• dit que i. DE AG. ne justifiait pas de l'existence d'un principe certain de créance à l'encontre de la société P ;
• ordonné la rétractation de l'ordonnance du 30 mars 2012 ;
• condamné DE AG. aux entiers dépens distraits au profit de Maître PASTOR- BENSA, avocat-défenseur. La société V et la société P ont fait pratiquer le 10 mai 2012 une saisie-conservatoire sur deux véhicules de marque Bentley et Mercedes, propriétés de i. DE AG. pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 85.000 euros. Deux procédures judiciaires étaient dès lors initiées : Assignation du 20 avril 2012 Une première instance introduite selon exploit en date du 20 avril 2012 par lequel i. DE AG. a fait assigner la société V et la société P en validation de la saisie-arrêt et en paiement des causes de celle-ci. Par des écritures en date du 5 juillet 2012 dont les termes étaient réitérés le 12 décembre 2012, les sociétés P et V sollicitent du Tribunal : qu'il mette hors de cause de la société V, qu'il condamne i. DE AG. à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, qu'il ordonne la mainlevée immédiate de la saisie arrêt pratiquée le 20 avril 2012, qu'il dise qu' i. DE AG. est redevable des frais de remise en état et de l'indemnité d'occupation et ne peut donc obtenir restitution de la caution, qu'il déboute ce dernier de l'ensemble de ses demandes, qu'il condamne i. DE AG. au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elles exposent au soutien de leurs demandes : que la mise hors de cause de la société V s'impose parce qu'elle n'est que la mandataire de la société P qui est la propriétaire des biens loués à i. DE AG. et qui à ce titre a seule vocation à être dans la procédure, ce qui a d'ailleurs été consacré par l'ordonnance en date du 21 novembre 2012 qui a rétracté l'ordonnance du 30 mars 2012, laquelle avait autorisé la saisie-arrêt sur les biens de la société V, que sur le fond, elles ne font que demander l'application du contrat de bail qui constitue la loi des parties en vertu de l'article 989 du Code civil, qu'il ne peut être raisonnablement soutenu par i. DE AG. que le bail ayant été résilié le 19 janvier 2011, elles ne sont plus fondées à s'en prévaloir, que l'ensemble des sommes dues au titre des charges, des honoraires et frais, des pénalités et des indemnités journalières est parfaitement clair, détaillé et précis aux termes du décompte établi, que l'état des lieux de sortie attestant que l'appartement n'a pas été rendu dans un bon état général, des travaux de remise en état sont nécessaires, que les devis des travaux d'un montant total de 45.177,46 euros ont été établis après le 21 juin 2011, date de la libération effective des lieux, et ont été adressés à i. DE AG. qui ne les a pas retournés acceptés, que le reliquat du dépôt de cautionnement après imputation du coût des travaux doit être affecté au paiement des autres sommes dues par le locataire, que i. DE AG. reste donc redevable de la somme de 161.716,09 euros. i. DE AG. reprend pour sa part ses demandes initiales aux termes de conclusions déposées les 17 octobre 2012 et 16 janvier 2013, tout en concluant au rejet des demandes formées par les sociétés défenderesses. Il s'oppose à la mise hors de cause de la société V au motif qu'elle était en réalité la gestionnaire des biens immobiliers loués et a procédé à ce titre à l'envoi des quittances de loyers tous les trimestres et à la perception sur son compte bancaire monégasque des loyers payés par i. DE AG.. Il soutient détenir une créance de 76.250 euros, montant de la caution, envers les sociétés défenderesses et en demande la restitution. Il réfute catégoriquement devoir les sommes que lui réclament, à titre reconventionnel, les défenderesses. À ce titre, il précise : que le décompte produit n'est pas suffisamment précis quant à la distinction entre les sommes dues au titre des indemnités journalières et celles dues en vertu de l'article 15 du contrat de bail, que la clause 11.2 du contrat de bail qui fixe les indemnités journalières est en réalité une clause pénale exorbitante que le Tribunal doit modifier en se fondant sur l'article 1086 du Code civil, que s'agissant du paiement des charges, la société P reconnaît dans l'acte d'assignation du 21 mai 2012 qu'elle a reçu d i. DE AG. la somme de 83.898,50 euros alors qu'elle lui réclame aux termes de ce même acte 81.479,32 euros, admettant donc ainsi qu'elle est en réalité débitrice de son ancien locataire, que la somme réclamée au titre des honoraires et frais divers n'est nullement justifiée et n'est fondée sur aucune base juridique, que les travaux de remise en état chiffrés à 45.177,46 euros reposent sur des devis dont certains sont antérieurs à l'état des lieux de sortie et dont la plupart ne sont pas acceptés, que la société P reconnaît avoir perçu de i. DE AG. pendant la durée du contrat et en sus des loyers, la somme de 221.225,77 euros (correspondant à des charges, frais divers, indemnités journalières, dépôt de garantie), Qu'il se trouve bien créancier de la somme de 76.250 euros, montant total versé au titre du dépôt de garantie qui ne peut pas être affecté au paiement d'une quelconque période locative, et ce, conformément à l'article 6 du contrat de bail. Assignation du 20 mai 2012 Une seconde instance introduite selon exploit en date du 20 mai 2012, par lequel la société P a fait assigner i. DE AG. en validation de la saisie conservatoire, en transformation de celle-ci en saisie-exécution et en paiement de la somme de 161.716,09 euros, outre intérêts de retard aux taux conventionnel et 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par conclusions en date du 11 octobre 2012, dont les termes étaient réitérés le 16 janvier 2013, i. DE AG. sollicite du Tribunal qu'il déboute la société P de l'intégralité de ses demandes. Il sollicite en outre la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée sur ses deux véhicules et soutient n'être redevable d'aucune somme envers la société demanderesse au titre du contrat de bail. La société P, aux termes d'écrits judiciaires en date du 12 décembre 2012, reprend les demandes formées dans son exploit d'assignation du 20 mai 2012 et conclut au débouté de l'ensemble des demandes d i. DE AG. Elle estime que chacun des postes dont le montant est chiffré aux termes du décompte est justifié par l'application des clauses du contrat de bail et par l'état des lieux de sortie qui atteste de la nécessité d'effectuer une remise en état de l'appartement. Des conclusions aux fins d'intervention volontaire étaient déposées le 16 janvier 2013 et le 3 avril 2013 par a. CR. dans chacune des deux procédures ci-dessus présentées. Par jugement en date du 27 juin 2013, le tribunal de première instance a :
• ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 2012/000540 et 2012/000578 et dit que ces instances se poursuivront sous le numéro de rôle 2012/000540 attribué à l'instance principale ;
• fait droit à l'intervention volontaire de a. CR. ;
• ordonné à i. DE AG. et aux sociétés P et V de communiquer à a. CR. l'ensemble des pièces déjà versées et qui seront versées aux deux instances désormais jointes ;
• renvoyé l'affaire au 9 octobre 2013. Par conclusions en date du 13 novembre 2013, a. CR. demande au Tribunal :
• de lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte s'agissant du litige entre les parties sur le fond ;
• d'accueillir son opposition à l'encontre de tout paiement à intervenir au profit de i. DE AG. ;
• de dire que ces sommes lui seront attribuées en priorité en règlement partiel de la créance définitive dont il dispose à son encontre, soit un principal de 1.061.435,45 euros ;
• de le dire bien fondé à former opposition sur le prix de vente aux enchères des véhicules BENTLEY et BMW propriétés de Monsieur DE AG. et de lui attribuer en priorité le produit de la vente ;
• de condamner tous contestants aux dépens distraits au profit de Maître MULLOT, avocat-défenseur. Reprenant pour l'essentiel la même argumentation, par conclusions en date du 12 février 2014, la société P demande au tribunal, vu l'arrêt civil du 20 septembre 2013, de :
• débouter i. DE AG. des fins de son exploit de saisie-arrêt et assignation du 20 avril 2012 ;
• lui allouer le bénéfice de ses conclusions des 5 juillet et 12 décembre 2012 ;
• faire droit de plus fort aux fins de l'exploit d'assignation en validation de saisie-conservatoire et au fond du 21 mai 2012 ;
• débouter Monsieur a. CR. de ses demandes ;
• condamner i. DE AG. et a. CR. aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur. SUR CE,
• sur la mise hors de cause de la société V À l'examen des pièces du dossier, il apparaît que la société V était la gestionnaire des biens immobiliers loués par i. DE AG. à la société P suivant contrat du 17 mars 2007. À ce titre, elle a été amenée à percevoir sur son compte bancaire, pour le compte de la propriétaire, les loyers versés par le locataire ainsi qu'à lui adresser des quittances de loyers. Pour autant, n'ayant pas la qualité de propriétaire des biens loués à i. DE AG., mais de simple mandataire de sa filiale la société P, elle n'apparaît pas créancière de ce dernier au terme de l'exécution du contrat de bail précité. Aussi, il y a lieu de la mettre hors de cause dans le cadre du présent litige.
• sur la demande de validation de la saisie-arrêt du 20 avril 2012 Autorisé par ordonnance présidentielle du 30 mars 2012, i. DE AG. a fait pratiquer le 20 avril 2012 une saisie-arrêt à hauteur de 80.000 euros sur les comptes ouverts auprès de la SAM R au nom de la société V et de la société P. Par ordonnance de référé en date du 21 novembre 2012, la Présidente du Tribunal a ordonné la rétractation partielle de l'ordonnance ayant autorisé la saisie-arrêt et a levé la mesure en ce qui concerne les comptes de la société V. Suivant arrêt rendu le 20 septembre 2013, la Cour d'appel a dit que i. DE AG. ne justifiait pas de l'existence d'un principe certain de créance à l'encontre de la société P et a ordonné la rétractation de l'ordonnance du 30 mars 2012 de ce chef. En l'état de ces décisions, il ne peut être fait droit à la demande de validation de la saisie-arrêt, il y a lieu en tant que de besoin d'en ordonner la mainlevée totale, en ce compris les comptes de la société P.
• sur les demandes formées par la société P Aux termes des dispositions de l'article 989 du Code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En application des articles 4 et 7 du contrat de bail en date du 15 mars 2007, le loyer trimestriel est fixé à 67.500 euros et fait l'objet d'une augmentation de 2,5 % cumulative par an, arrondie au millier d'euros supérieure et ce, pour la première fois dès le 1er avril 2008.
• sur les travaux de remis en état des lieux L'article 11.1 du contrat de bail prévoit que le preneur prend l'appartement, objet du bail, dans l'état quasi neuf où il se trouve, sous réserve des points relevés dans l'état des lieux d'entrée qui sera dressé contradictoirement entre les parties à la remise des clés (…) et accepte le coffre-fort, la cave et les parkings dans l'état où ils se trouvent. Les parties se dispensent d'établir un état des lieux d'entrée. L`état des lieux de sortie sera établi de manière contradictoire entre le preneur et le bailleur, ou, à défaut, par un huissier de justice. Si l'article 11.2 précise que le preneur devra supporter, en fin de bail, le coût des réparations éventuelles découlant de l'état des lieux, l'article 6 relatif au cautionnement destiné à couvrir le coût desdites réparations, exclut expressément de ces réparations, celles provenant de l'usure naturelle liée à la jouissance normale des lieux. En l'espèce, la bailleresse sollicite la prise en charge par i. DE AG. de travaux de remise en état de l'appartement loué au « Harbour lights Palace » à hauteur de 45.177,46 euros. Au vu de l'état des lieux de sortie établi le 21 juin 2011, il y a lieu de mettre à la charge de ce dernier le coût de la remise en état de la terrasse (facture acquittée le 24 février 2012) d'un montant de 1.489,02 euros, le coût réparation d'un volet roulant (facture acquittée le 11 janvier 2011) d'un montant de 168,80 euros, le coût de la vérification de la climatisation et changement de filtre (devis C accepté le 6 avril 2012)) pour un montant de 337,27 euros. En revanche, la prise en charge de la remise en état électrique pour 2.675 euros, de la peinture complète de l'appartement pour 8.486,29 euros, du remplacement des appareils ménagers pour 4.500 euros, de la réparation des menuiseries intérieures et parquet pour 16.000 euros, du ponçage du sol, terrasse et plan de travail pour 9.947,14 euros et enfin du nettoyage complet de l'appartement pour 1.573,94 euros n'apparaissent pas ressortir de l'état des lieux de sortie comme des dégradations locatives. En effet, l'état des lieux ne signale aucun appareil ménager défectueux et n'indique pas que l'appartement loué ait été rendu sale. De même, à l'examen de ce document, l'état de la peinture, comme celui des menuiseries et du parquet relèvent de l'usure normale au vu du temps d'occupation des lieux et au regard d'une location qui n'a pas été prise en « état neuf » mais « quasi neuf ». En outre, la société P ne verse aux débats que de simples devis non signés et ne justifie pas avoir du réaliser ces travaux pour procéder à la relocation de l'appartement. En conséquence, i. DE AG. reste devoir à la société P au titre des travaux de remise en état de l'appartement loué, une somme de 1.995,09 euros.
• sur les indemnités journalières et les pénalités de retard sur les indemnités journalières La clause 11.2 du contrat de bail liant les parties stipule qu'en fin de location, les réparations éventuelles découlant de l'état des lieux arrêté entre les parties seront effectuées par le preneur. Elles devront être achevées entièrement au moment de la remise des clés, et, au plus tard, le dernier jour de la période de location. Dans le cas contraire, le Preneur sera tenu de régler au bailleur une indemnité journalière fixée forfaitairement à Mille Cinq Cent euros (1.500 euros) sous réserve des dommages et intérêts qui pourraient lui être réclamés par le Bailleur. En l'espèce, les travaux de remise en état des lieux auraient du être achevés, lors de la remise des clés, soit le 21 juin 2011, date de l'état des lieux de sortie établi par Maître ES-MA, huissier, ou au plus tard, le dernier jour de la période de location. Or, tel n'a pas été le cas puisque la bailleresse a du faire réaliser des travaux de remise en état, après que i. DE AG. ait quitté les lieux. Au vu de la nature des réparations locatives effectuées et notamment les travaux de réfection de la terrasse, il y a lieu de fixer à un mois et demi, le délai durant lequel les indemnités journalières seront dues en application de l'article 11.2 du contrat de bail. i. DE AG. sera en conséquence condamné à lui régler la somme de 67.500 euros (soit 45 jours x 1.500 euros) à titre d'indemnités journalières. Il sollicite la réduction de cette clause pénale sur le fondement de l'article 1086 du Code civil. Aux termes de cette disposition, « la peine peut être modifiée par le juge, lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie ». Or en l'espèce, i. DE AG. n'a pas fait diligence pour établir un état des lieux de sortie, ni ne s'est partiellement acquitté d'une quelconque réparation locative conformément aux exigences de l'article 11.2 du contrat de bail. Dès lors, l'obligation principale étant pas exécutée, la clause pénale ne peut pas être modifiée. sur les pénalités dues au titre de l'article 15. L'article 15 du contrat de bail signé entre i. DE AG. et la société P le 15 mars 2007 stipule qu'en cas de non paiement à son échéance d'un seul terme de loyers, charges ou frais réclamés, le preneur s'engage à régler, en sus, une pénalité de 1,5 % du montant annuel par mois de retard ou fraction de mois de retard, étant précisé que cette clause sera applicable huit jours après la réception de la mise en demeure par lettre recommandée ou d'un commandement de payer qui en demanderait l'application. En l'espèce, la société bailleresse a fait délivrer à i. DE AG. une sommation de payer en date du 23 mai 2011 lui réclamant paiement des indemnités d'occupation pour le deuxième trimestre de l'année civile 2011 (soit du 1er avril au 30 juin 2011), outre la provision pour charges sur la même période, soit la somme de 76.500 euros, et lui signifiant, qu'à défaut de paiement dans le délai de huit jours, il serait redevable de la pénalité de retard prévue à l'article 15 du contrat. i. DE AG. ne s'étant pas acquitté des sommes réclamées par ce commandement de payer, il doit être fait application de la clause pénale prévue à l'article 15 du contrat de bail et de le condamner en conséquence à lui payer la somme de 15.875,39 euros, tel qu'il ressort du décompte produit par la société bailleresse.
• sur les honoraires et frais divers Il est réclamé une somme de 12.409,69 euros correspondant principalement aux honoraires d'avocat et frais d'huissier pour le recouvrement des loyers impayés et la mise en œuvre de la procédure d'expulsion. Ces sommes sont dues par i. DE AG. en application de l'article 17 du contrat de bail et ont d'ailleurs fait l'objet d'un paiement partiel de ce dernier à hauteur de 4.436,82 euros.
• sur les charges locatives Force est de constater qu'elles ont fait l'objet d'une régularisation en faveur du locataire, de sorte qu'aucune somme n'est réclamée à ce titre, mais qu'il doit lui être restitué la somme de 2.419,18 euros.
• sur l'imputation du cautionnement Il n'est pas contesté que i. DE AG., en qualité de preneur, ait déposé entre les mains du bailleur, à titre de cautionnement, une somme équivalente à trois mois de loyer, révisable soit la somme de 76.250 euros. Aux termes de l'article 6 dudit contrat, il est bien précisé que ce cautionnement est déposé pour le règlement des dégâts ou manquants constatés à la sortie des lieux reconnus par le Preneur comme livrés en bon état, en dehors de l'usure naturelle provenant de la jouissance normale des lieux, qu'il ne constitue pas un loyer d'avance et qu'il ne pourra en aucune façon servir de paiement d'une période locative précédant le départ. Aussi, s'il est exclu que puisse s'imputer le montant des loyers dus durant l'exécution du bail sur le cautionnement versé par i. DE AG., il en va autrement du coût des travaux de remise en état et des sommes dues au titre de l'application des clauses pénales mises en œuvre postérieurement à l'exécution du contrat. En conséquence, il y a lieu de dire que i. DE AG. est redevable des sommes suivantes : indemnités journalières art 11.2 et pénalités art.15 : 83.375,39 (67.500+15.875,39) - 56.640,45 versés le 21/03 = 26.734,94 euros frais et honoraires : 12.409,69 - 4.436,82 versés = 7.972,87 euros charges locatives : 81.479,32 -83.898,50 versés = - 2.419,18 euros travaux remise en état = 1.995, 09 euros soit : 34.283,72 euros Il n'est pas contesté qu'il a versé un dépôt de garantie d'un montant de 76.250 euros. Après compensation, Monsieur DE AG. n'est plus redevable d'aucune somme. En revanche, la société P reste lui devoir une somme de 41.966,28 euros (soit 76.250 - 34.283,72 euros) au paiement de laquelle elle sera condamnée et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
• sur la validation de la saisie conservatoire de véhicules Dans la mesure où il est établi qu i. DE AG. ne reste plus devoir aucune somme à la société P au terme de l'exécution du contrat de bail ayant lié les parties, il n'y a pas lieu de valider la saisie-conservatoire des véhicules BMW et BENTLEY lui appartenant pratiquée le 6 février 2012. Il convient, en tant que de besoin, d'en ordonner la mainlevée.
• sur l'opposition au prix de vente aux enchères formée par a. CR. La procédure de saisie conservatoire n'étant pas validée par le tribunal, il y a lieu de constater que les demandes formées par a. CR. tendant à être autorisé à faire opposition sur le prix de vente aux enchères des véhicules et de se voir attribuer prioritairement le prix de vente, deviennent sans objet.
• sur les demandes de dommages et intérêts Dans la mesure où les frais de justice de la bailleresse ont déjà été mis à la charge du preneur et où elle succombe, en outre, sur une large partie de ses prétentions, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts supplémentaires formée par la société P.
• sur les dépens Chacune des parties ayant partiellement succombé dans ses prétentions, il convient d'ordonner la compensation des dépens en application de l'article 232 du Code de procédure civile.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.

Confiance : 94%

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

1. [1]

   Cour d'appel de Monaco, n° 12207 — Décision commentée

   🏛 Cour d'appel de Monaco

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