La société de droit panaméen H LIMITED est propriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble « F », à Monaco, qu'elle a donné à bail à usage d'habitation à M. f. LA-BO. le 15 avril 2010. À la suite de plaintes pour troubles de voisinage imputés au locataire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « F » a assigné en référé ce dernier et la société propriétaire. Il demandait à voir déclarer la bailleresse responsable du fait de son locataire, constater la violation par celui-ci des articles 6 et 8 du règlement de copropriété, et ordonner la cessation des troubles sous astreinte.
Par ordonnance du 22 janvier 2014, le juge des référés a prononcé la nullité des pièces n° 21 et 22 communiquées par le demandeur, déclaré ses demandes recevables, mais l'a débouté de l'ensemble de ses prétentions. Il a notamment retenu que le règlement de copropriété était valable et opposable aux locataires, que la responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du syndicat pouvait être engagée pour les troubles commis par le locataire, et que l'ampleur exacte des bruits n'était pas déterminée, faute de constat d'huissier ou de relevé d'intensité.
Citations & relations
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Citations dans le texte
Attestation de témoin – Conditions de forme
Troubles du voisinage – Règlement de copropriété – Fondement contractuel (oui) – Caractérisation (non)
S'agissant de la pièce communiquée sous le n° 4 par f. LA-BO., qu'il s'agit d'un courrier émanant de Madame h. AG. destiné à conforter l'absence de ce dernier de son appartement à une période où des nuisances étaient dénoncées. Une telle correspondance ne caractérise pas de manière formelle une attestation au sens des dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile. Cependant, dans la mesure où ce courrier comprend un témoignage destiné à être produit en justice et pour les besoins de la cause, sa teneur aurait dû être reproduite dans une attestation obéissant aux règles susvisées du Code de procédure civile en sorte que la présente juridiction ne pourra qu'écarter cette pièce des débats et non pas l'annuler.
S'agissant par ailleurs de la régularité des pièces communiquées par l'appelant sous les n° 21 et 22, il s'agit d'attestations véritables établies par des témoins qui sont locataires et copropriétaires au sein du «F». Le premier juge a fait grief à l'attestation n° 21 de ne pas être accompagnée d'une pièce d'identité et à l'attestation n° 22 de ne pas être entièrement manuscrite, le corps du témoignage correspondant étant même entièrement dactylographié, en sorte que les alinéas 6 et 2 de l'article 324 du Code de procédure civile n'apparaissaient pas respectés. Le rédacteur de la pièce 21, soit r. BO. a versé en cause d'appel aux débats un document officiel d'identité en sorte que si la régularité de cette attestation doit être désormais constatée la décision du premier juge ne peut être que confirmée en ce que l'irrégularité de l'attestation avait alors été consacrée. S'agissant de la pièce n° 22 que r. BE. a rédigé de sa propre main la première partie de l'attestation comprenant son identité complète, son absence de lien avec les parties, la date et la formule légale puis a entièrement dactylographié le corps de l'attestation et donc son témoignage. Ce faisant, le rédacteur de ce témoignage a méconnu les prescriptions de l'
Textes de loi cités
10 références à des textes normatifs — 2 rattachées au texte en base.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 01 janvier 1970 en matière de contrats contrat general · immobilier copropriete · cour-appel-civile, au regard notamment de Code de procédure civile, Loi n° 834 du 8 décembre 1967 visant à limiter et diminuer l'intensité du bruit et à réprimer les bruits troublant la tranquillité publique, article 324 du Code de procédure civile n.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 01 janvier 1970 ?
Cette décision (Cour d'appel, 10 juin 2014, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» c/ Monsieur f. LA-BO. et autre) précise les conditions d'application de Code de procédure civile, Loi n° 834 du 8 décembre 1967 visant à limiter et diminuer l'intensité du bruit et à réprimer les bruits troublant la tranquillité publique, article 324 du Code de procédure civile n devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de contrats contrat general · immobilier copropriete · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 10 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Code de procédure civile, Loi n° 834 du 8 décembre 1967 visant à limiter et diminuer l'intensité du bruit et à réprimer les bruits troublant la tranquillité publique, article 324 du Code de procédure civile n.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 01 janvier 1970 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (contrats contrat general · immobilier copropriete · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de Code de procédure civile, Loi n° 834 du 8 décembre 1967 visant à limiter et diminuer l'intensité du bruit et à réprimer les bruits troublant la tranquillité publique, article 324 du Code de procédure civile n ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Attestation de témoin – Conditions de forme Troubles du voisinage – Règlement de copropriété – Fondement contractuel (oui) – Caractérisation (non) S'agissant de la pièce communiquée sous le n° 4 par f. LA-BO., qu'il s'agit d'un courrier émanant de Madame h. AG. destiné à conforte…
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Code de procédure civile (art. 324)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Code de procédure civile (art. 324)
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (01 janvier 1970)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (reformation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 10 juin 2014, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» c/ Monsieur f. LA-BO. et autre
Le syndicat a interjeté appel par exploit du 31 janvier 2014. Il sollicitait la recevabilité des pièces 21 et 22, la nullité de la pièce adverse n° 4, la responsabilité de la société H LTD, la constatation de la violation du règlement, une injonction de faire cesser les troubles et une astreinte. Les intimés ont conclu à la confirmation et réclamé 5 000 euros chacun de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire.
Question de droit
La Cour d'appel était saisie de trois questions.
Première question : une correspondance rédigée par un tiers, produite pour les besoins d'une instance, peut-elle valoir attestation au sens de l'article 324 du Code de procédure civile, et quelles sont les conséquences d'une attestation méconnaissant les formes prescrites ? Le débat portait en particulier sur l'identité du rédacteur, son lien avec les parties, la formule légale, et la rédaction manuscrite du témoignage.
Deuxième question : le syndicat des copropriétaires peut-il agir contre le bailleur pour les troubles de voisinage imputés à son locataire, sur le fondement du règlement de copropriété et de l'article 1568 du Code civil ?
Troisième question : la preuve de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage est-elle rapportée lorsque les nuisances sont nocturnes, qu'aucun constat d'huissier n'a été dressé et que les services de police n'ont pas été appelés ?
Solution et dispositif
Sur la forme des attestations. La Cour retient que la pièce n° 4, courrier d'un tiers destiné à conforter l'absence de son auteur de son appartement pendant une période de nuisances, ne constitue pas formellement une attestation au sens de l'article 324 du Code de procédure civile. Elle relève toutefois que ce courrier comporte un témoignage destiné à être produit en justice. Sa teneur « aurait dû être reproduite dans une attestation obéissant aux règles susvisées ». La juridiction ne peut donc qu'écarter la pièce des débats, sans l'annuler.
S'agissant des pièces 21 et 22, la Cour confirme l'irrégularité retenue en première instance pour la seconde : le rédacteur a rédigé de sa main la partie d'identification, mais a dactylographié le corps du témo
▸Texte intégral de la décision officielle (24 002 caractères)
Faits et procédure
Attestation de témoin – Conditions de forme
Troubles du voisinage – Règlement de copropriété – Fondement contractuel (oui) – Caractérisation (non)
S'agissant de la pièce communiquée sous le n° 4 par f. LA-BO., qu'il s'agit d'un courrier émanant de Madame h. AG. destiné à conforter l'absence de ce dernier de son appartement à une période où des nuisances étaient dénoncées. Une telle correspondance ne caractérise pas de manière formelle une attestation au sens des dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile. Cependant, dans la mesure où ce courrier comprend un témoignage destiné à être produit en justice et pour les besoins de la cause, sa teneur aurait dû être reproduite dans une attestation obéissant aux règles susvisées du Code de procédure civile en sorte que la présente juridiction ne pourra qu'écarter cette pièce des débats et non pas l'annuler.
S'agissant par ailleurs de la régularité des pièces communiquées par l'appelant sous les n° 21 et 22, il s'agit d'attestations véritables établies par des témoins qui sont locataires et copropriétaires au sein du «F». Le premier juge a fait grief à l'attestation n° 21 de ne pas être accompagnée d'une pièce d'identité et à l'attestation n° 22 de ne pas être entièrement manuscrite, le corps du témoignage correspondant étant même entièrement dactylographié, en sorte que les alinéas 6 et 2 de l'article 324 du Code de procédure civile n'apparaissaient pas respectés. Le rédacteur de la pièce 21, soit r. BO. a versé en cause d'appel aux débats un document officiel d'identité en sorte que si la régularité de cette attestation doit être désormais constatée la décision du premier juge ne peut être que confirmée en ce que l'irrégularité de l'attestation avait alors été consacrée. S'agissant de la pièce n° 22 que r. BE. a rédigé de sa propre main la première partie de l'attestation comprenant son identité complète, son absence de lien avec les parties, la date et la formule légale puis a entièrement dactylographié le corps de l'attestation et donc son témoignage. Ce faisant, le rédacteur de ce témoignage a méconnu les prescriptions de l'article 324 du Code de procédure civile et son témoignage apparaît irrégulier et entaché de nullité en l'état d'une jurisprudence désormais bien établie, la décision entreprise devant être à cet égard confirmée.
Le premier juge a à bon droit relevé que la responsabilité du locataire comme celle du propriétaire ont été invoquées sur le fondement respectif des articles 1568 du Code civil et 6 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble «F». Si chaque propriétaire a le droit de disposer de son bien comme il l'entend à la condition de respecter la destination de l'ensemble immobilier et de ne pas nuire aux droits privatifs communs des autres propriétaires (article 8), le locataire est lui-même tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail conformément aux règles de droit commun du Code civil. Il est néanmoins constant par application des règles combinées du règlement de copropriété que toutes les précautions doivent être prises pour que le bruit ne soit pas perceptible par les voisins ou à l'extérieur des appartements et qu'il est formellement interdit de produire du bruit et d'occasionner des tapages diurnes ou nocturnes, même en provenance de l'intérieur d'un appartement, qui seraient de nature à troubler la tranquillité des autres occupants, la responsabilité des copropriétaires pouvant être engagée à ce titre. En définitive, le premier juge a à bon droit déduit de l'articulation de ces textes l'existence d'une responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» pour tous les troubles du voisinage commis par un locataire, comme l'existence d'une responsabilité personnelle en cas de faute ou de négligence. L'action dirigée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» apparaît dès lors tout à fait recevable.
Sur les troubles de voisinage invoqués et imputés à f. LA-BO., le premier juge apparaît avoir légitimement relevé qu'à défaut de tout constat d'huissier, l'ampleur exacte des troubles n'a pu être déterminée avec certitude.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 10 JUIN 2014
En la cause de :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F», X à Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic salarié en exercice, Madame a. VI., demeurant en cette qualité au siège dudit syndicat,
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Sarah FILIPPI, avocat près la même Cour ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
1/ - Monsieur f. LA-BO., demeurant X à Monaco,
2/ - La société de droit panaméen H LIMITED, ayant son siège social au Panama X, prise en la personne de son président du conseil d'administration en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉS,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
Vu l'ordonnance de référé en date du 22 janvier 2014, (R.2540) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 31 janvier 2014 (enrôlé sous le numéro 2014/000111) ;
Vu les conclusions déposées le 8 avril 2014, par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de f. LA-BO. et de la société de droit panaméen H LIMITED ;
Vu les conclusions déposées le 6 mai 2014, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» ;
À l'audience du 20 mai 2014, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F», à l'encontre d'une ordonnance de référé en date du 22 janvier 2014.
Considérant les faits suivants :
La société H LIMITED est propriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble «F» situé au X à Monaco donné à bail à titre de logement d'habitation à f. LA-BO. le 15 avril 2010.
En suite de diverses plaintes pour troubles de voisinage imputés à f. LA-BO., le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» a fait assigner ce dernier et la société H LIMITED devant le magistrat des référés à l'effet de voir déclarer cette société responsable du fait de son locataire, constater que f. LA-BO. n'a pas respecté le règlement de copropriété de l'immeuble en ses articles 6 et 8, ordonner que la propriétaire prenne toutes mesures pour faire cesser les troubles sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance, jusqu'à justification des mesures prises et de 2.000 euros par infraction constatée.
Suivant ordonnance en date du 22 janvier 2014, le Juge des référés prononçait la nullité des pièces communiquées aux débats par le demandeur sous les n°21 et 22, mettait hors de cause j K, syndic de la copropriété, déclarait les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» recevables, mais déboutait ledit syndicat de l'ensemble de ses prétentions.
Au soutien d'une telle décision, le magistrat des référés observe notamment que :
le règlement de copropriété versé aux débats apparaît valable,
ce document est opposable aux locataires qui sont les ayants cause du copropriétaire, tout comme l'ensemble des clauses déterminant l'affectation des parties privatives et leur utilisation,
l'article 8 du règlement de copropriété vise les copropriétaires et occupants tandis que l'article 6 stipule que chaque propriétaire demeure responsable des troubles de jouissance et infractions dont lui ou ses locataires sont indirectement les auteurs,
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement comme juridiction d'appel du Juge des référés,
Dit et juge que la pièce n°4 produite par f. LA-BO. doit être écartée des débats,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce que l'attestation communiquée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» sous le n° 21 a été déclarée nulle, mais constate que sa régularisation en cause d'appel autorise désormais sa production,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce que l'attestation communiquée sous le n° 22 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» a été déclarée nulle,
Confirme pour le surplus l'ordonnance rendue le 22 janvier 2014 en ce qu'elle a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» recevables mais a débouté ce dernier de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné aux dépens,
Déboute la société H LIMITED et f. LA-BO. des fins de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable.
Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Marc SALVATICO, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 10 JUIN 2014, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Gérard DUBES, premier substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.
10
Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour d'appel de Monaco.
Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.
Confiance : 85%
10 texte(s) normatif(s) rattaché(s)
Effet pratique & opérabilitéHybride85▾
Portée opérationnelle directe pour la rédaction des actes, contrats et conclusions contentieuses.
Confiance : 82%
Grille praticien Korpus
Cohérence jurisprudentielleHybride81▾
Continuité méthodologique avec la jurisprudence établie de la juridiction (MC).
Confiance : 84%
Référentiel Korpus MC
Acceptabilité pour les partiesHybride77▾
Équilibre des droits procéduraux et proportionnalité de la solution retenue au fond.
Confiance : 76%
Équilibre processuel
Maîtrise du risque contentieuxSourcé76▾
Motivation circonstanciée réduisant l'aléa d'infirmation sur les chefs de jugement examinés.
Confiance : 80%
Juridiction du fond
article 324 du Code de procédure civile et son
témoignage apparaît irrégulier et entaché de nullité en l'état d'une jurisprudence désormais bien établie, la décision entreprise devant être à cet égard confirmée.
Le premier juge a à bon droit relevé que la responsabilité du locataire comme celle du propriétaire ont été invoquées sur le fondement respectif des
articles 1568 du Code civil et 6
et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble «F». Si chaque propriétaire a le droit de disposer de son bien comme il l'entend à la condition de respecter la destination de l'ensemble immobilier et de ne pas nuire aux droits privatifs communs des autres propriétaires (article 8), le locataire est lui-même tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail conformément aux règles de droit commun du Code civil. Il est néanmoins constant par application des règles combinées du règlement de copropriété que toutes les précautions doivent être prises pour que le bruit ne soit pas perceptible par les voisins ou à l'extérieur des appartements et qu'il est formellement interdit de produire du bruit et d'occasionner des tapages diurnes ou nocturnes, même en provenance de l'intérieur d'un appartement, qui seraient de nature à troubler la tranquillité des autres occupants, la responsabilité des copropriétaires pouvant être engagée à ce
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Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de contrats contrat general · immobilier copropriete · cour-appel-civile et l'application de : Code de procédure civile.
Étude sur l'application de Code de procédure civile devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) — Crossref / S…82/100
Indexation Crossref DOI & Semantic Scholar — Revue à comité de lecture
Étude systémique sur la sécurité juridique, l'office du juge et le contrôle de motivation devant Cour d'appel de Monaco.
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une telle responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du syndicat ou des copropriétaires pour les troubles de voisinage commis par le locataire comme la responsabilité propre de ce dernier en cas de faute personnelle permettant de déclarer les demandes recevables,
en l'état des pièces produites, l'ampleur exacte des bruits dont se plaignent les demandeurs n'est pas déterminée à défaut de tout constat d'huissier ou de relevé de l'intensité des émissions tandis que les autres copropriétaires n'apparaissent pas s'en être plaint et que les services de police ne sont pas intervenus à défaut de toute perception des bruits depuis la rue.
Suivant exploit du 31 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» a régulièrement interjeté appel de l'ordonnance de référé du 22 janvier 2014 au contradictoire de f. LA-BO. et de la société de droit panaméen H LIMITED à l'effet de voir infirmer cette décision et, statuant à nouveau, voir la Cour :
dire et juger que les pièces 21 et 22 sont recevables,
dire et juger que la pièce adverse n° 4 ne contient pas les mentions imposées par l'article 324 du Code de procédure civile et la déclarer nulle,
dire et juger que la société H LTD est responsable du fait de son locataire,
constater que f. LA-BO. n'a pas respecté le règlement de copropriété de l'immeuble «F» en ses articles 6 et 8,
ordonner que la société H LTD prenne toutes mesures pour faire cesser les troubles de voisinage et en justifie auprès du syndic,
dire que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance jusqu'à justification des mesures prises pour faire cesser les troubles de voisinage et de 2.000 euros par infraction constatée, la preuve des infractions pouvant être rapportée par témoignages compte tenu des heures auxquelles les nuisances ont lieu.
Au soutien de cet appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» observe en premier lieu sur la recevabilité des pièces :
que l'attestation communiquée sous la pièce n°4 doit être déclarée nulle en ce qu'elle n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 324 du Code de procédure civile comme ne mentionnant pas l'identité complète du rédacteur, son lien avec les parties ou son intérêt au procès et la formule légale,
que ce moyen noté au plumitif le jour de l'audience des plaidoiries n'a pas été mentionné dans l'ordonnance de référé du 22 janvier 2014 en sorte que le magistrat n'a pas respecté les dispositions de l'article 199 du Code de procédure civile et a omis de répondre au moyen soulevé.
Sur la nullité alléguée des pièces communiquées sous les n° 21 et 22, l'appelant observe que le rédacteur de la première attestation a versé aux débats un document officiel d'identité tandis que l'auteur de la seconde attestation a bien mentionné son identité complète, son absence de lien avec les parties, la date et la formule légale requise.
En ce qui concerne la recevabilité de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» fait valoir que les responsabilités du locataire occupant et du propriétaire ont été mises en cause sur le fondement respectif des articles 1568 du Code civil d'une part et 6 et 8 du règlement de copropriété d'autre part.
Il observe que le règlement de copropriété est parfaitement opposable aux parties pour être non seulement publié à la conservation des hypothèques mais expressément visé dans le contrat de bail les liant et donc accessible à chacun des copropriétaires.
S'agissant des troubles de voisinage invoqués, l'appelante rappelle que Monsieur f. LA-BO. ne cesse depuis trois ans de causer des nuisances nocturnes volontaires et intolérables aux autres occupants de l'immeuble, n'hésitant pas à jouer du piano très fort au milieu de la nuit, à pratiquer son sport sur des machines bruyantes à des heures indécentes et à multiplier les conversations téléphoniques à haute voix sur son balcon ou encore à ajouter des objets tel un aspirateur dans la cour privée située sous ses fenêtres.
Si le premier juge a indiqué que l'ampleur exacte des bruits n'était pas connue en l'absence de constat d'huissier et de relevé d'intensité conforme à l'ordonnance n°10.885 du 12 mai 1993, l'appelant relève que les copropriétaires n'ont pas été en mesure de procéder à des vérifications ou contrôles en raison du caractère irrégulier, imprévisible et nocturne des nuisances.
Le défaut d'intervention des forces de police est lié à la localisation de l'appartement de Monsieur f. LA-BO. qui donne sur une cour intérieure et des jardins privatifs et non sur la voie publique.
L'appelant estime en revanche que de nombreux voisins et les concierges témoignent de la situation préjudiciable occasionnée à la copropriété par cet occupant et le caractère objectivement troublant des nuisances lui paraît suffisamment démontré par les attestations, courriers, registre de conciergerie et plainte pénale produits aux débats.
Par conclusions en date du 8 avril 2014, f. LA-BO. et la société H LIMITED, intimés, entendent voir débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 22 janvier 2014 tout en sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» à leur verser la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts toutes cause de préjudices confondus pour appel manifestement abusif et dilatoire.
Les intimés observent pour l'essentiel que les pièces produites ne permettent pas de retenir à l'encontre de f. LA-BO. la moindre nuisance pouvant excéder les inconvénients normaux du voisinage, les témoignages du voisin situé au-dessus, c'est-à-dire r. BO., parent proche avec lequel il entretient un différend familial de longue date et de r. BE. son propre locataire n'apparaissant pas suffisants pour attester de la réalité de ces troubles.
Ils rappellent qu'il n'a été procédé à aucun constat d'huissier et qu'aucun rapport de police ne permet de vérifier les nuisances alléguées, la plainte pénale déposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» ayant été classée sans suite ; ils précisent enfin qu'aucun autre occupant parmi les 95 copropriétaires du «F» ne déplore de tels troubles tandis que la réalité des troubles domestiques invoqués n'est pas établie.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» réitérant les termes de son exploit du 31 janvier 2014 reprend les moyens sous-tendant son appel et répond à l'argumentation des intimés que :
le différend familial entre r. BO. et son oncle s'est soldé par une transaction amiable en date du 29 décembre 1982, aucune animosité n'opposant ce dernier à f. LA-BO., 30 ans après cet ancien litige,
les doléances de Messieurs BO. et BE. sont liées au fait qu'ils sont les voisins immédiats de Monsieur f. LA-BO. et qu'ils ont fait état de 30 incidents en trois ans,
la plainte déposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» a été classée sans suite parce que le Procureur Général a considéré qu'il s'agissait d'un litige civil,
les courriers de Monsieur CO. et de Madame ED. portent à quatre copropriétaires le nombre des personnes dérangées par le comportement de f. LA-BO.,
l'intervention de la sûreté publique dans les locaux le 10 juin 2010 à 18 heures 50 corrobore la réalité des hurlements et l'excitation de f. LA-BO. caractérisant un inconvénient anormal de voisinage, voire même l'intention de nuire de ce copropriétaire.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ;
SUR CE,
Sur la nullité des attestations
1/ Attendu s'agissant de la pièce communiquée sous le n° 4 par f. LA-BO., qu'il s'agit d'un courrier émanant de Madame h. AG. destiné à conforter l'absence de ce dernier de son appartement à une période où des nuisances étaient dénoncées ;
Qu'une telle correspondance ne caractérise pas de manière formelle une attestation au sens des dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile ;
Que cependant, dans la mesure où ce courrier comprend un témoignage destiné à être produit en justice et pour les besoins de la cause, sa teneur aurait dû être reproduite dans une attestation obéissant aux règles susvisées du Code de procédure civile en sorte que la présente juridiction ne pourra qu'écarter cette pièce des débats et non pas l'annuler ;
2/ Attendu s'agissant par ailleurs de la régularité des pièces communiquées par l'appelant sous les n° 21 et 22 qu'il s'agit d'attestations véritables établies par des témoins qui sont locataires et copropriétaires au sein du «F» ;
Que le premier juge a fait grief à l'attestation n° 21 de ne pas être accompagnée d'une pièce d'identité et à l'attestation n° 22 de ne pas être entièrement manuscrite, le corps du témoignage correspondant étant même entièrement dactylographié, en sorte que les alinéas 6 et 2 de l'article 324 du Code de procédure civile n'apparaissaient pas respectés ;
Attendu que le rédacteur de la pièce 21, soit r. BO. a versé en cause d'appel aux débats un document officiel d'identité en sorte que si la régularité de cette attestation doit être désormais constatée la décision du premier juge ne peut être que confirmée en ce que l'irrégularité de l'attestation avait alors été consacrée ;
Attendu s'agissant de la pièce n° 22 que r. BE. a rédigé de sa propre main la première partie de l'attestation comprenant son identité complète, son absence de lien avec les parties, la date et la formule légale puis a entièrement dactylographié le corps de l'attestation et donc son témoignage ;
Que ce faisant, le rédacteur de ce témoignage a méconnu les prescriptions de l'article 324 du Code de procédure civile et son témoignage apparaît irrégulier et entaché de nullité en l'état d'une jurisprudence désormais bien établie, la décision entreprise devant être à cet égard confirmée ;
Sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F»
Attendu que le premier juge a à bon droit relevé que la responsabilité du locataire comme celle du propriétaire ont été invoquées sur le fondement respectif des articles 1568 du Code civil et 6 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble «F» ;
Que si chaque propriétaire a le droit de disposer de son bien comme il l'entend à la condition de respecter la destination de l'ensemble immobilier et de ne pas nuire aux droits privatifs communs des autres propriétaires (article 8), le locataire est lui-même tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail conformément aux règles de droit commun du Code civil ;
Qu'il est néanmoins constant par application des règles combinées du règlement de copropriété que toutes les précautions doivent être prises pour que le bruit ne soit pas perceptible par les voisins ou à l'extérieur des appartements et qu'il est formellement interdit de produire du bruit et d'occasionner des tapages diurnes ou nocturnes, même en provenance de l'intérieur d'un appartement, qui seraient de nature à troubler la tranquillité des autres occupants, la responsabilité des copropriétaires pouvant être engagée à ce titre ;
Attendu en définitive que le premier juge a à bon droit déduit de l'articulation de ces textes l'existence d'une responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» pour tous les troubles du voisinage commis par un locataire, comme l'existence d'une responsabilité personnelle en cas de faute ou de négligence ;
Que l'action dirigée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» apparaît dès lors tout à fait recevable ;
Attendu sur les troubles de voisinage invoqués et imputés à f. LA-BO. que le premier juge apparaît avoir légitimement relevé qu'à défaut de tout constat d'huissier, l'ampleur exacte des troubles n'a pu être déterminée avec certitude ;
Qu'en effet, aucun relevé de l'intensité des émissions sonores déplorées n'a pu permettre au Juge des référés d'établir une comparaison avec les normes admises par l'ordonnance 10.885 du 12 mai 1993 fixant les conditions d'application de l'article 1er de la loi 834 du 8 décembre 1967 concernant les limites d'intensité des bruits de voisinage ;
Qu'en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» fait état du caractère irrégulier, imprévisible et nocturne des nuisances reprochées pour expliquer la difficulté probatoire à laquelle il s'est trouvé confronté ;
Attendu que s'il résulte des pièces produites que f. LA-BO. joue parfois du piano durant la nuit, téléphone sur son balcon ou déplace des objets lourds dans son appartement et si un défaut de précaution est susceptible d'en résulter, encore faut-il que le Juge soit en mesure de vérifier que les bruits en résultant sont susceptibles de troubler la tranquillité d'autrui ;
Que les doléances de deux proches copropriétaires ou le registre de conciergerie apparaissent à cet égard insuffisants pour permettre à la Cour de vérifier si les nuisances invoquées excèdent la normalité des émissions sonores supportables pour le voisinage ;
Attendu qu'il y a lieu en définitive de confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le Juge des référés a déclaré que la preuve du caractère objectivement troublant des bruits en cause n'était pas rapportée et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens ;
Que l'appelant sera en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes ;
Attendu que dès lors qu'il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» ait fait dégénérer en abus son droit d'appel la demande de dommages-intérêts formée par l'intimé pour appel abusif sera rejetée ;
Attendu que les dépens d'appel seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «F» ;