207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 novembre 2020, n° 19416 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 novembre 2020, n° 19416 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2020/11-11-19416)) *Intitulé du jugement : Commission arbitrale des loyers commerciaux, 11 novembre 2020, dossier n° C2019/000005, La société A et la SCI C c/ La SARL D.* ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1985, la société A, aux droits de laquelle vient la SCI C, a consenti un bail commercial à la société E, aux droits de laquelle vient la SARL D. Le local litigieux comprend un magasin en rez-de-chaussée d'environ 87 m² et un local en sous-sol d'environ 50 m², accessible par un escalier intérieur. Le 22 juin 2018, le mandataire de la bailleresse a notifié au preneur sa volonté de porter le loyer à 50 000 € à l'échéance du bail. Le preneur s'y est opposé. Le bail étant arrivé à expiration le 1er octobre 2018, la bailleresse a saisi la Commission arbitrale par requête du 27 février 2019, aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à 50 000 € hors charges à compter de cette date. Lors de la tentative de conciliation, le preneur a sollicité une réduction du loyer à 12 460 € à effet au 1er octobre 2018. Une ordonnance de non-conciliation du 24 avril 2019 a renvoyé les parties devant la Commission. La SCI C, venue aux droits de la société A, est intervenue volontairement à l'instance. La SARL D a soulevé plusieurs fins de non-recevoir, sollicité la révision du loyer à la baisse et demandé 20 000 € de dommages et intérêts. Les débats ont été clos, la date de lecture ayant été annoncée après la clôture. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **La première** porte sur le fondement de la demande de la bailleresse. Il s'agissait de savoir si la fixation du loyer lors du renouvellement du bail relève de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ou de l'article 21 de la même loi, lequel exige l'écoulement d'un délai de trois ans et l'énonciation de motifs tirés de modifications économiques ou particulières. **La deuxième** concerne la recevabilité de la demande reconventionnelle de diminution du loyer. La défenderesse avait invoqué l'article 21, alors que la situation relevait de l'article 4. Il convenait donc de déterminer si cette erreur de fondement faisait obstacle à l'examen de sa demande. **La troisième** tient à l'office de la Commission. Il s'agissait de déterminer si la valeur locative du local justifiait une révision du loyer, et si la juridiction pouvait allouer des dommages et intérêts. ## Solution et dispositif Sur le premier point, le tribunal relève que le bail est venu à expiration le 1er octobre 2018 et que la notification du 22 juin 2018 s'inscrit dans le cadre de l'article 4, c'est-à-dire la modification du loyer lors du renouvellement. Il énonce que « l'article 21 ne peut concerner que les demandes de modification des loyers en cours de bail ». Il retient également que le preneur s'est maintenu dans les lieux et qu'aucun congé ne lui a été signifié, ce qui traduit un accord des parties sur le principe du renouvellement. La demande de la bailleresse est donc recevable sans que soient respectées les conditions de l'article 21. Sur le deuxième point, la Commission juge que la défenderesse a formé sa demande sur un fondement inadapté, puisque l'article 21 ne lui était
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 novembre 2020, n° 19417 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 novembre 2020, n° 19417 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2020/11-11-19417)) ## Faits et procédure Un local commercial situé X3 à Monaco fait l'objet d'un bail consenti par acte sous seing privé du 9 janvier 1978. La date d'effet du bail est mentionnée au 1er avril 1976, ce que le texte présente sans explication. Le loyer a été augmenté à l'amiable en 1993, puis par la commission arbitrale le 6 novembre 1996. Les parties s'accordent sur cette dernière fixation, mais la décision ne retient pas la date de 1975 avancée par le demandeur (non précisé dans la décision pour la date exacte de la fixation antérieure). Par acte du 22 novembre 2017, a. F. devient acquéreur du local. Il saisit une première fois la commission spéciale le 13 mars 2018, qui, par jugement du 13 février 2019, le déclare irrecevable en ses demandes. Par billet d'avis du 13 juin 2019, le demandeur saisit la commission sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Il sollicite la constatation d'un accord des parties sur le principe du renouvellement au 1er avril 2019 et la fixation du loyer à 26 400 euros par an à compter du 1er janvier 2018. Une tentative de conciliation échoue le 11 octobre 2019 (dossier n° C2019/000009). Le demandeur invoque l'évolution des conditions économiques générales de la Principauté, la situation particulière du fonds et un ravalement de façade de l'immeuble. La défenderesse soulève d'abord une fin de non-recevoir fondée sur l'insuffisance du formalisme. Elle soutient ensuite que l'action relèverait, à titre subsidiaire, de l'article 4 de la loi, que la clause d'échelle mobile du bail doit d'abord jouer, et que les conditions du local n'ont pas changé. Elle conclut au débouté et propose, à titre subsidiaire, un loyer de 600 euros par mois hors charges à compter du 1er avril 2020, soit 7 200 euros par an, et réclame 4 000 euros au titre des frais de justice. ## Question de droit La commission devait trancher deux questions. La première porte sur la recevabilité de la demande de révision : une lettre ou un billet d'avis qui vise l'article 21 et l'embellissement de l'immeuble, sans développer l'ensemble des arguments au fond, satisfait-il à l'exigence d'énonciation des motifs ? La seconde porte sur le fond : l'existence d'une clause d'indexation fait-elle obstacle à une révision fondée sur l'article 21, et la preuve d'une modification des conditions économiques générales ou particulières est-elle rapportée ? ## Solution et dispositif La commission écarte l'irrecevabilité. Elle retient que l'énonciation des motifs doit figurer dans les courriers et le billet d'avis, mais qu'il n'est pas exigé que tous les arguments y soient développés. La validité des arguments relève du fond et non de la forme. Le visa d'un ravalement de façade et d'une modification des conditions économiques suffit donc. Les demandes ne sont pas non plus analysées comme fondées sur l'article 4, la mention d'un accord sur le renouvellement n'ayant pas d'incidence sur le fondement de la saisine. Au fond, la commission rappelle le texte de l'article 21 de la loi n° 490, dont elle reproduit les termes essentiels : > « Quelle que soit la date du bail écrit ou verbal, intervenu ou à intervenir, nonobstant toute convention contraire et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification : – soit d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 septembre 2020, n° 19342 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 septembre 2020, n° 19342 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/09-16-19342)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 8 février 1989, des bailleurs ont consenti à un preneur un bail commercial portant sur un magasin situé à Monaco-Ville, pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 15 février 1989. Le bail comportait une clause résolutoire dont le premier alinéa stipulait qu'à défaut d'exécution « d'une seule des conditions du bail », le bail serait résilié de plein droit quinze jours après un commandement ou une sommation demeuré infructueux, contenant déclaration de l'intention du bailleur d'en user. Le droit au bail a été cédé en 2016 à un nouveau preneur, après information des bailleurs. Par acte d'huissier du 11 juin 2018, intitulé « commandement de payer », les bailleurs ont sommé le cessionnaire de respecter la clause « CHARGES », paragraphe 3°, du bail, qui impose au preneur de tenir « constamment les locaux ouverts et approvisionnés » et de les garnir de meubles et matériel. Le commandement reproduisait en outre intégralement la clause résolutoire. Une mise en demeure du 25 mai 2018 est également évoquée dans les écritures, sans que la décision en précise les suites. Le bailleur a assigné en référé le 4 novembre 2019 aux fins de constat de la résiliation de plein droit, d'expulsion et de fixation d'une astreinte. Son épouse, copropriétaire indivise des locaux sous le régime de la séparation de biens, est intervenue volontairement. Le défendeur a soulevé l'irrecevabilité de l'action, la nullité des actes préalables, la mauvaise foi des bailleurs et la survenance d'un cas de force majeure tenant à son état de santé, subsidiairement sollicitant des délais et la suspension des effets de la clause. L'ordonnance a été mise en délibéré à l'audience du 8 juillet 2020, avant d'être rendue le 16 septembre 2020. ## Question de droit La décision soulève quatre questions, dont trois concernent la mise en œuvre de la clause résolutoire. **Première question** : un indivisaire peut-il agir seul en référé aux fins de constat de la résiliation d'un bail portant sur un bien indivis ? Le juge répond par l'affirmative, en qualifiant l'action d'acte conservatoire. **Deuxième question** : un commandement qui vise une obligation d'exploitation, rattachée à une obligation de tenir les locaux ouverts et approvisionnés, satisfait-il aux exigences de précision requises pour la mise en œuvre d'une clause résolutoire ? Le juge retient que tel est le cas, dès lors que le commandement permettait au preneur de comprendre l'infraction reprochée et la régularisation attendue. **Troisième question** : le défaut d'exploitation, en l'absence de paiement défaillant, peut-il justifier l'acquisition de la clause résolutoire, et celle-ci est-elle exclue en cas de mauvaise foi du bailleur ou de force majeure ? Le juge écarte la mauvaise foi et qualifie la pathologie du preneur de simple difficulté d'exécution. **Quatrième question** : le juge des référés peut-il, à ce stade, accorder un délai d'expulsion et refuser une astreinte ? Il accorde un délai d'un mois. ## Solution et dispositif Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et prononce l'expulsion du preneur, avec un délai d'un mois. **Sur la recevabilité.** Le juge relève que les époux sont propriétaires indivis des locaux et que l'action en référé, qui tend à obtenir la constatation de la résiliation et l'expulsion, constitue un acte conservatoire que l'indivisaire peut mettre en œuvre seul. L'intervention volontaire de l'épouse est déclarée recevable. Le juge ne tranche pas l'argument relatif au mandat tacite invoqué par les parties sur le fondement de l'article 1248 du code civil, qui devient superflu. **Sur le commandement.** Le juge fait prévaloir le contenu du commandement sur sa qualification. Bien qu'il soit « erronément intitulé "de payer" », il vise la clause du bail relative à l'ouverture et à l'approvisionnement des loca
# Tribunal Suprême de Monaco, 28 juin 2016, n° 15038 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 28 juin 2016, n° 15038 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2016/06-28-15038)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse de la décision rendue le 28 juin 2016 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la situation juridique d'une personne morale exploitant un commerce sur une dépendance domaniale étatique, situation dans laquelle s'entrecroisent le régime de l'autorisation administrative d'exercice d'une profession et le régime des conventions d'occupation du domaine public. La société en commandite simple (S.C.S.) PE. & Cie, représentée par son gérant commandité M. a. PE., était titulaire d'une convention d'occupation précaire conclue le 30 octobre 1998 portant sur une parcelle et des locaux relevant du domaine de l'État, situés 2 rue du Portier à Monaco. Au sein de ces locaux, le gérant exploitait un fonds de commerce dédié à une activité de « bar-restaurant-animation musicale sous réserve des autorisations administratives appropriées, vente à emporter de plats confectionnés sur place ». Cette convention d'occupation précaire, qui avait fait l'objet de renouvellements réguliers depuis sa conclusion, arrivait à son terme contractuel le 30 juin 2008. En amont de cette échéance, et selon les éléments produits en cours d'instance par l'État de Monaco, l'administration des domaines a adressé au gérant de la société une lettre datée du 30 avril 2008, soit deux mois avant le terme fixé, l'informant que la convention d'occupation ne serait pas renouvelée. Par la suite, un appel d'offres a été publié au Journal de Monaco les 10 et 17 octobre 2008 concernant l'exploitation de ces locaux. Tirant les conséquences de la situation domaniale sur le plan de la police des activités économiques, le Ministre d'État a pris une décision, notifiée le 18 mars 2009, portant retrait de l'autorisation d'exercer l'activité de bar-restaurant-animation musicale. Ce retrait était motivé par le non-renouvellement de la convention d'occupation du domaine de l'État. Contestant la perte tant de son titre d'exercice professionnel que de son titre d'occupation domaniale, la société exploitante et son gérant se sont engagés dans un parcours contentieux dual, sollicitant tour à tour le juge administratif suprême et les juridictions de l'ordre judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural ayant conduit à la décision commentée se décompose en trois séquences contentieuses distinctes, dont les deux premières constituent le socle de la troisième. Dans une première séquence, de nature administrative, le retrait d'autorisation d'exercer du 18 mars 2009 a été déféré à la censure du Tribunal Suprême. Par une ordonnance du 23 juillet 2009, le Vice-président du Tribunal Suprême a ordonné le sursis à exécution de cette décision. Statuant au fond par une décision n° TS 2009-07 du 8 février 2010, le Tribunal Suprême a annulé la décision ministérielle du 18 mars 2009. L'annulation a été prononcée pour un vice de procédure : la haute juridiction a relevé que la convocation préalable de l'intéressé devant la Commission prévue à l'article 10 de la loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 modifiée, relative à l'exercice de certaines activités économiques et juridiques, ne l'informait pas du motif du retrait envisagé, lequel était tiré du non-renouvellement de la convention d'occupation du domaine de l'État. Parallèlement s'est ouverte une deuxième séquence, devant les juridictions de l'ordre judiciaire cette fois. Dès le 30 juin 2009, l'État de Monaco a saisi le juge judiciaire afin d'obtenir l'expulsion de la société PE. & Cie des locaux domaniaux. En défense et à titre reconventionnel, la société a sollicité la requalification de sa convention d'occupation, le prononcé de son renouvellement et, à défaut, l'allocation d'une indemnité d'éviction sur le fondement de la législation relative aux baux commerciaux. Par un jugement rendu le 28 février 2013, le tribunal de première instance a jugé que les lieux occupés relevaient du domaine public de l'État, ce qui excluait l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux commerciaux. Le tribunal en a déduit que la société ne pouvait prétendre ni au renouvellement de la convention d'occupation précaire, ni au paiement d'une indemnité d'occupation ou d'éviction, ni à la réparation d'un quelconque préjudice. Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 17 juin 2014, lequel a ordonné l'expulsion de la société. Le pourvoi formé par cette dernière contre cet arrêt a été définitivement rejeté par la Cour de révision le 5 mars 2015. C'est à l'issue de cet épuisement des voies de recours judiciaires que s'est nouée la troisième séquence procédurale. Le 18 avril 2015, la S.C.S. PE. & Cie a adressé au Ministre d'État un recours indemnitaire qualifié de « précontentieux », qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet. Par une requête enregistrée au Greffe Général le 31 juillet 2015 sous le numéro TS 2015-14, la société a de nouveau saisi le Tribunal Suprême en articulant ses prétentions sur le fondement de la décision d'annulation précitée du 8 février 2010. Aux termes de sa requête et de son mémoire en réplique enregistré le 30 octobre 2015, la société requérante formulait des demandes structurées à titre principal et à titre subsidiaire : - À titre principal, elle demandait au Tribunal Suprême de juger qu'elle était toujours titulaire de la convention d'occupation domaniale conclue le 30 octobre 1998, soutenant que celle-ci avait été tacitement renouvelée à son échéance du 30 juin 2008 faute de décision préalable de non-renouvellement prise dans les formes légales. Elle demandait par conséquent à être autorisée à se rétablir dans les lieux et à y reprendre l'exploitation de son fonds de commerce jusqu'à ce qu'une décision ministérielle mette légalement fin à ladite convention. Au soutien de cette prétention, elle arguait que son contrat était régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les baux commerciaux (et notamment son article 34), laquelle consacrerait un droit au maintien dans les lieux des commerçants occupant le domaine public, impliquant un renouvellement pour six années en l'absence de justification par l'administration d'un motif d'intérêt public. Elle affirmait en outre que la décision du Tribunal Suprême de 2010, en sanctionnant une violation des droits de la défense de valeur constitutionnelle, avait implicitement admis la possibilité d'un renouvellement tacite qui s'imposait au juge judiciaire, et que l'autorité de la chose jugée au civil ne pouvait lui être opposée en raison d'une cause juridique distincte. - À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elle serait considérée comme régulièrement congédiée depuis l'arrêt de la Cour de révision du 5 mars 2015, la société sollicitait la condamnation de l'État de Monaco au paiement d'une somme globale de 3.027.189,25 euros à titre de dommages et intérêts, outre 10.000 euros pour préjudice moral et les dépens. Dans le détail de ses écritures, elle ventilait son préjudice en 2.457.900 euros au titre du préjudice d'exploitation (évalué par un expert-comptable, Monsieur Boisson, pour la période courant du 18 mars 2009 au 5 mars 2015), 500.000 euros pour perte de chiffre d'affaires (également rattachée dans une partie de ses écritures aux circonstances fautives du non-renouvellement) et 69.289,85 euros au titre des frais de justice et d'avocat. Pour justifier la recevabilité et le bien-fondé de cette demande indemnitaire, elle soutenait que l'article 90-B de la Constitution ne saurait être lu strictement comme cantonnant la responsabilité de l'administration à la seule sanction de l'illégalité de ses actes, mais que tout fait dommageable ou action irrégulière ouvre droit à réparation. Elle imputait ainsi son préjudice tant à la décision illégale de 2009 qu'à un « détournement de procédure » commis par l'administration après l'annulation de 2010, consistant à avoir saisi le juge judiciaire (selon elle incompétent en matière de domanialité publique) pour favoriser un autre exploitant à la suite de l'appel d'offres d'octobre 2008, au lieu de reprendre la procédure devant la commission prévue par la loi de 1991. En défense, par une contre-requête enregistrée le 1er octobre 2015 et une duplique du 1er décembre 2015, le Ministre d'État concluait au rejet de l'ensemble des demandes : - Sur la demande principale, il soulevait à titre principal une exception d'incompétence et d'irrecevabilité, faisant valoir que l'article 90-B de la Constitution n'attribue pas compétence au Tribunal Suprême, statuant en matière administrative, pour se prononcer par voie d'action sur le renouvellement tacite d'une convention d'occupation précaire, question par ailleurs définitivement tranchée par les juridictions judiciaires. À titre subsidiaire au fond, il rappelait qu'une convention d'occupation du domaine public ne confère aucun droit au renouvellement, devient caduque à son terme sans nécessiter de décision formelle, que la loi de 1948 est inapplicable au domaine public, que la lettre du 30 avril 2008 (produite en duplique) avait au demeurant informé la société du non-renouvellement, et que l'annulation prononcée en 2010 ne concernait que l'autorisation personnelle d'exercer de M. PE., sans aucun effet sur le titre d'occupation domaniale. - Sur la demande indemnitaire subsidiaire, le Ministre d'État opposait les limites de la compétence d'attribution du Tribunal Suprême issues de l'article 90-B de la Constitution, lequel ne permet d'octroyer que les indemnités résultant directement de l'annulation pour excès de pouvoir d'une décision administrative. Il ajoutait qu'en cas d'annulation pour vice de forme ou de procédure, l'indemnisation est exclue si la décision aurait pu être légalement prise au fond, et qu'en tout état de cause les préjudices allégués n'étaient ni indemnisables ni établis, la société étant seule responsable de son maintien sans droit ni titre ayant contraint l'État à engager une procédure d'expulsion. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême posait une double question fondamentale touchant à la répartition des compétences juridictionnelles au sein de l'ordre juridique monégasque et à l'étendue des pouvoirs du juge de l'excès de pouvoir : D'une part, le Tribunal Suprême, juge d'attribution en matière administrative en vertu de l'article 90-B de la Constitution, est-il compétent pour connaître d'une action tendant à faire reconnaître à un requérant la qualité de titulaire d'une convention d'occupation précaire du domaine public par l'effet d'un renouvellement tacite, et pour ordonner en conséquence sa réintégration dans les dépendances domaniales ? D'autre part, la compétence indemnitaire accessoire conférée au Tribunal Suprême par l'article 90-B-1° de la Constitution lui permet-elle de connaître d'une demande de réparation lorsque le préjudice allégué par le requérant trouve sa source non pas dans la décision administrative précédemment annulée pour un motif purement procédural (le retrait d'une autorisation d'exercer une activité économique), mais dans une décision ou une situation juridique distincte qui n'a pas fait l'objet d'une annulation par le Tribunal Suprême (le non-renouvellement d'une convention d'occupation du domaine public) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité de la requête de la société PE. & Cie, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement rigoureux, entièrement placé sur le terrain de sa compétence juridictionnelle. Ce faisant, il s'abstient d'entrer dans le débat au fond relatif à l'applicabilité de la loi de 1948 ou à l'existence d'une faute de l'administration, la question préalable de la compétence suffisant à clore le litige devant lui. Le raisonnement s'ouvre par un rappel solennel de l'architecture juridictionnelle monégasque en matière administrative, articulée autour de deux textes fondamentaux : 1. L'article 90 de la Constitution, qui définit limitativement les chefs de compétence du Tribunal Suprême. Sont ainsi cités le paragraphe A-2° (compétence en matière constitutionnelle pour les recours ayant pour objet une atteinte aux libertés et droits du Titre III) et surtout le paragraphe B-1°, aux termes duquel, en matière administrative, le Tribunal Suprême statue souverainement « sur les recours en annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions des diverses autorités administratives et les Ordonnances Souveraines prises pour l'exécution des lois, ainsi que sur l'octroi des indemnités qui en résultent ». 2. L'article 21 du Code de procédure civile, selon lequel le tribunal de première instance connaît « 2° en premier ressort comme juge de droit commun en matière administrative, de toutes les actions autres que celles dont la connaissance est expressément attribuée par la Constitution ou la loi au Tribunal Suprême ou à une autre juridiction ». Ce cadre normatif posé, le Tribunal Suprême examine successivement les deux volets de la requête. S'agissant, en premier lieu, de la demande principale tendant à voir juger la société titulaire d'une convention d'occupation précaire et à autoriser son rétablissement dans les lieux, la motivation est d'une concision absolue. Le Tribunal constate simplement qu'une telle demande « ne relève pas de la compétence du Tribunal Suprême telle que définie par l'article 90 de la Constitution ». En effet, cette prétention ne constitue ni un recours en annulation pour excès de pouvoir contre un acte administratif unilatéral, ni un recours constitutionnel, mais une action de plein contentieux à caractère contractuel et domanial, doublée d'une demande d'injonction de rétablissement dans les lieux, qui échappe par nature à la compétence d'attribution du juge de l'excès de pouvoir pour relever du juge de droit commun en matière administrative (le tribunal de première instance, lequel avait d'ailleurs déjà statué). S'agissant, en second lieu, de la demande indemnitaire subsidiaire, le Tribunal Suprême procède à une analyse en trois temps pour décliner sa compétence : Dans un premier temps, il formule le principe directeur résultant de la combinaison des articles 90-B de la Constitution et 21 du Code de procédure civile : si le Tribunal Suprême est compétent pour octroyer les indemnités qui résultent de l'annulation pour excès de pouvoir des décisions administratives, il « ne l'est pas pour connaître de conclusions à fin d'indemnisation du préjudice causé par une décision susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir et dont il n'a pas prononcé l'annulation ». La compétence indemnitaire du Tribunal Suprême est donc strictement subordonnée à une annulation préalable prononcée par lui-même et limitée aux seules conséquences dommageables découlant de l'acte annulé. Dans un deuxième temps, le Tribunal Suprême précise la portée exacte de sa précédente décision d'annulation du 8 février 2010, sur laquelle la requérante prétendait fonder son action. Il rappelle que l'annulation de la décision ministérielle du 18 mars 2009 retirant à M. PE. son autorisation d'exercer « sanctionnait le seul non respect du dispositif procédural prévu par la loi du 26 juillet 1991 sur les autorisations d'exercer une activité économique ». Il en déduit que, n'ayant nullement statué en 2010 sur la régularité du non-renouvellement de la convention d'occupation précaire du domaine public, sa décision « n'impliquait, ni implicitement ni nécessairement, la possibilité de son renouvellement tacite au profit de la société PE. ». Par ce considérant, le Tribunal dissipe toute confusion entre l'acte de police économique (le retrait d'autorisation personnelle d'exercer) et la gestion domaniale (le non-renouvellement de la convention d'occupation), et réfute la thèse de la requérante selon laquelle l'annulation de 2010 aurait eu une autorité implicite sur le maintien du titre domanial. Dans un troisième temps, opérant la qualification juridique de l'origine des préjudices allégués (perte d'exploitation, perte de chiffre d'affaires, frais de justice liés à l'expulsion), le Tribunal Suprême constate que ces préjudices « résultent, non de la décision du 18 mars 2009, annulée le 8 février 2010 par le Tribunal Suprême, de retrait de l'autorisation accordée à M. PE. d'exercer une activité économique, mais du non renouvellement par l'Etat de la convention d'occupation du domaine public au profit de la société PE. ». Le lien de causalité avec la décision annulée faisant défaut, et l'acte ou le fait générateur réel du préjudice (le non-renouvellement domanial) n'ayant pas été annulé par le Tribunal Suprême, ce dernier conclut logiquement qu'il n'est pas compétent pour connaître de la demande indemnitaire. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double déclaration d'incompétence, le Tribunal Suprême prononce le rejet de la requête en ces termes : > « DÉCIDE > Article 1er : La requête présentée par la S. C. S PE. & Cie est rejetée. > Article 2 : Les dépens sont mis à la charge de la S. C. S PE. & Cie. > Article 3 : Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 28 juin 2016 par le Tribunal Suprême, siégeant en Assemblée plénière — formation solennelle qui témoigne de l'importance accordée à la clarification de ces règles —, constitue un jalon majeur dans la délimitation des frontières du contentieux administratif monégasque. Elle met en lumière la singularité de l'organisation juridictionnelle de la Principauté, laquelle repose sur une dualité fonctionnelle au sein même de la matière administrative, partagée entre le Tribunal Suprême et les juridictions judiciaires statuant comme juges administratifs de droit commun. Sur le plan de la compétence matérielle principale, l'arrêt réaffirme avec force le caractère strictement d'attribution de la compétence du Tribunal Suprême. Contrairement aux systèmes juridictionnels dotés d'un ordre administratif complet, le droit constitutionnel monégasque confie le contentieux administratif de pleine juridiction (contentieux contractuel, contentieux de la responsabilité extra-contractuelle autonome, contentieux domanial de l'expulsion) au tribunal de première instance en vertu de l'article 21, 2° du Code de procédure civile (et de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, visée par la décision). Le Tribunal Suprême, quant à lui, demeure en matière administrative le juge de l'excès de pouvoir des actes unilatéraux (décisions des autorités administratives et ordonnances souveraines d'exécution des lois). Dès lors, une demande tendant à faire constater le renouvellement tacite d'un contrat d'occupation domaniale et à ordonner le rétablissement d'un exploitant dans les lieux excède manifestement l'office du juge de l'excès de pouvoir. En refusant d'attraire à lui ce contentieux par le biais de l'invocation d'une décision d'annulation antérieure, le Tribunal Suprême préserve rigoureusement l'équilibre constitutionnel des compétences et évite tout empiétement sur la sphère juridictionnelle du tribunal de première instance, de la
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 13 décembre 2017, n° 16556 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 13 décembre 2017, n° 16556 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2017/12-13-16556)) ## Faits et procédure Le litige oppose une locataire, exploitante d'un salon de coiffure, à la société anonyme monégasque A (SAM A), bailleresse de locaux situés dans un hôtel de grand luxe, dénommé « C », à Monaco. Le jugement porte le numéro de rôle C2014/000002 ; la référence canonique retenue en tête de cette fiche est le numéro 16556, qui ne figure pas dans le texte de la décision. Le bail originel fut consenti en 1934 pour l'exploitation d'un fonds de commerce de salon de coiffure. Le fonds fut transmis, puis donné, à plusieurs reprises au sein de la même famille, et le droit au bail fit l'objet de renouvellements successifs jusqu'en 2000. La bailleresse notifia un congé avec refus de renouvellement assorti d'une offre d'indemnité d'éviction. La date exacte de cette notification est diversement indiquée dans la décision (27 juin 2008 dans l'exposé des faits, 30 juin 2009 dans les motifs) ; cette divergence n'est pas levée par le texte. La locataire saisit la commission sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et sollicita une indemnité de 8.672.000 euros, la bailleresse offrant 800.000 euros. Après une non-conciliation le 18 décembre 2013, la locataire assigna la bailleresse. Le président de la commission, par ordonnance du 26 septembre 2014, fixa une indemnité provisionnelle de 800.000 euros sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490, ordonna l'expulsion, et la cour d'appel confirma cette ordonnance le 26 septembre 2016. Au fond, la demanderesse demandait la fixation de l'indemnité à 8.672.000 euros, déduction faite de la provision, et, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise. Elle s'appuyait sur deux rapports amiables. La défenderesse soulevait l'irrecevabilité de la demande d'expertise et concluait à la confirmation de l'offre de 800.000 euros. ## Question de droit La décision soulevait deux questions distinctes. **La première** était d'ordre procédural : une demande d'expertise, formée à titre subsidiaire mais absente de l'assignation, est-elle recevable devant la commission ? **La seconde**, de fond, portait sur la méthode d'évaluation de l'indemnité d'éviction en présence d'un fonds de commerce exploité dans un local contraint, sans transfert effectif de l'activité. Il s'agissait de déterminer si le préjudice se mesure par la valeur marchande du fonds perdu, par la valeur d'un nouveau droit au bail ou pas-de-porte, ou par une combinaison de ces critères, et quels éléments doivent pondérer cette valeur. ## Solution et dispositif La commission rejette l'exception d'irrecevabilité. Elle retient que la demande d'expertise est l'accessoire de la demande principale en fixation de l'indemnité et que, la procédure étant soumise aux règles du livre II de la première partie du Code de procédure civile (article 10 de la loi n° 490), une expertise peut être ordonnée même en l'absence de demande expresse. Sur le fond, elle juge que l'indemnisation doit porter sur la disparition du fonds, et non sur un transfert, faute de réinstallation effective. Elle retient ensuite que la valeur des droits au bail invoquée par la demanderesse repose sur des comparaisons inadaptées et qu'il convient de fixer l'indemnité à 1.500.000 euros. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Déboute la SAM A de son exception d'irrecevabilité ; > Déboute a. l. S née D de sa demande d'expertise ; > Fixe le montant
# Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16423 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16423 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/10-16-16423)) ## Faits et procédure Par acte du 2 mars 1987, les consorts HU. VU. ont donné à bail commercial à la société Hôtel du Siècle un local situé au n° 10, avenue Prince Pierre à Monaco. Le bail a été cédé à la société COL.CAR par acte du 19 juin 1998. Par exploit d'huissier du 6 juin 2014, intitulé « notification de renouvellement de bail », les bailleurs ont adressé à la locataire une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 460 000 euros à compter du 1er octobre 2014. Ils ont saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux le 24 novembre 2014 afin de voir fixer le loyer à ce montant. Les parties ne s'étant pas conciliées, la Commission, par décision du 24 février 2016, a déclaré l'action recevable. Elle a jugé que l'acte du 6 juin 2014 notifiait régulièrement la volonté des bailleurs de modifier le prix lors du renouvellement, et que les articles 4 et suivants de la loi n° 490 n'imposent pas la notification d'un congé pour saisir la Commission d'une demande de modification du montant du loyer. Saisie d'un appel, la cour d'appel, par arrêt du 22 novembre 2016, a confirmé en toutes ses dispositions la décision de la Commission. La société COL.CAR a formé un pourvoi en révision, déclaré le 28 février 2017 et motivé par requête du 23 mars 2017. Les défendeurs ont répondu par contre-requête du 20 avril 2017. Le Ministère public a conclu le 27 avril 2017. Après clôture, l'affaire a été examinée à l'audience du 3 octobre 2017, sur le rapport de M. le Conseiller Serge Petit. ## Question de droit Le pourvoi soulevait, sur moyen unique en deux branches, deux questions distinctes. La première branche posait la question de savoir si un acte de notification de renouvellement, qui ne constitue ni un congé ni une dénonciation destinée à faire obstacle à la reconduction du bail, peut néanmoins valoir demande de révision du loyer devant la Commission arbitrale, au sens des articles 2, 4 et 6 de la loi n° 490. La demanderesse invoquait à ce titre une violation par refus d'application de l'article 2 de la loi, ainsi qu'une dénaturation d'un écrit clair et précis. La seconde branche, fondée sur la violation de l'article 1188 du Code civil, était présentée sans développement quant à la manière dont cette disposition aurait été méconnue. La Cour de révision devait donc déterminer, d'une part, si la cour d'appel avait pu, sans dénaturer l'acte, qualifier la notification de demande de révision, et, d'autre part, si un moyen se bornant à citer un texte, sans en démontrer la violation, est recevable. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi. Elle retient deux motifs distincts. **Sur la première branche**, la Cour approuve l'appréciation des juges du fond. Elle relève que l'acte du 6 juin 2014 présentait une ambiguïté, qui rendait nécessaire la recherche de la commune intention des parties. Elle juge que, par une interprétation souveraine, la cour d'appel a pu constater que cet acte valait demande de révision du prix et en déduire qu'il résultait de l'acte que les bailleurs, en acceptant le renouvellement pour neuf années « sous réserve de modification du prix de la location sur laquelle portait le différend », formulaient une demande recevable devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Le moyen est écarté comme non fondé. **Sur
# Cour d'Appel de Monaco, 20 octobre 1969, n° 25472 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 octobre 1969, n° 25472 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1969/10-20-25472)) ## Faits et procédure Les époux M. étaient locataires, pour partie, d'un immeuble appartenant à la Société civile immobilière Cancal. Par acte du 25 juin 1965, la bailleresse leur a notifié un congé avec refus de renouvellement, fondé sur le droit de reprise pour reconstruire prévu à l'article 16 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Les locataires ont contesté ce congé. Ils soutenaient, à titre principal, que la bailleresse avait reconnu que l'immeuble ne serait pas reconstruit, qu'elle n'avait ni demandé de permis de construire ni commencé les travaux, et qu'elle avait accepté de les indemniser en contrepartie de leur renonciation à leur droit de priorité de location dans l'immeuble à reconstruire. À titre subsidiaire, ils invoquaient la non-sincérité de la reprise et la fraude, et demandaient soit l'indemnité totale d'éviction, soit le renouvellement du bail, soit l'indemnité de l'article 9, au motif que la bailleresse maintenait indéfiniment le statu quo en violation de l'article 28 de la loi et de l'article 989 du Code civil. La bailleresse opposait l'absence de preuve d'un accord sur indemnisation, la preuve de son intention de reconstruire résultant de démarches engagées depuis plusieurs années, et la sans-portée de la circonstance que le nouvel immeuble ne serait pas implanté sur l'emplacement de l'immeuble litigieux, ce terrain étant indispensable à toute construction sur les parcelles contiguës. Par jugement du 16 janvier 1969, la Commission arbitrale des loyers a déclaré remplies les conditions du droit de reprise, a donné acte à la bailleresse de son offre de payer une somme égale à deux années de loyer, a validé le congé et a débouté les locataires de leurs demandes de renouvellement et d'indemnité de l'article 9. Les époux M. ont interjeté appel. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **Première question** : le bailleur qui exerce le droit de reprise pour reconstruire doit-il prouver son intention de reconstruire et produire un permis de construire, sous peine de voir le congé annulé pour fraude ? **Deuxième question** : une acceptation de principe, par le bailleur, du versement d'une indemnité de l'article 9, assortie d'une renonciation du locataire à son droit de priorité, emporte-t-elle renonciation du bailleur au régime restrictif de l'article 16 ? **Troisième question** : la reprise est-elle frauduleuse lorsque la construction projetée ne s'implante pas exactement sur l'assiette de l'immeuble démoli, et le délai de mise en œuvre des travaux est-il opposable au b
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 octobre 2017, n° 16359 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 octobre 2017, n° 16359 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2017/10-11-16359)) **Mots-clés (repris de l'en-tête de la décision) :** baux commerciaux ; indemnité d'éviction ; évaluation. ## Faits et procédure Par acte du 27 mai 2015, le bailleur a fait notifier au preneur, la société à responsabilité limitée « B », un congé sans offre de renouvellement, assorti d'une offre d'indemnité d'éviction, avec effet au 31 août 2015. Le local litigieux comprend les lots 39, 40 et 41 de l'immeuble X1. Le bailleur a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux le 24 septembre 2015 afin d'obtenir la désignation d'un expert et la fixation de l'indemnité. La conciliation tentée le 21 octobre 2015 a échoué. Par exploit du 16 novembre 2015, la société pre Par cette d??cision rendue par **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** (MC) sous la r??f??rence **Commission arbitrale des loyers commerciaux, 11 octobre 2017, Mme p. ME. c/ La SARL B**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Indemnité d'éviction - Évaluation L'indemnité d'éviction est égale à la valeur du fonds de commerce puisque ce dernier a été perdu du fait de l'éviction. Sur la base des chiffres d'affaires réalisés par le preneur, l'indemnité est égale à 3 millions d'euros. COMMISSION ARBITRALE LOYERS COMMERCIAUX Dossier n° C2015/000010 JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2017 En la cause de : Mme p. ME., née le 8 juin 1957 à LECCE (Italie), administrateur de société, de nationalité monégasque, demeurant X1 à MONACO, venant aux droits de M. r. ME., né le??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? été valorisé à la somme de 1.428.580 euros et qu'elle a ensuite pu augmenter cette valeur en obtenant des chiffres d'affaires et des résultats nets bien supérieurs. Elle estime que la valeur du fonds de commerce peut être évaluée à la somme de 3.138.000 euros en utilisant la méthode consistant à prendre en compte le résultat moyen des trois derniers exercices comptables et le multiplier par dix et qu'il convient d'ajouter à cela la perte de marge lors du transfert, les frais de réinstallation, les frais relatifs à l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, le supplément??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? e Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco, le 11 OCTOBRE 2017 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Madame Reine VARON, Messieurs Michel MONFORT, Jean-Luc BUGHIN et Georges BRYCH, assesseurs, assistés de Madame Emmanuelle PHILIBERT, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Commission arbitrale des loyers commerciaux, 11 octobre 2017, Mme p. ME. c/ La SARL B**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 09 mai 1995, n° 26376 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 09 mai 1995, n° 26376 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1995/05-09-26376)) ## Faits et procédure Par contrat du 1er mars 1976, C. M. L.-D. a loué à la société SAM Doric des locaux à usage commercial. Le bail était conclu pour une durée d'un an, « pour continuer tant que l'une des parties n'aura pas donné congé en temps voulu et conformément à l'article 1579 du Code civil ». Les parties s'accordaient sur la qualification commerciale de la location. Le 26 novembre 1991, J.-M. L.-D., venant aux droits du bailleur initial, a délivré congé à la société locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le 1er mars 1992. Le congé était délivré sans offre de renouvellement, moyennant le versement d'une indemnité d'éviction, sur le fondement des articles 9 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Le bailleur offrait une indemnité de 335 000 francs. La locataire a contesté la régularité du congé. Saisie par la SAM Doric, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a, par jugement du 13 avril 1994, déclaré le congé régulier et valide, constaté le refus de renouvellement et jugé que ce refus n'était pas justifié par un motif grave ou légitime. Elle a ordonné avant dire droit une expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction. La SAM Doric a interjeté appel le 6 juin 1994. Elle ne contestait que la régularité du congé. Elle soutenait que le bail initial d'un an était contraire à l'article 2, alinéa 2, de la loi n° 490, qui impose une durée minimale de trois ans en cas de renouvellement. Selon elle, le premier terme aurait dû être fixé au 28 février 1979, avec des reconductions triennales jusqu'au 28 février 1991, de sorte que le congé pour le 29 février 1992 serait tardif et donc nul. L'intimé a sollicité la confirmation du jugement. À titre très subsidiaire, il invoquait une jurisprudence selon laquelle un congé donné à une date ne correspondant pas à une échéance triennale produit effet à l'échéance suivante, sans qu'il soit nécessaire de le renouveler. ## Question de droit La question posée était de savoir si, lorsqu'un bail commercial a été conclu pour une durée d'un an, c'est-à-dire inférieure au minimum légal de trois ans applicable au renouvellement, le juge doit substituer à la durée convenue la durée légale minimale, en fixant la première échéance à trois ans après la conclusion, ou si le contrat arrivé à son terme se trouve renouvelé par l'effet de la loi, avec une durée minimale de trois ans à compter de ce terme. Cette question en comportait une seconde, touchant à la validité du congé : la date d'échéance retenue pour le congé (1er mars 1992) correspondait-elle bien à une échéance effective du bail renouvelé ? ## Solution et dispositif La Cour d'appel rejette l'argument de la locataire et confirme le jugement entrepris. Elle retient que « la loi (article 2) sur les loyers commerciaux qui est d'ordre public s'applique à l'occasion du renouvellement des baux, sans aucune formalité, sauf si le locataire a décla
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16004 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16004 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/05-02-16004)) ## Faits et procédure Par acte de 1987, le bailleur initial a consenti à un locataire un local commercial d'environ 30 m², composé d'une pièce principale et d'un WC, situé X7 à Monaco, moyennant un loyer annuel de 24 000 francs, indexé sur le coût de la construction. Après le décès du bailleur en 1990 puis celui de ses héritières, les droits sur le local ont été détenus en indivision par les hoirs ZA., SPA. et MO. Le bail a fait l'objet de cessions successives en 1998, 2007 et 2010, cette dernière au profit de l'appelante, Mme m. IB. Y CA. Les bailleurs ont saisi la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC) le 18 mars 2014 pour faire fixer le loyer à 24 000 euros annuels à compter du 1er mars 2010. Ils invoquaient la construction récente du bâtiment Y, l'expansion du quartier et l'évolution de la situation économique depu Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 2 mai 2017, Madame m. IB. Y CA. c/ Madame s. ZA. et autres**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Révision du loyer (oui) - Article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Il convient de faire droit à la demande de révision du loyer sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dès lors que les conditions économiques générales de la Principauté ont évolué à la hausse depuis la fixation du loyer en 1988, les premiers juges ayant à cet égard légitimement fait référence à l'augmentation globale des prix du marché immobilier en Principauté. COUR D'APPEL ARRÊT DU 2 MAI 2017 En la cause de : - Madame m.??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? 'augmentation globale des prix de l'immobilier en Principauté, - l'article 21 de la loi n° 490 instaurant un critère alternatif et non cumulatif à cette faculté de révision du prix du loyer, la demande de nouvelle évaluation est recevable dès lors qu'il est établi que les conditions économiques ont évolué favorablement, - il faut tenir compte de la superficie de 30m² des locaux loués et de leur proximité de l'ancien bâtiment Z, ainsi que du bâtiment Y, encore en construction lors de l'introduction de la présente instance et de la clientèle potentielle qui en est résultée, -??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ND, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 2 MAI 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jacques DOREMIEUX, Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 2 mai 2017, Madame m. IB. Y CA. c/ Madame s. ZA. et autres**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 12 juillet 2016, n° 15084 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 12 juillet 2016, n° 15084 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/07-12-15084)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 9 juin 2008, la SCI B a consenti à la société M un bail commercial portant sur un local de deux pièces avec toilettes, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque. Le bail courait à compter du 1er octobre 2008, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, jusqu'au 30 septembre 2017. Le loyer annuel indexé s'élevait à 30 000 euros hors charges et hors TVA, payable trimestriellement et d'avance. Le bail comportait, au paragraphe XII, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit « un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet ». Elle visait le défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte. Une clause d'expulsion, accompagnée d'une attribution de compétence au président du tribunal de première instance pour statuer en référé, complétait ce dispositif. Le bail a été cédé à deux reprises, en 2009 puis le 19 décembre 2013 à la SARL A. Cette dernière cession a été dénoncée au bailleur par exploit du 31 mars 2014. Le 16 septembre 2014, la SCI B a fait délivrer à la SARL A un commandement de payer la somme de 16 740 euros, représentant loyers et charges d'avril à septembre 2014. Ce commandement reprenait le texte de la clause résolutoire et annonçait l'intention du bailleur de s'en prévaloir. Le 23 avril 2015, la SCI B a assigné la locataire en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir l'expulsion. La SARL A a soulevé la nullité du commandement. Par ordonnance du 20 janvier 2016, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit au 16 octobre 2014 et ordonné l'expulsion, sous réserve d'un délai d'un mois. La SARL A a relevé appel. Elle soutenait que le juge avait statué *ultra petita* en visant un commandement daté du 14 septembre 2014 et une résiliation au 14 octobre 2014, qu'elle invoquait la nullité du commandement pour surestimation de la dette, et qu'elle reprochait au bailleur sa mauvaise foi, l'absence de mise en demeure préalable et une précipitation fautive. La SCI B concluait à la confirmation de l'ordonnance et qualifiait l'appel de dilatoire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si les erreurs affectant le commandement de payer, à savoir une date mal rapportée dans l'assignation et un montant excédant la dette réelle, étaient de nature à en affecter la validité et à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. Elle devait également apprécier si le grief de mauvaise foi du bailleur, tiré de l'absence de mise en demeure préalable, de la non-remise des quittances antérieures et d'une prétendue précipitation, pouvait empêcher la résiliation. Ces questions supposaient, en amont, de vérifier que le juge des référés n'avait pas excédé les limites de sa saisine. ## Solution et dispositif La Cour a rejeté l'ensemble des moyens de l'appelante. Elle énonce, dans le chapeau de la décision : > « Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, étant précisé qu'un commandement de payer signifié pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. » Sur le premier point, la Cour relève que l'assignation visait, par erreur, un commandement « du 14 septembre 2014 » et une résiliation « à compter du 14 octobre 2014 ». Elle retient cependant que le commandement du 16 septembre 2014 figurait parmi les pièces régulièrement versées aux débats et que la SCI B l'avait expressément visé dans ses conclusions de première instance. Le juge n'a donc pas méconnu les limites de sa saisine. Sur le second point, la Cour constate que le commandement mentionnait 16 740 euros, correspondant à deux trimestres, alors qu'un seul restait dû. Elle juge toutefois que l'erreur est « sans incidence sur la validité même du commandement », dès lors que la locataire reconnaissait devoir 8 374,65 euros au titre du loyer échu du troisième trimestre 2014, exigible depuis le 1er juillet 2014. S
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2016, n° 15127 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2016, n° 15127 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/07-14-15127)) ## Faits et procédure Une société anonyme monégasque (A) a donné en gérance libre à une coiffeuse de nationalité française (Mme SC.) le fonds de commerce de salon de coiffure exploité sous l'enseigne « SALON MA. », dans un local situé à Monaco. Le contrat initial, conclu par acte notarié le 6 février 2008 pour trois ans, a été renouvelé le 26 janvier 2011 pour une durée de trois années à compter du 1er février 2011, soit jusqu'au 31 janvier 2014. La redevance annuelle était fixée à 14.604 euros, payable trimestriellement et indexée, avec un cautionnement de 3.651 euros et une clause de prise en charge des loyers des murs. Le propriétaire des murs, la SAM B, avait donné congé à la société gérante par lettre du 25 mai 2011. Le 5 juillet 2011, la bailleresse de la gérance a écrit à la locataire-gérante pour l'informer de ce congé et lui proposer une rencontre afin d'« envisager ensemble les possibilités de résiliation anticipée du contrat ». Le 2 juillet 2012, la SAM B a exercé son droit de repentir au titre de l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, de sorte que le bail commercial a été renouvelé. Mme SC. a quitté les lieux à la fin de l'année 2012 et a cessé de payer les redevances et les loyers des murs à compter du 1er janvier 2013. La société A a assigné la locataire-gérante le 8 avril 2013 en paiement d'arriérés. Mme SC. a conclu au rejet, à titre subsidiaire à la résiliation pour non-paiement des loyers des murs, et à l'indemnisation de la résiliation anticipée, pour un montant de 56.127,50 euros. Le tribunal de première instance a statué en premier ressort, par jugement contradictoire. ## Question de droit Deux questions principales se posaient au tribunal. La première porte sur la nature juridique de la lettre du 5 juillet 2011 : constitue-t-elle une résiliation anticipée du contrat de location-gérance, ou une simple information sur un risque de fin de bail ? La réponse détermine si le gérant pouvait, comme elle le soutenait, mettre fin au contrat à la date sollicitée. La seconde concerne les conséquences de cette qualification : le locataire-gérant reste-t-il tenu de payer les redevances jusqu'au terme contractuel lorsque la fin anticipée n'est pas imputable au bailleur ? Il s'y ajoute la question de l'invocation, par le gérant défaillant, de la clause de résiliation de plein droit pour non-paiement des loyers des murs. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la bailleresse n'a pas résilié le contrat de location-gérance. Le courrier du 5 juillet 2011 est qualifié d'« information
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14768 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14768 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/03-24-14768)) ## Faits et procédure La société à responsabilité limitée CE. PO. TRAITEUR, exerçant une activité de distribution de produits alimentaires-traiteur, occupe depuis 1984 des locaux situés dans l'immeuble « X2 ». Elle les tient de deux baux commerciaux signés le 12 mars 1984, à effet du 1er avril 1984, conclus l'un avec la société PRESAR A.G. VADUZ, l'autre avec la société GLOCABEL S.A., « pour l'exercice de cette activité commerciale ». Par lettre recommandée du 21 décembre 2010, la société civile particulière monégasque TERRE DUE 2010, venant aux droits de la société GLOCABEL, a notifié à la société CE. PO. un congé pour le 30 mars 2011, à l'échéance de la période triennale du bail. Le motif invoqué était que les locaux « ne font l'objet d'aucune exploitation », ce qui, selon le congé, constituait une cause de résiliation du bail commercial et dispensait du paiement d'une indemnité d'éviction. La cour d'appel a jugé que le bail ne relevait pas de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qu'il était venu à expiration le 31 mars 2011, et a ordonné l'expulsion de la locataire. Par arrêt du 5 mai 2015, signifié le 16 juin 2015, elle a statué en ce sens. La société CE. PO. TRAITEUR a formé un pourvoi en révision, déclaré le 13 juillet 2015, puis développé par requête du 6 août 2015. ## Question de droit La question posée à la Cour de révision était double. En premier lieu, le preneur qui se prévaut de la protection commerciale sur un local doit-il, lorsque le bail mentionne expressément une concession « avec propriété commerciale », établir qu'il a informé le bailleur, lors de la location, de l'usage conjoint d'un local accessoire appartenant à un propriétaire distinct ? En second lieu, le juge du fond peut-il écarter les termes clairs et précis du bail, puis se dispenser de rechercher si l'activité commerciale était exercée dans le local loué et si n'y étaient effectuées aucune des opérations industrielles ou commerciales faisant l'objet du principal établissement ? ## Solution et dispositif Les deux moyens ont été réunis. La Cour de révision a censuré l'arrêt d'appel au visa de l'article 989 du Code civil et de l'article 1er de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Elle a retenu que, « tout en constatant que le bail mentionnait avoir été concédé avec propriété commerciale, la cour d'appel, qui en a écarté les termes clairs et précis, et qui s'est abstenue de rechercher si l'activité commerciale était exercée dans le local loué et si n'y étaient effectuées aucune des opérations industrielles ou commerciales faisant l'objet du principal établissement, a privé sa décision de base légale ». La Cour a par ailleurs rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société TERRE DUE 2010, au motif qu'elle « succombe, ne saurait prétendre aux dommages-intérêts demandés ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Casse et annule en toutes ses dispositions l'arrêt rendu entre les parties le 5 mai 2015 ; > Rejette la demande de dommages-intérêts de la société TERRE DUE 2010 ; > Ordonne la restitution à la société CE. PO. TRAITEUR de la somme consignée au titre de l'article 443 du code de procédure civile, abrogé par la loi N°1421 du 1er décembre 2015 ; > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée ; > Condamne la société TERRE DUE 2010 aux dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous s
# Cour d'appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14646 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14646 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/02-23-14646))** ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la société civile immobilière A (ci-après « la SCI A ») a consenti à Mme f. CO. un bail portant sur un local à usage de bureau à Monaco, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er septembre 1997. Le statut des baux commerciaux était expressément exclu. Deux autres contrats ont été conclus les 20 juin 2000 et 25 juillet 2000, aux mêmes conditions, avec augmentation du loyer. Les parties ont ensuite signé, les 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011, un document intitulé « autorisation ». Il autorisait Mme CO. à héberger dans les lieux son activité en cours de constitution et celles de deux sociétés exerçant dans le conseil en bioéthique. Ce document stipulait que la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les baux commerciaux était inapplicable et, en cas de reconnaissance du bénéfice de la propriété commerciale, qu'un pas de porte serait dû à hauteur de vingt fois le loyer annuel. Le 29 mai 2013, la bailleresse a délivré congé pour l'échéance du 31 août 2013. Mme CO. a alors assigné la SCI A devant le Tribunal de première instance aux fins de requalification du bail en bail commercial, de nullité du congé, et de dommages-intérêts. La SCI A a reconventionnellement demandé l'expulsion, un pas de porte, une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts. Par jugement contradictoire du 11 juin 2015, le Tribunal a notamment dit le bail commercial et soumis à la loi n° 490, déclaré nul le congé, débouté Mme CO. de sa demande de dommages-intérêts pour manquements du bailleur, condamné la SCI A à 5 000 euros de dommages-intérêts pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion, et débouté la SCI A de sa demande d'expulsion. Il a en outre ordonné la réouverture des débats sur trois « autorisations », sursis à statuer sur le pas de porte et sur le surplus des demandes. Mme CO. a relevé appel par exploit du 25 septembre 2015, à titre partiel. Elle sollicitait la réformation en ce qui concerne ses demandes de dommages-intérêts et, en incident, une somme de 5 000 euros pour incident dilatoire et abusif. Elle fondait la recevabilité de son appel sur l'article 423 du Code de procédure civile, en soutenant que le jugement avait tranché une partie du principal et ordonné une mesure d'instruction. Elle invoquait un arrêt de la Cour du 6 janvier 2015 et la jurisprudence française rendue au visa de l'article 544 du Code de procédure civile français. La SCI A soulevait l'irrecevabilité de l'appel. Elle soutenait que le jugement, s'il avait tranché une partie du principal, n'avait ordonné ni mesure d'instruction ni mesure provisoire, de sorte qu'il ne pouvait être frappé d'appel qu'avec le jugement au fond. Elle demandait en outre 5 000 euros pour appel abusif. ## Question de droit La question posée à la Cour était la suivante : un jugement qui tranche une partie du principal, sans ordonner de mesure d'instruction ni de mesure provisoire, peut-il faire l'objet d'un appel immédiat au sens de l'article 423 du Code de procédure civile ? Accessoirement, la Cour devait apprécier si l'exercice d'une action ou d'un incident peut caractériser un abus ouvrant droit à dommages-intérêts. ## Solution et dispositif La Cour retient que l'article 423 du Code de procédure civile n'admet l'appel immédiat d'un jugement ordonnant une mesure d'instruction ou une mesure provisoire que si ce jugement a également tranché une partie du principal. Elle juge ensuite que le jugement attaqué « n'a pas ordonné de mesure d'instruction, mais a tranché une partie du principal mettant fin à l'instance sur cette partie », et qu'il est « susceptible,
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, n° 14204 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14204 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/10-21-14204)) ## Faits et procédure Par acte du 20 décembre 1965, la S.C.I. L a donné à bail à la S.A.M. Q un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble « O », boulevard Princesse Charlotte à Monaco, pour un loyer annuel de 8 400 FF, outre une provision trimestrielle sur charges. Le bail était renouvelable par tacite reconduction, sous réserve d'un préavis de trois mois. Il ne comportait pas de clause d'indexation. Le local a été vendu en 1986 à la S.C.I. D, puis a été acquis par Madame m. SI. en 1995, à la suite de la dissolution de cette société. Le 12 septembre 2010, la bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement à 30 000 euros par an. Le locataire a contesté ce montant. Par jugement du 21 mars 2012, la Commission arbitrale a fixé le loyer annuel à 23 000 euros à compter du 1er janvier 2011. Le 17 septembre 2013, la bailleresse a de nouveau dénoncé le bail à son échéance du 31 décembre 2013, avec une offre de renouvellement à 40 000 euros. Par procès-verbal du 23 octobre 2013, les parties se sont accordées sur la poursuite du bail, mais non sur le montant de l'augmentation. Le litige a été renvoyé devant la Commission. La bailleresse demandait la fixation du loyer à 40 000 euros. Elle invoquait la consolidation de la reprise économique, la redynamisation du quartier liée à des projets d'aménagement, la rareté des locaux de bureaux, l'insuffisance du loyer au regard des charges de copropriété, et des estimations de valeur locative comprises entre 42 000 et 60 000 euros. Elle écartait en outre toute expertise. La locataire concluait au rejet des demandes et, à titre subsidiaire, à la désignation d'un expert. Elle soutenait que les éléments produits étaient identiques à ceux de 2012, que les attestations émanaient du gestionnaire de l'immeuble, que les projets d'aménagement n'étaient pas matérialisés et que les locaux présentaient une vétusté et une insonorisation insuffisante, déjà relevées en 2012. ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si le bailleur peut obtenir la revalorisation du loyer d'un bail commercial renouvelé, alors que la dernière fixation judiciaire date de moins de deux ans et qu'il n'établit pas de modification de la situation depuis lors. En second lieu, il fallait déterminer les conséquences de l'absence de clause d'indexation sur la fixation du loyer par la Commission. Le visa de l'article 6 de la loi n° 490 cadre le raisonnement. Il charge la Commission de fixer le prix de location, lequel ne peut être inférieur à la valeur des locaux, évaluée notamment en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation. ## Solution et dispositif La Commission rejette la demande de revalorisation à 40 000 euros, au motif que la bailleresse ne démontre aucun élément nouveau. Elle retient néanmoins une réévaluation partielle, fondée sur l'absence d'indexation du loyer. Le raisonnement s'articule en plusieurs étapes : - **Caractéristiques du local.** La Commission relève une surface de 85,48 m², un usage de bureaux, un immeuble de standing et un quartier commerçant. Elle constate que ces caractéristiques sont inchangées depuis la décision du 21 mars 2012. - **Reprise économique.** Elle estime que cet élément avait déjà été pris en compte en 2012. Sa stabilisation ne constitue donc pas un fait nouveau. - **Projets d'aménagement.** Les travaux du carré d'or et de l'avenue Princesse Charlotte sont jugés en cours, sans achèvement avant 2020, et sans influence actuelle sur la dynamique commerciale. - **Éléments d'évaluation.** Les pièces produites par la bailleresse sont identiques à celles de 2012. - **État du local.** La vétusté et la mauvaise insonorisation, déjà constatées, ne sont pas remises en cause par des éléments nouveaux. - **Charges et placement.** Le rapport entre les charges et le rendement du placement de la bailleresse est jugé « sans incidence sur la valeur locative d'un bien immobilier ». La Commission conclut qu'il n'est pas démontré que le loyer soit inférieur à la valeur locative, « hormis le fait que le loyer n'étant pas indexé, celui-ci
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, n° 14203 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14203 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/10-21-14203)) ## Faits et procédure Par acte du 6 décembre 1979, la S.C.I. B, représentée par son co-gérant, a donné à bail à un commerçant exerçant en nom personnel un local commercial d'environ trente-cinq mètres carrés, au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à Monaco. Le loyer annuel initial était de 17 500 francs français, indexé sur l'indice du coût de la construction à compter du 19 mai 1979. Le bail était conclu pour trois ans, renouvelable par tranches de trois ans. Plusieurs événements postérieurs sont relatés. Au décès de la gérante de la S.C.I. en 2008, les biens de celle-ci sont devenus indivis entre deux particuliers, MM. d. et f. JA., demandeurs à l'instance. En mars 1993, la Commission arbitrale avait déjà rejeté une demande de révision, jugée infondée. Au décès du locataire initial au début de 2013, le fonds d'agence immobilière a été apporté à une société à responsabilité limitée, défenderesse à l'instance. Le loyer annuel était alors de 8 655,52 euros après la dernière indexation. Le 3 juin 2014, les bailleurs ont demandé, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490, une augmentation du loyer à 48 000 euros hors charges à compter du 19 mai 2014. Faute d'accord amiable, ils ont saisi la Commission. Le bureau de conciliation a constaté la non-conciliation le 15 octobre 2014 et renvoyé l'affaire devant la Commission en formation complète. Les demandeurs soutenaient que le loyer n'avait fait l'objet d'aucune révision autre que l'indexation contractuelle, alors que les conditions économiques générales et les conditions particulières du local avaient évolué. Ils invoquaient l'amélioration des infrastructures, une campagne de dynamisation urbaine, la prospérité du marché immobilier et la surface réelle du local, évaluée à 36,23 m² de surface commerciale auxquels s'ajoutaient 45 m² de surface utile. La société défenderesse demandait le rejet de la demande et, à titre subsidiaire, la fixation du loyer à 10 000 euros par an. Elle contestait la dynamisation du quartier, produisait ses propres estimations (entre 1 200 et 1 500 euros par mois) et faisait valoir l'absence de point d'eau, de sanitaires et de climatisation. **Observations sur le texte.** Plusieurs incohérences matérielles apparaissent dans la décision. La date d'enrôlement (1er juillet 2014) est antérieure à celle du billet d'avis (30 juin 2015) mentionné dans les visas. La défenderesse est désignée une fois comme « SARL LE ZODIQUE » au lieu de « SARL J ». La surface est t
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 juin 2015, n° 13425 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 juin 2015, n° 13425 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/06-24-13425)) **Sommaire de la décision :** bail commercial, révision du loyer, distinction avec la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail. Le bail renouvelé par tacite reconduction est régi par les articles 21 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le bailleur qui ne démontre ni modification des conditions économiques générales de la Principauté ni modification des conditions particulières affectant le fonds est débouté de sa demande de révision. ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 juin 1995, un bail portant sur un local commercial est consenti à une locataire. Par acte du 15 décembre 2004, le bailleur, r. ME., venant aux droits du bailleur initial, renouvelle ce bail. La locataire cède ensuite son fonds de commerce et le droit au bail à a. KL., par acte notarié du 25 mars 2005. Le loyer annuel, révisé selon l'indice INSEE du coût de la construction, s'élève alors à 21 828,20 euros. Le bail arrive à échéance le 30 septembre 2013 sans que le bailleur ne délivre congé avec offre de renouvellement. Selon la décision, les parties s'accordent sur le principe d'un renouvellement dès février 2013, mais non sur le montant du loyer. Saisie par requête du 18 février 2014, enrôlée sous le numéro C2014/000006, la Commission arbitrale constate la non-conciliation par procès-verbal du 30 avril 2014. La locataire demande que le loyer indexé continue de s'appliquer, à titre subsidiaire qu'il soit fixé selon les critères de l'article 6 de la loi n° 490, et à titre plus subsidiaire qu'un expert détermine la valeur locative. Le bailleur demande le débouté, la fixation du loyer annuel à 36 000 euros rétroactivement au 1er octobre 2013, et à titre subsidiaire une expertise. *Observation :* la référence canonique retenue en tête de la présente fiche (n° 13425) ne figure pas dans le texte fourni, qui mentionne le numéro de rôle C2014/000006. Ce second numéro a été conservé dans les faits ci-dessus. ## Question de droit La question centrale était de déterminer si, à l'expiration d'un bail commercial, le bailleur peut obtenir la fixation d'un nouveau loyer sans avoir dénoncé le bail, ou si la révision demeure soumise aux seules conditions de l'article 21 de la loi n° 490. Une question subsidiaire portait sur le fond : à supposer l'article 21 applicable, le bailleur établit-il une modification des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions particulières affectant le fonds justifiant une modification du loyer ? Le bailleur soutenait que les articles 4 et 6 de la loi s'appliquaient pleinement, dès lors que les parties s'étaient accordées sur la poursuite du bail sans l'être sur le montant, et qu'aucune dénonciation n'était exigée pour fixer un nouveau loyer. ## Solution et dispositif La Commission rejette l'analyse du bailleur sur le terrain procédural. Elle retient que « le bail, faute de dénonciation au moins trois
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 15 octobre 2014, n° 12674 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 octobre 2014, n° 12674 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/10-15-12674)) ## Faits et procédure Par acte du 14 novembre 1985, la fondation de droit italien A a donné à bail à la société anonyme C, devenue la SAM B, des locaux à usage commercial situés à Monaco. Le bail a pris effet le 1er janvier 1985, moyennant un loyer annuel initial de 50 000 francs français, indexé sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le loyer mensuel acquitté par le preneur en 2012 s'élevait à 2 000 euros. Par lettre recommandée du 10 avril 2012, la bailleresse a sollicité, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, une révision du loyer à 9 000 euros par mois. Le preneur a refusé le 4 septembre 2012. Après un procès-verbal de non-conciliation dressé le 29 mai 2013 par le Président de la Commission, l'affaire a été portée devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux, qui l'a enrôlée sous le numéro C2013/000005. La demanderesse soutenait que le loyer n'avait évolué que par le jeu de la clause d'indexation, devenue insuffisante, et que le fonds bénéficiait de la situation du quartier dit du « Carré d'Or », attestée par un article de presse d'avril 2013, ainsi que de la construction du complexe « X » et d'un immeuble de haut standing. Elle a ensuite fait valoir que la dernière révision fondée sur l'article 21 datait de janvier 2004, et elle a produit l'avis d'un professionnel estimant la valeur locative à 10 000 euros mensuels hors charges. La défenderesse concluait au rejet de l'ensemble des prétentions. Elle invoquait les révisions triennales intervenues entre 1992 et 2012 par application de l'indice INSEE. Elle soutenait que son activité de prêt sur gage n'avait pas évolué et que des travaux de remise en état, d'un montant de 623 295,76 euros, avaient été financés par elle alors qu'ils auraient dû incomber au bailleur en application de l'article 491 du Code civil. ## Question de droit La Commission était saisie d'une demande de révision du loyer en cours de bail. Deux questions se posaient. La première portait sur la preuve exigée par l'article 21 de la loi n° 490 : le bailleur doit-il établir une modification des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions particulières affectant le fonds, ou peut-il se borner à invoquer une valeur locative plus équitable ? La seconde concernait l'articulation entre ce régime de révision et la clause d'indexation contractuelle, ainsi que la pertinence de la comparaison avec les loyers d'autres locaux. Le texte de l'article 21 est rappelé dans les motifs : > « Quelle que soit la date du bail écrit ou verbal, intervenu ou à intervenir, nonobstant toute convention contraire et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification : soit dans les conditions économiques générales de la Principauté ; soit dans les conditions particulières affectant le fonds. » ## Solution et dispositif La Commission rejette la demande. Elle relève d'abord qu'il incombe à la bailleresse de justifier de l'une des deux modifications visées par le texte, « sans pouvoir se référer à une valeur locative qui lui apparaîtrait plus équitable ». **Sur les conditions économiques générales**, la Commission estime que l'article de presse produit, qui ne traite au demeurant que de locaux à usage d'habitation, ne suffit pas à établir une évolution favorable de l'économie monégasque ayant eu des répercussions sur l'activité du preneur. Elle retient, par une appréciation qui n'est assortie d'aucune pièce précise, que la crise économique mondiale a pesé sur le commerce de la Principauté à la date de la demande. **Sur les conditions particulières affectant le fonds**, la Commission reconnaît que le quartier bénéficie de la galerie « X », dont l'ouverture est antérieure à la dernière révision fondée sur l'article 21. Elle relève toutefois que l'emplacement précis du fonds et
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 octobre 2014, n° 12670 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 octobre 2014, n° 12670 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/10-15-12670)) ## Faits et procédure Par acte du 10 juillet 1995, le défendeur, M. f. WR., a donné à bail à la société anonyme monégasque A des locaux à usage commercial situés au X, moyennant un loyer annuel de 105.000 FF. Le bail est arrivé à son terme le 30 juin 2010, après notification, le 23 mars 2010, d'un congé avec refus de renouvellement. La locataire a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des articles 4 et 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. À titre principal, elle demandait la fixation de l'indemnité d'éviction à 1.500.000 euros ; à titre subsidiaire, la désignation d'un expert. Après un procès-verbal de non-conciliation du 21 mars 2012, l'instance a été engagée par exploit du 20 avril 2012. Le bailleur a conclu au constat de « motifs graves et légitimes » à l'encontre de la locataire, au caractère secondaire des locaux litigieux, à l'absence d'activité économique dans ceux-ci depuis 2010, et au rejet de toute indemnité. Il a contesté la valeur probante de l'attestation établie par une agence immobilière, mais ne s'est pas opposé, à titre subsidiaire, à une mesure d'expertise. Parallèlement, sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490, le président de la Commission a fixé, par ordonnance du 21 novembre 2012, une indemnité d'éviction provisionnelle de 700.000 euros. La Cour d'appel, par arrêt du 30 septembre 2013, a confirmé cette ordonnance, à l'exception du montant, qu'elle a ramené à 330.000 euros. À l'audience du 2 juillet 2014, la locataire sollicitait une indemnité de 700.000 euros, tandis que le bailleur proposait 200.000 euros. Les deux parties réclamaient, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert. ## Question de droit La Commission devait trancher deux points successifs. Le premier concernait le principe du droit à indemnité. Le juge devait déterminer si le refus de renouvellement, dépourvu de motifs graves et légitimes opposés par le bailleur, ouvrait droit à l'indemnité prévue à l'article 9 de la loi n° 490. Le second concernait les modalités de sa fixation. Le juge devait apprécier si les éléments produits étaient suffisants pour évaluer le montant de l'indemnité, ou si une mesure d'instruction devait être ordonnée. La question posée était en particulier celle de l'incidence, sur la valeur du fonds, de la localisation partielle des locaux sur le territoire français, à hauteur de 80 % de leur superficie. ## Solution et dispositif La Commission répond affirmativement à la première question. Elle relève que les parties ne contestent pas le droit de la locataire à indemnité et que les prétentions subsidiaires du bailleur, tendant à fixer l'indemnité à 200.000 euros ou à désigner un expert, « permettent de considérer que ce propriétaire a finalement renoncé à alléguer des motifs graves et légitimes à l'encontre de sa locataire ». Sur la seconde question, elle constate que les parties « sont toujours été en désaccord quant au montant de cette indemnité compensatrice » et que les pièces produites « n'apparaiss[ent] pas suffisantes » pour l'évaluer. Elle ordonne en conséquence une expertise « avant dire droit au fond ». Le dispositif est reproduit ci-après, en extraits : > « Constate que par l'effet du congé notifié le 23 mars 2010, le bail liant la SAM A à f. WR. n'a
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12594 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12594 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12594)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 janvier 2009, une société civile immobilière (SCI « A ») a loué à M. g. SC., par l'intermédiaire d'un gestionnaire de biens, un emplacement de parking situé au niveau -17 d'un immeuble monégasque, moyennant un loyer mensuel de 155 euros TTC. Par courrier du 23 mai 2011, le bailleur a annoncé une augmentation du loyer à 210 euros TTC par mois à compter du 1er juillet 2011. Le locataire a réglé les loyers jusqu'au 1er octobre 2011, puis a mis fin à l'autorisation de prélèvement auprès de sa banque, le motif de rejet indiqué étant « contestation du débite Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 30 septembre 2014, La SCI A c/ M. g. sc.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Procédure civile - Compétence d'attribution - Taux de ressort Bail - Emplacement de parking - Augmentation injustifiée du loyer - Compte entre les parties La présente demande se situe dans le taux du ressort du tribunal de première instance puisque le tribunal est saisi d'une demande en paiement d'un arriéré locatif d'un montant en principal de 5 670 euros, au-delà du seuil de compétence du juge de paix fixé par l'article 6 du Code de procédure civile. L'augmentation de loyer pour l'emplacement de parking n'est pas conforme aux stipulations con??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? s 2014, la SCI « A » expose : que le défendeur tente en vain de soutenir qu'une procédure serait pendante devant la justice de paix qui demeurerait saisie d'une demande reconventionnelle de sa part, alors que la procédure en question a été radiée le 10 juillet 2013, sans qu'aucune demande ne demeure tenante, que le locataire a fait preuve d'une particulière mauvaise foi, en s'étant acquitté des loyers portés à 210 euros de juillet 2011 à octobre 2011, et donc en consentant à l'augmentation, pour ensuite interrompre les paiements, tout en maintenant son véhicule stationné da??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 30 SEPTEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 30 septembre 2014, La SCI A c/ M. g. sc.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2014, n° 12584 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2014, n° 12584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/09-29-12584)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 29 janvier 2007, la SCI A, bailleresse, a donné à bail à la SCI B des locaux commerciaux destinés, à titre principal, à l'exploitation sous l'enseigne « P » d'un fonds de vente de prêt-à-porter hommes et femmes. La destination contractuelle admettait, « à titre purement accessoire », la vente d'articles de luxe, de lingerie féminine, de chaussures, de maroquinerie, d'accessoires de mode, d'esthétique et d'articles de maison, ainsi que des articles de la griffe « V. ». Le preneur s'interdisait par ailleurs toute activité contraire à cette clause et toute activité commerciale similaire exploitée dans l'immeuble « Palais S ». Le bail comportait une clause résolutoire, opérant quinze jours après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration de l'intention du bailleur d'en user. Le 11 juillet 2012, la bailleresse a fait signifier une sommation d'avoir à cesser la vente d'articles non autorisés et à se conformer strictement au bail. Elle reprochait à la locataire la vente de manteaux en fourrure et de bijoux, ainsi qu'une concurrence à un autre commerce de l'immeuble. La SCI B a formé opposition le 25 juillet 2012 et a assigné la bailleresse devant le Tribunal de première instance, notamment sur le fondement des articles 989, 997 et suivants et 1559 du Code civil, en réparation de divers préjudices. Par jugement du 12 décembre 2013, le Tribunal de première instance a fait droit à l'opposition, débouté la SCI A de sa demande de constatation de la résiliation du bail, et cond
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 17 juin 2014, n° 12343 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 juin 2014, n° 12343 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/06-17-12343))** ## Faits et procédure Par une convention d'occupation précaire conclue le 30 octobre 1998, puis transmise par voie d'avenants successifs, l'État de Monaco a autorisé l'exploitation d'un bar-restaurant sur une parcelle d'environ 414 m², située en partie sous le viaduc du boulevard du Larvotto et en partie à l'air libre, jusqu'à la limite du trottoir bordant la rue du Portier. La convention du 28 décembre 2001, au profit de la société en commandite simple SCS PE. & Cie, mentionne expressément que le bien relève du « Domaine public de l'État ». Un avenant du 23 avril 2002 a fixé la durée à six années à compter du 1er mai 2002, avec un terme au 30 juin 2008, en précisant que la convention n'était pas renouvelable de plein droit. À l'arrivée du terme, l'État a refusé le renouvellement. Saisi en référé d'une demande d'expulsion, le juge des référés s'est déclaré incompétent pour statuer sur le fond de la demande, solution confirmée par la Cour de révision le 10 octobre 2013. Par jugement du 28 février 2013, le Tribunal de première instance a Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 17 juin 2014, La société en commandite simple dénommée SCS PE. ET CIE c/ l'État de Monaco**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Procédure civile - Assignation - Copie au Ministère public - Charge incombant au demandeur Domaine public - Domaine privé de l'État - Désaffectation d'un bien - Bail commercial - Droits du preneur Ce n'est qu'à la suite de la désaffectation d'un bien pour le faire passer du domaine public au domaine privé de l'État, que peut être consenti sur celui-ci un bail éventuellement de nature commerciale. Si l'article 34 de la loi n° 490 semble ne pas distinguer le régime des locations afférentes aux établissements appartenant à l'État lorsqu'il dispose??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et la voir condamner au paiement à son profit de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif. Il expose pour l'essentiel que : le terrain litigieux d'une superficie de 414 m² se situe selon les termes de la convention d'occupation précaire en partie sous une voie publique et en partie sur le trottoir bordant la rue du Portier et constitue donc une dépendance du domaine public, en raison de sa situation même, le terrain litigieux doit demeurer exempt de toute contrainte juridique de??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? IOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 17 JUIN 2014, par Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assisté de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Gérard DUBES, Premier substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 17 juin 2014, La société en commandite simple dénommée SCS PE. ET CIE c/ l'État de Monaco**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 04 juin 2014, n° 12323 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 04 juin 2014, n° 12323 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/06-04-12323)) ## Faits et procédure Un bail commercial, consenti le 15 juillet 1986 par Mme RO. et M. TE., a été cédé à M. s. GA., qui exploite un commerce sous l'enseigne « B » dans des locaux situés 13 avenue Saint-Michel à Monaco. Les droits du bailleur sont aujourd'hui détenus par la SCI A. Par jugement du 13 mars 2002, la Commission arbitrale des loyers commerciaux avait fixé la valeur locative annuelle à 11 770 euros. Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2001. Par lettre recommandée du 14 décembre 2012, la SCI A a demandé la révision du loyer à 16 050 euros par an. Le preneur a refusé le 5 février 2013, par l'intermédiaire de son conseil. Le 31 mai 2013, la SCI A, représentée par son gérant M. j. LA., a saisi le Président de la Commission arbitrale au titre de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Une convocation pour l'audience de conciliation du 26 juin 2013 a été adressée en recommandé le 13 juin 2013. Ce procès-verbal de non-conciliation a renvoyé les parties à l'audience du 23 octobre 2013. Sur le fond, la SCI A a conclu à la fixation du loyer à 16 050 euros annuels à compter du 1er juillet 2013, soit 4 012,50 euros par trimestre. Elle soutenait que le loyer alors acquitté, de 12 393,68 euros par an, ne correspondait plus à la valeur actuelle des locaux, situés dans un immeuble bien entretenu dont les parties communes avaient été rénovées au premier trimestre 2007. Le défendeur a soulevé l'irrecevabilité de l'action. Selon lui, la convocation visait la société « B », qui n'existe pas, alors qu'il exploite en nom personnel. Le demandeur a répliqué que le preneur avait été régulièrement attrait à la procédure. Le tribunal a rejeté l'exception, invité le défendeur à conclure sur le montant du loyer à l'audience suivante et réservé les dépens. *Observation sur le texte :* le numéro de rôle figurant dans le jugement est « n° C2012/000007 », tandis que le billet d'avis est enrôlé sous « C2013/000007 ». Ces numéros ne correspondent pas au numéro canonique n° 12323, qui est seul retenu dans la présente fiche. La composition de la formation diffère également entre le délibéré et le prononcé, et les conclusions mentionn
# Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12158 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12158 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/05-06-12158)) ## Faits et procédure Les propriétaires d'un local commercial à Monaco l'avaient donné à bail à une commerçante, l. DE KA., qui y exploitait un fonds de vente au détail d'objets d'art, de décoration et d'accessoires. Par acte sous seing privé du 16 mars 2011, les bailleurs ont promis de vendre ce local à la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE au prix de 445 000 euros. La promesse était assortie d'une condition suspensive : que le locataire n'exerce pas son droit de préemption. Les bailleurs ont notifié la promesse au preneur par acte extrajudiciaire du 17 mars 2011. Par acte du 12 avril 2011, le preneur a manifesté son intention d'exercer ce droit, sans donner suite à cette notification dans le délai d'un mois. Les bailleurs ont saisi le Tribunal de première instance le 29 septembre 2011, aux fins de voir prononcer la nullité de la préemption et dire que le compromis valait vente. Le notaire, Me Henry REY, était également attrait à la procédure. Par jugement du 8 mai 2013, le tribunal a dit que le preneur n'avait pas exercé régulièrement son droit de préemption, que la condition suspensive s'était réalisée et que la promesse devait être constatée par acte authentique. Il a condamné la preneuse à 10 000 euros de dommages-intérêts au profit des bailleurs et à 5 000 euros au profit de la SCI pour résistance abusive. La preneuse a interjeté appel le 19 juillet 2013. Elle demandait notamment à la Cour de constater la caducité de la promesse, subsidiairement la défaillance de la condition suspensive pour non-réalisation dans le délai contractuel, et, à titre infiniment subsidiaire, le rejet de toute demande indemnitaire. Les bailleurs et la SCI sollicitaient la confirmation, tandis que le notaire demandait à être mis hors de cause et l'indemnisation de sa mise en cause. ## Question de droit La question centrale est de savoir si le droit de préemption du preneur d'un local commercial, régi par l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, est régulièrement exercé lorsque le preneur notifie son intention de préempter dans le délai légal, mais ne réitère pas la vente devant notaire dans le mois suivant cette notification. Il s'agit, corrélativement, de déterminer si la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, stipulée dans la promesse de vente au tiers, se trouve alors réalisée. Accessoirement, la Cour devait statuer sur la régularité de la mise en cause du notaire et sur les demandes indemnitaires réciproques pour appel ou résistance abusifs. ## Solution et dispositif La Cour confirme le raisonnement du premier juge. Elle relève que le preneur bénéficiait d'un délai d'un mois pour notifier son intention d'exercer le droit de