202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 17 novembre 1992, n° 26203 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 17 novembre 1992, n° 26203 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1992/11-17-26203)) ## Faits et procédure Les époux M. sont locataires d'un appartement situé à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les baux d'habitation. L'épouse est locataire depuis 1938, selon la décision. La propriétaire, B. B. C., a acquis le logement le 2 septembre 1980. Elle occupait alors un autre appartement, pris en location à Monaco. Par acte du 24 avril 1990, la propriétaire a fait délivrer congé pour le 1er mai 1991. Elle indiquait vouloir exercer à son profit le droit de reprise prévu par l'article 26 de la loi n° 669. Par acte du 18 juillet 1990, elle a assigné les locataires en validation du congé. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 23 janvier 1992, a constaté la nullité de la procédure et rejeté en l'état la demande. Il s'est fondé sur ce que la demanderesse n'établissait pas que l'occupation de l'appartement repris répondait à ses besoins normaux. La propriétaire a interjeté appel. Au soutien de son appel, elle invoquait la modicité de ses ressources, qui ne lui permettait plus de supporter le loyer de son logement actuel, fixé à 240 000 francs par an. Elle exposait aussi que ce logement était devenu trop grand après le départ de ses deux filles poursuivant des études à l'étranger. Elle produisait le bail de son logement actuel ainsi que l'acte d'achat de l'appartement repris, comportant description et plan. Les locataires soutenaient, en premier lieu, que le congé ne comportait aucun état descriptif du logement. Ils faisaient valoir, en second lieu, l'absence d'indications sur les conditions de logement et les moyens d'existence de la propriétaire. Ils relevaient enfin que le moyen retenu par les premiers juges figurait dans leurs conclusions et n'avait pas été soulevé d'office. ## Question de droit La question posée était la suivante : le propriétaire qui exerce le droit de reprise doit-il justifier, à peine de nullité de la procédure, que l'occupation du local répond à ses besoins normaux dans le congé lui-même, ou cette justification peut-elle intervenir en cours d'instance ? Cette interrogation engageait la portée de l'article 28, 3°, de la loi n° 669, aux termes duquel « le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure : ... 3° justifier que l'occupation du local répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à des besoins normaux. » Elle supposait également de déterminer comment s'apprécie, en pratique, la justification de ces besoins. ## Solution et dispositif La Cour retient que « la loi n'impose pas que cette justification soit fournie dans le congé lui-même ». Il suffit qu'elle soit apportée « en cours de procédure pour satisfaire au double but poursuivi par le législateur, à savoir d'une part informer le locataire pour lui permettre de faire valoir utilement ses moyens et, d'autre part, permettre au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation ». Appliquant ce principe, la Cour examine successivement les trois griefs des locataires. *Sur la description des lieux.* Le congé comportait déjà une description de l'appartement. L'acte d'achat, qui contenait une description précise et un plan, avait été régulièrement produit aux débats. La Cour relève en outre que les locataires, occupants depuis de nombreuses années, ne pouvaient sérieusement ignorer la consistance des lieux. Le grief n'est pas accueilli. *Sur le nombre d'occupants bénéficiaires.* La Cour juge qu'il ne pouvait être reproché à la propriétaire de ne pas préciser ce nombre, dès lors que le congé indiquait qu'elle entendait exercer la reprise à son profit. Elle relève que l'acte mentionnait qu'elle était mère de deux filles nées en 1966 et 1969, et qu'elle a précisé en cours d'instance que celles-ci poursuivaient des études à l'étranger. *Sur les conditions de logement.* La Cour retient que l'appelante a régulièrement versé aux débats un bail établissant les conditions matérielles et financières de son logement actuel. Elle conclut « qu'il est ainsi justifié par l'ensemble de ces éléments que l'appartement objet de la reprise correspond aux besoins normaux du propriétaire ». Elle constate ensuite que les autres conditions légales ne font plus l'objet de contestation. Elle juge que « c'est à tort que les
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26117 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26117 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26117)) ## Faits et procédure Un locataire de nationalité néerlandaise, C. K., avait pris à bail un appartement auprès de la société anonyme monégasque Cifer, suivant contrat du 4 novembre 1987. Lors de l'entrée dans les lieux, il avait versé une somme de 36 000 F à titre de garantie. Le bail a pris fin le 1er octobre 1990. À cette date, un constat d'huissier a été dressé au contradictoire de la bailleresse. Deux sinistres d'infiltrations d'eau provenant de l'appartement situé au-dessus ont endommagé les murs et plafonds de la salle de séjour et de la loggia. Le premier est survenu en mars 1988, le second le 17 septembre 1990, selon les rapports de l'expert mandaté par l'assureur UAP. Le locataire soutenait que la bailleresse n'avait jamais fait exécuter les travaux de remise en état, malgré des demandes réitérées. Il réclamait, d'une part, la restitution du dépôt de garantie et, d'autre part, des dommages-intérêts évalués entre 108 000 F et 144 000 F pour un trouble de jouissance de trente mois. La bailleresse a opposé, in limine litis, une exception de caution judicatum solvi au titre de l'article 259 du Code de procédure civile, exception à laquelle elle a finalement renoncé à l'audience. Elle a également soulevé la nullité de l'exploit d'assignation, tirée de l'élection de domicile faite à Monaco par le demandeur en application des articles 136 et suivants du Code de procédure civile. Sur le fond, elle a conclu au rejet des demandes et formé une demande reconventionnelle de 100 000 F pour procédure abusive. Elle soutenait avoir restitué une partie du dépôt, déduction faite de charges, de consommations d'eau et de travaux de remise en état. Elle contestait enfin l'existence même d'un trouble de jouissance, les dégradations étant, selon l'expert, d'un montant modeste (1 257 F et 3 830 F). ## Question de droit Deux questions étaient soumises au tribunal. La première relève de la recevabilité formelle : l'élection de domicile à Monaco, effectuée par un demandeur ét
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 février 2016, n° 14634 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 février 2016, n° 14634 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/02-18-14634)) ## Faits et procédure Par contrat du 8 août 2013, enregistré à Monaco le 12 août 2013, le bailleur a donné à bail à M. a. LY., pour trois années à compter du 1er octobre 2013, une villa située à Monte-Carlo, moyennant un loyer annuel de 96 000 euros payable par trimestres anticipés. Le bail a été conclu avec M. LY. seul ; son épouse, Mme m. l. DO., n'était pas signataire. Des infiltrations au niveau des verrières ont affecté les pièces à vivre à l'automne 2014 et, selon les constatations retenues par le tribunal, certaines chambres. Le bailleur a fait intervenir une société spécialisée en juin 2014, puis à nouveau le 28 novembre 2014 pour les travaux d'étanchéité de la verrière de la cuisine, après une phase d'attente liée aux pluies. Le locataire a cessé de payer les loyers en janvier 2015, après avoir annoncé son départ pour le 1er janvier 2015. Deux commandements de payer ont été délivrés les 19 janvier et 2 mars 2015. Le 11 février 2015, les époux LY. ont assigné le bailleur en résolution du bail à ses torts exclusifs, en restitution des loyers versés et en indemnisation. Le juge des référés, par ordonnance du 17 juin 2015, a constaté la résiliation du bail huit jours après le commandement du 2 mars 2015, ordonné l'expulsion et autorisé la consignation des loyers. Les clés ont été remises le 23 juin 2015. Le bailleur a formé des demandes reconventionnelles en paiement des loyers impayés, d'indemnités d'occupation, de frais de remise en état et de préjudices divers. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions distinctes. **Première question** : le conjoint du preneur, non signataire du bail, a-t-il qualité pour agir en résolution du contrat et en réparation des nuisances subies dans les lieux loués ? **Deuxième question** : le défaut de jouissance paisible, lié à des infiltrations et à de l'humidité, justifie-t-il la résolution du bail aux torts du bailleur, en application des articles 1559 et 1039 du code civil ? **Troisième question** : la présence d'humidité dans les l
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux d'habitation Obligations du preneur - Violation de l'article 1568 du Code civil : réalisation d'une construction sur une partie commune sans accord du bailleur et du syndic - Remise en état des lieux loués (oui) - Résiliation du bail (non) : pouvoir souverain du juge - article 10 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 16 mai 2002, D. c/ G.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux d'habitation Obligations du preneur - Violation de l'article 1568 du Code civil : réalisation d'une construction sur une partie commune sans accord du bailleur et du syndic - Remise en état des lieux loués (oui) - Résiliation du bail (non) : pouvoir souverain du juge - article 10 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 L'action dont est présentement saisi le Tribunal trouve son fondement dans les dispositions de l'article 1581 du Code civil, lequel prévoit que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et d??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? utorisation de faire communiquer les deux appartements précités, mais que l'aménagement d'une salle de bains dans la courette technique de l'immeuble lui avait été refusé ; Qu'elle indique qu'à l'occasion de travaux d'entretien intervenus dans l'immeuble dont s'agit, il a été signalé l'existence, constatée par huissier le 19 mars 2001, d'une construction en bois, réalisée par G. G. dans la courette de l'immeuble qui sert de vide pour l'aération et le passage des gaines techniques au 3e étage, constituant un réel danger pour la sécurité dudit immeuble ; qu'elle précise que l??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? s travaux devront s'effectuer sous le contrôle de bonne fin de l'architecte de la copropriété et du syndic de l'immeuble ; Condamne G. G. à payer à C. D. la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ; Déboute C. D. de sa demande tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de son locataire ; Déclare la demande de G. G. irrecevable ; Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; M. Narmino, prés. ; M. Fougeras-Lavergnolle, juge supl. f.f. subst. proc. gén. ; Mes Leandri, av. déf. ; Marquet, av. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 16 mai 2002, D. c/ G.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Recours en annulation - Acte administratif réglementaire Biens immobiliers Loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, modifiée - Arrêté ministériel d'application. Dispositions réglementaires sans lien avec les dispositions législatives Recours pour excès de pouvoir Arrêté ministériel portant application de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, modifiée - Dispositions réglementaires distinctes des dispositions législatives annulées. Validité (oui) - Compétence du Ministre d'État pour instituer des aides imputées sur des crédits autorisés par la loi du budget (oui) - Règles différentes applicables à des situations différentes et justifiées par leur objet. Méconnaissance du principe d'égalité (non) -Exclusion du bénéfice de l'aide financière - Atteinte à l'exercice du droit de reprise. Obligation pour l'État de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité en l'absence de disposition législative ou réglementaire (non) Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 22 mars 2006, SCI E. et a. c/ Ministre d'État**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Recours en annulation - Acte administratif réglementaire Biens immobiliers Loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, modifiée - Arrêté ministériel d'application. Dispositions réglementaires sans lien avec les dispositions législatives Recours pour excès de pouvoir Arrêté ministériel portant application de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de l??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? éplique présentée par les sociétés E., de l'O., S., L., P., R. et des V., ladite réplique tendant aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens et en outre par les motifs que le Ministre d'État ne conteste pas que l'annulation de la loi du 21 décembre 2004 entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'arrêté attaqué ; qu'en tant que de besoin les sociétés requérantes soulèvent ce moyen par la voie de l'exception d'inconstitutionnalité ; que la loi contestée n'était pas rendue nécessaire par la situation du logement à Monaco, comme le montrent les statistiques p??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? curité et de confort les locaux qu'ils offrent à la location ; que, dès lors, le Ministre d'État n'a pas excédé ses pouvoirs en instituant des aides qui ne couvrent pas la totalité de ce coût ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les SCI E. et autres ne sont pas fondées à demander l'annulation de l'arrêté attaqué ; Décide : La requête de la SCI E. et autres est rejetée ; Les dépens sont mis à la charge des sociétés requérantes ; Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 22 mars 2006, SCI E. et a. c/ Ministre d'État**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12116 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12116 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/04-10-12116)) ## Faits et procédure Le litige porte sur un bail conclu le 19 décembre 2012 entre M. a. PE., bailleur, et M. j. LI., locataire, portant sur un appartement situé à Monaco. Le contrat prévoyait une durée d'un an à compter du 1er décembre 2012, renouvelable par tacite reconduction, un loyer annuel de 79 200 euros et une provision sur charges de 5 640 euros, payables trimestriellement et par anticipation. Le montant trimestriel total s'élevait à 21 210 euros. Le bail comportait une clause résolutoire (article 8), ainsi qu'une clause de dépôt de garantie de 19 800 euros. Le locataire ayant réglé, pour le trimestre du 1er mars au 31 mai 2013, une somme inférieure au montant contractuel, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le 19 mars 2013, visant la clause résolutoire. Le locataire a ensuite versé, le 5 juin 2013, le loyer et la provision sur charges du trimestre du 1er juin au 31 août 2013, puis a donné congé par lettre recommandée du 24 juin 2013 pour le 30 novembre 2013. Il a remis les clés au gardien de l'immeuble le 25 août 2013. Par ordonnance du 31 juillet 2013, le Président du Tribunal de première instance a autorisé une saisie-arrêt entre les mains de la SAM E., à concurrence de 25 000 euros. Par exploit du 5 août 2013, le bailleur a fait pratiquer cette saisie et assigner le locataire en paiement. Le tiers saisi a déclaré détenir un solde créditeur suffisant. Le bailleur sollicitait la validation de la saisie, le paiement de 43 021 euros, ainsi que 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le locataire demandait le rejet des prétentions adverses, la mainlevée de la saisie, la restitution du dépôt de garantie et 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La question principale était de savoir si le bailleur pouvait utilement se prévaloir de la clause résolutoire, et réclamer en conséquence les loyers et indemnités d'occupation, alors que le locataire avait partiellement retenu une somme au titre d'un accord verbal de déduction. Se posaient corrélativement deux questions : 1. La simple remise des clés au gardien suffit-elle à libérer le locataire de ses obligations jusqu'au terme du préavis ? 2. Les créances réciproques de loyers et de dépôt de garantie peuvent-elles faire l'objet d'une compensation, et selon quelles modalités ? Le tribunal a également été saisi d'une demande d'écartement d'une pièce produite par le locataire, ainsi que de demandes de remboursement de frais de serrurerie et de remise en état. ## Solution et dispositif Le tribunal retient, en premier lieu, qu'il n'existe pas d'inexécution fautive du contrat par le locataire. Le paiement partiel du terme de mars à mai 2013 est justifié par une déduction de 2 640 euros verbalement convenue avec le bailleur, dont la réalité n'est pas contestée. La condition alléguée par le bailleur, à savoir le remplacement de la machine à laver et l'installation d'un sèche-linge, n'est ni démontrée dans son principe ni assortie d'un délai ou d'une demande de paiement. Dès lors, « le jeu de la clause résolutoire ne
# Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25090 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25090 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/04-24-25090)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre spécifique de la législation réglementant les baux à loyer d'habitation dans la Principauté de Monaco, et plus particulièrement sous l'empire des dispositions de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 relative au calcul de la valeur locative des locaux à usage d'habitation par la méthode dite de la « surface corrigée ». Cette réglementation repose sur une tarification des loyers strictement encadrée, déterminée en fonction du classement de l'immeuble au sein de catégories et sous-catégories administratives reflétant la qualité architecturale, la solidité de la construction, ainsi que le degré de confort et d'équipement du bien loué. En l'espèce, un appartement dépendant d'un immeuble collectif appartenant aux hoirs G. avait été donné à bail à une locataire, Dame P. À l'origine de la relation contractuelle, ou tout du moins selon les stipulations et le postulat retenu initialement par les parties, le local était considéré et loué comme appartenant à la sous-catégorie A de la catégorie II au sens de la réglementation précitée. Ce classement relativement élevé induisait l'application d'un tarif de base conséquent pour le calcul du loyer légalement exigible. Toutefois, la consistance matérielle de l'immeuble ainsi que l'état interne de l'appartement ont connu des évolutions et présenté des particularités techniques qui ont cristallisé le contentieux entre les bailleurs et la preneuse. D'une part, au niveau de la structure globale du bâtiment, une surélévation de l'immeuble a été entreprise postérieurement à l'entrée dans les lieux de Dame P. Ces travaux d'extension verticale ont sensiblement modifié la physionomie et le fonctionnement de la fraction d'immeuble dont dépendait le logement litigieux. Il est ainsi apparu que cette surélévation n'avait pas tenu compte de l'harmonie et du style des façades d'origine. De plus, sur le plan des circulations verticales et des commodités collectives, l'escalier de service préexistant a purement et simplement été supprimé. Sur le plan constructif, les matériaux mis en œuvre lors de ces transformations ou composant la fraction d'immeuble se sont révélés d'une qualité insuffisante : ils n'offraient pas une très bonne isolation thermique et, surtout, phonique. Pire encore, ces matériaux présentaient une élasticité excessive, vice ou défaut de conception qui a eu pour conséquence directe d'entraîner le décollement des carrelages au sein du bâtiment. Par ailleurs, la finition générale de l'ouvrage apparaissait affectée par la présence de canalisations apparentes, conférant un caractère médiocre à l'ensemble, tandis que la distribution intérieure de l'appartement ne comportait qu'une seule salle de bains. D'autre part, à l'échelle privative de l'appartement lui-même, une difficulté parallèle est apparue concernant les éléments d'équipement intérieurs. Les propriétaires avaient initialement garni les lieux de divers équipements d'origine. Néanmoins, estimant que ces installations ne répondaient plus aux exigences d'un usage normal en raison de leur usure avancée et de leur vétusté, la locataire, Dame P., a pris l'initiative de procéder à leur remplacement à ses propres frais. Enfin, parallèlement au déroulement du litige, les propriétaires ont entrepris des travaux de restauration de l'immeuble, lesquels n'étaient toutefois pas encore achevés au moment où les juridictions du fond ont eu à statuer sur le sort du bail. C'est dans ce contexte de dégradation alléguée des caractéristiques de l'immeuble et de contestation des éléments composant la surface corrigée que le différend s'est noué quant à la fixation du prix du loyer. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Insatisfaite de la tarification appliquée à son bail au regard de l'état réel de la fraction d'immeuble et de son logement, la locataire, Dame P., a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente par un exploit introductif d'instance afin de contester le classement du local et le calcul de sa surface corrigée. En première instance (dont la juridiction exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision), les premiers juges ont d'abord rendu une décision avant dire droit ordonnant une mesure d'instruction confiée à un expert judiciaire, avec pour mission d'examiner l'immeuble et l'appartement litigieux au regard des critères de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, le tribunal de première instance a statué au fond en homologuant les conclusions du technicien. Les premiers juges ont fait droit aux demandes de la locataire en décidant de déclasser l'appartement de la sous-catégorie A de la catégorie II vers la sous-catégorie inférieure, à savoir la sous-catégorie B de la catégorie II. Ils ont fixé le point de départ des effets de ce changement de catégorie au jour de l'introduction de l'instance par la locataire et ont par ailleurs déterminé la surface corrigée du logement en refusant d'y intégrer les coefficients correspondant aux équipements d'origine fournis par les bailleurs, au motif que leur remplacement par la preneuse était justifié par leur vétusté. Les propriétaires, les hoirs G., ont interjeté appel de cette décision. Par un arrêt confirmatif rendu le 27 mars 1984, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu le jugement entrepris par adoption des motifs des premiers juges et par motifs propres. La juridiction du second degré a ainsi confirmé le déclassement du bien en catégorie II B, maintenu la prise d'effet de cette modification à la date de l'exploit introductif d'instance en écartant la prise en compte des travaux de restauration postérieurs et inachevés, et validé l'exclusion des équipements d'origine vétustes du calcul de la surface corrigée. Le 29 mai 1984, les hoirs G. ont formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont articulé une argumentation juridique dense, structurée autour de trois moyens de cassation distincts, visant respectivement les critères du classement catégoriel, la temporalité des effets de ce classement et les modalités de calcul de la surface corrigée des équipements. Par un premier moyen, subdivisé en quatre branches, les bailleurs reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé ou méconnu l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 en déclassant l'appartement de la catégorie II A à la catégorie II B : - Dans une première branche, ils soutenaient que les juges du fond s'étaient fondés sur des critères inopérants et étrangers aux prévisions légales, affirmant que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale ainsi que l'existence de canalisations apparentes étaient sans rapport avec les éléments d'appréciation limitativement prévus par l'article 3 de l'ordonnance précitée. - Dans une deuxième branche, ils faisaient valoir que le critère tiré de l'absence d'escalier de service avait été faussement appliqué, dès lors qu'une telle absence s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie (catégorie I), mais nullement à son maintien dans la sous-catégorie A de la catégorie II. - Dans une troisième branche, le pourvoi faisait grief à l'arrêt d'avoir ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas : en exigeant que l'isolation phonique et thermique soit « très bonne » pour permettre le classement en sous-catégorie II A, et en s'abstenant de rechercher si cette isolation n'était pas simplement « satisfaisante », la Cour d'appel aurait méconnu le texte réglementaire. - Enfin, dans une quatrième branche, les hoirs G. développaient un argument similaire à celui de la deuxième branche concernant les installations sanitaires, soutenant que le critère relatif au nombre de salles de bains n'est envisagé par le texte que pour différencier les immeubles de la catégorie I de ceux de la catégorie II A, et non pour opérer une distinction entre les sous-catégories A et B de la catégorie II. Par un deuxième moyen, les demandeurs au pourvoi critiquaient le chef de l'arrêt ayant fixé le point de départ du nouveau classement à la date de l'introduction de l'instance. Selon eux, la Cour d'appel aurait dû, pour déterminer le classement adéquat de l'immeuble, se placer non pas au jour de l'assignation, mais à la date d'achèvement des travaux d'amélioration et de restauration entrepris par leurs soins, travaux qui étaient susceptibles de faire passer ou de maintenir le bien dans une sous-catégorie supérieure. Par un troisième moyen, enfin, les propriétaires attaquaient la méthode de détermination de la surface corrigée de l'appartement. Ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir refusé de tenir compte, dans ce calcul, des éléments d'équipement qu'ils avaient initialement fournis, en omettant de rechercher si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal au moment précis où la locataire avait pris l'initiative de les remplacer. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une trilogie de questions juridiques fondamentales touchant au contentieux de la fixation judiciaire du loyer dans le secteur réglementé par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. En premier lieu, sur le terrain de la qualification et du contrôle normatif, se posait la question de l'étendue du pouvoir des juges du fond dans l'interprétation et l'application des critères de classement des immeubles prévus par l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 : l'appréciation de l'absence ou de l'insuffisance de certains éléments de confort et de qualité architecturale (isolation, escalier de service, finitions, nombre de salles de bains) pour justifier le déclassement d'un local dans une sous-catégorie inférieure relève-t-elle d'un contrôle strict de qualification juridique par la Cour de révision, ou ressortit-elle au pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond leur permettant de procéder à une évaluation globale des caractéristiques du bâtiment ? En deuxième lieu, sur le plan de l'application de la règle de droit dans le temps et des effets du jugement, la Cour devait trancher la question de la détermination de la date de prise d'effet d'une décision judiciaire modifiant le classement catégoriel d'un bien loué, ainsi que la date à laquelle le juge doit se placer pour apprécier les caractéristiques de ce bien : le changement de catégorie décidé par le juge peut-il rétroagir avant la demande en justice ou être différé à l'achèvement de travaux de restauration entrepris postérieurement à l'assignation et non encore terminés, ou bien son effet est-il strictement fixé au jour de la contestation formée par le locataire par l'exploit introductif d'instance ? En troisième lieu, quant à l'assiette matérielle de la surface corrigée, se posait le problème du sort des équipements d'origine fournis par le bailleur mais remplacés en cours de bail par le preneur : les juges du fond sont-ils tenus de rechercher expressément si ces équipements étaient encore en état de fonctionnement normal lors de leur enlèvement pour décider de leur prise en compte dans le calcul du loyer, ou la seule constatation souveraine que ce remplacement était justifié par leur vétusté suffit-elle à justifier légalement leur exclusion de la surface corrigée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les hoirs G., la Cour de révision déploie un raisonnement synthétique mais d'une grande fermeté doctrinale, articulant la reconnaissance d'un large pouvoir souverain aux juridictions du fond quant à l'appréciation des faits techniques avec la consécration d'une règle procédurale stricte gouvernant l'effet temporel des décisions de classement. S'agissant tout d'abord du premier moyen relatif au déclassement de l'appartement de la catégorie II A à la catégorie II B, la Haute juridiction ne répond pas isolément à chacune des quatre branches techniques qui tentaient d'enfermer l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 dans une grille de lecture mathématique et cloisonnée. Elle choisit au contraire de les réunir pour leur opposer un principe directeur de technique de cassation : il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure. Toutefois, ce renvoi au pouvoir souverain n'équivaut pas à un chèque en blanc dispensant les juges d'appel de motiver leur décision ; la Cour de révision exerce un contrôle de la justification légale (contrôle de la suffisance et de la cohérence des motifs de fait). À cet égard, elle relève avec précision que la Cour d'appel, adoptant les motifs des premiers juges et homologuant le rapport d'expertise ordonné avant dire droit, a mis en évidence un faisceau convergent de six éléments matériels caractérisant la dégradation qualitative de la fraction d'immeuble issue de la surélévation : le non-respect de l'harmonie et du style des façades d'origine lors de cette surélévation postérieure à l'entrée dans les lieux ; la suppression de l'escalier de service ; l'absence d'une très bonne isolation thermique et surtout phonique des matériaux ; l'élasticité excessive de ces mêmes matériaux provoquant le décollement des carrelages ; la présence de canalisations apparentes conférant un caractère médiocre à la finition du bâtiment ; et enfin la présence d'une seule salle de bains. C'est de l'accumulation et de la combinaison de ces constatations factuelles que la Cour d'appel a pu déduire que la fraction d'immeuble ne présentait pas « la plupart des caractères exigés » par l'ordonnance pour figurer en catégorie II A. L'emploi de l'expression « la plupart des caractères » démontre que l'ordonnance de 1949 n'institue pas des critères cumulatifs rigides propres à une seule catégorie, mais dresse un portrait-type global ; dès lors que la majorité de ces standards de qualité fait défaut, la décision de déclassement se trouve légalement justifiée. Abordant ensuite le deuxième moyen, qui constitue le cœur de l'apport normatif de l'arrêt quant au droit processuel des baux réglementés, la Cour de révision approuve pleinement la chronologie juridique retenue par les juges d'appel. Elle énonce, sous la forme d'une règle de principe directement reprise dans le sommaire de la décision, que la Cour d'appel a exactement relevé que le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux « ne peut porter effet avant la contestation du locataire par l'exploit introductif d'instance ». Ce faisant, la Cour fixe une borne temporelle intangible : l'assignation en justice cristallise le litige. Cette règle d'ancrage procédural emporte une double conséquence que la Cour de révision valide expressément. D'une part, la modification du classement n'a pas d'effet rétroactif antérieur à la demande en justice (le locataire ne peut remettre en cause les loyers échus avant sa contestation officielle). D'autre part, et c'est ce qui permet de balayer l'argumentation des bailleurs, le juge saisi d'une demande de déclassement doit apprécier l'état du bien au jour de l'introduction de l'instance. Dès lors, la Cour d'appel a refusé « à bon droit » de prendre en considération des travaux de restauration entrepris par les propriétaires postérieurement à cet exploit introductif d'instance, travaux qui, par surcroît et de manière surabondante, n'étaient « d'ailleurs non encore terminés » au moment où le juge statuait. Le bailleur ne peut donc pas paralyser l'effet d'une demande en déclassement fondée au jour de l'assignation en invoquant le bénéfice virtuel de chantiers ultérieurs et inachevés. Enfin, sur le troisième moyen traitant de l'assiette de la surface corrigée, les bailleurs tentaient de caractériser un défaut de base légale en reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir recherché si les équipements d'origine étaient encore en état de fonctionnement normal lorsqu'ils ont été remplacés par la preneuse. La Cour de révision écarte ce grief par un raisonnement d'équivalence logique et d'économie de motifs : les juges du fond ayant souverainement relevé que le remplacement de ces équipements par la locataire était « justifié par leur vétusté », ils ont, par cette seule constatation, légalement justifié leur décision. En droit du louage, la notion de vétusté (qui désigne l'usure normale et irréversible de la chose par l'effet du temps) lorsqu'elle atteint un degré tel qu'elle « justifie le remplacement » de l'élément, est par nature exclusive d'un état de fonctionnement normal conforme à la destination d'un logement de cette catégorie. En constatant positivement la vétusté justificative du remplacement, la Cour d'appel a implicitement mais nécessairement exclu le fonctionnement normal allégué par les propriétaires, rendant inopérante toute recherche supplémentaire sur ce point. ### C. Le dispositif Au terme de cette triple démonstration concluant au rejet de l'ensemble des moyens soulevés par les demandeurs, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 24 avril 1985 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur d'un contentieux abondant et techniquement complexe, né de l'application dans le temps de la législation monégasque d'après-guerre sur les loyers d'habitation, dont l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 constitue la pierre angulaire technique. Pour comprendre la portée de cette décision dans l'ordonnancement juridique de la Principauté, il convient de rappeler la philosophie générale de ce texte. À l'instar de la législation française contemporaine de l'époque (telle que la loi du 1er septembre 1948 ayant institué en France le système de la surface corrigée), le droit monégasque du secteur protégé vise à substituer à la libre fixation contractuelle du loyer une détermination objective, scientifique et réglementée de la valeur locative, fondée sur la valeur intrinsèque d'usage du local. Or, cette valeur d'usage dépend de deux paramètres évolutifs : le classement de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) dans une hiérarchie de catégories (I, II A, II B, III, IV, etc.) et le calcul de la surface corrigée du logement par l'application de coefficients correcteurs tenant compte de l'éclairement, de l'ensoleillement, de la vue et des équipements fournis par le propriétaire. Sur le premier axe de l'arrêt — le contrôle des critères de classement prévus par l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 —, la décision du 24 avril 1985 consolide une jurisprudence constante de la Cour de révision quant à la répartition des offices entre le juge du fond et le juge de cassation. La tentation des plaideurs, parfaitement illustrée ici par les quatre branches du premier moyen des hoirs G., est de traiter les descriptions réglementaires de chaque catégorie d'immeubles comme des définitions légales strictes donnant lieu à un contrôle de qualification juridique. Les demandeurs soutenaient ainsi une lecture exégétique et compartimentée du texte : puisque l'escalier de service ou le nombre de salles de bains ne seraient expressément mentionnés que pour distinguer la catégorie I de la catégorie II A, le juge commettrait une erreur de droit en les utilisant pour arbitrer entre les sous-catégories II A et II B ; de même, puisque le texte n'évoquerait pas littéralement les « canalisations apparentes » ou le « décollement des carrelages », le juge violerait la loi en s'y référant. La Cour de révision récuse catégoriquement cette approche analytique rigide au profit d'une méthode synthétique et téléologique, placée sous l'égide du pouvoir souverain des juges du fond. En énonçant qu'il appartient souverainement à ces derniers d'apprécier si l'absence de certains éléments de confort entraîne le déclassement en sous-catégorie inférieure, la Haute juridiction rappelle que les catégories de l'ordonnance de 194
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 juin 1986, n° 25226 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 juin 1986, n° 25226 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/06-19-25226)) ## Faits et procédure Le litige oppose H. D., propriétaire d'un appartement de catégorie 2C, à A. G., locataire qui occupe les lieux avec sa famille depuis novembre 1979. Le logement est soumis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Le bail a donc été conclu en 1979, et la locataire se prévaut du droit au maintien dans les lieux attaché à ce régime. Le 2 mai 1985, la bailleresse fait délivrer à sa locataire une sommation de payer les loyers et charges, qui concernent pour l'essentiel les mois de mars, avril et mai 1985. Le délai imparti est de huit jours. Le paiement n'intervient pas immédiatement. La locataire avait annoncé dès le 13 mars 1985 qu'elle verserait désormais le montant des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations, sur la base d'un décompte de surface corrigée qu'elle venait de faire établir. Elle verse ensuite, le 21 mai 1985, les sommes qu'elle estimait devoir. Elle saisit par la suite la Commission arbitrale d'une demande tendant à voir fixer le montant du loyer à un niveau inférieur à celui calculé par la bailleresse. Pendant l'instance, elle s'acquitte des sommes réclamées, sous réserve de la fixation définitive à intervenir. La bailleresse agit devant le Tribunal de première instance selon trois branches : - une action en paiement d'un solde de 1 328,67 francs, calculé à la date de ses conclusions du 14 novembre 1985, sur un montant initialement réclamé de 9 651,85 francs ; - une demande en résiliation du bail, avec expulsion sous astreinte, fondée sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux ; - une demande de rejet de la mesure d'expertise sollicitée par la locataire, au motif que la Commission arbitrale est déjà saisie d'une demande identique. De son côté, la locataire formule des réserves expresses sur le montant des loyers, demande subsidiairement une expertise aux fins de calculer le montant dû, avec sursis à statuer dans l'attente de la décision de la Commission arbitrale, et conclut au rejet des prétentions adverses. Le jugement est rendu contradictoirement. Les magistrats mentionnés sont MM. Huertas, président, et Truchi, premier substitut du procureur général. Les avocats sont Mes Sanita et Boisson. ## Question de droit Le tribunal devait trancher deux questions principales. La première porte sur la **déchéance du droit au maintien dans les lieux** : des retards de paiement, combinés à un contentieux relatif au montant du loyer, peuvent-ils caractériser la mauvaise foi du locataire et justifier la résiliation du bail ? Le tribunal rappelle à cet effet que « le prononcé de la résiliation du bail liant les parties suppose l'inobservation délibérée et de mauvaise foi des obligations essentielles du contrat ». La question est donc celle de l'existence d'un manquement contractuel d'une gravité suffisante, qui soit à la fois délibéré et fautif. La seconde concerne **le quantum de la créance locative** et la portée de l'article 22 de l'ordonnance-loi n° 669. Il s'agit de déterminer si la bailleresse peut obtenir le paiement de loyers calculés sur la base du dernier prix payé, alors que la fixation du loyer relève de la Commission arbitrale, et si l'expertise sollicitée doit être ordonnée. ## Solution et dispositif Sur le premier point, le tribunal écarte la déchéance. Il examine séparément les deux griefs de la bailleresse. S'agissant des retards dans l'échéancier de paiement, le tribunal relève que les pièces produites « démontrent que jusqu'en 1985, la propriétaire n'en a pas fait reproche à sa locataire et s'est au contraire
# Cour d'Appel de Monaco, 28 mai 1985, n° 25102 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 mai 1985, n° 25102 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/05-28-25102)) ## Faits et procédure Par exploit d'huissier du 27 février 1981, la propriétaire d'une villa, Dame G. M. veuve N.-S., a donné congé à son locataire, A. R., pour le 1er mars 1982. Elle entendait exercer le droit de reprise prévu à l'article 26 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 afin d'habiter la villa avec sa fille, Demoiselle Y. N.-S. La bailleresse est décédée le 17 janvier 1982, laissant pour seule héritière sa fille. Celle-ci a assigné le locataire le 20 septembre 1982 devant le Tribunal de première instance, aux fins de voir reconnaître son droit de reprise et obtenir la libération des lieux sous astreinte. Par jugement du 25 mars 1983, le tribunal l'a déboutée, au motif qu'elle ne justifiait pas que la villa répondît à ses besoins normaux. La demanderesse a interjeté appel le 26 septembre 1983. Par conclusions du 10 décembre 1983, le locataire a formé appel incident, en soutenant que l'appelante était irrecevable à se prévaloir du congé, dès lors qu'elle n'était pas propriétaire à la date de sa notification, et que sa mère avait manifesté l'intention de vendre l'immeuble. L'appelante est décédée le 30 avril 1984 sans héritier réservataire. Le Tribunal de première instance a désigné un mandataire de justice, R. O., expert-comptable, chargé de gérer et d'administrer la succession jusqu'à la connaissance des héritiers. Ses pouvoirs ont été complétés par décision du 20 décembre 1984. Par conclusions du 21 janvier 1985, l'administrateur judiciaire est intervenu volontairement en appel. Il a fait valoir qu'aucun héritier ni ayant droit ne remplissait les conditions des articles 26 et suivants de l'ordonnance-loi, et a demandé la radiation de l'appel. L'intimé a répliqué, le 6 février 1985, que l'administrateur ne se désistait pas formellement de l'instance et de l'action, alors qu'il en avait le pouvoir, et a sollicité la constatation du désistement d'instance et d'action. ## Question de droit La décision pose deux questions distinctes. La première concerne la régularité du désistement d'instance. Il s'agissait de savoir si un désistement formé par l'avocat-défenseur, sans production de la procuration du client, pouvait produire effet, alors que l'article 410 du Code de procédure civile exige que cette procuration accompagne l'acte. Le sommaire relève expressément ce point : « Pour être valable, le désistement d'instance formulé par l'avocat défenseur doit être accompagné en vertu de l'article 410 du Code de procédure civile, d'une procuration émanant de son client. » La seconde question porte sur l'effet du décès des bénéficiaires du droit de reprise sur la validité du congé. Il fallait déterminer si le congé délivré pour reprise personnelle conservait son efficacité lorsque le bénéficiaire, qui était un descendant de la bailleresse, était lui-même décédé, sans qu'aucune autre personne visée par l'article 26 pût invoquer la reprise. Le sommaire énonce que le congé « est devenu sans effet après le décès de celui-ci dès lors qu'aucune autre personne ne pouvait invoquer la reprise en vertu de l'article 26 ». ## Solution et dispositif La Cour relève d'abord que l'administrateur judiciaire, « bien que s'étant désisté de l'instance et non de l'action », n'a produit aucune procuration de son avocat-défenseur, comme l'exige l'article 410 du Code de procédure civile. Elle
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/12-11-12786)) ## Faits et procédure Un appartement situé dans un immeuble de Monaco, soumis à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux logements du secteur protégé, est occupé par une locataire, Mme s. AB. épouse GA. Les propriétaires, M. et Mme OL., lui ont délivré par exploit d'huissier du 24 février 2014 un congé aux fins de reprise, pour prendre effet au 1er juin 2014. Ils indiquent vouloir occuper personnellement le logement avec leurs deux enfants, locataires eux-mêmes d'un autre appartement à Fontvieille, et affirment ne disposer d'aucun autre logement en Principauté répondant à leurs besoins normaux. Ils soutiennent avoir notifié copie du congé au Ministre d'État. Par assignation du 18 juin 2014, les bailleurs ont saisi le Tribunal de première instance aux fins de validation du congé, de libération des lieux et, en cas de maintien abusif, d'une astreinte de 200 euros par jour de retard. La locataire a opposé la nullité du congé pour violation de l'article 16-2 de la loi n° 1.235, faute de respecter le préavis de six mois. Elle a aussi sollicité 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir son âge avancé, la durée de son occupation des lieux, ainsi qu'une intervention antérieure du Conseiller du Gouvernement pour les Finances et l'Économie à la suite d'une sommation de quitter les lieux en 2007. Ces éléments, présentés par la défenderesse, ne sont pas tenus pour établis par le tribunal. Le tribunal était saisi de deux questions : la validité du congé au regard du délai de préavis, et le caractère abusif de la démarche des bailleurs. ## Question de droit La première question tient à la conformité du congé aux conditions de forme et de délai posées par l'article 16-2 de la loi n° 1.235. Ce texte impose au propriétaire qui entend exercer le droit de reprise de notifier son intention « au moins six mois à l'avance », selon les formes recommandées ou extrajudiciaires, en précisant le bénéficiaire de la reprise, puis de transmettre au Ministre d'État, dans les quinze jours et dans les mêmes formes, une copie de la notification. Le texte prévoit que cette exigence est sanctionnée « à peine de nullité de la procédure ». La seconde question porte sur la responsabilité civile du bailleur qui agit en reprise. Elle suppose d'apprécier si l'action en validation d'un congé annulé constitue un abus du droit d'agir, au sens de l'article 234 du Code de procédure civile, qui renvoie à l'article 1229 du Code civil. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la loi n° 1.235, « modifiée en dernier lieu par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 pour tenir compte de l'invalidation par le Tribunal Suprême de dispositions résultant de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 », fixe le délai applicable à six mois. Il constate que le congé, délivré le 24 février 2014 pour un effet au 1er juin 2014, ne respecte pas ce délai, qui était de trois mois. Il en déduit la nullité du congé. Sur les dommages et intérêts, le tribunal rappelle que l'article 234 du Code de procédure civile suppose « la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux ». Il relève qu'« au regard de la succession de dispositions législatives et des décisions du Tribunal Suprême, il n'est pas démontré que M. et Mme OL. b. qui pouvaient légitimement se méprendre sur la durée du préavis applicable, ont abusé de leur droit de reprise du logement loué ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare nul le congé aux fins de reprise signifié à Mme s. AB. épouse GA. le 24 février 2014 ; > Déboute Mme s. AB. épouse GA. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; > Condamne M. et Mme OL. b. aux dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » Le tribunal a en outre ordonné la liquidation provisoire des dépens par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. ## Portée et enseignement pratique **1. La rigueur du délai de préavis.** La décision applique strictement l'article 16-2 dans sa rédaction issue de la loi de 2011. Le juge ne recherche pas si le bailleur a été induit en erreur par la législation antérieure. Il constate la non-conformité objective du délai, ce qui conduit à la nullité. Pour le praticien, le point essentiel est que le délai de six m
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 mai 1970, n° 26805 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 mai 1970, n° 26805 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1970/05-08-26805)) ## Faits et procédure Par acte du 23 juin 1950, enregistré le 25 juillet 1950 et transcrit, l'Administrateur des Domaines, agissant en exécution d'une Décision Souveraine du 9 juin 1950 approuvant une délibération du Conseil de Gouvernement, a donné à bail à deux particuliers, agissant pour le compte des sociétés Sicom et Sonoudex, un terrain de 327 mètres carrés sis à Fontvieille. Le bail était consenti pour dix-huit années à compter du 1er juin 1950. Le contrat comportait cinq stipulations principales : l'interdiction de céder le droit au bail ou de sous-louer sans consentement exprès et écrit, sauf cession d'un colocataire à l'autre ; la faculté, pour le Domaine, à la fin du bail, de conserver les constructions moyennant estimation amiable ou à dire d'expert ; la résiliation de plein droit et sans formalité du bail en cas de reprise de la parcelle pour utilité publique ; la prise en charge par les preneurs des contributions, frais, taxes et charges de police ; et l'obligation d'assurer les constructions une fois achevées. Le loyer, fixé à cent mille anciens francs par an, était révisible par période triennale, à l'amiable ou par voie d'expertise. À l'échéance du 31 mai 1968, le Domaine n'a pas exercé la faculté de reprise des constructions et s'est déclaré prêt à renouveler le bail pour trois, six ou neuf ans aux mêmes charges, sous réserve d'une élévation du loyer. Faute d'accord sur le montant, il a assigné les sociétés le 26 septembre 1969 aux fins de voir désigner un expert chargé de déterminer la valeur locative équitable du terrain. Les locataires ont soulevé une exception d'incompétence, soutenant que la commission arbitrale instituée par la loi n° 490 était seule compétente pour connaître d'une demande en fixation d'un loyer commercial. Le Tribunal a dû examiner, à titre préalable, la qualification du bail. ## Question de droit La question posée était de savoir si un bail portant sur un terrain domanial destiné à recevoir une construction, consenti par une personne publique, constitue un bail commercial soumis à la loi n° 490, et par suite si la juridiction de droit commun est compétente pour en fixer le loyer. Ce problème appelait deux séries de réponses. La première tenait à l'objet du contrat : un terrain à bâtir peut-il relever de la « propriété commerciale » au sens de la loi ? La seconde tenait à la volonté des parties : les stipulations contractuelles et l'histoire de la rédaction du bail permettent-elles d'établir une exclusion volontaire du régime légal ? ## Solution et dispositif Le Tribunal écarte l'exception d'incompétence. Il retient, d'une part, que la convention « ne porte pas sur un local ou établissement, destiné à l'industrie ou au commerce, mais sur un terrain appelé à être construit, l'édification d'un immeuble ne constituant pas à priori une opération commerciale ». Il relève, d'autre part, que plusieurs clauses sont « inconciliables avec la loi sur la propriété commerciale » : la prohibition de cession et de sous-location, la résiliation pour utilité publique « singulièrement plus rigoureuse » que celle de l'article 34, et la révision triennale du loyer, là où la loi n° 490 prévoit une révision annuelle. Enfin, la suppression, lors de la rédaction, d'un alinéa renvoyant à la loi n° 490 et d'une disposition prévoyant une indemnité d'éviction est regardée comme révélatrice de la « volonté formelle des parties » d'exclure ce régime. Le Tribunal conclut que « tant la nature particulière du bien loué que la volonté commune et clairement exprimée des parties ont fait échapper à l'application de la loi n° 490 un acte administratif particulier qui avait du bail plutôt l'appellation que les caractéristiques et excluait celles qui eussent fait de lui un bail commercial ». Le dispositif est rédigé comme suit : > « Accueille en la forme Monsieur l'Administrateur des Domaines en son action, et joignant au fond l'incident d'exécution d'incompétence soulevé par les sociétés Sicom et Sonoudex, déclare celles-ci infondées, l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 octobre 1999, n° 26748 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 octobre 1999, n° 26748 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1999/10-14-26748)) ## Faits et procédure La société en commandite simple G.-A. et Compagnie a été constituée à Monaco le 26 octobre 1995 entre D. G.-A., associée commanditée et gérante, et J.-L. S., associé commanditaire. Les statuts, reçus par notaire le même jour, prévoyaient que J.-L. S. apporterait une somme en espèces de 150 000 francs, correspondant à la moitié du capital social. Ils n'ont été publiés au répertoire du commerce et de l'industrie que le 23 février 1996. Par convention du 22 décembre 1995, l'État de Monaco a accordé à la société la jouissance, à titre précaire et révocable, d'un local à usage de bureau, moyennant une redevance annuelle de 72 325 francs toutes taxes comprises, révisable, et le paiement des charges locatives. À la suite de la défaillance de la société, un commandement de payer a été signifié le 1er décembre 1997. Par ordonnance de référé du 18 mai 1998, le président du tribunal de première instance a constaté la résiliation de la convention et ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la société. Les clés n'ont été remises à l'Administration des Domaines qu'après une tentative d'expulsion infructueuse du 25 juin 1998, et un état des lieux a été établi le 6 juillet 1998. Par exploits des 23 février et 11 mai 1999, l'État a assigné la société, sa gérante et son associé commanditaire en paiement de l'arriéré locatif, de charges et d'indemnités d'occupation, ainsi qu'en dommages-intérêts pour résistance abusive. Autorisé par ordonnance du 7 mai 1999, il a par ailleurs pratiqué, le 11 mai 1999, une saisie-arrêt à concurrence de 150 000 francs entre les mains du Crédit Foncier de Monaco, dans le compte de J.-L. S. Seul ce dernier a conclu. Il a soutenu avoir cédé l'intégralité de ses parts à sa associée en mai 1997, avoir réalisé son apport et n'avoir accompli aucun acte de gestion, de sorte qu'en vertu des articles 33 et 35 du Code de commerce il ne serait tenu des dettes sociales qu'à concurrence de son apport. Il a demandé la mainlevée de la saisie et 50 000 francs de dommages-intérêts. L'État a précisé, par conclusions du 3 août 1999, que son action était dirigée contre l'associé en qualité de créancier exerçant, à la place de la gérante, une action oblique aux fins de contribution aux pertes, et subsidiairement qu'il entendait se prévaloir de l'inopposabilité de la cession faute de publicité. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il s'agissait, d'une part, de savoir si un créancier de la société en commandite simple peut rechercher directement l'associé commanditaire à concurrence de son apport, lorsque celui-ci n'établit pas l'avoir réalisé. Il s'agissait, d'autre part, de déterminer si une cession de parts, non publiée, peut être opposée aux créanciers sociaux pour écarter cette responsabilité. Plus précisément, le juge devait articuler les obligations d'apport de l'associé commanditaire (articles 1683 du Code civil et 30 du Code de commerce), la prohibition des stipulations exonérant un associé de sa contribution aux pertes (article 1693 du Code civil), les mécanismes de protection des créanciers (articles 1021 et 1022 du Code civil) et la responsabilité de l'associé commanditaire envers les tiers (article 33 du Code de commerce), tout en répartissant la charge de la preuve du paiement (article 1162 du Code civil). ## Solution et dispositif Le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mai 1992, n° 26196 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mai 1992, n° 26196 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/05-14-26196)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 5 juillet 1985, la société anonyme monégasque « Le Brasilia » a donné à bail à P. E. un appartement avec cave, situé au sixième étage du bloc B d'un immeuble de Monte-Carlo. Le bail était conclu pour trois ans à compter du 1er septembre 1985, avec tacite reconduction. Le loyer annuel était de 260 000 francs, révisable annuellement selon l'indice « coût de la construction ». Le preneur avait versé à la bailleresse un dépôt de garantie, destiné à « garantir l'exécution du bail, et notamment le bon entretien des locaux ». Ce dépôt devait être restitué après déménagement et remise des clés, sous réserve que les locaux soient rendus dans l'état requis par les conditions générales. Le paragraphe 16 du contrat stipulait que le preneur prenait les locaux « en parfait état » et s'engageait à les restituer « dans le même état » en fin de bail. Le paragraphe 22 interdisait tout travail sans l'accord écrit de la bailleresse. Par lettre du 23 septembre 1985, le preneur a sollicité l'autorisation de modifier « l'implantation des cloisons ». La bailleresse y a consenti par lettre du 24 septembre 1985, en rappelant qu'il appartiendrait au preneur, en fin de bail, de procéder à la remise en état « conformément au plan d'origine ». Les parties ont ensuite convenu de mettre fin au bail d'un commun accord, la résiliation prenant effet à la date de la nouvelle location. Le 23 novembre 1989, la bailleresse a informé le preneur que l'appartement serait reloué à compter du 15 janvier 1990. Le 28 novembre 1989, le preneur a indiqué qu'il laisserait l'appartement avec les améliorations qu'il y avait apportées, « sans qu'il soit remis dans sa condition d'origine », et a sollicité la restitution de la caution. Par engagement du 4 janvier 1990, le mandataire de la bailleresse, K. M., a déclaré que la caution serait restituée au plus tard le 5 février 1990, « l'appartement ayant été reçu en excellent état ». Lors du constat d'huissier du 5 janvier 1990, la nouvelle locataire, G. C., s'est engagée à remettre l'appartement « en parfait état ». Le 6 mars 1990, la bailleresse a notifié un décompte faisant apparaître une somme de 158 388,76 francs due par le preneur. Elle a assigné celui-ci en paiement, pour 14 778,50 francs de loyers et charges de la période du 1er au 15 janvier 1990, 1 350 francs de solde de charges pour 1989, et 208 160,26 francs de dommages-intérêts correspondant au coût de remise de l'appartement dans son état primitif. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, en soutenant que la bailleresse avait renoncé à exiger la remise en état d'origine. *Remarque sur les chiffres.* Le texte présente une incohérence arithmétique. Il indique une caution de 65 000 francs, mais la demande reconventionnelle, le décompte de la créance et le calcul final retiennent 65 900 francs. Le total de 158 388,76 francs n'est cohérent qu'avec une déduction de 65 900 francs. Le tribunal a retenu la somme de 65 900 francs dans son calcul de compensation. Le montant exact du dépôt ne peut donc être établi avec certitude à partir du seul texte (la somme de 65 000 francs figurant peut-être une erreur de rédaction). ## Question de droit La décision pose deux questions liées. La première est d'interprétation contractuelle : une clause de restitution « dans le même état » impose-t-elle au preneur de rétablir, en fin de bail, la distribution primitive des lieux qu'il a transformés avec l'accord du bailleur, alors que les lieux sont restitués en parfait état
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14767 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14767 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/03-24-14767)) ## Faits et procédure Selon l'arrêt critiqué, M. an. PE. a donné à bail à M. ja. LI., en décembre 2012, un appartement, un parking et une cave situés dans un immeuble de Monaco. Le bail était conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, avec un loyer et une provision sur charges annuels payables par trimestres anticipés. Le 19 mars 2013, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail, portant sur 2.640 euros, soit le solde du loyer et des avances sur charges pour la période du 1er mars au 31 mai 2013. Le délai de huit jours prévu par la clause a expiré le 27 mars 2013 sans paiement. Par lettres de son conseil du 2 mai 2013, le bailleur a rappelé cette expiration et indiqué qu'il envisageait de solliciter en justice le recouvrement de sa créance. Le 5 juin 2013, le preneur a versé une somme correspondant au loyer du trimestre suivant. Par exploit du 5 août 2013, le bailleur a assigné le preneur en paiement des 2.640 euros, en invoquant la clause résolutoire. Par jugement du 10 avril 2014, le Tribunal de première instance a retenu que le jeu de la clause résolutoire ne pouvait être utilement invoqué par le bailleur. Il a ordonné la compensation des créances réciproques et condamné le bailleur à restituer une certaine somme au preneur. Par arrêt du 2 juin 2015, rectifié le 30 juin 2015, la Cour d'appel a infirmé partiellement ce jugement, constaté les effets de la clause résolutoire et condamné le preneur à payer 15.568 euros au bailleur. Le preneur a formé un pourvoi, enregistré le 13 juillet 2015, après consignation de l'amende éventuelle. Le ministère public a conclu le 10 septembre 2015. La Cour de révision était saisie de deux moyens réunis. ## Question de droit Le pourvoi soulevait deux questions distinctes. La première concernait l'obligation de répondre aux conclusions. Le demandeur reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir statué sur sa demande tendant à faire constater l'aveu judiciaire du bailleur, qui aurait reconnu dans ses écrits avoir accepté une déduction sur le loyer du deuxième trimestre 2013. Il invoquait l'article 199 du Code de procédure civile, aux termes duquel la minute du jugement comprend « les motifs de la décision pour chaque chef de demande ». La seconde portait sur la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le demandeur soutenait que le bailleur avait agi de mauvaise foi, dès lors que le preneur avait déduit la somme litigieuse avec son autorisation. Il invoquait l'article 989 du Code civil, selon lequel les conventions « doivent être exécutées de bonne foi », et reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir donné de base légale à sa décision. La question posée à la Cour de révision était donc double : une juridiction du fond est-elle
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 1988, n° 25419 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 1988, n° 25419 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/02-25-25419)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un appartement, R. M., a donné congé à ses locataires, les époux S., le 29 mars 1982, dans le cadre d'une opération de démolition-reconstruction. Il les a relogés à titre provisoire dans des locaux qui, selon les constatations du tribunal, étaient d'une importance supérieure à ceux dont ils avaient été évincés. Cette situation est fondée sur l'article 25, modifié, de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par lettre du 7 janvier 1983, la propriétaire s'est engagée à offrir aux époux S., au titre de l'article 35-2 de la même ordonnance-loi, « un droit de priorité... sur un appartement d'angle situé au 8e étage (de l'immeuble reconstruit) d'une superficie, balcons inclus, de 184 m2 ». Les locataires ont accepté le principe de cette offre par lettre du même jour. Par la suite, la propriétaire a notifié l'achèvement de l'immeuble et la délivrance du certificat d'habitabilité (lettre du 26 février 1987). Elle a proposé l'appartement à la vente au titre du droit de préemption de l'article 40, puis, face au refus des locataires, a précisé que « les besoins normaux de sa famille pouvaient être estimés à 100 m2 » (lettre du 26 mars 1987). Au-delà de cette superficie, le loyer devait être librement fixé et non plus calculé selon les règles de la surface corrigée. Les époux S. ont assigné la propriétaire devant le Tribunal de première instance. Ils demandaient de constater l'accord des parties résultant de l'échange de lettres du 7 janvier 1983, de juger que cet accord faisait la loi des parties, et de condamner la défenderesse à délivrer l'appartement sous huitaine, sous astreinte de 1 000 francs par jour de retard. Ils sollicitaient en outre l'exécution provisoire. La défenderesse a soulevé l'incompétence du tribunal au profit du juge de paix. Selon elle, les questions relatives aux « besoins normaux » et à l'importance des locaux relèvent exclusivement de ce juge, en vertu de l'ordonnance-loi, et le litige portait en réalité sur le prix du loyer. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est une question de compétence : un litige portant sur l'exécution d'un accord de relogement, conclu entre un bailleur et des locataires évincés, relève-t-il du juge de paix désigné par le dernier alinéa de l'article 35-2, ou du Tribunal de première instance de droit commun ? La seconde est une question de fond : un bailleur peut-il, par convention, consentir à des locataires évincés la location définitive d'un logement d'une importance supérieure à celle des locaux occupés précédemment, en considérant ce logement comme correspondant à leurs besoins normaux ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'exception d'incompétence. Il relève que le litige « commande d'apprécier la portée de l'accord conclu par lettre du 7 janvier 1983 » et ne s'inscrit donc pas dans le cadre envisagé par le dernier alinéa de l'article 35-2. La procédure devant le juge de paix, à laquelle renvoie cette disposition, n'a pas lieu d'être mise en œuvre. Sur le fond, le tribunal s'appuie sur le premier alinéa de l'article 35-2, aux termes duquel le droit de priorité s'applique à « la location de locaux correspondant à leurs besoins normaux, sans que ces locaux
# Tribunal Suprême de Monaco, 31 mai 2022, n° 20552 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 31 mai 2022, n° 20552 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/05-31-20552)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La régulation du secteur locatif d'habitation en Principauté de Monaco puise ses racines dans l'immédiat après-guerre. Dès l'année 1949, dans un contexte où les finances étaient exsangues et afin de permettre aux foyers monégasques ainsi qu'aux foyers de ressortissants étrangers privés de logement à la suite de la seconde guerre mondiale de pouvoir continuer à se loger sur un territoire marqué par l'exiguïté, l'État monégasque a institué un régime protégé. Ce dispositif a initialement consisté à demander aux propriétaires d'immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 de participer à l'effort de reconstruction en réservant ces logements aux Monégasques et en bloquant les loyers par la fixation unilatérale d'un loyer forfaitaire inférieur au prix du marché. Au fil des décennies, des réformes législatives successives ont progressivement assoupli ce régime en fonction des impératifs sociaux et des contraintes démographiques de la Principauté, tout en élargissant le périmètre des personnes éligibles au secteur protégé. Outre les citoyens monégasques, peuvent aujourd'hui prétendre au bénéfice de ce secteur diverses catégories de personnes de nationalité étrangère : les personnes nées d'un auteur monégasque ou adoptées par un Monégasque justifiant d'au moins dix années de résidence ; les conjoints survivants non remariés d'un Monégasque ; les partenaires survivants d'un contrat de vie commune d'un Monégasque justifiant de dix ans de résidence et n'ayant pas conclu de nouveau contrat ou mariage ; les pères ou mères assurant l'entretien et l'éducation d'un enfant monégasque ou en ayant eu la charge effective pendant au moins dix ans avec dix ans de résidence ; les résidents en Principauté depuis au moins quarante années sans interruption ; et enfin, les personnes reconnues comme « Enfants du Pays » par la loi n° 1.506 du 2 juillet 2021 pour leur contribution au développement de la Principauté. Sur le plan de la régulation des baux, la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 a instauré un régime d'encadrement imposant aux propriétaires de déclarer leurs biens vacants, de les offrir à la location aux personnes protégées selon un ordre de priorité légal, de fixer le loyer par référence aux loyers appliqués à des logements comparables relevant du même régime juridique dans des immeubles aux caractéristiques équivalentes, et d'encadrer tant le renouvellement du bail que le droit de reprise du bailleur. Initialement, lors de l'adoption de la loi du 28 décembre 2000, il était envisagé de mettre fin à ce régime des loyers à l'issue d'un délai de cinq ans (soit en 2006). Toutefois, la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, entrée en vigueur le 25 décembre 2004, a opéré un revirement législatif en pérennisant le système d'encadrement des loyers du secteur protégé, avant d'être elle-même suivie par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 renforçant les obligations de déclaration de vacance et de mise en location. Constatant la persistance de disparités dans les loyers pratiqués au sein de ce secteur (les loyers les plus élevés concernant pour l'essentiel les locaux remis à neuf) et le manque à gagner subi par les bailleurs ne pouvant retirer la valeur locative du marché libre, le Conseil National a adopté, le 4 décembre 2018, la proposition de loi n° 242 visant à instaurer une allocation compensatoire de loyer au profit de tous les propriétaires de locaux régis par la loi n° 1.235. Partageant cette volonté mais soucieux de l'incidence budgétaire de la mesure et de la préservation des deniers publics, le Gouvernement Princier, par l'intermédiaire du Ministre d'État, a déposé le 18 mai 2020 un projet de loi n° 1.015 ajustant le mécanisme. Ce processus législatif a abouti à l'adoption de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 portant création de l'allocation compensatoire de loyer pour les locaux régis par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, publiée au Journal de Monaco le 16 juillet 2021. Cette loi du 5 juillet 2021 institue une allocation versée par l'État, mais en subordonne l'octroi et le montant à plusieurs conditions strictes et obligations déclaratives, assorties d'un dispositif de sanctions administratives. Le bénéfice de l'allocation est ainsi réservé aux propriétaires dont l'acquisition des locaux est antérieure au 25 décembre 2004 (ou reçus postérieurement par succession ou donation s'ils avaient été acquis avant cette date). En sont exclus les propriétaires détenant une surface totale de locaux à usage d'habitation supérieure à 500 mètres carrés en Principauté, tandis que pour les propriétaires éligibles (détenant moins de 500 mètres carrés), le montant de l'allocation est plafonné à une surface maximale de 300 mètres carrés. En outre, le propriétaire demandeur doit justifier de la conformité des biens aux normes de sécurité et de confort ainsi que de la mise en location effective de l'ensemble des locaux qu'il possède en secteur protégé au jour de la demande (sauf reprise familiale ou personnelle légalement admise ou déclaration de vacance). Enfin, l'article 3 de la loi étend l'obligation de déclaration de vacance (dans le délai d'un mois) et d'offre de location aux logements déjà vacants (article 4 accordant un délai transitoire d'un an), sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 50 000 euros (75 000 euros en cas de réitération dans l'année) et d'une sanction complémentaire d'interdiction de percevoir l'allocation compensatoire pendant une durée maximale de six mois à compter de la mise en location. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 15 septembre 2021 sous le numéro TS 2021-21, l'Association des propriétaires de Monaco, dont l'objet statutaire est la défense de tous les propriétaires de biens immobiliers situés en Principauté, a saisi le Tribunal Suprême sur le fondement de l'article 90, A, 2° de la Constitution. Elle demande l'annulation des articles 1er, 2, 3 et 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens. L'association requérante précise ne pas remettre en cause le principe même de l'allocation compensatoire, mais attaque la loi en tant qu'elle ne répare pas intégralement le préjudice subi par l'ensemble des propriétaires du secteur protégé, rappelant que le caractère moins rigoureux d'une loi nouvelle n'interdit pas d'en contester la constitutionnalité (citant *TS, 20 juin 1989, Association des propriétaires de la Principauté de Monaco c/ le Ministre d'État*). À l'appui de son recours, l'association requérante développe une argumentation articulée autour de sept moyens d'inconstitutionnalité : 1. **Sur la condition d'antériorité de l'acquisition au 25 décembre 2004 :** Elle soutient que cette restriction viole le droit de propriété (art. 24 de la Constitution), le principe d'égalité devant la loi (art. 17) et l'égalité devant les charges publiques (*TS, 1er février 1994*). Selon elle, la loi du 21 décembre 2004 n'avait pas pour objet de pérenniser le secteur protégé ni de cristalliser un préjudice, mais de chercher un équilibre. Les propriétaires ayant acquis avant ou après 2004 sont dans la même situation au regard de l'objet de la loi (inciter à l'amélioration des biens et fournir un complément de revenus), et la protection des deniers publics ne saurait justifier cette exclusion qui risque de nuire à l'entretien des biens acquis après 2004. Elle ajoute que le texte semble exiger que la totalité des locaux détenus par un même propriétaire ait été acquise avant 2004, ce qui serait sans rapport avec l'objet de la loi. 2. **Sur le seuil d'exclusion fixé à 500 m² :** L'exclusion des propriétaires détenant plus de 500 m² méconnaîtrait le droit de propriété (droit de jouir des fruits de son bien) et l'égalité devant la loi. L'association estime que la différence économique entre grands et petits propriétaires est sans incidence au regard de l'objet de la loi, tous subissant les mêmes sujétions en secteur protégé, et que l'État ne peut invoquer des contraintes budgétaires pour refuser d'indemniser intégralement un préjudice qu'il a lui-même créé. 3. **Sur le plafonnement de l'indemnisation à 300 m² :** Le fait que les propriétaires détenant entre 300 m² et 500 m² ne perçoivent l'allocation qu'à concurrence de 300 m² créerait une rupture d'égalité injustifiée, dès lors que l'allocation n'est pas une prestation sociale sous conditions de ressources mais la compensation d'un préjudice causé par l'État. 4. **Sur les modalités de fixation du montant de l'allocation :** En renvoyant à une Ordonnance Souveraine le soin de préciser les modalités de calcul de l'indemnité sans garantir la participation des propriétaires ni organiser de voie de contestation, le législateur aurait commis une incompétence négative et violé l'article 24 de la Constitution (qui exige une juste indemnité établie dans les conditions prévues par la loi) ainsi que le droit à un recours effectif. 5. **Sur la procédure d'octroi et le respect de la vie privée :** Les obligations déclaratives (justifier des normes de sécurité, d'une surface inférieure à 500 m², de la location de tous les biens ou de l'identité des occupants familiaux en vertu de l'article 16-1 de la loi de 2000, et déclarer tout changement de situation) constitueraient une immixtion disproportionnée dans le patrimoine et la vie privée des propriétaires. L'association suggère que les locataires, qui perçoivent déjà l'aide nationale au logement, seraient mieux placés pour accomplir ces démarches. 6. **Sur l'obligation de mise en location de l'ensemble des locaux :** L'obligation que tous les locaux détenus en secteur protégé soient loués (hors reprise familiale légale) porterait une atteinte excessive au droit de propriété et au principe d'égalité, privant par exemple un bailleur du droit de prêter gratuitement un logement à un ami proche tout en percevant l'allocation pour un second appartement loué. 7. **Sur le régime des sanctions administratives :** Invoquant la jurisprudence du Tribunal Suprême (*TS, 18 janvier 2006, Mme R. veuve B. c/ Ministre d'État*), la requérante soutient que les sanctions (privation de l'allocation jusqu'à six mois, amende administrative jusqu'à 50 000 € et 75 000 € en récidive, s'ajoutant à la répétition de l'indu de l'article 33) constituent des punitions qui violent les principes de personnalité, de nécessité et de proportionnalité des peines. Elle fait valoir que la vacance peut résulter du fait d'un tiers à l'insu du bailleur, qu'aucune dérogation n'est prévue en cas d'impossibilité matérielle (telle une hospitalisation) dans le court délai de deux mois et quinze jours, et que la sévérité des amendes est disproportionnée pour un simple retard ou oubli déclaratif. Par une contre-requête enregistrée le 16 novembre 2021, le Ministre d'État conclut au rejet de la requête et à la condamnation de l'association aux dépens. À titre principal, il soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de production des statuts de l'association et de la délibération de l'organe compétent autorisant l'action. À titre subsidiaire, sur le fond, le Ministre d'État fait valoir que le périmètre des bénéficiaires du secteur protégé est indifférent puisque le parc immobilier concerné (construit avant le 1er septembre 1947) est par définition figé et ne peut s'accroître. Il rappelle que le droit de propriété (art. 24) doit être concilié avec l'exiguïté du territoire et la priorité nationale (art. 25 et 32 de la Constitution). Il soutient que : - La date du 25 décembre 2004 correspond à une différence de situation objective : la loi du 21 décembre 2004 a mis fin à l'espérance de libéralisation des loyers prévue pour 2006 par la loi de 2000. Les acquéreurs postérieurs ont acheté en connaissance de la pérennisation du régime. En outre, la loi n'exige pas que la totalité du patrimoine ait été acquise avant 2004, l'aide étant versée au prorata des biens acquis avant cette date. - Les seuils de 500 m² et 300 m² reposent sur une différence de situation objective entre petits propriétaires, propriétaires intermédiaires et grands propriétaires disposant de revenus locatifs importants leur permettant d'entretenir leurs biens sans aide publique (*TS, 21 mars 2006, S.C.I. E.*), conciliant ainsi l'objet de la loi et le bon usage des deniers publics. - L'allocation ne répare pas une privation de propriété au sens de l'article 24 ; le grief d'incompétence négative est inopérant dans le cadre d'un recours fondé sur le titre III de la Constitution (*TS, 4 juillet 2012, S.A.M. E.*) ; et le droit au recours effectif est préservé tant contre l'Ordonnance Souveraine que contre les décisions individuelles ou sur le terrain de la rupture d'égalité devant les charges publiques. - Les obligations déclaratives sont strictement limitées aux informations nécessaires à l'instruction d'une demande d'aide publique qui ne concerne que le patrimoine du bailleur. - L'obligation de location ne vise que les biens pour lesquels l'aide est sollicitée, en excluant les locaux repris pour occupation personnelle ou familiale et ceux ayant fait l'objet d'une déclaration de vacance. - Enfin, les sanctions répriment le fait personnel du propriétaire (le défaut de déclaration de vacance et non la vacance elle-même) ; l'article 4-2 du code pénal garantit déjà l'exonération en cas de force majeure et une procédure contradictoire préalable de quinze jours est prévue ; et les montants inscrits dans la loi ne sont que des plafonds destinés à dissuader la perception indue d'allocations importantes. Après clôture de l'instruction le 25 janvier 2022 et l'audience publique tenue le 17 mai 2022 en Assemblée plénière, au cours de laquelle le Procureur Général adjoint s'en est remis à la sagesse du Tribunal, la haute juridiction a rendu sa décision le 31 mai 2022. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême, siégeant en Assemblée plénière en sa qualité de juge constitutionnel, était amené à trancher une question centrale touchant à la nature juridique des interventions financières de l'État dans le secteur locatif réglementé et à l'étendue du pouvoir d'appréciation du législateur : Une loi instituant une allocation compensatoire de loyer au profit des seuls petits propriétaires de locaux d'habitation du secteur protégé (acquis avant le 25 décembre 2004, dans la limite d'un patrimoine inférieur à 500 m² et plafonnée à 300 m²), subordonnant son versement à des obligations déclaratives ainsi qu'à la location de l'ensemble des biens détenus dans ce secteur, et assortissant l'obligation de déclaration de vacance de sanctions administratives pécuniaires et privatives de droits, méconnaît-elle le droit de propriété (article 24 de la Constitution), le principe d'égalité devant la loi (article 17), le droit au respect de la vie privée et familiale (article 22), le droit à un recours juridictionnel effectif, ainsi que les principes de personnalité, de nécessité et de proportionnalité des peines (article 20) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal Suprême procède par étapes méthodiques, écartant d'abord l'obstacle procédural avant de qualifier souverainement l'objet de la loi attaquée, qualification qui commande ensuite le rejet de l'ensemble des griefs de fond sous le bénéfice d'une double réserve d'interprétation en matière répressive. #### 1. Le rejet de la fin de non-recevoir et la qualification fondamentale de l'allocation compensatoire Sur le terrain de la recevabilité (considérant 2), le Tribunal Suprême écarte aisément la fin de non-recevoir opposée par le Ministre d'État en constatant que l'Association des propriétaires de Monaco a régularisé sa situation en produisant, à l'appui de sa réplique, ses statuts ainsi que la décision de son bureau autorisant son président à agir contre la loi du 5 juillet 2021, démontrant ainsi sa qualité pour agir. Le cœur de la motivation réside toutefois dans le considérant 3, véritable pierre angulaire de la décision. Le Tribunal Suprême y opère une distinction nette entre le régime d'encadrement issu de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et le dispositif de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 : - D'une part, la loi du 28 décembre 2000, qui restreint le droit de propriété dans le but d'intérêt général de loger les Monégasques et les personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté, n'a prévu aucun mécanisme légal d'indemnisation. La réparation des éventuels préjudices découlant de ces restrictions relève exclusivement du contentieux de la responsabilité sans faute de l'État pour rupture de l'égalité devant les charges publiques, ouvert aux propriétaires justifiant d'un « préjudice anormal et spécial ». - D'autre part, la loi attaquée du 5 juillet 2021 « n'a pas pour objet d'indemniser les restrictions au droit de propriété » résultant de la loi de 2000 pour l'ensemble des propriétaires. Se référant à l'exposé des motifs du projet de loi, le Tribunal juge que l'allocation compensatoire de loyer constitue une **« aide économique »** destinée à inciter « les petits propriétaires », en complément des aides existantes, « à améliorer leurs biens » et « à leur permettre de disposer, sur le long terme, d'un complément de revenus ». #### 2. L'inopérance et le rejet du moyen tiré de l'atteinte au droit de propriété Fort de cette qualification d'aide économique et non d'indemnité compensatrice d'une privation ou d'une restriction de propriété, le Tribunal Suprême balaie l'essentiel de l'argumentation fondée sur l'article 24 de la Constitution (considérants 4 et 5). Dès lors que le texte n'organise pas une indemnisation au titre du droit de propriété mais distribue une subvention publique, le moyen selon lequel la délimitation des bénéficiaires et le calcul du montant de l'allocation violeraient le droit de propriété est déclaré radicalement **inopérant**. S'agissant de la condition imposant au propriétaire de justifier que tous les locaux qu'il détient sous le régime de la loi de 2000 sont loués au jour de la demande (sauf exceptions légales), le Tribunal exerce un contrôle de proportionnalité classique (considérant 6). Il relève que cette exigence poursuit l'objectif d'intérêt général de réduction des logements vacants au profit des personnes protégées et qu'elle est circonscrite aux seuls biens régis par la loi de 2000, pour en conclure qu'elle ne porte pas une atteinte disproportionnée au libre exercice du droit de propriété. #### 3. La validation des critères d'éligibilité au regard du principe d'égalité Rappelant son considérant de principe selon lequel l'article 17 de la Constitution
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12787 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12787 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/12-11-12787)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le contentieux des baux d'habitation portant sur des biens immobiliers de grand standing en Principauté de Monaco offre fréquemment l'occasion au Tribunal de première instance d'articuler les règles classiques du droit des obligations avec les exigences spécifiques du contrat de louage de choses. Le jugement rendu le 11 décembre 2014 en constitue une illustration topique, mettant en exergue les tensions pouvant naître lors de la phase terminale de l'exécution d'un bail, tant au regard de la jouissance des lieux que des conditions de leur restitution. En l'espèce, suivant un acte sous seing privé en date du 29 septembre 2009, enregistré le 9 octobre 2009, la société anonyme monégasque (SAM) K a consenti à M. s. GA. un bail portant sur un appartement de quatre pièces situé au dix-huitième étage d'un immeuble dénommé « Y » à Monte-Carlo, ainsi que sur une cave. Par un acte distinct signé le même jour, les parties ont conclu un engagement de location relatif à un premier emplacement de stationnement (box de garage) situé au premier sous-sol. Ultérieurement, par un nouvel acte séparé prenant effet le 1er février 2010, un second box de garage situé au même niveau a été donné en location au preneur. L'économie financière et temporelle de ces conventions reflétait l'importance du bien loué : le loyer annuel de l'appartement était fixé à la somme de 180 000 euros, payable trimestriellement et assorti d'une clause de révision annuelle au taux de 3 %. Les deux box de garage faisaient l'objet d'un loyer annuel de 2 800 euros chacun, outre 200 euros de charges par emplacement, également payables par trimestre. Lors de la conclusion des contrats, le preneur a versé un dépôt de garantie de 45 000 euros au titre de l'appartement et de 700 euros pour chacun des box, représentant une somme totale immobilisée de 46 400 euros. La durée initiale du bail était fixée à trois années, avec prise d'effet au 1er novembre 2009, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance. Toutefois, dès l'origine de la relation contractuelle, un aménagement particulier a été convenu entre les parties. Par un courrier daté du 29 septembre 2009, signé par le preneur et adressé au Président délégué de la société bailleresse, M. s. GA. a accepté que la prise de possession effective de l'appartement soit différée au 1er décembre 2009, afin de permettre à la bailleresse de procéder durant le mois de novembre 2009 à la réfection intégrale à neuf des salles de bains et des toilettes, tout en maintenant l'obligation du locataire d'acquitter les loyers et charges à compter du 1er novembre 2009. L'état des lieux d'entrée a ainsi été dressé par ministère d'huissier le 1er décembre 2009, constatant l'état neuf de l'appartement et la remise des clefs. L'exécution du contrat s'est poursuivie jusqu'à l'approche du terme triennal. Par exploit d'huissier en date du 26 juin 2012, la SAM K a signifié au preneur son intention de ne pas renouveler le bail arrivant à échéance le 31 octobre 2012, lui délivrant ainsi congé pour cette date. Parallèlement, le locataire ayant cessé de s'acquitter des loyers et charges correspondant au dernier trimestre d'occupation (mois d'août, septembre et octobre 2012), la société bailleresse lui a fait délivrer, le 10 septembre 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat. La situation s'est alors cristallisée autour des modalités de départ du locataire. Tandis que M. s. GA. entendait quitter les lieux au mois d'octobre 2012, le concierge de l'immeuble, agissant sur les instructions de la SAM K, a refusé l'accès de la résidence à l'entreprise de déménagement mandatée par le preneur à deux reprises, les 10 et 24 octobre 2012. La bailleresse fondait cette opposition sur les stipulations du bail subordonnant tout déménagement à l'acceptation préalable des devis de remise en état, à la fourniture d'une garantie financière correspondante et à l'accord exprès du bailleur. Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a néanmoins été dressé contradictoirement par huissier le 31 octobre 2012, sans que les locaux ne soient effectivement restitués ni vidés de leurs meubles à cette date. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'infructuosité du commandement de payer du 10 septembre 2012 et au maintien des meubles du locataire dans les lieux, la SAM K a saisi le juge des référés. Par une ordonnance rendue le 23 janvier 2013, le magistrat des référés a constaté la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2012 par l'effet de la clause résolutoire, a ordonné en tant que de besoin l'expulsion de M. s. GA., a rejeté la demande d'astreinte formée par le bailleur et, accueillant la demande reconventionnelle du preneur, a expressément autorisé ce dernier à procéder à son déménagement. En exécution de cette décision, le locataire a effectivement libéré les lieux et restitué les clefs le 25 février 2013. Afin de garantir le recouvrement des sommes qu'elle estimait lui être dues, la SAM K a sollicité et obtenu, par ordonnances présidentielles des 3 juin et 2 juillet 2013, l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un autre bien immobilier appartenant à M. s. GA. situé à Monaco. Cette sûreté a été inscrite le 5 juillet 2013 pour sûreté d'une créance évaluée à 115 000 euros, puis dénoncée au débiteur par acte du 11 juillet 2013. C'est dans ce contexte que, par exploit d'assignation du 26 juillet 2013, la SAM K a attrait M. s. GA. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes de ses dernières écritures, la société demanderesse sollicitait la condamnation du défendeur au paiement d'une somme globale de 109 026,36 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la fraction correspondant à l'arriéré locatif (53 258,62 euros) et à compter de l'assignation pour le surplus. Elle demandait en outre la validation de l'hypothèque judiciaire provisoire, l'autorisation de procéder à son inscription définitive, ainsi que le prononcé de l'exécution provisoire du jugement. La créance alléguée par la bailleresse s'articulait autour de trois postes comptables : d'une part, la somme de 53 258,62 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d'août, septembre et octobre 2012 ; d'autre part, la somme de 69 108,88 euros au titre d'indemnités d'occupation courues du 1er novembre 2012 au 25 février 2013, date de la libération effective des locaux ; enfin, la déduction d'un solde de dépôt de garantie ramené à 13 341,14 euros, après imputation d'une somme de 33 058,86 euros correspondant au coût des travaux de remise à neuf de l'appartement que la bailleresse avait fait réaliser à ses frais face à la carence du locataire sortant. En défense, M. s. GA. concluait au débouté intégral de la SAM K, sollicitait la mainlevée de l'inscription hypothécaire provisoire et formait plusieurs demandes reconventionnelles. Si le défendeur reconnaissait être débiteur d'une fraction des travaux de remise en état à hauteur de 25 140,86 euros — contestant le surplus de 7 918 euros qu'il qualifiait de dépenses somptuaires —, il réclamait en revanche la condamnation de la bailleresse à lui verser : - 16 332 euros en remboursement du loyer de novembre 2009, arguant d'une absence de jouissance des lieux durant les travaux initiaux et déniant toute force probante au courrier du 29 septembre 2009 au motif que cet acte synallagmatique ne respectait pas la formalité du double original prescrite par l'article 1172 du Code civil ; - 72 375 euros correspondant à une réfaction de 25 % sur les loyers acquittés entre le 1er janvier 2011 et le 31 juillet 2012, en réparation d'un trouble de jouissance résultant des nuisances sonores générées par le chantier de construction voisin d'une villa (« Villa F »), invoquant à cet égard tant une réticence dolosive du bailleur lors de la conclusion du contrat qu'un manquement à son obligation d'assurer une jouissance paisible, tout en soutenant que la clause limitative de responsabilité insérée au bail devait être réputée non écrite ; - 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi et abus de droit, reprochant à la bailleresse d'avoir poursuivi son expulsion en référé tout en bloquant simultanément son déménagement, et d'avoir surpris la religion du juge sur requête en alléguant un risque fictif de fuite pour obtenir une hypothèque provisoire. Enfin, le preneur opposait l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de l'arriéré locatif du dernier trimestre et soutenait, concernant les indemnités d'occupation, que la bailleresse avait elle-même généré sa propre créance en l'empêchant de quitter les lieux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance était saisi d'un ensemble complexe de prétentions croisées qui soulevaient cinq questions juridiques distinctes touchant au droit commun des contrats, au droit de la preuve et au régime spécial du bail à loyer : 1. Le preneur à bail est-il fondé à opposer l'exception d'inexécution (*exceptio non adimpleti contractus*) pour suspendre le paiement de ses loyers et charges en invoquant un trouble de jouissance lié à des nuisances sonores de chantier qui ne rendent pas les locaux totalement inhabitables ? 2. Le bailleur peut-il, sans méconnaître le principe d'exécution de bonne foi des conventions, se prévaloir de clauses contractuelles subordonnant le déménagement du preneur à son accord préalable et à la fourniture de garanties pour retenir les meubles du locataire, puis réclamer à ce dernier le paiement d'indemnités d'occupation pour la période durant laquelle il a ainsi fait obstacle à la libération des lieux ? 3. L'irrégularité formelle d'un acte sous seing privé constatant un accord synallagmatique, tirée de l'inobservation de la règle du double original édictée par l'article 1172 du Code civil, peut-elle être couverte par l'exécution volontaire de la convention par les parties ? 4. Dans quelles conditions une clause limitative de responsabilité exonérant le bailleur des troubles liés à des travaux ou constructions nouvelles est-elle valable au regard de l'obligation de jouissance paisible de l'article 1559 du Code civil, et quelles sont les exigences probatoires, notamment temporelles, pesant sur le locataire qui sollicite une indemnisation ou une réduction de loyer de ce chef ? 5. Enfin, selon quels critères doivent s'apprécier l'obligation contractuelle de remise à neuf des locaux en fin de bail ainsi que l'éventuel abus de droit du créancier dans la mise en œuvre de procédures judiciaires et de mesures conservatoires ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ces différentes difficultés, le Tribunal de première instance développe une motivation particulièrement didactique, n'hésitant pas, lorsque le droit positif monégasque ne fournit pas de solution prétorienne explicite, à opérer un rapprochement méthodique avec la jurisprudence de la Cour de cassation française rendue au visa de textes du Code civil français rédigés en des termes identiques à ceux du Code civil monégasque. **1. Sur le rejet de l'exception d'inexécution face à l'obligation de payer le loyer** Examinant la demande principale en paiement de l'arriéré locatif des mois d'août à octobre 2012, le Tribunal rappelle tout d'abord la règle impérative de l'article 1568 du Code civil selon laquelle le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, ainsi que la stipulation contractuelle interdisant d'imputer les loyers sur le dépôt de garantie. Qualifiant juridiquement le moyen de défense du locataire — qui invoquait les nuisances du chantier de la Villa F pour refuser de payer — d'exception d'inexécution, la juridiction pose un principe strict : le preneur ne saurait opposer l'*exceptio non adimpleti contractus* pour s'affranchir du paiement des loyers à l'échéance, « sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ». S'appuyant explicitement sur la jurisprudence de la Cour de cassation française forgée sous l'empire de l'article 1728 du Code civil français (équivalent de l'article 1568 monégasque), le Tribunal relève qu'un simple trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n'autorise pas le locataire à interrompre unilatéralement le règlement de ses loyers. En l'espèce, les nuisances alléguées, à les supposer établies, n'ayant pas rendu l'appartement inhabitable, le preneur est condamné au paiement de l'intégralité de l'arriéré, soit 53 258,62 euros, outre intérêts légaux à compter du commandement du 10 septembre 2012. **2. Sur la neutralisation de la demande d'indemnités d'occupation par l'exigence de bonne foi** Le raisonnement du Tribunal s'avère en revanche sévère à l'encontre de la société bailleresse s'agissant de sa demande tendant au paiement de 69 108,88 euros au titre des indemnités d'occupation courues entre le 1er novembre 2012 et le 25 février 2013. Après avoir constaté que le bail avait pris fin tant par l'effet de la clause résolutoire (le 19 septembre 2012) que par l'effet du congé (le 31 octobre 2012), les juges relèvent qu'il est formellement établi que le retard pris dans la libération des lieux est directement imputable à la SAM K. À deux reprises en octobre 2012, le concierge, sur ordre de la bailleresse, a physiquement empêché l'entreprise de déménagement d'accéder à l'immeuble, contraignant le locataire à solliciter en référé une autorisation judiciaire de déménager, obtenue le 23 janvier 2013. La bailleresse tentait de légitimer cette rétention de fait en invoquant les paragraphes 1 et 9 des conditions générales du bail, qui imposaient le garnissement permanent des lieux et interdisaient tout déménagement sans accord préalable du bailleur, acceptation des devis de remise en état et fourniture d'une garantie financière. Le Tribunal analyse la finalité de ces stipulations : elles trouvent leur fondement dans le privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux pour garantir le paiement des loyers. Or, le Tribunal observe que la bailleresse n'a diligenté aucune mesure conservatoire sur ce mobilier entre septembre 2012 et février 2013, qu'elle détenait déjà un dépôt de garantie substantiel de 45 000 euros, et qu'un état des lieux contradictoire avait pu être dressé par huissier dès le 31 octobre 2012. Dès lors, le Tribunal juge que le refus persistant de laisser partir le locataire, « bien que conforme à la lettre du contrat de bail, s'avère disproportionné au regard de son esprit ». Mobilisant le principe supérieur selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, la juridiction affirme qu'il est interdit d'utiliser ces clauses pour maintenir un locataire dans les lieux contre son gré pendant près de quatre mois afin de lui réclamer ensuite une indemnité d'occupation. Considérant que la demanderesse « s'est créée sa propre créance », le Tribunal la déboute intégralement de ce chef. **3. Sur l'apurement des comptes relatifs aux travaux de remise en état** Le contrat de bail imposait au preneur, qui avait reçu un appartement à l'état neuf selon le constat du 1er décembre 2009, de le restituer dans le même état. Face à la défaillance du locataire, la bailleresse avait fait exécuter des travaux pour un montant de 33 058,86 euros. Le Tribunal procède à un contrôle analytique minutieux, poste par poste, en confrontant les factures produites aux mentions des constats d'huissier d'entrée et de sortie : - Les frais de réfection des plafonds (2 856 euros) et des corniches indissociables (1 341 euros) sont écartés. Le constat de sortie ne mentionnant une peinture défraîchie que dans un WC et une salle de bains, et l'allégation de trous percés par le locataire pour des luminaires étant démentie par la préexistence de ceux-ci à l'entrée, l'absence de ventilation pièce par pièce dans le devis de l'entreprise conduit au rejet total de ces deux postes. - À l'inverse, le Tribunal valide l'imputation au locataire de la réfection des murs de la cuisine et d'une chambre (1 500 euros) ainsi que des boiseries des portes (230 euros), nonobstant l'absence de dégradations spécifiques relevées par l'huissier sur ces éléments. Les juges retiennent une conception stricte de la clause de restitution à l'état neuf : après trois ans d'occupation, les peintures n'étaient plus qu'en « état d'usage » et devaient nécessairement être intégralement refaites pour retrouver l'état neuf exigé par la convention. - Sont également validés les coûts de placage des deux faces de la porte d'entrée (975 euros, l'usage du pluriel par l'huissier concernant les plaques rayées justifiant une réfection intégrale), de reprise de la laque blanche des meubles de salle de bains défraîchis (220 euros) et des menus travaux de plomberie (796 euros, jugés nécessaires pour une remise à neuf). Après déduction des seules sommes de 2 856 euros et 1 341 euros, la créance de travaux de la bailleresse est arrêtée à 28 861,86 euros. Imputée sur le dépôt de garantie global de 46 400 euros, elle laisse apparaître un solde créditeur en faveur du locataire de 17 538,14 euros. **4. Sur la couverture du vice de forme de l'acte sous seing privé par son exécution volontaire** Pour réclamer la restitution du loyer de novembre 2009 (16 332 euros), M. s. GA. soutenait que la lettre du 29 septembre 2009, par laquelle il acceptait de payer ce mois de loyer sans occuper le bien en contrepartie de la rénovation des salles de bains, était dépourvue de force probante faute d'avoir été établie en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, en violation de l'article 1172 du Code civil. Le Tribunal écarte ce moyen en faisant application des règles relatives à la confirmation des actes irréguliers en la forme. Visant l'article 1172 précité (dont le dernier alinéa interdit à celui qui a exécuté la convention d'opposer le défaut de mention du nombre d'originaux) et se référant à la jurisprudence constante rendue en France sous l'empire de l'ancien article 1325 du Code civil français (rédigé en des termes identiques), le
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14780 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14780 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/03-24-14780)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 24 mars 2016 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, statuant au fond après cassation, s'inscrit dans le cadre complexe de l'exécution d'un bail commercial et de la répartition des charges de travaux de réaménagement d'un local destiné à la restauration. Le 1er août 2008, M. ne. BA. a fait l'acquisition, moyennant le prix de 930 000 euros, de différents éléments d'un fonds de commerce à l'occasion de la faillite de sa propriétaire initiale, Mme th. NG. Cette cession comprenait notamment le droit au bail portant sur des locaux situés à Monaco, appartenant en propriété aux consorts VE. (M. j-m. VE., M. pa., jea., fr., VE. et Mme je., so., lo. PI. veuve VE.). L'acte de cession du droit au bail stipulait expressément que ce droit était acquis par le cessionnaire « en l'état ». Par ailleurs, le contrat de bail initial précisait que le preneur souffrirait et laisserait exécuter les grosses réparations « sans pouvoir exiger d'indemnité ni diminution de loyer ». Il importe également de relever qu'antérieurement à cette cession, en novembre et décembre 2007, les conduits de cheminée de l'immeuble avaient été retirés à la demande de l'administration des domaines afin de remédier à la présence d'amiante. Devenu le locataire commercial des consorts VE., M. BA. a sollicité de ses bailleurs, au mois de mars 2009, l'autorisation d'effectuer des travaux de transformation au sein de l'immeuble en vue d'y exploiter une activité de restauration. Les modalités de prise en charge de ces aménagements ont fait l'objet d'engagements écrits de la part du preneur. Par un premier courrier en date du 14 avril 2009, M. BA. a précisé aux bailleurs que « l'appareillage nécessaire à l'extraction mécanique des flux d'air (climatisation, ventilation et autres vapeurs de cuisine) sera positionné à l'intérieur dans le faux-plafond et l'extraction se fera par le conduit extérieur posé à mes frais sur la partie de façade la plus à même de le recevoir ». Par un second courrier daté du 2 juin 2009, le locataire a donné son accord formel pour prendre en charge le coût de l'ensemble des travaux, en ce compris « ceux nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante et à l'implantation du système d'extraction d'air vicié provenant des futures cuisines et salles de restauration ». Toutefois, lors de la phase préparatoire des travaux, M. BA. s'est heurté à diverses difficultés techniques. Au mois de mars 2010, il en a alerté les bailleurs. Ces derniers ont alors accepté de prendre à leur charge la réfection du réseau d'assainissement de l'immeuble. Pour l'exécution de ce chantier spécifique, les consorts VE. ont mandaté l'entreprise Pavibat, laquelle était dirigée par l'un des co-bailleurs, M. pa. VE. Les travaux relatifs au réseau d'assainissement ont débuté le 7 juin 2010. Très rapidement, des dissensions sont apparues quant à la conformité de ces ouvrages. M. BA. s'est plaint de la mauvaise qualité des prestations fournies par l'entreprise Pavibat et a, par suite, refusé à cette dernière l'accès au chantier. En conséquence de ce refus d'accès, à compter de l'été 2010, tant les travaux de réfection des égouts que le chantier global de réaménagement du restaurant se sont trouvés totalement interrompus. Face à cette situation de blocage, des échanges ont eu lieu entre les parties en vue de parvenir à une issue amiable. En particulier, par un courrier du 13 septembre 2010, M. BA. a proposé aux consorts VE. de prendre lui-même à sa charge les travaux de réfection des égouts ainsi que ceux relatifs à la structure de l'immeuble, en contrepartie d'une réduction du loyer. Par un courrier en date du 7 octobre 2010, les bailleurs ont refusé de donner suite à cette proposition de règlement négocié. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'échec des pourparlers amiables a conduit à la judiciarisation du conflit. Par exploit du 7 octobre 2010, jour même du refus écrit des bailleurs, M. BA. a saisi le juge des référés. Par ordonnance du 25 février 2011, le magistrat des référés a prescrit une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. BE. pour y procéder. Alors que les opérations d'expertise suivaient leur cours, M. BA. a cessé de s'acquitter du paiement de ses loyers à compter du mois de février 2012. En réaction à cette interruption des paiements, les consorts VE. lui ont fait délivrer, le 4 juin 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. M. BA. a formé opposition à ce commandement, mettant en cause à cette occasion la responsabilité des bailleurs relativement aux désordres affectant les lieux loués. À titre reconventionnel, les consorts VE. ont sollicité la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur ainsi que sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Le 9 septembre 2013, l'expert judiciaire M. BE. a déposé son rapport définitif. Aux termes de ses conclusions techniques, il a préconisé une prise en charge financière répartie entre les parties : des travaux complémentaires incombant à M. BA. pour un montant évalué à 94 470 euros, et des travaux de mise en conformité incombant aux bailleurs pour un montant évalué à 43 285 euros. Parallèlement, M. BA. a fait établir plusieurs rapports d'expertise amiable non contradictoires (notamment le rapport Deweer du 7 février 2014, ainsi que les rapports Cagnacci, Bet-Repetti et APAVE). Statuant au fond en premier ressort par un jugement du 20 février 2014, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une position d'équilibre. Il a débouté M. BA. de ses demandes tendant à la suspension ou à la consignation des loyers et l'a condamné au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 4 juin 2012 (soit 14 513,93 euros outre 120 euros de frais de commandement). En revanche, le tribunal a dit n'y avoir lieu de constater la résiliation du bail, rejetant subséquemment les demandes d'expulsion et de fixation d'indemnités d'occupation formées par les bailleurs. Il a en outre condamné les consorts VE. à réaliser les travaux concernant les égouts tels que préconisés par l'expert BE., a débouté M. BA. du surplus de ses prétentions (notamment indemnitaires) et a ordonné le partage des dépens par moitié. Sur appel principal de M. BA. et appel incident des bailleurs, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt du 7 avril 2015 (signifié le 8 mai 2015), partiellement réformé le jugement entrepris. Écartant des débats les rapports d'expertise non contradictoires produits par le locataire, la juridiction du second degré a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. BA., a ordonné son expulsion, l'a condamné au paiement de diverses sommes au profit des consorts VE. et l'a débouté de ses demandes tendant à voir condamner les bailleurs à exécuter des travaux dans les lieux loués. M. BA. ayant formé un pourvoi en révision, la Cour de révision a, par un premier arrêt rendu le 29 octobre 2015, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 7 avril 2015. La cassation a été prononcée pour violation du principe de la contradiction et de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, aux motifs que la cour d'appel avait écarté des débats les rapports d'expertise non contradictoires établis à la demande de M. BA., alors que ces pièces pouvaient valablement être offertes en preuve dès lors qu'elles avaient été régulièrement produites et soumises à la discussion contradictoire des parties. Conformément aux règles procédurales monégasques, l'affaire a été renvoyée à une session ultérieure de la Cour de révision autrement composée pour qu'il soit statué au fond sur les appels respectifs. Dans le cadre de cette instance sur renvoi après cassation, des conclusions additionnelles ont été déposées le 23 décembre 2015 au nom de l'hoirie VE. et le 19 janvier 2016 au nom de M. BA. Aux termes de leurs écritures, les consorts VE. demandaient en substance la confirmation du jugement sur le rejet de la suspension des loyers, la condamnation à l'arriéré au 4 juin 2012 et le rejet des demandes indemnitaires du preneur. Ils sollicitaient sa réformation pour le surplus, réclamant la résiliation du bail pour violation persistante des obligations locatives (non-paiement des loyers depuis février 2012 et défaut d'assurance du local depuis novembre 2011). - À titre principal, ils demandaient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2012, d'ordonner l'expulsion sous astreinte et avec le concours de la force publique, et de condamner le preneur à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 855,07 euros à compter du 1er juillet 2012, ainsi qu'à 127 700 euros de dommages et intérêts correspondant aux travaux décrits aux points II 8.1, II 8.1.1, II 8.1.2 (page 84) et II 8.2.1 (page 85) du rapport BE. - À titre subsidiaire, ils sollicitaient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion, le paiement de 95 391,15 euros au titre des loyers échus du 1er juillet 2012 à janvier 2015 inclus (outre les loyers postérieurs jusqu'à l'arrêt), une indemnité d'occupation mensuelle de 3 077,85 euros à compter de la résiliation, et la même somme de 127 700 euros à titre de dommages et intérêts. - À titre infiniment subsidiaire, si le bail était maintenu, ils réclamaient 143 761,43 euros au titre des loyers échus jusqu'en décembre 2015 inclus (14 513,93 € + 129 247,50 €), outre 120 euros de frais de commandement et les loyers postérieurs de 3 077,85 euros par mois ; ils demandaient que M. BA. soit condamné sous astreinte de 500 euros par jour de retard à leur laisser l'accès aux lieux pour exécuter les travaux d'égout selon devis de l'entreprise Arnulf n° 8479 du 7 novembre 2013 (correspondant au point II.8.2.2 page 85 du rapport BE.) et à laisser un huissier constater l'achèvement, ainsi qu'à faire exécuter à ses frais sous la même astreinte les travaux mis à sa charge par l'expert. - En tout état de cause, ils demandaient qu'il leur soit donné acte de leur engagement d'exécuter les travaux de finition de l'égout dès obtention de l'accès, et réclamaient la condamnation de M. BA. à leur payer 1 270 euros (points II.8.1.1 et II.8.1.2 du rapport BE.), 50 000 euros pour résistance et procédure abusive, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise. En réplique, M. BA. concluait à la confirmation du jugement en ce qu'il avait écarté la résiliation du bail, l'expulsion et l'indemnité d'occupation, mais sollicitait son infirmation pour le surplus. Soutenant avoir légitimement suspendu le paiement de ses loyers par suite de l'inexécution par les bailleurs des travaux d'assainissement, il priait la Cour de : - ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de février 2012 jusqu'à ce que le local soit en état d'exploitation (et notamment après réalisation des travaux incombant aux bailleurs), ou à défaut leur consignation ; - désigner un nouvel expert avec mission de prendre connaissance du rapport BE., du rapport Deweer et des pièces techniques pour déterminer les travaux à la charge des bailleurs concernant la structure de l'immeuble et la réfection des conduits d'évacuation des eaux usées et pluviales ; - ordonner sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard l'exécution par les consorts VE. des travaux leur incombant dans le mois du dépôt du futur rapport, ainsi que le remplacement des conduits de cheminée supprimés dans le mois de la décision à intervenir ; - condamner les bailleurs à lui verser 2 245 320 euros au titre de son préjudice d'exploitation (ou subsidiairement 2 000 000 d'euros au titre de la perte de chance de percevoir cette somme), 100 000 euros au titre de son préjudice moral, et 50 000 euros pour résistance abusive, outre les entiers dépens. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Saisie de l'entier litige en qualité de juridiction de fond après cassation, la Cour de révision devait résoudre un faisceau de questions juridiques interdépendantes touchant au droit de la preuve et au droit des obligations appliqué aux baux commerciaux : 1. **Sur le plan probatoire :** Le juge du fond est-il tenu d'ordonner une nouvelle mesure d'expertise judiciaire lorsqu'une partie conteste les conclusions du premier expert judiciaire en s'appuyant sur des rapports d'expertise amiable désormais régulièrement intégrés aux débats ? 2. **Sur la répartition de la charge des travaux :** Dans quelle mesure les clauses d'acquisition du droit au bail « en l'état », les stipulations du bail relatives aux grosses réparations (au sens de l'article 491 du Code civil) et les engagements unilatéraux postérieurs du preneur transfèrent-ils à ce dernier la charge financière des travaux de structure et d'extraction d'air, et quelle est, à l'inverse, l'étendue de la responsabilité du bailleur lorsque ce dernier entreprend volontairement des travaux de réfection du réseau d'assainissement qui s'avèrent affectés de malfaçons ? 3. **Sur les sanctions de l'inexécution contractuelle (sort du bail, loyers et dommages-intérêts) :** En présence de manquements réciproques des parties à leurs obligations respectives — d'une part, la mauvaise exécution par le bailleur des travaux d'assainissement et son refus d'une issue négociée ; d'autre part, le refus du preneur de laisser accéder les entreprises au chantier et l'arrêt total du paiement des loyers —, le bailleur peut-il se prévaloir de la clause résolutoire ou obtenir la résiliation judiciaire du bail, et le preneur est-il fondé à opposer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers échus et obtenir réparation de son préjudice d'exploitation ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 février 2014 par le Tribunal de première instance et y ajouter pour la période postérieure, la Cour de révision déploie une motivation structurée en cinq temps. #### 1. Le rejet de la demande de nouvelle expertise par l'appréciation souveraine des éléments de preuve Tirant immédiatement les conséquences de son propre arrêt de cassation du 29 octobre 2015, la Cour de révision intègre pleinement dans son examen les rapports d'expertise amiable produits par le preneur. Elle relève ainsi qu'« en l'état du rapport d'expertise judiciaire établi par M. BE., mais également des différents rapports d'expertise produits par M. BA. et discutés par les parties, la cour s'estime suffisamment éclairée ». Ce faisant, la haute juridiction monégasque rappelle que l'admission aux débats des expertises non contradictoires n'oblige nullement le juge à ordonner une contre-expertise judiciaire dès lors que le rapprochement de l'expertise judiciaire et des pièces techniques privées soumises au contradictoire suffit à former sa conviction. #### 2. La ventilation rigoureuse de la prise en charge des travaux entre le preneur et le bailleur La Cour procède ensuite à une distinction tripartite selon la nature des désordres allégués par M. BA. (absence de cheminée, problèmes structurels, non-conformité du réseau d'assainissement). Concernant, en premier lieu, l'absence de cheminée et le système d'extraction d'air, la Cour écarte la qualification de grosses réparations au sens de l'article 491 du Code civil ainsi que celle de vices cachés. Elle observe que les conduits avaient été retirés dès novembre-décembre 2007 sur injonction de l'administration des domaines pour cause d'amiante, soit antérieurement à l'acquisition du droit au bail par M. BA. le 1er août 2008. Le preneur avait donc pu constater matériellement cette absence et se convaincre de la nécessité d'une nouvelle installation. C'est en parfaite connaissance de cause qu'il s'est engagé, par ses courriers des 14 avril et 2 juin 2009, à faire son affaire et à assumer le coût de « l'implantation du système d'extraction d'air vicié provenant des futures cuisines et salles de restauration ». Concernant, en deuxième lieu, les désordres structurels (travaux relatifs à la dalle de la cour intérieure, brossage et traitement anti-corrosion du profil métallique en pied de mur de la courette intérieure), la Cour combine trois arguments pour les imputer au seul preneur : la clause de cession stipulant une acquisition du droit au bail « en l'état » doublée de la clause du bail imposant au preneur de souffrir les grosses réparations sans indemnité ni diminution de loyer ; l'engagement exprès du courrier du 2 juin 2009 de prendre en charge un « éventuel renforcement de la structure existante » ; et enfin les conclusions de l'expert judiciaire et de son sapiteur excluant ces désordres de la qualification de grosses réparations indépendantes du projet ou de vices cachés. M. BA. est donc condamné à réaliser à ses frais les travaux mis à sa charge par le rapport BE. Concernant, en troisième lieu, la mise aux normes du réseau d'assainissement, le raisonnement s'inverse au détriment des bailleurs. S'appuyant de manière remarquable tant sur le rapport judiciaire BE. (pages 53 et 85) que sur les rapports privés produits par le preneur (rapport Deweer des pages 17 et 18 concluant que « absolument rien n'est conforme à quelque règle que ce soit tout le réseau d'assainissement est à démolir et à reconstruire », rapports Cagnacci, Bet-Repetti et APAVE), la Cour juge que les travaux effectués par l'entreprise Pavibat, choisie par les bailleurs et dirigée par l'un d'eux, n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art. Les consorts VE. portent donc la responsabilité de ces désordres qui empêchent le preneur de réaliser son projet. Leur condamnation à exécuter les travaux préconisés par l'expert est confirmée, mais la Cour l'assortit d'une condamnation symétrique de M. BA., sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à laisser les bailleurs accéder aux lieux pour faire exécuter ces travaux selon le devis de l'entreprise Arnulf du 7 novembre 2013. #### 3. Le maintien du bail fondé sur la mauvaise foi des bailleurs et les manquements réciproques Sur le sort du contrat, la Cour de révision approuve les premiers juges d'avoir paralysé les deux voies de résiliation poursuivies par les consorts VE. D'une part, sur le terrain de la clause résolutoire, la Cour met en lumière le lien de causalité entre les malfaçons imputables à l'entreprise
# Tribunal Suprême de Monaco, 25 novembre 2014, n° 12774 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 25 novembre 2014, n° 12774 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2014/11-25-12774)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation particulière régissant les baux à usage d'habitation portant sur des locaux construits ou achevés antérieurement au 1er septembre 1947. Le litige oppose deux propriétaires indivis à l'administration monégasque au sujet de la détermination précise du régime juridique applicable à leur bien immobilier. Messieurs p. CO., né le 9 juin 1970 à Monaco, et j-m. CO., né le 20 mai 1968 à Vientiane, tous deux de nationalité française, sont propriétaires en indivision d'un bien immobilier situé sur le territoire monégasque. Ce bien est composé d'un appartement de quatre pièces ainsi que de deux chambres de bonne, localisés au quatrième étage de l'immeuble dénommé « SIM PALACE », sis 8, Boulevard du Jardin Exotique à Monaco. Les requérants ont recueilli ce patrimoine immobilier de leurs parents par voie de dévolution successorale. À l'origine, cet appartement avait été acquis le 27 mars 1952 par feu pi. CO. Il ressort des éléments versés aux débats que le logement avait été donné en location à usage d'habitation en 1946 et 1948, et ce au moins jusqu'en 1952, soit antérieurement à son acquisition par l'auteur des requérants. Par la suite, le bien est devenu vacant en raison du décès de son dernier occupant, la Dame Veuve pi. CO. Les difficultés juridiques prennent naissance à l'occasion d'échanges épistolaires entre les propriétaires et l'administration monégasque, plus précisément la Direction de l'Habitat, afin de clarifier le statut locatif du bien immobilier. Dans le cadre d'une demande d'informations, la Direction de l'Habitat indique, par un premier courrier en date du 4 décembre 2009, que l'appartement litigieux relève des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. L'administration maintient cette position dans deux courriers ultérieurs, datés respectivement du 15 juin 2011 (mentionné également dans les visas de la décision comme daté du 15 décembre 2011 ou du 15 février 2011) et du 13 février 2012 (également visé au texte sous la date du 15 février 2012). Pour justifier l'assujettissement de l'appartement à ce régime du secteur protégé, la Direction de l'Habitat se fonde alors sur le motif que le bien immobilier avait fait l'objet d'une location antérieurement à son acquisition en 1952. Contestant cette analyse administrative qui soumet leur propriété aux contraintes de la loi n° 1.235, les consorts CO. entreprennent de démontrer que leur bien réunit les conditions légales pour bénéficier d'un régime plus souple : le régime dérogatoire institué par la loi n° 887 du 25 juin 1970 portant limitation du champ d'application de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Pour étayer leur position, les propriétaires sollicitent une expertise privée auprès du Cabinet BATICONSEIL. Selon les conclusions de ce rapport d'expertise établi en 2013, l'appartement litigieux, situé au quatrième étage et bénéficiant d'une vue sur la mer, présente des caractéristiques qui commandent son classement dans la catégorie « 2A » au sens des critères définis par l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949 relative au classement et au prix de location des immeubles d'habitation. Or, l'appartenance à la sous-catégorie 2A constitue précisément l'une des conditions permettant à un local d'échapper à la loi n° 1.235 pour relever de la loi n° 887. Par ailleurs, les indivisaires soulignent que la Direction de l'Habitat leur a refusé l'accès aux archives administratives, malgré une demande expresse formulée en ce sens pour établir la situation administrative et locative exacte du bien. Fort de ce rapport d'expertise privée, Monsieur p. CO. adresse un courrier à l'administration le 22 octobre 2013, par lequel il soutient que le bien de l'indivision doit être soumis au régime dérogatoire de la loi n° 887 du 25 juin 1970 en raison de son classement en catégorie 2A. Par une décision matérialisée dans un courrier du 22 novembre 2013, le Directeur de l'Habitat rejette cette argumentation. Dans cet acte, l'autorité administrative affirme au contraire que l'immeuble relève de la catégorie « 2C ». Pour fonder cette affirmation, le Directeur de l'Habitat s'appuie sur deux séries de documents joints à sa décision : d'une part, un extrait du *Journal de Monaco* du 3 octobre 1949 publiant une « liste d'immeubles types » dans laquelle figure l'immeuble « SIM PALACE » sous la catégorie 2C ; d'autre part, deux documents relatifs au décompte de prix du loyer d'autres appartements situés dans le même immeuble (un courrier du 9 juin 1950 faisant état d'un classement par la commission arbitrale en catégorie « 2C plus un tiers, entre les catégories 2B et 2C », et un nouveau décompte du prix du loyer établi le 20 janvier 1979 retenant la catégorie 2C). En conséquence de ce classement en catégorie 2C, le Directeur de l'Habitat confirme le placement du bien immobilier sous le régime de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée et invite les propriétaires à fournir la déclaration de vacance prévue par l'article 35 de ladite loi. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à ce refus de l'administration de reconnaître l'applicabilité de la loi n° 887, Messieurs p. et j-m. CO. saisissent le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco d'un recours pour excès de pouvoir. Leur requête est enregistrée au Greffe Général le 22 janvier 2014 sous le numéro TS 2014-03. Ils concluent, à titre principal, à l'annulation de la décision du Directeur de l'Habitat du 22 novembre 2013 et, par voie de conséquence, à l'annulation de ses décisions antérieures des 4 décembre 2009, 15 décembre 2011 (ou 15 février / 15 juin 2011) et 13 février 2012 tendant aux mêmes fins. À titre subsidiaire, dans leur mémoire en réplique enregistré le 24 avril 2014, les requérants demandent au Tribunal Suprême, s'il devait concevoir le moindre doute sur la pertinence des conclusions du rapport BATICONSEIL, d'ordonner une mesure d'instruction contradictoire destinée à l'éclairer sur les caractéristiques permettant de définir le classement du bien en cause. L'instruction de l'affaire donne lieu à un échange nourri d'écritures : après la requête initiale du 22 janvier 2014, le Ministre d'État dépose une contre-requête le 21 mars 2014, suivie de la réplique des requérants le 24 avril 2014, et enfin d'une duplique du Ministre d'État enregistrée le 28 mai 2014. La clôture de la procédure est prononcée par procès-verbal le 17 juillet 2014. Le débat contentieux s'articule rigoureusement autour de deux axes : la recevabilité du recours et la légalité interne et externe de la décision administrative. Sur le terrain de la recevabilité, le Ministre d'État soulève une fin de non-recevoir tirée du caractère purement confirmatif de la décision attaquée du 22 novembre 2013. Selon le défendeur, cet acte ne fait que confirmer les trois décisions antérieures des 4 décembre 2009, 15 juin 2011 et 13 (ou 15) février 2012, lesquelles avaient pour unique objet d'indiquer que le logement litigieux relevait des dispositions de la loi n° 1.235. Le Ministre d'État soutient qu'aucune modification dans les circonstances de droit ou de fait n'est intervenue entre la première décision de 2009 et celle de 2013. Il fait valoir que le rapport d'expertise privé du cabinet BATICONSEIL, établi non contradictoirement et à la seule demande des requérants, ne saurait constituer une circonstance nouvelle ni un fait nouveau modifiant la situation juridique du bien. Dans sa duplique, l'État ajoute que si les motifs de l'acte du 22 novembre 2013 sont certes plus explicites que ceux des courriers précédents, ils demeurent fondamentalement identiques, rendant ainsi la requête tardive et irrecevable. En réponse à cette exception d'irrecevabilité, les hoirs CO. développent une double argumentation. Dans leur requête initiale, ils soutiennent que l'établissement du rapport BATICONSEIL postérieurement aux décisions de 2009, 2011 et 2012 constitue incontestablement une circonstance nouvelle de fait, révélant le classement en catégorie 2A et ouvrant dès lors un nouveau délai de recours contentieux. Dans leur mémoire en réplique, ils affinent leur défense procédurale en démontrant que la décision du 22 novembre 2013 n'est pas confirmative par son contenu même : elle s'attache pour la toute première fois à la question du classement catégoriel du bien immobilier et produit pour la première fois des pièces justificatives pour étayer un classement en catégorie 2C, éléments dont les courriers de 2009, 2011 et 2012 n'avaient jamais fait état. Sur le fond du droit, les prétentions des parties s'opposent quant à l'interprétation des textes régissant les baux d'habitation anciens et quant à la valeur juridique des éléments de preuve relatifs au classement de l'appartement. Les requérants rappellent que l'article 1er, premier tiret, de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée soumet à ses dispositions les locaux construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, à l'exception expresse de ceux qui relèvent de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Ils exposent qu'en vertu des articles 1er et 2 de ladite loi n° 887, échappent au secteur protégé (anciennement régi par l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959) les locaux classés dans la première catégorie ou dans la deuxième catégorie, sous-catégories A et B, prévues aux articles 2 et 3 de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949, dès lors que ces locaux deviennent vacants (notamment par le décès du locataire ou de l'occupant) et sont nouvellement affectés à la location à compter du 1er octobre 1970 ou 1971. Pour démontrer que leur appartement remplit ces critères, les consorts CO. avancent les moyens suivants : 1. Sur la vacance et l'affectation à la location : la vacance du bien résulte du décès de son dernier occupant (la Dame Veuve pi. CO.). De plus, invoquant une décision du Tribunal Suprême du 17 juin 2011, ils rappellent que la condition de « nouvelle affectation à la location » s'entend du choix du propriétaire de relouer le bien à compter du 1er octobre 1971, ce qui rend totalement inopérante la circonstance, invoquée initialement par l'administration, que le bien ait été loué en 1946, 1948 ou jusqu'en 1952. 2. Sur le classement en catégorie 2A : ils soutiennent que le bien ayant été loué jusqu'en 1952 sous l'empire de la loi n° 497 du 25 mars 1949, il a nécessairement fait l'objet d'un classement avant l'entrée en vigueur de la loi n° 887. Le rapport BATICONSEIL démontre, selon les critères de l'Ordonnance n° 77, que cet appartement de standing (4e étage avec vue mer) relève de la catégorie 2A, conformément à l'esprit de la loi n° 887 qui visait à sortir du secteur protégé les biens anciens présentant un certain standing. 3. Sur l'absence de valeur contraignante des pièces de l'administration : les requérants soulignent que l'avis accompagnant la « liste d'immeubles types » publiée au *Journal de Monaco* du 3 octobre 1949 énonce expressément que ce classement « n'engage ni les intéressés, ni la Commission Arbitrale », qu'il n'a qu'un but indicatif pour faciliter les accords amiables, que le Service du logement n'a retenu que le classement correspondant à la fraction la plus importante de l'immeuble, et que les immeubles types peuvent être divisés en fractions donnant lieu à des classements dans des catégories différentes. 4. Sur la contradiction des décomptes de loyer : ils font valoir que le décompte du 9 juin 1950 produit par l'administration concerne un autre appartement aux caractéristiques différentes. Surtout, les requérants produisent eux-mêmes le décompte du prix du loyer d'un autre appartement situé au premier étage du même immeuble « SIM PALACE », qui fait apparaître un classement en catégorie « 2A + 2B/2 », démontrant a fortiori que leur appartement au quatrième étage avec vue mer relève de la catégorie 2A. 5. Sur l'incompétence de l'administration : dans leur réplique, les requérants soulèvent un moyen décisif en affirmant que l'Administration n'a aucune vocation à arrêter elle-même le classement d'un bien immobilier, cette faculté n'appartenant qu'aux parties au contrat de location ou, à défaut d'accord entre elles, au juge compétent. Ils ajoutent que le Ministre d'État ne peut contester le rapport BATICONSEIL sans même avoir fait visiter les lieux par ses services. En défense au fond, à titre subsidiaire, le Ministre d'État soutient que la décision du Directeur de l'Habitat est parfaitement légale. S'appuyant également sur la décision du Tribunal Suprême du 17 juin 2011 qui distingue trois régimes locatifs pour les immeubles d'avant 1947, il argue que pour bénéficier du régime dérogatoire de la loi n° 887, le local devait être classé en catégorie 2A ou 2B « à la date de publication de la loi n° 887 du 25 juin 1970 ». Selon le Ministre d'État, cette date de référence fige la situation juridique. Or, à cette date, le classement existant était traduit par la « liste d'immeubles types » du 3 octobre 1949, qui classait l'immeuble « SIM PALACE » en catégorie 2C. Le défendeur soutient qu'un rapport d'expertise privé réalisé en 2013 ne peut remettre en cause ce classement historique, quand bien même l'immeuble aurait fait l'objet de travaux de ravalement depuis lors. Selon l'analyse gouvernementale, si l'avis de 1949 prévoit la possibilité de diviser les immeubles en fractions avec des classements différents, ces aménagements éventuels concernent exclusivement les rapports contractuels entre propriétaires et locataires pour la détermination du prix du loyer, mais ils n'affectent nullement le classement administratif de l'immeuble lui-même pour l'application de la loi n° 887. Le Ministre d'État estime ce classement en 2C confirmé par les deux décomptes de 1950 et 1979 joints à la décision. Dès lors que la condition relative à la catégorie du bien (2A ou 2B) fait défaut, l'État considère que les deux autres conditions posées par la loi n° 887 (vacance par décès et nouvelle affectation à la location), qu'il ne conteste d'ailleurs pas factuellement, deviennent totalement inopérantes. Il conclut donc au rejet de la requête. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême par les hoirs CO. conduisait la haute juridiction monégasque à devoir trancher deux questions de droit distinctes, l'une relevant de la procédure contentieuse administrative, l'autre touchant au fond du droit administratif des biens et à la répartition des compétences en matière de police du logement. En premier lieu, sur le plan procédural, le Tribunal Suprême devait déterminer si une décision administrative qui maintient l'assujettissement d'un bien immobilier à un régime locatif restrictif (en l'espèce, la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000), déjà affirmé dans trois courriers antérieurs devenus définitifs, revêt le caractère d'un acte purement confirmatif insusceptible de recours, ou si le fait que cette nouvelle décision précise pour la première fois la catégorie de classement du logement (catégorie 2C) et enjoigne pour la première fois aux propriétaires de souscrire une déclaration légale de vacance suffit à lui conférer le caractère d'une décision nouvelle faisant grief et ouvrant un nouveau délai de recours contentieux. En second lieu, sur le fond de la légalité, la question de droit centrale était la suivante : le Directeur de l'Habitat dispose-t-il de la compétence légale pour procéder lui-même au classement catégoriel d'un appartement construit avant le 1er septembre 1947 afin de déterminer s'il relève de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 ou de la loi n° 887 du 25 juin 1970, et peut-il légalement fonder un tel classement en catégorie 2C sur la seule foi de la « liste d'immeubles types » publiée au *Journal de Monaco* le 3 octobre 1949 ainsi que sur le classement attribué à d'autres appartements situés au sein du même immeuble ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Siégeant et délibérant en assemblée plénière, le Tribunal Suprême répond par la négative aux prétentions de l'État, tant sur la recevabilité que sur le fond, en développant une motivation rigoureuse, concise et structurée en deux temps. #### 1. L'écartement de la fin de non-recevoir : l'absence de caractère confirmatif de l'acte attaqué Pour apprécier la recevabilité de la requête, le juge suprême pose tout d'abord le principe général selon lequel « est recevable la requête dirigée contre une décision qui n'est pas confirmative d'une décision antérieure ». Examinant ensuite la consistance juridique exacte de l'acte attaqué du 22 novembre 2013 au regard des courriers antérieurs des 4 décembre 2009, 15 juin (ou février/décembre) 2011 et 13 février 2012, le Tribunal Suprême ne s'arrête pas au débat qui opposait les parties sur la question de savoir si le rapport d'expertise privée du cabinet BATICONSEIL constituait ou non une circonstance nouvelle de fait. Le juge opère une analyse objective et intrinsèque du contenu de l'acte administratif lui-même. Il relève que si la décision du 22 novembre 2013 indique, comme les précédentes, que l'appartement des requérants est soumis au régime locatif de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, elle comporte néanmoins deux éléments juridiques totalement inédits : - D'une part, elle « précise pour la première fois que celui-ci est classé à ce titre en catégorie 2C ». Alors que les courriers précédents se bornaient à invoquer l'existence d'une location antérieure à 1952, l'administration modifie et précise la base légale et factuelle de sa position en attribuant un classement catégoriel déterminé au bien. - D'autre part, la décision « invite les requérants à fournir la déclaration de vacance prévue par l'article 35 de ladite loi ». Cette injonction administrative crée une obligation procédurale nouvelle et
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 avril 2025, n° 30890 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 avril 2025, n° 30890 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/04-23-30890)) ## Faits et procédure Par contrat du 12 août 2022, e.E a donné à bail à g.BB et m.BB un appartement et une cave situés dans un immeuble de la Principauté, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 27 600 euros payable trimestriellement et un acompte trimestriel de 600 euros sur les charges. Le bail comporte une clause résolutoire (alinéa 29 des conditions générales) et une clause d'élection de domicile dans les locaux loués, « même après son départ des lieux ou de la Principauté de Monaco ». Après un appel de loyer du 19 août 2024, un rappel, une mise en demeure (23 septembre 2024), deux commandements antérieurs (7 octobre et 8 novembre 2024) et un commandement du 22 novembre 2024 délivré par huissier, bailleur a assigné les preneurs en référé le 5 décembre 2024. Le commandement du 22 novembre, qui fonde seul la demande, portait sur les loyers et provisions de la période du 1er septembre au 30 novembre 2024, un réajustement de caution, une indemnité de retard, des frais d'huissier et des frais de recommandés. Il a été signifié par dépôt en mairie, les preneurs étant absents de leur domicile élu. Le bailleur sollicitait notamment le constat de la résiliation de plein droit, l'expulsion, une provision de 7 751,29 euros et une indemnité au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Les preneurs demandaient la régularisation de la procédure, le sursis à statuer dans l'attente d'une action contre l'agence immobilière, et subsidiairement un maintien dans les lieux jusqu'au 1er septembre 2025. ## Question de droit Le juge des référés devait trancher quatre questions : 1. Un sursis à statuer peut-
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2025, n° 30858 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2025, n° 30858 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/03-13-30858)) ## Faits et procédure Par trois actes sous seing privé du 27 décembre 2022, une société anonyme à objet civil (la société L) a donné à bail à Mme B un appartement de six pièces assorti d'une cave, ainsi que deux boxes de garage, pour une durée ferme de six mois, du 1er janvier au 30 juin 2023. Les loyers totaux stipulés s'élevaient à 110 000 euros pour l'appartement et à 2 750 euros pour chaque box. Un commandement de payer de 122 746 euros, signifié le 9 mars 2023, est resté infructueux. Le bailleur a obtenu une ordonnance de saisie-arrêt entre les mains de l'établissement bancaire AA (Monaco), puis a fait pratiquer d'autres mesures conservatoires et une saisie-gagerie. Il a assigné la locataire en validation de ces saisies et en paiement. Parallèlement, le juge des référés a, par ordonnance du 15 novembre 2023, constaté la résiliation de plein droit des trois baux à compter du 18 mars 2023 en application de la clause résolutoire. Cette ordonnance est devenue définitive selon la décision. Le juge des référés a accordé à la locataire un délai de trois mois pour libérer les lieux et lui a alloué une provision de 22 279,58 euros. Dans l'instance au fond, la société L réclamait une somme de 927 349,53 euros, après application des pénalités contractuelles, ainsi que, à titre subsidiaire, 56 727,45 euros sans majorations. La locataire opposait sa bonne foi et un cas de force majeure t
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 2024, n° 30512 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 2024, n° 30512 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2024/03-28-30512)) ## Faits et procédure Par bail du 1er juillet 2016, enregistré le 15 juillet 2016, a. A. a loué à c. B. un appartement, une cave et une place de parking dans un immeuble de Monaco. Le loyer annuel s'élevait à 72 000 euros, payable par trimestres anticipés, auxquels s'ajoutait une provision trimestrielle sur charges de 1 400 euros. Le bail, d'une durée d'un an, se renouvelait par tacite reconduction. Le 23 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer 22 267 euros au titre du premier trimestre 2023, en rappelant la clause résolutoire de l'article 8 du bail. Saisi le 7 mars 2023, le juge des référés a, par ordonnance du 4 octobre 2023, constaté la résiliation de plein droit à effet du 1er février 2023, écarté l'expulsion et rejeté la demande de provision, en raison d'une contestation sérieuse. Dans une procédure distincte initiée par le locataire, une seconde ordonnance du même jour a refusé de trancher la date de résiliation, rejeté la demande d'expertise et jugé sans objet la dem Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 28 mars 2024, a. A. c/ c. B.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail – Demande en paiement – Indemnité d'occupation – Trouble de jouissance – Restitution du dépôt de garantie – Régularité et validité de la saisie-arrêt L'article 1568 du Code civil dispose que le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus. En cas de litige, seule une décision judiciaire peut dispenser temporairement le locataire de verser les loyers au bailleur ou l'autoriser à les consigner. En l'absence d'une telle autorisation, un trouble de jouissance ne peut, en principe, ouvrir droit??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? mière instance de Monaco, pour, dans le dernier état de ses écritures : entendre déclarer bonne régulière et valable la saisie-arrêt autorisée le 15 mai 2023 ; entendre dire que le D., tiers saisi, pourra valablement se libérer entre les mains de la requérante ou de l'huissier mandaté par elle, des sommes qu'il détient pour le compte de c. B., et ce jusqu'à concurrence du montant de sa créance ; entendre prononcer condamnation à l'encontre de c. B. au paiement de la somme de 41.144,89 euros, montant auquel est évaluée provisoirement la créance d'a. A. en principal, frais et??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? vile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Ordonne la compensation totale des dépens ; Après débats en audience du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ainsi jugé et rendu au Palais de Justice, à Monaco, le 28 mars 2024, par Madame Evelyne HUSSON, Vice-Président, Madame Catherine OSTENGO, Juge, Monsieur Thierry DESCHANELS, Juge, assistés, de Madame Christèle SETTINIERI, Greffier, en présence du Ministère public. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 28 mars 2024, a. A. c/ c. B.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 2024, n° 30500 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 2024, n° 30500 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2024/03-28-30500)) ## Faits et procédure Les consorts A. sont propriétaires indivis d'un appartement à Monaco. Ils ont confié la gestion locative de ce bien à la SARL J. par contrat du 20 novembre 2007. Selon la décision, les époux F. (désignés « consorts F. ») sont devenus locataires de l'appartement le 1er avril 2020, moyennant un loyer annuel de 120.000 euros et un dépôt de garantie de 30.000 euros. Les locataires n'ayant pas acquitté les loyers du troisième trimestre 2020, un commandement de payer leur a été délivré le 17 juillet 2020. Une ordonnance de référé du 17 février 2021 a prononcé leur expulsion. Ils ont libéré les lieux le 9 avril 2021, et un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat d'huissier le 12 avril 2021. Par exploit du 1er mars 2023, les consorts A. ont assigné la SARL J. devant le Tribunal de première instance. Ils sollicitaient le paiement de 68.388,88 euros en principal, déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que 5.000 euros de dommages et intérêts et 5.000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Ils fondaient leurs prétentions sur un manquement de la gestionnaire à son devoir de rigueur dans la sélection du locataire, au regard de la solvabilité de celui-ci. La SARL J. concluait au rejet de l'ensemble des demandes et, à titre subsidiaire, à une réduction du préjudice indemnisable à 40 % d'un montant plafonné à 13.200 euros, sur le fondement d'une perte de chance. La clôture a fait l'objet de plusieurs ordonnances (7 décembre 2023, rabat le 11 décembre 2023, nouvelle clôture le 18 janvier 2024). L'affaire, plaidée le 25 janvier 2024, a été mise en délibéré au 28 mars 2024. ## Question de droit La question posée était la suivante : un mandataire chargé de la gestion locative engage-t-il sa responsabilité sur le fondement des articles 1830 et 1831 du Code civil lorsqu'il sélectionne un locataire dont l'insolvabilité alléguée n'est pas établie à la date de conclusion du bail, et qu'il ne démontre pas avoir commis de faute dans la gestion du mandat ? Plus précisément, le tribunal devait déterminer si le devoir de rigueur invoqué par les mandants dans le choix du locataire était caractérisé au regard des éléments de solvabilité connus ou connaissables lors de la conclusion du bail, et si les dégradations et autres préjudices allégués pouvaient en découler. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des demandes. Il retient que la SARL J. n'a pas commis de faute dans l'exercice de son mandat, et que, en conséquence, les demandes relatives aux dégradations et aux dommages et intérêts ne sont pas fondées. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute c. A., l. A. et s. A. de l'ensemble de leurs demandes ; > Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; > Condamne solidairement c. A., l. A. et s. A. à payer à la
# Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2023, n° 30139 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2023, n° 30139 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2023/06-19-30139)) ## Faits et procédure Par contrat sexennal du 13 février 2009, renouvelable par tacite reconduction, la société bailleresse, aux droits de laquelle se trouve M. a. A. depuis 2010, a loué à Mme c. C. un appartement de deux pièces à usage d'habitation à Monaco. Entre janvier 2010 et juillet 2015, la locataire a déclaré de manière récurrente des sinistres (fuites, infiltrations d'eau, canalisations bouchées). Depuis leur mariage en 2015, les lieux étaient également occupés par son époux, j. D., et leur enfant. Saisie par les occupants, la Direction de l'action sanitaire a établi deux rapports, datés des 20 avril 2016 et 9 août 2019. Ils relèvent que le local résulte du regroupement de plusieurs caves aménagées en logement en sous-sol, qu'il ne permet pas un renouvellement suffisant de l'air, qu'il est privé d'éclairage naturel et qu'il est inapte en l'état à garantir la sécurité et la salubrité de ses occupants. Le second rapport ajoute la présence de moisissures. Par lettre du 5 novembre 2019, les époux D. ont indiqué ne plus pouvoir habiter le logement et ont cessé de payer les loyers. Le loyer de novembre 2019 a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations. Par exploit du 23 avril 2020, le bailleur a assigné les locataires en résiliation du bail, expulsion et paiement d'une somme de 9.875 euros, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clefs. Par jugement du 24 juin 2021, le Tribunal de première instance a constaté l'impropriété du local à sa destination d'habitat et les manquements du bailleur à son obligation d'entretien et de jouissance paisible. Il a accueilli l'exception d'inexécution, prononcé la résiliation aux torts exclusifs du bailleur à compter du 11 avril 2020, rejeté la demande d'indemnité d'occupation, et condamné le bailleur à verser 65.000 euros au titre du trouble de jouissance et 5.000 euros pour procédure abusive. Sur appel, la Cour d'appel a rendu un arrêt confirmatif le 8 novembre 2022. Par infirmation partielle, elle a ajouté une condamnation de 5.000 euros au titre du préjudice moral et de 2.251 euros au titre de la perte de biens mobiliers. M. A. s'est pourvu en révision. ## Question de droit Le pourvoi soulevait trois moyens, auxquels s'ajoutait la question de la sanction de l'abus du droit d'agir en justice. Quatre questions étaient ainsi posées à la Cour de révision : 1. **Obligation d'entretien du bailleur (articles 1559 et 1560 du Code civil).** Le bailleur peut-il être condamné à la résiliation du bail à ses torts exclusifs et à réparer un trouble de jouissance sans qu'une mise en demeure préalable l'ait invité à réaliser les travaux, et sans que la cour d'appel ait précisé les travaux nécessaires ? 2. **Indemnité d'occupation.** Le bailleur est-il fondé à réclamer une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la fin du bail, alors que les preneurs ont fait obstacle à la restitution ? 3. **Procédure abusive (articles 1229 et 1230 du