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# Cour d'Appel de Monaco, 29 janvier 1991, n° 26033 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 janvier 1991, n° 26033 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/01-29-26033)) ## Faits et procédure Le bail commercial litigieux, consenti par acte notarié du 18 février 1976, portait sur les locaux n° 9 et 10 dépendant d'un immeuble appartenant à la SAM Société CIFER (ci-après « la bailleresse »). Les locataires, E. R. et la dame M. M., veuve R., soutenaient que le bail, conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années « au seul gré du preneur », s'était reconduit aux mêmes conditions à son expiration, le 1er mars 1985. Selon eux, il ne pouvait faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement avant le 28 février 1994. La bailleresse avait notifié un congé avec offre de renouvellement le 26 février 1988. Les locataires avaient protesté par acte du 6 avril 1988. La bailleresse a ensuite saisi la commission arbitrale des loyers commerciaux d'une demande tendant à voir fixer le nouveau prix de la location à l'occasion du renouvellement du bail à la date du 1er mars 1988. Par jugement du 16 novembre 1989, la commission arbitrale a sursis à statuer jusqu'à ce que le juge de droit commun tranche le différend soulevé par les locataires, et réservé les dépens. Elle a retenu que la question de l'interprétation du contrat relevait de la compétence du juge de droit commun. Elle a également écarté la demande subsidiaire tendant à la révision du loyer, jugée incompatible avec la demande principale. Les locataires ont interjeté appel. Ils sollicitaient l'infirmation du jugement, l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse, sous réserve de l'application de la clause d'indexation à compter du 1er mars 1988. Ils invoquaient la jonction avec une seconde procédure, introduite par leur assignation du 6 mars 1989, dont le jugement du même 16 novembre 1989 avait déclaré l'instance irrecevable. La bailleresse concluait à la confirmation et réclamait 10 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur deux points principaux. Le premier porte sur la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux. Il s'agissait de déterminer si cette juridiction peut fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, en application des articles 5 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, lorsque le locataire conteste le principe même du renouvellement, en soutenant que le bail s'est reconduit au seul gré du preneur. Le second porte sur l'articulation entre les procédures de la loi n° 490. Il s'agissait de savoir si une même instance peut fonder à la fois une demande de fixation de la valeur locative au renouvellement et une demande de révision du loyer en cours de bail, ou si une partie peut substituer l'une à l'autre en cours d'instance. ## Solution et dispositif La Cour d'appel confirme le jugement entrepris. Sa motivation repose sur trois séries de considérants. **Sur la compétence.** La Cour reprend le principe retenu par les premiers juges : la commission arbitrale n'est compétente pour fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, au sens des articles 5 et 6, que si les parties se sont accordées au préalable sur le principe du renouvellement. Cette condition fait défaut lorsque le locataire conteste que le bail ait été susceptible de renouvellement à l'expiration de la première période triennale. Une telle contestation impose l'interprétation préalable du contrat reconduit et l'appréciation des rapports juridiques nouveaux qui en résultent. Ces questions « échappent à la compétence d'attribution » de la commission, « juridiction d'exception », et relèvent du tribunal de première instance, juge de droit commun. **Sur l'incompatibilité des procédures.** La Cour relève que la loi n° 490, « texte d'ordre public », organise deux procédures « distinctes et incompatibles » : celle de détermination de la valeur locative au renouvellement (articles 4, 5 et 6) et celle de révision du prix en cours de bail (articles 21 et 22). Chacune est précédée d'une tentative de conciliation, dont l'échec donne lieu à un procès-verbal de non-conciliation déterminant l'objet précis du différend. La commission n'est saisie que dans ces limites. Il n'est donc pas loisible aux parties d'agir sur ce double fondement dans une même instance, ni de substituer en cours d'instance une procédure à l'autre. **Sur la demande subsidiaire et le sursis.** La Cour approuve la décision entreprise d'avoir écarté la demande subsidiaire de révision, qu'elle tient pour implicitement rejetée, avant de surseoir à statuer sur la demande fondée sur l'article 6. **Sur les
# Cour de Révision de Monaco, 09 novembre 2001, n° 26913 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 novembre 2001, n° 26913 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/11-09-26913)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de l'exécution et de la cessation d'un contrat de location portant sur des locaux à usage commercial, régis par le statut spécial des baux commerciaux issu de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948. Les faits prennent naissance le 31 juillet 1987, date à laquelle les bailleurs, les époux B., ont délivré un congé portant sur les locaux donnés en location à leur preneur, la société anonyme Bis, société domiciliée à Paris, aux droits de laquelle s'est ultérieurement trouvée la société Vediorbis. La nature exacte de l'activité exercée dans les lieux ainsi que les motifs éventuellement invoqués au soutien de ce congé ne sont pas détaillés dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision), sinon qu'il sera jugé plus tard que ce congé n'était pas justifié au regard des exigences légales. Estimant avoir droit à la protection statutaire et à la compensation financière résultant du refus de renouvellement de son bail, la société preneuse a entrepris des démarches judiciaires avant l'expiration d'un délai de deux ans suivant la délivrance du congé. Ainsi, le 13 juin 1989, la société preneuse a saisi le président du tribunal de première instance d'une demande visant à voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, en chargeant le greffier en chef de citer les bailleurs devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Cette déclaration a été formellement enregistrée au greffe général le 15 juin 1989. En exécution de cette démarche, le magistrat saisi a, dès le 3 juillet 1989, invité les parties par lettre recommandée avec accusé de réception (qualifiée également dans les écritures du pourvoi de billet d'avis adressé par le greffier en chef) à comparaître à son audience de conciliation fixée au 19 octobre 1989. Cette phase préliminaire n'ayant pas permis de rapprocher les protagonistes, le président du tribunal de première instance a, le 18 janvier 1990, dressé un procès-verbal de non-conciliation et renvoyé les parties à comparaître devant la commission arbitrale des loyers commerciaux à l'audience du 15 février 1990. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'instance engagée devant la commission arbitrale des loyers commerciaux a connu un déroulement particulièrement long, rythmé par une question préjudicielle ou préalable touchant à l'applicabilité même du statut des baux commerciaux. La commission arbitrale a en effet décidé de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure parallèle portant sur la qualification du contrat. Ce contentieux préalable a trouvé son épilogue par un arrêt devenu irrévocable, rendu le 3 octobre 1995 par la cour d'appel, lequel a jugé que le bail litigieux était effectivement soumis aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Il est à noter que dans le corps de cet arrêt du 3 octobre 1995, la société preneuse avait été désignée comme une « société anonyme monégasque Bis », bien que son siège social fût exactement mentionné à Paris. Une fois cet obstacle levé, l'instance a repris son cours devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Devant cette juridiction, les époux B. ont conclu au fond mais ont également soulevé plusieurs fins de non-recevoir tendant à faire déclarer l'action du preneur irrecevable, notamment sur le terrain de la prescription biennale et de l'autorité de la chose jugée. Par une décision rendue le 8 juillet 1998, la commission arbitrale a écarté l'ensemble des fins de non-recevoir soulevées par les bailleurs. Statuant au fond, elle a jugé que le congé délivré par les époux B. le 31 juillet 1987 n'était pas justifié, en a déduit que la société Bis avait droit à une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur le montant de celle-ci, a désigné un expert avec pour mission d'évaluer le préjudice subi par le locataire évincé. Les époux B. ont interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt en date du 13 février 2001, la cour d'appel de Monaco a intégralement confirmé la décision entreprise. Mécontents de cette issue, les bailleurs ont formé un pourvoi en révision articulé autour de trois moyens distincts, mêlant droit processuel général, procédures spéciales propres aux baux commerciaux et droit civil des obligations : 1. **Par un premier moyen**, ils reprochaient à la cour d'appel de ne pas avoir annulé d'office l'intégralité de la procédure suivie devant la commission arbitrale ainsi que la décision rendue par celle-ci. Au soutien de ce grief, ils faisaient valoir que le preneur n'avait pas saisi la commission par voie d'assignation, violant ainsi les prescriptions de l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. 2. **Par un deuxième moyen**, divisé en deux branches, ils soutenaient que l'action indemnitaire de la société Vediorbis était éteinte par la prescription biennale, reprochant aux juges du fond d'avoir violé l'article 31 de la loi du 24 novembre 1948 ainsi que les articles 2054 et 2064 du Code civil. Dans la première branche, ils affirmaient que le billet d'avis adressé aux parties le 3 juillet 1989 par le greffier en chef n'avait pu valablement interrompre la prescription. Dans la seconde branche, ils soutenaient que la société preneuse ne pouvait prétendre, comme elle l'avait fait le 13 juin 1989, que la prescription avait été interrompue par une action en nullité du congé du 31 juillet 1987 portée devant la juridiction civile, dès lors qu'aucune procédure de cette nature n'avait été introduite par elle. 3. **Par un troisième moyen**, les époux B. invoquaient la violation de l'article 1198 du Code civil relatif à l'autorité de la chose jugée. Ils faisaient grief à la cour d'appel d'avoir reconnu l'autorité de la chose jugée à l'arrêt du 3 octobre 1995, alors que cette décision avait été rendue entre eux-mêmes et une « société anonyme monégasque Bis », entité juridique qui, selon le pourvoi, n'existait pas. En défense, la société Vediorbis concluait au rejet du pourvoi et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation des époux B. au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rapporté invitait la Cour de révision à trancher trois questions juridiques successives, d'une importance capitale pour le contentieux des baux commerciaux à Monaco : 1. **Sur la régularité de la saisine de la commission arbitrale et le régime des nullités procédurales :** Le juge d'appel est-il tenu de relever d'office la nullité de la procédure suivie devant la commission arbitrale des loyers commerciaux tirée du défaut de saisine par voie d'assignation (article 10 de la loi n° 490), ou cette irrégularité constitue-t-elle une nullité d'acte de procédure soumise à l'article 264 du Code de procédure civile, devant à ce titre être soulevée *in limine litis* avant toute défense au fond ? 2. **Sur la computation et l'interruption de la prescription biennale :** L'action en fixation de l'indemnité d'éviction (article 9 de la loi n° 490) est-elle soumise à la prescription de deux ans édictée par l'article 31 de ladite loi, et dans l'affirmative, la saisine du président du tribunal de première instance aux fins de conciliation conformément à l'article 4 de la loi, suivie de la convocation des parties par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux ans de la délivrance du congé, suffit-elle à introduire valablement l'action et à écarter le jeu de la prescription, indépendamment de l'absence de saisine préalable de la juridiction civile en nullité du congé ? 3. **Sur l'identité des parties et l'autorité de la chose jugée :** Une erreur purement matérielle affectant la nationalité ou la forme sociale d'une personne morale dans une décision de justice antérieure devenue irrévocable fait-elle obstacle à la reconnaissance de l'autorité de la chose jugée (article 1198 du Code civil), lorsque les mentions exactes relatives au siège social permettent d'établir avec certitude l'identité de la société partie aux deux instances ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les bailleurs, la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse et méthodique de chacun des moyens, en articulant le droit spécial des baux commerciaux avec les principes directeurs du droit commun processuel et civil. #### 1. L'application du droit commun des nullités de procédure au contentieux des loyers commerciaux (Premier moyen) Les demandeurs au pourvoi tentaient de contourner l'obstacle de la nouveauté de leur moyen en soutenant que la cour d'appel aurait dû annuler *d'office* la procédure. Selon eux, l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 imposait une saisine de la commission arbitrale par voie d'assignation, formalité dont l'omission devait être sanctionnée d'office par le juge. La Cour de révision écarte fermement cette argumentation en opérant une combinaison de textes : elle relie l'article 10 de la loi spéciale n° 490 à l'article 264 du Code de procédure civile. La Haute juridiction pose en principe qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que « la nullité des actes de procédure doit être soulevée avant toute défense au fond ». Ce faisant, elle refuse de conférer à la règle de saisine de l'article 10 le caractère d'une formalité d'ordre public absolu ou d'une fin de non-recevoir relevable d'office en tout état de cause. Elle la qualifie implicitement mais nécessairement d'exception de nullité pour vice de forme (ou d'irrégularité procédurale relative). Constatant ensuite, par l'examen du dossier de la procédure, que les époux B. avaient conclu au fond devant la commission arbitrale sans soulever préalablement cette irrégularité, la Cour en déduit que le vice éventuel a été purgé. Dès lors, les bailleurs ne sont pas fondés à invoquer ce grief pour la première fois devant la Cour de révision. Le moyen est par conséquent frappé d'irrecevabilité. #### 2. La validation du mode d'introduction de l'instance et le rejet de la prescription biennale (Deuxième moyen) Le deuxième moyen constituait le cœur du débat relatif au droit spécial des baux commerciaux. Les bailleurs soutenaient que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction était prescrite au regard du délai biennal de l'article 31 de la loi n° 490, au motif qu'un simple « billet d'avis » du greffier ne constituait pas un acte interruptif de prescription au sens du Code civil (articles 2054 / 2064), et qu'aucune action en nullité du congé n'avait été engagée au préalable devant le tribunal civil. La Cour de révision répond en deux temps, correspondant aux deux branches du moyen : * **Sur la première branche**, elle rappelle d'abord la lettre du premier alinéa de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : « toutes les actions exercées en vertu de la présente loi se prescrivent par deux ans ». Mais pour apprécier si l'action a été valablement engagée dans ce délai, la Cour se réfère au mécanisme procédural spécifique instauré par l'article 4 de cette même loi. Elle relève les constatations souveraines et procédurales suivantes : le congé ayant été délivré le 31 juillet 1987, la société preneuse a saisi le président du tribunal de première instance le 13 juin 1989 (par déclaration enregistrée au greffe général le 15 juin 1989) d'une demande tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction de l'article 9. Puis, le 3 juillet 1989, ce magistrat a invité les parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, à comparaître à son audience de conciliation du 19 octobre suivant. Toutes ces diligences ayant été accomplies « en conformité avec l'article 4 de cette loi » et à l'intérieur du délai de deux ans courant à compter du 31 juillet 1987, la Cour juge que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que l'action indemnitaire avait été régulièrement introduite dans les deux ans du congé et n'était donc pas prescrite. La Cour substitue ainsi à l'analyse civiliste étroite du pourvoi (qui niait l'effet interruptif d'une convocation par le greffe) une lecture systémique de la loi de 1948 : dès lors que le mode de saisine spécial prévu par l'article 4 est respecté dans le délai de deux ans, l'action est valablement introduite et la prescription ne peut être acquise. * **Sur la seconde branche**, qui reprochait à la société preneuse d'avoir faussement invoqué le 13 juin 1989 l'existence d'une action en nullité du congé devant la juridiction civile pour justifier d'une interruption de prescription, la Cour de révision constate simplement que la cour d'appel avait elle-même retenu qu'à la date du 13 juin 1989, aucune juridiction n'avait été saisie d'une telle action en nullité. L'argument des bailleurs tombait donc à faux (il manquait en fait ou était inopérant), puisque la cour d'appel ne s'était nullement fondée sur une hypothétique action civile antérieure pour écarter la prescription, la seule saisine régulière aux fins de conciliation en juin 1989 ayant suffi à sauvegarder les droits du preneur dans le délai de deux ans suivant le congé de juillet 1987. #### 3. Le maintien de l'autorité de la chose jugée malgré une erreur matérielle de dénomination (Troisième moyen) Sur la violation alléguée de l'article 1198 du Code civil, les bailleurs tentaient d'exploiter une imprécision rédactionnelle de l'arrêt du 3 octobre 1995 (qui avait statué sur la commercialité du bail). Cet arrêt avait qualifié la société Bis de « société anonyme monégasque ». Les époux B. soutenaient que cette entité n'existait pas et qu'il n'y avait donc pas identité de parties avec la société de droit français présente à l'instance actuelle. La Cour de révision rejette ce formalisme excessif en validant l'approche concrète des juges du fond. Elle relève que l'arrêt attaqué a retenu qu'« en raison des mentions exactes relatives à son siège social, la société anonyme Bis (aux droits de laquelle se trouve la société Vediorbis) domiciliée à Paris, partie au litige l'opposant aux époux B. est bien identique à la société Bis désignée comme une société monégasque dans l'arrêt irrévocable du 3 octobre 1995 ». En se fondant sur la concordance du siège social parisien et du nom « Bis » pour corriger intellectuellement l'erreur matérielle sur la nationalité (« monégasque »), la cour d'appel a caractérisé l'identité juridique des parties et légalement justifié sa décision au regard de l'article 1198 du Code civil. #### 4. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Enfin, statuant sur la demande de la société Vediorbis réclamant 50 000 francs pour procédure abusive, la Cour de révision exerce son pouvoir d'appréciation souverain et l'écarte sobrement, estimant que « compte tenu des circonstances de la cause il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ». ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce sa décision dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne les époux B. à l'amende et aux dépens ; > Dit n'y avoir lieu à l'allocation de dommages-intérêts. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision le 9 novembre 2001 constitue une décision de référence au sein de l'ordonnancement juridique monégasque, tant par les précisions qu'il apporte à l'architecture procédurale de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 que par son attachement aux principes classiques de la procédure civile. #### 1. L'articulation des procédures spéciales de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Le contentieux des baux commerciaux en Principauté de Monaco repose sur une juridiction d'exception échevinale : la commission arbitrale des loyers commerciaux. L'intérêt majeur de l'arrêt commenté réside dans sa clarification des rapports entre trois dispositions clés de la loi du 24 novembre 1948 : l'article 4 (tentative préalable de conciliation devant le président du tribunal de première instance), l'article 10 (saisine de la commission arbitrale après échec de la conciliation) et l'article 31 (prescription biennale de toutes les actions exercées en vertu de la loi). Dans cette affaire, la chronologie était déterminante : - **31 juillet 1987 :** Délivrance du congé par les bailleurs. C'est le point de départ du délai de prescription de deux ans de l'article 31 pour agir en fixation de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 9. Le délai expirait donc en principe le 31 juillet 1989. - **13 juin 1989 (enregistrée le 15 juin 1989) :** Déclaration au greffe général saisissant le président du tribunal de première instance aux fins de conciliation. - **3 juillet 1989 :** Envoi par le magistrat (ou le greffier en chef) des lettres recommandées avec accusé de réception invitant les parties à comparaître à l'audience du 19 octobre 1989. - **18 janvier 1990 :** Procès-verbal de non-conciliation et renvoi des parties par le président devant la commission arbitrale pour l'audience du 15 février 1990. La thèse du pourvoi consistait à dissocier la phase de conciliation (article 4) de la phase contentieuse devant la commission arbitrale (article 10), et à appliquer de manière stricte les textes du Code civil (articles 2054 / 2064) relatifs aux causes d'interruption de la prescription. Pour les bailleurs, un simple « billet d'avis » ou une lettre recommandée du greffe en date du 3 juillet 1989 n'étant pas une citation en justice par acte d'huissier (assignation), la prescription n'avait pas été interrompue avant le 31 juillet 1989. De surcroît, à la suite du procès-verbal de non-conciliation du 18 janvier 1990, le président avait directement renvoyé les parties devant la commission arbitrale sans que le preneur ne délivre l'assignation visée à l'article 10. La Cour de révision condamne cette lecture fragmentée qui aurait vidé de sa substance le mécanisme protecteur de la loi de 1948. En jugeant qu'« en conformité avec l'article 4 de cette loi, la société Vediorbis a saisi le 13 juin 1989, par déclaration enregistrée au greffe général le 15 juin 1989, le Président du tribunal de première instance d'une demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité
# Cour de Révision de Monaco, 13 mars 2000, n° 26784 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 mars 2000, n° 26784 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2000/03-13-26784)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 13 mars 2000 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours abondamment débattu, de l'inexécution des obligations financières par le preneur à bail et de la mise en œuvre des mécanismes contractuels de sanction. L'origine de ce contentieux réside dans la conclusion d'un contrat de location portant sur des locaux à usage professionnel. Plus précisément, par un acte sous signature privée en date du 5 janvier 1998, la Société Civile Immobilière (SCI) Les Lys a donné en location à la société Bervicato et Compagnie (également désignée dans la décision sous la dénomination « société Bervicato et Cie ») des locaux affectés à un usage précis : celui de bureaux et d'atelier graphique. Le montant du loyer, la périodicité des échéances ainsi que la durée initiale de ce bail ne sont pas précisés dans la décision. Toutefois, à l'instar de la très grande majorité des conventions locatives rédigées par la pratique notariale ou juridique pour prémunir le propriétaire contre la défaillance de son cocontractant, l'acte du 5 janvier 1998 comportait une stipulation spécifique encadrant les conséquences d'une éventuelle inexécution contractuelle. Cette stipulation était expressément intitulée « Clause résolutoire » au sein de l'instrumentum. La rédaction exacte de cette clause revêt une importance capitale, dans la mesure où elle a constitué le cœur même de la controverse juridique soumise à la haute juridiction monégasque. Selon les termes de l'arrêt rapportant les motifs de la décision attaquée, ainsi que le sommaire de la décision, ladite clause stipulait qu'« à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, charge, taxe, prestation à son échéance, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du présent bail, et huit jours après une sommation par simple lettre recommandée d'avoir à s'y conformer, s'il plaît au bailleur, sans que ce dernier n'ait à faire la preuve d'aucun préjudice, l'expulsion du preneur aura lieu sur simple ordonnance nonobstant toutes offres mêmes réelles ou exécution ultérieure » (le sommaire mentionnant plus précisément les termes « sur simple ordonnance de référé sans aucune autre formalité judiciaire et nonobstant toutes offres mêmes réelles ou exécution ultérieure »). Une lecture attentive de cette stipulation révèle une particularité rédactionnelle majeure qui sera à la source du litige. En effet, si la clause porte bel et bien l'intitulé sans équivoque de « Clause résolutoire », son corps textuel décrit le fait générateur (le défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charge, taxe, prestation à son échéance ou l'inexécution d'une condition du bail), la formalité préalable (une sommation par lettre recommandée suivie d'un délai de huit jours), le caractère discrétionnaire pour le créancier (« s'il plaît au bailleur »), la dispense de preuve (« sans que ce dernier n'ait à faire la preuve d'aucun préjudice »), et enfin la conséquence procédurale et matérielle immédiate (« l'expulsion du preneur aura lieu sur simple ordonnance »), tout en neutralisant le repentir tardif du débiteur (« nonobstant toutes offres mêmes réelles ou exécution ultérieure »). En revanche, le texte même de la clause n'employait pas explicitement la formule sacramentelle selon laquelle le bail serait « résilié de plein droit ». Il passait directement du constat de l'inexécution persistante après huit jours à la mesure d'expulsion prononcée par voie d'ordonnance. Au cours de l'exécution du contrat (à une date non précisée dans la décision), la société locataire Bervicato et Compagnie a manqué à ses obligations financières. Afin de recouvrer sa créance et de mettre en mouvement le mécanisme contractuel précité, la SCI Les Lys a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer. Ce commandement portait sur diverses sommes représentant des loyers, des charges ainsi que des frais (dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision). L'acte extrajudiciaire prenait soin de rappeler expressément la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail du 5 janvier 1998. Ce commandement de payer est toutefois demeuré infructueux, la société Bervicato et Compagnie ne s'étant pas acquittée des causes de celui-ci dans le délai imparti. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la carence persistante de sa locataire, la SCI Les Lys a décidé de saisir la juridiction compétente pour tirer les conséquences de l'inexécution. Conformément aux prévisions de la clause contractuelle qui renvoyait à une procédure rapide, la bailleresse a assigné la société Bervicato et Compagnie devant le juge des référés. L'objet de cette assignation en référé était double mais indissociable : il s'agissait, d'une part, de faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 5 janvier 1998 par le jeu de la clause résolutoire et, d'autre part, de voir ordonner, par voie de conséquence, l'expulsion de la société preneuse des locaux loués. L'issue de cette première instance devant le juge des référés ne nous est connue que par déduction à la lecture du texte de la Cour de révision. En effet, la décision commentée qualifie la décision de seconde instance d'« arrêt infirmatif attaqué ». Il s'en déduit nécessairement que le premier juge (le juge des référés de première instance, à une date non précisée dans la décision) n'avait pas fait droit aux demandes de la SCI Les Lys, rejetant vraisemblablement la demande de constat de la résiliation de plein droit et d'expulsion (les motifs exacts de cette ordonnance initiale ne sont pas précisés dans la décision). Insafisfaite de cette décision de première instance, la SCI Les Lys a interjeté appel. Statuant en matière de référé, la Cour d'appel de Monaco a rendu, le 29 juin 1999, un arrêt infirmatif. Prenant le contre-pied du premier juge, la juridiction du second degré a accueilli favorablement la demande de la bailleresse. Aux termes de son arrêt, la Cour d'appel a constaté que, par l'effet de la clause résolutoire contenue dans le bail du 5 janvier 1998, le contrat de location liant les parties se trouvait résilié de plein droit, accueillant ainsi les prétentions de la SCI Les Lys visant à l'expulsion de la preneuse. C'est contre cet arrêt infirmatif de la Cour d'appel du 29 juin 1999 que la société Bervicato et Compagnie a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son pourvoi, la société locataire a développé un moyen unique de cassation (ou de révision), articulé autour de la rigueur qui doit présider à l'interprétation des clauses résolutoires et des limites des pouvoirs du juge des référés. La demanderesse au pourvoi faisait grief à l'arrêt infirmatif d'avoir accueilli la demande de la SCI et d'avoir constaté la résiliation de plein droit du contrat de location. Selon le moyen, la clause litigieuse, bien qu'intitulée « Clause résolutoire », ne prévoyait pas expressément la résiliation de plein droit du contrat de bail, mais mentionnait uniquement l'expulsion du preneur sur simple ordonnance. Dès lors, en déduisant de cette stipulation une résiliation de plein droit, la Cour d'appel aurait dénaturé les termes clairs et précis du contrat. De surcroît, la société Bervicato et Compagnie soutenait que les motifs de la décision attaquée ne caractérisaient pas ladite résiliation au regard de plusieurs textes fondamentaux du droit monégasque : les articles 989, alinéa 1er, et 1039 du Code civil, ainsi que l'article 199 du Code de procédure civile. En défense au pourvoi, la SCI Les Lys a tout d'abord tenté de faire barrage à l'examen au fond de ce moyen unique en soulevant une exception d'irrecevabilité. La défenderesse prétendait en effet que le grief pris de la dénaturation des termes du contrat était irrecevable (probablement au motif qu'il aurait été nouveau, bien que l'argumentation exacte de la SCI sur ce point ne soit connue que par la réponse qu'y apporte la Cour). Au fond, la SCI concluait au rejet du pourvoi et sollicitait, en outre, la condamnation de la demanderesse au paiement d'une indemnité ou de dommages-intérêts. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du pourvoi soumis à la Cour de révision le 13 mars 2000 posait à la haute juridiction deux questions distinctes : une question préalable de pure procédure relative à la recevabilité des moyens en révision, et une question substantielle touchant à la théorie générale des contrats combinée aux pouvoirs de la juridiction des référés. Sur le plan procédural, la question liminaire était la suivante : le demandeur au pourvoi est-il recevable à invoquer pour la première fois devant la Cour de révision un grief tiré de la dénaturation des termes d'un contrat par l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel ? Sur le fond du droit, le problème juridique central résidait dans l'articulation entre l'office du juge du fond (statuant en référé) face à une clause contractuelle imparfaitement rédigée et le contrôle exercé par le juge de cassation. Plus précisément, la question pouvait être formulée ainsi : les juges du fond, statuant en matière de référé, peuvent-ils, sans excéder leurs pouvoirs ni dénaturer la convention des parties au regard des articles 989, alinéa 1er, et 1039 du Code civil et de l'article 199 du Code de procédure civile, constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail par l'effet d'une clause intitulée « Clause résolutoire », alors même que le texte de cette stipulation ne mentionne pas expressément les mots « résiliation de plein droit » mais prévoit uniquement qu'à défaut de paiement après sommation infructueuse, l'expulsion du preneur aura lieu sur simple ordonnance ? Il s'agissait donc de déterminer si l'absence de mention expresse de la « résiliation de plein droit » dans le corps d'une clause pourtant baptisée « Clause résolutoire » faisait obstacle au constat de cette résiliation automatique par le juge des référés, ou si les juges du fond disposaient d'un pouvoir souverain d'appréciation pour rechercher l'intention commune des parties et considérer que les conditions d'application d'une véritable clause résolutoire de plein droit étaient réunies. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à ces interrogations et aboutir au rejet du pourvoi, la Cour de révision procède par un raisonnement en trois temps, d'une concision caractéristique du style des juridictions suprêmes de tradition civiliste franco-monégasque. En premier lieu, la Cour de révision évacue l'obstacle procédural soulevé par la SCI Les Lys quant à la recevabilité du moyen unique. La haute juridiction affirme avec force que le moyen, « pris de la dénaturation des termes d'un contrat, grief que le demandeur ne pouvait invoquer avant de connaître le texte de l'arrêt infirmatif attaqué, ne saurait, contrairement à la prétention de la défenderesse au pourvoi, être déclaré irrecevable ». La logique juridique ici déployée est implacable. En première instance, le juge des référés avait donné raison à la société Bervicato. Ce n'est qu'à la lecture de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel du 29 juin 1999 que la société locataire a découvert l'interprétation retenue par les juges du second degré conduisant au constat de la résiliation de plein droit. Le vice allégué — à savoir la dénaturation du contrat par les juges d'appel — étant né de la décision attaquée elle-même, le plaideur était dans l'impossibilité absolue de le formuler antérieurement devant les juges du fond. Le grief, bien que présenté pour la première fois devant la Cour de révision, est donc pleinement recevable. En deuxième lieu, abordant le fond du moyen, la Cour de révision rappelle les faits constants et la teneur exacte de la clause litigieuse inscrite dans le bail du 5 janvier 1998, ainsi que la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Face au grief de dénaturation et de défaut de caractérisation légale au regard des articles 989, alinéa 1er, et 1039 du Code civil et 199 du Code de procédure civile, la Cour oppose le rempart classique du pouvoir souverain des juges du fond. Elle énonce ainsi dans son attendu de principe : « Mais attendu que c'est par leur pouvoir souverain d'appréciation et hors la dénaturation alléguée que les juges du fond ont estimé qu'étaient réunies les conditions de l'application de la clause résolutoire de la convention et que le contrat de location liant les parties se trouvait de plein droit résilié ». Ce faisant, la Cour de révision valide l'analyse de la Cour d'appel de Monaco. Elle considère implicitement mais nécessairement que la stipulation litigieuse, qui combinait l'intitulé explicite de « Clause résolutoire » avec un mécanisme d'expulsion automatique sur simple ordonnance après une mise en demeure restée vaine pendant huit jours et ce « nonobstant toutes offres mêmes réelles ou exécution ultérieure », impliquait nécessairement dans l'esprit des contractants la rupture préalable et automatique du lien contractuel. En effet, l'expulsion d'un locataire ne peut juridiquement se concevoir que si son titre d'occupation a préalablement disparu. En prévoyant l'expulsion sur simple ordonnance sans que le bailleur ait à prouver un préjudice et sans que le preneur puisse régulariser sa situation postérieurement au délai de huit jours, la clause organisait, par essence, une résiliation de plein droit. Dès lors, en interprétant cette clause à la lumière de son intitulé et de son économie générale pour en déduire que le bail était résilié de plein droit, la Cour d'appel n'a pas dénaturé un texte clair ; elle a exercé son pouvoir souverain d'appréciation de la portée de la convention et de la réunion de ses conditions d'application. Le moyen unique est donc écarté. En troisième et dernier lieu, la Cour de révision statue sur les conséquences financières et accessoires du rejet du pourvoi. Visant expressément l'article 459-4 du Code de procédure civile, elle prononce la condamnation de la société demanderesse à une amende civile de 2 000 francs ainsi qu'aux dépens de l'instance. En revanche, usant de son pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité d'allouer des compensations financières au défendeur victorieux, la Cour relève « qu'il n'y a lieu, en l'espèce, à condamnation ni à l'indemnité ni à dommages-intérêts au profit de la SCI défenderesse au pourvoi », rejetant ainsi la demande reconventionnelle de la bailleresse sans qu'il soit besoin de motiver plus avant cette absence d'équité ou de préjudice spécifique lié à l'exercice du recours. ### C. Le dispositif À l'issue de son raisonnement, la Cour de révision de Monaco prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à une amende de 2 000 francs et aux dépens ; > Dit n'y avoir lieu à indemnité ou à dommages-intérêts au profit de la SCI Les Lys. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 13 mars 2000 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence de Monsieur Jouhaud et au rapport de Monsieur le vice-président Malibert, présente un intérêt doctrinal et technique de premier plan. Bien que d'une grande sobriété formelle, il se situe au carrefour de plusieurs problématiques fondamentales du droit privé monégasque : la technique de cassation (ou de révision), la théorie de l'interprétation des contrats face au grief de dénaturation, le régime juridique des clauses résolutoires en matière de bail, et enfin la délimitation précise de l'office du juge des référés. #### 1. La recevabilité du grief né de la décision attaquée : une règle classique de technique de révision Sur le plan de la procédure civile devant la juridiction suprême, l'arrêt apporte une précision méthodologique essentielle à travers son incise liminaire consacrée à la recevabilité du moyen unique. En droit processuel, il est de principe constant que les moyens nouveaux, mélangés de fait et de droit, sont irrecevables devant le juge de cassation ou de révision. Les parties doivent avoir soumis l'ensemble de leurs prétentions et arguments juridiques aux juges du fond afin que la juridiction suprême puisse exercer son contrôle de légalité sur des éléments préalablement débattus. Toutefois, cette règle de la prohibition des moyens nouveaux connaît des tempéraments indispensables au respect des droits de la défense et à la logique même des voies de recours extraordinaires. Parmi ces exceptions figure au premier rang le « moyen né de la décision attaquée ». Lorsqu'une cour d'appel infirme la décision des premiers juges en adoptant une motivation propre, ou lorsqu'elle procède à une lecture particulière d'un acte juridique que les parties ne pouvaient anticiper avec certitude avant le prononcé de l'arrêt, le vice affectant la décision (tel que la dénaturation d'un écrit, la contradiction de motifs ou le défaut de base légale) n'existe juridiquement qu'à compter de la rédaction de l'arrêt d'appel. En l'espèce, la SCI Les Lys tentait d'opposer à la société Bervicato l'irrecevabilité de son grief de dénaturation. La Cour de révision balaie cet argument par une formule d'une grande netteté pédagogique : le grief pris de la dénaturation des termes d'un contrat est un « grief que le demandeur ne pouvait invoquer avant de connaître le texte de l'arrêt infirmatif attaqué ». En effet, la société locataire ayant selon toute vraisemblance obtenu gain de cause en première instance (puisque l'arrêt du 29 juin 1999 est qualifié d'infirmatif), elle n'avait aucune raison ni même aucune possibilité logique de reprocher par avance à la Cour d'appel une dénaturation que cette dernière n'avait pas encore commise. En consacrant explicitement la recevabilité de ce grief, la Cour de révision réaffirme une garantie procédurale fondamentale pour les justiciables monégasques, assurant l'effectivité du contrôle de la haute juridiction sur la motivation propre des arrêts infirmatifs. #### 2. La frontière entre interprétation souveraine et dénaturation à l'aune des articles 989 et 1039 du Code civil Le cœur substantiel de l'arrêt réside dans la confrontation entre le principe de la force obligatoire du contrat et le pouvoir d'interprétation du juge du fond. Le pourvoi invoquait la violation de deux dispositions majeures du Code civil monégasque : l'article 989, alinéa 1er, et l'article 1039 (dont la teneur exacte n'est pas reproduite dans l'arrêt, mais qui constituent, au vu de l'argumentation du moyen, le socle textuel de la force obligatoire des conventions et du mécanisme de la condition résolutoire dans le Code civil). Dans la tradition civiliste à laquelle appartient pleinement le droit monégasque, la résolution d'un contrat synallagmatique pour inexécution est, par principe, judiciaire. Lorsque l'une des parties ne satisfait point à son engagement, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la résolution doit être demandée en justice, et le juge dispose alors d'un large pouvoir d'appréciation pour évaluer la gravité du manquement et, le cas échéant, accorder des délais de grâce au débiteur. Pour échapper à cet aléa judiciaire et à la longueur d'un procès au fond, la pratique contractuelle a développé les clauses résolutoires expresses. Par une telle stipulation, les parties conviennent à l'avance que l'inexécution d'une obligation déterminée entraînera automatiquement la disparition du contrat. Cependant, parce que la clause résolutoire déroge au droit commun de la résolution judiciaire et constitue une sanction d'une extrême sévérité — particulièrement en matière de baux portant sur des locaux professionnels (bureaux et atelier graphique en l'espèce)
# Cour d'Appel de Monaco, 12 mai 1992, n° 26154 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 mai 1992, n° 26154 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1992/05-12-26154)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 27 mai 1975, la SAM « CIFER » a consenti à J. M. un bail commercial portant sur des locaux situés dans l'immeuble « E. » à Monte Carlo. Le bail était destiné à un fonds de commerce de prêt-à-porter de luxe, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er juin 1975, moyennant un loyer annuel de 18 000,00 F. Le loyer devait varier selon l'indice du coût de la construction. Cette clause d'indexation a été régulièrement appliquée de 1979 à 1988, le loyer atteignant 52 000,00 F pour cette dernière année. Par lettre recommandée du 5 juin 1989, la bailleresse a notifié, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490, son intention de porter le loyer annuel à 160 800,00 F à compter du 1er juillet 1989. La locataire s'y est opposée par lettre du 27 juin 1989 et a offert de payer 62 000,00 F par an. Les positions n'ont pas été rapprochées lors du préliminaire de conciliation. Saisie du litige, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel, « pour l'essentiel », à 96 000,00 F, par une décision rendue le 14 février 1991. La locataire a relevé appel. Elle soutenait, en premier lieu, que la révision devait résulter de la seule clause d'indexation, son offre de 62 000,00 F en constituant l'application stricte. En second lieu, elle contestait que la bailleresse ait rapporté la preuve de modifications des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions particulières affectant le fonds, et critiquait la référence à des loyers pratiqués par des tiers. Elle sollicitait, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise. La bailleresse concluait au débouté de l'appelante et à la fixation du loyer à 160 800,00 F, subsidiairement à la confirmation de la décision entreprise. Elle faisait valoir que l'offre de la locataire reconnaissait implicitement l'inadéquation du loyer à la valeur locative réelle, que l'application de la clause conduirait à 54 000,00 F, et que le secteur du Larvotto avait connu un essor important, dont la locataire avait elle-même fait état lors de la mise en vente de son fonds. ## Question de droit La Cour devait déterminer si l'existence d'une clause d'indexation fait obstacle à la mise en œuvre de la faculté de révision judiciaire prévue par l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975. Elle devait ensuite apprécier si la Commission arbitrale pouvait, en présence d'une telle clause, adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable. Le sommaire de la décision mentionne la « loi n° 440 d'ordre public », alors que le corps de l'arrêt vise de manière constante la loi n° 490. Il s'agit vraisemblablement d'une erreur de référence dans le sommaire, la lecture des motifs ne laissant subsister aucune incertitude sur le texte applicable. ## Solution et dispositif La Cour retient que « l'existence d'une clause d'indexation ne peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 490 ». Elle s'appuie sur le texte même de la loi, qui s'applique « quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix aura été fixé » et « nonobstant toute convention contraire ». Elle relève ensuite que l'article 23 de cette loi « prévoit expressément le cas où le prix est fixé par une clause d'échelle mobile ». Sur cette base, la Cour approuve la Commission arbitrale d'avoir « adapté le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable en tenant compte de tous les éléments d'appréciation ». Elle relève que l'offre de la locataire n'avait fait aucune référence à la clause d'indexation et que le montant proposé ne correspondait pas à son application stricte. Elle estime enfin que les premiers juges ont « exactement apprécié les divers éléments tenant à la consistance des lieux, à leur situation et aux modifications intervenues dans les con
# Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 1988, n° 25488 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 1988, n° 25488 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1988/10-11-25488)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 11 octobre 1988 s'inscrit dans la matière classique mais contentieuse de l'exécution du contrat de louage de choses, et plus particulièrement de la cession d'un bail portant sur des locaux à vocation industrielle et commerciale. La chronologie et la matérialité des faits, telles qu'elles ressortent avec concision des énonciations de l'arrêt attaqué et du texte de la décision commentée, permettent de circonscrire avec exactitude la genèse des rapports contractuels entre les parties. À l'origine de la situation juridique examinée se trouvait un contrat de bail portant sur divers locaux à usage industriel situés sur le territoire de la Principauté de Monaco. La propriété de ces biens immobiliers appartenait aux « hoirs M. » (désignés dans l'intitulé de l'instance sous l'appellation « Établissement M. », sans que la décision ne précise la date de conclusion du bail initial ni l'historique successoral exact des propriétaires). Le titulaire originel — ou du moins précédent — du droit au bail portant sur ces locaux industriels était la société anonyme monégasque (S.A.M.) Silvatrim. Par un acte authentique dressé par-devant notaire en date du 8 avril 1982, une opération tripartite ou, à tout le moins, une cession formellement agréée par la partie bailleresse a été régularisée. Aux termes de cet acte notarié, la société anonyme monégasque Silvatrim a cédé son droit au bail portant sur lesdits locaux industriels à une autre entité de droit monégasque, la société anonyme monégasque Mecaplast. La décision prend soin de relever un élément formel et substantiel déterminant pour la validité et l'opposabilité de l'opération : les propriétaires bailleurs, les hoirs M., ont personnellement « participé à l'acte et donné leur accord à la cession ». Ainsi, par l'effet translatif de cette cession de créance locative acceptée par le bailleur, la société Mecaplast s'est trouvée substituée à la société Silvatrim dans les droits et obligations résultant du contrat de bail. L'instrumentum notarié du 8 avril 1982 ne s'est toutefois pas borné à opérer un simple transfert pur et simple de la titularité du bail sans aménagement ou rappel des obligations respectives quant à l'état de l'immeuble. En effet, les juges du fond ont souverainement relevé que la convention comportait des stipulations expresses relatives à la consistance matérielle des locaux et à l'étendue des obligations d'entretien et de réparation pesant sur le bailleur à l'égard du nouveau locataire. Plus précisément, au sein de cet acte, la société cessionnaire Mecaplast a formellement déclaré « accepter les lieux tels qu'ils se présentaient à la date de la cession pour les avoir vus et visités ». Cette clause de style, fréquente dans la pratique notariale mais dont la portée juridique s'avère ici décisive, était immédiatement complétée par une clause restrictive des obligations du propriétaire : le cessionnaire acceptait les locaux « sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état de façon que la seule obligation de celui-ci se limitât au clos et au couvert ». À cette réalité formelle cristallisée dans l'acte du 8 avril 1982 s'ajoutait une circonstance de pur fait, antérieure à la signature de l'acte authentique mais souverainement retenue par les juridictions monégasques comme éclairant la connaissance effective de l'état de l'immeuble par le preneur entrant. Il a en effet été établi au cours des débats que la société Mecaplast n'avait pas découvert les locaux lors d'une simple visite préalable à la signature chez le notaire : elle « exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession » (les modalités juridiques exactes de cette occupation anticipée — qu'il s'agisse d'une sous-location temporaire, d'un prêt à usage ou d'une mise à disposition précaire par le cédant Silvatrim — ne sont pas précisées dans la décision). C'est dans le cadre de l'exploitation effective de ces locaux à usage industriel que la difficulté matérielle à l'origine du procès s'est manifestée. La société Mecaplast a entendu affecter les planchers des locaux loués au stockage de ses marchandises. Or, il s'est avéré que lesdits planchers présentaient une « insuffisante solidité » au regard de cette charge de stockage. Estimant que cette caractéristique structurelle constituait un vice ou un défaut de la chose louée empêchant l'usage normal et prévu au bail des locaux industriels, et que des travaux de consolidation s'avéraient nécessaires, la société Mecaplast s'est retournée contre ses bailleurs, les hoirs M., afin de faire jouer la garantie légale des vices cachés du bailleur. Le refus opposé par les propriétaires de prendre en charge ces travaux de renforcement des structures portantes a conduit à la cristallisation du contentieux devant les juridictions de la Principauté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la contestation relative à la prise en charge de la solidité des planchers, la société anonyme monégasque Mecaplast a pris l'initiative d'introduire une action en justice à l'encontre de ses bailleurs. Bien que le texte de l'arrêt de la Cour de révision ne mentionne pas explicitement la juridiction de premier degré ni la date du jugement initial (éléments non précisés dans la décision), la mention expresse d'un « arrêt confirmatif attaqué » atteste que la juridiction de première instance avait d'ores et déjà rejeté les prétentions de la société preneuse. Mécontente de cette décision initiale de rejet, la société Mecaplast a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de ses prétentions au fond, la société appelante sollicitait la mise en œuvre de la « garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchaient l'usage prévu au bail ». L'argumentation factuelle et technique développée par la société Mecaplast reposait directement sur l'inaptitude structurelle des locaux à supporter l'exploitation industrielle envisagée : elle soutenait que l'insuffisante solidité des planchers destinés au stockage des marchandises constituait un défaut majeur affectant la substance même de l'objet du contrat et entravant l'usage pour lequel les locaux avaient été donnés à bail. Par un arrêt rendu le 9 février 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé le jugement de première instance et a intégralement débouté la société Mecaplast de sa demande en garantie formée à l'encontre des hoirs M. Pour asseoir cette décision de rejet, les juges d'appel ont combiné l'analyse des stipulations contractuelles de l'acte notarié du 8 avril 1982 et l'appréciation souveraine des circonstances de fait entourant l'entrée dans les lieux du cessionnaire. La juridiction du second degré a ainsi mis en exergue la clause d'acceptation des lieux en l'état (« vus et visités »), la clause limitant l'obligation du bailleur « au clos et au couvert » à l'exclusion de toute réparation ou remise en état, la présence active de la société Mecaplast dans les locaux plusieurs mois avant la régularisation de l'acte de cession, ainsi que le fait que l'utilisation spécifique des planchers pour le stockage lourd envisagé n'était prévue ni dans le bail initial ni dans l'acte de cession. La Cour d'appel en a conclu qu'il incombait à la seule société preneuse de réaliser, avec l'agrément du propriétaire, les ouvrages de consolidation qu'elle jugeait nécessaires à son exploitation particulière. C'est contre cet arrêt confirmatif du 9 février 1988 que la société anonyme monégasque Mecaplast a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Dans le cadre de cette instance suprême, où les parties étaient respectivement représentées par Maître Blot et Maître Sanita, avocats-défenseurs (sans que l'arrêt ne précise lequel de ces deux officiers ministériels représentait la demanderesse ou la défenderesse), la société Mecaplast a articulé un moyen unique de cassation, divisé en deux branches distinctes mais complémentaires : - Dans une première branche, relevant d'un grief de pur droit substantiel, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir « violé les dispositions de l'article 1561 du Code Civil » monégasque, texte qui édicte l'obligation légale de garantie du bailleur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. - Dans une seconde branche, relevant d'un grief de nature disciplinaire ou méthodologique relatif à l'office du juge, la société Mecaplast faisait grief aux juges du fond d'avoir « dénaturé la convention susvisée », c'est-à-dire l'acte de cession de droit au bail du 8 avril 1982 (et par extension le contrat de bail lui-même quant à la destination des lieux et la portée des clauses d'exonération). Les hoirs M. (Établissement M.), défendeurs au pourvoi, concluaient quant à eux au rejet du recours et au maintien de l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine de la Cour de révision de Monaco par le moyen unique de la société Mecaplast soulevait une question de droit substantiel touchant à l'articulation entre le régime légal de la garantie des vices de la chose louée et la liberté contractuelle des parties lors d'une cession de bail commercial ou industriel, doublée d'une question de technique de cassation relative au contrôle de la dénaturation. Le problème juridique principal pouvait être formulé de la manière suivante : **le cessionnaire d'un bail portant sur des locaux à usage industriel est-il fondé à invoquer à l'encontre du bailleur la garantie légale des vices ou défauts de la chose louée prévue par l'article 1561 du Code civil, au titre de l'insuffisante solidité des planchers destinés au stockage de marchandises, alors même que, d'une part, l'acte de cession stipule que le preneur accepte les lieux tels qu'ils se présentent pour les avoir « vus et visités » sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état au-delà du clos et du couvert, que, d'autre part, ledit cessionnaire exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession, et qu'enfin l'utilisation spécifique des planchers litigieux n'était prévue ni au contrat de bail initial ni à l'acte de cession ?** En filigrane de cette interrogation centrale se posait la question de la nature impérative ou supplétive de l'article 1561 du Code civil monégasque et des conditions d'efficacité des clauses conventionnelles restrictives de garantie dans les baux professionnels. Il s'agissait de déterminer si la connaissance préalable des lieux par une occupation de fait, conjuguée à une clause expresse de prise des locaux en l'état limitant les charges du bailleur au clos et au couvert, suffisait à neutraliser l'obligation légale du bailleur de garantir le preneur contre un défaut de structure (la force portante d'un plancher), dès lors que l'intensité de l'usage revendiqué par le locataire excédait les prévisions contractuelles explicites. À titre accessoire et sur le terrain strictement processuel de la technique du pourvoi en révision, la seconde branche du moyen posait la question des limites du contrôle exercé par la Haute juridiction monégasque : **le grief pris d'une prétendue dénaturation par les juges du fond de la portée d'une convention et des circonstances factuelles de son exécution est-il recevable devant la Cour de révision lorsque cette critique tend, en réalité, à remettre en cause l'appréciation souveraine des faits de la cause ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter le moyen unique du pourvoi et valider dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 9 février 1988, la Cour de révision déploie un raisonnement synthétique, structuré autour de l'approbation des constatations souveraines des juges du fond quant à l'économie du contrat et au comportement des parties (sur la première branche), avant d'opposer une fin de non-recevoir classique de technique de cassation au grief de dénaturation (sur la seconde branche). En premier lieu, sur le terrain de la prétendue violation de l'article 1561 du Code civil, la Cour de révision s'attache à démontrer que les conditions d'application de la garantie légale des vices cachés du bailleur faisaient défaut en l'espèce, tant en raison des engagements contractuels souscrits par le cessionnaire que de la situation de fait et de la destination contractuelle des ouvrages. La Haute juridiction procède par une accumulation méthodique de quatre éléments factuels et juridiques relevés par la Cour d'appel, dont la conjonction paralyse toute action en garantie : 1. **La stipulation expresse d'acceptation des lieux en l'état :** La Cour relève d'abord que la société Mecaplast « avait déclaré accepter les lieux tels qu'ils se présentaient à la date de la cession pour les avoir vus et visités ». Par cette clause, le cessionnaire reconnaissait contractuellement avoir pris l'exacte mesure de la consistance matérielle de l'immeuble au jour du transfert du droit au bail (le 8 avril 1982). 2. **La clause limitative d'obligation de réparation et de remise en état :** Le raisonnement souligne immédiatement la conséquence juridique conventionnellement attachée à cette visite : le preneur acceptait les lieux « sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état de façon que la seule obligation de celui-ci se limitât au clos et au couvert ». Les parties avaient ainsi opéré une répartition conventionnelle claire des charges et des risques matériels de l'immeuble. En restreignant l'obligation du propriétaire au seul maintien du « clos et du couvert » (c'est-à-dire la toiture, les murs extérieurs et les menuiseries périphériques assurant l'étanchéité à l'eau et à l'air), l'acte de cession excluait de la sphère de responsabilité du bailleur les aménagements intérieurs et l'adaptation de la force portante des planchers internes. 3. **La connaissance effective et préalable des lieux par l'occupation antérieure :** Dépassant la seule analyse formelle de la clause de style « vus et visités », la Cour de révision valorise une circonstance de fait décisive constatée par les juges d'appel : la société Mecaplast « exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession ». Cet élément factuel prive le cessionnaire de toute possibilité de se prévaloir d'une ignorance légitime de la configuration ou des capacités physiques des locaux. Ayant exploité les lieux de manière effective pendant une période prolongée avant même de s'engager par acte notarié, le professionnel était parfaitement à même d'apprécier l'aptitude des planchers à supporter le poids de ses propres marchandises. Le vice allégué ne pouvait donc revêtir le caractère d'un défaut caché ou imprévisible lors de la conclusion de la cession. 4. **L'absence de prévision contractuelle quant à l'usage spécifique des planchers :** Enfin, la Cour de révision scelle son raisonnement sur le terrain de la destination contractuelle de la chose louée. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir relevé « exactement qu'il lui appartenait de procéder avec l'accord du bailleur aux travaux de consolidation qui lui apparaissaient nécessaires pour une utilisation des planchers qui n'était prévue ni au bail ni à l'acte de cession ». Ce motif est fondamental au regard de l'article 1561 du Code civil : le bailleur ne doit garantie que des défauts qui empêchent l'usage *convenu* de la chose. Si le bail portait certes sur des locaux à usage industriel, ni le contrat originaire ni l'acte de cession du 8 avril 1982 ne stipulaient que les planchers devaient présenter une résistance mécanique spécifique permettant le stockage de charges lourdes tel que pratiqué ou envisagé par la société Mecaplast. Dès lors que l'exigence de solidité accrue découlait d'un mode d'exploitation particulier non entré dans le champ contractuel, l'inadaptation matérielle du plancher ne constituait pas un vice de la chose louée imputable au bailleur, mais une nécessité d'aménagement interne incombant au seul preneur (sous réserve d'obtenir l'autorisation du propriétaire pour toucher à la structure de l'immeuble). En second lieu, répondant à la deuxième branche du moyen qui reprochait à l'arrêt attaqué d'avoir « dénaturé la convention susvisée », la Cour de révision oppose un attendu de principe d'une grande fermeté : « Attendu par ailleurs que la dénaturation des faits ne donne pas ouverture à cassation ». Par cette requalification habile et radicale du grief, la Haute juridiction considère que sous le couvert d'une critique de dénaturation d'un écrit (l'acte notarié du 8 avril 1982), la demanderesse au pourvoi tentait en réalité de discuter l'appréciation souveraine par les juges du fond des éléments de fait entourant l'exécution du contrat et l'utilisation matérielle des locaux (notamment le point de savoir si l'usage des planchers pour tel type de stockage résultait des faits de la cause ou des prévisions des parties). Or, la Cour de révision, juge du droit et non troisième degré de juridiction, s'interdit de contrôler la matérialité ou l'interprétation des faits souverainement constatés par la Cour d'appel. Concluant que « par ces constatations et énonciations la Cour d'Appel a justifié sa décision », la Cour de révision valide entièrement la légalité de l'arrêt attaqué. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation écartant les deux branches du moyen unique, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 11 octobre 1988 constitue une décision de référence au sein du droit monégasque des contrats spéciaux et des baux commerciaux, comme en témoigne le sommaire de principe dégagé en tête de la décision publiée. Par la clarté de sa solution, il précise avec rigueur les contours de l'obligation de garantie du bailleur édictée par l'article 1561 du Code civil monégasque, texte qui est l'exact pendant, en droit positif de la Principauté, des dispositions régissant le contrat de louage dans la tradition civiliste franco-monégasque. #### 1. Le régime de l'article 1561 du Code civil monégasque et le caractère supplétif de la garantie Pour mesurer la portée théorique de l'arrêt commenté, il convient de le replacer dans l'économie générale des obligations du bailleur. En droit civil monégasque, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Dans le prolongement direct de cette obligation d'entretien et de jouissance paisible, l'article 1561 du Code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. La question classique soulevée par ce texte, tant à Monaco que dans les ordres juridiques voisins partageant la même matrice codifiée, est celle de sa force obligatoire face aux conventions contraires. L'arrêt du 11 octobre 1988 consacre sans ambiguïté le caractère supplétif de volonté de l'article 1561 du Code civil dans les rapports entre professionnels à l'occasion d'un bail commercial ou industriel. En validant l'efficacité de la clause par laquelle la société Mecaplast a déclaré accepter les lieux « tels qu'ils se présentaient » sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état, de sorte que l'obligation des hoirs M. « se limitât au clos et au couvert », la Cour de révision admet que les parties peuvent valablement déroger par convention à l'étendue normale des obligations de
# Cour d'Appel de Monaco, 07 février 2017, n° 15725 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 février 2017, n° 15725 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/02-07-15725)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 29 août 2003, la SCI G a consenti à la SAM « C », devenue SAM B, un bail commercial portant sur un local situé dans l'immeuble « X4 » à Monaco. Par jugement du 19 mai 2011, le Tribunal de Première Instance a prononcé la cessation des paiements de la SAM B et désigné M. J-p. S. en qualité de syndic. Celui-ci a mis en œuvre la cession des actifs, notamment le fonds de commerce comprenant le droit au bail. La SA A a présenté, le 7 décembre 2011, une offre de reprise du fonds moyennant 250 000 euros, puis, le 9 décembre 2011, une offre distincte portant sur le droit au bail (220 000 euros), les outils et machines (5 000 euros) et les formules et savoir-faire (25 000 euros). Par ordonnance du 17 janvier 2012, le juge-commissaire a autorisé la cession du droit au bail à la SA A au prix de 220 000 euros. La SA A n'a pas donné suite. Une seconde ordonnance du 21 mars 2012 a autorisé la cession du même droit au bail à un autre repreneur, M. DE., au prix de 92 082,44 euros. Le syndic a assigné la SA A devant le Tribunal de Première Instance, à titre principal, en résolution de la convention sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, et à titre subsidiaire, en indemnisation sur le fondement de l'article 997 du même code, pour une somme de 388 439,70 euros. Par jugement du 14 avril 2016, le tribunal a déclaré irrecevable la demande en résolution, déclaré recevable la demande indemnitaire fondée sur l'article 997, retenu la responsabilité de la SA A et la condamnée à payer 220 000 euros de dommages-intérêts. La SA A a relevé appel. Le syndic a formé appel incident. Le Ministère public a conclu à la confirmation. La Cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. ## Question de droit Trois questions étaient soumises à la Cour : 1. **La recevabilité de l'appel incident** : le syndic, qui a obtenu la condamnation qu'il sollicitait, conserve-t-il un intérêt à contester le rejet de sa demande principale en résolution ? 2. **L'effet de la seconde ordonnance** : l'ordonnance du 21 mars 2012, autorisant une nouvelle cession du droit au bail, a-t-elle rendu caduque l'ordonnance du 17 janvier 2012 et privé le syndic de l'intérêt à agir en résolution, voire anéanti la convention conclue avec la SA A ? 3. **La responsabilité et l'évaluation du préjudice** : la non-régularisation de la cession, imputable à l'acquéreur, engage-t-elle sa responsabilité sur le fondement de l'article 997 du Code civil, et le préjudice est-il égal au prix convenu ? ## Solution et dispositif **Sur l'appel incident**, la Cour retient que le syndic « dispose d'un intérêt actuel à agir pour contester le rejet de sa demande en résolution judiciaire
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14160 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14160 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/10-14-14160)) La célérité de la justice et la loyauté dans l’administration de la preuve constituent deux piliers fondamentaux du procès civil contemporain, dont l’articulation s’avère particulièrement délicate lors de la mise en œuvre de mesures d’instruction techniquement complexes. Lorsque la juridiction suprême de l’ordre judiciaire monégasque statue au fond après cassation — agissant alors comme une véritable juridiction d’appel investie de la plénitude de juridiction —, elle se trouve directement confrontée aux contingences matérielles de l’expertise judiciaire et aux éventuelles inerties des plaideurs. L’arrêt rendu le 14 octobre 2015 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco (pourvoi n° 2013-64 en session, décision n° 14160) offre une illustration topique de la fermeté avec laquelle le juge suprême entend encadrer le déroulement des opérations d’expertise au nom des droits fondamentaux processuels. Bien que formellement concis et revêtu des atours d’une décision préparatoire de renvoi en continuation, cet arrêt n’en recèle pas moins une portée théorique et pratique de premier plan. En opposant un refus catégorique et anticipé à toute nouvelle prorogation du délai de dépôt d’un rapport d’expertise relatif au calcul d’une indemnité d’éviction commerciale, et ce malgré le défaut de production de pièces financières par l’une des parties, la Haute juridiction monégasque mobilise directement le droit d’être jugé dans un délai raisonnable garanti par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ce faisant, elle érige une norme conventionnelle européenne en instrument de police de l’instance et de régulation des comportements procéduraux. L’examen approfondi de cette décision commande de retracer au préalable la genèse factuelle et la trajectoire procédurale sinueuse de ce contentieux locatif (I), avant d’analyser la problématique juridique ainsi que l’architecture de la solution retenue par la Cour (II), pour enfin dégager la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cet arrêt pour les acteurs du procès civil à Monaco (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural Le litige ayant donné lieu à l’arrêt commenté s’inscrit dans le cadre spécifique du contentieux des baux commerciaux à Monaco, matière marquée par des enjeux économiques majeurs et une technicité procédurale singulière. L’affaire met aux prises une personne morale de droit monégasque et une personne physique étrangère autour des conséquences financières de la fin d’un rapport locatif commercial. ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels strictement rapportés par l’arrêt du 14 octobre 2015 demeurent mesurés, la décision intervenant à un stade avancé d’une procédure déjà jalonnée par plusieurs décisions antérieures (dont le détail factuel initial est non précisé dans la décision). Il ressort néanmoins des énonciations de l’arrêt que le litige oppose la société à responsabilité limitée dénommée « Q. » (ci-après la SARL Q.), immatriculée au Registre du Commerce et de l’Industrie de Monaco sous le numéro 93 S 02961, ayant son siège social à Monaco et représentée par son gérant en exercice, Monsieur A MO., à Monsieur a. AL-AM., de nationalité saoudienne et demeurant à Jeddah, en Arabie Saoudite. La nature exacte de l’activité commerciale exercée par la SARL Q., la situation géographique précise des locaux loués au sein de la Principauté ainsi que la date de conclusion du bail initial et les motifs précis du refus de renouvellement ou du congé ne sont pas exposés dans le texte de l’arrêt commenté (non précisé dans la décision). Toutefois, l’objet central du différend est clairement identifié à travers la mission confiée à la technicienne commise par la juridiction : il s’agit d’évaluer le montant d’une indemnité d’éviction. On en déduit nécessairement que les parties étaient liées par un bail à usage commercial régi par la législation monégasque sur la propriété commerciale, et que le litige a trait à l’éviction du preneur (ou à la fixation des conditions financières de son départ), nécessitant une évaluation comptable, financière et économique du préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail. Au cours des opérations d’expertise ordonnées judiciairement pour chiffrer cette indemnité d’éviction, un incident majeur est survenu dans la collecte des données. L’expert désigné, Madame M., a sollicité de la part de la SARL Q. la communication d’éléments financiers précis, indispensables à l’accomplissement de sa mission d’évaluation. Or, la société appelante s’est abstenue de produire précisément les documents financiers requis, contraignant la technicienne à réitérer sa demande et à alerter le magistrat chargé du contrôle de l’expertise de cette carence documentaire. C’est cette inertie, survenant dans le cadre d’un calendrier procédural déjà étiré, qui constitue le nœud factuel immédiat de l’arrêt du 14 octobre 2015. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L’historique procédural de cette affaire témoigne d’une particulière longévité, illustrant les mécanismes propres au pourvoi en révision en droit processuel monégasque, où la juridiction suprême est amenée, après cassation, à évoquer et juger le fond du litige. À l’origine, le différend a été porté devant la juridiction spécialisée de première instance compétente en matière de baux commerciaux à Monaco : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Celle-ci a rendu un jugement le 8 février 2012 (dont la teneur exacte est non précisée dans la décision). Frappé d’appel, ce jugement a donné lieu à un arrêt de la Cour d’appel de Monaco en date du 18 juin 2013 (sens de la décision non précisé dans la décision). Un pourvoi en révision (enregistré sous le numéro 2013-64 en session) a alors été formé contre cet arrêt d’appel. Statuant sur ce pourvoi, la Cour de révision a, par un premier arrêt du 28 novembre 2013, cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la Cour d’appel du 18 juin 2013. Conformément aux règles régissant la procédure devant la Cour de révision en session, la Haute juridiction n’a pas renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel — institutionnellement inexistante dans l’organisation judiciaire de la Principauté —, mais a renvoyé la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée, afin qu’il soit statué au fond comme juridiction d’appel. Dans cette nouvelle formation, la Cour de révision a rendu un deuxième arrêt le 15 octobre 2014. Par cette décision, elle a infirmé le jugement initialement rendu le 8 février 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et a renvoyé l’affaire en continuation à la prochaine session utile de la Cour de révision, aux fins de permettre aux parties de conclure sur le fond du litige. S’est alors ouverte une phase d’instruction écrite soutenue devant la Cour de révision statuant au fond : * Le 15 décembre 2014, Maître Patricia REY, avocat-défenseur agissant au nom de l’intimé, Monsieur a. AL-AM., a déposé au Greffe général et signifié des conclusions additionnelles. * Le même jour, le 15 décembre 2014, Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur représentant la société appelante, la SARL Q., a également déposé et signifié des conclusions additionnelles. * Le 15 janvier 2015, un second jeu d’écritures a été échangé simultanément : dépôt et signification de conclusions récapitulatives additionnelles en réplique pour Monsieur a. AL-AM., et dépôt et signification de conclusions additionnelles n° 2 pour la SARL Q. * Le 20 janvier 2015, le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture, attestant de l’expiration de tous les délais légaux. * Le 22 janvier 2015, le Ministère Public a déposé ses conclusions après cassation. Parallèlement ou consécutivement à ces échanges (la date exacte de la désignation initiale de l’expert étant non précisée dans la décision), Madame M. a été désignée en qualité d’expert avec pour mission de fournir à la Cour de révision tous les éléments utiles pour évaluer l’indemnité d’éviction. Face aux difficultés rencontrées et sur demande de l’expert, compte tenu des circonstances de l’affaire, une première décision de prorogation du délai de dépôt du rapport définitif au Greffe général est intervenue, fixant l’échéance au 15 décembre 2015. C’est dans cet intervalle que l’expert a informé le Conseiller chargé du contrôle de l’expertise de la défaillance de la SARL Q. dans la production des pièces financières sollicitées. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2015, sur le rapport de Monsieur le Conseiller Jean-François RENUCCI, au cours de laquelle les conseils des parties ainsi que le Ministère Public ont été entendus (le détail des prétentions orales ou écrites sur l’incident d’expertise étant non précisé dans la décision). L’arrêt a été mis en délibéré et rendu le 14 octobre 2015. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Confrontée à une inertie probatoire susceptible de paralyser le cours d’une expertise judiciaire ordonnée après cassation et infirmation, la Cour de révision devait trancher une question touchant à l’office du juge dans la maîtrise du temps processuel. ### A. Le problème juridique posé La problématique juridique soumise à la Cour de révision peut être formulée dans les termes suivants : **dans le cadre d’une mesure d’expertise ordonnée par la juridiction suprême statuant au fond après cassation pour évaluer une indemnité d’éviction, le défaut de production par une partie des éléments financiers sollicités par l’expert justifie-t-il une nouvelle prorogation du délai de dépôt du rapport, ou le juge doit-il conférer à ce délai un caractère strictement impératif afin de garantir le respect du droit d’être jugé dans un délai raisonnable au sens de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme ?** En filigrane, la question interrogeait l’équilibre entre deux impératifs potentiellement contradictoires : d’une part, la recherche de la vérité matérielle et économique par l’accomplissement exhaustif de la mission d’expertise ; d’autre part, la célérité de la justice et la sanction implicite de la carence probatoire d’un plaideur dans une instance engagée depuis plusieurs années. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par la Cour de révision se caractérise par une structure syllogistique d’une grande rigueur, articulée autour de quatre attendus qui lient intimement les constatations factuelles relatives au déroulement de l’expertise et les exigences conventionnelles supérieures. Dans un premier temps, la Cour rappelle le cadre et la finalité de la mesure d’instruction ainsi que la bienveillance procédurale déjà accordée. Elle relève que Madame M. a été investie de la mission de fournir tous éléments utiles pour évaluer l’indemnité d’éviction et précise que, « *compte tenu des circonstances de l’affaire et de la demande formulée par ledit Expert, il a été décidé de proroger le délai pour le dépôt du rapport définitif au Greffe général ; que ce délai a été fixé au 15 décembre 2015* ». Ce premier attendu établit que le calendrier initial avait déjà fait l’objet d’un aménagement souple pour tenir compte des contingences du dossier. Dans un deuxième temps, la Haute juridiction constate l’origine du blocage actuel des opérations d’expertise. Elle prend acte de la démarche officielle de la technicienne auprès du magistrat contrôleur : « *Attendu que Mme M. a fait savoir à M. le Conseiller chargé du contrôle de l’expertise que la SARL Q. n’a pas produit précisément les éléments financiers sollicités, réitérant sa demande* ». Le constat est objectif mais lourd de sens : le retard ou l’incomplétude des investigations ne résulte ni d’une défaillance de l’expert, ni d’un cas de force majeure, mais du comportement de la société appelante qui ne défère pas — ou pas avec la précision requise — aux injonctions techniques de l’expert, obligeant ce dernier à réitérer ses demandes. Dans un troisième temps — qui constitue le cœur normatif de l’arrêt —, la Cour de révision tire les conséquences juridiques de cette situation en verrouillant définitivement le calendrier procédural. Elle énonce avec autorité : « *Attendu que le délai relatif au dépôt du rapport est impératif et ne sera plus prorogé, compte tenu des exigences liées au droit d’être jugé dans un délai raisonnable garanti par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales* ». La motivation opère ici un saut qualitatif remarquable. Plutôt que de se fonder uniquement sur des dispositions de pure administration judiciaire interne ou de police de l’expertise, la Cour mobilise directement le droit conventionnel européen. Le délai du 15 décembre 2015 change alors de nature : de simple délai indicatif ou comminatoire susceptible de prorogations successives au gré des difficultés de collecte documentaire, il devient un délai « *impératif* », c’est-à-dire un terme de rigueur absolu. La Cour annonce par anticipation qu’aucune nouvelle prorogation ne sera accordée. En d’autres termes, l’expert devra déposer son rapport en l’état à la date du 15 décembre 2015, quand bien même la SARL Q. persisterait dans son abstention. Enfin, dans un quatrième temps, la Cour veille à préserver l’équilibre des droits de la défense et le principe du contradictoire pour la phase postérieure au dépôt du rapport. Elle précise « *que les parties pourront éventuellement déposer des conclusions sur le rapport d’expertise, dans un délai de deux mois à compter de son dépôt* ». La célérité imposée à la phase technique ne sacrifie donc pas le droit des plaideurs de discuter contradictoirement les conclusions de l’expert devant la juridiction de jugement, mais cette discussion est elle-même enfermée dans un délai préfix de deux mois. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation encadrant strictement la suite de l’instruction, la Cour de révision prononce un dispositif préparatoire de renvoi, tout en réservant le sort des frais de justice : > « PAR CES MOTIFS, > Renvoie en continuation à la prochaine session de la Cour de révision ; > Réserve les dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle Bien qu’il ne tranche pas encore le fond du droit relatif au montant de l’indemnité d’éviction, l’arrêt du 14 octobre 2015 revêt la qualification d’arrêt de principe au regard de la politique jurisprudentielle de la Cour de révision en matière de conduite du procès. Il témoigne d’une imprégnation profonde des standards européens du procès équitable dans la pratique quotidienne de la juridiction suprême monégasque (A) et emporte des conséquences opérationnelles décisives pour les praticiens et les experts judiciaires (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’intérêt majeur de la décision commentée réside dans l’instrumentalisation positive de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) par le juge interne. #### 1. La réception active de l'exigence conventionnelle du délai raisonnable Depuis l’adhésion de la Principauté de Monaco au Conseil de l’Europe et la ratification de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, les juridictions monégasques appliquent directement les stipulations conventionnelles, lesquelles bénéficient d’une autorité supérieure à celle des lois internes. L’article 6 § 1 de la Convention consacre le droit de toute personne à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et « *dans un délai raisonnable* », par un tribunal indépendant et impartial. Traditionnellement, le grief tiré de la violation du délai raisonnable est invoqué *a posteriori* par les justiciables — notamment devant la Cour européenne des droits de l’homme ou dans le cadre d’actions en responsabilité de l’État — pour faire constater et indemniser une durée excessive de la procédure. Or, dans l’arrêt du 14 octobre 2015, la Cour de révision fait un usage **préventif et opératoire** de l’article 6 § 1. Elle n’attend pas que la durée de l’instance devienne pathologique au point d’engager la responsabilité internationale de la Principauté ; elle utilise l’impératif du délai raisonnable comme une norme de gestion active de l’instance (case management). Il est particulièrement significatif d’observer la composition de la Cour lors de cet arrêt : le rapporteur n’est autre que Monsieur le Conseiller Jean-François RENUCCI, éminent spécialiste du droit européen des droits de l’homme. Sa présence au sein de la formation de jugement éclaire la sensibilité particulière de la Cour aux standards strasbourgeois et la volonté d’inscrire explicitement le visa de l’article 6 § 1 au cœur d’une décision de régulation d’expertise. Au regard des critères dégagés par la jurisprudence européenne pour apprécier le caractère raisonnable de la durée d’une procédure — à savoir la complexité de l’affaire, le comportement du requérant et celui des autorités compétentes —, l’affaire présentait déjà une durée substantielle : un jugement de première instance datant de février 2012, un arrêt d’appel de juin 2013, un arrêt de cassation de novembre 2013, un arrêt d’infirmation d’octobre 2014, et une audience en octobre 2015 avec un dépôt de rapport fixé en décembre 2015. Près de quatre années s’étaient déjà écoulées depuis la décision de la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Or, la jurisprudence européenne rappelle constamment que l’article 6 § 1 astreint les États contractants à organiser leur système judiciaire de telle sorte que leurs juridictions puissent remplir chacune de ses exigences, notamment celle du délai raisonnable. Plus précisément, en matière d’expertise judiciaire, le juge demeure le garant ultime de la célérité du procès : l’expert travaille sous le contrôle d’un magistrat à qui il incombe de veiller au bon déroulement et à la rapidité des opérations. En refusant que la carence d’une partie n’entraîne un enlisement de l’expertise, la Cour de révision assume pleinement son obligation positive de direction du procès. #### 2. La qualification de « délai impératif » et le rôle du Conseiller chargé du contrôle Sur le plan du droit processuel interne, l’arrêt met en lumière le mécanisme de contrôle des expertises ordonnées par la Cour de révision lorsqu’elle statue au fond après cassation. La décision mentionne l’intervention de « *M. le Conseiller chargé du contrôle de l’expertise* », directement saisi par l’expert des difficultés de communication de pièces. Dans la pratique judiciaire classique, les délais impartis aux experts pour déposer leur rapport sont fréquemment perçus comme des délais d’ordre, purement comminatoires, dont le dépassement n’est assorti d’aucune nullité et qui font l’objet de prorogations quasi automatiques sur simple requête du technicien lorsque les parties tardent à communiquer leurs pièces. L’arrêt du 14 octobre 2015 rompt radicalement avec cette tolérance lorsqu’elle devient excessive. En qualifiant le délai fixé au 15 décembre 2015 d’« *impératif* » et en décrétant par voie d’arrêt qu’il « *ne sera plus prorogé* », la Cour de révision rigidifie la norme temporelle. Elle signifie tant à l’expert qu’aux parties que la phase d’investigation technique prendra fin de manière irrévocable à l’échéance fixée. Cette position s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel moderne tendant à moraliser et à accélérer le procès civil : le temps judiciaire n’appartient pas exclusivement aux parties ; il est un bien public dont le juge est le gardien. Si le principe dispositif confère aux plaideurs la maîtrise de la matière litigieuse, la maîtrise du temps processuel relève de l’office impératif du juge. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens Au-delà de sa portée théorique sur les sources du droit processuel monégasque, l’arrêt commenté délivre des enseignements pratiques immédiats d’une grande fermeté à l’intention des avocats-défenseurs
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1987, n° 25272 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1987, n° 25272 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/01-23-25272)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 19 février 1981, la dame D., épouse B., a donné en gérance libre à P. R. le fonds de commerce qu'elle exploitait à l'enseigne « S. . D. ». Un compte courant a été ouvert par P. R. auprès du Crédit du Nord par convention du 10 décembre 1981. La banque a enregistré les mouvements du compte sous la rubrique « S. . D. », et un découvert est apparu à la clôture du compte. La gérance a été résiliée à l'amiable par acte notarié du 12 mai 1982. Une ordonnance de référé du 12 novembre 1982 a désigné un administrateur-séquestre, Roger Orecchia, dont le rapport provisoire a été déposé le 12 juin 1984. Le litige a donné lieu à deux instances. La première, introduite par assignation du 20 janvier 1983 (n° 261/83), est engagée par la société anonyme Crédit du Nord en paiement de 119 206,63 francs, solde débiteur du compte, avec intérêts conventionnels. La seconde, introduite par assignation du 12 janvier 1984 (n° 256/84), est formée par P. R. contre la dame B. et la banque, aux fins de garantie. Le gérant soutient que la propriétaire doit intervenir, relever et garantir les condamnations prononcées au profit de la banque, et rembourser une somme évaluée à partir du rapport Orecchia. M. G. est intervenu volontairement par conclusions du 5 décembre 1984, en qualité de caution solidaire à concurrence de 40 000 francs du découvert. Il demandait qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie d'une instance opposant la banque à la caution. Le Tribunal de première instance a joint les deux instances, déclaré recevable l'intervention de M. G., et statué par un seul jugement. ## Question de droit Le jugement pose plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **En premier lieu**, un prêt consenti par un organis
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 juin 1986, n° 25227 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 juin 1986, n° 25227 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/06-19-25227)) ## Faits et procédure La société Microtechnic a fait l'objet d'un constat de cessation des paiements le 13 décembre 1984, suivi de l'ouverture d'un règlement judiciaire prononcé le 20 mars 1986. La société Mondrich, bailleur de locaux loués à la débitrice, a produit à ce passif une créance de 2 427 117,70 francs, sans préciser si elle entendait la faire valoir à titre chirographaire ou privilégié. Elle a été admise à titre chirographaire pour le montant total de sa production, conformément à l'article 468 du Code de commerce. Par une réclamation formée devant le juge-commissaire, la créancière a demandé son admission à titre privilégié sur le fondement de l'article 479 du même code, en invoquant des loyers dus jusqu'en décembre 1984. Le syndic s'y est opposé en soutenant, d'une part, que le privilège du bailleur suppose la résiliation du bail, combinée avec l'article 450 du Code de commerce, et, d'autre part, que, à supposer le privilège admis sans résiliation, il ne pouvait couvrir qu'une période de neuf mois, à compter du 1er avril 1984, date du bail invoqué. Le loyer annuel contractuel était de 949 300 francs. Par ordonnance du 23 décembre 1985, le juge-commissaire a admis provisoirement la créance à titre privilégié pour un franc, reconnaissant le principe du privilège tout en constatant l'impossibilité de déterminer, en l'état des pièces, le montant privilégié. Renvoyée à l'audience du 9 janvier 1986, la créance a fait l'objet, par lettre du 13 mars 1986, d'une demande d'admission définitive à hauteur de 1 377 959,04 francs à titre privilégié et de 1 049 158,66 francs à titre chirographaire, sur la base de pièces comptables communiquées au syndic. Le syndic a déclaré ne plus contester le caractère privilégié de la créance ni la production chirographaire, et a sollicité qu'il lui soit donné acte de son absence d'opposition. La débitrice s'est associée à ces conclusions. L'assemblée concordataire s'étant tenue le 10 juin 1986, le tribunal a statué. ## Question de droit La question principale porte sur l'étendue du privilège du bailleur prévu par l'article 479 du Code de commerce monégasque lorsque le bail n'a pas été résilié. Plus précisément, il s'agissait de savoir : 1. si l'absence de résiliation du bail prive le bailleur de son privilège ; 2. quelle est la durée des loyers couverts par ce privilège, notamment au regard de la limite de deux années et de l'hypothèse de l'enlèvement des meubles garnissant les lieux. Une question subsidiaire, d'ordre procédural, tenait à la portée de l'admission définitive lorsque les parties s'accordent sur le montant privilégié, alors que la production initiale ne visait qu'une admission chirographaire. ## Solution et dispositif Il convient de distinguer, dans la décision, ce qui relève de la motivation de la juridiction de ce qui relève de la reproduction des motifs de l'ordonnance antérieure. Le chapeau de la décision énonce deux principes, qui reprennent en substance les motifs du juge-commissaire : > « Dans la production des créances, le bailleur en vertu de l'article 479 du Code de commerce a un privilège pour les deux dernières années de location échues avant le jugement ayant constaté la cessation des paiements du preneur, que le bail soit, par suite d'un tel jugement, résilié, comme le prévoit ledit article 479 à son alinéa 1er, par la volonté du bailleur ou celle du syndic, ou qu'il soit continué pour le compte de la masse des créanciers ou du débiteur. » > « La non-résiliation du bail n'est pas prévue par ledit article, comme devant priver le bailleur de son privilège alors qu'en revanche l'alinéa 3 de l'article 479 précité doit être interprété dans ce sens que, lorsque le bail n'est pas résilié mais que les meubles garnissant les lieux loués sont enlevés, le bailleur est recevable à invoquer son privilège comme au cas de résiliation du bail, outre qu'il peut le faire aussi pour une année de loyers échus ou à échoir à compter de celle au cours de laquelle a été rendu le jugement constatant la cessation des paiements du preneur. » Le juge-commissaire
# Cour d'Appel de Monaco, 04 mars 1986, n° 25202 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 mars 1986, n° 25202 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/03-04-25202)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Lœws Hôtel Monaco exploite un établissement hôtelier. Elle a conclu avec plusieurs cocontractants des conventions identiques, qualifiées de « bail commercial », portant sur des locaux situés dans le hall de l'hôtel. L'un d'eux, J.-P. P., exploite sous l'enseigne « R. D. » une boutique de prêt-à-porter féminin. L'acte sous seings privés du 19 septembre 1974 contient des stipulations contraignantes, que les parties et les juges qualifient d'inusuelles en matière de baux commerciaux, notamment l'obligation d'exercer sous le nom de l'hôtel et de respecter une politique commerciale commune, ainsi qu'une rémunération proportionnelle au chiffre d'affaires. Le 27 février 1981, la société bailleresse a délivré congé à P. Elle a ensuite saisi le Tribunal de première instance de la Principauté en vue, notamment, de dénier à P. le bénéfice de la loi n° 490 sur les baux commerciaux, de valider le congé, d'obtenir son expulsion, une indemnité d'occupation mensuelle de 30 000 francs à compter du 1er septembre 1981 et 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. P. a soulevé une exception d'incompétence au profit de la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par jugement du 18 avril 1985, le tribunal a rejeté l'exception et retenu la compétence du juge de droit commun. Il a estimé que les clauses contraignantes ne mettaient pas en cause l'indépendance du preneur, que l'activité d'achat et de revente de marchandises était commerciale, et que cette qualité était corroborée par l'inscription au registre du commerce et de l'industrie et par l'existence d'une clientèle. Il a toutefois ordonné avant dire droit une expertise destinée à établir si cette clientèle était personnelle à P. ou appartenait à l'hôtel. La société Lœws a interjeté appel. Elle invoquait la jurisprudence issue de l'arrêt de la Cour de révision du 2 novembre 1983 (affaire Lœws/A.) et de l'arrêt de la Cour d'appel du 18 décembre 1984 (affaire Lœws c/ P.), devenu irrévocable. P. a formé appel incident pour faire déclarer l'expertise sans objet. ## Question de droit L'arrêt soulève plusieurs questions connexes. En premier lieu, le juge est-il tenu par la qualification que les parties ont donnée à leur convention, en l'espèce celle de « bail commercial » ? En deuxième lieu, lorsque la nature juridique du contrat est discutée en raison de stipulations ambiguës ou inusuelles, quel critère doit-il être mis en œuvre ? En troisième lieu, la subordination du preneur à l'égard du bailleur est-elle compatible avec l'existence d'un fonds de commerce, et donc avec le bénéfice du statut de la propriété commerciale ? En quatrième lieu, un commerce installé dans l'enceinte d'un autre établissement peut-il bénéficier de ce statut, et à quelle condition ? Enfin, une mesure d'expertise ordonnée avant dire droit est-elle justifiée lorsque la solution dépend d'une question de fait, en l'occurrence l'appartenance de la clientèle ? ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement entrepris, sous une réserve relative à la formulation de la mission d'expertise, et rejette l'appel incident de P. Sur la qualification, la Cour pose le principe suivant : « Le juge n'est nullement tenu par la qualification apparemment donnée par les cocontractants à leur convention » (chapeau de l'arrêt). Lorsque la nature juridique
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 février 1986, n° 25194 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 février 1986, n° 25194 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/02-06-25194)) ## Faits et procédure Par acte de Maître Crovetto, notaire, du 31 janvier 1972, la bailleresse, S. D. veuve H., a donné à bail à J. V. un magasin avec arrière-magasin, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble, destiné à l'exercice d'un commerce de fabrication, réparation, entretien, achat et vente d'appareillage électronique. Le locataire a cessé toute activité dans les lieux à compter du 30 juin 1984. Cette date correspond à une radiation provisoire opérée par le Service du Répertoire du Commerce et de l'Industrie, à la demande de V., pour le motif de « cessation provisoire d'activité ». La bailleresse lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 14 février 1985, puis un commandement signifié le 26 juillet 1985. Un procès-verbal de constat d'huissier du 24 octobre 1985 a constaté l'absence d'exploitation. La bailleresse a assigné le preneur en constatation de la résiliation sur le fondement de la clause résolutoire insérée au bail, pour inexécution « de l'une quelconque des clauses du bail, si bon semble à la bailleresse ». À titre subsidiaire, elle a demandé que soit constatée la perte du caractère commercial du bail et ordonnée la libération des lieux à son échéance. Le défendeur a opposé plusieurs moyens. Il a soutenu que la clause résolutoire ne pouvait jouer qu'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, et que ce commandement n'avait pas été délivré. Il a invoqué l'incompétence du Tribunal au profit de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, qui serait seule compétente pour connaître d'une demande analysable en refus de renouvellement. Enfin, il a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de 5 000 francs pour procédure abusive. Le magistrat des référés, saisi antérieurement par la bailleresse d'une demande de « confirmation » de la résiliation, s'était déclaré incompétent. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait, en premier lieu, de savoir si le locataire d'un local commercial qui cesse d'exploiter le fonds manque à une obligation issue du bail, alors même que la clause résolutoire ne vise pas expressément cette obligation. En second lieu, il fallait déterminer si ce manquement autorise le bailleur à obtenir la résiliation judiciaire du bail, et selon quel régime juridique. Le litige soulevait en outre une question procédurale : le juge saisi sur le fondement d'une clause résolutoire de plein droit peut-il retenir un autre fondement juridique que celui invoqué par le demandeur ? ## Solution et dispositif Le Tribunal retient d'abord que les stipulations contractuelles n'imposent pas au preneur d'exercer effectivement son activité. Il en déduit que l'interruption de l'activité « ne saurait être sanctionnée par le jeu de la clause résolutoire de plein droit ». Le moyen tiré du défaut de commandement préalable est ainsi indirectement écarté, puisque la clause ne peut pas être mise en œuvre pour ce motif. Le Tribunal rejette toutefois l'argument selon lequel la demande principale ne pouvait être fondée que sur la résiliation de plein droit. Il relève que « les juges ont la faculté de restituer aux demandes des parties leur véritable fondement juridique ou de suppléer aux moyens de droit que ces demandes présentent ». Il rattache donc la demande au droit commun des contrats. Sur le fond, le Tribunal qualifie l'absence d'exploitation de manquement à l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination convenue, prévue à l'article 1568 du Code civil, et de faute ouvrant la voie à la résiliation judi
# Cour de Révision de Monaco, 21 novembre 1980, n° 25901 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 21 novembre 1980, n° 25901 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1980/11-21-25901)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco à l'automne 1980 trouve son origine dans l'exécution et l'expiration d'une convention locative à usage commercial mettant en présence une personne morale de droit public et une société commerciale de droit privé. Bien que l'arrêt rapporté se caractérise par une très grande concision factuelle, propre à la technique de cassation et à la rédaction épurée des arrêts de principe rendus au visa des textes de loi, les éléments substantiels du litige ressortent avec netteté tant des motifs de la décision que de son sommaire officiel. En l'espèce, l'État monégasque, représenté en justice par Son Excellence le Ministre d'État, avait consenti un bail commercial à la société anonyme monégasque dénommée Société Monégasque de distribution, désignée dans le corps de l'arrêt sous l'acronyme « S.A.M. Somodi ». L'assiette matérielle de cette location présentait une particularité juridique déterminante : elle portait sur des biens immobiliers dépendant du domaine privé de l'État. La localisation exacte de l'immeuble, la date de conclusion du bail initial, le montant du loyer ainsi que la nature précise de l'activité de distribution exercée par la société preneuse dans les lieux loués ne sont pas davantage détaillés (non précisé dans la décision). Toujours est-il que la soumission de ce rapport contractuel au statut des baux commerciaux, tel que régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, constituait une donnée acquise aux débats, rendue possible par l'appartenance du bien au domaine privé — par opposition au domaine public par nature incompatible avec la propriété commerciale — et par l'existence de dispositions légales spécifiques, notamment l'article 34 de ladite loi, encadrant le sort des baux consentis par les collectivités publiques. Parvenu au terme de la convention locative, ou à l'occasion d'une demande de renouvellement dont la chronologie exacte n'est pas rapportée (non précisé dans la décision), l'État monégasque a manifesté sa volonté de mettre fin aux relations contractuelles. Le bailleur public a ainsi opposé à la S.A.M. Somodi un refus de renouvellement de son bail commercial. Toutefois, ce refus n'était pas assorti de l'offre de payer l'indemnité d'éviction habituellement due au preneur évincé en contrepartie de la perte de son fonds de commerce. Tout au contraire, l'État de Monaco a refusé le renouvellement « sans indemnité d'éviction ». Pour justifier cette éviction privative de toute réparation pécuniaire, la puissance publique bailleuse a formellement invoqué « un motif d'intérêt public », prérogative exorbitante du droit commun des baux commerciaux que la législation spéciale reconnaît au bailleur public sous certaines conditions, au titre des dispositions de l'article 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Contestant le bien-fondé de ce refus d'indemnisation ou la réalité du motif allégué pour la priver de son droit au renouvellement et, à défaut, de la valeur de son droit au bail, la société locataire a porté le différend sur le terrain judiciaire afin de faire reconnaître ses droits statutaires et d'obtenir le versement d'une indemnité d'éviction. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à ce refus de renouvellement sans indemnité, la juridiction spécialisée en matière de baux commerciaux a été saisie du litige. Il s'agit de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, que la Cour de révision qualifie expressément de « juridiction spéciale paritaire ». La décision commentée indique que la Commission arbitrale avait été « saisie par attribution du refus de renouvellement aux fins d'indemnité ». Devant cette juridiction du premier degré, le débat s'est immédiatement cristallisé autour d'une question de compétence juridictionnelle préalable à tout examen au fond. La Commission arbitrale pouvait-elle, sans excéder ses pouvoirs d'attribution ni empiéter sur les prérogatives d'un autre ordre ou d'une autre formation juridictionnelle, apprécier elle-même la légalité, la réalité ou la consistance du « motif d'intérêt public » mis en avant par l'État monégasque pour dénier tout droit à indemnité d'éviction à sa locataire ? La Commission arbitrale a répondu par la négative à cette interrogation. Estimant que l'appréciation d'un motif tiré de l'intérêt public échappait à sa sphère de compétence spécialisée, elle a rendu une décision d'incompétence sur ce point précis (dont la date exacte est non précisée dans la décision). Saisie par la voie de l'appel, la Cour d'appel de Monaco a eu à connaître de la régularité de ce dessaisissement partiel. Par un arrêt rendu le 27 mai 1980, la juridiction du second degré a intégralement validé l'analyse des premiers juges en confirmant la décision d'incompétence de la Commission arbitrale. Le raisonnement développé par la Cour d'appel, tel qu'il est fidèlement restitué par l'arrêt de la Cour de révision, reposait sur une scission du contentieux opérée par le truchement du mécanisme de la question préjudicielle : 1. En premier lieu, la Cour d'appel a reconnu que la Commission arbitrale était bien « compétemment saisie par attribution du refus de renouvellement aux fins d'indemnité ». Le principe même de la saisine initiale de la juridiction paritaire pour trancher le litige locatif et statuer sur la demande financière de la société Somodi n'était donc nullement remis en cause. 2. En deuxième lieu, toutefois, la Cour d'appel a considéré que l'appréciation du « motif d'intérêt public invoqué par l'État pour refuser sans indemnité d'éviction le renouvellement du bail, constituait une question préjudicielle ». Aux yeux des juges d'appel, la qualification et le contrôle de l'intérêt public soulevaient une difficulté sérieuse relevant d'une autre autorité juridictionnelle que la juridiction paritaire des baux commerciaux. 3. En troisième lieu, tirant les conséquences procédurales de cette qualification, l'arrêt du 27 mai 1980 a décidé que la Commission arbitrale « était incompétente pour statuer sur le motif de refus » et, dès lors, « a sursis à statuer en impartissant un délai au bailleur pour saisir la juridiction compétente » (la nature exacte de cette juridiction tierce n'étant pas précisée dans la décision). Cette solution plaçait l'État monégasque dans une situation procédurale contraignante : bien qu'étant l'auteur de l'acte de refus et le défendeur probable à l'action en paiement d'indemnité d'éviction, il se voyait imposer la charge de saisir une autre juridiction dans un délai déterminé pour faire préalablement valider le motif d'intérêt public qu'il invoquait. C'est dans ces conditions que Son Excellence le Ministre d'État, représentant l'État de Monaco, a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt rendu le 27 mai 1980 par la Cour d'appel, dans l'instance l'opposant à la S.A.M. Somodi. Au soutien de son recours, le demandeur au pourvoi a articulé un moyen unique de cassation. Bien que l'énoncé détaillé des branches de ce moyen ne soit pas reproduit de manière autonome (non précisé dans la décision), il ressort directement des visas et de la motivation de la Cour que le Ministre d'État reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu l'étendue de la compétence d'attribution de la Commission arbitrale telle qu'elle découle des articles 6, 9, 10 et 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, en érigent à tort l'appréciation du motif d'intérêt public en question préjudicielle justifiant une déclaration d'incompétence et un sursis à statuer. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit soumise à la Cour de révision de Monaco revêtait une importance théorique et pratique considérable, à la croisée du droit des baux commerciaux, du droit administratif des biens (gestion du domaine privé de l'État) et du droit processuel (théorie des questions préjudicielles et plénitude de juridiction des tribunaux d'exception). Le problème juridique central pouvait être formulé de la manière suivante : **Lorsque l'État bailleur refuse, sans indemnité d'éviction, le renouvellement d'un bail commercial portant sur un bien dépendant de son domaine privé en invoquant un motif d'intérêt public sur le fondement de l'article 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la Commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction spéciale paritaire saisie du litige, est-elle compétente pour apprécier elle-même la validité et le bien-fondé de ce motif d'intérêt public, ou cette appréciation constitue-t-elle une question préjudicielle échappant à sa compétence d'attribution et l'obligeant à surseoir à statuer jusqu'à la décision d'une autre juridiction ?** Sous cette interrogation principale se profilait un conflit classique d'interprétation des règles de compétence juridictionnelle : * D'un côté, une conception restrictive de la compétence des juridictions spécialisées d'exception (telle que retenue par la Cour d'appel). Selon cette approche, une juridiction paritaire composée de magistrats et de représentants des propriétaires et des commerçants, instituée pour régler des rapports de droit privé et évaluer des préjudices commerciaux, ne disposerait pas de l'aptitude légale pour s'immiscer dans l'appréciation de « l'intérêt public » invoqué par la puissance publique. L'existence d'un tel motif touchant aux prérogatives ou aux buts d'intérêt général poursuivis par l'État relèverait d'une sphère juridictionnelle distincte, imposant le jeu de l'exception préjudicielle. * D'un autre côté, une conception unitaire et intégrale de la compétence exclusive conférée par le législateur (telle que soutenue par le pourvoi). Selon cette thèse, dès lors que la loi attribue à une juridiction spéciale la connaissance exclusive du contentieux du renouvellement des baux commerciaux et de l'application du statut — lequel inclut expressément les dispositions dérogatoires relatives aux biens de l'État —, cette juridiction est le juge naturel et exclusif de l'ensemble des moyens d'action et de défense prévus par ce texte, sans qu'il y ait lieu de démembrer le litige au détriment de la bonne administration de la justice. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher cette question de principe et accueillir le moyen unique du pourvoi, la Cour de révision déploie un syllogisme judiciaire d'une rigueur exemplaire, articulé autour d'un visa multiple combinant les dispositions procédurales et substantielles de la législation monégasque sur la propriété commerciale. #### 1. L'assise textuelle : le bloc de compétence des articles 6, 9, 10 et 34 de la loi n° 490 La Haute juridiction ouvre sa motivation par le visa formel des « articles 6, 9, 10 et 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». Le rapprochement de ces quatre articles au sein d'un même visa n'est nullement fortuit ; il constitue la clé de voûte de la démonstration de la Cour : * Les **articles 6, 9 et 10** de la loi n° 490 constituent le socle procédural et organique du contentieux des baux commerciaux à Monaco. Ils instituent la Commission arbitrale, définissent sa composition paritaire, organisent la procédure applicable devant elle (après échec de la conciliation) et lui confèrent le pouvoir juridictionnel de trancher les contestations nées entre bailleurs et locataires quant aux conditions du renouvellement ou quant au principe et au montant de l'indemnité d'éviction en cas de refus. * L'**article 34** de la même loi constitue quant à lui la disposition substantielle spéciale applicable aux locations consenties par l'État (ainsi que par la Commune ou les établissements publics) portant sur des biens dépendant de leur domaine privé. C'est ce texte même qui prévoit et organise la faculté pour la collectivité publique de refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenue au paiement d'une indemnité d'éviction, lorsqu'elle justifie d'un motif d'intérêt public. En unissant dans un visa unique les textes généraux de compétence (articles 6, 9 et 10) et le texte spécial de fond relatif à l'intérêt public (article 34), la Cour de révision signifie d'emblée que l'article 34 ne constitue pas un corps étranger au sein de la loi du 24 novembre 1948, mais une disposition pleinement intégrée au statut des baux commerciaux dont la mise en œuvre relève des mécanismes juridictionnels institués par cette même loi. #### 2. La majeure du syllogisme : l'affirmation d'une compétence exclusive et globale Dans son premier attendu de principe, la Cour de révision pose la règle générale d'interprétation déduite de la combinaison de ces textes : > « Attendu qu'il résulte des textes susvisés que la commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, a une compétence exclusive pour connaître en premier ressort des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et statuer sur les motifs de refus de renouvellement ; » Trois enseignements majeurs se dégagent de cette formulation lapidaire : * **La qualification de la juridiction :** La Cour rappelle la nature de la Commission arbitrale en la désignant comme une « juridiction spéciale paritaire ». Malgré l'adjectif « arbitrale » hérité de l'histoire législative, il ne s'agit nullement d'un tribunal arbitral conventionnel de droit privé, mais bien d'une juridiction étatique spécialisée de l'ordre judiciaire, fonctionnant selon le principe de l'échevinage (paritarisme). * **Le caractère exclusif de la compétence :** La compétence attribuée à cette juridiction pour statuer en premier ressort n'est ni facultative, ni concurrente, ni partagée ; elle est « exclusive ». Aucune autre juridiction de premier degré ne peut connaître de ce bloc de compétence matériellement défini par la loi n° 490. * **L'indivisibilité de l'objet de la compétence :** C'est ici que réside le cœur du raisonnement. La compétence exclusive de la Commission arbitrale embrasse simultanément deux volets indissociables : d'une part, « connaître [...] des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux » et, d'autre part, « statuer sur les motifs de refus de renouvellement ». La loi ne distingue pas selon la nature des motifs de refus invoqués par le bailleur (qu'il s'agisse de motifs graves et légitimes imputables au locataire, d'un droit de reprise pour reconstruire ou habiter, ou encore d'un motif d'intérêt public propre au bailleur étatique de l'article 34). Dès lors que le motif de refus est prévu par la loi n° 490 comme une cause d'exonération du paiement de l'indemnité d'éviction, le juge du renouvellement et de l'indemnité est nécessairement le juge de la légalité et de la réalité du motif de refus. #### 3. La mineure et la censure : le rejet de la qualification de question préjudicielle Dans son second attendu, la Cour de révision confronte l'arrêt attaqué à la règle de droit ainsi dégagée. Elle relève que la Cour d'appel, bien qu'ayant admis que la Commission arbitrale était « compétemment saisie par attribution du refus de renouvellement aux fins d'indemnité », a néanmoins opéré une dissociation artificielle en jugeant que l'appréciation du motif d'intérêt public invoqué par l'État constituait une « question préjudicielle ». Pour la Cour de révision, cette contradiction procédurale — consistant à se déclarer compétent pour statuer sur l'effet (l'indemnité de refus de renouvellement) tout en se déclarant incompétent pour apprécier la cause légale d'exonération (le motif de refus tiré de l'article 34) — caractérise une violation directe de la loi. La notion d'intérêt public au sens de l'article 34 de la loi n° 490 n'est pas une question relevant par nature de la compétence exclusive d'un autre ordre de juridiction (tel que le juge administratif ou constitutionnel) ou du tribunal de première instance de droit commun ; elle est une condition légale d'application d'un texte de droit spécial des baux commerciaux, portant sur la gestion du domaine privé de l'État. En refusant d'exercer la plénitude de sa compétence d'attribution et en prononçant un sursis à statuer assorti d'une injonction faite au bailleur de saisir une autre juridiction, la Cour d'appel a méconnu par refus d'application l'étendue des pouvoirs juridictionnels conférés à la Commission arbitrale par les articles 6, 9, 10 et 34 de la loi du 24 novembre 1948. #### 4. La conséquence procédurale : cassation et renvoi direct devant la juridiction du premier degré Tirant les conséquences de cette violation de la loi, la Cour de révision prononce la cassation et l'annulation de l'arrêt du 27 mai 1980, en prenant soin de circonscrire la portée de cette annulation à la disposition critiquée, à savoir « en ce qu'il confirme la décision d'incompétence de la commission arbitrale ». Usant ensuite de ses pouvoirs régulateurs en matière de règlement de compétence, la Haute juridiction ne se contente pas de renvoyer l'affaire devant la Cour d'appel autrement composée. Elle tranche elle-même positivement la question de compétence en déclarant expressément que la Commission arbitrale est compétente pour se prononcer sur les motifs de refus de l'article 34. Puis, faisant application des dispositions de l'article 459-2, 2e alinéa, du Code de procédure civile monégasque, elle renvoie directement la cause et les parties devant la « juridiction arbitrale » (c'est-à-dire la Commission arbitrale des loyers commerciaux) afin qu'il soit statué au fond en premier ressort sur la validité du motif d'intérêt public et, par voie de conséquence, sur le sort de la demande d'indemnité d'éviction. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce sa décision en ces termes exacts : > « PAR CES MOTIFS ; > Casse et annule l'arrêt du 27 mai 1980, en ce qu'il confirme la décision d'incompétence de la commission arbitrale ; > Dit que cette juridiction est compétente pour se prononcer sur les motifs de refus de renouvellement de l'article 34 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et, par application de l'article 459-2, 2e alinéa, du Code de procédure civile, renvoie la cause devant la juridiction arbitrale ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 21 novembre 1980 par la Cour de révision dans l'affaire *État de Monaco c/ S.A.M. Somodi* s'impose comme une décision cardinale de l'ordonnancement juridique monégasque. Sa richesse doctrinale s'apprécie à un triple niveau : au regard de la théorie de la domanialité privée de l'État, au regard de la plénitude de compétence des juridictions spécialisées, et enfin dans une perspective de droit comparé et européen quant à la garantie d'un procès équitable et d'un recours effectif. #### 1. Domaine privé de l'État et « intérêt public » : la neutralisation du réflexe de séparation des contentieux Pour comprendre l'erreur commise tant par la Commission arbitrale que par la Cour d'appel dans son arrêt du 27 mai 1980, il convient de mesurer la force d'attraction qu'exerce traditionnellement la notion d'« intérêt public » sur le juge judiciaire. Dans les systèmes juridiques de tradition romano-germanique d'inspiration française — dont le droit monégasque partage de nombreux fondements conceptuels —, l'irruption d'un motif d'intérêt public ou d'utilité publique invoqué par l'État suscite spontanément chez le juge civil ou commercial un réflexe d'autolimitation, dicté par le souci de ne pas apprécier l'opportunité ou la légalité de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juin 1977, n° 25863 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juin 1977, n° 25863 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1977/06-02-25863)) ## Faits et procédure Les époux P. ont acquis, par acte notarié du 22 novembre 1972, de la société anonyme monégasque Vêtements de Monte-Carlo, le droit au bail commercial portant sur un local. Ce bail avait été consenti le 8 août 1965 par les consorts V., propriétaires, et prorogé depuis cette date. Par avenant du 31 mars 1975, les bailleurs l'ont prorogé pour trois ans, jusqu'au 30 juin 1977, moyennant un loyer annuel de 7 000 francs, l'avenant précisant qu'il n'était rien changé aux autres clauses du bail. Les époux P. ont été déclarés en état de faillite par jugement du 16 décembre 1976. Le 11 janvier 1977, les bailleurs ont produit à la faillite pour une créance de 3 126 francs, représentant un solde de loyers arrêté au 1er janvier 1977. Le 14 janvier suivant, ils ont notifié au syndic G. leur intention de faire jouer la clause de résiliation prévue à l'article 9, paragraphe 5, du bail, aux termes de laquelle, en cas de faillite, le bail est résilié ipso facto de plein droit. Par exploit du 23 mars 1977, le syndic, autorisé par ordonnance du juge commissaire du 16 mars 1977, a notifié aux bailleurs son intention de poursuivre la location et de satisfaire à l'ensemble des obligations du locataire. Le 30 mars 1977, les bailleurs ont formé opposition à cette ordonnance, par un acte intitulé « assignation et opposition », par lequel ils ont également assigné le syndic aux fins de faire constater l'existence de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation du bail. Dans ses conclusions du 26 mai 1977, le syndic soutenait que la clause de résiliation de plein droit était inopposable à la masse des créanciers et qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire, le bail devant demeurer un élément de l'actif de la faillite. Le tribunal a ordonné la jonction de l'opposition et de l'instance au fond, au motif qu'elles tendaient, sous des formes procédurales différentes, au même objet. ## Question de droit La question posée était de savoir si une clause de résolution de plein droit du bail commercial, stipulée pour le cas de faillite du locataire, est opposable à la masse des créanciers, ou si, au contraire, la masse peut, en tant que représentant de l'intérêt collectif des créanciers, s'en prévaloir pour maintenir le bail dans l'actif de la faillite. Cette question revêt une portée pratique considérable, car elle conditionne la faculté pour le syndic de « continuer » un contrat en cours dont le locataire a fait faillite, et donc la préservation éventuelle du fonds de commerce au profit des créanciers. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que « la masse ne peut avoir, à l'égard du propriétaire du fonds de commerce loué à un failli, plus de droits qu'en avait celui-ci et se trouve tenue, au plan contractuel, par les conventions qui unissaient ce propriétaire et son locataire ». Il en déduit que « la clause portant résolution de plein droit du bail en cas de faillite est opposable à la masse, aucune disposition légale, qui eût seule pu l'édicter, n'étant intervenue pour déclarer une telle clause nulle, inopposable ou réputée non écrite ». Le tribunal fait droit à la demande des bailleurs. Il prononce la jonction, constate la résiliation du bail, et annule l'ordonnance du juge commissaire, rendant sans objet l'examen de l'opposition. Les dépens sont mis à la charge de la faillite. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Joint l'opposition formée le 30 mars 1977 à l'ordonnance rendue le
# Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1976, n° 25820 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1976, n° 25820 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/06-22-25820)) ## Faits et procédure Par acte authentique reçu le 24 décembre 1968 par Maître Crovetto, notaire, la Société civile immobilière La Rente Immobilière, propriétaire à Monaco d'un immeuble à usage d'hôtel et de restaurant, a donné à bail ce local à la Société anonyme monégasque Hôtel Bristol. Le bail comportait une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à échéance d'un seul terme de loyer, le contrat pouvait être résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et l'expulsion du preneur pouvait avoir lieu « par simple ordonnance de référé » du Président du Tribunal de Première Instance. Deux commandements ont été délivrés : le premier, le 31 décembre 1971, pour 450 037 F 67 de loyers arriérés ; le second, le 21 mars 1975, pour 1 662 371 F 59 de loyers échus au 30 décembre 1974. Le bailleur avait, en outre, obtenu le 1er mars 1972 l'autorisation de prendre un nantissement sur le fonds de commerce du preneur, à concurrence de 550 000 francs. Saisi en référé, le Président du Tribunal de Première Instance a, par ordonnance du 11 juillet 1975 : constaté la résiliation de plein droit du bail ; ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois ; condamné la locataire aux dépens. Il a refusé d'accorder le délai sollicité par la locataire, au motif qu'il n'était pas compétent pour ce faire en droit monégasque. La société Hôtel Bristol a interjeté appel le 30 décembre 1975. Elle faisait valoir que l'expulsion entraînerait la disparition de son activité et le licenciement de son personnel ; que le nantissement garantissait suffisamment la créance ; qu'elle avait versé 555 000 francs par chèque et remis des lettres de change acceptées ; qu'une compagnie d'assurances (non nommée dans la décision) envisageait d'acquérir l'immeuble et d'apurer les arriérés ; et que le loyer excédait la valeur locative. Elle demandait en conséquence le sursis à statuer ou, à titre subsidiaire, de « larges délais ». La bailleresse concluait à la confirmation et sollicitait un franc de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. En premier lieu, le juge des référés peut-il, en application d'une clause résolutoire, constater la résiliation d'un bail commercial et ordonner l'expulsion du preneur ? En deuxième lieu, le juge des référés dispose-t-il du pouvoir d'accorder des délais de paiement au locataire, sur le fondement de l'article 1099 du Code civil monégasque ? En troisième lieu, les moyens tirés du nantissement, des paiements allégués, de l'existence d'accords transactionnels et de la révision du loyer sont-ils de nature à faire obstacle à l'exécution de la clause résolutoire ? ## Solution et dispositif La Cour répond positivement à la première question et négativement à la deuxième. Elle juge en outre que l'article 1099 est inapplicable à la location de locaux commerciaux, et que les autres moyens sont inopérants. **Sur la résiliation et l'expulsion.** La Cour relève que
# Cour d'Appel de Monaco, 16 mars 1976, n° 25790 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 mars 1976, n° 25790 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/03-16-25790)) ## Faits et procédure Les locaux litigieux, comprenant un magasin à usage d'épicerie et un petit logement, ont été loués le 23 août 1961 pour 100 000 anciens francs par an, par bail commercial de trois, six ou neuf ans, renouvelé à chaque échéance pour des périodes égales. Par jugement du 15 juin 1972, la Commission arbitrale des loyers commerciaux avait fixé le loyer à 3 200 francs à compter du 6 décembre 1971. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 1973, les bailleurs, désignés comme les « hoirs G. », ont demandé une augmentation à 600 francs par mois à compter du 1er juin 1973, soit 7 200 francs par an. Ce montant a été repris dans la citation ayant donné lieu au procès-verbal de non-conciliation du 20 février 1974. Par jugement du 10 juin 1974, la Commission arbitrale a fait droit partiellement à la demande en fixant le loyer à 4 000 francs par an à compter du 1er juin 1973, ex aequo et bono. Un partage successoral, passé devant notaire le 2 juillet 1974, a rendu l'une des bailleresses, la dame L., seule propriétaire des lieux. La dame M. R., épouse L., a interjeté appel le 20 mars 1975, puis, le 12 novembre 1975, la dame L. G., épouse L., et le sieur B. G. ont également relevé appel pour faire leurs les demandes de la dame L. Dans son exploit d'appel, celle-ci sollicitait la fixation du loyer à 8 000 francs par an. Le locataire, D. G., a soulevé plusieurs moyens : l'irrecevabilité de l'appel formé par la seule dame L., l'irrecevabilité de la demande nouvelle tendant à porter le loyer à 8 000 francs, l'incompatibilité de cette demande avec la loi n° 490 régissant la révision des loyers,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25772 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25772 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/12-18-25772)) ## Faits et procédure Dame M. exploitait dans un immeuble appartenant à la société Cancal (désignée « S.C.I. Cancal » dans l'intitulé) un fonds de commerce d'hôtel dénommé « L. R. C. ». Le bail commercial dont elle bénéficiait avait fait l'objet d'un congé délivré le 25 juin 1965 sur le fondement de l'article 16 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui autorisait la reprise des locaux aux fins de reconstruction. Par décision du 16 janvier 1969, devenue irrévocable, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a validé ce congé. Le bail n'ayant pas été renouvelé à son échéance du 31 décembre 1965, la société bailleresse soutenait que l'occupante se maintenait sans droit ni titre et qu'aucune obligation, conventionnelle ou légale, ne pouvait fonder la demande. Elle faisait valoir, en outre, que l'immeuble devait être démoli dans le cadre d'un projet de remaniement du quartier. Dame M. répliquait qu'elle était demeurée dans les lieux, que la société avait perçu les loyers jusqu'au 31 mars 1974 et qu'elle pouvait se prévaloir de l'article 5 de la loi n° 969 du 21 mars 1975, modificative des conditions de reprise. Elle indiquait que l'immeuble avait été exclu de l'opération de promotion, de sorte que sa démolition n'était plus envisagée. Un expert, M. Rubaudo, avait été désigné en référé le 12 juillet 1974. Son rapport, déposé le 15 janvier 1975, concluait à la nécessité de réfectionner entièrement la toiture. Dame M. demandait la condamnation de la société à exécuter ces travaux, ainsi que le paiement de 15 000 francs au titre de son préjudice commercial, de 1 060 francs au titre de la remise en état du mobilier endommagé par les infiltrations, et de 1 000 francs de dommages-intérêts pour mauvaise volonté. Elle sollicitait en outre l'exécution provisoire. *Observation de forme :* le rapport est daté du 15 janvier 1975 dans les motifs, mais le dispositif renvoie à un « rapport Rubaudo du 27 décembre 1974 ». Cette divergence n'est pas explicitée par le tribunal. ## Question de droit La question posée était double. Il fallait d'abord déterminer si la loi n° 969 de 1975 pouvait bénéficier à l'occupante, dont le bail avait été valablement dénoncé. Il fallait ensuite établir si, en l'absence de titre locatif, le bailleur demeurait tenu d'assurer le clos et le couvert des locaux, et si le manquement à cette obligation pouvait donner lieu à des dommages-intérêts. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'application de la loi nouvelle. Il relève que la loi n° 969 « ne vise que les locataires », alors que l'occupante, dont le bail était dénoncé par un congé définitivement validé, n'a plus cette qualité. Il retient toutefois que « si elle n'a pas de titre locatif, dame M. est en droit de se maintenir dans les lieux, en l'état des règles posées par l'article 16, tel que rédigé dans la loi 490 du 24 novembre 1948 qui continue à régir les relations juridiques entre les parties ». Ce raisonnement repose sur l'idée que la loi nouvelle est intervenue postérieurement à l'autorité de chose jugée de la décision de 1969, et que les parties avaient des droits acquis. Le
# Cour d'Appel de Monaco, 29 octobre 1974, n° 25730 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 octobre 1974, n° 25730 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/10-29-25730)) ## Faits et procédure Un bail commercial portant sur une exploitation de vente et d'achat d'automobiles, garage et station-service, consenti à la Société Office Monégasque Automobile (O.M.A.), arrivait à expiration le 31 décembre 1989. Le loyer, fixé à l'origine en 1954 à 4 500 F, avait été porté à 30 000 F à compter du 1er janvier 1971. La bailleresse, la S.C.I. Spring Alexandra, a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux d'une action en révision du loyer en cours de bail. Par un jugement avant dire droit du 27 avril 1972, la Commission a fixé le cadre juridique de la demande, en retenant l'application de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Après expertise judiciaire, l'expert Bresson a évalué le loyer à 59 800 F. Par jugement du 21 février 1974, la Commission a appliqué un abattement de 20 % sur cette appréciation et a fixé le loyer révisé à 48 000 F à compter du 1er janvier 1972. La bailleresse a interjeté appel. Elle reprochait aux premiers juges, en substance : - d'avoir opéré un abattement non suffisamment motivé, alors même qu'ils louaient le travail de l'expert ; - d'avoir mentionné le loyer antérieur, ce qui révélerait une application de simples taux de majoration plutôt que la détermination d'une valeur locative au regard des critères légaux ; - d'avoir écarté le critère de la superficie des locaux, au motif qu'il ne s'agissait pas d'une exploitation industrielle, et d'avoir évoqué les faibles résultats financiers de l'exploitation ; - d'avoir écarté à tort des éléments de comparaison corroborant l'expertise. Elle soutenait également que la crise invoquée par la locataire n'existait pas au 1er janvier 1972, et que les méthodes d'exploitation de celle-ci, ainsi que la perte d'une concession, étaient inopposables au bailleur. La locataire concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur les points suivants : 1. La révision du loyer en cours de bail, fondée sur l'article 21 de la loi n° 490, peut-elle reposer sur les seuls critères de l'article 6, applicables à la fixation du loyer lors du renouvellement ? 2. Le juge peut-il prendre en considération le loyer en cours et les circonstances économiques générales ou propres au fonds ? 3. La Commission arbitrale pouvait-elle s'écarter de l'évaluation de l'
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1974, n° 25694 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1974, n° 25694 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/03-05-25694)) ## Faits et procédure Un bail authentique du 8 octobre 1963, enregistré le 9 octobre, a été consenti pour 3, 6 ou 9 années à compter du 1er décembre 1963, moyennant un loyer annuel de 12 000 F. Il comportait une clause d'indexation sur l'indice des prix de détail de l'agglomération parisienne dit « des 250 articles ». Pendant toute sa durée, aucune demande de révision et aucun jeu de la clause d'indexation n'ont eu lieu. Par lettre recommandée du 17 novembre 1972, les bailleurs, R. et M. C., ont proposé de renouveler le bail sous réserve d'un loyer de 17 000 F, résultant approximativement d'une indexation sur le coût de la construction en France. La Commission arbitrale des loyers commerciaux, saisie du renouvellement, a jugé que le loyer de 1963 n'était pas excessif au regard de la valeur locative de l'époque, mais a tenu compte de l'absence de majoration pendant neuf ans et de la hausse générale des loyers commerciaux. Elle a fixé le loyer nouveau à 12 600 F à compter du 1er décembre 1972. Elle a par ailleurs estimé que l'insertion d'une clause d'indexation substituée n'apparaissait pas nécessaire, cette clause n'ayant jamais été appliquée. Les bailleurs ont interjeté appel le 19 juin 1973. Ils contestaient la qualification d'excessivité du loyer initial, la localisation du local, la prise en compte des frais d'aménagement du preneur, la compétence de la Commission pour refuser une clause d'indexation et demandaient un loyer de 17 000 F. Le locataire, E. T., exploitant un commerce de timbres-poste de collection, concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait répondre à trois questions : 1. Un loyer fixé d'accord parties lors d'un bail peut-il, à l'occasion du renouvellement, être qualifié a posteriori d'excessif par le juge ? 2. Une clause d'indexation prévue par le bail peut-elle être remplacée, à la demande d'une seule partie, par un indice nouveau, au moment du renouvellement ? 3. Selon quels critères la valeur locative d'un local commercial doit-elle être déterminée lors du renouvellement ? ## Solution et dispositif La Cour répond successivement à chacune de ces questions. **Sur le loyer initial.** Elle censure le premier juge. Le prix de 12 000 F, « conclu entre les parties sans nul vice allégué de la volonté », « n'a plus à être apprécié a posteriori », car il correspondait à la valeur librement convenue. Le fait que les bailleurs n'aient pas usé pendant neuf ans de la faculté de majoration ne suffit pas à établir son caractère excessif. La Cour relève qu'il peut également avoir été consenti en considération des importants travaux d'amélioration réalisés par le preneur. Toutefois, cette convention ne lie pas la détermination de la valeur locative au renouvellement, qui s'opère « par référence aux critères posés par l'article 6 de la loi ». **Sur la clause d'indexation.** La Cour retient que, si l'article 23 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 autorise l'insertion d'une clause d'indexation dans un bail commercial, une telle convention « ne saurait avoir qu'une valeur indicative », car elle ne peut déroger aux dispositions d'ordre public, notamment en matière de périodicité et d'éléments légaux de fixation de la valeur locative équitable. Elle rapp
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 1972, n° 25041 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 1972, n° 25041 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1972/07-13-25041)) ## Faits et procédure La S.C.I. L., devenue S.C.I. M., avait consenti à A. deux baux portant sur des locaux commerciaux de l'immeuble « Le L. » : un bail du 27 avril 1964, pour un local au quatrième étage, conclu pour neuf ans renouvelables, et un bail commercial du 10 mai 1960, acquis par A. à la suite de cessions, portant sur un local au deuxième étage. Les deux contrats comportaient une même clause de résiliation de plein droit « en cas de faillite ou de liquidation judiciaire du preneur », sans formalité judiciaire, et prévoyaient que l'expulsion pourrait être prononcée par simple ordonnance de référé. A. a été déclaré en état de faillite ouverte par jugement du 27 mai 1971, la date de cessation des paiements étant fixée au 1er décembre 1970. Ce jugement a été confirmé par la Cour d'appel. Par exploit du 2 septembre 1972, la bailleresse a assigné A. et le syndic D., es-qualités, aux fins de constatation de la résiliation de plein droit, d'expulsion sous astreinte, et de paiement d'une indemnité d'occupation rétroactive au 27 mai 1971. Le syndic s'en est rapporté à justice sur la résiliation et sur l'indemnité, mais a demandé qu'aucune astreinte ne soit prononcée. A. est intervenu à titre personnel, invoquant l'article 414 *in fine* du Code de commerce et l'article 421 du même code, et sollicitant un sursis à statuer ainsi que des communications de pièces. La société M. a contesté la recevabilité de ces conclusions. ## Question de droit Le litige posait deux questions principales. La première était celle de la **validité** d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial, déclenchée par la faillite ou la liquidation judiciaire du preneur. Le locataire soutenait qu'une telle clause est nulle, par assimilation au droit français et à la loi monégasque n° 490 régissant les baux commerciaux. Le tribunal était ainsi conduit à comparer le régime monégasque à son homologue français. La seconde, subsidiaire, tenait à l'**effet** de l'article 421 du Code de commerce, qui suspend les actions en résiliation pendant un délai déterminé après le dépôt de l'état des créances, et à la recevabilité de l'intervention du failli. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord l'assimilation proposée. Il relève que l'article 28 de la loi n° 490 prescrit la nullité des « clauses et stipulations ayant pour conséquence directe de faire échec aux dispositions relatives à la propriété commerciale », et qu'il trouve son correspondant dans l'article 35 du droit français. En revanche, l'article 36 du décret du 30 septembre 1953, qui a expressément consacré la nullité des clauses de résiliation de plein droit fondées sur la faillite, n'a pas d'équivalent dans la loi monégasque. Le tribunal en déduit que « un tel texte ne figure aucunement dans la loi 490 ». S'agissant de l'article 421 du Code de commerce, le tribunal observe que le syndic ne pouvait pas, en tout état de cause, demander la continuation des baux, faute d'actif permettant de payer les loyers. Il relève aussi que la clause litigieuse faisait obstacle à l'application de ce texte. Sur la recevabilité de l'intervention, le tribunal retient que « même une intervention du failli non assigné peut, facultativement, être accueillie en vertu du dernier alinéa de l'article 414 du Code de Commerce ». Quant à l'indemnité d'occupation, elle est fixée sur la base des derniers loyers, et la libération est ordonnée à bref délai afin de ne pas grever inutilement le passif. Le tribunal refuse en revanche l'astreinte, au motif qu'elle « interviendrait elle aussi au préjudice des créanciers » et que les inconvénients subis par le propriétaire se trouvent compensés par la libre disposition du local. Le dispositif est rédigé ainsi : > « Accueille la S.C.I. M. en son action, l'y déclare fondée sauf en ce qui concerne le paiement d'une astreinte ; > Déclare A. recevable en ses conclusions, volontairement déposées en dehors de celles de son syndic, mais l'y déclare mal fondé
# Cour d'Appel de Monaco, 05 avril 1971, n° 25011 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 avril 1971, n° 25011 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/04-05-25011)) ## Faits et procédure Par acte du 23 juin 1950, l'Administration des Domaines a loué à deux sociétés, les Sociétés SICOM et SONOUDEX, un terrain nu situé au quartier de Fontvieille, à Monaco. Le bail était consenti pour dix-huit ans, jusqu'au 31 mai 1968, moyennant un loyer annuel de 100 000 francs. Les preneurs y ont édifié un immeuble industriel comportant plusieurs étages. À l'expiration du bail, l'administrateur des Domaines s'est déclaré prêt à le renouveler pour trois, six ou neuf ans, sous réserve d'une élévation du loyer. Il a saisi le Tribunal de Première Instance d'une demande de désignation d'un expert chargé de fixer la valeur locative du terrain. Les sociétés ont soulevé l'incompétence de cette juridiction. Elles soutenaient que le litige relevait de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, dont l'article 25 vise les terrains nus sur lesquels le preneur, avec le consentement du propriétaire, a édifié des constructions à usage commercial ou industriel, et dont l'article 34 prévoit que la loi cesse de s'appliquer aux locations d'établissements appartenant à l'État seulement si le refus de renouvellement correspond à un intérêt public. Le contentieux devait donc, selon elles, être porté devant la commission arbitrale prévue par ce texte. Le Tribunal de Première Instance a rejeté l'exception d'incompétence, dit que l'acte n'était pas un bail commercial soumis à la loi n° 490, et retenu sa compétence comme juridiction administrative. Les sociétés ont relevé appel. L'administrateur des Domaines, « es-qualités », a sollicité la confirmation du jugement. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était de déterminer la nature juridique de l'acte du 23 juin 1950. Il s'agissait de savoir s'il constituait un bail commercial, relevant de la législation sur les loyers commerciaux et de la commission arbitrale, ou un contrat administratif, relevant de la juridiction administrative. La Cour a d'abord relevé que les articles 25 et 34 de la loi n° 490 s'insèrent dans une « législation d'exception » applicable uniquement aux baux définis au premier alinéa de l'article 1er. Il convenait donc de vérifier, préalablement, la nature du bail litigieux. La Cour a ensuite examiné la question sous deux hypothèses tenant à l'usage effectif des lieux : celle où les sociétés n'auraient jamais exploité leur activité dans l'immeuble, et celle où elles l'auraient fait provisoirement avant de céder les locaux à des tiers. Le dossier ne contenait aucun élément de preuve sur ce point (« non précisé dans la décision » pour la réalité de l'exploitation). Le point central du raisonnement porte donc sur la qualification de l'acte lui-même, indépendamment de l'usage des lieux. Le chapeau de la décision en résume le principe : « Constitue un contrat administratif et non un bail commercial, l'acte dans lequel intervient une personne publique, qui se rattache à une activité de service public et comporte une clause révélant le choix du procédé de droit public. » ## Solution et dispositif La Cour retient trois éléments cumulatifs pour écarter la qualification de bail commercial. **Premièrement**, l'une des parties est une personne publique : la location a été consentie par l'Administrateur des Domaines, agissant avec les autorisations législatives et réglementaires visées au contrat. **Deuxièmement**, le contrat se rattache à une activité de service public. La Cour identifie un intérêt général qui « apparaît aux clauses 2 et 3 », l'État ayant vocation à promouvoir l'édification de locaux commerciaux dans un secteur affecté à des activités industrielles. **Troisièmement**, la Cour exige que les parties aient fait choix
# Cour d'Appel de Monaco, 15 mars 1971, n° 25009 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 mars 1971, n° 25009 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/03-15-25009)) ## Faits et procédure Un local commercial situé à Monte-Carlo est loué à S. R. par la dame L., bailleresse. Le loyer annuel de trois mille francs a été fixé d'un commun accord entre les parties à compter du 1er avril 1963. Le locataire, qui exploite un commerce d'optique et de lunetterie, avait acquis le fonds auprès du locataire précédent moyennant un droit au bail de trente mille francs. Une demande de révision du loyer est formée. Par jugement du 14 mai 1970, la Commission arbitrale des locaux commerciaux fixe le loyer à trois mille huit cent cinquante francs par an à compter du 1er avril 1969. L'appelante, la dame L. (désignée tantôt « dame L. A., séparée de biens du sieur G. », tantôt « dame L., épouse G. » dans le dispositif), interjette appel. Elle soutient que la valeur locative équitable s'établit à six mille francs. L'intimé sollicite la confirmation du jugement. Les éléments de fait retenus par la Cour sont les suivants : le local comprend un magasin de 16 m² 50 au rez-de-chaussée, relié par un escalier intérieur à un laboratoire n° 1 de 16 m² 34 au sous-sol, et un laboratoire n° 2 de 9 m² 12 à l'arrière du rez-de-chaussée, soit 41 m² 96 au total. Il dispose de l'électricité, du gaz de ville, d'un poste d'eau avec vidange et d'un W.C. commun. Il est situé dans un quartier « à la fois central, commerçant et résidentiel ». Les pièces de la procédure font apparaître une expertise officieuse établie par le sieur R., désigné par l'intimé. Le nom de cet expert est orthographié « R. » dans la plupart des motifs et « Roussel » dans un passage ; la présente fiche retient la première forme, l'identité exacte de l'expert n'étant pas établie de façon certaine par le texte. ## Question de droit La Cour devait déterminer, sur le fondement de l'article 6 de la loi n° 490, les éléments pouvant être retenus pour apprécier la valeur locative d'un local commercial lors d'une révision du loyer. Deux questions se posaient plus précisément : 1. La progression du taux de croissance des loyers d'habitation à surface corrigée peut-elle servir de « variation automatique » pour réviser le loyer d'un local commercial ? 2. Quels critères doivent guider la fixation du loyer révisé, et quel instrument permet de mesurer la variation des conditions économiques générales de la Principauté ? La demande de révision elle-même n'était pas contestée dans son principe : la Cour relève que, les parties étant d'accord sur ce point, l'article 21 de la loi n° 490 rend la demande recevable et fondée. Le débat portait uniquement sur le montant de l'augmentation. ## Solution et dispositif La Cour écarte d'abord la méthode de l'expert R., qui ne peut être retenue « qu'à titre de simple renseignement ». Elle rejette ensuite la seconde méthode de calcul de cet expert, qui aboutit à un loyer de 2 248 francs en 1969, inférieur au loyer conventionnel de 3 000 francs. Elle refuse enfin la référence aux loyers d'habitation, au motif formulé dans le chapeau et repris dans les motifs : la référence au taux de croissance des loyers d'habitation à surface corrigée « ne peut être admise comme élément de variation automatique s'agissant d'un local ne présentant pas les caractéristiques d'un local d'habitation loué commercialement ». Sur le fond, la Cour retient deux éléments. - Elle constate « que les conditions économiques générales de la Principauté ont nettement varié, dans le sens de la hausse » entre 1963 et 1969, et estime qu'il y a lieu de consacrer cette variation par une augmentation « assez sensible » du loyer. - Elle relève que l'indice du coût de
# Cour d'Appel de Monaco, 19 octobre 1970, n° 25004 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 octobre 1970, n° 25004 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1970/10-19-25004)) **Matière :** baux commerciaux, renouvellement, fixation du loyer. **Juridiction :** Cour d'appel de Monaco. **Formation :** MM. Cannat (président), Barbat (premier substitut du procureur général) ; Mes Marquet et Lorenzi (avocats). ## Faits et procédure La Société civile immobilière S. Al. est propriétaire de locaux situés à Monte-Carlo, dont la société S. est locataire. Les locaux sont à usage commercial. Le bail, conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans, a été renouvelé à compter du 1er octobre 1969. Saisie du litige relatif au montant du loyer renouvelé, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu un jugement le 15 janvier 1970. Elle a fixé le loyer annuel à quatre mille sept cents francs. La SCI S. Al. a interjeté appel principal. Elle demande que la valeur locative équitable soit fixée à six mille francs par an. À titre subsidiaire, elle soutient pouvoir invoquer les critères économiques retenus par le législateur pour les locaux à usage d'habitation, au motif que le local litigieux est un appartement abritant un commerce de chambres meublées. Elle sollicite la désignation d'un expert chargé d'établir la surface corrigée à la date du 1er octobre 1969 et la majoration pour usage commercial applicable. Le locataire S. conteste la détermination du loyer par la surface corrigée. Il conteste également la surface des locaux et leur classement en catégorie 2A. Par appel incident, il demande que le loyer soit fixé à quatre mille cinq cents francs, estimant son offre suffisante. ## Question de droit La question posée à la Cour peut se formuler en deux temps : 1. Un mode d'évaluation propre aux loyers d'habitation peut-il servir d'élément d'appréciation pour fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé, lorsque les locaux sont à usage d'habitation tout en abritant une activité commerciale de chambres meublées ? 2. Dans l'état du dossier, la Cour peut-elle statuer sur le montant du loyer, ou doit-elle recourir à une mesure d'instruction préalable ? ## Solution et dispositif La Cour répond par l'affirmative à la première question, dans un attendu de principe énoncé en ces termes : > « L'agencement intérieur des meublés étant analogue à celui des appartements à usage d'habitation et le caractère de ces locaux s'apparentant, un mode d'évaluation propre aux loyers d'habitation peut constituer un élément d'appréciation utile pour la fixation équitable du prix du loyer renouvelé. » Elle précise que ce mode d'évaluation est un élément parmi d'autres, dont le résultat « rien n'interdit au juge d'avoir égard ». Le juge conserve ainsi une pleine liberté d'appréciation. S'agissant de la seconde question, la Cour relève que « la cause ne renferme pas d'éléments suffisants d'appréciation » sur la surface, la situation, le confort, les aménagements, les facilités d'exploitation, la surface des locaux d'habitation, l'incidence de la commercialité de l'emplacement et la valeur locative. Elle ordonne en conséquence une mesure avant dire droit. Le dispositif retient notamment : > « Reçoit la Société Civile Immobilière S. Al. et S. en leur appel principal et incident, régulier en la forme, » > « Nomme Monsieur Gabriel Roussel, demeurant à Roque-brune Cap Martin, expert, aux frais avancés par la Société S. Al., avec mission, dispensé de serment de l'accord des parties, de rechercher les éléments d'appréciation énumérés par l'article 6 de la loi n° 490, du vingt-quatre novembre mil neuf cent quarante-huit, ainsi que tous autres éléments utiles, notamment la surface des locaux, leur classement et leur valeur locative, telle qu'elle résulterait à la date du premier octobre mil neuf cent soixante-neuf, de l'article 14 de l'Ordonnance loi du 17 septembre 1959, éléments permettant de fixer équitablement le prix du nouveau bail ; » > « Dit que pour l'accomplissement de sa mission l'expert, parties entendues en leurs dires, fins, moyens et conclusions, s'entourera de tous renseignements, examinera tous documents et pièces utiles, conciliera les parties si faire se peut, et à défaut, dressera rapport qui sera déposé au Greffe Général ; dans les deux mois du présent arrêt, pour être par les parties conclu et la Cour statué ce que de droit ; » La Cour dit en outre qu'en cas d'empêchement
# Cour de Révision de Monaco, 14 février 2002, n° 26933 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 février 2002, n° 26933 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/02-14-26933)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la durée exceptionnelle d'une relation locative commerciale nouée au début des années 1980 et marquée par un refus de renouvellement ayant engendré un contentieux séquentiel s'étalant sur près de quinze années. L'origine contractuelle de l'affaire remonte au 11 mars 1982, date à laquelle la société du Quai du Commerce (également désignée dans l'intitulé de la décision comme la Société Immobilière Quai du Commerce) a donné à bail un local à usage commercial à la société General X Ray Company. La consistance exacte des lieux loués, le montant du loyer initial ainsi que la destination précise du commerce exploité par la société preneuse ne sont pas précisés dans la décision. Arrivée à une échéance du contrat de bail dont les modalités ne sont pas détaillées, la société bailleresse a pris l'initiative de rompre la relation contractuelle. Ainsi, le 30 juin 1987, la société du Quai du Commerce a notifié à la société General X Ray Company un congé comportant un refus pur et simple de renouvellement du bail commercial. Face à ce refus de renouvellement qui la privait de son titre locatif, la société locataire a entrepris les démarches nécessaires à la préservation de ses droits patrimoniaux et à la recherche d'une solution de remplacement pour la poursuite de son activité. C'est dans ce cadre factuel tendu qu'un événement déterminant pour la suite du litige est intervenu : postérieurement à la délivrance du congé du 30 juin 1987, la société General X Ray Company a contracté un nouveau bail portant sur d'autres locaux avec un autre bailleur. Parallèlement, la société bailleresse tentera plus tard de soutenir que la décision de la locataire de prendre à bail d'autres locaux aurait en réalité été prise avant même de recevoir le congé, élément factuel qui sera au cœur des débats sur l'évaluation du préjudice. Alors que le processus judiciaire d'indemnisation de l'éviction était déjà engagé, la société du Quai du Commerce a opéré un revirement stratégique majeur. Le 30 décembre 1988, soit exactement dix-huit mois après la notification du congé initial, la bailleresse a notifié à sa locataire une offre de renouvellement du bail. Ce faisant, elle a expressément invoqué à son profit le bénéfice du droit de repentir institué par les dispositions de l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal à Monaco. Toutefois, la société General X Ray Company, s'étant d'ores et déjà réinstallée ou ayant du moins sécurisé juridiquement un nouveau local auprès d'un tiers bailleur postérieurement au congé, s'est opposée à l'efficacité de ce repentir tardif, cristallisant ainsi un conflit qui allait nécessiter l'intervention répétée des juridictions spécialisées et de droit commun de la Principauté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'histoire procédurale de cette affaire se caractérise par son extrême complexité, marquée par une succession de décisions avant dire droit, d'expertises judiciaires et d'instances parallèles ou successives ayant progressivement purgé le litige de ses questions de principe pour ne laisser subsister, au stade de l'arrêt commenté, que la question de la liquidation chiffrée de l'indemnité d'éviction et celle de la recevabilité de demandes incidentes. Dans un premier temps, consécutivement au congé du 30 juin 1987 et afin d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction compensatrice de la perte de son droit au bail, la société General X Ray Company a engagé la procédure prévue par la législation spéciale sur les baux commerciaux. Après avoir constaté l'échec du préliminaire de conciliation obligatoire, la locataire a assigné sa bailleresse devant la juridiction compétente d'attribution : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par une première décision (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision commentée), la Commission arbitrale a validé le congé délivré par la bailleresse, a déclaré la société du Quai du Commerce tenue au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société locataire, et a ordonné une première mesure d'expertise aux fins d'en évaluer et d'en fixer le montant. Dans un deuxième temps, à la suite de la notification par la bailleresse de son droit de repentir le 30 décembre 1988, une nouvelle phase contentieuse s'est ouverte. Saisie par la société General X Ray Company qui contestait la validité de ce repentir en se prévalant du nouveau bail qu'elle avait conclu avec un tiers postérieurement au congé, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué par un jugement en date du 3 juin 1992. Par cette décision, la juridiction spécialisée a jugé tardif, et par conséquent inopérant, l'exercice du droit de repentir par la société du Quai du Commerce. Ce jugement du 3 juin 1992 a été confirmé en cause d'appel (à une date non précisée dans la décision) et est devenu définitivement irrévocable par suite du rejet du pourvoi en révision formé à son encontre. Par ailleurs, la décision commentée fait état de l'existence d'un autre jugement rendu le 24 mars 1993 et de son arrêt confirmatif du 3 mai 1994, auxquels s'attachait l'autorité de la chose jugée, sans que la teneur exacte ni l'objet précis de ces deux décisions intermédiaires ne soient détaillés par le texte de l'arrêt du 14 février 2002. Dans un troisième temps, le principe du droit à l'indemnité d'éviction étant devenu irrévocable par l'effet de l'invalidation du droit de repentir, l'instance en fixation du quantum de cette indemnité a repris son cours. Une seconde expertise a été ordonnée et exécutée. Après le dépôt du rapport de cette seconde expertise, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu un jugement au fond le 17 décembre 1997, condamnant la société du Quai du Commerce au paiement de l'indemnité d'éviction et écartant les prétentions reconventionnelles de la bailleresse. Sur appel de la société bailleresse, la Cour d'appel de Monaco, statuant sur appel du jugement de la Commission arbitrale, a rendu un arrêt confirmatif le 12 juin 2001. La juridiction du second degré a confirmé la condamnation de la société du Quai du Commerce au paiement de l'indemnité d'éviction et a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par cette dernière, au motif que cette demande n'avait pas été préalablement soumise au préliminaire de conciliation. Mécontente de cette issue, la société du Quai du Commerce a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco à l'encontre de l'arrêt du 12 juin 2001. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi articulait deux moyens distincts, l'un touchant au fond du droit de l'indemnisation, l'autre relevant de la pure procédure civile et spéciale : 1. **Par son premier moyen**, la société bailleresse faisait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'être entaché d'un défaut de base légale. Selon elle, la Cour d'appel avait omis de rechercher, en l'état de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 24 mars 1993 et à l'arrêt confirmatif du 3 mai 1994, si le montant de l'indemnité d'éviction mise à sa charge n'aurait pas dû être diminué. Cette diminution aurait dû, selon la demanderesse, découler de la décision qu'aurait prise le preneur de prendre à bail d'autres locaux avant même de recevoir le congé du 30 juin 1987. 2. **Par son second moyen**, la société du Quai du Commerce reprochait à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle (dont l'objet précis n'est pas mentionné dans l'arrêt). Elle soutenait une violation des dispositions de droit commun de l'article 382 du Code de procédure civile, texte qui autorise expressément les demandes reconventionnelles dès lors qu'elles procèdent de la même cause que la demande principale, qu'elles constituent une défense à l'action principale ou qu'elles tendent au bénéfice de la compensation. En défense, la société General X Ray Company concluait au rejet du pourvoi et formait une demande incidente tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par elle en raison de la procédure poursuivie à son encontre. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour de révision le 14 février 2002 invitait la haute juridiction à trancher deux questions de droit distinctes mais complémentaires dans le cadre du contentieux spécial des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : En premier lieu, sur le terrain du droit substantiel et du contrôle de cassation, **dans quelle mesure le bailleur, définitivement déchu de son droit de repentir, peut-il contester devant la Cour de révision l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction en invoquant un défaut de base légale tiré de l'omission par les juges du fond de prendre en compte l'antériorité supposée de la réinstallation du preneur par rapport au congé ?** En d'autres termes, la critique portant sur l'incidence financière du comportement du locataire sur le quantum de l'indemnité relève-t-elle d'un contrôle de qualification ou de motivation exercé par le juge du droit, ou se heurte-t-elle au pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond ? En second lieu, sur le terrain du droit processuel et de l'articulation des normes, **le régime général de recevabilité des demandes reconventionnelles prévu par l'article 382 du Code de procédure civile permet-il au défendeur devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux de s'affranchir de l'obligation du préliminaire de conciliation édictée par l'article 6 de la loi spéciale n° 490 du 24 novembre 1948 ?** La question posait frontalement le conflit entre une règle générale de procédure favorisant la concentration et l'économie des moyens de défense (la recevabilité de la demande reconventionnelle) et une règle spéciale d'ordre public imposant un filtre préalable de règlement amiable pour tout litige relevant de la compétence d'attribution de la juridiction spécialisée des loyers commerciaux. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter successivement les deux moyens du pourvoi et accueillir la demande indemnitaire de la société défenderesse, la Cour de révision déploie une motivation concise, rigoureuse et conforme à l'orthodoxie de la technique de cassation. #### 1. Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction et le pouvoir souverain des juges du fond (Premier moyen) Après avoir rappelé de manière détaillée l'historique procédural ayant abouti au caractère irrévocable de la tardiveté du droit de repentir (jugement du 3 juin 1992 devenu irrévocable), la Cour de révision examine le grief de défaut de base légale formulé par la société bailleresse. Cette dernière tentait habilement de déplacer le débat sur le terrain du droit en invoquant l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions antérieures (jugement du 24 mars 1993 et arrêt du 3 mai 1994) pour reprocher à la Cour d'appel une insuffisance de motivation quant à l'incidence d'une prise à bail de nouveaux locaux qui aurait été décidée par le preneur avant même la délivrance du congé. La Cour de révision déjoue cette tentative par une formule lapidaire et classique du contrôle de légalité : elle relève que « sous couvert de défaut de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'évaluation du préjudice subi par la société General X Ray Company souverainement apprécié par les juges du fond dans les limites des demandes des parties ». Le raisonnement de la haute juridiction repose sur une distinction fondamentale entre le principe du droit à indemnisation (question de droit déjà définitivement tranchée par les décisions antérieures ayant validé le congé et écarté le repentir) et la mesure de ce préjudice (question de pur fait). Déterminer l'étendue exacte du préjudice subi par le locataire évincé, et apprécier si les circonstances entourant sa réinstallation dans d'autres locaux sont de nature à diminuer ou non le quantum de l'indemnité d'éviction au regard des rapports d'expertise, constituent une opération purement factuelle et quantitative. Dès lors que la Cour d'appel est restée « dans les limites des demandes des parties » (respect du principe dispositif), son évaluation échappe par nature au contrôle de la Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction. Le moyen, requalifié en une critique de pur fait déguisée en grief de droit, est logiquement déclaré non fondé. #### 2. Sur l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle non soumise au préliminaire de conciliation (Second moyen) Le second volet du raisonnement de la Cour de révision présente un intérêt doctrinal et pratique encore plus marqué, en ce qu'il tranche une question de pure procédure mettant en jeu l'articulation entre le Code de procédure civile et la loi spéciale n° 490 du 24 novembre 1948. La société du Quai du Commerce invoquait le bénéfice de l'article 382 du Code de procédure civile. Ce texte de droit commun pose les conditions dans lesquelles un défendeur peut former une demande reconventionnelle au cours d'une instance déjà engagée : il suffit que cette demande procède de la même cause que la demande principale, qu'elle serve de défense à cette action, ou qu'elle tende à opérer une compensation judiciaire. Dans l'esprit du demandeur au pourvoi, le fait que l'instance principale ait été régulièrement introduite par le preneur après un préliminaire de conciliation infructueux suffisait à saisir valablement la juridiction, permettant ainsi d'y greffer directement des demandes reconventionnelles répondant aux critères de l'article 382, sans qu'il soit besoin de retourner devant le magistrat conciliateur. La Cour de révision rejette catégoriquement cette lecture en approuvant la motivation de la juridiction du second degré : « Mais la Cour d'appel qui a relevé que les demandes de la société du Quai du Commerce n'avaient pas été soumises, comme le prescrit l'article 6 de la loi n° 490 au préliminaire de conciliation, en a déduit à bon droit qu'elles ne pouvaient être reçues par la Commission arbitrale ». Le raisonnement de la Cour consacre ici l'application de l'adage *specialia generalibus derogant* (les lois spéciales dérogent aux lois générales) et affirme le caractère absolu et d'ordre public du filtre de conciliation en matière de baux commerciaux. L'article 6 de la loi n° 490 impose que les litiges relevant de la Commission arbitrale soient soumis à un préliminaire de conciliation. La Cour de révision juge que cette exigence s'applique de manière autonome à chaque prétention soumise à la juridiction spécialisée, qu'elle soit formulée à titre principal par le demandeur initial ou à titre reconventionnel par le défendeur. Le lien de connexité, le caractère de défense au fond ou l'objectif de compensation visés par l'article 382 du Code de procédure civile sont impuissants à neutraliser l'exigence formelle préalable de l'article 6 de la loi spéciale. Faute d'avoir fait l'objet d'une tentative de conciliation propre, la demande reconventionnelle se heurte à une fin de non-recevoir insurmontable devant la Commission arbitrale. #### 3. Sur la sanction de l'abus du droit d'agir (Demande de dommages-intérêts) Enfin, statuant sur la demande incidente de la société General X Ray Company, la Cour de révision estime qu'elle « dispose d'éléments suffisants pour fixer à deux mille euros le montant du préjudice subi par la société General X Ray Company en raison de la procédure poursuivie contre elle ». Sans détailler davantage la nature de la faute procédurale, la chronologie même de l'affaire — un congé donné en 1987, un repentir déclaré irrévocablement tardif dès 1992, deux expertises, et un pourvoi formé en 2001 sur des moyens manifestement voués à l'échec — éclaire la décision de la Cour de sanctionner financièrement l'acharnement procédural de la bailleresse qui a retardé pendant près de quinze ans le règlement définitif de l'indemnité d'éviction. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 14 février 2002 est ainsi rédigé : > « Par ces motifs : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la société du Quai du Commerce à l'amende et au paiement d'une indemnité de deux mille euros (2 000 euros), à la société General X Ray Company » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 février 2002 par la Cour de révision de Monaco constitue un jalon important dans l'édifice jurisprudentiel construit autour de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Bien que la décision soit concise dans sa formulation, elle cristallise trois principes directeurs qui structurent le contentieux des baux commerciaux dans la Principauté : l'irrévocabilité des situations acquises face au droit de repentir, l'autonomie souveraine des juges du fond dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et la rigueur absolue du formalisme procédural propre à la Commission arbitrale des loyers commerciaux. #### 1. L'articulation entre l'irrévocabilité de la déchéance du droit de repentir et la fixation de l'indemnité d'éviction Bien que la question de la validité du droit de repentir n'ait pas été directement tranchée par l'arrêt du 14 février 2002 — puisque cette question avait déjà été définitivement purgée par le jugement du 3 juin 1992 devenu irrévocable —, le rappel liminaire opéré par la Cour de révision permet d'appréhender la cohérence globale du mécanisme de l'article 11 de la loi n° 490. En droit monégasque des baux commerciaux, le refus de renouvellement opéré par le bailleur ouvre droit, par principe, au paiement d'une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement. Toutefois, le législateur de 1948 a ménagé au bailleur une faculté de rétractation : le droit de repentir, qui lui permet de se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction potentiellement très lourde en offrant finalement de renouveler le bail. Mais ce droit n'est pas discrétionnaire dans le temps. Ainsi qu'il ressort de l'exposé des faits de l'arrêt commenté, la Commission arbitrale avait jugé tardif l'exercice de ce droit (notifié le 30 décembre 1988 après un congé du 30 juin 1987) dès lors que la société locataire « se prévalait du bail qu'elle avait contracté avec un autre bailleur postérieurement au congé ». Cette solution, devenue irrévocable dans l'affaire commentée, s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de protection de la croyance légitime du preneur : une fois que le locataire, prenant acte du refus de renouvellement qui lui a été notifié, a engagé des démarches irréversibles pour assurer la survie de son entreprise en prenant à bail de nouveaux locaux, le bailleur ne peut plus anéantir unilatéralement les effets de son congé par un repentir tardif. L'intérêt majeur de l'arrêt du 14 février 2002 réside dans l'étape subséquente : le bailleur, qui a échoué à faire valider son droit de repentir en raison de la réinstallation du preneur, peut-il utiliser cette même réinstallation (et plus précisément la date à laquelle la décision de se réinstaller aurait été prise) au stade
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 ([Lire sur source offic Par cette d??cision rendue par **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** (MC) sous la r??f??rence **Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Fin du bail - Indemnité d'éviction - Évaluation Le bailleur doit régler une indemnité d'éviction au preneur, qui exploitait son commerce au sein d'un hôtel. Compte tenu de la surface des locaux (80 m²) et de l'absence de visibilité depuis l'extérieur, la valeur du droit au bail est évaluée à 20 000 euros. En ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation (65 905 euros) et le surcoût de loyer pendant trois ans (50 400 euros), l'indemnité totale d'éviction est fixée à 136 305 euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMME??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? , dans sa demande principale, inclut une somme de 600.000 euros correspondant au préjudice de perte d'image et d'exploitation dans des conditions de chantier, et rappelle que par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a déjà statué sur cette question et a d'ailleurs condamné la SAEH à lui verser 20.000 euros, outre 2.500 euros au titre des frais de justice et qu'en tout état de cause, la Commission serait incompétente pour statuer sur ce type de demandes qui est de la compétence des juridictions de droit commun. Elle rappelle en outre que la S??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? re LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.