207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 19 mars 2014, n° 12124 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 19 mars 2014, n° 12124 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/03-19-12124)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 30 mai 1978, Mme s. GI. a pris à bail des locaux à usage commercial situés à Monaco, à compter du 1er janvier 1978, moyennant un loyer annuel de 6.000 francs, indexé sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2012, la SCI F, nouvelle propriétaire des locaux, a demandé la révision du loyer à 2.000 € par mois. La locataire a refusé le 10 juillet 2012. La bailleresse a alors saisi, le 23 octobre 2012, le Président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des articles 4 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La conciliation a échoué le 21 novembre 2012, et l'affaire a été renvoyée devant la Commission. La SCI F soutenait, en substance, que le loyer n'avait pas été révisé depuis 1978 hormis par le jeu de l'indexation, que le quartier d'implantation avait été entièrement rénové et que des locaux comparables du même quartier se louaient entre 2.000 € et 2.500 €. La locataire concluait à l'irrecevabilité de la demande, au motif que celle-ci n'avait pas été formée trois ans après la dernière révision. Elle invoquait également le caractère suffisant de la clause d'indexation, les effets de la crise économique mondiale, la charge exclusive des investissements d'aménagement qu'elle avait financés, et une intention spéculative de la bailleresse en vue d'une future éviction. Elle sollicitait en outre 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral. Le texte ne précise pas la date de la dernière révision légale du loyer, ce qui ne permet pas de vérifier le moyen tiré du délai de trois ans sur la base des seules pièces reproduites. ## Question de droit La question posée à la Commission était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la demande de révision était recevable au regard de l'article 21 de la loi n° 490. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si la bailleresse rapportait la preuve d'une modification soit des conditions économiques générales de la Principauté, soit des conditions particulières affectant le fonds, de nature à justifier une adaptation du loyer malgré l'existence d'une clause d'indexation. L'article 21 de la loi n° 490, dont la Commission reproduit le texte, dispose que le prix « peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative », par suite d'une modification « soit dans les conditions économiques générales de la Principauté ; soit dans les conditions particulières affectant le fonds ». Le même texte subordonne la recevabilité de la demande à l'écoulement d'au moins trois années
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11973 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11973 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-13-11973)) ## Faits et procédure Par bail du 20 mars 1984, enregistré le 21 mars 1984, une bailleresse, Madame M.RE épouse LA., a consenti à la société anonyme monégasque A. un local situé à Monaco. Le bail, expressément soumis à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, avait une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1984 et se renouvelait par tacite reconduction de trois ans en trois ans. Sa clause « Destination » autorisait l'usage des locaux comme « bureaux, dépôt et accessoirement à usage d'habitation et pour l'exercice de tout commerce », à l'exception de certaines activités, et imposait au preneur de « se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice du commerce concerné ». Le droit au bail a été cédé en 2005 à Monsieur M.CU., sous des conditions suspensives tenant à la renonciation au droit de préemption et à l'obtention des autorisations nécessaires à l'exploitation d'une activité d'édition de livres. Un avenant du 21 juillet 2005 a modifié l'intitulé du preneur, qui est devenu « éditeur ». Le registre du commerce et de l'industrie (RCI) fait état d'une radiation déposée le 2 juillet 2008, avec cessation d'activité au 30 juin 2008. La bailleresse a délivré le 30 juin 2010 un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, pour une échéance fixée au 31 décembre 2010. Le preneur a formé opposition le 15 juillet 2010. Monsieur M.CU. étant décédé le 13 juillet 2012, la bailleresse a repris l'instance contre ses héritiers, par assignation du 21 février 2013, afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir l'expulsion des occupants. Les défendeurs ont soutenu que la soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux impliquait le versement d'une indemnité d'éviction quelle que soit l'activité exercée, et que la bailleresse ne pouvait se prévaloir du défaut d'immatriculation. Subsidiairement, ils ont demandé le bénéfice de l'indemnité fixée par l'article 9 de la loi n° 490, à liquider par la Commission arbitrale des loyers commerciaux. L'affaire a été plaidée le 9 janvier 2014 et le jugement, prorogé, a été prononcé le 13 mars 2014. ## Question de droit Le tribunal devait trancher trois questions. 1. **Soumission conventionnelle.** La clause autorisant un usage de « bureaux » et l'exercice de « tout commerce » emporte-t-elle une soumission non équivoque du bail au statut des baux commerciaux, indépendamment de la nature commerciale de l'activité ? 2. **Effet du défaut d'immatriculation.** Le preneur non immatriculé au RCI au jour du congé peut-il prétendre au renouvellement et à l'indemnité d'éviction ? 3. **Résiliation.** Le bail peut-il être résilié de plein droit par application de la clause résolutoire, et, à défaut, la résiliation judiciaire peut-elle être prononcée au regard des obligations relatives à la destination des lieux ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord la soumission conventionnelle au statut. Il relève que la qualité de commerçant de la société cédante, la condition suspensive attachée à la cession (obtention des autorisations pour une activité commerciale d'édition) et la qualité de « commerçant » retenue dans l'avenant de 2005 sont des éléments qui inscrivent le bail dans une logique commerciale. Il retient toutefois que la mention de « bureaux » peut désigner une activité civile comme commerciale. Il en déduit que la clause ne traduit pas une volonté non équivoque de soumettre le bail
# Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2014, n° 11797 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2014, n° 11797 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/01-28-11797)) ## Faits et procédure La société en commandite simple GR et Compagnie, à l'enseigne FRAGRANCE, exploite en Principauté une activité de vente au détail de parfumerie, de produits de beauté et d'articles divers, au sein d'un établissement situé dans l'ensemble hôtelier exploité par la SAM MONTE-CARLO GRAND HOTEL, à l'enseigne « FAIRMONT MONTE-CARLO ». La société hôtelière est titulaire d'un bail emphytéotique et a consenti à la société exploitante une convention portant sur les locaux, convention qui excluait l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. La bailleresse a notifié un congé par courriers des 14 septembre et 30 novembre 2009, puis un exploit intitulé « mise en demeure réitérative et sommation de déguerpir ». La locataire a saisi le Tribunal de première instance en qualification de ses rapports juridiques et en reconnaissance de son droit à la propriété commerciale. Par jugement du 14 février 2013 (R.3510), le Tribunal de première instance a : - déclaré irrecevables les conclusions déposées par les défenderesses le 6 décembre 2012 ; - jugé que l'existence d'un bail emphytéotique ne faisait pas obstacle à la reconnaissance du statut des baux commerciaux ; - déclaré nulle la clause excluant l'application de la loi n° 490 ; - retenu que la locataire exploitait deux fonds de commerce indépendants ; - qualifié les contrats de baux commerciaux, déclaré nuls le congé et l'exploit susvisés, et jugé que le bail de l'intimée s'était renouvelé pour une durée égale à celle du bail échu ; - écarté le statut pour les cabines de soins situées dans l'ancien espace « HEALTH SPA » ; - débouté la société hôtelière de l'ensemble de ses demandes. La société MONTE-CARLO GRAND HOTEL a interjeté appel le 5 avril 2013 (enrôlement n° 2013/000137). Elle sollicitait l'annulation du jugement, l'évocation du litige, la disjonction des causes, la reconnaissance de l'incompétence du Tribunal pour statuer sur un renouvellement de bail, l'expulsion de la locataire, une indemnité d'occupation et 200 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. L'intimée a conclu à la confirmation, à la jonction des deux appels formés contre le même jugement, et a réclamé 250 000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions : 1. **Procédure et motivation :** le rejet des conclusions du 6 décembre 2012 méconnaît-il le principe du contradictoire, et le jugement est-il entaché de contradiction de motifs ou de dénaturation du bail emphytéotique, au sens de l'article 199-4° du Code de procédure civile ? 2. **Compétence :** le Tribunal de première instance était-il compétent pour statuer sur le renouvellement du bail, alors que la Commission arbitrale des loyers commerciaux était saisie ou l'avait été ? 3. **Applicabilité du statut :** un bail consenti par un emphytéote peut-il ouvrir le bénéfice de la loi n° 490, et une clause d'exclusion de ce statut est-elle valable ? 4. **Conditions du statut :** la locataire remplit-elle les conditions de l'article 1er de la loi n° 490, notamment l'exploitation d'un fonds de commerce dans des locaux loués depuis trois ans au moins, malgré les contraintes contractuelles invoquées
# Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11695 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11695 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2013/12-17-11695))** ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 23 novembre 1984, A. T., aux droits duquel viennent J. et G. T., a donné à bail à H. J. un local situé à Monaco. Le bail était conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er juillet 1984, moyennant un loyer annuel de 15 000 francs, indexé sur l'indice du coût de la construction. Les bailleurs ont saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux le 16 février 2012, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, aux fins de porter le loyer mensuel à 2 500 euros. Par jugement du 19 décembre 2012, la Commission a fixé la valeur locative équitable à 18 000 euros par an, soit 1 500 euros mensuels charges en sus, à compter du 1er juillet 2012. Elle a retenu la modification sensible du quartier de la Condamine, l'absence de variation des caractéristiques des locaux depuis 1984, la production de références locatives comprises entre 919 et 1 001 euros mensuels pour des locaux de moindre superficie, et l'absence de démonstration d'un trouble de jouissance. La locataire a interjeté appel le 12 février 2013. Elle soutenait, d'une part, que la conjoncture économique générale de la Principauté, marquée par la crise mondiale et la fermeture de commerces, ne justifiait pas une hausse. Elle invoquait, d'autre part, les effets défavorables du plan de circulation, la création de circuits d'évitement souterrains, ainsi que des infiltrations depuis 2009 affectant son activité de galerie d'art. Elle demandait le maintien du loyer à 4 832 euros annuels. Les intimés concluaient à la confirmation du jugement, invoquant la hausse des loyers du quartier, l'implantation d'enseignes de luxe dans la rue Grimaldi et la sous-évaluation du loyer payé. Ils sollicitaient en outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La question posée était la suivante : en cours de bail, le bailleur qui sollicite la révision du loyer sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 doit-il démontrer une variation des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions particulières affectant le fonds loué, et peut-il se prévaloir, à cette fin, de références de valeur locative ou de la seule valeur locative équitable définie à l'article 6 de la même loi ? Accessoirement, la Cour devait apprécier l'effet d'une clause d'indexation annuelle sur la recevabilité d'une demande de révision. ## Solution et dispositif La Cour distingue deux régimes. La valeur locative équitable est fixée à chaque échéance du bail au regard des critères de l'article 6. En revanche, lorsque la demande de modification intervient en cours de période locative, « seules les conditions dérogatoires de l'article 21 relatif à la révision du loyer en cours de bail doivent recevoir application ». Il incombe dès lors au demandeur d'établir une modification des conditions économiques générales ou des conditions particulières affectant le fonds, « sans pouvoir se référer à une valeur locative qui leur apparaîtrait plus équitable ». Appliquant ce critère, la Cour retient que les facteurs favorables invoqués par les bailleurs
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Bail commercial Résiliation pour non-paiement des loyers au nouveau propriétaire des locaux loués - Résiliation prononcée par la Cour d'appel, conformant le jugement du Tribunal de première instance - Moyens invoqués par le locataire : faute du preneur non caractérisée ; Moyens invoqués par le locataire : violation de l'article 1539 du Code civil, non connaissance par le locataire des lettres recommandées adressées par le nouveau bailleur, loyer étant quérable de l'accord prétendu des parties le loyer devait être remis à un mandataire du preneur Rejet du pourvoi - motifs - l'article 1539 du Code civil n'est point applicable aux effets juridiques des lettres recommandées Rejet du pourvoi : le preneur n'a pas réglé les loyers pendant plus d'un an, et n'a pas retiré les lettres recommandées, l'existence d'un mandataire se chargeant du paiement était ignorée du nouveau propriétaire, le paiement du loyer à partir de l'assignation par le mandataire n'implique pas que le rôle de celui-ci ait été connu du nouveau bailleur d'où moyens inopérants ou infondés Par cette d??cision rendue par **Cour de Révision de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour de révision, 24 janvier 2013, SAM Ajax c/ SCI Vigfrim Deux**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial Résiliation pour non-paiement des loyers au nouveau propriétaire des locaux loués - Résiliation prononcée par la Cour d'appel, conformant le jugement du Tribunal de première instance - Moyens invoqués par le locataire : faute du preneur non caractérisée ; Moyens invoqués par le locataire : violation de l'article 1539 du Code civil, non connaissance par le locataire des lettres recommandées adressées par le nouveau bailleur, loyer étant quérable de l'accord prétendu des parties le loyer devait être remis à un mandataire du preneu??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour de Révision de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour de Révision de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour de Révision de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? rimestre 2008 et pendant une durée supérieure à un an, il importait peu qu'elle ait retenu que la société Ajax avait refusé de prendre connaissance des courriers recommandés au lieu de retenir que ces courriers n'avaient pas été retirés ; En deuxième lieu, par motif adopté, la Cour d'appel a constaté que la convention de paiement des loyers entre les mains de la société R.G.C. avait été conclue avec la bailleresse initiale et non avec la société Vigfrim Deux ; En troisième lieu, la Cour d'appel a constaté, non pas que les parties étaient convenues que les avis d'échéance et??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Jean APOLLIS, Premier-Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Jean-Pierre DUMAS, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, rapporteur, François-Xavier LUCAS, Jean-Pierre GRIDEL, Conseillers, conseillers. Et Monsieur Jean APOLLIS, Premier Président, a signé avec Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef.- Le Greffier en Chef, le Premier Président, 4 5 Cet arrêt rejette le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel rendu le 12 juin 2012. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour de Révision de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour de révision, 24 janvier 2013, SAM Ajax c/ SCI Vigfrim Deux**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7575 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7575 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7575)) ## Faits et procédure La société en commandite simple FL. et Cie (la société FL.) s'était engagée à céder son fonds de commerce de restaurant à M. BE., à Mme MA., son épouse, et à une société en commandite simple (désignée « s. MA. et Cie » dans la décision), ci-après les « consorts BE. », qui s'en étaient portés acquéreurs. Le fonds était exploité sous l'enseigne AMICI MIEI (non précisé dans la décision pour le détail de l'acte de cession). Les consorts BE. ont assigné la société FL. en résolution de la vente pour dol. Selon eux, la consistance du fonds était différente de celle annoncée dans la brochure d'information qui leur avait été remise, dès lors qu'une terrasse implantée sur une partie commune de la copropriété de l'immeuble « Le Cimabue » ne faisait pas partie des éléments du fonds. Par jugement du 4 février 2010, le tribunal de première instance a accueilli cette demande. Il a condamné la société FL. à restituer la somme de 130.000 euros versée à titre d'acompte, à payer les intérêts au taux légal sur cette somme, ainsi que des dommages et intérêts. Par arrêt du 18 janvier 2011, signifié le 15 février 2011, la cour d'appel a confirmé cette décision. La société FL. a formé un pourvoi en révision, déclaré le 15 mars 2011 et motivé par un moyen unique. Les consorts BE. ont déposé une contre-requête. Le Ministère public a conclu le 30 mai 2011. L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 octobre 2011, sur le rapport de M. le premier président Jean APOLLIS. ## Question de droit Le moyen unique soutenait que la cour d'appel, en se référant pour définir la terrasse litigieuse à la dénomination « terrasse B », avait dénaturé les termes clairs et précis de la convention des parties. Selon le demandeur, la promesse de cession du 31 octobre 2006 renvoyait expressément à un acte de cession notarié du 22 avril 1994, lequel comportait une désignation des biens faisant partie de la cession, répertoriée sur un plan en couleur annexé à l'acte. La question posée à la Cour de révision était donc double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si l'interprétation retenue par les juges du fond pouvait être regardée comme une dénaturation de la convention, c'est-à-dire la méconnaissance de termes clairs et précis, et, d'autre part, de savoir si la demande de dommages et intérêts formée par les défendeurs au pourvoi pouvait être accueillie. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le moyen. Elle retient que la cour d'appel a procédé à une interprétation « que l'ambiguïté du contrat rendait nécessaire et ainsi exclusive de dénaturation ». Elle approuve les juges du fond d'avoir estimé que la terrasse désignée « terrasse B », partie commune de la copropriété, n'entrait pas dans le périmètre du bail commercial dont disposait la société FL., et que son existence et la valorisation commerciale qu'elle générait avaient été indiqués à tort, de manière à tromper les acquéreurs, comme dépendant du fonds. Sur la demande reconventionnelle, la Cour accueille la demande de dommages et intérêts formée par les consorts BE. « compte tenu des circonstances de l'affaire ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi, > Condamne la société FL. à une amende de 300 euros et aux dépens dont distraction au profit de Maître Brugnetti, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > La condamne aussi à payer la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts BE.. » ## Portée et enseignement pratique **1. Le contrôle de la dénaturation et la souveraineté de l'interprétation.** La décision rappelle une articulation classique entre le pouvoir souverain d'interprétation des juges du fond et le contrôle exercé par la juridiction de rév
# Cour d'appel de Monaco, 16 décembre 2003, n° 27088 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 2003, n° 27088 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2003/12-16-27088)) ## Faits et procédure Par bail du 15 septembre 1994, la société anonyme monégasque ICFC a consenti à E. M. la location, pour neuf ans à compter du 1er juillet 1994, du 5e étage d'un immeuble d'une superficie de 1 752 m², ainsi que de 11 emplacements de parking. Le loyer annuel initial, hors taxes, était de 949 652,26 francs (144 773,55 euros), révisable tous les six mois selon les variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Le bail a été cédé à la société Digital Illusion le 18 juin 1998, par un avenant qui a également agréé la sous-location des locaux au profit de la société Monaco Digital Records, sans modification des obligations réciproques des parties. Par lettre recommandée du 31 juillet 2001, bailleresse a proposé de porter le loyer à 1 300 000 francs par an à compter du 1er septembre 2001. La locataire a refusé. Après échec de la conciliation (procès-verbal du 7 novembre 2001), la bailleresse a saisi la commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Par jugement du 27 avril 2002, la commission a accueilli la demande et fixé la valeur locative à 187 000 euros mensuels hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2001. Elle a notamment relevé l'absence de révision depuis 1994 hors jeu de l'échelle mobile, l'amélioration de l'immeuble et l'avantage constitué par les 11 parkings. La locataire a interjeté appel le 17 janvier 2003 et sollicité le maintien du loyer. La bailleresse a formé appel incident. La Cour d'appel a été saisie de l'ensemble du litige. > *Note sur les données du texte.* Le texte fourni présente plusieurs incohérences matérielles : la date du jugement de la commission est indiquée comme le 27 avril 2002 dans l'exposé des faits et comme le 27 novembre 2002 dans le dispositif ; la bailleresse est désignée tantôt « ICFC », tantôt « IGFC » ; le loyer de référence diffère selon les passages (155 745,56 euros dans les motifs de la commission, 144 773,55 euros dans le bail initial). La présente fiche retient les dénominations et montants tels qu'ils apparaissent dans les motifs de la Cour. ## Question de droit La question posée était de savoir si, sur le fondement de l'article 23 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la commission arbitrale peut adapter le prix d'un bail commercial fixé par une clause d'échelle mobile à la valeur locative équitable, et dans quelles conditions une telle adaptation est justifiée. Plus précisément, deux types d'éléments devaient être appréciés : les conditions économiques générales de la Principauté et les conditions particulières affectant le fonds. Il fallait déterminer, pour chacun, qui supportait la charge de la preuve et si la clause d'échelle mobile avait, ou non, rendu compte de l'évolution pertinente. ## Solution et dispositif La Cour rappelle d'abord le cadre légal. Elle énonce que l'article 23 de la loi n° 490 dispose : > « dans le cas où le prix est prévu par le jeu d'une clause d'échelle mobile
# Cour d'Appel de Monaco, 18 novembre 2003, n° 27087 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 novembre 2003, n° 27087 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2003/11-18-27087)) *Note liminaire : l'intitulé du texte fourni mentionne « P., Vve L. R. c/ G. veuve F. », alors que le corps de la décision désigne les parties sous les noms de J. L. (bailleresse, appelante) et I. G. veuve F. (locataire, intimée). La présente fiche retient les noms figurant dans le corps de la décision.* ## Faits et procédure Par un bail commercial conclu le 10 janvier 1965, les locaux situés à Monaco, comprenant un grand magasin à usage de restaurant et de commerce de vins au rez-de-chaussée (83,63 m²), un appartement de quatre chambres au premier étage (63,28 m², outre 19,90 m² de terrasse) et une cave en sous-sol (31,58 m²), ont été donnés à bail. Le bail a été renouvelé le 22 mars 1993 moyennant un loyer annuel de 55 000 francs. À l'échéance du 31 décembre 2000, la bailleresse a sollicité, après procès-verbal de non-conciliation, la fixation du loyer sur le fondement de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée. Elle réclamait un loyer annuel de 190 556 euros, tandis que la locataire s'opposait à toute augmentation et demandait reconventionnellement 10 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 8 janvier 2003, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2001 aux mêmes clauses et conditions, sauf le prix. Elle a fixé la valeur locative à 13 000 euros par an, a déclaré la locataire tenue d'acquitter ce loyer et l'a déboutée de sa demande indemnitaire. Les dépens ont été partagés par moitié. Les deux parties ont interjeté appel. En cause d'appel, la bailleresse demandait une valeur locative de 29 050 euros, invoquant une surface pondérée de 172,65 m² et la prise en compte de la situation du local. La locataire sollicitait la confirmation du jugement et, par appel incident, la reconnaissance de la valeur de son loyer actuel (8 384,70 euros). La Cour était composée de M. Landwerlin, premier président, et de Mlle Le Lay, premier substitut du procureur général. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. **En premier lieu**, il s'agissait de savoir si la Commission arbitrale pouvait affecter les surfaces d'exploitation d'un coefficient de pondération (en l'espèce 1/2) pour apprécier l'étendue des locaux, et si l'usage à des fins d'hébergement du personnel d'un appartement adjacent devait entrer dans la détermination de la valeur locative. **En second lieu**, il convenait d'apprécier, au regard des critères de l'article 6 de la loi n° 490, si la situation du local, ses conditions de stationnement, le confort de l'immeuble et l'état du marché justifiaient la fixation du loyer à 13 000 euros ou, au contraire, son relèvement ou son maintien au montant précédemment acquitté. L'article 6 de la loi n° 490 fixe le cadre de cette appréciation. Il dispose que « la commission arbitrale a toute compétence pour statuer sur le différend dont elle a été saisie par le procès-verbal de non-conciliation », et qu'« elle fixera le prix de location qui ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ». ## Solution et dispositif La Cour rejette les deux appels et confirme le jugement. Son raisonnement s'articule autour de trois points. **1
# Cour d'Appel de Monaco, 21 mai 2002, n° 27002 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 mai 2002, n° 27002 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2002/05-21-27002)) ## Faits et procédure La SCI G., propriétaire d'un local commercial, a donné à bail ce local à D. G., qui y exploite un fonds de commerce de bar-restaurant à Monaco. Le bail contient une clause résolutoire. Le 15 mars 2001, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement d'avoir à payer, sous huitaine, la somme de 93 942,31 francs, correspondant au loyer du mois de mars 2001. Le locataire a réglé ce loyer après l'expiration du délai. Par exploit du 2 avril 2001, la bailleresse a saisi le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, et ordonner l'expulsion de D. G. et de tous occupants de son chef. Le locataire a soulevé plusieurs contestations sérieuses : l'irrégularité du commandement, faute d'avoir été signifié à son épouse, L. L., avec laquelle il est marié sous le régime légal italien de la communauté d'acquêts ; l'absence de signification au créancier nanti, la société S., en méconnaissance de l'article 5 de l'ordonnance du 23 juin 1907 sur le nantissement des fonds de commerce ; un engagement antérieur de la bailleresse d'agréer une société en formation comme nouveau locataire ; enfin l'acceptation du paiement du loyer. Des tiers sont également intervenus à l'instance. L. L., épouse G., a conclu dans le sens de son époux. L. C., qui se disait créancier de sommes apportées à la société en formation, a invoqué un intérêt à agir et une contestation tirée de la violation de l'ordonnance de 1907. Par ordonnance du 17 juillet 2001, le juge des référés a rejeté les prétentions des parties intervenantes, constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion de D. G. et de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance. D. G. a interjeté appel, en reprochant au premier juge de ne pas s'être déclaré incompétent en présence de contestations sérieuses. L. C. a formé un appel incident. La bailleresse a conclu à la confirmation et sollicité des dommages-intérêts pour appel abusif. L. L., épouse G., régulièrement représentée, n'a pas conclu. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit d'un bail commercial par jeu d'une clause résolutoire, doit se déclarer incompétent lorsque le locataire invoque une contestation sérieuse. Les contestations en cause portaient sur la régularité du commandement, au regard de la signification due au conjoint marié sous le régime de la communauté d'acquêts et au regard de l'obligation de signification au créancier inscrit prévue par l'ordonnance du 23 juin 1907, ainsi que sur l'effet d'une acceptation de paiement et d'une éventuelle novation. En second lieu, la Cour devait apprécier la recevabilité de l'intervention et de l'appel incident d'un tiers se présentant comme créancier du locataire. ## Solution et dispositif La Cour a rejeté l'ensemble des moyens. Elle a retenu, pour ch
# Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13084 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13084 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/03-26-13084)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du statut des baux à usage commercial, industriel et artisanal, régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Il oppose un bailleur, M. a. AL-AH. (également désigné dans le dispositif sous le nom de M. Ahmed a. AL-AH.), de nationalité saoudienne et demeurant à Jeddah (Arabie Saoudite), à sa locataire, la société à responsabilité limitée dénommée « OL. JA. SARL », immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le n° 93 S 02961, dont le siège social est établi dans la Galerie Commerciale du Métropole à Monaco et représentée par son gérant en exercice, M. s. MO. M. a. AL-AH. donnait à bail des locaux à usage commercial à la société « OL. JA. SARL ». Entendant mettre un terme à la relation contractuelle à l'échéance du bail fixée au 27 octobre 2011, le bailleur a fait notifier au preneur, suivant acte d'huissier en date du 2 novembre 2010, un congé pour la date d'expiration du bail. Ce congé a été délivré sans offre de renouvellement, mais comportait la proposition de verser à la société locataire une indemnité d'éviction. Une phase de conciliation préalable s'est tenue entre les parties conformément aux prescriptions légales gouvernant la matière, laquelle s'est soldée par l'établissement d'un procès-verbal de non-conciliation. Lors de cette étape, le bailleur a sollicité la fixation du montant de l'indemnité d'éviction en offrant de verser la somme de 1.360.000 euros. De son côté, la société « OL. JA. SARL » a déclaré qu'aucune conciliation n'était envisageable, au motif qu'elle émettait des réserves quant à la nullité du congé qui lui avait été délivré. En l'absence d'accord amiable entre le bailleur et le preneur, le différend a été porté sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire se caractérise par une succession de décisions portant initialement sur la régularité formelle de l'acte introductif d'instance, avant que la juridiction suprême monégasque ne soit amenée à évoquer le fond du litige en tant que juge du fond après cassation. Par assignation en date du 21 avril 2011, la société preneuse « OL. JA. SARL » a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un jugement rendu le 8 février 2012, cette juridiction spécialisée a prononcé la nullité de ladite assignation introductive d'instance. Sur recours, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a réformé ce jugement par un arrêt du 18 juin 2013, signifié le 26 juin 2013. M. a. AL-AH. a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt par déclaration souscrite au greffe général le 23 juillet 2013. Par un premier arrêt rendu le 28 novembre 2013, la Cour de révision a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 18 juin 2013. Pour prononcer cette cassation, la Haute juridiction a relevé qu'après avoir constaté que l'original de l'assignation présenté à l'audience du 15 juin 2011 ne comportait pas le visa de l'huissier sur les mentions apposées par son clerc relativement à la notification de l'acte, la Cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et avait ainsi violé le texte visé au moyen. L'affaire a été renvoyée à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée. Statuant sur ce renvoi par un deuxième arrêt en date du 15 octobre 2014, la Cour de révision a infirmé le jugement rendu le 8 février 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et a renvoyé l'affaire en continuation à sa prochaine session utile, afin de permettre aux parties de conclure sur le fond du litige. C'est dans ce cadre procédural que les parties ont déposé des écritures additionnelles les 15 décembre 2014 et 15 janvier 2015, avant l'établissement du certificat de clôture le 20 janvier 2015 et le dépôt des conclusions après cassation du Ministère Public le 22 janvier 2015. Aux termes de ses conclusions additionnelles du 15 décembre 2014 et de ses conclusions récapitulatives additionnelles en réplique du 15 janvier 2015, le bailleur, M. a. AL-AH. (qui a la qualité d'intimé dans l'instance d'appel évoquée par la Cour, bien qu'ayant été le demandeur au pourvoi initial), soulève à titre principal une exception d'incompétence et une fin de non-recevoir. Il demande à la Cour de révision de se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de la société « OL. JA. SARL » sur le fondement de son assignation du 21 avril 2011 et de ses conclusions ultérieures, en vertu des articles 4 et 6 de la loi n° 490, ou à défaut de déclarer la société locataire irrecevable en ses demandes. Il sollicite la fixation de l'indemnité d'éviction qu'il offre de verser à la somme de 992.520 euros dans ses premières conclusions, montant qu'il modifie dans ses conclusions récapitulatives du 15 janvier 2015 pour le porter à 1.037.450,45 euros, et demande qu'en tout état de cause cette somme ne puisse être supérieure à 1.360.000 euros. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où l'exception d'incompétence serait rejetée et la société preneuse déclarée recevable, M. a. AL-AH. maintient ses demandes relatives au plafonnement et à la fixation de l'indemnité d'éviction. Il demande en outre à la Cour de dire valable le congé délivré à sa requête, de débouter la société « OL. JA. SARL » de sa demande en nullité du congé ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et d'ordonner l'expulsion de la preneuse des locaux dès le paiement de l'indemnité d'éviction. Sur le plan probatoire, il sollicite que soient écartés des débats le rapport d'expertise amiable établi par M. BOISSON (ou M. BO.) produit par la locataire, ainsi que le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013 communiqué par cette dernière. Enfin, il réclame la condamnation de la société « OL. JA. SARL » au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. En réplique, la société « OL. JA. SARL », appelante, a déposé des conclusions additionnelles le 15 décembre 2014 et des secondes conclusions additionnelles le 15 janvier 2015. *In limine litis*, aux termes de ses secondes écritures, elle demande à la Cour de déclarer M. a. AL-AH. irrecevable en sa demande de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 992.520 euros, ainsi qu'en ses exceptions d'incompétence et d'irrecevabilité, et subsidiairement de l'en débouter au fond. À titre principal sur le fond, la société preneuse conclut à la nullité du congé. Elle demande à la Cour de constater qu'il n'est pas justifié de la signature manuscrite de l'huissier sur l'original du congé délivré le 2 novembre 2010, ni de la correspondance parfaite entre cette signature et celle reprographiée sur la copie qui lui a été remise. Elle soutient que la copie délivrée ne présente qu'une simple reprographie de la signature et non une signature originale, et ajoute que l'huissier instrumentaire, se déclarant absent et empêché, ne pouvait légalement se faire suppléer mais devait se faire remplacer par son clerc pour signifier valablement l'acte. Elle demande en conséquence que le congé du 2 novembre 2010 soit déclaré nul et de nul effet. À titre subsidiaire, la société « OL. JA. SARL » estime que l'indemnité d'éviction de 1.360.000 euros proposée par le bailleur repose sur des données partiales, incomplètes et obsolètes, et présente un caractère dérisoire ne permettant pas de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Faisant valoir que l'expertise est de droit devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux (laquelle dispose d'une compétence exclusive à cet égard) et qu'elle se trouverait privée du droit de discuter contradictoirement les arguments du bailleur présentés pour la première fois devant la Cour de révision, elle sollicite avant dire droit l'organisation d'une expertise judiciaire aux fins d'évaluer contradictoirement l'indemnité d'éviction, avant que l'affaire ne soit renvoyée à une prochaine session utile de la Cour. À titre infiniment subsidiaire, elle demande la condamnation directe de M. a. AL-AH. à lui payer la somme de 8.259.330 euros à titre d'indemnité d'éviction. En tout état de cause, elle sollicite le rejet de toutes les prétentions du bailleur, la reconnaissance de son droit de se maintenir dans les lieux jusqu'à l'encaissement effectif de l'indemnité d'éviction (à charge pour elle de continuer à s'acquitter d'une somme égale au montant des loyers en cours), ainsi que la condamnation de M. a. AL-AH. au paiement de 80.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et aux entiers dépens. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision, statuant au fond après cassation et infirmation du jugement de première instance, devait résoudre une série de questions juridiques tant procédurales que substantielles, articulées autour de quatre axes principaux : 1. **Sur la compétence et la recevabilité au regard du procès-verbal de non-conciliation :** Dans quelle mesure les dispositions de l'alinéa 1er de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui circonscrivent la compétence de la juridiction saisie aux prétentions des parties consignées dans le procès-verbal de non-conciliation, exigent-elles que les demandes du preneur (notamment en nullité du congé ou en fixation de l'indemnité d'éviction) soient formellement détaillées et chiffrées dès le stade de la tentative de conciliation ? 2. **Sur la validité formelle du congé commercial :** L'absence de signature manuscrite originale de l'huissier de justice sur l'acte de congé, au profit d'une signature reprographiée, est-elle de nature à entraîner la nullité dudit congé, ou une telle sanction se heurte-t-elle à la prohibition du formalisme excessif découlant de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ? 3. **Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction et le respect du contradictoire :** Comment la juridiction doit-elle procéder à l'évaluation du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail lorsque les parties s'opposent sur le montant de l'indemnité d'éviction, et quel sort doit être réservé à un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une seule des parties ? 4. **Sur les demandes accessoires (maintien dans les lieux, dommages-intérêts et amende de pourvoi) :** Quelles sont les conditions du maintien du preneur évincé dans les locaux commerciaux dans l'attente du règlement de l'indemnité, et les circonstances de l'espèce justifient-elles l'allocation de dommages-intérêts ainsi que la condamnation du demandeur au pourvoi à l'amende prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision répond de manière méthodique à chacun des moyens soulevés, en privilégiant une approche antiformaliste et respectueuse du principe du contradictoire. #### 1. Le rejet de l'exception d'incompétence par une interprétation souple de l'article 6 de la loi n° 490 Pour statuer sur la contestation soulevée par M. a. AL-AH. quant à l'étendue de la compétence de la Cour, les hauts magistrats rappellent tout d'abord le principe directeur applicable en la matière : la compétence de la Cour de révision (statuant ici par évocation des attributions de la juridiction des baux commerciaux) est strictement limitée aux prétentions des parties telles qu'elles ont été consignées dans le procès-verbal de non-conciliation. Examinant le contenu factuel de ce procès-verbal, la Cour relève que le bailleur avait demandé la fixation du montant de l'indemnité d'éviction en offrant la somme de 1.360.000 euros, tandis que la société « OL. JA. SARL » avait indiqué qu'aucune conciliation n'était possible au motif qu'elle émettait des réserves sur la nullité du congé. Opérant alors l'exégèse du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal, la Cour de révision pose en principe que ce texte « n'exige pas que les demandes soient détaillées et chiffrées, celles-ci pouvant être seulement évoquées en substance ou *a minima*, voire de manière implicite ». En conséquence, la mention des réserves sur la nullité du congé et la discussion inhérente à l'offre d'indemnité d'éviction suffisaient à saisir valablement la juridiction des demandes ultérieures du preneur. La contestation du bailleur sur l'étendue de la compétence de la Cour est dès lors rejetée. #### 2. La validation du congé au nom de la lutte contre le formalisme excessif Sur le fond, la Cour examine en premier lieu le moyen de nullité du congé soulevé à titre principal par la société locataire. Tout en constatant que le congé a été notifié par acte d'huissier du 2 novembre 2010 pour le 27 octobre 2011, date d'expiration du bail (l'arrêt mentionnant par ailleurs, par l'effet d'une simple erreur matérielle de plume en fin de paragraphe, que le congé a été délivré le « 2 novembre 2011 », avant de rectifier exactement dans son dispositif en visant le congé du « 2 novembre 2010 »), la Cour écarte les griefs tirés de l'absence de signature manuscrite originale de l'huissier. Le raisonnement de la Cour s'appuie directement sur le droit européen des droits de l'homme. Elle affirme « qu'une interprétation trop stricte des dispositions légales traduirait un formalisme excessif contraire aux exigences de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ». Appliquant ce standard conventionnel au cas d'espèce, elle juge qu'il est indifférent que le congé comporte une signature non pas originale, mais reprographiée, à partir du moment où « l'authenticité de l'acte n'est pas contestée ». Le congé est, par conséquent, déclaré valable et la société « OL. JA. SARL » est déboutée de sa demande d'annulation. #### 3. L'organisation d'une expertise judiciaire contradictoire et le rejet des pièces unilatérales Le congé sans offre de renouvellement étant validé, la Cour se penche sur la fixation de l'indemnité d'éviction. Elle rappelle le principe légal selon lequel le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail. Confrontée à des évaluations diamétralement opposées (oscillant entre environ un million d'euros selon le bailleur et plus de huit millions d'euros selon le preneur), la Cour estime que, « dans un souci de bonne justice », il y a lieu de désigner un expert afin d'évaluer contradictoirement le montant de ladite indemnité. Corrélativement, le respect du principe du contradictoire conduit la Cour à accueillir la demande du bailleur tendant au rejet de certaines pièces produites par la société locataire. La Cour décide ainsi d'écarter des débats le rapport établi par M. BO. (constituant les pièces n° 18 et n° 44), au motif déterminant qu'il « a été établi à la demande d'une seule des parties et en fonction d'éléments et informations communiqués par elle ». Cette exclusion s'étend au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, auquel ce rapport unilatéral faisait référence. En outre, tirant les conséquences du droit à l'indemnité d'éviction et de la nécessité d'attendre l'issue de la mesure d'instruction, la Cour juge que la société « OL. JA. SARL » est bien fondée à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction, sous la condition légale de s'acquitter d'une somme égale au montant des loyers en cours. La demande d'expulsion immédiate formulée par le bailleur est ainsi écartée. #### 4. Le rejet des demandes indemnitaires et la dispense d'amende Enfin, statuant sur les demandes réciproques de dommages-intérêts (20.000 euros réclamés par le bailleur sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile et 80.000 euros sollicités par le preneur pour résistance abusive), la Cour les rejette globalement « eu égard aux circonstances de la cause ». De même, faisant application de son pouvoir d'appréciation au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile, elle estime que les circonstances de l'affaire relevées dans l'arrêt justifient de dispenser le demandeur au pourvoi de la condamnation à l'amende. ### C. Le dispositif Par ces motifs, la Cour de révision statue en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette la contestation de M. Ahmed a. AL-AH. sur l'étendue de la compétence de la Cour de révision ; Déboute la société « OL. JA. SARL » de sa demande en nullité du congé délivré le 2 novembre 2010 ; > > Écarte des débats les pièces n° 18 et n° 44 constitutives du rapport de M. BO., y compris le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013 auquel il se réfère ; > > Commet Mme p. MA.-SE. en qualité d'expert avec mission, serment préalablement prêté, de donner tous éléments utiles à la Cour de révision pour évaluer l'indemnité d'éviction ; > > Dit que les frais de la présente expertise seront avancés par la société « OL. JA. SARL » ; > > Impartit à l'expert ainsi commis un délai de huit jours pour l'acceptation ou le refus de sa mission, ledit délai courant à compter de la réception par lui de la copie du présent arrêt adressée par le Greffe général ; > > Dit qu'en cas d'acceptation de sa mission, ce même expert déposera au greffe général un rapport écrit de ses opérations dans les trois mois à compter du jour de son acceptation ; > > Désigne M. Jean-François RENUCCI, Conseiller, pour suivre l'expertise ; > > Dit n'y avoir lieu à expulsion et déclare la société « OL. JA. SARL » fondée à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour elle de s'acquitter d'une somme égale au montant des loyers en cours ; > > Renvoie en
# Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1989, n° 25559 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1989, n° 25559 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/11-28-25559)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe de démolition-reconstruction, impliquant la superposition de multiples actes juridiques conclus entre différentes entités commerciales et civiles, certaines d'entre elles présentant une identité de dirigeant en la personne de P. R. À l'origine des faits, la société à responsabilité limitée (SARL) Établissements Gilbert (ci-après « la Société Gilbert ») occupait, à titre de locataire commercial, un magasin situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dénommé « Le H. », dans lequel elle exploitait un fonds de commerce de parfumerie. Parallèlement à sa qualité de preneur à bail commercial, la Société Gilbert détenait également des parts sociales au sein de la société civile immobilière (SCI) Moulinsix, laquelle était propriétaire des deux tiers dudit immeuble « Le H. ». Dans la perspective d'un projet de construction d'un nouvel ensemble immobilier dénommé « Le M. » à l'emplacement de l'immeuble « Le H. », une série de conventions a été régularisée à la fin de l'année 1975 afin d'organiser le sort des droits immobiliers et locatifs existants. En premier lieu, par un acte sous seing privé en date du 22 novembre 1975, conclu entre la Société Gilbert et la société anonyme monégasque (SAM) Établissements Distribution et Vente (ci-après « la Société Distribution et Vente »), les parties ont arrêté diverses dispositions « en vue d'assurer à la Société Gilbert la continuation de son exploitation dans le cas où un projet de construction viendrait à être entrepris ». Aux termes de cette convention, la Société Gilbert a cédé au profit de la Société Distribution et Vente « toutes indemnités de quelque nature qu'elles soient » susceptibles de lui être allouées en sa qualité d'occupante des locaux de parfumerie, dans l'hypothèse où la SCI Moulinsix participerait au projet immobilier. La Société Distribution et Vente est ainsi devenue cessionnaire des droits locatifs et indemnitaires initialement détenus par la Société Gilbert. En deuxième lieu, le 24 novembre 1975, une promesse de vente sous seing privé a été conclue entre la Société Gilbert et la société anonyme (SA) UII. Cet acte avait pour objet la cession, par la Société Gilbert, des parts sociales qu'elle possédait dans la SCI Moulinsix. La contrepartie stipulée dans cette promesse initiale était double : d'une part, le paiement d'une somme de 1 400 000 francs et, d'autre part, la dation en paiement d'un magasin « en toute propriété » (un magasin d'angle situé au rez-de-chaussée et un sous-sol) dans le futur immeuble « Le M. » lors de son achèvement. En outre, cette promesse reconnaissait à la Société Gilbert le droit de continuer à exploiter l'ancien magasin pendant l'exécution des travaux, à l'exception des trois derniers mois. Il était stipulé que cet avant-contrat devait être réitéré par acte authentique au plus tard le 22 décembre 1975, soit sous la forme d'une cession de parts, soit sous la forme d'une vente, avec les coassociés de la SCI Moulinsix, des portions de l'immeuble « Le H. » appartenant à cette dernière. En troisième lieu, la journée du 18 décembre 1975 a donné lieu à la régularisation concomitante de trois actes décisifs qui ont profondément modifié l'économie de l'avant-contrat du 24 novembre 1975 : - Premièrement, un acte authentique a été signé entre la Société Gilbert (agissant avec les coassociés de la SCI Moulinsix) et la SCI promotrice (désignée dans la décision sous l'appellation « SCI . »), portant vente des droits indivis appartenant à la SCI Moulinsix. Cet acte authentique, réitérant la promesse du 24 novembre 1975, a toutefois rémunéré la vente des parts de la Société Gilbert par le seul paiement de la somme de 1 400 000 francs, à l'exclusion de toute dation en paiement, et sans faire la moindre mention d'un maintien dans les lieux pendant les travaux. - Deuxièmement, une convention sous seing privé a été conclue le même jour entre la seule Société Distribution et Vente et la SCI promotrice, convention à laquelle la Société Gilbert n'était pas partie. Par cet acte, la Société Distribution et Vente a résilié, au profit de la SCI promotrice, tous les droits pouvant lui profiter à raison de l'occupation des locaux à usage de parfumerie (droits qu'elle avait acquis de la Société Gilbert le 22 novembre 1975). En contrepartie de cette résiliation, l'acte prévoyait une dation en paiement d'un local dans le futur immeuble, mais au bénéfice exclusif de la Société Distribution et Vente à titre d'indemnisation. La convention mentionnait également une occupation des locaux pendant la durée des travaux (sauf les trois derniers mois, délai au-delà duquel une indemnité de 2 000 francs par jour de retard était évoquée). - Troisièmement, toujours le 18 décembre 1975, la Société Distribution et Vente a adressé une lettre à la Société Gilbert. Se référant aux accords des 22 et 24 novembre 1975, elle lui confirmait qu'en garantie de son acceptation de voir résilier le bail en cours, elle s'engageait de manière irrévocable à lui consentir un nouveau bail « tous commerces » dès que la dation en paiement, objet de la convention sous seing privé du même jour, serait exécutée par le constructeur. Cette missive n'a suscité aucun démenti de la part de la Société Gilbert. Sept années plus tard, l'opération immobilière arrivant à son terme, un acte authentique de dation en paiement a été régularisé le 7 décembre 1982 en exécution de la convention du 18 décembre 1975. Toutefois, dans le bénéfice de cette dation en paiement, une tierce entité, la Société King Bo, s'est trouvée substituée à la Société Distribution et Vente. Le même jour, le 7 décembre 1982, la Société King Bo, devenue propriétaire des murs, a consenti un nouveau bail commercial à la Société Gilbert sur les nouveaux locaux achevés, bail dans lequel la preneuse a déclaré prendre les lieux en l'état où ils se trouvaient, sans formuler de réserves. L'acte authentique de dation en paiement ne contenait, quant à lui, de réserves qu'en ce qui concernait les droits à indemnité de la Société Distribution et Vente, à l'exclusion notable du droit à indemnité pour retard de livraison, lequel avait fait l'objet d'une délégation au profit de la Banque Industrielle de Monaco. Par une lettre du 14 décembre 1982, la Société Distribution et Vente a informé la Société Gilbert de la substitution intervenue au profit de la Société King Bo et lui a indiqué que les indemnités auxquelles la Société Gilbert prétendait avoir droit avaient fait l'objet de réserves dans l'acte de dation lui-même, préservant ainsi leurs droits conformément aux accords du 18 décembre 1975. Il est apparu au cours des débats que la Société Gilbert (SARL), la Société Distribution et Vente (SAM) et la Société King Bo avaient toutes trois pour représentant légal ou administrateur délégué une seule et même personne physique, monsieur P. R. Estimant avoir subi un préjudice commercial considérable (manque à gagner et perte de valeur marchande) en raison des mauvaises conditions d'exploitation et de la non-conformité des nouveaux locaux livrés par la SCI promotrice, ainsi qu'un préjudice lié au retard dans la livraison de locaux qualifiés d'inachevés, la Société Gilbert a engagé une action judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La Société Gilbert a initialement saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une demande d'expertise dirigée à l'encontre de la Société Distribution et Vente. Cette mesure d'instruction avait pour finalité d'évaluer, d'une part, le préjudice commercial résultant de la non-conformité des locaux où elle exploitait sa parfumerie et, d'autre part, l'indemnité de retard consécutive à la livraison de locaux inachevés. À la suite de cette assignation, la Société Distribution et Vente a appelé en garantie la SCI promotrice par la voie d'une action en intervention forcée. La SCI promotrice a, quant à elle, formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts contre la Société Distribution et Vente. Par un jugement rendu le 7 janvier 1988, le Tribunal de première instance a débouté la Société Gilbert de sa demande d'expertise. Les premiers juges ont considéré que la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, sur laquelle la demanderesse fondait son action, avait été conclue par la Société Distribution et Vente en son nom propre, et non au nom ou pour le compte de la Société Gilbert. Le tribunal a relevé que la Société Distribution et Vente avait résilié au profit de la SCI promotrice les droits locatifs dont elle était devenue titulaire après les avoir acquis de la Société Gilbert. En conséquence, la juridiction du premier degré a jugé que la Société Gilbert avait perdu tous ses droits locatifs et qu'elle était, dès lors, dépourvue de qualité pour agir. Par voie de conséquence, le tribunal a déclaré sans objet l'action en intervention forcée dirigée contre la SCI promotrice et a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts. La Société Gilbert a régulièrement interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco, sollicitant la réformation du jugement et la désignation d'un expert. Au soutien de son recours, l'appelante a développé, dans son acte d'appel puis par des conclusions du 16 octobre 1989, une argumentation articulée autour de l'interprétation des conventions et de la survie de son droit au bail : - Elle a fait grief aux premiers juges d'avoir interprété la convention du 18 décembre 1975, et singulièrement le terme de « résiliation », en s'en tenant à la lettre du texte au lieu de rechercher la commune intention des parties à la lumière des actes antérieurs ou concomitants (actes des 22 et 24 novembre 1975, acte authentique et lettre du 18 décembre 1975, lettre du 14 décembre 1982). - Selon elle, l'emploi du vocable « tous » dans la clause résiliant « tous les droits pouvant lui profiter à raison de l'occupation des locaux » visait les droits dérivant de la propriété commerciale tant au regard du bailleur que du preneur, mais la commune intention des parties n'était que de suspendre provisoirement le bail commercial pendant la durée des travaux (estimée à trois mois, avec une pénalité de 2 000 francs par jour de retard au-delà). - Elle a soutenu que l'existence d'une dation en paiement prévue, selon ses dires, à son bénéfice, ainsi que le maintien de son exploitation pendant les travaux et le non-respect des prescriptions légales impératives régissant la résiliation d'un bail commercial démontraient l'absence de volonté de résilier définitivement le bail. Elle en déduisait l'existence d'un « élément juridique » entre elle et la SCI promotrice, créant une obligation directe de cette dernière à son égard. - Enfin, concernant le nouveau bail consenti le 7 décembre 1982 par la Société King Bo sans réserves sur l'état des lieux, elle a fait valoir qu'il s'agissait d'une simple mise en conformité formelle et que ses droits à indemnisation avaient été dûment réservés dans l'acte de dation en paiement lui-même, ainsi qu'en attestait la lettre du 14 décembre 1982. En réponse, par des conclusions du 24 janvier 1989, la SCI promotrice a sollicité la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Estimant les recours injustifiés, elle a demandé la condamnation de la Société Gilbert et de la Société Distribution et Vente au paiement de la somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédures abusives. De son côté, par des conclusions du 4 avril 1989, la Société Distribution et Vente a adopté une posture procédurale singulière : tout en déclarant s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel principal formé par la Société Gilbert, elle a néanmoins demandé à la cour de lui adjuger le bénéfice de son exploit d'intervention forcée délivré en première instance à l'encontre de la SCI promotrice. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une double problématique juridique mêlant le droit commun des contrats (interprétation des conventions et effet relatif) et le droit spécial des baux commerciaux (modalités de résiliation et renonciation au statut). Il s'agissait principalement de déterminer si le preneur initial d'un bail commercial, qui a cédé ses droits à indemnités à une société tierce et accepté le principe de la destruction de l'immeuble loué en contrepartie de la promesse d'un nouveau bail dans le futur bâtiment, conserve néanmoins la qualité de locataire commercial et le droit d'agir en réparation des malfaçons et retards de livraison de l'immeuble neuf, au motif que la convention conclue entre le cessionnaire de ses droits et le promoteur — qualifiant l'opération de « résiliation » — devrait être interprétée, au regard de la commune intention des parties, d'une tolérance d'occupation temporaire pendant le chantier et de l'inobservation des formes légales de résiliation, comme une simple suspension provisoire du bail initial. Accessoirement, la cour devait apprécier si le comportement procédural de l'appelante et de la société appelée en cause, toutes deux dirigées par la même personne physique et agissant de concert contre le promoteur immobilier, caractérisait une faute constitutive d'un abus du droit d'agir en justice. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter intégralement les prétentions de l'appelante et confirmer le défaut de qualité à agir retenu par les premiers juges, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse chronologique et exégétique rigoureuse de l'ensemble contractuel invoqué par la Société Gilbert. Loin de refuser d'examiner les actes périphériques, la cour s'y plonge pour démontrer que tant la lettre des conventions que la commune intention des parties convergent vers l'extinction définitive des droits locatifs initiaux de l'appelante. En premier lieu, la cour rétablit la vérité contractuelle quant à la portée des actes de novembre et décembre 1975. Analysant l'acte du 22 novembre 1975, elle relève qu'il opérait une cession, au profit de la Société Distribution et Vente, de toutes les indemnités pouvant revenir à la Société Gilbert en sa qualité d'occupante. Examinant ensuite la promesse de vente de parts sociales du 24 novembre 1975 — qui prévoyait initialement au profit de la Société Gilbert un prix de 1 400 000 francs, une dation en paiement d'un magasin en pleine propriété et un droit d'occupation pendant les travaux —, la cour constate que cet avant-contrat a été novationnellement absorbé et modifié lors de sa réitération par l'acte authentique du 18 décembre 1975. Or, les juges d'appel observent avec fermeté que cet acte authentique rémunère la vente des parts par le seul paiement de la somme de 1 400 000 francs, « à l'exclusion de toute dation en paiement », et ne fait plus « aucune allusion à l'occupation par cette société du magasin de parfumerie pendant la durée des travaux ». L'argumentation de l'appelante reposait donc sur les stipulations caduques d'une promesse non reprise dans l'acte définitif. En deuxième lieu, la cour analyse la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, pierre angulaire de l'action de la Société Gilbert. Elle rappelle d'emblée le principe de l'effet relatif des contrats : la Société Gilbert n'était pas partie à cet acte conclu uniquement entre la Société Distribution et Vente et la SCI promotrice. Sur le fond de cet acte, la cour relève que la dation en paiement qui y est stipulée l'est au profit exclusif de la Société Distribution et Vente, à titre d'indemnisation en contrepartie de la résiliation des droits locatifs que cette dernière avait précisément acquis de la Société Gilbert le 22 novembre précédent. La cour affirme catégoriquement qu'« en aucun cas, cette dation en paiement n'a été prévue au bénéfice de la Société Gilbert ». En troisième lieu, répondant directement au grief d'interprétation littérale, la cour démontre que cette résiliation pure et simple correspondait exactement à la commune intention des parties et avait recueilli l'assentiment éclairé de la Société Gilbert. La preuve irréfragable de cet accord réside dans la lettre du 18 décembre 1975 adressée par la Société Distribution et Vente à la Société Gilbert — jamais démentie par cette dernière —, par laquelle la première confirmait à la seconde « qu'en garantie de son acceptation de voir résilier le bail en cours, elle accepte de manière irrévocable de lui consentir un nouveau bail tous commerces dès que la dation en paiement [...] serait exécutée ». Il n'y avait donc pas suspension d'un bail unique, mais bien extinction d'un premier bail suivie de la promesse d'un second bail distinct. En quatrième lieu, la cour écarte les deux arguments juridiques par lesquels l'appelante tentait de faire survivre son titre locatif ancien : - S'agissant du maintien dans les lieux pendant le chantier (sauf les trois derniers mois), la cour qualifie cette situation d'« occupation de fait autorisée par la SCI », c'est-à-dire une simple tolérance précaire dépourvue de tout caractère locatif, dont l'occupante « ne saurait se prévaloir pour en tirer des effets juridiques ». - S'agissant de l'inobservation des formes légales de résiliation du bail commercial, la cour oppose le principe fondamental selon lequel « une partie [peut] toujours renoncer à un droit acquis ». Dès lors que le droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux était acquis au preneur, celui-ci pouvait valablement y renoncer de manière conventionnelle, a fortiori moyennant la contrepartie d'une promesse de nouveau bail. En cinquième lieu, la cour parachève son raisonnement en examinant le dénouement de l'opération en 1982. La Société Gilbert ayant perdu tous ses droits locatifs en 1975, elle n'en a recouvré de nouveaux qu'à compter du 7 décembre 1982, par l'effet du nouveau bail consenti par la Société King Bo (substituée à la Société Distribution et Vente). Relevant au passage l'identité de dirigeant (M. P. R.) entre ces trois sociétés, la cour note que l'acte authentique de dation en paiement du 7 décembre 1982 ne réservait que les droits à indemnité de la Société Distribution et Vente — et non ceux de la Société Gilbert —, tout en excluant expressément les indemnités de retard de livraison, lesquelles avaient été déléguées à un établissement bancaire (la Banque Industrielle de Monaco). La Société Gilbert était donc radicalement sans droit ni titre pour réclamer une expertise sur le fondement des conventions de 1975. Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle de la SCI promotrice, la cour caractérise l'abus de droit des deux sociétés dirigées par M. P. R. Elle juge l'appel de la Société Gilbert abusif et relève la duplicité procédurale de la Société Distribution et Vente qui, sous couvert de s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel, maintenait son assignation en intervention forcée contre la SCI promotrice pour soutenir la thèse de l'appelante, adoptant ainsi « un comportement fautif et exempt de bonne foi ». ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, la juridiction du second degré prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Et ceux non contraires des premiers juges, > La Cour d'appel de la Principauté de Monaco, > reçoit en la forme la SARL Établissements Gilbert en son appel ; > au fond, l'en déboute ; > confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 7 janvier 1988 ; > et y ajoutant, condamne la SARL Établissements Gilbert et la SAM Distribution et Vente à payer, chacune, la somme de 10 000 F de dommages-intérêts à la SCI . » En outre, aux termes du dernier motif précédant immédiatement ce dispositif, la Société Gilbert et la Société Distribution et Vente, qui succombent, sont condamnées par moitié aux dépens. ## III. L'analyse et
# Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27226 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27226 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2006/10-11-27226)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière complexe et éminemment contentieuse du statut des baux commerciaux, mettant en lumière les tensions inhérentes à la confrontation des prérogatives légales du bailleur et de la protection de la propriété commerciale du preneur. En l'espèce, M. B. était locataire de locaux à usage commercial appartenant à une société civile immobilière, la SCI T. (ci-après « la SCI »). La relation contractuelle a connu un point de bascule le 8 octobre 1993, date à laquelle le preneur a sollicité de sa bailleresse l'autorisation de céder son droit au bail à un tiers acquéreur. La SCI a tout d'abord fait connaître son refus d'autoriser cette cession envisagée. Puis, tirant les conséquences de sa volonté de mettre un terme à la relation locative, la bailleresse a pris l'initiative de rompre le contrat à son échéance. Ainsi, le 14 décembre 1993, la SCI a notifié à M. B. un congé devant prendre effet le 31 mars 1994, date correspondant au terme du bail. Ce congé comportait un refus de renouvellement assorti d'un refus exprès de verser la moindre indemnité d'éviction au preneur sortant. Pour justifier cette éviction sans indemnisation, la bailleresse arguait d'un motif grave tenant à la carence du locataire : elle lui reprochait un défaut d'exploitation, soutenant que M. B. n'exerçait aucune activité dans les lieux loués. Contestant le bien-fondé de ce motif d'éviction privatif d'indemnité, le preneur a porté le différend devant les juridictions monégasques. Ce premier volet contentieux a abouti à un arrêt rendu par la Cour d'appel le 17 décembre 1996. Les juges du second degré n'ont pas retenu le grief tiré du défaut d'activité allégué par la SCI. En conséquence, la Cour d'appel a jugé que M. B. bénéficiait du droit à percevoir une indemnité d'éviction en réparation de la perte de son droit au bail. Afin d'en chiffrer le montant, la juridiction a commis un expert judiciaire avec pour mission d'évaluer le préjudice subi par le locataire évincé. C'est au cours de cette phase d'instruction expertale que la stratégie procédurale et contractuelle de la bailleresse a radicalement évolué. Le 14 avril 1997, alors même que le rapport d'expertise n'avait pas encore été déposé par le technicien commis, la SCI a déclaré à M. B. qu'elle entendait exercer son droit légal de repentir. Revenant sur son refus initial, elle a ainsi offert au locataire le renouvellement de son bail commercial. Toutefois, cette offre de renouvellement était assortie d'une condition financière nouvelle et substantielle : la bailleresse proposait un nouveau bail moyennant un loyer augmenté (augmentation que le preneur chiffrera dans ses écritures à hauteur de 166 %). Placée devant cette volte-face de la SCI, la réaction du locataire fut de refuser cette issue. M. B. a contesté les conditions dans lesquelles le droit de repentir était exercé par la bailleresse et a formellement rejeté l'offre de renouvellement du bail à ces nouvelles conditions financières. Ce refus a donné lieu à une deuxième séquence judiciaire majeure. Par un second arrêt en date du 11 avril 2000, la Cour d'appel a tranché ce nouveau litige en faveur de la bailleresse. Les juges du fond ont estimé que la SCI était parfaitement fondée à exercer son droit de repentir. Tirant les conséquences légales de la validité de ce repentir et du refus opposé par le locataire à l'offre de renouvellement, la Cour d'appel a jugé que M. B. ne pouvait plus prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction initialement reconnue dans son principe en 1996, et a judiciairement constaté que le preneur renonçait au renouvellement du bail. M. B. a formé un pourvoi contre cette décision, mais la Cour de révision l'a rejeté par un arrêt du 11 janvier 2001, conférant ainsi un caractère définitif et irrévocable à l'arrêt de la Cour d'appel du 11 avril 2000. Se retrouvant dès lors à la fois privé de son bail commercial, déchu de son droit à l'indemnité d'éviction et ayant perdu l'opportunité de céder son fonds ou son droit au bail dès 1993, M. B. s'est estimé victime d'une manœuvre déloyale orchestrée par la SCI. Il a alors initié une troisième procédure judiciaire en assignant la bailleresse en paiement de dommages-intérêts sur le terrain de la responsabilité civile pour abus de droit. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Dans le cadre de cette troisième instance, M. B. soutenait qu'en lui délivrant initialement un congé sans motifs légitimes (puisque le défaut d'activité avait été écarté par l'arrêt de 1996) et en le privant par là même du bénéfice de la cession de droit au bail qu'il avait envisagée en octobre 1993, puis en usant de son droit de repentir de manière artificielle, la SCI avait commis un abus de droit caractérisé engageant sa responsabilité. En première instance, par un jugement dont la date et la juridiction exacte ne sont pas précisées dans la décision rapportée, M. B. a été débouté de ses prétentions indemnitaires. Sur appel du locataire, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt confirmatif rendu le 13 décembre 2005 (signifié le 25 janvier 2006), confirmé le déboutement de M. B. de l'intégralité de sa demande en dommages-intérêts. Mécontent de cette issue, M. B. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 13 décembre 2005. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, le demandeur au pourvoi articulait trois moyens de cassation (que la Cour de révision a réunis pour leur examen, les analysant comme un moyen unique divisé en trois branches). De première part, M. B. faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions. Il reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué sans répondre à ses écritures d'appel qui soutenaient expressément qu'il avait été définitivement jugé (par l'arrêt du 17 décembre 1996) qu'il avait droit à une indemnité d'éviction. De deuxième part, le demandeur au pourvoi invoquait un grief de dénaturation des faits ainsi qu'une violation de la loi, plus précisément de l'article 11 de la loi du 24 novembre 1948 (loi n° 490 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal). Il reprochait aux juges du fond d'avoir considéré que la SCI avait régulièrement exercé son droit de repentir et d'en avoir déduit que M. B., par son refus d'accepter le renouvellement, était seul à l'origine de son propre dommage. De troisième part, M. B. plaçait le débat sur le terrain de l'exécution de bonne foi des conventions et de la responsabilité civile, invoquant la violation des articles 989, 990 et 1229 du Code civil monégasque (textes régissant respectivement la force obligatoire des contrats, l'exécution de bonne foi et les suites de l'obligation, ainsi que la responsabilité délictuelle de droit commun). Il soutenait que la Cour d'appel aurait dû relever qu'en notifiant son droit de repentir — lequel aurait été détourné de sa finalité légale — et en proposant simultanément un loyer augmenté dans une proportion considérable de 166 %, le bailleur savait pertinemment qu'il mettait le locataire en difficulté financière, caractérisant ainsi une faute dolosive ou un abus dans l'exercice de ses prérogatives. En défense au pourvoi, la SCI T. concluait au rejet du recours formé par son ancien locataire. Estimant en outre que la persistance procédurale de M. B., après de multiples décisions irrévocables, lui causait un préjudice, la bailleresse a formé une demande reconventionnelle devant la Cour de révision, sollicitant la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était amenée à résoudre une question de droit fondamentale touchant à l'articulation entre les mécanismes spéciaux du statut des baux commerciaux et la théorie générale de l'abus de droit : **l'exercice successif, par le bailleur d'un local commercial, de son droit de délivrer congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (pour un motif ultérieurement jugé infondé), puis de son droit légal de repentir assorti d'une offre de renouvellement du bail moyennant un loyer fortement majoré (de 166 %), est-il constitutif d'un abus de droit ou d'une faute contractuelle engageant sa responsabilité civile envers le preneur qui a refusé le renouvellement et perdu le bénéfice d'une cession antérieurement envisagée, en l'absence de démonstration d'une intention de nuire animant le bailleur ?** Subsidiairement, sur le terrain strictement processuel, se posait la question de savoir si les juges du fond étaient tenus de répondre à des conclusions invoquant l'autorité d'une décision antérieure ayant reconnu le principe du droit à une indemnité d'éviction, dès lors qu'une décision subséquente irrévocable avait validé l'exercice du droit de repentir mettant à néant ce droit à indemnité. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par le locataire, la Cour de révision procède à un examen global des trois moyens réunis, en adoptant une motivation concise mais particulièrement dense, qui valide point par point l'orthodoxie juridique de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 13 décembre 2005. En premier lieu, la Haute juridiction balaie le grief formel tiré du défaut de réponse à conclusions (première branche). Elle rappelle un principe classique de technique de cassation selon lequel les juges du fond ne sont pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que leur propre décision rend inopérantes. En l'occurrence, M. B. invoquait l'arrêt du 17 décembre 1996 qui lui avait reconnu un droit à indemnité d'éviction. Or, dès lors que l'arrêt postérieur du 11 avril 2000 (devenu irrévocable le 11 janvier 2001) avait validé l'exercice du droit de repentir par la SCI et jugé qu'en conséquence M. B. ne pouvait plus prétendre à cette indemnité, l'argument tiré de la décision de 1996 était privé de toute portée juridique sur l'issue du litige en responsabilité. La Cour d'appel n'avait donc nullement l'obligation d'y répondre spécifiquement. En deuxième lieu, la Cour de révision écarte le grief de dénaturation des faits et valide l'appréciation souveraine opérée par les juges d'appel quant à l'absence d'abus de droit (deuxième et troisième branches). Le cœur du raisonnement de la Cour suprême monégasque repose sur la définition exigeante du critère de l'abus de droit dans l'exercice des prérogatives statutaires du bailleur commercial. La Cour de révision relève que la Cour d'appel a « légalement justifié sa décision en retenant souverainement que M. B. n'établissait pas l'intention de nuire qui avait animé la SCI dans l'exercice successif de son droit de refuser le renouvellement du bail commercial, puis celui de repentir en proposant un nouveau bail, fut-ce à un loyer supérieur, qui pouvait être fixé par la Commission arbitrale ». Ce faisant, la Cour décompose le comportement du bailleur en deux actes juridiques distincts mais successifs, qui constituent tous deux l'exercice d'un droit reconnu par la loi : 1. D'une part, le droit de refuser le renouvellement du bail commercial. Même si le motif initialement invoqué pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction (le défaut d'activité) a été judiciairement écarté en 1996, le droit de donner congé et de refuser le renouvellement demeure une prérogative inhérente à la qualité de propriétaire bailleur. 2. D'autre part, le droit de repentir. Prévu par la législation spéciale sur les baux commerciaux, ce mécanisme permet précisément au bailleur, condamné au principe d'une indemnité d'éviction ou confronté à son évaluation en cours d'expertise, de revenir sur sa décision d'évincer le preneur en lui offrant finalement le renouvellement de son bail. Pour que l'enchaînement de ces deux droits légaux dégénère en abus sanctionnable sur le fondement des articles 989, 990 et 1229 du Code civil, la Cour de révision exige la démonstration d'une « intention de nuire » chez le titulaire du droit, preuve dont la charge incombe exclusivement au locataire demandeur et dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. En troisième lieu, la Cour de révision neutralise avec une grande efficacité l'argument central de la troisième branche du moyen, par lequel le preneur soutenait que la proposition d'un loyer majoré de 166 % lors de l'exercice du repentir démontrait la volonté du bailleur de le mettre en difficulté et de détourner le droit de repentir de sa finalité. La Cour observe que la proposition d'un nouveau bail, « fut-ce à un loyer supérieur », ne saurait constituer une manœuvre mettant le locataire dans une impasse juridique ou financière insurmontable, dès lors que ce loyer « pouvait être fixé par la Commission arbitrale ». En effet, dans le système monégasque des baux commerciaux issu de la loi du 24 novembre 1948, le désaccord des parties sur le prix du bail renouvelé ne fait pas obstacle au principe du renouvellement : il appartient à la partie la plus diligente de saisir la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour voir fixer judiciairement la valeur locative équitable. Dès lors, en refusant purement et simplement le renouvellement au lieu d'accepter le repentir tout en contestant le montant du loyer devant la juridiction compétente, le locataire s'est lui-même privé du maintien dans les lieux. Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle de la SCI, la Cour de révision, au visa sobre des « circonstances de la cause », accueille la prétention indemnitaire de la bailleresse et condamne le demandeur au pourvoi à lui verser 5 000 euros de dommages-intérêts, sanctionnant ainsi implicitement l'acharnement procédural d'un plaideur remettant en cause, sous couvert d'une action en responsabilité délictuelle, les effets de décisions de justice devenues irrévocables depuis plusieurs années. ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne M. B. à l'amende et aux dépens, > > Le condamne en outre à payer à la SCI la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque relatif au droit des baux commerciaux et à la théorie générale des obligations. Il offre une illustration éclatante de la conception restrictive que retient la Haute juridiction monégasque de la notion d'abus de droit lorsqu'elle est confrontée à l'exercice de prérogatives légales discrétionnaires ou semi-discrétionnaires aménagées par un statut spécial. #### 1. L'articulation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et du droit commun de la responsabilité Le statut des baux commerciaux à Monaco, régi par la loi du 24 novembre 1948 (dont l'article 11 était expressément visé au moyen), organise un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des attributs du droit de propriété du bailleur. À l'instar du droit français des baux commerciaux dont il est historiquement proche, le droit monégasque ne confère pas au locataire un droit absolu et inconditionnel au maintien perpétuel dans les lieux. Le bailleur conserve toujours le droit de refuser le renouvellement du bail à son échéance, à charge pour lui, en principe, de payer une indemnité d'éviction compensant le préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant. Par ailleurs, pour éviter que le bailleur ne soit prisonnier d'un refus de renouvellement dont les conséquences financières (révélées notamment au cours de l'expertise judiciaire évaluant l'indemnité d'éviction) s'avéreraient excessives au regard de ses capacités ou de sa stratégie patrimoniale, le législateur lui a ouvert une soupape de sécurité : le droit de repentir. En exerçant ce droit dans les conditions et délais légaux (en l'espèce, le 14 avril 1997, avant même le dépôt du rapport d'expertise), le bailleur s'affranchit du paiement de l'indemnité d'éviction en consentant finalement au renouvellement du bail. La singularité de l'espèce commentée résidait dans la tentative du preneur de contourner l'autorité de la chose jugée attachée à la validation du repentir (acquise par l'arrêt irrévocable du 11 avril 2000 et le rejet du pourvoi du 11 janvier 2001) en déplaçant le litige sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun (articles 989, 990 et 1229 du Code civil). Le raisonnement du locataire consistait à soutenir que si chaque acte pris isolément (le congé initial, puis le repentir) avait été purgé ou validé sur le plan du statut spécial, leur séquence chronologique globale, initiée juste après une demande d'autorisation de cession de bail en octobre 1993 et ponctuée par une demande d'augmentation de loyer de 166 %, révélait une faute contractuelle et délictuelle globale. En rejetant cette analyse, la Cour de révision réaffirme l'autonomie et la cohérence interne du statut des baux commerciaux. Dès lors que la loi spéciale offre au bailleur une faculté d'option (refuser le renouvellement puis se repentir) et qu'elle organise elle-même les remèdes aux prétentions excessives des parties (la fixation du loyer par la Commission arbitrale), le droit commun de la responsabilité civile ne saurait venir anéantir par ricochet les effets que la loi spéciale attache à l'exercice régulier de ces droits. #### 2. Le critère strict de l'abus de droit : la prééminence de l'intention de nuire Sur le terrain de la théorie générale de l'abus de droit, l'arrêt du 11 octobre 2006 retient particulièrement l'attention par la terminologie employée. En doctrine classique (notamment franco-monégasque, inspirée des travaux de Josserand et de Ripert), l'abus de droit est susceptible de revêtir plusieurs définitions : une conception subjective et restrictive, qui exige la preuve de l'intention de nuire (*animus nocendi*), c'est-à-dire la volonté de causer un dommage à autrui sans intérêt légitime pour soi-même ; une conception objective ou plus souple, qui assimile l'abus à une simple faute d'imprudence, de légèreté blâmable dans l'exercice d'un droit ; et enfin une conception finaliste ou téléologique, qui sanctionne le détournement du droit de sa fonction sociale ou de sa finalité économique. Or, dans sa troisième branche, le pourvoi de M. B. invitait expressément la Cour de révision à consacrer une approche finaliste et objective de l'abus : il soutenait que le droit de repentir avait été « détourné de sa finalité » et que le bailleur « savait pertinemment qu'il mettait le locataire en
# Cour de Révision de Monaco, 10 juillet 2014, n° 12645 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 juillet 2014, n° 12645 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/07-10-12645)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 10 juillet 2014 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du droit des baux commerciaux et met en lumière la confrontation classique entre la liberté contractuelle, matérialisée par la conclusion de conventions d'occupation précaire successives assorties de clauses de renonciation, et le statut impératif régissant la propriété commerciale sur le territoire monégasque. À l'origine des relations contractuelles, la Société Anonyme de droit monégasque dénommée « Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières » (ci-après désignée la SAEH), immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie (RCI) de Monaco, a consenti à une personne physique, Madame e. DA., l'occupation temporaire de locaux situés à Monaco. Cette mise à disposition initiale résultait d'un contrat en date du 4 février 2003, complété par un premier avenant du 25 janvier 2005. Aux termes de ces accords initiaux, l'occupation temporaire prenait effet à compter du 30 mars 2003 pour s'achever le 29 janvier 2006. La destination contractuelle des lieux était précisément définie : les locaux devaient servir à l'usage de prestations d'agence de voyages, ainsi qu'à l'organisation de congrès, de salons et à la réception de groupes. À l'approche puis au-delà du terme initialement fixé au 29 janvier 2006, les relations entre la société propriétaire et l'occupante se sont poursuivies et ont fait l'objet de nouveaux aménagements conventionnels au printemps 2006. Un deuxième avenant a été régularisé le 2 mai 2006. Ce document contractuel comportait deux stipulations majeures pour la suite du litige. D'une part, il reportait l'échéance du droit d'occupation de Madame DA. jusqu'au 29 janvier 2009. D'autre part, par une clause expresse insérée dans cet avenant, l'occupante déclarait renoncer au bénéfice de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 « concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal ». Il convient de relever la chronologie exacte mise en évidence par la décision : l'occupation ayant débuté le 30 mars 2003, la date du 30 mars 2006 marquait le troisième anniversaire de la jouissance des lieux, soit une date antérieure à la signature de l'avenant du 2 mai 2006 contenant la renonciation litigieuse. Six jours seulement après cet avenant, le 8 mai 2006, un troisième avenant venait modifier la structure subjective de la relation contractuelle. Par cet acte, la SAEH prenait note de ce que Madame DA., jusqu'alors exploitante à titre personnel, se substituait une personne morale, la société e. DA. Cette société fut ultérieurement dénommée société Synergy Group, immatriculée sous la forme d'une société à responsabilité limitée (SARL). La restructuration des activités de l'occupante initiale s'est concrétisée sur le plan administratif et juridique le 22 septembre 2006. À cette date, Madame DA., qui exploitait en son nom personnel, s'est radiée du Répertoire du Commerce et de l'Industrie. Simultanément, le même 22 septembre 2006, ont été immatriculées au RCI deux sociétés : la SARL Synergy Group (anciennement société e. DA.) et une société anonyme monégasque dénommée SAM Platinium Group. Ces deux entités juridiques ont toutes deux été domiciliées dans les lieux initialement concédés à Madame DA. (et bien que l'en-tête de l'arrêt mentionne un siège social ultérieur au « La Felouque », 2, boulevard Rainier III à Monaco, l'arrêt précise qu'elles étaient alors domiciliées dans les locaux litigieux). Sur le plan matériel et économique, ces deux sociétés ont succédé à Madame DA. dans ses activités en opérant une subdivision de celles-ci : l'une des sociétés a repris l'activité au titre de l'agence de voyages, tandis que l'autre a repris le secteur de l'organisation de salons et de réceptions. L'implication de ces deux personnes morales dans les lieux loués a été suivie d'effets dans la gestion locative quotidienne menée par la bailleresse. En effet, à partir de l'année 2007, les factures de loyers ainsi que des propositions d'avenants émanant de la SAEH furent adressées simultanément aux deux sociétés, Synergy Group et Platinium Group, la SAEH procédant par ailleurs à l'encaissement des loyers correspondants. Toutefois, cette situation a pris fin à l'initiative de la société propriétaire avant même l'échéance du 29 janvier 2009 qui avait été fixée par l'avenant du 2 mai 2006. Par un acte en date du 13 novembre 2007, la SAEH a délivré congé à la société Synergy Group. Par la suite, la bailleresse a néanmoins accordé la possibilité de proroger l'exploitation dans les lieux jusqu'à la date du 30 mai 2008. Passé ce délai, les sociétés occupantes n'ayant manifestement pas libéré les locaux de leur propre chef ou un différend étant né sur leur maintien dans les lieux, une procédure de référé a été engagée, laquelle a abouti à ce que leur expulsion soit ordonnée en référé (la date exacte de l'ordonnance de référé n'est pas précisée dans la décision). C'est à la suite de cette expulsion que le contentieux s'est déplacé sur le terrain du fond. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Après que leur expulsion eut été ordonnée par le juge des référés, la SARL Synergy Group et la SAM Platinium Group ont pris l'initiative de saisir la juridiction du fond en assignant la SAEH. L'objet de leur demande principale consistait à se faire reconnaître titulaires d'un véritable bail commercial portant sur les locaux litigieux, et soumis comme tel au statut protecteur de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Une décision de première instance a été rendue par le Tribunal de première instance (dont la date n'est pas précisée dans la décision), laquelle a fait droit à l'analyse des sociétés demanderesses en consacrant notamment le caractère d'ordre public composite de la loi n° 490 et l'impossibilité de renoncer à son bénéfice. Sur appel, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a rendu un arrêt confirmatif le 20 septembre 2013. Aux termes de cette décision d'appel, la juridiction du second degré a déclaré recevable l'action exercée conjointement par les sociétés Platinium Group et Synergy Group. Sur le fond, adoptant les motifs des premiers juges, la Cour d'appel a jugé que le contrat liant la SAEH à ces deux sociétés constituait un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490, écartant par là même la validité de la clause de renonciation signée le 2 mai 2006 par Madame DA. ainsi que les contestations de la bailleresse relatives à la transmission des droits locatifs aux deux sociétés. Mécontente de cette décision, la SAEH a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 27 novembre 2013 par son avocat-défenseur, accompagnée du récépissé de la Caisse des Dépôts et Consignations attestant du dépôt de la somme destinée à garantir le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi. Une requête en révision a été déposée et signifiée le 19 décembre 2013, à laquelle les sociétés Synergy Group et Platinium Group ont répondu par le dépôt et la signification d'une contre-requête le 8 janvier 2014. Après l'établissement du certificat de clôture par le Greffier en Chef le 21 janvier 2014 et les conclusions du Ministère Public en date du 22 janvier 2014, la Cour de révision a examiné l'affaire hors session et uniquement sur pièces, conformément aux dispositions combinées de l'article 31, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et des articles 458 et 459 du Code de procédure civile. À l'appui de son pourvoi, la SAEH développait deux moyens de cassation distincts, outre une demande indemnitaire accessoire. Le premier moyen, divisé en deux branches, attaquait le chef de l'arrêt ayant déclaré recevable l'action des deux sociétés et qualifié le contrat de bail commercial soumis à la loi n° 490 malgré la renonciation intervenue le 2 mai 2006 : - Dans une première branche, de nature processuelle, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir dénaturé ou méconnu ses écritures d'appel, en violation de l'article 427 du Code de procédure civile et de l'article 989 du Code civil. La Cour d'appel avait en effet retenu que la bailleresse n'avait pas contesté le caractère composite de l'ordre public (de direction et de protection) consacré par les premiers juges et le caractère impossible de la renonciation qui en découlait. Or, la SAEH soutenait qu'en faisant valoir dans ses conclusions que le caractère d'ordre public de la loi n° 490 ne faisait pas obstacle à la renonciation par le preneur à un droit acquis, elle s'opposait nécessairement, par déduction (« il s'en évinçait »), à ce que la renonciation fût annulée en raison dudit caractère composite de l'ordre public. - Dans une seconde branche, touchant au fond du droit civil et commercial, la SAEH invoquait la violation par fausse application de l'article 6 du Code civil, ensemble les articles 963 et 989 du même code, ainsi que de l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Sa thèse reposait sur la théorie classique de la renonciation aux droits acquis : selon elle, s'il est interdit de renoncer par avance à une règle d'ordre public de protection, la renonciation devient pleinement valable dès lors qu'elle est exprimée par le titulaire une fois le droit acquis par l'effet de la loi. Une telle renonciation *a posteriori* ne ferait pas échec à la loi mais révélerait simplement la force attachée à la volonté des parties capables de disposer d'un droit entré dans leur patrimoine. Dès lors, Madame DA. ayant renoncé clairement le 2 mai 2006 à un droit à la propriété commerciale déjà acquis (depuis le 30 mars 2006), cette renonciation devait être jugée valable et opposable aux sociétés venant à ses droits, rendant leur action irrecevable. Le second moyen du pourvoi se plaçait sur le terrain de la titularité du fonds de commerce et de la régularité de la transmission des droits entre Madame DA. et les sociétés défenderesses. Invoquant une violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour défaut de réponse à conclusions, la SAEH soutenait avoir soulevé un moyen déterminant devant la Cour d'appel, auquel celle-ci aurait omis de répondre. La demanderesse avait fait valoir que Madame DA. s'était radiée du RCI le 22 septembre 2006, mais que la société repreneuse (la société e. DA., devenue Synergy Group) ne justifiait d'aucune cession de fonds de commerce ou d'aucun apport en société dûment formalisé dans ses statuts. Or, selon la SAEH, à défaut d'apport ou de cession du fonds de commerce par le commerçant personne physique à la société, cette dernière n'est pas propriétaire du fonds et ne peut, par conséquent, revendiquer le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial. Enfin, sur le plan financier, les parties formaient des demandes croisées : la SAEH sollicitait la condamnation des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, tandis que les sociétés Platinium Group et Synergy Group réclamaient chacune la condamnation de la SAEH à leur verser 10 000 euros pour pourvoi abusif sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, dont la première constitue le cœur doctrinal de l'arrêt et lui confère sa portée de décision de principe. La question principale, soulevée par le premier moyen, peut être formulée ainsi : **Quelle est la nature exacte de l'ordre public attaché à la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, et cette nature autorise-t-elle le preneur, fût-ce après l'acquisition de son droit à la propriété commerciale par l'écoulement du temps, à renoncer conventionnellement au bénéfice de ce statut et à son droit au renouvellement ?** En d'autres termes, la distinction classique entre l'ordre public de protection (autorisant la renonciation au droit acquis) et l'ordre public de direction (prohibant toute dérogation ou renonciation, même postérieure) trouve-t-elle à s'appliquer de manière distributive en droit monégasque des baux commerciaux, ou la spécificité économique et géographique de la Principauté impose-t-elle une qualification unitaire et absolue faisant échec à toute abdication volontaire du statut par le locataire ? La question secondaire, posée par le second moyen, portait sur les conditions de la reconnaissance de la titularité d'un bail commercial au profit de sociétés ayant succédé à un exploitant individuel : **Les juges du fond sont-ils tenus de répondre au moyen tiré de l'absence de formalisation statutaire d'un apport ou d'une cession de fonds de commerce entre un preneur personne physique et des sociétés lui succédant, dès lors qu'ils constatent par ailleurs que ces sociétés ont repris ses activités subdivisées et se sont vu conférer directement par le bailleur un titre propre d'occupation par l'acceptation d'une substitution et la facturation directe des loyers ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SAEH, la Cour de révision développe une motivation dense, particulièrement remarquable sur le premier moyen en ce qu'elle consacre de manière explicite une théorie de l'ordre public spécifique au territoire monégasque, avant d'écarter le second moyen comme étant inopérant au regard des constatations souveraines des juges du fond. #### 1. Sur la nature de l'ordre public de la loi n° 490 et la nullité absolue de la renonciation (Premier moyen) La réponse de la Haute juridiction monégasque au premier moyen s'articule en deux temps, répondant simultanément au grief procédural de méconnaissance des écritures et au grief substantiel relatif à la validité de la renonciation au droit acquis. En premier lieu, sur le grief procédural, la Cour de révision valide l'observation de la Cour d'appel en soulignant que l'arrêt confirmatif a statué « par motifs adoptés, et sans qu'une contestation de cette analyse figure dans les conclusions d'appel de la SAEH ». Ce faisant, la Cour de révision refuse le raisonnement par induction proposé par la demanderesse au pourvoi : le simple fait de soutenir dans des écritures que le preneur peut renoncer à un droit acquis ne valait pas contestation expresse et articulée de la qualification juridique précise retenue par les premiers juges, à savoir celle d'un « ordre public composite ». La Cour d'appel n'a donc nullement dénaturé ou méconnu les conclusions dont elle était saisie. En second lieu, et c'est là l'apport fondamental de l'arrêt, la Cour de révision ne se contente pas d'un rejet pour un motif purement disciplinaire ou procédural ; elle approuve expressément sur le fond l'analyse juridique des juges d'appel par les termes « retient exactement » et « déduit à bon droit ». La Cour consacre ainsi la qualification de la nature juridique de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : cette législation est « porteuse d'un ordre public composite, de protection comme de direction ». La juridiction suprême monégasque prend soin d'expliciter les deux composantes de cet ordre public ainsi que leur fondement téléologique et géopolitique : - D'une part, cet ordre public « défend le locataire et le bailleur » : c'est la dimension d'ordre public de protection, visant à équilibrer les rapports contractuels individuels entre les parties au contrat de bail. - D'autre part, il « poursuit en outre une finalité de politique économique, l'exiguïté du territoire monégasque rendant nécessaire un strict encadrement des loyers, prohibitif de toute renonciation » : c'est la dimension d'ordre public de direction. Le raisonnement de la Cour est ici d'une grande rigueur logique. Dans la théorie générale des obligations, lorsqu'une loi relève uniquement de l'ordre public de protection (destiné à sauvegarder les intérêts d'une catégorie de contractants réputée faible), la prohibition des renonciations ne vaut que pour l'avenir (renonciation anticipée) ; une fois le droit né et entré dans le patrimoine du bénéficiaire (droit acquis), celui-ci retrouve sa liberté d'en disposer et peut valablement y renoncer. C'était précisément la thèse soutenue par la SAEH, qui s'appuyait sur la chronologie des faits : Madame DA. occupait les lieux depuis le 30 mars 2003, avait acquis la propriété commerciale le 30 mars 2006, et n'y avait renoncé que postérieurement, par l'avenant du 2 mai 2006. Mais la Cour de révision brise ce syllogisme en faisant prévaloir la composante directionnelle de l'ordre public monégasque. Parce que le territoire de la Principauté de Monaco est frappé d'une « exiguïté » structurelle, le marché immobilier commercial y subit une pression foncière exceptionnelle. Le statut des baux commerciaux issu de la loi n° 490 n'a donc pas seulement pour vocation de protéger l'intérêt privé d'un commerçant pris isolément ; il constitue un instrument de régulation macroéconomique (« une finalité de politique économique ») qui passe par « un strict encadrement des loyers ». Dès lors que l'intérêt général économique de la Principauté est en jeu, la règle revêt un caractère d'ordre public de direction. Or, l'ordre public de direction ne tolère aucune dérogation conventionnelle, à quelque moment qu'elle intervienne. La présence de cette composante de direction au sein de l'ordre public « composite » absorbe et neutralise la faculté de renonciation qui aurait pu découler d'un simple ordre public de protection. Cet encadrement est, selon la formule lapidaire et décisive de la Cour, « prohibitif de toute renonciation ». Tirant la conséquence directe de cette prémisse, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir déduit « du caractère composite qu'il énonce » la nullité de la clause insérée dans l'avenant du 2 mai 2006. La motivation précise que cette clause, par laquelle Madame DA. avait renoncé à invoquer son droit à la propriété commerciale, est nulle « en ce qu'elle avait précisément et directement pour objet de faire échec aux dispositions de la loi invoquée ». Cette dernière formulation fait directement écho aux termes mêmes de l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 (visé au moyen), qui frappe de nullité les clauses, stipulations et arrangements ayant pour objet de faire échec au droit de renouvellement institué par ladite loi. Ainsi, même exprimée postérieurement à l'acquisition du droit (acquise le 30 mars 2006), la renonciation stipulée à l'occasion d'un avenant de prorogation (le 2 mai 2006) conserve pour objet direct d'éluder l'application du statut légal et se heurte de plein fouet à l'ordre public économique monégasque. Le premier moyen est donc écarté comme non fondé. #### 2. Sur la substitution des sociétés et l'octroi d'un titre propre d'occupation (Second moyen) Pour écarter le second moyen du pourvoi, qui
# Cour de Révision de Monaco, 18 mars 2024, n° 30468 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 18 mars 2024, n° 30468 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2024/03-18-30468)) L’arrêt rendu le 18 mars 2024 par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco offre une illustration topique des frontières rigoureuses qui gouvernent l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations, tant sous l’angle de la causalité en matière de responsabilité civile que sous celui du régime probatoire du préjudice réparable. Au cœur de cette décision se trouve la question délicate des conséquences indemnitaires pouvant – ou non – découler du maintien d'un preneur dans les lieux en vertu d'une convention verbale, lorsque la relation contractuelle a d'ores et déjà pris fin par l'effet d'une résiliation judiciaire prononcée aux torts du locataire sur le fondement du droit commun. À cette problématique substantielle relative à la « propriété commerciale » et à la théorie de la perte de chance se greffe une seconde interrogation, tout aussi fondamentale en droit de la responsabilité civile : celle de la distinction précise entre l'incertitude portant sur l'étendue d'un préjudice certain dans son principe – que le juge a l'obligation d'évaluer – et l'incertitude affectant la réalité même du dommage en raison d'une possible indemnisation antérieure par un tiers ou un assureur. En rejetant le pourvoi formé par le syndic de la liquidation des biens de la société locataire à l'encontre de l'État de Monaco, la Haute juridiction monégasque consolide une jurisprudence exigeante quant à l'administration de la preuve du lien de causalité et de l'existence actuelle et certaine du préjudice, refusant de pallier la carence probatoire des parties ou de contourner l'autorité d'une résiliation acquise aux torts du preneur. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'origine du litige s'inscrit dans le cadre de la mise à disposition, par l'État de Monaco, de locaux au profit d'une société anonyme monégasque, la SAM B., au sein desquels cette dernière exerçait son activité et exploitait sa clientèle commerciale. Selon les éléments exposés dans le moyen du pourvoi, la jouissance de ces locaux avait été conférée à la société B. en vertu d'une convention verbale, à la suite d'un protocole d'accord intervenu le 4 octobre 2011. Aucun contrat de bail commercial n'avait toutefois été conclu par écrit entre l'État de Monaco et la société exploitante. Cette situation contractuelle non formalisée par un bail écrit a donné lieu à une première séquence contentieuse déterminante pour la suite du litige. Lors de cette première procédure, le Tribunal de première instance, par un jugement en date du 18 octobre 2018 assorti de l'exécution provisoire, puis la Cour d'appel, par un arrêt du 26 septembre 2019, ont constaté l'existence d'une relation contractuelle synallagmatique de droit commun liant les parties. Les juridictions du fond ont alors prononcé la résiliation de ce contrat de bail aux torts de la société locataire sur le fondement du droit commun et ont ordonné son expulsion des lieux loués. Parallèlement ou consécutivement à ces événements, la SAM B. a fait l'objet d'une procédure collective aboutissant à la liquidation de ses biens, Monsieur a. A. – auquel a succédé Monsieur s. A. par ordonnance présidentielle du 17 novembre 2023 – ayant été désigné en qualité de syndic de cette liquidation. Par ailleurs, au cours de l'occupation des locaux, divers sinistres matériels, notamment un dégât des eaux et des dommages aux agencements ayant donné lieu à des opérations d'expertise en 2018, étaient survenus dans les lieux mis à disposition. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que l'État de Monaco avait commis diverses fautes préjudiciables à la société locataire, Monsieur A., agissant ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la SAM B., a fait assigner l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance par acte du 5 février 2020. Aux termes de cette assignation, le syndic sollicitait, à titre principal, l'application du statut des baux commerciaux à la relation contractuelle, la réparation de différents préjudices résultant du refus de l'État de reconnaître la commercialité du bail, ainsi que l'indemnisation de divers autres préjudices matériels et financiers. À titre subsidiaire, il demandait que soient ordonnées des mesures d'expertise. Par un jugement rendu le 4 novembre 2021, le Tribunal de première instance a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription à une partie substantielle des prétentions du demandeur : les premiers juges ont en effet déclaré le syndic prescrit dans ses demandes relatives à l'application du statut des baux commerciaux ainsi que pour les événements antérieurs au 5 février 2015, et l'ont débouté pour le surplus de ses réclamations. Sur appel du syndic, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile par un arrêt du 28 septembre 2023 (signifié le 19 octobre 2023), a partiellement infirmé le jugement entrepris sur la question de la recevabilité, mais l'a confirmé sur le fond. Plus précisément, les juges du second degré ont déclaré recevables les demandes relatives à l'application du statut des baux commerciaux, écartant ainsi la prescription retenue en première instance sur ce point. Néanmoins, statuant au fond, la Cour d'appel a débouté le syndic de cette demande d'application du statut ainsi que de toutes les demandes indemnitaires et financières qui en découlaient, et a confirmé le jugement de première instance pour le surplus. C'est dans ces conditions que Monsieur s. A., ès qualités de syndic, a formé un pourvoi en révision par déclaration souscrite au Greffe général le 21 novembre 2023, suivie d'une requête déposée et signifiée le 21 décembre 2023. Au soutien de son pourvoi, le demandeur développait un moyen unique articulé en deux branches, faisant grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses demandes principales et subsidiaires relatives à l'application du statut des baux commerciaux, au paiement d'une indemnité d'éviction, au versement d'une somme de 500 000 euros au titre du refus d'application dudit statut, ainsi que de ses demandes d'indemnisation au titre des dommages matériels subis dans les locaux. Dans la première branche de son moyen, le syndic invoquait la violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour défaut de réponse à conclusions. Il soutenait que la perte de chance constitue un préjudice réparable et qu'un bailleur fait perdre au locataire une chance d'obtenir la conclusion d'un bail commercial en le maintenant, par une convention verbale, dans une situation de précarité, alors même que l'exploitation d'une clientèle commerciale dans les lieux loués lui permet de revendiquer la propriété commerciale nonobstant l'absence d'écrit. Le syndic exposait avoir fait valoir dans ses écritures d'appel (pages 44, 45 et 52) que l'absence de bail commercial écrit avait empêché toute solution de restructuration, toute rentrée financière immédiate ou baisse de loyer, avait compliqué l'obtention de concours bancaires, dissuadé les investisseurs, provoqué l'échec de négociations en 2017 et acculé la société au dépôt de bilan (entraînant un coût de licenciements de 624 840 euros), tout en rendant impossible la cession du fonds de commerce ou du droit au bail après l'expulsion ordonnée le 18 octobre 2018. Il reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ce moyen spécifique tendant à l'allocation de 500 000 euros au titre de la perte de chance. Dans la seconde branche du moyen, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 1102 et 1104 – rectifiés par la Cour de Révision comme étant en réalité les articles 1002 et 1004 – du Code civil. Il excipait du principe selon lequel le juge qui constate l'existence d'un préjudice en son principe ne peut refuser de l'évaluer et de l'indemniser. Or, selon le syndic, la Cour d'appel avait bien constaté l'existence de dommages (dégât des eaux, dommages aux agencements), mais avait refusé toute indemnisation et toute expertise par des motifs jugés inopérants tenant à l'impossibilité de déterminer dans quelle mesure la société avait déjà été indemnisée par son assureur, au règlement déjà intervenu pour les agencements, ainsi qu'au temps écoulé et à la réaffectation des locaux depuis l'expulsion. En défense, l'État de Monaco, par une contre-requête déposée et signifiée le 22 janvier 2024, concluait au rejet du pourvoi et sollicitait la condamnation du syndic ès qualités au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumettait à la Cour de Révision deux questions de droit distinctes mais complémentaires, touchant toutes deux aux conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile et de la réparation du préjudice dans le contexte d'un bail achevé. En premier lieu, sur le terrain du droit des baux et de la perte de chance (première branche), la question était de savoir si le preneur, dont le contrat de bail a été définitivement résilié à ses torts exclusifs sur le fondement du droit commun, peut néanmoins rechercher la responsabilité du bailleur au titre d'une perte de chance d'avoir pu bénéficier du statut des baux commerciaux et des avantages économiques afférents (restructuration, cession du droit au bail, maintien dans les lieux), et si le juge du fond qui écarte toute demande au titre du statut des baux commerciaux en raison de cette résiliation fautive répond implicitement mais nécessairement aux conclusions invoquant une telle perte de chance. En second lieu, sur le terrain du droit de la preuve et de l'évaluation judiciaire du dommage (seconde branche), il s'agissait de déterminer si la juridiction du fond méconnaît son office et viole les articles 1002 et 1004 du Code civil lorsqu'elle rejette une demande d'indemnisation et de mesure d'instruction au motif que les pièces versées aux débats par la victime d'un sinistre matériel ne permettent pas de vérifier si et dans quelle mesure celle-ci n'a pas d'ores et déjà été indemnisée, notamment par son assureur : un tel motif traduit-il un refus illicite d'évaluer un préjudice dont le principe est acquis, ou révèle-t-il au contraire le constat souverain de l'absence de preuve de la réalité même d'un préjudice actuel restant à réparer ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter successivement les deux branches du moyen unique et rejeter le pourvoi, la Cour de Révision déploie un raisonnement d'une grande rigueur logique, articulant le contrôle de la motivation implicite et celui de la base légale au regard des règles gouvernant la charge de la preuve. #### 1. L'exclusion de la perte de chance par l'effet absorbant de la résiliation aux torts du locataire Répondant à la première branche qui dénonçait un défaut de réponse à conclusions (violation de l'article 199 du Code de procédure civile), la Haute juridiction procède par une reconstitution synthétique du syllogisme opéré par les juges d'appel. Elle relève d'abord un élément procédural et substantiel acquis aux débats et non remis en cause par le pourvoi : la Cour d'appel a rappelé que le contrat liant l'État de Monaco à la SAM B. avait été résilié aux torts de la société locataire par une décision définitive intervenue sur le fondement du droit commun (à savoir le jugement du 18 octobre 2018 confirmé par l'arrêt du 26 septembre 2019). De ce constat initial, la Cour d'appel avait tiré une conséquence juridique directe, par des motifs qui n'étaient pas davantage critiqués par le moyen : dès lors que le bail avait été résilié aux torts du preneur selon le droit commun, les prétentions du syndic fondées sur les dispositions relatives au renouvellement des baux commerciaux ne pouvaient prospérer, et il n'était justifié d'aucun préjudice à raison de la non-application de ce statut. C'est sur cette double prémisse que la Cour de Révision greffe son contrôle de la motivation implicite. Elle juge qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a « implicitement mais nécessairement » déduit de l'ensemble de ces éléments que « rien ne permettait d'établir la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable résultant directement d'une faute de l'État ». Autrement dit, la Cour de Révision mobilise la définition dogmatique la plus classique de la perte de chance – la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable – en la confrontant à l'exigence d'un lien de causalité direct avec la faute alléguée. Or, la résiliation judiciaire du bail prononcée aux torts de la société locataire rompait radicalement toute perspective de maintien dans les lieux, de renouvellement ou d'indemnité d'éviction, quel qu'eût été le statut applicable au contrat. Dès lors, les juges du second degré n'avaient pas à suivre le syndic dans le détail d'une argumentation relative à la perte de chance d'obtenir un bail commercial écrit et d'éviter le dépôt de bilan, puisque les motifs retenus excluaient par eux-mêmes l'existence d'une éventualité favorable directement anéantie par le fait du bailleur. #### 2. La distinction entre l'évaluation d'un préjudice certain et la preuve de la réalité d'un préjudice non indemnisé Sur la seconde branche du moyen, la Cour de Révision commence par rectifier d'office l'erreur matérielle de numérotation commise par le demandeur au pourvoi, qui visait les articles 1102 et 1104 du Code civil au lieu des articles 1002 et 1004 du même code (relatifs aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution des obligations). Le grief reposait sur une jurisprudence constante selon laquelle le juge ne peut débouter une partie de sa demande en réparation au seul motif de l'insuffisance des preuves fournies pour chiffrer le montant d'un dommage dont il constate par ailleurs l'existence en son principe. Toutefois, la Cour de Révision déplace habilement l'analyse du terrain de l'évaluation (*quantum*) vers celui de l'existence même du préjudice réparable (*an debeatur*). Elle relève en effet que la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu que les éléments produits par le syndic à l'appui de sa demande de réparation des différents dommages (dégât des eaux, agencements) « ne lui permettaient pas de s'assurer que la société n'avait pas déjà été indemnisée ». Or, selon la Haute juridiction, de cette impossibilité de vérifier l'absence de double indemnisation, « il s'induisait que le requérant ne la mettait pas en mesure de constater la réalité du préjudice allégué ». Le raisonnement est implacable : en vertu du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, un dommage matériel qui a déjà été intégralement pris en charge ou réglé (par le responsable ou par un assureur) cesse de constituer, dans le patrimoine de la victime, un préjudice actuel et certain susceptible d'ouvrir droit à une nouvelle condamnation indemnitaire. Dès lors que le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve de son préjudice, s'abstient de produire les éléments permettant à la juridiction de vérifier s'il subsiste un reliquat de dommage non indemnisé par l'assureur ou non réglé à l'issue des opérations d'expertise de 2018, c'est la réalité même du préjudice subsistant qui fait défaut, et non pas seulement son chiffrage. En refusant d'ordonner une nouvelle expertise – mesure qui ne saurait pallier la carence probatoire d'une partie, d'autant plus au vu du temps écoulé et de la réaffectation des locaux – et en rejetant la demande, la Cour d'appel a donc légalement justifié sa décision au regard des articles 1002 et 1004 du Code civil. Enfin, statuant sur les frais non compris dans les dépens, la Cour de Révision fait application de l'article 238-1 du Code de procédure civile et condamne en équité le syndic ès qualités à verser à l'État de Monaco une somme réduite à 5 000 euros (contre les 10 000 euros réclamés), outre les entiers dépens. ### C. Le dispositif La Cour de Révision clôt son arrêt par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne Monsieur A. ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la SAM B. à verser à l'ÉTAT DE MONACO la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 238-1 du Code de procédure civile, > > Condamne Monsieur A. ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la SAM B. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 18 mars 2024 par la Cour de Révision s'inscrit dans une parfaite continuité dogmatique avec les principes directeurs du droit civil monégasque et présente d'étroites convergences méthodologiques avec la jurisprudence de la Cour de cassation française, tant en matière de baux commerciaux que de droit commun de la responsabilité civile et de procédure civile. #### 1. L'articulation entre la résiliation fautive de droit commun et le statut des baux commerciaux Sur le premier volet du litige, l'apport majeur de la décision réside dans la clarification des rapports entre la sanction de l'inexécution contractuelle par le preneur et la revendication – directe ou par ricochet indemnitaire – du statut des baux commerciaux. Le syndic tentait ici une manœuvre habile : prenant acte de ce qu'une première procédure (achevée par l'arrêt du 26 septembre 2019) avait abouti à la qualification de convention synallagmatique de droit commun et à la résiliation du contrat avec expulsion, il déplaçait le débat sur le terrain de la responsabilité civile du bailleur. Selon sa thèse, l'État de Monaco aurait commis une faute en maintenant la société dans une situation de précarité par un simple bail verbal depuis le protocole du 4 octobre 2011, lui faisant ainsi perdre une chance de disposer d'un bail commercial écrit, lequel aurait permis de valoriser le fonds, d'obtenir des crédits bancaires, d'attirer des investisseurs, de céder le droit au bail et, *in fine*, d'éviter la liquidation des biens. Pour écarter cette construction, la Cour de Révision s'appuie sur le caractère dirimant de la résiliation prononcée aux torts de la société locataire. En droit des baux commerciaux, la propriété commerciale – c'est-à-dire le droit au renouvellement du bail ou, à défaut, le droit au paiement d'une indemnité d'éviction – n'est jamais un droit absolu et inconditionnel qui immuniserait le preneur contre ses propres manquements contractuels. Lorsque le preneur commet des fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts sur le fondement du droit commun des contrats, le contrat est anéanti du fait du locataire lui-même. Or, si le contrat prend fin par la faute du locataire, le refus d'application du statut des baux commerciaux – ou l'absence de formalisation d'un bail commercial écrit – devient juridiquement indifférent quant à la perte du titre locatif et de ses attributs patrimoniaux. Même si la société B. avait bénéficié d'un bail commercial dûment rédigé par écrit, ses manquements contractuels ayant justifié la résiliation judiciaire sur le fondement du droit commun auraient tout aussi bien entraîné la perte de son droit au bail sans indemnité d'éviction ni droit au renouvellement. En énonçant que la Cour d'appel a pu déduire de la résiliation aux torts de
# Cour de Révision de Monaco, 07 mars 1989, n° 25528 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 mars 1989, n° 25528 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1989/03-07-25528)) L'articulation entre le principe civiliste de la force obligatoire des contrats et les législations spéciales d'ordre public régissant les baux commerciaux constitue un terrain d'affrontement classique en droit des obligations. Lorsque les parties à un bail commercial aménagent ab initio une architecture financière complexe — mêlant des paliers de loyers forfaitaires extrêmement bas en contrepartie d'investissements du preneur, suivis d'un mécanisme d'indexation sur une base reconstituée au terme de la période initiale — la question de la survie de ces stipulations face au statut impératif des loyers commerciaux se pose avec une acuité particulière. L'arrêt rendu hors session et sur pièces par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 7 mars 1989 s'inscrit au cœur de cette problématique. Par cette décision, la haute juridiction monégasque apporte un éclairage déterminant sur la portée de l'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, en validant l'efficacité d'une clause d'échelle mobile stipulée dès l'origine pour gouverner le prix du bail à l'issue d'une période décennale à loyer forfaitaire, tout en précisant son articulation avec les mécanismes légaux de révision et de renouvellement. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la conclusion d'un contrat de bail commercial en date du 5 mars 1976. Par cet acte, la Société Anonyme (S.A.) d'Exploitation Hôtelière a donné à bail un local commercial (dont la nature exacte et la situation géographique ne sont pas précisées dans la décision) à un preneur initial, M. P. N. Aux droits de ce dernier se sont ultérieurement trouvées sa veuve, Mme M. G. veuve N., ainsi que sa fille, Mme M.-C. J. A. N. épouse E. (les modalités et la date du décès du preneur initial n'étant pas précisées dans la décision). La singularité de cette convention résidait dans ses conditions particulières relatives à la durée et à la structure financière du loyer. Le bail avait été conclu pour une période initiale de dix années. Les parties avaient expressément stipulé un prix annuel qualifié de « ne varietur » (forfaitaire et non susceptible de variation) selon deux paliers successifs de cinq ans : - Pendant les cinq premières années du bail, le loyer annuel était fixé sur la base symbolique de 1 franc. - Pendant les cinq dernières années de cette période décennale, le loyer annuel était fixé sur la base de 1 320 francs. Ainsi que le relèvent les juges du fond, cette modicité exceptionnelle du loyer pendant dix ans avait été convenue « eu égard apparemment aux investissements que devait entraîner pour le preneur l'exécution des obligations mises à sa charge » (la nature exacte de ces obligations et le montant des travaux ou investissements n'étant pas précisés dans la décision). En outre, anticipant l'échéance de cette période décennale dérogatoire, les cocontractants avaient expressément convenu, dès la souscription du bail le 5 mars 1976, du mode de fixation du loyer après l'expiration des dix années. Pour ce faire, ils s'étaient accordés sur le recours au jeu d'une clause d'échelle mobile. Ce mécanisme indiciaire était fondé sur l'indice du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E., et devait s'appliquer à partir d'un loyer annuel de base que les parties avaient d'un commun accord estimé à la somme de 10 000 francs au jour de la conclusion du contrat en 1976. Pendant toute la durée des dix années d'exécution du contrat, la société bailleresse n'a jamais contesté la validité de cette clause à laquelle elle avait souscrit sans réserve. Cependant, à l'approche du terme de la période de dix ans, suivant exploit en date du 21 février 1986, la S.A. d'Exploitation Hôtelière a fait délivrer un congé à ses locataires pour la date du 1er mars 1986, point de départ du renouvellement du bail. Tout en acceptant le principe même du renouvellement au profit des ayants droit du preneur, la bailleresse a entendu écarter l'application de la clause contractuelle d'échelle mobile pour la détermination du nouveau loyer, revendiquant la fixation judiciaire d'une « valeur locative équitable » directement fondée sur les critères légaux de la loi n° 490, affranchie des stipulations du bail initial. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le différend relatif à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er mars 1986 a été porté devant les juridictions compétentes en matière de baux commerciaux à Monaco. En première instance, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a été saisie du litige (la date de la saisine et la date de la décision de première instance ne sont pas précisées dans la décision). La Commission Arbitrale a fait application de la clause contractuelle prévue au bail du 5 mars 1976. En appliquant l'indice contractuel (l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction) sur la base conventionnelle de 10 000 francs fixée en 1976, le loyer annuel du bail commercial renouvelé a été fixé à la somme de 23 558 francs par an à compter du 1er mars 1986. Mécontente de cette évaluation, la S.A. d'Exploitation Hôtelière a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de la Principauté de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 12 avril 1988, la Cour d'appel a intégralement maintenu la décision des premiers juges, validant la méthode de calcul issue de la convention des parties et fixant en conséquence le loyer annuel à 23 558 francs à partir du 1er mars 1986. La S.A. d'Exploitation Hôtelière a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 12 avril 1988. Conformément aux dispositions de l'article 31 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux et de l'article 459-1° du Code de procédure civile, la Cour de révision a statué hors session et sur pièces. Au soutien de son pourvoi, la société demanderesse développait un moyen unique s'articulant autour de quatre griefs principaux : violation des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, contradiction de motifs, dénaturation des conventions de la cause, et omission de répondre à des chefs déterminants des conclusions. L'argumentation du pourvoi se décomposait en plusieurs branches étroitement liées : 1. **La primauté de l'ordre public sur le contrat :** Le pourvoi soutenait en premier lieu que, quels que soient les termes d'un bail commercial, les dispositions d'ordre public de l'article 28 de la loi n° 490 devaient impérativement prévaloir sur les stipulations contractuelles en ce qui concerne la fixation du prix du bail. 2. **La distinction entre révision et renouvellement (erreur de qualification) :** La demanderesse faisait valoir qu'il ne s'agissait nullement, en l'espèce, d'une simple « révision du prix de location » en cours de bail au sens de l'article 21 de la loi n° 490, mais bien de la « fixation de la valeur locative à l'occasion d'un premier renouvellement à la date du 1er mars 1986 ». Selon elle, cette qualification erronée retenue par les juges du fond leur avait fait perdre de vue l'application impérative de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490, qui commande de déterminer la « valeur locative équitable » au jour du renouvellement. 3. **Le caractère arbitraire de la base indiciaire :** Le pourvoi reprochait tant à la Commission Arbitrale qu'à la Cour d'appel d'avoir admis *a priori* que la valeur locative au sens de l'article 6 alinéa 2 pouvait être valablement obtenue par le simple jeu de l'indice contractuel appliqué sur une « base arbitraire de 10 000 F. fixée en 1976 », sans que rien ne permette de préjuger que le résultat mathématique de cette clause serait conforme aux critères légaux dudit article 6 alinéa 2. 4. **L'effet extinctif du congé sur les clauses relatives au prix :** Enfin, la société bailleresse soutenait que le congé délivré par exploit du 21 février 1986 avait mis fin « irrévocablement au bail contractuel concernant les clauses relatives à la valeur locative équitable à dater du 1er mars 1986, point de départ du renouvellement ». Dès lors, la Cour d'appel ne pouvait plus invoquer l'intangibilité de la convention initiale des parties sur ce point, et le seul fait pour la bailleresse d'accepter le principe du renouvellement ne pouvait la priver du bénéfice des dispositions légales de l'article 6 de la loi n° 490 pour la fixation du nouveau loyer. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était invitée à trancher une question fondamentale touchant à l'articulation de la liberté contractuelle et du statut impératif des baux commerciaux : **la clause d'un bail commercial qui, après avoir fixé un loyer forfaitaire « ne varietur » très réduit pendant une durée initiale de dix ans en considération des investissements du preneur, détermine à l'avance le loyer applicable à l'expiration de cette période par le jeu d'une clause d'échelle mobile adossée à une base conventionnelle préétablie, est-elle frappée de nullité par les dispositions d'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ou devient-elle caduque par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur pour l'échéance décennale ?** En filigrane, il s'agissait de déterminer si le bailleur pouvait, par la délivrance d'un congé à l'échéance de la période de franchise ou de loyer minoré, faire table rase de l'équilibre économique global voulu par les parties lors de la signature du contrat initial et exiger la fixation immédiate du loyer à la valeur locative équitable selon l'article 6 de la loi n° 490, en faisant abstraction du mécanisme indiciaire convenu pour prendre le relais à cette date précise. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans son intégralité, la Cour de révision développe un raisonnement en trois temps, alliant le respect de l'économie générale du contrat à une lecture souple et combinée des textes de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. #### 1. L'analyse souveraine et exempte de dénaturation de la commune intention des parties Dans un premier temps, la Haute juridiction restitue la cohérence économique du contrat du 5 mars 1976 telle que souverainement constatée par les juges du fond. Elle relève que les conditions particulières du bail formaient un tout indissociable : si le prix annuel avait été stipulé « ne varietur » à un niveau dérisoire pendant dix ans (1 franc pendant cinq ans, puis 1 320 francs pendant les cinq années suivantes), c'était « eu égard apparemment aux investissements que devait entraîner pour le preneur l'exécution des obligations mises à sa charge ». Or, la Cour souligne que les juges d'appel ont retenu, « sans aucune dénaturation », que les parties avaient expressément anticipé et réglé, dès la souscription du bail en 1976, le sort du loyer « après l'expiration de la période de dix années pour laquelle il était conclu ». En convenant d'appliquer, à cette échéance précise, une clause d'échelle mobile indexée sur l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction sur la base d'un loyer estimé d'un commun accord à 10 000 francs valeur 1976, les cocontractants avaient précisément forgé la règle destinée à régir leurs rapports financiers à compter du 1er mars 1986. L'argument du pourvoi selon lequel le congé du 21 février 1986 aurait rendu caduque cette stipulation se heurtait frontalement à l'objet même de la clause, qui était conçue pour entrer en vigueur exactement à l'issue de la période décennale initiale. #### 2. La conformité de la clause à l'ordre public de la loi n° 490 et l'intangibilité de la loi des parties Dans un deuxième temps, la Cour de révision répond directement au grief de violation de l'ordre public (notamment de l'article 28 de la loi n° 490). Elle approuve la Cour d'appel d'avoir décidé « exactement et sans se contredire que cette clause n'était pas contraire aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux ». Le sommaire officiel extrait de la décision érige d'ailleurs ce principe en règle générale : la clause stipulant un loyer forfaitaire « ne varietur » pendant un certain nombre d'années, assortie de son mécanisme de sortie indiciaire, ne heurte pas l'ordre public statutaire. Tirant les conséquences de cette validité, la Cour de révision réaffirme avec force le principe de la force obligatoire des contrats : la S.A. d'Exploitation Hôtelière « ne pouvait dénoncer unilatéralement ce qui a constitué la loi des parties et se soustraire à l'application d'une telle clause ». La Cour relève au passage, pour renforcer le caractère malvenu de la contestation de la bailleresse, que celle-ci avait « souscrit sans réserve » à cette stipulation et s'était abstenue d'en « jamais contester la validité pendant dix ans », c'est-à-dire pendant toute la période où le preneur réalisait ses investissements en se fiant à la prévisibilité contractuelle du futur loyer. #### 3. La soupape de sécurité légale : la faculté d'adaptation par l'article 21 de la loi n° 490 Enfin, pour parachever sa démonstration et démontrer que l'application de la clause contractuelle ne prive nullement la bailleresse de toute protection légale quant à la juste valorisation de son bien, la Cour de révision ajoute une observation décisive (« étant observé que... »). Elle précise que « l'article 21 de la loi précitée ouvre à la bailleresse la faculté de saisir la Commission Arbitrale en vue d'adapter le cas échéant le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable ». Par ce motif, la Cour de révision opère une conciliation subtile entre le contrat et la loi : - Lors du passage du cap des dix ans au 1er mars 1986, la clause contractuelle doit d'abord recevoir pleine et entière exécution (ce qui fixe mathématiquement le loyer à 23 558 francs). Le bailleur ne peut pas ignorer la clause en invoquant directement l'article 6 comme si le contrat était muet. - Toutefois, une fois cette clause d'échelle mobile en vigueur, elle n'enferme pas le bailleur dans un carcan perpétuel déconnecté de la réalité économique : l'article 21 de la loi n° 490 permet précisément de saisir la juridiction arbitrale pour demander l'adaptation du jeu de cette échelle mobile à la valeur locative équitable si les conditions légales de cet article sont réunies. Estimant que les juges du fond ont ainsi répondu aux conclusions et légalement justifié leur décision, la Cour écarte le moyen unique. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 mars 1989 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure dans le droit monégasque des baux commerciaux, telle qu'orchestrée sous l'empire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Son apport théorique se déploie sur trois axes fondamentaux : la délimitation du périmètre de l'ordre public statutaire, le régime temporel des clauses de recette ou d'indexation différée lors du renouvellement, et l'articulation technique entre les articles 6, 21 et 28 de la loi de 1948. #### 1. La conception mesurée de l'ordre public de l'article 28 de la loi n° 490 L'argument central de la société demanderesse reposait sur une lecture absolutiste de l'article 28 de la loi n° 490, texte qui frappe de nullité les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par la loi ou aux dispositions impératives régissant le statut. Selon le pourvoi, « quels que soient les termes d'un bail commercial, les dispositions d'ordre public de l'article 28 de la loi 490 doivent prévaloir sur celle-ci en ce qui concerne le prix du bail ». La Cour de révision rejette catégoriquement cette thèse qui aurait abouti à frapper d'illicéité tout aménagement conventionnel du prix du bail s'écartant du modèle légal standard. En jugeant que ni la stipulation d'un loyer forfaitaire « ne varietur » par paliers pendant dix ans (1 F puis 1 320 F), ni la fixation conventionnelle anticipée de la méthode de calcul du loyer à l'issue de cette décennie ne heurtent l'ordre public de la loi n° 490, la Haute juridiction consacre la validité des montages contractuels dits « baux à investissement » ou « baux à paliers ». Dans la vie des affaires, il est fréquent qu'un local soit délivré dans un état nécessitant d'importants travaux d'aménagement, de mise aux normes ou de restructuration. Plutôt que le bailleur ne finance lui-même ces travaux et ne répercute immédiatement leur coût dans un loyer élevé dès la prise d'effet du bail, les parties conviennent que le preneur assumera la charge des investissements en contrepartie d'une franchise partielle ou quasi-totale de loyer pendant une durée déterminée (ici dix ans), le temps pour le commerçant d'amortir ses dépenses. Si l'ordre public de la loi n° 490 interdisait de telles clauses « ne varietur » ou permettait à l'une des parties d'en dénoncer l'équilibre à l'échéance de la période d'amortissement, ces montages économiques, pourtant favorables tant au développement du fonds de commerce du preneur qu'à la valorisation finale du patrimoine du bailleur, deviendraient juridiquement impraticables. La Cour de révision adopte donc une approche pragmatique de l'ordre public : celui-ci a pour fonction de protéger l'équilibre des relations locatives et le droit au maintien dans les lieux, et non de briser la synallagmaticité financière voulue par des parties avisées. #### 2. Le maintien de l'efficacité des clauses de fixation différée du loyer au moment du renouvellement Le second apport fondamental de l'arrêt réside dans le traitement de l'effet du congé au regard de la force obligatoire du contrat initial. La S.A. d'Exploitation Hôtelière tentait habilement d'opérer une césure juridique radicale à la date du 1er mars 1986 : en délivrant un congé le 21 février 1986 pour le 1er mars 1986, elle soutenait avoir mis fin « irrévocablement au bail contractuel concernant les clauses relatives à la valeur locative équitable ». Dès lors que s'ouvrait, au 1er mars 1986, un « premier renouvellement », seul l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 (fixation judiciaire de la valeur locative équitable selon les critères légaux) devait, selon elle, trouver à s'appliquer, balayant la clause d'échelle mobile stipulée en 1976. Ce raisonnement pêchait par un artificiel découpage chronologique qui dénaturait la portée de l'engagement souscrit en 1976. La clause litig
# Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1953, n° 25002 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1953, n° 25002 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1953/05-07-25002)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'adoption en Principauté de Monaco de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal a profondément redéfini les rapports locatifs en instituant une protection statutaire du fonds de commerce, articulée autour du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, du versement d'une indemnité d'éviction. C'est dans les premières années d'application de ce texte fondamental que s'inscrit le litige opposant les hoirs R. et le sieur Ra., agissant ès-qualités, en leur qualité de preneurs, à la dame A., bailleresse. L'origine factuelle du différend réside dans l'échéance d'un contrat de bail commercial (dont la nature exacte de l'activité et l'emplacement précis ne sont pas précisés dans la décision) liant les parties. Entendant bénéficier de la protection nouvellement conférée par la législation spéciale sur la propriété commerciale, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont initié les démarches nécessaires pour obtenir la reconduction de leur titre locatif et ont formellement revendiqué leur droit au renouvellement du bail auprès de la propriétaire, la dame A. Face à cette prétention, le processus légal imposait une phase préliminaire de conciliation devant une autorité judiciaire avant tout débat contentieux au fond. Les parties ont ainsi comparu devant le Président du Tribunal civil, magistrat investi par la loi de cette mission conciliatrice. C'est lors de cette audience de conciliation, tenue le 8 juin 1949, que s'est cristallisé le nœud gordien de l'affaire. À cette occasion, la dame A. s'est opposée à la prétention des locataires. Toutefois, selon les énonciations mêmes de l'acte authentifiant cette comparution, si les preneurs ont expressément revendiqué le droit au renouvellement de leur bail, la bailleresse leur a contesté ce droit « sans exprimer de motif ». Constatant l'impossibilité de rapprocher les points de vue des parties, le Président du Tribunal civil a dressé, le 8 juin 1949, un procès-verbal de non-conciliation. Ce document officiel s'est borné à acter la revendication des locataires d'une part, et l'attitude d'opposition muette ou du moins non motivée de la bailleresse d'autre part, laquelle s'abstenait de prendre explicitement position sur les raisons de sa contestation ou de son refus. C'est la régularité formelle et substantielle de cet acte initial, pourtant appelé à lier le contentieux futur, qui va devenir l'objet exclusif d'une bataille procédurale menée jusqu'au sommet de la hiérarchie judiciaire monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite de l'établissement du procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949, et afin de préserver leurs droits dans le délai impératif d'un mois imparti par l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont saisi la juridiction spécialisée nouvellement créée par ce même texte : la Commission arbitrale des baux commerciaux. Dès l'ouverture des débats devant cette juridiction du premier degré, et avant toute défense au fond (*in limine litis*), les preneurs demandeurs ont soulevé une exception de procédure majeure. Excipant de la carence manifeste de la bailleresse lors de la phase de conciliation — à savoir l'absence totale d'expression de motifs au soutien de sa contestation du droit au renouvellement —, ils ont conclu à la nullité pure et simple du procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949. Leur thèse reposait sur l'idée que le silence de la dame A. entachait d'irrégularité l'acte dressé par le Président du Tribunal civil, les privant des informations indispensables pour orienter leur action procédurale et apprécier l'opportunité de leur recours devant la juridiction arbitrale. La Commission arbitrale a toutefois rejeté cette exception de nullité et déclaré régulière la procédure suivie aux fins de contestation du droit au renouvellement. Pour justifier sa décision, la juridiction spécialisée du premier degré a opéré une distinction subtile mais artificielle : elle a estimé que « l'allégation du manque de fondement d'une demande de renouvellement ne devait pas être confondue avec l'indication d'un motif matériel de refus ». En d'autres termes, selon la Commission, le bailleur qui conteste le principe même du droit au renouvellement (le droit au statut) n'aurait pas à motiver sa position dans le procès-verbal, cette exigence de motivation étant réservée au seul cas où le bailleur, reconnaissant le droit au renouvellement, refuse néanmoins celui-ci pour des motifs matériels (tels que des griefs contre le preneur ou une volonté de reprise). Mécontents de cette décision, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco, reprenant intégralement leurs conclusions tendant à l'annulation du procès-verbal de non-conciliation. Par un arrêt rendu le 6 décembre 1952, la Cour d'appel a confirmé l'analyse des premiers juges et débouté les locataires de leur demande d'annulation. S'appropriant la dichotomie esquissée par la Commission arbitrale, la juridiction du second degré a développé une motivation reposant sur une séparation étanche entre deux notions. Elle a déclaré que « le refus de renouvellement qui était à l'origine du procès, impliquait nécessairement le droit au renouvellement et qu'on ne saurait confondre la contestation de ce droit avec la discussion des motifs de refus du renouvellement, les deux conflits procédant de deux concepts juridiques distincts ». Selon la Cour d'appel, dès lors que la bailleresse contestait le droit même au renouvellement, le formalisme relatif à l'énonciation des motifs de refus n'avait pas lieu de s'appliquer lors de la tentative de conciliation. C'est contre cet arrêt confirmatif du 6 décembre 1952 que les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de leur requête, et plus particulièrement dans leur premier moyen (les autres moyens n'étant pas précisés dans la décision, la Cour n'ayant pas eu besoin d'y statuer), les demandeurs au pourvoi reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 en refusant d'annuler un procès-verbal de non-conciliation qui ne mentionnait aucun motif au soutien de l'opposition de la bailleresse, leur causant ainsi un grief direct dans l'exercice de leurs droits légaux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision posait une question de droit procédural et substantiel d'une importance capitale pour l'économie générale de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : Dans le cadre de la procédure de renouvellement d'un bail commercial régie par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la validité du procès-verbal de non-conciliation dressé par le Président du Tribunal civil est-elle subordonnée, à peine de nullité, à la mention expresse et non ambiguë des raisons pour lesquelles le bailleur s'oppose à la demande du preneur, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur conteste l'existence même du droit au renouvellement ou qu'il oppose un refus de renouvellement fondé sur des motifs déterminés ? De manière sous-jacente, il s'agissait pour la Haute juridiction de déterminer la nature et la fonction exactes du procès-verbal de non-conciliation : constitue-t-il une simple formalité constatant l'échec d'un rapprochement amiable, ou représente-t-il l'acte fondateur de l'instance contentieuse, devant à ce titre cristalliser loyalement les termes du litige pour garantir les droits de la défense du preneur et délimiter la saisine de la Commission arbitrale ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par l'affirmative à cette question et censurer l'arrêt attaqué, la Cour de révision déploie un raisonnement systémique et téléologique d'une grande rigueur, articulé autour du visa combiné des articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. L'analyse de la motivation révèle une démonstration en trois temps : l'exégèse de l'architecture légale (la majeure), la confrontation aux faits de l'espèce et à l'analyse des juges du fond (la mineure), et enfin la déduction de la sanction procédurale (la conclusion). En premier lieu, la Cour de révision procède à une lecture combinée des textes régissant la procédure devant la juridiction spéciale des baux commerciaux pour en dégager l'esprit et la cohérence interne : * Tout d'abord, en associant les articles 4 et 6 de la loi n° 490, la Cour rappelle le rôle fondamental du procès-verbal de non-conciliation vis-à-vis de la juridiction de jugement. Elle énonce que la Commission arbitrale, qu'elle qualifie de « juridiction spéciale à la Principauté », « puise, dans le procès-verbal de non-conciliation dressé par le Président du Tribunal civil, la connaissance du différend sur lequel elle a toute compétence pour statuer ». Cet attendu est capital : il signifie que le procès-verbal constitue l'acte de liaison du contentieux (la *litis contestatio*). La Commission arbitrale n'est saisie que dans la limite et selon les termes du différend tel qu'il a été consigné devant le juge conciliateur. Si ce document est vide de substance quant à la position du défendeur, la juridiction spéciale ignore la nature exacte du litige qu'elle doit trancher. * Ensuite, la Cour mobilise l'article 9 de la loi, qui gouverne le droit substantiel à réparation du locataire évincé. Elle observe que ce texte « met l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur, soit qu'il s'oppose au renouvellement soit qu'il le refuse si les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes ». En citant cet article, la Cour de révision détruit par avance la distinction conceptuelle opérée par la Cour d'appel. Au regard de la finalité indemnitaire de la loi, que le bailleur « s'oppose » (contestation du droit) ou qu'il « refuse » (invocation de motifs), l'enjeu financier est identique : le paiement de l'indemnité d'éviction, sauf motifs graves et légitimes reconnus par le juge. * Enfin, la Cour intègre l'article 10 dans son syllogisme pour mettre en lumière l'impératif de protection du preneur dans le temps procédural. Ce texte « impartit le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal de non-conciliation pour assigner le bailleur devant la Commission arbitrale ». Or, souligne la Cour avec une remarquable acuité pratique, l'existence de ce délai préfix très bref « implique nécessairement que le preneur, à la disposition duquel le législateur a mis une action compensatrice exceptionnelle, l'exerce ou y renonce selon son opinion du mérite actuel, de la contestation ou du refus dont le procès-verbal doit lui apporter, sans ambiguïté, l'expression ». La motivation atteint ici son point culminant : le locataire ne peut décider de manière éclairée d'engager un procès (ou d'y renoncer) dans le délai d'un mois que s'il connaît exactement les armes et les arguments de son adversaire dès la lecture du procès-verbal. L'exigence de motivation sans ambiguïté est donc la condition *sine qua non* de l'effectivité du droit d'agir du preneur. En deuxième lieu, la Cour de révision confronte ces principes directeurs aux faits constatés et au raisonnement des juges du fond. Elle relève que lors de la comparution du 8 juin 1949, la dame A. a contesté le droit au renouvellement « sans exprimer de motif ». Elle rappelle ensuite la thèse de la Commission arbitrale et de la Cour d'appel, qui avaient cru pouvoir valider ce mutisme en distinguant deux concepts juridiques : la contestation du droit au renouvellement (qui n'aurait pas besoin d'être motivée) et le refus de renouvellement (qui supposerait la reconnaissance du droit et l'allégation de motifs matériels). La Cour de révision balaie cette construction doctrinale artificielle par un attendu lapidaire mais décisif : « Mais attendu qu'était en cause, devant le magistrat chargé de la conciliation, une demande en renouvellement, à l'égard de laquelle la bailleresse s'abstenait de prendre explicitement position ». Peu importe les subtilités sémantiques entre contestation du droit et refus de renouvellement ; la réalité procédurale était que le bailleur gardait le silence sur les raisons de son opposition, laissant le locataire dans l'ignorance totale de ce qui lui était reproché ou de la condition légale qui lui aurait fait défaut. En troisième lieu, la Cour tire les conséquences juridiques de cette abstention sur le terrain des nullités procédurales. En raison du silence de la bailleresse dans le procès-verbal, « les demandeurs se trouvaient privés d'un élément essentiel à l'appréciation du bien fondé de la contestation qui leur était opposée », de sorte que « l'exercice du droit que la loi leur réserve s'en trouvait affecté ». La Cour caractérise ainsi souverainement l'existence d'un grief : la carence formelle et substantielle de l'acte a directement entravé les droits de la défense et le droit d'action des preneurs. Dès lors, ces derniers « requéraient, à bon droit, de ce chef, l'annulation d'un procès-verbal qui leur portait grief ». En refusant de prononcer cette nullité, la Cour d'appel a commis une fausse application et, par suite, une violation directe des articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490. Enfin, usant de son pouvoir de révision au fond et statuant par dispositions nouvelles en application de l'article 456 du Code de procédure civile (tel que modifié par l'article 21 de la loi n° 138 du 5 février 1930), la Cour de révision ne se contente pas de casser l'arrêt d'appel. Elle évoque le point procédural, annule elle-même le procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949, annule par voie de conséquence toute la procédure subséquente suivie devant la Commission arbitrale, et replace les parties à l'exact point de départ du conflit en les renvoyant devant le Président du Tribunal civil pour qu'il soit dressé un nouveau procès-verbal conforme aux prescriptions de l'article 4 de la loi n° 490. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce sa décision dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS > Et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête : > Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la Cour d'appel le six décembre mil neuf cent cinquante deux ; > Décharge les requérants de l'amende ; condamne la dame A. aux dépens, dont distraction est prononcée au profit de Maître Marquet, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Et statuant par dispositions nouvelles, en application du texte de l'article 456 du Code de Procédure Civile, modifié par l'article 21 de la loi n° 138 du 5 février 1930 ; > Annule le procès-verbal de non-conciliation dressé entre les parties le huit juin mil neuf cent quarante neuf, et par voie de conséquence, la procédure subséquente devant la Commission arbitrale ; > Condamne la dame A. aux dépens de cette procédure ; > Renvoie les parties devant le Président du Tribunal pour être, par ce magistrat, dressé procès-verbal dans les termes et conditions de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 mai 1953 par la Cour de révision s'impose comme une décision véritablement fondatrice du droit monégasque des baux commerciaux. Intervenant moins de cinq ans après la promulgation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, il fixe avec une autorité remarquable l'interprétation qu'il convient de donner aux dispositions procédurales de ce texte, en érigeant la loyauté des débats dès la phase de conciliation en principe directeur du contentieux de la propriété commerciale. 1. Le rejet définitif de la distinction spécieuse entre « contestation du droit » et « refus de renouvellement » au stade de la conciliation L'apport théorique majeur de l'arrêt réside dans la condamnation sans appel de la thèse, pourtant validée tant par la Commission arbitrale que par la Cour d'appel, selon laquelle il existerait une différence de régime procédural entre la dénégation du droit au statut (contestation du droit au renouvellement) et le refus de renouvellement proprement dit. Sur un plan purement conceptuel, l'observation de la Cour d'appel n'était pas dénuée de tout fondement logique : contester le droit au renouvellement, c'est soutenir que le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la loi n° 490 (par exemple, défaut d'exploitation effective du fonds, absence de clientèle propre, durée d'occupation insuffisante, nature non commerciale des lieux). À l'inverse, refuser le renouvellement suppose implicitement mais nécessairement que le bailleur reconnaît l'applicabilité du statut, mais entend y mettre fin soit en payant une indemnité d'éviction, soit en s'en exonérant par la démonstration d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur, ou encore en exerçant un droit de reprise spécifique (pour habiter ou reconstruire). Toutefois, si ces deux attitudes procèdent effectivement de « concepts juridiques distincts » quant au fond du droit, la Cour de révision démontre avec force qu'elles doivent obéir à une exigence formelle strictement identique lors de la phase préliminaire de conciliation. En affirmant que le procès-verbal doit apporter au preneur, « sans ambiguïté, l'expression » « de la contestation ou du refus », la Haute juridiction unifie le régime procédural de l'opposition du bailleur. Que ce dernier dénie l'existence du droit au bail ou qu'il invoque une faute du locataire, il doit impérativement dévoiler ses batteries devant le Président du Tribunal civil. S'il conteste le droit au renouvellement, il doit dire *pourquoi* (quel élément constitutif du statut fait défaut). S'il refuse le renouvellement, il doit dire *sur quel fondement* (offre d'indemnité d'éviction, griefs précis reprochés au preneur, reprise). L'abstention ou l'opposition laconique est bannie. 2. La consécration de l'office substantiel du juge conciliateur et de la fonction d'acte de saisine du procès-verbal Au-delà de la question de la motivation, cet arrêt éclaire la nature juridique singulière de la procédure instituée par la loi n° 490. À Monaco, le législateur de 1948 a maintenu une architecture procédurale originale (inspirée des conceptions françaises de l'entre-deux-guerres, notamment de la loi du 30 juin 1926, avant que la France ne réforme sa procédure par le décret-loi du 30 septembre 1953) reposant sur un préalable obligatoire de conciliation devant le Président du Tribunal civil, suivi, en cas d'échec, de la saisine d'une juridiction d'exception échevinale : la Commission arbitrale des baux commerciaux. La Cour de révision précise ici que la Commission arbitrale « puise, dans le procès-verbal de non-conciliation [...], la connaissance du différend sur lequel elle a toute compétence pour statuer ». Cette formule consacre le principe de l'immutabilité relative du litige fixé par le procès-verbal de non-conciliation. Ce document n'est pas un simple certificat de passage devant le juge conciliateur ; il est la matrice du procès futur. Il délimite la compétence matérielle et l'étendue de la saisine de la Commission arbitrale. Par voie de conséquence, l'arrêt de 1953 définit indirectement mais fermement l'office du Président du Tribunal civil siégeant en conciliation. Ce magistrat ne peut
# Cour de Révision de Monaco, 17 octobre 1973, n° 25659 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 octobre 1973, n° 25659 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1973/10-17-25659)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 octobre 1973 met en présence un commerçant, M. J. A., la Société Civile Immobilière (S.C.I.) « Mercure », propriétaire bailleresse, ainsi que M. D., agissant ès qualités de syndic de la faillite dudit commerçant. Il ressort des constatations factuelles rapportées par la décision que M. J. A. exploitait un fonds de commerce au sein d'un immeuble (dont la localisation exacte n'est pas précisée dans la décision). Cette exploitation s'effectuait en vertu de deux contrats de bail distincts qui lui avaient été consentis par la S.C.I. « Mercure ». La date de conclusion de ces deux conventions locatives ainsi que la nature exacte de l'activité commerciale exercée par le preneur ne sont pas précisées dans la décision. Toutefois, l'économie contractuelle de ces deux baux commerciaux comportait une stipulation expresse et déterminante pour la suite du litige, relative au sort du contrat en cas de défaillance financière grave du locataire. Il était en effet formellement stipulé dans ces conventions qu'en cas de faillite du preneur, les baux seraient résiliés « de plein droit et sans formalité judiciaire, si bon semblait au bailleur ». En outre, la clause prévoyait le mécanisme procédural d'exécution de cette éviction en précisant que l'expulsion du preneur failli pourrait être prononcée par une simple ordonnance de référé. Par la suite, à une date qui n'est pas précisée dans la décision, M. J. A. a fait l'objet d'un jugement déclaratif de faillite, et M. D. a été désigné en qualité de syndic de cette procédure collective. Prenant acte de cet événement juridique qui réalisait la condition résolutoire stipulée aux contrats, la S.C.I. « Mercure » a entendu se prévaloir de la faculté conventionnelle qui lui était réservée (« si bon semblait au bailleur ») pour mettre un terme définitif aux relations contractuelles. Par ailleurs, dans le cadre des opérations de la faillite, les juges du fond ont été amenés à constater un élément factuel d'une importance capitale quant à la consistance du patrimoine du débiteur : le syndic n'avait trouvé aucun élément d'actif permettant de satisfaire aux obligations locatives du preneur, et notamment d'assurer le paiement des loyers. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la survenance de la faillite de son locataire, la société bailleresse, la S.C.I. « Mercure », a pris l'initiative du contentieux. Elle a fait délivrer une assignation à l'encontre tant du preneur failli, M. J. A., que du syndic de la faillite, M. D. ès qualités. L'objet de cette action en justice tendait à une double fin : d'une part, faire constater judiciairement la résiliation des deux baux commerciaux par le jeu de la clause résolutoire de plein droit ; d'autre part, voir prononcer l'expulsion des occupants des lieux loués. Bien que la clause contractuelle eût prévu la possibilité d'obtenir l'expulsion par simple ordonnance de référé, il résulte des mentions de l'arrêt que le litige a été porté devant le Tribunal (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision) statuant au fond, puis devant la Cour d'appel. En première instance, le Tribunal a fait droit aux demandes de la société bailleresse. Les premiers juges ont admis la validité et l'efficacité des clauses de résiliation de plein droit insérées dans les baux. Pour écarter les moyens de défense tirés du droit de la faillite et notamment des prérogatives du syndic quant à la continuation des contrats en cours, le Tribunal a expressément relevé dans ses motifs qu'en tout état de cause, il eût été matériellement et juridiquement impossible au syndic de demander la continuation des baux en vertu de l'article 421 du Code de commerce, faute pour ce dernier d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement du loyer. Mécontent de cette décision, le preneur a interjeté appel. La Cour d'appel (à une date non précisée dans la décision) a rendu un arrêt confirmatif. Les juges du second degré ont, à leur tour, fait droit aux demandes de la S.C.I. « Mercure » tendant à la constatation de la résiliation des baux et à l'expulsion. Pour ce faire, la Cour d'appel a, d'une part, observé que les clauses contractuelles de résiliation de plein droit en cas de faillite du preneur n'entraient pas dans le champ des stipulations prohibées par l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. D'autre part, la juridiction du second degré s'est approprié, par adoption de motifs, le constat opéré par le Tribunal selon lequel l'absence d'éléments d'actif rendait impossible toute demande de continuation des baux par le syndic sur le fondement de l'article 421 du Code de commerce. C'est dans ces conditions que M. J. A. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de cet arrêt confirmatif. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, le demandeur au pourvoi a articulé trois moyens de cassation, que la haute juridiction a examinés en deux temps : le premier moyen isolément, puis les deuxième et troisième moyens réunis. Par son premier moyen, le demandeur au pourvoi faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis la validité des clauses résolutoires litigieuses. Il soutenait qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel avait violé l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Selon la thèse du pourvoi, ce texte d'ordre public, qui frappe de nullité absolue (« Seront nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme ») toutes les clauses, stipulations et arrangements ayant pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de ladite loi, s'opposait à ce qu'une clause contractuelle puisse priver automatiquement le preneur du bénéfice de son bail commercial par le seul effet d'un jugement de faillite. Par ses deuxième et troisième moyens réunis, qui mêlaient un grief de nature procédurale (le défaut de réponse à conclusions) et un grief de fond (la violation de la loi), M. A. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à l'ensemble de ses écritures et d'avoir enfreint la réglementation impérative de l'article 421 du Code de commerce. Le demandeur rappelait que cette disposition légale alloue au syndic un délai spécifique de huit jours, courant à compter de la date du dépôt au Greffe Général de l'état des créances, pour notifier au bailleur son intention de continuer les baux des immeubles occupés par le failli tant pour son commerce que pour son habitation. Surtout, le pourvoi insistait sur le fait que cet article 421 prévoit expressément la suspension de toutes les actions en résiliation pendant l'écoulement dudit délai. Dès lors, selon le demandeur, la résiliation ne pouvait être acquise ni constatée au mépris de cette période de suspension légale et du droit d'option réservé au syndic. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt soumis à l'examen de la Cour de révision posait une double problématique juridique fondamentale, située au confluent du droit spécial des baux commerciaux et du droit des procédures collectives (droit de la faillite), mettant en tension la liberté contractuelle du bailleur, la protection statutaire du preneur commerçant et les règles d'ordre public régissant l'administration de la faillite. La première question de droit concernait la licéité même de la clause résolutoire expresse au regard du statut des baux commerciaux : une clause contractuelle stipulant la résiliation de plein droit et sans formalité judiciaire d'un bail commercial en cas de faillite du preneur tombe-t-elle sous le coup de la prohibition générale édictée par l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, qui annule toute stipulation ayant pour conséquence directe de faire échec aux dispositions protectrices de cette loi ? La seconde question de droit, subsidiaire à la validité de la clause, portait sur l'articulation entre la mise en œuvre de cette résiliation et les prérogatives conférées au syndic par le droit de la faillite : les juges du fond peuvent-ils accueillir l'action du bailleur tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion du failli sans que soient méconnues les dispositions de l'article 421 du Code de commerce — qui accordent au syndic un délai de huit jours après le dépôt au greffe de l'état des créances pour notifier son intention de continuer le bail et suspendent toutes les actions en résiliation durant ce délai —, dès lors qu'il est souverainement constaté en fait que l'absence totale d'actif rendait en tout état de cause impossible l'exercice de cette faculté de continuation faute de pouvoir payer les loyers ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement concis, rigoureux et structuré en deux volets correspondant aux moyens soulevés, validant pleinement l'analyse juridique et les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond. Sur le premier moyen, relatif à la confrontation entre la clause de résiliation de plein droit pour cause de faillite et l'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la Cour de révision procède par une affirmation de principe dénuée de toute ambiguïté. Après avoir rappelé les termes exacts de la stipulation contractuelle litigieuse et le texte de l'article 28 de la loi de 1948 invoqué par le demandeur, la Haute juridiction approuve la Cour d'appel en énonçant que « les juges du fond ont justement observé que les clauses contractuelles de résiliation "de plein droit" des baux, en cas de faillite du preneur, ne rentraient pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 de la loi précitée ». Le raisonnement implicite mais nécessaire qui sous-tend cette motivation repose sur une délimitation stricte de l'objet et de la finalité de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Ce texte a pour vocation de protéger la propriété commerciale, principalement en garantissant au preneur un droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, le paiement d'une indemnité d'éviction, et en encadrant la révision du loyer. L'article 28 ne sanctionne de nullité que les clauses qui ont « pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi ». En jugeant que la clause de résiliation pour cause de faillite échappe à cette prohibition, la Cour de révision consacre l'idée que ladite loi n'a ni pour objet ni pour effet de priver le bailleur du droit de se prémunir contractuellement contre l'insolvabilité avérée de son locataire, matérialisée par un jugement déclaratif de faillite. La survenance de la faillite constitue un événement extérieur au jeu normal du statut des baux commerciaux ; la résolution du contrat qui en découle par la volonté des parties ne constitue donc pas un artifice contractuel visant directement à éluder la protection légale des loyers commerciaux, mais la sanction légitime de la défaillance du preneur. Dès lors, l'article 28 n'avait pas été violé. Sur les deuxième et troisième moyens réunis, qui déplaçaient le débat sur le terrain de l'article 421 du Code de commerce et du grief de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision adopte une démarche résolument pragmatique et téléologique, fondée sur la théorie de l'adoption de motifs et sur l'appréciation souveraine des faits par les juges du fond. Le grief était a priori sérieux : l'article 421 du Code de commerce institue un mécanisme protecteur des intérêts de la masse des créanciers en permettant au syndic de conserver le bail (élément souvent essentiel de l'actif commercial) et en paralysant à cette fin toutes les actions en résiliation du bailleur jusqu'à l'expiration d'un délai de huit jours suivant le dépôt de l'état des créances au Greffe Général. Or, la Cour de révision ne nie pas l'existence ni la teneur de cette règle légale. Pour écarter le grief de violation de ce texte et le reproche d'omission de statuer sur les conclusions d'appel, la Cour relève que le Tribunal de première instance avait constaté un fait dirimant : « en tout état de cause, il eut été impossible au syndic de demander, en vertu de l'article 421, la continuation des baux, faute d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement du loyer ». La Cour de révision souligne ensuite le mécanisme procédural par lequel ce constat est passé dans l'arrêt attaqué : « par ce seul motif des premiers juges, qu'elle s'est approprié en l'adoptant, la Cour d'Appel, qui a répondu aux conclusions dont elle était saisie, a, sans encourir aucune des critiques du moyen, légalement justifié sa décision ». Le raisonnement de la Cour suprême monégasque s'articule donc autour de l'idée que les prérogatives procédurales de l'article 421 du Code de commerce (délai d'option et suspension des poursuites en résiliation) ne sont pas des formalités abstraites qui se suffiraient à elles-mêmes ; elles sont strictement finalisées par la possibilité effective de continuer le contrat. Or, la continuation d'un contrat synallagmatique à exécution successive tel que le bail commercial suppose impérativement que la faillite soit en mesure d'exécuter la contrepartie fondamentale du bail, à savoir le paiement des loyers. Dès lors que les juges du fond avaient souverainement constaté une carence d'actif telle qu'elle rendait radicalement impossible le respect des obligations locatives par le syndic, la faculté d'option prévue par l'article 421 se trouvait privée de tout objet et de toute effectivité. En conséquence, le moyen tiré du non-respect du délai d'attente et de la suspension des actions devenait inopérant (« en tout état de cause »). En adoptant le motif pertinent des premiers juges qui neutralisait par avance toute l'argumentation fondée sur l'article 421, la Cour d'appel a à la fois satisfait à son obligation de motivation (répondant par là même aux conclusions du preneur) et donné une base légale irréprochable à sa décision. ### C. Le dispositif En conclusion de sa motivation rejetant l'ensemble des moyens soulevés par le demandeur, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 octobre 1973 par la Cour de révision présente un intérêt théorique et historique de premier plan au sein de l'ordonnancement juridique monégasque, en ce qu'il fixe avec une grande netteté les frontières respectives de l'ordre public locatif commercial et du droit de la faillite sous l'empire des textes alors applicables. L'analyse stricte du texte de la décision permet de dégager plusieurs enseignements majeurs quant à la méthode d'interprétation de la haute juridiction. En premier lieu, s'agissant de l'interprétation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, la décision commentée consacre une lecture stricte du champ d'application de l'article 28. Cet article, rédigé en des termes pourtant très vastes (« Seront nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi »), constitue la clé de voûte du caractère d'ordre public du statut des baux commerciaux à Monaco. Le pourvoi tentait d'accréditer une conception extensive de cet ordre public : puisque le statut vise à assurer la stabilité de l'exploitation commerciale et la pérennité du bail, toute clause entraînant la perte automatique du droit au bail en raison d'un événement indépendant d'une faute contractuelle stricto sensu dans l'exécution du bail (la faillite étant un état général de cessation des paiements) ferait directement échec à la loi. La Cour de révision rejette catégoriquement cette approche extensive. En affirmant que les clauses de résiliation de plein droit en cas de faillite du preneur « ne rentraient pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 », la Cour opère une distinction fondamentale entre les clauses qui portent atteinte aux droits statutaires du locataire in bonis (telles que les clauses restreignant le droit au renouvellement ou fixant par avance une indemnité d'éviction dérisoire) et les clauses résolutoires sanctionnant la défaillance financière globale du commerçant. Ce faisant, la jurisprudence monégasque affirme que la loi n° 490 n'a pas entendu déroger au droit commun des contrats (et à la liberté d'insérer des clauses résolutoires expresses) lorsque survient une procédure de faillite. L'adverbe « directement » (ou l'expression « conséquence directe » figurant dans l'article 28) trouve ici toute sa portée : l'objet direct de la clause litigieuse est de prémunir le bailleur contre le risque d'insolvabilité inhérent à la faillite, et non de frauder les droits statutaires du preneur. En second lieu, l'arrêt apporte un éclairage déterminant sur la portée de l'article 421 du Code de commerce dans sa rédaction applicable au litige. Ce texte organise un équilibre délicat entre les droits du propriétaire de l'immeuble et les intérêts de la faillite représentée par le syndic. Il octroie au syndic un délai de réflexion (huit jours à compter du dépôt au greffe général de l'état des créances) pour décider s'il entend continuer les baux des locaux servant tant au commerce qu'à l'habitation du failli, et il assortit ce délai d'une suspension légale de toutes les actions en résiliation. On aurait pu concevoir que cette suspension légale des actions en résiliation revête un caractère purement formel et absolu, interdisant au juge de constater la résiliation tant que la formalité du dépôt de l'état des créances et l'écoulement du délai de huit jours n'étaient pas accomplis, quelle que soit par ailleurs la situation financière de la faillite. Telle n'est pas la voie choisie par la Cour de révision. En approuvant les juges du fond d'avoir écarté l'application de l'article 421 au motif qu'il était « en tout état de cause » impossible au syndic de demander la continuation des baux faute d'actif permettant de payer les loyers, la Cour fait prévaloir la réalité économique et la finalité substantielle de la règle sur son formalisme procédural. L'enseignement théorique est limpide : le droit d'option du syndic et la suspension corrélative des poursuites du bailleur ne sont pas des prérogatives discrétionnaires ou dilatoires ; ils sont juridiquement conditionnés par la capacité de la masse à assumer les obligations nées du contrat continué. L'article 421 du Code de commerce exige en effet que la continuation du bail s'accompagne de la satisfaction des obligations du locataire. Dès lors que l'impécuniosité absolue de la faillite est judiciairement constatée, le maintien artificiel de la suspension des actions en résiliation n'aurait d'autre effet que d'aggraver le préjudice du bailleur en immobilisant son bien sans aucune perspective de règlement des loyers, ni de sauvegarde du fonds de commerce. La Cour de révision refuse ainsi qu'une règle protectrice de l'actif de la faillite soit détournée de son but lorsque cet actif est inexistant. En troisième lieu, sur le plan de la technique de cassation (ou de révision), l'arrêt illustre parfaitement l'usage de la théorie de l'adoption de motifs et du motif surabondant ou opérant (« par ce seul motif »). Le pourvoi reprochait à la Cour d'appel un défaut de réponse aux conclusions invoquant l'article 421 du Code de commerce. La Cour de révision rappelle
# Cour d'Appel de Monaco, 11 juin 1985, n° 25104 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 juin 1985, n° 25104 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/06-11-25104)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire soumise à l’appréciation de la Cour d'appel de Monaco s’inscrit dans le cadre de l’exécution et de l’extinction d’un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, telle que modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975. La chronologie contractuelle révèle une relation locative ancienne, marquée par une succession de bailleurs et de preneurs ainsi que par un renouvellement conventionnel intermédiaire. Initialement, par un acte sous seing privé daté du 23 novembre 1966 et enregistré à Monaco le 29 novembre 1966, la société anonyme monégasque dénommée Société Immobilière Villa M., agissant par l’intermédiaire de ses administrateurs, Veuve A. D. et Dame R. O., a donné à bail à M. X. L. un ensemble immobilier à usage commercial. Les lieux loués comprenaient un local à usage de magasin, un arrière-magasin ainsi que des dépendances situées en sous-sol. Ce contrat initial était conclu pour une durée classique de trois, six ou neuf années, prenant effet rétroactivement à compter du 1er avril 1966. Les parties avaient expressément placé leur convention sous l’empire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et stipulé que le preneur conserverait la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de l’une des périodes triennales, à charge pour lui d’en prévenir la société bailleresse six mois à l'avance par lettre recommandée. Ce bail initial étant parvenu à son terme le 31 mars 1975, les parties se sont rapprochées pour pérenniser leurs relations contractuelles à la lumière d'une évolution législative majeure intervenue entre-temps, à savoir l'adoption de la loi n° 969 du 21 mars 1975. C’est dans ce contexte que fut signé le 17 février 1976 un contrat intitulé « avenant », enregistré le 9 mars 1976. Aux termes de cet acte, il était rappelé que le bail du 23 novembre 1966 avait pris fin le 31 mars 1975 et qu’en vertu des lois en vigueur, et singulièrement de la loi n° 969 du 21 mars 1975, les conditions de location liant les parties se trouvaient reproduites dans ce texte, le seul point restant à convenir concernant le montant du loyer. Par conséquent, d'un commun accord, le loyer annuel, qui s'élevait à 5 600 francs au 31 mars 1975, fut porté à la somme de 11 000 francs à compter du 1er avril 1975. Dans les lieux loués était exploité un magasin d'antiquités sous l'enseigne « Galerie T. ». Au cours de l’exécution de ce nouveau cycle contractuel, la propriété de l’immeuble a été transférée à la Société Civile Immobilière (S.C.I.) la Résidence, substituée aux droits de la S.C.I. Villa M. Du côté du preneur, Dame M. G., veuve de M. X. L., est venue aux droits de son époux. À l'approche de l'échéance de la période de neuf ans, par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 février 1984, la partie preneuse a sollicité de la S.C.I. la Résidence le renouvellement du bail. Les termes de cette correspondance revêtaient une importance décisive pour la qualification ultérieure des relations contractuelles : il y était expressément exposé qu'en vertu de l'acte sous seing privé du 17 février 1976, le bail avait été renouvelé pour une durée de neuf années venant à expiration le 31 mars 1984, et qu'un nouveau renouvellement était sollicité pour une même durée de neuf années à compter du 1er avril 1984. La réaction de la société bailleresse fut immédiate et négative. Par lettre avec accusé de réception du 2 mars 1984, la S.C.I. la Résidence a fait savoir qu’elle avait l'intention de procéder à la démolition des locaux loués et qu’elle n'entendait donc pas renouveler le bail. Elle précisait en conséquence que le terme du bail demeurait fixé au 31 mars 1984, date à laquelle il cesserait de plein droit. Dès le dépassement de cette échéance, le 3 avril 1984, la S.C.I. la Résidence a adressé une seconde lettre recommandée avec accusé de réception à la Galerie T., lui indiquant qu’à compter du 1er avril 1984, elle occupait les locaux sans droit ni titre, et lui demandant de prendre toutes dispositions pour libérer entièrement les lieux de corps et de biens dans les plus brefs délais en précisant la date la plus rapprochée de remise des clefs. S’engagea alors un vif échange d’actes extrajudiciaires. Dès le 4 avril 1984, par exploit d'huissier, Dame M. G. veuve L. notifiait à la S.C.I. la Résidence qu'elle tenait le congé pour nul, motif pris du non-respect des règles de forme et de délai prescrites par l'article 16-1 de la loi n° 490, ajoutant que la bailleresse ne justifiait ni de son titre de propriété ni d'une autorisation administrative de démolir. Par exploit d'huissier en réponse du 18 avril 1984, contenant notification et sommation de libérer les lieux, la S.C.I. la Résidence protestait en précisant que son refus de renouvellement ne reposait nullement sur l'article 16-1, mais sur l'article 16 de ladite loi, lequel régit la reprise des locaux en fin de bail et autorise le non-renouvellement sans assujettir le propriétaire, par application de l'article 1577 du Code civil, à une quelconque formalité ou à un délai de congé préalable. Le même jour, soit le 18 avril 1984, Dame Veuve L. répliquait par exploit d'huissier que l'article 1577 du Code civil était inapplicable en l'espèce, qu'en l'état de la nullité du congé le bail commercial s'était tacitement renouvelé le 1er avril 1984, et qu'enfin c'était à tort que la bailleresse lui avait restitué le règlement correspondant au loyer du deuxième trimestre de l'année 1984. En parallèle à ces échanges et au contentieux de référé qui allait s'ensuivre, la S.C.I. la Résidence a entrepris des démarches administratives pour concrétiser son projet immobilier : elle a déposé le 10 décembre 1984 auprès du Service de l'urbanisme et de la construction une demande d'accord préalable impliquant la démolition de l'immeuble, et a obtenu le 29 avril 1985 une autorisation de démolition délivrée par le Ministre d'État. En outre, sur le plan procédural propre au statut des baux commerciaux, la S.C.I. la Résidence a mis en œuvre la procédure de l'article 4 de la loi n° 490 en faisant citer sa locataire en conciliation devant le Président du Tribunal de première instance. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 13 février 1985, aux termes duquel la S.C.I. a présenté reconventionnellement une demande d'évaluation de l'indemnité d'éviction (en formulant une offre de 1 100 000 francs), tandis que Dame Veuve L. soulevait l'incompétence de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ou sollicitait à tout le moins un sursis à statuer dans l'attente d'une décision du juge du fond — non encore saisi — sur la fixation du terme du bail et la validité du congé. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au maintien dans les lieux de la locataire au-delà du 31 mars 1984, la S.C.I. la Résidence a pris l'initiative de saisir la juridiction présidentielle statuant en référé. Par exploit d’assignation en date du 21 mai 1984, elle a demandé au juge des référés d'ordonner la libération de corps et de biens des locaux occupés par Dame Veuve L. dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, tout en proposant qu'il soit ordonné la fourniture par ses soins d'une caution bancaire irrévocable ou la consignation bancaire d'une somme n'excédant pas les montants provisionnels habituellement arbitrés en la matière. En défense devant le premier juge, Dame Veuve L. a soulevé une exception d'incompétence du juge des référés, articulée autour de trois moyens : l'absence d'urgence, l'existence d'une contestation sérieuse relative à la validité du congé, et la compétence exclusive dévolue à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en vertu des articles 9 et 10 de la loi n° 490 pour ordonner la constitution d'une caution ou le dépôt d'une consignation. Par une ordonnance rendue le 16 juillet 1984, le juge des référés a accueilli l'exception et s'est déclaré incompétent. Pour motiver sa décision, le magistrat a retenu qu'il était de jurisprudence bien établie qu'un locataire commerçant pouvant prétendre à l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement effectif de cette indemnité, non plus en vertu du titre locatif initial, mais par l'effet direct de la loi, sous réserve de son recours à la procédure de l'article 18 de la même loi ou du recours du propriétaire à la juridiction des référés. Le juge en a déduit que la défenderesse ne pouvait être regardée comme une occupante sans droit ni titre et qu'au surplus, l'urgence n'était nullement justifiée. Le 22 octobre 1984, la S.C.I. la Résidence a interjeté appel de cette ordonnance et assigné Dame Veuve L. devant la Cour d'appel de Monaco. Aux termes de son acte d'appel et de ses conclusions successives des 15 janvier 1985 et 10 avril 1985, l'appelante sollicitait l'infirmation de l'ordonnance du 16 juillet 1984, demandait à la Cour d'ordonner la libération des lieux au plus tard dans les huit jours de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 10 000 francs par jour de retard, et priait la juridiction de lui donner acte de son offre de consigner telle somme qu'elle voudrait bien arbitrer en garantie de l'indemnité d'éviction devant être fixée ultérieurement au fond. Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. la Résidence développait une argumentation rigoureuse quant à l'articulation du droit commun et du droit spécial des baux commerciaux : 1. Sur la cessation du bail, elle soutenait que l'article 16 de la loi n° 490 ne constitue qu'une application du droit commun du louage. Dès lors que le bail commercial a été conclu par écrit à durée déterminée, il cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé conformément à l'article 1577 du Code civil, sans qu'il soit nécessaire de délivrer un congé ni de respecter un délai de préavis. 2. Sur le droit au maintien dans les lieux et la compétence, elle faisait valoir que l'article 18 de la loi n° 490 offre une faculté au seul preneur pour se prémunir contre une expulsion avant que le bailleur n'agisse. Si le locataire s'abstient d'exercer ce recours spécifique de l'article 18 avant que le propriétaire ne saisisse le juge des référés — qui demeure la juridiction de droit commun en l'absence de dérogation —, le preneur redevient objectivement un occupant sans droit ni titre. L'appelante invoquait à l'appui de cette thèse un jugement du Tribunal de première instance du 31 mai 1977 ainsi qu'un arrêt de la Cour d'appel du 18 janvier 1977. 3. Sur l'urgence, elle affirmait que celle-ci était caractérisée tant par l'ancienneté de l'échéance du bail (remontant à la fin du mois de mars 1984) que par l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait d'installer ses propres bureaux dans les locaux litigieux avant de procéder à leur démolition, projet attesté par sa demande d'accord préalable déposée le 10 décembre 1984. En réplique, par des conclusions déposées les 18 décembre 1984 et 12 mars 1985, Dame Veuve L., intimée, concluait à la confirmation pure et simple de l'ordonnance entreprise. Son argumentation s'articulait autour d'une défense pied à pied de l'incompétence radicale du juge des référés : 1. Sur la compétence juridictionnelle, elle avançait que l'article 18 de la loi n° 490 modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975 a institué une procédure spécifique relevant exclusivement du Président du Tribunal de première instance, saisi selon les formes de l'article 4 à la requête de la partie la plus diligente. Elle ajoutait que la saisine de ce magistrat au titre de l'article 18 n'est enfermée dans aucun délai de forclusion, et que la compétence du juge des référés ne saurait se concevoir que comme une éventualité de principe réservée aux seules hypothèses où le locataire est dépourvu du droit à la propriété commerciale, ce qui n'était pas contesté en l'espèce. 2. Sur le maintien dans les lieux, elle affirmait qu'il est de principe légal que le locataire bénéficiaire de la propriété commerciale dispose du droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de son indemnité d'éviction, ce qui exclut toute qualification d'occupant sans droit ni titre. 3. Sur l'existence d'une contestation sérieuse, elle soutenait que l'avenant du 17 février 1976 avait été conclu sans précision de durée, de sorte que le bail s'était poursuivi par tacite reconduction. Par suite, la bailleresse aurait dû lui délivrer un congé conforme aux prescriptions de l'article 1579 du Code civil (au moins trois mois à l'avance pour les baux d'un an ou plus, et avant le 1er octobre de chaque année). Elle rappelait à cet égard avoir soulevé une exception préjudicielle devant la Commission Arbitrale lors de la non-conciliation du 13 février 1985. 4. Sur le défaut d'urgence, elle relevait que la bailleresse avait déjà notifié dès le 30 septembre 1974 son intention de se prévaloir de l'article 16 de la loi n° 490 sans que son intention de démolir fût formellement établie. Il convient enfin de noter, au titre de l'épilogue procédural mentionné au pied de la décision, que Dame G. Veuve L. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel, mais que la Cour de révision, par un arrêt du 6 janvier 1986, lui a donné acte du désistement de son pourvoi, conférant ainsi un caractère définitif et irrévocable à l'arrêt commenté. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco, statuant en matière de référé, était confrontée à une question de droit fondamentale touchant à l'architecture du contentieux des baux commerciaux en Principauté et à l'équilibre des pouvoirs entre juridictions spécialisées et juridictions de droit commun. Le problème juridique central pouvait se formuler ainsi : **Le juge des référés de droit commun est-il compétent pour ordonner l'expulsion d'un preneur à bail commercial, dont le droit à une indemnité d'éviction n'est pas contesté, après l'expiration du terme d'un bail écrit non renouvelé pour motif de démolition, lorsque ce preneur s'est abstenu de saisir le Président du Tribunal de première instance sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 modifiée pour solliciter son maintien dans les lieux ?** Cette question principale commandait la résolution de plusieurs questions subsidiaires intimement liées aux conditions d'intervention du juge des référés (articles 419 et 420 du Code de procédure civile) : - En premier lieu, l'existence des compétences d'attribution dévolues au Président du Tribunal de première instance et à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux par les articles 4, 10 et 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 (modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975) exclut-elle la compétence du juge des référés pour connaître d'une demande d'expulsion ? - En deuxième lieu, la détermination de la date d'expiration d'un bail commercial renouvelé par un avenant se référant au bail initial et à la loi nouvelle, ainsi que l'application à ce contrat de la règle de cessation de plein droit sans congé de l'article 1577 du Code civil, soulèvent-elles une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge de l'évidence ? - En troisième lieu, la loi monégasque n° 490 modifiée consacre-t-elle un droit automatique et de plein droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction — à l'instar du droit français — ou subordonne-t-elle ce maintien à une démarche procédurale active du preneur ? - En quatrième lieu, l'obtention d'une autorisation administrative de démolir en vue d'un projet de construction immobilière caractérise-t-elle la condition d'urgence requise en référé ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer l'ordonnance entreprise et retenir la compétence de la juridiction des référés, la Cour d'appel déploie un raisonnement syllogistique d'une grande clarté, procédant en quatre étapes successives : la délimitation des compétences d'attribution au sein de la loi n° 490, la vérification de l'absence de contestation sérieuse quant au terme du bail, l'analyse substantielle et comparative du droit au maintien dans les lieux sous l'empire de l'article 18 modifié, et enfin la caractérisation de l'urgence et des mesures accessoires. #### 1. La compétence résiduelle de droit commun du Tribunal de première instance et du juge des référés La Cour procède tout d'abord à une exégèse stricte des textes gouvernant la compétence juridictionnelle au sein de la loi n° 490. Elle recense les trois dispositions instituant des procédures spéciales : - L'article 4, qui attribue compétence au Président du Tribunal de première instance, saisi à la diligence de l'une des parties, pour régler par voie de conciliation ou, à défaut, par le renvoi devant une Commission Arbitrale, les conditions du renouvellement du bail ; - L'article 10, qui prescrit qu'en cas de refus de renouvellement, le preneur doit assigner le bailleur devant la Commission Arbitrale dans le mois suivant la signification du procès-verbal de non-conciliation afin de faire fixer le montant de l'indemnité d'éviction ; - L'article 18, qui confère au locataire menacé d'expulsion et susceptible de prétendre à une indemnité d'éviction la faculté de saisir le Président du Tribunal de première instance, lequel peut surseoir à l'expulsion jusqu'au versement de l'indemnité (si elle est déjà liquidée), ordonner une consignation dans l'attente de cette fixation, et ordonner l'expulsion après le paiement effectif de ladite consignation. De ce recensement textuel, la Cour tire un principe directeur d'interprétation : ces compétences conférées au Président du Tribunal et à la Commission Arbitrale sont « *spécifiques et limitées* ». En vertu du principe selon lequel les exceptions sont d'interprétation stricte, le juge d'appel affirme qu'en dehors de ces attributions spécial
# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1994, n° 26308 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1994, n° 26308 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/10-05-26308)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 5 octobre 1994 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux, du contentieux de l'exécution des baux commerciaux et de la mise en œuvre des clauses résolutoires de plein droit pour défaut de paiement des loyers. En l'espèce, une personne physique, désignée dans la décision sous le nom de dame A. M., exerçait une activité commerciale dans des locaux qui lui avaient été donnés en location par une société civile immobilière, la SCI Sérénité (également dénommée SCI Serenita dans l'intitulé de la décision). La nature exacte du commerce exercé, la localisation précise de l'immeuble ainsi que la date de conclusion initiale du contrat de bail ne sont pas précisées dans la décision. La chronologie des relations contractuelles, telle qu'elle ressort des constatations reproduites dans l'arrêt, révèle une première étape importante le 21 mai 1990. À cette date, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un congé. L'analyse de la nature de cet acte a fait l'objet d'une divergence factuelle entre les parties lors du pourvoi : tandis que la preneuse soutenait qu'il s'agissait d'un congé sans offre de renouvellement, la Cour de révision relève souverainement, à la lecture des pièces soumises aux juges du fond, que le congé délivré le 21 mai 1990 comportait bien une offre de renouvellement du bail, assortie de la proposition d'un nouveau prix. Postérieurement à ce congé, les relations financières entre les parties se sont dégradées, donnant lieu à des impayés locatifs dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision. Afin de recouvrer sa créance et de tirer les conséquences contractuelles de cette défaillance, la SCI Sérénité a mis en œuvre le mécanisme de la clause résolutoire insérée au bail. Pour ce faire, elle a fait délivrer à dame A. M., le 8 juin 1993, un commandement de payer. Cet acte mettait formellement la débitrice en demeure de régler le montant des loyers impayés, augmenté des intérêts de retard, et lui impartissait un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette, sous peine de voir jouer la clause résolutoire. Au cours de ce délai crucial d'un mois suivant le commandement du 8 juin 1993, la locataire n'est pas restée totalement inactive. Selon les éléments repris dans le moyen du pourvoi, elle a procédé à une offre amiable ainsi qu'à deux offres réelles de paiement à destination de sa bailleresse. Toutefois, ces offres se sont heurtées à un refus de la part de la SCI Sérénité (les motifs précis de ce refus par le bailleur ne sont pas précisés dans la décision). Surtout, fait déterminant pour la suite du litige, ces deux offres réelles pratiquées par la locataire dans le délai d'un mois n'ont pas été immédiatement suivies d'une consignation des fonds à la Caisse des dépôts et consignations à l'intérieur dudit délai. La date éventuelle d'un dépôt ultérieur, ou l'absence totale de dépôt, n'est pas précisée dans la décision, laquelle retient uniquement que la locataire ne s'est pas acquittée de sa dette dans le délai d'un mois imparti. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Considérant que le délai d'un mois fixé par le commandement du 8 juin 1993 était expiré sans que le paiement libératoire ne soit intervenu, la SCI Sérénité a saisi la juridiction des référés afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir l'expulsion de la locataire. Par une ordonnance dont la date n'est pas précisée dans la décision, le juge des référés a fait droit aux demandes de la bailleresse. Dame A. M. a interjeté appel de cette ordonnance. Statuant en matière de référé, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt confirmatif (à une date non précisée dans la décision). Les juges du second degré ont constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire et ont ordonné, en conséquence, l'expulsion du preneur. Pour parvenir à cette solution, la Cour d'appel a estimé que la locataire ne s'était pas valablement libérée de sa dette dans le délai d'un mois suivant le commandement, jugeant que les offres réelles de paiement non suivies de consignation dans ce délai étaient insuffisantes pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, et que cette constatation ne se heurtait à aucune contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés. Insastisfaite de cette décision qui la privait de son titre locatif et de la jouissance de ses locaux commerciaux, dame A. M. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, elle a développé un moyen unique, mais particulièrement dense, articulé autour de plusieurs griefs reprochant à la Cour d'appel d'avoir violé, d'une part, les articles 989 et 990 du Code civil et, d'autre part, les articles 743 à 747 du Code de procédure civile. L'argumentation de la demanderesse au pourvoi se décomposait en quatre branches ou séries de critiques distinctes, visant toutes à démontrer qu'il existait des contestations sérieuses ou des obstacles juridiques que la Cour d'appel avait omis d'examiner ou mal tranchés : En premier lieu, dame A. M. reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de rechercher si la signification antérieure d'un congé (qu'elle qualifiait de congé sans offre de renouvellement) n'avait pas eu pour effet juridique de priver le bailleur du droit d'invoquer ultérieurement la clause résolutoire stipulée au bail. Selon cette thèse, la rupture du lien contractuel par l'effet du congé aurait rendu caduque ou inapplicable la clause résolutoire. En deuxième lieu, la locataire soutenait que les juges d'appel avaient omis de rechercher si le commandement de payer du 8 juin 1993 n'était pas entaché de nullité, dès lors que le bailleur n'avait pas présenté préalablement une quittance de loyer. Cet argument renvoyait manifestement au principe de la quérabilité du paiement et aux formalités préalables exigées du créancier avant toute mise en demeure. En troisième lieu, le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir décidé que l'offre amiable et les deux offres réelles de paiement effectuées par le preneur dans le mois du commandement n'avaient pu faire échec au jeu de la clause résolutoire. La demanderesse estimait que ces démarches actives de paiement, réalisées dans le délai imparti, suffisaient à démontrer l'exécution de son obligation ou, à tout le moins, empêchaient le juge des référés de constater l'acquisition automatique de la clause. En quatrième et dernier lieu, dame A. M. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir omis de rechercher si le refus par le bailleur de ces offres (amiable et réelles) ne procédait pas d'une intention exclusive de bonne foi. Elle invoquait ainsi la théorie de la mauvaise foi contractuelle du créancier qui, en faisant obstacle au règlement de sa propre créance, cherche à provoquer artificiellement la défaillance du débiteur pour obtenir la résolution du contrat. C'est à cet ensemble d'arguments mêlant droit des contrats, droit des baux commerciaux, procédure d'offres réelles et office du juge des référés que la Cour de révision devait répondre. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une question principale touchant à l'articulation entre la compétence du juge des référés et le régime juridique du paiement par voie d'offres réelles dans le cadre de la mise en œuvre d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial. Plus précisément, le problème de droit pouvait se formuler de la manière suivante : le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation d'un bail commercial par l'effet d'une clause résolutoire à la suite d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai d'un mois, tranche-t-il une contestation sérieuse et viole-t-il les dispositions régissant le droit des contrats et la procédure des offres réelles (notamment l'article 746 du Code de procédure civile) lorsqu'il prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, au motif que les offres réelles de paiement pratiquées par le locataire dans le délai du commandement n'ont pas été suivies d'une consignation effective des fonds à la Caisse des dépôts et consignations dans ce même délai, et ce malgré les contestations du preneur relatives à l'existence d'un congé antérieur, à la régularité formelle du commandement et à la mauvaise foi alléguée du bailleur ayant refusé les offres ? Cette interrogation centrale exigeait de déterminer le moment exact où s'opère la libération juridique du débiteur confronté au refus de son créancier de recevoir le paiement, et de vérifier si l'application de cette règle procédurale relevait de l'évidence permettant au juge des référés de statuer sans excéder ses pouvoirs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi et valider intégralement l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel, la Cour de révision procède par un raisonnement extrêmement resserré et méthodique, scindé en deux temps qui répondent successivement aux différentes branches du moyen unique. Dans un premier temps, la Haute juridiction évacue l'argumentation relative à l'incidence du congé antérieur sur la survie du droit d'invoquer la clause résolutoire. Sans même avoir besoin de se prononcer en droit sur le point de savoir si un congé sans offre de renouvellement prive ou non le bailleur de la faculté de se prévaloir d'une clause résolutoire pour des manquements postérieurs, la Cour relève une inexactitude matérielle dans la prémisse même du raisonnement de la demanderesse. Elle énonce ainsi que, « contrairement aux affirmations du pourvoi, le congé délivré à Mme M. le 21 mai 1990 comportait offre de renouvellement du bail à un nouveau prix ». Dès lors, le bail se poursuivait ou était en cours de renouvellement, et l'allégation d'un congé sec mettant fin irrévocablement à toute relation contractuelle était factuellement erronée. La Cour en déduit logiquement « qu'ainsi la première branche du moyen manque en fait ». Cette technique de cassation classique permet d'écarter immédiatement un grief reposant sur une dénaturation ou une présentation inexacte des pièces de la procédure par le demandeur au pourvoi. Dans un second temps, la Cour de révision aborde le cœur juridique du litige, à savoir l'efficacité libératoire des offres réelles et l'office du juge des référés. La motivation se fonde d'abord sur le rappel des constatations souveraines des juges du fond : dame M. a bien été mise en demeure, par un commandement du 8 juin 1993, de régler le montant des loyers impayés ainsi que les intérêts de retard, et elle ne s'est pas acquittée de ces sommes dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Forte de ces constatations factuelles, la Cour de révision approuve le raisonnement juridique déduit par la Cour d'appel. Elle affirme que les juges du référé « ont décidé exactement, sans trancher aucune contestation sérieuse, qu'en application des dispositions de l'article 746 du Code de procédure civile la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées ». Ce faisant, la Cour de révision livre une interprétation stricte et littérale de l'article 746 du Code de procédure civile monégasque. Dans le mécanisme probatoire et libératoire des offres de paiement et de la consignation (régi par les articles 743 à 747 dudit code, visés au moyen), l'offre réelle présentée au créancier ne constitue que la première étape du processus. Si le créancier refuse l'offre, le débiteur qui entend se libérer valablement et éteindre sa dette ne peut s'en tenir à ce seul acte d'offre ; il doit impérativement franchir la seconde étape en consignant la somme offerte à la Caisse des dépôts et consignations. Aux termes de l'article 746, c'est uniquement ce dépôt effectif qui opère la libération du débiteur et qui tient lieu de paiement à son égard. Transposée au mécanisme rigoureux de la clause résolutoire assortie d'un délai préfix d'un mois, cette règle procédurale produit un effet couperet : puisque le locataire doit avoir payé dans le délai d'un mois pour neutraliser l'acquisition de la clause résolutoire, et puisque les offres réelles refusées ne valent paiement qu'à la date de la consignation subséquente, il est impératif que la consignation elle-même intervienne avant l'expiration du délai d'un mois. En l'espèce, seules deux offres réelles avaient été pratiquées dans ce délai, sans que le dépôt à la Caisse des dépôts et consignations n'ait été effectué en temps utile. Par conséquent, aux yeux de la loi, la débitrice n'était pas libérée à l'échéance du mois. Par ailleurs, la Cour de révision valide l'intervention du juge des référés en soulignant que cette solution a été retenue « sans trancher aucune contestation sérieuse ». La règle posée par l'article 746 du Code de procédure civile étant claire, précise et dépourvue d'ambiguïté, son application aux faits constants de l'espèce (absence de consignation dans le mois) relevait de l'évidence juridique. Quant aux autres griefs soulevés par la locataire — relatifs à l'absence de présentation préalable d'une quittance et à la prétendue mauvaise foi du bailleur refusant les offres —, la Cour de révision les écarte globalement en concluant que les juges du fond « ont répondu aux conclusions invoquées et légalement justifié leur décision, d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Implicitement mais nécessairement, la Haute juridiction considère que dès lors que la procédure légale de libération (la consignation) était ouverte à la débitrice pour surmonter le refus du bailleur et qu'elle n'a pas été menée à son terme dans le délai requis, les discussions périphériques sur les motifs du refus du créancier ou sur la présentation préalable d'une quittance ne constituaient pas des contestations sérieuses susceptibles de paralyser le constat objectif de l'acquisition de la clause résolutoire. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation concise et rigoureuse, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1994 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des obligations et de la procédure civile, particulièrement dans son application au contentieux des baux commerciaux. Sa portée s'apprécie à la lumière de trois grands axes théoriques : la rigueur du mécanisme des offres réelles et de la consignation, la force obligatoire du contrat à travers le jeu de la clause résolutoire, et l'étendue des pouvoirs du juge des référés face à la notion de contestation sérieuse. En premier lieu, sur le terrain du droit du paiement et de l'extinction des obligations, la décision consacre avec une fermeté remarquable l'autonomie et la portée impérative de l'article 746 du Code de procédure civile. Le paiement est le mode normal d'extinction des obligations. Toutefois, lorsque le créancier refuse de recevoir le paiement que lui propose le débiteur, la loi organise une procédure spécifique permettant au débiteur de vaincre cette inertie ou cette obstruction : la procédure des offres réelles suivies de consignation (visée aux articles 743 à 747 du Code de procédure civile mentionnés dans le pourvoi). Une controverse classique en doctrine et en jurisprudence consiste à déterminer à quel moment précis le débiteur est réputé s'être acquitté de son obligation lorsque le créancier refuse l'offre. Deux thèses s'affrontent historiquement. Une conception subjective, favorable au débiteur, soutient que dès l'instant où le débiteur a fait une offre réelle régulière et complète dans le délai imparti, il a accompli tout ce qui dépendait de lui ; si le créancier refuse, la demeure change de camp (*mora creditoris*) et l'effet libératoire de la consignation ultérieure devrait rétroagir au jour de l'offre réelle. À l'inverse, une conception objective et formaliste, fondée sur la lettre des textes procéduraux, considère que l'offre réelle n'est qu'un acte préparatoire qui ne dessaisit pas le débiteur des fonds ; tant que la somme n'est pas déposée dans une caisse publique (la Caisse des dépôts et consignations), le débiteur conserve la maîtrise des deniers et le paiement n'est pas réalisé. En affirmant que « la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées », la Cour de révision de Monaco tranche sans équivoque en faveur de la conception objective et refuse toute rétroactivité de la consignation au jour de l'offre. Tant que le dépôt n'est pas matériellement effectué, l'obligation subsiste. L'offre amiable, et même l'offre réelle par ministère d'huissier, sont dépourvues en elles-mêmes d'effet extinctif de la dette. Le texte de l'article 746 du Code de procédure civile est appliqué dans toute sa rigueur : seule la consignation libère le débiteur. En deuxième lieu, cette solution prend une dimension particulièrement sévère lorsqu'elle est combinée avec le droit des contrats (les articles 989 et 990 du Code civil visés au pourvoi, qui consacrent en droit monégasque la force obligatoire des conventions et l'exigence d'exécution de bonne foi) et le régime des clauses résolutoires dans les baux commerciaux. La clause résolutoire expresse est une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution d'une obligation déterminée, après un commandement demeuré infructueux pendant un certain délai (en l'espèce, un mois). Le propre de cette clause est son automaticité : à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement du 8 juin 1993, si la cause du commandement n'a pas disparu par un paiement intégral, le contrat est anéanti par la seule volonté commune initiale des parties, sans que le juge ait à prononcer la résolution ; il ne fait que la constater. En jugeant que les offres réelles effectuées dans le mois ne suffisent pas et que la consignation elle-même doit intervenir dans ce délai préfix d'un mois, la Cour de révision soumet le preneur à une contrainte temporelle extrêmement stricte. Le locataire qui attend les derniers jours du délai d'un mois pour pratiquer des offres réelles s'expose, en cas de refus du bailleur, à l'impossibilité matérielle de procéder aux formalités de consignation à la Caisse des dépôts et consignations avant l'échéance fatidique du mois. Cette rigueur mécanique interroge nécessairement la place laissée à la bonne foi contractuelle (article 990 du Code civil). Le pourvoi reprochait précisément à la Cour d'appel d'avoir omis de rechercher si le refus des offres par la SCI Sérénité « ne procédait pas d'une intention exclusive de bonne foi ». En droit des obligations, il est traditionnellement admis que la clause résolutoire ne peut être acquise si elle est mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier, ou si ce dernier fait obstacle de manière déloyale à l'exécution par le débiteur dans le délai imparti. Pourtant, la Cour de révision rejette ce grief en estimant que les juges ont légalement justifié leur décision par la seule application de l'article 746 du Code de procédure civile. L'enseignement implicite de cet arrêt sur ce point est fondamental : la mauvaise foi du bailleur qui
# Cour de Révision de Monaco, 20 décembre 1996, n° 26467 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 décembre 1996, n° 26467 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1996/12-20-26467)) L’arrêt rendu le 20 décembre 1996 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, dans l’affaire opposant la société civile immobilière (SCI) Liegi à M. R. D., constitue une décision particulièrement instructive à un double titre. Malgré l'extrême concision de sa motivation — caractéristique du style rédactionnel des juridictions suprêmes de tradition civiliste francophone —, cette décision tranche avec netteté deux difficultés distinctes mais fondamentales pour la pratique contentieuse monégasque. D'une part, sur le terrain du droit processuel, elle apporte une précision décisive quant aux conditions de recevabilité du pourvoi en révision au regard des exigences formelles posées par l'article 449-1er du Code de procédure civile. D'autre part, sur le terrain du droit substantiel des baux commerciaux, elle éclaire l'articulation entre l'office du juge du droit et le pouvoir souverain des juges du fond dans la mise en œuvre du mécanisme de révision du loyer régi par l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, notamment quant à l'appréciation de la chronologie des modifications économiques et de leurs effets. L'équilibre contractuel du bail commercial, contrat à exécution successive par excellence, est intrinsèquement exposé aux fluctuations de la conjoncture économique. Si le principe de la force obligatoire des conventions commande le respect de la parole donnée et du prix initialement fixé, le législateur monégasque, à travers la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, a institué des mécanismes correcteurs permettant d'adapter le montant du loyer à l'évolution des circonstances économiques. Toutefois, pour éviter que cette faculté de révision ne dégénère en une remise en cause permanente et arbitraire de l'économie initiale du contrat, l'article 21 de ladite loi subordonne la modification du prix du bail à des conditions strictes tenant à l'évolution des conditions économiques générales ou des conditions particulières d'exploitation. La détermination du moment précis où ces modifications doivent survenir — ou produire leurs effets — pour ouvrir droit à révision, notamment dans le sens d'une diminution du loyer, cristallise régulièrement les antagonismes entre bailleurs et preneurs. C'est précisément au cœur de cette tension entre stabilité contractuelle et adaptation économique, doublée d'une escarmouche procédurale sur le formalisme de l'accès au juge de cassation monégasque, que s'inscrit l'arrêt commenté. Afin de saisir pleinement la richesse et la portée de cette décision, il convient d'examiner dans un premier temps le contexte factuel et procédural ayant conduit le litige devant la Haute juridiction monégasque (I), avant d'analyser la question de droit et la solution retenue tant sur la forme que sur le fond par la Cour de révision (II), pour enfin dégager l'analyse critique et la portée jurisprudentielle de cet arrêt pour les praticiens du droit monégasque (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'examen de l'arrêt du 20 décembre 1996 révèle une trame factuelle épurée à l'extrême par le filtre du contrôle de légalité (A), mais laisse apparaître avec une grande clarté la structure de l'affrontement procédural noué entre les parties devant la Cour de révision (B). ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels propres à l'espèce ne sont connus qu'à travers le prisme des motifs de l'arrêt de la Cour de révision et du sommaire qui l'accompagne. Il ressort du texte de la décision que la société civile immobilière (SCI) Liegi, agissant en qualité de société bailleresse, avait donné à bail un local à usage commercial à un preneur désigné sous les initiales R. D. La date exacte de la conclusion du contrat de bail initial, la localisation précise du bien immobilier au sein de la Principauté, la nature exacte de l'activité commerciale ou artisanale exercée dans les lieux loués ainsi que le montant initial du loyer convenu entre les parties ne sont pas mentionnés (non précisé dans la décision). Au cours de l'exécution de ce contrat de bail commercial, un différend a surgi entre les cocontractants relativement au montant du loyer. Au soutien d'une demande tendant à la révision à la baisse du prix du bail sur le fondement des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, il a été fait état de modifications affectant l'environnement économique ou l'exploitation du fonds. La particularité factuelle de l'espèce, telle qu'elle transparaît de la motivation des juges du fond rapportée par l'arrêt, résidait dans une dissociation temporelle délicate : si la survenance intrinsèque des facteurs de modification par rapport à la date de fixation du loyer faisait débat, il est apparu que « l'effet négatif des modifications s'était manifesté postérieurement à la signature du bail ». C'est cette chronologie spécifique — la manifestation postérieure à la conclusion du contrat des répercussions défavorables d'une situation économique — qui a constitué le socle factuel de la demande de réduction du loyer formée par le locataire commerçant. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le déroulement des premières phases de l'instance devant les juridictions du premier degré (notamment devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction compétente en premier ressort en la matière, bien que son intervention antérieure ne soit pas expressément mentionnée dans le texte de l'arrêt) n'est pas détaillé (non précisé dans la décision). Le texte intégral nous renseigne en revanche avec certitude sur l'issue de l'instance d'appel : par un arrêt rendu le 5 juillet 1996, la Cour d'appel de Monaco a fait droit aux prétentions du preneur en prononçant la réduction du montant du loyer du local commercial donné à bail par la SCI Liegi à R. D. Pour parvenir à cette solution, la Cour d'appel avait développé une motivation dont les termes, tels que rapportés par les parties devant la Cour de révision, pouvaient de prime abord sembler receler une contradiction ou du moins une subtilité d'analyse. Selon le moyen du pourvoi, la juridiction du second degré aurait relevé « qu'aucune modification dans les conditions générales économiques de la Principauté ou dans les conditions particulières d'exploitation du fonds de commerce n'était intervenue depuis la fixation du loyer », tout en constatant par ailleurs, ainsi que le relève la Cour de révision, « que l'effet négatif des modifications s'était manifesté postérieurement à la signature du bail ». Mécontente de cette décision d'appel amputant sa créance locative, la société bailleresse, la SCI Liegi, représentée par son avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 5 juillet 1996. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi articulait un moyen unique de cassation tiré de la violation de la loi. Plus précisément, la SCI Liegi faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réduit le montant du loyer du local commercial donné à bail à R. D., alors qu'en statuant ainsi, après avoir elle-même relevé l'absence de modification dans les conditions générales économiques de la Principauté ou dans les conditions particulières d'exploitation du fonds de commerce depuis la fixation du loyer, la Cour d'appel aurait violé, par fausse application, les dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. En substance, pour la bailleresse, le constat d'une absence de modification nouvelle depuis la fixation du loyer interdisait légalement au juge de modifier le prix du bail, l'article 21 précité exigeant impérativement une telle évolution comme condition préalable à toute révision. En défense au pourvoi, le preneur, R. D., assisté de son propre avocat-défenseur, a adopté une stratégie de défense à double détente, opposant d'abord un obstacle procédural dirimant avant de défendre le bien-fondé de l'arrêt d'appel. Sur le terrain de la recevabilité, R. D. a soulevé une exception d'irrecevabilité du pourvoi en révision. Il soutenait que la société Liegi n'avait pas respecté les prescriptions formelles de l'article 449-1er du Code de procédure civile, faute d'avoir joint à sa requête en révision une copie signifiée ou une expédition de la décision attaquée. Selon le défendeur, cette omission dans la constitution du dossier accompagnant la requête devait être sanctionnée par l'irrecevabilité pure et simple du recours, interdisant à la Cour de révision tout examen au fond. Sur le fond, la défense tendait au rejet du moyen en faisant valoir la souveraineté des constatations des juges d'appel quant à la manifestation postérieure au bail des effets négatifs justifiant la baisse du loyer. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ce litige mêlant procédure civile et droit spécial des baux commerciaux, la Cour de révision devait résoudre deux problèmes juridiques distincts (A). Elle y répond par une motivation brève mais tranchante (B), qui se traduit dans un dispositif symétrique accueillant le pourvoi en la forme pour mieux le rejeter au fond (C). ### A. Le problème juridique posé La Haute juridiction monégasque était confrontée à deux questions de droit successives, la première commandant l'accès même au prétoire de cassation, la seconde touchant à l'office du juge dans le contentieux de la révision des loyers commerciaux. En premier lieu, sur le plan de la procédure civile et de la recevabilité du recours : **l'omission par le demandeur au pourvoi de joindre à sa requête une copie signifiée de la décision attaquée, en méconnaissance apparente des termes de l'article 449-1er du Code de procédure civile, entraîne-t-elle l'irrecevabilité du pourvoi en révision lorsque celui-ci est formé avant toute signification de ladite décision ?** Il s'agissait ici de déterminer la portée exacte des exigences documentaires imposées lors du dépôt du pourvoi et de vérifier si la signification préalable de l'arrêt d'appel constitue une condition de recevabilité du recours en révision ou simplement le point de départ du délai pour agir. En second lieu, sur le fond du droit des baux commerciaux et la délimitation du contrôle de cassation : **le juge du fond viole-t-il par fausse application l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 lorsqu'il ordonne la réduction du montant du loyer commercial en se fondant sur la circonstance que l'effet négatif de modifications économiques s'est manifesté postérieurement à la signature du bail, et une telle appréciation de la chronologie des effets économiques relève-t-elle du contrôle de légalité de la Cour de révision ou du pouvoir souverain des juges du fond ?** La question sous-jacente était de savoir si la condition légale de modification des conditions économiques posée par l'article 21 exige que la cause même du phénomène économique soit postérieure au bail, ou s'il suffit que ses répercussions négatives se révèlent après la conclusion du contrat, et dans quelle mesure la Cour de révision accepte de contrôler cette qualification. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ces deux questions, la Cour de révision procède en deux temps clairement articulés, examinant d'abord la fin de non-recevoir procédurale avant d'aborder le moyen de fond. #### 1. L'écartement de l'exception d'irrecevabilité : le refus des nullités et déchéances sans texte Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense, la Cour de révision écarte l'argumentation de R. D. par un attendu de principe d'une grande clarté : « *Mais attendu qu'aucun texte ne prévoit que l'omission de cette signification entraîne l'irrecevabilité du pourvoi qui peut être formé avant toute signification ; que l'exception d'irrecevabilité doit, dès lors, être rejetée* ». Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur deux piliers fondamentaux du droit processuel : * D'une part, la Cour fait application de l'adage classique selon lequel il n'y a pas de nullité ni d'irrecevabilité sans texte (*pas de nullité sans texte*). L'article 449-1er du Code de procédure civile prévoit certes que le demandeur doit joindre à sa requête une copie signifiée ou une expédition de la décision attaquée. Toutefois, en lisant attentivement l'argumentation rapportée par la Cour, il apparaît que le grief du défendeur portait spécifiquement sur le défaut de *signification* (« *l'omission de cette signification* »), la société Liegi ayant vraisemblablement produit une expédition non signifiée de l'arrêt d'appel, ou le défendeur prétendant que seule une décision préalablement signifiée pouvait faire l'objet d'un pourvoi accompagné de l'acte de signification. La Cour constate qu'aucune disposition légale n'érige l'absence de signification préalable en cause d'irrecevabilité du recours. * D'autre part, la Cour consacre explicitement la faculté pour un plaideur de former un pourvoi en révision « *avant toute signification* » de la décision qu'il entend attaquer. En effet, la signification d'une décision de justice a pour fonction procédurale essentielle de faire courir le délai de recours contre la partie à qui elle est faite (et, selon les règles applicables, contre celle qui fait signifier). Tant que la signification n'est pas intervenue, le délai ne court pas, mais le droit d'exercer le recours existe dès le prononcé de l'arrêt d'appel. Imposer la production d'une copie *signifiée* à peine d'irrecevabilité reviendrait à obliger la partie perdante à faire signifier à ses frais une décision qui lui fait grief dans le seul but de pouvoir l'attaquer, ou à attendre passivement que son adversaire victorieux prenne l'initiative de la signification. La Cour de révision refuse logiquement un tel formalisme contre-productif et déclare le pourvoi recevable. #### 2. Le rejet au fond : le retranchement derrière le pouvoir souverain des juges du fond Ayant déclaré le pourvoi recevable, la Cour de révision examine le moyen unique de cassation soulevé par la SCI Liegi. La réponse de la Haute juridiction tient en un seul attendu lapidaire : « *Mais attendu que ne tendant qu'à remettre en cause les éléments de faits souverainement appréciés par les juges du fond qui ont constaté que l'effet négatif des modifications s'était manifesté postérieurement à la signature du bail, le moyen ne peut qu'être écarté* ». Ce raisonnement appelle une analyse minutieuse tant il révèle la technique de contrôle de la Cour de révision : * La demanderesse au pourvoi tentait d'enfermer la Cour d'appel dans une violation de la loi (fausse application de l'article 21 de la loi n° 490) en opposant deux propositions : selon le pourvoi, la Cour d'appel aurait constaté qu'*aucune modification* des conditions générales économiques ou particulières d'exploitation n'était intervenue depuis la fixation du loyer, tout en accordant néanmoins la réduction du loyer. Si telle avait été la seule constatation de l'arrêt d'appel, la cassation pour violation de la loi eût été inévitable, puisque la condition légale posée par l'article 21 aurait fait défaut de l'aveu même des juges du fond. * Or, la Cour de révision rétablit la réalité et la plénitude des constatations opérées par la Cour d'appel : les juges du second degré ont constaté que « *l'effet négatif des modifications s'était manifesté postérieurement à la signature du bail* ». En mettant en exergue cette constatation précise, la Cour de révision neutralise le grief de violation de la loi. Elle valide implicitement mais nécessairement la thèse juridique selon laquelle l'article 21 de la loi du 24 novembre 1948 peut recevoir application dès lors que les répercussions défavorables (l'« effet négatif ») de modifications économiques se révèlent et frappent l'exploitation après la conclusion du bail, quand bien même le germe ou le fait générateur de ces modifications aurait préexisté à la signature du contrat. * Enfin, pour écarter définitivement le moyen, la Cour de révision qualifie l'appréciation de l'existence, de l'ampleur et de la date de manifestation de cet « effet négatif » de pure question de fait. En affirmant que le moyen ne tend qu'à « *remettre en cause les éléments de faits souverainement appréciés par les juges du fond* », la Haute juridiction se refuse à réexaminer la réalité économique du dossier. Dès lors que les juges d'appel ont souverainement daté la manifestation de l'impact économique défavorable postérieurement au bail, les conditions d'application de l'article 21 de la loi n° 490 étaient légalement réunies, et le grief de fausse application de la loi s'effondre. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double motivation, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Déclare recevable le pourvoi ; > Au fond, le rejette, > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » Ce dispositif, d'une facture classique, reflète fidèlement la structure duale de l'arrêt : une victoire procédurale initiale pour la SCI Liegi sur le terrain de la recevabilité (« *Déclare recevable le pourvoi* »), immédiatement suivie de sa défaite sur le terrain substantiel (« *Au fond, le rejette* »), assortie des sanctions financières et accessoires inhérentes à l'échec du recours en révision en droit monégasque, à savoir la condamnation de la demanderesse au paiement de l'amende légale et aux entiers dépens de l'instance. --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle Bien que ramassé dans sa formulation, l'arrêt du 20 décembre 1996 s'inscrit avec force dans la construction jurisprudentielle monégasque, tant par son libéralisme mesuré en matière de procédure de révision que par son approche pragmatique et réaliste du droit des baux commerciaux (A). Il livre par ailleurs aux praticiens et aux acteurs économiques de la Principauté de précieux enseignements stratégiques et rédactionnels (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'analyse de la décision commande de dissocier ses deux apports majeurs : la sécurisation de l'accès au juge de cassation monégasque d'une part, et l'affinement des critères de la révision du loyer commercial d'autre part. #### 1. Le formalisme tempéré du pourvoi en révision et le droit d'accès au juge Sur le plan procédural, la solution retenue par la Cour de révision à propos de l'article 449-1er du Code de procédure civile mérite une approbation sans réserve. Le droit processuel moderne, particulièrement sous l'influence des standards européens relatifs au droit à un procès équitable — et notamment du droit d'accès à un tribunal garanti par la jurisprudence relative aux droits fondamentaux, même si Monaco n'est devenu membre du Conseil de l'Europe et partie à la Convention européenne des droits de l'homme que postérieurement à cet arrêt de 1996 —, manifeste une hostilité croissante à l'égard du « formalisme excessif ». En l'espèce, l'article 449-1er du Code de procédure civile impose au demandeur en révision de joindre à sa requête « une copie signifiée ou une expédition de la décision attaquée ». La conjonction de coordination « ou » présente dans le texte même rapporté par le moyen du défendeur démontrait déjà l'existence d'une alternative entre la copie signifiée (remise par voie d'huissier lors de la signification) et l'expédition (copie authentique délivrée par le greffe de la juridiction ayant rendu la décision). En soutenant que le défaut de signification entraînait l'irrecevabilité du pourvoi, le défendeur tentait d'ajouter à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et de transformer une règle de preuve de la teneur de la décision attaquée (produire le texte authentique de l'arrêt) en une obligation de signification préalable. En affirmant que le pourvoi « *peut être formé avant toute signification* » et qu'aucun texte ne sanctionne d'irrecevabilité l'omission de cette signification, la Cour de révision rappelle la finalité exacte des règles de procédure : * La production de l'arrêt attaqué à l'appui de la requête a pour unique objet de permettre à la Cour de révision de connaître avec certitude les motifs et le dispositif de la décision soumise à sa censure. Une expédition délivrée par
# Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1988, n° 25490 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1988, n° 25490 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1988/10-13-25490)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la matière du droit des baux commerciaux et met en exergue les difficultés d'exécution financière susceptibles de survenir au cours de la relation locative, singulièrement lorsque les parties s'opposent sur le montant du loyer. En l'espèce, un contrat de bail commercial avait été consenti par C. M. L.-D., en qualité de bailleur, au profit des époux P., agissant en qualité de preneurs. Cette convention portait sur la location de plusieurs espaces commerciaux contigus ou distincts, précisément identifiés sous les numéros 26, 27 et 27 bis, situés au sein de la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo. La date de conclusion initiale du contrat de bail, la durée de celui-ci, la nature exacte de l'activité commerciale exploitée au sein de ces locaux ainsi que le montant chiffré du loyer stipulé demeurent (non précisé dans la décision). Au cours de l'exécution de ce bail commercial, un différend a émergé entre le bailleur et les preneurs concernant le prix de la location. Les contours exacts de cette contestation tarifaire — qu'il s'agisse d'une discussion relative à une révision légale ou conventionnelle, à l'application d'une clause d'échelle mobile ou à la fixation du loyer d'un bail renouvelé — ne sont pas détaillés par le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que, parallèlement ou consécutivement à ce désaccord sur le prix de la location, les époux P. se sont abstenus de procéder au règlement des échéances locatives. Face à cette carence dans l'exécution de l'obligation principale de paiement des preneurs, le bailleur, C. M. L.-D., a entrepris de mettre en œuvre les mécanismes coercitifs prévus par le contrat de bail. À cet effet, il a fait délivrer aux époux P. deux commandements successifs, datés respectivement du 3 octobre 1986 et du 10 octobre 1986. Ces actes extrajudiciaires visaient à obtenir le paiement des sommes arriérées et à faire jouer les stipulations sanctionnatrices du contrat, lequel enfermait la régularisation de la dette locative dans un délai contractuel strict de huit jours. Malgré la délivrance de ces deux commandements des 3 et 10 octobre 1986, les preneurs n'ont procédé à aucun règlement, pas même à hauteur du loyer de base contractuellement fixé, dans le délai conventionnel de huit jours qui leur était imparti. C'est dans ce contexte d'inexécution persistante que le bailleur a saisi la juridiction compétente afin de voir tirer les conséquences juridiques de la défaillance des locataires. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Devant l'absence de régularisation des causes des commandements dans le délai contractuel de huit jours, C. M. L.-D. a engagé une procédure judiciaire en matière de référé. La juridiction de première instance saisie en référé — dont la date de l'ordonnance demeure (non précisé dans la décision) — a accueilli les demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail commercial et en ordonnant l'expulsion des époux P. des locaux commerciaux occupés. Les preneurs ont interjeté appel de cette décision. Statuant en matière de référé, la Cour d'appel de Monaco a rendu, le 12 janvier 1988, un arrêt confirmatif. Par cette décision, la juridiction du second degré a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, constatant ainsi la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par C. M. L.-D. et ordonnant l'expulsion des époux P. des locaux numéros 26, 27 et 27 bis situés dans la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont retenu que l'existence d'un désaccord portant sur le prix de la location ne dispensait nullement les preneurs de leur obligation de régler au préalable le loyer contractuellement fixé, et ont relevé que les commandements des 3 et 10 octobre 1986 étaient demeurés infructueux quant au règlement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours. Mécontents de cette issue judiciaire prononçant leur éviction des lieux loués, les époux P. ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt confirmatif rendu le 12 janvier 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont articulé trois moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les trois moyens réunis »). À travers ces trois moyens réunis, les époux P. faisaient grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial et ordonné leur expulsion en faisant produire effet aux commandements délivrés les 3 et 10 octobre 1986. Leur argumentation juridique s'articulait autour de trois branches distinctes de violations de la loi : En premier lieu, le pourvoi soutenait que la Cour d'appel avait violé les dispositions de l'article 512 du Code de procédure civile. Bien que le détail de l'argumentation développée sous ce visa ne soit pas intégralement reproduit (non précisé dans la décision), ce grief s'inscrivait dans la contestation du pouvoir ou des conditions d'intervention du juge statuant en matière de référé pour constater l'acquisition de la clause résolutoire en présence d'une contestation sur le montant du loyer. En deuxième lieu, les demandeurs au pourvoi invoquaient la violation des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Par ce grief, les preneurs entendaient démontrer que le régime statutaire spécifique des baux commerciaux, notamment dans ses dispositions régissant la fixation ou la révision du loyer et les procédures afférentes, faisait obstacle à ce que des commandements de payer puissent produire un effet résolutoire alors même qu'un désaccord subsistait sur le prix de la location. En troisième et dernier lieu, les époux P. reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé les dispositions de l'article 1932 du Code civil. Ce moyen tirait argument d'un vice procédural tenant à l'absence de mise en cause, dans le cadre de l'instance visant à la résiliation du bail commercial, des créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Selon le pourvoi, cette omission privait les commandements et la procédure subséquente de leur efficacité juridique quant à la constatation de la résiliation du bail. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une problématique juridique fondamentale touchant à l'articulation entre la force obligatoire du contrat de bail commercial, le régime statutaire de la propriété commerciale et les pouvoirs de la juridiction des référés. De manière centrale, la question de droit posée à la haute juridiction était la suivante : l'existence d'un désaccord entre le bailleur et le preneur quant au prix de la location commerciale est-elle de nature à suspendre l'exigibilité du loyer initialement convenu et à faire obstacle à la constatation, par le juge des référés, de la résiliation du bail et au prononcé de l'expulsion pour défaut de paiement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant la délivrance de commandements de payer, au regard des dispositions de l'article 512 du Code de procédure civile, des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ainsi que de l'article 1932 du Code civil relatif aux créanciers nantis ? Il s'agissait, en somme, de déterminer si le preneur à bail commercial peut légitimement opposer l'incertitude ou la discussion affectant l'évolution ou la fixation du loyer pour se soustraire totalement à son obligation de paiement, y compris à hauteur du loyer contractuel de base, et paralyser ainsi le jeu de la sanction résolutoire mise en œuvre par voie de référé. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité de l'argumentation développée par les époux P. au sein de leurs trois moyens réunis, la Cour de révision procède par une motivation d'une grande densité, caractéristique des arrêts de principe affirmant une règle de droit substantielle claire. La haute juridiction amorce son raisonnement en validant solennellement la prémisse juridique posée par la Cour d'appel de Monaco. Elle énonce ainsi « qu'après avoir déclaré exactement que l'existence d'un désaccord sur le prix de la location ne pouvait dispenser le preneur de régler au préalable le loyer contractuellement fixé ». Par l'emploi de l'adverbe « exactement », la Cour de révision érige l'appréciation des juges d'appel en une règle de droit positif intangible : le conflit portant sur la détermination du loyer est dépourvu d'effet suspensif sur l'obligation fondamentale du preneur d'acquitter le loyer tel qu'il a été contractuellement fixé à l'origine ou lors du dernier accord des parties. Ce principe directeur étant fermement établi, la Cour de révision s'attache à vérifier les constatations factuelles opérées souverainement par les juges du fond pour s'assurer que les conditions de la résiliation étaient réunies. À cet égard, l'arrêt relève que « les juges du fond ont constaté qu'aucun des commandements des 3 et 10 octobre 1986 n'avait été suivi d'un règlement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours ». L'articulation entre la règle de droit et les constatations de fait apparaît ici décisive. La Cour opère une distinction implicite mais fondamentale entre le loyer objet du désaccord et le « loyer de base » ou « loyer contractuellement fixé ». Si le désaccord sur le prix pouvait éventuellement expliquer une discussion sur un supplément ou une modification de loyer, il ne pouvait en aucun cas justifier l'abstention totale des preneurs de régler le socle minimal incontestable que constitue le loyer de base stipulé au contrat. Dès lors que les deux commandements successifs des 3 et 10 octobre 1986 avaient laissé s'écouler le délai contractuel de huit jours sans qu'aucun règlement de ce loyer de base n'intervienne, l'inexécution contractuelle était pleinement caractérisée et dépourvue d'ambiguïté. Forte de cette double constatation — exactitude du principe juridique relatif à l'obligation préalable de paiement et constatation matérielle de la carence des preneurs dans le délai imparti —, la Cour de révision conclut son syllogisme par une formule de rejet globale des griefs du pourvoi. Elle juge « que par ces seuls motifs ils ont également justifié leur décision, sans violer aucun des textes visés aux moyens qui sont dépourvus de tout fondement ». L'expression « par ces seuls motifs » revêt une importance technique majeure en technique de cassation et de révision. Elle signifie que la motivation relative au défaut de paiement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant les commandements suffit, à elle seule, à conférer une base légale irréprochable à l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel. Par voie de conséquence, les critiques tirées de la violation de l'article 512 du Code de procédure civile, des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et de l'article 1932 du Code civil deviennent inopérantes ou mal fondées, la carence avérée des locataires sur le loyer contractuel de base justifiant légalement le constat de la résiliation et l'expulsion ordonnée en référé. ### C. Le dispositif Au terme de son examen des trois moyens réunis, la Cour de révision de Monaco prononce le rejet du recours formé par les preneurs. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » Ce dispositif entérine de manière définitive l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 12 janvier 1988, rendant irrévocable le constat de la résiliation du bail commercial portant sur les locaux n° 26, 27 et 27 bis de la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo, ainsi que l'ordre d'expulsion prononcé à l'encontre des époux P., lesquels supportent en outre la charge financière de l'amende de pourvoi et des dépens de l'instance. ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 13 octobre 1988 par la Cour de révision de Monaco s'impose comme une décision de principe majeure au sein du droit monégasque des baux commerciaux, bien que sa concision formelle puisse, à première lecture, masquer la richesse des mécanismes juridiques qu'il met en œuvre. Par son sommaire lapidaire — « L'existence d'un désaccord sur le prix de la location ne dispense pas le preneur de régler au préalable le loyer contractuellement fixé » —, la haute juridiction monégasque fixe une ligne de démarcation stricte entre le contentieux de la fixation du loyer et le contentieux de l'exécution du contrat de bail. En premier lieu, cette décision consacre la primauté de la force obligatoire du contrat dans l'attente d'une modification conventionnelle ou judiciaire de ses termes. Le bail commercial est un contrat synallagmatique à exécution successive dans lequel l'obligation essentielle du preneur consiste dans le paiement du prix du bail aux termes convenus, en contrepartie de la jouissance des lieux loués assurée par le bailleur. Lorsque survient un désaccord sur le prix de la location — situation fréquente sous l'empire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, dont les articles 21, 22, 28 et 29 étaient précisément visés au pourvoi —, la relation contractuelle ne tombe pas dans un vide juridique. Tant qu'un nouvel accord ou qu'une décision de justice définitive n'a pas substitué un nouveau montant au tarif initial, le « loyer contractuellement fixé » demeure la loi des parties. La Cour de révision refuse ainsi vigoureusement de consacrer une forme d'exception d'inexécution ou de droit de rétention financier au profit du locataire. Le preneur ne saurait tirer prétexte d'une incertitude sur le quantum futur ou révisé de sa dette pour suspendre unilatéralement tout versement tout en continuant à occuper les locaux commerciaux (en l'occurrence les lots n° 26, 27 et 27 bis du Palais de la Scala). L'exigence d'un règlement « au préalable » du loyer de base traduit l'idée d'un ordre public contractuel minimal : la contestation judiciaire ou extrajudiciaire du prix ne peut s'ouvrir ou se poursuivre loyalement que si le locataire exécute, à titre provisionnel ou définitif, les engagements financiers incontestables qu'il a initialement souscrits. En deuxième lieu, l'arrêt apporte un éclairage déterminant sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) et la juridiction des référés (article 512 du Code de procédure civile). En soulevant la violation conjointe de ces textes, les demandeurs au pourvoi tentaient manifestement de soutenir que le désaccord sur le loyer, régi par les dispositions spéciales de la loi de 1948, faisait naître une contestation sérieuse privant le juge des référés du pouvoir de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion, ou privait les commandements des 3 et 10 octobre 1986 de leur validité. En écartant ces moyens comme « dépourvus de tout fondement », la Cour de révision affirme l'autonomie du mécanisme de la clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement du loyer de base. La juridiction des référés, saisie aux fins de constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, n'a pas à trancher le fond du litige relatif à la fixation du nouveau loyer relevant des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490. Son office consiste à vérifier si une obligation non sérieusement contestable a été violée. Or, dès lors que la Cour pose en principe que le loyer contractuellement fixé reste dû malgré le désaccord sur le prix, la dette correspondant au « loyer de base » revêt un caractère certain, liquide et exigible. L'absence de tout règlement de ce loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant les commandements caractérise un manquement objectif, pur de toute contestation sérieuse, qui justifie pleinement la compétence et la décision du juge des référés sur le fondement de l'article 512 du Code de procédure civile. En troisième lieu, l'arrêt tranche, fût-ce de manière implicite par la formule de rejet global, la question délicate de l'application de l'article 1932 du Code civil relatif aux créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce. Le pourvoi reprochait à l'arrêt confirmatif d'avoir fait produire effet aux commandements et constaté la résiliation « faute de mise en cause des créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce ». En affirmant que les juges du fond ont légalement justifié leur décision « par ces seuls motifs » (tenant au non-paiement du loyer de base dans les huit jours des commandements) « sans violer aucun des textes visés aux moyens », la Cour de révision dénie aux preneurs la possibilité d'invoquer avec succès cette irrégularité pour faire échec à leur propre expulsion en référé. Que l'inopposabilité éventuelle de la résiliation aux créanciers nantis soit considérée comme une protection relative réservée à ces seuls créanciers tiers, ou que les conditions d'application de l'article 1932 du Code civil ne fussent pas réunies en l'espèce devant le juge des référés, la solution est nette : le preneur défaillant dans le paiement de son loyer de base ne peut se retrancher derrière l'absence de mise en cause de ses propres créanciers nantis pour paralyser l'effet résolutoire des commandements qui lui ont été régulièrement délivrés. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens La portée pratique de l'arrêt rendu le 13 octobre 1988 par la Cour de révision est considérable pour les avocats, conseils juridiques, administrateurs de biens et magistrats exerçant en Principauté de Monaco. La décision délivre une véritable feuille de route comportementale et procédurale tant à l'égard des preneurs que des bailleurs commerciaux. Pour le conseil du preneur à bail commercial, cet arrêt constitue une mise en garde d'une extrême sévérité. Il enseigne qu'en présence d'un litige portant sur le montant du loyer — que le bailleur réclame une augmentation contestée ou que le preneur sollicite une diminution dans le cadre de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 —, la stratégie consistant à suspendre tout paiement dans l'attente de l'issue du contentieux est suicidaire. Une telle rétention financière expose le locataire à la perte immédiate et irrémédiable de son droit au bail, et par conséquent à la ruine de son fonds de commerce par l'effet d'une expulsion ordonnée en référé. Le praticien assistant un locataire doit impérativement veiller à ce que son client continue de s'acquitter scrupuleusement, aux échéances prévues, du « loyer de base », c'est-à-dire du dernier loyer contractuellement fixé avant la naissance du désaccord. Si un commandement de payer visant la clause résolutoire vient à être signifié par le bailleur — même si ce commandement réclame une somme globale incluant la part contestée du loyer —, le preneur doit impérativement, dans le strict délai contractuel (qui n'était en l'espèce que de huit jours), procéder au règlement effectif de la fraction correspondant au loyer de base contractuel. Ce n'est qu'à la condition d'avoir satisfait « au préalable » à cette obligation fondamentale que le preneur pourra utilement élever une contestation devant le juge des référés ou le juge du fond
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 février 2014, n° 11897 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 février 2014, n° 11897 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/02-20-11897)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er juillet 1995, les bailleurs ont loué à une preneuse des locaux commerciaux destinés à une exploitation de bar-restaurant. Le bail a été renouvelé par avenant du 21 décembre 2004. Par acte authentique du 1er août 2008, la preneuse, assistée de son syndic liquidateur judiciaire, a cédé au demandeur les éléments de son fonds de commerce, dont le droit au bail. Par courrier du 2 juin 2009, contresigné « Bon pour accord », les bailleurs ont autorisé le cessionnaire à réaliser des travaux de réaménagement. Celui-ci s'engageait à « faire [sa] propre affaire » de ces travaux, notamment de ceux « nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante » et à l'implantation du système d'extraction d'air vicié, « sans jamais inquiéter le bailleur ». Invoquant des désordres découverts en cours de travaux, le preneur a obtenu une expertise judiciaire par ordonnance de référé du 25 février 2011. Les bailleurs ont ensuite fait délivrer un commandement de payer les loyers échus, avec rappel de la clause résolutoire. La date de ce commandement est diversement rapportée dans la décision (4 juin 2012 dans l'exposé des demandes et dans les motifs ; 4 juillet 2012 dans l'exposé de la procédure). Par assignation du 3 juillet 2012, le preneur a sollicité la suspension des effets du commandement, la suspension ou, subsidiairement, la consignation des loyers, et l'autorisation de les régler en contrepartie de l'annihilation de la clause résolutoire. Par conclusions ultérieures, il a demandé la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux nécessaires à l'exploitation et à lui verser 1 603 800 € au titre du préjudice d'exploitation. Les bailleurs ont conclu au rejet de ces prétentions, à la constatation de la résiliation du bail, à l'expulsion du preneur et au paiement d'un arriéré locatif. Ils ont soulevé l'irrecevabilité des demandes nouvelles, au motif du principe d'immutabilité du litige. ## Question de droit La juridiction devait trancher plusieurs questions. **Première question : la recevabilité des demandes nouvelles.** Le tribunal devait déterminer si les demandes formées après le dépôt du rapport d'expertise méconnaissaient l'immutabilité de l'objet du litige, au regard des articles 156 et 373 du Code de procédure civile. **Deuxième question : la garantie du bailleur.** Le preneur soutenait que les bailleurs avaient
# Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26893 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26893 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2001/02-13-26893)) ## Faits et procédure Par bail du 1er août 1967, la société anonyme Safas a loué à la société anonyme Bis un local de trois pièces principales à Monaco. Le local a ensuite été cédé aux époux B. (acte du 19 janvier 1982). La locataire a son siège à Paris et une adresse d'exploitation principale à Monaco. Le litige s'est développé en plusieurs temps. Les bailleurs ont d'abord délivré un congé, le 27 juillet 1984, pour reprise au titre de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Ils ont ensuite délivré un second congé, le 31 juillet 1987, fondé sur le caractère civil du bail. Ce second congé a donné lieu à une action en validation introduite le 5 mai 1992, soit plus de deux ans après sa délivrance. Par arrêt du 3 octobre 1995, devenu irrévocable, la cour d'appel a jugé la location soumise à la loi n° 490. Elle a également déclaré prescrite l'action en validation du congé du 31 juillet 1987, au regard du délai de deux ans de l'article 31. Parallèlement, la locataire avait saisi le président du tribunal de première instance d'une demande de conciliation, le 13 juin 1989, fondée sur l'article 9 de la loi n° 490. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 18 janvier 1990, puis le litige a été renvoyé devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Celle-ci, après un sursis à statuer, a rendu une décision le 8 juillet 1998. Elle a débouté les bailleurs de leurs fins de non-recevoir, jugé que le refus de renouvellement n'était pas justifié par un motif grave et légitime, et reconnu à la locataire un droit à indemnité. Avant dire droit sur le montant, elle a commis un expert, M. Roland Melan, expert-comptable. Les époux B. ont interjeté appel, le 22 octobre 1998. Ils demandaient principalement l'annulation de la procédure pour pluralité d'identités de la locataire. À titre subsidiaire, ils invoquaient leur faculté de repentir (art. 11) ou un droit de reprise (art. 12). Plus subsidiairement, ils contestaient le principe même de l'indemnité et sollicitaient l'extension de la mission de l'expert à la remise en état des lieux et au préjudice des bailleurs. L'intimée, quant à elle, sollicitait la confirmation et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La cour devait déterminer si, dans le cadre d'un bail commercial soumis à la loi n° 490 par une décision devenue irrévocable, le refus de renouvellement fondé sur un congé motivé par l'inapplicabilité de cette loi ouvrait droit à une indemnité d'éviction. Elle devait aussi se prononcer sur quatre points subsidiaires : la validité de la procédure au regard de la dénomination de la locataire, la recevabilité de l'action au regard de l'article 31, la mise en œuvre du droit de repentir (art. 11) et du droit de reprise (art. 12), et l'étendue de la mission d'expertise. ## Solution et dispositif La cour écarte d'abord les moyens de nullité. Elle juge que la dénomination de la locataire, « qui fait exactement apparaître le siège social français » de celle-ci, désigne précisément la partie au litige. Elle relève en outre que les bailleurs avaient conclu à un sursis à statuer, le 5 mai 1992, ce qui emportait renonciation implicite à se prévaloir de la nullité de l'acte introductif d'instance. Le même raisonnement vaut pour les moyens tirés de la représentation de la société selon le droit commercial. Sur le fond, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction est due lorsque les motifs allégués par le bailleur ne sont pas « graves et légitimes » (art. 9). Elle relève que l'arrêt du 3
# Cour d'Appel de Monaco, 25 avril 2017, n° 16011 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 25 avril 2017, n° 16011 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/04-25-16011)) ## Faits et procédure Par bail du 6 juillet 2011, la société C a loué à la SARL B les lots 3 et 4 d'un ensemble immobilier situé rue X3 à Monaco, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges, indexé annuellement. Ces locaux avaient été détruits par un incendie et le preneur s'était engagé à les remettre en état. La société C a cédé les locaux à la SCI A le 1er février 2012, et un avenant du 30 mai 2012 a reporté la date limite des travaux. Le 6 février 2014, le mandataire de la bailleresse, la société K, a demandé la revalorisation du loyer à 163.800 euros hors taxes et hors charges. Faute d'accord, la SCI A a saisi la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC) le 15 décembre 2014, après une ordonnance de non-conciliation du 21 janvier 2015. La SARL B a soulevé in limine litis la nullité de la procédure, au motif que la demande émanait d'un mandataire dépourvu de mandat et que l'article 21 de la loi n° 490 avait été méconnu. La bailleresse soutenait que la procédure relevait des articles 4 et suivants de la même loi et que la valeur locative avait évolué, notamment en raison de l'agrandissement de la surface d'exploitation et du changement de standing de l'Hôtel D. Par jugement du 15 juin 2016, la CALC a rejeté l'exception de nullité, débouté la SCI A de sa demande d'augmentation du loyer et renvoyé les parties à la clause d'indexation. La bailleresse a interjeté appel le 28 juillet 2016. Elle sollicitait, à titre liminaire, qu'il soit enjoint à la preneuse de produire son acte de cession de fonds de commerce et ses bilans, puis la fixation du loyer à 163.800 euros annuels à compter du 1er juillet 2014. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher deux questions principales. **La première** porte sur les critères de fixation du loyer lors du renouvellement triennal. Il s'agissait de déterminer si le bailleur pouvait obtenir une majoration du loyer conventionnel en démontrant une modification, depuis la conclusion du bail, de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements ou des facilités d'exploitation des locaux, au sens de l'article 6 de la loi n° 490. La question se doublait de celle de