207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2020, n° 18768 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2020, n° 18768 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/01-23-18768)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée (SARL), spécialisée dans le nautisme, a visité à plusieurs reprises, en mars et avril 2018, des locaux commerciaux situés dans l'immeuble « C » à Monaco, détenus par une société civile immobilière (SCI). Après une lettre d'intérêt et l'octroi d'une option de location, les parties ont signé les 7 et 8 juin 2018 un engagement de location, prévoyant une prise d'effet du bail au 1er juillet 2018 et une signature du bail au plus tard le 27 juin 2018. Un chèque de 177 600 euros, comprenant 120 000 euros d'arrhes et 57 600 euros d'honoraires d'agence, a été encaissé le 12 juin 2018. Un désaccord est ensuite apparu sur la destination des locaux. Par courrier du 5 juillet 2018, le preneur a conditionné la signature du bail à la possibilité d'exercer « toute activité de quelque nature que ce soit sans restriction aucune » et de sous-louer ou substituer une autre société. La bailleresse a refusé et a déclaré mettre fin aux négociations le 19 juillet 2018, en retenant les arrhes. Le preneur a mis en demeure le bailleur et l'agence de restituer la somme, par lettre recommandée du 3 août 2018, puis l'a assigné le 22 novembre 2018. Le preneur demandait la résolution de l'engagement aux torts exclusifs de la SCI, la restitution de la somme de 177 600 euros, ainsi que diverses indemnités (frais, perte de chance, résistance abusive). Les défenderesses, la SCI et l'agence, sollicitaient le débouté, à titre reconventionnel la résolution aux torts du preneur, l'application de la clause 8 de l'engagement, une indemnité de 1 440 000 euros et 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le Tribunal de première instance statue en premier ressort, après plaidoiries à l'audience du 14 novembre 2019. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si l'absence de conclusion du bail commercial était imputable au preneur et si la clause 8 de l'engagement de location, qui prévoit que « les arrhes versées resteront acquises au bailleur », constituait une clause de dédit ou une clause pénale. Dans la seconde hypothèse, le preneur invoquait l'absence de mise en demeure préalable et le caractère manifestement excessif de la stipulation. Le tribunal devait également apprécier la recevabilité des demandes reconventionnelles en résolution et en dommages et intérêts, ainsi que la demande pour procédure abusive. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la promesse de location « valait bail » car les parties s'étaient accordées sur la chose et le prix, et que la somme versée avait été encaissée. Il juge que l'absence de signature résulte de la « volte-face » du preneur, qui a imposé des conditions nouvelles, notamment sur la destination des locaux, et commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. Il qualifie la clause 8 de clause de dédit et rejette les demandes subsidiaires du preneur. Il rejette également les demandes reconventionnelles de la SCI et la demande pour procédure abusive. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute la SARL B de l'intégralité de ses demandes ; > Déboute la SCI D de ses demandes reconventionnelles ; > Condamne la SARL B au paiement des entiers dépens, qui seront distraits au profit de Maître Pierre-Anne NOGHES DU MONCEAU, avocat-déf
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mars 1999, n° 26666 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mars 1999, n° 26666 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1999/03-25-26666)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 15 avril 1985, la société civile immobilière Tulcea a donné à bail à J. B., agent immobilier, un local commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1985. La destination contractuelle englobait notamment les activités de « cabinet d'affaires » et de transactions immobilières. Par exploit du 14 décembre 1993, la bailleresse a notifié un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mai 1994. Le preneur a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux aux fins d'obtenir une indemnité d'éviction. Par jugement du 6 décembre 1995, cette commission a retenu que le refus de renouvellement était fondé sur un motif grave et légitime, tiré du défaut d'exploitation du fonds dans le local loué, et a débouté le preneur. Sur appel, la Cour d'appel a infirmé ce jugement par arrêt du 17 décembre 1996. Après avoir relevé que la preuve d'une activité commerciale dans les locaux était rapportée, elle a reconnu au preneur un droit à indemnité égal au préjudice causé par le refus de renouvellement, et ordonné une expertise pour en fixer le montant. Au cours des opérations d'expertise, la bailleresse a fait dresser trois constats d'huissier les 25 mars, 27 mars et 1er avril 1997, établissant la présence de mobilier de bureau et une enseigne commerciale dans les locaux. Le 14 avril 1997, elle a notifié au preneur, par acte extra-judiciaire, son intention de « renoncer à son refus de renouvellement et consentir au renouvellement du bail » en application de l'article 11 de la loi n
# Cour d'Appel de Monaco, 02 décembre 2008, n° 27377 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 décembre 2008, n° 27377 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2008/12-02-27377)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 31 décembre 1975, la société civile immobilière S (ci-après « la bailleresse ») a donné à bail à la société anonyme monégasque P (ci-après « la locataire ») un local commercial à destination de supérette, situé au rez-de-chaussée inférieur de l'immeuble Le Millefiori. Le bail était conclu pour une durée de 3-6-9 années à compter du 1er janvier 1976. Le loyer annuel était fixé à 3 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur, avec un minimum annuel garanti de 204 000 francs hors taxes, indexé sur l'indice du coût de la construction. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Par courrier du 26 novembre 2004, la bailleresse a proposé son renouvellement à compter du 1er janvier 2005 selon un projet modifiant trois stipulations : le prix du loyer, désormais fixé sans référence au chiffre d'affaires ; le montant du cautionnement ; la périodicité de paiement des charges. La locataire a accepté le principe du renouvellement mais a contesté ces modifications. Après un procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 2005, la bailleresse a saisi la commission arbitrale des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer annuel à 240 000 euros hors taxes et de signature d'un nouveau contrat aux conditions de son courrier. Par jugement du 21 mars 2007, la commission a constaté le renouvellement du bail « aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer », fixé la valeur locative à 190 000 euros hors taxes, renvoyé les parties à la régularisation d'un nouveau contrat et débouté la bailleresse du surplus de ses demandes. La locataire a relevé appel, sollicitant à titre principal le renouvellement aux clauses et conditions originaires, y compris de prix, et à titre subsidiaire la fixation de la valeur locative à 152 000 euros hors taxes, avec désignation d'un expert. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes, qui structurent le raisonnement de la Cour. **Premièrement**, la stipulation d'un loyer indexé sur le chiffre d'affaires du preneur est-elle compatible avec l'article 6 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux, qui fixe un prix de location minimum égal à la valeur des locaux, et avec l'article 28 de cette loi, qui frappe de nullité les clauses ayant pour conséquence directe de faire échec à ses dispositions ? Corrélativement, le preneur peut-il être regardé comme ayant renoncé à la protection légale, la renonciation étant alors invoquée par lui-même contre le bailleur ? **Deuxièmement**, lors du renouvellement, la durée du bail, le montant du cautionnement et la périodicité de paiement des charges peuvent-ils être modifiés, la bailleresse invoquant l'opportunité de ces changements ? **Troisièmement**, dans l'hypothèse d'une substitution de la valeur locative à la valeur contractuelle,
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 06 janvier 2015, n° 12844 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 janvier 2015, n° 12844 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/01-06-12844)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 22 décembre 1975, c. FE. est devenu locataire de locaux commerciaux, situés à Monaco, dans lesquels il exploite un fonds de commerce de pharmacie. Le bail a été conclu pour trois ans à compter du 1er janvier 1973, moyennant un loyer annuel de 15 840 francs. Le montant du loyer a été successivement fixé par la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC), à 130 000 francs par an à compter du 1er janvier 1991 (jugement du 18 décembre 1991, confirmé par la Cour d'appel le 11 août 1998). Par arrêt du 8 novembre 2005, la Cour d'appel a fixé le loyer à 27 400 euros par an à compter du 1er février 2001. Les bailleurs ont délivré, le 16 juin 2008, un congé pour le 31 décembre 2008, assorti d'une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 60 000 euros. Le locataire ayant refusé, les bailleurs ont saisi la CALC le 30 juin 2009 afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 à 60 000 euros, de voir déclarer la durée du bail renouvelé égale à cel Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 6 janvier 2015, Monsieur c. FE. c/ Madame Claire NE. épouse FU. et autres**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial – Valeur locative – Critères. CALC – Dommages-intérêts pour résistance abusive – Compétence (non). Saisie, non en cours de bail, mais lors d'une échéance locative d'une telle demande de majoration du loyer, il entre dans la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux de fixer le prix de la location en tenant compte des critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 par référence à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des faci??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? aminant par ailleurs l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par le local exploité à l'usage de pharmacie et observant que le loyer en cours s'élevait à 27.400 euros depuis le 1er février 2001, ils en déduisaient que la valeur locative équitable ne pouvait désormais être fixée qu'à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. La demande d'indexation du loyer était par ailleurs rejetée au visa tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l'article 23 de la loi n° 490. Suivant exploit du 20 mars 201??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? stés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 6 JANVIER 2015, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, substitut du Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 6 janvier 2015, Monsieur c. FE. c/ Madame Claire NE. épouse FU. et autres**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 24 novembre 2020, n° 19425 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 novembre 2020, n° 19425 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/11-24-19425)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 5 octobre 2006, le bailleur, dont les droits ont été repris par Madame p. M., a donné à bail commercial à la société N, devenue la SARL G, un local portant les numéros 39, 40 et 41 à la résidence « X4 », à Monaco. Ce local était exploité comme restaurant. Par acte du 27 mai 2015, la bailleresse a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement, avec offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 août 2015. La Commission arbitrale des loyers commerciaux a été saisie le 24 septembre 2015 aux fins de désignation d'un expert et de fixation de l'indemnité. La non-conciliation a été constatée le 21 octobre 2015. La locataire a, de son côté, demandé la fixation de l'indemnité à 3 518 000 euros et, à titre subsidiaire, une expertise. Par jugement du 11 octobre 2017, la Commission a condamné la bailleresse à verser 3 000 000 euros à la locataire et a débouté les parties du surplus. La bailleresse a interjeté appel le 24 novembre 2017. Par arrêt avant dire droit du 28 septembre 2018, la Cour d'appel a réformé le jugement, ordonné une expertise et confié la mission à M. c. BO., les frais étant avancés par l'appelante. L'expert a déposé son rapport au greffe le 13 décembre 2019. Il a retenu une valeur du fonds de commerce de 2 500 000 euros et deux indemnités alternatives : 2 637 000 euros en cas de fermeture définitive du restaurant, et 2 870 000 euros en cas de réinstallation dans un autre local. La décision indique par ailleurs que le rapport est daté du 12 décembre 2019 dans les motifs, ce que la présente fiche relève sans que cette divergence affecte la solution. La locataire a conclu à la confirmation du jugement de première instance, en soutenant que l'écart avec le rapport était faible. La bailleresse a demandé une fixation à 1 285 634 euros, à titre subsidiaire à 2 543 600 euros, et, à titre plus subsidiaire, à 2 585 000 euros. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. Il s'agissait d'abord de déterminer, en application de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, comment chiffrer l'indemnité d'éviction lorsque l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce, et si l'hypothèse d'une réinstallation doit être retenue. Il s'agissait ensuite de savoir si la perte d'une terrasse-véranda, occupée sans titre puis restituée, devait conduire à minorer la valeur du fonds. Le texte de l'article 9, tel que reproduit dans les motifs, dispose que l'indemnité d'é
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 mars 2014, n° 11950 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 mars 2014, n° 11950 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-06-11950)) ## Faits et procédure La SARL Manufacture de Monaco Boutique, preneuse d'un local commercial au deuxième niveau de la galerie du complexe « Le Métropole », a été assignée, ou a assigné, selon les pièces, la SCI du Métropole devant le Tribunal de première instance. Le litige porte sur un ensemble de locaux situés au second sous-sol du même complexe, désignés comme « dépôt » (emplacements n° 90 P et 91 P, lot de copropriété n° 523). Ce dépôt a fait l'objet d'une succession de contrats. Une location de réserve, initialement conclue en 1995 pour un an et reconduite jusqu'en 2002, a été remplacée le 10 septembre 2002 par une « convention de location d'un dépôt » d'une durée de vingt-quatre mois. Elle stipulait que le local « ne pourra être utilisé qu'à Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 6 mars 2014, SARL MANUFACTURE DE MONACO BOUTIQUE c/ SCI du MÉTROPÔLE**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Qualification - Droit applicable - Expulsion - Indemnité d'occupation En application des articles 1er de 2 de la loi n°490 du 24 novembre 1948, le juge n'est pas tenu, en matière de détermination de l'existence de baux commerciaux, par la qualification donnée par les co-contractants à leur convention. Il lui appartient au contraire de rechercher la réalité de l'exploitation d'un fonds d'un commerce ou encore l'utilisation concrète réalisée dans les locaux pendant une période consécutive de trois années, pour déterminer le rég??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? euxième sous-sol, à un étage aménagé pour accueillir notamment des locaux de service, des dépôts et des emplacements de stationnement, ladite réserve n'aurait aucun intérêt en elle-même si elle n'était l'accessoire du local commercial exploité dans la galerie du Métropole. Qu'au surplus sa privation serait de nature à compromettre l'exploitation du fonds, du fait de l'exiguïté du local abritant le fonds de commerce. Qu'enfin l'activité commerciale ayant été étendue dès 1992, c'est à partir de cette date qu'elle s'était vue dans l'obligation de rechercher un local accessoire??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 6 MARS 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 6 mars 2014, SARL MANUFACTURE DE MONACO BOUTIQUE c/ SCI du MÉTROPÔLE**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2016, n° 15129 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2016, n° 15129 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/07-14-15129)) ## Faits et procédure Par acte notarié d'échange du 21 décembre 2010, la SAM A est devenue propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque, où était exploité sous l'enseigne « SALON MADO » un salon de coiffure pour dames avec vente de parfumerie. Le local appartenait à la SAM B, qui l'occupait en vertu d'un bail verbal. Par acte notarié du 6 février 2008, renouvelé le 26 janvier 2011, la SAM B avait donné le fonds de commerce en gérance libre à Mme I SC. Par courrier du 25 mai 2011, la SAM A a donné congé à la SAM B avec un préavis légal de douze mois. Le 2 juillet 2012, elle a exercé le droit de repentir prévu par l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, consentant ainsi au renouvellement du bail. Selon les constats d'huissier relatés par le tribunal, le fonds n'était plus exploité après le départ de la locataire-gérante à la fin du mois de décembre 2012. La SAM A a assigné la SAM B le 10 octobre 2013 en résiliation judiciaire du bail verbal pour défaut d'exploitation (n° 2014/000138). La SAM B a, pour sa part, assigné Mme I SC. le 8 janvier 2014 en réparation de son préjudice (n° 2014/000397). La SCP C, acquéreur de l'immeuble le 29 juillet 2015, est intervenue volontairement et s'est substituée à la SAM A, qui a sollicité sa mise hors de cause. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est de savoir si le bailleur peut obtenir la résiliation d'un bail commercial renouvelé au motif que le fonds n'est plus exploité dans les lieux, alors que le bail est verbal et ne comporte aucune clause d'exploitation. La seconde, accessoire, porte sur l'incidence de cette résiliation sur les demandes indemnitaires croisées entre le preneur et la locataire-gérante. Le demandeur fondait sa prétention sur les articles 1039, 1058, 1568 et 1581 du Code civil, soutenant que l'absence d'exploitation pendant plus de deux ans constituait un manquement grave à l'obligation d'user de la chose louée suivant sa destination présumée, et que la condition résolutoire était sous-entendue dans les contrats synallagmatiques. ## Solution et dispositif Le tribunal déboute la SCP C, venant aux droits de la SAM A, de sa demande de résiliation. Son raisonnement repose sur trois constats. **En premier lieu**, le droit de repentir a été régulièrement exercé. Le tribunal relève que sa régularité « n'est pas discuté par la SAM B, ni discutable dès lors qu'il peut être invoqué avant le délai et les formalités prévues à l'article 11 de la loi, la société locataire se trouvant dans les lieux et n'ayant pas loué ou acquis un autre local ». Il en déduit que « cette date constitue la date d'effet du bail renouvelé ». **En deuxième lieu**, le tribunal rappelle que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut à la date du renouvellement, l'article 1er de la loi n° 490 exigeant l'exploitation effective d'un fonds « depuis au moins trois ans consécutifs ». Le litige s'inscrivant dans la période postérieure à un bail déjà renouvelé, cette condition ne fonde pas, à elle seule, la résiliation. **En troisième lieu**, et de
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 26 février 2021, n° 19664 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 26 février 2021, n° 19664 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2021/02-26-19664)) ## Faits et procédure Par acte du 18 mars 1992, une société civile immobilière a donné à bail à la société anonyme monégasque A un local d'environ 750 m² situé au neuvième étage d'un immeuble monégasque, avec six emplacements de garage, pour un loyer annuel de 450 000 francs hors taxes. Le local servait à une activité d'imprimerie et de services connexes. Un nouveau bail a été conclu le 9 avril 2001 (loyer annuel de 552 000 francs, soit 84 152 euros hors taxes), puis un avenant du 13 mars 2010 a prévu la reconduction du bail pour une nouvelle durée de trois, six ou neuf ans, avec une hausse progressive du loyer jusqu'à 150 000 euros hors taxes pour la période du 1er avril 2012 au 31 mars 2013. Par lettre recommandée du 29 août 2018, la bailleresse a dénoncé le bail six mois avant l'échéance triennale du 31 mars 2019, en application de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La SCI K a proposé un renouvellement assorti d'un loyer de 264 000 euros hors taxes et hors charges, ramené à 220 000 euros par courrier du 22 octobre 2018. La SAM A a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer. Par billet d'avis du 23 avril 2019, la SCI K a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. La conciliation ayant échoué le 15 mai 2019, l'affaire a été renvoyée devant la formation de jugement. La demanderesse sollicitait la fixation du loyer à 220 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019, avec indexation sur l'indice du coût de la construction, ainsi que la condamnation de la preneuse au paiement du reliquat des loyers trimestriels révisés. Elle invoquait l'amélioration de la desserte du quartier de Fontvieille, des travaux de rénovation de l'immeuble et l'évolution du marché locatif local. La défenderesse concluait au rejet des demandes. Elle faisait valoir que le loyer avait connu une progression constante depuis 1992, que la hausse sollicitée (plus de 46 % par rapport au dernier loyer acquitté) était disproportionnée, que les conditions économiques générales relevaient de la procédure de révision en cours de bail prévue par l'article 21 de la loi, et que les travaux allégués ne modifiaient pas les facilités d'exploitation de son activité. Elle soulevait en outre une question relative à la répartition contractuelle des réparations. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **Première question** : dans le cadre de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé, quels critères la commission arbitrale doit-elle retenir pour apprécier la valeur locative, et dans quelle mesure les éléments de situation du quartier et d'amélioration de l'immeuble peuvent-ils être pris en compte au regard de l'activité effectivement exercée par le preneur ? **Deuxième question** : les comparaisons avec les loyers pratiqués dans l'immeuble et dans les immeubles voisins peuvent-elles être utilisées pour fixer le loyer, et l'évolution historique du loyer doit-elle conduire à un rattrapage ou, au contraire, à un plafonnement ? **Troisième question** : la commission arbitrale est-elle compétente pour apprécier l'éventuelle iniquité d'une clause de répartition des réparations, alors que ce point n'a pas fait l'objet d'un litige né ou actuel ? ## Solution et dispositif La commission fixe le loyer annuel révisé à 165 000 euros hors taxes et hors charges, soit environ 220 euros par m², et non à 220 000 euros comme le demandait la bailleresse. Elle retient que les critères légaux ont peu évolué, que l'évolution sollicitée (environ 40 % selon ses motifs) n'est pas justif
# Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19546 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19546 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/01-26-19546)) ## Faits et procédure Par contrat du 21 février 1995, le bailleur initial, désigné dans la décision tantôt comme « j-m. B. », tantôt comme « j. B. », a consenti à M. f. L. un bail commercial portant sur un local situé X1 à Monaco. Le bail, d'une durée de trois ans, était renouvelable par périodes identiques, sous réserve d'un préavis de trois mois. Le loyer annuel était fixé à 36.000 francs. Le bailleur est décédé le 3 novembre 2006, ab intestat. Sa fille unique, Mme n. B., a recueilli la totalité de sa succession, ainsi qu'il résulte d'un acte de notoriété dressé par Maître Z, notaire à Monaco. Le preneur a continué à verser les loyers à Mme B., sans contester sa qualité. Par lettre recommandée du 26 septembre 2018, Mme B. a notifié au preneur son refus de renouveler le bail à son échéance du 28 février 2019. Estimant ne pas disposer d'informations suffisantes, M. L. a assigné Mme B. par exploit du 18 avril 2019 devant le Tribunal de première instance. Il sollicitait qu'il soit jugé que la bailleresse n'avait pas qualité pour délivrer le congé, que celui-ci soit annulé et que le bail soit renouvelé pour trois ans à compter du 1er mars 2019. Par jugement du 16 janvier 2020, le tribunal a débouté M. L. de l'ensemble de ses demandes et a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Mme B., au motif que l'action ne caractérisait pas un abus procédural. M. L. a relevé appel. Mme B. a formé appel incident aux fins de dommages-intérê
# Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2016, n° 14549 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2016, n° 14549 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/01-26-14549)) ## Faits et procédure Par acte du 10 juillet 1995, le bailleur, M. f. WR., a donné à bail à la société anonyme monégasque T des locaux à usage commercial situés au 5, rue de la Source à Monaco, moyennant un loyer annuel de 105 000 francs. Le 23 mars 2010, la locataire a reçu notification d'un congé pour le 30 juin 2010, assorti d'un refus de renouvellement. Sur le fondement des articles 4 et 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la locataire a saisi le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC) afin de voir fixer l'indemnité d'éviction à 1 500 000 euros et, à titre subsidiaire, désigner un expert. Après un procès-verbal de non-conciliation du 21 mars 2012, la CALC, par jugement du 15 octobre 2014, a constaté l'absence de renouvellement du bail, dit que la locataire pouvait prétendre à une indemnité d'éviction, et ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. N. Le bailleur a relevé appel le 28 novembre 2014. Par arrêt du 14 juillet 2015, la Cour d'appel a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par la locataire, déclaré l'appel recevable et renvoyé les parties à conclure au fond. Un arrêt antérieur du 30 septembre 2013 avait d'ailleurs conduit au versement, le 30 octobre 2013, d'une indemnité d'éviction provisionnelle de 330 000 euros. Au fond, l'appelant soutenait que son refus de renouvellement était justifié par des manquements graves et répétés du locataire, que le local, en partie situé en territoire français, était vétuste, abandonné et encombré, et qu'aucun fonds n'y était plus exploité depuis 2009. À titre subsidiaire, il demandait que l'indemnité soit fixée à 250 000 euros. La locataire, intimée, soutenait que la CALC était matériellement incompétente pour connaître des manquements allégués, lesquels seraient postérieurs à l'extinction du bail, et réclamait 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois sont centrales. La première porte sur les conditions du droit à indemnité en cas de refus de renouvellement : le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime doit-il l'indemnité d'éviction, et qui supporte la charge de la preuve de ce motif ? La deuxième concerne le champ d'application de la loi de 1948 à un local accessoire, et la portée de la preuve d'un abandon allégué des lieux. La troisième, procédurale, tient à la compétence de la CALC pour apprécier la gravité et la légitimité des motifs du bailleur, et à la question de savoir si la renonciation du bailleur aux motifs invoqués peut se déduire du silence des débats. Une question accessoire concerne enfin le caractère abusif de l'appel, au sens de l'exercice dévoyé du droit d'agir
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17087 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17087 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/06-07-17087)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, un bailleur a donné à bail à m. DO., agent immobilier exploitant sous l'enseigne « A », un appartement cinq-pièces et chambre de bonne au premier étage d'un immeuble monégasque, à usage de bureaux administratifs et commerciaux. Le bail était conclu pour six ans, renouvelable par périodes de trois ans. Le bailleur est devenu propriétaire des locaux à la suite du décès de sa mère, survenu en 1993, et d'une cession de droits entre cohéritiers. En 2002, le locataire a apporté le fonds de commerce à la SAM A. Le bailleur a fait délivrer un premier congé pour reprise aux fins d'occupation personnelle le 6 décembre 2005. Après refus du locataire, il a assigné en validation le 31 janvier 2007. Le tribunal de première instance a fait droit à sa demande, mais la Cour d'appel, par arrêt infirmatif du 13 avril 2010, l'a débouté, faute de preuve que l'occupation réponde pour lui à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Cet arrêt relevait notamment que le bailleur avait vendu, le 30 octobre 2006, un studio situé dans le même immeuble. La Cour de révision a rejeté le pourvoi par arrêt du 25 novembre 2010. Un second congé pour reprise a été délivré le 16 octobre 2014 pour l'échéance du 31 décembre 2015. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, le bailleur a assigné le 25 mars 2016 en validation du congé et en expulsion, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Par conclusions du 22 juin 2017, l'épouse du bailleur est intervenue volontairement à l'instance. Les défendeurs ont opposé une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, contesté la recevabilité de l'intervention, et sollicité à titre très subsidiaire le cantonnement de la reprise à l'un des deux lots. Ils ont également formé une demande reconventionnelle de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit Le tribunal était saisi de trois questions distinctes. **Première question** : une action en validation de congé pour reprise, fondée sur l'article 12 de la loi n° 490, est-elle recevable lorsqu'une décision définitive a rejeté une précédente demande de même fondement, formée entre les mêmes parties ? La question revient à apprécier l'identité d'objet au sens de l'article 1198 du Code civil, et la portée des « circonstances nouvelles » invoquées par le demandeur. **Deuxième question** : l'épouse du bailleur, non propriétaire des locaux, est-elle recevable à intervenir volontairement à une action en validation de congé ? **Troisième question** : le bailleur démontre-t-il que l'occupation des lieux répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à un « besoin normal » au sens de l'article 12 de la loi n° 490 ? ## Solution et dispositif Sur la recevabilité de l'action, le trib
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1993, n° 26265 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1993, n° 26265 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1993/12-16-26265)) ## Faits et procédure Le litige oppose une exploitante de snack-bar à ses bailleurs, propriétaires d'une cave de 25 m². L'exploitante, Mme E. B. épouse S., avait acquis en octobre 1984 un fonds de commerce de snack-bar, vente de glaces, exploité sous l'enseigne « P. B. ». Le fonds était lui-même exploité dans un local dont le propriétaire n'est pas celui de la cave. Par acte sous seing privé du 30 mars 1985, non signé par la preneuse mais dont les parties ne contestaient pas être liées, les consorts G. ont loué la cave pour une durée d'un an renouvelable à compter du 1er juillet 1985, moyennant un loyer mensuel de 480 F. Les bailleurs ont délivré un congé le 21 mars 1991 pour le terme du 1er juillet 1991. La locataire a assigné les bailleurs le 28 juin 1991 (le jugement relève que l'acte désigne par erreur la demanderesse sous le nom de « B. » au lieu de « S. »). Elle demandait qu'il soit jugé que la location relevait de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, que le congé soit déclaré nul, et que les bailleurs soient condamnés à 10 000 F de dommages-intérêts. Les bailleurs ont conclu au rejet de la demande, à la validation du congé et, à titre reconventionnel, à 20 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. La demanderesse soutenait que la cave était un accessoire du fonds, utilisé comme dépôt, et que son usage était connu des bailleurs, qui lui adressaient des factures de gaz et d'électricité et avaient mentionné, dans une sommation de payer du 27 août 1990, que « la cave devait servir de dépôt au » P. B. Elle faisait en outre valoir que la loi monégasque n'exige pas, contrairement au droit français, l'immatriculation du locataire au Répertoire du commerce. Les bailleurs contestaient que le local fût indispensable à l'exploitation principale, faisaient valoir l'absence de mention au Répertoire du commerce et soutenaient que la location n'avait pas été consentie, dès l'origine, en vue de l'utilisation jointe. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir à quelles conditions un local accessoire, loué par un bailleur distinct de celui de l'immeuble où s'exploite le fonds principal, peut bénéficier des règles de renouvellement des baux commerciaux au titre de l'article 1er, alinéa 2, de la loi n° 490. Plus précisément, le juge devait déterminer : - la charge de la preuve incombant au locataire qui invoque le caractère accessoire du local ; - le moment auquel la connaissance par le bailleur de l'utilisation jointe doit être établie ; - si la connaissance acquise en cours de bail peut suffire à démontrer cette condition. Le tribunal a également dû se prononcer sur l'incidence de l'absence d'exploitation directe d'un fonds dans le local litigieux, et sur la portée des autres moyens invoqués, notamment l'immatriculation au
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 24 juin 2015, n° 13426 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 juin 2015, n° 13426 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/06-24-13426)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 juin 1995, un bail a été consenti à une locataire pour un local situé à Monaco. Par acte du 3 mars 2005, la bailleresse a renouvelé ce bail. La locataire a ensuite cédé son fonds de commerce et le droit au bail y afférent, par acte notarié du 25 mars 2005, à la demanderesse, Mme a. KL., qui exploite une agence immobilière. La défenderesse, Mme m. VI. veuve MU., vient aux droits de la bailleresse initiale. Le loyer annuel, indexé par plusieurs avenants sur l'indice INSEE du coût de la construction, s'élevait à 21 450 euros. Le bail est arrivé à échéance le 30 septembre 2013, sans que le bailleur ait délivré congé avec offre de renouvellement. Les parties se sont accordées sur le principe d'un renouvellement dès février 2013, mais non sur le montant du loyer. La locataire a saisi le président de la Commission par requête du 18 février 2014. La tentative de conciliation, consignée au procès-verbal du 30 avril 2014, a échoué. La locataire demandait le maintien du loyer indexé, à titre subsidiaire la fixation du loyer selon les critères de l'article 6 de la loi n° 490, et à titre plus subsidiaire la désignation d'un expert. La bailleresse demandait le rejet des prétentions adverses, la fixation du loyer annuel à 36 000 euros rétroactivement au 1er octobre 2013, et à titre subsidiaire une expertise. ## Question de droit La question posée était double. Il fallait d'abord déterminer si le bail, arrivé à échéance sans congé du bailleur, s'était renouvelé par tacite reconduction, auquel cas la révision du loyer ne pouvait intervenir que dans les conditions de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Il fallait ensuite apprécier si le bailleur démontrait une modification des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions particulières affectant le fonds, seule hypothèse permettant la révision. Les parties invoquaient, pour la bailleresse, l'application des articles 4 et 6 de la loi, au motif que les négociations en cours faisaient obstacle à la reconduction automatique. La locataire soutenait au contraire que le fondement de l'article 21 s'imposait, faute de congé. ## Solution et dispositif La Commission rejette la prétention de la bailleresse en deux temps. **Sur le renouvellement.** Le tribunal rappelle le régime de l'article 2 de la loi n° 490 : le locataire ayant droit au renouvellement à l'échéance, sans formalité, sauf renonciation notifiée trois mois au moins avant le terme. Il retient qu'il « est admis de manière constante que pour contester et faire refixer le montant d'un loyer à échéance du bail, le bailleur doit dénoncer celui-ci et faire une offre de renouvellement à un autre montant, faute
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 13 décembre 2017, n° 16557 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 13 décembre 2017, n° 16557 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2017/12-13-16557)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 4 avril 2003, la SAM A, bailleresse, a donné à bail à la SAM C, aux droits de laquelle vient la SAM B, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble « X2 » à Monaco. Le loyer annuel initial était de 152.450 euros. Par le jeu de l'indexation contractuelle, il atteignait 224.616 euros en novembre 2014. Par courrier daté du 10 novembre 2014 (la date du courrier est mentionnée différemment dans les motifs, où il est fait état d'un courrier du 14 novembre 2014), la bailleresse a fait connaître au preneur sa volonté de porter le loyer à 640.000 euros par an, après une remise d'environ 10 % sur une valeur locative estimée à 712.000 euros selon une « étude de marché ». Ce nouveau prix devait prendre effet « à compter du 15 mai 2015 », date d'échéance triennale du bail. Le preneur a refusé cette augmentation le 11 décembre 2014. La bailleresse a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux par billet du 16 février 2015, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Après un procès-verbal de non-conciliation du 15 avril 2015, l'affaire a été instruite au fond, avec plusieurs séries de conclusions de part et d'autre. La demanderesse soutenait que son courrier était conforme à l'article 21, que la jurisprudence invoquée était transposable, et que le loyer n'était plus en adéquation avec la valeur locative, compte tenu notamment de la cherté de l'avenue et des loyers environnants. La défenderesse opposait à titre principal une fin de non-recevoir tirée de l'insuffisance des motifs, et à titre subsidiaire le rejet au fond. Elle contestait notamment l'absence de justification des données comparatives, la nature des articles de presse produits, et la pertinence de la comparaison avec des locaux voisins. ## Question de droit La question posée à la Commission était de savoir si la lettre par laquelle le bailleur propose une révision du prix satisfait aux exigences de forme et de contenu de l'article 21 de la loi n° 490, et plus précisément si elle énonce les motifs de la révision au sens de cette disposition, condition de recevabilité de la demande. Le texte de l'article 21 prévoit que le prix peut être modifié « à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative », par suite d'une modification soit « dans les conditions économiques générales de la Principauté », soit « dans les conditions particulières affectant le fonds ». L'alinéa 3 exige que la demande soit « introduite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, contenant obligatoirement l'énonciation des motifs allégués pour justifier la révision du prix, ainsi que l'indication du nouveau prix proposé ». Se posait donc, en filigrane, la question de l'étendue du contrôle à opérer à ce stade : le juge doit-il vérifier le bien-fondé de la révision, ou seulement la régularité formelle et la clarté de la lettre ? ## Solution et dispositif La Commission déclare la demande irrecevable. Elle retient que le courrier ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 21 pour deux motifs cumulés. Le premier tient à l'absence d'évolution alléguée. Si la lettre fait référence à une « étude de marché » tenant compte « des conditions économiques générales de la Principauté » et « des conditions rattachées » au local, elle « ne mentionne aucune évolution de ces conditions ». Le second tient à l'ambiguïté du fondement de la demande. La lettre fixe l'entrée en vigueur du nouveau prix à la date de reconduction du bail à l'issue de la période triennale. Il en résulte, selon la Commission, que « la seule
# Cour d'Appel de Monaco, 24 octobre 1989, n° 25553 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 24 octobre 1989, n° 25553 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/10-24-25553)) ## Faits et procédure Par bail du 6 juillet 1976, C. L.-D. a donné à bail à J. D. un local commercial, portant le n° 9, dans un immeuble désigné dans la décision par une dénomination dont la mention a été omise dans le texte fourni. Les droits du bailleur sont passés à J.-M. L.-D. à la suite d'un acte de partage du 25 juillet 1985 entre les hoirs L.-D. Le bail comportait deux stipulations pertinentes. Aux conditions particulières, le preneur s'engageait « au paiement intégral des charges pour la quote part afférente aux locaux occupés et au relevé de la copropriété ». La clause n° 8 prévoyait que le défaut de paiement du loyer ou l'inexécution de l'une des clauses du bail entraînait « de plein droit à la volonté du bailleur la déchéance du preneur » un mois après un commandement infructueux, et que « l'expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé ». Un litige antérieur portant sur les charges des années 1982 et 1983 a été porté devant le Juge de paix. Il s'est achevé par un jugement du 8 avril 1987, devenu définitif, condamnant la locataire au paiement de 11 123 F en principal, outre intérêts et 1 500 F de dommages-intérêts. Ces sommes ayant été réglées, ces charges ne faisaient plus l'objet du litige d'appel. Le 18 novembre 1987, les hoirs L.-D. ont fait délivrer un premier commandement de payer les charges de 1984 et du premier trimestre 1985. Ce commandement ne mentionnait pas la clause résolutoire. Le même jour, J.-M. L.-D. a fait délivrer un second commandement portant sur les charges du deuxième semestre 1985 et de l'année 1986. Ce second acte reproduisait la clause résolutoire et manifestait l'intention du bailleur de s'en prévaloir. Le commandement étant resté sans effet, le bailleur a assigné la locataire en référé le 21 avril 1988. Par ordonnance du 30 mai 1988, le Président du Tribunal de première instance a constaté l'extinction des effets du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion dans le délai d'un mois. La locataire a interjeté appel. Ses moyens sont au nombre de quatre : incompétence du juge des référés faute d'urgence et de préjudice au principal ; inapplicabilité de la clause résolutoire à un grief étranger aux loyers ; paiement intégral des charges, le bail ne fixant aucun délai ; renonciation du bailleur à l'action, déduite de la non-poursuite de l'expulsion, de l'encaissement d'acomptes et de la demande d'une attestation d'assurance. L'intimé a conclu à la confirmation, en soutenant que les acomptes, tardifs, devaient s'imputer sur des arriérés antérieurs à 1982. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. **La première** portait sur la compétence du juge des référés. Celui-ci peut-il statuer sur l'expulsion consécutive au jeu d'une clause résolutoire sans avoir préalablement constaté l'urgence, dès lors que les parties lui ont attribué compétence par contrat ? **La deuxième** concernait le champ d'application de la clause résolutoire. Celle-ci peut-elle jouer pour l'inexécution d'une obligation accessoire au loyer, en l'espèce le paiement des charges, ou est-elle limitée au seul défaut de paiement des loyers ? **La troisième** tenait à la survie de la clause malgré les paiements partiels et la conduite du bailleur. L'enca
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14119 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14119 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/09-29-14119)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1996, enregistré le 2 octobre 1996 et prenant effet le 1er novembre 1996, Mme Geneviève DE CO. épouse DA. a donné à bail à M. j-c. PA. un local commercial sis à Monaco, aux fins d'y exploiter l'enseigne « X ». Le bail était conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans, avec un loyer annuel indexable. Par acte authentique du 29 avril 2002, la bailleresse a cédé la propriété de l'immeuble à la société civile particulière de droit monégasque dénommée SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CRÉATIF (ci-après « la SCI »). Celle-ci a ensuite délivré deux congés pour reprise à des fins d'occupation personnelle. Un premier congé, signifié le 7 septembre 2010 pour le 31 octobre 2011, était affecté d'une irrégularité formelle. Un second congé a été signifié par acte d'huissier du 6 juin 2011 pour le 31 octobre 2014. C'est ce dernier congé qui a fait l'objet du litige. Le locataire a contesté ce congé et réclamé une indemnité d'éviction de 200 000 euros. La SCI a répondu que cette indemnité n'était pas due, le congé ayant été délivré aux fins d'occupation personnelle. Après une sommation de quitter les lieux, puis une tentative d'accord sur un délai, la SCI a assigné le locataire en référé. Le 30 décembre 2014, M. PA. a lui-même assigné la SCI au fond. Il demandait l'annulation du congé du 6 juin 2011, le renouvellement du bail au 1er novembre 2014, le rejet de la demande d'expulsion et 10 000 euros de dommages-intérêts. La SCI a formé des demandes reconventionnelles : constat d'occupation sans droit ni titre, expulsion, paiement d'arriérés et d'indemnités d'occupation, et 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre 5 000 euros pour procédure abusive. Le tribunal de première instance a statué par jugement contradictoire et en premier ressort, après audience du 18 juin 2015 et mise en délibéré. ## Question de droit La question posée était de savoir si une personne morale propriétaire d'un local commercial, en l'espèce une société civile immobilière détenue à 99 % par une personne physique, peut se prévaloir de la faculté de reprise pour occupation personnelle prévue par l'article 12, alinéa 1er, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à
# Cour d'Appel de Monaco, 18 janvier 1977, n° 25846 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 janvier 1977, n° 25846 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1977/01-18-25846)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 11 avril 1974, enregistré le 27 décembre 1974, la S.C.I. Le Régon, représentée par l'Agence Sotransco, a loué à M. A. H. un studio meublé portant le n° 429. Le bail était conclu pour une durée d'un an à compter du 1er mai 1974, renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception (A.R.) deux mois au moins à l'avance. Le bailleur autorisait le preneur à domicilier dans les lieux une filiale d'une société dont le siège est à Dublin et dont il était l'agent responsable. Un état des lieux et un inventaire des meubles étaient annexés au contrat. Le montant du loyer n'est pas précisé dans la décision. Le 12 février 1976, le gérant de la bailleresse a adressé au locataire une lettre recommandée A.R. donnant congé pour le 30 avril 1976. Le preneur ne l'a pas reçue à sa présentation et ne l'a pas retirée auprès des services postaux. Elle a été renvoyée à l'expéditeur le 28 février 1976. Le 20 mars 1976, la bailleresse a rappelé son congé et annoncé des visites de l'appartement à d'éventuels candidats à la location. Le locataire, qui répondait depuis Paris le 29 mars, contestait les modalités de ces visites sans contester leur principe. Il a ensuite refusé à l'huissier l'accès aux lieux, le 11 mai 1976, à la suite d'une sommation du 7 mai lui enjoignant de libérer les locaux. La bailleresse a saisi le juge des référés aux fins d'expulsion. Par ordonnance contradictoire du 9 juin 1976, le Magistrat des référés s'est déclaré incompétent, en estimant qu'existait une contestation sérieuse portant, d'une part, sur la validité du congé, et, d'autre part, sur la qualification commerciale de la location. La S.C.I. Le Régon a interjeté appel. La Cour statue sur cet appel par l'arrêt commenté. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. En premier lieu, un congé notifié par lettre recommandée A.R. adressée au domicile du locataire est-il valable lorsque le destinataire n'a pas retiré le pli malgré l'avis de passage, et plus généralement lorsque la lettre n'est pas parvenue à sa connaissance ? Le locataire soutenait en effet qu'un congé, acte unilatéral, ne produit d'effet qu'à compter de sa réception effective en temps utile. En deuxième lieu, la location d'un studio meublé, reconduite une seule fois, peut-elle être qualifiée de commerciale, alors que la loi sur les loyers commerciaux n'accorde sa protection qu'aux locaux où une exploitation s'exerce depuis au moins trois ans consécutifs ? En troisième lieu, ces contestations présentaient-elles un caractère sérieux de nature à priver le juge des référés de sa compétence ? ## Solution et dispositif La Cour infirme l'ordonnance entreprise. Elle écarte successivement les deux contestations du locataire, puis fait droit à la demande d'expulsion. Sur la validité du congé, la Cour retient que « la Société bailleresse a usé de son droit contractuel de dénonciation du bail en se conformant aux modalités et délais prévus par celui-ci ». Elle précise que le préavis de deux mois « doit nécessairement s'entendre de la prise à effet de la location, 1er m
# Cour d'Appel de Monaco, 17 février 1976, n° 25785 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 février 1976, n° 25785 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/02-17-25785)) ## Faits et procédure Par un bail sous seing privé enregistré en date du 1er mars 1973, R. a donné à bail à la Société anonyme monégasque Fémina des locaux à usage commercial. Le bail comportait une clause résolutoire ainsi rédigée : « qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, il se trouverait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, un mois après une simple mise en demeure de payer, contenant déclaration par le propriétaire de son intention d'user de la présente clause, et demeurée totalement ou partiellement sans effet... toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai d'un mois ci-avant prévu restant sans effet ». Le 3 octobre 1975, le bailleur a adressé à la locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de payer 7 900 francs de loyers échus. La locataire a adressé un chèque de ce montant le 8 novembre 1975, soit après l'expiration du délai d'un mois. Le bailleur ayant refusé ce paiement, la somme a ensuite été déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations (fait mentionné par l'appelant ; la date exacte de ce dépôt n'est pas précisée dans la décision). Saisi en référé, le Président du Tribunal de première instance de Monaco a, par ordonnance du 26 novembre 1975 : (1) constaté la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire ; (2) ordonné l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification, sous astreinte non comminatoire de 500 francs par jour de retard ; (3) condamné la société aux dépens. La société avait soulevé en première instance une exception d'incompétence, fondée sur le caractère prétendument incomplet de la mise en demeure, que le premier juge a rejetée. L'ordonnance a été signifiée à l'administrateur délégué de la société le 3 décembre 1975. Le 4 décembre 1975, le Tribunal de première instance a déclaré la société en état de faillite. Le syndic, V., a interjeté appel le 11 décembre 1975. Il a abandonné l'exception d'incompétence, mais a demandé la réformation de l'ordonnance et qu'un délai soit accordé à la société pour se libérer des loyers arriérés, sur le fondement de l'article 1099 du Code civil. La Cour d'appel, composée notamment de M. de Monseignat, premier président, et de M. Default, premier substitut général, a statué par un arrêt confirmatif. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions principales. **Première question** : une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, dont la mise en œuvre pour défaut de paiement des loyers a été constatée avant l'ouverture de la faillite du locataire, peut-elle être tempérée par le juge, qui accorderait un délai de paiement au locataire ou suspendrait les effets de la clause ? Ce point supposait de déterminer si le droit monégasque connaît un dispositif équivalent à l'article 25 du décret français du 30 septembre 1953, et quel texte régit les délais de paiement en matière de locaux commerciaux. **Seconde question** : le syndic peut-il faire valoir que la résiliation préjudicie à la masse des créanciers, notamment aux créanciers nantis
# Cour d'Appel de Monaco, 01 février 1971, n° 25006 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 01 février 1971, n° 25006 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/02-01-25006)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 16 août 1957, B. a donné à bail à dame C., pour trois ans renouvelables à compter du 1er septembre 1957, moyennant un loyer annuel de deux mille francs, un local composé de cinq pièces situé au premier étage de l'immeuble n° 19. Le contrat stipulait un usage « de bureau et de domiciliation de société ». Le bail a été renouvelé pour trois ans par conventions des 6 août 1960 et 1er août 1963, à des loyers annuels successivement portés à deux mille six cent quarante francs puis trois mille six cents francs. Le bailleur a donné congé le 13 décembre 1965, pour le 31 août 1966, motivé par « des nécessités familiales ». La locataire a alors formé une demande de renouvellement fondée sur la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le bailleur a opposé que la location n'était pas une location à caractère commercial soumise à cette législation. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 5 août 1966. Un différend est ensuite né sur le paiement des loyers. La locataire a notifié un décompte de surface corrigée, puis le bailleur, invoquant une clause résolutoire, a fait délivrer un commandement de payer le 11 octobre 1967, avant d'assigner la locataire le 20 février 1968 en résiliation du bail, expulsion et paiement de loyers. La locataire a alors soutenu avoir invoqué la loi de 1948 par erreur, la location étant selon elle un local d'habitation. Elle a formé une demande reconventionnelle tendant à voir soumettre la location à l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, à voir constater le prix mensuel de son loyer et à obtenir le maintien dans les lieux. Le Tribunal de première instance, par jugement du 11 juillet 1968, a jugé que la clause résolutoire ne pouvait plus être invoquée, que l'occupation relevait de l'Ordonnance-Loi de 1959 et que la locataire bénéficiait d'un maintien dans les lieux. Il s'est en revanche déclaré incompétent pour fixer le prix de location. Le bailleur a interjeté appel. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions. La première portait sur la reconduction tacite du bail expiré : l'acceptation des loyers après le terme et le congé donné avaient-ils pour effet de reconduire le bail, rendant ainsi applicable la clause résolutoire ? La seconde, plus substantielle, portait sur la qualification du contrat : la location, stipulée pour un usage de bureau et de domiciliation de société, constituait-elle un bail commercial soumis à la loi de 1948, ou une location de locaux d'habitation relevant de l'Ordonnance-Loi de 1959 ouvrant droit au maintien dans les lieux ? ## Solution et dispositif Sur la demande principale, la Cour retient que le congé du 13 décembre 1965 a fait obstacle à la tacite reconduction. Elle relève que le bailleur, par lettre du 14 juin 1966, a réitéré ce congé, et que sa lettre du 10 juillet 1967 rappelait « qu'il avait mis comme condition de sa location le paiement d'un loyer de trois cent cinquante francs par mois ». Cette exigence de modification d'une condition essentielle du bail « exclut chez lui [...] l'intention de renouveler ce dernier ». L'acceptation des loyers jusqu'au 30 juin 1967 « n'implique pas sa renonciation aux effets du congé ». Sur la demande reconventionnelle, la Cour procède à la requalification du contrat. El
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 mai 2024, n° 30484 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 mai 2024, n° 30484 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2024/05-15-30484)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 mars 1981, les auteurs du bailleur ont consenti à l'auteur du preneur un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de Monaco-Ville, affecté à une activité de snack-bar, pour une durée de trois, six puis neuf années à compter du 1er mars 1981, moyennant un loyer trimestriel de 26 400 francs. Par exploit du 26 août 2019, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement pour l'échéance du 29 février 2020, assorti d'une augmentation du loyer mensuel à 2 080 euros hors taxes et hors charges. Les parties n'ont pas trouvé d'accord sur ce montant pendant plusieurs années. Le 24 février 2023, le bailleur a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux aux fins de conciliation, puis, à défaut, de fixation du loyer renouvelé à compter du 1er mars 2020. L'audience de conciliation du 9 mars 2023 a constaté l'impossibilité d'un accord et renvoyé l'affaire à l'audience de jugement. Le bailleur demandait la fixation du loyer à 24 960 euros annuels, une condamnation rétroactive au paiement, l'exécution provisoire et 30 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Le preneur soulevait l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement son rejet, plus subsidiairement une fixation du loyer au jour du jugement, et sollicitait 5 000 euros au même titre. L'affaire a été plaidée le 13 mars 2024 et mise en délibéré au 15 mai 2024. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales. En premier lieu, la Commission devait déterminer si la demande de fixation du loyer renouvelé pouvait être formée plusieurs années après la date d'effet du congé avec offre de renouvellement, le preneur soutenant que le maintien du locataire dans les lieux aux conditions antérieures valait renonciation du bailleur à son congé. Il s'agissait, plus précisément, de savoir si l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 enferme la saisine dans un délai et si le silence du bailleur emporte caducité du congé. En second lieu, il convenait de déterminer selon quels critères le prix de location doit être fixé, en application de l'article 6 de la même loi, et notamment si la crise sanitaire liée à la COVID-19 pouvait être prise en compte dans l'évaluation d'un loyer renouvelé dont la date d'effet est antérieure à cette crise. ## Solution et dispositif ### Sur la recevabilité La Commission rejette l'argument tiré de la renonciation. Elle relève que « les parties ne sont jamais parvenues à un accord sur le montant du loyer pour la période commençant à courir au 1er mars 2020 ». Elle énonce que « les dispositions de la loi n° 490 applicables n'imposent pas aux parties de délai maximum pour saisir la présente Commission, la seule limite étant le délai de prescription ». Elle en déduit que « le seul fait que la première période triennale du bail soit parvenue à échéance ne saurait suffire à caractériser une renonciation expresse et non équivoque du bailleur au congé délivré », dès lors que celui-ci avait notifié sa volonté d'augmenter le loyer et que la requête avait été déposée avant l'échéance du 28 février 2023. Le moyen tiré de l'article 4, selon lequel le bailleur devait dénoncer le bail six mois avant son échéance triennale, est écarté comme « sans objet », la demande portant « expressément sur la fixation du montant du loyer au 1er mars 2020 et non au 1er mars 2023 ». ### Sur la valeur locative La Commission se fonde sur l'article
# Cour d'Appel de Monaco, 13 juin 2017, n° 16120 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 juin 2017, n° 16120 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/06-13-16120)) ## Faits et procédure La société civile particulière monégasque B (ci-après la SCI B) a donné à bail à la société anonyme monégasque A (ci-après la SAM A) des locaux commerciaux situés à Monaco. Par acte signifié le 17 avril 2001, la SCI B a délivré congé avec refus de renouvellement pour l'échéance du 31 octobre 2001. La SAM A a alors saisi, le 16 mai 2002, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC) d'une demande de paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement du 2 juin 2010, la CALC a ordonné une expertise judiciaire. Après remplacement de l'expert initialement désigné, un rapport a été déposé le 26 mai 2015, évaluant l'indemnité d'éviction entre 443.655 euros et 968.275 euros. L'affaire demeure pendante devant la CALC. Parallèlement, la SCI B a fait notifier une sommation de quitter les lieux le 12 juin 2015, puis a assigné la SAM A devant le Tribunal de première instance aux fins d'expulsion. Ce tribunal a ordonné l'expulsion par jugement du 24 mars 2016, dont la SAM A a relevé appel le 29 avril 2016. Le 8 juin 2016, la SAM A a saisi le Président du Tribunal de première instance, sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, d'une demande de sursis à expulsion jusqu'au versement d'une indemnité provisionnelle de 4.500.000 euros. Par ordonnance du 25 novembre 2016, le Président de la CALC a fixé l'indemnité provisionnelle à 662.934,90 euros, autorisé le maintien du preneur à défaut de paiement, ordonné son expulsion dans un délai de deux mois à compter du paiement, et ordonné l'exécution provisoire. La SAM A a interjeté appel de cette ordonnance par exploit du 12 décembre 2016. La SCI B a conclu à la confirmation. Selon ses écritures, l'indemnité provisionnelle a été acquittée le 18 janvier 2017. L'arrêt retient quant à lui la date du 17 janvier 2017, divergence de date que la décision ne tranche pas expressément (non précisé dans la décision). ## Question de droit La Cour devait déterminer si la demande d'expulsion du preneur, fondée sur l'article 18 de la loi n° 490, était justifiée, et à quelles conditions. Trois sous-questions se posaient : 1. **L'office du juge de l'indemnité provisionnelle** : le juge saisi sur ce fondement peut-il remettre en cause l'évaluation de l'expert judiciaire désigné par la CALC, ou doit-il s'en tenir à ce rapport ? 2. **La condition d'effectivité de l'indemnité** : l'expulsion peut-elle intervenir sans que le bailleur ait versé l'indemnité provisionnelle ? 3. **Les délais accordés au preneur** : le preneur peut-il obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux au-delà de celui prévu par l'ordonnance ? Accessoirement, la Cour devait se prononcer sur le sort de la défense à exécution provisoire. ## Solution et dispositif La Cour retient que la défense à exécution provisoire est devenue sans objet, dès lors qu'elle statue sur l'ensemble du litige. Sur le fond, elle juge que « la demande d'expulsion du preneur sur le fondement de l'article 18 précité est donc justifiée, sous réserve du versement par le bailleur de l'indemnité provisionnelle d'éviction ». Le raisonnement appelle plusieurs remarques : - **Sur l'office du juge des provisions** : la Cour affirme qu'« il n'entre pas dans le champ d'appréciation du Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, de se prononc
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 octobre 2017, n° 16474 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 octobre 2017, n° 16474 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/10-19-16474)) ## Faits et procédure La défunte, Mme CO., exerçait l'activité d'agent général d'assurances en vertu d'un « Traité de nomination » du 5 juillet 1980. Elle s'était associée à deux collaborateurs, MM. HA. et SA., au sein de la société anonyme de droit monégasque « SAM A », dont le siège social était fixé dans un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble D, à Monaco. Ce local était complété par une réserve en sous-sol. La défunte avait également utilisé un autre local, situé rue des Géraniums, où étaient entreposées des archives de la société. À son décès, survenu le 28 janvier 2015, les biens immobiliers furent transmis à sa filleule, Mlle FO., légataire universelle. Par courrier du 15 octobre 2015, celle-ci proposa aux occupants la conclusion d'un contrat de bail moyennant un droit au bail de 300 000 € et un loyer mensuel de 10 000 €, tout en demandant la libération du local de la rue des Géraniums. La société occupante répondit que ce local constituait un accessoire de son fonds de commerce et relevait, à ce titre, du statut des baux commerciaux issu de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Mlle FO. assigna la SAM A ainsi que MM. HA. et SA. devant le Tribunal de première instance, le 7 juillet 2016, aux fins de voir constater leur occupation sans droit ni titre et ordonner leur expulsion sous astreinte. Les défendeurs formèrent des demandes reconventionnelles tendant à la reconnaissance d'un bail commercial verbal, d'une sous-location au profit des deux agents généraux, et à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils sollicitèrent en outre la nullité d'une attestation émanant d'une ancienne salariée de la société, au motif qu'elle manifesterait un intérêt au litige. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre trois questions distinctes. La première portait sur la recevabilité du témoignage : une attestation doit-elle être déclarée nulle lorsque son auteur, en conflit avec l'une des parties, manifeste un intérêt personnel au procès, au sens de l'article 324 du Code de procédure civile ? La deuxième concernait la qualification de l'occupation : la mise à disposition gratuite de locaux, sans écrit ni loyer, caractérise-t-elle un bail verbal, éventuellement commercial, ou un prêt à usage ? Plus précisément, le tribunal devait apprécier si une contrepartie de nature locative existait, sous forme de charges assumées par l'occupant. La troisième, subsidiaire, visait les conditions de la restitution : le prêteur peut-il mettre fin au prêt à usage et, dans l'affirmative, selon quelles modalités temporelles ? ## Solution et dispositif Sur la nullité de l'attestation, le tribunal retient que la société défenderesse « n'est pas concernée par la présente espèce » et que le souhait exprimé par le témoin relève d'un « vœu affectueux général sur la survie de l'œuvre de la défunte », sans constituer un intérêt personnel au litige. Sur la qualification, le tribunal écarte l'existence d'un bail verbal. Il relève que la mention « Pas de quittance de loyer, CO. est propriétaire des murs des bureaux » ne traduit pas l'existence d'un bail, que la notice de renseignements, non datée et non signée, ne suffit pas à caractériser un bail, et qu'un courrier du 23 septembre 2013 évoque une occupation « gracieuse ». Il examine ensuite les charges invoquées par la société (charges de copropriété, travaux de 2011, primes d'assurance) et juge qu'aucune contrepartie « rigoureuse, régulière et substantielle » n'est démontrée. Il en déduit que les locaux ont été mis à disposition « sans qu'il ait été instauré une véritable cont
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 juin 2016, n° 15026 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 juin 2016, n° 15026 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/06-16-15026)) ## Faits et procédure Le bailleur de locaux à usage commercial sis à Monaco, Madame j. LA. VAN RO., est lié par un bail commercial à la SARL N, qui y exploite un fonds de commerce. Par acte sous seing privé du 12 février 2015, la SARL N s'est engagée à céder son droit au bail à la SARL Q, moyennant 500.000 euros. La promesse était assortie de conditions suspensives usuelles, dont la renonciation du bailleur à son droit de préemption prévu par l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Selon les motifs, le principe et le montant de la commission d'agence figuraient à la page 11 de cette promesse. Par courrier du 13 février 2015, le notaire a sollicité le bailleur sur l'exercice éventuel de son droit de préemption. Ce courrier mentionnait le prix et indiquait que la transaction avait été réalisée par l'intermédiaire de la SARL J, à laquelle une commission d'agence de 3 % HT plus TVA était due par le cessionnaire. Le 27 février 2015, le bailleur a déclaré vouloir exercer son droit de préemption. Par acte authentique du 30 juin 2015, la SARL N a cédé le droit au bail à Madame LA. VAN RO. pour 500.000 euros, payés comptant. Dès le 10 mars 2015, la bailleresse a refusé de payer la commission, au motif qu'aucun fondement juridique ne l'y obligeait. Par exploit du 13 octobre 2015, la SARL J l'a assignée en paiement de 18.000 euros TTC au titre de la commission, et de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. La défenderesse soutenait en substance : (i) que le droit à commission était subordonné à un acte constatant l'engagement des parties, lequel était privé d'effet faute de réalisation de la condition suspensive relative à la préemption ; (ii) que l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 exige que l'intervention de l'agent figure dans l'acte, ce qui n'était pas le cas de l'acte du 30 juin 2015 ; (iii) que l'intervention de l'agence n'avait pas été déterminante, le droit de préemption résultant de la loi. Le Tribunal de première instance a fait droit à la demande principale et rejeté la demande reconventionnelle. ## Question de droit Le bailleur qui exerce son droit de préemption sur la cession à titre onéreux d'un droit au bail est-il tenu de payer à l'agent immobilier la commission d'agence stipulée à la charge de l'acquéreur évincé dans la promesse de cession ? ## Solution et dispositif Le Tribunal répond par l'affirmative. Il retient, au visa de l'article 32 bis, alinéa 6, de la loi n° 490, que la commission d'agence figure parmi les « modalités » de la vente que le cessionnaire doit notifier au bailleur. Il en déduit que l'exercice du droit de préemption engage le bailleur à régler cette commission. Le Tribunal écarte ensuite l'argument tiré de l'article 12 de la loi n° 1.252, en relevant que ce texte impose seulement l'existence d'un acte constatant l'engagement des parties, sans exiger qu'il mentionne la commission. Enfin, il relève que le bailleur avait été informé « de manière explicite et non équivoque » de la commission, ce qui fonde sa connaissance de cette modalité au moment de la préemption. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Condamne j. LA. VAN RO. à payer à la SARL J la somme de 18.000 euros ; > Déboute la SARL J de sa demande en paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; > Condamne j. LA. VAN RO. aux dépens, avec distraction au profit de maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » Le Tribunal a
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 avril 2016, n° 14852 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 avril 2016, n° 14852 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/04-14-14852)) ## Faits et procédure Par acte du 29 août 2003, la SCI D. a consenti à la société en commandite simple « E. », devenue SAM B., un bail commercial portant sur un local situé dans l'immeuble « F. » à Monaco. Par jugement du 19 mai 2011, le Tribunal de première instance a prononcé la cessation des paiements de la société B. et désigné M. Jean-Paul SA. en qualité de syndic. Ce dernier a entrepris la cession des actifs, dont le fonds de commerce comprenant le droit au bail. La société A., société anonyme de droit français, a présenté une offre de reprise le 7 décembre 2011, puis, le 9 décembre 2011, a proposé d'acquérir le droit au bail au prix de 220 000 €, les outils et machines, formules et savoir-faire faisant l'objet d'un contrat séparé. Sur requête du syndic du 13 janvier 2012, le juge-commissaire a, par ordonnance du 17 janvier 2012 rendue au visa de l'article 418 du Code de commerce, autorisé la cession du droit au bail à la société A. pour ce prix. La société A. n'ayant pas donné suite, le syndic l'a mise en demeure les 2 et 6 mars 2012. Par courriel du 8 mars 2012, son représentant a indiqué qu'il déposerait un chèque de 22 000 € et se tenait à disposition pour finaliser l'acquisition devant notaire. Le juge-commissaire a ensuite rendu, le 21 mars 2012, une seconde ordonnance autorisant la cession du droit au bail à un autre repreneur, au prix de 92 082,44 €. Le syndic a assigné la société A. le 16 mai 2014, après défaut de comparution, puis l'a réassignée le 3 mars 2015. Il demandait, à titre principal, la résolution de la convention sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, avec indemnisation, et, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts pour inexécution sur le fondement de l'article 997 du même code. Le montant initialement réclamé (388 439,70 €) a été ramené, en cours d'instance, à 243 269,54 €, dont 220 000 € de prix et 23 269,54 € de loyers. La défenderesse a soulevé l'irrecevabilité de la demande, la caducité de la première ordonnance, le caractère surévalué du prix et, reconventionnellement, une demande de 15 000 € pour procédure abusive. ## Question de droit Le tribunal était saisi de trois questions. La première portait sur la recevabilité de la demande en résolution : la seconde ordonnance du juge-commissaire, qui rend caduque la première, fait-elle disparaître l'intérêt à agir du syndic ? La deuxième concernait le fond : le refus du cessionnaire de régulariser une vente autorisée par le juge-commissaire constitue-t-il une inexécution fautive, et la substitution d'un autre repreneur l'exonère-t-elle de sa responsabilité ? La troisième touchait à l'évalu