80 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 21 janvier 2020, n° 18748 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 janvier 2020, n° 18748 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-21-18748)) ## Faits et procédure La SAS B, société par actions simplifiées de droit français dont l'associée unique et présidente est M^me^ a. M., a confié à M. a. K., conjoint de celle-ci, la réalisation d'investissements dans le cadre d'un contrat de « gestion fiduciaire ». Ce contrat supposait l'ouverture d'un compte auprès de l'établissement bancaire A (Monaco). Deux virements de 50 000 euros ont été débités de ce compte, les 27 avril et 7 octobre 2015, au profit du compte bancaire personnel de M. a. K. Sur requête de la SAS B, fondée sur les articles 487, 489 et 491 du Code de procédure civile, le président du tribunal de première instance a autorisé, le 18 juillet 2017, une saisie-arrêt entre les mains de la banque. La saisie a été pratiquée le 20 juillet 2017, avec assignation en validation et en paiement. Par ordonnance de référé du 16 mai 2018, la saisie a été ramenée à 93 782 euros en principal. Par jugement du 4 octobre 2018, le tribunal de première instance a condamné M. a. K. à payer 93 782 euros à la SAS B, et a validé la saisie-arrêt à due concurrence. M. a. K. a relevé appel. Il demandait la mainlevée de la saisie, le rejet d'une pièce adverse, et 25 000 euros de dommages et intérêts. La SAS B, appelante incidente, sollicitait la confirmation du jugement et la même somme à titre indemnitaire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si les virements litigieux, effectués depuis un compte social sur un compte personnel, avaient été réalisés dans les limites du mandat confié à M. a. K., et, dans la négative, si la créance de la SAS B était suffisamment certaine pour justifier la validation de la saisie-arrêt. Plus précisément, deux problèmes se posaient : - l'étendue du mandat, écrit ou verbal, dont se prévalait le mandataire, au regard de l'article 1828 du Code civil ; - la charge de la preuve du mandat et des paiements effectués pour le compte du mandant, au regard de l'article 1162 du même code. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions appelées. Elle retient que le mandat écrit, un « contrat de gestion fiduciaire », avait pour objet exclusif des investissements ou placements. Les deux virements ne pouvaient donc s'y rattacher. Elle écarte également le mandat sur le compte personnel de M^me^ a. M., au motif que les débits litigieux avaient été opérés sur le compte de la société. S'agissant du mandat verbal invoqué, la Cour relève que M. a. K., à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas l'existence d'un commencement de preuve par écrit émanant de la société. Elle opère une distinction entre les paiements. Le virement de 6 218 euros, correspondant à la facture de frais de scolarité, est regardé comme effectué pour le compte de la société, en raison d'un courriel émanant de la SAS B. Les autres paiements (22 000 euros au profit de la société C, 19 255,61 euros au profit de la société MAXON GBR, 2 923 euros au profit de la Trésorerie Tinée, 30 018 euros pour l'investissement dans la start-up « Fashion Please ») ne sont pas regardés comme ayant été effectués pour le compte de la SAS B. Il en résulte la condamnation à 2 × 50 000 − 6 218 = 93 782 euros, et la validation de la saisie-arrêt à due concurrence. La Cour rejette la demande indemnitaire de l'appelant comme la demande reconventionnelle de la SAS B, faute de preuve d'une résistance abusive. Elle déclare par ailleurs irrecevable la pièce n° 21 produite par l'intimée, rédigée en allemand sans traduction complète en français. Le dispositif est
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17884 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17884 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/03-05-17884)) ## Faits et procédure Une société anonyme (SA H) confie à une société anonyme monégasque d'agent immobilier (SAM G) la vente d'un local et d'un emplacement de parking, par mandat du 19 novembre 2015, au prix de 3 300 000 euros. Ces locaux sont loués à une société (SAM I) dont M. a. A. est le président administrateur délégué. Le bail initial, du 21 avril 1997, avait été consenti à M. a. A. lui-même ; il a été remplacé par un bail du 21 avril 2003, tacitement reconduit. Après une première offre refusée, M. a. A. formule, le 25 novembre 2015, une offre d'achat qui comporte l'engagement de payer « la commission due, suivant le bon de commissions ». Il signe le même jour un bon de commission fixant la rémunération de l'agence. La vente est régularisée par acte authentique le 15 février 2016. L'acquéreur refuse ensuite de payer la commission. Après une tentative infructueuse de saisie-arrêt, la SAM G obtient une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, puis assigne M. a. A. en paiement de la commission (118 800 euros) et de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 14 décembre 2017, le Tribunal de première instance fait droit à la demande en paiement et rejette le surplus. M. a. A. interjette appel le 26 janvier 2018. Il demande l'infirmation du jugement, la nullité du bon de commission, la condamnation de la SAM G à 310 000 euros de dommages-intérêts, et la rétractation de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription d'hypothèque. La SAM G conclut à la confirmation et sollicite des dommages-intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La Cour devait résoudre quatre questions. 1. **Le droit à commission de l'agent immobilier, mandataire du seul vendeur, suppose-t-il un mandat écrit de l'acquéreur, ou un mandat de recherche signé par celui-ci ?** Le régime applicable était celui de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, et particulièrement de son article 12. 2. **Les vices du consentement allégués par l'acquéreur permettent-ils de le priver de la commission, alors qu'il ne remet pas en cause la validité de la vente ?** 3. **Le manquement allégué au devoir d'information et de conseil de l'agent, relatif au caractère commercial du bail, est-il caractérisé ?** 4. **La résistance de l'acquéreur ouvre-t-elle droit à des dommages-intérêts au profit de l'agence ?** ## Solution et dispositif **Sur le droit à commission.** La Cour rappelle le texte de l'article 12 de la loi n° 1.252. Le premier alinéa impose l'établissement d'un mandat écrit et limité dans le temps, mais seulement « à la demande du client ». Le second alinéa dispose qu'aucune somme représentative de commissions ou de frais n'est due à l'agent « avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties ». La Cour en déduit que l'exigence d'un mandat écrit n'est pas un préalable obligatoire à toute intervention. Elle relève aussi que l'agent, mandataire du vendeur, n'avait pas à être mandataire de l'acquéreur. Elle retient que l'acquéreur s'est engagé à payer la commission par son offre et son bon de commission, lequel est « indissolublement attaché à l'offre d'achat ». Le bon, annexé à l'acte authentique, constitue l'acte unique exigé par la loi. La Cour écarte enfin l'argument tiré de la perception d'une double commission : elle n'est pas prohibée. **Sur les vices du consentement.** La Cour retient que l'acquéreur ne tire « aucune conséquence au plan juridique à l'égard de la vente ». Il n'a engagé aucune action en nullité ni en dommages-intérêts, et il ne remet pas en cause la validité de son acquisition. Il ne peut donc invoquer ces vices pour se soustraire à la commission. **Sur le devoir d'information.** La Cour rappelle que l'agent, même non mandataire de l'acquéreur, doit délivrer « loyalement » les informations de nature à influer sur la décision de celui-ci. Elle pose cependant que ce devoir « n'est opposable à l'agent immobilier qu'autant que le futur acquéreur ignorait les éléments » concernés. Elle constate que les baux success
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/06-07-17083)) ## Faits et procédure Le 28 décembre 2011, M^me^ d. HA., propriétaire d'un immeuble sis à Monaco, confie à la SARL G un mandat exclusif de vente viagère. Le mandat est conclu pour six mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de six mois, sans que le cumul puisse excéder deux années. Il prévoit une rémunération de 5 % hors taxes calculée sur une valeur en pleine propriété de 4 500 000 €, assortie d'une clause pénale en cas de vente dans les douze mois suivant la dénonciation à un acquéreur ayant visité le bien par l'intermédiaire de l'agence. Le 29 septembre 2012, M^me^ c. AT. épouse MI. visite le bien par l'intermédiaire de la SARL G et signe un bon de visite. Le 8 mars 2013, la SARL G présente une offre d'achat de M. GA., que la venderesse accepte, mais l'acte n'est pas régularisé, le notaire ayant refusé de passer la vente au prix proposé. Parallèlement, M^me^ HA. confie à la SARL I un mandat non exclusif le 30 mars 2013. Le 15 avril 2013, un compromis de vente viagère est signé avec la SCI H, qui se substitue les époux MI. La vente est régularisée devant notaire le 29 mai 2013, moyennant un bouquet de 150 000 € et une rente mensuelle indexée de 15 000 €. La SARL G assigne M^me^ HA., la SCI H et M^me^ MI. en 2013. La procédure se complexifie : M^me^ HA. décède le 10 août 2014, laissant pour légataire universelle M^me^ a. ME. Plusieurs appels en garantie sont autorisés, puis quatre procédures sont jointes par jugement du 16 juin 2016 sous le numéro 2015/000467. Le tribunal relève, au vu d'attestations concordantes, qu'une altération mentale de la mandante était perceptible depuis 2011 au moins, sans que la maladie d'Alzheimer alléguée soit « établie de manière incontestable ». ## Question de droit Le tribunal est saisi de plusieurs questions, qu'il est possible de ramener à trois : 1. Un mandat de vente conclu avec un agent immobilier, qui ne porte pas de date sur l'exemplaire remis au mandant, est-il nul au regard de la loi n° 1.252 relative aux activités immobilières, et cette nullité prive-t-elle l'agent de la possibilité d'invoquer la clause d'exclusivité et la clause pénale ? 2. Cette nullité fait-elle obstacle à l'action de l'agent contre les acquéreurs et contre l'agence qui a mené la vente à leur profit ? 3. L'agent, dont le mandat est nul, peut-il néanmoins voir sa responsabilité engagée envers son mandant pour manquement aux devoirs de loyauté et de conseil ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond par l'affirmative à la première question, qu'il résout au visa des articles 12 et 14 de la loi n° 1.252 : > « Article 12 : À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative do
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 novembre 2017, n° 16500 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 novembre 2017, n° 16500 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/11-02-16500)) ## Faits et procédure Un agent immobilier exerçant sous l'enseigne « A » a assigné, par exploit du 23 décembre 2015, les époux H et les époux V. Il réclamait à titre principal la somme de 396 000 euros, au titre d'une commission acheteur de 3 % du prix, majorée de la TVA, due selon lui en vertu d'un mandat confié par les acquéreurs pour l'achat de biens situés dans une résidence monégasque. À titre subsidiaire, il sollicitait la même somme au titre des peines, soins et diligences, et 15 000 euros de dommages-intérêts. Le demandeur soutenait qu'un mandat verbal avait été conclu le 23 juin 2015, à l'occasion d'une visite d'appartement. Il s'appuyait sur plusieurs courriels échangés entre juin et juillet 2015, sur un compte rendu de visite du 30 juin 2015 et sur une attestation de sa négociatrice. Il faisait valoir que les acquéreurs avaient ensuite acquis le bien par l'intermédiaire d'une autre agence, pour un prix de 11 000 000 euros, sans lui verser de commission. Les défendeurs contestaient l'existence de tout mandat. Ils soutenaient que le demandeur avait seulement effectué une visite à l'improviste, à l'initiative du gardien de l'immeuble, et que l'agence ayant effectivement joué un rôle déterminant était l'agence E, qui avait été régulièrement mandatée et rémunérée. Ils formaient en outre une demande reconventionnelle en dommages-intérêts, dirigée contre le demandeur, pour procédure abusive. Le demandeur invoquait enfin l'autorité de la chose jugée d'un jugement du 23 février 2017, rendu contre le vendeur sur la base d'un mandat écrit. Le tribunal a rejeté cet argument, les défendeurs n'ayant pas été parties à cette instance. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **Première question** : la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 permet-elle la conclusion d'un mandat verbal d'agent immobilier, et, dans l'affirmative, selon quelles règles de preuve ? Le tribunal répond que l'écrit n'est exigé qu'à la demande du client. Le mandat verbal est donc valable, mais la preuve testimoniale suppose, au-delà de 1 140 euros, un commencement de preuve par écrit. **Deuxième question** : l'agent immobilier qui n'a pas établi de mandat peut-il obtenir une rétribution au titre de ses peines et soins ? Le tribunal écarte la solution dérivée de la jurisprudence du 16 décembre 1976, sans la déclarer abrogée, et apprécie concrètement les diligences accomplies. **Troisième question** : l'action en paiement engagée contre les acquéreurs, et contre les époux V, présente-t-elle un caractère abusif justifiant des dommages-intérêts ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des demandes du demandeur. Il juge que les courriels produits ne constituent pas un commencement de preuve par écrit d'un mandat, car leurs « contours ne sont même pas concrètement précisés » et qu'ils ne visent ni la mission ni la rémunération. Les autres pièces « ne viennent que confirmer la teneur des échanges de courriels ». Concernant les peines et soins, il retient que les actes de l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2019/11-14-18584)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre de la gestion locative du patrimoine immobilier d'une société civile particulière de droit monégasque, la SCI A. Cette société, dont les seuls associés sont deux ressortissants italiens, g. V. et sa fille f. V., est propriétaire de deux studios situés en Principauté de Monaco. Historiquement, et ce dès le mois d'octobre 1998 selon les affirmations de l'agence défenderesse, la gestion de ces deux biens immobiliers était assurée par une agence immobilière exploitée à l'enseigne B par feue c. N-M. Cette dernière exerçait initialement son activité d'agent immobilier en son nom personnel, avant de constituer, peu avant son décès, la SARL de droit monégasque B avec sa fille, j. N-M., toutes deux ayant la qualité d'associées et de co-gérantes. Parallèlement, à compter de l'année 2009 et jusqu'à son décès survenu le 14 juin 2013, c. N-M. cumulait cette fonction de gestionnaire avec celle de gérante statutaire de la SCI A. Le décès de c. N-M., le 14 juin 2013, a ouvert une période d'incertitude juridique et de flottement dans l'administration de la SCI A et la gestion de ses actifs. D'une part, j. N-M. est devenue seule gérante de la SARL B et a entrepris de faire régulariser par écrit les mandats de gestion auprès des clients de l'agence. D'autre part, les associés de la SCI A, les consorts V., n'ont pas donné suite à la demande de signature d'un mandat de gestion écrit formulée par j. N-M. Au cours du premier trimestre de l'année 2014, les relations entre la SCI A et la SARL B se sont cristallisées autour du sort de l'un des studios, situé dans l'immeuble « X2 » à Monaco. Par des courriers électroniques des 14 et 18 février 2014, l. MA., ancienne employée de l'agence B, a informé j. N-M. de son intention de prendre elle-même à bail ledit studio, en ajoutant la mention : « je pense et j'espèce que tu es d'accord ». Or, les événements se sont précipités à la fin du mois de mars 2014 : - Le 24 mars 2014, suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire (qui ne sera toutefois publié au Registre du Commerce et de l'Industrie que le 7 avril 2014), la gérance de la SCI A a été confiée à l. MA. Ce même 24 mars 2014, g. V., associé de la SCI A, a rédigé une lettre adressée à j. N-M. dans laquelle il déclarait « mettre fin au mandat de gestion de mes appartements avec votre Agence et de ne pas vouloir les renouveler », sollicitant l'établissement d'un solde de tout compte, la rétrocession des sommes perçues, la remise des documents sociaux et l'informant que son nouveau mandataire était désormais l. MA. Selon l'agence immobilière, ce courrier n'a cependant été posté que le 28 mars 2014. - Le 25 mars 2014, par acte sous seing privé (enregistré auprès des services fiscaux le 2 avril 2014), la SARL B, agissant en qualité de représentante de la SCI A, a donné à bail le studio litigieux de l'immeuble « X2 » à un tiers, p. R. Ce contrat de bail, stipulé à usage mixte (habitation et exercice d'une activité professionnelle), a été conclu pour une durée de trois ans prenant effet le 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros. Le même jour, l'agence B a également procédé au renouvellement du bail portant sur le second studio appartenant à la SCI A. Dans le sillage de la signature du bail du 25 mars 2014, la SARL B, qui avait préalablement fait visiter les lieux à p. R., lui a remis les clés du local avant même la date de prise d'effet du contrat. Le 8 avril 2014, l'agence a établi au nom du preneur une facture intitulée « frais de location » d'un montant total de 16 110 euros, couvrant le dépôt de garantie, les loyers anticipés pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014, la provision sur charges, les frais d'enregistrement et de timbres, ainsi que les honoraires d'agence. p. R. s'est acquitté de cette somme par chèque libellé à l'ordre de l'agence. Toutefois, la nouvelle gérante de la SCI A, l. MA., s'est fermement opposée à l'exécution de ce bail. Si la SCI A soutient que le preneur a été informé verbalement de la nullité du contrat dès le lendemain de sa signature, soit le 26 mars 2014, il est formellement établi que par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 mai, 12 juin et 18 juillet 2014, la SCI A, sous la signature de l. MA., a notifié à p. R. qu'elle considérait le bail comme nul ou à tout le moins inopposable, faute pour la SARL B de détenir un quelconque pouvoir de représentation. Parallèlement, la désignation de l. MA. en qualité de gérante a été formellement notifiée à l'agence B par courrier recommandé du 9 mai 2014, réceptionné le 12 mai suivant. Malgré ces contestations formelles et l'invitation qui lui était faite par le courrier du 12 juin 2014 de prendre l'attache de la nouvelle gérante de la société bailleresse, p. R. n'a pas pris contact avec la SCI A et a dressé un état des lieux d'entrée avec la SARL B le 15 juillet 2014. Néanmoins, la SCI A ayant fait procéder au changement des serrures du studio, le preneur s'est trouvé dans l'impossibilité matérielle de prendre possession des lieux loués. Le 29 juillet 2014, p. R. a adressé deux courriers recommandés : l'un à la SCI A pour réclamer les nouvelles clés du local, l'autre à la SARL B pour lui demander de confirmer l'existence de son mandat, de lui permettre l'accès aux lieux ou, à défaut, d'exécuter sa promesse verbale de l'indemniser de l'intégralité de son préjudice et de lui trouver d'autres locaux en urgence. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'impossibilité d'intégrer le studio monégasque, l'instance s'est nouée en trois étapes successives, donnant lieu à une chaîne d'appels en garantie avant d'aboutir à la jonction des procédures. En premier lieu, par exploit d'huissier du 22 janvier 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000327), le preneur évincé, p. R., a fait assigner la SCI A devant le Tribunal de première instance de Monaco. Il sollicitait la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme principale de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution du contrat de bail, outre 2 000 euros (portés dans le dernier état de ses écritures à 5 000 euros) pour résistance abusive. À l'appui de ses demandes, p. R. soutenait que le bail avait été valablement conclu avec la SARL B. Il invoquait la validité du mandat verbal en vertu de l'article 1824 du Code civil, l'inopposabilité au tiers de bonne foi d'une éventuelle révocation du mandat sur le fondement de l'article 1844 du même code, et, en tout état de cause, la théorie du mandat apparent. Il faisait valoir qu'au jour de la signature, le 25 mars 2014, sa croyance dans les pouvoirs de l'agence immobilière — qui détenait les clés et gérait le bien depuis des années — était pleinement légitime. Au titre de son préjudice, il alléguait avoir été contraint de louer en urgence un logement meublé à Roquebrune-Cap-Martin, n'avoir trouvé un local de substitution pour sa société qu'en février 2015, avoir subi un manque à gagner lié au retard de démarrage de son activité, un préjudice moral, et avoir engagé des frais de modification de société et de transfert de siège (2 447,61 euros) ainsi que des frais de location pour le bien litigieux (16 110 euros). En deuxième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 7 mai 2015, la SCI A a, par exploit du 2 juin 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000640), assigné la SARL B en intervention forcée aux fins d'être relevée et garantie de toute condamnation. Après le rejet, par un jugement avant-dire-droit du 14 juillet 2016, d'une exception de nullité de l'assignation et d'une fin de non-recevoir soulevées par l'agence, la SCI A a développé ses moyens au fond. Au principal, la SCI A concluait à la nullité du bail du 25 mars 2014 et au débouté intégral de p. R. Elle articulait une défense en plusieurs strates : 1. L'absence totale de mandat de gestion au profit de la SARL B, feue c. N-M. ayant géré les biens en sa qualité de gérante de la SCI A, et le caractère *intuitu personae* du mandat interdisant sa transmission automatique à une société nouvellement créée sans régularisation écrite (invoquant à cet égard un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 12 novembre 2014). 2. La nécessité d'une preuve écrite du mandat au-delà de 1 140 euros (articles 1162 et 1188 du Code civil) et l'incompatibilité de la théorie du mandat apparent avec les prescriptions de l'article 12 de la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 réglementant l'activité d'agent immobilier (à l'instar de la jurisprudence de la Cour de cassation française). 3. Subsidiairement, la résiliation expresse de tout éventuel mandat dès le 24 mars 2014 par le courrier de g. V. et la désignation de l. MA. comme gérante, ainsi que le dépassement de pouvoir commis par l'agence qui a consenti un bail mixte de trois ans là où le bail précédent était professionnel et d'une durée d'un an, tout en sachant que l. MA. souhaitait louer le bien. 4. Plus subsidiairement encore, l'absence de preuve du préjudice de p. R. et sa mauvaise foi, celui-ci ayant ignoré les avertissements de la bailleresse. À titre reconventionnel, la SCI A réclamait la condamnation de la SARL B à lui verser 30 000 euros de dommages-intérêts. En troisième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 2 mars 2017, la SARL B a, par exploit du 24 mars 2017 (enrôlé sous le n° 2017/000443), assigné en intervention forcée les associés de la SCI A, g. V. et f. V., pour être relevée et garantie de toute condamnation. En défense face à la SCI A, l'agence immobilière concluait au rejet de l'appel en garantie et sollicitait 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutenait que l'apport du fonds de commerce de c. N-M. à la SARL B avait emporté transfert de la clientèle et poursuite des mandats verbaux existants depuis 1998 ; que la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose nullement un mandat écrit à peine de nullité, rendant la jurisprudence française inopérante et autorisant la preuve par tous moyens ainsi que le jeu du mandat apparent ; que l'existence du mandat était avérée par la non-contestation du bail renouvelé le même jour sur le second studio, par le courriel de l. MA. du 14 février 2014 et par les termes mêmes de la lettre de résiliation de g. V. du 24 mars 2014 ; enfin, que cette résiliation, émanant d'un simple associé sans qualité et postée le 28 mars 2014, tout comme la nomination de la nouvelle gérante publiée seulement le 7 avril 2014 et notifiée le 9 mai 2014, étaient postérieures à la signature du bail et donc inopposables. Au soutien de son appel en garantie contre les consorts V., la SARL B invoquait leur responsabilité contractuelle par immixtion dans la gestion de la SCI (déplacements à l'agence, courriers de résiliation) les assimilant à des cocontractants ayant manqué à leur devoir de loyauté, et subsidiairement leur responsabilité délictuelle pour avoir entretenu une opacité volontaire à des fins d'optimisation fiscale vis-à-vis de l'Italie, tardé à nommer un nouveau gérant et laissé l. MA. faire obstacle à l'exécution du bail. Enfin, g. V. et f. V. concluaient au débouté de la SARL B et réclamaient chacun 15 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils opposaient l'effet relatif des contrats (n'étant ni propriétaires des biens ni gérants de la SCI), contestaient toute immixtion fautive, leur lettre du 24 mars 2014 visant uniquement à clarifier la situation face à l'obstination de l'agence, et rappelaient qu'en matière délictuelle, la responsabilité personnelle d'un associé à l'égard des tiers suppose la démonstration d'une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de ses prérogatives d'associé (une faute détachable), inexistante en l'espèce. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance de Monaco une double interrogation juridique, articulant le droit spécial de la représentation avec le droit commun de la responsabilité contractuelle : En premier lieu, un contrat de bail d'habitation à usage mixte, conclu au nom et pour le compte d'une société civile immobilière par une agence immobilière dépourvue de mandat écrit ou dont le mandat verbal fait l'objet d'une contestation ou d'une révocation non portée à la connaissance du tiers, engage-t-il valablement le bailleur à l'égard du preneur sur le fondement de la théorie du mandat apparent ? En second lieu, dans l'affirmative, l'inexécution par le mandant (le bailleur) de son obligation de délivrance des lieux loués ouvre-t-elle automatiquement droit à l'octroi de dommages-intérêts au profit du preneur, et quelle est l'incidence du comportement de ce dernier, informé postérieurement à la signature du contrat mais antérieurement à sa prise d'effet de la contestation des pouvoirs de l'intermédiaire, sur l'appréciation de son préjudice ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des trois instances en raison de leur lien étroit de connexité, le tribunal procède à une analyse scindée en deux temps forts, qui aboutit à un paradoxe apparent mais juridiquement rigoureux : la consécration de la validité et de l'opposabilité du bail au profit du preneur, suivie du rejet intégral de ses prétentions indemnitaires. #### 1. La reconnaissance de l'engagement de la SCI bailleresse par l'effet du mandat apparent Pour trancher la question de la validité du bail du 25 mars 2014, le tribunal commence par viser les textes fondamentaux régissant le contrat de mandat au sein du Code civil monégasque : l'article 1824 (qui admet le mandat verbal et l'acceptation tacite résultant de son exécution), l'article 1837 alinéa 1er (obligation du mandant d'exécuter les engagements pris par le mandataire dans la limite de ses pouvoirs), l'article 1842 (causes d'extinction du mandat), l'article 1844 (inopposabilité aux tiers de bonne foi de la révocation notifiée au seul mandataire) et l'article 1847 (exécution des engagements à l'égard des tiers de bonne foi). Toutefois, plutôt que de s'engager sur le terrain probatoire épineux de l'existence, du maintien ou de la transmission d'un mandat verbal réel entre la SCI A et la SARL B après le décès de c. N-M., la juridiction choisit de fonder sa décision directement sur la théorie jurisprudentielle de l'apparence. Le tribunal énonce ainsi deux règles de principe : - D'une part, « celui qui a laissé créer une apparence de mandat, est tenu de réparer le dommage causé aux tiers comme s'il avait été un véritable mandant ». - D'autre part, « il ne peut y avoir mandat apparent qu'à la seule condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant des circonstances l'autorisant à ne pas vérifier les dits pouvoirs ». Appliquant cette grille de lecture *in concreto* en se plaçant strictement à la date de conclusion du contrat (le 25 mars 2014), le tribunal relève un faisceau d'indices matériels et objectifs : 1. L'acte de bail mentionnait expressément en en-tête que la SCI A était représentée par la SARL B, et comportait en dernière page le tampon et la signature de cette dernière dans la case « le bailleur », avant d'être enregistré fiscalement le 2 avril 2014. 2. L'agence immobilière a fait visiter le studio au preneur préalablement à la signature. 3. L'agence a remis les clés du bien au preneur dès la signature, avant même la prise d'effet fixée au 1er juillet 2014. 4. L'agence a émis le 8 avril 2014 une facture officielle de « frais de location » de 16 110 euros incluant dépôt de garantie, loyers d'avance, charges, frais d'enregistrement et honoraires. Conjuguant ces éléments factuels avec les qualités respectives des parties — à savoir la qualité de « non-professionnel du preneur » et la qualité « d'agent immobilier du mandataire apparent » —, le tribunal juge que ces circonstances dispensaient légitimement p. R. de vérifier la réalité des pouvoirs de la SARL B. De surcroît, le tribunal écarte le moyen tiré de la mauvaise foi initiale du preneur en constatant qu'aucune pièce n'établit qu'à la date du 25 mars 2014, p. R. ait été informé de l'absence ou de la résiliation du mandat, la première notification officielle par lettre recommandée de la SCI A n'étant intervenue que le 9 mai 2014. Le tribunal écarte ainsi implicitement mais nécessairement l'argumentation de la SCI A qui prétendait que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 faisait obstacle au jeu du mandat apparent. Le bail est donc déclaré opposable à la SCI A, dont la responsabilité contractuelle est engagée du fait de la non-délivrance des lieux. #### 2. Le rejet de la demande d'indemnisation pour défaut de preuve du préjudice et manque de bonne foi Se fondant sur les articles 1002, 1004 et 1005 du Code civil relatifs aux dommages-intérêts contractuels, le tribunal rappelle un principe élémentaire du droit de la responsabilité : l'inexécution avérée d'un contrat ne dispense pas le créancier de rapporter la preuve effective de la perte qu'il a subie (*damnum emergens*) ou du gain dont il a été privé (*lucrum cessans*). Or, l'examen minutieux des chefs de préjudice allégués par p. R. conduit le tribunal à un constat de carence probatoire totale :
# Cour d'Appel de Monaco, 18 décembre 1984, n° 25617 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 décembre 1984, n° 25617 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/12-18-25617)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco prend sa source dans un ensemble d'opérations immobilières complexes initiées au début des années 1960 en Principauté, mêlant cessions de droits sociaux, promesses de vente avec faculté de substitution et mandats exclusifs de commercialisation à long terme. Aux termes d'un premier acte sous seing privé en date du 24 février 1962, L. C., agissant en qualité d'administrateur délégué de la société anonyme monégasque (S.A.M.) « Terrimeuble », a fait état d'une promesse de vente qui avait été préalablement consentie à cette société, avec faculté de substitution, par le sieur J. M. Cette promesse portait sur l'intégralité des droits de ce dernier relatifs à un immeuble dénommé « Hôtel du Helder », moyennant un prix fixé à 600 000 francs. Dans ce même acte du 24 février 1962, le représentant de la S.A.M. Terrimeuble a manifesté son intention d'user de la faculté de substitution pour substituer en qualité d'acquéreur à la société Terrimeuble une nouvelle entité juridique restant à constituer sous la dénomination de « Société Immobilière du Helder ». Parallèlement, il s'est engagé à céder à T. D., qui a accepté cette transaction, la totalité du capital social de ladite société à constituer. La contrepartie de cet engagement de cession de droits sociaux était double et précisément stipulée à l'acte : d'une part, le versement d'une somme de 600 000 francs (payée par T. D. au moyen de grosses au porteur, somme dont le sieur G. a donné quittance) ; d'autre part, l'octroi au profit de la société Terrimeuble du mandat exclusif et irrévocable de vendre les locaux, appartements et immeubles construits ou à construire dépendant de deux opérations immobilières distinctes : l'opération « Saint-Charles », qui était la propriété de la société civile immobilière (S.C.I.) « J. R. », et l'opération « Helder ». Il ressort également des pièces du dossier, et notamment d'une lettre du sieur G. au sieur D. visée et annexée à la convention du 24 février 1962 ainsi que d'un courrier adressé le 23 octobre 1963 à la société J. R. par la Banca commerciale italiana, que le sieur G. est intervenu personnellement pour favoriser sur le plan financier les entreprises de la société J. R. et du sieur D. relatives à la réalisation de cette opération immobilière. Moins d'un mois plus tard, suivant un second acte sous seing privé en date du 16 mars 1962 intitulé « Modalités de mandat de vente », les parties ont entendu encadrer plus strictement l'exécution de cette commercialisation. Cet acte a été conclu entre, d'une part, T. D., agissant tant en son nom personnel que pour le compte de la société J. R. et, éventuellement, de la « Société Immobilière du Helder » (dont la réalisation n'était alors qu'éventuelle), et, d'autre part, L. G., agissant pour le compte de la société Terrimeuble. Si l'objet déclaré en tête de cet instrumentum était de préciser d'un commun accord les modalités du mandat exclusif conféré à la société Terrimeuble pour la vente des locaux dépendant des opérations « Saint-Charles » et « Helder », l'acte comportait néanmoins, en son paragraphe 8, une clause d'annulation expresse ainsi rédigée : « Les présentes conventions annulent purement et simplement toutes celles passées entre les soussignés au sujet du mandat de vente dont s'agit, antérieurement à ce jour ». Le dispositif contractuel arrêté le 16 mars 1962 reposait sur quatre piliers principaux détaillés aux articles 1 à 4 de la convention : 1. Quant à l'assiette matérielle, le mandat de vente s'appliquait exclusivement aux locaux devant être construits par chacune des sociétés, à l'exclusion expresse des immeubles dans leur état actuel. 2. Quant à la temporalité et à la liberté de gestion du maître de l'ouvrage, la prise d'effet du mandat était différée au jour où chacune des sociétés de construction aurait décidé de la vente des locaux à édifier. Les sociétés constructrices conservaient en outre la faculté discrétionnaire de ne pas mettre en vente telle ou telle partie des locaux que bon leur semblerait. Le mandat devait se terminer en principe lors de la vente du dernier appartement ou local dont la mise en vente aurait été décidée, mais il était stipulé qu'il prendrait fin, en tout état de cause, à l'expiration d'un délai préfix de deux ans après l'achèvement de l'immeuble. 3. Quant à la rémunération et aux obligations du mandataire, la société Terrimeuble se voyait allouer une commission de 5 % calculée sur le montant des prix de vente. Toutefois, 30 % de cette commission devaient impérativement être employés en frais de publicité, la société Terrimeuble s'engageant par ailleurs à disposer d'un représentant dans tous les pays d'Europe ainsi qu'aux États-Unis, susceptible de donner suite aux effets de cette publicité. 4. Enfin, quant à l'intuitus personae et à la transmissibilité du contrat, l'article 4 prévoyait que dans l'hypothèse où le sieur G. cesserait ses fonctions d'administrateur délégué de la société Terrimeuble, le nouvel administrateur délégué ou tout autre administrateur, directeur ou gérant devrait recevoir l'agrément du sieur D., sous peine de résiliation du mandat de vente. Surtout, la clause précisait que ledit mandat « bien entendu n'est pas transmissible au profit des tiers sauf en faveur de MM. L. G. et R. C. qui sont d'ores et déjà agréés par le constructeur » (les sieurs G. et C. étant, tant en 1962 que lors de la dissolution ultérieure de la société, les deux seuls actionnaires de la S.A.M. Terrimeuble). Pendant plus de seize ans, le projet de construction est demeuré en sommeil. Ce n'est que le 18 mai 1978 que la société J. R. a déposé une demande d'accord préalable en vue d'édifier, sur le terrain des immeubles dits « Hôtel Régina » et « Villa Annette », une surface constructible vendable de 5 774 mètres carrés (programme immobilier dénommé « Le Régina », dont il n'est pas contesté qu'il correspondait à l'opération « Saint-Charles » prévue par les actes de 1962). Cependant, au lieu de réaliser elle-même l'opération et d'en confier la commercialisation à la société Terrimeuble, la société J. R., représentée par le mandataire de son gérant T. D., a vendu les immeubles susvisés par acte authentique des 8 et 17 août 1978 reçu par Maître Rey, notaire à Monaco. L'acquéreur était la S.C.I. « Ambre », représentée par ses deux gérants statutaires, les sieurs S. H. et T. D. lui-même. Cette vente immobilière a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention, par la société acquéreur Ambre, du permis de construire l'ensemble immobilier ayant fait l'objet de la demande d'accord préalable du 18 mai 1978. Avant que cette condition suspensive ne se réalise, un événement administratif majeur a frappé la société mandataire. Par un arrêté ministériel n° 79-274 en date du 25 juin 1979, le gouvernement monégasque a prononcé le retrait de l'autorisation de constitution donnée à la S.A.M. Terrimeuble. Cet acte administratif lui impartissait un délai de deux mois pour procéder à sa dissolution et à sa mise en liquidation (soit jusqu'au 25 août 1979), ainsi qu'un délai de six mois à compter de la dissolution pour achever les opérations de liquidation. Six mois plus tard, par arrêté n° 79/501 du 21 décembre 1979, la S.C.I. Ambre a obtenu le permis de construire sollicité. Le jour même de cette délivrance, le 21 décembre 1979, les sieurs C. et G., agissant désormais à titre personnel, ont fait notifier aux trois notaires de la Principauté la convention du 16 mars 1962. Faisant valoir que l'opération dénommée « Le Régina » relevait de l'opération « Saint-Charles » visée audit contrat, ils ont sommé les officiers ministériels d'en rappeler le contenu au sieur D. ainsi qu'aux acquéreurs éventuels, et de leur faire connaître leur intention d'en poursuivre l'exécution. Ignorant cette sommation, les sociétés J. R. et Ambre, représentées de la même façon que lors de l'acte initial, ont, par acte authentique du 28 décembre 1979 reçu par Maître Rey, constaté la survenance de la condition suspensive insérée dans l'acte des 8 et 17 août 1978 et en ont réitéré les stipulations, transférant ainsi définitivement la propriété des terrains à la S.C.I. Ambre et privant la S.C.I. J. R. de son patrimoine immobilier. Les constructions édifiées dans le cadre du programme « Le Régina » ont ensuite commencé à être mises en vente dans le courant du mois de janvier 1982, sans que les sieurs G. et C. en aient été avisés ni mis en mesure d'exécuter le mandat de commercialisation. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties S'estimant évincés fautivement de leurs droits contractuels, les sieurs L. G. et R. C. ont, suivant exploit d'huissier en date du 1er avril 1982, assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco le sieur T. D. et la S.C.I. J. R. en paiement solidaire de la somme de 5 000 000 de francs, correspondant au montant approximatif des commissions qu'ils estimaient avoir pu percevoir sur les ventes des nouvelles constructions « Régina », sauf à parfaire ladite indemnisation lors de la mise en vente des lots restant à édifier. En outre, soutenant que la S.C.I. J. R. — dont les parts sociales étaient détenues à hauteur d'un tiers chacun par T. D., G. D. et la société « Entreprise D. S.A. » — s'était rendue insolvable par la cession de son entier patrimoine immobilier réalisée par les actes des 8 et 17 août 1978 et 28 décembre 1979, les demandeurs ont également assigné le sieur G. D. et la société Entreprise D. S.A., en leur qualité d'associés de la société civile, en paiement conjoint, chacun pour un tiers, des sommes réclamées. Par un jugement rendu le 9 juin 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a intégralement débouté les sieurs G. et C. de leurs demandes. Pour fonder cette décision de rejet, les premiers juges ont développé un raisonnement en quatre temps, centré sur la chronologie de la naissance des droits et de la disparition de la personne morale : 1. Prenant acte de ce que le contrat du 16 mars 1962 avait conventionnellement différé la prise d'effet du mandat de vente à la date de la décision des sociétés de construction de mettre en vente les locaux à édifier, le tribunal a relevé qu'une telle décision (située par les demandeurs en janvier 1982) n'apparaissait pas, en tout état de cause, être intervenue avant le 21 décembre 1979, date de l'autorisation de construire délivrée par le gouvernement monégasque. 2. Les premiers juges en ont déduit qu'antérieurement à cette date de prise d'effet de la convention, les droits découlant de l'exclusivité de la commercialisation reconnus à la société Terrimeuble « n'étaient pas nés » et n'avaient donc pu être transmis au profit de tiers, fussent-ils agréés par T. D., de sorte que les demandeurs ne pouvaient se prévaloir à titre personnel du bénéfice de l'exclusivité consentie. 3. Par ailleurs, sur le terrain du droit des sociétés monégasque, le tribunal a estimé que la société Terrimeuble ayant fait l'objet le 25 juin 1979 d'un retrait d'autorisation de constitution, les dispositions impératives de l'article 5 de la loi n° 767 du 8 juillet 1964 lui interdisaient, à compter de l'expiration du délai de deux mois (soit le 25 août 1979) et sous peine de nullité, de transférer le bénéfice du contrat de 1962. 4. Enfin, selon l'adage *nemo plus juris*, le tribunal a ajouté qu'à supposer même que les sieurs G. et C., en leur qualité de seuls associés de la société Terrimeuble, aient eu vocation à recevoir le patrimoine social lors de la liquidation, ils n'auraient pu disposer de plus de droits que n'en détenait la société elle-même au jour de sa dissolution. Les sieurs L. G. et R. C. ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. En cause d'appel, réévaluant l'ampleur de leur préjudice, ils ont sollicité la réformation du jugement entrepris et la condamnation des intimés à leur payer, en tout ou en partie, la somme de 11 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ladite indemnisation au vu du montant total des ventes en fin d'opération immobilière « Régina », et à la diminuer de 30 % correspondant au montant des frais qui devaient contractuellement être affectés à la publicité. Par des conclusions additionnelles déposées le 10 janvier 1984, les appelants ont maintenu leurs demandes tout en sollicitant, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert avec mission d'établir leur manque à gagner compte tenu des commissions dues et des frais qu'ils auraient été amenés à engager. À l'appui de leurs prétentions, les appelants ont articulé quatre moyens de droit précis visant à déconstruire la motivation des premiers juges : * *Sur l'existence et la transmissibilité du droit (moyen a)* : Ils ont soutenu que la modalité affectant la convention du 16 mars 1962 (la décision de mise en vente) s'analysait soit en un terme, soit en une condition suspensive. S'il s'agissait d'un terme, l'obligation existait dès l'accord des parties du 16 mars 1962 avant même l'échéance. S'il s'agissait d'une condition suspensive, non seulement son accomplissement rétroagit au jour de l'engagement, mais surtout, avant même cet effet rétroactif, il existe au profit du contractant un droit éventuel qui passe à ses héritiers en vertu de l'article 1034 du Code civil monégasque ; dès lors, les droits de la société Terrimeuble étaient parfaitement transmissibles au 25 juin 1979, date de sa dissolution. * *Sur la survie du mandat à la dissolution de la société mandataire (moyen b)* : Ils ont fait valoir que si le mandat prend fin par la mort du mandataire (à laquelle est assimilée la dissolution d'une personne morale), cette règle n'est pas d'ordre public et s'efface devant la volonté contraire du mandant, expresse ou induite des circonstances, de l'objet du mandat et du but poursuivi. En l'espèce, cette volonté de transmission résultait tant de la clause d'agrément anticipé de l'article 4 de la convention du 16 mars 1962 que de la cause même du mandat d'exclusivité, qui résidait dans les services rendus par les appelants à T. D. (présentation des opérations immobilières, octroi d'un prêt de 600 000 francs par le sieur C. ayant rendu l'opération possible, et rôle personnel dans la réalisation du projet attesté par la correspondance). * *À titre subsidiaire, sur la dévolution de l'actif social (moyen c)* : Ils ont avancé que la convention de commercialisation constituait un élément d'actif du patrimoine de la société Terrimeuble transmis lors de sa dissolution à ses deux seuls actionnaires, sans que la loi du 8 juillet 1964 y fasse obstacle. * *Sur la responsabilité contractuelle (moyen d)* : Ils ont qualifié la cession par la S.C.I. J. R. de ses droits immobiliers à la S.C.I. Ambre de mise dans l'impossibilité volontaire de réaliser l'opération, s'analysant en une révocation tacite et fautive d'un mandat stipulé irrévocable, en l'absence de toute faute reprochée au mandataire. En défense, les intimés (T. D., la S.C.I. J. R., G. D. et la société Entreprise D. S.A.), après avoir sollicité la confirmation pure et simple du jugement par conclusions du 17 avril 1984, ont déposé de nouvelles écritures le 4 octobre 1984. Soulevant une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt légitimement protégé des appelants, ils ont demandé à la Cour de dire que la « promesse de mandat d'exclusivité » du 16 mars 1962 consentie à la personne morale Terrimeuble ne s'était pas réalisée pendant sa vie sociale, que sa liquidation n'avait pu en rendre ses anciens actionnaires personnellement titulaires, et que la cession de droits n'avait pu s'opérer automatiquement par l'effet combiné de la disparition de la société et de l'article 4 alinéa 2 du contrat, indépendamment de la liquidation forcée. Sur le plan procédural, ils ont également conclu à l'irrecevabilité, comme nouvelles en cause d'appel, des demandes que les appelants voudraient déduire des pièces communiquées pour la première fois devant la Cour, et se sont opposés à toute mesure d'expertise. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 18 décembre 1984 se trouvait au confluent de la théorie générale des obligations conditionnelles, du droit des contrats spéciaux (le mandat) et du droit des sociétés, le tout greffé sur une question préalable de procédure civile et une problématique finale d'évaluation du préjudice contractuel. Au-delà de la question procédurale classique consistant à déterminer si la production de pièces nouvelles et l'articulation de moyens nouveaux au soutien d'une prétention indemnitaire réévaluée constituent des demandes nouvelles prohibées en cause d'appel, le cœur du litige soulevait un quadruple problème juridique de fond : En premier lieu, quelle est la nature juridique exacte d'un mandat de commercialisation immobilière dont la prise d'effet est subordonnée à la décision du maître de l'ouvrage de mettre en vente les locaux à construire, et le droit conféré au mandataire par une telle convention est-il juridiquement né et susceptible de cession ou de transmission *pendente conditione*, c'est-à-dire avant la survenance de cet événement ? En deuxième lieu, lorsque le titulaire de ce mandat sous condition suspensive est une société anonyme frappée de dissolution par suite d'un retrait administratif d'autorisation de constitution, le principe légal d'extinction du mandat par la mort du mandataire — posé par l'article 1842 du Code civil monégasque et applicable par assimilation à la dissolution des personnes morales — présente-t-il un caractère impératif d'ordre public ou un caractère simplement supplétif de volonté ? En troisième lieu, dans l'hypothèse où l'article 1842 du Code civil ne serait que supplétif, selon quelles modalités d'interprétation le juge du fond peut-il caractériser la volonté tacite du mandant de maintenir les effets du mandat au profit des actionnaires personnes physiques de la société dissoute, notamment lorsque le contrat en cause comporte une contradiction interne quant à l'annulation des conventions antérieures qui en révélaient la cause ? En quatrième et dernier lieu, lorsque le mandant, en aliénant l'immeuble support de l'opération au profit d'une société tierce, se place délibérément dans l'impossibilité d'exécuter un mandat exclusif et irrévocable, commet-il une faute engageant sa responsabilité (ainsi que celle de ses associés civils), et comment doit être mesuré le préjudice subi par les mandataires évincés lorsque le contrat réservait au mandant des facultés unilatérales de réduction de l'assiette des ventes et
# Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2012, n° 9571 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2012, n° 9571 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/10-10-9571)) ## Faits et procédure La société Ray Trading Inc., de droit panaméen, ouvre le 18 septembre 1996 un compte bancaire auprès de la société ING Bank Suisse. À cette occasion, elle souscrit une décharge de responsabilité pour les investissements à capital variable sur « des marchés émergents ». Par acte du même jour, contresigné le 7 octobre 1996, elle donne mandat de gérer ce compte à la société ING Société de Gestion Monaco (ci-après « la société ING Monaco »), devenue par la suite Bank Julius Baer. Le 14 août 1998, la société ING Monaco ordonne, pour le compte et au nom de sa mandante, la souscription de deux contrats dits « NDFFE » (Non Deliverable Forward Foreign Exchange), instruments de change à terme conclus de gré à gré et portant sur l'évolution corrélative du rouble et du dollar, pour un montant de 2 000 000 dollars chacun. Le 17 août 1998, le gouvernement russe dévalue sa monnaie. La société Ray Trading Inc., qui conteste avoir donné les deux ordres, fait état de pertes et recherche la responsabilité de la société ING Monaco. Par arrêt du 17 avril 2012 (R.3913), signifié le 11 mai 2012, la Cour d'appel confirme la condamnation de la société ING Monaco à verser des dommages-intérêts à son mandant. La société Bank Julius Baer, venant aux droits de la société ING Monaco, forme un pourvoi en révision par déclaration du 8 juin 2012, accompagné de la consignation de l'amende prévue par la loi (300 euros). La requête est déposée le 11 juin 2012, la contre-requête de la société Ray Trading Inc. le 9 juillet 2012, suivies d'une réplique et d'une duplique. Les conclusions du Ministère public sont datées du 27 juillet 2012. L'affaire est jugée à l'audience du 9 octobre 2012, sur le rapport de M. le conseiller Jean-Pierre Gridel. Deux questions préalables sont tranchées. D'une part, la défense soutient que le pourvoi est irrecevable faute de signification de la déclaration de pourvoi conformément à l'article 445 du code de procédure civile. La Cour écarte ce moyen au motif que l'exploit de signification de la requête porte la mention de la déclaration de pourvoi, de sorte que les exigences du texte sont satisfaites. D'autre part, la société Ray Trading Inc. sollicite 140 000 euros au titre des frais de justice et 100 000 euros à titre de sanction d'un abus judiciaire. ## Question de droit Le moyen unique, articulé en cinq branches, pose plusieurs questions. En premier lieu, l'effet rétroactif d'une ratification, qui emporte approbation de la gestion du mandataire, prive-t-il le mandant de tout recours contre celui-ci (première branche, visant l'article 1837 du code civil) ? En deuxième lieu, les marchés financiers au sens de la loi n° 1.194 du 9 juillet 1997 incluent-ils les opérations de gré à gré, de sorte que la conclusion de tels contrats entre dans l'agrément du Ministre d'État (deuxième branche) ? En troisième lieu, la responsabilité suppose-t-elle un lien de causalité certain entre la faute tirée de l'article 6 de la loi précitée et le dommage (troisième branche, visant l'article 1229 du code civil) ? En quatrième lieu, l'obligation de conseil et d'information retenue par les juges du fond résulte-t-elle des termes ou de l'économie du contrat de mandat, compte tenu du statut d'investisseur averti du mandant (quatrième branche, visant l'article 989 du code civil) ? Enfin, une faute contractuelle implique-t-elle nécessairement un dommage en relation de causalité avec elle (cinquième branche, visant l'article 1002 du code civil) ? ## Solution et dispositif La Cour rejette le moyen. Elle procède à une analyse en trois temps. **Sur l'excès de mandat.** La Cour approuve les juges d'appel en ce qu'ils retiennent « exactement que la transmission des deux ordres litigieux, en ce qu'ils avaient pour objet des contrats de gré à gré sur les marchés de devises, excédait les activités autorisées à la Société Ing Monaco, société de droit monégasque par l'agrément
# Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2010/04-13-2481))** ## Faits et procédure Une société de droit monégasque, la SAM D. I., agence immobilière, a été chargée par M^me^ S. S., le 12 décembre 2006, de la cession du droit au bail d'un local commercial situé dans la galerie marchande d'un centre commercial de la Principauté. Le 2 février 2007, un acquéreur, M. Z. K., a présenté une offre d'achat, transmise à la cliente. Celle-ci a donné son accord écrit le 8 février 2007 pour un prix « net de commission » de 1 075 000 €. Un bon de commission a été signé le 12 février 2007 pour 95 000 €. Une promesse synallagmatique de cession a été conclue le 7 mars 2007 devant Maître A., notaire, sous deux conditions suspensives : la renonciation du bailleur à son droit de préemption et l'obtention de l'agrément administratif du cessionnaire. Le ministre d'État a refusé l'agrément le 24 mars 2007. Un acte du 18 octobre 2007 a prorogé la promesse, modifié la forme de la société cessionnaire et reporté le délai de réitération au 31 décembre 2007. Le montant de la commission a alors été ramené à 80 000 € par un nouveau bon signé le 15 octobre 2007. Le 6 décembre 2007, le bailleur, la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers (SBM), a exercé son droit de préemption. Le 19 décembre 2007, un acte de résiliation du bail a été passé devant le notaire, moyennant une indemnité de 1 170 000 € versée par le bailleur. Le même jour, l'agence a formé opposition entre les mains du notaire pour 80 000 €. Le 8 janvier 2008, Maître A. a remis à l'agence un chèque de 80 000 €, prélevé sur l'indemnité de résiliation. Par jugement du 12 mars 2009, le tribunal de première instance a condamné la SAM D. I. à restituer la commission de 80 000 € perçue, a condamné le notaire à 8 000 € de dommages et intérêts, et a condamné M^me^ S. S. à verser 10 000 € à l'agence au titre de ses diligences, avec compensation. Le notaire et l'agence ont interjeté appel, et M^me^ S. S. a formé appel incident. Les deux procédures ont été jointes. ## Question de droit La question principale était de savoir si l'agent immobilier conserve son droit à commission conventionnelle lorsque l'opération de cession projetée n'aboutit pas, le droit de préemption ayant été exercé par le bailleur, et si cette commission demeure exigible en l'absence de clause expresse prévoyant ce cas. Il s'agissait, corrélativement, de déterminer si le notaire, qui avait versé la commission, avait commis une faute engageant sa responsabilité. L'appelante soutenait que le bon de commission, accepté par la cliente, était exécutoire sans réitération authentique et que la substitution du préempteur à l'acquéreur n'emportait pas extinction du droit à commission. L'intimée faisait valoir, en substance, que la commission n'était due qu'en cas de cession au profit de l'acquéreur découvert, que la commission n'était exigible qu'à la date de la cession effective, et que la non-réalisation de l'opération constituait un aléa que l'agent devait supporter. ## Solution et dispositif La Cour réforme le jugement entrepris. Elle pose d'abord un principe général : la commission contractuelle de l'agent immobilier « a pour but de rémunérer les diligences qu'il a accomplies en faveur de son client lorsqu'elles ont eu pour effet de permettre à ce dernier de se séparer d'un bien et d'en percevoir le prix ». Elle affirme ensuite qu'il est « constant en droit que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne fait pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier ». Pour appliquer ce principe, la Cour retient trois éléments. Le droit de préemption a été exercé « en considération de la cession projetée en faveur d'un acquéreur recherché et découvert par l'agent immobilier », dont les démarches ont abouti au consentement des parties dans un acte synallagmatique. La circonstance que la condition suspensive d'agrément administratif ait ou non été levée est sans incidence, dès lors que la préemption est intervenue avant l'expiration du délai de
# Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/01-24-25516)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier en cours de construction à Monte-Carlo, dénommé « L. R. », réalisé par la société civile immobilière (S.C.I.) Ambre. Aux fins de commercialisation des lots de cet ensemble immobilier, Madame J. C., propriétaire-exploitante de l'agence immobilière « I. » sise à Monte-Carlo, est intervenue en qualité d'intermédiaire professionnel. Son entremise a consisté à mettre en relation deux de ses clients, à savoir la société Verguimmobil Establishment Vaduz et la société Olimar Investment SA Panama, avec la S.C.I. Ambre, en tant qu'acquéreurs potentiels de plusieurs appartements. Antérieurement à la formalisation des engagements entre le promoteur et les candidats acquéreurs, les modalités de la rémunération de l'intermédiaire ont fait l'objet d'échanges écrits. Par une lettre en date du 11 janvier 1982, Madame J. C. a sollicité de la S.C.I. Ambre la confirmation qu'elle percevrait une commission fixée à 5 % sur le montant des transactions réalisées par ses soins. Aux termes de ce courrier, cette commission devait être « reconnue par un bon de commission » signé par ladite S.C.I. et « payée au moment du deuxième versement » effectué par les acquéreurs. À la suite de cette mise en relation, les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama ont conclu avec la S.C.I. Ambre, respectivement les 25 janvier et 4 février 1982, deux conventions intitulées « de réservation de portions d'immeuble en copropriété avec engagement d'acquérir ». Ces conventions portaient sur des locaux précisément définis quant à leur emplacement et à leur prix. L'économie contractuelle de ces actes de réservation reposait sur deux mécanismes principaux : 1. D'une part, le versement immédiat par les sociétés réservataires, à titre de dépôt de garantie, d'une somme correspondant à 10 % du prix de base des portions d'immeuble réservées. Ces fonds devaient être déposés sur un compte bloqué ouvert auprès de la Banque de Paris et des Pays-Bas à Monaco. Il était expressément stipulé qu'en cas de non-réalisation de la vente du fait des réservataires, ce dépôt de garantie resterait acquis à la S.C.I. Ambre. Inversement, le réservant conservait la faculté de ne pas vendre en restituant ce dépôt assorti des intérêts stipulés. 2. D'autre part, le report de l'établissement des conditions générales et particulières de la vente dans une « promesse de vente et d'achat » à intervenir ultérieurement et destinée à lier respectivement les parties. À cet égard, la S.C.I. Ambre s'engageait à notifier aux réservataires le texte de cette promesse et à leur faire connaître le délai dans lequel la signature devrait intervenir, concomitamment au paiement de la portion du prix alors exigible. Concomitamment à la signature de la seconde convention de réservation, le 4 février 1982, la S.C.I. Ambre a souscrit deux bons de commission préalablement établis par Madame J. C. Aux termes de ces documents, la S.C.I. reconnaissait formellement que les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama lui avaient été présentées par l'agence « I. » de Monte-Carlo. Elle s'engageait en conséquence à lui verser « des honoraires de 5 % TTC du montant total des acquisitions ». Toutefois, ces bons de commission présentaient deux particularités rédactionnelles majeures : ils indiquaient, de manière erronée au regard de la chronologie des actes, que les clients présentés avaient d'ores et déjà « acquis » les lots visés dans la résidence « L. R. », et ils stipulaient expressément que le règlement de la commission interviendrait le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat, dès que la S.C.I. Ambre serait en possession du deuxième versement effectué par l'acquéreur, lequel représentait 25 % du prix (portant ainsi le total des sommes versées à 35 % du prix global). Cependant, l'opération immobilière projetée n'a pas connu son dénouement. Les deux sociétés réservataires n'ont pas donné suite aux conventions de réservation et ont renoncé à acquérir les lots. Les promesses de vente et d'achat prévues n'ont jamais été signées, et le deuxième versement de 25 % du prix n'a pas été effectué. En application des stipulations des contrats de réservation, les dépôts de garantie initiaux de 10 % ont été conservés par la S.C.I. Ambre à titre de dédit. Estimant néanmoins que sa rémunération lui était acquise en dépit de la résolution des actes de réservation, Madame J. C. a adressé une mise en demeure à la S.C.I. Ambre le 2 août 1984, avant d'introduire une action en justice pour obtenir le paiement intégral des commissions stipulées dans les bons du 4 février 1982. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par assignation introductive d'instance, Madame J. C. a attrait la S.C.I. Ambre devant le Tribunal de première instance de Monaco. Fondant son action sur la théorie du mandat ainsi que sur une jurisprudence française relative au maintien de la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de la vente, la demanderesse sollicitait la condamnation de la société défenderesse au paiement de : - La somme principale de 456 952,89 francs au titre des commissions prétendument dues en exécution des deux engagements souscrits le 4 février 1982 ; - La somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. En défense devant les premiers juges, la S.C.I. Ambre s'est opposée à ces prétentions en soutenant qu'à défaut de réalisation effective des transactions envisagées, en raison de la défection des bénéficiaires des conventions de réservation, aucune commission n'était due à l'agent immobilier. En outre, la S.C.I. a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Madame J. C. au paiement de la somme de 517 651 francs à titre de dommages-intérêts, somme représentant la moitié du préjudice forfaitaire contractuel qu'elle estimait avoir subi. Par un jugement rendu le 25 juin 1987, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une solution médiane. Après avoir analysé la portée des conventions de réservation et des bons de commission, le tribunal a estimé que la commune intention des parties était de subordonner le versement du pourcentage de 5 % TTC à la réalisation effective des acquisitions, analysant la clause de paiement lors de la signature de la promesse et du versement de la deuxième fraction du prix comme une condition suspensive et non comme un terme. Déboutant Madame J. C. de sa demande en paiement intégral des commissions, les premiers juges l'ont néanmoins déclarée partiellement fondée en son action au titre des « peines et soins » accomplis, relevant que par son intermédiaire, la S.C.I. avait perçu et conservé les dépôts de garantie. Le tribunal a ainsi condamné la S.C.I. Ambre à payer à Madame J. C. la somme de 50 000 francs en rémunération de ses peines et soins, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 1985. Enfin, le tribunal a débouté Madame J. C. du surplus de ses demandes, a rejeté la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre — faute de preuve d'un retard imputable à l'agent l'ayant empêchée de disposer de son bien ou d'une faute personnelle détachable de son mandat — et a condamné la S.C.I. aux dépens. Insatisfaites de cette décision, les deux parties ont interjeté appel. Madame J. C. a relevé appel par acte du 5 octobre 1987, suivie par la S.C.I. Ambre par acte du 12 octobre 1987. Devant la Cour d'appel, Madame J. C., appelante principale, fait grief aux premiers juges d'avoir méconnu la loi des parties et violé les dispositions de l'article 989 du Code civil. Ses moyens s'articulent autour des arguments suivants : - Le tribunal, tout en lui reconnaissant la qualité de mandataire, n'a pas fait une stricte application de la convention résultant des bons de commission ; - Les premiers juges ont statué *ultra* ou *extra petita* en disqualifiant sa rémunération de commission en rétribution pour « peines et soins », alors qu'elle réclamait le paiement intégral de sa commission et que la S.C.I. Ambre elle-même n'avait nullement sollicité une telle disqualification ; - Elle invoque le règlement de la Chambre des Agents Immobiliers de Monaco ainsi qu'une jurisprudence française (notamment un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 1963) consacrant le droit au paiement de la commission en cas de non-réalisation définitive d'une vente pour une cause étrangère à l'intermédiaire, dès lors que celui-ci justifie de sa contribution au rapprochement des parties ; - Elle reproche au tribunal d'avoir fait prévaloir sur sa convention, qu'elle estime claire et précise, une prétendue violation des actes de réservation par les parties signataires, violation qui lui serait en tout état de cause inopposable en vertu de l'effet relatif des contrats. Elle demande en conséquence à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la S.C.I. Ambre à lui payer la somme globale de 456 952,98 francs (montant légèrement rectifié dans ses écritures d'appel par rapport aux 456 952,89 francs de première instance) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 1984, outre 20 000 francs de dommages-intérêts pour frais irrépétibles et les entiers dépens. De son côté, la S.C.I. Ambre, appelante à titre principal dans sa propre instance dont elle sollicite la jonction, approuve le jugement en ce qu'il a dénié à l'agent tout droit à la commission contractuelle, mais en poursuit la réformation *parte in qua* sur deux chefs : 1. Elle conteste l'allocation d'une rémunération pour « peines et soins », soutenant que cette condamnation est dépourvue de fondement contractuel ou délictuel justifié. Elle fait valoir que Madame J. C. n'a agi que dans le seul intérêt de ses deux clients réservataires, dont elle était la mandataire, et que la conservation des dépôts de garantie — qui revêt un caractère à la fois contractuel et indemnitaire — ne saurait profiter, même indirectement, à un intermédiaire tiers aux actes de réservation et intimement lié à la carence de ses propres mandants ; 2. Elle réitère sa demande reconventionnelle en paiement de 517 651 francs de dommages-intérêts, reprochant aux premiers juges une inexacte appréciation des faits. Selon la S.C.I., Madame J. C. a fautivement contribué, postérieurement à la signature des contrats de réservation, aux atermoiements de ses mandants, en laissant croire au promoteur qu'ils étaient toujours intéressés par l'acquisition alors qu'elle n'ignorait pas leur intention de ne pas conclure définitivement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une triple problématique juridique touchant au régime du mandat d'entremise immobilière et aux conditions de la responsabilité de l'agent d'affaires : 1. En premier lieu, quelle est la nature juridique de la modalité affectant le paiement de la commission d'un agent immobilier lorsqu'un bon de commission subordonne ce règlement à la signature future d'une promesse de vente et au versement d'une fraction complémentaire du prix : s'agit-il d'un terme suspensif n'affectant que l'exigibilité d'une créance déjà née du seul rapprochement des parties, ou d'une condition suspensive subordonnant la naissance même du droit à commission à la conclusion effective et parfaite de la vente immobilière au regard des exigences de l'article 1432 du Code civil monégasque ? 2. En deuxième lieu, à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la défaillance des candidats acquéreurs, l'agent immobilier, privé de son droit à la commission contractuelle, peut-il néanmoins prétendre à une indemnisation au titre de ses « peines et soins » lorsque ses diligences ont permis au promoteur d'encaisser et de conserver un dépôt de garantie substantiel à titre de dédit ? 3. En troisième lieu, dans quelle mesure la responsabilité civile de l'agent immobilier, agissant comme mandataire des candidats acquéreurs, peut-elle être engagée à l'égard du promoteur réservant en raison de la temporisation et de la défaillance finale de ses mandants ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des deux appels en raison de leur lien de connexité évident, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse rigoureuse et séquencée des actes juridiques en présence pour confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré. #### 1. Sur le rejet du droit à la commission contractuelle : l'analyse des conventions et le particularisme du droit monégasque de la vente immobilière Pour écarter le grief de violation de l'article 989 du Code civil (relatif à la force obligatoire des contrats) invoqué par l'agent immobilier, la Cour se livre à une interprétation souveraine de la commune intention des parties en confrontant les conventions de réservation et les bons de commission. Tout d'abord, la Cour qualifie exactement les conventions des 25 janvier et 4 février 1982. Elle relève que ces contrats de réservation ne constituent « nullement des contrats de vente non plus que des promesses synallagmatiques de vente ». En effet, le mécanisme de dédit réciproque (perte du dépôt de garantie de 10 % pour les réservataires s'ils n'acquièrent pas ; restitution du dépôt avec intérêts pour le réservant s'il ne vend pas) démontre que les parties ont conservé leur liberté fondamentale de ne pas contracter. L'engagement définitif était reporté à la signature ultérieure d'une promesse de vente et d'achat. Ensuite, la Cour examine les bons de commission du 4 février 1982 à la lumière de la lettre préalable de l'agent du 11 janvier 1982. Elle écarte l'inexactitude matérielle de rédaction des bons (qui mentionnaient à tort que les clients avaient « acquis » les lots) pour s'attacher à la clause gouvernant le règlement des honoraires. Ceux-ci n'étaient payables que le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat et dès la mise en possession par la S.C.I. du deuxième versement de 25 % du prix. La Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir qualifié cette modalité de **condition** et non de **terme**. Le raisonnement est d'une orthodoxie civiliste irréprochable : le terme implique « la réalisation future d'un événement certain », ce qui n'était nullement invocable en l'espèce puisque la conclusion des ventes demeurait hypothétique. En subordonnant le paiement à ces deux événements incertains, les parties ont entendu lier le droit à commission à « la réalisation de conditions de nature à consacrer l'engagement ferme et définitif du vendeur et des candidats-acquéreurs ». La commune intention des parties était donc bien de ne rémunérer l'intermédiaire au pourcentage convenu qu'en cas de réalisation effective des acquisitions. Poursuivant son raisonnement, la Cour constate la défaillance de cette condition. Non seulement les promesses prévues dans les contrats de réservation n'ont jamais été signées du fait du désengagement des réservataires, mais la Cour ajoute un argument de droit positif monégasque déterminant, introduit par la locution « étant au demeurant observé que ». Elle rappelle que **l'article 1432 du Code civil monégasque** ne confère pas aux promesses de vente la valeur juridique qui leur est reconnue en droit français (où la promesse synallagmatique vaut vente par le seul échange des consentements sur la chose et le prix). En Principauté de Monaco, l'article 1432 subordonne la perfection même d'une vente d'immeubles sis sur le territoire national à la passation d'un **acte authentique**. Dès lors, à défaut d'accord définitif par compromis interposé et, *a fortiori*, d'acte authentique, la vente n'a pu revêtir un caractère parfait. Cette spécificité du droit interne permet à la Cour de balayer l'argumentation de droit comparé développée par Madame J. C. Celle-ci invoquait un arrêt de la Cour de cassation française du 16 octobre 1963. La Cour d'appel de Monaco écarte cette référence en démontrant son absence de pertinence tant factuelle que juridique : - D'une part, cet arrêt est antérieur à la loi française du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), laquelle interdit désormais en France à un agent immobilier de percevoir une rémunération tant que l'opération n'a pas été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » ; - D'autre part, dans l'espèce française de 1963, le vendeur « reconnaissait que la vente était parfaite » et seul le versement de la commission était différé à l'acte authentique, la Cour de cassation ayant d'ailleurs par la suite aligné sa jurisprudence sur le principe codifié par la loi de 1970. #### 2. Sur la consécration d'une rétribution au titre des « peines et soins » Bien que déboutée de sa demande contractuelle, Madame J. C. se voit confirmer l'octroi d'une somme de 50 000 francs au titre de ses « peines et soins ». Pour rejeter l'appel incident de la S.C.I. Ambre qui déniait tout fondement à cette indemnisation et arguait que l'agent n'avait agi que dans l'intérêt exclusif de ses clients défaillants, la Cour développe une motivation fondée sur l'équité, l'utilité de l'intervention et le profit retiré par le promoteur. La Cour relève d'abord que les démarches de Madame J. C. ont été effectuées « dans l'intérêt non seulement de ses clients réservataires mais aussi de la S.C.I. réservante », puisque son entremise tendait à la réalisation d'une opération immobilière « envisagée avec profit de part et d'autre ». L'agent a donc bien fourni une prestation de service bilatérale de rapprochement. Surtout, la Cour souligne que si l'opération a échoué en raison de la défaillance des mandants de l'agent, la S.C.I. Ambre « a néanmoins tiré quelque profit en encaissant des sommes à titre de dédit » (les dépôts de garantie de 10 % versés par les deux sociétés étrangères). La Cour précise alors que, « nonobstant le caractère conventionnel et indemnitaire de ce dédit », les diligences accomplies par l'agent immobilier justifient une rétribution au titre des peines et soins. En d'autres termes, le fait que le dépôt de garantie ait juridiquement la nature d'une indemnité contractuelle pour le promoteur n'efface pas la réalité économique : c'est grâce au travail de prospection et de présentation de Madame J. C. que la S.C.I. Ambre a pu conclure les contrats de réservation et percevoir ces fonds. Se référant « aux circonstances de la cause et à la jurisprudence suivie en semblable occurrence », la Cour confirme l'évaluation équitable de cette rétribution à 50 000 francs, outre intérêts légaux à compter de l'assignation. #### 3. Sur le rejet des demandes indemnitaires accessoires et reconventionnelles Enfin, par adoption des motifs des premiers juges, la Cour confirme le rejet des deux demandes de dommages-intérêts : - La demande de Madame J. C. (20 000 francs pour frais irrépétibles) est écartée faute de preuve d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation des intérêts moratoires au taux légal ; - La demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre (517 651 francs) est rejetée sur le fondement des règles classiques de la responsabilité du mandataire à l'égard des tiers. La Cour juge qu'il n'est pas établi que Madame J. C
# Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27222 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27222 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2006/10-11-27222)) L'essor des services d'investissement et de la gestion financière sous mandat a conduit le législateur contemporain à substituer au principe traditionnel du consensualisme un formalisme informatif rigoureux, destiné à rééquilibrer la relation contractuelle entre le professionnel agréé et le client investisseur. Toutefois, lorsque les textes spéciaux imposent la rédaction d'un écrit comportant des mentions obligatoires sans édicter expressément la sanction civile applicable en cas d'omission, il appartient au juge de déterminer si l'irrégularité formelle affecte la validité même de la convention et, dans l'affirmative, d'en gouverner les conséquences liquidatives. C'est à cette double problématique fondamentale — celle de la reconnaissance des nullités virtuelles fondées sur un ordre public de protection et celle du régime des restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat de mandat à exécution successive — que répond avec une netteté remarquable l'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco. Par cette décision de principe, la haute juridiction monégasque consacre la sanction de la nullité d'un mandat de gestion de portefeuille dépourvu de la mention relative aux objectifs de gestion exigée par la réglementation financière, tout en précisant avec une grande finesse technique l'articulation entre l'effet rétroactif de l'annulation, le caractère successif du contrat, l'intangibilité des actes accomplis avec les tiers et le mécanisme des restitutions en valeur et par équivalent entre les parties. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du différend se trouve une opération classique de gestion de fortune confiée à un prestataire spécialisé. Le 1er avril 2000, un investisseur particulier, M. R., a conclu avec la société anonyme monégasque Compagnie Monégasque de Gestion Privée un contrat de mandat de gestion portant sur un compte titres qui était tenu dans les livres d'un établissement tiers, la société BSI Monaco. La société mandataire, en sa qualité de société agréée exerçant l'activité de gestion de portefeuilles, se trouvait soumise aux dispositions de la loi n° 1194 du 9 juillet 1997 relative à la gestion de portefeuilles et aux activités boursières assimilées (telle que modifiée ultérieurement par la loi n° 1241 du 3 juillet 2001) ainsi qu'à son texte d'application, l'Ordonnance souveraine n° 13.184 du 16 septembre 1997 (bien que le sommaire de la décision mentionne par une erreur matérielle de plume la date du 16 septembre 1994, les motifs de l'arrêt visent invariablement l'Ordonnance souveraine n° 13.184 du 16 septembre 1997 prise pour l'application de la loi du 9 juillet 1997). Conformément aux prescriptions légales et réglementaires imposant l'établissement d'une convention écrite préalable, un instrumentum a bien été signé entre les parties. Cet acte comportait notamment un paragraphe spécifiquement intitulé « le principal objectif de la gestion », lequel était subdivisé en cinq rubriques distinctes correspondant à cinq objectifs types de gestion financière. Toutefois, lors de la conclusion du contrat, aucune de ces cinq rubriques n'a été renseignée ou cochée, de sorte que la convention écrite établie par la Compagnie Monégasque de Gestion Privée ne faisait mention d'aucun des cinq objectifs correspondants. Au cours de l'exécution du mandat, diverses opérations d'acquisition et de gestion d'instruments financiers ont été réalisées par la société de gestion sur le compte titres du mandant. N'ayant pas été satisfait de la gestion de son portefeuille assurée par le professionnel et confronté à des pertes financières sur certaines opérations, M. R. a décidé de contester en justice la régularité et l'exécution de la convention. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 17 décembre 2002, M. R. a fait assigner la Compagnie Monégasque de Gestion Privée devant les juridictions monégasques. Son action s'articulait autour d'une demande principale et d'une demande subsidiaire : à titre principal, il sollicitait le prononcé de la nullité du contrat de mandat de gestion du 1er avril 2000 en raison de l'irrégularité formelle tenant à l'absence de mention des objectifs de gestion ; à titre subsidiaire, pour le cas où la validité du contrat serait retenue, il réclamait la réparation des préjudices qu'il estimait avoir subis du fait du manquement de la société de gestion à ses obligations professionnelles d'information et de conseil. Après une décision de première instance (dont le sens exact et la date ne sont pas précisés dans la décision commentée), l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile. Par un arrêt rendu le 13 décembre 2005 (signifié le 24 janvier 2006), la Cour d'appel a fait droit à la demande principale de l'investisseur. Les juges du second degré ont, en premier lieu, accueilli la demande d'annulation du mandat de gestion. Pour statuer ainsi, la Cour d'appel a relevé que si la loi n° 1194 du 9 juillet 1997 et l'Ordonnance souveraine n° 13.184 du 16 septembre 1997 ne prévoyaient pas expressément la sanction de la nullité en cas d'inobservation des conditions de forme qu'elles édictent, il résultait néanmoins de ces textes ainsi que des travaux préparatoires publiés au Journal Officiel du 12 septembre 1997 que le législateur avait entendu instituer, par ce formalisme, un ordre public de protection des investisseurs, considérés comme les parties faibles aux contrats de mandat de gestion, et assurer parallèlement la sécurité des transactions. Constatant que l'article 6 de l'Ordonnance souveraine imposait que le contrat comporte « au minimum » la mention des « objectifs de gestion » et que le contrat litigieux ne mentionnait aucun des cinq objectifs figurant sous le paragraphe dédié, la Cour d'appel en a déduit la nullité de la convention. En second lieu, statuant sur les conséquences de cette annulation, la Cour d'appel a énoncé que s'agissant d'un contrat à exécution successive, la nullité produisait les mêmes effets qu'une résiliation, tout en tenant compte des situations de fait irréversibles nées des prestations accomplies dans le passé par le mandataire. Afin de remettre les choses en l'état par suite de l'annulation, les juges d'appel ont opéré une distinction parmi les opérations réalisées : d'une part, ils ont considéré que certains titres acquis par la société de gestion étaient demeurés sa propriété depuis l'origine des transactions et qu'elle devait en rembourser la valeur au mandant, à charge pour ce dernier de lui restituer lesdits titres ; d'autre part, pour d'autres opérations jugées irréversibles, ils ont retenu que M. R. devait être indemnisé des pertes subies du fait de son mandataire. En conséquence, la Cour d'appel a condamné la Compagnie Monégasque de Gestion Privée à payer à M. R. la somme de 292 012,10 euros assortie des intérêts au taux légal, et a ordonné la restitution corrélative par M. R. à la société d'un certain nombre de titres. Mécontente de cette décision, la Compagnie Monégasque de Gestion Privée a formé un pourvoi en révision articulé autour de trois moyens de cassation. Le premier moyen, divisé en cinq branches, attaquait le prononcé même de la nullité du contrat : 1. Dans une première branche, la demanderesse au pourvoi invoquait la violation de l'article 8 de la loi n° 1194 du 9 juillet 1997 et des articles 4 et 6 de l'Ordonnance souveraine n° 13.184 du 16 septembre 1997, en soutenant qu'aucun de ces textes ne sanctionne par la nullité les irrégularités formelles du mandat de gestion (invocation implicite de l'adage « pas de nullité sans texte »). 2. Dans une deuxième branche, prise d'une violation des mêmes textes, elle reprochait à la Cour d'appel d'avoir prêté au législateur la volonté de sanctionner par la nullité le non-respect du formalisme, alors que les mentions obligatoires figuraient non pas dans la loi mais dans un texte réglementaire (l'Ordonnance souveraine) et qu'il ne résultait pas des débats parlementaires qu'une telle sanction ait été évoquée. 3. Dans une troisième branche, tirée d'un défaut de base légale au regard des mêmes dispositions, la société soutenait que l'article 6 de l'Ordonnance souveraine ne définissait pas la notion d'« objectifs de la gestion » et que les mentions du contrat relatives aux catégories d'instruments financiers auraient pu suppléer cette omission si elles avaient été explicitées. 4. Dans une quatrième branche, elle arguait d'une violation des textes susvisés et de l'article 18 de la loi n° 1194 du 9 juillet 1997 (modifié par la loi n° 1241 du 3 juillet 2001), faisant valoir que l'existence d'un dispositif administratif permettant à la Commission de contrôle de faire cesser les irrégularités constatées démontrait que le législateur n'avait pas eu l'intention de frapper le contrat de nullité civile. 5. Enfin, dans une cinquième branche, prise d'un manque de base légale au regard de l'article 964 du Code civil monégasque, elle soutenait que le formalisme imposé ne relevait pas d'un ordre public de protection du mandant et que, M. R. n'ayant pas fondé son action sur un vice du consentement, la nullité ne pouvait être prononcée. Le deuxième moyen, divisé en deux branches, critiquait la détermination dans le temps des effets de la nullité au regard des articles 1152 et 1099 du Code civil : 1. D'une part, la société reprochait à l'arrêt d'avoir écarté l'effet rétroactif de la nullité en décidant que celle-ci produirait les mêmes effets qu'une résiliation du contrat. 2. D'autre part, elle lui faisait grief de n'avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en faisant produire à la nullité un effet partiellement rétroactif, par la remise en cause d'actes de gestion qui auraient été unilatéralement choisis par le mandant. Le troisième moyen, en une branche unique, dénonçait une violation de l'article 1283 du Code civil définissant le contrat de mandat. La société de gestion soutenait que le mandat étant le contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, l'annulation du mandat ne pouvait avoir pour effet d'anéantir les actes accomplis au nom du mandant à l'égard des tiers, ce qu'aurait pourtant fait la Cour d'appel en prononçant la condamnation pécuniaire de 292 012,10 euros contre restitution de titres. En défense au pourvoi, M. R. concluait au rejet du recours et formait une demande reconventionnelle fondée sur l'article 459-4 du Code de procédure civile, tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie de trois questions de droit complémentaires qui touchent au cœur de la théorie générale des obligations appliquée au droit spécial des marchés financiers : 1. **Sur la sanction du formalisme informatif :** L'omission, dans l'écrit constatant un mandat de gestion de portefeuille conclu avec une société agréée, de la mention obligatoire relative aux « objectifs de gestion » prescrite par l'article 6 de l'Ordonnance souveraine n° 13.184 du 16 septembre 1997 prise pour l'application de la loi n° 1194 du 9 juillet 1997, entraîne-t-elle de plein droit la nullité du contrat, alors même qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit expressément cette sanction civile et que le mandant n'allègue pas l'existence d'un vice du consentement ? 2. **Sur la portée temporelle de l'annulation d'un contrat successif :** Comment s'articule le principe de l'effet rétroactif de la nullité avec la qualification de contrat à exécution successive reconnue au mandat de gestion de portefeuille ? L'affirmation selon laquelle la nullité d'un tel contrat produit les effets d'une résiliation interdit-elle au juge d'ordonner des restitutions ou indemnisations au titre des opérations passées ? 3. **Sur le mécanisme des restitutions entre mandant et mandataire :** La condamnation du mandataire de gestion, par suite de l'annulation du mandat, à rembourser au mandant la valeur de certains titres (contre remise de ceux-ci) et à l'indemniser des pertes subies sur d'autres opérations irréversibles méconnaît-elle l'article 1283 du Code civil et le principe du maintien des actes accomplis par le mandataire au nom du mandant à l'égard des tiers ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la société de gestion, la Cour de révision déploie une motivation particulièrement dense et structurée, répondant point par point aux trois moyens soulevés. #### 1. La consécration d'une nullité virtuelle d'ordre public de protection (réponse au premier moyen) Pour écarter les cinq branches du premier moyen, la Cour de révision procède en deux temps. En premier lieu, la haute juridiction pose un attendu de principe majeur relatif à la théorie des nullités sans texte (dites nullités virtuelles) : « un acte juridique peut être frappé de nullité par le fait qu'il contrevient à une règle imposée par le législateur pour sauvegarder un intérêt qu'il juge important même si aucune disposition n'a prévu une telle sanction ». Ce principe directeur étant posé, la Cour vérifie si la réglementation monégasque sur la gestion de portefeuille poursuit la sauvegarde d'un tel intérêt supérieur. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir recherché l'intention du législateur — entendu « dans son acceptation constitutionnelle », expression englobant à la fois l'auteur de la loi n° 1194 du 9 juillet 1997 et l'auteur de l'Ordonnance souveraine d'application n° 13.184 du 16 septembre 1997 — tant à travers la lettre de ces textes qu'à la lumière des travaux préparatoires publiés au Journal Officiel du 12 septembre 1997 (dont la dénaturation n'était pas alléguée). De cette analyse téléologique, il ressort que le formalisme imposé poursuit une double finalité : « établir un ordre public de protection des investisseurs, parties faibles aux contrats de mandats de gestion, et assurer la sécurité des transactions ». Dès lors, la nature impérative de la règle justifie la sanction de la nullité nonobstant le silence des textes et l'existence parallèle de sanctions administratives prononcées par la Commission de contrôle. En second lieu, la Cour de révision tire les conséquences du caractère d'ordre public de protection attaché au formalisme de l'article 6 de l'Ordonnance souveraine. Ce texte exigeant que le contrat comporte « au minimum » la mention des « objectifs de gestion », et les juges du fond ayant souverainement constaté que les cinq rubriques figurant sous le paragraphe « le principal objectif de gestion » avaient été laissées vierges dans le contrat litigieux, l'irrégularité formelle était caractérisée. Par suite, la sanction de la nullité s'imposait d'elle-même : la Cour d'appel n'avait ni à entrer dans le détail de l'argumentation inopérante de la société (qui prétendait que la mention des catégories d'instruments financiers aurait pu suppléer l'absence d'objectifs), ni à rechercher si le consentement du mandant avait été concrètement vicié au sens du droit commun des contrats. #### 2. La conciliation du caractère successif du contrat et des restitutions (réponse au deuxième moyen) Abordant le deuxième moyen relatif aux effets temporels de l'annulation, la Cour de révision procède à une remarquable exégèse de l'arrêt d'appel pour démontrer l'absence de contradiction et de violation des articles 1099 et 1152 du Code civil. La Cour rappelle la règle générale selon laquelle, en vertu de l'effet rétroactif de la nullité, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, ce qui oblige chaque partie à restituer à l'autre ce qu'elle a perçu. Elle relève ensuite que la Cour d'appel a énoncé qu'il en va différemment en présence d'un contrat à exécution successive, dont la nullité produit les mêmes effets qu'une résiliation. Mais, loin d'y voir une négation pure et simple de toute rétroactivité qui interdirait toute remise en cause du passé, la Cour de révision explique la portée exacte de cette formule : en statuant ainsi, la Cour d'appel « n'a donc pas écarté la rétroactivité des effets de la nullité mais tenu compte des situations de fait irréversibles nées des prestations effectuées dans le passé par le mandataire ». Autrement dit, le principe demeure l'anéantissement rétroactif, mais celui-ci se heurte matériellement à l'irréversibilité de certaines prestations d'ores et déjà exécutées dans le cadre d'un contrat successif, ce qui justifie un aménagement des modalités de remise en état sans pour autant valider l'exécution passée au profit du professionnel fautif. #### 3. La nature liquidative des restitutions entre mandant et mandataire (réponse au troisième moyen) Enfin, sur le troisième moyen qui reprochait aux juges du fond d'avoir méconnu les règles de la représentation dans le mandat (article 1283 du Code civil) en anéantissant les actes accomplis avec les tiers, la Cour de révision rétablit la exacte qualification des condamnations prononcées. Elle observe que la Cour d'appel s'est bien gardée d'annuler ou d'anéantir les contrats d'achat ou de vente de titres conclus par la société de gestion avec les contreparties ou intermédiaires tiers sur les marchés financiers. Les opérations passées avec les tiers demeurent intangibles. En revanche, dans les rapports internes entre le mandant et le mandataire, l'effet de la nullité du contrat de gestion impose de « remettre les choses en l'état ». Pour opérer cette liquidation entre les parties : - S'agissant de certains titres acquis, l'arrêt retient que, par l'effet de l'annulation du mandat qui privait rétroactivement le mandataire de titre juridique dans ses rapports avec le mandant, ces titres doivent être regardés comme étant la propriété de la société de gestion depuis l'origine des transactions ; celle-ci doit donc en rembourser la valeur d'acquisition au mandant, lequel lui restitue en contrepartie les titres en nature. - S'agissant des autres opérations qualifiées d'irréversibles (telles que des opérations déjà dénouées ou liquidées), la remise en état s'opère par équivalent monétaire : l'investisseur doit être indemnisé des pertes qu'il a subies du fait de l'intervention sans mandat valable de son mandataire. Quant à la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. R. sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour l'écarte sobrement au regard des « circonstances de l'affaire ». ### C. Le dispositif Au terme de ce raisonnement, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne la société Compagnie de Gestion Privée Monégasque à l'amende et aux dépens, > Déboute M. R. de sa demande tendant à la condamnation de la société Compagnie de Gestion Privée Monégasque à lui payer 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de Monaco constitue une pierre angulaire du droit monégasque des contrats et du droit financier. Par la richesse de ses attendus, il tranche des controverses doctrinales et jurisprudentielles de premier plan touchant tant à la formation du contrat (la théorie
# Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2013, n° 12110 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2013, n° 12110 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2013/10-10-12110)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la sphère classique mais toujours contentieuse de l'exécution des garanties personnelles souscrites par un dirigeant social au profit d'un établissement de crédit. En l'espèce, M. m. FE., né le 6 mars 1957 à La Spezia (Italie) et demeurant à Monaco, exerçait les fonctions de président directeur général de la société France Téléphone. Afin de soutenir l'activité économique de cette personne morale et d'en garantir le financement bancaire, ce dirigeant s'est engagé, à trois reprises distinctes, en qualité de caution solidaire de sa société auprès de la Banque populaire Côte d'Azur (BPCA), société anonyme coopérative de banque populaire à capital variable immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nice. La chronologie contractuelle révèle une gradation rapide des engagements souscrits. Dans un premier temps, le dirigeant s'est porté caution solidaire au titre du compte-courant professionnel de la société France Téléphone par un premier acte en date du 23 décembre 2005, à hauteur d'un montant de 35 000 euros. Dans un deuxième temps, il a réitéré son engagement au titre de ce même compte-courant professionnel par un acte du 30 mai 2006, pour un montant additionnel identique de 35 000 euros. Dans un troisième et dernier temps, le 26 octobre 2006, M. FE. a consenti un troisième cautionnement solidaire afin de garantir le remboursement d'un prêt spécifiquement souscrit par la société auprès de ce même établissement bancaire, dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision. La situation financière de la débitrice principale s'est toutefois obérée de manière irrémédiable peu de temps après la souscription de ces concours bancaires. Par jugement en date du 31 janvier 2008, la société France Téléphone a été déclarée en liquidation judiciaire. Cet événement, entraînant la déchéance du terme ou à tout le moins la cristallisation du passif exigible de la société liquidée, a conduit la Banque populaire Côte d'Azur à déclarer sa créance au passif de la procédure collective, par l'intermédiaire de l'un de ses préposés, M. HE., se présentant en qualité de responsable de service. Parallèlement, tirant les conséquences de la défaillance de la débitrice principale et de la solidarité stipulée dans les actes de garantie, la banque a entrepris d'appeler la caution en paiement. À cette fin, elle a adressé à M. FE., par lettre recommandée avec avis de réception du 13 mars 2008, une mise en demeure d'avoir à s'acquitter du solde des engagements financiers garantis. Face à l'absence de règlement amiable consécutif à cette interpellation, et après diverses péripéties procédurales antérieures évoquées incidemment dans l'arrêt — le demandeur faisant état de décisions rendues dans le cadre de procédures diligentées par la banque pour lesquelles il avait obtenu un jugement d'incompétence —, l'établissement bancaire a résolu de saisir les juridictions de l'État de résidence de la caution. C'est ainsi que, par exploit du 26 février 2009, la Banque populaire Côte d'Azur a fait assigner M. FE. en paiement devant le Tribunal de grande instance de la Principauté de Monaco. Particularité fondamentale de ce contentieux : bien que porté devant le juge du for monégasque en raison de la domiciliation du défendeur à Monaco, le litige demeurait intégralement régi, quant au fond du droit, par la loi française. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi de l'action en paiement dirigée contre la caution, le Tribunal de grande instance de Monaco a fait droit aux demandes de l'établissement de crédit. Les premiers juges ont néanmoins relevé une irrégularité affectant la mise en demeure préalable du 13 mars 2008 ; prenant acte de l'absence de mise en demeure régulièrement adressée à M. FE., le tribunal a accueilli l'action en paiement mais a assorti la condamnation pécuniaire d'intérêts au taux légal uniquement à compter de la date du prononcé du jugement, et non à compter de la sommation initiale. Contestant le principe même de sa condamnation ainsi que ses modalités d'exécution, M. FE. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 29 janvier 2013, statuant en matière civile et signifié le 21 février 2013, la juridiction du second degré a intégralement confirmé le jugement entrepris, rejetant l'ensemble des moyens de défense tant procéduraux que substantiels soulevés par la caution, et refusant par ailleurs de lui octroyer des délais de grâce. Mécontent de cette issue, M. FE. a formé un pourvoi en révision. Après avoir déposé le 18 mars 2013 à la Caisse des Dépôts et Consignations la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi (récépissé n° 43064), son avocat-défenseur a souscrit une déclaration de pourvoi au greffe général le 19 mars 2013, suivie du dépôt et de la signification d'une requête en révision le 18 avril 2013. En défense, la Banque populaire Côte d'Azur a déposé et signifié une contre-requête (datée matériellement dans les visas de l'arrêt du 9 avril 2013). Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 11 juin 2013 et le Ministère public a déposé ses conclusions le 13 juin 2013. Aux termes de sa requête, le demandeur en révision articulait quatre moyens distincts de cassation, mobilisant successivement le droit français des procédures collectives, le droit commun des obligations, le droit de la consommation applicable au cautionnement et, enfin, le régime des délais de paiement : 1. **Par son premier moyen**, M. FE. reprochait à la Cour d'appel d'avoir violé l'article L. 622-24 du Code de commerce français en jugeant régulière la déclaration de créance effectuée au passif de la société France Téléphone. Selon lui, cette déclaration, adressée au liquidateur et signée par M. HE. en qualité de responsable de service, s'appuyait sur un bordereau et un acte de délégation de pouvoir dépourvus de valeur probante. Il soutenait que l'acte de délégation ne comportait aucune acceptation de la part du délégataire faute d'être revêtu de sa signature, de sorte que M. HE. devait être réputé ne pas avoir accepté la délégation consentie par la banque. Il ajoutait qu'en l'absence de document d'identité ou de signature portée sur la décision du conseil d'administration, il était impossible de s'assurer que M. HE. était effectivement le signataire de la déclaration de créance. 2. **Par son deuxième moyen**, pris de la violation de l'article 1139 du Code civil français, le demandeur faisait grief à l'arrêt de ne pas avoir déclaré les demandes de la banque strictement irrecevables en l'état de l'inopposabilité d'une mise en demeure préalable. Il arguait que ce texte impose que le débiteur soit constitué en demeure par une sommation ou un acte équivalent comportant une interpellation suffisante, érigeant ainsi implicitement cette formalité en fin de non-recevoir de l'action en paiement. 3. **Par son troisième moyen**, fondé sur la violation de l'article L. 341-4 du Code français de la consommation, la caution reprochait aux juges du fond de ne pas avoir retenu la disproportion manifeste entre les engagements souscrits et sa situation patrimoniale. Rappelant les termes du texte légal prohibant au créancier professionnel de se prévaloir d'un cautionnement manifestement disproportionné aux biens et revenus de la caution personne physique lors de sa conclusion (sauf retour à meilleure fortune au moment de l'appel), il contestait le rejet de ce moyen de défense. 4. **Par son quatrième moyen**, pris de la violation de l'article 1244-1 du Code civil français, M. FE. critiquait le rejet de sa demande de délais de paiement. Il soutenait que la circonstance d'avoir déjà bénéficié de délais de fait à la suite des décisions d'incompétence rendues dans des procédures antérieures n'empêchait nullement l'octroi de délais judiciaires, lesquels s'avéraient nécessaires au regard des multiples assignations diligentées contre lui par divers établissements bancaires en sa qualité de caution de la société liquidée. De son côté, la Banque populaire Côte d'Azur, outre le rejet du pourvoi, sollicitait reconventionnellement la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour recours abusif, sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile monégasque. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen de ce pourvoi à quatre branches soumettait à la Cour de Révision de Monaco une série de quatre questions de droit distinctes, que la juridiction suprême monégasque devait trancher par application du droit substantiel français, *lex causae* du litige, combiné aux règles gouvernant l'office du juge : 1. **Sur la régularité du mandat de déclarer les créances (art. L. 622-24 C. com. fr.) :** La validité de la délégation de pouvoirs consentie par l'organe dirigeant d'une banque à l'un de ses préposés aux fins de déclarer les créances au passif d'une procédure collective est-elle subordonnée à la signature formelle, par le préposé délégataire, de l'acte de délégation lui-même pour caractériser son acceptation du mandat, et comment s'apprécie la preuve de l'identité du signataire de la déclaration ? 2. **Sur la portée procédurale de la mise en demeure (art. 1139 C. civ. fr.) :** La constitution en demeure préalable du débiteur (ou de la caution) constitue-t-elle une condition de recevabilité de l'action en justice tendant au paiement de la dette, ou son rôle est-il strictement circonscrit à la détermination du point de départ des intérêts moratoires ? 3. **Sur le régime probatoire de la disproportion du cautionnement (art. L. 341-4 C. consom. fr.) :** Sur quelle partie pèse la charge de la preuve du caractère manifestement disproportionné de l'engagement d'une caution avertie, et sur quelle assiette patrimoniale (seuls revenus ou globalité du patrimoine) cette disproportion doit-elle être démontrée tant au jour de la souscription qu'au jour de l'exécution ? 4. **Sur le contrôle de la motivation du refus de délais de grâce (art. 1244-1 C. civ. fr.) :** Les juges du fond, lorsqu'ils usent de la faculté que leur confère la loi d'accorder ou de refuser des délais de paiement au débiteur malheureux, sont-ils tenus de motiver spécialement leur décision de refus ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par son arrêt rendu le 10 octobre 2013 au rapport du conseiller Jean-Pierre Gridel, la Cour de Révision répond par la négative aux prétentions du demandeur sur chacun des quatre terrains juridiques explorés, faisant preuve d'une orthodoxie rigoureuse dans le maniement des concepts du droit civil et commercial français. **En premier lieu, s'agissant de la régularité de la déclaration de créance et de la théorie du mandat**, la Cour de Révision écarte le formalisme excessif que tentait d'instaurer la caution. La critique du pourvoi reposait sur une confusion entre l'instrumentum de la procuration et la formation du contrat de mandat. Rappelant implicitement les principes directeurs du mandat (selon lesquels l'acceptation du mandataire peut être tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par ce dernier), la Cour approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que M. HE. « *n'avait pas à signer l'acte de délégation à son profit pour l'accepter, dès lors qu'en réalisant la déclaration de créance de la banque, il exécutait le mandat qui lui était confié* ». Quant à la preuve de l'habilitation effective et de l'identité du signataire, la Cour de Révision renvoie aux constatations souveraines des juges du fond, opérées par motifs adoptés des premiers juges. Elle relève que la chaîne d'habilitation et d'identification était parfaitement établie par le rapprochement de trois pièces versées aux débats : l'extrait du procès-verbal de la réunion du conseil d'administration de la banque en date du 2 novembre 2006, une attestation d'acceptation de M. HE. et la copie de son passeport. Ces éléments suffisaient à justifier qu'il était régulièrement habilité à produire au nom de la banque au passif de la liquidation de la société France Téléphone. **En deuxième lieu, concernant l'incidence de l'absence de mise en demeure préalable régulière**, la Cour de Révision opère une distinction nette et classique entre le droit substantiel de la responsabilité contractuelle (les dommages-intérêts moratoires) et le droit processuel de l'action en justice (la recevabilité de la demande en paiement). Le demandeur tentait de déduire de l'article 1139 du Code civil français une fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure valable préalablement à l'assignation. La Cour réfute catégoriquement ce syllogisme erroné en énonçant que la mise en demeure, « *nécessaire pour constituer la date à partir de laquelle des dommages-intérêts moratoires sont dus, n'est pas requise pour la recevabilité même de l'action en justice ayant pour objet une demande en paiement* ». Dès lors, la sanction de l'irrégularité ou de l'inopposabilité de la lettre recommandée du 13 mars 2008 n'était pas l'irrecevabilité de l'action introduite le 26 février 2009, mais uniquement le report du cours des intérêts moratoires. La Cour observe que le jugement confirmé avait très exactement tiré cette conséquence juridique en n'assortissant la condamnation de M. FE. d'intérêts au taux légal qu'à compter de la date de son prononcé. **En troisième lieu, sur le terrain du droit du cautionnement et de l'exigence de proportionnalité**, la motivation de la Cour de Révision se déploie en deux temps. D'abord, elle prend soin de noter que l'arrêt d'appel, « *par motifs non critiqués* », avait relevé que M. FE., en sa qualité de dirigeant social de la société cautionnée, « *présentait à l'égard de la banque les caractères d'une caution avertie, dispensant cette banque d'un devoir spécifique de mise en garde à son endroit* ». Bien que le devoir de mise en garde (création prétorienne fondée sur la responsabilité civile de droit commun) soit juridiquement distinct de l'exigence légale de proportionnalité de l'article L. 341-4 du Code de la consommation (laquelle bénéficie à toute caution personne physique, fût-elle avertie), ce rappel liminaire permet de circonscrire le débat au seul terrain probatoire du texte consumériste. Ensuite, sur ce terrain probatoire, la Cour de Révision valide pleinement la règle d'attribution du fardeau de la preuve et la définition de l'assiette d'appréciation retenues par les juges du fond : « *il appartient à la caution d'établir qu'elle se trouvait et se trouve encore dans une situation pécuniaire telle que ses engagements étaient manifestement disproportionnés au regard de l'ensemble de son patrimoine et non de ses seuls revenus* ». Or, appliquant ce standard probatoire aux faits de l'espèce, la Cour relève la carence totale du demandeur : les juges du fond ont souverainement constaté que M. FE. ne fournissait aucun document permettant d'évaluer sa situation financière à l'époque des souscriptions (2005 et 2006) pas plus que ses capacités financières actuelles. Il s'était borné à verser aux débats deux cautionnements de sa société souscrits auprès d'autres établissements, dont l'un était au demeurant postérieur aux engagements litigieux (et donc inopérant pour apprécier l'endettement préexistant au jour de la conclusion des contrats). **En quatrième lieu, s'agissant du refus d'octroi de délais de paiement**, la Cour de Révision oppose au moyen un obstacle dirimant tenant à la nature même des pouvoirs conférés au juge par l'article 1244-1 du Code civil français. L'octroi de délais de grâce ne constitue jamais un droit pour le débiteur, mais une simple faculté laissée à la discrétion du magistrat. La Cour énonce ainsi avec fermeté qu'en refusant d'accorder de tels délais, la Cour d'appel « *n'a fait qu'exercer le pouvoir discrétionnaire qu'elle tient de la disposition invoquée, sans qu'elle fût tenue de motiver spécialement sa décision* ». L'exercice d'un pouvoir discrétionnaire échappant par nature au contrôle de motivation de la juridiction de cassation, les arguments factuels développés par la caution sur la multiplicité des poursuites bancaires s'avéraient radicalement inopérants. **Enfin, sur la demande reconventionnelle pour pourvoi abusif** formulée par la banque au visa de l'article 459-4 du Code de procédure civile monégasque, la Cour de Révision estime, « *au vu des circonstances de la cause énoncées ci-dessus* », qu'il n'y a pas lieu de retenir le caractère abusif du recours ni de prononcer la condamnation financière de 3 000 euros sollicitée. Le demandeur succombant est néanmoins condamné à l'amende légale et aux entiers dépens. ### C. Le dispositif La Cour de Révision de la Principauté de Monaco tranche le litige par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; > > Dit n'y avoir lieu de condamner M. m. FE. aux dommages-intérêts de l'article 459 -4 du Code de procédure civile, > > Condamne M. m. FE. à l'amende et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat défenseur, sous sa due affirmation. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 10 octobre 2013 par la Cour de Révision de Monaco constitue une illustration remarquable de la manière dont la juridiction suprême monégasque, lorsqu'elle est amenée à appliquer le droit étranger désigné par la règle de conflit de lois — en l'occurrence le droit français —, s'approprie avec une parfaite fidélité les solutions dégagées par la Cour de cassation française. Composée de hauts magistrats rompus à la technique de cassation (et notamment au rapport de M. Jean-Pierre Gridel, ancien conseiller doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation française), la Cour de Révision livre ici un véritable condensé de principes directeurs touchant au droit bancaire, au droit des sûretés et à la procédure civile. Chacune des quatre propositions formulées au sommaire de la décision mérite une analyse approfondie au regard de son ancrage jurisprudentiel. #### 1. L'exécution du mandat de déclarer les créances et le rejet du formalisme d'acceptation Le premier apport de l'arrêt a trait au contentieux, jadis extrêmement prolifique en droit français des procédures collectives, de la régularité des déclarations de créances effectuées par les préposés des établissements de crédit au visa de l'article L. 622-24 du Code de commerce français. On sait que les cautions, pour échapper à leur obligation de règlement, ont longtemps cherché à contester la régularité formelle de la déclaration de créance du créancier, dans l'espoir de faire constater l'inopposabilité ou l'extinction de la créance principale. En l'espèce, la caution déplaçait le débat sur le terrain de la formation même de la délégation de pouvoirs conférée au responsable de service de la banque (M. HE.). En soutenant que l'absence de signature du préposé sur l'acte de délégation de pouvoirs empêchait de caractériser son acceptation du mandat, le pourvoi tentait d'ériger l'acceptation expresse et écrite en condition de validité de la délégation. La réponse de la Cour de Révision est d'
# Cour de Révision de Monaco, 04 mars 2002, n° 26940 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 2002, n° 26940 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/03-04-26940)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique des relations contractuelles unissant un propriétaire immobilier et un professionnel de l'entremise immobilière, qualifié par le sommaire de la décision d'« agent d'affaires ». La genèse du différend remonte à la fin de l'année 1998 et met en présence, d'une part, la société Marcant Anstalt, entité de droit liechtensteinois représentée sur le territoire monégasque par M. et Mme S. U. de S. (ci-après désignée « la société Marcant »), et, d'autre part, le cabinet P., une agence immobilière dont la propriétaire exploitante est Mme G.-P. Par un acte sous seing privé conclu le 21 décembre 1998 et expressément intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité », la société Marcant a confié au cabinet P. la mission de prospecter le marché afin de trouver un preneur pour un appartement dénommé dont elle est propriétaire. Les stipulations financières et temporelles de cette convention ont été arrêtées avec précision par les parties. Sur le plan financier, il a été convenu que le loyer annuel exigé pour la location du bien s'élèverait à la somme globale de 708 000 francs, ce montant incluant une commission de 10 % au profit de l'intermédiaire. Surtout, l'acte précisait expressément le fait générateur et la date d'exigibilité de cette rémunération : la commission du cabinet P. serait due « le jour de la signature du bail à loyer ». Sur le plan temporel et quant aux modalités d'extinction de la convention, le contrat était consenti jusqu'au « terme » de la mission dévolue au cabinet P., sous réserve d'une faculté conventionnelle de résiliation unilatérale (« sauf dénonciation contraire ») ouverte à l'une ou l'autre des parties, devant être exercée au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception. L'exécution de cette mission de recherche a rapidement donné lieu à des échanges épistolaires révélant un décalage entre les initiatives prises par l'intermédiaire et la volonté du propriétaire. Par deux courriers successifs datés des 11 et 25 janvier 1999, soit moins d'un mois après la signature de l'acte initial, le cabinet P. a informé la société Marcant qu'il avait identifié un candidat locataire. Selon les termes employés par l'agence, ce candidat acceptait de prendre les lieux « en l'état », mais assortissait toutefois son engagement d'une condition substantielle : « sous réserve que le bailleur prenne en charge certains travaux de rénovation ». L'acceptation du candidat n'était donc pas pure et simple au regard des conditions initiales, puisqu'elle impliquait une obligation financière ou matérielle supplémentaire à la charge de la société propriétaire. Malgré l'absence d'accord formel de la société Marcant sur cette réserve relative aux travaux, le cabinet P. a pris l'initiative de pousser plus avant le processus contractuel avec le tiers candidat. Dans sa seconde lettre du 25 janvier 1999, l'agence immobilière a en effet révélé à sa mandante qu'elle avait d'ores et déjà perçu de la part du preneur pressenti une somme totale de 382 724 francs. Ce montant conséquent correspondait, selon le détail fourni par le professionnel, à trois mois de loyer, au dépôt de garantie (« caution »), à des avances sur charges, ainsi qu'aux frais d'enregistrement et au droit de timbre afférents à l'acte de location. Ayant ainsi encaissé ces fonds, le cabinet P. demandait à la société Marcant de lui faire connaître sa décision quant à la conclusion du bail « par retour du courrier ». Face au silence gardé par la société Marcant à la suite de cette missive, la situation s'est rapidement cristallisée. Par un nouveau courrier en date du 2 février 1999, le cabinet P. a adressé une mise en demeure à sa cliente, lui enjoignant de faire connaître dans un délai particulièrement bref de quarante-huit heures son intention définitive au sujet de la conclusion du contrat de location. Ce courrier du 2 février 1999 révélait un élément factuel déterminant : le preneur avait en réalité « déjà signé lui-même » l'instrumentum du bail par l'entremise de l'agence. Le cabinet P. assortissait cette mise en demeure d'un avertissement comminatoire : à défaut de réponse de la société propriétaire dans le délai imparti de quarante-huit heures, l'agence procéderait à la restitution au preneur des fonds déjà perçus, tout en affirmant péremptoirement à l'endroit de la société Marcant : « vous resterez cependant nous devoir notre commission s'élevant à la somme de 85 384,80 francs ». La réaction de la société Marcant s'est matérialisée quelques jours plus tard, dans le respect des formes prévues par l'acte du 21 décembre 1998. Par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 février 1999, la société propriétaire a notifié au cabinet P. une double position : d'une part, elle lui indiquait que les fonds qu'il avait cru devoir percevoir auprès du tiers « ne la concernait pas » ; d'autre part, usant de la faculté conventionnelle stipulée au contrat, elle déclarait dénoncer le contrat la liant à l'agence. C'est dans ce contexte de rupture des relations contractuelles et de refus de signature du bail par le propriétaire que le litige s'est noué sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant ses droits lésés par l'attitude de la société propriétaire, Mme G.-P., agissant en sa qualité de propriétaire exploitante du cabinet P., a pris l'initiative du contentieux. Par exploit en date du 24 mars 1999, elle a fait assigner devant les juridictions monégasques à la fois la société Marcant et ses représentants à Monaco, les consorts S. Les prétentions indemnitaires et financières formulées par la demanderesse en première instance s'articulaient autour de trois chefs de demandes distincts, visant à obtenir non seulement l'équivalent de sa rémunération contractuelle, mais également la réparation de divers préjudices allégués : 1. Le paiement d'une somme de 85 484,80 francs (montant légèrement différent des 85 384,80 francs mentionnés dans la mise en demeure du 2 février 1999, sans que la décision ne précise l'origine de cet écart de cent francs) au titre de la commission d'entremise qu'elle estimait lui être acquise ; 2. Le paiement d'une somme strictement identique de 85 484,80 francs à titre de « compensation de la commission qu'elle avait restituée au locataire » ; 3. L'allocation d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, fondée sur le caractère prétendument abusif et fautif de la rupture du contrat par la société mandante. La juridiction de premier degré (dont la nature exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision, bien qu'il s'agisse nécessairement du Tribunal de première instance au vu de l'organisation judiciaire monégasque et de la mention ultérieure d'un « arrêt confirmatif ») a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme G.-P. Saisie sur appel de l'exploitante du cabinet P., la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 26 juin 2001, intégralement confirmé la décision des premiers juges et débouté l'appelante de toutes ses fins et conclusions. Pour statuer ainsi, par motifs propres et adoptés, les juges du second degré ont développé une argumentation en deux temps, ancrée à la fois dans la lettre du contrat et dans l'appréciation du comportement professionnel de l'intermédiaire. D'une part, la Cour d'appel a constaté l'absence de conclusion effective du contrat de bail, en déduisant qu'aux termes mêmes de l'acte du 21 décembre 1998, aucune commission n'était due par la société Marcant. D'autre part, analysant les circonstances de la rupture, les juges d'appel ont retenu que le cabinet P., en faisant signer le bail au candidat locataire sans avoir préalablement recueilli l'assentiment du propriétaire et en percevant des fonds de la part de ce tiers, avait lui-même manqué à ses obligations contractuelles, ce qui lui interdisait d'imputer à la société Marcant une quelconque rupture fautive de leurs relations. Mécontente de cette décision, Mme G.-P. a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique (ou « divers moyens réunis » selon la terminologie de l'arrêt) articulé en huit branches distinctes, invoquant la violation d'un ensemble fourni de textes tant procéduraux que substantiels : les articles 199, 300 et 309 du Code de procédure civile, les articles 1823, 1029 et 957 du Code civil, ainsi que l'article 3 de la loi n° 1008 du 4 janvier 1987 (texte mentionné tel quel dans le visa du pourvoi). L'argumentation du pourvoi déployait une critique systématique de l'arrêt d'appel, mêlant griefs de forme (défaut de réponse à conclusions, contradiction de motifs) et griefs de fond (dénaturation, manque de base légale, violation de la loi) : - Dans une première branche, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir omis de répondre aux conclusions de l'agence soutenant que le contrat avait été exécuté de mauvaise foi et résilié de manière abusive par la société propriétaire. - Dans une deuxième branche, la demanderesse arguait d'une contradiction de motifs : les juges du fond auraient qualifié la convention de « contrat de prestation de service » tout en s'abstenant de vérifier si, dans le cadre d'un tel contrat synallagmatique, la société Marcant avait elle-même respecté ses propres obligations. - La troisième branche faisait grief à l'arrêt d'avoir omis de procéder à une recherche factuelle déterminante, à savoir vérifier si la société Marcant n'avait pas unilatéralement retiré son bien immobilier du marché locatif sans daigner en informer son intermédiaire, le cabinet P. - La quatrième branche invoquait le grief classique de dénaturation des clauses claires et précises du contrat : en requalifiant l'acte initialement intitulé « mandat », la Cour d'appel en aurait dénaturé la substance. - Dans sa cinquième branche, le pourvoi soutenait que les juges du fond ne pouvaient, sans violer la loi, refuser l'octroi d'une commission au cabinet P. tout en reconnaissant par ailleurs la réalité des diligences accomplies par ce professionnel. - La sixième branche soulevait un moyen de pur droit des obligations, tiré de la prohibition des conditions potestatives (en lien avec l'article 1029 du Code civil visé au moyen) : selon la demanderesse, décider que l'agence n'avait droit à sa rémunération que si le bail était effectivement conclu revenait à soumettre l'efficacité du contrat à une condition purement potestative dépendant de la seule volonté du propriétaire bailleur. - Enfin, les septième et huitième branches, faisant écho aux premières critiques, reprochaient à nouveau à la Cour d'appel un manque de base légale pour avoir omis de rechercher, d'une part, si la société Marcant avait bien rempli ses propres obligations contractuelles et, d'autre part, si cette société avait exécuté la convention de bonne foi (en référence implicite à l'article 989 du Code civil monégasque ou aux textes visés, notamment l'article 957). ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé À travers le prisme des huit branches du moyen soulevé par l'intermédiaire immobilier, la Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une double problématique juridique fondamentale en droit des contrats spéciaux et du courtage immobilier : En premier lieu, un professionnel de l'immobilier, chargé par un contrat intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité » stipulant que sa commission ne sera due qu'au jour de la signature du bail, peut-il prétendre au paiement de cette rémunération (ou à une indemnisation compensatrice au titre de ses diligences) lorsque le propriétaire refuse finalement de conclure le bail avec le candidat présenté et dénonce le contrat d'entremise ? En second lieu, le propriétaire commet-il une faute contractuelle ou un abus dans la résiliation du contrat d'entremise en refusant de donner suite à une proposition de location assortie d'une réserve de travaux, alors même que l'intermédiaire a d'ores et déjà fait signer l'acte de bail par le candidat preneur et perçu des fonds de ce dernier sans l'assentiment préalable du bailleur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Mme G.-P., la Cour de révision adopte une motivation particulièrement concise, ramassée en un seul attendu de principe qui valide pleinement l'analyse juridique et souveraine des juges du fond. La Haute juridiction monégasque ne répond pas isolément à chacune des huit branches du moyen, mais les neutralise globalement en mettant en exergue les deux piliers sur lesquels reposait l'arrêt de la Cour d'appel du 26 juin 2001. Le premier pilier du raisonnement réside dans l'application stricte de la loi des parties quant au droit à rémunération de l'intermédiaire. La Cour de révision relève que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt attaqué a retenu « que le bail n'ayant pas été conclu, la société Marcant n'est, aux termes du contrat, redevable d'aucune commission au profit de Mme G.-P. ». Ce faisant, la Haute juridiction approuve les juges du fond d'avoir subordonné le droit à commission à un résultat précis et objectif : la conclusion effective du contrat de bail entre le propriétaire et le tiers. Dès lors que la convention du 21 décembre 1998 stipulait expressément que la commission serait due « le jour de la signature du bail à loyer », l'absence de réalisation de cet événement — le bail n'ayant été signé que par le candidat preneur et jamais par la société propriétaire — faisait radicalement obstacle à la naissance de la créance de rémunération. Par cette affirmation, la Cour de révision écarte implicitement mais nécessairement les griefs tirés de la prétendue dénaturation du contrat (quatrième branche), de l'existence d'une condition potestative (sixième branche) et de la nécessaire rémunération des simples diligences (cinquième branche). Le contrat d'entremise est un contrat aléatoire quant au droit à commission : les diligences accomplies par l'agent d'affaires le sont à ses risques et périls tant que l'opération finale n'est pas juridiquement parfaite. Le second pilier de la motivation concerne l'appréciation des fautes respectives des parties et le bien-fondé de la rupture des relations contractuelles. Pour balayer l'ensemble des griefs reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché la mauvaise foi de la société Marcant, le manquement de celle-ci à ses propres obligations ou le caractère abusif de la résiliation (première, deuxième, troisième, septième et huitième branches), la Cour de révision met en lumière la faute préalable et rédhibitoire commise par l'intermédiaire lui-même. Elle souligne qu'« en faisant signer ce bail sans l'assentiment du propriétaire et en percevant des fonds de la part du locataire, le cabinet P. a manqué à ses obligations et ne peut dès lors imputer à la société Marcant une rupture fautive de leurs relations contractuelles ». Le raisonnement juridique est ici d'une logique implacable : 1. L'objet de la mission confiée au cabinet P. par l'acte du 21 décembre 1998 était uniquement la « recherche d'un locataire ». 2. Or, non seulement le candidat présenté n'acceptait pas purement et simplement l'offre initiale puisqu'il exigeait la prise en charge par le bailleur de travaux de rénovation, mais surtout, le cabinet P. a outrepassé les limites de sa mission d'entremise en faisant signer l'acte de bail au tiers et en encaissant des sommes considérables (loyers d'avance, caution, charges, frais d'enregistrement) sans avoir recueilli l'accord préalable (« l'assentiment ») de la société propriétaire. 3. En agissant ainsi pour tenter de placer sa cliente devant le fait accompli, l'agent d'affaires a lui-même violé ses obligations contractuelles et professionnelles. 4. Dès lors, la dénonciation du contrat opérée par la société Marcant par lettre recommandée du 8 février 1999 constituait une réaction légitime face aux dépassements de pouvoir de l'intermédiaire. Ayant lui-même failli à ses devoirs, le cabinet P. était juridiquement mal fondé à invoquer une quelconque faute, mauvaise foi ou rupture abusive de la part de son cocontractant. La Cour de révision conclut son contrôle de légalité par une formule classique de validation : « qu'en l'état du litige tel qu'il lui a été soumis, la Cour d'appel a, par ces seuls motifs et hors toute dénaturation, légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ». Les motifs relatifs à l'absence de conclusion du bail et aux fautes commises par l'agence suffisaient à eux seuls à justifier légalement le rejet des demandes, rendant inopérantes toutes les autres recherches invoquées par le pourvoi (telles que le retrait éventuel du bien du marché locatif ou la qualification exacte du contrat en mandat ou en prestation de services). ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne Mme G.-P. à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 mars 2002 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure pour l'encadrement juridique de l'activité des professionnels de l'immobilier et des agents d'affaires au sein de la Principauté. Bien que le texte de la décision soit d'une grande sobriété, il tranche des questions théoriques fondamentales relatives à la nature juridique du « mandat » d'entremise immobilière, au régime de la rémunération de l'intermédiaire et à l'étendue de ses pouvoirs vis-à-vis des tiers. #### 1. La qualification du contrat d'entremise et l'étendue des pouvoirs de l'agent d'affaires L'un des intérêts majeurs de l'espèce réside dans le décalage classique entre la dénomination donnée par les parties à leur convention et la réalité des pouvoirs juridiques qu'elle confère. L'acte du 21 décembre 1998 était intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité ». Dans son pourvoi (deuxième et quatrième branches), Mme G.-P. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir dénaturé ce contrat de mandat en le requalifiant en « contrat de prestation de service », et invoquait à ce titre la violation de l'article 1823 du Code civil monégasque (texte relatif au mandat) ainsi que l'article 3 de la loi n° 1008 du 4 janvier 1987. En validant l'arrêt d'appel « hors toute dénaturation », la Cour de révision consacre une analyse réaliste et substantielle de la convention d'entremise immobilière. En droit civil, le mandat proprement dit est le contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, c'est-à-dire d'accomplir des actes juridiques par représentation. Or, lorsqu'un propriétaire charge une agence immobilière de « rechercher un locataire », il ne lui confère nullement, sauf clause expresse et spéciale en ce sens, le pouvoir de conclure le contrat de bail en son nom et pour son compte. La mission de l'intermédiaire se limite à l'accomplissement d'actes matériels de prospection, de publicité, de visite des lieux et de négociation préparatoire : il s'agit techniquement d'une mission de courtage ou de louage d'ouvrage (prestation de services), quand bien même la pratique professionnelle utilise invariablement le vocable de « mandat ». Cette distinction conceptuelle emporte une conséquence fondamentale que l'arrêt du 4 mars
# Cour de Révision de Monaco, 09 mars 2000, n° 26783 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 mars 2000, n° 26783 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2000/03-09-26783)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 9 mars 2000 s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'un contrat de mandat appliqué à la gestion maritime. En l'espèce, la société Utopia Maritime Company Limited (ci-après dénommée la « Société Utopia »), propriétaire d'un navire (dont les caractéristiques techniques, le pavillon et le port d'attache ne sont pas précisés dans la décision), a décidé d'en déléguer l'administration. À cette fin, elle a conclu un contrat de gestion par lequel elle a confié la prise en charge opérationnelle de son bâtiment à une entité tierce, la Société d'Études et de Gestion. Au sein de cette société gestionnaire, les fonctions de direction étaient assurées par M. C. R., agissant en qualité de président délégué. Dans le cadre de l'exécution de ce mandat de gestion et en vertu des pouvoirs qui lui avaient été conférés par la société propriétaire, la société gestionnaire, par l'entremise de son président délégué, a procédé au recrutement de personnel destiné à l'exploitation ou à l'entretien du navire. Plus précisément, M. C. R. a engagé quatre personnes pendant la durée du contrat de gestion. Pour assurer la rétribution de cette main-d'œuvre, des fonds appartenant ou facturés à la société mandante ont été mobilisés, représentant une somme globale de 65 millions de lires. Toutefois, une divergence d'appréciation majeure est apparue entre le mandant et le mandataire quant à la réalité des prestations fournies par ces quatre employés. Il s'est avéré qu'au cours de la période couverte par le contrat de gestion, les personnes ainsi recrutées n'avaient pas toutes été effectivement embarquées sur le navire. Estimant que l'absence d'activité physique à bord du bâtiment démontrait le caractère purement artificiel de ces embauches, la Société Utopia a considéré que la somme de 65 millions de lires avait été indûment soustraite de son patrimoine. Selon l'analyse de la société propriétaire, M. C. R. avait orchestré un mécanisme d'emplois fictifs dans le seul but de détourner ces fonds à son préjudice, violant ainsi les obligations inhérentes au contrat de mandat qui liait les parties. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties S'estimant victime d'une infraction pénale commise à l'occasion de l'exécution de ce contrat de gestion maritime, la Société Utopia a mis en mouvement l'action publique en déposant une plainte assortie d'une constitution de partie civile du chef d'abus de confiance. Cette qualification pénale, régie par l'article 337 du Code pénal monégasque, visait directement la personne physique dirigeante de la société mandataire, à savoir son président délégué, M. C. R. À l'issue de l'instruction préparatoire (dont les détails procéduraux ne sont pas précisés dans la décision), M. C. R. a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour y répondre du délit d'abus de confiance. Toutefois, les juges du premier degré n'ont pas suivi l'argumentation développée par la partie poursuivante. Le tribunal correctionnel a en effet prononcé une décision de relaxe au bénéfice du prévenu et, par voie de conséquence, a débouté la Société Utopia de sa demande indemnitaire formulée au titre de l'action civile. Insatisfaite de ce jugement, la partie civile (ainsi que, le cas échéant, le ministère public, bien que les modalités exactes de l'appel ne soient pas détaillées dans le texte) a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière correctionnelle. Par un arrêt rendu le 6 décembre 1999, la juridiction du second degré a intégralement confirmé le jugement de première instance. Pour asseoir cette décision confirmative de relaxe, les juges d'appel ont procédé à une analyse factuelle des conditions d'emploi des quatre salariés litigieux. Ils ont relevé que si ces derniers n'avaient effectivement pas tous été embarqués à bord du navire, ils avaient néanmoins été réellement engagés par M. C. R. dans le périmètre des pouvoirs conférés par le mandat, et qu'ils étaient demeurés, tout au long de l'exécution du contrat de gestion, à l'entière disposition de la société gestionnaire afin d'intervenir à bord du navire en tant que de besoin. La Cour d'appel en a déduit que la somme de 65 millions de lires correspondait à la rémunération effective de ces personnels et qu'aucun détournement constitutif d'un abus de confiance n'était établi. La Société Utopia a alors formé un pourvoi en révision à l'encontre de cet arrêt du 6 décembre 1999. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de deux branches distinctes, mêlant griefs de forme (inobservation des formes substantielles par contrariété de motifs) et griefs de fond (défaut de base légale). Dans la première branche du moyen, la Société Utopia reprochait à la Cour d'appel d'avoir entaché sa décision d'une contradiction de motifs, vice rédhibitoire équivalant en droit processuel à une absence totale de motivation. Selon l'exposante, les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire gravement, affirmer d'un côté que le mandataire n'avait opéré aucun détournement de fonds au détriment de son mandant, tout en constatant d'un autre côté que les prétendus salariés n'avaient exercé aucune activité effective à bord du navire. Pour la demanderesse, le constat de l'inactivité à bord impliquait nécessairement la fictivité de l'emploi, rendant incohérente la conclusion relative à l'absence de détournement des salaires versés. Dans la seconde branche du moyen, étroitement liée à la première, la Société Utopia soutenait que la Cour d'appel avait privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article 337 du Code pénal. En refusant de qualifier d'abus de confiance le fait pour un mandataire d'utiliser les fonds du mandant pour rémunérer des personnes n'effectuant aucun travail à bord du bien géré, la juridiction d'appel aurait insuffisamment caractérisé ses constatations au regard des éléments constitutifs de l'infraction poursuivie. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à l'examen de la Cour de révision posait une double question juridique, située à l'intersection du droit pénal spécial des affaires, du droit civil des contrats (spécifiquement le mandat) et du droit du travail appliqué au secteur maritime, le tout encadré par la technique rigoureuse du contrôle de cassation sur la motivation des arrêts correctionnels. Sur le terrain substantiel, la question centrale consistait à déterminer si le fait, pour le dirigeant d'une société titulaire d'un mandat de gestion d'un navire, d'utiliser les fonds du mandant (à hauteur de 65 millions de lires) pour rémunérer des salariés qui n'ont pas été effectivement embarqués ni n'ont exercé d'activité matérielle à bord du bâtiment, mais qui sont restés à la disposition permanente de la société gestionnaire pour intervenir en cas de nécessité, caractérise l'élément matériel de détournement constitutif du délit d'abus de confiance au sens de l'article 337 du Code pénal, sous l'angle de la création d'emplois fictifs. Sur le terrain processuel, et de manière symétrique, la Cour de révision devait répondre à la question suivante : une juridiction correctionnelle d'appel entache-t-elle sa décision d'une contrariété de motifs (équivalant à un défaut de motifs) et d'un manque de base légale lorsqu'elle écarte la qualification d'emplois fictifs et, partant, le délit d'abus de confiance, tout en constatant matériellement l'absence d'embarquement et d'activité à bord des salariés rémunérés par les fonds du mandant ? En d'autres termes, y a-t-il une incompatibilité logique et juridique insurmontable entre l'absence d'exécution matérielle d'une tâche sur le lieu principal d'exploitation (le navire) et l'effectivité d'un contrat de travail justifiant le versement d'une rémunération dans le cadre d'un mandat de gestion ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par la Société Utopia et valider l'arrêt confirmatif de relaxe rendu par la Cour d'appel, la Cour de révision déploie un raisonnement synthétique mais d'une grande densité juridique, qui répond simultanément aux deux branches du moyen unique. La Haute juridiction s'appuie sur les constatations souveraines des juges du fond pour démontrer à la fois la cohérence logique de leur motivation et la parfaite justification légale de leur décision au regard de l'article 337 du Code pénal. Le cœur du raisonnement de la Cour de révision réside dans la validation de la distinction, opérée par la Cour d'appel, entre l'exécution matérielle d'une prestation de travail à bord du navire et la réalité juridique du lien salarial fondé sur la mise à disposition du salarié. La demanderesse au pourvoi postulait une équation simple mais réductrice : absence d'embarquement ou d'activité à bord égale emploi fictif, et emploi fictif payé avec l'argent du mandant égale détournement constitutif d'abus de confiance. La Cour de révision brise ce syllogisme en rappelant les constatations précises de l'arrêt attaqué. Premièrement, elle relève que M. C. R. a agi « dans le cadre du mandat et des pouvoirs que la société Utopia lui avait confiés ». Ce premier élément est fondamental au regard de la théorie du mandat et de l'abus de confiance : il établit que l'acte de recrutement en lui-même n'excédait pas l'objet de la mission confiée à la Société d'Études et de Gestion. Le mandataire avait bien le pouvoir d'engager du personnel pour assurer la gestion du navire. Deuxièmement, la Cour souligne que M. C. R. « avait engagé effectivement quatre personnes ». L'emploi de l'adverbe « effectivement » par les juges du fond, repris par la Cour de révision, s'oppose frontalement à la thèse de la fictivité soutenue par la partie civile. Mais comment justifier cette effectivité face au constat d'absence à bord ? C'est ici qu'intervient le troisième temps, décisif, du raisonnement : ces quatre personnes, « bien que n'étant pas toutes embarquées, étaient restées pendant la durée du contrat de gestion à la disposition de la société gestionnaire pour intervenir en tant que de besoin à bord du navire ». En consacrant cette analyse, la Cour de révision valide une conception juridique précise de la prestation de travail et de l'effectivité de l'emploi. En droit, un salarié qui demeure à la disposition permanente de son employeur (ici, la société gestionnaire mandataire) en vue d'effectuer des interventions ponctuelles ou d'urgence (« en tant que de besoin ») exécute ses obligations contractuelles, quand bien même l'employeur n'aurait pas eu l'occasion ou la nécessité de le faire monter effectivement à bord. Cette situation d'astreinte ou de disponibilité opérationnelle exclut radicalement la qualification d'emploi fictif. Un emploi n'est fictif que lorsqu'il est dépourvu de toute contrepartie réelle et de tout lien de subordination ou de mise à disposition. Dès lors que la force de travail des quatre individus était mobilisable à tout instant pour les besoins du navire géré, la contrepartie au versement des salaires existait bel et bien. De cette prémisse factuelle et juridique, la conséquence s'impose d'elle-même quant à l'infraction d'abus de confiance : « ce dont il résultait que les 65 millions de lires, qui correspondaient à la rémunération effective de ces personnels, n'avaient pas été détournés ». Le détournement, élément matériel de l'article 337 du Code pénal, suppose que le mandataire ait donné aux fonds remis à titre précaire une destination contraire à celle prévue par le contrat, en se les appropriant ou en les dissipant sans contrepartie pour le mandant. Or, puisque les fonds ont servi à payer la disponibilité effective de personnels recrutés dans la limite des pouvoirs du mandataire pour la sécurité ou l'exploitation du navire, l'utilisation des deniers est restée strictement conforme à la finalité du mandat. Dès lors, les deux griefs du pourvoi s'effondrent simultanément. D'une part, il n'y a aucune contrariété de motifs (première branche) : dire qu'un salarié n'a pas travaillé à bord mais qu'il est resté à disposition pour intervenir si besoin, et en déduire qu'il n'y a pas eu de détournement, constitue un raisonnement parfaitement logique, exempt de toute contradiction interne. D'autre part, la décision est légalement justifiée au regard de l'article 337 du Code pénal (seconde branche) : les juges du fond ont souverainement constaté des faits (l'engagement effectif et la mise à disposition) qui excluent légalement la qualification de détournement. La Cour de révision conclut logiquement que « le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ». ### C. Le dispositif Conformément à son raisonnement écartant l'ensemble des griefs formulés par la société demanderesse, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 9 mars 2000 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration particulièrement éclairante des exigences probatoires et conceptuelles qui entourent le délit d'abus de confiance, prévu à l'article 337 du Code pénal monégasque, lorsqu'il est invoqué dans le cadre complexe de la gestion d'entreprise ou de biens de grande valeur tels qu'un navire. L'analyse de cette décision permet de mesurer la rigueur avec laquelle la Haute juridiction monégasque contrôle l'articulation entre les notions de droit civil et commercial (le mandat, la gestion, le salariat) et la répression pénale. En premier lieu, sur le terrain du droit pénal spécial, la décision s'inscrit dans une conception classique et stricte de l'élément matériel de l'abus de confiance : le détournement ou la dissipation. Pour que l'infraction de l'article 337 du Code pénal soit constituée, il ne suffit pas que le mandant soit insatisfait de la gestion opérée par son mandataire, ni même qu'il estime a posteriori que certaines dépenses engagées par le gestionnaire étaient économiquement inopportunes ou superflues. Le droit pénal n'a pas vocation à sanctionner la mauvaise gestion ou l'erreur d'appréciation managériale, lesquelles relèvent, le cas échéant, de la responsabilité civile contractuelle pour faute de gestion. Le délit pénal exige la démonstration positive d'un acte de détournement, c'est-à-dire d'un acte par lequel le mandataire dispose des fonds remis à titre précaire comme un véritable maître de la chose, en les affectant à un usage étranger à la finalité du mandat et en sachant qu'il ne peut ou ne veut pas les restituer ou les utiliser conformément aux instructions reçues. Dans la présente affaire, la Société Utopia tentait d'établir ce détournement par le truchement de la notion d'« emploi fictif ». En droit pénal des affaires, tant dans la jurisprudence monégasque que dans les systèmes juridiques voisins de tradition romano-germanique qui partagent des incriminations similaires d'abus de confiance, la rémunération d'un emploi fictif au moyen des fonds d'un mandant ou d'une société constitue effectivement l'archétype du détournement. En effet, verser un salaire sans aucune contrepartie de travail revient à opérer une libéralité illicite ou un enrichissement sans cause aux dépens du propriétaire des fonds, ce qui trahit manifestement la finalité du mandat de gestion. Toutefois, l'apport majeur de l'arrêt du 9 mars 2000 réside dans la délimitation précise de la frontière entre l'emploi fictif (pénalement répréhensible) et l'emploi en régime de disponibilité ou d'astreinte (juridiquement valable et exclusif de tout détournement). La Cour de révision approuve les juges du fond d'avoir procédé à une analyse concrète et réaliste de la prestation de travail dans le secteur particulier de la gestion maritime. La gestion d'un navire comporte par nature des aléas techniques, météorologiques ou opérationnels qui peuvent justifier qu'une société de gestion maintienne à terre, ou en réserve, une équipe de techniciens ou de marins prêts à intervenir « en tant que de besoin » à bord du bâtiment. Dès lors que ces quatre personnes ont été réellement recrutées et qu'elles sont demeurées à la disposition de la société gestionnaire pendant toute la durée du contrat, l'obligation essentielle du salarié — qui consiste à mettre sa force de travail à la disposition de l'employeur sous la subordination de celui-ci — est remplie. Le fait que l'aléa justifiant leur embarquement ou leur intervention physique à bord ne se soit pas réalisé pour chacun d'entre eux ne rétroagit pas sur la validité du contrat de travail pour le transformer en emploi fictif. En refusant d'assimiler l'absence d'activité matérielle à bord à une absence totale de contrepartie juridique, la Cour de révision protège la sécurité juridique des mandataires contre des incriminations pénales fondées sur une vision purement rétrospective et utilitariste des dépenses engagées. En deuxième lieu, l'arrêt met en lumière le rôle déterminant de l'étendue des pouvoirs conférés au mandataire. La Cour de révision prend soin de relever que M. C. R. avait agi « dans le cadre du mandat et des pouvoirs que la société Utopia lui avait confiés ». Cette mention est essentielle. En matière de mandat de gestion, la caractérisation d'un détournement dépend étroitement de la marge d'autonomie laissée au mandataire par la convention des parties. Si le contrat de gestion confère au mandataire un pouvoir général d'administration incluant le recrutement du personnel jugé nécessaire pour l'entretien et l'exploitation du navire, sans imposer que chaque embauche soit soumise à l'agrément préalable du mandant ou conditionnée à un embarquement permanent, le mandataire qui recrute du personnel de réserve agit à l'intérieur de sa sphère de compétence contractuelle. Dès lors que les fonds (les 65 millions de lires) ont effectivement été versés à ces salariés en contrepartie de leur disponibilité — et n'ont pas été accaparés personnellement par le président délégué ou reversés à des tiers sans cause —, la destination des fonds est respectée. L'arrêt rappelle ainsi implicitement que le juge pénal doit toujours interpréter les actes du prévenu à la lumière des stipulations du contrat civil ou commercial qui sert de support à la remise des fonds visée par l'article 337 du Code pénal. En troisième lieu, sur le terrain de la technique de cassation et du droit processuel pénal, cette décision constitue un cas d'école concernant le contrôle exercé par la Cour de révision sur le grief d'inobservation des formes substantielles par contrariété de motifs. Selon une jurisprudence constante de la Haute juridiction, la contradiction entre deux motifs de fait, ou entre les motifs et le dispositif, équivaut à une absence totale de motifs, car les propositions contradictoires s'annulent réciproquement, laissant la décision dépourvue du support logique exigé par la loi. Cependant, pour que le grief de contrariété de motifs soit accueilli, encore faut-il que la contradiction dénoncée soit réelle, c'est-à-dire qu'elle repose sur deux affirmations de fait absolument inconciliables selon les lois de la logique formelle. Or, en l'espèce, la Société Utopia tentait de débusquer une contradiction là où il n'y avait qu'une distinction juridique subtile opérée par les juges d'appel. Comme le démontre la Cour de révision, constater d'une part l'absence d'activité *à bord du navire* et retenir d'autre part la réalité d'une mise à disposition *auprès de la société gestionnaire* pour intervenir à bord en cas de besoin ne recèle aucune antinomie logique. Les deux propositions ne portent pas sur le même objet : la première décrit un fait matériel localisé (la présence physique sur le bateau), tandis que la seconde décrit une situation juridique et opérationnelle globale (la disponibilité permanente du salarié au profit du gestionnaire). En validant cette articulation, la Cour de révision rappelle que le pourvoi en révision ne saurait utiliser le grief formel de contrariété de motifs pour remettre en cause l'appréciation souveraine des éléments de
# Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/03-18-26280)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux sur le plan probatoire, des opérations d'entremise immobilière réalisées sur le territoire monégasque et impliquant des structures sociétaires étrangères. À l'origine du litige se trouve une transaction immobilière portant sur la vente d'un appartement situé à Monaco. Cette vente a été consentie par une entité venderesse, la Société Jamera, au profit d'une entité acquéreuse, la Société Vernal Establishment. Il ressort des énonciations de l'arrêt que ces deux personnes morales sont toutes deux des sociétés de droit liechtensteinois. Dans le cadre de cette opération d'acquisition immobilière, la Société Vernal Establishment était représentée par une personne physique, M. L. La date exacte de la conclusion de la vente immobilière ainsi que le montant de la transaction ne sont pas précisés dans la décision. En marge de la réalisation de cette cession immobilière, un contentieux est né quant à l'intervention d'un professionnel de l'entremise et à la rémunération subséquente de ses diligences. Dame S., épouse C., agissant en sa qualité de propriétaire de l'agence immobilière dénommée Ageprim, ainsi que la société B. et Cie (désignée dans le corps de l'arrêt comme la société B.), venant aux droits de ladite agence immobilière Ageprim, ont allégué que cette dernière avait agi en qualité d'intermédiaire dans le cadre de la vente de l'appartement monégasque intervenue entre la Société Jamera et la Société Vernal Establishment. S'estimant dès lors créancières d'une rémunération au titre de cette intermédiation, Dame S. épouse C. et la société B. ont entendu obtenir le règlement d'une commission d'agence. Face au refus ou à l'absence de règlement spontané de cette commission par la partie acquéreuse (les circonstances exactes des démarches amiables préalables n'étant pas précisées dans la décision), les demanderesses ont initié une action en justice. Il convient de relever que leurs prétentions financières n'étaient pas dirigées contre la société venderesse (la Société Jamera), mais exclusivement contre la partie acquéreuse au sens large, à savoir la Société Vernal Establishment, acquéreuse en titre du bien immobilier, ainsi que les époux L., M. L. étant intervenu comme représentant de ladite société liechtensteinoise. Le nœud factuel du litige résidait dans l'existence même et la matérialisation d'un contrat de mandat qui aurait été préalablement confié à l'agence immobilière Ageprim par les acquéreurs de l'appartement, contrat seul susceptible de fonder juridiquement le droit à perception d'une commission d'entremise à leur encontre. Les éléments factuels précis produits aux débats par l'agence immobilière pour tenter d'établir la réalité de son intervention et de son mandat (tels que d'éventuels bons de visite, des correspondances ou des témoignages) ne sont pas détaillés dans le texte de l'arrêt rapporté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Pour obtenir la condamnation de la Société Vernal Establishment et des époux L. au paiement de la commission litigieuse, Dame S. épouse C. et la société B., venant aux droits de l'agence Ageprim, ont saisi les juridictions monégasques du fond. La date de l'assignation initiale ainsi que la teneur exacte du jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco ne sont pas précisées dans la décision. Toujours est-il que le litige a été porté devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 6 juillet 1993, la Cour d'appel de Monaco a statué en défaveur des professionnels de l'immobilier. La juridiction d'appel a en effet débouté Dame S. épouse C. et la société B. de l'intégralité des demandes en paiement de commission qu'elles avaient formées à l'encontre tant de la Société Vernal Establishment que des époux L. Pour fonder cette décision de rejet, les juges d'appel ont estimé que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble, retenant notamment que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat. Insatisfaites de cette décision, Dame S. épouse C. et la société B. ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 6 juillet 1993 devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de leur recours, les demanderesses au pourvoi ont développé une argumentation articulée autour de deux moyens de cassation (que la Haute juridiction examinera conjointement), reprochant essentiellement à la Cour d'appel d'avoir méconnu les règles gouvernant le droit de la preuve des contrats en droit monégasque et d'avoir privé sa décision de base légale. Par une première branche (ou premier moyen), les demanderesses au pourvoi plaçaient le débat sur le terrain du droit commercial et du principe de la liberté de la preuve. Elles faisaient grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé les documents de la cause qui, selon elles, établissaient la qualité de commerçant de la Société Vernal Establishment. En refusant de reconnaître cette commercialité par le biais d'une dénaturation documentaire, la Cour d'appel aurait, selon le pourvoi, privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 2 du Code de commerce monégasque et du principe de la liberté de la preuve en matière commerciale. L'objectif stratégique de ce moyen était manifeste : si la Société Vernal Establishment était qualifiée de commerçante, le mandat litigieux revêtait à son égard un caractère commercial, ce qui permettait à l'agence immobilière de prouver l'existence du mandat par tous moyens, sans être assujettie à l'exigence civiliste d'une preuve littérale ou d'un commencement de preuve par écrit. Par une seconde branche (ou second moyen), les demanderesses au pourvoi se plaçaient, à titre subsidiaire ou complémentaire, sur le terrain du droit civil de la preuve. Elles reprochaient à la Cour d'appel de ne pas avoir légalement justifié sa décision au regard de l'article 1188 du Code civil monégasque, en ce que l'arrêt attaqué avait énoncé que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat. Selon les auteurs du pourvoi, les éléments versés aux débats auraient dû recevoir cette qualification juridique ou, à tout le moins, la Cour d'appel aurait insuffisamment caractérisé son refus de retenir l'existence d'un tel commencement de preuve par écrit. En défense, la position détaillée développée devant la Cour de révision par la Société Vernal Establishment et les époux L. n'est pas expressément reproduite dans l'arrêt, mais elle tendait nécessairement au rejet du pourvoi et au maintien de l'arrêt d'appel les ayant exonérés de toute obligation de paiement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant à la fois au droit spécial des contrats (le mandat d'entremise immobilière), au droit de la preuve (l'articulation entre preuve libre commerciale et preuve réglementée civile) et à la technique de cassation (la délimitation précise entre le contrôle de légalité exercé par le juge du droit et le pouvoir souverain des juges du fond). Le problème juridique soumis à la Haute juridiction pouvait se formuler de la manière suivante : l'appréciation par les juges du fond des éléments de preuve produits par une agence immobilière pour établir l'existence d'un mandat lui ouvrant droit à commission à l'encontre de l'acquéreur d'un immeuble relève-t-elle de leur pouvoir souverain, de sorte qu'en constatant, hors toute dénaturation, l'absence totale de justification d'un tel mandat, la cour d'appel justifie légalement le rejet de la demande en paiement de commission sans encourir les griefs de manque de base légale tirés des règles relatives à la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou au commencement de preuve par écrit en matière civile (article 1188 du Code civil) ? En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si les critiques relatives au mode de preuve admissible (preuve libre ou preuve par écrit assouplie par un commencement de preuve) étaient opérantes devant le juge de cassation, dès lors que la juridiction d'appel avait souverainement estimé que les pièces soumises à son examen étaient, en tout état de cause, dépourvues de valeur probante pour démontrer l'existence même d'un lien contractuel de mandat. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et écarter l'argumentation des demanderesses au pourvoi, la Cour de révision procède à une réunion des deux moyens soulevés et déploie un raisonnement d'une grande concision, caractéristique des arrêts de rejet se retranchant derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. L'architecture de la motivation de la Haute juridiction repose sur trois piliers argumentatifs étroitement imbriqués : la consécration du pouvoir souverain d'appréciation probatoire des juges d'appel, le constat de l'absence de dénaturation des écrits versés aux débats, et la déduction logique de l'inopérance des griefs de manque de base légale par le constat que la décision attaquée se trouve légalement justifiée par ces seuls motifs. En premier lieu, la Cour de révision rappelle avec force le principe selon lequel l'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat contradictoire appartient exclusivement aux juges du fond. En énonçant que ces derniers « ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis », la Haute juridiction trace une ligne de démarcation stricte quant à son propre office. La Cour de révision n'est pas un troisième degré de juridiction ; il ne lui appartient pas de réexaminer les faits ni de substituer sa propre évaluation de la force probante des pièces à celle opérée par la Cour d'appel de Monaco. Qu'il s'agisse de déterminer si des documents établissent la qualité de commerçant d'une société étrangère ou s'ils constituent l'indice d'une relation contractuelle de mandat, cette pesée probatoire relève du domaine du fait, souverainement appréhendé par les juges d'appel. En deuxième lieu, la Cour de révision prend soin de verrouiller la seule voie par laquelle ce pouvoir souverain aurait pu être censuré, à savoir le grief de dénaturation. Le pourvoi soutenait en effet que la Cour d'appel avait dénaturé les documents de la cause censés établir la commercialité de la Société Vernal Establishment. La Haute juridiction écarte fermement cette critique en affirmant que les juges du fond se sont prononcés « sans dénaturer aucun écrit ». Ce faisant, la Cour de révision exerce son contrôle disciplinaire minimal : elle vérifie que la Cour d'appel n'a pas fait dire à un document clair et précis le contraire de ce qu'il énonçait. Dès lors qu'aucune dénaturation n'est caractérisée, l'interprétation des pièces éventuellement ambiguës ou l'évaluation de leur insuffisance probatoire redevient pleinement souveraine. En troisième lieu, la Cour de révision valide la conséquence juridique directe tirée par les juges d'appel de leur appréciation souveraine des faits. Elle relève que les juges du fond « ont déclaré exactement [...] que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble et qu'en conséquence elle n'était pas fondée à réclamer le paiement d'une commission ». L'emploi de l'adverbe « exactement » souligne l'orthodoxie juridique de la déduction opérée par la Cour d'appel : en matière d'entremise immobilière, le droit à commission procède nécessairement d'un contrat de mandat préalable. Faute de preuve de l'existence de ce contrat liant l'agent immobilier à la personne à qui la rémunération est réclamée (en l'occurrence les acquéreurs), la demande en paiement est dépourvue de tout fondement contractuel et doit être rejetée. C'est à l'aune de ce constat d'absence radicale de preuve du mandat (« ne justifiait nullement ») que la Cour de révision neutralise les deux branches du moyen tirées d'un prétendu défaut de base légale au regard de l'article 2 du Code de commerce et de l'article 1188 du Code civil. La Haute juridiction conclut en effet que les juges d'appel « ont, par ces seuls motifs, légalement justifié leur décision et que le moyen ne peut être accueilli ». La logique implicite mais implacable de cette formule est la suivante : peu importe, en définitive, que le régime probatoire applicable fût celui de la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou celui de la preuve civile tempérée par le commencement de preuve par écrit (article 1188 du Code civil). Même dans un système de preuve libre, ou même en admettant la recevabilité de présomptions complétant un commencement de preuve par écrit, encore faut-il que les éléments produits emportent la conviction du juge quant à l'existence du contrat allégué. Or, la Cour d'appel ayant souverainement estimé que les éléments soumis à son examen ne justifiaient « nullement » l'existence d'un mandat, la défaillance probatoire de l'agence immobilière était totale, quel que soit le filtre légal d'admissibilité de la preuve retenu. Les moyens reprochant un manque de base légale quant à la détermination du mode de preuve applicable devenaient dès lors inopérants face au constat souverain du vide probatoire affectant la prétention des demanderesses. Enfin, tirant les conséquences procédurales du rejet du pourvoi, la Cour de révision fait application des dispositions sanctionnant les recours infondés en condamnant les demanderesses à une amende civile ainsi qu'aux frais de l'instance. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne la dame S. et la société B. à une amende de 2 000 F en vertu de l'article 459-4 du Code de procédure civile, et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 18 mars 1994 s'inscrit avec une grande cohérence dans la tradition juridique monégasque, laquelle partage une parenté structurelle et conceptuelle étroite avec le droit civil et processuel français, tout en conservant ses spécificités textuelles et économiques propres au marché immobilier de la Principauté. En premier lieu, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du droit de l'entremise immobilière, cet arrêt réaffirme un principe directeur fondamental : la nature strictement contractuelle du droit à rémunération de l'intermédiaire immobilier. En validant la proposition selon laquelle l'agence immobilière qui ne justifie pas de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs n'est « en conséquence [...] pas fondée à réclamer le paiement d'une commission », la Cour de révision rappelle que la seule intervention factuelle d'une agence dans le rapprochement des parties ou dans la réalisation d'une vente ne suffit pas, en l'absence d'un contrat de mandat dûment établi avec le débiteur recherché, à faire naître une créance de commission. Une analyse attentive des textes visés dans l'arrêt de 1994 permet de mesurer l'évolution et la nature du droit monégasque en la matière. Contrairement au droit français où le contentieux de la commission d'agence immobilière est, depuis la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970, entièrement absorbé par un formalisme d'ordre public exigeant un mandat écrit préalable mentionnant à peine de nullité le montant de la rémunération et la partie qui en a la charge, le débat devant la Cour de révision de Monaco en 1994 se déploie intégralement sur le terrain du droit commun de la preuve des contrats (article 1188 du Code civil monégasque et article 2 du Code de commerce monégasque). L'article 1188 du Code civil monégasque constitue le pendant, en droit interne monégasque, des règles civilistes classiques relatives au commencement de preuve par écrit (comparables à l'ancien article 1347 du Code civil français, devenu l'article 1362). Ce texte permet de déroger à l'exigence de la preuve littérale (par acte authentique ou sous seing privé) des actes juridiques excédant une certaine somme, lorsqu'il existe un écrit émanant de la personne contre laquelle la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué. De même, l'article 2 du Code de commerce monégasque, invoqué par le pourvoi en liaison avec le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale, renvoie à la théorie des actes de commerce et des actes mixtes : à l'égard d'une partie ayant la qualité de commerçant agissant pour les besoins de son commerce, l'existence d'un contrat (y compris un mandat) peut être rapportée par tous moyens (témoignages, présomptions, factures, correspondances). Toutefois, l'apport majeur de l'arrêt du 18 mars 1994 réside dans la manière dont la Cour de révision articule ces règles de droit substantiel de la preuve avec la technique du contrôle de cassation. La jurisprudence monégasque, à l'instar de celle de la Cour de cassation française, opère une distinction fondamentale entre l'admissibilité des modes de preuve (question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision) et la force probante des éléments produits (question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond). En ce qui concerne l'article 1188 du Code civil, la jurisprudence constante issue de la tradition franco-monégasque distingue traditionnellement deux aspects dans la notion de commencement de preuve par écrit : d'une part, la question de savoir s'il existe un écrit émanant de la partie adverse (contrôlée par le juge du droit ou relevant du constat matériel hors dénaturation) ; d'autre part, la question de savoir si cet écrit « rend vraisemblable le fait allégué ». Or, l'appréciation de cette vraisemblance relève invariablement du pouvoir souverain des juges du fond. En l'espèce, la Cour d'appel ayant retenu que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit et ne justifiait nullement d'un mandat, la Cour de révision refuse d'entrer dans le détail de cette appréciation factuelle. Dès lors qu'aucun écrit n'a été dénaturé dans sa matérialité ou son sens clair, le constat de l'absence de commencement de preuve par écrit échappe à la censure. Plus éclairante encore est la neutralisation du moyen tiré de l'article 2 du Code de commerce et de la commercialité prétendue de la Société Vernal Establishment. Le pourvoi tentait d'attraire la Cour de révision sur le terrain de la qualification juridique de commerçant d'une entité de droit liechtensteinois (un *Establishment* ou *Anstalt*). En droit du commerce international et en droit comparé, la qualification commerciale d'une telle structure étrangère réalisant une acquisition immobilière à Monaco dépend tant de sa forme statutaire selon sa *lex societatis* que de la nature de ses activités effectives. Le pourvoi soutenait que les documents produits établissaient cette qualité de commerçant et que les juges d'appel les avaient dénaturés. En balayant ce grief par l'affirmation que les juges du fond ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve sans dénaturer aucun écrit, la Cour de révision délivre un enseignement méthodologique de premier plan : d'une part, la démonstration de la qualité de commerçant d'une société étrangère par des documents extrinsèques relève de l'appréciation souveraine de la portée probatoire de ces pièces ; d'autre part et surtout, le débat sur la liberté de la preuve commerciale devient purement théorique et surabondant lorsque le juge du fond constate que le demandeur ne rapporte *aucune* preuve (« ne justifiait nullement ») de l'existence du contrat. En effet, le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale dispense le plaideur de produire un écrit préconstitué conforme aux exigences du Code civil, mais il ne le dispense nullement de prouver l'existence de l'obligation dont il réclame l'exécution. La liberté de
# Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20079 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20079 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/09-30-20079)) ## Faits et procédure Une société de droit des Îles Caïmans, propriétaire d'un appartement de sept pièces en duplex situé dans un immeuble monégasque, a confié sa gestion locative à un agent immobilier exerçant sous l'enseigne « Y », par un contrat de mandat du 8 janvier 2003. Ce contrat prévoyait des honoraires d'administration et de gérance de 2,5 % HT, prélevés sur les encaissements de loyers, pour « les deux premières années ». Le mandat était ensuite renouvelable par tacite reconduction annuelle, sauf dénonciation trois mois avant l'échéance. À compter d'août 2005, les factures de l'agent mentionnaient un taux de 3 % HT. Le bien a été loué à compter du 1er juillet 2011, avec des baux successivement renouvelés. En 2015, un dirigeant de la société propriétaire a demandé à la locataire de régler directement les loyers sur un compte bancaire étranger, sans transiter par l'agence. Par courriel du 12 septembre 2017, ce dirigeant a informé l'agence de sa décharge de toute obligation de gestion. Par lettre recommandée du 30 avril 2019, la société a notifié la résiliation du mandat avec effet immédiat. Face à des honoraires impayés, l'agent a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de la locataire, sur autorisation du Président du Tribunal de première instance. Il a ensuite assigné la société en validation de la saisie et en paiement. Par conclusions additionnelles, il a porté sa demande principale à 57 780 euros, correspondant aux honoraires du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2019, et a sollicité des dommages et intérêts pour avoir été évincé au profit d'une autre agence. Par jugement du 16 juillet 2020, le Tribunal de première instance a condamné la société au paiement de 57 780 euros, outre 4 500 euros pour non-respect du mandat et 2 500 euros pour résistance abusive. Il a validé la saisie-arrêt et dit que la tierce-saisie se libérerait entre les mains de l'agent. La société a interjeté appel. Elle sollicitait l'infirmation intégrale, la mainlevée de la saisie, et 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'agent a conclu à la confirmation et formé un appel abusif reconventionnel. La locataire, tierce-saisie, a demandé qu'il lui soit donné acte de sa détention de 26 340 euros. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. L'augmentation unilatérale du taux de commission, de 2,5 % à 3 %, est-elle opposable au mandant qui ne l'a pas contestée pendant plus de dix ans ? 2. Le mandant peut-il opposer l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des honoraires, en se fondant sur des manquements allégués du mandataire dans la gestion du bien ? 3. Une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, formée pour la première fois en cause d'appel, est-elle recevable au regard de l'article 431 du Code de procédure civile ? 4. Le mandataire peut-il obtenir réparation d'une faute du mandant consistant à confier la gestion à un tiers pendant la durée du mandat ? ## Solution et dispositif La Cour déclare recevable l'appel, rejette la demande de renvoi et déclare irrecevable la demande de 15 000 euros pour procédure abusive. Elle confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société au paiement des honoraires et validé la saisie-arrêt. Elle l'infirme en ce qu'il a alloué 4 500 euros pour non-respect du mandat, ramené à 1 000 euros. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Déclare la société A recevable en son appel, > La déclare irrecevable en sa demande en paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, > Confirme le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le Tribunal de première instance, sauf en
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 octobre 2007, n° 27304 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 octobre 2007, n° 27304 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2007/10-04-27304)) ## Faits et procédure Les époux B. ont confié à la société anonyme monégasque Crédit Foncier de Monaco (ci-après « la banque ») un mandat de gestion, dans un contexte de crédit. La date du mandat est diversement indiquée dans la décision : le 15 avril 2002 dans l'exposé des demandes, le 19 mars 2002 dans les motifs (« acte sous seing privé du 19 mars 2002 »). Le découvert autorisé, initialement de 385 000 euros le 4 février 2002, a été porté à 1 910 000 euros le 10 avril 2002, puis réduit à 955 000 euros à la demande des clients (août-septembre 2002). Le crédit était garanti par un gage sur avoirs en monnaie et valeurs mobilières, complété par deux contrats d'assurance-vie, avec une exigence de couverture pondérée minimale. Par mise en demeure du 26 décembre 2002, la banque a constaté une couverture pondérée de 82 % et un dépassement de découvert, et a sollicité la régularisation dans un délai de quinze jours. Le 10 février 2003, elle a liquidé le portefeuille de titres, la couverture pondérée s'établissant alors à 73 %. Les clients ont assigné la banque le 7 juillet 2005, sur les fondements d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil, réclamant 399 305 euros au titre de la perte en capital, 188 618 euros au titre de la perte d'intérêts (gains manqués), et 30 000 euros de dommages-intérêts complémentaires. La banque a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 10 000 euros pour procédure abusive. L'affaire, plaidée le 31 mai 2007, a été mise en délibéré. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, que le tribunal traite successivement : 1. La rupture du concours bancaire, qui a été effectuée à l'échéance d'une autorisation de découvert puis par résiliation d'un crédit à durée indéterminée, peut-elle être qualifiée d'abusive ? 2. Le mandataire de gestion a-t-il manqué à ses obligations dans l'exécution du mandat, en particulier au regard de la perte de valeur du portefeuille et de la liquidation des titres ? 3. Le mandataire a-t-il méconnu son obligation de rendre compte de sa gestion, et quelles conséquences en tirer en termes de réparation ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande fondée sur la rupture abusive de crédit, au motif que la dénonciation, intervenue après plus d'une année et moyennant un préavis de soixante jours, ne peut être qualifiée de brutale et que l'« esprit des accords » ne pouvait imposer le maintien du concours pendant cinq à huit années. Il écarte les manquements allégués dans l'exécution du mandat : « la di
# Cour d'Appel de Monaco, 10 mars 2015, n° 13021 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 mars 2015, n° 13021 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/03-10-13021)) ## Faits et procédure Une personne physique, Mme c. GR., souhaitait offrir à son mari un hélicoptère EC 155 B1 de marque D. Elle s'adressa à la SAM B., qui assurait la ligne régulière de transport de passagers entre Monaco et l'aéroport de Nice et qui disposait, en Principauté, du statut de représentant agréé de la société D. L'appareil fut d'abord acquis par la SAM B. pour le compte de la société E., puis transféré à la SARL A., immatriculée le 14 décembre 2007 et dont les administrateurs étaient Mme GR. et son mandataire. L'hélicoptère demeurait affecté à l'exploitation, à l'entretien et à la maintenance auprès de la SAM B. Les relations furent régies par un document intitulé « Contrat de gestion hélicoptère » adressé le 6 août 2007. Des désaccords survinrent sur les conditions d'exploitation, la facturation et la maintenance. Mme GR. notifia alors le transfert de la gestion et de l'entretien de l'appareil à la SAM C., au plus tard le 18 juillet 2010. La SAM B. assigna la SARL A. en résiliation fautive du mandat et en paiement de dommages-intérêts, la SAM C. en concurrence déloyale, et la SAM C. en complicité ou co-responsabilité pour atteinte à son image de marque. Par jugement du 20 décembre 2012 (R. 2622), le Tribunal de première instance retint notamment la concurrence fautive de la SAM C., dit qu'il existait une atteinte à la notoriété de la SAM B., condamna cette dernière à rembourser à la SARL A. la somme de 590.030 euros au titre de la remise obtenue sur le prix d'achat, et ordonna une expertise. Trois appels, enrôlés sous les numéros 2013/000127, 2013/000151 et 2013/000168, furent formés. La cour en prononça la jonction, relevant la connexité certaine des instances. Elle constata que la procédure 2013/000093 avait déjà donné lieu à un arrêt du 8 avril 2014. ## Question de droit La décision soulève quatre questions de droit distinctes. **En premier lieu**, la rupture unilatérale et anticipée d'un contrat de gestion peut-elle être justifiée par la gravité du comportement de l'autre partie ? La cour rappelle que cette faculté suppose l'existence de fautes préalables à la résiliation. Le texte fourni ne reproduit toutefois que partiellement la motivation relative à cette rupture, de sorte que l'appréciation concrète des manquements invoqués ne peut être restituée ici (non précisé dans la décision). **En deuxième lieu**, quelle est l'étendue de l'obligation de rendre compte du prête-nom ? La cour réaffirme la règle selon laquelle, dans le contrat de prête-nom, la relation entre le maître de l'affaire et le prête-nom relève des règles du mandat. Le prête-nom doit donc rendre compte et transférer les avantages résultant de l'opération. Ce principe est toutefois tempéré : le
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 6 avril 2021, n° 19732 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 avril 2021, n° 19732 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/04-06-19732)) ## Faits et procédure Un architecte maquettiste, M. a. H., soutient avoir réalisé, à la demande de Mme g. R., commerçante exerçant sous l'enseigne A, la maquette d'un projet immobilier suivi par la SAM B. Il réclame le paiement de 83.430 euros au titre de cette maquette, ainsi que 10.000 euros pour résistance abusive. Il fonde sa demande sur un accord verbal aux termes duquel 90 % du montant de la facture lui revenaient, les 10 % restants étant conservés par Mme R. Par jugement du 13 février 2020, le Tribunal de première instance a débouté M. H. de l'ensemble de Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 6 avril 2021, Monsieur a. H. c/ Madame g. R.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Mandat – Formation – Preuve – Mandat d'intérêt commun (oui) – Présomption de contrat onéreux L'article 1824 du Code civil dispose que le mandat peut être donné verbalement. Il appartient toutefois à celui qui entend tirer les conséquences juridiques de l'existence d'un mandat d'en prouver l'existence. Le mandat d'intérêt commun est celui dans lequel mandant et mandataire sont liés par une convergence d'intérêts, l'un et l'autre contribuant par leur activité réciproque et par leur collaboration régulière à l'obtention et à l'accroissement d'un r??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ère et du rôle actif qu'il avait joué dans le procès opposant g. R. à la SAM B. a. H. sollicitait enfin la condamnation de g. R. au paiement de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive, cette dernière ayant parfaitement conscience de s'être attribuée l'intégralité du fruit de son travail. Aux termes de ses conclusions en date des 27 juillet 2020 et 4 janvier 2021, g. R. demandait à la Cour de : - constater qu a. H. n'apportait toujours pas la preuve d'une quelconque obligation mise à la charge de g. R. et en conséquence : - débouter a. H. de toutes ses demand??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? VRE, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 6 AVRIL 2021, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 6 avril 2021, Monsieur a. H. c/ Madame g. R.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2000, n° 26775 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2000, n° 26775 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2000/02-08-26775)) ## Faits et procédure Le 15 juillet 1991, E. K. confie à l'Agence Franco Monégasque un « mandat non exclusif de vente » portant sur un appartement de type penthouse, avec trois emplacements de stationnement. Le prix minimum est fixé à 26 500 000 francs. La convention stipule que le mandant s'interdit de vendre sans le concours du mandataire « à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire », sous peine de verser le montant de la commission à titre de clause pénale. La rémunération du mandataire est fixée à 5 % du prix, taxe sur la valeur ajoutée en sus. L'agence fait visiter le bien à une cliente, Mme B., en février 1995, puis en juin 1996. Une troisième visite, le 13 septembre 1996, est suivie d'une négociation directe entre le vendeur et Mme B. Un accord intervient sur un prix de 16 450 000 francs « net vendeur », sous conditions. L'une d'elles prévoit que « tous honoraires d'intermédiaires éventuels seront à la charge de l'acquéreur ». La promesse de vente est signée le 13 septembre 1996 au profit de la société Galaxy Trading Services Limited, représentée par A. I. L'acte authentique est dressé le 20 septembre 1996 avec la même formule. Les clés sont remises à Mme B., qui se comporte en nouvelle propriétaire. Après refus de paiement, l'agence obtient une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire. Elle assigne la société acquéreur devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par jugement du 26 novembre 1998, ce tribunal condamne la société à payer 991 935 francs, correspondant à la commission du vendeur (822 500 francs de commission et 169 435 francs de taxe), avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 1996. Il rejette le surplus, notamment la commission de l'acquéreur, qu'il estime déjà acquittée auprès d'une autre agence. La société Galaxy Trading Services Limited interjette appel le 5 février 1999. Elle soutient que le mandat ne lui est pas opposable, que l'agence n'a pas été l'intermédiaire de la vente et que la vente a été réalisée par l'agence Monte-Carlo Privilège, dont A. I. était le mandataire. L'agence intimée sollicite la confirmation et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La question posée à la cour était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si un mandataire immobilier, dont le mandat ne mentionne pas nommément l'acquéreur, peut réclamer sa commission à la personne morale acquéreur lorsque la vente a été conclue par cette personne après une présentation effectuée par le mandataire à une personne physique qui en est le bénéficiaire réel. Il s'agissait ensuite de savoir si la société acquéreur, en ayant accepté dans l'acte la charge « de tous honoraires d'intermédiaires éventuels », peut opposer au mandataire l'inopposabilité du mandat ou l'absence d'intervention de celui-ci dans la réalisation de la vente. ## Solution et dispositif La cour répond par l'affirmative sur les deux points. Elle
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25770 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25770 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/12-18-25770)) ## Faits et procédure Le sieur H. avait obtenu, par un jugement du Tribunal de première instance du 22 juin 1973, devenu définitif, la condamnation solidaire de la société anonyme monégasque Transcontinentale (Sotransco) et du sieur E. L. à lui payer 67 194,58 F et 32 042,93 F, avec intérêts de droit. Ces condamnations trouvaient leur origine dans deux prêts hypothécaires consentis à la S.C.I. « La Bégude » et à la S.A.R.L. « Société de Matériaux et de Scieries Vésubiens ». Le jugement de 1973 avait également condamné L. et les gérants de la faillite de la société d'assurances belge « Belfort » à garantir ces condamnations, mais il avait mis hors de cause les compagnies « La Concorde » et « l'Urbaine et la Seine », au motif que le demandeur n'avait sollicité aucune condamnation à leur encontre, ni dans le dispositif de son assignation, ni dans ses conclusions. Par un exploit distinct, H. a assigné ces deux compagnies afin de voir déclarer le jugement de 1973 commun à elles-mêmes et de les voir condamnées à relever et garantir Sotransco et L. Il invoquait, d'une part, les contrats d'assurance de responsabilité civile souscrits par ces derniers et, d'autre part, une décision antérieure du même tribunal rendue le 1er juin 1973 dans une espèce qualifiée de similaire. Les défenderesses ont présenté des moyens distincts. L'Urbaine et la Seine (U.A.P.) a conclu au débouté, en soutenant que la police n° 9 332 077, consentie le 12 juillet 1961, ne garantissait que la responsabilité civile de L. dans l'exercice de la profession d'administrateur de biens, et non en qualité d'agent d'affaires ou de banquier. La compagnie La Concorde a conclu pareillement au débouté, en invoquant l'exclusion des fautes intentionnelles ou dolosives, la non-garantie des opérations d'agent d'affaires-banquier, et, à titre subsidiaire, la limitation de sa garantie à 100 000 F. Elle a par ailleurs indiqué avoir interjeté appel du jugement du 1er juin 1973, appel alors pendant (issue de cet appel : non précisée dans la décision). Le texte soulève une divergence matérielle sur le numéro de la police de l'U.A.P., qui apparaît tantôt sous la forme n° 9332077, tantôt sous celle de n° 9 332 007. Le tribunal semble désigner le même contrat, mais la décision ne le précise pas expressément. ## Question de droit Le tribunal était saisi de plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **En premier lieu**, une fin de non-recevoir a été soulevée par les défenderesses sans être développée. Le juge pouvait-il la relever d'office ? **En deuxième lieu**, s'agissant de l'U.A.P., la question était de savoir si le terme « mandataire », figurant dans l'énumération des activités professionnelles de l'assuré, couvrait l'activité de L. telle qu'elle était en réalité exercée, ou si la garantie se limitait à l'activité déclarée d'administrateur de biens. Cette question renvoie à l'interprétation de la déclaration du risque par la profession de l'assuré. **En troisième lieu**, s'agissant de La Concorde, le tribunal devait déterminer si l'activité réellement exercée, qualifiée « d'agent d'affaires-banquier », entr
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 décembre 2017, n° 16580 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 décembre 2017, n° 16580 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/12-21-16580)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé daté du 8 décembre 2016, M. S., ressortissant allemand résidant à Monaco, a confié à la société par actions simplifiée de droit français A une mission de conseil, d'assistance et de négociation en vue d'obtenir un prêt « répondant si possible » à des caractéristiques définies, notamment un « Montant envisagé : 242 millions (montants maximaux) » et un « Objet du prêt : projet achat et construction ensemble immobilier à Monaco ». La durée devait être fixée « selon propositions bancaires et après accord du mandant ». Les honoraires du mandataire étaient fixés à 0,075 % du montant du prêt, « dès que les fonds auront été effectivement versés ». Par lettre recommandée du 7 juin 2017, signifiée par acte d'huissier le 26 juillet 2017, la société A a mis en demeure le mandant de lui régler sous huitaine une commission de 172.000 euros. Par lettre recommandée du 2 août 2017, celui-ci a refusé tout paiement, au motif que les honoraires réclamés n'étaient pas dus. Par exploit du 12 octobre 2017, enregistré sous le répertoire n° 2018/000120, la société A a assigné M. S. sur le fondement des « articles 1002 et suivants du Code civil ». Elle sollicitait la résolution du contrat « aux torts exclusifs » du défendeur, 172.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de « déclarations patrimoniales mensongères », 15.000 euros de dommages-intérêts complémentaires pour les frais de l'action, le tout avec intérêts au taux légal et sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Elle soutenait que le mandant avait dissimulé l'étendue de son patrimoine, qu'il ne disposait pas des fonds annoncés, que les établissements bancaires sollicités n'avaient pas donné suite à leurs propositions, et qu'il avait ainsi engagé sa responsabilité contractuelle. Le défendeur, régulièrement assigné en mairie et avisé des conséquences de son abstention, n'a pas comparu. Le tribunal a relevé qu'il n'avait pas été cité à sa personne, que l'acte déposé en mairie n'avait pas été retiré et qu'aucune pièce ne démontrait qu'il avait eu connaissance de l'assignation. Le jugement a été rendu par défaut. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer à qui incombe la charge de la preuve d'une faute contractuelle du mandant, et, d'autre part, de savoir si la société mandataire établissait une tromperie de ce dernier sur sa situation patrimoniale de nature à engager sa responsabilité. En filigrane, se posait également la question de l'articulation entre l'article 1002 du Code civil, qui présume en principe la responsabilité du débiteur défaillant en ne lui laissant que la voie de la cause étrangère, et la règle selon laquelle il appartient au créancier de prouver la faute contractuelle invoquée. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle, au visa de l'article 211 du Code de procédure civile, qu'en matière de jugement par défaut il lui appartient de faire droit aux demandes « à condition qu'elles
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/11-21-11727)) ## Faits et procédure Un associé d'une société civile immobilière, qui n'en était pas le gérant, a confié à une société en commandite simple, agence immobilière, la vente d'un appartement appartenant à cette SCI. La société immobilière a trouvé un acquéreur proposant 4.450.000 euros, prix accepté par le mandataire verbal, moyennant une commission de 150.000 euros. Une autre agence a ensuite signalé qu'elle disposait d'un mandat exclusif de vente, signé par le gérant de la SCI, lui-même associé de cette agence. Le bien a été vendu directement par la SCI à l'acquéreur trouvé par l'agence, mais sans commission versée à celle-ci. L'agence a assigné l'associé en paiement de 150.000 euros de dommages et intérêts, outre 10.000 euros pour résistance abusive, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 5.000 euros, puis de 10.000 euros selon les conclusions, pour procédure abusive. Il invoquait notamment la loi n° 1.362 du 3 août 2009 relative à la lutte contre le blanchiment, l'absence d'écrit de mandat, l'absence de vérification de sa qualité et le caractère prétendument non conclu de l'opération par l'agence. Le tribunal de première instance a débouté l'agence de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et rejeté la demande reconventionnelle, l'agence étant condamnée aux dépens. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si l'agent immobilier, éconduit et dépourvu de mandat exclusif, peut obtenir réparation contre une personne qui s'était présentée comme habilitée à engager le propriétaire, mais qui ne disposait pas du pouvoir de le faire. Il fallait ensuite apprécier l'incidence, sur cette action, du comportement propre de l'agence, tenue de vérifier les pouvoirs de son interlocuteur. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que le défendeur, « bien que non habilité à agir au nom de la SCI E. comme étant associé et non gérant, a verbalement mandaté la SCS P. ». Il constate qu'il « n'avait pas le pouvoir d'engager la SCI E., seule propriétaire du bien », et que le gérant avait consenti un mandat exclusif à une autre agence. Il écarte toutefois toute responsabilité du mandant. Il relève qu'« aucune des pièces produites ne permet d'établir l'existence d'un concert frauduleux » entre le défendeur et l'agence concurrente. Il qualifie ensuite l'agence de professionnel, tenu à un devoir de conseil et à l'obligation de « s'entourer de toutes les précautions utiles ». Le jugement estime qu'elle a « manifestement manqué à toutes ces obligations en ne vérifiant pas avant toute diligence » que le défendeur pouvait valablement engager la SCI, sans qu'elle puisse « imputer sa carence au défendeur qui n'est pas un professionnel ». Il ajoute qu'il lui appartenait de solliciter la communication des statuts, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que la vente « ne pouvait de toute façon aboutir ». Le tribunal rejette enfin la demande reconventionnelle, au motif que le défendeur « aurait dû s'adresser au gérant de la SCI E. pour mandater la SCS P. ». Le dispositif est reproduit ci-dessous : > « Déboute la SCS P. de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts ; > Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; > Condamne la SCS P. aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement li
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 2002, n° 27003 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 2002, n° 27003 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2002/06-04-27003)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, l'Agence G., exerçant son activité à Cap d'Ail (France), intervient dans la vente d'appartements en état futur d'achèvement relevant d'une résidence située à Cap d'Ail. Elle agit en vertu d'un mandat de vente n° 58 conclu avec le vendeur, la SCI Résidence Saint-Georges, dont le gérant est O. B. Le 23 août 1996, B. D. G. signe une reconnaissance d'honoraires, concomitamment à une offre d'achat portant sur les lots 266 (appartement), 280 (garage) et 191 (cave), pour un prix de 1 100 000 francs. L'acte authentique de vente est régularisé le 11 août 1997 devant notaire, à Menton selon l'attestation du notaire. Par lettre du 20 octobre 1997, l'agence réclame sa commission ; l'acquéreur joint à sa réponse un chèque de 2 500 francs « en acompte sur la commission ». L'agence assigne le 17 février 1998 et pratique le même jour une saisie-arrêt entre les mains du Crédit Lyonnais à Monaco. Le Tribunal de première instance rend un jugement le 25 novembre 1999, débouté de la demande de l'agence, que l'appelant conteste. Par arrêt avant dire droit du 14 novembre 2000, la Cour d'appel renvoie l Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 4 juin 2002, D. G. c/ SARL Agence G.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Agent d'affaires Mandat tacite donné à une agence immobilière, d'acquérir un immeuble - Application des dispositions françaises : loi du 2 janvier 1970 (art. 6) et du décret du 20 juillet 1972 (art. 72) - Rémunération de l'agent indue : à défaut d'un mandat écrit fixant la rémunération et déterminant la partie en ayant la charge - Faute de l'agent d'avoir accepté un acompte sur commission justifiant le droit à réparation I. - Il est reconnu par les parties et notamment la SARL Agence G. qui précise ne l'avoir jamais contesté, que celles-ci ont??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris du 25 novembre 1999 sauf à porter à 3 000 euros les dommages-intérêts sollicités pour résistance abusive, appel dilatoire, et insinuations calomnieuses, expose : qu'elle n'a jamais contesté que les relations contractuelles menées entre elle-même et B. D. G. d'une part, et la SCI Saint-Georges d'autre part, relèvent de la loi française et plus précisément des articles 72, 73 et 74 du décret français n° 76 678 du 20 juillet 1972 visés dans l'offre d'achat d'un bien immobilier et dans la reconnaissance d'honoraires du??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? aco, Faisant droit à la demande reconventionnelle de D. G. ; Condamne la SARL Agence G. à payer à ce dernier 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamne aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Evelyne Karczag-Mencarelli, avocat-défenseur sous sa due affirmation ; M. Landwerlin, prem. prés. ; Mlle Le Lay, prem. subst. proc. gén. ; Mes Karczag-Mencarelli et Pastor, av. déf. ; Me Paret, av. bar. de Nice. Cet arrêt infirme le jugement de première instance du 25 novembre 1999. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 4 juin 2002, D. G. c/ SARL Agence G.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 21 novembre 1989, n° 25555 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 novembre 1989, n° 25555 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/11-21-25555)) ## Faits et procédure Un client, désigné dans la décision par les initiales A. G., était titulaire depuis le 24 juin 1986 d'un compte courant auprès de l'agence de Monte-Carlo de la Barclays Bank SA. Au début du mois de septembre 1986, il donna un ordre téléphonique d'achat de 30 000 actions de la société East Rand sur le marché à terme, confirmé par écrit le 5 septembre 1986. Selon ses propres écritures, non contestées sur ce point, un préposé de la banque lui avait signalé ce titre en le qualifiant de « très spéculatif ». Le cours, qui s'établissait initialement à 47,30 F, ayant baissé régulièrement, le client ordonna par écrit, le 19 septembre 1986, de faire reporter l'achat en liquidation d'octobre, puis, le 23 octobre 1986, de le faire reporter en liquidation de novembre. Le 21 octobre 1986, la banque lui rappela l'exigence de couverture permanente posée par la réglementation de la Chambre syndicale des agents de change et le somma de couvrir la différence, faute de quoi les reports ne pourraient être effectués. Le client répondit par des ordres écrits de vente portant sur 100 actions Europe 1 et 400 actions SGE, puis donna le même jour un ordre écrit de vente « Stop » des actions East Rand, finalement cédées au cours de 34,95 F. La banque réclama le remboursement du découvert en résultant. Le client s'exécuta, au moins en partie, puis assigna la banque devant le Tribunal de Première Instance de Monaco en paiement de 358 000 F, à parfaire. Par jugement du 24 mars 1988, le tribunal le débouta. Il interjeta appel, en demandant notamment la nullité du contrat, la réparation d'un préjudice fixé à 308 000 F et 50 000 F de dommages-intérêts. La décision ne précise pas le détail du calcul de ce préjudice. En appel, le client abandonna la qualification de contrat de gestion de portefeuille. La cour retint que les seules relations contractuelles étaient un mandat donné à la banque d'exécuter l'opération litigieuse. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur la validité du mandat. Le client soutenait que la banque, mandataire sur le marché à terme, avait l'obligation d'exiger une couverture préalable en application du décret français du 7 octobre 1890, modifié par les décrets des 30 octobre 1961 et 3 janvier 1968, notamment de son article 61. Il en déduisait que cette règle, d'ordre public, rendait le mandat atteint de nullité absolue. La question était donc de savoir si l'obligation de couverture présente un caractère d'ordre public de nature à entraîner la nullité du mandat passé en méconnaissance de celle-ci. La seconde porte sur la responsabilité de la banque. Il s'agissait de déterminer si le banquier mandataire salarié, tenu d'une obligation de conseil, avait manqué à cette obligation à l'égard d'un client qualifié de « très spéculatif » pour une action, et s'il avait commis une faute en exécutant des ordres téléphoniques ou des opérations sur le compte courant sans ordre écrit. ## Solution et dispositif Sur le premier point, la cour rejette la nullité. Elle relève que l'article 61 du décret du 7 octobre 1890, modifié, dispose expressément que l'absence de couverture « rend l'Agent de Change passible de sanctions disciplinaires... sans que le donner d'ordre puisse s'en prévaloir à quelque titre que ce soit ». Elle en déduit que « cette rédaction explicite exclut à l'évidence tout caractère d'ordre public de cette obligation ». Elle observe ensuite que l'exigence de couverture, si elle peut limiter la spéculation en écartant certains clients du marché à terme, a « pour but essentiel et clairement exprimé de protéger la Compagnie des Agents de Change contre les risques inhérents à l'insolvabilité d'un client ». Sur le second point, la cour affirme que l'obligation de conseil du banquier mandataire salarié « est susceptible de varier en fonction des circonstances de l'espèce ». Elle relève que le client avait, dans les mois précédents, effectué diverses opérations d'achat de valeurs en bourse, et qu'il ne pouvait ainsi ignorer le fonctionnement de cette institution. Elle constate que le client reconnaissait lui-même avoir été averti du caractère « très spéculatif » du titre. Elle retient enfin que le mot « spéculatif », employé dans le cadre d'une opération à terme, « implique aussi bien la possibilité d'un gain rapide et important que le risque d'une perte ». Elle conclut que le banquier avait rempli son obligation de conseil. S'agissant des ordres téléphoniques et des opérations sur le compte courant, la cour estime qu'il « ne saurait être sérieusement soutenu » qu'une faute soit établie, dès lors que « toutes les opérations contestées ont fait l'objet d'un ordre écrit