319 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mars 1984, n° 25973 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mars 1984, n° 25973 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-29-25973)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco met en présence deux sociétés commerciales situées de part et d'autre de la frontière franco-monégasque, illustrant avec une acuité particulière les conflits de lois susceptibles de naître à l'occasion de la défaillance financière d'un acheteur dans le cadre d'une vente internationale de marchandises. Aux termes d'un acte sous seing privé daté des 17 et 30 avril 1982, la société anonyme de droit français dénommée « Société Ateliers Techniques du Livre » a vendu à la « Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco » un bien d'équipement industriel lourd : une machine d'imprimerie de marque « Miller » et de type « T.P.41.S ». Le prix de cette transaction a été fixé, toutes taxes comprises, à la somme de 1 585 012,80 francs. L'exécution matérielle du contrat s'est poursuivie rapidement puisque la machine a été ultérieurement livrée et mise en service dans les locaux de l'acheteur à Monaco, le 15 mai 1982. Afin de se prémunir contre le risque d'insolvabilité de son cocontractant monégasque, la venderesse française avait pris soin d'insérer dans l'acte de vente des 17 et 30 avril 1982 une stipulation expresse par laquelle elle se réservait la propriété du matériel vendu jusqu'au paiement intégral du prix convenu. Cette clause écrite de réserve de propriété faisait explicitement référence à une législation étrangère au for monégasque, à savoir la loi française n° 80-335 du 12 mai 1980. Ce texte législatif français avait, dans son article 1er, complété l'article 65 de la loi n° 67-563 du 13 juillet 1967 sur le règlement judiciaire, la liquidation des biens, la faillite personnelle et les banqueroutes, afin de permettre la revendication, aussi longtemps qu'elles existent en nature, des marchandises vendues avec une clause suspendant le transfert de propriété au paiement intégral du prix, dès lors que cette clause a été convenue entre les parties dans un écrit établi au plus tard au moment de la livraison. Par ailleurs, des échanges par télex adressés par la venderesse à l'acheteuse les 20 et 27 avril 1982 avaient évoqué cette clause, et le contrat comportait également une clause attributive de juridiction en faveur des tribunaux de Paris. Toutefois, la situation financière de la société acquéreuse s'est rapidement dégradée avant que le prix de la machine ne soit intégralement réglé. Par un jugement rendu le 16 novembre 1982, la cessation des paiements de la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco a été judiciairement constatée, sans que cette dernière se soit jusqu'alors acquittée de la somme de 1 585 012,80 francs (seuls quelques acomptes ayant manifestement été versés, laissant subsister un solde impayé de 1 547 444,46 francs). Ultérieurement, le 28 avril 1983, la procédure collective a évolué vers le prononcé de la liquidation des biens de la société monégasque, M. R. O. étant désigné en qualité de syndic pour représenter tant la débitrice dessaisie que la masse de ses créanciers. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'ouverture de cette procédure collective en Principauté et au non-paiement du matériel livré, la Société Ateliers Techniques du Livre a engagé une double démarche procédurale à Monaco, cherchant à préserver ses droits tant sur le terrain de la propriété que sur celui de la créance. D'une part, sur le terrain du passif de la procédure collective, la société française a produit sa créance entre les mains du syndic. Elle a ainsi été provisionnellement admise par le juge-commissaire de la liquidation des biens de la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco au passif de cette société, à titre chirographaire, pour la somme de 1 547 444,46 francs. Cette production, motivée par le paiement insuffisant du prix de la machine Miller, avait été formulée sous la réserve expresse de son action en revendication parallèle. Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de commerce monégasque, cette production a fait l'objet d'un renvoi devant le Tribunal de première instance pour examen au fond de la créance. D'autre part, et à titre principal, la Société Ateliers Techniques du Livre a fait délivrer un exploit d'assignation en restitution de la machine Miller à la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco, prise en la personne de son syndic R. O. Aux termes de cet acte introductif d'instance et jusque dans le dernier état de ses écritures (notamment ses conclusions des 20 octobre et 20 novembre 1983), la demanderesse sollicitait du Tribunal plusieurs mesures tant procédurales que substantielles. Sur le plan procédural, par ses conclusions du 20 novembre 1983, elle demandait au Tribunal d'ordonner la jonction de la présente instance en revendication avec l'instance relative à l'examen de sa créance renvoyée sur le fondement de l'article 472 du Code de commerce. Sur le fond, tout en admettant que seules les juridictions monégasques étaient compétentes en raison de l'ouverture à Monaco d'une procédure collective d'apurement du passif consécutive au jugement du 16 novembre 1982, la venderesse demandait au Tribunal de la déclarer recevable et bien fondée en sa demande de revendication entre les mains du syndic. Son argumentation reposait sur les principes du droit international privé des contrats : elle soutenait que le contrat international conclu entre les parties se trouvait soumis à la loi d'autonomie, en l'occurrence la loi française, en raison de la volonté même des contractants. Pour démontrer ce choix implicite mais certain de la loi française, elle avançait deux indices contractuels : la présence d'une clause attributive de juridiction en faveur des tribunaux de Paris, qui serait indicative d'une référence faite pour le fond à la loi française, et l'acceptation sans réserve par l'acheteuse de l'acte des 17 et 30 avril 1982 (ainsi que des télex des 20 et 27 avril 1982) visant expressément la loi française du 12 mai 1980. En réplique, elle ajoutait qu'en jurisprudence, un contrat rattachable à deux lois dont une seule connaît l'opération qu'il prévoit doit être présumé régi par cette loi (faveur à la validité), et que les lieux de conclusion et d'exécution ne constituent que des indices subsidiaires. Estimant les conditions de la loi française du 12 mai 1980 réunies (bien mobilier existant en nature, clause écrite signée avant la livraison), et affirmant que dans le silence du Code de commerce monégasque, aucune disposition ne déclarait une telle clause contraire à l'ordre public ou inopposable à la masse, elle demandait au Tribunal de dire et juger bonne et valable ladite clause et d'ordonner au syndic ès qualités de lui restituer la machine dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 francs par jour de retard, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. En défense, par des conclusions en date du 13 juin 1983, le syndic R. O., agissant ès qualités, s'est fermement opposé à l'ensemble de ces prétentions. Sur le plan procédural, il s'est opposé à la jonction des instances en invoquant la disparité des procédures les régissant. Sur le fond, il a sollicité le débouté pur et simple de la demanderesse, demandant au Tribunal de dire et juger que la loi applicable au contrat était la loi monégasque et que la clause se référant à la loi française du 12 mai 1980 devait être déclarée nulle et non avenue comme contraire à l'ordre public monégasque. Au soutien de sa thèse, le syndic contestait d'abord l'acceptation sans réserve de la clause au motif que le représentant qualifié de la société monégasque n'avait pas, en signant le contrat, paraphé simultanément chacune de ses pages. Sur le terrain du conflit de lois, il faisait valoir qu'une clause attributive de juridiction n'emporte pas application de la loi du juge désigné, que la simple référence à une disposition particulière d'une loi étrangère ne soumet pas le contrat à l'ensemble de cette législation, et que le contrat devait être rattaché à la loi monégasque dès lors que les négociations, la conclusion et l'exécution (la livraison) avaient eu lieu à Monaco sans clause d'électio juris globale. Enfin, et surtout, le syndic opposait l'ordre public monégasque des procédures collectives : les dispositions régissant la faillite étant d'ordre public et insusceptibles de dérogation conventionnelle, la référence à l'article 65 modifié de la loi française du 13 juillet 1967, non prévue par les textes monégasques, heurtait frontalement l'ordre public local. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà de la question procédurale liminaire relative à l'opportunité de joindre l'instance en revendication du bien et l'instance en admission de la créance de prix au passif, le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à un problème juridique fondamental de droit international privé et de droit des procédures collectives, se décomposant en deux interrogations successives : En premier lieu, quelle est la loi applicable à la validité intrinsèque et aux effets à l'égard des tiers d'une clause de réserve de propriété stipulée dans un contrat international de vente de meubles corporels conclu entre un vendeur français et un acheteur monégasque, lorsque le bien a été livré à Monaco et que l'acheteur y fait ultérieurement l'objet d'une procédure collective de liquidation des biens ? Plus précisément, la loi d'autonomie choisie par les parties pour régir leur contrat (la *lex contractus*, en l'espèce la loi française désignée quant à la clause litigieuse) peut-elle gouverner l'opposabilité de cette garantie à la masse des créanciers, ou doit-elle céder le pas devant l'application territoriale impérative de la loi du lieu d'ouverture de la procédure collective (*lex concursus*) et de situation du bien (*lex rei sitae*) ? En second lieu, à supposer la loi monégasque de la faillite exclusivement applicable aux effets de la clause dans la procédure collective, une clause de réserve de propriété convenue avant la cessation des paiements mais mise en œuvre postérieurement à celle-ci par voie d'action en revendication est-elle opposable à la masse des créanciers dans le silence des dispositions du Livre III du Code de commerce monégasque ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige d'une grande technicité, le Tribunal de première instance de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, procédant par étapes distinctes et opérant une dissociation fondamentale entre la validité inter partes de la clause contractuelle et son efficacité erga omnes face à la masse des créanciers. #### 1. Sur l'incident procédural de jonction d'instances Le Tribunal commence par examiner la demande de jonction. Avec une grande rigueur analytique, les juges reconnaissent l'existence d'un lien de connexité manifeste entre les deux instances. Ils relèvent que la société demanderesse s'est simultanément prévalue de la qualité de propriétaire (pour revendiquer la machine) et de celle de créancière du prix (pour produire au passif à hauteur de 1 547 444,46 francs). Or, le patrimoine de la débitrice, qui constitue le gage de ses créanciers, ne saurait être « cumulativement frappé par l'obligation de restituer un bien antérieurement acquis et celle d'en payer le prix ». Le sort de la revendication influera donc nécessairement sur celui de la production au passif. Pourtant, malgré cette connexité avérée, le Tribunal rejette la demande de jonction sur le fondement des exigences d'une « bonne administration de la justice ». Deux motifs pratiques et juridiques justifient ce refus : d'une part, opérer la jonction supposerait nécessairement une réouverture des débats dans l'instance en revendication afin de la renvoyer à une audience ultérieure, alors même qu'elle est en état d'être jugée ; d'autre part, le risque de contrariété de décisions est totalement exclu puisque la production au passif n'a été formulée par le vendeur que de manière subsidiaire, « sous réserve qu'il ne soit pas fait droit à l'actuelle action en revendication ». #### 2. Sur la validité de la clause de réserve de propriété entre les parties Abordant le fond du droit, le Tribunal opère une première distinction cruciale en isolant la question de la validité de la clause dans les rapports strictement bilatéraux entre le vendeur et l'acheteur. Pour neutraliser le conflit de lois sur ce point précis, la juridiction monégasque recourt à la méthode de l'équivalence des lois en présence (absence d'intérêt au conflit). Elle analyse les dispositions du droit civil monégasque : si l'article 1426 alinéa 1er du Code civil pose le principe du transfert solo consensu de la propriété dès l'accord sur la chose et le prix, l'article 1427 précise que la vente peut être conclue sous conditions et que son effet est réglé par les principes généraux des conventions. Combiné aux articles 6 et 989 du même code (qui consacrent la liberté contractuelle et la force obligatoire des conventions), ce texte confirme la faculté pour les parties de déroger au transfert immédiat et de retarder le transfert de propriété à l'acheteur jusqu'au parfait paiement du prix. Le Tribunal observe immédiatement que ces textes monégasques ont pour exacts homologues en France les articles 1583, 1584, 6 et 1134 du Code civil français, qui leur sont semblables. Dès lors, les deux systèmes juridiques admettant identiquement la licéité de la vente sous condition suspensive de paiement du prix dans les rapports entre contractants, il est inutile de rechercher laquelle des lois française ou monégasque est applicable à la validité intrinsèque de la clause. Par ailleurs, balayant l'argument formel du syndic relatif au défaut de paraphe sur chaque page, le Tribunal juge que la société monégasque, dès lors qu'elle a signé l'acte des 17 et 30 avril 1982, n'est pas fondée à nier s'y trouver soumise. La clause est donc déclarée parfaitement valable *inter partes*. #### 3. Sur la détermination de la loi applicable aux effets de la clause face à la procédure collective La validité contractuelle étant acquise, le Tribunal aborde le cœur du litige : l'effet de cette clause quant à l'action en revendication exercée contre le syndic. C'est ici que le raisonnement de droit international privé déploie toute sa vigueur pour écarter la loi d'autonomie au profit de la loi du for. Le Tribunal rappelle d'abord la règle de conflit de principe en matière contractuelle : la loi librement choisie par les parties (*lex contractus*) régit les conditions de validité des conventions, leurs modalités, les conséquences de leur inexécution et leurs effets. Toutefois, les juges posent immédiatement deux limites infranchissables à l'empire de la loi d'autonomie : 1. Une première réserve, évoquée à titre de rappel théorique, tient au « statut particulier des biens » : les biens peuvent être soumis, quant aux droits réels dont ils font l'objet, à la loi du lieu de leur situation (*lex rei sitae*). 2. Une seconde limite, décisive en l'espèce, découle du caractère territorial et impératif du droit de la faillite : « il demeure que le livre III du Code de commerce, d'application territoriale en vertu de l'article 3 du Code civil, doit régir en la forme et au fond les décisions rendues dans les procédures de constatation de cessation des paiements, de règlement judiciaire ou de liquidation de biens par les juridictions monégasques devant lesquelles de telles procédures ont été préalablement ouvertes ». La conséquence syllogistique est implacable : l'action en revendication étant poursuivie sur une liquidation des biens prononcée à Monaco, elle se trouve « exclusivement soumise, notamment quant à son bien fondé, aux dispositions du Livre III précité du Code de commerce ». La loi française du 12 mai 1980 est ainsi radicalement évincée. #### 4. Sur l'inopposabilité de la clause à la masse en droit substantiel monégasque Ayant établi la compétence exclusive de la loi commerciale monégasque, le Tribunal procède à l'exégèse des textes du Livre III du Code de commerce régissant les droits du vendeur de meubles face à la masse des créanciers (instituée par l'article 451 dudit code), à savoir les articles 484 et 485 : * L'article 484, par la généralité de ses termes visant le cas où le vendeur a perdu la propriété, fait échec à la revendication lorsque la chose vendue s'est trouvée dans les locaux du débiteur. * L'article 485 exige, pour toute revendication de meubles faisant l'objet d'une vente résolue, que la résolution soit acquise antérieurement au jugement constatant la cessation des paiements. Si la résolution n'est pas acquise avant ce jugement, la sanction est l'inopposabilité à la masse : l'action en revendication ne peut plus être exercée contre le syndic (article 488) et le bien demeure le gage des créanciers. Le Tribunal constate avec honnêteté intellectuelle que ces articles « ne traitent pas de la revendication des meubles vendus avec réserve de propriété au vendeur ». Face à ce silence de la loi (que le vendeur interprétait comme une permission), le Tribunal refuse l'argument *a contrario* et procède par un puissant raisonnement par analogie (*a pari*) fondé sur la théorie de la solvabilité apparente et le principe d'égalité des créanciers. Les juges démontrent que, dans les relations entre le vendeur et les tiers (dont fait partie la masse des créanciers de l'article 451), les effets d'une vente avec réserve de propriété (juridiquement analysable en une condition suspensive du transfert de propriété) « s'apparentent à ceux d'une vente conclue sous la condition résolutoire du non paiement du prix ». Dans les deux cas, une fois la défaillance survenue, le bien vendu — qui se trouvait matériellement dans les locaux de l'acheteur et était donc inclus aux yeux des tiers parmi les « éléments objectifs de la solvabilité apparente de leur débiteur » — devrait être soustrait de ce patrimoine, trompant ainsi la confiance légitime des tiers qui avaient apprécié ce patrimoine pour consentir du crédit au débiteur. Dès lors, le Tribunal invoque la volonté du législateur et les principes directeurs du droit de la faillite : admettre la revendication postérieurement à la cessation des paiements conférerait au vendeur sous réserve de propriété une « situation bénéfique exceptionnelle que le législateur monégasque de 1977 n'a pas entendu instaurer au préjudice de l'égalité des créanciers soumis à la loi du concours prescrite par l'article 462 du Code de commerce ». En raison de cette similitude de situations avec la vente résolue, du caractère limitatif des voies de droit ouvertes par les articles 484 et suivants du Code de commerce pour les actions en revendication, et du caractère d'ordre public de la matière des procédures collectives à Monaco, la clause de réserve de propriété est déclarée inopposable à la masse des créanciers. La demanderesse est donc déboutée et condamnée aux dépens. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision, caractérisé par sa concision après une motivation dense, est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > > Le Tribunal, > > Statuant contradictoirement ; > > Déboute la Société Ateliers Techniques du Livre de l'ensemble de ses demandes ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 29 mars 1984 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des affaires et en droit international privé. Il intervient à une époque charnière où le commerce international voit se multiplier les clauses de réserve de propriété, notamment sous l'impulsion de la réforme française opérée par la loi n° 80-335 du 12 mai 1980 (d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 mai 1984, n° 25975 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 mai 1984, n° 25975 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/05-03-25975)) ## Faits et procédure Le litige naît du décès d'A. M., survenu le 12 avril 1968, qui laisse pour légataire universelle son épouse, R. S., en vertu d'un testament daté du 31 août 1974. Sa mère, R. D., décédée le 2 mai 1968, avait été reconnue héritière réservataire d'un quart en pleine propriété de la succession de son fils. Par un jugement rendu le 23 mai 1977 par la IVe Chambre du Tribunal civil de Milan (Italie), les héritiers de R. D., C. M., M.-L. C. née M. et A. M. (agissant au titre des droits d'U. M.), avaient obtenu une réduction de 3/16e du legs consenti à R. S. Ils saisissent le Tribunal de Monaco d'une demande dirigée contre celle-ci. Ils sollicitent d'abord l'exequatur à Monaco du jugement italien. Ils demandent ensuite qu'il soit jugé que ce jugement a fixé les droits de R. D. conformément à l'article 781 du code civil monégasque, qu'ils viennent aux droits de R. D. à concurrence de 3/16e, et qu'il soit procédé à la licitation-partage des biens immobiliers situés à Monaco, savoir un appartement, un garage et une chambre de bonne, qu'A. M. et R. S. avaient acquis en indivision. La défenderesse conclut au rejet. Elle soutient que l'exequatur supposerait un nouvel examen au fond du litige, qu'il n'est pas justifié de la production de l'ensemble des pièces de forme et de fond, et que les juges italiens n'étaient pas compétents. Elle relève à cet égard que A. M. était domicilié à Monaco, que les immeubles litigieux y sont situés et que l'article 3 du code civil est d'ordre public. Le Tribunal statue contradictoirement. La présente décision n'est pas rendue en formation précisée dans le texte publié, qui mentionne seulement la composition du siège et du ministère public. ## Question de droit La question posée est double. Il s'agit, en premier lieu, de déterminer à quelles conditions un jugement étranger peut être rendu exécutoire à Monaco sans révision au fond, au regard de l'article 473 du Code de procédure civile. Il faut, en second lieu, apprécier si la compétence de la juridiction étrangère, notamment au regard de la situation immobilière des biens, fait obstacle à l'exequatur et, le cas échéant, si les demandes accessoires tendant au partage sont recevables. Le Tribunal tranche d'abord la question de la réciprocité. Il retient que l'article 473 subordonne l'exécution des jugements étrangers à l'absence d'examen au fond lorsque la réciprocité est admise par la loi du pays où le jugement a été rendu. Il constate que l'article 797 du Code de procédure civile italien ne subordonne l'exequatur des décisions étrangères qu'à la vérification de conditions de forme « de même nature » que celles prévues par l'article 473 monégasque. La réciprocité étant ainsi admise, le contrôle se lim
# Cour de Révision de Monaco, 31 juillet 1982, n° 25923 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 31 juillet 1982, n° 25923 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1982/07-31-25923)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 31 juillet 1982 s'inscrit dans le cadre très spécifique de la législation monégasque relative aux baux à loyer et à la régulation administrative du parc immobilier soumis à des obligations déclaratives strictes. L'équilibre du marché locatif dans un territoire géographiquement contraint implique en effet un contrôle étroit de la disponibilité des locaux à usage d'habitation par l'administration, matérialisé notamment par l'intervention du Service du Logement. En l'espèce, L. B. était propriétaire d'un appartement dont l'occupante est décédée à une date non précisée dans la décision, mais antérieure au début de l'année 1981. À la suite de ce décès, l'appartement a fait l'objet d'une mesure conservatoire d'apposition de scellés dans le cadre des opérations successorales de la défunte. Conformément aux obligations pesant sur les propriétaires d'immeubles soumis à la réglementation spéciale des locaux d'habitation, L. B. a effectué une première démarche administrative le 19 janvier 1981. À cette date, il a procédé à une déclaration de vacance de l'appartement auprès des services compétents. Toutefois, cette déclaration initiale comportait une réserve substantielle et déterminante : le propriétaire y précisait expressément que le local, bien que formellement vacant du fait du décès de son occupante en titre, demeurait matériellement et juridiquement indisponible par suite de l'apposition des scellés. La situation juridique et matérielle du bien a cependant évolué quelques mois plus tard. Les opérations relatives au règlement de la succession de l'occupante décédée ont suivi leur cours, aboutissant à la levée des scellés qui avaient été apposés sur l'appartement. Par suite de cette mainlevée, le propriétaire, L. B., a pu reprendre la libre et entière possession de son bien immobilier à la date précise du 1er avril 1981. Or, postérieurement à cette reprise de possession effective et à la disparition de l'obstacle juridique que constituait l'apposition des scellés, L. B. s'est abstenu de procéder à une nouvelle déclaration de vacance de l'appartement. Le Service du Logement est alors intervenu et a formulé une demande auprès du propriétaire afin que ce dernier régularise sa situation déclarative au regard de la nouvelle disponibilité du bien. En dépit de cette interpellation administrative directe, L. B. a persisté dans son abstention. Pour justifier son refus ou son omission de souscrire une nouvelle déclaration de vacance après le 1er avril 1981, le propriétaire s'est borné à invoquer auprès de l'administration des considérations purement matérielles tenant à l'état physique du bien, arguant du mauvais état des locaux et de la nécessité corrélative d'y entreprendre des travaux de restauration avant toute remise éventuelle sur le marché locatif. Estimant que cette abstention prolongée à compter du mois d'avril 1981 caractérisait une infraction pénale à la législation sur les logements, des poursuites répressives ont été engagées à l'encontre de L. B. du chef de délit de défaut de déclaration de vacance d'appartement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Poursuivi devant les juridictions répressives monégasques, L. B. a été déclaré coupable en première instance par un jugement dont la date exacte et la juridiction précise (vraisemblablement le Tribunal correctionnel) ne sont pas mentionnées dans le texte de l'arrêt, mais dont les motifs ont été ultérieurement adoptés par la juridiction du second degré. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt confirmatif le 7 juin 1982. Aux termes de cette décision, la juridiction d'appel a reconnu L. B. coupable du délit de défaut de déclaration de vacance d'appartement. Sur le plan de la répression pénale et des mesures de contrainte accessoires, la Cour d'appel a condamné le prévenu à une peine de 3 000 francs d'amende. Parallèlement à cette sanction pécuniaire, et afin d'assurer la cessation de l'état infractionnel ainsi que l'effectivité de la police administrative du logement, les juges d'appel ont assorti leur condamnation d'une injonction : ils ont condamné L. B. à effectuer ladite déclaration de vacance dans un délai d'un mois, sous une astreinte comminatoire fixée à 50 francs par jour de retard. Au cours des débats devant les juges du fond, L. B. avait articulé une défense reposant sur deux axes distincts : l'un de nature constitutionnelle et procédurale, l'autre touchant au fond même des éléments constitutifs de l'infraction reprochée. D'une part, le prévenu avait soulevé devant la juridiction répressive une exception d'inconstitutionnalité dirigée contre les textes servant de base aux poursuites, à savoir l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et son texte d'application, l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959. Il soutenait que les obligations et contraintes résultant de ces textes portaient des atteintes au droit de propriété incompatibles avec le principe fondamental garanti par l'article 24 de la Constitution monégasque. Il sollicitait en conséquence que cette contestation fût traitée comme une question préjudicielle imposant à la juridiction correctionnelle de surseoir à statuer sur l'action publique et de renvoyer les parties devant le Tribunal Suprême, juge constitutionnel et administratif de la Principauté. La Cour d'appel a toutefois rejeté cette exception et refusé d'ordonner le sursis à statuer, estimant que le moyen n'était pas sérieux et revêtait un caractère purement dilatoire au vu du comportement antérieur du prévenu qui n'avait jamais contesté la validité de ces textes lors de ses démarches initiales. D'autre part, sur le fond du droit pénal spécial, le prévenu contestait l'existence même du délit en se prévalant de la déclaration de vacance qu'il avait effectuée le 19 janvier 1981, ainsi que de l'état de délabrement des lieux nécessitant des travaux de restauration. Insuffisamment convaincu par la motivation de l'arrêt du 7 juin 1982, L. B., représenté par Maître J.E. Lorenzi, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision contre cette décision, l'opposant au Procureur général. L'affaire a été examinée par la Cour de révision, statuant hors session et uniquement sur pièces en application des dispositions de l'article 489 du Code de procédure pénale. À l'appui de son pourvoi, le demandeur a développé un moyen unique de cassation, mais à branches multiples, pris de la violation de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, de la violation des articles 1 à 4 de l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959 portant application de ladite Ordonnance-Loi, ainsi que de l'illégalité du rejet de l'exception d'inconstitutionnalité qu'il avait soulevée devant la juridiction répressive. Il reprochait ainsi à la Cour d'appel à la fois d'avoir empiété sur les prérogatives du Tribunal Suprême en refusant de lui transmettre la question préjudicielle d'inconstitutionnalité tirée de l'article 24 de la Constitution, et d'avoir considéré le délit constitué malgré la déclaration déjà opérée en janvier 1981 et la nécessité de travaux dans l'appartement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à l'examen de la Cour de révision posait deux questions de droit fondamentales, intéressant respectivement le droit processuel pénal dans ses rapports avec la justice constitutionnelle, et le droit pénal spécial de l'immobilier locatif. La première question, d'ordre procédural et institutionnel, concernait l'office du juge répressif face à une exception préjudicielle d'inconstitutionnalité : lorsqu'un prévenu soulève devant une juridiction pénale une exception tirée de l'incompatibilité des textes d'incrimination (en l'espèce l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959) avec le droit de propriété constitutionnellement garanti par l'article 24 de la Constitution, le juge répressif est-il tenu de surseoir automatiquement à statuer et de renvoyer la question au Tribunal Suprême, ou conserve-t-il le pouvoir d'apprécier préalablement le caractère sérieux de cette exception au regard des circonstances de fait de la cause pour écarter, le cas échéant, un moyen jugé purement dilatoire ? La seconde question, touchant à la matérialité et à la caractérisation de l'infraction, portait sur la portée dans le temps et les conditions de validité de la déclaration de vacance d'un local d'habitation : le propriétaire d'un appartement qui a effectué une première déclaration de vacance après le décès de l'occupant, mais en précisant expressément que le local était indisponible en raison d'une apposition de scellés, commet-il le délit de défaut de déclaration de vacance s'il s'abstient de renouveler cette déclaration après le règlement de la succession, la levée des scellés et sa reprise de possession effective des lieux, motif pris du mauvais état du local et de la nécessité d'y effectuer des travaux de restauration ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du moyen unique présenté par le demandeur au pourvoi et valider l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 7 juin 1982, la Cour de révision structure sa motivation en deux temps rigoureux, répondant successivement au grief procédural relatif à l'exception d'inconstitutionnalité, puis au grief substantiel relatif aux éléments constitutifs du délit. Sur le premier point, la Haute juridiction opère une distinction fondamentale entre la compétence au fond pour trancher une question de constitutionnalité et le pouvoir de filtrage du juge saisi du principal. La Cour de révision commence par rappeler le principe de répartition des compétences juridictionnelles dans l'ordre juridique monégasque : elle approuve la Cour d'appel d'avoir énoncé, par motifs propres et adoptés des premiers juges, qu'il appartient effectivement au Tribunal Suprême d'apprécier souverainement si les atteintes prétendues portées au droit de propriété sont compatibles avec le principe garanti par l'article 24 de la Constitution. Ce monopole d'appréciation souveraine du Tribunal Suprême sur le fond de la conformité constitutionnelle n'est donc nullement remis en cause. Toutefois, la Cour de révision apporte immédiatement le tempérament procédural indispensable au bon fonctionnement de la justice pénale : les juges répressifs conservent le pouvoir d'examiner si l'exception préjudicielle soulevée devant eux présente un « caractère sérieux ». Plus encore, la Cour précise la méthode d'appréciation de ce caractère sérieux : celui-ci ne s'examine pas uniquement *in abstracto*, par une pure confrontation théorique de normes, mais « compte tenu des circonstances de fait qui leur sont soumises ». Or, en l'espèce, les juges du fond avaient souverainement relevé des circonstances de fait démontrant, de la part du prévenu lui-même, l'absence de contestation antérieure de la validité des dispositions légales et réglementaires en la matière (notamment lorsqu'il s'y était partiellement conformé en janvier 1981 ou lors de ses échanges initiaux avec l'administration). Dès lors, la Cour de révision juge que la Cour d'appel a décidé à bon droit que l'exception soulevée ne revêtait pas un caractère suffisamment sérieux pour constituer une véritable question préjudicielle imposant un sursis à statuer et un renvoi devant le Tribunal Suprême. Le moyen s'analysait en réalité comme une manœuvre purement dilatoire destinée à paralyser le cours de la justice répressive, à laquelle il convenait logiquement de « passer outre ». Sur le second point, relatif à la constitution du délit de défaut de déclaration de vacance, la Cour de révision procède à une analyse téléologique et réaliste de l'obligation déclarative. Elle prend acte des constatations factuelles de l'arrêt attaqué selon lesquelles le prévenu avait bien effectué, le 19 janvier 1981, une déclaration de vacance à la suite du décès de l'occupante. Cependant, la Cour souligne que cette déclaration initiale était neutralisée dans ses effets pratiques par la mention même qu'y avait apposée le propriétaire, à savoir que le local était indisponible par suite d'apposition de scellés. Une telle déclaration d'un bien juridiquement gelé ne permettait pas d'atteindre la finalité de la loi. C'est pourquoi la Cour de révision approuve pleinement les juges d'appel d'avoir situé le moment de la constitution de l'infraction non pas en janvier 1981, mais au mois d'avril 1981 — « en tout cas depuis temps non prescrit ». Ce basculement chronologique s'explique par la réunion de trois événements factuels et juridiques majeurs intervenus à cette période : le règlement de la succession de l'occupante, la levée consécutive des scellés apposés sur l'appartement, et la reprise de possession effective du bien par L. B. le 1er avril 1981. C'est à cette date précise que la vacance est devenue utile et effective, faisant naître à la charge du propriétaire l'obligation légale de déclarer la nouvelle disponibilité du bien. Enfin, la Cour de révision caractérise la mauvaise foi et la matérialité de l'abstention délictueuse en relevant que le prévenu s'est abstenu de procéder à cette nouvelle déclaration malgré une demande expresse formulée par le Service du Logement. Elle écarte par ailleurs comme inopérante la justification avancée par le propriétaire, qui se bornait à arguer du mauvais état des locaux et de la nécessité de travaux de restauration. De telles circonstances matérielles ne dispensent nullement le propriétaire de son obligation première de déclaration de vacance auprès de l'autorité administrative. La décision de la Cour d'appel étant ainsi légalement justifiée en toutes ses dispositions, le moyen est intégralement rejeté. ### C. Le dispositif En conclusion de son examen sur pièces, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS > Rejette le pourvoi » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 31 juillet 1982 par la Cour de révision, sous la présidence et le rapport du Premier président R. Combaldieu, constitue une décision de principe majeure dans l'ordonnancement juridique monégasque, tant au regard de la théorie des questions préjudicielles devant le juge pénal qu'au regard du droit spécial des baux à loyer régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. En premier lieu, sur le terrain du droit processuel et du contentieux constitutionnel, la décision clarifie avec une grande netteté l'articulation des compétences entre le juge judiciaire répressif et le Tribunal Suprême. En droit monégasque, le juge pénal ne dispose pas de la plénitude de compétence pour apprécier lui-même la conformité d'une loi ou d'une ordonnance souveraine aux droits et libertés fondamentaux garantis par le Titre III de la Constitution (tel le droit de propriété consacré à l'article 24). Cette compétence relève du monopole du Tribunal Suprême. Toutefois, si le simple fait pour un plaideur d'invoquer oralement ou par conclusions la violation de l'article 24 de la Constitution suffisait à dessaisir temporairement le juge correctionnel, le cours de la justice répressive serait à la merci des stratégies d'obstruction systématique des prévenus. Pour conjurer ce risque d'embolie juridictionnelle et de paralysie de l'action publique, la Cour de révision consacre ici la théorie du filtre du « caractère sérieux » de l'exception préjudicielle. L'apport tout à fait remarquable de cet arrêt du 31 juillet 1982 réside dans le critère d'appréciation de ce caractère sérieux. Habituellement, dans les systèmes juridiques connaissant le mécanisme de la question préjudicielle, le caractère sérieux s'apprécie au regard de la difficulté juridique intrinsèque de la question posée : le doute sur la validité de la norme est-il raisonnablement permis ? Or, dans la présente décision, la Cour de révision valide une approche éminemment pragmatique et subjective, fondée sur le comportement procédural et extraprocédural du prévenu (« compte tenu des circonstances de fait qui leur sont soumises »). Les juges du fond ont pu déduire l'absence de caractère sérieux et la nature purement dilatoire de l'exception du fait que le prévenu n'avait auparavant nullement contesté la validité de la réglementation sur le logement (s'y étant même soumis en janvier 1981 avant de chercher des prétextes techniques liés à l'état des lieux en avril 1981). La cohérence du comportement du justiciable devient ainsi un indice révélateur de la sincérité et du sérieux du moyen procédural : invoquer tardivement l'inconstitutionnalité de l'Ordonnance-Loi n° 669 uniquement lorsque les arguments de fait (scellés, travaux) ont échoué devant l'administration révèle la manœuvre dilatoire que le juge répressif a le devoir d'écarter sans renvoi préjudiciel. En second lieu, sur le plan du droit substantiel du logement, cet arrêt fixe la doctrine de la Cour de révision quant à la notion même de « vacance » au sens de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et de son ordonnance d'application n° 2057 du 21 septembre 1959. Le dispositif législatif de 1959 vise à protéger le secteur locatif réglementé et à permettre au Service du Logement d'exercer un contrôle effectif sur les biens libérés afin qu'ils soient remis sur le marché locatif dans les conditions légales. Pour que ce contrôle administratif puisse s'exercer utilement, l'information transmise par le propriétaire via la déclaration de vacance doit correspondre à une disponibilité réelle et exploitable du bien. En jugeant qu'une déclaration de vacance effectuée alors que le bien est sous scellés — et mentionnant expressément cette indisponibilité — n'épuise pas l'obligation légale du propriétaire, la Cour de révision adopte une conception fonctionnelle et dynamique de l'obligation déclarative. Tant que les scellés sont apposés en raison du règlement non achevé de la succession de l'occupant décédé, le logement est frappé d'une indisponibilité juridique absolue : ni le propriétaire ni un éventuel locataire ne peuvent y pénétrer ou en jouir. La déclaration faite dans ces conditions le 19 janvier 1981 ne constituait, en réalité, qu'une simple information conservatoire d'indisponibilité temporaire, impropre à faire courir les délais ou les mécanismes d'attribution et de mise en location prévus par les textes de 1959. Dès lors, la levée des scellés et la reprise de possession par le propriétaire le 1er avril 1981 constituent un fait juridique nouveau qui modifie substantiellement la condition du bien : de vacant mais indisponible, l'appartement devient vacant et disponible. Ce changement d'état fait renaître dans toute sa plénitude l'obligation légale de déclaration de vacance. En refusant de renouveler sa déclaration à cette date charnière, le propriétaire prive délibérément le Service du Logement de la connaissance officielle de la libération effective du local, consommant ainsi l'infraction pénale. De même, l'arrêt consolide la jurisprudence quant à l'inopérance des faits justificatifs tirés de l'état matériel de l'immeuble. En rejetant l'argument du prévenu qui se retranchait derrière le mauvais état des locaux et la nécessité de travaux de restauration pour s'abstenir de déclarer la vacance après la levée des scellés, la Cour de révision rappelle implicitement mais nécessairement la chronologie impérative des procédures administratives : l'obligation de déclarer la vacance est un préalable absolu et inconditionnel dès la reprise de possession. Si l'appartement nécessite effectivement des travaux de remise en état ou de restauration, il appartient au propriétaire d'en faire état dans le cadre ou à la suite de sa déclaration régulière auprès du Service du Logement, afin que l'administration puisse le constater et accorder, le cas
# Cour de Révision de Monaco, 04 novembre 1981, n° 25910 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 novembre 1981, n° 25910 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1981/11-04-25910)) L'exécution des marchés privés de travaux d'envergure cristallise fréquemment des tensions financières aiguës entre le maître de l'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, particulièrement lorsque survient une modification substantielle de la masse des travaux initiaux. L'arrêt rendu le 4 novembre 1981 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, au confluent du droit de la responsabilité contractuelle et du droit processuel. Par cette décision majeure, la haute juridiction monégasque apporte un éclairage fondamental sur deux questions distinctes mais complémentaires dans l'économie des contrats d'entreprise : d'une part, la délimitation stricte du dommage réparable à l'aune du critère légal de la prévisibilité contractuelle et de son exception tirée de la faute dolosive ou lourde au sens de l'article 1005 du Code civil monégasque ; d'autre part, le contrôle rigoureux de l'obligation de motivation des décisions de justice au regard de l'article 199 du Code de procédure civile, sanctionnant toute contradiction de motifs dans l'appréciation des conditions de mise en œuvre d'une clause pénale. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine de ce contentieux se trouve une opération de construction immobilière d'importance initiée par la Société Anonyme Monégasque des Bains de mer et du cercle des Étrangers à Monaco (ci-après la S.B.M.). Agissant en qualité de maître de l'ouvrage pour l'édification d'un immeuble, la S.B.M. a procédé à un appel d'offres en vue d'attribuer le lot relatif à l'installation électrique du bâtiment. Bien qu'elle n'ait pas été l'entreprise la moins-disante à l'issue de cet appel d'offres, la Société Anonyme Monégasque d'Études et de Réalisations Thermodynamiques et Électromagnétiques (ci-après la SERTEM) a été retenue par le maître de l'ouvrage. Le choix de la S.B.M. s'est porté sur ce cocontractant en considération de sa qualité d'entreprise monégasque, que le maître de l'ouvrage connaissait déjà, et dont la surface opérationnelle paraissait solide dès lors qu'elle était, à l'époque de la conclusion du contrat, engagée simultanément sur une dizaine de chantiers. Toutefois, la décision relève que la SERTEM connaissait déjà, lors de la conclusion du marché, une situation financière déficiente dont elle n'avait nullement fait état auprès de son cocontractant. L'économie initiale de la convention a été profondément bouleversée en cours d'exécution. En effet, la S.B.M. a exigé de l'entrepreneur la réalisation de travaux supplémentaires qualifiés d'importants, entraînant une augmentation substantielle de la masse des travaux. Pour faire face à cette surcharge d'activité, la SERTEM s'est trouvée contrainte de souscrire d'importants engagements financiers. Or, la S.B.M. n'a pas assuré la contrepartie financière adéquate de ces sujétions nouvelles, s'abstenant de régler les acomptes correspondants aux travaux supplémentaires exigés ou de procéder au versement d'avances substantielles. Il apparaît dans la trame factuelle que la gestion administrative et financière du chantier impliquait des tiers, à savoir un maître de l'ouvrage délégué (désigné par l'initiale « O. » dans l'arrêt) ainsi qu'un organisme d'ordonnancement des travaux dénommé COPIBAT, dont la carence a empêché la S.B.M. de disposer des documents nécessaires au règlement des sommes dues à l'entrepreneur. De son côté, la SERTEM a fait preuve d'une passivité certaine dans la gestion juridique et informationnelle de ses difficultés. D'une part, en cours d'exécution du contrat, elle n'a pas avisé le maître de l'ouvrage que les retards accusés dans les paiements étaient de nature à la conduire à déposer son bilan. D'autre part, elle n'a pas usé de la faculté, pourtant expressément stipulée dans le cahier des charges régissant le marché, de résilier un contrat devenu pour elle excessivement onéreux en raison de l'augmentation de la masse des travaux. Privée des liquidités nécessaires pour honorer ses propres engagements financiers découlant de l'exécution du chantier, la SERTEM a été contrainte de déposer son bilan, ce qui a inéluctablement entraîné le prononcé de sa déclaration en état de liquidation judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties S'estimant victime des manquements contractuels du maître de l'ouvrage, la SERTEM (accompagnée dans la procédure par « R. O. », dont la qualité exacte, vraisemblablement liée aux organes de la procédure collective, n'est pas précisée dans la décision) a engagé une action en responsabilité contractuelle à l'encontre de la S.B.M. Les prétentions de la demanderesse s'articulaient autour de deux axes indemnitaires principaux : d'une part, la réparation de l'entier préjudice résultant de son dépôt de bilan et de sa mise en liquidation judiciaire subséquente, qu'elle imputait au défaut de paiement des acomptes sur travaux supplémentaires ; d'autre part, l'application de la clause pénale stipulée à l'article 8 du marché, sanctionnant les retards ou défauts de paiement du maître de l'ouvrage. En première instance (juridiction et date non précisées dans la décision), les premiers juges avaient manifestement retenu la faute de la S.B.M. dans l'exécution du contrat, selon des motifs qui seront ultérieurement adoptés en cause d'appel, en relevant que le maître de l'ouvrage n'avait pas assuré une adéquation convenable entre l'exécution des travaux supplémentaires et leur règlement financier, et que l'absence de documents nécessaires au paiement résultait davantage de la carence du maître d'ouvrage délégué O. et de l'organisme COPIBAT que de la faute de l'entrepreneur. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt contradictoire et infirmatif le 24 juin 1980. Par cette décision, les juges du second degré ont débouté la SERTEM de l'intégralité de ses demandes. En premier lieu, tout en adoptant expressément les motifs des premiers juges caractérisant une faute d'exécution à la charge de la S.B.M., la Cour d'appel a refusé d'indemniser le préjudice lié à la liquidation judiciaire de l'entreprise. Pour ce faire, elle a estimé que ce dommage n'était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et que la faute commise par le maître de l'ouvrage ne revêtait pas le caractère d'une faute lourde assimilable au dol, excluant ainsi la réparation des dommages imprévisibles en vertu de l'article 1005 du Code civil. En second lieu, la juridiction d'appel a écarté la mise en œuvre de la clause pénale prévue à l'article 8 du marché, au motif que la SERTEM n'avait pas produit les situations mensuelles au vu desquelles les paiements devaient contractuellement être effectués par le maître de l'ouvrage, tout en conservant, par adoption des motifs des premiers juges, l'affirmation selon laquelle l'absence de documents de règlement était imputable à la carence de O. et de COPIBAT plutôt qu'à la faute de la SERTEM. Mécontente de cette décision, la société SERTEM (avec R. O.) a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. Ce pourvoi s'articulait autour de deux moyens de cassation : * Le **premier moyen** faisait grief à l'arrêt infirmatif d'avoir débouté la demanderesse de son action en réparation du préjudice né du dépôt de bilan et de la liquidation judiciaire, en contestant l'appréciation faite par la Cour d'appel des conditions d'application de l'article 1005 du Code civil relatives à la prévisibilité du dommage et à la gravité de la faute du débiteur. * Le **second moyen**, d'ordre processuel et disciplinaire, reprochait à la Cour d'appel une violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour défaut de motifs résultant d'une contradiction intrinsèque dans la motivation ayant conduit au refus d'appliquer la clause pénale de l'article 8 du marché. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était appelée à trancher deux problèmes juridiques distincts, correspondant respectivement aux deux moyens soulevés par le pourvoi : 1. **Sur le terrain du droit substantiel de la responsabilité contractuelle (premier moyen) :** Le défaut de paiement par le maître de l'ouvrage des acomptes afférents à d'importants travaux supplémentaires exigés en cours de chantier, ayant contraint l'entrepreneur à souscrire des engagements financiers puis à déposer son bilan, permet-il la réparation du préjudice résultant de la liquidation judiciaire sur le fondement de l'article 1005 du Code civil, alors même que la situation financière initialement obérée de l'entrepreneur était ignorée du maître de l'ouvrage à la conclusion du contrat ? Plus précisément, à quelles conditions le dommage consistant en la déconfiture du créancier peut-il être qualifié de prévisible lors de la formation du contrat, et quel degré de gravité la faute d'inexécution du débiteur doit-elle atteindre pour faire sauter le verrou légal de la limitation de la réparation au seul dommage prévisible ? 2. **Sur le terrain du droit processuel et de la motivation des jugements (second moyen) :** Une juridiction d'appel satisfait-elle à l'obligation légale de motivation posée par l'article 199 du Code de procédure civile lorsqu'elle refuse d'appliquer une clause pénale sanctionnant le défaut de paiement du maître de l'ouvrage en retenant, par motifs propres, que l'entrepreneur n'a pas produit les situations mensuelles conditionnant les paiements, tout en retenant simultanément, par motifs adoptés des premiers juges, que l'absence des documents nécessaires au règlement résultait davantage de la carence du maître d'ouvrage délégué et de l'organisme d'ordonnancement que de la faute de l'entrepreneur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision procède à un examen scindé des deux moyens, faisant preuve d'une orthodoxie juridique remarquable tant dans la validation du raisonnement des juges du fond sur la responsabilité contractuelle que dans la censure de leur incohérence logique relative à la clause pénale. #### 1. L'analyse du premier moyen : la confirmation de la limitation de la réparation au dommage prévisible en l'absence de faute lourde ou dolosive Pour rejeter le premier moyen, la Cour de révision approuve l'analyse de la Cour d'appel qui a fait une exacte application de l'article 1005 du Code civil. Le raisonnement de la haute juridiction se déploie en deux temps, épousant la structure même de ce texte fondamental du droit des obligations (équivalent de l'ancien article 1150 du Code civil français), selon lequel le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. **En premier lieu, sur l'imprévisibilité du dommage lors de la conclusion du contrat**, la Cour de révision valide l'appréciation souveraine des éléments de fait opérée par les juges d'appel, doublée d'un contrôle de la qualification juridique de la prévisibilité. Après avoir relevé que la cessation des paiements de l'un des cocontractants n'avait pas été formellement prévue par l'instrumentum contractuel, la Cour s'attache à vérifier si cet événement pouvait néanmoins être raisonnablement anticipé (« ce qu'on a pu prévoir ») par le débiteur de l'obligation de paiement au moment de l'échange des consentements. Trois séries d'indices factuels convergents permettent d'exclure cette prévisibilité : * *Le profil apparent de l'entrepreneur à la formation du contrat :* La S.B.M. avait choisi la SERTEM, bien qu'elle ne fût pas la moins-disante, parce qu'elle la connaissait et que cette dernière était engagée simultanément sur une dizaine de chantiers. Aux yeux du maître de l'ouvrage, cette multiplicité d'engagements témoignait d'une assise suffisante excluant que les aléas financiers d'un seul marché puissent mettre l'entreprise tout entière en péril. * *Le silence de l'entrepreneur sur sa vulnérabilité initiale :* La SERTEM n'avait pas révélé à la S.B.M., lors de la conclusion du marché, que sa situation financière était d'ores et déjà déficiente. Le risque accru de défaillance était donc resté hors du champ contractuel par le fait même du créancier. * *Le comportement de l'entrepreneur durant l'exécution du contrat :* La Cour note, à titre confortatif, que la SERTEM n'a pas davantage alerté la S.B.M. en cours de chantier sur le risque de dépôt de bilan induit par les retards de paiement, et qu'elle s'est abstenue d'exercer la faculté contractuelle de résiliation prévue au cahier des charges en cas d'onérosité excessive liée à l'augmentation de la masse des travaux. **En second lieu, sur l'absence de dol ou de faute lourde équipollente**, la Cour de révision pose en tête de son attendu le principe directeur gouvernant la dérogation au plafond du dommage prévisible : *« une faute du débiteur ne peut entraîner l'application de l'article 1005 du Code civil, que si elle est dolosive ou revêt un caractère de gravité suffisant pour être assimilée au dol »*. Or, en l'espèce, la Cour d'appel avait certes retenu, par motifs expressément adoptés des premiers juges, l'existence d'une faute contractuelle de la S.B.M. — consistant à ne pas avoir assuré, par le paiement des travaux supplémentaires ou le versement d'avances substantielles, la contrepartie des engagements financiers souscrits par la SERTEM — et avait même reconnu le lien de causalité entre cette faute et le dépôt de bilan. Toutefois, la Cour de révision juge que les juges du second degré ont pu légalement déduire de leurs constatations que cette faute d'inexécution ne constituait pas une « faute lourde ». Par un raisonnement *a fortiori* d'une grande rigueur logique, la Cour de révision précise que l'exclusion de la qualification de faute lourde, *« abstraction faite des motifs critiqués qui peuvent être tenus pour surabondants, implique nécessairement l'absence de dol »*. Dès lors que la faute du débiteur demeure une faute simple, non assimilable au dol par sa gravité et dépourvue d'intentionnalité ou de conscience de causer le dommage (les motifs relatifs au dol étant purgés par la technique des motifs surabondants), le verrou de l'article 1005 du Code civil joue pleinement : le dommage lié à la liquidation judiciaire étant imprévisible lors de la conclusion du contrat, il n'est pas réparable. #### 2. L'analyse du second moyen : la cassation partielle pour contradiction de motifs sur l'inapplicabilité de la clause pénale Changeant de registre pour exercer un contrôle disciplinaire strict au visa de l'article 199 du Code de procédure civile, la Cour de révision accueille le second moyen et prononce une cassation partielle. La haute juridiction rappelle d'abord l'axiome processuel fondamental selon lequel *« tout jugement doit être motivé »* et que *« la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs »*. En effet, deux motifs de fait qui s'annulent mutuellement par leur incompatibilité logique détruisent la base du raisonnement syllogistique du juge, laissant la décision dépourvue de toute justification rationnelle. En l'espèce, la contradiction résidait dans la confrontation frontale entre les motifs propres rédigés par la Cour d'appel et les motifs des premiers juges qu'elle avait par ailleurs expressément adoptés : * D'un côté, pour débouter la SERTEM de sa demande d'application de la clause pénale stipulée à l'article 8 du marché, la Cour d'appel a énoncé, par motifs propres, que les situations mensuelles au vu desquelles les paiements devaient être effectués par le maître de l'ouvrage n'avaient pas été produites par la SERTEM (imputant ainsi la paralysie du mécanisme de paiement à la carence documentaire de l'entrepreneur). * De l'autre côté, par motifs adoptés des premiers juges, le même arrêt a retenu que la S.B.M. avait commis une faute dans l'exécution du marché faute d'adéquation entre les travaux supplémentaires et leur paiement, en précisant expressément que si la S.B.M. ne disposait pas des documents nécessaires au règlement des sommes dues à la SERTEM, *« c'était plus en raison de la carence du maître de l'ouvrage délégué O. et de COPIBAT, organisme d'ordonnancement des travaux que par la faute de la SERTEM »*. La Cour d'appel ne pouvait, sans se contredire radicalement, imputer le défaut de production des documents de paiement exclusivement à la SERTEM pour lui refuser le bénéfice de la clause pénale, tout en affirmant simultanément dans le corps du même arrêt que l'absence de ces documents découlait de la carence des mandataires ou préposés techniques du maître de l'ouvrage (O. et COPIBAT) et non de la faute de l'entrepreneur. Cette antinomie flagrante entraîne la censure de l'arrêt, mais uniquement dans les limites de la critique, c'est-à-dire en ce qu'il a déclaré la clause pénale inapplicable. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double analyse, la Cour de révision prononce une cassation partielle strictement circonscrite au chef du dispositif atteint par le vice de motivation : > « PAR CES MOTIFS > Casse, mais seulement en ce que l'arrêt a décidé que la clause pénale était inapplicable, » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 novembre 1981 par la Cour de révision de Monaco constitue un jalon jurisprudentiel de premier plan en droit monégasque des obligations, dont les solutions résonnent avec une acuité particulière lorsqu'on les met en perspective avec la tradition civiliste franco-monégasque. #### 1. L'orthodoxie de l'interprétation de l'article 1005 du Code civil : prévisibilité du dommage et périmètre du contrat En premier lieu, cette décision consacre avec une netteté remarquable la fonction de l'article 1005 du Code civil monégasque comme instrument de préservation de l'équilibre contractuel voulu par les parties à l'instant de la formation du contrat. Dans la pure lignée des analyses doctrinales classiques issues de Pothier et ayant inspiré tant le Code Napoléon de 1804 (ancien article 1150, devenu l'article 1231-3 du Code civil français) que le Code civil monégasque, la limitation de la réparation au seul dommage prévisible repose sur l'idée d'une répartition initiale des risques. En contractant, le débiteur accepte de garantir le créancier contre les conséquences dommageables d'une éventuelle inexécution, mais seulement dans la mesure où il a pu mesurer l'étendue de ce risque lors de l'échange des consentements pour, le cas échéant, calibrer le prix de sa prestation ou exiger des garanties. L'intérêt majeur de l'arrêt *SERTEM c/ S.B.M.* réside dans la caractérisation *in concreto* de l'imprévisibilité d'un dommage dit « par ricochet » ou « en cascade » : la liquidation judiciaire du créancier consécutive à un défaut de paiement du débiteur. Bien que la Cour d'appel eût admis le lien de causalité matérielle entre le non-paiement des travaux supplémentaires par la S.B.M. et le dépôt de bilan de la SERTEM, la Cour de révision dissocie rigoureusement la **causalité** (régie par l'exigence du caractère direct et immédiat du préjudice) et la **prévisibilité** (régie par l'article 1005). Un dommage peut être la suite directe d'une inexécution tout en demeurant parfaitement imprévisible. Pour apprécier cette prévisibilité, la Cour de révision se place strictement au moment de la conclusion du contrat (*« lors de la conclusion du contrat »*). Or, la prévisibilité de l'ampleur du dommage dépend directement des informations portées à la connaissance du débiteur à cet instant précis. En relevant que la SERTEM avait tu sa situation financière déjà déficiente lors de la conclusion du marché et que son engagement simultané sur dix chantiers donnait au contraire l'apparence d'une solidité financière excluant qu'un seul
# Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1981, n° 25906 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1981, n° 25906 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1981/05-07-25906)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de Révision de la Principauté de Monaco tire son origine d'une opération de cession de droits sociaux, classiquement scindée en deux phases contractuelles distinctes : une promesse initiale assortie d'une garantie financière, suivie de l'acte définitif de réitération constatant le transfert des titres et le règlement du prix. Aux termes d'actes conclus sous seings privés en date du 13 juin 1972, les époux P. se sont engagés par voie de promesse à céder à un sieur R. ainsi qu'à une dame V. l'ensemble des actions dont ils étaient propriétaires au sein du capital de la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Parfumerie Gilbert ». Afin de garantir la bonne fin de cette opération sociétaire et de prémunir chacune des parties contre le risque d'inexécution fautive de son partenaire, les rédacteurs de l'avant-contrat ont inséré une stipulation spécifique relative à un dépôt de fonds. Il était ainsi formellement convenu que chacune des deux parties contractantes déposerait entre les mains d'un tiers, le sieur C., exerçant la profession de conseil juridique et expressément désigné par les parties en qualité de séquestre conventionnel, une somme fixée à 600 000 francs. Selon l'économie initiale de l'acte du 13 juin 1972, cette somme bilatéralement consignée avait pour vocation de représenter l'indemnité forfaitaire que la partie défaillante serait contractuellement tenue de verser à l'autre dans l'hypothèse où l'opération de cession projetée ne viendrait pas à se réaliser par sa faute. En exécution de cette clause, les bénéficiaires de la promesse, le sieur R. et la dame V., ont effectivement procédé au versement de leur quote-part entre les mains du conseil juridique C., non pas au moyen de numéraire, mais sous la forme de valeurs négociables que les juridictions du fond ont ultérieurement qualifiées d'équivalentes à des espèces. Lors de cette remise matérielle, le séquestre C. a délivré aux déposants un reçu comportant, sous une rubrique spécifiquement intitulée « qualification », la mention bipartite suivante : « dédit - arrhes ». L'opération de cession d'actions a trouvé son dénouement favorable quelques mois plus tard. La réalisation définitive de la vente des titres de la S.A.M. Parfumerie Gilbert a en effet été formellement constatée par un nouvel acte instrumentaire daté du 8 janvier 1973. Ce contrat définitif fixait le prix global convenu pour le transfert des actions à la somme précise de 1 664 992,80 francs. L'acte du 8 janvier 1973 comportait une clause quittançant le paiement du prix, dont la rédaction allait toutefois cristalliser le contentieux ultérieur. Il y était déclaré que le prix convenu avait été payé aux cédants, les époux P., qui en donnaient bonne et valable quittance aux cessionnaires, mais avec une réserve explicite formulée en ces termes : à l'exception toutefois de la somme de 550 000 francs, laquelle était présentée dans l'acte comme correspondant à la somme d'ores et déjà versée par les cessionnaires (R. et dame V.) entre les mains du séquestre C. (l'écart arithmétique entre la somme initialement stipulée de 600 000 francs dans la promesse, la somme de 550 000 francs mentionnée dans l'acte de cession définitif et la somme de 531 000 francs ultérieurement réclamée au principal n'étant pas précisé dans la décision). À la suite de la signature de cet acte définitif du 8 janvier 1973, la cession étant pleinement réalisée, le mécanisme d'indemnisation prévu pour le cas de défaillance devenait *de facto* sans objet. Les cédants, les époux P., estimant que la somme retenue par le séquestre devait leur revenir au titre du solde du prix de vente des actions, ont directement sollicité le conseil juridique C. afin qu'il procède au règlement et à la libération entre leurs mains de ladite somme de 550 000 francs. Accédant en apparence à cette demande de déblocage des fonds, le séquestre C. a remis en paiement aux époux P. deux effets bancaires. Or, lors de leur présentation à l'encaissement, ces deux chèques se sont révélés dépourvus de toute provision, révélant ainsi la défaillance et l'insolvabilité du tiers dépositaire. Se trouvant dès lors privés d'une fraction substantielle du prix de cession de leurs actions en raison de la malversation ou de la déconfiture du professionnel du droit chargé du séquestre, les époux P. ont cherché à reporter la charge finale de cette insolvabilité sur leurs cocontractants acquéreurs, ainsi que sur l'organisme de garantie professionnelle auquel était affilié le conseil juridique défaillant. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'impossibilité de recouvrer les fonds directement auprès du tireur des chèques sans provision, les époux P. ont pris l'initiative d'introduire une instance judiciaire par exploit d'huissier en date du 30 juillet 1973. Leur action, à géométrie variable, visait trois catégories de défendeurs distincts : 1. D'une part, ils ont assigné à titre principal leurs cocontractants cessionnaires, le sieur R. et la dame V., en paiement de la somme en litige (chiffrée dans leurs écritures finales à hauteur de 531 000 francs) ainsi qu'en versement de dommages-intérêts. 2. D'autre part, ils ont assigné le conseil juridique et séquestre C. aux mêmes fins de paiement et de réparation. 3. Enfin, ils ont appelé en cause la Société de caution mutuelle des conseils juridiques, désignée sous l'acronyme CO.JU.RA., afin que cette entité soit condamnée à les garantir des condamnations pécuniaires qui seraient éventuellement prononcées à l'encontre de son affilié, le sieur C. À l'issue d'une première instance dont les détails procéduraux (juridiction saisie, date du jugement) ne sont pas précisés dans la décision, mais dont on déduit du caractère confirmatif de l'arrêt d'appel qu'elle avait déjà abouti au rejet des prétentions des cédants, l'affaire a été portée devant la juridiction du second degré. Par un arrêt contradictoirement rendu le 18 décembre 1979, et dûment enregistré, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision des premiers juges. Elle a débouté les époux P. de leur demande principale en paiement de la somme de 531 000 francs dirigée contre le sieur R. et la dame V., et a, par ailleurs, condamné les époux P., demandeurs initiaux, à verser des dommages-intérêts auxdits cessionnaires. En outre, la Cour d'appel a également débouté les époux P. de leur demande en garantie formée à l'encontre de la société de caution mutuelle CO.JU.RA., après avoir refusé de faire droit à leur demande avant dire droit tendant au prononcé d'un sursis à statuer. Mécontents de cette issue judiciaire qui leur faisait supporter intégralement le poids de la défaillance du séquestre, l'un des cédants, le sieur A. P., agissant par le ministère de Maître Boisson, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision le 7 novembre 1980 à l'encontre de l'arrêt rendu le 18 décembre 1979 par la Cour d'appel de Monaco. Le demandeur au pourvoi articulait sa critique autour de cinq moyens de cassation, que la Cour de Révision a scindés en deux blocs d'inégale ampleur : les quatre premiers moyens, réunis pour les besoins de leur examen, portaient sur le fond du droit des obligations et des contrats spéciaux (la qualification des sommes remises au séquestre et l'incidence de la théorie des risques), tandis que le cinquième moyen relevait du droit processuel et des garanties fondamentales de la procédure civile. Aux termes de leurs quatre premiers moyens réunis, les époux P. (représentés au pourvoi par le sieur A. P.) soutenaient une thèse juridique rigoureusement fondée sur une interprétation stricte et cloisonnée des qualifications contractuelles. Leur argumentation se déployait en trois temps syllogistiques : * En premier lieu, ils affirmaient que les fonds remis par R. et dame V. entre les mains du conseil juridique C., en exécution de la promesse du 13 juin 1972, ne constituaient nullement un acompte à valoir sur le prix de vente final des actions de la S.A.M. Parfumerie Gilbert. Selon eux, cette remise revêtait exclusivement la nature juridique d'un dédit, c'est-à-dire d'une sûreté ou d'une indemnité conditionnelle stipulée uniquement pour le cas où la cession définitive ne serait pas réalisée par le fait ou la faute du cocontractant. * En deuxième lieu, analysant la nature du lien de droit unissant les parties au tiers dépositaire, le pourvoi faisait valoir que le sieur C. n'avait jamais été investi d'un mandat de représentation ou d'encaissement pour le compte des époux P. Il n'était point leur mandataire, mais revêtait la seule et unique qualité de séquestre conventionnel des fonds déposés par R. et dame V. Or, en vertu des règles gouvernant le paiement des obligations, le débiteur d'un prix de vente ne peut valablement se libérer de sa dette qu'entre les mains du créancier lui-même ou d'une personne ayant reçu pouvoir de ce dernier pour recevoir le paiement. Dès lors, soutenait le pourvoi, les cessionnaires ne pouvaient juridiquement, sans l'autorisation expresse des époux P., se libérer valablement d'une partie du prix de cession en la laissant entre les mains d'un simple séquestre. * En troisième lieu, tirant la conséquence patrimoniale de ces prémisses sur le terrain du transfert de propriété et de la charge des risques (application de l'adage *res perit domino*), le demandeur en révision concluait que, la cession ayant été réalisée sans faute, le dédit était devenu caduc et sans cause ; par suite, les cessionnaires R. et dame V. étaient demeurés les seuls propriétaires des fonds (ou valeurs) remis par eux au séquestre au titre de ce dédit. N'ayant pas payé le solde du prix aux vendeurs et étant restés propriétaires des sommes consignées, c'était à eux, et à eux seuls, de supporter les conséquences financières de l'insolvabilité du séquestre C. Par ailleurs, aux termes de son cinquième moyen de révision, le demandeur attaquait le chef de l'arrêt ayant rejeté son appel en garantie dirigé contre la CO.JU.RA. Devant la Cour d'appel, les époux P. avaient sollicité un sursis à statuer afin de leur permettre d'entreprendre des recherches visant à déterminer la nature et l'étendue des obligations légales de cette société de caution mutuelle à l'égard de son affilié C. Le pourvoi reprochait aux juges d'appel d'avoir refusé d'ordonner ce sursis à statuer, soutenant qu'en fermant ainsi la porte à cette investigation probatoire indispensable au succès de leur action en garantie, la Cour d'appel avait méconnu et violé le principe fondamental du respect des droits de la défense. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de Révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, l'une substantielle touchant à la théorie générale des contrats et au régime du paiement, l'autre processuelle touchant à l'office du juge dans la conduite de l'instance. Sur le plan substantiel (objet des quatre premiers moyens réunis), la question centrale consistait à déterminer qui, du cédant (créancier du prix) ou du cessionnaire (débiteur du prix et déposant initial), doit supporter le risque de la perte des fonds consécutive à l'insolvabilité ou au détournement commis par le tiers séquestre, lorsque la somme avait été initialement consignée à titre d'indemnité d'immobilisation ou de dédit lors d'une promesse synallagmatique de vente, et que la vente définitive a finalement été régularisée. La résolution de ce problème de répartition des risques dépendait directement d'une question préalable de qualification et d'interprétation contractuelle : dans le silence ou l'ambiguïté des actes successifs quant au sort exact des fonds séquestrés une fois la condition de réalisation de la vente accomplie, les juges du fond peuvent-ils, par une recherche de la commune intention des parties s'appuyant sur des éléments extrinsèques à l'acte de vente lui-même (tels que les mentions portées sur le reçu du séquestre et le comportement ultérieur des cocontractants), requalifier le dépôt initial de « dédit » en « arrhes » s'imputant de plein droit sur le prix de vente ? En d'autres termes, jusqu'où s'étend le pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation de la volonté commune des parties pour opérer la mutation d'une garantie d'exécution en un paiement partiel par imputation, entraînant ainsi le transfert de la propriété des fonds consignés au profit du vendeur dès la signature de l'acte définitif ? Sur le plan processuel (objet du cinquième moyen), la question posée à la Haute juridiction monégasque était de savoir si le refus opposé par une juridiction d'appel de prononcer un sursis à statuer — sollicité par une partie aux fins de rechercher la teneur des obligations légales d'un organisme de garantie professionnelle étranger ou spécifique — constitue une atteinte illicite aux droits de la défense, ou s'il relève au contraire du pouvoir discrétionnaire des juges du fond dans l'appréciation de l'opportunité des mesures d'instruction et de l'administration de la justice. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'ensemble des griefs formulés par le pourvoi et valider intégralement l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Monaco du 18 décembre 1979, la Cour de Révision déploie une motivation classique mais d'une grande fermeté méthodologique, intégralement placée sous le sceau de la distinction entre le fait et le droit, et de la reconnaissance du pouvoir souverain des juridictions du fond. #### 1. Sur l'interprétation du contrat, la qualification des sommes séquestrées et le transfert de propriété (quatre premiers moyens) La Cour de Révision commence par retracer avec précision le cheminement intellectuel suivi par les juges d'appel. Elle relève que la Cour d'appel a d'abord soigneusement circonscrit le périmètre du litige : le débat portait exclusivement sur le sort du dédit, versé par le sieur R. et la dame V. entre les mains du conseil juridique C. sous la forme de valeurs négociables équivalentes à des espèces. Le point de départ du raisonnement des juges du fond, pleinement avalisé par la Cour de Révision, réside dans le constat d'une lacune ou d'une insuffisance de l'expression écrite de la volonté des contractants. L'arrêt attaqué avait en effet énoncé qu'« à défaut de manifestation expresse de volonté des parties à ce sujet dans la convention », il était nécessaire de procéder à une interprétation créatrice pour « rechercher si elles avaient convenu que le dédit serait ou non, compris dans le prix de cession ». La Cour d'appel avait immédiatement posé l'enjeu juridique exact de cette alternative interprétative sur le terrain du droit des biens et de la théorie des risques : * Dans l'affirmative (si les parties ont voulu que le dédit soit compris dans le prix), les fonds consignés devenaient et demeureraient la propriété des vendeurs, les époux P., dès la réalisation de la vente. * Dans la négative (si le dédit demeurait totalement indépendant du paiement du prix), les fonds restaient la propriété des acquéreurs déposants, le sieur R. et la dame V. C'est cette insuffisance du texte contractuel (puisque la promesse du 13 juin 1972 parlait d'une indemnité en cas de non-réalisation fautive, tandis que l'acte définitif du 8 janvier 1973 donnait quittance du prix « à l'exception toutefois de la somme de 550 000 francs correspondant à celle déjà versée [...] entre les mains du séquestre », formulation ambiguë qui pouvait se lire soit comme une exclusion du quittancement faute de paiement, soit comme le constat d'un pré-paiement déjà logé chez le tiers) qui a ouvert aux juges du fond les portes de l'interprétation souveraine. Pour découvrir cette commune intention implicite, la Cour d'appel s'est appuyée sur un faisceau d'indices concordants, à la fois contemporains du dépôt et postérieurs à la vente, que la Cour de Révision énumère et valide : 1. **L'indice documentaire contemporain de la consignation :** Les juges du fond ont relevé que le reçu matériellement délivré par le séquestre C. aux déposants R. et dame V. comportait, sous la rubrique « qualification », la mention jumelée « dédit - arrhes ». La Cour d'appel en a déduit que cette circonstance factuelle était directement révélatrice de l'intention réelle des parties de conclure une cession assortie d'un dépôt d'arrhes fonctionnant comme moyen de dédit. Tirant les conséquences juridiques attachées par le droit civil à la notion d'arrhes, la Cour d'appel a jugé qu'une fois la cession définitivement réalisée — rendant par là même la fonction de dédit sans objet —, la somme remise à ce titre par les acquéreurs constituait nécessairement des arrhes qui, par leur nature même lorsque le contrat est exécuté, viennent en déduction du prix de vente (s'imputant ainsi sur le prix à titre d'acompte). 2. **Les indices comportementaux postérieurs à la cession (l'exécution du contrat) :** Conformément à la méthode d'interprétation objective et subjective qui permet d'éclairer le sens d'un contrat par la manière dont les parties l'ont exécuté, la Cour d'appel a relevé que « les circonstances de la cause et l'attitude des parties confirmaient cette analyse ». Deux comportements symétriques et complémentaires ont été mis en exergue : * Du côté des acquéreurs (R. et dame V.) : une fois la cession d'actions régularisée le 8 janvier 1973, ils n'ont absolument pas réclamé au séquestre C. le remboursement ou la restitution de leur dédit. S'ils avaient considéré que ce dépôt était étranger au prix et qu'ils avaient payé l'intégralité du prix par ailleurs, ou s'ils avaient estimé rester propriétaires de ces valeurs, leur première démarche eût été d'en exiger la mainlevée à leur profit. Leur abstention démontrait qu'à leurs yeux, ces fonds avaient été définitivement abandonnés aux vendeurs en paiement d'une fraction du prix. * Du côté des vendeurs (les époux P.) : leur propre attitude trahissait de manière éclatante leur conviction intime d'être devenus propriétaires des fonds séquestrés par l'effet de l'acte du 8 janvier 1973. En effet, au lieu de réclamer le solde du prix aux acheteurs, les époux P. ont « considéré le montant du dédit comme devenu [leur] propriété, puisqu'ils en avaient réclamé directement le paiement à C. » et, plus encore, « en avaient accepté le règlement par les deux chèques qu'ils croyaient approvisionnés ». Ce n'est qu'après avoir découvert l'absence de provision des chèques émis par le séquestre que les époux P. ont tenté de modifier rétroactivement leur posture juridique en prétendant que les fonds ne leur appartenaient pas et que les acheteurs ne s'étaient pas libérés. Face à cette démonstration particulièrement charpentée des juges d'appel, la Cour de Révision applique sa doctrine constante en matière de contrôle de l'interprétation des contrats. Elle juge qu'« en l'état de ces constatations et énonciations, les juges du fond ont pu, hors de toute dénaturation et sans violer aucun des textes visés au pourvoi, décider, par une appréciation souveraine tant des faits de la cause, que de la commune intention des parties à la convention, que celles-ci avaient bien entendu voir inclure dans le prix de cession, la somme consignée par R. et dame V. entre les mains du séquestre ». L'absence de dénaturation étant constatée (les clauses des actes de 1972 et 1973 n'étant ni claires ni précises
# Cour d'Appel de Monaco, 09 janvier 1979, n° 25885 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 09 janvier 1979, n° 25885 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1979/01-09-25885)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe du règlement d'une succession internationale impliquant des structures sociétaires et fiduciaires étrangères. Le point de départ factuel réside dans le décès, survenu à Monaco le 5 mars 1974, de Monsieur D. R. Ce dernier laissait pour lui succéder différents ayants droit institués par un testament établi à Lugano (Suisse) le 17 novembre 1972, rédigé selon les formes de la loi anglaise. Aux termes de ces dispositions testamentaires, le défunt léguait à son épouse, Madame D. W., l'intégralité des biens mobiliers garnissant son appartement au jour de son décès. S'agissant du surplus de son patrimoine, tant mobilier qu'immobilier, le testateur en avait réparti la dévolution à concurrence de 60 % au profit de son épouse, Madame D. W., de 30 % au profit de son fils, Monsieur R. R., issu d'une première union avec Madame K. D. (prédécédée), et enfin de 10 % au profit d'un ami, Monsieur D., exerçant la profession de *solicitor* en Grande-Bretagne. Faisant valoir sa qualité d'héritier réservataire, le fils du défunt, Monsieur R. R., a entrepris des démarches conservatoires rapides afin de préserver ses droits dans la masse successorale. Dès le 5 avril 1974, il a sollicité et obtenu l'apposition de scellés sur l'appartement situé au numéro 24, bloc C, au 8e étage d'un immeuble sis en Principauté de Monaco, appartement loué par Madame W. et renfermant les biens mobiliers qui lui avaient été légués. Par un jugement rendu le 23 août 1974, Madame N. S. a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la succession de feu D. R., avec pour mission spécifique de faire procéder à la levée des scellés ainsi qu'à l'inventaire exhaustif des biens mobiliers et immobiliers composant le patrimoine du défunt. En exécution de ce mandat judiciaire, il a été procédé à l'inventaire des biens le 12 décembre 1974. Dans le prolongement de ces opérations, Madame S. a remis l'ensemble des documents, papiers personnels et correspondances ayant appartenu au *de cujus* à Maître Rey, notaire à Monaco, aux fins d'inventaire. Les opérations notariées se poursuivaient encore à la date du 18 octobre 1976 lorsqu'est survenu un incident majeur entravant leur achèvement. Il a en effet été fait état d'une missive datée du 7 février 1976, adressée à l'officier ministériel par un dénommé Monsieur G. O., domicilié à Vaduz (Liechtenstein). Se présentant comme le propriétaire exclusif d'une entité dénommée *Steward International Trust Reg*, enregistrée à Vaduz, Monsieur O. notifiait son opposition formelle à tout examen des documents relatifs audit trust qui se trouvaient dans la résidence monégasque de feu D. R. Pour appuyer cette interdiction, Monsieur O. menaçait directement le notaire, le tenant pour personnellement responsable d'une éventuelle violation du secret professionnel à l'égard tant du trust lui-même que de son administrateur et de ses membres, dans l'hypothèse où il serait passé outre à son opposition. Cette intervention s'inscrivait dans un contexte factuel plus ancien, remontant à la création même de l'entité liechtensteinoise. Il ressort des éléments du dossier qu'après une consultation juridique fournie par Monsieur O. le 26 novembre 1969, instruisant Monsieur D. R. de la marche à suivre pour constituer une société au Liechtenstein, le défunt avait donné l'ordre à sa banque, la Société de Banque Suisse à Zurich, le 4 février 1970, de virer la somme de 20 000 francs suisses en faveur du *Steward International Trust* alors en voie de fondation à Vaduz, somme correspondant à la libération intégrale du capital social. L'acte de fondation fut signé et enregistré le 6 février 1970, désignant Messieurs D. et D. R. comme administrateurs avec droit de signature individuelle, et Monsieur O. avec un droit de signature simplement collective, tout en lui confiant la représentation légale de l'entité. Le même jour, Monsieur O. souscrivait un acte de cession en blanc (*blankozession*), accepté par Monsieur D. R. par lettre du 10 février 1970. Postérieurement à cette constitution, le 11 mars 1970, feu D. R. avait acquis une villa à Cervo (Italie) au nom de cette société, tout en réglant le prix au moyen d'un chèque tiré sur son compte personnel ouvert auprès de la Société de Banque Suisse à Zurich, s'y installant, y faisant poser une ligne téléphonique à son nom et souscrivant une assurance immobilière en qualité de propriétaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confronté à l'opposition formelle de Monsieur G. O., Maître Rey a suspendu ses opérations d'inventaire et a saisi de la difficulté le Président du Tribunal de première instance de Monaco. Par une ordonnance rendue le 20 octobre 1976, ce magistrat a relevé que le *Steward International Trust Reg*, en tant que personne morale, pouvait détenir des intérêts propres distincts de ceux des personnes physiques le composant, parmi lesquelles figurait le *de cujus* qui n'en était apparemment pas le membre unique. Sursoyant à statuer sur la difficulté d'inventaire, le Président a ordonné la mise en cause dudit trust à la diligence de Monsieur R. R. Délaissant la simple mise en cause de la personne morale, Monsieur R. R. a pris l'initiative, par un exploit introductif d'instance en date du 20 janvier 1977, d'assigner directement devant le Tribunal de première instance quatre défendeurs : Monsieur G. O., Madame D. W., Monsieur D. et Madame N. S. ès qualités. L'objet de cette assignation tendait à faire dire et juger que Monsieur O. ne pouvait se prétendre propriétaire du *Steward International Trust*, que la preuve était rapportée que son père avait réalisé des opérations personnelles par l'intermédiaire de cette structure, et qu'en conséquence, les opérations d'inventaire pendantes en l'étude de Maître Rey devaient inclure l'examen détaillé des dossiers rubriqués au nom dudit trust. Par un jugement en date du 30 juin 1977, le Tribunal de première instance s'est déclaré incompétent *ratione loci* et a débouté Monsieur R. R. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Pour décliner leur compétence territoriale, les premiers juges ont estimé que l'action, analysée sous un prisme strictement juridique, était exclusivement dirigée contre Monsieur O. Selon le tribunal, la présence à l'instance de Madame W., de Monsieur D. et de Madame S. n'avait d'autre finalité que de leur rendre opposable une procédure dans le cadre de laquelle le demandeur ne formulait aucune conclusion à leur encontre. Constatant que Monsieur O. était domicilié à Vaduz, le tribunal a jugé qu'aucune disposition du Code de procédure civile monégasque n'autorisait un plaideur à attraire à Monaco une partie domiciliée à l'étranger aux seules fins de faire déterminer par les juridictions de la Principauté si ce défendeur pouvait ou non se prévaloir de la qualité de propriétaire d'une société étrangère. Monsieur R. R. a régulièrement interjeté appel de cette décision. Au soutien de son recours visant à l'infirmation du chef d'incompétence, l'appelant a invoqué la violation des articles 2 et 3 du Code de procédure civile. Il a fait valoir que ces textes attribuent compétence aux juridictions monégasques, d'une part, en présence d'une pluralité de défendeurs lorsque l'un d'eux au moins est domicilié en Principauté, et d'autre part, lorsque l'action est relative à une succession ouverte à Monaco. À cet égard, il a souligné que Madame W. n'avait jamais contesté être domiciliée à Monaco et qu'un arrêt de la Cour d'appel du 28 juin 1977 (devenu irrévocable suite au rejet d'un pourvoi par la Cour de Révision le 27 avril 1978, lui-même suivi d'une ordonnance de référé du 26 mai 1978 confiant les pièces à Madame S.) avait consacré la domiciliation monégasque du défunt lors de son décès, fixant ainsi l'ouverture de la succession en Principauté. Sur le fond, reprochant aux premiers juges leur silence sur les questions substantielles posées par son assignation, Monsieur R. R. a contesté toute propriété de Monsieur O. sur le trust. Il a soutenu que le rôle de ce dernier s'était borné à celui d'un administrateur prête-nom résidant au Liechtenstein, requis par la loi locale pour la fondation de l'entité et dépourvu de surcroît du pouvoir de signature individuelle (contrairement au défunt et à Monsieur D.). L'appelant a mis en exergue l'acte de cession en blanc du 6 février 1970 intervenu au seul bénéfice de son père, lui permettant d'utiliser le trust pour ses affaires personnelles, comme l'attestaient l'acquisition et la gestion de la villa de Cervo, l'utilisation des coordonnées personnelles du défunt à Locarno sur le papier à en-tête du trust, ainsi que la localisation de toutes les archives au domicile monégasque du *de cujus*, véritable siège réel d'une entité qu'il qualifiait de fictive sur la foi de la correspondance du propre conseil de Monsieur O. Sollicitant l'autorisation de faire inventorier les dossiers pour déterminer l'ampleur des créances de son père sur la société, il a en outre réclamé la condamnation de Madame W. et de Messieurs O. et D. au paiement de 100 000 francs de dommages-intérêts pour manœuvres dilatoires. Enfin, rectifiant à la barre ses écritures du 20 juin 1978 qui tendaient initialement à faire constater un recel successoral, il a demandé qu'il lui soit donné acte de ses réserves d'agir ultérieurement sur le fondement de l'article 673 du Code civil. En réplique, par des écritures communes, Messieurs G. O. et D. ainsi que Madame W., intimés, ont conclu à la confirmation du jugement d'incompétence et au déboutement de l'appelant. Ils ont excipé du fait que le *Steward International Trust*, enregistré et domicilié à Vaduz, constituait une personne morale de nationalité liechtensteinoise dépourvue de tout actif mobilier ou immobilier à Monaco, qu'il n'avait pas été attrait à la cause bien qu'étant distinct de ses membres, et qu'aucune des parties à l'instance n'était domiciliée en Principauté. Subsidiairement sur le fond, ils ont maintenu que Monsieur O. était légalement propriétaire du trust depuis l'origine. Ils ont présenté l'entité comme une société de gestion de portefeuilles d'investissement pour particuliers, justifiant la nomination de feu D. R. et de Monsieur D. comme administrateurs dotés de la signature sociale en raison de leurs compétences, tout en affirmant que les actes graves engageant le patrimoine social demeuraient subordonnés à l'autorisation préalable du propriétaire fondateur O. (lequel n'avait qu'une signature collective faute d'exercer effectivement des fonctions de gestion). Selon eux, c'est avec cet aval que le défunt avait acquis la villa de Cervo pour le compte du trust et que Monsieur D. avait tenté de la vendre, puis avait représenté le trust devant le Tribunal de première instance d'Imperia (Italie) où l'appelant avait été débouté d'une action en revendication faute de prouver la propriété personnelle de son père sur le bien. Quant à Madame S., administrateur de la succession, elle a sollicité qu'il lui soit donné acte de son rapport à justice. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco se trouvait confrontée à une double problématique juridique, articulant des questions de compétence internationale directe et d'analyse substantielle d'une institution juridique étrangère au prisme du droit successoral. En premier lieu, sur le terrain procédural et conflictuel, la question était de savoir si les juridictions monégasques étaient territorialement compétentes, sur le fondement des articles 2 et 3 du Code de procédure civile, pour connaître d'une action tendant à contester à un ressortissant étranger domicilié au Liechtenstein la qualité de propriétaire d'une entité juridique liechtensteinoise (*Trust Reg*), dès lors que cette action, bien que ciblant les droits sur cette entité non mise en cause, impliquait une pluralité de défendeurs dont l'un (le conjoint survivant, légataire à titre universel) était domicilié à Monaco, et qu'elle poursuivait comme finalité ultime la levée d'un obstacle à l'inventaire des documents sociaux trouvés au domicile monégasque du défunt en vue de déterminer la consistance active d'une succession ouverte en Principauté. En second lieu, sur le fond du droit, la juridiction devait déterminer quelle est la nature juridique exacte des droits du fondateur local d'un trust enregistré de droit liechtensteinois et, plus précisément, si ce fondateur conserve un droit de propriété, de disposition ou de regard l'autorisant à s'opposer, au nom du secret des affaires de l'entité, à l'inventaire successoral des archives de celle-ci détenues par son client décédé, lorsque les opérations de constitution ont été immédiatement suivies de la signature par ce fondateur d'un acte de cession en blanc (*blankozession*) au profit dudit client, nonobstant le maintien du fondateur au sein du conseil d'administration en qualité de représentant légal doté d'un pouvoir de signature collective. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par la Cour d'appel de Monaco se déploie en deux temps nettement distincts, abordant successivement la réformation du chef de la compétence territoriale puis la résolution au fond du litige par effet dévolutif. S'agissant tout d'abord de la compétence juridictionnelle, la Cour procède à une analyse rigoureuse de la configuration subjective et objective de l'instance introduite le 20 janvier 1977. Elle constate que sur les quatre défendeurs assignés, si Messieurs O. et D. résident effectivement hors de la Principauté, Madame D. W. et Madame S. (ès qualités) ont leur domicile à Monaco. Concernant Madame W., la Cour verrouille toute discussion factuelle en rappelant que sa domiciliation monégasque a acquis force de chose irrévocablement jugée à la suite de son propre arrêt du 28 juin 1977, conforté par le rejet du pourvoi par la Cour de Révision. Passant au crible la notion de défendeur sérieux pour l'application de l'article 2 du Code de procédure civile, la Cour opère une distinction subtile : elle écarte Madame S., estimant qu'en sa qualité d'administrateur judiciaire, elle n'est pas un défendeur au fond en opposition d'intérêts avec le demandeur. En revanche, elle retient pleinement cette qualification à l'endroit de Madame W. Pour ce faire, la Cour relève que l'assignation lui imputait personnellement des manœuvres d'obstruction menées de concert avec Monsieur D. pour paralyser l'inventaire, notamment en produisant le 16 février 1976 la lettre d'opposition de Monsieur O. Surtout, en tant que légataire à titre universel, Madame W. est directement et nécessairement intéressée par l'issue de l'inventaire sollicité dans le dispositif de l'assignation. Elle ne constitue donc nullement un défendeur artificiel ou étranger à l'action. Dès lors, la pluralité de défendeurs combinée au domicile monégasque de Madame W. fonde la compétence du tribunal en vertu de l'article 2 précité. De manière surabondante mais tout aussi décisive, la Cour mobilise l'article 3, paragraphe 3, du Code de procédure civile relatif au for successoral. Analysant la nature intrinsèque de l'action exercée par l'héritier contre les légataires à titre universel, les juges d'appel refusent de s'arrêter à l'apparence d'un litige purement sociétaire visant Monsieur O. Ils qualifient la demande par sa finalité : en tendant à l'inventaire des documents découverts au domicile du *de cujus*, l'action vise en définitive à la détermination de l'actif d'une succession définitivement jugée comme ouverte à Monaco. Cette double assise textuelle conduit à l'infirmation du jugement entrepris. Abordant ensuite le fond du litige, la Cour d'appel, après avoir rappelé le contexte procédural postérieur au jugement (arrêt de la Cour de Révision du 27 avril 1978 et ordonnance de référé du 26 mai 1978 autorisant la communication des pièces par l'administrateur), se livre à une exégèse remarquable du droit liechtensteinois des trusts enregistrés, sur la base de pièces traduites de l'allemand et non contestées. La Cour pose les principes directeurs régissant cette institution : le trust enregistré est une entreprise fiduciaire ou de curatelle dont le capital, non divisé en parts ou actions, est fourni par le client mais dont la constitution requiert l'intervention d'un fondateur nécessairement domicilié au Liechtenstein ou ressortissant de cet État. Elle décrit ensuite le mécanisme praeter legem ou coutumier de la *blankozession* : dès l'enregistrement au Registre public, le fondateur cède ses droits par un acte en blanc — garantissant l'anonymat du client et non obligatoirement déposé au registre — qui, selon la jurisprudence liechtensteinoise, dépouille le fondateur de toute prétention pétitoire sur l'entité. Le maintien du fondateur comme représentant légal permanent (exigé par la loi locale) et membre du conseil d'administration avec signature individuelle ou collective n'altère en rien ce transfert de propriété. Appliquant cette grille d'analyse aux faits de l'espèce, la Cour démontre méthodiquement que Monsieur O. n'a agi qu'en qualité de fondateur prête-nom salarié pour le compte de feu D. R. Elle s'appuie sur une chronologie documentaire implacable : la consultation initiale du 26 novembre 1969, le virement par D. R. des 20 000 francs suisses formant le capital social le 4 février 1970, l'acte de fondation du 6 février 1970 octroyant la signature individuelle à D. R. et D. mais seulement collective à O., et surtout la signature par O., ce même 6 février 1970 (conformément à l'article 10 des statuts), de l'acte de cession en blanc formellement accepté par D. R. par courrier du 10 février 1970. La Cour en déduit que Monsieur O. n'a eu qu'une propriété apparente et éphémère, le temps de la fondation, avant de renoncer à des droits qualifiés d'illusoires. Ce rôle de prestataire de services professionnel est corroboré par des correspondances de novembre 1970 et septembre 1973 où le défunt le sollicitait pour créer d'autres structures similaires (un trust pour son fils et une société *Cranch International*). La Cour écarte ensuite avec fermeté les éléments de preuve avancés par Monsieur O. : le certificat d'auto-attribution de propriété du 17 juillet 1974 est dépourvu de valeur, et l'attestation du Tribunal de Vaduz du 26 novembre 1974 ne fait que refléter l'apparence des actes déposés au registre en mentionnant sa qualité de fondateur fiduciaire. Le coup de grâce probatoire est porté par l'aveu même du conseil liechtensteinois de Monsieur O. (le Docteur M.) qui, dans une lettre du 23 novembre 1977 adressée au conseil du défunt (le Docteur F.), reconnaissait que son client n'était que conseiller et cosignataire, ne détenait aucun document social et que les affaires étaient gérées exclusivement par Messieurs D. et D. R. Enfin, la Cour relève le comportement de véritable maître de l'affaire adopté par le défunt après la cession (papier à en-tête à ses coordonnées suisses, financement personnel, occupation et assurance en son nom puis au nom de ses héritiers de la villa italienne acquise via le trust). Forte de cette démonstration établissant l'absence de tout droit de Monsieur O. et l'utilisation du trust par le défunt pour ses opérations personnelles, la Cour juge ill
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25844 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25844 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/12-16-25844)) ## Faits et procédure La demanderesse, désignée « dame M. » dans le dispositif et « dame J. M. » dans la formule de débouté, est une intermédiaire immobilière exerçant sous l'enseigne de l'agence J. T. & Son. Le défendeur, K., a pris contact avec cette agence en février 1973 pour acquérir un terrain à construire dans la Principauté. L'agence a adressé deux courriers, les 23 et 27 février 1973, transmettant notamment une carte de la Principauté, trois plans d'architecte, un descriptif des surfaces vendables et un plan financier sommaire. Elle a ensuite appris que K. avait obtenu, à Londres, de la société propriétaire (Compagnie Grand Métropolitain Hotels Limited) une option d'achat sur les terrains du Métropole, pour un prix de 14 millions. Les mises en demeure des 7 juin et 1er août 1973 sont restées sans effet. La demanderesse réclamait une commission de 5 %, soit 700 000 francs. Le défendeur opposait l'absence de tout mandat liant les parties. Il soutenait, à titre subsidiaire, que la commission usuelle, supportée par l'acquéreur, n'était que de 3 %, la commission de 5 % étant traditionnellement à la charge du vendeur. Il formait enfin une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour abus de procédure, chiffrée en dernier lieu à 50 000 francs. Le tribunal de première instance a rejeté la demande principale et fait droit à la demande reconventionnelle à hauteur de 5 000 francs. Le jugement a été partiellement infirmé par arrêt de la Cour d'appel du 4 novembre 1977. Les motifs et le dispositif de cet arrêt ne sont pas reproduits dans le texte fourni (non précisé dans la décision). ## Question de droit Le tribunal devait déterminer à quelles conditions un agent immobilier peut obtenir le paiement d'une commission. Il énonce qu'il le peut sur deux fondements distincts : le mandat, passé avec le vendeur, avec l'acquéreur ou avec les deux, ou la rétribution de ses peines et soins. Deux sous-questions en découlent : 1. **Sur le terrain du mandat** : la preuve d'un mandat verbal est-elle admissible lorsque le défendeur n'a pas la qualité de commerçant, et quelles sont les conditions de la preuve testimoniale ou par présomptions ? 2. **Sur la rétribution des peines et soins** : la transmission de documentation et de renseignements constitue-t-elle un service suffisant pour justifier une rémunération ? ## Solution et dispositif ### Sur le mandat Le tribunal rappelle que, le défendeur n'ayant pas la qualité de commerçant, le contrat « ne peut être prouvé que par écrit ». La preuve testimoniale ou par présomptions n'est admise qu'à deux conditions alternatives : l'existence d'un commencement de preuve par écrit émanant de la partie contre laquelle la demande est formée (article 1194 du Code civil, tel que cité par la décision), ou l'impossibilité, pour le créancier, de se procurer une preuve littérale (article 1195 du même Code). Appliquant ces règles, le tribunal écarte successivement les pièces produites. Les lettres de J. L. W. des 7 septembre 1972 et 6 octobre 1975 émanent d'un tiers et ne confèrent qu'une « autorisation » à l'agence, non un mandat. Les courriers adressés par l'agence à K. ne peuvent servir de commencement de preuve, « nul ne pouvant se préconstituer de preuve à lui-même ». Les lettres de K. des 23 et 29 avril 1974 sont « entièrement étrangères » à l'intervention de l'agence et ne constituent donc pas un commencement de preuve. Le tribunal refuse en outre de caractériser l'impossibilité de se procurer une preuve littérale. Il relève que rien n'empêchait la demanderesse d'exiger un écrit, « dans une matière où la vigilance des agents immobiliers est professionnellement exacerbée ». Le moyen tiré du mandat est donc rejeté. ### Sur la rétribution des peines et soins Le tribunal qualifie la prestation de l'agence de « simple fourniture de renseignements ». Il retient que la documentation adressée, à savoir la carte, les plans, le descriptif et le plan financier, aurait « pu être fourni[e] par n'importe quelle autre agence », l'agence ne bénéficiant d'aucune exclusivité. Cette activité ne constitue pas « un service effectivement rendu » et ne saurait fonder une rétribution. ### Sur la demande reconventionnelle Le tribunal retient que l'action « a présenté un caractère de témérité certain » et constitue un abus de droit ouvrant réparation. Il fixe à 5 000 francs les dommages-intérêts compensatoires, alors que la demande initiale était de 50 000 francs. ### Dispositif Le d
# Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 1974, n° 25740 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 1974, n° 25740 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/12-17-25740)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le contexte des opérations immobilières menées en Algérie à la fin des années 1950 et des conséquences patrimoniales liées à la décolonisation. En 1953, la dame A., épouse séparée de biens du sieur C., devient veuve. Il dépend de la succession de son défunt mari une villa située à Oran. La dévolution successorale s'avère complexe : le défunt laisse deux enfants issus d'un premier mariage ainsi que deux enfants communs encore mineurs, mais il a également rédigé un testament léguant personnellement ladite villa à son épouse survivante. En raison de la présence d'héritiers mineurs, la liquidation immédiate de la succession et l'exécution pure et simple du testament se heurtent à des obstacles légaux. La vente de l'immeuble, considéré comme appartenant indivisément à l'hoirie, doit dès lors emprunter la voie de la licitation judiciaire. Toutefois, préalablement à cette procédure, un accord sous seing privé — non daté mais nécessairement antérieur au 15 juillet 1959, date à laquelle la licitation est judiciairement ordonnée — est conclu entre les hoirs C. et la société Sogep-Maroc, dont le siège est à Oujda et qui est représentée par son administrateur ou gérant unique, le sieur P. P. Aux termes de cette convention préalable, les hoirs C. s'engagent à soumettre la villa à la licitation. En contrepartie, la société Sogep-Maroc s'oblige, tant pour elle-même que pour toute personne physique ou morale qu'elle se substituerait, à porter les enchères jusqu'au montant de 45 millions d'anciens francs. Le contrat comporte par ailleurs une stipulation particulière relative aux modalités de règlement du prix : dans l'hypothèse où Sogep-Maroc ou sa substituée serait déclarée adjudicataire, le paiement du solde du prix en principal et intérêts ne s'effectuerait pas en numéraire, mais par la remise aux consorts C., à titre de dation en paiement ou « par tout autre moyen », d'appartements ou de locaux dépendant d'un immeuble que la société Sogep projetait de construire sur l'emplacement de la villa licitée, laquelle était vouée à la démolition. Une clause prévoyait même la renonciation personnelle de la dame C. à percevoir un éventuel dépassement de prix entre 45 et 50 millions d'anciens francs. Le mécanisme de substitution est mis en œuvre le 8 octobre 1959. Par une mention apposée à la suite de l'acte sous seing privé et signée par le sieur P., une société civile particulière dénommée « Bretagne » est substituée à la société Sogep-Maroc. Cette société Bretagne est constituée le jour même, le 8 octobre 1959, entre deux associés fondateurs, les sieurs M. S.-L. et G., avec un capital social de 100 000 anciens francs réparti à raison de cinq parts chacun. Son siège social est fixé à Oran, dans les locaux mêmes d'une autre société Sogep, également contrôlée par le sieur P. Le 15 octobre 1959, la société civile Bretagne se porte effectivement adjudicataire de la villa au prix convenu de 45 millions d'anciens francs. Sur ce montant, 20 millions d'anciens francs sont payés comptant, financés intégralement par le sieur P. Selon les stipulations du cahier des charges de l'adjudication, le solde du prix devait être réglé dans un délai de trois mois et produire des intérêts au taux de 8 %. La structure capitalistique et la gouvernance de la société Bretagne évoluent rapidement après l'adjudication. En 1961, une augmentation de capital est réalisée par l'incorporation du compte courant créditeur que le sieur P. détenait dans les livres de la société, lequel s'élevait à 299 000 nouveaux francs (soit 29 900 000 anciens francs). Par l'effet de cette opération, le capital est divisé en 3 000 actions de 100 nouveaux francs substituées aux parts initiales, et le sieur P. devient titulaire de 2 990 d'entre elles, tout en étant nommé gérant statutaire. En 1962, les fondateurs initiaux, M. S.-L. et G., cèdent leurs actions à une société civile dénommée « Résidence », appartenant au groupe P. et domiciliée à la même adresse oranaise chez Sogep. Peu après, toujours en 1962, le sieur P. démissionne de ses fonctions de gérant et est remplacé par une société dénommée « Soari », elle aussi domiciliée chez Sogep à Oran, tandis que le sieur M. S.-L. demeure gérant non associé de la société Bretagne. Sur le plan matériel et financier, l'opération immobilière tourne court. Si la villa est effectivement démolie, l'immeuble de remplacement n'est jamais construit en raison des événements liés à l'indépendance de l'Algérie et des dépossessions subséquentes. Le solde du prix d'adjudication demeure totalement impayé. En 1964 et 1965, des pourparlers s'engagent entre le sieur P. F., mandataire de la dame Veuve C., la société Bretagne et le sieur P. Alors que le sieur M. S.-L., écrivant au nom de la société Bretagne le 25 septembre 1964, invoque l'extinction de l'obligation tout en désignant le sieur P. comme interlocuteur, ce dernier adopte une posture différente. Dans trois lettres adressées au mandataire de la venderesse en 1965, le sieur P. reconnaît la dette sans la contester et envisage des modalités de règlement par le biais de transferts de créances ou d'effets qu'il attendait. Aucun règlement n'intervient cependant. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'inertie de son débiteur, la dame Veuve C. fait délivrer au sieur P., le 24 octobre 1969, une sommation d'avoir à indiquer le siège social actuel et les activités de la société Bretagne. Le sieur P. ayant refusé de répondre, la dame C. l'assigne devant le Tribunal de première instance de Monaco par exploit du 19 décembre 1969. Initialement, sa demande tend au paiement de la moitié de la dette en principal et intérêts à 8 %, correspondant à ce qu'elle estime être la part virile du sieur P. dans la société civile. Par un exploit séparé du 27 avril 1972, elle assigne également les deux fondateurs, les sieurs M. S.-L. et G., en paiement du surplus du solde du prix et des intérêts, à titre subsidiaire pour le cas où sa demande ne serait pas accueillie contre le sieur P. seul. Au cours de l'instance devant les premiers juges, à la lumière de renseignements nouveaux recueillis sur le fonctionnement de la société Bretagne, la dame C. étend par voie de conclusions sa demande à l'encontre du sieur P. afin d'obtenir sa condamnation pour le tout, en invoquant la fictivité de la société Bretagne. Par jugement rendu le 11 mai 1973, signifié le 12 juin suivant, le Tribunal de première instance, après avoir ordonné la jonction des instances, fait droit à la demande de la veuve. Retenant la fictivité de la société Bretagne, le tribunal condamne le sieur P. à payer à la dame Veuve C. la somme de 250 000 francs en principal (correspondant aux 25 millions d'anciens francs du solde impayé), assortie des intérêts au taux conventionnel de 8 % depuis le 15 octobre 1959, soit un total liquidé à 460 000 francs. Par la même décision, le tribunal met hors de cause les sieurs M. S.-L. et G., lesquels avaient fait défaut. Le 11 juillet 1973, le sieur P. interjette appel de ce jugement en intimant toutes les parties assignées en première instance. Devant la Cour d'appel, un premier arrêt de défaut profit-joint est rendu le 12 novembre 1973, à la suite duquel les sieurs M. S.-L. et G. sont réassignés. Le sieur G. persiste à faire défaut, tandis que le sieur M. S.-L. se constitue et conclut le 30 octobre 1974. Par ailleurs, la société civile particulière Bretagne, déclarant avoir toujours son siège social à Oran, intervient volontairement aux débats d'appel par conclusions des 28 décembre 1973 et 9 octobre 1974. L'appelant principal, le sieur P., articule cinq moyens successifs pour obtenir l'infirmation du jugement entrepris : 1. Une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la dame C., au motif que l'immeuble vendu était un bien successoral indivis comprenant des héritiers mineurs, que le legs dont elle se prévaut n'a pas été délivré et qu'elle ne saurait représenter ses cohéritiers en vertu de l'adage « nul ne plaide par procureur ». 2. Au fond, l'extinction de l'obligation par suite d'un événement de force majeure constitué par les troubles et dépossessions survenus en Algérie. Il soutient que la convention sous seing privé avait obligatoirement substitué au paiement en numéraire une dation en paiement d'appartements à construire, sans faculté d'option, et que la dépossession du terrain ayant rendu la construction impossible, l'obligation s'est trouvée éteinte. 3. À titre très subsidiaire, la prescription quinquennale des intérêts édictée par l'article 2097 du Code civil monégasque, s'opposant à ce que les intérêts soient alloués depuis l'année 1959. 4. Le défaut de qualité de débiteur personnel. Le sieur P. conteste la fictivité de la société Bretagne retenue par les premiers juges, affirmant que la créance ne pouvait être réclamée qu'à la personne morale et reprochant au tribunal de s'être fondé sur une simple identité d'adresses et d'avoir dénaturé le sens de ses correspondances dans lesquelles il n'aurait pris aucun engagement personnel. 5. À titre infiniment subsidiaire, l'incompétence du lieu et de la monnaie de paiement, soutenant que tout règlement ne pourrait intervenir que selon les modalités du cahier des charges, c'est-à-dire en l'étude de Maître Seban, notaire à Oran, et en monnaie algérienne. La société civile Bretagne, intervenante volontaire, s'associe aux deux premiers moyens de l'appelant. Elle s'élève contre l'imputation de fictivité qui lui porte préjudice et sollicite, à titre principal, un sursis à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal de grande instance de Marseille, qu'elle a saisi en janvier 1974 d'une action dirigée contre tous les héritiers C. aux fins de voir constater l'extinction de son obligation par force majeure. Subsidiairement, elle conclut à l'infirmation du jugement et au débouté de la dame C. Le sieur M. S.-L. conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il l'a mis hors de cause, soulignant qu'aucune condamnation à titre personnel n'est requise contre lui et qu'il ne figure aux débats qu'en qualité de gérant de la société Bretagne intervenante. En réponse, la dame Veuve C., intimée, conclut à la confirmation pure et simple du jugement sur le principal et forme un appel incident implicite tendant à la condamnation du sieur P. au paiement d'une somme supplémentaire de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle soutient qu'elle a qualité pour agir seule en tant que légataire de la villa, les autres héritiers ayant été remplis de leurs droits ; que le sieur P. est responsable de la totalité de la dette en raison de la fictivité des sociétés qui ne lui servaient que de couverture ; que la convention permettait un paiement « par tout autre moyen » que la remise d'appartements ; et enfin que les événements politiques d'Algérie ne constituent pas un cas de force majeure libérant le débiteur d'une dette de somme d'argent, la perte éventuelle de l'immeuble devant être supportée par l'acquéreur devenu propriétaire. Il est précisé en marge de la décision que, postérieurement à l'arrêt commenté, la Cour de Révision a, par arrêt du 23 octobre 1975, déclaré irrecevable le pourvoi formé par la SCI Bretagne et rejeté le pourvoi du sieur P. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions procédurales et des moyens de défense périphériques relatifs au sursis à statuer, à la qualité pour agir du légataire non envoyé en possession, à l'incidence de la force majeure sur une modalité d'exécution substitutive et à la prescription quinquennale des intérêts, la question juridique centrale soumise à la Cour d'appel de Monaco touche au droit des sociétés et à la théorie de la personnalité morale. Il s'agissait de déterminer à quelles conditions une société civile régulièrement immatriculée peut être qualifiée de fictive à l'occasion d'une opération déterminée, et quels sont les effets juridiques exacts de cette fictivité à l'égard des tiers créanciers : la constatation de la fictivité entraîne-t-elle l'annulation rétroactive des actes conclus par la personne morale apparente, ou autorise-t-elle le créancier à lever le voile social pour imputer directement la responsabilité et la charge des obligations contractuelles à la personne physique, véritable maître de l'affaire, qui a agi sous le couvert de cette société de façade ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour d'appel procède à un examen méthodique et séquentiel des six points litigieux, écartant tour à tour les obstacles procéduraux et substantiels avant de consacrer une motivation particulièrement dense à la théorie de la fictivité sociétaire et de réformer partiellement le jugement sur le seul terrain de la prescription des intérêts. #### 1. Le rejet de la demande de sursis à statuer et la reconnaissance de la qualité pour agir En premier lieu, la Cour écarte la demande de sursis à statuer présentée par la société Bretagne. Les juges relèvent d'abord que l'intervenante ne fonde sa demande ni sur une exception de litispendance ni sur une exception de connexité, mais invoque le caractère prétendument préjudiciel d'une instance engagée devant le Tribunal de grande instance de Marseille. Analysant la chronologie des faits, la Cour observe que le défaut de paiement remonte à 1959, que les réclamations amiables ont débuté en 1964, et que l'assignation marseillaise n'a été délivrée qu'en janvier 1974, soit dix ans plus tard et postérieurement même aux premières conclusions d'intervention de la société Bretagne devant la Cour d'appel de Monaco (datées du 28 décembre 1973). La juridiction en déduit que cette saisine étrangère est « singulièrement tardive et inspirée d'intentions dilatoires », justifiant son rejet immédiat. En deuxième lieu, sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la dame C. et de la règle « nul ne plaide par procureur », la Cour se livre à une interprétation téléologique des actes successoraux et contractuels. Elle constate que l'exposé préalable (§ III) de la convention conclue avec Sogep-Maroc mentionnait expressément le testament de feu C. léguant l'immeuble à son épouse. Si le recours à la licitation judiciaire a été rendu indispensable par la présence de mineurs empêchant un partage immédiat, rien n'indique que le legs ait excédé la quotité disponible et porté atteinte à la réserve héréditaire. Surtout, la Cour relève l'existence d'attestations par lesquelles les cohéritiers réservataires se sont déclarés remplis de leurs droits. Bien que la rédaction de ces documents soit qualifiée d'imparfaite en raison du manque de connaissances juridiques de leurs auteurs, elle suffit à prémunir l'acquéreur contre toute action en revendication ultérieure. Enfin, quant à l'absence de délivrance formelle du legs, la Cour juge que la sortie matérielle et juridique de la villa du patrimoine successoral par l'effet de la licitation suffit à expliquer qu'une telle formalité n'ait pas eu lieu. La dame C. avait donc pleinement qualité pour agir seule en recouvrement du prix. #### 2. L'analyse de la nature de l'obligation et la neutralisation de la force majeure En troisième lieu, la Cour examine le moyen tiré de l'extinction de l'obligation par force majeure. L'analyse se décompose en deux temps, témoignant d'une grande rigueur dans l'interprétation contractuelle. Dans un premier temps, la Cour donne raison à l'appelant sur la qualification initiale de l'obligation. Elle rejette l'argumentation de la dame C. qui prétendait que la clause prévoyant la remise d'appartements à titre de dation en paiement « ou par tout autre moyen qu'ils jugeront utile » instaurait une obligation alternative laissant subsister le paiement en espèces. Selon la Cour, l'expression « par tout autre moyen » se rapportait exclusivement à l'instrumentum ou à la modalité juridique permettant d'opérer le transfert de propriété des futurs appartements, tandis que l'emploi du verbe impératif « devront remettre... des appartements » démontrait qu'il s'agissait d'une obligation déterminée et non d'une simple faculté de règlement. La Cour note d'ailleurs que ce mécanisme avait été proposé par le sieur P. lui-même et lui était extrêmement favorable, puisqu'il lui évitait de décaisser la majeure partie du prix tout en bénéficiant d'une clause audacieuse de renonciation de la venderesse au dépassement d'enchères entre 45 et 50 millions d'anciens francs. Dans un second temps, toutefois, la Cour neutralise les conséquences de cette qualification en se fondant sur le comportement postérieur du débiteur, constitutif d'une renonciation non équivoque et d'une reconnaissance de dette. Lors des réclamations formulées en 1965 par le mandataire de la dame C., le sieur P. s'est désolidarisé de la position adoptée en septembre 1964 par le gérant de la société Bretagne qui invoquait l'extinction de la dette. Au contraire, le sieur P. a formellement reconnu sa dette et proposé de la régler par des transferts de créances. La Cour en déduit juridiquement qu'il a renoncé à se prévaloir de l'impossibilité d'exécution en nature et, partant, du jeu de la force majeure, opérant ainsi reconnaissance d'une dette payable en espèces. Dès lors, la jurisprudence française refusant aux événements d'Algérie le caractère de force majeure extinctive des dettes de somme d'argent retrouve son plein empire. La Cour conforte cette solution par le recours à la maxime *res perit domino* et à l'équité : l'acquéreur, devenu seul propriétaire par l'adjudication, supporte les risques de perte ou de dépossession de la chose, d'autant qu'il est seul habilité à réclamer une indemnisation pour la valeur totale du bien spolié alors même qu'il n'en a acquitté que moins de la moitié du prix. #### 3. La caractérisation de la fictivité sociétaire et le rattachement de la dette au maître de l'affaire En quatrième lieu, la Cour aborde le cœur du litige : la détermination du véritable débiteur. Après avoir validé sur le plan procédural l'extension en cours de première instance de la demande initiale (passant d'une réclamation limitée à la part virile à une réclamation pour le tout) au motif qu'elle résultait d'éléments nouveaux découverts pendant les débats et discutés contradictoirement, la Cour s'attache à démontrer la fictivité de la société civile Bretagne. Pour ce faire, la juridiction d'appel mobilise la méthode du faisceau d'indices, accumulant les circonstances de fait qui révèlent l'absence totale d'autonomie de la personne morale : * **L'enchevêtrement des structures et l'unicité de domiciliation :** Toutes les sociétés impliquées (Sogep à Oran, Bretagne, Résidence, Soari) ont leur siège social à la même adresse à Oran et se trouvent sous le contrôle et à la disposition exclusive du sieur P. pour ses opérations immobilières. * **L'instrumentalisation chronologique :** La société Bretagne a été créée le 8 octobre 1959 dans le seul but d'être substituée le jour même à la
# Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1976, n° 25820 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1976, n° 25820 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/06-22-25820)) ## Faits et procédure Par acte authentique reçu le 24 décembre 1968 par Maître Crovetto, notaire, la Société civile immobilière La Rente Immobilière, propriétaire à Monaco d'un immeuble à usage d'hôtel et de restaurant, a donné à bail ce local à la Société anonyme monégasque Hôtel Bristol. Le bail comportait une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à échéance d'un seul terme de loyer, le contrat pouvait être résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et l'expulsion du preneur pouvait avoir lieu « par simple ordonnance de référé » du Président du Tribunal de Première Instance. Deux commandements ont été délivrés : le premier, le 31 décembre 1971, pour 450 037 F 67 de loyers arriérés ; le second, le 21 mars 1975, pour 1 662 371 F 59 de loyers échus au 30 décembre 1974. Le bailleur avait, en outre, obtenu le 1er mars 1972 l'autorisation de prendre un nantissement sur le fonds de commerce du preneur, à concurrence de 550 000 francs. Saisi en référé, le Président du Tribunal de Première Instance a, par ordonnance du 11 juillet 1975 : constaté la résiliation de plein droit du bail ; ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois ; condamné la locataire aux dépens. Il a refusé d'accorder le délai sollicité par la locataire, au motif qu'il n'était pas compétent pour ce faire en droit monégasque. La société Hôtel Bristol a interjeté appel le 30 décembre 1975. Elle faisait valoir que l'expulsion entraînerait la disparition de son activité et le licenciement de son personnel ; que le nantissement garantissait suffisamment la créance ; qu'elle avait versé 555 000 francs par chèque et remis des lettres de change acceptées ; qu'une compagnie d'assurances (non nommée dans la décision) envisageait d'acquérir l'immeuble et d'apurer les arriérés ; et que le loyer excédait la valeur locative. Elle demandait en conséquence le sursis à statuer ou, à titre subsidiaire, de « larges délais ». La bailleresse concluait à la confirmation et sollicitait un franc de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. En premier lieu, le juge des référés peut-il, en application d'une clause résolutoire, constater la résiliation d'un bail commercial et ordonner l'expulsion du preneur ? En deuxième lieu, le juge des référés dispose-t-il du pouvoir d'accorder des délais de paiement au locataire, sur le fondement de l'article 1099 du Code civil monégasque ? En troisième lieu, les moyens tirés du nantissement, des paiements allégués, de l'existence d'accords transactionnels et de la révision du loyer sont-ils de nature à faire obstacle à l'exécution de la clause résolutoire ? ## Solution et dispositif La Cour répond positivement à la première question et négativement à la deuxième. Elle juge en outre que l'article 1099 est inapplicable à la location de locaux commerciaux, et que les autres moyens sont inopérants. **Sur la résiliation et l'expulsion.** La Cour relève que
# Cour d'Appel de Monaco, 16 mars 1976, n° 25790 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 mars 1976, n° 25790 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/03-16-25790)) ## Faits et procédure Les locaux litigieux, comprenant un magasin à usage d'épicerie et un petit logement, ont été loués le 23 août 1961 pour 100 000 anciens francs par an, par bail commercial de trois, six ou neuf ans, renouvelé à chaque échéance pour des périodes égales. Par jugement du 15 juin 1972, la Commission arbitrale des loyers commerciaux avait fixé le loyer à 3 200 francs à compter du 6 décembre 1971. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 1973, les bailleurs, désignés comme les « hoirs G. », ont demandé une augmentation à 600 francs par mois à compter du 1er juin 1973, soit 7 200 francs par an. Ce montant a été repris dans la citation ayant donné lieu au procès-verbal de non-conciliation du 20 février 1974. Par jugement du 10 juin 1974, la Commission arbitrale a fait droit partiellement à la demande en fixant le loyer à 4 000 francs par an à compter du 1er juin 1973, ex aequo et bono. Un partage successoral, passé devant notaire le 2 juillet 1974, a rendu l'une des bailleresses, la dame L., seule propriétaire des lieux. La dame M. R., épouse L., a interjeté appel le 20 mars 1975, puis, le 12 novembre 1975, la dame L. G., épouse L., et le sieur B. G. ont également relevé appel pour faire leurs les demandes de la dame L. Dans son exploit d'appel, celle-ci sollicitait la fixation du loyer à 8 000 francs par an. Le locataire, D. G., a soulevé plusieurs moyens : l'irrecevabilité de l'appel formé par la seule dame L., l'irrecevabilité de la demande nouvelle tendant à porter le loyer à 8 000 francs, l'incompatibilité de cette demande avec la loi n° 490 régissant la révision des loyers,
# Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/01-20-25780)) ## Faits et procédure Le litige porte sur le loyer d'un jardin occupé à titre d'annexe d'un local d'habitation principal de cinq pièces, situé dans la construction dite « Villa I. », à Monaco. Le locataire, M. B., occupait ce local et le jardin, et ces derniers étaient soumis au circuit locatif. Les bailleurs étaient les co-propriétaires de l'immeuble. Par jugement du 26 juin 1975, le Tribunal de Première Instance s'est déclaré compétent pour fixer, à défaut d'évaluation amiable, le loyer du jardin. Il a fixé ce loyer à 250 francs par mois et condamné le locataire à payer 3 500 francs pour la période du 1er janvier 1974 au 1er mars 1975. Seul M. B. a interjeté appel, d'un appel limité. En cause d'appel, il renonce à l'exception d'incompétence soulevée en première instance. Il demande la réformation du jugement et que son offre de 70 francs mensuels soit déclarée satisfactoire. Il invoque trois arguments : le loyer du jardin serait disproportionné par rapport au loyer du local principal, qui s'élève à un peu plus de 300 francs ; les avantages tirés du jardin, enserré par les immeubles voisins et privé de vue, auraient été surestimés ; enfin, un procès-verbal de conciliation, dressé à la suite d'une expertise ordonnée en août 1973, aurait fixé à 300 francs l'indemnité due pour la privation de jouissance du jardin pendant deux mois. Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est de compétence. Les juridictions de droit commun sont-elles compétentes pour fixer le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local visé par l'article 37 de la loi n° 497, à défaut d'évaluation amiable, alors que la Commission arbitrale est également compétente en matière locative ? La Cour relève que la répartition des compétences entre ces deux juridictions est d'ordre public, de sorte qu'elle doit être examinée d'office, même en l'absence de contestation en appel. La seconde est de fond. Quels critères retenir pour évaluer le loyer d'un jardin annexe ? Plus précisément, la proportion entre le loyer du local principal et celui de l'annexe est-elle un critère pertinent ? Un procès-verbal de conciliation peut-il valoir évaluation de la privation de jouissance ? ## Solution et dispositif **Sur la compétence.** La Cour retient la compétence des juridictions de droit commun « en adoptant les motifs des premiers juges ». Le sommaire de la décision énonce que ces juridictions sont compétentes « à défaut d'une évaluation amiable » sur le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local d'habitation. **Sur le montant du loyer.** La Cour approuve le Tribunal d'avoir fixé le loyer à 250 francs par mois. Elle s'appuie sur la constatation que le jardin de 133 m², « complanté d'essences méditerranéennes et exotiques ainsi que de plantes florales », constitue pour le locataire « un facteur, particulièrement rare à Monaco, d'agrément et de commodité ». Le sommaire évoque à ce titre un « critère propre à Monaco ». **Sur les arguments de l'appelant.** La Cour écarte chacun d'eux : - *Proportion avec le local principal* : « il n'existe aucune nécessaire proportion entre le loyer d'un local principal et celui d'une annexe ». - *Procès-verbal de conciliation* : il ne s'agit « pas d'un rapport d'expertise, mais d'un procès-verbal de conciliation comportant, comme toutes les transactions,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25772 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25772 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/12-18-25772)) ## Faits et procédure Dame M. exploitait dans un immeuble appartenant à la société Cancal (désignée « S.C.I. Cancal » dans l'intitulé) un fonds de commerce d'hôtel dénommé « L. R. C. ». Le bail commercial dont elle bénéficiait avait fait l'objet d'un congé délivré le 25 juin 1965 sur le fondement de l'article 16 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui autorisait la reprise des locaux aux fins de reconstruction. Par décision du 16 janvier 1969, devenue irrévocable, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a validé ce congé. Le bail n'ayant pas été renouvelé à son échéance du 31 décembre 1965, la société bailleresse soutenait que l'occupante se maintenait sans droit ni titre et qu'aucune obligation, conventionnelle ou légale, ne pouvait fonder la demande. Elle faisait valoir, en outre, que l'immeuble devait être démoli dans le cadre d'un projet de remaniement du quartier. Dame M. répliquait qu'elle était demeurée dans les lieux, que la société avait perçu les loyers jusqu'au 31 mars 1974 et qu'elle pouvait se prévaloir de l'article 5 de la loi n° 969 du 21 mars 1975, modificative des conditions de reprise. Elle indiquait que l'immeuble avait été exclu de l'opération de promotion, de sorte que sa démolition n'était plus envisagée. Un expert, M. Rubaudo, avait été désigné en référé le 12 juillet 1974. Son rapport, déposé le 15 janvier 1975, concluait à la nécessité de réfectionner entièrement la toiture. Dame M. demandait la condamnation de la société à exécuter ces travaux, ainsi que le paiement de 15 000 francs au titre de son préjudice commercial, de 1 060 francs au titre de la remise en état du mobilier endommagé par les infiltrations, et de 1 000 francs de dommages-intérêts pour mauvaise volonté. Elle sollicitait en outre l'exécution provisoire. *Observation de forme :* le rapport est daté du 15 janvier 1975 dans les motifs, mais le dispositif renvoie à un « rapport Rubaudo du 27 décembre 1974 ». Cette divergence n'est pas explicitée par le tribunal. ## Question de droit La question posée était double. Il fallait d'abord déterminer si la loi n° 969 de 1975 pouvait bénéficier à l'occupante, dont le bail avait été valablement dénoncé. Il fallait ensuite établir si, en l'absence de titre locatif, le bailleur demeurait tenu d'assurer le clos et le couvert des locaux, et si le manquement à cette obligation pouvait donner lieu à des dommages-intérêts. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'application de la loi nouvelle. Il relève que la loi n° 969 « ne vise que les locataires », alors que l'occupante, dont le bail était dénoncé par un congé définitivement validé, n'a plus cette qualité. Il retient toutefois que « si elle n'a pas de titre locatif, dame M. est en droit de se maintenir dans les lieux, en l'état des règles posées par l'article 16, tel que rédigé dans la loi 490 du 24 novembre 1948 qui continue à régir les relations juridiques entre les parties ». Ce raisonnement repose sur l'idée que la loi nouvelle est intervenue postérieurement à l'autorité de chose jugée de la décision de 1969, et que les parties avaient des droits acquis. Le
# Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 1975, n° 25769 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 1975, n° 25769 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1975/12-16-25769)) **Matière** : assurances terrestres ; garantie vol ; preuve de la survenance du sinistre pendant la période de garantie. ## Faits et procédure H. S., dont la décision ne donne que les initiales, était titulaire d'une police d'assurance couvrant le vol. Cette police arrivait à expiration le 25 août 1973 à minuit. Son domicile monégasque, inhabité à la date des faits, a été cambriolé. La décision situe le vol entre le 25 août 1973 à 19 heures 30, heure du départ du jardinier chargé de l'entretien des plantations de la terrasse, et le 28 août 1973, date de la découverte. L'assuré a demandé l'indemnisation du sinistre à la Compagnie d'Assurances Les Lloyds de Londres. Le Tribunal de Première Instance de Monaco, par jugement du 6 mars 1975, l'a débouté. Il a retenu que l'assuré ne prouvait pas que le vol avait été commis pendant la durée de la garantie. L'appelant soutenait, en droit, qu'une telle preuve pouvait être rapportée « par vraisemblance ». En fait, il estimait que, parmi les trois hypothèses formulées par les enquêteurs sur le mode opératoire du voleur, non identifié, celle qui situait le vol dans les dernières heures du 25 août 1973 était la plus vraisemblable. La compagnie concluait à la confirmation. Elle faisait valoir, d'une part, qu'il appartenait à l'appelant, en application de l'article 1162 du Code civil, de prouver que le vol était intervenu pendant la garantie, la seule existence du sinistre, non contestée, ne suffisant pas. Elle soutenait, d'autre part, que l'hypothèse retenue par l'appelant n'était pas la plus vraisemblable des trois. ## Question de droit La Cour devait déterminer si, en matière d'assurance contre le vol, l'assuré peut établir la date de la réalisation du vol, et donc son intervention pendant la période de garantie, par des moyens indirects, et qui supporte la charge de cette preuve. Deux points se posaient donc. Le premier concernait le régime probatoire applicable au fait du vol et à ses circonstances. Le second portait sur la répartition de la charge de la preuve entre l'assuré et l'assureur lorsque la date du sinistre est incertaine. ## Solution et dispositif La Cour rappelle, dans les motifs de principe, que « le vol ainsi que les conditions dans lesquelles il est réalisé, constituent un fait juridique qui peut être prouvé par tous moyens, même par indices et présomptions ; en outre, compte tenu de son caractère inopiné et très généralement clandestin, les plus larges facilités doivent être accordées en la matière à celui qui a la charge ». Elle ajoute que « cette charge incombe au demandeur ». Appliquant ces principes, la Cour relève que deux hypothèses sont admissibles, mais que, « contredites toutes deux par des témoignages, indices ou présomptions, aucune d'entre elles ne revêt un degré de vraisemblance suffisant pour être retenue à l'exclusion de l'autre ». Elle constate que « l'une de ces hypothèses ne permet pas d'établir que le vol a été commis avant l'expiration de la garantie ». Elle en déduit que le premier juge a « à juste titre » retenu que l'assuré « n'avait pas, en l'état, rapporté la preuve qui était à sa charge ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Confirme dans toutes ses dispositions le jugement dont appel ; » L'appel est donc rejeté et le jugement du 6 mars 1975 est confirmé. ## Portée et enseignement pratique **1. Une liberté de la preuve assortie de facilités.** La décision pose que le fait du vol, et les circonstances de sa réalisation, relèvent de la preuve par tous moyens, y compris par indices et présomptions. La référence à la « vraisemblance » invoquée par l'appelant n'est pas écartée en tant que telle. La Cour ne retient toutefois pas que la vraisemblance puisse dispenser de la preuve. Elle exige que l'hypothèse retenue l'emporte sur les autres, ce qui suppose un degré de vraisemblance suffisant et non simplement plausible. Le principe des « plus larges facilités » accordées au demandeur atténue la rigueur de la preuve sans la supprimer. **2. Une charge qui pèse sur l'assuré.** La Cour confirme que la charge de démontrer que le sinistre est survenu pendant la période de garantie incombe au demandeur. L'arrêt ne tranche pas expressément la question de savoir si la seule existence du sinistre ouvre droit à garantie, question que la compagnie soulevait par référence à l'article 1162 du Code civil. Il permet néanmoins de déduire que la date de survenance constitue un élément de fait que l'assuré doit établir pour obtenir l'indemnisation
# Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25751 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25751 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1975/04-17-25751)) L’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 avril 1975, dans l’affaire opposant la société anonyme Financière Segimo à M. K. et aux hoirs S., s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations et du droit spécial des contrats immobiliers. Cette décision offre une illustration topique de la rigueur avec laquelle la haute juridiction monégasque appréhende l'articulation entre les modalités de l'obligation — singulièrement la distinction entre la condition suspensive affectée d'un délai préfix et le terme — et le formalisme légal gouvernant les transactions immobilières. En refusant de conférer un caractère définitif à des accords préliminaires conclus par simple échange de lettres, dès lors que les événements érigés en conditions de l'engagement n'ont pas été accomplis dans le laps de temps conventionnellement imparti, la Cour de révision réaffirme la force obligatoire des stipulations contractuelles tout en consolidant l'exigence d'authenticité posée par le Code civil monégasque. La période précontractuelle et la phase de formation progressive des ventes immobilières d'envergure donnent fréquemment lieu à une superposition d'actes préparatoires : offres d'achat, lettres d'intention, accords de substitution ou de subrogation, et promesses de vente. Lorsque l'opération projetée implique la cession ou la substitution dans le bénéfice d'accords antérieurs, la tentation est grande, pour le cessionnaire ou le subrogé qui n'a pas satisfait aux exigences temporelles et formelles qu'il avait lui-même proposées, de plaider le caractère parfait et définitif de l'engagement par le seul effet du *solo consensu*. L'enjeu est alors de déterminer si les exigences de régularisation par acte authentique et de constitution de garanties bancaires dans un délai déterminé constituent de simples modalités d'exécution d'un contrat déjà formé — dont l'inobservation relèverait du régime de la résolution judiciaire pour inexécution — ou si elles s'analysent en de véritables conditions suspensives encadrées dans un temps fixe, dont la défaillance entraîne de plein droit la caducité des accords. C'est précisément à cette ligne de partage fondamentale entre la formation conditionnelle du lien d'obligation et l'inexécution d'une obligation pure et simple que la Cour de révision a été confrontée dans le présent litige. Par une motivation concise mais d'une grande densité juridique, la haute juridiction valide l'analyse des juges du fond ayant prononcé le débouté de la société demanderesse, en articulant habilement les règles gouvernant la défaillance de la condition suspensive enfermée dans un délai déterminé (article 1031 du Code civil) et celles relatives à l'exigence d'un acte notarié en matière de vente immobilière (article 1432 du Code civil). L'examen approfondi de cette décision commande d'exposer le contexte factuel et procédural dans lequel s'est noué le contentieux (I), avant de décortiquer la question de droit et la solution retenue par la Cour de révision (II), pour enfin mesurer l'exacte portée jurisprudentielle et pratique de cet arrêt (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une opération immobilière complexe, structurée en deux étapes successives, impliquant initialement les copropriétaires d'un bien immobilier et un premier candidat acquéreur, auquel une société financière a par la suite souhaité se substituer (A). L'échec de la concrétisation de cette seconde phase dans les délais convenus a cristallisé un contentieux qui s'est déployé devant les juridictions monégasques jusqu'au pourvoi en révision (B). ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse factuelle du litige, telle qu'elle ressort des énonciations de l'arrêt attaqué reprises par la Cour de révision, débute à la fin de l'été 1972. Les dames M.-R. S., épouse L., F. S. et H. S., épouse D. (désignées dans l'intitulé de la décision sous l'appellation des « Hoirs S. » ou des « sœurs S. ») étaient copropriétaires d'un bien immobilier dénommé la Villa « L. C. ». Par une lettre datée du 12 septembre 1972, M. K. a formulé auprès des trois copropriétaires une proposition d'achat portant sur ladite villa, moyennant un prix principal fixé à 4 500 000 francs. Cette proposition d'acquisition initiale n'était pas dépourvue de prévisions quant au processus formel et financier devant conduire au transfert de propriété. Il était en effet expressément envisagé que l'opération se déroulerait après la signature d'un « compromis notarié ». En outre, les modalités financières prévoyaient le versement d'un acompte représentant 10 % du prix total, lequel acompte devait demeurer séquestré entre les mains du notaire instrumentaire jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente définitif, date à laquelle le solde du prix devait être intégralement payé. L'arrêt mentionne l'existence d'« accords susvisés » découlant de cette proposition initiale. Plusieurs mois après cette première étape, un tiers à la relation initiale est intervenu pour reprendre à son compte l'opération immobilière. Par une lettre en date du 9 mars 1973, la Société Anonyme Financière Segimo a adressé à M. K. une offre tendant à se subroger à lui, tant dans le bénéfice que dans la charge des accords conclus avec les dames S. Toutefois, la société Financière Segimo a elle-même pris soin d'assortir son offre de subrogation de deux conditions explicites et cumulatives, rigoureusement définies dans son courrier : * En premier lieu, il était stipulé la « signature, dans le délai d'un mois à compter du jour de l'acceptation de cette proposition, d'une promesse de vente au profit de la Société Segimo ». Le texte de l'arrêt précise ultérieurement que cette promesse de vente devait être constatée par acte authentique (l'arrêt évoquant tour à tour la « signature de la promesse notariée » et « une promesse de vente constatée par acte authentique »). * En second lieu, l'offre prévoyait la « constitution par la Société Segimo de deux cautions bancaires ». Ces garanties financières répondaient à une double finalité distincte : la première caution bancaire était destinée à garantir les sœurs S. (venderesses initiales), tandis que la seconde avait pour objet de garantir à M. K. le paiement du rachat de ses droits par la société Financière Segimo. Sept jours après l'émission de cette offre circonstanciée, soit par une lettre du 16 mars 1973, M. K. a donné son accord à la proposition formulée par la société Financière Segimo. Cette date du 16 mars 1973 marquait ainsi le point de départ du délai conventionnel d'un mois stipulé dans l'offre du 9 mars 1973. L'échéance de ce délai d'un mois se trouvait par conséquent fixée au 16 avril 1973. Or, à la date fatidique du 16 avril 1973, les stipulations prévues par l'échange des courriers des 9 et 16 mars 1973 n'avaient pas été respectées : ni la signature de la promesse de vente notariée au profit de la société Financière Segimo, ni la constitution des deux cautions bancaires destinées respectivement aux sœurs S. et à M. K. n'étaient intervenues dans le laps de temps imparti. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Malgré le défaut d'accomplissement des formalités et garanties prévues à l'échéance du 16 avril 1973, la société Financière Segimo a entendu poursuivre l'exécution forcée de l'opération immobilière. Elle a ainsi pris l'initiative d'assigner conjointement M. K. et les dames S. devant les juridictions monégasques, aux fins de les faire condamner à réitérer la promesse de vente litigieuse. En première instance (dont la juridiction et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision, si ce n'est par déduction du caractère confirmatif de l'arrêt d'appel), la société Financière Segimo a été déboutée de ses prétentions. Ayant interjeté appel de cette décision, elle a vu son recours rejeté par la Cour d'appel de Monaco qui, par un arrêt contradictoire et confirmatif rendu le 4 juin 1974, l'a de nouveau déboutée de l'intégralité de sa demande. Pour statuer ainsi, la juridiction du second degré a constaté que le délai convenu d'un mois était expiré sans qu'aient été réalisés les événements pris comme condition de l'obligation contractée, et a par ailleurs relevé le défaut de constatation des accords par acte authentique. Insatisfaite de cette décision, la société anonyme Financière Segimo, représentée par son avocat-défenseur Maître Marquet, a formé un pourvoi en révision au Greffe Général le 15 juillet 1974 contre l'arrêt rendu le 4 juin 1974 par la Cour d'appel de Monaco. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé son argumentation autour de trois moyens de cassation, que la haute juridiction a examinés en deux temps (le premier moyen isolément, puis les deuxième et troisième moyens réunis). Aux termes de son **premier moyen**, la société Financière Segimo faisait grief à l'arrêt attaqué d'être entaché d'une contradiction de motifs, articulée en deux branches : * D'une part, il était reproché à la Cour d'appel de s'être contredite en faisant simultanément application à l'espèce des dispositions de l'article 1031 du Code civil relatives à la « condition » (et plus précisément à la défaillance de la condition suspensive enfermée dans un temps fixe) tout en qualifiant par ailleurs la clause litigieuse fixant le délai d'un mois de « terme comminatoire ». Pour la demanderesse au pourvoi, les notions juridiques de condition et de terme étant par nature antinomiques dans la théorie générale des obligations, les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire, soumettre le délai d'un mois au régime de la condition tout en lui attribuant la qualification de terme. * D'autre part, au sein de ce même premier moyen, la demanderesse reprochait à l'arrêt de n'avoir pas attribué un caractère définitif au contrat litigieux, au motif que celui-ci n'avait pas fait l'objet d'un acte authentique. Par ses **deuxième et troisième moyens réunis**, la société Financière Segimo déplaçait le débat sur le terrain de la qualification même de l'accord issu de l'échange des lettres des 9 et 16 mars 1973 et du régime de son éventuelle anéantissement : * Elle faisait tout d'abord grief à l'arrêt d'avoir admis l'existence d'une condition défaillie, en soutenant que l'acceptation pure et simple formulée par M. K. dans sa lettre du 16 mars 1973 avait instantanément créé une obligation de subrogation parfaite, définitive et exclusive de tout caractère conditionnel. Selon cette thèse, le contrat de subrogation était d'ores et déjà formé, les stipulations relatives à la signature de la promesse dans le mois et à la fourniture des cautions bancaires ne constituant que des obligations nées du contrat à exécuter. * Dans le prolongement logique de cette analyse, la société demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir écarté les règles applicables aux conditions résolutoires tacites prévues par l'article 1039 du Code civil. Estimant que l'on se trouvait en présence d'un contrat synallagmatique définitivement formé, elle soutenait que l'inexécution éventuelle des obligations stipulées ne pouvait entraîner l'anéantissement de plein droit de la convention, mais relevait exclusivement du mécanisme de la condition résolutoire tacite pour inexécution, dont le jeu ne s'opère pas de plein droit et doit impérativement être judiciairement constaté et prononcé. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Face à l'argumentation structurée du pourvoi, la Cour de révision devait trancher une série de difficultés juridiques étroitement imbriquées, touchant tant à la qualification de la commune intention des parties qu'au régime formel des conventions immobilières (A). Par un raisonnement rigoureux, la haute juridiction écarte l'ensemble des griefs formulés (B) et prononce le rejet du pourvoi (C). ### A. Le problème juridique posé Le problème juridique central soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco peut être formulé de la manière suivante : **Lorsque l'offre de subrogation dans le bénéfice d'accords relatifs à une acquisition immobilière subordonne l'opération à la signature d'une promesse de vente notariée et à la constitution de cautions bancaires dans un délai déterminé, l'expiration de ce délai sans que ces événements aient été accomplis par le bénéficiaire entraîne-t-elle de plein droit la défaillance de la condition suspensive sur le fondement de l'article 1031 du Code civil et la perte de tout droit à se prévaloir d'une promesse, ou s'analyse-t-elle en l'inexécution d'un contrat définitif soumise au prononcé judiciaire de la résolution selon l'article 1039 du même code, compte tenu par ailleurs des exigences d'authenticité de l'article 1432 du Code civil ?** Cette interrogation principale se décomposait en trois sous-questions techniques que la Cour de révision se devait de résoudre successivement : 1. **La compatibilité des qualifications de « condition » et de « terme comminatoire » :** Les juges du fond entachent-ils leur décision de contradiction de motifs lorsqu'ils appliquent l'article 1031 du Code civil (relatif à la condition suspensive assortie d'un délai fixe) tout en employant l'expression de « terme comminatoire » pour caractériser l'échéance fixée par les parties ? 2. **La distinction entre la condition suspensive (article 1031 C. civ.) et la condition résolutoire tacite pour inexécution (article 1039 C. civ.) :** L'acceptation d'une offre stipulant l'accomplissement d'actes formels et financiers dans un délai d'un mois donne-t-elle naissance à une obligation pure et simple — dont l'anéantissement nécessiterait une action en résolution judiciaire — ou à une obligation sous condition suspensive dont la défaillance s'opère automatiquement par la seule échéance du temps fixé sans faute du cocontractant ? 3. **L'incidence du formalisme de l'article 1432 du Code civil :** Un simple échange de lettres sous seing privé peut-il valoir promesse de vente immobilière dotée d'un effet définitif en l'absence de constatation par un acte authentique passé devant notaire ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des moyens du pourvoi et valider l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Monaco du 4 juin 1974, la Cour de révision développe une motivation en deux volets, répondant point par point aux critiques de la société Financière Segimo. #### 1. Le rejet du premier moyen : l'application orthodoxe de l'article 1031 du Code civil et la neutralisation de l'expression « terme comminatoire » Sur la première branche du premier moyen, la Cour de révision s'attache à démontrer l'absence de toute contradiction de motifs dans le raisonnement de la juridiction d'appel. Elle rappelle tout d'abord les constatations souveraines des juges du fond : le délai convenu d'un mois (courant du 16 mars au 16 avril 1973) était expiré sans qu'aient été réalisés les deux événements que les parties avaient elles-mêmes érigés en condition de l'obligation contractée aux termes de l'échange des lettres des 9 et 16 mars 1973, à savoir, d'une part, la signature de la promesse notariée et, d'autre part, la constitution des deux cautions bancaires. Ce constat factuel étant posé, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir fait une exacte application de l'article 1031 du Code civil monégasque. Reprenant la substance même de ce texte fondamental, la haute juridiction rappelle que « lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillante lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ». Dans cette configuration juridique, le délai d'un mois ne constitue pas un « terme » au sens technique du droit des obligations (c'est-à-dire un événement futur et certain dont dépend l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation déjà née), mais bien le cadre temporel préfix à l'intérieur duquel l'événement incertain constitutif de la condition suspensive doit impérativement se réaliser. Comment expliquer, dès lors, que la Cour d'appel ait employé l'expression de « terme comminatoire » ? La Cour de révision procède ici à une lecture salvatrice et téléologique de la motivation des juges du second degré. Elle énonce que « la Cour d'Appel a pu, en raison du caractère impératif du délai conventionnel fixé, le qualifier de "terme comminatoire", sans entendre, pour autant, se référer aux textes régissant les obligations à terme ». L'explication est d'une grande finesse : dans le langage courant du palais, bien qu'improprement au regard de la stricte terminologie doctrinale (où « comminatoire » désigne parfois, à l'inverse, une sanction non définitive, mais où il est ici employé par les juges d'appel comme synonyme de délai de rigueur, impératif et fatal, par opposition à un délai purement indicatif), le mot « terme » a été utilisé dans son acception chronologique d'échéance temporelle fixe (le « temps fixe » de l'article 1031 du Code civil), et l'adjectif « comminatoire » a servi uniquement à souligner le « caractère impératif du délai conventionnel fixé ». Dès lors que la Cour d'appel n'a tiré aucune conséquence juridique des textes régissant les obligations à terme et a exclusivement appliqué le régime de la condition de l'article 1031, le grief de contradiction de motifs s'effondre. Sur la seconde branche du premier moyen, la Cour de révision énonce la règle qui constitue le sommaire même de l'arrêt : les juges d'appel ont souverainement relevé que le droit de la société Financière Segimo était subordonné à la signature d'une promesse de vente constatée par acte authentique dans le délai d'un mois suivant l'acceptation de M. K. N'ayant pas satisfait à cette obligation dans le délai requis, la société demanderesse « était sans droit à se prévaloir d'une quelconque promesse de vente ». Le droit lui-même n'ayant pu naître faute d'accomplissement de la condition de forme et de délai à laquelle il était subordonné, aucun contrat définitif ne pouvait être invoqué par la société défaillante. #### 2. Le rejet des deuxième et troisième moyens réunis : l'exclusion de l'article 1039 du Code civil et le rappel surabondant de l'article 1432 du Code civil En réponse aux deuxième et troisième moyens réunis, qui tentaient de disqualifier la condition suspensive au profit d'une obligation pure et simple soumise à la résolution judiciaire de l'article 1039 du Code civil, la Cour de révision oppose un double barrage juridique : un motif principal tiré du droit des obligations conditionnelles, et un motif surabondant fondé sur le droit spécial de la vente immobilière. À titre principal, la haute juridiction valide l'interprétation souveraine des juges du fond qui, hors de toute dénaturation des lettres des 9 et 16 mars 1973, ont retenu que l'accord était bel et bien affecté d'une condition suspensive et non créateur d'une obligation pure et simple. La Cour de révision prend soin de relever une précision essentielle constatée par la Cour d'appel : non seulement le délai convenu était expiré sans réalisation des événements érigés en condition, mais encore « la condition était défaillie sans aucune faute de la part de K. ». Cette mention est capitale au regard de la théorie générale des conditions : si la défaillance de la condition avait été provoquée par la faute ou l'obstruction déloyale du débiteur obligé sous cette condition (en l'occurrence M. K.), la condition aurait pu être réputée accomplie. Tel n'étant nullement le cas en l'espèce — l'inaction incombant
# Cour d'Appel de Monaco, 18 mars 1975, n° 25747 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 mars 1975, n° 25747 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1975/03-18-25747)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Navigator, intermédiaire, avait été chargée par la société G. de vendre le yacht *E.* Un accord, confirmé par lettre du 17 avril 1973, prévoyait que, sur un prix demandé de 1 250 000 francs, une commission de 60 000 francs serait réservée à G. en cas de conclusion avec un sieur C. ou tout autre client présenté par Navigator. Le 21 avril 1973, un compromis de vente fut conclu entre Navigator, agissant au nom du vendeur, et C., pour un prix de 1 190 000 francs. Le paiement comptant portait sur 150 000 francs, le solde devant être, et ayant effectivement été, versé à la date limite du 20 juin 1973. Après la réduction du prix, G. réclama, le 7 juillet 1973, une commission diminuée dans la même proportion, soit 57 120 francs. Par lettre du 31 juillet 1973, Navigator répondit qu'il avait été convenu avec son représentant T. de « ramener le montant de sa commission à 50 000 francs, compte tenu du cours du change du Deutsch Mark alors en vigueur ». Elle faisait valoir que la prolongation de l'affaire, imputée au délai accordé par G. à l'acheteur, et l'évolution du cours du change avaient réduit la marge globale de commission à 62 400 francs. Elle proposait un partage par moitié et adressa un chèque de 31 200 francs, que G. accepta à valoir sur sa commission. G. réclama le solde les 2 et 27 août 1973. Le 14 septembre, Navigator contesta de nouveau, soutenant que le délai de paiement avait perturbé l'opération. Le Tribunal, par jugement du 27 juin 1974, signifié le 18 juillet, fit droit à la demande de G. et condamna Navigator à lui payer 18 800 francs avec intérêts de droit, soit le solde de la commission ramenée à 50 000 francs. Navigator interjeta appel le 6 août 1974. En appel, l'appelante soutenait, à titre principal, que le premier accord était devenu caduc faute d'obtention du prix demandé. Les parties ne seraient alors demeurées liées que par l'usage, soit un partage par moitié de 6 %, diminué des frais de vente, ce qui aboutirait à une somme inférieure à celle déjà versée. Elle invoquait une attestation du président de la Chambre syndicale du Commerce et des Industries Nautiques, datée du 27 novembre 1974. À titre subsidiaire, elle demandait de constater que les frais de vente s'élevaient à 10 865 francs, dont G. devrait supporter la moitié. À titre plus subsidiaire, si la Cour retenait un prix en francs français, elle sollicitait la fixation de la commission à 35 700 francs et la restitution de 937 francs perçus en trop. L'intimée concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si une lettre fixant, après la conclusion d'une vente, le montant d'une commission par référence au cours du Deutsch Mark constitue un accord distinct, ferme et définitif, lorsque son résultat dépend des fluctuations du change. Subsidiairement, il s'agissait de déterminer si, en présence d'un tel accord, il y avait lieu de recourir à l'usage invoqué par l'appelante, qui consiste à part
# Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 1973, n° 25653 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 1973, n° 25653 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1973/06-18-25653)) ## Faits et procédure Le 5 janvier 1971, vers 22 heures, M^me^ N. est victime d'une chute à l'intérieur du Casino de Monte-Carlo, exploité par la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers (S.B.M.). Selon le récit qu'elle reprend dans son exploit d'assignation du 29 juillet 1971, la victime, après avoir pris sa carte d'abonnement, se rend au bar situé à proximité des salles de jeux. Elle aperçoit une amie qui lui fait signe de la rejoindre. Pour se diriger vers sa table, elle franchit une marche qu'elle qualifie de « assez peu visible, sans indication, aux fins d'attirer l'attention des usagers ». Elle constate ensuite avoir oublié son manteau à sa place précédente, revient sur ses pas et chute « après avoir manqué la marche ». Par jugement du 24 février 1972, le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco rejette l'action en indemnité, la demanderesse ayant fondé celle-ci sur la présomption de responsabilité de l'article 1231, alinéa 1^er^ du Code civil. Devant la Cour d'appel, l'appelante demande la réformation du jugement, une provision de 30 132,68 F, et, avant dire droit, la désignation d'un expert chargé d'examiner la victime (durée de l'incapacité temporaire totale et de l'incapacité permanente partielle, date de consolidation, taux d'incapacité, préjudice esthétique et *pretium doloris*) ainsi que d'un expert chargé de décrire les lieux et de rechercher la date à laquelle le plan incliné a remplacé la marche d'escalier. L'intimée sollicite la confirmation du jugement et s'oppose à toute mesure d'expertise. La Cour écarte des conclusions tardives déposées après la mise en délibéré, au motif qu'elles ne satisfont pas aux conditions de l'article 187 du Code de procédure civile. Dans les motifs de ses conclusions du 29 janvier 1973, l'appelante invoque en outre la responsabilité contractuelle de l'article 1002 du Code civil, alors que son dispositif ne vise que la présomption de l'article 1231, alinéa 1^er^. ## Question de droit La décision soulève deux questions. **La première** concerne le fondement contractuel de l'action : la responsabilité de l'exploitant d'un casino envers un client victime d'une chute dans les locaux peut-elle être engagée sur le fondement de l'inexécution du contrat d'accès aux salles de jeux ? Plus précisément, la Cour doit déterminer la nature de l'obligation pesant sur l'exploitant (obligation de résultat ou obligation de moyens) et vérifier si le dommage résulte de l'inexécution de cette obligation. **La seconde** porte sur la responsabilité du fait des choses au sens de l'article 1231, alinéa 1^er^ du Code civil : une chose inanimée, en l'espèce une marche, peut-elle engager la responsabilité du gardien lorsque la victime a commis une faute, et dans quelles conditions cette faute exonère-t-elle le gardien ? ## Solution et dispositif ### Sur la responsabilité contractuelle La Cour rappelle la cond
# Tribunal de première instance de Monaco, 5 décembre 1974, n° 25737 > **Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 décembre 1974, n° 25737 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/12-05-25737))** ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 17 mars 1969, les hoirs O. B. ont donné à loyer à la S.A.M. Consortium Méditerranéen de Parfumerie (CMP) deux parties de local situées dans un immeuble dont la Laiterie Moderne de Monaco était locataire principale : une partie du premier sous-sol, avec accès routier direct, et une partie du deuxième sous-sol, accessible par un chemin en pente. La Laiterie Moderne, souhaitant surélever l'immeuble, obtint de CMP, à une date non précisée dans la décision, que celle-ci quitte provisoirement les lieux, moyennant la mise à disposition d'un local à Beausoleil. Par lettre du 28 juillet 1971, CMP indiqua avoir libéré ce local à la fin du mois de juin et n'occuper, depuis le 1er juillet, que le deuxième sous-sol. Le 14 septembre 1971, vers midi, un incendie se déclara dans ce deuxième sous-sol. L'enquête de la Direction de la Sûreté Publique conclut à un incendie accidentel, pouvant être imputé à la négligence ou à l'inattention d'un membre des entreprises intervenant à la Laiterie Moderne. La société Union des Assurances de Paris indemnisa le bailleur à hauteur de 146 418,90 F le 7 juin 1972. Les consorts O. B. et l'Union des Assurances de Paris assignèrent CMP et son assureur, la Compagnie Le Continent, en paiement de 234 166,83 F, sur le fondement de l'article 1573 du Code civil. Les défendeurs admirent demeurer liés par le bail du 17 mars 1969, sans contester en principe l'application de la présomption, mais soutinrent, d'une part, la preuve d'un cas fortuit ou de force majeure, d'autre part l'existence d'une co-occupation des lieux par le bailleur et le locataire. La Compagnie Le Continent, subrogée dans les droits de son assuré, forma une demande reconventionnelle en paiement de 238 543,62 F. Le tribunal de première instance a rejeté l'ensemble des prétentions. ## Question de droit La question posée était de savoir si la présomption de responsabilité pesant sur le locataire en cas d'incendie, prévue par l'article 1573 du Code civil monégasque, peut être invoquée contre le locataire lorsque des personnes dépendant du bailleur ont accès aux lieux au moment du sinistre. Une précision terminologique s'impose. Le chapeau de la décision vise l'« article 573 », tandis que le corps du jugement, notamment les motifs, se réfère à l'« article 1573 ». Le texte fourni ne permettant pas de trancher, la présente fiche retient la numérotation du corps de la décision, qui est celle que reprennent les parties et les motifs. ## Solution et dispositif Le chapeau de la décision énonce la règle dans les termes suivants : « La présomption de responsabilité mise à la charge du locataire, en cas d'incendie, dans ses relations contractuelles avec le propriétaire, par l'article 573 du Code civil ne peut toutefois être invoquée contre le locataire que dans la mesure où celui-ci a la jouissance exclusive des lieux, la présence dans ceux-ci, hors le cas où cette présence constituerait une faute contractuelle, de personnes dont il n'a pas à assumer la responsabilité ne permettant plus de présumer que le locataire doit être tenu pour seul responsable de cet incendie. » Le tribunal rappelle d'abord le fondement de la présomption, tiré de l'obligation de conserver les lieux loués en bon état et de les restituer en cet état. Il en déduit que tout incendie prenant naissance dans les lieux est présumé imputable au locataire ou aux personnes occupant les lieux avec lui et dont il répond, le locataire ne pouvant s'exonérer qu'en établissant l'un des cas limitativement prévus par le texte. Il pose ensuite la limite essentielle : la présomption ne joue que si le locataire a la jouissance exclusive des lieux. Appliquant ce critère, il relève que l'enquête a établi la présence, le jour du sinistre, d'au moins quatre ouvriers appartenant à deux corps de métier différents, travaillant pour le compte du bailleur et non sous la dépendance juridique de CMP. Il retient que CMP « n'avait pas, dans la matinée du 14 septembre 1971, la jouissance exclusive dudit local », sans qu'aucune faute contractuelle puisse lui être reprochée à ce titre. Il écarte l'argument tiré d'une éventuelle acceptation des risques, les bailleurs n'établissant pas que le locataire, en reprenant possession du local, aurait admis que la présomption pèse sur lui seul. Il conclut : « dès lors l'article 1573 ne saurait en l'espèce, être invoqué à l'encontre de CMP ». S'agissant de la demande reconventionnelle, le tribunal relève que la Compagnie Le Continent « ne précise pas le fondement juridique de son action » et n'invoque « aucune faute imputable au propriétaire ou aux personnes dont celui-ci doit répondre ». Le dispositif est ainsi rédigé : « Déboute les consorts O. B
# Cour d'Appel de Monaco, 29 octobre 1974, n° 25730 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 octobre 1974, n° 25730 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/10-29-25730)) ## Faits et procédure Un bail commercial portant sur une exploitation de vente et d'achat d'automobiles, garage et station-service, consenti à la Société Office Monégasque Automobile (O.M.A.), arrivait à expiration le 31 décembre 1989. Le loyer, fixé à l'origine en 1954 à 4 500 F, avait été porté à 30 000 F à compter du 1er janvier 1971. La bailleresse, la S.C.I. Spring Alexandra, a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux d'une action en révision du loyer en cours de bail. Par un jugement avant dire droit du 27 avril 1972, la Commission a fixé le cadre juridique de la demande, en retenant l'application de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Après expertise judiciaire, l'expert Bresson a évalué le loyer à 59 800 F. Par jugement du 21 février 1974, la Commission a appliqué un abattement de 20 % sur cette appréciation et a fixé le loyer révisé à 48 000 F à compter du 1er janvier 1972. La bailleresse a interjeté appel. Elle reprochait aux premiers juges, en substance : - d'avoir opéré un abattement non suffisamment motivé, alors même qu'ils louaient le travail de l'expert ; - d'avoir mentionné le loyer antérieur, ce qui révélerait une application de simples taux de majoration plutôt que la détermination d'une valeur locative au regard des critères légaux ; - d'avoir écarté le critère de la superficie des locaux, au motif qu'il ne s'agissait pas d'une exploitation industrielle, et d'avoir évoqué les faibles résultats financiers de l'exploitation ; - d'avoir écarté à tort des éléments de comparaison corroborant l'expertise. Elle soutenait également que la crise invoquée par la locataire n'existait pas au 1er janvier 1972, et que les méthodes d'exploitation de celle-ci, ainsi que la perte d'une concession, étaient inopposables au bailleur. La locataire concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur les points suivants : 1. La révision du loyer en cours de bail, fondée sur l'article 21 de la loi n° 490, peut-elle reposer sur les seuls critères de l'article 6, applicables à la fixation du loyer lors du renouvellement ? 2. Le juge peut-il prendre en considération le loyer en cours et les circonstances économiques générales ou propres au fonds ? 3. La Commission arbitrale pouvait-elle s'écarter de l'évaluation de l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 juin 1974, n° 25723 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 juin 1974, n° 25723 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/06-27-25723)) ## Faits et procédure La Société Marseillaise de Crédit (SMC) assigne Mme C., épouse H., en paiement de 98 275,87 F. Elle complète sa demande, par conclusions du 14 février 1974, d'une demande de dommages-intérêts de 5 000 F. Le fondement de la demande est une convention du 21 octobre 1969 par laquelle Mme C. s'est portée caution solidaire de toutes sommes que la société Le Laboratoire de Technique Pharmaceutique « Latephar » pourrait devoir à la banque, pour la totalité des engagements de cette dernière. Latephar a été déclarée en faillite par jugement du tribunal du 15 juin 1973. SMC, titulaire d'un compte créditeur de 98 275,87 F, n'a été admise à la faillite que pour 83 400,83 F. La défenderesse oppose deux moyens. Le premier tire argument de l'article 86 du Code de commerce : SMC ne serait pas un tiers porteur de bonne foi des lettres de change escomptées, de sorte que lui seraient opposables les exceptions tirées des rapports personnels avec le tireur. Le second invoque la règle selon laquelle « le criminel tient le civil en état » et demande un sursis à statuer dans l'attente de la décision définitive sur les plaintes déposées par SMC contre certains tirés. Le tribunal rejette les deux moyens, fait droit partiellement à la demande principale, rejette la demande de dommages-intérêts et met les dépens à la charge de la défenderesse. Le jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 18 mars 1975. Le contenu de cet arrêt d'appel n'est pas précisé dans la décision commentée. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. **Première question** : une caution solidaire peut-elle opposer au créancier, en se fondant sur l'article 86 du Code de commerce, les exceptions cambiaires attachées à des lettres de change escomptées par ce créancier, alors que l'action est fondée sur le cautionnement et non sur le titre de change ? Subsidiairement, le juge est-il tenu d'examiner un moyen fondé sur un texte inapplicable au rapport litigieux ? **Seconde question** : dans quelles conditions la règle « le criminel tient le civil en état » justifie-t-elle un sursis à statuer lorsque le créancier a déposé des plaintes pénales ? ## Solution et dispositif ### Sur le premier moyen Le tribunal rappelle le principe, formulé dans le chapeau de la décision, selon lequel « les juges ne sont tenus de répondre qu'aux moyens invoqués par les parties. Si ces moyens sont inapplicables et que leur rejet s'impose, ils ne peuvent suppléer à la carence de la partie qui les a invoqués ». Appliquant ce principe, le tribunal relève que SMC fonde son action non sur le droit cambiaire, auquel renverrait l'article 86 du Code de commerce, mais sur une convention de caution. Il qualifie celle-ci d'« engagement synallagmatique de caractère mixte, présentant à l'égard de la défenderesse le caractère d'un contrat de droit privé », auquel l'article
# Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1974, n° 25713 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1974, n° 25713 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/06-04-25713)) ## Faits et procédure Par lettre du 12 septembre 1972, M. K. proposa aux trois sœurs S., copropriétaires de la Villa L. C., d'acquérir ce bien au prix de 4 500 000 F. Le projet prévoyait la signature d'un compromis notarié comportant une condition suspensive d'obtention du permis de construire (environ six mois), un acompte de 10 % bloqué chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte authentique, et le paiement du solde à cette date. Les dames S. acceptèrent sur cette même lettre, en posant plusieurs conditions, dont la conservation de l'acompte par les venderesses dans le délai de six mois, sauf refus du permis. Le 17 janvier 1973, M. K. remit 450 000 F à Maître Rey, notaire, qui établit une promesse de vente. Le déroulement de cette promesse n'est pas entièrement clair dans la décision : le texte indique qu'elle fut signée par les dames L. et D., puis mentionne le défaut de signature de la dame D. ayant conduit à une assignation de M. K. (non précisé dans la décision quant à la portée exacte de ce défaut). L'instance fut close par un désistement, sans appel sur ce point. Le 9 mars 1973, la Financière Segimo (ci-après « Segimo ») offrit à M. K. de se substituer à lui dans les accords conclus avec les hoirs S. Elle s'engageait, dans le délai d'un mois à compter de l'acceptation, à signer au profit de la société une promesse de vente et d'achat pour 4 500 000 F, sous la condition suspensive de l'obtention du permis de construire. Elle prévoyait en outre le versement d'une indemnité de 350 000 F à M. K., garantie par une caution bancaire, et la restitution à celui-ci des 450 000 F. M. K. accepta le 16 mars 1973. Segimo ne fit sommation de comparaître devant le notaire que tardivement. Selon le texte, la sommation est datée du 21 mai 1973 pour une comparution le 24 mai, puis, plus loin, du 21 juin (la décision présente cette divergence sans la lever ; il convient de la signaler). Segimo ne se présenta pas, et M. K. fit dresser un procès-verbal de carence. Segimo assigna le 5 juin 1973. Le Tribunal, dans son jugement du 28 février 1974, la débouta de ses demandes de réitération de la promesse et la condamna à verser 5 000 F à chacun des défendeurs à titre de dommages-intérêts. Segimo interjeta appel le 15 mars 1974, et les intimés formèrent appel incident. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions : 1. Le délai d'un mois stipulé pour la réalisation des obligations de Segimo, à savoir la signature d'une promesse notariée et la justification de deux cautions bancaires, constitue-t-il une condition suspensive, une condition résolutoire tacite, ou un simple terme, et quelle est la conséquence de son expiration sans réalisation ? 2. Un échange de lettres (acceptation d'une offre de subrogation) peut-il valoir vente immobilière définitive, alors que l'article 1432 du Code civil monégasque subordonne l'effet d'une promesse synallagmatique de vente d'immeuble à sa constatation par acte authentique ? ## Solution et disp
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 1974, n° 25710 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 1974, n° 25710 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/05-02-25710)) ## Faits et procédure Une veuve, dame M., était co-héritière indivise, avec J. M. et E. M. épouse V., d'un fonds de commerce de chaussures. Par lettre recommandée du 24 octobre 1972, elle informa le sieur R., propriétaire du local où s'exploitait le commerce, de son intention de céder le fonds à la dame F., gérante, pour 30 000 F payables comptant. Elle rappela que le propriétaire disposait d'un droit de préemption en vertu de l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, modifiée. Le propriétaire déclara, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 1972, vouloir exercer ce droit au prix indiqué. Le 8 janvier 1973, la venderesse manifesta cependant son intention de ne pas donner suite. Après sommation, les co-héritiers ne comparurent pas devant le notaire le 1er février 1973. Le propriétaire assigna alors la veuve et les deux autres co-indivisaires. Il demandait leur condamnation conjointe et solidaire à passer l'acte de vente, et, à défaut, que le jugement vaille acte de vente au prix de 30 000 F. Par conclusions du 14 février 1974, il sollicita subsidiairement qu'il lui soit donné acte de ses réserves quant à la réparation du préjudice causé par la venderesse. Le fondement retenu était celui d'un mandat tacite : les défendeurs auraient donné à la veuve mandat de vendre le fonds et de notifier au propriétaire l'exercice du droit de préemption. Ce mandat était déduit de l'attitude générale des défendeurs, d'une lettre du notaire d'un co-indivisaire, de démarches accomplies auprès du demandeur, et d'un compromis de vente signé avec la gérante. Les défendeurs contestaient avoir donné mandat. Le tribunal de première instance rendit sa décision le 2 mai 1974. La décision ne précise pas si elle a fait l'objet d'un appel (non précisé dans la décision). ## Question de droit La question posée était de savoir comment se prouve un mandat tacite et sur qui pèse la charge de cette preuve. Le tribunal y répond dans un attendu de principe, reproduit au chapeau de la décision : « La preuve d'un mandat tacite résulte soit de l'aveu, soit de l'exécution du mandat, soit de sa ratification, soit encore de présomptions lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. La charge de la preuve appartient à celui qui prétend être mandataire. » Le litige portait en substance sur une question de qualité : la veuve avait-elle agi pour le compte des co-indivisaires, ce qui aurait rendu la notification de préemption opposable à ceux-ci, ou seulement en son nom propre ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande. Il relève d'abord que le demandeur, qui supporte la charge de la preuve, n'établit pas le mandat. Il écarte ensuite les trois éléments invoqués : - la lettre du notaire, rédigée au nom d'un seul co-indivisaire, ne peut fonder le mandat ; - le compromis de vente, qui fixait le prix à 60 000 F, est « inconciliable » avec un mandat de vendre le même fonds pour 30 000 F un mois plus tard ; - la lettre de la veuve du 24 octobre 1972 (« je suis en pourparlers pour vendre ce fonds à Madame M.-F. S. épouse F. ») établit, selon le tribunal, qu'elle s'est adressée au demandeur « en son nom et non pas au nom et pour le compte des co-héritiers ». Le tribunal retient en outre que les co-héritiers ont constamment refusé de passer l'acte de vente et contesté tout mandat. Le motif relatif aux réserves est bref : le demandeur conserve la faculté d'agir en réparation en dehors de toute décision de justice. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Accueille en la forme l'action du sieur R. ; Au fond, l'en déboute ; dit n'y avoir lieu à lui donner acte de ses réserves ; » La formule « accueille en la forme » combinée à un débouté au fond traduit
# Cour d'Appel de Monaco, 14 mai 1973, n° 25646 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 14 mai 1973, n° 25646 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1973/05-14-25646)) ## Faits et procédure Par une convention conclue entre J. et S., ce dernier s'engageait, d'une part, à payer pour le compte de J. la somme de 16 833,34 F restant due à l'Union Économique et Financière, organisme ayant consenti à J. un prêt de 30 000 F pour l'achat d'une voiture de marque « Lamborghini ». D'autre part, S. prenait le véhicule dans son magasin en vue de sa vente, à charge pour lui de verser à J. la moitié du prix restant après déduction de la somme remise à l'organisme de crédit. La décision mentionne « la convention du 25 août 1970 », tandis que les motifs relatifs à la qualification visent « la convention du 23 août 1970 ». Cette divergence de date n'est pas expliquée dans le texte fourni. Le véhicule, acquis par J. seize mois auparavant pour 85 000 F, fut revendu 40 000 F par S. quinze jours après lui avoir été confié. Par jugement du 13 juin 1972, le Tribunal de Première Instance de Monaco a condamné S., à titre provisionnel, à payer à J. la somme de 10 000 F, et a désigné un expert chargé d'évaluer le juste prix de la revente et de chiffrer le montant de la commission normale pour une opération de cette nature. S. a interjeté appel principal, en qualité de gérant libre de la S.A. General Automobile Monegasque. J. a formé appel incident, assisté par le syndic de son règlement judiciaire. Le texte ne précise pas la qualité exacte dans laquelle F.-P. figure au titre des parties, mentionné dans l'intitulé. S. sollicitait la réformation du jugement, la reconnaissance de l'absence de contrat de mandat, le remboursement par J. d'une somme de 5 000 F correspondant à une révision du véhicule, et des dommages-intérêts pour procédure abusive. J. demandait la confirmation de la mesure d'expertise, le relèvement de la provision à 18 000 F et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. **Qualification de la convention** : la convention liant les parties constitue-t-elle un mandat, comme le soutenait le premier juge, ou un contrat synallagmatique, comme le soutenait S. ? 2. **Responsabilité du mandataire** : le mandataire salarié qui vend un bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle engage-t-il sa responsabilité, justifiant une expertise sur le juste prix ? 3. **Rémunération** : les juges du fond peuvent-ils réduire la rémunération stipulée lorsque le mandataire a exactement accompli sa mission ? 4. **Avances et frais** : le mandataire peut-il obtenir le remboursement de travaux réalisés sur le bien, et à quelle condition de preuve ? 5. **Provision** : la somme provisionnelle allouée à J. est-elle justifiée ? ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement sur la qualification, sur la responsabilité et sur la provision. Elle infirme le jugement sur le rejet de la demande de remboursement des travaux, qu'elle soumet à expertise avant dire droit. Elle sursoit à statuer sur le surplus. Le dispositif est rédigé ainsi : > « Reçoit S. en son appel principal et J. en son appel incident ; > Au fond, > Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a qualifié la convention liant les parties de mandat de vendre au meilleur prix donné par J. à S., condamné celui-ci à verser à J. la somme de 10 000 F. à titre provisionnel et désigné un expert avec mission d'évaluer le juste prix de la revente de la voiture Lamborghini et de chiffrer le montant de la commission pouvant être due pour une telle opération ; > Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a écarté la demande de S. tendant au remboursement par J. de la somme de 5 000 F., montant de la remise en état de la voiture Lamborghini ; > Statuant à nouveau de ce chef, avant dire droit, dit que l'expert désigné par le Tribunal aura également pour mission de rechercher si ladite remise en état était nécessaire ou même simplement utile pour l'exécution du mandat de vendre confié à S. par J. ; > Surseoit à statuer sur les autres demandes, fins et conclusions des parties. » ## Portée et enseignement pratique **Qualification mixte du mandat de vente.** La
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1974, n° 25694 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1974, n° 25694 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/03-05-25694)) ## Faits et procédure Un bail authentique du 8 octobre 1963, enregistré le 9 octobre, a été consenti pour 3, 6 ou 9 années à compter du 1er décembre 1963, moyennant un loyer annuel de 12 000 F. Il comportait une clause d'indexation sur l'indice des prix de détail de l'agglomération parisienne dit « des 250 articles ». Pendant toute sa durée, aucune demande de révision et aucun jeu de la clause d'indexation n'ont eu lieu. Par lettre recommandée du 17 novembre 1972, les bailleurs, R. et M. C., ont proposé de renouveler le bail sous réserve d'un loyer de 17 000 F, résultant approximativement d'une indexation sur le coût de la construction en France. La Commission arbitrale des loyers commerciaux, saisie du renouvellement, a jugé que le loyer de 1963 n'était pas excessif au regard de la valeur locative de l'époque, mais a tenu compte de l'absence de majoration pendant neuf ans et de la hausse générale des loyers commerciaux. Elle a fixé le loyer nouveau à 12 600 F à compter du 1er décembre 1972. Elle a par ailleurs estimé que l'insertion d'une clause d'indexation substituée n'apparaissait pas nécessaire, cette clause n'ayant jamais été appliquée. Les bailleurs ont interjeté appel le 19 juin 1973. Ils contestaient la qualification d'excessivité du loyer initial, la localisation du local, la prise en compte des frais d'aménagement du preneur, la compétence de la Commission pour refuser une clause d'indexation et demandaient un loyer de 17 000 F. Le locataire, E. T., exploitant un commerce de timbres-poste de collection, concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait répondre à trois questions : 1. Un loyer fixé d'accord parties lors d'un bail peut-il, à l'occasion du renouvellement, être qualifié a posteriori d'excessif par le juge ? 2. Une clause d'indexation prévue par le bail peut-elle être remplacée, à la demande d'une seule partie, par un indice nouveau, au moment du renouvellement ? 3. Selon quels critères la valeur locative d'un local commercial doit-elle être déterminée lors du renouvellement ? ## Solution et dispositif La Cour répond successivement à chacune de ces questions. **Sur le loyer initial.** Elle censure le premier juge. Le prix de 12 000 F, « conclu entre les parties sans nul vice allégué de la volonté », « n'a plus à être apprécié a posteriori », car il correspondait à la valeur librement convenue. Le fait que les bailleurs n'aient pas usé pendant neuf ans de la faculté de majoration ne suffit pas à établir son caractère excessif. La Cour relève qu'il peut également avoir été consenti en considération des importants travaux d'amélioration réalisés par le preneur. Toutefois, cette convention ne lie pas la détermination de la valeur locative au renouvellement, qui s'opère « par référence aux critères posés par l'article 6 de la loi ». **Sur la clause d'indexation.** La Cour retient que, si l'article 23 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 autorise l'insertion d'une clause d'indexation dans un bail commercial, une telle convention « ne saurait avoir qu'une valeur indicative », car elle ne peut déroger aux dispositions d'ordre public, notamment en matière de périodicité et d'éléments légaux de fixation de la valeur locative équitable. Elle rapp
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25692 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25692 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/02-28-25692)) ## Faits et procédure Les trois héritières de la villa « L. C. », à Monaco, avaient accepté, par lettre du 12 septembre 1972, une offre d'achat formulée par M. K. au prix de 4 500 000 F, avec un acompte de 10 % (450 000 F) et une clause suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire. Elles avaient assorti leur acceptation de trois conditions, dont la deuxième prévoyait que l'accord ne prendrait effet qu'à la signature du compromis notarié et au versement de l'acompte. Le compromis fut signé le 17 janvier 1973 en l'étude de Me Rey, notaire à Monaco, en l'absence de l'une des venderesses. M. K. justifiait de la mise à disposition de l'acompte. Des sommations de comparaître furent ensuite délivrées, et M. K., autorisé à assigner à bref délai, saisit le tribunal afin de faire constater la perfection de la vente. Le 9 mars 1973, la société anonyme Financière Segimo, par la voix de son président directeur général, manifesta son intérêt pour la villa et proposa de se subroger à M. K. dans les droits et charges de l'accord. Cette proposition était subordonnée à plusieurs conditions, la première imposant la signature de la promesse de vente « dans le délai d'un mois à compter du jour de l'acceptation » de la lettre. M. K. accepta par lettre du 16 mars 1973, en reproduisant intégralement les termes de la proposition. La signature n'ayant pas eu lieu, Segimo fit sommation aux parties le 21 mai 1973, pour une comparution le 24 mai suivant. Le notaire dressa un procès-verbal de carence, Segimo n'ayant envoyé aucun représentant. Le 5 juin 1973, Segimo assigna M. K. et les héritières afin de voir réitérer la promesse sous astreinte, à défaut de quoi le jugement vaudrait acte de vente. Les deux instances, enrôlées sous les numéros 295 et 385, furent jointes. En cours d'instance, M. K. se désista de son action contre les héritières, désistement accepté par celles-ci. Restait à juger la demande de Segimo, principale et en intervention, ainsi que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M. K. et les héritières. ## Question de droit La question principale était de savoir si la subrogation consentie à Segimo avait pris effet, alors que la stipulation qui la conditionnait, à savoir la signature de la promesse dans le délai d'un mois, n'avait pas été respectée. Il s'agissait donc de qualifier juridiquement cette stipulation et d'en tirer les conséquences sur la formation du droit de Segimo. Subsidiairement se posaient deux questions. La première tenait à la qualification de la défaillance : Segimo soutenait que les obligations stipulées étaient des conditions résolutoires tacites, dont la résolution ne pouvait intervenir que judiciairement, tandis que M. K. et les héritières invoquaient la caducité de la convention. La seconde portait sur la responsabilité de Segimo : la procédure engagée par celle-ci pouvait-elle caractériser un abus ouvrant droit à réparation ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande de Segimo. Il retient que la subrogation était subordonnée à plusieurs conditions, dont la première, relative à la signature dans le délai d'un mois, a défailli, le délai étant expiré le 16 avril 1973 sans que l'évènement se soit réalisé. Il considère que cette condition avait un caractère déterminant pour l'engagement de M. K., dès lors que celui-ci, ayant déjà versé l'acompte de 450 000 F, ne pouvait s'engager pour une durée incertaine, la récupération de cette somme étant liée à la signature devant le notaire choisi. La défaillance n'est pas imputable à M. K., Segimo n'ayant sommé les parties qu'après l'expiration du délai et n'ay