202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 21 mars 2001, n° 26842 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 21 mars 2001, n° 26842 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/03-21-26842)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre classique de l'exécution d'un contrat de louage de choses, plus précisément d'un bail à usage d'habitation. En l'espèce, Madame Y. avait donné à bail d'habitation un appartement à Monsieur N. (la date de conclusion du contrat, la localisation exacte du bien ainsi que le montant du loyer convenu ne sont pas précisés dans la décision). Au cours de l'exécution de cette relation contractuelle, une difficulté est survenue quant au règlement des échéances locatives. La bailleresse, Madame Y., s'est plainte de ne pas avoir reçu le paiement correspondant à un trimestre de loyer (la période exacte de ce trimestre demeurant non précisée dans la décision). Toutefois, la situation factuelle présentait une singularité majeure sur le terrain probatoire : le locataire, Monsieur N., détenait et présentait une quittance de loyer afférente à la période litigieuse. Face à la production de cet écrit émanant d'elle-même ou de son mandataire (non précisé dans la décision), la bailleresse soutenait que ladite quittance avait été remise par erreur au preneur. Par ailleurs, la trame factuelle laissait apparaître l'existence d'une problématique liée à un paiement scriptural, la décision faisant référence à la question d'un « chèque non encaissé » (les circonstances exactes de l'émission, de la remise ou du sort réservé à ce chèque n'étant pas précisées dans la décision). L'opposition frontale entre la détention d'un titre libératoire par le débiteur et l'allégation d'une absence de perception effective des fonds par le créancier a ainsi cristallisé le différend, conduisant à la judiciarisation du rapport locatif. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que l'obligation principale du preneur tenant au paiement du prix du bail n'avait pas été exécutée pour le trimestre considéré, Madame Y. a pris l'initiative du procès en assignant son locataire, Monsieur N., devant le Tribunal de première instance de Monaco. Ses prétentions tendaient à des sanctions radicales de l'inexécution contractuelle : elle sollicitait des premiers juges, d'une part, le prononcé de l'expulsion du locataire et, d'autre part, la condamnation de ce dernier au paiement de dommages-intérêts (le montant chiffré de cette demande indemnitaire n'est pas précisé dans la décision). Le Tribunal de première instance a toutefois rejeté l'ensemble de ces prétentions, déboutant la bailleresse de sa demande. Insatisfaite de ce jugement, Madame Y. a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 11 juillet 2000, la juridiction du second degré a confirmé la décision entreprise et a, à son tour, débouté l'appelante de l'intégralité de ses demandes. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont considéré que la quittance de loyer produite par le locataire établissait le paiement du loyer litigieux, faute pour la bailleresse de rapporter la preuve contraire, et notamment la preuve de son allégation selon laquelle ce document aurait été remis par erreur à Monsieur N. Madame Y. s'est alors pourvue en révision contre cet arrêt du 11 juillet 2000 devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son pourvoi, elle articulait un moyen unique de cassation, reprochant à la Cour d'appel d'avoir violé deux textes fondamentaux : d'une part, l'article 1162, 2e alinéa, du Code civil monégasque et, d'autre part, l'article 62 de l'ordonnance souveraine n° 1.876 du 13 mai 1936. Selon la demanderesse au pourvoi, la juridiction du second degré avait méconnu ces dispositions légales en décidant que la simple présentation d'une quittance de loyer valait présomption de paiement et en jugeant que la preuve du défaut de ce paiement n'avait pas été rapportée par la bailleresse. En filigrane, le moyen suggérait également que la Cour d'appel s'était contredite dans ses motifs et avait conféré, à tort, un effet libératoire à un chèque qui n'avait pourtant pas été encaissé. En défense au pourvoi, le locataire, Monsieur N., concluait au rejet du recours et sollicitait, en outre, l'allocation de dommages-intérêts supplémentaires (le fondement précis et le montant de cette demande reconventionnelle ne sont pas précisés dans la décision). ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une question classique mais fondamentale du droit des obligations et du droit de la preuve, appliquée au contentieux des baux d'habitation et articulée avec le droit cambiaire : **quelle est la force probante d'une quittance de loyer détenue par le preneur quant à l'extinction de son obligation de payer, et comment s'opère la répartition de la charge de la preuve lorsque le bailleur invoque une remise par erreur dudit document ainsi que le non-encaissement d'un chèque ?** Plus précisément, il s'agissait de déterminer si les juges du fond pouvaient, sans inverser la charge de la preuve régie par l'article 1162, 2e alinéa, du Code civil, ni violer le principe selon lequel la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement conformément à l'article 62 de l'ordonnance souveraine n° 1.876 du 13 mai 1936, retenir que la production d'une quittance de loyer faisait présumer la libération du locataire jusqu'à preuve contraire incombant au bailleur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par une motivation ramassée, caractéristique du style des arrêts de rejet de la haute juridiction monégasque, la Cour de révision écarte le moyen unique et valide intégralement le raisonnement tenu par la Cour d'appel de Monaco. L'analyse de la Cour de révision se décompose en plusieurs temps logiques qui répondent point par point aux griefs formulés par la bailleresse : 1. **La constatation souveraine de la défaillance probatoire sur l'erreur alléguée :** La Cour de révision relève tout d'abord que les juges d'appel ont constaté que « Mme Y. ne rapportait pas la preuve que la quittance avait été remise par erreur comme elle le prétendait, à M. N. ». Ce faisant, la haute juridiction rappelle implicitement mais nécessairement le mécanisme probatoire : dès lors qu'un acte juridique ou un fait matériel (ici, la délivrance de la quittance) est établi, celui qui prétend que cet acte est entaché d'un vice ou procède d'une erreur matérielle devient demandeur à l'exception (*reus in excipiendo fit actor*). Il lui appartient donc de prouver l'erreur qu'il invoque pour priver l'écrit de son efficacité. 2. **L'absence de contradiction de motifs et le respect des règles relatives au chèque :** Répondant au grief tiré de la violation de l'article 62 de l'ordonnance souveraine n° 1.876 du 13 mai 1936, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel a statué « sans se contredire et sans donner d'effet libératoire à un chèque non encaissé ». Cette précision est cruciale : la Cour de révision souligne que les juges du fond n'ont nullement jugé qu'un chèque non encaissé éteignait la dette de loyer. Le fondement de la libération retenu par la Cour d'appel ne résidait pas dans le chèque lui-même, mais exclusivement dans l'existence de la quittance. 3. **La consécration de la valeur probante de la quittance :** Enfin, la Cour de révision approuve la déduction juridique opérée par les juges du second degré, lesquels ont retenu « que la quittance produite établissait en l'absence de preuve contraire, le paiement du loyer dont elle poursuivait le règlement ». La quittance est ainsi consacrée comme le mode de preuve normal et direct du paiement. Elle établit la réalité du règlement et opère un déplacement de l'objet et du fardeau de la preuve : le locataire ayant satisfait à l'exigence de l'article 1162, 2e alinéa, du Code civil en produisant la quittance, il incombe désormais au créancier de combattre cette preuve en démontrant l'absence de paiement effectif ou le caractère erroné de la délivrance du titre. De l'ensemble de ces éléments, la Cour de révision déduit que le moyen unique n'est pas fondé, ce qui entraîne le rejet du pourvoi, tout en estimant par ailleurs qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts supplémentaires formée par le défendeur. ### C. Le dispositif La Cour de révision conclut sa décision par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Dit n'y avoir lieu à l'allocation de dommages-intérêts supplémentaires à M. N. ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 21 mars 2001 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe particulièrement éclairante sur l'articulation des règles du droit commun de la preuve des obligations et des dispositions spéciales du droit des instruments de paiement. Bien que succinct dans sa formulation, il mobilise des concepts fondamentaux du droit civil monégasque, dont la structure demeure étroitement liée à la tradition juridique civiliste franco-monégasque. #### 1. L'application orthodoxe de la dialectique probatoire de l'article 1162 du Code civil Le premier texte visé au moyen est l'article 1162, 2e alinéa, du Code civil monégasque (exact équivalent de l'ancien article 1315, alinéa 2, du Code civil français, devenu l'article 1353, alinéa 2, à l'issue de la réforme française du droit des obligations). Aux termes de cette disposition cardinale, celui qui se prétendant libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Dans un contentieux locatif, l'application de ce texte obéit à un mouvement de balancier bien connu : * Dans un premier temps, le bailleur qui réclame l'exécution du contrat (ou sanctionne son inexécution par une demande d'expulsion et de dommages-intérêts) doit prouver l'existence de l'obligation de payer le loyer, ce qu'il fait en produisant le contrat de bail (application du premier alinéa de l'article 1162 du Code civil). * Dans un second temps, la charge de la preuve bascule sur les épaules du preneur : pour échapper à la condamnation et à l'expulsion, le locataire, qui se prétend libéré de sa dette de loyer pour le trimestre considéré, doit rapporter la preuve positive du fait extinctif qu'est le paiement. Or, comment se prouve le paiement ? En droit civil, si la question de la nature juridique du paiement (fait juridique ou acte juridique) a longtemps nourri les controverses doctrinales, il est unanimement admis que le mode de preuve par excellence de la libération du débiteur est la quittance. La quittance est l'acte écrit par lequel le créancier reconnaît avoir reçu le paiement de sa créance et déclare le débiteur quitte envers lui. Elle constitue un aveu extrajudiciaire écrit émanant du créancier lui-même. En l'espèce, le locataire, Monsieur N., produisait précisément la quittance correspondant au trimestre de loyer réclamé. Ce faisant, il satisfaisait pleinement aux exigences de l'article 1162, 2e alinéa, du Code civil. Le grief formulé par la bailleresse dans son pourvoi reposait sur une lecture tronquée de la dialectique probatoire. Madame Y. reprochait à la Cour d'appel d'avoir violé ce texte en décidant que la présentation de la quittance valait présomption de paiement et qu'elle n'avait pas rapporté la preuve du défaut de paiement. Elle semblait considérer que la charge de prouver l'encaissement effectif des fonds devait continuer à peser sur le locataire, malgré la détention de la quittance. La Cour de révision rejette fermement cette analyse. En validant la formule selon laquelle « la quittance produite établissait en l'absence de preuve contraire, le paiement du loyer », la haute juridiction confirme que la quittance a une force probante propre qui opère un renversement du fardeau de la preuve — ou plus exactement, qui épuise la charge probatoire pesant initialement sur le débiteur pour faire naître une nouvelle charge probatoire sur la tête du créancier. Toutefois, cette force probante n'est pas irréfragable. La quittance établit le paiement « en l'absence de preuve contraire ». Elle crée donc une présomption simple de libération. Le créancier qui a délivré une quittance conserve la faculté de démontrer que, nonobstant les termes de cet écrit, la réalité matérielle du paiement fait défaut. Mais, dès lors qu'il conteste son propre écrit en invoquant une remise par erreur, il devient demandeur à l'allégation d'erreur. C'est à lui qu'il incombe d'administrer la preuve positive de cette erreur matérielle ou de l'absence de cause de la quittance. En constatant que Madame Y. échouait à démontrer cette remise par erreur, la Cour d'appel a fait une exacte application des règles gouvernant le risque de la preuve : le doute ou la carence probatoire quant à l'existence de l'erreur alléguée profite au détenteur du titre libératoire régulier en la forme. #### 2. La neutralisation du grief cambiaire tiré de l'ordonnance souveraine de 1936 L'intérêt majeur de l'arrêt du 21 mars 2001 réside dans la confrontation de cette règle civiliste avec le droit spécial du chèque, régi à Monaco, à l'époque des faits, par l'ordonnance souveraine n° 1.876 du 13 mai 1936 (laquelle avait introduit dans le droit monégasque les principes issus de la Convention de Genève du 19 mars 1931 portant loi uniforme sur les chèques). L'article 62 de ladite ordonnance souveraine consacre un principe fondamental du droit des instruments de paiement : la remise d'un chèque n'emporte pas novation de la créance fondamentale et ne vaut paiement que sous la condition de son encaissement effectif. Tant que le chèque n'est pas payé par le tiré (la banque), l'obligation originelle subsiste avec toutes ses garanties, et le débiteur n'est point libéré. La stratégie du pourvoi de la bailleresse consistait à tenter d'enfermer l'arrêt d'appel dans un dilemme destructeur : * Soit la Cour d'appel avait considéré que le locataire avait payé au moyen d'un chèque, et dès lors que ce chèque n'avait pas été encaissé, elle violait l'article 62 de l'ordonnance de 1936 en déclarant le locataire libéré ; * Soit la Cour d'appel reconnaissait que le chèque n'était pas encaissé tout en affirmant que le loyer était payé grâce à la quittance, ce qui constituait une contradiction de motifs équivalant à un défaut de motifs. L'habileté de la motivation de la Cour de révision consiste à dissocier radicalement les deux plans : le plan de l'instrument de paiement (le chèque) et le plan de l'instrument de preuve (la quittance). La haute juridiction relève que la Cour d'appel a statué « sans se contredire et sans donner d'effet libératoire à un chèque non encaissé ». Que faut-il déduire de cette incise fondamentale ? Elle signifie que les juges du fond n'ont à aucun moment érigé la remise d'un chèque non encaissé en mode d'extinction de l'obligation locative. Si l'existence d'un chèque non encaissé était évoquée dans les débats, la Cour d'appel n'a manifestement pas retenu qu'il était établi que la quittance litigieuse avait été délivrée en contrepartie exclusive de ce chèque demeuré impayé, ou que le règlement du loyer n'avait pas eu lieu par un autre moyen (comme des espèces ou un autre versement, circonstances non précisées dans la décision). En effet, dans la pratique, lorsqu'un bailleur délivre une quittance au moment même où il reçoit un chèque, la jurisprudence civiliste traditionnelle considère que la quittance n'est délivrée que « sous réserve d'encaissement ». Si le bailleur parvient à prouver, d'une part, que la quittance a été remise uniquement en échange d'un chèque déterminé et, d'autre part, que ce chèque n'a pas pu être encaissé (par exemple pour défaut de provision, opposition, ou perte), il parvient alors à renverser la présomption de paiement attachée à la quittance. Or, dans l'espèce commentée, le texte de l'arrêt révèle que la bailleresse avait placé le débat sur le terrain d'une quittance « remise par erreur » à Monsieur N., sans parvenir à rapporter la preuve de cette erreur. Faute pour Madame Y. d'avoir établi le lien de causalité exclusif entre l'émission de la quittance et le chèque non encaissé, ou la matérialité de l'erreur commise lors de la délivrance du reçu, la quittance conservait toute son autonomie et toute sa vigueur probatoire. La Cour d'appel ne s'est donc nullement contredite : elle n'a pas dit que le chèque non encaissé libérait le débiteur ; elle a jugé que la quittance autonome, non victorieusement arguée d'erreur par la bailleresse, prouvait le paiement. Cette solution s'inscrit dans une parfaite convergence avec la jurisprudence de la Cour de cassation française, qui juge constamment que la quittance délivrée par le créancier fait foi du paiement jusqu'à preuve contraire, et qu'il appartient au créancier qui prétend que cette quittance a été délivrée par erreur ou en contrepartie d'un chèque non suivi d'encaissement d'en administrer la preuve certaine, l'appréciation de la valeur des éléments de preuve produits pour combattre la quittance relevant du pouvoir souverain des juges du fond. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens Au-delà de sa rigueur théorique, l'arrêt de la Cour de révision du 21 mars 2001 recèle des enseignements pratiques de premier ordre pour les avocats-défenseurs, les avocats, les administrateurs de biens (syndics et gestionnaires locatifs) ainsi que pour les parties aux contrats de bail en Principauté de Monaco. #### 1. La gestion du risque lors de la délivrance des quittances de loyer Pour les bailleurs et leurs mandataires professionnels (agences immobilières monégasques), cet arrêt agit comme une mise en garde sévère quant aux pratiques de quittancement. La quittance n'est pas une simple formalité administrative ou un document de courtoisie envoyé automatiquement à chaque échéance trimestrielle ou mensuelle ; c'est un acte juridique recognitif lourd de conséquences, qui désarme le créancier sur le terrain probatoire. Plusieurs recommandations opérationnelles découlent directement de cette jurisprudence : * **L'interdiction absolue des quittances par anticipation :** Il arrive fréquemment, dans une gestion locative automatisée ou imprudente, que l'avis d'échéance soit confondu avec la quittance, ou que la quittance soit adressée au locataire avant la vérification effective du crédit en banque. Comme le démontre le sort réservé à Madame Y., si une quittance est envoyée par erreur alors que le loyer n'est pas payé, le bailleur se place dans une situation probatoire extrêmement périlleuse : il devra prouver un fait négatif (le non-paiement) doublé de la preuve positive d'une erreur interne de gestion, preuve particulièrement difficile à administrer devant un tribunal si le locataire soutient, par exemple, avoir réglé en espèces contre remise de ladite quittance. * **La distinction formelle entre avis d'échéance, reçu et quittance :** Les praticiens doivent veiller à ce que les documents adressés pour appeler les loyers soient expressément intitulés « Appel de loyer » ou « Avis d'échéance », avec la mention explicite que ce document ne vaut pas quittance. *
# Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 1986, n° 25190 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 1986, n° 25190 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/01-28-25190)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 30 novembre 1981, les propriétaires (F. C., T. A. et T. J.) ont donné à bail à J.-C. E.-L. une villa sise à La Turbie, moyennant un loyer mensuel de 4 500 francs. La clause du bail prévoyait une durée d'un an à compter du 1er décembre 1981, renouvelable par tacite reconduction, et subordonnait la résiliation à une notification par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois au moins avant l'expiration de la période en cours. Le 25 février 1983, le locataire a informé les bailleurs de son intention de quitter les lieux « pour des raisons personnelles » à la date du 31 mai 1983, ce qu'il a fait. Il a ensuite demandé l'imputation des loyers dus pour avril et mai 1983 sur le dépôt de garantie de 9 000 francs, et joint un chèque complémentaire de 1 009,84 francs. Les bailleurs, autorisés par ordonnance sur requête du 31 mai 1983, ont fait pratiquer une saisie-arrêt auprès de la Compagnie Monégasque de Banque, puis assigné le locataire le 9 juin 1983 en paiement et en validation de la saisie. Par conclusions du 11 janvier 1985, ils ont soutenu que le congé était nul et réclamé les loyers jusqu'au terme contractuel du 30 novembre 1983, portant leur demande à 40 039,36 francs. Le Tribunal de première instance, par jugement du 23 mai 1985, a condamné le locataire au paiement de 30 029,52 francs et validé la saisie-arrêt pour ce montant. Le locataire a interjeté appel. Il soutenait que les bailleurs avaient accepté la résiliation anticipée, que la demande nouvelle était irrecevable et que le congé était régulier. Les intimés concluaient à la confirmation. Le texte ne précise pas les motifs exacts de la protestation alléguée par les bailleurs, ni la teneur de la lettre non recommandée qu'ils disent avoir adressée (non précisé dans la décision). ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher trois questions successives : 1. **La recevabilité** de la demande additionnelle en paiement des loyers jusqu'au 30 novembre 1983, formée par simples conclusions en première instance, au regard de l'article 156 du Code de procédure civile. 2. **L'acquiescement** des bailleurs à une résiliation anticipée du bail, susceptible de résulter de leur silence lors de la notification du congé ou du libellé de leur requête en saisie-arrêt. 3. **La validité du congé** du 25 février 1983 fondé sur la seule mention de « raisons personnelles », au regard des articles 6 et 17 de la loi française n° 82-526 du 22 juin 1982, dite loi Quilliot. Sur le second point, la Cour relève que les parties s'accordent sur l'application de la loi française. Elle rappelle à cet égard que l'immeuble était situé sur le territoire français (La Turbie) et que le litige relevait en conséquence de la législation française des locaux d'habitation. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour rappelle que l'article 156 du Code de procédure civile « n'interdit pas de former en première instance une demande nouvelle, dès lors que cette demande a, avec l'action originaire, un lien suffisamment étroit de dépendance ou de connexité ». Elle constate l'existence d'un tel lien en l'espèce et confirme la recevabilité. **Sur l'acquiescement.** La Cour qualifie l'acquiescement invoqué de « renonciation tacite » des bailleurs, portant soit sur la clause n'autorisant la résiliation qu'au 1er décembre de chaque année, soit sur la nullité prévue par l'alinéa 3 de l'article 17. Elle pose que « une telle renonciation ne se présume pas et ne peut résulter que de manifestations non équivoques de volonté ». Elle écarte alors successivement : - le silence des bailleurs lors de la notification, qui « peut ne révéler qu'un manque d'informations » dans un contexte où la loi Quilliot faisait l'objet de commentaires dans la grande presse, « qui n'étaient pas uniquement d'ordre juridique » ; - la mention « le locataire doit quitter les lieux à la date du 31 mai 1983 » figurant dans la requête en saisie-arrêt, le verbe « devoir » étant « susceptible d'autres significations » et pouvant n'exprimer « q
# Cour d'Appel de Monaco, 28 avril 1987, n° 25318 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 avril 1987, n° 25318 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1987/04-28-25318)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 10 avril 1974, C. L.-D. a loué à des époux P. une chambre située à Monte-Carlo. Le contrat stipulait que le défaut de paiement du loyer entraînerait de plein droit, à la volonté du bailleur, la déchéance du preneur, un mois après un commandement infructueux. Les preneurs ayant laissé plusieurs loyers impayés, les héritiers du bailleur (Mme D. L.-D., B., E. et J.-M. L.-D.) leur ont fait signifier, le 12 février 1984, un commandement visant la clause résolutoire. Le commandement étant resté sans effet, le juge des référés, par ordonnance du 18 juillet 1984, a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des preneurs. Les époux P. ont interjeté appel. Dans leurs conclusions du 17 décembre 1985, ils ont soulevé l'irrecevabilité de la demande des consorts L.-D. au motif qu'un partage successoral était intervenu. Selon eux, l'effet déclaratif du partage (art. 751 du Code civil) emportait que seul l'attributaire du local loué avait qualité pour agir en résiliation. Une note en délibéré du 18 février 1986 a indiqué qu'un acte de partage était intervenu le 25 juillet 1985, le lot n° 103 étant attribué à B. L.-D. Par arrêt du 11 mars 1986, la Cour a confirmé l'ordonnance. Elle a déclaré que B. L.-D. seul avait qualité pour agir depuis le partage du 25 juillet 1985. Les époux P. ont alors formé une requête en rétractation de cet arrêt, non signifié, sur le fondement de l'article 428-10° du Code de procédure civile. Ils soutenaient que B. L.-D. avait vendu le lot n° 103 dès le 29 juillet 1985, soit quatre jours après le partage. Cet acte de vente, qu'ils n'avaient obtenu du Conservateur des hypothèques que le 6 mai 1986, était selon eux une pièce décisive, dissimulée par la note en délibéré. Les défendeurs ne contestaient pas la recevabilité de la demande. Ils faisaient valoir que la vente avait été portée à la connaissance du preneur par lettres des 27 septembre et 10 octobre 1985. La S.C.I. Bimini, acquéreuse du lot, est intervenue volontairement aux débats. Les époux P. ont contesté avoir reçu ces lettres et ont soutenu que l'intervention était irrecevable. ## Question de droit La décision soulève trois questions. 1. **La recevabilité d'une demande en rétractation dirigée contre un arrêt de référé.** Le principe rappelé par la Cour est l'irrecevabilité de cette demande, l'arrêt de référé n'ayant pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. La question est de savoir si cette règle souffre exception. 2. **La recevabilité de l'intervention d'un tiers à l'instance en rétractation.** Il s'agit de déterminer si l'article 383 du Code de procédure civile, qui organise l'intervention, s'applique aux voies de recours extraordinaires. 3. **La notion de « rétention » d'une pièce décisive au sens de l'article 428-10°.** La question est de savoir si la dissimulation volontaire d'une pièce décisive suffit à ouvrir la rétractation, ou si la pièce doit, en outre, avoir été inaccessible à la partie. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité de la demande.** La Cour écarte le principe d'irrecevabilité. Elle retient qu'une demande en rétractation doit être déclarée recevable « lorsque, comme en la présente espèce, un tel arrêt confirme une ordonnance de référé qui a
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 1986, n° 25206 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 1986, n° 25206 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/03-28-25206)) ## Faits et procédure La bailleresse, de nationalité monégasque, est propriétaire d'un appartement de deux pièces principales situé au second étage d'un immeuble monégasque. Elle l'a acquis des consorts S. par acte notarié passé les 29 septembre, 3 et 5 octobre 1978. Le locataire, de nationalité française, bénéficie des dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 25 mai et 15 juin 1983, la bailleresse a informé le locataire de son intention d'occuper personnellement le logement. Le 24 mai 1984, elle lui a notifié par exploit d'huissier un congé aux fins de reprise pour occupation personnelle, effectif au 31 mai 1985. Faute de libération spontanée, la bailleresse a assigné le locataire en validation du congé et libération des lieux, avec, au besoin, expulsion de l'occupant et de tous occupants de son chef, sous astreinte comminatoire de 500 francs par jour de retard. Le défendeur a formé deux moyens. À titre principal, il soutenait que l'action était prématurée : la validation du congé ne pouvait être poursuivie avant l'expiration du délai de douze mois prévu par l'article 28 modifié de l'ordonnance-loi, de sorte que l'instance n'aurait dû être introduite qu'après le 31 mai 1985. À titre subsidiaire, il sollicitait un délai de déguerpissement d'un an au moins à compter du 1er juin 1985, en invoquant une grave maladie. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si le propriétaire qui entend exercer son droit de reprise aux fins d'occupation personnelle, et qui doit notifier son intention au moins douze mois à l'avance, doit attendre l'expiration de ce délai pour saisir le juge d'une demande de validation du congé. La réponse dépend de la portée de l'exigence de notification : porte-t-elle sur la validité de la notification seule, ou conditionne-t-elle aussi la recevabilité de l'action ? En second lieu, il convenait de déterminer si les autres conditions du droit de reprise étaient réunies et si la demande subsidiaire de délai de déguerpissement, fondée sur un état de santé, pouvait être accueillie. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'exception de prématurité. Il énonce le principe suivant, placé en tête de la décision : en imposant au propriétaire de locaux d'habitation qui entend exercer son droit de reprise aux fins d'occupation personnelle de notifier au locataire ou à l'occupant son intention de reprise au moins douze mois à l'avance, l'article 28 modifié de l'ordonnance-loi n° 669 « n'exige pas pour autant de ce propriétaire qu'il attende l'expiration de ce délai pour introduire une instance aux fins de validation du congé et libération des lieux ; il s'ensuit que la saisine du Tribunal est valable et non prématurée ». Le raisonnement procède en trois temps. Le tribunal relève d'abord que la bailleresse s'est conformée aux prescriptions de l'ordonnance-loi, puisque l'information préalable par lettres recommandées des 25 mai et 15 juin 1983 précédait le congé du 24 mai 1984, lequel respectait le délai de douze mois. Il ajoute que le comportement du défendeur, qui s'opposait à la demande et sollicitait un délai après la date d'effet du congé, justifiait d'autant plus la saisine du tribunal. Il constate ensuite que les autres condit
# Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 1986, n° 25182 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 1986, n° 25182 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/01-14-25182)) ## Faits et procédure La Société Jalima (S.C.I.) avait consenti à W. un bail commercial. Ce bail comportait une clause résolutoire. Le locataire n'avait pas acquitté un trimestre de loyer selon le mode de paiement contractuellement stipulé, à savoir un paiement anticipé par trimestre. Les parties avaient toutefois pris l'habitude d'un paiement mensuel. Les modalités précises de cette pratique, sa date de début et l'éventuel accord des parties sur ce point ne sont pas précisés dans la décision. Saisi en référé, le juge des référés a, par ordonnance du 31 juillet 1985, constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du locataire. W. a interjeté appel. Il soutenait, en premier lieu, que l'urgence n'était pas établie. Il faisait valoir, en second lieu, que la substitution d'un paiement mensuel au paiement trimestriel stipulé constituait une question sérieuse échappant à la compétence du juge des référés. Il sollicitait la réformation de l'ordonnance, la déclaration d'incompétence du magistrat et la condamnation de la société à lui verser 10 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. La Cour d'appel de la Principauté de Monaco a confirmé l'ordonnance. Elle s'est déclarée incompétente pour statuer sur la demande indemnitaire. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de révision le 7 octobre 1986. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. **Première question** : le juge des référés peut-il, saisi sur le fondement d'une clause résolutoire, constater la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement d'un loyer lorsque le locataire oppose une novation du mode de paiement, c'est-à-dire la substitution contractuelle ou pratique d'un paiement mensuel au paiement trimestriel stipulé ? Cette question suppose d'apprécier si l'argument de novation crée une contestation sérieuse, seul obstacle qui priverait le juge des référés de sa compétence sur le fond du droit, et si l'urgence est caractérisée. **Seconde question** : la juridiction d'appel statuant en référé est-elle compétente pour connaître d'une demande de dommages-intérêts formée par l'appelant ? ## Solution et dispositif La Cour a d'abord écarté le moyen tiré de l'incompétence du premier juge. Elle a relevé que les moyens de l'appelant « ne font que reprendre, sans justifications complémentaires, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte ». Elle a adopté les motifs du premier juge, sans les reproduire dans l'arrêt. Le sommaire de la décision indique que le juge des référés est compétent pour constater, « vu l'urgence », la résiliation du bail, et que la novation alléguée « n'entraînant aucune contestation sérieuse ». Le raisonnement détaillé qui conduit à écarter l'existence d'une contestation sérieuse ne figure pas dans le texte fourni, qui comporte par ailleurs des passages abrégés. Les éléments de l'appréciation de l'urgence ne sont pas davantage précisés (non précisé dans la décision). S'agissant de la demande indemnitaire, la Cour a jugé en termes exprès : > « Considérant par ailleurs que la Cour, statuant en matière de référé, est incompétente pour connaître de la demande en dommages-intérêts formée par le Sieur W. » Le dispositif est ainsi rédigé : > « Confirme dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 31 ju
# Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/04-24-25091)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les baux à loyer d'habitation, et plus particulièrement de l'application des critères réglementaires de détermination du prix du loyer d'un local soumis aux dispositions de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. Le litige oppose les propriétaires d'un immeuble (désignés dans l'intitulé de la décision sous l'appellation « Hoirs G. ») à leur locataire (désignée sous l'initiale « M. » dans l'intitulé et comme « Dame P. » dans le corps de l'arrêt). Cette dernière avait pris à bail un appartement qui avait été initialement loué comme appartenant à la sous-catégorie A de la catégorie II au sens de la classification établie par ladite ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. Or, l'immeuble dont dépendait l'appartement litigieux a connu diverses modifications structurelles ainsi que des vicissitudes matérielles affectant tant les parties communes de la fraction d'immeuble concernée que les parties privatives et leurs équipements. Postérieurement à l'entrée dans les lieux de la locataire, l'immeuble a fait l'objet d'une surélévation. Selon les constatations factuelles qui seront ultérieurement dressées par voie d'expertise judiciaire, cette surélévation a été réalisée sans tenir compte de l'harmonie et du style des façades d'origine du bâtiment. À l'occasion de ces transformations ou de l'évolution de l'immeuble, l'escalier de service a été supprimé. Par ailleurs, la qualité intrinsèque de la construction présentait d'importantes lacunes : les matériaux mis en œuvre n'offraient pas une très bonne isolation thermique et, surtout, phonique. Pire encore, ces matériaux présentaient une élasticité excessive qui avait pour conséquence directe d'entraîner le décollement des carrelages. À cela s'ajoutait la présence de canalisations apparentes qui conféraient un caractère médiocre à la finition générale du bâtiment. S'agissant de la configuration interne du local loué, l'appartement ne comportait qu'une seule salle de bains. En outre, sur le plan des équipements intérieurs du logement, un différend est apparu quant à la prise en compte des éléments d'équipement initialement fournis par les propriétaires dans le calcul de la surface corrigée de l'appartement. La locataire avait en effet procédé au remplacement de ces équipements d'origine en raison de leur vétusté. Enfin, parallèlement à la contestation judiciaire élevée par la preneuse sur le classement catégoriel de son logement, des travaux de restauration de l'immeuble avaient été entrepris postérieurement à l'introduction de l'instance, travaux qui n'étaient d'ailleurs pas encore terminés au moment où les juges du fond ont statué. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant le classement de son appartement dans la sous-catégorie A de la catégorie II, la locataire a saisi la juridiction compétente par un exploit introductif d'instance (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision) aux fins de voir déclasser le bien dans une sous-catégorie inférieure et d'obtenir la fixation corrélative de la surface corrigée et du prix du loyer. Une décision avant dire droit (dont la date et la juridiction exacte ne sont pas précisées dans la décision) a été rendue afin de commettre un expert judiciaire avec pour mission d'examiner l'immeuble et l'appartement litigieux au regard des critères de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, les premiers juges ont homologué les conclusions du technicien et ont fait droit à la demande de la locataire en classant l'appartement dans la sous-catégorie B de la catégorie II à compter de l'introduction de l'instance, tout en refusant d'intégrer dans le calcul de la surface corrigée les équipements d'origine remplacés par la locataire. Les propriétaires ont interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt confirmatif rendu le 27 mars 1984, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu la décision des premiers juges par motifs propres et adoptés. Elle a confirmé le déclassement du local de la sous-catégorie II A vers la sous-catégorie II B, fixé la prise d'effet de ce changement à la date de l'exploit introductif d'instance sans tenir compte des travaux de restauration postérieurs et inachevés, et exclu du calcul de la surface corrigée les équipements initiaux frappés de vétusté. Mécontents de cette issue, les propriétaires ont formé un pourvoi en révision le 29 mai 1984 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 27 mars 1984. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi, représentés par leur avocat-défenseur, ont développé une argumentation articulée autour de trois moyens distincts. Le premier moyen, divisé en quatre branches, attaquait le chef de l'arrêt ayant prononcé le déclassement de l'appartement en sous-catégorie II B, en reprochant à la Cour d'appel une violation ou une méconnaissance de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 : - Dans une première branche, le pourvoi soutenait que les juges d'appel s'étaient fondés sur des critères inopérants car étrangers au texte réglementaire, en faisant valoir que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale et l'existence de canalisations apparentes étaient sans rapport avec les éléments d'appréciation limitativement prévus par l'article 3 de l'ordonnance précitée. - Dans une deuxième branche, les propriétaires faisaient grief à l'arrêt d'avoir retenu la suppression de l'escalier de service pour refuser le classement en catégorie II A, alors que, selon leur lecture du texte, l'absence d'escalier de service s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie (catégorie I). - Dans une troisième branche, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir ajouté à la loi en exigeant que l'isolation phonique et thermique soit « très bonne » pour permettre le classement de l'immeuble en sous-catégorie A, et de s'être abstenue de rechercher si cette isolation n'était pas simplement « satisfaisante », méconnaissant ainsi les prescriptions de l'article 3. - Dans une quatrième branche, enfin, les demandeurs soutenaient que le critère tiré du nombre de salles de bains n'est envisagé par l'ordonnance que pour différencier les immeubles de la catégorie I de ceux de la catégorie II A, et ne pouvait donc servir à rétrograder le bien de la catégorie II A vers la catégorie II B. Le deuxième moyen du pourvoi portait sur l'application dans le temps de la décision de classement et la date d'appréciation de l'état de l'immeuble. Les demandeurs reprochaient à l'arrêt d'avoir décidé que l'immeuble aurait le classement retenu (catégorie II B) depuis l'introduction de l'instance, alors que la Cour d'appel aurait dû, selon eux, pour déterminer ce classement, se placer à la date d'achèvement des travaux d'amélioration entrepris, lesquels auraient pu faire passer le bien dans une sous-catégorie supérieure. Le troisième moyen, enfin, critiquait les modalités de calcul de la surface corrigée de l'appartement. Les propriétaires faisaient grief à la Cour d'appel d'avoir refusé de tenir compte des éléments d'équipement qu'ils avaient initialement fournis et de ne pas avoir recherché si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal au moment précis où ils avaient été unilatéralement remplacés par la locataire. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une série de trois questions juridiques distinctes mais complémentaires, toutes relatives au contentieux de la fixation judiciaire du loyer dans le secteur réglementé par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 : 1. **Sur l'étendue du contrôle de légalité en matière de classement catégoriel (Premier moyen) :** Quelle est la marge d'appréciation des juges du fond lorsqu'ils vérifient les critères fixés par l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 pour déterminer la catégorie et la sous-catégorie d'un local loué ? Plus précisément, le juge du fond peut-il combiner divers déficits qualitatifs (défaut d'harmonie architecturale après surélévation, suppression de l'escalier de service, insuffisance de l'isolation phonique et thermique causant le décollement des carrelages, médiocrité des finitions liée à des canalisations apparentes, présence d'une seule salle de bains) pour rétrograder souverainement un bien de la sous-catégorie II A à la sous-catégorie II B, ou est-il lié par une affectation stricte et étanche de chaque critère légal à une catégorie déterminée sous le contrôle rigoureux du juge de cassation ? 2. **Sur la date de prise d'effet du déclassement et l'incidence des travaux en cours d'instance (Deuxième moyen) :** À quelle date le juge doit-il se placer pour apprécier les caractéristiques de l'immeuble et fixer le point de départ d'un changement de sous-catégorie sollicité par le preneur ? Doit-il arrêter son appréciation et faire rétroagir le classement au jour de la contestation formalisée par l'exploit introductif d'instance, ou est-il tenu de différer son appréciation à la date d'achèvement de travaux de restauration entrepris par le bailleur postérieurement à l'assignation et non encore achevés ? 3. **Sur la prise en compte des équipements remplacés par le preneur dans la surface corrigée (Troisième moyen) :** Lors de la détermination de la surface corrigée du local, les juges du fond qui écartent du décompte les éléments d'équipement fournis à l'origine par le bailleur mais remplacés par le locataire sont-ils tenus de rechercher formellement si ces équipements étaient encore en état de fonctionnement normal lors de leur remplacement, ou la seule constatation que ce remplacement était justifié par leur vétusté suffit-elle à fonder légalement leur décision ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les propriétaires, la Cour de révision déploie un raisonnement structuré qui consacre avec force le pouvoir souverain d'appréciation des juridictions du fond tout en validant la rigueur juridique des règles temporelles et matérielles appliquées par la Cour d'appel. #### 1. L'affirmation du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation globale des éléments de confort (Premier moyen) En réponse aux quatre branches très techniques du premier moyen, qui tentaient d'enfermer l'application de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 dans une grille de lecture mécanique et cloisonnée, la Cour de révision pose d'emblée un principe directeur dépourvu d'ambiguïté : « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure ». (On notera que si le sommaire de la décision publié emploie le verbe « entraver », le corps même de l'arrêt utilise bien le terme « entraîner », qui restitue exactement la logique du déclassement vers la sous-catégorie inférieure). Ce principe posé, la Haute juridiction procède néanmoins à un contrôle de la motivation de l'arrêt attaqué pour vérifier que les juges d'appel ont légalement justifié leur décision au regard du texte applicable. Elle relève ainsi que la Cour d'appel, statuant par motifs adoptés des premiers juges et homologuant le rapport de l'expert judiciaire, a mis en évidence une série convergente de cinq constatations matérielles affectant la fraction d'immeuble et l'appartement : - Premièrement, sur le plan architectural, la surélévation de l'immeuble, intervenue après l'entrée dans les lieux de la locataire, n'a pas respecté l'harmonie et le style des façades d'origine ; - Deuxièmement, sur le plan des équipements collectifs et de la distribution, l'escalier de service a été purement et simplement supprimé ; - Troisièmement, sur le plan de la qualité constructive, les matériaux employés n'offrent pas une très bonne isolation thermique et surtout phonique, leur élasticité excessive provoquant un vice matériel manifeste, à savoir le décollement des carrelages ; - Quatrièmement, sur le plan de l'état intérieur, la présence de canalisations apparentes confère un caractère médiocre à la finition du bâtiment ; - Cinquièmement, sur le plan des équipements sanitaires privatifs, l'appartement ne dispose que d'une seule salle de bains. La Cour de révision synthétise ces éléments en observant que les juges du fond ont ainsi constaté que « la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux ne présentait pas la plupart des caractères exigés par l'ordonnance susvisée pour son classement dans la sous-catégorie A de la catégorie II ». Par cette approche globale — illustrée par l'expression « la plupart des caractères » —, la Cour de révision balaye l'argumentation analytique du pourvoi. Elle refuse de censurer individuellement chaque critère retenu par la Cour d'appel (tels que la finition, l'harmonie des façades, le degré d'isolation ou le nombre de salles de bains), considérant que c'est l'accumulation et la convergence de ces déficiences par rapport au standard légal de la catégorie II A qui justifient légalement le basculement souverainement prononcé vers la sous-catégorie II B. #### 2. La fixation de la date d'appréciation et d'effet du classement au jour de l'exploit introductif d'instance (Deuxième moyen) Abordant le deuxième moyen, la Cour de révision approuve sans réserve la méthode temporelle suivie par les juges d'appel (« la Cour d'appel relève exactement... et refuse à bon droit... »). Ici, le contrôle exercé n'est plus un simple renvoi au pouvoir souverain, mais un véritable contrôle de droit sur les effets dans le temps de l'action en contestation de classement. Le raisonnement de la Cour s'articule autour de deux propositions complémentaires : - D'une part, le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend le logement ne peut produire d'effet juridique avant que le locataire n'ait élevé sa contestation par la voie de l'exploit introductif d'instance. La date de l'assignation constitue donc le point de départ légal du nouveau classement (et, partant, du nouveau loyer qui en découle). - D'autre part, et par voie de conséquence logique, le juge saisi d'une telle demande de reclassement doit apprécier l'état du bien au jour de cette demande initiale. La Cour d'appel a donc refusé « à bon droit » de prendre en considération des travaux de restauration qui présentaient un double défaut rédhibitoire au regard du litige : ils étaient postérieurs à l'acte introductif d'instance et, de surcroît, ils n'étaient pas encore terminés lorsque la juridiction a statué. Un bailleur ne saurait en effet paralyser le droit acquis du locataire au déclassement de son logement au jour de sa demande en invoquant des travaux d'amélioration futurs ou inachevés. #### 3. L'exclusion des équipements d'origine par la seule constatation de leur vétusté (Troisième moyen) Enfin, sur le troisième moyen relatif au calcul de la surface corrigée, les propriétaires tentaient de caractériser un défaut de base légale en reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché si les équipements qu'ils avaient fournis, bien que remplacés par la preneuse, n'étaient pas néanmoins « encore en état de fonctionnement normal » lors de ce remplacement. La Cour de révision écarte ce grief par une réponse d'une grande fermeté logique : « Mais attendu que les juges du fond relèvent que le remplacement par la locataire des équipements d'origine était justifié par leur vétusté ; Que par cette seule constatation ils ont légalement justifié leur décision ». Le raisonnement est implacable : la notion de vétusté constatée par les juges du fond comme justifiant le remplacement de l'équipement est, par nature, exclusive d'un état de fonctionnement normal susceptible de valoriser le bien au profit du bailleur dans le calcul de la surface corrigée. Dès lors qu'un équipement est reconnu vétuste au point de légitimer son remplacement par le preneur, le juge n'a pas à procéder à une recherche supplémentaire, qui serait contradictoire ou surabondante, sur son prétendu fonctionnement normal. La constatation souveraine de la vétusté justifiant le remplacement suffit à elle seule à priver le bailleur du droit de se prévaloir de ces équipements pour majorer la surface corrigée du local. ### C. Le dispositif Au terme de cet examen, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 24 avril 1985 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de référence dans le contentieux de l'application de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 régissant le prix des loyers de certains locaux d'habitation en Principauté. Son apport essentiel réside dans la délimitation précise des offices respectifs des juges du fond et du juge de cassation face à une réglementation technique particulièrement détaillée. #### 1. L'articulation entre critères réglementaires et appréciation souveraine du juge du fond La législation spéciale sur les loyers, telle qu'issue de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949, repose sur une méthode de tarification objective dite de la « surface corrigée ». Dans ce système, le prix licite du loyer dépend directement du classement de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) et du local dans une catégorie et une sous-catégorie déterminées (en l'espèce, la catégorie II et ses sous-catégories A et B), chacune correspondant à des standards précis de qualité architecturale, de construction, de confort et d'équipement définis par l'article 3 de ladite ordonnance. Une telle technicité législative fait naître une tension classique en droit du contentieux : les descriptions figurant à l'article 3 constituent-elles des qualifications juridiques strictes, soumises au contrôle lourd de la Cour de révision, ou de simples directives d'appréciation factuelle abandonnées à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré ? La thèse développée par le premier moyen du pourvoi plaidait résolument pour la première approche. Les demandeurs procédaient à une exégèse pointilliste de l'article 3 de l'ordonnance de 1949 : selon eux, chaque critère mentionné par le texte (escalier de service, degré d'isolation « très bonne » ou « satisfaisante », nombre de salles de bains) était légalement assigné à une frontière catégorielle précise (par exemple, la distinction entre la catégorie I et la catégorie II A) et ne pouvait être transposé par le juge pour opérer une distinction entre la sous-catégorie II A et la sous-catégorie II B. De même, ils soutenaient que des éléments non expressément formulés dans les mêmes termes par le texte (l'état d'entretien, le peu de séduction architecturale résultant d'une surélévation disharmonieuse, la présence de canalisations apparentes affectant la finition) devaient être radicalement exclus du raisonnement judiciaire sous peine de violation de la loi. En énonçant le principe selon lequel « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure », la Cour de révision rejette cette conception mécanique et rigide du contrôle de légalité. Toutefois, l'analyse attentive de l'arrêt révèle que la Cour de révision n'abdique pas tout contrôle de
## I. Faits et procédure Décision rendue le **30/09/2014** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **12602**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Bail - Frai de remi e en état - Paiement - Délai (non) Il re ort du contrat de bail notamment, que « le locataire ayant reçu le locaux loué en parfait état, doit le rendre dan le même état an qu'il pui e être tenu compte de la vétu té, et ce quelque oit le temp de location écoulé ». Il convient d'examiner ucce ivement le différent travaux que la ociété demandere e entend mettre à la charge de e locataire , par comparai on avec le procè -verbal de con tat de lieux de ortie, établi par hui ier, hor la pré ence de locataire mai non conte té. Au regard de diver e facture , le défendere e eront olidairement condamnée à … ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > abelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du di po itif de la pré ente déci ion a été donnée à l'audience du 30 SEPTEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lor de la clôture de débat , par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé de fonction de Vice-Pré ident, a i tée de Madame I abelle TAILLEPIED, Greffier, en pré ence de Mademoi elle Cyrielle COLLE, Sub titut du Procureur Général, et ce en application de di po ition de article 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire . ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour de Révision de Monaco, 21 mai 1984, n° 25983 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 21 mai 1984, n° 25983 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/05-21-25983)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 21 mai 1984 s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'un contrat de bail portant sur un immeuble à usage commercial. La Société des bains de mer et du Cercle des étrangers à Monaco (ci-après dénommée la « S.B.M. ») avait donné à bail à la société anonyme « C. & B. » (ci-après la « S.A. C. & B. ») un local à usage commercial situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. La date de conclusion de ce contrat de bail ainsi que le montant précis des loyers convenus entre les parties ne sont pas précisés dans la décision. Toutefois, il ressort des éléments factuels rapportés par l'arrêt que les stipulations contractuelles unissant la S.B.M. et la S.A. C. & B. comportaient une clause résolutoire de plein droit. Ce mécanisme contractuel classique vise à sanctionner l'inexécution par le preneur de ses obligations locatives fondamentales, au premier rang desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux échéances convenues. Or, au cours de l'exécution du contrat, la société preneuse a manqué à son obligation principale de règlement des échéances locatives. Le texte de la décision révèle en effet l'existence d'un « défaut de payement du loyer pendant une période de plus d'une année ». Face à cette carence prolongée du locataire commercial, qui privait le bailleur des revenus locatifs attendus de l'exploitation de son bien immobilier sur une période excédant douze mois, la S.B.M. a entendu mettre en œuvre les prérogatives qu'elle tirait de la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail commercial. Confrontée à la persistance de cet impayé locatif d'une durée supérieure à un an, la société bailleresse a estimé que la sauvegarde de ses droits patrimoniaux commandait une intervention juridictionnelle rapide. L'importance de l'arriéré locatif accumulé par la S.A. C. & B. faisait naître, du point de vue de la S.B.M., une crainte quant à la solvabilité de sa cocontractante et au recouvrement effectif de sa créance de loyers. C'est dans ce contexte d'inexécution contractuelle prolongée que le litige a basculé de la sphère purement contractuelle à la sphère juridictionnelle, le bailleur choisissant la voie procédurale de l'urgence pour obtenir la constatation de l'anéantissement du lien locatif et la restitution de son local commercial. Parallèlement et postérieurement à l'enclenchement de ce processus judiciaire, la société preneuse a tenté de faire échec à l'acquisition ou aux effets de la résiliation ainsi qu'à la caractérisation de l'urgence en formulant diverses propositions d'apurement de sa dette. Il est fait état, aux termes mêmes des prétentions relatées dans l'arrêt, d'une première offre de régler les loyers arriérés qui aurait été formulée directement à l'audience de référé devant le premier juge. Puis, à la suite de la décision de première instance intervenue au cœur de l'été 1983, la S.A. C. & B. a multiplié les initiatives financières : elle a ainsi procédé à des offres de règlement datées respectivement du 30 août 1983 et du 3 octobre 1983, avant d'effectuer, le 13 octobre 1983, la consignation du montant des loyers litigieux (le montant exact et l'organisme dépositaire de cette consignation n'étant pas précisés dans la décision). C'est précisément l'articulation chronologique et juridique entre cette défaillance contractuelle initiale de plus d'une année et ces tentatives tardives de régularisation financière qui a constitué le nœud factuel du contentieux soumis aux juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin de faire sanctionner le défaut de paiement des loyers et d'obtenir la reprise de son local commercial, la S.B.M. a saisi la juridiction présidentielle statuant en matière de référé. Par une ordonnance de référé rendue le 16 août 1983, Monsieur le Président du Tribunal de première instance de Monaco a fait droit aux demandes de la société bailleresse. Faisant application de la clause résolutoire de plein droit contenue dans le contrat de bail, le magistrat des référés a constaté la résiliation du bail commercial consenti par la S.B.M. à la S.A. C. & B., a ordonné en conséquence la libération des lieux par le preneur et a prescrit, à défaut de départ volontaire, son expulsion. Mécontente de cette décision qui la privait de son titre d'occupation sur le local commercial, la S.A. C. & B. a interjeté appel de l'ordonnance présidentielle devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours, et alors que l'instance d'appel était pendante, la société locataire a mis en avant les démarches entreprises après le prononcé de l'ordonnance du 16 août 1983, à savoir ses offres de règlement des 30 août et 3 octobre 1983 ainsi que la consignation des loyers arriérés réalisée le 13 octobre 1983. Elle a également soutenu, par voie de conclusions d'appel, qu'elle avait déjà formulé une offre de régler l'arriéré locatif lors de l'audience de référé devant le premier juge. L'objectif procédural de la preneuse était manifestement de démontrer qu'à la date où la juridiction du second degré devait statuer, tout péril pour la créance du bailleur avait disparu du fait de la consignation et des offres de paiement, ce qui devait, selon elle, priver le juge des référés de sa compétence fondée sur l'urgence. Toutefois, par un arrêt rendu le 25 octobre 1983, la Cour d'appel de Monaco a confirmé l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions. Les juges du second degré ont estimé que le défaut de paiement du loyer pendant plus d'un an laissait légitimement craindre au bailleur que sa créance fût exposée au péril de l'insolvabilité du preneur, ce qui suffisait à caractériser l'urgence justifiant la compétence de la juridiction des référés, nonobstant les offres de paiement postérieures à l'ordonnance et la consignation des loyers arriérés. C'est dans ces conditions que, par une déclaration de pourvoi faite au Greffe général le 23 décembre 1983 par le ministère de Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom de la S.A. C. & B., la société locataire a déféré l'arrêt de la Cour d'appel à la censure de la Cour de révision de Monaco (la S.B.M. ayant quant à elle pour avocat-défenseur Maître Jean-Charles Marquet). À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a développé un moyen unique de cassation, articulé en deux branches distinctes mais complémentaires, qui attaquaient toutes deux la manière dont la Cour d'appel avait appréhendé la condition d'urgence requise en matière de référé : 1. **Dans la première branche du moyen**, la S.A. C. & B. faisait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de ne pas s'être placé à la date de sa propre décision (soit le 25 octobre 1983) pour apprécier l'existence de l'urgence et, plus spécialement, pour rechercher si la créance de la S.B.M. était effectivement exposée au péril d'insolvabilité du preneur caractérisant ladite urgence. Selon l'exposante, en refusant de tenir compte des offres de règlement effectuées les 30 août et 3 octobre 1983 ainsi que de la consignation effective des loyers litigieux opérée le 13 octobre 1983 — événements tous intervenus entre l'ordonnance de première instance et l'arrêt d'appel —, la Cour d'appel aurait méconnu son office temporel d'appréciation de l'urgence. En d'autres termes, le preneur soutenait que la consignation intégrale des loyers litigieux avant que la Cour d'appel ne statue éliminait objectivement tout risque d'insolvabilité et, partant, faisait disparaître l'urgence au jour de l'arrêt d'appel. 2. **Dans la seconde branche du moyen**, le pourvoi reprochait à la Cour d'appel un défaut de réponse à conclusions (grief de nature disciplinaire ou formelle). La S.A. C. & B. soutenait en effet que les juges d'appel n'avaient pas répondu à ses écritures d'appel dans lesquelles elle alléguait avoir également formulé, dès l'audience de référé devant le premier juge, une offre de régler les loyers arriérés. Par cet argument, la demanderesse entendait démontrer que, même à se placer au jour de l'ordonnance initiale, sa volonté de payer existait déjà et que la Cour d'appel ne pouvait laisser ce moyen sans réponse. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis à la Cour de révision de Monaco posait une double question fondamentale touchant au droit judiciaire privé et, plus particulièrement, à la théorie générale du référé appliquée au contentieux de la résiliation des baux commerciaux : D'une part, sur le terrain du contrôle de la qualification et de la temporalité du référé : **Quelle est l'étendue du pouvoir des juges du fond (statuant en référé) pour apprécier l'urgence et le péril des droits d'une partie, et la juridiction d'appel méconnaît-elle l'obligation de se placer à la date de sa décision lorsqu'elle retient que l'urgence demeure caractérisée par une défaillance locative antérieure de plus d'une année faisant craindre l'insolvabilité du preneur, en refusant d'accorder un effet libératoire ou neutralisant à des offres de paiement et à une consignation des loyers arriérés intervenues en cours d'instance d'appel ?** D'autre part, sur le terrain de la motivation des décisions de justice et de l'opérance des moyens : **Une cour d'appel qui écarte souverainement des offres de paiement et une consignation postérieures à l'ordonnance de référé entreprise pour retenir la persistance de l'urgence est-elle néanmoins tenue de répondre expressément à des conclusions invoquant l'existence d'une simple offre de paiement formulée antérieurement, lors de l'audience devant le premier juge ?** À travers ces interrogations techniques, c'est toute la question de la frontière entre le fait et le droit dans la caractérisation de l'urgence en référé, ainsi que l'efficacité des manœuvres de régularisation in extremis du débiteur défaillant face au jeu d'une clause résolutoire, qui se trouvait posée à la Haute juridiction monégasque. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par la S.A. C. & B., la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande densité synthétique, qui s'articule autour de deux axes majeurs : la consécration du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation temporelle et matérielle de l'urgence (1) et la neutralisation logique du grief de défaut de réponse à conclusions par le mécanisme de l'inopérance du moyen (2). #### 1. L'affirmation du pouvoir souverain d'appréciation de l'urgence à la date de la décision Le premier temps du raisonnement de la Cour de révision consiste à restituer la substance exacte de la motivation de l'arrêt attaqué pour démontrer que la Cour d'appel n'a nullement violé les règles gouvernant l'office du juge d'appel en matière de référé. La Haute juridiction commence par rappeler les constatations des juges du second degré : > « Mais attendu que l'arrêt relève que le défaut de payement du loyer pendant une période de plus d'une année en laissant légitimement craindre au bailleur que sa créance était désormais exposée au péril de l'insolvabilité du preneur caractérisait l'urgence en dépit des offres de payement faites postérieurement à l'Ordonnance du Juge des référés et de la consignation du montant des loyers arriérés ; » Par ce motif, la Cour de révision met en lumière la structure intellectuelle du raisonnement de la Cour d'appel. Contrairement à ce que soutenait la première branche du moyen, la juridiction du second degré ne s'était pas abstenue d'examiner les événements survenus entre le 16 août 1983 (date de l'ordonnance) et le 25 octobre 1983 (date de son arrêt). En mentionnant expressément que l'urgence était caractérisée « en dépit des offres de payement faites postérieurement à l'Ordonnance du Juge des référés et de la consignation du montant des loyers arriérés », la Cour d'appel avait bien pris connaissance de ces faits nouveaux et s'était donc bien placée à la date à laquelle elle statuait. Cependant — et c'est là le cœur de la solution approuvée par la Cour de révision —, se placer à la date de sa décision pour apprécier l'urgence ne signifie pas que le juge d'appel soit lié par les actes unilatéraux accomplis par le débiteur en cours d'instance d'appel ni qu'il doive nécessairement en déduire la disparition du péril. Aux yeux des juges du fond, la gravité de la défaillance passée — un défaut de paiement s'étalant sur « plus d'une année » — avait engendré une situation objective de péril durable : la crainte légitime pour le bailleur que sa créance fût « désormais exposée au péril de l'insolvabilité du preneur ». L'adverbe « désormais » employé dans les motifs revêt ici une importance capitale : il traduit l'idée qu'au-delà d'un certain seuil de carence contractuelle (plus d'un an sans payer de loyer), la confiance légitime du créancier est définitivement rompue et le risque d'insolvabilité du preneur commercial devient une donnée structurelle de la relation entre les parties. Dès lors, en jugeant que de simples offres de paiement ou même une consignation des loyers arriérés effectuées tardivement en cause d'appel ne suffisaient pas à faire disparaître ce péril d'insolvabilité ni l'urgence qu'il commandait pour constater la résiliation du bail et libérer le local, la Cour d'appel a procédé à une évaluation purement factuelle de la situation respective des parties au jour de son arrêt. La Cour de révision érige cette évaluation au rang de pouvoir souverain en affirmant que la Cour d'appel « n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'apprécier l'urgence à la date de sa décision ». Comme le résume avec force le sommaire officiel placé en tête de la décision : « L'urgence et le péril des droits d'une partie sont souverainement appréciés par le juge des référés à la date de sa décision. » #### 2. La mise à l'écart des conclusions relatives à l'offre antérieure par le mécanisme de l'inopérance Le second temps du raisonnement de la Cour de révision répond avec une rigueur syllogistique remarquable à la seconde branche du moyen, qui reprochait à l'arrêt un défaut de réponse aux conclusions invoquant une offre de paiement formulée dès l'audience de première instance. La Cour de révision énonce à cet égard : > « Que par ces énonciations la Cour d'appel, qui, en refusant de prendre en considération les offres de payement postérieures à l'Ordonnance de référé n'avait pas à répondre aux conclusions relatives à une offre antérieure à cette Ordonnance et qui étaient de ce fait inopérantes, n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'apprécier l'urgence à la date de sa décision ; » Le raisonnement de la Cour suprême monégasque repose ici sur un argument *a fortiori* implacable, qui rendait le moyen d'appel totalement inopérant : - En cause d'appel, le preneur se prévalait d'offres de paiement réitérées (30 août et 3 octobre 1983) doublées d'une **consignation effective** des fonds litigieux (13 octobre 1983). - Or, la Cour d'appel a souverainement jugé que même ces actes positifs et concrets (incluant le dépôt effectif des sommes consignées) étaient impropres à faire disparaître l'urgence née d'un an d'impayés et du péril d'insolvabilité subséquent, et a donc refusé de les prendre en considération pour écarter la compétence du juge des référés. - Dès lors, si une consignation effective doublée d'offres postérieures était jugée insuffisante pour conjurer le péril et l'urgence, une simple offre verbale ou non suivie d'effet formulée antérieurement, à la barre du premier juge, sans consignation ni paiement effectif à l'époque, était *a fortiori* totalement dépourvue de portée juridique et factuelle. En droit processuel, le juge du fond n'est tenu de répondre qu'aux moyens opérants, c'est-à-dire à ceux qui sont susceptibles d'exercer une influence sur la solution du litige. À partir du moment où la thèse juridique et factuelle retenue par la Cour d'appel (la persistance du péril d'insolvabilité malgré les offres et la consignation d'octobre 1983) privait de toute pertinence l'allégation d'une simple offre antérieure au 16 août 1983, les conclusions sur ce point devenaient « de ce fait inopérantes ». La Cour d'appel était donc dispensée d'y répondre par un motif spécial, sa décision se trouvant légalement justifiée par l'exercice même de son pouvoir souverain. Le moyen unique se voit ainsi intégralement écarté en ses deux branches. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation resserrée, la Cour de révision, siégeant sous la présidence de Monsieur R. Combaldieu, premier président, assisté de Monsieur J. Marion, vice-président, et sur le rapport de Monsieur J. Bel, conseiller rapporteur, après les conclusions de Madame Picco-Margossian, procureur général, prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 21 mai 1984 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de référence — un véritable arrêt de principe, comme en témoigne la rédaction même de son sommaire abstrait de portée générale — au sein du droit judiciaire privé monégasque. Son analyse permet de dégager trois enseignements majeurs quant à la conception du référé, à l'office de la Cour de révision et au régime des clauses résolutoires dans les baux commerciaux. #### 1. L'abandon de la qualification de l'urgence au pouvoir souverain des juges du fond En premier lieu, cet arrêt fixe avec une clarté absolue la répartition des compétences entre les juges du fond (Président du Tribunal de première instance statuant en référé et Cour d'appel statuant sur l'appel des ordonnances de référé) et le juge de cassation monégasque (la Cour de révision) s'agissant des conditions d'ouverture du référé que sont « l'urgence » et « le péril des droits d'une partie ». En droit processuel d'inspiration franco-monégasque, la question de savoir si l'urgence est une pure question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond ou une notion juridique soumise au contrôle de qualification de la juridiction suprême a longtemps constitué un sujet d'étude classique. En affirmant que « l'urgence et le péril des droits d'une partie sont souverainement appréciés par le juge des référés », la Cour de révision opte résolument pour la première branche de l'alternative. Cette solution s'explique par la nature même de l'institution du référé. Juridiction du provisoire, de la rapidité et de l'évidence ou de la sauvegarde immédiate, la juridiction des référés est amenée à peser concrètement, dans chaque espèce, l'équilibre des intérêts en présence, le risque de dépérissement d'un droit ou l'imminence d'un dommage économique. Ces éléments sont éminemment contingents et dépendent des circonstances particulières de chaque cause (la durée de l'inexécution, le comportement du débiteur
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 juin 1987, n° 25349 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 juin 1987, n° 25349 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-04-25349)) ## Faits et procédure Par acte de Maître J.-C. Rey, notaire à Monaco, du 11 mars 1982, plusieurs copropriétaires indivis, membres de l'hoirie G.-L., constituent entre eux une société civile particulière à objet immobilier, la « Société civile immobilière Vallon de la Rousse ». Le jour même de sa constitution, ils apportent à cette société une villa dite « Villa V. B. », sise à Monte-Carlo. Le capital social, fixé à 3 144 000 F, est divisé en 160 parts d'intérêts réparties en proportion des apports. La propriété et la jouissance du bien sont transférées dès le 11 mars 1982. L'acte mentionne que la villa est occupée par C. C., locataire. Par acte distinct du même notaire, daté du 11 mars 1982, les associés, à l'exception de J.-E. L., cèdent à la S.C.I. « Villa Flor » 130 parts moyennant le prix de 2 554 500 F. Par acte sous seings privés du 11 mars 1985, enregistré le 11 avril suivant, J.-E. L. cède ses 30 parts restantes à la S.C.I. Villa Flor pour 589 500 F. Cette dernière détient alors l'intégralité des 160 parts. Par acte Rey du 2 avril 1985, la dissolution de plein droit de la S.C.I. Vallon de la Rousse est constatée, la S.C.I. Villa Flor, unique associée, devenant propriétaire de l'immeuble. Par exploit du 23 octobre 1986, C. C. assigne la S.C.I. Villa Flor. Il demande au tribunal de qualifier de vente l'apport en société, de constater qu'il bénéficiait d'un droit de préemption qu'il n'a pas été mis en mesure d'exercer sur le fondement de l'article 40 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959, d'annuler l'apport, de lui donner acte de son intention d'acquérir le bien « aux prix et conditions correspondant à l'apport en société », et de se réserver l'action en réparation du préjudice causé par le congé. La défenderesse conclut au rejet. Elle soutient que l'apport en société échappe au droit de préemption, que l'opération s'inscrit dans un remembrement immobilier légalement organisé, et que la demande procède d'une intention de nuire. Elle forme une demande reconventionnelle en dommages-intérêts, provisoirement chiffrée à 1 F. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première porte sur le champ du droit de préemption du locataire : l'article 40 de l'ordonnance-loi n. 669 ouvre-t-il ce droit en cas de « cession à titre onéreux » lorsque le bien loué est apporté à une société civile ? La seconde est accessoire : le transfert de propriété résultant
# Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 1984, n° 25977 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 1984, n° 25977 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/05-08-25977)) **Juridiction :** Cour d'appel de Monaco **Date :** 8 mai 1984 **Parties :** M. (appelant, locataire-gérant) c/ Dame R. (bailleresse), Sieur F. (co-intimé, dont l'avocat s'est déconstitué) et Dame J. (séquestre) **Matière :** procédure de référé ; bail de locaux à usage d'habitation et de fonds de commerce ; clause résolutoire de plein droit **Formation :** MM. Vialatte, premier président ; Truchi, premier substitut du procureur général (le numéro de chambre et la composition complète de la formation ne sont pas précisés dans la décision) ## Faits et procédure Par contrat du 28 septembre 1981, Dame R. a donné en location-gérance à M. le fonds de commerce d'hôtel meublé dénommé « Hôtel R. M. », sis à Monte-Carlo, pour une durée de cinq ans à compter du 1er octobre 1981. Le loyer de gérance était fixé à 9 000 francs par mois pour les vingt premiers mois, puis à 10 000 francs pour les quarante mois suivants, outre le loyer des murs. Le contrat comportait sous la rubrique « Extinction de la présente location » une clause prévoyant la fin de la location « de plein droit » en cas de non-paiement exact à leur échéance des termes de loyer. Le fonds ayant été fermé par décision administrative, le locataire-gérant soutient que la location n'a pu prendre effet à la date contractuelle et situe le début de l'exploitation au 1er septembre 1982. Une ordonnance de référé du 9 février 1983 a désigné un séquestre, Dame J., et M. a consigné entre ses mains le montant de la location-gérance dont il se reconnaissait débiteur. Un commandement de payer, reproduisant les termes de la clause résolutoire, a été notifié à M. le 27 avril 1983. Il sommait le locataire de payer entre les mains du séquestre la somme de 268 670,90 francs au titre des loyers de gérance (T.V.A. incluse) pour la période du troisième trimestre 1981 au deuxième trimestre 1983, outre une somme de 72 000 francs. L'assignation en référé a été délivrée le 30 mai 1983. Par ordonnance du 18 juillet 1983, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit de la location-gérance, ordonné l'expulsion de M. et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification, et prévu une astreinte provisoire de 500 francs par jour de retard pendant deux mois. M. a interjeté appel. Il soutenait que le juge des référés était incompétent faute de clause attributive de compétence, que le juge du fond était déjà saisi dans le cadre d'une procédure en validité de saisie, et qu'une contestation sérieuse existait quant à l'interprétation de la clause résolutoire. La bailleresse conclut à la confirmation. Le séquestre s'en est rapporté à justice. ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit d'une location-gérance, pouvait-il déclarer sérieuse ou non la contestation tenant à la mise en jeu de la clause résolutoire, en particulier lorsque le locataire soutenait que la date d'effet du contrat devait être interprétée ? En second lieu, l'absence de clause attributive de compétence au juge des référés dans le contrat faisait-elle obstacle à la saisine de ce juge pour l'application d'une clause résolutoire de plein droit ? ## Solution et dispositif La Cour répond positivement sur les deux points. Elle rappelle, d'une part, que le juge des référés dispose d'un pouvoir d'appréciation « superficiel et au premier degré » qui l'autorise, « sinon à dire le droit sur la situation conflictuelle qui lui est soumise, du moins à relever les circonstances de fait résultant des éléments de la cause et non sujettes à discussion ou à interprétation, ainsi que les conséquences juridiques découlant de ces circonstances et permettant de déclarer sérieuse ou non la difficulté soulevée ». D'autre part, elle énonce que, « en cas d'urgence, il a compétence pour connaître d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolut
**Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25059** > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25059 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/03-27-25059)) ## Faits et procédure La dame P., locataire d'un appartement situé au sixième étage de l'immeuble dénommé « Villa G. », propriété de l'hoirie G., a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation d'une demande en modification de classement et de surface corrigée. Par jugement du 3 mars 1983, cette commission a homologué le rapport de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une décision antérieure, en date du 17 février 1981. Elle a classé la fraction d'immeuble dont dépend le logement en catégorie 2B, fixé la surface corrigée à 125 m² jusqu'à la fin février 1978, puis à 152,20 m² à compter du 1er mars 1978, et limité le droit de la locataire à la révision de la valeur locative et du loyer à compter du 17 mars 1977, date de son exploit introductif d'instance. Les hoirs G. ont interjeté appel. Ils soutenaient que le rapport d'expertise était entaché d'erreurs graves et manifestes, tant sur la composition de la surface corrigée que sur la classification de l'immeuble. Ils critiquaient notamment la non-prise en compte d'installations initiales remplacées par la locataire, l'appréciation des coefficients d'ensoleillement et de vues, la qualification d'« annexe » retenue pour une pièce présentée comme une chambre, et le recours à l'absence d'escalier de service comme critère de classement. À l'appui de ces critiques, ils produisaient une publicité relative à un immeuble voisin et une consultation d'un évaluateur immobilier datée du 11 janvier 1984. Cet évaluateur estimait que l'immeuble devait être classé en catégorie 2A et que son coefficient d'entretien était de 2,30, et non de 1,35. À titre très subsidiaire, les appelants demandaient la désignation d'un nouvel expert, dont les opérations ne pourraient intervenir qu'après l'achèvement de travaux de restauration encore en cours. L'intimée concluait à la confirmation du jugement, en faisant valoir que les constatations du mandataire de justice devaient primer l'avis d'un consultant unilatéralement sollicité. Un pourvoi a été formé contre l'arrêt confirmatif. La Cour de révision l'a rejeté par arrêt du 24 avril 1985. ## Question de droit Deux questions se posaient à la Cour d'appel. La première portait sur les critères de classement d'un immeuble dans une catégorie donnée. Il s'agissait de déterminer si les juges du fond pouvaient fonder ce classement sur la nature du gros œuvre, la composition de l'immeuble, ses installations et son état actuel, à l'exclusion d'autres éléments invoqués par les appelants, tels que l'existence d'un ascenseur ou l'absence d'escalier de service. La seconde question était d'ordre probatoire. Il convenait de savoir si les juges pouvaient entériner les conclusions d'un expert judiciaire face à l'avis contraire d'un consultant privé produit en appel, et si la demande subsidiaire de nouvelle expertise devait être accueillie. ## Solution et dispositif La Cour déclare les appelants non fondés et confirme le jugement entrepris. Son raisonnement est bref. Elle relève, d'une part, que les hoirs G. « n'émettent pas de reproches précis et directs à l'égard de la décision déférée, hormis celui d'avoir fait fond sur le rapport de l'architecte-ingénieur L. ». D'autre part, elle constate que les premiers juges ont « scrupuleusement analysé les critiques formulées à rencontre du travail expertal », qu'ils ont « entériné par des motifs pertinents » que la Cour « estime devoir adopter et faire siens ». Elle écarte enfin l'argument tiré de la poursuite de travaux de restauration après le 17 février 1981, travaux « d'ailleurs non encore terminés », et en tire la conséquence de la succombance des appelants. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare les hoirs G. non fondés en leur appel ; > Confirme le jugement rendu le 3 mars 1983 par la Commission arbitrale des loyers d'habitation ; » Le texte ne ment
# Cour de Révision de Monaco, 31 juillet 1982, n° 25923 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 31 juillet 1982, n° 25923 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1982/07-31-25923)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 31 juillet 1982 s'inscrit dans le cadre très spécifique de la législation monégasque relative aux baux à loyer et à la régulation administrative du parc immobilier soumis à des obligations déclaratives strictes. L'équilibre du marché locatif dans un territoire géographiquement contraint implique en effet un contrôle étroit de la disponibilité des locaux à usage d'habitation par l'administration, matérialisé notamment par l'intervention du Service du Logement. En l'espèce, L. B. était propriétaire d'un appartement dont l'occupante est décédée à une date non précisée dans la décision, mais antérieure au début de l'année 1981. À la suite de ce décès, l'appartement a fait l'objet d'une mesure conservatoire d'apposition de scellés dans le cadre des opérations successorales de la défunte. Conformément aux obligations pesant sur les propriétaires d'immeubles soumis à la réglementation spéciale des locaux d'habitation, L. B. a effectué une première démarche administrative le 19 janvier 1981. À cette date, il a procédé à une déclaration de vacance de l'appartement auprès des services compétents. Toutefois, cette déclaration initiale comportait une réserve substantielle et déterminante : le propriétaire y précisait expressément que le local, bien que formellement vacant du fait du décès de son occupante en titre, demeurait matériellement et juridiquement indisponible par suite de l'apposition des scellés. La situation juridique et matérielle du bien a cependant évolué quelques mois plus tard. Les opérations relatives au règlement de la succession de l'occupante décédée ont suivi leur cours, aboutissant à la levée des scellés qui avaient été apposés sur l'appartement. Par suite de cette mainlevée, le propriétaire, L. B., a pu reprendre la libre et entière possession de son bien immobilier à la date précise du 1er avril 1981. Or, postérieurement à cette reprise de possession effective et à la disparition de l'obstacle juridique que constituait l'apposition des scellés, L. B. s'est abstenu de procéder à une nouvelle déclaration de vacance de l'appartement. Le Service du Logement est alors intervenu et a formulé une demande auprès du propriétaire afin que ce dernier régularise sa situation déclarative au regard de la nouvelle disponibilité du bien. En dépit de cette interpellation administrative directe, L. B. a persisté dans son abstention. Pour justifier son refus ou son omission de souscrire une nouvelle déclaration de vacance après le 1er avril 1981, le propriétaire s'est borné à invoquer auprès de l'administration des considérations purement matérielles tenant à l'état physique du bien, arguant du mauvais état des locaux et de la nécessité corrélative d'y entreprendre des travaux de restauration avant toute remise éventuelle sur le marché locatif. Estimant que cette abstention prolongée à compter du mois d'avril 1981 caractérisait une infraction pénale à la législation sur les logements, des poursuites répressives ont été engagées à l'encontre de L. B. du chef de délit de défaut de déclaration de vacance d'appartement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Poursuivi devant les juridictions répressives monégasques, L. B. a été déclaré coupable en première instance par un jugement dont la date exacte et la juridiction précise (vraisemblablement le Tribunal correctionnel) ne sont pas mentionnées dans le texte de l'arrêt, mais dont les motifs ont été ultérieurement adoptés par la juridiction du second degré. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt confirmatif le 7 juin 1982. Aux termes de cette décision, la juridiction d'appel a reconnu L. B. coupable du délit de défaut de déclaration de vacance d'appartement. Sur le plan de la répression pénale et des mesures de contrainte accessoires, la Cour d'appel a condamné le prévenu à une peine de 3 000 francs d'amende. Parallèlement à cette sanction pécuniaire, et afin d'assurer la cessation de l'état infractionnel ainsi que l'effectivité de la police administrative du logement, les juges d'appel ont assorti leur condamnation d'une injonction : ils ont condamné L. B. à effectuer ladite déclaration de vacance dans un délai d'un mois, sous une astreinte comminatoire fixée à 50 francs par jour de retard. Au cours des débats devant les juges du fond, L. B. avait articulé une défense reposant sur deux axes distincts : l'un de nature constitutionnelle et procédurale, l'autre touchant au fond même des éléments constitutifs de l'infraction reprochée. D'une part, le prévenu avait soulevé devant la juridiction répressive une exception d'inconstitutionnalité dirigée contre les textes servant de base aux poursuites, à savoir l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et son texte d'application, l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959. Il soutenait que les obligations et contraintes résultant de ces textes portaient des atteintes au droit de propriété incompatibles avec le principe fondamental garanti par l'article 24 de la Constitution monégasque. Il sollicitait en conséquence que cette contestation fût traitée comme une question préjudicielle imposant à la juridiction correctionnelle de surseoir à statuer sur l'action publique et de renvoyer les parties devant le Tribunal Suprême, juge constitutionnel et administratif de la Principauté. La Cour d'appel a toutefois rejeté cette exception et refusé d'ordonner le sursis à statuer, estimant que le moyen n'était pas sérieux et revêtait un caractère purement dilatoire au vu du comportement antérieur du prévenu qui n'avait jamais contesté la validité de ces textes lors de ses démarches initiales. D'autre part, sur le fond du droit pénal spécial, le prévenu contestait l'existence même du délit en se prévalant de la déclaration de vacance qu'il avait effectuée le 19 janvier 1981, ainsi que de l'état de délabrement des lieux nécessitant des travaux de restauration. Insuffisamment convaincu par la motivation de l'arrêt du 7 juin 1982, L. B., représenté par Maître J.E. Lorenzi, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision contre cette décision, l'opposant au Procureur général. L'affaire a été examinée par la Cour de révision, statuant hors session et uniquement sur pièces en application des dispositions de l'article 489 du Code de procédure pénale. À l'appui de son pourvoi, le demandeur a développé un moyen unique de cassation, mais à branches multiples, pris de la violation de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, de la violation des articles 1 à 4 de l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959 portant application de ladite Ordonnance-Loi, ainsi que de l'illégalité du rejet de l'exception d'inconstitutionnalité qu'il avait soulevée devant la juridiction répressive. Il reprochait ainsi à la Cour d'appel à la fois d'avoir empiété sur les prérogatives du Tribunal Suprême en refusant de lui transmettre la question préjudicielle d'inconstitutionnalité tirée de l'article 24 de la Constitution, et d'avoir considéré le délit constitué malgré la déclaration déjà opérée en janvier 1981 et la nécessité de travaux dans l'appartement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à l'examen de la Cour de révision posait deux questions de droit fondamentales, intéressant respectivement le droit processuel pénal dans ses rapports avec la justice constitutionnelle, et le droit pénal spécial de l'immobilier locatif. La première question, d'ordre procédural et institutionnel, concernait l'office du juge répressif face à une exception préjudicielle d'inconstitutionnalité : lorsqu'un prévenu soulève devant une juridiction pénale une exception tirée de l'incompatibilité des textes d'incrimination (en l'espèce l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et l'ordonnance n° 2057 du 21 septembre 1959) avec le droit de propriété constitutionnellement garanti par l'article 24 de la Constitution, le juge répressif est-il tenu de surseoir automatiquement à statuer et de renvoyer la question au Tribunal Suprême, ou conserve-t-il le pouvoir d'apprécier préalablement le caractère sérieux de cette exception au regard des circonstances de fait de la cause pour écarter, le cas échéant, un moyen jugé purement dilatoire ? La seconde question, touchant à la matérialité et à la caractérisation de l'infraction, portait sur la portée dans le temps et les conditions de validité de la déclaration de vacance d'un local d'habitation : le propriétaire d'un appartement qui a effectué une première déclaration de vacance après le décès de l'occupant, mais en précisant expressément que le local était indisponible en raison d'une apposition de scellés, commet-il le délit de défaut de déclaration de vacance s'il s'abstient de renouveler cette déclaration après le règlement de la succession, la levée des scellés et sa reprise de possession effective des lieux, motif pris du mauvais état du local et de la nécessité d'y effectuer des travaux de restauration ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du moyen unique présenté par le demandeur au pourvoi et valider l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 7 juin 1982, la Cour de révision structure sa motivation en deux temps rigoureux, répondant successivement au grief procédural relatif à l'exception d'inconstitutionnalité, puis au grief substantiel relatif aux éléments constitutifs du délit. Sur le premier point, la Haute juridiction opère une distinction fondamentale entre la compétence au fond pour trancher une question de constitutionnalité et le pouvoir de filtrage du juge saisi du principal. La Cour de révision commence par rappeler le principe de répartition des compétences juridictionnelles dans l'ordre juridique monégasque : elle approuve la Cour d'appel d'avoir énoncé, par motifs propres et adoptés des premiers juges, qu'il appartient effectivement au Tribunal Suprême d'apprécier souverainement si les atteintes prétendues portées au droit de propriété sont compatibles avec le principe garanti par l'article 24 de la Constitution. Ce monopole d'appréciation souveraine du Tribunal Suprême sur le fond de la conformité constitutionnelle n'est donc nullement remis en cause. Toutefois, la Cour de révision apporte immédiatement le tempérament procédural indispensable au bon fonctionnement de la justice pénale : les juges répressifs conservent le pouvoir d'examiner si l'exception préjudicielle soulevée devant eux présente un « caractère sérieux ». Plus encore, la Cour précise la méthode d'appréciation de ce caractère sérieux : celui-ci ne s'examine pas uniquement *in abstracto*, par une pure confrontation théorique de normes, mais « compte tenu des circonstances de fait qui leur sont soumises ». Or, en l'espèce, les juges du fond avaient souverainement relevé des circonstances de fait démontrant, de la part du prévenu lui-même, l'absence de contestation antérieure de la validité des dispositions légales et réglementaires en la matière (notamment lorsqu'il s'y était partiellement conformé en janvier 1981 ou lors de ses échanges initiaux avec l'administration). Dès lors, la Cour de révision juge que la Cour d'appel a décidé à bon droit que l'exception soulevée ne revêtait pas un caractère suffisamment sérieux pour constituer une véritable question préjudicielle imposant un sursis à statuer et un renvoi devant le Tribunal Suprême. Le moyen s'analysait en réalité comme une manœuvre purement dilatoire destinée à paralyser le cours de la justice répressive, à laquelle il convenait logiquement de « passer outre ». Sur le second point, relatif à la constitution du délit de défaut de déclaration de vacance, la Cour de révision procède à une analyse téléologique et réaliste de l'obligation déclarative. Elle prend acte des constatations factuelles de l'arrêt attaqué selon lesquelles le prévenu avait bien effectué, le 19 janvier 1981, une déclaration de vacance à la suite du décès de l'occupante. Cependant, la Cour souligne que cette déclaration initiale était neutralisée dans ses effets pratiques par la mention même qu'y avait apposée le propriétaire, à savoir que le local était indisponible par suite d'apposition de scellés. Une telle déclaration d'un bien juridiquement gelé ne permettait pas d'atteindre la finalité de la loi. C'est pourquoi la Cour de révision approuve pleinement les juges d'appel d'avoir situé le moment de la constitution de l'infraction non pas en janvier 1981, mais au mois d'avril 1981 — « en tout cas depuis temps non prescrit ». Ce basculement chronologique s'explique par la réunion de trois événements factuels et juridiques majeurs intervenus à cette période : le règlement de la succession de l'occupante, la levée consécutive des scellés apposés sur l'appartement, et la reprise de possession effective du bien par L. B. le 1er avril 1981. C'est à cette date précise que la vacance est devenue utile et effective, faisant naître à la charge du propriétaire l'obligation légale de déclarer la nouvelle disponibilité du bien. Enfin, la Cour de révision caractérise la mauvaise foi et la matérialité de l'abstention délictueuse en relevant que le prévenu s'est abstenu de procéder à cette nouvelle déclaration malgré une demande expresse formulée par le Service du Logement. Elle écarte par ailleurs comme inopérante la justification avancée par le propriétaire, qui se bornait à arguer du mauvais état des locaux et de la nécessité de travaux de restauration. De telles circonstances matérielles ne dispensent nullement le propriétaire de son obligation première de déclaration de vacance auprès de l'autorité administrative. La décision de la Cour d'appel étant ainsi légalement justifiée en toutes ses dispositions, le moyen est intégralement rejeté. ### C. Le dispositif En conclusion de son examen sur pièces, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS > Rejette le pourvoi » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 31 juillet 1982 par la Cour de révision, sous la présidence et le rapport du Premier président R. Combaldieu, constitue une décision de principe majeure dans l'ordonnancement juridique monégasque, tant au regard de la théorie des questions préjudicielles devant le juge pénal qu'au regard du droit spécial des baux à loyer régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. En premier lieu, sur le terrain du droit processuel et du contentieux constitutionnel, la décision clarifie avec une grande netteté l'articulation des compétences entre le juge judiciaire répressif et le Tribunal Suprême. En droit monégasque, le juge pénal ne dispose pas de la plénitude de compétence pour apprécier lui-même la conformité d'une loi ou d'une ordonnance souveraine aux droits et libertés fondamentaux garantis par le Titre III de la Constitution (tel le droit de propriété consacré à l'article 24). Cette compétence relève du monopole du Tribunal Suprême. Toutefois, si le simple fait pour un plaideur d'invoquer oralement ou par conclusions la violation de l'article 24 de la Constitution suffisait à dessaisir temporairement le juge correctionnel, le cours de la justice répressive serait à la merci des stratégies d'obstruction systématique des prévenus. Pour conjurer ce risque d'embolie juridictionnelle et de paralysie de l'action publique, la Cour de révision consacre ici la théorie du filtre du « caractère sérieux » de l'exception préjudicielle. L'apport tout à fait remarquable de cet arrêt du 31 juillet 1982 réside dans le critère d'appréciation de ce caractère sérieux. Habituellement, dans les systèmes juridiques connaissant le mécanisme de la question préjudicielle, le caractère sérieux s'apprécie au regard de la difficulté juridique intrinsèque de la question posée : le doute sur la validité de la norme est-il raisonnablement permis ? Or, dans la présente décision, la Cour de révision valide une approche éminemment pragmatique et subjective, fondée sur le comportement procédural et extraprocédural du prévenu (« compte tenu des circonstances de fait qui leur sont soumises »). Les juges du fond ont pu déduire l'absence de caractère sérieux et la nature purement dilatoire de l'exception du fait que le prévenu n'avait auparavant nullement contesté la validité de la réglementation sur le logement (s'y étant même soumis en janvier 1981 avant de chercher des prétextes techniques liés à l'état des lieux en avril 1981). La cohérence du comportement du justiciable devient ainsi un indice révélateur de la sincérité et du sérieux du moyen procédural : invoquer tardivement l'inconstitutionnalité de l'Ordonnance-Loi n° 669 uniquement lorsque les arguments de fait (scellés, travaux) ont échoué devant l'administration révèle la manœuvre dilatoire que le juge répressif a le devoir d'écarter sans renvoi préjudiciel. En second lieu, sur le plan du droit substantiel du logement, cet arrêt fixe la doctrine de la Cour de révision quant à la notion même de « vacance » au sens de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 et de son ordonnance d'application n° 2057 du 21 septembre 1959. Le dispositif législatif de 1959 vise à protéger le secteur locatif réglementé et à permettre au Service du Logement d'exercer un contrôle effectif sur les biens libérés afin qu'ils soient remis sur le marché locatif dans les conditions légales. Pour que ce contrôle administratif puisse s'exercer utilement, l'information transmise par le propriétaire via la déclaration de vacance doit correspondre à une disponibilité réelle et exploitable du bien. En jugeant qu'une déclaration de vacance effectuée alors que le bien est sous scellés — et mentionnant expressément cette indisponibilité — n'épuise pas l'obligation légale du propriétaire, la Cour de révision adopte une conception fonctionnelle et dynamique de l'obligation déclarative. Tant que les scellés sont apposés en raison du règlement non achevé de la succession de l'occupant décédé, le logement est frappé d'une indisponibilité juridique absolue : ni le propriétaire ni un éventuel locataire ne peuvent y pénétrer ou en jouir. La déclaration faite dans ces conditions le 19 janvier 1981 ne constituait, en réalité, qu'une simple information conservatoire d'indisponibilité temporaire, impropre à faire courir les délais ou les mécanismes d'attribution et de mise en location prévus par les textes de 1959. Dès lors, la levée des scellés et la reprise de possession par le propriétaire le 1er avril 1981 constituent un fait juridique nouveau qui modifie substantiellement la condition du bien : de vacant mais indisponible, l'appartement devient vacant et disponible. Ce changement d'état fait renaître dans toute sa plénitude l'obligation légale de déclaration de vacance. En refusant de renouveler sa déclaration à cette date charnière, le propriétaire prive délibérément le Service du Logement de la connaissance officielle de la libération effective du local, consommant ainsi l'infraction pénale. De même, l'arrêt consolide la jurisprudence quant à l'inopérance des faits justificatifs tirés de l'état matériel de l'immeuble. En rejetant l'argument du prévenu qui se retranchait derrière le mauvais état des locaux et la nécessité de travaux de restauration pour s'abstenir de déclarer la vacance après la levée des scellés, la Cour de révision rappelle implicitement mais nécessairement la chronologie impérative des procédures administratives : l'obligation de déclarer la vacance est un préalable absolu et inconditionnel dès la reprise de possession. Si l'appartement nécessite effectivement des travaux de remise en état ou de restauration, il appartient au propriétaire d'en faire état dans le cadre ou à la suite de sa déclaration régulière auprès du Service du Logement, afin que l'administration puisse le constater et accorder, le cas
# Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/01-20-25780)) ## Faits et procédure Le litige porte sur le loyer d'un jardin occupé à titre d'annexe d'un local d'habitation principal de cinq pièces, situé dans la construction dite « Villa I. », à Monaco. Le locataire, M. B., occupait ce local et le jardin, et ces derniers étaient soumis au circuit locatif. Les bailleurs étaient les co-propriétaires de l'immeuble. Par jugement du 26 juin 1975, le Tribunal de Première Instance s'est déclaré compétent pour fixer, à défaut d'évaluation amiable, le loyer du jardin. Il a fixé ce loyer à 250 francs par mois et condamné le locataire à payer 3 500 francs pour la période du 1er janvier 1974 au 1er mars 1975. Seul M. B. a interjeté appel, d'un appel limité. En cause d'appel, il renonce à l'exception d'incompétence soulevée en première instance. Il demande la réformation du jugement et que son offre de 70 francs mensuels soit déclarée satisfactoire. Il invoque trois arguments : le loyer du jardin serait disproportionné par rapport au loyer du local principal, qui s'élève à un peu plus de 300 francs ; les avantages tirés du jardin, enserré par les immeubles voisins et privé de vue, auraient été surestimés ; enfin, un procès-verbal de conciliation, dressé à la suite d'une expertise ordonnée en août 1973, aurait fixé à 300 francs l'indemnité due pour la privation de jouissance du jardin pendant deux mois. Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est de compétence. Les juridictions de droit commun sont-elles compétentes pour fixer le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local visé par l'article 37 de la loi n° 497, à défaut d'évaluation amiable, alors que la Commission arbitrale est également compétente en matière locative ? La Cour relève que la répartition des compétences entre ces deux juridictions est d'ordre public, de sorte qu'elle doit être examinée d'office, même en l'absence de contestation en appel. La seconde est de fond. Quels critères retenir pour évaluer le loyer d'un jardin annexe ? Plus précisément, la proportion entre le loyer du local principal et celui de l'annexe est-elle un critère pertinent ? Un procès-verbal de conciliation peut-il valoir évaluation de la privation de jouissance ? ## Solution et dispositif **Sur la compétence.** La Cour retient la compétence des juridictions de droit commun « en adoptant les motifs des premiers juges ». Le sommaire de la décision énonce que ces juridictions sont compétentes « à défaut d'une évaluation amiable » sur le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local d'habitation. **Sur le montant du loyer.** La Cour approuve le Tribunal d'avoir fixé le loyer à 250 francs par mois. Elle s'appuie sur la constatation que le jardin de 133 m², « complanté d'essences méditerranéennes et exotiques ainsi que de plantes florales », constitue pour le locataire « un facteur, particulièrement rare à Monaco, d'agrément et de commodité ». Le sommaire évoque à ce titre un « critère propre à Monaco ». **Sur les arguments de l'appelant.** La Cour écarte chacun d'eux : - *Proportion avec le local principal* : « il n'existe aucune nécessaire proportion entre le loyer d'un local principal et celui d'une annexe ». - *Procès-verbal de conciliation* : il ne s'agit « pas d'un rapport d'expertise, mais d'un procès-verbal de conciliation comportant, comme toutes les transactions,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/03-07-25695)) ## Faits et procédure Par un bail sous seing privé du 23 décembre 1963, les époux C. ont loué à A. M. une villa soumise à la loi n° 669 du 17 septembre 1959. La durée du bail est indiquée comme étant de 3, 6 ou 9 années (la décision ne précise pas la durée retenue). Le loyer annuel était de 18 000 F, payable par trimestres échus, et faisait l'objet d'une clause d'indexation. Un congé a été délivré aux locataires le 24 février 1972. Les parties ont ensuite convenu de faire établir la surface corrigée de l'immeuble, conformément à la loi n° 669, et se sont rapportées à l'estimation de deux experts, MM. G. et B. Ceux-ci ont fixé un nouveau loyer mensuel de 2 113,07 F à compter du 1er janvier 1973, sur la base d'un décompte établi au 19 juin 1973. Le bailleur, représenté par l'Agence Poget, a assigné les locataires en paiement de 9 112,63 F au titre des loyers de janvier à septembre 1973, outre 153 F de frais de notification et sommation de payer. Il sollicitait en outre la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, une astreinte de 100 F par jour de retard jusqu'à la libération des lieux, leur expulsion et 3 000 F de dommages-intérêts. Les défendeurs ont conclu au rejet et ont formé une demande reconventionnelle de 2 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si, après l'expiration du bail originaire et la prise d'effet du maintien dans les lieux, le loyer d'un immeuble protégé devait être payé à terme échu, comme le prévoyait le bail initial, ou à terme à échoir, selon l'usage invoqué par le bailleur. Cette question déterminait l'existence même des impayés. Le demandeur soutenait que les locataires ne payaient pas régulièrement. Les défendeurs faisaient valoir qu'ils exécutaient leurs obligations conformément au contrat. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention du bailleur. Il rappelle d'abord le cadre légal, selon lequel « le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions de la location, non contraires aux dispositions de ladite loi ». Il en déduit que les modalités de paiement du loyer demeurent régies par la convention originaire, dès lors que cette stipulation n'est pas contraire à la loi n° 669. Le paiement doit donc intervenir à terme échu. Le tribunal relève ensuite que les locataires ont apuré, le 17 septembre 1973, le nouveau loyer fixé par l'expertise du 19 juin 1973, et qu'ils ont ensuite payé à terme échu. Le retard relatif au loyer du troisième trimestre 1973, réglé le 8 octobre, n'est pas imputable aux locataires. Le tribunal considère en effet que « le loyer est quérable » et qu'il appartenait au bailleur d'en réclamer le paiement dès le 1er octobre, plutôt que d'attendre l'envoi du chèque à son domicile. Enfin, le tribunal juge que « le caractère abusif de la procédure diligentée par l'Agence Poget à l'encontre des époux C. n'est pas établi », et rejette en conséquence la demande reconventionnelle. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute l'Agence Poget, agissant en qualité de mandataire du sieur A. M., de ses demandes, fins et conclusions. » Les dépens demeurent à la charge du demandeur, qui succombe. *Observation sur le texte fourni :* la décision désigne les époux C. tantôt comme « locataires » de la villa, tantôt comme bailleurs ay
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11739 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11739 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-09-11739)) ## Faits et procédure Par bail du 7 décembre 2001, enregistré le 17 décembre 2001, la société civile immobilière de droit monégasque SCI P a loué à M. P.B. et à son épouse, Mme C.B., fille du gérant associé de la société, un appartement situé dans un immeuble de Monaco. Le bail était conclu pour une année, reconductible, moyennant un loyer annuel de 27 500 euros payable trimestriellement et d'avance. Un nouveau bail a été conclu le 1er avril 2005 entre les mêmes parties, avec un loyer inchangé. Il n'est pas contesté que les preneurs ont quitté les lieux le 31 mars 2011. La SCI a assigné M. P.B. le 18 janvier 2012 pour obtenir le paiement des loyers échus du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011, soit 137 500 euros selon les motifs et le dispositif (la somme est mentionnée pour 137 000 euros dans l'exposé des prétentions), outre 15 000 euros de dommages et intérêts. Elle a précisé cantonner sa demande dans le délai de la prescription quinquennale de l'article 2097 du Code civil. Le défendeur a demandé à appeler en garantie son épouse, co-titulaire du bail, ce qui a été accordé par jugement avant-dire-droit du 25 septembre 2012. M. P.B. a soutenu, à titre principal, que les parties avaient entendu une occupation à titre gratuit, de sorte que le contrat devait être requalifié en prêt à usage. Il a invoqué le contexte familial, la modicité du loyer, l'existence d'un avantage en nature lié à son emploi, une attestation, la pratique des baux intrafamiliaux et l'absence de toute demande de paiement avant la procédure de divorce. À titre subsidiaire, il a demandé à être relevé et garanti par son épouse. La SCI a conclu au rejet de la requalification et, à titre infiniment subsidiaire, à ce que Mme C.B. supporte la moitié des loyers. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si un contrat écrit intitulé « bail à loyer », stipulant un prix, peut être requalifié en prêt à usage au motif que le bailleur n'a jamais réclamé les loyers, en raison du contexte familial. Il lui revenait par ailleurs de déterminer si l'absence de demande de paiement pendant plusieurs années emportait renonciation du bailleur à sa créance, ce qui suppose une volonté non équivoque de renoncer. Corrélativement, se posait la question de la répartition de la dette locative entre les deux co-preneurs, en l'absence de stipulation de solidarité ou d'indivisibilité dans le contrat. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la requalification et condamne M. P.B. au paiement des loyers. Il retient d'abord que la juridiction n'est pas liée par la qualification donnée par les parties, mais que celui qui invoque une simulation doit la prouver. Il relève à cet égard l'existence d'un écrit fixant un prix et l'absence de contre-lettre au sens de l'article 1168 du Code civil. Il ajoute que l'occupation gratuite antérieure, entre 1999 et 2001, se distingue de la convention écrite conclue ultérieurement. Il estime ensuite que le loyer modéré allégué ne démontre pas la gratuité, dès lors qu'un bailleur qui renonce à tout loyer n'a pas d'intérêt à le minorer, et que la rémunération du défendeur ne caractérisait pas une impossibilité de payer. L'attestation produite est jugée insuffisamment circonstanciée, et les factures d'appel relatives à un autre bail intrafamilial ne permettent pas d'en déduire une renonciation. Sur la renonciation, le tribunal constate que la SCI n'a pas sollicité de paiement depuis l'origine du bail, dans un contexte familial, mais qu'aucun élément ne caractérise « une volonté non équivoque » de ne jamais solliciter le paiement, ni une volonté d'abandonner définitivement la créance. La SCI demeure donc libre de réclamer les loyers échus, dans la limite de la prescription de l'article 2097. Sur la solidarité, le tribunal retient que les deux preneurs sont désignés comme « le preneur » dans le contrat, mais, à l'égard de l'appel en garantie, il estime qu'« à défaut d'une quelconque stipulation dans le contrat de bail du 1er avril 2005 », Mme C.B. doit supporter la moitié de la dette. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Condamne P.B. à payer la somme de 137.500 euros à la SCI P au titre de loyers pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2012 ; » > « Condamne C.B à relever et garantir P.B. de la condamnation prononcée au bénéfice de la SCI P dans la limite de la somme de 68.750 euros outre intérêts au taux légal ; » > « Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ; » Le surplus des demandes est rejeté, de même que la demande reconventionnelle de M. P.B. en dommages et intérêts, le tribunal relevant que la défense du défendeur n'a pas dégénéré en abus. ## Portée et enseignement pratique **Sur la qualification.** La décision rappelle une règle classique : le ju
# Cour d'Appel de Monaco, 13 mars 1972, n° 25027 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 mars 1972, n° 25027 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1972/03-13-25027))** ## Faits et procédure Un locataire, H. M., occupait un appartement dans un immeuble monégasque soumis à l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux rapports entre bailleurs et locataires. La date de référence retenue est le 4 février 1960, date à laquelle le loyer applicable était de 70,15 francs par mois. La valeur locative de l'appartement fut fixée, à cette même date, à 142,83 francs, sur la base d'une classification en catégorie 2B et d'une surface corrigée de 93,52 m². Par jugement du 24 juin 1971, la Commission arbitrale a dit que le locataire devrait payer, à compter du 4 février 1960, un loyer correspondant à la valeur locative réelle. Elle a arrêté le montant des loyers dus entre le 4 février 1960 et le 11 mars 1969 à 19 734,63 francs. Elle s'est fondée sur les conclusions de l'expert, lequel avait relevé que la valeur locative n'était pas contestée par le locataire. Le locataire a interjeté appel. Il soutient que le loyer exigible ne pouvait être égal à la valeur locative dès l'origine, mais devait progresser par paliers annuels. Il conclut à la réformation et offre de payer les loyers réellement dus, après compte entre les parties. Les consorts B.-C., bailleurs, concluent à la confirmation et sollicitent en outre la fixation du loyer jusqu'au 31 décembre 1971, en raison de la vente de l'appartement à cette date. Ils forment un appel incident. La Cour statue sur l'appel principal et sur l'appel incident. Le texte intégral de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 n'est pas reproduit dans la décision ; seul son dernier alinéa est invoqué par les parties (texte intégral de l'article 14 : non précisé dans la décision). ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait, d'abord, de savoir si le bailleur peut, en cours de bail sous l'empire de l'Ordonnance-Loi n° 669, obtenir immédiatement un loyer égal à la valeur locative légale, ou si cette valeur ne peut être atteinte que progressivement. Il s'agissait, ensuite, de déterminer si la solution diffère lorsque le relèvement du loyer résulte d'un changement de catégorie de l'immeuble, consécutif à des améliorations. L'expert avait opéré une distinction entre deux hypothèses : celle d'un logement toujours resté dans le même état, pour lequel un loyer insuffisant est majoré, et celle d'un logement dont le loyer est relevé à la suite d'améliorations entraînant un changement de catégorie. Dans la seconde hypothèse, il estimait que le locataire pouvait être tenu de payer immédiatement la valeur locative. ## Solution et dispositif La Cour rejette cette distinction. Elle énonce d'abord le principe en ces termes, que la décision présente comme résultant « des dispositions de l'Ordonnance-Loi n° 669 » : > « un bailleur ne peut, en cours de bail, obtenir de son locataire un loyer correspondant finalement à la valeur locative que d'une manière progressive et par
# Cour d'Appel de Monaco, 19 octobre 1970, n° 25004 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 octobre 1970, n° 25004 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1970/10-19-25004)) **Matière :** baux commerciaux, renouvellement, fixation du loyer. **Juridiction :** Cour d'appel de Monaco. **Formation :** MM. Cannat (président), Barbat (premier substitut du procureur général) ; Mes Marquet et Lorenzi (avocats). ## Faits et procédure La Société civile immobilière S. Al. est propriétaire de locaux situés à Monte-Carlo, dont la société S. est locataire. Les locaux sont à usage commercial. Le bail, conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans, a été renouvelé à compter du 1er octobre 1969. Saisie du litige relatif au montant du loyer renouvelé, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu un jugement le 15 janvier 1970. Elle a fixé le loyer annuel à quatre mille sept cents francs. La SCI S. Al. a interjeté appel principal. Elle demande que la valeur locative équitable soit fixée à six mille francs par an. À titre subsidiaire, elle soutient pouvoir invoquer les critères économiques retenus par le législateur pour les locaux à usage d'habitation, au motif que le local litigieux est un appartement abritant un commerce de chambres meublées. Elle sollicite la désignation d'un expert chargé d'établir la surface corrigée à la date du 1er octobre 1969 et la majoration pour usage commercial applicable. Le locataire S. conteste la détermination du loyer par la surface corrigée. Il conteste également la surface des locaux et leur classement en catégorie 2A. Par appel incident, il demande que le loyer soit fixé à quatre mille cinq cents francs, estimant son offre suffisante. ## Question de droit La question posée à la Cour peut se formuler en deux temps : 1. Un mode d'évaluation propre aux loyers d'habitation peut-il servir d'élément d'appréciation pour fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé, lorsque les locaux sont à usage d'habitation tout en abritant une activité commerciale de chambres meublées ? 2. Dans l'état du dossier, la Cour peut-elle statuer sur le montant du loyer, ou doit-elle recourir à une mesure d'instruction préalable ? ## Solution et dispositif La Cour répond par l'affirmative à la première question, dans un attendu de principe énoncé en ces termes : > « L'agencement intérieur des meublés étant analogue à celui des appartements à usage d'habitation et le caractère de ces locaux s'apparentant, un mode d'évaluation propre aux loyers d'habitation peut constituer un élément d'appréciation utile pour la fixation équitable du prix du loyer renouvelé. » Elle précise que ce mode d'évaluation est un élément parmi d'autres, dont le résultat « rien n'interdit au juge d'avoir égard ». Le juge conserve ainsi une pleine liberté d'appréciation. S'agissant de la seconde question, la Cour relève que « la cause ne renferme pas d'éléments suffisants d'appréciation » sur la surface, la situation, le confort, les aménagements, les facilités d'exploitation, la surface des locaux d'habitation, l'incidence de la commercialité de l'emplacement et la valeur locative. Elle ordonne en conséquence une mesure avant dire droit. Le dispositif retient notamment : > « Reçoit la Société Civile Immobilière S. Al. et S. en leur appel principal et incident, régulier en la forme, » > « Nomme Monsieur Gabriel Roussel, demeurant à Roque-brune Cap Martin, expert, aux frais avancés par la Société S. Al., avec mission, dispensé de serment de l'accord des parties, de rechercher les éléments d'appréciation énumérés par l'article 6 de la loi n° 490, du vingt-quatre novembre mil neuf cent quarante-huit, ainsi que tous autres éléments utiles, notamment la surface des locaux, leur classement et leur valeur locative, telle qu'elle résulterait à la date du premier octobre mil neuf cent soixante-neuf, de l'article 14 de l'Ordonnance loi du 17 septembre 1959, éléments permettant de fixer équitablement le prix du nouveau bail ; » > « Dit que pour l'accomplissement de sa mission l'expert, parties entendues en leurs dires, fins, moyens et conclusions, s'entourera de tous renseignements, examinera tous documents et pièces utiles, conciliera les parties si faire se peut, et à défaut, dressera rapport qui sera déposé au Greffe Général ; dans les deux mois du présent arrêt, pour être par les parties conclu et la Cour statué ce que de droit ; » La Cour dit en outre qu'en cas d'empêchement
# Cour de Révision de Monaco, 28 avril 2025, n° 31003 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 28 avril 2025, n° 31003 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2025/04-28-31003)) --- ## Faits La SAM ZA, bailleresse, avait consenti un bail d'habitation aux consorts G — m.G, étudiant, et j.G née D, tous deux de nationalité finlandaise. Se prévalant d'une clause résolutoire, la bailleresse a engagé une procédure tendant à la résiliation dudit bail pour défaut de paiement des loyers, les impayés étant constatés à compter du 2 novembre 2022. Les locataires, pour justifier l'inexécution de leurs obligations contractuelles, ont invoqué deux séries d'arguments distincts. D'une part, ils ont soutenu l'existence d'une force majeure résultant de la pandémie de Covid-19, du confinement subséquent et de la guerre en Ukraine, alléguant que ces événements, extérieurs, imprévisibles et irrésistibles, avaient considérablement affecté leur situation familiale et empêché j.G d'exercer son activité professionnelle. Ils ont précisé avoir honoré l'intégralité des loyers des années 2019, 2020 et 2021, suggérant ainsi un lien de causalité entre les événements géopolitiques ultérieurs et leurs défaillances de paiement. D'autre part, les consorts G ont avancé l'existence de troubles de jouissance : des nuisances provoquées par des travaux de chantier ainsi que l'endommagement d'un tableau présenté comme étant d'une grande valeur marchande et sentimentale leur appartenant. Sur ce fondement, ils entendaient opposer une exception d'inexécution à la demande en paiement de la bailleresse. --- ## Procédure Saisi en référé, le juge des référés a constaté, par ordonnance, que le bail était résilié de plein droit depuis le 2 novembre 2022 par l'effet de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion des locataires et rejeté leur demande de délais de paiement. Les consorts G ont interjeté appel. Par arrêt du 2 juillet 2024, la Cour d'appel a, d'une part, confirmé l'ordonnance en ce qu'elle avait constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion. Elle l'a, d'autre part, infirmée pour le surplus, en fixant un délai d'un mois à compter de la signification de son arrêt pour la libération des lieux, assorti d'une astreinte journalière d'un montant de trois fois le montant journalier du loyer, et en condamnant les consorts G à payer à la SAM ZA une provision de 139 636,89 euros, arrêtée au 2 avril 2024, à valoir sur les sommes dues au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation. Cet arrêt a été signifié le 18 septembre 2024. Les consorts G ont formé un pourvoi en révision par déclaration souscrite le 17 octobre 2024 au Greffe général, par l'intermédiaire de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur. La requête a été déposée le 15 novembre 2024, accompagnée de seize pièces. La contre-requête a été déposée le 3 décembre 2024 par Maître Sophie-Charlotte MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SAM ZA, accompagnée de sept pièces. Le Ministère public a rendu ses conclusions le 13 décembre 2024. Le certificat de clôture a été établi le 26 décembre 2024. L'affaire a été rapportée à l'audience du 24 mars 2025 par François-Xavier LUCAS, Conseiller. La SAM ZA sollicitait en outre la condamnation des requérants à 15 000 euros de dommages et intérêts pour pourvoi abusif. La Cour de Révision a statué hors session et uniquement sur pièces, conformément à l'article 458 du Code de procédure civile. --- ## Question de droit Deux questions de droit étaient soumises à la Cour de Révision : **Première question :** Les événements liés à la pandémie de Covid-19 et à la guerre en Ukraine sont-ils constitutifs d'un cas de force majeure au sens de l'article 1003 du Code civil monégasque, de nature à exonérer les locataires de leur obligation de paiement des loyers ? **Seconde question :** Des troubles de jouissance allégués — nuisances de chantier et endommagement d'un bien personnel — peuvent-ils, dans le cadre d'une procédure de référé, constituer une contestation sérieuse au sens de l'article 414-1 du Code de procédure civile, susceptible de faire obstacle à l'octroi d'une provision et à la constatation de la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire ? --- ## Solution La Cour de Révision rejette le pourvoi dans son ensemble. **Sur le premier moyen — Force majeure :** La Cour écarte le grief tiré de la violation de l'article 1003 du Code civil, qui dispose que « il n'y a lieu à aucun dommages et intérêts, lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s'était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ». La Cour de Révision relève que la Cour d'appel avait constaté que les consorts G ne produisaient aucun document justifiant de l'impact concret des événements invoqués sur leur situation familiale. Elle note en particulier que si le statut d'étudiant de m.G est avéré, aucune pièce ne permettait de connaître la situation professionnelle de j.G. En l'absence de tout élément de preuve établissant un lien de causalité entre la pandémie ou le conflit ukrainien et l'impossibilité d'exécuter l'obligation de paiement, la force majeure n'était pas démontrée. **Sur le second moyen — Contestation sérieuse et exception d'inexécution :** La Cour confirme l'analyse de la Cour d'appel relative à l'article 414-1 du Code de procédure civile. Elle valide l'appréciation selon laquelle les arguments tirés de troubles de jouissance n'étaient pas de nature à démontrer que la bailleresse aurait violé ses obligations contractuelles dans une proportion telle que les locataires eussent été fondés à suspendre le paiement de leurs loyers. Il ne résultait pas des circonstances de la cause une contestation sérieuse permettant de s'opposer tant à la demande de provision qu'à la résiliation du bail. **Sur la demande de dommages et intérêts pour pourvoi abusif :** La demande de la SAM ZA tendant à la condamnation des consorts G à 15 000 euros est rejetée, la Cour estimant que, « compte tenu des circonstances de la cause, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ». **Dispositif :** > « Rejette le pourvoi, > Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SAM ZA, > Condamne m.G et j.G née D aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Sophie-Charlotte MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » --- ## Portée **1. Sur la force majeure et les crises économiques globales en droit monégasque** La décision s'inscrit dans un courant jurisprudentiel largement partagé, qui refuse d'ériger les crises économiques d'ampleur mondiale en causes automatiques d'exonération contractuelle. La Cour de Révision, confirmant l'arrêt d'appel, exige la démonstration d'un lien de causalité direct et concret entre l'événement invoqué — pandémie, confinement, guerre en Ukraine — et l'impossibilité d'exécuter l'obligation contractuelle spécifique en cause. L'affirmation de principe selon laquelle des événements seraient « irrésistibles, imprévisibles et insurmontables » ne saurait, à elle seule, suffire à caractériser la force majeure au sens de l'article 1003 du Code civil monégasque. C'est la preuve de l'impact individuel et documenté qui fait défaut. Cette exigence probatoire est rigoureuse. La Cour souligne en particulier que, si les locataires affirment avoir été empêchés d'exécuter leurs obligations en raison des sanctions économiques liées au conflit ukrainien et de leurs répercussions sur leur activité, ils ne produisent aucune pièce permettant d'objectiver la situation professionnelle de la principale concernée, j.G. L'invocation d'événements de notoriété publique ne dispense pas le débiteur de justifier de leur incidence concrète sur sa capacité à s'acquitter de ses engagements. Cette approche est cohérente avec la conception classique de la force majeure telle qu'elle est généralement retenue dans les droits continentaux : l'extériorité, l'imprévisibilité et l'irrésistibilité doivent s'apprécier in concreto, au regard de la situation du débiteur concerné, et non abstraitement. Il est par ailleurs notable que les requérants reconnaissaient avoir honoré l'intégralité de leurs loyers pendant les années 2019, 2020 et 2021, soit précisément durant la période de crise sanitaire. Cette concession affaiblissait considérablement leur argumentation : si la force majeure avait véritablement empêché l'exécution de leurs obligations, comment expliquer que les paiements aient été réguliers pendant les années de pandémie et qu'ils n'aient cessé qu'à compter de novembre 2022 ? Ce paradoxe chronologique fragilisait intrinsèquement la thèse de la force majeure. **2. Sur l'exception d'inexécution en procédure de référé** Le second apport de cette décision concerne les limites de la procédure de référé à l'égard des contestations sérieuses. L'article 414-1 du Code de procédure civile monégasque autorise le juge des référés à allouer une provision « chaque fois que l'obligation invoquée par le demandeur n'est pas sérieusement contestable ». Les requérants soutenaient que la seule constatation d'une violation contractuelle de la partie adverse — même mineure — suffirait à caractériser une contestation sérieuse et paralyserait ainsi toute provision, la juridiction de fond demeurant seule compétente pour procéder à une mise en balance des obligations réciproques. La Cour de Révision rejette cette conception extensive et automatique de la contestation sérieuse. Elle valide le raisonnement de la Cour d'appel consistant à apprécier la valeur et la portée des arguments et des pièces invoquées pour déterminer si les troubles de jouissance allégués étaient de nature à établir que la bailleresse avait violé ses obligations « dans une proportion telle que les locataires n'auraient pas été tenus de procéder au règlement du loyer ». Ce faisant, la Cour admet implicitement que le juge des référés n'est pas tenu de se dessaisir dès lors qu'une quelconque violation contractuelle est alléguée par le défendeur : il lui revient d'apprécier si cette violation, dans sa substance et son intensité, est susceptible de fonder une exception d'inexécution crédible. Cette solution est pragmatique. Une conception contraire permettrait à tout locataire défaillant d'échapper à une procédure de référé en invoquant le moindre manquement de son bailleur, aussi secondaire soit-il, paralysant ainsi l'efficacité de la clause résolutoire et de la procédure d'urgence. La Cour confirme que le juge des référés dispose d'un pouvoir d'appréciation suffisant pour mesurer le sérieux de la contestation, sans que cela constitue une immixtion prohibée dans le fond du litige. **3. Sur le rejet de la demande de dommages et intérêts pour pourvoi abusif** La SAM ZA avait sollicité 15 000 euros de dommages et intérêts pour pourvoi abusif, estimant que le recours des consorts G était dépourvu de tout fondement sérieux. La Cour de Révision rejette cette demande « compte tenu des circonstances de la cause », sans davantage motiver ce chef de dispositif. Ce rejet, bien que concis dans sa justification, traduit une certaine retenue de la juridiction suprême monégasque dans le prononcé de sanctions pour abus du droit au recours, conformément à une tradition jurisprudentielle attachée à préserver l'accès effectif aux voies de recours. L'absence de précision supplémentaire dans la motivation de ce rejet est caractéristique des décisions statuant hors session sur pièces, dont la forme est par nature plus concise. **4. Observations sur la procédure** La décision est rendue « hors session et uniquement sur pièces » en application de l'article 458 du Code de procédure civile, témoignant du recours à la procédure simplifiée prévue par le droit judiciaire monégasque pour les pourvois ne soulevant pas de difficulté particulière. La composition de la Cour — Laurent LE MESLE, Président, François-Xavier LUCAS, Conseiller rapporteur, et Jean-Pierre GRIDEL, Conseiller — correspond à la formation restreinte habilitée à statuer dans ce cadre procédural. Cette décision, qualifiée de « routine » au regard de la pratique de la Cour de Révision, présente néanmoins un intérêt pédagogique certain en ce qu'elle rappelle, avec une clarté didactique, les conditions d'application de la force majeure en droit des obligations monégasque et les modalités de contrôle de l'office du juge des référés en matière de contestation sérieuse. Elle confirme la convergence du droit monégasque avec les solutions retenues dans les droits français et plus largement continentaux sur ces questions fondamentales du droit des contrats. --- *Composition : Laurent LE MESLE, Président ; François-Xavier LUCAS, Conseiller rapporteur ; Jean-Pierre GRIDEL, Conseiller. — Greffier en Chef : Nadine VALLAURI.*
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 janvier 2016, n° 14526 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 janvier 2016, n° 14526 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/01-21-14526)) ## Faits et procédure Par contrat du 1er décembre 2011, enregistré à Monaco le 19 décembre 2011, un bailleur a loué à un preneur, pour trois ans, un appartement à usage mixte situé au sixième étage d'un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 30 000 euros, outre 3 600 euros de charges et un dépôt de garantie de 7 500 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er décembre 2011. Après un commandement de payer du 28 janvier 2013 visant la clause résolutoire, le juge des référés a, par ordonnance du 6 mars 2013, constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion. Une tentative d'expulsion, suivie d'une demande de concours de la force publique, n'a pas abouti immédiatement. Le preneur a quitté les lieux le 8 mai 2013 et s'est présenté à l'étude de l'huissier pour la remise des clés, sans qu'un état des lieux contradictoire soit alors établi. L'état des lieux de sortie a été dressé par l'huissier le 28 mai 2013, en l'absence du preneur, le mandataire du bailleur ayant reçu les clés à cette date. Le bailleur a engagé une procédure de saisie-arrêt sur salaires devant le juge de paix. Par ordonnance du 18 mars 2014, ce dernier a ordonné une saisie à concurrence de 13 196,14 euros, en relevant que le créancier ne disposait pas de titre exécutoire pour les dégradations. Par ordonnance du 4 avril 2014, le même juge a rejeté la requête en intervention par laquelle le bailleur réclamait l'indemnité contractuelle due entre le 6 février et le 8 mai 2013. Assigné au fond devant le tribunal de première instance (acte du 23 décembre 2014, RG n° 2015/000301), le preneur a été condamné à diverses sommes. Le jugement du 21 janvier 2016 (tribunal composé de trois juges) rend une décision contradictoire, en premier ressort. ## Question de droit Le tribunal devait trancher plusieurs questions : 1. L'ordonnance de rejet rendue par le juge de paix sur une requête en intervention dans une procédure de saisie-arrêt fait-elle obstacle, par autorité de la chose j
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 avril 1972, n° 25033 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 avril 1972, n° 25033 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1972/04-20-25033)) ## Faits et procédure Un appartement, propriété indivise de M. S. et de la veuve F., était occupé depuis une longue période par M. B., locataire. Par lettre recommandée du 29 juin 1970 adressée au mandataire des propriétaires, M. Sa., le locataire donnait congé pour le 30 septembre 1970 en faisant « toutes réserves de droit quant au remboursement des fournitures et installations forcées » effectuées « par suite de votre carence ». Étaient énumérés une chaudière à gaz, un chauffage central, un chauffe-bains à gaz, la salle de bains, un radiateur et des aménagements du couloir. Le mandataire accusa réception le 2 juillet 1970, annonça qu'il informerait le Service du Logement et demanda un rendez-vous pour l'état des lieux et la remise des clés. Le 30 septembre 1970, un employé du locataire subordonna la remise des clés au versement préalable d'environ 2 500 francs, correspondant à la reprise d'appareils laissés dans les lieux. Un constat d'huissier fut dressé le même jour à la requête des copropriétaires. Ceux-ci obtinrent en référé, par ordonnance du 20 novembre 1970, la remise forcée des clés, qui intervint le lendemain. Une seconde procédure de référé, engagée en février 1971 pour l'enlèvement d'un placard, de lustres et d'objets encombrant la cave, n'eut pas de suite, le nouveau locataire ayant pris ces objets à sa charge. Par exploit du 28 octobre 1971
# Cour d'Appel de Monaco, 10 janvier 2017, n° 15565 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 janvier 2017, n° 15565 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/01-10-15565)) ## Faits et procédure Par bail du 4 mars 2010, a. TO. a loué à g. CA. un local situé au troisième sous-sol d'un immeuble monégasque. Le loyer annuel, révisable, s'élevait à 12 000 euros, payable trimestriellement d'avance. Le bail était conclu pour trois ans, avec tacite reconduction à compter du 1er avril 2010. Les bailleurs ont notifié, par lettre recommandée du 22 octobre 2015, leur volonté de résilier le bail à son échéance du 4 mars 2016. La date du congé a été reportée au 31 mars 2016 par courrier du 3 février 2016. Le bien a ensuite été vendu à p. MA. par acte notarié du 8 février 2016. Le nouveau propriétaire a fait délivrer à la locataire, le 29 mars 2016, un commandement de payer 3 000 euros, solde des loyers du premier trimestre 2016, en se prévalant de la clause résolutoire conventionnelle. Par exploit du 6 mai 2016, il a assigné le preneur en référé afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner son expulsion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Par ordonnance de référé du 7 septembre 2016, le juge des référés a constaté que le bail avait pris fin le 31 mars 2016 par l'effet du congé. Il a écarté la résiliation de plein droit fondée sur la clause résolutoire, constaté que le locataire occupait sans droit ni titre depuis cette date, accordé un délai de trois mois pour libérer les lieux et ordonné l'expulsion, sans astreinte. Le locataire a interjeté appel. Il a formé des défenses à exécution provisoire, sollicité un sursis à l'exécution des poursuites et demandé un délai de six mois pour quitter les lieux. Il invoquait son âge (il déclarait avoir 80 ans), des ressources limitées à sa seule retraite, et l'incertitude pesant sur son admission à la Fondation G ou sur un relogement en maison de retraite. La propriétaire a conclu à l'irrecevabilité des défenses, à titre incident à la réduction du délai à un mois et au prononcé d'une astreinte de 500 euros par jour de retard. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher deux questions. **La première** portait sur la recevabilité des défenses à exécution provisoire formées contre une ordonnance de référé. Il s'agissait de savoir si le juge d'appel pouvait suspendre une exécution provisoire qui, en matière de référé, résulte de la loi et non d'une décision spécialement motivée du premier juge. **La seconde** concernait l'appréciation du délai d'évacuation. Il fallait déterminer si le délai de trois mois accordé en première instance devait être maintenu, porté à six mois comme le demandait l'appelant, ou réduit à un mois comme le sollicitait l'intimée, celle-ci demandant en outre une astreinte. ## Solution et dispositif **Sur la première question**, la Cour rappelle que le juge d'appel peut mettre à néant l'exécution provisoire d'une décision de première instance « lorsqu'elle a été ordonnée de façon inadaptée ou irrégulière ». Elle écarte toutefois cette possibilité en l'espèce, au motif que l'exécution provisoire « n'a pas, en l'espèce, été ordonnée par le premier juge » mais résulte de l'article 419 du Code de procédure civile, selon lequel les ordonnances de référé emportent exécution provisoire. Elle en déduit que l'exécution provisoire « se trouve attachée de plein droit par l'effet de la loi aux ordonnances de référé et ne peut donc être remise en cause par la Cour d'appel ». Les défenses à exécution provisoire et la demande de sursis sont donc déclarées irrecevables. **Sur la seconde question**, la Cour approuve le premier juge. Elle relève que celui-ci avait déjà pris en compte « l'âge » du locataire et sa « situation préoccupante sur le plan
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 novembre 2014, n° 12743 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 novembre 2014, n° 12743 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/11-20-12743)) ## Faits et procédure Par bail à loyer du 13 novembre 2001, une société anonyme monégasque (la SAM A) a donné à bail à M. p. MO. un appartement situé au vingtième étage d'un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 23 000 euros, révisable, payable par trimestres anticipés, auquel s'ajoutait une provision sur charges de 750 euros par terme. Selon la demanderesse, le preneur a cessé tout paiement à compter du 1er décembre 2013, malgré plusieurs mises en demeure. Par exploit du 29 juillet 2014, la SAM A a fait citer le locataire devant le Tribunal de Première Instance. Elle sollicitait sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de 33 814,88 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2014, date d'un commandement de payer, ainsi que de 5 000 euros de dommages et intérêts. Elle indiquait avoir engagé parallèlement une instance en référé afin de faire constater l'acquisition du bénéfice d'une clause résolutoire stipulée au bail. Le défendeur n'a comparu à aucune des audiences (2 octobre 2014, puis 16 octobre 2014, date de renvoi, avis ayant été donné par le greffe). Le jugement a été mis en délibéré et prononcé le 20 novembre 2014. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. **Première question** : dans quelles conditions un jugement rendu en l'absence du défendeur peut-il être qualifié de « réputé contradictoire » lorsque l'acte introductif n'a pas été remis à personne ? Le tribunal s'appuie sur les articles 148 et 214 du Code de procédure civile, dont il n'est pas reproduit le texte dans la décision. **Deuxième question** : le bailleur qui justifie
# Tribunal Suprême de Monaco, 03 février 1972, n° 27494 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 03 février 1972, n° 27494 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1972/02-03-27494)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire soumise à la censure du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s’inscrit au cœur des tensions inhérentes à la gestion foncière et immobilière d’un territoire exigu, où les prérogatives du droit de propriété individuelle se heurtent fréquemment aux impératifs de la politique publique du logement. À l'origine du litige se trouve le sieur B., propriétaire d'un appartement de grande surface situé sur le territoire monégasque, relevant alors du secteur locatif protégé, un régime juridique spécifique destiné à garantir le logement de certaines catégories de résidents dits « prioritaires enregistrés ». Souhaitant procéder à une restructuration substantielle de son bien immobilier, le sieur B. a formé auprès des autorités administratives compétentes une demande d’autorisation aux fins d'effectuer des travaux d'aménagements intérieurs. Ces travaux n'avaient pas une vocation purement esthétique ou d'entretien courant, mais poursuivaient un objectif structurel précis : scinder l'appartement unique existant afin d'en créer deux distincts, de surfaces nécessairement plus réduites. Il ressort des éléments du débat contentieux que cet appartement avait déjà fait l'objet de litiges antérieurs devant les juridictions de l'ordre judiciaire monégasque. En effet, un tiers s'était précédemment vu refuser par les tribunaux monégasques le droit de bénéficier d'une cession conventionnelle du droit au bail portant sur ce même appartement. Par ailleurs, le contexte législatif était en pleine évolution, puisque venait d'être promulguée la loi n° 887 du 25 juin 1970 (également mentionnée sous le numéro 867 dans les motifs de la décision), texte dont il est précisé qu'il n'était toutefois pas encore applicable à l'appartement en cause au moment des faits. Saisi de cette demande d'autorisation de travaux immobiliers en vue de la division du lot, le Ministre d'État a, par une décision en date du 25 novembre 1970, opposé un refus au propriétaire. Pour justifier cette décision administrative défavorable, l'autorité gouvernementale s'est fondée sur des considérations tirées de l'intérêt général. Plus précisément, le Gouvernement Princier a estimé qu'il était nécessaire et opportun de maintenir dans le circuit locatif protégé des appartements de grande surface destinés aux personnes prioritaires enregistrées conformément à la loi, et que la division projetée, en faisant disparaître une grande unité d'habitation au profit de deux plus petites, contrevenait à cet objectif d'intérêt général. Estimant que ce refus portait une atteinte illégale à ses droits de propriétaire et procédait d'un usage irrégulier des pouvoirs de police de l'urbanisme et de la construction, le sieur B. a décidé de contester la décision ministérielle par la voie juridictionnelle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité de la décision administrative du 25 novembre 1970, le sieur B. a saisi le Tribunal Suprême de Monaco, statuant en matière administrative, par une requête déposée le 25 janvier 1971. Cette saisine s'opérait sur le fondement de l'Ordonnance constitutionnelle du 17 décembre 1962, notamment en ses articles 89 à 92, ainsi que de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême. Aux termes de sa requête initiale et de son mémoire en réplique déposé le 15 avril 1971, le requérant formulait deux séries de conclusions : d'une part, des conclusions aux fins d'annulation pour excès de pouvoir et violation de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 de la décision du Ministre d'État du 25 novembre 1970 ; d'autre part, des conclusions indemnitaires tendant à ce que lui soit accordée une somme de dix mille francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi de ce chef, outre la condamnation du Ministre d'État aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, le sieur B. articulait trois moyens principaux, relevant tant de la légalité externe et interne que du détournement de pouvoir : 1. En premier lieu, sur le terrain de la violation de la loi et de l'étendue de la compétence ministérielle, le requérant soutenait qu'en vertu des dispositions pertinentes de l'Ordonnance n° 3647 du 9 septembre 1966, lorsqu'une demande porte exclusivement sur des aménagements intérieurs, le Ministre d'État a une compétence liée ou du moins restreinte : il ne pourrait refuser l'autorisation que pour des motifs tenant strictement au respect des lois et règlements, à l'exclusion de toute considération tirée de l'intérêt général. Le requérant faisait valoir que le Ministre d'État avait lui-même reconnu cette interprétation restrictive au cours d'une procédure antérieure déroulée devant le Tribunal Suprême. 2. En deuxième lieu, contestant la réalité et la pertinence du motif d'intérêt général invoqué (le maintien de grands appartements dans le secteur protégé), le sieur B. arguait d'une pratique administrative erratique. Il soutenait que l'Administration monégasque n'appliquait pas toujours strictement les textes relatifs tant à l'inscription sur les listes de prioritaires qu'au maintien des grands appartements dans le secteur locatif protégé. Il en déduisait que l'intérêt général n'exigeait nullement le refus litigieux ; bien au contraire, selon lui, l'autorisation de diviser le bien aurait permis d'attribuer deux appartements plus petits à des prioritaires, répondant ainsi à une demande locative beaucoup plus intense sur ce segment de surface. 3. En troisième lieu, le requérant soulevait un moyen tiré du détournement de pouvoir. Il affirmait que le refus d'autoriser les travaux n'était pas dicté par l'intérêt public, mais inspiré par le désir de favoriser un tiers précis : celui-là même qui s'était vu refuser par les tribunaux monégasques le bénéfice d'une cession conventionnelle du droit au bail sur l'appartement en cause, l'Administration cherchant ainsi à lui conserver le bien dans sa configuration initiale pour le lui attribuer. En défense, par une contre-requête du 19 mars 1971 et une duplique du 17 mai 1971, le Ministre d'État concluait au rejet pur et simple du recours en annulation ainsi que de la demande indemnitaire de dix mille francs. Il sollicitait en outre la condamnation du requérant aux dépens et, demande reconventionnelle notable, la publication de l'arrêt à intervenir au « Journal de Monaco ». L'argumentation gouvernementale s'articulait autour d'une lecture hiérarchisée et combinée des normes d'urbanisme : 1. Sur le plan de la base légale, le Ministre d'État soutenait que les dispositions combinées de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 et de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 — cette dernière ne constituant qu'une simple mesure d'application de la première — maintenaient au profit de l'Administration monégasque le droit de refuser, « en toute hypothèse », l'autorisation de procéder à des travaux immobiliers en fonction de l'intérêt général. 2. Sur le fond du motif invoqué, le défendeur affirmait la légitimité et la réalité, en l'espèce, de la volonté du Gouvernement Princier de maintenir dans le circuit locatif protégé des appartements de grande surface destinés aux prioritaires enregistrés conformément à la loi. Il soutenait que ce maintien était conforme à l'intérêt général et que l'Administration avait appliqué à cet effet les textes pertinents d'une manière parfaitement régulière. L'instruction close, l'affaire a été appelée à l'audience où M. Paul Reuter, membre du Tribunal Suprême, a été entendu en son rapport, Maître Hélène Marquilly, avocat-défenseur, et Maître G. H. George, avocat au Conseil d'État français et à la Cour de cassation, en leurs observations orales, et Monsieur le Procureur Général en ses conclusions. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soulevait devant le Tribunal Suprême une question fondamentale de droit administratif de l'urbanisme et de hiérarchie des normes réglementaires et législatives, doublée d'une question classique de contrôle des motifs de fait et de droit des actes administratifs unilatéraux. De manière principale, le juge constitutionnel et administratif monégasque devait répondre à l'interrogation suivante : **L'institution par une Ordonnance Souveraine d'application (l'Ordonnance n° 3647 du 9 septembre 1966) d'une procédure simplifiée pour les demandes d'autorisation de travaux d'aménagement intérieur a-t-elle pour effet de priver le Ministre d'État du pouvoir général qu'il tient de la loi (l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959) de refuser une telle autorisation pour des motifs tirés de l'intérêt général ?** Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'Administration conserverait cette prérogative d'appréciation au regard de l'intérêt général, une double question relative à l'étendue du contrôle juridictionnel se posait : **D'une part, le souci de maintenir des appartements de grande surface dans le secteur locatif protégé constitue-t-il un motif d'intérêt général juridiquement et matériellement exact, exempt d'erreur manifeste d'appréciation, au regard de la législation sur l'urbanisme ? D'autre part, les circonstances de l'espèce permettent-elles d'établir l'existence d'un détournement de pouvoir résultant de la volonté alléguée de favoriser un tiers évincé judiciairement ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des prétentions du sieur B., le Tribunal Suprême développe un raisonnement rigoureux, structuré en quatre temps distincts qui balayent successivement la compétence de l'auteur de l'acte au regard de la hiérarchie des normes, la légalité interne des motifs invoqués, le grief de détournement de pouvoir, et enfin le sort des conclusions indemnitaires accessoires. #### 1. L'affirmation de la permanence du pouvoir d'appréciation de l'intérêt général par le jeu de la hiérarchie des normes Le premier temps du raisonnement du Tribunal Suprême est consacré à l'interprétation combinée de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 et de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966. Le requérant tentait d'enfermer l'Administration dans une lecture isolée du texte de 1966 pour soutenir que, s'agissant d'aménagements internes, seule la conformité technique aux lois et règlements pouvait être contrôlée. Le Tribunal Suprême écarte fermement cette thèse en remontant à la source législative du pouvoir de police de la construction. Dans son premier considérant, la Haute Juridiction rappelle le principe posé par les articles 1 et 3 de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 : d'une part, le champ d'application matériel de l'autorisation préalable du Gouvernement est universel puisqu'il englobe « *tous travaux portant sur un immeuble* » sans distinction de leur nature interne ou externe ; d'autre part, le contrôle exercé par l'autorité administrative lors de l'instruction de ces demandes est dual, devant s'effectuer « *non seulement du point de vue des lois et règlements, mais encore du point de vue de l'intérêt général* ». Dès lors, dans son deuxième considérant, le Tribunal applique un principe élémentaire mais fondamental de la hiérarchie des normes : un acte réglementaire d'exécution ne saurait restreindre la portée d'une habilitation législative. Si l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 a certes prévu pour les travaux d'aménagement interne une « *procédure simplifiée* » — laquelle, en cas de silence de l'Administration, renvoie d'ailleurs à une décision expresse du Ministre d'État —, cette mesure purement procédurale « *n'a pu modifier l'étendue des pouvoirs dévolus à l'Administration en ce qui concerne la défense de l'intérêt général* ». En d'autres termes, la simplification de la forme procédurale n'altère en rien le fond de la compétence discrétionnaire que le Gouvernement tient directement de l'Ordonnance-loi de 1959. L'argument tiré d'une prétendue reconnaissance contraire par le Ministre d'État lors d'une instance antérieure est implicitement mais nécessairement jugé inopérant : la compétence administrative est d'ordre public et ne se perd ni par renonciation ni par aveu judiciaire. #### 2. La validation du motif d'intérêt général tiré de la politique du logement protégé et le contrôle de l'erreur manifeste d'appréciation Ayant établi que le Ministre d'État pouvait légalement opposer un motif d'intérêt général à une demande d'aménagement intérieur, le Tribunal Suprême examine, dans son troisième considérant, la valeur intrinsèque du motif retenu en l'espèce : la préservation des grands appartements au sein du secteur locatif protégé. Ce faisant, la juridiction opère une jonction remarquable entre la police de l'urbanisme (Ordonnance-loi n° 674) et la législation sociale sur les locaux d'habitation (visée à travers l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et la loi n° 887 du 25 juin 1970). Le Tribunal relève tout d'abord une précision chronologique et matérielle : la loi nouvelle (mentionnée comme n° 867 du 25 juin 1970 dans les motifs, correspondant à la loi n° 887 des visas) « *n'était pas encore applicable à l'appartement dont il s'agit* ». L'appartement demeurait donc pleinement soumis au régime antérieur du secteur locatif protégé. Le juge exerce alors sur la décision ministérielle le contrôle classique du juge de l'excès de pouvoir face à un pouvoir discrétionnaire. Il vérifie l'absence d'erreur de droit (« *motifs [...] juridiquement erronés* »), l'absence d'erreur de fait (« *motifs matériellement [...] erronés* »), et enfin l'absence d'« *erreur manifeste d'appréciation* » quant à l'opportunité du maintien de ce grand appartement dans le circuit protégé. Constatant qu'il « *ne résulte pas des pièces du dossier* » que l'Administration ait commis l'une quelconque de ces illégalités en estimant que le maintien de grands appartements dans ce secteur répondait à l'intérêt général, le Tribunal valide la motivation de l'acte attaqué. Les critiques du requérant sur la gestion globale des listes de prioritaires ou sur l'intensité supérieure de la demande pour les petits logements se heurtent ainsi aux limites du contrôle juridictionnel : le juge refuse de substituer son appréciation de l'opportunité économique et sociale à celle du Gouvernement Princier, dès lors que le choix administratif n'est pas manifestement disproportionné ou absurde. #### 3. Le rejet du moyen tiré du détournement de pouvoir faute de preuve Dans un quatrième considérant, le Tribunal Suprême répond au grief de détournement de pouvoir. Le requérant soutenait que le refus de diviser l'appartement visait en réalité un but étranger à l'intérêt public : conserver le bien intact pour le faire attribuer par voie administrative à une personne précise, à qui les tribunaux judiciaires monégasques avaient antérieurement refusé le bénéfice d'une cession conventionnelle de bail sur ce même logement. Conformément à la tradition contentieuse la plus constante, le Tribunal Suprême rappelle que le détournement de pouvoir ne se présume pas et que la charge de la preuve incombe intégralement au requérant. Le juge constate sobrement « *qu'il n'est pas démontré* » que le refus d'autoriser les travaux ait été fondé sur une telle intention subjective de favoriser ce tiers. En l'absence d'éléments probants établissant ce mobile illicite, « *le détournement de pouvoir n'est pas établi* », ce qui scelle le rejet définitif de la demande en annulation. #### 4. Le rejet mécanique des conclusions indemnitaires et des demandes accessoires Enfin, statuant sur les conclusions à fin d'indemnisation à hauteur de dix mille francs, le Tribunal Suprême applique une logique de conséquence directe : la demande de dommages-intérêts étant exclusivement fondée sur la prétendue illégalité fautive du refus ministériel (« *préjudice subi de ce chef* »), le constat de la légalité de l'acte administratif par le rejet de la demande d'annulation prive de tout fondement l'action en responsabilité. Il n'y a donc pas lieu à l'octroi de dommages-intérêts. On notera par ailleurs que le Tribunal Suprême, dans son dispositif, ne fait pas droit à la demande reconventionnelle du Ministre d'État tendant à la publication spécifique de l'arrêt au « Journal de Monaco » au-delà des règles ordinaires de transmission, et met classiquement les dépens à la charge de la partie perdante. ### C. Le dispositif À l'issue de cette motivation particulièrement dense et synthétique, le Tribunal Suprême prononce la décision suivante : > « DÉCIDE : > La requête est rejetée comme non fondée ; > Les dépens sont mis à la charge du sieur B. ; > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 3 février 1972 par le Tribunal Suprême de Monaco dans l'affaire *sieur B. c/ Ministre d'État*, au rapport de l'éminent juriste français Paul Reuter, constitue une pierre angulaire du droit public monégasque, au carrefour du droit administratif général, du droit de l'urbanisme et de la régulation publique du marché immobilier. Sa portée s'apprécie à la lumière de trois axes majeurs qui témoignent de la maturité du contrôle juridictionnel exercé par la Haute Juridiction de la Principauté. #### 1. L'articulation stricte entre loi et règlement d'application : l'indisponibilité de la compétence administrative Le premier apport fondamental de cet arrêt réside dans la rigueur avec laquelle le Tribunal Suprême garantit la hiérarchie des normes internes. En l'espèce, la défense du requérant reposait sur une lecture littérale et isolée de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966. Ce texte réglementaire avait institué un régime procédural allégé pour les travaux d'aménagement intérieur. Le requérant en déduisait, par un raisonnement *a contrario*, que ce régime spécial évinçait le régime général de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959, et notamment le pouvoir d'apprécier les projets au regard de l'« intérêt général ». En jugeant que l'Ordonnance Souveraine de 1966 « *n'a pu modifier l'étendue des pouvoirs dévolus à l'Administration en ce qui concerne la défense de l'intérêt général* » par l'Ordonnance-loi de 1959, le Tribunal Suprême consacre un principe d'interprétation conforme et subordonnée des actes réglementaires. Une Ordonnance Souveraine prise pour l'exécution d'un texte de valeur législative (une Ordonnance-loi) ne peut ni restreindre ni élargir le champ des compétences de fond attribuées par le législateur au Gouvernement ; elle ne peut qu'en aménager les modalités procédurales d'exercice. Plus encore, l'arrêt balaie sans même s'y attarder l'argument du requérant selon lequel le Ministre d'État aurait « *lui-même reconnu au cours d'une procédure antérieure devant le Tribunal Suprême* » qu'il ne pouvait invoquer l'intérêt général pour des aménagements intérieurs. Ce silence réprobateur du juge consacre le principe de l'indisponibilité des compétences administratives : l'Administration ne dispose pas de ses compétences comme un particulier dispose de ses droits subjectifs. Une erreur d'interprétation commise par les représentants de l'État dans des écritures contentieuses antérieures ne saurait lier le juge ni créer une coutume *contra legem* amputant le Gouvernement d'une prérogative d'intérêt public conférée par la loi. #### 2. La porosité des polices administr
# Cour de Révision de Monaco, 01 avril 1998, n° 26601 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 avril 1998, n° 26601 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/04-01-26601)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre entre le droit de construire et la jouissance paisible des fonds voisins constitue une source classique mais toujours délicate du contentieux civil, particulièrement lorsque la configuration urbaine accentue la proximité des immeubles. L'arrêt rendu le 1er avril 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans cette matière en mettant en présence un maître d'ouvrage et l'occupant d'un bâtiment riverain à l'occasion d'une opération de promotion immobilière d'envergure étalée sur plusieurs années. À l'origine du litige se trouve la situation matérielle et juridique de demoiselle R., qui occupait en qualité de locataire des locaux situés dans un immeuble. Cet immeuble présentait la particularité topographique d'être directement contigu à un terrain sur lequel la société anonyme monégasque (SAM) Évelyne a entrepris une importante opération de construction. Pendant une période continue de quatre années, s'étendant de 1989 à 1993, la société Évelyne a fait édifier sur cette parcelle contiguë un ensemble immobilier. La réalisation d'un tel chantier, tant par son ampleur que par sa durée quadriennale et sa contiguïté immédiate avec l'immeuble habité par la locataire, n'a pas été sans conséquences sur les conditions d'occupation de cette dernière. Estimant que le déroulement de ces travaux de construction était à l'origine directe de divers désordres et nuisances, demoiselle R. a fait état d'une pluralité de préjudices. La décision rapportée précise que ces dommages se décomposaient en trois catégories distinctes : des préjudices matériels — incluant notamment certains dégâts causés à l'immeuble lui-même —, des préjudices personnels, ainsi que des préjudices professionnels. La nature exacte de l'activité professionnelle exercée par la locataire au sein des lieux loués, tout comme le détail technique des dégradations matérielles et des troubles personnels allégués, ne sont pas davantage explicités par l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que la locataire a imputé l'intégralité de ces conséquences dommageables aux travaux d'édification de l'ensemble immobilier menés par la société voisine entre 1989 et 1993. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin d'obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables qu'elle estimait avoir subies du fait de ce chantier, demoiselle R. a pris l'initiative du procès en assignant la société Évelyne devant les juridictions civiles monégasques en réparation de ses préjudices matériels, personnels et professionnels. En première instance, devant le Tribunal de première instance (dont la date du jugement et le détail des condamnations chiffrées ne sont pas précisés dans la décision), les premiers juges ont accueilli favorablement les demandes indemnitaires de la locataire. Pour ce faire, la juridiction du premier degré a retenu une motivation établissant l'existence d'un lien de causalité entre les travaux entrepris par la société Évelyne et les différents préjudices invoqués par demoiselle R. Mécontente de cette décision, la société Évelyne a interjeté appel. Toutefois, la Cour d'appel (dont la date de l'arrêt n'est pas précisée dans la décision) a rendu un arrêt confirmatif, faisant entièrement droit aux demandes de réparation formulées par la locataire. Pour justifier le maintien de la condamnation du maître de l'ouvrage, les juges d'appel ont notamment procédé par adoption des motifs de la décision des premiers juges qu'ils confirmaient, s'appropriant ainsi leur analyse relative à l'établissement du lien de causalité et appréciant souverainement les éléments de preuve qui avaient été versés aux débats par les parties. Il ressort par ailleurs a posteriori de l'arrêt de la Cour de révision que, tout au long de ces instances devant les juges du fond, la société Évelyne s'est abstenue de contester la qualité à agir de la locataire sur un point précis : elle n'a jamais soutenu devant le Tribunal ou la Cour d'appel que demoiselle R., en sa simple qualité de preneuse à bail, ne pouvait juridiquement demander la réparation de certains dégâts matériels causés à l'immeuble lui-même, prérogative qui, selon la thèse ultérieure de la société, n'aurait appartenu qu'au seul propriétaire du bâtiment. Face à cet arrêt confirmatif consacrant sa responsabilité civile et son obligation de réparer l'ensemble des chefs de préjudice, la société Évelyne a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, qu'elle a articulé autour de quatre branches distinctes visant à anéantir la décision de la Cour d'appel tant sur le terrain de la recevabilité ou du bien-fondé de l'action de la locataire que sur celui de la preuve et de la causalité : En premier lieu, par la première branche de son moyen unique, la société Évelyne a entendu contester le droit même de demoiselle R. à obtenir réparation pour une partie du dommage matériel. Elle a soutenu que la demanderesse initiale, n'étant que locataire, ne pouvait réclamer l'indemnisation de certains dégâts directement causés à l'immeuble, une telle action en réparation ne pouvant être exercée que par le propriétaire dudit immeuble. En deuxième et troisième lieux, à travers les deuxième et troisième branches du moyen, la société auteur des travaux a critiqué l'analyse probatoire opérée par la Cour d'appel, cherchant à discuter la valeur et la portée des éléments de preuve versés aux débats sur lesquels les juges du second degré s'étaient fondés pour retenir l'existence et l'étendue des préjudices. En quatrième et dernier lieu, par la quatrième branche du moyen, la société Évelyne a attaqué l'arrêt confirmatif sur le terrain des conditions de la responsabilité civile, reprochant à la Cour d'appel un défaut ou une insuffisance dans l'établissement du lien de causalité unissant les travaux d'édification réalisés entre 1989 et 1993 et le préjudice subi par la locataire. En défense au pourvoi, demoiselle R. concluait au rejet du recours formé par son adversaire (les détails de son argumentation en défense ne sont pas précisés dans la décision). ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du moyen unique divisé en quatre branches soumettait à la Cour de révision une série de questions d'ordre essentiellement méthodologique et procédural, touchant à l'office même du juge de cassation face aux appréciations et aux débats menés devant les juridictions du fond. De manière synthétique, le problème juridique global pouvait se formuler ainsi : dans quelle mesure l'auteur de travaux immobiliers condamné en appel à indemniser le locataire d'un fonds contigu peut-il, pour la première fois devant la Cour de révision, contester la qualité de ce locataire à agir en réparation de dégâts immobiliers, remettre en question l'évaluation des preuves administrées et critiquer la caractérisation du lien de causalité opérée par adoption des motifs des premiers juges ? Ce problème central se déclinait en trois sous-questions techniques correspondant à la structure du moyen : 1. Sur la recevabilité (première branche) : Le grief tiré de ce que seul le propriétaire d'un immeuble, à l'exclusion du locataire, a qualité ou intérêt pour demander réparation de certains dégâts causés au bâti, constitue-t-il un moyen de pur droit recevable en tout état de cause, ou s'analyse-t-il en un moyen nouveau mélangé de fait et de droit, et comme tel irrecevable s'il n'a pas été préalablement soumis aux juges du fond ? 2. Sur le contrôle de la preuve (deuxième et troisième branches) : La Cour de révision peut-elle réexaminer la force probante des éléments de preuve produits devant les juges du fond en l'absence de toute dénaturation de ces éléments ? 3. Sur la motivation de la causalité (quatrième branche) : La Cour d'appel caractérise-t-elle légalement le lien de causalité entre des travaux immobiliers et le préjudice d'un voisin lorsqu'elle procède par simple adoption des motifs de la décision de première instance qu'elle confirme ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par un arrêt d'une grande concision, caractéristique de la technique de rédaction des arrêts de rejet en matière civile, la Cour de révision écarte successivement les quatre branches du moyen unique en mobilisant les règles classiques qui gouvernent et délimitent le contrôle de légalité. Loin d'entrer dans le débat substantiel sur les droits respectifs du bailleur et du preneur ou sur la matérialité des troubles de voisinage, la Haute juridiction oppose à la société demanderesse une triple barrière technique : l'irrecevabilité du moyen nouveau mélangé de fait et de droit, l'intangibilité de l'appréciation souveraine des preuves hors dénaturation, et la validité de la motivation par adoption des motifs pour établir la causalité. #### 1. L'irrecevabilité du moyen nouveau mélangé de fait et de droit (Première branche) La première branche du moyen soulevait une question de droit substantiel et d'action en justice a priori séduisante : la distinction entre les dommages affectant la jouissance du locataire et les dommages affectant la substance même de l'immeuble, propriété du bailleur. En soutenant que demoiselle R., simple locataire, ne pouvait demander réparation de certains dégâts causés à l'immeuble — action réservée au propriétaire —, la société Évelyne tentait de faire juger que la Cour d'appel avait violé les règles régissant le droit à réparation et la qualité à agir. Toutefois, la Cour de révision refuse d'examiner le bien-fondé de cette critique en lui opposant une fin de non-recevoir propre à la technique de cassation. La Haute juridiction relève en effet que : > « la société Évelyne n'a pas, devant les juges du fond, soutenu que demoiselle R., locataire, ne pouvait demander réparation de certains dégâts causés à l'immeuble, ce que ne pouvait faire que le propriétaire de celui-ci » De ce silence gardé tant en première instance qu'en cause d'appel, la Cour déduit que le moyen est « nouveau ». Or, devant une juridiction suprême juge du droit et non du fond, la nouveauté d'un moyen est en principe rédhibitoire, à moins que ce moyen ne soit de pur droit. Tel n'est pas le cas en l'espèce : la Cour qualifie expressément le grief de « moyen [...] nouveau mélangé de fait et de droit et par suite irrecevable ». Cette qualification s'explique aisément au regard de la mécanique du contrôle de révision. Pour déterminer si demoiselle R. réclamait effectivement l'indemnisation de dégâts touchant à la structure ou à la propriété de l'immeuble sans avoir qualité pour le faire, il eût fallu que la Cour de révision se livre à des investigations factuelles. Elle aurait dû analyser la nature exacte des « certains dégâts » évoqués, vérifier les clauses du bail unissant la locataire à son propriétaire (notamment quant aux obligations d'entretien ou de remise en état pesant sur le preneur), ou encore rechercher si la locataire avait personnellement exposé des frais pour réparer ces dégradations afin d'assurer sa jouissance. Autant d'éléments de pur fait qui n'avaient pas été débattus ni constatés par l'arrêt attaqué puisque la société Évelyne s'était abstenue d'élever cette contestation devant la Cour d'appel. Imposer à la Cour de révision une telle vérification reviendrait à la transformer en un troisième degré de juridiction. C'est pourquoi, conformément aux principes directeurs du pourvoi en révision, la première branche est frappée d'une irrecevabilité radicale. #### 2. Le retranchement derrière le pouvoir souverain d'appréciation des preuves (Deuxième et troisième branches) Abordant conjointement les deuxième et troisième branches du moyen, la Cour de révision se heurte à une tentative plus frontale de la société demanderesse de provoquer un nouvel examen des faits de la cause. À travers ces deux griefs (dont le détail n'est pas reproduit dans la décision), la société Évelyne discutait manifestement la pertinence, la crédibilité ou la suffisance des pièces sur lesquelles les juges s'étaient appuyés pour chiffrer ou retenir les préjudices matériels, personnels et professionnels de la locataire. La réponse de la Cour de révision prend la forme d'un attendu de principe épuré : > « Attendu qu'en ses deuxième et troisième branches le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine par les juges du fond des éléments de preuve versés aux débats qu'ils n'ont pas dénaturés » Le raisonnement juridique s'articule ici autour de la summa divisio du fait et du droit. L'appréciation de la force probante des éléments de preuve régulièrement produits aux débats (qu'il s'agisse de constats, d'attestations, de rapports d'expertise ou de documents comptables) relève du domaine exclusif et souverain des juges du fond (Tribunal de première instance et Cour d'appel). La Cour de révision n'a pas pour mission de substituer sa propre lecture des pièces à celle des magistrats du second degré. La seule limite à cette souveraineté probatoire réside dans le vice de dénaturation : si les juges du fond modifient le sens clair et précis d'un écrit versé aux débats, ils commettent une erreur de droit censurable. Or, en l'espèce, la Cour de révision prend soin de préciser que les juges d'appel « n'ont pas dénaturés » les éléments de preuve soumis à leur examen. En l'absence de toute dénaturation caractérisée, les deuxième et troisième branches se heurtent au pouvoir souverain des juges du fond et sont donc vouées à l'échec. #### 3. La validation de l'établissement du lien de causalité par adoption de motifs (Quatrième branche) Enfin, la quatrième branche du moyen portait le fer sur un élément constitutif de la responsabilité civile : le lien de causalité entre le fait générateur (les travaux d'édification menés de 1989 à 1993) et les dommages subis par demoiselle R. Si l'appréciation des faits ayant concouru au dommage est souveraine, la qualification juridique du lien de causalité et la motivation qui la soutient demeurent soumises au contrôle de la Cour de révision. Pour écarter ce dernier grief, la Haute juridiction énonce : > « Attendu, sur la quatrième branche, qu'en adoptant les motifs de la décision des premiers juges qu'elle confirme, la Cour d'appel a exactement établi le lien de causalité entre les travaux et le préjudice subi par Demoiselle R. » Le raisonnement de la Cour de révision valide ici tout à la fois une méthode procédurale de rédaction des arrêts et une opération de qualification substantielle. Sur le plan procédural, lorsqu'une Cour d'appel rend un arrêt confirmatif, elle n'est pas tenue de rédiger une motivation autonome sur chaque point si les premiers juges ont déjà parfaitement justifié leur solution ; elle peut légalement procéder par adoption des motifs du jugement entrepris. Ces motifs adoptés deviennent partie intégrante de l'arrêt d'appel et permettent à la Cour de révision d'exercer son contrôle. Sur le plan substantiel, en examinant l'ensemble formé par l'arrêt d'appel et les motifs adoptés du jugement de première instance, la Cour de révision constate que la relation de cause à effet entre le chantier de la société Évelyne et les préjudices de la locataire a été « exactement établi[e] ». Le terme « exactement » témoigne de l'exercice d'un contrôle de légalité : les constatations des juges du fond justifiaient légalement l'existence du lien causal. Ayant ainsi écarté la première branche comme irrecevable et les trois suivantes comme mal fondées, la Cour de révision conclut logiquement que « le moyen n'est pas fondé » dans son ensemble, ce qui entraîne le rejet du pourvoi ainsi que la condamnation de la demanderesse à l'amende légale et à une indemnité au profit de la défenderesse. ### C. Le dispositif Conformément aux motifs qui précèdent, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; > > Condamne à l'amende et à une indemnité de deux mille francs en faveur de Demoiselle R. ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que rendu sous la forme concise d'un arrêt de rejet, l'arrêt *SAM Évelyne c/ R.* du 1er avril 1998 constitue une illustration topique de l'orthodoxie procédurale de la Cour de révision monégasque. La composition même de la formation de jugement — présidée par M. Monégier du Sorbier, premier président rapporteur, assisté de M. Cochard, vice-président, et de MM. Jouhaud et Malibert, conseillers — explique la parenté méthodologique étroite qu'entretient cette décision avec la jurisprudence des cours suprêmes de tradition civiliste francophone, au premier rang desquelles figure la Cour de cassation française. L'analyse de la portée de cet arrêt commande d'examiner successivement les principes de technique de révision qu'il réaffirme, les enseignements implicites qu'il recèle en droit de la responsabilité civile immobilière, et sa conformité aux standards européens du procès équitable. #### 1. L'affirmation rigoureuse des règles gouvernant l'office du juge de révision L'apport premier de l'arrêt réside dans son rappel pédagogique des trois piliers qui délimitent l'accès au prétoire du juge du droit : la prohibition des moyens nouveaux mélangés de fait et de droit, le respect de l'appréciation souveraine des juges du fond, et l'admission de la motivation par adoption de motifs. S'agissant en premier lieu du régime des moyens nouveaux, la jurisprudence de la Cour de révision est constante : le pourvoi en révision étant une voie de recours extraordinaire visant à censurer la non-conformité de l'arrêt attaqué aux règles de droit, il ne saurait ouvrir aux parties un troisième degré de juridiction leur permettant de modifier la physionomie du litige. Un moyen qui n'a pas été présenté devant la Cour d'appel est dit « nouveau ». Il n'est recevable devant la Cour de révision que s'il est de « pur droit », c'est-à-dire s'il ne nécessite l'appréciation d'aucun élément de fait qui ne résulte déjà des constatations souveraines de la décision attaquée. À l'inverse, dès lors que la vérification du grief suppose de rechercher ou d'apprécier des faits non constatés par les juges du fond, le moyen est qualifié de « mélangé de fait et de droit » et encourt une irrecevabilité absolue. L'application de cette règle à la contestation de la qualité ou de l'intérêt à agir d'une partie (ici, le droit de la locataire de réclamer réparation pour des dégâts affectant l'immeuble) est particulièrement éclairante. En théorie générale du procès, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité ou d'intérêt peut certes être soulevée en tout état de cause devant les juridictions du fond. Mais cette faculté s'arrête au seuil de la Cour de révision dès lors qu'elle implique des vérifications factuelles. Pour savoir si les « certains dégâts causés à l'immeuble » excédaient la sphère patrimoniale ou le droit de jouissance de demoiselle R. pour relever du seul droit de propriété du bailleur, la Cour de révision aurait dû examiner la matérialité des désordres, l'origine des fonds ayant éventuellement servi à les réparer ou la teneur des conventions locatives. En qualifiant ce moyen de mélangé de fait et de droit, la Cour de révision maintient une jurisprudence ferme qui sanctionne la négligence procédurale des plaideurs en cause d'appel. S'agissant en deuxième lieu du contrôle des preuves et de la causalité, l'arrêt trace avec précision la frontière entre le fait et le droit en matière de responsabilité civile. Dans la jurisprudence monégasque comme dans la doctrine civiliste classique, l'existence du dommage, son évaluation pécuniaire et l'appréciation de la valeur probante des pièces versées aux débats relèvent du pouvoir souverain des juges du fond, sous la seule réserve de la dénaturation. En revanche, le lien de causalité revêt une nature hybride : si la constatation des faits qui ont précédé ou accompagné le dommage est souveraine, la déduction selon laquelle ces faits constituent juridiquement la cause génératrice du préjudice relève du contrôle de qualification de la Cour de révision. En affirmant que la Cour d'appel a « exactement établi le lien de causalité », la Haute juridiction confirme qu'elle exerce bien un contrôle de légalité sur