207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14205 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14205 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/10-21-14205)) ## Faits et procédure La Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) de Monaco était saisie, sous le numéro de rôle C2009/000007, d'une demande d'indemnité d'éviction formée par la société anonyme monégasque N (ci-après « la SAM N »), preneuse de locaux situés au sein de l'hôtel Le Mirabeau. Le bailleur était la Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (SAEH). La procédure a été longue. Par jugement du 6 octobre 2010, la Commission s'est déclarée incompétente pour statuer sur la commercialité du bail et a sursis à statuer sur l'indemnité. Le Tribunal de première instance a ensuite jugé, le 12 avril 2012, que le bail présentait un caractère commercial et relevait de la loi n° 490. La Cour d'appel a confirmé ce jugement le 20 septembre 2013, et la Cour de révision a rejeté le pourvoi de la SAEH le 10 juillet 2014. Entre-temps, le Tribunal de première instance avait déjà statué, par jugement du 10 octobre 2013, sur un préjudice de jouissance et d'image lié à l'exercice de l'activité dans des conditions de chantier. Les prétentions sont exposées de façon éparse dans la décision. La demanderesse réclamait initialement 2 200 000 euros. Elle invoquait quatre chefs : la valeur du droit au bail perdu, le coût du déménagement et de la réinstallation, la perte liée à l'augmentation du loyer, et le préjudice commercial et d'image résultant des travaux. La défenderesse contestait le préjudice d'image, soutenait que la Commission était incompétente pour ce chef, et admettait devoir les frais de déménagement et de réinstallation. Une société tierce, la SARL SYNGERGY GROUP, est également mentionnée dans les écritures comme ayant déclaré avoir subi des préjudices, sans que la décision précise sa qualité dans la procédure (non précisé dans la décision). ## Question de droit La question centrale était de déterminer si, le bail ayant été interrompu en cours d'exécution à la seule initiative du bailleur, le preneur pouvait prétendre à une indemnité d'éviction au sens de l'article 9 de la loi n° 490, et, dans l'affirmative, selon quels chefs de préjudice et quelles modalités d'évaluation. Plusieurs questions subsidiaires étaient posées : - la surface des locaux, qui conditionne l'évaluation du droit au bail ; - la méthode d'évaluation de la valeur du droit au bail, au regard de l'achalandage et des facilités d'exploitation ; - le périmètre des frais indemnisables et la durée de prise en compte du surcoût locatif ; - l'articulation entre la présente demande et la réparation déjà accordée par le Tribunal de première instance au titre des travaux. ## Solution et dispositif La
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13612 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13612 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-09-13612)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 23 janvier 2014, une société de droit des Îles Vierges britanniques (la société A) a donné à bail à deux locataires, M. a. AR-EM. et Mme e. ME. épouse AR-EM., un appartement de six pièces à Monaco. Le bail était conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 336.000 euros, payable par trimestre anticipé, et une provision trimestrielle sur charges de 4.500 euros. Les loyers et provisions sur charges de novembre 2014, décembre 2014 et janvier 2015 n'ayant pas été réglés malgré plusieurs relances, le bailleur a fait délivrer, par exploit d'huissier du 9 janvier 2015, un commandement de payer sous huit jours la somme de 89.790 euros, visant expressément la clause résolutoire du bail. Les preneurs n'ayant pas acquitté les sommes dans le délai, la décision retient que le bail a été résilié de plein droit le 17 janvier 2015. Le juge des référés, statuant par défaut le 25 février 2015, a constaté la résiliation et ordonné l'expulsion. Le bailleur a ensuite assigné au fond, par exploit du 13 mars 2015, puis réassigné le 15 avril 2015 selon la procédure de l'article 217 du Code de procédure civile. Il sollicitait, au visa de l'article 1568 du Code civil, la constatation de la résiliation, la condamnation au paiement de 89.790 euros, une indemnité d'occupation mensuelle de 28.000 euros, et la compensation judiciaire avec le dépôt de garantie et la caution. Les défendeurs n'ayant comparu ni à personne ni après réassignation, le tribunal a statué par jugement de défaut. ## Question de droit Le litige soulevait trois questions : 1. **La clause résolutoire insérée au bail a-t-elle produit ses effets, faute de paiement dans le délai du commandement ?** Le tribunal devait vérifier la régularité du mécanisme contractuel (commandement visant la clause, délai de huit jours, défaut de régularisation) et en tirer la date de résiliation. 2. **Quelles sommes peuvent être mises à la charge du preneur défaillant ?** Il s'agissait d'arrêter le montant des loyers et charges échus à la date de résiliation, de se prononcer sur une provision non justifiée, et de fixer le point de départ et le mode de calcul de l'indemnité d'occupation. 3. **Une compensation judiciaire peut-elle être ordonnée entre les arriérés locatifs et les dépôts versés par le preneur ?** La question portait sur la possibilité d'opérer cette compensation à une date autre que celle de la résiliation, en lien avec la reconnaissance par le bailleur de la conservation des sommes. ## Solution et dispositif Le tribunal constate la résiliation de plein droit à la date du 17 janvier
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 juin 2015, n° 13424 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 juin 2015, n° 13424 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/06-24-13424)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 28 juillet 1999, la bailleresse, Mme CO., aux droits de laquelle vient M. a. CO., a consenti à la société anonyme monégasque A (SAM A) un bail commercial portant sur un local industriel d'environ 750 m², à usage exclusif de laboratoire de fabrication de produits pharmaceutiques, situé dans l'immeuble X. Le loyer annuel initial s'élevait à 133 680 euros hors taxes. En 2012, le bailleur a sollicité une augmentation du loyer à 200 000 euros. Les négociations n'ayant pas abouti, il a délivré, le 19 décembre 2013, un congé pour le 30 juin 2014 assorti d'une offre de renouvellement moyennant 375 000 euros hors taxes et hors charges par an. Saisie par requête du 13 mars 2014, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a constaté l'échec de la conciliation le 30 avril 2014, avant de statuer sur le fond à l'issue de plusieurs échanges de conclusions. Le bailleur demandait la fixation du loyer renouvelé à 375 000 euros à compter du 1er juillet 2014 et, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise. Il fondait sa demande sur les articles 4 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, soutenant que le loyer devait être déterminé par la seule valeur locative à la date de renouvellement. Il invoquait en outre l'amélioration de la desserte de Fontvieille, la récence de l'immeuble, la présence d'aménagements utiles, et des loyers pratiqués dans l'immeuble pour d'autres locaux (entre 413,59 et 467,72 euros par m² et par an). Il sollicitait enfin 15 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, demande reprise dans le corps des conclusions mais non dans leur dispositif. La SAM A concluait au rejet de l'ensemble des prétentions et à une condamnation du bailleur à 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle contestait la superficie retenue, soutenait que les locaux n'avaient pas évolué depuis 1999, que l'immeuble s'était dégradé, que les comparables étaient des bureaux, et que la hausse compromettrait la poursuite de son activité. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales : 1. **Quels critères gouvernent la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé** lorsque le bailleur conteste l'accord des parties sur la valeur du bien, au regard de l'article 6 de la loi n° 490 ? 2. **Quelle est l'incidence de la nature industrielle du local** sur le choix des termes de comparaison, et plus largement sur l'appréciation de la valeur locative ? Une question accessoire porte sur l'opportunité d'une mesure d'expertise et sur le bien-fondé des demandes de dommages et intérêts réciproques. ## Solution et dispositif La Commission fixe le loyer renouvelé à 150 000 euros par an, soit une somme sensiblement inférieure à la demande du bailleur et supérieure au loyer initial. Elle rejette la demande d'expertise, écarte les demandes indemnitaires des deux parties et condamne la SAM A aux dépens. Le dispositif est rédigé en ces termes : > « Fixe à la somme de 150.000 euros le nouveau loyer annuel hors taxes et hors charges que la SAM A sera tenue de verser à a. CO. ; > > Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; > > Condamne la SAM A aux dépens, distraits au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, av
# CA Monaco, 2 juin 2015, n° 13304 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 juin 2015, n° 13304 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/06-02-13304)) ## Faits et procédure Par un bail à usage commercial conclu le 30 mai 1978, Madame s. y. GI. (la locataire) occupe des locaux situés à Monaco, moyennant un loyer annuel de 6 000 francs, indexé sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. La SCI A, propriétaire des lieux, a demandé par lettre recommandée du 9 juillet 2012 la révision du loyer à hauteur de 2 000 euros par mois, en se fondant sur l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le preneur a refusé. La bailleresse a alors saisi, le 23 octobre 2012, le Président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, en visant les articles 4 et suivants de la même loi. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 21 novembre 2012. Par jugement du 19 mars 2014, la Commission arbitrale a déclaré recevable la demande d'augmentation, mais l'a rejetée au fond. Elle a également déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts du preneur et condamné la bailleresse aux dépens. Les motifs retenus étaient, d'une part, que la demande avait été formée plus de trois ans après la dernière révision, et, d'autre part, que la bailleresse ne justifiait ni de modifications des conditions économiques générales de la Principauté, ni de modifications des conditions particulières affectant le fonds. La crise économique mondiale avait en effet produit des effets négatifs sur le commerce monégasque. La SCI A a interjeté appel le 17 juin 2014 pour obtenir la fixation du loyer à 2 000 euros mensuels. La locataire a formé un appel incident. Elle invoquait l'irrecevabilité de la demande, faute de congé avec offre de renouvellement, et soutenait subsidiairement que les conditions de l'article 21 n'étaient pas réunies. Elle sollicitait en outre 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif. Par ailleurs, elle contestait la validité de deux attestations produites par la bailleresse. Le texte de l'arrêt ne précise pas, dans ses motifs, la date exacte de la dernière révision du loyer antérieure à la demande. Il mentionne seulement qu'une révision judiciaire était intervenue par un jugement du 16 mars 1989, selon les conclusions de la locataire. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. La première portait sur la recevabilité de la demande de révision du loyer en cours de bail, au regard de l'article 21 de la loi n° 490, et notamment de l'absence de congé préalable et du fondement textuel invoqué dans la saisine. La deuxième concernait le bien-fondé de la demande, c'est-à-dire la preuve, à la charge du bailleur, de modifications des conditions économiques générales ou des conditions particulières affectant le fonds. La troisième, accessoire, concernait la validité des attestations produites et la demande reconventionnelle pour appel abusif. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour confirme la recevabilité de la demande. Elle relève que la saisine de la Commission visait les articles 4 et suivants de la loi n° 490, mais que le courrier du 9 juillet 2012 et le procès-verbal de non-conciliation se référaient à l'article 21. La Cour considère que « l'article 21 fais
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mars 1989, n° 25531 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mars 1989, n° 25531 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/03-16-25531)) ## Faits et procédure Par convention qualifiée de « bail à loyer » conclue le 10 juin 1980, M. J. a loué à G. M. un local (n° 155) pour une durée d'un an, renouvelable tacitement d'année en année, sauf dénonciation trois mois au moins avant le terme. Les conditions particulières, à la rubrique « Utilisation », autorisaient le locataire à domicilier dans les lieux « autant de sociétés ou commerces qu'il désirera », tout en stipulant qu'il « ne pourra jamais se prévaloir de la propriété commerciale même après plusieurs années de location ». Une clause interdisait la cession ou la sous-location, à peine de nullité et de résiliation, et une clause de déchéance « de plein droit, à la volonté du bailleur seul » était prévue, après un commandement demeuré infructueux pendant dix jours. Le locataire était par ailleurs autorisé, le 26 mars 1985, par le Ministre d'État à exercer une activité d'import-export de produits d'alimentation générale, de vins et alcools dans un bureau, et il était inscrit au Répertoire du Commerce et de l'Industrie. Le bailleur a notifié un congé par lettre recommandée du 26 février 1987, dont l'accusé de réception n'a pas été signé, puis l'a réitéré par acte extrajudiciaire du 20 mai 1987 pour le 31 mai 1987. Sa fille, héritière de M. J., a assigné le locataire en validation du congé, en expulsion sous astreinte, et en 5 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le défendeur a opposé la nullité du congé pour inobservation du délai contractuel de trois mois, invoqué le bénéfice de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, demandé la nullité de la clause d'exclusion de propriété commerciale, contesté toute sous-location, réclamé 50 000 F pour procédure abusive et, à titre subsidiaire, une indemnité d'éviction. Il a également soutenu que la compétence appartenait à la Commission arbitrale des loyers commerciaux. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première porte sur la détermination du régime applicable à un bail dont la qualification contractuelle exclut la propriété commerciale : le Tribunal doit-il s'en tenir aux mentions du contrat ou rechercher la nature de l'activité effectivement exercée dans les lieux ? La deuxième concerne la validité de la clause d'exclusion au regard de l'article 28 de la loi n° 490, et ses conséquences sur l'efficacité d'un congé régulier en la forme. La troisième concerne la qualification de la domiciliation d'une activité tierce et l'effet d'une éventuelle sous-location sur la déchéance stipulée. ## Solution et dispositif Le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 avril 2015, n° 13225 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 avril 2015, n° 13225 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/04-16-13225)) ## Faits et procédure Une société de droit liechtensteinois, bailleresse, a donné à bail à une locataire, Mme j. LE., un appartement et une cave situés dans un immeuble de Monaco, par acte du 20 janvier 2006. La locataire ayant cessé de régler les loyers et provisions sur charges à compter du troisième trimestre 2013, un commandement de payer de 30.691,15 euros lui a été signifié le 28 novembre 2013. Demeuré infructueux, il a conduit le juge des référés, par ordonnance du 5 février 2014, à constater la résiliation du bail et à ordonner l'expulsion. L'expulsion a été réalisée le 6 mai 2014. La bailleresse a assigné la locataire le 15 décembre 2014 en paiement d'une somme principale de 62.603,35 euros, comprenant les loyers, les provisions sur charges, une indemnité d'occupation, les intérêts contractuels (taux Eonia + 10 %), les frais d'huissier liés à l'expulsion et au déménagement, les frais de garde-meubles, ainsi que 3.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle demandait en outre la capitalisation trimestrielle des intérêts légaux sur les débours. Par conclusions du 12 mars 2015, la demanderesse a réduit sa prétention principale à 59.887,10 euros, après ajout des frais de saisie-exécution et de leur signification, et déduction du produit de la vente aux enchères des meubles (3.208,75 euros). La défenderesse, citée sans domicile ni résidence connus, n'a pas comparu. Les courriers du greffe adressés à sa dernière adresse connue sont revenus avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse ». Le tribunal a donc statué par jugement de défaut, après avoir relevé qu'il n'était pas établi que la défenderesse avait eu connaissance de l'assignation. ## Question de droit La décision soulève quatre questions distinctes. **La première** porte sur les modalités de l'office du juge en cas de défaut du défendeur. Le tribunal rappelle qu'il doit « s'assurer que la créance alléguée par la demanderesse est juste et bien vérifiée » en application de l'article 211 du Code de procédure civile. La recevabilité des conclusions non signifiées à la défenderesse déf
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 15 avril 2015, n° 13217 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 avril 2015, n° 13217 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2015/04-15-13217)) ## Faits et procédure Par convention du 4 avril 1979, j. DU. a donné à bail à a. DI. un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque, composé d'un magasin, d'un arrière-magasin et d'un sanitaire. Selon acte du 5 juillet 1984, le local a été loué à y. RO., exploitante d'un salon de coiffure, pour un loyer annuel de 14 280 francs avec indexation annuelle. Par jugement du 8 janvier 2003, la Commission arbitrale a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2001 et fixé la valeur locative à 5 600 euros par an. Un nouveau bail a été conclu le 2 octobre 2003 sur cette base, avec indexation. Par jugement du 5 octobre 2011, la Commission a porté le loyer à 9 000 euros à compter du 1er juillet 2010. Par arrêt du 11 décembre 2012, la Cour d'appel a réformé ce jugement et fixé le loyer annuel à 10 800 euros à compter de la même date. Le 27 mars 2013, la bailleresse, c. DU., a fait signifier un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 22 980 euros. Par requête du 25 juin 2013, elle a saisi la Commission afin d'obtenir la fixation de ce montant, indexé sur le prix de la construction conformément au contrat. La conciliation a échoué le 20 novembre 2013. La bailleresse soutenait, en substance, que le quartier avait changé depuis l'arrêt de la Cour d'appel (achèvement de l'îlot dit des « X » et ouverture du lycée technique), qu'une amélioration du local était intervenue (installation d'un chauffe-eau de plus grande capacité en 2008), et que les troubles de jouissance allégués étaient contestés. La locataire, y. RO., concluait au rejet de la demande, faisant valoir que la Cour avait déjà pris en compte les évolutions du quartier, que le local n'avait connu aucune amélioration depuis l'arrêt, et que le changement de capacité du chauffe-eau correspondait à un passage du gaz à l'électricité. ## Question de droit La question posée était de savoir si le bailleur qui sollicite, lors du renouvellement d'un bail commercial, une augmentation du loyer au-delà de l'indexation contractuelle peut l'obtenir alors qu'une fixation judiciaire antérieure est intervenue. Plus précisément, la Commission devait déterminer si des modifications postérieures à cette fixation, qu'il s'agisse de l'environnement urbain du local, de ses aménagements ou de son achalandage, étaient démontrées. La décision ne vise pas expressément les dispositions législatives gouvernant la fixation de la valeur locative lors du renouvellement (non précisé dans la décision). Seule est mentionnée, pour les dépens, la Loi n° 1.378 du 18 mai 2011, dont l'article 19 organise le recouvrement. ## Solution et dispositif La Commission rejette la demande de la bailleresse. Son raisonnement procède en trois temps. **En premier lieu**, elle relève que l'arrêt du 11 décembre 2012 avait déjà pris en considération les aménagements du quartier. La Cour y constatait « la construction de nouveaux immeubles résidentiels », « l'amélioration des accès pédestres » et « la réalisation d'un réseau d'ascenseurs publics », ainsi que « la construction d'un grand parking public à proximité du local ». Elle relevait également, s'agissant du local lui-même, qu'à l'exception du chauffe-eau « il n'est pas établi que le local donné à bail ait bénéficié de nouveaux aménagements, ni ait profité de facilités intrinsèques d'exploitation supérieures », et qu'il n'était pas démontré de trouble de jouissance imputable à des odeurs. **En deuxième lieu**, la Commission qualifie l'ouverture de l'îlot des « X » et du lycée technique d'élément nouveau, mais estime qu'il n'a pas modifié la situation du local. Elle observe que le local est situé à proximité, et non au cœur, de ces nouveaux aménagements, et que les installations nouvelles ont principalement dynamisé la Condamine et Fontvieille, sans revitaliser le boulevard où se trouve le local ni modifier les moyens d'accès et les facilités de stationnement déjà pris en compte. **En troisième lieu**, elle conclut « qu'il n'est intervenu depuis la décision de la Cour d'Appel du 11 décembre 2012 aucun élément nouveau susceptible de modifier la situation du local et donc sa valeur locative au-delà de
# Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 1999, n° 26741 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 1999, n° 26741 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/06-15-26741)) ## Faits et procédure Le bailleur, J.-M. L. D., a délivré à son locataire commercial, W. B., un congé daté du 11 avril 1995 pour le 15 juillet 1995. Ce congé visait une reprise des locaux « à des fins personnelles », sans préciser si elle était fondée sur l'article 12 ou sur l'article 13 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Le bailleur a saisi le Tribunal de Première Instance d'une action en validation de congé et en expulsion. Par jugement du 26 mars 1998, le tribunal a déclaré le congé nul et débouté le demandeur de ses prétentions. Il a relevé que le congé, faute de précision sur le fondement de la reprise, ne permettait pas au juge d'exercer son contrôle sur sa validité. En appel, le bailleur soutenait, en premier lieu, que l'absence d'indication des motifs du non-renouvellement n'emportait que des conséquences sur le droit du locataire à indemnité d'éviction, indemnité dont il avait offert le paiement devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Il soutenait, en second lieu, que la reprise était en réalité destinée à une exploitation commerciale au sens de l'article 13 de la loi précitée. Il demandait l'infirmation du jugement, la validation du congé et l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique. Le locataire concluait à la confirmation du jugement et formait une demande reconventionnelle de 50 000 francs de dommages-intérêts pour appel abusif. Il faisait valoir que le congé ne respectait pas les exigences des articles 12 et 13 de la loi, et que l'offre d'indemnité faite devant la commission arbitrale ne pouvait régulariser a posteriori un congé nul à sa date de délivrance. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. La première tenait à la nature du régime applicable à la reprise exercée « à des fins personnelles » contre un locataire commercial, et à l'incidence de cette qualification sur les exigences de forme et de motivation du congé. La seconde portait sur la validité d'un congé qui ne précise pas le fondement de la reprise, alors que la loi distingue deux hypothèses : la reprise en vue de l'habitation (article 12) et la reprise en vue de l'exploitation personnelle (article 13). Il s'agissait de déterminer si cette omission affecte la validité du congé à la date de sa délivrance, ou si elle peut être couverte par des éléments ultérieurs, tels que l'offre d'indemnité ou les écritures produites devant la commission arbitrale. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel et confirme la nullité du congé. Elle procède en quatre temps. Elle juge, d'abord, que le droit de reprise exercé « à des fins personnelles » est régi par la section I du chapitre IV de la loi n° 490, ce qui rend sans objet les débats des parties sur la motivation du congé. Le litige se déplace ainsi du terrain de la motivation vers celui du fondement légal de la reprise. Elle relève, ensuite, que ce droit « obéit à des règles différentes selon qu'il est fondé sur l'article 12 [...] en vue de l'habitation ou sur l'article 13 [...] en vue de l'exploitation personnelle ». La décision ne détaille pas le contenu de ces deux régimes (non précisé dans la décision). Elle retient, en troisième lieu, que « en ne précisant pas, lors de la délivrance du congé, le fondement de son droit de reprise, le bailleur n'a pas mis en mesure son locataire d'apprécier à cette date, la nature des droits dont il entendait se prévaloir ». L'appréciation se fait donc à la date de délivrance du congé. Elle en conclut, enfin, qu'« en l'état de cette irrégularité, les premiers juges ont, à bon droit, prononcé la nullité dudit congé ». Sur la demande reconventionnelle, elle juge que l'appel « n'a pas revêtu un caractère abusif, l'appelant ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits », et déboute le locataire de sa demande de dommages-intérêts. Le dispositif est le suivant : > « Déboute J.-M. L. D. des fins de son appel ; > Confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 26 mars 1998 ; > Déboute W. B. de sa demande reconventionnelle ; » ## Portée et enseignement pratique **1. L'exigence d'un congé précis quant au fondement de la reprise.** La décision affirme que le congé doit permettre au locataire d'apprécier, à la date de sa délivrance, la nature du droit de reprise invoqué. Le bailleur qui se prévaut d'une reprise « à des fins personnelles » doit donc identifier le régime applicable, c'est-à-dire l'habitation (article 12) ou l'exploitation personnelle (article 13). Une formule générique ne suffit pas. Le raisonnement est fondé sur la fonction informative du congé : le destinataire doit pouvoir mesurer ses droits au moment où il reçoit l'acte. **2. L'appréciation à la date de délivrance.** La Cour écarte implicitement l'argument tiré de la régularisation a posteriori. Ni l'offre d'indemnité d'éviction faite devant la commission arbitrale, ni les écritures produites ultérieurement, ne peuvent réparer l'omission initiale. La validité du congé s'apprécie au jour où il est donné. Cette solution donne à la forme du congé une autonomie par rapport au contentieux qui su
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12608 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12608 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12608)) ## Faits et procédure Un bail commercial, signé le 15 octobre 1998, porte sur un local de 205 m² situé au 2ème sous-sol d'un immeuble, affecté à une activité d'automatisation et de maintenance de systèmes techniques. Le preneur, la société A., a réalisé des travaux d'aménagement, dont la création d'un bureau pour lesquels une autorisation de la Direction de l'Environnement, de l'Urbanisme et de la Construction (DEUC) a été délivrée le 23 juin 1999. Cette autorisation subordonnait les travaux à l'installation d'une ventilation adaptée et au remplacement des vasistas par des fenêtres de dimensions réglementaires. Le preneur ayant invoqué une humidité excessive, les bailleurs ont été assignés. Par jugement avant dire droit du 29 mars 2007, le Tribunal a rejeté la demande de résiliation formée par les bailleurs et ordonné une expertise. Par jugement du 19 juin 2008, il a déclaré les opérations communes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble. L'expert initialement désigné ayant été remplacé pour raisons de santé, le rapport de M. I. a été déposé le 21 juin 2012. La société A. demandait, pour l'essentiel, la réalisation de travaux de remise en état (83.657,80 euros TTC), l'indemnisation de son préjudice matériel (7.000 euros) et le remboursement de la ventilation installée (3.486,34 euros dans le corps de ses conclusions), sur le fondement des articles 1559 et suivants du Code civil. Les bailleurs demandaient le rejet de ces prétentions, le remboursement de la ventilation et la réalisation des travaux par le preneur. Le syndicat des copropriétaires sollicitait sa mise hors de cause et l'homologation du rapport. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal. **En premier lieu**, il s'agit de savoir si le bailleur peut être tenu, au titre de son obligation d'entretien et de délivrance (article 1559 du Code civil monégasque), à raison de désordres d'humidité lorsque ceux-ci résultent, au moins en partie, d'un manquement du preneur aux prescriptions administratives imposées lors de l'aménagement des locaux. **En deuxième lieu**, il convient de déterminer le régime des désordres persistants imputables à des causes extérieures (afflux d'eaux de ruissellement, remontées capillaires, infiltrations de la copropriété voisine), et de qualifier l'éventuelle garantie du bailleur à leur égard. **En troisième lieu**, le Tribunal devait se prononcer sur la valeur du rapport d'expertise, sollicité en homologation par plus
# Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26644 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 janvier 1999, n° 26644 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/01-05-26644))** ## Faits et procédure Le bail litigieux a été conclu le 21 décembre 1990 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction par périodes annuelles. Le local était destiné à un usage de bureau administratif pour l'activité de courtier d'assurances exercée par le preneur, R. R. La bailleresse, I. F., l'a dénoncé le 22 juin 1994 avec effet au 31 décembre 1994. Une clause intitulée « Utilisation » qualifiait le bail de civil, écartait expressément l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et stipulait qu'aucun pas de porte n'avait été versé à la signature. Elle prévoyait en outre que, si le bail devenait commercial, un pas de porte égal à vingt fois le loyer annuel en vigueur au jour de l'obtention de la propriété commerciale serait dû et exigible dès cette obtention. Le montant annuel du loyer n'est pas précisé dans la décision. Saisi par la bailleresse d'une action tendant principalement à la validation du congé et subsidiairement au paiement d'un pas de porte de 857 520 francs, le Tribunal de première instance, par jugement du 17 avril 1997, a prononcé la nullité de la clause visant le caractère civil du bail, dit que le preneur pouvait se prévaloir de la loi n° 490, déclaré valable la stipulation de pas de porte et condamné le preneur à le payer. Le preneur a interjeté appel de ce dernier chef, sollicitant la nullité de l'ensemble de la clause « Utilisation » et l'absence de cause du pas de porte. La bailleresse a formé appel incident, demandant la reconnaissance du caractère civil du bail, la confirmation subsidiaire du jugement et 100 000 francs de dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions : 1. Le preneur, courtier d'assurances exerçant depuis plus de trois ans dans les lieux, exploite-t-il un fonds de commerce au sens de la loi n° 490, nonobstant la qualification civile conventionnelle du bail ? 2. La nullité d'une clause écartant le statut des baux commerciaux s'étend-elle aux stipulations qui en sont indissociables, notamment celle relative au pas de porte ? 3. Le paiement d'un pas de porte, stipulé en vue de l'accès au statut, est-il licite, et peut-il être exigé en cours de bail ? ## Solution et dispositif La Cour retient d'abord que le preneur accomplit à titre de profession habituelle des actes de commerce par nature, au sens de la loi, ce qui lui confère la qualité de commerçant. Elle relève qu'il dispose d'une clientèle propre, d'une enseigne et d'éléments corporels nécessaires à son commerce dans les lieux loués. Il en résulte qu'il exploite un fonds de commerce au sens de l'article 1er de la loi n° 490, et que le renouvellement du bail relève de ce texte « sans égard pour des accords contractuels contraires prohibés par ladite loi ». Sur la validité partielle de la clause, la Cour énonce que : > « Si la nullité encourue affecte les dispositions de la clause « Utilisation » en ce qu'elles font échec à l'application du statut des baux commerciaux, cette nullité ne saurait atteindre les autres dispositions de cette clause au caractère divisible, lesquelles déterminent les obligations des parties dans l'hypothèse - aujourd'hui réalisée - de la reconnaissance du caractère commercial du bail. » Sur le pas de porte, la Cour relève que le preneur savait, en concluant le bail, qu'aucun pas de porte ne lui était demandé au regard de la nature civile conférée au bail, mais qu'il s'était engagé à le payer si le bail devenait soumis à la loi n° 490. Elle retient que « le paiement d'un pas de porte n'est pas prohibé par la loi », que le preneur « ne rapporte pas la preuve d'une contrainte ou d'un vice quelconque de son consentement », et que « rien n'interdit que son paiement intervienne en cours de bail dès lors que tant le principe que les modalités de ce paiement ont été prévus d'un commun accord au moment de la location ». L'évaluation contractuelle n'étant pas remise en cause, la Cour confirme la condamnation au paiement de 857 520 francs. Sur l'appel abusif, la Cour estime que le preneur, éclairé par le jugement sur ses droits, n'a pu se méprendre de bonne foi et n'a soulevé aucun moyen sérieux. Elle caractérise une faute ay
# Cour d'Appel de Monaco, 18 décembre 1984, n° 25618 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 décembre 1984, n° 25618 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/12-18-25618)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 18 décembre 1984 par la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre particulier de l'exploitation d'espaces dédiés à des prestations de services au sein d'un vaste complexe hôtelier. En l'espèce, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Loews Hôtel Monaco exploite un établissement hôtelier qualifié de « grande surface ». Afin de répondre par avance aux besoins diversifiés de son importante clientèle et de lui assurer sur place divers services à titre onéreux, la société hôtelière a conclu, le 20 novembre 1974, une convention avec monsieur F. P., exerçant la profession d'artisan-coiffeur. Par ce contrat, intitulé formellement « bail commercial », la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a mis à la disposition de monsieur F. P. un local qualifié de « magasin », situé en réalité à l'intérieur même du volume de l'ensemble hôtelier, plus précisément au premier niveau inférieur accessible par un ascenseur dont la touche numéro 1 jouxte les mentions « Beauty Salon - Sauna and Gymnasium ». La destination contractuelle des lieux, telle que définie par la clause IX de la convention du 20 novembre 1974, visait la « vente de coiffure et soins de beauté hommes et femmes, manucure, cireur... », ainsi que, de manière secondaire, la vente de produits exclusivement réservés aux coiffeurs, de perruques et d'accessoires de coiffure. Bien que le contrat ait employé à plusieurs reprises une terminologie propre à la matière commerciale, faisant état du « commerce du preneur », du « chiffre brut des ventes » ou encore des « marchandises vendues », il assortissait la jouissance des lieux d'une série extrêmement dense de sujétions et de prohibitions. Le preneur était notamment tenu d'assortir toutes ses prestations et marchandises du seul nom de « Loews », de conformer sa politique générale (prestations de services, marchandises fournies, prix, publicité et personnel) aux exigences de la société bailleresse, d'éviter tout problème relevant du droit du travail au sein de l'hôtel, de ne consentir aucun rabais sur les prix et de ne procéder à aucune liquidation de stocks. En outre, la convention lui imposait de limiter la surface d'entreposage des marchandises et des bureaux à 15 % des lieux loués, d'exposer les marchandises à la vente dès leur réception tout en détenant un stock complet de marchandises de saison, et de maintenir le personnel nécessaire pour assurer un service de grand standing. L'emprise de la société bailleresse se manifestait également sur le plan opérationnel et comptable : le preneur avait l'obligation de rester ouvert et de travailler aux heures et jours qu'il plairait à la bailleresse de lui indiquer, d'enregistrer l'intégralité de ses opérations au moyen d'une machine enregistreuse dont seule la société Loews détenait les clefs, de soumettre toute sa comptabilité à la vérification de cette dernière, et de permettre aux clients de l'hôtel de débiter directement leur note d'hôtel du montant des prestations fournies par le salon. Sur le plan matériel, monsieur F. P. devait maintenir les vitrines et enseignes lumineuses éclairées vingt-quatre heures sur vingt-quatre et sept jours sur sept, la bailleresse se réservant par ailleurs la faculté d'installer de sa seule autorité des commandes indépendantes lui permettant d'éclairer ou d'éteindre lesdites vitrines et enseignes selon son bon vouloir. Enfin, le preneur devait souffrir le libre accès de la bailleresse ou de ses représentants aux lieux loués à n'importe quel moment, tolérer l'installation et l'entretien dans ces lieux de tout ce que la société estimerait utile ou nécessaire pour l'hôtel ou ses occupants, et se voyait interdire de sous-louer ou de donner le local en gérance libre sous peine de résiliation du contrat. Par ailleurs, un constat d'huissier dressé ultérieurement, le 8 mars 1984, a mis en évidence la configuration matérielle de la signalétique relative à ce local. À l'exception d'une vitrine publicitaire installée sur un pilier du hall d'entrée de l'hôtel comportant la marque de parfumerie « Nina Ricci » et les mentions « Haute Coiffure française, Dames, Messieurs... Manucure, Pédicure... », sans aucune référence au nom patronymique « P. » ou au prénom « R. », aucune enseigne n'indiquait, tant dans ce hall qu'à l'extérieur et devant l'entrée de l'établissement hôtelier, l'existence d'un salon de coiffure. Seuls des panneaux situés aux abords des ascenseurs mentionnaient en termes génériques les prestations offertes par l'hôtel (« Casino, Salles de réunions, Bars, Boutiques, Piscine, Coiffeur... »). Devant la vitrine centrale du local lui-même se trouvait une autre vitrine en forme de pagode exposant des flacons de parfums ainsi qu'une pancarte publicitaire « Carita », tandis que de part et d'autre de la porte d'entrée figuraient, en partie basse, les mentions « Haute Coiffure française création » à gauche, et « Fournisseur breveté de S.A.S. le Prince de Monaco » à droite. Entendant mettre un terme à cette relation contractuelle, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a fait délivrer congé à monsieur F. P. le 27 février 1981, avec effet au 31 août 1981. Le preneur s'étant maintenu dans les lieux au-delà de cette échéance en revendiquant le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La S.A.M. Loews Hôtel Monaco a saisi le Tribunal de première instance d'une action dirigée contre monsieur F. P. Aux termes de son exploit introductif d'instance, la société demanderesse sollicitait simultanément la dénégation de tout droit au bénéfice de la loi n° 490 sur les baux commerciaux au profit du preneur, la validation du congé délivré le 27 février 1981, l'expulsion de monsieur F. P., ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 30 000 francs à compter du 1er septembre 1981 jusqu'à la libération effective des locaux. Elle réclamait en outre l'allocation d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tout assorti de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par un jugement rendu le 12 avril 1984, le Tribunal de première instance a statué avant dire droit plus avant au fond en ordonnant une mesure d'expertise. Pour justifier cette décision, les premiers juges ont estimé que, pour inusuelles qu'elles fussent en la matière, la subordination à laquelle le bail assujettissait le preneur et la dépendance qui en résultait pour lui dans l'exploitation du fonds étaient insuffisantes pour exclure l'activité concernée du bénéfice de la loi n° 490. Selon le tribunal, la condition essentielle d'application de cette législation résidait dans l'exploitation au sein des lieux d'un fonds de commerce, ce qui supposait, outre l'existence d'une clientèle propre y attachée, l'accomplissement par le locataire d'actes de commerce conférant dès lors un caractère commercial à tout ou partie de l'achalandage. La mission confiée à l'expert avait donc principalement pour objet de vérifier si monsieur F. P. s'était livré, vis-à-vis de sa clientèle et dans quelles proportions, à des actes de commerce par nature, c'est-à-dire à la vente de produits impliquant un transfert de propriété. La S.A.M. Loews Hôtel Monaco a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Soutenant à titre liminaire que la décision entreprise ne revêtait pas, en raison de sa motivation, un caractère simplement préparatoire et qu'elle pouvait dès lors être déférée à la censure de la cour avant tout jugement sur le fond, l'appelante a reproché aux premiers juges d'avoir inexactement apprécié les éléments de fait et de droit de la cause. L'argumentation de la société hôtelière s'articulait autour de deux griefs principaux. D'une part, elle faisait grief au tribunal d'avoir laissé sans réponse son moyen tiré de la nature juridique du bail, sur laquelle il lui appartenait pourtant de se prononcer en déduisant des termes mêmes du contrat la commune intention des parties. Selon la bailleresse, cette intention avait été de mettre le local litigieux à la disposition d'un artisan-coiffeur afin qu'il y exerce une simple activité de prestataire de services dans le cadre de ceux rendus par l'hôtel à sa clientèle, rendant ainsi tout recours préalable à une expertise nécessairement sans objet au regard des dispositions de l'article 989 du Code civil et du principe selon lequel la convention tient lieu de loi aux parties. D'autre part, elle reprochait aux premiers juges d'avoir vidé le contrat de sa substance en présumant l'existence d'éléments constitutifs d'un fonds de commerce, alors que la subordination et la dépendance du preneur, pourtant relevées par le jugement et qualifiées d'inusuelles, étaient rigoureusement inconciliables avec l'autonomie qui caractérise l'exploitation d'un tel fonds. La société appelante faisait valoir que ces sujétions, contractuellement acceptées et imposant l'exercice de l'activité sous le seul nom de Loews et selon de multiples directives contraignantes, étaient *de plano* exclusives de toute notion d'exploitation d'un fonds de commerce ou d'industrie au vœu de la loi, sans qu'il fût besoin de rechercher l'existence d'une clientèle propre que le preneur n'aurait d'ailleurs pu créer qu'illicitement. Invoquant la jurisprudence consacrée par un arrêt de la Cour de Révision du 2 novembre 1983, qu'elle jugeait fort topique, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco demandait à la cour, par voie de réformation, de juger que monsieur F. P., prestataire de services exerçant une activité strictement artisanale sans accomplissement d'actes de commerce à titre principal (formellement exclu par la convention du 20 novembre 1974), ne saurait prétendre à la propriété commerciale, et de lui allouer l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance. En réplique, monsieur F. P., intimé, concluait au déboutement de la société appelante et à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Après avoir rappelé que le contrat soumis à sa signature s'intitulait expressément « bail commercial », il qualifiait de contradictoire l'argumentation de la bailleresse tendant à démontrer que cette qualification ne correspondait pas à la réalité des activités exercées. Il estimait que les premiers juges avaient à bon droit écarté des débats la jurisprudence invoquée par la société Loews et justement relevé le caractère très relatif des notions de subordination et de dépendance. S'appuyant sur le fait que la convention litigieuse ne comportait aucune clause prévoyant qu'il devait satisfaire exclusivement la clientèle de l'hôtel, l'intimé soutenait que le tribunal avait répondu à tous les moyens soumis et ordonné à juste titre une expertise destinée à déterminer la part de clientèle qui lui était propre, celle constituée par les clients de l'hôtel, ainsi que le volume des ventes de produits et fournitures auxquelles il s'était livré. Selon lui, seule la connaissance de ces éléments permettait de définir la nature exacte du contrat souscrit. Enfin, il affirmait qu'il ne pouvait être fait échec à cette mesure d'instruction au motif qu'il ne jouirait pas d'une totale autonomie d'exploitation, dès lors que les sujétions imposées ne pouvaient faire obstacle à la qualification commerciale du fonds et qu'il était en mesure de prouver tant l'existence d'une clientèle propre que l'accomplissement d'actes de commerce, se prévalant par ailleurs de son inscription au répertoire du commerce, de son assujettissement aux taxes des commerçants et de son affiliation aux organismes sociaux correspondants. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une double interrogation fondamentale touchant à la théorie générale des contrats et au droit spécial des baux commerciaux. En premier lieu, sur le terrain de l'interprétation et de la qualification contractuelle, le juge est-il lié par la dénomination formelle de « bail commercial » et par le vocabulaire commercial employés par les parties dans leur convention, ou doit-il restituer à l'acte sa véritable nature juridique en recherchant la commune intention des cocontractants conformément à l'article 1011 du Code civil ? En second lieu, sur le terrain de l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le preneur à bail d'un local inclus dans l'enceinte d'un grand établissement hôtelier, qui exerce à titre principal une activité artisanale de prestation de services (coiffure et soins) et seulement à titre accessoire une activité d'achat-revente strictement encadrée, sans disposer d'une enseigne propre individualisée et tout en étant soumis à un régime contractuel de subordination et d'assujettissement économique extrême vis-à-vis de la société bailleresse, peut-il se prévaloir de l'existence d'un fonds de commerce lui ouvrant droit au bénéfice de la propriété commerciale ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer le jugement entrepris et écarter l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, articulé autour de trois axes majeurs : la liberté du juge dans la qualification du contrat au regard de sa destination réelle, la nature civile de l'activité exercée à titre principal par le preneur, et enfin l'absence des éléments structurels du fonds de commerce tenant au défaut d'enseigne propre et à l'inexistence de toute autonomie d'exploitation. Dans un premier temps, la cour pose le principe directeur gouvernant la qualification des conventions locatives. Elle rappelle que si la nature d'un bail dépend de la destination que la commune volonté des parties a donnée aux locaux, la liberté du choix de cette destination n'autorise nullement les cocontractants à la qualifier à leur gré, ni à se référer à une législation autre que celle impérativement fixée par la loi. En conséquence, le juge n'est aucunement tenu par la qualification apparemment donnée par les parties à leur accord. Faisant une application directe de l'article 1011 du Code civil, la cour affirme qu'il lui appartient de rechercher quelle a été la commune intention des cocontractants plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Appliquant cette méthode d'exégèse au contrat du 20 novembre 1974, les juges d'appel relèvent que l'intitulé « bail commercial » ainsi que la réitération d'expressions telles que « commerce du preneur », « chiffre brut des ventes » ou « marchandises vendues » ne sauraient en eux-mêmes conférer un caractère commercial à l'acte. La cour souligne à cet égard deux indices rédhibitoires : d'une part, l'impropriété manifeste du vocable « vente de coiffure et soins de beauté hommes et femmes, manucure, cireur... » figurant à la clause IX relative à la destination des lieux, dès lors que cette expression ne peut s'entendre que comme la fourniture de prestations de services n'impliquant aucun transfert de propriété ; d'autre part, l'insertion dans la convention d'un grand nombre de clauses totalement inusuelles en matière de baux commerciaux. Dans un deuxième temps, la juridiction du second degré procède à l'analyse substantielle de l'activité exercée par monsieur F. P. pour en déterminer la nature civile ou commerciale. Elle constate que la motivation ayant présidé à la conclusion du contrat résidait dans la volonté de la société Loews de répondre par avance aux besoins diversifiés de sa clientèle hôtelière en lui assurant sur place, par professionnels interposés, diverses prestations à titre onéreux. Ainsi, l'activité du preneur dans le local qualifié de « magasin » a consisté essentiellement à fournir, par son travail artisanal voire artistique et celui de ses employés, des prestations de services (coiffure, manucure, soins de beauté, cirage de chaussures). La vente de « produits exclusivement réservés aux coiffeurs ainsi que des perruques et accessoires de coiffure » n'intervenait que de manière secondaire et par corollaire. La cour note certes qu'à défaut de prohibition expresse dans le bail, la desserte de la clientèle de l'hôtel n'excluait pas la possibilité pour le locataire de servir une clientèle extérieure, mais elle observe immédiatement que les modalités de cet accueil relevaient du pouvoir discrétionnaire de la bailleresse et non de l'initiative du preneur. Dès lors, eu égard à la part prépondérante réservée à la fourniture de prestations de services dans des conditions qui distinguent nettement cette situation de celle d'un artisan exploitant *ad bene placetum* (à son bon plaisir) un salon de coiffure dans un local indépendant, la cour juge que l'activité de monsieur F. P. revêt un objet civil et non commercial. L'accomplissement d'actes de commerce d'achat et de revente de produits, strictement limité par la volonté de la bailleresse et exercé à titre purement accessoire et non principal, ne saurait modifier cette qualification. Par voie de conséquence, la cour en infère que toute la clientèle se rattachant à cette activité était elle-même de nature nécessairement civile. Or, une clientèle civile ne peut caractériser l'existence, au sens doctrinal et jurisprudentiel, d'un fonds de commerce justifiant l'application du statut des baux commerciaux. Même à supposer qu'une fraction de cette clientèle ait été propre au preneur pour des considérations *intuitu personae*, aucune conséquence juridique ne pourrait en être tirée en raison de sa nature non commerciale, ce qui rend totalement sans objet la mesure d'expertise ordonnée par les premiers juges. Dans un troisième temps, et par un motif surabondant d'une grande portée théorique, la Cour d'appel censure l'appréciation du Tribunal de première instance relative à l'impact de la subordination du preneur. Elle énonce le principe fondamental selon lequel l'existence d'un fonds de commerce suppose non seulement une clientèle commerciale, mais aussi une autonomie d'exploitation. Examinant la situation sous cet angle en supposant même, par pure hypothèse, que la clientèle ait pu revêtir un caractère commercial, la cour démontre que cette clientèle ne constituerait qu'un élément nécessaire mais non suffisant du fonds, car elle est intimement liée à d'autres éléments tels que l'enseigne et le nom commercial, qui servent à l'attirer ou à la retenir et dont elle tire une partie de sa valeur. S'appuyant sur le constat d'huissier du 8 mars 1984, la cour relève l'absence totale du nom ou du prénom du preneur dans la signalétique de l'hôtel et du local, où ne figurent que des marques tierces (« Nina Ricci », « Carita ») ou des mentions purement génériques et descriptives (« Haute Coiffure française », « Beauty Salon », « Coiffeur », « Fournisseur breveté de S.A.S. le Prince de Monaco »). Les juges soulignent que ces indications sont dépourvues du caractère arbitraire et de fantaisie requis pour constituer une enseigne commerciale protégée, dont le critère réside dans l'idée d'individualisation, et qu'elles ne peuvent donc faire l'objet d'une appropriation ou d'un usage exclusif par l'exploitant. Poursuivant son analyse de l'autonomie d'exploitation, la cour rappelle les principes essentiels du contrat de louage : être locataire signifie pouvoir jouir de la chose louée, c'est-à-dire en disposer librement dans les limites légales ou conventionnelles, sous réserve de ne pas dénaturer le contrat. En matière commerciale, cette liberté implique, dans les rapports avec le bailleur, l'interdiction pour ce dernier de s'immiscer dans l'agencement et l'exploitation des lieux ou d'entraver l'activité, et, dans les rapports avec la clientèle, la faculté pour le preneur de l'accueillir à sa convenance et de pratiquer une politique commerciale autonome. Or, après avoir dressé l'inventaire exhaustif des obligations exorbitantes et des prohibitions imposées par la convention du 20 novembre 1974 (usage obligatoire du nom Loews, contrôle des prix, des stocks, des horaires, détention des clefs de la caisse enregistreuse par le bailleur, contrôle comptable, commande de l'éclairage à
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mars 1984, n° 25972 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mars 1984, n° 25972 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-15-25972)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 novembre 1974, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a donné à bail à F. P., pour une durée de trois, six ou neuf années, un magasin de 198 mètres carrés situé au niveau 13 de son établissement. Le preneur y était autorisé à exploiter un salon de « coiffure et soins de beauté pour hommes et femmes, manucure, cireur, vente de produits exclusivement réservés aux coiffeurs ainsi que vente de perruques et accessoires de coiffure ». Le bail a pris effet le 31 août 1975. Par lettre recommandée du 27 février 1981, le bailleur a donné congé pour le terme de la deuxième période triennale, fixé au 31 août 1981, tout en se déclarant prêt à consentir une nouvelle convention d'occupation moyennant un nouveau loyer. Le locataire a refusé cette offre par lettre du 27 août 1981, en invoquant la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tout en acceptant le loyer proposé. Le bailleur a ensuite, par notification du 19 octobre 1981, contesté au preneur tout droit à se prévaloir de ce texte. Par exploit du 12 janvier 1982, le locataire a formellement revendiqué le bénéfice de la loi n° 490. Après un procès-verbal de non-conciliation du 11 juin 1982, non signifié, F. P. a assigné la société Loews. Il demandait de constater le refus de renouvellement du bail commercial et la condamnation de la bailleresse à lui verser une indemnité d'éviction de 3 millions. À titre subsidiaire, il sollicitait la désignation d'un expert chargé d'éclairer l'appréciation de cette indemnité. La société Loews a soulevé l'irrecevabilité de la demande. Elle soutenait que la convention, « improprement qualifiée de bail commercial », excluait l'existence d'un fonds de commerce et ne permettait que l'exercice d'une activité de prestataire de services. Elle a donc conclu à l'incompétence de la Commission arbitrale et, très subsidiairement, à un sursis à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal de première instance, saisi par ailleurs d'une action en validation du congé. Le demandeur a conclu au rejet de ces prétentions. Il soutenait exploiter les lieux depuis plus de trois ans, en vertu d'un bail commercial, un fonds de commerce dans lequel il avait transféré sa clientèle personnelle, et il se prévalait des dispositions d'ordre public de la loi n° 490. *Observation préalable.* La décision fournie émane de la Commission arbitrale, et non du Tribunal de première instance. La référence canonique retenue par Korpus est celle du tribunal de première instance, qui figure dans les métadonnées transmises. Le présent commentaire s'en tient au contenu de la décision, dont l'auteur est la Commission arbitrale. ## Question de droit La question posée était de savoir si la Commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, pouvait connaître d'une demande d'indemnité d'éviction fondée sur la loi n° 490 lorsque le bailleur contestait la qualification même du contrat, en niant l'existence d'un bail commercial et d'un fonds de commerce. Plus précisément, il fallait déterminer si la juridiction devait statuer sur ce point préalable ou surseoir à statuer. Cette question en comportait deux autres. La première concernait l'étendue de la compétence de la Commission arbitrale en matière de baux commerciaux. La seconde portait sur le lien entre la présente instance et l'action en validation du congé pendante devant le Tribunal de première instance, c'est-à-dire sur la question de savoir si cette dernière action commandait la solution du litige. ## Solution et dispositif La Commission arbitrale commence par délimiter sa compétence. Elle rappelle qu'elle est, en premier ressort, seule compétente pour connaître des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et pour statuer sur les motifs de refus de renouvellement. Cette compétence exclusive est toutefois limitée. Selon ses motifs : > « sa compétence d'attribution ne saurait lui permettre de trancher les contestations relatives à la nature du bail, à l'existence d'un fonds de commerce ou à la détermination des rapports juridiques existant entre bailleur et locataire lesquelles ressortissent à la compétence du juge de droit commun ». Appliquant ce principe, la Commission relève que le Tribunal de première instance est saisi, par exploit du 27 septembre 1982, d'une action en validation du congé du 27 février 1981 et en expulsion du locataire. Cette action implique « nécessairement l'appréciation préalable de la vocation de ce locataire à prétendre au bénéfice de la loi n° 490 ». Il en résulte qu'il « doit être sursis à statuer sur la présente procédure jusqu'à solution de cette instance ». Les dépens sont réservés. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Sursoit à statuer jusqu'à décision du Tribunal de première instance sur l'action dont il a été saisi suivant exploit du 27 septembre 1982 ». La décision
# Cour d'Appel de Monaco, 30 juin 1981, n° 25907 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 30 juin 1981, n° 25907 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1981/06-30-25907)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 2 novembre 1977, les époux S. cèdent aux époux C. le bail d'un local situé dans un immeuble appartenant à la S.C.I. Spring Alexandra. Les cessionnaires y exploitent un fonds de commerce de bazar et de vente d'articles de sport. Le loyer, d'abord fixé à 6 800 francs par an à compter du 1er janvier 1971, est porté à 9 000 francs à compter du 1er avril 1974, puis à 15 000 francs à compter du 1er janvier 1978, à la suite d'une extension de l'objet du bail autorisant la vente d'articles de ski, d'alpinisme et de camping. Le bail expire le 31 décembre 1979. La bailleresse accepte le principe de son renouvellement. Après un procès-verbal de non-conciliation du 12 mars 1980, elle saisit la Commission arbitrale des loyers commerciaux afin de porter le loyer annuel à 30 000 francs à compter du 1er janvier 1980. Elle soutient que les loyers successifs n'ont jamais rejoint la valeur locative équitable des locaux et que la commercialité de ceux-ci doit être réappréciée à l'occasion du renouvellement. Les locataires opposent que le loyer précédent correspondait à la valeur locative et que la hausse de 100 % demandée est manifestement excessive. Ils offrent un loyer annuel de 18 000 francs. Par jugement du 27 novembre 1980, la Commission constate l'accord des parties sur le renouvellement à compter du 1er janvier 1980 et fixe la valeur locative équitable et le loyer à 19 000 francs par an. Les dépens sont partagés aux deux tiers pour la bailleresse et à un tiers pour les locataires. Ce jugement est frappé d'appel par la S.C.I. Le premier juge a retenu qu'en l'absence de modification substantielle de la commercialité depuis 1978, ou d'offre de preuve en ce sens, la majoration devait s'expliquer par l'évolution des conditions générales de l'économie de la Principauté, en particulier l'augmentation des prix et des services locatifs. La bailleresse soutient en appel que la juridiction a statué comme en matière de révision de loyer, alors qu'elle était saisie de la fixation de la valeur locative équitable dans le cadre d'un renouvellement. ## Question de droit La question posée était de savoir si, à l'occasion du renouvellement d'un bail commercial, le juge peut reconsidérer le montant du loyer en prenant en compte les conditions générales de l'économie et l'évolution des prix locatifs, lorsqu'il n'est pas établi de modification substantielle de la commercialité des lieux. Plus précisément, il s'agissait de déterminer si ces facteurs économiques relèvent de la procédure de révision de l'article 21 de la loi n° 490, ou si la fixation judiciaire de la valeur locative équitable doit s'opérer selon les seuls critères de l'article 6 de la même loi. ## Solution et dispositif La Cour d'appel répond que les facteurs économiques et conjoncturels ne peuvent être retenus que dans le cadre d'une révision. Elle énonce : > « La loi n° 490, en son article 21, tel que modifié par la loi n° 969 du 21 mars 1975, n'autorise la référence à ces facteurs d'ordre économique et conjoncturel qu'en matière de révision du prix de location. » Elle en déduit que les premiers juges, en statuant sur une demande de fixation de la valeur locative équitable dans le cadre d'un renouvellement régi par les articles 4 et 8 de la loi, ont fait « une inexacte application » de celle-ci. Elle relève en outre que le premier juge s'est fondé à tort sur le loyer convenu en novembre 1977, présumé correspondre à la valeur locative à cette date. Elle écarte cet
# Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/11-03-25840)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de principe rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 3 novembre 1976 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un bail à usage commercial et, plus spécifiquement, de la mise en œuvre d'une clause résolutoire expresse à la suite d'une révision judiciaire du prix du loyer. Les relations contractuelles unissaient deux personnes morales : d'une part, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Spring Alexandra, propriétaire bailleresse d'un immeuble, et, d'autre part, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Office Monégasque Automobile, preneuse à bail. Suivant deux contrats de bail dûment enregistrés en date des 1er février 1954 et 24 février 1964, la S.A.M. Office Monégasque Automobile occupait en qualité de locataire un important local à usage commercial au sein de l'immeuble appartenant à la S.C.I. Spring Alexandra. Initialement, ou tout du moins antérieurement à la procédure en fixation de loyer, cette location avait été consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel fixé à la somme de 30 000 francs. Afin de garantir la stricte exécution des engagements financiers et contractuels du preneur, les baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 comportaient tous deux une stipulation comminatoire expresse : une clause résolutoire de plein droit. Aux termes de cette clause contractuelle, telle que rapportée par les constatations souveraines des juges du fond reprises dans l'arrêt commenté, la résiliation de plein droit du contrat de bail était encourue dans deux hypothèses distinctes mais alternatives : soit à défaut de paiement du loyer à son échéance, soit à défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail. Le mécanisme conventionnel d'acquisition de cette clause résolutoire prévoyait une mise en demeure préalable sous la forme d'un simple commandement de payer ou d'exécuter, la résolution de plein droit étant acquise à l'expiration d'un délai particulièrement bref de huit jours suivant la signification dudit commandement, dès lors que celui-ci était resté sans effet. L'équilibre financier initial du contrat a connu une modification substantielle par l'effet d'une décision de justice antérieure au litige commenté. En effet, par un arrêt rendu le 29 octobre 1974, la Cour d'appel de Monaco a procédé à une majoration judiciaire du loyer commercial. Par l'effet de cette décision juridictionnelle, le montant du loyer annuel a été porté de la somme de 30 000 francs à celle de 48 000 francs par an. Or, cette décision de majoration comportait un effet rétroactif inhérent au mécanisme de révision ou de renouvellement : le nouveau loyer de 48 000 francs par an a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 1972. Cette rétroactivité de la fixation judiciaire du loyer, prononcée le 29 octobre 1974 avec prise d'effet au 1er janvier 1972, a mécaniquement engendré une créance de rappel de loyers au profit de la bailleresse. Pour la période courue du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974, soit durant trois années complètes, le différentiel entre le loyer ancien (30 000 francs) et le loyer judiciairement majoré (48 000 francs) a fait naître un arriéré locatif d'un montant global liquidé à la somme de 54 320 francs. Fort de cet arrêt du 29 octobre 1974 rendant la créance de rappel certaine, liquide et exigible, le bailleur a entendu recouvrer cet arriéré en mobilisant les garanties comminatoires stipulées aux baux de 1954 et 1964. C'est ainsi qu'à la date du 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a fait signifier à sa locataire, la S.A.M. Office Monégasque Automobile, un commandement d'avoir à lui payer la somme de 54 320 francs, correspondant très exactement au montant de l'arriéré locatif résultant des majorations judiciairement accordées pour la période s'étendant du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. La société locataire ne s'est toutefois pas exécutée dans le délai contractuel de huit jours imparti par la clause résolutoire visée au commandement du 6 janvier 1975, laissant ainsi l'acte extrajudiciaire sans effet. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la carence de la S.A.M. Office Monégasque Automobile à la suite du commandement de payer signifié le 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente de première instance (dont la nature exacte, la date de saisine et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision). L'assignation délivrée à la requête de la société bailleresse s'articulait autour d'une prétention principale et d'une prétention subsidiaire, reflétant la dualité des modes d'extinction du bail pour inexécution : - À titre principal, la S.C.I. Spring Alexandra demandait au juge de constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu automatique de la clause résolutoire stipulée aux contrats des 1er février 1954 et 24 février 1964, le commandement du 6 janvier 1975 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai de huit jours. - À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jeu de la clause résolutoire de plein droit ne serait pas retenu, la bailleresse sollicitait du tribunal qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail, en se fondant sur l'existence de manquements graves et prolongés de la société locataire aux stipulations contractuelles. En première instance, les premiers juges (non précisé dans la décision) ont accueilli favorablement les demandes de la bailleresse, ainsi que cela se déduit nécessairement de la mention, dans l'arrêt de la Cour de révision, du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la Cour d'appel. Contestant cette décision de première instance lui faisant grief, la S.A.M. Office Monégasque Automobile a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoirement rendu en date du 6 janvier 1976, la Cour d'appel de Monaco a infirmé le jugement entrepris. Statuant à nouveau, la juridiction du second degré a débouté intégralement la S.C.I. Spring Alexandra de l'ensemble de ses prétentions, tant principales que subsidiaires. Elle a ainsi jugé qu'il n'y avait lieu ni de constater la résiliation d'office (de plein droit) du bail commercial, ni de prononcer la résiliation judiciaire de cette convention. Pour justifier le rejet de la demande principale tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel de Monaco a développé une motivation fondée sur une interprétation restrictive du champ d'application matériel de la clause résolutoire. Les juges d'appel ont énoncé qu'il convenait d'opérer une distinction juridique fondamentale entre deux catégories de dettes locatives : d'une part, les « loyers à leur échéance », c'est-à-dire les termes courants payables périodiquement aux dates prévues par le contrat initial, et, d'autre part, le « rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles », résultant rétroactivement d'une décision de justice majorant le prix du bail. Selon l'analyse retenue par la Cour d'appel dans son arrêt du 6 janvier 1976, la clause de résiliation de plein droit, visant textuellement le défaut de paiement du loyer à son échéance, ne s'appliquerait qu'à la première catégorie et demeurerait étrangère à la seconde. En conséquence, le défaut de règlement dans les huit jours du commandement portant sur la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré issu de l'arrêt du 29 octobre 1974 ne pouvait, selon les juges du second degré, entraîner le jeu automatique de la clause résolutoire. Mécontente de cette décision infirmative qui la privait du bénéfice de sa clause résolutoire, la S.C.I. Spring Alexandra a formé un pourvoi en révision le 18 février 1976, par le ministère de son avocat-défenseur, Maître Marquet, tandis que la S.A.M. Office Monégasque Automobile était représentée par Maître Clérissi, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a articulé un moyen unique de cassation, lequel était subdivisé en deux branches. La première branche du moyen, seule examinée par la Haute juridiction, reprochait à l'arrêt attaqué de la Cour d'appel d'avoir violé la force obligatoire du contrat, consacrée par l'article 989 du Code civil monégasque, en refusant d'appliquer la clause résolutoire de plein droit au non-paiement d'un rappel de loyers majorés judiciairement et exigibles. La seconde branche du moyen (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision, mais qui avait vraisemblablement trait au refus de prononcer la résiliation judiciaire subsidiaire) n'a pas eu à être examinée par la Cour de révision en raison de l'accueil réservé à la première branche. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco revêtait une importance théorique et pratique considérable pour le droit des baux commerciaux et, plus largement, pour la théorie générale des obligations contractuelles. Il s'agissait de déterminer l'étendue exacte du domaine d'application d'une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un bail commercial pour « défaut de paiement du loyer à son échéance », ainsi que l'office du juge saisi de la constatation de son acquisition. Plus précisément, la question juridique pouvait être formulée de la manière suivante : **Une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial, sanctionnant le défaut de paiement du loyer à son échéance ou l'inexécution d'une obligation du bail après un commandement demeuré infructueux, a-t-elle vocation à s'appliquer au défaut de paiement d'un arriéré de loyers résultant d'une majoration fixée rétroactivement par une décision de justice et devenu exigible, et le juge du fond est-il tenu d'en constater les effets sans pouvoir distinguer selon l'origine périodique ou judiciaire de la dette locative ?** En filigrane de cette question principale se posait celle du pouvoir d'interprétation du juge face à une clause contractuelle claire et précise au regard des dispositions de l'article 989 du Code civil. Les juges du fond pouvaient-ils, sous couvert d'interprétation de la notion de « loyer à son échéance », restreindre la portée de la loi des parties en excluant du périmètre de la sanction résolutoire les compléments de loyers issus d'une révision judiciaire, alors même que ces sommes possèdent la nature juridique de loyers et sont devenues pleinement exigibles ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et censurer la décision des juges du second degré, la Cour de révision déploie un syllogisme judiciaire d'une grande rigueur, structuré autour d'un visa textuel fondamental et d'un attendu de principe particulièrement net. #### 1. Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil La Cour de révision ouvre son examen de la première branche du moyen unique par le visa exprès de l'article 989 du Code civil monégasque. Ce texte (qui constitue le pendant exact de l'ancien article 1134 du Code civil français) consacre le principe cardinal de la force obligatoire des conventions légalement formées, lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le choix de ce visa par la Haute juridiction monégasque est hautement significatif. En plaçant sa décision sous l'égide exclusive du droit commun des contrats et de l'intangibilité de la volonté contractuelle, la Cour de révision indique d'emblée que la question de la mise en œuvre de la clause résolutoire relève du strict respect de la parole donnée et de l'interdiction faite au juge de modifier ou de dénaturer les stipulations claires d'une convention. La clause résolutoire n'est autre que l'expression de la loi des parties ; dès lors que ses conditions d'application sont réunies, le refus par le juge de lui faire produire effet constitue une violation directe de la force obligatoire du contrat. #### 2. L'énoncé de la règle de principe (la majeure du syllogisme) Immédiatement après le visa, la Cour de révision formule un attendu de principe, repris intégralement dans le sommaire officiel de la décision, qui fixe la doctrine de la juridiction suprême en deux propositions complémentaires : > « Attendu que la clause résolutoire de plein droit du bail, après commandement pour défaut de paiement du loyer à l'échéance, est applicable aussi bien aux loyers échus périodiquement qu'aux rappels de loyers majorés judiciairement et exigibles ; qu'une telle clause s'impose au juge ; » L'analyse de cet attendu révèle une double affirmation juridique d'une grande fermeté : En premier lieu, la Cour de révision consacre **l'unicité de la nature juridique de la dette de loyer** au regard de la clause résolutoire. Elle condamne toute tentative de scission conceptuelle au sein de l'obligation principale du preneur. Que le loyer soit celui qui échoit périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les termes du contrat initial) ou qu'il s'agisse d'un rappel de loyers résultant d'une majoration prononcée judiciairement avec effet rétroactif, la dette conserve strictement la même nature : il s'agit toujours d'un loyer. Dès lors que l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974 avait définitivement fixé le nouveau prix du bail à compter du 1er janvier 1972, le différentiel accumulé entre cette date et le 31 décembre 1974 (soit les 54 320 francs) constituait une créance de loyer pleinement « exigible ». L'exigibilité de la dette, constatée et poursuivie par voie de commandement de payer, équivaut juridiquement à « l'échéance » visée par la clause contractuelle. Le preneur mis en demeure par commandement de régler un rappel de loyers judiciairement fixé et exigible se trouve exactement dans la situation du locataire qui ne paie pas son loyer à l'échéance. En second lieu, la Cour de révision rappelle avec force **la subordination du juge à la clause résolutoire** : « *qu'une telle clause s'impose au juge* ». Par cette formule lapidaire, la Haute juridiction réaffirme l'effet automatique de la clause résolutoire de plein droit (pacte commissoire exprès). Contrairement à la résiliation judiciaire où le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer si la gravité du manquement du débiteur justifie ou non l'anéantissement du contrat, la présence d'une clause résolutoire de plein droit dépouille le magistrat de ce pouvoir modérateur. Une fois le délai du commandement (ici de huit jours) expiré sans que le paiement intégral des causes de l'acte soit intervenu, la résolution est acquise par la seule volonté contractuelle antérieurement exprimée. Le juge n'a plus pour office de « prononcer » la résiliation, mais uniquement de la « constater ». #### 3. La confrontation aux constatations des juges du fond (la mineure du syllogisme) Après avoir posé cette règle de droit intangible, la Cour de révision procède au rappel minutieux des éléments de fait et de procédure souverainement constatés par l'arrêt attaqué lui-même, afin de démontrer que toutes les conditions d'application de la règle étaient réunies en l'espèce : 1. L'existence des baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 liant la S.C.I. Spring Alexandra et la S.A.M. Office Monégasque Automobile, avec un loyer initial de 30 000 francs par an porté à 48 000 francs par an à compter du 1er janvier 1972 par l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974. 2. L'existence, au sein desdits baux, d'une clause résolutoire de plein droit stipulée en termes particulièrement larges, visant à la fois le « *défaut de paiement du loyer à son échéance* » et le « *défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail* », prenant effet huit jours après un simple commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet. 3. La délivrance effective, le 6 janvier 1975, d'un commandement de payer la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré locatif issu des majorations judiciaires pour la période du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. 4. L'inexécution avérée de la société locataire dans le délai imparti. #### 4. La censure du raisonnement de la Cour d'appel (la conclusion du syllogisme) La Cour de révision relève alors le motif déterminant par lequel la Cour d'appel avait cru pouvoir écarter le jeu de la clause : les juges du second degré avaient énoncé « *qu'il y a lieu de distinguer les loyers à leur échéance du rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles, auquel la clause de résiliation de plein droit ne s'appliquerait pas* ». En forgeant une telle distinction là où la convention des parties et la nature juridique de la créance n'en comportaient aucune, la Cour d'appel a refusé d'appliquer une clause claire et précise qui s'imposait pourtant à elle. Par ce motif erroné en droit, elle a méconnu la force obligatoire du contrat et directement violé l'article 989 du Code civil. La cassation étant encourue dès l'examen de cette première branche du moyen unique et entraînant l'annulation totale de l'arrêt attaqué, la Cour de révision précise logiquement qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, devenue surabondante. Conformément aux règles procédurales régissant le pourvoi en révision à Monaco, l'affaire est renvoyée pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 de la Cour de révision elle-même, statuant alors comme juridiction de fond après cassation. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu le 3 novembre 1976 par la Cour de révision de Monaco est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen ; > Casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 6 janvier 1976 et pour être statué à nouveau, conformément à la loi ; > Renvoie la cause et les parties pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *S.C.I. Spring Alexandra c/ S.A.M. Office Monégasque Automobile* du 3 novembre 1976 s'impose comme une décision fondamentale du droit monégasque des obligations et des baux commerciaux. Son analyse approfondie permet de mettre en lumière la vigueur avec laquelle la Cour de révision défend l'orthodoxie contractuelle face aux tentatives d'équité prétorienne des juges du fond. #### 1. Le rejet de l'adage *Ubilex non distinguit* appliqué à la loi contractuelle et l'unité de la créance de loyer Le cœur de la controverse juridique tranchée par
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 octobre 1973, n° 25662 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 octobre 1973, n° 25662 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1973/10-25-25662)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 mai 1970, la veuve J. G., M. G. et J.-C. G. (désignés « Hoirs G. ») louent aux époux B. deux appartements contigus. Le contrat précise que la location est consentie pour « habitation bourgeoise », avec faculté pour le preneur d'utiliser deux pièces à usage de bureau. Il est conclu pour un an à compter du 1er juillet 1970, renouvelable par périodes identiques, à défaut de congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois au moins avant le terme. Le bail est renouvelé par tacite reconduction le 1er juillet 1971. Le 29 février 1972, la société anonyme monégasque Comptoir Commercial de recouvrement et de gérance (C.C.R.G.), mandataire des bailleurs, propose de renouveler le bail à la condition que le preneur retourne signée une attestation par laquelle il déclarerait renoncer à se prévaloir de la propriété commerciale. Les locataires ne répondant pas, C.C.R.G. leur adresse le 20 mars 1972 un congé prenant effet au 30 juin suivant, qu'elle confirme le 31 mars 1972. Le 30 mars 1972, les époux B. font signif Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 25 octobre 1973, Dame Vve G. et autres c/ ép. B.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux en général Fonds de commerce - Exploitation - Durée minimum fixée par la loi - Durée inférieure - Droit commun Action en justice Moyens des parties - Terminologie défectueuse - Intention - Juges - Interprétation En admettant même qu'une location ait eu ou ait acquis le caractère commercial, dès lors que sa durée a été inférieure à trois ans, la protection prévue par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 telle qu'elle a été modifiée ne peut s'appliquer et le propriétaire peut mettre fin au bail selon les règles du droit commun sans que le locat??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? tion, le congé donné le 20 mars précédent ; Attendu que, suivant exploit du 15 mars 1973, les Hoirs G. ont assigné les époux B., aux fins de voir valider le congé donné le 20 mars 1972 et réitéré le 31 mars suivant et ordonner leur expulsion sous astreinte, et de s'entendre condamner au paiement du loyer du premier trimestre 1973, soit 3 900 F., ainsi qu'aux charges du deuxième semestre 1972, soit 1 136,30 F. ; Attendu que les époux B. concluent au rejet de cette demande et se fondent sur deux moyens : le premier, tiré de ce que la location a eu un caractère commercial, leq??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? s, être fait droit à la demande des hoirs G. notamment en ce qui concerne l'astreinte qui doit cependant demeurer comminatoire ; qu'il résulte, d'autre part, des pièces versées aux débats que le loyer du premier trimestre 1973 a été réglé et qu'il n'y a pas lieu de prononcer condamnation sur ce point ; Que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, Valide le congé donné le 20 mars 1972 aux époux B. ; ordonne leur expulsion... M. François, pr., Mme Margossian, subst. gén., MMe Marquilly et Sanita, av. déf. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 25 octobre 1973, Dame Vve G. et autres c/ ép. B.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-23-25996)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 23 octobre 1984 s'inscrit dans le cadre classique, mais économiquement crucial, du contentieux de la fixation du loyer des baux commerciaux lors de leur renouvellement. Si la décision rapportée se caractérise par une grande concision propre au style rédactionnel de la haute juridiction monégasque, elle laisse néanmoins apparaître avec netteté la trame factuelle essentielle qui a donné naissance au différend opposant les parties. À l'origine de l'espèce se trouve une relation contractuelle de louage d'immeuble à usage commercial liant le sieur J. G., ayant la qualité de propriétaire-bailleur, à une personne morale de droit monégasque, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) dénommée « Société Joaillerie M.G. Argor », preneuse à bail. L'adresse exacte des locaux loués, leur superficie précise ainsi que la date de conclusion du contrat de bail initial demeurent (non précisé dans la décision). De même, le montant du loyer originairement stipulé entre les parties ainsi que les conditions particulières de l'exploitation commerciale de joaillerie au sein de ces lieux sont (non précisé dans la décision). Toutefois, il ressort expressément des énonciations de l'arrêt que le bail portant sur ces locaux commerciaux est parvenu à son terme et a fait l'objet d'un renouvellement par le propriétaire, le sieur J. G., au profit de la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor. Si le principe même du droit au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société locataire ne semble pas avoir donné lieu à contestation — ou du moins n'est plus dans le débat devant la Cour de révision —, les parties ne sont pas parvenues à s'accorder amiablement sur le prix du loyer annuel devant s'appliquer au bail renouvelé. Ce désaccord sur la détermination de la valeur locative des lieux loués a cristallisé le litige. En effet, en matière de propriété commerciale régie par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le renouvellement du bail s'opère à des conditions de prix qui, à défaut d'accord contractuel entre le bailleur et le preneur, doivent correspondre à la valeur locative équitable déterminée selon des critères légaux précis. C'est précisément l'évaluation chiffrée de ce loyer annuel renouvelé, et plus particulièrement la méthode d'appréciation et de motivation employée par les juridictions du fond pour arrêter ce montant à la baisse par rapport aux prétentions du bailleur, qui constitue le cœur factuel du conflit soumis à la censure de la Cour de révision. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute d'accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé, le différend a été porté devant la juridiction spécialisée compétente en premier ressort en Principauté de Monaco : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. La date de la saisine de cette juridiction ainsi que l'identité de la partie ayant pris l'initiative procédurale initiale restent (non précisé dans la décision). Par un jugement rendu le 16 juin 1983, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué sur le litige et a fixé le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé. Le chiffre exact retenu par cette juridiction de première instance est (non précisé dans la décision), mais il résulte de la lecture de l'arrêt commenté que la Commission arbitrale s'était prononcée sur les éléments déterminant la valeur locative des locaux tels qu'énumérés par la loi. Mécontente de l'évaluation retenue par les premiers juges — selon toute vraisemblance la société locataire, bien que l'acte d'appel lui-même soit (non précisé dans la décision) —, l'une des parties a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 7 février 1984, la Cour d'appel de Monaco a infirmé, au moins partiellement sur le quantum, la décision de première instance en réduisant le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé tel qu'il avait été fixé par la Commission arbitrale le 16 juin 1983. L'ampleur chiffrée de cette réduction opérée par les juges du second degré est (non précisé dans la décision). Cette diminution judiciaire du loyer annuel a conduit le propriétaire-bailleur, le sieur J. G., à former un pourvoi en révision. Ainsi, le 3 avril 1984, Maître Marquilly, avocat-défenseur agissant au nom du sieur J. G., a effectué une déclaration de pourvoi au Greffe général à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984. En défense au pourvoi, la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor était représentée par Maître Sanita, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, le demandeur articulait deux moyens de cassation — ou plus exactement de révision selon la terminologie procédurale monégasque — que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis ») en raison de leur étroite connexité logique et juridique. À travers ces deux moyens réunis, le sieur J. G. formulait un double grief à l'encontre de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel : 1. **D'une part, un grief tiré d'un défaut d'explication spéciale au regard du droit substantiel des baux commerciaux (violation ou manque de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948) :** Le bailleur reprochait à la Cour d'appel d'avoir réduit le montant du loyer annuel fixé par la Commission arbitrale « sans s'expliquer sur chacun des éléments d'appréciation visés par l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948 ». Le moyen prenait soin d'énumérer limitativement ces critères légaux sur lesquels les juges d'appel auraient omis de s'expliquer individuellement, à savoir : - l'étendue du local considéré ; - le confort du local ; - la situation du local ; - les aménagements faits par le locataire et devenus propriété du bailleur ; - les facilités d'exploitation du local considéré. 2. **D'autre part, un grief d'ordre formel et procédural tiré du caractère arbitraire de la décision et du défaut de motifs (violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile) :** Le demandeur au pourvoi soutenait que la réduction du loyer opérée par la Cour d'appel était « arbitraire en l'absence de justification » et que l'arrêt attaqué était « dépourvu de motifs au sens de l'article 199 parag. 4 du Code de procédure civile ». Pour fonder ce grief procédural et contourner l'obstacle classique du pouvoir souverain des juges du fond, l'auteur du pourvoi développait une thèse audacieuse : il affirmait que la décision ne s'était pas prononcée sur chacun des points particuliers énumérés par l'article 6 de la loi n° 490 précité, alors même que chacun de ces points constituerait « autant de chef de demande » distincts exigeant une réponse et une motivation spécifiques. La thèse du bailleur consistait donc à ériger chaque critère légal d'évaluation de la valeur locative en un « chef de demande » autonome au sens du droit processuel, afin d'imposer au juge d'appel qui réforme à la baisse le loyer fixé en première instance une obligation de motivation analytique, détaillée et granulaire, critère par critère. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision une question fondamentale située au carrefour du droit spécial des baux commerciaux et de la théorie générale de la procédure civile relative à la motivation des jugements et à l'office du juge d'appel : **Une Cour d'appel qui infirme le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour réduire le montant du loyer d'un bail renouvelé est-elle tenue, pour satisfaire à l'obligation légale de motivation prescrite par l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile et aux dispositions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, de s'expliquer séparément et analytiquement sur chacun des critères légaux composant la valeur locative (étendue, confort, situation, aménagements acquis au bailleur, facilités d'exploitation) en les traitant comme autant de chefs de demande distincts, ou peut-elle valablement exercer son pouvoir souverain d'appréciation sur le seul chef de demande constitué par le montant du loyer en se référant globalement aux données de fait relatives à ces éléments légaux déjà constatées par les premiers juges ?** En d'autres termes, il s'agissait pour la haute juridiction monégasque de déterminer : 1. Sur le plan substantiel, quelle est l'étendue du contrôle de légalité et de motivation exercé par la Cour de révision sur la mise en œuvre par les juges du fond des critères d'évaluation de la valeur locative énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. 2. Sur le plan processuel, quelle est la qualification juridique exacte de ces critères légaux : constituent-ils de simples moyens ou éléments d'appréciation au soutien d'une prétention unique (la fixation du montant du loyer), ou bien s'analysent-ils en de véritables « chefs de demande » autonomes au sens de l'article 199 du Code de procédure civile, obligeant le juge à statuer et à motiver sa décision particulièrement sur chacun d'entre eux ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'argumentation du demandeur au pourvoi et valider l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984, la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande densité juridique, condensé en un seul attendu décisif qui répond simultanément aux deux branches de la critique formulée par le bailleur. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de trois propositions complémentaires qui démontent méthodiquement la construction intellectuelle du pourvoi : #### 1. La validation de la motivation par référence aux constatations factuelles des premiers juges La Cour de révision relève tout d'abord que la Cour d'appel s'est référée « expressément aux données de fait relatives aux éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels que énumérés par la loi, sur lesquels les premiers juges avaient statué ». Ce faisant, la Cour de révision constate que les juges du second degré n'ont nullement ignoré les prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Au contraire, alors même qu'elle réformait le quantum du loyer à la baisse, la Cour d'appel a expressément intégré dans son raisonnement les constatations matérielles et factuelles opérées en première instance par la Commission arbitrale des loyers commerciaux relativement à l'étendue, au confort, à la situation, aux aménagements et aux facilités d'exploitation des locaux. En droit processuel, dès lors que les données de fait relatives aux critères légaux ont été débattues et constatées par les premiers juges, la juridiction d'appel qui s'y réfère expressément s'approprie régulièrement ce socle factuel sans être astreinte à une répétition formelle et fastidieuse de chacune de ces caractéristiques matérielles. La base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 est ainsi pleinement assurée. #### 2. La consécration du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dans l'évaluation chiffrée du loyer Après avoir constaté que le cadre légal avait été respecté par cette référence expresse aux données de fait des critères légaux, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel « n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en réduisant le loyer ». C'est ici la distinction cardinale entre le fait et le droit qui opère. Si le juge du fond a l'obligation légale de prendre en considération les critères prévus par l'article 6 de la loi n° 490 (obligation contrôlée par la Cour de révision), la pondération concrète de ces critères et leur traduction mathématique ou monétaire en un montant de loyer déterminé relèvent exclusivement du domaine du fait, et partant, de l'appréciation souveraine des juridictions du fond. La circonstance que la Cour d'appel tire des mêmes données de fait une évaluation chiffrée inférieure à celle retenue par la Commission arbitrale ne révèle aucun arbitraire ni aucun défaut de motifs : elle traduit simplement l'exercice normal de l'effet dévolutif de l'appel et la plénitude de juridiction du juge du second degré, qui apprécie souverainement la valeur locative autrement que ne l'avaient fait les premiers juges. #### 3. La qualification processuelle stricte de la notion de « chef de demande » au sens de l'article 199 du Code de procédure civile Enfin, la Cour de révision porte l'estocade finale au moyen du pourvoi en réfutant l'assimilation opérée par le bailleur entre les critères légaux de l'article 6 et les chefs de demande visés par l'article 199 du Code de procédure civile. La Cour énonce avec une clarté remarquable : « le montant de celui-ci [du loyer] étant le seul chef de la demande, au sens de l'article 199 du Code de procédure civile invoqué ». Par cette formule incisive, la haute juridiction rétablit l'orthodoxie procédurale : - L'objet du litige, la prétention soumise au juge — c'est-à-dire le **chef de demande** — est unique : il s'agit de la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé. - L'étendue, le confort, la situation, les aménagements devenus propriété du bailleur et les facilités d'exploitation ne sont pas des demandes en justice autonomes sur lesquelles le juge devrait statuer dans son dispositif ou par des motifs spéciaux assimilables à des réponses à des chefs de prétention distincts ; ils ne constituent que des **éléments légaux d'appréciation**, des paramètres d'évaluation concourant à la détermination de l'unique chef de demande qu'est le quantum du loyer. En conséquence, dès lors que la Cour d'appel a motivé sa décision sur ce seul et unique chef de demande en se référant aux données de fait relatives aux critères légaux, le grief de défaut de motifs pris de la violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile s'effondre intégralement. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et implacable, la Cour de révision conclut au rejet pur et simple du recours formé par le bailleur. Le dispositif de l'arrêt s'énonce ainsi : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de l'arrêt du 23 octobre 1984 ne fasse mention d'aucun précédent jurisprudentiel ni d'aucune norme supranationale ou européenne — ce qui s'explique tant par la date de la décision que par la nature strictement interne des moyens soulevés —, cet arrêt s'impose comme une décision de principe majeure dans l'ordonnancement juridique monégasque, ainsi qu'en témoigne le sommaire abstrait qui le précède : *« Les juges du fond qui se réfèrent aux données de faits relatives aux éléments légaux déterminant la valeur locative des locaux, évaluent souverainement le montant du loyer. »* Pour mesurer toute la profondeur théorique de cette décision, il convient d'analyser l'articulation qu'elle opère entre le droit substantiel spécial des baux commerciaux issu de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et les principes directeurs du procès civil codifiés à l'article 199 du Code de procédure civile. #### 1. L'interprétation de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : une méthode d'évaluation globale et non analytique La loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal constitue la pierre angulaire du statut de la propriété commerciale à Monaco. Lorsqu'un bail commercial vient à renouvellement, l'équilibre économique du contrat doit être préservé entre, d'un côté, la protection du fonds de commerce exploité par le locataire et, de l'autre, le droit du propriétaire de percevoir un revenu locatif correspondant à la valeur réelle de son bien immobilier. L'article 6 de la loi n° 490, tel que rappelé dans le premier moyen du pourvoi reproduit par l'arrêt, énumère les paramètres objectifs que le juge doit prendre en compte pour déterminer cette valeur locative : 1. **L'étendue** des locaux ; 2. **Le confort** qu'ils présentent ; 3. **La situation** géographique et commerciale de l'immeuble ; 4. **Les aménagements** faits par le locataire et devenus propriété du bailleur (par le jeu des clauses d'accession ou du droit commun au moment du renouvellement) ; 5. **Les facilités d'exploitation** qu'offre le local considéré. La question théorique fondamentale que posait le pourvoi du sieur J. G. était de savoir si cette énumération légale imposait au juge une **méthode analytique de ventilation arithmétique** ou une **méthode synthétique d'appréciation globale**. Selon la thèse du pourvoi, chaque élément de l'article 6 devait faire l'objet d'une explication distincte et autonome dans l'arrêt d'appel, faute de quoi la réduction du loyer devenait « arbitraire ». Si la Cour de révision avait accueilli une telle exigence, elle aurait transformé l'office du juge des loyers commerciaux en un exercice quasi comptable : la Cour d'appel aurait dû attribuer une valeur ou un coefficient spécifique à l'étendue, puis au confort, puis à la situation, puis aux aménagements, et enfin aux facilités d'exploitation, en justifiant pour chacun de ces cinq postes pourquoi elle s'écartait de l'appréciation de la Commission arbitrale. En rejetant cette prétention, la Cour de révision consacre une conception synthétique et réaliste de la valeur locative. La valeur locative d'un local commercial (en l'espèce une joaillerie) forme un tout indissociable qui résulte de la combinaison et de l'interaction de ces cinq facteurs légaux, mais elle ne se réduit pas à la somme arithmétique de cinq sous-évaluations indépendantes. Dès lors que les données de fait relatives à ces cinq éléments ont été constatées par les premiers juges et que la Cour d'appel s'y réfère expressément, le vœu du législateur de 1948 est pleinement rempli : le juge n'a pas statué en équité pure ou selon son bon plaisir
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 2019, n° 18509 > **Décision commentée :** Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 2019, n° 18509 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2019/10-07-18509)) ## Faits et procédure Par acte du 1er octobre 1997, la Société civile immobilière (SCI) Shadow, représentée par sa gérante statutaire, a donné à bail à Mme f. C. des locaux à usage de bureau, sis à Monaco, pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat excluait expressément l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux commerciaux. Deux autres baux, le dernier daté du 20 juin 2005, ont ensuite été conclus « aux mêmes conditions », à seule fin d'augmenter les loyers. Entre le 15 janvier 2009 et le 24 novembre 2011, les parties ont signé trois documents intitulés « autorisation ». Ces actes permettaient à la locataire d'héberger dans les locaux des tiers et, pour l'un d'eux, son activité en cours de constitution. Chacun comportait la reconnaissance de l'inapplicabilité de la loi n° 490, la renonciation à la propriété commerciale et l'engagement de verser, si cette propriété venait à être reconnue, un pas-de-porte équivalant à vingt fois le loyer annuel. Le 29 mai 2013, la bailleresse a délivré congé pour le 31 août 2013. Mme C. a alors assigné en requalification du bail en bail commercial, en nullité du congé et, subsidiairement, en reconnaissance d'un droit à indemnité d'éviction. La SCI a conclu à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation. Le tribunal de première instance, par jugement du 11 juin 2015, a qualifié le bail de commercial, soumis à la loi n° 490, et prononcé la nullité du congé. Les arrêts de la Cour d'appel des 23 février et 26 septembre 2016 ont confirmé ces dispositions. Par jugement du 11 mai 2017, le tribunal a jugé que les trois autorisations n'excédaient pas les pouvoirs d'administration courante de la gérante, que celle du 24 novembre 2011 constituait un avenant au bail de 2005, et que les clauses de pas-de-porte conditionnel étaient valables. Il a condamné Mme C. à payer 1.070.270,40 euros. Par arrêt du 12 février 2019, la Cour d'appel a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions. Mme C. a formé un pourvoi en révision. Elle a déposé une réplique le 31 mai 2019, contestée par la SCI. Le ministère public a conclu le 28 mai 2019. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de trois questions distinctes. La première portait sur la recevabilité de la réplique. Il s'agissait de savoir si le demandeur en révision peut déposer une réplique lorsque la procédure n'est pas urgente, au sens des articles 453, 458 et 459 du Code de procédure civile. La deuxième concernait la recevabilité du premier moyen, relevée d'office après avertissement donné aux parties. Elle posait la question de savoir si le locataire a qualité pour invoquer le défaut de pouvoir du gérant du bailleur, et si la qualification d'« avenant » donnée à l'acte du 24 novembre 2011 dénature cet acte. Elle portait aussi sur la licéité et la cause du pas-de-porte. La troisième tenait au second moyen : une clause de pas-de-porte, stipulée en vue d'évincer la propriété commerciale, est-elle nulle au regard de l'article 28 de la loi n° 490 et de l'article 1027 du Code civil ? ## Solution et dispositif La Cour de révision déclare d'abord irrecevable la réplique. Elle retient que « les articles 453, 458 et 459 du Code de procédure civile réservent aux seuls pourvois considérés comme urgents la possibilité pour un demandeur en révision de déposer une réplique sommaire ». La présente procédure n'étant pas urgente, la réplique est irrecevable. Sur le premier moyen, la Cour écarte successivement plusieurs branches. Elle juge, d'une part, que « l'absence de pouvoir du gérant ne peut être invoquée que par le mandant et non par le tiers contractant ». Mme C., en tant que tiers contractant, n'a donc pas qualité pour soulever ce moyen. Elle approuve, d'autre part, la qualification d'avenant : l'acte du 24 novembre 2011 contenait « des engagements réciproques des parties », de sorte que « c'est sans le dénaturer que l'arrêt a qualifié cet acte d'avenant ». Elle admet enfin que le pas-de-porte, « non prohibé par la loi », relève d'« un usage bien établi en matière commerciale » et peut être stipulé en cours de bail dès lors que les parties s'accordent sur son principe et ses modalités. Il constitue en l'espèce « la contrepartie de la propriété commerciale finalement reconnue à Madame C. ». Sur le second moyen, la
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2010, n° 4201 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2010, n° 4201 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2010/07-13-4201)) ## Faits et procédure Par acte du 9 avril 2002, l'État a confié à la S.A.M. I., au titre d'une mission d'intérêt général dans le domaine des congrès, des expositions, du tourisme d'affaires et des événements culturels, la gestion d'un ensemble immobilier dénommé G. F., qu'il avait fait édifier. Il a autorisé la société à contracter avec des tiers pour concéder l'exploitation des établissements commerciaux du bâtiment. Par convention du 10 novembre 2005, la S.A.M. I. a Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 13 juillet 2010, La société anonyme monégasque I. c/ La S. C. S. X. et Cie**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Législation sur les baux commerciaux - Champ d'application (non) - Bien du domaine public Selon l'article 33 de la Constitution, le domaine public est inaliénable et imprescriptible et la désaffectation d'un bien du domaine public ne peut être prononcée que par une loi. En conséquence, sauf disposition législative particulière, aucun droit sur un bien du domaine public ne peut être consenti au profit d'une personne privée, y compris celui de rester en possession d'un tel bien, notamment sous la forme d'un droit au maintien da??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? de « Night-Club » exercée par la S. C. S. Z. n'aurait rien de commun avec les activités culturelles que la S. A. M. I. était chargée d'organiser par l'État ; les activités de bar et de restaurant elles-mêmes n'auraient pas pour but de satisfaire un intérêt général mais uniquement d'accueillir des clients ; d'autres commerces seraient également exploités dans les locaux du G.I; au surplus, une clause du contrat ferait expressément interdiction à la S. C. S. .'Z. organiser des manifestations à caractère artistique ou culturel ; Les termes de la convention du 10 novembre 2005??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique du Tribunal de Première Instance de la Principauté de Monaco, le 13 JUILLET 2010, Monsieur Emmanuel ROBIN, Juge, faisant fonction de Président, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Juge, Monsieur Morgan RAYMOND, Juge suppléant, en présence de Monsieur Michael BONNET, Substitut du Procureur Général, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 13 juillet 2010, La société anonyme monégasque I. c/ La S. C. S. X. et Cie**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 31 mars 1977, n° 25857 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 31 mars 1977, n° 25857 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1977/03-31-25857)) ## Faits et procédure La S.C.I. Margareth, propriétaire d'un local commercial, avait donné congé le 9 août 1972 pour le 31 mars 1973 à sa locataire commerciale, dame V. épouse T., décédée depuis. Les défendeurs, MM. J.-P. T. et A. T., sont aux droits de la locataire initiale. Par jugement du 1er avril 1974, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a fixé l'indemnité d'éviction à 90 000 francs. Selon la demanderesse, cette décision n'avait pas été signifiée et n'était donc pas définitive (la décision elle-même ne contient pas d'élément permettant de trancher ce point). La bailleresse a assigné les locataires en paiement de 50 929 francs au titre d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 1973 au 31 octobre 1976, puis d'une indemnité mensuelle de 1 400 francs jusqu'à libération des lieux. Elle proposait un barème fondé sur les prix pratiqués dans des locaux voisins de la rue Grimaldi, soit 12 000 francs, 13 328 francs, 15 081 francs et 9 800 francs selon les périodes annuelles retenues. Les défendeurs s'opposaient à cette demande et offraient de payer une indemnité d'occupation calquée sur le loyer contractuel de 346 francs par mois à compter du 1er juillet 1973, soit 15 242 francs jusqu'au 31 janvier 1977. La juridiction saisie est le Tribunal de première instance. La formation de jugement et la composition précise de la juridiction ne ressortent pas du texte, qui mentionne seulement la présence du ministère public (Default, premier substitut du procureur général) et les conseils des parties. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si le locataire ayant reçu congé et pouvant prétendre à l'indemnité d'éviction, qui se maintient dans les lieux en l'absence de paiement de cette indemnité, commet une faute justifiant le versement d'une indemnité d'occupation. Il s'agissait, d'autre part, de déterminer quelle somme il doit payer durant ce maintien. Le tribunal devait ainsi qualifier juridiquement la situation du locataire évincé, la distinguant du locataire sans titre, et en tirer les conséquences sur le montant dû au bailleur. ## Solution et dispositif Le tribunal fixe d'abord le régime juridique du maintien dans les lieux. Le locataire qui a reçu congé et peut prétendre à l'indemnité prévue par l'article 9 de la loi n° 490 est en droit de demeurer dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. Il peut y être contraint seulement par la voie de l'article 18 de la même loi, ou par le recours du propriétaire au juge des référés. Dans cette hypothèse, le locataire ne commet aucune faute. Il occupe le local « non plus en l'état d'un bail conventionnel mais par l'effet de la loi ». Le tribunal en tire une conséquence précise : le locataire n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation. Celle-ci suppose, selon le raisonnement retenu, une contrepartie de la libre disposition du local et la réparation d'un préjudice causé par la faute d'un occupant sans droit ni titre. Le locataire n'est tenu que de payer « une somme équivalente au loyer qu'il devait au moment du congé ». Appliquant ces principes, le tribunal relève que le loyer n'a subi aucune majoration et que la bailleresse « ne peut s'en prendre qu'à elle-
# Cour d'Appel de Monaco, 13 janvier 2009, n° 27378 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 janvier 2009, n° 27378 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2009/01-13-27378)) ## Faits et procédure La société B a délivré congé à la société en nom collectif G et M le 25 octobre 2000, pour le 30 avril 2001, sans offre de renouvellement. Saisi sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 dans sa rédaction alors en vigueur, le président de la commission arbitrale a, par ordonnance du 10 juillet 2001, fixé une indemnité provisionnelle d'éviction, ordonné sa consignation à la Caisse des dépôts et consignations et ordonné l'expulsion du preneur dans les deux mois suivant la consignation. La Cour d'appel a partiellement réformé cette ordonnance par arrêt du 11 décembre 2001, en portant l'indemnité provisionnelle à 6 000 000 francs. Le pourvoi formé par le preneur a été rejeté par arrêt de la Cour de révision du 3 juillet 2002, rendant la décision définitive. Le preneur a quitté les lieux le 13 novembre 2002. La loi n° 1.287 du 15 juillet 2004 a modifié l'article 18. Le texte prévoit désormais que, lorsque le montant de l'indemnité reste à fixer, le président arbitre une indemnité provisionnelle que le bailleur doit verser au locataire, et non plus consigner. Le 8 mars 2005, la société G et M a demandé au premier vice-président du Tribunal de première instance le bénéfice de la loi nouvelle et le versement entre ses mains de l'indemnité provisionnelle, évaluée à 914 694,10 euros. Par ordonnance du 14 juin 2005, le premier juge a déclaré cette demande irrecevable, au motif que le preneur ne pouvait être regardé comme menacé d'expulsion à la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle, et que la chose jugée attachée à l'arrêt du 11 décembre 2001 faisait obstacle à la demande. La société G et M a relevé appel. La société B a conclu à la nullité de l'acte d'appel, subsidiairement à la confirmation de l'ordonnance, et à la condamnation de l'appelante à 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'instance au fond en fixation de l'indemnité d'éviction, fondée sur l'article 9 de la loi n° 490, était en cours, et un arrêt du 16 mai 2006 avait consacré le droit du preneur à indemnité d'éviction. ## Question de droit La Cour devait trancher deux points de procédure et un point de fond. Sur la recevabilité de l'appel, la question était de savoir si la radiation d'office du répertoire du commerce, la dissolution alléguée de la société et le maintien d'un siège social sans activité affectaient la validité de l'acte d'appel. Sur le fond, la question principale était celle de l'application dans le temps de la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. Plus précisément, la Cour devait déterminer si le versement de l'indemnité provisionnelle au preneur pouvait être demandé sur le fondement du texte modifié, alors que la décision ayant statué sur la consignation et l'expulsion était devenue définitive avant la réforme et que le preneur avait déjà quitté les lieux. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité de l'appel**, la Cour écarte l'exception de nullité. Elle relève que « la radiation d'office n'entraîne pas la dissolution de la société » et que la société « était toujours domiciliée » à son siège, lequel « a subsisté faute de modification », l'arrêt de l'activité commerciale n'ayant pas modifié le siège statutaire. L'appel est déclaré recevable. **Sur le fond**, la Cour retient trois motifs cumulatifs. En premier lieu, elle constate que l'arrêt du 11 décembre 2001, « statuant sur la consignation de l'indemnité provisionnelle et l'autorisation d'expulsion », était définitif à la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle, et qu'il « avait autorité de la chose jugée entre les parties et avait expressément écarté le versement de
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 04 juin 2014, n° 12325 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 04 juin 2014, n° 12325 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/06-04-12325)) ## Faits et procédure Par un contrat de bail du 26 octobre 2006, Mme c. K. a loué à M. p. BR. un local situé à Monaco-Ville, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros indexé sur l'indice du coût de la construction. Par acte notarié du 26 février 2008, M. p. BR. a cédé à M. j. W. le fonds de commerce de snack-bar exploité sous l'enseigne « BAR PIERRE ». Un avenant signé le même jour a porté le loyer annuel à 18 303,96 euros, soit 1 525,33 euros mensuels, indexés sur l'indice du coût des loyers. Par courrier du 7 septembre 2012, M. j. W. a saisi le Président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, en sollicitant la fixation du loyer à 900 euros mensuels. La conciliation ayant échoué le 10 octobre 2012, l'affaire a été portée à l'audience de la Commission. Le demandeur invoquait la dégradation des conditions économiques depuis 2009, une fréquentation en recul depuis 2011 et une clientèle de croisiéristes au pouvoir d'achat limité. La défenderesse concluait au rejet de la demande, formait une demande reconventionnelle de 6 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et contestait la production de plusieurs attestations. En cours d'instance, M. j. W. a modifié sa prétention à 1 550,77 euros mensuels, en invoquant une nouvelle mise en location-gérance. Lors de l'audience de mise en délibéré du 30 avril 2014, la Commission a ordonné la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur l'absence d'envoi de la lettre recommandée ou de l'acte extra-judiciaire prévus par le dernier alinéa de l'article 21. Les parties s'en sont rapportées à justice. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur la **recevabilité des pièces** : les attestations produites par le demandeur satisfont-elles aux exigences de forme de l'article 324 du Code de procédure civile ? La seconde, centrale, porte sur la **recevabilité de la demande de révision** : une demande de révision du prix de location, formée devant la Commission arbitrale, est-elle recevable lorsque le locataire n'a pas respecté le formalisme exigé par le dernier alinéa de l'article 21 de la loi n° 490 ? Une troisième question, accessoire, concerne la compétence de la Commission pour allouer des dommages et intérêts. ## Solution et dispositif Sur le premier point, la Commission constate que les pièces n° 12 à 15 ne mentionnent pas la date et le lieu de naissance de leurs auteurs, ni, sauf pour la pièce n° 12, leur profession, ni l'existence ou l'absence de liens avec les parties. Elle relève également l'absence de précision sur l'intérêt au procès et sur la mention de l'article 103 du Code pénal. Elle en déduit leur nullité. Sur le second point, la Commission rappelle que le dernier alinéa de l'article 21 impose que toute demande de révision soit introduite « par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire comportant obligatoirement l'énonciation des motifs allégués pour justifier ladite demande, ainsi que l'indication du nouveau prix proposé ». Elle constate que ce formalisme « préalable à la saisine aux fins de tentative de conciliation » n'a pas été respecté, et qualifie les dispositions de « d'ordre public ». La demande est en conséquence déclarée irrecevable, sans examen au fond des éléments économiques invoqués. Sur la demande reconventionnelle, la Commission retient qu'« il n'entre pas dans les attributions de la Commission Arbitrale des Loyers
# Cour d'Appel de Monaco, 12 décembre 2006, n° 27311 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 12 décembre 2006, n° 27311 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2006/12-12-27311)) ## Faits et procédure Un local commercial de 45 m², composé de deux pièces avec vitrines et accompagné d'un emplacement de stationnement, situé dans la résidence Park Palace à Monte-Carlo, est donné à bail à destination commerciale par bail du 13 novembre 1997, faisant suite à une convention du 1er janvier 1989. Le preneur, J. M., exerce l'activité de courtier en assurances. La SCI F. P. vient aux droits du bailleur. Le bail, consenti pour des périodes triennales, prévoit une échéance au 31 décembre 2006 pour sa durée globale (la décision précise que la location commence le 1er janvier 1998 et finit le 31 décembre 2006). Le congé pour non-renouvellement à l'échéance du 31 décembre 2003 est signifié le 2 août 2002, puis réitéré par acte extrajudiciaire du 20 juin 2003. Le preneur saisit la Commission arbitrale des loyers commerciaux d'une demande de nullité des congés et, subsidiairement, d'une fixation de l'indemnité d'éviction à 600 000 euros. Par jugement du 12 juillet 2004, signifié le 21 septembre 2004, la Commission se déclare compétente, dit les congés réguliers en la forme et renvoie les parties au fond. Ce jugement n'est pas frappé d'appel. Se fondant sur ce jugement, la SCI fait signifier au preneur, le 30 novembre 2004, d'avoir à libérer les lieux au plus tard le 31 décembre 2004. Le preneur saisit alors le président du Tribunal de première instance sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, aux fins de sursis à expulsion et, subsidiairement, de fixation d'une indemnité provisionnelle. Par ordonnance du 25 janvier 2005, le Premier Vice-président fixe cette indemnité à 180 000 euros, subordonne l'expulsion à son versement et ordonne l'exécution provisoire. La Cour, par arrêt avant dire droit du 3 mai 2005, invite les parties à conclure sur le fait que le signataire originaire du bail était membre assesseur de la Commission arbitrale. Par arrêt du 28 juin 2005, elle rapporte l'exécution provisoire au motif que la décision consacrait une violation de l'article 6, alinéa 2, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (la décision reproduit ainsi la référence). Le pourvoi de la SCI est rejeté par la Cour de révision le 4 avril 2006. Sur le fond, le preneur demande à la Cour de surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge du fond se prononce sur la régularité de la reprise, au regard de l'article 15 de la loi n° 490, et de porter l'indemnité provisionnelle à 600 000 euros. La SCI conclut à l'irrecevabilité de la demande fondée sur l'article 15, invoquée pour la première fois dans des conclusions du 17 mars 2004, et propose 125 000 euros, en sollicitant en outre 15 000 euros de dommages-intérêts. Le preneur soulève également la nullité de
# Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1970, n° 25003 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1970, n° 25003 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1970/06-22-25003)) ## Faits et procédure Le litige porte sur le montant du loyer d'un local commercial occupé par M., dont le bailleur est le Maire de Monaco. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 7 mai 1969 devant le Président du Tribunal civil de première instance. Il ne visait qu'un différend entre M. et le Maire relatif au montant annuel du loyer. Saisie de ce différend, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu une décision le 23 juin 1969. Elle a fixé à cinq mille francs par an, à compter du 1er juillet 1968, le loyer que M. devait payer à son bailleur. Le Procureur général de la Principauté a interjeté appel de cette décision. Il n'était pas partie à l'instance de première instance, ce que la Cour relève expressément. Il soutenait que la Commission arbitrale aurait dû se déclarer incompétente. Le Maire s'en est rapporté à justice. M. a opposé l'irrecevabilité de l'action du Ministère public, en invoquant plusieurs moyens regroupés au dispositif de ses conclusions du 16 février 1970. Parallèlement, le Procureur général a sollicité le bâtonnement de Me Lorenzi, avocat-défenseur de M., à raison de deux phrases figurant dans ses conclusions du 27 avril 1970, qu'il estimait constitutives d'imputations graves contre l'honneur du Parquet général. Les parties étaient convenues de ne traiter dans un premier temps que la recevabilité de l'appel, à l'exclusion du fond. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions distinctes. La première concernait la recevabilité de l'action du Ministère public. Il s'agissait de savoir si, en l'absence de texte formel l'y autorisant, le Procureur général pouvait agir par voie d'action principale au civil, en se prévalant de la défense de l'ordre public. La seconde touchait à la compétence de la juridiction d'appel. Il s'agissait de déterminer si la Cour, saisie d'une décision de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, pouvait connaître d'un litige dont cette juridiction d'exception n'aurait pas été régulièrement saisie, en particulier lorsque la contestation porte sur l'applicabilité même de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 aux locaux litigieux. La question du bâtonnement, d'ordre disciplinaire, était accessoire. ## Solution et dispositif Sur le premier point, la Cour rejette le moyen d'irrecevabilité tiré de l'absence de texte. Elle retient que l'article 67, second alinéa, de l'ordonnance du 10 juin 1859 sur l'ordre judiciaire, dans sa rédaction antérieure, disposait que les officiers du Ministère public « n'agissent d'office (au civil) que dans les cas spécifiés par la loi ». Cette formulation, plus restrictive que celle de l'article 46 de la loi française du 20 avril 1810, pouvait faire douter de la possibilité d'une action d'office étendue, comme l'avait admise la jurisprudence française. La loi du 15 juillet 1965 a toutefois substitué à ce texte la formule suivante : « Ils (les officiers du Ministère public) agissent d'office (au civil) lorsque l'ordre public le commande ». La Cour en déduit que la controverse antérieure est devenue sans objet, le législateur monégasque ayant introduit « l'essentiel de la jurisprudence française sur la question », à savoir le droit d'action d'office du Parquet lorsque l'ordre public est en jeu. Sur le second point, la Cour fait droit au moyen tiré de l'incompétence. Elle rappelle que, saisie en appel d'une décision de la Commission arbitrale, elle « n'est compétente que dans la mesure où l'est également cette juridiction d'exception ». Elle se fonde sur l'article 6, alinéa 1er, de la loi n° 490, aux termes duquel la Commission « ne peut statuer que sur le différend dont elle a été saisie par le procès-verbal de non-conciliation ». Or le procès-verbal ne visait que le montant du loyer. Le moyen tiré de l'inapplicabilité de la loi n° 490 aux locaux, inv
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 ([Lire sur source offic Par cette d??cision rendue par **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** (MC) sous la r??f??rence **Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Fin du bail - Indemnité d'éviction - Évaluation Le bailleur doit régler une indemnité d'éviction au preneur, qui exploitait son commerce au sein d'un hôtel. Compte tenu de la surface des locaux (80 m²) et de l'absence de visibilité depuis l'extérieur, la valeur du droit au bail est évaluée à 20 000 euros. En ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation (65 905 euros) et le surcoût de loyer pendant trois ans (50 400 euros), l'indemnité totale d'éviction est fixée à 136 305 euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMME??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? , dans sa demande principale, inclut une somme de 600.000 euros correspondant au préjudice de perte d'image et d'exploitation dans des conditions de chantier, et rappelle que par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a déjà statué sur cette question et a d'ailleurs condamné la SAEH à lui verser 20.000 euros, outre 2.500 euros au titre des frais de justice et qu'en tout état de cause, la Commission serait incompétente pour statuer sur ce type de demandes qui est de la compétence des juridictions de droit commun. Elle rappelle en outre que la S??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? re LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.