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# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14773 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14773 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/03-24-14773)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Monaco Yachting & Technologies (MYT) et M. ab. MU. AL HA., ressortissant koweïtien, ont engagé des pourparlers en vue de l'acquisition par ce dernier d'un bateau de plaisance. Le 2 septembre 2008, ils ont signé une lettre d'intention soumise au droit anglais. Elle prévoyait notamment le versement par M. MU. AL HA. d'un dépôt de 2 000 000 d'euros, conservé par la société MYT sur un compte portant intérêt, et la soumission à l'arbitrage des différends relatifs à son interprétation. La vente n'ayant jamais été conclue, M. MU. AL HA. a demandé la restitution de la somme. Devant le refus de la société, il a saisi la Haute Cour d'Arbitrage Internationale de Londres. Avant l'issue de cette procédure, les parties ont signé le 16 juillet 2009 un document intitulé « settlement agreement », aux termes duquel la société MYT s'engageait à verser 1 783 392 euros en plusieurs versements, selon un calendrier modifié par avenant du 28 octobre 2009. L'engagement n'ayant pas été exécuté, M. MU. AL HA., après une mise en demeure restée infructueuse, a saisi le tribunal de première instance de Monaco. Par jugement du 10 juillet 2014, celui-ci a condamné la société MYT au paiement de 1 783 392 euros, assortis des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2010, et de 15 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par arrêt du 7 juillet 2015, la cour d'appel a déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la société MYT, confirmé le jugement en toutes ses dispositions et condamné la société à 20 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif. La société MYT a formé un pourvoi en révision, dont la requête a été déposée le 10 novembre 2015. Deux moyens étaient soulevés. Le premier contestait le rejet de l'exception d'incompétence des juridictions monégasques. Le second reprochait à la cour d'appel d'avoir considéré que la créance de dommages et intérêts était couverte par la transaction, sans examiner ni les termes de celle-ci ni les négociations qui l'avaient précédée. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de deux questions. **Première question** : une exception d'incompétence territoriale fondée sur une clause attributive de compétence stipulée dans un accord transactionnel relève-t-elle de l'article 262 du Code de procédure civile, qui impose de la soulever in limine litis, ou des articles 2 à 5 du même code, qui fixent les règles de compétence internationale ? **Seconde question** : une transaction a-t-elle un effet extinctif sur une créance de dommages et intérêts que les parties n'ont pas expressément mentionnée, lorsque l'accord vise globalement le litige né de la rupture des pourparlers ? ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi sur les deux moyens. **Sur le premier moyen**, elle approuve la cour d'appel d'avoir relevé que l'exception était fondée sur la clause attributive de compétence figurant à l'article 10 du protocole transactionnel du 16 juillet 2009. Elle en déduit qu'il s'agit d'une exception de procédure, soumise à l'article 262 du Code de procédure civile, à l'exclusion des articles 2 à 5. La partie qui entend décliner la compétence territoriale doit donc le faire in limine litis. **Sur le second moyen**, la Cour retient que,
# Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/11-03-25840)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de principe rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 3 novembre 1976 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un bail à usage commercial et, plus spécifiquement, de la mise en œuvre d'une clause résolutoire expresse à la suite d'une révision judiciaire du prix du loyer. Les relations contractuelles unissaient deux personnes morales : d'une part, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Spring Alexandra, propriétaire bailleresse d'un immeuble, et, d'autre part, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Office Monégasque Automobile, preneuse à bail. Suivant deux contrats de bail dûment enregistrés en date des 1er février 1954 et 24 février 1964, la S.A.M. Office Monégasque Automobile occupait en qualité de locataire un important local à usage commercial au sein de l'immeuble appartenant à la S.C.I. Spring Alexandra. Initialement, ou tout du moins antérieurement à la procédure en fixation de loyer, cette location avait été consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel fixé à la somme de 30 000 francs. Afin de garantir la stricte exécution des engagements financiers et contractuels du preneur, les baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 comportaient tous deux une stipulation comminatoire expresse : une clause résolutoire de plein droit. Aux termes de cette clause contractuelle, telle que rapportée par les constatations souveraines des juges du fond reprises dans l'arrêt commenté, la résiliation de plein droit du contrat de bail était encourue dans deux hypothèses distinctes mais alternatives : soit à défaut de paiement du loyer à son échéance, soit à défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail. Le mécanisme conventionnel d'acquisition de cette clause résolutoire prévoyait une mise en demeure préalable sous la forme d'un simple commandement de payer ou d'exécuter, la résolution de plein droit étant acquise à l'expiration d'un délai particulièrement bref de huit jours suivant la signification dudit commandement, dès lors que celui-ci était resté sans effet. L'équilibre financier initial du contrat a connu une modification substantielle par l'effet d'une décision de justice antérieure au litige commenté. En effet, par un arrêt rendu le 29 octobre 1974, la Cour d'appel de Monaco a procédé à une majoration judiciaire du loyer commercial. Par l'effet de cette décision juridictionnelle, le montant du loyer annuel a été porté de la somme de 30 000 francs à celle de 48 000 francs par an. Or, cette décision de majoration comportait un effet rétroactif inhérent au mécanisme de révision ou de renouvellement : le nouveau loyer de 48 000 francs par an a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 1972. Cette rétroactivité de la fixation judiciaire du loyer, prononcée le 29 octobre 1974 avec prise d'effet au 1er janvier 1972, a mécaniquement engendré une créance de rappel de loyers au profit de la bailleresse. Pour la période courue du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974, soit durant trois années complètes, le différentiel entre le loyer ancien (30 000 francs) et le loyer judiciairement majoré (48 000 francs) a fait naître un arriéré locatif d'un montant global liquidé à la somme de 54 320 francs. Fort de cet arrêt du 29 octobre 1974 rendant la créance de rappel certaine, liquide et exigible, le bailleur a entendu recouvrer cet arriéré en mobilisant les garanties comminatoires stipulées aux baux de 1954 et 1964. C'est ainsi qu'à la date du 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a fait signifier à sa locataire, la S.A.M. Office Monégasque Automobile, un commandement d'avoir à lui payer la somme de 54 320 francs, correspondant très exactement au montant de l'arriéré locatif résultant des majorations judiciairement accordées pour la période s'étendant du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. La société locataire ne s'est toutefois pas exécutée dans le délai contractuel de huit jours imparti par la clause résolutoire visée au commandement du 6 janvier 1975, laissant ainsi l'acte extrajudiciaire sans effet. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la carence de la S.A.M. Office Monégasque Automobile à la suite du commandement de payer signifié le 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente de première instance (dont la nature exacte, la date de saisine et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision). L'assignation délivrée à la requête de la société bailleresse s'articulait autour d'une prétention principale et d'une prétention subsidiaire, reflétant la dualité des modes d'extinction du bail pour inexécution : - À titre principal, la S.C.I. Spring Alexandra demandait au juge de constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu automatique de la clause résolutoire stipulée aux contrats des 1er février 1954 et 24 février 1964, le commandement du 6 janvier 1975 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai de huit jours. - À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jeu de la clause résolutoire de plein droit ne serait pas retenu, la bailleresse sollicitait du tribunal qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail, en se fondant sur l'existence de manquements graves et prolongés de la société locataire aux stipulations contractuelles. En première instance, les premiers juges (non précisé dans la décision) ont accueilli favorablement les demandes de la bailleresse, ainsi que cela se déduit nécessairement de la mention, dans l'arrêt de la Cour de révision, du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la Cour d'appel. Contestant cette décision de première instance lui faisant grief, la S.A.M. Office Monégasque Automobile a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoirement rendu en date du 6 janvier 1976, la Cour d'appel de Monaco a infirmé le jugement entrepris. Statuant à nouveau, la juridiction du second degré a débouté intégralement la S.C.I. Spring Alexandra de l'ensemble de ses prétentions, tant principales que subsidiaires. Elle a ainsi jugé qu'il n'y avait lieu ni de constater la résiliation d'office (de plein droit) du bail commercial, ni de prononcer la résiliation judiciaire de cette convention. Pour justifier le rejet de la demande principale tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel de Monaco a développé une motivation fondée sur une interprétation restrictive du champ d'application matériel de la clause résolutoire. Les juges d'appel ont énoncé qu'il convenait d'opérer une distinction juridique fondamentale entre deux catégories de dettes locatives : d'une part, les « loyers à leur échéance », c'est-à-dire les termes courants payables périodiquement aux dates prévues par le contrat initial, et, d'autre part, le « rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles », résultant rétroactivement d'une décision de justice majorant le prix du bail. Selon l'analyse retenue par la Cour d'appel dans son arrêt du 6 janvier 1976, la clause de résiliation de plein droit, visant textuellement le défaut de paiement du loyer à son échéance, ne s'appliquerait qu'à la première catégorie et demeurerait étrangère à la seconde. En conséquence, le défaut de règlement dans les huit jours du commandement portant sur la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré issu de l'arrêt du 29 octobre 1974 ne pouvait, selon les juges du second degré, entraîner le jeu automatique de la clause résolutoire. Mécontente de cette décision infirmative qui la privait du bénéfice de sa clause résolutoire, la S.C.I. Spring Alexandra a formé un pourvoi en révision le 18 février 1976, par le ministère de son avocat-défenseur, Maître Marquet, tandis que la S.A.M. Office Monégasque Automobile était représentée par Maître Clérissi, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a articulé un moyen unique de cassation, lequel était subdivisé en deux branches. La première branche du moyen, seule examinée par la Haute juridiction, reprochait à l'arrêt attaqué de la Cour d'appel d'avoir violé la force obligatoire du contrat, consacrée par l'article 989 du Code civil monégasque, en refusant d'appliquer la clause résolutoire de plein droit au non-paiement d'un rappel de loyers majorés judiciairement et exigibles. La seconde branche du moyen (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision, mais qui avait vraisemblablement trait au refus de prononcer la résiliation judiciaire subsidiaire) n'a pas eu à être examinée par la Cour de révision en raison de l'accueil réservé à la première branche. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco revêtait une importance théorique et pratique considérable pour le droit des baux commerciaux et, plus largement, pour la théorie générale des obligations contractuelles. Il s'agissait de déterminer l'étendue exacte du domaine d'application d'une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un bail commercial pour « défaut de paiement du loyer à son échéance », ainsi que l'office du juge saisi de la constatation de son acquisition. Plus précisément, la question juridique pouvait être formulée de la manière suivante : **Une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial, sanctionnant le défaut de paiement du loyer à son échéance ou l'inexécution d'une obligation du bail après un commandement demeuré infructueux, a-t-elle vocation à s'appliquer au défaut de paiement d'un arriéré de loyers résultant d'une majoration fixée rétroactivement par une décision de justice et devenu exigible, et le juge du fond est-il tenu d'en constater les effets sans pouvoir distinguer selon l'origine périodique ou judiciaire de la dette locative ?** En filigrane de cette question principale se posait celle du pouvoir d'interprétation du juge face à une clause contractuelle claire et précise au regard des dispositions de l'article 989 du Code civil. Les juges du fond pouvaient-ils, sous couvert d'interprétation de la notion de « loyer à son échéance », restreindre la portée de la loi des parties en excluant du périmètre de la sanction résolutoire les compléments de loyers issus d'une révision judiciaire, alors même que ces sommes possèdent la nature juridique de loyers et sont devenues pleinement exigibles ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et censurer la décision des juges du second degré, la Cour de révision déploie un syllogisme judiciaire d'une grande rigueur, structuré autour d'un visa textuel fondamental et d'un attendu de principe particulièrement net. #### 1. Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil La Cour de révision ouvre son examen de la première branche du moyen unique par le visa exprès de l'article 989 du Code civil monégasque. Ce texte (qui constitue le pendant exact de l'ancien article 1134 du Code civil français) consacre le principe cardinal de la force obligatoire des conventions légalement formées, lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le choix de ce visa par la Haute juridiction monégasque est hautement significatif. En plaçant sa décision sous l'égide exclusive du droit commun des contrats et de l'intangibilité de la volonté contractuelle, la Cour de révision indique d'emblée que la question de la mise en œuvre de la clause résolutoire relève du strict respect de la parole donnée et de l'interdiction faite au juge de modifier ou de dénaturer les stipulations claires d'une convention. La clause résolutoire n'est autre que l'expression de la loi des parties ; dès lors que ses conditions d'application sont réunies, le refus par le juge de lui faire produire effet constitue une violation directe de la force obligatoire du contrat. #### 2. L'énoncé de la règle de principe (la majeure du syllogisme) Immédiatement après le visa, la Cour de révision formule un attendu de principe, repris intégralement dans le sommaire officiel de la décision, qui fixe la doctrine de la juridiction suprême en deux propositions complémentaires : > « Attendu que la clause résolutoire de plein droit du bail, après commandement pour défaut de paiement du loyer à l'échéance, est applicable aussi bien aux loyers échus périodiquement qu'aux rappels de loyers majorés judiciairement et exigibles ; qu'une telle clause s'impose au juge ; » L'analyse de cet attendu révèle une double affirmation juridique d'une grande fermeté : En premier lieu, la Cour de révision consacre **l'unicité de la nature juridique de la dette de loyer** au regard de la clause résolutoire. Elle condamne toute tentative de scission conceptuelle au sein de l'obligation principale du preneur. Que le loyer soit celui qui échoit périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les termes du contrat initial) ou qu'il s'agisse d'un rappel de loyers résultant d'une majoration prononcée judiciairement avec effet rétroactif, la dette conserve strictement la même nature : il s'agit toujours d'un loyer. Dès lors que l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974 avait définitivement fixé le nouveau prix du bail à compter du 1er janvier 1972, le différentiel accumulé entre cette date et le 31 décembre 1974 (soit les 54 320 francs) constituait une créance de loyer pleinement « exigible ». L'exigibilité de la dette, constatée et poursuivie par voie de commandement de payer, équivaut juridiquement à « l'échéance » visée par la clause contractuelle. Le preneur mis en demeure par commandement de régler un rappel de loyers judiciairement fixé et exigible se trouve exactement dans la situation du locataire qui ne paie pas son loyer à l'échéance. En second lieu, la Cour de révision rappelle avec force **la subordination du juge à la clause résolutoire** : « *qu'une telle clause s'impose au juge* ». Par cette formule lapidaire, la Haute juridiction réaffirme l'effet automatique de la clause résolutoire de plein droit (pacte commissoire exprès). Contrairement à la résiliation judiciaire où le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer si la gravité du manquement du débiteur justifie ou non l'anéantissement du contrat, la présence d'une clause résolutoire de plein droit dépouille le magistrat de ce pouvoir modérateur. Une fois le délai du commandement (ici de huit jours) expiré sans que le paiement intégral des causes de l'acte soit intervenu, la résolution est acquise par la seule volonté contractuelle antérieurement exprimée. Le juge n'a plus pour office de « prononcer » la résiliation, mais uniquement de la « constater ». #### 3. La confrontation aux constatations des juges du fond (la mineure du syllogisme) Après avoir posé cette règle de droit intangible, la Cour de révision procède au rappel minutieux des éléments de fait et de procédure souverainement constatés par l'arrêt attaqué lui-même, afin de démontrer que toutes les conditions d'application de la règle étaient réunies en l'espèce : 1. L'existence des baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 liant la S.C.I. Spring Alexandra et la S.A.M. Office Monégasque Automobile, avec un loyer initial de 30 000 francs par an porté à 48 000 francs par an à compter du 1er janvier 1972 par l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974. 2. L'existence, au sein desdits baux, d'une clause résolutoire de plein droit stipulée en termes particulièrement larges, visant à la fois le « *défaut de paiement du loyer à son échéance* » et le « *défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail* », prenant effet huit jours après un simple commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet. 3. La délivrance effective, le 6 janvier 1975, d'un commandement de payer la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré locatif issu des majorations judiciaires pour la période du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. 4. L'inexécution avérée de la société locataire dans le délai imparti. #### 4. La censure du raisonnement de la Cour d'appel (la conclusion du syllogisme) La Cour de révision relève alors le motif déterminant par lequel la Cour d'appel avait cru pouvoir écarter le jeu de la clause : les juges du second degré avaient énoncé « *qu'il y a lieu de distinguer les loyers à leur échéance du rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles, auquel la clause de résiliation de plein droit ne s'appliquerait pas* ». En forgeant une telle distinction là où la convention des parties et la nature juridique de la créance n'en comportaient aucune, la Cour d'appel a refusé d'appliquer une clause claire et précise qui s'imposait pourtant à elle. Par ce motif erroné en droit, elle a méconnu la force obligatoire du contrat et directement violé l'article 989 du Code civil. La cassation étant encourue dès l'examen de cette première branche du moyen unique et entraînant l'annulation totale de l'arrêt attaqué, la Cour de révision précise logiquement qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, devenue surabondante. Conformément aux règles procédurales régissant le pourvoi en révision à Monaco, l'affaire est renvoyée pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 de la Cour de révision elle-même, statuant alors comme juridiction de fond après cassation. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu le 3 novembre 1976 par la Cour de révision de Monaco est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen ; > Casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 6 janvier 1976 et pour être statué à nouveau, conformément à la loi ; > Renvoie la cause et les parties pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *S.C.I. Spring Alexandra c/ S.A.M. Office Monégasque Automobile* du 3 novembre 1976 s'impose comme une décision fondamentale du droit monégasque des obligations et des baux commerciaux. Son analyse approfondie permet de mettre en lumière la vigueur avec laquelle la Cour de révision défend l'orthodoxie contractuelle face aux tentatives d'équité prétorienne des juges du fond. #### 1. Le rejet de l'adage *Ubilex non distinguit* appliqué à la loi contractuelle et l'unité de la créance de loyer Le cœur de la controverse juridique tranchée par
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1977, n° 25851 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1977, n° 25851 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1977/02-10-25851)) ## Faits et procédure La société Établissements L. Père et Fils, commerçante, a assigné le sieur B., également commerçant, en paiement de la somme de 29 679,19 francs, correspondant à la valeur de marchandises livrées à la maison L.-L., de Nice, que B. avait vendue moyennant une commission de 10 %. Selon la demanderesse, B. l'avait informée de cette vente par lettre du 20 mars 1971, en indiquant qu'il pensait être réglé par chèque et en lui adressant, « en attendant », trois traites acceptées par L.-L., payables au 30 avril 1971, pour un total de 26 496,92 francs. Il la priait de lui verser sa commission après encaissement. Les traites furent impayées à présentation et annulées. Par lettre du 29 juin 1971, B. annonça un règlement pour juillet 1971. Les réclamations ultérieures restèrent sans effet, B. ne proposant qu'un solde de 3 182,27 francs payable en cinq ou six versements et invitant la demanderesse à se joindre à une action qu'il entendait engager contre son client. Le défendeur soutenait n'avoir acheté les marchandises qu'en qualité de commissionnaire, rémunéré par une commission de 10 %. Il faisait valoir que la demanderesse avait accepté sans réserve les traites, qu'il n'avait commis aucune faute, que la défaillance de l'acquéreur était imprévisible et que la société avait elle-même négligé de recouvrer les effets qu'elle détenait. Il formait en outre une demande reconventionnelle de 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Dans ses dernières conclusions du 5 janvier 1977, la demanderesse contestait l'existence d'un contrat de commission et présentait les 10 % comme une marge bénéficiaire réservée par B., les marchandises ayant été livrées directement à l'acquéreur. Le Tribunal était composé de M. François, président, Mme Margossian, substitut général, et de Mes Boéri et Marquet, avocats-défendeurs. Les dates de plusieurs courriers (notamment celui du 15 février 1971, postérieur à la lettre du 20 mars 1971 dans l'ordre chronologique du jugement) ne sont pas explicitées dans la décision. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales. **En premier lieu**, il s'agissait de déterminer par quels moyens la preuve d'une convention peut être rapportée entre deux commerçants, et si les échanges de correspondances suffisent à établir la nature de l'opération. Le Tribunal affirme que « les parties étant toutes deux commerçantes la preuve des conventions intervenues entre elles peut être établie par tous moyens légaux et s'évincer notamment des correspondances qu'elles ont échangées ». **En second lieu**, il convenait de qualifier juridiquement l'opération et d'en tirer les conséquences sur la responsabilité du commissionnaire. La question était double : le contrat relevait-il de la commission à la vente assortie d'une clause de ducroire, et quelle était, dans ce cadre, l'étendue de l'obligation du commissionnaire à l'égard du paiement du prix et de la perte consécutive à l'annulation d'une vente ? ## Solution et dispositif Sur le premier point, le Tribunal relève que la lettre du 20 mars 1971, la réception sans protestation des traites, leur endossement et leur mise en circulation par la demanderesse, ainsi que la référence faite par celle-ci à sa qualité de « commettant » dans l'exploit introductif, suffisent à établir « que l'économie des conventions intervenues s'analyse en un contrat de commission, tel que défini par l'article 62 du Code de commerce, assorti d'une clause de « Ducroire » ». La contestation tardive de la demanderesse est ainsi écartée. Sur le second point, le Tribunal opère une distinction. Il rappelle que le commissionnaire ducroire « est garant de la conduite à bonne fin de l'opération qui lui a été confiée et partant, en cas de commission à la vente, du paiement du prix des marchandises livrées par son intermédiaire ». Il retient toutefois que B. a partiellement exécuté son obligation en remettant des traites acceptées, « mode de règlement usuel et libératoire entre commerçants ». Il appartenait donc à la société, seule bénéficiaire et porteuse des effets, d'en poursuivre le recouvrement. Le Tribunal estime que la demanderesse, qui n'établit pas de faute contractuelle de B. et qui a elle-même contribué au non
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 1988, n° 25461 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 1988, n° 25461 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-23-25461)) ## Faits et procédure Le litige naît d'une créance alléguée à l'encontre d'une succession. P. M. soutient avoir prêté à H. E. N., décédé le 14 octobre 1983, la somme non remboursée de 2 270 639,50 shillings autrichiens, soit environ 1 000 000 F français. Par requête du 2 juin 1986, il obtient du président du Tribunal de première instance de Monaco l'autorisation de saisir-arrêter, entre les mains du Crédit Lyonnais à Monaco, les sommes appartenant au défunt à concurrence de 1 100 000 F. La saisie est pratiquée le 19 juin 1986 par exploit contenant assignation du tiers-saisi et des héritiers, D. N., épouse G., et H. N., mineur représenté par sa mère. Le demandeur fonde sa prétention sur deux pièces : un télex, non daté, rédigé en anglais et apparemment adressé par le défunt à son banquier, donnant instruction de verser « le solde » de son compte en dollars à M. en cas de décès ; et un document manuscrit daté du 5 octobre 1983, présenté comme un projet du télex et revêtu, selon M., de la signature du défunt. Le tiers-saisi déclare détenir, dès le 27 juin 1986, pour l'essentiel la somme de 142 000 dollars US pour le compte du défunt. Après réassignation ordonnée le 9 octobre 1986, les défendeurs contestent la créance. D. N. invoque le caractère suspect des instructions, l'incapacité alléguée du défunt à exprimer une volonté claire, et demande à titre principal une expertise graphologique, subsidiairement la nullité du télex, plus subsidiairement la nullité du legs. H. N. dénie toute valeur probante aux pièces et s'associe à la demande d'expertise. À l'audience, les défendeurs soutiennent que la créance n'est pas établie. ## Question de droit Le Tribunal devait déterminer si la preuve d'un prêt d'argent peut être regardée comme rapportée lorsque aucun acte authentique ou sous seing privé ne le constate, qu'aucun engagement unilatéral conforme à l'article 1173 du Code civil n'est produit, et que le demandeur ne s'appuie que sur un télex non daté et sur un document manuscrit dont l'auteur
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 janvier 1987, n° 25264 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 janvier 1987, n° 25264 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/01-15-25264)) ## Faits et procédure La société Delta, société française à responsabilité limitée titulaire d'une licence de commissionnaire de transport, a assigné la société anonyme monégasque Eisenberg en paiement de 90 718,68 francs, montant de vingt-deux factures demeurées impayées. Ces factures, émises entre mars et juillet 1983, concernaient le coût de divers transports de marchandises confiés par Eisenberg, majoré des frais de douane correspondants. Delta sollicitait en outre les intérêts au taux légal, calculés à compter du 4 juillet 1983 sur la somme de 83 197,20 francs (douze factures de mars et trois factures d'avril 1983, visées par une mise en demeure de cette date), et à compter de l'assignation sur le solde de 7 521,48 francs. Elle réclamait également 20 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive et l'exécution provisoire. Eisenberg a opposé à ces demandes des retards de livraison, des manquants et des pertes affectant les transports litigieux. Elle a formé une demande reconventionnelle évaluée provisoirement à 129 863,29 francs hors taxes, ainsi que 30 000 francs de dommages-intérêts. À titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise, tout en offrant de consigner entre les mains d'un séquestre judiciaire la somme principale réclamée. Delta invoquait deux fondements distincts. Le premier tenait à un engagement de remboursement des avances de droits de douane, souscrit par lettre du 31 août 1981, dont le montant (58 597,16 francs) ne relevait pas, selon elle, de la rémunération d'une prestation mal exécutée. Le second concernait les frais de transport, dont la créance restait contestée sur le terrain de l'exécution du contrat de commission. ## Question de droit Le litige posait deux questions connexes. La première porte sur le **contenu des obligations du commissionnaire de transport** et sur la mesure dans laquelle il répond de l'exécution du transport par les transporteurs qu'il s'est substitués. Le tribunal rappelle que ces obligations consistent à faire effectuer le transport « par un ou plusieurs transporteurs », le commissionnaire répondant « comme ceux-ci » des pertes, avaries ou retards constatés à la livraison. La seconde concerne la **répartition de la charge de la preuve** lorsque le commettant invoque l'inexécution. Il s'agit de savoir quels éléments le commettant doit produire pour établir, d'une part, le retard, d'autre part, les manquants ou avaries. ## Solution et dispositif Le tribunal énonce, dans le corps du jugement, le principe suivant : les marchandises « doivent être livrées à l'issue de leur transport dans l'état même où le transporteur d'origine les a prises en charge, et dans le délai stipulé par les parties ». Il en déduit une répartition probatoire précise. Il appartient au commettant qui invoque des retards et manquants d'en rapporter la preuve « en produisant notamment les mises en demeure quant au délai de livraison et les récépissés de prise en charge par le transporteur quant aux avaries et manquants ». Appliquant ces règles, le tribunal relève plusieurs points. - **Sur les avances de droits de douane (58 597,16 francs)** : elles sont justifiées par des factures assorties des documents douaniers établis au nom de l'importateur Eisenberg. Le calcul n'ayant pas été critiqué, Eisenberg est tenue de les reverser. - **Sur les frais de transport (32 121,52 francs)** : l'existence du contrat de commission n'étant pas contestée, il revient au commettant de démontrer l'inexécution. Eisenberg n'a pas produit de mise en demeure relative aux retards, « non invoquée par elle », de sorte que ses moyens sont « inopérants ». Elle n'a pas davantage produit les récépissés de prise en charge exigés pour les manquants, qui auraient permis de comparer les colis remis au transporteur à ceux livrés. Les pièces 4 à 9 et l'expertise envisagée ne sauraient suppléer cette carence. - **Sur la résistance abusive** : le tribunal retient que la résistance d'Eisenberg, fondée pour l'essentiel sur un « renversement indu de la charge de la preuve », justifie 5 000 francs de dommages-intérêts, distincts des intérêts moratoires. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Condamne la Société anonyme monégasque Eisenberg à payer à la Société française à responsabilité limitée Delta, les sommes de 58 597,16 francs et de 32 121,52 francs, soit au total celle de 90 718,68 francs, montant des causes sus-énoncées, ce avec intérêts au taux légal calculés jusqu'à parfait paiement sur la somme de 83 197,20 francs, à compter du 4 juillet 1983, et sur celle de 7 521,48 francs, à compter du 26 septembre 1983, ainsi que la somme de 5 000 francs à titre de dommages-intérêts ; > Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement du chef du paiement de la somme principale précitée de 58 597,16 francs ; > Déboute la Société Eisenberg des fins de ses conclusions ; » On observera que le dispositif fixe le point de départ des intérêts sur le solde de 7 521,48 francs au 26 septembre 1983, alors que les motifs ne précisent pas cette date. Le texte fourni ne permet pas d'en établir l'origine, qui doit être vérifiée dans le dossier. ## Portée et enseignement pratique La décision présente un intérêt double, l'un tenant à la qualification de l'obligation du commiss
## I. Faits et procédure Décision rendue le **27/11/1986** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **25248**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Clau e compromi oire Communicabilité de la procédure au Mini tère public - Application de la clau e La di po ition d'une convention conclue entre une ociété monéga que et une per onne morale de droit italien in tituant une procédure obligatoire d'arbitrage pour tout litige né entre elle à l'occa ion de l'application de ladite convention con titue une clau e compromi oire au en de l'article 940 alinéa 2 du Code de procédure civile, à laquelle il doit être donné effet en vertu de l'article 11 de la Convention internationale pour la reconnai ance et l'exécution de entence arbitrale étrangère faite à New-York le 10 juin 1958 et rendue ex… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > l de la Chambre de commerce internationale, expre ément vi é par l'article 10 dont 'agit ; Et attendu que le dépen du pré ent jugement doivent être upporté par la Société Sea Trading Monaco qui y uccombe ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement et fai ant droit à l'exception d'incompétence oulevée ur la ba e de l'article 10 u vi é, Renvoie le partie à l'application de la clau e d'arbitrage prévue par ledit article ; MM. Huerta , pré . ; Truchi, prem. ub t. proc. gén. ; MMe Boéri, Lorenzi, av. déf. ; Léandri, av. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour d'Appel de Monaco, 13 février 1990, n° 25581 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 février 1990, n° 25581 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/02-13-25581)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er février 1983, A. L. a reconnu avoir reçu de R. T. la somme de 99 422 F. à titre de prêt. Il s'engageait à la rembourser dans un délai d'une année, sauf tacite reconduction, et à verser des intérêts au taux de 15 % l'an. Il avait la faculté de se libérer par anticipation et sans préavis, par portions non inférieures à 50 000 F. Ses héritiers étaient également engagés en cas de décès. Les parties avaient entretenu des relations d'affaires portant sur des investissements immobiliers réalisés par l'intermédiaire de L. Le 16 juin 1985, complété le 24 juin suivant, T. a conclu avec L. et un dénommé B. une convention de quitus. Aux termes de son article 1er, T. reconnaissait que L. et B. lui avaient fourni le compte « de toutes les sommes dont ils ont pu être débiteurs, dépositaires ou séquestres à l'exécution des diverses affaires qu'ils ont réalisées ensemble depuis plusieurs années ». Il les déchargeait « sans aucune réserve » de toutes choses relatives à l'exécution de ces dépôts ou mandats. T. a assigné L. en exécution du prêt. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 30 juin 1988, a ordonné l'enregistrement de la convention sous seing privé, condamné L. au paiement de la somme due avec intérêts au taux conventionnel à compter du 1er août 1983, et rejeté la demande de dommages-intérêts de T. L. a interjeté appel. Il soutenait que la somme avait été couverte par le quitus général, qui aurait dû, selon lui, englober l'ensemble des sommes en cause. Il sollicitait sa condamnation à 10 000 F. de dommages-intérêts pour procédure abusive. T. a formé appel incident pour procédure dilatoire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si un quitus « entier et sans réserve », donné par un créancier à deux co-contractants en considération de « diverses affaires » réalisées en commun, couvre une dette personnelle résultant d'un prêt consenti à l'un d'eux et non évoqué dans l'acte. Une seconde question, de nature probatoire, était soulevée : le débiteur qui ne conteste pas avoir souscrit une reconnaissance de dette doit-il établir que l'acte dissimulait une autre opération, ou le contexte d'affaires suffit-il à remettre en cause la qualification de prêt ? ## Solution et dispositif La Cour retient deux motifs principaux. **1° Sur la portée du quitus.** La Cour fonde son raisonnement sur l'article 1018 du Code civil monégasque, dont elle indique qu'il est homologue de l'article 1163 du Code civil français (ancien). Selon ce texte, « quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter ». Le quitus ne peut donc viser que les sommes dont L. et B. ont pu être débiteurs, dépositaires ou séquestres « en vue de l'exécution des diverses affaires qu'ils ont réalisées ensemble ». La généralité de la formule (« toutes choses relatives à l'exécution de ces dépôts ou mandats ») ne suffit pas à étendre la décharge à une opération étrangère à cet objet. La Cour en tire la conséquence que L. « ne saurait se prévaloir de cette décharge pour établir la preuve de sa libération d'une dette personnelle ». **2° Sur la qualification du prêt.** La Cour relève que L. « ne conteste p
# Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/10-08-25131)) L’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection statutaire du preneur à bail constitue l’une des lignes de tension majeures du droit immobilier spécial. Lorsque le législateur institue un mécanisme dérogatoire au droit commun des contrats, tel qu’un droit de préemption d’ordre public au profit de l’occupant d’un local d’habitation ou assimilé, la jurisprudence se trouve inévitablement confrontée à la délicate question de la délimitation du périmètre matériel de cette prérogative. C’est précisément à cet exercice d’interprétation téléologique et de bornage juridique que s’est livrée la Cour de révision de la Principauté de Monaco dans son arrêt rendu le 8 octobre 1985, opposant les consorts Z. et autres aux consorts L. et autres. Bien que d’une grande concision formelle, caractéristique du style rédaktionnel des hautes juridictions de cassation et de révision de tradition civiliste franco-monégasque à cette époque, cette décision n’en demeure pas moins fondamentale à double titre. D’une part, sur le terrain du droit processuel, elle énonce avec la netteté d’un axiome une règle gouvernant les conditions de recevabilité relatives au défendeur à l’instance. D’autre part, et c’est là son apport substantiel principal, elle fixe avec autorité la doctrine de la Cour de révision quant à l’assiette et à la finalité du droit de préemption du locataire institué par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d’habitation. En jugeant que ce droit légal de préférence a pour unique dessein la sauvegarde des prérogatives nées du titre locatif et ne saurait être dévoyé en un instrument d’acquisition spéculative ou globale excédant les limites de l’occupation effective, la haute juridiction monégasque offre une leçon magistrale de méthode d’interprétation des lois d’exception. Afin de mesurer toute la richesse de cet arrêt de rejet, il convient d’examiner successivement le contexte factuel et procédural dans lequel s’inscrit le litige (I), la question de droit soumise à la Cour de révision ainsi que l’articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée théorique et pratique de cette jurisprudence (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L’intelligence de la solution dégagée par la Cour de révision le 8 octobre 1985 commande au préalable une restitution rigoureuse des données de fait telles qu’elles émergent des constatations souveraines des juges du fond reprises par l’arrêt (A), ainsi qu’un examen précis du cheminement procédural ayant conduit les parties devant le juge du droit (B). ### A. Les faits à l'origine du litige À l’origine du différend se trouve une opération immobilière portant sur un immeuble entier appartenant à L. (la localisation exacte du bien au sein de la Principauté ainsi que sa consistance architecturale détaillée ne sont pas précisées dans la décision). Il ressort toutefois avec précision des énonciations de l’arrêt que cet immeuble collectif était composé, dans sa structure matérielle et juridique, d’un total de onze appartements. La situation locative de cet ensemble immobilier présentait une particularité déterminante pour l’issue du litige : la totalité de l’immeuble n’était pas placée sous le régime de l’occupation locative par les demandeurs. En effet, les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond établissent que sur les onze appartements que comptait l’immeuble appartenant à L., seuls huit appartements étaient effectivement loués et occupés à ce titre par les locataires (désignés dans l’instance sous l’appellation « Z. et autres », sans que la répartition individuelle de ces huit lots entre les différents preneurs ne soit précisée dans la décision). Le statut juridique ou factuel des trois appartements restants (qu’ils fussent vacants, occupés par le propriétaire lui-même ou détenus à un autre titre) n’est pas précisé dans la décision, mais le fait constant et acquis aux débats résidait dans cette discordance arithmétique et matérielle entre l’assiette de l’immeuble dans son entier (onze appartements) et l’assiette cumulée de l’occupation locative des demandeurs (huit appartements). Le fait générateur du contentieux est intervenu lorsque le propriétaire, L. (ou « L. et autres », la nature exacte des droits des codéfendeurs n’étant pas précisée dans la décision), a entrepris d’aliéner son bien. L’immeuble dans son intégralité a ainsi fait l’objet d’une promesse de vente (la date de cet avant-contrat, l’identité du tiers bénéficiaire de la promesse ainsi que le prix et les modalités financières de la transaction projetée ne sont pas précisés dans la décision). Informés de ce projet d’aliénation portant sur l’entier bâtiment, les locataires occupant les huit appartements ont entendu se prévaloir des dispositions protectrices de la législation spéciale sur les baux à loyer, et plus singulièrement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Estimant que la mise en vente de l’immeuble ouvrait à leur profit le droit de préemption légal institué par ce texte, Z. et les autres locataires ont manifesté la prétention d’acquérir, par l’exercice de cette prérogative légale de substitution, non pas seulement les locaux qu’ils occupaient respectivement en vertu de leurs baux, mais la totalité de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente, incluant par conséquent les trois appartements échappant à leur occupation locative. Le refus opposé à cette prétention a cristallisé le litige et conduit à la saisine des juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit né de la volonté des locataires de préempter l’entier immeuble a d’abord été porté devant la juridiction de première instance (la date du jugement de première instance et la teneur exacte de ses motifs ne sont pas précisées dans la décision, si ce n’est que la Cour d’appel a ultérieurement rendu un « arrêt confirmatif », ce qui atteste que les premiers juges avaient d’ores et déjà débouté les locataires de leurs demandes). Contestant cette décision initiale qui leur refusait le bénéfice de la préemption globale, les locataires (Z. et autres) ont interjeté appel devant la Cour d’appel de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 22 février 1985, la juridiction du second degré a rejeté leurs prétentions et validé le refus d’exercice du droit de préemption dans de telles conditions. Pour statuer ainsi, la Cour d’appel a souverainement relevé que les locataires n’occupaient pas la totalité de l’immeuble objet de la promesse de vente — puisque seuls huit appartements sur onze étaient loués et occupés par eux — et en a déduit en droit qu’ils ne pouvaient, sur le fondement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, acquérir la totalité dudit immeuble. Selon l’analyse des juges d’appel, le but de ce texte légal permettait uniquement au preneur, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de se porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers afin de protéger les droits issus de son titre, et non de réaliser une acquisition excédant ce cadre protecteur. Nonobstant cette double déconvenue devant les juges du fond, Z. et les autres locataires ont formé un pourvoi en révision le 19 mars 1985 à l’encontre de l’arrêt rendu le 22 février 1985 par la Cour d’appel. Représentés par Maître Marquilly, avocat-défenseur (l’attribution précise des avocats-défenseurs, Maîtres Marquilly et Lorenzi, à chacune des parties respectives n’est pas explicitement détaillée dans la décision, bien que leur intervention conjointe au procès soit mentionnée), les demandeurs au pourvoi articulaient un moyen unique de cassation. Ils faisaient grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de leur reconnaître le droit d’acquérir la totalité de l’immeuble par voie de préemption au motif qu’ils n’en occupaient pas l’intégralité. Selon la thèse sous-jacente au moyen des locataires, dès lors que l’immeuble était mis en vente globalement par le biais d’une promesse de vente unique, le droit de préemption de l’article 40 devait leur permettre de se substituer à l’acquéreur pressenti pour l’acquisition de l’immeuble tout entier, nonobstant l’inoccupation par eux de trois des onze lots. Par ailleurs, sur le terrain procédural, une exception d’irrecevabilité tirée d’un prétendu défaut d’intérêt avait été soulevée à l’encontre de la partie défenderesse (la question de savoir si cette exception a été soulevée pour la première fois devant la Cour de révision ou si elle faisait l’objet d’une critique liée à l’instance au fond n’est pas précisée dans la décision, mais la Cour de révision y répond par un chef autonome en tête de sa motivation). Les défendeurs au pourvoi, L. et autres, concluaient quant à eux au rejet de cette exception ainsi qu’au rejet au fond du pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ce litige mêlant un incident de procédure civile et une question substantielle d’interprétation de la loi spéciale sur les baux d’habitation, la Cour de révision devait trancher une double problématique juridique (A). Elle y répond par une motivation à la fois dense et limpide, validant intégralement l’approche téléologique des juges du second degré (B), avant de prononcer le rejet du pourvoi dans son dispositif (C). ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à deux questions de droit distinctes, d’inégale ampleur mais d’égale certitude juridique. En premier lieu, à titre préliminaire et processuel, se posait la question de la recevabilité de l’exception tirée du défaut d’intérêt lorsqu’elle est dirigée contre la partie défenderesse : le demandeur à une action ou à une voie de recours peut-il valablement opposer une fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’intérêt à agir à la partie qu’il a lui-même attraite en justice en qualité de défendeur ? En second lieu, et principalement, le moyen unique du pourvoi posait une question fondamentale de droit spécial des baux à loyer quant à l’interprétation et au champ d’application matériel de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 : **les locataires qui n’occupent qu’une partie des appartements composant un immeuble collectif (en l’occurrence huit appartements sur onze) peuvent-ils, lorsque cet immeuble fait l’objet d’une promesse de vente portant sur sa totalité, exercer le droit de préemption légal institué à leur profit par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 afin de se porter acquéreurs de l’intégralité de l’immeuble, y compris des lots sur lesquels ils ne détiennent aucun titre locatif ni aucune occupation ?** En d’autres termes, il s’agissait de déterminer si la lettre du texte légal, qui vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local par lui occupé », autorisait une préemption globale débordant l’assiette des baux consentis, ou si la finalité protectrice de la loi commandait de circonscrire strictement l’exercice du droit de préférence à la seule sauvegarde des droits nés du titre d’occupation exclusif du preneur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter tant l’exception préliminaire que le moyen unique du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement en deux temps, marqué par le sceau de l’orthodoxie juridique. S’agissant tout d’abord de l’exception d’irrecevabilité, la haute juridiction l’écarte d’un revers de plume par une formule lapidaire qui a valeur de maxime de droit judiciaire privé : « *Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception.* » Le syllogisme est implacable dans sa concision. Si l’intérêt à agir constitue la condition cardinale de recevabilité de toute demande en justice pour celui qui prend l’initiative du procès (le demandeur), une telle exigence est dépourvue de toute pertinence à l’égard du défendeur. Par hypothèse même, le défendeur ne prend pas l’initiative de l’action : il la subit. Son intérêt à se défendre naît mécaniquement et nécessairement du seul fait qu’une prétention est formulée contre lui en justice. Dès lors, lui opposer un défaut d’intérêt constitue un non-sens procédural que la Cour de révision sanctionne immédiatement par le rejet de l’exception. S’agissant ensuite du fond du droit et de l’examen du moyen unique, la Cour de révision procède à un contrôle de la qualification juridique et de la justification légale de l’arrêt attaqué, en s’appuyant sur une méthode d’interprétation résolument téléologique (c’est-à-dire fondée sur la recherche du but poursuivi par le législateur, la *ratio legis*). La Cour commence par rappeler les constatations factuelles souveraines et déterminantes opérées par la Cour d’appel dans son arrêt confirmatif : sur les onze appartements composant l’immeuble appartenant à L., seuls huit étaient loués et occupés à ce titre par les demandeurs au pourvoi. Ce constat d’inadéquation matérielle entre l’objet de la promesse de vente (l’immeuble entier de onze lots) et l’objet de l’occupation locative (huit lots) étant posé, la Cour de révision approuve pleinement la déduction juridique qu’en ont tirée les juges d’appel. C’est ici que l’arrêt livre son attendu de principe, repris mot pour mot dans le sommaire officiel de la décision : la Cour de révision juge que « *les juges du fond ont déclaré à bon droit que le but de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 qui a institué un droit de préemption au profit du locataire permet seulement à ce dernier, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de s’en porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif* ». L’articulation logique de cette motivation mérite une attention particulière : 1. **L’identification de la finalité légale (*« le but de l’article 40 »*)** : Le droit de préemption n’est pas une prérogative abstraite ou inconditionnelle ; il a été institué dans un dessein précis de protection sociale et contractuelle du preneur en place face au risque d’éviction ou de changement de propriétaire consécutif à la vente de son logement. 2. **La délimitation restrictive de la prérogative (*« permet seulement à ce dernier »*)** : Parce qu’il s’agit d’un droit exorbitant qui porte atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire-vendeur (notamment à sa liberté de choisir son cocontractant), son périmètre est strictement mesuré. Le texte vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local *par lui occupé* ». Le participe passé « occupé » gouverne et limite l’assiette du bien préemptable : si le locataire occupe l’immeuble entier, il peut préempter l’immeuble ; s’il n’occupe qu’un local, son droit se borne à ce local. 3. **L’exclusion des acquisitions étrangères au titre locatif (*« et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif »*)** : C’est la clé de voûte du raisonnement. Le droit de préemption est l’accessoire et le prolongement de la protection du titre locatif (« *son titre exclusif* »). Dès lors que les locataires prétendaient acquérir trois appartements supplémentaires sur lesquels ils ne disposaient d’aucun bail ni d’aucune occupation, ils cherchaient à réaliser une opération d’acquisition immobilière dépourvue de tout lien avec la sauvegarde de leur maintien dans les lieux. En concluant « *qu’il s’ensuit qu’en refusant en l’espèce aux demandeurs l’exercice du droit de préemption, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision - que ce moyen ne saurait être accueilli* », la Cour de révision consacre la parfaite rectitude juridique du raisonnement des juges du fond et clôt toute discussion sur une éventuelle extension du droit de préemption au-delà des strictes limites des lieux loués. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et décisive, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » *(Il convient d’inclure également le chef de dispositif intermédiaire figurant dans le corps de l’arrêt relatif à l’incident procédural : « Sur l’exception d’irrecevabilité, Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception. »).* Par ce double rejet — rejet de l’exception d’irrecevabilité et rejet du pourvoi formé le 19 mars 1985 —, l’arrêt confirmatif rendu par la Cour d’appel de Monaco le 22 février 1985 acquiert un caractère définitif et irrévocable, scellant l’impossibilité pour les locataires partiels d’évincer l’acquéreur de l’entier immeuble. --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 8 octobre 1985 par la Cour de révision, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et avec le concours de Messieurs les Conseillers Bel et Pucheus, dépasse largement le cadre d’un simple arrêt d’espèce. Par la fermeté de ses formules, il s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs de la jurisprudence monégasque et de la tradition civiliste en matière de droit processuel et de baux spéciaux (A), tout en recelant des enseignements pratiques de premier ordre pour les praticiens du droit immobilier et du contentieux (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse théorique de la décision commande de dissocier ses deux apports, lesquels témoignent tous deux d’une maîtrise classique des concepts fondamentaux du droit privé : d’une part, l’affirmation de l’immunité du défendeur face à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ; d’autre part, la consécration d’une lecture téléologique et stricte du droit de préemption locatif. #### 1. L’évidence processuelle : l’inopposabilité du défaut d’intérêt au défendeur à l’action Le premier attendu de l’arrêt, bien que succinct, constitue une illustration éclatante de la théorie générale de l’action en justice telle qu’elle est reçue en droit judiciaire monégasque. En énonçant que « *le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice* », la Cour de révision rappelle la dissymétrie structurelle qui existe entre les parties à l’instance au regard des conditions de recevabilité de l’action. Dans la conception classique de la procédure civile, que partage le droit monégasque avec la tradition juridique française (dont témoignaient en l’espèce la composition même de la Cour de révision et la rigueur de sa technique de cassation), l’intérêt à agir — traditionnellement résumé par les adages *« pas d’intérêt, pas d’action »* ou *« l’intérêt est la mesure des actions »* — est une condition subjective exigée de celui qui saisit le juge d’une prétention initiale ou d’un recours. C’est à l’auteur de l’initiative procédurale de démontrer que le succès de sa prétention est susceptible de lui procurer un avantage juridique, matériel ou moral, né et actuel. À l’inverse, la situation procédurale du défendeur (qu’il s’agisse du défendeur originaire en première instance, de l’intimé en appel ou du défendeur au pourvoi en révision, pour autant qu’il se borne à
# Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-23-25996)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 23 octobre 1984 s'inscrit dans le cadre classique, mais économiquement crucial, du contentieux de la fixation du loyer des baux commerciaux lors de leur renouvellement. Si la décision rapportée se caractérise par une grande concision propre au style rédactionnel de la haute juridiction monégasque, elle laisse néanmoins apparaître avec netteté la trame factuelle essentielle qui a donné naissance au différend opposant les parties. À l'origine de l'espèce se trouve une relation contractuelle de louage d'immeuble à usage commercial liant le sieur J. G., ayant la qualité de propriétaire-bailleur, à une personne morale de droit monégasque, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) dénommée « Société Joaillerie M.G. Argor », preneuse à bail. L'adresse exacte des locaux loués, leur superficie précise ainsi que la date de conclusion du contrat de bail initial demeurent (non précisé dans la décision). De même, le montant du loyer originairement stipulé entre les parties ainsi que les conditions particulières de l'exploitation commerciale de joaillerie au sein de ces lieux sont (non précisé dans la décision). Toutefois, il ressort expressément des énonciations de l'arrêt que le bail portant sur ces locaux commerciaux est parvenu à son terme et a fait l'objet d'un renouvellement par le propriétaire, le sieur J. G., au profit de la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor. Si le principe même du droit au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société locataire ne semble pas avoir donné lieu à contestation — ou du moins n'est plus dans le débat devant la Cour de révision —, les parties ne sont pas parvenues à s'accorder amiablement sur le prix du loyer annuel devant s'appliquer au bail renouvelé. Ce désaccord sur la détermination de la valeur locative des lieux loués a cristallisé le litige. En effet, en matière de propriété commerciale régie par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le renouvellement du bail s'opère à des conditions de prix qui, à défaut d'accord contractuel entre le bailleur et le preneur, doivent correspondre à la valeur locative équitable déterminée selon des critères légaux précis. C'est précisément l'évaluation chiffrée de ce loyer annuel renouvelé, et plus particulièrement la méthode d'appréciation et de motivation employée par les juridictions du fond pour arrêter ce montant à la baisse par rapport aux prétentions du bailleur, qui constitue le cœur factuel du conflit soumis à la censure de la Cour de révision. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute d'accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé, le différend a été porté devant la juridiction spécialisée compétente en premier ressort en Principauté de Monaco : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. La date de la saisine de cette juridiction ainsi que l'identité de la partie ayant pris l'initiative procédurale initiale restent (non précisé dans la décision). Par un jugement rendu le 16 juin 1983, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué sur le litige et a fixé le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé. Le chiffre exact retenu par cette juridiction de première instance est (non précisé dans la décision), mais il résulte de la lecture de l'arrêt commenté que la Commission arbitrale s'était prononcée sur les éléments déterminant la valeur locative des locaux tels qu'énumérés par la loi. Mécontente de l'évaluation retenue par les premiers juges — selon toute vraisemblance la société locataire, bien que l'acte d'appel lui-même soit (non précisé dans la décision) —, l'une des parties a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 7 février 1984, la Cour d'appel de Monaco a infirmé, au moins partiellement sur le quantum, la décision de première instance en réduisant le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé tel qu'il avait été fixé par la Commission arbitrale le 16 juin 1983. L'ampleur chiffrée de cette réduction opérée par les juges du second degré est (non précisé dans la décision). Cette diminution judiciaire du loyer annuel a conduit le propriétaire-bailleur, le sieur J. G., à former un pourvoi en révision. Ainsi, le 3 avril 1984, Maître Marquilly, avocat-défenseur agissant au nom du sieur J. G., a effectué une déclaration de pourvoi au Greffe général à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984. En défense au pourvoi, la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor était représentée par Maître Sanita, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, le demandeur articulait deux moyens de cassation — ou plus exactement de révision selon la terminologie procédurale monégasque — que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis ») en raison de leur étroite connexité logique et juridique. À travers ces deux moyens réunis, le sieur J. G. formulait un double grief à l'encontre de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel : 1. **D'une part, un grief tiré d'un défaut d'explication spéciale au regard du droit substantiel des baux commerciaux (violation ou manque de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948) :** Le bailleur reprochait à la Cour d'appel d'avoir réduit le montant du loyer annuel fixé par la Commission arbitrale « sans s'expliquer sur chacun des éléments d'appréciation visés par l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948 ». Le moyen prenait soin d'énumérer limitativement ces critères légaux sur lesquels les juges d'appel auraient omis de s'expliquer individuellement, à savoir : - l'étendue du local considéré ; - le confort du local ; - la situation du local ; - les aménagements faits par le locataire et devenus propriété du bailleur ; - les facilités d'exploitation du local considéré. 2. **D'autre part, un grief d'ordre formel et procédural tiré du caractère arbitraire de la décision et du défaut de motifs (violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile) :** Le demandeur au pourvoi soutenait que la réduction du loyer opérée par la Cour d'appel était « arbitraire en l'absence de justification » et que l'arrêt attaqué était « dépourvu de motifs au sens de l'article 199 parag. 4 du Code de procédure civile ». Pour fonder ce grief procédural et contourner l'obstacle classique du pouvoir souverain des juges du fond, l'auteur du pourvoi développait une thèse audacieuse : il affirmait que la décision ne s'était pas prononcée sur chacun des points particuliers énumérés par l'article 6 de la loi n° 490 précité, alors même que chacun de ces points constituerait « autant de chef de demande » distincts exigeant une réponse et une motivation spécifiques. La thèse du bailleur consistait donc à ériger chaque critère légal d'évaluation de la valeur locative en un « chef de demande » autonome au sens du droit processuel, afin d'imposer au juge d'appel qui réforme à la baisse le loyer fixé en première instance une obligation de motivation analytique, détaillée et granulaire, critère par critère. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision une question fondamentale située au carrefour du droit spécial des baux commerciaux et de la théorie générale de la procédure civile relative à la motivation des jugements et à l'office du juge d'appel : **Une Cour d'appel qui infirme le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour réduire le montant du loyer d'un bail renouvelé est-elle tenue, pour satisfaire à l'obligation légale de motivation prescrite par l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile et aux dispositions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, de s'expliquer séparément et analytiquement sur chacun des critères légaux composant la valeur locative (étendue, confort, situation, aménagements acquis au bailleur, facilités d'exploitation) en les traitant comme autant de chefs de demande distincts, ou peut-elle valablement exercer son pouvoir souverain d'appréciation sur le seul chef de demande constitué par le montant du loyer en se référant globalement aux données de fait relatives à ces éléments légaux déjà constatées par les premiers juges ?** En d'autres termes, il s'agissait pour la haute juridiction monégasque de déterminer : 1. Sur le plan substantiel, quelle est l'étendue du contrôle de légalité et de motivation exercé par la Cour de révision sur la mise en œuvre par les juges du fond des critères d'évaluation de la valeur locative énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. 2. Sur le plan processuel, quelle est la qualification juridique exacte de ces critères légaux : constituent-ils de simples moyens ou éléments d'appréciation au soutien d'une prétention unique (la fixation du montant du loyer), ou bien s'analysent-ils en de véritables « chefs de demande » autonomes au sens de l'article 199 du Code de procédure civile, obligeant le juge à statuer et à motiver sa décision particulièrement sur chacun d'entre eux ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'argumentation du demandeur au pourvoi et valider l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984, la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande densité juridique, condensé en un seul attendu décisif qui répond simultanément aux deux branches de la critique formulée par le bailleur. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de trois propositions complémentaires qui démontent méthodiquement la construction intellectuelle du pourvoi : #### 1. La validation de la motivation par référence aux constatations factuelles des premiers juges La Cour de révision relève tout d'abord que la Cour d'appel s'est référée « expressément aux données de fait relatives aux éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels que énumérés par la loi, sur lesquels les premiers juges avaient statué ». Ce faisant, la Cour de révision constate que les juges du second degré n'ont nullement ignoré les prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Au contraire, alors même qu'elle réformait le quantum du loyer à la baisse, la Cour d'appel a expressément intégré dans son raisonnement les constatations matérielles et factuelles opérées en première instance par la Commission arbitrale des loyers commerciaux relativement à l'étendue, au confort, à la situation, aux aménagements et aux facilités d'exploitation des locaux. En droit processuel, dès lors que les données de fait relatives aux critères légaux ont été débattues et constatées par les premiers juges, la juridiction d'appel qui s'y réfère expressément s'approprie régulièrement ce socle factuel sans être astreinte à une répétition formelle et fastidieuse de chacune de ces caractéristiques matérielles. La base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 est ainsi pleinement assurée. #### 2. La consécration du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dans l'évaluation chiffrée du loyer Après avoir constaté que le cadre légal avait été respecté par cette référence expresse aux données de fait des critères légaux, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel « n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en réduisant le loyer ». C'est ici la distinction cardinale entre le fait et le droit qui opère. Si le juge du fond a l'obligation légale de prendre en considération les critères prévus par l'article 6 de la loi n° 490 (obligation contrôlée par la Cour de révision), la pondération concrète de ces critères et leur traduction mathématique ou monétaire en un montant de loyer déterminé relèvent exclusivement du domaine du fait, et partant, de l'appréciation souveraine des juridictions du fond. La circonstance que la Cour d'appel tire des mêmes données de fait une évaluation chiffrée inférieure à celle retenue par la Commission arbitrale ne révèle aucun arbitraire ni aucun défaut de motifs : elle traduit simplement l'exercice normal de l'effet dévolutif de l'appel et la plénitude de juridiction du juge du second degré, qui apprécie souverainement la valeur locative autrement que ne l'avaient fait les premiers juges. #### 3. La qualification processuelle stricte de la notion de « chef de demande » au sens de l'article 199 du Code de procédure civile Enfin, la Cour de révision porte l'estocade finale au moyen du pourvoi en réfutant l'assimilation opérée par le bailleur entre les critères légaux de l'article 6 et les chefs de demande visés par l'article 199 du Code de procédure civile. La Cour énonce avec une clarté remarquable : « le montant de celui-ci [du loyer] étant le seul chef de la demande, au sens de l'article 199 du Code de procédure civile invoqué ». Par cette formule incisive, la haute juridiction rétablit l'orthodoxie procédurale : - L'objet du litige, la prétention soumise au juge — c'est-à-dire le **chef de demande** — est unique : il s'agit de la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé. - L'étendue, le confort, la situation, les aménagements devenus propriété du bailleur et les facilités d'exploitation ne sont pas des demandes en justice autonomes sur lesquelles le juge devrait statuer dans son dispositif ou par des motifs spéciaux assimilables à des réponses à des chefs de prétention distincts ; ils ne constituent que des **éléments légaux d'appréciation**, des paramètres d'évaluation concourant à la détermination de l'unique chef de demande qu'est le quantum du loyer. En conséquence, dès lors que la Cour d'appel a motivé sa décision sur ce seul et unique chef de demande en se référant aux données de fait relatives aux critères légaux, le grief de défaut de motifs pris de la violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile s'effondre intégralement. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et implacable, la Cour de révision conclut au rejet pur et simple du recours formé par le bailleur. Le dispositif de l'arrêt s'énonce ainsi : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de l'arrêt du 23 octobre 1984 ne fasse mention d'aucun précédent jurisprudentiel ni d'aucune norme supranationale ou européenne — ce qui s'explique tant par la date de la décision que par la nature strictement interne des moyens soulevés —, cet arrêt s'impose comme une décision de principe majeure dans l'ordonnancement juridique monégasque, ainsi qu'en témoigne le sommaire abstrait qui le précède : *« Les juges du fond qui se réfèrent aux données de faits relatives aux éléments légaux déterminant la valeur locative des locaux, évaluent souverainement le montant du loyer. »* Pour mesurer toute la profondeur théorique de cette décision, il convient d'analyser l'articulation qu'elle opère entre le droit substantiel spécial des baux commerciaux issu de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et les principes directeurs du procès civil codifiés à l'article 199 du Code de procédure civile. #### 1. L'interprétation de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : une méthode d'évaluation globale et non analytique La loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal constitue la pierre angulaire du statut de la propriété commerciale à Monaco. Lorsqu'un bail commercial vient à renouvellement, l'équilibre économique du contrat doit être préservé entre, d'un côté, la protection du fonds de commerce exploité par le locataire et, de l'autre, le droit du propriétaire de percevoir un revenu locatif correspondant à la valeur réelle de son bien immobilier. L'article 6 de la loi n° 490, tel que rappelé dans le premier moyen du pourvoi reproduit par l'arrêt, énumère les paramètres objectifs que le juge doit prendre en compte pour déterminer cette valeur locative : 1. **L'étendue** des locaux ; 2. **Le confort** qu'ils présentent ; 3. **La situation** géographique et commerciale de l'immeuble ; 4. **Les aménagements** faits par le locataire et devenus propriété du bailleur (par le jeu des clauses d'accession ou du droit commun au moment du renouvellement) ; 5. **Les facilités d'exploitation** qu'offre le local considéré. La question théorique fondamentale que posait le pourvoi du sieur J. G. était de savoir si cette énumération légale imposait au juge une **méthode analytique de ventilation arithmétique** ou une **méthode synthétique d'appréciation globale**. Selon la thèse du pourvoi, chaque élément de l'article 6 devait faire l'objet d'une explication distincte et autonome dans l'arrêt d'appel, faute de quoi la réduction du loyer devenait « arbitraire ». Si la Cour de révision avait accueilli une telle exigence, elle aurait transformé l'office du juge des loyers commerciaux en un exercice quasi comptable : la Cour d'appel aurait dû attribuer une valeur ou un coefficient spécifique à l'étendue, puis au confort, puis à la situation, puis aux aménagements, et enfin aux facilités d'exploitation, en justifiant pour chacun de ces cinq postes pourquoi elle s'écartait de l'appréciation de la Commission arbitrale. En rejetant cette prétention, la Cour de révision consacre une conception synthétique et réaliste de la valeur locative. La valeur locative d'un local commercial (en l'espèce une joaillerie) forme un tout indissociable qui résulte de la combinaison et de l'interaction de ces cinq facteurs légaux, mais elle ne se réduit pas à la somme arithmétique de cinq sous-évaluations indépendantes. Dès lors que les données de fait relatives à ces cinq éléments ont été constatées par les premiers juges et que la Cour d'appel s'y réfère expressément, le vœu du législateur de 1948 est pleinement rempli : le juge n'a pas statué en équité pure ou selon son bon plaisir
## I. Faits et procédure Décision rendue le **18/12/2014** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **12804**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Contrat – Exception d'inexécution (non) – Ré iliation (oui) La SARL U n'apporte pa le moindre ju tificatif à l'appui de l'allégation elon laquelle la diffu ion de magazine dont 'agit était moindre que celle convenue, de orte qu'elle ne peut oppo er valablement l'exception d'inexécution. S'agi ant d'un contrat à exécution ucce ive, la ré iliation prend effet en l'e pèce à la date où le deux partie ont ce é d'exécuter leur obligation . TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 18 DÉCEMBRE 2014 En la cau e de : La Société U, Société à Re pon abilité Limitée, au capital de 15.000,00 euro , immatriculée au Répertoire du Commerce et de… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > du di po itif de la pré ente déci ion a été donnée à l'audience du 18 DECEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lor de la clôture de débat , par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé de fonction de Vice-Pré ident, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Madame I abelle TAILLEPIED, Greffier, en pré ence de Mademoi elle Cyrielle COLLE, Sub titut du Procureur Général, et ce en application de di po ition de article 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire . ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1990, n° 25612 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1990, n° 25612 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/06-26-25612)) ## Faits et procédure La Société civile immobilière Saint-Joseph, propriétaire d'un local au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque, a confié verbalement à G. G., employé de l'agence immobilière M., les clefs du local afin de le faire visiter et de négocier sa vente. Le mandat verbal ne fut pas expressément attribué à l'agence elle-même. Le mandataire a introduit dans les lieux, à l'insu du propriétaire, un tiers qui y a occupé le local pendant plusieurs mois et y a effectué des travaux de transformation. Le propriétaire a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise le 11 novembre 1985, puis a assigné l'agence et son employé au fond le 24 septembre 1987. Il réclamait solidairement 15 410,58 F au titre de la remise en état, 8 672,03 F au titre des frais d'expertise et 10 000 F de dommages et intérêts. Par jugement du 1er décembre 1988, le Tribunal de Première Instance a qualifié la responsabilité invoquée de contractuelle, excluant son cumul avec une responsabilité délictuelle. Il a mis hors de cause l'agence, faute de preuve du mandat à son égard, et condamné G. G. à 15 410,58 F au titre des travaux et à 3 000 F au titre du trouble de jouissance. Il a rejeté la demande relative aux honoraires d'expert, inclus dans les dépens, et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de G. G. (non connexe). La propriétaire a relevé appel. Elle soutenait qu'un mandat avait été donné à l'agence, que la faute de son préposé engageait le commettant au titre de l'article 1231 du Code civil, que le préjudice devait être réévalué et qu'une condamnation in solidum était nécessaire pour garantir le recouvrement. G. G., qui ne reprenait pas sa demande reconventionnelle, sollicitait la confirmation du jugement. L'agence demandait également la confirmation de sa mise hors de cause. (Les écritures d'appel mentionnent une créance reconventionnelle de 16 355,10 F dans le jugement et de 16 355,60 F dans les écritures de G. G. ; la différence n'affecte pas la solution.) ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions. **Première question** : la responsabilité du mandataire verbal qui a outrepassé ses pouvoirs relève-t-elle du régime contractuel ou délictuel, et une action délictuelle peut-elle être cumulée avec l'action contractuelle ? La Cour répond que la responsabilité est de nature contractuelle et que la règle du non-cumul s'oppose à l'invocation parallèle de la responsabilité délictuelle : « il est de règle que celle-ci ne peut être cumulée avec la responsabilité contractuelle ». **Deuxième question** : le commettant peut-il être tenu sur le fondement de l'article 1231 du Code civil pour les fautes de son préposé, lorsque le mandat invoqué n'est établi qu'à l'égard du préposé lui-même ? La Cour répond par la négative sur la preuve : la remise des clefs dans les locaux de l'agence, où le préposé était employé, « ne pouvait seule suffire à établir l'exist
# Cour de Révision de Monaco, 19 mars 2010, n° 7036 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 mars 2010, n° 7036 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2010/03-19-7036)) ## Faits et procédure Le 11 mai 2004, M. a. ME. signe une offre d'achat portant sur un avion, au prix de 450 000 USD, offre acceptée le même jour par la SAM BO. Aviation. Par contrat du 10 juin 2004, la société danoise Aircraft Leasing APS acquiert cet avion au même prix. L'acte comporte la mention suivante : « l'acheteur convient par les présentes d'acheter l'avion au vendeur pour la somme de 450.000 USD, plus la TVA if applicable ». Le 9 septembre 2004, la SAM BO. Aviation, se prévalant de cette mention, réclame à Aircraft Leasing APS le paiement de 88 200 USD au titre de la TVA au taux de 19,60 %. L'administration fiscale monégasque avait en effet refusé l'exonération applicable aux ventes à l'exportation, au motif que l'avion n'avait pas été physiquement exporté hors du territoire douanier franco-monégasque. Aircraft Leasing APS refuse de payer. La direction des services fiscaux redresse alors la SAM BO. Aviation à hauteur de 60 318 euros. La SAM BO. Aviation assigne M. ME. en remboursement, en soutenant qu'il était le mandant de la société danoise et le véritable acquéreur de l'avion. Le tribunal de première instance rejette la demande, et la cour d'appel confirme par arrêt du 24 mars 2009 (dispositif non précisé dans la décision, la motivation de la juridiction du fond n'étant connue qu'au travers du moyen). La SAM BO. Aviation forme un pourvoi, enregistré le 15 juillet 2009, puis dépose une requête le 31 juillet 2009. Le défendeur répond par contre-requête le 31 août 2009. Le ministère public conclut le 26 octobre 2009. L'affaire est examinée à l'audience du 16 mars 2010 sur le rapport du conseiller Jean-Pierre DUMAS. ## Question de droit Trois moyens sont réunis. Le premier invoque la violation des articles 1.823 et suivants du Code civil, une contradiction de motifs et un défaut de réponse à conclusions. La cour d'appel aurait écarté la demande au motif que M. ME. s'était substitué Aircraft Leasing APS pour un motif fiscal, tout en jugeant que le contrat ne lui était pas opposable faute d'être partie à l'acte. Le second reproche à la cour d'appel de ne pas avoir répondu à l'argument selon lequel M. ME. aurait pris l'initiative de contacter la société danoise, seul intéressé à éviter la TVA. Le troisième, fondé sur l'article 989 du Code civil, soutient que la cour d'appel a dénaturé la clause relative à la TVA, en retenant qu'elle ne prévoyait aucun cas précis de survenance rendant l'acquéreur redevable de la taxe, alors que, selon le demandeur, cette clause était claire et précise quant à la charge de la TVA. La question posée à la Cour de révision est donc double. Il s'agit, d'une part, de savoir si le juge du fond, en constatant que le contrat désigne expressément Aircraft Leasing APS comme acheteur, peut légalement exclure l'existence d'un mandat sans dénaturer la convention ni se contredire. Il s'agit, d'autre part, de déter
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25762 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25762 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/11-06-25762)) ## Faits et procédure Le 1er mars 1969, la Société Nouvelle de la Brasserie et des Établissements Frigorifiques de Monaco (ci-après « SNB ») conclut avec M. R., exploitant d'un fonds de commerce à Draguignan, un contrat dénommé « marché de bières ». Aux termes de cette convention, SNB s'engage à participer à hauteur de 6 000 francs aux frais d'aménagement et d'installation de l'établissement, et devient fournisseur exclusif des boissons énumérées à l'article 1er (boissons gazéifiées, sodas, eaux gazeuses et minérales, limonades, sirops, jus de fruits et autres produits nommément désignés). En contrepartie, R. s'engage à ne débiter que les bières et produits fabriqués ou commercialisés par la brasserie ou par la personne qu'elle désigne. La durée est fixée à huit années consécutives, du 1er mars 1969 au 30 avril 1977, avec un engagement de débit minimum de 2 000 hectolitres. Si ce minimum n'est pas atteint à l'échéance, le contrat se prolonge jusqu'à épuisement du volume convenu. Une clause pénale sanctionne l'inexécution de « l'une ou l'autre des obligations » de R. : après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant huit jours, la brasserie reçoit une indemnité égale à 20 % du prix de vente de la bière, calculé sur la base de la dernière facture et pour les quantités restant à prendre. SNB assigne R. Elle lui reproche de débiter dans son établissement une marque de bière provenant d'une autre brasserie, en soutenant que R. aurait été libéré de plein droit de ses obligations à compter du 12 avril 1972, date à laquelle SNB aurait cessé son activité. Elle réclame 56 240 francs au titre de la clause pénale, soit 20 % de 190 francs (prix de la dernière facturation) appliqués à 1 480 hectolitres restant à acheter. R. conclut au rejet de la demande. Il invoque à titre principal la nullité du contrat, au motif que celui-ci ne mentionnait pas le prix de la bière. Les conclusions prises sur ce point le 9 janvier 1975 sont qualifiées de demande reconventionnelle par le tribunal. *Observation de forme* : l'intitulé transmis pour cette fiche mentionne « S.A. Union des Brasseries ». Le texte intégral de la décision désigne la partie demanderesse comme SNB, et ne comporte pas cette dénomination. La présente fiche retient la désignation du texte. ## Question de droit La question posée au tribunal est la suivante : un contrat de fourniture exclusive dit « marché de bière » doit-il, pour être valable, comporter l'indication du prix de la marchandise livrée, et, à défaut, est-il nul ? Cette question se décompose en deux interrogations : 1. **La qualification** : le « marché de bière », qui associe fourniture exclusive, aide financière à l'équipement et engagement de débit, relève-t-il de la vente ? 2. **La condition de validité** : quelles exigences pèsent sur la détermination du prix, et un prix effectivement pratiqué au cours de l'exécution peut-il suppléer leur absence dans le contrat originaire ? ## Solution et dispositif ### Le raisonnement du tribunal **Sur la qualification.** Le tribunal affirme qu'« un contrat comportant une clause de fourniture exclusive, du type contrat de bière, constitue un contrat de vente ». Il en tire l'application du régime de la vente du Code civil, visé aux articles 1425 et suivants. La qualification ne se déduit pas du seul
## I. Faits et procédure Décision rendue le **28/02/1974** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **25691**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Cautionnement Retrait - Renouvellement - Validité - Condition Le contrat par lequel une per onne e rend caution d'une obligation e t un acte grave pui que la caution e t tenue ur e bien en ca de défaillance du débiteur ; en con équence lor que l'engagement porte ur une omme déterminée, il doit être revêtu du bon ou approuvé dan le condition de l'article 1173 du Code Civil. Si cet engagement e t retiré dan le forme prévue au contrat, il ne peut être renouvelé que dan le même forme . E t notamment in uffi ante une imple lettre par laquelle la per onne engagée déclare re tituer la caution initiale, au urplu produite en copi… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > aution de la ociété Latephar au-delà du 24 juin 1972 ; Sur eoit à tatuer ur la demande de conver ion d'in cription d'hypothèque provi oire en hypothèque définitive ; Nomme le ieur Boeri Jean, expert-comptable, demeurant, ., avec mi ion de déterminer le montant de omme due par la ociété Latephar ju qu'à la date du 24 juin 1972 et dont B. e t redevable en qualité de caution ju qu'à cette date ; Ré erve le dépen en fin de cau e ; M. Françoi pr., Mme Margo ian ub t. gén., MMe Boi on et Sanita av. déf., Ravetta (du barreau de Nice) av. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15610 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15610 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15610)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 9 janvier 2013, la société civile particulière LONG-ISLAND a consenti à la société à responsabilité limitée GATOR, alors en cours de constitution, une gérance libre portant sur un fonds de commerce situé à Monte-Carlo. Le contrat était conclu pour deux ans à compter du 1er février 2013. Le 12 novembre 2014, la bailleresse a fait délivrer à la gérante un commandement de payer les loyers et redevances de novembre 2014, rappelant la clause résolutoire. Le 19 décembre 2014, la société GATOR a assigné au fond la société LONG-ISLAND devant le Tribunal de première instance, en nullité du contrat et en paiement d'indemnités. Le 5 février 2015, la société LONG-ISLAND a saisi le juge des référés aux fins de constatation de la résiliation, de l'absence de renouvellement du contrat et de restitution du fonds. Par ordonnance du 1er juillet 2015, le juge des référés, retenant sa compétence, a débouté la bailleresse de sa demande tendant à faire constater le jeu de la clause résolutoire. En revanche, il a constaté que le contrat avait pris fin le 31 janvier 2015, sans avoir été renouvelé, et a condamné la société GATOR à restituer les locaux. Sur appel de la société GATOR, la Cour d'appel a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, par arrêt du 12 janvier 2016, signifié le 8 février 2016. La société GATOR a formé un pourvoi en révision par déclaration du 16 février 2016, puis par requête déposée le 17 février 2016. La société LONG-ISLAND a produit une contre-requête le 17 mars 2016. Le Ministère public a conclu le 21 mars 2016. L'affaire a été examinée à l'audience du 17 octobre 2016, sur le rapport de M. le Conseiller François Cachelot. ## Question de droit Le pourvoi soulevait, sur le fondement d'un moyen unique tiré de la violation de l'article 414 du Code de procédure civile, une question de compétence et de pouvoir du juge des référés. La société demanderesse soutenait que le juge des référés ne pouvait pas se prononcer sur un contrat dont la nullité était demandée au fond sans examiner le bien-fondé de cette prétention. Elle faisait valoir qu'une contestation sérieuse existait sur la qualification du contrat, et que le juge des référés ne pouvait ni interpréter ni qualifier la convention pour en déduire un droit à l'expulsion. La question posée à la Cour de révision était donc la suivante : le juge des référés excède-t-il ses pouvoirs lorsqu'il constate l'arrivée du terme d'un cont
# Cour d'Appel de Monaco, 19 mars 1973, n° 25631 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 mars 1973, n° 25631 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1973/03-19-25631)) ## Faits et procédure Par un contrat de location-gérance du 12 mars 1970, la dame Veuve B., propriétaire d'un fonds de commerce de bar-restaurant dénommé « P. B. », a consenti la gérance de ce fonds à L. G. Le gérant avait versé à la bailleresse une somme de 30 000 F à titre de cautionnement, destinée à garantir l'exécution de ses obligations. À la suite de la publication officielle de la fin de la location-gérance, deux créanciers du gérant, la société anonyme « Établissements C. », fournisseur de combustibles, et T., boucher, ont formé, conformément à l'article 10 de la loi n° 546 du 26 juin 1951 réglementant la gérance libre, des oppositions au remboursement du cautionnement. Ils se prévalaient de créances de 4 210 F et 4 415 F. La bailleresse n'ayant pas payé ces créances malgré les oppositions et des mises en demeure, les opposants ont saisi le juge des référés du Tribunal de Première Instance de Monaco aux fins de désignation d'un séquestre de la somme de 30 000 F, avec mission de la répartir entre eux à concurrence de leurs créances. Par ordonnance du 7 août 1972, le président du Tribunal de Première Instance a, d'une part, rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la bailleresse, qui soutenait que la mise sous séquestre du cautionnement, qu'elle détenait en vertu du contrat, préjudiciait au fond en dénaturant la clause contractuelle. D'autre part, il a désigné un séquestre avec mission de régler les divers créanciers de L. G. et, en cas d'insuffisance du cautionnement, de préparer une distribution par contribution. Les frais de séquestre et les dépens ont été mis à la charge de la bailleresse. La dame Veuve B. a interjeté appel. Elle ne persistait pas dans l'exception d'incompétence, mais sollicitait la réformation de l'ordonnance en faisant grief au séquestre d'une mission excédant la gestion conservatoire. Elle soutenait que seules les oppositions formées dans le délai de l'article 10 de la loi n° 546 pouvaient être prises en considération, et se déclarait elle-même créancière personnelle de L. G. de 34 743 F 22, de sorte que le surplus du cautionnement devait garantir ses propres droits. Elle invoquait à cet effet l'article 759 du Code de procédure civile. Les intimés concluaient à la confirmation. La société « Établissements C. » demandait en outre qu'une astreinte non comminatoire de 100 F par jour de retard soit prononcée à l'encontre de la bailleresse pour le dépôt du cautionnement entre les mains du séquestre, et T. sollicitait 1 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. La décision ne statue pas expressément sur ces dernières
# Cour d'Appel de Monaco, 27 avril 1999, n° 26678 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 avril 1999, n° 26678 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/04-27-26678)) ## Faits et procédure La société Nereides a fourni une bouée houlographe ainsi que son système d'amarrage, constitué à l'origine d'un câble en acier inox 12,6, cossé, selon un bordereau de livraison au Service des Travaux Publics de Monaco daté du 27 juin 1988. À la suite d'un abordage ayant révélé une corrosion de l'acier, ce câble a été remplacé au mois de mars 1989 par une élingue de nylon tressé, coulant, cossé, de 22 mm de diamètre, portée par des flotteurs immergés et retenue sur les fonds marins par 500 kg de chaînes en acier galvanisé, reliées à une ancre. En août 1992, à la demande du Service des Travaux Publics chargé de l'entretien, la société Nereides a précisé par fax du 24 août 1992 la longueur de l'amarrage et le type d'élingue à utiliser. Le 3 décembre 1992, la société A. B. et Cie, venant aux droits de l'entreprise de travaux sous-marins J. B., a fourni et posé une ligne de mouillage neuve. La bouée a disparu, avec la ligne, le 7 décembre 1992, à la suite d'un épisode de mauvais temps sur le littoral méditerranéen. L'Administration des Domaines avait été assurée par la société Assurances Générales de France (AGF), qui, subrogée par quittance du 15 mai 1993, a agi en responsabilité contractuelle contre la société Nereides et contre la SCS A. B. et Cie. Par jugement du 23 octobre 1997, le Tribunal de première instance a débouté la compagnie. Il s'est fondé sur un rapport d'expertise, établi pour l'AGF, concluant à un naufrage dû à des conditions météorologiques exceptionnelles, et a condamné la compagnie à 5 000 francs de dommages-intérêts au profit de chaque société défenderesse. En appel, l'AGF soutenait qu'il appartenait aux sociétés intimées, débitrices d'une présomption de responsabilité en leur qualité de professionnels, d'établir une force majeure. Elle invoquait la concomitance entre la pose de la nouvelle ligne et la perte de la bouée, critiquait l'expert pour s'être fondé sur des coupures de presse, et produisait des relevés météorologiques officiels. Elle sollicitait à titre principal 418 946 francs, outre 10 000 francs de domm
# Cour d'Appel de Monaco, 12 juillet 1985, n° 25122 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 juillet 1985, n° 25122 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/07-12-25122)) ## Faits et procédure Par un jugement du 1er mars 1984, signifié le 3 mai 1984, le tribunal a condamné M. C. à verser à son ex-épouse, dame A., une pension alimentaire mensuelle de 5 000 francs. M. C. a relevé appel par exploit du 28 mai 1984. Il demandait la réformation du jugement et qu'il lui soit donné acte de son offre de payer une pension calculée sur la base de la convention conclue avec son ex-épouse, indexée sur des indices stipulés. Il faisait valoir que cette convention avait jusque-là régi les relations des parties, que l'enquête sociale n'avait pas permis d'établir avec certitude les revenus de dame A., et que sa propre situation avait changé à la suite de son remariage, intervenu le 1er octobre 1983, qui l'exposait à de nouvelles charges de chef de foyer. Par arrêt avant dire droit du 29 mars 1985, la Cour a ordonné un complément d'enquête sur la situation matérielle des parties, confié à l'assistante sociale, et renvoyé la cause à l'audience du 14 juin 1985. Dans l'intervalle, M. C. a déposé des conclusions le 21 mai 1985. Il sollicitait la fixation de la pension à 500 francs mensuels et la condamnation de dame A. à 20 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Il produisait un rapport de détective privé et deux constats d'huissier, et soutenait que dame A., qui réclamait 10 000 francs par mois, percevait une part contributive pour l'enfant commun et exerçait en réalité un emploi de standardiste rémunéré 6 604 francs mensuels. Dame A. a répliqué par des conclusions datées du 24 juin 1985, déposées à l'audience du 25 juin. Elle soulevait une exception d'irrecevabilité des pièces et conclusions communiquées tardivement, en invoquant les articles 177, 178 et 181 du Code de procédure civile. Selon elle, ces textes n'autorisent qu'une seule communication ordonnée avant les plaidoiries, de sorte que les productions postérieures à la fixation de l'affaire devaient être écartées. Son conseil demandait en conséquence le renvoi à une nouvelle audience. L'avocat de M. C. sollicitait de son côté le rejet des dernières écritures adverses pour tardiveté. La Cour a renvoyé l'affaire à l'audience du 9 juillet 1985, puis mis la cause en délibéré pour une décision rendue le 12 juillet 1985. > **Note sur le texte.** Plusieurs dates diffèrent d'une partie à l'autre de la décision : la convention est datée du 3 mai 1971 dans l'exposé des faits et du 23 mai 1971 dans les motifs ; les communications sont mentionnées les 19 juin ou 17 juin 1985 ; le constat est daté du 23 avril 1985 ou, selon une autre mention, des 23 avril et 6 mai 1985. Ces divergences ne modifient pas la solution, mais elles doivent être vér
# Cour d'Appel de Monaco, 11 novembre 2003, n° 27085 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 novembre 2003, n° 27085 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2003/11-11-27085)) ## Faits et procédure Le 20 novembre 1996, la SAM Héli Air Monaco adresse au service de la circulation une demande de location d'emplacements de stationnement dans le parking des Écoles de Fontvieille. Selon la Cour, cette demande ne précisait pas la nature des « obligations » qui motivaient la demande, et aucun bail écrit n'a été rédigé. Un courrier du 14 janvier 1997 mentionne toutefois un accord avec le service de la circulation, qui a désigné les emplacements n° 164, 165 et 166. La relation s'exécute pendant plusieurs mois : la société occupe les emplacements et règle les redevances de janvier 1997 à juin 1998. Elle cesse ensuite de payer les redevances des troisième et quatrième trimestres 1998, puis des trois premiers trimestres 1999. Par lettre du 23 juillet 1999, l'État de Monaco dénonce le contrat avec effet au 30 septembre 1999. Le 14 février 2001, l'État fait délivrer à la société un commandement de payer. Le montant est indiqué comme étant de 50 121 francs dans le corps du texte et de 50 571 francs dans le rappel des demandes de l'État ; cette divergence figure dans la décision elle-même. Le commandement porte sur les loyers d'une surface de 125 m² dans le parking. La société saisit le Tribunal de première instance le 23 février 2001 d'une opposition, qu'elle fonde sur l'absence de titre exécutoire et de principe de créance. Elle invoque en outre des manquements de l'État à ses engagements : retards, impossibilité de réaliser l'atelier selon les normes administratives, et défaut de versement d'une subvention de 250 000 francs. Elle demande la résolution du contrat et 50 000 francs de dommages-intérêts. Par jugement du 16 mai 2002, le Tribunal déboute la société de l'ensemble de ses demandes, la condamne à payer à l'État 7 709,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2001, ainsi que 800 euros de dommages-intérêts. La société interjette appel. L'État forme appel incident et sollicite 1 500 euros de dommages-intérêts pour appel abusif. La Cour d'appel confirme le jugement. ## Question de droit L'arrêt soulève quatre questions. En premier lieu, un contrat de location conclu verbalement, puis exécuté pendant plusieurs mois, lie-t-il les parties en l'absence de bail écrit ? La Cour répond par l'affirmative, en se fondant sur l'exécution effective et sur l'absence de contestation de la société. En deuxième lieu, l'État peut-il faire délivrer un commandement de payer sans s'appuyer sur un jugement de condamnation ou sur un titre exécutoire spécifique ? En troisième lieu, le locataire peut-il opposer une exception d'inexécution, ou obtenir la résolution du contrat, en invoquant des engagements de la personne publique qui ne figureraient pas dans le contrat, tels que la subvention ou les autorisations relatives à un atelier ? En quatrième lieu, l'appel formé par le locataire est-il abusif, ouvrant droit à dommages-intérêts au profit de l'État ? Le texte ne précise pas les dispositions légales ou réglementaires sur lesquelles la Cour fonde ces solutions (non précisé dans la décision). Le sommaire qualifie le contrat de « contrat administratif », mais les motifs ne développent pas ce point. ## Solution et dispositif **Sur la formation et l'exécution du bail.** La Cour retient que « les parties étaient liées par un bail verbal qui s'est exécuté et auquel l'État de Monaco a entendu mettre fin par son courrier adressé à la société Héli Air Monaco à compter du 30 septembre 1999 ». Elle se fonde sur plusieurs éléments : la demande écrite du 20 novembre 1996, l'accord rapporté dans le courrier du 14 janvier 1997, l'occupation effective des emplacements, le paiement des redevances jusqu'en juin 1998, et la lettre de la société du 20 octobre 2000, qui évoque une résiliation « d'un commun accord ». **Sur le commandement de payer.** La Cour juge que la société « ne peut valablement invoquer l'absence de principe de créance ou de titre exécutoire ». Elle ajoute que l'État « pouvait faire délivrer le commandement de payer litigieux sans avoir à fonder celui-ci sur un jugement de condamnation ou un titre exécutoire spécifique », de sorte que le commandement « ne peut, en l'espè
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 2002, n° 26994 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 2002, n° 26994 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2002/05-02-26994)) ## Faits et procédure Un bail d'habitation a été conclu le 1er mars 1996 pour une durée de cinq ans et deux mois, expirant le 30 avril 2001, moyennant un loyer annuel de 19 002 francs outre les charges. Il était soumis à la loi n° 1118 du 18 juillet 1988, modifiée par la loi n° 1159 du 29 décembre 1992. La loi n° 1235 du 28 décembre 2000 est intervenue avant le terme du bail. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2001, le mandataire de la bailleresse T. G. a proposé au locataire M. G. un nouveau bail de six ans à compter du 1er mai 2001, moyennant un loyer porté à 3 000 francs par mois, outre les charges. Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2001, le locataire a été sommé de répondre et de régler les loyers d'avril, mai et juin 2001. Il n'a pas donné suite, pas plus qu'à un courrier de la Direction de l'Habitat du 25 juin 2001. Par lettre du 10 juillet 2001, il a toutefois indiqué qu'il n'était pas opposé au montant du loyer proposé et a sollicité la communication des références ayant servi à le fixer. Des mises en demeure ultérieures sont restées sans réponse. La bailleresse a fait assigner le locataire le 20 février 2002 aux fins de faire constater son occupation sans droit ni titre depuis le 30 juin 2001 en application de la loi n° 1235, d'obtenir son expulsion, le paiement d'arriérés de loyers et charges et d'indemnités d'occupation, ainsi que 2 500 euros de dommages-intérêts, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire. Elle soutenait que le locataire, en refusant de signer le nouveau contrat, était déchu de ses droits locatifs. Le locataire n'ayant pas reçu l'assignation à sa personne, le tribunal a statué par défaut. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales. **Première question** : le refus, par le locataire titulaire d'un bail en cours fondé sur la loi n° 1118, de signer le nouveau bail proposé en application de la loi n°
# Cour d'Appel de Monaco, 29 janvier 1991, n° 26033 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 janvier 1991, n° 26033 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/01-29-26033)) ## Faits et procédure Le bail commercial litigieux, consenti par acte notarié du 18 février 1976, portait sur les locaux n° 9 et 10 dépendant d'un immeuble appartenant à la SAM Société CIFER (ci-après « la bailleresse »). Les locataires, E. R. et la dame M. M., veuve R., soutenaient que le bail, conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années « au seul gré du preneur », s'était reconduit aux mêmes conditions à son expiration, le 1er mars 1985. Selon eux, il ne pouvait faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement avant le 28 février 1994. La bailleresse avait notifié un congé avec offre de renouvellement le 26 février 1988. Les locataires avaient protesté par acte du 6 avril 1988. La bailleresse a ensuite saisi la commission arbitrale des loyers commerciaux d'une demande tendant à voir fixer le nouveau prix de la location à l'occasion du renouvellement du bail à la date du 1er mars 1988. Par jugement du 16 novembre 1989, la commission arbitrale a sursis à statuer jusqu'à ce que le juge de droit commun tranche le différend soulevé par les locataires, et réservé les dépens. Elle a retenu que la question de l'interprétation du contrat relevait de la compétence du juge de droit commun. Elle a également écarté la demande subsidiaire tendant à la révision du loyer, jugée incompatible avec la demande principale. Les locataires ont interjeté appel. Ils sollicitaient l'infirmation du jugement, l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse, sous réserve de l'application de la clause d'indexation à compter du 1er mars 1988. Ils invoquaient la jonction avec une seconde procédure, introduite par leur assignation du 6 mars 1989, dont le jugement du même 16 novembre 1989 avait déclaré l'instance irrecevable. La bailleresse concluait à la confirmation et réclamait 10 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur deux points principaux. Le premier porte sur la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux. Il s'agissait de déterminer si cette juridiction peut fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, en application des articles 5 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, lorsque le locataire conteste le principe même du renouvellement, en soutenant que le bail s'est reconduit au seul gré du preneur. Le second porte sur l'articulation entre les procédures de la loi n° 490. Il s'agissait de savoir si une même instance peut fonder à la fois une demande de fixation de la valeur locative au renouvellement et une demande de révision du loyer en cours de bail, ou si une partie peut substituer l'une à l'autre en cours d'instance. ## Solution et dispositif La Cour d'appel confirme le jugement entrepris. Sa motivation repose sur trois séries de considérants. **Sur la compétence.** La Cour reprend le principe retenu par les premiers juges : la commission arbitrale n'est compétente pour fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, au sens des articles 5 et 6, que si les parties se sont accordées au préalable sur le principe du renouvellement. Cette condition fait défaut lorsque le locataire conteste que le bail ait été susceptible de renouvellement à l'expiration de la première période triennale. Une telle contestation impose l'interprétation préalable du contrat reconduit et l'appréciation des rapports juridiques nouveaux qui en résultent. Ces questions « échappent à la compétence d'attribution » de la commission, « juridiction d'exception », et relèvent du tribunal de première instance, juge de droit commun. **Sur l'incompatibilité des procédures.** La Cour relève que la loi n° 490, « texte d'ordre public », organise deux procédures « distinctes et incompatibles » : celle de détermination de la valeur locative au renouvellement (articles 4, 5 et 6) et celle de révision du prix en cours de bail (articles 21 et 22). Chacune est précédée d'une tentative de conciliation, dont l'échec donne lieu à un procès-verbal de non-conciliation déterminant l'objet précis du différend. La commission n'est saisie que dans ces limites. Il n'est donc pas loisible aux parties d'agir sur ce double fondement dans une même instance, ni de substituer en cours d'instance une procédure à l'autre. **Sur la demande subsidiaire et le sursis.** La Cour approuve la décision entreprise d'avoir écarté la demande subsidiaire de révision, qu'elle tient pour implicitement rejetée, avant de surseoir à statuer sur la demande fondée sur l'article 6. **Sur les
# Cour de Révision de Monaco, 09 novembre 2001, n° 26913 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 novembre 2001, n° 26913 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/11-09-26913)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de l'exécution et de la cessation d'un contrat de location portant sur des locaux à usage commercial, régis par le statut spécial des baux commerciaux issu de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948. Les faits prennent naissance le 31 juillet 1987, date à laquelle les bailleurs, les époux B., ont délivré un congé portant sur les locaux donnés en location à leur preneur, la société anonyme Bis, société domiciliée à Paris, aux droits de laquelle s'est ultérieurement trouvée la société Vediorbis. La nature exacte de l'activité exercée dans les lieux ainsi que les motifs éventuellement invoqués au soutien de ce congé ne sont pas détaillés dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision), sinon qu'il sera jugé plus tard que ce congé n'était pas justifié au regard des exigences légales. Estimant avoir droit à la protection statutaire et à la compensation financière résultant du refus de renouvellement de son bail, la société preneuse a entrepris des démarches judiciaires avant l'expiration d'un délai de deux ans suivant la délivrance du congé. Ainsi, le 13 juin 1989, la société preneuse a saisi le président du tribunal de première instance d'une demande visant à voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, en chargeant le greffier en chef de citer les bailleurs devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Cette déclaration a été formellement enregistrée au greffe général le 15 juin 1989. En exécution de cette démarche, le magistrat saisi a, dès le 3 juillet 1989, invité les parties par lettre recommandée avec accusé de réception (qualifiée également dans les écritures du pourvoi de billet d'avis adressé par le greffier en chef) à comparaître à son audience de conciliation fixée au 19 octobre 1989. Cette phase préliminaire n'ayant pas permis de rapprocher les protagonistes, le président du tribunal de première instance a, le 18 janvier 1990, dressé un procès-verbal de non-conciliation et renvoyé les parties à comparaître devant la commission arbitrale des loyers commerciaux à l'audience du 15 février 1990. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'instance engagée devant la commission arbitrale des loyers commerciaux a connu un déroulement particulièrement long, rythmé par une question préjudicielle ou préalable touchant à l'applicabilité même du statut des baux commerciaux. La commission arbitrale a en effet décidé de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure parallèle portant sur la qualification du contrat. Ce contentieux préalable a trouvé son épilogue par un arrêt devenu irrévocable, rendu le 3 octobre 1995 par la cour d'appel, lequel a jugé que le bail litigieux était effectivement soumis aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Il est à noter que dans le corps de cet arrêt du 3 octobre 1995, la société preneuse avait été désignée comme une « société anonyme monégasque Bis », bien que son siège social fût exactement mentionné à Paris. Une fois cet obstacle levé, l'instance a repris son cours devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Devant cette juridiction, les époux B. ont conclu au fond mais ont également soulevé plusieurs fins de non-recevoir tendant à faire déclarer l'action du preneur irrecevable, notamment sur le terrain de la prescription biennale et de l'autorité de la chose jugée. Par une décision rendue le 8 juillet 1998, la commission arbitrale a écarté l'ensemble des fins de non-recevoir soulevées par les bailleurs. Statuant au fond, elle a jugé que le congé délivré par les époux B. le 31 juillet 1987 n'était pas justifié, en a déduit que la société Bis avait droit à une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur le montant de celle-ci, a désigné un expert avec pour mission d'évaluer le préjudice subi par le locataire évincé. Les époux B. ont interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt en date du 13 février 2001, la cour d'appel de Monaco a intégralement confirmé la décision entreprise. Mécontents de cette issue, les bailleurs ont formé un pourvoi en révision articulé autour de trois moyens distincts, mêlant droit processuel général, procédures spéciales propres aux baux commerciaux et droit civil des obligations : 1. **Par un premier moyen**, ils reprochaient à la cour d'appel de ne pas avoir annulé d'office l'intégralité de la procédure suivie devant la commission arbitrale ainsi que la décision rendue par celle-ci. Au soutien de ce grief, ils faisaient valoir que le preneur n'avait pas saisi la commission par voie d'assignation, violant ainsi les prescriptions de l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. 2. **Par un deuxième moyen**, divisé en deux branches, ils soutenaient que l'action indemnitaire de la société Vediorbis était éteinte par la prescription biennale, reprochant aux juges du fond d'avoir violé l'article 31 de la loi du 24 novembre 1948 ainsi que les articles 2054 et 2064 du Code civil. Dans la première branche, ils affirmaient que le billet d'avis adressé aux parties le 3 juillet 1989 par le greffier en chef n'avait pu valablement interrompre la prescription. Dans la seconde branche, ils soutenaient que la société preneuse ne pouvait prétendre, comme elle l'avait fait le 13 juin 1989, que la prescription avait été interrompue par une action en nullité du congé du 31 juillet 1987 portée devant la juridiction civile, dès lors qu'aucune procédure de cette nature n'avait été introduite par elle. 3. **Par un troisième moyen**, les époux B. invoquaient la violation de l'article 1198 du Code civil relatif à l'autorité de la chose jugée. Ils faisaient grief à la cour d'appel d'avoir reconnu l'autorité de la chose jugée à l'arrêt du 3 octobre 1995, alors que cette décision avait été rendue entre eux-mêmes et une « société anonyme monégasque Bis », entité juridique qui, selon le pourvoi, n'existait pas. En défense, la société Vediorbis concluait au rejet du pourvoi et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation des époux B. au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rapporté invitait la Cour de révision à trancher trois questions juridiques successives, d'une importance capitale pour le contentieux des baux commerciaux à Monaco : 1. **Sur la régularité de la saisine de la commission arbitrale et le régime des nullités procédurales :** Le juge d'appel est-il tenu de relever d'office la nullité de la procédure suivie devant la commission arbitrale des loyers commerciaux tirée du défaut de saisine par voie d'assignation (article 10 de la loi n° 490), ou cette irrégularité constitue-t-elle une nullité d'acte de procédure soumise à l'article 264 du Code de procédure civile, devant à ce titre être soulevée *in limine litis* avant toute défense au fond ? 2. **Sur la computation et l'interruption de la prescription biennale :** L'action en fixation de l'indemnité d'éviction (article 9 de la loi n° 490) est-elle soumise à la prescription de deux ans édictée par l'article 31 de ladite loi, et dans l'affirmative, la saisine du président du tribunal de première instance aux fins de conciliation conformément à l'article 4 de la loi, suivie de la convocation des parties par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux ans de la délivrance du congé, suffit-elle à introduire valablement l'action et à écarter le jeu de la prescription, indépendamment de l'absence de saisine préalable de la juridiction civile en nullité du congé ? 3. **Sur l'identité des parties et l'autorité de la chose jugée :** Une erreur purement matérielle affectant la nationalité ou la forme sociale d'une personne morale dans une décision de justice antérieure devenue irrévocable fait-elle obstacle à la reconnaissance de l'autorité de la chose jugée (article 1198 du Code civil), lorsque les mentions exactes relatives au siège social permettent d'établir avec certitude l'identité de la société partie aux deux instances ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les bailleurs, la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse et méthodique de chacun des moyens, en articulant le droit spécial des baux commerciaux avec les principes directeurs du droit commun processuel et civil. #### 1. L'application du droit commun des nullités de procédure au contentieux des loyers commerciaux (Premier moyen) Les demandeurs au pourvoi tentaient de contourner l'obstacle de la nouveauté de leur moyen en soutenant que la cour d'appel aurait dû annuler *d'office* la procédure. Selon eux, l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 imposait une saisine de la commission arbitrale par voie d'assignation, formalité dont l'omission devait être sanctionnée d'office par le juge. La Cour de révision écarte fermement cette argumentation en opérant une combinaison de textes : elle relie l'article 10 de la loi spéciale n° 490 à l'article 264 du Code de procédure civile. La Haute juridiction pose en principe qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que « la nullité des actes de procédure doit être soulevée avant toute défense au fond ». Ce faisant, elle refuse de conférer à la règle de saisine de l'article 10 le caractère d'une formalité d'ordre public absolu ou d'une fin de non-recevoir relevable d'office en tout état de cause. Elle la qualifie implicitement mais nécessairement d'exception de nullité pour vice de forme (ou d'irrégularité procédurale relative). Constatant ensuite, par l'examen du dossier de la procédure, que les époux B. avaient conclu au fond devant la commission arbitrale sans soulever préalablement cette irrégularité, la Cour en déduit que le vice éventuel a été purgé. Dès lors, les bailleurs ne sont pas fondés à invoquer ce grief pour la première fois devant la Cour de révision. Le moyen est par conséquent frappé d'irrecevabilité. #### 2. La validation du mode d'introduction de l'instance et le rejet de la prescription biennale (Deuxième moyen) Le deuxième moyen constituait le cœur du débat relatif au droit spécial des baux commerciaux. Les bailleurs soutenaient que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction était prescrite au regard du délai biennal de l'article 31 de la loi n° 490, au motif qu'un simple « billet d'avis » du greffier ne constituait pas un acte interruptif de prescription au sens du Code civil (articles 2054 / 2064), et qu'aucune action en nullité du congé n'avait été engagée au préalable devant le tribunal civil. La Cour de révision répond en deux temps, correspondant aux deux branches du moyen : * **Sur la première branche**, elle rappelle d'abord la lettre du premier alinéa de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : « toutes les actions exercées en vertu de la présente loi se prescrivent par deux ans ». Mais pour apprécier si l'action a été valablement engagée dans ce délai, la Cour se réfère au mécanisme procédural spécifique instauré par l'article 4 de cette même loi. Elle relève les constatations souveraines et procédurales suivantes : le congé ayant été délivré le 31 juillet 1987, la société preneuse a saisi le président du tribunal de première instance le 13 juin 1989 (par déclaration enregistrée au greffe général le 15 juin 1989) d'une demande tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction de l'article 9. Puis, le 3 juillet 1989, ce magistrat a invité les parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, à comparaître à son audience de conciliation du 19 octobre suivant. Toutes ces diligences ayant été accomplies « en conformité avec l'article 4 de cette loi » et à l'intérieur du délai de deux ans courant à compter du 31 juillet 1987, la Cour juge que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que l'action indemnitaire avait été régulièrement introduite dans les deux ans du congé et n'était donc pas prescrite. La Cour substitue ainsi à l'analyse civiliste étroite du pourvoi (qui niait l'effet interruptif d'une convocation par le greffe) une lecture systémique de la loi de 1948 : dès lors que le mode de saisine spécial prévu par l'article 4 est respecté dans le délai de deux ans, l'action est valablement introduite et la prescription ne peut être acquise. * **Sur la seconde branche**, qui reprochait à la société preneuse d'avoir faussement invoqué le 13 juin 1989 l'existence d'une action en nullité du congé devant la juridiction civile pour justifier d'une interruption de prescription, la Cour de révision constate simplement que la cour d'appel avait elle-même retenu qu'à la date du 13 juin 1989, aucune juridiction n'avait été saisie d'une telle action en nullité. L'argument des bailleurs tombait donc à faux (il manquait en fait ou était inopérant), puisque la cour d'appel ne s'était nullement fondée sur une hypothétique action civile antérieure pour écarter la prescription, la seule saisine régulière aux fins de conciliation en juin 1989 ayant suffi à sauvegarder les droits du preneur dans le délai de deux ans suivant le congé de juillet 1987. #### 3. Le maintien de l'autorité de la chose jugée malgré une erreur matérielle de dénomination (Troisième moyen) Sur la violation alléguée de l'article 1198 du Code civil, les bailleurs tentaient d'exploiter une imprécision rédactionnelle de l'arrêt du 3 octobre 1995 (qui avait statué sur la commercialité du bail). Cet arrêt avait qualifié la société Bis de « société anonyme monégasque ». Les époux B. soutenaient que cette entité n'existait pas et qu'il n'y avait donc pas identité de parties avec la société de droit français présente à l'instance actuelle. La Cour de révision rejette ce formalisme excessif en validant l'approche concrète des juges du fond. Elle relève que l'arrêt attaqué a retenu qu'« en raison des mentions exactes relatives à son siège social, la société anonyme Bis (aux droits de laquelle se trouve la société Vediorbis) domiciliée à Paris, partie au litige l'opposant aux époux B. est bien identique à la société Bis désignée comme une société monégasque dans l'arrêt irrévocable du 3 octobre 1995 ». En se fondant sur la concordance du siège social parisien et du nom « Bis » pour corriger intellectuellement l'erreur matérielle sur la nationalité (« monégasque »), la cour d'appel a caractérisé l'identité juridique des parties et légalement justifié sa décision au regard de l'article 1198 du Code civil. #### 4. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Enfin, statuant sur la demande de la société Vediorbis réclamant 50 000 francs pour procédure abusive, la Cour de révision exerce son pouvoir d'appréciation souverain et l'écarte sobrement, estimant que « compte tenu des circonstances de la cause il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ». ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce sa décision dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne les époux B. à l'amende et aux dépens ; > Dit n'y avoir lieu à l'allocation de dommages-intérêts. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision le 9 novembre 2001 constitue une décision de référence au sein de l'ordonnancement juridique monégasque, tant par les précisions qu'il apporte à l'architecture procédurale de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 que par son attachement aux principes classiques de la procédure civile. #### 1. L'articulation des procédures spéciales de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Le contentieux des baux commerciaux en Principauté de Monaco repose sur une juridiction d'exception échevinale : la commission arbitrale des loyers commerciaux. L'intérêt majeur de l'arrêt commenté réside dans sa clarification des rapports entre trois dispositions clés de la loi du 24 novembre 1948 : l'article 4 (tentative préalable de conciliation devant le président du tribunal de première instance), l'article 10 (saisine de la commission arbitrale après échec de la conciliation) et l'article 31 (prescription biennale de toutes les actions exercées en vertu de la loi). Dans cette affaire, la chronologie était déterminante : - **31 juillet 1987 :** Délivrance du congé par les bailleurs. C'est le point de départ du délai de prescription de deux ans de l'article 31 pour agir en fixation de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 9. Le délai expirait donc en principe le 31 juillet 1989. - **13 juin 1989 (enregistrée le 15 juin 1989) :** Déclaration au greffe général saisissant le président du tribunal de première instance aux fins de conciliation. - **3 juillet 1989 :** Envoi par le magistrat (ou le greffier en chef) des lettres recommandées avec accusé de réception invitant les parties à comparaître à l'audience du 19 octobre 1989. - **18 janvier 1990 :** Procès-verbal de non-conciliation et renvoi des parties par le président devant la commission arbitrale pour l'audience du 15 février 1990. La thèse du pourvoi consistait à dissocier la phase de conciliation (article 4) de la phase contentieuse devant la commission arbitrale (article 10), et à appliquer de manière stricte les textes du Code civil (articles 2054 / 2064) relatifs aux causes d'interruption de la prescription. Pour les bailleurs, un simple « billet d'avis » ou une lettre recommandée du greffe en date du 3 juillet 1989 n'étant pas une citation en justice par acte d'huissier (assignation), la prescription n'avait pas été interrompue avant le 31 juillet 1989. De surcroît, à la suite du procès-verbal de non-conciliation du 18 janvier 1990, le président avait directement renvoyé les parties devant la commission arbitrale sans que le preneur ne délivre l'assignation visée à l'article 10. La Cour de révision condamne cette lecture fragmentée qui aurait vidé de sa substance le mécanisme protecteur de la loi de 1948. En jugeant qu'« en conformité avec l'article 4 de cette loi, la société Vediorbis a saisi le 13 juin 1989, par déclaration enregistrée au greffe général le 15 juin 1989, le Président du tribunal de première instance d'une demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité
# Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/10-02-27044)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse des conventions, particulièrement en matière de transactions immobilières ou de cessions de droits sociaux à fort enjeu économique, suscite régulièrement d'importantes difficultés de frontière entre la phase purement précontractuelle des pourparlers et la formation effective d'un avant-contrat ou d'une offre ferme. L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière une tentative de cristallisation unilatérale et rétroactive d'un simple document exploratoire en un engagement contractuel contraignant. Les faits, tels qu'ils ressortent des énonciations de l'arrêt attaqué et des pièces de la procédure relatées par la Haute juridiction monégasque, débutent le 9 février 2000. À cette date, la société civile immobilière « Le Lys » (ci-après la SCI) adresse à la société à responsabilité limitée « Ampco International » (également désignée dans l'intitulé comme « SARL Ampco International Construction », ci-après la société) une correspondance. Ce pli est accompagné d'un dossier complet relatif à la société civile, laquelle est présentée comme étant « propriétaire à Monaco de l'immeuble sis ... » (l'adresse exacte est occultée dans la décision). Aux termes mêmes de ce courrier du 9 février 2000, la SCI indique qu'elle souhaite vendre cette « SCI ou l'immeuble » moyennant un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». Aucune suite immédiate formalisant un accord entre ces deux entités n'est mentionnée dans l'arrêt entre février et la mi-mars 2000. En revanche, la situation évolue par l'intervention d'un tiers acquéreur (dont l'identité n'est pas précisée dans la décision). En effet, par une lettre datée du 21 mars 2000 et adressée à l'attention de M. P., la SCI informe la société Ampco International qu'un compromis de vente a été signé le 14 mars 2000 par-devant Maître R., notaire à Monaco. La SCI précise dans ce même courrier que ladite vente a été traitée directement, sans l'intermédiaire d'une agence immobilière. C'est postérieurement à la réception de cette information faisant état de la signature d'un compromis avec un tiers que la société Ampco International entreprend une démarche formelle visant à se prévaloir de la correspondance initiale. À la date du 6 avril 2000 — soit plus de trois semaines après la signature du compromis notarié du 14 mars 2000 et plus de deux semaines après la lettre d'information du 21 mars 2000 — la lettre originelle du 9 février 2000 est présentée à la recette des impôts de « Le Cannet » pour y être visée pour timbre et enregistrée. Préalablement à cette formalité fiscale, le courrier du 9 février 2000 a été complété par l'apposition de la mention manuscrite suivante : « bon pour acceptation en qualité de marchand de biens de la promesse unilatérale de vente ci-dessus visée moyennant le prix de 125 000 000 de francs ». Cette mention est placée sous la signature de M. P. et accompagnée du cachet de la société « Ampco International ». Par cet acte unilatéral d'acceptation et d'enregistrement fiscal opéré le 6 avril 2000, la société Ampco International entendait manifester la levée d'une option d'achat qu'elle estimait contenue dans la lettre du 9 février 2000, qualifiant ainsi cette dernière de promesse unilatérale de vente parfaite par la rencontre des volontés. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de cet enregistrement effectué la veille, la société Ampco International engage dès le lendemain, le 7 avril 2000, une action contentieuse. Elle assigne conjointement la SCI « Le Lys » ainsi que le notaire instrumentaire, Maître R., devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'objet de sa demande tend à l'exécution forcée en nature de la transaction : elle sollicite qu'il soit fait obligation aux défendeurs de régulariser l'acte authentique de vente de l'immeuble au prix de 125 000 000 de francs, et ce, conformément à la promesse de vente qu'elle prétend lui avoir été consentie le 9 février 2000 et qu'elle affirme avoir valablement acceptée. Le Tribunal de première instance statue rapidement sur ce litige par un jugement rendu le 29 juin 2000. L'analyse des motifs exacts retenus par les premiers juges laisse apparaître une subtilité procédurale révélée par les moyens du pourvoi : selon l'argumentation développée ultérieurement par la société demanderesse dans son second moyen de révision, le Tribunal aurait initialement « reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente » (les motifs pour lesquels le Tribunal a néanmoins rejeté la demande de régularisation — tels que la caducité ou l'antériorité du compromis du 14 mars — ne sont pas précisés dans la décision). Quoi qu'il en soit de sa motivation précise, le dispositif du jugement du 29 juin 2000 déboute la société Ampco International de ses prétentions. La société Ampco International interjette appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 19 décembre 2000, la juridiction du second degré confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société appelante de l'ensemble de ses demandes. Toutefois, la Cour d'appel procède par substitution de motifs sur la qualification de l'acte du 9 février 2000 : écartant toute qualification de promesse unilatérale de vente, elle juge que cette correspondance s'analyse exclusivement en une « invitation à entrer en pourparlers » dépourvue des éléments fondamentaux du contrat. En outre, statuant sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, la Cour d'appel condamne la société Ampco International à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts, en raison du préjudice supplémentaire causé par le retard apporté à la conclusion définitive de l'acte de vente du fait de la procédure d'appel (la note finale annexée à la décision mentionne par une erreur matérielle de plume « la condamnation de la SCI "Le Lys" au paiement de dommages-intérêts supplémentaires », mais le corps de l'arrêt établit sans équivoque que la Cour d'appel « a débouté la société de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts »). Mécontente de cette issue, la SARL Ampco International forme un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco à l'encontre de l'arrêt du 19 décembre 2000. Au soutien de son recours, elle articule deux moyens de cassation distincts : 1. **Le premier moyen**, relatif au fond du droit des contrats, est pris de la violation des articles 989 et 1044 du Code civil monégasque. La demanderesse au pourvoi reproche à la Cour d'appel d'avoir substitué ses propres motifs à ceux des premiers juges pour dénier à la lettre du 9 février 2000 la qualification de promesse unilatérale de vente. Ce faisant, les juges d'appel auraient : - d'une part, dénaturé les termes clairs et précis de la convention en violation de l'article 989 du Code civil (qui consacre la force obligatoire du contrat) ; - d'autre part, méconnu la portée de l'article 1044 du Code civil (relatif aux obligations alternatives) quant à la détermination de l'objet de ladite convention (la vente portant sur « la SCI ou l'immeuble ») ; - enfin, à titre subsidiaire, méconnu l'obligation d'exécution de bonne foi à laquelle la SCI était tenue en application du même article 989 du Code civil. 2. **Le second moyen**, relatif au droit de la responsabilité civile délictuelle appliquée aux voies de recours, est pris de la violation de l'article 1229 du Code civil monégasque. La société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée au paiement de 400 000 francs de dommages-intérêts sans avoir légalement caractérisé à son encontre un abus du droit d'ester en justice. Elle soutient que son appel ne pouvait être qualifié de fautif dès lors que les premiers juges avaient eux-mêmes reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente. De son côté, la SCI « Le Lys », défenderesse au pourvoi, conclut au rejet de celui-ci et forme devant la Cour de révision une demande additionnelle tendant à la condamnation de la société demanderesse au paiement d'une somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts supplémentaires, outre l'indemnité procédurale prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une double problématique juridique touchant respectivement à la théorie générale de la formation du contrat et aux limites de l'exercice des voies de recours en justice : 1. **Sur le terrain de la formation du contrat de vente :** Une correspondance par laquelle le propriétaire indirect d'un bien immobilier transmet un dossier complet sur sa société et exprime le souhait de vendre soit les parts de la société civile immobilière, soit l'immeuble lui-même, sur la base d'un prix global déterminé (« calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur »), réunit-elle les éléments essentiels suffisants pour recevoir la qualification juridique de promesse unilatérale de vente (notamment par le jeu des règles sur les obligations alternatives de l'article 1044 du Code civil), ou demeure-t-elle au stade précontractuel d'une simple invitation à entrer en pourparlers insusceptible de former un contrat par la seule acceptation ultérieure de son destinataire ? 2. **Sur le terrain de la responsabilité civile pour procédure abusive :** L'exercice de la voie de l'appel par un plaideur débouté en première instance peut-il être qualifié de comportement fautif engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, au motif que cette persistance procédurale a retardé la conclusion définitive d'une vente avec un tiers et causé un préjudice supplémentaire au vendeur, alors même que le jugement de première instance avait retenu, dans ses motifs, l'existence d'une promesse de vente au profit de l'appelant ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par un arrêt de rejet à la motivation resserrée et particulièrement incisive, la Cour de révision écarte successivement les deux moyens du pourvoi tout en rejetant la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée devant elle par la SCI. #### 1. Sur la qualification de la correspondance du 9 février 2000 (Premier moyen) Pour écarter le grief de dénaturation et de violation des articles 989 et 1044 du Code civil, la Cour de révision s'appuie sur le pouvoir d'interprétation et de qualification des juges du fond lorsque l'acte litigieux ne présente pas les caractères d'une convention achevée. La Haute juridiction rappelle l'analyse opérée par la Cour d'appel : pour refuser de voir dans la lettre du 9 février 2000 une promesse unilatérale de vente, les juges du second degré ont retenu que ce document ne constituait qu'une « invitation à entrer en pourparlers » qui ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat. En effet, l'examen des termes mêmes du courrier, tels que reproduits dans l'exposé des faits de l'arrêt, mettait en évidence deux facteurs majeurs d'indétermination exclusifs d'un engagement contractuel ferme : - D'une part, une **indétermination de l'objet et de la nature juridique de l'opération** : la SCI indiquait souhaiter vendre « cette SCI ou l'immeuble ». Or, la cession des parts sociales d'une société civile immobilière et la vente d'un actif immobilier constituent deux contrats juridiquement, fiscalement et économiquement distincts (quant aux garanties de passif, aux droits d'enregistrement, aux formalités d'urbanisme ou de purge des droits de préemption). Loin de constituer une obligation alternative au sens de l'article 1044 du Code civil dans le cadre d'un contrat déjà formé, cette dualité traduisait l'absence de choix arrêté des parties sur la structure même de la transaction envisagée. - D'autre part, une **indétermination de la consistance définitive du prix** : la lettre mentionnait un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». L'emploi de la locution « sur la base de » révèle qu'il s'agissait d'une valeur de référence servant d'assiette à une négociation ou à un calcul ultérieur (particulièrement nécessaire dans l'hypothèse d'une cession de parts de SCI, où le prix des titres se détermine à partir de la valeur de l'immeuble corrigée de l'actif circulant et du passif social), et non d'un prix ferme et définitif immédiatement exécutoire. Dès lors, la Cour de révision juge que « par ce seul motif, la Cour d'appel, hors de toute dénaturation, a légalement justifié sa décision ». Ce motif étant suffisant pour exclure l'existence même de tout contrat ou avant-contrat, les griefs tirés de la violation de l'article 1044 du Code civil (qui suppose un contrat d'ores et déjà conclu comportant une obligation alternative) et du manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions prévue à l'article 989 devenaient inopérants. #### 2. Sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en cause d'appel (Second moyen) Sur le terrain de l'article 1229 du Code civil (équivalent monégasque de l'ancien article 1382 du Code civil français relatif à la responsabilité délictuelle pour faute), la société demanderesse tentait de bénéficier d'une immunité procédurale tirée des motifs du jugement de première instance. Selon elle, le fait que le Tribunal ait admis l'existence d'une promesse de vente démontrait le sérieux de sa thèse et excluait toute faute dans l'exercice de son droit d'appel. La Cour de révision rejette cette argumentation en validant la caractérisation de la faute opérée par les juges d'appel au regard de la chronologie spécifique de l'espèce et des effets concrets de la voie de recours. La Cour relève qu'en retenant que « la procédure d'appel révélait un comportement fautif de la société qui, en accroissant le retard de la conclusion de l'acte de vente, avait causé à la SCI un préjudice supplémentaire », les juges du fond ont légalement justifié leur décision au regard de l'article 1229 du Code civil. Ce faisant, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir apprécié le comportement de l'appelante dans sa globalité : la société Ampco International savait pertinemment, dès le 21 mars 2000, qu'un compromis de vente avait été signé le 14 mars devant notaire avec un tiers, et n'avait procédé à l'acceptation manuscrite et à l'enregistrement fiscal de la lettre du 9 février que le 6 avril 2000 pour assigner le 7 avril et bloquer ainsi la réitération authentique de la vente conclue avec autrui. Persister en cause d'appel dans cette manœuvre d'obstruction, qui paralysait une transaction immobilière de 125 millions de francs et générait un préjudice financier additionnel lié au gel de l'opération, caractérisait suffisamment le comportement fautif exigé par l'article 1229 du Code civil, nonobstant l'appréciation juridique erronée qu'avaient pu porter les premiers juges sur la nature de la lettre initiale. #### 3. Sur les demandes accessoires devant la Cour de révision Enfin, statuant sur la demande de la SCI tendant à l'octroi de 100 000 francs de dommages-intérêts supplémentaires au titre de la procédure de révision, la Cour, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des faits relatifs à l'instance déroulée devant elle, estime que « compte tenu des circonstances de la cause », il n'y a pas lieu de faire droit à cette prétention indemnitaire, l'allocation de 400 000 francs prononcée en appel réparant déjà amplement le préjudice subi. Elle condamne en revanche la demanderesse qui succombe à l'amende, aux frais, ainsi qu'à une indemnité de 2 000 francs au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### C. Le dispositif La Cour de révision clôt son arrêt par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi de la SARL AMPCO International ; > la condamne à l'amende et aux frais ; > la condamne à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 2 000 francs au titre de l'indemnité prévue à l'article 459-4 du Code de procédure civile ; > déclare la SCI « Le Lys » mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur des principes directeurs du droit civil des obligations, dans une tradition juridique franco-monégasque où la distinction entre les pourparlers et l'offre de contracter (ou la promesse de contrat) commande l'équilibre entre la liberté contractuelle (en particulier la liberté de ne pas contracter ou de choisir son cocontractant) et la sécurité des transactions. #### 1. La frontière rigoureuse entre l'invitation à entrer en pourparlers et la promesse unilatérale de vente En droit positif monégasque, régi par les dispositions du Code civil relatives aux contrats et au titre de la vente, la formation d'une vente ou d'une promesse de vente exige la réunion d'éléments substantiels : un consentement ferme et définitif d'une part, et un accord (ou, dans le cas d'une offre ou d'une promesse unilatérale, une détermination précise par le pollicitant ou le promettant) sur les éléments essentiels du contrat que sont la chose et le prix. La tentative de la société Ampco International consistait à qualifier la lettre du 9 février 2000 de « promesse unilatérale de vente ». Rappelons que la promesse unilatérale de vente est un véritable avant-contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire un droit d'option lui permettant, pendant un délai déterminé ou raisonnable, de conclure la vente par la seule manifestation de sa volonté (la levée de l'option), sans qu'un nouveau consentement du promettant soit requis. À tout le moins, pour qu'une simple acceptation unilatérale puisse former le contrat, encore faut-il que la proposition initiale constitue une véritable *pollicitation* (offre de contracter), laquelle doit présenter deux caractères cumulatifs constants en jurisprudence : la **précision** et la **fermeté**. - **L'exigence de précision quant aux éléments fondamentaux :** Une proposition ne constitue une offre ou une promesse que si elle contient tous les éléments essentiels du contrat projeté, de telle sorte que son destinataire puisse former le contrat par un simple « oui ». En l'espèce, la Cour d'appel, approuvée par la Cour de révision, relève que la lettre du 9 février 2000 « ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat ». Cette carence était double. Premièrement, quant à l'objet : proposer de vendre « la SCI ou l'immeuble » ne saurait s'analyser en une obligation alternative régie par l'article 1044 du Code civil. L'article 1044 du Code civil monégasque régit l'exécution d'une obligation déjà valablement née d'un contrat formé, où le débiteur se libère par la délivrance de l'une des deux choses promises. Il ne peut servir à suppléer l'absence d'accord des parties, lors de la phase précontractuelle, sur la nature juridique même de l'opération envisagée (*negotium*).
# Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13099 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13099 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/03-26-13099)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière portant sur la cession de murs commerciaux occupés, mettant en exergue la délicate articulation entre la théorie générale des obligations conditionnelles et le régime spécial du droit de préemption reconnu au preneur à bail commercial. En l'espèce, Madame Camille Madeleine AM. veuve FE. et Monsieur Pierre Santin Valentin FE., propriétaires indivis ou conjoints d'un local commercial situé à Monaco, avaient consenti un bail portant sur ce bien au profit de Mademoiselle l. DE KA., commerçante exerçant son activité sous une enseigne commerciale dans la Principauté. Désireux d'aliéner leur bien immobilier, les consorts FE. (les bailleurs) se sont rapprochés d'un tiers acquéreur, la société civile immobilière (SCI) MARIE BLEUE DE LORRAINE, ayant son siège social à Monaco. Les bailleurs et la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE ont alors conclu une promesse synallagmatique de vente (également désignée dans le cours de la procédure sous le vocable de « compromis de vente ») portant sur ledit local commercial. Toutefois, le bien étant grevé d'un bail commercial en cours d'exécution au profit de Mademoiselle DE KA., l'opération de vente se heurtait à l'existence d'un droit de préemption légal ou conventionnel (dont le fondement textuel exact en matière de baux commerciaux n'est pas précisé dans la décision, bien qu'il soit fait mention des « conditions posées par la loi »). Afin de purger ce droit de préférence tout en sécurisant leur accord contractuel, les parties à l'avant-contrat ont pris le soin d'assortir leur engagement d'une modalité spécifique. La promesse de vente a ainsi été expressément conclue sous la condition suspensive que la locataire en place, Mademoiselle DE KA., n'exerce pas son droit de préemption. Il s'agissait donc, sur le plan de la technique contractuelle, d'une condition suspensive de nature négative : la naissance ou la perfection définitive de l'obligation de vendre au profit de la SCI dépendait de la non-survenance d'un événement futur et incertain, à savoir l'exercice par le preneur de sa faculté de préempter. Conformément au mécanisme de purge de ce droit de préférence, les bailleurs ont officiellement informé le preneur de leur projet de vente le 16 mars 2011. Cette notification faisait courir le délai imparti à la locataire pour prendre parti sur l'offre de vente qui lui était ainsi soumise par priorité. Usant de sa prérogative, Mademoiselle DE KA. a réagi avant l'expiration d'un mois suivant l'information reçue. Par un exploit d'huissier en date du 12 avril 2011, elle a fait signifier aux bailleurs son intention formelle d'exercer son droit de préemption sur le local commercial loué. Néanmoins, la chronologie factuelle révèle que cette manifestation de volonté est demeurée purement déclarative dans les semaines qui ont suivi. En effet, le preneur n'a pas donné suite à cette signification dans le délai d'un mois qui lui était ouvert pour concrétiser l'acquisition. Plus précisément, l'acte authentique de vente n'a pas été formalisé ni signé par Mademoiselle DE KA. à l'issue de sa déclaration d'intention de préempter, Maître Henry REY, notaire à Monaco, apparaissant impliqué dans le processus d'instrumentation des actes liés à cette vente. Face à cette carence dans la réitération authentique de la vente par la locataire préemptrice, une divergence radicale d'interprétation juridique a opposé les protagonistes quant au sort de la promesse initiale conclue avec la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE. Estimant que le défaut de signature de l'acte authentique dans le délai d'un mois privait d'effet la signification du 12 avril 2011, les bailleurs ont considéré que le droit de préemption n'avait pas été valablement ni effectivement exercé. Par voie de conséquence, ils en ont déduit que l'événement érigé en condition suspensive négative (le non-exercice du droit de préemption) s'était réalisé, rendant ainsi la promesse synallagmatique de vente pleinement efficace au profit du tiers acquéreur. Le preneur, à l'inverse, s'opposait à cette lecture qui anéantissait les effets de sa signification du 12 avril 2011 au bénéfice de la SCI. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Devant l'impasse née de cette situation et afin de pouvoir procéder à la cession du bien au profit de la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE, Madame veuve FE. et Monsieur Pierre FE. ont pris l'initiative du contentieux. Ils ont fait assigner Mademoiselle DE KA., ainsi que Maître Henry REY, notaire, et la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE (la présence de ces derniers en première instance découlant des constatations de l'arrêt relatives aux mises en cause), devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'objet de l'action introduite par les bailleurs tendait, selon les termes mêmes rapportés par la Cour de révision, à voir prononcer « la nullité du droit de préemption » (formulation impropre des demandeurs visant en réalité la caducité ou l'inefficacité de l'exercice de ce droit par le preneur) et, corrélativement, à faire juger que le compromis de vente signé avec la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE valait vente parfaite et devait être constaté par acte authentique. Le Tribunal de première instance de Monaco a fait droit aux prétentions des bailleurs. Les premiers juges ont considéré que Mademoiselle DE KA. n'avait pas régulièrement exercé son droit de préemption au motif qu'elle s'était bornée à notifier son intention d'acquérir sans toutefois formaliser l'acte de vente dans le délai requis. Le tribunal en a conclu que la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption s'était réalisée et a ordonné que la promesse synallagmatique de vente conclue avec la SCI soit constatée par acte authentique. Mécontente de cette décision qui la privait de tout droit sur l'acquisition du local et validait la cession à un tiers, Mademoiselle DE KA., bénéficiaire de l'assistance judiciaire (octroyée par décisions du Bureau des 24 novembre 2011, 2 décembre 2011, 20 mars 2012 et 4 avril 2012), a interjeté appel du jugement devant la Cour d'appel de Monaco, en intimant les bailleurs, la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE ainsi que Maître Henry REY (attrait en cause d'appel en raison de sa présence aux débats devant le tribunal en qualité de défendeur). Par un arrêt partiellement confirmatif rendu le 6 mai 2014, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a confirmé le jugement entrepris sur le point nodal du litige. Procédant par adoption des motifs des premiers juges, la juridiction du second degré a retenu que les conditions posées par la loi pour un exercice effectif du droit de préemption n'étaient pas remplies, faute pour le preneur d'avoir concrétisé son intention par la signature de l'acte authentique dans le délai d'un mois. Selon la Cour d'appel, cette absence de concrétisation entraînait la réalisation de la condition suspensive négative stipulée dans l'avant-contrat (le non-exercice du droit du preneur), de sorte que la promesse synallagmatique de vente devait produire tous ses effets entre les bailleurs et la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE et être constatée par acte authentique. Mademoiselle DE KA. a alors formé un pourvoi en révision à l'encontre de cet arrêt. Sa déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 21 mai 2014, suivie du dépôt et de la signification d'une requête le 23 juin 2014 par son avocat-défenseur, Maître Richard MULLOT. La demanderesse en révision a articulé un moyen unique, divisé en deux branches, dont la première, d'une redoutable efficacité technique, invoquait la violation de l'article 1032 du Code civil monégasque régissant l'accomplissement des conditions négatives. Elle soutenait en substance qu'ayant signifié son intention de préempter le 12 avril 2011, l'événement que la condition suspensive négative visait à écarter était bel et bien survenu, ce qui faisait définitivement défaillir ladite condition et empêchait la promesse de vente de produire ses effets. En défense, Madame veuve FE. et Monsieur Pierre FE., représentés par Maître Jean-Pierre LICARI, ont déposé et signifié une contre-requête le 22 juillet 2014. Outre le rejet du pourvoi au fond, ils ont formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour pourvoi abusif, sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. De son côté, Maître Henry REY, représenté par Maître Didier ESCAUT, a également déposé et signifié une contre-requête le 22 juillet 2014, sollicitant la condamnation du « défaillant » à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en application du même article 459-4 du Code de procédure civile, estimant abusive sa mise en cause devant la juridiction suprême. La SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE a quant à elle élu domicile en l'étude de Maître Régis BERGONZI (le dépôt d'une contre-requête par cette dernière n'est pas précisé dans la décision). Après l'établissement du certificat de clôture le 14 octobre 2014 et les conclusions du Ministère public du 16 octobre 2014, l'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2015 pour être jugée le 26 mars 2015. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit principale soumise à l'examen de la Cour de révision se situait au confluent du droit commun des contrats et du droit spécial de la préemption locative. Elle consistait à déterminer les conditions exactes d'accomplissement ou de défaillance d'une condition suspensive négative stipulée dans une promesse synallagmatique de vente. Plus précisément, lorsqu'une promesse de vente d'un immeuble loué est conclue avec un tiers sous la condition suspensive que le preneur en place n'exerce pas son droit de préemption, la seule signification par ce preneur, dans le délai légal, de son intention de préempter suffit-elle à faire défaillir cette condition suspensive au sens de l'article 1032 du Code civil, ou bien l'absence de régularisation ultérieure de l'acte authentique de vente par le preneur dans le délai d'un mois permet-elle de considérer que le droit de préemption n'a pas été effectivement exercé et que, par conséquent, la condition suspensive négative s'est accomplie au profit de l'acquéreur initial ? En d'autres termes, les juges du fond pouvaient-ils subordonner la survenance de l'événement mis en condition (l'exercice du droit de préemption) à la réalisation complète et définitive de la vente au profit du préempteur (par la signature de l'acte authentique), confondant ainsi la manifestation de volonté d'exercer le droit de préemption avec l'exécution des obligations découlant de cet exercice ? Accessoirement, la Cour devait également répondre à la question procédurale de savoir si un pourvoi en révision accueilli par une cassation, ainsi que la mise en cause devant la Cour de révision d'une partie présente aux débats devant les juridictions du fond, pouvaient revêtir un caractère abusif ouvrant droit à des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à la question principale et prononcer la cassation totale de l'arrêt attaqué dès l'examen de la première branche du moyen unique (rendant inutile l'examen de la seconde branche), la Cour de révision déploie un syllogisme juridique d'une grande rigueur formelle, fondé sur une application stricte et littérale du droit des obligations conditionnelles. La Haute juridiction ouvre son raisonnement par le visa solennel de l'article 1032 du Code civil monégasque, dont elle rappelle immédiatement la teneur dans un attendu de principe reproduisant le texte légal : « *Attendu, selon ce texte, que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement n'arrivera pas dans un temps fixe, cette condition est accomplie lorsque ce temps est expiré sans que l'événement soit arrivé* ». Ce texte gouverne le mécanisme de la condition négative. Pour qu'une obligation sous condition suspensive négative prenne naissance (c'est-à-dire pour que la condition soit accomplie), il est impératif que la période de référence s'écoule intégralement sans que le fait redouté ou envisagé ne se produise. À l'inverse, si l'événement survient à l'intérieur de ce laps de temps, la condition négative défaille irrémédiablement. Dans un deuxième temps (la mineure du syllogisme), la Cour de révision rappelle la motivation retenue par la Cour d'appel de Monaco. Elle relève que pour confirmer le jugement ayant déclaré irrégulier l'exercice du droit de préemption et ordonné la constatation par acte authentique de la promesse de vente, les juges d'appel ont retenu, par motifs adoptés, que « *les conditions posées par la loi pour un exercice effectif du droit de préemption ne sont pas remplies, faute par le preneur d'avoir concrétisé son intention par la signature de l'acte authentique* ». C'est de cette prémisse que la Cour d'appel avait déduit que « *la condition suspensive du non-exercice du droit du preneur s'est réalisée et que la promesse de vente doit produire tous ses effets* ». La Cour d'appel avait donc opéré une assimilation entre l'exercice du droit de préemption et la perfection de l'acte authentique en résultant : faute d'acte notarié dans le délai d'un mois, tout devait se passer comme si le preneur n'avait jamais exercé son droit. Dans un troisième temps (la conclusion du syllogisme), la Cour de révision censure frontalement cette analyse en mettant en lumière la contradiction interne entre les constatations souveraines des juges du fond et la conséquence juridique qu'ils en ont tirée. La Cour relève en effet que la Cour d'appel avait elle-même expressément constaté trois éléments de fait décisifs : 1. La promesse de vente était conclue sous la condition suspensive que Mademoiselle DE KA. « *n'exerce pas son droit de préemption* » ; 2. Les bailleurs avaient informé le preneur de leur projet de vente le 16 mars 2011 ; 3. Le preneur avait signifié aux bailleurs, par acte d'huissier du 12 avril 2011, « *son intention de préempter* ». Pour la Cour de révision, la confrontation de ces trois constatations avec la règle de l'article 1032 du Code civil imposait une déduction unique et mécanique : dès lors que la condition suspensive résidait dans le « non-exercice » du droit de préemption, la signification par le preneur de son intention de préempter le 12 avril 2011 constituait très exactement la survenance de l'événement positif qui faisait obstacle à l'accomplissement de la condition négative. Ainsi, « *ce dont il résultait que la condition n'était pas accomplie* ». En jugeant le contraire au motif inopérant que l'acte authentique n'avait pas été signé par la suite, la Cour d'appel « *n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé le texte susvisé* ». La distinction est nette : la déclaration de préemption du 12 avril 2011 a suffi à faire défaillir la condition suspensive de la promesse dès cette date ; l'inexécution ultérieure par le preneur de son obligation de signer l'acte authentique dans le mois suivant est un événement postérieur distinct qui ne pouvait rétroactivement faire revivre une condition suspensive d'ores et déjà défaillie. Enfin, s'agissant des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts fondées sur l'article 459-4 du Code de procédure civile, le raisonnement de la Cour est empreint d'une logique implacable : - Concernant la demande de 20 000 euros formulée par les bailleurs : la Cour énonce qu'« *en l'état de la cassation de l'arrêt attaqué, le pourvoi est dépourvu de caractère abusif et la demande privée de fondement* ». Le succès du recours exclut par nature toute faute dans l'exercice de la voie de révision. - Concernant la demande de 5 000 euros formulée par Maître Henry REY : le notaire reprochait au preneur de l'avoir attrait devant la Cour de révision. La Cour écarte cet argument en retraçant l'historique procédural : Maître REY avait été initialement assigné en première instance par les bailleurs eux-mêmes, puis intimé en appel par Mademoiselle DE KA. précisément en raison de sa présence aux débats en première instance comme défendeur. Dès lors, sa mise en cause devant la Cour de révision par la demanderesse — laquelle, au surplus, « *ne succombe pas en son pourvoi* » — s'inscrivait dans la continuité normale de l'indivisibilité ou de la régularité procédurale de l'instance et ne pouvait donner lieu à l'application de l'article 459-4 du Code de procédure civile, lequel suppose la succombance du demandeur en révision. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de révision prononce une cassation totale assortie d'un renvoi devant elle-même autrement composée. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche ; > Casse et annule dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu entre les parties ; > Déboute Mme Camille AM. veuve FE. et M. Pierre FE. de leur demande en paiement de dommages-intérêts ; > Déboute Maître Henry REY de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée ; > Condamne Mme Camille AM. veuve FE. et M. Pierre FE. aux dépens distraits, en ce qui concerne ceux exposés par M. Henry REY, au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation et pour le surplus dit qui seront recouvrés comme en matière d'assistance judiciaire. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 26 mars 2015 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des obligations et des contrats spéciaux, tant par la rigueur de son visa que par la clarté de sa solution. Il illustre avec une acuité particulière l'attachement de la haute juridiction monégasque à l'orthodoxie du droit civil classique et au respect scrupuleux de la loi des parties éclairée par les règles légales d'interprétation des modalités de l'obligation. En premier lieu, sur le terrain de la théorie générale des obligations, la décision consacre la force contraignante de l'article 1032 du Code civil monégasque (texte qui correspond exactement, dans sa rédaction et sa logique issue du Code Napoléon de 1804, à l'ancien article 1177 du Code civil français avant la réforme opérée en France par l'ordonnance du 10 février 2016). Ce texte régit le mécanisme temporel et logique de la condition négative : « *Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement n'arrivera pas dans un temps fixe, cette condition est accomplie lorsque ce temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; elle l'est également, si avant le terme il est certain que l'événement n'arrivera pas ; et s'il n'y a pas de temps déterminé, elle n'est accomplie que lorsqu'il est certain que l'événement n'arrivera pas.* » L'apport essentiel de l'arrêt commenté réside dans la corrélation stricte qu'il établit entre