202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2020, n° 18687 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2020, n° 18687 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-07-18687)) ## Faits et procédure La société A, propriétaire d'appartements situés dans l'immeuble « B » à Monaco, en avait confié la gestion à l'agence immobilière D. Au mois de décembre 2016, cette agence proposa un appartement à M. e. M. et Mme y. M., qui recherchaient un logement par l'intermédiaire de la SAM C. Une première offre, accompagnée d'un chèque d'arrhes de 142.080 euros remis à la SAM C, fut refusée. Les époux M. adressèrent alors à la SAM C, le 28 décembre 2016, une seconde offre valable jusqu'au 4 janvier 2017 à 18 heures, prévoyant une entrée dans les lieux au 1er mars 2017 et un loyer annuel de 420.000 euros. Cette offre contenait une clause de dédit (article 6 de l'offre, selon les écritures de l'appelante), ainsi qu'une stipulation relative au formalisme de l'acceptation, dont le texte est reproduit à l'arrêt : > « Cette offre engage le Preneur jusqu'au 4 janvier 2017 18 H. Passé ce délai, sans réponse écrite de la part du propriétaire, cet engagement sera considéré comme nul et non avenu. (…) Aucune acceptation verbale ne permettra d'engager le propriétaire quant à l'acceptation de la présente offre ». La société A soutenait qu'un courriel du 3 janvier 2017, émis par son administrateur, avait informé l'agence D de son acceptation, et que cette agence avait, le même jour, informé la SAM C par message WhatsApp. Elle assigna les époux M. et la SAM C devant le Tribunal de première instance en paiement de 155.400 euros au titre de la clause de dédit, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive et, contre la SAM C, pour faute délictuelle et perte de chance. Par jugement du 20 décembre 2018, le Tribunal de première instance débouta la société A de l'ensemble de ses demandes, estimant qu'aucune acceptation n'était intervenue dans le délai de validité de l'offre, laquelle était devenue caduque le 4 janvier 2017 à 18 heures. La société A interjeta appel le 21 mars 2019. Les époux M. formèrent appel incident en matière de dommages-intérêts, la SAM C présentant également une demande reconventionnelle. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était de savoir si un contrat de location s'était formé par acceptation de l'offre des locataires, alors que la seule acceptation produite était un message de l'agence du bailleur annonçant une acceptation écrite future, et si, en l'absence de contrat, la clause de dédit pouvait recevoir application. Plus précisément, la Cour devait apprécier si le message transmis
# Tribunal Correctionnel de Monaco, 07 mai 2019, n° 18169 > Décision commentée : Tribunal Correctionnel de Monaco, 07 mai 2019, n° 18169 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-correctionnel/2019/05-07-18169)) ## Faits et procédure Un appartement appartenant à M. a. P. a été loué à M. h. O., administrateur de sociétés. Le contrat de bail a été, selon la prévention, « détourné » par ce dernier, qui aurait sous-loué le logement à l'insu du propriétaire. Une sous-location d'un studio à Mme l. S. durant les mois de novembre et décembre 2017 est au cœur de l'enquête. Mme r. B., gérante de société, est poursuivie pour complicité du délit commis par M. O. Il lui est reproché d'avoir trouvé des personnes pour sous-louer le bien, d'avoir pris en charge l'entrée dans les lieux et d'avoir perçu le prix. Le ministère public a été saisi par citations délivrées les 4 et 5 octobre 2018. Les prévenus étaient poursuivis sur le fondement des articles 26 et 337 du Code pénal pour M. O., et des articles 26, 41, 42 et 337 du même code pour Mme B. Les poursuites visaient des faits commis « courant 2018 ». Le tribunal relève toutefois que la période réelle se situe en 2017, l'indication de 2018 résultant d'une erreur matérielle. Les prévenus ont accepté de comparaître volontairement malgré cette erreur, de sorte que le tribunal s'est déclaré valablement saisi sur le fondement de l'article 368 du Code de procédure pénale. Lors de l'audience du 23 avril 2019, le ministère public a sollicité la relaxe de M. O. et la requalification des faits reprochés à Mme B. en escroquerie. Les deux prévenus ont conclu à leur relaxe. ## Question de droit Le tribunal devait répondre à deux questions. La première portait sur les éléments constitutifs de l'abus de confiance : un contrat de bail peut-il constituer l'objet matériel du délit, et le détournement d'un immeuble entre-t-il dans le champ de l'article 337 du Code pénal ? Le tribunal ajoute une question de preuve tenant à l'accord du propriétaire et à l'existence d'une contrepartie financière. La seconde concernait la responsabilité de la complice présumée et la possibilité de requalifier les faits en escroquerie. Il s'agissait de savoir si la relaxe de l'auteur principal emporte celle du complice, et si le juge peut substituer à la qualification poursuivie une qualification plus sévère. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord la qualification d'abus de confiance à l'égard de M. O. Il relève que le contrat de bail ne figure pas parmi les objets limitativement énumérés par l'article 337 du Code pénal, et que l'appartement sous-loué, en tant qu'immeuble, n'entre pas davantage dans cette liste. Il constate enfin que l'enquête n'a pas permis d'établir avec certitude l'accord du prévenu ni l'existence d'une contrepartie financière. S'agissant de Mme B., le tribunal refuse de la déclarer complice. Il retient que « la relaxe prononcée ci-dessus interdit de reconnaître cette prévenue complice de faits qui n'ont pu être imputés à celui qui était considéré comme étant leur auteur principal ». Il écarte ensuite la requalification en escroquerie proposée par le ministère public, au motif que « la peine maximale encourue pour ce délit prévu par l'article 330 du code pénal est de 5 ans alors que celle prévue pour de la complicité d'abus de confiance initialement reprochée à r. B. est de 3 ans ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Prend acte de l'acceptation de h. O. et r. B. de comparaître volontairement sur les faits pour lesquels ils ont été poursuivis et qui auraient été commis courant 2017 et non courant 2018 ; > Relaxe h. O. et r. B. des faits qui leur sont ainsi respectivement reprochés ; > Et laisse les frais à la charge du Trésor ; » ## Portée et enseignement pratique **Une qualification limitée par le texte.** La décision illustre le caractère limitatif de l'énumération de l'article 337 du Code pénal. Le tribunal fonde son raisonnement sur une liste fermée d'objets matériels (fonds, meubles, effets, deniers, marchandises, billets, promesses, quittances, écrits contenant ou opérant obligation ou décharge). Le contrat de bail n'y figure pas. L'immeuble, qui fait l'objet de la sous-location, en est également exclu. La solution conduit à une lecture stricte du texte d'incrimination : le détournement d'un droit personnel ou d'un bien immobilier ne suffit pas à caractériser l'infraction, même lorsqu'il est établi qu'il a été porté atteinte aux intérêts du propriétaire. **L'articulation entre l'auteur et le complice.** La relaxe de
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux constitutionnel - Recours en annulation - Dispositions législatives Logement Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le septembre 1947 Droits et libertés constitutionnelles Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 Conciliation du droit de propriété consacré par l'article 24 de la Constitution et du principe de la priorité accordée aux monégasques Attribution de la qualité de prioritaires à des personnes n'ayant pas de liens étroits avec la Principauté. Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Extension de la notion de « résidence ininterrompue à Monaco » à des situations nouvelles et élargissement des catégories de personnes protégées - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Poursuite du bail jusqu'à son terme en cas d'abandon de domicile ou de départ définitif pour raison de santé du titulaire du bail, en sus du cas de décès - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non) Obligation de relogement du locataire évincé en cas de démolition intégrale de l'immeuble avant reconstruction - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Soumission aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 des locaux résultant de la réunion locaux distincts ou de l'extension par surélévation ou par addition de construction - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (oui) Droit pour le locataire évincé d'occuper le logement rendu vacant par l'exercice du droit de reprise exercé par le propriétaire, sous le bénéfice de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 - Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non) Locaux du secteur protégé utilisable pour l'exercice partiel d'une activité associative ou professionnelle non commerciale - Exclusion des listes des personnes protégées, de celles ayant un logement correspondant à leurs besoins normaux à Monaco ou dans les communes limitrophes - Extension du délai de notification de l'exercice du droit de reprise Restriction de l'exercice du droit de reprise pendant les six premiers mois du bail à l'égard des locataires handicapés ou âgés de plus de 65 ans - Obligation de location d'un local vacant dans les mois suivant la déclaration de vacance Durée d'exécution de travaux de remise en état ou aux normes limitées à dix-huit mois sauf motif légitime - Obligation de déclaration d'aliénation volontaire à titre onéreux et apports en société de locaux du secteur réservé en vue de l'acquisition éventuelle par le Ministre d'État - Atteinte à l'exercice du droit de propriété (non) - Dérogations prévues - Atteinte au principe constitutionnel d'égalité (non) Bénéficiaire du droit de reprise non suivie d'une occupation effective, passible d'une amende administrative - Atteinte au principe constitutionnel du respect des droits de la défense (non) Faculté pour la Direction de l'Habitat, après déclarations de vacance, de procéder à une visite pour vérifier l'exactitude de la déclaration - Atteinte au principe constitutionnel de l'inviolabilité du domicile (non) Prérogatives nouvelles attribuées à la Commission arbitrale dans l'exercice de sa mission de conciliation Atteinte au principe constitutionnel du respect de la vie privée (non) Faculté attribuée au Ministre d'État de demander au propriétaire une preuve de l'occupation effective du local et, en cas de défaut, d'infliger une sanction - Atteinte au principe de la présomption d'innocence (non) Édiction d'une sanction administrative en cas de reprise du local non suivie d'une occupation effective - Atteinte au principe de la légalité des peines (non) - Atteinte aux principes de nécessité et de proportionnalité des peines (non) Principe de la liberté d'entreprendr Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 16 avril 2012, Association dénommée « Association des propriétaires » c/ Ministre d'État**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux constitutionnel - Recours en annulation - Dispositions législatives Logement Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le septembre 1947 Droits et libertés constitutionnelles Loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 Conciliation du??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? nent également les personnes mentionnées à l'article 16 (conjoint non séparé du locataire, enfant, père, mère), qui résultait déjà implicitement de la législation antérieure, n'a d'autre objet que d'éviter les conséquences humainement désastreuses qui pourraient résulter, cas de travaux de démolition et de reconstruction, de la circonstance que ces personnes n'aient pas pris le soin d'être co-titulaires du bail ; Que la mesure d'extension de la protection de la loi n° 1.235 à des locaux qui n'entrent pas dans son champ d'application de l'article 11 repose sur l'application??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ée est annulé. Article 4 : Les alinéas 3, 4 et 5 de l'article 11 de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant l'article 15 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée sont annulés. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté, sous la réserve d'interprétation de l'article 14 figurant dans la présente décision. Article 6 : Les dépens sont partagés par moitié entre l'État d'une part et les requérants d'autre part. Article 7 : Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 16 avril 2012, Association dénommée « Association des propriétaires » c/ Ministre d'État**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 1995, n° 26380 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 1995, n° 26380 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1995/05-15-26380)) ## Faits et procédure Les dames P., propriétaires indivises d'un local, l'avaient donné à bail à la SAM Jimaille. Un mur de ce local s'est partiellement effondré à la suite d'un glissement de terrain situé en amont. Le sinistre est survenu le 27 octobre 1987 dans les locaux du 2e sous-étage de l'immeuble « L. M. ». Il a rendu inutilisable une superficie de 225 m², selon l'expertise amiable établie au contradictoire de toutes les parties. La remise en état définitive a été achevée le 18 février 1992. La locataire, autorisée à pratiquer une saisie-arrêt entre ses mains à concurrence de 500 000 francs, a assigné les bailleresses en validation de la saisie et en paiement de 460 238,20 francs, en réparation des troubles de jouissance, ainsi que de 20 000 francs pour résistance abusive. Le montant réclamé est rapporté différemment par le jugement : le tribunal retient une demande de 310 238,28 francs au titre des troubles. Les dames P. ont appelé en intervention forcée la copropriété de l'immeuble, au motif que le mur effondré constituait une partie commune. Par jugement du 6 janvier 1994, le tribunal de première instance a : - déclaré les bailleresses tenues de garantir les conséquences dommageables du trouble de jouissance et les a condamnées conjointement à payer 195 869 francs à la locataire (150 000 francs au titre de la réfaction de loyer et 45 869 francs au titre du transfert de marchandises et de la gêne d'exploitation) ; - débouté la locataire du surplus, ainsi que les bailleresses de leur demande reconventionnelle ; - condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir les bailleresses. Deux appels ont été formés : celui des dames P. (ainsi que des hoirs P.) et celui du syndicat des copropriétaires. Les instances, enregistrées sous les numéros 94-112 (assignation du 27 avril 1994) et 94-120 (assignation du 10 mai 1994), ont été jointes. La locataire a formé un appel incident. Le syndicat soutenait en outre ne pas avoir eu connaissance, en première instance, du rapport d'expertise amiable. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première porte sur l'étendue de l'obligation du bailleur. Aux termes de l'arrêt, le bailleur « est tenu de mettre à la disposition de son locataire un local en bon état d'entretien et de lui assurer le clos et le couvert » (C. civ., art. 1559). La question est de savoir si le manquement partiel à cette obligation, résultant de l'effondrement d'un mur, engage le bailleur à réparer le préjudice du locataire. La deuxième question concerne l'existence même du préjudice. Les appelants soutenaient que la locataire, ayant décidé de quitter les lieux et de transférer son activité, n'avait subi aucun trouble de jouissance. La Cour doit déterminer si l'utilisation effective des locaux conditionne l'indemnisation. La troisième question est celle du recours en garantie. Il s'agit de savoir si le bailleur, tenu envers le locataire, peut être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires lorsque le désordre trouve son origine dans une partie commune. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, par les motifs suivants. **Sur le fondement de l'obligation du bailleur.** La Cour relève que « durant cette période le bailleur n'a exécuté que partiellement son obligation tandis que le locataire a payé le loyer correspondant à une mise à disposition totale ». Elle en déduit que « dans le cadre d'un contr
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/02-12-17761)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la SCI B a consenti à f Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 12 février 2019, Madame f. C. c/ La SCI B**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux - Avenant au contrat de bail à usage de bureau - Extension des activités du preneur - Pas de porte dû par le preneur en cas d'application du statut des baux commerciaux - Validité de la clause (oui) Par avenant au contrat de bail d'un local à usage de bureau, le bailleur a accepté l'extension des activités du preneur, à charge pour ce dernier de n'exercer aucune activité commerciale, celui-ci acceptant, dans l'hypothèse où il se prévaudrait d'une telle activité, de verser un pas-de-porte au bailleur. La qualification de bail commercial aya??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? SCI B de ce qu'elle reconnaît que les « autorisations » en date des 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011, ne constituent pas des avenants au bail, - déclarer nulles lesdites autorisations, produites en pièces 26 et 27 par la SCI B, - ordonner en tant que de besoin le transport de la Cour dans les locaux loués par f. C. situés X4 à Monaco, sur le fondement de l'article 309 du Code de procédure civile, Subsidiairement, - déclarer nulle la clause indemnitaire qu'elles contiennent en leurs paragraphes a), b), c), et d), - confirmer le jugement en ce qu'il a débo??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? INENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Claire GHERA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 12 FÉVRIER 2019, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général adjoint. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 12 février 2019, Madame f. C. c/ La SCI B**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26378 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26378 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1995/05-11-26378)) ## Faits et procédure Une bailleresse, unique héritière de son auteur décédé, assigne ses deux colocataires afin d'obtenir leur expulsion d'un appartement loué à Monaco, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d'un arriéré de loyers et charges pour la période du 28 juin 1992 au 27 janvier 1994. Le bail invoqué est un contrat du 28 mars 1988, dont l'article 8 prévoit une résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer, commandement délivré le 27 décembre 1993. Les défendeurs reconnaissent ne plus avoir payé les loyers après le décès du bailleur, sans contester le montant réclamé. Ils soutiennent toutefois que le défunt leur avait consenti une faculté d'acquisition de l'appartement, pour un prix de 360 000 000 lires déduction faite des loyers payés, selon un acte sous seing privé daté du 22 avril 1988. Ils forment en conséquence une demande reconventionnelle tendant à voir renvoyer les parties devant notaire pour la signature de l'acte de vente, le jugement tenant à défaut vente. La demanderesse conteste la validité du document invoqué, qu'elle soupçonne d'avoir été modifié, et sollicite la production de l'original, se réservant une vérification d'écritures et l'introduction d'une action en faux. À titre subsidiaire, elle invoque la lésion, sur le fondement de l'article 1516 du Code civil. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il lui fallait d'abord déterminer si la demande reconventionnelle tendant à la réalisation de la vente était recevable au regard de l'article 382 du Code de procédure civile, lequel subordonne la recevabilité incidente d'une telle demande à trois alternatives : procéder de la même cause que la demande principale, former une défense contre celle-ci, ou tendre à la compensation judiciaire. Il lui revenait ensuite, par voie de conséquence, de statuer sur la demande de communication de l'original du contrat, dont l'utilité dépendait de la recevabilité de la demande reconventionnelle. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle le principe selon lequel les demandes reconventionnelles ne sont admises incidemment que dans les trois hypothèses légales. Il examine successivement chacune d'elles et les écarte toutes. **Sur l'identité de cause.** La demande reconventionnelle repose sur une clause d'acquisition insérée dans un contrat de bail, tandis que la demande principale tend au paiement de loyers et charges « sur la base d'un autre contrat de bail ». Les deux prétentions ne procèdent donc pas de la même cause. **Sur la défense à la demande principale.** Le tribunal définit la défense comme « l'ensemble des moyens dirigés directement à rencontre de la prétention d'un demandeur pour établir qu'elle est injustifiée ». Or la demande reconventionnelle ne contient aucun moyen de cette nature à l'encontre de la créance de loyers, que les défendeurs ne contestent pas dans son montant. **Sur la compensation judiciaire.** Le tribunal relève que la condition de compensation n'est pas remplie par la demande telle qu'elle résulte des conclusions sur la réalisation de la vente. Il en déduit l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle et écarte, en conséquence, la demande de communication de l'original du contrat. Sur le fond de la demande principale, le tribunal retient que la créance est « juste et bien vérifiée » et condamne solidairement les défendeurs. Il constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l'expulsion, sans prononcer l'astreinte demandée. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Condamne solidairement R. M. B. et F. M. à payer à I. B. la somme de 149 892,36 francs, montant des causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 1993 sur la somme de 142 173,36 francs et à compter du 10 février 1994 sur celle de 7 719 francs ; > > Constate la résiliation de plein droit du bail signé le 28 mars 1988, et ordonne en conséquence l'expulsion de R. M. B. et de F. M., ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des loca
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-13-11968)) ## Faits et procédure Par un contrat intitulé « contrat de bail de droit commun à destination de débarras », le bailleur a donné à bail à son locataire un local, un garage fermé deux places et une place de parking ouvert, à Beausoleil. Le bail était conclu pour un an à compter du 15 avril 2009, avec tacite reconduction annuelle le 15 avril, moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros indexé. Le contrat prévoyait que « les parties se réservent le droit de mettre fin à la présente convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée ». Le preneur a notifié sa dénonciation par lettre recommandée du 18 janvier 2012, en précisant qu'il respecterait « sauf accord contraire » un préavis de six mois. Il a restitué les clés le 11 mai 2012, selon un bordereau de remise de clés. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 12 juin 2012, resté infructueux, puis a fait assigner le preneur le 30 janvier 2013 devant le Tribunal de Première Instance. Il réclamait 9 734,56 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts. Le montant tenait compte d'une caution de 3 000 euros. Le défendeur a soulevé à titre principal l'incompétence du tribunal, au motif que la somme réellement due, après déduction de la caution, serait inférieure au seuil de compétence du juge de paix. À titre subsidiaire, il contestait être débiteur de la totalité des sommes réclamées. Il a formé une demande reconventionnelle de 3 000 euros pour action abusive. Il soutenait avoir payé par chèque du 10 avril 2012 les loyers de la période du 15 février au 15 mars 2012, et que la remise des clés emportait fin du bail. Dans ses dernières écritures du 8 janvier 2014, il faisait valoir que le bailleur avait signé le bordereau sans réserve sur les deux derniers mois de loyer. (Le texte fourni ne reproduit ni la lettre du 18 janvier 2012 dans son intégralité, ni le bordereau de remise de clés.) ## Question de droit Le jugement pose deux questions distinctes. La première est de compétence : la détermination du tribunal compétent doit-elle s'apprécier au regard du montant de la demande ou du montant finalement retenu après examen au fond ? Le tribunal répond que la compétence se détermine « en fonction du montant de la demande ou des demandes », sans analyse au fond à ce stade. La seconde, au fond, est la suivante : la restitution des clés par le preneur, en cours de préavis contractuel, met-elle fin au bail et aux obligations de paiement du locataire, lorsque le bailleur n'a ni expressément consenti à une fin anticipée, ni procédé à une relocation avant l'expiration du préavis ? Plus précisément, la signature d'un bordereau de restitution vaut-elle renonciation du bailleur aux loyers jusqu'au terme du préavis ? ## Solution et dispositif **Sur la compétence**, le tribunal rappelle les termes de l'article 6 du Code de procédure civile, qui attribue au juge de paix les actions purement personnelles ou mobilières, en dernier ressort jusqu'à 1 800 euros et, à charge d'appel, jusqu'à 4 600 euros. Il retient que « chacun des chefs de demande de S.CH. est supérieur à 4.600 euros, sans qu'il y ait lieu de les additionner pour dépasser ce montant ». Il en déduit, en application de l'article 21 du Code de procédure civile, sa compétence. **Sur le fond**, le tribunal fonde sa
# Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/11-20-17411)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, la SAM B a consenti à M. a VI. un bail portant sur un appartement de trois pièces principales à Monaco, une cave et deux emplacements de stationnement, à usage mixte. Le bail, conclu pour une durée courant du 1er décembre 2016 au 31 décembre 2018, était assorti d'une clause résolutoire conventionnelle. Celle-ci prévoyait la résiliation de plein droit du bail, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou un commandement de payer contenant déclaration de l'intention du bailleur d'user de la clause, en cas de défaut d'exécution d'une seule des obligations du preneur. Le preneur ayant laissé impayés les loyers du troisième trimestre 2017, le bailleur lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée le 12 juillet 2017, puis lui a fait délivrer un commandement de payer le 7 août 2017 par exploit d'huissier. Ce commandement n'a pas été remis à la personne du preneur, absent de son domicile ; l'huissier a procédé par dépôt en mairie, doublé d'un envoi recommandé avec accusé de réception. Le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation de plein droit et d'expulsion. Le président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 14 mars 2018, constaté la résiliation, ordonné l'expulsion et condamné le preneur aux dépens. Le premier juge a relevé que le locataire ne justifiait pas avoir avisé son bailleur de son absence prolongée, ni de l'incapacité alléguée à gérer ses affaires. Le preneur a interjeté appel. Il soutenait que le délai de huit jours n'avait pas commencé à courir, faute de réception effective du commandement, et que l'accident subi le 16 mai 2017 constituait un cas fortuit ou de force majeure. Il invoquait également la bonne foi d'exécution du contrat. L'intimée sollicitait la confirmation de l'ordonnance et 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire. ## Question de droit La Cour devait déterminer si la clause résolutoire avait régulièrement produit ses effets, en particulier au regard de deux points : d'une part, la validité de la signification d'un commandement de payer remis par dépôt en mairie à un preneur absent, sans réception effective ; d'autre part, l'opposabilité au bailleur d'un empêchement de paiement fondé sur un accident. Il lui revenait également d'apprécier la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause. La question sous-jacente est celle de l'office du juge saisi en référé d'une demande fondée sur une clause résolutoire conventionnelle. La Cour rappelle qu'elle « ne peut [...] que vérifier si la loi des parties a été respectée en s'assurant que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi par le cocontractant bailleur ». ## Solution et dispositif La Cour confirme l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions. Son raisonnement repose sur plusieurs constats successifs. **1. Caractère non équivoque de la clause.** La clause permettait au bailleur d'adresser une simple mise en demeure ou un commandement de payer, à l'issue d'un délai de huit jours, passé lequel le bail était résilié de plein droit « sans aucune autre formalité judiciaire » en l'absence d'exécution. **2. Régularité de la mise en œuvre.** Aucun règlement n'étant intervenu dans le délai de huit jours, la Cour retient que l'huissier s'est conformé aux prescriptions de l'article 148 du Code de procédure civile. Elle juge que « la justification de la réception de l'acte n'apparaît pas requise par la loi » et qu'il « ne saurait être ajouté au formalisme prévu » par ce texte, dès lors que le dépôt en mairie a été suivi de l'avis par lettre recommandée. **3. Absence de cas fortuit ou de force majeure.** Le juge relève, d'une part, que le preneur n'a pas informé son bailleur de son absence ni des raisons de son incapacité ; d'autre part, que le certificat médical du 22 juin 2017 « affirme le contraire » de ce qu'il devait établir. En cause d'appel, la preuve n'est pas rapportée que l'accident « aurait présenté les caractères d'un cas fortuit ou de la force majeure l'empêchant de gérer l'ensemble de ses affaires et le privant de toute possibilité de procéder au règlement des loyers ». **4. Bonne foi.** Le juge retient qu'un précédent ret
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 juin 2018, n° 17125 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 juin 2018, n° 17125 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/06-21-17125)) ## Faits et procédure Par contrat de bail du 4 septembre 2015, l'État de Monaco, représenté par l'Administration des Domaines, a loué à M^me^ j. LA. un appartement situé dans un immeuble domanial dénommé « X2 », ainsi qu'un emplacement de parking n° ZZ. Le bail était conclu pour trois ans, renouvelable, moyennant un loyer annuel de 21 327,36 €. La décision précise que la conclusion de ce bail relevait de l'attribution d'un logement domanial régie par l'arrêté ministériel n° 2007-519 du 19 octobre 2007, lequel fonde les critères d'attribution sur la situation personnelle et familiale des demandeurs et la nature de leurs besoins. Sur le fondement d'une ordonnance du président du tribunal de première instance rendue sur requête le 19 août 2016, un huissier a procédé à un constat dans l'appartement. Le procès-verbal, daté du 25 août 2016, relève que les occupants, un couple et leurs trois enfants accompagnés de leur personnel, avaient d'abord déclaré être des amis de la locataire auxquels le logement était prêté gratuitement, puis avaient reconnu occuper les lieux contre un loyer de 25 000 € mensuels, outre un dépôt de garantie de 10 000 €. Par courrier du 12 septembre 2016, l'État a notifié la résiliation du bail. La contestation de la locataire auprès de l'Administrateur des Domaines a été rejetée. Par assignation du 7 avril 2017, l'État a saisi le tribunal de première instance aux fins de résiliation du bail, de constat de l'occupation sans droit ni titre, d'expulsion et de 40 000 € de dommages et intérêts. La défenderesse a conclu au rejet des demandes, à la nullité du procès-verbal de constat, à l'irrecevabilité de certaines pièces et, reconventionnellement, à 30 000 € pour procédure abusive. Le jugement a été rendu en premier ressort et contradictoirement, après mise en délibéré à l'audience du 5 avril 2018. ## Question de droit Le tribunal devait trancher plusieurs questions successives : 1. La régularité et la force probante d'un constat d'huissier réalisé en exécution d'une ordonnance sur requête, dont la défenderesse contestait le déroulement (interrogatoire, contrôle d'identité). 2. La validité des attestations et pièces produites par la défenderesse au regard des exigences de l'article 324 du Code de procédure civile. 3. La portée de la clause résolutoire contractuelle lorsque le créancier agit en résolution judiciaire sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, sans invoquer la clause. 4. Le caractère suffisamment grave du manquement, consistant en une sous-location ponctuelle, pour justifier la résiliation du bail. 5. Le fondement et le quantum de l'indemnisation accordée à la personne publique bailleresse. ## Solution et dispositif Sur la régularité du constat, le tribunal écarte les moyens de la locataire. Il rappelle qu'un huissier qui excède les limites de son ministère commet une faute professionnelle (article 79 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013), et qu'un constat fondé sur une situation provoquée par l'huissier lui-même ne saurait être pris en compte. Il retient toutefois que les auditions destinées à éclairer les constatations matérielles ne constituent pas en soi un dépassement de mission, et que le recueil de l'identité des personnes présentes
# Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 2018, n° 16924 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 2018, n° 16924 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/04-10-16924)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 11 juin 2015, des particuliers de nationalité britannique (les époux MI.) ont pris à bail, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, un appartement appartenant à une société civile immobilière (la SCI B), situé à Monaco. Le bail était consenti pour une année, du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, avec tacite reconduction, moyennant un loyer de 60.000 euros outre 3.600 euros de charges. Les preneurs ont versé une somme globale de 38.788 euros, incluant la commission d'agence, un dépôt de garantie de 15.000 euros, trois mois de loyers et charges et les droits d'enregistrement. Un dégât des eaux étant survenu au cours du mois de juillet 2015, le bailleur a indiqué que la mise en place d'un déshumidificateur et une remise en état complète devaient intervenir avant l'entrée dans les lieux. Les preneurs, qui n'ont jamais occupé le logement, l'ont néanmoins fait constater par procès-verbal le 5 août 2015, puis ont signalé une aggravation des désordres le 10 août. Le 7 septembre 2015, ils ont demandé la résiliation anticipée du bail pour insalubrité. Les désordres ont persisté, des constats d'huissier ont été dressés les 5 août et 20 octobre 2015, et l'état des lieux de sortie, daté du 16 novembre 2015, a constaté une remise à neuf complète. Hormis la restitution du dépôt de garantie, aucune somme ne leur a été remboursée. Saisi par les preneurs, le Tribunal de première instance, par jugement du 9 mars 2017, a condamné la SCI B au paiement de diverses sommes : 18.550 euros au titre des loyers et charges perçus pour la période du 1er août au 14 novembre 2015, 3.610 euros de frais de résidence hôtelière, 772 euros de frais de déplacement, 143 euros d'assurance-habitation, 66 euros de frais d'électricité, 7.888 euros de frais d'agence et d'enregistrement, et 2.000 euros pour résistance abusive. La SCI B a interjeté appel le 26 avril 2017. Elle concluait à la réformation du jugement, à l'offre d'une somme de 1.855 euros au titre du préjudice de jouissance (10 % des loyers), et au rejet des demandes. Les intimés sollicitaient la confirmation et, à titre subsidiaire, une somme complémentaire de 4.400 euros, ainsi que des dommages et intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était double. Il s'agissait, en premier lieu, de déterminer si le bailleur qui a laissé subsister, après un sinistre antérieur à la prise d'effet du bail, des désordres rendant le logement impropre à l'habitation, a manqué à son obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et de la faire jouir paisiblement au preneur, au sens des articles 1559 et 1560 du Code civil. En second lieu, il convenait de déterminer l'étendue de l'indemnisation due au preneur qui n'a jamais occupé les lieux, et notamment si la conclusion d'un accord de résiliation anticipée ou l'engagement de payer les loyers jusqu'à relocation emportaient renonciation à réclamer réparation. ## Solution et dispositif La Cour d'appel confirme le jugement en toutes ses dispositions. Elle retient la responsabilité contractuelle du bailleur, sur le fondement de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit la SCI B en son appel, > Sur le fond l'en déboute, > Confirme le jugement du Tribunal de première instance du 9 mars 2017 en toutes ses dispositions, > Y ajoutant, > Déboute Monsieur et Madame MI. de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, > Condamne la SCI B aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Sarah FILIPPI, avocat défenseur sous sa due affirmation, » La motivation s'articule autour de plusieurs points. **Sur le manquement du bailleur.** La Cour écarte l'argument tiré des diligences accomplies par la bailleresse. Les interventions ponctuelles (nettoyage, désinsectisation) n'ont pas mis fin aux désordres d'humidité, qui ont perduré au-delà du 20 octobre 2015 et ont empêché l'intervention de l'entreprise de peinture. Le délai de trois mois nécessaire aux travaux est jugé révélateur de l'importance des infiltrations, attestée par les photographies annexées aux constats, par l'installation de radiateurs électriques et par l'établissement d'un nouveau devis tenant compte de l'aggravation. **Sur l'habitabilité.** La Cour retient que, bien que le désordre n'ait affecté qu'une seule pièce, il r
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 1er décembre 1994, n° 26328 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 1994, n° 26328 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1994/12-01-26328)) ## Faits et procédure Le litige oppose C. T., occupant d'un local n° 142 situé dans la galerie marchande « Le Métropole », à la société civile immobilière propriétaire de ce local. L'occupation trouvait son origine, selon C. T., dans une promesse de bail du 9 octobre 1986, d'une durée de six mois, qui n'aurait jamais été suivie de la conclusion d'un bail. La société bailleresse soutenait pour sa part que l'occupant n'avait pas de titre régulier. Ces points ne sont pas tranchés par le tribunal, qui se borne à relever que la précarité de la situation tenait à l'absence de bail. Une procédure d'expulsion a conduit à un jugement de défaut du 6 avril 1989, qui condamnait C. T. au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 5 000 francs à compter du 1er février 1988. Ce jugement a été confirmé sur opposition le 11 avril 1991, puis par arrêt de la Cour d'appel du 16 juin 1992. C. T. a libéré les lieux à la fin juillet 1992 (le 21 juillet, selon l'exposé de la demande). Durant l'occupation, C. T. avait réalisé des aménagements et installations pour un montant de 242 422,26 francs (agencements), puis des travaux de protection incendie, d'installation électrique, de carrelage et de plomberie pour 367 849,40 francs (installations). Il assigne la société le 7 décembre 1992 en paiement de ces sommes, de 100 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive, de la restitution d'un trop-versé de 188 773 francs au titre des indemnités d'occupation, et de 15 000 francs sur le fondement de l'article 234 du Code de procédure civile. La société conclut au débouté, réclame un reliquat d'indemnités de 68 061,05 francs et 100 000 francs pour procédure abusive, et soulève l'irrecevabilité des demandes d'indemnisation au motif qu'elles auraient déjà été formées dans les procédures antérieures. ## Question de droit Le tribunal est saisi de trois questions : 1. **La recevabilité** : une demande d'indemnisation des frais d'aménagement peut-elle être regardée comme déjà formée et jugée dans des procédures antérieures ? 2. **Le fond des demand
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16540 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16540 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/10-26-16540)) ## Faits et procédure Le 11 mars 2005, l'État de Monaco (Administration des Domaines) a consenti à M. r. MA. un bail d'habitation portant sur un appartement de trois pièces principales et une cave, pour trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel initial était de 18 725 euros, révisable selon l'indice des prix à la consommation. Par acte du même jour, Mme v. LE., épouse MA., s'est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges. M. MA. occupait en outre un emplacement de parking moyennant une redevance mensuelle de 72 euros. Par ailleurs, les époux MA. ont obtenu du Gouvernement princier un « prêt au mariage » de 22 069,91 euros, remboursable en 120 mensualités de 213,10 euros, au taux de 3 % l'an, aux termes d'une reconnaissance de dette du 18 novembre 2005. Les échéances n'ayant pas été honorées, l'État a mis en demeure les débiteurs à plusieurs reprises. Après une mise en demeure du 7 juin 2016 visant la clause résolutoire du bail, l'État a saisi le juge des référés. Par ordonnance du 14 mars 2017, rectifiée le 27 mars 2017, le président du Tribunal de Première Instance a constaté la résiliation de plein droit du bail au 1er juillet 2016 et ordonné l'expulsion, décision confirmée par la Cour d'appel le 29 septembre 2017. Le 12 juillet 2016, le président du tribunal avait autoris
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16529 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 octobre 2017, n° 16529 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/10-26-16529)) ## Faits et procédure Le 23 novembre 2011, l'État de Monaco, représenté par l'Administration des Domaines, a consenti à M^me^ e. KH. un bail d'habitation portant sur un appartement de trois pièces principales en duplex et une cave, situés dans l'immeuble « X1 » à Monaco. Le bail était conclu pour trois ans, avec renouvellement par tacite reconduction, et prévoyait un loyer annuel initial de 27.787,40 euros payable par trimestres anticipés, avec révision annuelle selon l'indice des prix à la consommation. La locataire a cessé de régler loyers et charges à compter de janvier 2014, en invoquant des désordres affectant le logement. Trois mises en demeure lui ont été adressées (9 juin 2015, 25 février 2016 et 4 mai 2016), restées sans effet. Le 17 juin 2016, l'État a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de l'établissement bancaire A, après autorisation du Président du Tribunal de première instance, et a assigné la défenderesse au fond. Parallèlement, une procédure de référé a abouti à une ordonnance du 18 janvier 2017 constatant la résiliation de plein droit du bail et ordonnant l'expulsion, confirmée par la Cour d'appel le 29 septembre 2017. Devant le Tribunal, l'État sollicitait la condamnation de la locataire à la somme de 90.960,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2017, outre 5.000 euros de dommages et intérêts, la validation de la saisie-arrêt et l'exécution provisoire. La défenderesse, bénéficiaire de l'assistance judiciaire, concluait au débouté. Elle soutenait que le bailleur avait manqué à ses obligations, que le logement était dangereux et avait été déclaré insalubre, et qu'elle était en conséquence fondée à différer le paiement des loyers. Elle invoquait les articles 1559 et 1560 du Code civil. Le Tribunal a, en outre, été saisi d'une demande de l'État tendant à écarter un procès-verbal de constat d'huissier du 11 août 2016 produit par la défenderesse. ## Question de droit La question posée au Tribunal était, en substance, la suivante : un locataire peut-il suspendre le paiement de ses loyers en invoquant l'inexécution, par le bailleur, de travaux de réparation et des désordres affectant le logement, alors que ceux-ci n'ont pas rendu les lieux totalement inoccupables ? Une question subsidiaire portait sur la recevabilité et la valeur probante du constat d'
# Tribunal Suprême de Monaco, 14 juin 2006, n° 27246 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 14 juin 2006, n° 27246 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2006/06-14-27246)) L’exercice des prérogatives de puissance publique en matière immobilière, singulièrement lorsqu'il prend la forme du droit de préemption étatique, se situe au point de friction entre la sauvegarde de l'intérêt général et la protection de la liberté contractuelle adossée au droit de propriété. Parce qu’il emporte substitution autoritaire de la personne publique à l'acquéreur initialement pressenti, le mécanisme de préemption constitue une immixtion particulièrement vigoureuse de l'Administration dans les relations de droit privé. Dès lors, les garanties procédurales qui encadrent son déclenchement et son accomplissement ne sauraient être regardées comme de simples formalités accessoires ; elles forment la condition même de la régularité de l'action administrative et le rempart contre l'insécurité juridique des transactions immobilières. C'est précisément sur le terrain de la rigueur procédurale et de l'encadrement temporel de l'action administrative que se prononce le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant en assemblée plénière et statuant en matière administrative, dans sa décision rendue le 14 juin 2006 (affaire *Dame M. M. épouse S. c/ Ministre d'État*). En censurant une décision de préemption prise sur le fondement de la législation spéciale relative au secteur protégé de l'habitat ancien, la Haute Juridiction monégasque livre un enseignement fondamental sur la nature, la computation et les modalités de respect du délai imparti à l'autorité administrative pour manifester sa volonté d'acquérir. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du différend se trouve un projet de transaction immobilière portant sur un bien relevant du secteur d'habitation régi par la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1291 du 21 décembre 2004. En vertu de l'article 38 de ce texte, toute aliénation volontaire à titre onéreux portant sur de tels immeubles, parties d'immeubles ou locaux doit impérativement, à peine de nullité, faire l'objet d'une déclaration préalable auprès du Ministre d'État. Cette déclaration d'intention d'aliéner vaut offre de vente irrévocable pendant un délai d'un mois à compter de sa notification, laps de temps durant lequel le Ministre d'État peut faire connaître sa décision de se porter acquéreur aux conditions fixées dans ladite déclaration. En l'espèce, un projet d'aliénation volontaire portant sur un appartement à usage d'habitation relevant de ce dispositif légal avait été conclu au profit de Madame M. M., épouse S. Conformément aux prescriptions de l'article 38 précité, le notaire instrumentaire, Maître Rey, a procédé à la déclaration d'intention d'aliéner auprès du Ministre d'État. Cette formalité a été accomplie par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 20 avril 2005. Le pli a été effectivement réceptionné par les services du Ministre d'État le lendemain, soit le 21 avril 2005. Entendant user de la faculté offerte à l'État de se substituer à l'acquéreur, le Ministre d'État a pris, en date du 18 mai 2005, une décision d'acquérir le bien immobilier litigieux. Toutefois, le courrier contenant cette décision administrative de préemption n'a été reçu par l'étude du notaire instrumentaire que le 23 mai 2005. Il ressort des éléments versés aux débats que cet intervalle entre la signature de l'acte le 18 mai et sa réception le 23 mai coïncidait avec la période du Grand Prix automobile, durant laquelle l'étude notariale avait été fermée du 19 mai au 22 mai 2005 inclus, le 22 mai étant au demeurant un dimanche. Estimant que l'intervention de l'État était entachée de tardiveté ainsi que de diverses irrégularités tant formelles que substantielles, l'acquéreur évincé, Madame S., a entrepris de contester la validité de cet acte administratif individuel devant le juge de l'excès de pouvoir. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête déposée au Greffe Général le 5 septembre 2005, Madame M. M., épouse S., a saisi le Tribunal Suprême, sur le fondement de l'article 90 B 1° de la Constitution, aux fins d'obtenir l'annulation de la décision du Ministre d'État datée du 18 mai 2005. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri d'écritures : une contre-requête du Ministre d'État a été enregistrée le 7 novembre 2005, suivie d'une réplique de la requérante déposée le 7 décembre 2005, et enfin d'une duplique de l'autorité administrative enregistrée le 13 janvier 2005 (date telle que mentionnée dans les visas de la décision, bien que chronologiquement postérieure à décembre 2005). Par une ordonnance du 21 mars 2006, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience du 12 juin 2006. L'argumentation développée par la requérante au soutien de ses conclusions aux fins d'annulation s'articulait autour de trois moyens distincts, mêlant légalité externe et légalité interne. En premier lieu, et à titre principal, Madame S. invoquait la violation du délai préfix d'un mois édicté par l'article 38 de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 modifiée. Selon son analyse, la déclaration d'intention d'aliéner ayant été reçue le 21 avril 2005, la réception de la décision de préemption le 23 mai 2005 intervenait plus d'un mois après le point de départ légal, frappant ainsi l'acte de nullité pour tardiveté. En réplique aux arguments de l'Administration, elle précisait, s'appuyant sur un courrier de Maître Rey, que si l'acte était daté du 18 mai, il n'avait été reçu que le 23 mai. Elle soulignait que l'étude notariale n'ayant fermé que du 19 au 22 mai, elle était parfaitement ouverte le 18 mai, date de la décision, et que les distributions postales n'avaient subi aucune perturbation durant cette période. Elle contestait fermement toute application de l'article 970 du Code de procédure civile pour proroger le délai, soutenant que ce texte régit exclusivement les délais prévus par ledit code et nullement les formalités extrajudiciaires telles qu'un commandement de payer en matière de bail ou l'exercice d'un droit de préemption. Pour parfaire sa démonstration, la requérante produisait une lettre adressée par Monsieur Biancheri, Conseiller de Gouvernement pour les finances, à Monsieur Boisson, Vice-Président du Conseil national, relative à cette affaire, dans laquelle le représentant de l'Exécutif indiquait lui-même que l'État devait faire connaître sa position avant le 19 mai, démontrant ainsi que l'Administration tenait cette date pour l'ultime échéance utile. En deuxième lieu, la requérante soulevait un moyen tiré de l'irrégularité de la notification quant à son destinataire. Elle soutenait que la décision de préemption devait impérativement être notifiée au propriétaire ainsi qu'à l'acquéreur du bien, et non au seul notaire instrumentaire. Ce dernier n'avait, selon elle, aucune habilitation pour recevoir une telle décision aux lieu et place de l'acquéreur en l'absence de preuve d'un mandat explicite en ce sens. En troisième et dernier lieu, sur le terrain de la légalité interne, Madame S. soutenait que la décision d'acquisition n'était fondée ni sur des motifs d'intérêt général ni sur des considérations d'utilité publique, entachant l'acte d'une erreur manifeste d'appréciation. Elle faisait valoir que l'intérêt urbanistique allégué n'était nullement justifié, l'État ne mentionnant un remembrement qu'à titre de simple éventualité, et que l'autre projet envisagé — consistant à loger un foyer monégasque — était étranger aux exigences d'intérêt général ou d'utilité publique requises pour légitimer une préemption. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête en opposant une réfutation systématique à chacun des trois griefs. Sur la question cruciale du délai, l'Administration développait une défense à double détente. D'une part, sur le plan factuel et formel, elle soutenait que l'article 38 de la loi du 28 décembre 2000 impose uniquement au Ministre d'État de « faire connaître » sa décision sans prescrire le moindre formalisme. En pratique, expliquait la défense, la décision n'est pas postée mais directement portée à l'étude du notaire instrumentaire. Si le notaire n'a pris connaissance de la lettre du 18 mai que le 23 mai en raison de la fermeture de son étude pendant quelques jours, l'officier ministériel s'est borné à indiquer la date de sa prise de connaissance effective sans se prononcer sur la date du dépôt matériel du pli. En duplique, le Ministre d'État ajoutait que le délai légal de notification ne saurait être réduit par un événement contingent tel que la fermeture temporaire d'une étude notariale. D'autre part, sur le plan de la computation juridique du temps, l'État soutenait que les règles du Code de procédure civile ont vocation à régir certaines procédures administratives telles que la préemption. Par application de ces règles, les délais ne comprennent pas le jour de départ (*dies a quo*) et sont prorogés jusqu'au premier jour ouvrable suivant lorsque l'échéance tombe un samedi ou un jour férié. Dès lors, la déclaration ayant été reçue le 21 avril, le délai d'un mois avait, selon le Ministre d'État, commencé à courir le 22 avril pour expirer le 23 mai, dès lors que le 22 mai 2005 était un dimanche. Sur le destinataire de la notification, le Ministre d'État répliquait que l'article 38 permet à la déclaration d'intention d'aliéner d'émaner soit du propriétaire, soit du notaire, sans préciser qui doit être le destinataire de la décision de préemption. Dans le silence de la loi du 28 décembre 2000, qui ne contient aucune exigence à cet égard, l'Administration disposait donc du libre choix du destinataire. Enfin, sur le bien-fondé de la mesure, le Ministre d'État rappelait que la décision de préemption n'avait pas à être formellement motivée et que l'autorité étatique jouissait d'un large pouvoir d'appréciation. Il affirmait néanmoins qu'il résultait des pièces produites que le droit de préemption avait été exercé pour des motifs d'urbanisme et des considérations sociales, l'objectif d'intérêt général consistant pour l'État à s'assurer de la maîtrise foncière nécessaire à la mise en œuvre d'une future opération d'urbanisme. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au regard des prétentions contraires des parties et de la richesse des moyens soulevés, le Tribunal Suprême était confronté à une série d'interrogations touchant tant à la procédure qu'au fond du droit de préemption institué par la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Toutefois, usant de la technique classique de l'économie de moyens, la Haute Juridiction a circonscrit son examen au premier grief soulevé par la requérante, lequel suffisait à entraîner la chute de l'acte attaqué. Le problème juridique central tranché par l'arrêt se décompose dès lors en trois sous-questions indissociables relatives au régime temporel de l'exercice du droit de préemption prévu par l'article 38 de la loi du 28 décembre 2000 modifiée : 1. En premier lieu, comment doit être computé le délai d'un mois imparti au Ministre d'État pour exercer son droit de préemption à compter de la notification de la déclaration d'intention d'aliéner, et plus précisément, les dispositions des articles 970 à 972 du Code de procédure civile (excluant le *dies a quo* et prorogeant le délai expirant un jour férié ou un dimanche) sont-elles applicables à ce délai administratif spécial ? 2. En deuxième lieu, l'exigence légale selon laquelle le Ministre d'État doit « faire connaître sa décision » dans ce délai d'un mois est-elle satisfaite par la seule signature de l'acte administratif avant l'échéance, ou requiert-elle que la décision soit effectivement portée à la connaissance de son destinataire (réception de la notification) à l'intérieur dudit délai ? 3. En troisième lieu, sur quelle partie pèse la charge de la preuve de la date exacte à laquelle la décision a été portée à la connaissance du destinataire lorsque la régularité temporelle de la notification est contestée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement déployé par le Tribunal Suprême se caractérise par une extrême concision et une rigueur syllogistique implacable. Statuant « sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête », le juge administratif suprême délaisse d'emblée les débats relatifs à la qualité du destinataire de la notification (notaire ou parties à l'acte) ainsi qu'au contrôle de l'utilité publique ou de l'intérêt général des motifs d'urbanisme invoqués, pour concentrer sa censure sur le terrain exclusif de la tardiveté de l'acte. L'architecture de la motivation s'ouvre sur le rappel textuel de la norme applicable. Le Tribunal reproduit les termes mêmes de l'article 38 de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 modifiée : les aliénations volontaires à titre onéreux portant sur les locaux d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 doivent faire l'objet d'une déclaration au Ministre d'État par les propriétaires ou les notaires instrumentaires ; cette déclaration « vaut offre de vente irrévocable pendant un délai d'un mois à compter de sa notification » ; enfin, « dans ce délai, le Ministre d'État peut faire connaître sa décision de se porter acquéreur aux conditions fixées dans la déclaration ». Ce cadre légal posé, le Tribunal Suprême tranche immédiatement la controverse méthodologique relative à la computation du délai. Répondant directement à l'argumentation défensive de l'État qui sollicitait le bénéfice des règles processuelles civiles (exclusion du jour de la notification et report de l'échéance dominicale au lundi suivant), la juridiction pose un principe d'exclusion catégorique : « Considérant que les dispositions des articles 970 à 972 du Code de procédure civile, qui concernent uniquement les délais prévus par ce code, ne sont pas applicables au délai imparti au Ministre d'État par l'article 38 précité de la loi du 28 décembre 2000 ». La motivation est limpide : le champ d'application des articles 970 à 972 du Code de procédure civile est strictement cantonné aux actes et délais régis par ce code. Il ne saurait être étendu par analogie ou à titre supplétif à un délai substantiel d'action administrative institué par une loi spéciale. Ayant ainsi écarté le mécanisme de prorogation du Code de procédure civile, le Tribunal procède à l'application stricte du délai de quantième à quantième aux faits de l'espèce. Il relève que la lettre recommandée avec avis de réception par laquelle le notaire instrumentaire a déclaré l'aliénation volontaire a été reçue par le Ministre d'État le 21 avril 2005. Par une déduction arithmétique directe qui ignore tant la franchise du premier jour que le caractère dominical du dernier jour, le Tribunal juge « que le délai d'un mois imparti au Ministre d'État pour faire connaître sa décision de se porter acquéreur expirait le 21 mai 2005 ». Reste alors l'étape décisive du raisonnement : l'appréciation du respect de cette échéance du 21 mai 2005. Le Tribunal opère ici une distinction fondamentale entre l'adoption de l'acte (sa signature) et son extériorisation effective (sa réception). Le juge constate certes « que la décision du Ministre d'État de faire jouer la faculté pour l'État de se porter acquéreur a été prise le 18 mai 2005 », soit trois jours avant l'expiration du délai. Mais cette circonstance est jugée insuffisante au regard des exigences de l'article 38 qui impose au Ministre de « faire connaître » sa décision dans le délai d'un mois. Or, énonce le Tribunal, « il ne ressort pas des pièces du dossier que cette décision ait été portée à la connaissance du notaire au plus tard le 21 mai 2005 ». Par cette formulation (« il ne ressort pas des pièces du dossier »), le Tribunal Suprême fait peser le risque de la preuve sur l'Administration. L'État, qui affirmait avoir déposé le pli à l'étude notariale sans recourir à la voie postale, n'a pas été en mesure d'établir que ce dépôt ou cette prise de connaissance était intervenu au plus tard le 21 mai 2005. La conséquence juridique tombe alors tel un couperet : « la tardiveté de la notification de la décision entache celle-ci d'illégalité ». Contrairement au principe classique du droit administratif selon lequel les conditions de notification d'un acte administratif sont sans incidence sur sa légalité (n'affectant que son opposabilité et le déclenchement des délais de recours), en matière de préemption, la réception de la notification à l'intérieur du délai légal constitue une condition de légalité même de la décision d'acquérir. Madame S. est dès lors déclarée fondée à en demander l'annulation. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, le Tribunal Suprême prononce l'annulation intégrale de l'acte attaqué dans les termes suivants : > « Décide : > La décision susvisée du Ministre d'État en date du 18 mai 2005 est annulée. > Les dépens sont mis à la charge de l'État > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que l'arrêt commenté ne fasse explicitement mention d'aucun précédent jurisprudentiel ni d'aucune norme internationale dans ses visas ou ses motifs, sa solution s'inscrit avec une remarquable cohérence dans l'architecture du droit public monégasque et révèle une convergence profonde avec les principes généraux qui gouvernent le contentieux administratif des prérogatives exorbitantes du droit commun. L'apport théorique de cette décision du 14 juin 2006 se déploie autour de trois axes majeurs : l'autonomie des délais de l'action administrative vis-à-vis du droit processuel civil (1), la consécration de la théorie de la réception comme condition de validité de l'acte de préemption (2), et la dialectique probatoire devant le juge de l'excès de pouvoir (3). #### 1. L'autonomie des règles de computation des délais administratifs substantiels et le rejet du Code de procédure civile Le premier enseignement majeur de l'arrêt réside dans le refus catégorique d'appliquer les articles 970 à 972 du Code de procédure civile au délai prévu par l'article 38 de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Pour saisir toute la portée de cette affirmation, il convient d'analyser la nature juridique exacte du délai en cause. Dans la thèse défendue par le Ministre d'État, les règles du Code de procédure civile — selon lesquelles le délai ne comprend pas le jour d'où il part (*dies a quo*) et se trouve prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant lorsque le dernier jour (*dies ad quem*) est un samedi ou un jour férié ou chômé (tel qu'un dimanche) — auraient vocation à constituer une sorte de droit commun de la computation temporelle, transposable « à certaines procédures administratives telles que la préemption ». Si une telle transposition avait été admise, la réception de la déclaration d'aliéner le 21 avril 2005 aurait fait courir le délai le 22 avril, pour s'achever le 22 mai, et,
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16336 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16336 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/09-29-16336)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 23 novembre 2011, l'État de Monaco, représenté par son Administration des Domaines, a donné à bail à Madame e. KH. un appartement de trois pièces « DUPLEX » (lot n° 138, référencé 3PA133) et une cave (lot n° 52), situés dans l'immeuble « X1 » à Monaco. Le bail était conclu pour trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel révisable de 27.787,40 euros, payable par Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 29 septembre 2017, Madame e. KH. c/ L'État de Monaco**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail – Clause résolutoire – Mise en œuvre – Conditions L'ÉTAT DE MONACO a satisfait aux conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue à l'article 9 du contrat en l'état du défaut de paiement par cette dernière de la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers et charges impayées qui lui a été réclamée par la mise en demeure du 4 mai 2016 valant commandement de payer et qui est demeurée infructueuse dans le délai contractuel de 15 jours et n'a donné lieu à aucune régularisation. Le preneur est tenu de payer son loyer aux term??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? on au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Par acte du 2 février 2017, e. KH. a formé appel de l'ordonnance entreprise complété par conclusions du 9 mai 2017 à l'effet de la voir réformer en ce sens : - « statuant à nouveau : - à titre principal, - constater que Madame KH. a informé l'État de Monaco (Administration des Domaines) des désordres afférents à son appartement, - constater que l'État de Monaco (Administration des Domaines) n'a pas procédé aux réparations des désordres afférents à l'appartement de Madame KH., - constater que??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? de Monaco, par-devant Monsieur Éric SENNA, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Virginie ZAND, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2017, par Monsieur Eric SENNA, Conseiller, faisant fonction de Président, assisté de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Jacques DORÉMIEUX, Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 29 septembre 2017, Madame e. KH. c/ L'État de Monaco**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16337 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16337 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/09-29-16337)) ## Faits et procédure Par un bail à loyer du 11 mars 2005, l'État de Monaco (Administration des Domaines) a donné à bail à M. r. MA. un appartement de trois pièces principales et une cave, situé dans l'immeuble « X1 » à Monaco, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel initial s'élevait à 18.725 euros. Une caution solidaire a été consentie par son épouse. M. MA. a par ailleurs été autorisé à occuper un emplacement de parking, d'abord le n° 517, puis, à compter du 21 juin 2007, le n° 510, par une autorisation contenant une clause résolutoire analogue à celle du bail. Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, l'État a adressé, le 7 juin 2016, une mise en demeure réceptionnée le 16 juin suivant, portant sur une somme de 39.860,94 euros au 30 juin 2016 et se prévalant expressément de la clause résolutoire. Par assignation du 8 juillet 2016, il a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail et de la convention de parking, et d'expulsion. Par ordonnance de référé du 14 mars 2017, rectifiée le 27 mars 2017, le Président du Tribunal de première instance a constaté la résiliation de plein droit à la date du 1er juillet 2016, accordé à l'occupant un délai de trois mois pour se reloger et ordonné son expulsion. M. MA. a interjeté appel. La Cour d'appel était saisie des moyens tirés de l'absence d'urgence, de la portée de la mise en demeure, du caractère abusif de la mise en œuvre de la clause, de la compensation avec une créance indemnitaire et de la novation alléguée. ## Question de droit La Cour devait déterminer si, dans le cadre d'une demande tendant à l'acquisition d'une clause résolutoire, le juge des référés est tenu de caractériser l'urgence et si la mise en demeure satisfait aux exigences de la clause. Elle devait également apprécier l'incidence d'une erreur sur le numéro de l'emplacement de parking visé, la recevabilité des moyens tirés de la compensation et de la novation, et le caractère éventuellement abusif de la mise en œuvre de la clause. ## Solution et dispositif La Cour confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions. Elle déclare irrecevable la demande relative à la novation et condamne l'appelant aux dépens. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit r. MA. en son appel, > Confirme l'ordonnance du 14 mars 2017, rectifiée selon ordonnance du 27 mars 2017 en toutes ses dispositions, > Y ajoutant, > Déclare irrecevable la demande de r. MA. relative à la novation du contrat de bail, > Condamne r. MA. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur sous sa due affirmation. » Les motifs peuvent être regroupés autour de quatre points. **1. L'absence d'exigence d'urgence.** La Cour affirme que le Président du Tribunal, « auquel les parties ont donné compétence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur, n'est pas soumis aux dispositions légales qui régissent la matière des référés et n'a pas à rechercher s'il y a urgence ». Le fondement de la compétence est donc contractuel : c'est la convention des parties, et non le régime légal du référé, qui habilite le juge. **2. La validité de la mise en demeure.** La Cour pose que « l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas subordonnée à la reproduction intégrale de ladite clause dans la lettre de mise en demeure, qui doit la viser et mentionner la volonté du bailleur de s'en prévaloir ». Elle retient que la mise en demeure du 7 juin 2016 satisfait à ces exigences. S'agissant de l'emplacement de parking, la référence à un numéro erroné (517 au lieu de 510) est qualifiée d'erreur matérielle sans conséquence, dès lors que l'occupant savait quel emplacement il occupait et que la dette visée incluait les loyers du parking. **3. La compensation et la responsabilité de l'État.** L'appelant invoquait une créance indemnitaire de 75.000
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16338 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16338 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/09-29-16338)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, une société de droit panaméen, bailleresse, a donné à bail à loyer d'habitation à deux particuliers un appartement de cinq à six pièces situé dans un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 252 000 euros, payable par trimestres civils anticipés. Le bail, conclu pour un an à compter du 1er décembre 2013, se renouvelait par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préavis de trois mois. Le 27 octobre 2014, les locataires ont informé l'agence chargée de la gestion du bien de leur décision de résilier le bail « pour des raisons personnelles », avec effet au 1er décembre 2014. Ils ont précisé qu'ils demeuraient liés jusqu'à la relocation de l'appartement et s'engageaient à acquitter les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. Le 30 janvier 2015, leur conseil a sollicité la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur, en invoquant des dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du système thermostatique et d'autres équipements. La bailleresse a contesté cette demande et réclamé le paiement du loyer et des charges du premier trimestre 2015. Après un commandement de payer, elle a fait pratiquer une saisie-arrêt, laquelle s'est révélée infructueuse. Les locataires ont été assignés en paiement et en validité de la saisie. Par jugement du 1er décembre 2016, le Tribunal de première instance a constaté la reconduction du bail au 1er décembre 2014, prononcé sa résiliation judiciaire à la date du 30 juin 2015 aux torts des locataires et les a condamnés solidairement au paiement de 140 053 euros en principal, avec intérêts au taux légal. Il a constaté le versement d'un dépôt de garantie de 63 000 euros, ordonné la compensation et donné mainlevée de la saisie-arrêt. Les locataires ont interjeté appel le 31 janvier 2017. Ils demandaient l'infirmation du jugement, la reconnaissance d'une résiliation valable au 31 janvier 2015 aux torts de la bailleresse, la restitution du dépôt de garantie et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance. La société appelante incidente sollicitait la confirmation, la capitalisation des intérêts et 20 000 euros de dommages et intérêts. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions. La première porte sur la validité de la rupture anticipée du bail par les locataires. Il s'agissait de déterminer si des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible permettaient aux preneurs de résoudre ou de résilier unilatéralement le contrat, notamment au titre d'une exception d'inexécution, en l'absence de toute procédure judiciaire préalable. La seconde concerne l'étendue de l'obligation de paiement des locataires après leur départ. Elle consiste à déterminer si les loyers restent dus jusqu'à la relocation du logement lorsque la rupture est jugée injustifiée. Accessoirement, la Cour a dû se prononcer sur la reconduction tacite du bail, sur la preuve de l'état du logement en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire et sur les demandes indemnitaires réciproques. ## Solution et dispositif Sur la reconduction, la Cour relève que le congé devait être donné au plus tard le 30 septembre 2014. Les locataires, qui n'ont saisi la juridiction que le 29 janvier 2015, n'ayant pas respecté ce délai, la clause de tacite reconduction a produ
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 septembre 2017, n° 16476 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 septembre 2017, n° 16476 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/09-26-16476)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 17 décembre 2012, le bailleur a consenti à un locataire un bail portant sur un appartement de trois pièces principales, pour une durée de deux ans à compter du 15 décembre 2012, renouvelable par tacite reconduction par périodes de douze mois, sauf congé moyennant un préavis de trois mois. Le bail s'est reconduit tacitement jusqu'au 14 décembre 2015. Par lettre recommandée du 7 septembre 2015, reçue le 10, l'agence mandataire du bailleur a donné congé pour le 14 décembre 2015 et proposé un nouveau bail moyennant un loyer annuel de 43.200 €, outre charges. Par courriel du 10 septembre 2015, le locataire a confirmé accepter ce loyer « à partir du 1er janvier 2016 », tout en demandant si un nouveau bail devait être signé. Aucun écrit n'a été établi. Le bailleur a ensuite délivré un congé pour le 14 décembre 2016, dont le caractère régulier n'était pas contesté. Le locataire ayant cessé de payer après le troisième trimestre 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 octobre 2016. Faute de régularisation, le bailleur a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains d'un tiers saisi, à hauteur de 11.500 €, puis a assigné le locataire devant le Tribunal de première instance de Monaco. Le bailleur demandait notamment la constatation de la résiliation de plein droit du bail, le paiement de différentiels de loyer, de pénalités contractuelles, de réparations locatives et de dommages-intérêts, ainsi que la validation de la saisie-arrêt. Le locataire contestait l'existence d'un nouveau bail, soutenait que le bail initial s'était reconduit aux conditions antérieures, et formait une demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et en dommages-intérêts. ## Question de droit Le litige soulevait plusieurs questions, dont deux présentent un intérêt doctrinal particulier. La première porte sur la **validité et le régime d'un bail conclu sans écrit après l'expiration d'un bail écrit**. Il s'agissait de déterminer si un nouveau bail s'était formé par le seul échange de consentements et, dans l'affirmative, quelles clauses du bail antérieur lui étaient applicables. La seconde porte sur les **conditions de la résiliation** : le juge pouvait-il prononcer la résiliation aux torts du locataire alors que la clause résolutoire du bail antérieur ne pouvait, de l'aveu même du tribunal, plus être invoquée ? ## Solution et dispositif Le tribunal retient l'existence d'un bail non écrit, fondé sur la rencontre des volontés. Il en tire les conséquences suivantes : - le bail est soumis au droit commun du louage, les clauses pénales et la clause résolutoire du bail antérieur ne lui étant pas opposables, faute de preuve que le locataire ait accepté leur reconduction ; - la durée du bail se déduit du loyer convenu et est fixée à un an (art. 1576 C. civ.) ; - la résiliation est prononcée aux torts exclusifs du locataire pour manquement à son obligation principale de paiement du loyer (art. 1568 C. civ.) ; - les réparations locatives réclamées ne sont pas à la charge du locataire, faute de correspondre à l'énumération limitative de l'article 1594 du Code civil ; - le dépôt de garantie s'impute sur les sommes restant dues à la sortie. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Dit que les parties sont en l'état d'un bail non écrit consenti par a. GI. au profit de s. MO. portant sur un appartement de trois pièces principales, constituant le lot numéro sept, au premier étage de l'immeuble sis à Monaco X2 dénommé X2», prenant effet le 15 décembre 2015 pour une durée d'un an, moyennant un loyer annuel de 43.200 € à compter du 1er janvier 2016 et des provisions sur charges de 1.140 € par an ; > > Prononce la résiliation de ce bail pour manquement du locataire à son obligation essentielle résidant dans le paiement du loyer aux termes convenus ; > > Condamne s. MO. à payer à a. GI. la somme de 15.396 € au titre des loyers et charges et indexation dus au 14 décembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 21 octobre 2016 sur 9.238,50 € et à compter du présent jug
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2017, n° 16202 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/07-13-16202)) # Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2017, n° 16202 ## Faits et procédure Par acte du 10 novembre 2015, la propriétaire de murs commerciaux situés dans un immeuble monégasque, Mme y. CL., veuve DU., a notifié à sa locataire, la société en commandite simple B., son intention de céder les locaux. Cet acte extrajudiciaire mentionnait le prix et les conditions de l'offre d'achat formulée par la société civile immobilière A. le 20 octobre 2015, au prix d'un million d'euros, et rappelait au preneur la faculté d'exercer, dans le délai d'un mois, un droit de préemption aux conditions notifiées. Le 2 décembre 2015, la SCS B. a adressé à la venderesse, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 décembre 2015, un courrier déclarant vouloir préempter. Le 16 décembre 2015, elle a confirmé cette volonté par acte d'huissier. Aucun acte authentique de vente n'a été dressé. Le notaire a établi, le 10 mars 2016, un procès-verbal de difficultés, la SCI A. soutenant que le droit de préemption n'avait pas été valablement exercé. Saisi par la SCI A., le Tribunal de Première Instance a été invité à juger que la SCS B. était déchue de son droit, que la promesse synallagmatique était parfaite et que la vente devait être réitérée par acte authentique, la SCI A. sollicitant également des dommages et intérêts. La SCS B. a soulevé l'irrecevabilité de l'action de l'acquéreur, tiers à la relation entre bailleur et preneur, et a soutenu avoir exercé son droit de manière non équivoque. Le texte transmis comporte une incohérence matérielle : la date de l'assignation figure comme le 1er avril 2016 dans l'en-tête et comme le 1er avril 2017 dans les visas. Le jugement a été rendu en premier ressort, contradictoirement. Les éventuelles voies de recours ne sont pas précisées dans la décision. ## Question de droit Le tribunal devait trancher trois questions successives : 1. L'acquéreur évincé par l'exercice d'un droit de préemption du locataire commercial a-t-il un intérêt à agir pour faire constater l'irrégularité de cet exercice ? 2. Le preneur commercial qui manifeste sa volonté de préempter par lettre recommandée, puis régularise par acte extrajudiciaire hors délai, a-t-il valablement exercé son droit au sens de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée ? 3. Quelles sont les conséquences de cet exercice irrégulier sur la condition suspensive stipulée dans l'offre d'achat et sur la promesse synallagmatique ? ## Solution et dispositif Sur la recevabilité, le tribunal retient que, « dans le cadre d'une cession de locaux occupés par un preneur commercial, l'acquéreur, potentiellement évincé du fait de l'exercice d'un droit de préemption par le locataire, a manifestement un intérêt à agir » pour faire déclarer la vente parfaite. Sur le fond, le tribunal distingue deux irrégularités. D'une part, la lettre recommandée du 2 décembre 2015 « n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée ». D'autre part, la notification du 16 décembre 2015, par acte de commissaire de justice, « respecte quant à elle les formes légales, mais a été réalisée au-delà du délai d'un mois prévu par l'article 32 ter alinéa 5 ». Le délai courant de la notification du 10 novembre 2015, son expiration se situait au 10 décembre 2015. Sur les conséquences, le tribunal applique l'article 1032 du Code civil et juge que la condition suspensive stipulée dans l'offre d'achat est réputée accomplie. Il applique également l'article 1432 du Code civil, selon lequel une promesse synallagmatique portant sur un immeuble ne vaut vente qu'à compter de la passation de l'acte authentique, et renvoie les parties à l'exercice de leurs droits sur le fondement des alinéas 2 et 3 de l'article 1426. Le dispositif retient notamment : > « Dit que la SCS B., preneur commercial, n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; > > Déclare en conséquence réalisée la condition stipulée dans l'offre d'achat de la société civile immobilière A. en date du 20 octobre 2015, ac
# Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16191 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16191 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/07-11-16191)) ## Faits et procédure Par contrat du 30 septembre 2016, la SARL RÉGENT a donné à bail à Monsieur a. g. NA., seul signataire, un appartement, deux caves et deux emplacements de garage dépendant de l'immeuble « X1 » à Monaco. Le loyer annuel était fixé à 180 000 euros, payable mensuellement et par anticipation, pour une durée non renouvelable de trente-deux mois, du 1er août 2016 au 31 mars 2019. Le bail comportait une clause résolutoire, stipulant que, huit jours après une sommation ou un commandement de payer demeuré sans effet, le bail serait résilié de plein droit à la seule volonté du bailleur. Un commandement de payer, délivré le 28 octobre 2016 au seul preneur pour 81 001 euros, est demeuré sans effet dans le délai de huit jours. En l'absence de l'intéressé à son domicile, l'acte a été déposé en Mairie, et mentionnait l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, dont le contenu était intégralement reproduit. Par exploit du 10 novembre 2016, la bailleresse a assigné en référé le preneur aux fins de constat de la résiliation de plein droit et d'expulsion. Statuant par défaut le 14 décembre 2016, le juge des référés a constaté la résiliation au 5 novembre 2016, accordé un délai d'un mois pour libérer les lieux, ordonné l'expulsion à défaut et condamné le preneur aux dépens. Le locataire a interjeté appel le 24 janvier 2017. Il sollicitait à titre principal la nullité du commandement, au motif qu'il n'avait pas été signifié à son épouse, et à titre subsidiaire l'absence de référé, en invoquant une contestation sérieuse (délai conventionnel de trente jours) et l'absence d'urgence (paiement allégué le 15 novembre 2016). Il a ensuite, en cause d'appel, soulevé la nullité de l'assignation pour erreur de domicile du bailleur (article 136 du Code de procédure civile). L'intimée a opposé le caractère nouveau de ces demandes et soutenu que le bail invoqué avait été remplacé par un contrat signé le 14 avril 2016 (« non précisé dans la décision » quant à la date de signature retenue par les parties pour la version en vigueur, la Cour ne tranchant pas ce point). ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions : 1. **Procédurale** : une demande de nullité du commandement et de l'assignation, formée pour la première fois en appel après discussion au fond, est-elle recevable ? 2. **Compétence et office du juge des référés** : le juge des référés saisi sur le fondement d'une clause résolutoire
# Cour d'Appel de Monaco, 14 décembre 1993, n° 26264 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 décembre 1993, n° 26264 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/12-14-26264)) ## Faits et procédure Une locataire, M.-L. D.-C., de nationalité monégasque, occupait un appartement de trois pièces situé au premier étage d'un immeuble relevant de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par acte notarié du 12 décembre 1986, les bailleresses, les dames M., propriétaires de l'immeuble à l'exclusion du rez-de-chaussée, ont vendu leur propriété à la SAM Sefonil. Celle-ci a entrepris sur l'emplacement de cet immeuble et d'immeubles voisins une opération de démolition-reconstruction. L'acte de vente énumérait les baux soumis à l'ordonnance-loi, dont celui de la locataire, et prévoyait que la société acquérait la propriété et la jouissance immédiates des portions vendues. Le prix a été payé, selon les éléments de la décision, sous forme d'appartements dans l'immeuble à construire. Par un engagement de nature privée souscrit envers la société acquéreur, le vendeur s'est en outre engagé à reloger lui-même son ancien locataire (non précisé dans la décision : la date exacte de cet engagement et ses stipulations détaillées). La locataire a assigné la bailleresse et la SAM Sefonil afin de voir juger que l'obligation de relogement prévue par les articles 35 et 35-2, alinéa 2, de l'ordonnance-loi n° 669 pesait sur l'ensemble des défenderesses, et notamment sur la société acquéreur. Par jugement du 23 janvier 1992, le Tribunal de Première Instance a rejeté l'exception d'incompétence, constaté que la bailleresse avait satisfait à ses obligations en qualité de copropriétaire de l'immeuble reconstruit, jugé que la SAM Sefonil était tenue aux mêmes prescriptions, lui a imparti un délai d'un mois pour s'y conformer, et lui a enjoint d'assurer le relogement provisoire de la locataire jusqu'à son relogement définitif. Le tribunal a fondé sa compétence sur l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui confirmerait sa compétence générale. La SAM Sefonil a relevé appel. Elle soutenait n'avoir aucun lien de droit avec la locataire, avoir déjà assuré un relogement provisoire, et que la locataire n'avait pas exercé son droit de priorité dans les formes et délais légaux. Dans ses dernières conclusions, elle a en outre soutenu que la bailleresse avait conservé, par un prétendu mandat de rénovation, la qualité de propriétaire autorisée à reconstruire. À titre subsidiaire, elle demandait que la bailleresse soit condamnée à la relever et garantir de l'obligation de relogement définitif. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. En premier lieu, il s'agissait de déterminer qui, du propriétaire démolisseur-reconstructeur ou de l'ancien propriétaire ayant vendu l'immeuble contre la remise d'appartements à construire, supporte l'obligation légale de relogement prévue par l'ordonnance-loi n° 669. En second lieu, la Cour devait apprécier la portée d'un engagement privé de relogement souscrit par le vendeur envers l'acquéreur, et déterminer si cet engagement peut se substituer à l'obligation légale. Accessoirement, la Cour a dû statuer sur la recevabilité d'une demande de garantie formée pour la première fois en appel et sur le moyen d'incompétence repris sans motivation. ## Solution et dispositif La Cour rappelle, en un considérant de principe, le régime de l'obligation : > « il résulte des articles 34, 35 et 35-2 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 que le propriétaire régulièrement autorisé qui veut démolir son immeuble pour en reconstruire un autre sur le même terrain a l'obligation de reloger le locataire entrant dans l'une des catégories énumérées à l'article 35 dans des locaux en bon état d'habitabilité et correspondant à ses besoins normaux soit à titre provisoire pendant la durée des travaux puis à titre définitif dans l'immeuble reconstruit, soit à titre définitif dans d'autres locaux appartenant au propriétaire ». La Cour écarte ensuite l'argument du mandat
# Cour d'Appel de Monaco, 26 novembre 1985, n° 25152 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 novembre 1985, n° 25152 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/11-26-25152)) L'articulation entre le droit commun des contrats, le régime spécial du bail à loyer et les contraintes d'ordre public relevant de la police administrative de l'urbanisme ou de l'affectation des sols constitue l'un des terrains d'élection de la casuistique judiciaire. Lorsqu'un contrat de droit privé voit son exécution entravée par le refus d'une autorisation administrative pourtant indispensable à la réalisation de l'objectif économique poursuivi par les contractants, le juge se trouve confronté à une série de qualifications concurrentes : vice du consentement affectant la formation de l'acte, force majeure exonératoire, perte de la chose louée ou encore inexécution fautive justifiant une rupture imputable à l'une ou aux deux parties. C'est très précisément à ce carrefour d'institutions fondamentales du droit des obligations que se situe l'arrêt rendu le 26 novembre 1985 par la Cour d'appel de Monaco dans l'affaire opposant la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Roccabella à la société Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited (ci-après société Tradinvest). Par cette décision d'une grande richesse doctrinale, la juridiction du second degré monégasque offre une grille de lecture rigoureuse des conséquences du refus administratif de transformation de locaux d'habitation en bureaux professionnels, lorsque les parties, bien qu'informées de la nécessité d'un tel agrément étatique, ont omis d'ériger son obtention en condition suspensive de leurs engagements. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Au cours de l'année 1982, la société italienne dénommée « Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited » (en abrégé société Tradinvest), souhaitant procéder au transfert de ses bureaux administratifs jusqu'alors installés dans l'immeuble « Le Floor Office », a sollicité l'entremise d'un cabinet de transactions immobilières, l'agence B.I.A.I. Par l'intermédiaire de cette agence et dans le dessein d'opérer ce transfert d'activité, la société Tradinvest a conclu le 7 mai 1982 avec la S.A.M. Roccabella, propriétaire de l'immeuble éponyme, trois contrats de baux à loyer, lesquels ont été enregistrés le 10 mai 1982. Aux termes de ces conventions prenant effet à compter du 1er juin 1982 pour une durée de trois, six ou neuf années renouvelables, la société Roccabella donnait en location trois appartements au sein dudit immeuble, représentant une superficie globale approximative de 1 000 mètres carrés, moyennant un loyer annuel global de 982 000 francs. En garantie de la bonne exécution de ces baux, une caution d'un montant de 250 000 francs a été immédiatement versée par le preneur. L'économie générale de l'opération reposait sur une affectation tripartite précise, matérialisée par des actes annexes datés des 6 et 7 mai 1982. Les deux premiers appartements, situés respectivement au numéro 1 du 4e étage du Bloc A et au numéro 1 du 4e étage du Bloc B, ont fait l'objet chacun d'une convention subséquente précisant expressément les modalités d'occupation en ces termes : « *Cette location n'a et ne peut avoir en aucun cas un caractère commercial. Elle a été sollicitée et obtenue par M. F. N. uniquement pour y établir un siège administratif de la "Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited", de sorte que cette location a un caractère strictement civil* ». Le troisième appartement, portant le numéro 22 et situé au 22e étage du Bloc A, était quant à lui affecté à l'usage personnel de M. F. N., président de la société Tradinvest, à titre de logement de fonction, ce qui expliquait l'absence de convention subséquente le concernant. Une lettre adressée le 8 mai 1982 par le cabinet B.I.A.I. à la société Tradinvest témoignait par ailleurs des tractations entreprises en vue de cette affectation. Convaincue de la réussite de l'opération, la société Tradinvest a, dès la veille de la signature des baux litigieux, soit le 6 mai 1982, résilié le contrat de bail des locaux qu'elle occupait dans l'immeuble « Le Floor Office », avec prise d'effet au 31 mai 1982. Ce n'est que postérieurement à la conclusion des baux et à cette résiliation que les démarches administratives ont été entreprises. Par lettre du 24 mai 1982, la société Tradinvest a sollicité de l'administration monégasque l'autorisation de transférer ses bureaux administratifs dans l'immeuble « Le Roccabella ». Dès le 1er juin 1982, date de prise d'effet des baux, le preneur a pris possession des lieux, réglé d'avance trois mois de loyers et entrepris des travaux d'aménagement. De son côté, la société bailleresse Roccabella est intervenue le 7 juin 1982, puis derechef le 22 juin 1982, auprès du Ministère d'État afin d'appuyer la demande de sa locataire et d'obtenir que soit accordée « *cette dérogation* », soulignant que les contrats ayant commencé à courir, la société preneuse ne pouvait supposer un refus et avait pris toutes ses dispositions pour son installation. Toutefois, en dépit des démarches conjointes des deux sociétés, l'administration a, par lettre du 11 juin 1982 réitérée le 9 juillet 1982, notifié à la société Tradinvest un refus catégorique. Ce rejet était motivé par la circonstance que l'implantation de bureaux d'une telle importance au sein d'un immeuble de grande hauteur à usage d'habitation, situé de surcroît dans un quartier résidentiel, était de nature à engendrer des nuisances. Prenant acte de cette impossibilité d'affecter les lieux à l'usage projeté, la société Tradinvest a, suivant exploit d'huissier en date du 30 juin 1982, mis en demeure la société Roccabella de lui rembourser l'intégralité des sommes versées en invoquant la nullité des contrats. Par une lettre subséquente du 22 juillet 1982, elle a réclamé la restitution de la caution, des loyers payés d'avance, des droits d'enregistrement, des frais d'agence ainsi que du montant des travaux d'aménagement réalisés sur les conseils de la bailleresse, arguant que les baux étaient devenus sans objet. Parallèlement, la société Tradinvest a rapidement quitté les lieux pour s'installer dans d'autres locaux en vertu d'une nouvelle convention conclue dès le 13 juillet 1982 avec la société Borra Petroleum V.K. Ltd. La société Roccabella a, quant à elle, opposé une fin de non-recevoir à ces demandes par une lettre de protestation du 30 juillet 1982. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à cette impasse, la société Tradinvest a pris l'initiative du contentieux en assignant, suivant exploit du 14 octobre 1982, la S.A.M. Roccabella devant le Tribunal de première instance de Monaco. Sur le fondement des articles 963 et suivants du Code civil, elle sollicitait à titre principal que les trois baux du 7 mai 1982 fussent déclarés nuls et de nul effet pour cause d'erreur sur une qualité substantielle de la chose louée, résidant dans la possibilité de l'utiliser comme bureau administratif. Tirant les conséquences de l'anéantissement rétroactif sollicité, elle réclamait le remboursement de l'intégralité des sommes et frais exposés, chiffrés globalement à 705 120 francs, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 juin 1982. Elle sollicitait en outre la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 250 000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, en réparation du préjudice occasionné par cette situation. En défense, la société Roccabella concluait au rejet intégral de ces prétentions, soutenant que les contrats étaient parfaitement valables et que la société Tradinvest avait pris l'initiative unilatérale et fautive de résilier les conventions locatives. Par un jugement rendu le 12 janvier 1984, le Tribunal de première instance a écarté la thèse de la nullité mais a néanmoins admis la rupture du lien contractuel. Les premiers juges ont en effet débouté la société Tradinvest de sa demande en nullité des conventions de bail, mais ont prononcé la résiliation de celles-ci. En conséquence, le tribunal a condamné la S.A.M. Roccabella à payer à la société Tradinvest la somme de 553 120 francs — correspondant au remboursement de la caution, des loyers réglés par avance et des droits d'enregistrement — assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982. Le tribunal a en revanche débouté la preneuse du surplus de ses demandes indemnitaires et financières et l'a condamnée aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat-défenseur de la société bailleresse. Insuffisamment satisfaite par cette décision, la S.A.M. Roccabella a interjeté appel principal par exploit d'huissier du 23 octobre 1984 et a déposé des conclusions récapitulatives le 26 mars 1985. Poursuivant la réformation du jugement, l'appelante soutenait que la résolution des conventions litigieuses avait été causée par le fait exclusif de la société Tradinvest. Appuyant les motifs des premiers juges quant au rejet de la nullité pour vice du consentement, elle faisait valoir que les parties s'étaient accordées en toute connaissance de cause sur la chose et sa destination, que son propre comportement était exempt de toute manœuvre fautive, et qu'à défaut de stipulation contractuelle contraire, il incombait au seul preneur de faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires préalablement à la conclusion des baux. Invoquant un préjudice locatif évalué à 468 789 francs, la société Roccabella demandait que, par le jeu de la compensation avec la somme de 553 120 francs retenue en première instance, le solde éventuellement alloué à la société Tradinvest fût réduit à un maximum de 84 331 francs. De son côté, par conclusions du 22 janvier 1985, la société Tradinvest a formé un appel incident. Critiquant le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution ou la résiliation des locations au lieu de leur annulation, elle réitérait l'intégralité de ses demandes de première instance, soit la condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme globale de 705 120 francs (incluant caution, loyers, commission d'agence, droits d'enregistrement et frais d'aménagement) avec intérêts de droit dès le 30 juin 1982, outre 250 000 francs de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1229 du Code civil pour le préjudice résultant de la résiliation de son précédent bail au « Floor Office » et des frais de recherche de nouveaux locaux. Au soutien de son appel incident, l'intimée développait l'argument selon lequel son consentement avait été vicié dès la signature des actes : l'absence même de condition suspensive démontrait, selon elle, sa croyance pleine et entière en l'absence de toute difficulté quant à la réalisation de l'objet de la location, d'autant que le bailleur n'avait émis aucune réserve et lui avait donné toute quiétude à ce sujet, comme l'attestait son intervention auprès de l'administration le 22 juin 1982. Elle ajoutait que les trois baux formaient un ensemble indivisible, que le refus administratif ne constituait pas un cas fortuit, et qu'il appartenait à la société Roccabella, en toute bonne foi, de prévoir la difficulté en insérant une clause suspensive. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une question juridique complexe à double détente : d'une part, lorsque des contrats de bail portant sur des locaux d'habitation sont conclus par des professionnels dans le but déterminant d'y installer des bureaux administratifs, sans qu'aucune condition suspensive relative à l'obtention de l'autorisation administrative de changement d'affectation n'ait été stipulée, le refus ultérieur opposé par l'administration est-il de nature à entraîner la nullité des conventions pour erreur sur les qualités substantielles ou, à défaut, leur anéantissement pour force majeure ou perte de la chose louée ? D'autre part, selon quelles modalités juridiques et financières convient-il de qualifier la rupture de ces contrats à exécution successive ayant reçu un commencement d'exécution et d'en répartir la charge patrimoniale entre deux parties qui connaissaient toutes deux l'aléa administratif ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, la Cour d'appel procède par étapes successives, écartant méthodiquement les qualifications inadéquates avant de bâtir sa propre solution articulée autour de l'article 1581 du Code civil et de la théorie des torts réciproques. En premier lieu, la cour entérine un point non contesté mais essentiel à la cohérence de la solution : l'indivisibilité contractuelle. Le troisième contrat de bail, relatif au logement de fonction du président de la société Tradinvest, est jugé « *indissociable des deux autres contrats conclus le même jour, pour en être l'accessoire* ». Le sort réservé aux baux professionnels s'étendra donc mécaniquement au bail d'habitation accessoire. Elle constate également, à la lumière des conventions annexes du 6 mai 1982 et du courrier de l'agence immobilière du 8 mai 1982, que l'affectation des appartements à l'usage de bureaux administratifs a bien constitué « *le motif déterminant de la location recherchée par la société Tradinvest* » et était entrée dans le champ contractuel. En deuxième lieu, la juridiction d'appel examine et rejette le moyen tiré de la nullité pour vice du consentement (articles 963 et suivants du Code civil). Pour écarter l'erreur commune sur les qualités substantielles de la chose louée, la cour relève que les deux sociétés étaient « *toutes deux professionnellement avisées* » et ne pouvaient ignorer — ce qu'elles ne déniaient d'ailleurs pas — que la transformation de locaux d'habitation en bureaux était subordonnée en Principauté à l'exigence d'une autorisation administrative. Bien que les parties aient escompté une issue favorable en raison de l'existence d'un précédent, la cour souligne que l'utilisation projetée comportait intrinsèquement « *un aléa, l'administration ayant le pouvoir d'accorder ou non l'autorisation* ». Dès lors, la société Tradinvest ne pouvait se prévaloir d'une erreur viciant son consentement, « *alors que cette erreur ne revêtait pas un caractère excusable* ». En troisième lieu, la Cour d'appel se penche sur la qualification de l'événement extérieur qu'a constitué le refus administratif notifié le 11 juin 1982 et réitéré le 9 juillet 1982. Elle écarte d'emblée la qualification de cas de force majeure ou de cas fortuit « *en raison de sa prévisibilité* ». Toutefois, analysant l'impact concret de cette décision sur l'économie du contrat, la cour constate que ce refus a rendu le bail « *sans objet dès lors que le preneur était dans l'impossibilité de faire un usage de la chose louée qui soit conforme à sa destination* ». Par un raisonnement par analogie particulièrement remarquable, les juges du second degré estiment que « *cette situation, assimilable à une perte de la chose au sens de l'article 1581 du Code civil, apparaît de nature à fonder une action non point en résolution, mais en résiliation, s'agissant de contrats à exécution successive qui ont donné lieu à un commencement d'exécution* ». La cour relève en effet que la société preneuse était entrée régulièrement dans les lieux, y avait entrepris des travaux et avait payé trois mois de loyers d'avance. En quatrième lieu, la cour introduit la notion de faute partagée dans la genèse de cette situation d'impasse pour déterminer l'imputabilité de la résiliation. Elle retient que les deux parties, en contractant en connaissance de cause sans formuler de condition suspensive relative à l'autorisation administrative, ont accepté le risque d'un refus étatique. L'inexécution des engagements découle ainsi de « *la légèreté fautive de l'une et de l'autre partie* ». Cette faute commune justifie que la résiliation soit prononcée « *à leurs torts réciproques* » à compter du 30 juin 1982 (date de l'exploit d'huissier manifestant la volonté du preneur de mettre fin aux baux). La conséquence directe et mécanique de cette réciprocité des torts est l'exclusion de tout octroi de dommages-intérêts découlant de la résiliation, chacune des parties devant conserver la charge de son propre préjudice. Enfin, en cinquième lieu, la Cour d'appel procède à la liquidation minutieuse des effets passés des contrats résiliés pour la période antérieure au 30 juin 1982 : - **Sur les loyers et charges :** La société Tradinvest n'est redevable du loyer et des charges que pour la seule période d'occupation effective du 1er au 30 juin 1982, aucune occupation postérieure n'étant établie compte tenu de sa réinstallation rapide dès le 13 juillet 1982 dans les locaux de la société Borra Petroleum V.K. Ltd. Sur la base des 275 000 francs versés d'avance pour le trimestre, la cour chiffre la dette locative d'un mois au tiers de cette somme, soit 91 666 francs. Le surplus versé d'avance, soit 183 334 francs, doit être restitué au preneur. Le préjudice de perte de loyers ultérieurs invoqué par la société Roccabella demeure à sa charge en raison de sa propre responsabilité. - **Sur les frais annexes et travaux :** En vertu du partage de responsabilité et des stipulations contractuelles, la société Tradinvest doit supporter seule les dépenses exposées à l'occasion de la location. Les frais d'agence ont été engagés dans son seul intérêt ; les travaux d'aménagement et réparations n'ont apporté aucune amélioration profitable au bailleur et n'avaient, de surcroît, pas été autorisés par écrit conformément aux clauses des baux ; quant aux frais fiscaux (droits d'enregistrement), ils demeurent à la charge contractuelle du preneur dès lors que les contrats, loin d'être nuls, ont reçu un commencement d'exécution. - **Sur le dépôt de garantie :** La caution de 250 000 francs, devenue sans objet par l'effet de la résiliation, doit être intégralement remboursée à la société Tradinvest. Opérant la synthèse comptable de ces créances réciproques, la cour fixe la dette de remboursement de la société Roccabella envers la société Tradinvest à la somme totale de 433 334 francs (183 334 francs de trop-perçu de loyers + 250 000 francs de caution), assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982, date de la mise en demeure valant demande de remboursement. Les dépens sont logiquement partagés par moitié. ### C. Le dispositif Par ces motifs, la Cour d'appel de Monaco statue en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > > Déclare recevable l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 12 janvier 1984 ; > > Réformant le jugement entrepris ; > > Prononce la résiliation des contrats de location aux torts des deux parties à compter du 30 juin 1982 ; > > Déboute en conséquence les parties de leurs actions réciproques en dommages-intérêts ; > > Liquidant les effets passés des contrats de location après compensation ; > > Dit et juge que la société Roccabella devra rembourser à la société Tradinvest Bank and Trust Company la somme de 433 334 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982 ; » *(Il convient de noter que, dans ses motifs précédant immédiatement le dispositif, la Cour précise également « qu'il échet de mettre les dépens par moitié à la charge de chacune des deux parties, la résiliation étant prononcée à leurs
# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1993/10-05-26247)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 5 octobre 1993 s'inscrit dans le cadre classique, mais néanmoins source d'un contentieux abondant, de l'exécution et de la fin d'un contrat de bail d'habitation, doublé d'une problématique relative au sort des travaux entrepris par le preneur dans les lieux loués. Par un acte sous seing privé conclu en date du 18 juin 1985, une personne physique, M. K., a pris à bail un bien immobilier désigné par les parties sous l'appellation de « villa-duplex ». Le bailleur, propriétaire dudit immeuble, était la société anonyme monégasque (SAM) dénommée « Le Brasilia ». L'accord contractuel initial prévoyait que cette location était consentie pour une durée déterminée de trois années. En contrepartie de la jouissance des lieux, la convention mettait à la charge du preneur le paiement d'un loyer fixé sur une base annuelle, mais dont les modalités de règlement exigeaient un paiement fractionné par trimestre. Le montant exact de ce loyer annuel ou trimestriel, ainsi que la localisation précise de la « villa-duplex » au sein de la Principauté, ne sont pas précisés dans la décision. Au-delà des obligations principales tenant à la mise à disposition du bien et au paiement du prix du loyer, l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 comportait des stipulations expresses aménageant avec rigueur les obligations du preneur quant à l'entretien, la conservation, la transformation et la restitution du bien loué. Deux obligations contractuelles spécifiques, expressément relevées par la haute juridiction monégasque, encadraient la jouissance des lieux par le locataire. D'une part, au titre de la restitution en fin de bail, il était formellement stipulé que M. K. devait rendre les lieux dans le « même parfait état où il les avait trouvés » lors de son entrée en jouissance. D'autre part, concernant la mutabilité et l'aménagement de la chose louée en cours d'exécution du contrat, une clause restreignait drastiquement l'initiative du preneur : celui-ci ne pouvait faire effectuer de travaux dans la « villa-duplex » qu'à la condition d'avoir préalablement obtenu l'accord écrit de la propriétaire, la SAM « Le Brasilia ». Durant le cours du bail, le preneur a entrepris des travaux qualifiés par la décision de « travaux de transformation » au sein de l'immeuble loué. Les circonstances exactes entourant le déclenchement de ces travaux, leur nature matérielle ou architecturale précise, ainsi que l'existence ou l'absence de l'autorisation écrite de la société bailleresse telle qu'exigée par le bail, ne sont pas détaillées dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que ces travaux de transformation ont été initiés par M. K., mais sont demeurés inachevés. Parallèlement à ces modifications matérielles de l'immeuble, la relation contractuelle s'est dégradée sur le terrain financier au début de l'année 1988, soit quelques mois avant l'échéance théorique de la période triennale initiée en juin 1985. En effet, M. K. ne s'est pas acquitté du loyer afférent au premier trimestre de l'année 1988. Face à cette défaillance du preneur dans son obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus, la société propriétaire a agi en justice afin d'obtenir la libération des lieux. C'est ainsi qu'à la date du 29 février 1988, M. K. a fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion (la juridiction ayant rendu cette ordonnance, vraisemblablement le juge des référés, n'est pas expressément nommée dans la décision). En dépit du prononcé de cette ordonnance d'expulsion dès la fin du mois de février 1988, le locataire ne s'est pas exécuté immédiatement. Il s'est maintenu dans les lieux pendant sept mois supplémentaires et n'a effectivement quitté la « villa-duplex » que le 30 septembre 1988. Or, à cette date de départ effectif et de reprise des lieux par la SAM « Le Brasilia », les travaux de transformation que M. K. avait antérieurement entrepris dans l'immeuble loué n'étaient toujours pas finis. La propriétaire s'est donc retrouvée en possession d'un bien immobilier dont les travaux de transformation étaient inachevés, nécessitant des interventions pour remettre les locaux en état d'habitabilité et engendrant, par voie de conséquence, une période d'immobilisation du bien durant le temps nécessaire à l'achèvement desdits travaux de réfection. Une mesure d'expertise a été diligentée (les modalités de désignation de l'expert et la date du dépôt de son rapport ne sont pas précisées dans la décision) afin notamment de chiffrer le coût d'achèvement des travaux et de déterminer les dates correspondant à la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de sa remise en état. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du départ du locataire expulsé le 30 septembre 1988 et au constat de l'état d'inachèvement des travaux affectant l'habitabilité de la « villa-duplex », un contentieux au fond s'est noué entre la SAM « Le Brasilia » et M. K. Les étapes initiales de la procédure devant les juridictions du premier degré (date de l'assignation, jugement du Tribunal de première instance) ne sont pas relatées dans la décision commentée (non précisé dans la décision). L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco (la date de l'arrêt d'appel n'est pas précisée dans la décision). Statuant sur les demandes indemnitaires de la société bailleresse, la juridiction du second degré a fait droit aux prétentions de la SAM « Le Brasilia » sur deux chefs principaux de condamnation à l'encontre de l'ancien locataire. Premièrement, la Cour d'appel a condamné M. K. à verser à sa propriétaire la somme d'argent nécessaire à l'achèvement des travaux de transformation qu'il avait lui-même entrepris dans l'immeuble loué et qu'il avait laissés inachevés lors de son départ le 30 septembre 1988, imposant ainsi au locataire la remise à ses frais des locaux en état d'habitabilité par application du contrat de bail. Deuxièmement, les juges d'appel ont condamné M. K. à indemniser la société propriétaire au titre du trouble de jouissance subi par cette dernière, ce préjudice résultant de l'immobilisation des locaux rendue nécessaire par l'achèvement des travaux de réfection. Pour fixer la durée de cette immobilisation indemnisable, la Cour d'appel s'est appuyée sur les éléments techniques du dossier en reprenant les dates qui figuraient au rapport d'expertise. Mécontent de cette décision d'appel le condamnant pécuniairement tant au coût d'achèvement des travaux qu'à la réparation du préjudice d'immobilisation, M. K., représenté par Maître Karczag-Mencarelli, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de la Principauté de Monaco (la date de dépôt de la requête en révision n'est pas précisée dans la décision). En défense au pourvoi, la SAM « Le Brasilia », représentée par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, a déposé et signifié une contre-requête le 6 août 1993. Le Greffier en Chef a dressé, le 30 août 1993, le certificat attestant l'expiration de tous les délais de la loi, et le Procureur général a déposé ses conclusions écrites le 3 septembre 1993. Au soutien de son pourvoi devant la haute juridiction, le demandeur, M. K., articulait deux moyens distincts, critiquant respectivement chacun des deux chefs de condamnation prononcés par la Cour d'appel. Par son premier moyen de révision, relatif à la condamnation au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le preneur expulsé reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale, ou à tout le moins une omission de recherche déterminante. Il faisait grief aux juges du fond de l'avoir condamné à financer l'achèvement de ces travaux de transformation inachevés lors de son départ, « sans avoir recherché si l'achèvement de ces travaux ne procurerait pas une importante plus-value de nature à donner lieu à l'application des règles de l'enrichissement sans cause ». L'argumentation du demandeur au pourvoi consistait ainsi à soutenir que la réalisation complète des travaux de transformation valoriserait le patrimoine immobilier de la SAM « Le Brasilia » au-delà de son état initial ; dès lors, faire supporter l'intégralité du coût d'achèvement au locataire sans déduire ou compenser la plus-value ainsi conférée au fonds reviendrait à enrichir injustement le bailleur aux dépens du preneur. Par son second moyen de révision, relatif à l'indemnisation du trouble de jouissance lié à l'indisponibilité du bien, M. K. attaquait l'arrêt d'appel sur le terrain disciplinaire de la motivation des décisions de justice. Il faisait grief à la Cour d'appel d'avoir « statué par des motifs insuffisants » en prononçant cette condamnation indemnitaire pour l'immobilisation des locaux due à l'achèvement des travaux de réfection, « sans constater que lesdits travaux s'étaient effectivement poursuivis pendant toute la période retenue par elle ». Le demandeur contestait donc la réalité matérielle de la continuité des travaux durant la période d'immobilisation indemnisée, estimant que les juges du second degré n'avaient pas caractérisé l'effectivité ininterrompue du chantier pendant toute la durée prise en compte pour le calcul du préjudice de jouissance. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des deux moyens soulevés par le pourvoi conduisait la Cour de révision à trancher deux questions de droit distinctes, d'inégale portée théorique. La première, qui confère à l'arrêt toute sa dimension de principe, touche à l'articulation fondamentale des sources des obligations en droit civil monégasque, et plus précisément aux frontières respectives de la responsabilité contractuelle (ou de l'exécution forcée en nature par équivalent pécuniaire des obligations nées du contrat) et des quasi-contrats à travers la théorie de l'enrichissement sans cause. La seconde question relève davantage de la technique de contrôle de la motivation des juges du fond en matière d'évaluation souveraine du préjudice. Sur le premier moyen, le problème juridique central posé à la Cour de révision était le suivant : **Le locataire d'un local d'habitation qui, en violation ou en exécution inachevée de ses engagements, laisse à son départ consécutif à une expulsion des travaux de transformation inachevés, peut-il utilement invoquer les règles de l'enrichissement sans cause — au motif que l'achèvement de ces travaux procurerait une importante plus-value à l'immeuble — pour faire échec ou limiter sa condamnation, fondée sur les stipulations expresses du contrat de bail, à payer au bailleur la somme nécessaire à la remise des locaux en état d'habitabilité ?** Autrement formulé, la présence de clauses contractuelles régissant expressément le sort des travaux et l'obligation de restitution des lieux en parfait état à la charge du preneur chasse-t-elle radicalement toute possibilité de recours à l'action *de in rem verso*, en vertu du principe de subsidiarité de l'enrichissement sans cause et de l'existence d'une cause contractuelle à l'avantage éventuellement retiré par le bailleur ? Sur le second moyen, la question posée était d'ordre probatoire et formel : **Une Cour d'appel motive-t-elle suffisamment sa décision condamnant un locataire à indemniser le trouble de jouissance résultant de l'immobilisation de l'immeuble pendant les travaux de remise en état, lorsqu'elle détermine la durée de cette immobilisation en reprenant les dates figurant dans un rapport d'expertise, sans procéder à une constatation autonome supplémentaire attestant que les travaux se sont effectivement poursuivis sans interruption durant toute cette période ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par M. K., la Cour de révision, au rapport de Monsieur le Conseiller Yves Jouhaud, déploie un raisonnement d'une grande netteté conceptuelle, caractérisé par sa concision et sa rigueur juridique. S'agissant du premier moyen, la haute juridiction procède d'abord à un rappel circonstancié du cadre contractuel et factuel souverainement constaté par les juges du fond. Elle relève l'existence de l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 portant bail de la « villa-duplex » pour trois ans, mais surtout elle met en exergue les deux stipulations cardinales du contrat : l'obligation pour le locataire de « rendre les lieux dans le même parfait état où il les avait trouvés » et l'interdiction de « faire effectuer de travaux qu'avec l'accord écrit de la SAM "Le Brasilia", propriétaire ». Elle rappelle ensuite la chronologie de la défaillance du preneur : le défaut de paiement du loyer du premier trimestre 1988, l'ordonnance d'expulsion du 29 février 1988, et le départ tardif au 30 septembre 1988 laissant des travaux de transformation inachevés. Face au grief du locataire qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché l'existence d'une importante plus-value génératrice d'un enrichissement sans cause au profit du propriétaire, la Cour de révision oppose un attendu de principe lapidaire et décisif : « Mais attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause ». Le syllogisme de la Cour est implacable : 1. **Majeure (principe de droit) :** Dès lors que la situation des parties et le sort des prestations litigieuses sont régis par des dispositions contractuelles, le mécanisme quasi-contractuel de l'enrichissement sans cause est radicalement exclu. Le contrat constitue la loi des parties ; il fournit à la fois la mesure des obligations de chacun et la cause juridique des transferts de valeur qui peuvent en résulter. 2. **Mineure (application à l'espèce) :** En l'espèce, la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer le contrat de bail qui liait M. K. à la SAM « Le Brasilia ». C'est en vertu de cette loi contractuelle (qui exigeait une restitution en parfait état et subordonnait tous travaux à un accord écrit) que les juges d'appel ont imposé au locataire la remise, à ses frais exclusifs, des locaux en état d'habitabilité par le financement de l'achèvement des travaux qu'il avait lui-même laissés en suspens. 3. **Conclusion :** La recherche d'une éventuelle plus-value sur le fondement de l'enrichissement sans cause était juridiquement inopérante puisque les règles de l'enrichissement sans cause étaient inapplicables. La Cour d'appel n'avait donc pas à procéder à une recherche que l'existence même du contrat rendait vaine. Le premier moyen est, par conséquent, déclaré non fondé. S'agissant du second moyen, relatif à la prétendue insuffisance de motifs quant à la durée du trouble de jouissance, la réponse de la Cour de révision est tout aussi directe. Le demandeur soutenait que la Cour d'appel aurait dû constater positivement la poursuite effective des travaux durant toute la période d'immobilisation retenue. La Cour de révision écarte l'objection en relevant la source sur laquelle les juges d'appel se sont appuyés : « Mais attendu que la Cour d'appel, pour déterminer la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de la remise en état, a repris les dates figurant au rapport d'expertise ». Ce faisant, la Cour de révision valide la méthode de motivation par référence aux constatations techniques de l'expert judiciaire. Dès lors que les juges du fond s'approprient les conclusions et les données chronologiques d'un rapport d'expertise déterminant la durée nécessaire à la remise en état de l'immeuble, leur décision est légalement justifiée et suffisamment motivée quant à l'étendue temporelle du préjudice d'immobilisation, sans qu'il leur soit imposé d'ajouter des constatations redondantes sur la présence quotidienne ou continue des ouvriers sur le chantier. Le second moyen est donc écarté comme n'étant « pas mieux fondé que le premier ». ### C. Le dispositif En conséquence de l'analyse qui précède et du rejet successif des deux moyens soulevés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1993 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *K. c/ SAM Le Brasilia* constitue un jalon remarquable de la jurisprudence civile monégasque quant à la délimitation stricte du domaine de l'enrichissement sans cause face à la force obligatoire du contrat. Il est à noter que la formation de jugement comprenait d'éminents magistrats issus de la Cour de cassation française (notamment le conseiller rapporteur Yves Jouhaud, ancien président de la première chambre civile, ou encore le premier président Henri Charliac), ce qui éclaire la parenté étroite de la formulation retenue avec les principes directeurs du droit civil d'inspiration romano-germanique. #### 1. L'affirmation absolue de la subsidiarité de l'action *de in rem verso* et de la cause contractuelle La formule employée par la Cour de révision — « attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause » — frappe par sa généralité et son caractère absolu. Pour en saisir toute la portée technique, il convient de analyser les deux fondements théoriques qui sous-tendent cette exclusion lorsque les parties sont liées par un contrat valable régissant l'objet du litige. En premier lieu, la solution procède de la condition même d'absence de cause de l'enrichissement. Dans la théorie générale des quasi-contrats, l'action *de in rem verso* ne peut prospérer que si le déplacement de valeur opéré d'un patrimoine (l'appauvri) vers un autre (l'enrichi) est dépourvu de justification juridique, c'est-à-dire de « cause » au sens de titre juridique légitime (contrat, obligation légale, décision de justice, intention libérale). Or, lorsque l'avantage patrimonial dont bénéficie l'une des parties trouve sa source, directe ou indirecte, dans l'exécution des stipulations d'un contrat, cet enrichissement n'est pas « sans cause » : il a pour cause le contrat lui-même. En l'espèce, si la SAM « Le Brasilia » récupérait à terme un bien dont les travaux étaient achevés aux frais du locataire, cette situation découlait directement de l'obligation contractuelle souscrite par M. K. le 18 juin 1985 de restituer la « villa-duplex » en parfait état et de ne pas entreprendre de travaux sans accord écrit. L'obligation de remise en état d'habitabilité aux frais du preneur n'est que la mise en œuvre de la loi des parties ; la cause de la condamnation pécuniaire du preneur réside exclusivement dans l'acte sous seing privé de bail. En second lieu, la décision consacre avec vigueur le caractère strictement subsidiaire de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause. Institution d'équité destinée à combler les lacunes du droit positif lorsqu'aucune autre voie de droit n'est ouverte pour corriger un déséquilibre patrimonial injustifié, l'enrichissement sans cause ne saurait être instrumentalisé pour contourner, suppléer, modifier ou neutraliser les règles gouvernant une institution juridique déterminée, et singulièrement le contrat. Admettre le raisonnement développé par le premier moyen du pourvoi aurait conduit à une subversion majeure du principe de la force obligatoire des conventions. En effet, un contractant défaillant — ici, un locataire expulsé pour défaut de paiement des loyers et ayant laissé un chantier de transformation inachevé rendant les lieux inhabitables — aurait pu, sous couvert d'une plus-value alléguée, échapper aux conséquences financières de ses propres engagements contractuels et imposer au bailleur le rachat forcé ou la compensation de transformations qu'il avait laissées à l'état d'abandon. En posant que l'existence de dispositions contractuelles « exclut » le recours à l'enrichissement sans cause, la Cour de révision érige une barrière étanche : le juge n'a pas à s'immiscer dans l'équilibre économique résultant de l'application du contrat sous prétexte d'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-13-25107)) Le droit des baux d'habitation en Principauté de Monaco présente la singularité remarquable d'articuler, au sein d'un territoire exigu soumis à une forte pression démographique et foncière, la protection constitutionnelle du droit de propriété et un interventionnisme étatique prononcé visant à préserver l'accès au logement de certaines catégories de personnes dites « prioritaires ». Au cœur de cet édifice législatif figure l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, complétée par son ordonnance souveraine d'application n° 2.057 du 21 septembre 1959. Ce dispositif institue un mécanisme contraignant de déclaration des locaux vacants, assorti d'une prérogative exorbitante du droit commun conférée à l'autorité administrative : le pouvoir d'attribuer d'office le logement vacant à un candidat prioritaire lorsque le propriétaire n'a pas lui-même consenti de bail à une telle personne dans le délai légal. Le jugement rendu le 13 juin 1985 par le Tribunal de première instance de Monaco, siégeant en chambre du conseil et statuant en audience publique dans l'affaire opposant les consorts B. et D. à l'État de Monaco, constitue une décision de référence quant à l'interprétation et à la mise en œuvre de ce régime d'attribution d'office. Par cette décision d'une grande richesse technique, la juridiction monégasque tranche tout à la fois une question fondamentale de répartition des compétences entre le juge judiciaire et le juge constitutionnel et administratif (le Tribunal Suprême), précise l'articulation hiérarchique entre la loi et le règlement dans la définition de la vacance, encadre rigoureusement la computation des délais procéduraux de l'attribution d'office, et délimite de manière stricte l'office du juge ainsi que les prérogatives résiduelles du propriétaire face au locataire imposé par l'Administration. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la situation juridique et matérielle d'un bien immobilier à usage d'habitation situé en Principauté de Monaco. Madame R. I., veuve en premières noces de Monsieur B. et en secondes noces de Monsieur D., était propriétaire d'un appartement composé de quatre pièces principales et de ses dépendances, sis au premier étage d'un immeuble monégasque. Ce logement avait été libéré par son dernier locataire au mois d'octobre 1978 et était demeuré inoccupé depuis cette date. Le 7 avril 1983, Madame R. I. est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, R. B., A. D. et G. D., lesquels sont dès lors devenus propriétaires indivis de l'appartement en question. L'inoccupation prolongée du bien n'a pas échappé à la vigilance de l'Administration monégasque. En effet, à la suite d'une enquête diligentée par le service du logement de la Principauté, il est apparu que l'appartement n'était plus occupé depuis l'année 1978. Par une lettre de l'Administrateur des domaines chargé de l'habitat (dont le texte de la décision mentionne la date du 7 septembre 1984, bien que la chronologie des actes subséquents démontre que les démarches déclaratives se sont nouées dès le mois d'août 1984), R. B. a été invité, en sa qualité de copropriétaire indivis, à souscrire la déclaration de vacance de ce logement. Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, R. B., les héritiers indivis ont procédé à ladite déclaration de vacance en utilisant la formule spéciale délivrée à cet effet par le service du logement. L'examen matériel de ce document administratif révèle plusieurs mentions déterminantes pour la solution du litige : - En regard de la question pré-imprimée *« le local est-il disponible ? »*, le déclarant a expressément répondu : *« Oui, le 1er octobre 1984 »*. - Le formulaire mentionne comme date d'établissement le 23 août 1984. - Toutefois, lors de son établissement le 23 août 1984, la déclaration ne répondait pas à la demande d'indication des jours et heures de visite de l'appartement ; elle n'a été complétée sur ce point que postérieurement et verbalement par le déclarant. - Le cadre réservé à l'Administration sur ce même document comporte les indications suivantes : *« Date : 23 août 1984, Affiché le 27 août 1984, Transmis au Journal de Monaco le 24 août 1984 »*. - Enfin, le service du logement a délivré à R. B. un récépissé officiel de cette déclaration de vacance sous la date du 27 août 1984. L'affichage réglementaire de la vacance ayant eu lieu pendant une durée de vingt jours, du 27 août au 15 septembre 1984, sans qu'une location amiable ne soit conclue par les propriétaires avec un candidat prioritaire, l'Administration a mis en œuvre son pouvoir d'attribution forcée. Par une décision du 25 septembre 1984, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception émanant du Conseiller de gouvernement pour les Finances et l'Économie agissant pour le Ministre d'État, il a été porté à la connaissance du mandataire des indivisaires que l'appartement était attribué d'office à un prioritaire, Monsieur R. S., en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cependant, les héritiers indivis ont opposé un refus catégorique de mettre les locaux à la disposition de Monsieur R. S., empêchant ainsi l'attributaire désigné par l'État de prendre possession du logement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire échec à cette mesure administrative d'attribution forcée, les copropriétaires indivis, R. B., A. D. et G. D., ont, par exploit d'assignation en date du 2 octobre 1984, attrait l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance en déclarant fonder leur action sur l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu'il statue selon les chefs de demande suivants : - Constater que la comptabilisation des délais prévus par l'ordonnance-loi n° 669 n'était pas exacte, au motif qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement, et par application des dispositions de l'article 4, alinéa 2, du titre I de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ce bien ne pouvait être considéré comme vacant ; - Constater en conséquence que le Ministère d'État aux Finances et à l'Économie avait outrepassé ses droits dans sa décision d'affectation d'office de l'appartement, sans attendre que le délai de vingt jours puisse commencer à s'écouler et qu'il soit complètement écoulé ; - *« Annuler purement et simplement la décision dont s'agit du 25 septembre 1984 »* ; - Donner acte aux requérants de leur engagement de réaliser non seulement les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement, mais également les travaux requis pour faire changer cet appartement de catégorie, afin de leur permettre de le louer aux locataires de leur choix. Au soutien de ces prétentions, l'argumentation des consorts B. et D. se déployait en deux branches principales, assorties d'un moyen subsidiaire : 1. **En la forme (sur la computation des délais) :** Les demandeurs soutenaient que l'Administration n'avait pas respecté les délais impératifs prévus par l'ordonnance-loi n° 669 lors de l'édiction de sa décision d'attribution d'office du 25 septembre 1984. Selon eux, le délai avait été indûment comptabilisé à partir du 27 août 1984, alors qu'il aurait dû courir dès le 23 août 1984, date effective d'établissement de la déclaration de vacance. En faisant rétroagir le point de départ au 23 août, la décision du 25 septembre 1984 apparaissait tardive comme étant intervenue après l'expiration du délai légal (vingt jours d'affichage augmentés des dix jours d'attribution d'office, soit trente jours expirant avant le 25 septembre). Les propriétaires en déduisaient qu'ils avaient recouvré la libre disposition de leur local en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669. 2. **Au fond (sur la vacance et la disponibilité du local) :** De manière alternative et quelque peu contradictoire avec leur déclaration initiale, les indivisaires affirmaient que l'appartement ne pouvait être qualifié de vacant. S'ils reconnaissaient avoir souscrit une déclaration de vacance, ils alléguaient l'avoir fait sous la menace de poursuites pénales. Ils faisaient valoir qu'en raison d'un état d'insalubrité, de dégradations importantes affectant les lieux, ainsi que de l'entreposage de meubles dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, les locaux n'étaient ni disponibles, ni susceptibles d'une habitation immédiate. Invoquant l'article 4 de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ils soutenaient que le point de départ du délai de vingt jours devait être impérativement *« reporté au jour où prend fin la situation de droit ou de fait (rendant) le local indisponible »*. Dès lors, l'attribution d'office était, selon cette seconde branche, prématurée et irrégulière. 3. **À titre subsidiaire (sur la personne de l'attributaire) :** Les demandeurs s'opposaient au choix même du locataire désigné par l'Administration, Monsieur R. S., en mettant expressément en doute sa bonne foi, sa moralité et sa solvabilité. En défense, l'État de Monaco concluait au rejet intégral des demandes en opposant d'abord une exception d'incompétence juridictionnelle, puis une réfutation point par point sur le fond : 1. **Sur la compétence :** L'État soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance. S'appuyant sur la formulation de l'assignation qui tendait à voir *« annuler purement et simplement »* une décision administrative émanant du Ministre d'État, le défendeur soutenait qu'une telle action s'analysait en un recours en annulation pour excès de pouvoir, lequel ressortit à la compétence exclusive du Tribunal Suprême en vertu de l'article 90 B de la Constitution. 2. **Sur le fond :** Subsidiairement, l'État faisait valoir que le bien était incontestablement vacant au sens de l'article 1er-5° de l'ordonnance-loi n° 669, obligeant les copropriétaires à déclarer cette vacance. Quant au point de départ du délai, la date du 27 août 1984 avait été retenue conformément à l'ordonnance du 21 septembre 1959 en raison de l'omission, par Monsieur B., de l'indication des jours et heures de visite sur le formulaire du 23 août, omission qui avait retardé l'affichage et fait obstacle au déroulement normal de la procédure jusqu'à sa régularisation le 27 août. S'agissant de l'état d'inhabitabilité allégué, l'État le jugeait sans pertinence dès lors que plusieurs prioritaires s'étaient déclarés prêts à occuper les lieux et que l'attributaire entendait réaliser à ses frais les travaux nécessaires. De plus, l'État rappelait que l'insalubrité doit faire l'objet d'une déclaration par arrêté et ne saurait résulter d'un simple constat d'huissier, une telle allégation contredisant au demeurant l'affirmation expresse de disponibilité figurant dans la déclaration signée par le mandataire. L'absence de règlement de la succession était tout aussi inopérante face à la loi. Enfin, l'État soulignait que si la qualité légale de prioritaire de l'attributaire peut faire l'objet d'une discussion, les propriétaires ne sont nullement autorisés à contester sa moralité ou sa solvabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et constitutionnel qu'au droit substantiel des baux d'habitation réglementés : 1. **La question de compétence juridictionnelle :** Le Tribunal de première instance est-il compétent, sur le fondement de l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour connaître d'une action contestant une décision ministérielle d'attribution d'office d'un logement, lorsque l'exploit introductif d'instance sollicite formellement l'« annulation » de cet acte administratif pour dépassement de pouvoir, ou un tel litige relève-t-il de la compétence exclusive du Tribunal Suprême au titre de l'article 90 B de la Constitution ? 2. **La définition de la vacance et la hiérarchie des normes :** Un propriétaire peut-il remettre en cause l'état de vacance de son local, tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (norme législative), en invoquant l'indisponibilité matérielle ou juridique du bien (mauvais état, meubles successoraux) sur le fondement de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959 (norme réglementaire) ? 3. **La détermination du point de départ du délai d'attribution d'office :** À quelle date précise commence à courir le délai légal de vingt jours (prorogé de dix jours) permettant l'attribution d'office d'un logement vacant ? Ce délai court-il dès la rédaction d'une déclaration de vacance incomplète, à compter de la délivrance du récépissé après régularisation des mentions obligatoires, ou doit-il être reporté en raison d'une prétendue indisponibilité des lieux ? Qui, du propriétaire ou du service du logement, détient le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'un tel report ? 4. **L'étendue du contrôle sur le locataire attributaire :** Le propriétaire d'un local attribué d'office par l'Administration est-il recevable et fondé à s'opposer à cette mesure en contestant devant le juge la bonne foi, la conduite, la moralité ou la solvabilité du candidat prioritaire désigné ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'exception d'incompétence soulevée par l'État de Monaco, puis débouter les indivisaires de l'intégralité de leurs prétentions au fond, le Tribunal de première instance développe une motivation rigoureuse, structurée en deux temps parfaitement distincts. #### 1. Sur la compétence : la primauté de la substance de l'action sur l'impropriété des termes de l'assignation Examinant en premier lieu le déclinatoire de compétence présenté par l'État, le Tribunal procède à une requalification salvatrice des termes de l'exploit introductif d'instance. Les juges concèdent d'emblée que *« les termes improprement employés dans l'exploit introductif d'instance peuvent donner à penser que les demandeurs entendent former un recours en annulation pour excès de pouvoir contre la décision du 25 septembre 1984 émanant du Ministre d'État »*. Si tel avait été véritablement l'objet du recours, l'instance aurait effectivement relevé de la compétence du Tribunal Suprême. Toutefois, le Tribunal refuse de s'arrêter à cette maladresse rédactionnelle des demandeurs (qui avaient réclamé d'*« annuler purement et simplement la décision »*). Il recherche le fondement juridique réel de l'action et relève que les requérants se sont *« expressément référés, pour définir le cadre juridique de la présente action, à l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 »*. Or, cette disposition législative investit le Tribunal de première instance, siégeant en chambre du conseil, d'une compétence d'attribution spéciale pour *« apprécier la validité de toute attribution faite en violation de cette ordonnance-loi ou de l'ordonnance souveraine prise pour son application »*. Constatant que les griefs formulés par les consorts B. et D. portent précisément sur la méconnaissance des règles édictées par ces textes spéciaux — à savoir la computation des délais et la vacance effective de l'appartement —, le Tribunal affirme qu'il ne peut que retenir sa compétence. Il justifie cette solution par un argument téléologique fort : décliner sa compétence au profit du Tribunal Suprême reviendrait à *« priver d'effet la faculté de contestation ouverte par l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 et de vider ce texte de sa substance »*. Le recours ayant été formé dans le respect des prescriptions de l'alinéa 2 dudit article 8, l'exception d'incompétence est écartée. #### 2. Sur le fond : la validation intégrale de la procédure d'attribution d'office Abordant le fond du litige, le Tribunal déconstruit méthodiquement l'argumentation des propriétaires en s'appuyant sur la hiérarchie des normes et sur l'économie générale des textes de 1959. **En premier lieu, sur la notion de vacance**, le Tribunal rappelle avec force que l'ordonnance-loi n° 669 *« constitue une norme législative »*. Son article 1er définit les locaux vacants notamment comme ceux à usage d'habitation libérés par le départ d'un occupant (§§ 5° et 6°) ou n'ayant fait l'objet d'aucune location et inhabités depuis plus de trois ans (§ 7°). Le logement litigieux, inoccupé depuis le départ du dernier locataire en octobre 1978, entrait manifestement dans le champ de ces définitions légales. Dès lors, la déclaration de vacance était obligatoire en vertu de l'article 2 de l'ordonnance-loi (le Tribunal écartant au passage, comme dépourvu de sérieux, l'argument selon lequel cette déclaration aurait été extorquée sous la menace de la loi pénale). Surtout, les juges posent un principe de hiérarchie normative : la vacance légale au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 *« ne saurait être remise en cause sur le fondement de l'ordonnance précitée du 21 septembre 1959, d'ordre réglementaire »*. **En deuxième lieu, sur l'articulation des délais et la prétendue indisponibilité du bien**, le Tribunal expose le mécanisme combiné des articles 3 et 4 de l'ordonnance-loi n° 669 et de l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine du 21 septembre 1959. En vertu de la loi, les locaux vacants peuvent être loués à des prioritaires pendant un délai de vingt jours courant à compter de la date à laquelle les lieux sont devenus vacants et susceptibles d'une habitation immédiate ; à défaut de location amiable dans ce délai, celui-ci est augmenté d'une période de dix jours permettant à l'Administration de procéder à l'attribution d'office, passé laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien. L'ordonnance souveraine précise, quant à elle, les modalités pratiques de ce décompte : c'est la date de réception de la déclaration de vacance par le service du logement — constatée par la délivrance d'un récépissé qui mentionne cette date — qui fait courir le délai de vingt jours. Ce même texte réglementaire ajoute que lorsque le local n'est pas disponible, le point de départ du délai est reporté par le service au jour où prend fin la situation rendant le local indisponible. Or, le Tribunal juge que l'indisponibilité invoquée par les consorts B. et D. ne saurait être admise, et ce pour trois raisons cumulatives : - *L'obligation de sincérité et l'interdiction de se contredire :* L'ordonnance du 21 septembre 1959 exige que la déclaration de vacance soit *« sincère et véritable en instituant le déclarant responsable des indications mentionnées »*. En l'espèce, le mandataire des propriétaires avait lui-même répondu