67 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2017, n° 16202 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/07-13-16202)) # Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juillet 2017, n° 16202 ## Faits et procédure Par acte du 10 novembre 2015, la propriétaire de murs commerciaux situés dans un immeuble monégasque, Mme y. CL., veuve DU., a notifié à sa locataire, la société en commandite simple B., son intention de céder les locaux. Cet acte extrajudiciaire mentionnait le prix et les conditions de l'offre d'achat formulée par la société civile immobilière A. le 20 octobre 2015, au prix d'un million d'euros, et rappelait au preneur la faculté d'exercer, dans le délai d'un mois, un droit de préemption aux conditions notifiées. Le 2 décembre 2015, la SCS B. a adressé à la venderesse, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 décembre 2015, un courrier déclarant vouloir préempter. Le 16 décembre 2015, elle a confirmé cette volonté par acte d'huissier. Aucun acte authentique de vente n'a été dressé. Le notaire a établi, le 10 mars 2016, un procès-verbal de difficultés, la SCI A. soutenant que le droit de préemption n'avait pas été valablement exercé. Saisi par la SCI A., le Tribunal de Première Instance a été invité à juger que la SCS B. était déchue de son droit, que la promesse synallagmatique était parfaite et que la vente devait être réitérée par acte authentique, la SCI A. sollicitant également des dommages et intérêts. La SCS B. a soulevé l'irrecevabilité de l'action de l'acquéreur, tiers à la relation entre bailleur et preneur, et a soutenu avoir exercé son droit de manière non équivoque. Le texte transmis comporte une incohérence matérielle : la date de l'assignation figure comme le 1er avril 2016 dans l'en-tête et comme le 1er avril 2017 dans les visas. Le jugement a été rendu en premier ressort, contradictoirement. Les éventuelles voies de recours ne sont pas précisées dans la décision. ## Question de droit Le tribunal devait trancher trois questions successives : 1. L'acquéreur évincé par l'exercice d'un droit de préemption du locataire commercial a-t-il un intérêt à agir pour faire constater l'irrégularité de cet exercice ? 2. Le preneur commercial qui manifeste sa volonté de préempter par lettre recommandée, puis régularise par acte extrajudiciaire hors délai, a-t-il valablement exercé son droit au sens de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée ? 3. Quelles sont les conséquences de cet exercice irrégulier sur la condition suspensive stipulée dans l'offre d'achat et sur la promesse synallagmatique ? ## Solution et dispositif Sur la recevabilité, le tribunal retient que, « dans le cadre d'une cession de locaux occupés par un preneur commercial, l'acquéreur, potentiellement évincé du fait de l'exercice d'un droit de préemption par le locataire, a manifestement un intérêt à agir » pour faire déclarer la vente parfaite. Sur le fond, le tribunal distingue deux irrégularités. D'une part, la lettre recommandée du 2 décembre 2015 « n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée ». D'autre part, la notification du 16 décembre 2015, par acte de commissaire de justice, « respecte quant à elle les formes légales, mais a été réalisée au-delà du délai d'un mois prévu par l'article 32 ter alinéa 5 ». Le délai courant de la notification du 10 novembre 2015, son expiration se situait au 10 décembre 2015. Sur les conséquences, le tribunal applique l'article 1032 du Code civil et juge que la condition suspensive stipulée dans l'offre d'achat est réputée accomplie. Il applique également l'article 1432 du Code civil, selon lequel une promesse synallagmatique portant sur un immeuble ne vaut vente qu'à compter de la passation de l'acte authentique, et renvoie les parties à l'exercice de leurs droits sur le fondement des alinéas 2 et 3 de l'article 1426. Le dispositif retient notamment : > « Dit que la SCS B., preneur commercial, n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; > > Déclare en conséquence réalisée la condition stipulée dans l'offre d'achat de la société civile immobilière A. en date du 20 octobre 2015, ac
# Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 2017, n° 16031 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 2017, n° 16031 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/05-08-16031)) ## Faits et procédure Une salariée, directrice d'une agence immobilière monégasque, est poursuivie pour abus de confiance à la suite de l'encaissement, sur son compte personnel, d'un chèque de banque de 156.676 euros. Ce titre, libellé à son ordre à sa demande, correspondait à la commission d'agence due à la société à responsabilité limitée A dans le cadre de la vente d'un appartement de quatre pièces. Le chèque avait été remis par l'acquéreur, qui s'était engagé, par une « Reconnaissance d'honoraires » du 4 avril 2013, à payer une commission de 2 % + TVA à l'agence. La prévenue soutenait qu'elle agissait comme courtier indépendant, et non en qualité de salariée, et que sa commission s'élevait à 80 % des honoraires. La société plaignante, dont la gérante avait repris la direction après le décès de la fondatrice, soutenait au contraire que la prévenue était liée par un contrat de travail et ne pouvait prétendre qu'à 20 % des honoraires. La procédure a connu plusieurs étapes. Une plainte avec constitution de partie civile a été déposée le 6 novembre 2014. Le juge d'instruction a rendu une ordonnance de non-lieu le 13 janvier 2016. Sur appel de la société, la chambre du conseil de la Cour d'appel l'a infirmée le 19 avril 2016 et a renvoyé la prévenue devant le tribunal correctionnel. Celui-ci l'a déclarée coupable, l'a condamnée à huit mois d'emprisonnement avec sursis et à 15.000 euros de dommages-intérêts (jugement du 29 novembre 2016). La prévenue, la partie civile et le ministère public ont relevé appel. Le ministère public, par appel incident, concluait à la relaxe. La Cour d'appel, statuant correctionnellement, a confirmé la culpabilité, réformé la peine et réduit l'indemnisation. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la remise à une salariée, à sa demande, d'une somme correspondant à des honoraires dus à son employeur, encaissée sur un compte personnel, réunit les éléments constitutifs de l'abus de confiance au sens de l'article 337 du Code pénal.
# Cour d'Appel de Monaco, 29 mai 1990, n° 25601 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 mai 1990, n° 25601 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/05-29-25601)) ## Faits et procédure Le 6 février 1987, P. T. acquiert auprès de la SAM British Motors Wright Frères, concessionnaire de la marque Austin, un véhicule neuf de modèle Métro, type turbo. Peu après la livraison, la boîte de vitesses présente une anomalie. Une expertise judiciaire est confiée à M. Benchetrit, dont le rapport est déposé à une date que le texte ne précise pas. L'expert constate que l'anomalie résulte d'un défaut de conception de la cage de roulement d'origine, qu'elle exclut toute mauvaise utilisation par l'acheteur, et qu'elle n'a pu être décelée qu'après dépose et démontage complet des pièces. Il relève par ailleurs diverses autres défectuosités et évoque la possibilité d'un échange standard de la boîte de vitesses. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 6 juillet 1989, prononce la résolution de la vente, ordonne la restitution du véhicule, condamne le vendeur à restituer le prix avec intérêts au taux légal, et à verser 10 000 F de dommages-intérêts. Il rejette la demande reconventionnelle du vendeur en paiement de 8 062,43 F et ordonne l'exécution provisoire. Le vendeur interjette appel. Il demande l'infirmation intégrale du jugement, la condamnation de l'acheteur à restituer 119 191 F versés au titre de l'exécution provisoire, et le paiement de la facture de remise en état de la boîte de vitesses. L'acheteur forme appel incident. Il sollicite 20 000 F de dommages-intérêts pour l'ensemble de son préjudice, une indemnité distincte de 15 000 F pour ses frais irrépétibles, et invoque un abus de procédure. Deux précisions relatives à la présentation du texte méritent d'être relevées. La mention « Vente immobilière » figurant en tête de la décision ne correspond pas à l'objet du litige, qui porte sur un véhicule automobile. Par ailleurs, la mention finale « Confirmation de principe du jugement du 26 juillet 1989 » est incohérente avec la date du jugement de première instance, le 6 juillet 1989 (date non vérifiable au regard du seul texte fourni, qui retient la seconde). ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions. La première était de savoir si l'anomalie affectant la boîte de vitesses constituait un vice caché justifiant l'action rédhibitoire,
# Cour d'Appel de Monaco, 14 avril 2015, n° 13203 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 avril 2015, n° 13203 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/04-14-13203)) ## Faits et procédure La SCI B a cédé, le 2 mars 2012, un appartement sis dans un immeuble monégasque à M. PE. au prix de 4.450.000 euros. Par mandat du 16 août 2011, son gérant, M. WR., avait accordé l'exclusivité de la vente à la SARL D, agence immobilière dont il était également associé. Cette agence a perçu une commission. Au début du mois d'octobre 2011, M. i. ST., présenté comme associé majoritaire de la SCI B, a confié la vente de l'appartement à la société en commandite simple A (ci-après « la SCS A »). Celle-ci a fait visiter le bien et a trouvé un acquéreur, M. PE., qui a proposé le prix de 4.450.000 euros. Le 15 novembre 2011, M. i. ST. a accepté cette offre, moyennant une commission de 150.000 euros au profit de la SCS A, qui n'a jamais été versée. Par acte du 19 avril 2012, la SCS A a assigné M. i. ST. en paiement de 150.000 euros de dommages et intérêts, outre 10.000 euros pour résistance abusive. Par jugement du 21 novembre 2013, le Tribunal de première instance l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, a rejeté la demande reconventionnelle et l'a condamnée aux dépens. La SCS A a interjeté appel le 7 janvier 2014. Le litige d'appel portait, d'une part, sur une demande de « bâtonnement » (suppression de passages injurieux) formée par l'intimé contre les conclusions de l'appelante, d'autre part, sur le fond de l'indemnisation et sur les demandes accessoires. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions principales. La première concerne le fond : un agent immobilier qui ne détient pas de mandat exclusif et ne peut, à ce titre, prétendre à une commission en application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, peut-il obtenir réparation du préjudice subi du fait de la personne qui l'a mandaté sans av
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14155 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14155 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/10-14-14155)) ## Faits et procédure Le 16 mars 2011, M. et Mme FE., bailleurs, ont signé au profit de la SCI D une promesse de vente portant sur un local commercial donné à bail à Mme DE KA., preneur, qui y exploitait un fonds de commerce. La promesse était soumise à la condition suspensive que le preneur n'exerce pas le droit de préemption que lui reconnaît l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. Le même jour, les bailleurs ont notifié le projet de vente au preneur. Par acte d'huissier du 12 avril 2011, Mme DE KA. a fait signifier aux bailleurs son intention de préempter, sans donner suite dans le délai légal d'un mois pour formaliser l'acte devant notaire. Estimant la condition suspensive réalisée, les bailleurs, informés par le notaire, Me REY, ont assigné le preneur, la SCI et le notaire devant le tribunal de première instance. Ils demandaient la nullité du droit de préemption, la reconnaissance de la valeur de vente de la promesse et l'ordre au notaire de dresser l'acte. Le tribunal, par jugement du 8 mai 2013, a retenu que le droit de préemption n'avait pas été régulièrement exercé, que la condition suspensive était réalisée et que la vente devait être constatée par acte authentique. La cour d'appel a confirmé ces chefs. La Cour de révision a cassé et annulé cet arrêt pour violation de l'article 1032 du Code civil, au motif que les juges du fond, après avoir constaté la notification dans le délai légal, n'en avaient pas tiré les conséquences. Le texte mentionne tantôt un arrêt du 26 mars 2015 (R 4390), tantôt un arrêt du 26 mai 2015 ; cette divergence de date n'affecte pas la solution. La cause a été renvoyée à la Cour de révision, autrement composée. Devant cette juridiction de renvoi, Mme DE KA. a conclu à titre principal à la caducité de la promesse, à titre subsidiaire à sa défaillance pour réalisation tardive (le 13 mai 2011), et à titre infiniment subsidiaire à l'absence de faute dans l'exercice du droit de préemption. Elle a également formé une demande reconventionnelle de dommages-intérêts de 100 000 euros. Les consorts FE. ont soulevé une fin de non-recevoir fondée sur l'estoppel, invoqué la fraude et l'abus de droit, et contesté la recevabilité de la demande indemnitaire accrue en appel. ## Question de droit La Cour devait trancher quatre questions : 1. **Estoppel.** Le principe de l'estoppel interdit-il à une partie de soutenir en appel une thèse contraire à celle qu'elle a défendue en première instance ? 2. **Caducité.** L'exercice régulier du droit de préemption dans le délai légal, suivi de la non-réalisation de la vente, entraîne-t-il la défaillance de la condition suspensive stipulée dans la promesse, et donc la caducité de celle-ci ? 3. **Fraude.** Le droit de préemption exercé par un preneur dépourvu de moyens financiers est-il frauduleux et, par suite, dépourvu d'effets ? 4. **Dommages-intérêts.** La demande indemnitaire de la preneuse, formée pour la première fois en appel avec un montant supérieur, est-elle recevable, et les demandeurs ont-ils abusé de leur droit d'agir ? ## Solution et dispositif **Sur l'estoppel**, la Cour retient que Mme DE KA. avait, devant les premiers juges, conclu à la caducité de la vente et à l'absence d'obligation pour le notaire de la régulariser. Ces prétentions, « seules retenues à juste titre par ceux-ci pour se prononcer sur ces chefs de demandes », n'étaient pas contradictoires avec celles soutenues en appel. La fin de non-recevoir est écartée. **Sur la caducité**, la Cour se fonde sur l'article 1032 du Code civil, qui répute accomplie la condition lorsque le temps fixé est expiré sans que l'événement so
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 2013, n° 11684 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 2013, n° 11684 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/12-19-11684)) ## Faits et procédure Par un « contrat de vente » signé les 17 septembre et 3 octobre 2007, la fondation G. et M. A. A. N. ont conclu une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé à Monaco (un appartement, deux studios, une cave et six emplacements de stationnement), appartenant à la société K. Le prix était fixé à 25 000 000 euros. Un acompte de 2 500 000 euros devait être déposé auprès d'un agent immobilier, sous forme de chèque, le contrat d'achat formel étant prévu pour le 30 novembre 2007. Le chèque n'a pas été remis. L'acompte a été versé par virements échelonnés : 1 250 000 euros le 7 novembre 2007, 700 000 euros le 28 décembre 2007 (en deux virements, dont l'un émanant de l'acquéreur lui-même), puis 550 000 euros à une date que la décision mentionne tantôt comme le 23 mai 2008, tantôt comme le 23 décembre 2008 (la date exacte n'est pas constante dans le texte fourni). Par assignation du 7 juillet 2008, l'acquéreur a sollicité la vente forcée de l'immeuble et la validation d'une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, inscrite le 21 juillet 2008. Une seconde assignation, du 5 septembre 2008, a été jointe à la première. Entre-temps, le tribunal de commerce de Vienne avait ouvert une procédure de faillite à l'encontre de l'acquéreur, le 24 octobre 2008. Le tribunal a ordonné la mise en cause du syndic, puis a constaté la régularité de la procédure, les droits en cause ayant été séparés de l'actif de l'insolvabilité. En cours d'instance, l'acquéreur a abandonné ses demandes initiales (constat de la réalisation des conditions suspensives, jugement valant vente) pour ne maintenir que la restitution de l'acompte, assortie d'une demande indemnitaire de 1 000 000 euros. Les défenderesses ont soulevé l'irrecevabilité de cette prétention au regard du principe de l'immutabilité du litige, et sollicité en reconvention des dommages et intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. **La première** est de nature procédurale : une demande de restitution de l'acompte, formée en cours d'instance après restriction de l'objet initial, est-elle recevable au regard du principe de l'immutabilité du litige ? Le tribunal répond par l'affirmative, en se fondant sur les articles 379 à 382 du Code de procédure civile, qui admettent les demandes incidentes, dès lors que la demande additionnelle repose sur le même acte et a la même cause. **La seconde** est de fond : l'acquéreur peut-il obtenir la restitution de l'acompte en soutenant que la vente n'a pu se réaliser par la faute des vendeurs, qui auraient refusé de révéler l'identité du bénéficiaire économique de la fondation destinataire du prix, empêchant ainsi le règlement du solde ? Plus précisément, la défaillance de la vente est-elle imputable aux promettants ? ## Solution et dispositif Le tribunal déclare la demande recevable, mais la rejette sur le fond. Il retient que l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de l'empêchement allégué. Les documents produits émanent de ses conseils ou de ses propres écritures ; il ne justifie ni d'un compte auprès d'une banque autrichienne, ni d'un courrier de cette banque exigeant l'identité de l'ayant droit économique. Le tribunal relève en outre que le dernier virement de 550 000 euros, émanant d'un établissement autrichien au profit de la fondation, a été exécuté sans que l'ignorance de cette identité ait fait obstacle au paiement. Il constate également qu'un délai de signature avait été proposé par les défenderesses dans le cadre de pourparlers, sans suite. Il conclut que « le défaut de réalisation de la vente n'est donc pas imputable aux vendeurs ». Le dispositif retient notamment : > « Déclare Monsieur A. A. N. recevable en ses demandes ; > Déboute Monsieur A. A. N. de sa demande de restitution de l'acompte de 2.500.000 euros et de sa demande de dommages et intérêts ; > Ordonne la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire prise à la requête de Monsieur A. A. N. et enregistrée le 21 juillet 2008 ; » Les demandes reconventionnelles des défenderesses en dommages et intérêts sont rejetées, et les dépens sont mis à la charge de l'acquéreur. ## Portée et enseignement pratique **Sur la rec
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2009, n° 485092 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2009, n° 485092 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2009/10-09-485092)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le 11 juin 1999, la société civile immobilière P. H. (ci-après la SCI P. H.) a vendu à la société anonyme A. A. (ci-après la société A. A.) un appartement situé au 9, boulevard (adresse non précisée dans la décision) en Principauté de Monaco. L'immeuble au sein duquel s'inscrit le bien vendu bénéficie d'une infrastructure technique complexe relative au traitement thermique et aéraulique de l'air. Plus précisément, l'immeuble est pourvu d'une installation collective de climatisation comprenant un système centralisé de production d'eau glacée, couplé à un dispositif individuel de ventilo-convecteurs. Cette installation intègre également un mécanisme de préchauffage de l'air prétraité au moyen d'un appareil qualifié de « récupérateur à plaque », dont la batterie affectée à la récupération des calories se trouve directement implantée dans la gaine d'évacuation de la ventilation mécanique contrôlée (V.M.C.). Sur le plan privatif, l'appartement acquis par la société A. A. comprend des ventilo-convecteurs spécifiquement incorporés et logés dans les faux plafonds. L'agencement architectural de ces équipements implique qu'aucun accès technique direct ne peut être opéré sans détérioration matérielle du bâti : les interventions de visite ou de maintenance exigent en effet de briser le plafond confectionné en staff. Postérieurement à la prise de possession du bien, des désordres fonctionnels sont apparus. L'acquéreur a constaté d'importantes anomalies affectant le fonctionnement de l'installation de chauffage et de climatisation, générant des perturbations qualifiées de phénomènes anormaux au sein des locaux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confrontée à la persistance et à la gravité de ces dysfonctionnements thermiques, la société A. A. a attrait la SCI P. H., en sa qualité de venderesse, devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'acheteuse sollicitait la déclaration judiciaire de ce que la société venderesse était contractuellement tenue de garantir et de réparer les désordres constatés. En outre, elle sollicitait que soit ordonnée, avant dire droit sur la liquidation définitive du préjudice subi, une mesure d'expertise judiciaire. Le Tribunal de première instance a fait droit aux demandes de la société acquéreuse. Par un jugement avant dire droit au fond, la juridiction de premier ressort a statué sur la recevabilité de l'action en tranchant la qualification juridique de l'installation litigieuse comme relevant des gros ouvrages, tout en commettant un expert judiciaire aux fins d'investigations techniques complémentaires. La SCI P. H. a interjeté appel général de cette décision. Par un arrêt rendu le 13 janvier 2009, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision de première instance en toutes ses dispositions. Les juges du second degré ont formellement déclaré la SCI P. H. contractuellement tenue de garantir les vices cachés et d'en réparer l'ensemble des conséquences dommageables. Constatant en outre le caractère dilatoire et téméraire du recours de la venderesse, la Cour d'appel a condamné cette dernière à payer à la société A. A. la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif. Le 5 mars 2009, la SCI P. H. s'est pourvue en révision à l'encontre de cet arrêt d'appel, articulant son recours autour de quatre moyens distincts : - Le premier moyen, divisé en deux branches, invoquait la violation des articles 429 et 433 du Code de procédure civile relatifs à l'effet dévolutif de l'appel et aux pouvoirs de la cour, ainsi que la méconnaissance de l'obligation de motivation et l'interdiction de se contredire posées aux articles 199 et 435 du même code. La demanderesse soutenait que la cour d'appel ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs, trancher le bien-fondé de la garantie décennale en affirmant l'existence de vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination alors que le tribunal s'était borné à statuer sur la qualification de gros ouvrage et avait ordonné une expertise avant dire droit au fond. - Le deuxième moyen, articulé en trois branches, dénonçait un manque de base légale au regard des articles 989, 1630 et 2090 du Code civil monégasque, ainsi qu'une violation des articles 199 et 435 du Code de procédure civile. La requérante faisait valoir qu'un élément d'équipement n'engage la responsabilité décennale pour vice de construction que s'il est assimilable à un édifice ou s'il constitue un gros ouvrage, ce qui imposait de caractériser en quoi son démontage porterait atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble. Elle contestait également la réalité de l'impropriété à la destination, arguant que l'occupant était le seul à se plaindre au sein de la copropriété, et stigmatisait la contradiction de motifs consistant à affirmer avec certitude ladite impropriété tout en ordonnant une expertise pour en rechercher les causes et conséquences. - Le troisième moyen soutenait un défaut de réponse à conclusions (articles 199 et 435 du Code de procédure civile), reprochant à la juridiction d'appel d'avoir omis de statuer sur le moyen tiré de la tardiveté de la demande d'expertise, laquelle aurait visé à pallier la carence probatoire de l'acheteuse. - Le quatrième moyen reprochait à la cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale au regard de l'article 1229 du Code civil en retenant un appel abusif sans caractériser les éléments constitutifs d'une faute ayant fait dégénérer l'exercice du droit d'appel en abus. En défense, la société A. A. a conclu au rejet du pourvoi et a formé une demande incidente tendant à l'allocation d'une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour pourvoi abusif. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à la Cour de Révision soulève plusieurs interrogations nodales afférentes au droit monégasque de la construction, de la vente immobilière et de la procédure civile. Sur le terrain du droit substantiel, le litige invite au premier chef à déterminer les critères de qualification juridique applicables à un système collectif et privatif de chauffage et de climatisation au regard du régime de la garantie des vices de construction. Il s'agit de savoir si une installation thermique intégrée au bâti, dont la maintenance ou le remplacement requiert la destruction d'éléments structurels ou décoratifs indissociables (en l'espèce, un faux plafond en staff), constitue un « gros ouvrage » soumis à la garantie décennale prévue par les articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque, ou un simple équipement dissociable soumis au régime des menus ouvrages ou de la garantie de droit commun. Correlativement, la Haute juridiction monégasque devait apprécier si les défaillances fonctionnelles et thermiques d'une telle installation peuvent caractériser, en elles-mêmes, une impropriété de l'immeuble à sa destination, quand bien même ces dysfonctionnements n'affecteraient qu'un seul lot privatif au sein d'une copropriété par ailleurs non plaignante. Sur le terrain du droit processuel, le pourvoi posait la question de la plénitude de juridiction de la Cour d'appel saisie d'un appel général contre un jugement ordonnant une expertise avant dire droit. Il convenait de préciser si les juges d'appel peuvent, sans contradiction de motifs ni violation de l'effet dévolutif (articles 429 et 433 du Code de procédure civile), statuer définitivement sur le principe de la responsabilité du vendeur au titre de la garantie décennale des vices cachés, tout en confirmant la désignation d'un expert judiciaire ayant pour mission d'identifier les causes techniques, les remèdes envisageables et l'étendue pécuniaire des préjudices. Enfin, se posait la question des conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile pour recours abusif (article 1229 du Code civil) à l'encontre de la partie succombante, tant au stade de l'appel qu'au stade de la révision, ainsi que l'application de l'amende civile prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de Révision rejette l'ensemble des moyens formulés par la SCI P. H. ainsi que la demande indemnitaire incidente formée par la société défenderesse. S'agissant en premier lieu de l'étendue des pouvoirs de la Cour d'appel et de la cohérence de sa motivation (premier moyen), la Cour de Révision observe que l'appel formé par la SCI venderesse revêtait un caractère général et n'était assorti d'aucune limitation. En vertu de l'effet dévolutif prescrit par les articles 429 et 433 du Code de procédure civile, la cour d'appel se trouvait valablement investie de la plénitude de juridiction sur le litige. Dès lors que la juridiction d'appel avait confirmé le jugement en ce qu'il constatait l'existence matérielle des désordres et la qualification de gros ouvrage de l'installation, et qu'elle avait procédé à l'analyse de la clause contractuelle de garantie des vices de construction contenue dans l'acte de vente, elle disposait du pouvoir juridictionnel de trancher le principal quant à l'obligation à garantie pesant sur la venderesse. La Cour écarte également le grief d'incompatibilité logique ou de contradiction de motifs tiré des articles 199 et 435 du Code de procédure civile : retenir que les vices constatés rendent l'immeuble impropre à sa destination tout en confirmant une mesure d'instruction ne relève pas de la contradiction. L'expertise confirmée n'avait point pour objet d'établir le principe de l'impropriété à la destination — déjà juridiquement et factuellement constaté —, mais visait exclusivement à « déterminer les remèdes propres à faire cesser les désordres et à évaluer le préjudice subi ». L'ordonnancement procédural distinguant la reconnaissance de la responsabilité de plein droit et la liquidation technique du préjudice est ainsi validé. S'agissant en deuxième lieu de la qualification juridique de gros ouvrage et de l'impropriété à la destination (deuxième moyen), la Cour de Révision consacre le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. Pour justifier l'application des articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque, la Cour relève les caractéristiques techniques mises en évidence par l'arrêt d'appel : - la complexité et l'ampleur de l'installation technique (système collectif de production d'eau glacée, ventilo-convecteurs individuels, préchauffage d'air prétraité par récupérateur à plaque avec batterie logée dans la gaine d'évacuation de la V.M.C.) ; - l'incorporation physique des composants privatifs dans l'enveloppe de l'édifice, les ventilo-convecteurs étant dissimulés dans les faux plafonds de sorte que tout accès exige « de casser le plafond en staff ». Par ces constatations matérielles, la Cour d'appel a souverainement caractérisé l'incorporation matérielle indissociable de l'équipement au gros œuvre, conférant à cette installation le caractère de « gros ouvrage » soumis au régime décennal. De surcroît, la Cour de Révision affirme que c'est également par une appréciation souveraine des éléments de preuve que les juges du fond ont retenu que les désordres, sources de « phénomènes anormaux », rendaient l'appartement de l'acquéreuse impropre à sa destination contractuelle et naturelle, sans que l'absence de réclamation des autres copropriétaires ne puisse infirmer cette réalité objective au sein du lot litigieux. S'agissant en troisième lieu du grief tiré du défaut de réponse à conclusions quant
# Cour d'Appel de Monaco, 06 juin 2017, n° 16102 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 juin 2017, n° 16102 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/06-06-16102)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée exerçant une activité d'agent immobilier (ci-après « la société A ») s'était vu confier la vente d'un appartement situé dans un immeuble monégasque. Elle en a fait visiter le bien à M. M., qui a formulé, le 25 novembre 2013, une offre d'achat au prix de 6 000 000 euros. Le même jour, M. M. a signé au profit de l'agence un bon de commission de 200 000 euros au titre des honoraires dus sur la vente à venir. Le propriétaire a refusé cette offre et a opposé un prix de 6 500 000 euros net vendeur. L'offre de M. M. était valable jusqu'au 29 novembre 2013 à 17 heures. Le 24 janvier 2014, M. M. a constitué une société civile immobilière, la SCI B, dont il détient 199 parts sur 200. Cette société a acquis le bien le 18 mars 2014 au prix de 6 500 000 euros. La société A a alors assigné M. M. et la SCI B devant le Tribunal de première instance en paiement de 200 000 euros à titre d'honoraires, fondé sur l'article 989 du Code civil et l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, ainsi que de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement avant-dire droit du 12 novembre 2015, le tribunal a rejeté la demande de mise à l'écart des pièces n° 6, 7 et 8 et a invité les parties à s'expliquer sur les responsabilités contractuelle et délictuelle. Par jugement du 20 septembre 2016, il a débouté la société A de l'ensemble de ses demandes et a rejeté la demande reconventionnelle des défendeurs. Il a retenu l'absence de lien contractuel entre la SCI et l'agence, l'absence de mandat de recherches, et l'absence de preuve d'une faute délictuelle. La société A a interjeté appel. Elle soutenait que la constitution de la SCI, postérieure à l'offre, constituait une manœuvre destinée à éluder le paiement de la commission, et demandait la condamnation solidaire des intimés à 200 000 euros, ainsi qu'à 10 000 euros pour résistance abusive. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si l'acquéreur d'un bien immobilier qui, par son comportement fautif, prive l'agent immobilier de sa commission, engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de cet agent, et si la constitution, par l'acquéreur, d'une société civile immobilière qui acquiert ensuite le bien constitue en elle-même une faute de nature à ouvrir droit à réparation. Subsidiairement, la Cour devait apprécier si la faute était caractérisée au regard de la chronologie de l'offre, de l'engagement au titre du bon de commission, de la constitution de la SCI et de l'acquisition. ## Solution et dispositif La Cour énonce, dans les motifs, le principe suivant : l'acquéreur d'un bien immobilier, dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a visité le bien, doit réparation à cet agent sur le fondement de la responsabilité délictuelle. El
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2005, n° 27179 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 juillet 2005, n° 27179 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2005/07-14-27179)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 9 septembre 2003, l'établissement de bienfaisance *La Piccola Casa Della Divina Provvidenza C.* et l'organisme religieux *Direzione Generale Opere Don Bosco* (les « institutions venderesses ») s'engageaient à vendre à C. A. deux appartements (n° 1 et n° 5), deux caves (n° 14 et n° 10) et une quote-part des parties communes de l'immeuble « Le Palmier », à Monaco, pour un prix de 2 400 000 euros. Une somme de 200 000 euros avait été versée à titre de dépôt de garantie. La vente était subordonnée à la signature d'un acte authentique au plus tard le 30 novembre 2003. Les actes authentiques ont été reçus le 22 janvier 2004 par les notaires Maîtres M. C.-A. et P.-L. A. Le premier acte portait sur l'appartement n° 1 et la cave n° 14 au profit de la société de droit italien *Sanpietro Immobiliare SPA* (la « société acquéreur »), pour 1 800 000 euros, prix indiqué comme payé comptant par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire. Un second acte, relatif à l'appartement n° 5 et à la cave n° 10, a été conclu dans les mêmes conditions. Le solde du prix, soit 2 200 000 euros, avait été réglé par un chèque émis par H. T., qui s'est révélé sans provision. Le notaire a joint à son courrier du 10 février 2004 une attestation d'impayé délivrée le 2 février précédent par la société Barclays Bank PLC. Les institutions venderesses ont assigné le notaire, la société acquéreur et C. A. (les 23 avril et 16 juin 2004). Elles demandaient la constatation du défaut de paiement, l'annulation de la clause de renonciation à l'action résolutoire, la résolution des deux ventes, une indemnité de 200 000 euros et l'attribution du dépôt de garantie. La société acquéreur et le notaire avaient sollicité un sursis à statuer dans l'attente d'une procédure pénale ouverte sur plainte du notaire pour émission de chèque sans provision. Par jugement du 13 janvier 2005, le Tribunal a rejeté l'exception, au motif que le non-paiement était déjà établi et que le sort de l'action civile ne dépendait pas de l'issue de l'action pénale. C. A. n'a pas comparu. Le jugement est rendu par défaut de comparution au sens de l'article 217 du Code de procédure civile, réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties. ## Question de droit Le litige soulevait deux questions principales. En premier lieu, la clause par laquelle les venderesses donnaient « bonne et valable quittance entière, définitive et sans réserve avec désistement de tous droits de privilèges et d'action résolutoire » faisait-elle obstacle à la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, lorsque ce paiement avait été effectué par chèque sans provision ? Plus précisément, la renonciation à l'action résolutoire pouvait-elle produire des effets avant l'encaissement effectif du titre ? En second lieu, la clause pénale relative au dépôt de garantie, fixée à 200 000 euros, pouvait-elle être modérée par le juge, et la condamnation pouvait-elle être étendue à C. A. au titre de son engagement personnel de garant ? ## Solution et dispositif Sur la résolution, le Tribunal retient que le paiement était censé constituer la cause de la renonciation à l'action résolutoire. Ce paiement ayant été effectué au moyen d'un chèque tiré sur une banque étrangère, le Tribunal juge qu'il était « sous-entendu par les parties que cette renonciation ne pouvait produire ses effets que sous réserve de l'encaissement effectif du montant du chèque et après l'achèvement des vérifications bancaires nécessaires à cet encaissement ». À défaut de ce paiement, « la renonciation était donc inopérante ». Les venderesses sont jugées « à la fois recevables et bien fondées » à demander la résolution judiciaire des deux ventes sur le fondement de l'article 1039 du Code civil. Sur la clause pénale, le Tribunal rappelle que la clause pénale constitue, aux termes de l'article 1084 du Code civil, la compensation des dommages subis par le créancier du fait de l'inexécution de l'obligation principale. Il relève que l'article 1086 n'autorise la modification de la peine que lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie. Il retient que le montant de 200 000
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Contrat et obligations - Mandat de vente non exclusif aux fins de recherche d'un acquéreur d'un terrain objet d'une promotion immobilière, moyennant une commission de 5 % sur le montant du prix du terrain -Commission non due, à défaut d'établir que le mandataire ait activement participé de façon déterminante et essentielle pour permettre par son action et industrie, la conclusion de la cession finale. Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 20 avril 2010, M. B. c/ hoirs B., SCI les J. H.O. ; Sociétés S.P.I.E. P. ; SAM ; Société E. I. et M. M.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Contrat et obligations - Mandat de vente non exclusif aux fins de recherche d'un acquéreur d'un terrain objet d'une promotion immobilière, moyennant une commission de 5 % sur le montant du prix du terrain -Commission non due, à défaut d'établir que le mandataire ait activement participé de façon déterminante et essentielle pour permettre par son action et industrie, la conclusion de la cession finale. Il est établi, ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, que C. B. a reçu mandat de N. B. de rechercher un acquéreur d'un terrain deva??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? n investisseur désireux d'acquérir un terrain propriété de la société les J. H. O. (dont N. B. était le gérant) et les constructions à y édifier, – qu'il a effectivement mis en relation le vendeur et la société SPIE dont la filiale à Monaco est la SAM S., – que la vente est intervenue entre ces parties qu'il a mis en rapport, – que la commission stipulée à son profit par le mandat de vente doit donc lui être versée à hauteur de 2 432 236,10 euros, – qu'elle a été indûment payée en fraude de ses droits à un autre intermédiaire qui, en réalité, n'a joué aucun rôle dans la tra??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? f applicable. MM. Robert CORDAS, Premier Président ; MM. Thierry PERRIQUET, Jean-François CAMINADE, Conseillers ; Gérard DUBES, Premier Substitut du Procureur Général ; - Mes Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, Jean-Charles GARDETTO, Joëlle PASTOR-BENSA, Georges BLOT, Jacques SBARATO Avocats-Défenseurs ; Mes Elie COHEN, Avocat au Barreau de Nice ; Olivier de la ROBERTIE, Avocat au Barreau de Paris. NOTE : Cet arrêt confirme en tout ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de première instance le 10 avril 2008. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 20 avril 2010, M. B. c/ hoirs B., SCI les J. H.O. ; Sociétés S.P.I.E. P. ; SAM ; Société E. I. et M. M.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1996, n° 26458 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 octobre 1996, n° 26458 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1996/10-04-26458)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 4 octobre 1996 s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière d'envergure et met en lumière les problématiques classiques mais fondamentales de la responsabilité des constructeurs, de la garantie du vendeur d'immeuble et de l'articulation de ces régimes avec le droit des assurances. À l'origine du litige se trouve la réalisation d'un important ensemble immobilier dénommé « Résidence du Parc Saint-Roman ». La Société Anonyme Monégasque (SAM) Résidence du Parc Saint-Roman (ci-après désignée par l'arrêt comme la « Société Résidence ») est intervenue dans cette opération avec la double casquette de promoteur et de vendeur de cet ensemble immobilier. Pour mener à bien la construction de l'édifice, la Société Résidence a confié l'exécution des travaux de gros œuvre à une entreprise principale, la société Condotte d'Acqua. Cette dernière n'a toutefois pas réalisé l'intégralité des prestations par ses propres moyens et a eu recours à la sous-traitance. Plus précisément, la société Condotte d'Acqua a sous-traité à une entreprise tierce, la société Gubri-Portavia, le lot relatif à la fourniture et à l'installation des portes coupe-feu métalliques destinées à équiper l'ensemble immobilier. Parallèlement à l'opération de construction et pour couvrir les risques inhérents à une telle entreprise, la Société Résidence a souscrit des polices d'assurance auprès de la Compagnie Union des Assurances de Paris (UAP). Selon les constatations des juges du fond rapportées dans la décision, ces contrats d'assurance comportaient deux volets distincts de garantie : d'une part, ils garantissaient les entrepreneurs désignés pour l'exécution des travaux contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale pour les gros ouvrages, telle que prévue par les articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque ; d'autre part, au titre d'une police d'assurance responsabilité civile promoteur, ils couvraient l'erreur ou la faute professionnelle du promoteur lui-même. En aval de la chaîne d'opérations, la Société Résidence a procédé à la commercialisation des lots de l'immeuble en concluant des actes de vente avec chacun des copropriétaires acquéreurs. Un élément contractuel déterminant pour la suite du litige a été inséré dans ces contrats translatifs de propriété : une clause des actes de vente a expressément exclu la garantie des vices cachés du droit commun de la vente pour y substituer la garantie décennale prévue par les articles 1630 et 2090 du Code civil. Les parties entendaient ainsi, par le jeu de la liberté contractuelle, aménager le régime des garanties postérieures à la vente en évinçant les règles de la vente au profit de celles régissant le contrat de louage d'ouvrage. Ultérieurement à la livraison et à la mise en place de la copropriété (la dates exactes des ventes, de la réception des travaux et de l'apparition des désordres ne sont pas précisées dans la décision), des désordres se sont manifestés. Ceux-ci affectaient spécifiquement l'installation des portes coupe-feu métalliques de l'immeuble qui avaient été fournies et posées par le sous-traitant Gubri-Portavia. L'existence même de ces désordres ainsi que leur qualification de vices cachés n'ont, ainsi que le relève expressément l'arrêt, pas été contestées par la société promotrice et venderesse. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la défectuosité des portes coupe-feu métalliques, la Copropriété immobilière « Résidence du Parc Saint-Roman » (la Copropriété) a pris l'initiative d'agir en justice afin d'obtenir la condamnation de la Société Résidence à réparer lesdits désordres. Dans son acte introductif d'instance (l'assignation), la Copropriété a expressément fait état des vices cachés affectant les portes coupe-feu. Au cours de l'instance au fond, le débat procédural s'est cristallisé autour du fondement juridique de l'action et de sa recevabilité temporelle. La Société Résidence a en effet opposé à la demande de la Copropriété une fin de non-recevoir fondée sur l'acquisition d'une courte prescription applicable en matière de construction immobilière, prescription spécifique qui déroge aux règles de la garantie en droit commun de la vente. En réplique à cet obstacle procédural, la Copropriété a conclu, ultérieurement à son assignation initiale, à la responsabilité contractuelle de la société promotrice, cherchant à maintenir ses prétentions sur le terrain de la garantie des vices cachés due par le vendeur. De son côté, la Société Résidence a appelé en garantie son assureur, la Compagnie UAP, afin d'être relevée et garantie des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Le déroulement exact de la procédure devant le Tribunal de première instance (date du jugement et teneur précise du dispositif de première instance) n'est pas précisé dans la décision commentée, bien qu'il s'évince de la lecture du troisième moyen que la Société Résidence a endossé la qualité d'appelante, ce qui indique qu'elle avait déjà succombé en première instance. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu son arrêt le 23 avril 1996. Par cette décision, les juges du second degré ont fait pleinement droit aux demandes de la Copropriété et ont rejeté l'ensemble des moyens de défense et appels en garantie de la société promotrice. Plus précisément, la Cour d'appel a : 1. Retenu que la Société Résidence, en tant que promoteur et vendeur d'un important ensemble immobilier, avait la qualité de vendeur professionnel et que, tenue à ce titre de connaître les vices cachés de la chose vendue en vertu de l'article 1485 du Code civil, elle ne pouvait se prévaloir de la clause élisive de garantie stipulée dans les actes de vente ; en conséquence, la Cour l'a condamnée à réparer les désordres affectant les portes sur le fondement de la garantie des vices cachés. 2. Débouté la Société Résidence de sa demande en garantie dirigée contre la Compagnie UAP, en jugeant que les polices souscrites (assurance décennale des entrepreneurs pour les gros ouvrages et assurance responsabilité civile du promoteur pour faute ou erreur professionnelle) étaient inapplicables à une condamnation prononcée sur le fondement de la garantie légale des vices cachés du vendeur. 3. Condamné la Société Résidence à payer des dommages et intérêts à la Copropriété pour procédure abusive, en retenant que l'appel avait été instauré témérairement et revêtait un caractère abusif et dilatoire ayant causé un préjudice certain à l'intimée. Mécontente de cette décision d'appel lui faisant entièrement grief, la SAM Résidence du Parc Saint-Roman a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, la demanderesse au pourvoi articulait trois moyens de cassation correspondant aux trois chefs de l'arrêt d'appel : * **Par un premier moyen**, la Société Résidence reprochait à la Cour d'appel d'avoir manqué de base légale au regard des articles 989, 1485 et 2090 du Code civil. Elle soutenait que les actes de vente conclus avec chacun des copropriétaires comportaient une clause ayant expressément exclu la garantie des vices cachés pour y substituer la garantie décennale des articles 1630 et 2090 du Code civil. Selon le pourvoi, cette substitution conventionnelle de régimes devait recevoir application en vertu de la force obligatoire des contrats (article 989), ce qui interdisait aux juges du fond de la condamner sur le terrain des vices cachés de la vente. * **Par un deuxième moyen**, la société promotrice faisait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de son appel en garantie contre l'UAP. Elle invoquait une dénaturation de la police d'assurance responsabilité civile promoteur et une violation des articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile, reprochant aux juges d'appel d'avoir affirmé restrictivement que cette police ne garantissait que l'erreur ou la faute professionnelle du promoteur. * **Par un troisième moyen**, enfin, elle contestait sa condamnation à des dommages et intérêts pour appel abusif. Invoquant l'article 1229 du Code civil, elle faisait valoir que l'exercice du droit d'appel ne dégénère en abus qu'à la condition que soit caractérisée une faute de l'appelant, et reprochait à la Cour d'appel de n'avoir relevé aucun élément de nature à caractériser une telle faute à son encontre. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une question juridique principale de première importance en droit immobilier et en droit des contrats spéciaux, assortie de deux questions complémentaires touchant au droit des assurances et à la procédure civile. 1. **La question principale (Premier moyen) : L'efficacité des clauses d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulées par un promoteur-vendeur.** Un promoteur qui vend les lots d'un important ensemble immobilier qu'il a fait construire peut-il valablement opposer à la copropriété acquéreuse une clause des actes de vente excluant la garantie des vices cachés du droit commun de la vente pour lui substituer la garantie décennale des constructeurs (soumise à une prescription plus courte), ou doit-il être qualifié de « vendeur professionnel » au sens de l'article 1485 du Code civil, présumé irréfragablement connaître les vices de la chose et, partant, déchu du droit de se prévaloir d'une telle stipulation exonératoire ? 2. **La première question secondaire (Deuxième moyen) : L'étendue de la couverture d'assurance du promoteur face à une condamnation au titre des vices cachés.** Les juges du fond dénaturent-ils les polices d'assurance souscrites par un promoteur lorsqu'ils refusent de mobiliser, pour couvrir une condamnation prononcée sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur, des contrats garantissant d'une part la responsabilité décennale des entrepreneurs pour les gros ouvrages et, d'autre part, la responsabilité civile du promoteur au titre d'une erreur ou d'une faute professionnelle ? 3. **La seconde question secondaire (Troisième moyen) : La caractérisation de l'abus du droit d'appel.** La juridiction du second degré justifie-t-elle légalement, au regard de l'article 1229 du Code civil, la condamnation d'un appelant à des dommages et intérêts pour procédure abusive en énonçant que la voie de recours a été exercée « témérairement » et revêt un caractère « abusif et dilatoire » ayant causé un préjudice certain à l'intimé ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision écarte successivement les trois moyens du pourvoi par une motivation dense, rigoureuse et parfaitement structurée, approuvant sur chaque point l'analyse juridique et l'appréciation souveraine de la Cour d'appel de Monaco. #### 1. Sur l'assimilation du promoteur-vendeur au vendeur professionnel et l'neutralisation de la clause élisive de garantie (Premier moyen) Pour rejeter le premier moyen, la Haute juridiction monégasque procède en deux temps, validant à la fois le cheminement procédural constaté par les juges du fond et la règle de fond qu'ils ont appliquée. En premier lieu, sur le terrain procédural, la Cour de révision relève que la Cour d'appel a exactement retracé l'évolution du débat judiciaire : la Copropriété avait, dès son assignation initiale, invoqué l'existence des vices cachés affectant les portes coupe-feu ; ce n'est qu'en réponse à la fin de non-recevoir opposée par la Société Résidence — laquelle tentait d'attraire le litige sur le terrain de la construction immobilière pour bénéficier d'une courte prescription dérogatoire au droit commun de la vente — que la Copropriété avait conclu à la responsabilité contractuelle de la promotrice selon le droit de la vente. Cette précision liminaire permet de montrer que le fondement de la garantie des vices cachés était dans le débat dès l'origine et que le moyen de défense du promoteur reposait tout entier sur la validité de la clause de substitution de garantie insérée dans les contrats de vente. En second lieu, sur le fond du droit, la Cour de révision approuve sans réserve le syllogisme juridique mis en œuvre par l'arrêt attaqué sur le fondement de l'article 1485 du Code civil : * **La majeure du syllogisme (l'interprétation de l'article 1485 du Code civil) :** La Cour énonce que les juges du fond ont « à bon droit, énoncé qu'aux termes de l'article 1485 du Code civil, le vendeur professionnel tenu de connaître les vices cachés de la chose qu'il vend ne pouvait se prévaloir d'une stipulation aux termes de laquelle il ne serait obligé à aucune garantie ». Bien que la lettre du texte légal vise classiquement le vendeur qui ne s'est obligé à aucune garantie (clause de non-garantie valable uniquement pour le vendeur de bonne foi ignorant le vice), la jurisprudence en déduit une présomption irréfragable de connaissance des vices pesant sur le vendeur professionnel. Assimilé au vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices, le professionnel est frappé d'une interdiction absolue de s'exonérer conventionnellement de sa garantie légale. * **La mineure du syllogisme (la qualification des faits) :** La Cour de révision valide la qualification opérée par la Cour d'appel selon laquelle la Société Résidence, en sa qualité de « promoteur et vendeur d'un important ensemble immobilier », revêtait la qualité de « vendeur professionnel ». Peu importe que cette société soit une structure de promotion ayant confié les travaux de gros œuvre à un entrepreneur principal (Condotte d'Acqua) qui a lui-même sous-traité le lot litigieux (Gubri-Portavia) : l'ampleur de l'opération et l'activité de promotion-vente confèrent intrinsèquement à la société la qualité de professionnel de l'immobilier. * **La conclusion :** Dès lors que la Société Résidence avait la qualité de vendeur professionnel et qu'elle ne contestait ni l'existence ni la qualification des vices cachés affectant les portes coupe-feu, elle « ne pouvait se prévaloir de la stipulation qui figurait dans les actes de vente ». L'argument du pourvoi selon lequel la clause ne supprimait pas toute garantie mais opérait une simple substitution au profit de la garantie décennale des articles 1630 et 2090 du Code civil est implicitement mais nécessairement balayé : toute clause qui a pour objet ou pour effet d'écarter ou de restreindre la garantie légale des vices cachés du droit de la vente (notamment en lui substituant un régime soumis à une prescription plus brève) s'analyse en une clause élisive de la garantie de l'article 1485 et doit être réputée non écrite ou tenue pour inefficace à l'égard du vendeur professionnel. #### 2. Sur l'inapplicabilité des polices d'assurance et le rejet du grief de dénaturation (Deuxième moyen) S'agissant du volet assurantiel, la Société Résidence tentait de faire rejuger l'interprétation du contrat d'assurance sous l'angle du grief de dénaturation, seul moyen permettant à la Cour de révision de contrôler l'appréciation par les juges du fond de la portée d'une convention (articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile). La Cour de révision écarte ce grief en constatant que la Cour d'appel n'a nullement dénaturé les termes clairs et précis des contrats souscrits auprès de l'UAP. Elle relève que les juges d'appel ont exactement identifié l'objet des deux garanties d'assurance : 1. Une garantie couvrant les *entrepreneurs désignés* pour l'exécution des travaux contre les conséquences pécuniaires de la *responsabilité décennale pour les gros ouvrages* (articles 1630 et 2090 du Code civil). Or, en l'espèce, la condamnation frappait le *promoteur-vendeur* (et non les entrepreneurs), pour des *portes coupe-feu* (et non au titre de la décennale des gros ouvrages), et sur le fondement de la *vente* (et non du louage d'ouvrage). 2. Une garantie responsabilité civile promoteur couvrant *l'erreur ou la faute professionnelle* du promoteur. Or, la condamnation prononcée contre la Société Résidence reposait exclusivement sur la *garantie des vices cachés due par le vendeur*. La Cour de révision valide la stricte orthodoxie juridique de la Cour d'appel : la garantie légale des vices cachés est une obligation objective de garantie inhérente au contrat de vente ; elle ne repose pas sur la démonstration d'une faute ou d'une erreur professionnelle du promoteur dans l'exercice de sa mission, même si la loi présume que le vendeur professionnel connaît le vice pour le priver du bénéfice des clauses exonératoires. L'objet de la dette de réparation (garantie objective du vendeur) ne correspondant pas au risque assuré (faute professionnelle du promoteur ou décennale des locateurs d'ouvrage), la Cour d'appel a « à bon droit, décidé que [...] les polices étaient inapplicables ». #### 3. Sur la justification légale de la condamnation pour appel abusif (Troisième moyen) Enfin, sur le terrain de la responsabilité délictuelle pour abus du droit d'agir en justice (article 1229 du Code civil monégasque, équivalent de l'ancien article 1382 du Code civil français), la Société Résidence reprochait aux juges d'appel de ne pas avoir caractérisé de faute à sa charge. La Cour de révision rejette ce moyen en considérant que les motifs de l'arrêt attaqué suffisent à caractériser la faute exigée par la loi. En relevant que la procédure d'appel avait été instaurée « témérairement » par la société promotrice et qu'elle revêtait un « caractère abusif et dilatoire » ayant occasionné à la Copropriété un « préjudice certain », la Cour d'appel a réuni la trilogie classique de la responsabilité civile : une faute (la témérité et le but dilatoire dans l'exercice de la voie de recours, sachant notamment que le promoteur ne contestait même pas l'existence et la qualification des vices cachés), un dommage (le préjudice certain subi par la copropriété retardée dans la réparation d'équipements de sécurité tels que des portes coupe-feu) et un lien de causalité. La décision est donc légalement justifiée au regard de l'article 1229 du Code civil. ### C. Le dispositif Au terme de son examen des trois moyens, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 octobre 1996 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque de la vente immobilière et de la construction. Pour en saisir toute la portée, il convient de l'analyser à l'aune de l'architecture spécifique du Code civil monégasque et de la confronter aux solutions retenues dans les ordres juridiques voisins, principalement en droit français. #### 1. L'autonomie et la primauté du droit commun de la vente en l'absence de statut légal spécial de la promotion immobilière L'intérêt fondamental de cet arrêt réside dans la manière dont le droit monégasque appréhende l'opération de promotion immobilière à travers le prisme des textes classiques du Code civil. Contrairement au droit français qui, dès la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 (puis la loi du 4 janvier 1978 dite loi « Spinetta »), a créé un régime légal spécifique et d'ordre public pour la vente d'immeuble à construire et le contrat de promotion immobilière — assimilant le vendeur d'immeuble à construire à un constructeur soumis aux garanties biennale et décennale (article 1646-1 du Code civil français) et instituant une garantie spécifique des vices apparents et cachés dérogeant au droit commun —, le Code civil monégasque a conservé la structure issue du Code Napoléon. Dans le Code civil monégasque, les textes mobilisés par les parties et la Cour sont : * L'article 989 (qui pose le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées, équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français). * L'article 1
# Cour de Révision de Monaco, 12 avril 1991, n° 26070 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 12 avril 1991, n° 26070 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1991/04-12-26070)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 12 avril 1991 s'inscrit dans le cadre spécifique des opérations de promotion et de réalisation immobilières, domaine particulièrement propice aux contentieux indemnitaires d'envergure lorsque survient l'anéantissement prématuré des relations contractuelles. Aux termes des éléments factuels tels qu'ils ressortent strictement de la décision commentée, un contrat avait été conclu entre deux personnes morales : d'une part, la société civile immobilière (SCI) de droit monégasque dénommée « Le Castelleretto », et, d'autre part, la Société Continentale de Promotion Immobilière, désignée sous le sigle SCPI. La nature exacte de cette convention ainsi que la date précise de sa conclusion ne sont pas détaillées par l'arrêt (non précisé dans la décision), bien que le sommaire de la décision fasse référence à une « vente » et à un « acquéreur », tandis que le corps de l'arrêt mentionne plus généralement un « contrat conclu entre ces deux sociétés en vue de la réalisation par la SCPI d'un programme immobilier ». L'objet fondamental de l'accord résidait donc dans le développement et la concrétisation d'une opération immobilière d'envergure par la société de promotion SCPI. Par ailleurs, un architecte, désigné par ses initiales G. L., se trouvait également impliqué dans le litige aux côtés de la SCI Le Castelleretto, sans que la décision ne précise la nature exacte de ses liens contractuels ou le rôle précis qu'il a joué dans la genèse du différend (non précisé dans la décision). L'exécution de ce programme immobilier n'a toutefois pu être menée à son terme. En effet, le contrat liant la SCI Le Castelleretto à la SCPI a fait l'objet d'une résolution judiciaire, laquelle a été prononcée aux torts exclusifs de la SCI Le Castelleretto. Parallèlement ou consécutivement à ces événements (la chronologie exacte n'étant pas précisée dans la décision), la Société Continentale de Promotion Immobilière a fait l'objet d'une procédure collective aboutissant à la liquidation de ses biens, Maître C. ayant été désigné pour intervenir ès qualités de syndic à ladite liquidation. La résolution du contrat aux torts de la SCI Le Castelleretto a immédiatement posé la question cruciale de l'évaluation et de la liquidation du préjudice subi par la SCPI du fait de l'inexécution et de l'anéantissement du projet immobilier. Pour déterminer l'ampleur de ce dommage, une mesure d'instruction a été ordonnée, donnant lieu à l'établissement d'un rapport d'expertise judiciaire. L'expert désigné s'est penché sur les différents chefs de préjudice invoqués par la société de promotion immobilière (représentée par son syndic). L'analyse expertale a porté sur trois catégories distinctes de réclamations financières : 1. En premier lieu, la SCPI réclamait le remboursement de diverses dépenses et frais qu'elle affirmait avoir exposés dans le cadre du contrat, ainsi que des honoraires de gestion. Sur ce point, l'expert a estimé que les justifications produites concernant les dépenses et frais exposés étaient « plus qu'insuffisantes » et les a écartées à ce titre. Néanmoins, en se fondant sur l'ensemble des pièces qui lui avaient été fournies, le technicien a fixé le pourcentage des honoraires de gestion auxquels la SCPI pouvait légitimement prétendre. 2. En deuxième lieu, se posait la question de la perte de bénéfices sur des honoraires de vente consécutive à l'arrêt du programme. Sur ce chef de préjudice, l'expert a déclaré s'en remettre au juge du soin d'apprécier le principe même de savoir si une indemnité pouvait être envisagée. Toutefois, tout en réservant ainsi le pouvoir d'appréciation des magistrats, l'expert, se fondant sur « les usages connus », a proposé de retenir cette indemnité et en a chiffré le montant. Il a précisé que cette somme, correspondant à la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, serait à partager, s'il y avait lieu, entre la SCPI et une société tierce qui aurait assuré la commercialisation de l'immeuble. 3. En troisième lieu, le litige cristallisait une demande d'indemnisation au titre de la perte du bénéfice global escompté par la SCPI sur la vente même de l'immeuble, gain manqué résultant directement de la résolution du contrat. C'est sur la base de ce rapport d'expertise nuancé, mêlant constatations techniques, recours aux usages professionnels et réserves quant à l'appréciation juridique des chefs de préjudice, que le débat judiciaire s'est noué devant les juridictions du fond de la Principauté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural antérieur à la phase d'appel (notamment le jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco) n'est pas relaté dans le texte de la décision commentée (non précisé dans la décision). L'arrêt mentionne uniquement l'étape décisive franchie devant la juridiction du second degré. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt en date du 26 juin 1990. Par cette décision, les juges du second degré ont homologué (ou entériné) le rapport d'expertise susmentionné. En conséquence de cette homologation et de leur propre appréciation souveraine des faits, ils ont condamné la SCI Le Castelleretto à payer à Maître C., agissant ès qualités de syndic à la liquidation des biens de la SCPI, diverses sommes d'argent destinées à réparer l'entier préjudice causé à cette dernière par la résolution du contrat immobilier prononcée aux torts de la SCI. La Cour d'appel a notamment retenu que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces fournies, a validé l'indemnisation au titre des honoraires de gestion ainsi que celle relative à la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, et a alloué une somme au titre de la perte du bénéfice escompté sur la vente de l'immeuble. Mécontents de cette condamnation pécuniaire, la SCI monégasque Le Castelleretto ainsi que l'architecte G. L. ont formé un pourvoi en révision contre l'arrêt rendu le 26 juin 1990 par la Cour d'appel. À l'appui de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont développé un moyen unique de cassation, articulé en trois branches distinctes, qui attaquait méthodiquement chacun des volets de l'indemnisation accordée par les juges d'appel : * **Dans une première branche**, la SCI Le Castelleretto et G. L. reprochaient à la Cour d'appel d'avoir dénaturé le rapport d'expertise et d'avoir entaché sa décision d'un manque de base légale. Selon le pourvoi, en énonçant de manière générale que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces qui lui avaient été fournies, la juridiction du second degré aurait contredit les termes clairs et précis du rapport, lequel indiquait expressément que les justifications des dépenses et frais exposés par la SCPI étaient « plus qu'insuffisantes ». * **Dans une deuxième branche**, les demandeurs au pourvoi soutenaient à nouveau un grief de défaut de motivation (manque de justification) doublé d'un grief de dénaturation du rapport d'expertise, cette fois concernant la perte de bénéfices sur les honoraires de vente. Ils faisaient valoir que l'expert avait formellement déclaré s'en remettre au juge du soin d'apprécier si une telle indemnité pouvait être envisagée. Dès lors, en se contentant d'homologuer le rapport sans motiver spécifiquement sa décision sur le principe de cette indemnité, et en attribuant la somme à la SCPI alors que le rapport prévoyait l'attribution d'une certaine somme à une société qui aurait assuré la commercialisation de l'immeuble, la Cour d'appel aurait à la fois méconnu son office et dénaturé les écritures du technicien. * **Enfin, dans une troisième branche**, d'une portée théorique et juridique majeure, le pourvoi s'attaquait à l'indemnisation de la perte de bénéfices sur la vente même de l'immeuble. Les demandeurs soutenaient qu'en allouant une réparation de ce chef, la Cour d'appel avait indemnisé un « préjudice éventuel », c'est-à-dire un dommage purement hypothétique et incertain, violant ainsi directement les dispositions de l'article 1004 du Code civil monégasque relatives à l'étendue des dommages et intérêts en matière contractuelle. C'est à l'examen de ce moyen unique, mais particulièrement dense, que la Cour de révision, statuant en matière civile, a dû procéder pour trancher définitivement ce litige. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions purement processuelles liées au contrôle de la dénaturation des écrits (en l'occurrence un rapport d'expertise judiciaire) et à l'obligation de motivation des décisions de justice, l'arrêt du 12 avril 1991 posait à la Cour de révision une question de droit substantiel fondamentale en droit de la responsabilité civile contractuelle : **La privation, pour le promoteur immobilier (ou l'acquéreur), des bénéfices financiers et des honoraires de vente qu'il escomptait retirer de la commercialisation d'un immeuble, consécutive à la résolution du contrat prononcée aux torts exclusifs de son cocontractant, constitue-t-elle un préjudice purement éventuel insusceptible de réparation au regard de l'article 1004 du Code civil, ou caractérise-t-elle au contraire une perte de chance présentant un caractère direct et certain ouvrant droit à indemnisation ?** Corrélativement, sur le terrain probatoire et procédural, la Haute juridiction monégasque devait déterminer dans quelle mesure les juges du fond peuvent, sans encourir le grief de dénaturation ni celui de défaut de base légale, s'approprier et homologuer les conclusions d'un rapport d'expertise qui, tout en écartant certaines pièces justificatives et en réservant l'appréciation juridique du tribunal, procède néanmoins à une évaluation chiffrée des préjudices sur le fondement des pièces globales du dossier et des usages professionnels connus. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SCI Le Castelleretto et l'architecte G. L., la Cour de révision procède à une réfutation méthodique, point par point, des trois branches du moyen unique. Son raisonnement se déploie en trois temps (« Mais attendu d'abord... », « Attendu ensuite... », « Attendu enfin... »), alliant une lecture rigoureuse des pièces de la procédure à une qualification juridique orthodoxe des chefs de préjudice. #### 1. L'absence de dénaturation quant à l'évaluation des honoraires de gestion (Réponse à la première branche) Pour écarter le grief de dénaturation et de manque de base légale relatif au premier chef de préjudice, la Cour de révision opère une distinction essentielle que le pourvoi tentait habilement de confondre : celle entre les « dépenses et frais » d'une part, et les « honoraires de gestion » d'autre part. La Haute juridiction relève en effet que si l'expert a bel et bien écarté les dépenses et frais réclamés par la SCPI au motif qu'ils étaient insuffisamment justifiés, il ne s'est pas arrêté à ce constat de carence probatoire. Le technicien a, dans un second mouvement, fixé le pourcentage des honoraires de gestion auxquels la société de promotion pouvait légitimement prétendre, et ce « en fonction de l'ensemble des pièces produites ». Dès lors, lorsque la Cour d'appel a énoncé que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces fournies, elle visait la détermination de ces honoraires de gestion et non les frais préalablement écartés par l'expert lui-même. Il n'y avait donc aucune contradiction entre le contenu du rapport et la motivation de l'arrêt d'appel. Le grief de dénaturation, qui suppose une altération flagrante du sens clair et précis d'un écrit, manquait en fait, et la décision se trouvait légalement justifiée. #### 2. La validation du recours aux usages et l'homologation de l'évaluation des honoraires de vente (Réponse à la deuxième branche) Sur le deuxième volet du moyen, qui reprochait à la Cour d'appel un défaut de motivation et une dénaturation concernant la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, la Cour de révision livre une analyse subtile de l'articulation entre la mission technique de l'expert et l'office juridictionnel du juge. La Cour de révision constate que l'expert a certes pris la précaution formelle de réserver le pouvoir d'appréciation des juges quant au principe même de l'allocation d'une indemnité de ce chef (ce qui est d'ailleurs parfaitement conforme à la déontologie de l'expertise, le technicien ne devant jamais dire le droit). Cependant, l'expert ne s'est pas abstenu d'accomplir son travail d'évaluation : en se fondant sur « les usages connus » dans le secteur de la promotion immobilière, il a expressément « proposé de retenir » cette indemnité et l'a « évaluée ». De surcroît, loin d'attribuer exclusivement cette somme à un tiers comme le prétendait le pourvoi, l'expert avait indiqué que cette somme « serait à partager s'il y a lieu entre la SCPI et une société de commercialisation ». La Cour de révision en déduit qu'en « entérinant » (c'est-à-dire en homologuant et en faisant siennes les conclusions de) ce rapport qu'elle n'a nullement dénaturé, la Cour d'appel a, par là même, exercé le pouvoir d'appréciation que l'expert lui avait réservé et a pleinement justifié sa décision. L'homologation judiciaire d'un rapport d'expertise qui propose une solution chiffrée vaut adoption des motifs techniques dudit rapport et tranche la question de principe laissée à l'appréciation du tribunal. #### 3. La qualification décisive de « perte d'une chance » substituée au « préjudice éventuel » (Réponse à la troisième branche) C'est dans son dernier attendu que la Cour de révision énonce la solution de principe qui confère à cet arrêt toute sa portée doctrinale et jurisprudentielle. Les demandeurs au pourvoi invoquaient la violation de l'article 1004 du Code civil monégasque, soutenant que le bénéfice escompté sur la vente future d'un immeuble qui n'a finalement pas été réalisé par la SCPI (en raison de la résolution du contrat) constituait un préjudice purement éventuel. En effet, le succès d'une opération de promotion immobilière dépend de multiples aléas économiques, commerciaux et conjoncturels ; nul ne peut affirmer avec une certitude absolue que l'immeuble aurait été vendu au prix espéré et aurait dégagé la marge bénéficiaire attendue. La Cour de révision balaie cet argumentaire en opérant un rétablissement conceptuel majeur : « *Attendu enfin que les juges d'appel n'ont pas indemnisé un préjudice éventuel mais la perte d'une chance en accordant à la SCPI une somme dont ils ont souverainement évalué le montant pour la perte du bénéfice escompté sur la vente de l'immeuble* ». Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur une distinction cardinale du droit de la responsabilité civile : * Si l'obtention finale du bénéfice escompté comportait effectivement une part d'aléa, la *possibilité* même de mener l'opération à son terme et de tenter de réaliser ce gain existait bel et bien dans le patrimoine de la SCPI grâce au contrat conclu. * La résolution de ce contrat aux torts exclusifs de la SCI Le Castelleretto a définitivement et irrémédiablement anéanti cette potentialité favorable. * Or, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ne constitue pas un préjudice éventuel (non réparable), mais bien la **perte d'une chance**, laquelle constitue un préjudice autonome, direct, actuel et certain, ouvrant pleinement droit à réparation. * Une fois l'existence de cette perte de chance caractérisée en droit, l'évaluation de son quantum relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, échappant ainsi au contrôle de la Cour de révision. Le moyen unique étant ainsi écarté en toutes ses branches, le rejet du pourvoi s'imposait. ### C. Le dispositif Conformément aux usages de la Cour de révision de la Principauté de Monaco, le dispositif de l'arrêt est formulé avec une extrême concision : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 12 avril 1991 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *SCI Le Castelleretto c/ SCPI* constitue un jalon essentiel dans la construction du droit monégasque de la responsabilité contractuelle. Par sa clarté conceptuelle, il s'inscrit dans une parfaite harmonie avec la tradition civiliste franco-monégasque relative aux conditions de la réparation du dommage contractuel. #### 1. L'exégèse de l'article 1004 du Code civil monégasque et l'exigence de certitude du préjudice Pour saisir la portée de l'arrêt, il convient de le replacer sous l'égide du texte visé par le pourvoi : l'article 1004 du Code civil monégasque (exact pendant de l'ancien article 1149 du Code civil français, aujourd'hui repris en substance à l'article 1231-2 du même code). Ce texte fondamental gouverne l'étendue de la réparation en matière contractuelle en posant le principe selon lequel les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite (*damnum emergens*) et du gain dont il a été privé (*lucrum cessans*). Toutefois, tant la doctrine que la jurisprudence constantes exigent, pour que le *lucrum cessans* (le gain manqué) soit indemnisable sur le fondement de l'article 1004, que le préjudice présente un caractère **certain**. La certitude du dommage s'oppose radicalement à son caractère **éventuel** ou hypothétique. Un préjudice est éventuel lorsque sa réalisation dépend d'événements futurs si incertains qu'il est impossible au juge d'affirmer que le créancier aurait effectivement perçu le gain s'il n'y avait pas eu d'inexécution contractuelle. Indemniser un préjudice purement éventuel conduirait à une violation de l'article 1004 du Code civil, car cela reviendrait à procurer à la victime un enrichissement sans cause, en lui attribuant de manière certaine une somme d'argent que le cours normal des choses ne lui aurait peut-être jamais apportée. Dans le contentieux de la promotion immobilière, la frontière entre le gain manqué certain (*lucrum cessans*) et le préjudice éventuel est particulièrement poreuse. Lorsqu'un contrat de vente d'un terrain à bâtir ou un contrat de promotion immobilière est résolu dès ses prémices aux torts du propriétaire foncier, le promoteur (ici la SCPI) se voit privé des profits qu'il comptait retirer de la commercialisation future des lots de l'immeuble à construire. Si le promoteur réclame l'intégralité de la marge bénéficiaire théorique qu'il avait calculée dans son bilan prévisionnel, le débiteur défaillant (ici la SCI Le Castelleretto) ne manquera jamais d'opposer l'aléa inhérent au marché immobilier : rien ne prouve que les appartements auraient tous trouvé preneurs, ni qu'ils auraient été vendus aux prix prévus, ni que les coûts de construction n'auraient pas dérapé, absorbant ainsi la marge escomptée. Sous cet angle strict, le bénéfice final apparaît comme affecté d'un aléa irréductible. #### 2. La fonction salvatrice du concept de « perte d'une chance » C'est précisément pour dépasser cette impasse probatoire et éviter un déni de justice économique que la Cour de révision mobilise, dans son arrêt du 12 avril 1991, la théorie classique de la **perte d'une chance**. La composition même de la Cour de révision lors de cet arrêt (présidée par M. Bel, Premier président, avec MM. Pucheus, Charliac, conseiller rapporteur, et Vellieux) témoigne de la perméabilité naturelle entre la haute magistrature française et les juridictions suprêmes monégasques. La solution adoptée reflète avec une exactitude remarquable la jurisprudence de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25279 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25279 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/02-05-25279)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 19 décembre 1974, reçu par Me Jean-Charles Rey, notaire à Monaco, le Domaine de l'État a acquis de la Société anonyme immobilière monégasque d'investissements (S.A.I.M.I.) trois lots de copropriété dans l'immeuble « Le Panorama », situés aux premier et deuxième étages ainsi qu'au rez-de-chaussée, avec les millièmes de parties communes correspondants (lots 44 F, 137 A et 91 A du cahier des charges). Une clause 4° de l'acte autorisait l'acquéreur à faire installer, en dehors des locaux vendus, un groupe producteur de froid ainsi que les gaines et canalisations de liaison nécessaires à son fonctionnement. En 1980, l'État a entrepris de doter ces locaux d'une climatisation d'été en les raccordant à une centrale de réfrigération par eau froide. Les installations existantes, des ventilo-convecteurs et leurs canalisations, servaient jusqu'alors au seul chauffage. L'Administration a constaté qu'elles ne permettaient pas la climatisation projetée, notamment parce qu'elles n'étaient pas calorifugées dans leurs parties essentielles. L'État a alors assigné la S.A.I.M.I. en paiement de 800 000 F, somme ramenée en cours d'instance à 615 275 F, correspondant au coût de l'adaptation des installations. Il soutenait que l'acte de vente, et notamment sa clause 4°, impliquait que les installations devaient permettre un simple branchement ultérieur à la production d'eau froide. Il invoquait en conséquence un manquement à l'obligation de délivrance. Une ordonnance présidentielle du 9 avril 1984 l'avait autorisé à inscrire provisoirement une hypothèque judiciaire à concurrence de 800 000 F. Cette inscription a ensuite été remplacée par une caution bancaire constituée par la Banque Centrale de Monaco le 10 juillet 1985, en exécution d'une ordonnance de référé du 29 juillet 1985. La S.A.I.M.I. a conclu au rejet de la demande. Elle soutenait que l'appareillage de climatisation n'était pas compris dans la chose vendue, que les travaux de la clause 4° étaient à la charge exclusive de l'acquéreur, et que l'État avait pris possession des locaux dans l'état où ils se trouvaient. Elle se fondait sur un rapport d'expertise établi par le cabinet Piastra le 25 février 1986, ordonné en référé à la demande de l'État. Elle sollicitait la mainlevée de l'inscription d'hypothèque et le constat de l'absence d'objet de la caution. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si le vendeur d'un lot de copropriété, tenu à l'obligation de délivrance visée
# Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/02-12-25072)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation des ventes immobilières en Principauté de Monaco obéit à un formalisme rigoureux qui imprègne de manière déterminante le régime des avant-contrats. L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'exécution d'une promesse synallagmatique conclue sous seing privé et assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt. En l'espèce, suivant un acte sous seing privé conclu à Monaco le 20 octobre 1979 (et enregistré ultérieurement le 10 juillet 1981), intitulé « promesse de vente et d'achat », la Société Civile Immobilière Monégasque ASCA (ci-après la société Asca), représentée par A. P., s'est engagée à vendre un ensemble de biens immobiliers situés dans l'immeuble « L. M. » à la Société Anonyme Monégasque C. D. F. Monte-Carlo (ci-après la société C. D.), représentée par son président délégué A. F., laquelle a réciproquement promis d'acquérir lesdits biens. Le prix de la transaction a été fixé à la somme de 9 millions de francs. Dès la signature de cet acte sous seing privé, la société C. D. a versé par chèque un acompte d'un montant de 500 000 francs à valoir sur le prix d'acquisition, le solde devant être acquitté le jour de la signature de l'acte authentique. Le contrat comportait plusieurs stipulations essentielles encadrant le transfert de propriété, la réitération authentique et le financement de l'opération. Il était ainsi expressément convenu que l'acquéreur n'aurait la jouissance de l'appartement qu'à la remise des clefs et n'en deviendrait propriétaire qu'à compter de la signature de l'acte de vente et d'achat. Ce dernier devait être dressé en double minute en l'étude de Maître L. C. Crovetto, notaire à Monaco, avec le concours de l'étude de Maître J.-C. Rey, également notaire à Monaco, et ce, « dès l'obtention du prêt sollicité ». Par ailleurs, l'acte stipulait que la promesse de vente et d'achat serait « officialisée sous quinze jours » en l'étude de Maître Crovetto. Enfin, la convention renfermait une stipulation intitulée « Clause suspensive », rédigée en ces termes : « Il est bien entendu qu'au cas où le crédit sollicité par l'acquéreur ne serait pas accordé, cette promesse d'achat serait purement et simplement annulée et la somme versée ce jour serait restituée en totalité à la S. A. M. C. D. F. Monte-Carlo ». En exécution de ses démarches de financement, la société C. D. a sollicité auprès de l'organisme financier dénommé Société Socredit (ou Société de Crédit et de Banque de Monaco selon les correspondances ultérieures) l'octroi d'un prêt d'un montant de 6 500 000 francs. Toutefois, à la suite de la signature du compromis du 20 octobre 1979, aucun acte notarié n'a été dressé, ni dans le délai de quinze jours mentionné à l'acte, ni ultérieurement, aucune des deux parties n'ayant pris l'initiative de convoquer ou de mettre en demeure son cocontractant à cette fin. Près d'une année s'est écoulée dans le silence contractuel. Le 17 septembre 1980, le conseil de la société C. D. a adressé une demande à la société Asca tendant au remboursement de l'acompte de 500 000 francs, au motif que l'acte de vente n'avait pas été réalisé. Par une missive du 26 septembre 1980, la société d'Études de participations et de courtages (SEPAC), agissant en qualité de gérante de la société Asca, a opposé un refus catégorique à cette demande de restitution. Elle a soutenu que le remboursement n'était contractuellement prévu qu'en cas de refus du crédit sollicité. Or, selon la société SEPAC, le crédit demandé dès le 22 octobre 1979 avait bel et bien été accordé à la société C. D., laquelle avait simplement décidé de ne pas l'utiliser. La gérante de la société venderesse ajoutait que le silence observé par l'acquéreur depuis la fin du mois de novembre 1979 démontrait son intention de ne plus donner suite à l'acquisition et valait renonciation à la somme de 500 000 francs, la condition suspensive étant, selon son analyse, parfaitement réalisée. Trois jours seulement après l'envoi de ce courrier, soit le 29 septembre 1980, la société Asca a procédé à la vente des biens immobiliers faisant l'objet de la promesse à un tiers, un établissement de droit liechtensteinois dénommé « Ziton Anstalt », suivant acte authentique reçu par Maître Jean-Charles Rey, notaire, moyennant le prix de 7 millions de francs. Par un exploit d'huissier en date du 17 juillet 1981, la société C. D. a fait sommation à la société Asca de lui restituer immédiatement la somme de 500 000 francs, réaffirmant que le crédit nécessaire à l'acquisition ne lui avait point été accordé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 1981, la société SEPAC a maintenu sa position, protestant contre l'affirmation d'un refus de prêt et indiquant détenir les éléments établissant que le crédit était instruit par la compagnie d'assurances depuis le 24 octobre 1979. C'est dans cette impasse précontentieuse que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 7 octobre 1981, la société C. D. a assigné la société civile particulière Asca, prise en la personne de sa gérante la société SEPAC, devant le Tribunal de première instance de Monaco. La demanderesse sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme principale de 500 000 francs augmentée des intérêts de droit, ainsi qu'à des dommages-intérêts initialement fixés à 30 000 francs puis portés à 50 000 francs, outre l'exécution provisoire et les dépens. Au soutien de ses prétentions, la société C. D. invoquait le jeu de la « clause suspensive » contractuelle ainsi que les dispositions des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque pour voir prononcer la nullité du contrat. Elle faisait valoir qu'aucun crédit ne lui avait été accordé, qu'aucune information en ce sens ne lui avait été notifiée, et qu'elle n'avait fait l'objet d'aucune mise en demeure quant à l'obtention du prêt ou à la régularisation notariale, tandis que la venderesse avait aliéné le bien au profit d'un tiers. En défense, la société Asca concluait au rejet de la demande de restitution. Elle prétendait que la condition suspensive s'était réalisée et soutenait pouvoir en rapporter la preuve par tout moyen à l'encontre de la société C. D., société commerciale. À cet effet, elle versait aux débats deux lettres datées des 11 et 17 mars 1980, échangées entre la Socredit (l'organisme prêteur) et la compagnie d'assurances réunies (chargée de garantir le prêt), desquelles il résultait selon elle que la société C. D. avait renoncé à donner suite à sa demande de financement. Elle demandait au tribunal de constater l'acquisition à son profit de la somme de 500 000 francs, à titre principal par l'effet du contrat, et à titre subsidiaire en tant qu'indemnité d'immobilisation destinée à compenser le préjudice financier né de l'indisponibilité du bien durant un an et de sa revente à un prix inférieur de 2 millions de francs. Elle réclamait en outre 25 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par un jugement rendu le 29 juillet 1983, le Tribunal de première instance a fait droit à la demande principale de la société C. D. en condamnant la société Asca à lui restituer la somme de 500 000 francs avec intérêts de droit à compter de la sommation du 17 juillet 1981, tout en déboutant les deux parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts et en rejetant l'exécution provisoire. Les premiers juges ont estimé que la clause litigieuse s'analysait en une clause résolutoire et qu'au regard des articles 1426 et 1432 du Code civil, la promesse sous seing privé ne pouvait produire d'effet translatif qu'à compter de sa réalisation par acte authentique devant un notaire monégasque. N'ayant engendré qu'une obligation de faire à laquelle les parties n'avaient pas satisfait, et la réitération authentique étant devenue impossible du fait de la vente à un tiers, l'acte était frappé de caducité. La restitution de l'acompte s'imposait donc, sans que la société Asca puisse prétendre à une indemnité d'immobilisation en raison de sa propre carence. Par exploit d'huissier du 15 septembre 1983, la société Asca a interjeté appel de ce jugement (non encore signifié). Devant la Cour d'appel, complétant son argumentation par des conclusions du 13 mars 1984, l'appelante a sollicité l'infirmation du jugement, la dispense de restituer l'acompte par compensation avec l'allocation d'une somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts (se confondant avec l'indemnité d'immobilisation), ainsi que 25 000 francs pour procédure abusive. Elle a articulé son appel autour de plusieurs griefs : - Le tribunal aurait inversé la charge de la preuve et dénaturé une clause claire : il incombait à la société C. D. de prouver le refus du prêt, et ce uniquement par écrit à l'égard de la société Asca, société civile non commerçante. - Les lettres des 11 et 17 mars 1980 démontraient le désistement de l'emprunteur, de sorte que la défaillance de la condition suspensive (ou résolutoire) procédait de la seule négligence et carence de l'intimée, conférant à la condition un caractère purement potestatif imputable au débiteur. - Enfin, même sur le terrain de la simple obligation de faire, l'inexécution fautive de la société C. D. justifiait la réparation du préjudice d'immobilisation et de perte sur la revente. Par conclusions du 13 décembre 1983, la société C. D., intimée, a sollicité la confirmation du jugement sur la restitution de l'acompte et a formé un appel incident tendant à l'allocation de 50 000 francs de dommages-intérêts. Elle a maintenu que le prêt n'avait jamais été accordé, entraînant la défaillance de la condition suspensive et la caducité rétroactive du contrat, ce qui imposait le remboursement automatique des 500 000 francs versés à titre de simple acompte, en l'absence de toute clause de dédit ou d'indemnité d'immobilisation (« prix de la condition ») stipulée au contrat. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était appelée à trancher une question juridique complexe touchant à l'articulation entre le formalisme légal des ventes immobilières et le droit commun des obligations conditionnelles : quelle est la portée juridique d'une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue sous seing privé, assortie du versement d'un acompte, d'un délai de réitération notariale de quinze jours et d'une condition suspensive d'obtention de prêt sans terme fixe, et dans quelles conditions le promettant-vendeur qui aliène le bien à un tiers sans mise en demeure préalable peut-il s'opposer à la restitution de l'acompte en invoquant la défaillance fautive de la condition par le bénéficiaire ? Plus précisément, la résolution du litige impliquait de répondre à quatre interrogations successives : 1. Une promesse synallagmatique de vente immobilière sous seing privé vaut-elle vente en droit monégasque ou ne crée-t-elle qu'une obligation de faire ? 2. L'expiration du délai de quinze jours stipulé pour « officialiser » l'acte devant notaire entraîne-t-elle la caducité automatique de l'engagement ? 3. Comment s'apprécient l'accomplissement ou la défaillance d'une condition suspensive d'obtention de prêt dépourvue de terme fixe, ainsi que la charge et les modes de preuve d'un éventuel empêchement fautif du débiteur ? 4. Quel est le sort de l'acompte versé lorsque le vendeur rend impossible la réitération authentique en vendant l'immeuble à un tiers sans avoir préalablement mis l'acquéreur en demeure ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, la Cour d'appel déploie un raisonnement méthodique, structuré autour de la nature de l'acte, de l'analyse des modalités contractuelles (délai et condition), de l'appréciation du comportement contractuel des parties et, enfin, des règles régissant la preuve et la responsabilité. En premier lieu, sur la qualification et les effets de l'avant-contrat, la Cour fait une application stricte des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque. Elle juge que l'acte sous seing privé du 20 octobre 1979, faute d'avoir été constaté ou réalisé par un acte authentique passé devant un notaire monégasque, ne pouvait valoir vente. Il ne pouvait qu'engendrer une « obligation de faire bilatérale ». La Cour précise immédiatement le contenu concret de cette obligation synallagmatique : il appartenait à chacune des deux parties de mettre en demeure son cocontractant de comparaître en l'étude du notaire, afin que la société Asca délivre la chose et que la société C. D. règle le solde du prix. En deuxième lieu, la juridiction du second degré procède à une requalification précise des clauses relatives au financement et à l'acompte. Elle relève que le contrat renferme, d'une part, une véritable condition suspensive (l'obtention du prêt) et, d'autre part, une clause résolutoire ou de caducité (improprement qualifiée de « clause suspensive » par les rédigeons de l'acte) qui en est le corollaire, prévoyant l'annulation du contrat et la restitution des fonds en cas de refus du prêt. Analysant la nature des 500 000 francs versés, la Cour constate que cette somme a été expressément remise à titre d'acompte sur le prix, sans aucune mention lui conférant le caractère d'un dédit ou d'une indemnité d'immobilisation. Dès lors, elle refuse de procéder au raisonnement *a contrario* suggéré par la société venderesse : on ne saurait déduire de la clause prévoyant la restitution en cas de refus de prêt que les parties auraient entendu exclure cette restitution dans toutes les autres hypothèses d'inexécution ou de caducité. En troisième lieu, la Cour examine les modalités temporelles des engagements. S'agissant du délai de quinze jours prévu pour « officialiser » la promesse chez Maître Crovetto, elle relève qu'il est dépourvu de toute sanction contractuelle ; il revêt donc un caractère purement indicatif et non impératif, dont le dépassement n'entraîne pas la caducité de l'acte. S'agissant de la condition suspensive d'obtention du prêt, la Cour note qu'aucun terme n'a été fixé par les parties. Faisant application de l'article 1032 du Code civil, elle énonce que cette condition ne pouvait être considérée comme défaillie (ou accomplie dans son sens négatif) que « lorsqu'il serait certain que l'événement n'arriverait pas ». En quatrième lieu, la Cour apprécie la conduite des parties au regard de leurs obligations respectives. Elle stigmatise le comportement de la société Asca qui s'est volontairement abstenue, avant de vendre le bien à un tiers, de mettre en demeure la société C. D. de réitérer l'acte authentique et de révéler la suite donnée à sa demande de prêt. En refusant le 26 septembre 1980 de restituer l'acompte sans inviter l'acquéreur à exécuter le contrat, puis en revendant le bien trois jours plus tard à l'établissement « Ziton Anstalt », la société Asca a agi comme si le contrat était déjà caduc tout en violant sa propre obligation contractuelle de mise en demeure préalable. La Cour qualifie sévèrement cette attitude, relevant qu'elle « avoisine la mauvaise foi ». Par cette aliénation du 29 septembre 1980 au profit d'un tiers, la venderesse a rendu définitivement impossible la réalisation forcée par acte authentique de la promesse, provoquant ainsi sa caducité. En cinquième lieu, la Cour écarte l'argumentation probatoire de l'appelante fondée sur l'article 1033 du Code civil (réputant accomplie la condition empêchée par le débiteur). D'une part, les lettres échangées les 11 et 17 mars 1980 entre la Socredit et son assureur sont jugées non circonstanciées, non probantes et surtout inopposables à la société C. D. qui était tiers à cette correspondance. La Cour relève d'ailleurs la contradiction de la société Asca qui, le 26 septembre 1980, invoquait le silence d'un emprunteur ayant obtenu son prêt, avant de soutenir sur la foi de ces lettres qu'il s'était désisté de sa demande. Ainsi, la preuve n'est nullement rapportée que la société C. D. ait reçu notification d'un accord de prêt ou qu'elle ait fautivement empêché l'accomplissement de la condition. La Cour ajoute que la condition d'obtention de prêt dépend d'un événement extérieur (la décision de la banque) et ne revêt donc pas une nature purement potestative. Sur le terrain du droit de la preuve, la Cour réfute également la thèse de l'appelante exigeant une preuve par écrit : l'obtention ou le refus d'un prêt par un tiers constituant un fait juridique et non un acte juridique, sa preuve est libre et admissible par tous moyens, indépendamment de la qualité de commerçant ou de non-commerçant des parties. Enfin, sur les conséquences financières, l'absence de mise en demeure préalable par la société Asca la prive du droit d'invoquer un quelconque préjudice lié à la revente à perte, perte qui s'inscrit au demeurant dans l'aléa inhérent à toute promesse sous condition suspensive, étant observé que la venderesse a eu la libre disposition des 500 000 francs dès l'origine. L'inaction de la société C. D. n'étant ni fautive ni causale, l'acompte doit être intégralement restitué avec intérêts légaux à compter de la sommation du 17 juillet 1981, sans dommages-intérêts complémentaires faute de préjudice distinct du retard moratoire ou de preuve d'un appel abusif. ### C. Le dispositif À l'issue de cette motivation, la Cour d'appel de Monaco prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Et par adoption des motifs des premiers juges ; > Déclare recevable l'appel interjeté par la Société Asca ; > Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit civil monégasque des contrats spéciaux et du régime général des obligations. Il cristallise la spécificité irréductible du droit monégasque de la vente immobilière par rapport aux systèmes juridiques voisins d'inspiration napoléonienne, tout en déployant une application d'une grande classicité des règles du Code civil relatives aux obligations conditionnelles et à la preuve. #### 1. Le particularisme monégasque des articles 1426 et 143
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mars 1984, n° 25973 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 mars 1984, n° 25973 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-29-25973)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco met en présence deux sociétés commerciales situées de part et d'autre de la frontière franco-monégasque, illustrant avec une acuité particulière les conflits de lois susceptibles de naître à l'occasion de la défaillance financière d'un acheteur dans le cadre d'une vente internationale de marchandises. Aux termes d'un acte sous seing privé daté des 17 et 30 avril 1982, la société anonyme de droit français dénommée « Société Ateliers Techniques du Livre » a vendu à la « Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco » un bien d'équipement industriel lourd : une machine d'imprimerie de marque « Miller » et de type « T.P.41.S ». Le prix de cette transaction a été fixé, toutes taxes comprises, à la somme de 1 585 012,80 francs. L'exécution matérielle du contrat s'est poursuivie rapidement puisque la machine a été ultérieurement livrée et mise en service dans les locaux de l'acheteur à Monaco, le 15 mai 1982. Afin de se prémunir contre le risque d'insolvabilité de son cocontractant monégasque, la venderesse française avait pris soin d'insérer dans l'acte de vente des 17 et 30 avril 1982 une stipulation expresse par laquelle elle se réservait la propriété du matériel vendu jusqu'au paiement intégral du prix convenu. Cette clause écrite de réserve de propriété faisait explicitement référence à une législation étrangère au for monégasque, à savoir la loi française n° 80-335 du 12 mai 1980. Ce texte législatif français avait, dans son article 1er, complété l'article 65 de la loi n° 67-563 du 13 juillet 1967 sur le règlement judiciaire, la liquidation des biens, la faillite personnelle et les banqueroutes, afin de permettre la revendication, aussi longtemps qu'elles existent en nature, des marchandises vendues avec une clause suspendant le transfert de propriété au paiement intégral du prix, dès lors que cette clause a été convenue entre les parties dans un écrit établi au plus tard au moment de la livraison. Par ailleurs, des échanges par télex adressés par la venderesse à l'acheteuse les 20 et 27 avril 1982 avaient évoqué cette clause, et le contrat comportait également une clause attributive de juridiction en faveur des tribunaux de Paris. Toutefois, la situation financière de la société acquéreuse s'est rapidement dégradée avant que le prix de la machine ne soit intégralement réglé. Par un jugement rendu le 16 novembre 1982, la cessation des paiements de la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco a été judiciairement constatée, sans que cette dernière se soit jusqu'alors acquittée de la somme de 1 585 012,80 francs (seuls quelques acomptes ayant manifestement été versés, laissant subsister un solde impayé de 1 547 444,46 francs). Ultérieurement, le 28 avril 1983, la procédure collective a évolué vers le prononcé de la liquidation des biens de la société monégasque, M. R. O. étant désigné en qualité de syndic pour représenter tant la débitrice dessaisie que la masse de ses créanciers. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'ouverture de cette procédure collective en Principauté et au non-paiement du matériel livré, la Société Ateliers Techniques du Livre a engagé une double démarche procédurale à Monaco, cherchant à préserver ses droits tant sur le terrain de la propriété que sur celui de la créance. D'une part, sur le terrain du passif de la procédure collective, la société française a produit sa créance entre les mains du syndic. Elle a ainsi été provisionnellement admise par le juge-commissaire de la liquidation des biens de la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco au passif de cette société, à titre chirographaire, pour la somme de 1 547 444,46 francs. Cette production, motivée par le paiement insuffisant du prix de la machine Miller, avait été formulée sous la réserve expresse de son action en revendication parallèle. Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de commerce monégasque, cette production a fait l'objet d'un renvoi devant le Tribunal de première instance pour examen au fond de la créance. D'autre part, et à titre principal, la Société Ateliers Techniques du Livre a fait délivrer un exploit d'assignation en restitution de la machine Miller à la Société Nouvelle de l'Imprimerie Nationale de Monaco, prise en la personne de son syndic R. O. Aux termes de cet acte introductif d'instance et jusque dans le dernier état de ses écritures (notamment ses conclusions des 20 octobre et 20 novembre 1983), la demanderesse sollicitait du Tribunal plusieurs mesures tant procédurales que substantielles. Sur le plan procédural, par ses conclusions du 20 novembre 1983, elle demandait au Tribunal d'ordonner la jonction de la présente instance en revendication avec l'instance relative à l'examen de sa créance renvoyée sur le fondement de l'article 472 du Code de commerce. Sur le fond, tout en admettant que seules les juridictions monégasques étaient compétentes en raison de l'ouverture à Monaco d'une procédure collective d'apurement du passif consécutive au jugement du 16 novembre 1982, la venderesse demandait au Tribunal de la déclarer recevable et bien fondée en sa demande de revendication entre les mains du syndic. Son argumentation reposait sur les principes du droit international privé des contrats : elle soutenait que le contrat international conclu entre les parties se trouvait soumis à la loi d'autonomie, en l'occurrence la loi française, en raison de la volonté même des contractants. Pour démontrer ce choix implicite mais certain de la loi française, elle avançait deux indices contractuels : la présence d'une clause attributive de juridiction en faveur des tribunaux de Paris, qui serait indicative d'une référence faite pour le fond à la loi française, et l'acceptation sans réserve par l'acheteuse de l'acte des 17 et 30 avril 1982 (ainsi que des télex des 20 et 27 avril 1982) visant expressément la loi française du 12 mai 1980. En réplique, elle ajoutait qu'en jurisprudence, un contrat rattachable à deux lois dont une seule connaît l'opération qu'il prévoit doit être présumé régi par cette loi (faveur à la validité), et que les lieux de conclusion et d'exécution ne constituent que des indices subsidiaires. Estimant les conditions de la loi française du 12 mai 1980 réunies (bien mobilier existant en nature, clause écrite signée avant la livraison), et affirmant que dans le silence du Code de commerce monégasque, aucune disposition ne déclarait une telle clause contraire à l'ordre public ou inopposable à la masse, elle demandait au Tribunal de dire et juger bonne et valable ladite clause et d'ordonner au syndic ès qualités de lui restituer la machine dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 francs par jour de retard, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. En défense, par des conclusions en date du 13 juin 1983, le syndic R. O., agissant ès qualités, s'est fermement opposé à l'ensemble de ces prétentions. Sur le plan procédural, il s'est opposé à la jonction des instances en invoquant la disparité des procédures les régissant. Sur le fond, il a sollicité le débouté pur et simple de la demanderesse, demandant au Tribunal de dire et juger que la loi applicable au contrat était la loi monégasque et que la clause se référant à la loi française du 12 mai 1980 devait être déclarée nulle et non avenue comme contraire à l'ordre public monégasque. Au soutien de sa thèse, le syndic contestait d'abord l'acceptation sans réserve de la clause au motif que le représentant qualifié de la société monégasque n'avait pas, en signant le contrat, paraphé simultanément chacune de ses pages. Sur le terrain du conflit de lois, il faisait valoir qu'une clause attributive de juridiction n'emporte pas application de la loi du juge désigné, que la simple référence à une disposition particulière d'une loi étrangère ne soumet pas le contrat à l'ensemble de cette législation, et que le contrat devait être rattaché à la loi monégasque dès lors que les négociations, la conclusion et l'exécution (la livraison) avaient eu lieu à Monaco sans clause d'électio juris globale. Enfin, et surtout, le syndic opposait l'ordre public monégasque des procédures collectives : les dispositions régissant la faillite étant d'ordre public et insusceptibles de dérogation conventionnelle, la référence à l'article 65 modifié de la loi française du 13 juillet 1967, non prévue par les textes monégasques, heurtait frontalement l'ordre public local. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà de la question procédurale liminaire relative à l'opportunité de joindre l'instance en revendication du bien et l'instance en admission de la créance de prix au passif, le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à un problème juridique fondamental de droit international privé et de droit des procédures collectives, se décomposant en deux interrogations successives : En premier lieu, quelle est la loi applicable à la validité intrinsèque et aux effets à l'égard des tiers d'une clause de réserve de propriété stipulée dans un contrat international de vente de meubles corporels conclu entre un vendeur français et un acheteur monégasque, lorsque le bien a été livré à Monaco et que l'acheteur y fait ultérieurement l'objet d'une procédure collective de liquidation des biens ? Plus précisément, la loi d'autonomie choisie par les parties pour régir leur contrat (la *lex contractus*, en l'espèce la loi française désignée quant à la clause litigieuse) peut-elle gouverner l'opposabilité de cette garantie à la masse des créanciers, ou doit-elle céder le pas devant l'application territoriale impérative de la loi du lieu d'ouverture de la procédure collective (*lex concursus*) et de situation du bien (*lex rei sitae*) ? En second lieu, à supposer la loi monégasque de la faillite exclusivement applicable aux effets de la clause dans la procédure collective, une clause de réserve de propriété convenue avant la cessation des paiements mais mise en œuvre postérieurement à celle-ci par voie d'action en revendication est-elle opposable à la masse des créanciers dans le silence des dispositions du Livre III du Code de commerce monégasque ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige d'une grande technicité, le Tribunal de première instance de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, procédant par étapes distinctes et opérant une dissociation fondamentale entre la validité inter partes de la clause contractuelle et son efficacité erga omnes face à la masse des créanciers. #### 1. Sur l'incident procédural de jonction d'instances Le Tribunal commence par examiner la demande de jonction. Avec une grande rigueur analytique, les juges reconnaissent l'existence d'un lien de connexité manifeste entre les deux instances. Ils relèvent que la société demanderesse s'est simultanément prévalue de la qualité de propriétaire (pour revendiquer la machine) et de celle de créancière du prix (pour produire au passif à hauteur de 1 547 444,46 francs). Or, le patrimoine de la débitrice, qui constitue le gage de ses créanciers, ne saurait être « cumulativement frappé par l'obligation de restituer un bien antérieurement acquis et celle d'en payer le prix ». Le sort de la revendication influera donc nécessairement sur celui de la production au passif. Pourtant, malgré cette connexité avérée, le Tribunal rejette la demande de jonction sur le fondement des exigences d'une « bonne administration de la justice ». Deux motifs pratiques et juridiques justifient ce refus : d'une part, opérer la jonction supposerait nécessairement une réouverture des débats dans l'instance en revendication afin de la renvoyer à une audience ultérieure, alors même qu'elle est en état d'être jugée ; d'autre part, le risque de contrariété de décisions est totalement exclu puisque la production au passif n'a été formulée par le vendeur que de manière subsidiaire, « sous réserve qu'il ne soit pas fait droit à l'actuelle action en revendication ». #### 2. Sur la validité de la clause de réserve de propriété entre les parties Abordant le fond du droit, le Tribunal opère une première distinction cruciale en isolant la question de la validité de la clause dans les rapports strictement bilatéraux entre le vendeur et l'acheteur. Pour neutraliser le conflit de lois sur ce point précis, la juridiction monégasque recourt à la méthode de l'équivalence des lois en présence (absence d'intérêt au conflit). Elle analyse les dispositions du droit civil monégasque : si l'article 1426 alinéa 1er du Code civil pose le principe du transfert solo consensu de la propriété dès l'accord sur la chose et le prix, l'article 1427 précise que la vente peut être conclue sous conditions et que son effet est réglé par les principes généraux des conventions. Combiné aux articles 6 et 989 du même code (qui consacrent la liberté contractuelle et la force obligatoire des conventions), ce texte confirme la faculté pour les parties de déroger au transfert immédiat et de retarder le transfert de propriété à l'acheteur jusqu'au parfait paiement du prix. Le Tribunal observe immédiatement que ces textes monégasques ont pour exacts homologues en France les articles 1583, 1584, 6 et 1134 du Code civil français, qui leur sont semblables. Dès lors, les deux systèmes juridiques admettant identiquement la licéité de la vente sous condition suspensive de paiement du prix dans les rapports entre contractants, il est inutile de rechercher laquelle des lois française ou monégasque est applicable à la validité intrinsèque de la clause. Par ailleurs, balayant l'argument formel du syndic relatif au défaut de paraphe sur chaque page, le Tribunal juge que la société monégasque, dès lors qu'elle a signé l'acte des 17 et 30 avril 1982, n'est pas fondée à nier s'y trouver soumise. La clause est donc déclarée parfaitement valable *inter partes*. #### 3. Sur la détermination de la loi applicable aux effets de la clause face à la procédure collective La validité contractuelle étant acquise, le Tribunal aborde le cœur du litige : l'effet de cette clause quant à l'action en revendication exercée contre le syndic. C'est ici que le raisonnement de droit international privé déploie toute sa vigueur pour écarter la loi d'autonomie au profit de la loi du for. Le Tribunal rappelle d'abord la règle de conflit de principe en matière contractuelle : la loi librement choisie par les parties (*lex contractus*) régit les conditions de validité des conventions, leurs modalités, les conséquences de leur inexécution et leurs effets. Toutefois, les juges posent immédiatement deux limites infranchissables à l'empire de la loi d'autonomie : 1. Une première réserve, évoquée à titre de rappel théorique, tient au « statut particulier des biens » : les biens peuvent être soumis, quant aux droits réels dont ils font l'objet, à la loi du lieu de leur situation (*lex rei sitae*). 2. Une seconde limite, décisive en l'espèce, découle du caractère territorial et impératif du droit de la faillite : « il demeure que le livre III du Code de commerce, d'application territoriale en vertu de l'article 3 du Code civil, doit régir en la forme et au fond les décisions rendues dans les procédures de constatation de cessation des paiements, de règlement judiciaire ou de liquidation de biens par les juridictions monégasques devant lesquelles de telles procédures ont été préalablement ouvertes ». La conséquence syllogistique est implacable : l'action en revendication étant poursuivie sur une liquidation des biens prononcée à Monaco, elle se trouve « exclusivement soumise, notamment quant à son bien fondé, aux dispositions du Livre III précité du Code de commerce ». La loi française du 12 mai 1980 est ainsi radicalement évincée. #### 4. Sur l'inopposabilité de la clause à la masse en droit substantiel monégasque Ayant établi la compétence exclusive de la loi commerciale monégasque, le Tribunal procède à l'exégèse des textes du Livre III du Code de commerce régissant les droits du vendeur de meubles face à la masse des créanciers (instituée par l'article 451 dudit code), à savoir les articles 484 et 485 : * L'article 484, par la généralité de ses termes visant le cas où le vendeur a perdu la propriété, fait échec à la revendication lorsque la chose vendue s'est trouvée dans les locaux du débiteur. * L'article 485 exige, pour toute revendication de meubles faisant l'objet d'une vente résolue, que la résolution soit acquise antérieurement au jugement constatant la cessation des paiements. Si la résolution n'est pas acquise avant ce jugement, la sanction est l'inopposabilité à la masse : l'action en revendication ne peut plus être exercée contre le syndic (article 488) et le bien demeure le gage des créanciers. Le Tribunal constate avec honnêteté intellectuelle que ces articles « ne traitent pas de la revendication des meubles vendus avec réserve de propriété au vendeur ». Face à ce silence de la loi (que le vendeur interprétait comme une permission), le Tribunal refuse l'argument *a contrario* et procède par un puissant raisonnement par analogie (*a pari*) fondé sur la théorie de la solvabilité apparente et le principe d'égalité des créanciers. Les juges démontrent que, dans les relations entre le vendeur et les tiers (dont fait partie la masse des créanciers de l'article 451), les effets d'une vente avec réserve de propriété (juridiquement analysable en une condition suspensive du transfert de propriété) « s'apparentent à ceux d'une vente conclue sous la condition résolutoire du non paiement du prix ». Dans les deux cas, une fois la défaillance survenue, le bien vendu — qui se trouvait matériellement dans les locaux de l'acheteur et était donc inclus aux yeux des tiers parmi les « éléments objectifs de la solvabilité apparente de leur débiteur » — devrait être soustrait de ce patrimoine, trompant ainsi la confiance légitime des tiers qui avaient apprécié ce patrimoine pour consentir du crédit au débiteur. Dès lors, le Tribunal invoque la volonté du législateur et les principes directeurs du droit de la faillite : admettre la revendication postérieurement à la cessation des paiements conférerait au vendeur sous réserve de propriété une « situation bénéfique exceptionnelle que le législateur monégasque de 1977 n'a pas entendu instaurer au préjudice de l'égalité des créanciers soumis à la loi du concours prescrite par l'article 462 du Code de commerce ». En raison de cette similitude de situations avec la vente résolue, du caractère limitatif des voies de droit ouvertes par les articles 484 et suivants du Code de commerce pour les actions en revendication, et du caractère d'ordre public de la matière des procédures collectives à Monaco, la clause de réserve de propriété est déclarée inopposable à la masse des créanciers. La demanderesse est donc déboutée et condamnée aux dépens. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision, caractérisé par sa concision après une motivation dense, est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > > Le Tribunal, > > Statuant contradictoirement ; > > Déboute la Société Ateliers Techniques du Livre de l'ensemble de ses demandes ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 29 mars 1984 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des affaires et en droit international privé. Il intervient à une époque charnière où le commerce international voit se multiplier les clauses de réserve de propriété, notamment sous l'impulsion de la réforme française opérée par la loi n° 80-335 du 12 mai 1980 (d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 1982, n° 25916 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 1982, n° 25916 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1982/02-25-25916)) ## Faits et procédure Deux villas, dénommées Villa N. et Villa C., appartenaient aux consorts K. et W. Ces derniers avaient consenti à la S.C.I. (dénomination complète non précisée dans la décision) une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble des deux immeubles. La S.C.I. a levé l'option. Un projet d'acte de vente, pour un prix global de 12 300 000 francs, a été établi entre les mêmes parties. Ce projet a été notifié par acte d'huissier à l'ensemble des locataires des deux immeubles, avec référence à l'article 40 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cette notification était assortie d'une protestation sur l'inapplicabilité de ce texte à la vente projetée. Selon les constatations du Tribunal, quatre locataires (A., B., L. et G.) ont répondu dans le délai légal qu'ils entendaient exercer leur droit de préemption sur les deux immeubles ; G. formulait des réserves sur certaines obligations du projet. Quatre autres locataires ont exercé un droit de préemption limité à l'appartement qu'ils occupaient, et dix locataires n'ont pas répondu. La procédure a donné lieu à trois instances, enregistrées sous les numéros 389/80 (assignation du 19 mars 1980), 377/80 (assignation du 9 avril 1980) et 272/81 (assignation du 29 janvier 1981). Les vendeurs ont contesté la régularité de l'assignation du 19 mars 1980 au regard de l'article 136 du Code de procédure civile. Ils ont également soutenu, sur le fondement de l'article 1426 du Code civil, l'absence d'accord entre acheteur et vendeur, le jugement ne pouvant tenir lieu d'acte de vente. Plusieurs locataires ont invoqué la nullité ou l'irrecevabilité de l'action, tandis que la question centrale demeurait la mise en œuvre du droit de préemption des locataires en cas de vente globale. ## Question de droit Le Tribunal devait trancher la question suivante : l'article 40 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, qui institue un droit de préemption au profit du locataire en cas de cession à titre onéreux, peut-il être invoqué par plusieurs locataires lors de la vente globale, par le propriétaire, de deux immeubles occupés par plusieurs locataires ? Cette question comportait un volet procédural, relatif à la recevabilité et à la régularité des actions, ainsi qu'un volet de fond, relatif au champ d'application du texte. Seul le second présente un intérêt doctrinal, les moyens de procédure ayant été écartés par des motifs d'espèce (jonction, intérêt personnel à agir des vendeurs, intervention régularisante des consorts K.). ## Solution et dispositif Le Tribunal écarte l'application de l'article 40. Il retient d'abord que l'Ordonnance-Loi n° 669 est « un texte d'exception qui, à ce titre, doit être interprété strictement ». Il relève ensuite que le texte ne régit que deux hypothèses : la vente isolée d'un appartement par le propriétaire (article 40), et la protection des locataires en cas de démolition-reconstruction (articles 34 et suivants). Le Tribunal fonde son interprétation de l'article 40 sur l'emploi du singulier (« le locataire »), qui impliquerait que le terme « immeuble » vise « un bâtiment loué à un seul locataire ». Il qualifie le droit ainsi reconnu de « droit personnel » permettant au locataire de se substituer à l'acquéreur, sans préjudice pour le propriétaire, dès lors que le prix l
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25774 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 1975, n° 25774 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/12-18-25774)) ## Faits et procédure Une locataire d'un appartement, Mme B., bénéficiaire d'un droit de préemption, a assigné ses bailleurs ainsi que les acquéreurs de l'immeuble. L'acte de vente avait été reçu par notaire le 3 mai 1974 et transcrit le 2 août 1974. La demanderesse sollicitait l'annulation de la cession, la condamnation de la venderesse à lui verser 20 000 francs de dommages-intérêts, et qu'il lui soit donné acte de son intention d'exercer son droit de préemption au prix de 40 000 francs stipulé à l'achat. Le fondement de l'action était l'inobservation de l'article 40 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Ce texte impose au propriétaire de notifier au bénéficiaire, par lettre recommandée adressée au moins dix jours avant la date de la cession projetée, le prix, les conditions et les modalités envisagées de la vente. La mention de cet avis doit figurer dans l'acte de vente. La demanderesse exposait que sa lettre du 26 avril 1974, annexée à l'acte, ne constituait pas un refus catégorique. Elle invoquait son état de santé, justifié par des documents médicaux, et soutenait qu'une décision n'avait pu être prise le jour même, alors qu'elle était sollicitée par téléphone. Elle formulait en outre des réserves à l'égard de l'acte notarié rectificatif du 26 novembre 1974, qui rétablissait le prix à 80 000 francs, tout en déclarant accepter d'exercer son droit de préemption à ce prix. Les défendeurs soutenaient que la lettre du 26 avril 1974 prouvait que la locataire était informée du projet et de ses conditions, et qu'elle avait refusé en connaissance de cause. Ils faisaient valoir que l'acte rectificatif avait corrigé une simple erreur matérielle sur le prix. Ils concluaient au rejet des demandes. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si l'omission de la notification prescrite par l'article 40 peut être suppléée par la preuve que le bénéficiaire a renoncé à son droit de préemption, et, dans l'affirmative, quelles qualités doit présenter cette renonciation. Une question connexe portait sur l'effet de l'acte notarié rectificatif du 26 novembre 1974 sur la régularité de la vente initiale. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que la vente du 3 mai 1974 n'a pas été précédée de la notification impérativement prescrite. Il admet qu'il puisse être « suppléé au formalisme imposé par ce texte » par la démonstration d'une renonciation du bénéficiaire. Il précise toutefois que cette renonciation ne peut résulter que « d'un refus exprimé de façon définitive, non équivoque et sans réserves ». Il procède ensuite à l'analyse de la lettre du 26 avril 1974. Celle-ci relève que la locataire ne pouvait acquérir « au prix de 80 000 francs », mais elle sollicitait également « les explications les plus complètes possibles », annonçait qu'« aussitôt de retour de la maison de repos nous verrons ensemble » et faisait état d'un « accord de principe » pour procéder à un échange. Le tribunal juge que ces termes n'établissent ni une renonciation expresse et irrévocable, ni même une information de la bénéficiaire, dans le délai légal, sur les conditions et modalités de la vente autres que le prix. Il en conclut que la vente est intervenue « irrégulièrement et en fraude de ses droits ». Il prononce en conséquence la nullité de l'acte notarié du 3 mai 1974, tel que rectifié le 26 novembre suivant, et énonce : > « Prononce la nullité de l'acte de vente du 3 mai 1974, tel que rectifié par l'acte notarié subséquent du 26 novembre 1974 ; > > Déclare la dame B. acquéreur de l'appartement dont la cession avait été cons
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-25-25351)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans l'exécution d'une convention ancienne, qualifiée par les parties de « concession-bail », conclue le 5 juillet 1951 entre l'Administration des Domaines de l'État de Monaco et la Société Anonyme Monégasque dénommée Société Méditerranéenne de Boissons Gazeuses (S.A.M. S.M.B.G.). Aux termes de cet accord, l'État de Monaco, propriétaire d'une parcelle de terrain située quai du Commerce dans le quartier de Monaco-Condamine, a consenti un bail sur ce fonds. En exécution de cette convention, un bâtiment à usage industriel y a été édifié en trois tranches successives, réalisées respectivement au cours des années 1953, 1957 et 1969. Au fil du temps, la propriété des locaux composant cet ensemble immobilier a été répartie entre plusieurs entités juridiques, parmi lesquelles figurent les sociétés Quai du Commerce, Mursa, La Quarantaine, Sun Port, Ardes, ainsi que la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Francesca. Cette dernière a acquis de la S.A.M. S.M.B.G., contractante originaire, des parties d'immeuble situées au rez-de-chaussée suivant un acte reçu par Maître J.-Ch. Rey le 18 décembre 1959. Devenue cessionnaire des droits de la société initiale, la S.C.I. Francesca s'est trouvée corrélativement soumise aux obligations nées de la convention du 5 juillet 1951. Au cœur de cette architecture contractuelle figurait une clause onzième organisant le sort des constructions à l'issue de périodes déterminées. Le premier alinéa de cette stipulation octroyait à l'Administration des Domaines, à l'expiration de chaque période quinquennale, le droit de demander à sa cocontractante de lui céder la propriété des constructions édifiées par elle. Le second alinéa fixait le mécanisme de valorisation financière de cette cession en disposant que le prix serait établi « compte tenu du prix de revient des travaux (anciens ou récents) et de l'état de vétusté des constructions soit par voie d'entente amiable, soit à défaut, par expertise, l'expert devant être désigné d'un commun accord ou par M. le Président du Tribunal de première instance saisi à la requête de la partie la plus diligente ». L'État de Monaco ayant manifesté sa volonté d'acquérir les constructions, un premier contentieux a donné lieu à un jugement définitif du Tribunal de première instance le 17 mars 1983. Par cette décision, la juridiction a constaté la qualité de propriétaires des locaux des différentes sociétés précitées, dont la S.C.I. Francesca, et a précisé que l'État ne pourrait se prévaloir de la qualité de propriétaire qu'à compter de la réalisation effective de la vente des biens formant l'immeuble. Le tribunal a alors renvoyé l'ensemble des parties à l'accomplissement de la procédure amiable conventionnellement prévue à l'article 11, alinéa 2, de l'acte du 5 juillet 1951 pour déterminer le prix de cession, tout en fixant un délai à l'expiration duquel, faute d'accord amiable, il serait procédé à la désignation judiciaire de l'expert. Les négociations amiables n'ayant pu aboutir, l'État de Monaco, qui avait formulé des offres financières le 10 juin 1983, a saisi le magistrat des référés le 6 juin 1984 d'une demande de désignation d'expert sur le fondement de la clause onzième. Par une ordonnance rendue le 12 juillet 1984, le président du Tribunal de première instance a désigné Monsieur André Chatelin en qualité d'expert afin de remplir la mission prévue par le contrat. Le magistrat a pris acte de l'accord des parties pour que le technicien réponde aux dires dont il serait saisi et procède à la ventilation du prix de cession estimé entre les diverses sociétés propriétaires. L'ordonnance a en outre prescrit à l'expert de prêter serment et de déposer son rapport au greffe général dans un délai de quatre mois, tout en s'abstenant de commettre un juge chargé de suivre les opérations d'expertise. Dès la première réunion d'expertise, dont le compte rendu est daté du 20 septembre 1984, André Chatelin a énoncé que, faute d'entente entre les parties, le prix serait établi par son expertise. Il s'est néanmoins heurté à une divergence radicale entre les protagonistes quant à l'interprétation des critères posés par l'article 11 du contrat de 1951 : fallait-il retenir la valeur historique des constructions à leurs dates d'édification respectives diminuée d'un abattement pour vétusté, une valeur actualisée minorée des taux de vétusté, ou encore la valeur marchande des biens ? Constatant le silence du jugement antérieur sur ce point, le technicien a estimé devoir soumettre une proposition d'interprétation au tribunal, accompagnée des prix et de leur répartition. Dans son rapport déposé le 27 décembre 1985, l'expert a développé une méthodologie fondée sur l'idée qu'un prix de revient historique, représentant l'état à neuf d'origine, ne peut subir directement un abattement pour vétusté sans être préalablement actualisé à la date de la cession par le jeu des coefficients de variation des prix de la construction. Pour répondre aux dires des parties, il a effectué des calculs selon trois périodes de référence : mars 1981 (date de fin du bail), décembre 1982 (date de l'offre de l'État) et juin 1985 (période correspondant aux derniers coefficients connus lors de la rédaction du rapport). En s'appuyant sur les relevés de superficies hors œuvre établis par le géomètre C., portant sur une surface totale de 7 856,751 mètres carrés (déduction faite de la galerie publique), l'expert a arrêté, en valeur juin 1985, un prix au mètre carré de plancher de 1 233 francs pour la première tranche (1953), 1 305 francs pour la deuxième tranche (1957) et 3 126 francs pour la troisième tranche (1969). Le prix global de l'immeuble a ainsi été évalué à 11 344 904,46 francs. S'agissant spécifiquement des lots appartenant à la S.C.I. Francesca, d'une superficie de 687,974 mètres carrés relevant de la première tranche à 1 233 francs le mètre carré, l'expert a fixé le prix de cession à la somme de 848 271,94 francs. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant frontalement la méthode et les conclusions du rapport déposé par André Chatelin, l'État de Monaco a, par exploit d'huissier en date du 7 août 1986, fait assigner la S.C.I. Francesca devant le Tribunal de première instance de Monaco. Au soutien de ses prétentions, l'État demandeur sollicitait en premier lieu qu'il lui soit donné acte de son acceptation du relevé des surfaces établi par le géomètre C., mais demandait au tribunal de dire n'y avoir lieu à homologation du rapport de l'expert Chatelin. Maintenant ses offres antérieures du 10 juin 1983, il priait la juridiction de déclarer satisfactoire son offre de verser à la défenderesse la somme de 83 244,85 francs, calculée sur la base des superficies retenues par l'expert mais par application d'un prix au mètre carré sensiblement inférieur, pour la remplir de ses droits au titre de l'article 11, paragraphe 2, de l'acte du 5 juillet 1951. En cours d'instance, l'État a complété cette offre en s'engageant à verser toute somme, égale ou différente de celle initialement proposée, que le tribunal fixerait, à titre de provision et sous réserve d'appel. Sur le plan des conséquences pratiques, l'État demandait au tribunal de juger qu'à défaut pour la S.C.I. Francesca de notifier dans le mois du jugement son accord pour signer l'acte notarié de vente à ces conditions et de libérer les lieux dans les trois mois, la décision à intervenir vaudrait acte notarié et serait transcrite comme telle. Mieux encore, invoquant une urgence impérieuse d'intérêt général liée à un récent accord international par lequel il s'était engagé à mettre les locaux litigieux à la disposition de l'Agence internationale de l'Énergie atomique, l'État sollicitait l'exécution provisoire et l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, sous astreinte et avec le concours éventuel de la force publique, même en cas de refus de l'offre, la somme n'étant alors perçue qu'à titre provisionnel. Enfin, il concluait au partage des dépens par moitié, les honoraires de l'expert devant rester à la charge de la société défenderesse à proportion des sommes perçues. L'argumentation juridique déployée par l'État reposait sur la négation de tout pouvoir de décision autonome de l'expert. Selon le demandeur, les parties n'avaient nullement conféré à André Chatelin une mission d'arbitrage, et encore moins les pouvoirs juridictionnels d'un amiable compositeur, mais avaient simplement entendu recourir à un technicien chargé d'éclairer le juge sur l'application des critères contractuels. L'État faisait valoir que l'arbitrage, régi par des règles de forme non respectées en l'espèce, est restreint aux matières civiles et commerciales et suppose la capacité de compromettre, laquelle lui fait défaut en vertu des principes constitutionnels et administratifs monégasques. Il ajoutait que l'échange de dires durant les opérations démontrait la volonté commune des parties d'exclure le prononcé d'une sentence définitive par le technicien. Dès lors, le tribunal demeurait, selon l'État, souverain pour statuer selon le droit commun de l'expertise judiciaire et devait écarter l'actualisation du prix de revient opérée par l'expert, jugée contraire à la lettre stricte de l'article 11 s'agissant d'une cession forcée étrangère aux lois du marché immobilier. En défense, la S.C.I. Francesca opposait une lecture diamétralement opposée de la convention du 5 juillet 1951. S'appuyant dans ses dernières écritures sur les dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, elle soutenait que les cocontractants avaient confié à un tiers la mission de fixer le prix de vente. Ce tiers, n'étant ni un arbitre ni un expert judiciaire de droit commun, agissait en qualité de mandataire commun des parties, de sorte que ses conclusions s'imposaient à elles comme le prolongement de leur volonté contractuelle. Toutefois, la société défenderesse estimait qu'en soumettant à l'appréciation du tribunal trois dates de valeur différentes (mars 1981, décembre 1982 et juin 1985), l'expert Chatelin n'avait pas valablement épuisé sa mission. Selon elle, le tribunal ne pouvait ni choisir l'une de ces dates sans ajouter au contrat, ni a fortiori valider l'offre unilatérale de l'État. En conséquence, la S.C.I. Francesca concluait à titre principal à l'irrecevabilité ou au mal-fondé des demandes étatiques et sollicitait le renvoi du dossier à l'expert, ressaisi par la partie la plus diligente, afin qu'il arrête définitivement le prix scellant la vente. Se prévalant du jugement du 17 mars 1983 subordonnant le transfert de propriété à la réalisation de la vente, laquelle exigeait une détermination préalable du prix, elle déniait à l'État tout titre pour réclamer son expulsion de locaux dont elle demeurait propriétaire. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait devoir se substituer au tiers, elle demandait que le prix de vente soit calculé selon les critères d'actualisation souverainement retenus par l'expert, mais arrêté à la date de la signature effective du contrat de vente. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une double problématique juridique d'une grande classicité théorique mais d'une redoutable complexité pratique, située au confluent du droit des contrats spéciaux et du droit judiciaire privé. En premier lieu, il appartenait à la juridiction de qualifier juridiquement la clause d'une convention par laquelle les parties, ne pouvant déterminer par avance le prix de biens immobiliers non encore édifiés, conviennent de s'en remettre, à défaut d'accord amiable, à un « expert » désigné d'un commun accord ou par le président du tribunal. Cette stipulation instituait-elle une mesure d'instruction relevant du droit commun de l'expertise judiciaire, laissant au juge du fond son plein pouvoir d'appréciation, ou un arbitrage véritable soumis aux règles du compromis, ou bien devait-elle s'analyser en une convention de détermination du prix par un tiers régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque, dont le résultat s'impose au juge comme aux parties ? En second lieu, dans l'hypothèse où le mécanisme de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil serait retenu, le tribunal devait apprécier si le tiers désigné avait valablement et pleinement accompli sa mission de détermination définitive du prix, dès lors qu'il avait procédé à une interprétation des critères contractuels d'évaluation pour actualiser les coûts et qu'il avait mentionné dans son rapport, à la suite des dires des parties, des chiffrages correspondant à deux dates antérieures à celle de ses opérations. De la réponse à cette question dépendait la perfection de la vente au sens de l'article 1426 du Code civil et le prononcé des mesures d'exécution forcée du transfert de propriété. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce différend, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement rigoureux et structuré en trois temps : il procède d'abord à la qualification exacte de la clause contractuelle et en définit le régime juridique ; il vérifie ensuite l'accomplissement de sa mission par le tiers désigné ; il tire enfin les conséquences légales de la détermination du prix sur la perfection et l'exécution de la vente immobilière. En premier lieu, sur la nature juridique de la clause onzième de la convention du 5 juillet 1951, le tribunal écarte tant la thèse de l'expertise judiciaire soutenue par l'État que les objections tirées du droit de l'arbitrage. Les juges relèvent que les parties, dans l'impossibilité de fixer en 1951 le prix de constructions futures, ont choisi de s'en remettre, faute d'entente amiable, à un expert désigné conventionnellement ou judiciairement. Une telle stipulation s'analyse en une convention de détermination du prix par un tiers, régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Le tribunal énonce alors un attendu de principe d'une parfaite clarté conceptuelle : en dépit de l'expression légale d'« arbitrage d'un tiers » employée par le texte codifié, la mission confiée à ce tiers ne constitue « ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise » et échappe dès lors intégralement aux formalités et règles de capacité ou de procédure prescrites pour ces institutions. Analysant le mécanisme psychologique et juridique de cette figure contractuelle, la juridiction souligne que les parties substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent ou font désigner. Il en résulte que la fixation du prix opérée par ce tiers s'incorpore au contrat et s'impose aux cocontractants avec la même force obligatoire que leur accord initial, interdisant au tribunal de modifier le prix ainsi arrêté. Le tribunal confirme cette distinction avec l'expertise judiciaire de droit commun par trois indices concordants : premièrement, l'ordonnance de référé du 12 juillet 1984 s'est abstenue de commettre un juge chargé de suivre l'expertise, trahissant l'intention implicite mais nécessaire du magistrat désignateur de se placer hors du cadre procédural d'une mesure d'instruction ; deuxièmement, l'expert Chatelin lui-même avait liminairement constaté qu'il lui appartenait d'établir le prix ; troisièmement, le tribunal rappelle non sans fermeté avoir déjà statué en ce sens à propos d'une clause identique dans un jugement du 10 juillet 1986 (affaire *État c/ Sociétés Eaton et Ambrif*), décision que l'État, bien qu'y ayant été partie, s'était abstenu de mentionner dans ses écritures. En deuxième lieu, le tribunal examine si l'expert Chatelin a effectivement rempli son office au regard des exigences de l'article 1434 du Code civil. Les juges opèrent ici une distinction décisive avec le précédent du 10 juillet 1986 : dans cette affaire antérieure, le technicien s'était borné à proposer au tribunal une fourchette de prix délimitée par un minimum et un maximum, laissant au juge le soin de choisir, ce qui caractérisait un refus d'accomplir sa mission. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Pour le tribunal, André Chatelin a bel et bien déterminé le prix de cession. La juridiction balaye alors les griefs formulés tant par l'État que par la S.C.I. Francesca. D'une part, le fait que le tiers ait dû interpréter la clause onzième en actualisant le prix de revient des constructions avant d'appliquer le coefficient de vétusté relève de son pouvoir souverain d'appréciation technique et contractuelle ; le tribunal s'interdit formellement de contrôler ou de réviser cette méthode d'évaluation. D'autre part, la circonstance que le rapport mentionne des calculs arrêtés à deux périodes antérieures (mars 1981 et décembre 1982) avant de fixer le prix à la date des opérations d'expertise (valeur juin 1985, selon les derniers coefficients connus) est jugée dépourvue de toute portée juridique. Le tribunal observe que le tiers n'a effectué ces chiffrages rétrospectifs que parce qu'il y avait été invité par les dires des parties, auxquels l'ordonnance du 12 juillet 1984 lui faisait obligation de répondre. En arrêtant le prix de cession à la date d'établissement de son rapport à la somme de 848 271,94 francs sur la base des superficies hors œuvre non contestées du géomètre C., l'expert a pleinement satisfait à sa mission, les mentions relatives aux deux autres dates étant qualifiées de purement « superflues ». En troisième et dernier lieu, le tribunal déduit les effets juridiques de cette détermination définitive du prix. Conformément à l'article 1426, alinéa 1er, du Code civil, la fixation du prix par le tiers rend la vente parfaite entre les parties. Toutefois, s'agissant d'une vente immobilière d'une valeur supérieure au seuil fixé par le deuxième alinéa de ce même article, le contrat ne peut produire ses effets translatifs qu'à compter de sa constatation par acte authentique notarié ou, selon le troisième alinéa, par un jugement en tenant lieu. Pour assurer l'exécution du contrat, le tribunal condamne donc les parties à passer l'acte authentique au prix de 848 271,94 francs dans le délai d'un mois, et juge qu'à défaut, sa décision tiendra lieu d'acte de vente. Par voie de conséquence, la S.C.I. Francesca est condamnée à délivrer l'immeuble et l'État à en payer le prix fixé par le tiers, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire justifiée par l'urgence non contestée invoquée par l'État. En revanche, le tribunal rejette la demande d'expulsion formée contre la société venderesse, jugeant que l'obligation légale de délivrance pesant sur elle suffit à contraindre cette dernière à mettre l'acquéreur en possession, et écarte la demande d'expulsion des occupants de son chef faute d'éléments permettant d'en apprécier le bien-fondé. Les deux parties succombant partiellement dans leurs prétentions respectives, les dépens, incluant les frais de référé et les honoraires de l'expert, sont partagés par parts égales. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision, qui traduit avec précision les conséquences tant déclaratoires qu'exécutoires du raisonnement adopté par la juridiction, est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > > Le Tribunal,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 octobre 2019, n° 18503 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 octobre 2019, n° 18503 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2019/10-03-18503)) ## Faits et procédure Le 14 novembre 2007, Mme M. et M. a B. concluent une promesse synallagmatique de vente et d'achat portant sur un bien immobilier situé à Monaco, dans l'ensemble dénommé « S. T. ». Le prix, évolutif selon la date de signature, est fixé entre 7 800 000 € et 7 950 000 €. L'acquéreur verse un acompte de 770 000 € sur les comptes d'un notaire monégasque. La promesse prévoit que, en cas de non-réalisation de la vente imputable à l'acquéreur, cette somme demeure acquise au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation. La signature authentique n'ayant pas eu lieu, une prorogation est conclue le 10 mars 2008. Elle porte le prix à 8 300 000 €, fixe une nouvelle échéance au 30 avril 2008 et prévoit un versement complémentaire de 430 000 €, soit un acompte total de 1 200 000 €. L'échéance est ensuite reportée au 15 mai 2008, sans que la vente soit conclue. Par jugement du 11 mars 2010, le tribunal rejette la demande de M. a B tendant à faire reconnaître qu'il demeurait bénéficiaire de la promesse. La cour d'appel le déclare irrecevable (arrêt du 29 mars 2011), et la Cour de révision rejette son pourvoi (arrêt du 23 mars 2012). L'intéressé ayant perdu l'intégralité des sommes versées, il assigne en 2015 le notaire instrumentaire, Mme x W, pour manquement à son devoir de conseil, réclamant 1 200 000 € de dommages-intérêts. Une seconde assignation, du 12 avril 2017, vise le notaire initialement en charge du dossier, M. y Z, en vue de la jonction des instances, avec une demande complémentaire fondée sur une discrimination liée à la nationalité. Par jugement avant dire droit du 25 janvier 2018, le tribunal ordonne la jonction des instances. Le jugement au fond est rendu le 3 octobre 2019. Certaines énonciations de la décision présentent des incohérences matérielles, notamment la date de « 14 novembre 2017 » figurant dans les motifs, manifestement erronée au regard des autres éléments, et la désignation alternative de l'office notarial sous des noms différents. ## Question de droit Le tribunal est saisi de deux questions principales : 1. Un notaire successeur peut-il voir sa responsabilité engagée à raison de fautes commises par son prédécesseur, ou pour des faits antérieurs à sa prise de fonctions ? 2. Le notaire qui a instrumenté une promesse de vente engage-t-il sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil et d'information lorsque l'échec de la vente est imputable à la défaillance de l'acquéreur, parfaitement informé des conséquences de la perte de l'indemnité d'immobilisation ? Accessoirement, le tribunal doit apprécier le caractère léonin de la clause d'indemnité d'immobilisation, l'existence d'une discrimination fondée sur la nationalité au sens de l'article 14 de la Convention européenne des droits de l'homme, ainsi que le caractère abusif de l'action engagée. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'ensemble des prétentions de M. a B. **À l'égard de Mme x W**, il déclare l'action irrecevable. Il relève que l'engagement de la responsabilité du notaire suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité, et que le notaire successeur « n'a pas à répondre des fautes qui auraient été commises par [son prédécesseur] » et « ne peut voir sa responsabilité recherchée que pour les fautes qu'elle a personnellement commises ». Les griefs ayant couru de novembre 2007 à mai 2008, alors que Mme x W n'a prêté serment que le 7 octobre 2008, le demandeur est dépourvu d'intérêt à agir. **À l'égard de M. y Z**, le tribunal procède à une analyse au fond. Il rappelle que le notaire doit s'assurer de l'efficacité et de la régularité des actes qu'il reçoit et éclairer son client sur la portée, les conséquences et les risques des engagements. Il retient cependant que : - les engagements successifs ont été pris en réaction à la défaillance de l'acquéreur, sur instructions données à son agent immobilier, de sorte que leur portée « ne p
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mars 1974, n° 25701 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mars 1974, n° 25701 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/03-14-25701)) ## Faits et procédure La société des Laboratoires Sanigène (ci-après Sanigène) a acquis aux enchères publiques des locaux industriels situés au premier étage d'un immeuble. Elle a constaté d'importantes fissures dans les poutres de béton supportant le plancher de l'étage supérieur, occupé par la société Pima en qualité de locataire. Ces fissures faisaient obstacle à l'aménagement et à l'installation de son local. Par ordonnance de référé du 9 juillet 1970, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à M. Lori, à l'encontre du syndic de la copropriété (M. D.), de la société Chament, propriétaire de l'étage supérieur, et de la société Pima. Une seconde ordonnance du 3 février 1971 a complété la mission de l'expert, notamment pour lui permettre de déplacer des cuves appartenant à la société Pima. L'expert a déposé son rapport le 6 avril 1972, puis un rapport complémentaire le 5 janvier 1973. Il a retenu une corrosion de la dalle due à des infiltrations d'acide provenant de la société Pima, un vice de conception tenant à l'absence de solidarisation entre planchers et poutres maîtresses, et un vice de construction tenant à l'insuffisance des fondations. Les travaux de réfection ont été exécutés par l'entreprise Della Torre, aux frais avancés de Sanigène. Sanigène a alors assigné la société Pima, M. W. et M. D. en remboursement de ses débours (frais d'expertise, réfection de la dalle, peinture, remise en état de l'installation électrique), en intérêts de 1 % par mois et en 50 000 F de dommages-intérêts. Le syndic et la société Chament ont sollicité leur mise hors de cause. La société Pima a opposé trois moyens, que le tribunal examine successivement. ## Question de droit La décision soulève une double interrogation. En premier lieu, la question est de savoir si la clause du cahier des charges d'une vente sur saisie immobilière, par laquelle l'adjudicataire « renonce à toute garantie et à toute indemnité pour les dégradations existant dans ce local », peut être invoquée par le locataire de l'étage supérieur, tiers à la saisie, pour faire obstacle à l'action de l'adjudicataire en responsabilité. Il s'agit également de déterminer si la seule constatation que le désordre était apparent lors de la prise de possession emporte acceptation de la situation par l'acquéreur. En second lieu, la question est de savoir comment répartir la charge de la réparation entre les désordres imputables à l'exploitation du locataire et ceux résultant de vices de construction. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette les deux premiers moyens. Il retient que la clause de renonciation « ne pouvait concerner que la société La Luciole qui avait fait procéder à la licitation de celui-ci à la suite d'une saisie immobilière », créancier poursuivant qui entendait « se protéger de tout recours dirigé contre elle ». Pour la société Pima, qui n'était pas partie à la saisie, le cahier des charges constitue « une res inter alios acta ». Le tribunal écarte également l'argument tiré de l'apparence du désordre : il ne saurait « être présumé » que Sanigène ait accepté la situation et renoncé à la remise en état de la dalle. Il rejette le troisième moyen, tiré du caractère prétendument imputable aux vices de construction. L'expert ayant
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juillet 1976, n° 25834 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juillet 1976, n° 25834 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/07-23-25834)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 11 mars 1968, dame H. A. épouse B. acquiert un appartement situé au dixième étage d'un immeuble. Le vendeur est double : la société civile particulière monégasque Sambeau et la société anonyme monégasque Entreprises J. B. P. et Fils. L'immeuble est de construction neuve (la décision retient expressément ce point, sans précision sur la date d'achèvement). Des malfaçons sont constatées par exploit d'huissier le 5 juin 1972. Sur requête en référé du 3 janvier 1973, un expert, M. Ancona, est désigné avec mission de décrire les désordres affectant les plafonds, cloisons et autres parties de l'appartement, d'en identifier les causes, de chiffrer les travaux de remise en état et d'évaluer le préjudice éventuel. Son rapport est déposé le 29 novembre 1973. Par exploit du 29 mai 1974, l'acquéreur assigne les deux venderesses aux fins d'homologation du rapport et de condamnation solidaire à deux sommes : 9 118,59 francs au titre des travaux de remise en état et 36 000 francs à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, calculés sur soixante mois à raison de 500 francs par mois. Elle réserve par ailleurs la réparation du trouble futur lié aux travaux. La défense s'articule autour de trois moyens. La société civile Sambeau soutient que l'article 1483 du Code civil ne s'applique qu'aux vices cachés, que l'acquéreur a pris les locaux « dans l'état de fait où ils se trouvaient » et les a déclarés « à son entier agrément sans aucune exception ni réserve ». La société Entreprises J. B. P. et Fils soutient que les désordres sont de caractère mineur et ne constituent pas des vices rédhibitoires, et que la garantie décennale de l'entrepreneur suppose une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une mise en péril de celui-ci. Dans ses conclusions du 13 mars 1975, la demanderesse fondait son action sur les articles 1483 et 1485, à titre subsidiaire sur les articles 1630 et 2090. ## Question de droit Le tribunal est saisi de trois questions connexes : 1. **Le champ de l'article 1483.** Ce texte couvre-t-il la seule garantie des vices cachés, ou l'ensemble des vices, apparents ou cachés ? 2. **La condition d'inhabitabilité.** La garantie des vices cachés, appliquée à un immeuble, suppose-t-elle que le bien soit devenu impropre à sa destination ou inhabitable, comme le soutenaient les défenderesses en invoquant une jurisprudence ancienne ? 3. **Le délai d'action et la preuve du vice.** L'action était-elle recevable au regard des délais applicables, et les désordres relèvent-ils bien de vices cachés ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond à la première question en précisant que « l'article 1483 vise bien la garantie du vice caché et non pas de tous les vices apparents ou cachés », la formulation contraire résultant d'une « regrettable erreur matérielle » figurant dans le Code civil tel qu'imprimé par le Jurisclasseur. Il relève que cette erreur a vraisemblablement été à l'origine des conclusions de la société Sambeau. Sur la deuxième question, le tribunal reconnaît que l'article 1483 présente une rédaction restrictive, en exigeant que le défaut rende la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ou diminue tellement c
# Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1986, n° 25234 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1986, n° 25234 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1986/10-06-25234)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération complexe de promotion immobilière impliquant le remembrement de plusieurs fonds contigus situés sur le territoire monégasque, ainsi que l'intervention d'un intermédiaire professionnel de l'immobilier dont la rémunération faisait l'objet de stipulations contractuelles particulières. À l'origine des faits se trouve un acte sous seing privé conclu le 23 novembre 1979. Par cette convention, les consorts V. ont consenti au sieur L., exerçant la profession de promoteur-constructeur, ainsi qu'à son épouse, une promesse de vente portant sur une propriété immobilière leur appartenant, sise à Monaco. L'économie générale de cet avant-contrat reposait sur plusieurs modalités temporelles et personnelles déterminantes pour la suite du contentieux. En premier lieu, les parties avaient fixé une échéance précise pour la réitération de leur engagement : la convention devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 23 avril 1980. En second lieu, l'acte du 23 novembre 1979 comportait une clause de substitution au profit des bénéficiaires de la promesse. Aux termes de cette stipulation, le sieur L. et son épouse disposaient de la faculté de se substituer un tiers acquéreur dans le bénéfice de la promesse de vente. Toutefois, cette faculté de substitution n'emportait pas libération pure et simple des bénéficiaires initiaux, l'acte prévoyant expressément que ces derniers resteraient garants solidaires de l'exécution des engagements précisés dans la convention. L'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 intégrait par ailleurs des stipulations relatives à l'intervention d'un professionnel de l'entremise immobilière. Il y était formellement indiqué que la transaction avait été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur, dont la propriétaire était la dame M. Le mécanisme de rémunération de cet intermédiaire, tel que arrêté dans l'acte, présentait un caractère alternatif et conditionnel, dérogeant au paiement immédiat d'une commission lors de la conclusion de l'acte. En effet, aux termes de la convention, la dame M. déclarait renoncer à percevoir sa rémunération d'agence immédiate au titre de la transaction portant sur la propriété des consorts V. En contrepartie de cette renonciation, l'acquéreur — le sieur L. — souscrivait un engagement double variant selon l'affectation future du bien immobilier acquis : - Dans une première hypothèse, correspondant à la réalisation du projet initial du promoteur-constructeur consistant à édifier un nouvel ensemble immobilier sur le terrain objet de la promesse après avoir procédé à son remembrement avec quatre autres propriétés contiguës, l'acquéreur s'engageait à consentir à la dame M. l'exclusivité des ventes des appartements à construire au sein de ce futur immeuble. - Dans une seconde hypothèse, pour le cas où le promoteur ne réaliserait pas ce projet de construction après remembrement et choisirait de conserver l'immeuble en l'état, l'acquéreur s'engageait alors à verser à la dame M. la commission d'usage. Or, le déroulement chronologique des opérations immobilières ne s'est pas conformé aux prévisions de l'acte du 23 novembre 1979. La promesse de vente conclue par acte sous seing privé n'a pas été réitérée par acte authentique à la date butoir du 23 avril 1980, ni même postérieurement entre les parties initiales. Moins d'un mois après l'expiration du délai de réitération initialement convenu, soit le 21 mai 1980, un acte notarié a été dressé. Par cet acte authentique, les consorts V. ont vendu leur immeuble non pas au sieur L. et à son épouse, mais à une personne morale tierce, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) H. O., représentée par un sieur P. Selon les éléments factuels soutenus par la dame M. au cours de l'instance — tels que rapportés par l'arrêt commenté au titre de ses dernières conclusions d'appel —, cette vente directe à la S.C.I. H. O. s'inscrivait dans un contexte plus large entourant le projet de remembrement des cinq propriétés contiguës : 1. Le sieur L. avait effectivement le projet de construire un ensemble immobilier après le remembrement de la propriété des consorts V. et des quatre propriétés voisines. 2. La dame M., par le truchement de son Agence Monte-Carlo Azur, avait mis les différents vendeurs en présence et plusieurs ventes (ou promesses) avaient été réalisées grâce à son intervention. 3. Afin de trouver un autre acquéreur pour l'ensemble de l'opération, le sieur L. s'était adressé à une autre agence immobilière. 4. Cette seconde agence avait proposé au sieur P., agissant en qualité de représentant de la S.C.I. H. O. (société créée à cette fin précise), d'acquérir les terrains faisant l'objet des cinq promesses de vente initialement réunies. 5. Dans un premier temps, le sieur P. avait déclaré ne pas s'intéresser à la promesse de vente concernant spécifiquement la propriété des consorts V., laquelle contenait précisément la clause relative à la rémunération de la dame M. (octroi de l'exclusivité de vente des futurs appartements ou versement de la commission d'usage). 6. Néanmoins, dans un second temps, le sieur P., par l'intermédiaire de la S.C.I. H. O., a tout de même procédé à l'acquisition de cet immeuble appartenant aux consorts V. par l'acte notarié du 21 mai 1980, en dehors de toute réitération formelle de la promesse du 23 novembre 1979 et sans reprise des engagements souscrits envers l'Agence Monte-Carlo Azur. S'estimant évincée de ses droits à rémunération et d'exclusivité commerciale par l'effet de cette vente notariée directe intervenue le 21 mai 1980 entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., la dame M. a décidé de porter le différend devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Pour obtenir la sanction de ce qu'elle analysait comme une violation de ses droits contractuels et le fruit d'une manœuvre destinée à l'évincer, la dame M. a fait délivrer une assignation à l'encontre, d'une part, du sieur L. (bénéficiaire initial de la promesse du 23 novembre 1979) et, d'autre part, de la S.C.I. H. O. (acquéreur final par acte notarié du 21 mai 1980). Les prétentions formulées par la demanderesse dans son acte introductif d'instance s'articulaient autour d'une demande principale d'exécution en nature et d'une demande subsidiaire d'exécution par équivalent : - **À titre principal**, la dame M. demandait à la juridiction de dire et juger que le sieur L. et la S.C.I. H. O. étaient tenus solidairement de lui donner l'exclusivité des ventes de l'immeuble à construire sur les terrains remembrés. - **À titre subsidiaire**, pour le cas où les défendeurs n'exécuteraient pas cette obligation de lui conférer l'exclusivité des ventes, elle sollicitait leur condamnation solidaire au versement de dommages-intérêts. Le parcours procédural devant les juridictions du fond (Tribunal de première instance puis Cour d'appel de Monaco, dont les décisions avant dire droit ne sont pas datées dans le texte de l'arrêt rapporté) a donné lieu à des mesures d'instruction. Il ressort en effet des énonciations de la Cour de révision qu'il a été procédé, avant dire droit, à un interrogatoire des parties ainsi qu'à une mesure d'enquête au cours de laquelle divers témoignages ont été recueillis concernant les circonstances des négociations immobilières, le rôle de l'Agence Monte-Carlo Azur et les rapports noués entre le sieur L. et le sieur P. (représentant la S.C.I. H. O.). Statuant au fond sur les résultats de cet interrogatoire des parties et de cette enquête ordonnés avant dire droit, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 20 décembre 1985, intégralement débouté la dame M. de ses demandes tant principales que subsidiaires. Pour asseoir sa décision de rejet, la juridiction du second degré a retenu deux séries de considérations : 1. Sur le terrain contractuel, la Cour d'appel a considéré que l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 constituait une simple promesse de vente qui ne valait pas vente, faute d'avoir été constatée par acte authentique devant un notaire monégasque conformément aux prescriptions légales, de sorte que la vente ultérieure du 21 mai 1980 à la S.C.I. H. O. ne pouvait s'analyser comme l'exercice de la faculté de substitution maintenant les engagements initiaux au profit de l'agent immobilier. 2. Sur le terrain délictuel ou quasi-délictuel de la fraude, la Cour d'appel a écarté l'argumentation de l'appelante en affirmant que la preuve de l'existence d'une collusion frauduleuse entre le sieur L. et la S.C.I. H. O. (représentée par le sieur P.) n'était pas rapportée. Insusceptible d'acquiescer à cette décision qui la privait de toute contrepartie financière ou commerciale pour son entremise, la dame M. a formé un pourvoi en révision le 11 mars 1986 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 20 décembre 1985. Au soutien de son pourvoi devant la Cour de révision, la demanderesse a développé cinq moyens de cassation, que la Haute juridiction a regroupés en deux blocs distincts lors de son examen : **Le premier bloc (premier, deuxième et troisième moyens réunis)** attaquait le chef de l'arrêt ayant rejeté ses demandes fondées sur la force obligatoire de l'acte du 23 novembre 1979. Ce moyen complexe s'articulait en trois branches : - *Dans une première branche*, la dame M. reprochait à la Cour d'appel d'avoir inexactement qualifié de simple « promesse de vente » l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979. Selon la demanderesse au pourvoi, cet acte constituait d'ores et déjà une véritable « vente » parfaite, que l'inexécution de l'obligation de la réitérer par acte authentique (dans le délai expirant le 23 avril 1980) ne rendait nullement caduque. - *Dans une deuxième branche*, elle faisait grief aux juges d'appel d'avoir méconnu l'existence d'une novation par changement de débiteur résultant de la vente de l'immeuble à la S.C.I. H. O. le 21 mai 1980. Elle soutenait que, dès lors que la vente du 23 novembre 1979 avait conservé tous ses effets juridiques, le sieur L., en laissant la S.C.I. H. O. acquérir le bien, n'avait fait qu'user de la faculté de substitution que lui accordait ladite convention, ce qui maintenait la garantie solidaire de L. et transférait à la S.C.I. substituée les charges de l'acte initial. - *Dans une troisième branche*, elle imputait à l'arrêt attaqué une dénaturation du contenu et de la portée de la clause de la convention du 23 novembre 1979 relative à sa rémunération d'intermédiaire. **Le second bloc (quatrième et cinquième moyens réunis)** critiquait le chef de l'arrêt ayant écarté l'existence d'une fraude commise à son préjudice. Se plaçant sur le terrain de la régularité formelle des décisions de justice et de l'obligation de motivation (article 199 du Code de procédure civile), la dame M. reprochait à la Cour d'appel de ne pas s'être expliquée sur la portée précise des témoignages recueillis lors de l'enquête — qu'elle invoquait expressément dans ses dernières conclusions pour démontrer le stratagème mis en place par le sieur L. et le sieur P. afin d'éluder la clause de rémunération — et de s'être bornée à une affirmation péremptoire et générale selon laquelle la preuve de la collusion frauduleuse n'était pas établie. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des cinq moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco deux questions de droit fondamentales, relevant respectivement du droit substantiel des contrats spéciaux (la vente immobilière) et du droit processuel (la motivation des jugements au regard des mesures d'instruction). **La première question de droit**, d'ordre substantiel, portait sur la nature juridique, la validité et l'efficacité d'une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue par acte sous seing privé en Principauté de Monaco : *Une promesse synallagmatique de vente conclue sous seing privé et portant sur un immeuble situé à Monaco (d'une valeur excédant 150 francs) vaut-elle vente parfaite dès l'échange des consentements, de sorte que le défaut de réitération par acte authentique dans le délai convenu ne la rendrait pas caduque et permettrait à un tiers (l'agent immobilier) d'invoquer le maintien de ses effets à travers le mécanisme de la substitution d'acquéreur et de la novation lors de la vente notariée ultérieure du bien à une société tierce ?* À travers cette interrogation, il s'agissait de déterminer la portée exacte de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque et de préciser si la forme authentique exigée par ce texte constitue une simple formalité probatoire ou d'opposabilité aux tiers (laissant subsister le principe du consensualisme inter partes), ou si elle érige la passation d'un acte devant un notaire monégasque en une condition substantielle nécessaire pour que la promesse synallagmatique puisse juridiquement valoir vente. **La seconde question de droit**, d'ordre procédural, concernait l'étendue de l'obligation de motivation pesant sur les juges du fond lorsqu'ils statuent après l'exécution d'une mesure d'enquête : *Satisfait-elle aux exigences de l'article 199 du Code de procédure civile la juridiction d'appel qui, saisie de conclusions circonstanciées s'appuyant sur des témoignages précis recueillis lors d'une enquête ordonnée avant dire droit pour établir l'existence d'une collusion frauduleuse destinée à priver un intermédiaire de sa rémunération, se borne à affirmer de manière globale que l'existence de cette fraude n'est pas établie, sans analyser ni s'expliquer sur la portée desdits témoignages ?* ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision répond de manière distincte à ces deux problématiques, opérant une dissociation nette entre le volet contractuel du litige — sur lequel elle approuve pleinement la juridiction d'appel — et le volet probatoire et processuel relatif à la fraude — sur lequel elle prononce une censure pour défaut de motifs. #### 1. Sur le rejet des trois premiers moyens : la consécration du solennisme de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil Pour écarter l'argumentation de la demanderesse au pourvoi qui soutenait que l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 constituait une vente parfaite nonobstant l'absence de réitération authentique, la Cour de révision énonce un attendu de principe d'une grande netteté : > « Mais attendu qu'en application de l'alinéa 2 de l'article 1432 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé en Principauté et d'une valeur supérieure à 150 francs ne vaut vente qu'à partir du moment où elle est constatée par un acte authentique passé devant un notaire monégasque ; » Le raisonnement de la Haute juridiction procède par une application stricte et littérale du texte légal monégasque. En droit civil monégasque, si le principe selon lequel la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix existe, il reçoit une dérogation majeure en matière immobilière dès lors que deux conditions cumulatives, toutes deux réunies en l'espèce, sont remplies : - Une condition de localisation territoriale : l'immeuble objet de la promesse est situé en Principauté de Monaco ; - Une condition de valeur pécuniaire : l'immeuble a une valeur supérieure au seuil légal de 150 francs. Lorsque ces paramètres sont réunis, la loi subordonne l'équivalence entre la promesse synallagmatique et la vente à une exigence de forme absolue : la constatation de l'accord par un acte authentique reçu par un officier public déterminé, à savoir un notaire monégasque. Tant que cette formalité solennelle n'est pas accomplie, la promesse synallagmatique sous seing privé *ne vaut pas vente*. La conséquence logique qu'en tire la Cour de révision est implacable pour l'économie du pourvoi de la dame M. Dès lors que l'acte du 23 novembre 1979 était un simple acte sous seing privé et qu'il n'a jamais été constaté par un notaire monégasque avant l'expiration du délai fixé au 23 avril 1980, la Cour d'appel en a « déduit exactement que la promesse de vente du 23 novembre 1979 ne valait pas vente ». Par un effet de cascade juridique, cette qualification première ruine l'ensemble de la construction intellectuelle développée dans les deuxième et troisième branches du moyen : - Puisque l'acte du 23 novembre 1979 ne valait pas vente et n'avait pas été réitéré dans le délai convenu, il ne pouvait avoir conservé ses effets lors de la vente notariée du 21 mai 1980. Par conséquent, l'acquisition réalisée par la S.C.I. H. O. le 21 mai 1980 constituait une vente autonome et nouvelle, et non la mise en œuvre de la faculté de substitution stipulée dans un acte sous seing privé dépourvu de valeur translative de propriété. Le grief tiré d'une prétendue novation par changement de débiteur était dès lors privé de tout fondement. - De même, l'acte sous seing privé ne valant pas vente et ne liant pas le tiers acquéreur (la S.C.I. H. O.), le grief reprochant aux juges du fond d'avoir dénaturé la clause de rémunération insérée dans cet acte devenait inopérant. C'est pourquoi la Cour de révision conclut logiquement que « dès lors les deuxième et troisième branches du moyen deviennent sans objet et que le moyen doit être rejeté ». #### 2. Sur l'accueil des quatrième et cinquième moyens : la sanction du défaut de motifs face à l'appréciation « in globo » des témoignages Si la voie contractuelle était fermée par le rempart de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil, il demeurait la voie de la responsabilité pour fraude : bien que la promesse sous seing privé ne valût pas vente, les parties (L. et la S.C.I. H. O. représentée par P.) s'étaient-elles concertées frauduleusement pour laisser périr la promesse initiale et conclure une vente directe dans le seul but d'évincer l'agent immobilier de ses droits à rémunération ? Pour accueillir les quatrième et cinquième moyens, la Cour de révision vise expressément **l'article 199 du Code de procédure civile**, avant de rappeler sous forme de chapeau intérieur le principe directeur gouvernant l'office du juge : « Attendu que tout jugement doit être motivé ». La Cour procède ensuite à un rappel minutieux de la teneur des dernières conclusions d'appel de la dame M. Elle relève que l'appelante n'avait pas procédé par simples allégations abstraites, mais qu'elle s'appuyait sur des témoignages précis recueillis lors de l'enquête ordonnée avant dire droit. De ces témoignages nommément désignés et analysés dans ses écritures, la dame M. faisait ressortir un faisceau d'indices
# Cour d'Appel de Monaco, 17 mai 1971, n° 25012 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 mai 1971, n° 25012 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/05-17-25012)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 17 mai 1971 par la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe réalisée en Principauté, marquée par le recours à la technique cambiaire et hypothécaire des grosses au porteur et par la défaillance subséquente du vendeur. Suivant acte authentique reçu le 1er juin 1960 par Maître S., notaire à Monaco, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) G., représentée par sa gérante, la dame P., a acquis de la S.C.I. Les Flots Bleus, représentée par ses cogérants, les sieurs C. et B., une surface de cinq cents mètres carrés de locaux. Ces locaux, livrés à l'état brut de décoffrage, formaient une partie du deuxième étage d'un immeuble en cours de construction situé dans le quartier de Fontvieille. Il convient de noter qu'un compromis était déjà intervenu un an auparavant entre les mêmes parties en vue de l'acquisition d'une superficie plus importante au sein du même immeuble, sans qu'aucune mention du passif hypothécaire n'y figurât, et qu'une seconde opération portant sur la vente envisagée de mille cinq cents mètres carrés dans ce même bâtiment avait donné lieu à divers reçus. Un acompte de dix mille francs à valoir sur l'achat des cinq cents mètres carrés litigieux avait par ailleurs fait l'objet d'un reçu le 24 mai 1960, quelques jours avant la passation de l'acte authentique. Le prix de vente stipulé dans l'acte du 1er juin 1960 s'élevait à cent cinquante mille francs. Ce prix, payable dans un délai de cinq ans avec faculté expresse de rachat anticipé, n'a pas été réglé en deniers comptants lors de la signature. Il a été matérialisé par la création, aux termes mêmes de l'acte, de quinze grosses au porteur d'une valeur nominale de dix mille francs chacune. La dame P., agissant ès qualités, a obligé la S.C.I. G. à payer ce prix à la société venderesse ou, pour elle, au porteur desdites grosses. La convention stipulait expressément que la simple remise matérielle de ces titres opérerait transmission de la créance résultant de l'acte et emporterait, de plein droit, subrogation au profit du porteur dans l'ensemble des droits, actions, privilèges et hypothèques attachés à la créance du prix de vente. En outre, une clause de l'acte de vente prévoyait que tous les paiements, tant en principal qu'en intérêts, auraient lieu en l'étude du notaire instrumentaire. Sur le plan de la situation juridique et hypothécaire du bien vendu, l'acte authentique comportait une présentation scindée. Sous la rubrique intitulée « origine de propriété », il n'était fait mention que d'une seule inscription d'office, prise au profit du porteur de grosses établies lors de la précédente acquisition de l'immeuble par la S.C.I. Les Flots Bleus, pour un montant de deux cent soixante-cinq mille francs correspondant au solde de son propre prix d'achat. Toutefois, à la fin de l'acte, sous la rubrique « état civil », le notaire avait fait déclarer par les vendeurs, les sieurs C. et B., « que l'immeuble dont partie est présentement vendue est grevé de l'inscription d'office ci-dessus relatée dans l'origine de propriété et de diverses autres inscriptions dont MM. C. et B. s'engagent à rapporter la mainlevée dans les plus bref délais ». Or, la réalité de l'état hypothécaire, que le notaire ne s'était pas procuré avant la signature et qu'il ne remit à l'acquéreur que près de cinquante jours après l'authentification de la vente, était tout autre. L'immeuble supportait en réalité quatre inscriptions hypothécaires, toutes antérieures au 1er juin 1960, garantissant des créances d'un montant global de deux millions cinq cent mille francs, soit un passif grevant le bien de plus de huit fois le montant de la seule inscription clairement détaillée dans l'acte. Parmi ces sûretés figurait notamment une inscription consentie par la société venderesse au profit d'un sieur D., en garantie d'un emprunt de cinq cent cinq mille francs destiné au financement de la construction, créance elle-même représentée par cinquante-trois grosses fractionnelles au porteur. Postérieurement à la signature de l'acte du 1er juin 1960, Maître S. a conservé en son étude les quinze grosses au porteur nouvellement créées, sans les remettre au vendeur, et s'est entremis pour assurer leur négociation auprès de tiers bailleurs de fonds. Par une lettre adressée au cogérant C. le 15 juin 1960, l'officier ministériel écrivait ainsi : « J'ai examiné la possibilité de céder les grosses au porteur représentées par la vente par la Société Les Flots Bleus à la Société G., mais il est difficile de les céder en l'état actuel... Voulez-vous avoir l'obligeance d'examiner ce que votre société peut faire comme sacrifice pour arriver à la cession de ces grosses ? ». Dès ce même mois de juin 1960, le notaire est néanmoins parvenu à négocier les grosses numérotées 1 à 5 pour un montant total de cinquante mille francs. Ayant encaissé ces fonds des porteurs cessionnaires, Maître S. ne les a pas conservés pour désintéresser les créanciers inscrits, mais les a directement reversés au vendeur C. au moyen d'un chèque tiré sur la B.N.C.I. (n° 711.228), sans que la mainlevée promise par les cogérants n'ait été préalablement rapportée. L'acte de vente a été transcrit le 24 juin 1960. Par la suite, le destin des quinze grosses émises lors de la vente s'est fragmenté. En juillet 1960, à la suite de la constatation d'une erreur sur la surface du bien vendu, le prix de vente primitif de cent cinquante mille francs a été ramené à cent dix mille francs, ainsi qu'en atteste une lettre adressée par C. au notaire le 19 juillet 1960. En contrepartie de cette diminution de prix de quarante mille francs, les grosses numérotées 7 à 10 ont été remises gratuitement à la dame P. S'agissant des grosses numérotées 11 à 15, demeurées entre les mains du notaire, la dame P., ayant pris conscience de l'absence d'affectation des fonds à l'apurement du passif hypothécaire, a fait signifier par ministère d'huissier à Maître S., le 14 septembre 1960, une interdiction formelle de s'en dessaisir, « pour sûreté et garantie de la radiation d'hypothèque existante sur le local vendu dans l'immeuble "Les Flots Bleus", qui n'a pas été enlevée ». Enfin, concernant les grosses numérotées 1 à 6, qui avaient été mises en circulation, la dame P. a procédé à leur rachat anticipé entre les mains du porteur Se., moyennant le versement d'une somme de cinquante-huit mille quatre cents francs, attesté par un reçu en date du 22 octobre 1961. Parallèlement, l'acquéreur a engagé des dépenses à hauteur de vingt mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes pour achever les travaux de finition et de mise en état des locaux livrés bruts de décoffrage. Cependant, les créanciers hypothécaires antérieurs du vendeur n'ayant pas été désintéressés, les sociétés Héraclès et A., toutes deux porteuses des grosses émises en représentation de la créance du sieur D., ont exercé leur droit de suite. Elles ont poursuivi, à l'encontre de la S.C.I. G. prise en sa qualité de tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, la saisie immobilière de leur gage, lequel englobait la portion de locaux acquise le 1er juin 1960. Au terme de longues procédures, la S.C.I. G. s'est trouvée totalement évincée des locaux qu'elle avait acquis et aménagés, sans disposer d'aucun recours utile contre sa venderesse, la S.C.I. Les Flots Bleus ayant été entre-temps déclarée en faillite. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Imputant la perte de son acquisition et les préjudices financiers subséquents aux manquements professionnels de Maître S., entre-temps décédé, la dame P., agissant ès qualités et assistée de son mari W., a assigné les héritiers de l'officier ministériel (les hoirs S., composés des dames M., A. et P. S.) devant le Tribunal de première instance de Monaco en responsabilité civile. Par un jugement rendu le 12 février 1970, le Tribunal de première instance de Monaco a intégralement rejeté les demandes des époux P.-W., les déclarant mal fondés en leurs prétentions à l'encontre des hoirs S. Accueillant en revanche la demande reconventionnelle des défendeurs, les premiers juges ont condamné les demandeurs à leur payer la somme de mille cinq cents francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. La dame P., assistée de son époux, a régulièrement interjeté appel principal de cette décision. Aux termes de ses conclusions d'appel déposées le 14 décembre 1970, elle sollicitait l'infirmation du jugement entrepris, la reconnaissance de la responsabilité de feu le notaire S., et la condamnation de ses héritiers au paiement d'une somme totale de cent cinquante mille cent quarante-six francs et quatre-vingt-cinq centimes (ventilée dans les motifs de l'arrêt à cent cinquante mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes), outre les intérêts de droit. Au soutien de ses prétentions, l'appelante articulait deux griefs principaux à l'encontre de l'officier ministériel, éclairés par l'existence d'un mandat tacite dont il aurait été investi pour mener à bien les suites de la vente. En premier lieu, elle lui reprochait un manquement à son devoir de conseil et de vérification, pour avoir introduit dans l'acte de vente une énonciation inexacte et trompeuse de la situation hypothécaire des biens vendus, omettant de lever un état hypothécaire préalable qui eût révélé l'ampleur rédhibitoire des inscriptions. En second lieu, elle lui faisait grief de s'être dessaisi entre les mains du vendeur des fonds recueillis lors de la négociation des premières grosses au porteur, au lieu de les affecter par priorité à la radiation des inscriptions grevant l'immeuble. Elle décomposait son préjudice en quatre postes distincts : - soixante mille francs au titre du remboursement du prix des grosses numérotées 1 à 6 ; - quarante mille francs au titre des grosses numérotées 7 à 10, soutenant que si ces titres lui avaient bien été remis lors de la réduction du prix pour erreur de surface, elle en avait précédemment réglé le montant au vendeur, de sorte que cette remise ne l'avait pas remplie de ses droits ; - vingt mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes au titre du coût des travaux de finition réalisés dans les locaux ; - trente mille francs à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble grave subi du fait de l'éviction. En réplique, l'hoirie S. concluait à la confirmation pure et simple du jugement déféré rejetant toute responsabilité du notaire. Formant un appel incident régulier en la forme, les héritiers sollicitaient l'élévation à dix mille francs du montant des dommages-intérêts alloués en première instance pour procédure abusive. Pour contester toute faute du notaire, les intimés soutenaient d'abord que l'acquéreur avait connaissance de la situation financière obérée du vendeur et que l'acte mentionnait l'existence d'autres inscriptions. Sur le terrain du dessaisissement des fonds, ils opposaient une distinction juridique entre le paiement du prix d'achat par l'acquéreur et le produit de la cession des grosses au porteur par le vendeur, arguant que le notaire n'avait pas reçu le prix de vente de l'acheteur et n'était donc pas tenu d'employer le produit de la négociation des titres au paiement des créanciers inscrits. À titre subsidiaire, sur le terrain du préjudice et du lien de causalité, les hoirs S. contestaient la réalité du paiement allégué pour les grosses 7 à 10, remises gratuitement par suite de la réduction du prix. Concernant les grosses 1 à 6, tout en relevant que le reçu produit n'établissait qu'un versement de cinquante-huit mille quatre cents francs, ils soutenaient que le lien de causalité était rompu par le fait même de la victime : en rachetant ces titres en octobre 1961, alors qu'elle savait depuis plus d'un an (comme le prouvait son exploit d'huissier du 14 septembre 1960) que les fonds n'avaient pas servi à radier les hypothèques, la dame P. aurait été l'unique auteur de son propre dommage. Enfin, ils contestaient l'indemnisation des travaux de finition au motif que l'acte de vente en mettait expressément la charge à l'acquéreur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une double interrogation juridique touchant à l'étendue des obligations professionnelles et contractuelles du notaire dans le cadre d'une vente d'immeuble grevé de sûretés réelles et financée au moyen de grosses au porteur : 1. D'une part, sur le fondement de sa responsabilité statutaire issue de l'Ordonnance sur le notariat du 14 mars 1886, le notaire instrumentaire satisfait-il à son devoir de conseil et d'investigation destinée à assurer l'efficacité de l'acte lorsqu'il se borne à reproduire la déclaration du vendeur faisant état de « diverses autres inscriptions » avec promesse de mainlevée, sans lever préalablement un état hypothécaire qui eût révélé un passif excédant de plus de huit fois la seule inscription détaillée à l'acte, ni remettre cet état à l'acquéreur avant la signature ? 2. D'autre part, lorsque le prix de vente est matérialisé par l'émission de grosses au porteur emportant subrogation de plein droit, et que le notaire, investi d'un mandat tacite pour exécuter les formalités consécutives à la vente, négocie ces titres auprès de tiers et en encaisse la contre-valeur, est-il tenu d'affecter ces fonds à l'extinction des sûretés grevant l'immeuble vendu au même titre qu'un prix payé comptant par l'acquéreur, ou peut-il valablement les reverser au vendeur avant toute radiation des inscriptions ? Subsidiairement, la Cour devait déterminer si le rachat anticipé des grosses en circulation par l'acquéreur, postérieurement à la découverte de la défaillance du notaire, ainsi que la stipulation contractuelle mettant les travaux d'aménagement à la charge de l'acheteur, étaient de nature à rompre le lien de causalité entre les fautes de l'officier public et le préjudice né de l'éviction du tiers détenteur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer le jugement de première instance et retenir l'entière responsabilité civile professionnelle de Maître S., la Cour d'appel déploie une motivation structurée en trois temps : elle caractérise au préalable le cadre juridique de l'intervention du notaire en démontrant l'existence d'un mandat tacite s'ajoutant à ses obligations statutaires (1), analyse ensuite successivement les deux fautes reprochées à l'officier ministériel (2), avant d'apprécier souverainement l'existence des chefs de préjudice et la permanence du lien de causalité (3). #### 1. La dualité des fondements : responsabilité statutaire et mandat tacite Avant d'examiner les griefs, la Cour prend soin d'établir que l'intervention de Maître S. ne s'est pas limitée à la seule rédaction de l'acte authentique du 1er juin 1960, mais s'est prolongée par l'exécution d'un mandat tacite donné par les parties. Conformément aux règles probatoires du droit civil, les juges du fond relèvent d'abord l'existence d'un commencement de preuve par écrit, constitué par la clause même de l'acte de vente stipulant l'élection de paiement en l'étude pour tout versement en principal et intérêts. Ce commencement de preuve est ensuite complété par trois présomptions du fait de l'homme, jugées graves, précises et concordantes : la conservation matérielle des grosses à l'étude au lieu de leur remise au vendeur ; la négociation active de ces titres par le notaire, attestée par sa correspondance du 15 juin 1960 ; et l'encaissement suivi du reversement par chèque tiré sur son propre compte du produit des cinq premières grosses. La Cour en déduit que, par-delà sa responsabilité légale et professionnelle découlant des articles 16, 24, 25 et 92 de l'Ordonnance sur le notariat du 14 mars 1886, le notaire était contractuellement lié, tant envers l'acquéreur qu'envers les vendeurs, par les obligations nées de ce mandat tacite lui imposant d'accomplir « à bon escient » les formalités postérieures à l'acte. #### 2. La caractérisation des fautes professionnelles et contractuelles **Sur la première faute (les énonciations de l'acte et le défaut de vérification hypothécaire) :** La Cour énonce en principe que le notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs conventions, d'attirer leur attention sur les dangers encourus et de leur indiquer les moyens légaux d'y parer. Surtout, elle affirme avec force qu'il doit, « même en l'absence de tout mandat », procéder personnellement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour garantir « l'utilité et l'efficacité » des actes qu'il reçoit. Appliquant ce standard de diligence, la Cour relève que le notaire avait l'obligation stricte de mentionner « de la façon la plus apparente » l'intégralité des inscriptions grevant l'immeuble. En ne mentionnant dans l'origine de propriété qu'une inscription d'office de 265 000 francs et en reléguant *in fine*, sous une rubrique « état civil » inappropriée, une déclaration des vendeurs évoquant de manière anodine « diverses autres inscriptions » assortie d'une simple promesse de mainlevée, le notaire a gravement failli. La Cour souligne que la levée préalable d'un état hypothécaire — devoir élémentaire omis par l'officier public — aurait révélé quatre inscriptions antérieures totalisant 2 500 000 francs, soit un passif huit fois supérieur à celui apparent. La juridiction d'appel écarte méthodiquement toutes les causes d'exonération invoquées par l'hoirie : la prétendue connaissance par l'acquéreur de la situation obérée du vendeur n'est aucunement prouvée (le compromis antérieur étant muet sur ce point) et, en toute hypothèse, « le notaire ne devait prêter son ministère à aucune entreprise équivoque ». Loin de le décharger en éveillant la méfiance de l'acheteur, l'imprécision de la clause aurait dû conduire le notaire à refuser d'instrumenter tant que la situation juridique du bien n'était pas pleinement élucidée. Enfin, la remise de l'état hypothécaire cinquante jours après la vente est jugée inopérante car tardive. La faute est ainsi qualifiée « d'une particulière gravité ». **Sur la seconde faute (le versement au vendeur du produit de cession des grosses) :** La Cour rappelle la règle de prudence fondamentale selon laquelle le notaire mandataire des parties qui perçoit tout ou partie du prix de vente a l'interdiction absolue de s'en dessaisir entre les mains du vendeur avant d'avoir obtenu la radiation effective des inscriptions grevant l'immeuble, nonobstant toutes promesses unilatérales de mainlevée faites par ce vendeur. Pour rejeter le « distinguo juridique » soulevé par les héritiers entre le paiement du prix par l'acheteur et l'encaissement du produit de cession des grosses auprès de tiers, la Cour développe une analyse à la fois téléologique et technique du mécanisme des grosses au porteur : - Sur le plan
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 janvier 2025, n° 30830 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 janvier 2025, n° 30830 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/01-30-30830)) ## Faits et procédure Une société civile particulière de droit monégasque (SCP S. C. I. D), débitrice, avait obtenu d'une banque un prêt de 47 000 000 euros en principal, destiné à refinancer partiellement l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement quadruplex penthouse, d'une cave et de parkings situés à Monaco. Le prêt était garanti par une hypothèque inscrite le 18 mars 2020. Après déchéance anticipée du terme, la banque créancière a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière, puis fait signifier un procès-verbal de saisie le 15 juin 2023, transcrit le 29 juin 2023. Le cahier des charges, déposé au greffe le 13 juillet 2023, fixait la mise à prix à 49 000 000 euros. La débitrice a contesté ce montant, en sollicitant une mise à prix correspondant, selon ses affirmations, à un tiers de la valeur vénale. Par jugement du 31 août 2023, le Tribunal de première instance a fixé la mise à prix à 130 000 000 euros. Ce jugement n'étant pas susceptible d'appel, la créancière a renoncé à poursuivre la vente, estimant trop élevé le risque d'être déclarée adjudicataire à ce prix faute d'enchères. Elle a alors sollicité son désistement, accepté par la débitrice le 11 octobre 2023. Par jugement du 24 octobre 2023, le tribunal a constaté le désistement et ordonné la mainlevée du procès-verbal de saisie. La créancière a fait délivrer un nouveau commandement le 9 avril 2024, puis signifier un nouveau procès-verbal de saisie le 10 mai 2024, transcrit le 16 mai 2024. Dans ses dires, la débitrice a demandé que la mise à prix soit portée à 130 000 000 euros, qu'elle qualifiait de minimum, en soutenant que la mise à prix initiale était « manifestement insuffisante » et constitutive d'un abus de droit. La créancière a conclu au rejet et, à titre subsidiaire, à ce que le poursuivant soit déclaré adjudicataire, en cas d'enchères désertes, au montant de la mise à prix initiale. Le ministère public a requis le maintien de la mise à prix fixée par le créancier. *Observation.* Le dossier présente une incohérence de dates : le cahier des charges est daté du 13 juillet 2023 dans l'exposé des faits, mais du 22 mai 2024 dans les dires et dans le dispositif. La décision ne précise pas la raison de cette divergence (non précisé dans la décision). ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première porte sur l'effet d'un désistement d'instance accepté : le jugement du 31 août 2023, qui avait fixé la mise à prix, conserve-t-il l'autorité de la chose jugée dans la seconde procédure de saisie ? La seconde porte sur le pouvoir du juge de modifier, à la demande du débiteur, le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant : cette mise à prix peut-elle être relevée à la valeur de marché de l'immeuble ? ## Solution et dispositif Sur la première question, le tribunal rappelle l'article 412 du Code de procédure civile : « le désistement, lorsqu'il aura été accepté, emportera de plein droit consentement que les choses soient remises en l'état où elles seraient s'il n'y avait pas eu de demande ». Il en déduit que le désistement, accepté par la débitrice et constaté le 24 octobre 2023, a « anéanti rétroactivement l'ensemble