67 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2013, n° 11846 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 octobre 2013, n° 11846 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2013/10-10-11846)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière d'envergure portant sur la cession d'un bien foncier situé sur le territoire de la Principauté, et plus particulièrement sur la question, classique mais toujours délicate en pratique des affaires, de la rémunération d'un intermédiaire prétendant avoir œuvré de manière déterminante à la réalisation de la vente. À l'origine des faits, la société civile immobilière (SCI) Les Jardins Hector Otto, ayant son siège social à Monaco et représentée par son gérant en exercice, M. f BO, était propriétaire d'un terrain. Dès le 25 janvier 1989, des contacts avaient été noués entre le vendeur et la société anonyme monégasque Société Européenne Mobilière et Immobilière (SEMI). Selon les éléments rapportés dans les moyens du pourvoi, la SEMI était présentée par le demandeur comme une filiale monégasque de la société SPIE Promotion, société ayant son siège social à Paris et à Paris La Défense. C'est dans ce contexte qu'est intervenu M. c BE SO, dit « SO », retraité de nationalité française demeurant à Nice. Ce dernier soutenait avoir accompli un travail de recherches et de négociations déterminant et essentiel en vue de la cession dudit terrain. Selon la thèse développée par M. c BE SO, si des premiers échanges avaient effectivement eu lieu entre le vendeur et la SEMI dès le début de l'année 1989, cette dernière société avait par la suite abandonné son projet d'acquisition, lequel n'aurait été repris et mené à terme que grâce à son intervention active d'intermédiaire. Finalement, la vente du terrain appartenant à la SCI Les Jardins Hector Otto a été concrétisée plus d'un an et demi après les premiers contacts initiaux, par un acte en date du 30 août 1990. Toutefois, l'acquéreur figurant à l'acte n'était pas directement la société SEMI ou la société SPIE Promotion, mais une tierce entité juridique : la SCI des Revoires (également désignée sous l'appellation « SCI Les Revoires » dans le texte de l'arrêt). Il résultait néanmoins des constatations opérées par les juges du fond que le gérant de cette société civile acquéreuse n'était autre que la société SEMI elle-même, représentée par son directeur général, M. m RO. Estimant que cette opération avait été réalisée grâce à son entremise et que l'interposition de la SCI Les Revoires procédait d'un mécanisme frauduleux de substitution de personne destiné à l'évincer et à éluder le paiement de la rémunération qui lui était due, M. c BE SO a entrepris des démarches judiciaires afin d'obtenir le règlement de sa commission d'intermédiaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute d'avoir obtenu satisfaction à l'amiable, M. c BE SO a porté le différend devant les juridictions monégasques. Suivant exploits d'assignation en date des 26 novembre 1991 et 21 janvier 1992, il a attrait devant le Tribunal de première instance de Monaco l'ensemble des protagonistes personnes physiques et morales qu'il estimait impliqués dans l'opération litigieuse : M. n BO, la SCI Les Jardins Hector Otto, la société SPIE Promotion, la SAM Société Européenne Mobilière et Immobilière (SEMI), ainsi que M. a J MA, administrateur de société. L'objet principal de sa demande tendait à leur condamnation au paiement d'une commission au titre de son rôle d'intermédiaire dans la vente immobilière du 30 août 1990. Par un jugement dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision commentée, le Tribunal de première instance a intégralement débouté M. c BE SO de ses demandes. Contestant cette appréciation, l'intéressé a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Au cours de la procédure (M. n BO étant par ailleurs décédé le 31 juillet 2009 à Beyrouth, au Liban), l'instance a été reprise par ses héritiers légitimes, désignés collectivement comme l'« hoirie BO » ou les « consorts BO », à savoir : Mme a BA veuve BO, M. m BO, M. f BO et Mme d BO, tous administrateurs de sociétés demeurant à Monaco. Par un arrêt rendu le 20 avril 2010 (lequel n'avait pas fait l'objet d'une signification), la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions le jugement de première instance ayant débouté M. c BE SO de sa demande en paiement de commission. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont notamment relevé que des contacts s'étaient déjà noués entre la SEMI et le vendeur dès le 25 janvier 1989, antérieurement à l'intervention de l'appelant, et qu'il n'était pas établi que la SCI Les Revoires, acquéreur final par l'acte du 30 août 1990, fût une simple émanation de la SEMI permettant de caractériser une fraude. En conséquence, la juridiction du second degré a estimé que l'appelant ne rapportait pas la preuve que la vente avait été réalisée par son intermédiaire. Outre le rejet de ses prétentions au fond, la Cour d'appel a accueilli les demandes reconventionnelles des intimés et a condamné M. c BE SO à payer la somme de 2 000 euros à chacun d'entre eux (l'hoirie BO, la SCI Les Jardins Hector Otto, M. a J MA, la société SPIE Promotion et la société SEMI) à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, au motif que son recours infondé leur avait occasionné un préjudice résultant des « tracas de la procédure devant la cour ». Après avoir sollicité et obtenu le bénéfice de l'assistance judiciaire suivant décision du Bureau d'aide judiciaire (n° 109 BAJ 12) en date du 15 juin 2012, M. c BE SO a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 12 février 2013 par son avocat-défenseur, suivie du dépôt d'une requête ampliative le 26 février 2013, signifiée le jour même. En défense au pourvoi, les consorts BO et la SCI Les Jardins Hector Otto ont déposé une contre-requête le 21 mars 2013. De son côté, la SAM SEMI a déposé une contre-requête le 26 mars 2013, sollicitant notamment la condamnation du demandeur à des dommages et intérêts pour procédure abusive devant la Cour de révision. En revanche, la société SPIE Promotion ainsi que M. a J MA (ce dernier se trouvant alors sans domicile ni résidence connus) n'ont ni comparu ni constitué d'avocat-défenseur devant la haute juridiction. Après l'établissement du certificat de clôture par le Greffier en Chef le 22 avril 2013 et le dépôt des conclusions du Ministère Public le 26 avril 2013, l'affaire a été appelée à l'audience du 2 octobre 2013 pour être jugée le 10 octobre 2013. Au soutien de son pourvoi, M. c BE SO articulait deux moyens distincts : * **Un premier moyen**, divisé en cinq branches, attaquait le chef de l'arrêt l'ayant débouté de sa demande de commission. Il reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale au regard des articles 989 et 1838 du Code civil monégasque, une violation de l'article 199 du Code de procédure civile (visé par erreur matérielle dans le moyen comme « l'article 199 du Code civil » s'agissant du défaut de réponse à conclusions), ainsi qu'une violation du principe général du droit *« fraus omnia corrumpit »*. Il soutenait en substance que les juges n'avaient pas examiné ses pièces démontrant son rôle déterminant (1re branche), qu'une simple présentation antérieure par autrui un an et demi avant la vente n'excluait pas son travail essentiel de négociation (2e branche), que la cour n'avait pas répondu à ses conclusions sur l'abandon initial du projet par la SEMI relancé grâce à lui (3e branche), et que les liens organiques entre la SEMI (gérante) et la SCI Les Revoires (acquéreur) caractérisaient une fraude par substitution de personne pour éluder sa commission (4e et 5e branches). * **Un second moyen**, comportant plusieurs branches, critiquait sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Dans une première critique, il faisait valoir qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée à l'égard des sociétés SPIE et SEMI et de M. a J MA, soutenant que ceux-ci avaient été attraits à la procédure par M. BO et non par lui-même. Dans les autres branches du moyen, il contestait la caractérisation même de l'abus du droit d'agir en appel au regard des exigences de la responsabilité civile délictuelle. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour de révision le 10 octobre 2013 invitait la haute juridiction à se prononcer sur deux problématiques juridiques nettement distinctes, relevant respectivement du droit des contrats spéciaux (et plus exactement du contrat de mandat ou de courtage appliqué à l'entremise immobilière) et du droit de la responsabilité civile appliquée aux voies de recours. En premier lieu, sur le fond du droit à rémunération de l'intermédiaire : **Quelle est l'étendue du contrôle exercé par la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, du caractère déterminant de l'intervention d'un intermédiaire dans la réalisation d'une vente immobilière et de l'existence d'une éventuelle fraude par interposition de personne morale destinée à le priver de sa commission ?** Il s'agissait de déterminer si les constatations relatives à l'antériorité des contacts entre les parties et à l'absence de preuve d'une collusion frauduleuse entre la société initialement démarchée et la société civile acquéreuse relevaient du pouvoir souverain des juges d'appel ou si elles encouraient la censure pour manque de base légale au regard des règles du mandat et de l'adage *fraus omnia corrumpit*. En second lieu, sur le terrain de la sanction procédurale : **La juridiction d'appel peut-elle légalement condamner un appelant au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif en se bornant à relever le caractère infondé du recours et l'existence d'un préjudice découlant des « tracas de la procédure », sans caractériser de circonstances particulières rendant fautif l'exercice de cette voie de recours ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision procède à un examen scindé des griefs qui lui sont soumis, opposant une fin de non-recevoir catégorique au premier moyen ainsi qu'à la première critique du second moyen, avant d'accueillir favorablement les autres branches du second moyen et de prononcer une cassation partielle particulièrement nette. #### 1. Le rejet du premier moyen : le retranchement derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond Face à l'argumentation particulièrement détaillée du premier moyen, qui tentait par cinq angles d'attaque différents d'amener la Cour de révision à contrôler la qualification du rôle de l'intermédiaire et de la fraude alléguée, la haute juridiction répond par un attendu unique d'une grande concision, caractéristique de sa technique de contrôle restreint en matière de fait et de preuve. La Cour énonce ainsi : *« qu'ayant examiné l'ensemble des éléments de fait qui lui étaient soumis, la cour d'appel, répondant aux conclusions, et sans violer le principe "fraus omnia corrumpit", a souverainement retenu que M. c BE SO ne rapportait pas la preuve que la vente du 30 août 1990 entre la SCI LES JARDINS HECTOR OTTO et la SCI LES REVOIRES avait été réalisée par son intermédiaire »*. Par cette motivation resserrée, la Cour de révision balaie simultanément les cinq branches du moyen : * Sur le grief de défaut d'examen des pièces (1re branche) et de défaut de réponse aux conclusions relatives à l'abandon puis à la reprise du projet (3e branche), la Cour affirme que les juges d'appel ont bien examiné l'ensemble des éléments de fait soumis au débat et ont répondu aux conclusions. Les juges du fond ne sont en effet pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer spécifiquement sur chaque pièce produite dès lors qu'ils motivent leur décision au vu de l'ensemble des éléments versés aux débats. * Sur le terrain substantiel du droit à commission (2e branche) et de la fraude par substitution de personne morale (4e et 5e branches), la Cour de révision érige la question en une pure question de preuve relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond. Pour prétendre à une rémunération sur le fondement des articles 989 (force obligatoire des conventions) et 1838 (définition du mandat) du Code civil, celui qui se prévaut de la qualité d'intermédiaire supporte le fardeau probatoire : il lui incombe d'établir que l'opération a été effectivement conclue grâce à son entremise déterminante. Dès lors que la Cour d'appel avait souverainement estimé que cette preuve n'était pas rapportée et que la fraude alléguée n'était pas démontrée malgré les liens de gérance entre la SEMI et la SCI Les Revoires, sa décision échappait au contrôle du juge de cassation. #### 2. Le rejet partiel du second moyen : la réfutation factuelle d'une simple allégation procédurale Abordant le second moyen, la Cour de révision écarte d'abord le grief par lequel M. c BE SO prétendait ne pouvoir être condamné à indemniser la SEMI, la société SPIE Promotion et M. a J MA au motif qu'il ne les aurait pas lui-même mis en cause (attribuant leur présence au procès à une intervention forcée diligentée par M. BO). Procédant à une vérification directe des pièces de la procédure — contrôle que le juge de cassation s'autorise toujours lorsqu'est en cause un fait procédural —, la Cour de révision relève l'inexactitude matérielle du postulat du demandeur : *« contrairement à ce qui est soutenu par le moyen, les défendeurs ont été attraits dans la procédure par le demandeur lui-même, suivant assignations des 26 novembre 1991 et 21 janvier 1992 »*. En conséquence, le moyen manquait en fait, et la Cour d'appel n'avait nullement l'obligation de répondre à ce qui ne constituait qu'une « simple allégation » démentie par les actes introductifs d'instance eux-mêmes. #### 3. La cassation partielle sur le surplus du second moyen : le contrôle strict de la qualification de l'appel abusif En revanche, le raisonnement de la Cour de révision change radicalement de nature lorsqu'elle examine les autres branches du second moyen relatives à la motivation de la condamnation pour appel abusif. Statuant au visa formel de **l'article 1299 du Code civil** (texte figurant dans la décision, qui renvoie dans l'ordonnancement de l'arrêt au fondement légal de la responsabilité civile pour faute), la Cour de révision rappelle la motivation retenue par les juges du second degré : pour allouer 2 000 euros de dommages et intérêts à chacun des intimés, la Cour d'appel s'était bornée à retenir que *« l'appel infondé de celui-ci leur a occasionné un préjudice résultant des tracas de la procédure devant la cour »*. La censure tombe alors, implacable : *« Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à caractériser les circonstances qui rendent l'exercice de la voie de recours fautif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »*. Le raisonnement juridique de la haute juridiction repose sur une distinction fondamentale du droit processuel et de la responsabilité civile : le simple fait d'exercer une voie de recours qui s'avère finalement mal fondée (« appel infondé ») et qui génère, par la force des choses, des désagréments pour la partie adverse (« les tracas de la procédure ») ne suffit pas à constituer une faute génératrice de responsabilité civile. L'exercice du droit d'appel est un droit fondamental des plaideurs ; il ne dégénère en abus sanctionnable par des dommages et intérêts que si le juge caractérise des circonstances particulières démontrant une faute dans l'exercice même de ce droit (intention de nuire, mauvaise foi, légèreté blâmable ou erreur grossière équipollente au dol). En déduisant la faute du seul échec du recours et du préjudice inhérent à toute défense en justice, la Cour d'appel a confondu le mal-fondé de l'action avec l'abus du droit d'agir, privant ainsi sa décision de base légale. Logiquement, dans la continuité de ce principe, la Cour de révision rejette également la demande reconventionnelle formée devant elle par la société SEMI qui réclamait des dommages et intérêts pour pourvoi abusif (le pourvoi s'avérant du reste partiellement fondé), et dit n'y avoir lieu au prononcé de l'amende civile. ### C. Le dispositif En conclusion de son raisonnement, la Cour de révision prononce une cassation partielle limitée à la seule question des dommages et intérêts pour appel abusif, laissant ainsi devenir irrévocable le rejet au fond de la demande de commission de l'intermédiaire. Le dispositif de l'arrêt est rédigé dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > > Casse et annule l'arrêt déféré, mais seulement en ce qu'il condamne M. c BE SO à payer 2.000 euros à chacun des intimés à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ; > > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée ; > > Déboute la Société Européenne Mobilière et Immobilière de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ; > > Dit n'y avoir lieu de prononcer la condamnation au paiement d'une amende ; > > Condamne l'hoirie BO, la SCI LES JARDINS HECTOR OTTO et la SAM SOCIETE EUROPENNE MOBILIERE ET IMMOBILIERE aux dépens dont distraction au profit de l'administration qui seront recouvrés comme en matière d'enregistrement. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 10 octobre 2013 par la Cour de révision de Monaco offre une double illustration particulièrement éclairante des équilibres jurisprudentiels en droit privé monégasque, tant en ce qui concerne le régime probatoire du contrat d'entremise immobilière que le contrôle du droit d'accès au juge à travers la théorie de l'abus du droit d'agir en justice. #### 1. Le régime exigeant de la preuve du rôle déterminant de l'intermédiaire et de la fraude en matière immobilière Bien que le premier moyen soit rejeté par un attendu faisant appel au pouvoir souverain des juges du fond, l'analyse des griefs formulés par le demandeur et de la réponse de la Cour permet de dégager en creux les principes directeurs qui gouvernent le droit à commission de l'apporteur d'affaires ou de l'intermédiaire immobilier en droit monégasque, sur le fondement du droit commun des contrats (article 989 du Code civil monégasque, équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français) et du mandat (article 1838 du Code civil monégasque, équivalent de l'article 1984 du Code civil français). En droit positif, la rémunération du mandataire ou du courtier obéit à un principe de causalité stricte : la commission n'est due que si l'intermédiaire démontre que l'affaire a été effectivement conclue grâce à son intervention. Il ne suffit pas d'avoir effectué des diligences, transmis des courriers ou participé à des pourparlers ; encore faut-il que cette entremise ait eu un rôle causal déterminant dans la rencontre des volontés des parties à l'acte final. Or, en l'espèce, le litige soulevait deux difficultés classiques du contentieux du courtage immobilier : 1. **La chronologie des contacts et la pluralité d'interventions :** La Cour d'appel avait relevé que
# Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2010/04-13-2481))** ## Faits et procédure Une société de droit monégasque, la SAM D. I., agence immobilière, a été chargée par M^me^ S. S., le 12 décembre 2006, de la cession du droit au bail d'un local commercial situé dans la galerie marchande d'un centre commercial de la Principauté. Le 2 février 2007, un acquéreur, M. Z. K., a présenté une offre d'achat, transmise à la cliente. Celle-ci a donné son accord écrit le 8 février 2007 pour un prix « net de commission » de 1 075 000 €. Un bon de commission a été signé le 12 février 2007 pour 95 000 €. Une promesse synallagmatique de cession a été conclue le 7 mars 2007 devant Maître A., notaire, sous deux conditions suspensives : la renonciation du bailleur à son droit de préemption et l'obtention de l'agrément administratif du cessionnaire. Le ministre d'État a refusé l'agrément le 24 mars 2007. Un acte du 18 octobre 2007 a prorogé la promesse, modifié la forme de la société cessionnaire et reporté le délai de réitération au 31 décembre 2007. Le montant de la commission a alors été ramené à 80 000 € par un nouveau bon signé le 15 octobre 2007. Le 6 décembre 2007, le bailleur, la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers (SBM), a exercé son droit de préemption. Le 19 décembre 2007, un acte de résiliation du bail a été passé devant le notaire, moyennant une indemnité de 1 170 000 € versée par le bailleur. Le même jour, l'agence a formé opposition entre les mains du notaire pour 80 000 €. Le 8 janvier 2008, Maître A. a remis à l'agence un chèque de 80 000 €, prélevé sur l'indemnité de résiliation. Par jugement du 12 mars 2009, le tribunal de première instance a condamné la SAM D. I. à restituer la commission de 80 000 € perçue, a condamné le notaire à 8 000 € de dommages et intérêts, et a condamné M^me^ S. S. à verser 10 000 € à l'agence au titre de ses diligences, avec compensation. Le notaire et l'agence ont interjeté appel, et M^me^ S. S. a formé appel incident. Les deux procédures ont été jointes. ## Question de droit La question principale était de savoir si l'agent immobilier conserve son droit à commission conventionnelle lorsque l'opération de cession projetée n'aboutit pas, le droit de préemption ayant été exercé par le bailleur, et si cette commission demeure exigible en l'absence de clause expresse prévoyant ce cas. Il s'agissait, corrélativement, de déterminer si le notaire, qui avait versé la commission, avait commis une faute engageant sa responsabilité. L'appelante soutenait que le bon de commission, accepté par la cliente, était exécutoire sans réitération authentique et que la substitution du préempteur à l'acquéreur n'emportait pas extinction du droit à commission. L'intimée faisait valoir, en substance, que la commission n'était due qu'en cas de cession au profit de l'acquéreur découvert, que la commission n'était exigible qu'à la date de la cession effective, et que la non-réalisation de l'opération constituait un aléa que l'agent devait supporter. ## Solution et dispositif La Cour réforme le jugement entrepris. Elle pose d'abord un principe général : la commission contractuelle de l'agent immobilier « a pour but de rémunérer les diligences qu'il a accomplies en faveur de son client lorsqu'elles ont eu pour effet de permettre à ce dernier de se séparer d'un bien et d'en percevoir le prix ». Elle affirme ensuite qu'il est « constant en droit que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne fait pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier ». Pour appliquer ce principe, la Cour retient trois éléments. Le droit de préemption a été exercé « en considération de la cession projetée en faveur d'un acquéreur recherché et découvert par l'agent immobilier », dont les démarches ont abouti au consentement des parties dans un acte synallagmatique. La circonstance que la condition suspensive d'agrément administratif ait ou non été levée est sans incidence, dès lors que la préemption est intervenue avant l'expiration du délai de
# Cour d'Appel de Monaco, 22 janvier 2002, n° 26979 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 janvier 2002, n° 26979 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2002/01-22-26979)) ## Faits et procédure Le litige naît d'une faillite prononcée en Belgique. Le Tribunal de commerce de Bruxelles a déclaré ouverte, le 8 mars 1962, la faillite de l'association de fait ou société en nom collectif irrégulière Lotto et National Home Service, ainsi que de ses associés J. D. et J. V. S. T. G., curateur à ces faillites, agit devant les juridictions monégasques. Le 3 septembre 1979, J. V. S. vend à H. O., devant un notaire néerlandais, deux locaux à usage commercial situés à Monte-Carlo. La vente doit être réitérée devant un notaire monégasque. Faute de comparution de J. V. S., le Tribunal de première instance de Monaco rend, le 16 juin 1983, un jugement par défaut. Ce jugement tient lieu de vente entre les parties et vaut, en tant que de besoin, titre de propriété au profit de H. O. Il est transcrit au bureau des hypothèques le 28 novembre 1983. T. G. forme tierce opposition contre ce jugement et demande, à titre principal, sa rétractation, la radiation de la transcription et l'inopposabilité à la masse des actes postérieurs. Il sollicite également l'annulation de la convention du 3 septembre 1979 et 500 000 francs de dommages-intérêts. Il fonde ses prétentions sur l'effet dessaisissant du jugement belge de faillite, sur la fraude de H. O. et sur le régime matrimonial de J. V. S. Par jugement du 18 mars 1999, le Tribunal de première instance déclare la tierce opposition recevable, mais dit que le jugement d'exequatur du jugement belge de faillite n'a pas d'effet rétroactif. Il déboute T. G., met l'État de Monaco hors de cause et condamne T. G. à des dommages-intérêts envers l'État et envers H. O. T. G. interjette appel. Il demande l'infirmation des dispositions relatives à la rétroactivité, au débouté et aux dommages-intérêts. La décision commentée est l'arrêt de la Cour d'appel qui confirme le jugement. Elle précise, en outre, que l'État de Monaco, mis hors de cause, a subi un préjudice du fait de sa mise en cause injustifiée en appel. Elle accorde à ce titre une indemnisation distincte. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. En premier lieu, la tierce opposition, prévue par l'article 436 du Code de procédure civile, était-elle recevable, et le curateur étranger avait-il qualité pour l'exercer avant toute décision d'exequatur ? En deuxième lieu, un jugement d'exequatur d'un jugement étranger déclaratif de faillite produit-il des effets rétroactifs, de sorte qu'il permettrait d'opposer aux acquéreurs un dessaisissement antérieur à la vente monégasque ? En troisième lieu, la fraude alléguée pour la première fois en appel, ainsi que l'incapacité résultant du régime matrimonial, pouvaient-elles fonder la rétractation du jugement de 1983 ? ## Solution et dispositif La Courose d'abord la recevabilité de l'action. Elle relève que le jugement de 1983, en réalisant la vente d'un immeuble monégasque, est susceptible de préjudicier aux droits de la masse et que ni le curateur ni la masse n'ont été appelés à l'instance. Elle admet que le curateur étranger « pouvait ester en justice ou accomplir des actes conservatoires avant toute décision d'exequatur ». Sur le fond, la Cour écarte la rétroactivité. Elle juge que l'article 472 du Code de procédure civile ne confère aucun caractère rétroactif à l'exequatur. Elle en déduit, par la combinaison des articles 1961 du Code civil et 472 du Code de procédure civile, que les jugements étrangers « ne peuvent produire aucun effet à Monaco, tant qu'il n'ont pas été déclarés exécutoires par les juridictions monégasques, aucune disposition législative n'ayant exclu de cette règle les jugements déclaratifs de faillite ». Elle ajoute que l'exequatur « ne saurait porter atteinte à des droits antérieurement acquis ». Sur la fraude, la Cour retient l'application de l'article 431 du Code de procédure civile, qui autorise les moyens nouveaux en appel pour justifier les demandes soumises au premier juge. Elle examine néanmoins le moyen au fond et exige la preuve que H. O., à la date du 3 septembre 1979, connaissait la faillite, savait que la vente visait à frauder les créanciers et se rendait ainsi complice de l'insolvabilité organisée. Elle relève notamment l'attestation du greffier de Middelburg selon laquelle J. V. S. n'était pas en état de faillite, les certificats négatifs du conservateur des hypothèques, et la circonstance que H. O. avait lui-même assigné J. V. S. en exécution de la vente. Elle juge que « la fraude ne se présumant pas », T. G. n'en rapporte pas la preuve. Enfin, sur le régime matrimon
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16081 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16081 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/03-24-16081)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco tire son origine d'une opération immobilière inscrite dans le cadre spécifique de la politique de logement destinée aux nationaux monégasques. Le 28 juillet 1989, Madame j. Paule SI. épouse FA., de nationalité monégasque, a fait l'acquisition d'un appartement auprès de l'État de Monaco. Cette cession immobilière n'était pas une vente de droit commun pure et simple, mais s'inscrivait expressément dans le dispositif du règlement relatif à la vente des appartements, dépendant d'immeubles domaniaux, aux personnes de nationalité monégasque, texte publié au Journal de Monaco du 16 décembre 1977. Conformément à l'économie générale de ce texte réglementaire et aux stipulations contractuelles qui en découlaient, l'acte de vente conclu le 28 juillet 1989 comportait des conditions particulières encadrant la revente ultérieure du bien par l'acquéreur. Ces stipulations instituaient notamment une priorité d'acquisition au profit du Domaine de l'État, assortie d'un mécanisme spécifique de détermination du prix de rachat. Il était ainsi prévu par le contrat que, dans l'hypothèse d'une revente à l'État, le prix de rachat de l'appartement devrait être fixé, selon certains critères déterminés, par une commission spécifique instituée par l'article 18 dudit règlement du 16 décembre 1977, tandis que l'article 17 du même texte précisait les modalités de détermination de ce prix. Au cours de l'année 2013, soit près de vingt-quatre ans après l'acquisition initiale, Madame FA. a manifesté son intention de revendre cet appartement. En exécution des conditions particulières stipulées dans son acte d'acquisition de 1989, elle a proposé le bien en priorité au Domaine de l'État. Par une correspondance ou une notification en date du 30 octobre 2013, l'État de Monaco a informé Madame FA. de son intention de se porter acquéreur de l'appartement. Le prix proposé dans cette offre d'achat était celui qui avait été fixé par la commission prévue à l'article 18 du règlement de 1977. Or, il est apparu que cette commission était composée, pour l'essentiel, de représentants de l'État, incluant majoritairement un membre du Gouvernement et des agents de l'État. De surcroît, pour procéder à l'évaluation litigieuse entérinée par la commission, il avait été fait appel, en qualité d'expert, à Monsieur Jean-Charles SPOTTI, rattaché au Service des Travaux publics et donc fonctionnaire placé sous la subordination hiérarchique de l'État. Estimant que l'offre de prix de rachat formulée le 30 octobre 2013 était dépourvue d'effet juridique en raison même de la composition de cette commission et du manque d'indépendance de ses membres à l'égard du cocontractant étatique, Madame FA. a refusé de donner suite à la transaction à ces conditions et a porté le différend devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la validité du processus d'évaluation du bien, Madame FA. a initialement saisi le Tribunal de première instance de Monaco. Ses demandes tendaient, d'une part, à faire écarter la commission réglementaire au profit de la désignation judiciaire d'un nouveau mandataire chargé d'évaluer le bien et, d'autre part, à obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. Par un jugement rendu le 28 mai 2015, le Tribunal de première instance a largement accueilli l'argumentation juridique de la demanderesse quant à la régularité organique de la commission, tout en rejetant sa demande d'expertise directe. Les premiers juges ont en effet retenu qu'une commission composée majoritairement d'un membre du Gouvernement et d'agents de l'État n'avait pas la qualité de tiers par rapport à l'État de Monaco — et plus particulièrement par rapport au Service des Domaines qui appartient au département des Finances et de l'Économie — faute d'être indépendante. Le tribunal a également relevé, par un attendu autonome, qu'une commission ainsi composée ne présentait pas l'impartialité que l'on est en droit d'attendre d'une telle entité. En conséquence, le Tribunal de première instance a dit que la commission prévue par l'article 18 du règlement publié le 16 décembre 1977 n'était pas un tiers indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil de nature à déterminer le prix de vente de l'immeuble. Il a dès lors invité les parties à désigner un tiers véritable pour fixer le prix du bien litigieux et a débouté Madame FA. de sa demande d'expertise. L'État de Monaco, représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par le Ministre d'État, a interjeté appel de cette décision. Devant la Cour d'appel de Monaco, Madame FA. a sollicité la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait disqualifié la commission, soutenant notamment dans ses écritures que l'État avait unilatéralement évalué de façon spoliatrice le prix de rachat de son appartement sans égard pour la moindre prévisibilité contractuelle. Statuant en matière civile par un arrêt du 21 juin 2016, la Cour d'appel de Monaco a adopté une position radicalement différente de celle des premiers juges quant à la validité théorique du mécanisme réglementaire, tout en censurant son application concrète en l'espèce. La juridiction du second degré a ainsi réformé le jugement du 28 mai 2015 en ce qu'il avait dit que la commission n'était pas un tiers indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil et en ce qu'il avait invité les parties à désigner un autre tiers. Statuant à nouveau, la Cour d'appel a néanmoins constaté que, dans les faits, ladite commission ne s'était pas conformée aux règles édictées par l'article 18 du règlement (relatif à sa composition) ni à celles de l'article 17 (relatif à la détermination du prix de rachat). En conséquence de ces irrégularités formelles et substantielles au regard du texte même de 1977, la Cour d'appel a déclaré sans effet de droit l'offre de prix de rachat proposée par l'État de Monaco le 30 octobre 2013. Toutefois, constatant que les deux parties souhaitaient toujours parvenir à la vente des biens acquis en 1989, les juges d'appel ont jugé que la même commission devrait être à nouveau réunie en vue de la fixation du prix de rachat dans le strict respect des conditions prévues au contrat du 28 juillet 1989 et au règlement du 16 décembre 1977, renvoyant l'État de Monaco à saisir ladite commission à cette fin, et confirmant le jugement pour le surplus. Insatisfaite de cet arrêt qui la contraignait à se soumettre de nouveau à l'appréciation de la commission administrative qu'elle jugeait structurellement partiale, Madame FA. a formé un pourvoi en révision le 24 octobre 2016, suivi du dépôt d'une requête le 23 novembre 2016. L'État de Monaco a déposé une contre-requête le 22 décembre 2016, assortie d'une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil. Le Ministère public a déposé ses conclusions le 27 décembre 2016. À l'appui de son pourvoi, Madame FA. articulait quatre moyens de cassation visant à démontrer l'illégalité du renvoi opéré par la Cour d'appel devant la commission de l'article 18 : 1. Les deux premiers moyens, réunis dans l'examen de la Cour, attaquaient la réformation du jugement de première instance. La demanderesse invoquait d'abord la violation des articles 1025, 1026 et 1029 du Code civil relatifs à la prohibition des conditions potestatives, soutenant que le prix de vente ne peut dépendre de la volonté de l'une des parties et que la composition étatique de la commission conférait à l'État acquéreur une influence déterminante sur le prix. Elle invoquait ensuite la violation de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil, relatif à la fixation du prix de vente par l'arbitrage d'un tiers, arguant que cette disposition d'ordre public exige que le tiers mandataire présente des garanties d'indépendance, de neutralité et d'impartialité exclusives de tout lien de subordination ou de communauté d'intérêts avec l'une des parties, ce qui interdisait le recours à un « tiers servile » tel que la commission ministérielle. 2. Le troisième moyen était pris de la violation de l'article 964 du Code civil relatif aux vices du consentement (erreur, violence, dol). Madame FA. soutenait que, lors de la conclusion du contrat en 1989, elle ne pouvait imaginer que l'expert désigné par la commission serait un fonctionnaire du Service des Travaux publics subordonné à l'État, et que cette nomination d'un expert de « façade » constituait une manœuvre dolosive viciant son consentement. 3. Le quatrième moyen, divisé en deux branches et fondé sur la violation de l'article 989 du Code civil (relatif à la force obligatoire des contrats), soutenait d'une part que le règlement de 1977 ne contenait que des dispositions supplétives intégrées par volonté contractuelle, ce qui autorisait le juge civil à en contrôler la licéité au regard du droit commun des contrats sans avoir à annuler l'acte réglementaire ; d'autre part, que la Cour d'appel ne pouvait ordonner une nouvelle réunion de la commission alors que Madame FA. s'y était systématiquement opposée tout au long de la procédure. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à une question juridique fondamentale située au confluent du droit civil des contrats et du droit administratif : le juge judiciaire, saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de vente de droit privé conclu entre l'État et un particulier, peut-il écarter, sur le fondement des règles impératives du Code civil prohibant les engagements potestatifs (articles 1025 et 1029) et exigeant l'indépendance du tiers estimateur du prix de vente (article 1434, alinéa 2), l'application d'une clause contractuelle confiant l'évaluation du bien à une commission majoritairement composée d'agents de l'État acquéreur, dès lors que cette commission et ses modalités d'intervention sont instituées par un acte réglementaire publié qui n'a fait l'objet d'aucune annulation ? Subsidiairement, il s'agissait de déterminer si les irrégularités commises par ladite commission lors d'une première évaluation (notamment le recours à un fonctionnaire comme expert) permettaient d'invoquer un vice du consentement (article 964 du Code civil) ou faisaient obstacle à ce que le juge, après avoir déclaré la première offre de prix sans effet de droit, renvoie les parties devant cette même commission pour qu'elle statue à nouveau de manière régulière, compte tenu de la volonté commune des parties de réaliser la vente. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Madame FA., la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande fermeté juridique, structuré autour de la primauté de l'acte réglementaire non annulé, de la neutralisation des griefs par l'annulation de l'offre irrégulière, et de la rigueur procédurale propre au recours en révision. #### 1. L'opposabilité absolue du règlement administratif non annulé face aux règles civilistes de détermination du prix (Sur les deux premiers moyens réunis) Face à l'argumentation très développée des deux premiers moyens, qui invitaient la Haute juridiction à faire prévaloir l'ordre public contractuel (prohibition de la potestativité des articles 1025, 1026 et 1029 du Code civil et exigence d'un tiers impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du même code), la Cour de révision oppose un motif de pur droit public et d'articulation des normes. Elle relève que l'acte de vente du 28 juillet 1989 stipulait expressément que le prix de rachat de l'appartement par l'État devait être fixé, selon certains critères, par la commission prévue à l'article 18 du règlement publié au Journal de Monaco le 16 décembre 1977. Or, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir retenu « qu'à défaut d'annulation de ce texte, celui-ci reste applicable et opposable à tous ». Par l'emploi de la formule caractéristique selon laquelle la juridiction du second degré a « par ce seul motif, légalement justifié sa décision », la Cour de révision signifie que l'existence et la validité présumée de l'acte administratif réglementaire constituent un obstacle dirimant à l'examen de la conformité de la commission aux exigences du Code civil. Tant que le règlement du 16 décembre 1977 n'a pas été annulé (ce qui relève de la compétence exclusive du juge de l'excès de pouvoir, à savoir le Tribunal Suprême à Monaco), il jouit d'une pleine force obligatoire et d'une opposabilité *erga omnes*. Le juge civil ne saurait, sous couvert d'application des articles 1029 ou 1434 du Code civil, paralyser l'application d'un règlement administratif en vigueur en déclarant illégale ou partiale la commission que ce texte institue. #### 2. L'inopérance du grief tiré du vice du consentement en raison de la privation d'effet de l'offre litigieuse (Sur le troisième moyen) Sur le terrain de l'article 964 du Code civil, la demanderesse tentait de déplacer le débat vers la formation du contrat et le dol, en arguant que l'intervention d'un fonctionnaire des Travaux publics (M. SPOTTI) comme expert auprès de la commission révélait une manœuvre de l'État visant à vicier son consentement par le recours à un expert de « façade ». La Cour de révision écarte ce moyen en le déclarant « sans portée » (c'est-à-dire inopérant). Pour ce faire, elle s'appuie sur le dispositif même de l'arrêt de la Cour d'appel. Elle rappelle que les juges du fond ont précisément constaté que la commission ne s'était pas conformée aux règles édictées par l'article 18 (relatif à sa composition) et par l'article 17 (relatif à la détermination du prix) du règlement de 1977. Surtout, la Cour d'appel en a tiré la conséquence radicale que l'offre de prix de rachat proposée par l'État le 30 octobre 2013 était « sans effet de droit », et a ordonné que la commission soit à nouveau réunie dans le respect strict des conditions contractuelles et réglementaires. Dès lors que l'évaluation viciée par l'intervention irrégulière dudit fonctionnaire a été anéantie et privée de tout effet juridique par l'arrêt attaqué lui-même, le grief reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir sanctionné cette irrégularité sur le terrain du vice du consentement perd tout objet : l'irrégularité dénoncée a déjà été purgée par l'annulation de l'offre du 30 octobre 2013. #### 3. L'irrecevabilité du moyen nouveau et la justification du renvoi devant la commission par la volonté commune de vendre (Sur le quatrième moyen) Pour tenter de contourner l'obstacle de l'opposabilité du règlement de 1977, la première branche du quatrième moyen soutenait que ce texte n'avait qu'une valeur supplétive et que sa force contraignante ne résultait que de sa contractualisation par les parties, permettant ainsi au juge du contrat d'en contrôler la licéité au regard de l'article 989 du Code civil. La Cour de révision oppose ici un filtre procédural classique : Madame FA. n'ayant jamais soutenu dans ses conclusions d'appel que le règlement de 1977 contenait des dispositions supplétives et non impératives, ce moyen est déclaré « nouveau, mélangé de fait et de droit », et partant irrecevable pour cette première branche. Quant à la seconde branche, qui reprochait à la Cour d'appel d'avoir ordonné une nouvelle réunion de la commission malgré le refus constant de Madame FA., la Cour de révision la juge mal fondée. Elle valide la déduction logique opérée par les juges du fond : ayant d'une part déclaré sans effet de droit la première offre de prix du 30 octobre 2013, et ayant d'autre part souverainement constaté que les deux parties « souhaitaient parvenir à la vente des biens acquis par Mme FA. le 28 juillet 1989 », la Cour d'appel ne pouvait qu'en déduire la nécessité de réunir à nouveau la commission chargée de fixer le prix selon la loi des parties (le contrat de 1989 et le règlement de 1977). Le refus de Madame FA. de saisir cette commission ne pouvait faire échec à l'application du mécanisme contractuel et réglementaire obligatoire, dès lors que son intention de vendre le bien demeurait acquise. #### 4. Le rejet de la demande indemnitaire de l'État Enfin, statuant sur la demande de l'État de Monaco tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement de 5 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, la Cour de révision estime souverainement « qu'il n'y a pas lieu, compte tenu des circonstances de l'affaire, d'accueillir cette demande », laissant toutefois les entiers frais et dépens à la charge de Madame FA. qui succombe en son pourvoi. ### C. Le dispositif La Cour de révision a tranché le litige par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; > > Rejette la demande de l'État aux fins de condamnation de Mme j. SI. épouse FA. sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil ; > > Condamne Mme j. SI. épouse FA. aux entiers frais et dépens d'instance dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 24 mars 2017 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision majeure quant à l'articulation entre le droit privé des contrats et le droit public économique ou domanial au sein de la Principauté. Il met en lumière la tension classique entre les exigences d'équilibre contractuel issues du Code civil et les prérogatives de puissance publique incarnées par un acte réglementaire régissant le domaine de l'État. #### 1. Le conflit entre l'ordre public contractuel civiliste et l'opposabilité de l'acte réglementaire L'intérêt premier de cet arrêt réside dans l'opposition frontale entre le raisonnement civiliste pur adopté par le Tribunal de première instance le 28 mai 2015 et l'approche publiciste ou légaliste consacrée par la Cour d'appel puis par la Cour de révision. En première instance, le débat avait été intégralement saisi par le prisme du droit commun de la vente et des obligations. Le Code civil monégasque dispose en son article 1434 que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, mais qu'il peut cependant être laissé à « l'arbitrage d'un tiers ». Parallèlement, les articles 1025 et 1029 du même code frappent de nullité toute obligation contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige, c'est-à-dire celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher. S'appuyant sur ces textes
# Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 2002, n° 27023 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 2002, n° 27023 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/10-01-27023)) L’articulation entre les procédures collectives ouvertes à l'étranger et le statut réel des biens immobiliers situés sur le territoire national constitue l'un des points de friction les plus classiques et les plus délicats du droit international privé patrimonial. Lorsqu'un débiteur déclaré en faillite par une juridiction étrangère procède, plusieurs années après le prononcé de cette mesure mais avant son exequatur dans l'État de situation des biens, à l'aliénation d'immeubles, le conflit entre la protection de la masse des créanciers et la sécurité des transactions immobilières locales atteint son paroxysme. C'est précisément à cette problématique, enrichie de questions touchant au formalisme de la vente immobilière et à la notion de fraude au jugement, que la Cour de révision de la Principauté de Monaco a été confrontée dans son arrêt rendu le 1er octobre 2002. En rejetant le pourvoi formé par le curateur d'une faillite belge contre un arrêt ayant refusé de rétracter, sur tierce opposition, un jugement monégasque valant titre de propriété, la Haute juridiction monégasque livre une décision d'une grande fermeté. Elle y réaffirme tout à la fois les conditions d'efficacité dans le temps et dans l'espace des jugements étrangers de faillite au regard de l'exigence d'exequatur, la régularité du mécanisme de constatation judiciaire des ventes immobilières en cas de carence d'une partie à réitérer l'acte devant un notaire monégasque, ainsi que l'étendue du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation de la mauvaise foi et de la fraude. L'analyse de cette décision impose de retracer avec précision le contexte factuel et procédural particulièrement étalé dans le temps (I), avant d'examiner la question de droit et la solution retenue par la Cour de révision (II), pour enfin mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cet arrêt (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la Cour de révision se caractérise par une chronologie s'étendant sur quatre décennies et impliquant les ordres juridiques belge, néerlandais et monégasque. La compréhension des enjeux juridiques commande d'exposer successivement les faits à l'origine du litige (A) puis le parcours procédural ainsi que les prétentions développées par les parties (B). ### A. Les faits à l'origine du litige L'origine factuelle du litige remonte au 8 mars 1962, date à laquelle le Tribunal de commerce de Bruxelles a prononcé la faillite de M. V. S. (aux droits duquel s'est ultérieurement trouvée sa fille, Mme V. S.). Malgré cette décision prononçant sa faillite dans l'ordre juridique belge, M. V. S. était propriétaire de biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté de Monaco, plus précisément de deux locaux dépendant de l'immeuble dénommé « le Continental ». Plus de dix-sept ans après le jugement de faillite bruxellois, et alors que cette décision n'avait fait l'objet d'aucune procédure de reconnaissance ou d'exécution à Monaco, M. V. S. a conclu un acte de vente portant sur ces deux locaux monégasques au profit d'un acquéreur, M. O. Cette vente a été instrumentée le 3 septembre 1979 devant un notaire hollandais. Il ressort des énonciations de la décision commentée que dans cette convention, M. O. était désigné en qualité de « trustee », et qu'une contre-lettre datée du même jour (le 3 septembre 1979) relative à cette vente comportait la mention « contrairement à ce qui est mentionné dans ledit acte de vente et d'achat » (la teneur exacte du reste de cet acte n'étant pas précisée dans la décision). Par ailleurs, une seconde contre-lettre a été régularisée le 25 juin 1980, aux termes de laquelle le vendeur, M. V. S., s'engageait à faire défaut devant le Tribunal de Monaco qui viendrait à être saisi. En droit monégasque, le transfert de propriété ou la validité formelle des actes portant sur des droits réels immobiliers situés en Principauté requiert l'intervention d'un notaire local, conformément aux prescriptions de l'article 1426 du Code civil. Or, M. V. S. s'est abstenu de procéder aux diligences nécessaires pour faire constater la vente du 3 septembre 1979 par un acte authentique passé devant un notaire monégasque. Face à cette carence du vendeur, l'acquéreur, M. O., a saisi la juridiction monégasque afin d'obtenir la régularisation judiciaire de la transaction. Par un jugement rendu le 16 juin 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a fait droit à sa demande et a prononcé un jugement valant titre de propriété au profit de M. O. pour les deux locaux de l'immeuble « le Continental ». Ce n'est que bien des années plus tard que les organes de la procédure collective belge ont entrepris des démarches judiciaires en Principauté de Monaco afin de rapatrier ces actifs immobiliers ou d'en contester l'aliénation. À la requête de M. G., agissant en qualité de curateur à la faillite de M. V. S. (et remplacé par la suite dans ses fonctions par Maître V. B.), une instance en exequatur a été introduite. Par un jugement du 18 mars 1999, confirmé ultérieurement par la Cour d'appel de Monaco, le Tribunal de première instance de Monaco a déclaré exécutoire sur le territoire monégasque le jugement de faillite rendu le 8 mars 1962 par le Tribunal de commerce de Bruxelles. Fort de cet exequatur obtenu en 1999, le curateur a alors tenté de remettre en cause le titre de propriété judiciaire acquis par M. O. seize ans plus tôt. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin d'anéantir les effets du jugement du Tribunal de première instance de Monaco du 16 juin 1983 valant titre de propriété au profit de M. O., le curateur à la faillite a exercé une voie de recours extraordinaire : la tierce opposition. Cette action visait à faire déclarer inopposable ou à faire rétracter ledit jugement, au motif que la vente consentie en 1979 par le débiteur failli et sa consécration judiciaire en 1983 portaient atteinte aux droits de la masse des créanciers représentée par le curateur. Le Tribunal de première instance de Monaco (à une date non précisée dans la décision) a débouté le curateur de sa tierce opposition. Sur appel de ce dernier, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 22 janvier 2002, intégralement confirmé la décision des premiers juges. Mécontent de cette issue, le curateur (Maître V. B., ayant remplacé M. G.) a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 22 janvier 2002. L'intitulé de la décision mentionne, outre M. O., la présence dans l'instance de la « Sam P. C. et Cie » ainsi que de l'« État de Monaco » (leurs rôles procéduraux respectifs et leurs prétentions propres n'étant toutefois pas précisés dans la décision). Au soutien de son pourvoi, le curateur a développé une argumentation articulée autour de cinq moyens de révision, que la Cour a examinés en trois blocs distincts : En premier lieu (premier, deuxième et troisième moyens réunis), le demandeur au pourvoi attaquait la motivation de la Cour d'appel relative aux effets dans l'espace et dans le temps du jugement belge de faillite du 8 mars 1962 et de son exequatur du 18 mars 1999. Le moyen se subdivisait en trois branches : - Premièrement, un grief de dénaturation des conclusions : le curateur reprochait aux juges d'appel d'avoir cru devoir apprécier la portée dans le temps de l'exequatur du jugement de faillite, alors qu'il soutenait dans ses écritures que sa demande ne tendait nullement à faire reconnaître un caractère rétroactif à l'exequatur ou au jugement, mais visait à faire prendre en compte « l'universalité de l'effet immédiat » de la décision belge quant à l'incapacité frappant M. V. S. de vendre ses immeubles situés à Monaco. - Deuxièmement, un grief de défaut de réponse à conclusions (violation de l'article 199 du Code de procédure civile) : il était reproché à l'arrêt attaqué d'avoir omis de répondre au moyen selon lequel, en vertu du principe de l'universalité de la faillite, le jugement étranger de faillite était investi de plein droit de l'autorité de la chose jugée sans qu'il fût besoin d'un exequatur préalable. - Troisièmement, un grief de violation de la loi par fausse application de l'article 472 du Code de procédure civile : le curateur soutenait que la Cour d'appel avait violé ce texte en jugeant que la décision étrangère de faillite ne pouvait produire d'effet à Monaco tant qu'elle n'avait pas été rendue exécutoire par les juridictions locales, alors que les actes accomplis par le failli depuis le jugement déclaratif étaient inopposables à la masse des créanciers. En deuxième lieu (quatrième moyen), le curateur reprochait à la Cour d'appel un manque de base légale ou une contradiction consistant à ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations (sous le visa d'une violation de l'article 199 du Code de procédure civile). Selon le pourvoi, la juridiction du second degré ne pouvait valablement décider qu'à la date de la vente, le 3 septembre 1979, l'acquéreur M. O. ignorait l'état de faillite du vendeur M. V. S., tout en relevant simultanément que M. O. était désigné comme « trustee » dans la convention et qu'une contre-lettre du même jour indiquait « contrairement à ce qui est mentionné dans ledit acte de vente et d'achat ». En troisième et dernier lieu (cinquième moyen, pris en ses deux branches), le pourvoi critiquait l'arrêt pour avoir écarté l'existence d'une fraude commise par M. O. lors de l'obtention du jugement du 16 juin 1983, en omettant de répondre à deux chefs de conclusions déterminants : - D'une part, le curateur avait soutenu que le jugement de 1983 était un « jugement convenu » permettant de contourner et de violer les règles monégasques d'ordre public régissant le monopole des notaires en Principauté (organisé par l'article 1426, alinéa 2, du Code civil) ainsi que les règles de déontologie notariale (imposées par l'article 3 de l'ordonnance du 4 mars 1886). - D'autre part, il avait fait valoir que la contre-lettre du 25 juin 1980, par laquelle le débiteur failli s'était formellement engagé à faire défaut devant le Tribunal de Monaco qui serait saisi par l'acquéreur, caractérisait à elle seule la fraude entachant le jugement litigieux. En défense, l'acquéreur M. O. concluait au rejet du pourvoi et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation du curateur au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 459-4, alinéa 2, du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction La multiplicité des griefs formulés par le curateur plaçait la Cour de révision devant un ensemble de questions juridiques complémentaires touchant au droit international privé, au droit civil des contrats spéciaux et au droit judiciaire privé (A). Par une motivation concise mais dépourvue d'ambiguïté, la Haute juridiction écarte l'intégralité des moyens du pourvoi tout en rejetant la demande indemnitaire du défendeur (B), aboutissant à un dispositif de rejet pur et simple (C). ### A. Le problème juridique posé La question centrale soumise à l'examen de la Cour de révision pouvait se résumer de la manière suivante : **Un curateur à une faillite prononcée à l'étranger est-il fondé à obtenir, par la voie de la tierce opposition, la rétractation d'un jugement monégasque valant titre de propriété immobilière rendu antérieurement à l'exequatur du jugement de faillite, en invoquant soit l'effet universel immédiat de l'incapacité du failli sans nécessité d'exequatur, soit la mauvaise foi de l'acquéreur et l'existence d'une fraude à la loi notariale et au jugement ?** Ce problème général se décomposait en trois sous-questions techniques précises : 1. En droit international privé monégasque, au regard de l'article 472 du Code de procédure civile, un jugement étranger de faillite non encore revêtu de l'exequatur peut-il produire à Monaco un effet immédiat d'incapacité ou d'inopposabilité empêchant le débiteur d'aliéner ses immeubles situés en Principauté, ou l'absence d'effet de dessaisissement et de suspension des poursuites individuelles avant l'exequatur fait-elle obstacle à la remise en cause des actes accomplis antérieurement ? 2. En matière de vente d'immeubles situés à Monaco, le recours au mécanisme de l'article 1426, alinéa 3, du Code civil — permettant au tribunal de rendre un jugement valant titre de propriété en cas de carence d'une partie à passer l'acte authentique devant un notaire monégasque — constitue-t-il une violation des règles d'ordre public sur le monopole notarial (article 1426, alinéa 2, du Code civil et article 3 de l'ordonnance du 4 mars 1886) lorsqu'un acte initial a été passé devant un notaire étranger ? 3. Quelle est l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, de la connaissance par l'acquéreur de l'état de faillite du vendeur et de l'existence d'une fraude concertée (notamment en présence de contre-lettres prévoyant le défaut du vendeur à l'instance) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi, la Cour de révision procède à un examen méthodique des trois volets de l'argumentation du curateur, opposant à chaque fois soit la rectitude juridique du raisonnement de la Cour d'appel, soit la barrière du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. #### 1. Sur l'efficacité du jugement étranger de faillite et la portée de l'exequatur (Premier, deuxième et troisième moyens réunis) Le curateur tentait une habile distinction conceptuelle pour contourner l'obstacle chronologique majeur de son dossier (une vente en 1979 consolidée par un jugement en 1983, alors que l'exequatur du jugement de faillite de 1962 n'avait été obtenu qu'en 1999). Conscient que la jurisprudence refuse traditionnellement d'accorder un effet rétroactif à la décision d'exequatur qui viendrait anéantir les droits acquis par des tiers de bonne foi dans l'intervalle, le curateur soutenait qu'il ne réclamait pas la rétroactivité de l'exequatur, mais l'application du principe de « l'universalité de l'effet immédiat » de la faillite quant à l'incapacité du failli. En d'autres termes, il tentait de qualifier le dessaisissement du failli d'incapacité personnelle (relevant du statut personnel ou d'un effet substantiel de plein droit attaché à l'autorité de la chose jugée du jugement étranger sans exequatur) plutôt que de mesure d'exécution forcée soumise à l'article 472 du Code de procédure civile. La Cour de révision balaye cette argumentation par un attendu lapidaire mais riche de sens : « *Mais attendu que sans attribuer à la décision d'exequatur un effet de dessaisissement du débiteur non plus que de suspension des poursuites individuelles, la Cour d'appel, hors toute dénaturation, a répondu pour les écarter aux conclusions prétendument omises, et a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches* ». Le raisonnement de la Haute juridiction valide pleinement l'analyse de la Cour d'appel sous l'angle de l'article 472 du Code de procédure civile. En soulignant que la Cour d'appel a statué « *sans attribuer à la décision d'exequatur un effet de dessaisissement du débiteur non plus que de suspension des poursuites individuelles* » (pour la période antérieure ou dans le cadre de la critique formulée), la Cour de révision confirme que les effets caractéristiques de la faillite — à savoir le dessaisissement du débiteur (que le curateur qualifiait à tort d'incapacité pour échapper à l'exequatur) et la suspension des poursuites individuelles — sont des mesures qui affectent le pouvoir de disposition sur les biens et l'exécution sur le patrimoine. Dès lors, s'agissant d'immeubles situés à Monaco, ces effets ne peuvent se produire de plein droit par la seule vertu du prononcé du jugement étranger. Tant que le jugement belge du 8 mars 1962 n'avait pas été déclaré exécutoire en Principauté conformément à l'article 472 du Code de procédure civile (ce qui ne fut fait que le 18 mars 1999), M. V. S. n'était pas juridiquement dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens monégasques au regard de l'ordre juridique du for. La Cour d'appel n'a donc ni dénaturé les écritures du curateur, ni omis d'y répondre au sens de l'article 199 du Code de procédure civile, mais a exactement appliqué la règle de droit international privé monégasque subordonnant l'inopposabilité des actes du failli sur des biens locaux à l'obtention préalable de l'exequatur. #### 2. Sur la connaissance de l'état de faillite par l'acquéreur (Quatrième moyen) À défaut d'inopposabilité de plein droit découlant du jugement étranger non exequaturé, la jurisprudence admet parfois que la mauvaise foi du tiers cocontractant — c'est-à-dire sa connaissance effective de l'ouverture de la procédure collective à l'étranger au moment de la conclusion de l'acte — puisse être prise en compte pour sanctionner l'opération. C'est sur ce terrain que se plaçait le quatrième moyen du curateur, qui soutenait que la qualité de « trustee » prêtée à M. O. dans l'acte notarié hollandais du 3 septembre 1979 et l'existence d'une contre-lettre du même jour contredisant l'acte ostensible démontraient nécessairement que M. O. connaissait la faillite de M. V. S. La Cour de révision écarte ce grief en opérant un contrôle strict de la distinction du fait et du droit : « *Mais attendu que, sous couvert de la violation de l'article 199 du Code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion des éléments de fait souverainement appréciés par la Cour d'appel ; que le moyen n'est pas fondé* ». Pour la Cour de révision, déterminer si un acquéreur avait ou non connaissance de l'état de faillite de son vendeur au jour de la vente relève d'une pure question de fait. L'interprétation des indices invoqués par le curateur (la mention de la qualité de trustee et les termes de la contre-lettre du 3 septembre 1979) appartient au domaine exclusif et souverain des juges du fond. Dès lors que la Cour d'appel a estimé que ces éléments n'établissaient pas la connaissance par M. O. de la faillite prononcée dix-sept ans plus tôt à Bruxelles, cette appréciation échappe au contrôle du juge de révision. #### 3. Sur le respect du monopole notarial et l'allégation de fraude au jugement (Cinquième moyen) Le cinquième moyen constituait l'ultime rempart du curateur : puisque la tierce opposition est ouverte aux tiers dont les droits ont été mis en péril par un jugement, et tout particulièrement lorsque ce jugement a été obtenu en fraude de leurs
# Cour de Révision de Monaco, 23 novembre 1982, n° 25927 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 novembre 1982, n° 25927 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1982/11-23-25927)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 23 novembre 1982 s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours délicat, des opérations immobilières réalisées par l'intermédiaire d'un mandataire dont les pouvoirs viennent à être contestés et révoqués par le mandant. Elle met en scène une personne morale propriétaire d'un ensemble immobilier, un mandataire personne physique, ainsi que l'épouse de ce dernier et une société dirigée par celle-ci, illustrant de manière topique les risques de conflit d'intérêts et de fraude aux droits du mandant lors de la phase critique d'extinction de la procuration. À l'origine du litige se trouve la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Sardanapale, propriétaire d'un immeuble éponyme comportant des logements et des locaux annexes. Selon les allégations développées ultérieurement par le mandataire, le sieur C., ce dernier aurait été investi dès l'année 1972 d'un mandat général ou d'intérêt commun ayant pour objet l'essor de l'entreprise. Toutefois, il ressort des constatations factuelles opérées par les juridictions du fond que ce premier lien contractuel, quelle qu'en ait été la nature exacte, ne conférait nullement au sieur C. le pouvoir d'aliéner les actifs immobiliers de la société. Pour procéder à la commercialisation et à la vente effective des logements et des locaux annexes de l'immeuble Sardanapale, il fut nécessaire d'établir un acte spécifique. Ainsi, à la date du 1er mars 1974, une procuration notariée a été formellement consentie au sieur C. aux fins de vendre lesdits biens immobiliers au nom et pour le compte de la S.C.I. Sardanapale. Cet acte du 1er mars 1974 ne comportait, selon les relevés des juges du fond, aucune clause d'irrévocabilité. Peu de temps après l'établissement de cette procuration notariée, les relations entre le mandant et le mandataire se sont manifestement détériorées, conduisant la direction de la société propriétaire à remettre en cause les pouvoirs tout juste conférés. Par deux télégrammes successifs, datés respectivement des 5 et 9 avril 1974, le sieur G., agissant alors en sa qualité de gérant de la S.C.I. Sardanapale, a expressément fait connaître au sieur C. la volonté manifeste de ladite société de ne plus donner suite à la procuration qui lui avait été consentie le mois précédent. L'envoi de ces deux télégrammes matérialisait ainsi, de manière non équivoque pour les juges du fond, la révocation *ad nutum* de la procuration de vente dès le début du mois d'avril 1974. Nonobstant cette manifestation expresse de volonté émanant du représentant légal de la société mandante, le sieur C. a continué de faire usage de la procuration notariée du 1er mars 1974. C'est dans ce contexte chronologique précis qu'interviennent les actes litigieux qui constituent le cœur du contentieux. Le 10 mai 1974, soit plus d'un mois après la réception des télégrammes des 5 et 9 avril 1974, le sieur C., agissant toujours en qualité de mandataire apparent ou prétendu de la S.C.I. Sardanapale, a consenti deux ventes portant sur des biens immobiliers dépendant de l'immeuble social. Ces deux aliénations présentaient une double particularité tenant tant à l'identité des acquéreurs qu'aux conditions économiques des transactions. D'une part, les ventes étaient consenties par le sieur C. au profit de sa propre épouse, la dame A. B., épouse C., ainsi qu'au profit d'une personne morale dénommée la Société Laury, dont la dame A. B.-C. était précisément la gérante. Le mandataire contractait donc, par personne interposée ou dans un cercle familial et sociétaire étroit, avec son conjoint. D'autre part, les juridictions du fond ont relevé que ces deux ventes avaient été conclues « à des prix des plus avantageux au regard des éléments de la cause afférente au marché immobilier ». En outre, à compter de cette date du 10 mai 1974, la S.C.I. Sardanapale s'est trouvée privée de l'usage des biens immobiliers faisant l'objet de ces cessions, lesquels ont été occupés par les acquéreurs. Quelques jours seulement après la passation de ces deux ventes litigieuses, le 17 mai 1974, la S.C.I. Sardanapale a fait établir un acte notarié portant révocation formelle du mandat qui avait été confié au sieur C. le 1er mars 1974. Cet acte authentique du 17 mai 1974 contenait une formule rédactionnelle qui allait alimenter les débats judiciaires ultérieurs : il y était précisé que seuls seraient « considérés comme nuls et de nul effet les actes qu'il ferait à l'avenir ». Parallèlement, la société Sardanapale a été amenée à ratifier certaines des ventes passées antérieurement par le sieur C. avec d'autres acquéreurs, que la société considérait comme ayant été de bonne foi, à la différence notable des opérations conclues le 10 mai 1974 avec l'épouse du mandataire et la société qu'elle dirigeait. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face aux aliénations consenties le 10 mai 1974 au profit de la dame A. B.-C. et de la Société Laury, la S.C.I. Sardanapale a initialement choisi d'emprunter la voie répressive avant, ou parallèlement à, la saisine des juridictions civiles. Sur le plan pénal, la S.C.I. Sardanapale a déposé une plainte avec constitution de partie civile à l'encontre du sieur C. du chef d'abus de confiance, incrimination prévue et réprimée par l'article 337 du Code pénal monégasque. Une information judiciaire a été ouverte. À l'issue de celle-ci, le juge d'instruction a rendu une ordonnance de non-lieu. Sur recours, la Chambre du Conseil de la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 16 mai 1977, confirmé ladite ordonnance et dit n'y avoir lieu à suivre contre le sieur C. du chef d'abus de confiance. Il est fondamental de noter, pour la compréhension de l'ensemble de l'édifice procédural subséquent, que l'arrêt de la Chambre du Conseil du 16 mai 1977 a opéré une substitution ou une restriction stricte de motifs : à l'exclusion de tous autres motifs contenus dans l'ordonnance du juge d'instruction, la juridiction d'instruction du second degré s'est fondée uniquement, pour prononcer le non-lieu, sur le motif de pur droit pénal pris de ce que les immeubles ne figurent pas au nombre des biens limitativement énumérés par l'article 337 du Code pénal dont le détournement est susceptible de constituer le délit d'abus de confiance. L'issue de la procédure pénale n'ayant pas permis de sanctionner les agissements du mandataire en raison de cet obstacle tenant à l'élément légal de l'infraction, le contentieux s'est noué dans toute son ampleur devant les juridictions civiles. La S.C.I. Sardanapale a fait assigner la dame A. B., épouse C., ainsi que la Société Laury (et le sieur C.) aux fins d'obtenir l'annulation des ventes d'immeubles consenties le 10 mai 1974, au motif que le mandat de vente confié au sieur C. était alors révoqué au moment de la conclusion des actes. La société demanderesse sollicitait également la condamnation *in solidum* des défendeurs à réparer le préjudice subi du fait de ces opérations frauduleuses, incluant la privation de jouissance des locaux depuis le 10 mai 1974 ainsi que les frais engagés. En première instance (juridiction et date exacte du jugement non précisées dans la décision, bien qu'il s'agisse nécessairement du Tribunal de première instance de Monaco statuant environ six ans après les faits au vu de la durée d'occupation relevée), les juges ont fait droit aux demandes de la S.C.I. Sardanapale. Le jugement a prononcé la nullité des ventes litigieuses et condamné les époux C. et la Société Laury *in solidum* à réparer le préjudice subi par la société demanderesse, en retenant l'existence d'une faute intentionnelle du sieur C. et le concours fautif de son épouse, tant à titre personnel qu'ès qualités de gérante de la Société Laury. Sur appel des défendeurs, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt contradictoirement rendu le 1er décembre 1981, confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en adoptant expressément les motifs des premiers juges et en y ajoutant ses propres développements pour répondre aux conclusions d'appel. C'est contre cet arrêt confirmatif du 1er décembre 1981 que le sieur C., la dame A. B., épouse C., et la Société Laury, représentés par Maître Boeri, avocat-défenseur, ont formé un pourvoi en révision le 12 mars 1982. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi développaient cinq moyens distincts, balayant un spectre très large du droit privé et du droit processuel : 1. **Sur la recevabilité de l'action au regard de la chose jugée au pénal (Premier moyen) :** Les demandeurs au pourvoi reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 3 et 11 du Code de procédure pénale en rejetant leur fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de non-lieu de la Chambre du Conseil du 16 mai 1977. Selon eux, cette décision pénale interdisait de remettre en cause la régularité des opérations au civil. 2. **Sur la prescription de l'action en nullité (Deuxième moyen) :** Les demandeurs invoquaient pour la première fois la prescription de l'action en nullité sur le fondement de l'article 1152 du Code civil. 3. **Sur la ratification des ventes par le mandant (Troisième moyen) :** Il était fait grief à l'arrêt d'avoir violé les articles 1185 et 1837 du Code civil en refusant d'admettre que les ventes du 10 mai 1974 avaient été ratifiées, au moins tacitement, par l'acte notarié de révocation du 17 mai 1974, lequel stipulait que seuls seraient nuls les actes faits « à l'avenir ». 4. **Sur la révocabilité du mandat (Quatrième moyen) :** Les demandeurs soutenaient que la Cour d'appel avait violé l'article 989, alinéa 2, du Code civil en validant la révocation unilatérale du mandat par la S.C.I. Sardanapale, alors que le sieur C. aurait été titulaire d'un mandat d'intérêt commun ne pouvant être résilié que d'un commun accord. 5. **Sur la responsabilité civile délictuelle (Cinquième moyen) :** Enfin, les demandeurs reprochaient aux juges d'appel d'avoir violé l'article 1229 du Code civil en les condamnant *in solidum* à des dommages-intérêts sans avoir caractérisé ni les fautes commises ni le préjudice subi. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une série de questions juridiques articulées autour d'une problématique centrale : dans quelle mesure le mandant peut-il obtenir en justice l'annulation des ventes immobilières conclues par son mandataire postérieurement à la révocation de ses pouvoirs, ainsi que la réparation du préjudice en résultant, lorsque lesdits agissements ont préalablement fait l'objet d'une décision de non-lieu au pénal ? De manière plus analytique, la Haute juridiction monégasque devait résoudre cinq problèmes de droit précis correspondant aux cinq branches de l'argumentation des demandeurs au pourvoi : * **En premier lieu (et à titre principal)**, quelle est l'étendue de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil attachée à un arrêt de la Chambre du Conseil prononçant un non-lieu du chef d'abus de confiance ? Plus spécifiquement, lorsque la juridiction d'instruction du second degré fonde exclusivement son refus de poursuivre sur l'absence d'élément légal de l'infraction — les biens immobiliers étant exclus du champ d'application de l'article 337 du Code pénal —, cette décision fait-elle obstacle à ce que le juge civil apprécie le dépassement ou l'absence de pouvoir du mandataire pour prononcer la nullité des ventes immobilières ? * **En deuxième lieu**, le moyen tiré de la prescription de l'action en nullité édictée par l'article 1152 du Code civil présente-t-il un caractère d'ordre public permettant de l'invoquer pour la première fois devant la Cour de révision, ou constitue-t-il un moyen nouveau mélangé de fait et de droit irrecevable à ce stade ? * **En troisième lieu**, l'appréciation de l'existence d'une volonté du mandant de révoquer le mandat avant la passation des actes litigieux et, inversement, l'appréciation d'une éventuelle ratification tacite de ces actes par une clause d'un acte notarié postérieur relèvent-elles du contrôle de la Cour de révision ou du pouvoir souverain des juges du fond ? * **En quatrième lieu**, comment s'articulent les règles relatives au mandat d'intérêt commun et à l'exigence d'un mandat spécial pour aliéner un immeuble au regard du droit de révocation unilatérale du mandant ? * **En cinquième lieu**, à quelles conditions la condamnation *in solidum* de l'ancien mandataire et des tiers acquéreurs complices sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1229 du Code civil) est-elle légalement justifiée quant à la caractérisation de la faute et du préjudice ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision développe une motivation rigoureuse, mêlant l'affirmation d'un grand principe de droit processuel sur le premier moyen et un contrôle classique de la légalité et de la souveraineté des appréciations des juges du fond sur les quatre autres moyens. #### 1. L'affirmation du périmètre strict de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil (Premier moyen) Le premier moyen constituait le fer de lance juridique du pourvoi. En invoquant les articles 3 et 11 du Code de procédure pénale, les époux C. et la Société Laury tentaient d'ériger l'arrêt de non-lieu du 16 mai 1977 en obstacle absolu à l'action civile en nullité. La Cour de révision écarte cette argumentation par un attendu de principe d'une grande netteté : « *l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil n'est attachée qu'à ce qui a été certainement et nécessairement décidé par le juge répressif* ». Ce faisant, la Haute juridiction applique ce critère restrictif (« certainement et nécessairement ») aux circonstances très particulières de l'arrêt de la Chambre du Conseil du 16 mai 1977. La Cour relève en effet une subtilité procédurale décisive qu'avait parfaitement analysée la Cour d'appel : si l'ordonnance initiale du juge d'instruction comportait divers motifs (dont la teneur n'est pas précisée dans la décision, mais qui pouvaient potentiellement toucher aux faits ou à la bonne foi), la Chambre du Conseil, en confirmant cette ordonnance, avait pris soin d'opérer un tri radical. Elle avait statué « *à l'exclusion de tous autres motifs contenus dans l'ordonnance du juge d'instruction* » pour se fonder « *uniquement* » sur un motif de pur droit pénal spécial : les immeubles ne figurent pas dans l'énumération limitative de l'article 337 du Code pénal définissant l'abus de confiance. Dès lors, le syllogisme de la Cour de révision est implacable : * Ce qui a été uniquement, certainement et nécessairement jugé par la juridiction pénale, c'est que le fait reproché à C. « *manquait de son élément légal* » au regard du texte d'incrimination de l'abus de confiance, en raison de la nature immobilière du bien. * Le juge répressif n'a donc rien décidé, ni certainement ni nécessairement, quant à la régularité civile du mandat, quant à sa révocation ou quant à la validité des ventes du 10 mai 1974. * En conséquence, cette absence d'élément légal du délit ne pouvait en aucun cas interdire au juge civil d'exercer son office propre, consistant à « *apprécier les conditions dans lesquelles, au regard des pouvoirs du mandataire, les immeubles litigieux avaient été vendus* ». Loin d'avoir violé les articles 3 et 11 du Code de procédure pénale, la Cour d'appel en a fait une exacte application. #### 2. L'irrecevabilité du moyen nouveau tiré de la prescription de l'action en nullité (Deuxième moyen) Sur le deuxième moyen, la réponse de la Cour de révision est brève et purement procédurale, relevant de la technique de cassation/révision. Les demandeurs invoquaient la prescription de l'action en nullité prévue par l'article 1152 du Code civil (prescription quinquennale des actions en nullité ou en rescision des conventions). La Cour de révision pose deux règles cumulatives pour déclarer le moyen irrecevable : * D'une part, la prescription édictée par l'article 1152 du Code civil « *n'est pas d'ordre public* ». Le juge ne peut donc la relever d'office et il appartient à la partie qui entend s'en prévaloir de l'invoquer devant les juridictions du fond. * D'autre part, n'ayant pas été soulevé devant les juges du fond (ni en première instance, ni devant la Cour d'appel), ce moyen est nouveau. Or, pour apprécier si la prescription est acquise, il faudrait rechercher la date exacte du point de départ du délai (découverte de l'erreur, du dol, ou cessation du mandat) et d'éventuelles causes d'interruption ou de suspension. Le moyen est donc « *mélangé de fait et de droit* », ce qui interdit radicalement de le proposer pour la première fois devant la Cour de révision. #### 3. Le pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation de la révocation et du refus de ratification (Troisième moyen) Le troisième moyen tentait de déplacer le débat sur le terrain de l'interprétation des actes juridiques et de la volonté des parties, au visa des articles 1185 et 1837 du Code civil. Les demandeurs soutenaient que l'acte notarié de révocation du 17 mai 1974, en visant la nullité des actes faits « à l'avenir », validait *a contrario* et tacitement toutes les ventes passées antérieurement, y compris celles du 10 mai 1974. La Cour de révision rejette le moyen en se retranchant derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, tout en vérifiant l'absence de dénaturation et l'existence d'une réponse aux conclusions. Elle valide le raisonnement en deux temps adopté par les juges du fond : * **Quant à la date d'effet de la révocation :** La révocation du mandat ne datait pas de l'acte notarié du 17 mai 1974, mais bien des télégrammes des 5 et 9 avril 1974 par lesquels le gérant G. avait notifié à C. la volonté manifeste de la S.C.I. de ne plus donner suite à la procuration du 1er mars 1974. L'acte notarié du 17 mai n'avait eu qu'une valeur déclarative ou confirmative de cette volonté préexistante. * **Quant à l'absence de ratification tacite :** La ratification est un acte unilatéral qui suppose une volonté non équivoque de confirmer un acte nul. Les juges du fond ont souverainement estimé
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1989, n° 25521 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1989, n° 25521 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/02-10-25521)) La délimitation des frontières entre l'action collective du syndicat des copropriétaires et l'action individuelle des membres qui le composent constitue l'une des questions les plus classiques et les plus délicates du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Lorsque le litige se déplace du terrain de la simple exécution du règlement de copropriété vers celui, plus radical, de l'annulation d'un acte de vente portant sur un lot privatif, la problématique se double d'une confrontation avec les principes directeurs du droit des obligations et du droit judiciaire privé, au premier rang desquels figurent l'effet relatif des contrats et l'exigence d'un intérêt légitime à agir. Le jugement rendu le 10 février 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco offre une illustration topique de la rigueur avec laquelle les juridictions monégasques apprécient la recevabilité des actions ut singuli exercées par des copropriétaires mécontents des conditions d'aliénation et de l'affectation projetée d'un lot voisin. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire prend naissance au sein d'un ensemble immobilier d'envergure édifié par une société promotrice, la société civile immobilière (S.C.I.) du Château des Ligures. Cet immeuble, qui compte au total cent soixante-dix-huit propriétaires de lots, est régi par un règlement de copropriété qui en fixe la destination générale. Aux termes des articles 5 I et 36 dudit règlement, le bâtiment est à usage principal d'habitation. Toutefois, l'exercice d'une activité professionnelle ou d'une profession libérale par les copropriétaires ou occupants y est expressément autorisé en vertu des articles 37 II et 38 II Ba du même texte. Au sein de cet ensemble, un seul lot, portant le numéro 205 et situé au niveau + 4 de l'immeuble, fait l'objet d'une qualification distincte : il est décrit à l'article 8 du règlement de copropriété comme un « local commercial », avec pour seule précision complémentaire, figurant à l'article 5 II, la faculté de procéder à sa subdivision. D'une superficie d'environ 250 mètres carrés, ce local présentait, dans sa matérialité physique, une configuration singulière : il s'agissait d'un espace brut de béton, dépourvu de toute alimentation en eau ou en électricité, ne disposant d'aucune ouverture, supportant le passage de gaines et de tuyaux d'évacuation, et sujet à des infiltrations d'eau. Par un acte authentique reçu le 21 mars 1985 par Maître Louis-Constant Crovetto, notaire, la S.C.I. du Château des Ligures a vendu ce lot numéro 205, ainsi que les parties communes y afférentes, à S. H., lequel était marié sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à M. M. épouse H. La vente a été conclue moyennant un prix forfaitaire de 25 000 francs, avec une date d'entrée en jouissance fixée au 1er avril 1985. L'acte notarié désignait le bien vendu en tant que « local commercial », sans comporter aucune autre mention spécifique quant à l'utilisation future des lieux par l'acquéreur. Cette transaction a toutefois suscité une vive émotion parmi une fraction des copropriétaires de l'immeuble, en raison tant de la qualité des personnes impliquées que des conditions financières de l'opération et de l'usage pressenti du local. En effet, l'acquéreur, S. H., exerçait la profession d'ingénieur-conseil et avait, à ce titre, participé à la construction de l'immeuble, lequel se trouvait par ailleurs affecté de divers vices. De surcroît, son épouse, M. M. épouse H., n'était autre que le syndic alors en exercice de la copropriété, représentant à ce titre le syndicat des copropriétaires. Depuis l'acquisition, le local numéro 205 est demeuré en l'état, sans être utilisé ni aménagé par S. H. Néanmoins, la rumeur ou l'intention prêtée à l'acquéreur d'y installer un bureau d'ingénieur, conjuguée à la découverte du prix de vente jugé dérisoire par certains au regard du marché immobilier (bien que l'administration fiscale, après visite des lieux, ait finalement renoncé à opérer un redressement un temps envisagé), a cristallisé un contentieux aigu. Ce climat conflictuel s'est également traduit, en marge de la vente elle-même, par l'éviction de M. H. de ses fonctions de syndic de la copropriété. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant leurs droits lésés par cette aliénation, dix copropriétaires de lots distincts (neuf personnes physiques, à savoir Dame B. C., Sieurs G. A., R. B., D. G., J. J., M. P., R. F., S. E., J. L., et une personne morale, la société anonyme monégasque Hunter Inc.) ont pris l'initiative de saisir le Tribunal de première instance de Monaco. Par leur exploit introductif d'instance, ils ont fait assigner conjointement la venderesse, la S.C.I. du Château des Ligures, ainsi que S. H. et son épouse M. H., bien que cette dernière n'ait pas été personnellement partie à l'acte notarié du 21 mars 1985. Au titre de leurs prétentions principales, maintenues au fil d'abondantes écritures (notamment par conclusions des 12 novembre 1987, 3 mars 1988 et 6 octobre 1988, dont le tribunal relèvera le caractère partiellement incompréhensible du dispositif par suite d'une omission répétée), les dix demandeurs sollicitaient l'annulation, avec toutes conséquences de droit, de la vente du 21 mars 1985. Ils réclamaient en outre la condamnation conjointe et solidaire de la S.C.I. et des époux H. au paiement de la somme symbolique de 1 franc en réparation de leur préjudice moral, et de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts en compensation de leur préjudice matériel, outre les dépens. Pour asseoir la recevabilité et le bien-fondé de leur démarche, les demandeurs soutenaient exercer une action individuelle tendant à la préservation de droits qu'ils estimaient avoir contractuellement acquis. S'appuyant sur des documents publicitaires diffusés lors de la commercialisation de l'immeuble — lesquels laissaient entendre que le niveau + 4 abriterait des locaux commerciaux ou « magasins » — ainsi que sur la qualification de « local commercial » attribuée au lot numéro 205 par le règlement de copropriété, ils affirmaient que chaque copropriétaire avait acquis le droit d'avoir des boutiques (« shops ») à sa disposition dans l'immeuble. Selon leur analyse, la vente consentie à un ingénieur entendant y installer son bureau emportait un changement de destination prohibé par le règlement de copropriété et les privait définitivement de la présence escomptée de commerces. Ils invoquaient enfin l'adage selon lequel la fraude corrompt tout : la vileté alléguée du prix (présenté comme cent fois inférieur au marché), la dissimulation prolongée de la vente aux copropriétaires, et le conflit d'intérêts manifeste entre l'acquéreur (ingénieur ayant construit un immeuble affecté de vices) et son épouse (syndic chargé de défendre la copropriété) démontraient, selon eux, une collusion frauduleuse destinée à les tromper et à violer les engagements pris par le promoteur sur la destination des lieux. En cours d'instance, l'un des demandeurs, J. J., a par ailleurs greffé une demande additionnelle et personnelle dirigée contre les seuls époux H., réclamant 1 000 000 de francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par des imputations qu'il qualifiait d'attaque acharnée et d'injure contenues dans les écritures adverses. En défense, la S.C.I. du Château des Ligures opposait à titre principal une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des demandeurs. Invoquant l'article 11, alinéa 1er, du règlement de copropriété, elle faisait valoir que seul le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, avait qualité pour faire sanctionner une éventuelle transgression dudit règlement, l'action soumise au tribunal constituant en réalité une action syndicale irrégulièrement exercée par des particuliers sur la destination d'un lot privatif. Subsidiairement, au fond, la société promotrice soutenait la parfaite validité de la vente : la cession d'une partie privative est libre, le prix convenu était juste au regard de l'état réel du lot, l'exercice de professions libérales est admis dans l'immeuble, la dénomination « local commercial » n'emporte aucune affectation impérative, et les documents publicitaires n'avaient pas la portée contractuelle alléguée. Reconventionnellement, la S.C.I. sollicitait 20 000 francs de dommages-intérêts pour procédure malicieuse, vexatoire et abusive. De leur côté, les époux H. soulevaient in limine litis une exception de nullité de l'exploit introductif d'instance, faute d'indication du fondement juridique de la demande d'annulation, ainsi qu'une fin de non-recevoir prise du défaut de qualité pour agir de tiers à un contrat qui n'étaient ni créanciers ni ayants droit des parties. Sur le fond, ils dénonçaient un véritable procès d'intention, soulignant que le local numéro 205 n'était toujours pas utilisé et que l'usage futur d'un bien relève de la liberté du propriétaire sous la seule réserve du respect des droits d'autrui. Ils réfutaient toute vileté du prix — excipant de l'abandon du redressement fiscal au vu de l'état brut et enclavé du local — ainsi que toute fraude ou incapacité d'acquérir. Reconventionnellement, estimant que l'action procédait d'une intention de nuire ayant conduit à l'éviction de M. H. de ses fonctions de syndic à l'instigation fautive de J. J., et qu'elle immobilisait le lot 205 tout en générant des charges sans contrepartie, ils réclamaient la condamnation in solidum des demandeurs à leur verser 227 500 francs au profit de S. H. et 280 000 francs au profit de M. H., le tout assorti de l'exécution provisoire vu l'urgence. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La juridiction monégasque se trouvait confrontée à une question principale de procédure civile et de droit de la copropriété, encadrée par plusieurs questions subsidiaires de responsabilité délictuelle. Le problème juridique central était le suivant : des copropriétaires agissant à titre individuel justifient-ils d'un intérêt et d'une qualité pour demander en justice la nullité d'un acte de vente portant sur un lot privatif qualifié de « local commercial » par le règlement de copropriété, conclu entre le promoteur et un tiers acquéreur, au motif que la profession d'ingénieur de cet acquéreur ferait obstacle à l'exploitation d'un commerce et priverait ainsi les demandeurs de la présence de magasins dans l'immeuble ? À cette interrogation cardinale s'ajoutaient des questions annexes : l'assignation encourait-elle la nullité pour défaut de précision du fondement juridique ? Les écrits produits en défense par les acquéreurs excédaient-ils les limites de l'immunité judiciaire au détriment de l'un des copropriétaires demandeurs ? Enfin, l'introduction d'une telle action par les copropriétaires et la mise en cause de l'épouse de l'acquéreur revêtaient-elles un caractère fautif ouvrant droit à réparation pour les défendeurs ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance procède avec une rigueur méthodique, écartant d'abord l'exception de procédure avant d'accueillir la fin de non-recevoir, ce qui le dispense d'examiner le fond de la demande en nullité, tout en statuant de manière circonstanciée sur les demandes indemnitaires réciproques. En premier lieu, sur la régularité formelle de la saisine, le tribunal rejette sèchement l'exception de nullité de l'assignation soulevée par les époux H., constatant que l'acte introductif d'instance satisfait aux prescriptions de l'article 156-3° du Code de procédure civile monégasque. En deuxième lieu, abordant le cœur du litige sous l'angle de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, le tribunal pose un postulat théorique fort : quand bien même l'action en annulation reposerait sur une cause de nullité absolue susceptible d'être invoquée par tout tiers au contrat — hypothèse que le tribunal écarte au demeurant par une incise explicite (« ce qui, au demeurant, n'apparaît pas être le cas ») —, encore faut-il que ce tiers justifie au préalable d'un « intérêt à agir juridiquement reconnu ». Or, en la matière, un tel intérêt ne saurait exister que si les copropriétaires demandeurs sont titulaires de droits contractuellement acquis que la vente litigieuse viendrait violer ou mettre en péril. Pour vérifier l'existence de ces prétendus droits acquis à la présence effective de boutiques et à l'exercice d'une activité strictement commerciale dans le lot numéro 205, les juges procèdent à une analyse exégétique des documents contractuels et précontractuels : 1. Analysant le règlement de copropriété (articles 5 I, 5 II, 8, 36, 37 II et 38 II Ba), le tribunal relève que l'immeuble est à usage principal d'habitation avec autorisation des activités professionnelles et libérales, et que si le lot numéro 205 est le seul décrit comme « local commercial », cette mention n'est assortie d'aucune autre précision qu'une faculté de subdivision. 2. Examinant la portée des documents publicitaires et descriptifs commerciaux invoqués par les demandeurs, le tribunal leur dénie toute valeur contractuelle obligatoire : contrairement au règlement de copropriété, ces brochures ne mettent nullement à la charge de la société promotrice l'obligation positive d'installer un ou plusieurs magasins à cet emplacement. 3. Poussant le raisonnement à son terme par un motif surabondant (« tout au plus pourrait-il être soutenu »), le tribunal envisage l'hypothèse d'une interprétation restrictive du règlement de copropriété qui imposerait dans le lot numéro 205 une exploitation commerciale au sens étroit. Mais il relève immédiatement un double obstacle dirimant pour les demandeurs. D'une part, sur le terrain de la qualité pour agir, une telle prétention ne pourrait être élevée que par l'ensemble des copropriétaires réunis au sein du syndicat exclusivement, et non par certains d'entre eux agissant isolément. D'autre part, sur le terrain de l'intérêt né et actuel, la vente du 21 mars 1985 ne porte en elle-même aucun préjudice aux droits de la copropriété (laquelle pourrait d'ailleurs décider d'y renoncer) : en effet, l'acte de vente qualifie bien le bien de « local commercial » sans mentionner d'autre utilisation, et les lieux sont restés rigoureusement inutilisés depuis la cession. Si l'acquéreur décidait à l'avenir d'en faire usage, il devrait se conformer aux conditions de l'article 38 I du règlement de copropriété, dont le respect relève, en vertu de l'article 11, alinéa 1er, de la seule qualité pour agir du syndicat des copropriétaires. Faute d'intérêt à agir, l'action en nullité est donc déclarée irrecevable, ce qui entraîne par voie de conséquence nécessaire le rejet des demandes accessoires en dommages-intérêts (1 franc et 20 000 francs) formées par les dix copropriétaires. En troisième lieu, statuant sur la demande personnelle de J. J., le tribunal la rejette au visa de l'article 44 de l'Ordonnance-Loi du 3 juin 1910. Les juges constatent que les allégations des époux H. dans leurs écritures, au demeurant partiellement corroborées par les pièces du dossier, ne comportent ni imputation diffamatoire ni propos injurieux étrangers à la cause. En quatrième et dernier lieu, le tribunal accueille partiellement les demandes reconventionnelles pour procédure abusive : - À l'égard de la S.C.I. du Château des Ligures, les demandeurs ont agi « à tout le moins avec légèreté », lui imposant les frais d'un procès, ce qui justifie l'allocation de 15 000 francs de dommages-intérêts. - À l'égard de M. H., le tribunal retient une faute spécifique des demandeurs qui l'ont attraite à tort dans une instance en annulation d'une vente à laquelle elle n'était même pas partie ; son préjudice moral et matériel est réparé par une condamnation in solidum des demandeurs à lui payer 20 000 francs. En revanche, faisant application de l'article 382 du Code de procédure civile relatif à la recevabilité des demandes reconventionnelles, le tribunal écarte sa demande d'indemnisation liée à son éviction des fonctions de syndic et à la perte d'honoraires subséquente : ces faits, imputés au seul J. J., sont dépourvus de lien suffisant avec la demande principale. - À l'égard de S. H., le tribunal juge fautives l'action et les allégations non prouvées sur le caractère prétendument suspect de la vente, lui allouant 15 000 francs condamnant les demandeurs in solidum. Le montant est toutefois modéré par rapport aux prétentions de l'acquéreur, le tribunal observant que l'instance, si elle a pu l'inciter à la prudence, n'a pas frappé le lot d'une indisponibilité totale et que l'intéressé a conservé la disposition des fonds qu'il n'a pas engagés pour l'aménagement du local. Enfin, constatant que ce procès paralyse depuis plus de trente mois l'exécution d'une convention licite, le tribunal caractérise l'urgence et ordonne l'exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution. ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > Le Tribunal, > > Statuant contradictoirement, > > Dit n'y avoir lieu de prononcer la nullité de l'assignation introductive de la présente instance ; > > Déclare les demandeurs B. C., G. A., R. B., D. G., J. J., M. P., R. F., S. E., J. L. et la S.A.M. Hunter Inc. irrecevables en leur action tendant à l'annulation de la vente du 21 mars 1985 ; > > Rejette en conséquence leur demande en paiement de dommages-intérêts : > > Déboute J. J. de sa demande formée à titre individuel ; > > Condamne les demandeurs susnommés à payer, à titre de dommages-intérêts : > 1° / à la S.C.I. du Château des Ligures, la somme de 15 000 F., > 2° / in solidum, à M. H. née M., la somme de 20 000 F., et celle de 15 000 F. à S. H. ; > > Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 10 février 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue une décision de principe majeure au sein de la jurisprudence monégasque relative au droit de la copropriété et à la théorie générale de l'action en justice. Sa richesse tient à l'articulation particulièrement nette qu'il opère entre trois mécanismes juridiques fondamentaux : la distinction de la force obligatoire du règlement de copropriété et des documents publicitaires, les conditions d'ouverture de l'action en nullité exercée par des tiers à un acte translatif de propriété, et le monopole du syndicat des cop
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 2016, n° 14614 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 2016, n° 14614 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/02-04-14614)) ## Faits et procédure Par jugement du 18 janvier 2012, M. l. CA. a été déclaré adjudicataire d'un ensemble immobilier comprenant un appartement, une cave et un parking, situé dans l'immeuble « le Raphaël », quai Jean-Charles Rey à Monaco. Le 24 avril 2012, il a promis de vendre ce bien, moyennant un prix de 1.875.000 euros, à Mme m. SA., qui déclarait agir en son nom et pour un tiers désigné ultérieurement. Un droit de jouissance à titre de commodat était également consenti. Un avenant du 7 janvier 2013 a fixé la passation de l'acte authentique au 15 janvier 2013. Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit de Mme m. SA. et de M. g. SA., au même prix, avec un versement de 375.000 euros à la signature de l'accord, des acomptes échelonnés et une date de signature de l'acte définitif fixée au 10 avril 2013. Les acquéreurs ont versé 675.000 euros. La vente n'ayant pas été réalisée, le vendeur a obtenu en référé l'expulsion des acquéreurs, confirmée par la cour d'appel le 17 juin 2014. Les époux SA. ont libéré les lieux le 14 juillet 2014, puis le vendeur a cédé le bien à un tiers par acte du 12 novembre 2014, transcrit le 20 novembre 2014. Les acquéreurs ont assigné le vendeur le 4 avril 2014 en exécution forcée de la vente, subsidiairement en dommages-intérêts de 700.000 euros, et plus subsidiairement en restitution des 675.000 euros versés. Ils ont finalement retiré leur demande d'exécution forcée en raison de la revente. Le vendeur a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre trois questions connexes : 1. **À quelle partie l'absence de régularisation de la vente est-elle imputable ?** Les acquéreurs invoquaient l'inexécution de l'obligation de délivrance et de passation de l'acte, au sens de l'article 997 du Code civil, en se fondant sur l'hypothèque grevant le bien au moment de la signature prévue. 2. **Le vendeur peut-il conserver définitivement les sommes versées ?** La question portait sur l'articulation entre la clause de date-butoir, la clause de dédit et les arrhes et acomptes stipulés dans la promesse. 3. **Quelle est l'étendue de l'indemnité d'occupation due par les acquéreurs pour la période de jouissance ?** ## Solution et dispositif Sur la première question, le tribunal écarte la
# Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2020, n° 18783 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2020, n° 18783 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/01-28-18783)) ## Faits et procédure Par l'intermédiaire de son épouse, un ressortissant italien résidant en Thaïlande a confié à une société à responsabilité limitée de droit monégasque, exerçant sous l'enseigne D, la négociation de l'acquisition d'un appartement de trois pièces, avec cave et parking, dans un immeuble de la Principauté, destiné à un investissement locatif. L'agence avait annoncé une superficie totale de 85 m², dont 7 m² de terrasse, et le bien était présenté comme en très bon état. L'acquisition est intervenue par acte notarié du 14 juillet 2016 au prix de 2.480.000 euros, l'acquéreur ayant préalablement acquitté une commission de 25.440 euros. Un mandat de gestion locative a été conclu dans la foulée, le locataire en place cessant ensuite de payer ses loyers. Le mesurage réalisé par un géomètre-expert a établi une superficie d'environ 65 m² intérieurs et 7,1 m² de balcon, soit environ 72,1 m². Le parking, examiné à la demande expresse de l'acquéreur, s'est révélé trop étroit pour accueillir une berline de type Mercedes. Après une mise en demeure restée sans effet, l'acquéreur a assigné la société en paiement de 500.000 euros. Par jugement du 17 janvier 2019, le Tribunal de première instance a condamné la société à verser 300.000 euros au titre de la perte de chance liée à la superficie erronée, à rembourser 1.059,30 euros de frais de gestion, et a constaté la compensation avec la créance de l'agence au titre du constat de sortie des lieux. La société a interjeté appel, et l'acquéreur a formé appel incident. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Les demandes indemnitaires majorées en appel constituent-elles des demandes nouvelles au sens de l'article 431 du Code de procédure civile ? 2. Le mandat confié à l'agent immobilier était-il limité à la négociation du prix, ou comprenait-il une mission d'information et de vérification ? 3. L'agent immobilier a-t-il manqué à son obligation d'information et de conseil en fournissant une superficie erronée et une information inexacte sur les dimensions du parking ? 4. Ces manquements ouvrent-ils droit à réparation, et sous quelle forme, notamment au regard de la perte de chance et du préjudice de jouissance ? ## Solution et dispositif La Cour rejette l'exception d'irrecevabilité. Elle retient que la prétention majorée « tend aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges », l'acquéreur ayant déjà allégué les mêmes chefs de préjudice. Sur le fond, la Cour confirme que le mandat « n'était pas limité à la négociation de son prix avec le vendeur », en se fondant sur les échanges de courriels, dont il résulte que l'agence a participé à la collecte d'informations sur le bien. Elle juge que le caractère de « personne avertie » de l'épouse de l'acquéreur n'est pas établi, compte tenu d'une expérience professionnelle brève et d'une résidence à l'étranger à l'époque du mandat. S'agissant de la superficie, la Cour relève que la fiche descriptive établie par l'agence mentionnait 85 m², que l'agence avait elle-même présenté le prix au mètre carré comme un argument de « bonne affaire », et qu'en sa qualité de professionnelle elle était tenue de vérifier cette donnée. La visite effectuée par l'acquéreur la veille de la signature, le bien étant alors loué et meublé, ne pouvait pas permettre de constater la superficie réelle. La Cour écarte l'argument
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17409 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17409 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/11-20-17409)) ## Faits et procédure Le 9 décembre 2014, M. b. FE. a présenté à Mme n. GR. une offre d'achat portant sur un appartement de deux pièces (lot A61), une cave (n° 4) et un emplacement de parking (n° 8, lot 108), situés dans l'immeuble « A » à Monaco, pour un prix de 1,7 million d'euros. L'offre a été acceptée le jour même. L'acquéreur a versé entre les mains du notaire chargé de rédiger l'acte, Maître AUREGLIA-CARUSO, une somme forfaitaire de 170 000 euros à titre d'acompte, sous la condition que l'acte authentique intervienne au plus tard le 13 février 2015. Par courrier du 6 février 2015, le notaire a indiqué que la vente ne pouvait être exécutée « à défaut d'accord entre les parties sur la chose et le prix », la venderesse ne semblant pas être titrée sur l'emplacement de parking. Saisi d'une action en réalisation forcée de la vente, assortie d'une demande de dommages-intérêts à compenser avec le prix, le Tribunal de première instance, par jugement du Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 20 novembre 2018, Monsieur b. FE. c/ Madame n. LO. épouse GR.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente - Formation du contrat (non) - Accord sur la chose vendue (non) À défaut d'accord sur la chose vendue, l'acheteur doit être débouté de sa demande de réalisation forcée de l'acte de vente, formée en application de l'article 1432 alinéa 3 du Code civil. En effet, alors que l'offre de vente acceptée porte sur un appartement avec cave et parking, la preuve n'est pas apportée que le vendeur soit propriétaire du parking. COUR D'APPEL ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2018 En la cause de : - Monsieur b. FE., né le 6 avril 1992 à Paris, de nationalité monégas??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ing de 2013 à 2015, ce que seul un propriétaire est en droit de faire juridiquement selon lui. Il fait enfin observer que le fait que les mandats de vente donnés à d'autres agences immobilières n'incluent pas le parking, révèle simplement que la demanderesse n'avait pas donné son parking à la vente auxdites agences. Il en veut pour preuve certaines annonces immobilières concernant la vente d'un appartement avec cave au prix de 1.990.000 euros, avec possibilité d'acheter un parking en plus, reconnaissance par n. GR. de sa qualité de propriétaire du parking litigieux. Il soll??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 20 NOVEMBRE 2018, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général adjoint. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 20 novembre 2018, Monsieur b. FE. c/ Madame n. LO. épouse GR.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 25 mars 1997, n° 26485 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 25 mars 1997, n° 26485 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1997/03-25-26485)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé daté de Luxembourg du 30 juillet 1991, la banque Nagelmackers a consenti à deux emprunteurs solidaires, la société Intercontinental Resources Co Ltd et la société de droit liechtensteinois Vernal Establishment, une ouverture de crédit de six millions de dollars, d'une durée de douze mois et renouvelable. En garantie, la société Vernal Establishment a consenti une hypothèque conventionnelle, en deuxième rang, sur des biens immobiliers situés en Principauté, dans l'ensemble dénommé Résidences Monte-Carlo Sun. Aux termes d'un acte authentique reçu le 28 novembre 1991 par Maître Rey, notaire à Monaco, les parties ont déposé d'un commun accord l'original de l'acte de crédit et requis le notaire de le mettre au rang de ses minutes. Cet acte authentique contient également l'inscription de l'hypothèque et une clause d'élection de domicile en l'étude du notaire. Le crédit ayant pris fin le 1er août 1994 sans être renouvelé, la banque a fait délivrer à la débitrice un commandement de payer le 15 mars 1995, puis a fait procéder à la saisie immobilière le 12 juin 1995. Le procès-verbal a été signifié le 13 juin 1995 et transcrit le même jour. Après dépôt du cahier des charges, des sommations ont été délivrées aux créanciers inscrits, dont la société Mercedes Benz AG. Par dires des 3 août 1995, les sociétés Mercedes Benz et Vernal Establishment ont demandé l'annulation du commandement et de la procédure subséquente. Mercedes Benz a en outre demandé un sursis à l'adjudication, fondé sur une action oblique pendante devant le tribunal. Par jugement du 5 octobre 1995, le Tribunal de première instance a rejeté les demandes d'annulation, déclaré irrecevable la demande de sursis formée à l'audience de règlement, constaté la régularité des formalités, ordonné la vente en un seul lot et fixé la date de l'adjudication. Les deux sociétés ont interjeté appel les 7 et 8 novembre 1995. La banque Nagelmackers a conclu à la confirmation. Les banques créancières inscrites défaillantes ont été réassignées. La Cour a ordonné la jonction des instances. ## Question de droit La Cour devait trancher trois séries de questions relatives à la validité de la procédure de saisie immobilière. 1. Le dépôt d'un acte sous seing privé au rang des minutes d'un notaire monégasque, à la requête des parties, confère-t-il à cet acte l'authenticité et le caractère exécutoire, de sorte qu'il puisse servir de titre à une saisie immobilière ? 2. Le commandement doit-il, à peine de nullité, contenir la copie de l'acte constatant la créance, au sens de l'article 578-1er du Code de procédure civile ? 3. Les actes de la procédure (commandement et procès-verbal de saisie) peuvent-ils être valablement signifiés au domicile élu chez le notaire, alors que les articles 578 alinéa 1er et 580 du Code de procédure civile visent la personne ou le domicile du débiteur, et que la débitrice a son siège hors de la Principauté ? Le moyen relatif au sursis à l'adjudication soulève une question de procédure distincte, relative à l'articulation entre les audiences prévues aux articles 601, 602 et 609 du Code de procédure civile. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'ensemble des moyens d'appel et confirme le jugement, sauf sur la date de l'audience d'adjudication. **Sur le titre exécutoire.** La Cour rappelle que le notaire reçoit les actes auxquels les parties entendent conférer le caractère d'authenticité (ordonnance souveraine du 4 mars 1886, art. 1er), que ces actes font foi en justice et sont exécutoires dans toute la Principauté (art. 19). Elle en déduit que le dépôt du contrat sous seing privé au rang des minutes, effectué par les parties qui l'avaient signé, a conféré à l'ensemble de ses dispositions l'authenticité et la force exécutoire, dès lors que l'acte notarié constate la reconnaissance de la dette et l'obligation de remboursement. La saisie immobilière et la vente forcée sont donc fondées sur les articles 2037 du Code civil et 480 du Code de procédure civile. **Sur
# Cour d'Appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14648 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14648 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/02-23-14648)) ## Faits et procédure Un bien immobilier situé dans l'immeuble « W » à Monte-Carlo a été vendu par la société anonyme de droit bélizien A à M. f. GA. Le compromis de vente a été signé le 25 septembre 2013 et l'acte authentique le 14 novembre 2013. M. s. VA. agissait pour le compte de la société venderesse, dont il était l'ayant droit économique, et exerçait à titre personnel l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Y. Il était en outre locataire du bien (ces qualités sont retenues par la Cour, les autres éléments de fait n'étant pas contestés par les parties). Le 2 juillet 2014, M. VA. a émis une facture d'honoraires de 248.400 euros à l'encontre de l'acquéreur, qui a refusé de la régler. M. VA. a obtenu l'autorisation de pratiquer des saisies-arrêts entre les mains de l'établissement bancaire B, puis, sur ordonnance du Président du Tribunal de première instance du 3 octobre 2014, auprès de la SAM C et de la SA D. Ces saisies ont été pratiquées à hauteur de 250.000 euros. Deux instances ont été ouvertes sous les nos 2015/000080 et 2015/000126, puis jointes. Par jugement du 7 mai 2015, le Tribunal de première instance a débouté M. VA. de sa demande en paiement de commission et de sa demande de dommages et intérêts, a ordonné la mainlevée des saisies-arrêts et a débouté M. GA. de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. M. VA. a relevé appel le 3 juillet 2015. Il sollicitait la validation des saisies, la condamnation de M. GA. au paiement de 248.400 euros et 40.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. M. GA., appelant incident, demandait la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il l'avait débouté de sa demande reconventionnelle, et réclamait 50.000 euros de dommages et intérêts pour saisies, procédure et appel abusifs. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si un agent immobilier, en l'absence de mandat écrit, peut obtenir de l'acquéreur le paiement d'une commission lorsque la preuve d'un accord sur ce point n'est pas rapportée. Elle se déclinait en plusieurs sous-questions : - le droit à commission de l'agent immobilier suppose-t-il un mandat écrit au sens de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 ; - une clause relative à la commission, figurant dans le compromis, peut-elle fonder une obligation de l'acquéreur lorsqu'elle ne vise que l'exercice éventuel du droit de préemption de l'État ; - des courriers annexés à l'acte authentique peuvent-ils, de ce seul fait, emporter engagement de l'acquéreur ou se voir conférer la valeur d'un acte authentique. Le moyen tiré de l'article 12, alinéa 2, de la loi n° 1.252, invoqué par l'appelant, et celui fondé sur les articles 12 et 13 de la même loi et sur l'article 1188 du Code civil, invoqué par l'intimé, s'articulaient autour de cette interrogation probatoire. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions. Son raisonnement repose sur trois séries de constats. **En premier lieu**, la Cour rappelle que les dispositions de la loi n° 1.252 n'imposent pas, selon elle, la signature d'un mandat écrit, contrairement à ce que soutenait l'intimé. Elle relève toutefois que l'article 12, alinéa 1er, prévoit qu'« à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat ». Dès lors, « il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve ». Le fardeau de la preuve pèse donc sur l'agent immobilier, indépendamment de la question de la forme du mandat. **En deuxième lieu**, la Cour écarte la clause « Négociation » du compromis du 25 septembre 2013 (p. 12). Cette clause stipulait que l'acquéreur devrait régler la commission de l'agence Y « dans le cadre de l'exercice éventuel par l'État, du droit de préemption ». Elle ne visait donc que cette hypothèse. Il ne résultait pas de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 janvier 1976, n° 25777 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 janvier 1976, n° 25777 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/01-08-25777)) ## Faits et procédure Le 15 octobre 1971, les hoirs S., propriétaires d'une villa dénommée « Villa L. C. », signent avec un intermédiaire, D., directeur de l'agence Bremond, un acte sous seing privé intitulé « protocole ». Ce document autorise D. à entreprendre les diligences utiles à la vente, notamment des études et une demande de permis de construire. Il fixe le prix de vente à cinq millions de francs et prévoit deux commissions distinctes : une commission de 5 % si la vente est réalisée par l'intermédiaire de D., et une commission de 2,50 % si les hoirs S. vendent « directement ou indirectement » leur propriété. Le protocole stipule qu'il « expirera le 31 décembre 1972 ». Il ne comporte pas d'exclusivité au profit de l'intermédiaire. La demande de permis de construire, déposée le 4 avril 1972, fait l'objet d'une demande de pièces complémentaires restée sans suite. Le gouvernement princier estime, après examen par le Comité consultatif pour la construction, que l'avant-projet ne peut être accueilli favorablement. Par lettre du 12 novembre 1972, la dame L.-S. indique qu'il « n'est pas question de prolonger ou de renouveler l'option ». Le 21 décembre 1972, D. adresse une liste de vingt-trois personnes ou sociétés ayant eu connaissance du projet, en demandant d'être avisé de tout contact direct et de se voir « reverser la commission d'usage ». Le 28 décembre 1972, la dame L.-S. accuse réception de cette liste et confirme que le protocole ne sera pas renouvelé. La villa est en réalité vendue le 17 juin 1974 à un sieur G., au prix de 4 850 000 francs. Cette vente intervient après un contentieux opposant les hoirs S. à un sieur K., qui avait proposé d'acheter en septembre 1972, puis se désiste d'une action en 1974, et à la société Segimo, subrogée dans les droits de K., dont la demande en revendication est rejetée par jugement du 28 février 1974, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 4 juin 1974, le pourvoi étant rejeté par la Cour de révision le 17 avril 1975. D. pratique une saisie-arrêt, autorisée le 30 juillet 1974, entre les mains du notaire, à concurrence de 130 000 francs, dont 121 250 francs correspondant à la commission de 2,50 % sur le prix de vente. Il assigne le notaire en déclaration affirmative et les hoirs S. en paiement et en validation de la saisie. Le notaire déclare, le 12 décembre 1974, détenir la somme pour le compte des défenderesses. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première, de nature procédurale, porte sur la recevabilité de la demande : les hoirs S. soutiennent que le protocole ne présente pas le caractère d'un engagement dès lors que D. ne l'a pas signé. La seconde, au fond, est celle de savoir si l'intermédiaire peut prétendre à la commission de 2,50 % prévue pour une vente « directe ou indirecte » des propriétaires, lorsque la vente intervient après la date d'expiration stipulée dans le protocole, et alors que des pourparlers ont été engagés avec des tiers pendant la durée de validité de la convention. Le tribunal doit ainsi déterminer, d'une part, l'effet juridique d'une absence de signature de l'un des contractants dans un écrit unilatéral de ses cocontractants, et, d'autre part, la portée d'un terme extinctif affectant une clause de rémunération. ## Solution et dispositif Sur la recevabilité, le tribunal rejette le moyen. Il relève que l'absence de signature de D. sur l'acte, « à supposer qu'elle fût établie, est sans effet juridique dès l'instant que les personnes qui s'engageaient dans l'acte, c'est-à-dire les hoirs S., avaient elles-mêmes signé ». Sur le fond, le tribunal retient plusieurs motifs convergents : - le protocole « dont la validité expirait le 31 décembre 1972 », terme rappelé par la dame L.-S. dans sa correspondance, a eu pour effet de mettre fin, à compter de cette date, aux divers engagements des hoirs S., qu'il s'agisse de la commission de 5 % ou de celle de 2,50 % ;
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11727 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/11-21-11727)) ## Faits et procédure Un associé d'une société civile immobilière, qui n'en était pas le gérant, a confié à une société en commandite simple, agence immobilière, la vente d'un appartement appartenant à cette SCI. La société immobilière a trouvé un acquéreur proposant 4.450.000 euros, prix accepté par le mandataire verbal, moyennant une commission de 150.000 euros. Une autre agence a ensuite signalé qu'elle disposait d'un mandat exclusif de vente, signé par le gérant de la SCI, lui-même associé de cette agence. Le bien a été vendu directement par la SCI à l'acquéreur trouvé par l'agence, mais sans commission versée à celle-ci. L'agence a assigné l'associé en paiement de 150.000 euros de dommages et intérêts, outre 10.000 euros pour résistance abusive, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 5.000 euros, puis de 10.000 euros selon les conclusions, pour procédure abusive. Il invoquait notamment la loi n° 1.362 du 3 août 2009 relative à la lutte contre le blanchiment, l'absence d'écrit de mandat, l'absence de vérification de sa qualité et le caractère prétendument non conclu de l'opération par l'agence. Le tribunal de première instance a débouté l'agence de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et rejeté la demande reconventionnelle, l'agence étant condamnée aux dépens. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si l'agent immobilier, éconduit et dépourvu de mandat exclusif, peut obtenir réparation contre une personne qui s'était présentée comme habilitée à engager le propriétaire, mais qui ne disposait pas du pouvoir de le faire. Il fallait ensuite apprécier l'incidence, sur cette action, du comportement propre de l'agence, tenue de vérifier les pouvoirs de son interlocuteur. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que le défendeur, « bien que non habilité à agir au nom de la SCI E. comme étant associé et non gérant, a verbalement mandaté la SCS P. ». Il constate qu'il « n'avait pas le pouvoir d'engager la SCI E., seule propriétaire du bien », et que le gérant avait consenti un mandat exclusif à une autre agence. Il écarte toutefois toute responsabilité du mandant. Il relève qu'« aucune des pièces produites ne permet d'établir l'existence d'un concert frauduleux » entre le défendeur et l'agence concurrente. Il qualifie ensuite l'agence de professionnel, tenu à un devoir de conseil et à l'obligation de « s'entourer de toutes les précautions utiles ». Le jugement estime qu'elle a « manifestement manqué à toutes ces obligations en ne vérifiant pas avant toute diligence » que le défendeur pouvait valablement engager la SCI, sans qu'elle puisse « imputer sa carence au défendeur qui n'est pas un professionnel ». Il ajoute qu'il lui appartenait de solliciter la communication des statuts, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que la vente « ne pouvait de toute façon aboutir ». Le tribunal rejette enfin la demande reconventionnelle, au motif que le défendeur « aurait dû s'adresser au gérant de la SCI E. pour mandater la SCS P. ». Le dispositif est reproduit ci-dessous : > « Déboute la SCS P. de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts ; > Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; > Condamne la SCS P. aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement li
# Tribunal Suprême de Monaco, 26 juillet 2023, n° 31057 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 26 juillet 2023, n° 31057 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2023/07-26-31057)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco met en lumière les délicates articulations entre la liberté de gestion patrimoniale des personnes morales de droit privé poursuivant un but d'intérêt général et l'exercice de la tutelle administrative étatique instituée pour assurer la pérennité de leur dotation. En l'espèce, la requérante, désignée sous l'appellation « la B », est une fondation de droit monégasque constituée sous la forme d'une œuvre de bienfaisance perpétuelle. Conformément à son objet statutaire, son action philanthropique vise l'assistance ainsi que la prise en charge, qu'elle soit totale ou partielle, de deux catégories de populations vulnérables résidant en Principauté de Monaco ou dans les communes limitrophes : d'une part, les personnes âgées et, d'autre part, les enfants et adolescents orphelins, en état d'abandon ou confrontés à des difficultés familiales graves et prolongées. Afin de concrétiser ses objectifs statutaires à l'égard des personnes âgées, la fondation s'est engagée dans un projet immobilier et médico-social d'envergure consistant en la construction d'un Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD). Cet établissement a vocation à accueillir des pensionnaires ayant partiellement perdu leur autonomie ou souffrant de désorientations. La réalisation de cette infrastructure s'est toutefois révélée particulièrement onéreuse, grevant de manière significative les liquidités disponibles de l'institution. Or, le patrimoine de la fondation comprenait notamment un bien immobilier constitué d'un appartement de deux pièces, situé au neuvième étage d'un immeuble dénommé « x2 » à Monaco, lequel comporte treize étages au total. Préalablement à toute démarche administrative, le conseil d'administration de la fondation avait fait évaluer ce bien par une première agence immobilière monégasque, qui en avait arrêté la valeur à 3 604 500 euros. C'est dans ce contexte financier tendu que Monsieur j.C, résidant déjà au sein du même immeuble « x2 », a manifesté son intention d'acquérir cet appartement en formulant une offre d'achat à hauteur de 3 670 000 euros. Voyant dans cette proposition spontanée une opportunité digne d'intérêt pour reconstituer sa trésorerie et financer la construction de l'EHPAD, le président de la fondation B a, par un courrier en date du 19 octobre 2021, officiellement saisi S. A. S. le Prince Souverain d'une demande d'autorisation d'aliéner ledit bien immobilier, en application des dispositions de l'article 19 de la loi n° 56 du 29 janvier 1922 sur les fondations. L'instruction de la demande a été diligentée par le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur qui, par lettre du 26 novembre 2021, a sollicité de la fondation la production de diverses pièces justificatives nécessaires à l'examen du dossier, lesquelles ont été dûment transmises par la requérante par un courrier du 7 décembre 2021. Le processus consultatif légal s'est alors enclenché. Selon les écritures ultérieures de l'Administration, la Commission de surveillance des fondations a émis un avis favorable à l'opération le 31 janvier 2022. En revanche, le Conseil d'État, réuni lors de sa séance du 8 avril 2022, a émis un avis défavorable. Le 27 avril 2022, le Conseil de Gouvernement a approuvé la proposition de rejet présentée par le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur, délibération qui aurait ensuite reçu l'approbation du Prince Souverain. Par une décision datée du 10 mai 2022, le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur a notifié à la fondation B le rejet de sa demande d'autorisation de vente. Ce refus était intégralement motivé par la reproduction des conclusions du Conseil d'État. Selon cette instance, une analyse comparative menée à partir d'autres ventes intervenues au sein du même immeuble depuis l'année 2018 faisait ressortir une valorisation potentielle du bien à 4 150 000 euros. Après application d'une décote forfaitaire de 200 000 euros destinée à tenir compte de probables et importants travaux de rénovation à réaliser, la valeur de l'appartement en « fourchette basse » s'établissait selon l'Administration à 3 950 000 euros, d'autant que le bien se situait au neuvième étage, soit à un niveau plus élevé que les biens ayant servi de termes de comparaison. Dès lors, le prix de cession envisagé de 3 670 000 euros accusait un différentiel négatif de 280 000 euros par rapport à cette estimation administrative basse. La décision en déduisait que ce prix, avantageux pour l'acquéreur, entraînerait « un appauvrissement du patrimoine de la fondation, du fait d'une sous-évaluation significative, et ce sans que ne soit démontrée, ni même alléguée, une nécessité urgente de liquidités ». Confrontée à ce refus qu'elle estimait infondé au regard de la réalité du marché immobilier, la fondation a immédiatement mandaté trois professionnels distincts aux fins de procéder à des évaluations indépendantes et approfondies de la valeur vénale de l'appartement : deux agences immobilières établies à Monaco (les agences AA et AB) ainsi qu'un expert français évaluateur près la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Ces trois expertises ont convergé vers des estimations toutes inférieures au prix de vente convenu : l'agence AB a évalué le bien à 3 250 000 euros, l'agence AA l'a situé dans une fourchette comprise entre 3 350 000 et 3 450 000 euros, et l'expert judiciaire français a arrêté sa valeur vénale à 3 650 000 euros. Forte de ces éléments techniques, la fondation a, par courrier du 2 juin 2022, exprimé son incompréhension auprès du Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur en lui communiquant ces nouvelles évaluations, lesquelles ont été transmises au Conseil d'État, à nouveau saisi. Toutefois, afin de préserver ses droits dans le délai contentieux, la fondation a porté le litige devant la juridiction suprême monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 11 juillet 2022 sous le numéro TS 2022-23, la fondation B a saisi le Tribunal Suprême d'un recours tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du 10 mai 2022 du Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur, ainsi qu'à la condamnation de l'État aux entiers dépens. L'instruction a donné lieu à un échange nourri d'écritures : une contre-requête du Ministre d'État enregistrée le 12 septembre 2022, une réplique de la fondation déposée le 12 octobre 2022, et une duplique de l'Administration enregistrée le 14 novembre 2022, avant la clôture de l'instruction prononcée le 22 novembre 2022. Au soutien de sa requête en annulation, la fondation B articulait cinq moyens distincts, relevant tant de la légalité externe que de la légalité interne de l'acte attaqué. Sur le terrain de la légalité externe, la requérante invoquait en premier lieu l'incompétence de l'auteur de l'acte. Selon elle, l'article 19 de la loi n° 56 du 29 janvier 1922 réservant au Prince Souverain la compétence exclusive pour autoriser une aliénation immobilière par voie d'Ordonnance Souveraine, la décision de refus ne pouvait émaner que du Prince Souverain Lui-même, auquel la demande avait d'ailleurs été adressée. Le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur se serait ainsi incompétemment substitué au Chef de l'État. En deuxième lieu, la fondation soulevait un vice de procédure tiré du défaut de consultation de la Commission de surveillance des fondations. L'article 19 précité exigeant que la décision intervienne « après avis de la commission de surveillance et délibération du Conseil d'État », le silence de la décision attaquée quant à l'avis de ladite commission laissait présumer l'omission de cette formalité substantielle, privant l'autorité décisionnaire d'un éclairage potentiellement favorable. En réplique, face à l'affirmation du Ministre d'État selon laquelle un avis favorable avait bien été rendu le 31 janvier 2022, la fondation relevait que l'Administration s'abstenait de produire cette pièce, rendant l'allégation invérifiable. En troisième lieu, la requérante arguait d'une insuffisance de motivation au regard des exigences de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs. En s'appuyant sur un précédent jurisprudentiel (TS, 28 juin 2016, n° 2015-02, *M I. R/. c/ État de Monaco*), elle soutenait que si la décision exposait des considérations de fait, elle était dépourvue de tout motif de droit susceptible d'en constituer le fondement. Sur le terrain de la légalité interne (ou à la frontière de la compétence), la fondation invoquait, en quatrième lieu, une incompétence négative. En se bornant à reproduire mot pour mot, sur quatre paragraphes, l'avis consultatif du Conseil d'État et en concluant par la formule « Au regret de ne pouvoir vous faire une meilleure réponse », le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur se serait cru à tort lié par cet avis, renonçant à exercer son propre pouvoir d'appréciation et transférant de fait le pouvoir décisionnel à un organe purement consultatif. En cinquième et dernier lieu, la fondation dénonçait une erreur manifeste d'appréciation, doublée d'une erreur de fait et d'une erreur dans la qualification juridique des faits. Elle soutenait que le Conseil d'État avait manifestement surévalué le bien en se fondant sur une unique étude comparative non communiquée, datant de 2018 (soit avant la crise sanitaire de 2021), et sans avoir visité les lieux ni même examiné de photographies. À l'appui de ses dires, elle opposait les trois évaluations professionnelles concordantes qu'elle avait fait réaliser, lesquelles prenaient en compte les facteurs dévalorisants rédhibitoires du bien : état d'origine nécessitant une rénovation totale (électricité et plomberie hors normes, simple vitrage, châssis vétustes, climatisation obsolète, décoration, carrelage et sanitaires anciens), absence totale de cave et surtout d'emplacement de parking dans un quartier où le stationnement est très difficile (critère pourtant déterminant pour la clientèle fortunée), et nuisances sonores importantes dues à la proximité d'une voie rapide à forte circulation. Par ailleurs, en réplique, la fondation tentait un rapprochement avec le droit civil de la vente, et plus particulièrement avec la rescision pour lésion des sept douzièmes prévue aux articles 1516 et suivants du Code civil monégasque : un écart de seulement 7 % entre le prix convenu et la fourchette basse du Conseil d'État (contre un seuil de lésion qui aurait exigé une minoration de 1 350 000 euros) relevait de la marge habituelle de négociation de 10 % sur le marché immobilier et ne pouvait caractériser une « sous-évaluation significative ». Enfin, la requérante sollicitait avant dire droit une mesure d'instruction afin d'enjoindre au Ministre d'État de verser aux débats l'avis de la Commission de surveillance, l'avis du Conseil d'État, la délibération du Conseil de Gouvernement, la décision du Prince Souverain ainsi que la fameuse analyse comparative immobilière. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête et à la condamnation de la demanderesse aux dépens, en réfutant méthodiquement chacun des moyens. Sur la compétence et la procédure, il exposait que la chaîne décisionnelle avait été scrupuleusement respectée : avis favorable de la Commission de surveillance le 31 janvier 2022, avis défavorable du Conseil d'État le 8 avril 2022, approbation de la proposition de rejet en Conseil de Gouvernement le 27 avril 2022, et approbation finale par le Prince Souverain, le Conseiller de Gouvernement – Ministre de l'Intérieur n'ayant fait que notifier cette décision conformément à la loi de 1922. Sur l'incompétence négative, s'appuyant sur la jurisprudence du Tribunal Suprême (TS, 19 juin 2019, *M. I -F. C.*), il faisait valoir que l'autorité administrative ne s'était nullement crue liée mais s'était librement approprié les motifs de l'avis du Conseil d'État. Sur la motivation, il affirmait que le visa de la loi de 1922 et l'objectif de préservation du patrimoine des fondations constituaient des motifs de droit suffisants. Sur le fond de l'évaluation immobilière, le Ministre d'État contestait toute qualification juridique des faits en l'espèce et rejetait l'erreur manifeste d'appréciation. Il tentait de discréditer les trois expertises produites par la fondation en soutenant que les professionnels avaient travaillé sans connaître la surface réelle du bien (faute d'attestation de superficie) et dans l'ignorance de la situation juridique et financière de la copropriété (absence de titre de propriété, de règlement de copropriété, d'état descriptif de division, de relevés de charges et de procès-verbaux d'assemblées générales). À l'inverse, l'analyse du Conseil d'État, fondée sur des ventes au sein du même immeuble depuis 2018, intégrait intrinsèquement les spécificités de la copropriété, valorisait justement la situation au neuvième étage offrant une magnifique vue mer de face (qualifiée par l'expert de la fondation lui-même de « typologie d'appartements recherchée » sur un marché locatif « favorable ») et tenait compte de la vétusté par une décote de 200 000 euros. Quant à la référence à l'article 1516 du Code civil, le Ministre d'État la jugeait totalement inopérante s'agissant d'une police administrative spéciale régie par la loi de 1922. Surtout, dans sa duplique, le Ministre d'État s'opposait catégoriquement à la mesure d'instruction sollicitée et refusait de produire la moindre pièce. Il soutenait, d'une part, que la production de l'avis de la Commission de surveillance était inutile puisque cet avis ne liait pas l'Administration et que son existence résultait suffisamment des visas de la décision attaquée ; d'autre part, que la communication des délibérations du Conseil de Gouvernement et de la position du Prince Souverain se heurtait au secret des délibérations du Gouvernement protégé par l'article 24 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.413 du 29 août 2011 ; et, enfin, que l'avis du Conseil d'État revêtant un caractère purement préparatoire, les études comparatives sur lesquelles il reposait n'avaient pas à être versées au débat contradictoire. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au travers de ce litige, le Tribunal Suprême, siégeant en Assemblée plénière, était confronté à une double problématique juridique fondamentale touchant tant au régime probatoire du contentieux de l'excès de pouvoir qu'à l'étendue du contrôle juridictionnel sur la tutelle administrative des fondations : D'une part, sur le plan procédural et probatoire, l'Administration peut-elle valablement établir la régularité de la procédure consultative préalable (exigée par l'article 19 de la loi n° 56 du 29 janvier 1922) ainsi que la matérialité des faits fondant un refus d'autorisation d'aliéner (la prétendue sous-évaluation d'un immeuble) par de simples affirmations contenues dans l'acte attaqué et dans ses écritures en défense, tout en refusant délibérément de produire devant le juge de l'excès de pouvoir l'avis de la commission consultative obligatoire et les éléments techniques d'évaluation sur lesquels elle s'est fondée ? D'autre part, sur le plan substantiel, selon quels critères et avec quel degré d'intensité le juge administratif contrôle-t-il l'appréciation portée par l'autorité de tutelle sur la valeur vénale d'un bien immobilier appartenant à une fondation et sur l'opportunité financière de sa cession au regard des besoins de liquidités allégués pour accomplir une mission d'intérêt général ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige et accueillir favorablement la requête de la fondation B, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, structuré en quatre temps forts qui viennent sanctionner tant l'irrégularité procédurale que le défaut de justification légale au fond de la décision administrative. En premier lieu, la Haute Juridiction prend soin de rappeler avec précision l'architecture législative gouvernant le statut et le contrôle des fondations en Principauté, telle qu'elle résulte de la loi n° 56 du 29 janvier 1922 modifiée. En citant successivement les articles 12, 13, 14 et 19 de cette loi, le Tribunal met en exergue l'équilibre voulu par le législateur : si les fondations autorisées jouissent de la personnalité civile et de la capacité juridique (article 12), elles sont administrées sous la surveillance d'une commission spécifique (article 13) chargée, sous le contrôle du Ministre d'État, de veiller au respect des intentions des fondateurs, à l'emploi conforme des revenus et à l'observation de la loi (article 14). Ce contrôle culmine à l'article 19 en matière patrimoniale : à l'exception de l'acquisition des immeubles nécessaires à leur fonctionnement direct, les administrateurs ne peuvent ni acquérir d'autres immeubles, ni aliéner ou hypothéquer les biens composant la dotation initiale ou issus de libéralités postérieures, sans une autorisation spéciale et préalable donnée par Ordonnance Souveraine, « après avis de la commission de surveillance et délibération du Conseil d'État ». En deuxième lieu, le Tribunal Suprême tire immédiatement les conséquences de ce cadre légal sur le terrain de la légalité externe et de la charge de la preuve de la régularité procédurale. Examinant le moyen tiré du défaut de consultation de la Commission de surveillance, le juge relève un hiatus rédhibitoire entre les allégations de l'Administration et les pièces du dossier. Certes, la décision attaquée mentionne que cet avis a été sollicité et le Ministre d'État affirme dans ses écritures qu'un avis favorable a été rendu le 31 janvier 2022. Toutefois, le Tribunal constate que le Ministre d'État « n'a entendu produire devant le Tribunal Suprême ni l'avis de la Commission de surveillance se prononçant sur la demande de la fondation requérante [...], ni même le procès-verbal de la réunion au cours de laquelle la Commission a examiné cette demande ». Faute de toute preuve matérielle de l'accomplissement effectif de cette formalité substantielle, le juge refuse de croire l'Administration sur parole et déclare fondé le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure au regard de l'article 19 de la loi de 1922. En troisième lieu, et bien que ce premier motif d'annulation eût pu suffire, l'Assemblée plénière choisit délibérément d'examiner la légalité interne de la décision en contrôlant la réalité de la prétendue « sous-évaluation significative » du bien immobilier. Là encore, la carence probatoire volontaire de l'Administration est directement sanctionnée. Le Tribunal observe que la décision attaquée, qui s'est approprié les motifs de l'avis du Conseil d'État (écartant ainsi implicitement mais nécessairement le grief d'incompétence négative), repose tout entière sur une « analyse comparative avec d'autres ventes intervenues au sein du même immeuble depuis 2018 » évaluant
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/09-24-19329)) ## Faits et procédure Un époux, propriétaire en propre d'un appartement constituant le domicile conjugal à Monaco, a conclu avec une agence immobilière monégasque, en janvier 2016, un mandat de vente exclusif portant sur la nue-propriété de ce bien, au prix de 1.125.000 euros. Le 21 septembre 2016, un acquéreur a présenté une offre d'achat au prix de 900.000 euros, avec faculté de substitution. Le vendeur a accepté et contresigné cette offre le 16 décembre 2016, soit après le terme initialement fixé. Un acte authentique devait être dressé le 27 février 2017. Le jour prévu, l'épouse du vendeur a fait savoir que son mari ne souhaitait plus vendre. Le conseil des époux a ensuite contesté la validité de l'offre : caducité au moment de l'acceptation, état de faiblesse du vendeur, absence de consentement de l'épouse. L'acquéreur et la société substituée ont assigné les époux (affaire n° 2018/000287) aux fins d'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1426 du Code civil monégasque, avec demande de dommages-intérêts. Les époux ont appelé en garantie l'agence immobilière (affaire n° 2019/000401), lui reprochant un défaut de loyauté sur la valeur du bien et un manquement à son devoir de conseil quant au consentement de l'épouse. L'agence a réclamé le paiement de sa commission, fixée à 5 % du prix hors taxes. Par jugement avant dire droit du 24 janvier 2019, le tribunal avait autorisé l'appel en garantie. Les procédures ont été jointes par le présent jugement, rendu en premier ressort après débats du 25 juin 2020 (non précisé dans la décision : existence et délai d'une voie de recours éventuelle). ## Question de droit La décision soulève deux interrogations principales. La première porte sur la validité de la vente, au regard de l'article 187, alinéa 3, du Code civil : le consentement de l'épouse est-il requis lorsque le mari, seul propriétaire, n'aliène que la nue-propriété du logement familial en conservant l'usufruit ? La seconde concerne l'effet d'une offre d'achat sous seing privé, acceptée tardivement, sur un immeuble sis à Monaco : cette offre, non constatée par acte authentique, peut-elle être exécutée en justice sur le fondement de l'article 1426 du Code civil ? Accessoirement, le tribunal devait apprécier si l'agent immobilier avait engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et de loyauté. ## Solution et dispositif **Sur le droit applicable.** Le tribunal rappelle que, selon l'article 35 du Code de droit international privé, les droits et devoirs respectifs des époux sont régis par le droit de l'État de leur domicile commun. Le domicile conjugal étant à Monaco, le Code civil monégasque, et non le Code civil français, s'applique. **Sur l'article 187.** Le tribunal relève que ce texte interdit à un époux de disposer seul des biens assurant le logement de la famille, et que l'objectif est de garantir à chaque conjoint la possibilité de demeurer dans le logement pendant le mariage. Il retient que la vente de la seule nue-propriété préserve cet objectif : l'usufruit demeurant entre les mains du mari, l'épouse conserve la jouissance du logement sa vie durant ou pendant le mariage. Le consentement de l'épouse n'était donc pas nécessaire, et son absence n'entraîne pas la nullité de l'acte. Le tribunal juge en outre indifférent que la réserve d'usufruit au profit de l'épouse ne figure pas dans le mandat. **Sur la validité de l'offre.** Le tribunal écarte l'argument tiré de l'absence d'acte authentique et de l'expiration du délai. Il rappelle l'article 1426,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 2016, n° 14445 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 2016, n° 14445 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/01-07-14445)) ## Faits et procédure Par une promesse synallagmatique de vente conclue les 15 et 24 avril 2013, complétée le 15 mai 2013, les époux MA. se sont engagés à céder à M^me^ SP. un appartement avec deux caves et deux parkings, dans un immeuble monégasque, au prix de 16 000 000 euros. Un acompte de 800 000 euros a été versé entre les mains du notaire, Maître REY. Le compromis prévoyait une réitération authentique au plus tard le 31 octobre 2013 et stipulait qu'à défaut, la somme resterait acquise aux vendeurs à titre d'indemnité d'immobilisation. Un avenant signé les 8 et 19 novembre 2013 a prorogé la promesse jusqu'au 29 novembre 2013. Il a également prévu qu'à défaut de réitération, l'acquéreur verserait un intérêt de 5 % l'an sur le prix de vente, rétroactivement à compter du 1^er^ novembre 2013. M^me^ SP. a acquitté la somme de 66 000 euros au titre du mois de novembre 2013. Le 13 décembre 2013, la promettante acquéreur a formé opposition entre les mains du notaire, afin d'empêcher la libération de l'acompte et la passation d'un acte avec un tiers. Le juge des référés a déclaré cette opposition irrégulière, décision confirmée en appel. L'opposition a été levée le 10 février 2015. Au fond, M^me^ SP. a assigné les vendeurs et le notaire (instance n° 2015/000023). Les vendeurs ont fait pratiquer deux saisies-arrêts, les 29 octobre 2014 puis 21 janvier 2015, dénoncées par exploits d'assignation en validation (instances n° 2015/000164 et 2015/000321). Le tribunal a ordonné la jonction de ces trois instances. Au cours de l'instance, M^me^ SP. a renoncé à la demande tendant à voir produire ses effets au compromis. Elle a sollicité l'annulation pour défaut de cause de la clause d'indemnité d'immobilisation, la restitution des 800 000 euros, ainsi que l'annulation de la clause d'intérêts de 5 % pour violence ou, subsidiairement, pour défaut de cause. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre plusieurs questions distinctes : 1. Un exploit de saisie-arrêt de type standardisé, dépourvu de l'exposé des moyens, satisfait-il à l'article 156, 3°, du Code de procédure civile, lorsque la requête en saisie est annexée ? 2. La clause d'indemnité d'immobilisation stipulée dans le compromis est-elle dépourvue de cause au sens de l'article 986 du Code civil, faute pour le vendeur de démontrer un préjudice spécifique ? 3. La clause d'intérêts de 5 % insérée dans l'avenant est-elle viciée par la violence, au sens des articles 964 et 967 du Code civil, ou dépourvue de cause ? 4. Les conditions de l'abus de procédure et de l'exéc
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7563 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7563 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7563)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une transaction immobilière complexe mettant aux prises une société civile immobilière monégasque et les coïndivisaires d'un bien immobilier d'origine successorale, sur fond de surenchère émanant d'un tiers acquéreur et d'application des règles de cogestion issues des régimes matrimoniaux. Monsieur e. CO. RO., avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation demeurant à Paris, et sa sœur, Madame m. CO. RO., épouse de CH., avocat honoraire demeurant à Neuilly-sur-Seine, détenaient en indivision une villa dont ils avaient hérité de leur mère. Il ressort des constatations de l'arrêt que Madame m. CO. RO. était unie par les liens du mariage à Monsieur a. de CH. sous le régime matrimonial de la communauté universelle. La société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI Villa Thérèse (ci-après « la SCI »), dont le siège social est établi à Monaco et représentée par son gérant en exercice Monsieur p. PA., a formulé une proposition en vue d'acquérir ladite villa. Les consorts CO. RO. ont manifesté leur acceptation de cette proposition d'achat le 29 janvier 2008. Formellement, cette acceptation a été matérialisée et adressée à l'agence gestionnaire de l'immeuble au moyen de deux télécopies distinctes : la première émanait de Monsieur e. CO. RO., tandis que la seconde provenait de Madame m. CO. RO., épouse de CH. Cette seconde télécopie présentait la particularité notable d'être rédigée sur un papier à en-tête comportant à la fois le nom de l'épouse et celui de son mari, libellé sous la mention « a. et Marie de CH. ». Toutefois, Monsieur a. de CH., pourtant commun en biens avec son épouse en vertu de leur régime de communauté universelle, n'avait pas personnellement exprimé son consentement à l'aliénation du bien immobilier. Postérieurement à cet échange de télécopies, une nouvelle offre d'acquisition, portant sur un prix plus élevé, a été adressée aux coïndivisaires par un tiers, Monsieur c. CO., de nationalité italienne et demeurant à Monaco. Les indivisaires ont accepté cette seconde offre plus avantageuse et ont, par voie de conséquence, exprimé leur refus de passer l'acte authentique de vente de l'immeuble au profit de la SCI Villa Thérèse. Face à ce refus, la SCI a maintenu sa position en indiquant qu'elle considérait que les consorts CO. RO. avaient valablement accepté son offre d'achat initiale et que la vente était d'ores et déjà parfaite par la rencontre des volontés et l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Afin de paralyser toute mutation au profit de son concurrent, la SCI a pris l'initiative d'adresser une correspondance aux trois notaires exerçant au sein de la Principauté de Monaco pour leur faire savoir qu'elle tenait son offre d'achat de la villa pour acceptée par les consorts CO. RO. Cette démarche a produit un effet immédiat de blocage : au vu du contenu de ce courrier, Maître Paul-Louis Aureglia, notaire à Monaco, a déclaré qu'il ne pouvait procéder à la réalisation de la vente de la villa au profit de Monsieur c. CO. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le blocage de la vente notariale a cristallisé le différend, conduisant à une saisine croisée des juridictions monégasques de première instance. D'une part, la SCI Villa Thérèse a fait assigner les consorts CO. RO. devant le Tribunal de première instance de Monaco afin d'obtenir leur condamnation à la passation forcée de l'acte authentique de vente. D'autre part, et à titre offensif ou reconventionnel par voie d'assignation distincte, les consorts CO. RO. ainsi que Monsieur a. de CH. ont attrait la SCI devant cette même juridiction aux fins de faire juger qu'aucune vente n'était valablement intervenue à son profit, excipant précisément du défaut de consentement de Monsieur a. de CH., époux commun en biens sous le régime de la communauté universelle. Eu égard à leur connexité manifeste, ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction. Par ailleurs, Monsieur c. CO., le second offrant dont l'acquisition se trouvait paralysée par l'opposition de la SCI auprès des offices notariaux, est intervenu volontairement à l'instance. Par un jugement rendu le 23 avril 2009, le Tribunal de première instance a intégralement rejeté les prétentions de la SCI Villa Thérèse, la déboutant de l'ensemble de ses demandes relatives à la constatation de la vente et à la passation de l'acte authentique. Les premiers juges ont en outre condamné la société demanderesse à verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts CO. RO. et de CH. Insatisfaite de cette décision, la SCI a interjeté appel. Toutefois, par un arrêt confirmatif rendu le 16 mars 2010 (signifié le 19 avril 2010), la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris. Y ajoutant, la juridiction du second degré a alourdi les condamnations indemnitaires en condamnant la SCI Villa Thérèse à payer aux consorts CO. RO. et de CH. une somme complémentaire de 10 000 euros, ainsi qu'une somme de 4 000 euros au profit de l'intervenant volontaire, Monsieur c. CO., à titre de dommages et intérêts pour appel abusif. La SCI Villa Thérèse a alors formé un pourvoi en révision le 17 mai 2010, déposé avec requête à l'appui le 14 juin 2010. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, elle articulait quatre moyens de cassation distincts visant à anéantir tant le refus de constater la perfection de la vente que les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre : 1. **Par un premier moyen**, fondé sur la violation de l'article 199 du Code de procédure civile monégasque (défaut de réponse à conclusions équivalant à un défaut de motifs), la SCI reprochait à la Cour d'appel d'avoir omis de répondre à son argumentation selon laquelle la vente d'un bien commun sans l'accord du conjoint ne pouvait être sanctionnée que par une action en nullité relative dont seul l'époux non consentant (Monsieur de CH.) pouvait prendre l'initiative, de sorte que la vente devait être tenue pour valable tant que cette action n'avait pas été formellement engagée par ce dernier. 2. **Par un deuxième moyen**, subdivisé en trois branches et pris de la violation de l'article 1998 du Code civil (relatif au mandat), la demanderesse en révision soutenait que les conditions du mandat apparent étaient réunies pour engager Monsieur a. de CH. Elle faisait valoir que sa croyance légitime dans les pouvoirs de Madame de CH. résultait, premièrement, de l'utilisation d'un papier à en-tête au nom des deux époux (« a. et Marie de CH. ») ; deuxièmement, de la qualité de juristes de haut niveau des coïndivisaires (respectivement avocat aux Conseils et avocat à la Cour), dont l'autorité et l'honorabilité dispensaient l'acquéreur de procéder à des investigations supplémentaires ; et troisièmement, de son ignorance légitime, au jour de l'accord sur la chose et le prix (le 29 janvier 2008), de la nature du régime matrimonial des époux de CH. 3. **Par un troisième moyen**, reprochant à l'arrêt un défaut de base légale, la SCI soutenait à titre subsidiaire que la promesse de vente d'un immeuble indivis consentie par un seul indivisaire demeure valable pour sa quote-part. Elle arguait que la volonté des coïndivisaires de rendre leurs consentements indissociables devait être clairement exprimée dans l'acte et que la Cour d'appel n'avait pas justifié en quoi la vente ne pouvait, à tout le moins, produire effet sur la quote-part indivise appartenant en propre à Monsieur e. CO. RO. 4. **Par un quatrième moyen**, divisé en deux branches et visant l'article 1229 du Code civil (responsabilité délictuelle), la demanderesse contestait sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif, reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir légalement caractérisé l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice. Les défendeurs en révision — les consorts CO. RO. et de CH. d'une part, et Monsieur c. CO. d'autre part — ont déposé des contre-requêtes les 1er et 5 juillet 2010 concluant au rejet du pourvoi. Maître Paul-Louis Aureglia, ancien notaire appelé en la cause, ne s'est pas fait représenter. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du pourvoi soumis à la Cour de révision de Monaco nécessitait la résolution de quatre questions juridiques successives, touchant au droit processuel, au droit des régimes matrimoniaux dans ses rapports avec le droit des contrats spéciaux (mandat et vente d'indivision), ainsi qu'au droit de la responsabilité civile : 1. **Sur la recevabilité et l'exercice de l'action en nullité relative (premier moyen) :** Le juge d'appel commet-il un défaut de réponse à conclusions lorsqu'il écarte la validité d'une vente immobilière conclue par un époux commun en biens sans le consentement de son conjoint, sans répondre au moyen tiré du caractère relatif de la nullité édictée par l'article 1427 du Code civil français, alors même que l'époux dont le consentement faisait défaut est personnellement demandeur à l'instance visant à faire constater l'inexistence ou la nullité de ladite vente ? 2. **Sur les conditions de reconnaissance du mandat apparent en matière immobilière (deuxième moyen) :** Un acquéreur professionnel de l'immobilier (une SCI à objet immobilier) peut-il se prévaloir d'une croyance légitime en l'existence d'un mandat apparent donné par un mari à son épouse pour aliéner un immeuble commun, en se fondant sur la seule utilisation d'un papier à en-tête conjugal, sur la profession d'avocat des vendeurs et sur son ignorance de leur régime de communauté universelle, pour s'exonérer de son obligation de vérifier les pouvoirs de ses cocontractants ? 3. **Sur la divisibilité de la vente d'un bien indivis (troisième moyen) :** L'invalidation de l'engagement de l'un des coïndivisaires (faute de consentement de son conjoint commun en biens) laisse-t-elle subsister la vente à hauteur de la quote-part de l'autre coïndivisaire, ou l'opération doit-elle être anéantie dans sa globalité lorsque les juges du fond constatent, fût-ce par motifs adoptés, la volonté commune des vendeurs de considérer l'opération comme un tout indivisible ? 4. **Sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en justice (quatrième moyen) :** Une juridiction d'appel peut-elle condamner un appelant à des dommages et intérêts pour procédure abusive au seul motif que son recours a prolongé inutilement l'instance et accru le préjudice d'immobilisation du bien subi par les intimés, sans caractériser positivement une faute spécifique faisant dégénérer en abus l'exercice de la voie de recours ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par son arrêt du 14 octobre 2011, la Cour de révision opère une distinction nette entre le volet substantiel du litige relatif à la non-réalisation de la vente immobilière — sur lequel elle rejette intégralement les trois premiers moyens du pourvoi — et le volet indemnitaire lié à l'exercice des voies de recours — sur lequel elle prononce une cassation partielle au visa du quatrième moyen. #### 1. L'inopérance du moyen relatif à la titularité de l'action en nullité relative Pour écarter le premier grief procédural pris d'un défaut de réponse à conclusions (article 199 du Code de procédure civile), la Cour de révision procède à une vérification factuelle et procédurale directe des qualités des parties à l'instance. La SCI soutenait que l'article 1427 du Code civil français (applicable au régime matrimonial des époux domiciliés en France) sanctionne le dépassement de pouvoir d'un époux sur les biens communs par une nullité relative, réservée au seul conjoint dont le consentement a été omis, et qu'en l'absence d'exercice de cette action spécifique, l'acte demeurait valable. La Haute juridiction relève avec une implacable logique que « *M. de CH., dont le consentement à la vente immobilière n'avait pas été recueilli et à qui était ouverte la nullité relative prévue par l'article 1427 du Code civil français, était demandeur à l'instance visant à contester la réalité de la vente* ». Dès lors que le titulaire exclusif de l'action en nullité relative avait lui-même saisi le tribunal aux côtés des coïndivisaires pour dénier toute validité à la transaction, la condition légale d'exercice de la critique de l'acte était manifestement remplie dans les faits. Le moyen développé par la SCI devant la Cour d'appel, qui postulait une inertie procédurale de l'époux, reposait sur une prémisse contredite par les actes de la procédure. Étant dépourvu de toute pertinence sur l'issue du litige, ce moyen était juridiquement « *inopérant* », dispensant par principe les juges du fond d'y apporter une réponse formelle. #### 2. Le refus rigoureux du mandat apparent face au devoir de vérification du professionnel de l'immobilier L'examen du deuxième moyen offre à la Cour de révision l'occasion de réaffirmer avec force les critères d'application de la théorie jurisprudentielle du mandat apparent (rattachée à l'article 1998 du Code civil). La Cour pose en prémisse la règle de principe selon laquelle « *il ne peut y avoir de mandat apparent qu'à la seule condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant des circonstances l'autorisant à ne pas vérifier les dits pouvoirs* ». Appliquant cette grille de lecture aux constatations souveraines des juges du fond, la Cour de révision démonte méthodiquement les trois indices invoqués par la SCI : - Premièrement, sur le plan factuel, Monsieur e. CO. RO. ne s'est jamais comporté comme le mandataire apparent de son beau-frère, et le simple usage par Madame de CH. d'un papier à en-tête conjugal (« *a. et Marie de CH.* ») pour rédiger son acceptation par télécopie est jugé intrinsèquement insuffisant pour faire présumer l'existence d'un mandat donné par le mari à son épouse pour aliéner un immeuble. - Deuxièmement et surtout, la Cour déplace le curseur d'appréciation vers la personne du tiers acquéreur et la nature de l'acte. Elle souligne « *l'importance de l'opération immobilière considérée* » et la qualité de la SCI, définie comme une « *personne morale ayant un objet immobilier* ». Ces deux facteurs conjugués faisaient peser sur la société acquéreuse une obligation positive de vigilance lui imposant « *de vérifier la réalité du pouvoir des parties avec lesquelles elle contractait* ». - Troisièmement, la Cour neutralise les causes de dispense alléguées par la demanderesse : ni la profession des vendeurs (avocat aux Conseils et avocat honoraire), malgré l'autorité ou l'honorabilité qui s'y attache, ni l'ignorance dans laquelle se trouvait la SCI quant au régime matrimonial des époux au jour de l'échange des télécopies, ne pouvaient exonérer ce professionnel de l'immobilier de son devoir élémentaire de vérification de la capacité et des pouvoirs de ses cocontractants. #### 3. La confirmation de l'indivisibilité conventionnelle de la cession par adoption de motifs Pour rejeter le troisième moyen qui tentait de sauver partiellement la vente sur la seule quote-part indivise de Monsieur e. CO. RO., la Cour de révision mobilise le mécanisme procédural de l'adoption de motifs. L'arrêt attaqué étant confirmatif du jugement de première instance, la Cour d'appel est réputée s'être appropriée les motifs non contraires des premiers juges. Or, la Cour de révision constate qu'il résulte des termes mêmes du jugement confirmé que le Tribunal de première instance avait expressément retenu « *que les indivisaires ont entendu vendre ensemble leur bien et n'ont envisagé cette opération juridique que comme un tout indivisible portant sur la vente concomitante de leurs droits* ». En adoptant ce motif caractérisant l'intention commune des parties de lier indissociablement leurs engagements respectifs, la Cour d'appel a valablement procédé à la recherche prétendument omise, conférant ainsi une base légale irréprochable au rejet de la demande de vente partielle. #### 4. La censure pour défaut de base légale sur la caractérisation de l'appel abusif À l'inverse, le quatrième moyen entraîne la cassation partielle de l'arrêt au visa de l'article 1229 du Code civil monégasque (siège de la responsabilité civile délictuelle, équivalent de l'ancien article 1382 du Code civil français). Pour allouer 10 000 euros de dommages et intérêts complémentaires aux vendeurs et 4 000 euros au tiers acquéreur, la Cour d'appel s'était bornée à énoncer que « *l'appel abusif formé par la SCI Villa Thérèse a prolongé inutilement la durée de la procédure et accru le préjudice subi par les consorts CO. RO. - de CH. du fait de la procédure engagée à tort contre eux qui les a empêchés de disposer de leur bien* ». La Cour de révision sanctionne cette motivation lacunaire par un attendu de principe classique mais rigoureux : « *Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute qu'aurait commise la SCI dans l'exercice de son droit d'agir, susceptible de le faire dégénérer en abus, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision* ». En d'autres termes, le juge du fond ne peut déduire le caractère fautif d'un appel du seul constat objectif de son rejet (« procédure engagée à tort ») et de ses conséquences préjudiciables inhérentes à l'effet suspensif ou dilatoire de toute voie de recours (« prolongé inutilement la durée », « empêchés de disposer de leur bien »). L'octroi de dommages et intérêts exigeait la démonstration d'un élément intentionnel ou d'une légèreté blâmable distincte du simple exercice infructueux d'un droit fondamental. ### C. Le dispositif En conséquence de cette analyse, la Cour de révision prononce une cassation partielle limitée au chef de dispositif relatif aux dommages et intérêts alloués en cause d'appel, tout en laissant subsister sa condamnation aux dépens et à l'amende compte tenu de l'échec de ses prétentions principales sur le fond de la vente : > « PAR CES MOTIFS, > Casse et annule l'arrêt de la cour d'appel du 16 mars 2010 mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI VILLA THERESE à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ; > Renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée ; > Condamne la SCI VILLA THERESE à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision d'une grande richesse doctrinale et pratique. Au-delà de la résolution d'un conflit immobilier ponctuel, la Haute juridiction monégasque livre une synthèse remarquable des exigences contemporaines entourant la formation des ventes immobilières complexes (I) tout en réaffirmant la protection du droit d'accès au juge par un contrôle strict de la qualification d'abus de procédure (II). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision commentée s'inscrit dans une parfaite continuité avec la jurisprudence tant monégasque que française, illustrant l'étroite parenté des systèmes juridiques des deux États en matière de droit des obligations et de procédure civile, tout en mettant en œuvre des règles de conflit de lois implicites mais fondamentales en droit international privé patrimonial. #### 1.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 décembre 2009, n° 2214 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 décembre 2009, n° 2214 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2009/12-17-2214)) ## Faits et procédure Une personne physique, M. R. M. L., et la société de droit bélizien L. I. C. sont à l'origine d'une acquisition d'un appartement situé au huitième étage de l'immeuble « le Château A. », à Monaco. L'acte authentique de vente a été passé le 10 décembre 2007. La société civile A. C. D'O. & Cie, exploitant l'agence immobilière « M. G. A. », réclame à ce titre une commission de 59 202 € TTC, correspondant à un taux de 3 % assorti de la TVA sur le prix de vente. L'agence ne dispose d'aucun mandat écrit ni d'aucun bon de commission, ce qui n'est pas contesté. Elle soutient toutefois qu'un mandat général lui avait été confié en juillet 2007 pour rechercher, négocier et acquérir plusieurs appartements monégasques en vue de leur rénovation et de leur revente avec plus-value. Elle se prévaut également d'un mandat verbal, qui pourrait valablement être conclu sans formalisme selon elle, la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'imposant pas, à son sens, un écrit. Le 8 septembre 2008, le Président du Tribunal autorise, sur le fondement de l'article 491 du Code de procédure civile, une saisie-arrêt à hauteur de 70 000 € entre les mains des établissements COUTTS & CIE et BNP PARIBAS PRIVATE BANK. La saisie est pratiquée le 11 septembre 2008. La banque COUTTS & CIE déclare détenir pour le compte de M. R. M. L. un montant suffisant, mais n'être titulaire d'aucun compte au nom de la société L. I. C. La saisie n'est pas délivrée à la banque BNP PARIBAS, en raison de la déclaration positive de la première. Une ordonnance de référé du 17 juin 2009 rejette la demande de rétractation de l'ordonnance d'autorisation. Les défendeurs concluent au débouté, subsidiairement à l'absence de justification du quantum, et sollicitent en outre 5 000 € chacun à titre de dommages et intérêts. L'agence demande, à titre principal, la constatation d'un mandat et sa parfaite exécution, à titre subsidiaire la condamnation au titre des peines et soins accomplis, ainsi que la validation de la saisie-arrêt. ## Question de droit Le Tribunal est saisi de trois questions connexes. La première porte sur le régime probatoire applicable. Le contentieux opposant un agent immobilier à l'acquéreur relève-t-il du droit commercial, auquel cas la preuve du mandat pourrait être rapportée par tout moyen, ou du droit civil ? La réponse dépend de la commercialité de l'opération d'achat. La deuxième question concerne l'existence d'un mandat r