54 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 juin 2006, n° 27216 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 juin 2006, n° 27216 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2006/06-08-27216)) ## Faits et procédure Par une convention de division de 1959 (règlement de copropriété établi par acte de Me Settimo, notaire, transcrit le 3 novembre 1959), l'immeuble dénommé « E. T. », boulevard de Belgique à Monaco, a été réparti en lots. Le lot n° 21, un studio situé au huitième étage, était initialement rattaché au patrimoine de la société civile immobilière E. T. Les actes de vente des 13 avril et 25 novembre 1963, reçus par Me Sangiorgio-Cazes, notaire, font apparaître une vente à Mme R. G. J. D., épouse A. P., de plusieurs lots. La mention du studio n° 21 figurant dans l'acte a été raturée. Mme A. P. est décédée le 10 août 1995, après son époux, décédé le 6 janvier 1986. Sa fille, la demanderesse, J., F., G. P., divorcée C., en est l'unique héritière, ainsi que l'atteste un notaire le 17 février 2003. La demanderesse n'était pas en mesure d'établir son tit Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 8 juin 2006, P. c/ Sté E. T., S., S., S. et C.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Propriété immobilière Prescription acquisitive - Possession prolongée, trentenaire (y compris celle de l'auteur C. civ., art. 2055) revêtant les caractères prescrits par l'article 2048 du Code civil Aucune inscription ou transcription relative au studio n° 21 situé au 8e étage de l'immeuble E. T. n'a été effectuée à la conservation des hypothèques par la société civile immobilière E. T. ou tout autre partie ; Il résulte d'un décompte concernant la période du 1er mai 2001 au 30 avril 2002 établi par l'agence des étrangers que la demanderesse pai??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? t l'unique héritière de A. P. et de R. G. J. D. ainsi que l'atteste Me Rey, notaire, le 17 février 2003, qu'elle ne peut établir son titre de propriété sur le lot n° 21, que le lot n° 21 n'a pas fait l'objet d'une mutation régulière depuis l'établissement du règlement de copropriété dressé par Maître Settimo, notaire à Monaco, le 12 octobre 1959, transcrit au Bureau des Hypothèques de Monaco le 3 novembre 1959, volume n° 355, n° 35 et qu'il est donc demeuré par erreur dans le patrimoine de la société E. T., qu'elle a toujours et de façon ininterrompue occupé ledit studio et??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ant du Nord-Est l'escalier des R., du Nord-Ouest le boulevard et du Sud-Ouest une parcelle de terrain appartenant aux Domaines ; Ordonne la transcription du présent jugement au Bureau des Hypothèques ; Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; Laisse les dépens à la charge de J., F., G. P. ; Mme Grinda-Gambarini, prés. ; Mlle Bitar-Ghanem, juge ; Mlle Ghenassia, juge ; Mme Gonelle, prem. subst. proc. gén. ; Mlle Ferrer, gref. ; Mes Rey, av. déf. ; M. Kremer, av. déf. bar. de Paris. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 8 juin 2006, P. c/ Sté E. T., S., S., S. et C.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal Suprême de Monaco, 01 février 1994, n° 26219 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 01 février 1994, n° 26219 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1994/02-01-26219)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le contentieux constitutionnel tranché par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco le 1er février 1994 s'inscrit dans la matière hautement sensible et récurrente de la réglementation des baux d'habitation du secteur protégé monégasque. À l'origine du litige se trouve l'adoption et la promulgation de la loi n° 1159 du 29 décembre 1992 modifiant certaines dispositions de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation. Ce texte législatif intervenait afin de réformer le régime juridique applicable à certains biens immobiliers affectés à l'usage d'habitation, un secteur qui avait déjà fait l'objet d'interventions législatives successives, notamment par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, puis par la loi n° 1118 du 18 juillet 1988. Selon les écritures du Ministre d'État rapportées dans la décision, l'intervention du législateur en décembre 1992 était motivée par une hausse importante des loyers qui avait été provoquée par l'application même de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988. La loi n° 1159 du 29 décembre 1992 introduisait plusieurs modifications substantielles au dispositif de 1988, articulées autour de quatre axes principaux tels qu'ils ressortent du texte de l'arrêt : En premier lieu, l'article 3 de la loi nouvelle venait modifier l'article 5 de la loi du 18 juillet 1988 en réduisant la liste des attributaires prioritaires des logements réglementés qui figurait initialement dans ce texte. En deuxième lieu, l'article 4 de la loi déférée, modifiant l'article 8 de la loi du 18 juillet 1988, instaurait un mécanisme d'encadrement et de plafonnement de l'évolution des loyers sur deux périodes sexennales successives. Plus précisément, le législateur décidait que le prix de location, pendant une première période de six ans, ne pourrait être supérieur de plus de 50 % à celui qui aurait été pratiqué en application de l'article 14 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Pour la seconde période de six ans, le plafond du prix de location était fixé de telle sorte qu'il ne puisse excéder de plus de 155 % le loyer qui aurait résulté de l'application de ce même article 14 de l'ordonnance-loi de 1959. En troisième lieu, l'article 7 de la loi n° 1159 abrogeait et remplaçait l'article 16 de la loi du 18 juillet 1988 par un nouveau dispositif répressif et comminatoire. Aux termes de ces nouvelles dispositions, le propriétaire qui n'aurait pas effectué la déclaration prescrite par les articles 2 ou 8 de la loi s'exposait à l'amende prévue au chiffre 3° de l'article 29 du Code pénal. En outre, à défaut de régularisation de cette déclaration dans les huit jours suivant le prononcé de la condamnation, le contrevenant encourait l'amende prévue au chiffre 1° de l'article 26 du même code, assortie d'une injonction judiciaire d'accomplir la formalité dans les huit jours de la décision sous peine d'une astreinte civile définitive prononcée au profit du Trésor. En quatrième et dernier lieu, l'article 9 de la loi du 29 décembre 1992 organisait les dispositions transitoires et déterminait le champ d'application dans le temps de la réforme. Cet article posait en principe, dans son premier alinéa, que les locaux ayant fait l'objet d'une location en vertu de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 préalablement à la promulgation de la loi nouvelle étaient soumis aux dispositions de cette dernière. Toutefois, son deuxième alinéa introduisait un tempérament majeur en précisant que la location de ces mêmes locaux, lorsqu'ils devenaient vacants ou lorsque le bail était reconduit, échappait aux dispositions du premier alinéa du chiffre II de l'article 8 de la loi de 1988 modifiée, tout en maintenant qu'en toute hypothèse, l'augmentation du loyer en cours de bail ne pouvait résulter que de l'application d'une clause d'indexation usuelle insérée au contrat. Enfin, le troisième alinéa de l'article 9 prévoyait que, nonobstant les dispositions de l'article 5 modifié, les locataires entrés dans les lieux avant la promulgation de la nouvelle loi pouvaient bénéficier, avec l'accord de leurs propriétaires, de la reconduction de leurs baux. Estimant que cet ensemble normatif portait une atteinte inconstitutionnelle aux droits et intérêts patrimoniaux de ses membres, l'Association des propriétaires de la Principauté de Monaco a pris l'initiative de contester la validité de la loi nouvellement promulguée devant la juridiction constitutionnelle monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Agissant sur le fondement de l'article 90-A-2° de la Constitution, qui fonde la compétence du Tribunal Suprême en matière constitutionnelle pour statuer sur les recours en annulation pour atteinte aux droits et libertés consacrés par le titre III du texte fondamental, l'Association des propriétaires de la Principauté de Monaco a saisi la haute juridiction par une requête déposée le 26 février 1993. Ce recours tendait à l'annulation pure et simple de la loi n° 1159 du 29 décembre 1992. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri d'écritures contradictoires. À la requête initiale a répondu une contre-requête du Ministre d'État déposée le 30 avril 1993, suivie d'une réplique de l'association requérante en date du 28 mai 1993, et enfin d'une duplique du Ministre d'État enregistrée le 5 juillet 1993. Par une ordonnance du 27 décembre 1993, le Président du Tribunal Suprême a ordonné le renvoi de la cause devant l'Assemblée plénière siégeant et délibérant en matière constitutionnelle. Lors de l'audience, après le rapport du Vice-Président Roland Drago, les plaidoiries ont été assurées par Maître Balat, avocat à la Cour d'appel de Paris, assisté de Maître Blot, avocat-défenseur, pour l'association requérante, et par Maître Piwnica, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, assisté de Maître Sanita, avocat-défenseur, pour l'État, avant que le Procureur Général ne présente ses conclusions. Au soutien de sa demande d'annulation, l'Association des propriétaires de la Principauté de Monaco développait trois moyens principaux, complétés en cours d'instance par une invitation méthodologique adressée au juge constitutionnel : 1. **La violation du droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution :** L'association soutenait que la loi n° 1159 instituait des mesures restrictives nouvelles par rapport à la loi du 18 juillet 1988, alors même que les « difficultés exceptionnelles » qui, selon une précédente décision du Tribunal Suprême en date du 20 juin 1989, justifiaient seules de telles restrictions au droit de propriété, ne s'étaient ni modifiées ni aggravées. Selon la requérante, la loi revenait abusivement sur la mesure de libération des loyers en instituant des plafonds (ce qu'elle qualifiait dans sa réplique de retour au blocage des loyers pendant deux périodes de six ans au-delà des seuils fixés) et en restreignant la liste des locataires protégés susceptible de louer les biens. Dans sa réplique, contestant l'exactitude des données gouvernementales sur la baisse des loyers, l'association soulignait par ailleurs que le Tribunal Suprême, compétent pour interpréter les lois attaquées, avait la faculté d'adopter à leur égard le procédé des réserves d'interprétation. 2. **La violation du principe de non-rétroactivité de la loi pénale consacré par l'article 20, alinéa 4, de la Constitution :** L'association faisait valoir que les dispositions pénales de la loi nouvelle revêtaient un caractère rétroactif inconstitutionnel en ce qu'elles avaient vocation à s'appliquer aux locaux d'habitation d'ores et déjà loués sur la base de la loi du 18 juillet 1988 antérieurement à sa modification. 3. **Le droit à indemnisation au titre de la responsabilité de l'État :** La requérante soutenait que la loi, en portant une atteinte tant directe qu'indirecte au droit de propriété, devait entraîner une indemnisation par l'État au profit des propriétaires justifiant d'un préjudice spécial. Dans sa réplique, elle précisait quantitativement que cette spécialité du préjudice était caractérisée dès lors que la mesure ne concernerait que la moitié environ des propriétaires appartenant au secteur réglementé. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête et à la condamnation de l'association aux dépens, en opposant une réfutation systématique à chacun des griefs : 1. **Sur le respect de l'article 24 de la Constitution :** Le Ministre d'État arguait qu'au regard de la jurisprudence du Tribunal Suprême, la loi nouvelle n'emportait aucune privation du droit de propriété. Les aménagements apportés trouvaient leur justification constitutionnelle, d'une part, dans les caractères géographiques particuliers du territoire de l'État monégasque et, d'autre part, dans la nécessité de corriger la hausse importante des loyers engendrée par la loi de 1988, afin de concilier les intérêts des propriétaires et des locataires. Il contestait tout retour à un blocage général des loyers en affirmant que le régime de limitation des taux ne concernait que les locaux vacants à la date d'entrée en vigueur de la loi. Il ajoutait que le droit de reprise des propriétaires s'exercerait selon la procédure de la loi de 1988 dans un cadre plus libéral que le précédent, et que la loi n'instituait nullement une reconduction automatique du bail, mais une simple possibilité assortie d'une procédure de négociation du renouvellement. 2. **Sur le respect de l'article 20, alinéa 4, de la Constitution :** L'autorité gouvernementale soutenait que le grief de rétroactivité pénale reposait sur une inexactitude juridique, l'association requérante opérant une confusion conceptuelle entre la rétroactivité d'une norme et l'application immédiate de la loi nouvelle. 3. **Sur la responsabilité du fait des lois :** Le Ministre d'État faisait valoir qu'aucun droit à réparation ne pouvait être reconnu en l'absence d'un préjudice présentant les caractères de certitude et de spécialité. En duplique, l'État précisait que le préjudice invoqué concernerait en réalité 25 % des propriétaires, et soutenait qu'admettre la spécialité pour une proportion aussi vaste viderait de toute substance le concept même de rupture de l'égalité devant les charges publiques qui fonde cette condition de la responsabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême, statuant en matière constitutionnelle, devait résoudre une triple interrogation juridique : En premier lieu, une loi modifiant le régime des baux d'habitation du secteur réglementé par la réduction de la liste des locataires prioritaires et par l'instauration de plafonds d'évolution des loyers sur deux périodes de six ans porte-t-elle une atteinte inconstitutionnelle au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution, ou ces restrictions demeurent-elles dans les limites admissibles de la conciliation entre ce droit fondamental et d'autres exigences de valeur constitutionnelle propres à la Principauté ? En deuxième lieu, l'abrogation et le remplacement d'une disposition législative sanctionnant pénalement le défaut de déclaration administrative par les propriétaires bailleurs méconnaissent-ils le principe constitutionnel de non-rétroactivité des lois pénales posé à l'article 20, alinéa 4, de la Constitution lorsque la loi nouvelle s'applique dès son entrée en vigueur ? En troisième lieu, et dans l'hypothèse où la loi serait déclarée conforme à la Constitution, dans quelles conditions l'application de ces nouvelles dispositions législatives restrictives est-elle susceptible d'engager la responsabilité sans faute de l'État monégasque au profit des propriétaires affectés ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le recours et déclarer la loi n° 1159 du 29 décembre 1992 intégralement conforme à la Constitution, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement structuré en trois temps, répondant point par point aux moyens soulevés, tout en utilisant avec une remarquable habileté la technique de l'interprétation neutralisante (ou réserve d'interprétation implicite) que lui suggérait la requérante. #### 1. L'examen de la conformité à l'article 24 de la Constitution : conciliation des normes constitutionnelles et neutralisation du champ d'application de la loi Le juge constitutionnel débute son examen par le rappel littéral des termes de l'article 24 de la Constitution : « la Propriété est inviolable. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique légalement constatée et moyennant une juste indemnité établie et versée dans les conditions prévues par la loi ». Toutefois, refusant toute lecture absolutiste de cette prérogative, le Tribunal pose immédiatement le principe herméneutique selon lequel le libre exercice du droit de propriété « doit être concilié avec les autres règles et principes de valeur constitutionnelle applicables dans l'État Monégasque ». Au rang de ces normes constitutionnelles concurrentes justifiant des limitations à l'exercice du droit de propriété, la haute juridiction identifie deux éléments fondamentaux : d'une part, les « exigences résultant des caractères géographiques particuliers du territoire de l'État » et, d'autre part, le « principe accordant une priorité aux citoyens monégasques, consacré notamment par l'article 32 de la Constitution ». Une fois ce cadre théorique posé, le Tribunal Suprême procède à l'analyse combinée des dispositions litigieuses de la loi n° 1159. Il relève que l'article 3 réduit la liste des attributaires prioritaires et que l'article 4 plafonne la hausse des loyers à 50 % puis à 155 % par rapport aux loyers de référence de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur deux périodes successives de six ans. Si le juge s'était arrêté à ce seul constat, la sévérité du dispositif aurait pu soulever de sérieuses difficultés au regard de la liberté contractuelle et du droit de propriété des bailleurs ayant déjà conclu des baux sous l'empire de la loi plus libérale de 1988. C'est ici qu'intervient le cœur du raisonnement du Tribunal Suprême, fondé sur une lecture téléologique et combinée de l'article 9 de la loi attaquée, éclairée par les travaux préparatoires. Analysant minutieusement les trois alinéas de l'article 9, le Tribunal déduit « de ce texte ainsi que des travaux préparatoires que les articles 3 et 4 de la loi ne concernent pas les locaux ayant fait l'objet d'une location avant sa promulgation, même lorsque ces locaux deviennent vacants ou lorsque le bail est reconduit ». Il ajoute que les locataires entrés dans les lieux avant la promulgation de la loi de 1992 peuvent bénéficier, avec l'accord de leurs propriétaires, de la reconduction de leurs baux « dans les conditions antérieures à cette promulgation ». Par un considérant décisif qui s'apparente pleinement à une réserve d'interprétation directive, le Tribunal Suprême verrouille la portée du texte : « Considérant qu'il ne peut être fait application des dispositions des articles 3 et 4 de la loi que dans le cadre tracé par l'article 9 ». Ayant ainsi drastiquement circonscrit le champ d'application matériel et temporel des restrictions nouvelles — en sanctuarisant la situation des locaux déjà loués sous l'empire de la loi de 1988, y compris en cas de vacance ultérieure ou de reconduction —, le juge constitutionnel peut conclure que, « dans ces conditions », les articles 3 et 4 ne portent pas à l'exercice du droit de propriété une atteinte excédant celles qui sont constitutionnellement admissibles au regard des exigences géographiques et de la priorité nationale. #### 2. Le rejet du grief tiré de la rétroactivité pénale (article 7 de la loi) S'agissant du moyen tiré de la violation de l'article 20, alinéa 4, de la Constitution, le Tribunal Suprême reproduit intégralement le texte de l'article 7 de la loi n° 1159 (qui remplace l'article 16 de la loi de 1988 et punit d'amendes pénales et d'astreinte civile le défaut de déclaration prescrite par les articles 2 ou 8). La motivation de la haute juridiction est ici d'une grande concision. Adoptant l'analyse défendue par le Ministre d'État, le Tribunal juge que ce texte « se contente d'affirmer le caractère d'application immédiate de la loi ». Dès lors que la sanction pénale ne vise pas à réprimer des faits d'omission antérieurs à la promulgation de la loi, mais s'applique uniquement aux manquements déclaratifs commis postérieurement à son entrée en vigueur, la disposition est dépourvue de toute portée rétroactive. Le Tribunal en déduit logiquement que le moyen tiré de son effet rétroactif « manque en fait ». #### 3. La consécration de la possibilité d'engager la responsabilité de l'État législateur Enfin, sur le terrain de la réparation des préjudices invoqués par l'association requérante, le Tribunal Suprême ne rejette pas le principe même d'une indemnisation, mais dissocie la question de la validité constitutionnelle de la loi de celle du contentieux indemnitaire individuel. Sans trancher à ce stade le débat statistique opposant les parties sur la proportion de propriétaires affectés (50 % selon l'association, 25 % selon l'État), le juge constitutionnel consacre solennellement l'existence en droit monégasque de la responsabilité de la puissance publique du fait des lois. Il énonce qu'« il est loisible aux propriétaires des locaux auxquels la loi s'appliquera dans les conditions précédemment définies, au cas où cette application leur occasionnerait un préjudice anormal et spécial, d'en demander, s'ils s'y croient fondés, réparation sur le fondement du principe constitutionnel d'égalité de tous devant les charges publiques ». L'absence de disposition indemnitaire expresse dans la loi n° 1159 n'entache donc pas celle-ci d'inconstitutionnalité, puisque le droit commun de la responsabilité administrative à base constitutionnelle demeure ouvert aux propriétaires qui subiraient effectivement un tel préjudice. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, le Tribunal Suprême prononce le dispositif suivant : > « Décide : > La loi n° 1159 du 29 décembre 1992 modifiant certaines dispositions de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 est déclarée conforme à la Constitution ; > L'Association requérante supportera les dépens ; > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 1er février 1994 par l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême constitue un jalon majeur du droit public monégasque, tant sur le plan du droit constitutionnel substantiel que sur celui des méthodes du contrôle de constitutionnalité et du droit de la responsabilité publique. Son analyse révèle une construction prétorienne d'une grande maturité, qui puise son inspiration dans la continuité de la jurisprudence locale tout en présentant une parenté méthodologique manifeste avec les standards du droit public français, incarnés ici par la présence du Vice-Président Roland Drago en qualité de rapporteur. #### 1. L'enracinement de la doctrine de la conciliation constitutionnelle et la spécificité monégasque Sur le fond du droit de propriété, la décision du 1er février 1994 s'inscrit dans le sillage direct de la jurisprudence antérieure du Tribunal Suprême, et tout particulièrement de sa décision du 20 juin 1989 explicitement mentionnée dans les visas résumant l'argumentation de l'association requér
# Tribunal Suprême de Monaco, 27 novembre 1926, n° 27430 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 27 novembre 1926, n° 27430 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1926/11-27-27430)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à la décision rendue le 27 novembre 1926 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans les premiers temps de l'application de la Constitution monégasque du 5 janvier 1911 et de l'Ordonnance Souveraine du 21 avril 1911 qui a réglé l'organisation et le fonctionnement de cette haute juridiction. À l'origine du différend se trouve un litige d'ordre civil opposant, d'une part, les sieurs P. et C., et, d'autre part, le sieur L. M. La nature exacte de l'objet initial du litige civil ainsi que le détail des faits matériels ayant conduit les parties devant le juge judiciaire ne sont pas explicités (non précisé dans la décision). Toutefois, les motifs de la décision laissent apparaître que le litige avait trait à une question de « statut réel » et touchait « aux droits et démembrement de la propriété ». Dans le cadre de cette instance initiale, un jugement a été contradictoirement rendu par le Tribunal Civil à l'encontre du sieur L. M. Insatisfait de cette décision judiciaire, le sieur L. M. a formé un pourvoi en révision. À l'époque des faits, et selon l'organisation juridictionnelle alors en vigueur telle qu'elle ressort des énonciations de l'arrêt, ce pourvoi a été soumis à l'examen du Conseil de Révision. Ce dernier a procédé à l'examen du pourvoi, une question s'étant d'ailleurs posée quant au point de savoir s'il avait statué uniquement sur pièces et sans débats oraux. À l'issue de cet examen, le Conseil de Révision a émis un avis d'ordre juridique soumis à l'appréciation souveraine du Prince. Sur le fondement de cet avis du Conseil de Révision, S.A.S. Monseigneur le Prince de Monaco a pris une Ordonnance Souveraine en date du 2 avril 1926, accueillant ainsi la démarche du sieur L. M. relative au jugement du Tribunal Civil. C'est l'intervention de cet acte souverain en matière judiciaire qui a cristallisé le contentieux constitutionnel, les sieurs P. et C. estimant que les conditions dans lesquelles cette Ordonnance Souveraine était intervenue, ainsi que ses effets sur leurs droits patrimoniaux, méconnaissaient les garanties fondamentales nouvellement instituées par la charte constitutionnelle de 1911. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'Ordonnance Souveraine du 2 avril 1926, les sieurs P. et C. ont saisi le Tribunal Suprême par une requête en date à Monaco du 12 mai 1926. Par cet acte introductif d'instance, les requérants ont déféré ladite Ordonnance à la censure de la haute juridiction afin d'en obtenir l'annulation. Au soutien de leur requête initiale, ils faisaient valoir que l'Ordonnance attaquée violait les droits et libertés garantis par la Constitution monégasque du 5 janvier 1911, au motif précis qu'elle avait enfreint les lois de la procédure. Selon la thèse développée par les requérants, le respect des lois de la procédure renferme les garanties élémentaires de la liberté civile des particuliers, et plus spécifiquement les droits de la défense. Ils reprochaient notamment au Conseil de Révision de ne pas avoir procédé à l'aide de débats oraux, mais uniquement sur pièces, lors de l'examen du pourvoi formé par le sieur M. Au cours de l'instruction et lors des débats devant le Tribunal Suprême, les requérants, représentés par Maître Coutret, avocat au barreau de Nice, ont enrichi leur argumentation juridique. Outre le moyen initial tiré de la violation des lois de la procédure et des droits de la défense, ils ont soutenu, à titre principal ou subsidiaire, que l'Ordonnance Souveraine entreprise portait également atteinte à un autre droit fondamental garanti par la Constitution : le principe de l'inviolabilité de la propriété. En défense, le sieur L. M., représenté par Maître Lambert, avocat défenseur près la Cour d'appel, a déposé un mémoire en réponse le 4 juin 1926 tendant au rejet pur et simple du pourvoi. L'argumentation du défendeur s'articulait autour de trois axes distincts : l'incompétence de la juridiction, l'irrecevabilité d'une partie des moyens, et le mal-fondé du recours. En premier lieu, sur le terrain de la compétence, le défendeur contestait la possibilité même pour le Tribunal Suprême de connaître de la requête par un double motif. D'une part, il soutenait que l'annulation demandée porterait atteinte à une décision de justice passée en force de chose jugée. D'autre part, il affirmait qu'une telle mesure constituerait une rétractation d'une Ordonnance Souveraine, prérogative qui échapperait au juge constitutionnel. En deuxième lieu, sur le terrain de la recevabilité procédurale, le sieur M. plaidait que le Tribunal Suprême était lié par les termes stricts de la requête introductive d'instance. Se fondant sur le fait que le pourvoi du 12 mai 1926 ne visait que l'atteinte aux lois de la procédure, il soutenait que les requérants n'étaient plus recevables à invoquer ultérieurement, en cours d'instance, le moyen nouveau tiré de la violation du principe de l'inviolabilité de la propriété. En troisième lieu, sur le fond, le mémoire en réponse faisait valoir que le recours formé visait l'atteinte à des droits qui ne seraient pas compris parmi ceux limitativement garantis par la loi constitutionnelle. Lors de l'audience, après la lecture du rapport par Monsieur le Conseiller Moreau et les plaidoiries des avocats des deux parties, le Ministère Public a été entendu en ses conclusions et a déclaré s'en rapporter à la sagesse du Tribunal. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La présente affaire, d'une richesse remarquable pour l'édification du droit du contentieux constitutionnel monégasque, soumettait au Tribunal Suprême trois séries de questions juridiques fondamentales, touchant successivement à l'étendue de sa compétence d'attribution, aux règles gouvernant l'instance devant lui, et à la consistance matérielle des droits fondamentaux protégés par la Constitution du 5 janvier 1911. Premièrement, sur le plan de la compétence : le Tribunal Suprême est-il compétent pour connaître d'un recours en annulation dirigé contre une Ordonnance Souveraine prise en matière judiciaire sur l'avis du Conseil de Révision, ou un tel recours se heurte-t-il à l'autorité de la chose jugée et à l'impossibilité pour le juge de rétracter un acte du Prince Souverain ? Deuxièmement, sur le plan de la procédure : l'obligation d'énoncer les faits et moyens dans la requête introductive d'instance, prescrite par l'article 12 de l'Ordonnance Souveraine du 21 avril 1911, fait-elle obstacle à ce que le requérant soulève des moyens nouveaux jusqu'à la clôture des débats, y compris par de simples observations orales à la barre ? Troisièmement, sur le fond du droit : d'une part, la garantie constitutionnelle de l'inviolabilité de la propriété peut-elle être utilement invoquée à l'encontre d'une décision rendue en matière judiciaire statuant sur un litige privé relatif au statut réel et aux démembrements de la propriété ? D'autre part, l'énumération des droits et libertés figurant au Titre II de la Constitution de 1911 présente-t-elle un caractère limitatif excluant de la protection constitutionnelle le respect des lois de la procédure et les droits de la défense ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal Suprême structure sa motivation en trois temps rigoureux, répondant successivement aux exceptions d'incompétence et d'irrecevabilité soulevées par la défense avant d'examiner et d'écarter au fond les deux moyens d'inconstitutionnalité soutenus par les requérants. #### 1. L'affirmation de la compétence du Tribunal Suprême par la qualification des actes en cause Pour écarter la double exception d'incompétence soulevée par le sieur M., le Tribunal Suprême procède à une analyse précise de la nature juridique de l'intervention du Conseil de Révision et de l'office même du juge constitutionnel. Répondant au premier grief selon lequel le recours porterait atteinte à l'autorité de la chose jugée, le Tribunal relève que « le Conseil de Révision n'a pas rendu une sentence judiciaire susceptible d'acquérir l'autorité de la chose jugée mais a émis un avis d'ordre juridique soumis à l'appréciation souveraine du Prince ». Par cette qualification, la haute juridiction rappelle le mécanisme institutionnel de la justice retenue qui caractérisait alors la procédure de révision : l'organe consultatif ne tranche pas lui-même le litige par un arrêt revêtu de la force de chose jugée ; il éclaire le Prince qui, seul, décide par voie d'Ordonnance Souveraine. Dès lors, l'obstacle tiré de l'intangibilité d'une décision juridictionnelle définitive est inopérant. Répondant au second grief assimilant le recours à une demande de rétractation d'une Ordonnance Souveraine, le Tribunal opère une distinction conceptuelle fondamentale entre la rétractation et l'annulation. Il énonce que « la décision sollicitée du Tribunal Suprême ne saurait consister aux termes du statut fondamental de ce tribunal que dans l'annulation et non dans la rétractation d'une ordonnance intervenue, rétractation qui ne pourrait être en aucun cas que l'œuvre propre du Prince Souverain ». La rétractation est l'acte par lequel l'auteur même d'une norme décide de la retirer de l'ordonnancement juridique ; elle relève de la compétence exclusive du Prince. En revanche, l'annulation est l'acte juridictionnel par lequel le Tribunal Suprême, agissant dans le cadre des attributions que lui confère son statut fondamental, met à néant une décision souveraine jugée contraire aux principes essentiels de la Constitution. La requête ne tendant qu'à cette « mise à néant », le Tribunal Suprême retient pleinement sa compétence. #### 2. La consécration de la recevabilité des moyens nouveaux jusqu'à la clôture des débats Examinant ensuite la fin de non-recevoir opposée au moyen tiré de la violation du droit de propriété, lequel n'avait pas été mentionné dans la requête initiale du 12 mai 1926, le Tribunal Suprême livre une interprétation libérale et téléologique de l'Ordonnance Souveraine du 21 avril 1911 réglant sa procédure. Le juge procède à une lecture combinée des articles 12 et 20 de ce texte. Il concède d'abord que l'article 12 prescrit effectivement que la requête introductive doit énoncer les faits et moyens invoqués. Toutefois, il refuse d'en déduire une règle d'immutabilité absolue des moyens dès le dépôt de la requête. Selon le Tribunal, « il ne s'en suit pas que jusqu'à la clôture des débats, fût-ce par de simples observations orales, les justiciables, ne sont pas fondés à faire valoir tous les arguments qui seraient de nature à garantir les droits qu'ils tiennent de la volonté même du Souverain ». Cette solution est confortée par la lettre de l'article 20 de la même Ordonnance, qui prévoit expressément la possibilité d'entendre les parties en leurs observations et plaidoiries. Pour donner un effet utile à cette phase orale de la procédure et assurer une protection effective des droits constitutionnels octroyés par le Prince, le Tribunal Suprême juge qu'il a « qualité pour apprécier tous les moyens qui sont produits à sa barre » jusqu'à la clôture des débats. Le moyen nouveau est donc déclaré recevable. #### 3. Le rejet au fond par une délimitation stricte du champ des droits constitutionnels Ayant affirmé sa compétence et la recevabilité de l'ensemble de l'argumentation des requérants, le Tribunal Suprême aborde le fond du droit et rejette successivement les deux branches du recours par une interprétation stricte de son office et du texte constitutionnel. S'agissant, en premier lieu, de l'atteinte alléguée au principe de l'inviolabilité de la propriété, la haute juridiction recherche l'intention du Constituant de 1911. Elle affirme avec force que « la constitution a eu pour objet d'empêcher le fait du Prince qui, par sa seule volonté, tenterait de déposséder en tout ou en partie un de ses sujets ou habitant de la Principauté du droit de propriété individuelle ». La garantie constitutionnelle de la propriété est donc conçue verticalement, comme un rempart contre l'arbitraire de la puissance publique et la spoliation autoritaire (le « fait du Prince »). À l'inverse, le Tribunal refuse catégoriquement d'étendre cette garantie au règlement des litiges patrimoniaux entre personnes privées. Il juge qu'il ne saurait être question de soumettre à son contrôle de constitutionnalité « une décision rendue en matière judiciaire qui statuerait sur une question de statut réel ». La justification de cette exclusion est d'ordre institutionnel et systémique : si le Tribunal Suprême acceptait de contrôler de telles décisions sous l'angle du droit de propriété, il se transformerait en « un quatrième degré de juridiction ayant pouvoir de statuer, lorsque des litiges auraient trait aux droits et démembrement de la propriété ». Estimant qu'il est « incontestable que le Tribunal Suprême ne saurait prétendre à une telle attribution », il écarte le moyen. S'agissant, en second lieu, de l'atteinte à la liberté civile inhérente au respect des lois de procédure et aux droits de la défense, le Tribunal Suprême s'en tient à une exégèse littérale de la Constitution du 5 janvier 1911. Il rappelle qu'aux termes de l'article 14 de la Constitution, il est institué pour statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrés par le Titre II de ladite Constitution. Or, le Tribunal constate que « le Titre 2 de la Constitution a garanti huit droits et libertés » et pose en principe absolu « que cette énumération est limitative ». Constatant que « les droits de la défense invoqués par les sieurs P. et C. n'y figurent pas », le juge constitutionnel en déduit qu'ils sont dépourvus de valeur constitutionnelle. En conséquence, il juge inutile d'examiner la régularité de la procédure suivie devant le Conseil de Révision, et notamment de rechercher si ce dernier devait organiser des débats oraux plutôt que de statuer sur pièces. ### C. Le dispositif Au terme de ce raisonnement, le Tribunal Suprême prononce le rejet de la requête par un dispositif concis : > « Par ces motifs : > Décide : La requête des sieurs P. et C. est rejetée. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Rendue le 27 novembre 1926, cette décision figure parmi les tout premiers arrêts du Tribunal Suprême de Monaco, institué par la Constitution du 5 janvier 1911 et considéré par l'histoire du droit public comme la plus ancienne juridiction constitutionnelle du monde. À ce titre, l'arrêt *P. et C. c/ sieur M.* revêt un caractère fondateur et matriciel. Il pose les jalons essentiels de la justice constitutionnelle monégasque sous l'empire de la charte de 1911, en définissant avec une grande netteté l'équilibre entre l'audace juridictionnelle — quant à l'affirmation de sa compétence et au libéralisme de sa procédure — et l'autolimitation — quant à la définition de son office face au juge judiciaire et à l'interprétation stricte du catalogue des droits fondamentaux. #### 1. La soumission des actes du Prince en matière de justice retenue au contrôle de constitutionnalité Le premier apport majeur de la décision réside dans la reconnaissance de la compétence du Tribunal Suprême pour contrôler une Ordonnance Souveraine prise sur avis du Conseil de Révision. Pour mesurer la portée de cette solution, il convient de se replacer dans l'architecture institutionnelle décrite par l'arrêt. Le Conseil de Révision n'était pas encore une juridiction souveraine rendant des arrêts définitifs en son nom propre, mais un organe consultatif émettant un « avis d'ordre juridique soumis à l'appréciation souveraine du Prince ». C'est l'Ordonnance Souveraine subséquente qui donnait force exécutoire à la solution du litige. En acceptant de connaître d'un recours dirigé contre une telle Ordonnance, le Tribunal Suprême affirme que la nature formellement souveraine de l'acte ne le soustrait pas au contrôle de constitutionnalité. L'argumentation du défendeur tentait d'enfermer le Tribunal dans un dilemme : soit l'acte est juridictionnel et il est protégé par l'autorité de la chose jugée, soit l'acte est princier et sa remise en cause équivaut à une rétractation impossible pour un juge. Le Tribunal Suprême brise ce dilemme avec une remarquable habileté théorique. D'une part, en déniant à l'avis du Conseil de Révision le caractère de « sentence judiciaire susceptible d'acquérir l'autorité de la chose jugée », il fait tomber l'immunité juridictionnelle. D'autre part, en distinguant l'annulation contentieuse de la rétractation gracieuse, il légitime pleinement son intervention face au pouvoir souverain. La rétractation appartient au Prince, auteur de l'acte ; mais l'annulation, définie comme « la mise à néant d'une décision souveraine qui [...] a paru contraire aux principes essentiels de la Constitution Monégasque », constitue l'essence même de la mission confiée au Tribunal Suprême par son statut fondamental. Ce faisant, le juge constitutionnel démontre que l'octroi de la Constitution de 1911 par le Prince Souverain implique nécessairement la soumission des Ordonnances Souveraines au respect des droits constitutionnels, sous la sanction de l'annulation juridictionnelle. #### 2. Le refus de s'ériger en quatrième degré de juridiction et la conception du droit de propriété Si le Tribunal Suprême se reconnaît compétent en la forme pour examiner l'Ordonnance Souveraine, il referme immédiatement la porte au fond dès lors que cet acte intervient « en matière judiciaire » pour trancher un litige de droit privé. L'apport de l'arrêt sur ce point est capital pour la délimitation des frontières entre le contentieux constitutionnel et le contentieux judiciaire ordinaire. Les requérants tentaient d'utiliser le droit de propriété, constitutionnellement garanti, comme un vecteur permettant au Tribunal Suprême de réexaminer le bien-fondé d'une décision statuant sur une question de « statut réel » et de « démembrement de la propriété ». Le Tribunal Suprême oppose à cette tentative un refus catégorique, motivé par deux considérations complémentaires. La première est d'ordre substantiel et historique : elle tient à la finalité même de la garantie constitutionnelle de la propriété. En affirmant que « la constitution a eu pour objet d'empêcher le fait du Prince qui, par sa seule volonté, tenterait de déposséder en tout ou en partie un de ses sujets ou habitant de la Principauté du droit de propriété individuelle », le Tribunal livre une interprétation stricte de l'inviolabilité de la propriété. Dans l'esprit des textes de 1911, tel que révélé par le juge de 1926, les droits fondamentaux sont avant tout des garanties publiques opposables à la puissance étatique ou princière pour prévenir l'arbitraire exécutif ou législatif (le « fait du Prince »). Ils n'ont pas vocation à régir horizontalement les conflits de propriété entre particuliers, lesquels relèvent de l'application ordinaire du droit civil par les tribunaux judiciaires. La seconde considération est d'ordre organique et fonctionnel : c'est le refus du « quatrième degré de juridiction ». La formule employée par le Tribunal Suprême est d'une grande modernité et résonne avec les préoccupations constantes de toutes les cours constitutionnelles et européennes contemporaines. Après le Tribunal Civil, la Cour d'appel (implicitement présente dans l'organisation judiciaire évoquée par la qualité de l'avocat défenseur) et le Conseil de Révision, le Tribunal Suprême refuse de devenir une instance de super-révision où tout plaideur évincé dans un procès immobilier ou patrimonial viendrait invoquer son droit constitutionnel de propriété pour contester l'application des règles du statut réel. L'attribution du Tribunal Suprême est le contrôle de la constitutionnalité des actes, non la
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 1er décembre 1994, n° 26328 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 1994, n° 26328 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1994/12-01-26328)) ## Faits et procédure Le litige oppose C. T., occupant d'un local n° 142 situé dans la galerie marchande « Le Métropole », à la société civile immobilière propriétaire de ce local. L'occupation trouvait son origine, selon C. T., dans une promesse de bail du 9 octobre 1986, d'une durée de six mois, qui n'aurait jamais été suivie de la conclusion d'un bail. La société bailleresse soutenait pour sa part que l'occupant n'avait pas de titre régulier. Ces points ne sont pas tranchés par le tribunal, qui se borne à relever que la précarité de la situation tenait à l'absence de bail. Une procédure d'expulsion a conduit à un jugement de défaut du 6 avril 1989, qui condamnait C. T. au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 5 000 francs à compter du 1er février 1988. Ce jugement a été confirmé sur opposition le 11 avril 1991, puis par arrêt de la Cour d'appel du 16 juin 1992. C. T. a libéré les lieux à la fin juillet 1992 (le 21 juillet, selon l'exposé de la demande). Durant l'occupation, C. T. avait réalisé des aménagements et installations pour un montant de 242 422,26 francs (agencements), puis des travaux de protection incendie, d'installation électrique, de carrelage et de plomberie pour 367 849,40 francs (installations). Il assigne la société le 7 décembre 1992 en paiement de ces sommes, de 100 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive, de la restitution d'un trop-versé de 188 773 francs au titre des indemnités d'occupation, et de 15 000 francs sur le fondement de l'article 234 du Code de procédure civile. La société conclut au débouté, réclame un reliquat d'indemnités de 68 061,05 francs et 100 000 francs pour procédure abusive, et soulève l'irrecevabilité des demandes d'indemnisation au motif qu'elles auraient déjà été formées dans les procédures antérieures. ## Question de droit Le tribunal est saisi de trois questions : 1. **La recevabilité** : une demande d'indemnisation des frais d'aménagement peut-elle être regardée comme déjà formée et jugée dans des procédures antérieures ? 2. **Le fond des demand
# Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1994, n° 26295 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1994, n° 26295 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1994/07-05-26295)) ## Faits et procédure L'hoirie B. et la SCI (dénomination non précisée dans la décision) sont propriétaires de deux terrains contigus. Leur tréfonds abrite une source d'eau potable déclarée d'intérêt public par une ordonnance souveraine du 11 juillet 1892, qui en a délimité le périmètre de protection. La SCI, titulaire d'un permis de construire délivré par arrêté ministériel n° 93-012 du 8 janvier 1993, a été autorisée par le service du contrôle technique du Département des travaux publics à réaliser des travaux de confortement de la cavité de la source. Ces travaux étaient décrits dans une convention soumise à la signature du ministre d'État le 17 février 1994. Par exploit extrajudiciaire du 26 janvier 1994, l'hoirie B. a sommé la SCI de s'abstenir de tout travail susceptible d'ouvrir un accès à sa propriété, de gêner son occupation paisible ou de la modifier, y compris dans le tréfonds. Elle soutenait n'avoir donné aucune autorisation d'intervention dans son sous-sol. Le 3 février 1994, elle a assigné la SCI en référé afin d'obtenir, pour urgence, l'interdiction de tous travaux dans son fonds, sous astreinte de 10 000 francs par jour de retard. Le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé. Il a retenu que les travaux avaient été décidés avec l'accord de l'Administration, sur le fondement de l'article 5 de l'ordonnance souveraine du 6 juillet 1892, sans que les propriétaires concernés puissent s'y opposer. Il a en outre rejeté la demande subsidiaire d'expertise, estimant les travaux suffisamment décrits par les pièces produites. L'hoirie B. a relevé appel. Elle reprochait au premier juge quatre griefs : la dénaturation des faits (travaux attribués à tort à l'Administration, convention prétendument non signée par le ministre d'État), le préjugé au fond résultant de l'application de l'ordonnance de 1892, l'application incomplète de l'article 5, qui impose selon elle l'audition préalable des propriétaires concernés, et le refus d'ordonner une expertise. L'intimée a conclu à la confirmation, subsidiairement au renvoi de la cause aux fins d'intervention de l'État, et soutenu que l'appelante n'avait aucun droit sur une cavité relevant du domaine public. ## Question de droit La question posée à la cour était de savoir si le juge des référés peut connaître d'un trouble allégué par un particulier à l'occasion de travaux confortatifs ordonnés par l'État dans le sous-sol d'un immeuble domanial, lorsque cette contestation porte sur la propriété du sous-sol où se trouve une source d'intérêt public. Cette question en recoupe une seconde, plus technique : le juge des référés peut-il statuer sur l'exécution de travaux dont la régularité, au regard de l'article 5 de l'ordonnance du 6 juillet 1892, est contestée, sans préjuger du fond ? La cour n'a pas tranché les moyens relatifs à la régularité des travaux, à la signature de la convention ou à l'application de l'article 5. Elle a fondé sa solution sur la seule question de compétence. ## Solution et dispositif La cour d'appel a réformé l'ordonnance entreprise sur le seul fondement de l'incompétence du juge des référés. Son raisonnement tient en deux considérants. Le premier énonce que la demande « soulève une question de propriété du sous-sol résultant de l'existence dans celui-ci d'une source déclarée d'intérêt public par une ordonnance du 11 juillet 1892 qui en a délimité le périmètre de protection, question dont le juge des référés n'est pas compétent pour connaître ». Le second en tire la conséquence : réformation et condamnation de l'hoirie B. aux dépens. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Dit que le juge des référés était incompétent pour connaître du litige ; > Annule l'ordonnance de référé du 23 mars 1993 ; > Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra ; » **Observation matérielle.** Le corps de l'arrêt vise une ordonnance de référé du 23 mars 1994, alors que le dispositif mentionne le 23 mars 1993. Le texte fourni ne permet pas de trancher entre ces deux dates. Il s'agit vraisemblablement d'une erreur de rédaction, mais la date de l'ordonnance annulée ne peut être établie avec certitude à partir de la seule décision. **Autres points non précisés.** Les conclusions de l'intimée tendant à l'intervention de l'État n'ont pas été examinées dans les motifs. La demande d'expertise n'a pas été reprise en termes de dispositif. La dénomination complète de la SCI n'est pas indiquée dans le texte. ## Portée et enseignement pratique **1. Une incompétence fondée sur la nature du litige.** L'arrêt ne se borne pas à constater une absence d'urgence ou un défaut de
# Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1993, n° 26214 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1993, n° 26214 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/06-22-26214)) ## Faits et procédure Le propriétaire, J.-C. M., a notifié aux époux P., locataires d'un appartement à Monaco, un congé pour reprise à effet au 30 septembre 1991. Les pièces du dossier ne permettent pas de dater avec certitude la notification : l'arrêt mentionne tantôt le 27 septembre 1990, tantôt le 27 septembre 1993 (date à vérifier, vraisemblablement une erreur matérielle, la date de 1990 étant la plus cohérente avec l'échéance de 1991 et avec le dispositif). Le Tribunal de première instance, par jugement du 29 octobre 1992, a constaté la nullité de la procédure de reprise. Il a retenu que le propriétaire n'établissait que par des affirmations que l'occupation du logement répondait aux besoins normaux du bénéficiaire, condition prescrite à peine de nullité. Il a en conséquence rejeté la demande en l'état, sans examiner le second moyen de nullité, tiré de la condition de titre du propriétaire. L'appelant a relevé appel le 4 décembre 1992. Il soutenait, d'une part, qu'il tenait ses droits d'une dévolution successorale survenue en 1990 et que le délai de six ans ne lui était donc pas applicable ; subsidiairement, il invoquait un délai courant à compter de la dernière acquisition à titre onéreux (13 mars 1922). Il soutenait, d'autre part, que le logement, bien que plus vaste que son habitation antérieure, correspondait à ses besoins normaux compte tenu du projet de fonder une famille, et que les premiers juges avaient à tort apprécié ces besoins au regard des seules conditions d'occupation actuelles ou passées du bénéficiaire. Les intimés opposaient l'exception de nullité et concluaient à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait déterminer si la reprise, exercée par un propriétaire tenant ses droits d'une dévolution successorale, était soumise à une condition de délai au sens de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970. Elle devait ensuite apprécier si l'occupation du local répondait, pour le propriétaire ou le bénéficiaire, à des « besoins normaux » au sens de ce même texte, et selon quels critères cette appréciation devait être conduite. Le texte prévoit que le propriétaire qui entend exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure, justifier de deux éléments : la source de son titre (dévolution successorale ou acte ayant date certaine depuis au moins six ans, réduits à trois ans pour le propriétaire de nationalité monégasque) et la satisfaction de besoins normaux dans l'occupation du local. Il convient de relever une incertitude de numérotation. La disposition citée dans les motifs est numérotée « 1° / » et « 2° / », alors que les visas et les moyens renvoient aux « 2° » et « 3° » de l'article 28. La Cour raisonne sur le contenu des conditions et non sur leur numérotation ; le
# Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1989/04-19-25539)) L'encadrement législatif des baux d'habitation en Principauté de Monaco, marqué par la raréfaction foncière et la nécessité de protéger la stabilité résidentielle des preneurs, repose sur un équilibre strict entre les prérogatives reconnues à la propriété immobilière et les garanties accordées à l'occupant. Au cœur de cette architecture statutaire figure le droit de reprise, mécanisme dérogatoire par lequel le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat de location afin d'affecter le bien à son usage personnel. Toutefois, pour prévenir tout détournement de cette prérogative aux seules fins d'éviction spéculative du preneur en place, le législateur monégasque a assorti l'exercice de ce droit d'une obligation positive rigoureuse : celle d'occuper effectivement les lieux repris. L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration topique de la fermeté avec laquelle la haute juridiction monégasque contrôle le respect de cette condition substantielle. En érigeant la force majeure, entendue dans son acception la plus stricte d'impossibilité absolue d'exécution, en cause exonératoire exclusive du défaut d'occupation par le bénéficiaire de la reprise, cet arrêt consolide la protection due au locataire évincé et circonscrit étroitement les moyens de défense ouverts au propriétaire défaillant ou à ses ayants droit. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle de bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé en Principauté de Monaco. La propriétaire de ce bien immobilier, Madame R. I., a entendu mettre en œuvre son droit de reprise sur ce logement, alors occupé par un locataire, Monsieur R. L'exercice de ce droit de reprise par la bailleresse a conduit à l'éviction effective du preneur. Comme le relève expressément la décision commentée, Monsieur R. a fait l'objet d'une mesure d'expulsion de l'appartement au cours de l'année 1978. En vertu des dispositions légales régissant la matière, et plus particulièrement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, il incombait dès lors à Madame R. I., en sa qualité de bénéficiaire de la reprise, de prendre possession des lieux et de les occuper. Or, durant une longue période s'étendant du mois d'octobre 1978 au mois d'avril 1983, Madame R. I., dont le domicile était établi à Nice, n'a pas procédé au transfert de son domicile vers l'appartement monégasque repris. La bailleresse est finalement décédée au cours de l'année 1983 sans avoir jamais satisfait à son obligation légale d'occupation du logement dont Monsieur R. avait été expulsé cinq ans auparavant. Constatant cette carence prolongée et l'inexécution par la propriétaire de ses obligations post-reprise, le locataire évincé, Monsieur R., a initié une action en justice visant à obtenir la réparation du préjudice né de son éviction injustifiée, dirigeant ses demandes indemnitaires contre les héritiers de la bailleresse décédée, à savoir R. B., A. D. et G. D. (désignés également dans l'arrêt sous l'appellation de « Consorts I. »). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisie du litige en première instance (la juridiction précise et la date du jugement de première instance ne sont pas précisées dans la décision), la juridiction du fond a accueilli les demandes formées par le locataire évincé. Ce jugement a fait l'objet d'un recours devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 28 juin 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision des premiers juges. L'arrêt confirmatif a condamné solidairement R. B., A. D. et G. D., pris en leur qualité d'héritiers de la bailleresse décédée, à verser à Monsieur R. diverses sommes d'argent allouées tant à titre d'indemnité que de dommages-intérêts, en sanction du défaut d'occupation par leur auteure, Madame R. I., du logement sur lequel elle avait exercé son droit de reprise. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont examiné la période courant d'octobre 1978 à avril 1983 et ont estimé que les éléments de preuve produits ne démontraient pas que la propriétaire s'était trouvée dans l'impossibilité absolue de transférer son domicile de Nice à Monaco. Mécontents de cette issue, les héritiers de la bailleresse (R. B., A. D. et G. D.) ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 28 juin 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, représentés par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, ils ont articulé une critique déclinée en deux moyens (dont le détail formel de la division n'est pas précisé dans la décision, mais dont la substance est synthétisée par la Cour). Les demandeurs au pourvoi formulaient trois griefs principaux à l'encontre de l'arrêt attaqué : 1. **Un défaut de motifs** : ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir rendu une décision dépourvue de motivation suffisante pour justifier la condamnation prononcée. 2. **Un défaut de réponse à conclusions** : ils soutenaient que les juges du second degré avaient omis de répondre aux moyens développés dans leurs écritures d'appel. 3. **Un manque de base légale** : sur le fond du droit, les Consorts I. faisaient grief à la Cour d'appel de s'être abstenue de caractériser l'existence d'un cas de force majeure. Selon la thèse développée par les héritiers, cette force majeure était constituée par la dégradation de l'état de santé de leur auteure, Madame R. I., circonstance médicale qui l'aurait empêchée, depuis l'expulsion du locataire en 1978 et jusqu'à son propre décès survenu en 1983, de prendre possession et d'occuper effectivement le logement repris à Monaco. En défense, Monsieur R., représenté par Maître Sanita, avocat-défenseur, concluait au rejet du pourvoi et au maintien des condamnations indemnitaires prononcées à son profit par les juges du fond. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une question de droit substantiel doublée d'une interrogation sur l'étendue de son propre contrôle de cassation en matière d'administration de la preuve. Le problème juridique central pouvait se formuler de la manière suivante : **À quelles conditions le bénéficiaire d'un droit de reprise sur un local d'habitation régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 (ou ses ayants droit) peut-il s'exonérer de sa responsabilité civile envers le locataire évincé en cas d'inexécution de l'obligation légale d'occuper les lieux repris, et plus particulièrement, l'état de santé du bailleur constitue-t-il de plein droit une cause exonératoire que le juge du fond serait tenu de caractériser au-delà du constat de l'absence d'impossibilité absolue de déménager ?** Sous-jacente à cette interrogation matérielle se posait la question de la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de révision : dans quelle mesure l'appréciation des éléments médicaux et factuels invoqués au titre de la force majeure relève-t-elle du pouvoir souverain des juges du fond, et quelle est la rigueur du standard juridique applicable à la qualification de cette cause d'exonération ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Malgré la concision caractéristique du style rédactionnel de la Cour de révision, la motivation déployée dans l'arrêt du 19 avril 1989 se révèle d'une grande densité juridique. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de deux axes complémentaires : d'une part, la consécration de l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la matérialité des faits allégués ; d'autre part, le contrôle strict de la qualification juridique de la force majeure au regard des exigences de l'Ordonnance-Loi n° 669. #### 1. Le rappel de la souveraineté des juges du fond dans l'appréciation des preuves et l'office du juge Pour écarter les griefs formels de défaut de motifs et de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision commence par réaffirmer un principe directeur de la procédure civile : les juges du fond apprécient souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui sont soumis à leur examen contradictoire. En outre, la Cour rappelle expressément que les juridictions inférieures ne sont nullement tenues « de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ». Par cette formule classique, la Cour de révision valide la méthode d'analyse de la Cour d'appel de Monaco. Les héritiers de la bailleresse avaient vraisemblablement produit diverses pièces (notamment d'ordre médical, bien que la nature exacte des pièces ne soit pas précisée dans la décision) visant à démontrer la précarité de l'état de santé de Madame R. I. entre 1978 et 1983. Les juges d'appel ont examiné ces productions documentaires et ont estimé, dans l'exercice de leur pouvoir souverain, qu'elles étaient insuffisantes pour établir le fait allégué. Plus précisément, la Cour d'appel a constaté que « les pièces versées aux débats n'établissaient pas l'impossibilité absolue dans laquelle se serait trouvée Madame I. de transporter son domicile de Nice à Monaco durant une période s'étendant d'octobre 1978 à avril 1983 ». Ce constat factuel négatif — l'absence de preuve d'une impossibilité absolue de déménager sur une période de près de quatre ans et demi — échappe par nature au contrôle de la Cour de révision. Dès lors que les juges du fond ont procédé à cet examen global des preuves et en ont tiré une conclusion claire, ils ont légalement motivé leur décision et répondu, en les écartant, aux conclusions des appelants, sans avoir à réfuter individuellement chaque argument ou chaque document produit. #### 2. L'exclusivité de la force majeure comme cause exonératoire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 Une fois le socle factuel verrouillé par le renvoi au pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de révision exerce pleinement son contrôle de légalité et de qualification juridique dans le dernier attendu de sa décision. C'est ici que réside l'apport normatif majeur de l'arrêt. La Cour énonce que les juges d'appel « en ont déduit exactement l'absence d'un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire de l'obligation d'occupation imposée au bénéficiaire de la reprise par l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n. 669 du 17 septembre 1959 ». Ce motif comporte trois enseignements fondamentaux : * **Le fondement légal de l'obligation** : L'obligation d'occuper le bien repris découle directement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Il ne s'agit pas d'une simple faculté laissée à la discrétion du propriétaire une fois le locataire expulsé, mais d'une obligation légale stricte qui conditionne la régularité a posteriori de l'exercice du droit de reprise. * **L'unicité de la cause d'exonération** : En utilisant l'adjectif exclusif « seul » (« un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire »), la Cour de révision ferme la porte à toute appréciation souple ou équitable des motifs de non-occupation. La simple bonne foi du bailleur, l'existence d'un motif légitime, une opportunité personnelle ou des difficultés passagères sont radicalement inopérantes. Seule la démonstration d'un événement revêtant les caractères de la force majeure permet au bailleur défaillant d'échapper aux sanctions pécuniaires (indemnités et dommages-intérêts) prévues au bénéfice du locataire évincé. * **La définition stricte de la force majeure par l'impossibilité absolue** : En approuvant les juges du fond d'avoir déduit l'absence de force majeure du constat de l'absence d'« impossibilité absolue » de transférer son domicile de Nice à Monaco entre octobre 1978 et avril 1983, la Cour de révision consacre le critère de l'irrésistibilité absolue. Un état de santé dégradé, même s'il aboutit finalement au décès de l'intéressée en 1983, ne caractérise pas la force majeure s'il ne rend pas *absolument impossible*, de manière continue sur toute la période considérée (ici cinquante-quatre mois), le simple fait de transporter son domicile d'une ville limitrophe (Nice) vers la Principauté de Monaco. La simple difficulté, la gêne ou l'incommodité liée à la maladie ne suffisent pas à libérer le débiteur de son obligation légale. La déduction opérée par la Cour d'appel étant juridiquement exacte, le grief de manque de base légale est balayé : la décision attaquée est légalement justifiée et aucun des deux moyens du pourvoi n'est accueilli. ### C. Le dispositif Conformément à son raisonnement concluant au caractère infondé des moyens soulevés par les héritiers de la bailleresse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et assortit sa décision des condamnations accessoires légales en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations appliquée aux statuts locatifs spéciaux. Pour en saisir toute la portée, il convient d'analyser la rigueur de la solution retenue au regard de l'économie générale de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, ainsi que sa résonance avec les principes classiques du droit civil relatifs à la responsabilité et à la force majeure. #### 1. La protection de l'effectivité du statut des baux d'habitation monégasques L'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation constitue l'un des piliers du droit immobilier social en Principauté de Monaco. Ce texte instaurait (et régissait à l'époque des faits) un secteur locatif protégé, caractérisé par une réglementation stricte des loyers et un droit au maintien dans les lieux ou au renouvellement au profit des locataires, venant limiter la liberté contractuelle et le droit de propriété des bailleurs. Dans un tel système, le droit de reprise accordé au propriétaire par la loi représente une soupape essentielle mais dangereuse pour l'équilibre du texte. Si le propriétaire peut évincer un locataire protégé en invoquant le besoin de loger lui-même dans l'appartement, le risque de fraude à la loi est majeur : un bailleur pourrait être tenté d'exercer une reprise fictive dans le seul but de libérer le bien d'un locataire encombrant (dont le loyer est plafonné), pour ensuite laisser le bien vacant dans l'attente d'une opération immobilière, le vendre libre d'occupation à un prix très supérieur, ou le relouer à des conditions plus avantageuses une fois le contrôle relâché. C'est pour parer à ce risque de fraude que l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 impose une obligation de résultat au bailleur reprenant : il doit occuper effectivement les lieux. L'arrêt du 19 avril 1989 démontre que la Cour de révision conçoit cette obligation comme le corollaire indissociable du droit d'expulsion. L'éviction de Monsieur R. en 1978 n'était juridiquement causée et légitimée que par l'occupation future de Madame R. I. Dès lors que cette occupation fait défaut pendant près de cinq ans (d'octobre 1978 à avril 1983), la cause juridique de l'éviction disparaît rétroactivement, faisant naître une créance de réparation au profit du locataire évincé. #### 2. La conception orthodoxe de la force majeure interne et l'appréciation de la maladie L'apport théorique le plus remarquable de l'arrêt réside dans son refus d'admettre une cause d'exonération intermédiaire entre l'exécution de l'obligation et la force majeure. Dans certains systèmes juridiques ou sous l'empire d'autres textes spéciaux en droit comparé, le juge est parfois autorisé à apprécier le « motif légitime » ou la « cause grave et légitime » ayant empêché le bailleur d'occuper les lieux (ce qui permet une appréciation *in concreto* de la bonne foi du propriétaire). Tel n'est pas le choix de la Cour de révision de Monaco sous l'empire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 : la Cour affirme sans ambages que la force majeure est « seul[e] de nature à constituer une cause exonératoire ». Ce faisant, elle soumet l'obligation légale d'occupation au régime le plus sévère des obligations de résultat du droit civil. En outre, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur la notion dite de « force majeure interne », c'est-à-dire l'événement qui frappe la personne même du débiteur de l'obligation, telle que la maladie ou le décès. Traditionnellement, la doctrine civiliste s'est interrogée sur le point de savoir si la maladie du débiteur satisfait à la condition d'extériorité requise pour qualifier la force majeure. En l'espèce, la Cour de révision (à l'instar des juges du fond) ne rejette pas par principe l'idée que l'état de santé du bailleur puisse constituer un cas de force majeure. Elle admet implicitement que la maladie ou le décès peuvent, en théorie, être invoqués par les héritiers. Toutefois, elle déplace le curseur du contrôle sur la condition d'**irrésistibilité**, qu'elle exige absolue, et sur la **temporalité** de l'empêchement : * **L'exigence d'une impossibilité absolue** : L'irrésistibilité ne s'entend pas d'une simple difficulté d'exécution ou d'un coût accru. Pour qu'une pathologie constitue un cas de force majeure exonératoire de l'obligation d'occuper un logement, il faut qu'elle place le propriétaire dans une incapacité physique ou médicale totale de changer de résidence (par exemple, une hospitalisation continue et irréversible en soins intensifs ou en établissement spécialisé interdisant tout maintien à domicile). * **Le facteur géographique et temporel** : Les juges du fond, approuvés par la Cour de révision, ont pris soin de relever deux paramètres concrets qui ruinaient la thèse des héritiers : la proximité géographique (un transfert de domicile de Nice à Monaco, villes distantes de quelques kilomètres seulement) et la durée de la carence (d'octobre 1978 à avril 1983). Même si l'état de santé de Madame R. I. s'est dégradé jusqu'à entraîner son décès en 1983, il appartenait aux héritiers de prouver que cet état de santé rendait le déménagement absolument impossible dès le mois d'octobre 1978 et sans aucune interruption ou rémission jusqu'en avril 1983. La longueur de cette période de quatre ans et demi rendait hautement improbable l'existence d'une impossibilité absolue et continue dès l'origine de l'expulsion du locataire. #### 3. La transmissibilité passive de la dette de réparation aux héritiers L'arrêt illustre également les mécanismes de la transmission successorale du passif délictuel ou quasi-délictuel né de la violation d'une obligation légale. Bien que l'obligation d'occuper personnellement les lieux repris soit par nature une obligation *intuitu personae* attachée à la personne du bénéficiaire de la reprise (ou des bénéficiaires
# Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/04-10-25535)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un appartement de quatre pièces principales, reçu en donation le 17 novembre 1986, est poursuivi pour défaut de déclaration de vacance. Le locataire, belle-sœur du donataire, est décédé le 10 avril 1984 et le logement est demeuré inoccupé depuis. Une mise en demeure de déclarer la vacance a été adressée le 19 janvier 1987 par le Conseiller de Gouvernement, puis le refus du propriétaire, réitéré devant les services de police, a conduit à la saisine du Parquet Général le 3 juillet 1987. Le prévenu a été entendu par les services de police, sur instructions du Parquet Général, les 17 juillet et 10 décembre 1987. La citation est intervenue le 20 avril 1988. Le Tribunal correctionnel, par jugement du 29 novembre 1988, a déclaré le prévenu coupable, l'a condamné à 2 500 F d'amende et lui a enjoint, sous astreinte, de procéder à la déclaration de vacance. Le prévenu invoquait cinq moyens : la prescription triennale de l'article 13 du Code de procédure pénale, l'exclusion du logement du champ de l'ordonnance-loi n° 669 par application de son article 55, l'application du régime libre de l'Ordonnance Souveraine n° 887 du 25 juin 1970, le bénéfice de l'Ordonnance Souveraine n° 9231 du 8 août 1988, et, subsidiairement, l'absence de preuve de la soumission du logement au texte. Le Tribunal avait écarté la prescription et jugé que le prévenu, à qui incombait la charge de la preuve, n'établissait pas l'exclusion du champ d'application. Les deux parties ont relevé appel. Lors de l'audience du 13 mars 1989, le Ministère Public a soutenu que le point de départ du délai devait être fixé au 18 avril 1987, et non au décès. Le prévenu a produit en appel plans et documents relatifs à l'immeuble. (Non précisé dans la décision : la date exacte de la décision, le texte se bornant à mentionner les magistrats composant la Cour.) ## Question de droit La Cour devait résoudre deux
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 1988, n° 25414 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 1988, n° 25414 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/02-12-25414)) ## Faits et procédure Un testament de J.-P. C., décédé le 30 avril 1977, a réparti entre plusieurs bénéficiaires les droits sur un ensemble de studios situés à Monaco. La nue-propriété de ces biens a été attribuée à ses deux enfants, J.-M. et P. C., mineurs à l'époque, et l'usufruit à son épouse divorcée, C. D. Le testament avait été contesté, mais la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 12 octobre 1982 passé en force de chose jugée, l'a validé. La mère des enfants, C. T.-P., agissant en qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire, a assigné C. D. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Ses demandes portaient, d'une part, sur l'exequatur d'une ordonnance du juge des tutelles du Tribunal d'instance de Nice du 9 septembre 1985 l'autorisant à vendre, pour un prix minimum de 250 000 F, la nue-propriété d'un des studios, et, d'autre part, sur la production par l'usufruitière des baux consentis sur les studios, sous astreinte de 1 000 F par jour de retard. Elle sollicitait également l'exécution provisoire. En cours d'instance, C. T.-P. a réclamé 10 000 F de dommages-intérêts pour manœuvres dilatoires, puis s'est désistée de sa demande d'exequatur, au motif qu'un des enfants avait été émancipé le 10 septembre 1986 et que l'autre était devenu majeur. Les deux enfants sont intervenus volontairement par conclusions du 4 décembre 1986. Ils ont renoncé à la demande d'exequatur mais ont maintenu, à leur compte, la demande de communication des baux et la demande indemnitaire. C. D. a conclu à l'irrecevabilité de cette intervention, en soutenant que les enfants n'avaient pas qualité pour solliciter l'exequatur, celle-ci ayant été requise par une représentante légale dont les fonctions avaient pris fin, et que l'intervention tendait en réalité à éluder une action en partage de la succession. Elle a demandé 10 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois appellent une analyse particulière. **Première question** : les enfants, devenus capables, peuvent-ils reprendre l'instance engagée en leur nom par leur représentante légale, et celle-ci doit-elle demeurer partie au litige ? Le tribunal devait déterminer l'effet de l'émancipation et de la majorité sur la représentation en cours d'instance. **Deuxième question** : les nus-propriétaires, qui sont étrangers aux baux consentis par l'usufruitier, ont-ils un intérêt suffisant pour obtenir communication de ces baux, alors que ceux-ci ne leur deviendront opposables qu'à la fin de l'usufruit ? La question se posait particulièrement dès lors que les nus-propriétaires envisageaient de céder les biens. **Troisième question** : l'expertise déjà réalisée à la requête de la représentante légale su
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25409 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25409 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/02-04-25409)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate du droit des biens, mêlant étroitement les mécanismes de la délimitation des fonds contigus par le bornage, la revendication de la propriété d'un ouvrage limitrophe et le jeu salvateur de la prescription acquisitive immobilière. L'affaire met aux prises les propriétaires successifs et le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dénommé « Palais de la Mer » avec la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Le Colisée », propriétaire du fonds voisin situé en contrebas, en bord de mer. La genèse factuelle et matérielle de cette affaire remonte au début du vingtième siècle, époque à laquelle les configurations topographiques et foncières des terrains concernés ont connu d'importantes mutations. Selon les éléments historiques débattus devant la juridiction, un acte de partage en date du 15 avril 1904, accompagné d'un plan annexé, faisait état d'un mur séparant à l'époque les propriétés S. et T. (cette dernière étant destinée à devenir la propriété du « Palais de la Mer ») de celles appartenant aux auteurs de la S.A.M. Le Colisée. Ce mur originel, d'une épaisseur évaluée à trente centimètres selon l'échelle retenue sur le plan de 1904, reposait entièrement sur le sol des terrains faisant l'objet du partage et était présenté comme la propriété exclusive des copartageants, auteurs de la société Le Colisée. Il était par ailleurs doté d'un revers d'eau incliné vers l'intérieur de la propriété partagée. Toutefois, la physionomie des lieux a été profondément remaniée vingt ans plus tard. En 1924, R. P., auteur des demandeurs à l'action, a fait édifier l'immeuble à usage d'habitation dénommé « Palais de la Mer » ainsi que les murs de clôture ceinturant son fonds aux limites sud-ouest, nord-est et sud-est. À cette époque, la parcelle contiguë située au sud-est ne comportait aucune construction, la villa Camargo (démolie depuis lors) n'ayant été érigée sur le terrain appartenant aujourd'hui à la S.A.M. Le Colisée qu'en 1934. Le mur sud-est construit en 1924 présente une largeur de cinquante centimètres, nettement supérieure à celle de l'ouvrage mentionné en 1904. En raison de la configuration des lieux, le fonds du Palais de la Mer se trouvant situé en amont de celui de la société Le Colisée, ce mur sud-est a été conçu pour jouer un rôle de mur de soutènement. Sa construction s'est accompagnée d'importantes opérations de remblaiement ayant permis d'aplanir et de mettre à niveau la cour du Palais de la Mer, les terres étant déversées et appuyées directement contre cet ouvrage, lequel assure également la clôture d'un patio au rez-de-jardin. Par un acte reçu par Maître Rey le 7 février 1958, les époux T. G. et N. I. ont acquis la propriété privée de ce patio au sein du Palais de la Mer, succédant ainsi à R. P. et à la veuve de ce dernier. De son côté, la S.A.M. Le Colisée a acquis le fonds contigu inférieur par un acte reçu par Maître Prot le 9 juin 1959, lequel acte mentionnait notamment que le terrain vendu était « clos de murs » et rappelait l'existence d'une autorisation accordée avant l'année 1938 à R. P. de faire passer une canalisation de tout-à-l'égout le long du mur sud de ladite propriété. Au fil des décennies, depuis l'édification du mur en 1924, R. P., sa veuve, puis les époux G. ont procédé à divers aménagements matériels dans le patio, prenant directement appui ou emprise sur le mur sud-est : le dallage du sol de la cour du patio a été posé en venant s'appuyer contre le mur, une fontaine y a été directement scellée, deux jardinières y ont été adossées, une tuyauterie d'arrosage a été scellée dans la maçonnerie, et d'importantes plantations ont été installées de manière à chevaucher la crête de l'ouvrage. La paisibilité de cette situation de fait a pris fin en 1980. À l'occasion de la construction d'importants ensembles immobiliers qu'elle a fait édifier en bord de mer sur son fonds, la S.A.M. Le Colisée a émis la prétention d'être l'unique propriétaire du mur litigieux. Elle a matérialisé cette revendication en soutenant que la ligne séparative des deux propriétés contiguës ne passait pas à l'extérieur du mur de soutènement, mais sur la face interne de celui-ci, c'est-à-dire à l'intérieur même du patio appartenant aux époux G. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Cette prétention de la société Le Colisée s'est initialement traduite sur le terrain judiciaire par la délivrance d'une assignation en date du 12 juin 1980, laquelle a toutefois fait l'objet d'une mesure de radiation. S'en est suivi un long et complexe parcours procédural devant les juridictions monégasques pour déterminer tant la compétence juridictionnelle que la nature exacte de l'action. Le jugement commenté fait ainsi expressément référence, sans en relater à nouveau le détail, aux circonstances de fait et de droit résultant d'une série de décisions antérieures : deux jugements rendus par le juge de paix les 8 avril 1981 et 13 octobre 1982 (dans le cadre desquels un expert, l'architecte André Depéri, avait été désigné et avait déposé un rapport), un jugement d'appel rendu par le Tribunal de première instance le 27 juillet 1984, et enfin un arrêt de la Cour de révision en date du 30 avril 1985. Il ressort de cet enchevêtrement procédural, et particulièrement du jugement d'appel du 27 juillet 1984, que l'action en bornage impliquait nécessairement de trancher au préalable une question de propriété immobilière touchant au mur sud-est, faisant ainsi échapper le litige à la compétence du juge de paix au profit de la juridiction civile de droit commun, à savoir le Tribunal de première instance. C'est dans ces conditions que, par exploit d'assignation du 24 juillet 1985, T. G., son épouse N. I. et M. B., agissant ès qualités de syndic de la copropriété du Palais de la Mer, ont saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une action dirigée contre la S.A.M. Le Colisée. T. G. étant décédé en cours d'instance, son épouse N. I., agissant en qualité de légataire universelle, a déclaré par conclusions du 8 octobre 1986 poursuivre et reprendre l'instance engagée par son défunt mari. Aux termes de leur acte introductif d'instance et de leurs conclusions ultérieures, les demandeurs sollicitaient du tribunal qu'il statue sur le bornage de la limite sud-est de la propriété « Palais de la Mer », au besoin après avoir tranché l'action en revendication de la propriété du mur soulevée par la défenderesse. Ils demandaient à la juridiction de dire et juger que le mur de soutènement situé au rez-de-jardin a bien été construit en 1924 par leur auteur R. P. sur un terrain lui appartenant, que son emplacement actuel n'entraîne aucun déficit de contenance au préjudice du fonds de la société Le Colisée, et qu'en conséquence, la ligne divisoire des fonds contigus doit être fixée au sud-est à l'extérieur du patio, sur la face externe dudit mur de soutènement. Ils réclamaient enfin la désignation d'un homme de l'art chargé de dresser le procès-verbal de bornage et de délimitation avec plan coté et emplacement des bornes à planter. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs développaient une argumentation articulée autour de plusieurs axes : 1. **Sur l'inopposabilité et la caducité des titres anciens de la défenderesse :** Ils soutenaient que l'hypothèse d'une absorption du mur de 1904 (30 cm) par le mur de 1924 (50 cm) n'était nullement vérifiée, le premier ayant vraisemblablement disparu en 1924. En tout état de cause, l'acte de partage de 1904 et son plan annexé, établi par un auteur ayant précisé n'avoir eu connaissance d'aucun titre ni renseignement, étaient *res inter alios acta* et donc inopposables aux auteurs des époux G. qui y étaient demeurés étrangers. 2. **Sur les indices matériels et les présomptions de propriété :** S'appuyant sur le rapport de l'expert Depéri, ils faisaient valoir que le mur litigieux était un mur de soutènement retenant les terres du fonds supérieur (Palais de la Mer) et devait, à ce titre, être présumé appartenir exclusivement au propriétaire des terres soutenues. Ils invoquaient la multiplicité des ouvrages incorporés au mur depuis leur fonds (jardinières, fontaine, scellements, tuyauteries, plantations) et l'inopérance des marques de non-mitoyenneté invoquées par l'adversaire (notamment l'inclinaison du sommet du mur). Ils soulignaient également l'existence d'un déficit de contenance affectant la parcelle du Palais de la Mer par rapport à ses titres, laissant supposer que le mur de 1924 avait été bâti en retrait à l'intérieur de leurs limites, tandis que le fonds de la société Le Colisée conservait l'intégralité de sa superficie titrée. 3. **Sur la prescription acquisitive :** À titre subsidiaire ou complémentaire (« si nécessaire »), ils invoquaient le bénéfice de l'usucapion, affirmant avoir exercé, tant personnellement que par l'intermédiaire de leurs auteurs depuis 1924, une possession continue et apparente sur le mur sud-est. En réplique, la S.A.M. Le Colisée concluait au débouté intégral des demandeurs et revendiquait la propriété exclusive du mur litigieux, ce qui impliquait de fixer la limite séparative sur la face interne de l'ouvrage. Son argumentation reposait sur une analyse rigoureuse des règles de preuve de la propriété immobilière et du mécanisme de l'accession : 1. **Sur l'absence de titre des demandeurs et le principe de l'accession :** La société défenderesse déniait toute valeur probante au règlement de copropriété du Palais de la Mer ainsi qu'aux actes acquisitifs des époux G. Surtout, elle opposait un argument de droit fondamental : un mur n'appartient ni à celui qui l'a construit, ni à celui à qui il profite, mais exclusivement au propriétaire de la bande de terrain sous-jacente sur laquelle il repose. Or, selon elle, les époux G. échouaient totalement à prouver leur droit de propriété sur cette assise foncière, l'argument du déficit de contenance étant par ailleurs jugé inopérant dans le cadre d'une question de propriété du mur distincte d'une action possessoire. 2. **Sur les titres et présomptions en sa faveur :** Elle soutenait que l'acte de partage du 15 avril 1904 et son plan étaient opposables aux tiers et établissaient l'existence dès cette date d'un mur appartenant à ses auteurs, pourvu d'un revers d'eau incliné vers son fonds. Selon elle, même si R. P. avait reconstruit le mur en 1924, il l'avait fait sur le sol appartenant aux auteurs de la société Le Colisée et avait reproduit à l'identique l'inclinaison de la sommité (revers d'eau), reconnaissant par cette marque légale de non-mitoyenneté qu'il n'avait aucun droit sur l'ouvrage. Elle invoquait également son propre titre acquisitif (l'acte Prot du 9 juin 1959 décrivant un terrain « clos de murs ») ainsi que des indices matériels (absence d'appui des potelets et de la charpente du portique des époux G. sur le mur ; présence de scellements du côté Le Colisée). 3. **Sur la contestation de l'usucapion :** Enfin, la S.A.M. Le Colisée soutenait que les époux G. ne pouvaient prescrire la propriété du mur. D'une part, leur possession aurait été viciée dès l'origine par la configuration même de la sommité du mur, qui faisait légalement présumer son appartenance au fonds Le Colisée. D'autre part, les emprises liées aux canalisations procéderaient d'une simple tolérance ou permission expresse résultant de l'acte du 9 juin 1959, excluant ainsi toute possession utile *animo domini* apte à fonder une usucapion. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Saisi d'une action en bornage dont le sort dépendait directement de la titularité du droit de propriété sur le mur séparatif sud-est et sur la bande de sol lui servant d'assise, le Tribunal de première instance devait résoudre la question de droit suivante : En l'absence de certitude absolue issue des titres quant à l'implantation exacte d'un mur de soutènement et de clôture édifié par l'auteur d'une partie, le propriétaire d'un fonds supérieur peut-il, pour faire échec à la revendication du voisin qui invoque la propriété ancienne du sol sous-jacent et la présomption tirée de l'inclinaison du sommet du mur, établir son droit de propriété exclusif tant sur le mur que sur son assise foncière par le jeu de la prescription acquisitive, et quelles sont alors les conditions matérielles et juridiques requises pour que cette possession soit jugée utile et exempte de vices au sens des articles 2047 et suivants du Code civil monégasque ? Plus spécifiquement, le tribunal devait déterminer si l'exercice d'actes matériels d'appui, de remblaiement et d'encastrement sur un mur pendant plus de trente ans permet d'usucaper simultanément l'ouvrage et la bande de terrain sur laquelle il repose (à la supposer située à l'origine hors des limites du fonds du constructeur), nonobstant la forme inclinée de la crête du mur vers le fonds voisin et l'existence d'une autorisation conventionnelle de passage de canalisation. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige complexe, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement d'une remarquable efficacité pragmatique et juridique. Plutôt que de s'enfermer dans une recherche divinatoire sur la localisation exacte des limites foncières en 1904 et 1924 à partir de titres incomplets ou contradictoires, la juridiction neutralise l'incertitude relative aux titres par le recours décisif à la prescription acquisitive. La motivation s'articule en quatre étapes logiques parfaitement distinctes. #### 1. Le préalable nécessaire du bornage et l'analyse neutralisante des hypothèses d'implantation du mur En premier lieu, le tribunal rappelle, dans le sillage de son jugement d'appel du 27 juillet 1984, le lien indissociable entre l'action en bornage dont il est saisi et la question pétitoire : fixer la ligne divisoire suppose nécessairement d'établir au préalable la propriété du mur sud-est. Examinant les éléments factuels et documentaires relatifs à l'origine des ouvrages, les juges posent un constat équilibré. Ils admettent comme acquis — et d'ailleurs non contesté — que le mur ancien du début du siècle, mentionné dans l'acte de partage de 1904, reposait entièrement sur le sol appartenant aujourd'hui à la S.A.M. Le Colisée et était la propriété exclusive de ses auteurs. Cependant, le tribunal relève immédiatement que ce mur a aujourd'hui disparu et que rien ne permet d'affirmer que le mur actuel, bordant la propriété G. au sud-est, a été construit en 1924 à l'emplacement exact de l'ouvrage de 1904. Dès lors, le tribunal envisage successivement les deux seules hypothèses topographiques concevables : - **Première hypothèse (favorable par nature aux demandeurs) :** S'appuyant sur l'expertise Depéri, non critiquée sur le fait que le mur sud-est a été bâti en 1924 simultanément à l'immeuble Palais de la Mer et aux autres murs de clôture, le tribunal juge « tout à fait vraisemblable » que ce mur ait été élevé en retrait, à l'intérieur même de la propriété Palais de la Mer pour la clôturer. Cette hypothèse expliquerait de manière cohérente le déficit de contenance constaté sur cette parcelle par rapport aux superficies mentionnées dans les actes. Dans ce cas, les époux G. sont propriétaires par titre du sol et, par accession, du mur. - **Seconde hypothèse (favorable à l'origine à la défenderesse) :** Le tribunal accepte néanmoins d'envisager l'hypothèse inverse, soutenue par la société Le Colisée, selon laquelle le constructeur de 1924 aurait empiété et édifié le mur sur le terrain appartenant aujourd'hui à la défenderesse, notamment sur l'assise de l'ancien mur de 1904 (tout en relevant la différence d'épaisseur entre les deux ouvrages). #### 2. La primauté de l'usucapion portant tant sur l'assise foncière que sur l'ouvrage C'est au stade de cette seconde hypothèse que le raisonnement du tribunal opère son basculement décisif. Répondant directement à l'argument majeur de la S.A.M. Le Colisée — selon lequel la propriété du mur dépend exclusivement de la propriété de la bande de terrain sous-jacente —, le tribunal affirme que même si le mur avait été construit sur le terrain d'autrui, « la propriété de la bande de terrain sous-jacente au mur et, par voie de conséquence, celle du mur lui-même, auraient été transférées par le jeu de la prescription acquisitive ». Le tribunal confère à ce mode d'acquisition originaire une force probatoire absolue, qualifiant l'usucapion de « preuve irrécusable de la qualité de propriétaires des époux G. qu'aucune preuve ou présomption contraire ne saurait désormais détruire ». L'habileté du syllogisme judiciaire réside dans le fait que l'usucapion ne porte pas uniquement sur la maçonnerie du mur, mais englobe expressément « les terres formant l'assise du mur sud-est de leur propriété et [...] celles éventuellement comprises entre leur propriété et ladite assise, ainsi que [...] le mur lui-même ». Ainsi, le moyen tiré de l'accession immobilière soulevé par la défenderesse est entièrement désamorcé : en prescrivant le sol sous-jacent, les demandeurs ont consolidé leur droit sur le tout. #### 3. La caractérisation minutieuse du *corpus* possessoire et de sa durée Pour fonder l'application des articles 2047 et suivants du Code civil monégasque, le tribunal vérifie l'existence d'actes matériels de possession (*corpus*) exercés sur une durée suffisante. Sur le plan temporel, la juridiction relève une possession continue depuis l'année 1924 (date de la construction du mur) jusqu'en 1980 (date de la première contestation élevée par la société Le Colisée), soit pendant cinquante-six ans. Par le mécanisme de la jonction des possessions, cette maîtrise de fait a été exercée successivement par les auteurs de T. G. (R. P. puis sa veuve) et par T. G. lui-même, aux droits duquel se trouve désormais son épouse. Cette durée excède largement le délai requis pour l'usucapion trentenaire, le tribunal mentionnant par ailleurs, de manière surabondante, l'usucapion « trentenaire sinon décennale ». Sur le plan matériel, le tribunal dresse un inventaire précis des actes d'appréhension physique accomplis tant sur le mur que sur la bande de terre concernée : - En premier lieu, un acte fondateur et structurel : les opérations de remblaiement réalisées pour mettre à niveau la propriété du Palais de la Mer. En déversant et en appuyant durablement la masse des terres contre le mur sud-est, qui joue de manière constante le rôle de mur de soutènement au moins à sa base, les possesseurs ont exercé une emprise physique permanente sur l'ouvrage et son assise. - En second lieu, une série d'aménagements privatifs incorporés à l'ouvrage : le dallage de la cour du patio venant buter et s'appuyer contre le mur, le scellement d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/06-12-25222)) ## Faits et procédure Par acte extra-judiciaire du 27 septembre 1984, A. B.-Z., propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage inférieur d'un immeuble monégasque en vertu d'un partage du 17 octobre 1973, a donné congé à sa locataire, J. M., pour le 30 septembre 1985. Le congé était délivré aux fins de reprise, le logement étant destiné à être occupé par la fille de la bailleresse, son époux et leurs deux enfants, lesquels étaient alors locataires d'un autre appartement. Le congé n'ayant pas été suivi d'effet, la bailleresse a assigné la locataire afin de faire constater la régularité du congé et le respect, tant par elle-même que par les bénéficiaires de la reprise, des exigences légales. Elle sollicitait l'expulsion de la défenderesse et une astreinte journalière de 300 francs à défaut de libération dans le mois suivant la signification du jugement. La défenderesse s'opposait à la demande. Elle faisait valoir qu'elle occupait les lieux à la suite d'un échange d'appartements intervenu en février 1984, sans opposition de la propriétaire, et que le congé lui avait été délivré quelques mois plus tard. Elle soutenait, en outre, que son logement de deux pièces ne correspondait pas, compte tenu de ses dimensions réduites, aux besoins normaux des bénéficiaires, à savoir un couple avec deux jeunes enfants. À titre subsidiaire, elle demandait une mesure d'expertise. ## Question de droit Le litige posait deux questions. La première tenait à la régularité de la procédure de reprise et aux conséquences éventuelles de l'absence d'opposition de la bailleresse à l'échange d'appartements. La seconde, centrale, consistait à déterminer si le bailleur qui exerce un droit de reprise sur un local sensiblement plus petit que celui occupé par le bénéficiaire satisfait à l'exigence posée par l'article 28-3° de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959, selon laquelle l'occupation du logement doit répondre, pour les bénéficiaires, à des besoins normaux. Le texte de l'article 28 n'est pas reproduit dans la décision. Seule en est donnée la portée telle que le Tribunal la retient. ## Solution et dispositif Le Tribunal écarte les deux moyens de la défenderesse. Sur la régularité du congé, il relève qu'hormis le point relatif aux besoins normaux, la locataire ne conteste pas la procédure et que « les prescriptions édictées par les articles 26 et suivants de l'ordonnance-loi n° 669 apparaissent avoir été respectées en l'espèce ». Sur l'échange d'appartements, il juge « qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence, dans le cadre de la présente instance, du défaut d'exercice par la demanderesse de son droit d'opposition ». Sur le fond, le Tribunal retient que les bénéficiaires sont locataires d'un appartement à Monaco d'une superficie habitable de 51 m², comprenant un hall, un séjour, une chambre, une cuisine et une salle de bains, pour un loyer trimestriel de l'ordre de 10 000 francs. Il constate que le logement objet de la reprise, d'une superficie alléguée d'environ 32 m² par la défenderesse, comprend également une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains, une petite terrasse et un débarras, qu'une cloison a été déplacée pour agrandir la chambre et installer une salle de bains avec W.C. intérieur, et que des travaux exécutés en 1976 permettent de le qualifier en très bon état d'entretien. Le raisonnement du Tribunal repose alors sur trois éléments. Les bénéficiaires, logés dans un appartement de composition similaire, « ne subiront pas de modification notable des conditions d'habitation » qui satisfont leurs besoins « compte tenu de leur niveau de vie ». Le passage à un logement plus réduit leur permettra de cesser d'acquitter un loyer « de nature à obérer leurs ressources ». Enfin, le juge « ne saurait se prononcer sur l'opportunité d'un choix de conditions d'existence que les bénéficiaires déterminent librement ». Il en conclut que l'occupation du logement « répond, en l'espèce, aux besoins normaux des bénéficiaires ». Le dispositif est ainsi rédigé :
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mai 1972, n° 25035 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mai 1972, n° 25035 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1972/05-25-25035)) ## Faits et procédure R. L. de G., ressortissant belge, époux en secondes noces de S. C., mariée sous le régime de la séparation de biens, résidait à Cagnes-sur-Mer. Il est décédé en Belgique le 1er septembre 1969. Un testament olographe du 1er mars 1968 léguait « tout ce qu'il possédait, sans exception ni réserve », à sa fille adoptive, V. de G., épouse B., et ajoutait que « le présent testament annule toutes dispositions antérieures ». Un acte de notoriété du 22 décembre 1969 confirma l'attribution intégrale de la succession à la légataire, la veuve étant privée de tout usufruit légal. Le 11 juillet 1966, le défunt avait déposé 35 000 francs sur un compte bloqué de six ans et quinze jours (du 20 juillet 1966 au 5 août 1972), ouvert à la Société de Banque et d'Investissement (S.O.B.I.) à son seul nom. Le 20 octobre 1969, la veuve, dame C., forma opposition entre les mains de la banque sur ce placement. La légataire assigna alors la veuve, la banque étant appelée en la cause, afin de voir dire l'opposition formée sans titre ni droit, en obtenir la mainlevée et autoriser la S.O.B.I. à se libérer entre ses mains, avec demande de 1 000 francs de dommages-intérêts. La veuve soutenait que les fonds lui appartenaient en propre et produisait : sa propre fortune, l'impécuniosité de son mari, deux lettres du défunt (15 et 18 août 1966) demandant à la banque de muter le contrat à son nom, et une déclaration de la légataire du 29 septembre 1966 par laquelle celle-ci renonçait « formellement et définitivement » à ses droits successoraux sur la somme de 35 000 francs et reconnaissait que cette somme était la propriété de son épouse. La banque déclara détenir les fonds. ## Question de droit Le tribunal devait trancher deux questions. La première portait sur la preuve de la propriété des fonds : l'origine des deniers déposés au nom du mari, dans un régime de séparation de biens, était-elle déterminante ? La seconde, plus spécifique, concernait la valeur de la reconnaissance de propriété consentie par la légataire : constituait-elle une renonciation anticipée valable à la succession, ou un pacte sur succession future ? Le sommaire publié synthétise la solution retenue : « La reconnaissance à un tiers de la propriété de fonds détenus par le défunt effectuée dans le cadre d'une renonciation anticipée à une succession s'analyse en un pacte sur succession future et est comme telle, entachée de nullité. » ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord l'argument tiré de l'origine des fonds. Il relève que les lettres produites ne établissent pas que les deniers appartenaient à l'épouse. La lettre du 15 août 1966 constitue, eu égard au dépôt venant d'être réalisé au nom du seul défunt, une « intention libérale immédiate », que la prohibition des donations entre époux « a pu faire apparaître comme sujette à annulation ». La lettre du 18 août caractérise une « intention de libéralité post mortem » qui n'a pas été révoquée, mais le testament postérieur, du 1er mars 1968, annule « toutes dispositions antérieures ». Le tribunal qualifie ensuite la déclaration de la légataire. Si celle-ci a reconnu la propriété de l'épouse, ce n'est que dans le cadre d'une renonciation anticipée à la succession de son père, « qui ne peut s'analyser qu'en pacte sur succession future ». Le tribunal se réfère à l'article 985 du Code civil monégasque, identique à l'article 1130 du Code civil français, et à la jurisprudence qui en prononce la nullité. Sur la proposition d'établir par témoin que les fonds étaient antérieurs au dépôt, le tribunal retient que, « même si elle pouvait être établie, en cette forme en une matière où la preuve doit être rapportée par écrit, car il s'agit d'établir une simulation, ne serait pas déterminante » du sort du litige. Enfin, le tribunal invoque la jurisprudence belge, applicable en raison du statut personnel
# Tribunal Suprême de Monaco, 03 mars 1971, n° 27492 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 03 mars 1971, n° 27492 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1971/03-03-27492)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s’inscrit dans la matière hautement contentieuse du droit de l’urbanisme et de la construction, caractéristique d’un territoire exigu où chaque opération immobilière d’envergure suscite de vives tensions entre les impératifs de développement urbain, la préservation du site et la protection des droits des propriétaires riverains. À l’origine de l’affaire se trouve un arrêté ministériel, référencé sous le numéro 70-1658, pris par le Ministre d'État le 28 avril 1970. Par cet acte administratif individuel, l’autorité exécutive monégasque a délivré une autorisation de construire portant sur l’édification d’un immeuble, projet porté par la société civile immobilière (SCI) « Le Praxitèle », représentée par son gérant, le sieur C. La localisation exacte de la parcelle d'assiette du projet en Principauté n'est pas précisée dans la décision. Toutefois, il ressort des éléments du dossier que l’instruction de cette demande d'autorisation de construire n’a pas été exempte d’ajustements. L'Administration a en effet imposé au constructeur des modifications par rapport à son projet initial, consistant notamment en une diminution du nombre des étages et un abaissement de la hauteur maximale de l'immeuble projeté. Par ailleurs, le projet retenu présentait plusieurs caractéristiques techniques et juridiques particulières : il nécessitait d'importants travaux de terrassement ainsi que des fouilles profondes pour ses fondations, il induisait un accroissement du nombre de locaux disponibles dans le secteur considéré, et il s'accompagnait de la cession gratuite d'une parcelle de terrain à l'État monégasque. En outre, pour permettre la réalisation de cette opération immobilière, l'arrêté du 28 avril 1970 a assorti l'autorisation de construire de plusieurs dérogations aux règles générales d'urbanisme. Pour le calcul des coefficients réglementaires — à savoir le coefficient d'occupation du sol (surface bâtie au sol) et la détermination de la surface devant rester non bâtie et complantée —, les services administratifs ont pris en compte la surface totale de la propriété du pétitionnaire, en y incluant la superficie d'une partie d'un chemin d'accès appartenant au constructeur. Le sieur W., propriétaire d'une villa située dans le voisinage immédiat du terrain d'assiette de la construction projetée, a estimé que cet arrêté ministériel portait gravement atteinte tant à la légalité urbanistique et constitutionnelle qu'à ses propres intérêts de propriétaire riverain. Redoutant en particulier que l'importance du gabarit de l'immeuble ne dénature le site et que les importantes fouilles et fondations prévues ne menacent directement la sécurité et la stabilité de sa propre villa — crainte qui l'avait d'ailleurs conduit, parallèlement, à saisir le juge civil d'une demande de désignation d'expert, laquelle n'avait pas abouti —, le sieur W. a résolu de contester la validité de l'autorisation de construire devant la juridiction suprême de l'ordre administratif et constitutionnel monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural devant le Tribunal Suprême, statuant en matière administrative sur le fondement de l'article 90 de l'ordonnance constitutionnelle du 17 décembre 1962 et de l'Ordonnance Souveraine du 16 avril 1963, s'est décomposé en deux phases distinctes : une phase provisoire relative au sursis à exécution, suivie d'une phase d'instruction contradictoire approfondie sur le fond du recours pour excès de pouvoir. Par une requête initiale enregistrée le 26 juin 1970, le sieur W. a saisi le Tribunal Suprême de conclusions tendant, à titre principal, à l'annulation de l'arrêté ministériel n° 70-1658 du 28 avril 1970 et à la condamnation du Gouvernement Princier aux dépens. À titre accessoire et urgent, le requérant sollicitait qu'il soit ordonné le sursis à l'exécution de l'arrêté attaqué. Sur la demande de sursis à exécution, le Ministre d'État a présenté des observations dès le 7 juillet 1970, concluant au rejet de cette mesure conservatoire au motif que le moyen tiré des risques que l'édification de l'immeuble ferait courir à la sécurité de la villa du requérant ne pouvait être utilement pris en considération. Dès le lendemain, le 8 juillet 1970, le sieur C., assisté de Maître Sanita, avocat-défenseur, a déposé des observations tendant également au rejet de la demande de sursis pour un motif identique. Le Procureur Général ayant fait connaître, par déclaration du 7 juillet 1970, qu'il n'avait pas d'observations à formuler sur cette demande incidente, le Président du Tribunal Suprême a néanmoins, par une ordonnance rendue le 20 juillet 1970, fait droit à la demande du sieur W. et ordonné le sursis à exécution de l'arrêté contesté. L'instruction s'est alors poursuivie sur le fond du litige, donnant lieu à un échange nourri d'écritures et à l'intervention formelle du bénéficiaire de l'autorisation. Au soutien de sa requête en annulation du 26 juin 1970, complétée par un mémoire en réplique déposé le 16 septembre 1970, le sieur W. articulait une série de griefs relevant tant de la légalité interne que des conditions d'octroi des dérogations : 1. **La violation du principe constitutionnel d'égalité** : Le requérant soutenait que l'article 17 de la Constitution du 17 décembre 1962 avait été méconnu du fait des faveurs dérogatoires accordées au constructeur. 2. **Le vice de procédure et l'absence de contreparties aux dérogations** : Il faisait valoir que son accord préalable, en qualité de propriétaire voisin, n'avait pas été recueilli avant l'octroi des dérogations, et que ces dernières avaient été consenties gratuitement, sans contrepartie profitable à la collectivité publique. 3. **La méconnaissance de l'article 7 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966 et l'erreur manifeste d'appréciation** : Dans sa réplique, le requérant soutenait que la décision attaquée était entachée d'une erreur manifeste d'appréciation. Selon lui, le projet violait l'article 7 précité dès lors que son gabarit portait atteinte au site et au caractère des lieux avoisinants, que les dérogations n'étaient pas motivées par l'intérêt général, et que la sécurité publique était directement menacée par l'importance des fouilles envisagées. 4. **L'inexactitude matérielle des calculs et la fausseté des déclarations (violation des articles 3 et 13, 5° de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)** : Le sieur W. affirmait que les dérogations avaient été obtenues au vu de fausses déclarations. Il reprochait à l'Administration d'avoir inclus un chemin d'accès dans la surface de la propriété, ce qui avait eu pour effet de minorer artificiellement le coefficient d'occupation du sol et l'étendue de la surface plantée. Pour le requérant, le terme « propriété » employé à l'article 13, 5° devait s'entendre strictement comme synonyme du « terrain » sur lequel l'autorisation de construire est sollicitée, tel que visé à l'article 3 de la même ordonnance. 5. **Le détournement de pouvoir** : Enfin, le requérant arguait que les dérogations accordées présentaient un caractère exorbitant du droit commun par leur nombre, leur importance et leur gratuité, révélant ainsi la volonté de l'Administration de favoriser un intérêt privé et constituant un détournement de pouvoir. En défense, le Ministre d'État a déposé une contre-requête le 19 août 1970, suivie d'un mémoire en duplique le 16 octobre 1970, concluant au rejet intégral de la requête par une réfutation méthodique de chaque moyen : 1. **Sur l'article 17 de la Constitution** : Le Ministre d'État opposait l'inopérance du moyen, le principe d'égalité ne pouvant être invoqué que par des personnes placées dans des situations juridiques et factuelles identiques. Il relevait d'ailleurs en duplique que le requérant semblait avoir abandonné ce moyen ainsi que celui tiré du défaut d'accord des voisins. 2. **Sur le régime juridique des dérogations (article 12 de l'ordonnance-loi du 3 novembre 1959)** : L'Administration soutenait que ce texte ne subordonne nullement l'octroi de dérogations à l'assentiment des voisins ni à l'exigence de contreparties formelles. L'appréciation des obligations mises à la charge du constructeur relève de la pure opportunité administrative, échappant au contrôle du juge de l'excès de pouvoir. Le contrôle juridictionnel en cette matière est restreint à l'inexactitude matérielle des faits, à l'erreur manifeste d'appréciation et au détournement de pouvoir. En tout état de cause, il suffit que les dérogations ne soient pas contraires à l'intérêt général ; or, en l'espèce, le projet servait positivement cet intérêt général par l'accroissement du parc de locaux, la cession gratuite d'une parcelle à l'État, la réalisation d'importants terrassements et sa parfaite insertion dans le secteur. 3. **Sur la sécurité et l'esthétique du site (article 7 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)** : Le Ministre d'État faisait valoir que les atteintes au site étaient inexistantes compte tenu des modifications imposées au projet initial. Quant à la sécurité publique visée par l'article 7, elle ne concerne que les risques inhérents aux immeubles achevés, et nullement les risques temporaires de chantier tels que les fouilles, contre lesquels les promoteurs doivent se prémunir sous le contrôle éventuel du juge civil — lequel avait d'ailleurs refusé en l'espèce de désigner un expert. 4. **Sur le calcul des surfaces (articles 3, 1° et 13, 5° de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)** : L'Administration soutenait que la surface bâtie au sol et la surface plantée doivent légalement être calculées par rapport à la « surface totale de la propriété », conformément au but de salubrité poursuivi par le texte, l'article 3, 1° n'opérant aucune distinction entre les différentes parcelles ou parties composant ladite propriété. Au demeurant, le requérant reconnaissait lui-même que la surface bâtie au sol demeurerait inférieure au plafond autorisé. 5. **Sur le détournement de pouvoir** : Le Gouvernement Princier soulignait que cette allégation demeurait dépourvue de tout commencement de preuve. Enfin, par une requête enregistrée le 24 août 1970, la SCI « Le Praxitèle », représentée par son gérant le sieur C. et ayant pour avocat-défenseur Maître J.-C. Marquet, est volontairement intervenue à l'instance au soutien des conclusions de l'Administration. Elle demandait au Tribunal Suprême de déclarer son intervention recevable et de rejeter le recours du sieur W., en s'associant aux moyens développés dans la contre-requête ministérielle et en ajoutant que les dérogations litigieuses n'aggravaient aucunement la situation personnelle du requérant. À l'issue de l'instruction, lors de l'audience publique, le Tribunal Suprême a entendu M. Louis Pichat, Membre du Tribunal, en son rapport, Maîtres Biasca et Georges en leurs plaidoiries respectives, ainsi que le Procureur Général en ses conclusions. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à la censure du Tribunal Suprême le 3 mars 1971 posait une pluralité de questions juridiques complémentaires, touchant à la fois à la procédure contentieuse administrative, à la portée des droits fondamentaux dans le contentieux de l'urbanisme, et à l'étendue du pouvoir discrétionnaire de l'Administration lors de la délivrance de permis de construire dérogatoires. De manière synthétique, le problème de droit central pouvait être formulé ainsi : **Dans quelle mesure et sous quelles conditions de légalité constitutionnelle et réglementaire le Ministre d'État peut-il autoriser une opération de construction immobilière assortie de dérogations aux règles d'urbanisme, et quelle est l'étendue du contrôle exercé par le juge de l'excès de pouvoir sur l'appréciation de l'intérêt général, de la sécurité publique et des modalités de calcul de l'occupation des sols ?** Cette problématique matricielle se déclinait en cinq sous-questions précises que la Haute Juridiction devait successivement trancher : 1. *Sur le terrain procédural* : La société bénéficiaire d'une autorisation de construire attaquée par un tiers voisin justifie-t-elle d'un intérêt suffisant pour intervenir volontairement à l'instance en défense de l'acte ? 2. *Sur le terrain constitutionnel* : Un propriétaire voisin est-il fondé à invoquer le principe d'égalité des citoyens devant la loi, garanti par l'article 17 de la Constitution, pour contester une décision individuelle d'urbanisme fixant les conditions propres à une opération déterminée ? 3. *Sur la police de l'esthétique et de la sécurité des constructions (article 7 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)* : La notion de « sécurité publique » visée par la réglementation de l'urbanisme englobe-t-elle les risques techniques liés à l'exécution même des travaux (tels que la profondeur des fouilles), ou se limite-t-elle aux seules caractéristiques de l'ouvrage une fois achevé ? 4. *Sur le régime des dérogations d'urbanisme (article 12 de l'Ordonnance-loi du 3 novembre 1959 et article 7 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)* : La légalité de l'octroi d'une dérogation est-elle subordonnée à l'accord préalable des propriétaires voisins ou à l'imposition de contreparties d'intérêt public à la charge du promoteur, ou la seule conformité du projet à l'intérêt général constitue-t-elle une condition à la fois nécessaire et suffisante ? 5. *Sur les règles techniques d'occupation du sol (article 13, 5° de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966)* : L'assiette foncière servant de base au calcul de la surface bâtie au sol et des espaces complantés (« surface totale de la propriété ») inclut-elle les dépendances telles qu'un chemin d'accès privé appartenant au constructeur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter la requête du sieur W. après avoir admis l'intervention de la société constructrice, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur analytique, structuré autour d'une conception classique du contentieux de l'excès de pouvoir et d'une répartition stricte de la charge de la preuve. #### 1. La recevabilité de l'intervention volontaire en défense Le Tribunal Suprême règle liminairement et avec une grande concision la question procédurale posée par la requête de la SCI « Le Praxitèle ». Il constate simplement que ladite société « *a intérêt au maintien de l'arrêt [arrêté] attaqué* » et en déduit immédiatement que son intervention est recevable. Bien que le texte ne le détaille pas davantage, l'intérêt de la société, titulaire des droits à construire conférés par l'arrêté du 28 avril 1970 (dont l'exécution avait au surplus été suspendue par l'ordonnance du 20 juillet 1970), était patent. En matière de recours pour excès de pouvoir, la jurisprudence administrative admet très largement l'intervention volontaire accessoire dès lors que l'intervenant justifie d'un intérêt, même simplement conservatoire, au maintien de l'acte administratif contesté. #### 2. L'inopérance du principe constitutionnel d'égalité face à une opération d'urbanisme individualisée Abordant le fond, le Tribunal écarte en premier lieu le grief tiré de la violation de l'article 17 de la Constitution du 17 décembre 1962. La Haute Juridiction pose le principe selon lequel l'égalité des citoyens devant la loi « *n'a d'effet qu'à l'égard de personnes se trouvant dans des situations identiques* ». Appliquant cette règle majeure au droit de l'urbanisme, le juge suprême relève qu'une autorisation de construire est une décision qui fixe les conditions dans lesquelles une opération d'urbanisme déterminée est autorisée, et ce, « *en considération des éléments propres* » à cette opération. Dès lors, par nature, chaque terrain, chaque projet architectural et chaque implantation topographique présente une singularité irréductible. Le propriétaire voisin ne se trouvant pas dans une situation identique à celle du pétitionnaire au regard de l'acte attaqué, et chaque projet étant évalué selon ses caractéristiques intrinsèques, le moyen tiré de la rupture d'égalité est radicalement inopérant. #### 3. L'interprétation stricte des exigences d'esthétique et de sécurité publique de l'article 7 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966 Le deuxième axe du raisonnement porte sur le respect de l'article 7 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966. Ce moyen se subdivisait en deux branches que le Tribunal examine distinctement : * **Sur la protection du site et du caractère des lieux avoisinants** : Le juge opère ici un contrôle des faits du dossier couplé à l'application des règles relatives à la charge de la preuve. Alors que le sieur W. procédait par voie de simple affirmation quant à l'atteinte que le gabarit de l'immeuble porterait au site et à l'intérêt général, le Tribunal Suprême relève qu'il résulte au contraire des pièces de l'instruction que l'Administration a activement veillé au respect de l'article 7 « *en imposant au constructeur la diminution du nombre des étages et de la hauteur maximale de l'immeuble* ». Faute pour le requérant d'apporter le moindre « *commencement de preuve* » au soutien de ses allégations, le grief est écarté. * **Sur l'atteinte à la sécurité publique** : Le raisonnement du Tribunal Suprême revêt ici une portée doctrinale majeure en opérant une distinction conceptuelle nette entre le droit de l'urbanisme et le droit de la construction matérielle (ou de la responsabilité civile des constructeurs). Le requérant invoquait les dangers résultant de la profondeur des fondations et des fouilles prévues. Le Tribunal juge que cette circonstance « *ne saurait être prise en considération s'agissant des conditions techniques d'exécution des travaux et non des caractéristiques des constructions achevées seules envisagées par ledit article 7* ». Autrement dit, la police de l'autorisation de construire vérifie que l'ouvrage, tel qu'il est conçu pour exister une fois bâti, ne compromet pas la sécurité publique (par sa stabilité finale, ses accès, sa hauteur, etc.) ; elle n'a pas pour objet de régir les aléas techniques temporaires du chantier (excavations, terrassements), lesquels relèvent de la responsabilité technique des hommes de l'art et, le cas échéant, du contentieux civil des troubles de voisinage. #### 4. La consécration de l'intérêt général comme condition nécessaire et suffisante des dérogations d'urbanisme Le cœur de l'arrêt réside dans l'examen du troisième groupe de moyens, relatif à la légalité des dérogations accordées sur le fondement combiné de l'article 12 de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 et des dispositions de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966. Le Tribunal Suprême procède en trois temps : * **Les conditions d'octroi des dérogations (absence de droit de veto des voisins et de contreparties obligatoires)** : Le juge procède à une lecture fidèle des textes en vigueur. Il constate qu'aucune disposition législative ou réglementaire, et notamment pas l'article 12 de l'Ordonnance-loi du 3 novembre 1959, n'oblige l'Administration à subordonner ses dérogations
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25763 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25763 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/11-06-25763)) ## Faits et procédure Le sieur F. D. est décédé ab intestat, laissant trois enfants : O. D., veuve R., A. D. et un troisième enfant également prénommé A. D. Celui-ci est décédé à Monaco le 31 décembre 1967, laissant une veuve, M.-H. A., commune en biens. Aux termes d'un acte notarié du 18 janvier 1962, cette dernière avait été gratifiée en pleine propriété des meubles et en usufruit des immeubles appartenant à son époux à la date de son décès. Un partage partiel est intervenu le 3 octobre 1969 entre O. D., A. D. et la veuve A. D. Il portait sur deux immeubles hérités par le défunt de son père : un immeuble de rapport dénommé « Villa A. » et une villa dénommée « L. M. », sise à Roquebrune-Cap-Martin. La pleine propriété de ces biens appartient à O. D. et à A. D. pour trois sixièmes au total, tandis que la veuve perçoit l'usufruit de la part de son mari, soit le tiers, c'est-à-dire deux sixièmes des revenus. Les biens ayant été gérés en fait par A. D. seul, la veuve a obtenu, par ordonnance de référé du 19 juillet 1972, la désignation d'un administrateur judiciaire, le sieur Michaut de Montperreux. Dans son rapport déposé le 2 octobre 1973, celui-ci a conclu que A. D. était redevable envers sa belle-sœur de la somme de 14 492,97 francs au 30 septembre 1973, correspondant à la quote-part des loyers de l'immeuble de rapport. Il a relevé que la villa « L. M. » était en état de semi-abandon, ce qui lui conférait une rentabilité nulle. La veuve a alors assigné A. D. et O. D. aux fins d'homologation du rapport, de condamnation au paiement de la somme précitée, augmentée des loyers perçus postérieurement, et d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage. Le présent jugement statue notamment sur la demande de licitation-partage, objet de la présente fiche. ## Question de droit La question posée était de savoir dans quelles conditions la licitation de la pleine propriété d'un bien successoral peut être ordonnée à la demande de l'usufruitier partiel, lorsque le nu-propriétaire s'y oppose et que l'usufruit ne porte que sur une quote-part de la succession. Le tribunal devait donc déterminer si la licitation en pleine propriété s'impose en l'espèce, et, dans l'affirmative, pour quels biens. Il devait également articuler cette solution avec la distinction entre les immeubles loués, dont l'usufruit consiste en un flux de loyers, et l'immeuble inexploité, dont l'usuf
# Cour d'Appel de Monaco, 24 avril 1990, n° 25595 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 avril 1990, n° 25595 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/04-24-25595)) ## Faits et procédure Par jugement du 14 février 1980, R. O. a été désigné administrateur judiciaire de la « Villa A. ». Sa mission consistait, pour l'essentiel, à administrer l'immeuble, à encaisser et répartir, selon les modalités fixées par ce jugement, les loyers et indemnités d'occupation provenant de la villa depuis le 1er octobre 1973, et à intenter, si besoin, toutes actions en recouvrement. J.-P. D., coïndivisaire, occupe un appartement dans l'immeuble. R. O. lui a réclamé en vain les sommes dues au titre des indemnités d'occupation, calculées selon les règles de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée. Par jugement du 16 mars 1989, le Tribunal de Première Instance a condamné J.-P. D. à payer à R. O., ès qualités, la somme de 198 926,85 F, représentant sa part de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du jour où le jugement serait devenu définitif. Il a déclaré J.-P. D. irrecevable en sa demande de compensation, fondée sur des travaux d'un montant actualisé de 206 697,52 F. Il a rejeté la demande subsidiaire d'expulsion, la contestation élevée par J.-P. D. devant être tranchée dans une instance distincte, et l'a condamné aux dépens. En appel, J.-P. D. soutient que sa demande de compensation n'est pas une action d'un indivisaire contre ses coïndivisaires, mais une réclamation fondée sur une expertise officieuse du 10 mai 1988, qui devrait être prise en compte dans l'établissement général des comptes de la villa. Il invoque un procès-verbal de réunion de l'hoirie du 18 avril 1980 et demande la désignation d'un expert pour établir le compte des parties. R. O. sollicite la confirmation du principe de la condamnation et forme appel incident pour porter le montant à 259 085,25 F, afin de couvrir la période d'occupation postérieure jusqu'au quatrième trimestre 1989. Il sollicite en outre 5 000 F de dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher
**Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 avril 1991, n° 26072 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/04-15-26072))** # Cour d'Appel de Monaco, 15 avril 1991, n° 26072 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 avril 1991, n° 26072 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/04-15-26072)) ## Faits et procédure Par acte du 7 décembre 1953, l'administration des domaines a vendu à la SAM Héracles diverses parcelles situées au quartier de la Condamine, à Monaco, en vue de la construction d'un ensemble immobilier. Un document annexe daté du 17 octobre 1953 prévoyait l'accès au garage à construire pour le compte de la société Héracles. Par acte du 17 septembre 1954, la SAM Héracles a vendu à la SAM des Grands Garages Modernes Monégasques une parcelle destinée à accueillir un garage. Les conditions particulières de cette vente stipulaient que l'acquéreur ne pourrait changer la destination des lieux affectés à l'exploitation d'un garage automobile et de ses accessoires, et que le vendeur se réservait la faculté de transformer les lieux en garages particuliers. Le chapitre « servitudes » de l'acte interdisait par ailleurs l'utilisation de la toiture-terrasse et toute modification extérieure de la construction. Par acte du 17 septembre 1982, la société des Grands Garages Modernes Monégasques, représentée par R. L., a consenti à la SAM Monadis un bail commercial portant sur des locaux à usage de garage et de station-service, en vue de l'exploitation d'un supermarché. Le 5 janvier 1983, la société venderesse a cédé les lieux à la SCI Capamo, l'acte reproduisant les clauses relatives à la destination des lieux. La société Héracles a alors assigné la société des Grands Garages Modernes Monégasques devant le Tribunal de première instance de Monaco, sollicitant la constatation de la violation des clauses de destination et la cessation de l'activité de supermarché. Par jugement du 29 octobre 1987, le tribunal a qualifié les clauses litigieuses d'obligations personnelles souscrites au profit de la société Héracles, les a déclarées nulles pour vice de perpétuité et a débouté la demanderesse de ses prétentions. La société Héracles a interjeté appel. Les intimés ont soulevé, en premier lieu, un défaut de qualité et d'intérêt pour agir, puis ont conclu à la confirmation du jugement sur la nullité des clauses et sollicité des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions. La première porte sur la recevabilité : une société peut-elle être déclarée dépourvue de qualité pour agir, alors qu'elle conserve une existence légale et qu'elle a été partie à la convention invoquée, et ce moyen peut-il être soulevé à tout stade de la procédure, notamment par un appel incident ? La seconde porte sur le fond : une clause interdisant à l'acquéreur de modifier la destination des lieux, sans limitation de durée et au seul bénéfice du vendeur, constitue-t-elle une obligation perpétuelle, nulle au regard du principe de prohibition des droits perpétuels et de l'article 438 du Code civil ? ## Solution et dispositif La Cour répond par la recevabilité de l'action et par la confirmation de la nullité des clauses. Sur la qualité pour agir, elle juge que le moyen tiré de l'absence de qualité « ne constitue pas une exception qui aurait dû être invoquée avant toute défense au fond » et « peut donc être invoqué en tout état de cause ». Elle relève que la société Héracles a été régulièrement constituée et inscrite au registre du commerce, que son objet social n'est pas limité à l'opération immobilière, et que son activité réduite ne la rend pas purement fictive. Elle admet néanmoins que la société n'a aucune qualité pour se substituer à la copropriété ou défendre l'intérêt général, mais reconnaît « un intérêt, au moins moral, de faire valoir en justice les droits qu'elle prétend tenir d'une convention à laquelle elle était partie ». Sur le fond, la Cour reprend l'analyse des premiers juges selon laquelle les clauses « n'instituent pas une servitude dont serait grevé le fonds vendu au profit d'un autre fonds, mais créent à la charge de l'acquéreur une obligation personnelle au bénéfice du vendeur ». Elle écarte l'argument tiré de l'échéance de la société en
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1987, n° 25367 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1987, n° 25367 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/10-09-25367)) L’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 9 octobre 1987, dans l’affaire opposant la société anonyme Banque Sudameris France à la société anonyme monégasque Roxy, s’inscrit au cœur de la théorie générale du procès civil et du droit des biens. Bien que d’une grande concision, caractéristique du style rédactionnel de la haute juridiction monégasque de cette époque, cette décision tranche avec une netteté remarquable deux questions fondamentales et interdépendantes : l’office du juge dans la qualification juridique d’une action immobilière et la détermination des personnes ayant qualité pour défendre à une action pétitoire en revendication. En l'espèce, un litige foncier complexe, prenant racine dans un acte de partage remontant à l'année 1939, opposait le propriétaire d'un immeuble à la société locataire d'un fonds voisin, laquelle avait édifié une construction en surplomb d'un passage latéral. Cherchant à obtenir la libération des lieux, le propriétaire avait fait le choix procédural d'assigner directement et exclusivement le preneur à bail en déguerpissement, en présentant sa démarche comme une simple mesure d'expulsion dirigée contre un occupant sans titre à son égard. Sous une apparente simplicité, ce choix soulevait un redoutable obstacle processuel. Dès lors que le locataire opposait pour sa défense l'existence d'un bail et d'une autorisation de construire consentis par un tiers (la société Satic) se prétendant propriétaire du passage litigieux au titre d'un autre lot du partage de 1939, le litige ne pouvait plus se réduire à une simple question d'occupation matérielle. Il basculait inévitablement sur le terrain de la titularité du droit réel de propriété. La Cour de révision approuve pleinement les juges du second degré d'avoir restitué à l'action sa véritable qualification d'action en revendication immobilière et d'en avoir tiré la conséquence radicale de son irrecevabilité, faute pour le locataire d'avoir qualité pour défendre à une telle action pétitoire. Cette décision de principe mérite une analyse approfondie, tant au regard du contexte factuel et procédural (I) et de la solution juridique dégagée par la Cour (II), que de sa portée théorique et pratique pour le contentieux immobilier (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels, tels qu’ils ressortent des énonciations de l’arrêt rapporté, mettent en présence plusieurs acteurs autour de la configuration matérielle et juridique d’un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une division ancienne. La société anonyme Banque Sudameris France est propriétaire d’un immeuble dont l’adresse exacte est occultée dans la décision reproduite, mais dont la consistance comprenait, selon ses propres affirmations, le bâtiment principal ainsi que « les deux espaces libres qui, de chaque côté, longent le rez-de-chaussée ». Cet ensemble immobilier tirait son origine juridique d’un acte de partage intervenu en 1939, lequel avait donné naissance à plusieurs lots distincts, et notamment à un lot n° 1 et à un lot n° 4. Au-dessus de l’un de ces espaces libres formant un passage latéral, une construction litigieuse a été édifiée. Cet ouvrage était occupé et exploité par la société anonyme monégasque (S.A.M.) Roxy. Toutefois, la S.A.M. Roxy n’occupait pas ces lieux de sa propre initiative ni en vertu d’un titre de propriété qu’elle aurait détenu. Elle détenait ses droits d’un tiers au procès, la société Satic, dont elle était la locataire. C’est en effet dans le cadre de cette relation locative qu’un bail lui avait été consenti et qu’une autorisation de construire lui avait été délivrée pour réaliser l’édifice surplombant le passage. La racine du différend résidait dans une divergence radicale d’interprétation quant à l’assiette respective des lots issus du partage de 1939 : * Selon la Banque Sudameris France, le passage au-dessus duquel avait été érigée la construction dépendait intégralement du lot n° 1, dont elle était propriétaire. Dans cette perspective, la présence de la construction de la S.A.M. Roxy constituait un empiètement ou une occupation illicite de sa propriété, et tant le bail que l’autorisation de construire émanaient de personnes dépourvues de toute qualité pour les accorder sur ce terrain. * À l’inverse, selon la position soutenue par la S.A.M. Roxy en défense, ce même passage ne dépendait nullement du lot n° 1, mais se rattachait au lot n° 4. Par voie de conséquence, la société Roxy considérait que ses auteurs – et en particulier sa bailleresse, la société Satic – détenaient des droits réguliers sur cette dépendance, rendant ainsi parfaitement valables le contrat de bail et l’autorisation de construire dont elle se prévalait. Estimant que ses droits de propriétaire étaient méconnus par cette occupation aérienne du passage, la Banque Sudameris France a pris l’initiative d’engager une action en justice. Cependant, au lieu d’attraire dans la cause la société Satic ou les propriétaires du lot n° 4 qui avaient consenti le bail et autorisé les travaux, la banque a fait le choix d’assigner uniquement l’occupant matériel des lieux, à savoir la S.A.M. Roxy. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L’historique de la première instance n’est pas détaillé par l’arrêt de la Cour de révision (non précisé dans la décision). L’affaire a été portée devant la Cour d’appel de Monaco, dont l’arrêt (dont la date exacte n’est pas précisée dans la décision) a débouté la Banque Sudameris France en déclarant sa demande irrecevable. Pour parvenir à ce résultat, la juridiction du second degré a procédé en deux étapes logiques. D’une part, analysant l’objet réel du litige par-delà les termes employés par la demanderesse, elle a qualifié l’action introduite par la banque d’action en revendication immobilière. D’autre part, tirant les conséquences de cette qualification sur le terrain de la recevabilité, elle a jugé qu’une telle action ne pouvait être valablement dirigée contre un simple locataire, lequel n’avait pas qualité pour y défendre, mais devait être exercée contre le propriétaire adverse. Mécontente de cette issue, la S.A. Banque Sudameris France a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d’appel. À l’appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé deux moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d’examiner dans un ordre inversé pour respecter la logique juridique (le second moyen étant qualifié de « préalable » dès lors qu’il portait sur la nature même de l’action, conditionnant le premier moyen relatif à sa recevabilité). Aux termes de son **second moyen**, la Banque Sudameris France faisait grief à la Cour d’appel d’avoir dénaturé l’objet de sa demande ou, à tout le moins, de l’avoir mal qualifiée et d’avoir entaché sa décision d’un défaut de réponse à conclusions (« écritures judiciaires »). La banque soutenait qu’étant d’ores et déjà propriétaire incontestée de son immeuble, incluant les deux espaces libres longeant le rez-de-chaussée, elle « ne revendiquait aucune propriété ». Selon sa thèse, son action tendait exclusivement à demander à un occupant d’une partie de sa propriété de « déguerpir ». En requalifiant une simple demande d’expulsion ou de déguerpissement en action en revendication immobilière, les juges d’appel auraient méconnu les termes du litige tels que fixés par ses écritures. Aux termes de son **premier moyen**, la Banque Sudameris France critiquait la déclaration d’irrecevabilité prononcée par la Cour d’appel, en articulant son argumentation autour de trois branches distinctes : 1. En premier lieu, elle reprochait à l’arrêt d’avoir retenu un « défaut d’intérêt » pour déclarer sa demande irrecevable, alors qu’en sa qualité de propriétaire subissant une occupation, elle disposait d’un « intérêt évident à agir » contre la société Roxy qui occupait matériellement les lieux. 2. En deuxième lieu, sur le terrain des principes directeurs du procès et du régime des fins de non-recevoir, elle faisait valoir que la S.A.M. Roxy n’avait « jamais soulevé de fin de non-recevoir », suggérant par là que la Cour d’appel ne pouvait relever d’office ce moyen d’irrecevabilité. 3. En troisième et dernier lieu, invoquant les règles spéciales du contrat de louage, la banque soutenait qu’en tout état de cause, la société Roxy, en sa qualité de locataire de la société Satic, ne pouvait échapper au procès qu’en se conformant aux dispositions de l’article 1567 du Code civil monégasque (relatif à l’appel en garantie du bailleur par le preneur troublé dans sa jouissance suite à une action concernant la propriété du fonds), démarche procédurale que la locataire s’était abstenue d’accomplir. C’est à l’ensemble de cette argumentation finement ciselée que la Cour de révision devait répondre. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L’affaire soumise à la Cour de révision posait un double problème juridique de droit processuel et de droit civil des biens, pouvant être formulé de la manière suivante : **En premier lieu**, sur le terrain de la qualification de l’action : le juge du fond peut-il et doit-il requalifier en action pétitoire en revendication immobilière une demande présentée par son auteur comme une simple action en déguerpissement dirigée contre un occupant, dès lors que la défense opposée par cet occupant impose, à titre de préalable nécessaire, de trancher une contestation sérieuse sur la propriété de la parcelle litigieuse entre deux lots issus d’un partage antérieur ? **En second lieu**, sur le terrain des conditions de recevabilité de l’action : lorsque l’action est ainsi qualifiée d’action en revendication immobilière, est-elle recevable lorsqu’elle est exercée uniquement à l’encontre du locataire occupant les lieux, ou doit-elle impérativement, à peine d’irrecevabilité pour défaut de qualité du défendeur, être dirigée contre le bailleur sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel de propriété, nonobstant les dispositions de l’article 1567 du Code civil permettant au preneur d’appeler son bailleur en garantie ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans toutes ses articulations, la Cour de révision procède à une analyse méthodique en inversant l’ordre des moyens présentés par la demanderesse. En examinant d’abord le second moyen, qu’elle qualifie expressément de « préalable », la haute juridiction manifeste une rigueur logique irréprochable : on ne saurait apprécier qui a qualité pour défendre à une action en justice avant d’avoir préalablement déterminé avec exactitude la nature juridique de cette action. #### 1. L’office du juge dans la qualification de l’action en revendication (sur le second moyen, préalable) Face au grief de la Banque Sudameris qui prétendait ne rien revendiquer mais seulement solliciter le déguerpissement d’un occupant, la Cour de révision rappelle tout d’abord un principe fondamental de procédure civile : il appartenait à la Cour d’appel « de donner sa véritable qualification à la demande qui lui était soumise ». Le juge n’est pas lié par la dénomination que les parties attribuent à leurs prétentions ; il a le devoir de restituer aux faits et aux actes litigieux leur exacte qualification juridique. Appliquant ce principe à l’espèce, la Cour de révision approuve les juges d’appel d’avoir décidé « exactement que l’action de la Banque Sudameris est une action en revendication immobilière ». La motivation retenue par la haute juridiction met en lumière le critère matériel de la revendication. Une action en déguerpissement ou en expulsion suppose que le droit de propriété du demandeur sur l’assiette matérielle occupée soit constant et non sérieusement contesté au fond, ou que le défendeur soit un occupant précaire dépourvu de tout droit opposable. Or, tel n’était nullement le cas en l’espèce. La Cour relève en effet que la demande de la banque tendait, « comme préalable nécessaire, à faire juger que ce passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939 et non pas du lot n° 4 comme le prétend la Société Roxy ». C’est uniquement à la condition de trancher préalablement cette question d’appartenance foncière que le juge aurait pu en déduire « que l’autorisation qui a été donnée à celle-ci de construire et le bail qui lui a été consenti l’auraient été par des personnes n’ayant pas qualité pour le faire ». Autrement dit, l’expulsion ou la démolition sollicitée n’était que la conséquence secondaire d’une décision principale portant sur l’attribution de la propriété du passage au lot n° 1 plutôt qu’au lot n° 4. Dès lors que le cœur du débat résidait dans la détermination des limites de propriété issues de l’acte de partage de 1939 et dans la validité subséquente des actes de disposition ou d’administration accomplis par le propriétaire prétendu du lot n° 4, l’action revêtait par nature un caractère pétitoire et constituait une véritable action en revendication immobilière. En procédant à cette requalification fondée sur les éléments mêmes du débat contradictoire, la Cour d’appel a parfaitement répondu aux conclusions dont elle était saisie. #### 2. Le défaut de qualité du locataire pour défendre à l’action en revendication (sur le premier moyen) Une fois la nature d’action en revendication immobilière fermement établie, la Cour de révision aborde le premier moyen relatif à la recevabilité de cette action à l’encontre de la société locataire Roxy. La réponse de la Cour tient en un attendu de principe d’une grande densité juridique : > « Mais attendu que la Cour d’appel énonce à bon droit qu’une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n’a pas qualité pour y défendre ; qu’elle a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision, d’où il suit que ce second moyen ne peut être retenu ; » Par cette motivation resserrée, la Cour de révision opère plusieurs clarifications majeures et écarte par un motif de pur droit les critiques de la banque : * **Substitution ou précision du fondement de l’irrecevabilité (qualité et non intérêt)** : Alors que le moyen faisait grief à l’arrêt d’avoir retenu un « défaut d’intérêt » alors que la banque avait un intérêt évident à agir, la Cour de révision place le débat sur son véritable terrain juridique, qui est celui de la **qualité pour défendre** (la *qualité passive*). Peu importe que le demandeur ait un intérêt personnel à obtenir la libération du passage ; la recevabilité d’une action suppose également que le défendeur ait qualité pour discuter le bien-fondé de la prétention. * **L’exclusivité du contradicteur légitime au pétitoire** : L’action en revendication est le conflit de deux droits réels ou de deux prétentions à la propriété. Elle ne peut donc se nouer valablement qu’entre ceux qui se disputent la maîtrise juridique du bien. Le locataire, qui ne détient qu’un droit personnel de jouissance contre son bailleur et qui n’est qu’un détenteur précaire vis-à-vis de la chose, n’a pas qualité pour représenter le droit de propriété en justice ni pour défendre à une action qui tend à anéantir le titre de propriété de son bailleur. * **L’inopérance de l’argument tiré de l’article 1567 du Code civil et de l’absence de fin de non-recevoir soulevée par la partie** : En jugeant que la Cour d’appel a légalement justifié sa décision « par ce seul motif », la Cour de révision balaye implicitement mais nécessairement les deux autres branches du moyen. D’une part, la faculté offerte au locataire par l’article 1567 du Code civil d’appeler son bailleur en garantie ou de se faire mettre hors de cause en nommant celui pour qui il possède ne dispense nullement le demandeur à la revendication de son obligation primordiale d’assigner le véritable contradicteur ayant qualité pour défendre, c’est-à-dire le propriétaire adverse (la société Satic ou le titulaire du lot n° 4). D’autre part, la règle selon laquelle l’action en revendication ne peut être jugée hors la présence du propriétaire prétendu touche à l’essence même du contradictoire et à la structure de l’action pétitoire, justifiant pleinement la décision des juges du fond. ### C. Le dispositif En conclusion de son raisonnement, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 9 octobre 1987 par la Cour de révision constitue un jalon essentiel du droit judiciaire privé et du droit des biens monégasques. En affirmant avec force que l’action en revendication immobilière doit être dirigée contre le propriétaire adverse et non contre le locataire dépourvu de qualité pour y défendre, la haute juridiction consacre une solution d’une grande orthodoxie théorique (A), dont les répercussions pratiques pour la conduite des procès immobiliers sont considérables (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse de la décision révèle une convergence profonde avec les principes directeurs du procès civil et la théorie classique des actions réelles immobilières, tels qu’ils sont compris tant en droit monégasque que dans les systèmes juridiques de tradition civiliste apparentés, au premier rang desquels figure le droit français. #### 1. La distinction fondamentale entre l’action personnelle ou d’expulsion et l’action réelle pétitoire Le premier apport de l’arrêt réside dans sa méthode d’identification de l’action en revendication immobilière. En théorie juridique pure, l’action en revendication est l’action pétitoire par laquelle un propriétaire, privé de la possession de son bien, réclame la reconnaissance en justice de son droit de propriété et, par voie de conséquence, la restitution de la chose. Dans la pratique judiciaire, la frontière est parfois ténue entre une simple demande d’expulsion (ou de déguerpissement, ou encore de suppression d’un empiètement) et une véritable action en revendication. Le demandeur qui dispose d’un titre de propriété cherche souvent, par souci d’économie procédurale ou par habileté tactique, à présenter son action sous l’angle exclusif de la cessation d’un trouble matériel ou d’une occupation sans droit ni titre. C’était très exactement la stratégie adoptée en l’espèce par la Banque Sudameris France : se prévalant de son titre sur son immeuble et ses passages latéraux, elle affirmait ne rien revendiquer mais seulement vouloir chasser un occupant installé au-dessus de chez elle. Pourquoi une telle présentation a-t-elle été censurée par les juges du fond avec l’aval de la Cour de révision ? Parce que la qualification d’une action ne dépend pas de la seule volonté unilatérale du demandeur, mais de l’objet réel du litige tel qu’il résulte de la confrontation des prétentions des parties. Dès lors que le défendeur ne se contente pas d’une résistance purement factuelle, mais oppose un droit dérivé d’un tiers qui se prétend lui-même propriétaire de la parcelle litigieuse en vertu d’un titre distinct (ici, le lot n° 4 du partage de 1939 opposé au lot n° 1), la contestation change radicalement de nature. Le juge ne peut plus ordonner le déguerpissement sans trancher, « comme préalable nécessaire » selon la formule limpide de la Cour de révision, le conflit de titres de propriété entre le lot n° 1 et le lot n° 4. L’action devient alors nécessairement pétitoire : elle tend à faire prévaloir un droit réel de propriété sur un autre droit réel concurrent. En rappelant que la qualification de la demande relève de l’office du juge, la Cour de révision s’inscrit dans la droite ligne des principes processuels modernes où le juge est le maître du droit applicable aux faits allégués. #### 2. La théorie de la qualité passive et le rôle de l’article 1567 du Code civil Le second apport majeur, qui donne à l’arrêt sa valeur de principe, concerne la détermination du défendeur légitime à l’action en revendication. La formule de
# Cour d'Appel de Monaco, 21 janvier 1986, n° 25186 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 janvier 1986, n° 25186 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/01-21-25186)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate de la concurrence déloyale consécutive au départ d'un cadre dirigeant et à la création d'une structure rivale par un membre de sa famille. En l'espèce, la société anonyme monégasque (S.A.M.) Toutélectric, spécialisée dans la commercialisation de matériel électrique et dont le siège social est établi dans l'immeuble dénommé « L. I. » à Monaco, employait M. H. D. en qualité de directeur commercial. Ce dernier exerçait ces fonctions au sein de l'entreprise depuis dix-huit années lorsque les parties ont convenu de mettre un terme à leur relation contractuelle. Cette rupture amiable du contrat de travail a été formalisée par une transaction conclue le 21 juillet 1980, laquelle n'a mis à la charge de l'ancien directeur commercial aucune obligation de non-concurrence post-contractuelle. Postérieurement à cette rupture, une nouvelle entreprise commerciale dénommée « Interelec », également spécialisée dans la vente de matériel analogue, a été créée et exploitée en nom propre par M. M. D., fils de M. H. D. Cet établissement a installé ses locaux dans un immeuble dénommé « L. R. », situé dans un quartier industriel de la Principauté où se trouve concentrée la majeure partie des usines, fabriques et entreprises industrielles et commerciales de Monaco, à proximité géographique du siège de la S.A.M. Toutélectric. M. H. D., bien que n'étant pas le propriétaire en titre du fonds de commerce appartenant exclusivement à son fils, a mis son savoir et son expérience professionnelle au service de cette nouvelle entité, apparaissant aux yeux de son ancien employeur comme le dirigeant de fait de l'entreprise Interelec. Dès le mois d'octobre 1980, M. H. D. a souscrit et diffusé des lettres-circulaires auprès d'une clientèle potentielle — nécessairement commune aux deux entreprises en raison de la similitude des produits respectivement commercialisés — afin d'annoncer la création de l'établissement Interelec. Dans ces missives, M. H. D. faisait état de la confiance qui lui avait été accordée dans le cadre de ses rapports professionnels antérieurs avec cette clientèle et informait les destinataires du montant des remises accordées sur certains produits et prestations proposés à la vente, suivant un tarif et une documentation annexés aux courriers. L'une de ces circulaires annonçait par ailleurs la poursuite de la représentation commerciale dans la région propre au client concerné par un sieur P., voyageur représentant placier (V.R.P.) antérieurement au service de la S.A.M. Toutélectric. Il s'est toutefois avéré que ce représentant, après avoir manifesté le souhait de travailler pour les consorts D. à compter de la fin du mois d'octobre 1980, a différé son entrée effective au service de l'entreprise Interelec jusqu'au début de l'année 1981 pour des raisons de convenances personnelles, situation ayant donné lieu à un courrier de régularisation d'Interelec le 12 novembre 1980, suivi d'une lettre explicative de l'intéressé en date du 18 novembre 1980. Parallèlement, plusieurs anciens salariés de la S.A.M. Toutélectric, appartenant au personnel commercial, comptable et ouvrier, sont entrés au service de l'entreprise Interelec après la création de celle-ci. Ces départs de la société Toutélectric procédaient soit de convenances personnelles des employés, soit de l'initiative même de leur employeur initial qui avait procédé à leur licenciement à la fin de l'année 1979 ou au début de l'année 1980. Enfin, l'entreprise Interelec a diffusé des catalogues publicitaires présentant ses produits et a pratiqué une politique tarifaire compétitive. Cette politique de rabais a suscité l'inquiétude de la force de vente de la S.A.M. Toutélectric, ainsi qu'en atteste une lettre adressée depuis Nantes le 15 novembre 1980 par un représentant de cette société, le sieur M., qui faisait part à son employeur de sa crainte « que certains clients ne se fassent prendre au miroir du prix ». Estimant que cet ensemble d'agissements — création d'une société écran dirigée de fait par son ancien directeur commercial, proximité géographique, envoi de circulaires, embauche d'anciens salariés, imitation de catalogues et choix d'une dénomination voisine — caractérisait une entreprise délibérée de concurrence déloyale destinée à créer la confusion et à détourner sa clientèle, la S.A.M. Toutélectric a attrait MM. M. et H. D. devant les juridictions monégasques. Un premier contentieux relatif à des griefs de contrefaçon avait par ailleurs déjà été tranché par la Cour d'appel dans un précédent arrêt intervenu entre les mêmes parties, écartant toute intention de contrefaçon quant aux produits présentés. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La S.A.M. Toutélectric a initialement saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une action en responsabilité civile dirigée contre M. M. D., exploitant de l'entreprise Interelec, et son père, M. H. D., tendant à les voir condamner au paiement de la somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des actes de concurrence déloyale qu'elle leur imputait. En première instance, M. H. D. a soulevé une exception d'irrecevabilité de la demande formée à son encontre, arguant que l'entreprise Interelec appartenait exclusivement à son fils M. M. D. et qu'il ne pouvait dès lors être personnellement recherché. Sur le fond, les défendeurs ont contesté tant la réalité des fautes alléguées que l'existence d'un préjudice. Pour démontrer la diminution alléguée de son chiffre d'affaires consécutive au prétendu détournement de clientèle, la société demanderesse s'était bornée à verser aux débats des graphiques établis au crayon sur des feuilles volantes, dépourvus d'en-tête et de signature. Par un jugement rendu le 31 janvier 1985, le Tribunal de première instance a statué en deux temps. D'une part, il a rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. H. D., estimant que la circonstance de l'appartenance exclusive de l'entreprise Interelec à M. M. D. ne faisait pas obstacle à une action en concurrence déloyale dirigée contre son père, dès lors que ce dernier était recherché pour des agissements fautifs et préjudiciables dont il se serait personnellement rendu coupable. D'autre part, statuant au fond, le Tribunal a débouté la S.A.M. Toutélectric des fins de son assignation. Pour motiver ce rejet, les premiers juges ont rappelé que la concurrence déloyale implique la réunion cumulative de trois éléments : la commission d'une faute, l'existence d'un préjudice consistant en un détournement de clientèle, et un lien certain de causalité entre la faute et le préjudice invoqué. Or, le Tribunal a jugé que les pièces produites par la demanderesse (les graphiques manuscrits) ne constituaient nullement la preuve d'un préjudice certain lié au prétendu détournement de clientèle. Faute de preuve du dommage, les premiers juges ont estimé qu'il était surabondant et qu'il n'y avait pas lieu d'examiner le caractère éventuellement illicite ou déloyal des procédés reprochés aux défendeurs. Insatisfaite de cette décision, la S.A.M. Toutélectric a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours tendant à la réformation intégrale du jugement entrepris, l'appelante a articulé plusieurs griefs tant procéduraux que substantiels. Elle a tout d'abord reproché aux premiers juges d'avoir incomplètement répondu aux moyens qu'elle avait soulevés, en s'abstenant d'examiner la matérialité et la déloyauté des agissements des consorts D. Elle a réitéré en cause d'appel l'énumération précise des faits constitutifs, selon elle, de concurrence déloyale : 1. La création de l'entreprise Interelec sous le nom de M. M. D., mais dirigée en fait par son père M. H. D., ancien directeur commercial de l'appelante, et installée à proximité de son siège ; 2. La diffusion, au cours du mois d'octobre 1980, de circulaires signées par M. H. D. et adressées à la clientèle de Toutélectric ; 3. Le débauchage du personnel commercial, comptable et ouvrier de la société afin de reconstituer au sein d'Interelec la même équipe dirigeante ; 4. L'utilisation de catalogues calqués sur ceux établis par Toutélectric pour les produits commercialisés ; 5. Le choix d'une dénomination commerciale à consonance voisine (« Interelec » par rapport à « Toutélectric ») et d'une enseigne s'inspirant de la sienne. Selon la société appelante, la conjonction de ces faits était de nature à créer volontairement une confusion entre les deux entreprises et à lui causer un préjudice certain. Par ailleurs, la S.A.M. Toutélectric a fait grief au Tribunal d'avoir écarté ses documents probatoires au prétexte de leur défaut d'authenticité, alors qu'il était loisible à la juridiction, pour apprécier l'étendue du dommage, de recourir d'office à une mesure d'instruction. En conséquence, elle a conclu à titre principal à la condamnation solidaire de MM. M. et H. D. au paiement de la somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ne s'estimerait pas suffisamment informée par les pièces comptables versées aux débats, à la désignation d'un expert avec pour mission de chiffrer le préjudice direct et indirect résultant des agissements reprochés. En réplique, par des écritures communes en date du 29 mai 1985, les intimés ont conclu au débouté pur et simple de l'exploit d'appel de la S.A.M. Toutélectric et à sa condamnation aux entiers dépens, reprenant l'économie générale de leur argumentation de première instance. Plus spécifiquement, M. H. D. a formé un appel incident tendant à la réformation du chef du jugement ayant rejeté son exception d'irrecevabilité : il a soutenu derechef que son maintien aux débats n'était nullement justifié dès lors qu'il ne possédait ni la qualité de commerçant, ni celle d'employé tenu par une clause de non-concurrence, qualités qui seules auraient pu légitimer sa mise en cause, sollicitant ainsi sa mise hors de cause sans dépens. De son côté, M. M. D. a maintenu que l'appelante ne justifiait aucunement du préjudice allégué, qualifiant la production de graphiques établis par ses propres soins de préconstitution de preuve inadmissible. Enfin, tout en contestant formellement la matérialité des actes de concurrence déloyale allégués, les intimés se sont opposés à la demande subsidiaire d'expertise, soulevant son irrecevabilité au motif qu'elle constituait une demande nouvelle en cause d'appel, quand bien même une telle faculté relèverait du pouvoir souverain d'appréciation de toute juridiction. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une série de questions juridiques intéressant tant la recevabilité subjective et l'ordre d'examen des conditions de l'action en concurrence déloyale que la qualification matérielle des actes de concurrence sur un marché libre. En premier lieu, sur le terrain de la recevabilité, se posait la question de la légitimité passive à l'action en concurrence déloyale : une personne physique dépourvue de la qualité de commerçant, non titulaire du fonds de commerce concurrent et libérée de toute clause contractuelle de non-concurrence envers son ancien employeur, peut-elle néanmoins être personnellement attraite en justice sur le fondement de la concurrence déloyale pour des actes accomplis au profit de l'entreprise exploitée par un tiers (en l'occurrence son fils) ? En deuxième lieu, sur le plan méthodologique du droit de la responsabilité civile, la Cour devait déterminer si le juge saisi d'une action en concurrence déloyale peut se dispenser d'examiner le caractère fautif des agissements reprochés au motif que le demandeur échoue à rapporter la preuve préalable d'un préjudice certain, ou s'il lui incombe au contraire d'analyser prioritairement l'existence du fait générateur de responsabilité avant toute appréciation du dommage. En troisième et dernier lieu, au fond, la question centrale consistait à tracer la frontière exacte entre l'exercice légitime de la liberté du commerce et de l'industrie (et de la liberté du travail) et l'abus constitutif d'une faute de concurrence déloyale. Plus précisément, il s'agissait de savoir si le fait, pour l'ancien directeur commercial d'une société, non lié par une clause de non-concurrence, de collaborer à une entreprise nouvellement créée par son fils dans le même secteur d'activité et dans le même quartier industriel, d'adresser des circulaires promotionnelles à la clientèle commune en proposant des rabais tarifaires, d'embaucher d'anciens salariés démissionnaires ou licenciés de l'entreprise initiale, d'utiliser des catalogues de vente pour des produits analogues et d'adopter une dénomination incorporant une racine commune descriptive de l'activité exercée, caractérise un ensemble de manœuvres fautives de parasitisme, de débauchage illicite, de confusion ou de désorganisation, ou relève au contraire du jeu normal et licite de la compétition économique. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, la Cour d'appel de Monaco développe un raisonnement extrêmement structuré, procédant d'abord à l'examen de la recevabilité de l'action à l'égard de M. H. D., puis opérant un redressement méthodologique notable par rapport au jugement de première instance via une substitution de motifs, avant de se livrer à une analyse analytique et minutieuse de chacun des cinq griefs formulés par la société appelante, complétée par l'appréciation de la licéité de la politique tarifaire pratiquée. #### 1. Sur la recevabilité de l'action à l'encontre de l'ancien salarié non commerçant Statuant sur l'appel incident de M. H. D., la Cour confirme purement et simplement l'analyse des premiers juges. Elle rappelle le fondement juridique de l'action en concurrence déloyale, laquelle repose « pour l'essentiel, sur la théorie de la responsabilité civile ». Or, le droit commun de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle gouverne universellement les comportements humains et implique la faculté, pour quiconque se prétend victime d'un dommage, d'en réclamer réparation à toute personne dont les agissements fautifs ont pu en être la cause. Dès lors, la qualité de commerçant ou la propriété du fonds de commerce concurrent ne constituent nullement des conditions de recevabilité de l'action. Ni l'appartenance exclusive de l'entreprise Interelec à M. M. D., ni les modalités de la rupture amiable du contrat de travail exemptes de clause de non-concurrence ne pouvaient juridiquement ériger un obstacle à la mise en cause personnelle de M. H. D. pour des faits prétendument fautifs et préjudiciables qu'il aurait personnellement commis. #### 2. Le redressement méthodologique : la primauté de l'examen de la faute par substitution de motifs Abordant le fond du droit, la Cour d'appel censure implicitement la démarche intellectuelle du Tribunal de première instance qui avait rejeté la demande au seul motif de l'insuffisance des preuves du préjudice (les graphiques tracés au crayon), sans examiner la licéité des actes accomplis. Tout en concédant que « le préjudice constitue la condition sine qua non de toute responsabilité civile », la Cour souligne avec une grande finesse doctrinale que cette responsabilité implique — « sous réserve de certaines altérations des principes classiques relevées par la doctrine et la jurisprudence et inhérentes au caractère complexe et hétérogène du fondement de l'action en concurrence déloyale » — l'existence d'un fait dommageable résultant d'une faute, même non intentionnelle, et d'un lien de causalité. En faisant référence aux « altérations des principes classiques », la juridiction du second degré fait écho à la jurisprudence bien établie selon laquelle, en matière de concurrence déloyale, l'existence d'un préjudice (notamment un trouble commercial) s'infère souvent nécessairement de la seule constatation de l'acte déloyal, ce qui rend périlleux le rejet d'une action sur le seul terrain probatoire du chiffrage du dommage sans avoir préalablement vérifié l'existence de la faute. C'est pourquoi la Cour décide d'inverser l'ordre d'examen suivi par les premiers juges : il y a lieu d'examiner, « avant toute recherche de l'existence d'un préjudice », le bien-fondé des prétentions de l'appelante quant au caractère déloyal des faits de concurrence imputés aux intimés. Ce faisant, la Cour prépare le terrain à une confirmation du jugement par substitution intégrale des motifs au fond. #### 3. L'examen analytique et le rejet systématique des cinq griefs de concurrence déloyale La Cour passe ensuite au crible, avec une rigueur démonstrative remarquable, chacun des cinq griefs articulés par la S.A.M. Toutélectric : * **Sur le premier grief (création d'une entreprise concurrente dirigée en fait par l'ancien salarié et proximité géographique) :** La Cour pose en principe qu'après la rupture de son contrat de travail et en l'absence de clause de non-concurrence, un salarié recouvre son entière liberté professionnelle. Il peut librement concurrencer son ancien employeur, soit en créant sa propre entreprise, soit en s'engageant auprès d'un concurrent, sous la seule réserve de ne pas commettre d'actes positifs de concurrence déloyale engageant sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle. En l'espèce, la transaction du 21 juillet 1980 ne comportant aucune restriction de concurrence, M. H. D. était pleinement en droit de mettre son savoir et l'expérience acquise pendant dix-huit ans au service de l'entreprise de son fils. La Cour opère ici une distinction fondamentale entre l'exploitation illicite de secrets de fabrique ou de commerce (laquelle n'était d'ailleurs pas invoquée en l'espèce) et l'utilisation parfaitement licite de l'expérience et des compétences professionnelles acquises. Quant à l'implantation géographique dans l'immeuble « L. R. », non loin de l'immeuble « L. I. » abritant le siège de Toutélectric, elle s'explique par la configuration urbaine et économique de la Principauté de Monaco, ce quartier concentrant la plupart des industries locales pour des raisons d'hygiène, d'urbanisme et de commodité commerciale. Les deux entreprises étant distinctement domiciliées sous des enseignes différentes, cette proximité ne revêt aucun caractère anormal ou prohibé et n'engendre aucune confusion. * **Sur le deuxième grief (diffusion des lettres-circulaires en octobre 1980) :** L'examen matériel des circulaires signées par M. H. D. révèle qu'elles visaient uniquement à informer une clientèle potentielle — par nature commune aux deux opérateurs vu la similitude des produits — de la naissance de l'établissement Interelec et des tarifs et remises pratiqués. Le fait pour l'ancien directeur commercial de signer ces courriers et de rappeler la confiance dont il avait bénéficié lors de ses relations professionnelles antérieures n'est pas déloyal en soi. La Cour fixe les critères négatifs de la licéité d'une telle prospection : le document est licite dès lors qu'il est exclusif (1) de toute utilisation d'un secret de fabrique ou de commerce de l'ancien employeur, (2) de tout emploi d'expressions propres à créer une confusion entre les deux entités, et (3) de tout propos jetant le discrédit (dénigrement) sur les produits ou les dirigeants de l'entreprise préexistante. Concernant l'annonce prématurée du rattachement du V.R.P., le sieur P., à l'entreprise Interelec, la Cour écarte toute intention frauduleuse en relevant, pièces à l'appui (lettres des 12 et 18 novembre 1980), qu'il s'agissait d'un simple « défaut de synchronisation » imputable aux seules convenances personnelles de ce représentant qui avait lui-même différé sa prise de fonctions à début 1981. *
# Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/02-12-25072)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation des ventes immobilières en Principauté de Monaco obéit à un formalisme rigoureux qui imprègne de manière déterminante le régime des avant-contrats. L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'exécution d'une promesse synallagmatique conclue sous seing privé et assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt. En l'espèce, suivant un acte sous seing privé conclu à Monaco le 20 octobre 1979 (et enregistré ultérieurement le 10 juillet 1981), intitulé « promesse de vente et d'achat », la Société Civile Immobilière Monégasque ASCA (ci-après la société Asca), représentée par A. P., s'est engagée à vendre un ensemble de biens immobiliers situés dans l'immeuble « L. M. » à la Société Anonyme Monégasque C. D. F. Monte-Carlo (ci-après la société C. D.), représentée par son président délégué A. F., laquelle a réciproquement promis d'acquérir lesdits biens. Le prix de la transaction a été fixé à la somme de 9 millions de francs. Dès la signature de cet acte sous seing privé, la société C. D. a versé par chèque un acompte d'un montant de 500 000 francs à valoir sur le prix d'acquisition, le solde devant être acquitté le jour de la signature de l'acte authentique. Le contrat comportait plusieurs stipulations essentielles encadrant le transfert de propriété, la réitération authentique et le financement de l'opération. Il était ainsi expressément convenu que l'acquéreur n'aurait la jouissance de l'appartement qu'à la remise des clefs et n'en deviendrait propriétaire qu'à compter de la signature de l'acte de vente et d'achat. Ce dernier devait être dressé en double minute en l'étude de Maître L. C. Crovetto, notaire à Monaco, avec le concours de l'étude de Maître J.-C. Rey, également notaire à Monaco, et ce, « dès l'obtention du prêt sollicité ». Par ailleurs, l'acte stipulait que la promesse de vente et d'achat serait « officialisée sous quinze jours » en l'étude de Maître Crovetto. Enfin, la convention renfermait une stipulation intitulée « Clause suspensive », rédigée en ces termes : « Il est bien entendu qu'au cas où le crédit sollicité par l'acquéreur ne serait pas accordé, cette promesse d'achat serait purement et simplement annulée et la somme versée ce jour serait restituée en totalité à la S. A. M. C. D. F. Monte-Carlo ». En exécution de ses démarches de financement, la société C. D. a sollicité auprès de l'organisme financier dénommé Société Socredit (ou Société de Crédit et de Banque de Monaco selon les correspondances ultérieures) l'octroi d'un prêt d'un montant de 6 500 000 francs. Toutefois, à la suite de la signature du compromis du 20 octobre 1979, aucun acte notarié n'a été dressé, ni dans le délai de quinze jours mentionné à l'acte, ni ultérieurement, aucune des deux parties n'ayant pris l'initiative de convoquer ou de mettre en demeure son cocontractant à cette fin. Près d'une année s'est écoulée dans le silence contractuel. Le 17 septembre 1980, le conseil de la société C. D. a adressé une demande à la société Asca tendant au remboursement de l'acompte de 500 000 francs, au motif que l'acte de vente n'avait pas été réalisé. Par une missive du 26 septembre 1980, la société d'Études de participations et de courtages (SEPAC), agissant en qualité de gérante de la société Asca, a opposé un refus catégorique à cette demande de restitution. Elle a soutenu que le remboursement n'était contractuellement prévu qu'en cas de refus du crédit sollicité. Or, selon la société SEPAC, le crédit demandé dès le 22 octobre 1979 avait bel et bien été accordé à la société C. D., laquelle avait simplement décidé de ne pas l'utiliser. La gérante de la société venderesse ajoutait que le silence observé par l'acquéreur depuis la fin du mois de novembre 1979 démontrait son intention de ne plus donner suite à l'acquisition et valait renonciation à la somme de 500 000 francs, la condition suspensive étant, selon son analyse, parfaitement réalisée. Trois jours seulement après l'envoi de ce courrier, soit le 29 septembre 1980, la société Asca a procédé à la vente des biens immobiliers faisant l'objet de la promesse à un tiers, un établissement de droit liechtensteinois dénommé « Ziton Anstalt », suivant acte authentique reçu par Maître Jean-Charles Rey, notaire, moyennant le prix de 7 millions de francs. Par un exploit d'huissier en date du 17 juillet 1981, la société C. D. a fait sommation à la société Asca de lui restituer immédiatement la somme de 500 000 francs, réaffirmant que le crédit nécessaire à l'acquisition ne lui avait point été accordé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 1981, la société SEPAC a maintenu sa position, protestant contre l'affirmation d'un refus de prêt et indiquant détenir les éléments établissant que le crédit était instruit par la compagnie d'assurances depuis le 24 octobre 1979. C'est dans cette impasse précontentieuse que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 7 octobre 1981, la société C. D. a assigné la société civile particulière Asca, prise en la personne de sa gérante la société SEPAC, devant le Tribunal de première instance de Monaco. La demanderesse sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme principale de 500 000 francs augmentée des intérêts de droit, ainsi qu'à des dommages-intérêts initialement fixés à 30 000 francs puis portés à 50 000 francs, outre l'exécution provisoire et les dépens. Au soutien de ses prétentions, la société C. D. invoquait le jeu de la « clause suspensive » contractuelle ainsi que les dispositions des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque pour voir prononcer la nullité du contrat. Elle faisait valoir qu'aucun crédit ne lui avait été accordé, qu'aucune information en ce sens ne lui avait été notifiée, et qu'elle n'avait fait l'objet d'aucune mise en demeure quant à l'obtention du prêt ou à la régularisation notariale, tandis que la venderesse avait aliéné le bien au profit d'un tiers. En défense, la société Asca concluait au rejet de la demande de restitution. Elle prétendait que la condition suspensive s'était réalisée et soutenait pouvoir en rapporter la preuve par tout moyen à l'encontre de la société C. D., société commerciale. À cet effet, elle versait aux débats deux lettres datées des 11 et 17 mars 1980, échangées entre la Socredit (l'organisme prêteur) et la compagnie d'assurances réunies (chargée de garantir le prêt), desquelles il résultait selon elle que la société C. D. avait renoncé à donner suite à sa demande de financement. Elle demandait au tribunal de constater l'acquisition à son profit de la somme de 500 000 francs, à titre principal par l'effet du contrat, et à titre subsidiaire en tant qu'indemnité d'immobilisation destinée à compenser le préjudice financier né de l'indisponibilité du bien durant un an et de sa revente à un prix inférieur de 2 millions de francs. Elle réclamait en outre 25 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par un jugement rendu le 29 juillet 1983, le Tribunal de première instance a fait droit à la demande principale de la société C. D. en condamnant la société Asca à lui restituer la somme de 500 000 francs avec intérêts de droit à compter de la sommation du 17 juillet 1981, tout en déboutant les deux parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts et en rejetant l'exécution provisoire. Les premiers juges ont estimé que la clause litigieuse s'analysait en une clause résolutoire et qu'au regard des articles 1426 et 1432 du Code civil, la promesse sous seing privé ne pouvait produire d'effet translatif qu'à compter de sa réalisation par acte authentique devant un notaire monégasque. N'ayant engendré qu'une obligation de faire à laquelle les parties n'avaient pas satisfait, et la réitération authentique étant devenue impossible du fait de la vente à un tiers, l'acte était frappé de caducité. La restitution de l'acompte s'imposait donc, sans que la société Asca puisse prétendre à une indemnité d'immobilisation en raison de sa propre carence. Par exploit d'huissier du 15 septembre 1983, la société Asca a interjeté appel de ce jugement (non encore signifié). Devant la Cour d'appel, complétant son argumentation par des conclusions du 13 mars 1984, l'appelante a sollicité l'infirmation du jugement, la dispense de restituer l'acompte par compensation avec l'allocation d'une somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts (se confondant avec l'indemnité d'immobilisation), ainsi que 25 000 francs pour procédure abusive. Elle a articulé son appel autour de plusieurs griefs : - Le tribunal aurait inversé la charge de la preuve et dénaturé une clause claire : il incombait à la société C. D. de prouver le refus du prêt, et ce uniquement par écrit à l'égard de la société Asca, société civile non commerçante. - Les lettres des 11 et 17 mars 1980 démontraient le désistement de l'emprunteur, de sorte que la défaillance de la condition suspensive (ou résolutoire) procédait de la seule négligence et carence de l'intimée, conférant à la condition un caractère purement potestatif imputable au débiteur. - Enfin, même sur le terrain de la simple obligation de faire, l'inexécution fautive de la société C. D. justifiait la réparation du préjudice d'immobilisation et de perte sur la revente. Par conclusions du 13 décembre 1983, la société C. D., intimée, a sollicité la confirmation du jugement sur la restitution de l'acompte et a formé un appel incident tendant à l'allocation de 50 000 francs de dommages-intérêts. Elle a maintenu que le prêt n'avait jamais été accordé, entraînant la défaillance de la condition suspensive et la caducité rétroactive du contrat, ce qui imposait le remboursement automatique des 500 000 francs versés à titre de simple acompte, en l'absence de toute clause de dédit ou d'indemnité d'immobilisation (« prix de la condition ») stipulée au contrat. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était appelée à trancher une question juridique complexe touchant à l'articulation entre le formalisme légal des ventes immobilières et le droit commun des obligations conditionnelles : quelle est la portée juridique d'une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue sous seing privé, assortie du versement d'un acompte, d'un délai de réitération notariale de quinze jours et d'une condition suspensive d'obtention de prêt sans terme fixe, et dans quelles conditions le promettant-vendeur qui aliène le bien à un tiers sans mise en demeure préalable peut-il s'opposer à la restitution de l'acompte en invoquant la défaillance fautive de la condition par le bénéficiaire ? Plus précisément, la résolution du litige impliquait de répondre à quatre interrogations successives : 1. Une promesse synallagmatique de vente immobilière sous seing privé vaut-elle vente en droit monégasque ou ne crée-t-elle qu'une obligation de faire ? 2. L'expiration du délai de quinze jours stipulé pour « officialiser » l'acte devant notaire entraîne-t-elle la caducité automatique de l'engagement ? 3. Comment s'apprécient l'accomplissement ou la défaillance d'une condition suspensive d'obtention de prêt dépourvue de terme fixe, ainsi que la charge et les modes de preuve d'un éventuel empêchement fautif du débiteur ? 4. Quel est le sort de l'acompte versé lorsque le vendeur rend impossible la réitération authentique en vendant l'immeuble à un tiers sans avoir préalablement mis l'acquéreur en demeure ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, la Cour d'appel déploie un raisonnement méthodique, structuré autour de la nature de l'acte, de l'analyse des modalités contractuelles (délai et condition), de l'appréciation du comportement contractuel des parties et, enfin, des règles régissant la preuve et la responsabilité. En premier lieu, sur la qualification et les effets de l'avant-contrat, la Cour fait une application stricte des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque. Elle juge que l'acte sous seing privé du 20 octobre 1979, faute d'avoir été constaté ou réalisé par un acte authentique passé devant un notaire monégasque, ne pouvait valoir vente. Il ne pouvait qu'engendrer une « obligation de faire bilatérale ». La Cour précise immédiatement le contenu concret de cette obligation synallagmatique : il appartenait à chacune des deux parties de mettre en demeure son cocontractant de comparaître en l'étude du notaire, afin que la société Asca délivre la chose et que la société C. D. règle le solde du prix. En deuxième lieu, la juridiction du second degré procède à une requalification précise des clauses relatives au financement et à l'acompte. Elle relève que le contrat renferme, d'une part, une véritable condition suspensive (l'obtention du prêt) et, d'autre part, une clause résolutoire ou de caducité (improprement qualifiée de « clause suspensive » par les rédigeons de l'acte) qui en est le corollaire, prévoyant l'annulation du contrat et la restitution des fonds en cas de refus du prêt. Analysant la nature des 500 000 francs versés, la Cour constate que cette somme a été expressément remise à titre d'acompte sur le prix, sans aucune mention lui conférant le caractère d'un dédit ou d'une indemnité d'immobilisation. Dès lors, elle refuse de procéder au raisonnement *a contrario* suggéré par la société venderesse : on ne saurait déduire de la clause prévoyant la restitution en cas de refus de prêt que les parties auraient entendu exclure cette restitution dans toutes les autres hypothèses d'inexécution ou de caducité. En troisième lieu, la Cour examine les modalités temporelles des engagements. S'agissant du délai de quinze jours prévu pour « officialiser » la promesse chez Maître Crovetto, elle relève qu'il est dépourvu de toute sanction contractuelle ; il revêt donc un caractère purement indicatif et non impératif, dont le dépassement n'entraîne pas la caducité de l'acte. S'agissant de la condition suspensive d'obtention du prêt, la Cour note qu'aucun terme n'a été fixé par les parties. Faisant application de l'article 1032 du Code civil, elle énonce que cette condition ne pouvait être considérée comme défaillie (ou accomplie dans son sens négatif) que « lorsqu'il serait certain que l'événement n'arriverait pas ». En quatrième lieu, la Cour apprécie la conduite des parties au regard de leurs obligations respectives. Elle stigmatise le comportement de la société Asca qui s'est volontairement abstenue, avant de vendre le bien à un tiers, de mettre en demeure la société C. D. de réitérer l'acte authentique et de révéler la suite donnée à sa demande de prêt. En refusant le 26 septembre 1980 de restituer l'acompte sans inviter l'acquéreur à exécuter le contrat, puis en revendant le bien trois jours plus tard à l'établissement « Ziton Anstalt », la société Asca a agi comme si le contrat était déjà caduc tout en violant sa propre obligation contractuelle de mise en demeure préalable. La Cour qualifie sévèrement cette attitude, relevant qu'elle « avoisine la mauvaise foi ». Par cette aliénation du 29 septembre 1980 au profit d'un tiers, la venderesse a rendu définitivement impossible la réalisation forcée par acte authentique de la promesse, provoquant ainsi sa caducité. En cinquième lieu, la Cour écarte l'argumentation probatoire de l'appelante fondée sur l'article 1033 du Code civil (réputant accomplie la condition empêchée par le débiteur). D'une part, les lettres échangées les 11 et 17 mars 1980 entre la Socredit et son assureur sont jugées non circonstanciées, non probantes et surtout inopposables à la société C. D. qui était tiers à cette correspondance. La Cour relève d'ailleurs la contradiction de la société Asca qui, le 26 septembre 1980, invoquait le silence d'un emprunteur ayant obtenu son prêt, avant de soutenir sur la foi de ces lettres qu'il s'était désisté de sa demande. Ainsi, la preuve n'est nullement rapportée que la société C. D. ait reçu notification d'un accord de prêt ou qu'elle ait fautivement empêché l'accomplissement de la condition. La Cour ajoute que la condition d'obtention de prêt dépend d'un événement extérieur (la décision de la banque) et ne revêt donc pas une nature purement potestative. Sur le terrain du droit de la preuve, la Cour réfute également la thèse de l'appelante exigeant une preuve par écrit : l'obtention ou le refus d'un prêt par un tiers constituant un fait juridique et non un acte juridique, sa preuve est libre et admissible par tous moyens, indépendamment de la qualité de commerçant ou de non-commerçant des parties. Enfin, sur les conséquences financières, l'absence de mise en demeure préalable par la société Asca la prive du droit d'invoquer un quelconque préjudice lié à la revente à perte, perte qui s'inscrit au demeurant dans l'aléa inhérent à toute promesse sous condition suspensive, étant observé que la venderesse a eu la libre disposition des 500 000 francs dès l'origine. L'inaction de la société C. D. n'étant ni fautive ni causale, l'acompte doit être intégralement restitué avec intérêts légaux à compter de la sommation du 17 juillet 1981, sans dommages-intérêts complémentaires faute de préjudice distinct du retard moratoire ou de preuve d'un appel abusif. ### C. Le dispositif À l'issue de cette motivation, la Cour d'appel de Monaco prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Et par adoption des motifs des premiers juges ; > Déclare recevable l'appel interjeté par la Société Asca ; > Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit civil monégasque des contrats spéciaux et du régime général des obligations. Il cristallise la spécificité irréductible du droit monégasque de la vente immobilière par rapport aux systèmes juridiques voisins d'inspiration napoléonienne, tout en déployant une application d'une grande classicité des règles du Code civil relatives aux obligations conditionnelles et à la preuve. #### 1. Le particularisme monégasque des articles 1426 et 143
# Tribunal Suprême de Monaco, 14 octobre 1981, n° 27528 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 14 octobre 1981, n° 27528 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1981/10-14-27528)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à la décision rendue le 14 octobre 1981 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation monégasque particulièrement stricte régissant les locaux à usage d'habitation, telle que modifiée et codifiée par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Ce dispositif législatif soumet les propriétaires de certains locaux d'habitation, dits du secteur réglementé (lesquels, selon les écritures de l'Administration reproduites dans les visas, correspondent aux immeubles autres que ceux dont la construction ou l'achèvement sont postérieurs au 31 août 1947), à d'importantes sujétions administratives destinées à pallier la crise du logement sur le territoire exigu de la Principauté. En vertu de l'économie générale des articles 3, 4 et 5 de l'Ordonnance-Loi précitée, tout propriétaire d'un local entrant dans le champ d'application de cette réglementation est tenu d'en proposer la location à des personnes figurant sur une liste préalablement établie par l'Administration, laquelle dispose en outre de la prérogative exorbitante d'attribuer d'office le logement vacant. Toutefois, l'article 6 de ce même texte aménage un tempérament au profit du propriétaire en écartant l'application de ces obligations de mise en location forcée lorsque ce dernier a fait connaître, au sein de sa déclaration de vacance, son intention d'occuper le local pour lui-même en raison de besoins normaux. L'exercice de ce que la décision qualifie de « droit de rétention » (ou droit de reprise aux fins d'occupation personnelle) est néanmoins assorti d'une condition légale d'effectivité strictement encadrée dans le temps : le propriétaire doit occuper effectivement le local avant l'expiration d'un délai préfix de trois mois courant à compter de la date de la vacance. Le non-respect de cette obligation d'occupation effective dans le délai légal est érigé en infraction pénale, constitutive d'un délit prévu et réprimé par les dispositions combinées des articles 6 et 44 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. C'est précisément sur le fondement de ces dispositions répressives que la dame C., propriétaire d'un appartement devenu vacant à Monaco, a fait l'objet de poursuites devant la juridiction correctionnelle. Il lui était reproché d'avoir, à Monaco, depuis le 8 janvier 1980, omis d'occuper régulièrement dans les délais fixés par la loi ledit appartement vacant, et ce à la suite de l'exercice de son droit de rétention. Confrontée à cette accusation pénale devant le Tribunal de Première Instance jugeant correctionnellement, la prévenue a entendu contester la validité constitutionnelle même de la base légale des poursuites engagées à son encontre. Selon l'exposé des faits présenté par la requérante dans sa requête initiale, la juridiction répressive, bien que n'ayant pas formellement rendu un jugement de sursis à statuer sur l'action publique, aurait néanmoins accepté de renvoyer l'examen de l'affaire à une audience ultérieure afin de lui permettre de saisir le Tribunal Suprême d'un recours tendant à l'appréciation de la constitutionnalité des textes incriminés. Toutefois, la réalité du déroulement de l'instance pénale, telle qu'elle ressort des éléments factuels rapportés par la contre-requête du Ministre d'État, révèle que le Tribunal correctionnel ne s'est nullement dessaisi temporairement de la question préjudicielle : par un jugement rendu au fond le 24 mars 1981, la juridiction pénale a retenu la culpabilité de la prévenue et l'a condamnée à une peine de 3 000 francs d'amende. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Sans attendre l'issue définitive de la procédure correctionnelle et se prévalant de la simple remise de cause accordée par le juge pénal, la dame C. a, par une requête enregistrée le 10 mars 1981, saisi le Tribunal Suprême. Par une ordonnance rendue le 16 mars 1981, le Président de la haute juridiction a renvoyé la cause devant le Tribunal Suprême délibérant en section administrative. Aux termes de sa requête introductive d'instance, la demanderesse sollicitait du Tribunal Suprême qu'il déclare les articles 6 et 44 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 (ainsi que, plus largement selon ses motifs, les articles 3, 4 et 5 du même texte) contraires à l'article 24 de la Constitution du 17 décembre 1962 (visée dans la décision également sous l'appellation d'Ordonnance constitutionnelle du 19 décembre 1962), lequel garantit le principe de l'inviolabilité de la propriété privée. L'argumentation au fond développée par la requérante s'articulait autour d'une analyse substantielle de la protection constitutionnelle du droit de propriété. En premier lieu, la dame C. soutenait que la garantie d'inviolabilité édictée par l'article 24 de la Charte fondamentale ne se limite pas à la seule hypothèse d'une privation stricto sensu de la propriété (telle qu'une expropriation), mais englobe également toute restriction ou atteinte portée aux attributs du droit de propriété, défini classiquement comme le droit de jouir et de disposer librement de son bien de la manière la plus absolue. Dès lors, les lourdes obligations imposées aux propriétaires par l'Ordonnance-Loi de 1959 entraient pleinement, selon elle, dans le champ d'application protecteur du texte constitutionnel. En second lieu, la requérante rappelait que l'article 24 subordonne la licéité de toute restriction au droit de propriété au respect d'une double condition cumulative : d'une part, l'existence d'une cause d'utilité publique légalement constatée et, d'autre part, l'allocation d'une juste indemnité établie et versée dans les conditions prévues par la loi. Faisant preuve d'un certain réalisme juridique, la demanderesse concédait expressément ne pas entendre contester le caractère d'utilité publique attaché à des restrictions du droit de propriété commandées par la crise du logement. En revanche, elle concentrait ses griefs sur la seconde condition constitutionnelle, estimant que les articles 6 et 44 étaient entachés d'inconstitutionnalité en ce qu'ils n'instituaient aucune compensation — qu'elle fût d'ordre pécuniaire, juridique ou administratif — en faveur des propriétaires assujettis. Pour démontrer l'existence d'un droit à réparation, la requérante combinait habilement la garantie de la propriété avec le principe de l'égalité des citoyens devant la loi. Elle faisait valoir que les propriétaires concernés subissaient un préjudice de nature spéciale, dès lors que les dispositions critiquées frappaient exclusivement les propriétaires de locaux d'habitation du secteur réglementé, dont les loyers sont bloqués, à l'exclusion notable des propriétaires de locaux relevant du secteur libre, lesquels demeurent entièrement libres de ne pas donner leurs biens en location ou d'en choisir discrétionnairement les locataires tout en convenant librement du montant du loyer. En défense, le Ministre d'État a déposé une contre-requête le 4 mai 1981 concluant au rejet de la requête, en opposant à titre principal une fin de non-recevoir radicale et, à titre subsidiaire, une réfutation au fond de l'ensemble des moyens d'inconstitutionnalité. Sur le terrain de la recevabilité, le Ministre d'État qualifiait l'action de la dame C. de recours en appréciation de validité. Or, en application des dispositions formelles de l'article 16 de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, un tel recours ne peut être valablement formé que sur renvoi ordonné par une juridiction judiciaire. Le défendeur relevait qu'en l'espèce, le Tribunal de Première Instance statuant en matière correctionnelle n'avait nullement sursis à statuer pour renvoyer la prévenue à se pourvoir devant le juge constitutionnel et administratif, mais avait tout au contraire vidé sa saisine en statuant au fond par son jugement de condamnation du 24 mars 1981. Faute de décision juridictionnelle de renvoi préjudiciel, le Tribunal Suprême n'était pas régulièrement saisi et la requête devait être déclarée irrecevable. Subsidiairement, sur le fond du droit, l'Administration soutenait que la requérante, qui n'alléguait d'ailleurs pas une privation pure et simple de son droit de propriété, ne pouvait valablement prétendre à une violation de l'article 24 de la Constitution. Après avoir pris acte de ce que l'intéressée reconnaissait elle-même que l'article 6 s'inspirait de motifs légitimes d'intérêt général, le Ministre d'État écartait l'exigence d'une « suffisante compensation » au sens de la jurisprudence du Tribunal Suprême, en démontrant l'absence des deux critères cumulatifs de la responsabilité du fait des lois : la spécialité et la gravité anormale du préjudice. D'une part, le préjudice allégué était dépourvu de tout caractère de spécialité, puisque la requérante se trouvait placée exactement dans la même situation juridique que l'ensemble de la catégorie abstraite et générale des propriétaires d'immeubles autres que ceux construits ou achevés après le 31 août 1947. D'autre part, le préjudice découlant de l'application de la loi ne revêtait aucun caractère anormalement grave : les textes critiqués n'imposaient d'autre obligation aux propriétaires que de se mettre en mesure de retirer, par la voie de la location, un revenu normal de leur bien, à moins qu'ils ne préfèrent l'occuper personnellement, étant observé qu'il peut toujours être mis un terme à la location par l'exercice du droit de reprise en vue d'une telle occupation. La charge imposée n'excédant pas celles susceptibles d'incomber aux citoyens dans l'intérêt général, les articles 6 et 44 de l'Ordonnance-Loi du 17 septembre 1959 (mentionnée par erreur matérielle comme datant du 17 décembre 1959 dans la conclusion finale de la contre-requête) devaient être déclarés pleinement compatibles avec la Constitution, même en l'absence de toute indemnisation. L'instruction de l'affaire a alors connu un coup d'arrêt du fait de l'inertie procédurale de la demanderesse. Le 15 juin 1981, le Greffier en Chef du Tribunal Suprême a dressé un procès-verbal constatant que l'avocat-défenseur de la dame C., Maître J.-E. Lorenzi, n'avait pas déposé de mémoire en réplique dans le délai légal, prononçant en conséquence la clôture de la procédure. L'audience des débats a été fixée au 12 octobre 1981. C'est dans cet intervalle ultime, soit le 6 octobre 1981 — six jours seulement avant l'audience —, que la dame C. a déposé une déclaration de désistement. Par un mémoire du 8 octobre 1981, le Ministre d'État a déclaré ne pas s'opposer à ce qu'il soit fait droit à ce désistement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Si l'instance avait initialement vocation à trancher une question fondamentale de droit constitutionnel substantiel — à savoir si le mécanisme d'attribution forcée des logements et l'incrimination pénale du défaut d'occupation personnelle effective dans les trois mois de la vacance, prévus par les articles 6 et 44 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, constituent, en l'absence de compensation financière ou juridique, une atteinte inconstitutionnelle au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution et au principe d'égalité devant les charges publiques —, ainsi qu'une question préalable de recevabilité liée aux conditions de saisine du Tribunal Suprême sur recours en appréciation de validité en l'absence de jugement formel de sursis à statuer du juge répressif (article 16 de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963), l'évolution procédurale du litige a entièrement déplacé l'office de la juridiction. En effet, par suite de la déclaration de désistement formée par la requérante le 6 octobre 1981 et acceptée sans opposition par le Ministre d'État le 8 octobre suivant, le Tribunal Suprême n'avait plus à connaître ni de l'irrecevabilité manifeste de la requête, ni du bien-fondé des griefs d'inconstitutionnalité. Le problème juridique résiduel, mais d'une importance capitale pour la police du procès administratif et constitutionnel monégasque, se résumait dès lors à la question suivante : quelles sont les conséquences juridiques et pécuniaires d'un désistement formulé par le requérant postérieurement à la clôture de l'instruction et moins de trente jours avant la date fixée pour l'audience des débats devant le Tribunal Suprême ? Plus précisément, la haute juridiction devait déterminer s'il convenait, tout en donnant acte d'un désistement non contesté par la partie adverse, de faire usage de la faculté répressive que lui confère l'article 27 modifié de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 d'infliger une amende de procédure au demandeur qui se désiste tardivement. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Siégeant et délibérant en matière administrative conformément à l'ordonnance présidentielle de renvoi du 16 mars 1981, et après avoir entendu le rapport de Monsieur Alfred Potier, membre du Tribunal, ainsi que les conclusions du Procureur Général, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande sobriété formelle, caractéristique des décisions donnant acte d'un désistement, mais empreint d'une rigueur implacable quant à la sanction du comportement procédural de la requérante. En premier lieu, le juge prend acte, par le jeu des visas, de la rencontre des volontés des parties visant à mettre un terme anticipé à l'instance. Il vise ainsi expressément la déclaration de désistement de la dame C. en date du 6 octobre 1981 ainsi que le mémoire du 8 octobre 1981 par lequel le Ministre d'État déclare ne pas s'opposer à ce qu'il soit fait droit à ce désistement. Le désistement étant pur et simple et dûment accepté par le défendeur, rien ne faisait obstacle à ce que le Tribunal en donne acte, ce qui le dispensait de statuer sur la recevabilité et le fond de la requête initiale. En second lieu, la motivation proprement dite de la décision se concentre exclusivement sur l'application de la sanction pécuniaire attachée à la tardiveté de ce désistement, à travers un syllogisme judiciaire resserré en deux considérants. Dans sa majeure, le Tribunal Suprême énonce la règle de droit applicable en reproduisant littéralement les termes de l'article 27 modifié de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême. Selon cette disposition réglementaire : « si le désistement est formé moins de trente jours avant la date fixée pour les débats, le Président ou le Tribunal Suprême peut condamner le demandeur à l'amende prévue par l'article 36 ». Ce texte institue ainsi un délai de rigueur à rebours — trente jours francs ou calendaires avant la date de l'audience — en deçà duquel la renonciation à l'instance est présumée perturber le bon fonctionnement du service public de la justice, ouvrant alors au juge la faculté discrétionnaire (« peut condamner ») de prononcer l'amende pour recours abusif ou dilatoire prévue à l'article 36 du même texte. Dans sa mineure, la haute juridiction procède à une confrontation chronologique stricte des actes de la procédure pour caractériser le dépassement flagrant du délai légal et l'attitude négligente de la requérante. Le Tribunal relève deux jalons temporels décisifs : d'une part, le procès-verbal de clôture des débats (c'est-à-dire la clôture de l'instruction écrite consécutive au défaut de dépôt de réplique par l'avocat-défenseur) avait été dressé dès le 15 juin 1981 ; d'autre part, la date des débats oraux avait été fixée au 12 octobre 1981. Or, souligne le juge avec une nuance d'improbation marquée par l'adverbe restrictif, « c'est seulement le 6 octobre qu'est intervenu le désistement ». En mettant en exergue non seulement le fait que le désistement a été régularisé six jours à peine avant l'audience (soit bien à l'intérieur de la période suspecte des trente jours précédant les débats), mais également la circonstance que l'instruction était close depuis près de quatre mois (le 15 juin 1981) sans que le conseil de la requérante n'ait jugé utile de répliquer à la contre-requête pourtant dévastatrice du Ministre d'État déposée le 4 mai 1981, le Tribunal Suprême justifie pleinement l'exercice de son pouvoir de sanction. La requérante savait en effet dès le 24 mars 1981 (date de sa condamnation pénale) et a fortiori dès le 4 mai 1981 (date de la contre-requête soulevant l'irrecevabilité) que sa saisine du Tribunal Suprême était vouée à l'échec faute de renvoi préjudiciel du juge correctionnel. En laissant l'instruction se clore le 15 juin et en attendant le 6 octobre pour se désister, elle a inutilement mobilisé les ressources de la juridiction (désignation d'un rapporteur, préparation du rapport et des conclusions du ministère public, organisation de la session). La condamnation à une amende de 500 francs, outre la charge des dépens, s'imposait dès lors comme la conséquence logique de cette négligence procédurale. ### C. Le dispositif En conclusion de ses motifs, la haute juridiction monégasque prononce la décision suivante : > « DÉCIDE : > Il est donné acte du désistement ; > La dame C. est condamnée au paiement d'une amende de 500 francs ; > Les dépens sont mis à la charge de la dame C. ; > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que la décision rendue le 14 octobre 1981 par le Tribunal Suprême se solde par un acte de désistement, son intérêt doctrinal et jurisprudentiel est double. Elle constitue, d'une part, un jalon remarquable dans la jurisprudence relative à la police de l'instance et à la sanction des désistements tardifs devant la juridiction suprême monégasque ; elle offre, d'autre part, à travers le prisme des écritures des parties minutieusement reproduites dans les visas, un éclairage précieux sur l'état du droit positif monégasque en matière de contrôle de constitutionnalité par voie d'exception et de protection constitutionnelle du droit de propriété face aux lois de police économique et sociale. #### 1. La régulation stricte du désistement et la sanction de l'abus du droit d'agir Le premier apport direct de l'arrêt réside dans la mise en œuvre effective de l'article 27 modifié de l'Ordonnance Souveraine n° 2984 du 16 avril 1963. Pour comprendre la sévérité apparente du Tribunal Suprême, qui inflige une amende de 500 francs à un plaideur qui renonce pourtant à son action, il convient de replacer cette règle procédurale dans le contexte institutionnel spécifique de la Principauté de Monaco. Contrairement aux juridictions administratives ou constitutionnelles permanentes des grands États voisins, le Tribunal Suprême de Monaco ne siège pas de manière continue tout au long de l'année judiciaire, mais se réunit par sessions périodiques spécialement convoquées pour juger les affaires en état d'être débattues, ses membres (tels que le rapporteur Alfred Potier en l'espèce) rés
# Cour d'Appel de Monaco, 21 mars 1978, n° 25484 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 mars 1978, n° 25484 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1978/03-21-25484)) ## Faits et procédure Par jugement du 11 décembre 1969, le sieur V. fut déclaré déchu de son droit au maintien dans les lieux portant sur un appartement, et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, fut ordonnée « par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l'aide de la force publique ». Ce jugement étant devenu définitif, le Procureur Général, à l'issue d'une tentative de conciliation, déclara le 20 mars 1970 ne pas s'opposer à ce que le Commissaire de Police défère aux réquisitions de l'huissier chargé de l'expulsion. Le concours de la force publique fut néanmoins refusé à la propriétaire, la dame R., à plusieurs reprises, notamment le 7 juillet 1976. À cette date, le Conseiller de Gouvernement pour l'Intérieur indiqua avoir accordé un ultime délai, fixé au 30 avril 1977, compte tenu du « cas social » que représentait la locataire expulsée. La dame R. saisit le Tribunal, qui, par jugement du 5 mai 1977, condamna le Ministre d'État à lui payer 26 833,22 F et 8 357,60 F, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés depuis la date du refus. Le Ministre d'État interjeta appel. La dame R. forma appel incident pour obtenir, au titre de neuf mois supplémentaires d'occupation, la somme de 5 107,50 F. Les lieux n'ayant été libérés qu'à la fin de septembre 1977, date du relogement par l'Administration, la cour d'appel était saisie de la question de la responsabilité de l'Administration et de l'étendue de l'indemnisation. ## Question de droit La question posée était double. Il s'agissait en premier lieu de savoir si l'Administration, qui refuse de prêter le concours de la force publique à l'exécution d'une décision de justice définitive et revêtue de la formule exécutoire, en raison de considérations d'ordre public et de sécurité, engage sa responsabilité à l'égard du créancier, alors même que ce refus ne serait pas constitutif d'une irrégularité ou d'un abus de pouvoir. Il s'agissait en second lieu de déterminer le fondement juridique de cette responsabilité et d'en apprécier l'étendue. Le Ministre d'État soutenait pour sa part qu'il disposait « du droit et même du devoir » d'apprécier les conséquences d'une mesure d'exécution au regard de l'ordre et de la sécurité publics, sans que le refus crée une charge pour la personne lésée. Il contestait en outre que le tribunal ait pu retenir alternativement une responsabilité pour faute et une responsabilité pour risque, et invoquait l'article 10 de l'Ordonnance-Loi n° 669 en faveur des occupants. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'
# Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1973, n° 25642 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1973, n° 25642 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1973/05-10-25642)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 10 mai 1973 s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant le secteur locatif protégé et le contrôle administratif de l'affectation des locaux à usage d'habitation, telle qu'issue de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. Elle met aux prises les prérogatives d'un propriétaire immobilier désireux de restructurer son bien avec les exigences de déclaration de vacance supervisées par l'administration monégasque et sanctionnées tant pénalement que pécuniairement. À l'origine de ce contentieux se trouve un bien immobilier situé à Monaco, consistant en un appartement composé de six pièces principales, qui formait l'intégralité du second étage d'un immeuble dénommé « Villa M. ». Le propriétaire de ce bien, le sieur B., avait entrepris de longue date des démarches visant à modifier la configuration matérielle et juridique de ce lot. Ainsi, dès le 27 novembre 1968, alors même que les lieux étaient encore occupés, le sieur B. avait sollicité auprès de l'administration compétente l'autorisation de procéder à des travaux d'aménagement et de transformation, dans le dessein de diviser ce grand appartement unique en deux unités d'habitation distinctes et plus modestes. Parallèlement à ces démarches administratives relatives à la transformation physique des lieux, le propriétaire poursuivait la libération juridique et matérielle de son bien. Le 30 juin 1969, le sieur B. obtint l'expulsion du locataire en place, le sieur W. Cette libération des locaux ouvrait, en principe, une période de vacance soumise aux prescriptions impératives de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959, laquelle impose aux propriétaires de déclarer à l'administration la vacance des locaux d'habitation afin de permettre le contrôle du marché locatif. Toutefois, le sieur B., poursuivant son projet de restructuration, n'effectua pas immédiatement la déclaration de vacance correspondant à l'état originel de l'appartement. Au contraire, par une lettre en date du 22 octobre 1969 adressée au Service du Logement, il confirma formellement à l'administration son intention de diviser son appartement. Malgré cette correspondance faisant état de ses projets, l'absence de déclaration formelle de vacance dans les délais légaux consécutifs au départ du locataire W. déclencha des poursuites pénales à son encontre. Le 6 avril 1970, la Chambre des appels correctionnels rendit un arrêt déclarant le sieur B. coupable d'avoir omis de faire la déclaration de vacance prévue par l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. Outre la sanction du manquement passé, la juridiction répressive assortit sa décision d'une mesure d'injonction à caractère comminatoire : elle condamna le propriétaire à accomplir ladite formalité de déclaration de vacance dans un délai de quinze jours à compter de la date de l'arrêt, soit à partir du 6 avril 1970, sous peine d'une astreinte fixée à dix francs par jour de retard. Placé sous la menace directe de cette astreinte courant à bref délai, le sieur B. s'exécuta dans le délai prescrit, mais selon des modalités reflétant l'état d'avancement de ses démarches administratives parallèles. Le 16 avril 1970, soit dix jours après le prononcé de l'arrêt correctionnel et donc à l'intérieur du délai de quinze jours qui lui était imparti, il déposa non pas une, mais deux déclarations de vacance. Ces deux déclarations portaient sur deux appartements de trois pièces principales chacun, présentés comme étant issus de la division du local de six pièces antérieurement libéré par le sieur W. Le propriétaire prit soin d'assortir ces déclarations d'une réserve expresse quant à la date de mise à disposition effective des lieux : il précisa que ces deux appartements seraient disponibles trois mois après l'obtention de l'autorisation de transformation qu'il avait sollicitée dès le mois de novembre 1968. Dès le lendemain de cette déclaration, soit le 17 avril 1970, le sieur B. saisit le Tribunal Suprême d'un recours dirigé contre la décision implicite de refus née du silence gardé par l'Administration sur sa demande d'autorisation de travaux d'aménagement et de transformation déposée le 27 novembre 1968. C'est dans ce contexte d'imbrication étroite entre une exécution sous réserve de l'injonction pénale et un contentieux administratif pendant devant le Tribunal Suprême qu'intervint le Directeur des Services Fiscaux. Estimant que les deux déclarations conditionnelles souscrites le 16 avril 1970 ne satisfaisaient nullement aux prescriptions de l'Ordonnance-loi n° 669 ni aux injonctions contenues dans l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970, l'administration fiscale considéra que le retard perdurait et que l'astreinte était due. En conséquence, le Directeur des Services Fiscaux fit délivrer à l'encontre du sieur B. une contrainte pour le recouvrement du montant de l'astreinte prononcée et lui fit signifier un commandement de payer. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant l'exigibilité de l'astreinte et la régularité des poursuites engagées par l'administration fiscale, le sieur B. forma opposition à la contrainte et au commandement de payer qui lui avaient été délivrés. Le litige, désormais déplacé sur le terrain civil de l'exécution des mesures de recouvrement forcé, fut porté devant les juridictions du fond de la Principauté. En première instance (dont la date exacte et la juridiction ne sont pas précisées dans la décision, bien que la mention d'un « arrêt confirmatif » atteste qu'il fût fait droit à l'opposition du débiteur dès le premier degré de juridiction), les premiers juges accueillirent favorablement la demande du propriétaire. Sur appel de l'administration, la Cour d'appel de Monaco, par un arrêt rendu le 26 juin 1972, confirma la décision entreprise et prononça la nullité de la contrainte ainsi que du commandement de payer signifiés au sieur B. Pour statuer ainsi, les juges d'appel adoptèrent les motifs des premiers juges et y ajoutèrent leurs propres constatations, estimant en substance qu'au regard du contentieux des travaux en cours et des réserves émises, le propriétaire avait valablement accompli son obligation déclarative dans le délai imparti, privant ainsi de fondement le recouvrement de l'astreinte. Mécontent de cette issue, M. le Conseiller d'État, Directeur des Services Fiscaux de la Principauté de Monaco, représenté par Maître Marquet, avocat-défenseur, forma un pourvoi en révision le 10 août 1972 contre l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 26 juin 1972. La procédure écrite devant la Cour de révision fut menée à son terme avec rigueur : une requête en révision fut déposée à l'appui du pourvoi le 6 septembre 1972 par Maître Marquet ; le défendeur au pourvoi, le sieur B., représenté par Maître Marquilly, avocat-défenseur, répliqua par le dépôt d'une contre-requête au Greffe Général le 6 octobre 1972. Un second échange d'écritures eut lieu, matérialisé par une réplique du demandeur déposée le 19 octobre 1972, suivie d'une duplique du défendeur déposée le 16 novembre 1972. Le Greffier en Chef des Cours et Tribunaux de la Principauté délivra le 21 novembre 1972 le certificat établissant l'expiration des délais légaux, et le Procureur Général déposa ses conclusions écrites le 30 novembre 1972. Au soutien de son pourvoi, le Directeur des Services Fiscaux articulait un moyen unique, mais particulièrement dense, subdivisé en plusieurs griefs complémentaires visant à démontrer que l'arrêt attaqué ne pouvait échapper à la censure. L'argumentation du demandeur en révision reposait sur une conception stricte, matérielle et immédiate de l'obligation légale de déclaration de vacance et de l'injonction judiciaire qui la sanctionnait. Selon le pourvoi, pour se conformer tant aux dispositions de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959 qu'à l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970, le sieur B. avait l'obligation impérative de souscrire une déclaration unique. Cette déclaration unique devait nécessairement correspondre à la réalité matérielle et juridique du bien au jour précis où s'était ouverte la vacance — c'est-à-dire à la suite de l'expulsion du locataire W. le 30 juin 1969 —, à savoir un appartement unique composé de six pièces principales. Dès lors, en déposant le 16 avril 1970 deux déclarations distinctes visant deux appartements de trois pièces qui n'avaient encore aucune existence matérielle ni juridique, puisqu'ils étaient seulement « susceptibles d'apparaître par la division du local originaire » à la condition hypothétique d'une autorisation administrative de travaux, le propriétaire n'avait pas exécuté l'obligation qui pesait sur lui. En validant un tel procédé, la Cour d'appel avait, selon le Directeur des Services Fiscaux, commis trois erreurs de droit majeures : 1. Elle avait dénaturé les termes clairs et précis tant de l'arrêt correctionnel du 6 avril 1970 que des déclarations litigieuses du 16 avril 1970 ; 2. Elle avait méconnu le principe fondamental de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil, en permettant au débiteur de se soustraire aux modalités d'exécution fixées par le juge répressif ; 3. Elle avait directement violé les dispositions légales applicables en la cause, à savoir l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. En défense, le sieur B. soutenait que sa démarche du 16 avril 1970 était parfaitement conforme à l'injonction reçue dès lors qu'elle intervenait dans le délai de quinze jours et qu'elle traduisait fidèlement la situation administrative du bien, lequel faisait l'objet d'une demande de division antérieure à la vacance et d'un recours pendant devant le Tribunal Suprême. Il faisait valoir que le juge pénal n'avait jamais tranché la question de la consistance matérielle de la déclaration, de sorte qu'aucune atteinte à l'autorité de la chose jugée ne pouvait être caractérisée. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de la Principauté de Monaco était saisie d'une question de droit complexe, située au carrefour du droit pénal, du droit administratif de l'urbanisme et du logement, et du droit des voies d'exécution : **Un propriétaire condamné par la juridiction répressive à déclarer la vacance d'un local d'habitation dans un délai déterminé sous peine d'astreinte exécute-t-il valablement cette injonction — rendant ainsi l'astreinte inexigible — lorsqu'il dépose dans le délai imparti deux déclarations portant sur deux appartements issus de la division projetée du local originaire, assorties de réserves liées à l'obtention d'une autorisation administrative de travaux faisant l'objet d'un recours pendant devant le Tribunal Suprême, et les juges du fond qui annulent en conséquence la contrainte fiscale méconnaissent-ils l'autorité de la chose jugée au pénal ou dénaturent-ils la décision répressive ?** De manière sous-jacente, il s'agissait de déterminer l'étendue exacte de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970 : cette autorité s'étendait-elle à la détermination de la consistance unitaire ou divisée du bien devant faire l'objet de la déclaration de vacance, ou se limitait-elle à l'obligation formelle de procéder à la déclaration dans un délai contraint ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par le Directeur des Services Fiscaux et confirmer la légalité de l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 26 juin 1972, la Cour de révision développe un raisonnement rigoureux en trois temps, articulé autour du contrôle de l'étendue de la chose jugée au pénal, de la prise en compte globale du contexte procédural administratif, et de la vérification de la base légale de la décision des juges du fond. En premier lieu, la Haute juridiction s'attache à restituer la chronologie précise des faits souverainement constatés par les juges du fond, par motifs propres ou adoptés. Cette chronologie est déterminante car elle démontre que l'intention de diviser le bien n'était pas un artifice dilatoire inventé par le propriétaire après sa condamnation pénale pour échapper à l'astreinte, mais s'inscrivait dans une démarche ancienne, constante et officielle. La Cour relève ainsi trois jalons temporels essentiels : - Le 27 novembre 1968 (soit sept mois avant même l'expulsion du locataire W. intervenue le 30 juin 1969), le sieur B. avait officiellement sollicité l'autorisation administrative de procéder aux travaux d'aménagement et de transformation de l'appartement ; - Le 22 octobre 1969, par lettre adressée au Service du Logement, il avait expressément confirmé son intention de diviser son appartement ; - Le 17 avril 1970 (soit le lendemain du dépôt des deux déclarations de vacance litigieuses), il s'était pourvu devant le Tribunal Suprême contre la décision implicite de refus résultant du silence gardé par l'Administration sur sa demande d'autorisation de travaux. En deuxième lieu, la Cour de révision procède à une analyse stricte de la portée de l'arrêt rendu par la Chambre des appels correctionnels le 6 avril 1970 afin de répondre aux griefs de dénaturation et de violation de l'autorité de la chose jugée au pénal. La Cour approuve explicitement l'analyse des juges d'appel en soulignant « qu'il est observé, avec raison, que la Chambre correctionnelle s'était bornée à statuer sur la date à laquelle devait être effectuée la déclaration de vacance, sans préjuger la question, qui ne lui était pas soumise, de savoir si la déclaration devait porter sur un ou deux appartements, après division des lieux ». Ce motif constitue la clé de voûte de l'arrêt. La Cour de révision rappelle implicitement que l'autorité de la chose jugée au pénal ne s'attache qu'à ce qui a été certainement et nécessairement décidé par le juge répressif quant à l'existence du fait incriminé, sa qualification et la culpabilité de celui auquel il est imputé. En l'espèce, le délit poursuivi devant la juridiction correctionnelle consistait en une abstention : l'omission de faire la déclaration de vacance dans les délais légaux suivant la libération des lieux. En condamnant le prévenu à accomplir cette formalité dans les quinze jours sous astreinte, le juge pénal a uniquement fixé un terme impératif pour mettre fin à une situation d'abstention illicite. En revanche, la question de la configuration matérielle et juridique des locaux à déclarer (un seul appartement de six pièces ou deux appartements de trois pièces issus d'une division) n'avait pas été soumise au débat contradictoire devant la juridiction répressive et n'avait donc pas été tranchée par elle. Dès lors, en appréciant la validité substantielle des déclarations déposées le 16 avril 1970 au regard du projet de division, la Cour d'appel n'a pu ni dénaturer l'arrêt correctionnel, ni méconnaître l'autorité de la chose jugée qui s'y attachait. En troisième et dernier lieu, la Cour de révision valide la déduction juridique opérée par les juges du fond quant à la bonne exécution de l'injonction et, par voie de conséquence, quant à l'inexigibilité de l'astreinte. Elle énonce que de l'ensemble de ces constatations et énonciations, la Cour d'appel « a pu déduire qu'en l'état de la procédure en cours et des réserves relatives à l'autorisation des travaux à exécuter, B. n'avait point enfreint, dans le délai qui lui était imparti, l'obligation de déclarer la vacance des locaux ». L'emploi de la formule « a pu déduire » témoigne de ce que la Cour de révision exerce ici un contrôle de qualification juridique des faits et de la base légale. La Haute juridiction considère qu'un propriétaire qui agit dans le délai de quinze jours fixé par le juge, et qui adapte le contenu de sa déclaration de vacance pour préserver ses droits dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir pendant devant le Tribunal Suprême (en déclarant deux lots sous réserve de l'obtention de l'autorisation de travaux), accomplit loyalement et suffisamment l'obligation de faire qui lui incombe. Si le propriétaire avait déclaré purement et simplement un appartement unique de six pièces sans réserve, il aurait risqué de se voir opposer par l'administration un renoncement implicite à son projet de division ou de se voir imposer un locataire unique pour l'ensemble du lot, rendant illusoire l'issue de son recours devant le Tribunal Suprême. L'obligation principale ayant été exécutée dans le délai imparti, la mesure accessoire d'astreinte n'avait plus de raison d'être déclenchée : « par suite, le paiement de l'astreinte n'était pas exigible ». La contrainte décernée par le Directeur des Services Fiscaux et le commandement de payer subséquent se trouvaient dès lors dépourvus de base légale, justifiant pleinement leur annulation par les juges du fond. ### C. Le dispositif Après avoir écarté l'ensemble des branches du moyen unique et constaté que les juges d'appel avaient légalement justifié leur décision, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 10 mai 1973 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en ce qu'il précise avec une grande netteté les frontières respectives de l'autorité de la chose jugée au pénal, de l'autonomie des procédures administratives parallèles et du régime juridique de l'astreinte judiciaire assortissant une obligation légale de faire. #### 1. La délimitation stricte de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil Dans la tradition juridique franco-monégasque, le principe de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil revêt un caractère d'ordre public. Il interdit au juge civil, saisi ultérieurement des conséquences patrimoniales ou de l'exécution d'une décision répressive, de méconnaître ce qui a été nécessairement et certainement décidé par le juge pénal. L'administration fiscale tentait en l'espèce de donner à ce principe une portée extensive : selon le Directeur des Services Fiscaux, puisque l'infraction initiale d'omission de déclaration de vacance avait été constituée à la suite de l'expulsion du locataire d'un appartement de six pièces, la condamnation pénale à accomplir « ladite formalité » impliquait nécessairement que la déclaration porte sur cet appartement unique de six pièces dans son état au jour de l'ouverture de la vacance. La Cour de révision rejette catégoriquement cette conception extensive. En affirmant que « la Chambre correctionnelle s'était bornée à statuer sur la date à laquelle devait être effectuée la déclaration de vacance, sans préjuger la question, qui ne lui était pas soumise, de savoir si la déclaration devait porter sur un ou deux appartements, après division des lieux », la Haute juridiction applique avec rigueur la règle selon laquelle l'autorité de la chose jugée ne s'attache pas aux questions qui n'ont pas été débattues devant le juge répressif et qui n'étaient pas le soutien nécessaire de sa décision. Le juge pénal avait uniquement constaté un défaut de déclaration à une date donnée et ordonné qu'une déclaration intervienne dans les quinze jours. La consistance exacte de l'objet déclaré (un
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 1990, n° 25569 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 1990, n° 25569 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1990/01-11-25569)) ## Faits et procédure Le demandeur, M. J.-M. N., copropriétaire de la villa « T. », occupe le rez-de-jardin en duplex, jardin compris, ainsi que le premier étage prolongé par une terrasse. Au mois d'août 1989, il constate l'installation d'une grue de plus de trente mètres sur la partie monégasque d'un terrain contigu. Le chantier, qui concerne un immeuble édifié pour partie en territoire français et pour partie en territoire monégasque, ne peut fonctionner sans que la contre-flèche de la grue ne survole en permanence le jardin et la terrasse de la villa. Par exploit du 13 novembre 1989, M. N. assigne en référé deux catégories de défendeurs : d'une part, M. J. D. R., agissant en propre, comme mandataire de la société Batirente et comme gérant de la société civile coopérative « Résidence Sparare Qui » ; d'autre part, la Société de Construction Monégasque (SCM). Il sollicite, à titre provisoire et urgent, qu'il soit mis fin au survol de sa propriété, et, à titre subsidiaire, qu'il soit ordonné le démontage de la grue dans la quinzaine. Il invoque un trouble « permanent » et « objectif », tenant au risque de chute du contrepoids ou de détachement de boulons, en se fondant sur un accident récent impliquant des engins élévateurs. Les défenderesses opposent d'abord une fin de non-recevoir tirée de ce que le demandeur ne pourrait agir au lieu et place des autres copropriétaires ou coindivisaires. Subsidiairement, elles soutiennent que le droit de propriété invoqué n'est pas absolu, que le survol serait susceptible d'indemnisation et que le juge des référés ne serait pas compétent, faute de trouble manifestement illicite justifiant le démontage. M. D. R. s'en rapporte à justice tout en contestant la demande au regard des moyens développés par les sociétés. La décision est rendue par le président du Tribunal de première instance statuant en matière de référé. La date de l'ordonnance (11 janvier 1990) résulte de la référence canonique ; le texte intégral fourni ne la mentionne pas. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est de savoir si le propriétaire du sol peut se prévaloir de la propriété du dessus pour s'opposer au survol de son fonds par la contre-flèche d'une grue voisine, et si le consentement de ce propriétaire est nécessaire. La seconde est de savoir si le juge des référés peut, nonobstant l'absence de ce consentement, autoriser ce survol. Le tribunal formule ainsi l'articulation du raisonnement : le principe est celui de l'inviolabilité de l'espace aérien surplombant le fonds (I), tandis que l'exception, admise en référé, tient à l'urgence et à l'absence d'atteinte suffisamment grave au droit de propriété (II). ## Solution et dispositif **I. Le principe : la propriété du dessus et l'exigence du consentement** Le juge retient que le demandeur « apparaît recevable et fondé à se prévaloir, en vertu de l'article 446 du Code civil, de la propriété du dessus comportant l'espace aérien qui surplombe son sol de quelques dizaines de mètres ». La recevabilité est acquise sur la base d'un élément de fait non contesté : le demandeur est seul propriétaire du jardin survolé. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité pour agir au nom des autres copropriétaires se trouve ainsi implicitement écartée, sans que
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2019, n° 18449 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2019, n° 18449 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/09-26-18449)) ## Faits et procédure La société civile immobilière MONCAL est propriétaire d'un bien contigu à celui de la copropriété VILLA FAUSTA. Le 15 janvier 2014, la copropriété a obtenu une autorisation de construire un ascenseur et un accès extérieur par coursives. Le 8 juillet 2015, une autorisation modificative a porté sur la création de coursives extérieures desservant l'immeuble depuis un ascenseur accessible aux personnes à mobilité réduite. La SCI MONCAL a demandé une expertise en référé. Le juge des référés a rejeté la demande faute d'urgence, par ordonnance du 5 octobre 2016. Elle a ensuite assigné le syndicat devant le Tribunal de première instance, aux fins de suppression des vues droites situées à moins de 1,90 mètre de la limite de propri Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 26 septembre 2019, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « VILLA FAUSTA » c/ Société civile immobilière MONCAL**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Servitudes - Vues et ouvertures - Détermination - Question de fait - Appréciation souveraine du juge du fond - Vue - Définition - Vues droites - Définition - Suppression ou modification - Appréciation souveraine du juge du fond Troubles de voisinage - Trouble anormal de voisinage - Appréciation in concreto - Dommages-intérêts (oui) La détermination du caractère des vues et ouvertures pratiquées sur l'héritage d'autrui est une question de fait qu'il appartient aux juges du fond de trancher souverainement. Une vue se définit comme une ouverture n??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? toutes les garanties de sécurité, ce qui est contesté. Il produit un procès-verbal de constat d'huissier établi le 11 juillet 2018 mettant en évidence les difficultés d'accès à la VILLA FAUSTA, qui ne comprend que quatre copropriétaires. Sur les demandes de modification ou de suppression des ouvrages, il fait valoir, dans l'hypothèse d'une confirmation de la décision querellée, que l'astreinte de 1 000 euros par jour de retard, telle que sollicitée en cause d'appel, est vexatoire et irréalisable, compte tenu des contraintes administratives. En outre, dans une telle hypothè??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? MBRE 2019, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général. Arrêt signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, en l'état de l'empêchement de signer de Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, (article 60 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires). ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 26 septembre 2019, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « VILLA FAUSTA » c/ Société civile immobilière MONCAL**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.