54 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25038 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25038 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1972/06-26-25038)) ## Faits et procédure Une propriétaire, dame D.-K. épouse K., était titulaire d'un appartement sis 10, boulevard des Moulins, à Monaco. Ce local est devenu vacant à la suite du décès de son locataire. La propriétaire a entendu exercer le droit de rétention prévu par l'article 6 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970, afin d'y loger elle-même. Par jugement du 26 janvier 1972, le Tribunal de première instance de Monaco a jugé que la propriétaire remplissait les conditions légales pour exercer ce droit en vue de son occupation personnelle. Le Ministre d'État a relevé appel. Les faits retenus par la Cour sont les suivants : les époux sont âgés respectivement de soixante et soixante-cinq ans ; ils résidaient jusqu'alors à Strasbourg ; le mari, industriel, a été admis à la retraite le 30 juin 1971. Il n'est pas allégué que les intéressés aient agi avec un esprit de fraude. La décision ne précise pas la date exacte de la vacance du local (non précisé dans la décision). L'appelant soutenait, en substance : (i) que l'intimée, domiciliée hors de la Principauté, n'était pas recevable à exercer le droit de rétention, ou que sa demande devait être rejetée sur le fondement d'une exception péremptoire de fond ; (ii) que la notion de « besoins normaux » devait s'entendre de « besoins locatifs normaux », appréciés par comparaison concrète entre la situation locative subie et la situation locative souhaitée ; (iii) que le simple désir de venir habiter à Monaco ne constituait pas un besoin normal. L'intimée concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le propriétaire, qui n'habite pas la Principauté, peut exercer le droit de rétention sur un local vacant, et ce qu'il faut entendre par « besoins normaux » au sens de l'article 6, alinéa 3, de l'Ordonnance-Loi n° 669 telle que modifiée. Deux questions s'en détachent : 1. La condition de résidence effective à Monaco au moment de l'exercice du droit de rétention est-elle une condition légale ? 2. Les « besoins normaux » doivent-ils être entendus comme des besoins strictement locatifs, appréciés par comparaison objective des situations, ou comme des besoins plus généraux, de nature personnelle et familiale ? La Cour n'a pas expressément tranché, dans ses motifs, la qualification d'« exception péremptoire de fond » sollicitée par l'appelant. Elle examine néanmoins les deux griefs ensemble, « un seul et même examen » étant opéré, puisqu'ils reposaient sur des moyens communs. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. Elle retient une interprétation large de la notion de besoin normal et écarte l'exigence de résidence préalable. Son raisonnement comporte quatre temps. **Sur le cadre général.** L'article 6 déroge au droit de propriété. Il doit donc être interprété restrictivement. Il pose deux exigences cumulatives : la justification d'un titre (dévolution successorale ou acte ayant date certaine depuis au moins trois ans au jour de la vacance) et l'existence de besoins normaux. Hors ces conditions, le texte « n'impose aucune autre condition ». **Sur la résidence.** La Cour juge qu'exiger du propriétaire qu'il habite déjà en Principauté reviendrait « en tous cas » à ajouter au texte. Elle relève en outre que la Constitution, en garantissant l'inviolabilité de la propriété, ne distingue pas selon que le propriétaire réside ou non dans la Principauté. **Sur le qualificatif « normaux ».** La loi ne qualifie les besoins que par l'adjectif « normaux ». Elle ne les définit pas comme « besoins locatifs normaux ». Une telle restriction constituerait une addition au texte. La Cour relève que le législateur de 1970 a volontairement substitué à l'exigence d'« impérieuse nécessité » celle, plus souple, de « besoins normaux », et qu'il a ainsi laissé « un large pouvoir d'appréciation au juge du fond ». **Sur le contenu de la notion.** En l'absence de définition restrictive, les besoins « doivent s'entendre, non seulement des conditions dans lesqu
# Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25039 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25039 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1972/06-26-25039)) ## Faits et procédure Un propriétaire, B., avait obtenu par arrêt de la Cour d'appel du 30 juin 1969 l'expulsion de son locataire. Dans les locaux libérés, il projetait de diviser l'appartement en deux logements. Il avait sollicité une autorisation de travaux le 27 novembre 1968, puis, par lettre du 22 octobre 1969 adressée au Service du Logement, confirmé son intention. N'ayant reçu ni accusé de réception ni réponse, il a considéré le silence de l'administration comme une décision implicite de refus et s'est pourvu devant le Tribunal Suprême le 13 avril 1970. Par arrêt du 6 avril 1970, B. a été condamné à faire la déclaration de vacance du local à usage d'habitation, sous astreinte. Le 16 avril 1970, il a déclaré la vacance de deux logements, en utilisant la formule de l'article 4 de l'ordonnance du 21 septembre 1959, « sous réserve, d'une part, d'obtenir l'autorisation des travaux, d'autre part de l'action judiciaire en cours ». Le Directeur des Services Fiscaux a néanmoins fait décerner une contrainte, le 18 janvier 1971, pour le recouvrement de l'astreinte due du 21 avril au 16 décembre 1970, soit 2 400 francs, et a fait signifier une sommation avec commandement. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 18 novembre 1971, a déclaré nulles et de nul effet la contrainte et la sommation. Le Directeur des Services Fiscaux a interjeté appel. ## Question de droit La question posée était double. Il fallait d'abord déterminer si l'astreinte prononcée pour retard dans la déclaration de vacance pouvait sanctionner le contenu de cette déclaration, ce que l'appelant soutenait. Il fallait ensuite apprécier si une déclaration de vacance portant sur deux logements, dont la division était subordonnée à une autorisation administrative et faisait l'objet d'une action pendante, satisfaisait à l'obligation légale et à la condamnation prononcée par l'arrêt du 6 avril 1970. L'appelant faisait valoir que la déclaration prévue par l'ordonnance-loi devait porter sur le local tel qu'il était composé au moment où il avait été libéré, c'est-à-dire un appartement unique, et non sur deux logements qui n'existaient qu'à l'état de projet. Selon lui, la déclaration n'était pas conforme à la loi et l'arrêt n'avait pas été exécuté. L'intimé, B., répondait qu'aucun texte n'interdisait au propriétaire d'effectuer, dans les locaux libérés par une décision de justice, des travaux de modernisation et de division, dès lors qu'il en avait obtenu l'autorisation. Il soutenait que, pendant la procédure d'autorisation, l'astreinte ne pouvait sanctionner qu'un retard ou un défaut matériel de déclaration. ## Solution et dispositif La Cour d'appel rejette l'appel et confirme le jugement. Son raisonnement repose sur la situation de fait au jour de la déclaration. Elle relève que l'appartement n'avait plus, à cette date, la composition qu'il avait au moment de la libération, le locataire évincé l'ayant transformé en un cinq pièces. Elle retient en outre que cet appartement était « susceptible, selon la décision du Tribunal Suprême à intervenir, d'être divisé ». Dans ces conditions, l'appelant « n'est pas fondé à soutenir » que la déclaration de vacance portant sur deux appartements, faite sous réserves, méconnaissait l'obligation de déclaration dans le délai fixé. La Cour considère par conséquent que les premiers juges ont à bon droit déclaré nulles la contrainte et la sommation, « comme étant sans objet ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit le Directeur des Services Fiscaux en son appel régulier en la forme ; > Au fond, dit cet appel mal fondé ; > Confirme, en conséquence, le jugement attaqué ; > Rejette en tant que de besoin, comme inutiles ou mal fondées, toutes autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties ; »
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux constitutionnel. Recours en annulation. Dispositions législatives. Impôt et taxes Loi n° 1.381 du 29 juin 2011 relative aux droits d'enregistrement exigibles sur les mutations de biens et de droits immobiliers. Institution d'un droit proportionnel de 4,5 % sur l'entière valeur réelle vénale des biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté et détenus par une entité juridique telle que définie par la loi en cas de changement de bénéficiaire économique résultant d'une opération affectant une entité juridique. Institution d'un droit proportionnel de 7,5 % sur les cessions à titre onéreux d'actions ou de parts de sociétés civiles immatriculées à Monaco, autres que celles ayant la forme anonyme ou en commandite. Institution d'un droit proportionnel de 4,5 % sur les cessions de parts au profit d'une personne physique ou d'une société civile immatriculée à Monaco, autre que celle ayant la forme anonyme ou en commandité. Droit et libertés constitutionnelles Constitution, article 17, principe d'égalité devant la loi. Article 2 de la loi déférée. Soumission des « entités juridiques », telles que définies par la loi, titulaires de droits réels sur un ou plusieurs biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté de Monaco à une obligation de déclaration annuelle. Exemption de l'obligation des sociétés civiles immatriculées à Monaco, autres que celles ayant la forme anonyme ou en commandite et dont l'actif social comprend des droits réels sur des biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté, ainsi que les sociétés civiles détenues par d'autres sociétés civiles ayant les mêmes caractères ainsi que les sociétés dont les titres sont admis à la négociation sur un marché réglementé et agréées par les autorités monégasques. Article 13 de la loi déférée Obligation d'acquitter un droit proportionnel de 4,5 % sur l'entière valeur vénale des biens immobiliers à la charge des entités juridiques soumises à l'obligation de déclaration annuelle en cas de changement de bénéficiaire économique. Article 20 de la loi déférée Obligation d'acquitter un droit proportionnel de 7,5 %, calculé sur la portion du prix de cession ou de la valeur vénale afférente aux biens immobiliers ou aux droits réels sur les cessions à titre onéreux d'actions ou de parts de société civiles immatriculées à Monaco, autres que celles ayant la forme anonymes ou en commandite et dont l'actif social est détenu directement ou indirectement par une ou plusieurs autres sociétés civiles, à la charge des mêmes entités juridiques. Article 17 de la loi déférée Obligation d'acquitter un droit proportionnel de 4,5 % calculé sur la valeur du bien cédé lors des cessions de parts au profit d'une personne physique ou d'une société civile immatriculée à Monaco, autres que celles autre que celle ayant la forme anonyme ou en commandite, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques. Différences de traitement afférentes aux redevables des droits proportionnels, au taux applicable et à l'assiette des droits fondées en considération de la forme sociale des entités juridiques concernées et justifiées par les finalités de la loi. Méconnaissance de l'article 17 (non). Constitution, article 24. Inviolabilité de la propriété. Privation de la propriété pour cause d'utilité et moyennant une juste indemnité. Soumission à imposition les propriétés mobilières ou immobilières ou les opérations affectant celles-ci. Article 13 de la loi déférée. Disposition de nature à porter une atteinte excessive au droit de propriété des entités juridiques et des associés composant celles-ci, en l'absence de compensation, d'atténuation ou de dérogation à son application. Faculté pour les bénéficiaires économiques effectifs des biens immobiliers d'opter pour l'application des articles 20 ou 17 de préférence à celle de l'article 13. Faculté pour ces mêmes bénéficiaires économiques en cas de préjudice anormal et spécial d'en demander réparation. Méconnai Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 4 juillet 2012, A c/ B**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux constitutionnel. Recours en annulation. Dispositions législatives. Impôt et taxes Loi n° 1.381 du 29 juin 2011 relative aux droits d'enregistrement exigibles sur les mutations de biens et de droits immobiliers. Institution d'un droit proportionnel de 4,5 % sur l'entière valeur réelle vénale des biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté et détenus par une entité juridique telle que définie par la loi en cas de changement de bénéficiaire économique résultant d'une opération affectant une entité juridique.??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? uffit que ces entités transmettent les droits réels dont elles sont indirectement titulaires à Monaco à des personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières immatriculées à Monaco et détenues par des personnes physiques, moyennant le paiement d'un droit proportionnel limité à 1%, et ceci dans le délai d'un an à compter de la promulgation de la loi n° 1.381 ; que c'est pour lutter contre cette opacité que le législateur a délibérément décidé d'appliquer aux entité juridiques qui préfèrent demeurer opaques un régime fiscal rigoureux ; que, en quatrième lieu, on se s??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? , vice-président, rapporteur, Monsieur José SAVOYE, membre titulaire, et Monsieur Didier LINOTTE, chevalier de l'ordre de Saint-Charles, membre titulaire, et Monsieur Frédéric ROUVILLOIS, membre suppléant, et prononcé le quatre juillet deux mille douze en présence de Monsieur Jean-Pierre DRÉNO, Procureur général par Monsieur Hubert CHARLES, commandeur de l'ordre de Saint-Charles, Président, assisté de Madame Béatrice BARDY, chevalier de l'ordre de Saint-Charles, greffier en chef. Le Greffier en Chef, le Président, ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 4 juillet 2012, A c/ B**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 17 novembre 1992, n° 26203 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 17 novembre 1992, n° 26203 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1992/11-17-26203)) ## Faits et procédure Les époux M. sont locataires d'un appartement situé à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les baux d'habitation. L'épouse est locataire depuis 1938, selon la décision. La propriétaire, B. B. C., a acquis le logement le 2 septembre 1980. Elle occupait alors un autre appartement, pris en location à Monaco. Par acte du 24 avril 1990, la propriétaire a fait délivrer congé pour le 1er mai 1991. Elle indiquait vouloir exercer à son profit le droit de reprise prévu par l'article 26 de la loi n° 669. Par acte du 18 juillet 1990, elle a assigné les locataires en validation du congé. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 23 janvier 1992, a constaté la nullité de la procédure et rejeté en l'état la demande. Il s'est fondé sur ce que la demanderesse n'établissait pas que l'occupation de l'appartement repris répondait à ses besoins normaux. La propriétaire a interjeté appel. Au soutien de son appel, elle invoquait la modicité de ses ressources, qui ne lui permettait plus de supporter le loyer de son logement actuel, fixé à 240 000 francs par an. Elle exposait aussi que ce logement était devenu trop grand après le départ de ses deux filles poursuivant des études à l'étranger. Elle produisait le bail de son logement actuel ainsi que l'acte d'achat de l'appartement repris, comportant description et plan. Les locataires soutenaient, en premier lieu, que le congé ne comportait aucun état descriptif du logement. Ils faisaient valoir, en second lieu, l'absence d'indications sur les conditions de logement et les moyens d'existence de la propriétaire. Ils relevaient enfin que le moyen retenu par les premiers juges figurait dans leurs conclusions et n'avait pas été soulevé d'office. ## Question de droit La question posée était la suivante : le propriétaire qui exerce le droit de reprise doit-il justifier, à peine de nullité de la procédure, que l'occupation du local répond à ses besoins normaux dans le congé lui-même, ou cette justification peut-elle intervenir en cours d'instance ? Cette interrogation engageait la portée de l'article 28, 3°, de la loi n° 669, aux termes duquel « le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure : ... 3° justifier que l'occupation du local répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à des besoins normaux. » Elle supposait également de déterminer comment s'apprécie, en pratique, la justification de ces besoins. ## Solution et dispositif La Cour retient que « la loi n'impose pas que cette justification soit fournie dans le congé lui-même ». Il suffit qu'elle soit apportée « en cours de procédure pour satisfaire au double but poursuivi par le législateur, à savoir d'une part informer le locataire pour lui permettre de faire valoir utilement ses moyens et, d'autre part, permettre au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation ». Appliquant ce principe, la Cour examine successivement les trois griefs des locataires. *Sur la description des lieux.* Le congé comportait déjà une description de l'appartement. L'acte d'achat, qui contenait une description précise et un plan, avait été régulièrement produit aux débats. La Cour relève en outre que les locataires, occupants depuis de nombreuses années, ne pouvaient sérieusement ignorer la consistance des lieux. Le grief n'est pas accueilli. *Sur le nombre d'occupants bénéficiaires.* La Cour juge qu'il ne pouvait être reproché à la propriétaire de ne pas préciser ce nombre, dès lors que le congé indiquait qu'elle entendait exercer la reprise à son profit. Elle relève que l'acte mentionnait qu'elle était mère de deux filles nées en 1966 et 1969, et qu'elle a précisé en cours d'instance que celles-ci poursuivaient des études à l'étranger. *Sur les conditions de logement.* La Cour retient que l'appelante a régulièrement versé aux débats un bail établissant les conditions matérielles et financières de son logement actuel. Elle conclut « qu'il est ainsi justifié par l'ensemble de ces éléments que l'appartement objet de la reprise correspond aux besoins normaux du propriétaire ». Elle constate ensuite que les autres conditions légales ne font plus l'objet de contestation. Elle juge que « c'est à tort que les
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Compétence constitutionnelle - Atteintes aux libertés et droits consacrés par la Constitution Compétence administrative - Recours pour excès de pouvoir - Acte administratif Libertés et droits fondamentaux Constitution - Article 24 - Droit de propriété - Contrat relatif à la conception, au financement et à la réalisation d'un projet culturel et immobilier - Retrait de la signature de l'État créatrice de droits contractuels - Décision de refus de déposer un projet de loi de désaffectation Constitution - Article 90.A - Incompétence du Tribunal Suprême statuant en matière constitutionnelle pour connaître de cette décision et du recours gracieux y afférent Recours pour excès de pouvoir Constitution - Article 2 - État de droit attaché au respect des libertés et droits fondamentaux - Principe de sécurité juridique inhérent à l'État de droit - Incompatibilité avec une atteinte excessive aux situations contractuelles en cours et avec la confiance légitime en la non-mutabilité de certains actes juridiques de l'État - Contrat relatif à la conception, au financement et à la réalisation d'un projet culturel et immobilier - Décision de retrait de la signature de l'État - Stipulations contractuelles privées d'effets en raison des décisions du Ministre d'État - Décision détachable du contrat - Compétence du Tribunal Suprême statuant en matière administrative - Droit de l'État de résilier unilatéralement un contrat administratif pour motif d'intérêt général et sous réserve d'indemnisation du cocontractant - Constitution Article 24. Droit de propriété - Décision unilatérale de retrait de la signature de l'État - Disparition rétroactive des effets produits par le contrat non assortie d'une indemnisation - Privation d'un bien ou d'une espérance légitime de jouir de ce bien sans un motif d'intérêt général et sans indemnisation raisonnable - Atteinte disproportionnée au droit de propriété et au principe de sécurité juridique - Décision unilatérale de retrait de la signature de l'État légale (non) Procédure Ordonnance n° 2.984 du 16 avril 1963 sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême. Article 32. Mesures d'instructions - Parties invitées à présenter leurs observations sur les effets de l'annulation éventuelle de la décision de retrait de la signature de l'État - Expertise aux fins d'évaluation de la réalité du montant des différents préjudices allégués par la société requérante - Arrêt avant dire droit Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 29 novembre 2018, S.A.M. CAROLI IMMO c/ Ministre d'État**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Compétence constitutionnelle - Atteintes aux libertés et droits consacrés par la Constitution Compétence administrative - Recours pour excès de pouvoir - Acte administratif Libertés et droits fondamentaux Constitution - Article 24 - Droit de propriété - Contrat relatif à la conception, au financement et à la réalisation d'un projet culturel et immobilier - Retrait de la signature de l'État créatrice de droits contractuels - Décision de refus de déposer un projet de loi de désaffectation Constitution - Article 90.A - Incompétence du T??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? statuant en matière administrative ; qu'en l'espèce, un recours parallèle étant ouvert à la société devant le Tribunal de première instance, juge du contrat, et lui permettant d'invoquer une atteinte à son droit de propriété, l'incompétence du Tribunal Suprême est, selon le Ministre d'État, certaine ; Attendu que le Ministre d'État soutient, à titre subsidiaire, que le recours en annulation pour excès de pouvoir formé contre la décision du 11 juillet 2017 est irrecevable au motif que cette décision est purement confirmative de la décision du 29 juillet 2015 retirant le pro??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ésident, Jean-Michel LEMOYNE DE FORGES, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Vice-président, José SAVOYE, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Martine LUC-THALER, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, et Monsieur Didier RIBES, rapporteur, Membres titulaires, et prononcé le vingt-neuf novembre deux mille dix-huit en présence du Ministère public, par Monsieur Didier LINOTTE, assisté de Madame Virginie SANGIORGIO, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Greffier en chef. Le Greffier en Chef, Le Président, ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 29 novembre 2018, S.A.M. CAROLI IMMO c/ Ministre d'État**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 27 février 1990, n° 25585 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 février 1990, n° 25585 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/02-27-25585)) ## Faits et procédure Une copropriétaire, N. C., occupait un appartement situé au deuxième étage d'une villa. Elle fit installer une douche dans cet appartement. Pour assurer l'évacuation des eaux usées de cette douche, les travaux consistaient à poser une canalisation sur la façade de l'immeuble donnant sur l'avenue de l'Annonciade. Le propriétaire du terrain sur lequel devait passer l'ouvrage, E. R., occupait le premier étage et s'opposa à ce passage. Le président du tribunal de première instance, statuant en référé, rendit une ordonnance le 21 juillet 1989. Il renvoya les parties à se pourvoir au principal, tous droits demeurant réservés quant au fond. Il fit défense à E. R., sous astreinte provisoire de 1 000 francs par infraction constatée pendant un délai de deux mois, de s'opposer au passage et aux travaux des entrepreneurs chargés par N. C. d'achever la conduite. E. R. interjeta appel. Il soutenait, d'une part, que l'ordonnance préjudiciait au principal en instaurant d'ores et déjà une servitude, la canalisation étant à caractère privatif et non indispensable, l'appartement disposant déjà d'une salle de bain. Il soutenait, d'autre part, l'absence d'urgence. Il invoquait l'article 419 du Code de procédure civile et demandait en outre le rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée contre lui. N. C. conclut à la confirmation de l'ordonnance. Elle affirmait que la canalisation se situait sur une façade constituant une partie commune au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959. Elle indiquait qu'E. R. avait démoli le raccordement déjà installé et que les services de l'urbanisme et de la construction l'avaient mise en demeure d'achever les travaux. Elle formait un appel incident en réclamant 10 000 francs de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le juge des référés pouvait, sans préjuger du principal, autoriser provisoirement le passage sur le terrain d'un voisin opposé aux travaux. Plus précisément, il lui fallait apprécier si les conditions de l'urgence et de l'absence de préjudice au principal étaient réunies. Elle devait également statuer sur la recevabilité de la demande de dommages-intérêts présentée en cause d'appel, dans les limites des pouvoirs du juge des référés. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel principal et confirme l'ordonnance. Son raisonnement repose sur trois séries de motifs. **Sur l'absence de préjudice au principal.** La Cour relève qu'il n'est pas établi, au vu des autorisations accordées par les autres copropriétaires et par le service de l'urbanisme et de la construction, que N. C. ait agi illégitimement. Elle constate également qu'il n'est pas démontré, en l'état des pièces, que la façade soit la propriété privative d'E. R. Elle retient que le premier juge s'est borné à constater une situation de fait, à savoir que les travaux étaient de courte durée, de peu d'importance et indispensables à un usage non fautif de la propriété. Il en a tiré les conséquences sans préjuger du fond, les droits du voisin quant à l'éventuel préjudice étant réservés. **Sur l'urgence.** La Cour fonde l'urgence sur l'achèvement d'un ouvrage déjà entrepris, nécessaire à l'usage des lieux et faisant l'objet de mises en demeure émanant du service de l'urbanisme et de la construction. **Sur la demande de dommages-intérêts.** La Cour juge « qu'elle, saisie dans les limites des pouvoirs du juge des référés, n'a pas compétence pour statuer sur une demande de dommages-intérêts qui préjudicierait au principal ». Elle déboute en conséquence N. C. de sa demande. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute E. R. de toutes ses demandes, fins et conclusions, > Confirme l'ordonnance de référé du 21 juillet 1989 en toutes ses dispositions, > Déboute N. C. de sa demande de dommages-intérêts ; » ## Portée et enseignement pratique La décision présente un intérêt double : elle précise l'office du juge des référés en présence d'une contestation sur la propriété d'une partie commune, et elle délimite la compétence de la juridiction d'appel statuant en référé. **1. Le référé face à une contestation sur la nature de l'ouvrage.** L'arrêt ne tranche pas la question de savoir si la façade est une partie commune ou une partie privative. Il constate seulement qu'aucune démonstration suffisante n'a été apportée sur le point de savoir si elle est la propriété privative d'E. R. Cette approche est conforme à la fonction du référé, qui vise à statuer sur des mesures provisoires sans trancher le fond. Le juge s'appuie sur une appréciation de la situation de fait (durée, importance, caractère indispensable) plutôt que sur la qualification juridique définitive de l'ouvrage. La solution est cohérente avec l'exigence selon laquelle le juge des référés ne doit pas préjuger du principal. **2. La technique de la réserve des droits.** La décision met en œuvre une réserve systématique : les droits des parties, notamment ceux du voisin quant à un éventuel préjudice, demeurent réservés. Cette réserve ne
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 janvier 1990, n° 25571 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 janvier 1990, n° 25571 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1990/01-25-25571)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 10 janvier 1946, les hoirs C. ont procédé au partage d'un immeuble d'habitation dénommé « Villa L. P. », ainsi que du terrain qui le supporte, dépendant de la succession de E. C. Dans cet acte, les copartageants ont déclaré l'existence de « servitudes de passage des deux côtés de l'immeuble et dans la cour sur laquelle débouchent les garages », mentionnées sur un plan annexé. Le même acte établissait un règlement de copropriété. Par acte authentique du 8 février 1968, les époux S.-Z., venant aux droits de M. M. C., ont vendu à P. N. le premier étage de l'immeuble. L'acte précisait que la vente comprenait les parties privatives et la quote-part dans les parties communes, « à l'exclusion du surplus du terrain entourant l'immeuble dont la propriété est réservée aux hoirs C. ». En septembre 1988, les consorts C. ont fait installer dans la cour quatre poteaux métalliques scellés au sol, reliés par une chaîne cadenassée. Cette installation, implantée d'abord à 1,50 mètre de la façade, a été portée à 2,20 mètres et étendue à toute la longueur de celle-ci. Par exploit du 12 janvier 1989, P. N. a assigné les consorts C. Il sollicitait la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte définitive de 1 000 F par jour de retard, l'autorisation de faire exécuter les travaux aux frais des défendeurs en cas de carence, et 20 000 F de dommages-intérêts. Il soutenait que la réduction unilatérale de l'assiette de la servitude constituait une vo
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25450 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25450 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-09-25450)) ## Faits et procédure Le litige porte sur un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble monégasque. Ce logement était loué à E. Q. veuve R., qui l'occupait, et appartenait en indivision à L. Q. veuve P., A. P., C. P. et G. P., qui l'avaient recueilli dans la succession de M. P., décédé à Monaco le 13 août 1976. Les copropriétaires ont notifié à la locataire, le 1er août 1986, un congé dans le cadre de l'exercice du droit de reprise au profit de L. Q. veuve P. Ils ont ensuite assigné la locataire aux fins de voir valider ce congé et ordonner son expulsion, sous astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard. La défenderesse a soutenu, en premier lieu, que les demandeurs n'établissaient pas que la reprise répondait, pour la bénéficiaire, à des « besoins normaux ». Elle a relevé que l'appartement, composé de cinq pièces principales, n'était occupé que par une seule personne. En second lieu, elle a fait valoir que les conditions légales relatives à l'absence d'autre locataire contre lequel la reprise pouvait être exercée n'étaient pas remplies pour trois des copropriétaires (A., C. et G. P.). Elle a sollicité, à titre subsidiaire, qu'il lui soit donné acte de sa réserve de conclure ampliativement. Le tribunal de première instance a été saisi au fond. Il a statué contradictoirement. ## Question de droit La question posée au tribunal était la suivante : le propriétaire qui notifie son intention de reprendre un local loué doit-il justifier, dès cette notification, que l'occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise répond à des besoins normaux, et l'omission de cette justification entraîne-t-elle la nullité de la procédure ? Cette question se décompose en deux interrogations. La première concerne le contenu de l'obligation pesant sur le bailleur : quelles informations doit-il fournir au locataire au moment de la notification ? La seconde concerne la sanction : l'omission est-elle une irrégularité de forme ou un vice de fond, et quelle est sa portée ? ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle qu'aux termes de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise doivent remplir un certain nombre de conditions « à peine de nullité de la procédure ». Il retient que les demandeurs justifient de leur qualité de copropriétaires indivis, établie par une attestation notariée du 31 juillet 1986. Il relève toutefois qu'ils « n'établissent cependant pas, ni même offrent de prouver que l'occupation du logement à reprendre soit de nature à répondre aux “besoins normaux” de la bénéficiaire ». Leur seule argumentation consistait à indiquer que la bénéficiaire, locataire d'un autre appartement, pourrait faire l'économie d'un loyer. Le tribunal écarte cet argument : « cette simple affirmation ne répond pas au vœu du législateur qui a entendu instituer par les dispositions de l'article 28-3° une formalité substantielle prescrite à peine de nullité ». Il relève ensuite que la défenderesse a été privée de la connaissance de la situation de fait de ses adversaires et de la possibilité de discuter utilement les conditions de la reprise, ce qui constitue un grief. Il en déduit que la procédure est nulle. Le tribunal ne statue pas sur l'exception de déchéance soulevée au regard de l'article
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mai 1983, n° 25947 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mai 1983, n° 25947 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1983/05-19-25947)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans un sinistre industriel survenu le 6 mai 1976 au sein de l'immeuble dénommé « La Ruche », situé à Monaco. Cet immeuble, propriété des hoirs F., faisait l'objet d'une chaîne de locations commerciales. La Société Gestion Immobilière Monégasque (G.I.M.) était locataire principale des troisième, quatrième et cinquième étages. Autorisée par son bail à sous-louer, elle avait consenti une sous-location portant sur le troisième étage à la Société Laboral Product. L'immeuble abritait également d'autres sociétés locataires ou sous-locataires, au nombre desquelles figuraient la Société anonyme Seroa (occupant les locaux situés immédiatement au-dessus de ceux de la Société Laboral Product), ainsi que les sociétés I.C.F.C. et Falmi. L'activité de la Société Laboral Product revêtait une double nature : d'une part, la revente en l'état de produits finis reçus d'autres fabricants ; d'autre part, la fabrication et la transformation de substances chimiques destinées à la confection de produits désherbants, désinfectants et raticides, commercialisés sous sa propre marque. Pour l'exercice de cette activité industrielle et commerciale, la société employait une secrétaire ainsi que deux ouvriers, MM. A. D. et M. B. Le 6 mai 1976, vers 13 heures 30, la Société Laboral Product a réceptionné une livraison composée de cinquante tonnelets métalliques contenant du chlorate de sodium (également désigné dans la procédure sous l'appellation de chlorate de soude). Quarante-neuf de ces fûts ont été entreposés dans un local de stockage situé au même étage que l'atelier de fabrication. Toutefois, le cinquantième tonnelet s'est avéré percé et laissait s'écouler une partie de sa substance. L'employé A. D. a alors déposé ce fût endommagé directement à l'intérieur de l'atelier de fabrication, dans l'attente de son transvasement dans un emballage intact, à proximité immédiate de la zone où s'effectuaient habituellement les mélanges des substances chimiques entrant dans la composition des produits fabriqués par l'entreprise. Peu après, l'employé M. B., ouvrier dépourvu de qualification scientifique particulière, a entrepris de mélanger des substances organiques à même le sol cimenté de l'atelier, à l'aide d'une pelle à bout métallique. Le tonnelet percé de chlorate de sodium demeurait à proximité. Les produits que M. B. était chargé de brasser étaient deux composés organiques, l'atrazine et l'aminotriazine, substances intrinsèquement non inflammables mais présentant la particularité chimique de voir leurs molécules se détruire au contact d'un agent oxydant. Quant au chlorate de sodium, s'il ne présente à l'état pur aucune tendance à exploser ou à brûler (tolérant même l'usage d'une pelle métallique), il acquiert un caractère dangereusement inflammable dès lors qu'il est mélangé à d'autres substances et devient impur, les risques d'explosion et d'incendie devenant alors très élevés par simple frottement ou élévation de température. Au cours de cette opération de brassage, en raison de la similitude de couleur entre le chlorate de sodium répandu et les deux composés organiques, une adjonction accidentelle s'est produite. Soudainement, M. A. D. a entendu son collègue crier et, se retournant, a constaté le développement d'une flamme jaune accompagnée d'une épaisse fumée sombre sur un tas de deux cents kilogrammes de produits chimiques (comprenant du trichloracétate de soude, de la spicazine et de la poudre neutre). Selon les déclarations de l'ouvrier M. B., le mélange a pris feu instantanément, « comme de la poudre de chasse ». L'incendie s'est propagé, causant d'importants dégâts matériels tant à la structure de l'immeuble des hoirs F. qu'aux locaux et biens des sociétés voisines, en particulier ceux de la Société Seroa, dont l'évacuation fut ultérieurement nécessaire pour permettre la démolition et la reconstruction des cloisons et des planchers. Pour la couverture de ses risques professionnels, la Société Laboral Product avait souscrit, par l'intermédiaire de M. P. E., agent général d'assurances à Grenoble et beau-frère du fondateur de la société, une police n° 9.532.133 à effet du 15 octobre 1973 auprès de la Compagnie Générale d'Assurances l'Union Suisse, aux droits et obligations de laquelle est intervenue la Compagnie d'assurances La Lutèce. Ce contrat, moyennant une prime annuelle de 924,84 francs, comportait des plafonds de garantie strictement délimités : 200 000 francs au titre de la responsabilité locative, 100 000 francs pour la perte des marchandises et du matériel, et 100 000 francs pour le recours des voisins et des tiers. De leur côté, les propriétaires de l'immeuble (les hoirs F.) ainsi que les sociétés voisines sinistrées (Seroa, I.C.F.C. et Falmi) étaient assurés auprès de la Compagnie d'assurances Union des Assurances de Paris (U.A.P.). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du sinistre du 6 mai 1976, la Compagnie U.A.P. a saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 20 décembre 1976, a désigné M. Ancona en qualité d'expert judiciaire aux fins de déterminer l'origine, les causes et l'étendue des dommages. L'expert, après s'être adjoint l'avis d'un sapiteur chimiste, a déposé son rapport au Greffe de la Cour d'appel le 10 février 1978. Sur la base de ce rapport, cinq instances distinctes ont été successivement introduites devant le Tribunal de première instance de Monaco, lesquelles feront l'objet d'une jonction en raison de leur lien de connexité. 1. **La première instance (exploit du 1er juin 1978, rôle n° 483/1978)** a été initiée par la Société Seroa à l'encontre de sa voisine, la Société Laboral Product. La demanderesse sollicitait l'homologation du rapport d'expertise Ancona, la déclaration de responsabilité de la défenderesse dans la survenance de l'incendie sur le fondement de l'imprudence, de la négligence ou de la faute de ses employés, et sa condamnation au paiement de la somme de 291 078,22 francs avec intérêts au taux légal à compter du jugement. La Société Seroa précisait qu'elle avait certes perçu une indemnité de 133 745,03 francs de son propre assureur, l'U.A.P., mais que le premier poste de sa réclamation correspondait précisément au reliquat non indemnisé sur ses pertes de stock (la différence entre l'évaluation du Cabinet G. à 187 243,05 francs et le versement de l'U.A.P.), auquel s'ajoutaient divers frais de remise en état, de relogement et des pertes d'exploitation. En défense, la Société Laboral Product concluait au déboutement. Elle soutenait que la preuve d'une faute lourde à son encontre n'était pas rapportée, l'expert n'ayant pu, selon elle, déterminer avec certitude la cause exacte du sinistre. Subsidiairement, elle contestait le quantum des demandes, arguant que les travaux de réfection n'avaient pas été contrôlés par l'expert, qu'une partie importante avait déjà été réglée par l'U.A.P., que certains travaux constituaient des embellissements non indemnisables et qu'un coefficient de vétusté devait être appliqué aux locaux occupés depuis plusieurs années par la Société Seroa. Cette dernière répliquait que l'expert avait bien contrôlé les travaux (exécutés par une autre entreprise que l'entreprise Manfredi) et que les embellissements invoqués étaient antérieurs au sinistre, ce qui excluait toute vétusté. 2. **La deuxième instance (exploit du 24 octobre 1978, rôle n° 191/1978)** correspond à l'assignation en intervention forcée délivrée par la Société Laboral Product à son assureur, la Compagnie La Lutèce, aux fins d'être relevée et garantie de toute condamnation. La Société Laboral Product invoquait à l'encontre de son assureur une faute lourde dans l'appréciation des risques lors de l'établissement de la police, lui reprochant d'avoir retenu une surface de 150 mètres carrés au lieu de 300 mètres carrés et d'avoir omis toute référence au chlorate de soude parmi les éléments de fabrication. La Compagnie La Lutèce concluait à titre principal au rejet de la demande de la Société Seroa pour défaut de preuve d'une faute de son assurée, et sollicitait à titre subsidiaire qu'il lui soit donné acte de son plafond contractuel de garantie fixé à 100 000 francs pour le recours des voisins, demandant la désignation d'un mandataire de justice pour répartir cette somme entre les créanciers. 3. **La troisième instance (exploit du 8 février 1979, rôle n° 319/1979)** résulte d'une assignation en intervention forcée délivrée par la Société Seroa à son assureur, l'U.A.P., en déclaration de jugement commun. L'U.A.P., constatant qu'aucune demande n'était formulée à son encontre dans cet acte, sollicitait sa mise hors de cause pour défaut d'objet et d'intérêt. 4. **La quatrième instance (exploit du 6 septembre 1979, rôle n° 82/1979)** a été engagée par la Compagnie U.A.P., agissant en qualité de subrogée dans les droits de ses assurés indemnisés (les hoirs F., propriétaires, et les sociétés locataires Seroa, Falmi et I.C.F.C.). Elle a assigné la Société Gestion Immobilière Monégasque (locataire principale), la Société Laboral Product (sous-locataire) et la Compagnie La Lutèce en condamnation *in solidum*. Par conclusions ampliatives du 9 octobre 1980, l'U.A.P. chiffrait sa demande globale à 878 236,57 francs, décomposée comme suit : 695 811,17 francs versés à l'hoirie F., 130 901,68 francs versés à la Société Seroa, 12 302,91 francs réglés à la Société I.C.F.C., 9 726,90 francs payés à la Société Falmi, et 29 493,91 francs au titre des honoraires de l'expert judiciaire. Dans ce cadre, la Société Gestion Immobilière Monégasque sollicitait à titre principal sa mise hors de cause, relevant qu'aucune faute n'était alléguée à son encontre, et à titre subsidiaire un sursis à statuer dans l'attente du chiffrage des demandes de l'U.A.P. La Société Laboral Product réitérait son argumentation sur l'absence de faute prouvée (affirmant que ses activités n'entraînaient aucune manipulation du chlorate de sodium qu'elle se bornait à revendre après apposition de sa marque sur les fûts), demandait subsidiairement la réduction des prétentions de l'U.A.P. à 560 106 francs conformément au rapport d'expertise, et formait une demande reconventionnelle contre la Compagnie La Lutèce pour faire sauter le plafond de garantie de 200 000 francs relatif aux risques locatifs en raison de la faute lourde de l'assureur. La Compagnie La Lutèce opposait son plafond contractuel de 200 000 francs et réclamait, là encore, la désignation d'un mandataire de justice. 5. **La cinquième instance (exploit du 30 avril 1980, rôle n° 441/1980)** a vu la Société Laboral Product assigner en responsabilité professionnelle la Compagnie l'Union Suisse (aux droits de laquelle est venue La Lutèce) et son agent général M. P. E. Elle leur reprochait de ne pas avoir tenu compte, lors de la rédaction de la police, de la dangerosité du chlorate de soude dont ils étaient pourtant informés. Elle réclamait leur condamnation à lui payer 100 000 francs au titre des loyers versés à perte pendant trois ans, 100 000 francs correspondant à l'indemnité d'assurance non versée pour les marchandises détruites, et 650 000 francs en réparation de la perte de clientèle, de bénéfices et du bail commercial, outre une garantie intégrale des condamnations prononcées contre elle. La Compagnie La Lutèce concluait au rejet de ces prétentions, faisant valoir qu'il incombe à l'assuré de déclarer les risques et de fixer les capitaux assurés sans obligation de vérification pour l'assureur ; que la police à garantie limitée avait été signée en connaissance de cause ; que l'erreur d'étage et la présence de chlorate de soude étaient sans incidence sur la garantie ou le taux de prime ; que M. P. E., parent du dirigeant, avait agi comme mandataire de l'assuré et répondait seul de ses fautes éventuelles (formulant des réserves de recours contre lui) ; que les préjudices réclamés résultaient de l'incendie et non d'une faute contractuelle (l'assuré ayant omis d'invoquer la résiliation de plein droit de son bail pour cesser de payer les loyers) ; et que le non-paiement des 100 000 francs pour les marchandises s'expliquait uniquement par une opposition pratiquée entre ses mains par l'U.A.P. De son côté, M. P. E. sollicitait le rejet des demandes dirigées contre lui, niant toute faute dans ses fonctions d'agent général et contestant tant la réalité du préjudice que le lien de causalité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La complexité résultant de l'enchevêtrement des cinq instances jointes conduisait le Tribunal de première instance de Monaco à devoir trancher trois problèmes juridiques principaux, touchant respectivement au droit de la responsabilité civile délictuelle et locative en matière d'incendie, ainsi qu'au droit des assurances terrestres. En premier lieu, sur le terrain de la responsabilité civile consécutive à la communication d'un incendie, le tribunal devait déterminer les conditions d'engagement de la responsabilité du détenteur d'un local dans lequel un feu a pris naissance, tant à l'égard des voisins tiers qu'à l'égard du propriétaire de l'immeuble, en présence d'une sous-location. Plus précisément, au regard de l'article unique de la loi monégasque n° 69 du 30 mai 1923, la preuve de la faute du détenteur peut-elle résulter de présomptions graves, précises et concordantes issues d'une expertise judiciaire caractérisant une négligence des dirigeants dans l'organisation du travail et la manipulation de substances chimiques dangereuses ? Parallèlement, la sous-location autorisée opère-t-elle une substitution complète du sous-locataire au locataire principal dans la charge des risques d'incendie, exonérant ce dernier de toute responsabilité dès lors qu'il n'occupe pas matériellement les lieux ? En deuxième lieu, sur le terrain du droit du contrat d'assurance, la juridiction devait définir la portée exacte de l'obligation d'appréciation du risque visée à l'article 15 de la loi française du 13 juillet 1930 (applicable au contrat litigieux). Cette disposition met-elle à la charge de la compagnie d'assurances un devoir de conseil, de vérification sur place et d'information obligeant l'assureur à renseigner l'assuré sur la nature de son propre risque professionnel et à fixer d'office des plafonds de garantie adéquats, dont la violation permettrait à l'assuré d'obtenir une couverture illimitée au-delà des plafonds contractuellement souscrits ? Accessoirement, quelle est la qualification juridique de l'intervention d'un agent général d'assurances qui, en raison de liens d'alliance avec le dirigeant de la société assurée, s'entremet bénévolement pour la conclusion du contrat ? En troisième et dernier lieu, quant au règlement pécuniaire du sinistre, le tribunal devait préciser les modalités d'indemnisation des victimes (évaluation de la remise en état à l'exclusion des embellissements, pertes d'exploitation) et organiser l'articulation des recours subrogatoires et directs face à des plafonds de garantie d'assurance insuffisants pour désintéresser l'ensemble des créanciers : comment s'exerce la condamnation *in solidum* de l'assureur et de l'assuré lorsque la dette globale excède la garantie contractuelle ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance procède à une analyse méthodique et rigoureuse, articulant sa motivation autour de la caractérisation de la faute à l'origine de l'incendie, de l'évaluation des préjudices, du rejet de la responsabilité contractuelle de l'assureur et de la répartition finale des condamnations. #### 1. L'établissement de la responsabilité de la Société Laboral Product Pour retenir la responsabilité de la Société Laboral Product à l'égard des tiers voisins, le tribunal se fonde sur l'article unique de la loi n° 69 du 30 mai 1923 concernant la réparation des dommages causés par l'incendie à des tiers. Ce texte dispose que toute personne détenant, à un titre quelconque, tout ou partie d'un immeuble ou de biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance, peut être déclarée responsable vis-à-vis des tiers des dommages causés par ce sinistre, à condition qu'il soit prouvé que celui-ci doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont elle répond. Écartant l'argument de la société défenderesse qui exigeait la preuve directe d'une faute lourde et invoquait une prétendue incertitude de l'expert, le tribunal juge que le rapport de l'expert Ancona contient des « présomptions graves, précises et concordantes » suffisantes pour établir une faute de négligence à l'encontre des dirigeants sociaux. Le raisonnement probatoire procède par déduction scientifique et factuelle : le feu ayant incontestablement pris naissance lors du brassage effectué par l'ouvrier M. B. avec une pelle métallique sur le sol cimenté, et les substances organiques manipulées (atrazine et aminotriazine) n'étant pas spontanément inflammables, l'ignition n'a pu scientifiquement survenir qu'en raison de l'adjonction accidentelle de chlorate de sodium, produit répandu sur le sol à proximité à partir du tonnelet percé, lequel devient hautement inflammable et explosif au moindre frottement dès lors qu'il est souillé et manipulé sans précaution. La faute des dirigeants est alors caractérisée avec sévérité. Le tribunal relève que l'activité de l'entreprise ne se limitait pas à celle d'un grossiste revendant des produits finis, mais impliquait la manipulation et la composition chimique de nouveaux produits vendus sous sa marque. Dès lors, la société « se devait de posséder un minimum de compétence scientifique sur l'emploi des produits qu'elle manipulait et sur les dangers potentiels que ces produits pouvaient présenter ». Or, les dirigeants ont commis une double négligence : d'une part, ils ont confié le mélange de substances chimiques à un ouvrier dépourvu de toute qualification scientifique sans s'assurer des conditions matérielles d'exécution de cette tâche ; d'autre part, ils se sont abstenus de donner la moindre instruction pour isoler soigneusement le chlorate de sodium de tout contact avec d'autres matières combustibles, notamment en cas de détérioration d'un emballage. Le tribunal souligne au passage la contradiction interne de la défense de la Société Laboral Product : celle-ci ne pouvait prétendre ignorer la dangerosité du produit alors que ce caractère figurait sur l'étiquette des tonnelets et qu'elle soutenait elle-même, dans son action contre son assureur, fiche technique à l'appui, que ce comburant explosif devait être tenu éloigné de toute matière combustible. À l'égard des propriétaires de l'immeuble (les hoirs F., dans les droits desquels est subrogée l'U.A.P.), le tribunal rappelle que les rapports locatifs sont rég
# Tribunal Suprême de Monaco, 30 novembre 2023, n° jp-100024 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 30 novembre 2023, n° jp-100024 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2023/11-30-jp-100024)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation monégasque encadrant le secteur locatif protégé, et plus particulièrement des obligations déclaratives et de mise en location pesant sur les propriétaires de locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement au 1er septembre 1947. Les faits prennent naissance à la suite du décès de Monsieur R. L., survenu à une date anonymisée dans la décision. Son épouse, Madame S. L. (âgée de 88 ans au moment de l'introduction de l'instance), a hérité d'un bien immobilier qui appartenait à son défunt mari. Ce bien consiste en un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis à Monaco (dont l'adresse précise est occultée dans certains passages sous la mention « XXX », mais identifiée à plusieurs reprises dans les écritures des parties comme étant le « 7 rue des Princes »), dans un bâtiment édifié avant le 10 août 1944 et correspondant à un lot de copropriété spécifique. L'historique patrimonial et matériel de ce bien, tel qu'il résulte des pièces versées aux débats par les parties, est ancien et complexe. En date du 10 août 1944, l'immeuble appartenait à Madame J. B. Deux « déclarations des logements » avaient alors été établies à cette date pour les deux seuls lots composant le premier étage de l'immeuble. Ces déclarations, signées par Monsieur R. M., gérant d'une agence immobilière, mentionnaient chacune un appartement composé de quatre pièces. Par la suite, l'immeuble a été gravement endommagé par les bombardements ayant touché le quartier de la Condamine en août et septembre 1944, ce qui a conduit la propriétaire, Madame J. B., à déposer le 27 juillet 1945 une demande tendant à être autorisée à reconstruire l'édifice. Le 12 avril 1949, un « cahier des charges et règlement de copropriété » a été établi pour cet immeuble. Les plans annexés à ce document faisaient apparaître que, contrairement aux deuxième et troisième étages composés chacun de deux appartements de quatre pièces, le premier étage comprenait désormais un appartement de trois pièces (affecté de 93/1000èmes des parties communes) et un appartement de quatre pièces (affecté de 103/1000èmes des parties communes). Le lot correspondant à l'appartement litigieux a été vendu par Madame J. B. à Monsieur R. B. le 12 mai 1949. Puis, par un acte de vente du 2 août 1952 (également mentionné comme datant du 2 septembre 1952 dans la contre-requête), Monsieur F. L., beau-père de la requérante, a acquis ce lot auprès de Monsieur R. B., lequel occupait alors les lieux. Cet acte de 1952 mentionnait expressément un appartement de trois pièces. Au décès de Monsieur F. L., son fils, Monsieur R. L., a hérité du bien. Un extrait d'acte translatif de propriété immobilière a été établi le 21 novembre 1989, accompagné d'une « formule de déclaration de mutation par décès » datée du 17 novembre 1989, mentionnant là encore un appartement de trois pièces et indiquant que Monsieur R. L. demeurait à l'adresse de cet immeuble (7 rue des Princes). Toutefois, selon les affirmations de Madame S. L., son époux n'a jamais effectivement habité cet appartement ni ne l'a mis en location, le couple résidant à une autre adresse à Monaco (acquise en 1990 et figurant sur la carte de résident ainsi que sur le certificat d'immatriculation du véhicule de Monsieur R. L.). L'appartement litigieux aurait uniquement servi de pied-à-terre familial pour leurs enfants et d'autres membres de la famille lors de leurs séjours en Principauté. À la suite du décès de Monsieur R. L. et de la transmission successorale du bien à son épouse Madame S. L., la Direction de l'Habitat a adressé à cette dernière un courrier en date du 7 juin 2021. L'administration lui indiquait qu'en raison du décès de son mari, l'appartement devait être considéré comme vacant et devait, par conséquent, faire l'objet d'une déclaration de vacance dans un délai d'un mois, conformément aux prescriptions de l'article 35, alinéa 1er, de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Madame S. L. a refusé de souscrire cette déclaration de vacance. Par l'intermédiaire de son conseil, elle a engagé de nombreux échanges avec la Direction de l'Habitat pour contester l'applicabilité de la loi n° 1.235 à son bien. Face à ce refus persistant, le Ministre d'État a pris, le 25 avril 2022, une décision considérant que l'appartement relevait bien des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et infligeant à Madame S. L. une amende administrative d'un montant de 5 000 euros, sur le fondement combiné des articles 35 et 37 de ladite loi. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant cette sanction pécuniaire et l'assujettissement de son bien au secteur locatif protégé régi par la loi n° 1.235, Madame S. L. a formé, par lettre du 20 mai 2022, un recours gracieux auprès du Ministre d'État contre la décision du 25 avril 2022. Par une décision expresse en date du 20 juin 2022, le Ministre d'État a rejeté ce recours gracieux, maintenant ainsi tant la qualification juridique du bien que la sanction administrative de 5 000 euros. Madame S. L. a alors saisi le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco d'un recours en annulation pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe Général le 16 août 2022 sous le numéro TS 2022-25. Elle demandait à la haute juridiction d'annuler la décision du Ministre d'État du 20 juin 2022 rejetant son recours gracieux contre la décision du 25 avril 2022, et de condamner l'État de Monaco aux entiers dépens. Au soutien de sa requête et de son mémoire en réplique (enregistré le 18 novembre 2022), la requérante développait trois moyens principaux, mêlant des griefs de légalité externe et de légalité interne : En premier lieu, elle invoquait une erreur de fait ou d'appréciation tenant à l'identification même du bien visé par la décision administrative. Elle soulignait que la Direction de l'Habitat, se fondant sur les déclarations de logements du 10 août 1944 (lesquelles n'étaient d'ailleurs pas signées par la propriétaire de l'époque mais par un gérant d'agence immobilière et comportaient des descriptions strictement identiques), visait un appartement de quatre pièces. Or, son lot de copropriété a toujours consisté, depuis le règlement de copropriété de 1949, l'acte de vente de 1952 et la déclaration de mutation de 1989, en un appartement de trois pièces, distinct de l'autre lot du même étage qui comporte quatre pièces et dispose d'une quote-part supérieure de parties communes (103/1000èmes contre 93/1000èmes). Elle soutenait que l'administration ne prouvait nullement l'existence de travaux intérieurs ayant réduit le nombre de pièces. En deuxième lieu, la requérante contestait l'existence d'une quelconque vacance du bien au sens de la loi. Elle faisait valoir que l'appartement n'avait jamais été mis en location depuis son acquisition par son beau-père en 1952, et que son défunt mari ne l'avait jamais occupé à titre de résidence principale, vivant avec elle à une autre adresse connue de l'administration (prouvée par l'acte d'acquisition de 1990, sa carte de résident et le certificat d'immatriculation de son véhicule). Le décès de son époux n'avait donc entraîné aucune modification dans l'usage du bien, qui demeurait un simple pied-à-terre familial utilisé par ses enfants venant s'occuper d'elle. En troisième lieu, et de manière centrale, Madame S. L. soutenait que son appartement échappait au champ d'application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et que l'administration avait commis une incompétence ainsi qu'une erreur de droit. Sur la compétence, elle rappelait que la Direction de l'Habitat ne s'était jamais rendue sur place et qu'elle ne tirait d'aucun texte le pouvoir de procéder au classement d'un appartement, précisant dans sa réplique qu'affirmer qu'un logement relève de la loi n° 1.235 équivaut nécessairement à opérer un tel classement. Sur le fond du droit applicable, elle exposait la coexistence de trois régimes locatifs pour les immeubles construits avant 1947 : le régime de droit commun (loi n° 888 du 25 juin 1970), le régime d'exception (ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 remplacée par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000) et le régime dérogatoire à l'exception institué par la loi n° 887 du 25 juin 1970. Ce dernier régime soustrait au secteur protégé de la loi n° 1.235 les locaux classés, avant le 26 juin 1970, dans la catégorie 1 ou dans la catégorie 2 (sous-catégories A et B) définies aux articles 2 et 3 de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949. S'appuyant sur le règlement de copropriété de 1949, sur des estimations de l'agence Dotta Immobilier (de février 2006 et mai 2010), sur une expertise de la SAM Bati Conseil attestant que l'immeuble avait conservé ses qualités initiales, ainsi que sur la situation d'un lot du rez-de-chaussée loué dans le secteur libre, elle démontrait que l'immeuble et l'appartement (dotés d'un ascenseur, d'un large escalier, d'une cour privée arborée et clôturée, d'une grande hauteur sous plafond et de larges pièces) présentaient « la plupart » des caractéristiques requises (et non nécessairement leur totalité) pour relever de la catégorie 1 ou de la catégorie 2 A, excluant de fait la catégorie 2 B et les catégories inférieures dépourvues d'ascenseur. En défense, par une contre-requête enregistrée le 17 octobre 2022 et une duplique enregistrée le 14 décembre 2022, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête et à la condamnation de la requérante aux dépens. Sur l'identification du bien, le Ministre d'État répliquait que l'acte de vente de 1952 établissait la filiation de propriété depuis Madame J. B. en 1944, et que les déclarations de 1944 (dont la signature par un gérant d'agence n'altérait pas la valeur probante) attestaient que les deux lots du premier étage comportaient initialement quatre pièces. Rapprochant la demande de reconstruction de 1945 et les plans de 1949, il en déduisait que des travaux de reconfiguration intérieure avaient été réalisés sans autorisation entre 1945 et 1949 pour transformer ce lot en trois pièces, les tantièmes de copropriété étant par ailleurs fonction de la surface et non du nombre de pièces. La décision visait donc bien le lot appartenant à la requérante. Sur l'occupation du bien, l'administration opposait aux documents produits par la requérante les propres déclarations de Monsieur R. L. figurant dans l'extrait d'acte translatif de propriété et dans la formule de déclaration de mutation par décès de novembre 1989, actes dans lesquels il avait formellement déclaré demeurer à l'adresse de l'appartement litigieux. Sur la compétence, le Ministre d'État faisait valoir une distinction jurisprudentielle établie par le Tribunal Suprême entre une décision formelle de classement (qui échappe effectivement à la compétence du Directeur de l'Habitat) et la simple constatation par laquelle l'administration prend acte de ce qu'un logement relève de la loi n° 1.235 pour en tirer les conséquences légales. Enfin, sur le régime juridique du bien au regard de la loi n° 887 du 25 juin 1970 et de son texte d'application, l'ordonnance n° 4.621 du 29 décembre 1970, le Ministre d'État soutenait que la requérante ne rapportait pas la preuve que son logement relevait, avant la date butoir du 26 juin 1970, de la catégorie 1 ou des catégories 2 A et 2 B de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949. Il arguait que la catégorie 1 exige un caractère réellement luxueux ainsi que, dans les immeubles collectifs, la présence cumulative d'ascenseurs, d'escaliers de service et d'un monte-charge, éléments faisant défaut en l'espèce. Il ajoutait que la déclaration de mutation de 1989 qualifiait l'immeuble de simple « immeuble de rapport » (par opposition à un autre bien successoral qualifié d'« immeuble de grand standing »), que le rapport Bati Conseil ne se plaçait pas à la date antérieure au 26 juin 1970, que les attestations Dotta Immobilier n'établissaient aucun caractère luxueux, et que le lot du rez-de-chaussée invoqué à titre de comparaison était un ancien local commercial par nature exclu des lois sur les baux d'habitation. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à l'examen du Tribunal Suprême posait une triple problématique juridique, articulée autour des conditions d'exercice du pouvoir de sanction administrative prévu par la législation sur le secteur locatif protégé : 1. **Sur le terrain de la compétence administrative :** Le Ministre d'État (et, en amont, la Direction de l'Habitat), qui ne dispose d'aucune habilitation textuelle pour procéder au classement catégoriel d'un immeuble d'habitation au sens de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949, est-il néanmoins compétent, dans le cadre de la mise en œuvre du pouvoir de sanction que lui confère l'article 37 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 en cas de manquement aux obligations de déclaration de vacance et de location prévues à l'article 35, pour apprécier et constater qu'un bien immobilier entre dans le champ d'application matériel de cette loi ? 2. **Sur le terrain de la matérialité des faits :** Une divergence portant sur la consistance interne du logement (mentionné comme un quatre pièces dans des déclarations administratives de 1944, mais comme un trois pièces dans les actes notariés et de copropriété postérieurs à 1949) est-elle de nature à entacher d'erreur de fait la décision administrative qui vise néanmoins avec exactitude l'adresse de l'immeuble et le numéro du lot de copropriété appartenant au contrevenant ? 3. **Sur le terrain de la qualification juridique et du champ d'application de la loi (question principale) :** Au regard de la tripartition des régimes locatifs applicables aux logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, comment le juge de l'excès de pouvoir contrôle-t-il l'appartenance d'un bien aux catégories 1, 2 A ou 2 B de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949 (appréciée à la date du 26 juin 1970), laquelle conditionne l'application du régime dérogatoire de la loi n° 887 du 25 juin 1970 et, par voie de conséquence, l'exclusion du régime d'exception de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Siégeant en Assemblée plénière, le Tribunal Suprême développe un raisonnement structuré en trois temps, répondant successivement aux griefs d'incompétence, d'erreur de fait, puis d'erreur de droit, avant de faire application du principe d'économie des moyens. #### 1. L'affirmation d'une compétence implicite mais nécessaire du Ministre d'État Le Tribunal Suprême écarte tout d'abord le moyen d'incompétence soulevé par la requérante. Pour ce faire, la haute juridiction procède à une lecture téléologique et fonctionnelle des articles 35 et 37 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Elle relève que les dispositions de l'article 37 confient expressément au Ministre d'État le pouvoir d'infliger une sanction administrative lorsqu'un propriétaire méconnaît l'une des obligations énoncées à l'article 35 (lesquelles comprennent la déclaration de vacance à la Direction de l'Habitat et la mise en location du bien). Le juge constitutionnel et administratif en déduit, par une formule de principe (« *qu'il en découle nécessairement la possibilité, pour le Ministre d'État, de considérer qu'un bien immobilier est soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000* »), que l'attribution d'un pouvoir de sanction emporte de plein droit la compétence pour vérifier et qualifier la condition préalable à l'exercice de ce pouvoir, à savoir l'assujettissement du bien à la loi sanctionnée. Le Ministre d'État n'a donc pas excédé sa compétence en prenant parti sur le régime juridique applicable à l'appartement litigieux. #### 2. Le rejet du moyen tiré de l'erreur de fait sur l'identification du bien Dans un deuxième temps, le Tribunal Suprême balaie brièvement l'argumentation abondante des parties relative au nombre exact de pièces de l'appartement (trois ou quatre pièces) et aux éventuels travaux réalisés après les bombardements de 1944. Le juge opère une réduction du contrôle de l'exactitude matérielle des faits aux seuls éléments déterminants pour l'identification juridique de l'objet de l'acte administratif. Dès lors que la décision attaquée du Ministre d'État vise l'adresse exacte de l'immeuble à Monaco ainsi que le numéro précis du lot de copropriété, et qu'il est constant entre les parties que ce lot spécifique est bien la propriété de Madame S. L., l'incertitude ou l'inexactitude secondaire quant à la distribution intérieure des pièces est inopérante. Aucune erreur de fait sur l'identité du bien visé ne saurait donc être retenue. #### 3. La synthèse didactique des régimes locatifs et la censure pour erreur de droit Le cœur de la motivation réside dans le troisième considérant de fond, par lequel le Tribunal Suprême procède d'abord à un rappel exhaustif de l'architecture législative gouvernant les locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947. Le Tribunal consacre explicitement l'analyse tripartite présentée par la requérante en distinguant : * **Le régime de droit commun :** applicable aux locaux de toutes catégories qui ont été affectés pour la première fois à la location à compter du 25 juin 1970, en vertu de la loi n° 888 du 25 juin 1970 modifiant et complétant l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 ; * **Le régime d'exception :** issu de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, laquelle a été remplacée par la loi n° 1.235 du 28 décembre
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31015 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31015 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/04-30-31015)) ## Faits et procédure Par acte notarié, une donation a été consentie à la demanderesse, c.C, portant notamment sur un magasin situé dans un immeuble sis x5 à Monaco. Ce magasin comprenait un local avec cabinet de toilette et un réduit à usage de cave au sous-sol. La demanderesse soutenait que son auteur, puis elle-même, avaient également pris possession, depuis plus de trente ans, d'un débarras situé sous la cour de l'immeuble voisin sis x3. Ce débarras, délimité par la mitoyenneté des immeubles, pouvait correspondre aux lots A et B de l'immeuble x3. Après plusieurs échanges avec le syndic, la demanderesse a obtenu une ordonnance de compulsoire, le 1er février 2023, pour identifier le propriétaire du lot B, qui s'est révélé être s E. Elle a ensuite assigné s E et ZA le 18 avril 2023. Une seconde ordonnance de compulsoire, en date du 2 novembre 2023, a permis d'établir que s E était également propriétaire du lot A. Dans ses conclusions, la demanderesse sollicitait la reconnaissance de son acquisition par prescription trentenaire, sur le fondement de l'article 2094 du Code civil. Elle demandait en outre la création d'un nouveau lot de copropriété, la désignation d'un notaire et une indemnité au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. s E s'en remettait à justice sur la prescription acquisitive, contestait les demandes financières dirigées contre lui et réclamait lui-même une indemnité. ZA demandait que soit ordonnée l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale d'une résolution relative à la création d'un lot, à titre subsidiaire. ## Question de droit La décision soulève une double question. **Première question** : une personne qui exploite un local commercial dont elle est propriétaire peut-elle acquérir par prescription trentenaire un espace situé sous la cour d'un immeuble voisin, relevant de deux lots de copropriété, lorsque cet espace a été possédé sans contestation dans les conditions de l'article 2083 du Code civil ? **Seconde question** : le juge saisi de l'usucapion peut-il, dans le même mouvement, créer un lot de copropriété, désigner un notaire, ordonner l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ou statuer sur les frais de l'instance ? ## Solution et dispositif Le Tribunal répond positivement à la première question. Il retient que la demanderesse « possède néanmoins, depuis le jma, date à laquelle elle a acquis de sa mère ce dernier lot, les deux pièces situées en sous-sol des lots A et B de l'immeuble sis x3, le tout formant, ainsi qu'il vient d'être dit, un ensemble indivisible ». Il relève que les défendeurs ne contestent pas cette possession. Le Tribunal estime que les caractères exigés par l'article 2083 du Code civil sont réunis : possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Le Tribunal répond négativement aux demandes accessoires. Il juge qu'« il n'appartient donc pas au Tribunal, à ce stade, ni de dire que par division des lots A et B il sera créé un nouveau lot dans l'état descriptif de division de l'immeuble, ni de désigner un notaire ». Il refuse également d'ordonner l'inscription de la résolution demandée par ZA, au motif qu'il lui faudrait « s'immiscer dans la gestion de la copropriété ». Sur les dépens et frais, le Tribunal retient qu'« aucune des parties n'a véritablement succombé à l'instance, au sens de l'article 231 du Code de procédure civile ». Il met toutefois à la charge de s E le coût du constat d'huissier de 390 euros, en raison du caractère tardif de la mise en cause du propriétaire du lot A
# Cour d'Appel de Monaco, 09 juillet 2019, n° 18308 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 09 juillet 2019, n° 18308 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/07-09-18308)) ## Faits et procédure Un immeuble composé de plusieurs appartements, la « Villa G. », sis à Monaco, appartenait à des époux décédés en 1952 et 1953. Leurs quatre enfants, r., p., s. et j-l. G., leur ont succédé à hauteur d'un quart chacun. Par acte authentique du 29 janvier 1971, r. G. a cédé ses droits indivis à ses trois frères et sœur. Il est constant que j-l. G. a administré l'immeuble, notamment en effectuant des travaux et en donnant les appartements à bail. Après le décès de p. G. en 2010, ses enfants, h. G. épouse C. et g. G., ont assigné j-l. G. et s. D. (venant aux droits de s. G.) en liquidation et partage de l'immeuble, le 27 février 2013. Les défendeurs ne contestaient le partage que pour la nue-propriété, j-l. G. soutenant avoir acquis l'usufruit par usucapion. Une saisie-arrêt de 7 millions d'euros avait par ailleurs été pratiquée à l'initiative des demandeurs. Par jugement du 2 juin 2016, le Tribunal de première instance a dit que j-l. G. avait acquis l'usufruit par prescription, ordonné le partage de la seule nue-propriété, nommé un notaire et un expert, débouté les demandeurs de leur demande en paiement des loyers et ordonné la mainlevée des saisies-arrêts. Les consorts G.-C. ont relevé appel. Ils soutenaient, à titre principal, que j-l. G. agissait en qualité de mandataire de l'indivision, donc à titre précaire, et ne pouvait prescrire sans interversion de titre. À titre subsidiaire, ils contestaient le caractère trentenaire, continu, non équivoque, public et paisible de la possession, et sollicitaient l'annulation ou le rejet de plusieurs attestations et pièces. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Une attestation dépourvue de la mention relative à l'intérêt au procès, ou non accompagnée d'un justificatif d'identité régularisé ultérieurement, encourt-elle la nullité au regard de l'article 324 du Code de procédure civile ? 2. Un co-indivisaire peut-il prescrire l'usufruit de l'immeuble indivis, et si oui, doit-il établir une interversion de titre ? 3. Les actes accomplis par ce co-indivisaire caractérisent-ils une possession exempte de vices (équivoque, clandestinité, violence, tolérance) au sens de l'article 2048 du Code civil ? ## Solution et dispositif La Cour rejette les moyens relatifs aux attestations, sous une réserve. Elle confirme la prescription acquisitive de l'usufruit au profit de j-l. G. **Sur les attestations.** La Cour retient que l'alinéa 4 de l'article 324 du Code de procédure civile invite à préciser un « intérêt au procès », que cette précision n'est due qu'en cas d'intérêt, et que son absence s'entend d'un défaut d'intérêt, non sanctionné par la nullité lorsque les autres mentions légales figurent. Le lien de parenté avec une partie ne suffit pas à caractériser un intérêt personnel au litige. La pièce établie sans document d'identité joint, puis régularisée en cours d'instance, n'encourt pas l'annulation. La Cour prononce cependant la nullité d'une attestation (celle de s. N.), établie selon les règles du droit processuel français et ne comportant pas la mention manuscrite exigée par le 5° du même article. La présence de ouï-dire ne conduit pas au rejet de la pièce qui les contient. **Sur la prescription.** La Cour juge qu'un co-indivisaire peut acquérir par usucapion la totalité de l'usufruit de l'immeuble indivis, sous réserve de démontrer une possession trentenaire conforme à l'
# Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2019, n° 18257 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2019, n° 18257 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2019/06-19-18257)) ## Faits et procédure Le 9 décembre 2014, M. b. F. a, en réponse à l'annonce d'une agence immobilière, émis une offre d'achat portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave. Ces lots de copropriété, situés dans un immeuble à Monaco, étaient présentés comme appartenant à Mme n. L. épouse G. L'offre ayant été acceptée, M. F. a versé à la main du notaire chargé de dresser l'acte de vente un acompte sur le prix. Par lettre du 6 février 2015, le notaire a informé M. F. que la vente ne pouvait être exécutée aux conditions de l'offre, « à défaut d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix », Mme G. ne « semblant pas être titrée sur l'emplacement de parking ». Saisi d'une action en réalisation forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts, le Tribunal de première instance a, par jugement du 6 avril 2017, constaté qu'aucun contrat de vente ne s'était valablement formé entre les parties sur les trois biens, et a débouté M. F. de ses demandes. Par arrêt du 20 novembre 2018, la Cour d'appel a confirmé ce jugement. M. F. a formé un pourvoi en révision (pourvoi n° 2019-12), déclaré le 8 janvier 2019, appuyé d'un moyen unique en cinq branches. Mme G. a déposé une contre-requête. Le ministère public a conclu le 14 mars 2019. La Cour de révision a rendu sa décision le 19 juin 2019, après audience du 17 juin 2019 sur le rapport de M. le Conseiller François Cachelot. ## Question de droit La question posée à la Cour de révision était double. *En premier lieu*, les juges du fond pouvaient-ils, à partir des éléments de preuve produits, écarter la qualité de propriétaire de Mme G. sur l'emplacement de parking, et en déduire l'absence de possession utile au profit de M. F. (moyen, branches 1 à 3) ? Le moyen invoquait les articles 2.077, 2.078, 2.080, 2.083, 2.086 et 2.094 du Code civil, relatifs à la présomption de possession et à la prescription acquisitive trentenaire d'un immeuble sans titre. *En second lieu*, le consentement de Mme G. pouvait-il être vicié par une erreur sur l'objet de la vente, de sorte que le contrat ne se serait pas formé ? Le demandeur soutenait que l'erreur n'était pas établie, et qu'à défaut, l'offre signée caractérisait l'accord des volontés sur la chose vendue (moyen, branches 4 et 5, visant les articles 964, 965, 1.425, 1.426 et 1.432 du Code civil). La Cour de révision ne reprend pas distinctement chaque branche. Elle examine l'ensemble du moyen au regard de l'appréciation souveraine des juges du fond. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi. Son raisonnement tient en une seule motivation, que l'on peut reproduire ainsi : > « appréciant le sens et la portée des attestations et éléments de preuve soumis à son examen, la Cour d'appel, qui a souverainement estimé que les actes de possession relevés par M. F. n'établissaient pas la preuve que Mme G. s'était comportée en propriétaire de l'emplacement de parking et qui en a déduit que celle-ci ayant, par erreur sur l'objet de la vente, donné son consentement à l'offre d'achat émise par M. F. le contrat ne s'était pas formé, a, par ces seuls motifs, sans violer les textes visés par le moyen, légalement justifié sa décision
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 avril 2018, n° 16907 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 avril 2018, n° 16907 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/04-05-16907)) ## Faits et procédure La SCI L est propriétaire d'un immeuble mitoyen de celui de la copropriété W, sis à Monaco. La copropriété W a obtenu, le 15 janvier 2014, une autorisation de construire un ascenseur et de créer un accès extérieur par coursives. Le 8 juillet 2015, une autorisation de construire modificative a été délivrée pour la création de coursives extérieures desservant l'immeuble depuis un ascenseur extérieur accessible aux personnes à mobilité réduite. Saisi en référé d'une demande d'expertise par la SCI L (exploit du 20 juin 2016), le juge des référés l'a rejetée par ordonnance du 5 octobre 2016. Par acte du 23 décembre 2016, la SCI L a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux fins de suppression des vues droites créées à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété, de modification des coursives, de démolition partielle ou totale de celles-ci à défaut, et de condamnations pécuniaires. À titre subsidiaire, elle sollicitait une expertise judiciaire portant notamment sur les distances. Le syndicat concluait au débouté et, à titre reconventionnel, à 5 000 euros de dommages-intérêts. Il soutenait notamment la conformité du projet au règlement d'urbanisme, l'existence préalable de vues sur le fonds voisin, le caractère de simple lieu de passage des coursives et l'absence de preuve probante fournie par la demanderesse. Le tribunal de première instance, statuant en premier ressort et par jugement contradictoire, a fait droit pour l'essentiel aux demandes de la SCI L. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si des coursives extérieures édifiées dans un immeuble en copropriété, dont le bord est situé à moins de 1,90 mètre de la limite séparative, méconnaissent la distance imposée par l'article 563 du Code civil pour les vues droites et les saillies. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si les autorisations administratives délivrées à la copropriété, ainsi que le caractère peu fréquenté de l'ouvrage et l'existence alléguée d'ouvertures antérieures, sont de nature à faire obstacle à la mise en conformité ordonnée. La décision retient en substance que la distance se compte, s'agissant de saillies, « depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés », conformément à l'article 565, alinéa 1er, du Code civil. Le tribunal écarte ensuite les moyens tirés de l'autorisation administrative, de l'usage restreint de l'ouvrage et de l'antériorité alléguée des ouvrants, puis examine la réparation des préjudices. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que le bord extérieur des coursives est à moins de 1,90 mètre de la limite séparative. Il relève que, « que la distance soit de 43 centimètres, comme indiqué dans le premier constat, ou de 37,5 centimètres, comme mesuré dans le second constat d'huissier, la distance minimale prévue par l'article 563 du Code civil n'est manifestement pas respectée ». Il rejette en conséquence la demande d'expertise, qu'il juge inutile. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Dit que les coursives de la copropriété de l'immeuble W ne respectent pas les distances prévues aux articles 563 et 565 du Code civil et créent des vues droites, ainsi qu'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux du voisinage, avec un risque pour la sécurité de la SCI L ; > > En conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble W à : > modifier les ouvrages qu'il a fait réaliser, pour que soient respectées les dispositions de l'article 563 du Code civil et que soient supprimées toutes les vues droites ainsi créées se trouvant à moins d'1,
# Cour d'Appel de Monaco, 20 octobre 1969, n° 25472 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 octobre 1969, n° 25472 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1969/10-20-25472)) ## Faits et procédure Les époux M. étaient locataires, pour partie, d'un immeuble appartenant à la Société civile immobilière Cancal. Par acte du 25 juin 1965, la bailleresse leur a notifié un congé avec refus de renouvellement, fondé sur le droit de reprise pour reconstruire prévu à l'article 16 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Les locataires ont contesté ce congé. Ils soutenaient, à titre principal, que la bailleresse avait reconnu que l'immeuble ne serait pas reconstruit, qu'elle n'avait ni demandé de permis de construire ni commencé les travaux, et qu'elle avait accepté de les indemniser en contrepartie de leur renonciation à leur droit de priorité de location dans l'immeuble à reconstruire. À titre subsidiaire, ils invoquaient la non-sincérité de la reprise et la fraude, et demandaient soit l'indemnité totale d'éviction, soit le renouvellement du bail, soit l'indemnité de l'article 9, au motif que la bailleresse maintenait indéfiniment le statu quo en violation de l'article 28 de la loi et de l'article 989 du Code civil. La bailleresse opposait l'absence de preuve d'un accord sur indemnisation, la preuve de son intention de reconstruire résultant de démarches engagées depuis plusieurs années, et la sans-portée de la circonstance que le nouvel immeuble ne serait pas implanté sur l'emplacement de l'immeuble litigieux, ce terrain étant indispensable à toute construction sur les parcelles contiguës. Par jugement du 16 janvier 1969, la Commission arbitrale des loyers a déclaré remplies les conditions du droit de reprise, a donné acte à la bailleresse de son offre de payer une somme égale à deux années de loyer, a validé le congé et a débouté les locataires de leurs demandes de renouvellement et d'indemnité de l'article 9. Les époux M. ont interjeté appel. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **Première question** : le bailleur qui exerce le droit de reprise pour reconstruire doit-il prouver son intention de reconstruire et produire un permis de construire, sous peine de voir le congé annulé pour fraude ? **Deuxième question** : une acceptation de principe, par le bailleur, du versement d'une indemnité de l'article 9, assortie d'une renonciation du locataire à son droit de priorité, emporte-t-elle renonciation du bailleur au régime restrictif de l'article 16 ? **Troisième question** : la reprise est-elle frauduleuse lorsque la construction projetée ne s'implante pas exactement sur l'assiette de l'immeuble démoli, et le délai de mise en œuvre des travaux est-il opposable au b
# Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2011/06-17-8697)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les conditions de location des locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947. La compréhension du litige suppose de retracer avec exactitude la chronologie des acquisitions immobilières du requérant ainsi que la nature juridique des lots concernés au regard des règles d'urbanisme et d'habitat monégasques. Au cours de l'année 1986, Monsieur G. M. a procédé à deux acquisitions immobilières successives au sein d'un même immeuble situé à Monaco. En premier lieu, par un acte notarié en date du 9 juillet 1986, il s'est porté acquéreur d'un premier ensemble immobilier constituant le lot n° 43. Ce lot se composait d'un appartement situé au premier étage du bloc A, d'une cave sise au sous-sol du bloc C, ainsi que d'une chambre de bonne localisée au sous-sol du bloc A. Selon les mentions mêmes de cet acte authentique, ce premier lot était soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 portant limitation du champ d'application de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. En second lieu, et c'est cet ensemble qui cristallise le contentieux, Monsieur G. M. a acquis dans le même immeuble, par un acte notarié du 20 octobre 1986, la propriété du lot n° 34. Ce second lot comprenait un appartement situé au deuxième étage du bloc A, une cave au sous-sol du bloc C et une chambre de bonne en sous-sol du bloc A. À la différence de la première acquisition, l'acte notarié du 20 octobre 1986 mentionnait expressément que les biens composant le lot n° 34 étaient soumis aux dispositions de la loi n° 888 du 25 juin 1970, ce qui impliquait, selon l'analyse du propriétaire, leur assujettissement au seul droit commun des baux d'habitation, à l'exclusion des régimes locatifs réglementés ou dérogatoires. Depuis cette acquisition intervenue en octobre 1986 et pendant près d'un quart de siècle, Monsieur G. M. a usé de son droit de propriété sur l'appartement et la chambre de bonne formant le lot n° 34 en toute liberté. Ces biens ont été librement donnés à bail à des locataires successifs, sans les contraintes propres au secteur protégé ou semi-protégé, et ce, selon les affirmations du requérant, à la parfaite connaissance des services de l'État monégasque. Cette situation de fait et de droit a toutefois été remise en cause par l'administration au cours de l'été 2010, à l'occasion de l'installation de nouveaux locataires dans les lieux (intervenue respectivement le 1er avril 2010 et le 1er mai 2010). Par deux lettres datées du 23 juillet 2010, la Direction de l'Habitat a enjoint à Monsieur G. M. de lui transmettre, tant pour l'appartement que pour la chambre de bonne du lot n° 34, la déclaration de location prévue par l'ordonnance souveraine n° 4.621 du 29 décembre 1970, texte pris pour l'application de la loi n° 887 du 25 juin 1970. L'administration réclamait également la production des pièces justificatives attestant de la résidence et/ou du temps de travail en Principauté de ces nouveaux locataires, conditions propres au régime restrictif de la loi n° 887. Contestant cette sujétion soudaine à un régime de contrôle, la fille du propriétaire, Mademoiselle E. M., agissant au nom de son père, a adressé un courrier le 18 août 2010 à la Direction de l'Habitat. Elle y faisait valoir que les dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 étaient inapplicables à l'appartement et à la chambre de bonne composant le lot n° 34, ces biens relevant exclusivement du droit commun par l'effet de la loi n° 888. Par une lettre en date du 26 août 2010, la Direction de l'Habitat a rejeté cette argumentation et confirmé les termes de sa correspondance initiale du 23 juillet 2010. Pour justifier sa décision de soumettre les biens litigieux à la loi n° 887 du 25 juin 1970, l'autorité administrative s'est fondée sur un critère purement objectif tenant à la classification de l'immeuble : les biens étant situés dans un immeuble classé en catégorie 2B, ils relevaient nécessairement, selon la Direction de l'Habitat, du périmètre de la loi n° 887. Une ultime démarche amiable a été tentée par Mademoiselle M. au nom du requérant, par une lettre du 6 septembre 2010 contestant derechef cette interprétation administrative et sollicitant de la Direction de l'Habitat l'envoi, avant le 26 septembre 2010, d'un courrier confirmant l'appartenance du lot n° 34 au seul secteur de droit commun. Ce courrier étant demeuré sans réponse, le différend s'est noué sur le terrain contentieux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de l'administration de revenir sur sa position, Monsieur G. M. a saisi le Tribunal Suprême d'un recours en annulation pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe général de la Principauté de Monaco le 21 octobre 2010 sous le numéro TS 2011-01. Dans sa requête introductive d'instance, complétée par un mémoire en réplique enregistré le 17 janvier 2011, le requérant formulait trois séries de conclusions : 1. À titre principal, l'annulation des décisions administratives individuelles de la Direction de l'Habitat résultant de ses lettres des 23 juillet et 26 août 2010 ayant assujetti le lot n° 34 à la loi n° 887 du 25 juin 1970. 2. À titre de mesure d'instruction, une injonction faite à l'État de produire deux rapports établis en juin et juillet 1999 (lesquels avaient été mentionnés lors de la séance publique du Conseil national du 30 juin 2000), ainsi que toute autre mesure d'instruction permettant d'établir la manière dont l'État avait fait application des lois n° 887 et n° 888 depuis 1970. 3. À titre accessoire, la condamnation de l'État au versement d'une indemnité de 15 000 euros au titre des dépenses d'honoraires d'avocat-défenseur exposés (frais irrépétibles), outre la charge des entiers dépens. Au soutien de ses conclusions à fins d'annulation, Monsieur G. M. développait un moyen unique mais particulièrement charpenté, tiré de l'erreur de droit commise par la Direction de l'Habitat dans l'interprétation combinée de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et des lois n° 887 et n° 888 du 25 juin 1970. Son argumentation s'articulait autour de la distinction fondamentale entre le retour au droit commun et l'assouplissement du secteur réglementé : * D'une part, il soutenait que la loi n° 888 du 25 juin 1970, en abrogeant purement et simplement le chiffre 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (qui visait « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation »), avait définitivement soustrait du secteur réglementé tous les appartements qui, toutes catégories confondues, avaient toujours été occupés par leurs propriétaires avant le 25 juin 1970 et n'avaient donc jamais été loués avant cette date. Ces biens, mis en location pour la première fois après la réforme, ont été restitués une fois pour toutes au droit commun. * D'autre part, il faisait valoir que la loi n° 887 du 25 juin 1970 n'avait nullement pour objet de restreindre le droit commun issu de la loi n° 888, mais uniquement d'aménager et de libéraliser le régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 pour les biens de catégories supérieures (catégories 1, 2A et 2B) qui y demeuraient soumis parce qu'ils étaient déjà loués avant le 25 juin 1970. Pour ces seuls biens relevant du secteur réglementé, la loi n° 887 exigeait deux conditions cumulatives pour bénéficier de son régime plus souple : devenir vacants (par décès, départ volontaire ou expulsion du locataire) et être de nouveau affectés à la location. * Sur le plan sémantique et exégétique, le requérant opérait une distinction subtile concernant l'adverbe « nouvellement » employé dans les textes : dans le cadre de la loi n° 888 (abrogeant le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669), « nouvellement » signifie « pour la première fois » ; en revanche, à l'article 1er de la loi n° 887, l'expression « s'ils sont nouvellement affectés à la location » signifie « de nouveau », permettant ainsi au propriétaire d'un bien anciennement protégé devenu vacant de le conserver vide ou de le relouer sous le régime assoupli de la loi n° 887. * Le requérant confortait cette lecture textuelle par trois éléments : la rédaction de l'ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (qui ne reprend pas la formule « nouvellement affectés à la location » et précise que la loi n° 887 ne s'applique qu'aux locaux assujettis à l'ordonnance-loi n° 669 telle que modifiée par la loi n° 888) ; le différé d'entrée en vigueur de la loi n° 887 (au 1er octobre 1970 pour la catégorie 1, et au 1er octobre 1971 pour les catégories 2A et 2B), qui démontre que les biens visés par la loi n° 888 (d'application immédiate) ne pouvaient basculer dans la loi n° 887 ; et enfin l'intention du législateur telle qu'elle ressortait des débats parlementaires de 1970 et de la pratique constante de l'administration depuis quarante ans, reflétée dans l'acte notarié du 20 octobre 1986. En défense, Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, par une contre-requête enregistrée le 23 décembre 2010 et une duplique enregistrée le 18 février 2011, concluait au rejet intégral de la requête. L'argumentation de l'État reposait sur une lecture radicalement opposée de l'architecture des textes du 25 juin 1970 : * Selon le Ministre d'État, les paragraphes 1° (« S'ils sont nouvellement affectés à la location ») et 2° (« Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire... ») de l'article 1er de la loi n° 887 n'énonçaient pas deux conditions cumulatives, mais deux hypothèses alternatives et distinctes d'assujettissement à cette loi. Si le législateur avait voulu créer des conditions cumulatives, il l'aurait expressément indiqué. * Dans la conception gouvernementale, la loi n° 888 avait certes sorti du secteur réglementé strict (ordonnance-loi n° 669, devenue loi n° 1.235) les locaux mis en location pour la première fois après le 25 juin 1970, mais la loi n° 887 était venue immédiatement tempérer cette libéralisation en fonction du standing des biens. Ainsi, pour les locaux nouvellement affectés à la location après le 25 juin 1970, seuls ceux relevant des catégories inférieures (2C, 2D, 3 et 4) bénéficiaient du retour au droit commun pur et simple, tandis que ceux relevant des catégories supérieures (1, 2A et 2B) tombaient automatiquement dans le champ de la loi n° 887 (aux côtés des biens des mêmes catégories déjà loués et devenus vacants sans intervention du propriétaire). * Quant à la mention figurant dans l'acte notarié du 20 octobre 1986 soumettant le bien à la loi n° 888, le Ministre d'État lui déniait toute valeur probante ou décisoire, soulignant qu'elle procédait de la seule déclaration de la venderesse au titre de la situation hypothécaire, laquelle ne pouvait produire aucun effet sur la situation juridique objective du bien immobilier. * Enfin, l'État s'opposait aux mesures d'instruction jugées inutiles face à la clarté alléguée de la loi n° 887, et concluait au rejet de la demande de remboursement des frais d'avocat par voie de conséquence du rejet au fond. L'instruction de l'affaire ayant été confiée à Madame Martine Luc-Thaler, Membre titulaire désignée en qualité de rapporteur par ordonnance du 29 octobre 2010, la cause a été appelée à l'audience du 9 juin 2011, au cours de laquelle le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en assemblée plénière, a entendu les plaidoiries des conseils des parties ainsi que les conclusions du Procureur Général, avant de rendre sa décision le 17 juin 2011. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question centrale soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême portait sur l'articulation et les champs d'application matériels et temporels respectifs des lois n° 887 et n° 888, toutes deux promulguées le 25 juin 1970 dans le but de réformer le régime d'exception des locations à usage d'habitation institué par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 pour les immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Plus précisément, le juge administratif suprême devait déterminer le statut juridique d'un local d'habitation construit avant 1947, classé en catégorie supérieure (catégorie 2, sous-catégorie B), qui n'avait jamais été donné à bail avant le 25 juin 1970 et qui a été affecté pour la première fois à la location par son propriétaire postérieurement à cette date : * Ce local relève-t-il définitivement et exclusivement du régime de droit commun des baux en vertu de l'article 4 de la loi n° 888 du 25 juin 1970 (qui a abrogé le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 soumettant au secteur protégé les locaux nouvellement affectés à la location), quelle que soit sa catégorie de classement ? * Ou bien ce local se trouve-t-il rattrapé, en raison de son classement en catégorie 2B, par le régime intermédiaire restrictif de la loi n° 887 du 25 juin 1970, dont l'article 1er vise les locaux de catégories 1, 2A et 2B lorsqu'ils sont vacants « 1° S'ils sont nouvellement affectés à la location ; 2° Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire du locataire... » ? En filigrane de cette question d'ordonnancement législatif se posait un problème d'interprétation textuelle décisif : les alinéas 1° et 2° de l'article 1er de la loi n° 887 du 25 juin 1970 instituent-ils deux cas d'ouverture alternatifs (incluant les premières mises en location de biens de catégories 1, 2A et 2B), ou fixent-ils les conditions cumulatives d'un régime dérogatoire réservé aux seuls biens qui demeuraient dans le champ de l'ordonnance-loi n° 669 après le vote de la loi n° 888 et que leur propriétaire choisit de relouer après une vacance ? À titre accessoire, le Tribunal Suprême devait se prononcer sur l'utilité d'ordonner la production de rapports administratifs lorsque la loi est claire, ainsi que sur la recevabilité d'une demande de condamnation de l'État aux frais irrépétibles en l'absence de fondement textuel en droit processuel monégasque. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce conflit d'interprétation et annuler les décisions de la Direction de l'Habitat, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, procédant par une lecture combinée et systémique de l'ensemble du corpus normatif relatif aux locaux d'habitation d'avant 1947. #### 1. La reconstitution de l'architecture législative issue de la réforme du 25 juin 1970 Le Tribunal Suprême commence par rappeler l'état du droit antérieur au 25 juin 1970. Sous l'empire de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, les locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947 étaient soumis à un régime d'exception très contraignant dès lors qu'ils étaient considérés comme « vacants ». L'article 1er énumérait sept cas de vacance, au premier rang desquels figurait, sous le chiffre 1°, « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation ». Le juge relève d'emblée l'intention générale du législateur en juin 1970 : il a entendu « réduire le champ d'application et tempérer » ce régime d'exception par le vote simultané des deux lois n° 888 et n° 887 du 25 juin 1970. Analysant ensuite l'effet de la loi n° 888 du 25 juin 1970, le Tribunal constate que son article 4 a procédé à « l'abrogation pure et simple des dispositions insérées sous le chiffre 1 de l'article premier de l'ordonnance-loi n° 669 ». La conséquence juridique qu'en tire la Haute Juridiction est radicale et sans appel : par cette abrogation, la loi n° 888 a soustrait au champ d'application et au régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 tous les locaux nouvellement affectés à la location. Le Tribunal pose alors le principe selon lequel « les locaux affectés pour la première fois à la location par leur propriétaire à compter du 25 juin 1970 relèvent ainsi du droit commun, quelle que soit leur catégorie ». L'absence de toute distinction catégorielle dans la loi n° 888 emporte donc une libéralisation totale et immédiate pour tout bien mis sur le marché locatif pour la première fois à compter de cette date. #### 2. La qualification de la loi n° 887 : un régime dérogatoire au régime d'exception Ayant ainsi fixé le domaine du droit commun restitué par la loi n° 888, le Tribunal Suprême s'attache à définir la nature et la portée exactes de la loi n° 887 votée le même jour. C'est ici que le juge tranche la controverse sémantique et logique opposant le requérant au Ministre d'État. S'appuyant non seulement sur les articles 1er à 4 de la loi n° 887, mais également sur l'article 1er de son ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (laquelle vise expressément les locaux « Lorsqu'ils sont assujettis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, telles que modifiées par la loi n° 888 du 25 juin 1970 »), le Tribunal Suprême juge que la loi n° 887 a institué « un régime dérogatoire au régime d'exception ». Cette qualification est fondamentale : la loi n° 887
# Cour d'Appel de Monaco, 11 février 2014, n° 11864 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 février 2014, n° 11864 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/02-11-11864)) ## Faits et procédure La SCI Annonciade B a acquis, le 24 novembre 1982, une parcelle située quartiers Saint-Léon et de la Rousse à Monaco, sur laquelle a été édifiée la « Résidence Saint Georges », après autorisation ministérielle obtenue en 2003. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin « Château Périgord » soutenait que le projet et la construction ne respectaient pas les servitudes grevant ce terrain. La généalogie des droits, telle que retracée par la Cour, comporte plusieurs actes. En 1958, la SCI Antinea a acquis en pleine propriété une parcelle grevée de servitudes réelles et perpétuelles. Le 8 mars 1965, elle a cédé à titre gratuit une partie de cette parcelle à la SCI Saint Léon, dans le cadre du Plan de coordination du quartier Saint-Léon, sous des conditions architecturales tenant à la conformité de la construction à l'ensemble formé par l'immeuble « Château Périgord ». En 1969, des servitudes réciproques ont été constituées entre d'autres fonds, que la Cour écarte expressément du litige. En 1969 également, la parcelle a été apportée à la SCI Périgord-Annonciade, qui devait la supporter en pleine propriété, puis cédée à l'appelante en 1982, avec reprise des servitudes actives et passives. Par jugement du 14 juin 2012, le Tribunal de première instance a accueilli la demande de mise en conformité de la résidence, ordonné une mesure d'expertise avant dire droit et condamné la société Annonciade B à 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. L'appelante a interjeté appel le 26 juin 2012 et sollicitait l'infirmation, l'irrecevabilité des demandes du syndicat, une demande subsidiaire d'irrecevabilité tirée d'une demande nouvelle relative au règlement de copropriété, ainsi que 50 000 euros de dommages-intérêts. Le syndicat a formé un appel incident partiel, formalisé le 22 janvier 2013, en demandant la réalisation de travaux sous astreinte, subsidiairement un complément de mission d'expertise et 50 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première, de recevabilité, porte sur la qualification du moyen tiré de l'absence de pluralité de propriétés : s'agit-il d'une exception de forme ou d'un moyen de fond ? La deuxième, de fond, est double : une charge conventionnelle stipulée lors de cessions successives constitue-t-elle une servitude au sens de l'article 522 du Code civil, et une parcelle peut-elle être regardée comme un lot de copropriété faisant obstacle à la constitution d'une servitude ? La troisième, procédurale, concerne la recevabilité du moyen subsidiaire fondé sur le règlement de copropriété, au regard du principe d'immutabilité du litige. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité des appels.** La Cour relève que l'appel principal, « non signifié », a été régularisé dans le délai légal et que l'appel incident a été formé par conclusions. Elle rappelle que « tout appel incident peut être formé par conclusions même après l'expiration du délai d'appel contre certaines dispositions du jugement déféré n'ayant pas fait l'objet d'un appel principal (Cour de Révision : 15 mars 2004) ». **Sur la qualification du moyen.** La Cour refuse de voir dans l'argumentation tirée de l'absence de pluralité de propriétés une exception de forme. Elle constitue, selon elle, un « moyen de fond dans la mesure où il appartient à la Cour, et auparavant au Tribunal de Première Instance, [...] de déterminer l'existence ou la non existence des servitudes invoquées et leur applicabilité ou non applicabilité aux parties en cause ». Il en résulte que la réserve de conclusions ampliatives formulée par l'appelante est « inopérante ». **Sur l'existence de la servitude.** La Cour retient que la parcelle a été cédée en pleine propriété, et écarte l'existence d'une copropriété. Elle relève que l'appelante n'a pas critiqué la motivation du premier juge fondée sur le défaut d'entrée en vigueur du règlement de copropriété à la date de la cession de 1965, sur la servitude d'ordre public résultant du plan de coordination, et sur le fait qu'à cette date
# Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11698 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11698 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2013/12-17-11698)) ## Faits et procédure Une société de droit des Îles Vierges britanniques, propriétaire de la villa « M » à Monaco, située en contrebas et dans l'axe de vue des villas « N » et « L », entreprend en octobre 2003 des travaux visant à élever son immeuble et à aménager sa toiture-terrasse. Les propriétaires des fonds dominants, la SCI N et l'établissement U, invoquent une servitude *non altius tollendi* résultant de leurs titres d'acquisition. Une ordonnance de référé du 1er décembre 2004 ordonne une expertise, suspend les travaux sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, confirmée par arrêt du 20 juin 2006. Le rapport d'expertise, déposé en 2005, confirme la violation de la servitude. Par jugement du 8 janvier 2009, le Tribunal de première instance homologue ce rapport, ordonne la démolition de tout ouvrage situé au-delà de 60,97 mètres NGM sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, liquide à 31 000 euros l'astreinte attachée à l'ordonnance de 2004 et alloue diverses indemnités. L'arrêt de la Cour d'appel du 29 juin 2010 confirme le jugement, sauf sur les dommages-intérêts, et fixe un délai de six mois pour la mise en conformité, passé lequel une astreinte de 1 000 euros par jour est prévue pendant un an. Un pourvoi en révision est rejeté le 30 mars 2011. Une ordonnance de référé du 14 mars 2012, non frappée d'appel, rejette la demande d'expertise de mise en conformité formée par la société appelante, au motif qu'il a été « définitivement jugé » qu'elle devait démolir les ouvrages litigieux. Les intimées assignent alors en liquidation de l'astreinte. La société appelante, de son côté, a introduit le 15 juin 2012 une action tendant à faire constater l'inexistence de la servitude, et sollicite un sursis à statuer dans l'attente de cette instance. Le Tribunal de première instance, par jugement du 20 décembre 2012, liquide l'astreinte à 365 000 euros, rejette le sursis à statuer, fixe une nouvelle astreinte de 2 000 euros par jour pendant un an et alloue 1 500 euros à chaque intimée pour résistance abusive. La société appelante interjette appel. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur plusieurs points : 1. Le sursis à statuer peut-il être accordé lorsque le débiteur d'une astreinte fondée sur des décisions passées en force de chose jugée saisit parallèlement le juge d'une action tendant à contester l'existence même de la servitude ? 2. Le propriétaire qui a vendu son bien conserve-t-il un intérêt à agir en liquidation de l'astreinte ? 3. Le montant de l'astre
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 2016, n° 15495 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 2016, n° 15495 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/12-01-15495)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Au sein du tissu urbain de la Principauté de Monaco, et plus particulièrement aux abords de la place dénommée « X5 », la configuration architecturale révèle une imbrication étroite entre les espaces dédiés à la circulation générale et les édifices privés soumis au statut de la copropriété. La place « X5 » est en effet bordée, en sa partie Nord, par une galerie piétonne dont la fonction matérielle consiste à desservir l'accès tant à divers établissements commerciaux qu'à plusieurs immeubles riverains. Parmi ces bâtiments figure l'immeuble sis « X1 » à Monaco, lequel est juridiquement placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis. Au rez-de-chaussée, c'est-à-dire au pied même de cet immeuble en copropriété, est implanté un fonds de commerce exploité sous l'enseigne « AA » par une société à responsabilité limitée dénommée « SARL H ». L'exploitation de cet établissement commercial a donné lieu à l'occupation matérielle d'une portion de la galerie piétonne extérieure jouxtant directement le local de la société « AA ». Il ressort des éléments du débat qu'une autorisation d'occupation de cette parcelle avait initialement été délivrée pour une durée d'une année par la Mairie de Monaco au profit de l'établissement « AA », mais que ladite autorisation n'avait par la suite pas fait l'objet d'un renouvellement. Cette occupation de l'espace extérieur situé au droit de l'immeuble sis « X1 » a cristallisé un premier contentieux de voisinage. Estimant que cette portion de la galerie piétonne constituait une partie commune extérieure de leur immeuble et que son utilisation par la société commerciale était irrégulière, les copropriétaires de l'immeuble « X1 », au premier rang desquels figuraient Monsieur r. SU. et son épouse Madame f. SU., sont entrés en conflit avec la « SARL H ». Agissant de concert avec l'Organisation syndicale des copropriétaires de l'immeuble sis « X1 », les époux SU. ont pris l'initiative de faire assigner la « SARL H » devant le juge des référés. L'objet de cette instance provisoire tendait à faire constater l'occupation qualifiée d'irrégulière de cette « partie commune extérieure située au droit de son commerce » et à obtenir, par voie de conséquence, une ordonnance enjoignant à la société exploitante de libérer les lieux. Ce contentieux initial, bien que circonscrit en apparence à un trouble de voisinage et à la police interne des parties d'un immeuble, a agi comme le révélateur juridique d'une difficulté beaucoup plus fondamentale. En qualifiant la portion de galerie piétonne de partie commune, le syndicat des copropriétaires et les époux SU. ont directement remis en cause les prérogatives de la puissance publique sur cet espace. Ce conflit privé a ainsi mis en exergue un litige originaire portant sur le statut juridique et la propriété même de la parcelle de la galerie piétonne située au pied de l'immeuble sis « X1 ». C'est dans ces circonstances que l'État de Monaco, entendant sauvegarder l'intégrité de son patrimoine et contester toute appropriation privative de cet espace de circulation, a décidé d'intervenir sur le terrain pétitoire en élevant le débat devant la juridiction du fond. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par un exploit d'huissier délivré le 29 octobre 2015 par le ministère de Maître Claire Notari, l'État de Monaco, représenté conformément aux prescriptions de l'article 139 du Code de procédure civile par Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, a saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une action en revendication de propriété portant sur la parcelle litigieuse de la galerie piétonne. L'acte introductif d'instance a été dirigé conjointement contre trois défendeurs : d'une part, l'Organisation syndicale des copropriétaires de l'immeuble sis « X1 » à Monaco, représentée par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée « SARL G » ; d'autre part, Madame f. SU. et Monsieur r. SU., pris en leur qualité personnelle de copropriétaires. La procédure a également été suivie en présence de Monsieur le Procureur Général de la Principauté de Monaco. Au terme de ses conclusions récapitulatives déposées le 14 avril 2016, l'État de Monaco a structuré ses prétentions autour du mécanisme de la prescription acquisitive, tout en invoquant les règles de la domanialité publique. Sollicitant le bénéfice de l'exécution provisoire, le demandeur priait le tribunal de déclarer son acte introductif d'instance recevable et bien fondé. Sur le fond, l'État demandait à la juridiction de constater l'existence à son profit d'une possession continue, ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire sur la portion de la galerie piétonne située au droit de l'immeuble « X1 ». Il concluait en conséquence à ce que la prescription trentenaire soit déclarée acquise, à ce qu'il soit jugé propriétaire de ladite galerie piétonne, et à ce que la transcription du jugement à intervenir soit ordonnée au Bureau des Hypothèques. Pour étayer l'existence de ces actes matériels de possession sur une période excédant trente années, l'État faisait valoir que la parcelle était affectée depuis des temps immémoriaux à la circulation du public, qu'il y avait réalisé des travaux d'installation de réseaux publics d'éclairage et de gaz en sous-sol, qu'il assumait les frais d'éclairage public de cette zone depuis au moins l'année 1976, et qu'il en assurait régulièrement l'entretien par le nettoiement et des travaux de réfection. Enfin, l'État concluait au débouté intégral des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et par les époux SU. En réplique, par des écritures en date du 18 février 2016, les défendeurs ont opposé une résistance articulée tant sur le terrain de la recevabilité procédurale que sur celui du fond du droit des biens. En premier lieu, les époux SU., agissant à titre individuel, ont soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de l'État à leur encontre. Ils faisaient valoir qu'ils n'étaient nullement propriétaires à titre individuel de la parcelle litigieuse et qu'ils n'avaient jamais émis la moindre revendication de propriété en leur nom propre. Estimant leur mise en cause infondée, ils sollicitaient reconventionnellement la condamnation de l'État de Monaco à leur verser une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et financier découlant de cette assignation. En second lieu, l'Organisation syndicale des copropriétaires de l'immeuble sis « X1 » a également conclu, à titre principal, à l'irrecevabilité de l'action de l'État. Pour fonder cette exception, le syndicat soutenait qu'une action en revendication ne peut être valablement dirigée que contre le légitime propriétaire du bien. Or, selon le syndicat, il ressortait d'un rapport établi par la Direction des Affaires Juridiques de Monaco que la parcelle litigieuse appartiendrait en réalité aux ayants droit d'un tiers, Monsieur Laurent BE., lequel n'aurait pas cédé cette portion spécifique à l'État de Monaco, contrairement au reste de la galerie. À titre subsidiaire, sur le fond, le syndicat des copropriétaires concluait au débouté des demandes étatiques, faute pour le demandeur de justifier d'une possession réunissant les qualités légales requises pendant au moins trente ans. Le syndicat contestait l'affectation de la parcelle à la circulation publique en soulignant sa configuration topographique particulière : située en « cul-de-sac », elle se trouvait enclavée et non destinée au passage général. Il ajoutait que la simple tolérance du passage du public ne caractérise pas une possession à titre de propriétaire, tout propriétaire privé pouvant permettre un tel passage sur son fonds, et niait la réalité de l'entretien trentenaire allégué par l'État, tirant en outre argument du non-renouvellement par la Mairie de l'autorisation d'occupation accordée à l'établissement « AA » comme preuve de la non-appartenance du bien au domaine public. Formulant à son tour une demande reconventionnelle en revendication, l'Organisation syndicale priait le tribunal de constater que c'était elle qui avait acquis la propriété de la parcelle extérieure sise au droit de l'immeuble par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire, et sollicitait pareillement la transcription du jugement au Bureau des Hypothèques. En tout état de cause, le syndicat réclamait la condamnation de l'État de Monaco au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Enfin, le Ministère Public, tant dans ses conclusions écrites du 14 juin 2016 que lors de ses réquisitions orales à l'audience du 6 octobre 2016, a déclaré s'en rapporter à la sagesse du tribunal. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal de première instance de Monaco soulevait une série de questions juridiques imbriquées, imposant à la juridiction de trancher successivement des difficultés d'ordre procédural relatives à la qualité à défendre en matière immobilière, puis un problème substantiel touchant à l'articulation entre le droit commun des biens et les règles exorbitantes de la domanialité publique. Sur le terrain procédural, la question liminaire était double. D'une part, dans le cadre du droit de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, un tiers (en l'occurrence l'État) qui revendique la propriété d'une parcelle immobilière qualifiée de partie commune par des copropriétaires lors d'un litige antérieur est-il recevable à diriger son action pétitoire directement contre certains copropriétaires pris individuellement, ou doit-il exclusivement attraire le syndicat des copropriétaires ? D'autre part, s'agissant de la recevabilité de l'action en revendication dirigée contre le syndicat lui-même, le demandeur à l'action pétitoire doit-il impérativement assigner celui qui serait titulaire d'un titre de propriété originaire, ou a-t-il qualité et intérêt à agir contre toute personne qui conteste son droit de propriété et s'oppose à son exercice, notamment en invoquant à titre reconventionnel le bénéfice de l'usucapion ? Sur le fond du droit, la question centrale consistait à déterminer le mode d'établissement de la propriété d'une galerie piétonne bordant une place publique en l'absence de tout titre de propriété produit par les parties en litige. Plus précisément, le tribunal devait rechercher si le conflit de prétentions entre l'État et le syndicat des copropriétaires devait se résoudre par l'examen comparatif des actes de possession trentenaire invoqués de part et d'autre sur le fondement de l'usucapion (article 2080 du Code civil), ou si la nature physique et l'affectation fonctionnelle de la parcelle — bien que située en impasse à l'extrémité de la galerie — commandaient de la qualifier de dépendance nécessaire du domaine public (articles 432 du Code civil et loi n° 124 du 15 janvier 1930). Dans cette seconde hypothèse, il s'agissait de savoir si les principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public paralysaient toute prescription acquisitive des riverains et dispensaient par là même l'État de rapporter la preuve d'une possession trentenaire conforme aux exigences du droit privé, rendant de surcroît inutile la formalité de la transcription hypothécaire. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige complexe, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement méthodique, scindé en plusieurs étapes logiques qui purgent d'abord les contestations procédurales avant de réorienter radicalement le fondement juridique de la demande principale sur le terrain de la domanialité publique. #### 1. L'application stricte de la répartition des qualités pour agir au sein de la copropriété Examinant en premier lieu la fin de non-recevoir soulevée par les époux SU., le tribunal se fonde sur les dispositions de l'article 5 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Rappelant la lettre de ce texte, les juges soulignent que l'organisation syndicale des copropriétaires est investie de la mission légale de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, ce qui lui confère qualité pour ester en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Si le texte ménage une compétence résiduelle au profit de chaque copropriétaire pris isolément, celle-ci est strictement cantonnée à l'exercice des actions qui concernent la propriété ou la jouissance de son lot privatif. De cette architecture légale, le tribunal tire un principe procédural clair : « l'action des tiers concernant les parties communes ne doit pas être exercée à l'encontre des copropriétaires, mais à l'encontre du syndicat des copropriétaires ». Appliquant cette règle aux faits de l'espèce, les juges relèvent que si les époux SU. avaient effectivement agi en référé aux côtés du syndicat contre la société « SARL H », c'était en considérant que la galerie piétonne constituait une partie commune de l'immeuble « X1 ». Dès lors, l'objet du litige pétitoire élevé par l'État porte exclusivement sur de prétendues parties communes, et nullement sur le lot privatif appartenant aux époux SU. Par conséquent, la défense des droits afférents à cette parcelle échappe à la sphère de compétence individuelle des copropriétaires pour relever du monopole procédural du syndicat. Le tribunal déclare donc irrecevable l'action engagée par l'État de Monaco à l'encontre des époux SU. #### 2. La détermination du défendeur à l'action en revendication par le recours au droit comparé franco-monégasque Abordant en deuxième lieu l'exception d'irrecevabilité opposée par l'Organisation syndicale des copropriétaires, le tribunal procède à une affirmation méthodologique de premier plan concernant les sources du droit civil monégasque. Les juges énoncent que « les dispositions du droit monégasque relatives au droit de propriété, aux modes d'acquisition de la propriété et à l'usucapion étant identiques à celles du droit français, il peut être utilement fait référence à la jurisprudence de la Cour de cassation française ». Mobilisant expressément deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation française — l'un du 19 février 1980, l'autre du 10 juin 2009 (mentionné par erreur matérielle « 209 » dans le texte de la décision) —, le tribunal pose la règle selon laquelle l'action en revendication appartient à celui qui se prétend propriétaire et doit être intentée contre celui qui s'oppose à l'exercice de ce droit. Ce faisant, la juridiction balaie l'argumentation du syndicat qui prétendait que l'État aurait dû diriger son action contre les ayants droit de Monsieur Laurent BE., désignés dans un rapport administratif comme n'ayant pas cédé la parcelle. Pour le tribunal, la recevabilité de l'action en revendication ne dépend pas de la mise en cause d'un prétendu propriétaire titré originaire, mais de l'existence d'un conflit actuel de prétentions. Dès lors que l'État se prétend propriétaire, il justifie de sa qualité et de son intérêt à agir. Symétriquement, dès lors que le syndicat des copropriétaires contredit formellement cette propriété — à la fois en invoquant les droits d'un tiers et en revendiquant le bien pour lui-même à titre reconventionnel par usucapion —, il s'érige en adversaire s'opposant à la reconnaissance du droit revendiqué. L'action de l'État est donc jugée parfaitement recevable à l'encontre du syndicat. #### 3. La neutralisation du débat sur l'usucapion par la qualification de dépendance du domaine public L'apport majeur du jugement réside dans la troisième partie de ses motifs, consacrée au bien-fondé de l'action. Alors que les deux parties avaient intégralement bâti leur argumentation au fond sur le terrain du droit privé et de la prescription acquisitive trentenaire prévue à l'article 2080 du Code civil — faute de pouvoir produire le moindre titre de propriété —, le tribunal déplace le centre de gravité du litige vers le droit de la domanialité publique. Le tribunal commence par rappeler le cadre normatif régissant le domaine public monégasque, en combinant l'article 432 du Code civil et les articles 1er et 2 de la loi n° 124 du 15 janvier 1930 sur la délimitation du domaine public. Il en ressort que les rues, places, routes et chemins affectés à la circulation, ainsi que tous les biens affectés à l'usage public, font partie du domaine public de l'État et sont, à ce titre, frappés d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité, sauf désaffectation expresse. Surtout, le tribunal mobilise la théorie de l'accessoire et des dépendances de la voirie publique : les trottoirs bordant les voies publiques présentent le caractère de dépendance de ces voies, et « il en est ainsi notamment, sauf titre contraire, des galeries et des passages situés sous les arcades des maisons riveraines et affectées à la circulation générale ». Le tribunal appuie cette analyse en citant un précédent de la Cour de révision du 5 mars 2015 (pourvoi n° YY) ayant jugé qu'un restaurant édifié sous un viaduc et jusqu'à la limite du trottoir constitue un ouvrage indissociable du domaine public. Procédant ensuite à l'appréciation souveraine de la configuration des lieux, le tribunal constate que la parcelle litigieuse s'inscrit dans une galerie piétonne située au Nord de la place « X5 », permettant de desservir les immeubles riverains et leurs commerces tout en garantissant la liberté de passage. Les juges en déduisent que cette galerie constitue une « dépendance nécessaire de ladite place, dont elle est un accessoire indispensable ». Répondant précisément à l'objection topographique du syndicat qui arguait de l'enclavement de la parcelle dans un « cul-de-sac », le tribunal observe que si cette portion est effectivement l'avant-dernière de la galerie à l'extrémité Nord-Est de la place, elle s'inscrit dans le prolongement direct des parcelles antérieures et permet au public d'accéder tant à l'immeuble « X1 » et à ses commerces qu'à l'ultime parcelle suivante. Par conséquent, l'affectation à la circulation du public est caractérisée, « quand bien même elle aboutirait sur une impasse ». La conclusion syllogistique du tribunal est alors implacable : la place « X5 » appartenant au domaine public, et la parcelle litigieuse en étant une dépendance nécessaire affectée à la circulation publique, cette parcelle fait elle-même partie intégrante du domaine public de l'État, en l'absence de tout titre contraire produit par les défendeurs. Cette qualification domaniale emporte trois conséquences juridiques immédiates que le tribunal déroule avec rigueur : 1. En vertu des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires s'effondre de plein droit : le syndicat ne saurait se prévaloir d'aucune usucapion sur la parcelle, « quand bien même il aurait accompli des actes de possession utiles ». 2. Symétriquement, l'État de Monaco est déclaré propriétaire de la parcelle par le seul effet de la loi et de l'affectation domaniale, « sans qu'il soit nécessaire de constater de la part de l'État de Monaco une possession continue, ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire [...] depuis 30 ans ». Le débat probatoire sur l'entretien ou l'éclairage depuis 1976 devient ainsi surabondant. 3. Enfin, tirant les conséquences de la nature de cette reconnaissance de propriété qui ne procède ni d'une mutation ni d'une prescription acquisitive de droit privé, le tribunal juge qu'en application de l'article 1596 du Code civil, il n'y a pas lieu d'ordonner la transcription du jugement au Bureau des Hypothèques. #### 4. Le rejet des demandes accessoires Pour clore sa motivation, le tribunal écarte les demandes indemnitaires pour procédure abusive
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 octobre 2011, n° 7554 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 octobre 2011, n° 7554 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2011/10-20-7554)) ## Faits et procédure Un immeuble situé à Monaco fut acquis en 1902 par des époux dont les héritiers détinrent l'immeuble en indivision. Par actes authentiques des 31 mars et 2 avril 1958, les héritiers vendirent les appartements des premier, deuxième et troisième étages, à l'exclusion d'un appartement de l'entresol (deux pièces). Ce dernier demeura dans l'indivision. Par un acte notarié des 30 juin, 2, 4, 7 et 8 juillet 1958, certains consorts S. donnèrent procuration à Mme M. S. épouse C., coindivisaire déjà propriétaire pour moitié, aux fins de vendre « toutes les parts et portions leur appartenant conjointement avec la mandataire ». Ce mandat ne fut pas exécuté. Dès mai 1959, l'appartement fut loué par Mme S. épouse C., puis, à compter de 1964, par son fils H. C., et depuis 1978 par Mme M. T. épouse C., M. J. C. et Mme M. C. épouse M., qui encaissèrent les loyers et supportèrent les charges. Les descendants S., coindivisaires, assignèrent le 27 mai 2009 les consorts C. en cessation de l'indivision, avec demande de vente aux enchères sur licitation à la mise à prix de 50 000 euros, puis procédèrent à une réassignation le 16 décembre 2009. Les consorts C. invoquèrent l'usucapion trentenaire de l'immeuble, subsidiairement la fixation préalable des droits de chacun, et formèrent une demande reconventionnelle de 10 000 euros de dommages et intérêts pour abus de procédure. Plusieurs défendeurs ne comparurent pas. Le ministère public fut entendu. ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, le Tribunal devait déterminer si un coindivisaire peut acquérir par prescription acquisitive la totalité d'un bien indivis, en dépit de l'existence d'une indivision et de l'action en partage engagée par les autres indivisaires. Le Tribunal relève à cet égard que l'action en partage, fondée sur les articles 696 et 697 du Code civil, demeure en principe ouverte, « le partage peut toujours être provoqué », mais que cette règle cède devant une « possession suffisante pour acquérir la prescription ». En second lieu, il fallait apprécier si la possession invoquée satisfaisait aux exigences de l'article 2048 du Code civil, notamment au regard de la nature du mandat de 1958, de la qualification d'actes d'administration des encaissements de loyers et du caractère équivoque ou non de la possession. ## Solution et dispositif Le Tribunal affirme le principe suivant, dans les termes mêmes du chapeau de la décision : > « Un coindivisaire peut, en application de l'article 2082 du Code civil, et sans que puisse lui être opposé une quelconque mauvaise foi, usucaper la
# Tribunal Suprême de Monaco, 21 octobre 1932, n° 27434 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 21 octobre 1932, n° 27434 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1932/10-21-27434)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s’inscrit dans le contexte économique et institutionnel particulier du début des années 1930, marqué tout à la fois par les répercussions de la crise économique issue de la guerre mondiale sur les rapports locatifs et par un régime provisoire de suspension partielle des organes constitutionnels monégasques. Sur le plan patrimonial et contractuel, le sieur A.-E. P., exerçant la profession de concessionnaire de la Caisse à l'Hôtel N. à Nice et y demeurant, ainsi que la dame A. A., veuve P., demeurant à Vence (ci-après « les consorts P. »), sont propriétaires d'un immeuble situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. Cet immeuble faisait l'objet d'un bail à caractère commercial ou industriel. Au cours de la décennie précédente, le législateur monégasque était intervenu dans les rapports entre bailleurs et preneurs par l'adoption de la loi n° 117 du 18 juillet 1928 (également désignée dans le corps de la décision sous la date du 17 juillet 1928) relative à la révision des baux commerciaux et industriels. Ce texte législatif avait admis le principe d'une majoration des loyers dont le montant avait été antérieurement fixé par l'accord des propriétaires et des locataires. Se prévalant des dispositions de cette loi, les consorts P. avaient engagé une action en justice aux fins d'obtenir la réévaluation du loyer de leur bien immobilier. Par un jugement rendu par le Tribunal de Monaco le 18 décembre 1929, confirmé en appel par un arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 21 juin 1930, les propriétaires avaient obtenu gain de cause : le prix de location de leur immeuble sis à Monaco avait ainsi été judiciairement porté de 14 000 francs à 39 000 francs. Toutefois, l'évolution de la conjoncture économique, caractérisée par des variations dans la valeur effective des monnaies et des cours du change ainsi que par la crise économique consécutive au premier conflit mondial, a conduit les autorités monégasques à intervenir de nouveau dans l'économie des contrats de louage d'immeubles, mais cette fois dans un sens favorable aux locataires. C'est dans cet objectif qu'a été promulguée l'Ordonnance Souveraine n° 1353 en date du 23 mai 1932. Par mesure exceptionnelle et provisoire, ce texte a disposé que les prix des locations commerciales et industrielles contractées avant le 1er janvier 1932 seraient susceptibles d'être révisés pour une période d'une année à compter du 1er avril 1932. Pour mettre en œuvre cette révision et fixer le « prix équitable des locations antérieures », l'Ordonnance a institué une Commission Arbitrale investie de pouvoirs judiciaires. Parallèlement à cette évolution de la législation économique, la Principauté connaissait une situation institutionnelle transitoire affectant l'exercice du pouvoir législatif. Sous l'empire de l'Ordonnance Constitutionnelle du 5 janvier 1911, modifiée par l'Ordonnance Constitutionnelle du 17 novembre 1917, le pouvoir législatif était exercé conjointement par le Prince et par le Conseil National. Cependant, par une Ordonnance n° 1112 du 26 décembre 1930, les dispositions du titre V de la Constitution du 5 janvier 1911 relatives au pouvoir législatif avaient été suspendues. Cette Ordonnance du 26 décembre 1930 avait transmis la compétence du Conseil National au Conseil d'État, tout en la réduisant à un rôle strictement consultatif. Ultérieurement, une Ordonnance n° 1248 du 5 novembre 1931 avait conféré les attributions consultatives ainsi définies à un nouvel organe dénommé « l'Assemblée Monégasque ». Préalablement à sa promulgation le 23 mai 1932, le texte de l'Ordonnance Souveraine n° 1353 avait été soumis à l'examen de cette Assemblée Monégasque, laquelle en avait délibéré au cours de ses séances des 14, 18 et 20 mai 1932 et avait émis un avis consultatif. Estimant que l'Ordonnance Souveraine n° 1353 du 23 mai 1932 portait une atteinte illégale et inconstitutionnelle à la situation juridique et patrimoniale qui résultait pour eux des décisions judiciaires définitives de 1929 et 1930 ainsi que de la loi de 1928, les consorts P. ont décidé d'en contester la validité devant la juridiction constitutionnelle monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par un recours formé par ministère d'avocat, en la personne de Maître Auréglia, et enregistré au Greffe de la Cour d'appel le 21 juillet 1932, le sieur A.-E. P. et la dame A. A., veuve P., ont saisi le Tribunal Suprême. Leurs conclusions tendaient à ce qu'il plaise à la haute juridiction d'annuler, avec toutes les conséquences de droit, l'Ordonnance Souveraine n° 1353 du 23 mai 1932, au motif que cet acte avait méconnu les droits qu'ils tenaient de la Constitution. À l'appui de leur requête en annulation, les consorts P. développaient deux moyens distincts, relevant respectivement de la légalité externe (ou régularité formelle et procédurale au regard de la répartition des compétences normatives) et de la constitutionnalité matérielle (atteinte au fond d'un droit fondamental). Par leur premier moyen, les requérants soutenaient que l'Ordonnance du 23 mai 1932 était entachée d'un vice de forme et d'incompétence normative. Ils faisaient valoir qu'en autorisant la révision des prix des locations commerciales et industrielles contractées avant le 1er janvier 1932, ce texte intervenait dans un domaine qui, en raison de son objet et des antécédents législatifs (notamment la loi de 1928), relevait du domaine de la loi. Or, aux termes de la Constitution du 5 janvier 1911 modifiée le 17 novembre 1917, le pouvoir législatif étant exercé par le Prince et le Conseil National, les « Ordonnances simples » ne pouvaient être rendues qu'en exécution des lois ou en vue de l'application des traités ou accords internationaux. Dès lors, selon les requérants, l'acte attaqué ne pouvait être pris que sous la forme d'une « Ordonnance-Loi » (respectant les formalités de substitution prévues par les textes de 1930 et 1931) et non sous celle d'une simple Ordonnance. Par leur second moyen, les consorts P. arguaient de l'inconstitutionnalité matérielle de l'Ordonnance attaquée au regard de la garantie du droit de propriété. Ils soutenaient qu'en permettant la réduction des loyers judiciairement fixés et en les privant ainsi d'une partie des revenus de leur immeuble, l'Ordonnance avait réalisé une « sorte d'expropriation » sans que fût versée la « juste et préalable indemnité » impérativement prescrite par l'article 9 de l'Ordonnance Constitutionnelle du 5 janvier 1911. En défense, le Ministre d'État, représenté par Maître Bonaventure, a déposé une contre-requête enregistrée au Greffe de la Cour d'appel le 10 août 1932, suivie de conclusions de défense déposées au Tribunal Suprême le 15 octobre 1932, lesquelles tendaient aux mêmes fins par l'exposé des mêmes motifs. L'argumentation gouvernementale s'articulait de manière graduée autour d'une exception d'incompétence, d'une fin de non-recevoir et d'une défense au fond, assorties de demandes reconventionnelles relatives aux frais et sanctions procédurales. En premier lieu, sur le terrain de la compétence juridictionnelle, le Ministre d'État demandait au Tribunal Suprême de se déclarer incompétent pour statuer sur le premier moyen du recours. Selon la défense, la juridiction constitutionnelle, instituée pour sanctionner les atteintes aux droits et libertés du titre II de la Constitution, ne pouvait régulièrement connaître d'un grief tiré d'un simple vice de forme de l'Ordonnance attaquée tenant à sa qualification d'Ordonnance simple plutôt que d'Ordonnance-Loi. En deuxième lieu, et à titre subsidiaire sur ce même premier moyen, la contre-requête soulevait une fin de non-recevoir. Le Ministre d'État soutenait que le moyen était irrecevable dès lors que les dispositions du titre V de l'Ordonnance Constitutionnelle du 5 janvier 1911, relatives à l'exercice du pouvoir législatif, avaient été formellement suspendues par l'Ordonnance n° 1112 du 26 décembre 1930. Les requérants ne pouvaient donc plus se prévaloir des règles de forme législatives issues de ce titre suspendu. En troisième lieu, et en tout état de cause sur le fond, le Ministre d'État concluait au rejet de l'intégralité du recours comme mal fondé. Répondant au premier moyen, la défense prétendait que le Prince tenait de l'article 8 de l'Ordonnance Constitutionnelle du 17 novembre 1917 le pouvoir de légiférer par voie de simple Ordonnance, à la seule condition que ce fût « en exécution de lois ou d'Ordonnances précédentes ou pour l'application de traités internationaux ». Sur le second moyen, l'administration contestait toute assimilation de la mesure de révision temporaire des loyers à une expropriation au sens constitutionnel. Enfin, le Ministre d'État demandait au Tribunal Suprême de condamner les requérants à l'amende ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en sollicitant expressément que la distraction de ces dépens fût ordonnée au profit de son avocat constitué, Maître Bonaventure. L'instruction de l'affaire ayant été menée à son terme, le Tribunal Suprême a tenu audience au cours de laquelle ont été successivement entendus le Conseiller Guillaumont en son rapport, Maîtres Auréglia et Bonaventure en leurs plaidoiries et conclusions respectives, ainsi que le Procureur Général en ses réquisitions. La décision a été rendue le 21 octobre 1932. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême par les consorts P. et les moyens de défense opposés par le Ministre d'État confrontaient la haute juridiction à une série de quatre questions juridiques interdépendantes, touchant tant à l'office du juge constitutionnel et aux règles du contentieux qu'au droit constitutionnel normatif et substantiel : 1. **Sur l'étendue de la compétence du Tribunal Suprême :** La compétence attribuée au Tribunal Suprême par l'article 14 du titre II de l'Ordonnance Constitutionnelle du 5 janvier 1911 pour statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés constitutionnellement garantis lui permet-elle de connaître d'un moyen d'annulation tiré d'un vice de forme ou de procédure affectant le processus d'élaboration de l'acte normatif attaqué, ou est-elle restreinte à l'examen des seules violations touchant directement au fond même du droit fondamental invoqué ? 2. **Sur l'incidence de la suspension du pouvoir législatif et la hiérarchie des actes princiers :** En période de suspension des dispositions constitutionnelles relatives au Conseil National (remplacé dans un rôle consultatif par le Conseil d'État puis par l'Assemblée Monégasque), les justiciables sont-ils recevables à invoquer l'inobservation des formes substantielles d'édiction des normes ? Dans l'affirmative, le Prince peut-il modifier par une « Ordonnance simple » une situation juridique antérieurement établie par une loi formelle dans une matière réservée au pouvoir législatif, et quelle est la portée exacte de l'appellation donnée à l'acte lorsque les formalités consultatives requises ont été matériellement accomplies ? 3. **Sur la notion constitutionnelle d'expropriation :** Une mesure normative exceptionnelle et provisoire autorisant la révision judiciaire à la baisse du prix des baux commerciaux et industriels en cours, afin de tenir compte de la crise économique et des fluctuations monétaires, constitue-t-elle une expropriation soumise à l'exigence d'une juste et préalable indemnité au sens de l'article 9 de la Constitution du 5 janvier 1911 ? 4. **Sur le régime procédural des dépens :** Le Tribunal Suprême dispose-t-il du pouvoir d'ordonner la distraction des dépens au profit de l'avocat de la partie gagnante dans le silence des textes régissant sa procédure ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal Suprême répond à chacune de ces questions par un raisonnement structuré en cinq temps, faisant preuve d'un pragmatisme juridique remarquable qui allie l'affirmation ferme de son contrôle juridictionnel au réalisme dans l'appréciation de la régularité des actes de la puissance publique. #### 1. L'affirmation d'une compétence plénière incluant le contrôle des vices de forme Pour écarter l'exception d'incompétence soulevée par le Ministre d'État, le Tribunal Suprême procède à une lecture combinée et téléologique des dispositions du titre II de l'Ordonnance Constitutionnelle du 5 janvier 1911. Il rappelle d'abord les termes de l'article 14 dudit titre, selon lesquels la juridiction est instituée pour statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrés par ce titre, parmi lesquels figurent l'égalité devant la loi, la liberté individuelle, et l'inviolabilité du domicile et de la propriété. Le Tribunal en déduit une règle générale de compétence : celle-ci s'étend à tous les recours tendant à l'annulation d'un acte de l'autorité portant atteinte aux droits constitutionnels, « sans qu'il y ait lieu de distinguer si la violation des droits qui a été alléguée réside dans un vice de forme de l'acte attaqué ou touche au fond même du droit lésé ». Pour le juge constitutionnel, les règles de forme et de compétence normative ne sont pas de simples modalités techniques indifférentes aux libertés ; elles constituent la première des garanties des droits publics. Dès lors qu'un requérant soutient qu'un droit fondamental (en l'occurrence la propriété) a été lésé par un acte pris selon une procédure irrégulière (une Ordonnance simple au lieu d'une Ordonnance-Loi), le Tribunal Suprême est pleinement compétent pour examiner ce grief. #### 2. La recevabilité du moyen tiré de la méconnaissance des formes normatives malgré la suspension du titre V de la Constitution Statuant ensuite sur la fin de non-recevoir opposée par la défense au premier moyen, le Tribunal Suprême examine l'impact de la suspension du titre V de la Constitution de 1911 (relatif au pouvoir législatif) opérée par l'Ordonnance n° 1112 du 26 décembre 1930. La juridiction prend acte de l'évolution institutionnelle : l'Ordonnance du 26 décembre 1930 a effectivement transféré la compétence du Conseil National au Conseil d'État en la réduisant à un rôle consultatif, et l'Ordonnance n° 1248 du 5 novembre 1931 a ensuite dévolu ces mêmes attributions consultatives à l'Assemblée Monégasque. Toutefois, le Tribunal souligne avec force que ces textes de suspension et de réorganisation provisoire « laissent subsister la nécessité de certaines formalités ». L'état de suspension constitutionnelle partielle n'équivaut pas à une disparition de toute règle de procédure normative. Par conséquent, les requérants qui allèguent que leurs droits constitutionnels ont été violés par l'inaccomplissement des formalités imposées par ces Ordonnances de 1930 et 1931 sont parfaitement recevables à soutenir que l'acte attaqué devait revêtir la forme d'une Ordonnance-Loi et non celle d'une Ordonnance simple. La fin de non-recevoir est donc écartée. #### 3. La délimitation du domaine législatif réservé, le parallélisme des formes et l'indifférence des qualifications formelles L'examen au fond de la légalité externe de l'Ordonnance du 23 mai 1932 constitue le cœur théorique de la décision sur le plan des sources du droit. Le Tribunal Suprême commence par réfuter la thèse extensive du Ministre d'État selon laquelle l'article 8 de l'Ordonnance Constitutionnelle du 17 novembre 1917 autoriserait le Prince à statuer par simple Ordonnance en toute matière dès lors qu'il agirait en exécution de lois ou d'ordonnances précédentes. Posant un principe de hiérarchie et de séparation des domaines normatifs, la Cour affirme que « le Prince ne peut statuer par voie de simples Ordonnances dans les matières qui ont fait l'objet d'Ordonnances-Lois, c'est-à-dire dans les matières qui, en raison de leur caractère, sont réservées au pouvoir législatif ». Appliquant ce principe à l'espèce, le Tribunal constate que la matière des modifications apportées par l'autorité publique aux rapports contractuels entre propriétaires et locataires avait été, « sinon en droit, du moins en fait, en raison des circonstances d'intérêt général réservée au Conseil National ». Preuve en est que l'intervention précédente, permettant la majoration des loyers dont avaient bénéficié les consorts P. devant le Tribunal de première instance en 1929 et la Cour d'appel en 1930, résultait d'une loi formelle, celle du 17 (18) juillet 1928. Faisant alors application du principe du parallélisme des formes et des compétences, le Tribunal Suprême juge que l'Ordonnance attaquée, en ce qu'elle modifiait la situation juridique faite aux parties par la législation antérieure, ne pouvait déroger à cette situation « que dans les formes qui avaient été observées pour l'établir ». Les requérants avaient donc théoriquement raison de soutenir qu'il fallait procéder par une Ordonnance entourée des garanties propres à la matière législative. Cependant, opérant un renversement décisif par l'emploi de la conjonction « Mais », le Tribunal Suprême refuse tout formalisme nominaliste. Il précise qu'il convient de vérifier le respect des garanties substantielles « sans s'attacher à des appellations sans intérêt ». Or, l'instruction révèle qu'en fait, le projet devenu l'Ordonnance du 23 mai 1932 a bien été examiné par l'Assemblée Monégasque lors de ses séances des 18 et 20 mai 1932 et a donné lieu à l'avis consultatif requis par l'article 1er de l'Ordonnance n° 1248 du 5 novembre 1931. Dès lors que la formalité substantielle caractérisant l'exercice du pouvoir législatif sous le régime transitoire a été accomplie, le fait que l'acte ait été intitulé « Ordonnance » et non « Ordonnance-Loi » est dépourvu de toute incidence juridique. Le premier moyen est donc rejeté comme manquant en fait. #### 4. La définition stricte de l'expropriation et la légitimité des régulations économiques provisoires Abordant le second moyen tiré de la violation de l'article 9 de la Constitution du 5 janvier 1911, le Tribunal Suprême analyse l'économie générale de l'Ordonnance du 23 mai 1932 pour déterminer si elle réalise, comme le prétendaient les consorts P., une expropriation déguisée ou indirecte sans juste et préalable indemnité. Le juge relève l'ensemble des caractères modérateurs et équilibrés du dispositif contesté : * La mesure revêt un caractère exceptionnel et strictement provisoire (applicable pour une durée d'un an à compter du 1er avril 1932 pour les baux antérieurs au 1er janvier 1932) ; * Elle n'opère pas une réduction automatique et arbitraire par voie d'autorité, mais se borne à autoriser les parties à saisir une « Commission Arbitrale ayant des pouvoirs judiciaires et présentant par conséquent d'incontestables garanties pour les parties en cause » ; * Elle poursuit un but d'équité contractuelle et d'intérêt général, visant à fixer un « prix équitable » adapté aux circonstances présentes, aux variations de la valeur effective des monnaies et des cours
# Tribunal Suprême de Monaco, 15 avril 2011, n° 8703 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 15 avril 2011, n° 8703 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2011/04-15-8703)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l’appréciation de l'assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du droit immobilier monégasque et, plus particulièrement, dans le cadre de la législation spécifique encadrant les locaux d'habitation relevant du secteur dit « protégé ». Par un acte notarié reçu le 7 mars 2008 en l'étude de Maître Henri REY, la société civile particulière dénommée S.C.I. VIGFRIM DEUX a procédé à l'acquisition, auprès de l'Hoirie ROSSO, d'un immeuble situé sur le territoire monégasque. La consistance matérielle de ce bien immobilier se décomposait en des locaux commerciaux implantés au rez-de-chaussée ainsi qu'en quatre appartements répartis dans les étages supérieurs. Au moment de la transaction, deux de ces appartements se trouvaient libres de toute occupation (vacants). En amont de cette acquisition, la situation juridique de ces lots avait été précisée par l'autorité administrative. Par une lettre en date du 7 août 2007, laquelle fut expressément visée au sein de l'acte notarié du 7 mars 2008, la Direction de l'Habitat avait déclaré que les deux appartements vacants, situés au premier étage de l'édifice, entraient dans le champ d'application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. L'assujettissement à ce dispositif législatif d'ordre public emporte, en principe, une obligation de déclaration de vacance à la charge du propriétaire en vue de la mise en location des biens au profit des personnes protégées par la loi, sauf exercice d'un droit de reprise ou de rétention par le propriétaire pour son occupation personnelle. Entendant précisément se prévaloir de cette faculté légale de conservation du bien, la S.C.I. VIGFRIM DEUX a manifesté sa volonté de conserver pour son propre usage l'un des appartements vacants, situé au premier étage à droite. L'objectif poursuivi par la personne morale propriétaire n'était pas le logement d'une personne physique, mais une occupation directe par elle-même afin d'y installer ses propres bureaux. L'usage projeté consistait à y exercer son activité de service locatif ainsi que la préparation de ses projets immobiliers. Cette affectation impliquait une occupation matérielle et effective des lieux, caractérisée par l'installation de son matériel (comprenant lignes téléphoniques, meubles et équipements de bureautique) ainsi que par la présence physique de son personnel. Toutefois, la Direction de l'Habitat a manifesté une réticence à autoriser une telle occupation à titre personnel sur le fondement des lois n° 1.235 et n° 1.291 précitées, au motif que le bénéficiaire de cette occupation était une société civile, c'est-à-dire une personne morale, et non une personne physique occupant les lieux aux fins de logement. Face à cette position administrative, la S.C.I. VIGFRIM DEUX a maintenu ses prétentions. Par une correspondance datée du 12 mars 2010, elle a formellement confirmé à l'administration sa volonté de se maintenir dans les lieux, en soutenant à titre principal que la législation applicable n'opérait aucune distinction entre les propriétaires personnes physiques et les propriétaires personnes morales. Cette démarche s'est heurtée à un refus formel de l'administration. Par une lettre en réponse datée du 18 juin 2010, le Directeur de l'Habitat a rejeté la demande de la société. Aux termes de cette décision administrative individuelle, le Directeur de l'Habitat a estimé que la prérogative légale reconnue au propriétaire demeurait réservée aux seules personnes physiques, en affirmant que la société civile particulière VIGFRIM DEUX ne pouvait occuper ce bien et qu'en conséquence, elle était tenue de remplir, renseigner et retourner le formulaire joint de déclaration de vacance en vue de la mise en location du local. C'est cette décision administrative du 18 juin 2010 qui constitue l'acte attaqué devant la haute juridiction monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité du refus qui lui était opposé, la S.C.I. VIGFRIM DEUX, représentée par Maître Thomas GIACCARDI, Avocat-Défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, a saisi le Tribunal Suprême d'un recours pour excès de pouvoir, par une requête déposée au greffe général le 5 août 2010. Ses conclusions tendaient, à titre principal, à l'annulation de la décision administrative de la Direction de l'Habitat en date du 18 juin 2010 et, à titre accessoire, à ce que les dépens de l'instance soient intégralement mis à la charge de l'État. Au soutien de son recours, la société requérante s'est attachée, à titre liminaire, à démontrer la recevabilité de son action sur le fondement de l'article 90 B. 1er de la Constitution monégasque, lequel fonde la compétence du Tribunal Suprême en matière administrative pour statuer sur les recours en annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions des diverses autorités administratives. Elle a fait valoir, d'une part, que la lettre du 18 juin 2010 revêtait le caractère d'un acte administratif faisant grief et donc annulable, et d'autre part, qu'elle justifiait de la qualité et de l'intérêt pour agir en tant que propriétaire du bien ayant l'intention d'occuper les lieux par elle-même. Sur le fond, la requête développait deux moyens de légalité interne : l'erreur de droit et la violation de la loi (plus précisément la violation de normes constitutionnelles). En premier lieu, sur le terrain de l'erreur de droit, la S.C.I. VIGFRIM DEUX soutenait que le Directeur de l'Habitat avait procédé à une interprétation erronée de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée (la requête visant initialement l'article 35 de ladite loi), en réservant à titre exclusif aux seules personnes physiques le bénéfice du droit de reprise ou de rétention des appartements relevant du secteur protégé. Dans son mémoire en réplique déposé le 5 novembre 2010, la requérante a affiné et consolidé cette argumentation textuelle. Elle a fait valoir que le droit du propriétaire d'occuper le bien par lui-même est consacré par la loi sans aucune ambiguïté et sans qu'aucune distinction ne soit établie entre les propriétaires personnes physiques et les propriétaires personnes morales. Répondant à l'argumentation adverse tirée de la mention légale des membres de la famille du propriétaire, la société a soutenu que l'inclusion de la famille du propriétaire personne physique dans le bénéfice de la loi ne constitue qu'un accessoire extensif du droit personnel du propriétaire ; dès lors, cette extension familiale ne saurait engendrer, par un raisonnement *a contrario*, une exclusion de l'occupation directe et personnelle exercée par un propriétaire personne morale. De surcroît, la requérante a invoqué dans sa réplique les dispositions de l'article 2 de la loi n° 1.235 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Elle a souligné que, contrairement à la thèse ministérielle cantonnant les biens du secteur protégé au seul logement social, cet article 2 autorise expressément, au sein de ce secteur, l'exercice par le propriétaire ou le locataire d'activités professionnelles dépourvues de caractère commercial, ce qui correspondait exactement à la situation et à l'objet de la société civile particulière requérante. En second lieu, sur le terrain de la violation des normes supérieures, la S.C.I. VIGFRIM DEUX invoquait la violation des dispositions combinées des articles 17 et 24 de la Constitution monégasque. L'article 17 consacre le principe d'égalité en droit des Monégasques devant la loi, tandis que l'article 24 érige l'inviolabilité de la propriété au rang des droits et libertés fondamentaux reconnus au plus haut niveau de la hiérarchie des normes. Selon la requérante, l'exclusion des personnes morales du droit d'occuper leur propre bien instituait une discrimination inconstitutionnelle entre propriétaires et portait une atteinte illégale à son droit de propriété. Elle a expressément réitéré ces moyens relatifs à la rupture du principe d'égalité dans son mémoire en réplique. En défense, le Ministre d'État, représenté par Maître Jacques MOLINIÉ, Avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation de France, a déposé une contre-requête au Greffe Général le 8 octobre 2010, complétée par une duplique déposée le 9 décembre 2010, concluant au rejet de l'ensemble des moyens de la requête. L'argumentation de l'État reposait sur une interprétation téléologique et systémique de la législation sur le secteur protégé. Dans sa contre-requête, le Ministre d'État a d'abord rappelé que l'objectif fondamental de la loi de 2000, modifiée en 2004, est de permettre aux ressortissants monégasques de se loger à Monaco, et que les dispositions instituant ce « secteur protégé » revêtent expressément un caractère d'ordre public. Il en découle pour les propriétaires une obligation stricte de déclaration de vacance suivie d'une obligation de mise en location. Selon l'autorité gouvernementale, si le législateur a ménagé une exception sous la forme d'un droit de reprise ou de rétention au profit du propriétaire ou de sa famille, cette faculté a pour unique finalité le logement. Le Ministre d'État s'appuyait à cet égard sur la lettre de l'article 16-1 de la loi, qui vise l'occupation par le propriétaire lui-même ou par « ses ascendants, descendants ou leur conjoint ou (…) ses frères, sœurs ou leurs descendants (…) ou par les ascendants ou descendants de son conjoint ». L'État en déduisait que le droit de reprise est intrinsèquement réservé aux seules personnes physiques, seules susceptibles d'avoir des ascendants, des descendants, des frères et des sœurs, par opposition aux personnes morales qui, par hypothèse, sont dépourvues de toute famille. Pour conforter cette lecture, le Ministre d'État invoquait les travaux préparatoires de la loi ainsi que le rapport établi au nom de la Commission du logement, lequel évoquait « les locaux devenus vacants et que le propriétaire n'envisage pas d'utiliser pour lui-même ou sa famille ». En réponse au moyen constitutionnel tiré de la violation du droit de propriété et de la rupture d'égalité entre personnes physiques et personnes morales, le Ministre d'État a soutenu, conformément à la jurisprudence classique relative au principe d'égalité, qu'il est toujours loisible au législateur de régler de façon différente des situations différentes, à la condition que la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit. Enfin, dans sa duplique du 9 décembre 2010, cherchant à neutraliser l'argument tiré de l'article 2 de la loi révisée autorisant l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale dans les locaux du secteur protégé, le Ministre d'État a soutenu une lecture combinée et restrictive des textes. Selon lui, les dispositions de l'article 2 devaient impérativement s'apprécier à la lumière du renvoi opéré aux personnes visées à l'article 13, alinéa 2, de la loi. Or, cet article 13, alinéa 2, évoque le droit de reprise du propriétaire dans les conditions déterminées elles-mêmes par renvoi à l'article 16-1 précité (lequel mentionne le propriétaire, ses ascendants ou descendants). Par le jeu de ces renvois successifs, l'État concluait que même l'exception prévue à l'article 2 pour l'exercice d'une activité professionnelle sans caractère commercial demeurait subordonnée à la qualité de personne physique du bénéficiaire et ne concernait donc aucunement les personnes morales. L'instruction de l'affaire a été confiée, par ordonnance du Président du Tribunal Suprême du 3 septembre 2010, à Monsieur Didier LINOTTE, Membre titulaire désigné en qualité de rapporteur. Par une seconde ordonnance du 21 février 2011, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 avril 2011, lors de laquelle furent entendus le rapporteur, les avocats des parties ainsi que le ministère public en ses conclusions, avant que la décision ne soit rendue le 15 avril 2011. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême présentait un caractère inédit et déterminant pour la délimitation des prérogatives des propriétaires immobiliers au sein du secteur locatif protégé monégasque. Il s'agissait de déterminer si les dispositions combinées des articles 2 et 16-1 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, permettent à un propriétaire constitué sous la forme d'une personne morale — en l'occurrence une société civile particulière — d'exercer le droit de reprise ou de conservation d'un local vacant relevant du secteur protégé afin de l'occuper lui-même pour y exercer son activité professionnelle dépourvue de caractère commercial, ou si ce droit d'occupation personnelle est légalement réservé aux seuls propriétaires personnes physiques aux fins de logement personnel ou familial. En d'autres termes, l'autorité administrative pouvait-elle légalement refuser à une société civile propriétaire le droit d'occuper personnellement son bien à des fins professionnelles non commerciales et lui imposer une déclaration de vacance, en se fondant sur sa seule qualité de personne morale ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, le Tribunal Suprême adopte une démarche d'une grande sobriété rédactionnelle, caractéristique de la technique juridictionnelle des cours suprêmes de tradition franco-monégasque, en faisant application du principe de l'économie des moyens et en privilégiant une interprétation littérale et combinée de la loi. En premier lieu, la Haute Juridiction écarte d'emblée l'examen des griefs d'ordre constitutionnel par la formule consacrée : « Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ». En accueillant le moyen de légalité interne tiré de l'erreur de droit dans l'application de la loi n° 1.235 modifiée, le Tribunal Suprême s'épargne l'examen du moyen tiré de la violation des articles 17 (principe d'égalité) et 24 (droit de propriété) de la Constitution. Ce choix méthodologique démontre que la solution du litige résidait entièrement dans la lettre même de la loi ordinaire : ce n'était pas la loi qui méconnaissait la Constitution en excluant les personnes morales, mais bien l'administration qui méconnaissait la loi en y ajoutant une condition d'exclusion que le texte législatif ne comportait pas. En second lieu, le raisonnement au fond du Tribunal Suprême repose sur l'articulation directe et syllogistique de deux dispositions législatives expresses de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 : l'article 16-1 et l'article 2. D'une part, le juge suprême cite les termes mêmes de l'article 16-1 de la loi : « Nonobstant les dispositions de l'article 11, le propriétaire a le droit de reprendre le local pour l'occuper lui-même (…) ». Par cette citation volontairement tronquée après les mots « lui-même », le Tribunal Suprême isole le cœur de la prérogative légale. Il valide ainsi implicitement mais nécessairement la thèse de la société requérante selon laquelle le terme « propriétaire » est employé par le législateur de manière générale et inconditionnelle, sans opérer la moindre distinction selon que ce propriétaire est une personne physique ou une personne morale. La suite de l'article 16-1, qui étend ce droit aux ascendants, descendants, frères, sœurs et conjoints — et sur laquelle le Ministre d'État fondait toute son argumentation pour exclure les personnes morales dépourvues de famille —, est jugée inopérante lorsque le propriétaire entend occuper le local « lui-même ». Le juge refuse ainsi le raisonnement *a contrario* de l'administration : le fait qu'une modalité extensive du droit de reprise (l'occupation par la famille) ne puisse, par nature, bénéficier qu'aux personnes physiques ne saurait priver les personnes morales de la modalité principale de ce droit (l'occupation par le propriétaire lui-même). D'autre part, encore fallait-il que l'occupation « par elle-même » d'une personne morale fût matériellement et juridiquement concevable au regard de l'affectation des locaux régis par la loi de 2000. En effet, une personne morale ne pouvant physiquement « habiter » au sens domestique du terme, son occupation personnelle ne peut se concevoir qu'à travers l'implantation de ses organes, de son personnel, de ses bureaux et l'exercice de son activité sociale. C'est ici qu'intervient le second pilier du raisonnement juridictionnel. Le Tribunal Suprême mobilise les termes de l'article 2 de la loi modifiée, aux termes duquel : « Sont assimilés aux locaux à usage d'habitation ceux qui sont utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle sans caractère commercial ». Par une lecture combinée de ces deux textes, la démonstration juridique devient implacable : 1. L'article 16-1 confère à tout « propriétaire » (sans distinction de personnalité juridique) le droit d'occuper le local « lui-même » ; 2. L'article 2 assimile légalement à l'usage d'habitation l'utilisation des locaux pour l'exercice d'une « activité professionnelle sans caractère commercial » ; 3. Or, la requérante est une société civile particulière (dont l'objet et l'activité de gestion locative et de préparation de projets immobiliers pour son propre compte revêtent par nature un caractère civil et non commercial) qui est propriétaire du bien et entend l'occuper elle-même pour cette activité. Le Tribunal Suprême balaie ainsi l'argumentation complexe développée par le Ministre d'État dans sa duplique, qui tentait de neutraliser l'article 2 par le jeu de renvois en cascade vers l'article 13 alinéa 2 puis vers l'article 16-1. Pour le juge, l'assimilation posée par l'article 2 a une portée générale au sein de la loi : dès lors que l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale vaut usage d'habitation au sens de la loi, un propriétaire personne morale exerçant une telle activité peut parfaitement « occuper lui-même » le local au sens de l'article 16-1. La conclusion du syllogisme juridictionnel tombe alors avec la rigueur du contrôle de l'erreur de droit dans le contentieux de l'excès de pouvoir : « qu'il s'ensuit qu'en estimant, par sa lettre du 18 juin 2010, que la société civile particulière S.C.I. VIGFRIM DEUX "ne peut occuper le bien qu'elle vient d'acquérir", l'autorité administrative a commis une erreur de droit ». La décision administrative encourt dès lors l'annulation pure et simple. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision rendue par l'assemblée plénière du Tribunal Suprême le 15 avril 2011 est ainsi rédigé : > « DÉCIDE : > La décision attaquée en date du 18 juin 2010 est annulée. > Les dépens sont mis à la charge de l'État. > Expédition de la présente décision sera transmise à S.E. Monsieur le Ministre d'État. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *S.C.I. VIGFRIM DEUX c/ Ministre d'État* du 15 avril 2011 constitue une décision de principe majeure dans le paysage du droit administratif et du droit immobilier monégasques, ce qu'atteste au demeurant la formation de jug
# Tribunal Suprême de Monaco, 03 mai 1934, n° 27436 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 03 mai 1934, n° 27436 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1934/05-03-27436)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à la décision rendue par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco le 3 mai 1934 s'inscrit dans un contexte économique et social marqué par des « circonstances exceptionnelles et graves » ayant conduit le législateur monégasque à intervenir dans les rapports contractuels entre bailleurs et preneurs. Si la décision ne détaille pas les éléments purement factuels propres à la situation personnelle du requérant, M. B. (non précisé dans la décision), les motifs de l'arrêt permettent de reconstituer avec précision la trame juridique et législative ayant provoqué la saisine de la haute juridiction. Un contentieux locatif antérieur avait donné lieu à une décision de la Cour de Révision relative aux conditions de révision des baux et au paiement de la moitié des loyers échus. Dans le cadre de ces rapports locatifs, un propriétaire, créancier de loyers, avait pu obtenir une « décision formelle du magistrat » face à la « défaillance antérieure du débiteur » (le locataire). Sur le fondement de cette décision de justice, le propriétaire bailleur pouvait légitimement « se croire créancier incommutable tant pour le passé que pour l'avenir de la plénitude des loyers stipulés » au contrat de bail. Le titulaire de ce droit de créance mobilière résultant d'une décision de justice bénéficiait ainsi d'avantages juridiques acquis du fait de la défaillance de son cocontractant. C'est dans ce contexte qu'est intervenue la loi n° 180 du 18 janvier 1934. Par l'article 7 de ce texte législatif, le législateur monégasque a entendu aménager de nouveau le régime de la révision des baux. Cette disposition législative avait « pour principal objet de retirer les avantages attachés à la défaillance antérieure du débiteur, au propriétaire créancier des loyers ». Concrètement, la loi nouvelle permettait au locataire défaillant de se mettre de nouveau en instance de réduction de ses obligations pécuniaires, neutralisant ainsi partiellement les effets attachés à sa défaillance antérieure pourtant constatée judiciairement, dès lors que la décision de justice rendue au profit du propriétaire n'avait pas encore été exécutée. Toutefois, le législateur de 1934 avait assorti ce mécanisme de plusieurs conditions et limites strictes, énumérées dans la décision commentée : - En premier lieu, la loi spécifiait que lorsque la décision de justice bénéficiant au propriétaire avait déjà été exécutée, « la rupture du lien de droit d'entre celui-ci et son locataire serait consommée », excluant ainsi toute remise en cause des situations définitivement réglées par voie d'exécution. - En deuxième lieu, pour les décisions non encore exécutées, la loi affirmait qu'elles demeureraient intangibles en ce qui concerne le paiement des frais et dépens. - En troisième lieu, afin d'éviter que le propriétaire ne reste « dans une incertitude prolongée », le texte impartissait un « délai très court » au locataire pour introduire son instance en réduction de ses obligations pécuniaires. - En quatrième lieu, l'article 7 de la loi n° 180 reproduisait dans les mêmes termes que la décision de la Cour de Révision les conditions nécessaires à la révision des baux, en maintenant au bailleur « le droit absolu de percevoir, avant toute procédure de son locataire, la moitié des loyers dus ». Estimant néanmoins que cet article 7 de la loi n° 180 du 18 janvier 1934 le privait inconstitutionnellement de ses droits acquis et du bénéfice d'une décision de justice, M. B. a entrepris de contester directement la validité de cette disposition législative devant le juge constitutionnel monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête introductive d'instance en date du 16 mars 1934, M. B. a saisi le Tribunal Suprême aux fins d'obtenir l'annulation pure et simple de l'article 7 de la loi n° 180 du 18 janvier 1934. En défense, un mémoire en réponse (qualifié également de « contre-requête » dans les motifs de la décision) a été déposé le 5 avril 1934 au nom de Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, tendant au rejet de la requête tant sur le terrain de la recevabilité et de la compétence que sur le fond. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un rapport présenté par M. Maurice Quentin, membre du Tribunal Suprême. Lors de l'audience, la juridiction a entendu les observations orales de Maître Bensa, avocat au barreau de Nice, pour M. B., et de Maître Coutret, également avocat au barreau de Nice, pour le Ministre d'État, tous deux ayant été préalablement autorisés à plaider au soutien de leurs mémoires respectifs. Monsieur le Procureur Général Julien a ensuite développé ses réquisitions. L'argumentation des parties s'est structurée autour de deux axes majeurs : la compétence même de la juridiction pour connaître d'un acte législatif, puis la conformité au fond de la disposition attaquée aux droits garantis par la Constitution de 1911. Sur le terrain de la compétence, le Ministre d'État soulevait par sa contre-requête une exception d'incompétence absolue. Il soutenait que le Tribunal Suprême était « incompétent pour statuer sur le recours dirigé contre une loi ». Selon la thèse gouvernementale, le contrôle exercé par la haute juridiction au titre du contentieux constitutionnel ne pouvait s'étendre aux actes émanant du pouvoir législatif lui-même. Sur le fond, pour poursuivre l'annulation de l'article 7 de la loi du 18 janvier 1934, le requérant, M. B., articulait ses conclusions autour de deux points principaux, subdivisés en trois moyens distincts : 1. Un premier moyen était tiré de la violation de la règle de la non-rétroactivité des lois. M. B. reprochait au législateur d'avoir édicté une disposition rétroactive remettant en cause des situations juridiques antérieurement constituées. 2. Un second point, relatif à l'atteinte portée aux décisions de justice et aux droits de créance mobilière en résultant (rattachés à la protection de la propriété privée), se décomposait en deux branches : - D'une part, un moyen tiré de la violation de l'autorité de la chose jugée, le requérant soutenant que la loi nouvelle contredisait une décision rendue par la Cour de Révision. - D'autre part, un moyen tiré de la privation du bénéfice de la chose jugée, le requérant faisant valoir que le texte litigieux dépouillait le propriétaire créancier des avantages que lui conférait une décision formelle d'un magistrat le reconnaissant créancier incommutable de la totalité des loyers stipulés, portant ainsi atteinte aux droits et libertés constitutionnellement garantis. Le Ministre d'État concluait quant à lui au rejet de l'ensemble de ces moyens au fond, estimant la requête non justifiée. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La présente affaire soumettait au Tribunal Suprême trois questions juridiques fondamentales pour l'ordre constitutionnel monégasque sous l'empire de la Constitution de 1911 : 1. **Sur la compétence juridictionnelle :** Le Tribunal Suprême, institué par l'article 14 de la Constitution monégasque de 1911 pour statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrés par le titre II de ladite Constitution, est-il compétent pour connaître d'un recours en annulation dirigé directement contre un acte législatif ? 2. **Sur la détermination des normes de référence du contrôle de constitutionnalité :** Le principe de non-rétroactivité des lois, énoncé à l'article 2 du Code civil, constitue-t-il un droit ou une liberté garanti par le titre II de la Constitution dont la violation peut être utilement invoquée devant le Tribunal Suprême à l'encontre d'une loi ? 3. **Sur l'étendue du pouvoir de réglementation du législateur et la protection des droits acquis par décision de justice :** Une disposition législative qui, en raison de circonstances exceptionnelles et graves, retire à un propriétaire bailleur les avantages attachés à la défaillance antérieure de son locataire résultant d'une décision de justice non encore exécutée, tout en encadrant strictement cette mesure par des garanties procédurales et substantielles au profit du propriétaire, méconnaît-elle l'autorité de la chose jugée ou opère-t-elle une « violation essentielle des principes constitutionnels » justifiant son annulation ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal Suprême se déploie avec une grande rigueur méthodologique, abordant successivement l'exception d'incompétence soulevée par la défense, la consistance du bloc de constitutionnalité au regard de la non-rétroactivité, et enfin l'intensité de son contrôle sur la réglementation législative des droits et libertés. #### 1. L'affirmation solennelle de la compétence du Tribunal Suprême à l'égard des lois Pour écarter l'exception d'incompétence soulevée par le Ministre d'État, le Tribunal Suprême livre une interprétation à la fois téléologique et littérale de la Constitution de 1911. Sur le plan téléologique, la haute juridiction remonte à l'intention même du constituant. Elle relève que « le Prince, agissant dans la plénitude de sa souveraineté, a entendu volontairement assigner à toutes les autorités, sans en excepter le pouvoir législatif, une limite inspirée de son désir de garantir à ses sujets ainsi qu'aux habitants le libre exercice de leurs droits essentiels ». L'autolimitation souveraine du Prince, qui fonde l'octroi de la charte constitutionnelle, a pour finalité la garantie effective des droits fondamentaux. Or, cette garantie serait imparfaite si le pouvoir législatif pouvait s'affranchir de cette limite. C'est précisément « pour ce faire » que le Souverain a institué le Tribunal Suprême, avec pour mission de « statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrées par le titre 2 de la Constitution Monégasque (art. 14) ». Sur le plan littéral, le juge constitutionnel observe que « les termes très généraux de l'article précité ne laissent aucune place à une restriction de la compétence du tribunal en ce qui concerne les textes législatifs ». Là où le texte constitutionnel ne distingue pas selon la nature de l'acte portant atteinte aux droits et libertés (acte administratif ou acte législatif), l'interprète ne saurait introduire une restriction qui amputerait la protection voulue par le constituant. Le Tribunal Suprême se déclare en conséquence pleinement compétent pour statuer sur le recours dirigé par M. B. contre l'article 7 de la loi n° 180. #### 2. L'exclusion du principe de non-rétroactivité des lois du champ des droits constitutionnellement garantis Examinant le premier moyen d'annulation, le Tribunal Suprême circonscrit strictement les normes de référence de son contrôle. Il rappelle le caractère d'attribution de sa compétence matérielle : il « n'est compétent que pour les recours fondés sur la violation des droits garantis par le titre II de la Constitution ». Cette énumération constitutionnelle revêt un caractère limitatif. Procédant à cette vérification textuelle, le Tribunal constate que « le principe de la non-rétroactivité ne figure pas dans les dispositions de ces titres ». Ce principe ne trouve son assise textuelle que dans « l'article 2 du Code civil de la Principauté de Monaco ». Or, cet article n'est qu'une « simple disposition législative ». En vertu de la hiérarchie des normes, ce qu'une loi a fait, une autre loi peut le défaire : l'article 2 du Code civil n'a « pour but que de fixer une règle d'interprétation de la volonté du législateur en l'absence d'un texte formel en sens contraire ». Dès lors que le législateur de 1934 a formellement exprimé une volonté contraire, il n'a violé aucune norme supérieure, le principe de non-rétroactivité étant dépourvu de valeur constitutionnelle. #### 3. La conciliation entre la réglementation législative des droits et le respect de l'essence des principes constitutionnels Le second point de la requête touchait au cœur de la protection des situations juridiquement acquises et des droits patrimoniaux (le sommaire de la décision rattachant expressément cette question à la « Propriété privée » et à son contenu englobant les « Droits de créance mobilière résultant d'une décision de justice »). Le Tribunal écarte d'abord rapidement la première branche du moyen, tirée de la méconnaissance de l'autorité de la chose jugée au regard de la jurisprudence de la Cour de Révision. Il relève que l'article 7 de la loi n° 180 « n'a pas contredit la décision de la Cour de Révision puisqu'il a reproduit dans les mêmes termes comme conditions nécessaires la révision des baux, le paiement de moitié des loyers échus ». Loin de briser la jurisprudence de la Cour de Révision, le législateur en a au contraire consacré les critères dans la loi. La seconde branche du moyen, tirée de la « privation du bénéfice de la chose jugée », appelait une réponse beaucoup plus nuancée. Le Tribunal Suprême fait preuve de réalisme juridique en concédant au requérant la réalité de l'atteinte : il reconnaît que l'article attaqué « a eu, il est vrai, pour principal objet de retirer les avantages attachés à la défaillance antérieure du débiteur, au propriétaire créancier des loyers ». Le juge admet que ce propriétaire « pouvait à une certaine époque et suivant une décision formelle du magistrat se croire créancier incommutable tant pour le passé que pour l'avenir de la plénitude des loyers stipulés ». Toutefois, cette constatation ne suffit pas à entraîner la censure de la loi. Le Tribunal Suprême pose ici le principe cardinal gouvernant ses rapports avec le pouvoir législatif : « les droits et libertés sont organisés par des lois et [...] ces lois règlent et conditionnent l'exercice de ces droits et libertés ». Les droits constitutionnels ne sont donc pas absolus dans leurs modalités d'exercice ; ils appellent une intervention régulatrice du législateur. Dès lors, jusqu'où le juge constitutionnel peut-il contrôler cette réglementation sans se substituer au législateur ? La réponse tient en une formule de principe : ces lois « ne peuvent être annulées par le Tribunal Suprême que si elles contiennent une violation essentielle des principes constitutionnels ». Pour vérifier l'absence d'une telle « violation essentielle », le Tribunal opère un contrôle de proportionnalité et de garanties en deux temps : - D'une part, quant aux motifs d'intérêt général justifiant la loi, il relève que « le législateur a estimé à bon droit que les mêmes circonstances exceptionnelles et graves qui justifiaient son intervention dans le passé subsistaient avec la même intensité ». Le juge valide ainsi l'appréciation de l'opportunité économique et sociale faite par le législateur, sous une réserve expresse : « pourvu que les droits du propriétaire demeurassent reconnus et protégés ». - D'autre part, quant aux garanties effectives maintenues au profit du propriétaire, le Tribunal démontre, par une analyse minutieuse en quatre points du dispositif de l'article 7, que la substance du droit du propriétaire a été préservée : 1. Les décisions déjà exécutées ne sont pas remises en cause (« la rupture du lien de droit d'entre celui-ci et son locataire serait consommée ») ; 2. Les décisions non encore exécutées restent intangibles quant aux frais et dépens ; 3. L'incertitude du propriétaire est temporellement limitée par l'octroi d'un « délai très court » au locataire pour agir en réduction ; 4. Le droit substantiel au paiement est sauvegardé par le maintien au bailleur du « droit absolu de percevoir, avant toute procédure de son locataire, la moitié des loyers dus ». En raison de cet équilibre ménagé par le texte entre les nécessités nées des circonstances exceptionnelles et les garanties maintenues au créancier, le Tribunal conclut que « le législateur n'a pas porté atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution ». Enfin, statuant sur les conséquences financières du rejet de la requête, le Tribunal estime qu'au vu des « circonstances de la cause, il n'y a pas lieu de prononcer l'amende contre le requérant », tout en le condamnant aux dépens de l'instance. ### C. Le dispositif Le Tribunal Suprême prononce sa décision dans les termes suivants : > « Par ces motifs : > Le Tribunal Suprême, > Se déclare compétent ; > Rejette au fond comme non justifiée la requête de M. B. et le condamne aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de la décision du 3 mai 1934 ne mentionne aucune décision antérieure du Tribunal Suprême ni aucune référence de droit comparé ou européen (non précisé dans la décision), sa lecture interne révèle avec éclat son caractère d'arrêt de principe fondateur dans l'architecture du droit public monégasque. L'analyse intrinsèque de ses motifs permet de dégager trois apports théoriques majeurs qui structurent durablement le contentieux constitutionnel de la Principauté. #### 1. La consécration du contrôle de constitutionnalité des lois par voie d'action L'apport historique le plus retentissant de cette décision du 3 mai 1934 réside assurément dans le rejet de l'exception d'incompétence soulevée par le Ministre d'État. À une époque (l'entre-deux-guerres) où le dogme de la souveraineté de la loi et du légicentrisme rendait encore largement impensable, dans la plupart des systèmes juridiques de tradition romano-germanique, l'idée qu'un juge puisse censurer l'œuvre du législateur, le Tribunal Suprême de Monaco affirme sans ambiguïté sa compétence pour connaître d'un recours direct en annulation dirigé contre un acte législatif. La structure argumentative utilisée par le Tribunal pour fonder cette compétence mérite une attention particulière. En rattachant l'institution du Tribunal Suprême à la volonté du Prince qui, « agissant dans la plénitude de sa souveraineté, a entendu volontairement assigner à toutes les autorités, sans en excepter le pouvoir législatif, une limite », le juge constitutionnel place la Constitution au sommet d'une hiérarchie des normes rigoureusement sanctionnée. Le pouvoir législatif est une autorité constituée, soumise comme telle au respect du titre II de la Constitution. En s'appuyant sur la généralité des termes de l'article 14 de la Constitution de 1911 (« statuer sur les recours ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrées par le titre 2 »), le Tribunal Suprême refuse de réduire son office à celui d'une simple juridiction administrative qui ne contrôlerait que les actes de l'exécutif. Il s'érige en véritable cour constitutionnelle, garante des « droits essentiels » des sujets et habitants de la Principauté contre les empiètements de la loi elle-même. #### 2. La stricte délimitation du bloc de constitutionnalité et le statut de la non-rétroactivité En contrepartie de cette affirmation audacieuse de sa compétence à l'égard des lois, le Tribunal Suprême fait preuve d'une stricte orthodoxie quant à la détermination des normes de référence de son contrôle. La décision pose le principe du caractère limitatif des droits et libertés constitutionnellement garantis : seuls les droits inscrits dans le titre II de la Constitution peuvent servir de fondement à un recours en annulation. Cette rigueur méthodologique conduit à une solution d'une grande clarté théorique concernant le principe de non-rétroactivité des lois. En jugeant que ce principe « ne figure pas dans les dispositions de ces titres » et « n'est posé que par l'article 2 du Code civil de la Principauté de Monaco, simple disposition législative », le Tribunal Suprême établit une distinction nette entre les principes à valeur législative et les normes à valeur constitutionnelle. L'analyse de la fonction de l'article 2 du Code civil livrée par l'arrêt est d'une parfaite précision technique : cette disposition n'a « pour but que de fixer une règle d'interprétation de la volonté du législateur en l'absence d'un texte formel en sens contraire ». Autrement dit, la non-rétroactivité en matière civile lie le juge chargé d'appliquer la loi dans le silence de celle-ci, mais elle ne lie pas le législateur lui-même, qui conserve la faculté d'édicter des dispositions rétroactives par un « texte formel », sous la seule réserve de ne pas violer par ailleurs un droit expressément garanti par le titre II de la Constitution. #### 3
# Tribunal Suprême de Monaco, 10 décembre 1948, n° 27447 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 10 décembre 1948, n° 27447 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1948/12-10-27447)) L’exercice de la souveraineté législative dans un État de droit se heurte invariablement à la nécessité de concilier la sauvegarde des droits fondamentaux garantis aux individus et aux personnes morales avec les impératifs inhérents à la conduite des politiques publiques et à la préservation de l'économie nationale. Parmi ces droits fondamentaux, le droit de propriété occupe une place singulière, traditionnellement érigé en rempart inviolable contre l'arbitraire étatique, mais simultanément soumis, dans sa mise en œuvre concrète, aux exigences de la vie en société et aux fluctuations de la conjoncture économique. C'est très exactement au cœur de cette tension dialectique entre l'absolutisme proclamé d'un droit constitutionnellement protégé et le relativisme imposé par la sauvegarde de l'intérêt général que se situe la décision rendue le 10 décembre 1948 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco. Saisi d'un recours direct en appréciation de la constitutionnalité d'un texte législatif par la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers à Monaco, le juge constitutionnel monégasque était appelé à déterminer jusqu'à quel point le législateur peut, sans violer la norme suprême garantissant l'inviolabilité de la propriété, paralyser temporairement les attributs essentiels de ce droit — à savoir l'usage et la libre disposition du bien — afin de protéger un secteur économique jugé vital pour la prospérité de l'État. Bien que d'une grande concision formelle, caractéristique du style rédactionnel des hautes juridictions de l'époque, cet arrêt s'impose comme une décision fondatrice du droit public économique et du contentieux constitutionnel monégasque. En élaborant une grille de lecture rigoureuse permettant de distinguer la privation inconstitutionnelle du droit de propriété de la simple restriction légale justifiée par les circonstances économiques et sociales, le Tribunal Suprême pose les jalons d'un contrôle de proportionnalité avant la lettre. L'examen approfondi de cette décision commande d'analyser dans un premier temps le contexte factuel et procédural dans lequel s'est noué ce litige constitutionnel (I), avant d'étudier la question de droit posée ainsi que l'architecture du raisonnement déployé par la haute juridiction pour y répondre (II), ce qui permettra enfin de mesurer toute l'ampleur de l'analyse et de la portée jurisprudentielle de cet arrêt tant sur le plan théorique que pratique (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la censure du Tribunal Suprême s'inscrit dans un contexte particulier de régulation étatique du secteur immobilier et touristique, mettant aux prises un opérateur économique majeur de la Principauté et les autorités gouvernementales autour de la validité constitutionnelle d'un dispositif législatif contraignant (A), ce qui a donné lieu à une procédure contentieuse directe devant le juge constitutionnel (B). ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du différend se trouve l'intervention du législateur monégasque dans le domaine de l'exploitation hôtelière et de la gestion du parc immobilier affecté à cette activité. Les autorités de la Principauté avaient adopté un premier texte législatif, la loi n° 424 (dont la date exacte de promulgation n'est pas précisée dans la décision), instituant un régime particulièrement strict de protection et de maintien des fonds de commerce d'hôtellerie. Aux termes des dispositions de cette loi n° 424, telles que rapportées par la décision commentée, le législateur avait édicté une double obligation pesant sur les propriétaires et exploitants concernés. D'une part, une obligation de ne pas faire, consistant en une interdiction formelle de modifier la destination des biens immobiliers affectés à l'hôtellerie : aucun immeuble à usage d'hôtel ne pouvait être transformé, fût-ce par le biais d'opérations de reconstruction ou d'agrandissement, en appartements destinés à un usage d'habitation, ni même en locaux affectés à un tout autre usage de nature commerciale ou industrielle. D'autre part, la loi imposait une obligation positive de conservation : l'ensemble des éléments, tant matériels qu'incorporels, servant à l'exploitation du fonds de commerce hôtelier devaient obligatoirement être maintenus en place, dans leur intégralité et en bon état d'entretien, jusqu'à l'expiration du délai prévu par le texte. Ce dispositif législatif d'exception s'expliquait par une donnée économique structurelle que le Tribunal Suprême prend soin de relever expressément dans ses motifs : l'industrie hôtelière et, plus largement, le secteur du tourisme constituent une source dont la Principauté retire une part importante de ses ressources indispensables, rendant le maintien de cette activité absolument nécessaire à la prospérité générale du territoire. Face à la persistance des besoins ayant motivé l'adoption de ce régime protecteur, le législateur est de nouveau intervenu en adoptant la loi n° 485 (date de promulgation non précisée dans la décision). Ce nouveau texte législatif avait pour objet unique ou principal de proroger, pour une durée déterminée de six mois supplémentaires, l'application des dispositions contraignantes issues de la loi n° 424. C'est cette prorogation législative qui a cristallisé l'opposition de la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers à Monaco. En sa qualité de propriétaire d'immeubles à usage d'hôtel ou d'exploitante de tels fonds de commerce sur le territoire monégasque (qualité qui se déduit nécessairement de son intérêt à agir contre un tel texte, bien que le détail de son patrimoine immobilier ne soit pas précisé dans la décision), cette société s'est trouvée directement entravée dans la gestion de ses actifs. Privée, pour un nouveau semestre, de la faculté de réorienter l'affectation économique de ses immeubles — notamment vers du logement résidentiel ou d'autres activités commerciales potentiellement plus lucratives ou moins onéreuses à exploiter — et contrainte d'immobiliser en bon état l'intégralité des éléments corporels et incorporels de ses fonds hôteliers, la Société des Bains de Mer a estimé que le législateur avait franchi les limites de sa compétence constitutionnelle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire sanctionner ce qu'elle considérait comme un empiétement intolérable du pouvoir législatif sur ses droits patrimoniaux fondamentaux, la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers à Monaco a saisi directement le Tribunal Suprême, juridiction compétente pour connaître de la constitutionnalité des lois dans l'ordre juridique monégasque. Par une requête introductive d'instance déposée le 15 septembre 1948, la société requérante a formellement demandé à la haute juridiction de prononcer l'annulation de la loi n° 485 prorogeant les dispositions de la loi n° 424. Au soutien de ses prétentions, la requérante développait une argumentation résolument fondée sur le droit constitutionnel substantiel. Elle invoquait une « violation flagrante et formelle de l'article 9 de la Constitution » monégasque alors en vigueur. Selon l'analyse juridique défendue par la Société des Bains de Mer, l'article 9 du texte constitutionnel garantissait de manière expresse « l'inviolabilité » du droit de propriété. Or, la requérante rappelait, conformément à la théorie civiliste classique des biens, que le droit d'usage (*usus*) constitue l'un des éléments essentiels et indissociables du droit de propriété. En lui interdisant de transformer ses immeubles hôteliers en locaux d'habitation ou en d'autres locaux commerciaux ou industriels, et en l'obligeant à maintenir en l'état tous les éléments d'exploitation des fonds, la loi n° 424 — et par voie de conséquence la loi n° 485 qui en prolongeait les effets — restreignait « d'une manière abusive l'exercice du droit d'usage ». Pour la société requérante, une telle paralysie des prérogatives du propriétaire équivalait à une méconnaissance directe de la garantie constitutionnelle d'inviolabilité. En défense, la procédure a donné lieu au dépôt d'un mémoire en réponse en date du 7 octobre 1948, présenté au nom de Son Excellence Monsieur le Ministre d'État. Les conclusions de l'exécutif monégasque tendaient au rejet pur et simple de la requête en annulation (le détail de l'argumentation écrite développée par le Ministre d'État dans ce mémoire n'est pas formellement reproduit en tant que tel dans la décision, mais transparaît en creux dans la motivation adoptée par le Tribunal). L'instruction de l'affaire ayant suivi son cours, l'audience publique a permis l'expression d'un débat contradictoire approfondi. Le Tribunal Suprême a tout d'abord entendu l'exposé du rapporteur désigné dans cette affaire, Monsieur René Barjot, Membre du Tribunal Suprême. Par la suite, la parole a été donnée aux conseils des parties : Maître Marcilhacy et Maître Fourcade, tous deux dûment autorisés à présenter des observations orales au soutien des mémoires écrits précédemment déposés respectivement au nom de la Société des Bains de Mer et de Son Excellence Monsieur le Ministre d'État. Enfin, conformément aux règles régissant la procédure devant la haute juridiction, le ministère public, en la personne de Monsieur le Procureur Général Portanier, a été entendu en ses conclusions (dont le sens exact n'est pas précisé dans la décision). C'est à l'issue de ces débats et après en avoir délibéré conformément à la loi que le Tribunal Suprême a rendu sa décision le 10 décembre 1948. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Pour trancher le litige constitutionnel qui lui était soumis, le Tribunal Suprême devait résoudre une question de droit fondamentale touchant à la portée de la protection constitutionnelle des biens (A). Par une motivation d'une grande densité conceptuelle, la juridiction élabore un raisonnement équilibré justifiant la validation de la loi contestée (B), aboutissant à un dispositif de rejet sans appel (C). ### A. Le problème juridique posé Le problème juridique central soumis à l'examen du Tribunal Suprême pouvait se formuler dans les termes suivants : **le principe constitutionnel d'inviolabilité du droit de propriété, consacré par l'article 9 de la Constitution monégasque, fait-il obstacle à ce que le législateur impose aux propriétaires d'immeubles et de fonds de commerce à usage d'hôtel une interdiction temporaire de modifier la destination de leurs biens ainsi qu'une obligation de maintenir en l'état l'intégralité des éléments servant à leur exploitation, lorsque cette mesure est édictée dans le but de sauvegarder un secteur économique essentiel à la prospérité de l'État ?** Au-delà de la simple confrontation textuelle entre la loi n° 485 (prorogeant la loi n° 424) et l'article 9 de la Constitution, la question posée invitait le juge constitutionnel à définir la nature même du droit de propriété dans l'ordre juridique monégasque et, corrélativement, à délimiter l'étendue de son propre office de juge de la constitutionnalité des lois. Il s'agissait de savoir si la notion d'« inviolabilité » devait s'entendre de manière absolue — interdisant toute altération, même partielle et transitoire, des prérogatives d'usage (*usus*) et de disposition (*abusus*) du propriétaire — ou si elle devait au contraire recevoir une acception relative, autorisant le pouvoir législatif à réglementer et à brider l'exercice de ces attributs au nom d'impératifs supérieurs d'intérêt général, sans pour autant que de telles limitations ne basculent dans une spoliation ou une privation de propriété constitutionnellement prohibée. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par la négative à la prétention de la société requérante et conclure à la conformité de la loi attaquée à la Constitution, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement syllogistique rigoureux, structuré en quatre étapes successives qui témoignent d'une maîtrise parfaite des techniques du contrôle de constitutionnalité. #### 1. La relativisation du principe d'inviolabilité du droit de propriété Dans un premier temps, le Tribunal Suprême s'attache à définir la portée exacte de la norme de référence, à savoir l'article 9 de la Constitution. Prenant acte de l'argument de la requérante selon lequel ce texte garantit l'inviolabilité de la propriété, le juge énonce immédiatement une réserve de principe fondamentale : > « Mais considérant que cette garantie ne saurait mettre obstacle à ce que certaines restrictions au plein exercice de ce droit y soient apportées dans l'intérêt de l'ordre public ou de la chose publique, ou en raison des circonstances économiques ou sociales qui l'exigent ; » Par cet attendu de principe, le Tribunal Suprême refuse catégoriquement de consacrer une conception absolutiste et individualiste du droit de propriété. L'inviolabilité constitutionnelle n'est pas synonyme d'intangibilité absolue des prérogatives du propriétaire. Le juge opère ici une distinction implicite mais fondamentale entre l'existence même du droit et son « plein exercice ». Si le droit lui-même est inviolable, son exercice plein et entier peut légitimement souffrir « certaines restrictions ». Le Tribunal dresse alors la liste des fondements objectifs susceptibles de justifier l'intervention limitative du législateur. Ces motifs sont au nombre de trois, articulés de manière alternative : « l'intérêt de l'ordre public », l'intérêt « de la chose publique », ou encore l'existence de « circonstances économiques ou sociales qui l'exigent ». Cette dernière catégorie est particulièrement remarquable : en érigant les exigences liées aux circonstances économiques ou sociales en motifs légitimes de restriction d'un droit constitutionnel, le Tribunal Suprême offre au législateur le fondement juridique indispensable au déploiement d'un droit public économique interventionniste et dirigiste lorsque la conjoncture le commande. #### 2. L'affirmation de l'office du juge constitutionnel Si le législateur dispose du pouvoir de restreindre le plein exercice du droit de propriété, ce pouvoir n'est toutefois pas discrétionnaire. Dans un deuxième temps de son raisonnement, le Tribunal Suprême affirme avec force sa propre compétence de régulation et de contrôle : > « Considérant qu'il appartient au Tribunal Suprême, juge de la constitutionnalité des lois, d'apprécier si les atteintes apportées au droit de propriété pour les motifs ci-dessus rappelés, sont compatibles avec le principe d'inviolabilité garanti par la Constitution ; » Cet attendu est essentiel sur le plan institutionnel. Le Tribunal Suprême ne se contente pas de vérifier l'existence formelle d'un motif d'ordre public ou économique invoqué par le législateur ; il revendique le pouvoir d'« apprécier » la compatibilité substantielle entre « les atteintes apportées au droit de propriété » et « le principe d'inviolabilité ». Autrement dit, le juge constitutionnel monégasque refuse d'abandonner au Parlement le monopole de l'appréciation de l'intérêt général et de l'adéquation des mesures prises. Il pose le principe d'un contrôle juridictionnel sur le fond de la loi, se réservant le droit de censurer le législateur si les restrictions imposées, bien que motivées par des circonstances économiques, s'avéraient excessives au point de devenir incompatibles avec la garantie constitutionnelle. #### 3. Le contrôle de la légitimité du but poursuivi par le législateur (l'intérêt général économique) Ayant posé le cadre théorique et méthodologique de son contrôle, le Tribunal Suprême procède, dans un troisième temps, à son application concrète aux dispositions de la loi n° 424 prorogée par la loi n° 485. Il examine tout d'abord la finalité poursuivie par le législateur : > « Considérant qu'en stabilisant pour une période limitée les éléments des fonds de commerce d'hôtellerie et en interdisant aux propriétaires la transformation des immeubles dans lesquels ils sont exploités, en locaux d'habitation, sur la constatation que le maintien de cette industrie est indispensable à la prospérité de la Principauté, qui retire du tourisme une part importante de ses ressources indispensables, la loi n° 424 s'est inspirée d'un motif légitime présentant un caractère d'intérêt général ; » L'analyse du juge est ici d'une grande précision factuelle et économique. Il relève l'objet exact de la mesure législative : stabiliser les éléments des fonds de commerce hôteliers et interdire la transformation des immeubles en locaux d'habitation. Il met ensuite cet objet en rapport direct avec le constat économique qui sous-tend la loi : le tourisme fournit à la Principauté « une part importante de ses ressources indispensables », de sorte que le maintien de l'industrie hôtelière est lui-même « indispensable à la prospérité de la Principauté ». De cette chaîne causale économique, le Tribunal Suprême déduit une qualification juridique : la loi s'est inspirée d'un « motif légitime présentant un caractère d'intérêt général ». Le grief de la Société des Bains de Mer tendant à faire juger la restriction comme « abusive » dans son principe même est ainsi écarté. La préservation du tissu hôtelier monégasque ne relève pas de la défense d'intérêts catégoriels ou privés, mais bien de la sauvegarde de la « chose publique » et des « circonstances économiques » mentionnées dans le considérant de principe. #### 4. Le contrôle de la mesure de l'atteinte : la distinction entre restriction temporaire et privation de propriété Enfin, dans le quatrième et dernier temps de sa motivation, le Tribunal Suprême examine l'intensité et la nature de l'atteinte portée aux droits de la société requérante, afin de vérifier que le seuil de l'inconstitutionnalité n'a pas été franchi : > « Que d'ailleurs, si la restriction temporaire, qu'elle a créée par cette disposition exceptionnelle, a pour effet de limiter l'usage et la disposition des immeubles affectés à l'exploitation hôtelière, elle n'entraîne nullement la privation de droits dont la protection est assurée par le texte constitutionnel invoqué à l'appui de la requête ; » Cet ultime considérant scelle le sort du recours en opérant une distinction cardinale entre la « limitation » (ou restriction) et la « privation » de droits. Le Tribunal Suprême ne nie nullement la réalité et la gravité de la contrainte imposée aux propriétaires : il reconnaît explicitement que la loi a pour effet de « limiter l'usage et la disposition des immeubles affectés à l'exploitation hôtelière ». Tant l'*usus* (invoqué par la requérante) que l'*abusus* (la disposition matérielle ou juridique par transformation du bien) sont bel et bien entravés. Cependant, le juge relève deux caractéristiques déterminantes de cette mesure législative qui permettent de la sauver de l'inconstitutionnalité : - D'une part, son caractère **temporaire** (« restriction temporaire », « pour une période limitée », la loi n° 485 prorogeant le dispositif pour une durée de six mois) et sa nature de **« disposition exceptionnelle »**. La paralysie des attributs du propriétaire n'est ni définitive ni perpétuelle. - D'autre part, son **intensité limitée** : cette restriction « n'entraîne nullement la privation de droits ». Le propriétaire conserve son titre de propriété, il demeure titulaire des éléments corporels et incorporels de son fonds de commerce, et il continue d'en percevoir les fruits éventuels (*fructus*) liés à l'exploitation hôtelière. Or, selon l'interprétation finale que livre le Tribunal, c'est contre « la privation de droits » que « la protection est assurée par le texte constitutionnel invoqué ». Dès lors qu'il n'y a pas dépossession ou vidage définitif de la substance du droit de propriété, mais simple aménagement restrictif, exceptionnel et temporaire de son exercice au nom d'un intérêt général impérieux, l'article 9 de la Constitution n'est pas méconnu. ### C. Le dispositif Au terme de cette démonstration juridique rigoureuse, le Tribunal Suprême prononce le rejet de la demande d'annulation et met les frais de l'instance à la charge de la société demanderesse, en des termes formels qu'il convient de reproduire intégralement : > « Par ces motifs : > Rejette la requête de la Société des Bains de Mer ; > La condamne aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle La décision rendue le 10 décembre 1948 par le Tribunal Suprême de Monaco dépasse largement le cadre conjoncturel de la prorogation pour six mois d'une loi sur les immeubles hôteliers. Par la hauteur de vue de sa motivation, elle s'inscrit comme une pierre angulaire de la jurisprudence constitutionnelle monégasque relative aux droits économiques (A) et recèle des enseignements méthodologiques et substantiels de premier ordre pour les praticiens du droit (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'analyse de cet arrêt révèle la précocité et la modernité du contrôle de constitutionnalité exercé par le Tribunal Suprême de Monaco dès le milieu du XXe siècle, tant au regard de la théorie générale des droits fondamentaux que des méthodes de contrôle juridictionnel de la loi. #### 1. La consécration