207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 13 mai 1996, n° 26446 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 mai 1996, n° 26446 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1996/05-13-26446)) L’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 13 mai 1996, dans l’affaire opposant les époux B. à la société BIS, constitue une décision de référence à la croisée du droit des baux commerciaux, du droit commercial général et du droit de la responsabilité civile délictuelle appliquée à l’exercice des voies de droit. Par cette décision d’une concision remarquable, la haute juridiction monégasque apporte un éclairage déterminant sur deux problématiques distinctes mais intimement liées par la dynamique procédurale du litige : d’une part, la qualification juridique de l’activité d’une entreprise de travail intérimaire au regard du statut des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; d’autre part, les conditions de caractérisation de l’abus du droit d’agir en justice lorsqu’un bailleur introduit une action en validité de congé manifestement atteinte par la prescription biennale. La détermination du champ d’application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal repose classiquement sur un critère matériel et substantiel : l’exploitation effective d’un fonds de commerce, d’industrie ou d’artisanat dans les lieux loués. Or, l’évolution contemporaine des activités tertiaires et des prestations de services immatériels met régulièrement à l’épreuve les catégories traditionnelles de la commercialité. Les entreprises de travail temporaire, dont le modèle économique consiste à mettre à la disposition d’entreprises utilisatrices des salariés qu’elles recrutent et rémunèrent, exercent-elles une activité véritablement commerciale impliquant l’existence d’un fonds de commerce autonome dans les locaux où sont installés leurs bureaux ? Telle était la première interrogation soumise à la Cour de révision. L’enjeu n’était pas purement théorique : de cette qualification dépendait l’application du régime protecteur de la propriété commerciale et, plus spécifiquement en l’espèce, l’opposabilité aux propriétaires de la prescription de deux ans frappant leur action en validation de congé. Parallèlement, le litige soulevait une question classique mais toujours délicate de procédure civile et de responsabilité : dans quelle mesure l’introduction d’une demande en justice tardive, car postérieure à l’acquisition d’une prescription légale, dégénère-t-elle en abus de droit ouvrant droit à réparation au profit du défendeur ? En approuvant les juges du fond d’avoir déduit la responsabilité des bailleurs du constat de l’irrégularité temporelle de l’assignation combiné à l’existence d’un préjudice subi par la société locataire, la Cour de révision adopte une approche particulièrement rigoureuse à l’égard des plaideurs négligents ou téméraires. L’examen approfondi de cet arrêt commande d’analyser successivement le contexte factuel et procédural ayant donné naissance au pourvoi (I), la teneur de la question de droit et de la solution consacrée par la juridiction suprême (II), avant de mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cette décision majeure (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L’intelligence des solutions dégagées par la Cour de révision le 13 mai 1996 suppose de retracer avec exactitude la trame factuelle du différend locatif (A) ainsi que le cheminement procédural ayant conduit les bailleurs à saisir le juge de cassation monégasque (B). ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels, tels qu’ils résultent souverainement des constatations des juges du fond reprises par l’arrêt commenté, mettent en présence deux parties liées par un rapport locatif portant sur des locaux situés en Principauté de Monaco : d’un côté, les époux B., propriétaires-bailleurs desdits locaux ; de l’autre, la société BIS, preneuse à bail. La date de conclusion du bail initial, la localisation exacte de l’immeuble ainsi que le montant du loyer ne sont pas précisés dans la décision. Dans les lieux loués, la société locataire BIS avait installé une entreprise de travail intérimaire. Le fonctionnement opérationnel et économique de cette structure a fait l’objet d’une description précise par les juridictions du fond. L’activité de la société BIS consistait à fournir à des employeurs — qualifiés d’utilisateurs ou de clients — des salariés qu’elle avait elle-même préalablement choisis et qu’elle rétribuait directement pendant toute la durée des placements effectués. Plus spécifiquement, le processus d’exploitation reposait sur trois piliers opérationnels mis en œuvre par la société locataire : 1. La sélection et le contrôle, dans des spécialités diverses, d’un personnel déterminé ; 2. La garantie offerte aux utilisateurs quant à la qualification professionnelle de ce personnel mis à disposition ; 3. La prise en charge intégrale de l’ensemble des obligations sociales résultant de ce recrutement et de l’emploi des travailleurs temporaires. Souhaitant mettre un terme à la relation contractuelle et reprendre la libre disposition de leur bien immobilier, les époux B. ont délivré un congé à leur locataire, la société BIS (la date exacte de délivrance de ce congé et les motifs éventuellement invoqués dans l’acte extrajudiciaire ne sont pas précisés dans la décision). Toutefois, après la délivrance de ce congé, les propriétaires sont demeurés inactifs sur le terrain judiciaire pendant une période prolongée. Ce n’est en effet que plus de deux ans après la délivrance dudit congé que les époux B. ont fait délivrer une assignation à la société BIS aux fins de voir prononcer la validité du congé. Estimant que son bail relevait du statut protecteur des baux commerciaux instauré par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la société BIS a opposé aux bailleurs la prescription biennale de leur action en validité de congé, tout en sollicitant reconventionnellement la condamnation des propriétaires au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure qu’elle qualifiait d’abusive. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La phase initiale de l’instance devant le juge du premier degré (dont la date du jugement et la juridiction exacte — Tribunal de première instance ou Commission arbitrale des loyers commerciaux — ne sont pas précisées dans la décision) a conduit la juridiction du second degré à connaître de l’entier litige. Par un arrêt rendu le 3 octobre 1995, la Cour d’appel de Monaco a statué en faveur de la société locataire BIS sur les deux volets du contentieux. D’une part, sur le terrain du droit des baux, la Cour d’appel a jugé que la société BIS exerçait dans les lieux loués des activités commerciales et y exploitait un véritable fonds de commerce. En conséquence, elle a fait application des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux et a déclaré prescrite l’action en validité de congé introduite par les époux B. plus de deux ans après la délivrance de l’acte de congé. D’autre part, sur le terrain de la responsabilité civile liée à l’exercice de l’action en justice, la Cour d’appel a fait droit à la demande indemnitaire de la preneuse en condamnant les époux B. à payer à la société BIS des dommages-intérêts pour procédure abusive (le quantum de cette condamnation n’est pas précisé dans la décision). Pour fonder cette condamnation, les juges d’appel ont retenu que les propriétaires avaient irrégulièrement assigné la société locataire en validité de congé plus de deux ans après sa délivrance et que cette procédure avait causé un préjudice à la société BIS. Mécontents de cette double issue défavorable, les époux B. ont formé un pourvoi en révision contre l’arrêt du 3 octobre 1995. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, représentés par leur avocat-défenseur (Me Lorenzi ou Me Karczag-Mencarelli, la répartition exacte des conseils entre demandeurs et défendeur au pourvoi n’étant pas précisée dans la décision), les bailleurs ont articulé deux moyens de cassation correspondant aux deux chefs de dispositif de l’arrêt attaqué : * **Par un premier moyen** (dont l’énoncé formel des griefs par les demandeurs n’est pas reproduit dans le texte publié de la décision, mais qui se déduit directement de la réponse de la Cour et du sommaire officiel), les époux B. contestaient l’application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et la prescription subséquente de leur action. Ils soutenaient en substance que l’activité d’entreprise de travail intérimaire exercée par la société BIS ne revêtait pas un caractère commercial et ne caractérisait pas l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués, de sorte que le statut des baux commerciaux était inapplicable au contrat litigieux. * **Par un second moyen**, expressément rappelé dans le corps de l’arrêt, les époux B. reprochaient à la Cour d’appel de les avoir condamnés à payer des dommages-intérêts pour procédure abusive « sans préciser la faute qu’ils auraient commise ». Selon les demandeurs au pourvoi, la juridiction du second degré avait privé sa décision de base légale ou violé les principes régissant la responsabilité pour abus du droit d’agir en justice en omettant de caractériser un comportement fautif distinct du simple exercice infructueux d’une voie de droit. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ces deux moyens, la Cour de révision devait trancher deux questions de droit fondamentales (A), auxquelles elle a répondu par une motivation dense validant intégralement l’analyse des juges d’appel (B), aboutissant au rejet pur et simple du pourvoi (C). ### A. Le problème juridique posé Le problème juridique soumis à la censure de la Cour de révision se dédoublait en deux interrogations complémentaires : 1. **Quant au statut locatif et à la prescription :** Une société exerçant dans des locaux loués une activité d’entreprise de travail intérimaire — consistant à sélectionner, contrôler et rémunérer des salariés mis à la disposition d’employeurs utilisateurs tout en garantissant leur qualification et en assumant les charges sociales afférentes — accomplit-elle des actes de commerce et exploite-t-elle un fonds de commerce lui permettant de bénéficier des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et, partant, d’opposer au bailleur la prescription biennale de l’action en validité d’un congé ? 2. **Quant à la responsabilité pour procédure abusive :** Les juges du fond justifient-ils légalement la condamnation d’un bailleur au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, sans avoir à caractériser autrement la faute commise, dès lors qu’ils constatent que ce bailleur a irrégulièrement assigné le preneur en validité de congé après l’expiration du délai de prescription de deux ans et que cette procédure a causé un préjudice à la société locataire ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter successivement les deux moyens du pourvoi, la Cour de révision procède à un contrôle rigoureux de la qualification juridique des faits et de la base légale de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Monaco le 3 octobre 1995. #### 1. La reconnaissance de la commercialité de l'entreprise de travail intérimaire et de l'existence d'un fonds de commerce Sur le premier moyen, la Cour de révision commence par rappeler les constatations factuelles opérées souverainement par les juges du second degré. Elle relève que la Cour d’appel a mis en évidence la nature exacte de l’implantation de la société BIS dans les locaux litigieux : celle-ci y avait installé une entreprise de travail intérimaire. Toutefois, la haute juridiction ne s’arrête pas à cette simple dénomination professionnelle. Elle s’attache à l’analyse substantielle et économique du mécanisme contractuel et opérationnel mis en œuvre par la locataire, tel que décomposé par les juges du fond : * En premier lieu, l’objet même de l’activité consiste « à fournir à des employeurs des salariés choisis et rétribués par elle pendant la durée des placements ». Il s’agit donc d’une activité d’entremise et de fourniture de main-d’œuvre à titre onéreux, où l’entreprise de travail temporaire demeure l’employeur juridique et le débiteur des salaires. * En deuxième lieu, l’entreprise ne joue pas un rôle passif de simple boîte aux lettres ou d’intermédiaire transparent. La Cour souligne qu’« en sélectionnant et en contrôlant, dans des spécialités diverses un personnel dont elle garantissait la qualification à ses utilisateurs », la société exerce un travail technique d’évaluation, de tri et de garantie professionnelle. * En troisième lieu, « en prenant en charge l’ensemble des obligations sociales résultant de ce recrutement », la société assume un risque financier, administratif et juridique propre à l’entrepreneur. De la réunion de ces trois éléments factuels, la Cour d’appel avait tiré une déduction synthétique essentielle, pleinement approuvée par la Cour de révision : par cette organisation, « la société BIS fournissait à ses clients des prestations qui lui étaient propres ». Cette formule constitue la clé de voûte du raisonnement. En démontrant que la société BIS délivrait des « prestations qui lui étaient propres » à « ses clients », les juges du fond ont établi l’existence d’une valeur ajoutée autonome et d’une clientèle personnelle attachée à l’entreprise d’intérim, distincte du simple travail fourni par les salariés détachés chez les utilisateurs. Dès lors, le passage du fait au droit s’opère naturellement sous le contrôle de la Cour de révision : « que de ces constatations les juges du fond ont pu décider que la société BIS avait des activités commerciales, exploitait un fonds de commerce dans les lieux loués, et ont ainsi légalement justifié leur décision ». L’emploi de l’expression « ont pu décider » marque l’exercice par la Cour de révision d’un contrôle de qualification juridique : la déduction tirée par la Cour d’appel est conforme aux règles de droit gouvernant la définition de l’activité commerciale et du fonds de commerce. L’applicabilité de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 étant ainsi acquise, la prescription biennale de l’action en validité de congé introduite plus de deux ans après sa délivrance s’appliquait de plein droit. #### 2. La caractérisation de l'abus du droit d'agir par l'irrégularité de l'assignation tardive et le préjudice causé Sur le second moyen, relatif à la condamnation pour procédure abusive, le grief des époux B. portait sur un défaut de base légale tenant à l’absence de précision quant à la faute qu’ils auraient commise en agissant en justice. En droit commun de la responsabilité délictuelle appliquée au procès, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou, à tout le moins, d’une faute caractérisée faisant dégénérer ce droit en abus. Or, la réponse de la Cour de révision se révèle ici d’une grande fermeté et d’une remarquable économie de moyens : « Mais attendu qu’après avoir constaté que les époux B. avaient irrégulièrement assigné la société BIS en validité de congé plus de deux ans après la délivrance de celui-ci, les juges du fond ont justifié leur décision en retenant que cette procédure avait causé un préjudice à la société BIS. » La Cour de révision refuse de censurer l’arrêt d’appel pour défaut de motivation sur la faute. Son raisonnement repose sur l’idée que la faute procédurale est intrinsèquement contenue dans le constat de l’irrégularité manifeste de l’acte introductif d’instance. En qualifiant l’assignation d’« irrégulièrement » délivrée parce qu’intervenue « plus de deux ans après la délivrance » du congé, les juges du fond ont fait ressortir l’anormalité objective du comportement procédural des bailleurs. Engager une action en validation de congé alors que le délai légal de deux ans est expiré constitue en soi une irrégularité fautive. Dès lors que cette irrégularité procédurale est constatée et que les juges du fond relèvent souverainement l’existence d’un préjudice subi par la société défenderesse du fait de cette procédure, la condamnation à des dommages-intérêts se trouve légalement justifiée sans qu’il soit besoin d’exiger de la Cour d’appel une motivation formelle supplémentaire détaillant l’élément intentionnel ou la qualification abstraite de la faute. ### C. Le dispositif Au terme de cette double motivation, la Cour de révision prononce une décision de rejet qui rend définitif l’arrêt de la Cour d’appel de Monaco du 3 octobre 1995 : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 13 mai 1996 par la Cour de révision présente un intérêt doctrinal et pratique considérable. Il convient d’en apprécier la portée tant au regard de son inscription dans la jurisprudence relative à la commercialité et à l’abus de droit (A) qu’au travers des enseignements concrets qu’il livre aux praticiens du droit monégasque (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de fond visant, d’une part, à adapter les concepts classiques du droit commercial aux activités modernes de prestation de services et, d’autre part, à assurer une police efficace des comportements procéduraux dans le contentieux locatif. #### 1. La conception extensive et réaliste de l'activité commerciale et du fonds de commerce sous l'empire de la loi n° 490 La loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal subordonne le bénéfice de son statut protecteur à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’industrie ou d’artisanat. Traditionnellement, la théorie générale du droit commercial définit l’acte de commerce par nature autour de l’achat pour revendre des biens meubles ou immeubles, des opérations de manufacture, de transport, de banque, de courtage ou d’agence d’affaires. Dans le cas d’une entreprise de travail intérimaire, la difficulté conceptuelle tenait à la nature particulière de l’objet sur lequel porte l’activité : le travail humain. Le travail n’étant pas une marchandise susceptible d’appropriation, une entreprise d’intérim ne procède évidemment pas à un « achat de main-d’œuvre pour la revendre » ni même, au sens strict du droit civil, à un simple louage de choses. Les bailleurs tentaient vraisemblablement de tirer parti de cette spécificité pour dénier tout caractère commercial à l’activité de la société BIS, en la réduisant soit à une activité purement civile de gestion ou de placement de personnel, soit à une activité dépourvue de fonds de commerce propre dans les locaux loués (les salariés intérimaires travaillant par définition à l’extérieur des locaux, chez les clients utilisateurs). Par l’arrêt du 13 mai 1996, la Cour de révision rejette fermement cette vision réductrice et consacre une approche économique et fonctionnelle de la commercialité, parfaitement alignée sur les solutions admises en droit comparé, notamment en droit français où les entreprises de travail temporaire se voient reconnaître la qualité de commerçant au titre des entreprises de fournitures ou d’agences d’affaires. L’apport majeur de l’arrêt réside dans les critères retenus pour caractériser simultanément l’activité commerciale et l’existence du fonds de commerce : * **Le critère de la prestation de service autonome :** En soulignant que la société BIS « fournissait à ses clients des prestations qui lui étaient propres », la Cour met en lumière l’existence d’une véritable entreprise de fourniture de services. Le service vendu aux entreprises utilisatrices ne se confond pas avec la force de travail brute de l’intérimaire ; il consiste en une prestation complexe d’ingénierie des ressources humaines comprenant la prospection, la sélection par spécialités, le contrôle des compétences, la garantie de qualification et l’externalisation complète du risque social et salarial. * **Le critère de la clientèle et de l'exploitation dans les lieux loués :** Pour qu’il y ait fonds de commerce au sens de la loi n° 490, il faut une clientèle attachée à ce fonds et une exploitation effective dans les locaux donnés à bail. Bien que les missions d’intérim s’exécutent physiquement dans les locaux des entreprises utilisatrices, c’est bien dans les lieux loués par la société BIS que se trouvent le centre de décision, le lieu de sélection et de contrôle du personnel, le pôle de gestion administrative et sociale
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1996, n° 26422 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1996, n° 26422 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1996/03-05-26422)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un local à usage industriel situé à Fontvieille, E. T., a délivré congé à sa locataire, la SAM Mecaplast, pour le 31 décembre 1992, date d'expiration du bail. Il offrait le renouvellement moyennant un loyer annuel de 210 000 francs, alors que la locataire acquittait 46 600 francs pour l'année 1992. La SAM Mecaplast a proposé une augmentation fondée sur la clause d'indexation prévue au bail. E. T. a alors saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Celle-ci a fixé le loyer à 60 000 francs par an à compter du 1er janvier 1993, en appréciant la valeur locative des locaux selon les critères légaux. La SAM Mecaplast a interjeté appel. Elle reprochait essentiellement aux premiers juges une motivation insuffisante. Au fond, elle soutenait que les locaux étaient d'exploitation difficile et vétustes, qu'ils ne pouvaient être comparés aux locaux loués par l'État dans le même secteur, et que le prix qu'elle payait était sensiblement identique à celui qu'elle acquittait auprès de deux autres propriétaires pour des locaux contigus situés au même étage. Elle demandait la fixation du loyer annuel à 47 580 francs, par référence à l'indice contractuel. E. T. a formé appel incident. Il sollicitait la réformation du jugement et la fixation du loyer à 210 000 francs, en invoquant la situation florissante de la société locataire, les prix pratiqués par l'État dans le même secteur et ceux généralement pratiqués par les propriétaires du quartier de Fontvieille, lequel avait bénéficié d'améliorations et de facilités d'exploitation. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était de savoir comment apprécier la valeur locative d'un local commercial lors du renouvellement du bail, au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, applicable au litige. Plus précisément, il s'agissait de déterminer : - quels éléments d'appréciation le juge peut retenir pour évaluer le local ; - si des comparaisons de prix avec des locaux de standing supérieur, en l'espèce des locaux neufs loués par l'État, sont pertinentes ; - si des facilités d'exploitation propres au local peuvent justifier une augmentation du loyer par rapport au loyer précédent. ## Solution et dispositif La Cour rappelle que « le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ». Elle procède ensuite à une appréciation en deux temps. **Les éléments défavorables à la locataire.** Le local, d'environ 200 m², comprend un bureau et une installation sanitaire (lavabo, douche, WC). Il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations des locaux neufs loués par l'État. Les comparaisons de prix invoquées par E. T. sont donc jugées « sans effet ». **Les éléments favorables à l'augmentation.** Malgré ces limites, la Cour retient les facilités d'exploitation suivantes : - le local, situ
# Cour d'Appel de Monaco, 03 octobre 1995, n° 26396 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 03 octobre 1995, n° 26396 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1995/10-03-26396)) ## Faits et procédure Par acte du 1er août 1967, la SAM Safas a loué à la SAM Bis divers locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque. Le bail, d'une durée de trois, six ou neuf ans, était consenti pour « société de fournitures de toutes prestations de service et main-d'œuvre et tous commerces s'y rapportant ». Par acte notarié du 19 janvier 1982, la SAM Safas a vendu les locaux à des époux B., bailleurs en l'espèce. Après une première procédure, dont la décision ne retient que l'absence d'intérêt actuel, les époux B. ont délivré à leur locataire, par acte du 31 juillet 1987, un congé à effet du 31 juillet 1988. Ils ont ensuite assigné la société le 5 mai 1992 devant le Tribunal de Première Instance aux fins de validation du congé, d'expulsion et de dommages-intérêts. Leur thèse était que le bail relevait du droit commun, la société n'effectuant selon eux aucun acte de commerce et n'exploitant pas de fonds de commerce dans les lieux. Par jugement du 17 mars 1994, le tribunal a écarté la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, retenu que la location avait pris fin le 31 juillet 1988, ordonné l'expulsion sous astreinte et avec exécution provisoire. La SAM Bis, qui a exécuté ce jugement, a interjeté appel. Elle soutenait, en substance, que son activité d'entreprise de travail temporaire relevait de l'article 2 du Code de commerce, qu'elle exploitait un fonds dans les lieux, et que l'action des bailleurs, engagée plus de deux ans après le congé, était prescrite au regard de l'article 31 de la loi n° 490. Elle réclamait en outre 500 000 francs de dommages-intérêts pour l'exécution du jugement. Les époux B. contestaient l'existence d'un fonds exploité depuis trois ans au sens de l'article 1er de la loi n° 490, et soutenaient que la société, au vu de son autorisation administrative, n'était qu'une agence fournissant des prestations de main-d'œuvre, non constitutives d'actes de commerce au sens des articles 2 et 3 de ladite loi. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si une entreprise de travail intérimaire, qui met à disposition d'employeurs momentanément démunis un personnel qu'elle sélectionne, contrôle et rémunère, constitue une « entreprise de fourniture » commerciale au sens de l'article 2 du Code de commerce, et si elle exploite à ce titre un fonds de commerce dans les locaux loués. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si, dans l'affirmative, l'action en validation de congé engagée plus de deux ans après sa délivrance était prescrite en application de l'article 31 de la loi n° 490. ## Solution et dispositif La Cour infirme le jugement entrepris. Elle retient que « une entreprise de fourniture est commerciale, au sens de l'article 2 du Code de commerce, même quand elle fournit des prestations de services », et que la société « exploitait un fonds de commerce dans les lieux loués ». Elle en déduit que l'action des bailleurs est prescrite, le congé du 31 juillet 1987 n'ayant été suivi d'une assignation que le 5 mai 1992. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Infirme le jugement déféré du 17 mars 1994 ; > Dit la location litigieuse soumise à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; > Déclare prescrite l'action intentée par les époux B. par assignation
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17761 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/02-12-17761)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la SCI B a consenti à f Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 12 février 2019, Madame f. C. c/ La SCI B**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux - Avenant au contrat de bail à usage de bureau - Extension des activités du preneur - Pas de porte dû par le preneur en cas d'application du statut des baux commerciaux - Validité de la clause (oui) Par avenant au contrat de bail d'un local à usage de bureau, le bailleur a accepté l'extension des activités du preneur, à charge pour ce dernier de n'exercer aucune activité commerciale, celui-ci acceptant, dans l'hypothèse où il se prévaudrait d'une telle activité, de verser un pas-de-porte au bailleur. La qualification de bail commercial aya??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? SCI B de ce qu'elle reconnaît que les « autorisations » en date des 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011, ne constituent pas des avenants au bail, - déclarer nulles lesdites autorisations, produites en pièces 26 et 27 par la SCI B, - ordonner en tant que de besoin le transport de la Cour dans les locaux loués par f. C. situés X4 à Monaco, sur le fondement de l'article 309 du Code de procédure civile, Subsidiairement, - déclarer nulle la clause indemnitaire qu'elles contiennent en leurs paragraphes a), b), c), et d), - confirmer le jugement en ce qu'il a débo??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? INENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Claire GHERA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 12 FÉVRIER 2019, par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général adjoint. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 12 février 2019, Madame f. C. c/ La SCI B**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'appel de Monaco, 28 septembre 2018, n° 17311 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 septembre 2018, n° 17311 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/09-28-17311)) ## Faits et procédure Le bailleur, Mme y. CL. veuve DU., est propriétaire de locaux commerciaux situés dans l'immeuble « C » à Monaco. Ces locaux sont donnés à bail commercial depuis le 23 janvier 1970. Le bail a fait l'objet d'un apport à la société en commandite simple A (ci-après la SCS A), immatriculée au RCI le 23 octobre 1998, qui exploite le commerce à l'enseigne « D ». Le 20 octobre 2015, la société civile immobilière B (ci-après la SCI B) formule une offre d'achat portant sur ces biens, pour un prix d'un million d'euros, qui est acceptée par la bailleresse. Par exploit du 10 novembre 2015, cette dernière notifie à la SCS A son intention de céder les biens. L'acte mentionne la faculté offerte au preneur d'exercer un droit de préemption dans un délai d'un mois, aux prix et conditions de l'offre de la SCI B. Le 2 décembre 2015, la SCS A adresse à la bailleresse une lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 3 décembre 2015, par laquelle elle déclare vouloir préempter. Le 16 décembre 2015, elle confirme cette volonté par exploit d'huissier. Aucun acte authentique n'étant intervenu, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés le 10 mars 2016. La SCI B assigne alors la SCS A et la bailleresse devant le Tribunal de première instance, afin de faire constater que la préemption n'a pas été valablement exercée et de voir réaliser la vente. Par jugement du 13 juillet 2017, le tribunal juge que la SCS A « n'a pas valablement exercé son droit de préemption », déclare réalisée la condition stipulée dans l'offre d'achat et renvoie les parties à l'exercice de leurs droits. La SCS A interjette appel. Elle soutient que la notification du 10 novembre 2015 est entachée de nullité pour manquement à une obligation d'information à la charge du bailleur, et qu'elle a valablement exercé son droit. La SCI B forme un appel incident et demande 50 000 euros de dommages-intérêts. La bailleresse soulève l'irrecevabilité de la demande de nullité comme demande nouvelle. ## Question de droit La Cour devait déterminer, au regard de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifié par la loi n° 1.287, si le bailleur est tenu d'informer le preneur que l'exercice du droit de préemption doit revêtir la forme d'un acte extrajudiciaire, et si l'exercice du droit par lettre recommandée est, en l'espèce, régulier. Une question préalable se posait : celle de la recevabilité de la demande de nullité de la notification, formulée pour la première fois en appel au regard de la prohibition des demandes nouvelles posée par l'article 431 du Code de procédure civile. ## Solution et dispositif La Cour répond à la question préalable en admettant la recevabilité de la demande de nullité, au motif qu'elle constitue « un moyen de défense à l'action principale » et qu'elle « vise à contester la régularité des conditions d'exercice de son droit de préemption dont se prévaut le bailleur ». Elle exclut toutefois la demande de condamnation aux dépens de première instance, non formulée devant le tribunal. Sur le fond, la Cour retient que la notification du 10 novembre 2015 « apparait conforme aux exigences légales », dès lors qu'elle comporte « le prix et les diverses conditions de la cession envisagée » et mentionne la faculté d'exercer la préemption dans le délai d'un mois. Elle relève ensuite qu'« aucune disposition légale ne met à la charge du propriétaire une obligation d'informer le preneur qu'il ne peut exercer son droit de préemption que sous la forme d'un acte extrajudiciaire ». S'appuyant sur les travaux parlementaires de la loi n° 1.287, elle affirme que le preneur doit exercer son droit « suivant les mêmes formes », et conclut qu'il « appartenait au preneur [...] de respecter le parallélisme des formes ». Dès lors, ni la lettre recommandée du 2 décembre 2015 ni la notification du 16 décembre 2015 ne satisfont aux « prescriptions impératives » de l'article 32 ter. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit les appels, > Déclare recevable la demande de nullité de l'exploit de notification en date du 10 novembre 2015, > Déclare irrecevable la demande de la SCS A visant à la condamnation aux dépens de première instance à l'encontre d y. CL. veuve DU. > Déclare les appels mal fondés, > Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 13 juillet 2017, > Condamne la SCS A aux entiers dépens d'appel [...] ». Les demandes de dommages-intérêts de la SCI B sont rejetées, la Cour estimant qu'« il n'est pas
# Cour d'Appel de Monaco, 20 avril 1999, n° 26673 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 avril 1999, n° 26673 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/04-20-26673)) ## Faits et procédure Un bail commercial est conclu le 1er janvier 1988 entre la société anonyme monégasque Industrie du Bâtiment (SAMIB), bailleresse, et la société anonyme monégasque Tradimex, présentée comme sous-locataire (non précisé dans la décision quant à la chaîne exacte des baux). L'offre de location émise par la SAMIB le 20 juillet 1987 renvoyait « aux conditions stipulées dans le contrat type » joint. Le contrat comporte deux stipulations contradictoires : il est consenti « pour une durée de 6 années » et il court « du 1er janvier 1988 au 31 décembre 1994 ». Il prévoit en outre que « l'enregistrement des présentes est requis par période triennale ». Par lettre du 7 décembre 1992, la SAMIB donne congé à sa locataire. Elle saisit ensuite le Tribunal de première instance d'une demande en validation de congé et d'expulsion. Le tribunal déclare le congé nul. Il retient que la demande en nullité est recevable malgré la prescription biennale de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dès lors que l'annulation est fondée sur la violation de stipulations contractuelles. Il ajoute que, en tout état de cause, la demande pourrait être opposée par voie d'exception, selon la maxime « quae temporalia sunt ad agendum, perpétua sunt ad excipiendum ». Sur le fond, il juge que la commune intention des parties était une durée de six ans, le terme de 1994 résultant d'une erreur. Le délai de congé expirait donc le 31 décembre 1991 au plus tard. Le bail est réputé renouvelé pour six ans à compter du 1er janvier 1994. La SAMIB interjette appel. À titre principal, elle soutient que l'action en validité d'un congé de bail commercial est soumise à la prescription biennale. À titre subsidiaire, elle soutient que le congé était régulier au regard des stipulations du contrat, qui fixaient le terme au 31 décembre 1994, et de la commune intention des parties. Elle demande la validation du congé et l'expulsion de la locataire. La société Tradimex conclut à la confirmation et réclame 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher deux questions. La première porte sur le régime temporel de l'action : la forclusion biennale de l'article 31 de la loi n° 490 s'applique-t-elle à une action tendant à faire constater la nullité d'un congé fondé sur la date d'expiration du bail ? La seconde porte sur l'interprétation du contrat : en présence de stipulations contradictoires relatives à la durée du bail, comment déterminer la durée réelle du bail, et quelle conséquence en tirer pour la validité du congé délivré tardivement ? ## Solution et dispositif **Sur la prescription.** La Cour écarte l'application de la forclusion. Elle relève que celle-ci « ne concerne que les actions pour lesquelles la commission arbitrale a reçu une compétence d'attribution, limitée au refus de renouvellement et au paiement de l'indemnité d'éviction ». Elle en déduit que la contestation portant sur la date d'expiration du bail « relève du droit commun des contrats ». Le litige est donc « sans relation avec les dispositions de la loi précitée ». La Cour ne reprend pas expressément le fondement de la maxime « quae temporalia sunt ad agendum… », mais confirme le jugement par adoption de motifs. **Sur l'interprétation de la durée.** La Cour constate l'existence de deux stipulations inconciliables. Elle recherche la commune intention des parties et la f
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux commerciaux - Droit de reprise du bailleur - Congé donné au locataire pour habiter le local avec sa famille en vertu de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004 - Non validité du congé - Bailleur n'établissant pas sa volonté d'occuper lui-même les lieux dans l'année du départ effectif du locataire. Par cette d??cision rendue par **Cour de Révision de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour de révision, 25 novembre 2010, C. D. S. c/ D**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux - Droit de reprise du bailleur - Congé donné au locataire pour habiter le local avec sa famille en vertu de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004 - Non validité du congé - Bailleur n'établissant pas sa volonté d'occuper lui-même les lieux dans l'année du départ effectif du locataire. Selon l'arrêt critiqué, que M. D. et la société D. Immobilier sont titulaires d'un bail commercial dans un local appartenant à M. C. D. S. ; que, le 6 décembre 2005, celui-ci a fait notifi??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour de Révision de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour de Révision de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour de Révision de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? Statuant hors session et uniquement sur pièces, en application des dispositions de l'article 459 du code de procédure civile ; VU : - l'arrêt de la Cour d'Appel, statuant en matière civile, rendu le 13 avril 2010 ; - la déclaration de pourvoi souscrite au Greffe Général, le 2 juin 2010 par Maître Rémy BRUGNETTI, avocat-défenseur, au nom de M. p. CO. DI ST. ; - le récépissé délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations sous le n° 39440, en date du 2 juin 2010 attestant de la remise par Maître Rémy BRUGNETTI, avocat-défenseur, au nom du demandeur de la somme de 300 euros??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? vingt-cinq novembre deux mille dix, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Monsieur Jean APOLLIS, Premier-Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Jean-Pierre DUMAS, rapporteur, Madame Cécile PETIT et Monsieur Guy JOLY, Conseillers. Et Monsieur Jean APOLLIS, Premier Président, a signé avec Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef.- Le Greffier en Chef, le Premier Président, 4 4 NOTE : Cet arrêt rejette le pourvoi contre l'arrêt rendu le 13 avril 2010 par la Cour d'appel. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour de Révision de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour de révision, 25 novembre 2010, C. D. S. c/ D**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 17 janvier 2018, n° 16604 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 17 janvier 2018, n° 16604 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2018/01-17-16604)) ## Faits et procédure La SARL A. a acquis, par acte du 30 septembre 2010, le droit au bail d'un local commercial situé à Monaco, qu'occupait précédemment j. BA. Les bailleurs, Mme f. MO. épouse BA. et M. m. MA., ont fait savoir au preneur, par lettre recommandée du 3 décembre 2015, qu'ils ne s'opposaient pas au renouvellement du bail venant à échéance le 31 juillet 2016, mais subordonnaient ce renouvellement à une augmentation du loyer, portée à 14 400 euros annuels. Les parties n'ayant pas trouvé d'accord, les bailleurs ont saisi le Président de la commission. La décision mentionne une saisine « par courrier du 21 avril 2016 », tandis que la requête visée dans les visas est datée du 4 mai 2016 ; l'écart n'est pas explicité dans le texte. Après plusieurs renvois, un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 26 janvier 2017, et l'affaire a été renvoyée devant la commission (dossier n° C2016/000007). Les demandes des bailleurs portaient, d'une part, sur la fixation du loyer annuel à 14 400 euros charges comprises à compter du 1er août 2016, d'autre part, sur la condamnation de la société preneuse au paiement d'arriérés de 3 600 euros par terme, majorés des intérêts au taux légal. Ils avaient initialement sollicité l'annulation des attestations n° 9 et 10, demande abandonnée à l'audience en raison de la régularisation des pièces. La SARL A. concluait au maintien du loyer à son niveau actuel, soit 5 240 euros charges comprises. Elle contestait l'exploitabilité du sous-sol, invoquait les difficultés de stationnement devant les vitrines, la dégradation de l'attractivité de la rue en raison des travaux, et soutenait que les évaluations produites reposaient sur une surface erronée de 46 m² au lieu de 23 m². ## Question de droit La question centrale était de déterminer le montant du loyer d'un bail commercial renouvelé, lorsque les parties s'accordent sur le principe du renouvellement mais non sur le prix. Elle supposait, au préalable, de qualifier la consistance des locaux à prendre en compte, en particulier le statut d'un sous-bassement de même surface que le local au sol, dont l'accès était condamné. Le texte applicable est la loi n° 490 du 24 novembre 1948. L'article 4 prévoit que, à défaut d'accord à l'expiration du contrat, les parties comparaissent devant le président du tribunal de première instance. L'article 5 dispose que, lorsque le bailleur consent en principe au renouvellement et que le différend porte sur le prix, la durée ou les conditions accessoires, le président fixe la date de convocation devant la commission arbitrale. L'article 6 confie à la commission la fixation du prix de location, lequel « ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ». ## Solution et dispositif La commission accueille partiellement les prétentions de chacune des parties. Elle retient une surface commerciale utile de 23 m², le sous-bassement n'étant qu'un accessoire. Elle fixe le loyer à 12 000 euros par an, soit un montant
# Cour d'appel de Monaco, 19 décembre 2017, n° 16564 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 décembre 2017, n° 16564 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/12-19-16564)) **Matière :** baux commerciaux ; renouvellement ; fixation du loyer ; loi n° 490 du 24 novembre 1948. ## Faits et procédure La SAM Sogeor exploite, sous l'enseigne « Z », une activité de joaillerie dans des locaux dépendant de l'hôtel Hermitage, appartenant à la SBM (Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers à Monaco). Un bail conclu le 1er janvier 2005 prévoyait un loyer annuel de 27.047,50 euros hors charges et hors taxes, assorti d'une clause d'indexation. Au 1er janvier 2013, le loyer s'élevait à 35.042,27 euros hors taxes et hors charges. Par courrier du 26 novembre 2013, la SBM a notifié son intention de renouveler le bail à son échéance du 31 décembre 2013 moyennant un loyer de 45.554,95 euros hors taxes et hors charges, et a souhaité insérer une clause d'indexation annuelle minimale de 5 %. La Sogeor s'y est opposée (le jour du mois de décembre est indiqué, le mois étant précisé dans la décision). Saisie par requête du 1er août 2014, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a été invitée à fixer le loyer au montant de 2013 et à dire qu'il n'y avait pas lieu d'inclure la clause de 5 %. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 15 octobre 2014. Par jugement du 18 janvier 2017, la Commission arbitrale a débouté la SBM de sa demande d'augmentation, déclaré irrecevable sa demande de modification du bail et déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts de la Sogeor, puis condamné la SBM aux dépens. Pour statuer ainsi, elle a retenu notamment que le local est situé dans la partie de l'hôtel la plus éloignée des axes passants, que les travaux de l'hôtel n'avaient pas concerné ce local, et que les travaux de l'hôtel de Paris occasionnaient des nuisances excédant les inconvénients normaux. La SBM a relevé appel le 17 mars 2017 et demandait la fixation du loyer à 45.554,95 euros à effet du 1er janvier 2014, avec indexation. La Sogeor a conclu à la confirmation, sollicitant en outre 30.000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour devait déterminer, d'une part, selon quels critères et à quelle date le loyer d'un bail commercial renouvelé doit être fixé en l'absence d'accord des parties sur le prix ; d'autre part, si la Commission arbitrale, saisie d'une demande de fixation, peut connaître d'une demande indemnitaire fondée sur le caractère abusif de la saisine. Plus précisément, deux points étaient discutés : la prise en compte des travaux réalisés dans l'hôtel (embellissements depuis 2002, rénovation de l'hôtel de Paris) et celle des nuisances de chantier, au regard de la date d'effet du renouvellement. ## Solution et dispositif Sur le fond, la Cour rappelle que, à défaut d'accord sur le prix, le juge fixe le loyer « en fonction de l'étendue des locaux, leur situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils présentent », selon l'article 6 de la loi n° 490, la saisine de la Commission résultant de l'article 5 de la même loi. Elle retient que les locaux, d'une superficie de 98,59 m², sont situés dans la partie la plus éloignée de la zone passante du square Beaumarchais, ce qui limite l'achalandage et exclut toute comparaison utile avec les valeurs locatives invoquées par la SBM, relatives à des locaux proches des avenues Henri Dunant et Princesse Alice. Elle relève ensuite que les travaux réalisés depuis 2002, à l'exception de la façade, ont porté sur des chambres, suites, halls et comptoirs, sans aménagement ni modification de l'étendue ou des facilités d'exploitation de la boutique. Enfin, elle juge que la date d'effet du renouvellement, fixée au 1er janvier 2014, est celle à laquelle « il convient d'apprécier la valeur équitable des locaux loués », de sorte que les désagréments liés au chantier débuté en octobre 2014 ne peuvent être pris en compte. Sur la dem
# Cour de Révision de Monaco, 27 novembre 2017, n° 16533 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 27 novembre 2017, n° 16533 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/11-27-16533)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux sur le plan financier, de la cessation des relations contractuelles en matière de baux à usage commercial, industriel ou artisanal, régis par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. En l'espèce, les relations contractuelles liaient deux entités monégasques : d'une part, la société civile particulière monégasque dénommée SCI B, ayant son siège social à Monaco (X2) et représentée par son gérant en exercice, Monsieur j-p. MA., agissant en qualité de bailleur ; d'autre part, la société anonyme monégasque dénommée SAM A, ayant son siège social à Monaco (X1) et représentée par son administrateur délégué en exercice, agissant en qualité de preneur à bail commercial. La nature exacte de l'activité commerciale exercée par la société locataire dans les lieux loués ainsi que la date de conclusion initiale du contrat de bail ne sont pas mentionnées (non précisé dans la décision). À une date antérieure à l'introduction de l'instance judiciaire (non précisée dans la décision), la SCI B a délivré congé à sa locataire, la SAM A, en assortissant cet acte d'un refus de renouvellement du bail commercial. Ce refus de renouvellement ouvrait dès lors le droit, au profit du preneur évincé, de solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux mécanismes protecteurs de la propriété commerciale institués par la législation monégasque. Parallèlement à la problématique de la fixation définitive de cette indemnité d'éviction, qui relève de la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, s'est posée la question immédiate du maintien dans les lieux de la société locataire et des conditions financières provisoires de son départ. Afin de préserver ses droits dans l'attente de la décision au fond de la juridiction spéciale, la SAM A a entendu mobiliser le dispositif légal lui permettant d'obtenir un sursis à son expulsion conditionné au versement préalable d'une indemnité à caractère provisionnel. C'est précisément la détermination du quantum de cette indemnité provisionnelle, appuyée sur un rapport d'expertise judiciaire préalablement établi dans des circonstances non détaillées par l'arrêt (non précisé dans la décision), qui a cristallisé l'opposition frontale entre le bailleur et le preneur, tant les prétentions chiffrées de la société locataire s'avéraient éloignées des conclusions expertales. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du congé avec refus de renouvellement qui lui avait été signifié, la SAM A a, conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, saisi le président du Tribunal de première instance sur le fondement spécifique de l'article 18 de cette même loi. Aux termes de son acte introductif d'instance, la société locataire sollicitait du magistrat présidentiel qu'il ordonne le sursis à son expulsion des locaux commerciaux jusqu'au versement effectif par la SCI B d'une indemnité d'éviction provisionnelle qu'elle évaluait à la somme substantielle de 4 500 000 euros. Statuant sur cette demande, le président du Tribunal de première instance a fait droit au principe de l'indemnisation provisionnelle mais a considérablement réduit les prétentions financières de la demanderesse. Se fondant notamment sur les conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire, ce magistrat a arbitré à la somme de 662 934,90 euros le montant de l'indemnité provisionnelle due par la SCI B à la SAM A. Insatisfaite de cette évaluation qu'elle jugeait très largement inférieure à la valeur réelle de son droit au bail et du préjudice découlant de son éviction, la SAM A a interjeté appel de cette ordonnance devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu en matière civile le 13 juin 2017, et signifié le 21 juin 2017, la Cour d'appel a intégralement confirmé la décision entreprise, maintenant ainsi le montant de l'indemnité provisionnelle à la somme de 662 934,90 euros dans l'attente de la fixation définitive de l'indemnité d'éviction par la Commission arbitrale des loyers commerciaux. La SAM A, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank Michel, avocat-défenseur près la Cour d'appel, a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt confirmatif. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 10 juillet 2017, suivie du dépôt et de la signification d'une requête en révision le 28 juillet 2017. La procédure écrite s'est poursuivie selon un calendrier resserré conformément aux règles gouvernant la procédure hors session : la SCI B, représentée par Maître Thomas Giaccardi, avocat-défenseur, a déposé et signifié sa contre-requête le 17 août 2017 ; la SAM A a déposé et signifié sa réplique le 22 août 2017, date à laquelle Monsieur le procureur général a également déposé ses conclusions ; enfin, la SCI B a déposé et signifié sa duplique le 29 août 2017. Le greffier en chef a établi le certificat de clôture le 1er septembre 2017, attestant de l'expiration de tous les délais légaux, permettant à la Cour de révision d'examiner l'affaire à son audience du 16 novembre 2017, hors session et uniquement sur pièces en application de l'article 452 du Code de procédure civile. Au soutien de son pourvoi, la SAM A articulait un moyen unique de cassation, divisé en trois branches, par lequel elle faisait grief à l'arrêt attaqué de s'être fondé sur le rapport d'expertise judiciaire pour chiffrer l'indemnité provisionnelle d'éviction sans prendre parti sur la qualité intrinsèque de l'évaluation réalisée par l'expert : * Dans une première branche, la demanderesse en révision soutenait que l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 n'exclut nullement l'hypothèse d'un examen au fond du dossier par le président du Tribunal et ne réserve pas à la Commission arbitrale des loyers commerciaux une compétence exclusive de ce chef. Estimant que l'indemnité provisionnelle fixée revêtait un caractère dérisoire, elle arguait que la Cour d'appel, qui n'était pas liée par les conclusions de l'expert judiciaire, aurait dû se prononcer sur la pertinence de l'évaluation retenue par le technicien. En s'en abstenant, les juges d'appel auraient violé les articles 9 et 18 de la loi du 24 novembre 1948. * Dans une deuxième branche, prise de la violation des articles 199 et 368 du Code de procédure civile, la SAM A rappelait le principe selon lequel le juge n'est pas lié par les constatations, les avis ou les conclusions de l'expert. Elle reprochait en conséquence à la Cour d'appel d'avoir refusé de se prononcer sur la qualité de l'évaluation contestée de l'expert judiciaire et d'avoir entériné celle-ci, fût-ce à titre provisionnel, sans tenir aucun compte des critiques sérieuses et étayées formulées à son encontre par le preneur. * Dans une troisième branche, la demanderesse invoquait un vice de contradiction de motifs équivalant à une violation des textes susvisés. Elle faisait valoir que la Cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, estimer d'un côté que c'était à bon droit que le premier juge avait retenu l'évaluation expertale de l'indemnité d'éviction, tout en se reconnaissant d'un autre côté incompétente pour statuer sur la qualité contestée de cette évaluation et en laissant à la Commission arbitrale des loyers commerciaux le soin exclusif de l'apprécier. Selon le pourvoi, le rapport d'expertise et les critiques qu'il suscite forment un tout indissociable, de sorte que le juge de l'indemnité provisoire ne pouvait retenir les seules conclusions de l'expert sans apprécier — pour éventuellement les écarter par une motivation spécifique — les éléments de fait et de droit s'opposant à son homologation tacite. En défense, la SCI B concluait au rejet du pourvoi. Estimant en outre que l'exercice de cette voie de recours extraordinaire revêtait un caractère abusif, elle formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SAM A au paiement d'une amende civile ainsi que d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l'article 459-4 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du pourvoi soumis à la Cour de révision soulevait une question fondamentale touchant à la délimitation des offices juridictionnels respectifs des juges du fond et du juge de cassation en matière de baux commerciaux, ainsi qu'à la portée du contrôle exercé sur les mesures d'instruction techniques dans le cadre d'instances provisoires. De manière principale, la Haute juridiction monégasque devait répondre à l'interrogation suivante : le juge du fond, saisi sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 aux fins d'arbitrer le montant de l'indemnité provisionnelle d'éviction préalable à l'expulsion du preneur, est-il tenu d'examiner au fond et de répondre par des motifs spéciaux aux critiques techniques formulées contre le rapport d'expertise judiciaire sur lequel il s'appuie, ou l'appréciation de la valeur probante de ce rapport et la fixation subséquente du quantum provisionnel relèvent-elles de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait, échappant à ce titre au contrôle de la Cour de révision ? De manière accessoire et procédurale, la Cour devait également déterminer si le fait, pour un locataire commercial, de former un pourvoi en révision tendant à remettre en cause cette appréciation souveraine du montant de l'indemnité provisionnelle caractérise, en soi, un abus du droit d'agir en justice justifiant l'application des sanctions pécuniaires prévues par l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'ensemble de l'argumentation développée par la société demanderesse dans les trois branches réunies de son moyen unique, la Cour de révision met en œuvre une motivation ramassée et classique de la technique de cassation, articulée autour de la distinction cardinale entre le fait et le droit. La Haute juridiction opère une disqualification directe des griefs formulés par le pourvoi. Alors que la SAM A tentait d'habiller sa contestation sous les traits de violations de la loi substantielle (articles 9 et 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948) et procédurale (articles 199 et 368 du Code de procédure civile relatifs à la motivation des jugements et au régime des expertises), ainsi que d'un grief disciplinaire de contradiction de motifs, la Cour de révision énonce que ces reproches ne sont que des « griefs non fondés de violation de la loi » sous le couvert desquels le moyen poursuit un tout autre objectif. Selon le raisonnement de la Cour suprême monégasque, l'unique finalité du pourvoi consiste à « remettre en cause l'appréciation souveraine par la Cour d'appel des éléments de fait ». Parmi ces éléments factuels figure au premier chef le rapport d'expertise judiciaire. La Cour de révision souligne la nature spécifique de l'office exercé en l'espèce par les juges du fond : ceux-ci avaient pour mission d'« arbitrer le montant de l'indemnité provisionnelle » que la société bailleresse devait verser à la société preneuse. La Cour prend soin de replacer cette intervention judiciaire dans son cadre institutionnel et temporel exact, en rappelant que cet arbitrage financier intervient « dans l'attente de la fixation, par la Commission arbitrale des loyers commerciaux, du montant de l'indemnité d'éviction ». Ce faisant, la Cour de révision valide implicitement mais nécessairement la démarche méthodologique de la Cour d'appel. Dès lors que la fixation de l'indemnité prévue par l'article 18 de la loi n° 490 ne revêt qu'un caractère strictement provisionnel et préparatoire, destiné à aménager une situation d'attente avant que la juridiction spécialisée du fond (la Commission arbitrale) ne tranche définitivement le litige indemnitaire, le juge de l'article 18 procède à un simple arbitrage factuel. En choisissant de se fonder sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire pour arrêter ce montant provisoire à 662 934,90 euros, la Cour d'appel n'a ni méconnu l'étendue de sa compétence, ni abdiqué son office au profit de l'expert, ni entaché sa décision de contradiction : elle a simplement usé de son pouvoir souverain pour peser les éléments de preuve mis à sa disposition et déterminer, en fait, la somme adéquate à titre de provision. Un tel arbitrage échappant par nature au contrôle de légalité du juge de révision, le moyen est déclaré non fondé en toutes ses branches. S'agissant, en second lieu, des demandes reconventionnelles formées par la SCI B au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour de révision procède à une appréciation in concreto du comportement procédural de la demanderesse. Elle énonce sobrement « qu'il ne résulte pas des circonstances de la cause que la SAM A a abusé de son droit de se pourvoir en révision ». Le simple échec d'un moyen se heurtant au pouvoir souverain des juges du fond ne suffit donc pas à caractériser une faute faisant dégénérer en abus l'exercice d'une voie de recours légale, ce qui conduit au rejet des demandes d'amende civile et de dommages et intérêts. ### C. Le dispositif En conclusion de son délibéré, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Rejette les demandes de la SCI B au titre de l'amende civile et des dommages et intérêts en application de l'article 459-4 du Code de procédure civile ; > Condamne la SAM A aux dépens dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur sous sa due affirmation ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 27 novembre 2017 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration particulièrement nette de l'articulation des compétences juridictionnelles au sein du droit monégasque des baux commerciaux et de la délimitation stricte du contrôle de cassation face à l'évaluation judiciaire des créances indemnitaires provisionnelles. Pour mesurer la portée de cette décision dans l'ordre juridique interne, il convient de revenir sur l'architecture dualiste singulière qu'organise la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Lorsque le bailleur notifie un congé avec refus de renouvellement sans pouvoir justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur ou d'une reprise pour habiter ou reconstruire exempte de compensation, le locataire sortant a droit à une indemnité d'éviction (article 9 de la loi). Or, le législateur monégasque a confié le contentieux de la fixation définitive de cette indemnité d'éviction à une juridiction spécialisée et paritaire : la Commission arbitrale des loyers commerciaux, saisie après échec de la tentative de conciliation devant son président (conformément à l'article 4 visé par l'arrêt). Toutefois, parce que l'instance devant la Commission arbitrale peut s'avérer longue et complexe — nécessitant presque systématiquement le recours à des mesures d'expertise comptable et immobilière approfondies —, l'article 18 de la loi n° 490 a institué un mécanisme régulateur d'urgence confié à une autre autorité judiciaire : le président du Tribunal de première instance. Ce texte permet au locataire menacé d'expulsion à l'échéance du congé de solliciter un sursis à expulsion jusqu'au paiement d'une indemnité provisionnelle. Le président du Tribunal (et, sur recours, la Cour d'appel) intervient alors comme juge du provisoire. Tout l'intérêt du pourvoi formé en l'espèce par la SAM A résidait dans sa tentative de brouiller la frontière entre ces deux ordres de juridiction (le juge présidentiel du provisoire de l'article 18 et le juge du fond de la Commission arbitrale) en exigeant du premier un examen au fond quasi-exhaustif de la valeur du fonds de commerce et du droit au bail. L'écart vertigineux entre la demande du preneur (4 500 000 euros) et le montant retenu par les juges sur la base de l'expertise (662 934,90 euros), soit un rapport de près de un à sept, expliquait la vigueur de l'argumentation du locataire. Ce dernier soutenait que, le juge n'étant jamais lié par les conclusions d'un technicien en vertu de l'article 368 du Code de procédure civile, la Cour d'appel ne pouvait entériner le chiffrage de l'expert sans répondre de manière détaillée aux critiques méthodologiques dirigées contre le rapport, ni se retrancher derrière la compétence future de la Commission arbitrale pour refuser de trancher la controverse technique. La réponse de la Cour de révision s'inscrit dans la plus pure orthodoxie de la technique de cassation d'inspiration franco-monégasque. En employant la formule consacrée selon laquelle « sous le couvert de griefs non fondés de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine par la Cour d'appel des éléments de fait », la Haute juridiction rappelle deux principes directeurs constants de sa jurisprudence : En premier lieu, l'évaluation d'un préjudice ou la fixation du montant d'une indemnité — a fortiori lorsqu'elle n'est que provisionnelle — constitue une question de pur fait. Dès lors que la loi ne fixe aucun barème arithmétique impératif pour le calcul de l'indemnité provisionnelle de l'article 18, le magistrat dispose d'une entière liberté pour « arbitrer » (selon le terme même repris par la Cour de révision à la suite des juges du fond) cette somme. Le verbe « arbitrer » revêt ici toute sa densité juridique : il désigne le pouvoir modérateur et discrétionnaire du juge du fait qui, au vu des pièces produites, détermine équitablement un montant d'attente. En second lieu, l'appréciation de la force probante d'un rapport d'expertise judiciaire relève également du domaine souverain des juges du fond. Certes, en vertu de l'article 368 du Code de procédure civile invoqué par le pourvoi, l'avis de l'expert ne lie pas le juge. Mais la liberté du juge à l'égard du technicien joue dans les deux sens : si le magistrat est libre de s'écarter des conclusions expertales, il est tout aussi libre de se les approprier intégralement s'il les estime convaincantes ou suffisamment étayées pour l'usage procédural qu'il doit en faire. En matière de fixation d'une simple provision dans l'attente de la décision de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, la Cour d'appel a pu, sans aucune contradiction de motifs, considérer que le rapport d'expertise fournissait une base factuelle amplement suffisante pour asseoir son arbitrage provisoire, tout en réservant à la juridiction du fond (la Commission arbitrale) le soin de trancher définitivement les débats techniques approfondis sur la méthode d'évaluation de l'indemnité d'éviction définitive. Cette solution assure la cohérence fonctionnelle du système institué par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Si la Cour de révision avait accueilli le moyen et imposé à la Cour d'appel, statuant sur le fondement de l'article 18, de vider l'intégralité du contentieux technique relatif à la validité du rapport d'expertise, elle aurait dénaturé l'office du juge de l'indemnité provisionnelle.
# Cour d'Appel de Monaco, 31 octobre 2017, n° 16489 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 31 octobre 2017, n° 16489 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/10-31-16489)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 27 avril 1988, le propriétaire d'un local commercial (n° 225) situé dans la galerie commerciale du centre D, à Monaco, a consenti un bail à un preneur, dont les droits ont été repris par la société C, devenue en 2007 la SARL A. Le bail a fait l'objet d'un avenant, présenté dans la décision comme daté du 1er octobre 1994. Le premier juge mentionne quant à lui un avenant du « 1er janvier 1994 », divergence que la décision d'appel ne relève pas. Le 25 avril 2014, la bailleresse, aux droits de laquelle vient la SCI B, a fait délivrer un congé pour le 26 avril 2015, sans offre de renouvellement, assorti d'une offre d'indemnité d'éviction de 450 000 euros. Le 24 février 2015, elle a saisi le président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) aux fins de fixation de cette indemnité. La tentative de conciliation a échoué le 15 avril 2015. Le 27 mai 2015, la SARL A a assigné la bailleresse devant la CALC, sollicitant l'annulation du congé, le renouvellement du bail pour neuf ans et, subsidiairement, une indemnité de 1 875 000 euros, ainsi qu'une expertise. Par jugement du 18 janvier 2017, la CALC a déclaré le congé nul et de nul effet, dit que le bail s'était renouvelé pour neuf ans et dit n'y avoir lieu à statuer sur les autres demandes. Elle a retenu que le bail ne prenait effet qu'à la livraison des locaux, laquelle n'était pas intervenue à la date de signature, de sorte que la date d'échéance visée dans le congé était inexacte. La SCI B a interjeté appel le 24 février 2017. Elle soutenait, à titre principal, la validité du congé à l'échéance du 26 avril 2015 et, à titre subsidiaire, un report de ses effets à une date postérieure, ainsi que la fixation de l'indemnité à 450 000 euros ou, à défaut, une expertise. La SARL A a conclu à la confirmation du jugement, en soutenant que la CALC, juridiction d'exception, ne pouvait se prononcer sur la date d'échéance du bail. ## Question de droit La décision soulève deux questions connexes. La première porte sur l'étendue de la compétence de la CALC : cette juridiction peut-elle, dans le cadre d'une demande d'indemnité d'éviction, examiner la date d'échéance du bail et, par suite, la régularité du congé, alors qu'elle n'est pas compétente pour statuer sur la validité juridique du congé ? La seconde concerne le fond : au regard des stipulations contractuelles, à quelle date le bail a-t-il pris effet et, par conséquent, le congé délivré pour le 26 avril 2015 a-t-il régulièrement produit ses effets ? ## Solution et dispositif La Cour d'appel rappelle, en premier lieu, le périmètre de la compétence de la CALC, présentée comme « exclusive en matière de fixation des loyers lors du renouvellement du bail à son échéance, voire dans le cadre des demandes de révision du loyer, ou à l'occasion de la fixation de l'indemnité d'éviction qu
# Cour de Révision de Monaco, 26 juin 2006, n° 27202 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 juin 2006, n° 27202 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2006/06-26-27202)) L'exécution des décisions de justice constitue l'aboutissement naturel et indispensable du procès civil. Sans une concrétisation effective dans la réalité matérielle, le droit reconnu par le juge demeure une prérogative purement théorique, vidant de sa substance l'œuvre juridictionnelle. Afin de vaincre l'inertie ou la résistance illégitime du débiteur d'une obligation, singulièrement lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire telle que la libération d'un bien immobilier, le juge dispose d'un instrument comminatoire redoutable : l'astreinte. Mesure accessoire de condamnation pécuniaire destinée à faire pression sur la volonté du débiteur pour l'amener à s'exécuter, l'astreinte obéit toutefois à un régime juridique d'une grande rigueur technique. Parce qu'elle constitue une menace financière potentiellement lourde, son déclenchement et sa liquidation supposent une détermination extrêmement précise de ses paramètres temporels. C'est précisément sur l'articulation entre la naissance de l'obligation d'exécution, le délai de grâce ou d'exécution accordé par le juge et le point de départ de la sanction pécuniaire que se prononce la Cour de révision de la Principauté de Monaco dans son arrêt rendu le 26 juin 2006. En l'espèce, à l'issue d'un contentieux locatif relatif à un bien à usage commercial, la haute juridiction monégasque avait ordonné l'expulsion du preneur en assortissant cette injonction d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, ainsi que d'une astreinte provisoire par jour de retard. Le créancier de l'obligation de délivrance, estimant que le maintien du débiteur dans les lieux durant ce laps de temps constituait une inexécution fautive justifiant le déclenchement immédiat de la mesure comminatoire dès la signification, a saisi la Cour d'une demande de liquidation. Par cette décision d'une grande clarté didactique, la Cour de révision rappelle les principes fondamentaux qui gouvernent la temporalité de l'astreinte : lorsque le juge accorde au débiteur un délai pour s'exécuter sous peine d'astreinte par jour de retard, le retard ne commence à exister juridiquement qu'une fois ce délai entièrement expiré. En distinguant nettement la date d'exigibilité ou de naissance de l'obligation principale et la date de prise d'effet de la menace pécuniaire, la juridiction suprême monégasque préserve la cohérence logique de ses propres dispositifs et assure la sécurité juridique des justiciables soumis à des mesures d'exécution forcée. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige ayant donné lieu à l'arrêt commenté s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'une décision de justice ordonnant la libération d'un bien immobilier. Mme C. D. avait donné à bail un local à usage commercial à M. A. C. (la nature exacte de l'activité exercée, la date de conclusion du contrat de bail ainsi que les causes initiales de la résiliation ou du non-renouvellement ne sont pas précisées dans la décision). À la suite d'un différend opposant la bailleresse au preneur, l'affaire a été portée devant les juridictions monégasques, aboutissant à une décision définitive ordonnant l'éviction du locataire. En effet, par un arrêt rendu le 4 octobre 2005, la Cour de révision, statuant au fond après une première cassation, a notamment ordonné à M. A. C. de libérer le local à usage commercial que lui avait donné à bail Mme C. D. La haute juridiction a pris soin d'encadrer les modalités temporelles et comminatoires de cette obligation de quitter les lieux en précisant que la libération devait intervenir « dans les deux mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de cent euros par jour de retard ». Poursuivant l'exécution de cette décision, Mme C. D. a fait procéder à la signification de l'arrêt du 4 octobre 2005 à M. A. C. par exploit d'huissier en date du 11 novembre 2005. Cet acte de signification comportait une sommation expresse d'avoir à libérer les lieux dans le délai de deux mois, sous peine de l'astreinte provisoire fixée à cent euros par jour de retard. Avant même l'échéance complète de cette période bimestrielle, une première démarche d'exécution a été entreprise. Le 6 janvier 2006, l'huissier de justice instrumentaire a dressé un procès-verbal de tentative d'expulsion, aux termes duquel il a constaté que M. A. C. n'avait pas encore satisfait à la sommation de quitter le local commercial. Toutefois, six jours plus tard, soit le 12 janvier 2006, M. A. C. a finalement libéré les lieux en faisant restituer les clefs du local directement à l'huissier chargé de procéder à son expulsion. C'est dans ce contexte chronologique très resserré, marqué par une libération effective intervenue le 12 janvier 2006 à la suite d'une signification datée du 11 novembre 2005, qu'est née la contestation relative au paiement de l'astreinte. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'historique procédural de cette affaire témoigne d'un contentieux particulièrement disputé ayant mobilisé à plusieurs reprises la juridiction suprême de la Principauté. Initialement, le litige avait fait l'objet d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 1er juin 2004 (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision). Sur pourvoi, la Cour de révision a, par un premier arrêt en date du 9 mars 2005, cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt d'appel et a renvoyé l'affaire à sa propre session ultérieure pour qu'il soit statué au fond, conformément aux mécanismes procéduraux spécifiques applicables devant la Cour de révision monégasque statuant après cassation. C'est dans ce cadre d'évocation au fond que la Cour de révision a rendu son deuxième arrêt, le 4 octobre 2005, prononçant l'injonction de libérer les lieux sous astreinte provisoire de cent euros par jour de retard dans les deux mois de la signification. Estimant que l'astreinte avait couru malgré la remise des clefs le 12 janvier 2006, Mme C. D. a saisi à nouveau la Cour de révision — juridiction ayant prononcé l'astreinte et donc compétente pour la liquider — d'une requête aux fins de liquidation de ladite astreinte. Par une ordonnance rendue le 9 mai 2006, M. Beauvois, conseiller à la Cour de révision, a autorisé la requérante à faire assigner M. A. C. pour l'audience de la Cour de révision fixée au jeudi 22 juin 2006. L'assignation a été régulièrement délivrée le 19 mai 2006 par le ministère de Maître Notari. Lors de l'audience, Mme C. D. était représentée par son avocat-défenseur, Maître Léandri, tandis que M. A. C. n'a pas comparu ni personne pour lui. Au soutien de sa requête, Mme C. D. demandait à la Cour de liquider l'astreinte provisoire à la somme globale de six mille euros (correspondant mathématiquement à soixante jours de retard à cent euros par jour). L'argumentation développée par la bailleresse reposait sur une interprétation stricte et immédiate de l'obligation de délivrance pesant sur le preneur évincé. Selon elle, il convenait de tenir compte de la réticence manifeste du débiteur, qualifié de « récalcitrant ». Elle faisait valoir que M. A. C., bien que dûment mis en demeure par l'exploit de signification avec sommation du 11 novembre 2005 (et dont le maintien dans les lieux avait été constaté par le procès-verbal de tentative d'expulsion du 6 janvier 2006), s'était volontairement maintenu dans le local commercial. L'argument central de la demanderesse consistait à opérer une distinction subtile dans la formulation de l'arrêt du 4 octobre 2005 : selon elle, le débiteur savait qu'il devait libérer les lieux « dans les deux mois » et non « après l'expiration d'un délai de deux mois ». En d'autres termes, pour Mme C. D., l'injonction d'exécuter « dans les deux mois » n'accordait pas une franchise temporelle suspendant l'astreinte, mais exigeait une exécution immédiate dont le retard, sanctionné financièrement dès le premier jour suivant la signification, se calculait sur toute la période de maintien dans les lieux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était ainsi confrontée à une question de droit processuel d'une grande importance pratique touchant au régime temporel de l'astreinte : lorsqu'une décision de justice condamne une partie à exécuter une obligation de faire (en l'occurrence libérer un local commercial) « dans les deux mois de la signification » de ladite décision, « sous astreinte provisoire de cent euros par jour de retard », à quelle date exacte le point de départ de cette astreinte doit-il être fixé ? Plus précisément, il s'agissait de déterminer si l'astreinte commence à courir dès le jour de la signification de la décision — sanctionnant ainsi chaque jour d'occupation durant le délai de deux mois si l'exécution n'est pas immédiate — ou si, au contraire, elle ne prend effet qu'à compter de l'expiration de ce délai de deux mois, de sorte qu'une exécution intervenue au dernier jour utile prive la mesure comminatoire de tout objet et fait obstacle à sa liquidation. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter la prétention de la bailleresse et refuser de procéder à la liquidation de l'astreinte, la Cour de révision déploie un raisonnement juridique implacable, fondé à la fois sur l'analyse chronologique des obligations et sur un argument téléologique tiré de l'effet utile de ses propres décisions. Dans un premier temps, la haute juridiction opère une dissociation conceptuelle fondamentale entre la naissance de l'obligation principale et le déclenchement de la sanction accessoire. Elle énonce ainsi « que, si l'obligation faite à M. A. C. de quitter les lieux dans les deux mois a pris naissance à la date de la signification, ce n'est qu'à l'expiration de ce délai que l'astreinte devait commencer à courir ». Par cette affirmation, la Cour reconnaît la validité d'une prémisse du raisonnement de la demanderesse : l'obligation de libérer le local existe bel et bien dès le 11 novembre 2005, date à laquelle l'arrêt du 4 octobre 2005 a été porté à la connaissance officielle du débiteur par voie de signification. Dès cet instant, M. A. C. est juridiquement tenu de quitter les lieux. Cependant, la Cour refuse d'en déduire la simultanéité du cours de l'astreinte. L'obligation est née, mais son exécution bénéficie d'un terme suspensif quant à l'application de la pénalité financière. Dans un deuxième temps, la Cour de révision justifie cette dissociation par un raisonnement par l'absurde, mettant en lumière la notion même de « retard » et la finalité du délai octroyé par le juge. Elle relève avec force « que si le point de départ du retard et par suite de l'astreinte, devait être fixé au jour de la signification, l'existence du délai de deux mois prévu par la Cour serait dénuée de portée ». Cet attendu constitue le cœur de la motivation. L'astreinte ayant été prononcée par jour de « retard », elle suppose nécessairement, pour commencer à courir, que le débiteur soit en retard dans l'exécution de son obligation. Or, tant que le délai de deux mois accordé par la juridiction n'est pas intégralement écoulé, le débiteur se trouve à l'intérieur de la période d'exécution autorisée par le titre exécutoire ; il ne saurait donc être qualifié de défaillant ou de retardataire. Fixer le point de départ de la sanction pécuniaire au jour de la signification reviendrait à exiger une exécution instantanée pour échapper à la peine financière, ce qui annihilerait purement et simplement le bénéfice du délai de deux mois souverainement institué par l'arrêt du 4 octobre 2005. Dans un troisième et dernier temps, la Cour procède à l'application concrète de cette règle d'interprétation aux faits de l'espèce, selon une méthode syllogistique rigoureuse : - La signification de l'arrêt ayant eu lieu par exploit du 11 novembre 2005, le délai de deux mois expirait le 12 janvier 2006 (selon les règles de computation des délais). - Par conséquent, « la situation de M. A. C. au regard de son obligation de versement d'une astreinte doit être appréciée au 12 janvier 2006, soit deux mois après la signification de l'arrêt ». - Or, la Cour constate souverainement en fait « qu'à cette date l'intéressé avait quitté les lieux », puisqu'il est établi que le 12 janvier 2006, il a fait restituer les clefs du local à l'huissier chargé de son expulsion. - La conclusion s'impose alors d'elle-même : « il s'ensuit qu'aucune astreinte n'a commencé à courir et qu'il n'y a donc pas lieu à liquidation ». Le procès-verbal de tentative d'expulsion dressé prématurément le 6 janvier 2006, soit avant l'échéance du terme de deux mois, s'avère dès lors totalement inopérant pour caractériser un retard indemnisable au titre de l'astreinte. ### C. Le dispositif Conformément à cette motivation excluant tout retard imputable au débiteur à la date d'effet de la mesure comminatoire, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > - Rejette la demande de Mme C. D. ; > - Condamne celle-ci aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 26 juin 2006 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit dans une orthodoxie juridique absolue au regard de la théorie générale des voies d'exécution et du droit du procès civil. Bien que la décision ne vise aucun texte législatif spécifique dans ses motifs — opérant par voie d'interprétation souveraine de son propre arrêt antérieur du 4 octobre 2005 —, elle consacre des solutions qui témoignent d'une parfaite convergence avec les principes directeurs gouvernant l'institution de l'astreinte dans la tradition juridique franco-monégasque, ainsi qu'avec les exigences européennes de sécurité juridique. En premier lieu, l'analyse développée par la haute juridiction monégasque met en lumière la nature intrinsèque de l'astreinte provisoire et sa distinction radicale d'avec les dommages-intérêts. La thèse soutenue par la demanderesse, qui réclamait six mille euros correspondant aux deux mois d'occupation entre le 11 novembre 2005 et le 12 janvier 2006, procédait d'une confusion implicite entre la réparation d'un préjudice de jouissance (ou l'indemnisation d'une occupation précaire) et la sanction d'une insubordination à un ordre judiciaire. L'astreinte n'a pas pour fonction de compenser le maintien du locataire dans les lieux pendant le délai que le juge lui a lui-même accordé pour organiser son départ ; elle a uniquement pour finalité de briser une résistance illégitime une fois ce délai expiré. Tant que le délai court, le maintien dans les lieux, fût-il perçu par le propriétaire comme la manifestation de la « réticence du débiteur récalcitrant », demeure couvert par l'autorisation temporelle contenue dans le dispositif du jugement. La Cour de révision rappelle ainsi avec fermeté que la psychologie du débiteur (sa mauvaise volonté supposée ou son absence de diligence immédiate constatée le 6 janvier 2006) est indifférente tant que le terme fixé par le juge n'est pas échu. Seul compte le résultat objectif à la date butoir : la libération effective des lieux par la remise des clefs. En deuxième lieu, cette jurisprudence consacre le principe d'interprétation téléologique et de cohérence interne des décisions de justice, souvent résumé par l'adage selon lequel le juge ne parle pas en vain (principe de l'effet utile). En affirmant que faire courir l'astreinte dès la signification rendrait « l'existence du délai de deux mois prévu par la Cour [...] dénuée de portée », la Cour de révision énonce une règle méthodologique essentielle. Lorsqu'un dispositif judiciaire combine une injonction de faire, un délai d'exécution (« dans les deux mois ») et une mesure comminatoire (« sous astreinte de tant par jour de retard »), ces trois éléments forment un tout indissociable et chronologiquement ordonné. La locution prépositionnelle « dans les deux mois » ne signifie pas que l'astreinte est suspendue sous la condition résolutoire d'une inexécution immédiate qui la ferait rétroagir au jour de la signification ; elle définit la période d'exécution normale et régulière de l'obligation. Le « retard » ne peut conceptuellement naître que le lendemain du jour où l'obligation aurait dû être intégralement accomplie. En troisième lieu, sur le terrain de la computation des délais procéduraux, l'arrêt offre une illustration implicite mais très nette du mode de calcul des délais exprimés en mois. L'arrêt initial ayant été signifié le 11 novembre 2005 avec un délai d'exécution de deux mois, la Cour fixe la date d'appréciation du point de départ de l'astreinte au 12 janvier 2006. Un calcul de quantième à quantième à partir du 11 novembre conduit au 11 janvier à minuit comme terme du délai de deux mois ; c'est donc très logiquement le 12 janvier 2006 que le retard aurait commencé à courir et que la situation du débiteur devait être examinée. La remise des clefs étant intervenue précisément ce 12 janvier 2006, la Cour considère qu'à cette date, l'intéressé avait quitté les lieux, empêchant ainsi la première journée d'astreinte de s'enclencher. Enfin, sous l'angle des standards européens du procès équitable, cette solution garantit la prévisibilité et la clarté des sanctions civiles. L'astreinte, bien que de nature civile et comminatoire, présente un caractère punitif privé qui exige que le justiciable sache avec une certitude absolue à partir de quel moment son patrimoine s'expose à une ponction journalière. En refusant de sanctionner financièrement un débiteur qui a exécuté l'injonction judiciaire dans les limites temporelles prescrites par le titre exécutoire, la Cour de révision protège la confiance légitime du justiciable dans la parole du juge : le délai accordé par une cour souveraine est un droit acquis pour le débiteur quant à l'organisation de son exécution, et non un piège rétroactif. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens L'arrêt du 26 juin 2006 recèle des enseignements pratiques de premier ordre pour l'ensemble des professionnels du droit (avocats-défenseurs, avocats et huissiers de justice) intervenant tant au stade de la rédaction des écritures et des actes d'exécution qu'au stade du conseil aux parties. Tout d'abord, pour les conseils des créanciers poursuivant l'expulsion ou l'exécution d'une obligation de faire, cette décision invite à une vigilance accrue lors de la formulation des demandes d'astreinte au fond, puis lors de leur mise en œuvre. Lorsqu'une juridiction accorde un délai de grâce ou un délai d'exécution (tel que deux mois pour libérer un local commercial, délai fréquemment octroyé en pratique pour permettre le déménagement d'un fonds de commerce), le créancier doit intégrer le fait qu'aucune pression financière liée à l'astreinte ne s'exercera concrètement avant l'expiration totale de ce délai. Le débiteur dispose de l'intégralité de la période jusqu'au dernier jour pour remettre les clefs sans bourse délier au titre de l'astreinte. Ensuite, en ce qui concerne la pratique des huissiers de justice, l'arrêt met en évidence l'inutilité juridique — tout du moins sur le terrain strict de la liquidation de l'astreinte — des actes d'exécution forcée diligentés avant l'échéance du terme fixé par le juge. En l'espèce, l'huissier avait dressé un procès-verbal de
# Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16188 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16188 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/07-11-16188)) ## Faits et procédure Par acte reçu les 18 et 19 décembre 2014 par notaire, les époux AI. ont donné à bail en gérance libre à la SARL ZAPP MC, devenue la SARL ARROW BURGER MONACO, pour une durée de trois ans, un fonds de commerce exploité sous l'enseigne « AU BEBE JOUFLU » dans des locaux sis 6 et 8 rue des Carmes à Monaco-Ville. La redevance de gérance était fixée à 16.800 euros hors taxes par an, payable par trimestres anticipés, et le loyer des locaux à 16.200 euros par an hors charges. Le contrat comportait une clause résolutoire de plein droit, jouant à défaut d'exécution d'une seule des conditions, notamment le paiement des loyers aux échéances, 48 heures après un commandement de payer ou une sommation demeuré sans effet. Par exploit de l'huissier du 16 juin 2016, les bailleurs ont fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer 15.140 euros, décomposé en un solde de 6.050 euros pour le premier trimestre 2016, un loyer de 4.050 euros, une redevance de gérance de 4.200 euros et une TVA de 840 euros pour le deuxième trimestre. La société n'a versé que 3.030 euros le 6 juillet 2016. Les bailleurs l'ont assignée en référé le 22 juillet 2016 aux fins de constater la résiliation de plein droit depuis le 19 juin 2016, son occupation sans droit ni titre et son expulsion. Par ordonnance du 4 janvier 2017, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du contrat à la date du 19 juin 2016, accordé à la preneuse un délai d'un mois pour quitter les lieux et ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire. La société a interjeté appel le 19 janvier 2017, sollicitant la réformation de l'ordonnance et, à titre principal, le constat d'une caducité de la clause résolutoire tirée d'un avis d'échéance adressé par le mandataire des bailleurs à la fin de septembre 2016. ## Question de droit La Cour devait déterminer si, le commandement de payer ayant été régulièrement signifié à une personne morale sans siège occupé par un représentant, la clause résolutoire avait produit ses effets, et si les bailleurs avaient, par leur comportement ou par celui de leur mandataire, renoncé à s'en prévaloir. Plus précisément, la question posée était double : d'une part, la validité formelle et substantielle de la signification du commandement, au regard des dispositions du Code de procédure civile ; d'autre part, l'effet des avis d'échéance émis ultérieurement et de l'encaissement de sommes postérieures sur le bénéfice de la clause résolutoire, ainsi que la portée de la mauvaise foi alléguée des bailleurs. ## Solution et dispositif La Cour d'appel rejette l'appel et confirme l'ordonnance. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit la SARL ARROW BURGER MONACO en son appel, > Au fond, l'en déboute et confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 4 janvier 2017 par le Juge des référés, > Condamne la SARL ARROW BURGER MONACO aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » Les motifs peuvent être organisés autour de trois points. **En premier lieu, la régularité du commandement.** La Cour relève que le commandement a été délivré à une société de commerce ayant son siège à Monaco, en application de l'article 153, 4°, du Code de procédure civile. En l'absence au siège d'un gérant ou d'une personne habilitée à recevoir l'acte, le clerc suppléant d'huissier a déposé la copie à la Mairie de Monaco et a avisé la personne morale par lettre recommandée. Les dispositions de l'article 148 du même code étant respectées, la signification est jugée régulière en la forme et au fond. **En deuxième lieu, l'effet de la clause résolutoire.** Le commandement mentionnait expressément la volonté des bailleurs de se prévaloir de la clause, dont la teneur était reproduite. Il n'a pas été exécuté dans le délai de 48 heures, les paiements du 6 juillet et du 1er septembre 2016 étant intervenus postérieurement à son expiration. Le juge des référés a donc fait une juste application de l'article 989 du Code civil. **En troisième lieu, l'absence de renonciation et de novation.** La Cour écarte successivement : - l'argument tiré des avis d'échéance émis par le mandataire les 30 juin, 28 septembre et 14 octobre 2016, qui qualifiaient les sommes de « loyers » et non d'indemnités d'occupation, et dont l'encaissement sans réserve d'un chèque ne caractérise pas « la manifestation claire et univoque » de renoncer ;
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 février 2017, n° 15783 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 février 2017, n° 15783 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/02-16-15783)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 9 décembre 1982, la société civile immobilière B, représentée par son gérant, a donné à bail à p. NI. des locaux commerciaux situés dans l'ensemble immobilier « X3 », à Monaco. La destination était ainsi libellée : « magasin d'alimentation, boucherie, self-service, préparation de plats cuisinés, etc ». Le bail a été renouvelé et, par acte notarié du 22 avril 2003, le fonds de commerce a été cédé à la société par actions simplifiée A, de droit français. La date de la réitération sous seing privé mentionnée dans l'exposé des faits est elliptique (non précisé dans la décision). Après avoir obtenu, sur requête, une ordonnance présidentielle du 3 décembre 2014, bailleresse a fait dresser un procès-verbal de constat en janvier 2015 visant les mises en vente étrangères au secteur alimentaire. Elle a ensuite adressé à la locataire, le 17 novembre 2015, une mise en demeure de se conformer à la destination des lieux, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit. Un second constat a été dressé en décembre 2015. La locataire a assigné la bailleresse en nullité de la mise en demeure le 14 décembre 2015. Parallèlement, la bailleresse a assigné en référé pour faire constater la résiliation de plein droit. Par ordonnance du 27 juillet 2016, le juge des référés l'a déboutée, au motif que le juge du fond était déjà saisi des mêmes moyens. La société A demandait, à titre principal, la nullité de la mise en demeure ; à titre subsidiaire, l'irrecevabilité de la demande adverse, fondée sur la prescription quinquennale de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; très subsidiairement, l'interprétation de la notion de « self-service » et, à défaut, la suspension de la clause et un délai de six mois. Elle sollicitait en outre 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. La SCI B concluait au rejet, à la validité de la mise en demeure et, reconventionnellement, à la constatation de la résolution de plein droit et à l'expulsion. ## Question de droit Le litige posait deux questions principales. La première portait sur la validité d'une mise en demeure délivrée en application d'une clause résol
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15594 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15594 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15594)) ## Faits et procédure Par contrat du 12 mars 1984, la société GLOCABEL SA, aux droits de laquelle se trouve la société civile particulière TERRE DUE 2010, a loué à la société en nom collectif en cours de formation I SAPORI ITALIANI, devenue SARL CE. PO. TRAITEUR, un local portant le numéro 2, sis 4 avenue des Citronniers à Monaco, avec propriété commerciale. La locataire exerçait une activité de distribution de produits alimentaires-traiteur. Elle occupait par ailleurs des locaux dans le même immeuble en vertu d'un second bail commercial conclu le même jour avec la société PRESAR AG VADUZ. Par lettre recommandée du 21 décembre 2010, la bailleresse a notifié un congé pour le 30 mars 2011, à l'échéance de la période triennale. Le motif invoqué était l'absence d'exploitation des locaux loués, présentée comme une cause de résiliation du bail commercial et comme exonérant du paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement du 13 mars 2014, le Tribunal de première instance a reconnu le caractère commercial du bail, débouté la bailleresse de ses demandes et l'a condamnée à verser 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur appel de la bailleresse, la Cour d'appel, par arrêt du 5 mai 2015, a infirmé le jugement. Elle a jugé que le bail ne relevait pas de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qu'il était expiré depuis le 31 mars 2011 et a ordonné l'expulsion de la locataire. Par arrêt du 24 mars 2016, la Cour de révision a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt du 5 mai 2015 et renvoyé la cause et les parties à la prochaine session utile, devant une formation autrement composée. Les motifs de cette cassation ne figurent pas dans la décision commentée (non précisé dans la décision). Après cassation, la bailleresse a conclu à l'infirmation du jugement, à la reconnaissance de la locataire comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2011, à l'absence de droit à indemnité d'éviction et à son expulsion. Elle a fondé sa demande de condamnation sur les articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil. Elle soutenait que l'absence d'exploitation pendant trois années consécutives excluait le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction, que le bail ne prévoyait pas un usage de local annexe à une activité exercée dans un local distinct, et que le propriétaire n'avait pas été informé de l'aménagement des lieux en vestiaire, salle de douche et laboratoire. La locataire a conclu à titre principal à la constatation de l'exploitation effective de son fonds dans les locaux de la bailleresse, et à titre subsidiaire à la qualification de local accessoire de son fonds au sens de l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi n° 490. Elle a demandé la confirmation du jugement et la condamnation de la bailleresse à 20 000 € pour procédure abusive. ## Question de droit La question posée à la Cour de révision était de savoir si un local utilisé à titre accessoire, sans exploitation directe au sens strict dans les lieux loués, peut relever de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 lorsque la destination d'usage jointe à un autre local était connue du bailleur au moment de la location. Cette question en recouvre deux autres. La première porte sur l'incidence de l'absence d'exploitation alléguée pendant trois années consécutives sur le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. La seconde concerne la preuve de la connaissance, par le bailleur, de l'utilisation jointe : la bailleresse contestait que la simultanéité des baux, la longue tolérance de l'usage pendant près de trente ans et la mention d'une « purge du droit de préemption du preneur à bail commercial » puissent établir cette connaissance. ## Solution et dispositif La Cour de révision retient que la propriété commerciale du preneur était contractuellement concédée et « ne peut être remise en cause par la seule volonté du bailleur ». Elle relève ensuite, en se fondant sur les clauses du bail et sur les motifs du jugement qu'elle adopte, que la location des locaux accessoires a été consentie en vue de l'utilisation jointe que
# Cour d'Appel de Monaco, 02 juin 1992, n° 26168 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 juin 1992, n° 26168 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1992/06-02-26168)) ## Faits et procédure Par acte du 11 mars 1982, une société immobilière a consenti à une société anonyme monégasque (SAM) un bail commercial portant sur un local de 320 m² pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er janvier 1982. Un bail distinct, portant sur un autre local de l'immeuble et étranger au litige, a été conclu entre les mêmes parties. Par exploit du 30 juin 1987, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 1987, assorti d'une offre d'indemnisation. Le locataire a saisi la commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un premier jugement du 14 avril 1988, celle-ci a constaté le refus de renouvellement, validé le congé, retenu le principe d'une indemnité d'éviction « sous réserve de [l']exercice du droit de repentir » du bailleur, et ordonné une expertise. Le 30 décembre 1988, avant le dépôt du rapport d'expertise, le bailleur a notifié au locataire un renouvellement de bail, entendant ainsi exercer son droit de repentir au sens de l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le 7 mars 1989, le locataire a informé le bailleur qu'il avait pris à bail d'autres locaux et que le droit de repentir ne pouvait plus être exercé. L'expert a déposé son rapport le 3 juillet 1989. Par la décision déférée, la commission arbitrale a débouté le bailleur de sa demande tendant à l'exercice du droit de repentir et a renvoyé les parties à conclure sur la fixation de l'indemnité d'éviction. Le bailleur a relevé appel. Il soutenait, en substance : que le nouveau bail ne procédait pas du congé mais de convenances personnelles du locataire ; que le locataire, qui n'avait pas quitté les lieux, les occupait encore juridiquement et payait une indemnité d'occupation ; que le locataire avait dissimulé la conclusion du nouveau bail, dont il n'avait fait état devant l'expert qu'en fin d'expertise ; et il contestait le rapport d'expertise. Il demandait l'infirmation, l'indemnité d'occupation de 448 000 F par an et 500 000 F de dommages-intérêts. Le locataire concluait à la confirmation et réclamait 100 000 F de dommages-intérêts. La Cour a confirmé la décision déférée, sauf sur la date de rappel de l'affaire. ## Question de droit La question principale tenait aux conditions d'exercice du droit de repentir. Plus précisément, la Cour devait déterminer : 1. si le droit de repentir est paralysé lorsque le locataire, sans avoir quitté les lieux, a conclu un bail portant sur un autre local destiné à sa réinstallation ; 2. à quelles conditions ce nouveau bail est opposable au bailleur, notamment au regard de sa date et de sa notification ; 3. si les circonstances invoquées par le bailleur (motifs de la réinstallation, dissimulation alléguée, contestation de l'expertise) étaient de nature à écarter l'effet du nouveau bail. ## Solution et dispositif La Cour rappelle d'abord le texte applicable. Aux termes du second alinéa de l'article 11 de la loi n° 490, le droit de repentir : > « ne pourra être exercé qu'autant que le preneur sera encore dans les lieux et n'aura pas déjà loué ou acquis un autre local ». Elle en déduit une alternative : « pour que le droit de repentir ne puisse être exercé : soit que le locataire ait délaissé les lieux, soit qu'il ait déjà loué ou acheté un autre local destiné à sa réinstallation ». Il suffit donc de l'une des deux circonstances. L'absence de délaissement, constatée en l'espèce, n'empêche pas l'effet paralysant de la seconde. La Cour pose ensuite les conditions d'opposabilité du nouveau bail au bailleur : il « doit être postérieur au refus de renouvellement et avoir acquis date certaine avant l'exercice du droit de repentir ». Elle applique ces critères aux dates : congé du 30 juin 1987, bail conclu le 1er septembre 1987 et enregistré le 8 septembre 1987, exercice du droit de repentir le 30 décembre 1988. Les conditions sont réunies. S'agissant de la notification tardive du nouveau bail, la Cour retient que « la connaissance par le bailleur de la location n'étant pas exigée par la loi », la tardiveté de la notification est sans conséquence sur le droit de repentir, la connaissance « ne pouvant avoir d'effet qu'à défaut de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 1992, n° 26146 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 1992, n° 26146 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/04-30-26146)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque « Centre d'Avitaillement de Navires » (CAN) était titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux d'environ 140 m² situés à Monaco. Ce bail, conclu le 14 novembre 1979 pour neuf ans avec effet rétroactif au 1er juin 1978, avait fait l'objet d'un avenant de renouvellement du 2 mai 1987 portant le loyer annuel de 26 000 F à 55 000 F, avec clause d'indexation, pour une échéance fixée au 31 mai 1996. La cessation des paiements de la société a été constatée le 8 mars 1991, date à laquelle le syndic a été nommé. La réalisation de ce bail, présenté comme l'élément d'actif le plus important de la procédure, se heurtait à l'état des locaux et à la difficulté d'accès. La société monégasque « Ecco Monaco » a proposé d'acquérir le droit au bail pour 100 000 F, par offre du 5 septembre 1991 réitérée le 9 octobre 1991, sous trois conditions suspensives, dont l'autorisation du propriétaire d'exercer l'activité du cessionnaire dans les locaux. Lors d'une réunion tenue le 7 octobre 1991, le bailleur a renoncé à son droit de préemption, consenti à la cession et annoncé la conclusion d'un nouveau bail avec le cessionnaire. L'administrateur délégué de la débitrice, absent de la Principauté depuis plusieurs mois, n'a pas pris position malgré les courriers du syndic. Par ordonnance du 28 novembre 1991, le juge-commissaire a autorisé la cession au profit de la société Ecco Monaco. Un acte sous seing privé a été conclu le 2 mars 1992, sous la condition suspensive de son homologation par le tribunal. Le syndic a saisi le tribunal par requête datée du 11 mars 1992. La débitrice, convoquée à son siège, n'a pas comparu à l'audience. Le tribunal a statué le 30 avril 1992. ## Question de droit La question posée était de savoir si la cession de gré à gré d'un bail commercial, faisant partie de l'actif d'une société en cessation de paiements et autorisée par le juge-commissaire, doit en outre être soumise à l'homologation du tribunal en application de l'article 538 du Code de commerce. La question se doublait d'une difficulté plus précise. L'article 538 figure dans le régime de la liquidation des biens, alors que la débitrice n'était, à la date de la cession, qu'en état de cessation de paiements. Il fallait donc déterminer si ce texte pouvait s'appliquer à un acte de disposition réalisé pendant la phase de cessation, sans liquidation prononcée. ## Solution et dispositif Le tribunal a répondu par l'affirmative. Il retient que l'article 538, « bien que destiné au premier chef à régir la matière de la liquidation de biens », doit être « considéré comme
# Cour d'Appel de Monaco, 25 février 1992, n° 26128 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 25 février 1992, n° 26128 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1992/02-25-26128)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 octobre 1988, les époux S. ont consenti à F. T. une promesse de bail commercial portant sur un magasin de souvenirs, bazar et cartes postales à Monaco-Ville. Elle prévoyait un droit de clé de 800 000 F, dont 40 000 F payables immédiatement par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire et 760 000 F à la date d'effet du bail, ainsi qu'un loyer annuel de 42 000 F indexé. La promesse était soumise à deux conditions suspensives : l'autorisation gouvernementale d'exploiter et l'obtention d'un prêt bancaire de 800 000 F. Par lettre du même jour, F. T. s'engageait à verser aux époux S., en cas de réalisation des conditions suspensives, une somme de 300 000 F « à titre de complément de droit de clé », payable à concurrence de 150 000 F lors de la signature du bail et pour le solde le 30 août 1989. Les conditions suspensives s'étant réalisées, les parties ont réitéré leurs engagements initiaux dans un acte authentique de bail reçu le 8 février 1989 par le notaire. Le même jour, F. T. a payé en espèces 150 000 F aux époux S. Ceux-ci, faute de règlement du solde, ont obtenu l'autorisation de prendre une inscription provisoire de nantissement sur le fonds de commerce exploité par F. T. sous l'enseigne « Le B. », inscription prise le 16 novembre 1989, et les ont assignée en paiement du solde de 150 000 F, en intérêts, en dommages-intérêts et en frais irrépétibles. Par jugement du 10 janvier 1991, le Tribunal de première instance a condamné F. T. au paiement de 150 000 F avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (1er février 1990), a déclaré régulière l'inscription provisoire et a rejeté les demandes indemnitaires. Les premiers juges ont relevé que F. T. ne rapportait pas la preuve du paiement du solde selon les modalités de l'article 1188 du Code civil, faute de commencement de preuve par écrit et d'impossibilité de se procurer une preuve littérale. En appel, F. T. a soulevé la nullité de la lettre du 20 octobre 1988 sur le fondement de l'article 38 de l'ordonnance du 29 avril 1828 sur l'enregistrement, contesté l'application de l'article 1188 du Code civil, invoqué la fraude à la loi et soutenu qu'il appartenait aux époux S. d'établir qu'ils n'avaient pas reçu le paiement. Les intimés ont opposé l'irrecevabilité du moyen nouveau et l'existence d'un aveu judiciaire au sens de l'article 1203 du Code civil, et formé appel incident. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. La lettre du 20 octobre 1988, qui prévoit un « complément de droit de clé » payable en dehors de l'acte authentique, constitue-t-elle une contre-lettre au sens de
# Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1991, n° 26083 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1991, n° 26083 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/06-04-26083)) ## Faits et procédure La société Patricia est propriétaire de l'immeuble « le F. », à Monaco. Par bail du 31 mai 1979, elle a loué à S. G. un local commercial d'environ 89 m², au rez-de-chaussée, destiné à un commerce de salon de thé, fabrication et vente de glaces. Le bail contenait une clause de résiliation de plein droit en cas d'inexécution d'une seule de ses clauses. Par lettre du 20 mai 1981, le bailleur a autorisé le preneur à étendre son activité au service de vins et alcools et de plats froids. Le bail a ensuite été cédé en 1981, puis en 1986 à M. R., qui l'a cédé le 15 septembre 1986 à E. et D. S. Par lettre du 16 septembre 1986, la société Patricia a donné son accord à cette cession, en demandant aux preneurs de « réduire la terrasse qui doit occuper à titre précaire et révocable uniquement le devant de la Gelateria ». Les cessionnaires ont signé cette lettre avec la mention « bon pour accord ». En 1987, lors du renouvellement du bail, un différend sur le montant du loyer est apparu. Le bailleur a adressé deux lettres recommandées (3 août 1987 et 21 avril 1988) les mettant en demeure de cesser le service de plats chauds et de libérer la terrasse. Restées sans effet, ces mises en demeure ont conduit le bailleur à assigner en référé le 7 juillet 1988. Par ordonnance du 29 juillet 1988, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au principal. Les preneurs ont alors assigné au fond, le 22 septembre 1988, afin de faire constater que la convention d'occupation précaire ne constituait qu'un arrangement destiné à faire échec à la loi sur les baux commerciaux, d'en obtenir la nullité sur le fondement de l'article 28 de la loi n° 490, de voir dire que la terrasse faisait partie intégrante du bail et que le service de plats réchauffés au four à micro-ondes était licite. Par jugement du 22 février 1990, le Tribunal de première instance a déclaré les preneurs irrecevables en leur demande d'annulation de la convention, ordonné leur expulsion de la terrasse et déclaré le bailleur irrecevable, en l'état, en sa demande de résiliation. Les preneurs ont interjeté appel. ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions. **La première** portait sur la recevabilité de l'action en nullité. L'article 31 de la loi n° 490 soumet « toutes les actions exercées en vertu de » la loi à un délai de deux ans. Le locataire, demandeur à une action fondée sur l'article 28, pouvait-il encore faire valoir la nullité de la clause de précarité, alors que l'action principale était prescrite ? La question supposait d'articuler la prescription extinctive avec l'adage *quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum*
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux commerciaux Apport en société d'un bail commercial - Assimilation à une cession de bail - Opposabilité au bailleur - Conditions : les mêmes que pour la cession - Application de l'article 1530 du Code civil Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 25 avril 1991, R. et société Condamine c/ R. A.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux Apport en société d'un bail commercial - Assimilation à une cession de bail - Opposabilité au bailleur - Conditions : les mêmes que pour la cession - Application de l'article 1530 du Code civil L'apport en société d'un fonds de commerce, étant assimilé à une cession de fonds, se trouve soumis aux mêmes conditions que celle-ci, et doit en conséquence, être signifié au bailleur, en application de l'article 1530 du Code civil. Cet apport n'apparaît point opposable au bailleur, dès lors que celui-ci, à défaut de signification, ne l??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? depuis lors par des chèques émis par ladite société tandis que les quittances correspondantes ont été établies au nom de R. A. ; que depuis l'année 1983, le loyer du local est inchangé à 2 500 F par trimestre ; qu'en définitive, si la société « A. et Cie » a pu se considérer comme titulaire légitime du droit au bail portant sur les locaux litigieux du fait de l'apport du fonds de commerce qui y était exploité par R. A., de la publicité légale de cet apport et du règlement des loyers par des chèques de ladite société sans protestation de la bailleresse quant à la situation a??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? force publique ; Condamne in solidum, R. A. et la société A. et Cie à payer à la société Condamine la somme de trente mille francs (30 000 F) à titre d'indemnité d'occupation pour la période courant du 1er janvier 1987 au jour du présent jugement ; Déboute R. A. et la société « A. et Cie », de leur demande reconventionnelle ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, prem. subst. du proc. gén. ; MMes Léandri et Karczag-Mencarelli av. déf. ; Champsaur, av. Barreau de Nice. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 25 avril 1991, R. et société Condamine c/ R. A.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26066 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26066 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/04-11-26066)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 27 septembre 1975, complété par un avenant du 30 septembre 1976, la société civile immobilière Arjopat a donné à bail à la société anonyme monégasque Société d'exploitation du pari mutuel urbain (SEPMU) plusieurs locaux, pour une durée de trois, six et neuf années, renouvelable. Le bail autorisait la preneuse à exploiter « toute activité commerciale » et mentionnait le bénéfice de la protection des lois sur les locations commerciales. Le tribunal relève que la copie versée aux débats ne porte pas la trace d'un enregistrement, qu'il convient de soumettre à cette formalité s'il ne l'a pas déjà été. Le 13 novembre 1987, l'assemblée générale extraordinaire de la SEPMU a constaté que le Gouvernement princier ne renouvelait pas la concession du pari mutuel urbain. Les actionnaires ont décidé à l'unanimité la dissolution anticipée de la société et désigné un liquidateur. Par lettre recommandée du 16 août 1989, la bailleresse a notifié à la locataire que le bail était résilié de plein droit et lui a demandé de libérer les lieux. Le liquidateur s'y est opposé, au motif que le bail constituait un élément de l'actif social. La SCI Arjopat a alors assigné la SEPMU en résiliation du bail commercial, en expulsion sous astreinte et en exécution provisoire. Elle fondait sa demande sur l'article 1569 du Code civil et sur la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La défenderesse, représentée par sa liquidatrice, a déclaré s'en rapporter à justice, tout en soutenant qu'elle se trouvait dans l'impossibilité matérielle et juridique de céder le bail. Elle demandait qu'il lui soit donné acte de la mission du liquidateur. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si le preneur qui cesse toute activité dans des locaux loués à usage commercial, sans qu'une destination précise ait été expressément stipulée au bail, manque à son obligation d'usage et si cette abstention ouvre au bailleur le droit de demander la résiliation judiciaire du bail. Une question préalable se posait : la demande relevait-elle du régime propre au refus de renouvellement ? Le tribunal l'a écartée. ## Solution et dispositif Le tribunal retient trois points. **Distinction avec le refus de renouvellement.** La demande « doit être distinguée de l'hypothèse d'un refus de renouvellement prévue ou organisée par les articles 9 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 », régime qui « apparaît exclue en la cause ». **Destination présumée des locaux.** Malgré l'absence de clause expresse, « la nature de l'objet social de la SEPMU, concessionnaire de l'exploitation des jeux de PMU et de loto, et la connaissance préalable de cette activité par la SCI Arjopat, laissaient présumer la destination des locaux loués, au sens de l'article 1568, 1° du Code civil ». Le tribunal ajoute qu'« en tout état de cause, les locaux devaient être utilisés pour une activité commerciale, ainsi que les parties l'ont convenu ». **Manquement et résiliation.** La cessation de toute activité « à compter de novembre 1987 » constitue une méconnaissance des articles 1568 et 1569 du Code civil, « ce dernier texte ouvrant, dès lors, au bailleur la possibilité, suivant les circonstances, de faire résilier le bail ». Le tribunal relève que le défaut d'exploitation depuis plus de trois ans « est incontestablement de nature à occasionner un préjudice au bailleur », la valeur des locaux et leurs revenus étant minorés. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Prononce la résiliation du bail commercial consenti, selon acte du 27 septembre 1975 et avenant du 30 septembre 1976, par la société civile immobilière Arjopat, à la société anonyme monégasque d'Exploitation du pari mutuel urbain (SEPMU) sur des locaux dépendants de l'immeuble, tels que ces locaux sont désignés audit acte ; > > Dit en conséquence de la défenderesse devra libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et qu'à défaut, elle sera tenue au paiement d'une astreinte provisoire de 1 000 F par jour de retard, pendant un délai de deux mois passé lequel il serait à nouveau f
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mars 1991, n° 26056 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mars 1991, n° 26056 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/03-21-26056)) ## Faits et procédure La Société Anonyme de Diffusion Automobile Monégasque (SADAM) occupait depuis près de trente ans des locaux commerciaux, à usage principal de vente de véhicules d'occasion, situés dans les Halles et Marchés du quartier Saint-Charles à Monaco. La dernière convention, conclue le 24 avril 1979 avec la Mairie, prenait la forme d'un bail commercial consenti « pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 1978 », avec une échéance fixée aux 31 décembre 1980, 1983 et 1986, « au gré du preneur ». Le bail renvoyait aux garanties de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et précisait que l'éviction interviendrait « dans le respect absolu » de ce texte. Par lettre du 1er août 1980, la commune a notifié à la locataire la fin du bail au 31 décembre 1980, en raison des travaux de démolition et de reconstruction projetés. La SADAM est restée dans les lieux. Une loi n° 1076 du 27 juin 1984 a déclaré d'utilité publique les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble, en prévoyant l'extinction des droits réels ou personnels sur les locaux et la naissance d'un droit à indemnité. La commune a versé à la SADAM la somme de 415 090 F le 13 août 1985, calculée sur la base des chiffres d'affaires déclarés. La SADAM a assigné la défenderesse en paiement d'un complément d'indemnité de 6 121 950 F, outre la perte d'exploitation, non chiffrée, réservée pour mémoire, avec intérêts au taux légal et exécution provisoire. Elle soutenait que le congé était irrégulier au regard de l'article 16-1 de la loi n° 490, que le bail ne avait pas pris fin en 1980 et qu'il s'était éteint seulement à la date de la déclaration d'utilité publique. La commune, désignée dans l'assignation comme « le Maire de Monaco », a opposé plusieurs moyens : la régularité du congé, l'occupation sans droit ni titre depuis le 1er janvier 1981 sous une simple tolérance précaire et révocable, la prescription biennale de l'article 31 de la loi n° 490, la forclusion résultant de la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation, et le caractère « non pertinent » de la loi n° 1076 en l'espèce. Elle soutenait également que la fixation de l'indemnité relevait de la Commission arbitrale des loyers commerciaux. ## Question de droit Le tribunal devait trancher plusieurs questions. La première portait sur la validité d'un congé délivré par le bailleur pour reprise en vue de la reconstruction de l'immeuble, lorsque le bail stipulait une faculté de résiliation au seul profit du preneur à l'expiration de chaque période triennale. La deuxième concernait les conséquences de l'irrégularité du congé sur la durée effective du bail, et donc sur la qualité de la locataire au regard de la loi du 27 juin 1984. La troisième tenait à la détermination du droit à indemnité et de son montant. La quatrième concernait l'exécution provisoire. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que, sel
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 février 2016, n° 14710 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 24 février 2016, n° 14710 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2016/02-24-14710)) ## Faits et procédure Par acte de 1987, Francesco SP. a donné à bail à un locataire un local d'environ 30 m² comprenant une pièce principale et un WC, dans la résidence Y à Monaco, moyennant un loyer annuel de 24 000 francs, indexé sur le coût de la construction. Le loyer n'a jamais été réévalué ni indexé. Le prix avait été fixé en 1988. À la suite du décès de Francesco SP. en 1990, puis de celui de ses deux sœurs héritières, les demandeurs sont devenus propriétaires indivis du local. Le bail a fait l'objet de plusieurs cessions successives, la dernière intervenant au profit de la défenderesse, Mme IB. Y CA., par acte du 1er mars 2010. Celle-ci exploite le fonds de commerce, puis l'a mis en location-gérance, avec une interruption entre 2012 et 2014. Par acte du 18 mars 2014, les bailleurs ont saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer à 24 000 euros par an à compter du 1er mars 2010. Leur requête est enrôlée sous le numéro C2014/000008 ; la requête est datée du 13 mars 2014 dans les visas. Ils invoquent l'évolution du secteur (délocalisation du lycée technique, construction de la tour Odéon), l'évolution générale de la situation économique depuis 1988, attestée par les prix de l'immobilier, et les redevances de location-gérance, environ huit fois supérieures au loyer. La défenderesse conclut au rejet, subsidiairement à ce que le loyer révisé ne rétroagisse pas au-delà de la date d'introduction de l'instance. Elle soutient que le fonds n'a pas connu d'évolution favorable, que le local n'est ouvert que le midi, que la rentabilité est faible et que la redevance de gérance ne peut servir de référence au loyer. ## Question de droit La question posée était double. **Première question** : une demande de révision fondée sur l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 est-elle fondée lorsque le loyer n'a pas évolué depuis sa fixation initiale ? Il s'agissait de déterminer si la preuve d'une modification des conditions économiques générales de la Principauté suffit, ou si une modification des conditions particulières affectant le fonds doit également être établie. **Seconde question** : à compter de quelle date le loyer révisé est-il dû ? La défenderesse soutenait que la révision ne pouvait remonter au-delà de la saisine de la juridiction. ## Solution et dispositif La Commission accueille la demande de révision. Elle juge que les conditions de l'article 21 sont réunies dès lors que « le prix du loyer a été fixé en 1988 et n'a plus évolué depuis » et que « les conditions économiques de la Principauté ont largement évolué depuis cette date ainsi que le démontre l'augmentation globale des prix de l'immobilier en Principauté ». Elle relève que la défenderesse ne contestait pas l'évolution économique générale, mais seulement l'absence d'évolution favorable du fonds. Sur la date d'effet, la Commission énonce que « s'il est possible à la commission de fixer un nouveau loyer à compter de la date de la demande d'augmentation de loyer aucun texte de loi ne permet de faire remonter la demande au delà ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Fixe à la somme annuelle de 18.000 euros hors charge, à compter du 30 avril 2014, la valeur locative du bien sis résidence Y, bloc A, X à MONACO, donné à bail par la hoirie ZA. SP. à m. IB. Y CA. ; » > « Condamne m. IB. Y CA. aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » La Commission ne retient donc ni le montant de 24 000 euros sollicité par les bailleurs, ni la date du 1er mars 2010 qu'ils proposaient. Les motifs ne précisent pas expressément la raison de la réduction du montant, la décision se bornant à évoquer « l'ensemble de ces considérations et des éléments versés aux débats ». ## Portée et enseignement pratique **1. L'alternative des causes de révision.** La décision affirme que l'article 21 « ne prévoit pas de caractère cumulatif à ces deux possibilités de révision du prix mais
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 21 octobre 2015, n° 14206 ([Lire sur source offic Par cette d??cision rendue par **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** (MC) sous la r??f??rence **Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Fin du bail - Indemnité d'éviction - Évaluation Le bailleur doit régler une indemnité d'éviction au preneur, qui exploitait son commerce au sein d'un hôtel. Compte tenu de la surface des locaux (80 m²) et de l'absence de visibilité depuis l'extérieur, la valeur du droit au bail est évaluée à 20 000 euros. En ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation (65 905 euros) et le surcoût de loyer pendant trois ans (50 400 euros), l'indemnité totale d'éviction est fixée à 136 305 euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMME??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? , dans sa demande principale, inclut une somme de 600.000 euros correspondant au préjudice de perte d'image et d'exploitation dans des conditions de chantier, et rappelle que par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a déjà statué sur cette question et a d'ailleurs condamné la SAEH à lui verser 20.000 euros, outre 2.500 euros au titre des frais de justice et qu'en tout état de cause, la Commission serait incompétente pour statuer sur ce type de demandes qui est de la compétence des juridictions de droit commun. Elle rappelle en outre que la S??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? re LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux)** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Commission arbitrale des loyers commerciaux, 21 octobre 2015, La SARL N c/ La Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières (S.A.E.H.)**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.