122 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal Suprême de Monaco, 13 octobre 2020, n° 19387 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 13 octobre 2020, n° 19387 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2020/10-13-19387)) La décision rendue le 13 octobre 2020 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant et délibérant en Assemblée plénière dans l'affaire opposant Madame J. P. S. épouse F. à l'État de Monaco, constitue un jalon majeur du contentieux administratif monégasque. Par cet arrêt, la haute juridiction se prononce sur un recours en appréciation de validité et en interprétation formé sur renvoi préjudiciel du juge judiciaire. Au-delà de la censure d'un texte ancien régissant l'accession à la propriété des nationaux monégasques sur des biens dépendant du domaine de l'État, l'intérêt fondamental de la décision réside dans l'office du juge de l'exception d'illégalité. Confronté à un vice d'incompétence radical affectant un règlement édicté en 1977 par la Direction de l'Habitat, le Tribunal Suprême ne se borne pas à déclarer illégales les seules dispositions visées par la question préjudicielle ; il étend ce constat à l'ensemble du texte en raison de son indivisibilité, tout en forgeant une solution pragmatique de modulation dans le temps des effets de cette déclaration d'illégalité au nom du principe de sécurité juridique et de l'intérêt général. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire prend sa source dans le dispositif particulier mis en place par l'État de Monaco à la fin des années 1970 pour favoriser l'accession à la propriété immobilière des personnes de nationalité monégasque. Ce mécanisme reposait sur le « règlement relatif à la vente des appartements dépendant d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque », publié au Journal de Monaco du 16 décembre 1977 et ayant fait l'objet d'un rectificatif en son article 18 publié au Journal de Monaco du 14 mars 2014. Ce texte, édicté par la Direction de l'Habitat (créée par l'Ordonnance Souveraine n° 6.012 du 19 février 1977, puis régie par l'Ordonnance Souveraine n° 4.801 du 28 avril 2014), encadrait strictement les conditions dans lesquelles des appartements relevant du domaine de l'État pouvaient être cédés aux nationaux, ainsi que le sort de ces biens en cas de revente. Afin de pérenniser la vocation sociale de cet habitat et d'éviter toute spéculation immobilière par la neutralisation des plus-values sur des biens cédés par l'État à un prix très inférieur à celui du marché, le règlement du 16 décembre 1977 instituait un droit de priorité au profit de la puissance publique et un mécanisme encadré de fixation du prix de rachat. Ainsi, l'article 16 du règlement imposait aux acquéreurs ou à leurs ayants cause désirant céder leur appartement d'en proposer la vente en priorité à l'État, lequel disposait d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'offre pour manifester son intention de racheter ou non le bien. Surtout, les articles 17 et 18 verrouillaient les conditions financières de ce retour du bien dans le patrimoine étatique. En vertu de l'article 17, si l'État décidait de racheter l'appartement, le prix était calculé sur la base du prix de cession initial, réajusté selon plusieurs critères : des critères généraux (évolution de l'indice du coût de la construction), des critères locaux (évolution des prix sur le marché immobilier), des critères particuliers à l'immeuble et à son environnement, et enfin des critères propres à l'appartement (améliorations apportées, à l'exclusion des travaux décoratifs, somptuaires ou de stricte convenance personnelle, ainsi que les dégradations subies et la vétusté). L'article 18 confiait la fixation de ce prix de rachat à une commission administrative spécifique, présidée par le Conseiller de Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires Sociales et comprenant deux représentants du Conseil Communal ainsi que deux représentants du Département des Finances et de l'Économie (dont l'Inspecteur du Service de l'Enregistrement et du Timbre à la Direction des Services Fiscaux), avec la faculté de s'adjoindre des experts à titre consultatif. En application de ce dispositif, environ une centaine d'appartements domaniaux ont été cédés à des personnes de nationalité monégasque, principalement situés au sein des immeubles dénommés le « Bel Air », les « Caroubiers » et les « Mandariniers ». Au moment où le litige a été porté devant le Tribunal Suprême, cinquante-deux contrats de vente étaient toujours en cours d'exécution (« cessions actives »), et l'État avait jusqu'alors systématiquement racheté les appartements proposés à la revente aux conditions prévues par ce règlement. C'est à l'occasion d'un litige relatif à l'application de ces clauses de rachat concernant Madame J. P. S. épouse F. (les circonstances exactes de l'acquisition initiale ou de la succession concernant le bien en cause dans le litige au principal n'étant pas précisées dans la décision, bien que le Ministre d'État mentionne dans ses écritures qu'une personne de nationalité française ayant hérité d'un appartement dans l'immeuble les « Mandariniers » en remettait en cause le prix de rachat) que la légalité même du règlement du 16 décembre 1977 a été contestée devant les juridictions civiles. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi du litige contractuel opposant Madame J. P. S. épouse F. à l'État de Monaco, le Tribunal de première instance a, par un jugement en date du 13 décembre 2018, sursis à statuer et renvoyé les parties devant le Tribunal Suprême aux fins d'appréciation de validité et, à défaut de déclaration d'illégalité, d'interprétation des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977. Sur le fondement de ce jugement de renvoi et de l'article 90, B, 3° de la Constitution, Madame J. P. S. épouse F. a déposé une requête au Greffe Général le 13 février 2019 (enregistrée sous le numéro TS 2019-05). Elle demandait au Tribunal Suprême de déclarer illégaux les articles 17 et 18 dudit règlement, subsidiairement de les interpréter, et de condamner l'État aux entiers dépens. Au soutien de sa requête, elle soulevait des moyens de légalité externe et interne, faisant notamment valoir que ces dispositions avaient été édictées par une autorité administrative — la Direction de l'Habitat — dépourvue de toute compétence réglementaire. En défense, l'État de Monaco soutenait que le texte litigieux ne constituait pas un véritable acte réglementaire mais de simples lignes directrices. Conscient de l'ampleur des répercussions potentielles d'une censure de ce texte vieux de plus de quarante ans, le Tribunal Suprême a rendu, le 5 décembre 2019, une décision avant dire droit ordonnant une mesure d'instruction approfondie. Sans préjudice de la compétence exclusive des juridictions judiciaires pour apprécier la validité des contrats de droit privé, la haute juridiction a invité les parties à présenter, dans un délai de trois mois, leurs observations sur les conséquences qu'une déclaration d'illégalité serait susceptible d'avoir tant sur les contrats d'acquisition déjà conclus par des Monégasques que sur les opérations de revente à l'État en cours ou à venir. Il était également demandé de communiquer tous les éléments de fait et de droit pertinents, tels que le nombre de biens concernés, le volume des opérations de revente et l'estimation des montants financiers en jeu. Cette mesure d'instruction a donné lieu à un débat contradictoire nourri, tant sur le plan procédural que substantiel : 1. **La position du Ministre d'État** : Dans son mémoire enregistré le 10 mars 2020, le Ministre d'État a dressé un tableau alarmant des conséquences d'une déclaration d'illégalité rétroactive, tant pour les intérêts publics que privés. Selon l'État, les clauses relatives au droit de préemption et au calcul du prix de rachat ayant été déterminantes de son consentement pour garantir la vocation sociale des logements et empêcher la spéculation, leur illégalité entraînerait l'annulation des contrats de vente par le juge judiciaire pour défaut de cause ou vice du consentement. Une telle annulation obligerait à remettre les parties dans leur état antérieur : les propriétaires (ou leurs ayants droit) pourraient être contraints de restituer les appartements à l'État contre le remboursement du prix initial, tout en s'exposant à des demandes d'indemnisation au titre de l'occupation des lieux. À l'inverse, si le juge du contrat estimait, « par extraordinaire », que ces clauses n'étaient pas déterminantes et se bornait à les réputer non écrites, l'intérêt général subirait un préjudice majeur : l'État perdrait définitivement une cinquantaine d'appartements cédés à des prix très inférieurs au marché, que les acquéreurs pourraient alors revendre librement avec d'importantes plus-values, au détriment de la politique nationale du logement des Monégasques (notamment le plan national annoncé le 11 mars 2019 prévoyant la démolition et la reconstruction de l'immeuble le « Bel Air » comprenant treize appartements concernés). En conséquence, le Ministre d'État sollicitait à titre subsidiaire une modulation prétorienne dans le temps des effets d'une éventuelle déclaration d'illégalité, afin qu'elle ne prenne effet qu'à la date de la décision du Tribunal Suprême et n'affecte pas les contrats conclus antérieurement. 2. **La position de la requérante** : Dans son mémoire en réponse enregistré le 17 mars 2020, Madame J. P. S. épouse F. s'est fermement opposée à cette demande de modulation temporelle. Elle a développé une argumentation juridique articulée autour de la nature même du recours en appréciation de validité sur renvoi préjudiciel : - En premier lieu, elle soutenait qu'une décision rendue sur le fondement de l'article 90, B, 3° de la Constitution par voie d'exception n'est revêtue que d'une autorité relative de la chose jugée (*inter partes*), contrairement au recours pour excès de pouvoir où le juge de l'action statue avec effet *erga omnes*. Dès lors, la question des conséquences générales sur les tiers ne se poserait pas. - En deuxième lieu, elle faisait valoir que les considérations purement économiques avancées par l'État étaient étrangères au contrôle de légalité et que le pouvoir de différer dans le temps les effets d'une censure, dépourvu de base légale en l'espèce, appartenait exclusivement au juge de l'excès de pouvoir ou du plein contentieux saisi au principal, et non au juge de l'exception dont le rôle se limite à écarter occasionnellement l'acte illégal dans le cadre du litige initial, laissant au seul juge judiciaire le soin d'en tirer les conséquences contractuelles. - En troisième lieu, elle arguait que l'État ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour exiger la restitution forcée des appartements dont il avait lui-même entaché la vente d'illégalité. - Enfin, à titre subsidiaire, elle soutenait que si le Tribunal Suprême décidait néanmoins d'étendre sa saisine pour prononcer une annulation ou une abrogation *erga omnes* assortie d'une modulation temporelle, il devait impérativement, au nom du droit au recours juridictionnel effectif, préserver l'effet utile de son recours incident en l'excluant de cette limitation dans le temps (ou neutraliser l'illégalité par des réserves d'interprétation). 3. **L'incident procédural sur la recevabilité des écritures** : Le Ministre d'État a, par un mémoire déposé le 1er avril 2020 et enregistré le 18 mai 2020, demandé que le mémoire de la requérante soit écarté des débats, motif pris de son dépôt tardif au regard du délai de trois mois fixé par la décision avant dire droit du 5 décembre 2019 et de son défaut de réponse précise à la mesure d'instruction. Par un ultime mémoire du 18 juin 2020, la requérante a conclu au rejet de cette demande en invoquant le caractère non impératif du délai, les principes du contradictoire et de l'égalité des armes, ainsi que la nécessité dans laquelle elle s'était trouvée d'attendre la production des données chiffrées détenues exclusivement par l'État pour pouvoir utilement répliquer. La clôture de l'instruction a été prononcée par procès-verbal du Greffier en Chef le 22 juin 2020, dans un contexte par ailleurs marqué par l'Ordonnance Souveraine n° 8.019 du 26 mars 2020 portant suspension des délais de procédure en raison de la pandémie de COVID-19. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême était confronté à une série de questions juridiques imbriquées, touchant à la fois au droit administratif général et à la théorie du contentieux administratif : 1. **Sur la recevabilité procédurale** : Un mémoire produit par une partie au-delà du délai imparti par une décision avant dire droit ordonnant une mesure d'instruction, mais enregistré avant la clôture formelle de l'instruction, doit-il être écarté des débats ? 2. **Sur le fond de la légalité (qualification et compétence)** : Le règlement du 16 décembre 1977 édicté par la Direction de l'Habitat constitue-t-il de simples lignes directrices ou un véritable acte réglementaire comportant des dispositions impératives ? Dans cette seconde hypothèse, la Direction de l'Habitat disposait-elle de la compétence juridique pour l'édicter, et quelle est l'étendue de l'illégalité en résultant au regard de la divisibilité des dispositions du texte ? 3. **Sur l'office du juge de l'appréciation de validité** : Lorsque le Tribunal Suprême, saisi par voie préjudicielle en appréciation de validité sur le fondement de l'article 90, B, 3° de la Constitution, constate l'illégalité d'un acte réglementaire, dispose-t-il du pouvoir de limiter dans le temps les effets de cette déclaration d'illégalité pour éviter des conséquences manifestement excessives au regard de la sécurité juridique et de l'intérêt général, tout en préservant les droits des justiciables ayant déjà engagé une action contentieuse ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour L'Assemblée plénière du Tribunal Suprême déroule un raisonnement rigoureux en quatre temps pour trancher l'ensemble de ces problématiques. #### 1. Le rejet de l'incident procédural relatif au dépôt tardif du mémoire Dans son deuxième considérant, le Tribunal Suprême écarte avec sobriété l'exception d'irrecevabilité soulevée par le Ministre d'État. Il relève que le mémoire contesté de la requérante, bien que présenté après l'expiration du délai initialement fixé par la décision avant dire droit, « a été présenté avant la clôture de l'instruction ». Dès lors, la haute juridiction juge qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à ce qu'il soit écarté des débats. Ce faisant, le Tribunal confirme que les délais fixés aux parties dans le cadre d'une mesure d'instruction avant dire droit sont des délais d'ordre destinés à assurer la bonne marche du procès, et non des délais de forclusion sanctionnés par une irrecevabilité automatique tant que l'instruction demeure ouverte (ce d'autant plus que la clôture n'est intervenue que le 22 juin 2020). #### 2. La qualification d'acte réglementaire impératif et la censure pour incompétence Abordant la légalité des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977 (après avoir intégralement cité les articles 16, 17 et 18 au considérant 3), le Tribunal Suprême examine le moyen tiré de l'incompétence de son auteur (considérants 4 à 6). La juridiction procède en deux étapes : - D'une part (considérant 5), elle opère un constat textuel objectif : « à la date d'édiction du règlement critiqué, la Direction de l'Habitat n'était investie par aucun texte d'un pouvoir réglementaire ». En droit public monégasque, le pouvoir réglementaire est une prérogative strictement attribuée par la Constitution et les textes souverains ; une simple direction administrative, telle que la Direction de l'Habitat créée quelques mois plus tôt par l'Ordonnance Souveraine n° 6.012 du 19 février 1977, ne saurait s'arroger le pouvoir d'édicter des normes générales et impersonnelles sans habilitation expresse. - D'autre part (considérant 6), le Tribunal réfute la défense du Ministre d'État qui tentait de sauver l'acte en le disqualifiant en simples « lignes directrices » (c'est-à-dire un instrument de droit souple par lequel une autorité encadre l'exercice de son propre pouvoir d'appréciation sans créer de droit ni d'obligation directe). Analysant le contenu matériel du texte, les juges relèvent qu'« il comporte des dispositions impératives qui conditionnent l'achat de biens domaniaux par des Monégasques et précisent les conditions et modalités de rachat de ces biens par l'État en cas de revente ». En raison de ce caractère impératif et obligatoire qui s'impose aux acquéreurs, le texte ne peut être regardé comme se bornant à fixer des lignes directrices ; il s'agit bien d'un acte de nature réglementaire. #### 3. L'indivisibilité du règlement et l'extension de la déclaration d'illégalité Tirant les conséquences de ce vice radical au considérant 7, le Tribunal Suprême constate que les articles 17 et 18 sont entachés d'incompétence et doivent être déclarés illégaux. Toutefois, la haute juridiction ne s'arrête pas aux strictes limites littérales de la question posée par le Tribunal de première instance, qui ne visait formellement que les articles 17 et 18. Le Tribunal Suprême relève que « l'incompétence de la Direction de l'Habitat pour l'édicter affecte la légalité du règlement du 16 décembre 1977 dans son ensemble » et ajoute immédiatement que « les articles 17 et 18 ne sont pas divisibles des autres dispositions du règlement ». En effet, l'économie générale du texte de 1977 forme un tout cohérent : les conditions d'attribution et de vente initiale des appartements domaniaux aux nationaux sont intrinsèquement liées à l'obligation de revente prioritaire à l'État (article 16) et aux modalités financières et procédurales de ce rachat (articles 17 et 18). L'incompétence de l'auteur de l'acte viciant la source même du texte dans sa globalité, et ses dispositions étant indissociables les unes des autres, la déclaration d'illégalité est logiquement étendue à l'intégralité du règlement. #### 4. La consécration de la modulation dans le temps des effets de la déclaration d'illégalité C'est dans le huitième et dernier considérant que l'arrêt déploie toute sa portée novatrice. En principe, la déclaration d'illégalité d'un acte administratif prononcée sur renvoi préjudiciel a un effet déclaratif et rétroactif : l'acte est censé n'avoir jamais pu légalement fonder les situations juridiques nées sous son empire. Or, s'appuyant directement sur les éléments factuels recueillis grâce à sa décision avant dire droit du 5 décembre 2019, le Tribunal Suprême met en balance le principe de légalité avec le principe de sécurité juridique et les exigences de l'intérêt général : - Il constate d'abord la réalité matérielle consolidée sur plus de quatre décennies : une centaine de biens domaniaux ont été acquis par des Monégasques sur le fondement de ce règlement, et l'État a systématiquement racheté les biens proposés à la revente. - Il évalue ensuite les risques liés à la rétroactivité : celle-ci « est susceptible de faire naître des incertitudes graves sur la situation contractuelle des Monégasques qui ont ainsi accédé à la propriété ou de leurs ayants droit », ce dont « il pourrait ainsi en résulter une atteinte au principe de sécurité juridique ». De surcroît, sur le plan de l'action publique, la rétroactivité serait « susceptible de faire obstacle
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 2019, n° 18672 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 2019, n° 18672 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2019/12-12-18672)) ## Faits et procédure Les parties sont issues de la succession de leur mère, décédée le 5 février 2006. Par acte notarié du 28 mars 2008, la demanderesse a cédé à son frère les droits indivis qu'elle tenait de cette succession sur un bien immobilier situé à Monaco, pour un prix de 2 600 000 €. Le même jour, les parties ont signé une lettre d'accord prévoyant qu'en cas de revente de ces droits réalisant une plus-value exceptionnelle liée à une opération de promotion immobilière, la part de cette plus-value issue de la quote-part cédée reviendrait à la demanderesse et à ses enfants, selon les conditions fixées par la lettre. En 2014, un compromis de vente portant sur ces droits a été conclu entre le défendeur et une société civile immobilière. La demanderesse, après avoir obtenu deux ordonnances sur requête (25 février et 18 mars 2015) lui permettant de se faire délivrer copie de ce compromis, soutient que les droits ont été valorisés à 14 000 000 € lors de la revente. Par exploit du 14 décembre 2017, elle a assigné le défendeur en paiement de 5 700 000 € au titre de la plus-value, majorés de 1 602 650 € d'intérêts contractuels, et de 150 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le défendeur a conclu à la nullité de la lettre du 28 mars 2008, qu'il qualifie de promesse de donation nulle, à l'irrecevabilité de la demande, et, subsidiairement, au rejet des prétentions. Le tribunal de première instance a rendu
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/07-12-17200)) ## Faits et procédure La SAM A a présenté, le 15 mai 2017, une offre d'achat portant sur un appartement situé dans l'immeuble « Y », à Monaco, appartenant à M. d. MO., au prix de 2 300 000 euros. L'offre prévoyait notamment : - une acceptation à notifier, à peine de caducité, dans un délai de cinq jours ; - le versement d'un acompte de 115 000 euros entre les mains d'un notaire, dans les cinq jours de la réception de l'acceptation ; - la régularisation d'une promesse synallagmatique de vente authentique au plus tard le 10 juin 2017 ; - la signature de l'acte authentique au plus tard le 14 juillet 2017. Le vendeur a accepté l'offre le 16 mai 2017. La SAM A n'a pas versé l'acompte avant la date butoir du 22 mai 2017 et n'a pas comparu pour la promesse. Elle a expliqué ultérieurement que son établissement bancaire lui avait refusé le prêt escompté. M. d. MO. a mis en demeure la société, par lettre recommandée du 24 mai 2017, de justifier de ce refus sous huitaine, à défaut de quoi elle resterait redevable de la somme de 115 000 euros. Une seconde mise en demeure, réceptionnée le 9 juin 2017, est restée sans effet. Il a alors assigné la société le 21 juin 2017 en paiement de 115 000 euros « en exécution de l'offre d'achat » et de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. La défenderesse a conclu au débouté et à la caducité de l'offre, pour trois motifs : l'absence de preuve de la notification de l'acceptation dans le délai, la non-réalisation de la condition d'obtention d'un prêt, et l'absence de signature de la promesse et de l'acte authentique. Elle a sollicité à titre reconventionnel 5 000 euros pour procédure abusive. En cours d'instance, M. d. MO. a demandé à titre subsidiaire 115 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance, puis, dans ses dernières écritures, fait état d'un manque à gagner de 240 000 euros. Le bien ayant été vendu à un tiers le 6 novembre 2017 au prix de 2 450 000 euros, la société a contesté tout préjudice. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si l'offre d'achat, acceptée par le vendeur, pouvait être tenue pour caduque faute de notification régulière de l'acceptation, de réalisation d'une condition suspensive ou de signature de l'avant-contrat, et, dans l'affirmative, si l'offrant pouvait être condamné au paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas d'abandon du projet. Le tribunal devait donc répondre à une double interrogation : d'une part, l'offre d'achat était-elle encore efficace au moment où l'acquéreur s'en est désengagé ; d'autre part, la clause qui attribue l'acompte au bénéficiaire de l'offre en cas de défaillance de l'offrant était-elle applicable en l'espèce. ## Solution et dispositif Le tribunal
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/06-07-17083)) ## Faits et procédure Le 28 décembre 2011, M^me^ d. HA., propriétaire d'un immeuble sis à Monaco, confie à la SARL G un mandat exclusif de vente viagère. Le mandat est conclu pour six mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de six mois, sans que le cumul puisse excéder deux années. Il prévoit une rémunération de 5 % hors taxes calculée sur une valeur en pleine propriété de 4 500 000 €, assortie d'une clause pénale en cas de vente dans les douze mois suivant la dénonciation à un acquéreur ayant visité le bien par l'intermédiaire de l'agence. Le 29 septembre 2012, M^me^ c. AT. épouse MI. visite le bien par l'intermédiaire de la SARL G et signe un bon de visite. Le 8 mars 2013, la SARL G présente une offre d'achat de M. GA., que la venderesse accepte, mais l'acte n'est pas régularisé, le notaire ayant refusé de passer la vente au prix proposé. Parallèlement, M^me^ HA. confie à la SARL I un mandat non exclusif le 30 mars 2013. Le 15 avril 2013, un compromis de vente viagère est signé avec la SCI H, qui se substitue les époux MI. La vente est régularisée devant notaire le 29 mai 2013, moyennant un bouquet de 150 000 € et une rente mensuelle indexée de 15 000 €. La SARL G assigne M^me^ HA., la SCI H et M^me^ MI. en 2013. La procédure se complexifie : M^me^ HA. décède le 10 août 2014, laissant pour légataire universelle M^me^ a. ME. Plusieurs appels en garantie sont autorisés, puis quatre procédures sont jointes par jugement du 16 juin 2016 sous le numéro 2015/000467. Le tribunal relève, au vu d'attestations concordantes, qu'une altération mentale de la mandante était perceptible depuis 2011 au moins, sans que la maladie d'Alzheimer alléguée soit « établie de manière incontestable ». ## Question de droit Le tribunal est saisi de plusieurs questions, qu'il est possible de ramener à trois : 1. Un mandat de vente conclu avec un agent immobilier, qui ne porte pas de date sur l'exemplaire remis au mandant, est-il nul au regard de la loi n° 1.252 relative aux activités immobilières, et cette nullité prive-t-elle l'agent de la possibilité d'invoquer la clause d'exclusivité et la clause pénale ? 2. Cette nullité fait-elle obstacle à l'action de l'agent contre les acquéreurs et contre l'agence qui a mené la vente à leur profit ? 3. L'agent, dont le mandat est nul, peut-il néanmoins voir sa responsabilité engagée envers son mandant pour manquement aux devoirs de loyauté et de conseil ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond par l'affirmative à la première question, qu'il résout au visa des articles 12 et 14 de la loi n° 1.252 : > « Article 12 : À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative do
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15593 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15593 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15593)) ## Faits et procédure La société EUROCOPTER et la société HELI AIR MONACO (ci-après « HELI AIR ») ont conclu, le 17 mai 2006, un accord commercial portant sur la vente d'un hélicoptère EC 155 B1. Un avenant du 18 mai 2006 a consacré une remise de 7 % consentie par EUROCOPTER, conventionnellement fixée pour ce type d'appareil. Selon les constatations de la Cour, Mme c. GR. avait donné mandat à HELI AIR, pour le compte de la société ULTRAMAR VENTURES, d'acquérir l'appareil. Le bon de commande a ensuite été transféré à la SARL ROCKFIELD MONACO (ci-après « ROCKFIELD »), structure en cours de constitution à l'époque, qui a acquis la propriété de l'appareil. Les relations entre HELI AIR et ROCKFIELD étaient régies par un « contrat de gestion hélicoptère » daté du 6 août 2007, conclu pour un an avec tacite reconduction, sauf préavis de deux mois. Ce contrat n'a pas été signé, mais son exécution a été retenue par les premiers juges. Par lettre du 22 juin 2010, Mme c. GR., en qualité d'associée de ROCKFIELD, a dénoncé la convention, sans respecter le préavis contractuel. HELI AIR a soutenu que cette résiliation était fautive et a réclamé réparation. ROCKFIELD a, de son côté, demandé le remboursement de la remise sur le prix d'achat, la restitution de surfacturations alléguées et l'indemnisation de diverses fautes. La société MONACAIR, qui avait engagé les anciens salariés de HELI AIR, était également mise en cause pour concurrence déloyale et atteinte à la notoriété. Le jugement de première instance a été partiellement frappé d'appel. Un arrêt de la Cour d'appel civile du 10 mars 2015 a été cassé et annulé dans toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de révision du 24 mars 2016. Les trois instances d'appel ont été jointes. Le présent arrêt statue après cassation (« Pourvoi N° 2015/000039 en session après cassation »). ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions. Deux d'entre elles présentent un intérêt doctrinal particulier. **Première question.** Dans une opération d'achat réalisée par un prête-nom, le mandataire est-il tenu de restituer au mandant la remise que le fournisseur lui a accordée, lorsque cette remise procède d'un accord de distribution distinct de l'opération de mandat ? **Secon
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15621 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15621 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15621)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 5 avril 2013, les consorts HI. (Mme Editha DA., veuve de John HI., MM. John Edward HI. et Edmond-Jason HI.) et Mme Josette HI., épouse BL., ont conclu avec la société civile particulière HO. CAPITAL une promesse de vente portant sur un immeuble de rapport dénommé « Palais HO. », situé à Monaco. La promesse était subordonnée à une unique condition suspensive, tenant au non-exercice par l'État monégasque de son droit légal de préemption. Elle prévoyait le versement d'un acompte d'un million d'euros, la prise en charge du solde des droits de succession de M. John HI., le paiement d'une indemnité égale aux loyers non perçus, la réitération par acte authentique au plus tard le 4 avril 2014 et le versement comptant de vingt-sept millions d'euros lors de la signature de l'acte de vente. Une clause pénale était stipulée au profit des vendeurs en cas de refus de l'acquéreur de régulariser. Enfin, toute prorogation des délais ne pouvait résulter que d'un avenant signé par l'ensemble des parties. Le 28 août 2013, le Ministère d'État informa le notaire que le Gouvernement Princier n'entendait pas exercer le droit de préemption. La société HO. CAPITAL ne se présenta pas à la convocation du 4 avril 2014 et assigna le même jour les vendeurs et Mme BL. Elle sollicitait, à titre principal, une prorogation de dix-huit mois du délai de réitération à compter de la décision judiciaire devenue définitive, et, à titre subsidiaire, la restitution des sommes versées ainsi que des dommages-intérêts. Par jugement du 7 mai 2015, le Tribunal de première instance rejeta la demande de prorogation, constata la caducité de la promesse, débouta la société de ses demandes de restitution, dit les sommes versées acquises aux vendeurs et la condamna au paiement de diverses sommes au titre des indemnités locatives impayées. La Cour d'appel confirma intégralement ce jugement le 9 février 2016. La société HO. CAPITAL forma un pourvoi comportant trois moyens. Le premier, fondé sur l'article 989 du Code civil, invoquait la bonne foi contractuelle. Le deuxième et le troisième, fondés sur l'article 199 du Code de procédure civile, dénonçaient une contradiction et une insuffisance de motifs. Les défendeurs au pourvoi sollicitaient en outre des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4, alinéa 2, du Code de procédure civile et de l'article 1229 du Code civil. ## Question de droit La Cour de révision devait répondre à trois questions. 1. Le juge du fond peut-il écarter, au motif de la mauvaise foi du promettant, l'effet caducifiant attaché au dépassement du délai de réitération, sans modifier les termes du contrat (premier moyen) ? 2. Les motifs retenant l'absence de mauvaise foi des vendeurs sont-ils contradictoires lorsque le juge constate, d'une part, que l'acquéreur a acheté en vue d'une opération immobilière et, d'autre part, que le projet n'est pas entré dans le champ contractuel (deuxième moyen) ? 3. Le juge qui refuse d'écarter une clause pénale, au motif que la mauvaise foi n'est pas démontrée, motive-t-il suffisamment sa décision (troisième moyen) ? Il convenait également de déterminer si l'usage par l'acquéreur des voies de recours ouvertes par la loi pouvait fonder une condamnation à des dommages-intérêts. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi sur les trois moyens et refuse l'allocation de dommages-intérêts. **Sur le premier moyen et le deuxième moyen réunis**, la Haute juridiction valide le raisonnement de la Cour d'appel. Elle relève que celle-ci a « souverainement déduit que le projet immobilier envisagé par la société HO. CAPITAL n'était pas entré dans le champ contractuel » et a « sans se contredire, retenu au vu de ces constatations et énonciations que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas établie ». **Sur le troisième moyen**, elle approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que, « en l'absence de mauvaise foi des promettants, elle n'avait pas le pouvoir de modifier les termes de cette promesse », ce qui légalement justifiait sa décision sur la clause pénale. **Sur les demandes indemnitaires**, elle énonce que « la société HO. CAPITAL n'a fait qu'user normalement d'une voie de recours prévu par la loi ; qu'il n'y a pas lieu d'accueillir les demandes indemnitaires formées contre elle ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi, > Cond
# Cour d'Appel de Monaco, 7 juin 2016, n° 14987 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 juin 2016, n° 14987 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/06-07-14987)) ## Faits et procédure En septembre 2007, M. a. SH. m., employé d'une agence immobilière (l'agence O), présente à M. al. AL. NO. un ensemble immobilier appartenant à la société E, situé dans l'immeuble « Y » à Monaco : un appartement, deux studios contigus, une cave, cinq places de garage et un box. Les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse synallagmatique portant sur les parts de la société E est conclue entre la fondation de droit liechtensteinois B et M. AL. NO., pour un prix de 25 millions d'euros. La vente ne se réalise pas. M. AL. NO. verse néanmoins à M. SH. m., à titre de commission, 450 000 euros en quatre versements échelonnés entre le 2 janvier et le 29 février 2008. M. AL. NO. est déclaré en faillite par le Tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008, puis la procédure d'insolvabilité est clôturée le 5 avril 2013. Une première action en restitution, engagée alors qu'il était dessaisi, est déclarée irrecevable par jugement du 10 mai 2012, confirmé par arrêt du 18 février 2014. Par exploit du 24 mars 2014, M. AL. NO. assigne M. SH. m. devant le Tribunal de première instance en restitution des 450 000 euros, intérêts de retard et 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 29 septembre 2015, le tribunal fait droit à ces demandes, au motif que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, d'ordre public, s'appliquait et que l'agent immobilier, faute d'avoir permis la réalisation de la transaction, ne pouvait prétendre à rémunération. M. SH. m. interjette appel. À titre principal, il conteste la recevabilité de l'action (défaut de radiation des procédures d'insolvabilité, fraude aux droits des créanciers). Au fond, il soutient que les parts de la société E étaient négociables, de sorte que la loi n° 1.252 était inapplicable, qu'il avait exécuté un mandat de recherches et, à titre très subsidiaire, que la vente était parfaite et que sa non-réalisation était imputable à M. AL. NO. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher trois questions : 1. **Recevabilité** : la persistance des mesures d'insolvabilité, dont la radiation n'était pas établie, et le caractère prétendument frauduleux de l'action font-ils obstacle à la recevabilité de la demande de M. AL. NO. ? 2. **Champ d'application de la loi n° 1.252** : une promesse portant sur la cession de parts d'une société dont l'actif comprend des immeubles relève-t-elle de la loi relative aux opérations immobilières, et notamment de son article 1er, 3°, qui vise « l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce » ? Cette question suppose de qualifier la négociabilité des parts. 3. **Fondement de la restitution** : à défaut d'application de la loi, la commission versée peut-elle être conservée par l'agent, ou son droit à rémunération est-il établi par la preuve d'un mandat et de diligences personnelles ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité**, la Cour écarte les moyens de l'appelant. Elle relève que la radiation des inscriptions constitue une « mesure d'application du jugement destinée aux seules juridictions », sans incidence sur la capacité d'agir de M. AL. NO. Elle constate par ailleurs que la première action avait été déclarée irrecevable et que « l'action […] dont la Cour est aujourd'hui saisie et qui est distincte de la précédente » n'est pas établie comme frauduleuse. **Sur le champ
# Cour d'Appel de Monaco, 20 avril 2021, n° 19769 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 avril 2021, n° 19769 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/04-20-19769)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans un vaste contentieux financier et bancaire international mettant en jeu plusieurs ordres juridiques (roumain, chypriote, français et monégasque), sur fond d'investigations pénales d'ampleur. À l'origine de ce litige se trouve un contrat de prêt conclu par acte sous seing privé en date du 27 août 2008. Par cette convention, la société BRD-GROUPE SOCIÉTÉ GÉNÉRALE SA, société de droit roumain ayant son siège social à Bucarest (Roumanie), a consenti à Monsieur r. T. et à son épouse, Madame I. i. O. épouse T., tous deux de nationalité roumaine, un prêt d'un montant en principal de 3 000 000 euros. Ce concours financier était stipulé pour une durée de 36 mois et devait faire l'objet d'un remboursement intégral à compter de l'échéance du 28 août 2011. Afin de garantir l'exécution des engagements des emprunteurs, l'établissement bancaire bénéficiait de sûretés consistant, d'une part, en une hypothèque inscrite sur deux terrains détenus par un garant hypothécaire et, d'autre part, en une garantie réelle mobilière portant sur des sommes d'argent. Le contrat de prêt initial comportait, au sein de ses conditions particulières, deux stipulations essentielles pour la résolution du conflit de juridictions : l'article 17.1 soumettait le contrat à la législation roumaine, tandis que l'article 17.2 attribuait compétence, pour les litiges relatifs à l'interprétation, à l'exécution ainsi qu'aux demandes d'apposition de la formule exécutoire, au tribunal compétent dans la région du siège du groupe de la banque. Les emprunteurs se sont avérés intégralement défaillants, ne procédant à aucun remboursement des sommes dues au titre de ce crédit. Face à cette inexécution, la banque cédante a engagé diverses procédures d'exécution forcée à l'encontre de l'actif des débiteurs dès le mois d'avril 2012. Par un acte subséquent conclu le 15 octobre 2014 à Bucarest, la société BRD-GROUPE SOCIÉTÉ GÉNÉRALE SA a cédé sa créance — dont le montant s'élevait alors, intérêts et accessoires compris, à la somme de 3 444 408,67 euros — à la société de droit chypriote CHANNEL CROSSINGS LIMITED, dont le siège est établi à Limassol (Chypre), elle-même détenue par une société offshore, ARVON TRADING LIMITED, localisée aux îles Caïmans. Aux termes de ce contrat de cession, le cessionnaire reconnaissait être pleinement informé que le prêt consenti aux débiteurs était échu et demeurait impayé, que des mesures d'exécution avaient été initiées par le cédant depuis avril 2012, et qu'il lui appartiendrait de poursuivre ultérieurement les procédures de recouvrement. L'article 10 de l'acte de cession stipulait expressément que la convention serait régie, interprétée et exécutée conformément aux lois de Roumanie, et que toute contestation résultant du contrat ou en relation avec celui-ci serait tranchée par les tribunaux roumains. Le 24 octobre 2014, l'établissement bancaire a procédé à la notification de cette cession de créance à Monsieur r. T. ainsi qu'à Madame I. i. O. épouse T. À la suite de cette notification, Monsieur r. T. a formellement reconnu sa qualité de débiteur à l'égard du nouveau créancier, la société CHANNEL CROSSINGS LIMITED. Les tentatives de recouvrement forcé poursuivies sur le territoire roumain se sont toutefois heurtées à une paralysie complète. En effet, les biens immobiliers identifiés en Roumanie se sont révélés indisponibles en raison de séquestres pénaux prononcés tant par le Parquet que par l'Agence nationale de l'Administration fiscale roumaine. Ces mesures conservatoires s'inscrivaient dans le cadre d'une vaste enquête criminelle portant sur des crédits potentiellement frauduleux accordés par la banque BRD, dont les préjudices et créances excédaient la somme de 200 000 000 euros. Dans le sillage de cette affaire pénale et dans un contexte de séparation conjugale entre les coemprunteurs, Monsieur r. T. a été mis en examen et placé sous contrôle judiciaire en Roumanie. Son épouse, également incriminée dans ce dossier, a déposé plainte contre son mari ainsi que contre d'autres intervenants, dont l'établissement bancaire, des chefs de fraude, détournement de fonds, abus de pouvoir et blanchiment, suspectant par ailleurs la société chypriote cessionnaire de ne constituer qu'une structure écran destinée à dissimuler les agissements de son époux. Sur le plan civil en Roumanie, Madame I. i. O. a initié des recours relatifs au recouvrement de la créance, dont elle a été déboutée par décisions des 3 novembre 2014 et 16 février 2016. Suivant ordonnance du 18 mars 2015, le Procureur au Parquet près la Haute cour de cassation et de justice de Roumanie a en outre ordonné à la banque BRD la remise d'une copie certifiée conforme de l'intégralité du contrat de cession et de ses documents annexes. Parallèlement, le créancier cessionnaire a multiplié les initiatives judiciaires dans plusieurs États. Fin 2015, la société CHANNEL CROSSINGS LIMITED a introduit une procédure accélérée d'ordonnance de paiement devant le Tribunal de Bucarest afin d'obtenir le recouvrement de sa créance. Elle en a été déboutée par un jugement du 18 janvier 2016, confirmé par un arrêt du 12 décembre 2016, les juridictions roumaines ayant estimé que le caractère certain, liquide et exigible de la créance était douteux compte tenu des enquêtes pénales en cours et que le rapport juridique litigieux ne pouvait être tranché par la voie de cette procédure spéciale. La même année, tirant parti du fait que les époux T. possédaient une résidence sur l'île de Saint-Martin, la société chypriote a engagé une procédure de référé-provision en France devant le Tribunal de grande instance de Basse-Terre. Si le juge des référés a initialement condamné les époux à l'exécution de leur obligation contractuelle par ordonnance du 1er décembre 2015, cette décision a été infirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Basse-Terre en date du 19 juin 2017, en raison de l'existence de contestations sérieuses liées à la procédure pénale roumaine. Enfin, sur requête du 22 décembre 2017, le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Nanterre a autorisé la société CHANNEL CROSSINGS LIMITED à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de la compagnie ALLIANZ, assureur de la villa des époux à Saint-Martin, laquelle avait subi un sinistre lors du passage de la tempête Irma. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties C'est dans ce contexte d'échecs successifs des voies d'exécution à l'étranger que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. Par exploit d'huissier délivré le 12 octobre 2015, la société CHANNEL CROSSINGS LIMITED a fait assigner Monsieur r. T. et Madame I. i. O. épouse T. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Elle sollicitait leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de la somme de 3 448 408,67 euros au titre du remboursement du prêt, assortie des intérêts au taux légal roumain de 6 % à compter du 24 octobre 2014 jusqu'à parfait paiement, outre la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. La procédure de première instance a connu d'importants développements incidents. Monsieur r. T. n'ayant pas comparu, le tribunal a initialement ordonné sa réassignation conformément à l'article 210 du Code de procédure civile. Par un premier jugement réputé contradictoire du 23 février 2017, le Tribunal de première instance a constaté la nullité de l'exploit d'assignation initial du 12 octobre 2015 et condamné la demanderesse aux dépens. Sur appel de la société chypriote, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt du 20 février 2018, infirmé ce jugement, rejeté l'exception de nullité de l'assignation et renvoyé les parties devant les premiers juges pour qu'il soit statué sur la suite du litige. De retour devant le Tribunal de première instance, l'affaire a donné lieu à un jugement rendu le 25 avril 2019. Par cette décision, la juridiction du premier degré a tout d'abord écarté des débats la pièce n° 4 produite par Madame T. faute de traduction en langue française, et déclaré nulles les pièces n° 1 et 2 de cette dernière pour violation des prescriptions de l'article 324 du Code de procédure civile. Estimant par ailleurs que Monsieur r. T. avait été valablement attrait en la cause par les significations opérées en mairie à Monaco et à son adresse à Snagov en Roumanie, le tribunal a dit n'y avoir lieu à une nouvelle réassignation. Sur le terrain crucial de la compétence internationale, le Tribunal de première instance a accueilli l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la défenderesse, a décliné sa compétence pour connaître du litige et a renvoyé la société CHANNEL CROSSINGS LIMITED à mieux se pourvoir. Pour fonder cette incompétence, les premiers juges, faisant application du critère du domicile, ont relevé que Madame I. i. O. était domiciliée de manière non contestée en France (à Beausoleil), et que les éléments versés aux débats ne permettaient pas de rattacher, tant dans son élément matériel qu'intentionnel, le principal établissement de Monsieur r. T. à Monaco, lequel se situait plus sûrement en Roumanie. La société CHANNEL CROSSINGS LIMITED a interjeté appel de ce jugement par exploit du 25 juillet 2019. Devant le défaut persistant de comparution de Monsieur r. T., la Cour d'appel a ordonné sa réassignation par exploit du 15 octobre 2019, délivré tant à Monaco qu'en Roumanie. Dans un premier temps de l'instance d'appel, les débats se sont cristallisés autour de l'application dans le temps de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017 relative au droit international privé (entrée en vigueur le 8 juillet 2017) et de la localisation du domicile de Monsieur r. T. aux fins d'application de l'article 4 de ce code. Le Ministère public, par conclusions du 29 juin 2020, avait requis la confirmation du jugement d'incompétence. Toutefois, la Cour d'appel a modifié l'angle d'approche du litige en rendant un arrêt avant dire droit le 29 septembre 2020. Après avoir posé le principe de l'application immédiate de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017 aux instances en cours en l'absence de dispositions transitoires, la Cour a relevé que tant le contrat de prêt de 2008 que le contrat de cession de créance de 2014 comportaient une clause attributive de compétence exclusive au profit des juridictions roumaines. Rappelant qu'aucune disposition de la loi nouvelle ne permet à une partie de renoncer unilatéralement à une telle clause et que l'article 10 impose au juge monégasque de relever d'office son incompétence, la Cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à conclure spécifiquement sur l'incidence de cette clause attributive de juridiction. À la suite de cette réouverture des débats, la société appelante CHANNEL CROSSINGS LIMITED a déposé des conclusions le 9 décembre 2020 aux fins de réformation du jugement (sauf sur le rejet des pièces adverses et la non-réassignation), demandant à la Cour de reconnaître la compétence territoriale des tribunaux monégasques, d'évoquer le fond du litige sur le fondement de l'article 433 du Code de procédure civile et de renvoyer les parties à conclure au fond. Son argumentation s'articulait autour de plusieurs moyens : - En premier lieu, le maintien de la compétence monégasque fondée sur l'article 4 de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017, au motif que le domicile monégasque de Monsieur r. T. était démontré matériellement et intentionnellement (carte de résident emportant présomption légale selon l'article 2 de ladite loi, mention sur le passeport, réception d'actes). - En deuxième lieu, l'inopposabilité à son égard de la clause attributive de juridiction insérée dans le contrat de prêt initial, en vertu du principe de l'effet relatif des contrats (article 1280 du Code civil roumain). L'appelante soutenait que la cession de créance n'opère pas transmission automatique des obligations nées du contrat principal, de sorte que le cessionnaire demeure un tiers à la clause d'élection de for à laquelle il n'a pas expressément consenti au sens de l'article 8 de la loi monégasque. Quant à la clause figurant dans l'acte de cession de 2014, elle ne régirait que ses rapports avec la banque cédante, laissant les emprunteurs tiers à cet acte. - En troisième lieu, le caractère prétendument abusif de la clause d'élection de for stipulée entre une banque et des emprunteurs particuliers, ce qui ferait obstacle à son application. - En quatrième lieu, à titre subsidiaire, l'application de l'exception prévue par l'article 9 de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017 tenant à l'« impossibilité » de la procédure étrangère. L'appelante faisait valoir que le contrat de crédit bancaire constituant déjà de plein droit un titre exécutoire selon le droit roumain, toute action au fond devant les tribunaux roumains visant à obtenir une condamnation des débiteurs serait irrecevable faute d'intérêt à agir, tandis que ses tentatives d'exécution forcée et de référé-provision en Roumanie avaient échoué. Elle ajoutait que la clause ne désignait pas nommément le tribunal compétent. En réplique, par conclusions du 11 janvier 2021, Madame I. i. O. épouse T. a sollicité la confirmation du jugement d'incompétence (sauf en ce qu'il avait annulé ses pièces n° 1 et 2) et, très subsidiairement, le renvoi de l'affaire devant le Tribunal de première instance afin de préserver le double degré de juridiction. Outre la contestation de toute domiciliation effective de son époux à Monaco au jour de l'assignation, l'intimée a développé une défense centrée sur l'efficacité des clauses attributives de compétence : - Elle a soutenu que les stipulations contractuelles consacrant la compétence exclusive des tribunaux roumains faisaient échec à la compétence monégasque en application de l'article 9 de la loi de 2017. - Elle a écarté l'argument de l'effet relatif des contrats en affirmant que l'acte de cession reprenait l'ensemble des dispositions du contrat de prêt initial dans un ensemble contractuel indivisible et cohérent, et que la clause d'élection de for constituait un accessoire de la créance cédée, le débiteur pouvant opposer au cessionnaire tous les moyens de défense dont il disposait contre le cédant (article 1582 du Code civil roumain). - Elle a conclu que ces clauses imposaient à tout le moins à la juridiction monégasque de surseoir à statuer en vertu des articles 9 et 10 combinés de la loi du 28 juin 2017. - Enfin, elle a réfuté toute impossibilité de saisir le juge roumain, soulignant que le caractère exécutoire du contrat de prêt ne profitait qu'à la banque et non au cessionnaire, que la créance devait être judiciairement constatée en Roumanie, et que la procédure pénale pendante dans cet État justifiait également un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une question complexe de droit international privé touchant à l'articulation des chefs de compétence internationale et au régime de transmission des clauses de prorogation de compétence : Dans le cadre d'un litige international soumis aux dispositions d'application immédiate de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017 portant Code de droit international privé monégasque, une clause attributive de juridiction désignant des tribunaux étrangers, stipulée dans un contrat de prêt initial, est-elle opposable au tiers cessionnaire de la créance qui agit en recouvrement contre les débiteurs cédés, et, dans l'affirmative, quelle est l'incidence procédurale d'une telle clause sur l'office du juge monégasque saisi au regard tant du critère légal du domicile du défendeur que de l'exception légale tirée de l'impossibilité d'engager la procédure étrangère ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer le jugement de première instance — qui s'était borné à décliner sa compétence sur le terrain du domicile — et ordonner un sursis à statuer en application de la clause attributive de juridiction étrangère, la Cour d'appel déploie un raisonnement méthodique structuré en quatre étapes majeures. #### 1. La hiérarchie des règles de compétence internationale et la prééminence de l'élection de for Dans un premier temps, la Cour procède à une mise en ordre théorique et systémique des règles de compétence judiciaire internationale issues du chapitre II de la loi n° 1.448 du 28 juin 2017. Elle distingue trois strates normatives : la règle générale fondée sur le domicile du défendeur (article 4), les règles spéciales dérogatoires indépendantes du domicile (article 6), et enfin les clauses conventionnelles de compétence, nationale ou étrangère (articles 8 et 9). Analysant l'économie générale de ce texte à la lumière de l'article 10 (qui impose au tribunal monégasque saisi en méconnaissance de ces règles de relever d'office son incompétence) et de l'absence de toute disposition légale permettant à une partie de renoncer unilatéralement au bénéfice d'une compétence exclusive conventionnellement choisie, la Cour érige un principe directeur : la « prééminence » de la clause attributive de compétence au profit d'une juridiction étrangère. Dès lors que les conditions de son applicabilité sont réunies, cette clause s'impose par rapport aux autres critères légaux, reléguant de ce fait le critère général fondé sur le domicile à un rang purement « subsidiaire ». La Cour conforte cette interprétation téléologique en se référant expressément à l'exposé des motifs du projet de loi, lequel met en exergue les deux piliers du code que sont le « principe de proximité » et « l'autonomie de la volonté », ainsi que l'objectif d'attractivité du droit monégasque commandant de donner pleinement effet aux conventions d'élection de for. Ce faisant, la Cour rend inopérant tout le débat factuel relatif à la réalité du domicile monégasque de Monsieur r. T. #### 2. L'opposabilité de la clause attributive de juridiction au cessionnaire de la créance par l'analyse in concreto de la volonté des parties Dans un deuxième temps, la Cour examine l'applicabilité de la clause d'élection de for (article 17.2 du contrat de prêt de 2008) à la société cessionnaire CHANNEL CROSSINGS LIMITED. Sur le plan des principes, les juges d'appel concèdent à l'appelante que la cession de créance ne s'accompagne pas d'une transmission automatique des obligations nées du contrat principal, de sorte que le cessionnaire demeure en principe tiers à la clause attributive de compétence qui y est stipulée. Toutefois, la Cour écarte immédiatement ce principe théorique — ainsi que l'avis de droit roumain purement abstrait produit par l'appel
# Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1988, n° 25512 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1988, n° 25512 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1988/12-13-25512)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans la sphère des relations de voisinage entre deux exploitations commerciales contiguës situées au sein d'un même ensemble immobilier, l'immeuble « L. B. », dont le promoteur et bailleur originaire est la société anonyme monégasque (S.A.M.) Roccabella. Le litige cristallise les difficultés inhérentes à la discordance entre la consistance matérielle des lieux loués et leur délimitation juridique telle que fixée par les titres locatifs et les plans annexés, difficulté exacerbée par des cessions successives de fonds de commerce. Chronologiquement, la S.A.M. Roccabella a consenti deux baux commerciaux distincts au début de l'année 1974. D'une part, suivant acte du 3 janvier 1974 (parfois visé dans l'arrêt sous la date du 4 janvier 1974), elle a donné à bail à la S.A.M. Restaurant « L. B. » un local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, destiné à une activité de restauration. Le sous-sol affecté à ce restaurant comprenait notamment un espace à usage de réserve. D'autre part, suivant acte du 17 janvier 1974, la même bailleresse a consenti un bail commercial portant sur un local contigu à T. F., pour l'exploitation d'un fonds de commerce de night-club et discothèque sous l'enseigne « L. B. ». À chacun de ces contrats de location initiaux étaient annexés des plans (désignés sous les lettres A et B) déterminant précisément l'assiette et la consistance des lieux loués respectifs. Postérieurement à la prise d'effet de ces baux initiaux, le fonds de commerce de discothèque, incluant le droit au bail afférent, a fait l'objet de mutations successives portant sur des quotes-parts indivises. En février 1978, M. R. a acquis une moitié indivise de ce fonds. Par la suite, A. C. s'est porté acquéreur de l'intégralité du fonds de commerce de discothèque en rachetant successivement les deux moitiés indivises auprès de T. F. et de M. R., par deux actes instrumentés les 5 janvier 1979 et 26 novembre 1979. Ces actes de cession du fonds de commerce se référaient expressément aux actes de bail originaires de janvier 1974 et contenaient diverses stipulations relatives à l'état des lieux. Aux termes de ces engagements contractuels, le cessionnaire A. C. acceptait de prendre le fonds dans l'état où il se trouvait sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit, s'obligeait à exécuter toutes les charges et conditions du bail à ses risques et périls, et déclarait faire son affaire personnelle de la remise des locaux à la société propriétaire en fin de bail dans leur état originel. Or, dans la réalité matérielle de l'immeuble, la configuration physique des locaux en sous-sol ne correspondait pas aux délimitations tracées sur les plans A et B annexés aux baux des 3 et 17 janvier 1974. Des déplacements de murs de séparation avaient eu lieu — dès l'origine de la construction en 1974 selon les affirmations des vendeurs — ayant pour effet d'agrandir le local en sous-sol de la discothèque au détriment de la réserve du restaurant contigu, créant ainsi une emprise matérielle d'une surface au sol d'environ 10,70 mètres carrés. De surcroît, pour assurer l'aération du local de la discothèque situé au premier sous-sol, outre une première gaine d'extraction d'air régulièrement prévue aux plans A et B, une seconde gaine en tôle faisant office d'extracteur d'air avait été installée. Cet équipement non prévu par les documents contractuels débouchait du plafond de la discothèque et traversait dans son intégralité le sous-plafond de la réserve appartenant au bail de la S.A.M. Restaurant « L. B. ». Selon la thèse développée initialement par la société exploitant le restaurant, cette portion de sous-sol aurait été mise gracieusement à la disposition de l'exploitant de la discothèque, à titre de simple tolérance, notamment pour permettre le passage des tuyauteries d'air conditionné. Dès le mois d'août 1981, la S.A.M. Restaurant « L. B. » a manifesté auprès d'A. C. sa volonté de mettre un terme à cette situation et de récupérer la jouissance de la surface litigieuse. Face au refus d'A. C. de libérer les lieux et de supprimer les installations d'extraction d'air empiétant sur sa réserve, le conflit s'est judiciarisé, posant la double problématique de l'occupation sans droit ni titre vis-à-vis du locataire voisin et de l'éventuelle garantie due par les cédants successifs du fonds de commerce à leur cessionnaire évincé de cette surface. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties La phase judiciaire s'est ouverte le 22 avril 1982 par l'assignation délivrée à la requête de la S.A.M. Restaurant « L. B. » à l'encontre d'A. C. devant le Tribunal de première instance de Monaco. La demanderesse sollicitait la restitution et la libération de la partie du local en sous-sol, l'expulsion du défendeur sous astreinte à défaut d'exécution volontaire, ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. En réaction à cette action principale, A. C. a assigné ses propres vendeurs, T. F. et M. R., en intervention forcée aux fins d'être relevé et garanti par eux de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, qualifiant la demande du restaurant d'atteinte à son droit de jouissance paisible. Il réclamait en outre leur condamnation au paiement d'une indemnité réparatrice de 400 000 francs. Par un premier jugement avant dire droit en date du 15 décembre 1983, le Tribunal de première instance a ordonné la jonction des deux procédures et prescrit une mesure d'expertise confiée à Gilbert Farina, aux frais avancés de la société demanderesse. L'expert s'est vu confier la mission d'analyser les actes et plans, de déterminer la consistance exacte des lieux loués, de vérifier la conformité des locaux aux documents contractuels, de retracer les transformations éventuelles, de localiser l'emprise par rapport aux deux fonds de commerce, et de chiffrer le coût des travaux de remise en état ainsi que les préjudices. La mission de l'expert ayant été complétée par une ordonnance de référé du 4 mai 1984, le technicien a déposé son rapport définitif le 1er août 1984. Une ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 3 août 1984 a ensuite renvoyé la cause et les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué au fond. En lecture de rapport, la S.A.M. Restaurant « L. B. » a conclu à l'homologation des conclusions expertales. Elle a demandé au tribunal de juger qu'A. C. occupait sans droit ni titre une emprise de 10,70 mètres carrés dans ses locaux de réserve en sous-sol, d'ordonner la libération des lieux, leur remise dans leur état primitif et l'enlèvement de l'extracteur d'air non contractuel, le tout sous astreinte de 200 francs par jour de retard, en portant sa demande indemnitaire pour résistance abusive à 100 000 francs. Le défendeur principal, A. C., n'a pas contesté la matérialité de l'emprise mise en évidence par l'expert. Il a toutefois fait valoir que la modification des lieux par rapport aux plans du 17 janvier 1974 était antérieure à la conclusion même du bail initial par T. F., imputant cette situation à la société promotrice de l'immeuble. Invoquant sa bonne foi fondée sur son ignorance de l'emprise lors de son entrée en jouissance, il a déclaré s'en rapporter à justice sur le bien-fondé des prétentions de la société demanderesse, tout en contestant devoir des dommages-intérêts. Surtout, il a maintenu son appel en garantie contre T. F. et M. R., sollicitant leur condamnation solidaire à lui verser 400 000 francs en réparation du préjudice d'exploitation subi, ainsi que la désignation de l'expert Farina pour surveiller les travaux de restitution et évaluer le coût de remise en état de sa propre discothèque et de reconstitution d'une nouvelle gaine d'extraction d'air. Les appelés en garantie ont tous deux conclu au rejet des demandes d'A. C. D'une part, T. F. a soutenu que les locaux se trouvaient déjà dans cet état lors de sa prise à bail en janvier 1974 avec l'accord du promoteur, et qu'il ignorait tout d'une tolérance gracieuse accordée par le restaurant. D'autre part, M. R. a opposé quatre arguments : l'obligation pour le cessionnaire de consulter le plan annexé au bail initial et son engagement dans l'acte du 26 novembre 1979 de remettre les lieux en leur état originel ; l'inapplicabilité de la garantie du vendeur dès lors que le droit au bail cédé n'incluait pas l'emprise exclue des plans ; sa propre bonne foi résultant de son ignorance de la non-conformité d'origine ; et enfin la négligence fautive d'A. C. qui s'était abstenu de vérifier l'acte initial et les plans annexés. Par jugement rendu le 16 janvier 1986, le Tribunal de première instance de Monaco a intégralement accueilli l'action principale sur le principe et rejeté l'appel en garantie. Après avoir homologué le rapport Farina, les premiers juges ont déclaré qu'A. C. occupait sans droit ni titre la surface de 10,70 mètres carrés dépendant du fonds du restaurant, ordonné la libération des lieux avec démolition des murs existants et reconstruction conforme aux plans des 3 et 17 janvier 1974 (visés par erreur matérielle comme 1984 dans un passage du jugement reproduit par l'arrêt), ainsi que la suppression aux frais d'A. C. de la gaine d'évacuation d'air traversant le plafond de la réserve. Un délai d'exécution de trois mois a été imparti sous astreinte de 200 francs par jour de retard. Le tribunal a également condamné A. C. à payer 5 000 francs de dommages-intérêts à la S.A.M. Restaurant « L. B. » en raison de sa résistance fautive depuis août 1981, l'a débouté de son appel en garantie contre T. F. et M. R. ainsi que de toutes ses autres demandes, et l'a condamné aux entiers dépens. A. C. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Bien que son acte d'appel initial ait été rédigé de manière succincte — mentionnant un appel « pour partie » fondé sur le fait que les vendeurs auraient reconnu lors de l'expertise savoir que les locaux revendiqués ne faisaient pas partie du bail et avoir omis de l'en aviser —, le dispositif de son acte d'appel et ses conclusions ultérieures du 17 mars 1987 tendaient à la mise à néant totale du jugement. En cause d'appel, A. C. a soulevé pour la première fois une exception d'irrecevabilité de l'action de la S.A.M. Restaurant « L. B. », motif pris de l'absence de justificatif de l'accord du nouveau cessionnaire de la quasi-totalité des actions de cette société, un sieur W., pour poursuivre l'instance. Subsidiairement au fond, il a demandé le déboutement de la société de restaurant, faisant valoir que la disposition des lieux remontait à la construction, qu'il n'avait apporté aucune modification et que les clauses des actes de vente étaient de pures clauses de style ne permettant pas de détruire sa bonne foi. Plus subsidiairement, il a réitéré sa demande de garantie contre T. F. et M. R. sur le fondement de l'éviction partielle et de l'obligation d'assurer une possession paisible, sollicitant leur condamnation *in solidum* au paiement de 400 000 francs pour préjudice d'exploitation et la nouvelle désignation de l'expert Farina. En réplique, la S.A.M. Restaurant « L. B. », soulignant le caractère initialement *parte in qua* de l'appel et l'absence de critique sur le fond de la demande principale, s'est estimée abusivement attraite devant la Cour. Elle a conclu à la confirmation du jugement sur l'action principale, demandé qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'en rapportait à justice sur l'appel en garantie, et formé un appel incident tendant à obtenir 50 000 francs de dommages-intérêts supplémentaires pour résistance abusive et dilatoire et en réparation du préjudice causé par le retard apporté au début des travaux de remise en état. Du côté des intimés appelés en garantie, la procédure a été marquée par le décès de l'avocat-défenseur de T. F., Maître Boisson, donnant lieu à une assignation en reprise d'instance le 29 avril 1988 et à la constitution de Maître Brugnetti par conclusions du 29 novembre 1988. T. F. a contesté avoir jamais reconnu une quelconque dissimulation lors de l'expertise, s'est prévalu de la clause de prise des lieux en l'état sans indemnité figurant dans les actes de vente, a rappelé n'avoir procédé à aucune modification des lieux avant leur rétrocession, et a sollicité la confirmation pure et simple du jugement. Enfin, M. R. a repris son argumentation de première instance tirée des mentions notariées des actes de cession de 1979, rappelé que la configuration remontait à 1974 alors qu'il n'avait acquis sa moitié indivise qu'en février 1978 sans rien modifier, et conclu à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation de l'appelant à lui verser 20 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions procédurales liminaires tenant à la recevabilité de l'action d'une société commerciale dont l'actionnariat aurait changé en cours d'instance et à la détermination de l'effet dévolutif d'un acte d'appel à la motivation restrictive mais au dispositif général, la Cour d'appel de Monaco était confrontée à un problème juridique substantiel touchant à l'articulation entre le droit des biens et des baux commerciaux d'une part, et le droit spécial des obligations de garantie du vendeur d'un fonds de commerce d'autre part. La question centrale soumise à la juridiction du second degré peut être formulée de la manière suivante : l'acquéreur d'un fonds de commerce qui se voit contraint, sur l'action du locataire d'un fonds voisin, de restituer une surface de local et de supprimer des équipements empiétant matériellement sur les lieux loués à ce voisin mais ne figurant pas sur les plans annexés à son propre bail commercial, est-il fondé à actionner les cédants successifs de son fonds de commerce au titre de la garantie d'éviction du fait d'un tiers, de la garantie du fait personnel ou de la garantie des vices cachés, alors même que les actes de cession renvoyaient expressément aux baux et plans originaires et comportaient des clauses de prise du fonds en l'état et d'exécution du bail aux risques et périls du cessionnaire ? Cette interrogation principale se décomposait en trois sous-questions techniques correspondant aux trois fondements légaux mobilisés explicitement ou implicitement par l'appelant au soutien de son recours en garantie : 1. En premier lieu, sur le terrain de la garantie contre l'éviction du fait d'un tiers : la perte de jouissance d'une surface matérielle occupée en fait lors de la cession du fonds constitue-t-elle juridiquement une éviction partielle ouvrant droit à garantie lorsque cette surface excède l'assiette juridique du droit au bail telle que délimitée par les actes et plans contractuels transmis ? 2. En deuxième lieu, sur le terrain de la garantie des défauts de la chose vendue (articles 1467 et 1484 du Code civil monégasque) : la discordance entre la description contractuelle des locaux (les plans annexés au bail d'origine) et leur configuration physique réelle lors de la prise de possession constitue-t-elle un vice caché obligeant le vendeur à garantie, ou s'analyse-t-elle en un vice apparent — voire en un défaut de conformité couvert par son caractère vérifiable et par les clauses de non-garantie — dont l'acquéreur devait se convaincre lui-même par l'examen des titres ? 3. En troisième lieu, sur le terrain de la garantie du fait personnel du vendeur (article 1470 du Code civil monégasque) : dans quelles conditions la responsabilité des cédants successifs peut-elle être engagée en présence d'un empiétement préexistant à leurs propres acquisitions ou prises à bail ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et y ajouter une condamnation indemnitaire sur l'appel incident, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement structuré en quatre temps, écartant d'abord les obstacles procéduraux avant d'examiner successivement la demande principale en restitution, l'appel en garantie sous ses multiples facettes, et enfin les demandes indemnitaires réciproques pour abus du droit d'agir. #### 1. L'évacuation préalable des incidents procéduraux (recevabilité et étendue de la saisine) La Cour écarte en premier lieu l'exception d'irrecevabilité soulevée pour la première fois en cause d'appel par A. C. contre la S.A.M. Restaurant « L. B. ». L'appelant prétendait que la société intimée devait justifier de l'accord d'un sieur W., présenté comme le nouveau cessionnaire de la majorité ou de la quasi-totalité des actions de ladite société anonyme monégasque, pour être recevable à poursuivre l'instance. Les juges d'appel rejettent ce moyen par un motif lapidaire mais décisif sur le plan probatoire : les conclusions de l'appelant ne procèdent que par « simples allégations » non étayées, ce qui suffit à révoquer en doute le caractère sérieux de l'exception. Bien que la Cour n'ait pas eu besoin d'aller plus loin faute de preuve du fait allégué, on observera en filigrane que la personnalité morale d'une société anonyme est distincte de la personne de ses actionnaires, de sorte qu'une cession de droits sociaux n'affecte aucunement la qualité à agir de la personne morale elle-même, représentée par ses organes sociaux légaux. En second lieu, la Cour tranche la difficulté relative à l'étendue de sa propre saisine (l'effet dévolutif de l'appel). La société intimée soutenait que l'appel était *parte in qua* (limité au seul chef du jugement ayant rejeté l'appel en garantie) au regard des motifs très brefs de l'acte d'appel qui visaient uniquement l'attitude des vendeurs F. et R. et se terminaient par la formule selon laquelle l'appelant était fondé à relever appel « pour partie ». La Cour refuse de s'arrêter à cette ambiguïté rédactionnelle des motifs de l'acte d'appel : elle relève que dans le dispositif même de cet acte, l'appelant demandait de « mettre à néant le jugement entrepris » sans restriction, et que dans ses conclusions ultérieures du 17 mars 1987, il sollicitait à titre principal le déboutement de la S.A.M. Restaurant « L. B. » et seulement à titre très subsidiaire le bénéfice de son appel en garantie. Privilégiant la portée générale du dispositif de l'acte d'appel éclairé par les écritures au fond, la Cour juge qu'elle est saisie de l'entier litige et doit statuer sur l'ensemble des dispositions de la décision déférée. #### 2. La consécration du droit de jouissance du locataire voisin sur la demande principale Sur le fond de la demande principale en revendication de jouissance et remise en état, la Cour procède par adoption des motifs des premiers juges, confortée par les constatations techniques non contestées du rapport d'expertise de Gilbert Farina. Le syllogisme judiciaire repose sur la prim
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 novembre 1976, n° 25841 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 novembre 1976, n° 25841 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/11-11-25841)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu au jugement rendu le 11 novembre 1976 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération d'urbanisme et d'aménagement territorial d'une envergure financière et matérielle exceptionnelle pour la Principauté. Dès l'année 1962, une vaste entreprise de conquête de terrains sur la mer avait été engagée avec succès dans le quartier de Fontvieille. Courant 1971, la société concessionnaire, la S.A.D.I.M., a proposé au Gouvernement de la Principauté le rachat desdits terrains constituant le terre-plein de Fontvieille. Tant le Gouvernement Princier que le Conseil National de la Principauté ont estimé que, d'un point de vue financier, une telle acquisition ne pouvait être réalisée qu'à la condition stricte d'opérer une revente immédiate de la portion des terrains qui ne serait pas affectée au Domaine Public pour des fins d'intérêt général. Les autorités monégasques ont ainsi décidé de lier indissociablement les deux opérations : le rachat à l'ex-concessionnaire et la revente immédiate à un tiers acquéreur. C'est dans ce contexte que la société de droit canadien Project Planning Associates (International) Limited (ci-après désignée « PPAL »), ayant son siège social à Toronto (Canada), est entrée en contact avec le Gouvernement de la Principauté. Elle souhaitait se porter acquéreur des terrains à bâtir constituant la zone qualifiée de portuaire et une partie de la zone qualifiée de résidentielle, identifiées sous les lettres D à E 1 sur le plan de l'étude préliminaire d'urbanisme, d'une contenance initiale d'environ 50 000 mètres carrés. Après plusieurs conférences entre les parties et la communication par le Gouvernement d'un avant-projet de contrat le 16 mars 1973, la société PPAL a manifesté son accord par une lettre du 28 mai 1973, signée par son Président, Monsieur R.-L. T., et remise en mains propres. Cet accord portait sur le rachat des terrains pour une superficie minimale de 46 000 mètres carrés, au prix de 4 000 francs le mètre carré au sol (soit un prix total de 184 millions de francs hors taxe, tenant compte des surfaces de planchers constructibles fixées à l'étude préliminaire d'urbanisme), outre la prise de concession de l'exploitation du nouveau port de plaisance. Surtout, la société s'engageait dans cette missive à fournir, dès la signature de la promesse, « une lettre d'engagement firme (sic) donnée par une Société financière ou une banque de premier rang qui va s'engager à vous payer, lors de la signature de l'acte de vente, le montant du prix fixé ci-dessus... ». Dès le lendemain, le 29 mai 1973, Monsieur R.-L. T. confirmait en langue anglaise l'identité des diverses sociétés composant son groupe ainsi que leurs références financières. Les échanges se sont accélérés au mois de juin 1973. Par télex du 4 juin, la société canadienne a réitéré le sérieux de son financement. Par télex et lettre du 5 juin, le Gouvernement Princier a donné son accord de principe, sous condition expresse de son agrément sur les groupes financiers partenaires et sur la caution exigée, fixant la signature au 20 ou 21 juin. Après que la société PPAL a manifesté, les 8, 15 et 20 juin, son vif désir (« most anxious ») de conclure rapidement l'opération, les parties ont signé une convention écrite le 22 juin 1973. Cet acte a été conclu entre l'Administrateur des Domaines-Adjoint (agissant par délégation et avec l'autorisation du Ministre d'État et du Ministre Plénipotentiaire Conseiller de Gouvernement pour les Finances et l'Économie) et Monsieur R.-L. T., Président de PPAL, agissant au nom et pour le compte du « Groupe ». La convention consistait en une promesse simultanée de vendre et d'acquérir les terrains susmentionnés pour 184 millions de francs hors taxe, ainsi que la concession du port de plaisance. La promesse était affectée d'une condition suspensive : la rétrocession préalable des terrains au Gouvernement par la S.A.D.I.M., ex-concessionnaire, l'acte définitif d'acquisition devant être établi dans le délai d'un mois suivant la réalisation de cette condition. L'article 7 de la convention régissait les modalités de paiement et stipulait expressément que le Groupe « fournit, à la signature des présentes, en garantie de ce paiement, dans les conditions définies par l'acte ci-annexé, une caution du même montant qui sera de plein droit libérée en cas de réalisation de la promesse de vente au fur et à mesure du paiement du prix ou en cas de résolution de ladite promesse ». Toutefois, la caution n'ayant pu être remise le jour même, un échange de lettres daté du 22 juin 1973 a été joint à la convention pour constituer « l'acte ci-annexé » visé à l'article 7. Dans cet échange, le Président de PPAL déclarait que sa société serait associée pour l'opération avec la société « Mobil Oil » (Département « Land Development » basé à Vancouver, Canada) et affirmait : « Cet associé fournira au Gouvernement Princier, dans un délai d'un mois maximum, une caution du montant du prix de vente des terrains et de la concession du port ». Le Ministre d'État a pris acte de cet engagement. Sur la foi de ces accords et de la puissance financière revendiquée de Mobil Oil, le Conseil National a entériné l'opération le 27 juin 1973. Dès le 28 juin 1973, l'État Monégasque a racheté le terre-plein de Fontvieille à la S.A.D.I.M. pour le prix global de 436 millions de francs (dont 188 millions de francs payables immédiatement) et a notifié cette acquisition le jour même à la société PPAL, faisant ainsi défaillir l'incertitude de la condition suspensive et déclenchant les délais contractuels. Or, le 12 juillet 1973, le Gouvernement Princier a appris, par une lettre datée du 9 juillet émanant de l'un des associés du Groupe (la firme Hanscombe Partnership), que les pourparlers avec Mobil Oil avaient échoué et que cette dernière refusait de participer au projet. Le jour même, le Gouvernement a rappelé à PPAL que la fourniture de la caution constituait un élément fondamental et décisif de l'accord et que le délai pour la produire expirait le 22 juillet 1973. S'en est suivie une longue série de reports d'échéances sollicités par la société canadienne et accordés unilatéralement par le Gouvernement Princier : 1. Le 24 juillet 1973, à la demande de PPAL, le Gouvernement a reporté l'échéance au 31 juillet 1973, en précisant que faute d'exécution, la promesse serait résolue de plein droit sans préjudice de dommages-intérêts. La société en a accusé réception le jour même, tout en évoquant la nécessité éventuelle d'un nouveau report. 2. Le 30 juillet 1973, reconnaissant son incapacité à respecter l'échéance, PPAL (par la plume du sieur H. signant pour le Président T.) a sollicité une prolongation d'un mois, en déclarant expressément : « Je suis conscient, ce faisant, que le non respect par Project Planning Associates (International) Limited de cet engagement entraînerait la résolution des actes signés le 22 juin 1973, laissant au seul Gouvernement de Monaco le soin d'apprécier, néanmoins, si cette résolution pourrait être, le cas échéant, reportée en fonction des éléments qui lui auraient été apportés à la date du 31 août 1973 ». 3. Le 3 août 1973, devant l'assurance d'un intérêt potentiel du groupe B.P. et eu égard à la période estivale, le Gouvernement a consenti à reporter le délai au 31 août 1973, en soulignant à nouveau que l'inexécution à cette date entraînerait la résolution de plein droit et sans formalité des conventions. 4. Le 30 août 1973, PPAL a accusé réception de la missive du 3 août en sollicitant un nouveau délai. 5. Le 5 septembre 1973, un ultime et court report a été accordé dans les mêmes termes, sur l'allégation de l'entrée dans le groupe de puissantes sociétés financières. 6. Après un rappel infructueux du Gouvernement le 21 septembre 1973, la société PPAL a, le 10 octobre 1973, remis en cause la teneur même des accords. Le Gouvernement a répliqué fermement le 18 octobre 1973 en fixant un dernier délai impératif au 28 octobre 1973 à minuit. 7. Prétextant l'obscurité de ce courrier, PPAL a attendu le 25 octobre pour proposer une réunion le 28 octobre. Le 29 octobre 1973, constatant l'absence de remise de la caution à l'expiration du dernier délai imparti, le Gouvernement Princier a notifié à la société PPAL qu'il constatait la résolution de la promesse du 22 juin 1973, tout en réservant ses droits à réparation. Contraint de rechercher un nouvel acquéreur, l'État Monégasque n'a pu conclure une nouvelle transaction que le 22 novembre 1974, à des conditions financièrement beaucoup moins avantageuses : pour un prix identique de 184 millions de francs, il a dû céder 185 500 mètres carrés de surface constructible (au lieu de 175 000 mètres carrés), avec un paiement échelonné sur plus de quatre ans (au lieu de 40 % à la signature et 60 % dès l'autorisation de construire), tandis que la concession du port n'était plus valorisée qu'à 33 millions de francs au lieu de 50 millions. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'inertie de la société canadienne et à l'absence de tout règlement amiable, le Ministre d'État, l'Administrateur des Domaines et le Trésorier Général des Finances ont saisi le Président du Tribunal de première instance de Monaco qui, par ordonnance du 26 février 1976 rendue sur le fondement de l'article 160 du Code de procédure civile, les a autorisés à assigner à bref délai. Par exploit du 1er mars 1976, les autorités monégasques ont fait donner assignation à la société PPAL. Le siège social de la défenderesse étant situé à l'étranger (Toronto, Canada), la citation a été effectuée au Parquet du Procureur Général près la Cour d'appel de Monaco, conformément aux dispositions de l'article 150 du Code de procédure civile. La copie de l'exploit a été déposée le jour même au Parquet Général, produisant immédiatement ses effets légaux, le Tribunal relevant au surplus, à titre d'information, que la destinataire a effectivement reçu signification de l'acte le 24 avril 1976, ainsi qu'en attestait un affidavit établi par le sieur L. R., préposé aux significations à Toronto (Ontario). La société PPAL n'ayant pas constitué avocat-défenseur et n'ayant pas comparu, l'instruction de l'affaire s'est déroulée par défaut faute de comparaître à son encontre, en application de l'article 211 du Code de procédure civile. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs soutenaient que le Tribunal de première instance de Monaco était compétent tant en vertu de la clause expresse d'attribution de juridiction stipulée à l'article 9 de la convention que des règles de droit commun. Sur le fond, ils articulaient une triple argumentation pour justifier que la promesse du 22 juin 1973 s'était trouvée résolue de plein droit à la date du 29 octobre 1973 : - En premier lieu, la fourniture dans le délai convenu d'une caution sérieuse revêtait le caractère d'une cause impulsive et déterminante de l'engagement de l'État, élément essentiel souligné durant les cinq mois d'échanges postérieurs à la signature. - En deuxième lieu, la résolution de plein droit découlait d'un accord formel des parties matérialisé par la correspondance postérieure à l'acte, notamment la lettre du Gouvernement du 24 juillet 1973 (mentionnée par erreur matérielle comme 1974 dans l'exposé des demandeurs) et les réponses d'acquiescement de la défenderesse des 24 et 30 juillet 1973. - En troisième lieu, les demandeurs invoquaient un argument de droit public, soutenant que le pouvoir de prononcer unilatéralement la résolution d'un contrat de vente pour inexécution par l'acheteur constitue, de droit général, un attribut de la souveraineté de tout État dès lors que le contrat le concerne, opérant un rapprochement explicite avec la théorie française de la déchéance-résolution en matière domaniale (Loi du 15 Floréal an X, art. 8 ; Ordonnance du 11 juin 1817, art. 2). En conséquence, les demandeurs requéraient du Tribunal : - De déclarer leur demande recevable et bien fondée ; - De « constater la résolution de plein droit, à la date du 29 octobre 1973, de la promesse du 22 juin 1973 » à l'encontre de PPAL ; - De condamner la société défenderesse au paiement de la somme globale de 25 000 000 de francs à titre de dommages-intérêts en réparation de l'intégralité des préjudices subis par l'État Monégasque (perte en capital lors de la revente, frais d'études, pertes financières liées aux atermoiements, pertes d'intérêts, coûts de financement et grave préjudice moral) ; - D'ordonner l'exécution provisoire du jugement, nonobstant opposition ou appel et sans caution, au regard de l'urgence ; - De condamner la défenderesse aux entiers dépens. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La défaillance du défendeur imposait au Tribunal, en vertu de l'article 211 du Code de procédure civile monégasque, de vérifier d'office la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des prétentions soumises par l'État demandeur. Au-delà de la vérification de sa propre compétence internationale et de l'accomplissement du préalable de conciliation obligatoire stipulé au contrat, la juridiction était confrontée à une question substantielle de droit des obligations d'une importance théorique et pratique majeure : **Lorsqu'une promesse synallagmatique de vente immobilière met à la charge de l'acquéreur l'obligation essentielle de fournir un cautionnement bancaire ou financier garantissant le paiement du prix dans un délai déterminé, par le biais d'un engagement de porte-fort annexé à l'acte, l'inexécution persistante de cette obligation à l'expiration des prorogations de délais accordées unilatéralement par le vendeur permet-elle à ce dernier — fût-il un État souverain — de faire simplement « constater » par le juge la résolution de plein droit de la convention sur le fondement d'échanges épistolaires postérieurs à l'acte initial, ou la rupture du lien contractuel exige-t-elle, en l'absence de clause résolutoire expresse claire et précise au sein du contrat, d'être « prononcée » judiciairement par application du mécanisme de la condition résolutoire tacite de l'article 1039 du Code civil ?** Accessoirement, se posait la question de l'évaluation souveraine du préjudice financier résultant de cette inexécution dans le cadre d'opérations immobilières liées, ainsi que la détermination de la date de prise d'effet de la résolution judiciaire. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal de première instance se déploie avec une grande rigueur méthodologique, examinant successivement le cadre procédural, la qualification des engagements contractuels, le fondement juridique de la résolution, la compétence juridictionnelle, la recevabilité au regard de la clause de conciliation, et enfin la liquidation du préjudice. #### 1. L'office du juge en cas de défaut et l'analyse de l'économie générale du contrat Visant l'article 211 du Code de procédure civile, le Tribunal rappelle liminairement qu'il ne peut adjuger les conclusions des demandeurs que si celles-ci se trouvent « justes et bien vérifiées ». Il procède dès lors à une analyse exhaustive des pièces contractuelles versées aux débats. Examinant la convention du 22 juin 1973 et son article 7 éclairé par l'échange de lettres annexé du même jour, le Tribunal met en lumière l'économie générale de l'opération. Il relève que l'obligation de fournir une caution de 184 millions de francs constituait une « condition sine qua non » de l'engagement du Gouvernement Monégasque. Les juges démontrent ce caractère essentiel par l'interdépendance des contrats : PPAL savait parfaitement que la promesse de vente était subordonnée au rachat préalable du terre-plein de Fontvieille à la S.A.D.I.M., opération exigeant de l'État un décaissement immédiat et un effort financier considérable. Dès lors, l'État ne pouvait courir aucun risque financier et la caution garantissait l'équilibre même de l'opération globale. Le Tribunal en déduit deux conséquences juridiques sur le régime du délai d'exécution : d'une part, le délai initial d'un mois revêtait un caractère « nécessairement impératif » ; d'autre part, seul le Gouvernement Princier détenait la faculté unilatérale de le proroger, sans aucun droit acquis au report pour le débiteur. Le Tribunal note d'ailleurs que PPAL avait pleinement conscience de cette situation, comme en atteste sa propre lettre du 30 juillet 1973 reconnaissant que le non-respect de l'engagement entraînerait la résolution des actes. #### 2. La qualification de l'engagement financier en promesse de porte-fort Procédant à la qualification juridique exacte de l'acte annexé à l'article 7, le Tribunal relève que PPAL s'était engagée à faire apporter la caution par un tiers identifié, la société Mobil Oil. Les juges qualifient souverainement cet engagement de « clause de porte-fort, au sens de l'article 975 du Code Civil ». En constatant que Mobil Oil a refusé de s'engager et que PPAL n'a pu fournir la garantie promise malgré les prorogations successives dont la dernière expirait de manière incontestable le 28 octobre 1973 à minuit, le Tribunal caractérise l'inexécution contractuelle imputable au promettant. #### 3. Le rejet de la résolution de plein droit au profit de la résolution judiciaire (article 1039 du Code civil) C'est ici que réside le cœur doctrinal du jugement. Bien que déclarant les demandeurs fondés dans le principe de leur action, le Tribunal écarte fermement la thèse de la résolution de plein droit soutenue par l'État Monégasque. Ignorant implicitement mais nécessairement l'argument tiré de la souveraineté de l'État et de la déchéance administrative de droit public français, et refusant de voir dans les courriers de prorogation de délai la création d'un pacte commissoire exprès, le Tribunal énonce un attendu de principe d'une grande netteté : La résolution « ne peut intervenir de plein droit, faute de clause claire et précise prévoyant la résolution en cas de non constitution de la caution ». L'article 7 de la convention initiale mentionnait certes l'hypothèse de la résolution (pour dire que la caution serait alors libérée), mais ne stipulait nullement que le défaut de fourniture de la caution entraînerait la résolution de plein droit du contrat. Cependant, loin de rejeter la demande, le Tribunal procède à une substitution de fondement juridique (requalification de l'action en constatation de résolution de plein droit en action en prononcé de résolution judiciaire). Il juge que la rupture « trouve son fondement dans les dispositions de l'article 1039 du Code Civil, s'agissant d'un contrat synallagmatique dans lequel la clause résolutoire est toujours sous-entendue et qu'elle doit être prononcée par voie de justice ». Constatant l'inexécution grave par PPAL de son engagement essentiel, le Tribunal décide que la résolution doit être judicia
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13129 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13129 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/03-26-13129)) ## Faits et procédure Par une vente conclue au cours de l'année 2013, une cliente (Mme s. RE.) acquiert auprès d'un vendeur (M. j. LI.) une montre ROLEX, référence 81308 BRCHD, en or jaune, boîtier de 34 mm, pour un prix de 37 500 €. Selon les pièces citées par le jugement, l'accord porte sur une montre dont la lunette est sertie de diamants « en taille baguette ». Le jugement relève que la cliente a versé un acompte de 15 000 € (ordre de virement du 17 octobre 2013, auquel s'ajoutent 7 € de commission bancaire). L'exposé mentionne par ailleurs un montant de 15 007 €, que le jugement ne retient pas expressément. Les échanges de courriels et de SMS, reproduits dans les motifs, établissent plusieurs éléments chronologiques. Le vendeur annonce d'abord la disponibilité de la montre au prix convenu, la cliente précise la désignation (« boîtier de 34 mm, or jaune 18 ct avec diamants en taille baguette ») et joint une photographie. Le vendeur indique ensuite que la montre avec baguettes est retirée de la production et n'existe qu'avec des brillants, puis propose un autre modèle. La livraison, initialement prévue pour décembre 2013, est reportée à plusieurs reprises. Elle intervient, selon les motifs, « courant mars 2014 », et la cliente la refuse au motif qu'elle ne correspond pas à la commande. La procédure s'engage en plusieurs temps. Une ordonnance présidentielle du 6 juin 2014 est réformée par arrêt de la Cour d'appel du 8 juillet 2014, qui autorise une saisie-arrêt entre les mains de la banque A. à hauteur de 20 000 €. La saisie est signifiée et l'assignation au fond délivrée le 10 juillet 2014. Le vendeur conclut au débouté, à la mainlevée de la saisie, au paiement du solde du prix (31 350 €) et à 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive. L'acheteuse demande la résolution de la vente, la restitution de l'acompte avec intérêts et 10 000 € de dommages-intérêts, à titre subsidiaire la fixation du solde restant dû à 22 493 €, ainsi que l'exécution provisoire. ## Question de droit La question posée au tribunal est double. Il lui revient d'abord de déterminer si la chose livrée est conforme à celle qui a été convenue, les caractéristiques litigieuses ayant été fixées par les échanges des parties. Il lui appartient ensuite, en cas de non-conformité, de tirer les conséquences de ce manquement à l'obligation de délivrance, au regard de la résolution du contrat, de la restitution de l'acompte, des intérêts et de la réparation du préjudice. Accessoirement, la décision doit se prononcer sur l'exécution provisoire, au regard des conditions de l'article 202 du Code de procédure civile. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord l'existence d'un contrat de vente. Il estime que « les parties ont, au sens de l'article 1426 du Code civil, conclu la vente » d'une montre désignée par sa référence et ses ca
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 mars 2015, n° 13011 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 mars 2015, n° 13011 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/03-05-13011)) ## Faits et procédure Par un contrat de vente conclu le 8 juillet 1985 avec l'État de Monaco, s. DE. a acquis seule deux lots de copropriété (n° 259 et 83) d'un immeuble domanial, dans le cadre d'un règlement administratif du 16 décembre 1977 réservé aux personnes de nationalité monégasque. L'acte indiquait à tort que l'acquéreur était marié sous le régime de la séparation de biens, alors que les époux étaient soumis au régime légal français de la communauté réduite aux acquêts. Le prix de 882 000 francs était pour partie payé comptant (180 000 francs) et pour le surplus payable en vingt annuités, intérêts compris. Par jugement du 9 octobre 2008, confirmé par la Cour d'appel le 2 mars 2010, la nullité de la vente a été prononcée pour erreur sur les qualités substantielles de la personne, avec ordre de remise des choses en l'état antérieur. La demanderesse a ensuite assigné l'État par exploit du 7 octobre 2013. Elle sollicitait la restitution du prix, en principal et en valeur constante, des dommages et intérêts fondés sur une valeur expertisée du bien, le remboursement des intérêts d'emprunt et d'assurance, ainsi qu'une indemnité pour charges de copropriété. L'État, reconventionnellement, réclamait une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros depuis mars 2010, soit 174 000 euros arrêtés à décembre 2014, une astreinte, et une compensation. Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire, a accueilli partiellement les prétentions de la demanderesse et rejeté la majeure partie des demandes de l'État. ## Question de droit Le litige posait plusieurs questions au regard de la remise en état consécutive à l'annulation d'un contrat de vente pour erreur : 1. Le prix restitué doit-il l'être en valeur nominale, ou doit-il être réévalué pour compenser la dépréciation monétaire ? 2. Quel est le fondement de l'indemnisation des préjudices non couverts par les seules restitutions, et quelles fautes doivent être établies ? 3. L'acquéreur peut-il être condamné à une indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'annulation, et pour la période postérieure ? 4. Les intérêts sur le prix courent-ils depuis la vente, depuis la décision fixant le montant, ou depuis une autre date ? ## Solution et dispositif Le tribunal retient, sur la **répétition du prix**, que la restitution s'opère en valeur nominale. Il relève qu'« aucune disposition de nature législative ou réglementaire ne permettant d'éviter à l'acheteur de subir les effets de la dépréciation monétaire », et écarte l'article 1225 du Code civil au motif qu'il « a vocation à régir les quasi-contrats ». La condamnation porte donc sur la contre-valeur en euros de 882 000 francs, soit 134 460,03 euros. Sur les **dommages et intérêts**, le jugement pose que l'annulation peut causer un préjudice non réparé par les restitutions, mais que son indemnisation suppose une responsabilité délictuelle au sens de l'article 1229 du Code civil. Le demandeur doit alors établir une faute, précontractuelle ou ayant entouré la formation du contrat, imputable à l'autre partie. Le tribunal admet qu'une annulation pour dol caractérise une telle faute, mais constate qu'en l'espèce la nullité repose sur une erreur. Il estime que « aucune des parties à la présente instance ne peut être considérée comme ayant commis une faute qui soit, exclusivement, à l'origine de l'erreur commise ». Les demandes indemnitaires des deux parties fondées sur une faute délictuelle sont donc rejetées. Sur les **intérêts et le prêt**, le tribunal requalifie l'opération : il ne s'agit pas d'un prêt, mais de « modalités de paiement du prix échelonnées, avec intérêts ». Il ordonne la restitution des intérêts et de l'assurance, dans la limite des demandes (79 140 euros et 3 870 euros), au motif que « le Tribunal ne pouvant statuer ultra petita ». Sur les **charges de copropriété**, le principe d'un remboursement est admis, l'État étant « réput
# Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 2014, n° 12791 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 2014, n° 12791 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/12-16-12791)) ## Faits et procédure La société de droit des Îles Vierges britanniques YULENA INTERNATIONAL INC était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble « Le Prince de Galles », à Monte-Carlo. Par contrat du 19 mars 2013, elle avait confié à l'agence P. PALACE IMMOBILIER un mandat exclusif de vente au prix de 10.900.000 euros. Ce mandat a été résilié d'un commun accord, avec effet au 31 octobre 2013. Par acte reçu le 7 mars 2014 en l'étude de Maître Y., notaire à Monaco, la société venderesse a cédé ces biens à une société civile immobilière monégasque. La veille, le 6 mars 2014, Monsieur VA., exploitant en nom propre l'agence P. PALACE IMMOBILIER, avait formé, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire, une opposition à concurrence de 250.000 euros sur le prix de vente. Il fondait sa demande sur une prétendue « jurisprudence bien établie » reconnaissant à l'agent immobilier un droit à rémunération, sans qu'un titre exécutoire ou une autorisation judiciaire ne soit produit. Le notaire a déféré à l'opposition en conservant les fonds. Par acte du 17 mars 2014, la société YULENA a assigné Maître Y. en référé devant le Président du Tribunal de première instance de Monaco, aux fins de remise des fonds. Par ordonnance du 18 juin 2014 (R.6143), le juge des référés l'a déboutée au motif qu'elle n'avait pas attrait à la cause la personne pour le compte de laquelle l'opposition avait été pratiquée. La société a interjeté appel le 1er juillet 2014. Le notaire s'en est remis à la sagesse de la Cour. La recevabilité de l'appel n'était pas contestée. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le notaire détenteur du prix de vente peut être contraint de le remettre au vendeur lorsque le créancier d'une commission, qui ne dispose d'aucun titre ni d'aucune autorisation de justice, a formé une opposition entre ses mains. Elle devait également se prononcer sur la recevabilité d'une action dirigée contre le seul notaire, sans mise en cause de l'auteur de l'opposition. Deux questions subsidiaires se posaient : quelle est la portée de l'obligation de l'officier public quant à « l'efficacité juridique » des actes qu'il rédige ; et le défaut d'appel en cause de l'opposant constitue-t-il un obstacle à la demande ? ## Solution et dispositif La Cour infirme l'ordonnance de référé et accueille la demande de la venderesse. Elle juge que l'opposition est dépourvue de valeur juridique, qu'elle ne peut produire aucun effet et que le notaire doit remettre les fonds au vendeur. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit l'appel, > Infirme l'ordonnance de référé du 18 juin 2014 en toutes ses dispositions, > Statuant à nouveau, > Ordonne à Maître Y., Notaire, de remettre sans délai à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC les fonds lui revenant en exécution de l'acte de cession du 7 mars 2014, > Condamne Maître Y. aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit. > Ordonne que lesdits dép
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12611 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12611 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12611)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée (ci-après la société A) fait construire un immeuble pour le compte d'une société tierce (la société B). Pour ce projet, elle se rapproche en 2007 d'un marbrier-négociant exerçant sous l'enseigne C (M. g. BE.) en vue de la fourniture de pierre décorative. Le 26 mars 2008, le fournisseur adresse un devis d'un montant de 1.230.271,85 euros, ramené à 1.193.363,70 euros après une remise de 3 %. Le même jour, la société A confirme son intention de passer commande pour une valeur n'excédant pas ce montant. Elle verse ensuite 300.000 euros en trois fois (6 juin 2008, 4 septembre 2008, 12 février 2009), soit environ 25 % de la commande. En avril 2009, la société A reçoit une offre concurrente d'un fournisseur français et demande au fournisseur une baisse de prix, qu'il refuse. Le projet est suspendu. Le 19 mars 2012, à la demande de la société A, le fournisseur formule une nouvelle proposition, valable jusqu'au 30 juin 2012, portant le prix à 750.000 euros. La société A, déjà engagée auprès du concurrent, ne l'accepte pas et propose de commander une quantité équivalente à 300.000 euros. Le fournisseur indique par courriel que son offre était expirée et se réserve le droit de demander réparation. La société A assigne alors le fournisseur devant le tribunal de première instance de Monaco, principalement sur le fondement de l'enrichissement sans cause, subsidiairement sur celui de la responsabilité, en restitution des 300.000 euros. Le défendeur réclame, reconventionnellement, que la résiliation soit déclarée imputable à la demanderesse et que l'acompte lui demeure acquis à titre de réparation, ainsi que des dommages-intérêts pour procédure abusive. Il convient de relever que le jugement comporte des divergences de dates entre l'exposé des faits et les motifs (courriel du 30 juillet 2012 et offre du 19 mars 2012 dans l'exposé ; courrier du 8 novembre 2012 et offre du 13 mars 2012 dans les motifs). Ces écarts n'affectent pas le raisonnement du tribunal, qui se fonde sur la chronologie d'ensemble. ## Question de droit Le tribunal est saisi de deux questions liées : 1. Le versement d'un acompte en exécution d'un projet de contrat de fourniture, non suivi de la commande ferme, est-il dépourvu de cause au point d'ouvrir
# Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12158 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12158 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/05-06-12158)) ## Faits et procédure Les propriétaires d'un local commercial à Monaco l'avaient donné à bail à une commerçante, l. DE KA., qui y exploitait un fonds de vente au détail d'objets d'art, de décoration et d'accessoires. Par acte sous seing privé du 16 mars 2011, les bailleurs ont promis de vendre ce local à la SCI MARIE BLEUE DE LORRAINE au prix de 445 000 euros. La promesse était assortie d'une condition suspensive : que le locataire n'exerce pas son droit de préemption. Les bailleurs ont notifié la promesse au preneur par acte extrajudiciaire du 17 mars 2011. Par acte du 12 avril 2011, le preneur a manifesté son intention d'exercer ce droit, sans donner suite à cette notification dans le délai d'un mois. Les bailleurs ont saisi le Tribunal de première instance le 29 septembre 2011, aux fins de voir prononcer la nullité de la préemption et dire que le compromis valait vente. Le notaire, Me Henry REY, était également attrait à la procédure. Par jugement du 8 mai 2013, le tribunal a dit que le preneur n'avait pas exercé régulièrement son droit de préemption, que la condition suspensive s'était réalisée et que la promesse devait être constatée par acte authentique. Il a condamné la preneuse à 10 000 euros de dommages-intérêts au profit des bailleurs et à 5 000 euros au profit de la SCI pour résistance abusive. La preneuse a interjeté appel le 19 juillet 2013. Elle demandait notamment à la Cour de constater la caducité de la promesse, subsidiairement la défaillance de la condition suspensive pour non-réalisation dans le délai contractuel, et, à titre infiniment subsidiaire, le rejet de toute demande indemnitaire. Les bailleurs et la SCI sollicitaient la confirmation, tandis que le notaire demandait à être mis hors de cause et l'indemnisation de sa mise en cause. ## Question de droit La question centrale est de savoir si le droit de préemption du preneur d'un local commercial, régi par l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, est régulièrement exercé lorsque le preneur notifie son intention de préempter dans le délai légal, mais ne réitère pas la vente devant notaire dans le mois suivant cette notification. Il s'agit, corrélativement, de déterminer si la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, stipulée dans la promesse de vente au tiers, se trouve alors réalisée. Accessoirement, la Cour devait statuer sur la régularité de la mise en cause du notaire et sur les demandes indemnitaires réciproques pour appel ou résistance abusifs. ## Solution et dispositif La Cour confirme le raisonnement du premier juge. Elle relève que le preneur bénéficiait d'un délai d'un mois pour notifier son intention d'exercer le droit de
# Cour d'Appel de Monaco, 11 mars 2014, n° 11964 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 11 mars 2014, n° 11964 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/03-11-11964)) ## Faits et procédure Le 14 janvier 2009, la société de droit de Jersey CMB MONACO REAL ESTATE LIMITED (ci-après « CMB ») adresse à l'agence AGEPRIM, mandataire du vendeur, une offre d'achat portant sur un appartement sis à Monaco, au prix de 20 millions d'euros. Elle verse à titre d'acompte une somme forfaitaire de 2 millions d'euros. L'offre est acceptée le lendemain par le dirigeant de la société CAMLET PROMOTION SA (ci-après « CAMLET »), propriétaire du bien. L'acceptation émane en réalité d'un acteur qui, selon les écritures, agissait en qualité d'actionnaire unique : la question de ses pouvoirs se trouve ainsi posée (non précisé dans la décision quant à la qualité exacte du signataire au regard du droit de Jersey ou des Îles Vierges Britanniques). Le 30 janvier 2009, le notaire chargé de rédiger l'acte authentique, Maître Z, informe CMB de procédures italiennes susceptibles d'affecter la validité de l'adjudication monégasque du 6 décembre 2000. CMB renonce à son projet et sollicite la restitution de l'acompte, que le notaire refuse de verser. Par lettre du 5 février 2009, CMB fait connaître qu'elle ne souhaite plus contracter, la date butoir de régularisation de l'acte authentique étant fixée au 6 février 2009. Par jugement du 19 janvier 2012, le Tribunal de première instance rejette la demande de nullité pour vice du consentement, déclare la promesse caduque, ordonne au notaire de remettre les 2 millions d'euros au vendeur, augmentés des intérêts, et condamne CMB à 2 000 euros de dommages-intérêts envers le notaire. CMB interjette appel. Elle sollicite, à titre principal, la nullité de la promesse pour défaut de pouvoir du signataire et réticence dolosive, et, à titre subsidiaire, la confirmation de la caducité assortie d'un anéantissement rétroactif. CAMLET conclut à la validité de la promesse, invoque une ratification par son conseil d'administration du 23 janvier 2009, et demande des dommages-intérêts pour appel abusif. Le notaire forme un appel incident contre la condamnation aux intérêts. ## Question de droit La Cour devait résoudre trois questions principales : 1. **Le dol (réticence dolosive) peut-il entraîner la nullité de la promesse synallagmatique, et l'appelante peut-elle soutenir simultanément la nullité pour vice du consentement et la caducité ?** 2. **Quels sont les effets d'une promesse frappée de caducité, en particulier quant au sort de l'acompte et à l'éventuelle rétroactivité de la caducité ?** 3. **Quelle est la responsabilité du notaire détenteur de l'acompte, et son appel incident est-il fondé ?** ## Solution et dispositif La Cour pose d'abord, en rappel de principe, les règles applicables : > « le dol vicie le consentement et qu'à défaut de consentement valablement donné, le contrat ne peut s'être régulièrement formé et est donc nul, ce qui entraîne au bénéfice de cette nullité, la remise rétroactive des parties dans l'état où elles se trouvaient avant de contracter ». Elle énonce ensuite la distinction décisive entre caducité et nullité : > « La caducité d'une convention sanctionne seulement son défaut d'exécution soit à l'arrivée de son terme soit par l'inexécution par une partie d'une de ses obligations. La caducité implique nécessairement pour être dûment constatée que la convention sur laquelle elle se fonde ait été préalablement valablement souscrite. Elle frappe donc un acte régulièrement formé, lequel postérieurement à sa conclusion perd un élément nécessaire à sa perfection. » Enfin, elle précise le régime des effets : > « La promesse frappée de caducité va régulièrement produire ses effets pour la période de temps comprise entre sa date de signature et la date d'intervention de la caducité et conséquemment cesser de produire ses effets pour l'avenir mais sans rétroactivité ». Appliquant ces principes, la Cour relève que CMB, en demandant la confirmation de la caducité en premier chef, avant de solliciter l'annulation pour dol, « confond les deux concepts juridiques » et se contredit. Elle estime qu'il faut en déduire que l'appelante « conclut nécessairement à la validité de la dite promesse ». Elle décl
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 26726 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 26726 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-25-26726)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco le 25 juin 1987 s'inscrit dans la longue exécution d'une opération immobilière et domaniale initiée au milieu du XXe siècle sur le territoire monégasque. Le 5 juillet 1951, l'Administration des Domaines, agissant pour le compte de l'État de Monaco, propriétaire du fonds, a conclu une convention qualifiée de « concession-bail » avec une société anonyme monégasque dénommée Société Méditerranéenne de Boissons Gazeuses (SAM SMBG). Ce contrat portait sur une parcelle de terrain située Quai du Commerce, dans le quartier de la Condamine à Monaco (désignée par la suite comme sise au 4 Quai Antoine 1er). En exécution de cette convention de concession-bail, un bâtiment à usage industriel a été érigé sur le terrain concédé. L'édification de cet ensemble immobilier d'envergure ne s'est pas réalisée en un trait de temps, mais s'est échelonnée en trois tranches successives de travaux, respectivement exécutées au cours des années 1953, 1957 et 1969. Par la suite, suivant un acte reçu par Maître J.-Ch. Rey le 18 décembre 1959, la société civile immobilière dénommée SCI Francesca est devenue cessionnaire d'une partie des droits et s'est trouvée corrélativement soumise aux obligations de la SAM SMBG, contractante originaire. D'autres entités juridiques – à savoir les sociétés Quai du Commerce, Mursa, La Quarantaine, Sun Port et Ardes – sont également devenues propriétaires de différents locaux composant cet immeuble bâti. Le cœur de la relation contractuelle quant au sort final des ouvrages résidait dans la clause onzième de la convention originelle du 5 juillet 1951. Cette stipulation aménageait au profit de la puissance publique une faculté de rachat périodique des ouvrages construits sur son domaine. Aux termes du premier alinéa de cet article 11, l'Administration des Domaines se voyait reconnaître le droit, à l'expiration de chaque période quinquennale, de demander à la société concessionnaire de lui céder la propriété des constructions édifiées par elle. Anticipant la difficulté d'évaluer par avance des bâtiments non encore construits au jour de la signature de l'acte de 1951, le second alinéa de la clause onzième organisait un mécanisme précis de détermination du prix de cette cession. Il stipulait que le prix de cession serait établi en tenant compte de deux paramètres objectifs : d'une part, le prix de revient des travaux (qu'ils soient anciens ou récents) et, d'autre part, l'état de vétusté des constructions. Sur le plan procédural, la clause prévoyait que ce prix serait fixé « soit par voie d'entente amiable, soit à défaut, par expertise, l'expert devant être désigné d'un commun accord ou par M. le Président du Tribunal de Première Instance saisi à la requête de la partie la plus diligente ». Le bail étant arrivé à échéance ou l'État ayant manifesté son intention d'acquérir les lieux (le rapport d'expertise mentionnant mars 1981 comme date de fin du bail et décembre 1982 comme date de l'offre de l'État), un premier contentieux a opposé les parties quant à la propriété des biens et à la mise en œuvre du mécanisme de cession. Par un jugement définitif rendu le 17 mars 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a tranché cette question préalable. Il a constaté la qualité de propriétaires des locaux au profit des sociétés Quai du Commerce, Mursa, Francesca, La Quarantaine, Sun Port et Ardes, tout en jugeant que l'État ne pourrait se prévaloir de la qualité de propriétaire qu'à compter de la réalisation effective de la vente des biens formant l'immeuble sis 4 Quai Antoine 1er. En conséquence, le Tribunal a renvoyé l'État et les différentes sociétés propriétaires à l'accomplissement de la procédure amiable conventionnellement prévue à l'article 11, alinéa 2, de l'acte du 5 juillet 1951 pour la détermination du prix de cession. La juridiction avait alors imparti un délai précis, passé lequel, faute d'entente amiable, l'expert serait judiciairement désigné. Les négociations amiables n'ayant pu aboutir à un accord sur le prix, l'État de Monaco a formulé des offres le 10 juin 1983, qui furent refusées, puis a saisi le juge des référés le 6 juin 1984 d'une demande de désignation d'expert conformément aux stipulations de l'article 11 de la convention. Par une ordonnance en date du 12 juillet 1984, le Président du Tribunal de première instance, rejetant toutes autres prétentions, a désigné M. A. C. en qualité d'expert aux fins de remplir la mission contractuelle prévue audit article 11. Le magistrat des référés a également donné acte aux parties de leur accord pour que l'expert réponde aux dires dont il serait saisi et procède à la ventilation du prix de cession estimé entre les diverses sociétés propriétaires, tout en lui prescrivant de prêter serment et de déposer son rapport au Greffe Général dans un délai de quatre mois (sans toutefois commettre de juge chargé de suivre l'expertise). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'expert A. C. a débuté ses opérations et tenu une première réunion d'expertise dont le compte rendu est daté du 20 septembre 1984. Dès ce stade liminaire, le technicien a énoncé que, les parties n'ayant pu s'entendre, le prix serait établi par la présente expertise. Toutefois, il s'est immédiatement heurté à une divergence radicale entre les parties quant à l'interprétation des critères de détermination du prix posés par l'article 11 de la convention de 1951. Trois thèses s'affrontaient : retenir la valeur historique des constructions à leurs dates d'édification respectives diminuée d'abattements pour vétusté ; retenir des valeurs actualisées minorées des taux de vétusté ; ou encore retenir les valeurs marchandes des biens. Constatant que le Tribunal ne s'était pas prononcé sur cette question d'interprétation, l'expert a estimé devoir proposer une interprétation à la juridiction, accompagnée des prix et de leur répartition. Aux termes de son rapport déposé le 27 décembre 1985, l'expert C. a développé un raisonnement économique et technique structuré. Considérant être investi de la mission de proposer un prix supposant une interprétation de la clause, il a posé le postulat qu'un prix de revient historique ne peut subir d'abattement pour vétusté, dès lors qu'il représente par définition l'état à neuf de la construction à l'époque de sa réalisation. Il en a déduit que l'article 11, en imposant de tenir compte de la vétusté, impliquait nécessairement une actualisation préalable du prix de revient à la date de la cession, par le seul jeu des coefficients officiels de variation des prix de la construction. Pour répondre aux dires des parties comme l'ordonnance de référé lui en faisait obligation, l'expert a effectué ses calculs d'actualisation et d'abattement pour vétusté selon trois périodes de référence : mars 1981 (date de fin du bail), décembre 1982 (date de l'offre de l'État) et juin 1985 (période correspondant aux derniers coefficients connus au moment de la préparation de son rapport). Sur la base des relevés de superficies « hors œuvre » établis par le géomètre C., portant sur une surface globale de 7 856,751 m² (après déduction de 356,076 m² correspondant à la galerie publique sur un total de 8 212,827 m²), l'expert a arrêté, en valeur juin 1985, un prix au mètre carré de plancher de 1 233 francs pour la première tranche (1953), de 1 305 francs pour la deuxième tranche (1957) et de 3 126 francs pour la troisième tranche (1969). Le prix global de l'entier immeuble a ainsi été évalué à 11 344 904,46 francs. Procédant à la ventilation par propriétaire, l'expert a fixé la part revenant à la SCI Francesca – propriétaire de locaux au rez-de-chaussée issus de la première tranche (« Siamp Cedap 1re tranche RDC » et « Cofoge 1re tranche ») d'une surface de 687,974 m² au prix unitaire de 1 233 francs – à la somme exacte de 848 271,94 francs. Contestant vigoureusement cette méthode d'actualisation qui décuplait le montant de l'indemnité par rapport à ses propres calculs, l'État de Monaco a pris l'initiative du procès au fond en faisant assigner la SCI Francesca devant le Tribunal de première instance par exploit du 7 août 1986. Les prétentions de l'État s'articulaient autour de plusieurs axes juridiques et pratiques : 1. Sur le plan de l'évaluation, l'État demandait au Tribunal de lui donner acte de son acceptation du relevé des surfaces établi par le géomètre C., mais de dire n'y avoir lieu à homologation du rapport de l'expert C. Maintenant ses offres antérieures du 10 juin 1983, il sollicitait que soit déclarée satisfactoire son offre de payer à la SCI Francesca la somme de 83 244,85 francs (soit un montant dix fois inférieur à l'évaluation de l'expert) pour la remplir de ses droits. Dans ses écrits ultérieurs, l'État a complété cette offre en s'engageant à verser toute somme, égale ou différente, que le Tribunal fixerait à titre de provision et sous réserve d'appel. 2. Sur le plan de la qualification juridique de la mission de l'expert, l'État soutenait que les parties n'avaient nullement conféré à M. C. une mission d'arbitrage et encore moins les pouvoirs juridictionnels d'un amiable compositeur, mais avaient simplement entendu recourir à un technicien pour appliquer des critères prédéterminés. L'État arguait que l'arbitrage n'est prévu qu'en matière civile et commerciale, qu'il obéit à des règles de forme non respectées en l'espèce, et qu'il suppose la capacité de compromettre, laquelle fait défaut à l'État en vertu des principes constitutionnels et administratifs monégasques. Il ajoutait que l'échange de dires durant l'expertise démontrait que les parties excluaient que l'expert puisse rendre une sentence fixant le prix. Selon l'État, l'expertise était une simple mesure d'instruction de droit commun laissant au Tribunal son pouvoir souverain d'appréciation pour écarter l'actualisation du prix de revient, s'agissant d'une cession forcée et non d'une vente au prix du marché immobilier. 3. Sur le plan de la réalisation de la vente et de la libération des lieux, l'État demandait qu'à défaut d'accord de la défenderesse dans le mois du jugement pour passer l'acte notarié et libérer les lieux dans les trois mois, le jugement vaille acte notarié et soit transcrit comme tel. Invoquant une urgence absolue liée à des raisons d'intérêt général – l'État s'étant engagé par un récent accord international à mettre les locaux litigieux à la disposition de l'Agence Internationale de l'Énergie Atomique (AIEA) –, il réclamait l'expulsion de la SCI Francesca et de tous occupants de son chef en toute hypothèse, sous astreinte et avec le concours de la force publique, assortie de l'exécution provisoire, moyennant le cas échéant la perception de la somme offerte à titre provisionnel. Enfin, il sollicitait le partage des dépens par moitié, les honoraires de l'expert devant rester à la charge de la défenderesse à proportion des sommes reçues. En défense, la SCI Francesca opposait une argumentation radicalement différente quant à la nature du mécanisme contractuel, tout en critiquant elle aussi, mais pour d'autres motifs, le travail de l'expert : 1. Dans ses dernières écritures, la société défenderesse soutenait que les parties, conformément aux dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, avaient laissé à un tiers le soin de fixer le prix de vente. Elle qualifiait précisément ce tiers non d'arbitre ou d'expert judiciaire, mais de mandataire commun des parties, dont les conclusions s'imposent à elles et au juge dès lors qu'elles ne font que compléter ou refléter leur volonté contractuelle. 2. Toutefois, la SCI Francesca estimait qu'en proposant à l'appréciation du Tribunal trois dates différentes auxquelles le prix pouvait être déterminé (mars 1981, décembre 1982, juin 1985), l'expert C. n'avait pas épuisé ni rempli sa mission. Selon elle, le Tribunal ne pouvait choisir l'une de ces dates sans ajouter aux dispositions contractuelles, ni a fortiori statuer sur l'offre dérisoire de l'État. Elle concluait donc à titre principal que l'expert devait être ressaisi par la partie la plus diligente afin qu'il fixe définitivement le prix unique qui scellerait la convention. 3. S'appuyant sur le jugement du 17 mars 1983 ayant décidé que l'État ne deviendrait propriétaire qu'après la réalisation de la vente (laquelle suppose un prix préalablement déterminé), la SCI Francesca déniait tout droit actuel à l'État pour solliciter son expulsion d'un immeuble dont elle demeurait pleinement propriétaire. Elle concluait à l'irrecevabilité et au mal-fondé des demandes étatiques. 4. À titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal estimerait devoir se substituer à l'expert, elle demandait que le prix de vente soit calculé, par application des critères souverainement retenus par l'expert (incluant donc l'actualisation), à la date effective de la signature du contrat de vente. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soulevait une question fondamentale de droit des contrats spéciaux et de droit judiciaire privé, située à l'intersection de la formation du contrat de vente et de la théorie générale des mesures d'instruction : **Quelle est la qualification juridique exacte de la clause contractuelle confiant, à défaut d'accord amiable, la fixation du prix d'une cession immobilière à un expert désigné judiciairement, et quels sont, d'une part, l'office du juge face au rapport de ce technicien qui a procédé à une actualisation des coûts et mentionné plusieurs dates de valeur, et, d'autre part, les effets de cette détermination sur le transfert de propriété et l'exécution du contrat ?** Plus analytiquement, le Tribunal devait résoudre trois sous-questions imbriquées : - En premier lieu, la clause renvoyant à un « expert » désigné par le juge des référés relève-t-elle de l'expertise judiciaire de droit commun (laissant au juge sa liberté d'appréciation), de l'arbitrage juridictionnel (interdit à l'État), ou de l'institution spécifique du tiers estimateur régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil ? - En deuxième lieu, dès lors que la qualification de l'article 1434 du Code civil est retenue, le tiers a-t-il valablement rempli sa mission contraignante lorsqu'il a interprété les paramètres économiques du contrat (actualisation du prix de revient) et fait figurer dans son rapport, outre le prix à la date de ses opérations, deux évaluations rétrospectives en réponse aux dires des parties ? - En troisième lieu, quelles sont les conséquences de la fixation du prix par le tiers sur la perfection de la vente immobilière au regard de l'article 1426 du Code civil, et comment assurer l'exécution forcée du transfert de propriété et de la remise des lieux en présence d'un impératif d'urgence invoqué par l'acquéreur public ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance de Monaco déploie un raisonnement d'une grande rigueur syllogistique, procédant par étapes successives pour écarter à la fois la thèse de l'expertise de droit commun soutenue par l'État et la thèse de l'inachèvement de la mission soutenue par la SCI Francesca. #### 1. La qualification de la clause : l'application de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil et l'autonomie de la figure du tiers estimateur Le Tribunal commence par analyser la commune intention des parties lors de la conclusion de la convention du 5 juillet 1951. Il relève que les cocontractants se trouvaient dans l'impossibilité matérielle et juridique de déterminer par avance le prix de constructions qui n'étaient pas encore édifiées. En décidant de s'en remettre, à défaut d'entente amiable, à un expert désigné d'un commun accord ou judiciairement, les parties ont conclu ce qui « s'analyse en une convention de détermination de prix par un tiers telle que régie par l'article 1434 alinéa 2 du Code civil ». Répondant directement aux objections de droit public et de procédure civile soulevées par l'État (relatives à l'incapacité de compromettre de la puissance publique et au formalisme de l'arbitrage), le Tribunal pose un principe d'interprétation textuelle essentiel : malgré l'expression archaïque d'« arbitrage d'un tiers » employée par le rédacteur de l'article 1434 du Code civil, la mission confiée à ce tiers « ne constitue ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise et échappe par conséquent aux formalités et règles prescrites pour ces opérations ». Le Tribunal précise ensuite le fondement et l'effet de ce mécanisme : par une telle clause, les parties « substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent ou font désigner ». Cette substitution conventionnelle de volonté a pour effet direct de parvenir à une détermination du prix qui s'impose de manière absolue aux cocontractants, « sans que le Tribunal puisse modifier le prix définitivement fixé par le tiers ». La juridiction étaye cette distinction radicale d'avec l'expertise judiciaire de droit commun par trois indices concordants tirés de l'espèce et de sa propre jurisprudence : - Premièrement, l'ordonnance de référé du 12 juillet 1984 ayant désigné M. C. a « implicitement mais nécessairement jugé » qu'il ne s'agissait pas d'une expertise judiciaire classique, puisque le Président du Tribunal s'est délibérément abstenu de commettre un juge chargé de suivre l'expertise, formalité pourtant inhérente aux mesures d'instruction judiciaires. - Deuxièmement, l'expert C. lui-même a exactement perçu la nature de son office en considérant liminairement, dès l'ouverture de ses opérations, qu'il lui appartenait d'« établir le prix ». - Troisièmement, le Tribunal rappelle non sans fermeté qu'il a déjà interprété en ce sens une clause en tous points comparable dans un jugement rendu le 10 juillet 1986 dans une affaire opposant l'État aux sociétés Eaton et Ambrif, décision que l'État, bien qu'y ayant été partie, « n'a pas cru devoir mentionner » dans ses écritures. #### 2. La validation de l'accomplissement de la mission par le tiers estimateur Ayant verrouillé la qualification juridique du mécanisme, le Tribunal devait vérifier si le tiers avait effectivement rempli sa mission, ce que contestait la SCI Francesca pour demander un renvoi devant l'expert, et ce que contestait l'État sur le fond de la méthode d'actualisation. Le Tribunal procède ici par distinction (*distinguo*) avec son précédent du 10 juillet 1986 (affaire *État c/ Sociétés Eaton et Ambrif*). Dans cette affaire antérieure, l'expert s'était borné à proposer au Tribunal de choisir un prix à l'intérieur d'une fourchette délimitée par un minimum et un maximum laissée à l'appréciation du juge ; le Tribunal avait alors logiquement estimé que le tiers n'avait pas rempli son office de détermination du prix. Au contraire, dans la présente espèce, le Tribunal juge que les opérations ont été conduites conformément à la clause de 1951 dès lors que l'expert C. a effectivement arrêté et déterminé le prix de cession. S'agissant de la critique formulée par l'État contre le choix méthodologique de l'expert consistant à actualiser le prix de revient des constructions avant d'appliquer l'abattement pour vétusté, le Tribunal décline toute compétence pour la contrôler : en raison de la force obligatoire du mandat confié au tiers, la circonstance que l
# Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8716 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8716 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/03-23-8716)) ## Faits et procédure Le 2 octobre 2008, la société de droit hongrois Hungary Meat KFT (ci-après « Hungary Meat ») a assigné la société de droit monégasque GI. International Trading SAM (ci-après « GI. ») en paiement du prix de neuf livraisons de viande destinées à la Corée du Sud, d'un montant de 363 942,74 dollars US. Selon l'arrêt attaqué, Hungary Meat fondait sa demande sur un accord commercial non formalisé aux termes duquel GI. lui apportait une aide financière en qualité d'intermédiaire, afin qu'elle ne supporte pas les délais de paiement entre l'achat des marchandises auprès des grossistes et leur règlement par les acheteurs. Hungary Meat vendait la marchandise à GI., qui la revendait au client désigné moyennant un bénéfice de 2 % sur le montant des factures. GI. contestait cette analyse. Elle soutenait que l'acquéreur ultime, la société coréenne ACT Co, ne l'avait pas payée et qu'elle s'était bornée à consentir des avances de trésorerie, de sorte qu'elle ne devait pas le prix des neuf factures établies entre le 10 juillet et le 1er septembre 2000 (ces dates sont rapportées telles quelles par l'arrêt). Elle formait en outre des demandes reconventionnelles portant sur une avance de fonds de 276 798,57 dollars US, une dette de 37 856,97 dollars US, une somme de 160 000 euros bloquée dans une procédure visant la société Bresaole et son dirigeant, et 100 000 euros de dommages et intérêts. Par jugement du 27 mai 2010, le tribunal de première instance a accueilli la demande principale, diminuée de la commission contractuelle, et rejeté les demandes reconventionnelles. Par arrêt du 21 juin 2011, la cour d'appel a confirmé ce jugement. GI. a formé un pourvoi en révision, déclaré le 20 octobre 2011. Le ministère public a conclu le 12 janvier 2012. L'audience s'est tenue le 21 mars 2012 sur le rapport de M. Jean Apollis, Premier Président. ## Question de droit Le pourvoi soulevait trois moyens. Le **premier moyen**, pris en trois branches, reprochait à la cour d'appel de ne pas avoir répondu à des conclusions établissant, d'une part, que l'assignation de Hungary Meat constituait un aveu d'une simple avance financière et non d'une vente (première branche, fondée sur l'article 199 du Code de procédure civile), d'autre part, que le rapport amiable de l'expert-comptable M. Boisson démontrait l'absence d'acquisition de la marchandise (deuxième branche), enfin, que les « delivery orders » n'étaient pas en possession de GI. et lui avaient été remis a posteriori (troisième branche). Le **deuxième moyen** dénonçait une contradiction de motifs : la cour d'appel aurait, d'une part, relevé que GI. contestait en appel sa qualification contractuelle sans préciser la nature de son intervention, d'autre part, constaté que GI. ne démontrait pas avoir été autorisée à exercer l'activité de bailleur de fonds. Le **troisième moyen** soutenait que la cour d'appel, en retenant qu'il n'était pas établi que Hungary Meat dût supporter l'absence de paiement et
# Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/12-20-25176)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une complexe opération de remembrement foncier et de promotion immobilière projetée sur le territoire monégasque à la fin des années 1970 et au début des années 1980. Ce type d'opération, particulièrement fréquent dans un marché immobilier caractérisé par l'exiguïté du territoire et la rareté du foncier disponible, nécessite souvent l'acquisition successive de plusieurs parcelles contiguës pour permettre la démolition du bâti existant et l'édification d'un ensemble immobilier d'envergure. En l'espèce, par un acte sous seing privé en date du 23 novembre 1979, déposé le 5 décembre 1979 au rang des minutes de maître Louis-Constant Crovetto, notaire à Monaco, les hoirs V. ont consenti à Monsieur A. L., exerçant la profession de promoteur, ainsi qu'à son épouse, née M.-J. L., une promesse de vente portant sur une propriété immobilière. Ce bien, cadastré sous le numéro 86 partie de la section A, présentait une superficie de 652 mètres carrés et comprenait une construction élevée de deux étages sur rez-de-chaussée. Le prix de la transaction était fixé à la somme de 4 millions de francs, sur laquelle les époux L. ont versé un acompte de 60 000 francs à valoir sur le prix de vente définitif. Les parties avaient convenu que cette convention devait faire l'objet d'une réitération par acte authentique devant maître Crovetto au plus tard le 23 avril 1980. Cet acte sous seing privé revêtait une importance particulière en raison de plusieurs clauses spécifiques qu'il renfermait, lesquelles allaient ultérieurement cristalliser le contentieux. Premièrement, l'acte prévoyait une clause de substitution assortie d'une garantie solidaire, rédigée en ces termes : « Les acquéreurs... s'obligent à l'acquérir tout en se réservant la faculté de se substituer toutes personnes physiques ou morales qu'il leur plaira, mais, dans ce cas, en restant garant solidaire des présents engagements... ». Deuxièmement, sous une rubrique intitulée « Déclaration », l'acquéreur indiquait qu'en principe, il avait l'intention de démolir l'immeuble objet de la promesse et d'y construire, après le remembrement de diverses propriétés jouxtantes et avoisinantes, un immeuble à usage d'habitation. Troisièmement, et c'est là le cœur du litige, l'acte comportait une clause intitulée « Rémunération d'agence ». Aux termes de celle-ci, l'acquéreur déclarait que la transaction avait été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur. À l'acte intervenait directement Madame S. M., directrice et propriétaire de ladite agence immobilière. Cette dernière déclarait, en sa qualité d'intermédiaire de la transaction, renoncer purement et simplement à toute rémunération d'agence quelconque, tant à l'égard de l'acquéreur qu'à l'égard du vendeur, s'interdisant d'ailleurs de réclamer à quelque moment que ce soit une commission au vendeur. Toutefois, cette renonciation n'était pas dépourvue de contrepartie. Il était en effet expressément stipulé : « Pour compenser cette perte, l'acquéreur s'engage et s'oblige à consentir à ladite agence l'exclusivité des ventes du nouvel immeuble, ce pour le cas où l'acquéreur construirait l'ensemble immobilier. Il s'engage et s'oblige, pour le cas où l'acquéreur conserverait l'immeuble objet des présentes, à régler la commission d'usage acquéreur soit trois francs pour cent du prix ci-dessus exprimé ». L'immeuble des hoirs V. était confronté par quatre autres propriétés : la villa B. appartenant aux hoirs D., la villa L. D. appartenant à la S.C.I. L. D., la villa J. appartenant à A. A., et enfin la villa F.-W. appartenant à la Caisse autonome des retraites (C.A.R.). Conformément à son intention déclarée de remembrement, le promoteur A. L. a obtenu, au cours des mois suivants, des promesses de vente portant sur ces parcelles contiguës : le 26 février 1980 pour la villa B. et pour la villa J. (cette dernière par acte sous seing privé), le 21 mars 1980 pour la villa F.-W., et le 11 avril 1980 pour la villa L. D. Il convient de noter qu'aucune de ces quatre promesses subséquentes ne contenait de stipulation analogue à celle de l'acte du 23 novembre 1979 au profit de Madame M. Or, l'opération projetée par Monsieur L. n'a pas connu le dénouement initialement envisagé par son entremise personnelle. D'une part, la promesse de vente du 23 novembre 1979 portant sur la propriété des hoirs V. n'a pas été réitérée par acte authentique entre ces derniers et les époux L. à la date butoir du 23 avril 1980 ; Monsieur L. a d'ailleurs fait savoir aux hoirs V. dès le 19 mai 1980 qu'il n'entendait pas donner suite à cette promesse. D'autre part, c'est une personne morale distincte, la S.C.I. H. O., représentée par Monsieur N. P. (laquelle s'était fait céder par une S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L.), qui a finalement procédé à l'acquisition de la quasi-totalité des biens destinés au remembrement. Ainsi, par actes authentiques reçus par maîtres Crovetto et Aureglia les 25 avril et 29 avril 1980, la S.C.I. H. O. a acquis respectivement la villa B. auprès des hoirs D. et la villa L. D. auprès de la S.C.I. L. D. Ensuite, le 21 mai 1980, par acte reçu par maître Crovetto, les hoirs V. ont vendu leur propriété à la S.C.I. H. O. au prix initialement prévu de 4 millions de francs. Ni les époux L., ni Madame M. ne sont intervenus à cet acte authentique, lequel comportait néanmoins une mention particulière : « Novation - les présentes portent novation à la promesse de vente et d'achat du 21 mai 1979 » (la Cour relevant qu'il s'agissait d'une date erronée mentionnée au lieu de celle du 23 novembre 1979). Plus tard, le 9 avril 1981, par acte reçu par maître Jean-Charles Rey, la S.C.I. H. O. a acheté la villa J. à Monsieur A. A. Seule la promesse consentie par la C.A.R. sur la villa F.-W. ne fut suivie d'aucune réalisation, le terrain s'étant au demeurant révélé inconstructible selon les écritures ultérieures de la S.C.I. Dès le lendemain de la vente du bien des hoirs V., soit le 22 mai 1980, Madame M. a notifié par acte extrajudiciaire à Monsieur A. L. et à la S.C.I. H. O. sa volonté de donner suite à la convention du 23 novembre 1979 lui ayant conféré l'exclusivité des ventes sur l'ensemble immobilier à construire, déclarant avoir eu connaissance que le promoteur s'associait à un nouveau promoteur ou lui cédait ses droits. Se heurtant à l'inertie ou au refus de ses interlocuteurs, l'agent d'affaires a porté le litige sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 12 juin 1980, Madame S. M., agissant en qualité de directrice propriétaire de l'Agence immobilière Monte-Carlo Azur, a fait assigner devant le Tribunal de première instance de Monaco Monsieur A. L., la S.C.I. H. O. prise en la personne de son gérant en exercice, ainsi que, en tant que de besoin, maître Louis-Constant Crovetto, notaire. En première instance, la demanderesse soutenait que, grâce à son entremise et à ses démarches, elle avait réalisé le regroupement des cinq propriétés susmentionnées, représentant une superficie totale d'environ 3 000 mètres carrés, au bénéfice du promoteur L. Elle exposait avoir renoncé à ses commissions d'intermédiaire pour faciliter l'opération de ce dernier, en contrepartie du droit d'exclusivité sur la commercialisation des appartements de l'immeuble futur. Invoquant la clause de substitution avec garantie solidaire insérée dans l'acte du 23 novembre 1979, elle affirmait que Monsieur L. avait cédé ses avantages à la S.C.I. H. O. en méconnaissant malicieusement ses obligations à son égard. Juridiquement, elle fondait son action sur l'existence d'une obligation indivisible au sens des articles 1072 et 1073 du Code civil, produisant les effets de la solidarité régie par les articles 989 et suivants du même code. S'appuyant sur une notice du promoteur évaluant la surface commercialisable à 11 824 mètres carrés pour un chiffre d'affaires estimé à 222 782 000 francs, elle demandait au tribunal, à titre principal, de juger que les défendeurs étaient tenus conjointement et solidairement de lui accorder l'exclusivité des ventes du remembrement, sous peine d'une pénalité forfaitaire et automatique égale au double des droits et commissions en cas d'infraction. À titre subsidiaire, en cas de refus d'exécution, elle sollicitait leur condamnation solidaire à des dommages-intérêts à déterminer par voie d'expertise judiciaire. En défense, Monsieur L. concluait au débouté, faisant valoir que la promesse du 23 novembre 1979 n'avait pas été exécutée faute de levée d'option dans le délai imparti, de sorte que les propriétaires avaient vendu leur bien à un tiers. La S.C.I. H. O. opposait l'effet relatif des contrats, soutenant que l'acte du 23 novembre 1979 lui était totalement étranger et qu'elle avait traité directement avec les propriétaires des parcelles ; elle réclamait reconventionnellement 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 18 février 1982, le Tribunal de première instance a intégralement débouté Madame M. de ses prétentions, tout en rejetant la demande reconventionnelle de la S.C.I. H. O. et en mettant hors de cause le notaire, maître Crovetto. Les premiers juges ont estimé qu'en l'absence de réitération par acte authentique, la promesse de vente du 23 novembre 1979 était devenue sans effet à la date du 23 avril 1980, entraînant par voie de conséquence la caducité des engagements pris par les époux L. envers l'agent d'affaires, et interdisant à plus forte raison à cette dernière de réclamer quoi que ce soit à la S.C.I. H. O., demeurée étrangère à l'acte. Ce jugement ayant été signifié le 6 avril 1982, Madame M. en a interjeté appel le 5 mai 1982 à l'encontre de Monsieur L. et de la S.C.I. H. O. (la mise hors de cause du notaire n'étant pas remise en question). En cause d'appel, l'appelante a modifié l'objet de sa demande pour la concentrer sur le terrain indemnitaire : reprochant aux intimés une connivence frauduleuse par laquelle la S.C.I. se serait substituée à L. en fraude de ses droits, elle a sollicité leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de la somme de 2 005 038 francs (ou 2 005 030 francs selon un autre passage de l'arrêt) à titre de dommages-intérêts en réparation de son manque à gagner, évalué sur la base d'une étude du cabinet d'architecte N. en date du 20 avril 1980. Il est crucial de noter, comme le relève la Cour, qu'elle ne réclamait toutefois aucune rémunération au titre des prestations de services qu'elle avait pu effectuer au profit de L. Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 1984, la Cour d'appel a ordonné, au visa des articles 365, 300 et suivants du Code de procédure civile, une mesure d'instruction consistant en la comparution personnelle (interrogatoire) des parties et une enquête par témoins, lesquelles ont eu lieu les 19 et 21 octobre 1984. À l'issue de ces mesures, les parties ont développé d'ultimes conclusions. Madame M. a soutenu que les déclarations recueillies démontraient qu'elle était bien à l'origine du regroupement foncier et qu'elle avait été victime de manœuvres destinées à l'évincer de sa légitime rémunération. Monsieur L. a répliqué que l'intervention de l'appelante et la clause de rémunération ne portaient que sur le seul terrain des hoirs V. (outre une intervention dans la promesse A.), que la rémunération indirecte par l'exclusivité des ventes était subordonnée à la condition qu'il construise lui-même l'immeuble, et qu'n'ayant ni acquis ni construit, il ne pouvait être tenu. Il sollicitait la confirmation du jugement et 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. La S.C.I. H. O. a abondé dans ce sens, soulignant l'absence de tout mandat écrit ou exclusif détenu par Madame M., le caractère non déterminant de son rôle (le projet de regroupement ayant été dressé par l'architecte N. et présenté par une autre agence), l'absence de tout lien contractuel ou contact préalable avec elle, et le fait que selon le notaire rédacteur lui-même, la clause d'exclusivité ne visait que la parcelle V. Elle contestait toute substitution ou novation l'engageant envers l'agent d'affaires et réclamait la confirmation du jugement ainsi qu'une somme portée en dernier lieu à 20 000 francs pour frais irrépétibles (après avoir demandé 7 000 francs dans ses conclusions antérieures). ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une problématique juridique à double détente, mêlant le droit spécial des intermédiaires immobiliers (agents d'affaires) et la théorie générale des obligations contractuelles. La question principale pouvait se formuler ainsi : **L'agent d'affaires qui, intervenant à un acte sous seing privé de promesse de vente, renonce à sa commission d'intermédiaire en contrepartie de l'engagement pris par l'acquéreur (qui se réserve la faculté de se substituer un tiers en restant garant solidaire) de lui conférer l'exclusivité de la commercialisation d'un immeuble à construire après remembrement de parcelles voisines, est-il fondé à réclamer des dommages-intérêts pour manque à gagner tant au bénéficiaire initial de la promesse qu'à la société tierce ayant finalement acquis les biens, lorsque la promesse initiale, ne valant pas vente au sens de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil, n'a pas été réalisée par son bénéficiaire et que le projet de promotion immobilière n'est pas encore concrétisé ?** Pour répondre à cette interrogation centrale, la juridiction du second degré devait préalablement résoudre plusieurs sous-questions déterminantes : 1. Quelle était l'étendue matérielle exacte de la clause d'exclusivité stipulée dans la seule promesse du 23 novembre 1979 (portait-elle sur la seule parcelle objet de cet acte ou sur l'ensemble des terrains du remembrement futur) ? 2. Quelle était la portée personnelle de la clause de substitution et de garantie solidaire (s'appliquait-elle à l'engagement accessoire de rémunération de l'agence pour lier l'acquéreur substitué ou maintenir la garantie du substituant à ce titre) ? 3. Quelle était la nature juridique de la promesse du 23 novembre 1979 au regard de l'article 1432 du Code civil monégasque et quelle était l'incidence de son défaut de réalisation par le promettant-acquéreur initial sur la survie de la clause de rémunération compensatoire ? 4. Enfin, sur le terrain extracontractuel ou de la fraude, une collusion frauduleuse entre le bénéficiaire initial des promesses et l'acquéreur final était-elle caractérisée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer le jugement entrepris tout en substituant ses propres motifs à ceux des premiers juges, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, procédant par élimination successive des fondements invoqués par l'appelante, grâce à une exégèse rigoureuse des stipulations contractuelles et à l'application stricte des règles du Code civil monégasque relatives à l'interprétation des conventions et à la promesse de vente. #### 1. Le constat préalable de l'état d'avancement du projet et la délimitation de l'objet du litige La Cour commence par circonscrire très précisément le cadre du débat. D'une part, sur le plan procédural et de l'objet de la demande, elle relève que Madame M. agit exclusivement en réparation d'un préjudice résultant d'un manque à gagner (évalué à 2 005 030 francs) pour avoir été frustrée de son droit d'exclusivité, « sans toutefois réclamer de rémunération pour prestation de services qu'elle a pu effectuer au profit de L. ». Ce constat interdit d'emblée toute requalification ou indemnisation sur le terrain quasi-contractuel ou du mandat de droit commun pour les diligences accomplies. D'autre part, sur le plan factuel, la Cour note « qu'il est constant qu'à l'heure actuelle le projet de promotion immobilière repris par la S.C.I. H. O. qui s'est fait céder par la S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L., et a acquis les propriétés qui en étaient l'objet, n'a encore point été réalisé ». #### 2. La restriction de l'assiette de la clause de rémunération par l'interprétation du contrat (articles 1018 et 1017 du Code civil) Analysant les instruments contractuels, les juges d'appel constatent que seul l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 comportait une clause relative à la rémunération de l'agent d'affaires, à l'exclusion de toutes les autres promesses de vente ultérieures. Madame M. prétendait néanmoins étendre cette exclusivité à l'ensemble des cinq propriétés du remembrement en s'appuyant sur la déclaration d'intention de l'acquéreur figurant dans ce premier acte. La Cour rejette catégoriquement cette interprétation extensive en mobilisant un double argumentaire chronologique et textuel : * Sur le plan factuel et chronologique, à la date du 23 novembre 1979, Monsieur L. n'avait aucune certitude d'acquérir les propriétés avoisinantes, et le projet architectural de regroupement n'a été établi par l'architecte N. que le 20 avril 1980, soit cinq mois après la signature de l'acte litigieux. * Sur le plan du droit des obligations, la Cour fait application des règles légales d'interprétation des contrats. Visant d'abord **l'article 1018 du Code civil** (selon lequel, quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter), elle juge que la compensation stipulée en contrepartie de la renonciation à commission ne pouvait se rapporter, dans l'commune intention des parties, qu'à l'objet même du contrat, à savoir la seule vente du terrain des consorts V. Elle en veut pour preuve que la commission subsidiaire de 3 % (prévue en cas de conservation du terrain sans construction) était assise uniquement sur le prix de vente de cette seule propriété. Ajoutant un motif surabondant mais décisif, la Cour vise **l'article 1017 du Code civil** (prévoyant que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 janvier 2006, n° 27189 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 janvier 2006, n° 27189 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2006/01-19-27189)) ## Faits et procédure La société anonyme de droit monégasque Bord De Mer a fait édifier, entre 1990 et 1993, un ensemble immobilier à Monaco. Les lots ont été vendus à divers acquéreurs, entre lesquels a été organisée une copropriété régie par l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959. Des infiltrations d'eau, apparemment liées à l'arrosage de jardinières en polyester bordant les terrasses, ont rapidement été constatées. Ces jardinières représentaient plus de 600 mètres linéaires, soit 326 bacs. Saisi par la société Bord De Mer, le juge des référés a ordonné une expertise le 22 décembre 1994. L'expert a déposé son rapport le 23 janvier 2001. Il a retenu que les défauts pouvaient engager la responsabilité de plusieurs intervenants : le fabricant des bacs, les architectes et le contrôleur technique, deux entreprises (pour la pose des couvertines et l'exécution des canalisations) et, à titre subsidiaire, le maître de l'ouvrage. La procédure s'est déroulée en plusieurs instances. Le syndicat des copropriétaires a assigné la société Bord De Mer et son assureur, la société AGF, le 25 octobre 2002. Il demandait l'homologation du rapport, la condamnation solidaire des défenderesses au coût des travaux de réparation (1 015 353,14 euros) et à la réparation des « troubles de toute nature » (304 898,03 euros). Après la dissolution anticipée de la société Bord De Mer, une seconde instance a été engagée le 27 février 2004 contre son liquidateur amiable. Des appels en garantie ont été formés par la société Bord De Mer et par la société AGF. Le tribunal a ordonné la jonction de l'ensemble des instances. ## Question de droit Le tribunal devait trancher plusieurs questions : 1. **La recevabilité de l'action du syndicat.** Le fondement légal de la demande était-il suffisamment défini ? Le syndic, agissant pour le compte des copropriétaires, pouvait-il demander réparation d'un préjudice de jouissance touchant les parties privatives ? 2. **La garant
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Ordre et distribution par contribution Contredit - Procédure - Désignation par le juge-commissaire d'une partie chargée d'introduire l'instance devant le Tribunal aux fins d'examiner des contestations à une date d'audience fixée (art. 702 et 737 CC) - Débat obligatoirement contradictoire : négligence de la partie désignée mais intervention volontaire de la partie non signifiée - Choix d'une autre date d'audience : non constitutive d'une cause de déchéance du contredit - Effet à l'égard des contestants : remise en cause du règlement provisoire, à l'égard du créancier qui n'a pas contredit droits limités à sa qualité de défendeur, d'où : irrecevable à former de nouvelles contestations et à conclure contre des codéfendeurs dont les droits n'ont pas été contestés - Recevable à former une demande reconventionnelle contre les demandeurs principaux, c'est-à-dire les auteurs des contredits, mais sans pouvoir invoquer la compensation - Contredit - Production tardive - Obligation par les créanciers de produire dans le délai de 30 jours de la sommation (art. 731 CC) - Déchéance de plein droit contre les créanciers non produisants et ceux qui, à défaut d'opposition, n'ont pas été sommés (art. 734) - Non-déchéance à l'égard des créanciers opposants lorsque la partie chargée de les sommer a négligé de le faire - Créanciers opposants : sont considérés comme tels ceux ayant signifié des saisies-arrêts ou saisies conservatoires entre les mains du dépositaire ; la signification étant assimilée à une opposition, si une procédure de distribution est ultérieurement ouverte Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 20 mars 2003, D. c/ O. ès qualités, M., hoirie D. et autres**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Ordre et distribution par contribution Contredit - Procédure - Désignation par le juge-commissaire d'une partie chargée d'introduire l'instance devant le Tribunal aux fins d'examiner des contestations à une date d'audience fixée (art. 702 et 737 CC) - Débat obligatoirement contradictoire : négligence de la partie désignée mais intervention volontaire de la partie non signifiée - Choix d'une autre date d'audience : non constitutive d'une cause de déchéance du contredit - Effet à l'égard des contestants : remise en cause du règlement provisoire,??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ait à l'inverse que le juge aurait dû prendre en considération la créance de Maître E. C., avocat, « telle qu'elle a été produite en conformité des termes de l'insertion légale parue au Journal de Monaco n° 7364 du 3 novembre 1998 » puisque lui-même y avait expressément acquiescé ; Par ordonnance du 22 mars 1999, le juge-commissaire a arrêté les contributions pour les créances privilégiées non contestées, soit la créance du Trésor pour les frais de la distribution, celle de Maître P. L. et celle des époux M., et a renvoyé les parties, pour les autres créances concernées par??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? par les époux M. et les hoirs D. ; Renvoie la procédure devant le juge-commissaire afin qu'il procède à la clôture du procès-verbal conformément à l'article 738 du Code de procédure civile et au présent jugement ; Ordonne l'emploi des dépens liés au contredit d'A. T. sur la somme à distribuer ; M. Narmino prés. ; Melle Le Lay prem. subst. du proc. gén. Mes Blot, Leandri, Sbarrato, Lorenzi, Escaut, Pastor-Bensa av. déf. Sosso av. ; Talandier av. bar. de Paris, Durand av. bar. de Lille, Arditi av. bar. de Marseille ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 20 mars 2003, D. c/ O. ès qualités, M., hoirie D. et autres**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 juin 2002, n° 27007 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 juin 2002, n° 27007 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2002/06-06-27007)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 16 mars 2000, la société civile particulière Le Lys (ci-après « la SCI Le Lys ») s'est engagée à vendre un immeuble situé à Monaco à L. H. et R. G. (ci-après « les acquéreurs »), pour le prix de 130 000 000 francs. Un acompte de 13 000 000 francs a été versé le jour même entre les mains du notaire. L'acte authentique devait intervenir au plus tard le 23 mai 2000. La promesse comportait une clause pénale, aux termes de laquelle, à défaut de régularisation par l'acquéreur huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, l'acompte demeurerait acquis au vendeur, lequel serait alors délié de tout engagement. Un litige opposait antérieurement la SCI Le Lys à la société Ampco International Construction, qui revendiquait la qualité d'acquéreur. Après des décisions divergentes sur la qualification du courrier du 9 février 2000, les juridictions monégasques ont définitivement rejeté les prétentions de la société Ampco. Le pourvoi a été rejeté par la Cour de révision le 2 octobre 2001. Pendant l'instance en révision, les parties ont conclu, le 11 avril 2001, une convention sous seing privé. Elles y reportent la date de signature de l'acte authentique au 31 décembre 2001 et stipulent, à l'article 2, une renonciation réciproque « à toutes actions respectives, nées tant de la promesse du 16 mars 2000 que des rapports nés entre elles ». La SCI Le Lys a fait délivrer deux sommations, les 21 décembre 2001 et 7 janvier 2002. La première enjoignait aux acquéreurs de régulariser avant le 31 décembre 2001, sous peine de mise en œuvre de la clause pénale de la promesse. La seconde proposait une prorogation au 16 janvier 2002. Le 2 janvier 2002, les acquéreurs ont protesté contre la volonté de la SCI de « s'accaparer des 13 000 000 francs », tout en se déclarant liés par la promesse. Le 16 janvier 2002, seule la SCI s'est présentée devant le notaire, qui a dressé un procès-verbal de carence. Les acquéreurs ont alors assigné la SCI Le Lys aux fins de voir ordonner la régularisation de la vente sous deux mois suivant une décision de la Cour européenne des droits de l'homme, et de voir le jugement tenir lieu d'acte de vente. La SCI a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle en application de la clause pénale, avec autorisation de percevoir l'acompte déposé. Elle a en outre sollicité l'exécution provisoire. ## Question de droit Le tribunal était saisi de plusieurs questions connexes. En premier lieu, la renonciation à « toutes actions respectives, nées » de la promesse du 11 avril 2001 emporte-t-elle renonciation à la clause pénale stipulée dans la promesse initiale, et l'acte ultérieur peut-il être qualifié de transaction au sens des articles 1883 et suivants du Code civil monégasque ? En deuxième lieu, les parties ont-elles convenu d'une obligation à terme, et le vendeur est-il délié de son engagement à l'échéance non respectée par l'acqu
# Cour d'Appel de Monaco, 21 octobre 1975, n° 25758 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 octobre 1975, n° 25758 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1975/10-21-25758)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco trouve son origine dans deux opérations successives de vente de véhicules automobiles d'occasion conclues entre un acquéreur profane et un professionnel de l'automobile. Le 23 janvier 1973, la dame G. acquiert auprès de la société anonyme monégasque (S.A.M.) Palais de l'Automobile, dont le sieur P. est l'administrateur, un véhicule d'occasion de marque Austin, mis en circulation en 1971, moyennant le prix de 10 000 francs. Ce premier véhicule présente rapidement de graves dysfonctionnements. Alors qu'elle circule à Menton peu après cette acquisition, l'acheteuse subit une panne caractérisée par une surchauffe importante du moteur. Elle sollicite l'aide d'un tiers, le sieur H. S., demeurant à Menton, qui tente gracieusement de la dépanner mais lui conseille, devant l'ampleur de l'avarie, de ramener immédiatement la voiture auprès du garage vendeur. Craignant une nouvelle immobilisation en cours de route, le sieur H. S. accompagne la dame G. jusque dans les locaux de la S.A.M. Palais de l'Automobile. Sur place, le sieur P. reconnaît que le véhicule Austin ne fonctionne pas correctement. Afin de résoudre la difficulté née de cette première vente défectueuse, le garagiste propose à sa cliente un échange avec un autre véhicule d'occasion, une voiture de marque Ford Capri 2300 (13 CV), équipée d'une boîte de vitesses automatique. Pour convaincre l'acheteuse, le sieur P. lui présente ce véhicule comme étant sa voiture personnelle, acquise en première main, de la même année de mise en circulation que l'Austin (soit 1971) et totalisant 19 000 kilomètres réels. La transaction se matérialise le 3 avril 1973. Selon les affirmations de l'acheteuse, confirmées par le témoin H. S. présent lors de la négociation, la vente initiale de l'Austin est purement et simplement annulée d'un commun accord (ce qui équivaut à une reprise au prix d'achat initial de 10 000 francs), le prix de la Ford Capri est fixé à 13 000 francs, et une soulte de 3 000 francs demeure à la charge de l'acquéreuse. Pour formaliser l'accord, le sieur P. fait signer à la dame G. un imprimé de bon de commande laissé en blanc, en l'invitant à se rendre rapidement auprès d'un organisme de financement pour régler le complément de prix. Le 5 avril 1973, la dame G. souscrit effectivement auprès de la Compagnie Cogenec un contrat de crédit de 5 000 francs mentionnant un prix de vente total de 13 000 francs pour la Ford Capri. Peu après la livraison, l'établissement vendeur procède au changement des pneumatiques du véhicule. Cependant, les versions des parties divergent radicalement quant à la teneur de l'acte écrit du 3 avril 1973. Le bon de commande, rempli de la main du sieur P. sur le document préalablement signé par la cliente, stipule une reprise du véhicule Austin au prix de 8 960 francs (et non 10 000 francs), outre le paiement de la soulte non contestée de 3 000 francs, ce qui ramènerait le prix facial de la Ford Capri à 11 960 francs. Plus grave encore, la dame G. découvre postérieurement à la vente que les caractéristiques essentielles du véhicule Ford Capri ne correspondent nullement aux déclarations du vendeur. D'une part, la voiture n'a pas été immatriculée en 1971, mais a été mise en circulation en juin 1970. D'autre part, il ne s'agit aucunement d'un véhicule de première main appartenant personnellement au garagiste depuis l'origine : la voiture avait été acquise initialement par un tiers, le sieur R. G., qui ne l'avait revendue au sieur P. qu'en mars 1972. En outre, le véhicule avait subi un accident grave au cours de l'année 1972, et les pneumatiques installés, présentés comme neufs, ne permettaient qu'un faible usage. Par ailleurs, la valeur vénale réelle du véhicule à la cote officielle (cours moyen de l'Argus) lors de la transaction du 3 avril 1973 ne s'élevait qu'à 7 500 francs, montant porté à 9 700 francs en y incluant la plus-value de 2 200 francs afférente à la boîte de vitesses automatique. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que son consentement a été surpris par des manœuvres dolosives, la dame G. (assistée de son époux, formant ensemble les époux G.-M.) assigne le sieur P. et la S.A.M. Palais de l'Automobile devant le Tribunal de première instance de Monaco sur le fondement de l'article 971 du Code civil monégasque. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitent : - le prononcé de la nullité de la vente du véhicule Ford Capri pour cause de dol, en invoquant tant la réticence dolosive du vendeur quant à l'accident grave survenu en 1972 que ses affirmations mensongères relatives à l'année de mise en circulation (1971 au lieu de 1970) et à la qualité de véhicule personnel de première main ; - la restitution du prix de vente réel, soit la somme de 13 000 francs ; - le remboursement des frais annexes (frais d'agios liés au crédit et frais de mutation administrative) exposés à l'occasion de l'acquisition ; - la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 3 000 francs à titre de dommages-intérêts, demande également soutenue par le grief tiré de la fourniture de pneumatiques usagés vendus comme neufs. En défense, la S.A.M. Palais de l'Automobile et le sieur P. concluent au rejet de l'action en nullité et forment une demande reconventionnelle articulée autour de trois postes : - le paiement d'une somme de 1 616,50 francs correspondant au montant de diverses réparations effectuées pour le compte des époux G.-M. ; - le versement d'une indemnité mensuelle de 120 francs au titre des frais de gardiennage du véhicule litigieux à compter du 1er août 1973 ; - l'allocation d'une somme de 1 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par un jugement rendu le 25 avril 1974, le Tribunal de première instance de Monaco opère une scission dans le traitement du litige : 1. Sur la validité du contrat, le tribunal déboute les époux G.-M. de leur action en nullité de la vente de la voiture Ford Capri, au motif qu'ils ne rapportent pas la preuve du dol qu'ils invoquent. 2. Pour le surplus, employant la formule « avant dire droit au fond, pour le surplus, toutes demandes et moyens des parties demeurant à cet égard réservés », la juridiction du premier degré requalifie la demande indemnitaire des acheteurs en une action en responsabilité contractuelle fondée sur la livraison de pneumatiques usagés ou en mauvais état. Tant sur cette demande que sur la demande reconventionnelle des garagistes, le tribunal désigne un expert judiciaire avec pour mission de vérifier le degré d'usure, les caractéristiques et les normes des pneumatiques litigieux. Les époux G.-M. interjettent appel principal de ce jugement, mais limitent formellement leur recours au chef du dispositif les ayant déboutés de leur action en nullité, tout en demandant acte de leurs réserves d'appeler ultérieurement du chef ayant ordonné l'expertise. Au soutien de leur appel, ils produisent une pièce nouvelle, non soumise aux premiers juges : l'attestation rédigée sous forme de lettre par le sieur H. S., témoin direct des négociations du 3 avril 1973 et de la signature du bon de commande en blanc. Ils reprennent l'intégralité de leurs demandes initiales (nullité, restitution de 13 000 francs, remboursement de 1 319,68 francs de frais d'agios et de mutation, et 3 000 francs de dommages-intérêts). En réplique, les intimés (le sieur P. et le Palais de l'Automobile) soulèvent, à titre principal, une fin de non-recevoir tirée de l'acquiescement : les époux G.-M. ayant assisté aux opérations d'expertise sans formuler la moindre réserve dès leur ouverture, ils auraient acquiescé à l'intégralité du jugement entrepris, rendant leur appel irrecevable. À titre subsidiaire au fond, ils concluent à la confirmation du rejet de l'action en nullité. Enfin, se portant appelants incidents, ils demandent à la Cour de faire droit immédiatement à l'intégralité de leur demande reconventionnelle. Les époux G.-M. opposent alors une fin de non-recevoir strictement symétrique à l'encontre de l'appel incident : ils soutiennent qu'en participant eux-mêmes sans réserve aux opérations d'expertise ordonnées avant dire droit, le sieur P. et la société intimée ont acquiescé à ce chef du jugement et ne sont plus recevables à critiquer le différé de jugement affectant leur demande reconventionnelle. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 21 octobre 1975 se trouve au carrefour de difficultés procédurales et substantielles majeures, qui peuvent être synthétisées autour de trois questions de droit distinctes : 1. **Sur le terrain de la procédure civile (recevabilité des appels et acquiescement) :** La participation sans réserve des parties à une mesure d'expertise ordonnée avant dire droit sur un chef spécifique du litige emporte-t-elle acquiescement implicite aux autres chefs du dispositif du même jugement qui tranchent une partie du principal (le rejet de la nullité) ou qui sursoient implicitement à statuer sur des demandes reconventionnelles étrangères à la mesure d'instruction ? 2. **Sur le terrain du droit de la preuve :** Un acquéreur non-commerçant, agissant contre des vendeurs commerçants, est-il recevable à prouver par tous moyens — notamment par témoignages et présomptions — contre et outre le contenu d'un acte sous seing privé (un bon de commande) afin d'établir l'existence d'un blanc-seing et la fausseté du prix qui y a été ultérieurement inscrit par le professionnel ? 3. **Sur le terrain du droit des obligations (vices du consentement et effets de la nullité) :** Les affirmations mensongères d'un garagiste professionnel portant sur l'année de mise en circulation d'un véhicule d'occasion et sur sa qualité de voiture personnelle de première main constituent-elles un dol déterminant du consentement de l'acheteur (au sens de l'article 971 du Code civil), et quelles sont les conséquences de l'anéantissement rétroactif du contrat sur les demandes indemnitaires réciproques (jouissance du bien par l'acheteur et frais de gardiennage réclamés par le vendeur) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour d'appel déploie un raisonnement méthodique, structuré en deux grandes parties répondant respectivement à l'appel principal des acheteurs et à l'appel incident des vendeurs. #### 1. L'examen de l'appel principal des époux G.-M. **a) La recevabilité de l'appel limité au rejet de la nullité.** Pour écarter la fin de non-recevoir soulevée par les intimés, la Cour pose en principe que « lorsque les deux chefs du dispositif d'un jugement sont distincts et indépendants l'un de l'autre, l'acquiescement donné à l'un d'eux n'enlève pas la possibilité de recourir contre l'autre ». En l'espèce, le jugement du 25 avril 1974 comportait deux dispositions autonomes : d'une part, le rejet définitif de l'action en nullité de la vente pour dol ; d'autre part, l'organisation d'une expertise technique portant exclusivement sur l'état des pneumatiques au soutien d'une action en responsabilité. Sans même avoir à vérifier si l'assistance aux opérations d'expertise valait acquiescement au chef avant dire droit, les juges d'appel constatent l'indépendance radicale des deux chefs et déclarent l'appel principal recevable. **b) La caractérisation matérielle des manœuvres dolosives.** Analysant les griefs articulés au titre du dol, la Cour procède à un tri rigoureux sous l'angle de la charge de la preuve. - Elle écarte d'abord le grief de réticence dolosive relatif à l'accident grave survenu en 1972. La Cour relève qu'il s'agit d'un « fait négatif » (le silence gardé par le vendeur) que l'attestation du témoin S. ne mentionne pas, tandis que trois employés du garage (les sieurs V., C. et J.) attestent avoir informé l'acheteuse de cet accident avant la vente. Le doute profitant au défendeur à l'action en nullité, cet élément est rejeté. - En revanche, la Cour retient les mensonges positifs du sieur P. Grâce à l'attestation nouvelle du sieur S., jugée « très précise sur ces points », il est établi que le vendeur a faussement affirmé que la Ford Capri datait de 1971 (alors qu'elle a été mise en circulation en juin 1970) et qu'il s'agissait de sa voiture personnelle de première main (alors qu'il ne l'avait acquise d'un sieur R. G. qu'en mars 1972). Face à ces éléments, le garagiste garde le silence sur la question de la première main et se contente d'alléguer, sans l'établir, avoir remis la carte grise avant la vente. La matérialité des mensonges est donc acquise. Toutefois, la Cour rappelle l'exigence légale : ces mensonges ne constituent un dol vice du consentement que s'il est prouvé qu'à leur défaut, l'autre partie n'aurait pas contracté. Or, pour apprécier ce caractère déterminant, il est indispensable de fixer préalablement le véritable prix de vente, élément essentiel du contrat pris en considération par l'acheteur. **c) La détermination du prix de vente par la liberté de la preuve commerciale.** Pour trancher le conflit entre le prix figurant sur le bon de commande rempli par le vendeur (11 960 francs via une reprise à 8 960 francs) et le prix réel allégué par l'acheteuse (13 000 francs via une reprise à 10 000 francs), la Cour mobilise les règles probatoires du droit commercial. Les intimés ayant été assignés en leur qualité de commerçants, « en matière commerciale, tous les modes de preuve sont admissibles ». La Cour en déduit explicitement que la remise d'un blanc-seing peut être prouvée par témoins ou par présomptions, et qu'il est permis de prouver contre et outre le contenu aux actes écrits. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation des présomptions du fait de l'homme et des témoignages, la Cour retient le prix de 13 000 francs sur le fondement d'un faisceau d'indices convergents : - L'invraisemblance économique de la thèse du vendeur : une reprise de l'Austin à 8 960 francs supposerait une dépréciation de plus de 10 % en moins de trois mois sans accident, alors que le véhicule a été repris uniquement parce qu'il était en panne dès l'origine. - Le comportement contemporain des faits de l'acheteuse : dès le 5 avril 1973 (deux jours après le bon de commande, en période non suspecte), la dame G. a déclaré un prix d'achat de 13 000 francs à l'organisme de crédit Cogenec, alors même qu'un prix de 11 960 francs lui aurait ouvert exactement les mêmes droits au prêt de 5 000 francs sollicité. - La concordance de ces présomptions avec le témoignage direct du sieur S., qui atteste tant de l'accord verbal sur le prix de 13 000 francs que de la signature de l'imprimé en blanc. **d) Le caractère déterminant du dol et le prononcé de la nullité.** Une fois le prix réel de 13 000 francs rétabli, la Cour le confronte à la valeur vénale objective du véhicule. La cote Argus du modèle s'élevant à 7 500 francs, majorée de 2 200 francs pour la boîte automatique, la valeur réelle plafonnait à 9 700 francs. L'acheteuse a donc consenti un surprix de 3 300 francs, soit un supplément de plus de 30 % au-dessus de la valeur du marché. Pour la Cour, un tel écart financier ne s'explique que par la croyance erronée, provoquée par les mensonges du vendeur, que la voiture était plus récente d'un an (ce qui influe directement sur le cours moyen de l'occasion) et qu'elle appartenait depuis l'origine à un professionnel de l'automobile disposant des compétences techniques et des moyens matériels pour assurer un entretien parfait de son propre véhicule neuf. Le dol principal étant ainsi pleinement caractérisé, la nullité de la vente est prononcée aux torts des vendeurs, entraînant l'obligation de restituer le prix (13 000 francs) et de rembourser les frais d'agios et de mutation (1 319,68 francs). **e) Le rejet des dommages-intérêts par le jeu d'une compensation équitable.** Statuant sur la demande de 3 000 francs de dommages-intérêts, la Cour estime que les acheteurs ne justifient d'aucun préjudice consécutif à l'annulation autre que la contrainte d'avoir dû agir en justice face à la résistance injustifiée des vendeurs. Toutefois, les magistrats opèrent une compensation directe entre ce préjudice procédural et l'avantage économique que les époux G.-M. ont retiré de l'utilisation gratuite, pendant plusieurs mois, d'un véhicule qui se trouvait en bon état de marche. #### 2. L'examen de l'appel incident du sieur P. et du Palais de l'Automobile **a) La qualification du jugement en sursis à statuer implicite et la recevabilité de l'appel incident.** Examinant le sort réservé par les premiers juges à la demande reconventionnelle des garagistes (réparations, gardiennage, procédure abusive), la Cour constate que l'expertise ordonnée sur les seuls pneumatiques était totalement inopérante pour trancher ces prétentions. En réservant l'ensemble des demandes au fond dans l'attente du rapport d'expertise, le Tribunal a en réalité prononcé un « sursis implicite à statuer » sur la demande reconventionnelle. Or, en droit procédural monégasque, les décisions de sursis à statuer sont immédiatement susceptibles d'appel. Ce chef de décision étant indépendant de la mesure d'expertise elle-même, la participation sans réserve des garagistes aux opérations de l'expert ne valait pas acquiescement au sursis à statuer : l'appel incident est donc déclaré recevable. **b) Le règlement au fond des frais de gardiennage par voie d'évocation.** Sur la demande de frais de gardiennage (120 francs par mois depuis le 1er août 1973), la Cour tire les conséquences logiques et rigoureuses de l'effet rétroactif de la nullité qu'elle vient de prononcer. Par l'effet de l'annulation, le contrat de vente est réputé n'avoir jamais existé ; les vendeurs « sont censés n'avoir jamais perdu la propriété de la voiture litigieuse ». Nul ne pouvant facturer à autrui des frais de garde pour la conservation de sa propre chose, la Cour fait usage de sa faculté d'évocation pour trancher immédiatement ce point et débouter définitivement les intimés de ce chef de demande. **c) La confirmation du sursis à statuer pour le surplus.** En revanche, concernant le paiement des factures de réparations (1 616,50 francs) et les dommages-intérêts pour procédure abusive (1 000 francs), la Cour constate que le dossier n'est pas en état d'être
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2023, n° 30191 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 2023, n° 30191 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2023/10-09-30191)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 9 octobre 2023 s'inscrit dans le secteur économique particulier de la vente de plaisance de luxe, domaine où les montants en jeu et la sophistication des montages financiers (incluant fréquemment des opérations de reprise d'unités antérieures et de rachat de contrats de crédit-bail ou *leasing*) suscitent un contentieux contractuel d'une grande technicité. En l'espèce, au cours de l'été 2019, des pourparlers ont été engagés entre une personne physique, M. h. h. A., et une société à responsabilité limitée de droit monégasque, la SARL E., en vue de l'acquisition d'un yacht neuf et de la reprise concomitante du navire dont l'acquéreur avait l'usage. Dès le 6 juillet 2019, des échanges de courriels sont intervenus au sujet des modalités de financement, M. h. A. soutenant ultérieurement que son interlocuteur lui avait fait part d'une offre ferme de *leasing* émanant d'une société D. Par la suite, lors d'échanges électroniques datés des 17 et 18 juillet 2019, M. h. A. a formulé une demande tendant à ce que le « prix d'échange » de son navire actuel, un bateau de modèle Prestige 520 (coque n° 49 de type P-One), soit fixé à la somme de 1 000 000 d'euros. Selon le schéma envisagé par l'acquéreur, cette somme devait être affectée, d'une part, à la reprise du solde du financement en cours sur ce navire et, d'autre part, pour la différence, créditée de manière additionnelle sur le prix net d'achat de la nouvelle unité. Le 23 juillet 2019, un dénommé M. G. a transmis à M. h. A. un tableau de financement mentionnant « l'achat P-One » au prix de 1 000 000 d'euros et le rachat du *leasing* à payer par la société E. à hauteur de 717 600 euros. Ces négociations estivales ont abouti, le 2 septembre 2019, à la signature d'un accord de réservation entre M. h. A. et la SARL E. Cet acte préparatoire portait sur l'acquisition d'un bateau neuf de marque Prestige, modèle 680, pour un prix global de 1 880 100,00 euros toutes taxes comprises (TTC). L'accord stipulait l'obligation pour l'acquéreur de verser un acompte total de 350 000 euros, sur lequel un premier versement partiel de 50 000 euros a été immédiatement exécuté. La transaction incluait expressément l'opération de reprise du bateau Prestige 520 (coque n° 49 de type P-One). Quelques semaines plus tard, le 26 septembre 2019, les parties ont formalisé leur engagement définitif en concluant le contrat de vente. Cet instrument contractuel, accompagné d'une annexe 1 dûment paraphée et signée par M. h. A., précisait que la vente était consentie au « prix exceptionnel convenu pour la coque n° 32 départ usine, TVA comprise » de 1 880 100 euros. Il était indiqué que ce prix forfaitaire englobait les options d'usine décrites à l'annexe 1, une « remise spéciale D. » ainsi que la reprise du navire Prestige 520 N-49 de l'acheteur. L'annexe 1 détaillait la décomposition arithmétique de l'opération de la manière suivante : un total hors taxes départ chantier de 2 243 835 euros, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux monégasque de 20 % s'élevant à 448 676 euros, soit un total TTC de 2 692 602 euros. Sur ce montant brut venait s'imputer une ligne unique intitulée « Offre spéciale Prestige Remise totale incluant la reprise » d'un montant global de 812 502 euros, ramenant ainsi le « Prix final incluant la TVA départ chantier » à la somme convenue de 1 880 100 euros. Par ailleurs, le point 5 du contrat de vente du 26 septembre 2019 stipulait expressément que « la commande n'est pas subordonnée à l'obtention par l'acheteur d'un financement pour l'achat du navire » et que « l'acheteur déclare qu'il s'occupera du financement, si nécessaire et reconnait que le Vendeur n'a fait aucune représentation ou garantie quant à la capacité de l'Acheteur à obtenir du financement ». En exécution partielle de l'opération de reprise, un inventaire de cession du navire Prestige 520 a été établi le 10 octobre 2019, mentionnant divers équipements nautiques accessoires (notamment des engins de type Jet-ski et Seabob). Toutefois, l'exécution financière du contrat s'est rapidement heurtée à la défaillance de l'acquéreur. M. h. A. s'est abstenu de verser le solde de l'acompte contractuellement fixé à 300 000 euros. Le 29 novembre 2019, le conseil de M. h. A. a adressé un courriel soulevant une difficulté relative aux caractéristiques techniques du navire commandé, indiquant que son client était « prêt à accepter ce navire à condition qu'il est équipé à l'identique du modèle 2020, ce qui a été confirmé par Prestige, à un point près, la "entry door (…)" qui se trouve facturée comme option dans l'appendix 2 du contrat ». Face au défaut de paiement persistant, la SARL E. a adressé une mise en demeure à l'acquéreur le 3 décembre 2019. Ce n'est qu'à la suite de cette interpellation formelle que M. h. A. a entendu remettre radicalement en cause la validité et l'économie générale des engagements qu'il avait souscrits. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Devant l'inertie de son débiteur, la SARL E. a engagé une procédure conservatoire. Par requête déposée le 17 décembre 2019, elle a sollicité l'autorisation judiciaire de pratiquer une saisie-arrêt à hauteur de 300 000 euros en principal entre les mains de l'établissement bancaire détenteur des comptes de M. h. A. Après un premier refus en première instance (implicite au vu du caractère infirmatif de la décision subséquente), la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt infirmatif du 14 mai 2020, autorisé ladite saisie-arrêt entre les mains de la société anonyme (SA) B. La mesure d'exécution conservatoire a été effectivement pratiquée par la société venderesse le 19 mai 2020. L'instance au fond s'est alors nouée devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 21 octobre 2021, les premiers juges ont adopté une solution nuancée, opérant une distinction entre la validité de l'engagement principal et le sort financier de la reprise de l'ancien navire. D'une part, le tribunal a condamné M. h. A. à payer à la SARL E. la somme de 300 000 euros en principal, a déclaré régulière et valide la saisie-arrêt pratiquée le 19 mai 2020 et a dit que l'établissement bancaire tiers saisi (désigné comme l'établissement bancaire C.) se libérerait valablement des sommes détenues pour le compte du débiteur par le versement opéré entre les mains de la société créancière. Mais, d'autre part, faisant droit aux demandes reconventionnelles de l'acquéreur relatives à la valorisation de son ancien bateau, le tribunal a condamné la SARL E. à payer à M. h. A. la somme de 288 210,65 euros au titre de la reprise du navire Prestige 520 P-One (correspondant à la différence entre la valeur prétendue d'un million d'euros et le coût de rachat du *leasing*), a ordonné la restitution en nature des engins Jet-ski et Seabob mentionnés dans l'inventaire du 10 octobre 2019, et a constaté la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties. Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 28 février 2023 en matière civile, partiellement infirmé le jugement de première instance dans un sens nettement plus rigoureux à l'égard de l'acquéreur. Si la juridiction du second degré a confirmé la condamnation de M. h. A. au paiement des 300 000 euros (assortie des intérêts au taux contractuel à compter du 19 mai 2020, date de la demande en justice) ainsi que la validation de la saisie-arrêt, elle a en revanche réformé la décision sur le volet de la reprise. La Cour d'appel a débouté M. h. A. de sa demande de condamnation de la SARL E. au paiement de la somme de 288 210,65 euros, déclarant par voie de conséquence sans objet la demande de compensation judiciaire. Allant plus loin, les juges d'appel ont condamné M. h. A. à verser à la société venderesse une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, tout en rejetant les demandes respectives des parties fondées sur l'article 238-1 du Code de procédure civile. Le 4 mai 2023, M. h. A. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt, soutenu par une requête déposée le 17 mai 2023 articulant quatre moyens de cassation. Par son premier moyen, subdivisé en deux branches, le demandeur au pourvoi contestait la perfection même de la vente au regard des articles 1426 et 1434 du Code civil monégasque. Il soutenait que, dès lors que la valeur de reprise de l'ancien navire constituait un élément de détermination du prix de la nouvelle acquisition mais qu'aucune précision chiffrée ne figurait à ce titre dans le corps du contrat, et que l'annexe 1 globalisait sous un vocable unique de 812 502 euros la « remise totale incluant la reprise » sans ventiler la part respective de la remise commerciale et de la valeur de rachat du bateau repris, le prix de cession n'était ni déterminé ni objectivement déterminable sans un nouvel accord de volontés. Par son deuxième moyen, divisé en trois branches, M. h. A. invoquait, premièrement, un défaut de réponse à conclusions (violation de l'article 199 du Code de procédure civile) quant à l'allégation selon laquelle le financement était une condition déterminante de son consentement et qu'il avait été trompé par un courriel mensonger du 6 juillet 2019 faisant état d'une offre ferme de *leasing*. Deuxièmement, sur le terrain des articles 964 et 971 du Code civil, il reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale pour ne pas avoir recherché si le vendeur professionnel n'avait pas commis une réticence dolosive en lui dissimulant que la coque n° 32 proposée n'était pas le nouveau modèle 2020 essayé lors du salon nautique de Monaco, mais un ancien modèle fabriqué antérieurement, simplement « millésimé 2020 » par l'adjonction de quelques équipements. Troisièmement, il faisait grief à l'arrêt d'avoir apprécié l'existence du dol postérieurement à la conclusion du contrat du 26 septembre 2019 en se fondant sur le courriel de son avocat du 29 novembre 2019 pour écarter le caractère déterminant du millésime. Par son troisième moyen, l'acquéreur dénonçait une violation de la loi des parties (article 989 du Code civil), soutenant que la Cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations relatives aux courriels des 17, 18 et 23 juillet 2019, desquels il résultait selon lui un accord ferme fixant la valeur de reprise du navire Prestige 520 à 1 000 000 d'euros et la part affectée au rachat du *leasing* à 717 600 euros, justifiant ainsi sa créance de restitution du solde de 288 210,65 euros. Enfin, par son quatrième moyen, M. h. A. critiquait sa condamnation à 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive au visa de l'article 1008, alinéa 4, du Code civil, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir caractérisé un préjudice indépendant du simple retard de paiement causé par sa mauvaise foi. La SARL E., quant à elle, a conclu au rejet du pourvoi par contre-requête du 14 juin 2023 et a sollicité 10 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt soumis à l'examen de la Cour de révision posait une série de questions juridiques imbriquées, touchant à la théorie générale du contrat et au droit spécial de la vente, que l'on peut synthétiser autour d'une problématique centrale : dans le cadre d'un contrat complexe de vente de navire neuf assorti d'une reprise d'un navire d'occasion financé en crédit-bail, à quelles conditions le juge du fond peut-il souverainement retenir la perfection de la vente, écarter les vices du consentement tirés des pourparlers antérieurs ou des caractéristiques techniques du bien, fixer l'étendue des obligations financières relatives au bien repris et sanctionner la défaillance de l'acquéreur sur le terrain de la responsabilité pour résistance abusive ? Plus analytiquement, la Haute juridiction monégasque devait répondre à quatre interrogations précises : 1. L'exigence légale de détermination du prix de vente (articles 1426 et 1434 du Code civil) impose-t-elle, lorsque le prix final net à payer est expressément chiffré après déduction d'une réduction globale englobant une remise commerciale et la reprise d'un bien, que le contrat ventile de manière distincte et chiffrée la valeur exacte attribuée au bien repris ? 2. L'acquéreur peut-il utilement invoquer le dol ou l'erreur sur les conditions de financement et sur l'année de fabrication matérielle du navire (articles 964 et 971 du Code civil), alors que le contrat définitif exclut toute condition suspensive de prêt et que le bien livré répond aux normes du millésime commandé ? 3. Quelle est la valeur probante et la portée obligatoire (article 989 du Code civil) de tableaux financiers échangés durant la phase précontractuelle mentionnant une valeur théorique de reprise supérieure au coût de rachat du *leasing*, lorsque cette valorisation n'a pas été entérinée dans l'acte définitif ? 4. Enfin, le refus d'exécuter une clause pénale claire et précise, assorti d'une contestation tardive de la validité du contrat sur le fondement de griefs jugés fallacieux, suffit-il à caractériser la faute et le préjudice justifiant l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive sans méconnaître les dispositions de l'article 1008, alinéa 4, du Code civil ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par M. h. A., la Cour de révision déploie une motivation classique mais particulièrement ferme, s'appuyant largement sur le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond quant à la recherche de la commune intention des parties et à l'évaluation des éléments de preuve, tout en exerçant un contrôle rigoureux de la justification légale de l'arrêt attaqué. **1. Sur la perfection de la vente et la détermination du prix (Premier moyen)** Face à l'argumentation subtile du demandeur au pourvoi qui tentait de dissocier les composantes internes du calcul du prix pour faire juger ce dernier indéterminé, la Cour de révision valide l'approche synthétique retenue par la Cour d'appel. Elle relève que les juges du second degré ont constaté que le contrat du 26 septembre 2019 mentionnait clairement un « prix exceptionnel convenu pour la coque n° 32 départ usine, TVA comprise » de 1 880 100 euros. Ce montant forfaitaire et définitif incluait explicitement les options d'usine (décrites à l'annexe 1), la remise spéciale D. et la reprise du bateau Prestige 520 N-49. Le contrat et son annexe 1 étant revêtus des paraphes et signatures de l'acquéreur, la Cour de révision juge que la Cour d'appel a souverainement estimé, par une recherche de la commune intention des parties, que l'accord sur la chose et sur le prix était parfait, écartant ainsi toute violation des articles 1426 et 1434 du Code civil. Peu importe, dès lors, l'absence de sous-ventilation arithmétique entre la remise commerciale pure et la valeur de reprise au sein de l'abattement global de 812 502 euros : l'obligation pécuniaire finale de l'acheteur étant arrêtée de manière intangible à 1 880 100 euros, le prix de la vente principale était parfaitement déterminé. **2. Sur l'absence de vice du consentement quant au financement et au millésime (Deuxième moyen)** La Cour de révision écarte successivement les trois branches relatives à l'intégrité du consentement. Sur le volet du financement (première branche), le grief de défaut de réponse à conclusions est balayé comme manquant en fait. Par motifs propres et adoptés, la Cour d'appel avait expressément répondu à l'argument tiré des pourparlers en opposant la force obligatoire de la clause figurant au point 5 du contrat définitif du 26 septembre 2019. Aux termes de cette stipulation claire, la commande n'était nullement subordonnée à l'obtention d'un prêt et l'acheteur reconnaissait l'absence de toute garantie du vendeur à cet égard. Les échanges précontractuels de juillet 2019 se trouvaient ainsi neutralisés par l'accord contractuel final. Sur le volet du prétendu dol par réticence affectant le modèle et l'année de construction du navire (deuxième et troisième branches), la Cour de révision approuve les constatations factuelles souveraines des juges du fond. Ceux-ci ont retenu que la circonstance que la construction matérielle de la coque ait débuté au cours de l'année civile 2019 était sans incidence sur son millésime juridique et commercial. Le navire litigieux était bel et bien « millésimé 2020 » et correspondait à l'année modèle 2020, contrairement aux allégations « non sérieusement documentées » de l'acquéreur. Dès lors que la chose vendue était exactement conforme aux attentes contractuelles, l'erreur provoquée faisait défaut à la base. Ce n'est que par un motif surabondant (« quand bien même ») que la Cour d'appel avait ajouté que cet élément n'était pas déterminant du consentement, ce qui rend inopérante la critique formulée par la troisième branche quant à la prise en compte d'un courriel postérieur à la vente. Les articles 964 et 971 du Code civil n'ont donc pas été méconnus. **3. Sur la valorisation de la reprise de l'ancien navire et la bonne foi contractuelle (Troisième moyen)** S'agissant de la prétention de M. h. A. à obtenir le versement d'une soulte de 288 210,65 euros sur le fondement d'une valorisation de son ancien navire à un million d'euros lors des échanges de juillet 2019, la Cour de révision renvoie là encore à l'appréciation souveraine de la portée des documents précontractuels par les juges du fond. La Cour d'appel a analysé les courriels des 17, 18 et 23 juillet 20