122 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8725 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8725 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/03-23-8725)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière d'envergure portant indirectement sur un bien immeuble situé sur le territoire monégasque, détenu par une société civile immobilière dénommée la SCI Le Concorde. La structure de détention de cette société présentait un caractère complexe, son capital social étant détenu par vingt-quatre sociétés dites « off shore », dont les capitaux appartenaient eux-mêmes à une personne physique de nationalité néerlandaise demeurant à Monaco, Monsieur j. VA. OS. (également désigné dans le texte de l'arrêt sous les noms de J. J. j. VA. OS. ou M. Van Oosterom). Dans un premier temps, par un acte sous seing privé non daté, Monsieur l. SA., industriel de nationalité française demeurant à La Turbie, s'était engagé à acquérir de la société Le Concorde l'immeuble monégasque moyennant le prix de 280 000 000 de francs. Au cours des pourparlers qui ont précédé la conclusion des conventions, la SCI Le Concorde était représentée par son gérant, Monsieur Arvin KH. Monsieur l. SA. avait par ailleurs formulé une offre d'achat portant sur les parts de la SCI Le Concorde, sous réserve de l'acceptation par le propriétaire, et utilisait pour ses correspondances du papier à l'entête d'une entreprise dénommée MC Promo AG, dont l'adresse se situait en Suisse. Dans un second temps, le 26 décembre 2001, un nouvel acte sous seing privé, intitulé « protocole de cession d'actions », a été établi en remplacement de l'acte précédent. Ce document portait la signature de Monsieur l. SA., désigné comme « l'acheteur », ainsi que celle du « vendeur », identifié comme étant la SCI Le Concorde, l'acte étant signé par Monsieur KH., alors représentant légal de ladite société, et revêtu du tampon de cette dernière. Aux termes de cet instrument contractuel à la rédaction ambivalente, Monsieur l. SA. s'engageait à acquérir l'immeuble au prix de 300 000 000 de francs, le protocole étant stipulé exécutable au plus tard le 1er mars 2002. Il était par ailleurs expressément convenu que le vendeur ne pourrait pas se prévaloir des dispositions de l'article 1433 du Code civil monégasque. Le protocole du 26 décembre 2001 organisait avec précision les modalités financières garantissant l'engagement de l'acquéreur. Il prévoyait le règlement d'une somme de 30 000 000 de francs (représentant 10 % du prix de vente) au moyen d'un chèque tiré sur la banque CIC Lyonnaise de Banque. Les stipulations contractuelles précisaient que ce chèque de garantie serait « remis à la signature du présent protocole à Monsieur Arvin KH., agissant en qualité de gérant de la SCI Le Concorde ; chèque à l'ordre de Monsieur J. J. j. VA. OS. ». Le sort de cet effet de commerce était encadré par une clause spécifique : le chèque devait être « restitué le jour de la signature définitive si elle se réalise et ou sera intégralement restitué en cas de non réalisation et refus du présent protocole ». Toutefois, sous la qualification expresse de « clause pénale », le contrat prévoyait que, dans l'hypothèse où l'acquéreur refuserait de passer l'acte authentique, la somme « versée à titre d'acompte et quittancée au présent demeurerait de plein droit acquise au vendeur à titre d'immobilisation… huit jours après une simple mise en demeure de signer l'acte authentique restée infructueuse ». Dans cette dernière éventualité, il était stipulé que « le vendeur sera de plein droit délié de tout engagement vis à vis de l'acquéreur et portera à son profit ledit chèque de garantie accompagnant ledit protocole ». En exécution de ces stipulations, le jour même de la signature du protocole, soit le 26 décembre 2001, un chèque d'un montant converti en devise européenne de 4 573 470,50 euros a été tiré à l'ordre de Monsieur j. VA. OS., et a été effectivement remis à ce dernier. Ce titre de paiement n'émanait pas directement d'un compte bancaire personnel de Monsieur l. SA., mais a été tiré sur un compte ouvert dans les livres de la banque CIC Lyonnaise de Banque (agence de Nice) dont le titulaire était l'entreprise « AG Boat », domiciliée à Monaco, laquelle constituait l'enseigne de l'entreprise personnelle exploitée par Monsieur a. GI., capitaine d'armement et commerçant de nationalité monégasque. L'opération projetée n'ayant pas connu d'aboutissement amiable à l'approche de l'échéance convenue, la SCI Le Concorde a adressé à Monsieur l. SA., par courrier recommandé en date du 25 février 2002, une mise en demeure de réaliser la vente au plus tard le 1er mars 2002, en l'avertissant qu'à défaut d'exécution, le dépôt de garantie serait porté « à notre crédit », selon les termes mêmes de cette correspondance. Face à l'inexécution persistante, la SCI Le Concorde, agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur KH., a fait délivrer le 29 mars 2002 une sommation à Monsieur l. SA. ainsi qu'à la société MC Promo AG, leur faisant connaître que la cession de parts était désormais caduque, à l'exception notable du dépôt de garantie de 30 000 000 de francs. Par la suite, Monsieur j. VA. OS. a procédé à la cession de ses parts à un tiers (la date exacte et les modalités de cette cession ultérieure n'étant pas précisées dans la décision). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute de règlement amiable de la somme correspondant au chèque de garantie, la phase contentieuse s'est ouverte par un exploit d'assignation en date du 24 mai 2002. Par cet acte, la SCI Le Concorde, représentée par Monsieur KH., et Monsieur j. VA. OS., qui se déclaraient unis d'intérêts, ont attrait Monsieur l. SA. et le tireur du chèque, Monsieur a. GI., devant le Tribunal de première instance de Monaco. Les demandeurs sollicitaient la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme principale de 4 573 470,50 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par leur résistance qualifiée d'abusive et injustifiée. En défense, Monsieur l. SA. s'est opposé à ces prétentions et a formulé des demandes reconventionnelles (dont la nature exacte n'est pas précisée dans la décision). Par un jugement rendu le 12 février 2004, le Tribunal de première instance de Monaco a fait droit pour l'essentiel aux demandes présentées au profit de la personne physique bénéficiaire du chèque. La juridiction du premier degré a notamment condamné Monsieur l. SA. et Monsieur a. GI. à payer à Monsieur j. VA. OS. la somme principale de 4 573 470,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2002, outre une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, tout en déboutant Monsieur l. SA. du surplus de ses demandes reconventionnelles. Un appel ayant été interjeté contre cette décision (enregistré sous les numéros d'instances 104-2004 et 115-2004), la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 14 décembre 2010 et signifié le 14 janvier 2011, intégralement confirmé le jugement entrepris. Pour statuer ainsi et déclarer Monsieur j. VA. OS. recevable et bien fondé en son action, les juges d'appel se sont attachés à rechercher la commune intention des parties à travers l'analyse des différents documents soumis à leur examen. Ils ont retenu que l'objet réel de l'acte du 26 décembre 2001 résidait non pas dans la vente de l'immeuble appartenant à la SCI Le Concorde, mais dans la cession des parts des sociétés « off shore » détenant le capital de la SCI, sociétés dont Monsieur j. VA. OS. était le propriétaire. Considérant également que ce dernier était le bénéficiaire désigné du chèque d'acompte qui lui avait été remis, la Cour d'appel en a déduit qu'il avait la qualité de vendeur, que Monsieur KH. était son mandataire, et que la cession ultérieure des parts à un tiers ne le privait pas du droit de recouvrer le montant de la clause pénale stipulée à titre d'immobilisation. Après s'être acquitté du versement préalable d'une somme de 300 euros à la Caisse des Dépôts et Consignations au titre de l'amende éventuelle prévue par la loi (suivant récépissé n° 40334 du 28 janvier 2011), Monsieur l. SA. a formé un pourvoi en révision par déclaration souscrite au Greffe Général le 10 février 2011, suivie du dépôt d'une requête amplificative le 11 mars 2011. Il est à noter que Monsieur a. GI. est décédé en cours d'instance. Des contre-requêtes ont été déposées le 8 avril 2011 respectivement au nom de Monsieur j. VA. OS. et de la SCI Le Concorde. Au soutien de son pourvoi, le demandeur en révision développait un moyen unique particulièrement dense, articulé en huit branches, visant à contester tant la recevabilité à agir de Monsieur j. VA. OS. que sa qualité de partie contractante ou son droit substantiel au paiement : 1. **La première branche** reprochait à l'arrêt une violation des articles 956 et 963 du Code civil (relatifs à l'effet relatif des conventions et à la stipulation pour autrui). Le demandeur soutenait que, tout en constatant que l'acte avait pour objet l'acquisition des parts de la SCI détenues par vingt-quatre sociétés « off shore », la Cour d'appel avait retenu la qualité de vendeur et la recevabilité à agir de Monsieur j. VA. OS. au motif qu'il était le « bénéficiaire économique » de ces sociétés, notion que le pourvoi qualifiait d'inconnue du droit monégasque. 2. **La deuxième branche** invoquait la violation des articles 1823 et 1837 du Code civil régissant le mandat. Le demandeur faisait valoir que le contrat conclu par un mandataire en son propre nom ne crée aucun lien de droit entre le tiers cocontractant et le mandant. Dès lors que l'acte du 26 décembre 2001 avait été signé par Monsieur KH. en qualité de représentant légal de la SCI Le Concorde et portait le tampon de cette société, aucun lien de droit direct n'avait pu naître entre Monsieur l. SA. et Monsieur j. VA. OS., quand bien même Monsieur KH. eût été par ailleurs le mandataire conventionnel de ce dernier. 3. **La troisième branche** arguait d'une violation des articles 1201 et 1203 du Code civil relatifs à l'aveu. Selon le pourvoi, la Cour d'appel avait déduit des écritures de première instance et d'appel de Monsieur l. SA. un aveu judiciaire selon lequel Monsieur j. VA. OS. était propriétaire des parts de la SCI, alors que l'aveu ne peut légalement porter sur un point de droit tel que la qualité de propriétaire, laquelle était au demeurant expressément contestée. 4. **La quatrième branche**, subsidiaire à la précédente, dénonçait une dénaturation des conclusions en violation de l'article 989 du Code civil. Monsieur l. SA. soutenait que dans ses écritures, il s'était borné à souligner que Monsieur j. VA. OS. avait vendu les parts de la SCI, sans pour autant reconnaître qu'il était le véritable propriétaire des parts qu'il avait cru pouvoir vendre. 5. **La cinquième branche** articulait un grief de dénaturation des termes clairs et précis du protocole du 26 décembre 2001 (violation de l'article 989 du Code civil). Le demandeur reprochait à la Cour d'appel d'avoir affirmé que la convention stipulait expressément que le chèque devait être remis à Monsieur j. VA. OS. lui-même pour en déduire sa qualité de vendeur, alors que l'acte prévoyait une remise du titre entre les mains de Monsieur KH., ès qualités de gérant de la SCI. 6. **La sixième branche** soulevait un défaut de base légale au regard des articles 989 et 1020 du Code civil, soutenant qu'en se fondant sur la remise matérielle du chèque à Monsieur j. VA. OS. pour lui attribuer la qualité de vendeur des parts, la Cour d'appel avait statué par un motif inopérant et impropre à établir une telle qualité juridique. 7. **La septième branche** invoquait la violation de l'article 1827 du Code civil, qui exige que le mandat d'aliéner soit exprès. Le pourvoi reprochait aux juges du fond d'avoir admis la représentation de Monsieur j. VA. OS. par Monsieur KH. lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sans relever la moindre circonstance établissant l'existence d'un mandat exprès de vendre les parts sociales. 8. **Enfin, la huitième branche** alléguait une violation de l'article 1457 du Code civil. Le demandeur soutenait que la cession de parts sociales transfère de plein droit au cessionnaire tous les droits et actions attachés aux parts cédées, sauf réserve expresse contraire. En jugeant que la cession ultérieure de ses parts à un tiers n'avait pas privé Monsieur j. VA. OS. des droits tirés du protocole conclu avec Monsieur l. SA., sans constater qu'il se les était expressément réservés, la Cour d'appel aurait méconnu l'effet translatif de la cession. Outre la cassation de l'arrêt, Monsieur l. SA. sollicitait la condamnation de ses adversaires au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. Réciproquement, Monsieur j. VA. OS. et la SCI Le Concorde formaient des demandes indemnitaires pour pourvoi abusif. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était confrontée à une série de difficultés juridiques imbriquées, nées de la discordance flagrante entre l'habillage formel de l'acte sous seing privé du 26 décembre 2001 et la réalité économique et juridique de l'opération d'acquisition projetée. Le problème juridique central consistait à déterminer dans quelle mesure les juges du fond pouvaient, sans méconnaître la force obligatoire du contrat (article 989 du Code civil), l'effet relatif des conventions (articles 956 et 963 du Code civil) et les règles gouvernant la représentation (articles 1823, 1827 et 1837 du Code civil), procéder à l'interprétation d'un acte intitulé « protocole de cession d'actions » — formellement signé par le gérant d'une SCI sous le timbre de celle-ci et visant l'acquisition d'un immeuble — pour reconnaître la qualité de vendeur véritable et l'intérêt à agir à la personne physique détenant le capital des sociétés « off shore » associées de la SCI, bénéficiaire du chèque d'acompte. Autour de cette question principale gravitaient trois interrogations complémentaires d'importance majeure en droit des obligations et en procédure civile : * En premier lieu, sur le terrain probatoire et du droit du mandat : comment se distingue la simple constatation souveraine par le juge d'une connaissance des faits par une partie de l'aveu judiciaire prohibé sur un point de droit (articles 1201 et 1203 du Code civil), et qui, du mandant ou du tiers cocontractant, a qualité pour invoquer la nullité tirée du défaut de mandat exprès d'aliéner (article 1827 du Code civil) ? * En second lieu, sur le terrain du droit des contrats spéciaux : une somme stipulée acquise au vendeur à titre de « clause pénale » et « d'immobilisation » en cas de refus de l'acquéreur de réitérer la vente par acte authentique s'analyse-t-elle en un accessoire des parts sociales cédées, de sorte que la vente ultérieure desdites parts à un tiers par le promettant emporterait transfert automatique de cette créance indemnitaire au nouveau cessionnaire par application de l'article 1457 du Code civil, privant ainsi le vendeur initial de sa qualité à agir ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision déploie une motivation méthodique en sept points, répondant de manière analytique aux huit branches du moyen unique et confortant pleinement l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel. **1. Sur la détermination de la qualité de vendeur, l'objet du contrat et l'intérêt à agir (réponse aux première, deuxième, cinquième et sixième branches) :** La Haute juridiction monégasque place d'emblée le débat sous l'égide du pouvoir souverain des juges du fond dans la recherche de la commune intention des parties. Répondant à la première branche qui agitait le spectre de l'utilisation d'une notion extrajuridique de « bénéficiaire économique », la Cour de révision procède à une lecture rectificative de l'arrêt d'appel. Elle relève que la juridiction du second degré n'a nullement fondé l'intérêt à agir de Monsieur j. VA. OS. sur sa qualité de « bénéficiaire économique » des sociétés « off shore », mais sur un fait juridique précis : il était le « propriétaire de ces sociétés » et, par voie de conséquence, le bénéficiaire « des termes de la convention », outre le fait décisif qu'il était le bénéficiaire nominal du chèque dont le paiement constituait l'objet même du litige. Examinant ensuite la cohérence globale de l'interprétation contractuelle (deuxième, quatrième et cinquième attendus de réponse), la Cour de révision valide le raisonnement inductif des juges d'appel. Face à un acte manifestement ambigu — intitulé « protocole de cession d'actions », signé par la SCI mais visant l'achat de l'immeuble avec un chèque à l'ordre d'un tiers —, l'interprétation s'imposait. La Cour de révision souligne que la Cour d'appel a souverainement retenu un faisceau d'indices concordants : * l'objet véritable de l'acte du 26 décembre 2001 n'était pas la vente de l'immeuble appartenant à la SCI Le Concorde, mais la vente des parts des sociétés « off shore » qui détenaient le capital de la SCI, sociétés dont les capitaux appartenaient à Monsieur j. VA. OS. ; * le bénéficiaire désigné du chèque d'acompte de 4 573 470,50 euros était Monsieur j. VA. OS. et non la SCI Le Concorde ; * ce titre de paiement a été effectivement remis entre les mains de Monsieur j. VA. OS. le jour même de l'acte, le 26 décembre 2001. C'est de la combinaison de ces éléments, et hors toute dénaturation, que les juges du fond ont pu souverainement déduire que le véritable vendeur était Monsieur j. VA. OS. et que, par conséquent, Monsieur KH., bien que gérant de la SCI, ne pouvait être intervenu à l'acte qu'en qualité de mandataire de ce dernier. La Cour de révision neutralise au passage le grief de dénaturation formulé par la cinquième branche : si elle concède qu'il est exact que le protocole stipulait formellement une remise du chèque à Monsieur KH., elle juge le grief inopérant dès lors que la Cour d'appel s'est fondée non sur cette stipulation littérale, mais sur la désignation de Monsieur j. VA. OS. comme bénéficiaire à l'ordre du chèque et sur le fait matériel de la remise effective du titre à ce dernier, lequel ne constituait d'ailleurs qu'un indice parmi d'autres pour caractériser la commune intention des parties. **2. Sur l'absence d'aveu judiciaire portant sur un point de droit (réponse aux troisième et quatrième branches) :** Le pourvoi tentait d
# Cour de Révision de Monaco, 08 mai 1976, n° 25799 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 mai 1976, n° 25799 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/05-08-25799)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la juridiction suprême monégasque s'inscrit dans le cadre de la vente d'un navire de plaisance sur le marché de l'occasion, opération faisant intervenir un intermédiaire professionnel. En l'espèce, le sieur R. M. a acquis auprès d'un vendeur, dénommé F., un yacht d'occasion. La décision relève avec précision que ce navire était âgé de sept ans et demi au moment de la conclusion de la vente. Cette transaction s'est opérée moyennant le versement d'un prix (dont le montant exact est non précisé dans la décision) et s'est réalisée par l'entremise d'un intermédiaire, la Société anonyme Monégasque « Navigator », agissant en qualité de mandataire à l'occasion de cette vente. Il ressort également des constatations factuelles reprises dans l'arrêt que des travaux de réfection avaient été effectués sur le bateau moins de huit mois avant la conclusion de la vente. Trois mois après la réalisation de cette acquisition, une avarie s'est déclarée sur le système d'échappement du moteur du yacht. Parallèlement à ce désordre principal affectant la motorisation ou ses organes périphériques d'évacuation, l'acquéreur a fait état de l'existence de prétendues avaries qualifiées d'« annexes » (la nature technique exacte de ces avaries annexes demeure non précisée dans la décision). À la suite de la survenance de ces désordres matériels, un rapprochement est intervenu entre l'acquéreur et la société intermédiaire. Ce rapprochement s'est matérialisé par la conclusion d'une convention datée du 21 mars 1972 entre le sieur M. et la Société anonyme Monégasque « Navigator ». Aux termes de cet accord écrit et revêtu de la signature de l'acquéreur, la société « Navigator » a offert de participer, à hauteur d'une somme déterminée de 5 000 francs, aux frais de réparation du système d'échappement du navire. En contrepartie de cet engagement financier, le sieur M. a déclaré abandonner toute exigence contre la société dans le cadre de cette affaire litigieuse. Nonobstant la signature de cette convention du 21 mars 1972 avec le mandataire et l'écoulement d'un délai de trois mois entre la vente et la manifestation de la panne, l'acquéreur a estimé que son préjudice n'était pas intégralement réparé et que la responsabilité tant du vendeur initial que de l'intermédiaire devait être engagée sur le terrain des garanties légales inhérentes au contrat de vente. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Insatisfait de l'état du navire acquis, le sieur R. M. a saisi les juridictions monégasques d'une action en justice fondée sur l'obligation de garantie des vices cachés incombant au vendeur. Par cette action, le demandeur sollicitait la condamnation « conjointe et solidaire » du vendeur, F., et de l'intermédiaire, la Société « Navigator ». Ses prétentions financières tendaient au paiement de trois postes distincts : premièrement, le coût des réparations du système d'échappement ; deuxièmement, le coût des réparations afférentes aux prétendues avaries « annexes » ; troisièmement, l'allocation de dommages-intérêts. En première instance, le Tribunal (dont la date du jugement est non précisée dans la décision) a eu à connaître de ces demandes. Il ressort des énonciations de l'arrêt commenté que les premiers juges ont notamment retenu, au soutien de leur décision défavorable à l'acquéreur, que l'existence de travaux de réfection effectués sur le bateau moins de huit mois avant la vente démontrait la bonne foi du vendeur. Le sieur M. a interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt contradictoirement rendu en date du 13 mai 1975, la Cour d'Appel de Monaco a intégralement débouté l'appelant de ses prétentions. Pour asseoir sa décision de rejet, la juridiction du second degré a développé une motivation articulée autour de deux axes correspondant aux deux défendeurs. D'une part, concernant la garantie des vices cachés invoquée au titre de l'état du navire, la Cour d'Appel a considéré que, s'agissant de la vente d'un bateau d'occasion âgé de sept ans et demi, le vice allégué ne dépassait pas les défauts que l'acheteur pouvait raisonnablement redouter.Approuvant implicitement les motifs du Tribunal relatifs aux travaux de réfection antérieurs attestant de la bonne foi du vendeur, la Cour d'Appel a énoncé que l'oxydation et l'usure progressives des différentes pièces du navire, qui n'avaient entraîné d'avarie que trois mois après la vente, ne pouvaient être considérées comme ayant constitué un vice préexistant à la vente dont le vendeur devait être tenu pour responsable. D'autre part, concernant la situation juridique de la Société « Navigator », les juges d'appel ont analysé la convention du 21 mars 1972 comme constituant une transaction, non contestée dans sa validité par l'acquéreur, dotée entre les parties de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Ils en ont déduit que cet acte rendait irrecevable la demande du sieur M. relative à l'avarie du système d'échappement. Pour le surplus des demandes dirigées contre cet intermédiaire, la Cour d'Appel a ajouté que la responsabilité de la Société « Navigator », agissant comme simple mandataire, ne pouvait être recherchée sur le fondement de l'obligation de garantie des vices cachés, laquelle incombe au seul vendeur. Le 15 octobre 1975, le sieur R. M., représenté par Maître Marquet, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 13 mai 1975. Au soutien de son recours devant la Cour de Révision, le demandeur au pourvoi articulait quatre moyens de cassation visant à contester tant l'exclusion de la garantie des vices cachés que la qualification et les effets attachés à la convention du 21 mars 1972. Par ses premier et deuxième moyens réunis, le demandeur reprochait à la Cour d'Appel un défaut de réponse à conclusions. Il faisait grief à l'arrêt attaqué de ne pas avoir répondu à son argumentation tirée de la prétendue connaissance, antérieurement à la vente, par le vendeur F. et par l'intermédiaire « Navigator », de l'avarie affectant le système d'échappement du yacht. Par son troisième moyen, le sieur M. invoquait un vice de contradiction de motifs. Selon le pourvoi, la Cour d'Appel s'était contredite en affirmant, d'un côté, que compte tenu de la vente d'un bateau d'occasion de sept ans et demi, le vice ne dépassait pas les défauts que l'acheteur pouvait raisonnablement redouter, tout en approuvant implicitement, d'un autre côté, les motifs des premiers juges selon lesquels la réalisation de travaux de réfection moins de huit mois avant la vente démontrait la bonne foi du vendeur. Enfin, par son quatrième moyen, subdivisé en quatre branches, le demandeur attaquait le raisonnement de la Cour d'Appel relatif à la convention du 21 mars 1972 et à la mise hors de cause de la Société « Navigator » : - Dans une première branche, il reprochait aux juges du fond d'avoir invoqué d'office et qualifié inexactement de transaction ladite convention. - Dans une deuxième branche, il faisait grief à l'arrêt d'avoir affirmé qu'il n'avait pas contesté la validité de cette transaction. - Dans des troisième et quatrième branches réunies par la Cour de Révision, il reprochait à la juridiction d'appel d'avoir, « au mépris des circonstances de fait », admis que la transaction était revêtue entre les parties de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et qu'elle rendait, par suite, sa demande irrecevable. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à la Cour de Révision de Monaco posait deux séries de questions juridiques distinctes mais complémentaires, touchant respectivement au droit spécial de la vente et au droit des contrats spéciaux et des obligations. En premier lieu, sur le terrain de la garantie légale des vices cachés dans les ventes de biens d'occasion, la haute juridiction devait déterminer dans quelle mesure des dégradations matérielles tenant à l'oxydation et à l'usure progressives des pièces d'un navire de sept ans et demi, ne provoquant une avarie que trois mois après la délivrance, peuvent recevoir la qualification de vice caché préexistant à la vente. Plus particulièrement, sur le plan de la logique juridique et du contrôle de la motivation, il s'agissait de savoir si le juge du fond entache sa décision d'un défaut de réponse à conclusions (quant à la mauvaise foi alléguée du vendeur) ou d'une contradiction de motifs lorsqu'il écarte l'antériorité du vice rédhibitoire en retenant cumulativement le caractère prévisible de l'usure normale d'un bien d'occasion pour l'acquéreur et l'exécution de travaux de réfection récents attestant de la bonne foi du vendeur. En second lieu, s'agissant de la situation juridique de l'intermédiaire à la vente, la Cour de Révision était interrogée sur les conditions de qualification et la portée extinctive du contrat de transaction, ainsi que sur la délimitation des débiteurs de l'obligation de garantie des vices cachés. La question était de savoir si une convention par laquelle le mandataire du vendeur offre une participation financière forfaitaire aux frais de réparation d'une avarie déterminée, tandis que l'acquéreur renonce à toute exigence contre lui, caractérise l'existence de concessions réciproques constitutives d'une transaction. Dans l'affirmative, il convenait de préciser si l'autorité de la chose jugée attachée à cette transaction opère une fin de non-recevoir circonscrite au seul chef de préjudice visé par l'accord (l'avarie du système d'échappement), le surplus des demandes dirigées contre le mandataire sur le fondement des vices cachés devant être écarté en raison de la qualité même de l'intermédiaire, étranger aux obligations propres du vendeur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de Révision procède à un examen méthodique des quatre moyens soulevés, en opérant une distinction stricte entre ce qui relève de l'appréciation souveraine des faits par les juges du fond et ce qui relève du contrôle de la qualification juridique et des conséquences légales exercé par le juge de cassation. #### 1. L'exclusion du vice préexistant à la vente et la cohérence des motifs relatifs à l'état du navire d'occasion Examinant conjointement les premier et deuxième moyens pris d'un défaut de réponse aux conclusions qui soutenaient que le vendeur F. et la société « Navigator » connaissaient l'avarie du système d'échappement avant la vente, la Cour de Révision écarte le grief avec une grande économie de moyens. Elle relève qu'en affirmant que ladite avarie ne pouvait être considérée comme ayant constitué un vice préexistant à la vente, les juges du fond ont nécessairement répondu aux conclusions prétendument délaissées. En effet, le raisonnement juridique est implacable : la question de la connaissance du vice par le vendeur (qui conditionne notamment l'octroi de dommages-intérêts ou la validité d'éventuelles clauses limitatives) est subordonnée à l'existence préalable d'un vice rédhibitoire antérieur ou concomitant à la vente. Dès lors que les juges d'appel excluaient l'existence même d'un vice préexistant à la cession, le moyen tiré de la connaissance d'un tel vice devenait inopérant, et la constatation de l'inexistence du vice suffisait à répondre, en la privant d'objet, à l'argumentation relative à la mauvaise foi. Abordant ensuite le troisième moyen tiré d'une prétendue contradiction de motifs, la Cour de Révision valide pleinement la cohérence intellectuelle et juridique de l'arrêt d'appel. Le demandeur soutenait qu'il était contradictoire de dire à la fois que l'acheteur devait s'attendre à des défauts sur un navire de sept ans et demi et que le vendeur avait fait réaliser des travaux de réfection huit mois avant la vente (ce qui aurait dû, selon la logique implicite du pourvoi, empêcher la survenance de tels défauts ou, à l'inverse, rendre ces derniers anormaux). La Cour de Révision juge au contraire que ces motifs, « loin de se contredire et de s'exclure, se complètent mutuellement ». Pour démontrer cette complémentarité, la haute juridiction replace ces motifs dans la perspective de la conclusion principale de la Cour d'Appel, qu'elle cite expressément : « l'oxydation et l'usure progressive des différentes pièces du navire qui n'ont entraîné d'avarie que trois mois après la vente, ne pouvaient être considérées comme ayant constitué un vice préexistant à la vente, dont le vendeur devait être tenu pour responsable ». La logique d'ensemble apparaît ainsi clairement : d'une part, la réalisation de travaux de réfection moins de huit mois avant la transaction démontrait que le bateau avait été entretenu et que le vendeur était de bonne foi au moment de la vente ; d'autre part, le fait qu'il s'agisse d'un navire d'occasion de sept ans et demi impliquait que ses pièces subissaient un phénomène naturel et continu d'oxydation et d'usure progressive, phénomène normal que l'acheteur pouvait raisonnablement redouter. La conjugaison de ces deux éléments permettait d'expliquer pourquoi la panne survenue trois mois après la vente résultait de cette usure progressive postérieure et normale, et non d'un vice caché présent en germe ou constitué lors du transfert de propriété. La Cour de Révision conclut sur ce point que les juges du fond, par une appréciation souveraine des éléments de preuve contradictoirement débattus, ont tiré des faits constatés les conséquences légales qui s'imposaient. #### 2. La qualification de la transaction, la délimitation de son effet extinctif et l'absence d'obligation de garantie du mandataire Sur le quatrième moyen, la Cour de Révision livre une analyse particulièrement rigoureuse du régime de la transaction et de son articulation avec les règles du mandat dans la vente. En réponse à la première branche, qui contestait la qualification de transaction retenue pour la convention du 21 mars 1972, la Cour rappelle le principe selon lequel « toute transaction postule des concessions réciproques de la part de chaque partie ». Exerçant son contrôle sur la qualification juridique des faits souverainement constatés par les juges d'appel, elle vérifie l'existence effective de cette réciprocité des sacrifices. Elle relève que, d'un côté, la société « Navigator » (qui, faut-il le rappeler au vu de la suite de l'arrêt, n'était qu'un mandataire non tenu à la garantie légale du vendeur) offrait de participer à hauteur de 5 000 francs aux frais de réparation du système d'échappement, tandis que, de l'autre côté, le sieur M. abandonnait toute exigence contre cette société dans cette affaire litigieuse. L'existence d'un engagement financier d'une part, et d'une renonciation à agir d'autre part, caractérisait parfaitement les concessions réciproques nécessaires à la validité et à la qualification de la transaction. Sur la deuxième branche, relative à l'absence de contestation de la validité de cet acte par le demandeur, la Cour de Révision s'en remet au pouvoir souverain des juges du fond qui ont constaté, hors de toute dénaturation des documents de la cause, que le sieur M. ne contestait pas la validité de la convention. La Cour conforte cette constatation en relevant surabondamment qu'il n'avait jamais été allégué que l'intéressé eût mis en doute la réalité et l'authenticité de sa signature sur ce document, ni soutenu que son consentement eût été affecté d'un quelconque vice. Enfin, l'examen conjoint des troisième et quatrième branches permet à la Cour de Révision de préciser la portée exacte de l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction et le fondement du rejet du surplus des demandes. Après avoir rappelé que les circonstances de fait échappent à la discussion devant le juge de révision, la Cour approuve la Cour d'Appel d'avoir procédé à une analyse distributive des demandes du sieur M. contre la société « Navigator ». En effet, le demandeur réclamait non seulement le coût des réparations du système d'échappement, mais aussi celui d'avaries dites « annexes » et des dommages-intérêts. La Cour de Révision souligne que c'est à bon droit que la juridiction d'appel, analysant la portée de la transaction (qui visait la participation aux frais de réparation du système d'échappement), a déclaré qu'elle rendait « seulement irrecevable la demande de M. relative à l'avarie du système d'échappement ». L'effet extinctif de la transaction, matérialisé par une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, est donc strictement cantonné à l'objet sur lequel les parties ont transigé. Dès lors, pour justifier le rejet des autres chefs de demande dirigés contre la société « Navigator » (les avaries annexes) qui n'étaient pas couverts par l'irrecevabilité tirée de la transaction, il convenait de statuer sur le bien-fondé de l'action. C'est ici qu'intervient le motif de droit substantiel approuvé par la Cour de Révision : la responsabilité de la société « Navigator », qui était intervenue comme « simple mandataire » à l'occasion de la vente, ne pouvait être recherchée sur le fondement de l'obligation de garantie des vices cachés, cette obligation légale « incombant au seul vendeur ». Par cette double motivation — irrecevabilité partielle fondée sur la transaction pour le système d'échappement, et mal-fondé pour le surplus en raison de l'effet relatif de l'obligation de garantie du vendeur à l'égard du mandataire — la décision de la Cour d'Appel se trouvait légalement justifiée de bout en bout. ### C. Le dispositif Au terme de ce raisonnement écartant successivement l'ensemble des griefs formulés par le demandeur au pourvoi, la Cour de Révision prononce une décision de rejet pur et simple. Le dispositif de l'arrêt s'énonce ainsi : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de l'arrêt du 8 mai 1976 ne vise expressément aucun numéro d'article du Code civil monégasque, les principes qu'il met en œuvre avec une grande netteté s'inscrivent au cœur de la théorie générale des obligations et des contrats spéciaux de droit civil d'inspiration romano-germanique, commune à la Principauté de Monaco et aux ordres juridiques voisins, au premier rang desquels figure le droit français. Cet arrêt constitue un jalon jurisprudentiel de premier plan en droit monégasque à un triple titre : l'appréciation du vice caché dans les ventes de biens d'occasion, le régime juridique de la transaction, et le statut de l'intermédiaire au regard des garanties inhérentes au contrat de vente. #### 1. Le régime de la garantie des vices cachés appliqué aux biens d'occasion et à la matière maritime En matière de vente, l'obligation de garantie des vices cachés suppose la réunion cumulative de plusieurs conditions classiques : l'existence d'un défaut rendant la chose impropre à son usage ou en diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, le caractère caché de ce défaut, et son antériorité par rapport à la vente (ou au transfert des risques). L'arrêt commenté apporte un éclairage fondamental sur l'appréciation de la notion même de « vice » et de la condition d'antériorité (« vice préexistant à la vente ») lorsque le bien vendu est une chose d'occasion soumise à l'épreuve du temps et des éléments naturels, tel un navire de plaisance. La jurisprudence issue de cette décision consacre l'idée que l'usure normale et la vétusté inhérentes à l'âge de la chose vendue sont exclusives de la qualification de vice caché. En approuvant les juges du fond d'avoir retenu que, pour un bateau d'occasion de sept ans et demi d'âge, le défaut allégué « ne dépassait pas les défauts que l'acheteur pouvait raisonnablement redouter », la Cour de Révision adopte
# Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1997, n° 26484 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1997, n° 26484 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1997/03-14-26484)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours délicat, de l'exécution d'un contrat de vente portant sur un bien mobilier corporel de luxe, à savoir un véhicule automobile de prestige. Les faits, tels qu'ils résultent des constatations souveraines des juges du fond rappelées par l'arrêt rapporté, présentent une chronologie resserrée qui met en évidence la rapidité d'apparition des désordres affectant la chose vendue. Au mois de janvier 1994, un particulier, désigné dans la décision par les initiales D. A., a fait l'acquisition d'un véhicule automobile neuf de marque Porsche, plus précisément du modèle type 911 Carrera. Cette transaction a été conclue moyennant un prix d'achat s'élevant à la somme de 500 000 francs. Les vendeurs directs de ce bien étaient É. et D. S., agissant en leur qualité de concessionnaires officiels de la marque Porsche établis dans la Principauté de Monaco. Le schéma économique et contractuel sous-jacent révèle l'existence d'une chaîne de distribution classique dans le secteur automobile : les concessionnaires monégasques s'étaient eux-mêmes approvisionnés auprès de la société anonyme (SA) Sonauto, laquelle assurait les fonctions d'importateur officiel des véhicules de marque Porsche en France. Alors que la vente portait sur un véhicule neuf d'une marque réputée et acquis pour une somme particulièrement conséquente, la jouissance paisible et satisfaisante du bien par l'acquéreur s'est révélée de courte durée. En effet, dès le mois d'août 1994, soit environ sept mois seulement après la conclusion du contrat et la prise de possession de l'automobile, l'acheteur D. A. a constaté l'apparition de désordres esthétiques et matériels affectant l'extérieur du véhicule. Ces désordres consistaient, selon les constatations retenues par la suite par les juridictions du fond, en des traces de rouille sur la carrosserie ainsi qu'en une usure de la peinture. Face à la dégradation prématurée de l'aspect extérieur de son véhicule de grand prestige, l'acquéreur a fait preuve d'une diligence immédiate. Dès la constatation de ces anomalies en août 1994, il en a informé sans délai ses cocontractants directs, les concessionnaires É. et D. S. Ces derniers, conscients de l'implication du réseau de distribution en amont pour un véhicule neuf récemment livré, ont à leur tour alerté la SA Sonauto, importateur de la marque. Dans un premier temps, l'acheteur a tenté d'obtenir un règlement amiable du différend mais en formulant une exigence précise : il a sollicité auprès de ses vendeurs le remplacement pur et simple de son véhicule affecté de rouille par un autre véhicule exempt de défauts. Toutefois, cette démarche amiable s'est heurtée à un refus ou, à tout le moins, est demeurée infructueuse, l'arrêt mentionnant que l'acheteur a demandé « sans succès » le remplacement de sa voiture. Il ressort par ailleurs des moyens du pourvoi que les professionnels impliqués envisageaient plutôt une simple remise en état du bien, estimant le défaut mineur et aisément réparable, perspective que l'acquéreur n'entendait manifestement pas accepter pour une voiture de ce standing acquise neuve quelques mois auparavant. L'échec de cette phase précontentieuse a dès lors conduit l'acquéreur à saisir les juridictions monégasques afin d'obtenir l'anéantissement du contrat de vente sur le fondement de la garantie légale des vices cachés. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'instance judiciaire s'est nouée devant le Tribunal de première instance de Monaco à l'initiative de l'acquéreur mécontent. D. A. a fait délivrer une assignation à l'encontre de ses vendeurs directs, É. et D. S., aux fins de voir prononcer la résolution de la vente conclue en janvier 1994, en invoquant l'existence de vices cachés affectant le véhicule Porsche 911 Carrera. Cette action principale a donné lieu à un premier jugement rendu le 18 mai 1995. Les premiers juges ont intégralement accueilli les prétentions de l'acheteur. Constatant la réunion des conditions légales de la garantie, le tribunal a prononcé la résolution de la vente et a ordonné les restitutions réciproques inhérentes à l'anéantissement rétroactif du contrat : d'une part, la restitution de la voiture aux vendeurs et, d'autre part, la restitution par ces derniers du prix de vente de 500 000 francs à l'acquéreur, cette somme étant augmentée des intérêts de droit. En outre, le tribunal a condamné les vendeurs à verser des dommages-intérêts à l'acheteur. Parallèlement ou consécutivement à cette action principale, les concessionnaires É. et D. S., soucieux de ne pas supporter la charge définitive d'une condamnation résultant d'un défaut de fabrication ou de finition antérieur à leur propre intervention, ont formé un appel en garantie à l'encontre de leur propre fournisseur, la SA Sonauto, importateur en France. Cette action récursoire a donné lieu à un second jugement du Tribunal de première instance en date du 30 novembre 1995. Par cette décision, la juridiction du premier degré a fait droit à la demande des concessionnaires et a condamné la SA Sonauto à relever et garantir É. et D. S. de l'ensemble des condamnations mises à leur charge par le premier jugement du 18 mai 1995. Mécontents de ces décisions respectives qui leur faisaient grief, tant les vendeurs finaux (É. et D. S.) que l'importateur appelé en garantie (la SA Sonauto) ont interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Saisie de ces recours contre les deux jugements de première instance, la juridiction du second degré a rendu son arrêt le 18 juin 1996. Dans un souci de bonne administration de la justice, la cour d'appel a tout d'abord ordonné la jonction des deux procédures en raison de leur connexité évidente. Sur le fond, adoptant les motifs des premiers juges et y ajoutant les siens propres, la cour d'appel a intégralement confirmé les deux jugements entrepris des 18 mai et 30 novembre 1995. Elle a en conséquence débouté les concessionnaires É. et D. S. ainsi que la SA Sonauto de l'ensemble de leurs demandes en cause d'appel et les a condamnés à payer à l'acquéreur D. A. des dommages-intérêts supplémentaires. C'est dans ces conditions que la SA Sonauto, qui supportait en définitive le poids financier de la résolution de la vente par le jeu de l'appel en garantie, a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt confirmatif du 18 juin 1996. Les concessionnaires É. et D. S., quant à eux, ne figurent pas comme demandeurs au pourvoi, laissant l'importateur mener seul le combat procédural devant la Cour de révision. Au soutien de son pourvoi, la SA Sonauto a développé trois moyens de cassation, dont les deux premiers ont été réunis par la haute juridiction en raison de leur étroite complémentarité. Par ses deux premiers moyens réunis, la société importatrice contestait la qualification même de vice rédhibitoire retenue par les juges du fond. Elle reprochait à la cour d'appel d'avoir prononcé la résolution de la vente en se fondant sur les défauts allégués par l'acheteur, alors que, selon la demanderesse au pourvoi, ces défauts présentaient un « caractère infime ». La SA Sonauto soutenait que de simples traces de rouille et d'usure de peinture, de par leur minime importance, ne rendaient nullement le véhicule automobile impropre à l'usage auquel il était destiné, à savoir sa fonction de déplacement et de circulation. En substance, le pourvoi reprochait aux juges d'appel d'avoir méconnu le seuil de gravité requis par l'article 1483 du Code civil monégasque pour ouvrir droit à la garantie des vices cachés. Par son troisième moyen, la SA Sonauto s'attaquait aux conséquences tirées de l'existence du vice et aux modalités de mise en œuvre de la garantie. Elle faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que le vendeur (le concessionnaire S.) n'avait pas la possibilité d'offrir une remise en état du véhicule pour échapper à la résolution du contrat. L'importateur faisait valoir que le caractère infime du vice le rendait « très facilement réparable » et qu'en refusant au vendeur la faculté de procéder à cette réparation en nature, la cour d'appel avait violé les dispositions de l'article 1483 du Code civil. En défense au pourvoi, l'acheteur D. A. concluait au rejet du recours formé par la société importatrice. Estimant par ailleurs que l'exercice de cette voie de recours extraordinaire lui causait un préjudice ou revêtait un caractère abusif, il a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SA Sonauto à lui payer la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, en se fondant expressément sur les dispositions de l'article 459-4 du Code de procédure civile monégasque. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour de révision le 14 mars 1997 amenait la haute juridiction à se prononcer sur deux problèmes juridiques distincts mais intimement liés au régime de la garantie légale des vices cachés dans le contrat de vente, telle que régie par les articles 1483 et 1486 du Code civil monégasque. La première question de droit portait sur la notion même de vice caché rédhibitoire et, plus particulièrement, sur l'appréciation de la condition d'impropriété de la chose à l'usage auquel elle est destinée au sens de l'article 1483 du Code civil. Il s'agissait de déterminer si des défauts purement esthétiques ou de finition — en l'occurrence l'apparition prématurée de traces de rouille sur la carrosserie et une usure de la peinture — n'entravant pas le fonctionnement mécanique d'un véhicule automobile, peuvent néanmoins être qualifiés de vices cachés rendant la chose impropre à son usage, lorsque le bien vendu est une voiture neuve « de grand prestige » acquise pour un « prix élevé ». Au-delà de la question substantielle, se posait la question de la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation : l'appréciation du degré de gravité du vice et de l'impropriété à l'usage relève-t-elle du contrôle de qualification de la Cour de révision ou du pouvoir souverain des juridictions du fond ? La seconde question de droit concernait le régime des sanctions du vice caché et la portée de l'option conférée à l'acheteur par l'article 1486 du Code civil monégasque. Le problème consistait à savoir si le vendeur d'un bien affecté d'un vice caché dispose du droit d'imposer à l'acquéreur une remise en état (une réparation en nature) de la chose vendue afin de paralyser l'action rédhibitoire, au motif que le défaut serait minime et très facilement réparable, ou si l'acheteur demeure titulaire d'un droit discrétionnaire et exclusif de choisir entre la résolution de la vente (action rédhibitoire) et la conservation de la chose moyennant une réduction du prix ou des dommages-intérêts, sans que le juge ait à tenir compte des offres de réparation formulées par le vendeur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SA Sonauto, la Cour de révision articule son raisonnement en deux temps, répondant successivement aux deux branches de l'argumentation de la demanderesse, avant de statuer brièvement sur la demande indemnitaire de l'acquéreur. S'agissant, en premier lieu, de la caractérisation du vice caché et de l'impropriété du véhicule à son usage (réponse aux deux premiers moyens réunis), la Cour de révision procède à une validation complète de la démarche intellectuelle des juges d'appel, en se retranchant derrière leur pouvoir souverain d'appréciation. La haute juridiction relève tout d'abord que la matérialité des désordres — à savoir l'existence de traces de rouille et d'usure de la peinture — ainsi que leur caractère occulte (caché au moment de la vente) n'étaient pas contestés par les appelants devant la cour d'appel. Ces éléments factuels étant acquis aux débats, le cœur de la motivation réside dans la corrélation établie par les juges du fond entre la nature de ces défauts et les caractéristiques intrinsèques du contrat et de la chose vendue. La Cour de révision souligne que les juges du second degré ont pris en considération le fait que ces défauts atteignaient « une voiture de grand prestige, payée d'un prix élevé ». C'est à la lumière de ces deux critères — le prestige de la marque et du modèle d'une part, l'importance du sacrifice financier consenti par l'acheteur (500 000 francs) d'autre part — que la cour d'appel, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges, a qualifié ces désordres d'« absence de qualité dans la finition ». Or, la Cour de révision juge que c'est « dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation » que les juges du fond ont estimé que cette absence de qualité dans la finition constituait un vice caché rendant la voiture impropre à l'usage auquel elle était destinée. Par cette motivation, la Cour de révision consacre implicitement mais nécessairement une conception subjective ou téléologique de l'usage de la chose : l'usage d'une Porsche 911 neuve ne se réduit pas à sa fonction utilitaire de déplacement d'un point à un autre ; il inclut une dimension esthétique, statutaire et de perfection formelle inhérente à un bien de grand luxe. Dès lors que les juges du fond ont souverainement apprécié cette impropriété au regard du standing du bien, le grief tiré du caractère prétendument infime du vice ne peut prospérer devant le juge du droit. S'agissant, en second lieu, du refus de prendre en compte l'offre de remise en état du vendeur (réponse au troisième moyen), la Cour de révision livre une motivation de pur droit d'une grande fermeté. Alors que sur le premier point elle avait laissé opérer le pouvoir souverain des juges du fond, elle exerce ici un contrôle de légalité strict en approuvant la cour d'appel d'avoir statué « à bon droit ». Le raisonnement est syllogistique : dès lors que l'existence de vices cachés au sens de l'article 1483 du Code civil a été souverainement retenue en amont, le régime des sanctions bascule intégralement sous l'empire de l'article 1486 du même code. Or, la Cour de révision affirme que la cour d'appel « n'avait pas à prendre en considération les propositions faites par les vendeurs pour remédier à ces vices ». Elle justifie cette exclusion de toute offre de réparation par le fait que « l'acquéreur était libre de choisir entre les options qu'offre à lui seul l'article 1486 du Code civil ». La formulation employée par la haute juridiction est particulièrement signifiante : en précisant que l'article 1486 offre ces options « à lui seul » (c'est-à-dire à l'acquéreur exclusivement), la Cour consacre le caractère purement potestatif ou discrétionnaire du choix de l'acheteur entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire. Peu importe que le vice soit facilement réparable ou que le vendeur propose une remise en état à ses frais ; le vendeur ne dispose d'aucun droit d'imposer une exécution en nature pour faire échec à la résolution légalement encourue. Le moyen tiré d'une prétendue violation de l'article 1483 du Code civil est donc écarté comme non fondé. Enfin, sur le terrain procédural et indemnitaire (seconde partie de l'arrêt), la Cour de révision examine la demande de D. A. tendant à l'octroi de 50 000 francs de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. Usant de son propre pouvoir d'appréciation factuelle (« compte tenu des circonstances de la cause »), la haute juridiction estime souverainement qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande, rejetant ainsi la prétention indemnitaire liée à l'exercice du pourvoi. On notera à cet égard une manifeste erreur matérielle de plume dans la dernière phrase du dispositif de l'arrêt, qui indique : « Dit la SA Sonauto mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute », alors qu'il résulte expressément des motifs qui précèdent immédiatement (« II. - Sur la demande de dommages-intérêts de D. A. ») que ladite demande émanait du défendeur au pourvoi D. A., et non de la société demanderesse Sonauto. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision commentée est ainsi conçu : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi de la SA Sonauto ; > La condamne à l'amende et aux frais ; > Dit la SA Sonauto mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 14 mars 1997 constitue une décision majeure en droit monégasque des contrats spéciaux, et plus précisément en droit de la vente. Par la netteté de ses formules et la rigueur de son analyse des textes du Code civil monégasque (articles 1483 et 1486, qui sont les exacts pendants des articles 1641 et 1644 du Code civil français dans leur rédaction traditionnelle issue de 1804), cet arrêt fixe durablement les contours de la garantie des vices cachés sur deux aspects fondamentaux : la relativité de la notion d'usage de la chose vendue et l'absolutisme de l'option offerte à l'acheteur. En premier lieu, l'apport essentiel de l'arrêt réside dans sa conception de l'impropriété à l'usage appliquée aux biens de luxe ou de grand prestige. Dans la théorie classique de la garantie des vices cachés, issue de la tradition romaniste et reprise par le Code civil, le vice rédhibitoire est défini de manière fonctionnelle : c'est le défaut qui empêche la chose de servir à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu. Appliquée à un véhicule automobile, une approche strictement matérielle et objective de cette définition conduirait à considérer que l'usage normal d'une voiture est d'assurer le transport des personnes et des biens en toute sécurité. Selon cette vision réductrice — qui était précisément celle défendue par la SA Sonauto dans ses deux premiers moyens de révision —, un vice n'est rédhibitoire que s'il affecte les organes mécaniques, la structure, la sécurité ou la fiabilité du véhicule. De simples défauts d'aspect, tels que des traces de rouille superficielles sur la carrosserie ou une usure prématurée de la peinture, n'empêchant nullement le véhicule de rouler normalement, devraient être qualifiés de défauts mineurs ou « infimes », impropres à justifier l'anéantissement rétroactif du contrat de vente. En approuvant les juges du fond d'avoir écarté cette thèse, la Cour de révision consacre une approche concrète, affinée et téléologique de la destination de la chose. L'usage auquel le bien est destiné ne s'apprécie pas *in abstracto* au regard d'une catégorie générique de biens (les véhicules automobiles), mais *in concreto* au regard des qualités spécifiques du bien précis ayant fait l'objet du contrat et des attentes légitimes que l'acheteur pouvait nourrir compte tenu de la nature du bien et du prix payé. En l'espèce, les juges ont relevé trois éléments déterminants : il s'agissait d'un véhicule neuf, d'une « voiture de grand prestige » (une Porsche 911 Carrera), et acquise pour un « prix élevé » (500 000 francs en 1994). Pour un tel bien, la fonction d'usage ne se limite pas à la mobilité mécanique ; elle intègre cons
# Cour de Révision de Monaco, 06 mars 2002, n° 26943 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 mars 2002, n° 26943 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/03-06-26943)) L’office du notaire, figure cardinale de la sécurité juridique des transactions civiles et commerciales, cristallise depuis longtemps une tension classique du droit de la responsabilité civile : si les obligations d’investigation, de vérification et de conseil qui pèsent sur l’officier public revêtent une rigueur remarquable, la mise en œuvre de sa responsabilité professionnelle demeure strictement tributaire des règles gouvernant l’existence, la certitude et l’évaluation du préjudice réparable. L’arrêt rendu le 6 mars 2002 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco (n° 26943, *V.-D. c/ A.*) offre une illustration topique de cette articulation fondamentale entre l’intensité de la faute notariale et la souveraineté des juges du fond dans la détermination de l’étendue de la réparation. En l’espèce, la cession d’un fonds de commerce instrumentée par un notaire avait été ultérieurement anéantie par les juridictions monégasques pour défaut d’objet, parallèlement à la résiliation du bail commercial afférent, en raison d’une contrariété de l’activité exercée avec les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble. Se retournant contre l’officier ministériel rédacteur de l’acte, la venderesse entendait obtenir, au-delà d’une indemnisation forfaitaire modérée allouée par les premiers juges, la garantie intégrale des condamnations prononcées contre elle ainsi que la réparation de la perte d’une chance de céder son fonds moyennant une modification préalable de l’objet du bail. En rejetant le pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel de Monaco, la Haute juridiction monégasque rappelle avec fermeté que la caractérisation d’un manquement avéré du notaire à son devoir de vérification et de conseil — fût-il assorti d’une tentative infructueuse d’exonération conventionnelle — ne dispense nullement le demandeur à l’action en responsabilité d’établir le caractère réel et sérieux du préjudice allégué, dont la mesure relève du pouvoir souverain des juges du fond. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une opération de cession d’un fonds de commerce exploité sur le territoire monégasque, dont la viabilité juridique était intrinsèquement compromise par la situation locative et immobilière du bien. Le 24 octobre 1988, la société civile immobilière (SCI) le Gallion, copropriétaire au sein d’un immeuble situé à Monaco, avait consenti un bail portant sur un local commercial à Madame V. Dans ces lieux, la preneuse exploitait un fonds de commerce dont l’activité était précisément définie comme celle de « bar de luxe et de jour, avec annexe salon de thé, glaces avec vente au détail, crêpes, club, sandwiches, jus de fruits ». Or, ainsi que le révèle la lecture de l’arrêt commenté, cette affectation commerciale se heurtait à une difficulté juridique structurelle : l’objet du bail se trouvait en contradiction avec les prescriptions du règlement de copropropriété de l’immeuble, situation conflictuelle qui avait d’ailleurs fait naître un litige opposant la preneuse, Madame V., à sa bailleresse, la SCI le Gallion. C’est dans ce contexte litigieux préexistant qu’est intervenue l’opération de cession litigieuse. Par un acte authentique en date du 18 janvier 1994, reçu par Maître A., notaire à Monaco, Madame V. a vendu ledit fonds de commerce à la société en commandite simple (SCS) Valente et Cie. Conscient des difficultés entourant la situation juridique du fonds ou cherchant à prémunir son étude contre les conséquences d’une opération périlleuse, l’officier public avait pris soin d’insérer dans l’acte de vente une clause d’exonération de sa responsabilité professionnelle. L’efficacité de cet acte authentique devait rapidement être anéantie par la voie judiciaire. Saisies du contentieux né de cette cession, les juridictions monégasques ont procédé à une remise en cause radicale de l’ensemble contractuel : 1. D’une part, par un jugement du Tribunal de première instance en date du 19 octobre 1995, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Monaco du 26 novembre 1996 — lui-même devenu irrévocable à la suite du rejet d’un pourvoi par la Cour de révision le 3 octobre 1997 (l’arrêt mentionnant également dans ses motifs un arrêt du 7 octobre 1997 et le résumé final évoquant la date du 26 octobre 1997) —, l’annulation de la vente du fonds de commerce a été prononcée pour défaut d’objet. 2. D’autre part, aux termes de ce même arrêt du 26 novembre 1996, la Cour d’appel a prononcé la résiliation du bail commercial liant Madame V. à la SCI le Gallion et a simultanément débouté la venderesse de sa demande tendant à être garantie par sa bailleresse des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’annulation de la vente. Privée à la fois du produit de la vente par l’effet rétroactif de l’annulation, de son droit au bail par l’effet de la résiliation, et de tout recours en garantie contre son bailleur, Madame V. s’est trouvée seule exposée aux conséquences financières de l’anéantissement du contrat. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que l’annulation de la cession et les préjudices subséquents découlaient directement des carences de l’officier ministériel ayant instrumenté l’acte du 18 janvier 1994, Madame V. a engagé une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de Maître A. Par son assignation devant le Tribunal de première instance de Monaco, la venderesse soutenait que le notaire avait failli à ses obligations professionnelles lors de la rédaction de l’acte de vente, en particulier en y insérant une clause élusive de responsabilité au lieu de remplir son office de vérification et de conseil. Ses prétentions indemnitaires s’articulaient autour de deux chefs principaux : * Elle sollicitait, en premier lieu, que le notaire fût condamné à la garantir de l’intégralité des condamnations pécuniaires résultant du jugement du 19 octobre 1995 ainsi que des arrêts subséquents des 26 novembre 1996 et 7 octobre 1997. * Elle réclamait, en second lieu, la réparation de l’entier préjudice subi du fait de ces procédures judiciaires, en y incluant spécifiquement l’indemnisation de la perte d’une chance de vendre son fonds de commerce à des conditions régulières, moyennant une modification préalable de l’objet du bail commercial. En première instance, le tribunal a retenu le principe de la faute professionnelle de Maître A., mais a strictement circonscrit l’étendue de la réparation en condamnant le notaire au paiement d’une somme limitée à 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, écartant le surplus des demandes de la venderesse. Sur appel de Madame V., la Cour d’appel de Monaco a, par un arrêt confirmatif rendu le 26 juin 2001, maintenu l’analyse des premiers juges. Si les juges d’appel ont confirmé la condamnation de l’officier public au versement de l’indemnité de 50 000 francs en sanction de sa faute professionnelle, ils ont en revanche expressément refusé d’indemniser la venderesse au titre de la perte d’une chance de céder son fonds après modification de l’objet du bail. Pour écarter ce chef de préjudice, la juridiction du second degré a retenu, d’une part, qu’une telle éventualité revêtait un caractère purement hypothétique et, d’autre part, que Madame V. connaissait depuis l’origine la contradiction affectant son bail au regard des stipulations du règlement de copropriété. Insatisfaite de cette réparation qu’elle jugeait insuffisante, Madame V. a formé un pourvoi en révision à l’encontre de l’arrêt du 26 juin 2001. Au soutien de son recours, articulé en deux moyens réunis par la Haute juridiction, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d’appel d’avoir violé les articles 1200, 1229 et 1230 du Code civil monégasque, ainsi que l’article 199-4° du Code de procédure civile. Son argumentation se déployait selon quatre griefs distincts : 1. Le refus d’indemniser la perte d’une chance de vendre le fonds de commerce moyennant une modification de l’objet du bail, écartée à tort selon elle comme étant « purement hypothétique » ; 2. La prise en considération de la connaissance qu’avait la venderesse, dès l’origine, de la contrariété entre le bail et le règlement de copropriété pour limiter son droit à réparation ; 3. L’omission de se prononcer sur la « dualité des fautes » commises par l’officier ministériel (en ses qualités de rédacteur d’acte et de conseil des parties) ; 4. Enfin, la méconnaissance du « caractère absolu » de l’obligation pesant sur le notaire. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était ainsi invitée à trancher une question classique mais fondamentale du droit de la responsabilité notariale : **lorsqu’un notaire commet une faute professionnelle caractérisée en instrumentant un acte de vente de fonds de commerce voué à l’annulation pour défaut d’objet sans procéder aux vérifications utiles sur un litige locatif en cours ni déconseiller aux parties la passation d’un tel acte, le caractère impératif de son devoir de conseil impose-t-il la réparation intégrale de la perte de chance alléguée par le vendeur de céder son bien après régularisation du bail, ou les juges du fond disposent-ils d’un pouvoir souverain pour écarter ce préjudice comme purement hypothétique au regard notamment de la connaissance préalable du vice par le vendeur ?** En filigrane, le pourvoi posait également la question de l’articulation entre la gravité ou la pluralité des manquements professionnels de l’officier public (défaut d’investigation, défaut de conseil, insertion d’une clause de non-responsabilité) et la mesure de l’indemnisation : l’intensité de l’obligation notariale (qualifiée d’« absolue » par le pourvoi) rejaillit-elle sur l’appréciation de l’étendue du dommage réparable au regard des articles 1229 et 1230 du Code civil ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l’ensemble des griefs formulés par la demanderesse au pourvoi dans ses deux moyens réunis, la Cour de révision procède par un attendu de principe d’une grande concision, caractéristique de sa technique de contrôle de la légalité et de la motivation des décisions des juges du fond. Le raisonnement de la Haute juridiction se décompose en deux mouvements complémentaires : la validation de la qualification de la faute notariale opérée par les juges d’appel, suivie de la consécration de leur pouvoir souverain quant à la détermination du préjudice indemnisable. #### 1. Le rappel des composantes de la faute professionnelle du notaire En premier lieu, la Cour de révision relève que la Cour d’appel a parfaitement caractérisé le comportement fautif de Maître A. Loin d’avoir ignoré la nature des obligations pesant sur l’officier public, les juges du fond ont expressément mis en évidence un double devoir méconnu par le praticien lors de la réception de l’acte du 18 janvier 1994 : * **L’obligation d’investigation et de vérification :** Le notaire « aurait dû procéder à toutes les vérifications utiles sur l’état du litige opposant Mme V. à la SCI le Gallion ». En sa qualité de rédacteur d’acte tenu d’assurer la validité et l’efficacité juridique des conventions qu’il authentifie, il ne pouvait se contenter des déclarations des parties ni s’abriter derrière une clause d’exonération de responsabilité ; il lui incombait de s’enquérir précisément de la situation contentieuse affectant le droit au bail, élément substantiel du fonds de commerce cédé. * **Le devoir de conseil et d’abstention (ou de dissuasion) :** Fort de ces vérifications, l’officier ministériel aurait dû « conseiller aux parties de ne pas passer un acte contraire aux intérêts de la venderesse, exposée au risque grave de l’annulation du contrat de vente ». La Cour de révision valide ici l’exigence d’un conseil actif et préventif : face à un risque majeur d’anéantissement de l’acte pour défaut d’objet, la neutralité passive ou la simple mise en garde formelle ne suffit pas ; le notaire doit déconseiller la conclusion d’une opération juridiquement mort-née et préjudiciable à son client. En constatant que la Cour d’appel avait ainsi relevé à la fois la carence dans les vérifications (office de rédacteur) et le manquement au devoir de dissuasion (office de conseil), la Cour de révision écarte implicitement mais nécessairement le grief tiré d’un défaut de réponse aux conclusions sur la « dualité des fautes » ou d’une violation de l’article 199-4° du Code de procédure civile relatif à l’obligation de motivation des jugements. #### 2. Le retranchement derrière l’appréciation souveraine du préjudice par les juges du fond En second lieu, répondant aux critiques relatives à l’évaluation de l’indemnisation et au rejet de la perte de chance, la Cour de révision affirme que la Cour d’appel « a souverainement apprécié l’étendue du préjudice subi à cet égard par la venderesse » et a, « sans encourir aucun des griefs du moyen, dans la limite des conclusions des parties, légalement justifié sa décision ». Ce faisant, la Haute juridiction opère une distinction orthodoxe entre le contrôle de la faute (question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision) et l’évaluation du dommage (question de fait relevant du pouvoir souverain des juridictions du fond). En retenant que la perte d’une chance de vendre le fonds moyennant une modification préalable de l’objet du bail était « purement hypothétique », et en relevant que Madame V. connaissait depuis l’origine la contradiction entre son bail et le règlement de copropriété, la Cour d’appel s’est livrée à une appréciation factuelle de la réalité et de la certitude du préjudice allégué. Dès lors que la chance invoquée (obtenir l’accord du bailleur et de la copropriété pour modifier la destination du bail alors même qu’un litige les opposait déjà) apparaissait dépourvue de toute consistance sérieuse aux yeux des juges du fond, et que le seul préjudice directement causé par la faute du notaire résidait dans le fait d’avoir laissé la venderesse s’engager dans un acte nul (préjudice évalué souverainement à 50 000 francs), les dispositions des articles 1200, 1229 et 1230 du Code civil n’avaient nullement été violées. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation resserrée, la Cour de révision prononce le rejet pur et simple du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne Madame V. à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 6 mars 2002 par la Cour de révision de Monaco s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs qui gouvernent la responsabilité civile professionnelle des officiers publics, tant en droit monégasque qu’en droit comparé franco-monégasque. Tout en réaffirmant l’intransigeance des juridictions quant à l’étendue du devoir de vérification et de conseil du notaire (A), cette décision rappelle opportunément aux praticiens que l’action en responsabilité notariale ne saurait être érigée en mécanisme de garantie automatique des risques économiques d’une opération intrinsèquement viciée (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse de l’arrêt du 6 mars 2002 révèle une convergence remarquable entre la jurisprudence de la Cour de révision de Monaco et les solutions consacrées en droit civil d’inspiration napoléonienne concernant les trois piliers de la responsabilité notariale : l’inefficacité des clauses élusives de responsabilité, la vigueur du devoir de conseil, et l’autonomie de la condition relative au préjudice certain. #### 1. L’indifférence des clauses d’exonération et l’exigence d’efficacité de l’acte Bien que le moyen du pourvoi ne portât plus directement sur la validité de la clause d’exonération de responsabilité insérée par Maître A. dans l’acte du 18 janvier 1994 — la responsabilité du notaire ayant été définitivement retenue dans son principe par les juges du fond —, les faits rappelés par la Cour de révision mettent en lumière un principe intangible du droit notarial : le devoir de conseil et l’obligation d’assurer l’efficacité juridique des actes instrumentés sont d’ordre public. En effet, le notaire, investi d’une mission légale d’authentification, ne peut contractuellement s’affranchir de ses obligations statutaires par le truchement de clauses de style ou de décharges de responsabilité, à moins qu’il n’établisse avoir préalablement et formellement éclairé son client sur le risque précis encouru et que ce dernier ait persisté en toute connaissance de cause. Encore faut-il, même dans cette hypothèse, que l’acte ne soit pas affecté d’une nullité absolue ou d’un vice radical tel que le défaut d’objet. En l’espèce, la vente portait sur un fonds de commerce dont le support locatif était voué à la résiliation en raison de sa contrariété avec le règlement de copropriété, ce qui privait la cession de tout objet réel. La condamnation prononcée par les juges du fond et maintenue par la Cour de révision confirme que la stipulation d’une clause d’exonération, loin de protéger l’officier public, trahit bien souvent la conscience qu’il avait de l’irrégularité de l’opération sans pour autant avoir accompli les diligences nécessaires pour la prévenir. #### 2. La portée du devoir de conseil face au client informé : distinction entre l’existence de la faute et l’étendue du préjudice L’un des apports majeurs de l’arrêt réside dans le traitement réservé par la Cour de révision à l’argument tiré du « caractère absolu » de l’obligation du notaire et de la connaissance préalable des faits par la venderesse. Dans ses écritures, Madame V. faisait grief à la Cour d’appel d’avoir retenu qu’elle « connaissait depuis l’origine la contradiction du bail avec le règlement de co-propriété » et de ne pas s’être prononcée sur le « caractère absolu » de l’obligation notariale. Ce grief faisait manifestement écho à la jurisprudence bien établie selon laquelle les compétences personnelles du client ou la connaissance qu’il peut avoir des faits ne dispensent jamais le notaire de son devoir de conseil. Toutefois, la lecture attentive de l’arrêt montre que ni la Cour d’appel ni la Cour de révision n’ont méconnu ce principe sur le terrain de la **faute** : bien que Madame V. fût parfaitement au courant du litige l’opposant à la SCI le Gallion et de la contrariété de son bail avec le règlement de copropriété, Maître A. n’en a pas moins été déclaré fautif et condamné à 50 000 francs de dommages-intérêts pour ne pas avoir vérifié l’état de ce litige et pour ne pas avoir déconseillé la passation d’un acte exposé à l’annulation. Le caractère impératif du devoir de conseil est donc pleinement sauvegardé au stade de la qualification du fait générateur de responsabilité (sur le fondement des articles 1229 et 1230 du Code civil monégasque, équivalents des anciens articles 1382 et 1383 du Code civil français). En revanche, la connaissance préalable de la situation par la venderesse retrouve toute sa pertinence au stade de l’appréciation du **lien de causalité** et de **l’étendue du préjudice réparable**. En effet, le client qui vend un fonds de commerce en sachant pertinemment que son bail viole le règlement de copropriété et fait l’objet d’un contentieux avec le bailleur contribue par son propre comportement ou par la situation préexistante qu’il a créée à la survenance de son dommage. Surtout, il ne saur
# Cour de Révision de Monaco, 19 mars 1996, n° 26430 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 mars 1996, n° 26430 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1996/03-19-26430)) L'arrêt rendu le 19 mars 1996 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations et du droit des contrats spéciaux, plus particulièrement à la croisée du droit de la vente immobilière et du statut des intermédiaires du commerce. Par une formule lapidaire mais d'une remarquable densité juridique, la Haute juridiction monégasque se prononce sur le sort d'un engagement de commission annexé à une promesse de vente lorsque le délai d'option stipulé dans cette dernière vient à expirer avant la conclusion de l'acte authentique de vente. Dans la pratique des affaires immobilières, le recours aux avant-contrats — au premier rang desquels figure la promesse de vente — constitue le préalable quasi systématique à la cession définitive d'un bien d'importance. Ces actes préparatoires ont pour fonction de cristalliser l'accord des parties ou l'engagement unilatéral du promettant pendant une période déterminée, permettant ainsi la levée de diverses conditions ou la structuration du financement et du véhicule d'acquisition. Parallèlement, l'intervention d'un intermédiaire ou d'un agent d'affaires ayant rapproché les parties donne fréquemment lieu à la stipulation d'une convention de rémunération, souvent matérialisée par un « engagement de commission » directement greffé sur l'instrumentum de la promesse. La difficulté surgit lorsque le calendrier contractuel initialement convenu n'est pas respecté, mais que l'opération économique finit néanmoins par se dénouer. Tel est le cas lorsque l'acte définitif de vente est conclu postérieurement à l'échéance du délai d'option fixé dans la promesse initiale, et ce, au profit d'une entité juridique distincte bien qu'apparentée aux bénéficiaires originels. Le juge du contrat est alors confronté à une tension classique entre, d'une part, le respect rigoureux de la loi des parties qui gouverne l'extinction des engagements à terme et, d'autre part, une approche économique ou réaliste visant à rechercher la continuité de l'opération globale au-delà de l'altération de ses modalités temporelles et subjectives. Saisie d'un pourvoi à l'encontre d'un arrêt infirmatif de la Cour d'appel de Monaco du 16 mai 1995 qui avait privilégié la seconde approche pour faire droit à la demande en paiement de l'intermédiaire, la Cour de révision opte résolument pour l'orthodoxie contractuelle. Au visa de l'article 989 du Code civil, elle censure les juges du second degré et affirme avec force que l'expiration du délai d'option frappe de caducité non seulement la promesse de vente elle-même, mais également tout engagement qui y est annexé. Pour apprécier toute la mesure de cet arrêt de principe, il convient d'examiner successivement le contexte factuel et procédural ayant donné naissance au litige (I), la question de droit soumise à la Cour ainsi que l'articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée jurisprudentielle et des implications pratiques de cette décision (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une transaction immobilière complexe portant sur un bien de prestige, dont la chronologie et l'évolution structurelle ont directement nourri le contentieux relatif à la rémunération de l'intermédiaire. ### A. Les faits à l'origine du litige L'opération litigieuse avait pour objet la cession d'un bien immobilier dénommé « Villa L. M. », propriété de M. J. C. Le processus contractuel s'est déployé en trois étapes distinctes, réparties sur une période d'environ six mois entre l'automne 1990 et le printemps 1991. En premier lieu, M. A. H., intervenant en qualité d'intermédiaire pour contribuer à la réalisation de la vente, s'est vu confier ou reconnaître une mission matérialisée par une procuration en date du 16 octobre 1990. Les termes exacts et l'étendue de cette procuration ne sont pas davantage détaillés (non précisé dans la décision), mais cet acte marque le point de départ documenté de l'implication de M. A. H. dans le processus de mise en vente de l'immeuble. En deuxième lieu, le 6 novembre 1990, le propriétaire, M. J. C., a consenti une promesse de vente portant sur la « Villa L. M. ». Cette promesse a été conclue au bénéfice de deux personnes morales : la société à responsabilité limitée (SARL) ACOR/Sites et Patrimoines et la société anonyme Saint-Pierre. Cet avant-contrat était assorti d'un délai d'option dont la date exacte d'échéance n'est pas mentionnée dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision), mais dont il est constant qu'il était limité dans le temps. Élément déterminant pour la suite du litige : un engagement de commission au profit de M. A. H. a été directement annexé à cette promesse de vente du 6 novembre 1990. En troisième lieu, la vente définitive de l'immeuble « Villa L. M. » n'est pas intervenue à l'intérieur du délai d'option stipulé dans la promesse du 6 novembre 1990. Ce n'est que le 22 avril 1991, soit postérieurement à l'expiration de ladite promesse, que M. J. C. a effectivement vendu le bien immobilier. Par ailleurs, la configuration subjective de la partie acquéreuse a subi une modification substantielle entre l'avant-contrat et l'acte définitif. En effet, le 22 avril 1991, l'immeuble n'a pas été acquis directement par les deux sociétés bénéficiaires de la promesse initiale, mais par une structure ad hoc, la Société civile immobilière (SCI) « Villa L. M. ». Toutefois, la composition du tour de table de cette société civile immobilière révélait un lien étroit avec les signataires de l'acte du 6 novembre 1990. La SCI « Villa L. M. » était en effet composée de quatre associés : - La SARL ACOR/Sites et Patrimoines (bénéficiaire initial de la promesse) ; - La société anonyme Saint-Pierre (également bénéficiaire initial de la promesse) ; - La société anonyme monégasque (SAM) Banque centrale monégasque de Crédit ; - Une personne physique, M. J. D. C. Considérant que l'opération immobilière avait été menée à son terme et que la cession du 22 avril 1991 découlait de son entremise, M. A. H. a sollicité auprès du vendeur, M. J. C., le règlement de sa rémunération. Face au refus de ce dernier de s'acquitter de la somme réclamée, le différend a pris une tournure judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin d'obtenir le paiement de la commission qu'il estimait lui être due en raison de sa contribution à la réalisation de la vente, M. A. H. a fait assigner M. J. C. devant la juridiction de première instance (dont le sens exact du jugement et la date ne sont pas explicitement détaillés, bien qu'il s'infère du caractère infirmatif de l'arrêt d'appel que le tribunal de première instance avait rejeté la demande en paiement de l'intermédiaire). À l'appui de ses prétentions, le demandeur se prévalait expressément de la procuration du 16 octobre 1990 ainsi que de l'engagement de commission annexé à la promesse de vente du 6 novembre 1990. En défense, le vendeur, M. J. C., opposait la disparition du support contractuel de la créance alléguée. Son argumentation reposait sur un constat chronologique et structurel : la promesse de vente du 6 novembre 1990 avait expiré sans que l'option ne soit levée dans le délai imparti, et la vente du 22 avril 1991 constituait une opération distincte, conclue hors délai et avec un acquéreur juridiquement différent (la SCI « Villa L. M. » comprenant deux nouveaux partenaires aux côtés des bénéficiaires initiaux). En conséquence, la caducité de la promesse devait nécessairement entraîner celle de l'engagement de commission qui en constituait l'annexe. Saisie du litige par la voie de l'appel, la Cour d'appel de Monaco a rendu le 16 mai 1995 un arrêt infirmatif, donnant pleinement gain de cause à l'intermédiaire et condamnant M. J. C. à payer à M. A. H. une somme à titre de commission (dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision). Pour parvenir à ce résultat et écarter le moyen tiré de la caducité, les juges du second degré ont développé une motivation en deux temps, résolument tournée vers la continuité économique de l'opération : 1. Sur le plan temporel et matériel, la Cour d'appel a relevé que bien que la vente de la villa ne soit intervenue que le 22 avril 1991, après l'expiration de la promesse du 6 novembre 1990, « la vente réalisée n'étant que la formalisation de la promesse, aucune caducité ne pouvait être retenue ». 2. Sur le plan personnel et structurel, la juridiction d'appel a estimé que « si le montage juridique de l'opération avait été modifié entre la promesse et la passation de l'acte de vente, il ne saurait être soutenu que l'acquéreur de l'immeuble ait été totalement différent des signataires de la promesse », eu égard à la présence des sociétés ACOR et Saint-Pierre au sein de la SCI acquéreuse. Mécontent de cette condamnation, M. J. C. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 16 mai 1995. Il a articulé un moyen unique de cassation, reprochant à la Cour d'appel d'avoir méconnu la force obligatoire du contrat et les effets attachés à l'expiration du terme extinctif de la promesse de vente, en violation de l'article 989 du Code civil. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Le pourvoi formé par le vendeur invitait la Cour de révision à trancher une question de principe touchant à l'architecture même des ensembles contractuels et à l'autonomie — ou à la dépendance — des conventions accessoires par rapport à l'acte principal. ### A. Le problème juridique posé La problématique juridique soumise à la Haute juridiction monégasque peut être formulée en ces termes : l'expiration du délai d'option stipulé dans une promesse de vente entraîne-t-elle de plein droit la caducité de ladite promesse ainsi que celle de l'engagement de commission qui y est annexé, ou le juge du fond peut-il écarter cette caducité en considérant que la vente conclue postérieurement à ce délai, fût-ce selon un montage juridique modifié quant à la personne de l'acquéreur, ne constitue que la simple formalisation de la promesse initiale ? Sous cette interrogation principale se profilaient deux questions sous-jacentes fondamentales en droit des obligations : - D'une part, quelle est l'exacte portée de l'échéance du délai d'option d'une promesse de vente au regard de l'article 989 du Code civil ? Le juge dispose-t-il d'un pouvoir d'appréciation lui permettant de proroger artificiellement la survie d'un avant-contrat expiré au motif que le but économique poursuivi par les parties a finalement été atteint ? - D'autre part, quelle est la nature du lien unissant une promesse de vente à l'engagement de commission qui lui est annexé ? Cet engagement d'intermédiation jouit-il d'une autonomie lui permettant de survivre à l'anéantissement de l'avant-contrat pour s'appliquer à la vente ultérieure, ou subit-il par contagion le sort de l'acte auquel il se rattache ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette double interrogation et censurer l'arrêt attaqué, la Cour de révision procède par un syllogisme d'une grande rigueur formelle, caractéristique des arrêts de cassation pour violation de la loi. **Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil.** La Cour ouvre son examen du moyen unique par le visa sec et solennel de « l'article 989 du Code civil ». Bien que le texte de l'arrêt ne reproduise pas la teneur littérale de cet article (équivalent monégasque de l'ancien article 1134 du Code civil français consacrant le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées), le choix de ce visa est particulièrement éclairant. En plaçant sa décision sous l'égide de ce texte fondamental, la Cour de révision indique que la question de la caducité d'une promesse par expiration de son délai et le sort de ses annexes ne relèvent pas d'une simple appréciation souveraine des faits par les juges du fond, mais mettent directement en jeu le respect de la loi contractuelle voulue par les parties. **L'analyse critique de la motivation des juges du fond.** Dans un premier attendu, la Cour de révision rappelle fidèlement les deux piliers du raisonnement de la Cour d'appel : l'assimilation de la vente du 22 avril 1991 à une simple « formalisation de la promesse » malgré le dépassement du délai, et la minoration de la modification du « montage juridique » au motif que l'acquéreur final (la SCI) n'était pas « totalement différent » des signataires initiaux. En exposant ainsi les motifs de l'arrêt attaqué, la Cour de révision met en lumière le glissement opéré par les juges d'appel : ces derniers avaient substitué une analyse purement économique et substantielle (l'identité du bien vendu et la continuité partielle des acteurs économiques) à une analyse strictement juridique et formelle des actes successifs. **L'énoncé du principe et la censure.** C'est dans le second attendu que la Cour de révision délivre sa solution sous la forme d'un attendu de principe limpide : « Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque ainsi que tout engagement qui y est annexé, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ». Le raisonnement de la Haute juridiction se décompose en deux propositions indissociables : 1. *La caducité automatique de la promesse expirée* : Dès lors que la promesse du 6 novembre 1990 enfermait l'engagement dans un délai d'option déterminé, le franchissement de ce terme extinctif sans levée d'option ni prorogation conventionnelle constatée a provoqué, de plein droit, la caducité de la promesse. Une promesse caduque est un acte juridiquement anéanti pour l'avenir ; elle ne peut donc plus faire l'objet d'une quelconque « formalisation » ultérieure. La vente du 22 avril 1991 procédait nécessairement d'un nouvel accord de volontés, distinct de l'avant-contrat disparu. 2. *L'effet d'entraînement sur l'engagement annexé* : En application de l'adage selon lequel l'accessoire suit le principal, l'engagement de commission qui était « annexé » à la promesse du 6 novembre 1990 partageait l'exacte condition juridique de cette dernière. Dépourvu d'autonomie, son sort était indissolublement lié à la réalisation de la vente *en exécution de cette promesse précise*. La caducité de l'acte principal a donc automatiquement emporté la caducité de l'annexe, privant l'intermédiaire du fondement contractuel sur lequel reposait sa demande en paiement à l'encontre du vendeur. ### C. Le dispositif En conséquence de cette censure pour violation de la loi, la Cour de révision anéantit la décision des juges du second degré et organise la suite de l'instance conformément aux règles procédurales applicables devant elle : > « PAR CES MOTIFS, > Casse l'arrêt prononcé par la Cour d'appel le 16 mai 1995 ; Renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle Bien que très concis, l'arrêt du 19 mars 1996 revêt une importance théorique et pratique considérable. Il cristallise une conception rigoureuse de la temporalité contractuelle et de l'indivisibilité des engagements annexes, tout en traçant des lignes directrices claires pour les praticiens du droit immobilier et de la négociation commerciale. ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt commenté s'inscrit dans une tradition civiliste d'une grande fermeté quant au régime des avant-contrats et au droit des intermédiaires, présentant d'étroites convergences avec les solutions consacrées dans les ordres juridiques voisins de même filiation codifiée. #### 1. L'orthodoxie du mécanisme de la caducité par expiration du délai d'option La première leçon de l'arrêt réside dans la réaffirmation de la rigueur du terme extinctif dans les promesses de vente. Une promesse de vente (qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique assortie d'un délai de réalisation) immobilise le bien ou fixe les conditions de la cession pour une durée que les parties ont souverainement déterminée. Ce délai d'option constitue un élément essentiel de l'économie du contrat : le promettant n'accepte de lier sa liberté contractuelle que pour un temps défini. En jugeant qu'« une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque », la Cour de révision rappelle que la caducité opère de manière mécanique et objective. Dès l'instant où l'échéance est dépassée sans que la vente ou la levée d'option ne soit intervenue, l'avant-contrat perd toute efficacité juridique. Le vendeur recouvre sa pleine liberté et le bénéficiaire perd son droit d'acquérir au titre de cet acte. La censure de l'arrêt d'appel est à cet égard extrêmement instructive quant à la répartition des pouvoirs entre le juge du fond et le juge de cassation. La Cour d'appel avait tenté de sauver l'avant-contrat de la caducité en recourant à une qualification téléologique : la vente du 22 avril 1991 n'aurait été que la « formalisation » de la promesse du 6 novembre 1990. Dans une approche civiliste classique, une telle affirmation constitue une contradiction dans les termes lorsqu'aucune prorogation expresse ou tacite du délai n'a été caractérisée avant son échéance. On ne peut « formaliser » le néant juridique. Si les parties (ou une partie d'entre elles) concluent la vente après l'expiration du délai, cette vente naît d'un *nouveau* concours de volontés, autonome par rapport à la promesse éteinte. En refusant de constater la caducité acquise à l'échéance du terme, la Cour d'appel a refait le contrat des parties et violé l'article 989 du Code civil. #### 2. Le rejet implicite de la théorie de l'identité économique de l'acquéreur Le second motif de la Cour d'appel, balayé par la Cour de révision, touchait à la modification subjective de l'opération. La promesse initiale avait été consentie à deux sociétés commerciales (la SARL ACOR et la SA Saint-Pierre). La vente finale a été conclue au profit d'une société civile immobilière (la SCI « Villa L. M. ») regroupant, outre ces deux sociétés, un établissement bancaire (la SAM Banque centrale monégasque de Crédit) et une personne physique (M. J. D. C.). Pour les juges d'appel, le fait que l'acquéreur final ne soit pas « totalement différent » des signataires de la promesse suffisait à maintenir la continuité de l'opération. Or, au regard des principes fondamentaux du droit des personnes et du droit des sociétés, cette motivation se heurtait au principe de l'autonomie de la personnalité morale. La SCI « Villa L. M. » constituait un sujet de droit distinct de ses associés ; de surcroît, l'entrée au capital de deux nouveaux partenaires — dont une banque, élément déterminant pour la surface financière de l'acquéreur — démontrait précisément que le « montage juridique » initial n'avait pu aboutir en l'état et dans les délais prévus. En balayant l'argumentation de la Cour d'appel par une formule englobante sur la caducité de la promesse, la Cour de révision confirme que l'expiration du délai d'option rend inopérante toute tentative de rattacher la vente ultérieure à la promesse initiale par le biais d'une prétendue proximité économique des acquéreurs. #### 3. L'indivisibilité de l'ensemble contractuel et le sort de l'engagement de commission
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 2016, n° 14614 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 2016, n° 14614 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/02-04-14614)) ## Faits et procédure Par jugement du 18 janvier 2012, M. l. CA. a été déclaré adjudicataire d'un ensemble immobilier comprenant un appartement, une cave et un parking, situé dans l'immeuble « le Raphaël », quai Jean-Charles Rey à Monaco. Le 24 avril 2012, il a promis de vendre ce bien, moyennant un prix de 1.875.000 euros, à Mme m. SA., qui déclarait agir en son nom et pour un tiers désigné ultérieurement. Un droit de jouissance à titre de commodat était également consenti. Un avenant du 7 janvier 2013 a fixé la passation de l'acte authentique au 15 janvier 2013. Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit de Mme m. SA. et de M. g. SA., au même prix, avec un versement de 375.000 euros à la signature de l'accord, des acomptes échelonnés et une date de signature de l'acte définitif fixée au 10 avril 2013. Les acquéreurs ont versé 675.000 euros. La vente n'ayant pas été réalisée, le vendeur a obtenu en référé l'expulsion des acquéreurs, confirmée par la cour d'appel le 17 juin 2014. Les époux SA. ont libéré les lieux le 14 juillet 2014, puis le vendeur a cédé le bien à un tiers par acte du 12 novembre 2014, transcrit le 20 novembre 2014. Les acquéreurs ont assigné le vendeur le 4 avril 2014 en exécution forcée de la vente, subsidiairement en dommages-intérêts de 700.000 euros, et plus subsidiairement en restitution des 675.000 euros versés. Ils ont finalement retiré leur demande d'exécution forcée en raison de la revente. Le vendeur a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre trois questions connexes : 1. **À quelle partie l'absence de régularisation de la vente est-elle imputable ?** Les acquéreurs invoquaient l'inexécution de l'obligation de délivrance et de passation de l'acte, au sens de l'article 997 du Code civil, en se fondant sur l'hypothèque grevant le bien au moment de la signature prévue. 2. **Le vendeur peut-il conserver définitivement les sommes versées ?** La question portait sur l'articulation entre la clause de date-butoir, la clause de dédit et les arrhes et acomptes stipulés dans la promesse. 3. **Quelle est l'étendue de l'indemnité d'occupation due par les acquéreurs pour la période de jouissance ?** ## Solution et dispositif Sur la première question, le tribunal écarte la
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17892 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17892 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/03-05-17892)) ## Faits et procédure Par acte du 24 juillet 2015, M. H. a acquis auprès de la société A, société de droit des îles de Guernesey, un navire de type Y, dénommé Z puis W, moyennant un prix de 45 000 euros. Le 5 août 2015, l'acquéreur a fait réaliser des réparations (remplacement de courroies, de pompes de recyclage et d'une bobine d'allumage électronique) pour un montant de 1 635 euros TTC. Entre les 26 et 28 août 2015, le navire a coulé alors qu'il se trouvait à l'amarrage dans le port de Monaco. L'assureur a refusé sa garantie au motif que le naufrage résultait d'une fuite, elle-même causée par une application insuffisante d'un produit d'étanchéité sur les tubes de l'hélice du propulseur. M. H. a assigné la société A devant le Tribunal de première instance, dans l'instance n° 2016/414, aux fins de voir constater l'existence de vices cachés, prononcer la résolution de la vente et obtenir diverses sommes, dont la restitution du prix, les travaux, des frais d'entreposage, des cotisations d'assurance et des dommages-intérêts. Il a parallèlement mis en cause, dans l'instance n° 2016/350, M. PE., qu'il présentait comme ayant agi en qualité de mandataire de la société venderesse. Par jugement du 18 juillet 2017, le Tribunal a joint les instances, déclaré M. H. recevable, prononcé la résolution de la vente et condamné la société A à restituer le prix, ainsi qu'à rembourser les travaux du 5 août 2015 et la cotisation d'assurance 2015-2016. Il a débouté M. H. de ses demandes à l'encontre de M. PE. La société A a interjeté appel. Elle soutenait, en substance, que M. H. n'était qu'un prête-nom et un intermédiaire professionnel, dénué de qualité à agir, que le vice allégué n'était pas établi et qu'une expertise judiciaire devait être ordonnée. L'intimé a formé un appel incident tendant à l'indemnisation de frais complémentaires et d'un préjudice moral. ## Question de droit La Cour d'appel était saisie de plusieurs questions : 1. L'acqu
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17409 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17409 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/11-20-17409)) ## Faits et procédure Le 9 décembre 2014, M. b. FE. a présenté à Mme n. GR. une offre d'achat portant sur un appartement de deux pièces (lot A61), une cave (n° 4) et un emplacement de parking (n° 8, lot 108), situés dans l'immeuble « A » à Monaco, pour un prix de 1,7 million d'euros. L'offre a été acceptée le jour même. L'acquéreur a versé entre les mains du notaire chargé de rédiger l'acte, Maître AUREGLIA-CARUSO, une somme forfaitaire de 170 000 euros à titre d'acompte, sous la condition que l'acte authentique intervienne au plus tard le 13 février 2015. Par courrier du 6 février 2015, le notaire a indiqué que la vente ne pouvait être exécutée « à défaut d'accord entre les parties sur la chose et le prix », la venderesse ne semblant pas être titrée sur l'emplacement de parking. Saisi d'une action en réalisation forcée de la vente, assortie d'une demande de dommages-intérêts à compenser avec le prix, le Tribunal de première instance, par jugement du Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 20 novembre 2018, Monsieur b. FE. c/ Madame n. LO. épouse GR.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente - Formation du contrat (non) - Accord sur la chose vendue (non) À défaut d'accord sur la chose vendue, l'acheteur doit être débouté de sa demande de réalisation forcée de l'acte de vente, formée en application de l'article 1432 alinéa 3 du Code civil. En effet, alors que l'offre de vente acceptée porte sur un appartement avec cave et parking, la preuve n'est pas apportée que le vendeur soit propriétaire du parking. COUR D'APPEL ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2018 En la cause de : - Monsieur b. FE., né le 6 avril 1992 à Paris, de nationalité monégas??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ing de 2013 à 2015, ce que seul un propriétaire est en droit de faire juridiquement selon lui. Il fait enfin observer que le fait que les mandats de vente donnés à d'autres agences immobilières n'incluent pas le parking, révèle simplement que la demanderesse n'avait pas donné son parking à la vente auxdites agences. Il en veut pour preuve certaines annonces immobilières concernant la vente d'un appartement avec cave au prix de 1.990.000 euros, avec possibilité d'acheter un parking en plus, reconnaissance par n. GR. de sa qualité de propriétaire du parking litigieux. Il soll??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 20 NOVEMBRE 2018, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général adjoint. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 20 novembre 2018, Monsieur b. FE. c/ Madame n. LO. épouse GR.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2000, n° 26775 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2000, n° 26775 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2000/02-08-26775)) ## Faits et procédure Le 15 juillet 1991, E. K. confie à l'Agence Franco Monégasque un « mandat non exclusif de vente » portant sur un appartement de type penthouse, avec trois emplacements de stationnement. Le prix minimum est fixé à 26 500 000 francs. La convention stipule que le mandant s'interdit de vendre sans le concours du mandataire « à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire », sous peine de verser le montant de la commission à titre de clause pénale. La rémunération du mandataire est fixée à 5 % du prix, taxe sur la valeur ajoutée en sus. L'agence fait visiter le bien à une cliente, Mme B., en février 1995, puis en juin 1996. Une troisième visite, le 13 septembre 1996, est suivie d'une négociation directe entre le vendeur et Mme B. Un accord intervient sur un prix de 16 450 000 francs « net vendeur », sous conditions. L'une d'elles prévoit que « tous honoraires d'intermédiaires éventuels seront à la charge de l'acquéreur ». La promesse de vente est signée le 13 septembre 1996 au profit de la société Galaxy Trading Services Limited, représentée par A. I. L'acte authentique est dressé le 20 septembre 1996 avec la même formule. Les clés sont remises à Mme B., qui se comporte en nouvelle propriétaire. Après refus de paiement, l'agence obtient une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire. Elle assigne la société acquéreur devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par jugement du 26 novembre 1998, ce tribunal condamne la société à payer 991 935 francs, correspondant à la commission du vendeur (822 500 francs de commission et 169 435 francs de taxe), avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 1996. Il rejette le surplus, notamment la commission de l'acquéreur, qu'il estime déjà acquittée auprès d'une autre agence. La société Galaxy Trading Services Limited interjette appel le 5 février 1999. Elle soutient que le mandat ne lui est pas opposable, que l'agence n'a pas été l'intermédiaire de la vente et que la vente a été réalisée par l'agence Monte-Carlo Privilège, dont A. I. était le mandataire. L'agence intimée sollicite la confirmation et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La question posée à la cour était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si un mandataire immobilier, dont le mandat ne mentionne pas nommément l'acquéreur, peut réclamer sa commission à la personne morale acquéreur lorsque la vente a été conclue par cette personne après une présentation effectuée par le mandataire à une personne physique qui en est le bénéficiaire réel. Il s'agissait ensuite de savoir si la société acquéreur, en ayant accepté dans l'acte la charge « de tous honoraires d'intermédiaires éventuels », peut opposer au mandataire l'inopposabilité du mandat ou l'absence d'intervention de celui-ci dans la réalisation de la vente. ## Solution et dispositif La cour répond par l'affirmative sur les deux points. Elle
# Cour d'Appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14648 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 23 février 2016, n° 14648 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/02-23-14648)) ## Faits et procédure Un bien immobilier situé dans l'immeuble « W » à Monte-Carlo a été vendu par la société anonyme de droit bélizien A à M. f. GA. Le compromis de vente a été signé le 25 septembre 2013 et l'acte authentique le 14 novembre 2013. M. s. VA. agissait pour le compte de la société venderesse, dont il était l'ayant droit économique, et exerçait à titre personnel l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Y. Il était en outre locataire du bien (ces qualités sont retenues par la Cour, les autres éléments de fait n'étant pas contestés par les parties). Le 2 juillet 2014, M. VA. a émis une facture d'honoraires de 248.400 euros à l'encontre de l'acquéreur, qui a refusé de la régler. M. VA. a obtenu l'autorisation de pratiquer des saisies-arrêts entre les mains de l'établissement bancaire B, puis, sur ordonnance du Président du Tribunal de première instance du 3 octobre 2014, auprès de la SAM C et de la SA D. Ces saisies ont été pratiquées à hauteur de 250.000 euros. Deux instances ont été ouvertes sous les nos 2015/000080 et 2015/000126, puis jointes. Par jugement du 7 mai 2015, le Tribunal de première instance a débouté M. VA. de sa demande en paiement de commission et de sa demande de dommages et intérêts, a ordonné la mainlevée des saisies-arrêts et a débouté M. GA. de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. M. VA. a relevé appel le 3 juillet 2015. Il sollicitait la validation des saisies, la condamnation de M. GA. au paiement de 248.400 euros et 40.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. M. GA., appelant incident, demandait la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il l'avait débouté de sa demande reconventionnelle, et réclamait 50.000 euros de dommages et intérêts pour saisies, procédure et appel abusifs. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si un agent immobilier, en l'absence de mandat écrit, peut obtenir de l'acquéreur le paiement d'une commission lorsque la preuve d'un accord sur ce point n'est pas rapportée. Elle se déclinait en plusieurs sous-questions : - le droit à commission de l'agent immobilier suppose-t-il un mandat écrit au sens de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 ; - une clause relative à la commission, figurant dans le compromis, peut-elle fonder une obligation de l'acquéreur lorsqu'elle ne vise que l'exercice éventuel du droit de préemption de l'État ; - des courriers annexés à l'acte authentique peuvent-ils, de ce seul fait, emporter engagement de l'acquéreur ou se voir conférer la valeur d'un acte authentique. Le moyen tiré de l'article 12, alinéa 2, de la loi n° 1.252, invoqué par l'appelant, et celui fondé sur les articles 12 et 13 de la même loi et sur l'article 1188 du Code civil, invoqué par l'intimé, s'articulaient autour de cette interrogation probatoire. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions. Son raisonnement repose sur trois séries de constats. **En premier lieu**, la Cour rappelle que les dispositions de la loi n° 1.252 n'imposent pas, selon elle, la signature d'un mandat écrit, contrairement à ce que soutenait l'intimé. Elle relève toutefois que l'article 12, alinéa 1er, prévoit qu'« à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat ». Dès lors, « il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve ». Le fardeau de la preuve pèse donc sur l'agent immobilier, indépendamment de la question de la forme du mandat. **En deuxième lieu**, la Cour écarte la clause « Négociation » du compromis du 25 septembre 2013 (p. 12). Cette clause stipulait que l'acquéreur devrait régler la commission de l'agence Y « dans le cadre de l'exercice éventuel par l'État, du droit de préemption ». Elle ne visait donc que cette hypothèse. Il ne résultait pas de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25845 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25845 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/12-16-25845)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 21 avril 1975, reçu par Maître Crovetto, notaire à Monaco, les cogérants statutaires de la Société civile particulière « Société Immobilière Monégasque Congo » (ci-après « Congo ») ont vendu à B., agissant pour le compte de sa communauté de biens réduite aux acquêts, un appartement situé au troisième étage d'un immeuble, pour un prix de 160 000 francs. La désignation de l'appartement renvoyait à un plan annexé à un acte de 1951, avec une quote-part de copropriété de 10,5/156e. L'acquéreur s'engageait à prendre les biens « telles et en l'état où elles se trouvent actuellement », sans recours ni demande de diminution de prix. Un état descriptif établi le 24 février 1975 par l'architecte R. indiquait une superficie de 79,25 m², alors que la superficie réelle était, selon le demandeur, de 60,54 m². L'architecte avait en effet inclus une chambre de 18,71 m² appartenant à l'appartement voisin. Le demandeur soutenait en outre que la grande pièce (living-room) avait été partiellement divisée par une chambre et un couloir créés avant la vente. B. a assigné Congo et, conjointement et solidairement, les cogérants à titre personnel. Il réclamait 43 750 francs au titre de l'indemnité contractuelle pour éviction et 10 000 francs au titre de l'indemnité délictuelle, distincte de la première. Il invoquait trois moyens : la garantie d'éviction (articles 1458 et 1468 du Code civil), la tromperie vicieuse (articles 1229 et 1231), et la novation du prix (article 1119), liée à son versement anticipé au notaire puis au transfert des fonds en Grèce. Les défendeurs concluaient au déboutement. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si, dans une vente d'immeuble affectée d'une erreur sur la superficie et d'une description contractuelle discordante, trois fondements pouvaient être retenus : la garantie d'éviction du vendeur ; la responsabilité pour dol ou tromperie fondée sur les articles 1229 et suivants ; et l'existence d'une novation par le paiement anticipé du prix. Plus précisément, la question se posait en trois temps : 1. La délivrance de la chose était-elle conforme au contrat, alors que la description ne correspondait plus à la configuration réelle des lieux ? 2. La garantie d'éviction pouvait-elle être mise en œuvre en l'absence de tout trouble juridique affectant la propriété ? 3. Le versement anticipé du prix, effectué sur demande des vendeurs, emportait-il novation ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des moyens, en procédant par étapes distinctes. **Sur la garantie d'éviction.** Le jugement pose que « la garantie d'éviction suppose nécessairement un événement postérieur à la vente et doit s'entendre de toute dépossession subie soit par suite d'une action en revendication ou en rescision exercée par un tiers, soit par l'effet de droits d'hypothèque, d'usage ou de servitudes que les tiers auraient sur la chose, si ceux-ci n'ont pas été déclarés lors de la vente ». Il constate que le demandeur n'invoque aucun événement de cette nature. Le moyen tiré de l'article 1468 est donc écarté. S'agissant de la délivrance, le tribunal retient que la chose a été livrée telle que désignée dans l'acte, qui ne renvoyait pas à l'état descriptif du 24 février 1975. La cloison mobile divisant le living-room est « sans portée en la cause », B. ayant reconnu avoir « vu et visité les lieux à sa convenance ». Le moyen fondé sur l'article 1458 est rejeté. **Sur la tromperie.** Le tribunal écarte les articles 1229 et suivants au motif qu'ils « sont sans application lorsqu'il s'agit d'une faute commise dans l'exécution d'une obligation résultant d'un contrat ». Le vice du consentement allégué « ne pouvait être examiné sur ce fondement juridique ». **Sur la novation.** Le tribunal rappelle la force obligatoire du contrat (article 989 du Code civil), relève que les engagements synallagmatiques étaient définis, et juge que le paiement anticipé « est sans conséquence juridique puisque ce paiement a été volontaire ». Il relève que l'acquéreur, ancien notaire, avait accepté en connaissance de cause de verser le prix à la date retenue. Il conclut qu'« il n'a pu exister aucune novation en l'espèce le versement intervenu constituant l'exécution de l'obligation de pai
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 juin 1985, n° 25114 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 juin 1985, n° 25114 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-27-25114)) ## Faits et procédure La S.A.M. « R.C.M. Textiles » (ci-après la société demanderesse) soutient avoir passé commande, le 5 mars 1984, auprès de la société anonyme Saez Merino (ci-après la défenderesse) de livraisons mensuelles de tissu Denim. Elle évalue la valeur de cette commande à 2 700 000 francs dans son exposé, à 2 270 000 francs dans les motifs du jugement. Elle se prévaut d'un accord sur les modalités de paiement, exprimé par télex du 15 mars 1984, qu'elle aurait confirmé par télex des 19 et 22 mars 1984. Le 22 mars 1984, la défenderesse aurait informé par téléphone le représentant de la demanderesse qu'elle retirait son offre de vente. Un télex émis par la demanderesse à 10 h 55 le même jour tendait néanmoins à confirmer la commande « de mars, avril, mai et juin 1984 et aux prix donnés ». La défenderesse a répondu par un télex à 11 h 53 contestant ce document. La demanderesse a introduit deux instances. La première, par exploit du 30 mars 1984, tendait à la condamnation de la défenderesse à réparer la rupture d'un contrat de livraison, pour 454 000 francs de dommages-intérêts. La seconde, par exploit du 12 novembre 1984, faisait suite à une saisie-arrêt autorisée à concurrence de 100 000 francs entre les mains du Crédit Lyonnais, tiers saisi. Le montant total de la demande a été porté à 554 000 francs par conclusions du 6 février 1985. La défenderesse a opposé, à titre principal, l'absence de tout accord de volonté, et à titre subsidiaire, une existence contractuelle limitée à l'intervalle compris entre 10 h 55 et 11 h 53. Elle a sollicité le débouté et la mainlevée de la saisie-arrêt. Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances, en raison de leur connexité, puis a examiné préalablement l'existence du contrat. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il lui fallait d'abord déterminer à quelles conditions un contrat de vente commercial est valablement formé, lorsque les parties ont échangé des propositions successives par télex sans parvenir à un accord complet. Il lui fallait ensuite apprécier si le pollicitant qui se rétracte avant toute acceptation doit respecter une forme particulière. Le jugement combine ainsi deux questions classiques de la théorie de la formation du contrat : la détermination des éléments essentiels de l'accord, et le régime du retrait de l'offre. La qualification de l'offre en « promesse de vente » intervient également dans le raisonnement, puisqu'elle conditionne la liberté de choix du bénéficiaire. ## Solution et dispositif Le tribunal retient qu'« un tel accord de volonté des deux parties n'apparaît pas résulter des nombreux télex versés aux débats ». Il juge que la défenderesse a valablement retiré son offre avant toute acceptation conforme, et qu'il y a lieu de « constater que le contrat dont la rupture est attaquée est inexistant dès lors que le défaut d'accord de volonté des parties sur ses conditions a empêché sa formation ». Le dispositif est reproduit ci
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mars 1992, n° 26193 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mars 1992, n° 26193 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/03-19-26193)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Monaco Sanitaires, entreprise de distribution d'appareils sanitaires, a vendu à A. A., par bon de commande du 30 septembre 1986, une baignoire « Montana » de type « Jacuzzi », livrée le 30 novembre 1986 pour un prix de 47 440 francs TTC. Le contrat portait sur la fourniture de l'appareil et de ses accessoires nécessaires à son fonctionnement, sans engagement de la venderesse quant à son installation. L'acquéreur a fait réaliser l'installation par l'entreprise de plomberie Frossard. Le fonctionnement de l'appareil s'étant révélé défectueux, le solde de la facture n'a pas été acquitté. La venderesse a adressé une mise en demeure le 20 mars 1987 (la date d'intérêts retenue dans les écritures diverge légèrement, le 22 mars 1987 étant mentionné par la société dans ses conclusions d'appel). Saisi par Monaco Sanitaires, le Juge de Paix, par jugement du 21 novembre 1990, a condamné A. A. au paiement de 22 400 francs, avec intérêts au taux légal, et de 2 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il a rejeté la demande reconventionnelle de l'acquéreur, fondée sur la somme de 30 000 francs à titre de dommages-intérêts. Le motif retenu était que l'acquéreur se bornait à alléguer une défectuosité de l'installation, réalisée par son propre plombier, sans invoquer de défaut du matériel livré. L'acquéreur a interjeté appel par exploit du 14 janvier 1991. Il soutenait, d'une part, que la cause du dysfonctionnement n'était pas établie et pouvait tenir à un défaut du matériel, engageant alors la responsabilité de la venderesse ; d'autre part, que celle-ci s'était abstenue, contrairement à des engagements verbaux, d'assister les installateurs, ce qui fondait une exception d'inexécution. Il sollicitait à titre subsidiaire une expertise. ## Question de droit La juridiction d'appel devait déterminer si le vendeur qui a livré une chose exempte de vices, et fourni le plan de montage, peut voir sa responsabilité engagée à raison du mauvais fonctionnement de celle-ci lorsque le dysfonctionnement trouve son origine dans l'installation réalisée par un tiers, choisi par l'acquéreur. Se posait accessoirement la question de la qualification de l'appel au regard des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Solution et dispositif Le Tribunal confirme le jugement entrepris. Il procède en deux temps. Il qualifie d'abord le rapport contractuel : le bon de commande et la facture établissent un contrat de vente ayant « pour objet la fourniture d'une baignoire « Montana » type « Jacuzzy », avec les accessoires nécessaires à son fonctionnement ». Il constate ensuite, d'une part, que la délivrance a été effectuée sans réserve, l'acquéreur ayant pris possession de la chose, et, d'autre part, que la venderesse a satisfait à son obligation de renseignements en fournissant le plan de montage. Les désordres, établis « par les pièces produites, notamment par les correspondances échangées entre les parties »,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 1992, n° 26112 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 1992, n° 26112 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-09-26112)) ## Faits et procédure Le 30 novembre 1987, la société en nom collectif C.-P., propriétaire du fonds de commerce à l'enseigne « L. R. », confie à l'agence « B.-D. Immobilier » l'exclusivité de la vente pour six mois à compter du 1er décembre 1987, avec tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée moyennant un préavis de huit jours minimum. Le 16 octobre 1989, M. D., exploitant de l'agence, fait paraître dans le quotidien « Nice-Matin » l'annonce suivante : « Carré d'Or : position de prestige - superbe local journaux, tabacs - loyer intéressant ». Par lettre du 18 octobre 1989 adressée à l'agence, P. C. déclare accepter d'acquérir le fonds moyennant un prix de 5 000 000 F. Le 30 octobre 1989, la SNC C.-P. fait savoir qu'elle ne donne pas suite, « du fait de son associé C. ». Le 23 novembre 1989, P. C. somme les gérants de la société de comparaître devant notaire en vue de la signature de l'acte de vente ; l'acte dressé constate la défaillance des vendeurs. Par exploit du 14 mars 1990, P. C. assigne la SNC C.-P. et M. D. Elle demande au tribunal de constater la validité du mandat de l'agence, la perfection de la vente et, à défaut de ratification volontaire, de condamner la société à souscrire l'acte authentique, le jugement à intervenir en tenant lieu. En cours d'instance, la société est dissoute à compter du 15 mai 1990. J. C. se présente comme seul propriétaire du fonds et entend intervenir à la place de la société. Il soutient en outre que le mandat, à durée indéterminée, a été révoqué le 27 septembre 1989, que l'annonce ne constitue qu'une invitation à entrer en pourparlers, et, subsidiairement, que la vente devrait être annulée au regard de l'interdiction faite au mandataire d'acquérir le bien qu'il est chargé de vendre. Par exploit du 26 septembre 1990, il assigne à son tour M. D. et P. C. en paiement de 200 000 F de dommages-intérêts. M. D. s'en rapporte à justice sur la demande principale. Il réclame, dans l'hypothèse où la vente serait déclarée parfaite, sa commission, chiffrée dans ses conclusions successives à 150 000 F puis à 250 000 F, ainsi que 50 000 F pour procédure abusive. ## Question de droit Le tribunal est saisi de deux questions principales : 1. Une annonce publiée dans un quotidien, qui identifie le bien et mentionne seulement un « loyer intéressant », constitue-t-elle une offre de vente susceptible, par l'acceptation d'un acquéreur, de former un contrat de vente ou une promesse unilatérale ? 2. À défaut, l'acceptation postérieure d'un prix déterminé par l'acquéreur suffit-elle à lier le vendeur ? Accessoirement, la juridiction doit se prononcer sur la recevabilité de l'intervention de J. C. et sur les demandes indemnitaires réciproques. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle d'abord le principe sel
# Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 2021, n° 19894 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 2021, n° 19894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/07-06-19894)) ## Faits et procédure Le 7 octobre 2017, M. j. V. D. H. a formalisé, par l'intermédiaire de l'agence immobilière A, une offre d'achat portant sur un bien immobilier situé à Monaco, appartenant à M. r. B., au prix de 24.750.000 euros. Le vendeur a contresigné cette offre le même jour, sous condition du versement de 1.000.000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire. Un compromis de vente a été signé le 8 novembre 2017, prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 31 janvier 2018. Cette réitération n'a pas eu lieu. Mme m. C., qui soutenait avoir mis en relation M. V. D. H. avec l'agence, a réclamé la commission de porteur d'affaires qu'elle estimait lui être due. Elle a assigné l'acquéreur le 3 janvier 2019 devant le Tribunal de première instance de Monaco, sollicitant la reconnaissance d'une faute dans la non-réitération, l'indemnisation d'une perte de chance, et le paiement de 334.125 euros, correspondant à 90 % de la commission. Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal a déclaré l'action recevable mais a débouté la demanderesse, au motif que les incidents médicaux ayant conduit au report de la signature n'étaient pas fautifs, et que la volonté de l'acquéreur de réitérer la vente était constante. Mme C. a relevé appel le 21 juillet 2020. M. V. D. H. a formé appel incident, invoquant l'existence d'un lien contractuel d'apporteur d'affaires et la mise en œuvre du principe de non-cumul des responsabilités. Un protocole transactionnel conclu le 26 juillet 2018 entre M. V. D. H. et le vendeur, mettant fin à l'instance en réitération, prévoyait le versement à l'acquéreur d'une indemnité de 900.000 euros. La cour a par ailleurs écarté des débats la pièce n° 7 produite par l'intimé, rédigée en langue anglaise et non accompagnée de traduction en langue française. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions successives. **Première question** : l'action de l'apporteur d'affaires contre l'acquéreur, tiers à la relation d'apport, relève-t-elle du régime délictuel ou du régime contractuel, eu égard au principe de non-cumul invoqué par l'intimé ? **Seconde question** : la non-réitération de l'acte authentique résulte-t-elle d'une faute imputable à l'acquéreur, appréciée au regard des diligences normales qui auraient dû permettre la réalisation de la vente ? ## Solution et dispositif Sur la qualification, la cour retient que Mme C. était liée à M. V. D. H. par une relation d'apporteur d'
## I. Faits et procédure Décision rendue le **20/04/2021** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **19774**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Vente - Garantie du vendeur - Vice caché - Détermination du vendeur - Forclu ion de l'action (oui) L'acheteur d'un cooter e t en droit d'agir contre la ociété ayant acheté le fond de commerce du vendeur, dè lor que cette dernière a repri le engagement de on prédéce eur. L'action e t cependant irrecevable, en application de l'article 1490 du Code civil, pui que l'acheteur a agi plu de ix moi aprè la découverte du vice. COUR D'APPEL ARRÊT DU 20 AVRIL 2021 En la cau e de : - Mon ieur o V. K., né le 30 janvier 1967 à Francfort (Allemagne), de nationalité néerlandai e, an profe ion, demeurant et domicilié X1 à Monaco ; Ayant élu dom… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > ire GHERA, Con eiller, Madame Catherine LEVY, Con eiller, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Aprè qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement u vi ée, Lecture étant con idérée comme donnée à l'audience publique du 20 AVRIL 2021, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Pré ident, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en pré ence de Mon ieur o. ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le di po itif de la déci ion étant affiché dan la alle de pa perdu du Palai de ju tice. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 24 septembre 2020, n° 19329 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/09-24-19329)) ## Faits et procédure Un époux, propriétaire en propre d'un appartement constituant le domicile conjugal à Monaco, a conclu avec une agence immobilière monégasque, en janvier 2016, un mandat de vente exclusif portant sur la nue-propriété de ce bien, au prix de 1.125.000 euros. Le 21 septembre 2016, un acquéreur a présenté une offre d'achat au prix de 900.000 euros, avec faculté de substitution. Le vendeur a accepté et contresigné cette offre le 16 décembre 2016, soit après le terme initialement fixé. Un acte authentique devait être dressé le 27 février 2017. Le jour prévu, l'épouse du vendeur a fait savoir que son mari ne souhaitait plus vendre. Le conseil des époux a ensuite contesté la validité de l'offre : caducité au moment de l'acceptation, état de faiblesse du vendeur, absence de consentement de l'épouse. L'acquéreur et la société substituée ont assigné les époux (affaire n° 2018/000287) aux fins d'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1426 du Code civil monégasque, avec demande de dommages-intérêts. Les époux ont appelé en garantie l'agence immobilière (affaire n° 2019/000401), lui reprochant un défaut de loyauté sur la valeur du bien et un manquement à son devoir de conseil quant au consentement de l'épouse. L'agence a réclamé le paiement de sa commission, fixée à 5 % du prix hors taxes. Par jugement avant dire droit du 24 janvier 2019, le tribunal avait autorisé l'appel en garantie. Les procédures ont été jointes par le présent jugement, rendu en premier ressort après débats du 25 juin 2020 (non précisé dans la décision : existence et délai d'une voie de recours éventuelle). ## Question de droit La décision soulève deux interrogations principales. La première porte sur la validité de la vente, au regard de l'article 187, alinéa 3, du Code civil : le consentement de l'épouse est-il requis lorsque le mari, seul propriétaire, n'aliène que la nue-propriété du logement familial en conservant l'usufruit ? La seconde concerne l'effet d'une offre d'achat sous seing privé, acceptée tardivement, sur un immeuble sis à Monaco : cette offre, non constatée par acte authentique, peut-elle être exécutée en justice sur le fondement de l'article 1426 du Code civil ? Accessoirement, le tribunal devait apprécier si l'agent immobilier avait engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et de loyauté. ## Solution et dispositif **Sur le droit applicable.** Le tribunal rappelle que, selon l'article 35 du Code de droit international privé, les droits et devoirs respectifs des époux sont régis par le droit de l'État de leur domicile commun. Le domicile conjugal étant à Monaco, le Code civil monégasque, et non le Code civil français, s'applique. **Sur l'article 187.** Le tribunal relève que ce texte interdit à un époux de disposer seul des biens assurant le logement de la famille, et que l'objectif est de garantir à chaque conjoint la possibilité de demeurer dans le logement pendant le mariage. Il retient que la vente de la seule nue-propriété préserve cet objectif : l'usufruit demeurant entre les mains du mari, l'épouse conserve la jouissance du logement sa vie durant ou pendant le mariage. Le consentement de l'épouse n'était donc pas nécessaire, et son absence n'entraîne pas la nullité de l'acte. Le tribunal juge en outre indifférent que la réserve d'usufruit au profit de l'épouse ne figure pas dans le mandat. **Sur la validité de l'offre.** Le tribunal écarte l'argument tiré de l'absence d'acte authentique et de l'expiration du délai. Il rappelle l'article 1426,
# Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18227 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18227 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/06-18-18227)) ## Faits et procédure Par un contrat intitulé « Accord exclusif de commercialisation et de distribution » conclu le 18 avril 2012, la SAM B, vendeur, a confié à la SA A, société de droit mexicain, la commercialisation et la distribution exclusives au Mexique d'un complément alimentaire, dénommé ultérieurement « D ». Ce contrat mettait à la charge du distributeur l'accomplissement des formalités d'obtention des autorisations réglementaires d'importation et de commercialisation. Un addendum, également daté du 18 avril 2012, a étendu la liste des produits à un médicament à base de plantes. Le 1er novembre 2012, la SA A a passé une commande de 16.600 boîtes de 60 comprimés et de 25.000 boîtes de 20 comprimés, moyennant un acompte de 50 % et un solde payable à réception. Le versement de l'acompte, de 76.581,50 euros, est situé par la Cour au 18 janvier 2013, tandis que l'exposé des faits mentionne le 22 janvier 2013 ; le texte ne tranche pas cette divergence de date, sans incidence sur la solution. La facture du 3 avril 2013 laisse un solde de 78.903,20 euros. Les marchandises ayant été mises à disposition, la SA A ne les a pas retirées et n'a pas acquitté ce solde, faute d'autorisation de commercialisation. Après mise en demeure du 24 mars 2014, réitérée le 9 juillet 2014 avec une seconde facture de 16.144,51 euros au titre des intérêts de retard et des frais de stockage, la SAM B a assigné la SA A devant le Tribunal de première instance de Monaco en paiement de 95.047,71 euros et de 10.000 euros de dommages et intérêts. La SA A a conclu à la résolution du contrat pour manquement de la SAM B et sollicité reconventionnellement la restitution de l'acompte, soit 76.581,50 euros. Par jugement du 15 février 2018, le tribunal a condamné la SA A au paiement du solde du prix et des frais de stockage, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2014, et débouté les parties du surplus. La SA A a relevé appel le 18 mai 2018 et sollicité l'infirmation intégrale du jugement. ## Question de droit La Cour d'appel était saisie de trois questions principales : 1. La livraison ex works, combinée à la charge contractuelle de l'obtention des autorisations administratives, impose-t-elle à l'acquéreur de payer le solde du prix de marchandises non commercialisables faute d'autorisation ? 2. Le manquement allégué de la SAM B, tenant à la non-transmission de documents réglementaires (CPP, DMF) et à la requalification du produit par l'addendum, justifie-t-il la résolution du contrat ? 3. Le vendeur peut-il réclamer les frais de stockage de marchandises revenues en sa possession ? ## Solution et dispositif **Sur le solde du prix.** La Cour retient d'abord que la commande du 1er novembre 2012 fait référence à une livraison « ex Works », mention reprise dans la facture, et que la mise à disposition des produits est établie au 5 avril 2013. La livraison étant acquise à la sortie d'usine, le transfert du risque s'opère à ce moment. La
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 décembre 2017, n° 16554 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 décembre 2017, n° 16554 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/12-07-16554)) ## Faits et procédure La société à responsabilité limitée A, société de droit monégasque, exerce une activité d'intermédiaire dans la vente de bateaux. En avril 2015, M. b. B la sollicite en vue de l'acquisition d'un navire d'occasion. Un acte de vente portant sur une vedette de série FAIRLINE TARGA 38 de 2012 est régularisé entre M. B et un vendeur, M. L, le 30 avril 2015. Parallèlement, M. B confie à la société A diverses prestations sur le bateau, notamment l'installation d'une passerelle, pour laquelle un devis est émis le 28 avril 2015 à hauteur de 15.600 € TTC. M. B conteste les montants facturés. Après une sommation de payer 20.624 € délivrée le 22 juillet 2015, la société A fait pratiquer, le 5 octobre 2015, une saisie-arrêt entre les mains de la banque D (devenue E) à hauteur de 22.000 €, et assigne M. B devant le Tribunal de première instance. Une ordonnance sur requête du 30 septembre 2015 avait autorisé la saisie, l'absence de titre exécutoire justifiant ce mode de procédure. Par jugement avant-dire-droit du 16 juin 2016, le Tribunal rejette l'exception de nullité de l'assignation soulevée par le défendeur. La demanderesse sollicite notamment le bâtonnement du terme « chantage » employé dans les conclusions du défendeur du 8 février 2017, le paiement de 20.624 € avec intérêts, 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive, et la validation de la saisie-arrêt. Le défendeur conclut au débouté, à la mainlevée de la saisie et à 5.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il soutient avoir acquis le bateau seul, contestant tout rôle d'intermédiaire, et dénonce des surfacturations. ## Question de droit Le Tribunal était appelé à trancher quatre questions : 1. Dans quelles conditions le juge peut-il ordonner le bâtonnement de termes employés dans des conclusions, au regard de l'article 23 de la loi n° 1.047 du 28 juillet 1982 ? 2. Un intermédiaire peut-il obtenir le paiement d'une commission lorsque le montant convenu n'a pas fait l'objet d'un écrit antérieur à la vente, et quelle est la charge de la preuve de son concours ? 3. Les factures relatives à des prestations complémentaires sont-elles dues en l'absence de démonstration d'une surfacturation ? 4. La saisie-arrêt pratiquée en l'absence de titre exécutoire peut-elle être validée ? ## Solution et dispositif **Sur le bâtonnement.** Le Tribunal rappelle que, en application de l'article 23 de la loi n° 1.047, il ne peut ordonner le bâtonnement que si les mentions litigieuses présentent l'un des caractères visés par ce texte. Il retient que le terme « chantage », employé dans un contexte de rétention de documents administratifs nécessaires à la navigation, ne revêt pas un caractère outrageant. Le juge distingue expressément ce cas de figure de celui où le terme impliquerait une menace de révélations diffamatoires. **Sur la commission.** Le Tribunal juge que la société A « justifie du rôle déterminant qu'elle a joué » en permettant la visite du bateau et en assurant un rôle d'intermédiaire dans la négociation du prix et la fixation des conditions de vente. Il écarte l'argument selon lequel M. B aurait conclu seul la vente, ainsi que l'effet du transfert d'annonces opéré par le défendeur. Constatant l'absence de convention écrite préalable, il retient que « la facturation opérée par la demanderesse correspond à l'accord préalablement intervenu entre les parties sous réserve de l'application des règles de TVA ». Le bien-fondé de la demande de commission est alors « pas contestable ». **Sur les autres prestations.** Les factures relatives
# Cour d'appel de Monaco, 12 décembre 2016, n° 15514 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 décembre 2016, n° 15514 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/12-12-15514)) ## Faits et procédure Un apporteur d'affaires dans une agence immobilière, de nationalité italienne, est poursuivi pour abus de confiance. Il lui est reproché d'avoir détourné, au cours des années 2012 et 2013, une somme de 100.000 euros remise par la partie civile à titre d'acompte pour l'acquisition d'un véhicule de marque W, modèle V. Les parties avaient conclu deux contrats intitulés « contrat de vente ». Selon la partie civile, le prix du véhicule s'élevait à 1.083.333 euros et l'acompte devait permettre au prévenu d'acquérir le modèle auprès du constructeur en Italie, le véhicule étant présenté comme un modèle rare. Le prévenu a reconnu avoir reçu la somme. L'examen de son compte bancaire a fait apparaître un retrait en espèces de 14.000 euros, un versement de 25.000 euros à deux intermédiaires, et l'utilisation du solde, soit 36.000 euros, pour ses besoins personnels et ceux de sa mère, selon ses propres déclarations. Il a également affirmé que le « deposit » exigé par le constructeur atteignait 200.000 euros, et non 100.000 euros, mais cette affirmation n'a pas été corroborée par les éléments de la procédure. Le tribunal correctionnel, par jugement du 17 mai 2016, a déclaré le prévenu coupable, l'a condamné à deux mois d'emprisonnement et à verser 110.000 euros de dommages-intérêts à la partie civile. Le prévenu a interjeté appel, le ministère public ayant formé un appel incident. La partie civile n'a pas relevé appel du jugement. Devant la cour, le prévenu a sollicité sa relaxe au motif que les contrats étaient des contrats de vente, non visés par l'article 337 du Code pénal, et qu'aucune demande formalisée de remboursement n'avait été adressée. Le ministère public a requis une peine comprise entre trois et six mois. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions. La première portait sur la qualification : un contrat intitulé « contrat de vente » peut-il échapper à l'abus de confiance, dès lors que la vente ne figure pas parmi les contrats énumérés par le texte d'incrimination ? La seconde concernait l'élément intentionnel : la rétention de l'acompte, sans demande formelle de restitution préalable, exclut-elle la fraude ? L'article 337 du Code pénal, tel que rappelé par la cour, réprime le détournement de fonds « remis à titre précaire au détenteur en vertu d'un contrat de mandat à charge d'en faire un usage déterminé ». ## Solution et dispositif La cour rejette l'argument tiré de la qualification de vente. Elle relève que « si les deux contr
# Cour d'Appel de Monaco, 21 juin 2016, n° 15016 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 juin 2016, n° 15016 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/06-21-15016)) ## Faits et procédure Par acte du 28 juillet 1989, l'État de Monaco a vendu à M^me^ SI. un appartement de deux pièces en rez-de-jardin, situé au sein des Résidences Monte-Carlo Sun, pour 967 000 francs. Le contrat comportait une clause de rachat, par laquelle l'État pouvait racheter le bien, à un prix devant être fixé par la commission prévue à l'article 18 du règlement publié le 16 décembre 1977, selon les modalités de l'article 17 du même règlement. En septembre 2013, la propriétaire a proposé le bien à l'acquisition en priorité au Domaine de l'État. Le 30 octobre 2013, l'État lui a notifié son intention d'acquérir l'appartement au prix de 316 000 euros, fixé par la commission lors de sa séance du 22 octobre 2013. La propriétaire a contesté cette offre et saisi le Tribunal de première instance. Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal a jugé que la commission n'était pas un tiers indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil, et a invité les parties à désigner un nouveau tiers. Il a rejeté la demande d'expertise de la propriétaire et ses demandes de dommages-intérêts. L'État a interjeté appel partiel. Il soutenait notamment, pour la première fois en appel, que le contrat présentait une nature administrative, et il contestait l'exigence d'impartialité du tiers. La propriétaire a formé appel incident. Elle demandait la confirmation du jugement sur la qualité de tiers de la commission, ainsi qu'une condamnation de l'État à réparer le préjudice résultant d'une sous-évaluation fautive, avec expertise à l'appui. ## Question de droit La Cour devait résoudre plusieurs questions successives. **Recevabilité.** Les demandes de la propriétaire tendant à consacrer la responsabilité de l'État et à obtenir des dommages-intérêts étaient-elles recevables en cause d'appel, au regard de l'article 431 du Code de procédure civile ? **Nature du contrat.** Le contrat de vente de 1989 relevait-il du droit privé ou du droit administratif ? Cette qualification commandait en effet le régime de la clause de fixation du prix. **Validité de la clause de détermination du prix.** La clause de fixation du prix par un tiers était-elle opposable aux parties, et la commission pouvait-elle être regardée comme un tiers apte à fixer le prix ? **Exécution du mandat.** Le tiers désigné avait-il rempli l'office dont il était investi, c'est-à-dire fixé le prix conformément aux stipulations contractuelles et au règlement ? ## Solution et dispositif La Cour statue en trois temps. **1. Irrecevabilité des demandes nouvelles.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 2016, n° 14717 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 février 2016, n° 14717 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/02-25-14717)) ## Faits et procédure La société A, de droit italien, exerce une activité de vente de matériels de plomberie, de chauffage, de salles de bains et de climatisation. Par exploit du 16 octobre 2014, elle a assigné devant le Tribunal de première instance la société civile immobilière (SCI) B, de droit monégasque, en paiement de factures impayées. Elle réclamait 13.597,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 6 mars 2014, ainsi que 5.000 euros de dommages et intérêts. Les prestations en cause avaient été fournies en 2013. La SCI B a conclu à l'irrecevabilité des demandes et, subsidiairement, à leur rejet. Elle a formé une demande reconventionnelle de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Son argumentation reposait sur trois points : - la relation contractuelle aurait été nouée non avec elle, mais avec son gérant, M. EL., à titre personnel, ce qu'attesterait un ordre de virement du 14 février 2013 émanant de celui-ci au profit de la société A ; - les documents produits par la demanderesse émaneraient exclusivement d'elle-même et seraient dénués de valeur probante ; - aucun contrat n'ayant été signé, les bons de transport comporteraient des signatures dont on ne pourrait déterminer si elles sont celles du transporteur ou du client. La société A soutenait pour sa part que la SCI B était sa cocontractante, en se fondant sur le libellé et les coordonnées figurant sur les factures, transmis par le gérant lui-même. Elle faisait valoir que le paiement de 20.000 euros effectué par virement, pour une prestation étrangère au litige, ne suffisait pas à établir que le gérant serait seul cocontractant, le règlement des dettes d'une société civile par son dirigeant étant courant. Le tribunal a statué par jugement contradictoire et en premier ressort. ## Question de droit La décision soulève deux questions. **La première** porte sur la preuve d'un contrat de vente de marchandises conclu sans écrit. Le tribunal relève qu'« en l'absence de contrat écrit, il convient de déterminer si la preuve d'un engagement peut être caractérisée, en application de l'article 1194 du Code civil ». Il s'agit de savoir si des documents émanant du vendeur, en particulier des bons de livraison, peuvent constituer un commencement de preuve par écrit et, combinés à la réalité de la livraison, établir l'existence de la vente. **La seconde** concerne l'identité du cocontractant
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14164 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14164 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/10-14-14164)) ## Faits et procédure Par deux actes authentiques du 27 avril 1999, Madame CO. a, d'une part, vendu à M. PI., son médecin traitant, et à son épouse, 60 % de la nue-propriété d'un appartement ainsi que 50 % d'une cave et d'un garage, moyennant le paiement d'une rente viagère. D'autre part, elle leur a consenti une donation portant sur les 40 % restants de la nue-propriété de l'appartement. Dans les deux cas, la venderesse s'est réservé l'usufruit. Après le décès de la crédirentière, ses héritiers ont sollicité l'annulation des deux conventions. Par jugement du 20 octobre 2011, le tribunal de première instance a rejeté la demande relative à la donation, mais a prononcé la nullité de la vente pour vilité du prix. La cour d'appel a confirmé ce jugement par arrêt du 18 mars 2014. La Cour de révision a cassé et annulé cet arrêt le 26 mars 2015, en ce qu'il prononçait la nullité de la vente, et a renvoyé l'affaire devant une formation autrement composée. Dans le cadre du renvoi, les époux PI. ont déposé des conclusions additionnelles le 20 mai 2015, puis une réplique le 29 septembre 2015, dont la recevabilité était contestée. Les consorts CO. ont déposé des conclusions le 19 juin 2015. Le ministère public a conclu le 1er juillet 2015. Les époux PI. demandaient l'infirmation du jugement en ce qu'il avait annulé la vente, et soutenaient que la gravité de l'état de santé de la venderesse n'était pas connue des acquéreurs en 1999. Les consorts CO. soutenaient au contraire que la connaissance de cet état par le débirentier suffisait à faire disparaître l'aléa, et que la valeur déclarée dans l'acte ne correspondait pas à la valeur réelle du bien. Les dates du décès de la crédirentière ne sont pas concordantes dans la décision. Les motifs mentionnent un décès intervenu le 7 février 2003, alors que la mention des parties indique un décès « en cours d'instance le 18 oct
# Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12692 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12692 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/10-15-12692)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans un litige commercial international d'une grande ampleur, caractérisé par une dispersion géographique notable de ses éléments de rattachement. Le 9 novembre 1995, un contrat de vente et d'achat d'engrais est conclu entre la société de droit indien National Fertilizers Limited (ci-après dénommée « société NFL »), entreprise d'État, et la société de droit turc Karsan Danis Manlik Turizm Sanayi Ticaret Limited (ci-après dénommée « société Karsan »). Dans le cadre de cette opération commerciale, la société Karsan était représentée par son directeur général en exercice, M. t. AL. La convention synallagmatique prévoyait un règlement anticipé du prix par l'acheteuse. La société NFL a ainsi procédé au versement préalable des fonds convenus. Toutefois, l'exécution matérielle des obligations contractuelles par la société venderesse s'est révélée défaillante, la marchandise stipulée au contrat n'ayant fait l'objet que d'une livraison très partielle. Face à cette inexécution contractuelle, la société NFL a mis en œuvre la clause compromissoire stipulée dans la convention afin de soumettre le différend au Tribunal arbitral d'Amsterdam. La juridiction arbitrale hollandaise a fait droit aux demandes de l'acheteuse indienne en condamnant la société Karsan à restituer à la société NFL le montant du prix payé d'avance. Cette sentence arbitrale a ultérieurement été confirmée par un arrêt de la Cour d'appel d'Amsterdam. Parallèlement à la phase d'arbitrage commercial, les investigations financières ont révélé que dès la réception du prix d'achat versé par la société NFL, le directeur général de la société Karsan, M. AL., avait opéré des transferts de fonds massifs : la quasi-totalité des sommes perçues au titre du contrat avait été virée sur des comptes bancaires distincts, et tout particulièrement sur le compte personnel de ce dirigeant. Constatant ce détournement apparent de l'actif social, la société NFL a fait diligenter contre M. AL. diverses procédures pénales dans plusieurs juridictions étatiques, à savoir en Turquie, en Suisse et en Inde. C'est dans le contexte de la localisation des avoirs issus de ces mouvements de capitaux que la société NFL a découvert l'existence d'un compte bancaire personnel ouvert au nom de M. AL. auprès de la Société des Banques Suisses, établissement financier situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Désireuse d'appréhender les fonds localisés en Principauté pour obtenir le recouvrement effectif de sa créance consacrée par la juridiction arbitrale, la société NFL a sollicité et obtenu l'autorisation judiciaire de pratiquer une saisie-arrêt sur le compte personnel de M. AL. auprès du tiers saisi, la Société des Banques Suisses à Monaco. Par la suite, la société NFL a assigné conjointement son débiteur direct, la société Karsan, et le directeur général de celle-ci, M. AL., par-devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par cette assignation, la créancière poursuivante entendait voir juger, sur le fondement de l'action oblique (consacrée à l'article 1021 du Code civil monégasque), qu'elle était fondée à exercer les droits et actions de sa débitrice, la société Karsan, à l'encontre de M. AL., dirigeant indélicat, et sollicitait la condamnation de celui-ci au remboursement et à la perception intégrale à son profit des sommes saisies-arrêtées en Principauté. La société Karsan et M. AL. ont répliqué en soulevant une exception d'incompétence internationale des juridictions monégasques pour connaître de cette action. Par un jugement rendu en première instance, le Tribunal de première instance de Monaco a rejeté cette exception de procédure. Statuant sur l'appel relevé contre cette décision préliminaire, la Cour d'appel de Monaco, par un arrêt rendu le 2 février 2010, a confirmé le rejet de l'exception d'incompétence et affirmé la compétence des juridictions de la Principauté. Postérieurement à cette décision statuant sur la compétence, la Cour d'appel de Monaco a rendu deux arrêts avant dire droit, respectivement les 7 juillet 2010 et 8 février 2011, par lesquels elle s'est prononcée sur des incidents de procédure. Enfin, statuant au fond par un arrêt infirmatif en date du 20 septembre 2013, la Cour d'appel de Monaco a fait droit aux prétentions substantielles de la société NFL : elle a formellement constaté que les conditions d'ouverture de l'action oblique au bénéfice de la société d'État indienne étaient réunies, caractérisant l'existence de la créance de NFL à l'égard de Karsan ainsi que celle de la société Karsan à l'encontre de M. AL. La société Karsan a régulièrement formé un pourvoi en révision par une déclaration souscrite au greffe général le 8 novembre 2013, enregistrée sous le pourvoi n° 2014-08. Le recours visait simultanément l'arrêt au fond du 20 septembre 2013 ainsi que les décisions antérieures, incluant l'arrêt confirmatif sur la compétence du 2 février 2010 et les deux arrêts avant dire droit des 7 juillet 2010 et 8 février 2011. À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a formulé trois moyens principaux : 1. Un premier moyen, dirigé contre l'arrêt du 2 février 2010, reprochant aux juges d'appel d'avoir retenu la compétence des tribunaux monégasques : - D'une part, la demanderesse soutenait que les éléments d'extranéité (parties de nationalités indienne et turque, contrat d'engrais conclu et exécutable hors de Monaco, absence d'actifs propres à la société Karsan en Principauté) privaient les juridictions monégasques de compétence internationale. Selon le moyen, la procédure d'action oblique ne pouvait être assimilée ni confondue avec une pure demande de validation de saisie-arrêt, en sorte que la qualification d'action ayant pour objet le « fond du litige » au sens des articles 3.1°, 3.9° et 3.9° bis du Code de procédure civile monégasque avait été retenue en violation de ces textes. - D'autre part, la société Karsan faisait valoir que la compétence d'une juridiction s'apprécie au jour de l'assignation introductive d'instance et que l'article 3.9° bis du Code de procédure civile, issu d'une loi promulguée le 29 décembre 2004, était postérieur à l'assignation introductive d'instance ; elle reprochait à la cour d'avoir fait une application immédiate de cette loi nouvelle en méconnaissance du principe de non-rétroactivité des lois posé à l'article 2 du Code civil monégasque. 2. Des deuxième et troisième moyens réunis, dirigés contre l'arrêt du 20 septembre 2013, contestant le bien-fondé de l'action oblique admise par la Cour d'appel : - La société Karsan alléguait que l'action récursoire ou sociale de la société contre son dirigeant était prescrite selon la loi turque applicable, laquelle prévoit un délai d'extinction de cinq ans, comme l'attestaient plusieurs avis de juristes turcs et suisses versés aux débats. - Elle soutenait par ailleurs qu'un arrêt de la Cour de cassation turque avait établi que les délits reprochés à M. AL. n'étaient pas caractérisés, que l'avancement des poursuites pénales indiennes était hypothétique, et que le dirigeant avait été définitivement disculpé en Suisse. En déclarant néanmoins réunies les conditions de l'action oblique de l'article 1021 du Code civil sans tirer les conséquences de ces décisions étrangères démontrant l'absence de créance certaine, la Cour d'appel aurait entaché sa décision d'un défaut de motifs et d'un manque de base légale. Par ailleurs, dans le cours de la procédure de révision, la société Karsan a produit de nouvelles pièces numérotées 45 à 48, dont la recevabilité a été contestée par la défenderesse, la société NFL. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt du 15 octobre 2014 place la Cour de révision au confluent du droit international privé, du droit processuel et du droit civil des obligations. Quatre problématiques juridiques fondamentales se sont posées aux magistrats de la haute juridiction : 1. *Sur le plan de l'application de la loi dans le temps :* Une loi nouvelle modifiant ou précisant les règles de compétence juridictionnelle internationale — en l'occurrence la loi du 29 décembre 2004 introduisant l'article 3.9° bis du Code de procédure civile monégasque — s'applique-t-elle immédiatement aux instances en cours au jour de son entrée en vigueur, dès lors que le tribunal saisi n'avait pas encore tranché le fond du litige ? 2. *Sur le plan de la compétence internationale (forum arresti) :* Le tribunal monégasque, saisi d'une demande de validation d'une saisie-arrêt portant sur les avoirs bancaires personnels d'un tiers débiteur (le dirigeant) et combinée avec une action oblique exercée par le créancier pour contraindre ce dirigeant à exécuter sa dette envers la société débitrice, est-il compétent pour trancher le « fond du litige » en application des articles 3.9° et 3.9° bis du Code de procédure civile, nonobstant la nationalité étrangère exclusive des parties, la localisation étrangère du contrat synallagmatique originaire et l'existence d'instances distinctes ? 3. *Sur le plan de l'action oblique et du droit transfrontalier de la prescription :* Lorsque l'action exercée par voie oblique relève, quant au rapport d'obligation dérivé, d'une loi étrangère prévoyant une prescription extinctive de cinq ans (loi turque), l'introduction d'une instance devant les juridictions monégasques par le