80 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 décembre 2015, n° 14403 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 décembre 2015, n° 14403 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/12-17-14403)) ## Faits et procédure Un débiteur, M. c. CA., avait été condamné, par plusieurs décisions devenues définitives, à payer à M. a. DU. la somme de 107 669,69 euros. Un commandement de payer a été délivré le 16 septembre 2013, puis une saisie-exécution des biens mobiliers garnissant le domicile conjugal, situé à Monaco, a été pratiquée le 21 octobre 2013. Le 3 avril 2014, les deux hommes ont conclu un protocole d'accord. Le débiteur s'engageait à verser la somme de 109 638,10 euros en six mensualités, et le créancier acceptait de suspendre la saisie « jusqu'à l'apurement de la dette, soit au plus tard le 3 septembre 2014 », avec mainlevée « pleine et entière » dès règlement définitif. Parallèlement, Mme Marie t. CO., épouse CA., et la Société civile immobilière « A. » ont présenté une requête en saisie-revendication portant sur l'intégralité des biens saisis. Par ordonnance du 27 mars 2014, le président du tribunal de première instance a partiellement autorisé cette revendication et rejeté la requête pour le surplus. La saisie-revendication a été réalisée le 8 avril 2014. Les revendicantes ont ensuite assigné le créancier et le débiteur aux fins de mainlevée de la saisie pratiquée le 21 octobre 2013, pour les seuls biens visés par l'ordonnance. Le débiteur, comparaissant en personne, a sollicité la nullité du procès-verbal de saisie sur le fondement du protocole, ainsi qu'une indemnité de 2 000 euros. Le créancier a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 10 000 euros pour procédure abusive. Le tribunal rappelle que les époux se sont mariés en France le 21 septembre 1963 sous le régime de la séparation de biens, et qu'ils sont en conséquence soumis à la loi française en ce qui concerne leur régime matrimonial. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur l'effet du protocole du 3 avril 2014 : le débiteur qui n'a pas exécuté ses obligations de paiement peut-il invoquer ce protocole pour obtenir la nullité de la saisie mobilière pratiquée ? La seconde concerne la preuve de la propriété des biens saisis entre époux séparés de biens. Il s'agit de savoir comment combiner la présomption d'indivision de l'article 1538, alinéa 3, du Code civil français avec la valeur probante des factures d'achat, et si le tiers revend
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 janvier 1990, n° 25571 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 janvier 1990, n° 25571 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1990/01-25-25571)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 10 janvier 1946, les hoirs C. ont procédé au partage d'un immeuble d'habitation dénommé « Villa L. P. », ainsi que du terrain qui le supporte, dépendant de la succession de E. C. Dans cet acte, les copartageants ont déclaré l'existence de « servitudes de passage des deux côtés de l'immeuble et dans la cour sur laquelle débouchent les garages », mentionnées sur un plan annexé. Le même acte établissait un règlement de copropriété. Par acte authentique du 8 février 1968, les époux S.-Z., venant aux droits de M. M. C., ont vendu à P. N. le premier étage de l'immeuble. L'acte précisait que la vente comprenait les parties privatives et la quote-part dans les parties communes, « à l'exclusion du surplus du terrain entourant l'immeuble dont la propriété est réservée aux hoirs C. ». En septembre 1988, les consorts C. ont fait installer dans la cour quatre poteaux métalliques scellés au sol, reliés par une chaîne cadenassée. Cette installation, implantée d'abord à 1,50 mètre de la façade, a été portée à 2,20 mètres et étendue à toute la longueur de celle-ci. Par exploit du 12 janvier 1989, P. N. a assigné les consorts C. Il sollicitait la remise des lieux en leur état antérieur, sous astreinte définitive de 1 000 F par jour de retard, l'autorisation de faire exécuter les travaux aux frais des défendeurs en cas de carence, et 20 000 F de dommages-intérêts. Il soutenait que la réduction unilatérale de l'assiette de la servitude constituait une vo
# Cour d'Appel de Monaco, 04 janvier 1971, n° 25005 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 janvier 1971, n° 25005 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/01-04-25005)) ## Faits et procédure Un tunnel débouchant sur le Boulevard Rainier III, sous le Boulevard du Jardin Exotique à Monte-Carlo, desservait le sous-sol d'un immeuble appartenant aux dames B. et loué à la société S.I.E.M.C.O.L. À l'occasion de travaux publics au Pont Sainte-Dévote, l'Administrateur des Domaines a estimé devoir supprimer l'entrée de ce tunnel sur le Boulevard Rainier III. L'administration soutenait que le passage avait été accordé au début du siècle aux auteurs des propriétaires à titre précaire. Les dames B., en défense, invoquaient au contraire l'existence d'une servitude de passage au profit de leur fonds. Saisi en référé, le juge du Tribunal de première instance a condamné les dames B. et la société S.I.E.M.C.O.L. à libérer et cesser d'utiliser la partie du tunnel litigieuse, sous une astreinte non comminatoire de cinq cents francs par jour de retard. Il a relevé l'absence de titre et le caractère imprescriptible et inaliénable du domaine public supposé, et en a conclu que la contestation n'était pas sérieuse, ce qui justifiait sa compétence. En appel, les dames B. et M. Ma., en qualité de président-directeur général de la société locataire, ont contesté la compétence du juge des référés et ont fondé leur prétention sur l'état d'enclave du fonds, au sens de l'article 567 du Code civil. Ma. sollicitait à titre subsidiaire un transport sur les lieux et la désignation d'un expert. Le conseil de l'administration demandait la confirmation de l'ordonnance. Les intitulés ne concordent pas entièrement avec le corps de la décision : l'intitulé mentionne les « Hoirs B. et M. » et l'Administrateur des Domaines « Ma. ès-qual. », tandis que le texte désigne les appelantes comme les « dames B. » et l'administrateur comme « G. es-qualités ». Ces différences de désignation n'affectent pas la solution. ## Question de droit La cour devait trancher trois questions distinctes, que le juge des référés ne pouvait lui-même résoudre sans excéder son office : 1. Le juge des référés est-il compétent lorsque l'existence d'une servitude légale de passage, invoquée pour un fonds enclavé, est sérieusement contestée ? 2. L'inaliénabilité du domaine public fait-elle obstacle à ce que le fonds qui le supporte soit grevé d'une servitude légale ? 3. La servitude de passage fondée sur l'état d'enclave exige-t-elle la production d'un titre ? ## Solution et dispositif La cour d'appel réforme l'ordonnance et déclare le juge des référés incompétent. Elle pose trois principes, qui forment la portée doctrinale de l'arrêt. **Sur la compétence du juge des référés.** La cour considère que la contestation est sérieuse. Elle n'a pas à trancher l'existence de la servitude : elle relève seulement qu'il est « plausible » que la construction du passage soit liée à l'observance de l'article 567 du Code civil. Elle laisse expressément « au juge éventuellement saisi du principal le soin de prononcer sur l'existence de la servitude légale qui est alléguée ». **Sur l'inaliénabilité.** La cour affirme que « l'inaliénabilité du fonds ne s'oppose pas à ce que ce fonds soit soumis aux servitudes légales, lesquelles sont moins des démembrements de la propriété que des éléments constitutifs de cette propriété ». Elle formule cette règle à titre subsidiaire, en précisant que cette solution vaut « à supposer que le Boulevard des Moneghetti n'ait pas été le prolongement d'une route française, ce qui conformément à l'article 433 du Code Civil l'eût exclu du domaine public ». **Sur le titre.** Le principe est énoncé ainsi : « la servitude de passage en raison d'un état d'enclave ayant sa source dans la lo
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 mars 1984, n° 25970 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 mars 1984, n° 25970 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-01-25970)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un immeuble, B. L., envisageait de le céder. Le 11 août 1983, il notifie aux locataires et occupants les conditions de la vente, dans les formes prévues par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour leur permettre d'exercer leur droit de préemption éventuel. Le prix est de 3 500 000 francs, dont 1 500 000 francs payables comptant. Le solde de 2 000 000 francs est converti en une rente viagère annuelle de 120 000 francs, indexée au profit du vendeur. Le vendeur et sa belle-sœur conservent par ailleurs la jouissance des appartements qu'ils occupent dans l'immeuble. Le 19 août 1983, les locataires signifient à B. L. et au notaire chargé de la vente leur intention d'exercer le droit de préemption aux conditions proposées. Par jugement du 2 novembre 1983, B. L. est pourvu, à la requête du Ministère public et en application de l'article 410-19° du Code civil monégasque, d'un administrateur judiciaire en la personne d'A. M. Les locataires assignent alors B. L. et A. M. en qualité d'administrateur, afin que ce dernier soit autorisé à passer, au nom du majeur protégé, l'acte de vente consécutif à l'exercice du droit de préemption. Dans ses conclusions, l'administrateur demande au Tribunal de lui donner acte de ses interrogations sur trois points : la capacité intellectuelle du vendeur à consentir la cession le 1er août 1983, la valeur réelle des biens, et l'applicabilité du droit de préemption revendiqué. Il sollicite également l'opportunité d'une mesure d'expertise préalable. Il « s'en rapporte à la sagesse » du Tribunal sur le bien-fondé des demandes. ## Question de droit La question posée au Tribunal est de savoir si le droit de préemption du locataire ou de l'occupant, institué en cas de cession à titre onéreux d'un immeuble ou d'un local loué par l'article 40 de l'Ordonnance-Loi n° 669, peut être exercé lorsque la location ne porte que sur une partie des biens cédés. Une seconde question, préalable dans l'économie du jugement, tient à la portée de la formule par laquelle le défendeur déclare « s'en rapporter à justice ». Le Tribunal doit déterminer si cette attitude emporte acquiescement ou contestation de la demande. ## Solution et dispositif Le Tribunal adopte une lecture restrictive de l'article 40. Il rappelle que cette interprétation, « récemment confirmée par la Cour d'appel (arrêt du 31 mai 1983) », conduit à n'admettre le droit de préemption « que lorsque la location porte sur l'ensemble des biens cédés ». Le chapeau de la décision en fixe la formule : le droit « ne peut être exercé que lorsque la location porte sur l'ensemble des biens cédés ». Appliquant ce critère, le Tribunal constate qu'« seuls 8 appartements sur les 11 que compte l'immeuble » sont loués et occupés par les demandeurs. Un magasin est libre de tout occupant, de même qu'un appartement. Les locaux occupés par le vendeur et sa belle-sœur ne font
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25450 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25450 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-09-25450)) ## Faits et procédure Le litige porte sur un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble monégasque. Ce logement était loué à E. Q. veuve R., qui l'occupait, et appartenait en indivision à L. Q. veuve P., A. P., C. P. et G. P., qui l'avaient recueilli dans la succession de M. P., décédé à Monaco le 13 août 1976. Les copropriétaires ont notifié à la locataire, le 1er août 1986, un congé dans le cadre de l'exercice du droit de reprise au profit de L. Q. veuve P. Ils ont ensuite assigné la locataire aux fins de voir valider ce congé et ordonner son expulsion, sous astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard. La défenderesse a soutenu, en premier lieu, que les demandeurs n'établissaient pas que la reprise répondait, pour la bénéficiaire, à des « besoins normaux ». Elle a relevé que l'appartement, composé de cinq pièces principales, n'était occupé que par une seule personne. En second lieu, elle a fait valoir que les conditions légales relatives à l'absence d'autre locataire contre lequel la reprise pouvait être exercée n'étaient pas remplies pour trois des copropriétaires (A., C. et G. P.). Elle a sollicité, à titre subsidiaire, qu'il lui soit donné acte de sa réserve de conclure ampliativement. Le tribunal de première instance a été saisi au fond. Il a statué contradictoirement. ## Question de droit La question posée au tribunal était la suivante : le propriétaire qui notifie son intention de reprendre un local loué doit-il justifier, dès cette notification, que l'occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise répond à des besoins normaux, et l'omission de cette justification entraîne-t-elle la nullité de la procédure ? Cette question se décompose en deux interrogations. La première concerne le contenu de l'obligation pesant sur le bailleur : quelles informations doit-il fournir au locataire au moment de la notification ? La seconde concerne la sanction : l'omission est-elle une irrégularité de forme ou un vice de fond, et quelle est sa portée ? ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle qu'aux termes de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise doivent remplir un certain nombre de conditions « à peine de nullité de la procédure ». Il retient que les demandeurs justifient de leur qualité de copropriétaires indivis, établie par une attestation notariée du 31 juillet 1986. Il relève toutefois qu'ils « n'établissent cependant pas, ni même offrent de prouver que l'occupation du logement à reprendre soit de nature à répondre aux “besoins normaux” de la bénéficiaire ». Leur seule argumentation consistait à indiquer que la bénéficiaire, locataire d'un autre appartement, pourrait faire l'économie d'un loyer. Le tribunal écarte cet argument : « cette simple affirmation ne répond pas au vœu du législateur qui a entendu instituer par les dispositions de l'article 28-3° une formalité substantielle prescrite à peine de nullité ». Il relève ensuite que la défenderesse a été privée de la connaissance de la situation de fait de ses adversaires et de la possibilité de discuter utilement les conditions de la reprise, ce qui constitue un grief. Il en déduit que la procédure est nulle. Le tribunal ne statue pas sur l'exception de déchéance soulevée au regard de l'article
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 septembre 2015, n° 13947 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 septembre 2015, n° 13947 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/09-22-13947)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 25 août 2014, la société anonyme monégasque « A » (ci-après la SAM A) a loué à M. f. AN. un appartement de quatre pièces principales à Monte-Carlo, pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2014, moyennant un loyer annuel de 170.000 euros et une provision sur charges de 2.000 euros par trimestre. Par acte du 21 juin 2011, les parties avaient également conclu un contrat de location d'un box de garage (n° 87) pour un loyer annuel de 3.600 euros. Les deux contrats comportaient une clause résolutoire de plein droit, jouant huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer de 71.148 euros ayant été délivré le 11 février 2015, la SAM A a assigné en référé. Par ordonnance rendue par défaut le 18 mars 2015, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit au 20 février 2015 et ordonné l'expulsion. Sur requête, la bailleresse a fait pratiquer, le 20 mars 2015, une saisie conservatoire portant sur une motocyclette stationnée dans le box loué. Par exploit du 28 avril 2015, la SAM A a assigné M. AN. en validation de la saisie et en paiement. Dans ses dernières écritures, elle sollicitait notamment 68.379,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, 15.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, la conversion de la saisie en saisie-exécution et la vente aux enchères du véhicule, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Le défendeur, régulièrement assigné en mairie, n'a pas comparu à l'audience du 9 juillet 2015. Le jugement a été mis en délibéré et prononcé le 22 septembre 2015. ## Question de droit Le litige soulevait plusieurs questions procédurales et substantielles, que le tribunal a traitées successivement : 1. Un défendeur qui n'a pas comparu, mais dont la connaissance de l'acte introductif d'instance est établie, peut-il voir le jugement qualifié de contradictoire ? 2. Quelle est l'assiette de la créance du bailleur après résiliation d'un bail d'habitation et d'un contrat de box, lorsque le locataire demeure dans les lieux après l'expulsion prononcée en référé ? 3. Le maintien dans les lieux après l'ordonnance d'expulsion, combiné à l'absence de diligence procédurale, constitue-t-il une résistance abusive ouvrant droit à réparation ? 4. Les conditions de validation et de conversion de la saisie conservatoire sont-elles réunies, et l'exécution provisoire peut-elle être ordonnée ? Le texte comporte en outre un chapeau doctrinal relatif au droit d'usage et au dro
# Tribunal Suprême de Monaco, 31 mai 2022, n° 20552 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 31 mai 2022, n° 20552 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/05-31-20552)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La régulation du secteur locatif d'habitation en Principauté de Monaco puise ses racines dans l'immédiat après-guerre. Dès l'année 1949, dans un contexte où les finances étaient exsangues et afin de permettre aux foyers monégasques ainsi qu'aux foyers de ressortissants étrangers privés de logement à la suite de la seconde guerre mondiale de pouvoir continuer à se loger sur un territoire marqué par l'exiguïté, l'État monégasque a institué un régime protégé. Ce dispositif a initialement consisté à demander aux propriétaires d'immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 de participer à l'effort de reconstruction en réservant ces logements aux Monégasques et en bloquant les loyers par la fixation unilatérale d'un loyer forfaitaire inférieur au prix du marché. Au fil des décennies, des réformes législatives successives ont progressivement assoupli ce régime en fonction des impératifs sociaux et des contraintes démographiques de la Principauté, tout en élargissant le périmètre des personnes éligibles au secteur protégé. Outre les citoyens monégasques, peuvent aujourd'hui prétendre au bénéfice de ce secteur diverses catégories de personnes de nationalité étrangère : les personnes nées d'un auteur monégasque ou adoptées par un Monégasque justifiant d'au moins dix années de résidence ; les conjoints survivants non remariés d'un Monégasque ; les partenaires survivants d'un contrat de vie commune d'un Monégasque justifiant de dix ans de résidence et n'ayant pas conclu de nouveau contrat ou mariage ; les pères ou mères assurant l'entretien et l'éducation d'un enfant monégasque ou en ayant eu la charge effective pendant au moins dix ans avec dix ans de résidence ; les résidents en Principauté depuis au moins quarante années sans interruption ; et enfin, les personnes reconnues comme « Enfants du Pays » par la loi n° 1.506 du 2 juillet 2021 pour leur contribution au développement de la Principauté. Sur le plan de la régulation des baux, la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 a instauré un régime d'encadrement imposant aux propriétaires de déclarer leurs biens vacants, de les offrir à la location aux personnes protégées selon un ordre de priorité légal, de fixer le loyer par référence aux loyers appliqués à des logements comparables relevant du même régime juridique dans des immeubles aux caractéristiques équivalentes, et d'encadrer tant le renouvellement du bail que le droit de reprise du bailleur. Initialement, lors de l'adoption de la loi du 28 décembre 2000, il était envisagé de mettre fin à ce régime des loyers à l'issue d'un délai de cinq ans (soit en 2006). Toutefois, la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, entrée en vigueur le 25 décembre 2004, a opéré un revirement législatif en pérennisant le système d'encadrement des loyers du secteur protégé, avant d'être elle-même suivie par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 renforçant les obligations de déclaration de vacance et de mise en location. Constatant la persistance de disparités dans les loyers pratiqués au sein de ce secteur (les loyers les plus élevés concernant pour l'essentiel les locaux remis à neuf) et le manque à gagner subi par les bailleurs ne pouvant retirer la valeur locative du marché libre, le Conseil National a adopté, le 4 décembre 2018, la proposition de loi n° 242 visant à instaurer une allocation compensatoire de loyer au profit de tous les propriétaires de locaux régis par la loi n° 1.235. Partageant cette volonté mais soucieux de l'incidence budgétaire de la mesure et de la préservation des deniers publics, le Gouvernement Princier, par l'intermédiaire du Ministre d'État, a déposé le 18 mai 2020 un projet de loi n° 1.015 ajustant le mécanisme. Ce processus législatif a abouti à l'adoption de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 portant création de l'allocation compensatoire de loyer pour les locaux régis par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, publiée au Journal de Monaco le 16 juillet 2021. Cette loi du 5 juillet 2021 institue une allocation versée par l'État, mais en subordonne l'octroi et le montant à plusieurs conditions strictes et obligations déclaratives, assorties d'un dispositif de sanctions administratives. Le bénéfice de l'allocation est ainsi réservé aux propriétaires dont l'acquisition des locaux est antérieure au 25 décembre 2004 (ou reçus postérieurement par succession ou donation s'ils avaient été acquis avant cette date). En sont exclus les propriétaires détenant une surface totale de locaux à usage d'habitation supérieure à 500 mètres carrés en Principauté, tandis que pour les propriétaires éligibles (détenant moins de 500 mètres carrés), le montant de l'allocation est plafonné à une surface maximale de 300 mètres carrés. En outre, le propriétaire demandeur doit justifier de la conformité des biens aux normes de sécurité et de confort ainsi que de la mise en location effective de l'ensemble des locaux qu'il possède en secteur protégé au jour de la demande (sauf reprise familiale ou personnelle légalement admise ou déclaration de vacance). Enfin, l'article 3 de la loi étend l'obligation de déclaration de vacance (dans le délai d'un mois) et d'offre de location aux logements déjà vacants (article 4 accordant un délai transitoire d'un an), sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 50 000 euros (75 000 euros en cas de réitération dans l'année) et d'une sanction complémentaire d'interdiction de percevoir l'allocation compensatoire pendant une durée maximale de six mois à compter de la mise en location. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 15 septembre 2021 sous le numéro TS 2021-21, l'Association des propriétaires de Monaco, dont l'objet statutaire est la défense de tous les propriétaires de biens immobiliers situés en Principauté, a saisi le Tribunal Suprême sur le fondement de l'article 90, A, 2° de la Constitution. Elle demande l'annulation des articles 1er, 2, 3 et 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens. L'association requérante précise ne pas remettre en cause le principe même de l'allocation compensatoire, mais attaque la loi en tant qu'elle ne répare pas intégralement le préjudice subi par l'ensemble des propriétaires du secteur protégé, rappelant que le caractère moins rigoureux d'une loi nouvelle n'interdit pas d'en contester la constitutionnalité (citant *TS, 20 juin 1989, Association des propriétaires de la Principauté de Monaco c/ le Ministre d'État*). À l'appui de son recours, l'association requérante développe une argumentation articulée autour de sept moyens d'inconstitutionnalité : 1. **Sur la condition d'antériorité de l'acquisition au 25 décembre 2004 :** Elle soutient que cette restriction viole le droit de propriété (art. 24 de la Constitution), le principe d'égalité devant la loi (art. 17) et l'égalité devant les charges publiques (*TS, 1er février 1994*). Selon elle, la loi du 21 décembre 2004 n'avait pas pour objet de pérenniser le secteur protégé ni de cristalliser un préjudice, mais de chercher un équilibre. Les propriétaires ayant acquis avant ou après 2004 sont dans la même situation au regard de l'objet de la loi (inciter à l'amélioration des biens et fournir un complément de revenus), et la protection des deniers publics ne saurait justifier cette exclusion qui risque de nuire à l'entretien des biens acquis après 2004. Elle ajoute que le texte semble exiger que la totalité des locaux détenus par un même propriétaire ait été acquise avant 2004, ce qui serait sans rapport avec l'objet de la loi. 2. **Sur le seuil d'exclusion fixé à 500 m² :** L'exclusion des propriétaires détenant plus de 500 m² méconnaîtrait le droit de propriété (droit de jouir des fruits de son bien) et l'égalité devant la loi. L'association estime que la différence économique entre grands et petits propriétaires est sans incidence au regard de l'objet de la loi, tous subissant les mêmes sujétions en secteur protégé, et que l'État ne peut invoquer des contraintes budgétaires pour refuser d'indemniser intégralement un préjudice qu'il a lui-même créé. 3. **Sur le plafonnement de l'indemnisation à 300 m² :** Le fait que les propriétaires détenant entre 300 m² et 500 m² ne perçoivent l'allocation qu'à concurrence de 300 m² créerait une rupture d'égalité injustifiée, dès lors que l'allocation n'est pas une prestation sociale sous conditions de ressources mais la compensation d'un préjudice causé par l'État. 4. **Sur les modalités de fixation du montant de l'allocation :** En renvoyant à une Ordonnance Souveraine le soin de préciser les modalités de calcul de l'indemnité sans garantir la participation des propriétaires ni organiser de voie de contestation, le législateur aurait commis une incompétence négative et violé l'article 24 de la Constitution (qui exige une juste indemnité établie dans les conditions prévues par la loi) ainsi que le droit à un recours effectif. 5. **Sur la procédure d'octroi et le respect de la vie privée :** Les obligations déclaratives (justifier des normes de sécurité, d'une surface inférieure à 500 m², de la location de tous les biens ou de l'identité des occupants familiaux en vertu de l'article 16-1 de la loi de 2000, et déclarer tout changement de situation) constitueraient une immixtion disproportionnée dans le patrimoine et la vie privée des propriétaires. L'association suggère que les locataires, qui perçoivent déjà l'aide nationale au logement, seraient mieux placés pour accomplir ces démarches. 6. **Sur l'obligation de mise en location de l'ensemble des locaux :** L'obligation que tous les locaux détenus en secteur protégé soient loués (hors reprise familiale légale) porterait une atteinte excessive au droit de propriété et au principe d'égalité, privant par exemple un bailleur du droit de prêter gratuitement un logement à un ami proche tout en percevant l'allocation pour un second appartement loué. 7. **Sur le régime des sanctions administratives :** Invoquant la jurisprudence du Tribunal Suprême (*TS, 18 janvier 2006, Mme R. veuve B. c/ Ministre d'État*), la requérante soutient que les sanctions (privation de l'allocation jusqu'à six mois, amende administrative jusqu'à 50 000 € et 75 000 € en récidive, s'ajoutant à la répétition de l'indu de l'article 33) constituent des punitions qui violent les principes de personnalité, de nécessité et de proportionnalité des peines. Elle fait valoir que la vacance peut résulter du fait d'un tiers à l'insu du bailleur, qu'aucune dérogation n'est prévue en cas d'impossibilité matérielle (telle une hospitalisation) dans le court délai de deux mois et quinze jours, et que la sévérité des amendes est disproportionnée pour un simple retard ou oubli déclaratif. Par une contre-requête enregistrée le 16 novembre 2021, le Ministre d'État conclut au rejet de la requête et à la condamnation de l'association aux dépens. À titre principal, il soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de production des statuts de l'association et de la délibération de l'organe compétent autorisant l'action. À titre subsidiaire, sur le fond, le Ministre d'État fait valoir que le périmètre des bénéficiaires du secteur protégé est indifférent puisque le parc immobilier concerné (construit avant le 1er septembre 1947) est par définition figé et ne peut s'accroître. Il rappelle que le droit de propriété (art. 24) doit être concilié avec l'exiguïté du territoire et la priorité nationale (art. 25 et 32 de la Constitution). Il soutient que : - La date du 25 décembre 2004 correspond à une différence de situation objective : la loi du 21 décembre 2004 a mis fin à l'espérance de libéralisation des loyers prévue pour 2006 par la loi de 2000. Les acquéreurs postérieurs ont acheté en connaissance de la pérennisation du régime. En outre, la loi n'exige pas que la totalité du patrimoine ait été acquise avant 2004, l'aide étant versée au prorata des biens acquis avant cette date. - Les seuils de 500 m² et 300 m² reposent sur une différence de situation objective entre petits propriétaires, propriétaires intermédiaires et grands propriétaires disposant de revenus locatifs importants leur permettant d'entretenir leurs biens sans aide publique (*TS, 21 mars 2006, S.C.I. E.*), conciliant ainsi l'objet de la loi et le bon usage des deniers publics. - L'allocation ne répare pas une privation de propriété au sens de l'article 24 ; le grief d'incompétence négative est inopérant dans le cadre d'un recours fondé sur le titre III de la Constitution (*TS, 4 juillet 2012, S.A.M. E.*) ; et le droit au recours effectif est préservé tant contre l'Ordonnance Souveraine que contre les décisions individuelles ou sur le terrain de la rupture d'égalité devant les charges publiques. - Les obligations déclaratives sont strictement limitées aux informations nécessaires à l'instruction d'une demande d'aide publique qui ne concerne que le patrimoine du bailleur. - L'obligation de location ne vise que les biens pour lesquels l'aide est sollicitée, en excluant les locaux repris pour occupation personnelle ou familiale et ceux ayant fait l'objet d'une déclaration de vacance. - Enfin, les sanctions répriment le fait personnel du propriétaire (le défaut de déclaration de vacance et non la vacance elle-même) ; l'article 4-2 du code pénal garantit déjà l'exonération en cas de force majeure et une procédure contradictoire préalable de quinze jours est prévue ; et les montants inscrits dans la loi ne sont que des plafonds destinés à dissuader la perception indue d'allocations importantes. Après clôture de l'instruction le 25 janvier 2022 et l'audience publique tenue le 17 mai 2022 en Assemblée plénière, au cours de laquelle le Procureur Général adjoint s'en est remis à la sagesse du Tribunal, la haute juridiction a rendu sa décision le 31 mai 2022. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême, siégeant en Assemblée plénière en sa qualité de juge constitutionnel, était amené à trancher une question centrale touchant à la nature juridique des interventions financières de l'État dans le secteur locatif réglementé et à l'étendue du pouvoir d'appréciation du législateur : Une loi instituant une allocation compensatoire de loyer au profit des seuls petits propriétaires de locaux d'habitation du secteur protégé (acquis avant le 25 décembre 2004, dans la limite d'un patrimoine inférieur à 500 m² et plafonnée à 300 m²), subordonnant son versement à des obligations déclaratives ainsi qu'à la location de l'ensemble des biens détenus dans ce secteur, et assortissant l'obligation de déclaration de vacance de sanctions administratives pécuniaires et privatives de droits, méconnaît-elle le droit de propriété (article 24 de la Constitution), le principe d'égalité devant la loi (article 17), le droit au respect de la vie privée et familiale (article 22), le droit à un recours juridictionnel effectif, ainsi que les principes de personnalité, de nécessité et de proportionnalité des peines (article 20) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal Suprême procède par étapes méthodiques, écartant d'abord l'obstacle procédural avant de qualifier souverainement l'objet de la loi attaquée, qualification qui commande ensuite le rejet de l'ensemble des griefs de fond sous le bénéfice d'une double réserve d'interprétation en matière répressive. #### 1. Le rejet de la fin de non-recevoir et la qualification fondamentale de l'allocation compensatoire Sur le terrain de la recevabilité (considérant 2), le Tribunal Suprême écarte aisément la fin de non-recevoir opposée par le Ministre d'État en constatant que l'Association des propriétaires de Monaco a régularisé sa situation en produisant, à l'appui de sa réplique, ses statuts ainsi que la décision de son bureau autorisant son président à agir contre la loi du 5 juillet 2021, démontrant ainsi sa qualité pour agir. Le cœur de la motivation réside toutefois dans le considérant 3, véritable pierre angulaire de la décision. Le Tribunal Suprême y opère une distinction nette entre le régime d'encadrement issu de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et le dispositif de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 : - D'une part, la loi du 28 décembre 2000, qui restreint le droit de propriété dans le but d'intérêt général de loger les Monégasques et les personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté, n'a prévu aucun mécanisme légal d'indemnisation. La réparation des éventuels préjudices découlant de ces restrictions relève exclusivement du contentieux de la responsabilité sans faute de l'État pour rupture de l'égalité devant les charges publiques, ouvert aux propriétaires justifiant d'un « préjudice anormal et spécial ». - D'autre part, la loi attaquée du 5 juillet 2021 « n'a pas pour objet d'indemniser les restrictions au droit de propriété » résultant de la loi de 2000 pour l'ensemble des propriétaires. Se référant à l'exposé des motifs du projet de loi, le Tribunal juge que l'allocation compensatoire de loyer constitue une **« aide économique »** destinée à inciter « les petits propriétaires », en complément des aides existantes, « à améliorer leurs biens » et « à leur permettre de disposer, sur le long terme, d'un complément de revenus ». #### 2. L'inopérance et le rejet du moyen tiré de l'atteinte au droit de propriété Fort de cette qualification d'aide économique et non d'indemnité compensatrice d'une privation ou d'une restriction de propriété, le Tribunal Suprême balaie l'essentiel de l'argumentation fondée sur l'article 24 de la Constitution (considérants 4 et 5). Dès lors que le texte n'organise pas une indemnisation au titre du droit de propriété mais distribue une subvention publique, le moyen selon lequel la délimitation des bénéficiaires et le calcul du montant de l'allocation violeraient le droit de propriété est déclaré radicalement **inopérant**. S'agissant de la condition imposant au propriétaire de justifier que tous les locaux qu'il détient sous le régime de la loi de 2000 sont loués au jour de la demande (sauf exceptions légales), le Tribunal exerce un contrôle de proportionnalité classique (considérant 6). Il relève que cette exigence poursuit l'objectif d'intérêt général de réduction des logements vacants au profit des personnes protégées et qu'elle est circonscrite aux seuls biens régis par la loi de 2000, pour en conclure qu'elle ne porte pas une atteinte disproportionnée au libre exercice du droit de propriété. #### 3. La validation des critères d'éligibilité au regard du principe d'égalité Rappelant son considérant de principe selon lequel l'article 17 de la Constitution
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mai 1987, n° 25343 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mai 1987, n° 25343 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/05-21-25343)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'intense activité immobilière caractérisant le territoire de la Principauté de Monaco est fréquemment la source de contentieux techniques opposant les propriétaires de bâtiments préexistants aux promoteurs érigeant de nouveaux ensembles immobiliers sur des fonds contigus. Le jugement rendu le 21 mai 1987 par le Tribunal de première instance de Monaco en offre une illustration topique, mettant en scène les répercussions matérielles et patrimoniales d'un chantier de démolition, de terrassement et de construction sur une propriété bâtie mitoyenne. En l'espèce, la Société immobilière Carina (ci-après la « Société Carina ») était propriétaire d'une villa acquise en 1949, qui avait fait l'objet d'une restauration partielle sous la direction d'un architecte dès 1950, avant que toutes ses pièces ne soient remises à neuf en 1976-1977. Ce bien immobilier se trouvait sur un terrain mitoyen à une parcelle anciennement dénommée « Villa Les Colonnes ». Sur ce fonds voisin, la Société Civile Immobilière Saint-André (ci-après la « S.C.I. Saint-André ») a entrepris, à compter du mois de décembre 1977, d'importants travaux de démolition et de terrassement en vue de l'édification d'un immeuble à gabarit moyen, dénommé « Le Saint-André ». Avant même le démarrage effectif des opérations de chantier ou de manière concomitante à celui-ci, la Société Carina avait fait établir par ministère d'huissier (Maître Escaut-Marquet) deux procès-verbaux de constat, respectivement le 15 septembre 1977 pour l'état extérieur de la villa et le 5 décembre 1977 pour son état intérieur. Soucieuse de préserver ses droits face à l'ampleur des travaux projetés, la Société Carina a sollicité et obtenu en référé, par ordonnance du 7 décembre 1977, la désignation d'un premier expert, Monsieur Jahlan, avec pour mission de décrire l'état de la villa, d'en vérifier la structure et les fondations, et de déterminer l'origine d'éventuelles dégradations. Lors des opérations d'expertise, l'architecte de la S.C.I. Saint-André a expressément accepté les constatations de l'huissier et de l'expert, attestant du bon état d'entretien général de la villa. Toutefois, la nature du chantier a rapidement généré des atteintes directes au fonds de la Société Carina. Après avoir renoncé à démolir le mur de clôture mitoyen, le maître de l'ouvrage voisin a procédé, au printemps 1978, à des forages dans le tréfonds même de la villa Carina afin d'y mettre en œuvre des tirants d'ancrage destinés à soutenir ledit mur mitoyen. Ces travaux, exécutés à l'insu tant de la propriétaire que de l'expert judiciaire, ont provoqué de nouvelles dégradations constatées par huissier le 27 avril 1978 puis par l'expert Jahlan le 10 mai 1978, incluant notamment le percement de la canalisation des eaux usées de la villa. Face à cette immixtion dans son sous-sol et à l'aggravation des risques, la Société Carina a obtenu, par une seconde ordonnance de référé en date du 17 mai 1978 — jour même du dépôt du rapport de l'expert Jahlan —, la désignation d'un nouvel expert, Monsieur Palausi, autorisé à s'adjoindre un sapiteur. Sa mission consistait à constater la présence des tirants dans le mur mitoyen et le tréfonds, à vérifier les travaux non agréés, à analyser les méthodes de terrassement et à surveiller périodiquement l'avancement du chantier. Afin de régulariser la situation relative au sous-sol, les parties se sont rapprochées et ont conclu, le 8 août 1978, un protocole d'accord. Par cette convention, la Société Carina autorisait la S.C.I. Saint-André à ancrer dans son tréfonds les tirants provisoires jugés nécessaires par les experts, moyennant le versement d'une indemnité forfaitaire de 100 000 francs. En contrepartie, le protocole érigeait le rapport Jahlan en état de référence — actant de l'excellent état initial de la villa — et engageait la S.C.I. Saint-André à couvrir l'intégralité des travaux nécessaires à la remise en état des lieux au fur et à mesure de l'apparition des dommages, ainsi que les frais d'expertise, tout en réservant expressément les droits de la Société Carina quant à la réparation de ses troubles de jouissance. En cours de chantier, et sans que la Société Carina ni l'expert n'en soient immédiatement informés, la S.C.I. Saint-André a vendu le terrain, par acte du 26 septembre 1978, à une nouvelle entité, la S.C.I. Saint-André II, qui a poursuivi l'édification de l'immeuble. Or, la phase de terrassement et de minage, qui s'est étendue de janvier 1978 à juin 1979 (les tirs de mines s'achevant le 9 mai 1979 pour laisser place au brise-roche), s'est avérée particulièrement destructrice. Malgré des ordres d'arrêt temporaires émanant du service de l'Urbanisme (notamment le 9 novembre 1978 suite aux plaintes d'une autre propriété voisine, la villa Girasole), l'imposition d'une réduction des charges d'explosifs à 400 grammes et l'exigence de pose d'appareils enregistreurs (rendue inefficace par une pénurie de matériel), les tirs de mines ont provoqué un ébranlement sévère de la villa Carina. L'expert Palausi a ainsi relevé, entre novembre 1978 et juin 1979, l'apparition et la progression de très nombreuses fissures affectant le toit du garage, les corniches, la toiture, les murs (certaines fissures étant traversantes), ainsi que la cheminée du chauffage central dont des briques se sont détachées. Parallèlement, des chutes d'objets divers (pierres, ciment, planches, bouteilles) en provenance du chantier ont contraint l'expert à interdire la circulation dans le passage longeant le mur divisoire. Les opérations de construction se sont achevées le 16 mars 1981 par la coupure des têtes de tirants, et l'expert Palausi a clos ses opérations le 13 octobre 1981, après avoir confié à un métreur-vérificateur le chiffrage des travaux de réfection sur la base du rapport Jahlan. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Munie des rapports d'expertise Jahlan et Palausi, la Société Carina a initialement introduit l'instance au fond par exploit du 9 février 1983, en assignant la S.C.I. Saint-André devant le Tribunal de première instance de Monaco. Elle sollicitait l'homologation desdits rapports ainsi que la condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes : 180 123 francs T.T.C. (avec réactualisation au jour du jugement) pour les travaux de remise en état de la villa consécutifs aux tirants et aux tirs de mines ; 380 000 francs au titre des troubles de jouissance subis durant trois ans et deux mois (soit 38 mois à raison de 10 000 francs par mois) ; 39 672,73 francs pour la réparation des conduites d'eau chaude et de chauffage endommagées ; 40 000 francs pour le trouble de jouissance futur lié aux deux mois de travaux de remise en état ; 300 000 francs au titre de la dépréciation de la villa résultant de la dangerosité du passage longeant le mur mitoyen ; et enfin 4 000 000 de francs au titre de la dépréciation de l'immeuble causée par l'ébranlement des murs maîtres et la perte de monolithisme du bâtiment. Ce n'est qu'au mois d'avril 1983, à l'occasion d'une procédure d'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire (effective le 1er juin 1983), que la Société Carina a découvert l'existence de la vente intervenue le 26 septembre 1978 au profit de la S.C.I. Saint-André II. Par un second exploit en date du 6 juin 1983, la demanderesse a alors assigné la S.C.I. Saint-André II. Invoquant un concert frauduleux entre les deux sociétés civiles immobilières du fait du silence gardé sur cette cession durant toute l'expertise, elle demandait la jonction des instances, la condamnation solidaire des deux sociétés aux montants initialement réclamés, et la validation de son inscription d'hypothèque provisoire. Entre-temps, par ordonnance de référé du 19 juillet 1983 (confirmée par arrêt du 13 décembre 1983), la S.C.I. Saint-André II a obtenu la mainlevée de l'inscription hypothécaire, radiée le 8 mars 1984, moyennant la constitution d'une caution bancaire irrévocable de 1 500 000 francs affectée à la garantie des condamnations éventuelles. En outre, par une lettre adressée au Président du Tribunal le 6 juillet 1983, la S.C.I. Saint-André II a formellement déclaré venir aux droits et obligations de la S.C.I. Saint-André et prendre en charge l'intégralité des responsabilités afférentes au chantier, y compris pour la période antérieure à son acquisition du 26 septembre 1978. Prenant acte de cet engagement, la Société Carina a modifié ses prétentions dans ses conclusions ultérieures des 23 mai 1984 et 4 décembre 1986 : abandonnant sa demande de condamnation solidaire, elle a dirigé ses demandes de condamnation pécuniaire exclusivement contre la S.C.I. Saint-André II, tout en maintenant ses demandes d'homologation, de jonction et de validation d'hypothèque, et en s'opposant à toute nouvelle expertise. En défense, la S.C.I. Saint-André, bien qu'ayant constitué avocat-défenseur, n'a pas déposé de conclusions. La S.C.I. Saint-André II, quant à elle, a indiqué avoir appelé en garantie les entreprises intervenantes et leurs assureurs dans une procédure distincte, et avoir mis en cause son propre assureur (la Compagnie La Préservatrice). Elle a sollicité la jonction des instances principales, mais s'est vivement opposée à la majeure partie des réclamations financières de la Société Carina : - Sur les travaux de remise en état, elle a contesté l'imputabilité de la totalité des désordres au chantier, arguant de l'absence de constat contradictoire préalable, de l'absence de prise en compte de la vétusté sur les postes de peinture et de maçonnerie, et d'un défaut de lien de causalité certain pour certains dégâts. Elle a limité son offre d'indemnisation à la somme de 122 855,54 francs T.T.C., et conclu au rejet pur et simple de la facture relative aux conduites d'eau et de chauffage. - Sur les troubles de jouissance (pendant le chantier et durant les travaux de réfection), elle a conclu au débouté, faisant valoir que la villa n'avait été occupée que par une seule personne (et non en permanence selon l'expert) et que les nuisances n'avaient pas excédé les inconvénients normaux du voisinage en milieu urbanisé, le chantier ayant par ailleurs été placé sous le contrôle constant de l'expert Palausi. - Sur la dépréciation liée au passage mitoyen, elle a opposé le respect des règles d'urbanisme, l'immeuble ayant été implanté à quatre mètres de la limite séparative et sans balcon en surplomb. - Sur la dépréciation structurelle de 4 000 000 de francs, la défenderesse a soulevé à titre principal une fin de non-recevoir tirée du fait que l'expert Palausi n'avait pas reçu mission d'évaluer un tel chef de préjudice ou d'établir un lien de causalité à cet égard. À titre subsidiaire, au fond, elle a soutenu que l'origine des fissures était possiblement antérieure, qu'aucune aggravation affectant la stabilité n'était démontrée, et que la valeur vénale de la villa résidait essentiellement dans son emplacement géographique privilégié. Enfin, elle a souligné que la demande de validation d'hypothèque était devenue sans objet du fait de sa substitution par la caution bancaire. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des ajustements procéduraux liés à la transmission universelle conventionnelle du passif du chantier entre les deux sociétés promotrices et au sort des sûretés, le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une question juridique fondamentale à ramifications multiples : **Sur quel fondement juridique et selon quels critères d'appréciation le propriétaire d'un fonds bâti peut-il obtenir du maître de l'ouvrage voisin la réparation intégrale des préjudices matériels, de jouissance et de dépréciation immobilière résultant d'un chantier de construction, lorsque l'action indemnitaire ne précise pas expressément le texte ou le principe de responsabilité invoqué ?** Plus précisément, cette problématique centrale invitait la juridiction à résoudre trois difficultés successives : 1. Le juge du fond peut-il restituer ou déduire implicitement le fondement juridique d'une demande indemnitaire présentée par un voisin victime de travaux de construction ? 2. Comment s'opère la ligne de partage entre les inconvénients normaux qui doivent être supportés sans indemnité dans un environnement urbain en pleine expansion et les troubles excédant la mesure des obligations coutumières du voisinage, tant sur le plan des atteintes matérielles que des nuisances immatérielles (bruit, poussière, vibrations) ? 3. La réparation en nature ou par équivalent pécuniaire des travaux de réfection d'un immeuble fissuré exclut-elle l'indemnisation complémentaire d'une dépréciation vénale résiduelle liée à la perte d'intégrité structurelle du bâti ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige complexe, le Tribunal procède avec une rigueur méthodique, épurant d'abord le cadre procédural et probatoire avant de déployer une analyse substantielle de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage. #### 1. L'apurement du cadre procédural et la force probante des expertises En premier lieu, le Tribunal ordonne, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, la jonction des deux instances principales introduites contre la S.C.I. Saint-André et la S.C.I. Saint-André II, mais refuse d'y joindre les appels en garantie dirigés contre les constructeurs et assureurs en raison de leur état procédural distinct. Prenant acte de ce que la S.C.I. Saint-André II vient aux droits et obligations de la venderesse, a expressément accepté par lettre du 6 juillet 1983 d'assumer la responsabilité de l'intégralité du chantier (même antérieurement au 26 septembre 1978), et que la Société Carina a restreint ses conclusions finales à la seule encontre de cette seconde société, le Tribunal déclare sans objet l'assignation initiale du 9 février 1983 en ce qu'elle visait la S.C.I. Saint-André. De même, constatant la radiation de l'hypothèque provisoire remplacée par une caution bancaire de 1 500 000 francs en exécution d'une ordonnance de référé confirmée en appel, il juge sans objet la demande de validation hypothécaire, tout en actant que la créance de la demanderesse est garantie par ladite caution. En deuxième lieu, statuant sur la valeur probante des rapports Jahlan et Palausi, le Tribunal balaie l'argumentation de la défenderesse qui prétendait tirer argument de l'absence de constat contradictoire initial. Les juges relèvent la contradiction manifeste de la S.C.I. Saint-André II qui, tout en invoquant le protocole d'accord du 8 août 1978, tente d'en occulter les stipulations. Or, non seulement ce protocole érigeait contractuellement le rapport Jahlan (qui attestait de l'excellent état de la villa) en document de référence pour l'évaluation des dommages futurs, mais encore l'architecte de la S.C.I. Saint-André avait, lors du second accédit du 31 janvier 1978, accepté *in extenso* et sans réserve les constatations intérieures et extérieures de l'expert et de l'huissier, dispensant expressément l'expert de procéder à un nouvel état des lieux contradictoire. Qualifiant le travail des deux experts de « sérieux et complet », le Tribunal juge qu'il dispose des éléments suffisants pour statuer sans qu'il soit besoin d'homologuer formellement les rapports par un chef de dispositif autonome ou d'ordonner une contre-expertise. #### 2. La qualification juridique implicite et le régime des troubles de voisinage Abordant le fond du droit, le Tribunal pose le socle théorique de sa décision par un attendu de principe remarquable de netteté. Constatant que la Société Carina réclame la réparation de désordres, de troubles de jouissance et de dépréciation sans viser de fondement textuel précis, le juge affirme que « les demandes sont implicitement mais nécessairement fondées sur la théorie des troubles de voisinage et l'application qu'en a fait la jurisprudence qui rend le maître de l'ouvrage responsable des dommages causés au propriétaire voisin d'un chantier de construction lorsque ces dommages excèdent la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins ». Par cette motivation, le Tribunal consacre un régime de responsabilité objective, autonome de toute idée de faute : peu importe que les terrassements aient été exécutés « dans les règles de l'art » ou que les charges d'explosifs aient été, à certaines périodes, conformes aux normes techniques ; seule compte la gravité objective du dommage qui dépasse le seuil de tolérance coutumier. L'imputation de cette responsabilité est directement rattachée à la qualité de « maître de l'ouvrage à qui la construction qu'elle a fait édifier a profité », désignant ainsi la S.C.I. Saint-André II comme débitrice de l'obligation de réparation. #### 3. L'appréciation casuistique et différenciée des chefs de préjudice Faisant application de ce critère de la « mesure coutumière », le Tribunal procède à un examen scrupuleux et discriminé des trois grandes catégories de préjudices allégués : **Sur les désordres matériels :** Le caractère excessif du trouble ne souffre ici d'aucune discussion aux yeux du juge. Les dommages importants provoqués tant par les forages préparatoires et l'implantation sauvage des premiers tirants que par les déflagrations des tirs de mines « excèdent à l'évidence la mesure des obligations coutumières du voisinage ». Le lien de causalité étant pleinement établi par les expertises, le Tribunal accorde l'intégralité des sommes chiffrées par l'expert Palausi. Par application du principe de la réparation intégrale qui commande d'évaluer le dommage au jour du jugement pour prémunir la victime contre l'érosion monétaire, la somme de 150 547 francs (valeur janvier 1982) est réactualisée à 180 000 francs pour tenir compte de l'évolution du coût des matériaux et de la main-d'œuvre, à laquelle s'ajoutent les 39 672,73 francs exposés pour la réfection des conduites d'eau chaude et de chauffage. **Sur les troubles de jouissance :** Le raisonnement du Tribunal opère ici une distinction subtile entre le trouble passé (durant les 38 mois du chantier) et le trouble futur (durant les travaux de réfection de la villa). Concernant la période du chantier, le Tribunal adopte une approche résolument restrictive et contextuelle. Il reconnaît certes que « les tirs de mines ont nécessairement occasionné des nuisances par le bruit, la poussière et les vibrations qui en sont résultés ». Toutefois, il déboute intégralement la Société Carina de sa demande de 380 000 francs au motif qu'« il n'est pas établi que ces troubles aient excédé les inconvénients normaux du voisinage dans un quartier qui a connu un essor important de construction ». Le juge combine ici une exigence probatoire non satisfaite (l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 3 juillet 2025, n° 31032 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 3 juillet 2025, n° 31032 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/07-03-31032)) ## Faits Monsieur g.B. exploite depuis près de trente ans un fonds de commerce de mercerie-bonneterie. Par jugement du 8 mai 2025, le Tribunal de Première Instance a ordonné la vente aux enchères, fixée au 4 juillet 2025 à 9 heures, de trois chambres de célibataire (numéros 104, 105 et 106) situées dans l'immeuble dénommé « x2 » à Monaco. Cette procédure de saisie immobilière a été engagée par la SA F (successeur universel de la SA E), établissement bancaire disposant d'une hypothèque conventionnelle sur les biens saisis en garantie d'un prêt de 1,5 million d'euros consenti le 3 mars 2022. La créance s'élève à 1 137 230,52 euros en principal au 24 juin 2025, augmentée des frais de saisie. La mise à prix a été fixée à 990 000 euros. Monsieur g.B. explique que le conflit avec la banque trouve partiellement son origine dans une fraude dont il aurait été victime en février 2022, résultant du manque de vigilance de l'établissement bancaire, qui l'aurait dépossédé de plus de 200 000 euros d'économies. Une procédure distincte de responsabilité bancaire est en cours. Or, Monsieur g.B. expose être en mesure de régler sa dette par la vente amiable de son fonds de commerce et des murs le contenant. Une offre d'achat signée par-devant notaire le 16 avril 2025 (acceptée par Monsieur g.B.) a été formulée par un acquéreur identifié. Cette offre porte sur le fonds de commerce « ZA » et les murs attenants (détenus par une SCI dont Monsieur g.B. détient 99 % des parts) pour un prix global de 4,6 millions d'euros. L'offre ne contient aucune condition suspensive relative à l'obtention de financement. Monsieur g.B. produit un courrier du notaire Charles-Henri Rey, en date du 3 juin 2025, confirmant la préparation de l'acte de vente, qui devait être finalisé avant fin juillet 2025. Il demande donc le report de l'adjudication en invoquant l'article 609 du Code de procédure civile, fondé sur l'existence d'une « cause très grave et dûment justifiée ». ## Solution Le Tribunal accueille la demande de remise de l'adjudication et ordonne la remise de la vente aux enchères. Le jugement est assorti de l'exécution provisoire. ### Dispositif « Ordonne la remise de l'adjudication prévue à l'audience du vendredi 4 juillet 2025 ; Fixe au JEUDI 28 AOÛT 2025 à 9 heures la vente aux enchères publiques, des parties ci-après désignées, en un seul lot, situées dans l'immeuble « x2 » sis x2 à Monaco, à savoir : [description détaillée des trois chambres], sur la mise à prix de 990.000 euros outre les clauses, charges et conditions fixées dans le Cahier des Charges de la vente dont s'agit ; Déboute g B de sa demande au titre de ses frais de procédure fondée sur les dispositions de l'article 238-1 du Code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente. » Le nouveau délai court jusqu'au 28 août 2025 (délai de cinquante-six jours, conforme au maximum de soixante jours prévu par l'article 609). Toutes les modalités prévues pour la vente du 4 juillet 2025 demeurent applicables. ## Apport ### 1. Conditions matérielles de la « cause très grave » : du concrétude à la certitude raisonnable Le Tribunal adopte une approche pragmatique et sécurisée de l'article 609 du Code de procédure civile. Bien que l'offre soit formalisée sous seing privé (et non par acte authentique), le juge considère que cela ne constitue pas un obstacle à sa validité juridique, dès lors que l'acte de vente lui-même devra être passé en forme authentique conformément à l'article 1426 du Code civil. Cette position est particulièrement intéressante : elle valorise la substance (l'acceptation irrémédiable de l'offre) sur la forme, tout en maintenant les exigences légales pour l'acte définitif. Le Tribunal relève que l'offre n'inclut aucune condition suspensive relative au financement, que le notaire a confirmé par écrit son implication et son calendrier, et que la structure capitalistique (99 % des parts du fonds de commerce et de la SCI propriétaire) offre une assurance sur la capacité de Monsieur g.B. à percevoir les fonds nécessaires. ### 2. La proportionnalité du droit d'exécution face au droit de propriété constitutionnel Le jugement énonce un principe majeur : l'exercice du droit de saisie immobilière, bien que légitime pour le créancier, constitue « une atteinte au droit de propriété du débiteur saisi tel que garanti par l'article 24 de la Constitution ». Le juge en déduit que « le droit d'exécution et celui du débiteur » doivent être soumis à un « juste équilibre ». Cette articulation est remarquable : elle ne remet pas en cause le droit de saisir, mais l'encadre par un test de proportionnalité. L'atteinte grave et irrémédiable au droit de propriété ne peut intervenir « que lorsque le créancier ne peut être désintéressé par une autre voie de droit ». Le Tribunal affirme que cet esprit transparaît dans les articles 575 et 576 du Code de procédure civile, même si ceux-ci visent d'autres hypothèses. Cette transposition raisonnée du droit d'exécution vers la proportionnalité constitutionnelle enrichit considérablement le droit monégasque. ### 3. L'indifférence du bien saisi face à la capacité de désintéressement L'argument selon lequel le bien immobilier saisi (trois chambres d'un immeuble) n'est pas l'objet de la vente amiable (fonds de commerce et murs contenant le commerce) est rejeté par le Tribunal. Ce dernier estime qu'il s'agit d'un avantage supplémentaire pour le créancier : en effet, la banque conserve « jusqu'à la réception effective des fonds le bénéfice de sa mesure de sûreté » sur les biens saisis, tout en pouvant se porter sur le produit de la vente amiable. Cette logique pragmatique redéfinit l'ordre de priorité : le désintéressement du créancier prime sur la nature du bien aliéné. ### 4. Le statut de la SCI interposée et la transparence La banque arguait qu'elle ne détenait aucune créance sur la SCI B,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31015 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31015 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/04-30-31015)) ## Faits et procédure Par acte notarié, une donation a été consentie à la demanderesse, c.C, portant notamment sur un magasin situé dans un immeuble sis x5 à Monaco. Ce magasin comprenait un local avec cabinet de toilette et un réduit à usage de cave au sous-sol. La demanderesse soutenait que son auteur, puis elle-même, avaient également pris possession, depuis plus de trente ans, d'un débarras situé sous la cour de l'immeuble voisin sis x3. Ce débarras, délimité par la mitoyenneté des immeubles, pouvait correspondre aux lots A et B de l'immeuble x3. Après plusieurs échanges avec le syndic, la demanderesse a obtenu une ordonnance de compulsoire, le 1er février 2023, pour identifier le propriétaire du lot B, qui s'est révélé être s E. Elle a ensuite assigné s E et ZA le 18 avril 2023. Une seconde ordonnance de compulsoire, en date du 2 novembre 2023, a permis d'établir que s E était également propriétaire du lot A. Dans ses conclusions, la demanderesse sollicitait la reconnaissance de son acquisition par prescription trentenaire, sur le fondement de l'article 2094 du Code civil. Elle demandait en outre la création d'un nouveau lot de copropriété, la désignation d'un notaire et une indemnité au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. s E s'en remettait à justice sur la prescription acquisitive, contestait les demandes financières dirigées contre lui et réclamait lui-même une indemnité. ZA demandait que soit ordonnée l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale d'une résolution relative à la création d'un lot, à titre subsidiaire. ## Question de droit La décision soulève une double question. **Première question** : une personne qui exploite un local commercial dont elle est propriétaire peut-elle acquérir par prescription trentenaire un espace situé sous la cour d'un immeuble voisin, relevant de deux lots de copropriété, lorsque cet espace a été possédé sans contestation dans les conditions de l'article 2083 du Code civil ? **Seconde question** : le juge saisi de l'usucapion peut-il, dans le même mouvement, créer un lot de copropriété, désigner un notaire, ordonner l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ou statuer sur les frais de l'instance ? ## Solution et dispositif Le Tribunal répond positivement à la première question. Il retient que la demanderesse « possède néanmoins, depuis le jma, date à laquelle elle a acquis de sa mère ce dernier lot, les deux pièces situées en sous-sol des lots A et B de l'immeuble sis x3, le tout formant, ainsi qu'il vient d'être dit, un ensemble indivisible ». Il relève que les défendeurs ne contestent pas cette possession. Le Tribunal estime que les caractères exigés par l'article 2083 du Code civil sont réunis : possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Le Tribunal répond négativement aux demandes accessoires. Il juge qu'« il n'appartient donc pas au Tribunal, à ce stade, ni de dire que par division des lots A et B il sera créé un nouveau lot dans l'état descriptif de division de l'immeuble, ni de désigner un notaire ». Il refuse également d'ordonner l'inscription de la résolution demandée par ZA, au motif qu'il lui faudrait « s'immiscer dans la gestion de la copropriété ». Sur les dépens et frais, le Tribunal retient qu'« aucune des parties n'a véritablement succombé à l'instance, au sens de l'article 231 du Code de procédure civile ». Il met toutefois à la charge de s E le coût du constat d'huissier de 390 euros, en raison du caractère tardif de la mise en cause du propriétaire du lot A
## I. Faits et procédure Décision rendue le **29/03/2022** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **20422**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Vente - Vente immobilière - Ce ion de part ociale négociable - Vente parfaite (non) Action en ju tice – Abu du droit d'e ter en ju tice (non) Dan le cadre d'un contrat de vente, l'accord ur la cho e et ur le prix, élément e entiel prévu à l'article 1426 du Code civil, ne uffit pa notamment lor que le partie ont convenue de igner un avant-contrat et doivent 'accorder ur le élément ub tantiel du contrat auxquel le partie ont entendu ubordonner leur con entement et leur conférer un caractère e entiel. Mme A. et M. B. ont re té , aprè leur divorce, titulaire chacun de 50 % de part de la ociété de droit panaméen, pro… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > n 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire , Aprè débat en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ain i jugé et rendu au Palai de Ju tice, à Monaco, le 29 MARS 2022, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Pré ident, Madame Françoi e CARRACHA, Con eiller, Madame Sandrine LEFEBVRE, Con eiller, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en pré ence de Madame Valérie SAGNE, Premier Sub titut du Procureur général. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/10-29-25376)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’espèce soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans une série d'opérations immobilières et commerciales initiées au début des années 1950 en Principauté. Aux termes d'une convention en date du 7 décembre 1953, la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Héraclès » a acquis auprès de l'administration des Domaines une parcelle de terrain sur laquelle ont par la suite été édifiés un immeuble dénommé « immeuble Héraclès » ainsi qu'une construction à usage de garage. La société Héraclès, dont l'objet social porte sur l'acquisition, la vente, la location, la construction et l'exploitation de tous immeubles, a été constituée pour une durée courant jusqu'au 30 mars 2052. Par un acte notarié en date du 18 novembre 1954, la S.A.M. Héraclès a revendu une parcelle de ce terrain à une autre société anonyme monégasque, la Société des Grands garages modernes monégasques, à charge pour cette dernière d'y construire et d'y exploiter un garage dont elle est devenue propriétaire. Cet acte translatif de propriété comportait deux stipulations restrictives majeures destinées à encadrer strictement l'usage et la consistance matérielle du bien cédé : 1. D'une part, une clause portant le numéro 4 des « conditions particulières » à la vente prévoyait que la société acquéreur ne pourrait changer la destination des lieux. Ceux-ci étaient strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, ainsi qu'à une activité de lavage avec station-service, ou à une partie de ces objets seulement. La clause précisait en outre que « Monsieur L. » se réservait la faculté de transformer les lieux en garages particuliers. 2. D'autre part, une clause portant le numéro 3 d'un paragraphe intitulé « Servitudes » édictait que « L. ès qualités » interdisait à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage, que ce soit par l'édification d'autres constructions nouvelles ou autrement. Par ailleurs, ces deux clauses ont été reproduites par extraits au sein du cahier des charges général et règlement de copropriété de l'immeuble Héraclès, lequel rappelait les divers actes d'acquisition des terrains d'assiette de l'ensemble immobilier. La situation juridique et matérielle des lieux a connu une évolution substantielle près de trente ans plus tard. Le 17 septembre 1982, la Société des Grands garages modernes monégasques a consenti un bail commercial portant sur les locaux litigieux à la S.A.M. Monadis, aux fins d'y exploiter un commerce de supermarché en libre-service. Dans le cadre de cette nouvelle exploitation, des travaux d'aménagement ont été entrepris : la station-service a été supprimée et une cloison mitoyenne située à hauteur de l'immeuble Héraclès a été abattue afin de relier le local commercial à un local situé dans un immeuble voisin et ouvrant sur une galerie publique sous le bâtiment C. Cette démolition est intervenue alors même que la copropriété de l'immeuble Héraclès, réunie extraordinairement en assemblée générale ordinaire le 26 novembre 1982, avait expressément refusé d'accorder l'autorisation d'abattre la cloison mitoyenne séparant le magasin du « sieur L. » et les locaux litigieux. Peu après la conclusion de ce bail, suivant un acte notarié en date du 5 janvier 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques a vendu le bien immobilier litigieux à la société civile particulière (S.C.P.) Capamo. Cet acte de vente de 1983 a intégralement repris, en leur forme et teneur, les deux clauses restrictives initialement stipulées dans l'acte du 18 novembre 1954. Parallèlement, la Société des Grands garages modernes monégasques a été placée en liquidation, R. L. étant désigné en qualité de liquidateur. Enfin, des différends locatifs sont apparus entre le nouveau propriétaire, la S.C.P. Capamo, et la locataire, la société Monadis, donnant lieu à des instances distinctes relatives au paiement et à la réfaction du loyer en février 1983 et février 1987. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que la transformation du garage et de la station-service en un supermarché libre-service, accompagnée de modifications matérielles du bâti, contrevenait directement aux stipulations de l'acte de vente originel, la S.A.M. Héraclès a initié une procédure judiciaire qui s'est déployée à travers trois instances successives devant le Tribunal de première instance de Monaco. **1. L'instance principale (n° 402-1983)** Par un exploit introductif d'instance en date du 6 avril 1983, la S.A.M. Héraclès a assigné la Société des Grands garages modernes monégasques, au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès (représentée par son syndic O.). La demanderesse sollicitait du tribunal qu'il : - constate la violation par la défenderesse de la clause n° 4 des conditions particulières et de la clause n° 3 du paragraphe « Servitudes » de l'acte du 18 novembre 1954 ; - ordonne à la Société des Grands garages modernes monégasques de faire cesser, dans la huitaine du prononcé du jugement, l'exploitation par la société Monadis d'un libre-service dans les locaux, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ; - condamne la défenderesse à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous peine d'une astreinte comminatoire de 5 000 francs par jour de retard ; - ordonne l'exécution provisoire du jugement et déclare la procédure commune à la copropriété de l'immeuble Héraclès. Par conclusions du 15 décembre 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., intervenant volontaire, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande. Ils faisaient valoir, d'une part, qu'antérieurement à l'assignation, le bien avait été vendu à la S.C.P. Capamo le 5 janvier 1983 et, d'autre part, que la société Héraclès ne justifiait ni du respect des prescriptions de la loi n° 767 du 8 juillet 1964, ni d'un intérêt à agir, ayant cédé tous ses droits et actions en vendant à des tiers l'immeuble édifié, ces tiers étant désormais groupés en un syndicat de copropriété. Reconventionnellement, ils réclamaient 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. En réplique, par conclusions du 10 mai 1984, la société Héraclès a précisé le fondement juridique de son action. Elle a soutenu que l'obligation d'exploiter un commerce déterminé ne constituait pas une charge foncière (une servitude réelle) imposée à un immeuble au bénéfice d'un autre, mais un engagement purement personnel souscrit par l'acquéreur à l'égard du vendeur, relevant du droit des obligations contractuelles. Selon elle, cet engagement continuait de s'imposer à l'acquéreur initial malgré la revente du bien à la S.C.P. Capamo, vente qu'elle estimait d'ailleurs conclue dans le but exclusif d'éluder l'application des clauses litigieuses, bien que lesdites clauses y fussent intégralement reproduites. Pour justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, la société Héraclès soulignait qu'elle n'était pas dissoute (sa durée courant jusqu'au 30 mars 2052), qu'elle n'avait pas vendu la totalité des lots de l'immeuble Héraclès, et qu'elle n'avait pu transférer au syndicat de copropriété des droits et actions découlant de l'acte de 1954 qui ne concernaient pas les parties communes. De son côté, la copropriété de l'immeuble Héraclès, par conclusions du 11 octobre 1984, a initialement estimé avoir intérêt à suivre le litige. Elle exposait qu'un des locaux occupés faisait partie de la copropriété, que des parties communes avaient été percées sans son accord pour relier ce local à un immeuble voisin, et que le règlement de copropriété reproduisait les clauses de l'acte de 1954, qualifiées par elle de condition substantielle stipulée au bénéfice des futurs copropriétaires afin que leurs lots s'accompagnent d'un garage. Elle demandait au tribunal de constater l'atteinte aux parties communes dont elle a la garde, la surveillance et l'entretien, et de l'exempter de tous dépens. Toutefois, il ressort des écritures ultérieures des défendeurs qu'aux termes d'une délibération du 15 novembre 1984, la copropriété a déclaré qu'à défaut de règlement de copropriété opposable à la Société des Grands garages modernes monégasques, elle ne pouvait s'associer à la demande de la société Héraclès. **2. Les appels en intervention forcée (instances n° 493-1984 et n° 548-1984)** Tirant les conséquences de la revente du bien, la S.A.M. Héraclès a, par exploit du 16 mai 1984 (instance n° 493-1984), assigné la S.C.P. Capamo en intervention forcée au contradictoire des parties initiales. À son tour, suivant exploit du 4 décembre 1984 (instance n° 548-1984), la S.C.P. Capamo, agissant conjointement en tant que de besoin avec la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., a assigné la locataire, la société Monadis, en intervention forcée et en garantie. La S.C.P. Capamo articulait ses prétentions sur deux plans : - À l'encontre de la demanderesse principale (Héraclès), elle reprenait les moyens d'irrecevabilité soulevés par son vendeur et soutenait, au fond, que l'acte du 18 novembre 1954 mettait à la charge de l'acquéreur une obligation perpétuelle entachée de nullité absolue comme contraire aux dispositions du Code civil. Elle demandait que cette nullité soit déclarée opposable à la copropriété et sollicitait 50 000 francs de dommages-intérêts (montant porté par conclusions du 4 décembre 1985 à 100 000 francs pour chacune des deux sociétés défenderesses). - À l'encontre de sa locataire (Monadis), la S.C.P. Capamo demandait, outre à être relevée et garantie de toute condamnation, la remise en état des lieux aux frais de la locataire (reconstruction de la cloison abattue et réinstallation de la station-service sous contrôle d'expert), la jonction de l'instance avec une procédure du 11 février 1983 tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'obtention des autorisations administratives d'usage et non-respect du cahier des charges de la copropriété, ainsi que 200 000 francs de dommages-intérêts pour avoir, par ses agissements, provoqué le litige. Par conclusions du 7 mars 1985, la société Monadis a fait sienne l'argumentation de la S.C.P. Capamo relative à l'irrecevabilité et à la nullité des clauses invoquées par Héraclès. À titre subsidiaire, elle concluait au rejet de l'assignation en intervention forcée, s'opposait à la jonction avec l'instance locative du 11 février 1983 et réclamait 20 000 francs de dommages-intérêts à la S.C.P. Capamo pour procédure abusive. Enfin, par d'ultimes conclusions du 6 février 1986, la S.A.M. Héraclès s'est défendue sur le terrain de la nullité. Rappelant l'adage selon lequel il n'y a pas de nullité sans texte, elle a soutenu que l'obligation litigieuse n'était nullement perpétuelle, mais temporaire, car intrinsèquement limitée à sa propre durée de vie sociale, devant ainsi prendre fin le 30 mars 2052. Elle relevait également, sans en tirer de conséquence juridique dans son dispositif, que le plancher du garage avait été construit pour supporter des charges différentes de celles d'un supermarché, et concluait à l'irrecevabilité des demandes formées contre Monadis dans le cadre de l'exploit du 4 décembre 1984. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions procédurales de connexité, de recevabilité et d'appels en garantie, le litige soulevait une question de fond fondamentale, située à la confluence du droit des obligations et du droit des biens : **une clause insérée dans un acte de vente immobilière, qualifiée par les parties d'obligation personnelle, qui restreint l'affectation du bien vendu à une activité commerciale déterminée (l'exploitation d'un garage) et interdit toute modification extérieure du bâti sans prévoir de terme extinctif ni de faculté de résiliation unilatérale pour le débiteur, échappe-t-elle à la prohibition des engagements perpétuels au motif que le créancier de l'obligation est une personne morale constituée pour une durée statutairement limitée ?** En d'autres termes, le Tribunal de première instance devait déterminer si une obligation personnelle grevant l'usage d'un fonds immobilier sans limitation de durée est frappée de nullité pour vice de perpétuité, et si la durée statutaire de la société créancière (fixée jusqu'en 2052) constitue un terme extinctif valable permettant de sauver la clause de l'annulation. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige complexe impliquant quatre parties principales et trois instances distinctes, le Tribunal procède avec méthode, réglant d'abord le périmètre procédural du débat avant d'aborder la qualification et la validité substantielle des clauses litigieuses, pour enfin tirer les conséquences de sa solution sur les demandes accessoires et reconventionnelles. **1. Le règlement des incidents procéduraux et la délimitation du litige** En premier lieu, le tribunal ordonne la jonction des trois instances introduites les 6 avril 1983, 16 mai 1984 et 4 décembre 1984. Il constate en effet qu'elles procèdent toutes de la même cause — la transformation en supermarché d'un garage station-service — et présentent un lien de connexité certain justifiant, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, qu'il soit statué par un seul et même jugement. À l'inverse, le tribunal refuse de joindre l'instance en réfaction de loyer engagée le 11 février 1987 par la société Monadis contre son bailleur, la jugeant totalement étrangère au litige. En deuxième lieu, le tribunal donne acte à R. L. de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la Société des Grands garages modernes monégasques. Il écarte implicitement mais nécessairement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de cette société (qui avait vendu le bien avant l'assignation), en relevant que sa présence aux débats est pleinement justifiée par le fait qu'elle se trouve à l'origine même du litige, ayant consenti le 17 septembre 1982 le bail commercial à la société Monadis en contrevenant à l'engagement qu'elle avait souscrit en 1954. En troisième lieu, s'agissant de la copropriété de l'immeuble Héraclès, le tribunal relève qu'elle ne forme aucune demande de condamnation contre les défenderesses et ne revendique pas l'application à son profit des clauses litigieuses. Le jugement est donc simplement déclaré commun (« au contradictoire ») à la copropriété, qui est exemptée des dépens. Quant à sa demande tendant à faire constater une atteinte aux parties communes (le percement de la cloison), le tribunal la rejette comme étant sans rapport avec l'objet du litige principal. En quatrième lieu, le tribunal évacue un argument factuel résiduel en notant que la société Héraclès ne soutient plus être elle-même tenue, envers l'administration des Domaines, d'une obligation d'édifier un garage en vertu de la convention originelle du 7 décembre 1953, convention qu'elle s'est d'ailleurs abstenue de verser aux débats. **2. La qualification de l'engagement et la caractérisation du vice de perpétuité** Entrant dans le vif du sujet, le tribunal prend acte de l'accord des parties sur la qualification juridique des stipulations contenues dans l'acte du 18 novembre 1954 et reprises dans celui du 5 janvier 1983 : bien que l'une d'elles figure sous un paragraphe intitulé « Servitudes », les parties s'accordent à leur reconnaître la nature d'**obligation personnelle**, et non de charge réelle (servitude) grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant. Le tribunal examine ensuite la durée de cette obligation personnelle. Il constate que, telle que rédigée dans l'acte de vente, la clause ne comporte aucune limitation dans le temps, ce qui lui confère de prime abord un caractère perpétuel. Pour contrer cette analyse, la société Héraclès avançait que la perpétuité était exclue puisque sa propre existence juridique de société anonyme était statutairement fixée jusqu'au 30 mars 2052, date à laquelle l'obligation s'éteindrait nécessairement par disparition du créancier. Le tribunal balaie cet argument par une motivation décisive : « l'argument tiré de la durée de la Société Héraclès, prévue statutairement jusqu'à l'an 2052, étant sans valeur puisqu'il dépend de la seule volonté de cette société de se perpétuer dans le temps ». En effet, la prorogation d'une société commerciale relevant de la seule décision de ses organes sociaux, le terme invoqué est purement potestatif à l'égard du créancier et ne saurait garantir au débiteur une libération certaine à une échéance déterminée. **3. La sanction du vice de perpétuité : la nullité de l'obligation** La perpétuité de l'obligation personnelle étant établie, restait à répondre à l'objection de la société Héraclès selon laquelle « il n'y a pas de nullité sans texte ». Le tribunal y répond en s'appuyant explicitement sur l'autorité d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco (arrêt du 25 mai 1959). Reprenant la doctrine de cet arrêt, le tribunal affirme que la prohibition des obligations personnelles perpétuelles, bien que non formulée dans un article général unique, « s'induit des différentes dispositions que le Code civil a édictées ou qu'il a laissé entendre à l'occasion de plusieurs cas particuliers ». Le juge énonce alors un principe général du droit privé monégasque : d'une part, « aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé, au profit d'une personne » ; d'autre part, et plus spécifiquement en matière immobilière, « aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui, faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ». Appliquant ce principe aux faits de l'espèce, le tribunal prononce la nullité de la clause n° 4 des « conditions particulières » (limitant l'affectation du terrain à l'exploitation d'un garage). Quant à la clause n° 3 du paragraphe « servitudes » (interdisant toute modification extérieure de la construction), le tribunal la déclare également nulle par voie de conséquence, jugeant que « cette seconde clause [est] indivisible de la première dont elle est la conséquence nécessaire ». La société Héraclès est, partant
# Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19548 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19548 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/01-26-19548)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 29 mai 2013, d. H. a vendu à la SCI K un immeuble d'habitation situé à Monaco-Ville, en viager occupé. Le prix principal, « en bloc et à forfait, toute privation de jouissance comprise », combinait un bouquet de 150 000 euros et une rente mensuelle et viagère de 15 000 euros. La venderesse est décédée le 10 août 2014. Sa nièce, a. M., instituée légataire universelle, a contesté la vente devant le Tribunal de première instance. Ce tribunal, par jugement du 19 octobre 2017, a rejeté la demande en nullité fondée sur les vices du consentement, au motif que l'intéressée n'invoquait ni erreur, ni violence, ni dol au sens de l'article 964 du Code civil. Il a en revanche déclaré recevable l'action en rescision pour lésion (articles 1516 et 1519 du Code civil), retenu l'existence de présomptions suffisantes de lésion et ordonné une expertise avant dire droit. La SCI K a interjeté appel partiel. Elle soutenait notamment que l'appel incident de a. M. était irrecevable, que la vente comportait un aléa, que la lésion n'était pas établie et que la capacité de la venderesse n'était pas altérée. De son côté, a. M. demandait la confirmation sur la rescision et l'infirmation sur le rejet de la nullité pour dol. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. **Recevabilité de l'appel incident** : l'appel incident formé par conclusions doit-il satisfaire aux exigences de l'article 427 du Code de procédure civile ? 2. **Admissibilité des preuves** : les attestations et pièces contestées respectent-elles le formalisme de l'article 324 du Code de procédure civile ? 3. **Nullité pour dol** : une collusion entre l'acquéreur et l'agent immobilier mandaté par le vendeur, exploitant un état de faiblesse de celui-ci, constitue-t-elle un dol au sens des articles 964 et 971 du Code civil ? 4. **Articulation avec la rescision pour lésion** : que devient l'action fondée sur les articles 1516 et suivants après une annulation pour vice du consentement ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité de l'appel incident.** La Cour rejette l'argument d'irrecevabilité. Elle relève que l'article 427 du Code de procédure civile ne concerne que l'exploit d'assignation par lequel l'appel est formé. L'appel incident, qui peut être interjeté par simples conclusions selon l'article 428, échappe donc à ces exigences. Elle ajoute que a. M. explicite en appel ses moyens de réformation, à savoir la collusion de la SCI K avec l'agence immobilière. **Sur les pièces.** La Cour distingue selon les pièces : - les pièces 16.1 à 16.4, constituées de documents hospitaliers comportant des mentions manuscrites partiellement illisibles, sont maintenues. Leurs passages dactylographiés et lisibles sont exploitables, et l'étiquette « SSR/ALZHEIMER UCC » est invoquée pour son contenu, non comme preuve du diagnostic ; - la pièce 17, lettre d'un ancien comptable, est annulée. Elle constitue une preuve testimoniale ne respectant pas les exigences de l'article 324 ; - la pièce 18, attestation de s. G., est déclarée nulle, confirmant le jugement de première instance ; - la pièce 19, attestation de C. B., est
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 juin 2020, n° 19013 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 juin 2020, n° 19013 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2020/06-18-19013)) ## Faits et procédure La SARL A, société monégasque, a remis volontairement à M. a. R. trois bijoux de grande valeur, à charge pour celui-ci de les représenter ou d'en régler le prix. M. R. a déposé ces bijoux auprès de la SAM D, établissement de crédit sur gage, afin d'obtenir des fonds liquides, sans intention de rembourser les crédits souscrits. Il a été définitivement condamné pour abus de confiance. Il a également été condamné pour émission de chèques sans provision au préjudice de la SARL A. La SARL A a fait pratiquer des saisies-revendications les 24 octobre 2014 et 19 août 2015 et en a demandé la validation. Deux instances ont été jointes par jugement du 28 novembre 2019, qui a aussi ordonné la réouverture des débats sur le sursis à statuer, la juridiction pénale statuant sur les intérêts civils ayant elle-même sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la présente instance. Plusieurs parties sont intervenues. Le syndic de la liquidation des biens de la SARL B, société en cessation des paiements, est intervenu volontairement. Le Procureur général a également participé aux débats. M. R. a demandé sa mise hors de cause. La SAM D a sollicité la confirmation de sa position et des dommages et intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première porte sur le fond de la revendication : l'article 2098 du Code civil permet-il au propriétaire d'un bien remis volontairement à un tiers, lequel l'a ensuite déposé de bonne foi en gage, d'en obtenir la restitution contre le possesseur ? La deuxième concerne la responsabilité de l'établissement de crédit sur gage : sa négligence, alléguée au regard de l'absence de vérification de l'origine des biens et de l'accumulation de dépôts, peut-elle fonder la revendication ou engager sa responsabilité ? La troisième est procédurale : le tribunal doit-il surseoir à statuer dans l'attente de la décision pénale sur intérêts civils, et mettre hors de cause le défendeur qui ne fait l'objet d'aucune demande ? ## Solution et dispositif **Sur la revendication fondée sur l'article 2098.** Le tribunal rappelle la rédaction actuelle du texte, issue de la loi n° 1.401 du 5 décembre 2013 : > « En fait de meubles la possession vaut titre. Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été soustrait, par un crime ou un délit, une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte, du crime ou du délit, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient. » Le tribunal écarte d'abord la jurisprudence française invoquée par la SAM D, fondée sur l'article 2276 du Code civil français, qui ne vise que les objets perdus ou volés. Il relève ensuite que la version antérieure du texte visait celui « qui a perdu une chose, ou qui en a été privé par un crime ou un délit ». La réforme de 2013 a substitué à la notion de privation celle de soustraction. Le tribunal en déduit que la soustraction, au sens pénal, ne se rencontre que dans le vol, ce qui suppose que le bien n'ait pas été remis volontairement. La rédaction actuelle exclut donc la restitution au possesseur de bonne foi lorsque le propriétaire a volontairement remis le bien, et les faits qualifiables d'escroquerie ou d'abus de confiance. La SARL A est déboutée de ses demandes fondées sur l'article 2098. L'article 2099 du Code civil, qui encadre la revendication lorsque le possesseur a acquis le bien dans une foire, un marché ou une vente publique, est reproduit dans les visas mais n'est pas appliqué en termes exprès. **Sur la négligence de la SAM D.** La
# Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16432 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16432 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/10-16-16432)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 15 juin 2010, Mme A. MA. épouse CA-CA. a acquis, dans l'immeuble « Villa Juliette », soumis au statut de la copropriété, un appartement au troisième étage, l'intégralité du quatrième étage mansardé et l'aire libre, soit, selon l'arrêt, le droit de construire au-dessus de cet étage. Lors de l'assemblée générale du 12 mai 2014, la résolution n° 8, portant sur le projet de rehausse de la toiture présenté par la copropriétaire, a été soumise au vote. Elle a été rejetée, la majorité de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, n'ayant pas été atteinte. Mme MA. épouse CA-CA. a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de première instance afin d'obtenir, sur le fondement de la loi de 2007, l'annulation de cette résolution. Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal a déclaré l'action recevable mais a rejeté la demande. Par arrêt du 10 janvier 2017, la cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. La demanderesse s'est pourvue en révision. Le pourvoi était articulé en quatre moyens. Les trois premiers concernaient la qualification de l'opération (article 17), la nature privative du droit de surélever et la prétendue atteinte au droit de propriété (article 24 de la Constitution, articles 18 de la loi et 439 du Code civil). Le quatrième, fondé sur l'article 199 du Code de procédure civile, visait le rejet de l'action en abus de majorité. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de plusieurs questions : 1. Une opération de surélévation destinée à rendre habitables des zones situées sous comble relève-t-elle de l'article 17 de la loi n° 1.329, qui soumet à une majorité qualifiée les travaux « en vue de créer de nouveaux locaux privatifs » ? 2. Le droit de surélever
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16350 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16350 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/09-29-16350)) ## Faits et procédure Les époux Antonio TE. et o. VL. se sont mariés en 1983 sous le régime de la séparation de biens, à défaut de contrat de mariage, selon les termes de l'arrêt. Une procédure de divorce, engagée par l'épouse en 1994, a abouti en 1995 à un divorce aux torts réciproques et à l'ordonnance de liquidation des intérêts communs, confiée au notaire Maître REY. Une difficulté a été constatée par procès-verbal du notaire le 17 octobre 2000. Par autorisation du juge conciliateur du 15 décembre 2000, M. TE. a été autorisé à assigner son épouse. L'ordonnance fixait un délai pour comparaître à l'audience du 1er février 2001. L'assignation n'a été délivrée que le 11 août 2010, dans une instance enrôlée sous le n° 2011/000079. M. TE. est décédé le 3 février 2011. Un acte de notification du décès, délivré par huissier le 25 mars 2011, a été adressé à l'appelante au nom de « l'hoirie de Monsieur Antonio TE. ». L'assignation en reprise d'instance a été délivrée le 5 septembre 2012 par Mme p. MO. TI., agissant en qualité de représentante légale de son fils mineur, héritier du défunt. Le tribunal de première instance, par jugement du 28 janvier 2016, a rejeté le moyen de péremption, déclaré recevable la reprise d'instance et ordonné une expertise avant dire droit. Mme o. VL. a interjeté appel. Elle soutenait principalement que l'instance était périmée à un double titre, que la notification du décès était nulle et que l'action devait être déclarée irrecevable. L'intimée, représentée par son enfant mineur, concluait à la confirmation et à l'octroi de dommages et intérêts pour appel abusif. Les intimés a. TE. et g. TE. étaient défaillants. Le notaire s'en est remis à la décision de la Cour, et le ministère public s'en est rapporté. ## Question de droit La Cour devait déterminer, en premier lieu, si l'absence de diligences entre l'ordonnance du 15 décembre 2000 et l'assignation du 11 août 2010 emportait péremption. Elle devait, en second lieu, apprécier la régularité de la notification du décès, condition de l'interruption de l'instance en application de l'article 389 du Code de procédure civile. Enfin, elle devait déterminer les effets de la péremption sur l'action elle-même. ## Solution et dispositif La Cour écarte d'abord le premier fondement de la péremption. Elle relève que l'article 405, alinéa 1er, du Code de procédure civile, qui sanctionne la discontinuation des poursuites pendant un an, « ne trouvait pas à s'appliquer » dès lors qu'aucune instance n'était en cours entre le 15 décembre 2000 et
# Cour d'Appel de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15344 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15344 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/09-27-15344)) ## Faits et procédure Deux époux de nationalité russe ont contracté mariage à Moscou le 21 décembre 2010, sans contrat de mariage. Un appartement situé à Monaco, dans l'immeuble « X2 », a été acquis à l'époque du mariage. Selon l'acte de vente du 29 juin 2012, le mari en est seul propriétaire. Dans le cadre d'une procédure en séparation de corps engagée par l'épouse devant les juridictions monégasques, une ordonnance de non-conciliation du 6 décembre 2013 l'a autorisée, « à titre extrêmement provisoire », à occuper gratuitement l'appartement avec sa fille. Le Tribunal de première instance de Monaco s'est ensuite déclaré incompétent pour statuer sur la demande en séparation de corps (jugement du 11 juin 2015). Une mise en demeure de libérer les lieux, adressée le 22 juillet 2015, est restée sans effet. Le mari a alors saisi le juge des référés, le 28 septembre 2015, afin d'obtenir l'expulsion de l'épouse et de tous occupants de son chef. Par ordonnance du 2 mars 2016, le juge des référés l'a débouté, au motif que l'urgence n'était pas caractérisée, l'appartement n'étant pas occupé par le demandeur, domicilié à Moscou. Le mari a interjeté appel. Il soutenait notamment que l'atteinte au droit de propriété, droit fondamental constitutionnellement protégé, caractérisait en elle-même l'urgence. L'épouse concluait à titre principal au sursis à statuer, et à titre subsidiaire à la confirmation de l'ordonnance. Elle faisait valoir que le régime matrimonial légal applicable était le régime russe de la communauté, que le droit russe ne connaît pas la notion de remploi, et qu'une instance au fond demeurait pendante. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le juge des référés, saisi sur le fondement de l'article 414 du Code de procédure civile, peut ordonner l'expulsion d'un occupant alléguant une communauté sur le bien, lorsque la loi applicable au régime matrimonial est elle-même contestée. Plus précisément, la question était double : - la condition d'urgence est-elle satisfaite lorsque le droit de propriété invoqué est contesté par l'occupant et que son étendue dépend de la loi applicable au régime matrimonial ? - la détermination de cette loi relève-t-elle du juge des référés ou du juge du fond ? ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel au fond et confirme l'ordonnance. Elle relève que l'article 414 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal de première instance à ordonner, « en cas d'urgence », « toutes les mesures qui ne préjudicient pas au principal ». L'urgence « s'apprécie en tenant compte du droit invoqué et de l'atteinte portée à ce droit ». Sur le fond du litige, la Cour énonce deux motifs principaux : 1. La détermination de la loi applicable au régime matrimonial, « à défaut de volonté expressément manifestée par les époux, ce qui est le cas en l'espèce, appartient au juge du fond, à l'exclusion du juge des référés, d'après les circonstances concomitantes ou postérieures au mariage ». 2. Une instance au fond, engagée par l'épouse, tend à faire constater que l'immeuble est un bien commun « par application des dispositions légales russes ». « Aucune décision définitive n'est intervenue » et l'instance demeure pendante devant la Cour d'appel de Monaco. Il en résulte que le mari « ne justifie pas de l'urgence à faire cesser une atteinte à son droit de propriété qui est contesté et dont l'étendue, soumis à l'appréciation des juges du fond, n'est pas en l'état établie ». Le dispositif retient notamment : > « Déclare recevable Monsieur l. AY. en son appel de l'ordonnance de référé du 2 mars 2016, > Dit n'y avoir lieu à référé, > En conséquence, > Confirme l'ordonnance de référé du 2 mars 2016, >
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12595 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12595 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12595)) ## Faits et procédure Une société en commandite simple exerçant sous l'enseigne « BC Communication et Impression », ainsi que son gérant commandité, M. s. BE., ont fait l'objet d'un jugement constatant la cessation des paiements, rendu le 7 octobre 2010 et publié le 22 octobre 2010. La liquidation des biens de la société a ensuite été prononcée, par jugement du 8 mars 2012. Parallèlement, le divorce des époux BE. / BA. a été prononcé le 20 octobre 2011 aux torts exclusifs du mari, qui a été condamné à verser 15 000 euros de dommages et intérêts. Le même jugement a ordonné la liquidation des intérêts communs. Les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens et avaient acquis en indivision un bien immobilier situé à X. Le mari a interjeté appel. La décision de divorce a ensuite été confirmée par la Cour d'appel, selon les écritures des parties, un pourvoi en révision ayant été formé contre cet arrêt. Dans la vérification du passif de M. BE., l'épouse a déclaré le 8 novembre 2011 une créance de 360 782,81 euros (le montant est rapporté avec une divergence matérielle entre deux passages du jugement, 360 788,81 euros étant également mentionné), correspondant aux sommes avancées pour l'indivision immobilière, auxquelles s'ajoutaient 15 000 euros de dommages et intérêts. Par ordonnance du 21 novembre 2012, le juge-commissaire a constaté que cette déclaration était tardive, au-delà du délai de quinze jours prévu par l'article 463 du Code de commerce, a prononcé la forclusion et a rejeté la réclamation. Saisi par assignation du 21 décembre 2012, le Tribunal de Première Instance était appelé à statuer sur deux demandes principales de l'épouse : un sursis à la continuation des opérations de liquidation, fondé sur l'article 472 du Code de commerce, et, à titre subsidiaire, un relevé de forclusion. Le syndic concluait au rejet de ces demandes et sollicitait, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert. M. BE., assisté d'un avocat au titre de l'assistance judiciaire, a conclu pour sa défense. L'épouse a, en cours d'instance, soulevé l'irrecevabilité des conclusions de M. BE. pour défaut de qualité. ## Question de droit La décision soulève quatre questions distinctes. La première porte sur la capacité processuelle du débiteur personne physique placé en liquidation des biens : le dessaisissement, prévu par l'article 530 du Code de commerce, permet-il au débiteur de conclure personnellement dans l'instance relative à son patrimoine, ou seul le syndic le représente-t-il ? La deuxième concerne l'application de l'article 472 du Code de commerce, invoqué pour obtenir le sursis à la continuation des opérations de liquidation : une juridiction civile saisie d'un divorce peut-elle être regardée comme « autre juridiction compétente » au sens de ce texte ? La troisième est relative à la nécessité de désigner un expert pour chiffrer les comptes entre époux. La quatrième, qui constitue le cœur de la décision, porte sur le relevé de forclus
# Cour de révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12699 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12699 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/10-15-12699)) ## Faits et procédure La SAM GU. a été déclarée en cessation des paiements, puis mise en liquidation des biens, par deux jugements du tribunal de première instance de la Principauté, rendus les 5 juillet 2007 et 18 juin 2009. M. l-p. GU., présenté dans l'arrêt comme l'administrateur délégué de cette société, est intervenu dans un litige relatif à la contestation de créances invoquées par la SAM Mecaplast contre la SAM GU. Par arrêt du 7 janvier 2014, la cour d'appel, statuant en matière civile, a confirmé le jugement attaqué. M. l-p. GU. a déclaré un pourvoi en révision au greffe général le 6 mars 2014, par l'intermédiaire de son avocat-défenseur, en son seul nom. Le récépissé de consignation de l'amende éventuelle a été délivré le même jour par la Caisse des Dépôts et Consignations. La procédure écrite s'est poursuivie par une requête (1er avril 2014), une contre-requête de la SAM Mecaplast (30 avril 2014), une réplique (7 mai 2014) et une duplique (13 mai 2014). Le certificat de clôture a été établi le 12 juin 2014, et le ministère public a conclu le 13 juin 2014. Des observations en révision ont été déposées par chaque partie les 22 et 23 septembre 2014. Les défendeurs au pourvoi étaient la SAM Mecaplast et M. André Garino, pris en qualité de syndic de la liquidation des biens de la SAM GU. L'affaire a été examinée à l'audience du 6 octobre 2014, sur le rapport de M. Jean-Pierre Gridel, conseiller. Lors de l'audience, le président a demandé aux parties de préciser qui était le débiteur de la SAM Mecaplast : M. l-p. GU. ou la SAM GU. Les avocats ont donné des réponses divergentes : le conseil du demandeur a désigné M. l-p. GU., tandis que celui de la SAM Mecaplast a désigné la SAM GU. Le moyen d'irrecevabilité a été relevé d'office par la Cour, après que les parties ont été invitées à présenter leurs observations. ## Question de droit La Cour devait déterminer si un pourvoi en révision peut être valablement formé par une personne physique, dirigeant d'une société anonyme monégasque placée en liquidation des biens, lorsque la déclaration de pourvoi est faite en son seul nom et que la procédure concerne des créances détenues contre la société. Cette question se décompose en deux interrogations. La première porte sur l'effet de l'ouverture de la liquidation des biens sur la capacité du débiteur à exercer les voies de recours. La seconde concerne l'identité du débiteur et, par conséquent, la qualité de la personne ayant formé le pourvoi. ## Solution et dispositif La Cour de révision déclare le pourvoi irrecevable, pour deux motifs cumulatifs. **Sur le premier motif**, la Cour rappelle le principe posé dans les termes suivants : > « Dès l'ouverture de la procédure de liquidation de biens, le débiteur est dessaisi. Ses droits et actions concernant son patrimoine sont exercés par le liquidateur. > Il en est de même des voies de recours, notamment du pourvoi en révision. » Elle en tire la conséquence que, la SAM GU. ayant été placée en liquidation des biens, « le pourvoi dont s'agit ne pouvait être introduit qu'avec l'assistance d'un syndic ». Le pourvoi formé sans l'intervention du syndic est donc irrecevable. **Sur le second motif**, la Cour relève que la déclaration de pourvoi a été faite au seul nom de M. l-p. GU., lequel « n'est pas débiteur de la société Mecaplast », seule la SAM GU. ayant cette qualité. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare irrecevable le pourvoi introduit au nom de M. l-p. GU. le 6 mars 2014 à l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 juin 2014, n° 12290 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 juin 2014, n° 12290 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/06-05-12290)) ## Faits et procédure Deux époux, domiciliés à Gap (France), ont conclu le 10 mai 2012, devant un notaire associé à Gap, un acte d'adoption du régime de la communauté universelle. Cet acte comporte une « remarque particulière » excluant de la communauté « les biens meubles et immeubles situés à 98000 MONACO ». Le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Gap a homologué ce changement de régime matrimonial par une décision du 13 décembre 2012. Les époux ont sollicité l'exequatur de cette décision française devant le Tribunal de première instance de Monaco, par assignation du 31 juillet 2013. Par jugement avant dire droit du 19 décembre 2013, le tribunal a déclaré la demande recevable et a enjoint aux demandeurs de produire une copie exécutoire ou une expédition certifiée conforme de la décision française, ainsi que l'acte notarié. Le ministère public a conclu au rejet. Il soutenait, en substance, que la clause relative aux biens situés en Principauté était imprécise, en ce qu'elle ne distinguait pas les biens présents des biens à venir ; que cette imprécision exposait les tiers contractants à une insécurité juridique et pouvait favoriser une fraude paulienne, les biens meubles pouvant être transférés sur le territoire monégasque ; et que la décision française heurtait la loi monégasque, les demandes de changement de régime matrimonial d'époux étrangers mariés à Monaco relevant de l'article 1243 du Code civil monégasque. Les époux ont répliqué que cet article permet précisément à des époux étrangers mariés à Monaco de modifier leur régime, que tous les biens situés en Principauté sont propres à l'épouse, que les biens à venir relèvent nécessairement de la communauté, et que leurs cocontractants étaient en mesure de connaître l'étendue des biens communs. Les documents sollicités ayant été produits, le tribunal a statué le 5 juin 2014. La date de naissance des époux et la date de leur mariage ne sont pas précisées dans la décision commentée. Le contenu intégral de la décision française du 13 décembre 2012 n'est pas reproduit (non précisé dans la décision). ## Question de droit La question posée au tribunal était double. **En premier lieu**, il fallait déterminer si l'article 1243 du Code civil monégasque, qui soumet le changement de régime matrimonial à l'homologation du tribunal de première instance, et qui s'applique notamment aux époux étrangers mariés à Monaco, faisait obstacle à la reconnaissance d'une homologation prononcée par une juridiction française. **En second lieu**, il fallait apprécier si la décision étrangère, en ce qu'elle entérine une clause d'exclusion géographique des biens situés en Principauté, était compatible avec l'ordre public international monégasque, notamment au regard de l'exigence de clarté de la clause et des risques de fraude invoqués par le ministère public. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'argumentation tirée de l'article 1243 par un raisonnement de compétence. Il retient que cette disposition « n'a vocation à s'appliquer qu'autant que ledit tribunal est territorialement compétent pour connaître de la demande », et relève qu'aucune des conditions prévues à la section 1 du titre I du Code de procédure civile monégasque relative à la compétence n'est remplie en l'espèce. Les époux, domiciliés en France et y demeurant, avaient introduit leur action devant le juge français sur le fondement des articles 1397 du Code civil français et 1300-4 du Code de procédure civile français, lequel attribue compétence au « juge aux affaires familiales de la résidence de la famille ». Sur le terrain de la reconnaissance, le tribunal constate que les conditions de l'article 18, paragraphes 1° à 4°, de la Convention relative à l'aide mutuelle judiciaire entre la France et la Principauté de Monaco ne sont pas discutées. Il qualif
# Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/12-20-25176)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une complexe opération de remembrement foncier et de promotion immobilière projetée sur le territoire monégasque à la fin des années 1970 et au début des années 1980. Ce type d'opération, particulièrement fréquent dans un marché immobilier caractérisé par l'exiguïté du territoire et la rareté du foncier disponible, nécessite souvent l'acquisition successive de plusieurs parcelles contiguës pour permettre la démolition du bâti existant et l'édification d'un ensemble immobilier d'envergure. En l'espèce, par un acte sous seing privé en date du 23 novembre 1979, déposé le 5 décembre 1979 au rang des minutes de maître Louis-Constant Crovetto, notaire à Monaco, les hoirs V. ont consenti à Monsieur A. L., exerçant la profession de promoteur, ainsi qu'à son épouse, née M.-J. L., une promesse de vente portant sur une propriété immobilière. Ce bien, cadastré sous le numéro 86 partie de la section A, présentait une superficie de 652 mètres carrés et comprenait une construction élevée de deux étages sur rez-de-chaussée. Le prix de la transaction était fixé à la somme de 4 millions de francs, sur laquelle les époux L. ont versé un acompte de 60 000 francs à valoir sur le prix de vente définitif. Les parties avaient convenu que cette convention devait faire l'objet d'une réitération par acte authentique devant maître Crovetto au plus tard le 23 avril 1980. Cet acte sous seing privé revêtait une importance particulière en raison de plusieurs clauses spécifiques qu'il renfermait, lesquelles allaient ultérieurement cristalliser le contentieux. Premièrement, l'acte prévoyait une clause de substitution assortie d'une garantie solidaire, rédigée en ces termes : « Les acquéreurs... s'obligent à l'acquérir tout en se réservant la faculté de se substituer toutes personnes physiques ou morales qu'il leur plaira, mais, dans ce cas, en restant garant solidaire des présents engagements... ». Deuxièmement, sous une rubrique intitulée « Déclaration », l'acquéreur indiquait qu'en principe, il avait l'intention de démolir l'immeuble objet de la promesse et d'y construire, après le remembrement de diverses propriétés jouxtantes et avoisinantes, un immeuble à usage d'habitation. Troisièmement, et c'est là le cœur du litige, l'acte comportait une clause intitulée « Rémunération d'agence ». Aux termes de celle-ci, l'acquéreur déclarait que la transaction avait été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur. À l'acte intervenait directement Madame S. M., directrice et propriétaire de ladite agence immobilière. Cette dernière déclarait, en sa qualité d'intermédiaire de la transaction, renoncer purement et simplement à toute rémunération d'agence quelconque, tant à l'égard de l'acquéreur qu'à l'égard du vendeur, s'interdisant d'ailleurs de réclamer à quelque moment que ce soit une commission au vendeur. Toutefois, cette renonciation n'était pas dépourvue de contrepartie. Il était en effet expressément stipulé : « Pour compenser cette perte, l'acquéreur s'engage et s'oblige à consentir à ladite agence l'exclusivité des ventes du nouvel immeuble, ce pour le cas où l'acquéreur construirait l'ensemble immobilier. Il s'engage et s'oblige, pour le cas où l'acquéreur conserverait l'immeuble objet des présentes, à régler la commission d'usage acquéreur soit trois francs pour cent du prix ci-dessus exprimé ». L'immeuble des hoirs V. était confronté par quatre autres propriétés : la villa B. appartenant aux hoirs D., la villa L. D. appartenant à la S.C.I. L. D., la villa J. appartenant à A. A., et enfin la villa F.-W. appartenant à la Caisse autonome des retraites (C.A.R.). Conformément à son intention déclarée de remembrement, le promoteur A. L. a obtenu, au cours des mois suivants, des promesses de vente portant sur ces parcelles contiguës : le 26 février 1980 pour la villa B. et pour la villa J. (cette dernière par acte sous seing privé), le 21 mars 1980 pour la villa F.-W., et le 11 avril 1980 pour la villa L. D. Il convient de noter qu'aucune de ces quatre promesses subséquentes ne contenait de stipulation analogue à celle de l'acte du 23 novembre 1979 au profit de Madame M. Or, l'opération projetée par Monsieur L. n'a pas connu le dénouement initialement envisagé par son entremise personnelle. D'une part, la promesse de vente du 23 novembre 1979 portant sur la propriété des hoirs V. n'a pas été réitérée par acte authentique entre ces derniers et les époux L. à la date butoir du 23 avril 1980 ; Monsieur L. a d'ailleurs fait savoir aux hoirs V. dès le 19 mai 1980 qu'il n'entendait pas donner suite à cette promesse. D'autre part, c'est une personne morale distincte, la S.C.I. H. O., représentée par Monsieur N. P. (laquelle s'était fait céder par une S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L.), qui a finalement procédé à l'acquisition de la quasi-totalité des biens destinés au remembrement. Ainsi, par actes authentiques reçus par maîtres Crovetto et Aureglia les 25 avril et 29 avril 1980, la S.C.I. H. O. a acquis respectivement la villa B. auprès des hoirs D. et la villa L. D. auprès de la S.C.I. L. D. Ensuite, le 21 mai 1980, par acte reçu par maître Crovetto, les hoirs V. ont vendu leur propriété à la S.C.I. H. O. au prix initialement prévu de 4 millions de francs. Ni les époux L., ni Madame M. ne sont intervenus à cet acte authentique, lequel comportait néanmoins une mention particulière : « Novation - les présentes portent novation à la promesse de vente et d'achat du 21 mai 1979 » (la Cour relevant qu'il s'agissait d'une date erronée mentionnée au lieu de celle du 23 novembre 1979). Plus tard, le 9 avril 1981, par acte reçu par maître Jean-Charles Rey, la S.C.I. H. O. a acheté la villa J. à Monsieur A. A. Seule la promesse consentie par la C.A.R. sur la villa F.-W. ne fut suivie d'aucune réalisation, le terrain s'étant au demeurant révélé inconstructible selon les écritures ultérieures de la S.C.I. Dès le lendemain de la vente du bien des hoirs V., soit le 22 mai 1980, Madame M. a notifié par acte extrajudiciaire à Monsieur A. L. et à la S.C.I. H. O. sa volonté de donner suite à la convention du 23 novembre 1979 lui ayant conféré l'exclusivité des ventes sur l'ensemble immobilier à construire, déclarant avoir eu connaissance que le promoteur s'associait à un nouveau promoteur ou lui cédait ses droits. Se heurtant à l'inertie ou au refus de ses interlocuteurs, l'agent d'affaires a porté le litige sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 12 juin 1980, Madame S. M., agissant en qualité de directrice propriétaire de l'Agence immobilière Monte-Carlo Azur, a fait assigner devant le Tribunal de première instance de Monaco Monsieur A. L., la S.C.I. H. O. prise en la personne de son gérant en exercice, ainsi que, en tant que de besoin, maître Louis-Constant Crovetto, notaire. En première instance, la demanderesse soutenait que, grâce à son entremise et à ses démarches, elle avait réalisé le regroupement des cinq propriétés susmentionnées, représentant une superficie totale d'environ 3 000 mètres carrés, au bénéfice du promoteur L. Elle exposait avoir renoncé à ses commissions d'intermédiaire pour faciliter l'opération de ce dernier, en contrepartie du droit d'exclusivité sur la commercialisation des appartements de l'immeuble futur. Invoquant la clause de substitution avec garantie solidaire insérée dans l'acte du 23 novembre 1979, elle affirmait que Monsieur L. avait cédé ses avantages à la S.C.I. H. O. en méconnaissant malicieusement ses obligations à son égard. Juridiquement, elle fondait son action sur l'existence d'une obligation indivisible au sens des articles 1072 et 1073 du Code civil, produisant les effets de la solidarité régie par les articles 989 et suivants du même code. S'appuyant sur une notice du promoteur évaluant la surface commercialisable à 11 824 mètres carrés pour un chiffre d'affaires estimé à 222 782 000 francs, elle demandait au tribunal, à titre principal, de juger que les défendeurs étaient tenus conjointement et solidairement de lui accorder l'exclusivité des ventes du remembrement, sous peine d'une pénalité forfaitaire et automatique égale au double des droits et commissions en cas d'infraction. À titre subsidiaire, en cas de refus d'exécution, elle sollicitait leur condamnation solidaire à des dommages-intérêts à déterminer par voie d'expertise judiciaire. En défense, Monsieur L. concluait au débouté, faisant valoir que la promesse du 23 novembre 1979 n'avait pas été exécutée faute de levée d'option dans le délai imparti, de sorte que les propriétaires avaient vendu leur bien à un tiers. La S.C.I. H. O. opposait l'effet relatif des contrats, soutenant que l'acte du 23 novembre 1979 lui était totalement étranger et qu'elle avait traité directement avec les propriétaires des parcelles ; elle réclamait reconventionnellement 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 18 février 1982, le Tribunal de première instance a intégralement débouté Madame M. de ses prétentions, tout en rejetant la demande reconventionnelle de la S.C.I. H. O. et en mettant hors de cause le notaire, maître Crovetto. Les premiers juges ont estimé qu'en l'absence de réitération par acte authentique, la promesse de vente du 23 novembre 1979 était devenue sans effet à la date du 23 avril 1980, entraînant par voie de conséquence la caducité des engagements pris par les époux L. envers l'agent d'affaires, et interdisant à plus forte raison à cette dernière de réclamer quoi que ce soit à la S.C.I. H. O., demeurée étrangère à l'acte. Ce jugement ayant été signifié le 6 avril 1982, Madame M. en a interjeté appel le 5 mai 1982 à l'encontre de Monsieur L. et de la S.C.I. H. O. (la mise hors de cause du notaire n'étant pas remise en question). En cause d'appel, l'appelante a modifié l'objet de sa demande pour la concentrer sur le terrain indemnitaire : reprochant aux intimés une connivence frauduleuse par laquelle la S.C.I. se serait substituée à L. en fraude de ses droits, elle a sollicité leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de la somme de 2 005 038 francs (ou 2 005 030 francs selon un autre passage de l'arrêt) à titre de dommages-intérêts en réparation de son manque à gagner, évalué sur la base d'une étude du cabinet d'architecte N. en date du 20 avril 1980. Il est crucial de noter, comme le relève la Cour, qu'elle ne réclamait toutefois aucune rémunération au titre des prestations de services qu'elle avait pu effectuer au profit de L. Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 1984, la Cour d'appel a ordonné, au visa des articles 365, 300 et suivants du Code de procédure civile, une mesure d'instruction consistant en la comparution personnelle (interrogatoire) des parties et une enquête par témoins, lesquelles ont eu lieu les 19 et 21 octobre 1984. À l'issue de ces mesures, les parties ont développé d'ultimes conclusions. Madame M. a soutenu que les déclarations recueillies démontraient qu'elle était bien à l'origine du regroupement foncier et qu'elle avait été victime de manœuvres destinées à l'évincer de sa légitime rémunération. Monsieur L. a répliqué que l'intervention de l'appelante et la clause de rémunération ne portaient que sur le seul terrain des hoirs V. (outre une intervention dans la promesse A.), que la rémunération indirecte par l'exclusivité des ventes était subordonnée à la condition qu'il construise lui-même l'immeuble, et qu'n'ayant ni acquis ni construit, il ne pouvait être tenu. Il sollicitait la confirmation du jugement et 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. La S.C.I. H. O. a abondé dans ce sens, soulignant l'absence de tout mandat écrit ou exclusif détenu par Madame M., le caractère non déterminant de son rôle (le projet de regroupement ayant été dressé par l'architecte N. et présenté par une autre agence), l'absence de tout lien contractuel ou contact préalable avec elle, et le fait que selon le notaire rédacteur lui-même, la clause d'exclusivité ne visait que la parcelle V. Elle contestait toute substitution ou novation l'engageant envers l'agent d'affaires et réclamait la confirmation du jugement ainsi qu'une somme portée en dernier lieu à 20 000 francs pour frais irrépétibles (après avoir demandé 7 000 francs dans ses conclusions antérieures). ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une problématique juridique à double détente, mêlant le droit spécial des intermédiaires immobiliers (agents d'affaires) et la théorie générale des obligations contractuelles. La question principale pouvait se formuler ainsi : **L'agent d'affaires qui, intervenant à un acte sous seing privé de promesse de vente, renonce à sa commission d'intermédiaire en contrepartie de l'engagement pris par l'acquéreur (qui se réserve la faculté de se substituer un tiers en restant garant solidaire) de lui conférer l'exclusivité de la commercialisation d'un immeuble à construire après remembrement de parcelles voisines, est-il fondé à réclamer des dommages-intérêts pour manque à gagner tant au bénéficiaire initial de la promesse qu'à la société tierce ayant finalement acquis les biens, lorsque la promesse initiale, ne valant pas vente au sens de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil, n'a pas été réalisée par son bénéficiaire et que le projet de promotion immobilière n'est pas encore concrétisé ?** Pour répondre à cette interrogation centrale, la juridiction du second degré devait préalablement résoudre plusieurs sous-questions déterminantes : 1. Quelle était l'étendue matérielle exacte de la clause d'exclusivité stipulée dans la seule promesse du 23 novembre 1979 (portait-elle sur la seule parcelle objet de cet acte ou sur l'ensemble des terrains du remembrement futur) ? 2. Quelle était la portée personnelle de la clause de substitution et de garantie solidaire (s'appliquait-elle à l'engagement accessoire de rémunération de l'agence pour lier l'acquéreur substitué ou maintenir la garantie du substituant à ce titre) ? 3. Quelle était la nature juridique de la promesse du 23 novembre 1979 au regard de l'article 1432 du Code civil monégasque et quelle était l'incidence de son défaut de réalisation par le promettant-acquéreur initial sur la survie de la clause de rémunération compensatoire ? 4. Enfin, sur le terrain extracontractuel ou de la fraude, une collusion frauduleuse entre le bénéficiaire initial des promesses et l'acquéreur final était-elle caractérisée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer le jugement entrepris tout en substituant ses propres motifs à ceux des premiers juges, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, procédant par élimination successive des fondements invoqués par l'appelante, grâce à une exégèse rigoureuse des stipulations contractuelles et à l'application stricte des règles du Code civil monégasque relatives à l'interprétation des conventions et à la promesse de vente. #### 1. Le constat préalable de l'état d'avancement du projet et la délimitation de l'objet du litige La Cour commence par circonscrire très précisément le cadre du débat. D'une part, sur le plan procédural et de l'objet de la demande, elle relève que Madame M. agit exclusivement en réparation d'un préjudice résultant d'un manque à gagner (évalué à 2 005 030 francs) pour avoir été frustrée de son droit d'exclusivité, « sans toutefois réclamer de rémunération pour prestation de services qu'elle a pu effectuer au profit de L. ». Ce constat interdit d'emblée toute requalification ou indemnisation sur le terrain quasi-contractuel ou du mandat de droit commun pour les diligences accomplies. D'autre part, sur le plan factuel, la Cour note « qu'il est constant qu'à l'heure actuelle le projet de promotion immobilière repris par la S.C.I. H. O. qui s'est fait céder par la S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L., et a acquis les propriétés qui en étaient l'objet, n'a encore point été réalisé ». #### 2. La restriction de l'assiette de la clause de rémunération par l'interprétation du contrat (articles 1018 et 1017 du Code civil) Analysant les instruments contractuels, les juges d'appel constatent que seul l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 comportait une clause relative à la rémunération de l'agent d'affaires, à l'exclusion de toutes les autres promesses de vente ultérieures. Madame M. prétendait néanmoins étendre cette exclusivité à l'ensemble des cinq propriétés du remembrement en s'appuyant sur la déclaration d'intention de l'acquéreur figurant dans ce premier acte. La Cour rejette catégoriquement cette interprétation extensive en mobilisant un double argumentaire chronologique et textuel : * Sur le plan factuel et chronologique, à la date du 23 novembre 1979, Monsieur L. n'avait aucune certitude d'acquérir les propriétés avoisinantes, et le projet architectural de regroupement n'a été établi par l'architecte N. que le 20 avril 1980, soit cinq mois après la signature de l'acte litigieux. * Sur le plan du droit des obligations, la Cour fait application des règles légales d'interprétation des contrats. Visant d'abord **l'article 1018 du Code civil** (selon lequel, quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter), elle juge que la compensation stipulée en contrepartie de la renonciation à commission ne pouvait se rapporter, dans l'commune intention des parties, qu'à l'objet même du contrat, à savoir la seule vente du terrain des consorts V. Elle en veut pour preuve que la commission subsidiaire de 3 % (prévue en cas de conservation du terrain sans construction) était assise uniquement sur le prix de vente de cette seule propriété. Ajoutant un motif surabondant mais décisif, la Cour vise **l'article 1017 du Code civil** (prévoyant que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mai 1987, n° 25332 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 mai 1987, n° 25332 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/05-14-25332)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'exiguïté du territoire de la Principauté de Monaco confère aux opérations de remembrement foncier et de démolition-reconstruction une importance stratégique majeure, donnant lieu à un contentieux abondant où s'affrontent le droit de propriété des promoteurs immobiliers et la protection légale accordée aux occupants de locaux à usage d'habitation. Le jugement rendu le 14 mai 1987 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit pleinement dans cette problématique en précisant les conditions administratives et procédurales strictes auxquelles est subordonnée l'éviction d'un locataire pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble loué. En l'espèce, la société civile particulière dénommée S.C.I. Villa Flor était propriétaire de plusieurs terrains situés dans le quartier du Larvotto à Monaco, sur lesquels étaient édifiées deux constructions connues sous les noms de « Villa V. B. » et « Villa L. T. ». La société propriétaire projetait de démolir ces deux bâtiments afin de procéder, après le remembrement des terrains leur servant d'assise, à la reconstruction d'un nouvel immeuble à usage principal d'habitation. La Villa V. B., construction élevée d'un étage sur rez-de-jardin et rez inférieur, était alors occupée dans sa totalité par Monsieur C. C. et sa famille. En amont de la mise en œuvre de l'éviction locative, la S.C.I. Villa Flor avait engagé diverses démarches administratives auprès des services compétents de l'urbanisme monégasque. Elle avait ainsi obtenu un « accord préalable » délivré sous réserve par le ministre d'État le 11 août 1981, suivi d'une notification, par lettre du 25 novembre 1982 émanant du directeur du service de l'Urbanisme et de la Construction, faisant état d'une « décision favorable de l'Administration ». Par la suite, la société avait déposé un nouveau dossier auprès du service instructeur le 12 juin 1985 en vue d'être autorisée à faire construire l'immeuble projeté. En réponse à cette demande, le directeur de l'Urbanisme et de la Construction a adressé à la S.C.I. Villa Flor une lettre datée du 8 janvier 1986. Cette correspondance portait à la connaissance de la société que sa demande d'autorisation de construire « a fait l'objet d'une décision favorable de l'Administration ». Toutefois, ce même courrier invitait la S.C.I. à fournir des garanties financières ainsi que toutes justifications utiles concernant le respect des droits des locataires et occupants, en précisant en dernier lieu que l'autorisation de construire serait délivrée, par arrêté ministériel, après le dépôt de ces garanties et la reconnaissance de la validité des justifications produites. À cet égard, la S.C.I. Villa Flor a souscrit un acte de caution le 7 mars 1986, dans lequel elle admettait d'ailleurs ne pas être munie, à cette date, de l'autorisation de construire. Estimant néanmoins ses droits suffisamment établis par la correspondance administrative du 8 janvier 1986, la S.C.I. Villa Flor a fait signifier à son locataire, Monsieur C. C., un exploit de Maître Escaut-Marquet en date du 26 mars 1986, intitulé « Congé - Notification ». Par cet acte extrajudiciaire, la société propriétaire enjoignait à l'occupant « d'avoir à quitter de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, la villa qu'il occupe et ce, le 30 septembre 1986 au plus tard ». En outre, l'exploit le sommait « d'avoir, dans les trois mois au plus tard de la présente notification, à faire connaître à la société requérante s'il entre dans une des catégories de l'article 35 (de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 modifiée par la loi n. 986 du 2 juillet 1976), l'informant que faute par lui de ce faire dans le délai imparti, il sera considéré comme déclinant l'offre de relogement ». Pour fonder cette demande de libération des lieux, l'exploit du 26 mars 1986 se référait expressément aux dispositions de l'article 35-1 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. Il comportait une offre de relogement conformément aux prescriptions de l'article 35 dudit texte, intégralement reproduit dans l'acte, et invitait Monsieur C. C. à justifier de son appartenance à la catégorie de locataires ou d'occupants protégés visée par cette disposition. Surtout, l'exploit mentionnait expressément que la S.C.I. Villa Flor, qui se proposait d'en justifier ultérieurement, avait été « régulièrement autorisée » à construire un nouvel immeuble dont l'édification impliquait la démolition préalable de la Villa V. B. Ce n'est que plusieurs mois après la délivrance de ce congé, et postérieurement à la date d'effet qui y était fixée au 30 septembre 1986, que le ministre d'État a effectivement délivré l'arrêté ministériel n° 86-774 en date du 22 décembre 1986, autorisant officiellement la construction de l'immeuble envisagé par la S.C.I. Villa Flor, cet arrêté mentionnant au demeurant que la décision réglementaire avait fait l'objet d'une délibération en conseil de Gouvernement à la date du 8 janvier 1986. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la régularité du processus d'éviction engagé à son encontre, Monsieur C. C. a pris l'initiative du contentieux. Par acte introductif d'instance du 21 juillet 1986, il a fait assigner la S.C.I. Villa Flor devant le Tribunal de première instance de Monaco. Parallèlement, le litige s'est dédoublé devant la juridiction de paix : la S.C.I. Villa Flor s'est trouvée contrainte de saisir le juge de paix face au refus de principe opposé par le locataire à l'offre de relogement définitif, instance au cours de laquelle Monsieur C. C. a formé une demande de sursis à statuer dans l'attente de la solution du litige porté devant le Tribunal de première instance. Devant le Tribunal de première instance, les débats se sont cristallisés tant sur la compétence juridictionnelle que sur le fond du droit relatif à la validité du congé-notification. En demande, Monsieur C. C. sollicitait du tribunal qu'il juge que la S.C.I. Villa Flor ne pouvait prétendre avoir été « régulièrement autorisée », au sens de l'article 34 de l'ordonnance-loi n° 669, lors de la délivrance du congé du 26 mars 1986, et qu'il prononce en conséquence la nullité dudit congé avec tous effets de droit. Au soutien de ses prétentions, le locataire développait une argumentation articulée autour de plusieurs moyens : 1. Sur la compétence : En réponse à l'exception d'incompétence soulevée par la société défenderesse, Monsieur C. C. soutenait que le Tribunal de première instance était seul compétent pour connaître de son action en nullité. Il faisait valoir que le juge de paix ne dispose que d'une compétence spéciale d'attribution, exceptionnelle par rapport au droit commun et strictement limitée par l'article 35-1, paragraphe 3, de l'ordonnance-loi n° 669 aux seules contestations portant sur les besoins normaux des locataires ou occupants à reloger, ainsi que sur l'habitabilité ou l'importance des locaux offerts. Selon le demandeur, cette compétence restreinte ne permettait nullement au juge de paix d'apprécier le contentieux lié à l'application du premier paragraphe de l'article 35-1, d'autant plus que l'évaluation du litige dépassait son taux de compétence. 2. Sur le fond : Monsieur C. C. faisait valoir que l'expression « propriétaire... régulièrement autorisé (qui) veut démolir son immeuble pour reconstruire... » employée par l'article 34 de l'ordonnance-loi n° 669 devait impérativement s'entendre, au regard des textes d'urbanisme en vigueur, comme visant le propriétaire dûment muni d'un arrêté ministériel d'autorisation de construire. Il soutenait que la lettre du 8 janvier 1986 du directeur de l'Urbanisme et de la Construction, faisant état d'une « décision favorable de l'Administration », ne pouvait être assimilée à cette autorisation régulière, s'agissant d'un simple accord de principe délivré à titre provisoire et sous conditions. De même, il écartait l'« accord préalable » du 11 août 1981, observant qu'il ne semblait pas concerner la même opération immobilière et qu'il était en tout état de cause frappé de caducité six mois après sa délivrance faute d'avoir été suivi dans ce délai d'une demande d'autorisation de construire. Soulignant que la S.C.I. ne justifiait d'une autorisation régulière que depuis la production récente aux débats de l'arrêté ministériel n° 86-774 du 22 décembre 1986, il en déduisait que cette autorisation faisait défaut lors de la délivrance du congé du 26 mars 1986, ce qui justifiait de plus fort l'annulation de l'acte. Enfin, il concluait au rejet de la demande indemnitaire de la S.C.I., laquelle, dépourvue d'autorisation régulière avant le 22 décembre 1986, n'était pas fondée à invoquer un quelconque préjudice né d'une prétendue résistance fautive. En défense, la S.C.I. Villa Flor articulait ses conclusions à titre principal sur le terrain de la procédure et, à titre subsidiaire, sur le fond et la responsabilité : 1. À titre principal, elle soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance au profit exclusif du juge de paix. Elle soutenait que le législateur de 1976 (loi n° 986 modifiant l'ordonnance-loi n° 669) avait entendu instituer une procédure spécifique destinée à répondre tant aux impératifs de relogement rapide des locataires et occupants évincés qu'aux exigences liées à l'acte de construire, lequel ne saurait être artificiellement retardé. Arguant que le juge de paix a le pouvoir d'ordonner l'expulsion, elle prétendait qu'il était également compétent, en vertu du principe selon lequel le juge de l'action est le juge de l'exception, pour statuer sur la validité de la notification prévue par l'article 35-1, dont l'issue normale est la libération des locaux. Selon elle, dissocier ce contentieux dénaturerait l'objectif de la loi de 1976, rendue inefficace par l'obstruction abusive des locataires. 2. À titre subsidiaire, sur le fond, la société contestait l'interprétation stricte de l'article 34 proposée par le locataire. Elle prétendait que la mention relative à l'autorisation régulière n'était qu'une expression « incidente » constituant un simple rappel de la règle selon laquelle les plans d'un immeuble à construire « peuvent être approuvés par l'administration compétente ». S'abstenant dans ses écritures de mentionner l'arrêté ministériel du 22 décembre 1986, elle soutenait que les plans étaient assortis de l'accord préalable et de l'avis favorable prévus par la législation, que les conditions assortissant l'avis favorable du 8 janvier 1986 étaient réunies lors de la notification du congé, et que ces éléments établissaient avec certitude que la totalité des locaux occupés serait rendue inutilisable par l'exécution des travaux, condition suffisante selon l'article 34 pour faire échec au maintien dans les lieux. Elle objectait au demeurant que le processus d'obtention du permis de construire n'intéressait qu'elle-même et ne concernait pas l'occupant des locaux voués à la destruction. Elle demandait en conséquence au tribunal de juger que Monsieur C. C. ne pouvait lui opposer aucun droit au maintien dans les lieux, et de valider en tant que de besoin le congé (qualifié dans ses conclusions de congé du 26 septembre 1986) notifié après réception de l'avis favorable visé à l'article 8, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966. 3. Enfin, à titre reconventionnel, la S.C.I. Villa Flor reprochait au demandeur une attitude négative, dilatoire et d'obstruction (manifestée par le refus de l'offre de relogement devant le juge de paix et la demande de sursis à statuer), constitutive d'un comportement fautif ayant pour but de la discréditer et de lui nuire. Elle sollicitait la condamnation de Monsieur C. C. à lui payer la somme de 1 franc à titre de provision sur dommages-intérêts, à fixer par état, en réparation du préjudice subi, notamment financier. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco soulevait une double interrogation juridique, l'une d'ordre juridictionnel, l'autre d'ordre substantiel et procédural, toutes deux centrées sur l'interprétation des articles 34 et 35-1 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée par la loi n° 986 du 2 juillet 1976. En premier lieu, sur le plan de la compétence d'attribution, il s'agissait de déterminer quelle juridiction — du Tribunal de première instance ou du juge de paix — est compétente pour connaître d'une action principale tendant à contester la validité formelle et substantielle du congé-notification délivré par le propriétaire en application de l'article 35-1, alinéa 1er, de l'ordonnance-loi n° 669, eu égard à la compétence spéciale dévolue au juge de paix par l'alinéa 3 du même texte en matière de relogement et d'expulsion. En second lieu, sur le fond du droit, la question centrale consistait à définir le sens et la portée de la condition légale tenant au « propriétaire régulièrement autorisé » à démolir son immeuble pour reconstruire sur le même terrain, énoncée à l'article 34 de l'ordonnance-loi n° 669 pour mettre en échec le droit au maintien dans les lieux du locataire. Plus précisément, le tribunal devait déterminer si la validité du congé-notification de l'article 35-1 exige que le bailleur soit titulaire, dès la date de délivrance de l'acte, d'une autorisation définitive de construire prise sous la forme d'un arrêté du ministre d'État conformément à la législation sur l'urbanisme, ou s'il peut valablement fonder ce congé sur de simples actes préparatoires tels qu'un accord préalable ou une lettre administrative notifiant une décision favorable sous conditions. Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'arrêté ministériel d'autorisation intervient en cours d'instance, postérieurement à la délivrance et à la date d'effet du congé, il convenait de préciser l'incidence de cette régularisation administrative tardive sur la validité de l'acte initial, sur le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et sur la réitération des formalités légales d'éviction et de relogement. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance développe un raisonnement méthodique et rigoureux en trois temps, répondant successivement à l'exception d'incompétence, à la question de la régularité du congé au regard du droit de l'urbanisme, puis aux conséquences juridiques de l'obtention tardive de l'autorisation ministérielle en cours de procédure. #### 1. L'affirmation de la compétence de principe du Tribunal de première instance Pour écarter l'exception d'incompétence soulevée par la S.C.I. Villa Flor, le tribunal procède à une lecture littérale et combinée des textes régissant l'organisation judiciaire et le statut des baux d'habitation. Il relève que si le troisième alinéa de l'article 35-1 de l'ordonnance-loi n° 669 attribue effectivement compétence au juge de paix en cas de « contestation sur les besoins normaux des locataires ou occupants, l'habitabilité ou l'importance des locaux (offerts) », tout en l'autorisant à ordonner l'expulsion s'il y a lieu, aucune disposition légale ne permet d'en déduire qu'il serait également compétent pour apprécier la validité même de la notification visée au premier alinéa dudit article. À l'inverse, le tribunal retient que ce contentieux relève de sa propre compétence par l'effet conjugué de deux fondements textuels : d'une part, l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui lui attribue une compétence de principe au sein même de cette loi spéciale dès lors que les parties s'opposent sur la portée devant être conférée à une notification délivrée en application de ce texte ; d'autre part, l'article 21, alinéa 1er, du Code de procédure civile, dont il tire sa compétence générale de juge de droit commun pour connaître de toutes les actions qui ne sont pas expressément attribuées par la loi à une autre juridiction. Le tribunal prend soin d'ajouter qu'il importe peu que, dans une affaire comparable, le juge de paix ait récemment statué sur la validité d'un congé-notification à l'occasion d'une instance en expulsion en prorogeant sa compétence sur le fondement du principe selon lequel le juge de l'action est le juge de l'exception ; cette circonstance factuelle ne saurait remettre en cause les règles légales de répartition des compétences lorsque le Tribunal de première instance est saisi à titre principal de la validité du congé. #### 2. L'exigence stricte d'un arrêté ministériel préalable à la délivrance du congé Abordant le fond du litige, la juridiction établit tout d'abord le lien indissociable entre les articles 34 et 35-1 de l'ordonnance-loi n° 669. L'article 35-1, alinéa 1er, qui régit la procédure de notification du congé avec offre de relogement, se réfère expressément aux « cas prévus par l'article 34 ». Le tribunal en déduit que la notification adressée aux locataires et occupants est nécessairement subordonnée à l'autorisation régulière du propriétaire visée à l'article 34 et ne peut utilement être effectuée qu'après l'obtention de cette autorisation. Le jugement relève d'ailleurs que la S.C.I. Villa Flor avait elle-même admis cette exigence dans l'acte du 26 mars 1986 en y mentionnant l'existence de cette autorisation régulière et en s'engageant à en justifier ultérieurement. Dès lors, toute la question résidait dans la définition de l'expression « propriétaire régulièrement autorisé » employée à l'article 34, chiffre 1er, relatif à la démolition d'immeubles existants pour reconstruire sur le même terrain. Le tribunal pose en principe que les dispositions de l'article 34, en ce qu'elles privent le locataire de son droit au maintien dans les lieux, sont dérogatoires au droit commun (de la législation protectrice issue de l'ordonnance-loi n° 669) et doivent, à ce titre, faire l'objet d'une interprétation stricte. La régularité de l'autorisation doit donc s'entendre de sa stricte conformité aux règles d'urbanisme et de construction en vigueur dans la Principauté. Analysant les pièces versées aux débats à la lumière de l'ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 et de ses ordonnances souveraines d'application n° 2120 du 16 novembre 1959 et n° 3647 du 9 septembre 1966, le tribunal écarte successivement l'ensemble des documents administratifs antérieurs au congé : * L'accord préalable du ministre d'État du 11 août 1981 et la lettre du directeur de l
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26717 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26717 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/10-07-26717)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco prend sa source dans une opération financière transnationale ou, à tout le moins, impliquant des mécanismes fiduciaires anglo-saxons employés sur le territoire monégasque. Selon les énonciations de l'arrêt commenté, Madame E. S. (également désignée dans le corps de la décision sous l'identité de Madame N. E. S. ou T.-E. S. dans l'intitulé) a procédé à un transfert de fonds. Ces capitaux ont été virés sur un compte bancaire ouvert dans les livres d'un établissement de crédit établi à Monaco. Ce compte bancaire avait été ouvert par Madame A. A. (désignée dans l'intitulé comme A., veuve A. A.). La particularité essentielle de la situation factuelle réside dans la qualité juridique en vertu de laquelle Madame A. A. détenait ou gérait ces avoirs : l'arrêt relève expressément que cette dernière avait « la qualité de trustee ». Les modalités exactes de la constitution de ce trust, la loi qui lui était applicable, la date précise des virements ainsi que le montant exact des sommes transférées ne sont pas précisés dans la décision. Toutefois, il ressort des constatations des juges du fond reprises par la haute juridiction que les relations entre les deux femmes se sont détériorées lorsque Madame E. S. a souhaité récupérer les capitaux. N'ayant pas obtenu la restitution des fonds ainsi confiés à Madame A. A., Madame E. S. s'est estimée titulaire d'une créance de restitution à l'encontre de sa cocontractante ou gestionnaire. Afin de prémunir ses droits contre tout risque d'insolvabilité ou de dissipation du patrimoine de sa débitrice alléguée, et dans l'attente d'une décision au fond tranchant définitivement le sort de ces avoirs, elle a entrepris de recourir aux voies d'exécution à titre conservatoire offertes par le droit procédural monégasque. Plus précisément, la mesure envisagée ne portait pas directement, selon les termes de l'arrêt, sur les avoirs bancaires eux-mêmes par la voie d'une saisie-arrêt, mais visait des éléments corporels du patrimoine personnel de la supposée débitrice. Madame E. S. a ainsi ciblé des biens meubles ainsi que des véhicules appartenant à Madame A. A., cherchant à les placer sous main de justice par le mécanisme de la saisie conservatoire mobilière. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus ou à l'absence de restitution des fonds confiés sur le compte bancaire monégasque, Madame E. S. a saisi le Président du Tribunal de première instance de Monaco par voie de requête afin d'être autorisée à pratiquer des mesures conservatoires. Le magistrat présidentiel a fait droit à cette demande et a délivré les autorisations sollicitées, permettant ainsi à la requérante de faire procéder à la saisie conservatoire de meubles et de véhicules appartenant à Madame A. A. (la date de l'ordonnance présidentielle ou des ordonnances successives n'est pas précisée dans la décision). En réaction à l'exécution de ces mesures frappant ses biens mobiliers et ses véhicules, Madame A. A. a engagé une procédure visant à obtenir la rétractation des autorisations présidentielles de saisie conservatoire. Le détail de l'instance en rétractation devant le premier juge (notamment la date de l'ordonnance de référé ayant refusé la rétractation) n'est pas précisé dans la décision, mais le litige a été porté devant le second degré de juridiction. Par un arrêt rendu le 11 août 1998, la Cour d'appel de Monaco a débouté Madame A. A. de ses demandes, refusant de rétracter les autorisations de saisie conservatoire octroyées à Madame E. S. et confirmant, par conséquent, la validité et le maintien desdites mesures d'exécution provisoires. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont considéré qu'il existait en la cause un « principe certain de créance » au profit de Madame E. S., condition nécessaire et suffisante, sur le plan du droit substantiel de la créance alléguée, pour justifier les mesures conservatoires ordonnées. Insatisfaite de cette décision confirmative, Madame A. A. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 11 août 1998. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, articulé autour d'un grief d'excès de pouvoir et de violation des dispositions régissant les procédures conservatoires et les pouvoirs du juge provisoire. L'argumentation de Madame A. A. reposait sur un syllogisme juridique rigoureux concernant l'office du juge de l'autorisation de saisie : 1. En premier lieu (majeure), elle rappelait la règle constante selon laquelle, pour pouvoir pratiquer une saisie conservatoire, le créancier poursuivant doit impérativement justifier d'un « principe certain de créance ». 2. En deuxième lieu (mineure théorique et factuelle), elle soutenait qu'un tel principe certain de créance fait nécessairement défaut lorsque l'acte juridique d'où ce principe est censé résulter présente un caractère « ambigu ou équivoque ». Selon la demanderesse au pourvoi, une telle ambiguïté ou équivocité impose, par voie de conséquence, de se livrer à une « interprétation » de l'acte litigieux. 3. En troisième lieu (conclusion), elle faisait valoir qu'en l'espèce, la détermination des obligations nées du transfert de fonds à une personne ayant la qualité de *trustee* nécessitait une telle interprétation d'un acte équivoque. Dès lors, en refusant de rétracter les autorisations de saisie conservatoire accordées à Madame E. S., la Cour d'appel aurait tranché une difficulté sérieuse d'interprétation contractuelle ou fiduciaire, et aurait ainsi « excédé les pouvoirs qu'elle tenait des articles 414 et 759 du Code de procédure civile ». Les prétentions en défense développées par Madame E. S. devant la Cour de révision pour s'opposer à ce moyen unique ne sont pas détaillées dans le texte de la décision, mais tendaient nécessairement au rejet du pourvoi et au maintien des saisies pratiquées sur les meubles et véhicules. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit central soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco touche à la délimitation précise des pouvoirs de la juridiction statuant sur l'autorisation ou la rétractation d'une saisie conservatoire, au regard des articles 414 et 759 du Code de procédure civile monégasque. La question juridique peut être formulée de la manière suivante : **La Cour d'appel, statuant sur une demande de rétractation d'une autorisation présidentielle de saisie conservatoire mobilière, excède-t-elle les pouvoirs qu'elle tient des articles 414 et 759 du Code de procédure civile lorsqu'elle retient l'existence d'un principe certain de créance résultant d'un transfert de fonds opéré au profit d'un *trustee* qui ne les a pas restitués, malgré l'allégation par le débiteur saisi du caractère ambigu ou équivoque de l'acte nécessitant une interprétation ?** En filigrane de cette question principale se pose celle de l'intensité du contrôle exercé par la Cour de révision sur la notion de « principe certain de créance » et sur la frontière séparant la simple constatation d'une apparence de droit (relevant de l'office du juge du provisoire et des mesures conservatoires) de l'interprétation approfondie d'un acte juridique équivoque (relevant traditionnellement de la compétence exclusive du juge du fond). ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre au moyen unique soulevé par Madame A. A., la Cour de révision adopte une motivation d'une extrême concision, caractéristique du style rédactionnel des arrêts de rejet de la haute juridiction monégasque lorsqu'elle entend valider l'appréciation des juges du fond sans entrer dans le détail des discussions factuelles. Le raisonnement de la Cour s'articule en deux temps rapides : Dans un premier temps, la Cour de révision synthétise les données du litige et l'argumentation du pourvoi. Elle rappelle les faits constants tels qu'ils ressortent de l'arrêt attaqué : le transfert de fonds opéré par Madame E. S. sur un compte ouvert dans une banque à Monaco par Madame A. A., la qualité de *trustee* de cette dernière, l'absence de restitution des fonds confiés, et l'autorisation présidentielle subséquente de procéder à la saisie conservatoire de meubles et véhicules. Elle expose ensuite fidèlement la thèse du pourvoi selon laquelle l'existence d'un acte ambigu ou équivoque nécessitant interprétation exclurait tout principe certain de créance et interdirait au juge, sous peine d'excès de pouvoir au regard des articles 414 et 759 du Code de procédure civile, de maintenir l'autorisation de saisie. Dans un second temps, la Cour de révision écarte sèchement le grief par un attendu lapidaire : « Mais attendu, que c'est sans excéder ses pouvoirs que la Cour d'appel a décidé qu'il existait en la cause un principe certain de créance justifiant les mesures conservatoires ordonnées ; Que dès lors le moyen n'est pas fondé ». Cette motivation, bien que brève, est riche d'enseignements sur la technique de contrôle de la Cour de révision : * **Le rejet du grief d'excès de pouvoir :** La demanderesse avait habilement placé son pourvoi sur le terrain de l'excès de pouvoir (visant les articles 414 et 759 du Code de procédure civile) pour tenter d'échapper à l'écueil du pouvoir souverain des juges du fond. En effet, reprocher à une cour d'appel d'avoir mal apprécié les faits est inopérant en révision ; lui reprocher d'avoir empiété sur les attributions du juge du fond en interprétant un acte ambigu constitue en revanche un grief de droit recevable. La Cour de révision balaye cet argument en affirmant que la Cour d'appel n'a nullement franchi les limites de ses attributions juridictionnelles. * **La validation implicite du critère du principe certain de créance :** En approuvant la Cour d'appel d'avoir retenu un « principe certain de créance », la Cour de révision consacre l'usage de ce standard juridique dans le cadre de l'application de l'article 759 du Code de procédure civile. * **L'appréciation souveraine de l'évidence ou de la certitude du principe de créance :** En refusant de suivre le pourvoi sur le terrain de la prétendue ambiguïté de l'acte lié à la qualité de *trustee*, la Cour de révision laisse entendre que la constatation de la remise des fonds et de leur non-restitution suffisait à la Cour d'appel, dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, pour caractériser un principe certain de créance, sans que la simple invocation d'une équivocité par la débitrice ne suffise à paralyser le pouvoir du juge d'ordonner ou de maintenir une mesure purement conservatoire. ### C. Le dispositif À l'issue de ce raisonnement écartant le moyen unique de cassation, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 octobre 1999 par la Cour de révision de Monaco constitue un jalon essentiel dans le droit monégasque des voies d'exécution et des procédures civiles d'urgence. Il met en lumière l'articulation délicate entre les textes du Code de procédure civile monégasque, la notion jurisprudentielle de « principe certain de créance » et l'office du juge statuant à titre provisoire ou conservatoire. #### 1. Le cadre textuel monégasque : la combinaison des articles 414 et 759 du Code de procédure civile Le pourvoi reprochait expressément à la Cour d'appel d'avoir excédé les pouvoirs qu'elle tenait des articles 414 et 759 du Code de procédure civile. Le rapprochement de ces deux dispositions par l'auteur du pourvoi — et la réponse qu'y apporte la Cour de révision — appelle une analyse technique approfondie. L'article 759 du Code de procédure civile monégasque constitue le siège de la saisie conservatoire mobilière (telle qu'elle était régie à l'époque des faits). Ce texte permet au créancier qui ne dispose pas encore d'un titre exécutoire de solliciter du Président du Tribunal de première instance l'autorisation de saisir conservatoirement les effets mobiliers de son débiteur. L'objectif même d'une telle mesure est d'assurer la sauvegarde du gage général du créancier en immobilisant des biens (ici, des meubles meublants ou objets mobiliers et des véhicules) afin d'éviter leur dissimulation, leur vente ou leur déplacement hors de la Principauté avant qu'un jugement au fond ne vienne consacrer définitivement la créance et la rendre exécutoire. L'article 414 du Code de procédure civile, quant à lui, s'inscrit dans les dispositions relatives à la juridiction des référés. Lorsque le Président du Tribunal de première instance autorise une saisie conservatoire sur simple requête (procédure non contradictoire par nature pour ménager l'effet de surprise indispensable à l'efficacité de la voie d'exécution), le débiteur saisi dispose de la faculté de contester cette mesure en saisissant le juge par la voie du référé aux fins de rétractation de l'ordonnance sur requête. Dès lors que le débat se noue en référé-rétractation, puis en appel de cette ordonnance de référé devant la Cour d'appel, les règles gouvernant les pouvoirs du juge des référés entrent en jeu. Or, le principe cardinal gouvernant la juridiction présidentielle statuant en référé (visé à travers l'invocation de l'article 414 du Code de procédure civile) est que les ordonnances sur référé ne font aucun préjudice au principal. Le juge du provisoire est le juge de l'évidence et de l'apparence ; il lui est traditionnellement interdit de trancher le fond du droit ou de résoudre des contestations sérieuses qui impliqueraient, par exemple, de déterminer la commune intention des parties à travers l'interprétation d'un contrat obscur ou équivoque. C'est précisément dans l'interstice entre ces deux textes que s'est glissé le pourvoi de Madame A. A. En soutenant que l'acte fondant la réclamation de Madame E. S. (un transfert de fonds à un *trustee*) était ambigu et nécessitait interprétation, la demanderesse tentait d'importer dans le contentieux de la saisie conservatoire (art. 759 CPC) la limite stricte d'incompétence du juge des référés en présence d'une difficulté d'interprétation (art. 414 CPC). #### 2. La notion centrale de « principe certain de créance » face à l'allégation d'ambiguïté La condition fondamentale posée par la jurisprudence pour l'octroi d'une autorisation de saisie conservatoire est l'existence d'un « principe certain de créance » (ou d'une créance paraissant fondée en son principe). L'arrêt du 7 octobre 1999 confirme avec force la distinction majeure qui existe entre : * d'une part, une **créance certaine, liquide et exigible**, qui est requise pour procéder à une saisie-exécution (forçant la vente des biens et le paiement) ; * d'autre part, une **créance ayant un principe certain**, qui suffit à légitimer une simple mesure conservatoire (se bornant à rendre les biens indisponibles). Un « principe certain de créance » ne signifie pas que la créance est à l'abri de toute discussion au fond, ni que son montant exact est définitivement arrêté, ni même que le cadre juridique complexe qui l'entoure est entièrement élucidé. Cela signifie que le créancier poursuivant présente au juge des éléments matériels et juridiques suffisamment sérieux et probants pour rendre l'existence de son droit de créance hautement vraisemblable et non hypothétique. En l'espèce, le moyen de cassation posait en postulat théorique qu'« il n'existe pas de principe certain de créance, lorsque l'acte d'où ce principe résulterait, est ambigu ou équivoque, et lorsque par conséquent, il nécessite l'interprétation ». Cette proposition juridique, directement inspirée de la jurisprudence classique relative aux pouvoirs du juge des référés (notamment en matière de référé-provision ou d'exécution d'obligations contractuelles où l'interprétation d'une clause obscure constitue une contestation sérieuse échappant au juge de l'évidence), se heurte ici au pragmatisme de la Cour de révision en matière conservatoire. Pourquoi la Cour de révision rejette-t-elle ce postulat dans le cadre de l'article 759 du Code de procédure civile ? Deux lectures complémentaires peuvent être faites de la solution retenue : 1. **L'autonomie relative du critère de la mesure conservatoire :** Contrairement à une condamnation provisionnelle qui oblige le débiteur à se dessaisir de ses deniers au profit du créancier, la saisie conservatoire de meubles et de véhicules ne transfère aucune propriété et n'attribue aucune somme au saisissant. Son degré d'intrusion, bien que réel, demeure purement préventif. Si le juge de la saisie conservatoire devait systématiquement rétracter son autorisation dès lors que le débiteur invoque l'ambiguïté du montage juridique sous-jacent et la nécessité de l'interpréter, l'efficacité des mesures conservatoires serait réduite à néant. Il suffirait à tout débiteur de mauvaise foi d'obscurcir le débat contractuel pour organiser son insolvabilité pendant que le juge du fond interprète l'acte. Dès lors, le juge de l'autorisation (et la Cour d'appel à sa suite) dispose du pouvoir d'examiner les actes produits pour y puiser l'apparence d'un principe certain de créance, sans que cet examen sommaire ne constitue un excès de pouvoir. 2. **La matérialité des faits l'emportant sur la complexité du *trust* :** En l'espèce, les faits constatés par l'arrêt attaqué présentaient une matérialité brute difficilement contestable : Madame E. S. avait opéré un transfert de fonds sur un compte bancaire à Monaco ouvert par Madame A. A. ; ces fonds avaient été « confiés » à cette dernière en qualité de *trustee* ; et ces fonds n'avaient pas été restitués. Aux yeux de la Cour d'appel, approuvée par la Cour de révision, la conjonction d'une remise de fonds à titre fiduciaire (non libéral) et d'un défaut de restitution suffisait, en soi, à faire naître un principe certain de créance de restitution ou de reddition de comptes. Les éventuelles subtilités ou ambiguïtés de l'acte de *trust* (non précisées dans la décision) ne pouvaient effacer la réalité matérielle de la détention de fonds appartenant originellement à autrui. #### 3. Le contrôle de l'excès de pouvoir par la Cour de révision Sur le terrain de la technique de cassation (ou de révision), l'arrêt du 7 octobre 1999 illustre parfaitement la répartition des rôles entre les juges du fond et la juridiction suprême monégasque. Dans la tradition juridique franco-monégasque, l'appréciation de l'existence d'un « principe certain de créance » (ou d'une créance paraissant fondée en son principe) relève, en règle générale, du pouvoir souverain des juges du fond. Ce sont les magistrats du premier et du second degré qui pèsent les éléments de preuve (ordres de virement, relevés bancaires, correspondances, actes de *trust*) pour déterminer si la créance alléguée présente une consistance suffisante pour justifier la mainmise conservatoire sur des meubles et des véhicules. Conscient de cet obstacle procédural majeur que constitue le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, le rédacteur du pourvoi avait pris soin d'habiller sa critique sous les traits d'un **excès de pouvoir** par violation des articles 414 et 759 du Code de procédure civile. L'excès de pouvoir, entendu ici dans son acception processuelle (le fait pour un juge du provisoire de trancher une question relevant de la compétence exclusive du juge du fond, telle que l'interprétation d'un acte équivoque), est une ouverture à révision soumise au contrôle strict de la Cour de révision. Toutefois, la Cour de révision ne se laisse pas entraîner sur ce terrain. En affirmant sobrement que « c'est
# Cour de Révision de Monaco, 21 avril 1989, n° 25543 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 21 avril 1989, n° 25543 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1989/04-21-25543)) L'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 21 avril 1989 s'inscrit au cœur des problématiques classiques du droit des biens et du droit processuel civil, à la croisée des règles gouvernant la revendication mobilière, la preuve de la possession et l'office du juge du fond face au principe du contradictoire. En matière de meubles corporels, et tout particulièrement sur le marché des œuvres d'art où la circulation rapide des biens se heurte fréquemment aux revendications des propriétaires dépossédés involontairement, la possession joue un rôle probatoire et substantiel déterminant. L'acquisition *a non domino* d'un bien meuble suppose toutefois, pour produire ses effets protecteurs, que celui qui s'en prévaut établisse préalablement la réalité matérielle et intentionnelle de son emprise sur la chose. Par cette décision, bien que brève dans sa formulation conformément à la tradition rédactionnelle des hautes juridictions de cassation et de révision de tradition civiliste, la Cour de révision monégasque apporte un éclairage d'une grande fermeté sur deux plans distincts mais complémentaires. D'une part, sur le terrain du droit substantiel et probatoire, elle rappelle que l'existence même de la possession – et singulièrement l'acte matériel d'entrée en possession par la remise du bien – relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, faisant ainsi obstacle aux montages ou prête-noms destinés à masquer des acquisitions irrégulières par des professionnels du marché de l'art. D'autre part, sur le terrain du droit processuel, elle énonce avec netteté que la partie qui invoque sa qualité de possesseur introduit nécessairement la question de l'existence de cette possession dans le débat judiciaire, dispensant ainsi la juridiction d'appel de rouvrir les débats lorsqu'elle constate que cette existence n'est pas prouvée. L'analyse approfondie de cet arrêt commande d'examiner successivement le contexte factuel et procédural dans lequel s'est noué ce litige relatif à la restitution d'œuvres d'art volées (I), la question de droit soumise à la haute juridiction ainsi que la motivation retenue pour rejeter le pourvoi (II), avant de mesurer la portée théorique et les implications pratiques de cette solution tant pour le contentieux des biens que pour la technique de révision (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision trouve son origine dans la soustraction frauduleuse d'œuvres d'art et leur réapparition ultérieure sur le marché monégasque des ventes aux enchères. Il ressort des énonciations de l'arrêt que deux tableaux appartenaient initialement à L. M. M. (dont la nature exacte, l'auteur et la valeur ne sont pas précisés dans la décision). Au mois d'août 1975, ces deux œuvres d'art ont fait l'objet d'un vol au préjudice de leur propriétaire légitime, L. M. M. (les circonstances exactes et le lieu de ce vol ne sont pas précisés dans la décision). Plusieurs années après cette dépossession involontaire, ces deux tableaux sont réapparus dans le circuit commercial en Principauté de Monaco. Ils ont été confiés à la société de ventes aux enchères Sotheby Parke Bernet Monaco afin d'y être vendus. Selon les affirmations de la demanderesse au pourvoi, dame C. V., c'est elle-même qui avait chargé la société Sotheby Parke Bernet Monaco de procéder à la vente de ces biens. Pour justifier la détention de ces œuvres, dame C. V. soutenait être un acquéreur *a non domino* et être entrée en possession des tableaux litigieux à la fin de l'année 1979 ou au début de l'année 1980. Plus précisément, elle affirmait avoir reçu ces deux tableaux de son fils, lequel exerçait la profession d'antiquaire. Cependant, les constatations effectuées par les juges du fond ont mis en lumière une réalité factuelle sensiblement différente quant à la chaîne de détention et au rôle joué par le fils de dame C. V. Il a été relevé que le fils antiquaire avait acquis les tableaux litigieux sans avoir mentionné cette opération sur son registre professionnel, manquant ainsi aux obligations que lui imposait la réglementation applicable à sa profession. En outre, selon les constatations souveraines retenues par les juges d'appel, ce n'était pas dame C. V. qui avait matériellement reçu les œuvres avant de les mettre en vente, mais bien son fils qui, après cette acquisition occulte non transcrite sur son registre de police ou registre professionnel, avait lui-même confié les tableaux en vue de leur vente à la firme Sotheby Parke Bernet Monaco, en agissant sous le nom de sa mère. Avertis de la présence des œuvres volées entre les mains de la maison de ventes (dans des circonstances non précisées dans la décision), les ayants droit du propriétaire initial, désormais décédé (date du décès non précisée dans la décision), ont réagi pour appréhender les biens. Le 10 mai 1984, les deux tableaux ont fait l'objet d'une saisie alors qu'ils se trouvaient confiés à la société Sotheby Parke Bernet Monaco. C'est à la suite de cette mesure conservatoire ou d'exécution que s'est engagé le contentieux en revendication et en restitution opposant les héritiers de L. M. M. à dame C. V. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le litige a été porté devant les juridictions monégasques afin de statuer sur le sort des deux tableaux saisis le 10 mai 1984 et sur la demande de restitution formée par les héritiers de L. M. M. (désignés dans l'instance comme les consorts M. M.). En première instance, une juridiction (dont la nature exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision, bien qu'il s'agisse nécessairement du Tribunal de première instance de Monaco au regard de l'organisation judiciaire) a statué dans un sens favorable à dame C. V. En effet, l'arrêt de la Cour de révision qualifie la décision de second degré d'« arrêt infirmatif attaqué », ce qui démontre que les premiers juges avaient initialement rejeté la demande de restitution des héritiers de L. M. M. ou reconnu les droits invoqués par dame C. V. sur les tableaux (la motivation exacte des premiers juges n'est pas précisée dans la décision). Saisie d'un appel interjeté par les héritiers de L. M. M., la Cour d'appel de Monaco a rendu son arrêt le 24 mai 1988. Par cette décision infirmative, la juridiction du second degré a fait droit aux prétentions des consorts M. M. et a ordonné la restitution aux héritiers de L. M. M. des deux tableaux qui lui avaient été volés en août 1975. Pour parvenir à ce résultat, la Cour d'appel a examiné la situation de dame C. V. au regard des règles de la possession mobilière. Elle a décidé que dame C. V. ne rapportait pas la preuve qu'à la date de la saisie des œuvres, soit le 10 mai 1984, elle était effectivement en possession des tableaux. Analysant les éléments de preuve versés aux débats, la Cour d'appel a relevé que dame C. V., qui prétendait avoir reçu les tableaux de son fils antiquaire, n'apportait aucun élément de fait établissant la réalité de cette remise matérielle. À l'inverse, la juridiction d'appel a retenu que c'était le fils antiquaire lui-même qui, après les avoir acquis sans inscription sur son registre professionnel réglementaire, les avait déposés aux fins de vente auprès de la société Sotheby sous le nom de sa mère. En l'absence de remise prouvée et face à ce mécanisme d'emprunt de nom, la Cour d'appel en a déduit l'absence de possession dans le chef de dame C. V. Mécontente de cette décision qui la privait des tableaux au profit des héritiers du propriétaire spolié, dame C. V., représentée par son avocat-défenseur Maître Blot, a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt rendu le 24 mai 1988 par la Cour d'appel. Les défendeurs au pourvoi (les consorts M. M. et éventuellement d'autres parties à l'instance d'appel, non détaillées dans le texte) étaient représentés par Maître Sbarrato et Maître Marquilly, avocats-défenseurs. À l'appui de son pourvoi, la demanderesse a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de deux branches distinctes mêlant droit substantiel des biens et droit processuel : - Dans une première branche, relevant du fond du droit de la possession, dame C. V. reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué en se plaçant à la date de la saisie des tableaux (le 10 mai 1984) pour juger qu'elle ne rapportait pas la preuve de sa possession. Selon le pourvoi, s'agissant d'un acquéreur *a non domino* tel qu'elle prétendait l'être, la possession doit exister et être appréciée exclusivement au moment de l'entrée en possession, laquelle se situait en l'espèce, selon ses dires, à la fin de l'année 1979 ou au début de l'année 1980. En se plaçant en 1984 et non en 1979-1980, la Cour d'appel aurait donc commis une erreur de droit quant au moment d'appréciation des conditions de la possession utile. - Dans une seconde branche, de nature strictement procédurale et disciplinaire, dame C. V. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir violé le principe du contradictoire. Elle soutenait que les juges d'appel avaient relevé d'office le moyen tiré de l'absence de possession de dame C. V., et ce, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi formé par dame C. V. plaçait la Cour de révision devant une double interrogation juridique, reflétant les deux branches du moyen unique. En premier lieu, sur le terrain du droit de la preuve et du droit des biens, la question était de savoir si le juge du fond, saisi d'une action en restitution de meubles volés à laquelle le défendeur oppose sa qualité d'acquéreur *a non domino* entré en possession plusieurs années auparavant, méconnaît les règles gouvernant la date d'appréciation de la possession lorsqu'il écarte les prétentions de ce défendeur au motif que ce dernier n'établit par aucun élément de fait la réalité de la remise initiale du bien et qu'il apparaît au contraire n'avoir servi que de prête-nom lors du dépôt-vente ultérieur de l'objet. Plus fondamentalement, dans quelle mesure l'appréciation de l'existence matérielle de la remise d'un meuble corporel, condition préalable de toute entrée en possession, relève-t-elle du contrôle de la Cour de révision ou du pouvoir souverain des juges du fond ? En second lieu, sur le terrain de la procédure civile et du respect des droits de la défense, la question posée consistait à déterminer si le juge du fond relève d'office un moyen de droit ou de fait nécessitant une réouverture préalable des débats pour recueillir les observations des parties, lorsqu'il retient l'absence de preuve de l'existence même de la possession à l'encontre d'une partie qui fondait précisément ses prétentions sur l'allégation de cette possession. Autrement dit, l'invocation par un plaideur des effets juridiques attachés à la possession inclut-elle nécessairement dans le débat processuel la question préalable de la réalité et de l'existence de cette possession ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le moyen unique en ses deux branches, la Cour de révision de Monaco déploie un raisonnement d'une grande rigueur logique, neutralisant successivement le grief substantiel par l'examen des constatations factuelles de l'arrêt d'appel, puis le grief procédural par la délimitation naturelle de l'objet du débat, avant de conclure par le rappel du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. S'agissant tout d'abord de la critique relative à la date d'appréciation de la possession (première branche du moyen), la Cour de révision procède à une lecture attentive et complète des motifs de l'arrêt attaqué pour démontrer que le grief manque en fait ou s'avère inopérant au regard des constatations souveraines de la Cour d'appel. La demanderesse tentait d'enfermer le débat dans une question purement chronologique : la Cour d'appel aurait eu tort d'exiger la preuve de la possession au 10 mai 1984 (date de la saisie chez Sotheby) au lieu de l'apprécier fin 1979 ou début 1980 (date alléguée de l'entrée en possession). Or, la Cour de révision souligne que la juridiction d'appel ne s'est nullement bornée à apprécier la situation en 1984 en ignorant la période antérieure. Bien au contraire, l'arrêt d'appel est remonté à l'origine même de la prétendue détention de dame C. V. La Cour de révision relève ainsi que « l'arrêt relève que la dame C. V., qui soutient avoir reçu les tableaux litigieux de son fils antiquaire, n'apporte aucun élément de fait établissant la réalité de cette remise ». Ce faisant, la haute juridiction met en évidence que c'est l'acte initial d'entrée en possession lui-même – la prétendue remise des œuvres par le fils à sa mère en 1979 ou 1980 – qui faisait totalement défaut sur le plan probatoire. Dès lors qu'aucune remise initiale n'était établie, dame C. V. n'était jamais entrée en possession des tableaux, que ce soit en 1979-1980 ou en 1984. Qui plus est, la Cour de révision rappelle que les juges du fond ne se sont pas contentés d'un constat négatif de défaut de preuve ; ils ont établi positivement la réalité du circuit suivi par les œuvres en retenant « qu'au contraire c'est son fils, qui les ayant acquis sans avoir mentionné cette opération sur son registre professionnel comme le lui imposait la réglementation, les a confiés, en vue de leur vente à la firme Sotheby sous le nom de sa mère ». Cette constatation ruine radicalement la thèse de l'acquéreur *a non domino* : dame C. V. n'a jamais eu ni le *corpus* (puisque les tableaux n'ont pas fait l'objet d'une remise entre ses mains et ont été déposés chez le commissaire-priseur directement par son fils), ni l'*animus domini* véritable (son nom n'ayant été utilisé que comme une façade par un professionnel en situation d'irrégularité administrative). S'agissant ensuite du grief tiré de la violation du principe du contradictoire et du relevé d'office (seconde branche du moyen), la Cour de révision le balaye par un attendu de principe d'une limpide concision : « Attendu que la prétention de dame C. V. d'avoir eu la possession de ces tableaux impliquait nécessairement que l'existence de cette possession était dans le débat ». Le raisonnement est implacable. En droit processuel, un moyen ou un élément de fait n'est relevé d'office par le juge que s'il est extérieur aux écritures et aux prétentions des parties. Lorsqu'un plaideur se prévaut de la qualité de possesseur (et d'acquéreur *a non domino*) pour s'opposer à l'action en restitution d'un propriétaire victime d'un vol, il lui incombe de prouver les faits juridiques nécessaires au succès de sa prétention. La discussion sur la possession (ses qualités, sa date, ses effets) présuppose ontologiquement que cette possession existe. Par conséquent, vérifier si le fait générateur allégué (la possession) est réellement établi ne constitue pas l'introduction d'un moyen nouveau par le juge, mais la vérification élémentaire de l'allégation de la partie elle-même. La question de l'existence de la possession étant « dans le débat » par le seul fait que dame C. V. s'en prévalait, la Cour d'appel n'avait nullement à solliciter au préalable les observations des parties avant de constater que la preuve de cette existence n'était pas rapportée. Enfin, synthétisant sa position, la Cour de révision conclut « qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'Appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et a légalement justifié sa décision ». L'appréciation des éléments de preuve destinés à établir le fait matériel de la remise d'un meuble échappe au contrôle du juge de cassation/révision, lequel vérifie uniquement que les juges du fond ont légalement justifié leur décision au regard de ces constatations souveraines. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens distraits au profit de chacun des avocats-défenseurs, Me Sbarrato et Me Marquilly. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Cet arrêt du 21 avril 1989 de la Cour de révision de Monaco, bien que rendu dans un cadre factuel spécifique lié au marché de l'art, s'inscrit dans la plus pure orthodoxie de la tradition juridique franco-monégasque, tant en ce qui concerne la théorie générale de la possession mobilière qu'en ce qui a trait à la délimitation des pouvoirs respectifs des juges du fond et du juge de cassation, ainsi qu'à la théorie des éléments « dans le débat ». #### 1. La distinction du fait et du droit dans l'appréciation de la possession mobilière Dans les systèmes juridiques de tradition civiliste issus ou inspirés du Code Napoléon – dont fait partie le droit civil monégasque –, la possession est à la fois un état de fait et une institution produisant des effets de droit majeurs, particulièrement en matière mobilière où la possession de bonne foi vaut titre et permet de paralyser l'action en revendication du véritable propriétaire (hors les délais spéciaux d'action en cas de perte ou de vol). Cette dualité de la possession se reflète directement dans la répartition des compétences entre les juridictions du fond (Tribunal de première instance et Cour d'appel) et la juridiction suprême (Cour de révision à Monaco, Cour de cassation en France). La jurisprudence constante des hautes juridictions civilistes opère à cet égard une distinction classique : si la qualification juridique de la possession utile (la définition légale de la possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire) et ses conséquences légales relèvent du contrôle de légalité du juge du droit, en revanche, la constatation des faits matériels constitutifs de la possession (le *corpus*, les actes matériels de détention, de jouissance ou de remise) ainsi que l'appréciation de la valeur probante des éléments produits pour les établir relèvent du pouvoir souverain des juges du fond. L'arrêt commenté constitue une illustration topique de ce partage. Le sommaire de la décision (tel qu'élaboré pour la publication officielle de l'arrêt) résume parfaitement ce principe : « Le juge, qui relève que celui qui se prétend possesseur d'un meuble n'apporte aucun élément de fait établissant la réalité de la remise qui lui en aurait été faite et en déduit l'absence de possession, ne fait qu'user de son pouvoir souverain d'apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis. » En l'espèce, la tentative du pourvoi consistait à présenter le litige sous l'angle d'une erreur de droit relative au moment d'appréciation de la possession ou de la bonne foi de l'acquéreur *a non domino*. Il est certes de principe constant en droit civil que la bonne foi requise pour l'acquisition *a non domino* d'un meuble s'apprécie au moment précis de l'entrée effective en possession, et que la connaissance ultérieure du vice affectant le titre de l'auteur (*mala fides superveniens non nocet*) ne rétroagit pas pour détruire l'effet acquisitif initial. Dame C. V. tentait de transposer cette règle à sa situation en reprochant à la Cour d'appel de s'être placée au 10 mai 1984 (date de la saisie) plutôt qu'en 1979-1980 (date alléguée de la remise par son fils). Toutefois, cette argumentation se heurtait à un obstacle logique insurmontable que la Cour de ré