202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 janvier 2017, n° 15649 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 janvier 2017, n° 15649 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/01-19-15649)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 8 janvier 2015, le bailleur, M. f. R, a loué à M. v. M et à Mme a. P un appartement de quatre pièces principales (n° 311, 32e étage du bloc A de l'immeuble « X1 ») ainsi qu'un emplacement de parking. Le bail, d'une durée d'un an renouvelable à compter du 1er janvier 2015, prévoyait un loyer annuel de 156 000 euros et une provision sur charges de 8 400 euros, payables trimestriellement et par anticipation. Par acte séparé du 1er avril 2015, M. M a également pris à bail une cave, moyennant 150 euros par mois, charges comprises. Les locataires n'ayant pas réglé le loyer du premier trimestre 2016, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer de 41 550 euros (20 janvier 2016), puis un commandement de payer avant saisie-gagerie (22 février 2016), restés infructueux. Une saisie-gagerie du mobilier a été pratiquée le 24 février 2016, puis deux saisies conservatoires portant sur deux véhicules immatriculés au nom de M. M (4 et 19 avril 2016), autorisées par ordonnances présidentielles. Trois assignations ont été délivrées (4 avril 2016 et 24 mai 2016, à deux reprises), tendant au paiement solidaire de l'arriéré locatif, à l'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive et, selon le cas, à la validation des saisies. Les instances ont été enrôlées sous les numéros 2016/000503, 2016/000604 et 2016/000605. Les défendeurs ont opposé une exception tirée de désordres affectant la climatisation et les canalisations, formulé des demandes reconventionnelles d'injonction de travaux sous astreinte et de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le 13 juin 2016, ils ont réglé 85 000 euros, somme couvrant les deux premiers trimestres. Un nouveau commandement a été délivré le 21 octobre 2016, les troisième et quatrième trimestres 2016 demeurant impayés. ## Question de droit Le preneur peut-il invoquer l'exception d'inexécution pour se dispenser de payer le loyer en raison de désordres affectant le bien loué, alors que ces désordres ne rendent pas les lieux inhabitables ? Le tribunal précise à cette occasion la charge et le niveau de la preuve incombant au locataire : il lui appartient d'établir « une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués ». ## Solution et dispositif Le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 1992, n° 26180 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 1992, n° 26180 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/07-09-26180)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un local commercial situé dans la galerie marchande « Les Allées Lumières », au sein de l'ensemble en copropriété « Le Park Palace », l'a donné à bail à usage commercial par acte sous seing privé du 16 décembre 1983. La locataire y exploitait un fonds de confection et de prêt-à-porter de vêtements en cuir. La bailleresse, initialement désignée comme société Legadel, est aux droits de la société Helne Corporation, désignée dans le texte comme société de droit panaméen. Un règlement intérieur, annexé au règlement de copropriété, interdisait notamment le dépôt de matériel ou de marchandises dans les circulations intérieures (art. 3-1). Par une neuvième résolution du 29 mai 1984, l'assemblée générale a admis que certains commerçants utilisent une partie des circulations piétonnières « à titre précaire et révocable », et a délégué au comité de gérance le pouvoir de délivrer ces autorisations. Le comité de gérance a ainsi autorisé, le 17 juillet 1984, un autre commerçant de la galerie, A. S., à installer tables et chaises dans le couloir devant son établissement. La locataire a assigné la bailleresse et A. S., le syndic étant appelé à la cause. Elle sollicitait la condamnation in solidum des défendeurs à 400 000 F de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, l'enlèvement des tables et chaises sous astreinte de 500 F par jour de retard, et la réduction du loyer à 6 315,83 F mensuels dans l'attente de la cessation du trouble. Elle fondait son action contre la bailleresse sur l'obligation de garantie de jouissance paisible, et contre A. S. sur l'article 1229 du Code civil. Le syndic a conclu à l'irrecevabilité de la demande et, subsidiairement, à son caractère infondé, compte tenu de l'autorisation accordée. A. S. et la bailleresse ont conclu à l'irrecevabilité, subsidiairement au débouté, et formé demande reconventionnelle pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions distinctes : 1. Le locataire d'un lot de copropriété peut-il agir en garantie cont
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13128 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13128 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/03-26-13128)) ## Faits et procédure Par bail conclu le 29 août 2011, j. PE. a loué à m-c. MO. un appartement de deux pièces à Monaco, moyennant un loyer annuel de 9 960 euros outre les charges, payable par trimestre anticipé. Le bail était géré par une agence immobilière. Le locataire soutient avoir réglé l'intégralité des loyers, ce que la bailleresse ne conteste plus à la date du jugement. Le 28 septembre 2012, la bailleresse adressa une « lettre simple de mise en demeure de payer » rappelant la clause résolutoire. Le 12 novembre 2012, elle envoya une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, non réceptionnée par le locataire, portant sur le loyer d'octobre 2012. Le 5 décembre 2012, le locataire fut informé par SMS de la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2012 et du changement des serrures. Les affaires du locataire furent ensuite transportées au Stade Louis II, dont la bailleresse est directrice. Un constat d'huissier fut dressé le 14 décembre 2012. Le dépôt de garantie, d'un montant de 2 490 euros, fut restitué le 8 janvier 2013. Par exploit du 23 décembre 2013, j. PE. assigna m-c. MO. en réparation de préjudices matériel, économique et moral, ainsi qu'en remboursement de frais de justice. La défenderesse souleva une exception de communication de pièces, rejetée par jugement du 8 mai 2014. Elle forma ensuite, à titre reconventionnel, une demande de dommages-intérêts pour procédure fautive. Dans ses dernières écritures du 10 décembre 2014, elle invoqua la nullité de l'assignation pour défaut de motivation en droit. Le tribunal statua en premier ressort, après plaidoiries du 12 février 2015. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. **Première question** : la restitution du dépôt de garantie et l'absence de contestation immédiate de la résiliation emportent-elles renonciation du locataire à agir en indemnisation ? Le tribunal avait à apprécier la recevabilité des demandes au regard de cette circonstance. **Deuxième question** : une « simple mise en demeure » au sens d'une clause résolutoire peut-elle être constituée par un courrier simple, dépourvu de date certaine et de preuve de réception ? Plus largement, la résiliation du bail, intervenue sans respect du délai prévu par la clause, est-elle fautive ? **Troisième question** : la voie de fait résultant du changement de serrures et du déménagement des biens du locataire, sans décision de justice, ouvre-t-elle droit à réparation, et dans quelles limites le préjudice doit-il être établi ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** Le tribunal écarte d'abord l'exception de nullité de l'assignation, soulevée tardivement, au regard de l'article 264 du Code de procédure civile, qui impose que la nullité de l'exploit introductif d'instance soit proposée avant toute exception ou défense autre que les exceptions de caution et d'incompétence. À titre surabondant, il retient que l'article 156 du même code n'exige que l'exposé sommaire des moyens, et non une motivation en droit avec m
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26120 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26120 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26120)) ## Faits et procédure Par exploit du 27 février 1991 (instance n° 512 du rôle général de 1991), la bailleresse J. B. P. a assigné G. B., exerçant le commerce en Principauté sous l'enseigne « A. », aux fins d'obtenir son expulsion sous astreinte, avec exécution provisoire, d'un studio situé dans l'immeuble « Le M. » à Monaco, ainsi que sa condamnation au paiement de 63 478 F à titre d'indemnité d'occupation. Elle soutenait que le défendeur occupait les lieux sans droit ni titre, dès lors qu'il avait refusé de signer le bail qu'elle lui avait consenti le 22 décembre 1989. Selon elle, il ne pouvait se prévaloir que d'une promesse unilatérale de bail, à laquelle il n'avait pas donné suite. Par exploit du 27 juin 1991 (instance n° 755), la même demanderesse a sollicité la condamnation du défendeur au paiement de 63 478 F, la validation d'une saisie-conservatoire pratiquée sur son véhicule (ordonnance du 1er février 1991, procès-verbal du 29 mai 1991) et la conversion de cette mesure en saisie-exécution. Le défendeur a opposé, *in limine litis*, l'exception de communication de pièces, faute de pièces versées aux débats par la demanderesse. Sur le fond, il a produit un acte sous seing privé daté du 27 octobre 1989, signé par le mandataire de la propriétaire et par lui-même, prévoyant une location d'un an renouvelable moyennant 3 800 F de loyer mensuel et 400 F de charges. Il a invoqué un commencement d'exécution, la remise des clés et son occupation à compter du 17 novembre 1989. Il a conclu au rejet des demandes et à la mainlevée de la saisie-conservatoire, au motif que la mesure avait été exécutée hors du délai fixé par l'ordonnance et que le procès-verbal ne lui avait pas été signifié. Enfin, à l'audience de plaidoiries, la demanderesse a demandé le rejet des conclusions du défendeur, déposées le jour même de l'audience. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. La première est d'ordre procédural : des conclusions déposées la veille de l'audience de plaidoiries, alors que le tribunal avait expressément réservé la faculté de conclure entre temps, sont-elles recevables au regard des articles 180 et 181 du Code de procédure civile ? La deuxième concerne l'exception de communication de pièces fondée sur l'article 274 du même code, lorsque les pièces invoquées par le demandeur sont déjà connues du défendeur. La troisième, de fond, porte sur la qualification de l'acte du 27 octobre 1989 : une promesse synallagmatique de bail, dont les éléments essentiels ont été arrêtés, vaut-elle bail en application de l'article 1549 du Code civil, et l'inexécution ultérieure de l'engagement de rédiger un contrat définitif, liée à un désaccord sur la prise en charge de travaux, affecte-t-elle cette qualification ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond successivement à chacune de ces questions. **Sur la recevabilité des conclusions.** Le tribunal relève que le défendeur a conclu le 19 décembre 1991, après avoir déposé la veille ses écritures au greffe. Il rappelle qu'à l'audience du 17 décembre 1991, la date des plaidoiries a été fixée au 19 décembre, le tribunal ayant « expressément réservé au défendeur la faculté de conclure entre temps ». Les conclusions sont en conséquence déclarées recevables « comme conformes aux dispositions des articles 180 et 181 du Code de procédure civile ». **Sur l'exception de communication de pièces.** Le tribunal écarte l'exception au motif qu'il « est constant, au regard des pièces qu'il détient, que celles employées par la demanderesse, au soutien de son
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26118 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26118 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26118)) ## Faits et procédure Par acte du 2 septembre 1980, B. B. C. est devenue propriétaire d'un appartement situé à Monaco, soumis à l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux baux d'habitation. Les locataires, C. et S. M., l'occupaient à la date du litige. Le 24 avril 1990, la propriétaire a fait signifier à ses locataires un congé fondé sur le droit de reprise pour occupation personnelle, avec effet au 1er mai 1991, soit à l'issue d'un préavis de douze mois. Le congé indiquait que le logement qu'elle occupait alors, et dont elle était elle-même locataire, ne lui convenait plus. Par exploit du 18 juillet 1990, la propriétaire a assigné les époux M. afin de voir valider le congé, ordonner l'expulsion avec le concours de la force publique et la séquestration des meubles pour sûreté des réparations locatives. Elle sollicitait en outre une indemnité d'occupation de 50 francs par jour à compter du 1er mai 1991, assortie d'une astreinte provisoire de même montant pendant deux mois, ainsi que l'exécution provisoire. Les défendeurs ont opposé quatre moyens : le caractère prématuré de l'action, introduite avant l'échéance du congé ; l'absence de signification à personne, qui entacherait le congé de nullité ; l'absence de justification des besoins normaux de la bénéficiaire de la reprise ; enfin, l'application de l'article 30 de l'ordonnance-loi, qui fait échec au droit de reprise lorsque les locataires sont étrangers et résident à Monaco depuis plus de dix ans. La demanderesse a répliqué que l'action en validation peut être engagée avant l'expiration du préavis, seule l'expulsion étant différée, que la délivrance à personne n'est pas prévue à peine de nullité, qu'elle justifie de besoins normaux, et que la protection de l'article 30 se trouve atténuée lorsque la bénéficiaire de la reprise, bien que de nationalité étrangère, réside à Monaco depuis le 4 janvier 1972. ## Question de droit Le litige posait une question de procédure substantielle : le propriétaire qui exerce le droit de reprise pour occupation personnelle doit-il établir, ou à tout le moins offrir de prouver, que le local à reprendre répond à ses besoins normaux, et l'omission de cette justification entraîne-t-elle la nullité de la procédure au sens de l'article 28, alinéa 3, de l'ordonnance-loi n° 669 ? Accessoirement, la décision aborde la question de savoir si l'introduction anticipée de l'action en validation affecte la régularité du congé. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la demanderesse remplit « la plupart des conditions légalement exigées, ayant trait à la procédure de notification du congé ». Il relève notamment qu'elle justifie tenir ses droits d'un acte ayant acquis date certaine depuis au moins six ans, et qu'elle a notifié le congé douze mois à l'avance. Il écarte en revanche l'argument tiré de l'anticipation de l'action : la validation peut être demandée avant l'expiration du délai de préavis, « aucune nullité n'étant à cet égard prévue par le législateur qui entend seulement interdire qu'une expulsion soit prononcée avant l'expiration de l'année de préavis ». Sur le fond, le tribunal constate que la propriétaire se borne à indiquer que « les locaux actuellement occupés par elle-même et ses deux filles âgées de 22 et 25 ans ne correspondent plus à ses besoins normaux », compte tenu du prix de location pratiqué. Il qualifie cette affirmation d'« inhérente à l'appartement délaissé et non au local objet de la reprise ». Il en déduit que la justification exigée par l'article 28, alinéa 3, n'est pas apportée. Le dispositif est ainsi rédigé
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26121 > **Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26121 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26121))** ## Faits et procédure Par une promesse de vente du 25 juillet 1985, puis un acte notarié du 12 décembre 1986, les consorts M. et A. G. ont cédé à la société anonyme monégasque Sefonil une villa dénommée « Villa M. », à l'exception du rez-de-chaussée, moyennant 3 600 000 F. Cette cession s'inscrivait dans une opération de promotion immobilière consistant à démolir les immeubles remembrés pour édifier un nouvel ensemble à usage principal d'habitation. La locataire, M.-L. D. (le titre de la décision mentionne « D.-C. », le texte intégral désignant la demanderesse par les initiales M.-L. D.), occupait un appartement de trois pièces au premier étage de la villa, soumis à l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée. L'acte de 1986 prévoyait que Sefonil assumerait le relogement provisoire des locataires évincés jusqu'à l'achèvement des travaux, tandis que les venderesses vendaient en l'état futur d'achèvement six studios destinés, selon les prévisions des parties, au relogement définitif. Le prix était stipulé payable par dation en paiement, avec compensation de plein droit à l'achèvement de l'immeuble. Le relog Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 23 janvier 1992, D.-C. c/ SAM Sefonil, M.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Tribunal de première instance Compétence : exception d'incompétence (rejet) - Contestation quant à l'application de l'article 35 de la loi n° 669 du 17 septembre 1959 - Compétence du juge de paix quant à l'appréciation des besoins normaux des locataires et occupants évincés - Article 95-1 alinéa 3 de la loi susvisée Baux d'habitation Obligation de relogement du propriétaire bailleur : démolition de l'immeuble pour reconstruire - Droit prioritaire des locataires et occupants évincés au relogement - Obligation de relogement incombant à tous les c??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ressée pour confirmation de mon intention d'user de mon droit de priorité dans le délai légal, la saisine du juge de paix sur l'appréciation des besoins normaux, devant être différée jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue par la juridiction de droit commun. Je vous fais cependant observer, d'ores et déjà, qu'un studio de 30 m2 ne répond nullement à mes besoins normaux, alors que j'occupais dans votre immeuble un appartement de trois pièces au premier étage avec mon fils... « ; Par assignation du 15 mars 1990, M.-L. D., a, en effet, fait assigner la SAM Sefonil et??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? à la demanderesse, dans les formes et délais de la loi, les locaux qu'elle entend offrir, en les décrivant suffisamment pour permettre l'application de l'article 35-2, alinéa 3 ; Dit que la société Sefonil devra continuer à assurer aux conditions actuelles, le relogement provisoire de M.-L. D. jusqu'à son relogement définitif ; Déboute les défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Sanita, Clérissi, Blot, av. déf. ; Vidau, av. barr. de Nice. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 23 janvier 1992, D.-C. c/ SAM Sefonil, M.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de première instance de Monaco, 16 juin 2016, n° 15018 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 juin 2016, n° 15018 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/06-16-15018)) ## Faits et procédure Un locataire commercial, M. n. BA., exploitait un fonds de commerce comprenant un droit au bail sur des locaux appartenant aux consorts VE. Après avoir obtenu, en mars 2009, l'autorisation de transformer l'immeuble, il a interrompu les travaux, puis a invoqué des désordres découverts en cours d'exécution. Le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. BE. (ordonnance du 25 février 2011). Le preneur ayant cessé de payer ses loyers à compter de février 2012, il a reçu un commandement visant la clause résolutoire le 4 juin 2012 et y a fait opposition par assignation du 3 juillet 2012. Par assignation du 10 décembre 2013, le preneur a saisi le Tribunal de première instance aux fins de jonction avec l'instance d'opposition, de suspension du paiement des loyers jusqu'à remise en état du local, de condamnation des bailleurs à réaliser les travaux nécessaires à l'exploitation et de paiement de la somme de 1.603.800 euros au titre du préjudice d'exploitation. Les bailleurs ont opposé l'autorité de la chose jugée, au visa de l'article 1198 du Code civil, en se prévalant du jugement rendu entre les mêmes parties le 20 février 2014. Dans ses écritures ultérieures, le preneur a maintenu ses demandes initiales, ajouté une demande de désignation d'un nouvel expert et réclamé 10.000 euros de dommages et intérêts. Il soutenait notamment que l'arrêt du 29 octobre 2015, par lequel la Cour de révision avait cassé l'arrêt d'appel du 7 avril 2015, privait les bailleurs de la possibilité d'invoquer l'autorité de la chose jugée. Les bailleurs demandaient, à titre principal, l'irrecevabilité de l'ensemble des prétentions, subsidiairement leur rejet, et, reconventionnellement, 30.000 euros de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive. Le tribunal a statué le 16 juin 2016. ## Question de droit La décision pose une double question. La première est de savoir si des demandes formées par le preneur contre le bailleur commercial se heurtent à l'autorité de la chose jugée au sens de l'article 1198 du Code civil, alors qu'un jugement antérieur avait statué entre les mêmes parties et que ce jugement avait été partiellement réformé puis cassé en appel. La seconde est de savoir si la reprise, dans une seconde instance, de prétentions identiques, constitue un abus du droit d'agir en justice ouvrant droit à réparation. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle les conditions de l'identité d'objet, de cause, de parties et de qualité posées par l'article 1198 du Code civil, selon lesquelles l'autorité de la chose jugée « n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement » et suppose que « la chose demandée soit la même », que « la demande soit fondée sur la même cause » et qu'elle soit « entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ». Il relève que le jugement du 20 février 2014 avait statué sur les demandes de suspension et de consignation des loyers, sur la résiliation du bail, sur l'arriéré locatif, sur la réalisation de travaux relatifs aux égouts préconisés par l'expert, et sur les demandes indemnitaires du preneur. Il constate que les demandes reprises dans l'ass
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/05-16-26080)) ## Faits et procédure Par un jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, J. V., de nationalité italienne, est devenu propriétaire d'un appartement occupé par E. P. en qualité de locataire. Le 19 juin 1990, il a notifié à son locataire un congé fondé sur la reprise pour occupation personnelle. Par exploit du 13 juillet 1990, le propriétaire a assigné E. P. aux fins de voir valider ce congé, constater que le locataire était sans droit au maintien dans les lieux à compter du 31 juillet 1991, ordonner son expulsion, et condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation de 50 francs par jour de retard, assortie d'une astreinte provisoire de même montant pendant deux mois. Il sollicitait en outre l'exécution provisoire. Le défendeur a conclu à la nullité de la procédure de reprise. Il soutenait, d'une part, que le tribunal avait été saisi avant l'expiration du délai de douze mois prévu par la loi, d'autre part, que le demandeur ne justifiait pas tenir ses droits d'une dévolution successorale ou d'un acte ayant date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification, ce délai étant ramené à trois ans pour les propriétaires de nationalité monégasque. Il a également formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si la procédure de reprise personnelle engagée par un propriétaire de nationalité étrangère, devenu propriétaire moins de six ans avant la notification du congé, satisfait aux conditions de validité posées par l'article 28, 2°, de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux baux d'habitation. Accessoirement, se posait la question de savoir si le locataire, qui allègue le caractère abusif de l'action, peut obtenir des dommages-intérêts sur ce fondement. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que l'article 28, 2°, impose au propriétaire exerçant la reprise de justifier qu'il tient ses droits, soit d'une dévolution successorale, soit d'un acte ayant acquis date certaine, depuis au moins six ans au jour de la notification du congé. Ce délai est réduit à trois ans lorsque le propriétaire est de nationalité monégasque. Constatant que J. V. n'est devenu propriétaire que par le jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, soit environ six mois avant la notification du congé, et qu'il est de nationalité italienne, le tribunal juge que la condition de l'ancienneté de six ans n'est pas remplie et que le bénéfice de la réduction à trois ans ne peut lui être étendu. Il qualifie cette inobservation de « formalité substantielle » et en tire la nullité de la procédure. Sur la demande reconventionnelle, le tribunal relève que le locataire ne démontre pas le caractère abusif et vexatoire allégué, et le déboute. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Statuant contradictoirement ; > Constate la nullité de la procédure dilig
# Tribunal Suprême de Monaco, 15 juin 2009, n° 27357 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 15 juin 2009, n° 27357 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2009/06-15-27357)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation du contrat de bail d'habitation dans le secteur immobilier dit « protégé » de la Principauté de Monaco met en présence des intérêts économiques structurellement divergents, que le législateur monégasque a entrepris de réguler par un dispositif spécifique d'encadrement et d'arbitrage. C'est au cœur de ce mécanisme que s'inscrit le litige ayant donné lieu à la décision rendue le 15 juin 2009 par le Tribunal Suprême de Monaco, délibérant en formation plénière et statuant en matière administrative. Le cadre normatif de cette affaire repose sur la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Ce texte régit un parc immobilier particulier, communément qualifié de « secteur protégé », au sein duquel la liberté contractuelle des propriétaires bailleurs et des preneurs fait l'objet d'aménagements légaux précis, notamment quant aux modalités de détermination du prix du bail. Soucieuse de l'application effective des règles relatives à la fixation du montant des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de location au sein de ce secteur réglementé, l'Association des locataires de Monaco a entrepris des démarches auprès des autorités gouvernementales monégasques. L'association cherchait à obtenir que l'administration intervienne activement dans la phase précontractuelle et contractuelle en assurant une transparence tarifaire historique sur les biens mis en location. Plus exactement, il était demandé au Ministre d'État de donner instruction à un service administratif déterminé, la Direction de l'Habitat, de communiquer tant aux simples candidats à la location de logements dépendant du secteur protégé qu'aux locataires en place de tels logements, une donnée chiffrée précise : le montant du loyer qui était payé par le locataire précédent. Par une décision administrative en date du 25 avril 2008, le Ministre d'État a opposé un refus à cette demande, déclinant ainsi d'adresser une telle instruction à la Direction de l'Habitat. Ce refus d'imposer à l'administration une obligation de communication systématique du loyer antérieur a cristallisé le différend juridique entre l'association représentative des preneurs et l'exécutif monégasque. Considérant que cette abstention administrative privait les locataires et futurs locataires d'une information essentielle au respect des équilibres voulus par le législateur en 2000 et 2004, l'Association des locataires de Monaco a résolu de porter la contestation sur le terrain juridictionnel en formant un recours pour excès de pouvoir contre la décision ministérielle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi sur le fondement de l'article 90-B-1° de la Constitution et de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, le juge administratif suprême a été amené à connaître de la légalité de cet acte administratif. L'introduction de l'instance s'est matérialisée par le dépôt d'une requête enregistrée le 24 juin 2008, par laquelle l'Association des locataires de Monaco sollicitait l'annulation de la décision de refus du Ministre d'État en date du 25 avril 2008. L'instruction contradictoire s'est déroulée au travers d'un échange classique de mémoires écrits. À la requête initiale a répondu une contre-requête du Ministre d'État, enregistrée le 26 août 2008, concluant au rejet pur et simple du recours. L'association requérante a ensuite déposé une réplique, enregistrée le 17 septembre 2008, par laquelle elle maintenait l'intégralité de ses conclusions et affinait ses analyses juridiques. Enfin, la phase écrite s'est achevée par le dépôt d'une duplique du Ministre d'État, enregistrée le 17 octobre 2008, réitérant ses moyens de rejet tout en apportant des précisions complémentaires sur le rôle des organes institués par la loi. À l'issue de cette mise en état, le Président du Tribunal Suprême a, par une ordonnance du 18 mars 2009, renvoyé la cause à l'audience du 3 juin 2009. Lors de cette audience publique, après la lecture du rapport par M. Jean-Michel Lemoyne de Forges, Vice-Président du Tribunal Suprême, la juridiction a entendu les plaidoiries de Maître Jean-Pierre Licari, avocat défenseur, pour l'association requérante, et de Maître Jacques Molinié, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation français, pour l'État de Monaco, ainsi que les conclusions de M. le Procureur général. Au soutien de sa demande d'annulation, l'Association des locataires de Monaco articulait une argumentation reposant sur deux moyens principaux de légalité interne : la violation de la loi — envisagée tant dans sa lettre implicite que dans son esprit — et la rupture du principe d'égalité devant le service public. En premier lieu, selon la requête initiale, la décision attaquée violait l'esprit de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 ayant modifié la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, et plus particulièrement l'article 23 de cette dernière dans sa rédaction issue de la réforme de 2004. La requérante reprochait au Ministre d'État de s'être livré à une fausse interprétation de dispositions que le législateur avait pourtant expressément déclaré être d'ordre public. Développant ce moyen dans son mémoire en réplique du 17 septembre 2008, l'association soutenait que l'article 18 nouveau de la loi n° 1.235 comportait « implicitement mais nécessairement » l'obligation pour l'administration d'informer les candidats à la location du montant des loyers antérieurement pratiqués. Selon son analyse téléologique, cette obligation d'information poursuivait une finalité préventive déterminante : éviter la fixation du loyer à un niveau qualifié d'« illicite ». L'association faisait valoir, par un raisonnement *ab absurdo*, qu'à défaut d'une telle communication, le dispositif législatif d'encadrement des augmentations de loyer — qui opère par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux relevant du même régime juridique, situés dans le même quartier ou un quartier voisin et dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes — serait dépourvu de sens. Pour la requérante, en effet, « la meilleure des références est manifestement le logement en cause lui-même ». En second lieu, l'association requérante invoquait un moyen tiré de la violation du principe général d'égalité devant le service public. Elle soutenait que l'interprétation retenue par l'administration, consistant à retenir l'information relative au loyer antérieur, était contraire à ce principe fondamental en ce qu'elle favorisait objectivement une catégorie d'usagers, les propriétaires, au détriment d'une autre, les locataires. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête en opposant une lecture stricte des textes et des principes applicables. Sur le terrain de la légalité textuelle, le représentant de l'État faisait valoir, dès sa contre-requête du 26 août 2008, qu'aucune disposition législative ne contraignait l'administration, ni d'ailleurs le propriétaire lui-même, à communiquer le montant du loyer précédent au candidat à la location ou au locataire. Dans sa duplique du 17 octobre 2008, l'autorité administrative précisait l'architecture procédurale voulue par le législateur : ce dernier a institué une commission arbitrale des loyers qui, lorsqu'elle est saisie d'un litige portant sur le montant du loyer, détient le pouvoir de fixer, par rapport au montant du dernier loyer, le loyer maximum qui ne devra pas être dépassé. Le Ministre d'État en déduisait que c'était cette commission arbitrale, et elle seule, qui devait, en cas de litige, être informée du montant du dernier loyer, excluant par là même tout droit à communication préalable au profit des particuliers. Sur le terrain du principe d'égalité devant le service public, le Ministre d'État soutenait que ce moyen était inopérant en l'espèce. Selon la défense gouvernementale, un tel principe ne pouvait être utilement invoqué dès lors que, au regard de l'économie générale de la loi de 2004, les propriétaires et les locataires ne se trouvaient nullement dans des situations comparables. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La confrontation des thèses en présence soumettait au Tribunal Suprême une double interrogation juridique touchant à l'interprétation des mécanismes de régulation des baux d'habitation du secteur protégé et aux obligations pesant sur les autorités administratives dans la mise en œuvre de cette police spéciale des loyers. Il s'agissait, à titre principal, de déterminer si les dispositions combinées des articles 18, 23 et 24 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, éclairées par leur caractère d'ordre public, avaient pour effet de rendre illicite *ab initio* tout loyer contractuellement fixé au-delà du plafond légal d'indexation du loyer antérieur, et si elles imposaient en conséquence, fût-ce de manière implicite, une obligation pour le Ministre d'État d'ordonner à ses services de communiquer aux candidats à la location ou aux preneurs le montant du loyer issu du précédent contrat de bail. À titre subsidiaire, la haute juridiction devait trancher la question de savoir si le refus de l'administration de délivrer cette information aux locataires et candidats à la location méconnaissait le principe d'égalité devant le service public en créant une asymétrie d'information avantageant les propriétaires bailleurs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des prétentions de l'Association des locataires de Monaco, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement rigoureux, structuré en plusieurs étapes logiques qui s'attachent d'abord à restituer le sens exact de la loi par une exégèse littérale et systémique de ses articles, avant d'écarter l'existence de toute obligation administrative implicite et de balayer le grief d'inégalité de traitement. Dans un premier temps, le juge administratif procède à un rappel exhaustif des dispositions pertinentes de la loi n° 1.235 modifiée. Il cite ainsi successivement : - L'article 18, alinéa 1er, qui pose le principe de fixation du loyer par méthode comparative : le loyer est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique à la date de promulgation de la loi, situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes. - L'article 18, alinéa 3, qui organise le règlement des différends : en cas de désaccord sur le montant du loyer, le Ministre d'État ou la partie la plus diligente peut saisir la commission arbitrale des loyers instituée à l'article 24, au plus tard dans un délai de trois mois suivant la conclusion du contrat. - L'article 23, alinéa 1er, qui définit la compétence de ladite commission : elle est compétente pour statuer sur la fixation du loyer en cas de désaccord sur le montant demandé à la conclusion du bail. - L'article 23, alinéa 4, qui énonce la règle de plafonnement : lorsque la commission est saisie en application de l'article 18, alinéa 3, le montant du loyer qu'elle fixe ne peut excéder celui résultant de l'application d'un coefficient égal à cinq fois la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice des prix à la consommation (hors tabac) pour l'ensemble des ménages (France entière) publié par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques français, appliqué au montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail, à la condition que ce dernier ait pris fin depuis moins de cinq ans. Dans un deuxième temps, le Tribunal Suprême tire les conséquences juridiques directes de cet assemblage législatif pour réfuter la prémisse même du raisonnement de l'association requérante. La haute juridiction énonce avec netteté que, contrairement à ce que soutenait la requérante, un loyer qui serait fixé librement par les parties et qui excéderait le plafond mathématique déterminé par l'article 23, alinéa 4, « ne serait pas, de ce seul fait, illicite ». Le juge explique cette solution par la portée relative de la règle de plafonnement : « en effet ce plafonnement ne s'impose qu'à la commission arbitrale instituée par l'article 24, éventuellement saisie, après la conclusion du bail, en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ». Ce faisant, le Tribunal Suprême opère une distinction fondamentale entre la phase de conclusion initiale du contrat par les parties et la phase contentieuse ou arbitrale post-contractuelle. Lors de la signature du bail, l'accord des volontés n'est pas directement bridé par une interdiction légale absolue de dépasser l'indice indexé sur le loyer précédent. En revanche, la protection du locataire est assurée *a posteriori* par un droit d'action : la juridiction souligne que ces dispositions « garantissent à tout nouveau locataire le droit de saisir ladite commission dans les conditions et délais qu'elles prévoient, postérieurement à la conclusion du bail et quel qu'ait été le montant du loyer fixé par les contractants ». L'acceptation initiale d'un loyer élevé lors de la signature du bail ne prive donc nullement le nouveau preneur de la faculté de contester ce montant dans les trois mois suivant la conclusion du contrat devant la commission arbitrale, laquelle sera alors tenue d'appliquer le plafond légal basé sur le précédent loyer. Dans un troisième temps, fort de cette clarification sur la mécanique légale, le Tribunal Suprême tranche la question de l'obligation de communication pesant sur l'administration. Dès lors que le plafond ne joue que devant la commission arbitrale et après la conclusion du bail, la nécessité d'informer le simple candidat à la location en amont perd tout fondement structurel. Le juge constate ainsi « qu'aucune de ces dispositions, ni aucune autre disposition ou aucun principe applicables aux relations entre propriétaires et locataires, fût-ce dans le "secteur protégé" réglementé par la loi n° 1.235 modifiée, ne fait obligation, même implicitement, au Ministre d'État de communiquer au candidat à la location de locaux relevant de cette réglementation le montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail ». Dans un quatrième et dernier temps, le Tribunal Suprême répond au moyen tiré de la violation du principe d'égalité devant le service public. Faisant application de la méthodologie classique du contrôle de l'égalité, la juridiction rappelle la règle selon laquelle « le principe d'égalité devant le service public ne s'applique qu'entre personnes se trouvant dans des situations comparables, notamment au regard des objectifs de la réglementation applicable ». Appliquant ce standard aux acteurs du marché locatif réglementé, le Tribunal affirme sobrement « que tel n'est pas le cas des propriétaires et des locataires de locaux relevant du "secteur protégé" ». En l'absence de comparabilité des situations juridiques et économiques de ces deux catégories d'acteurs au regard des finalités mêmes de la loi n° 1.235 modifiée, le moyen est jugé infondé et se voit écarté, entraînant le rejet global de la requête. ### C. Le dispositif Au terme de sa motivation, le Tribunal Suprême prononce le rejet du recours selon la formule décisoire suivante : > « Décide : > La requête de l'Association des locataires de Monaco est rejetée ; > Les dépens sont mis à la charge de l'Association des locataires de Monaco. > Expédition de la présente décision sera transmise à Monsieur le Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 15 juin 2009 par le Tribunal Suprême de Monaco constitue un jalon important dans l'interprétation du droit monégasque des baux d'habitation relevant du secteur protégé, tout en illustrant les méthodes d'interprétation propres au contentieux administratif de la Principauté. En premier lieu, l'intérêt majeur de l'arrêt réside dans sa lecture stricte et rigoureuse de l'articulation entre les articles 18 et 23 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, tels que modifiés par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. L'Association des locataires de Monaco tentait de faire prévaloir une approche finaliste et globale de ces textes, appuyée sur le caractère d'ordre public attaché par le législateur à cette réglementation. Dans la conception de la requérante, l'existence d'un plafond légal d'augmentation entre deux baux successifs (fixé à l'article 23, alinéa 4, par référence à la variation de l'indice INSEE des prix à la consommation sur quatre trimestres multipliée par cinq, lorsque le bail précédent a pris fin depuis moins de cinq ans) définissait une norme de licéité objective du loyer dès l'origine. Suivant cette logique, tout dépassement de ce seuil lors de la négociation contractuelle constituait une illicéité que l'administration devait prévenir en divulguant le terme de référence que représentait l'ancien loyer. Le Tribunal Suprême récuse fermement cet amalgame entre la règle de fond applicable à la négociation initiale et la règle de compétence et de plafond assignée à l'organe de régulation. L'analyse du juge s'appuie sur la lettre même des textes : 1. Lors de la conclusion du contrat, seul l'article 18, alinéa 1er, gouverne la détermination du prix : le loyer est établi par référence aux loyers pratiqués pour des locaux comparables (même secteur d'habitation, même régime juridique à la promulgation de la loi, même quartier ou quartier voisin, immeuble de qualité similaire, prestations équivalentes). À ce stade, la loi ne fait aucune mention du loyer payé par le précédent locataire du même bien. 2. Ce n'est qu'à l'article 23, alinéa 4, que surgit la référence au « montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail ». Or, le texte précise expressément que ce plafond s'applique « lorsque la commission est saisie en application du troisième alinéa de l'article 18 », et qu'il borne « le montant du loyer fixé par la commission ». En jugeant qu'un loyer librement convenu excédant ce plafond n'est pas « de ce seul fait, illicite », le Tribunal Suprême consacre une conception dualiste de la fixation du loyer dans le secteur protégé. Tant que les parties s'accordent et ne saisissent pas la commission arbitrale, leur accord demeure valide quand bien même le loyer convenu franchirait la limite de l'article 23, alinéa 4. La norme de plafonnement n'est pas une règle matérielle d'interdiction directe frappant de nullité ou d'illicéité la stipulation contractuelle initiale ; elle est une règle de limitation du pouvoir d'appréciation de la commission arbitrale des loyers lorsque celle-ci est amenée à trancher un différend. Cette construction jurisprudentielle révèle toute la subtilité du mécanisme institué par le législateur monégasque en 2004. Le caractère d'ordre public de la loi ne se traduit pas par la suppression de la liberté de négociation initiale ni par une police administrative préventive du prix des baux, mais par l'octroi au preneur d'une prérogative procédurale intangible. Le Tribunal Suprême insiste en effet sur le fait que les dispositions légales « garantissent à tout nouveau locataire le droit de saisir ladite commission dans les conditions et délais qu'elles prévoient, postérieurement à la conclusion du bail et quel qu'ait été le montant du loyer fixé par les contractants ». Autrement dit, le consentement donné par le locataire au moment de la signature du bail — moment où il peut se trouver en position de faiblesse face à la rareté de l'offre locative — ne lui interdit aucunement de se raviser une fois dans les lieux. Durant un délai de trois mois suivant la conclusion du contrat, le nouveau locataire (tout comme
# Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1991, n° 26043 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1991, n° 26043 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/02-19-26043)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 28 octobre 1980, A. S. a donné à bail à J. D. une villa. Le bail était conclu pour une durée de six ans, reconductible d'année en année, sauf préavis de trois mois de l'une ou l'autre des parties. L'acte précisait qu'il était conclu en application de la loi n° 887 du 25 juin 1970 et que l'immeuble était classé en catégorie 2 B. A. S. étant décédée le 8 août 1988, les hoirs S. sont devenus propriétaires indivis de l'immeuble. Par exploit du 27 juin 1989, ils ont fait signifier à J. D. et à R. O., ès qualité, un congé pour le 31 octobre 1989. La décision mentionne également une assignation du 5 avril 1989 tendant à faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion, sous astreinte et avec exécution provisoire. Cette date est antérieure à celle du congé, ce que le texte ne permet pas d'expliquer (erreur matérielle probable, non précisée dans la décision). Par jugement du 14 décembre 1989, le Tribunal de première instance a constaté l'expiration du bail à compter du 31 octobre 1989, ordonné l'expulsion de J. D. et de tout occupant de son chef, et écarté l'exécution provisoire. J. D. a interjeté appel. Par arrêt antérieur du 26 juin 1990, la Cour a constaté la qualité de propriétaires indivis des hoirs S. et déclaré leur action recevable. En appel, J. D. soutenait en substance : (i) que l'hoirie, non personne physique, ne pouvait reprendre l'immeuble pour elle-même ; (ii) que les conditions légales de la reprise pour vente n'étaient pas réunies ; (iii) que la vacance du bien n'était pas établie, le locataire ayant exécuté ses obligations, et que la villa ne pouvait être relouée qu'à un locataire prioritaire. Les hoirs S. demandaient la confirmation, le versement à leur profit des indemnités d'occupation consignées à la Caisse des dépôts et consignations, une astreinte de 1 000 F par jour, 30 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive et les dépens. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si l'arrivée du terme contractuel d'un bail conclu sous l'empire de la loi n° 887 du 25 juin 1970 suffit à justifier un congé, sans que le bailleur ait à motiver sa décision. D'autre part, il fallait apprécier si le locataire peut se
# Cour d'Appel de Monaco, 21 février 2017, n° 15843 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 21 février 2017, n° 15843 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/02-21-15843)) ## Faits et procédure Par contrat du 28 avril 2014, prenant effet le 1er mai 2014, un bailleur a loué à un preneur un appartement situé au premier étage d'un immeuble monégasque. Le bail, conclu pour trois ans, prévoyait un loyer annuel révisable de 36 000 euros, payable par trimestres anticipés, ainsi qu'une provision trimestrielle sur charges de 600 euros. Il contenait une clause résolutoire conventionnelle permettant la résiliation de plein droit huit jours après une simple lettre recommandée avec accusé de réception sommant de payer ou d'exécuter, la constatation de la résiliation et l'expulsion relevant d'une ordonnance de référé du Président du Tribunal de première instance, auquel les parties attribuaient compétence exclusive. Le bailleur a fait délivrer au preneur, le 9 février 2016, un commandement de payer la somme de 9 527,90 euros, correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er mai 2015 au 31 mars 2016, outre un complément de dépôt de garantie, en se prévalant de la clause résolutoire. Par assignation du 24 mars 2016, il a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation et d'expulsion. Par ordonnance du 26 octobre 2016, le juge des référés a constaté que le bail s'était trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2016, a ordonné l'expulsion du preneur dans un délai de deux mois et l'a condamné aux dépens. Le premier juge a retenu que la clause avait été intégralement rappelée dans le commandement, que la signification à domicile avait été régulièrement effectuée selon l'article 148 du Code de procédure civile, que le commandement était demeuré infructueux et qu'aucune mauvaise foi du bailleur n'était caractérisée. Le preneur a interjeté appel le 8 novembre 2016, sollicitant la réformation de l'ordonnance, la constatation que le bail n'était pas résilié et le rejet de la demande d'expulsion. La Cour d'appel a statué le 21 février 2017 (enrôlement n° 2017/000051). ## Question de droit La décision soulève deux questions connexes. La première est de savoir si le juge des référés, saisi d'une demande de constat de résiliation fondée sur une clause résolutoire conventionnelle, peut ou doit apprécier autre chose que la régularité de la mise en œuvre de cette clause. La Cour répond que le juge « doit se contenter de constater que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi ». Son office est donc circonscrit à la vérification de la régularité et de la bonne foi de la mise en œuvre. La seconde concerne l'incidence, sur l'acquisition de la clause, de deux éléments invoqués par le preneur : d'une part, sa bonne foi, tenant à son absence du domicile lors de la signification du commandement, d'autre part, l'existence d'un manquement du bailleur à ses propres obligations (fuites d'eau et travaux tardifs), que le preneur présentait comme justifiant la suspension de ses paiements.
# Cour d'Appel de Monaco, 18 novembre 2008, n° 27376 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 novembre 2008, n° 27376 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2008/11-18-27376)) ## Faits et procédure Les copropriétaires d'un appartement situé à Monaco, soumis à la loi n° 1.118 du 18 juillet 1988 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation, ont loué ce bien à S.K. par un bail du 1^er^ février 1999, conclu pour une durée de six ans expirant le 31 janvier 2005. Le bail a été conclu sous l'empire de la loi de 1988, dans sa rédaction issue de la loi n° 1.159 du 20 décembre 1992. Le 19 juillet 2004, les bailleurs ont notifié à la locataire un congé pour le terme du bail. Celle-ci s'y est opposée en invoquant l'article 2, alinéa 2, de la loi de 1988, selon lequel les locaux relevant de ce texte doivent être offerts à la location pour deux périodes successives de six ans, en faveur des personnes appartenant aux catégories protégées. Elle se prévalait ainsi d'un droit acquis au renouvellement du bail pour une nouvelle période de six ans. Par jugement du Tribunal de première instance, le congé a été déclaré valable. Le tribunal a retenu que la locataire ne démontrait pas sa qualité de personne protégée lors de la conclusion du bail, que la qualité acquise en cours de bail par l'effet de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 n'était pas rétroactive, et que la loi nouvelle ne prévoyait pas de droit au renouvellement. Le tribunal a en outre ordonné la libération des lieux, sous astreinte provisoire, et l'expulsion à défaut. La locataire a relevé appel. Elle demandait la réformation du jugement, la reconduction du bail de plein droit pour six ans, l'inopposabilité du congé et 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Les bailleurs concluaient à la confirmation, par appel incident portant sur l'indemnité d'occupation, et réclamaient 2 500 euros pour appel abusif. La décision est rendue par la Cour d'appel, qui infirme le jugement de première instance (la date de ce jugement est mentionnée comme « 26 octobre 2006 » dans les motifs et « 26 octobre 2005 » dans la note finale du texte fourni ; voir infra). ## Question de droit La Cour devait résoudre deux questions principales : 1. **La qualité de personne protégée** de la locataire, à la date de conclusion du bail, pouvait-elle être établie au regard de la loi de 1988, alors que les bailleurs contestaient à la fois cette qualité et la compétence de l'administration pour la reconnaître ? 2. **L'effet de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000**, qui a abrogé la loi de 1988, sur les baux en cours : le droit au renouvellement pour une seconde période de six ans, né de l'article 2, alinéa 2, pouvait-il être remis en cause par cette abrogation ? Subsidiairement, la stipulation d'un bail d'une seule durée de six ans valait-elle renonciation à ce droit ? Accessoirement, la Cour devait apprécier le caractère abusif, ou non, de la procédure engagée par les bailleurs. ## Solution et dispositif La Cour retient que la qualité de personne protégée est « établie » par le courrier du directeur de l'habitat du 20 février 2008, qui confirme l'inscription de la locataire sur le registre spécial depuis le 4 décembre 1992, date à laquelle elle a pu être logée dans le secteur protégé. Elle n'examine pas plus avant la contestation relative à la compétence de l'administration, ce qui revient à admettre implicitement la valeur probante de ce document. Sur
# Cour d'Appel de Monaco, 20 février 1990, n° 25584 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 février 1990, n° 25584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/02-20-25584))** ## Faits et procédure Par un bail écrit du 7 juin 1973, M. L.-D. a consenti à C. F. la location de quatre pièces d'un immeuble, portant les numéros 218, 219, 220 et 221. Ce bail était conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans, à compter du 15 juillet 1974. Les droits locatifs de M. L.-D. ont ensuite été détenus par la société Prochim, à laquelle C. F. est substitué dans la présente instance (la décision indique que C. F. est « bénéficiaire des droits locatifs que la Société Prochim tenait de M. L.-D. »). Les pièces n° 220 et 221 appartiennent à la SCI Bimini, et les pièces n° 218 et 219 à E. L.-D. Les deux propriétaires ont assigné leur locataire en validation de congé et expulsion, par deux actions distinctes que le Tribunal de Première Instance a jointes après s'être déclaré compétent. Par jugement du 26 novembre 1987, le tribunal a : - déclaré sans effet le congé donné par la SCI Bimini pour les pièces n° 220 et 221 ; - jugé que l'indivisibilité du bail rendait sans effet le congé donné par E. L.-D. pour les pièces n° 218 et 219 ; - dit que le bail se renouvelait par périodes annuelles depuis le 15 juillet 1986, et qu'il ne pourrait y être mis fin que par un congé unique, donné trois mois avant l'expiration d'une période annuelle ; - débouté les requérants de leurs demandes, ainsi que C. F. de sa demande de dommages-intérêts. Pour retenir la qualification annuelle, le tribunal a estimé que le bail écrit était arrivé à expiration le 15 juillet 1983, que C. F. avait été laissé en possession, et qu'il s'était donc formé un nouveau bail soumis à l'article 1576 du Code civil, le loyer ayant été calculé à l'année. Il a également relevé que le congé de la SCI Bimini n'avait pas été délivré dans le délai légal de trois mois. C. F. a interjeté appel parte in qua. Il soutenait que les premiers juges avaient dénaturé la convention en retenant un renouvellement annuel, alors que le contrat et les baux antérieurs prévoyaient une échéance triennale, et que le congé de la SCI Bimini visait la fin d'une période triennale, le 15 juillet 1986. La SCI Bimini a formé un appel incident. Elle indiquait avoir délivré, après le jugement, un congé commun avec E. L.-D. pour l'échéance du 15 juillet 1988, et demandait la validation de ce congé, l'expulsion de l'occupant sous astreinte de 500 F par jour de retard, et 10 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. E. L.-D. a conclu à la confirmation et a sollicité 20 000 F de dommages-intérêts pour appel dilatoire. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **Première question** : lorsque le preneur demeure dans les lieux à l'expiration d'un bail écrit sans que le bailleur s'y oppose, quelle est la nature du bail qui se forme, et notamment sa période de référence ? Cette question renvoie à l'article 1578 du Code civil, selon lequel « si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif a
# Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14377 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14377 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/12-15-14377)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, M. s. GA. a loué à M. e. GO. un appartement situé à Monaco, moyennant un loyer annuel de 79.200 euros, charges en sus. Les parties ont convenu d'un dépôt de garantie de 19.800 euros, que le locataire a versé. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 18 janvier 2010. Le bail a pris fin en décembre 2012. Deux états des lieux de sortie ont été établis : un premier par huissier le 6 décembre 2012, puis un second, également contradictoire, le 27 décembre 2012. La décision retient ce second constat comme seul pertinent, car il a été dressé après le départ du locataire et après les travaux de nettoyage et de remise en état effectués par celui-ci. Le 17 octobre 2013, le locataire a assigné le bailleur devant le Tribunal de première instance de Monaco en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2013, et en paiement de 10.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 27 novembre 2014, le tribunal a condamné le bailleur à restituer la somme de 19.800 euros avec intérêts, l'a débouté de sa demande reconventionnelle de 2.576 euros et l'a condamné à des dommages-intérêts pour résistance abusive. La décision ne permet pas de trancher l'écart entre le montant mentionné dans l'exposé des faits (3.000 euros) et celui retenu dans les motifs (3.500 euros) ; elle reprend ces montants sans les réconcilier. Le bailleur a relevé appel le 12 janvier 2015. Il a demandé à la Cour de constater, de dire et juger plusieurs points relatifs à l'état des locaux, et de le voir condamner au paiement de 2.576 euros au titre des travaux, déduction faite du dépôt de garantie, ainsi qu'à 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le locataire a opposé une exception d'irrecevabilité, fondée sur le caractère nouveau de certaines prétentions en appel, et a sollicité 10.000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions principales. La première est de nature procédurale : les formules « constater » et « dire et juger que », figurant dans le dispositif de l'acte d'appel, constituent-elles des demandes au sens de l'article 431, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte que leur caractère nouveau en appel entraînerait leur irrecevabilité ? La seconde est de fond : le bailleur peut-il imputer au locataire, en l'absence d'état des lieux d'entrée suffisamment précis, les dégradations relevées au départ et retenir le dépôt de garantie au titre des réparations locatives, au regard des articles 1570 à 1572 du Code civil ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour rejette l'exception d'irrecevabilité. Elle retient que les réclamations tendant à « constater » un fait ne tendent pas à la reconnaissance d'un droit et qu'une simple constatation, « équivalant à un donné acte », est dépourvue de valeur juridictionnelle. S'agissant des formules « dire et juger », elle
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 janvier 2014, n° 11805 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 janvier 2014, n° 11805 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-30-11805)) ## Faits et procédure Le 29 janvier 2013, M. N PE, attaché commercial de nationalité française, a signé un engagement de location portant sur un local commercial situé 14 rue Princesse Caroline à Monaco. L'opération était conduite par l'intermédiaire de Mlle E MA, exerçant sous l'enseigne MA IMMOBILIER, la propriétaire du local étant Mme C DU. Le jour de la signature, M. PE a versé à l'agence la somme de 16.200 euros. Le bail commercial n'a pas été définitivement conclu. Deux difficultés ont été relevées : la date différée de prise de possession, liée à des travaux dans le local, et la fourniture de la caution bancaire par le demandeur. L'acompte a été conservé par le bailleur. Par exploit d'huissier du 23 mai 2013, M. PE a assigné Mme DU et Mlle MA devant le Tribunal de première instance de Monaco en restitution de l'acompte, en dommages et intérêts et en paiement d'une somme complémentaire. Il contestait le bien-fondé de la clause pénale permettant la retenue de l'acompte, qu'il estimait manifestement excessive. Les défenderesses ont soulevé une exception de nullité de l'exploit. Elles soutenaient que l'adresse indiquée pour le requérant (« X à Monaco ») était fausse. Selon elles, une mention de l'huissier Mme Claire NOTARI, figurant dans un acte de signification du 29 avril 2013, établissait que M. PE ne demeurait plus à cette adresse depuis plus d'un an. Elles ajoutaient que l'élection de domicile en l'étude d'avocat ne pouvait régulariser cette irrégularité, le demandeur n'ayant jamais prétendu être domicilié ou résider hors de la Principauté. Le demandeur répliquait que l'adresse figurant sur l'exploit correspondait à celle de sa carte de séjour, valable jusqu'au 26 juillet 2014. Il soutenait que l'élection de domicile faite en l'étude de son avocat-défenseur permettait de pallier l'absence de mention du domicile réel et, a fortiori, de corriger l'adresse erronée. Il demandait en outre des dommages et intérêts pour usage abusif d'un moyen de procédure. Le jugement est contradictoire et rendu en premier ressort. ## Question de droit La question posée au tribunal était la suivante : un exploit introductif d'instance qui indique une adresse du requérant inexacte est-il nul, et l'élection de domicile en l'étude d'un avocat-défenseur permet-elle de régulariser cette mention ? Le tribunal doit d'abord vérifier le contenu obligatoire de l'exploit au regard des articles 136, alinéa 2, et 155 du Code de procédure civile. Il doit ensuite apprécier l'effet de l'élection de domicile prévue à l'article 138 du même code et, enfin, examiner l'article 966 du même code, qui qualifie la nullité encourue de non comminatoire. ## Solution et dispositif Le tribunal déclare nul l'exploit introductif d'instance. Son raisonnement repose sur trois étapes. **1. Le contenu obligatoire de l'exploit.** Le tribunal rappelle le texte applicable : > « Aux termes des dispositions combinées des articles 136, alinéa 2 et 155 du Code de procédure civile, tout exploit contiendra, à peine de nullité, le nom, les prénoms, la profession et le domicile de la partie requérante et de la partie à laquelle l'exploit sera signifié ou du moins une désignation précise de l'une et de l'autre ; » Il ajoute, s'agissant de la nature de la sanction, que « la nullité ainsi encourue n'est pas comminatoire » aux termes de l'article 966. **2. L'inexactitude du domicile.** Le tribunal relève que, lors d'une tentative de signification antérieure à l'assignation, l'intendant de l'immeuble a indiqué que M. PE ne demeurait plus à l'adresse indiquée depuis environ un an. L'huissier avait relevé qu'il était, de ce fait, « sans domicile, ni résidence connus ». Le tribunal retient que le demandeur « ne conteste pas réellement cet état de fait ». La seule carte de séjour produite ne suffit pas à établir l'adresse effective. **3. L'élection de domicile.** Le tribunal écarte l'argument tiré de l'article 138. Il juge que « l'élection de domicile en principauté prévue à l'article 138 du Code de procédure civile ne peut pallier l'indication d'une adresse erronée du demandeur dans l'acte d'assignation, qu'à condition que la partie requérante ne possède en Principauté ni domicile, ni résidence ». Or, M. PE a indiqué être domicilié à Monaco et n
# Cour d'appel de Monaco, 5 décembre 1989, n° 25609 > Décision commentée : Cour d'appel de Monaco, 05 décembre 1989, n° 25609 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/12-05-25609)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 27 mars 1986, C. C. a vendu aux époux R. et E. C. l'entier immeuble, composé de huit appartements, tous loués. Parmi les locataires figuraient G. U., occupant un appartement au rez-de-jardin, et G. B., occupant un appartement aux 2e et 3e étages. Le prix de vente stipulé était un prix global ; le montant afférent à l'appartement occupé par G. U. n'est pas précisé dans la décision. Par acte notarié du 22 décembre 1986, les époux C. ont cédé à titre gratuit l'appartement loué à G. U. à leur fils J. C., lequel en a fait donation, le même jour, à son épouse J. A. La décision ne se prononce pas sur la portée de cette chaîne d'actes au regard du litige. Par actes des 1er avril et 24 juin 1987, G. U. a assigné les acquéreurs et les consorts C. devant le Tribunal de Première Instance de Monaco, soutenant que la vente avait été conclue en violation d'un droit de préemption dont il se prétendait titulaire. G. B. est intervenu à l'instance pour les mêmes motifs et aux mêmes fins. Le tribunal a débouté G. U. et G. B. de leurs demandes, rejeté les demandes reconventionnelles des consorts C. et mis les dépens à la charge des demandeurs. Le jugement du 27 octobre 1988, rectifié le 17 novembre 1988, n'est pas autrement détaillé dans l'arrêt. Par actes des 5 janvier et 8 février 1989, G. U. et G. B. ont interjeté appel. Par conclusions du 17 janvier 1989, G. B. s'est désisté purement et simplement de son appel, désistement accepté par toutes les parties. La Cour a ensuite ordonné la jonction des procédures n° 89-46 et n° 89-52. En appel, G. U. soutenait que l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 lui conférait, en sa seule qualité de locataire, un droit de préemption sur l'appartement occupé. Il invoquait le caractère d'ordre public de ce texte et contestait la distinction opérée par les premiers juges entre la vente de l'ensemble d'un immeuble et la vente par appartements. Il alléguait par ailleurs une fraude à ses droits et sollicitait l'infirmation du jugement. Les consorts C. et C. P., veuve C., répliquaient que la vente portait sur l'immeuble entier pour un prix global, que le prix afférent à l'appartement ne pouvait être individualisé et qu'une solution contraire contraindrait les vendeurs à morceler leurs biens, paralysant les transactions importantes. Ils demandaient, par voie d'appel incident, des dommages-intérêts pour préjudice moral et matériel. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si le locataire d'un appartement, dans un immeuble vendu en totalité et pour un prix global, peut se prévaloir du droit de préemption que l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 reconnaît au locataire d'un local d'habitation. Accessoirement, l'arrêt devait se prononcer sur la demande de dommages-intérêts formée par les intimés au titre de l'exercice de l'action en justice. ## Solution et dispositif La Cour a d'abord posé le principe selon lequel le droit de préemption du locataire « a pour finalité de permettre à celui-ci de demeurer dans les lieux en se portant lui-même acquéreur des lieux qu'il occupe ». Elle en a déduit que « l'application de cette disposition suppose qu'il y ait coïncidence entre le local vendu par le propriétaire et le local occ
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14150 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2015, n° 14150 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/10-14-14150)) ## Faits et procédure Le 26 janvier 2011, la SARL E (ci-après la SARL) souscrit auprès de M. BE., agent immobilier exerçant sous l'enseigne « Agence immobilière BE. » et mandataire du propriétaire, un acte intitulé « engagement de location ». Il porte sur des locaux composés de bureaux et de deux parkings, sous conditions suspensives. Il prévoit la signature du bail avant le 17 février 2011 et le versement immédiat de la somme de 35.880 euros. Un projet de bail conforme à cet engagement, à l'exception de la situation d'un emplacement de voiture, est établi le 4 février 2011. Le 14 février 2011, la SARL informe M. BE. qu'elle renonce à la location. Aucun bail n'est conclu, mais M. BE. conserve la somme versée. Saisi par la SARL d'une demande en paiement, le tribunal de première instance, par jugement du 27 juin 2013 (date mentionnée dans l'arrêt d'appel), déclare valables l'engagement de location et la clause pénale qui y figure. Il ordonne la restitution de la somme principale de 35.880 euros. Il rejette les demandes de dommages-intérêts formées par la SARL et déclare irrecevable la demande reconventionnelle de M. BE. à hauteur de 36.000 euros, ainsi que mal fondée celle à hauteur de 10.000 euros. Sur appel de M. BE., la cour d'appel, par arrêt du 25 novembre 2014 (signifié le 17 décembre 2014), confirme le rejet de la demande d'annulation de l'engagement et de la demande tendant à voir la clause pénale réputée non écrite. Elle rejette la demande de caducité, infirme la restitution ordonnée en première instance et déboute la SARL de l'ensemble de ses demandes. La SARL forme un pourvoi en révision le 15 janvier 2015. Elle invoque cinq moyens, dont les trois premiers sont examinés ensemble. Le Ministère public a conclu le 19 mars 2015. L'audience s'est tenue le 9 octobre 2015, sur le rapport de M. Jean-François Renucci, conseiller. ## Question de droit Le pourvoi soulève plusieurs questions distinctes. Il s'agit d'abord de savoir si un engagement unilatéral de prendre à bail, qui n'impose d'obligation qu'au preneur, est dépourvu de cause ou affecté d'un dol (moyens un à trois, tirés des articles 971, 986, 1025 et 1029 du Code civil). Il s'agit ensuite de déterminer si la clause pénale stipulée pour le cas de refus de signature du bail est valable malgré un prétendu déséquilibre contractuel (moyen quatre, fondé sur les articles 989 et 990). Le cinquième moyen, en ses deux branches, pose trois questions. La première est de savoir si la mise en demeure préalable prévue par l'article 1085 était nécessaire pour que la peine soit encourue. La deuxième est de déterminer si une novation est intervenue, au sens de l'article 1089. La troisième est de savoir si M. BE., simple mandataire du bailleur, pouvait conserver la somme en son nom propre, compte tenu de la règle « nul ne plaide par procureur ». ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi sur l'ensemble des moyens. Elle reprend le raisonnement de la cour d'appel sur chacun des points. **Sur la validité de l'engagement.** La Cour retient que l'engagement est une promesse unilatérale de prendre à bail, dont la cause réside dans le besoin du promettant de disposer de bureaux pour son activité. Elle relève l'absence de dol, faute de manœuvres frauduleuses établies, et l'absence de condition potestative. L'engagement est qualifié de contrat préparatoire au bail futur, dont l'acceptation par la bailleresse rend l'engagement définitif. **Sur la clause pénale.** La Cour juge que l'existence d'un déséquilibre entre les prestations, « inhérente à tout contrat unilatéral, ne prive pas ce contrat de sa force obligatoire ». Elle approuve la cour d'appel d'avoir retenu que la clause pénale était valable. Elle précise que le motif fondé sur l'absence de déséquilibre est erroné, m
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14074 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14074 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/09-29-14074)) ## Faits et procédure Par bail du 10 mars 2014, la société anonyme monégasque R a consenti à M. e. AB. la location, pour deux ans à compter du 1er avril 2014, d'un appartement avec cave dans l'immeuble X à Monaco, moyennant un loyer annuel de 355 000 euros payable par trimestres anticipés. Deux emplacements de parking étaient loués séparément. Le preneur ne s'est pas acquitté des loyers du troisième trimestre 2014 et a quitté les lieux le 30 juillet 2014, sans état des lieux contradictoire ni remise en état, en adressant les clés par voie postale. Il avait été condamné en première instance à payer un arriéré locatif de 96 066 euros. La bailleresse a assigné le locataire en paiement de 178 464,44 euros, correspondant à des travaux de remise en état, à une indemnité de relocation de trois mois et à des dommages-intérêts. Par jugement du 19 mars 2015, le Tribunal de première instance a condamné le locataire à 33 496,90 euros, sommes à compenser avec le dépôt de garantie de 118 300 euros, et a rejeté le surplus. Il a retenu que certains postes de réparation n'étaient pas justifiés au regard du constat d'huissier du 1er août 2014, que l'impossibilité de relouer n'était pas établie et que l'abus justifiait 5 000 euros de dommages-intérêts. La SAM R a relevé appel. Le locataire, régulièrement cité, n'a pas comparu et a été jugé par défaut en application de l'article 211 du Code de procédure civile. En appel, la bailleresse a sollicité 32 739,44 euros au titre des travaux, 203 928 euros au titre de l'indemnité de relocation et 50 000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions : 1. Dans quelle mesure le preneur doit-il supporter les frais de remise en état, lorsque le bail stipule une restitution en « parfait état » ? 2. Quelle est l'étendue de l'indemnité de relocation due par le locataire qui résilie fautivement le bail, au sens de l'article 1599 du Code civil, et la demande chiffrée en appel peut-elle être accueillie ? 3. Le bailleur peut-il obtenir, en raison des circonstances de la rupture, des dommages-intérêts distincts de cette indemnité ? ## Solution et dispositif **Sur les frais de remise en état.** La Cour rappelle le principe de la force obligatoire des conventions, posé par l'article 989 du Code civil. Le bail mettait à la charge du preneur l'obligation de rendre les lieux dans l'état où il les avait reçus, constaté contradictoirement le 27 mai 2013. L'état de sortie révélant une dégradation, la Cour confirme néanmoins la réduction opérée en première instance : le locataire « ne doit supporter que les frais de remise en état nécessaires pour retrouver le parfait état d'origine ». Elle fait sienne la motivation des premiers juges, qui avaient écarté les postes de travaux étrangers au champ des constatations de l'huissier. **Sur l'indemnité de relocation.** La Cour interprète l'article 1599 en ce sens que le preneur ne doit le loyer que « pendant le temps ordinaire laissé au propriétaire pour trouver un nouveau locataire », et non jusqu'à la relocation effective. Elle ajoute qu'« il ne lui est dû aucune indemnité pour relocation » lorsque le bailleur a reloué immédiatement. Infirmant le jugement, qui avait rejeté la demande faute de justification de la durée nécessaire, elle retient, au vu des attestations produites en appel, que l'appartement n'a fait l'objet d'aucune nouvelle location jusqu
# Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1989/04-19-25539)) L'encadrement législatif des baux d'habitation en Principauté de Monaco, marqué par la raréfaction foncière et la nécessité de protéger la stabilité résidentielle des preneurs, repose sur un équilibre strict entre les prérogatives reconnues à la propriété immobilière et les garanties accordées à l'occupant. Au cœur de cette architecture statutaire figure le droit de reprise, mécanisme dérogatoire par lequel le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat de location afin d'affecter le bien à son usage personnel. Toutefois, pour prévenir tout détournement de cette prérogative aux seules fins d'éviction spéculative du preneur en place, le législateur monégasque a assorti l'exercice de ce droit d'une obligation positive rigoureuse : celle d'occuper effectivement les lieux repris. L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration topique de la fermeté avec laquelle la haute juridiction monégasque contrôle le respect de cette condition substantielle. En érigeant la force majeure, entendue dans son acception la plus stricte d'impossibilité absolue d'exécution, en cause exonératoire exclusive du défaut d'occupation par le bénéficiaire de la reprise, cet arrêt consolide la protection due au locataire évincé et circonscrit étroitement les moyens de défense ouverts au propriétaire défaillant ou à ses ayants droit. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle de bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé en Principauté de Monaco. La propriétaire de ce bien immobilier, Madame R. I., a entendu mettre en œuvre son droit de reprise sur ce logement, alors occupé par un locataire, Monsieur R. L'exercice de ce droit de reprise par la bailleresse a conduit à l'éviction effective du preneur. Comme le relève expressément la décision commentée, Monsieur R. a fait l'objet d'une mesure d'expulsion de l'appartement au cours de l'année 1978. En vertu des dispositions légales régissant la matière, et plus particulièrement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, il incombait dès lors à Madame R. I., en sa qualité de bénéficiaire de la reprise, de prendre possession des lieux et de les occuper. Or, durant une longue période s'étendant du mois d'octobre 1978 au mois d'avril 1983, Madame R. I., dont le domicile était établi à Nice, n'a pas procédé au transfert de son domicile vers l'appartement monégasque repris. La bailleresse est finalement décédée au cours de l'année 1983 sans avoir jamais satisfait à son obligation légale d'occupation du logement dont Monsieur R. avait été expulsé cinq ans auparavant. Constatant cette carence prolongée et l'inexécution par la propriétaire de ses obligations post-reprise, le locataire évincé, Monsieur R., a initié une action en justice visant à obtenir la réparation du préjudice né de son éviction injustifiée, dirigeant ses demandes indemnitaires contre les héritiers de la bailleresse décédée, à savoir R. B., A. D. et G. D. (désignés également dans l'arrêt sous l'appellation de « Consorts I. »). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisie du litige en première instance (la juridiction précise et la date du jugement de première instance ne sont pas précisées dans la décision), la juridiction du fond a accueilli les demandes formées par le locataire évincé. Ce jugement a fait l'objet d'un recours devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 28 juin 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision des premiers juges. L'arrêt confirmatif a condamné solidairement R. B., A. D. et G. D., pris en leur qualité d'héritiers de la bailleresse décédée, à verser à Monsieur R. diverses sommes d'argent allouées tant à titre d'indemnité que de dommages-intérêts, en sanction du défaut d'occupation par leur auteure, Madame R. I., du logement sur lequel elle avait exercé son droit de reprise. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont examiné la période courant d'octobre 1978 à avril 1983 et ont estimé que les éléments de preuve produits ne démontraient pas que la propriétaire s'était trouvée dans l'impossibilité absolue de transférer son domicile de Nice à Monaco. Mécontents de cette issue, les héritiers de la bailleresse (R. B., A. D. et G. D.) ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 28 juin 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, représentés par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, ils ont articulé une critique déclinée en deux moyens (dont le détail formel de la division n'est pas précisé dans la décision, mais dont la substance est synthétisée par la Cour). Les demandeurs au pourvoi formulaient trois griefs principaux à l'encontre de l'arrêt attaqué : 1. **Un défaut de motifs** : ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir rendu une décision dépourvue de motivation suffisante pour justifier la condamnation prononcée. 2. **Un défaut de réponse à conclusions** : ils soutenaient que les juges du second degré avaient omis de répondre aux moyens développés dans leurs écritures d'appel. 3. **Un manque de base légale** : sur le fond du droit, les Consorts I. faisaient grief à la Cour d'appel de s'être abstenue de caractériser l'existence d'un cas de force majeure. Selon la thèse développée par les héritiers, cette force majeure était constituée par la dégradation de l'état de santé de leur auteure, Madame R. I., circonstance médicale qui l'aurait empêchée, depuis l'expulsion du locataire en 1978 et jusqu'à son propre décès survenu en 1983, de prendre possession et d'occuper effectivement le logement repris à Monaco. En défense, Monsieur R., représenté par Maître Sanita, avocat-défenseur, concluait au rejet du pourvoi et au maintien des condamnations indemnitaires prononcées à son profit par les juges du fond. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une question de droit substantiel doublée d'une interrogation sur l'étendue de son propre contrôle de cassation en matière d'administration de la preuve. Le problème juridique central pouvait se formuler de la manière suivante : **À quelles conditions le bénéficiaire d'un droit de reprise sur un local d'habitation régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 (ou ses ayants droit) peut-il s'exonérer de sa responsabilité civile envers le locataire évincé en cas d'inexécution de l'obligation légale d'occuper les lieux repris, et plus particulièrement, l'état de santé du bailleur constitue-t-il de plein droit une cause exonératoire que le juge du fond serait tenu de caractériser au-delà du constat de l'absence d'impossibilité absolue de déménager ?** Sous-jacente à cette interrogation matérielle se posait la question de la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de révision : dans quelle mesure l'appréciation des éléments médicaux et factuels invoqués au titre de la force majeure relève-t-elle du pouvoir souverain des juges du fond, et quelle est la rigueur du standard juridique applicable à la qualification de cette cause d'exonération ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Malgré la concision caractéristique du style rédactionnel de la Cour de révision, la motivation déployée dans l'arrêt du 19 avril 1989 se révèle d'une grande densité juridique. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de deux axes complémentaires : d'une part, la consécration de l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la matérialité des faits allégués ; d'autre part, le contrôle strict de la qualification juridique de la force majeure au regard des exigences de l'Ordonnance-Loi n° 669. #### 1. Le rappel de la souveraineté des juges du fond dans l'appréciation des preuves et l'office du juge Pour écarter les griefs formels de défaut de motifs et de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision commence par réaffirmer un principe directeur de la procédure civile : les juges du fond apprécient souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui sont soumis à leur examen contradictoire. En outre, la Cour rappelle expressément que les juridictions inférieures ne sont nullement tenues « de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ». Par cette formule classique, la Cour de révision valide la méthode d'analyse de la Cour d'appel de Monaco. Les héritiers de la bailleresse avaient vraisemblablement produit diverses pièces (notamment d'ordre médical, bien que la nature exacte des pièces ne soit pas précisée dans la décision) visant à démontrer la précarité de l'état de santé de Madame R. I. entre 1978 et 1983. Les juges d'appel ont examiné ces productions documentaires et ont estimé, dans l'exercice de leur pouvoir souverain, qu'elles étaient insuffisantes pour établir le fait allégué. Plus précisément, la Cour d'appel a constaté que « les pièces versées aux débats n'établissaient pas l'impossibilité absolue dans laquelle se serait trouvée Madame I. de transporter son domicile de Nice à Monaco durant une période s'étendant d'octobre 1978 à avril 1983 ». Ce constat factuel négatif — l'absence de preuve d'une impossibilité absolue de déménager sur une période de près de quatre ans et demi — échappe par nature au contrôle de la Cour de révision. Dès lors que les juges du fond ont procédé à cet examen global des preuves et en ont tiré une conclusion claire, ils ont légalement motivé leur décision et répondu, en les écartant, aux conclusions des appelants, sans avoir à réfuter individuellement chaque argument ou chaque document produit. #### 2. L'exclusivité de la force majeure comme cause exonératoire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 Une fois le socle factuel verrouillé par le renvoi au pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de révision exerce pleinement son contrôle de légalité et de qualification juridique dans le dernier attendu de sa décision. C'est ici que réside l'apport normatif majeur de l'arrêt. La Cour énonce que les juges d'appel « en ont déduit exactement l'absence d'un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire de l'obligation d'occupation imposée au bénéficiaire de la reprise par l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n. 669 du 17 septembre 1959 ». Ce motif comporte trois enseignements fondamentaux : * **Le fondement légal de l'obligation** : L'obligation d'occuper le bien repris découle directement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Il ne s'agit pas d'une simple faculté laissée à la discrétion du propriétaire une fois le locataire expulsé, mais d'une obligation légale stricte qui conditionne la régularité a posteriori de l'exercice du droit de reprise. * **L'unicité de la cause d'exonération** : En utilisant l'adjectif exclusif « seul » (« un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire »), la Cour de révision ferme la porte à toute appréciation souple ou équitable des motifs de non-occupation. La simple bonne foi du bailleur, l'existence d'un motif légitime, une opportunité personnelle ou des difficultés passagères sont radicalement inopérantes. Seule la démonstration d'un événement revêtant les caractères de la force majeure permet au bailleur défaillant d'échapper aux sanctions pécuniaires (indemnités et dommages-intérêts) prévues au bénéfice du locataire évincé. * **La définition stricte de la force majeure par l'impossibilité absolue** : En approuvant les juges du fond d'avoir déduit l'absence de force majeure du constat de l'absence d'« impossibilité absolue » de transférer son domicile de Nice à Monaco entre octobre 1978 et avril 1983, la Cour de révision consacre le critère de l'irrésistibilité absolue. Un état de santé dégradé, même s'il aboutit finalement au décès de l'intéressée en 1983, ne caractérise pas la force majeure s'il ne rend pas *absolument impossible*, de manière continue sur toute la période considérée (ici cinquante-quatre mois), le simple fait de transporter son domicile d'une ville limitrophe (Nice) vers la Principauté de Monaco. La simple difficulté, la gêne ou l'incommodité liée à la maladie ne suffisent pas à libérer le débiteur de son obligation légale. La déduction opérée par la Cour d'appel étant juridiquement exacte, le grief de manque de base légale est balayé : la décision attaquée est légalement justifiée et aucun des deux moyens du pourvoi n'est accueilli. ### C. Le dispositif Conformément à son raisonnement concluant au caractère infondé des moyens soulevés par les héritiers de la bailleresse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et assortit sa décision des condamnations accessoires légales en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations appliquée aux statuts locatifs spéciaux. Pour en saisir toute la portée, il convient d'analyser la rigueur de la solution retenue au regard de l'économie générale de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, ainsi que sa résonance avec les principes classiques du droit civil relatifs à la responsabilité et à la force majeure. #### 1. La protection de l'effectivité du statut des baux d'habitation monégasques L'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation constitue l'un des piliers du droit immobilier social en Principauté de Monaco. Ce texte instaurait (et régissait à l'époque des faits) un secteur locatif protégé, caractérisé par une réglementation stricte des loyers et un droit au maintien dans les lieux ou au renouvellement au profit des locataires, venant limiter la liberté contractuelle et le droit de propriété des bailleurs. Dans un tel système, le droit de reprise accordé au propriétaire par la loi représente une soupape essentielle mais dangereuse pour l'équilibre du texte. Si le propriétaire peut évincer un locataire protégé en invoquant le besoin de loger lui-même dans l'appartement, le risque de fraude à la loi est majeur : un bailleur pourrait être tenté d'exercer une reprise fictive dans le seul but de libérer le bien d'un locataire encombrant (dont le loyer est plafonné), pour ensuite laisser le bien vacant dans l'attente d'une opération immobilière, le vendre libre d'occupation à un prix très supérieur, ou le relouer à des conditions plus avantageuses une fois le contrôle relâché. C'est pour parer à ce risque de fraude que l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 impose une obligation de résultat au bailleur reprenant : il doit occuper effectivement les lieux. L'arrêt du 19 avril 1989 démontre que la Cour de révision conçoit cette obligation comme le corollaire indissociable du droit d'expulsion. L'éviction de Monsieur R. en 1978 n'était juridiquement causée et légitimée que par l'occupation future de Madame R. I. Dès lors que cette occupation fait défaut pendant près de cinq ans (d'octobre 1978 à avril 1983), la cause juridique de l'éviction disparaît rétroactivement, faisant naître une créance de réparation au profit du locataire évincé. #### 2. La conception orthodoxe de la force majeure interne et l'appréciation de la maladie L'apport théorique le plus remarquable de l'arrêt réside dans son refus d'admettre une cause d'exonération intermédiaire entre l'exécution de l'obligation et la force majeure. Dans certains systèmes juridiques ou sous l'empire d'autres textes spéciaux en droit comparé, le juge est parfois autorisé à apprécier le « motif légitime » ou la « cause grave et légitime » ayant empêché le bailleur d'occuper les lieux (ce qui permet une appréciation *in concreto* de la bonne foi du propriétaire). Tel n'est pas le choix de la Cour de révision de Monaco sous l'empire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 : la Cour affirme sans ambages que la force majeure est « seul[e] de nature à constituer une cause exonératoire ». Ce faisant, elle soumet l'obligation légale d'occupation au régime le plus sévère des obligations de résultat du droit civil. En outre, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur la notion dite de « force majeure interne », c'est-à-dire l'événement qui frappe la personne même du débiteur de l'obligation, telle que la maladie ou le décès. Traditionnellement, la doctrine civiliste s'est interrogée sur le point de savoir si la maladie du débiteur satisfait à la condition d'extériorité requise pour qualifier la force majeure. En l'espèce, la Cour de révision (à l'instar des juges du fond) ne rejette pas par principe l'idée que l'état de santé du bailleur puisse constituer un cas de force majeure. Elle admet implicitement que la maladie ou le décès peuvent, en théorie, être invoqués par les héritiers. Toutefois, elle déplace le curseur du contrôle sur la condition d'**irrésistibilité**, qu'elle exige absolue, et sur la **temporalité** de l'empêchement : * **L'exigence d'une impossibilité absolue** : L'irrésistibilité ne s'entend pas d'une simple difficulté d'exécution ou d'un coût accru. Pour qu'une pathologie constitue un cas de force majeure exonératoire de l'obligation d'occuper un logement, il faut qu'elle place le propriétaire dans une incapacité physique ou médicale totale de changer de résidence (par exemple, une hospitalisation continue et irréversible en soins intensifs ou en établissement spécialisé interdisant tout maintien à domicile). * **Le facteur géographique et temporel** : Les juges du fond, approuvés par la Cour de révision, ont pris soin de relever deux paramètres concrets qui ruinaient la thèse des héritiers : la proximité géographique (un transfert de domicile de Nice à Monaco, villes distantes de quelques kilomètres seulement) et la durée de la carence (d'octobre 1978 à avril 1983). Même si l'état de santé de Madame R. I. s'est dégradé jusqu'à entraîner son décès en 1983, il appartenait aux héritiers de prouver que cet état de santé rendait le déménagement absolument impossible dès le mois d'octobre 1978 et sans aucune interruption ou rémission jusqu'en avril 1983. La longueur de cette période de quatre ans et demi rendait hautement improbable l'existence d'une impossibilité absolue et continue dès l'origine de l'expulsion du locataire. #### 3. La transmissibilité passive de la dette de réparation aux héritiers L'arrêt illustre également les mécanismes de la transmission successorale du passif délictuel ou quasi-délictuel né de la violation d'une obligation légale. Bien que l'obligation d'occuper personnellement les lieux repris soit par nature une obligation *intuitu personae* attachée à la personne du bénéficiaire de la reprise (ou des bénéficiaires
# Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2015, n° 13589 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 juillet 2015, n° 13589 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/07-14-13589)) ## Faits et procédure Par contrat du 2 octobre 2012, la société anonyme monégasque A a donné à bail à c-h. SA., pour trois ans à compter du 15 novembre 2012, un appartement de sept pièces à usage d'habitation, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros payable trimestriellement et d'avance. Le bail contenait une clause résolutoire. Le locataire ayant cessé de régler les loyers et charges, bailleur a fait délivrer, le 9 septembre 2014, un commandement de payer sous huitaine de 82 254,72 euros, rappelant la clause résolutoire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné en référé le 19 septembre 2014, aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail et d'expulsion. À l'audience du 5 novembre 2014, sans état des lieux de sortie, le locataire a remis des clés de l'appartement tout en s'opposant à son expulsion. Par ordonnance du 28 janvier 2015, le juge des référés a prononcé la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2014, soit huit jours après le commandement. Il a enjoint au locataire de libérer les lieux de tous biens, à défaut de quoi son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, serait ordonnée dans le délai d'un mois, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Il a débouté le bailleur de sa demande d'astreinte. Il retenait que, si le locataire déclarait avoir quitté les lieux, un constat du 12 novembre 2014 établissait que du mobilier y avait été laissé. Le locataire a interjeté appel. Il demandait à la Cour de constater sa restitution des lieux par la remise des clés, la reprise de possession par le bailleur et le caractère « sans objet » de la demande d'expulsion. Il soutenait en outre que le juge des référés n'était pas compétent pour ordonner l'enlèvement de meubles. L'intimée sollicitait la confirmation, la qualification d'occupant sans droit ni titre, une indemnité d'occupation jusqu'à la relocation ou jusqu'au 15 novembre 2015, et 20 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait déterminer, en premier lieu, l'étendue de l'office du juge des référés saisi d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolutoire. Elle devait apprécier, en deuxième lieu, si la remise de clés par le preneur suffit à caractériser la restitution des locaux, alors que du mobilier demeure dans l'appartement. Elle devait se prononcer, en troisième lieu, sur la possibilité pour le juge des référés d'allouer une indemnité d'occupation et, enfin, sur le bien-fondé de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts. ## Solution et dispositif La Cour articule sa solution autour de deux principes. Le premier concerne l'office du juge des référés. Selon l'arrêt, son rôle face à une clause résolutoire insérée dans un bail consiste « à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention », afin de déterminer si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite. Une fois résilié, le bail prive l'occupant de tout droit à occuper les locaux, et le juge des référés doit alors mettre fin à cette occupation, sauf contestation sérieuse portant sur l'existence, la validité ou la qualification du contrat. Le second principe précise la notion d'occupation indue. Elle « ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre », mais s'étend à « tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux ». Seule « une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire » est de nature à exclure l'occupation sans droit ni titre. En l'espèce, la Cour retient que la résiliation est définitive, les parties s'étant accordées sur ce point, et qu'aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l'office du juge. Elle relève que seules huit
**Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13611 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-09-13611))** # Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13611 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13611 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-09-13611)) ## Faits et procédure Par acte du 30 octobre 2013, Mme b. VA. épouse PA. a loué à M. d. DE GR. un appartement, ainsi que deux emplacements de parking situés dans deux immeubles distincts. Le bail était consenti pour six ans, renouvelable, moyennant un loyer annuel de 81.600 € hors charges, payable par trimestres anticipés et indexé. Le locataire ayant cessé de régler les loyers, bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 9 juillet 2014. Demeuré infructueux, il a donné lieu à une ordonnance de référé du 26 novembre 2014 constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion, avec un délai de quatre mois. Parallèlement, la bailleresse a obtenu l'autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire sur un deux-roues appartenant au locataire, saisie réalisée le 8 août 2014, ainsi qu'une saisie-gagerie et une saisie-arrêt sur salaires, ces dernières faisant l'objet d'instances distinctes. Saisi d'une assignation du 16 octobre 2014, le Tribunal de première instance était appelé à statuer sur le paiement des loyers et indemnités d'occupation, sur des dommages-intérêts pour contrainte à ester en justice, sur la validité et la conversion de la saisie-conservatoire, ainsi que sur les frais de gardiennage. Le défendeur, comparaissant en personne, a formé des demandes reconventionnelles fondées sur l'« acharnement judiciaire », sollicité le bâtonnement de passages des écritures adverses et invoqué la restitution de la caution versée lors de l'entrée dans les lieux. Le jugement, rendu contradictoirement et en premier ressort, a fait droit pour l'essentiel aux prétentions de la bailleresse. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier : 1. **Le dépôt de garantie peut-il être imputé sur les loyers impayés en cours de bail ?** Le locataire soutenait que la caution, d'un montant de 21.600 €, devait être déduite de la créance locative ou, à tout le moins, qu'elle en garantissait le paiement. 2. **La résistance d'un débiteur ouvre-t-elle droit à réparation indépendamment de la notion de frais irrépétibles ?** Le tribunal relève que cette notion est « inconnue en droit monégasque », ce qui conduit à s'interroger sur le fondement de l'indemnisation. 3. **Les demandes reconventionnelles pour « acharnement judiciaire » et le bâtonnement des écritures sont-elles fondées ?** Plus précisément, le juge doit déterminer si l'usage de mesures conservatoires multiples, ou certains passages des écritures, sont constitutifs de faute ou d'atteinte à l'honneur. ## Solution et dispositif **Sur la caution.** Le tribunal écarte toute imputation sur la créance locative au motif que la caution « n'a pas vocation à couvrir des arriérés de loyer mais d'éventuelles dégradations dans le logement loué ». Il refuse expressément de statuer sur sa restitution, celle-ci « n'entrant pas dans le cadre du présent litige ». **Sur le montant de la créance.**
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13612 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13612 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-09-13612)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 23 janvier 2014, une société de droit des Îles Vierges britanniques (la société A) a donné à bail à deux locataires, M. a. AR-EM. et Mme e. ME. épouse AR-EM., un appartement de six pièces à Monaco. Le bail était conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 336.000 euros, payable par trimestre anticipé, et une provision trimestrielle sur charges de 4.500 euros. Les loyers et provisions sur charges de novembre 2014, décembre 2014 et janvier 2015 n'ayant pas été réglés malgré plusieurs relances, le bailleur a fait délivrer, par exploit d'huissier du 9 janvier 2015, un commandement de payer sous huit jours la somme de 89.790 euros, visant expressément la clause résolutoire du bail. Les preneurs n'ayant pas acquitté les sommes dans le délai, la décision retient que le bail a été résilié de plein droit le 17 janvier 2015. Le juge des référés, statuant par défaut le 25 février 2015, a constaté la résiliation et ordonné l'expulsion. Le bailleur a ensuite assigné au fond, par exploit du 13 mars 2015, puis réassigné le 15 avril 2015 selon la procédure de l'article 217 du Code de procédure civile. Il sollicitait, au visa de l'article 1568 du Code civil, la constatation de la résiliation, la condamnation au paiement de 89.790 euros, une indemnité d'occupation mensuelle de 28.000 euros, et la compensation judiciaire avec le dépôt de garantie et la caution. Les défendeurs n'ayant comparu ni à personne ni après réassignation, le tribunal a statué par jugement de défaut. ## Question de droit Le litige soulevait trois questions : 1. **La clause résolutoire insérée au bail a-t-elle produit ses effets, faute de paiement dans le délai du commandement ?** Le tribunal devait vérifier la régularité du mécanisme contractuel (commandement visant la clause, délai de huit jours, défaut de régularisation) et en tirer la date de résiliation. 2. **Quelles sommes peuvent être mises à la charge du preneur défaillant ?** Il s'agissait d'arrêter le montant des loyers et charges échus à la date de résiliation, de se prononcer sur une provision non justifiée, et de fixer le point de départ et le mode de calcul de l'indemnité d'occupation. 3. **Une compensation judiciaire peut-elle être ordonnée entre les arriérés locatifs et les dépôts versés par le preneur ?** La question portait sur la possibilité d'opérer cette compensation à une date autre que celle de la résiliation, en lien avec la reconnaissance par le bailleur de la conservation des sommes. ## Solution et dispositif Le tribunal constate la résiliation de plein droit à la date du 17 janvier
# Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/04-10-25535)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un appartement de quatre pièces principales, reçu en donation le 17 novembre 1986, est poursuivi pour défaut de déclaration de vacance. Le locataire, belle-sœur du donataire, est décédé le 10 avril 1984 et le logement est demeuré inoccupé depuis. Une mise en demeure de déclarer la vacance a été adressée le 19 janvier 1987 par le Conseiller de Gouvernement, puis le refus du propriétaire, réitéré devant les services de police, a conduit à la saisine du Parquet Général le 3 juillet 1987. Le prévenu a été entendu par les services de police, sur instructions du Parquet Général, les 17 juillet et 10 décembre 1987. La citation est intervenue le 20 avril 1988. Le Tribunal correctionnel, par jugement du 29 novembre 1988, a déclaré le prévenu coupable, l'a condamné à 2 500 F d'amende et lui a enjoint, sous astreinte, de procéder à la déclaration de vacance. Le prévenu invoquait cinq moyens : la prescription triennale de l'article 13 du Code de procédure pénale, l'exclusion du logement du champ de l'ordonnance-loi n° 669 par application de son article 55, l'application du régime libre de l'Ordonnance Souveraine n° 887 du 25 juin 1970, le bénéfice de l'Ordonnance Souveraine n° 9231 du 8 août 1988, et, subsidiairement, l'absence de preuve de la soumission du logement au texte. Le Tribunal avait écarté la prescription et jugé que le prévenu, à qui incombait la charge de la preuve, n'établissait pas l'exclusion du champ d'application. Les deux parties ont relevé appel. Lors de l'audience du 13 mars 1989, le Ministère Public a soutenu que le point de départ du délai devait être fixé au 18 avril 1987, et non au décès. Le prévenu a produit en appel plans et documents relatifs à l'immeuble. (Non précisé dans la décision : la date exacte de la décision, le texte se bornant à mentionner les magistrats composant la Cour.) ## Question de droit La Cour devait résoudre deux
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-13-25107)) Le droit des baux d'habitation en Principauté de Monaco présente la singularité remarquable d'articuler, au sein d'un territoire exigu soumis à une forte pression démographique et foncière, la protection constitutionnelle du droit de propriété et un interventionnisme étatique prononcé visant à préserver l'accès au logement de certaines catégories de personnes dites « prioritaires ». Au cœur de cet édifice législatif figure l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, complétée par son ordonnance souveraine d'application n° 2.057 du 21 septembre 1959. Ce dispositif institue un mécanisme contraignant de déclaration des locaux vacants, assorti d'une prérogative exorbitante du droit commun conférée à l'autorité administrative : le pouvoir d'attribuer d'office le logement vacant à un candidat prioritaire lorsque le propriétaire n'a pas lui-même consenti de bail à une telle personne dans le délai légal. Le jugement rendu le 13 juin 1985 par le Tribunal de première instance de Monaco, siégeant en chambre du conseil et statuant en audience publique dans l'affaire opposant les consorts B. et D. à l'État de Monaco, constitue une décision de référence quant à l'interprétation et à la mise en œuvre de ce régime d'attribution d'office. Par cette décision d'une grande richesse technique, la juridiction monégasque tranche tout à la fois une question fondamentale de répartition des compétences entre le juge judiciaire et le juge constitutionnel et administratif (le Tribunal Suprême), précise l'articulation hiérarchique entre la loi et le règlement dans la définition de la vacance, encadre rigoureusement la computation des délais procéduraux de l'attribution d'office, et délimite de manière stricte l'office du juge ainsi que les prérogatives résiduelles du propriétaire face au locataire imposé par l'Administration. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la situation juridique et matérielle d'un bien immobilier à usage d'habitation situé en Principauté de Monaco. Madame R. I., veuve en premières noces de Monsieur B. et en secondes noces de Monsieur D., était propriétaire d'un appartement composé de quatre pièces principales et de ses dépendances, sis au premier étage d'un immeuble monégasque. Ce logement avait été libéré par son dernier locataire au mois d'octobre 1978 et était demeuré inoccupé depuis cette date. Le 7 avril 1983, Madame R. I. est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, R. B., A. D. et G. D., lesquels sont dès lors devenus propriétaires indivis de l'appartement en question. L'inoccupation prolongée du bien n'a pas échappé à la vigilance de l'Administration monégasque. En effet, à la suite d'une enquête diligentée par le service du logement de la Principauté, il est apparu que l'appartement n'était plus occupé depuis l'année 1978. Par une lettre de l'Administrateur des domaines chargé de l'habitat (dont le texte de la décision mentionne la date du 7 septembre 1984, bien que la chronologie des actes subséquents démontre que les démarches déclaratives se sont nouées dès le mois d'août 1984), R. B. a été invité, en sa qualité de copropriétaire indivis, à souscrire la déclaration de vacance de ce logement. Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, R. B., les héritiers indivis ont procédé à ladite déclaration de vacance en utilisant la formule spéciale délivrée à cet effet par le service du logement. L'examen matériel de ce document administratif révèle plusieurs mentions déterminantes pour la solution du litige : - En regard de la question pré-imprimée *« le local est-il disponible ? »*, le déclarant a expressément répondu : *« Oui, le 1er octobre 1984 »*. - Le formulaire mentionne comme date d'établissement le 23 août 1984. - Toutefois, lors de son établissement le 23 août 1984, la déclaration ne répondait pas à la demande d'indication des jours et heures de visite de l'appartement ; elle n'a été complétée sur ce point que postérieurement et verbalement par le déclarant. - Le cadre réservé à l'Administration sur ce même document comporte les indications suivantes : *« Date : 23 août 1984, Affiché le 27 août 1984, Transmis au Journal de Monaco le 24 août 1984 »*. - Enfin, le service du logement a délivré à R. B. un récépissé officiel de cette déclaration de vacance sous la date du 27 août 1984. L'affichage réglementaire de la vacance ayant eu lieu pendant une durée de vingt jours, du 27 août au 15 septembre 1984, sans qu'une location amiable ne soit conclue par les propriétaires avec un candidat prioritaire, l'Administration a mis en œuvre son pouvoir d'attribution forcée. Par une décision du 25 septembre 1984, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception émanant du Conseiller de gouvernement pour les Finances et l'Économie agissant pour le Ministre d'État, il a été porté à la connaissance du mandataire des indivisaires que l'appartement était attribué d'office à un prioritaire, Monsieur R. S., en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cependant, les héritiers indivis ont opposé un refus catégorique de mettre les locaux à la disposition de Monsieur R. S., empêchant ainsi l'attributaire désigné par l'État de prendre possession du logement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire échec à cette mesure administrative d'attribution forcée, les copropriétaires indivis, R. B., A. D. et G. D., ont, par exploit d'assignation en date du 2 octobre 1984, attrait l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance en déclarant fonder leur action sur l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu'il statue selon les chefs de demande suivants : - Constater que la comptabilisation des délais prévus par l'ordonnance-loi n° 669 n'était pas exacte, au motif qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement, et par application des dispositions de l'article 4, alinéa 2, du titre I de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ce bien ne pouvait être considéré comme vacant ; - Constater en conséquence que le Ministère d'État aux Finances et à l'Économie avait outrepassé ses droits dans sa décision d'affectation d'office de l'appartement, sans attendre que le délai de vingt jours puisse commencer à s'écouler et qu'il soit complètement écoulé ; - *« Annuler purement et simplement la décision dont s'agit du 25 septembre 1984 »* ; - Donner acte aux requérants de leur engagement de réaliser non seulement les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement, mais également les travaux requis pour faire changer cet appartement de catégorie, afin de leur permettre de le louer aux locataires de leur choix. Au soutien de ces prétentions, l'argumentation des consorts B. et D. se déployait en deux branches principales, assorties d'un moyen subsidiaire : 1. **En la forme (sur la computation des délais) :** Les demandeurs soutenaient que l'Administration n'avait pas respecté les délais impératifs prévus par l'ordonnance-loi n° 669 lors de l'édiction de sa décision d'attribution d'office du 25 septembre 1984. Selon eux, le délai avait été indûment comptabilisé à partir du 27 août 1984, alors qu'il aurait dû courir dès le 23 août 1984, date effective d'établissement de la déclaration de vacance. En faisant rétroagir le point de départ au 23 août, la décision du 25 septembre 1984 apparaissait tardive comme étant intervenue après l'expiration du délai légal (vingt jours d'affichage augmentés des dix jours d'attribution d'office, soit trente jours expirant avant le 25 septembre). Les propriétaires en déduisaient qu'ils avaient recouvré la libre disposition de leur local en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669. 2. **Au fond (sur la vacance et la disponibilité du local) :** De manière alternative et quelque peu contradictoire avec leur déclaration initiale, les indivisaires affirmaient que l'appartement ne pouvait être qualifié de vacant. S'ils reconnaissaient avoir souscrit une déclaration de vacance, ils alléguaient l'avoir fait sous la menace de poursuites pénales. Ils faisaient valoir qu'en raison d'un état d'insalubrité, de dégradations importantes affectant les lieux, ainsi que de l'entreposage de meubles dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, les locaux n'étaient ni disponibles, ni susceptibles d'une habitation immédiate. Invoquant l'article 4 de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ils soutenaient que le point de départ du délai de vingt jours devait être impérativement *« reporté au jour où prend fin la situation de droit ou de fait (rendant) le local indisponible »*. Dès lors, l'attribution d'office était, selon cette seconde branche, prématurée et irrégulière. 3. **À titre subsidiaire (sur la personne de l'attributaire) :** Les demandeurs s'opposaient au choix même du locataire désigné par l'Administration, Monsieur R. S., en mettant expressément en doute sa bonne foi, sa moralité et sa solvabilité. En défense, l'État de Monaco concluait au rejet intégral des demandes en opposant d'abord une exception d'incompétence juridictionnelle, puis une réfutation point par point sur le fond : 1. **Sur la compétence :** L'État soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance. S'appuyant sur la formulation de l'assignation qui tendait à voir *« annuler purement et simplement »* une décision administrative émanant du Ministre d'État, le défendeur soutenait qu'une telle action s'analysait en un recours en annulation pour excès de pouvoir, lequel ressortit à la compétence exclusive du Tribunal Suprême en vertu de l'article 90 B de la Constitution. 2. **Sur le fond :** Subsidiairement, l'État faisait valoir que le bien était incontestablement vacant au sens de l'article 1er-5° de l'ordonnance-loi n° 669, obligeant les copropriétaires à déclarer cette vacance. Quant au point de départ du délai, la date du 27 août 1984 avait été retenue conformément à l'ordonnance du 21 septembre 1959 en raison de l'omission, par Monsieur B., de l'indication des jours et heures de visite sur le formulaire du 23 août, omission qui avait retardé l'affichage et fait obstacle au déroulement normal de la procédure jusqu'à sa régularisation le 27 août. S'agissant de l'état d'inhabitabilité allégué, l'État le jugeait sans pertinence dès lors que plusieurs prioritaires s'étaient déclarés prêts à occuper les lieux et que l'attributaire entendait réaliser à ses frais les travaux nécessaires. De plus, l'État rappelait que l'insalubrité doit faire l'objet d'une déclaration par arrêté et ne saurait résulter d'un simple constat d'huissier, une telle allégation contredisant au demeurant l'affirmation expresse de disponibilité figurant dans la déclaration signée par le mandataire. L'absence de règlement de la succession était tout aussi inopérante face à la loi. Enfin, l'État soulignait que si la qualité légale de prioritaire de l'attributaire peut faire l'objet d'une discussion, les propriétaires ne sont nullement autorisés à contester sa moralité ou sa solvabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et constitutionnel qu'au droit substantiel des baux d'habitation réglementés : 1. **La question de compétence juridictionnelle :** Le Tribunal de première instance est-il compétent, sur le fondement de l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour connaître d'une action contestant une décision ministérielle d'attribution d'office d'un logement, lorsque l'exploit introductif d'instance sollicite formellement l'« annulation » de cet acte administratif pour dépassement de pouvoir, ou un tel litige relève-t-il de la compétence exclusive du Tribunal Suprême au titre de l'article 90 B de la Constitution ? 2. **La définition de la vacance et la hiérarchie des normes :** Un propriétaire peut-il remettre en cause l'état de vacance de son local, tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (norme législative), en invoquant l'indisponibilité matérielle ou juridique du bien (mauvais état, meubles successoraux) sur le fondement de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959 (norme réglementaire) ? 3. **La détermination du point de départ du délai d'attribution d'office :** À quelle date précise commence à courir le délai légal de vingt jours (prorogé de dix jours) permettant l'attribution d'office d'un logement vacant ? Ce délai court-il dès la rédaction d'une déclaration de vacance incomplète, à compter de la délivrance du récépissé après régularisation des mentions obligatoires, ou doit-il être reporté en raison d'une prétendue indisponibilité des lieux ? Qui, du propriétaire ou du service du logement, détient le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'un tel report ? 4. **L'étendue du contrôle sur le locataire attributaire :** Le propriétaire d'un local attribué d'office par l'Administration est-il recevable et fondé à s'opposer à cette mesure en contestant devant le juge la bonne foi, la conduite, la moralité ou la solvabilité du candidat prioritaire désigné ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'exception d'incompétence soulevée par l'État de Monaco, puis débouter les indivisaires de l'intégralité de leurs prétentions au fond, le Tribunal de première instance développe une motivation rigoureuse, structurée en deux temps parfaitement distincts. #### 1. Sur la compétence : la primauté de la substance de l'action sur l'impropriété des termes de l'assignation Examinant en premier lieu le déclinatoire de compétence présenté par l'État, le Tribunal procède à une requalification salvatrice des termes de l'exploit introductif d'instance. Les juges concèdent d'emblée que *« les termes improprement employés dans l'exploit introductif d'instance peuvent donner à penser que les demandeurs entendent former un recours en annulation pour excès de pouvoir contre la décision du 25 septembre 1984 émanant du Ministre d'État »*. Si tel avait été véritablement l'objet du recours, l'instance aurait effectivement relevé de la compétence du Tribunal Suprême. Toutefois, le Tribunal refuse de s'arrêter à cette maladresse rédactionnelle des demandeurs (qui avaient réclamé d'*« annuler purement et simplement la décision »*). Il recherche le fondement juridique réel de l'action et relève que les requérants se sont *« expressément référés, pour définir le cadre juridique de la présente action, à l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 »*. Or, cette disposition législative investit le Tribunal de première instance, siégeant en chambre du conseil, d'une compétence d'attribution spéciale pour *« apprécier la validité de toute attribution faite en violation de cette ordonnance-loi ou de l'ordonnance souveraine prise pour son application »*. Constatant que les griefs formulés par les consorts B. et D. portent précisément sur la méconnaissance des règles édictées par ces textes spéciaux — à savoir la computation des délais et la vacance effective de l'appartement —, le Tribunal affirme qu'il ne peut que retenir sa compétence. Il justifie cette solution par un argument téléologique fort : décliner sa compétence au profit du Tribunal Suprême reviendrait à *« priver d'effet la faculté de contestation ouverte par l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 et de vider ce texte de sa substance »*. Le recours ayant été formé dans le respect des prescriptions de l'alinéa 2 dudit article 8, l'exception d'incompétence est écartée. #### 2. Sur le fond : la validation intégrale de la procédure d'attribution d'office Abordant le fond du litige, le Tribunal déconstruit méthodiquement l'argumentation des propriétaires en s'appuyant sur la hiérarchie des normes et sur l'économie générale des textes de 1959. **En premier lieu, sur la notion de vacance**, le Tribunal rappelle avec force que l'ordonnance-loi n° 669 *« constitue une norme législative »*. Son article 1er définit les locaux vacants notamment comme ceux à usage d'habitation libérés par le départ d'un occupant (§§ 5° et 6°) ou n'ayant fait l'objet d'aucune location et inhabités depuis plus de trois ans (§ 7°). Le logement litigieux, inoccupé depuis le départ du dernier locataire en octobre 1978, entrait manifestement dans le champ de ces définitions légales. Dès lors, la déclaration de vacance était obligatoire en vertu de l'article 2 de l'ordonnance-loi (le Tribunal écartant au passage, comme dépourvu de sérieux, l'argument selon lequel cette déclaration aurait été extorquée sous la menace de la loi pénale). Surtout, les juges posent un principe de hiérarchie normative : la vacance légale au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 *« ne saurait être remise en cause sur le fondement de l'ordonnance précitée du 21 septembre 1959, d'ordre réglementaire »*. **En deuxième lieu, sur l'articulation des délais et la prétendue indisponibilité du bien**, le Tribunal expose le mécanisme combiné des articles 3 et 4 de l'ordonnance-loi n° 669 et de l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine du 21 septembre 1959. En vertu de la loi, les locaux vacants peuvent être loués à des prioritaires pendant un délai de vingt jours courant à compter de la date à laquelle les lieux sont devenus vacants et susceptibles d'une habitation immédiate ; à défaut de location amiable dans ce délai, celui-ci est augmenté d'une période de dix jours permettant à l'Administration de procéder à l'attribution d'office, passé laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien. L'ordonnance souveraine précise, quant à elle, les modalités pratiques de ce décompte : c'est la date de réception de la déclaration de vacance par le service du logement — constatée par la délivrance d'un récépissé qui mentionne cette date — qui fait courir le délai de vingt jours. Ce même texte réglementaire ajoute que lorsque le local n'est pas disponible, le point de départ du délai est reporté par le service au jour où prend fin la situation rendant le local indisponible. Or, le Tribunal juge que l'indisponibilité invoquée par les consorts B. et D. ne saurait être admise, et ce pour trois raisons cumulatives : - *L'obligation de sincérité et l'interdiction de se contredire :* L'ordonnance du 21 septembre 1959 exige que la déclaration de vacance soit *« sincère et véritable en instituant le déclarant responsable des indications mentionnées »*. En l'espèce, le mandataire des propriétaires avait lui-même répondu