67 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 mars 1984, n° 25970 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 mars 1984, n° 25970 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-01-25970)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un immeuble, B. L., envisageait de le céder. Le 11 août 1983, il notifie aux locataires et occupants les conditions de la vente, dans les formes prévues par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour leur permettre d'exercer leur droit de préemption éventuel. Le prix est de 3 500 000 francs, dont 1 500 000 francs payables comptant. Le solde de 2 000 000 francs est converti en une rente viagère annuelle de 120 000 francs, indexée au profit du vendeur. Le vendeur et sa belle-sœur conservent par ailleurs la jouissance des appartements qu'ils occupent dans l'immeuble. Le 19 août 1983, les locataires signifient à B. L. et au notaire chargé de la vente leur intention d'exercer le droit de préemption aux conditions proposées. Par jugement du 2 novembre 1983, B. L. est pourvu, à la requête du Ministère public et en application de l'article 410-19° du Code civil monégasque, d'un administrateur judiciaire en la personne d'A. M. Les locataires assignent alors B. L. et A. M. en qualité d'administrateur, afin que ce dernier soit autorisé à passer, au nom du majeur protégé, l'acte de vente consécutif à l'exercice du droit de préemption. Dans ses conclusions, l'administrateur demande au Tribunal de lui donner acte de ses interrogations sur trois points : la capacité intellectuelle du vendeur à consentir la cession le 1er août 1983, la valeur réelle des biens, et l'applicabilité du droit de préemption revendiqué. Il sollicite également l'opportunité d'une mesure d'expertise préalable. Il « s'en rapporte à la sagesse » du Tribunal sur le bien-fondé des demandes. ## Question de droit La question posée au Tribunal est de savoir si le droit de préemption du locataire ou de l'occupant, institué en cas de cession à titre onéreux d'un immeuble ou d'un local loué par l'article 40 de l'Ordonnance-Loi n° 669, peut être exercé lorsque la location ne porte que sur une partie des biens cédés. Une seconde question, préalable dans l'économie du jugement, tient à la portée de la formule par laquelle le défendeur déclare « s'en rapporter à justice ». Le Tribunal doit déterminer si cette attitude emporte acquiescement ou contestation de la demande. ## Solution et dispositif Le Tribunal adopte une lecture restrictive de l'article 40. Il rappelle que cette interprétation, « récemment confirmée par la Cour d'appel (arrêt du 31 mai 1983) », conduit à n'admettre le droit de préemption « que lorsque la location porte sur l'ensemble des biens cédés ». Le chapeau de la décision en fixe la formule : le droit « ne peut être exercé que lorsque la location porte sur l'ensemble des biens cédés ». Appliquant ce critère, le Tribunal constate qu'« seuls 8 appartements sur les 11 que compte l'immeuble » sont loués et occupés par les demandeurs. Un magasin est libre de tout occupant, de même qu'un appartement. Les locaux occupés par le vendeur et sa belle-sœur ne font
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26067 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26067 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/04-11-26067)) ## Faits et procédure Par jugement contradictoire du 23 novembre 1989, devenu définitif, le Tribunal de première instance a condamné solidairement les sociétés civiles immobilières « Antimen Monaco » et « Murinascia Monaco » à payer à la communauté immobilière Fontvieille Village la somme principale de 4 234 000 F. Cette somme correspondait à des travaux de réfection préconisés par un expert judiciaire et retenus par le tribunal comme devant être exécutés. Par une résolution adoptée à l'unanimité le 16 mai 1990, l'assemblée générale des copropriétaires, suite à l'accord donné à l'exécution des travaux, a autorisé le syndic à « ester à nouveau en justice de la façon la plus étendue, pour obtenir leur financement selon les décisions rendues par le Tribunal ». Le syndic a ensuite délivré à l'huissier poursuivant un pouvoir spécial aux fins de saisie immobilière, revêtu de sa signature. Le procès-verbal de saisie immobilière, dressé le 4 janvier 1991, mentionne expressément ce pouvoir. Par dire déposé le 8 mars 1991, l'avocat-défenseur de la SCI Antimen Monaco a sollicité, à titre principal, la nullité du procès-verbal. Il soutenait que le pouvoir de saisir était entaché de nullité en la forme, faute de signature du syndic et de la mention manuscrite « bon pour pouvoir de saisir immobilièrement », et que le syndic ne disposait pas d'une habilitation régulière, l'assemblée ne l'ayant autorisé qu'à ester en justice. À titre subsidiaire, la débitrice demandait un sursis à la vente, invoquant une action en garantie contre les constructeurs pendante devant le tribunal. La communauté poursuivante a conclu au rejet de ces prétentions. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. **Première question** : une autorisation générale donnée par l'assemblée au syndic d'ester en justice « de la façon la plus étendue » pour recouvrer une créance judiciairement constatée permet-elle au syndic de poursuivre, par voie de saisie immobilière, l'exécution d'un jugement devenu définitif ? **Deuxième question** : le pouvoir spécial donné par le syndic à l'huissier doit-il respecter la formalité du « bon pour » ? **Troisième question** : une demande de sursis à la vente, formée par simple dire à l'audience de règlement, est-elle recevable ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande de nullité et décl
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/10-23-12701)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco le 23 octobre 2014 s'inscrit dans un entrelacs factuel d'une grande complexité, mêlant infractions pénales d'affaires, montages sociétaires allégués et ventes immobilières concurrentes portant sur deux appartements distincts situés au sein du même immeuble « V » à Monaco. À l'origine de ce contentieux se trouvent des agissements frauduleux commis courant 1999 et 2000 par deux sœurs, Hélène SA. et Geneviève SA., au préjudice de M. s. EM. Ces faits d'escroquerie et de faux en écritures privées de commerce et de banque ont donné lieu à une plainte déposée par la victime le 27 février 2002 (évoquée également à la date du 28 février 2002 dans les motifs du jugement). Ce volet répressif initial a abouti à un jugement du Tribunal correctionnel de Monaco du 10 mai 2005, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel du 23 janvier 2006 — le pourvoi ayant été rejeté par la Cour de révision le 20 juin 2006. Sur l'action publique, Hélène SA. et Geneviève SA. ont été condamnées respectivement à deux ans et dix mois d'emprisonnement. Sur l'action civile, Hélène SA. a été condamnée à verser à M. s. EM. la somme de 237 330,66 euros à titre de dommages et intérêts, et les deux sœurs ont été condamnées solidairement au paiement de la somme de 131 378,60 euros, soit un total de 368 709,26 euros. Parallèlement à cette procédure pénale, les protagonistes se sont livrés à diverses opérations immobilières portant sur deux biens situés dans l'immeuble « V » à Monaco, opérations qui constituent le cœur du litige civil. Le premier bien immobilier est un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble « V », appartenant en indivision aux sœurs Hélène et Geneviève SA. Le 11 avril 2005, soit peu avant le jugement correctionnel du 10 mai 2005, les sœurs SA. ont conclu avec M. s. EM. une promesse synallagmatique de vente portant sur cet appartement, moyennant un prix principal forfaitaire de 1 000 000 d'euros. Aux termes de cet acte, les parties convenaient que ce prix se compenserait avec pareille somme de 1 000 000 d'euros, représentant le montant forfaitaire, global et définitif (en principal, frais et accessoires) de la dette des sœurs SA. envers M. s. EM., pour laquelle la procédure pénale initiée en février 2002 était en cours. Toutefois, aucun acte authentique réitératif de ce compromis n'a jamais été signé au profit du bénéficiaire. Au contraire, par acte authentique reçu le 15 mars 2006 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, notaire à Monaco, Hélène et Geneviève SA. ont vendu ce même appartement du deuxième étage à un tiers, M. d. EZ., moyennant le prix de 725 000 euros. M. s. EM. a alors engagé une action tendant à obtenir la vente forcée de ce bien à son profit, mais il en a été débouté par un jugement du Tribunal de première instance en date du 24 juillet 2007. Le second bien immobilier est un appartement de trois pièces principales (avec cuisine, vestibule, salle de bains, terrasse, jardin et deux caves) situé au rez-de-chaussée du même immeuble « V », propriété de la seule Hélène SA. Par acte authentique reçu le 12 mai 2004 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, Hélène SA. a vendu ce bien à la SCI B — société dont l'associée majoritaire était Mme Ilana AM., compagne de M. Dan BE., et le gérant en exercice M. s. MA. — pour un prix principal, en bloc et à forfait, de 914 694,10 euros. Selon les stipulations de l'acte authentique, ce prix a été payé comptant par l'acquéreur selon deux modalités : à concurrence de 762 245,09 euros (soit la contre-valeur de 5 millions de francs) dès avant l'acte et en dehors de la comptabilité du notaire, et à concurrence de 152 449,02 euros à l'instant même par la comptabilité notariale. Suite à cette vente, la SCI B a consenti à Hélène SA., le 27 mai 2004, un contrat de bail portant sur cet appartement moyennant un loyer mensuel de 2 570 euros. Deux ans plus tard, par un acte authentique reçu par Maître Paul-Louis AUREGLIA le 12 mai 2006 (également mentionné à la date du 5 mai 2006 dans certaines écritures et motifs de la décision), la SCI B a revendu cet appartement du rez-de-chaussée aux époux KA. moyennant le prix de 1 300 000 euros. C'est la répartition et l'appréhension de cette somme de 1 300 000 euros, détenue par l'étude notariale, qui ont déclenché une série d'actions judiciaires tant civiles que pénales. Hélène SA. a en effet soutenu que la vente du 12 mai 2004 à la SCI B était purement fictive et déguisait un prêt usuraire de 152 449,02 euros consenti par M. Dan BE., la somme de 762 245,09 euros correspondant à une reconnaissance de dette fictive datée du 15 janvier 1999. Elle s'est prévalue à cet égard de deux documents sous seing privé qualifiés de contre-lettres, datés des 12 mai 2004 et 8 juin 2004, censés garantir le maintien de ses droits sur le bien ou sur le prix de sa revente. De son côté, M. s. EM., cherchant à recouvrer sa créance indemnitaire et croyant initialement que le bien revendu par la SCI B était celui qui lui avait été promis, a tenté de saisir les fonds détenus par le notaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural ayant conduit au jugement du 23 octobre 2014 s'est étendu sur plus de huit années, jalonné par des mesures conservatoires, trois instances civiles jointes et une longue information judiciaire pénale. Dans un premier temps, des mesures d'immobilisation des fonds ont été obtenues. Sur requête d'Hélène SA., le Président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 12 juin 2006, autorisé l'immobilisation de la somme de 1 300 000 euros issue de la revente aux époux KA. et constitué Maître Paul-Louis AUREGLIA séquestre judiciaire. La demande de rétractation de cette ordonnance formée par la SCI B a été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée par la Cour d'appel le 20 avril 2010. Concomitamment, sur requête de M. s. EM. du 21 juin 2006 évaluant sa créance à 1 000 000 d'euros, une ordonnance du même jour l'a autorisé à pratiquer une saisie-arrêt entre les mains du notaire sur toutes sommes dues aux sœurs SA. ou à la SCI B, à hauteur de 500 000 euros. La demande de rétractation de la SCI B a également été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée en appel le 20 avril 2010. Trois instances civiles au fond ont alors été successivement introduites devant le Tribunal de première instance : 1. **L'instance n° 2006/000654** : Par exploit du 23 juin 2006, M. s. EM. a fait signifier la saisie-arrêt à Maître AUREGLIA et a assigné Geneviève SA., Hélène SA. et la SCI B en validation de la mesure et en paiement de 500 000 euros. Le notaire tiers-saisi a déclaré détenir 91 451,87 euros pour Geneviève SA., 371,61 euros pour Hélène SA., et 1 300 000 euros pour la SCI B au titre du séquestre. Par conclusions du 26 octobre 2006, les sœurs SA. avaient déclaré s'en rapporter, souhaitant se libérer de leur dette envers M. s. EM. qu'elles évaluaient alors à 525 000 euros. 2. **L'instance n° 2007/000408** : Par exploit du 21 février 2007, Hélène SA. a assigné la SCI B et son gérant M. s. MA., en présence du notaire séquestre, en annulation pour dol et fictivité de l'acte authentique de vente du 12 mai 2004 et en paiement de 500 000 euros de dommages et intérêts. Avant que le juge civil ne statue au fond, le contentieux s'est déplacé sur le terrain pénal. Le 29 mai 2006 (également mentionné au 29 mai 2007 dans l'exposé des faits), Hélène SA. a déposé plainte avec constitution de partie civile contre M. Dan BE., Mme Ilana AM. et M. s. MA. des chefs de tentative d'escroquerie, complicité et abus de faiblesse. En réplique, le 17 janvier 2007, la SCI B, Mme Ilana AM. et M. s. MA. ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre X pour faux et contre les sœurs SA. pour usage de faux, visant les prétendues contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004. Les procédures pénales ont été jointes le 16 août 2007, et M. s. EM. s'y est constitué partie civile le 5 octobre 2009. Dans l'attente de l'issue pénale, le Tribunal de première instance a, par jugement avant-dire-droit du 25 octobre 2012, ordonné la jonction des instances civiles n° 2006/000654 et n° 2007/000408 et sursis à statuer. L'instruction pénale a connu de multiples rebondissements : après une ordonnance de non-lieu du 9 août 2011, la Chambre du conseil de la Cour d'appel a, par arrêts des 19 janvier 2012 et 26 avril 2012, réformé le non-lieu, requalifié les faits et ordonné le renvoi devant le Tribunal correctionnel d'Hélène SA. du chef de tentative d'escroquerie au jugement au préjudice de M. s. EM., et de Mme Ilana AM. et M. s. MA. du chef de complicité de ce délit. Toutefois, par un jugement définitif du 5 février 2013, le Tribunal correctionnel a prononcé la relaxe générale des prévenus et débouté M. s. EM. de son action civile, en relevant notamment la confusion opérée entre les deux appartements et l'absence de concertation frauduleuse préalable entre Hélène SA. et les animateurs de la SCI B au détriment de M. s. EM. 3. **L'instance n° 2013/000608** : Suite au jugement de relaxe, l'affaire civile a été rappelée le 13 mars 2013. Hélène SA. étant décédée le 16 février 2013 à Nice, sa sœur et unique héritière acceptante, Geneviève SA., a, par exploit du 4 juillet 2013, assigné les parties en reprise d'instance. Dans le dernier état de leurs écritures respectives devant le Tribunal de première instance : * **M. s. EM.** (conclusions du 11 décembre 2013) demandait qu'il lui soit donné acte qu'il s'en rapportait à justice sur le litige opposant Geneviève SA. à la SCI B (tout en suggérant que la relaxe pénale au bénéfice du doute n'excluait pas une faute civile). Il sollicitait la condamnation de Geneviève SA. à lui payer la somme de 630 000 euros (représentant la différence entre le million d'euros reconnu dans la promesse de vente du 11 avril 2005 et la condamnation pénale de 368 709,26 euros) avec intérêts de droit à compter du 23 juin 2006, la validation de la saisie-arrêt pratiquée à cette date, et le rejet des demandes adverses en soutenant sa parfaite bonne foi. * **Mme Geneviève SA.** (conclusions du 31 mars 2014), agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière d'Hélène SA., sollicitait le débouté des demandes de la SCI B et de M. s. EM., ainsi que la condamnation de la SCI B à lui payer 1 300 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement notamment de l'article 1004 du Code civil, en soutenant la fictivité de la vente du 12 mai 2004, la validité des contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004 et l'état de vulnérabilité et de besoin de sa sœur. Vis-à-vis de M. s. EM., elle demandait de constater que la créance de ce dernier était limitée à la somme fixée par le juge pénal (368 709,26 euros), déclarait retirer son offre transactionnelle de 525 000 euros, arguait de la caducité de la promesse du 11 avril 2005 souscrite sous la pression pénale, et demandait que le notaire séquestre (Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO, ayant succédé à Maître Paul-Louis AUREGLIA) lui verse les fonds séquestrés sous déduction de la somme de 368 709,26 euros à remettre à M. s. EM. * **La SCI B et M. s. MA.** (conclusions du 11 juin 2014) concluaient au débouté intégral de M. s. EM. et de Geneviève SA. Ils sollicitaient la mainlevée de la saisie-arrêt du 23 juin 2006 sur leurs fonds, la rétractation de l'ordonnance du 12 juin 2006 et la mainlevée du séquestre judiciaire de 1 300 000 euros à leur profit. Reconventionnellement, ils réclamaient la condamnation de M. s. EM. à 100 000 euros de dommages et intérêts pour maintien abusif de saisie, et celle de Geneviève SA. à 200 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, contestant toute simulation et arguant de la fausseté des contre-lettres produites en simples copies. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La jonction des trois instances soumettait au Tribunal de première instance de Monaco deux questions juridiques principales relatives au droit des contrats et au droit de la preuve, doublées de questions accessoires touchant aux voies d'exécution et à la responsabilité pour abus du droit d'agir en justice : 1. **Sur la simulation contractuelle et la preuve de la contre-lettre** : Une partie à un acte authentique de vente immobilière peut-elle obtenir l'annulation de cet acte pour fictivité et dol, ou revendiquer le prix de revente du bien sur le fondement d'une simulation par déguisement de prêt, en produisant, à titre de contre-lettres au sens de l'article 1168 du Code civil, de simples photocopies ou télécopies dont l'authenticité des signatures est sérieusement mise en doute par les expertises graphologiques, et en invoquant des témoignages sur le comportement ultérieur des parties ? 2. **Sur l'inexécution d'une promesse synallagmatique de vente immobilière** : Lorsque le promettant refuse de réitérer par acte authentique une promesse synallagmatique de vente immobilière — laquelle comprenait une clause de compensation du prix avec une dette préexistante forfaitairement reconnue — et aliène le bien au profit d'un tiers, rendant impossible l'exécution forcée en nature, le bénéficiaire est-il fondé, en application de l'article 1426, alinéa 3, du Code civil, à obtenir des dommages et intérêts calculés en considération de la reconnaissance de dette stipulée dans le compromis non réitéré ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction de l'instance en reprise d'instance n° 2013/000608 avec les deux instances initiales déjà jointes (conformément à l'article 392 du Code de procédure civile), le Tribunal déploie un raisonnement méthodique en trois temps. #### 1. Le rejet de la demande en nullité de la vente du 12 mai 2004 : l'échec probatoire de la contre-lettre et du dol Le Tribunal examine tout d'abord la crédibilité intrinsèque de la thèse d'Hélène SA., reprise par sa sœur Geneviève, selon laquelle la vente authentique du 12 mai 2004 à la SCI B aurait été un montage fictif masquant un prêt hypothécaire usuraire au taux de 20 % l'an, dans le cadre duquel elle aurait été victime d'un dol. Les juges écartent d'emblée l'argument tiré de la volonté d'éviter la « lourdeur d'un prêt hypothécaire » : en 2004, le patrimoine immobilier monégasque d'Hélène SA. (composé de deux appartements dans l'immeuble « V ») n'était grevé d'aucune sûreté, de sorte qu'elle n'avait aucun motif rationnel de recourir à un montage d'une telle complexité hors des circuits bancaires traditionnels. Le Tribunal relève avec lucidité que le seul mobile plausible d'Hélène SA., affleurant dans les dernières écritures de sa sœur, résidait dans la volonté d'organiser son insolvabilité apparente à l'égard de ses créanciers français (son activité de gestion immobilière ayant été placée en redressement judiciaire à Nice le 9 mars 2004 puis en liquidation le 16 décembre 2004) ou de M. s. EM. Se plaçant ensuite sur le terrain strictement probatoire au visa de l'article 1168 du Code civil (« les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes »), le Tribunal pose la règle fondamentale gouvernant l'administration de la preuve de la simulation entre les parties : **« dans les rapports entre les parties, la preuve d'une contre-lettre doit être administrée par écrit lorsque l'acte apparent est constaté en cette forme »**. En l'espèce, l'acte apparent étant un acte authentique, une preuve littérale de la contre-lettre était exigée. Or, le Tribunal constate que les deux documents litigieux versés aux débats par Geneviève SA. — l'attestation attribuée à Mme Ilana AM. du 12 mai 2004 déclarant nulle et non avenue la dette de 5 millions de francs (pièce n° 15, cote pénale D29) et l'engagement du 8 juin 2004 de céder les parts de la SCI B ou de reverser le prix de revente sous déduction de 152 449,02 euros (pièce n° 14, cote pénale D30) — ne sont produits qu'en copie (une photocopie pour le premier, un fax pour le second), aucun original n'étant représenté. Poussant l'analyse plus loin, le Tribunal envisage l'hypothèse où ces copies pourraient valoir commencement de preuve par écrit. Il procède alors à une recension exhaustive et minutieuse des cinq expertises et contre-expertises en écritures réalisées durant l'instruction pénale (rapports privés de C. KO., F.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mai 2015, n° 13244 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mai 2015, n° 13244 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/05-07-13244)) Le jugement rendu le 7 mai 2015 par le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco offre une illustration topique de la confrontation, devenue classique en droit contemporain des obligations, entre la force obligatoire du contrat et l'exigence d'exécution de bonne foi des conventions. Rendue à l'occasion d'une opération immobilière de grande envergure portant sur un immeuble monégasque évalué à vingt-huit millions d'euros, cette décision tranche avec une rigueur remarquable la question de savoir si le refus des promettants de proroger le délai de réitération d'une promesse synallagmatique de vente peut être qualifié d'abusif ou de mauvaise foi lorsque l'acquéreur se heurte à la défaillance d'un projet immobilier global non intégré dans le champ contractuel. En réaffirmant la primauté de la loi des parties et l'intangibilité du terme convenu, la juridiction monégasque délivre un enseignement majeur quant à la délimitation de la sphère contractuelle et au jeu des clauses pénales et d'indemnisation d'immobilisation dans les avant-contrats immobiliers. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'appréciation du Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans une chronologie contractuelle complexe, marquée par des tentatives successives de valorisation et de cession d'un bien immobilier d'exception dénommé « X », situé dans le quartier des Moneghetti à Monaco. Initialement, par un premier acte des 28 février et 2 mars 2012, Monsieur John Kenneth HI. et Madame j. HI. épouse BL. (enfants de Madame Henriette VA. divorcée HI.) s'étaient engagés à vendre cet immeuble aux époux MA. PE. moyennant le prix de 28 millions d'euros. Cet avant-contrat initial était assorti de trois conditions suspensives, parmi lesquelles figurait notamment une condition tenant aux possibilités de rénovation et de surélévation du bien afin d'atteindre une surface totale habitable d'au moins 1 400 mètres carrés. Le 23 octobre 2012, Monsieur j. HI. est décédé, laissant pour lui succéder son épouse, Madame e. DA., ainsi que ses deux enfants, Messieurs John Edward (ou j. e.) et Edmond Jason (ou e-j.) HI. Par actes des 6 décembre 2012 et 4 janvier 2013, les époux MA. se sont substitué la société C. Suivant acte des 28 février, 1er mars et 4 mars 2013, les consorts HI. ont pris acte de cette substitution et la société MONOIKOS CAPITAL, représentée par Monsieur r. MAK., s'est engagée à respecter la convention initiale des 28 février et 2 mars 2012. Toutefois, cette première promesse est devenue caduque. C'est dans ce contexte que, suivant acte sous seing privé en date du 5 avril 2013, les consorts HI. (à savoir Madame j. HI. épouse BL., Madame e. DA. veuve HI., Monsieur j. e. HI. et Monsieur e-j. HI.) se sont engagés à vendre ce même immeuble « X » à Monsieur r. MAK., agissant cette fois au nom et pour le compte de la Société Civile Particulière (SCP) dénommée A, laquelle s'est obligée à l'acquérir. Le prix demeurait fixé à 28 millions d'euros. L'économie financière et juridique de cette nouvelle promesse synallagmatique de vente différait sensiblement de l'acte de 2012. En premier lieu, l'acquéreur a versé la somme de 1 000 000 d'euros, provenant d'un transfert des comptes de la société MONOIKOS CAPITAL, avec autorisation expresse donnée à Maître Henry REY, notaire, de la remettre immédiatement aux vendeurs. En second lieu, la société A a pris en charge, en sus du prix principal, l'intégralité du solde des droits de succession, pénalités et intérêts de retard dus par les vendeurs, représentant une somme de 303 580 euros (parfois mentionnée à hauteur de 305 580 euros dans certaines écritures et au dispositif). En troisième lieu, la société A s'est engagée (en page 26 de l'acte) à acquitter mensuellement, pour les baux venant à échéance et les baux résiliés depuis le 2 mars 2012 jusqu'au terme des engagements, une indemnité équivalente au montant des loyers non perçus par les vendeurs du fait des non-reconductions et non-relocations des appartements composant l'immeuble, outre les charges. Cela incluait notamment la situation de Madame VAN WR., locataire ayant demandé le 10 janvier 2012 la résiliation de son bail (daté du 14 avril 2006 et devant se terminer le 30 avril 2012) mais qui occupait toujours les locaux, l'acquéreur devant faire son affaire personnelle des suites à donner sans recours contre le vendeur. Sur le plan des modalités de l'engagement, la promesse du 5 avril 2013 a considérablement réduit les aléas contractuels au profit des vendeurs : la société A a expressément renoncé (en page 31 de l'acte) à toute condition suspensive relative aux possibilités de rénovation et de surélévation de l'immeuble. L'acte n'était plus soumis qu'à une unique condition suspensive : le non-exercice par l'État monégasque de son droit légal de préemption. Les stipulations relatives au terme et aux sanctions de l'inexécution étaient d'une particulière fermeté. L'acte prévoyait que par le seul fait de la réalisation, au plus tard le 4 avril 2014, de la condition suspensive relative au droit de préemption, et sous réserve du paiement des droits de succession, les accords produiraient leur plein et entier effet, l'acte précisant expressément que « ce délai de validité de la promesse constitu[ait] un élément essentiel de l'accord des parties ». La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 4 avril 2014 (page 39), et le dernier alinéa du paragraphe « RÉITÉRATION » (page 40) stipulait que « toute prorogation des délais mentionnés dans le présent acte ne pourra être formalisée que par le seul biais d'un avenant à la présente promesse signé par l'ensemble des parties ». En cas de refus ou de défaut de régularisation de l'acquisition par acte authentique au plus tard le 4 avril 2014 par l'acquéreur « pour quelque cause que ce soit », il était convenu qu'à titre d'indemnité d'immobilisation forfaitairement convenue et de clause pénale, la somme de 1 000 000 d'euros, ainsi que toutes les sommes versées au titre des droits de succession et des indemnités locatives, demeureraient définitivement acquises aux vendeurs. La restitution de ces sommes n'était prévue que dans l'hypothèse où l'État exercerait son droit de préemption, et seulement après paiement du prix par l'État. Parallèlement à cet acte, la société A nourrissait le dessein d'intégrer l'immeuble « X » dans un projet immobilier plus vaste de démolition et de reconstruction. À cette fin, elle s'est rapprochée d'un opérateur tiers, le groupe ou la société B. Le 7 novembre 2013, soit sept mois après la promesse litigieuse, la société A et la société B ont signé une « Promesse de cession de promesse de vente sous conditions suspensives », subordonnée notamment à l'acquisition par la société B d'une propriété adjacente appartenant à l'État monégasque, la villa « Le Mas ». Par courriel du 12 décembre 2013 adressé à la seule Madame BL., Monsieur MAK. faisait état de difficultés à trouver un partenaire pour le projet « HONORIA PALACE », mentionnait l'intervention de la société B recommandée par un Monsieur WI., et évoquait la nécessité d'un délai de 15 mois pour obtenir les autorisations requises (repoussant la signature finale à fin avril 2015), tout en suggérant le versement éventuel d'un nouvel acompte pour obtenir cette extension. Madame BL. n'a pas donné suite à ce message. Le 24 janvier 2014, la société B a informé le Gouvernement Princier de son souhait d'acquérir la villa « Le Mas ». Toutefois, le 14 février 2014, l'État de Monaco a opposé un refus à cette demande de cession, ce dont le groupe B a tiré les conséquences par un courrier du 19 février 2014. Entre-temps, la société A avait cessé, dès après le mois de décembre 2013, de s'acquitter des indemnités locatives trimestrielles dues aux vendeurs. Face à l'effondrement de son montage avec la société B, Monsieur MAK. a adressé, le 13 mars 2014, un courrier officiel au notaire, Maître REY (avec copie par courriel à Madame BL., puis transmission aux autres vendeurs le 25 mars 2014), sollicitant une prorogation du délai de la promesse afin de mettre en place un nouveau financement et un nouveau projet. En réponse, les consorts HI. ont fait délivrer à la société A, les 25 et 26 mars 2014, une sommation d'avoir à se présenter le 4 avril 2014 en l'étude de Maître Henry REY pour signer l'acte authentique de vente. Le 4 avril 2014, la société A ne s'est pas présentée et n'a pas payé le solde du prix, ce qui a fait l'objet d'un procès-verbal de carence dressé par le notaire à cette même date. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le jour même de l'expiration du délai contractuel, soit le 4 avril 2014, la SCP A a pris l'initiative du contentieux en faisant assigner les membres de l'hoirie HI. devant le Tribunal de première instance de Monaco, par exploit du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier. Afin de sécuriser ses prétentions sur l'immeuble, la demanderesse a fait procéder à la transcription de son assignation auprès de l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public A (le Bureau des Hypothèques) le 10 avril 2014 (volume 1471 n° 2). Au terme de ses écritures déposées les 8 octobre 2014 et 19 février 2015, la SCP A sollicitait, à titre principal, la prorogation judiciaire du délai prévu dans la promesse de vente du 5 avril 2013 pour une durée supplémentaire de 18 mois à compter du caractère définitif de la décision à intervenir. À l'appui de cette prétention, elle invoquait les dispositions de l'article 989 alinéa 3 du Code civil monégasque (exact équivalent de l'ancien article 1134 alinéa 3 du Code civil français), selon lesquelles les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Elle soutenait que les vendeurs connaissaient l'ampleur du projet de démolition-reconstruction (comme en témoignait selon elle sa renonciation aux conditions suspensives de simple rénovation ou surélévation dans la clause relative aux prescriptions urbanistiques), qu'une relation d'étroite collaboration et de confiance s'était instaurée (illustrée par des courriels des 29 octobre et 12 décembre 2013 et par la libération anticipée de l'acompte d'un million d'euros), et que le refus de l'État de céder la villa « Le Mas » constituait un changement imprévu de circonstances bouleversant l'équilibre contractuel et imposant une obligation de renégocier. Elle arguait que le refus des consorts HI. de proroger le délai était dicté par la mauvaise foi, dans le seul dessein de capter les sommes déjà versées et de satisfaire un intérêt purement spéculatif, distinct de celui qui avait motivé la conclusion du contrat. À titre subsidiaire, si la prorogation n'était pas accordée, la société A demandait au tribunal de juger que la non-réitération de la vente était imputable à la faute et à la mauvaise foi des défendeurs. En conséquence, elle réclamait leur condamnation à lui restituer l'intégralité des sommes versées en exécution de la promesse, à savoir 1 000 000 d'euros au titre de l'acompte, 303 580 euros au titre des frais de succession et 28 065,29 euros au titre des indemnités locatives déjà acquittées, outre le paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. En défense aux demandes reconventionnelles, elle contestait tout abus du droit d'agir en justice, soutenait que la responsabilité entre cocontractants ne pouvait être que contractuelle et non délictuelle, estimait avoir légitimement suspendu le paiement des loyers en raison de la mauvaise foi adverse, et écartait l'application d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco du 10 mai 2011. En défense, l'hoirie HI. était scindée en deux représentations procédurales, bien que leurs argumentaires fussent largement convergents. D'une part, Madame j. HI. épouse BL. (conclusions des 12 juin et 27 novembre 2014) soulevait in limine litis une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société A. Elle soutenait que le projet de promotion immobilière ayant été exclu du champ contractuel et la promesse étant déjà caduque au jour de l'assignation, la demanderesse ne justifiait d'aucun intérêt actuel et légitime, confondant intérêt à agir et fondement juridique (article 989 du Code civil). Sur le fond, elle opposait la règle probatoire de l'article 1188 du Code civil et la force obligatoire du contrat : la seule condition suspensive (non-préemption de l'État) s'étant réalisée, le défaut de signature au 4 avril 2014 avait entraîné de plein droit la caducité de la promesse (citant un arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 13 décembre 1994), toute prorogation exigeant un avenant signé de toutes les parties. Elle concluait au débouté de la demanderesse et à la conservation par les consorts HI., à titre d'indemnité d'immobilisation, des sommes de 1 000 000 d'euros, 305 580 euros (selon ses écritures) et 28 065,29 euros. Reconventionnellement, sur le fondement délictuel de l'abus du droit d'ester en justice commis par un professionnel de l'immobilier paralysant la vente du bien, elle réclamait la condamnation de la société A à lui payer 666 664 euros de dommages et intérêts (calculés sur la base d'une indemnité mensuelle d'immobilisation évaluée à 83 333,33 euros sur 8 mois), ainsi que 34 466,03 euros (ou 34 466,33 euros selon les passages) au titre des indemnités locatives et d'occupation impayées au profit de l'hoirie, outre la publication du jugement et l'exécution provisoire. D'autre part, Madame e. DA. veuve HI., Monsieur John-Edward HI. et Monsieur e-j. HI. (conclusions des 26 juin et 27 novembre 2014) concluaient également au débouté de la société A et à la constatation de la caducité de la promesse aux torts exclusifs de l'acquéreur. Ils faisaient valoir que le projet immobilier avec la société B leur était totalement étranger, que la société A avait expressément renoncé aux conditions suspensives de construction qui figuraient dans la première promesse de 2012, et que le délai du 4 avril 2014 était un élément essentiel pour mettre fin à une indivision successorale contraignante sur un bien mis en vente depuis plus de deux ans. Ils légitimaient leur refus de proroger par le manque à gagner lié à l'immobilisation d'un capital de 28 millions d'euros (évalué à 1 400 000 euros sur deux ans au taux de 2,5 %). Ils demandaient à conserver les sommes versées en application de la clause pénale, et réclamaient reconventionnellement le paiement de 34 466,03 euros au titre des arriérés locatifs (soit 7 916,63 euros pour le logement vacant à compter de janvier 2014 et 26 549,40 euros pour l'indemnité d'occupation et les charges de l'appartement de Madame VAN WR.), ainsi que 666 664 euros de dommages et intérêts (sauf à parfaire) pour procédure abusive et immobilisation forcée du bien (les trois notaires de la Principauté refusant de régulariser une nouvelle vente du fait de la transcription de l'assignation), le tout assorti de la publication du jugement et de l'exécution provisoire. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions préalables de recevabilité et de preuve, le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une question de droit substantielle touchant à l'articulation entre l'intangibilité du contrat et la loyauté contractuelle : **le bénéficiaire-acquéreur d'une promesse synallagmatique de vente immobilière, qui a expressément renoncé à toute condition suspensive relative à la faisabilité de son projet de construction et accepté que le terme fixé pour la réitération authentique constitue un élément essentiel du contrat non prorogeable sans l'accord écrit de toutes les parties, peut-il, sur le fondement de l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi (article 989 alinéa 3 du Code civil), obtenir la prorogation judiciaire de ce délai ou imputer aux vendeurs la responsabilité de la caducité de l'acte pour avoir refusé cette prorogation à la suite de l'échec d'une opération immobilière connexe conclue avec un tiers ?** Subsidiairement, et par voie de conséquence, se posait la question de l'étendue de la réparation due aux vendeurs : **l'application de la clause pénale et d'indemnisation forfaitaire de l'immobilisation, qui attribue aux vendeurs les sommes versées par l'acquéreur défaillant, fait-elle obstacle à l'octroi de dommages et intérêts complémentaires au titre de l'immobilisation postérieure à la caducité de la promesse et de l'exercice d'une action en justice transcrite au Bureau des Hypothèques ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher l'ensemble de ces prétentions, le tribunal procède par un raisonnement méthodique, structuré autour de quatre axes successifs : l'examen des moyens de procédure et de preuve, l'analyse au fond de la portée de l'engagement contractuel et de la bonne foi des vendeurs, la liquidation des conséquences financières de la caducité de la promesse, et enfin l'appréciation des demandes reconventionnelles et accessoires. #### 1. Le rejet de la fin de non-recevoir et de l'argument probatoire En premier lieu, le tribunal écarte avec orthodoxie la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par Madame BL. Les juges rappellent la distinction fondamentale entre la recevabilité de l'action et son bien-fondé : savoir si le projet de promotion immobilière de la société A entrait ou non dans le champ contractuel de la promesse du 5 avril 2013 nécessite une analyse substantielle de l'acte et relève donc de l'examen au fond, et non des conditions d'existence de l'intérêt à agir. Dès lors qu'elle sollicite la prorogation d'un contrat auquel elle est partie ou la restitution de fonds qu'elle a versés, la société A justifie pleinement d'un intérêt à agir. De même, le tribunal balaie d'un revers de main l'argument tiré de l'article 1188 du Code civil monégasque invoqué par la codéfenderesse. Relevant que ce texte est inséré dans le chapitre relatif à la preuve testimoniale (qui prohibe la preuve par témoins outre et contre le contenu aux actes), la juridiction juge son invocation dénuée de toute pertinence pour faire échec aux demandes de la société A, lesquelles reposaient sur l'interprétation de l'acte et l'appréciation de la bonne foi dans son exécution. #### 2. L'exclusion des motifs propres à
# Cour de Révision de Monaco, 30 juin 2025, n° 31255 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 juin 2025, n° 31255 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2025/06-30-31255)) --- ## Faits Par acte sous seing privé du 10 avril 2008, un individu dénommé p.A s'est engagé à vendre à la société AB Ltd un appartement de cinq pièces situé dans l'immeuble AC à Monaco, moyennant le prix d'un million d'euros immédiatement versé par l'acquéreur. La réitération par acte authentique devait intervenir à compter du 5 juin 2008, le promettant disposant d'une faculté de rétractation jusqu'au 4 juin 2008, moyennant restitution du prix et paiement d'une indemnité de 100 000 euros. p.A n'ayant ni exercé cette faculté de rétractation, ni exécuté la promesse, ni remboursé la somme d'un million d'euros, une situation de blocage s'est installée. Il est apparu, en cours de procédure, que l'appartement promis à la vente appartenait non pas à p.A personnellement, mais à la SCI AA, dont il était l'associé-gérant et le bénéficiaire économique. Afin de régler la situation née de l'inexécution de la promesse de vente, une convention tripartite a été conclue le 1er juin 2012 entre la société AB Ltd, p.A et la SCI AA. Cet acte stipulait : un engagement de p.A de régler à la société AB Ltd la somme de 1 319 849,31 euros au plus tard le 10 octobre 2012, avec intérêts au taux annuel de 12 % à compter du 1er juin 2012 ; une clause pénale de 550 000 euros en cas de défaut de paiement à l'échéance ; et, à la charge de la SCI AA en qualité de garante solidaire, une promesse d'affectation hypothécaire de troisième rang sur le bien immobilier dont elle est propriétaire, devant être réalisée au plus tard le 4 octobre 2012, pour sûreté et garantie d'une somme en principal de 2,1 millions d'euros. Aucun paiement n'étant intervenu, la société AB Ltd a engagé diverses démarches pour faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien appartenant à la SCI AA. --- ## Procédure Une première requête aux fins d'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire a été rejetée par ordonnance présidentielle, confirmée par arrêt du 15 juin 2016 de la Chambre du conseil de la Cour d'appel, au motif qu'il n'était pas démontré que la SCI AA était débitrice de la société AB Ltd ni que la mise en œuvre de la garantie conventionnelle avait été préalablement sollicitée. Par acte d'huissier du 4 août 2016, la société AB Ltd a notifié les conventions des 10 avril 2008 et 1er juin 2012 à la SCI AA et l'a sommée de procéder à l'inscription d'hypothèque conventionnelle à laquelle elle s'était engagée. Cette sommation étant demeurée infructueuse, une nouvelle requête a été présentée le 12 septembre 2016, à laquelle la Chambre du conseil de la Cour d'appel a fait droit par arrêt du 17 octobre 2016. En exécution de cet arrêt, la société AB Ltd a procédé à une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire au Bureau des Hypothèques de Monaco, puis a assigné la SCI AA et p.A devant le Tribunal de première instance. Une associée de la SCI AA, s.AD épouse AE, est intervenue volontairement à l'instance. Le Tribunal de première instance a prononcé la nullité de la promesse d'affectation hypothécaire, rejeté l'ensemble des demandes de condamnation à l'encontre de la SCI AA et ordonné la mainlevée des inscriptions provisoires d'hypothèque. Sur appel de la société AB Ltd, la Cour d'appel, par arrêt du 26 septembre 2024, a infirmé ce jugement en tous ses chefs et, statuant à nouveau, a condamné la SCI AA à payer à la société AB Ltd la somme de 1 319 849,31 euros avec intérêts au taux annuel de 12 % à compter du 1er juin 2012, la somme de 550 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 20 674 euros au titre de l'exécution des obligations découlant du prêt, ordonné la capitalisation trimestrielle des intérêts sur la somme en principal, et déclaré régulières les inscriptions provisoires d'hypothèque prises les 26 octobre 2016 et 21 avril 2021. La SCI AA s'est pourvue en révision contre cet arrêt par déclaration souscrite au Greffe général le 25 novembre 2024. La requête a été déposée le 19 décembre 2024. La contre-requête de la société AB Ltd est datée du 17 janvier 2025. Les conclusions du Ministère public ont été déposées le 23 janvier 2025. L'affaire a été rapportée à l'audience du 25 juin 2025 par M. François-Xavier Lucas, Conseiller. --- ## Question de droit Trois séries de questions ont été soumises à la Cour de révision : **Premièrement**, la promesse d'affectation hypothécaire consentie par une SCI en garantie de la dette personnelle de son associé-gérant et bénéficiaire économique était-elle valide, eu égard aux exigences de conformité à l'intérêt social, d'existence d'une communauté d'intérêts et de non-atteinte à l'existence même de la société ? **Deuxièmement**, la Cour d'appel avait-elle pu, sans dénaturation ni violation des textes applicables, qualifier la sûreté ainsi consentie de garantie à première demande rendant la SCI AA personnellement débitrice de la société AB Ltd, et non de simple sûreté réelle hypothécaire limitée au bien affecté ? **Troisièmement**, l'anatocisme peut-il être judiciairement ordonné pour une périodicité inférieure à un an, sur le fondement de l'article 1009 du Code civil monégasque ? --- ## Solution La Cour de révision, composée de Laurent Le Mesle, Président, François-Xavier Lucas, Conseiller rapporteur, et Jacques Raybaud, Conseiller, rejette l'ensemble des moyens du pourvoi. **Sur le premier moyen (validité de la promesse d'affectation hypothécaire) :** La Cour relève que l'article 13 des statuts de la SCI AA investissait les gérants de la société de la signature sociale pour tous les besoins et affaires de la société, et les habilitait expressément à réaliser les affectations hypothécaires. La SCI, représentée par son gérant p.A, s'était ainsi valablement engagée par l'acte du 1er juin 2012. La Cour neutralise les cinq branches du moyen en les déclarant inopérantes : le raisonnement de la Cour d'appel relatif à la conformité à l'intérêt social et à la double exigence de non-atteinte à l'existence de la société est certes qualifié de « motif erroné mais surabondant », mais ce constat n'emporte pas cassation dès lors que la décision reposait sur un fondement suffisant et autonome — l'habilitation statutaire du gérant — qui ne nécessitait pas de vérifier l'intérêt social. Les critiques formulées dans les cinq branches, qui supposaient toutes que la validité de la garantie fût subordonnée à une telle vérification, se trouvent ainsi privées de toute prise sur la décision. **Sur le deuxième moyen (qualification de la garantie et condamnation au paiement) :** La Cour reproduit les termes de l'article 4 de la convention du 1er juin 2012, selon lesquels la SCI AA s'engageait « à la sûreté et garantie du prêt consenti au Débiteur » et s'obligeait « irrévocablement en qualité de garant, à faire le nécessaire pour consentir au plus tard le 4 octobre 2012, et aux frais du Créancier, une hypothèque de 3ème rang au profit et à première demande du Créancier ». Par une « appréciation souveraine exempte de dénaturation », la Cour d'appel avait pu en déduire que la SCI AA s'était rendue débitrice de la société AB Ltd et s'obligeait à première demande, ce qui avait pour conséquence de rendre le garant lui-même débiteur en cas de défaillance du débiteur principal. Le moyen est rejeté comme non fondé. **Sur le troisième moyen (anatocisme trimestriel) :** La Cour interprète l'article 1009 du Code civil monégasque, qui dispose que « les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale », comme n'imposant aucune périodicité minimale annuelle pour l'anatocisme judiciaire. Le moyen, qui postulait qu'un tel minimum s'imposait même en l'absence de convention spéciale, est rejeté pour défaut de base légale. **Sur les demandes au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile :** La demande de la SCI AA tendant à la condamnation de la société AB Ltd à lui payer 20 000 euros est rejetée, les circonstances de la cause ne l'impliquant pas. La demande reconventionnelle de la société AB Ltd tendant à la condamnation de la SCI AA à lui payer 10 000 euros est également rejetée, aucun abus du droit de former un recours n'étant établi. Le dispositif de l'arrêt est le suivant : > « Rejette le pourvoi, > Rejette la demande formée par la SCI AA au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile, > Rejette la demande formée par la société AB LTD sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, > Condamne la SCI AA aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » --- ## Portée **1. Sur la validité des sûretés consenties par une SCI en garantie de la dette d'un associé.** La solution la plus remarquable de cet arrêt tient à la technique de neutralisation du raisonnement de la Cour d'appel sur l'intérêt social. La Cour de révision reconnaît explicitement que le motif relatif à la « double exigence » de conformité à l'intérêt social et de non-atteinte à l'existence de la société était « erroné » — ce qui constitue un désaveu partiel de la décision infirmative — mais le qualifie simultanément de « surabondant », de sorte qu'il n'emporte aucune conséquence sur la validité du dispositif. La véritable assise de la décision réside dans l'habilitation statutaire : l'article 13 des statuts conférait au gérant un pouvoir exprès pour réaliser des affectations hypothécaires au nom de la société. Dès lors que la société s'est engagée par l'intermédiaire de son organe régulièrement habilité, la question de la conformité à l'intérêt social devient, dans cette analyse, inopérante. Cette approche présente une cohérence interne : en droit monégasque comme en droit français, la validité des actes accomplis par le gérant d'une SCI dans les limites des pouvoirs que lui confèrent les statuts ne saurait être remise en cause au seul motif que l'acte n'est pas conforme à l'intérêt social, sauf à priver d'effet la stipulation statutaire d'habilitation. La Cour de révision prend soin néanmoins de ne pas ériger en principe général que l'intérêt social serait toujours indifférent : elle se borne à constater que les critiques formulées sont « inopérantes » faute de texte propre à les fonder dans ce contexte précis, ce qui laisse ouverte la question pour d'autres situations. **2. Sur la qualification de la promesse d'affectation hypothécaire en garantie à première demande.** Le deuxième apport de l'arrêt concerne la qualification de l'engagement souscrit par la SCI AA. La demanderesse au pourvoi soutenait qu'une promesse d'affectation hypothécaire est par nature une sûreté réelle, ne conférant au créancier d'action que sur le bien affecté, et non une sûreté personnelle engageant l'ensemble du patrimoine du garant. La Cour de révision, sans se prononcer sur ce principe en lui-même, valide l'appréciation souveraine de la Cour d'appel selon laquelle les stipulations de l'acte du 1er juin 2012 — et notamment la formule « irrévocablement en qualité de garant » assortie d'une obligation à « première demande » — caractérisaient un engagement personnel de la SCI AA, la rendant elle-même débitrice en cas de défaillance de p.A. La frontière entre sûreté réelle hypothécaire et garantie personnelle autonome se détermine ainsi, en dernier ressort, par l'interprétation souveraine de la convention, sous réserve du contrôle de dénaturation. Cette solution confirme l'importance de la rédaction des actes constitutifs de sûretés en matière de garanties complexes combinant promesse d'hypothèque et engagement personnel. **3. Sur l'anatocisme judiciaire infra-annuel.** La question de l'anatocisme, traitée dans le troisième moyen, appelle une observation d'ordre comparatiste. L'article 1009 du Code civil monégasque, dont la rédaction est proche de celle de l'ancien article 1154 du Code civil français (devenu l'article 1343-2), dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts « par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale ». En droit français, la jurisprudence avait dégagé de cet article une condition de périodicité minimale annuelle : les intérêts ne pouvaient être capitalisés que s'ils étaient dus pour au moins une année entière. La Cour de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 octobre 2024, n° 30692 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 octobre 2024, n° 30692 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2024/10-03-30692)) ## Faits et procédure En janvier 2021, e.B a sollicité la SARL C, agent immobilier, en vue d'acquérir un appartement à Monaco. Après plusieurs visites, il a signé le 5 mars 2021 une offre d'achat portant sur un appartement situé dans l'immeuble E, au prix de 11.400.000 euros, accompagnée d'un « bon d'honoraires acquéreur » prévoyant le paiement à l'agence de 1,8 % TTC du prix final, soit 205.200 euros. L'offre, acceptée et contresignée le jour même par le vendeur, prévoyait le versement d'un acompte de 1.140.000 euros entre les mains du notaire, la signature d'un compromis au plus tard le 26 mars 2021 et la signature de l'acte authentique au plus tard le 31 mai 2021. Elle stipulait que « les honoraires d'agences acquéreur et vendeurs seront payés au plus tard le jour de la signature authentique de la vente ». Aucun mandat écrit n'a été signé entre les parties. Ni la promesse synallagmatique ni l'acte authentique n'ont été signés, e.B n'ayant pas versé l'acompte ni comparu devant le notaire. La mise en demeure, réceptionnée le 28 juin 2021, n'est mentionnée que dans les conclusions de la demanderesse. La SARL C a assigné e.B par exploit du 14 avril 2022. Elle sollicitait à titre principal le paiement de la commission (205.200 euros), à titre subsidiaire la réparation d'une perte de gain (201.096 euros), à titre plus subsidiaire l'indemnisation de ses « peines et soins » (170.000 euros), ainsi que le remboursement de 90 euros de frais, 45.000 euros au titre du préjudice d'image et 20.000 euros pour résistance abusive. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle de 15.000 euros fondée sur un manquement au devoir de conseil et
## I. Faits et procédure Décision rendue le **29/03/2022** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **20422**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Vente - Vente immobilière - Ce ion de part ociale négociable - Vente parfaite (non) Action en ju tice – Abu du droit d'e ter en ju tice (non) Dan le cadre d'un contrat de vente, l'accord ur la cho e et ur le prix, élément e entiel prévu à l'article 1426 du Code civil, ne uffit pa notamment lor que le partie ont convenue de igner un avant-contrat et doivent 'accorder ur le élément ub tantiel du contrat auxquel le partie ont entendu ubordonner leur con entement et leur conférer un caractère e entiel. Mme A. et M. B. ont re té , aprè leur divorce, titulaire chacun de 50 % de part de la ociété de droit panaméen, pro… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > n 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire , Aprè débat en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ain i jugé et rendu au Palai de Ju tice, à Monaco, le 29 MARS 2022, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Pré ident, Madame Françoi e CARRACHA, Con eiller, Madame Sandrine LEFEBVRE, Con eiller, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en pré ence de Madame Valérie SAGNE, Premier Sub titut du Procureur général. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/10-29-25376)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’espèce soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans une série d'opérations immobilières et commerciales initiées au début des années 1950 en Principauté. Aux termes d'une convention en date du 7 décembre 1953, la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Héraclès » a acquis auprès de l'administration des Domaines une parcelle de terrain sur laquelle ont par la suite été édifiés un immeuble dénommé « immeuble Héraclès » ainsi qu'une construction à usage de garage. La société Héraclès, dont l'objet social porte sur l'acquisition, la vente, la location, la construction et l'exploitation de tous immeubles, a été constituée pour une durée courant jusqu'au 30 mars 2052. Par un acte notarié en date du 18 novembre 1954, la S.A.M. Héraclès a revendu une parcelle de ce terrain à une autre société anonyme monégasque, la Société des Grands garages modernes monégasques, à charge pour cette dernière d'y construire et d'y exploiter un garage dont elle est devenue propriétaire. Cet acte translatif de propriété comportait deux stipulations restrictives majeures destinées à encadrer strictement l'usage et la consistance matérielle du bien cédé : 1. D'une part, une clause portant le numéro 4 des « conditions particulières » à la vente prévoyait que la société acquéreur ne pourrait changer la destination des lieux. Ceux-ci étaient strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, ainsi qu'à une activité de lavage avec station-service, ou à une partie de ces objets seulement. La clause précisait en outre que « Monsieur L. » se réservait la faculté de transformer les lieux en garages particuliers. 2. D'autre part, une clause portant le numéro 3 d'un paragraphe intitulé « Servitudes » édictait que « L. ès qualités » interdisait à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage, que ce soit par l'édification d'autres constructions nouvelles ou autrement. Par ailleurs, ces deux clauses ont été reproduites par extraits au sein du cahier des charges général et règlement de copropriété de l'immeuble Héraclès, lequel rappelait les divers actes d'acquisition des terrains d'assiette de l'ensemble immobilier. La situation juridique et matérielle des lieux a connu une évolution substantielle près de trente ans plus tard. Le 17 septembre 1982, la Société des Grands garages modernes monégasques a consenti un bail commercial portant sur les locaux litigieux à la S.A.M. Monadis, aux fins d'y exploiter un commerce de supermarché en libre-service. Dans le cadre de cette nouvelle exploitation, des travaux d'aménagement ont été entrepris : la station-service a été supprimée et une cloison mitoyenne située à hauteur de l'immeuble Héraclès a été abattue afin de relier le local commercial à un local situé dans un immeuble voisin et ouvrant sur une galerie publique sous le bâtiment C. Cette démolition est intervenue alors même que la copropriété de l'immeuble Héraclès, réunie extraordinairement en assemblée générale ordinaire le 26 novembre 1982, avait expressément refusé d'accorder l'autorisation d'abattre la cloison mitoyenne séparant le magasin du « sieur L. » et les locaux litigieux. Peu après la conclusion de ce bail, suivant un acte notarié en date du 5 janvier 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques a vendu le bien immobilier litigieux à la société civile particulière (S.C.P.) Capamo. Cet acte de vente de 1983 a intégralement repris, en leur forme et teneur, les deux clauses restrictives initialement stipulées dans l'acte du 18 novembre 1954. Parallèlement, la Société des Grands garages modernes monégasques a été placée en liquidation, R. L. étant désigné en qualité de liquidateur. Enfin, des différends locatifs sont apparus entre le nouveau propriétaire, la S.C.P. Capamo, et la locataire, la société Monadis, donnant lieu à des instances distinctes relatives au paiement et à la réfaction du loyer en février 1983 et février 1987. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que la transformation du garage et de la station-service en un supermarché libre-service, accompagnée de modifications matérielles du bâti, contrevenait directement aux stipulations de l'acte de vente originel, la S.A.M. Héraclès a initié une procédure judiciaire qui s'est déployée à travers trois instances successives devant le Tribunal de première instance de Monaco. **1. L'instance principale (n° 402-1983)** Par un exploit introductif d'instance en date du 6 avril 1983, la S.A.M. Héraclès a assigné la Société des Grands garages modernes monégasques, au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès (représentée par son syndic O.). La demanderesse sollicitait du tribunal qu'il : - constate la violation par la défenderesse de la clause n° 4 des conditions particulières et de la clause n° 3 du paragraphe « Servitudes » de l'acte du 18 novembre 1954 ; - ordonne à la Société des Grands garages modernes monégasques de faire cesser, dans la huitaine du prononcé du jugement, l'exploitation par la société Monadis d'un libre-service dans les locaux, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ; - condamne la défenderesse à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous peine d'une astreinte comminatoire de 5 000 francs par jour de retard ; - ordonne l'exécution provisoire du jugement et déclare la procédure commune à la copropriété de l'immeuble Héraclès. Par conclusions du 15 décembre 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., intervenant volontaire, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande. Ils faisaient valoir, d'une part, qu'antérieurement à l'assignation, le bien avait été vendu à la S.C.P. Capamo le 5 janvier 1983 et, d'autre part, que la société Héraclès ne justifiait ni du respect des prescriptions de la loi n° 767 du 8 juillet 1964, ni d'un intérêt à agir, ayant cédé tous ses droits et actions en vendant à des tiers l'immeuble édifié, ces tiers étant désormais groupés en un syndicat de copropriété. Reconventionnellement, ils réclamaient 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. En réplique, par conclusions du 10 mai 1984, la société Héraclès a précisé le fondement juridique de son action. Elle a soutenu que l'obligation d'exploiter un commerce déterminé ne constituait pas une charge foncière (une servitude réelle) imposée à un immeuble au bénéfice d'un autre, mais un engagement purement personnel souscrit par l'acquéreur à l'égard du vendeur, relevant du droit des obligations contractuelles. Selon elle, cet engagement continuait de s'imposer à l'acquéreur initial malgré la revente du bien à la S.C.P. Capamo, vente qu'elle estimait d'ailleurs conclue dans le but exclusif d'éluder l'application des clauses litigieuses, bien que lesdites clauses y fussent intégralement reproduites. Pour justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, la société Héraclès soulignait qu'elle n'était pas dissoute (sa durée courant jusqu'au 30 mars 2052), qu'elle n'avait pas vendu la totalité des lots de l'immeuble Héraclès, et qu'elle n'avait pu transférer au syndicat de copropriété des droits et actions découlant de l'acte de 1954 qui ne concernaient pas les parties communes. De son côté, la copropriété de l'immeuble Héraclès, par conclusions du 11 octobre 1984, a initialement estimé avoir intérêt à suivre le litige. Elle exposait qu'un des locaux occupés faisait partie de la copropriété, que des parties communes avaient été percées sans son accord pour relier ce local à un immeuble voisin, et que le règlement de copropriété reproduisait les clauses de l'acte de 1954, qualifiées par elle de condition substantielle stipulée au bénéfice des futurs copropriétaires afin que leurs lots s'accompagnent d'un garage. Elle demandait au tribunal de constater l'atteinte aux parties communes dont elle a la garde, la surveillance et l'entretien, et de l'exempter de tous dépens. Toutefois, il ressort des écritures ultérieures des défendeurs qu'aux termes d'une délibération du 15 novembre 1984, la copropriété a déclaré qu'à défaut de règlement de copropriété opposable à la Société des Grands garages modernes monégasques, elle ne pouvait s'associer à la demande de la société Héraclès. **2. Les appels en intervention forcée (instances n° 493-1984 et n° 548-1984)** Tirant les conséquences de la revente du bien, la S.A.M. Héraclès a, par exploit du 16 mai 1984 (instance n° 493-1984), assigné la S.C.P. Capamo en intervention forcée au contradictoire des parties initiales. À son tour, suivant exploit du 4 décembre 1984 (instance n° 548-1984), la S.C.P. Capamo, agissant conjointement en tant que de besoin avec la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., a assigné la locataire, la société Monadis, en intervention forcée et en garantie. La S.C.P. Capamo articulait ses prétentions sur deux plans : - À l'encontre de la demanderesse principale (Héraclès), elle reprenait les moyens d'irrecevabilité soulevés par son vendeur et soutenait, au fond, que l'acte du 18 novembre 1954 mettait à la charge de l'acquéreur une obligation perpétuelle entachée de nullité absolue comme contraire aux dispositions du Code civil. Elle demandait que cette nullité soit déclarée opposable à la copropriété et sollicitait 50 000 francs de dommages-intérêts (montant porté par conclusions du 4 décembre 1985 à 100 000 francs pour chacune des deux sociétés défenderesses). - À l'encontre de sa locataire (Monadis), la S.C.P. Capamo demandait, outre à être relevée et garantie de toute condamnation, la remise en état des lieux aux frais de la locataire (reconstruction de la cloison abattue et réinstallation de la station-service sous contrôle d'expert), la jonction de l'instance avec une procédure du 11 février 1983 tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'obtention des autorisations administratives d'usage et non-respect du cahier des charges de la copropriété, ainsi que 200 000 francs de dommages-intérêts pour avoir, par ses agissements, provoqué le litige. Par conclusions du 7 mars 1985, la société Monadis a fait sienne l'argumentation de la S.C.P. Capamo relative à l'irrecevabilité et à la nullité des clauses invoquées par Héraclès. À titre subsidiaire, elle concluait au rejet de l'assignation en intervention forcée, s'opposait à la jonction avec l'instance locative du 11 février 1983 et réclamait 20 000 francs de dommages-intérêts à la S.C.P. Capamo pour procédure abusive. Enfin, par d'ultimes conclusions du 6 février 1986, la S.A.M. Héraclès s'est défendue sur le terrain de la nullité. Rappelant l'adage selon lequel il n'y a pas de nullité sans texte, elle a soutenu que l'obligation litigieuse n'était nullement perpétuelle, mais temporaire, car intrinsèquement limitée à sa propre durée de vie sociale, devant ainsi prendre fin le 30 mars 2052. Elle relevait également, sans en tirer de conséquence juridique dans son dispositif, que le plancher du garage avait été construit pour supporter des charges différentes de celles d'un supermarché, et concluait à l'irrecevabilité des demandes formées contre Monadis dans le cadre de l'exploit du 4 décembre 1984. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions procédurales de connexité, de recevabilité et d'appels en garantie, le litige soulevait une question de fond fondamentale, située à la confluence du droit des obligations et du droit des biens : **une clause insérée dans un acte de vente immobilière, qualifiée par les parties d'obligation personnelle, qui restreint l'affectation du bien vendu à une activité commerciale déterminée (l'exploitation d'un garage) et interdit toute modification extérieure du bâti sans prévoir de terme extinctif ni de faculté de résiliation unilatérale pour le débiteur, échappe-t-elle à la prohibition des engagements perpétuels au motif que le créancier de l'obligation est une personne morale constituée pour une durée statutairement limitée ?** En d'autres termes, le Tribunal de première instance devait déterminer si une obligation personnelle grevant l'usage d'un fonds immobilier sans limitation de durée est frappée de nullité pour vice de perpétuité, et si la durée statutaire de la société créancière (fixée jusqu'en 2052) constitue un terme extinctif valable permettant de sauver la clause de l'annulation. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige complexe impliquant quatre parties principales et trois instances distinctes, le Tribunal procède avec méthode, réglant d'abord le périmètre procédural du débat avant d'aborder la qualification et la validité substantielle des clauses litigieuses, pour enfin tirer les conséquences de sa solution sur les demandes accessoires et reconventionnelles. **1. Le règlement des incidents procéduraux et la délimitation du litige** En premier lieu, le tribunal ordonne la jonction des trois instances introduites les 6 avril 1983, 16 mai 1984 et 4 décembre 1984. Il constate en effet qu'elles procèdent toutes de la même cause — la transformation en supermarché d'un garage station-service — et présentent un lien de connexité certain justifiant, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, qu'il soit statué par un seul et même jugement. À l'inverse, le tribunal refuse de joindre l'instance en réfaction de loyer engagée le 11 février 1987 par la société Monadis contre son bailleur, la jugeant totalement étrangère au litige. En deuxième lieu, le tribunal donne acte à R. L. de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la Société des Grands garages modernes monégasques. Il écarte implicitement mais nécessairement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de cette société (qui avait vendu le bien avant l'assignation), en relevant que sa présence aux débats est pleinement justifiée par le fait qu'elle se trouve à l'origine même du litige, ayant consenti le 17 septembre 1982 le bail commercial à la société Monadis en contrevenant à l'engagement qu'elle avait souscrit en 1954. En troisième lieu, s'agissant de la copropriété de l'immeuble Héraclès, le tribunal relève qu'elle ne forme aucune demande de condamnation contre les défenderesses et ne revendique pas l'application à son profit des clauses litigieuses. Le jugement est donc simplement déclaré commun (« au contradictoire ») à la copropriété, qui est exemptée des dépens. Quant à sa demande tendant à faire constater une atteinte aux parties communes (le percement de la cloison), le tribunal la rejette comme étant sans rapport avec l'objet du litige principal. En quatrième lieu, le tribunal évacue un argument factuel résiduel en notant que la société Héraclès ne soutient plus être elle-même tenue, envers l'administration des Domaines, d'une obligation d'édifier un garage en vertu de la convention originelle du 7 décembre 1953, convention qu'elle s'est d'ailleurs abstenue de verser aux débats. **2. La qualification de l'engagement et la caractérisation du vice de perpétuité** Entrant dans le vif du sujet, le tribunal prend acte de l'accord des parties sur la qualification juridique des stipulations contenues dans l'acte du 18 novembre 1954 et reprises dans celui du 5 janvier 1983 : bien que l'une d'elles figure sous un paragraphe intitulé « Servitudes », les parties s'accordent à leur reconnaître la nature d'**obligation personnelle**, et non de charge réelle (servitude) grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant. Le tribunal examine ensuite la durée de cette obligation personnelle. Il constate que, telle que rédigée dans l'acte de vente, la clause ne comporte aucune limitation dans le temps, ce qui lui confère de prime abord un caractère perpétuel. Pour contrer cette analyse, la société Héraclès avançait que la perpétuité était exclue puisque sa propre existence juridique de société anonyme était statutairement fixée jusqu'au 30 mars 2052, date à laquelle l'obligation s'éteindrait nécessairement par disparition du créancier. Le tribunal balaie cet argument par une motivation décisive : « l'argument tiré de la durée de la Société Héraclès, prévue statutairement jusqu'à l'an 2052, étant sans valeur puisqu'il dépend de la seule volonté de cette société de se perpétuer dans le temps ». En effet, la prorogation d'une société commerciale relevant de la seule décision de ses organes sociaux, le terme invoqué est purement potestatif à l'égard du créancier et ne saurait garantir au débiteur une libération certaine à une échéance déterminée. **3. La sanction du vice de perpétuité : la nullité de l'obligation** La perpétuité de l'obligation personnelle étant établie, restait à répondre à l'objection de la société Héraclès selon laquelle « il n'y a pas de nullité sans texte ». Le tribunal y répond en s'appuyant explicitement sur l'autorité d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco (arrêt du 25 mai 1959). Reprenant la doctrine de cet arrêt, le tribunal affirme que la prohibition des obligations personnelles perpétuelles, bien que non formulée dans un article général unique, « s'induit des différentes dispositions que le Code civil a édictées ou qu'il a laissé entendre à l'occasion de plusieurs cas particuliers ». Le juge énonce alors un principe général du droit privé monégasque : d'une part, « aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé, au profit d'une personne » ; d'autre part, et plus spécifiquement en matière immobilière, « aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui, faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ». Appliquant ce principe aux faits de l'espèce, le tribunal prononce la nullité de la clause n° 4 des « conditions particulières » (limitant l'affectation du terrain à l'exploitation d'un garage). Quant à la clause n° 3 du paragraphe « servitudes » (interdisant toute modification extérieure de la construction), le tribunal la déclare également nulle par voie de conséquence, jugeant que « cette seconde clause [est] indivisible de la première dont elle est la conséquence nécessaire ». La société Héraclès est, partant
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Vente - Promesse de vente - Promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier - Paiement échelonné du prix sur appel de fonds - Clause résolutoire du contrat - Mise en œuvre abusive de la clause résolutoire par le promettant (non) - Défaut de paiement du second appel de fonds - Accord des parties en vue de la régularisation de l'impayé - Défaillance persistante du bénéficiaire - Résolution du contrat (oui) - Caducité de l'accord de règlement - Effets de la clause résolutoire acquis (oui) - Pénalités et intérêts de retard acquis au promettant (oui) Vente - Immeuble - Clause pénale - Promesse synallagmatique de vente - Résolution du contrat - Clause pénale du contrat due (oui) - Réduction de la clause pénale possible (oui) - Exécution partielle du paiement du prix de vente (oui) - Paiement du prix de vente constituant l'obligation principale (oui) - Appels de fonds constituant de simples modalités de paiement - Exécution partielle de l'obligation de paiement du prix (oui) - Paiement du premier appel de fonds par le bénéficiaire (oui) - Paiement du premier appel de fonds par le cédant de la promesse de vente - Prix de cession de la promesse incluant le remboursement au cédant du premier appel de fonds - Paiement du cédant profitant au cessionnaire - Modération de la clause pénale manifestement exorbitante (oui) - Éléments d'appréciation - Préjudice réel du promettant - Effet de la résolution du contrat - Restitution du premier appel de fonds - Compensation à due concurrence (oui) Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 30 septembre 2021, Monsieur f. A. c/ la Société Anonyme Monégasque PLEIN SUD**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente - Promesse de vente - Promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier - Paiement échelonné du prix sur appel de fonds - Clause résolutoire du contrat - Mise en œuvre abusive de la clause résolutoire par le promettant (non) - Défaut de paiement du second appel de fonds - Accord des parties en vue de la régularisation de l'impayé - Défaillance persistante du bénéficiaire - Résolution du contrat (oui) - Caducité de l'accord de règlement - Effets de la clause résolutoire acquis (oui) - Pénalités et intérêts de retard acquis au prometta??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ice de la SAM PLEIN SUD correspondait à ses frais de commercialisation pour un montant de 1.150.000 euros, que la SAM PLEIN SUD n'établissait pas sa perte financière, s'étant constituée à elle-même un document mentionnant un taux d'intérêts de 4 %, que la SAM PLEIN SUD ne pouvait lui opposer la perte de chance alors qu'elle avait fait obstacle à tout processus de médiation lui permettant de disposer d'un laps de temps supplémentaire pour financer le prix total et que l'appartement achevé présentait une valeur supérieure au prix d'un appartement vendu sur plan. Il sollicitai??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? de ces chefs, Constate que la promesse de vente et d'achat du 21 juillet 2017 est résolue à compter du 20 décembre 2018, Y ajoutant, Condamne la SAM PLEIN SUD à verser à f. A. la somme de 2.159.995 euros, après compensation des sommes dues de part et d'autre, Condamne Monsieur f. A. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que les dépens distraits seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 30 septembre 2021, Monsieur f. A. c/ la Société Anonyme Monégasque PLEIN SUD**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2019, n° 18257 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 juin 2019, n° 18257 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2019/06-19-18257)) ## Faits et procédure Le 9 décembre 2014, M. b. F. a, en réponse à l'annonce d'une agence immobilière, émis une offre d'achat portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave. Ces lots de copropriété, situés dans un immeuble à Monaco, étaient présentés comme appartenant à Mme n. L. épouse G. L'offre ayant été acceptée, M. F. a versé à la main du notaire chargé de dresser l'acte de vente un acompte sur le prix. Par lettre du 6 février 2015, le notaire a informé M. F. que la vente ne pouvait être exécutée aux conditions de l'offre, « à défaut d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix », Mme G. ne « semblant pas être titrée sur l'emplacement de parking ». Saisi d'une action en réalisation forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts, le Tribunal de première instance a, par jugement du 6 avril 2017, constaté qu'aucun contrat de vente ne s'était valablement formé entre les parties sur les trois biens, et a débouté M. F. de ses demandes. Par arrêt du 20 novembre 2018, la Cour d'appel a confirmé ce jugement. M. F. a formé un pourvoi en révision (pourvoi n° 2019-12), déclaré le 8 janvier 2019, appuyé d'un moyen unique en cinq branches. Mme G. a déposé une contre-requête. Le ministère public a conclu le 14 mars 2019. La Cour de révision a rendu sa décision le 19 juin 2019, après audience du 17 juin 2019 sur le rapport de M. le Conseiller François Cachelot. ## Question de droit La question posée à la Cour de révision était double. *En premier lieu*, les juges du fond pouvaient-ils, à partir des éléments de preuve produits, écarter la qualité de propriétaire de Mme G. sur l'emplacement de parking, et en déduire l'absence de possession utile au profit de M. F. (moyen, branches 1 à 3) ? Le moyen invoquait les articles 2.077, 2.078, 2.080, 2.083, 2.086 et 2.094 du Code civil, relatifs à la présomption de possession et à la prescription acquisitive trentenaire d'un immeuble sans titre. *En second lieu*, le consentement de Mme G. pouvait-il être vicié par une erreur sur l'objet de la vente, de sorte que le contrat ne se serait pas formé ? Le demandeur soutenait que l'erreur n'était pas établie, et qu'à défaut, l'offre signée caractérisait l'accord des volontés sur la chose vendue (moyen, branches 4 et 5, visant les articles 964, 965, 1.425, 1.426 et 1.432 du Code civil). La Cour de révision ne reprend pas distinctement chaque branche. Elle examine l'ensemble du moyen au regard de l'appréciation souveraine des juges du fond. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi. Son raisonnement tient en une seule motivation, que l'on peut reproduire ainsi : > « appréciant le sens et la portée des attestations et éléments de preuve soumis à son examen, la Cour d'appel, qui a souverainement estimé que les actes de possession relevés par M. F. n'établissaient pas la preuve que Mme G. s'était comportée en propriétaire de l'emplacement de parking et qui en a déduit que celle-ci ayant, par erreur sur l'objet de la vente, donné son consentement à l'offre d'achat émise par M. F. le contrat ne s'était pas formé, a, par ces seuls motifs, sans violer les textes visés par le moyen, légalement justifié sa décision
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17884 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 2019, n° 17884 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/03-05-17884)) ## Faits et procédure Une société anonyme (SA H) confie à une société anonyme monégasque d'agent immobilier (SAM G) la vente d'un local et d'un emplacement de parking, par mandat du 19 novembre 2015, au prix de 3 300 000 euros. Ces locaux sont loués à une société (SAM I) dont M. a. A. est le président administrateur délégué. Le bail initial, du 21 avril 1997, avait été consenti à M. a. A. lui-même ; il a été remplacé par un bail du 21 avril 2003, tacitement reconduit. Après une première offre refusée, M. a. A. formule, le 25 novembre 2015, une offre d'achat qui comporte l'engagement de payer « la commission due, suivant le bon de commissions ». Il signe le même jour un bon de commission fixant la rémunération de l'agence. La vente est régularisée par acte authentique le 15 février 2016. L'acquéreur refuse ensuite de payer la commission. Après une tentative infructueuse de saisie-arrêt, la SAM G obtient une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, puis assigne M. a. A. en paiement de la commission (118 800 euros) et de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 14 décembre 2017, le Tribunal de première instance fait droit à la demande en paiement et rejette le surplus. M. a. A. interjette appel le 26 janvier 2018. Il demande l'infirmation du jugement, la nullité du bon de commission, la condamnation de la SAM G à 310 000 euros de dommages-intérêts, et la rétractation de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription d'hypothèque. La SAM G conclut à la confirmation et sollicite des dommages-intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La Cour devait résoudre quatre questions. 1. **Le droit à commission de l'agent immobilier, mandataire du seul vendeur, suppose-t-il un mandat écrit de l'acquéreur, ou un mandat de recherche signé par celui-ci ?** Le régime applicable était celui de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, et particulièrement de son article 12. 2. **Les vices du consentement allégués par l'acquéreur permettent-ils de le priver de la commission, alors qu'il ne remet pas en cause la validité de la vente ?** 3. **Le manquement allégué au devoir d'information et de conseil de l'agent, relatif au caractère commercial du bail, est-il caractérisé ?** 4. **La résistance de l'acquéreur ouvre-t-elle droit à des dommages-intérêts au profit de l'agence ?** ## Solution et dispositif **Sur le droit à commission.** La Cour rappelle le texte de l'article 12 de la loi n° 1.252. Le premier alinéa impose l'établissement d'un mandat écrit et limité dans le temps, mais seulement « à la demande du client ». Le second alinéa dispose qu'aucune somme représentative de commissions ou de frais n'est due à l'agent « avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties ». La Cour en déduit que l'exigence d'un mandat écrit n'est pas un préalable obligatoire à toute intervention. Elle relève aussi que l'agent, mandataire du vendeur, n'avait pas à être mandataire de l'acquéreur. Elle retient que l'acquéreur s'est engagé à payer la commission par son offre et son bon de commission, lequel est « indissolublement attaché à l'offre d'achat ». Le bon, annexé à l'acte authentique, constitue l'acte unique exigé par la loi. La Cour écarte enfin l'argument tiré de la perception d'une double commission : elle n'est pas prohibée. **Sur les vices du consentement.** La Cour retient que l'acquéreur ne tire « aucune conséquence au plan juridique à l'égard de la vente ». Il n'a engagé aucune action en nullité ni en dommages-intérêts, et il ne remet pas en cause la validité de son acquisition. Il ne peut donc invoquer ces vices pour se soustraire à la commission. **Sur le devoir d'information.** La Cour rappelle que l'agent, même non mandataire de l'acquéreur, doit délivrer « loyalement » les informations de nature à influer sur la décision de celui-ci. Elle pose cependant que ce devoir « n'est opposable à l'agent immobilier qu'autant que le futur acquéreur ignorait les éléments » concernés. Elle constate que les baux success
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juillet 2018, n° 17200 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/07-12-17200)) ## Faits et procédure La SAM A a présenté, le 15 mai 2017, une offre d'achat portant sur un appartement situé dans l'immeuble « Y », à Monaco, appartenant à M. d. MO., au prix de 2 300 000 euros. L'offre prévoyait notamment : - une acceptation à notifier, à peine de caducité, dans un délai de cinq jours ; - le versement d'un acompte de 115 000 euros entre les mains d'un notaire, dans les cinq jours de la réception de l'acceptation ; - la régularisation d'une promesse synallagmatique de vente authentique au plus tard le 10 juin 2017 ; - la signature de l'acte authentique au plus tard le 14 juillet 2017. Le vendeur a accepté l'offre le 16 mai 2017. La SAM A n'a pas versé l'acompte avant la date butoir du 22 mai 2017 et n'a pas comparu pour la promesse. Elle a expliqué ultérieurement que son établissement bancaire lui avait refusé le prêt escompté. M. d. MO. a mis en demeure la société, par lettre recommandée du 24 mai 2017, de justifier de ce refus sous huitaine, à défaut de quoi elle resterait redevable de la somme de 115 000 euros. Une seconde mise en demeure, réceptionnée le 9 juin 2017, est restée sans effet. Il a alors assigné la société le 21 juin 2017 en paiement de 115 000 euros « en exécution de l'offre d'achat » et de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. La défenderesse a conclu au débouté et à la caducité de l'offre, pour trois motifs : l'absence de preuve de la notification de l'acceptation dans le délai, la non-réalisation de la condition d'obtention d'un prêt, et l'absence de signature de la promesse et de l'acte authentique. Elle a sollicité à titre reconventionnel 5 000 euros pour procédure abusive. En cours d'instance, M. d. MO. a demandé à titre subsidiaire 115 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance, puis, dans ses dernières écritures, fait état d'un manque à gagner de 240 000 euros. Le bien ayant été vendu à un tiers le 6 novembre 2017 au prix de 2 450 000 euros, la société a contesté tout préjudice. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si l'offre d'achat, acceptée par le vendeur, pouvait être tenue pour caduque faute de notification régulière de l'acceptation, de réalisation d'une condition suspensive ou de signature de l'avant-contrat, et, dans l'affirmative, si l'offrant pouvait être condamné au paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas d'abandon du projet. Le tribunal devait donc répondre à une double interrogation : d'une part, l'offre d'achat était-elle encore efficace au moment où l'acquéreur s'en est désengagé ; d'autre part, la clause qui attribue l'acompte au bénéficiaire de l'offre en cas de défaillance de l'offrant était-elle applicable en l'espèce. ## Solution et dispositif Le tribunal
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 2018, n° 16607 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 2018, n° 16607 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/01-11-16607)) ## Faits et procédure La SARL A., agence immobilière monégasque, a loué ou tenté de louer, pour le compte d'un bailleur, un appartement situé dans la résidence X à Monaco. Des candidats locataires, les époux PA., ont été mis en relation avec elle par l'intermédiaire de la SARL française C., à l'enseigne « D. », travaillant en partenariat avec la SAM B., agence monégasque. Le 2 juillet 2015, les candidats ont signé une « offre et décompte de location », prévoyant le versement d'une somme de 82.140 euros à titre de réservation, dont 55.500 euros revenant au propriétaire et 26.640 euros aux agences à titre de dommages et intérêts en cas de désistement. Le 3 juillet 2015, ils ont souscrit un « engagement de location » pour une durée d'un an à compter du 1er septembre 2015, assorti d'une indemnité de réservation de 55.500 euros. La facture de mise en location, émise par la SAM B. pour un montant de 13.320 euros TTC au titre de la commission due aux deux sociétés, a été acquittée par la SARL A. Le 4 août 2015, la SARL A. a indiqué à l'agence D. que « la location ne s'est pas faite » pour des raisons indépendantes de sa volonté, et qu'elle avait remboursé aux époux PA. la part de commission, soit 13.320 euros. Après mise en demeure du 9 novembre 2015, réceptionnée le 16 novembre 2015 pour la SARL A., restée sans effet, celle-ci a transigé avec les candidats locataires et leur a versé 14.000 euros, incluant une partie de leurs frais d'avocat. Par acte du 23 mai 2016 (RG n° 2016/000668), la SARL A. a assigné la SAM B. et la SARL C. en paiement solidaire de 13.320 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, de 680 euros avec intérêts à compter de l'assignation, et de 2.000 euros pour résistance abusive. Les défenderesses ont conclu au débouté, à titre reconventionnel à l'indemnisation de la perte de leurs honoraires (14.000 euros), et à 5.000 euros pour action abusive et dolosive. Le tribunal de première instance, statuant en premier ressort et de manière contradictoire, a rendu son jugement le 11 janvier 2018. ## Question de droit Le tribunal était saisi de deux questions principales. La première porte sur le droit à commission d'agents immobiliers ayant « apporté l'affaire » sans convention de répartition des missions, lorsque le contrat de bail n'a finalement pas été conclu : une agence qui a mis en relation le client avec l'agence mandatée peut-elle conserver sa part d'honoraires, et l'agence ayant encaissé ces honoraires est-elle tenue de les restituer sur le fondement de la répétition de l'indu ? La seconde concerne la responsabilité de l'agence mandatée pour défaut d'information des candidats locataires (interdiction des animaux domestiques dans l'immeuble) : ce manquement ouvre-t-il droit à réparation au profit des agences intermédiaires, et si oui, sous quelle forme ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond par la négative à la première question. Il rappelle que, selon l'article 22 du règlement intérieur de la chambre des agents immobiliers monégasques, « sauf convention contraire, les commissions se partagent par moitié entre les confrères ayant collaboré à la réalisation d'une affaire », et que les conventions particulières entre agents « servent de lois entre eux ». En l'absence de toute convention, aucune répartition précise des missions n'étant démontrée, et la facture de la SAM B. ne mentionnant qu'« la location d'un appartement de 5/6 pièces », l'argument tiré du seul rôle d'apporteur d'affaires est écarté. Le tribunal retient ensuite que le droit à commission est subordonné à la réalisation de l'affaire, c'est-à-dire à sa conclusion, en se référant à une décision antérieure du même tribunal (TPI, Centre immobilier Pastor, 18 janvier 1996), « sauf éventuelle disposition contractuelle contraire ». Il expose que la commission est acquise à partir de la signature d'un acte constatant l'engagement réciproque des parties, non affecté d'une faculté de dédit, « au sens de l'article 1549 du Code civil ». Or l'« offre et décompte de location » est établie « sous réserve de l'acceptation
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 novembre 2017, n° 16500 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 novembre 2017, n° 16500 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/11-02-16500)) ## Faits et procédure Un agent immobilier exerçant sous l'enseigne « A » a assigné, par exploit du 23 décembre 2015, les époux H et les époux V. Il réclamait à titre principal la somme de 396 000 euros, au titre d'une commission acheteur de 3 % du prix, majorée de la TVA, due selon lui en vertu d'un mandat confié par les acquéreurs pour l'achat de biens situés dans une résidence monégasque. À titre subsidiaire, il sollicitait la même somme au titre des peines, soins et diligences, et 15 000 euros de dommages-intérêts. Le demandeur soutenait qu'un mandat verbal avait été conclu le 23 juin 2015, à l'occasion d'une visite d'appartement. Il s'appuyait sur plusieurs courriels échangés entre juin et juillet 2015, sur un compte rendu de visite du 30 juin 2015 et sur une attestation de sa négociatrice. Il faisait valoir que les acquéreurs avaient ensuite acquis le bien par l'intermédiaire d'une autre agence, pour un prix de 11 000 000 euros, sans lui verser de commission. Les défendeurs contestaient l'existence de tout mandat. Ils soutenaient que le demandeur avait seulement effectué une visite à l'improviste, à l'initiative du gardien de l'immeuble, et que l'agence ayant effectivement joué un rôle déterminant était l'agence E, qui avait été régulièrement mandatée et rémunérée. Ils formaient en outre une demande reconventionnelle en dommages-intérêts, dirigée contre le demandeur, pour procédure abusive. Le demandeur invoquait enfin l'autorité de la chose jugée d'un jugement du 23 février 2017, rendu contre le vendeur sur la base d'un mandat écrit. Le tribunal a rejeté cet argument, les défendeurs n'ayant pas été parties à cette instance. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **Première question** : la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 permet-elle la conclusion d'un mandat verbal d'agent immobilier, et, dans l'affirmative, selon quelles règles de preuve ? Le tribunal répond que l'écrit n'est exigé qu'à la demande du client. Le mandat verbal est donc valable, mais la preuve testimoniale suppose, au-delà de 1 140 euros, un commencement de preuve par écrit. **Deuxième question** : l'agent immobilier qui n'a pas établi de mandat peut-il obtenir une rétribution au titre de ses peines et soins ? Le tribunal écarte la solution dérivée de la jurisprudence du 16 décembre 1976, sans la déclarer abrogée, et apprécie concrètement les diligences accomplies. **Troisième question** : l'action en paiement engagée contre les acquéreurs, et contre les époux V, présente-t-elle un caractère abusif justifiant des dommages-intérêts ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des demandes du demandeur. Il juge que les courriels produits ne constituent pas un commencement de preuve par écrit d'un mandat, car leurs « contours ne sont même pas concrètement précisés » et qu'ils ne visent ni la mission ni la rémunération. Les autres pièces « ne viennent que confirmer la teneur des échanges de courriels ». Concernant les peines et soins, il retient que les actes de l'
# Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/05-02-16008)) ## Faits et procédure Par jugement d'adjudication du 18 janvier 2012, l. CA. est devenu propriétaire d'un appartement, avec cave et parking, situé dans un immeuble monégasque. Le 24 avril 2012, il a promis de vendre ce bien à m. SA., moyennant 1.875.000 euros, avec une date d'échéance fixée au 3 décembre 2012 et une jouissance consentie à l'acquéreur jusqu'à cette date. Un avenant du 7 janvier 2013 a substitué aux acquéreurs m. SA. et son époux, g. SA., la vente devant intervenir le 15 janvier 2013. Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit des époux SA. pour le même prix. Le paiement était échelonné, avec un versement initial de 375.000 euros, trois tranches de 100.000 euros, et un solde de 1.200.000 euros à la signature de l'acte définitif, fixée au 10 avril 2013. Les époux SA. bénéficiaient d'une jouissance des lieux jusqu'à cette date, à titre de commodat sans reconduction. Ils ont versé 675.000 euros, mais la vente n'a pas été réalisée à l'échéance. Après une sommation du 2 mai 2013, puis une assignation en référé du 29 août 2013, le juge des référés a ordonné, par ordonnance du 22 janvier 2014, l'expulsion des époux SA., confirmée par arrêt du 17 juin 2014. Les occupants ont libéré les lieux. Saisi par les époux SA. d'une action tendant, à titre principal, à la passation de l'acte authentique, à titre subsidiaire, au paiement de 700.000 euros de dommages-intérêts, à titre infiniment subsidiaire, à la restitution de 675.000 euros, le Tribunal de première instance a débouté les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions. Il a condamné les époux SA. à payer à l. CA. 100.200 euros d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014, et a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts. Les époux SA. ont interjeté appel. Le vendeur a formé appel incident. La Cour d'appel confirme le jugement, sauf sur le rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, qu'elle accueille à hauteur de 5.000 euros. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. La première porte sur la qualification du financement bancaire. Les acquéreurs soutenaient que l'obtention d'un prêt constituait une condition suspensive implicite de la vente, en dépit de l'absence de stipulation expresse. La Cour doit déterminer si la commune intention des parties, au sens de l'article 1011 du Code civil, permet de retenir une telle condition. La deuxième concerne l'imputabilité de la non-réalisation de la vente. Les acquéreurs reprochaient au vendeur de n'avoir pas procédé à la mainlevée d'une hypothèque, ce qui aurait empêché la réitération. La question est de savoir si cette carence est établie et si elle peut être regardée comme la cause de l'échec de la vente. La troisième, enfin, est de déterminer si la clause pénale de conservation de l'acompte et l'indemnité d'occupation prévue par la promesse trouvent application, et si le préjudice allégué par le vendeur, lié à la dégradation des lieux et aux frais de justice, est réparable. ## Solution et dispositif **1. Sur l'interprétation de la promesse.** La Cour rappelle que « l'interprétation d'une convention relève de l'appréciation souveraine des juges du fond », puis retient qu'« il n'est pas établi que les parties aient entendu ériger en condition suspensive tacite ou implicite l'obtention d'un prêt par les époux SA. ». Elle fonde cette appréciation sur plusieurs éléments : l'absence de condition suspensive de financement dans les trois actes successifs (promesse du 24 avril 2012, avenant du 7 janvier 2013, promesse du 8 février 2013), le caractère « clair, dénué d'équivoque » de ces actes, et la durée de la négociation, qui aurait permis aux parties d'insérer une telle clause. La connaissance par le vendeur de la nécessité d'un financement bancaire, ainsi que les démarches entreprises auprès d'une banque dès juin 2011, sont jugées insuffisantes à « modifier l'interprétation univoque »
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 septembre 1973, n° 25657 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 septembre 1973, n° 25657 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1973/09-14-25657)) ## Faits et procédure Une société civile immobilière, la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace, fait l'objet d'une procédure collective de faillite. Le syndic de l'union, M. O., saisit le juge-commissaire le 3 août 1973 d'une requête tendant à obtenir l'autorisation de signer un projet de convention portant sur la vente des immeubles dépendant de la faillite. Par ordonnance du 10 août 1973, le juge-commissaire accorde cette autorisation. Six personnes, dont J. G., les hoirs A., A., G., C. et la dame C. (les « opposants »), forment opposition contre cette ordonnance sur le fondement de l'article 424 du Code de commerce. Les oppositions reposent sur des moyens identiques, ce qui conduit le tribunal à les joindre et à statuer par un seul jugement. Une société, la S.C.I. Résidences de Monte-Carlo Palace, déclare par ailleurs intervenir à l'instance. Le tribunal se saisit en outre d'office « en tant que de besoin », en application du même article 424. La décision mentionne un appel, renvoyant à un arrêt de la Cour d'appel du 15 janvier 1974. Le contenu de cet arrêt n'est pas précisé dans la décision. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions connexes : 1. **Quelle est l'étendue de la saisine du juge-commissaire, et corrélativement celle du tribunal saisi d'une opposition à son ordonnance ?** Le tribunal précise que l'ordonnance, en autorisant la signature, a admis la régularité de la procédure, sans pouvoir se prononcer sur la question de savoir si la convention garantissait les droits des créanciers. Ce point ne lui avait pas été soumis par le syndic et ne pouvait l'être, dès lors que la convention prévoyait une homologation ultérieure par le tribunal quant aux conditions de la vente. 2. **Les oppositions dirigées contre l'ordonnance peuvent-elles porter sur les conditions de fond de la vente ?** Les opposants invoquent les articles 590 et 591 du Code de procédure civile ainsi que l'article 1029 du Code civil. 3. **Une société non partie à la procédure peut-elle intervenir à l'instance d'opposition ?** ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des oppositions et juge l'intervention irrecevable. Le raisonnement procède en trois temps. **En premier lieu**, le tribunal délimite la saisine. Le syndic demandait seulement à être confirmé dans sa faculté de vendre de gré à gré, sans recourir nécessairement à la vente aux enchères. Le juge-commissaire a donc statué sur ce seul point. Le tribunal relève que les opposants n'exigent pas la vente aux enchères et admettent expressément la faculté de vendre de gré à gré, puisqu'ils fondent leur argumentation sur la possibilité de traiter avec des acquéreurs offrant un prix plus élevé. **En deuxième lieu**, le tribunal écarte les moyens tirés des articles 590 et 591 du Code de procédure civile et de l'article 1029 du Code civil. Ces moyens portent, selon le tribunal, « non [sur] les pouvoirs du syndic, mais [sur] la vente elle-même ». Leur examen est jugé prématuré, la vente n'étant pas encore réalisée. Ils concernent les conditions de fond de la vente, lesquelles ne relèvent pas de la présente instance. **En troisième lieu**, le tribunal déclare irrecevable l'intervention de la société non opposante. Il relève que cette société n'a, en l'état de la procéd
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 mars 2017, n° 15933 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 mars 2017, n° 15933 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/03-23-15933)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, agent immobilier (la SARL A), était chargée par une société civile immobilière (SCI C) de la vente d'un local à usage de bureau et de trois emplacements de parking dans un immeuble monégasque, au prix initial de 6.800.000 euros. Après une visite, un acquéreur, M. j. LI., de nationalité néerlandaise, a formulé le 12 décembre 2014 une offre d'achat à 5.000.000 euros sous condition suspensive. L'offre mentionnait une commission de 100.000 euros plus TVA, payable par l'acheteur « à la date de réalisation », et prévoyait que l'acheteur agissait « à son compte ou pour le compte de toute personne ou entreprise à laquelle il décide de se substituer ». Elle a été acceptée le 13 décembre 2014. Le litige porte sur la superficie du bureau, annoncée à 220 m² au lieu de 196 m² selon un relevé ultérieur. L'acquéreur a obtenu, lors de la signature, une réduction de 120.000 euros du prix, acceptée par le vendeur. La vente a été réalisée le 18 décembre 2014 au profit de la SCI B, constituée pour l'opération. Le montant de la commission a été consigné entre les mains du notaire, qui le détient toujours. Deux instances ont été engagées. Par exploit du 23 mars 2015 (n° 2015/000441), M. LI. a recherché la responsabilité de la SARL A pour manquement aux obligations d'information et de conseil, et réclamé 554.550 euros puis 532.368 euros au titre du préjudice financier, ainsi que 5.000 euros de dommages et intérêts complémentaires. Par exploit du 27 mars 2015 (n° 2015/000472), la SARL A a demandé le paiement de la commission de 120.000 euros, outre 10.000 euros pour résistance abusive. La SCI B est intervenue volontairement en cours d'instance. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions successives. **Première question : la qualité et l'intérêt à agir.** M. LI. avait signé l'offre en son nom propre, mais l'acte authentique avait été passé au profit de la SCI B. La question est de savoir si la personne physique qui a négocié l'opération, sans être l'acquéreur à l'acte, peut agir en réparation d'un préjudice financier. **Deuxième question : l'obligation d'information de l'agent immobilier.** Le tribunal doit déterminer si l'agent a manqué à son devoir de renseignement et de conseil, notamment en diffusant une superficie erronée et en ne procédant pas à une vérification avant la signature. **Troisième question : le préjudice.** Même en cas de faute, l'acquéreur doit établir un préjudice et un lien de causalité. Le tribunal examine si la réduction de prix obtenue à la signature suffit à exclure ce préjudice. **Quatrième question : le paiement de la commission.** Le tribunal doit dire si l'engagement pris dans l'offre reste exigible malgré le manquement retenu contre l'agent. ## Solution et dispositif Le tribunal retient, sur la qualité à agir, que « c'est la S
# Cour d'Appel de Monaco, 29 mars 2011, n° 509111 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 mars 2011, n° 509111 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2011/03-29-509111)) ## Faits et procédure Le litige naît d'une promesse synallagmatique de vente et d'achat portant sur un immeuble. Le 10 mars 2008, le futur acquéreur, A. N., fait remettre par son notaire à la venderesse, C. M., la somme de 1 200 000 euros à titre d'acompte. Dans le même acte, A. N. déclare que cet acompte demeurerait la propriété de C. M. s'il ne pouvait lui verser le solde du prix avant le 30 avril 2008. Il s'interdit en outre d'exercer « quelque recours que ce soit » contre elle s'il ne respectait pas cet engagement. La décision relève que cet engagement est « dénué de lien avec la vente de l'appartement à un tiers ». Les circonstances précises de cette seconde vente, et les raisons pour lesquelles le solde du prix n'a pas été versé, ne sont pas exposées dans le texte (non précisé dans la décision). La procédure de première instance s'est conclue par un jugement du Tribunal de première instance du 11 mars 2010. Ce jugement a condamné A. N. à verser à C. M. la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. A. N. a relevé appel. Le texte ne précise pas le détail des prétentions initiales ni le fondement exact invoqué en première instance (non précisé dans la décision). ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel est double. En premier lieu, il s'agit de savoir si la clause par laquelle le promettant acquéreur, défaillant, accepte que l'acompte versé soit acquis au vendeur et renonce à tout recours contre l
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 septembre 2016, n° 15355 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 septembre 2016, n° 15355 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/09-20-15355)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée (SARL A), agence immobilière, a assigné par exploit du 29 juillet 2014 M. M. MA. et la société civile immobilière « B » en paiement de 200 000 euros à titre d'honoraires, sur le fondement de l'article 989 du Code civil et de l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, ainsi que de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. L'agence soutenait avoir reçu un mandat tacite de vente portant sur un appartement de trois pièces avec cave et deux parkings. Le 25 novembre 2013, elle avait fait visiter le bien à M. MA., qui avait signé le même jour un bon de commission de 200 000 euros et formulé une offre d'achat au prix de 6 000 000 d'euros. Le vendeur, la société panaméenne C, avait décliné cette offre et formulé une contre-offre à 6 500 000 euros. Par acte reçu le 18 mars 2014, le bien a été acquis au même prix par la SCI B, dont M. MA. détient 199 parts sur 200. Deux mises en demeure, des 27 mai et 13 juin 2014, sont restées sans effet. Par jugement avant dire droit du 12 novembre 2015, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur le fondement contractuel ou délictuel de la responsabilité des défendeurs. Il a déjà rejeté la demande de rejet de pièces formée par les défendeurs. L'agence fondait sa demande principale sur la responsabilité délictuelle, en invoquant des manœuvres frauduleuses, et à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle de M. MA. Les défendeurs concluaient au rejet, contestaient l'existence d'un mandat et d'un droit à rémunération, et sollicitaient reconventionnellement 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur la responsabilité contractuelle : un bon de commission signé le même jour qu'une offre d'achat, puis devenu sans objet après le refus de cette offre, peut-il fonder un droit à rémunération de l'agent immobilier ? Plus précisément, le tribunal devait déterminer si l'article 12, alinéa 2, de la loi n° 1.252 permettait la perception de la commission dans les circonstances de l'espèce. La seconde concerne la responsabilité délictuelle : la création, par l'acquéreur, d'une société civile immobilière dont il est associé majoritaire, peu après le refus de son offre et avant la signature de l'acte authentique, constitue-t-elle une faute délictuelle ouvrant droit à réparation au profit de l'agent évincé ? Le tribunal écarte également, en amont, la question de l'existence d'un mandat de recherche et celle de la validité du mandat de vente, dont il juge l'examen indifférent à la solution. ## Solution et dispositif **Sur la responsabilité contractuelle.** Le tribunal relève que la société B n'a aucun lien contractuel avec l'agence, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée. Il écarte ensuite l'existence d'un mandat de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 septembre 2016, n° 15365 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 septembre 2016, n° 15365 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/09-20-15365)) ## Faits et procédure Une société de droit étranger, propriétaire d'un appartement situé dans la résidence X1 à Monaco, en avait confié la gestion à une agente immobilière exerçant sous l'enseigne « A. I. ». Le bien avait été loué, à compter du 1er juin 2008, à une société personne morale, la société C, pour un usage d'habitation bourgeoise et pour une durée de trois ans, moyennant un loyer annuel de 144.000 euros. Le locataire a cessé de régler les loyers à compter du 1er juin 2010. Le bailleur a assigné l'agente immobilière le 2 décembre 2014 (n° 2015/000220). Il lui reprochait plusieurs manquements : la présentation d'un locataire personne morale sans vérification de la solvabilité ni recommandation de garanties, l'absence de diligences suffisamment rapides face aux impayés, l'encaissement de deux chèques émis par une société tierce ultérieurement sans provision, et le renouvellement du bail sans récupération des clés ni mise en demeure des occupants. L'agente a appelé en garantie son assureur, devenu la société B (n° 2015/000587). Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances. Le jugement du 20 février 2014, rendu contre la société C et définitif selon les pièces, a constaté que le bail s'était maintenu tacitement après le 31 mai 2011. Il est invoqué par le bailleur comme révélateur de la carence du mandataire. ## Question de droit Le tribunal devait résoudre trois questions. La première portait sur l'existence et l'étendue des obligations de l'agent immobilier mandataire, en l'absence de mandat écrit. La deuxième concernait la qualification et l'évaluation du préjudice du mandant, dès lors que les manquements sont établis. La troisième, relative à la garantie, consistait à déterminer si la réticence de l'assurée lors de la souscription d'un avenant justifiait la nullité de celui-ci au titre de l'article L. 113-8 du Code des assurances, et dans quelle mesure elle affectait la garantie. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que la conclusion d'un mandat écrit n'est pas une exigence légale. Il se fonde sur l'article 12, alinéa 1er, de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, qui prévoit qu'un mandat écrit et limité dans le temps est établi « à la demande du client ». Il en déduit que la forme écrite constitue une simple faculté. Le mandat verbal est en l'espèce démontré par les pièces et les circonstances. Sur le fond, il rappelle les articles 1830 et 1831 du Code civil : le mandataire répond des dommages-intérêts résultant de son inexécution et des fautes commises dans sa gestion. Il retient quatre manquements : - l'absence de mise en garde sur le caractère exceptionnel de la location à une personne morale, dont l'occupation personnelle est impossible, la caution des occupants réels n'ayant pas été proposée ; - l'absence de diligences suffisantes et d'information du mandant face aux impayés, le tribunal relevant que la première relance du locataire émane de l'agence près d'un an et demi après le début des impayés et que la mise en demeure formelle n'intervient que le 14 novembre 2011 ; - l'encaissement de chèques émis par un tiers à la location, sans vérification de la volonté de ce tireur ; - la carence face au renouvellement tacite du bail, le tribunal se référant au jugement du 20 février 2014. Il écarte en revanche le grief tenant à la solvabilité du preneur, le locataire ayant régulièrement payé pendant deux ans, et celui tenant à la qualité de personne morale du preneur, dont la bailleresse avait connaissance dès l'origine. Sur l'indemnisation, le tribunal qualifie le préjudice de perte de chance, « certaine » en raison de l'absence totale d'information. Il rappelle que cette réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait égaler l'avantage espéré. Il exclut donc les loyers impayés, le montant des loyers et charges, ainsi que les frais de remise en état. Il alloue néanmoins 250.000 euros, « comp
# Cour d'Appel de Monaco, 7 juin 2016, n° 14987 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 juin 2016, n° 14987 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/06-07-14987)) ## Faits et procédure En septembre 2007, M. a. SH. m., employé d'une agence immobilière (l'agence O), présente à M. al. AL. NO. un ensemble immobilier appartenant à la société E, situé dans l'immeuble « Y » à Monaco : un appartement, deux studios contigus, une cave, cinq places de garage et un box. Les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse synallagmatique portant sur les parts de la société E est conclue entre la fondation de droit liechtensteinois B et M. AL. NO., pour un prix de 25 millions d'euros. La vente ne se réalise pas. M. AL. NO. verse néanmoins à M. SH. m., à titre de commission, 450 000 euros en quatre versements échelonnés entre le 2 janvier et le 29 février 2008. M. AL. NO. est déclaré en faillite par le Tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008, puis la procédure d'insolvabilité est clôturée le 5 avril 2013. Une première action en restitution, engagée alors qu'il était dessaisi, est déclarée irrecevable par jugement du 10 mai 2012, confirmé par arrêt du 18 février 2014. Par exploit du 24 mars 2014, M. AL. NO. assigne M. SH. m. devant le Tribunal de première instance en restitution des 450 000 euros, intérêts de retard et 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 29 septembre 2015, le tribunal fait droit à ces demandes, au motif que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, d'ordre public, s'appliquait et que l'agent immobilier, faute d'avoir permis la réalisation de la transaction, ne pouvait prétendre à rémunération. M. SH. m. interjette appel. À titre principal, il conteste la recevabilité de l'action (défaut de radiation des procédures d'insolvabilité, fraude aux droits des créanciers). Au fond, il soutient que les parts de la société E étaient négociables, de sorte que la loi n° 1.252 était inapplicable, qu'il avait exécuté un mandat de recherches et, à titre très subsidiaire, que la vente était parfaite et que sa non-réalisation était imputable à M. AL. NO. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher trois questions : 1. **Recevabilité** : la persistance des mesures d'insolvabilité, dont la radiation n'était pas établie, et le caractère prétendument frauduleux de l'action font-ils obstacle à la recevabilité de la demande de M. AL. NO. ? 2. **Champ d'application de la loi n° 1.252** : une promesse portant sur la cession de parts d'une société dont l'actif comprend des immeubles relève-t-elle de la loi relative aux opérations immobilières, et notamment de son article 1er, 3°, qui vise « l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce » ? Cette question suppose de qualifier la négociabilité des parts. 3. **Fondement de la restitution** : à défaut d'application de la loi, la commission versée peut-elle être conservée par l'agent, ou son droit à rémunération est-il établi par la preuve d'un mandat et de diligences personnelles ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité**, la Cour écarte les moyens de l'appelant. Elle relève que la radiation des inscriptions constitue une « mesure d'application du jugement destinée aux seules juridictions », sans incidence sur la capacité d'agir de M. AL. NO. Elle constate par ailleurs que la première action avait été déclarée irrecevable et que « l'action […] dont la Cour est aujourd'hui saisie et qui est distincte de la précédente » n'est pas établie comme frauduleuse. **Sur le champ
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mai 2015, n° 13287 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mai 2015, n° 13287 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/05-28-13287)) La rencontre entre les prérogatives de la puissance publique agissant dans un but d'intérêt général et les exigences fondamentales du droit commun des contrats donne fréquemment lieu à d'importantes confrontations juridiques. Lorsque l'État se fait vendeur d'immeubles relevant de son domaine pour favoriser l'accès au logement de ses nationaux, mais assortit cette cession d'un pacte de préférence et d'un mécanisme réglementaire de détermination du prix de rachat, la frontière entre l'acte administratif unilatéral et la loi des parties devient poreuse. Le jugement rendu le 28 mai 2015 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit précisément au cœur de cette tension, en tranchant avec une fermeté remarquable la question de l'indépendance et de l'impartialité du tiers estimateur chargé de fixer le prix d'une vente immobilière sur le fondement de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque. En disqualifiant une commission administrative instituée par un règlement de 1977 pour défaut d'indépendance et d'impartialité vis-à-vis de l'État de Monaco, partie à l'acte, la juridiction monégasque livre une décision majeure. Elle rappelle qu'en matière contractuelle, l'État ne saurait être à la fois cocontractant et arbitre du prix par le truchement de ses propres organes et agents, quand bien même le dispositif aurait été contractuellement accepté à l'origine dans le cadre d'une politique sociale du logement. L'analyse de cette décision impose de revenir sur le contexte factuel et procédural ayant conduit à la saisine du tribunal (I), avant d'examiner la question de droit et la solution retenue par les juges (II), pour enfin mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de ce jugement (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la politique d'accès au logement menée par la Principauté de Monaco à la fin des années 1970 et au cours des années 1980. Suivant un acte notarié en date du 28 juillet 1989, le Domaine de l'État de la Principauté de Monaco a vendu à Mme j. SI. épouse FA., de nationalité monégasque, un appartement formant le lot 524 de l'immeuble Y, dépendant des Résidences Z, Bâtiment E, situé à Monaco, moyennant le prix de 967 000 francs français. Cette cession s'inscrivait dans le cadre spécifique du « Règlement relatif à la vente des appartements dépendant d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque », publié au Journal Officiel le 16 décembre 1977. Afin d'éviter toute spéculation immobilière sur des biens cédés à des conditions avantageuses, l'acte notarié prévoyait, au titre de ses conditions particulières, un mécanisme de rachat prioritaire au profit de la puissance publique. Il était ainsi stipulé qu'en cas de revente du bien, l'acquéreur ou ses ayants droit « devront en proposer l'acquisition en priorité au DOMAINE DE L'ÉTAT ». Le contrat renvoyait expressément aux dispositions du règlement du 16 décembre 1977 pour les modalités financières de ce rachat éventuel. Selon l'article 17 dudit texte, le prix de revente à l'État devait être calculé « sur la base du prix de cession initial, réajusté en tenant compte de critères généraux (évolution de l'indice du coût de la construction), locaux (évolution des prix sur le marché immobilier), particuliers à l'immeuble et à son environnement et enfin propres à l'appartement lui-même (prise en considération d'une part, des éventuelles améliorations apportées à ce dernier à l'exception des travaux à caractère décoratif ou somptuaire, ou encore de stricte convenance personnelle et d'autre part, des dégradations subies et de la vétusté) ». Quant à l'organe chargé de mettre en œuvre cette formule d'évaluation, l'article 18 du même règlement disposait que ce prix « est fixé par une commission présidée par le Conseiller du Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires Sociales et composé de deux représentants du Conseil Communal et deux représentants du Département des Finances et de l'Économie, dont l'inspecteur du service de l'Enregistrement et du Timbre de la Direction des Services Fiscaux », ladite commission ayant par ailleurs la faculté de s'adjoindre des experts à titre consultatif. Près de vingt-quatre ans après son acquisition, par un courrier du 3 septembre 2013, Mme FA. a informé l'Administrateur des Domaines de son intention de vendre l'appartement litigieux, conformément à ses obligations contractuelles. La commission prévue par le règlement de 1977 s'est alors réunie le 22 octobre 2013 afin de déterminer le prix de rachat. Lors de cette séance, présidée par le Conseiller du Gouvernement pour l'Équipement, l'Environnement et l'Urbanisme, étaient présents deux représentants du Conseil communal, deux représentants du Département des Finances et de l'Économie, un représentant du Service de l'Enregistrement et du Timbre (Direction des Services Fiscaux), ainsi que M. SP., métreur vérificateur des Travaux Publics, intervenant en qualité d'expert. Pour procéder à son évaluation, la commission a appliqué une pondération consistant à retenir à hauteur de 10 % l'évolution du prix sur le marché immobilier et à hauteur de 90 % l'évolution de l'indice du coût de la construction (ou inversement selon la formulation du jugement qui relève que le texte ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées, mentionnant « en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché », tandis que les parties débattent d'une pondération où le marché immobilier est pondéré neuf fois moins que l'indice de la construction). Sur la base des travaux de cette commission, l'État de Monaco a manifesté, le 30 octobre 2013, sa volonté d'acquérir l'appartement au prix ainsi fixé, soit la somme de 316 000 euros. Estimant ce prix manifestement dérisoire au regard de la valeur réelle du bien et contestant tant la méthode de calcul employée que la légitimité même de l'organe ayant procédé à cette fixation, la propriétaire a refusé cette évaluation, donnant ainsi naissance au litige. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, en date du 28 mai 2014, Mme j. SI. épouse FA. a fait citer l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'instruction de l'affaire a donné lieu à des échanges de conclusions substantiels, l'État ayant conclu les 8 octobre 2014 et 14 janvier 2015, et la demanderesse ayant répliqué par conclusions du 27 novembre 2014. À titre liminaire, la demanderesse prenait soin de souligner que la compétence du Tribunal de première instance, juge judiciaire, n'était pas discutable, en se référant à une décision du Tribunal Suprême du 10 novembre 1992. Ce point n'a du reste fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'État. Au soutien de sa demande principale visant à voir déclarer sans effet l'offre de prix de rachat proposée par l'État le 30 octobre 2013, Mme FA. articulait deux séries de moyens, l'une relative à la méthodologie d'évaluation, l'autre, plus radicale, touchant à la qualification juridique et à la composition de la commission. Sur le plan méthodologique, elle soutenait que le calcul opéré ne correspondait pas aux prévisions de l'acte du 28 juillet 1989 et aboutissait à un prix dérisoire. Elle faisait valoir que le bien était situé dans une copropriété privée de grand luxe avec piscine et espaces verts, en face du « CC », où le prix de vente moyen au mètre carré s'élevait à 34 047 euros, et non dans un parc d'immeubles domaniaux où l'État prend en charge la majeure partie des charges. Elle précisait à cet égard acquitter 13 892,58 euros par an de charges de copropriété, de sorte qu'en vingt-cinq ans, le montant cumulé des charges payées excédait la somme offerte par l'État pour racheter le bien. Elle reprochait à la commission d'avoir totalement omis de prendre en compte le critère relatif à l'immeuble et à son environnement, d'avoir appliqué un coefficient de vétusté tant sur le bien dans son entier que sur les améliorations apportées, et d'avoir retenu une pondération arbitraire et « spoliatrice » (pondérant le critère de l'évolution des prix sur le marché immobilier neuf fois moins que celui de l'évolution de l'indice du coût de la construction) qui ne résultait nullement de l'acte de vente de 1989. Sur le terrain de la régularité de l'organe d'évaluation, la demanderesse invoquait les dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, aux termes desquelles la fixation du prix de vente peut être laissée à l'arbitrage d'un tiers. Relevant que ce texte est l'exacte reproduction de l'article 1592 du Code civil français, elle se prévalait d'un arrêt de la Cour de cassation française du 2 décembre 1997 ayant jugé que le mandataire commun des cocontractants doit véritablement avoir la qualité de tiers. Or, selon Mme FA., la commission instituée par le règlement de 1977 n'était qu'une simple émanation de l'État, partie au contrat. Elle démontrait à cet effet que la présidence était dévolue à un Conseiller de Gouvernement (rémunéré par l'État, dont la carrière dépend de lui et dépourvu d'indépendance), que la majorité des membres étaient des serviteurs de l'État ayant pour fonction de servir ses intérêts (notamment au sein du Département des Finances), et qu'en outre, la lecture du procès-verbal du 22 octobre 2013 révélait que six membres avaient délibéré au lieu des cinq prévus par l'article 18 du règlement, par l'adjonction d'un autre agent de l'État, tandis que l'expert consulté était lui-même un agent public. Pour étayer ce grief de défaut d'indépendance et d'impartialité objective et subjective, la demanderesse mobilisait un corpus de sources variées : le principe général du droit d'impartialité de l'administration reconnu dans le « pays voisin » (la France), la Recommandation R. (2000) du Comité des Ministres du Conseil de l'Europe proscrivant les conflits d'intérêts des agents publics, ainsi que la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme (notamment un arrêt du 24 avril 2013 sanctionnant le déséquilibre créé par la présence d'un fonctionnaire issu des mêmes services que l'administration en cause), soulignant que la Convention européenne des droits de l'homme avait été ratifiée par Monaco par la loi n° 1.304 du 3 novembre 2005. Elle ajoutait que l'État lui-même avait reconnu le caractère critique, partial et inéquitable du fonctionnement de cette commission dans l'exposé des motifs de la loi n° 1.357 du 19 février 2009, et écartait l'autorité des précédents jurisprudentiels monégasques de 1995 et 1997 (affaire *Sieur SO. c/ État de Monaco*) au motif que la qualité de tiers de la commission n'y avait pas été critiquée par le plaideur de l'époque. En conséquence, après avoir modifié le dispositif de ses écritures pour purger un grief d'irrecevabilité touchant à la mission de l'expert, Mme FA. demandait au Tribunal de constater le manquement au devoir d'impartialité objective et subjective, de dire que la pondération 90 % - 10 % ne résultait pas de l'acte de vente, de juger l'offre de rachat sans effet, d'inviter les parties à désigner un nouveau mandataire (et à défaut, de permettre la saisine du juge des référés), d'ordonner une mesure d'expertise, de lui donner acte de ce qu'elle se réservait le droit de vendre ou non son bien au vu du rapport d'expertise, et de condamner l'État à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. En défense, l'État de Monaco opposait d'abord une fin de non-recevoir partielle, soutenant que la demanderesse ne pouvait solliciter une expertise aux fins de dire si la commission avait rempli sa mission avec impartialité et si elle avait commis une faute, s'agissant de questions de droit relevant de l'office exclusif du juge. Sur le fond, l'État rappelait la finalité sociale du dispositif appliqué entre 1977 et le début des années 1990 : permettre aux Monégasques de se loger à moindre coût en neutralisant toute plus-value spéculative lors de la revente. Il acquiesçait à la qualification juridique du mécanisme contractuel, reconnaissant, sur le fondement d'un jugement du Tribunal de première instance du 9 février 1995 (*Sieur SO. c/ État de Monaco*), que la clause litigieuse s'analysait en une convention de détermination du prix par un tiers régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Il en déduisait toutefois que seule une « erreur grossière » était de nature à remettre en cause le prix fixé par le mandataire. Défendant la méthode de la commission, l'État faisait valoir que les parties n'avaient jamais entendu se référer au prix du marché libre mais au prix initial ajusté, que l'absence de précision contractuelle sur les modalités de prise en compte des critères n'imposait pas une pondération égale, et que le Tribunal avait déjà validé la pondération 90 % - 10 % dans des contrats semblables. Quant au critère de l'environnement de l'immeuble, il soutenait que la commission en avait une parfaite connaissance et que l'absence d'effet chiffré de cette composante s'expliquait par une compensation entre un facteur négatif (la situation de l'appartement en rez-de-chaussée) et un facteur positif (la qualité de l'environnement). Il niait par ailleurs toute double application du coefficient de vétusté. Pour parer aux critiques relatives à la composition irrégulière de la commission lors de la séance du 22 octobre 2013, l'État invoquait le droit administratif, et plus précisément la jurisprudence *Danthony* du Conseil d'État français (Assemblée, 23 décembre 2011, req. n° 335033) ainsi que la jurisprudence convergente du Tribunal Suprême de Monaco (arrêts *Syndicat des copropriétaires du Régina* du 15 avril 2011, *SCI L. B.* du 18 février 2008 et *Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Sardanapale »* du 1er décembre 2008). Selon cette théorie des vices non substantiels, une irrégularité procédurale ou de composition n'entraîne l'annulation de la décision que si elle a exercé une influence sur le sens de celle-ci ou privé l'intéressé d'une garantie, ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisque les membres requis étaient présents et que l'adjonction de personnes supplémentaires pour leur compétence technique n'avait rien d'irrégulier. Enfin, sur le grief central du défaut d'indépendance et d'impartialité, l'État soutenait que la jurisprudence française ne saurait prévaloir dès lors que les juridictions monégasques avaient déjà tranché la question, que l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ne s'applique qu'en matière juridictionnelle, et que les précédents français d'annulation reposaient sur un vice du consentement (l'ignorance par une partie du défaut d'indépendance du tiers désigné). Or, selon l'État, Mme FA. ne pouvait invoquer aucune erreur sur la personne du tiers, puisqu'elle connaissait dès l'origine, en signant l'acte de 1989, la composition de la commission, laquelle procédait de la volonté éclairée des deux parties et constituait la contrepartie normale du prix particulièrement bas auquel l'État lui avait cédé le bien. Estimant que la détermination du prix par la commission avait rendu la vente parfaite par application de l'article 1426, alinéa 1er, du Code civil (citant un jugement du TPI du 25 juin 1987), de sorte que Mme FA. ne pouvait plus retirer son offre, l'État concluait au débouté intégral de la demanderesse et réclamait 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des discussions techniques relatives à la pondération des indices économiques et des difficultés procédurales secondaires, le Tribunal de première instance était confronté à une question de droit civil fondamentale : une commission administrative instituée par voie réglementaire pour évaluer le prix de rachat d'un bien immobilier par l'État, et composée majoritairement d'un membre du Gouvernement et d'agents publics relevant des services mêmes de l'État acquéreur, revêt-elle la qualité de « tiers » indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque, alors même que sa désignation a été contractuellement acceptée dès l'origine par le vendeur ? Subsidiairement, dans l'hypothèse où cette qualité de tiers lui serait déniée, quelles conséquences le juge du contrat doit-il tirer de cette disqualification quant au sort de l'évaluation réalisée et aux modalités de fixation du prix de la vente ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal de première instance se déploie en plusieurs étapes logiques, alliant une rigueur procédurale classique à une analyse substantielle particulièrement incisive sur le terrain du droit des obligations. En premier lieu, le Tribunal écarte rapidement l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'État de Monaco à l'encontre de la demande d'expertise. Tout en relevant que Mme FA. avait modifié le dispositif de ses dernières écritures concernant la faute commise dans l'évaluation du prix, les juges précisent que la formulation initiale de la demande ne posait, en toute hypothèse, aucun problème de recevabilité. En vertu des articles 344 et 346 du Code de procédure civile, il appartient en effet au seul tribunal, s'il estime opportun d'ordonner une mesure d'instruction, d'énoncer les chefs de la mission confiée au technicien et d'apprécier le bien-fondé de la demande en fait et en droit, l'expert ayant uniquement vocation à éclairer la juridiction sur le plan technique. Une demande d'expertise mal formulée ou empiétant sur le juridique n'est donc pas irrecevable en soi ; il revient simplement au juge d'en circonscrire le périmètre s'il l'ordonne. En deuxième lieu, abordant le fond du litige, le Tribunal procède à l'analyse du cadre conventionnel et réglementaire. Il rappelle les termes des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977 incorporés à l'acte de vente du 28 juillet 1989. Dès l'examen de l'article 17, le Tribunal formule une première observation critique : « Ce texte n'est pas explicite sur les critères à appliquer et ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées (en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché) ». Cette remarque liminaire prépare le terrain en mettant en évidence l'ampleur de la marge d'appréciation laissée à la commission ; moins le texte est précis sur la méthode mathématique, plus le pouvoir d'arbitrage de l'organe d'évaluation est grand, et plus l'exigence de neutralité de cet organe devient cruciale. En troisième lieu, le Tribunal constate l'accord des parties sur la qualification juridique du mécanisme : il est formellement reconnu de part et d'autre que la détermination du prix a été laissée à l'arbitrage d'un tiers en application de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Ce socle commun étant posé, le juge examine in concreto la composition de la commission lors de sa réunion du
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 novembre 1989, n° 25558 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 novembre 1989, n° 25558 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/11-23-25558)) Le contentieux de la construction immobilière, lorsqu'il se greffe sur le régime de la copropriété des immeubles bâtis, constitue traditionnellement un laboratoire privilégié d'articulation entre le droit spécial de la copropriété, le droit processuel et le droit commun des obligations contractuelles. Le jugement rendu le 23 novembre 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit pleinement dans cette perspective. À l'occasion d'un litige d'envergure affectant un vaste ensemble immobilier édifié sur le terre-plein de Fontvieille, la juridiction monégasque a été amenée à trancher des questions fondamentales relatives, d'une part, à la recevabilité de l'action syndicale — tant sous l'angle de la qualité pour agir du syndicat que du pouvoir de représentation du syndic — et, d'autre part, au régime de la garantie des vices cachés pesant sur les sociétés civiles immobilières promotrices et venderesses. En délimitant avec une rigueur méthodique le périmètre de l'habilitation donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires, tout en consacrant une obligation de garantie renforcée à la charge du promoteur-vendeur sur le fondement des articles 1483 et suivants du Code civil monégasque, le Tribunal livre une décision d'une grande densité juridique, dont les enseignements éclairent tant la pratique notariale et syndicale que la conduite du procès civil en Principauté. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve une vaste opération de promotion immobilière réalisée sur le terre-plein de Fontvieille, en Principauté de Monaco. Trois sociétés civiles immobilières monégasques, respectivement dénommées « Antimen Monaco », « Murinascia Monaco » et « Deplas Monaco », ont fait édifier un ensemble composé de six immeubles (bâtiments A, B, C, D, E et F). Pour la réalisation de cet ouvrage, les maîtres de l'ouvrage ont fait appel à divers locateurs d'ouvrage et techniciens : * Les travaux de gros œuvre des bâtiments A, B et E ont été confiés à un groupement d'entreprises composé des sociétés Spada, Dragages et Travaux Publics et EGTM (sociétés anonymes de droit français) ; * Les travaux de gros œuvre des bâtiments C, D et F ont été confiés à l'entreprise Satri (société anonyme monégasque) ; * La maîtrise d'œuvre et les études techniques impliquaient par ailleurs le bureau d'études ETEC, le géomètre-expert P. L., ainsi que onze architectes (S. B., R. B., Y. B., M. C., J. L., C. J., J. M., H. N., M. R., P. R. et L. R.) unis d'intérêts au sein du Comité d'Architectes de Fontvieille. Postérieurement à l'édification et à la mise en copropriété de l'ensemble immobilier sous l'égide de la « Communauté Immobilière de Fontvieille Village », d'importants désordres sont apparus. Ceux-ci consistaient en des inondations périodiques d'eaux saumâtres survenant dans le troisième sous-sol des immeubles, lequel développait une superficie de 5 500 mètres carrés à usage de garages, de caves et de locaux techniques. Face à ces venues d'eau, les maîtres de l'ouvrage ont sollicité en référé la désignation d'un expert. Par ordonnances des 31 janvier et 14 février 1984, une mesure d'expertise judiciaire a été prescrite au contradictoire des différents participants à la construction afin de rechercher l'existence, les causes et les remèdes des désordres allégués. La Communauté Immobilière de Fontvieille Village est intervenue volontairement à ces opérations d'expertise. Aux termes de son rapport déposé au Greffe général le 21 octobre 1985, l'expert judiciaire Chatelin a mis en évidence la matérialité et l'étiologie technique des sinistres : 1. **Constat des désordres :** Sur les parois du troisième sous-sol, des traces d'étiages de nappes d'eau s'élevaient de 5 à 10 centimètres au-dessus du sol. 2. **Défaut de nivellement altimétrique :** Alors que les documents contractuels du marché fixaient le nivellement altimétrique du sol fini de ce troisième sous-sol à la cote $+ 0,420$, les relevés réels faisaient apparaître des cotes inférieures à la norme contractuelle, oscillant entre $+ 0,277$ et $+ 0,329$ du nord au sud des six bâtiments. Par rapport au niveau des plus hautes eaux marines fixé à la cote $+ 0,300$, les points les plus bas du sol se trouvaient en contrebas de $5,4$ centimètres pour la première tranche ($0,300 - 0,246 = 0,054$) et de $2,7$ centimètres pour la seconde tranche ($0,300 - 0,273 = 0,027$). Ce défaut altimétrique expliquait qu'aux périodes de vives eaux, quelques jours par an, des infiltrations d'eaux saumâtres pouvaient se produire sur une hauteur maximale de $5,4$ centimètres. 3. **Origine technique des écarts :** Pour niveler le troisième sous-sol, les entreprises avaient utilisé un repère $5,418$ situé sur le rocher à l'entrée du tunnel côté Fontvieille, et reporté une cote $1,420$ en quatre points de la paroi de la galerie technique longeant les immeubles à l'ouest. Or, après contrôle, ces niveaux s'établissaient entre $1,247$ et $1,339$ (soit des écarts de $- 0,173$ à $- 0,081$). Si l'expert a noté qu'un certain affaissement de la galerie technique avait pu se produire sans se répercuter de façon appréciable sur les radiers des bâtiments (exempts de fractures de structure), cet affaissement avait néanmoins entraîné un déplacement du repère tracé sur sa paroi. L'homme de l'art en a conclu que les entreprises Spada et Satri n'avaient pas respecté les éléments contractuels de leurs marchés respectifs, en raison, d'une part, d'insuffisances d'études de fondations et des surcharges inévitables apportées par les bâtiments en cours de construction sur des terrains de remblais compressibles, et, d'autre part, de négligences dans l'établissement et l'usage des repères de nivellement. L'expert suggérait une répartition du coût des réparations à hauteur de 25 % pour chacune des quatre entreprises de gros œuvre concernées, tout en notant que le préjudice ne représentait pas une sujétion insupportable (quelques centimètres d'eau, pendant quelques heures, quelques jours par an). 4. **Solutions réparatoires préconisées :** L'expert a chiffré (en valeur juillet 1985, hors honoraires de maîtrise d'œuvre) trois méthodes de reprise : * *Première solution :* Réalisation d'une chape étanche de 3 à 4 centimètres d'épaisseur sur toute la surface (environ 11 000 m² développés) avec relevé jusqu'à la cote $+ 0,550$ à la base des structures portantes, impliquant de lourdes sujétions (démolition de la base des cloisons de distribution, maintien et obturation des joints de construction par un produit souple homologué, création d'un batardeau étanche le long du mur mitoyen côté galerie technique), pour un coût de $5\ 412\ 000\text{ F HT}$. * *Deuxième solution :* Surélévation du sol par un dallage mixte (couche de galets de 20 centimètres formant drain, polyane résistant et dallage de béton armé de 5 centimètres), subordonnée à l'obtention d'une dérogation des services de l'urbanisme en raison de la diminution de la hauteur libre réglementaire, pour un coût de $4\ 608\ 000\text{ F HT}$. * *Troisième solution :* Application de résines d'étanchéité (type Irete ou équivalent) par des entreprises spécialisées (SEPT, SGREG, SIR) sur l'ensemble des sols et sur les structures jusqu'à $0,550$ mètre de hauteur, solution jugée plus simple à mettre en œuvre et évaluée à $3\ 570\ 000\text{ F HT}$. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte des conclusions de ce rapport d'expertise et d'une décision de son assemblée générale en date du 29 mai 1985, la Communauté Immobilière de Fontvieille Village, représentée par son syndic principal en exercice, a obtenu, par ordonnance sur requête du 7 mars 1986, l'autorisation d'inscrire une hypothèque conservatoire sur divers biens appartenant aux SCI Murinascia Monaco et Antimen Monaco, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à $6\ 000\ 000\text{ F}$. Cette sûreté a été inscrite le 17 mars 1986 à la Conservation des hypothèques de Monaco (volume 166, numéro 160). Par exploit d'assignation du 25 mars 1986 (enrôlé sous le n° 570 du rôle de 1986), puis par un second exploit du 13 août 1986 dirigé contre la seule société Satri (instance n° 57 du rôle de 1986), la Communauté Immobilière de Fontvieille Village a attrait devant le Tribunal de première instance l'ensemble des acteurs : les trois SCI promotrices (Murinascia, Antimen, Deplas), les quatre entreprises de construction (Satri, Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics), le géomètre L. et les onze architectes du Comité d'Architectes de Fontvieille. **Les prétentions de la demanderesse :** Sollicitant la jonction des deux instances et l'homologation du rapport Chatelin, la copropriété demandait la condamnation solidaire de tous les défendeurs au paiement de : * $6\ 418\ 000\text{ F}$ au titre du coût des travaux de réfection nécessaires pour réaliser l'étanchéité du troisième sous-sol (en revendiquant l'adoption de la première solution expertale — la chape étanche — au motif qu'elle seule supprimerait définitivement les désordres sans réduire la hauteur sous plafond ni dépendre d'une dérogation administrative aléatoire), sous réserve d'actualisation au jour de l'exécution ; * $100\ 000\text{ F}$ par jour au titre de la privation de jouissance résultant de la fermeture du troisième sous-sol durant les travaux ; * $1\ 000\ 000\text{ F}$ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la dépréciation des parties communes. Elle requérait en outre la validation de l'inscription provisoire d'hypothèque conformément à l'article 762 ter du Code de procédure civile. **Les moyens de défense :** Une nette ligne de fracture procédurale et substantielle s'est dessinée entre les codéfendeurs : 1. **Les SCI promotrices (Antimen, Murinascia, Deplas) :** Elles ont conclu au débouté et sollicité la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire. Sur le fond, elles soutenaient que les désordres ne leur étaient nullement imputables, le rapport d'expertise démontrant que ceux-ci provenaient exclusivement du non-respect, par les entreprises de gros œuvre (Satri, Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics), de la cote altimétrique prescrite par le bureau d'études ETEC. 2. **Les constructeurs et maîtres d'œuvre (Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics, Comité d'Architectes, Satri) :** Ils ont soulevé plusieurs exceptions et fins de non-recevoir : * *In limine litis*, une exception de nullité de l'exploit d'assignation signifié à domicile élu (moyen auquel leurs conseils ont toutefois expressément renoncé à la barre du Tribunal) ; * Une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du syndic, au motif que les désordres n'affecteraient que des parties privatives (emplacements de parkings et caves), de sorte que seuls les copropriétaires pris individuellement auraient eu qualité pour agir en réparation de leur préjudice personnel ; * S'agissant spécifiquement de la société Satri, l'inopposabilité du rapport d'expertise Chatelin, au motif que la copropriété demanderesse n'aurait pas été partie à l'instance de référé initiale ayant prescrit cette mesure (argument combattu par la copropriété qui rappelait son intervention volontaire aux opérations d'expertise). 3. **Le géomètre L. :** Concluant au débouté au motif qu'aucune faute ne lui était imputée par l'expert, il a formé une demande reconventionnelle en paiement de $30\ 000\text{ F}$ de dommages-intérêts pour procédure abusive. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une série de problèmes juridiques emboîtés, relevant successivement de la procédure civile, du droit de la copropriété et du droit des contrats spéciaux : 1. **Sur la recevabilité et la preuve :** * Un syndicat de copropriétaires peut-il se prévaloir d'un rapport d'expertise ordonné en référé dans une instance initiale à laquelle il n'était pas partie, mais aux opérations de laquelle il est intervenu volontairement ? * Le syndicat des copropriétaires a-t-il qualité pour agir en réparation de désordres d'infiltration se manifestant dans des sous-sols abritant des lots privatifs (caves, parkings), dès lors que ces infiltrations procèdent d'un défaut d'étanchéité du gros œuvre ? * Quelle est la portée exacte de l'habilitation à agir en justice donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires ? Plus précisément, l'autorisation donnée au syndic de diligenter une procédure d'inscription d'hypothèque conservatoire contre les seuls promoteurs-vendeurs lui confère-t-elle le pouvoir d'assigner au fond, dans la même instance, les constructeurs et locateurs d'ouvrage non visés par la délibération ? 2. **Sur le fond du droit (responsabilité et réparation) :** * En l'absence de fondement juridique expressément précisé par la copropriété demanderesse à l'encontre des SCI promotrices-venderesses, sur quel terrain légal le juge doit-il qualifier l'action et quelles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés (articles 1483 et suivants du Code civil) à l'égard d'un promoteur immobilier ? * Comment déterminer le mode de réparation adéquat du vice affectant les parties communes et le syndicat est-il recevable à réclamer l'indemnisation de troubles de jouissance et d'une dépréciation de l'immeuble ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des instances n° 570 et n° 57 de 1986 pour cause de connexité et pris acte de la renonciation des défendeurs à l'exception de nullité des assignations, le Tribunal déploie un raisonnement structuré en deux temps majeurs : un filtre procédural rigoureux quant à la recevabilité, suivi d'une analyse substantielle approfondie de la garantie due par les vendeurs. #### 1. L'examen des fins de non-recevoir : entre validation de la qualité à agir du syndicat et sanction du défaut de pouvoir du syndic Le Tribunal écarte d'abord l'objection relative à la preuve expertale. Il juge que le rapport Chatelin est parfaitement opposable aux locateurs d'ouvrage qui ont tous participé aux opérations, et que la copropriété, qui y est intervenue volontairement, a tout intérêt à s'en prévaloir. Au demeurant, le juge rappelle un principe directeur du procès civil : il est toujours loisible au Tribunal de se référer aux résultats d'une expertise prescrite dans une instance antérieure, dès lors qu'elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties. Ensuite, le Tribunal opère une distinction fondamentale — classique en droit de la copropriété mais appliquée ici avec une grande netteté — entre la **qualité pour agir du syndicat** (personne morale) et le **pouvoir d'agir du syndic** (organe représentatif) : * **La reconnaissance de la qualité pour agir du syndicat :** Pour rejeter l'argument selon lequel les désordres ne toucheraient que des parties privatives (parkings et caves), le Tribunal se réfère à l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 28 mai 1959 (citée également sous la date du 23 mai 1959 dans les motifs au fond) et à l'article 5 du règlement de copropriété. Il relève que l'action syndicale tend à la sauvegarde des droits attachés à la propriété et à la jouissance des parties communes et à la réparation des atteintes à l'intégrité matérielle des immeubles considérés dans leur totalité. En effet, les inondations procèdent d'un défaut d'étanchéité du gros œuvre du socle en infrastructure, comprenant les fondations et les murs périphériques, lesquels sont expressément déclarés parties communes par le règlement de copropriété. La qualité à agir du syndicat est donc indiscutable. * **La sanction du défaut de pouvoir du syndic à l'égard des constructeurs :** En revanche, l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mai 1985 révèle une limite rédhibitoire. Par cette délibération, les copropriétaires avaient uniquement autorisé le syndic à diligenter une procédure aux fins d'inscription d'hypothèque conservatoire sur les biens des sociétés civiles immobilières, promoteurs-vendeurs. Or, conformément à l'article 6 du règlement de copropriété, le syndic a besoin d'une habilitation régulière pour ester en justice. Le Tribunal interprète strictement ce mandat spécial : habilité uniquement à poursuivre la validation de l'hypothèque contre les trois SCI (Antimen, Murinascia et Deplas), le syndic était « sans pouvoir » pour agir contre les autres défendeurs (entreprises, architectes, géomètre). Le pouvoir d'agir contre des personnes dénommées n'implique pas l'autorisation d'attraire tous autres tiers de son choix, les copropriétaires n'ayant pas été mis en mesure de prendre leur décision en connaissance de cause. L'action est donc déclarée irrecevable à l'encontre de tous les locateurs d'ouvrage, et la copropriété est condamnée à verser $5\ 000\text{ F}$ de dommages-intérêts au géomètre L. pour procédure abusive. #### 2. L'examen au fond : la requalification de l'action et la condamnation des promoteurs-vendeurs au titre des vices cachés Le litige se trouvant désormais circonscrit aux rapports entre la copropriété et les trois SCI venderesses, le Tribunal procède d'office à la qualification juridique de la demande. Constatant que la demanderesse n'avait pas précisé le fondement juridique de son action, les juges relèvent qu'il s'évince des éléments de la cause que celle-ci s'analyse en une **action en garantie des vices cachés** des immeubles vendus en lots aux copropriétaires, régie par les articles 1483 et suivants du Code civil. Citant un précédent de la Cour de révision du 6 décembre 1974, le Tribunal rappelle que le syndicat tient de l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 le pouvoir d'exercer les actions attachées à la propriété indivise des parties communes acquises par les copropriétaires en même temps que leurs lots privatifs, dès lors qu'il en a la conservation et la garde. Pour retenir la garantie des SCI Antimen, Murinascia et Deplas sur le fondement combiné des articles 1483, 1485 et 1487 du Code civil, le Tribunal vérifie la réunion des critères légaux : 1. **Caractère caché, antérieur et rédhibitoire du vice :** Les infiltrations d'e
# Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 2014, n° 12791 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 16 décembre 2014, n° 12791 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/12-16-12791)) ## Faits et procédure La société de droit des Îles Vierges britanniques YULENA INTERNATIONAL INC était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble « Le Prince de Galles », à Monte-Carlo. Par contrat du 19 mars 2013, elle avait confié à l'agence P. PALACE IMMOBILIER un mandat exclusif de vente au prix de 10.900.000 euros. Ce mandat a été résilié d'un commun accord, avec effet au 31 octobre 2013. Par acte reçu le 7 mars 2014 en l'étude de Maître Y., notaire à Monaco, la société venderesse a cédé ces biens à une société civile immobilière monégasque. La veille, le 6 mars 2014, Monsieur VA., exploitant en nom propre l'agence P. PALACE IMMOBILIER, avait formé, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire, une opposition à concurrence de 250.000 euros sur le prix de vente. Il fondait sa demande sur une prétendue « jurisprudence bien établie » reconnaissant à l'agent immobilier un droit à rémunération, sans qu'un titre exécutoire ou une autorisation judiciaire ne soit produit. Le notaire a déféré à l'opposition en conservant les fonds. Par acte du 17 mars 2014, la société YULENA a assigné Maître Y. en référé devant le Président du Tribunal de première instance de Monaco, aux fins de remise des fonds. Par ordonnance du 18 juin 2014 (R.6143), le juge des référés l'a déboutée au motif qu'elle n'avait pas attrait à la cause la personne pour le compte de laquelle l'opposition avait été pratiquée. La société a interjeté appel le 1er juillet 2014. Le notaire s'en est remis à la sagesse de la Cour. La recevabilité de l'appel n'était pas contestée. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le notaire détenteur du prix de vente peut être contraint de le remettre au vendeur lorsque le créancier d'une commission, qui ne dispose d'aucun titre ni d'aucune autorisation de justice, a formé une opposition entre ses mains. Elle devait également se prononcer sur la recevabilité d'une action dirigée contre le seul notaire, sans mise en cause de l'auteur de l'opposition. Deux questions subsidiaires se posaient : quelle est la portée de l'obligation de l'officier public quant à « l'efficacité juridique » des actes qu'il rédige ; et le défaut d'appel en cause de l'opposant constitue-t-il un obstacle à la demande ? ## Solution et dispositif La Cour infirme l'ordonnance de référé et accueille la demande de la venderesse. Elle juge que l'opposition est dépourvue de valeur juridique, qu'elle ne peut produire aucun effet et que le notaire doit remettre les fonds au vendeur. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit l'appel, > Infirme l'ordonnance de référé du 18 juin 2014 en toutes ses dispositions, > Statuant à nouveau, > Ordonne à Maître Y., Notaire, de remettre sans délai à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC les fonds lui revenant en exécution de l'acte de cession du 7 mars 2014, > Condamne Maître Y. aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit. > Ordonne que lesdits dép