202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 février 2002, n° 26937 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 février 2002, n° 26937 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2002/02-14-26937)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 15 décembre 1993, la société de droit suisse Transinfid SA a donné à bail à deux époux, P. L. et S. U., un appartement sis à Monaco, pour une durée de six ans. Le loyer annuel était fixé à 150 000 francs, révisable chaque année, avec une participation aux charges et le versement d'un dépôt de garantie de 37 500 francs. Les conditions particulières stipulaient une tacite reconduction d'année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée trois mois avant l'expiration de la période en cours. Le 27 septembre 1999, l'agence C. F. Immobilier, mandataire du bailleur, a adressé à « M. ou Mme P. L. » un courrier indiquant que le contrat « ne sera pas renouvelé à son échéance du 31 janvier 2000 ». Des négociations sur un nouveau loyer avaient précédé ce courrier. Par ordonnance de référé du 10 février 2000, signifiée le 1er mars suivant, les locataires se sont vu accorder un délai de deux mois pour libérer les lieux. Ils ont quitté l'appartement le 2 mai 2000. Le 27 juin 2000, l'agence a adressé un arrêté de compte faisant apparaître un solde créditeur de 6 818 francs en faveur des locataires, réglé par chèque. Par exploit du 29 décembre 2000, les époux L. ont assigné la bailleresse. Ils demandaient que soit jugée la tacite reconduction du bail, la fixation de l'indemnité d'occupation à 14 083 francs mensuels, l'illégalité de la compensation opérée avec le dépôt de garantie, la restitution d'une somme de 35 431 francs et des dommages-intérêts. La société Transinfid SA a formé des demandes reconventionnelles, portant notamment sur une indemnité d'occupation fondée sur la valeur locative et sur 60 000 francs de dommages-intérêts. ## Question de droit Le Tribunal était saisi de plusieurs questions : 1. Le congé délivré par un mandataire, sans mention expresse du nom du bailleur, est-il entaché de nullité ? 2. Lorsque le bail est conclu par deux preneurs non solidaires, la notification du congé à un seul d'entre eux produit-elle effet à l'égard de l'autre ? 3. L'omission de la notification à l'un des co-preneurs fait-elle obstacle à la tacite reconduction du bail à son égard ? 4. Quel est le fondement et quel est le montant de l'indemnité d'occupation due après l'expiration du bail ? 5. Quel est le solde des sommes dues entre les parties, compte tenu de la compensation avec le dépôt de garantie ? 6. Une demande de dommages-intérêts pour résistance ou faute est-elle fondée ? ## Solution et dispositif Sur le congé, le Tribunal écarte la nullité au motif que « ni le bail ni la loi ne réglementent davantage la forme du congé ; qu'ils n'exigent pas le rappel de sa qualité
# Tribunal Suprême de Monaco, 16 avril 2012, n° 9313 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 16 avril 2012, n° 9313 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2012/04-16-9313)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco prend sa source dans une opération de cession immobilière portant sur un bien relevant du secteur locatif protégé, régi par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Par un acte sous seing privé en date du 31 mai 2010, Monsieur V. et Madame H. ont conclu une promesse de vente au profit de Madame F. portant sur un appartement de quatre pièces situé dans l'immeuble dénommé « Villa Augustine » à Monaco. Ce compromis a été conclu sous la condition suspensive du non-exercice, par le Gouvernement Princier, de son droit de préemption légal. Les parties avaient initialement fixé la date butoir de réitération de la vente par acte authentique au 15 septembre 2010 au plus tard. Conformément aux prescriptions de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 (telle que modifiée par les lois n° 1.256 du 12 juillet 2002 et n° 1.291 du 21 décembre 2004), les promettants ont notifié cet acte sous seing privé au Ministre d'État par courrier daté du même jour, à savoir le 31 mai 2010. Peu après cette notification, un événement affectant la capacité juridique de l'une des co-venderesses est intervenu : par un jugement rendu le 25 juin 2010, le Tribunal de Première Instance de Monaco a prononcé le placement sous tutelle de Madame H., confiant la gestion de son patrimoine à sa fille, Madame V. Trois jours plus tard, par une lettre datée du 28 juin 2010 adressée à Maître Crovetto-Acquilina, notaire chargé de la vente, le Ministre d'État a fait connaître sa décision expresse de renoncer à l'acquisition du bien, en précisant que « le Gouvernement Princier n'entend pas avoir recours à l'exercice du droit qui lui est conféré par la loi dans le cadre de la future vente de cet appartement ». Toutefois, la survenance de la mesure de protection judiciaire a paralysé le calendrier contractuel initial. Afin de parfaire l'aliénation des droits immobiliers appartenant à la majeure protégée, Madame V., agissant ès qualités de tutrice, a dû solliciter, par requête en date du 11 octobre 2010 adressée à la Présidente du Tribunal de Première Instance, l'autorisation judiciaire de procéder à la vente de l'appartement objet du compromis du 31 mai 2010. Dans l'attente de l'issue de cette procédure gracieuse, l'acte authentique n'a pu être formalisé avant l'échéance contractuelle du 15 septembre 2010. Ce n'est que par une ordonnance rendue le 7 janvier 2011 que le Juge Tutélaire de la Principauté de Monaco a autorisé Madame V. à vendre ès qualités, conjointement avec Monsieur V., les biens considérés à Madame F. À la suite de cette habilitation judiciaire, les notaires instrumentaires ont fait signer aux parties, les 15 et 16 février 2011, un nouveau document reprenant exactement les mêmes charges et conditions que l'acte sous seing privé du 31 mai 2010. Ce nouvel instrumentum a fait l'objet d'une nouvelle notification au Ministre d'État par lettre du 16 février 2011. Adoptant une position diamétralement opposée à celle prise en juin 2010, le Ministre d'État a, par lettre du 15 mars 2011 adressée à Maître Crovetto-Acquilina, déclaré exercer le droit de préemption étatique en indiquant que « l'État entend faire jouer la faculté qui lui est conférée par la loi de se porter acquéreur de ces biens dans les conditions financières ci-dessus énoncées ». Dès le 18 mars 2011, l'acquéreur évincé, Madame F., a formé un recours gracieux entre les mains du Ministre d'État afin d'obtenir le retrait de cette décision de préemption. Par une décision en date du 14 avril 2011, le Ministre d'État a rejeté ce recours administratif. Le même jour, le 14 avril 2011, Maître Crovetto-Acquilina a instrumenté l'acte authentique de vente de l'appartement litigieux entre Monsieur V., Madame H. et l'État de Monaco. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faisant face à ce refus, Madame F. a saisi le Tribunal Suprême d'un recours pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe général de la Principauté sous le numéro TS 2011-12 (la décision mentionnant matériellement une date d'enregistrement au « 14 juin 2010 », qu'il convient de lire à l'aune de la chronologie des actes attaqués de mars et avril 2011 et de l'ordonnance de désignation du rapporteur du 17 juin 2011). Sa requête tendait à l'annulation, d'une part, de la décision du Ministre d'État du 15 mars 2011 d'exercer le droit de préemption sur l'appartement situé dans l'immeuble « Villa Augustine » et, d'autre part, de la décision du 14 avril 2011 rejetant son recours gracieux, outre la condamnation de l'État aux entiers dépens. Au soutien de ses conclusions en annulation, la requérante développait une argumentation articulée autour de moyens de légalité externe et de légalité interne particulièrement denses : 1. **Sur la légalité externe (vice de procédure) :** Madame F. soutenait que la décision de préemption méconnaissait les prescriptions des deux premières phrases du premier alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, faute pour le Ministre d'État d'avoir préalablement avisé le Conseil National de l'aliénation projetée. Dans son mémoire en réplique du 8 septembre 2011, elle précisait que cette formalité revêtait un caractère substantiel dans la mesure où le Conseil National participe au processus décisionnel par le truchement de la Commission de Placement des Fonds, laquelle doit être consultée pour avis. 2. **Sur la légalité externe (défaut de motivation) :** La requérante faisait grief à l'acte du 15 mars 2011 d'être dépourvu de toute motivation en droit comme en fait, en violation flagrante de l'article 1er de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 sur la motivation des actes administratifs. En réplique, elle qualifiait la préemption de décision individuelle la privant de l'exercice de son droit d'acquérir un bien — composante relevant selon elle du droit de propriété — et restreignant à ce titre l'exercice d'une liberté publique au sens de l'article 1er, 1° de la loi n° 1.312. Elle ajoutait que la nature discrétionnaire du pouvoir de préemption ne dispensait nullement l'administration de motiver son acte, d'autant plus que celui-ci s'analysait, selon elle, en un retrait d'une décision antérieure créatrice de droits. 3. **Sur la légalité interne (erreur de droit quant au champ d'application du délai de six mois) :** Madame F. reprochait à l'administration d'avoir estimé que la renonciation initiale du 28 juin 2010 était frappée de caducité faute de régularisation de la vente dans le délai de six mois prévu à l'avant-dernier alinéa de l'article 38 de la loi n° 1.235. Selon son interprétation littérale et téléologique du texte, ce délai de forclusion de six mois pour parfaire la vente ne régissait que l'hypothèse dans laquelle le bien était donné à bail et où le locataire avait renoncé à son droit de préférence subsidiaire. Or, l'appartement de la « Villa Augustine » étant libre de toute occupation, ce délai n'était pas applicable. En réplique, elle soulignait la différence de *ratio legis* : si la situation financière d'un locataire peut évoluer en six mois, justifiant la réouverture de son droit d'acquisition, l'État dispose d'une capacité financière constante pour apprécier l'opportunité de préempter dès la première notification. 4. **Sur la légalité interne (absence de « nouvelle aliénation ») :** À titre subsidiaire, la requérante soutenait que l'acte des 15 et 16 février 2011 ne constituait qu'un acte purement confirmatif de la promesse du 31 mai 2010, imposé par les seules contraintes de la tutelle de Madame H., et que la déclaration d'intention d'aliéner de février 2011, effectuée par simple précaution notariale, était superfétatoire et ne pouvait lui être opposée comme ouvrant une nouvelle procédure d'aliénation. 5. **Sur la légalité interne (suspension du délai du fait de la tutelle) :** Plus subsidiairement encore, elle faisait valoir que le placement sous tutelle de la venderesse (du 25 juin 2010 au 7 janvier 2011) avait suspendu tant les délais légaux de l'article 38 que les stipulations du compromis initial. En réplique, elle invoquait les dispositions combinées des articles 410-18 et 2072 du Code civil monégasque, assimilant le majeur en tutelle à un interdit contre lequel la prescription ne court pas. 6. **Sur la légalité interne (violation des droits acquis) :** Enfin, Madame F. soutenait que la décision de non-préemption du 28 juin 2010 avait le caractère d'un acte administratif créateur de droits acquis à son profit, sur lequel le Ministre d'État ne pouvait légalement revenir le 15 mars 2011. En défense, par une contre-requête enregistrée le 12 août 2011 et une duplique enregistrée le 12 octobre 2011, le Ministre d'État concluait au rejet intégral de la requête en opposant les arguments suivants : 1. **Sur le défaut d'information du Conseil National :** Le moyen était qualifié d'inopérant. L'administration soutenait que le Conseil National n'intervient à aucun titre dans la procédure de décision, de sorte que la préemption peut être décidée avant même que l'assemblée parlementaire n'en soit informée. En duplique, le Ministre d'État précisait que la consultation de la Commission de Placement des Fonds, au sein de laquelle siègent certains élus nationaux à titre individuel, ne saurait être confondue avec une intervention institutionnelle du Conseil National pour avis préalable. 2. **Sur le défaut de motivation :** Le Ministre d'État affirmait que l'exercice du droit de préemption procède d'une compétence purement discrétionnaire, non assujettie à des conditions légales de fond, et échappe par conséquent à toute obligation de motivation en l'absence de texte spécial l'imposant. Il contestait en duplique toute atteinte au droit de propriété du simple candidat acquéreur et soutenait que ni la décision initiale de préemption ni le rejet du recours gracieux n'avaient à être motivés. 3. **Sur l'application du délai de six mois et la notion de nouvelle aliénation :** Sur le fond, l'État défendait une lecture unitaire de l'article 38 de la loi n° 1.235 modifiée. Selon lui, la péremption de six mois s'applique indistinctement à toute vente non régularisée dans ce délai, que le bien soit loué (le délai courant alors à compter du refus du locataire) ou libre de toute occupation (le délai courant alors à compter de la renonciation de l'État). L'expiration de ce délai rend caduque la première procédure et qualifie juridiquement toute poursuite du projet de « nouvelle aliénation », quand bien même l'opération interviendrait entre les mêmes parties, sur le même bien et au même prix. 4. **Sur l'absence de suspension du délai :** L'administration soutenait que le délai de six mois de l'article 38 est un délai préfix de procédure et non un délai de prescription extinctive, rendant inopérante l'invocation de l'article 2072 du Code civil. En l'absence de disposition législative prévoyant une cause de suspension ou d'interruption liée à l'incapacité du propriétaire, l'expiration du délai imposait de réinitialiser la purge du droit de préemption, ce que les parties avaient d'ailleurs fait en substituant une nouvelle promesse en février 2011 à celle, devenue caduque, de mai 2010. 5. **Sur l'absence de retrait d'un acte créateur de droits :** Dès lors que la décision du 15 mars 2011 s'inscrivait dans le cadre d'une nouvelle procédure déclenchée par une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner après l'expiration du délai de validité de six mois de la première purge, elle constituait une décision autonome et non le retrait de la renonciation du 28 juin 2010. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé En dépit de la richesse des débats au fond touchant à l'exégèse de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et à l'articulation entre le droit des incapacités civiles et les délais administratifs de préemption, le Tribunal Suprême a circonscrit la résolution du litige à une question préalable et déterminante de légalité externe. Le problème de droit tranché par la Haute Juridiction peut être formulé ainsi : **La décision par laquelle le Ministre d'État exerce le droit de préemption institué au profit de l'État par l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée entre-t-elle dans le champ d'application matériel de l'article 1er de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs et, dans l'affirmative, la seule mention de la volonté de l'État d'user de sa faculté légale d'acquérir aux conditions financières notifiées satisfait-elle aux exigences de motivation posées par l'article 2 de ladite loi ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette double interrogation et prononcer l'annulation des décisions attaquées, le Tribunal Suprême fait usage de la technique classique de l'économie de moyens, annoncée par la formule « Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ». Le syllogisme juridictionnel se déploie en deux temps d'une grande rigueur formelle. Dans un premier temps, le juge suprême énonce la majeure de son raisonnement en reproduisant intégralement les huit catégories d'actes administratifs individuels soumises à une obligation de motivation à peine de nullité par l'article 1er de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006. Parmi ces catégories figurent notamment, au 1°, les décisions qui « restreignent l'exercice des libertés publiques ou constituent une mesure de police » (terrain sur lequel s'était principalement placée la requérante en invoquant la liberté d'acquérir et le droit de propriété), au 5°, celles qui « retirent ou abrogent une décision créatrice de droits » (autre qualification revendiquée par la requérante), et au 4°, celles qui « subordonnent l'octroi d'une autorisation à des conditions restrictives ou imposent des sujétions ». Opérant une qualification juridique précise de l'acte de préemption, le Tribunal Suprême écarte implicitement la thèse du Ministre d'État selon laquelle le caractère discrétionnaire du pouvoir de préemption ferait obstacle par nature à toute obligation de motivation. Surtout, sans se prononcer sur l'existence d'une atteinte à une liberté publique (1°) ou d'un retrait d'acte créateur de droits (5°), le Tribunal rattache souverainement la décision de préemption à la quatrième catégorie légale : il juge en effet « que l'acte par lequel le Ministre d'État décide d'exercer le droit de préemption institué au profit de l'État par l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée [...] impose des sujétions aux personnes physiques ou morales directement concernées au sens de l'article 1er de la loi susvisée du 29 juin 2006 ». De cette qualification d'acte imposant des sujétions découle mécaniquement l'assujettissement de la décision de préemption au régime formel de l'article 2 de la loi du 29 juin 2006, lequel exige que la motivation soit « écrite et comport[e], dans le corps de la décision, l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent son fondement ». Dans un second temps, confrontant cette exigence légale à la matérialité de l'acte attaqué (mineure du syllogisme), le Tribunal Suprême procède à l'examen du contenu de la lettre du Ministre d'État en date du 15 mars 2011. Il relève que cette décision se borne à énoncer que « l'État entend faire jouer la faculté qui lui est conférée par la loi de se porter acquéreur de ces biens dans les conditions financières ci-dessus énoncées ». Le juge constate qu'une telle formule, purement déclarative et stéréotypée, n'indique aucunement les motifs — c'est-à-dire les considérations de droit et surtout de fait (l'intérêt général ou l'objectif poursuivi par l'opération) — ayant déterminé l'administration à se substituer à l'acquéreur pressenti. Concluant à l'insuffisance de motivation au regard des dispositions combinées des articles 1er et 2 de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006, le Tribunal Suprême accueille le moyen d'annulation dirigé contre la décision de préemption du 15 mars 2011 et annule, par voie de conséquence directe, la décision du 14 avril 2011 ayant rejeté le recours gracieux. *(Note d'analyse sur le sommaire de publication : Il convient de relever que l'indexation documentaire figurant en tête de la décision publiée mentionne les mots-clés « Décision de signer l'acte d'acquisition d'un appartement par le Ministre d'État » et « Par voie de conséquence, annulation juridictionnelle de la décision de signature de l'acte d'acquisition ». Toutefois, la lecture rigoureuse des visas, des motifs et du dispositif de l'arrêt TS 2011-12 démontre que le présent jugement statue exclusivement sur l'annulation de la décision de préemption du 15 mars 2011 et du rejet du recours gracieux du 14 avril 2011, l'annulation de la décision distincte de signer l'acte de vente relevant d'un contentieux connexe mais distinct des motifs mêmes du présent arrêt).* ### C. Le dispositif Le Tribunal Suprême prononce l'annulation des actes déférés dans les termes suivants : > « DÉCIDE : > Article 1er : La décision du Ministre d'État du 15 mars 2011 est annulée, ensemble la décision de rejet du recours gracieux prise le 14 avril suivant ; > Article 2 : Les dépens sont mis à la charge de l'État ; > Article 3 : Expédition de la présente décision sera transmise à S.E. M. le Ministre d'État et à Madame F. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *Madame F. c/ Ministre d'État* du 16 avril 2012 constitue un jalon majeur du droit administratif monégasque, tant au regard de la théorie générale de l'acte administratif unilatéral qu'au regard du droit spécial de l'interventionnisme foncier et immobilier de l'État. #### 1. La qualification novatrice de la préemption comme « sujétion » au sens de la loi n° 1.312 du 29 juin 2
# Tribunal Suprême de Monaco, 29 mai 2013, n° 11353 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 29 mai 2013, n° 11353 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2013/05-29-11353)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le contentieux ayant donné lieu à la décision rendue par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco le 29 mai 2013 s'inscrit dans la séquence juridique relative à l'encadrement législatif du secteur locatif protégé monégasque. L'origine matérielle du différend réside dans l'adoption et la promulgation de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011, texte venu modifier la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 (laquelle avait déjà fait l'objet d'une réforme antérieure par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004). Cette nouvelle intervention du législateur monégasque visait à réaménager en profondeur les règles gouvernant les rapports locatifs au sein de ce secteur d'habitation spécifique, en touchant à de multiples prérogatives des propriétaires bailleurs ainsi qu'aux conditions d'accès et de maintien dans les lieux des locataires dits « personnes protégées ». Dès sa promulgation, la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 a suscité une vive contestation de la part de différents acteurs immobiliers, propriétaires personnes physiques, sociétés civiles ou commerciales détentrices de patrimoines affectés par ces dispositions, ainsi que d'un groupement représentatif. Cette opposition s'est matérialisée par l'introduction devant le Tribunal Suprême, statuant en matière constitutionnelle sur le fondement de l'article 90-A-2° de la Constitution, de deux recours distincts tendant à l'annulation de ce texte législatif pour atteinte aux droits et libertés fondamentaux garantis par le Titre III de la Constitution. D'une part, une première requête, enregistrée sous le numéro 2011-13, a été formée par un collectif de six personnes morales propriétaires : la société anonyme monégasque (SAM) E., la société civile particulière (SCI) DE L'OUEST, la société civile particulière SCI SAKURA, la société anonyme monégasque LES TROIS MIMOSAS, la société anonyme monégasque PARFI et la société civile particulière SCI DES VILLAS CLOTILDE ET ROSARIO. D'autre part, une seconde requête, enregistrée postérieurement sous le numéro 2011-14, a été déposée aux mêmes fins d'annulation de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 (l'identité exacte des requérants initiaux de l'instance n° 2011-14 n'est pas formellement explicitée dans cette partie liminaire de la décision, bien que la suite de la procédure révèle l'implication de l'Association des propriétaires et de Monsieur Fabre). Le nœud factuel et chronologique ayant déclenché le litige spécifique tranché le 29 mai 2013 tient au calendrier et aux modalités d'instruction et de jugement retenus par le Tribunal Suprême pour traiter ces deux recours parallèles. Bien que dirigées contre le même acte législatif, les requêtes n° 2011-13 et n° 2011-14 n'ont pas fait l'objet d'une mesure de jonction par la haute juridiction. Plus singulièrement encore aux yeux des requérantes de la première instance, l'ordre de jugement des affaires s'est trouvé inversé par rapport à leur ordre d'enregistrement au Greffe Général : la requête n° 2011-14, pourtant introduite postérieurement à la requête n° 2011-13, a été tranchée en premier lieu par une décision du Tribunal Suprême rendue le 16 avril 2012 (étant précisé que le texte de la décision commentée mentionne parfois, par suite d'une erreur purement matérielle de plume dans l'exposé des prétentions des requérantes, les dates du « 16 avril 2011 » et du « 4 juillet 2011 », tout en rétablissant avec exactitude dans les visas et l'argumentaire de l'État les dates réelles du 16 avril 2012 pour la décision n° 2011-14 et du 4 juillet 2012 pour la décision n° 2011-13). Ce n'est que dans un second temps, par une décision rendue le 4 juillet 2012, que le Tribunal Suprême a statué sur la requête n° 2011-13 émanant des six sociétés immobilières. Estimant que le jugement séparé et anticipé de la requête n° 2011-14 avait préjugé du sort de leur propre recours et leur avait rendu opposable une décision à laquelle elles n'avaient pu défendre leurs propres arguments, les six sociétés requérantes de l'instance n° 2011-13 ont décidé d'engager une voie de recours extraordinaire contre la décision n° TS 2011-14 du 16 avril 2012. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire s'articule autour de la mise en œuvre de la procédure de tierce opposition régie par l'article 38 de l'Ordonnance souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée, sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême. Par une requête enregistrée au Greffe Général le 15 juin 2012 — soit entre le prononcé de la décision n° 2011-14 du 16 avril 2012 et celui de la décision n° 2011-13 du 4 juillet 2012 —, la SAM E., la SCI DE L'OUEST, la SCI SAKURA, la SAM LES TROIS MIMOSAS, la SAM PARFI et la SCI DES VILLAS CLOTILDE ET ROSARIO ont formé tierce opposition. Leurs conclusions tendaient à une double fin : à titre procédural et préalable, l'annulation de la décision n° TS 2011-14 rendue par le Tribunal Suprême le 16 avril 2012 ; au fond, l'annulation de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. À l'appui de la recevabilité et du bien-fondé de leur tierce opposition, les six sociétés requérantes développaient une argumentation articulée autour de la violation des garanties fondamentales du procès équitable. Elles soutenaient que l'absence de jonction des requêtes n° 2011-13 et n° 2011-14, qui tendaient pourtant à l'annulation de la même loi, avait porté atteinte à un véritable « droit des requérantes à la jonction des instances ». Selon elles, ce droit subjectif procédural découlait directement du principe de loyauté des débats. Elles faisaient valoir que, par l'effet de ce jugement séparé et décalé dans le temps, elles s'étaient vu opposer la décision du 16 avril 2012 ainsi que les motifs par lesquels le Tribunal avait statué sur les articles législatifs qu'elles contestaient elles-mêmes, sans avoir été mises en mesure de présenter leurs observations dans le cadre de cette instance n° 2011-14. Ce défaut de jonction caractérisait, selon leur thèse, une méconnaissance directe de leur droit de faire valoir leurs prétentions en justice, tel qu'il est consacré et garanti par l'article 6, alinéa 1er, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Une fois la décision n° 2011-14 mise à néant, les sociétés tiers opposantes demandaient au Tribunal Suprême de statuer à nouveau au fond sur la constitutionnalité de la loi n° 1.377. En se référant aux motifs développés dans leur requête initiale n° 2011-13 produite à l'appui de leur tierce opposition, elles concluaient à l'inconstitutionnalité spécifique des articles 11 (alinéa 6), 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 21, 22 et 23 de la loi, et plus radicalement encore, à l'inconstitutionnalité de la loi n° 1.377 dans son intégralité, au motif déterminant que le texte ne prévoyait aucune compensation financière pour les sujétions imposées aux propriétaires des locaux relevant du secteur protégé. En défense, le Ministre d'État a déposé une contre-requête enregistrée au Greffe Général le 9 août 2012, concluant au rejet de la tierce opposition pour irrecevabilité. L'argumentation de l'État monégasque s'attaquait directement à la prémisse majeure du raisonnement des sociétés requérantes en affirmant avec force que « la jonction des instances n'est jamais un droit pour les requérants ». Selon le Ministre d'État, lorsqu'il est saisi de deux requêtes distinctes dirigées contre un même acte, le juge demeure entièrement libre de statuer séparément sur chacune d'elles sans léser les droits des parties, à la seule condition que chaque requérant ait pu développer ses arguments et observations lors de l'instruction et de l'audience afférentes à son propre recours. De surcroît, le Ministre d'État précisait la portée exacte de l'autorité de la chose jugée attachée à la première décision du 16 avril 2012 : celle-ci ne couvrait que les dispositions législatives annulées, les réserves d'interprétation énoncées et, sous réserve de la survenance de faits nouveaux, les moyens expressément écartés par ladite décision. Or, soulignait l'exécutif, l'intégralité des moyens différents — ou même partiellement différents — soulevés par les six sociétés dans leur propre recours avait fait l'objet d'un examen effectif et spécifique par le Tribunal Suprême lors du prononcé de la seconde décision, n° 2011-13, rendue le 4 juillet 2012. Faute de toute méconnaissance de leurs droits, la tierce opposition devait être déclarée irrecevable. Le débat procédural s'est enrichi le 20 août 2012 par l'enregistrement au Greffe Général d'un acte intitulé « mémoire sur tierce opposition », présenté par l'Association des propriétaires et par Monsieur F. (désigné sous le nom de Monsieur Fabre dans les visas d'audience et le dispositif). Ces derniers concluaient également à l'annulation de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011. Sur le plan procédural, ils appuyaient la thèse des sociétés tiers opposantes en affirmant que l'absence de jonction des affaires n° 2011-13 et n° 2011-14 avait méconnu leurs droits et rompait avec une « jurisprudence constante du Tribunal Suprême ». Ils développaient en outre une analyse subtile sur l'autorité des décisions en matière constitutionnelle : tout en reconnaissant que les décisions de rejet n'ont en principe qu'un effet relatif ne faisant pas obstacle au recours parallèle d'un tiers, ils soutenaient que les libertés et droits fondamentaux garantis par le Titre III de la Constitution bénéficient à tous, ce qui engendrerait une « indivisibilité des intérêts du requérant originaire et du tiers opposant ». En raison de cette indivisibilité alléguée, le Tribunal Suprême devait, selon eux, étendre les effets de la tierce opposition aux parties à l'instance initiale et réformer sa décision n° 2011-14. Sur le fond du droit constitutionnel, ce mémoire du 20 août 2012 livrait une critique exhaustive et systématique de la loi n° 1.377 au regard de multiples articles de la Constitution (articles 17, 19, 20, 21, 22, 24 et 32) : 1. **Sur la violation globale du droit de propriété (article 24 de la Constitution) :** L'Association des propriétaires et Monsieur Fabre soutenaient que la loi n° 1.377 aggravait les contraintes issues des lois n° 1.235 et n° 1.291. Ils rappelaient que toute atteinte au droit de propriété doit être justifiée par un motif d'intérêt général, demeurer proportionnée (ne pas excéder ce qui est nécessaire) et être compensée par une indemnité inscrite dans la loi. Selon eux, si le caractère provisoire des législations antérieures avait pu permettre d'en admettre la constitutionnalité, le grief d'inconstitutionnalité devait revivre face à une prorogation indéfinie ; le cumul de l'aggravation des atteintes au fond du droit et du caractère désormais permanent de la législation entachait la loi d'inconstitutionnalité. 2. **Sur les griefs propres aux différents articles au regard du droit de propriété et de la liberté d'entreprendre :** - Les articles 2 et 7 étaient critiqués pour priver le bénéficiaire du droit de reprise de la faculté de reprendre les locaux aux seules fins d'y exercer une activité professionnelle non commerciale sans y habiter, portant ainsi atteinte à la liberté d'entreprendre, présentée comme le corollaire du droit de propriété. - L'article 3 était dénoncé pour permettre le reclassement d'une personne protégée dans une catégorie supérieure sur le seul fondement d'un « motif légitime », notion dont l'imprécision caractériserait une incompétence négative du législateur et une atteinte au droit de propriété. - L'article 4 était contesté en ce qu'il neutralisait, pour le calcul de la durée ou de la continuité de résidence à Monaco donnant accès au statut de personne protégée, les périodes passées à l'étranger « pendant la minorité » ainsi que celles « dont la durée cumulée n'excède pas dix-huit mois », élargissant excessivement le vivier des candidats imposés aux bailleurs sans justification liée au caractère involontaire de l'éloignement. - L'article 5, en assouplissant les critères d'exclusion de la liste des personnes protégées par simple commodité de contrôle administratif, était accusé de favoriser les montages juridiques frauduleux destinés à contourner la loi. - L'article 9 se voyait reprocher d'étendre les restrictions du droit de propriété à des locaux et à des personnes normalement placés hors du champ de la loi n° 1.235. - L'article 11 était attaqué pour étendre arbitrairement le régime restrictif à des locaux ou parties de locaux non soumis à la loi n° 1.235, en imposant la réintégration du locataire après travaux sans réajustement du loyer nonobstant l'augmentation de la surface habitable, tout en interdisant au propriétaire de scinder ou réunir un lot plus d'une fois tous les dix ans (sauf dérogation jugée arbitraire). - L'article 12 était critiqué pour opérer une double extension du domaine légal, en multipliant les cas de poursuite automatique du bail au profit de tiers et en créant de nouvelles catégories de bénéficiaires en cas de décès, d'abandon de domicile ou de départ définitif du locataire pour raisons de santé. - L'article 13, en son alinéa 1er, était contesté pour avoir doublé (de 3 à 6 mois) le délai de préavis du propriétaire exerçant son droit de reprise (alors même que le Tribunal Suprême avait déjà censuré un passage de 3 à 12 mois dans la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 et que le délai du locataire restait fixé à 3 mois) ; son alinéa 2 était mis en cause pour interdire l'exercice du droit de reprise durant les 6 premiers mois du bail face à un locataire handicapé ou âgé de plus de 65 ans, transférant ainsi sur le bailleur privé une charge de relogement relevant de la vocation sociale de l'État. - L'article 14 était dénoncé pour faire bénéficier à titre « personnel » le locataire évincé par une reprise des protections de la loi n° 1.235 sur des locaux hors secteur protégé, pour fixer des critères excessivement restrictifs à la prise en charge par l'État du relogement des locataires évincés dépendants ou âgés de plus de 70 ans, et pour faire peser sur le propriétaire la charge de la preuve de l'impossibilité de relogement. - L'article 19 concentrait quatre critiques : la fixation jugée arbitraire à 18 mois de la durée maximale des travaux de remise en état ; l'octroi d'un droit de visite à l'administration jugé superflu au regard de l'obligation de joindre à l'offre de location une attestation de moins d'un an établie par un organisme vérificateur agréé ; la limitation à six ans de la durée du bail conclu avec une personne non protégée en cas d'offre infructueuse ; et la création de multiples obligations assorties d'amendes administratives. - L'article 23, relatif au droit de préemption, était accusé de violer la liberté d'aliéner en étendant le champ des immeubles concernés et en provoquant une dépossession de parties d'immeubles hors secteur protégé lorsque le propriétaire souhaite uniquement vendre ou apporter en société la fraction soumise à la loi. 3. **Sur la violation du principe d'égalité (articles 17 et 32 de la Constitution) et l'incompétence négative :** Les articles 3, 11, 15, 19 et 20 étaient critiqués pour leur renvoi à la notion indéterminée de « motif légitime » laissée à la discrétion de l'administration. 4. **Sur la violation de l'inviolabilité du domicile (article 21 de la Constitution) :** Les visites domiciliaires de l'article 19 étaient dénoncées faute pour le législateur d'avoir défini les critères de leurs motifs et leur procédure (incompétence négative). 5. **Sur la violation du respect de la vie privée et familiale (article 22 de la Constitution) :** L'article 16 était mis en cause pour autoriser le locataire, sans limites ni garanties, à accéder à toutes informations utiles à la fixation du loyer relevant de la vie privée, avec pouvoir donné à la commission arbitrale d'en ordonner la communication. 6. **Sur la violation des principes de légalité des poursuites, des droits de la défense, de la présomption d'innocence, et de légalité, personnalité, nécessité et non-cumul des peines (articles 19 et 20 de la Constitution) :** Ces griefs visaient les amendes administratives prévues aux articles 15, 17 et 22, en soulignant de surcroît que le 7e alinéa de l'article 15 réintroduisait une disposition relative aux sanctions pourtant déjà annulée par le Tribunal Suprême dans une décision du 16 janvier 2006. En raison de la gravité de ces atteintes et de l'inséparabilité des dispositions, l'Association des propriétaires et Monsieur Fabre demandaient la déclaration d'inconstitutionnalité totale de la loi n° 1.377. En réplique à ce mémoire, le Ministre d'État a déposé de nouvelles observations le 24 septembre 2012. Il demandait au Tribunal Suprême, d'une part, de requalifier juridiquement ce « mémoire sur tierce opposition » en une « intervention volontaire » et, d'autre part, de la rejeter par voie de conséquence directe de l'irrecevabilité de la tierce opposition principale. Après l'ordonnance de renvoi du Président du Tribunal Suprême en date du 8 avril 2013, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 mai 2013 devant l'Assemblée plénière, où ont été entendus le rapport du Vice-président Jean-Michel Lemoyne de Forges, les plaidoiries de Maître Denis Garreau pour les sociétés tiers opposantes, de Maître Christine Pasquier-Ciulla pour l'Association des propriétaires et Monsieur Fabre, de Maître Jacques Molinié pour le Ministre d'État, ainsi que les conclusions du Procureur Général. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême par la voie extraordinaire de la tierce opposition, doublée d'un mémoire émanant de tiers à cette procédure, soulevait deux questions de droit processuel étroitement imbriquées, dont la résolution commandait l'accès même au contrôle au fond de la constitutionnalité de la loi
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2006/10-12-27312)) Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit au cœur d'une période de fortes turbulences législatives et constitutionnelles intéressant le secteur protégé des baux d'habitation en Principauté. En se prononçant sur la validité d'un congé pour reprise délivré par des propriétaires quelques jours seulement avant la promulgation d'une réforme législative majeure, laquelle fut ensuite partiellement censurée par le juge constitutionnel, la juridiction monégasque livre une décision d'une grande densité théorique et pratique. Elle y articule avec rigueur les mécanismes classiques du droit transitoire civil – gouvernant l'application de la loi nouvelle aux contrats en cours – et les effets radicaux du contentieux constitutionnel de l'annulation *a posteriori*. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige prend naissance dans le cadre d'une relation locative portant sur un bien immobilier à usage d'habitation situé à Monaco, relevant du secteur locatif réglementé. Le 25 mars 2001, les époux E. et L. M. B. ont consenti à M. P. P. un contrat de bail d'habitation, avec prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2001. Ce contrat était expressément soumis au régime de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Sous l'empire de cette législation, le propriétaire disposait d'un droit de reprise encadré par l'article 13 dudit texte. Désireux de récupérer la jouissance de leur bien pour y loger des membres de leur famille, les époux B. ont, par un courrier daté du 14 décembre 2004 et réceptionné par le preneur le 20 décembre 2004, signifié à M. P. P. leur intention d'exercer leur droit de reprise sur l'appartement. Ce congé visait à mettre le logement à la disposition de leur petite-fille, S. B., ainsi que de la mère de celle-ci, H. G. Se fondant sur les prescriptions alors en vigueur de l'article 13 de la loi n° 1235 qui prévoyaient un délai de préavis de trois mois, les bailleurs ont fixé la date d'effet de la résiliation et de la reprise des lieux au 20 mars 2005. Or, une évolution législative majeure est intervenue le lendemain même de la réception de ce congé par le locataire. Le 21 décembre 2004 a été promulguée la loi n° 1291, venant modifier substantiellement la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Ce nouveau texte durcissait considérablement les conditions d'exercice du droit de reprise par le bailleur : d'une part, il allongeait le délai de préavis imposé au propriétaire en le portant de trois à douze mois ; d'autre part, il soumettait la validité de la reprise au respect de nouvelles conditions particulières particulièrement restrictives (introduites notamment aux nouveaux articles 16-3, 16-4 et 16-5). Se prévalant de cette modification législative immédiate, le conseil du locataire M. P. P. a fait savoir aux bailleurs, par un courrier du 28 janvier 2005, que son client refusait de quitter les lieux à l'échéance annoncée du 20 mars 2005. Le preneur estimait en effet que les dispositions nouvelles de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 avaient vocation à régir le congé en cours, lequel se trouvait dès lors privé d'efficacité faute de respecter le nouveau délai de préavis de douze mois et les conditions de fond nouvellement édictées. À l'échéance du 20 mars 2005, le locataire s'est maintenu dans les lieux. Un événement juridictionnel majeur est toutefois venu bouleverser l'ordonnancement juridique en cours d'instance : saisi d'un recours, le Tribunal Suprême de Monaco a, par une décision rendue le 16 janvier 2006, prononcé l'annulation de plusieurs dispositions phares de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004. Furent ainsi annulés dans leur intégralité les articles 16-3, 16-4 et 16-5 nouveaux, et partiellement annulé l'article 16-2 nouveau en ce qu'il avait porté de trois à douze mois le délai de préavis imposé au propriétaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au maintien dans les lieux de leur locataire au-delà du terme fixé au 20 mars 2005, les époux B. ont pris l'initiative du procès en faisant assigner M. P. P. devant le Tribunal de première instance de Monaco par exploit en date du 17 octobre 2005. Dans le dernier état de leurs écritures, les bailleurs demandaient à la juridiction de : - constater la résiliation du contrat de bail depuis le 20 mars 2005 par l'effet de l'exercice régulier de leur droit de reprise ; - déclarer M. P. P. occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; - ordonner son expulsion dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai ; - condamner le défendeur au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision. Au soutien de leurs prétentions, les époux B. développaient une argumentation articulée autour de deux axes complémentaires. À titre principal, sur le terrain des conflits de lois dans le temps, ils soutenaient que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, promulguée postérieurement à l'envoi (14 décembre 2004) et à la réception (20 décembre 2004) du congé, ne pouvait régir la validité de cet acte. Invoquant le principe de non-rétroactivité des lois et affirmant que le congé produit ses effets dès la date de son émission, ils en déduisaient que seule la loi n° 1235 dans sa rédaction initiale était applicable, rendant la résiliation pleinement effective au 20 mars 2005. À titre subsidiaire ou surabondant (« en tout état de cause »), ils tiraient argument de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 : l'annulation des dispositions restrictives de la loi n° 1291 rendait leur congé du 14 décembre 2004 parfaitement conforme au droit positif résultant de la loi n° 1235 modifiée mais amputée des textes censurés. En réplique, le défendeur M. P. P. concluait au rejet intégral des demandes formées à son encontre et sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'argumentation en défense reposait sur une analyse diamétralement opposée de la chronologie normative et des effets de la censure constitutionnelle : - Sur le conflit de lois dans le temps, M. P. P. faisait valoir que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 était d'ordre public et d'application immédiate aux contrats en cours dès son entrée en vigueur. Selon son analyse, le congé ne prenant véritablement effet qu'à la date de la résiliation effective du bail (soit le 20 mars 2005) et non au jour de sa notification, les conditions de la reprise devaient être appréciées à l'aune de la loi nouvelle en vigueur à la date d'effet projetée. Le congé du 14 décembre 2004 ne respectant pas les prescriptions de la loi n° 1291, il devait être déclaré irrégulier. - Sur la portée de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006, le locataire opposait la « théorie des droits acquis ». Il soutenait que l'annulation intervenue en 2006 était dépourvue d'incidence sur le litige, considérant avoir acquis, sous l'empire de la loi n° 1291 avant son annulation, un droit définitif au maintien dans les lieux et à l'invalidité du congé. - Enfin, à titre subsidiaire sur le fond, le défendeur contestait la réalité du motif de reprise en soutenant que les bailleurs ne démontraient pas à suffisance que la récupération de l'appartement répondait à la satisfaction d'un besoin effectif de logement pour les bénéficiaires désignés. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance était confronté à une question juridique complexe à triple détente, mêlant droit transitoire civil, droit du contentieux constitutionnel et droit spécial des baux d'habitation : En premier lieu, quelle est la loi applicable à un congé pour reprise notifié et reçu sous l'empire d'une loi ancienne (loi n° 1235), mais dont la date d'effet (la résiliation du bail) est postérieure à l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle d'ordre public (loi n° 1291) déclarée applicable aux baux en cours ? En deuxième lieu, dans l'hypothèse où la loi nouvelle serait applicable au litige, quelle est l'incidence, sur les situations juridiques nées antérieurement, d'une décision du Tribunal Suprême annulant *a posteriori* les dispositions de cette loi nouvelle qui aggravaient les conditions du congé ? Le plaideur peut-il paralyser l'effet d'une telle annulation en invoquant la « théorie des droits acquis » ? En troisième lieu, au regard du cadre normatif ainsi reconstitué, quelles sont les conditions de forme et de fond exigées pour la validité du congé pour reprise, notamment quant à la preuve du besoin de logement et de l'effectivité de l'occupation par les bénéficiaires ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige et accueillir la demande de résiliation et d'expulsion tout en rejetant les demandes indemnitaires réciproques, le Tribunal de première instance déploie un syllogisme rigoureux, structuré en six temps distincts. #### 1. La détermination de la loi applicable par les règles du droit transitoire (I) Contre l'argumentation première des propriétaires qui plaidaient la survie de la loi ancienne, le tribunal affirme l'applicabilité de principe de la loi nouvelle n° 1291 du 21 décembre 2004 au litige. Pour ce faire, les juges mobilisent un double fondement juridique : - D'une part, la volonté expresse du législateur : l'article 23 de la loi n° 1291 a modifié l'article 42 de la loi n° 1235 pour y inscrire non seulement que ses dispositions sont d'ordre public (interdisant toute dérogation conventionnelle dans les contrats futurs), mais surtout que les clauses contraires existant dans les « baux en cours » sont nulles et de nul effet. Le tribunal en déduit que la loi nouvelle est expressément déclarée applicable aux baux en cours. - D'autre part, les principes généraux du droit transitoire : le tribunal rappelle la règle doctrinale et jurisprudentielle classique selon laquelle « sont d'application immédiate les lois qui modifient les effets légaux des contrats, c'est-à-dire les effets qui prennent directement leur origine dans la loi et sont indépendants de la volonté des parties ». Or, le bail ayant été conclu le 25 mars 2001 sous l'empire de la loi n° 1235, laquelle excluait tout autre type de reprise que celui fixé à son article 13, les parties n'avaient aucune liberté contractuelle pour aménager ce droit. Le droit de reprise constituant un pur « effet légal » du contrat, toute loi le modifiant s'applique immédiatement aux situations en cours. Le tribunal conclut donc cette première étape en donnant raison, sur le principe, au locataire : la loi applicable au litige est bien la loi n° 1235 telle que modifiée par la loi n° 1291. #### 2. La neutralisation de la réforme par l'effet rétroactif de l'annulation du Tribunal Suprême (II) Ayant posé l'applicabilité de la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, le tribunal examine immédiatement l'impact de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 sur le contenu de cette loi. Il relève que la haute juridiction a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 (issus de l'article 11 de la loi n° 1291) ainsi que, partiellement, l'article 16-2 en ce qu'il portait le préavis de trois à douze mois. Le tribunal énonce alors le principe fondamental régissant les effets dans le temps d'une annulation contentieuse : « cette décision d'annulation a donc eu pour effet de supprimer les dispositions légales susvisées aussi bien pour l'avenir que pour le passé, celles-ci étant censées n'avoir jamais existé ». Pour écarter l'objection du locataire qui tentait de faire survivre à son profit les textes annulés en invoquant la « théorie des droits acquis », le tribunal opère une distinction conceptuelle décisive. Il qualifie la théorie des droits acquis d'« opinion doctrinale qui ne régit [que] les conflits de lois dans le temps » (c'est-à-dire la succession de deux lois valides par abrogation ou modification législative) et juge qu'elle « ne saurait concerner les conséquences d'une annulation résultat d'un contrôle de la loi effectué a posteriori ». L'annulation opérant *ex tunc* (de manière rétroactive), aucun droit n'a pu valablement être acquis sur le fondement d'un texte réputé n'avoir jamais eu d'existence juridique. Le droit applicable au litige est donc la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, mais expurgée des dispositions annulées le 16 janvier 2006. #### 3. La vérification de la conformité du congé au droit positif reconstitué (III) Confrontant le courrier de congé du 14 décembre 2004 à la loi n° 1235 modifiée et amputée des dispositions censurées, le tribunal constate sa parfaite régularité tant formelle que substantielle : - Sur le délai de préavis : l'annulation partielle de l'article 16-2 en ce qu'il portait le délai de trois à douze mois a fait revivre ou maintenu le délai initial de trois mois. Notifié le 14 décembre 2004 (et reçu le 20 décembre) pour le 20 mars 2005, le congé respectait scrupuleusement ce délai trimestriel. - Sur les bénéficiaires et le motif : l'article 16-1 autorise la reprise pour les descendants du propriétaire ou leur conjoint, et l'article 16-2, 1° exige l'indication précise du bénéficiaire. Le courrier désignant expressément la petite-fille des bailleurs (S. B.) et sa mère (H. G.), il satisfait aux exigences légales. - Sur les conditions de fond et la preuve : les articles 16-3 à 16-5 qui imposaient au propriétaire de justifier de conditions particulières (notamment de besoin) ayant été annulés par le Tribunal Suprême, le grief du locataire tiré du défaut de démonstration d'un besoin de logement devient inopérant. Le tribunal précise qu'il suffit aux bailleurs de justifier, par les pièces versées aux débats, de l'existence réelle des personnes qu'ils entendent loger, en ajoutant que « l'effectivité de l'occupation postérieure n'[est] pas une condition de la validité du congé donné » (celle-ci ne pouvant par nature s'apprécier *a priori* au stade de la délivrance de l'acte). Le bail est donc jugé valablement résilié depuis le 20 mars 2005, justifiant le prononcé de l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre. #### 4. Le sort des demandes accessoires : dommages-intérêts, exécution provisoire et dépens (IV, V, VI) Sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour abus du droit d'agir ou de résister en justice, le tribunal renvoie les parties dos à dos : - La demande du locataire pour procédure abusive est mécaniquement rejetée dès lors que les bailleurs obtiennent gain de cause au fond. - Plus remarquablement, la demande de dommages et intérêts des bailleurs (10 000 euros pour résistance abusive) est également écartée. Le tribunal retient que le locataire « a pu se méprendre sur la portée de ses droits, notamment du fait de l'annulation rétroactive par le Tribunal Suprême de certaines dispositions de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 ». La complexité et l'instabilité du cadre législatif constituent ainsi une excuse légitime excluant la mauvaise foi ou la faute caractérisant l'abus du droit de se défendre. Enfin, le tribunal rejette la demande d'exécution provisoire des bailleurs faute pour eux de caractériser une « urgence » au sens de l'article 202 du Code de procédure civile monégasque, et condamne le locataire succombant aux entiers dépens par application de l'article 231 du même code (mentionné par erreur matérielle comme « Code civil » dans les motifs du jugement). ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > LE TRIBUNAL, > > statuant contradictoirement, > > Constate que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 portant sur un appartement à Monaco est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B. suivant courrier du 14 décembre 2004 ; > > Dit que P. P. devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter du prononcé du jugement et que, faute de l'avoir fait, il pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire ; > > Rejette le surplus des demandes des époux B. ; > > Déboute P. P. de toutes ses demandes ; > > Condamne P. P. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue un cas d'école illustrant l'articulation entre la théorie civiliste des conflits de lois dans le temps et les principes gouvernant le contentieux constitutionnel de l'annulation normative. Sa portée doctrinale se déploie sur trois plans majeurs. #### 1. L'orthodoxie de l'application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux des contrats en cours La première partie de la motivation du jugement témoigne d'une réception fidèle, par le juge monégasque, de la théorie moderne du droit transitoire élaborée par la doctrine civiliste (notamment les travaux de Paul Roubier ayant supplanté la théorie classique de Baudry-Lacantinerie). Le débat qui opposait les parties sur le moment d'appréciation de la validité et des effets du congé est classique en droit des baux : lorsqu'une loi nouvelle modifie les conditions du congé entre la date de sa notification et la date d'échéance du préavis (date de la résiliation effective), quelle loi faut-il appliquer ? Les bailleurs soutenaient que le congé, acte unilatéral réceptice, épuise ses conditions de validité au jour de son émission ou de sa réception. Le locataire soutenait au contraire que la situation contractuelle perdurant jusqu'à l'expiration du préavis, la loi nouvelle survenue pendant le cours du préavis devait régir la résiliation non encore consommée. Le Tribunal de première instance tranche en faveur de l'applicabilité de la loi nouvelle (loi n°
# Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26850 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26850 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/26850/2001/03-23-26850)) L'arrêt rendu le 23 mars 2001 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, opposant Monsieur R. à la société civile immobilière (S.C.I.) Les Lys, offre une illustration particulièrement dense des rapports entre la force obligatoire du contrat de bail, l'office du juge des référés face aux clauses contractuelles univoques, et la rigueur technique inhérente à la procédure de révision. À la croisée du droit substantiel des baux — spécifiquement des locaux à usage de bureaux — et du droit processuel, cette décision rappelle avec fermeté les frontières qui délimitent, d'une part, la compétence de la juridiction provisoire lorsqu'il s'agit de sanctionner l'inexécution d'une clause de sous-location et, d'autre part, le champ du contrôle exercé par la haute juridiction monégasque au regard de la distinction fondamentale entre le moyen de droit et le simple argument. En validant la résolution d'un bail et l'expulsion du preneur prononcées en référé, la Cour de révision consolide une jurisprudence exigeante quant au respect des stipulations subordonnant la sous-location à l'accord exprès et écrit du bailleur. Elle refuse par ailleurs de laisser prospérer des qualifications de complaisance — tel le prétendu « contrat d'hébergement » — dès lors que l'existence d'une contrepartie financière prive la contestation du locataire de tout caractère sérieux. Au surplus, l'arrêt délivre un enseignement méthodologique majeur à l'attention des praticiens quant à la formulation des écritures d'appel et des moyens de cassation. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse du litige s'inscrit dans une relation locative entretenue sur plusieurs années mais marquée par une succession de conventions à durée déterminée. La société civile immobilière Les Lys (également désignée dans le corps de l'arrêt sous la dénomination « Le Lys ») a donné à bail à Monsieur R. des locaux à usage de bureaux. Cette mise à disposition s'est matérialisée par la conclusion de trois contrats de location successifs, datés respectivement du 15 février 1993, du 5 septembre 1995 et du 27 juillet 1998. Chacun de ces trois baux avait été conclu pour une durée identique de trente-cinq mois, une périodicité classiquement utilisée en pratique pour demeurer en deçà de certains seuils légaux protecteurs. Sur le plan des obligations contractuelles, ces trois conventions successives comportaient une stipulation identique encadrant strictement la jouissance des lieux par le preneur. Cette clause relative à la sous-location prévoyait expressément que celle-ci ne pouvait intervenir sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. La volonté des parties était donc, dès l'origine et tout au long des renouvellements contractuels, de soumettre toute mise à disposition des locaux au profit de tiers à un formalisme d'autorisation rigoureux. Toutefois, peu de temps après la signature du troisième contrat, la relation contractuelle a connu une inflexion brutale du fait des projets patrimoniaux de la bailleresse. Par une lettre en date du 9 septembre 1998, la S.C.I. Les Lys s'est adressée à son locataire, Monsieur R., pour lui demander de considérer le dernier bail, conclu le 27 juillet 1998, comme « nul et non avenu ». Le motif invoqué par la société propriétaire à l'appui de cette démarche tenait à son désir de vendre l'immeuble en bloc. Dans le prolongement de cette correspondance, la bailleresse a précisé ses exigences par une seconde lettre datée du 28 septembre 1998 : elle y indiquait que les sous-locataires occupant les locaux devaient impérativement vider les lieux au 31 décembre suivant, soit le 31 décembre 1998. Parallèlement à ces échanges épistolaires relatifs au sort du bail de 1998 et à la présence de tiers dans les locaux, un premier contentieux s'est noué au sujet de l'exécution financière du contrat antérieur. Ayant infructueusement signifié à Monsieur R. un commandement de payer un solde de loyer, la S.C.I. Les Lys a saisi la juridiction compétente et a fait constater, par une ordonnance de référé qui fut ultérieurement confirmée en cause d'appel, la résolution du deuxième bail en date du 5 septembre 1995. Néanmoins, la résolution de ce contrat de 1995 ne suffisait pas à libérer juridiquement les lieux, dès lors que le troisième bail, signé le 27 juillet 1998, était désormais en cours d'exécution. Or, au-delà de l'échéance du 31 décembre 1998 fixée par la bailleresse dans son courrier de septembre, des tiers se sont maintenus dans les bureaux loués. Cette occupation des lieux par des tiers a été formellement constatée le 14 avril 1999. Un commandement a été adressé à Monsieur R., lui impartissant un délai pour faire cesser cette situation, mais l'occupation litigieuse n'a pas pris fin dans le délai ainsi imparti, et le preneur ne justifiait d'aucune autorisation écrite de sous-louer à compter du 1er janvier 1999. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la persistance de cette occupation par des tiers sous l'empire du bail du 27 juillet 1998, la S.C.I. Les Lys a introduit une seconde instance en référé. L'objet de cette demande tendait à obtenir, d'une part, la résolution de ce troisième bail pour défaut d'autorisation des sous-locations consenties par Monsieur R. et, d'autre part, l'expulsion du locataire en titre ainsi que celle de tous les occupants de son chef. Le juge des référés (dont la date de l'ordonnance n'est pas précisée dans la décision) a accueilli favorablement l'intégralité des prétentions de la société bailleresse, prononçant tant la résolution du contrat de location que la mesure d'expulsion sollicitée. Monsieur R. a interjeté appel de cette ordonnance. Toutefois, par un arrêt rendu le 6 juin 2000, la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise. Mécontent de cette issue, le locataire a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt confirmatif du 6 juin 2000. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, Monsieur R. a développé une argumentation articulée autour de six moyens de cassation, lesquels reflètent la diversité des angles d'attaque choisis pour tenter d'échapper à la perte de son titre locatif. Par ses quatre premiers moyens réunis, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 199 et 414 du Code de procédure civile en tranchant le principal, excédant ainsi les pouvoirs dévolus à la juridiction des référés. Selon lui, les juges du second degré s'étaient livrés à une interprétation prohibée du contrat qu'il avait passé avec les occupants des lieux loués, en reconnaissant à cette relation contractuelle un caractère commutatif assimilable à une sous-location. Monsieur R. soutenait au contraire qu'il s'agissait d'un simple contrat d'hébergement et qu'il n'avait tiré aucun bénéfice du règlement qu'il réclamait à ses « hébergés », cette somme correspondant uniquement à la provision pour charges locatives, laquelle était intégralement reversée à la société bailleresse. Au sein de ce même bloc de griefs, le preneur faisait également reproche à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que l'accord du bailleur pour sous-louer n'avait pas pu être implicite. Enfin, il reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de relever la volonté de la S.C.I. Les Lys d'évincer son locataire en commettant un abus de droit, appréciation qui, selon le pourvoi, relevait de la compétence exclusive du juge du fond et faisait obstacle au prononcé d'une mesure en référé. Aux termes de son cinquième moyen, Monsieur R. invoquait la violation des dispositions de l'article 989 du Code civil. Sur le terrain de la loyauté contractuelle, il reprochait directement à la société civile immobilière de n'avoir pas exécuté de bonne foi la convention liant les parties, en ayant annoncé que, pour faire échec à la propriété commerciale, elle s'attacherait désormais à ne plus agréer de sous-locataire. Enfin, par un sixième et dernier moyen placé sur le terrain disciplinaire du défaut de réponse à conclusions, le locataire faisait grief à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu au moyen qu'il affirmait avoir soulevé devant elle, tenant à l'impossibilité juridique et logique pour la S.C.I. Les Lys de considérer, d'un côté, le bail du 27 juillet 1998 comme « nul et non avenu » (selon sa lettre du 9 septembre 1998) tout en le faisant, d'un autre côté, sanctionner judiciairement pour manquement à ses clauses. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était confrontée à une triple problématique juridique, mêlant étroitement les règles substantielles du droit des contrats et du bail aux exigences du droit judiciaire privé monégasque : 1. **Sur les pouvoirs du juge des référés et la qualification de sous-location (premier à quatrième moyens) :** Le juge des référés excède-t-il les limites de sa compétence et tranche-t-il le principal, en violation des articles 199 et 414 du Code de procédure civile, lorsqu'il prononce la résolution d'un bail et l'expulsion du preneur pour sous-location non autorisée par écrit, en écartant comme non sérieuse la contestation du locataire qui qualifie la convention conclue avec les tiers d'« hébergement » sans bénéfice (limité au remboursement des charges locatives) et qui invoque tant un accord implicite du bailleur qu'un abus de droit de ce dernier ? 2. **Sur la recevabilité des moyens en révision (cinquième moyen) :** Un grief tiré du manquement à l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi (article 989 du Code civil), qui dirige sa critique contre le comportement de la partie adverse plutôt que contre les motifs ou le dispositif de la décision juridictionnelle attaquée, constitue-t-il un moyen de révision recevable ? 3. **Sur l'étendue de l'obligation de motivation des juges du fond (sixième moyen) :** La Cour d'appel commet-elle un défaut de réponse à conclusions lorsqu'elle s'abstient de répondre à une observation par laquelle une partie se borne à qualifier de « paradoxale » la posture procédurale de son adversaire, sans en tirer formellement de conséquence juridique sous la forme d'un moyen de nullité ou d'inapplicabilité du contrat litigieux ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Monsieur R., la Cour de révision procède à un examen méthodique en trois temps, répondant successivement au bloc des quatre premiers moyens, puis au cinquième, et enfin au sixième. #### 1. L'absence de contestation sérieuse face à l'évidence de la sous-location prohibée Examinant les quatre premiers moyens réunis, la haute juridiction s'attache à vérifier si la Cour d'appel, statuant en matière de référé, est demeurée dans le cadre strict de ses attributions légales définies par le Code de procédure civile. Pour valider le raisonnement des juges du second degré, la Cour de révision relève d'abord les éléments factuels objectifs et constants constatés par l'arrêt attaqué : d'une part, la matérialité de l'occupation des lieux par des tiers a été dûment constatée le 14 avril 1999 et n'a pas cessé dans le délai imparti au locataire par le commandement ; d'autre part, Monsieur R. était dans l'incapacité de justifier d'une autorisation écrite de sous-louer à compter du 1er janvier 1999, date butoir au-delà de laquelle la bailleresse avait exigé le départ des sous-locataires. Ensuite, sur la qualification de la relation unissant le locataire principal aux tiers occupants, la Cour de révision approuve l'analyse économique et juridique opérée par la Cour d'appel. Peu importe que le preneur ait baptisé sa convention de « contrat d'hébergement » et qu'il ait soutenu ne réaliser aucune marge bénéficiaire en se contentant de répercuter la provision pour charges locatives reversée à la bailleresse. La Cour relève que l'engagement financier pris par les occupants avait pour effet de créer « une contrepartie appréciable en vue de la disposition des locaux ». Dès lors qu'il existe une corrélation entre la jouissance des lieux et le versement d'une somme d'argent allégeant la dette du locataire principal, cette contrepartie correspond « nécessairement au prix d'une sous-location ». C'est à partir de ce constat que s'articule la règle de droit substantiel : « les clauses de sous-location étant d'interprétation stricte », l'exigence contractuelle d'un consentement exprès et par écrit du bailleur excluait d'emblée toute idée d'accord implicite. Par conséquent, la Cour d'appel n'a nullement tranché une difficulté sérieuse d'interprétation contractuelle relevant du juge du fond ; elle a simplement constaté l'évidence d'une sous-location prohibée et en a déduit, sans excéder les limites de la compétence de la juridiction des référés, que la contestation élevée par Monsieur R. quant à la portée de son prétendu contrat d'hébergement était dépourvue de tout caractère sérieux. Le moyen, en toutes ses branches, est donc déclaré non fondé. #### 2. L'irrecevabilité du grief dirigé contre la partie adverse Le traitement du cinquième moyen illustre la rigueur formelle de la technique de cassation pratiquée par la Cour de révision. Monsieur R. tentait de placer le débat sur le terrain de l'article 989 du Code civil (relatif à l'exécution de bonne foi des conventions), en reprochant à la S.C.I. d'avoir manqué à la bonne foi contractuelle lorsqu'elle avait annoncé son intention de ne plus agréer de sous-locataires afin de faire échec à l'acquisition de la propriété commerciale. La Cour de révision écarte ce moyen par un motif d'irrecevabilité radical mais classique : le pourvoi en révision est une voie de recours extraordinaire dirigée contre une décision de justice, et non un troisième degré de juridiction permettant de juger à nouveau le comportement des plaideurs. En formulant un grief qui « s'adresse à l'une des parties et non à l'arrêt », le demandeur au pourvoi méconnaît la nature même du contrôle de légalité. Une telle critique ne constitue donc pas un moyen recevable devant la Cour de révision. #### 3. La distinction cardinale entre le moyen et le simple argument Enfin, sur le sixième moyen relatif au grief de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision livre une motivation d'une grande netteté conceptuelle. Monsieur R. soutenait que les juges d'appel avaient omis de répondre à son moyen tiré de la contradiction de la S.C.I., laquelle ne pouvait simultanément tenir le bail du 27 juillet 1998 pour « nul et non avenu » (dans son courrier de septembre 1998) et en poursuivre la résolution judiciaire pour inexécution de ses clauses. Pour rejeter ce grief, la Cour de révision procède à une lecture précise des écritures déposées par le locataire devant la juridiction du second degré. Elle constate que Monsieur R. « s'est borné, dans ses conclusions d'appel, à qualifier de paradoxale la position de la société civile immobilière ». Or, une simple qualification rhétorique ou le relevé d'un paradoxe factuel ne suffit pas à nouer un débat juridique contraignant pour le juge : le locataire n'avait soumis à la Cour d'appel « aucun moyen tiré de la nullité ou de l'inapplicabilité du bail ». En l'absence de déduction juridique tendant à une prétention précise (telle que le prononcé de la nullité ou le refus d'application du contrat), l'observation du plaideur demeurait au stade du « simple argument ». Dès lors, la Cour d'appel n'était pas légalement tenue d'y répondre par un motif spécial. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi, > Condamne M. R. au paiement de l'amende de 2 000 francs, > Dit n'y avoir lieu au paiement de dommages-intérêts. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 23 mars 2001 par la Cour de révision s'inscrit dans une tradition jurisprudentielle franco-monégasque solidement établie, tant en ce qui concerne le droit matériel des contrats spéciaux qu'en matière de théorie générale du procès civil. La composition même de la formation de jugement — présidée par M. Jouhaud, entouré de MM. Malibert, Apollis et Cathala, hauts magistrats familiers des méthodes de la Cour de cassation française — témoigne de cette communauté d'inspiration juridique, tout en s'appliquant avec précision aux textes spécifiques de la Principauté (articles 199 et 414 du Code de procédure civile, article 989 du Code civil). #### 1. L'orthodoxie contractuelle : interprétation stricte des clauses de sous-location et qualification objective de l'onérosité Sur le fond du droit des baux, l'affirmation selon laquelle « les clauses de sous-location [sont] d'interprétation stricte » constitue le pivot de la décision. Dans le contrat de louage de choses, la considération de la personne du preneur et de la manière dont il jouit des locaux revêt une importance particulière, spécialement lorsqu'il s'agit de locaux professionnels à usage de bureaux. Lorsque le contrat stipule que la sous-location ne peut intervenir sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, cette exigence de forme n'est pas une simple modalité probatoire susceptible d'être suppléée par des présomptions ou par l'attitude passive du propriétaire ; elle érige le formalisme en condition de validité et d'opposabilité de l'opération à l'égard du bailleur. En approuvant la Cour d'appel d'avoir écarté toute idée d'accord implicite à compter du 1er janvier 1999, la Cour de révision rappelle que la tolérance antérieure du bailleur — lequel avait d'ailleurs pris soin, par sa lettre du 28 septembre 1998, de fixer un terme précis au 31 décembre 1998 pour le départ des sous-locataires — ne saurait engendrer un droit acquis au profit du preneur, ni modifier tacitement les termes d'une stipulation écrite exigeant un agrément formel. Plus remarquable encore est la rigueur avec laquelle la Cour déjoue la tentative de disqualification contractuelle opérée par le locataire. Pour échapper à la prohibition de la sous-location, la pratique locative tente fréquemment de présenter la présence de tiers dans les lieux comme un prêt à usage (commodat) ou, selon la terminologie employée en l'espèce par Monsieur R., comme un « contrat d'hébergement » à titre gratuit. L'argumentation du preneur était habile : il soutenait que le contrat conclu avec les tiers n'avait pas de caractère commutatif (au sens où il ne procurait aucun enrichissement net au locataire principal), puisque les sommes réclamées aux « hébergés » correspondaient exactement à la provision pour charges locatives, immédiatement reversée à la S.C.I. bailleresse. La Cour de révision rejette catégoriquement cette conception subjective et comptable de l'onérosité. En droit des contrats, la sous-location se définit par la mise à disposition de tout ou partie des locaux loués moyennant une contrepartie financière, quelle qu'en soit la dénomination (loyer, indemnité, participation aux frais, remboursement de charges) et quelle que soit l'existence ou l'absence de bénéfice réalisé par le locataire principal. Dès lors que le tiers occupant s'engage à acquitter les charges locatives qui incombent juridiquement au seul preneur en titre à l'égard du bailleur, ce versement décharge d'autant le patrimoine du locataire principal. Il constitue donc, selon la formule très juste de l'arrêt, « une contrepartie appréciable en vue de la disposition des locaux et correspondant nécessairement au prix d'une sous-location ». L'opération est par essence commutative et onéreuse : le tiers reçoit la jou
# Tribunal Suprême de Monaco, 12 octobre 2000, n° 26724 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 12 octobre 2000, n° 26724 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2000/10-12-26724)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La réglementation des baux d'habitation au sein de la Principauté de Monaco repose sur une dualité structurelle caractérisée par la coexistence d'un secteur dans lequel la fixation des loyers demeure libre et d'un secteur dit « protégé », au sein duquel les loyers sont administrativement encadrés. Ce second secteur est notamment régi par les dispositions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, instituée au bénéfice des catégories de personnes limitativement identifiées par son article 3. Aux côtés de ce régime général gravitent d'autres dispositifs législatifs spécifiques, tels que la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 (modifiée en dernier lieu par la loi n° 1212 du 29 décembre 1998) relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation devenus vacants ou inoccupés, la loi n° 882 du 25 juin 1970 consacrant la liberté locative pour certains biens, ou encore la loi n° 887 soumise à des règles propres. Le mécanisme de détermination des loyers au sein du secteur relevant de l'Ordonnance-Loi n° 669 s'articule autour de son article 14. Ce texte prévoit que la valeur locative d'un appartement correspond au produit de la surface corrigée — telle qu'elle résulte de l'Ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 relative au classement et au prix de location des immeubles d'habitation — par le prix de base d'un mètre carré de chacune des catégories de logement prévues par cette même ordonnance. L'article 14 confie à des Ordonnances Souveraines le soin de fixer le classement des locaux, les prix de base au mètre carré ainsi que les coefficients de correction, tout en précisant que ces prix de base mensuels doivent être tels qu'ils assurent, après application desdits coefficients, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité. En outre, le quatrième alinéa de cet article dispose qu'en cas de variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 25 (ou 27 selon les visas et motifs de la décision) juin 1947 sur les retraites des salariés, une Ordonnance Souveraine fixe les nouveaux prix de la valeur locative pour une application au premier jour du trimestre suivant ladite variation. À la fin des années 1990, les autorités monégasques ont entrepris de revaloriser de manière substantielle les loyers de ce secteur réglementé, estimant que les montants antérieurement pratiqués étaient trop bas pour avoir été fixés à une époque où la pénurie de logements avait conduit à favoriser momentanément les locataires au détriment des propriétaires. Ainsi, par une première Ordonnance Souveraine en date du 24 décembre 1998, le pouvoir exécutif avait déjà décidé, en sus de l'augmentation ordinaire des prix de base mensuels au mètre carré, une hausse de 8,50 % au titre de « mesures de rattrapages spécifiques » à compter du 1er janvier 1999. Poursuivant cette politique de revalorisation, le pouvoir exécutif a édicté l'Ordonnance Souveraine n° 14297 du 15 décembre 1999 portant majoration, à compter du 1er janvier 2000, du prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative des locaux à usage d'habitation soumis aux prescriptions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cet acte réglementaire comporte deux articles distincts. Son article 1er modifie l'article 19 de l'Ordonnance Souveraine n° 2057 du 21 septembre 1959 (portant application de l'Ordonnance-Loi n° 669) afin de fixer à un nouveau niveau les prix de base mensuels au mètre carré pour chacune des catégories de logements établies par l'Ordonnance du 22 septembre 1949. Son article 2, quant à lui, énonce : « Au titre des mesures de rattrapages spécifiques, les prix de base ci-dessus fixés peuvent être majorés, à compter du 1er janvier 2000 de 13 % étant précisé que cette majoration s'ajoute à celle de 8,50 % arrêtée au même titre au 1er janvier 1999. Ces mesures ne s'appliquent qu'aux locaux relevant encore de l'Ordonnance-Loi n° 669 ». C'est précisément cette seconde vague de majoration spécifique qui a cristallisé le mécontentement des preneurs à bail du secteur ancien et donné naissance au litige. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée le 22 février 2000, l'Association des locataires de Monaco a saisi le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en assemblée plénière et statuant en matière administrative, d'un recours en annulation dirigé exclusivement contre l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 14297 du 15 décembre 1999 (parfois désignée par erreur matérielle dans un considérant de la décision sous le numéro 14257 du 15 décembre 1959). L'instruction a donné lieu à un échange nourri d'écritures : le Ministre d'État a déposé une contre-requête enregistrée le 21 avril 2000, à laquelle l'association a répondu par une réplique enregistrée le 22 mai 2000 (et rectifiée le 6 juin 2000), suivie d'une duplique du Ministre d'État enregistrée le 23 juin 2000. Par ordonnance du 31 août 2000, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience du 11 octobre 2000, lors de laquelle ont été entendus le rapport de M. Pierre Delvolvé, les observations orales de Maître Lyon-Caen pour l'association requérante et de Maître Molinié pour l'État de Monaco, ainsi que les conclusions du Procureur Général. Au soutien de ses conclusions tendant à l'annulation de l'article 2 attaqué, l'Association des locataires de Monaco articule son argumentation autour de trois moyens principaux de légalité externe et interne : l'incompétence de l'auteur de l'acte, l'erreur de droit et l'erreur manifeste d'appréciation combinée à la violation du droit au logement. En premier lieu, sur le terrain de l'incompétence, la requérante soutient qu'il n'appartient qu'au seul législateur de mettre en œuvre et de concilier l'exercice du droit de propriété et l'exercice du droit au logement. Elle fait valoir que la matière des loyers d'habitation a été appréhendée par la loi n° 497 du 25 mars 1949 puis par l'Ordonnance-Loi n° 669, dont l'article 14 ne confère compétence à l'autorité administrative par voie d'Ordonnance Souveraine que dans trois domaines strictement délimités (classer les catégories de locaux, fixer les prix de base au mètre carré et fixer les coefficients de correction), ce qui exclut toute habilitation pour édicter des mesures de rattrapages spécifiques et des majorations autonomes des prix de base. En réplique, l'association précise que le Tribunal Suprême, dans une précédente décision du 2 juillet 1999 statuant sur le recours contre l'Ordonnance Souveraine du 24 décembre 1998, ne saurait être regardé comme ayant implicitement écarté ce moyen d'incompétence. Elle ajoute que la loi n° 1212 du 29 décembre 1998 (modifiant la loi n° 1118 du 18 juillet 1988) ne peut servir de fondement légal aux mesures de rattrapage, faute d'être applicable tant temporellement que matériellement au régime général de l'Ordonnance-Loi n° 669, cette loi n° 1212 n'ayant d'ailleurs introduit la notion de mesures de rattrapages spécifiques que pour les écarter s'agissant des locaux vacants ou inoccupés depuis plus de trois ans. En deuxième lieu, l'association invoque une erreur de droit tirée de la méconnaissance du mécanisme de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669. Selon elle, l'augmentation de 13 % a été fixée sans aucun lien avec l'évolution du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 22 (ou 25/27) juin 1947, paramètre auquel l'autorité réglementaire doit impérativement se référer pour faire varier la valeur locative. En troisième lieu, la requérante soutient qu'à supposer même que l'article 14 prévoie deux modalités distinctes de variation (alinéas 1 et 2 d'une part, alinéa 4 d'autre part), la majoration litigieuse méconnaît le droit au logement et se trouve entachée d'une erreur manifeste d'appréciation. Elle revendique l'existence d'un véritable droit constitutionnel au logement en droit monégasque, à l'instar du droit français et des normes internationales protectrices des droits de l'homme (Déclaration universelle des droits de l'homme du 10 décembre 1948, Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme). Ce droit interdirait au législateur comme au pouvoir réglementaire de réduire les garanties légales existantes ou de procéder à des hausses soumettant le logement aux seules règles du marché, faisant peser sur les locataires modestes la menace de devoir quitter la Principauté faute de pouvoir s'y loger dans des conditions décentes. L'erreur manifeste d'appréciation résulterait du caractère disproportionné du taux de 13 %, qui s'ajoute à la hausse de 8,50 % de l'année précédente ainsi qu'aux très fortes hausses enregistrées depuis 1980. L'association souligne à cet égard l'écart manifeste entre ce taux de 13 %, l'évolution modérée des salaires et de l'indice de la construction (qui reflète le coût des travaux incombant aux propriétaires), et la proposition de majoration limitée à 1,33 % formulée par la Commission mixte d'étude des problèmes du logement selon ses méthodes habituelles d'évaluation. En défense, le Ministre d'État conclut au rejet de la requête en réfutant méthodiquement chacun de ces griefs. Sur la compétence, il observe d'abord que ce moyen d'ordre public n'avait été ni invoqué par l'association ni soulevé d'office par le Tribunal Suprême lors de sa décision du 2 juillet 1999, ce dont il déduit que la haute juridiction a nécessairement pris position en faveur de la compétence réglementaire. Il soutient que cette compétence découle exclusivement des alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 (parfois citée par erreur matérielle comme n° 667 dans la contre-requête), la loi n° 1212 du 29 décembre 1998 n'étant mentionnée que pour conforter cette interprétation. Sur l'erreur de droit, le Ministre d'État distingue nettement les mesures de rattrapages spécifiques prises sur le fondement des alinéas 1 et 2 de l'article 14 (destinées à assurer la rémunération du service rendu et le maintien en état d'habitabilité) des mesures d'indexation liées à la variation du salaire de base prévues à l'alinéa 4. Enfin, sur le droit au logement et l'erreur manifeste d'appréciation, l'administration écarte comme non pertinente la référence aux normes françaises et internationales au regard de la spécificité des données géographiques, économiques et sociologiques de Monaco. Elle fait valoir que la conciliation entre le droit au logement et le droit de propriété justifie ces mesures de rattrapage destinées à compenser des loyers antérieurs anormalement bas et à assurer la viabilité du parc immobilier, rendant inopérante la comparaison avec les travaux de la Commission mixte d'étude. Le Ministre d'État précise enfin que ces mesures ne traduisent aucune volonté de supprimer le secteur protégé et que les locataires aux ressources insuffisantes bénéficient d'une allocation différentielle de loyer garantissant l'effectivité de leur maintien dans les lieux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême par l'Association des locataires de Monaco conduisait la haute juridiction à trancher une triple interrogation juridique d'une importance cardinale pour la régulation du marché locatif monégasque et l'articulation des sources du droit public dans la Principauté : 1. **Sur la répartition des compétences normatives :** L'habilitation conférée au pouvoir réglementaire par les alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 pour fixer, par voie d'Ordonnance Souveraine, les prix de base au mètre carré de manière à assurer la rémunération du service rendu par le logement et son maintien en état d'habitabilité, autorise-t-elle l'exécutif à édicter des « mesures de rattrapages spécifiques » majorant ces prix de base, ou une telle intervention empiète-t-elle sur le domaine réservé au législateur en matière de droit de propriété et de droit au logement ? 2. **Sur la légalité interne du mécanisme de révision :** Le pouvoir réglementaire commet-il une erreur de droit au regard de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 en instituant des majorations de rattrapage décorrélées de l'évolution du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947, ou l'article 14 institue-t-il deux voies juridiques autonomes de fixation et d'évolution des prix de base ? 3. **Sur le contrôle de proportionnalité et le respect des droits fondamentaux :** Une majoration réglementaire de 13 % des prix de base au titre de mesures de rattrapage, venant s'ajouter à une précédente hausse de 8,5 % arrêtée l'année antérieure, méconnaît-elle le droit au logement — tel qu'il résulte des engagements internationaux de la Principauté conciliés avec les normes constitutionnelles — et se trouve-t-elle entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de sa finalité économique et des dispositifs d'aide sociale existants ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des prétentions de l'association requérante, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement structuré en trois temps, répondant point par point aux moyens soulevés, après avoir intégralement cité les dispositions de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 ainsi que la teneur des deux articles de l'Ordonnance Souveraine attaquée n° 14297 du 15 décembre 1999. **1. La validation de la compétence réglementaire par une interprétation finaliste de l'habilitation législative** Examinant en premier lieu le moyen tiré de l'incompétence, le juge administratif suprême écarte la thèse selon laquelle l'absence de mention expresse des « mesures de rattrapages spécifiques » dans le texte de l'Ordonnance-Loi n° 669 priverait le pouvoir réglementaire de toute habilitation pour les édicter. Sans s'attarder sur l'argument procédural du Ministre d'État relatif à l'autorité implicite de sa précédente décision du 2 juillet 1999, le Tribunal Suprême fonde directement son analyse sur la lettre et l'esprit des alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre (mentionnée par erreur matérielle comme décembre dans ce considérant) 1959. La juridiction relève que le législateur a expressément prévu, d'une part, que « les prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative ainsi que les coefficients de correction sont fixés par l'Ordonnance Souveraine » et, d'autre part, que ces prix « doivent être tels qu'ils assurent... la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité ». Le Tribunal opère ici un rattachement téléologique : dès lors que les mesures de rattrapages spécifiques décidées par l'Ordonnance Souveraine attaquée ont précisément pour objet d'assurer cette rémunération du service rendu et ce maintien en état d'habitabilité, elles entrent pleinement dans le champ de l'habilitation législative initiale. L'autorité réglementaire n'a donc pas excédé sa compétence en les adoptant. **2. La consécration de la dualité des mécanismes d'évolution des loyers sur le fondement de l'article 14** En deuxième lieu, statuant sur le moyen tiré de l'erreur de droit, le Tribunal Suprême procède à une exégèse structurelle de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 afin de déterminer les rapports qu'entretiennent ses différents alinéas. L'association requérante tentait d'enfermer l'action réglementaire dans le carcan exclusif de l'alinéa 4, qui subordonne la fixation des nouveaux prix de la valeur locative à la variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947. Le Tribunal Suprême réfute cette lecture réductrice en consacrant l'autonomie fonctionnelle des alinéas 1 et 2 par rapport à l'alinéa 4. Il juge que « si l'alinéa 4 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 lie la fixation des nouveaux prix de la valeur locative à la variation du salaire de base, il en va différemment des alinéas 1 et 2 du même article ». Ces deux premiers alinéas, en prescrivant que les prix de base et coefficients de correction doivent assurer la rémunération du service rendu et le maintien en état d'habitabilité, « permettent à cette fin de prendre des mesures de rattrapages spécifiques » indépendamment de toute variation du salaire de base. Pour conforter cette interprétation systémique, la haute juridiction mobilise un argument tiré des travaux législatifs récents, à savoir les articles 2 et 3 de la loi n° 1212 du 29 décembre 1998. Prenant soin de répondre à l'objection de l'association requérante, le Tribunal concède que cette loi n'a pas le même champ d'application que l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 ; toutefois, il relève qu'en mentionnant ces mesures de rattrapage dans le texte de la loi n° 1212, le législateur les a « prises en considération » et « n'en manifeste pas moins [qu'il] tient compte des mesures de rattrapages spécifiques décidées en application dudit article ». Cette reconnaissance législative indirecte vient consolider la légalité du mécanisme réglementaire, excluant toute erreur de droit. **3. La conciliation du droit international au logement avec le droit constitutionnel de propriété et le contrôle restreint de l'appréciation économique** En troisième et dernier lieu, le Tribunal Suprême examine conjointement les griefs tirés de l'atteinte au droit au logement et de l'erreur manifeste d'appréciation. La motivation adoptée ici revêt une importance théorique majeure quant à l'identification des normes de référence du contrôle de légalité à Monaco. Alors que l'association invoquait un « droit constitutionnel au logement » et que le Ministre d'État déniait toute pertinence aux normes internationales en raison des spécificités monégasques, le Tribunal Suprême consacre explicitement l'applicabilité du droit conventionnel en énonçant « que le droit au logement reconnu par l'article 11-1 du Pacte international sur les droits économiques, sociaux et culturels susvisé doit être concilié avec le droit de la propriété proclamé par l'article 24 de la
# Tribunal Suprême de Monaco, 15 avril 2011, n° 8703 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 15 avril 2011, n° 8703 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2011/04-15-8703)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l’appréciation de l'assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du droit immobilier monégasque et, plus particulièrement, dans le cadre de la législation spécifique encadrant les locaux d'habitation relevant du secteur dit « protégé ». Par un acte notarié reçu le 7 mars 2008 en l'étude de Maître Henri REY, la société civile particulière dénommée S.C.I. VIGFRIM DEUX a procédé à l'acquisition, auprès de l'Hoirie ROSSO, d'un immeuble situé sur le territoire monégasque. La consistance matérielle de ce bien immobilier se décomposait en des locaux commerciaux implantés au rez-de-chaussée ainsi qu'en quatre appartements répartis dans les étages supérieurs. Au moment de la transaction, deux de ces appartements se trouvaient libres de toute occupation (vacants). En amont de cette acquisition, la situation juridique de ces lots avait été précisée par l'autorité administrative. Par une lettre en date du 7 août 2007, laquelle fut expressément visée au sein de l'acte notarié du 7 mars 2008, la Direction de l'Habitat avait déclaré que les deux appartements vacants, situés au premier étage de l'édifice, entraient dans le champ d'application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. L'assujettissement à ce dispositif législatif d'ordre public emporte, en principe, une obligation de déclaration de vacance à la charge du propriétaire en vue de la mise en location des biens au profit des personnes protégées par la loi, sauf exercice d'un droit de reprise ou de rétention par le propriétaire pour son occupation personnelle. Entendant précisément se prévaloir de cette faculté légale de conservation du bien, la S.C.I. VIGFRIM DEUX a manifesté sa volonté de conserver pour son propre usage l'un des appartements vacants, situé au premier étage à droite. L'objectif poursuivi par la personne morale propriétaire n'était pas le logement d'une personne physique, mais une occupation directe par elle-même afin d'y installer ses propres bureaux. L'usage projeté consistait à y exercer son activité de service locatif ainsi que la préparation de ses projets immobiliers. Cette affectation impliquait une occupation matérielle et effective des lieux, caractérisée par l'installation de son matériel (comprenant lignes téléphoniques, meubles et équipements de bureautique) ainsi que par la présence physique de son personnel. Toutefois, la Direction de l'Habitat a manifesté une réticence à autoriser une telle occupation à titre personnel sur le fondement des lois n° 1.235 et n° 1.291 précitées, au motif que le bénéficiaire de cette occupation était une société civile, c'est-à-dire une personne morale, et non une personne physique occupant les lieux aux fins de logement. Face à cette position administrative, la S.C.I. VIGFRIM DEUX a maintenu ses prétentions. Par une correspondance datée du 12 mars 2010, elle a formellement confirmé à l'administration sa volonté de se maintenir dans les lieux, en soutenant à titre principal que la législation applicable n'opérait aucune distinction entre les propriétaires personnes physiques et les propriétaires personnes morales. Cette démarche s'est heurtée à un refus formel de l'administration. Par une lettre en réponse datée du 18 juin 2010, le Directeur de l'Habitat a rejeté la demande de la société. Aux termes de cette décision administrative individuelle, le Directeur de l'Habitat a estimé que la prérogative légale reconnue au propriétaire demeurait réservée aux seules personnes physiques, en affirmant que la société civile particulière VIGFRIM DEUX ne pouvait occuper ce bien et qu'en conséquence, elle était tenue de remplir, renseigner et retourner le formulaire joint de déclaration de vacance en vue de la mise en location du local. C'est cette décision administrative du 18 juin 2010 qui constitue l'acte attaqué devant la haute juridiction monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité du refus qui lui était opposé, la S.C.I. VIGFRIM DEUX, représentée par Maître Thomas GIACCARDI, Avocat-Défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, a saisi le Tribunal Suprême d'un recours pour excès de pouvoir, par une requête déposée au greffe général le 5 août 2010. Ses conclusions tendaient, à titre principal, à l'annulation de la décision administrative de la Direction de l'Habitat en date du 18 juin 2010 et, à titre accessoire, à ce que les dépens de l'instance soient intégralement mis à la charge de l'État. Au soutien de son recours, la société requérante s'est attachée, à titre liminaire, à démontrer la recevabilité de son action sur le fondement de l'article 90 B. 1er de la Constitution monégasque, lequel fonde la compétence du Tribunal Suprême en matière administrative pour statuer sur les recours en annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions des diverses autorités administratives. Elle a fait valoir, d'une part, que la lettre du 18 juin 2010 revêtait le caractère d'un acte administratif faisant grief et donc annulable, et d'autre part, qu'elle justifiait de la qualité et de l'intérêt pour agir en tant que propriétaire du bien ayant l'intention d'occuper les lieux par elle-même. Sur le fond, la requête développait deux moyens de légalité interne : l'erreur de droit et la violation de la loi (plus précisément la violation de normes constitutionnelles). En premier lieu, sur le terrain de l'erreur de droit, la S.C.I. VIGFRIM DEUX soutenait que le Directeur de l'Habitat avait procédé à une interprétation erronée de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée (la requête visant initialement l'article 35 de ladite loi), en réservant à titre exclusif aux seules personnes physiques le bénéfice du droit de reprise ou de rétention des appartements relevant du secteur protégé. Dans son mémoire en réplique déposé le 5 novembre 2010, la requérante a affiné et consolidé cette argumentation textuelle. Elle a fait valoir que le droit du propriétaire d'occuper le bien par lui-même est consacré par la loi sans aucune ambiguïté et sans qu'aucune distinction ne soit établie entre les propriétaires personnes physiques et les propriétaires personnes morales. Répondant à l'argumentation adverse tirée de la mention légale des membres de la famille du propriétaire, la société a soutenu que l'inclusion de la famille du propriétaire personne physique dans le bénéfice de la loi ne constitue qu'un accessoire extensif du droit personnel du propriétaire ; dès lors, cette extension familiale ne saurait engendrer, par un raisonnement *a contrario*, une exclusion de l'occupation directe et personnelle exercée par un propriétaire personne morale. De surcroît, la requérante a invoqué dans sa réplique les dispositions de l'article 2 de la loi n° 1.235 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Elle a souligné que, contrairement à la thèse ministérielle cantonnant les biens du secteur protégé au seul logement social, cet article 2 autorise expressément, au sein de ce secteur, l'exercice par le propriétaire ou le locataire d'activités professionnelles dépourvues de caractère commercial, ce qui correspondait exactement à la situation et à l'objet de la société civile particulière requérante. En second lieu, sur le terrain de la violation des normes supérieures, la S.C.I. VIGFRIM DEUX invoquait la violation des dispositions combinées des articles 17 et 24 de la Constitution monégasque. L'article 17 consacre le principe d'égalité en droit des Monégasques devant la loi, tandis que l'article 24 érige l'inviolabilité de la propriété au rang des droits et libertés fondamentaux reconnus au plus haut niveau de la hiérarchie des normes. Selon la requérante, l'exclusion des personnes morales du droit d'occuper leur propre bien instituait une discrimination inconstitutionnelle entre propriétaires et portait une atteinte illégale à son droit de propriété. Elle a expressément réitéré ces moyens relatifs à la rupture du principe d'égalité dans son mémoire en réplique. En défense, le Ministre d'État, représenté par Maître Jacques MOLINIÉ, Avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation de France, a déposé une contre-requête au Greffe Général le 8 octobre 2010, complétée par une duplique déposée le 9 décembre 2010, concluant au rejet de l'ensemble des moyens de la requête. L'argumentation de l'État reposait sur une interprétation téléologique et systémique de la législation sur le secteur protégé. Dans sa contre-requête, le Ministre d'État a d'abord rappelé que l'objectif fondamental de la loi de 2000, modifiée en 2004, est de permettre aux ressortissants monégasques de se loger à Monaco, et que les dispositions instituant ce « secteur protégé » revêtent expressément un caractère d'ordre public. Il en découle pour les propriétaires une obligation stricte de déclaration de vacance suivie d'une obligation de mise en location. Selon l'autorité gouvernementale, si le législateur a ménagé une exception sous la forme d'un droit de reprise ou de rétention au profit du propriétaire ou de sa famille, cette faculté a pour unique finalité le logement. Le Ministre d'État s'appuyait à cet égard sur la lettre de l'article 16-1 de la loi, qui vise l'occupation par le propriétaire lui-même ou par « ses ascendants, descendants ou leur conjoint ou (…) ses frères, sœurs ou leurs descendants (…) ou par les ascendants ou descendants de son conjoint ». L'État en déduisait que le droit de reprise est intrinsèquement réservé aux seules personnes physiques, seules susceptibles d'avoir des ascendants, des descendants, des frères et des sœurs, par opposition aux personnes morales qui, par hypothèse, sont dépourvues de toute famille. Pour conforter cette lecture, le Ministre d'État invoquait les travaux préparatoires de la loi ainsi que le rapport établi au nom de la Commission du logement, lequel évoquait « les locaux devenus vacants et que le propriétaire n'envisage pas d'utiliser pour lui-même ou sa famille ». En réponse au moyen constitutionnel tiré de la violation du droit de propriété et de la rupture d'égalité entre personnes physiques et personnes morales, le Ministre d'État a soutenu, conformément à la jurisprudence classique relative au principe d'égalité, qu'il est toujours loisible au législateur de régler de façon différente des situations différentes, à la condition que la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit. Enfin, dans sa duplique du 9 décembre 2010, cherchant à neutraliser l'argument tiré de l'article 2 de la loi révisée autorisant l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale dans les locaux du secteur protégé, le Ministre d'État a soutenu une lecture combinée et restrictive des textes. Selon lui, les dispositions de l'article 2 devaient impérativement s'apprécier à la lumière du renvoi opéré aux personnes visées à l'article 13, alinéa 2, de la loi. Or, cet article 13, alinéa 2, évoque le droit de reprise du propriétaire dans les conditions déterminées elles-mêmes par renvoi à l'article 16-1 précité (lequel mentionne le propriétaire, ses ascendants ou descendants). Par le jeu de ces renvois successifs, l'État concluait que même l'exception prévue à l'article 2 pour l'exercice d'une activité professionnelle sans caractère commercial demeurait subordonnée à la qualité de personne physique du bénéficiaire et ne concernait donc aucunement les personnes morales. L'instruction de l'affaire a été confiée, par ordonnance du Président du Tribunal Suprême du 3 septembre 2010, à Monsieur Didier LINOTTE, Membre titulaire désigné en qualité de rapporteur. Par une seconde ordonnance du 21 février 2011, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 avril 2011, lors de laquelle furent entendus le rapporteur, les avocats des parties ainsi que le ministère public en ses conclusions, avant que la décision ne soit rendue le 15 avril 2011. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême présentait un caractère inédit et déterminant pour la délimitation des prérogatives des propriétaires immobiliers au sein du secteur locatif protégé monégasque. Il s'agissait de déterminer si les dispositions combinées des articles 2 et 16-1 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, permettent à un propriétaire constitué sous la forme d'une personne morale — en l'occurrence une société civile particulière — d'exercer le droit de reprise ou de conservation d'un local vacant relevant du secteur protégé afin de l'occuper lui-même pour y exercer son activité professionnelle dépourvue de caractère commercial, ou si ce droit d'occupation personnelle est légalement réservé aux seuls propriétaires personnes physiques aux fins de logement personnel ou familial. En d'autres termes, l'autorité administrative pouvait-elle légalement refuser à une société civile propriétaire le droit d'occuper personnellement son bien à des fins professionnelles non commerciales et lui imposer une déclaration de vacance, en se fondant sur sa seule qualité de personne morale ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, le Tribunal Suprême adopte une démarche d'une grande sobriété rédactionnelle, caractéristique de la technique juridictionnelle des cours suprêmes de tradition franco-monégasque, en faisant application du principe de l'économie des moyens et en privilégiant une interprétation littérale et combinée de la loi. En premier lieu, la Haute Juridiction écarte d'emblée l'examen des griefs d'ordre constitutionnel par la formule consacrée : « Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ». En accueillant le moyen de légalité interne tiré de l'erreur de droit dans l'application de la loi n° 1.235 modifiée, le Tribunal Suprême s'épargne l'examen du moyen tiré de la violation des articles 17 (principe d'égalité) et 24 (droit de propriété) de la Constitution. Ce choix méthodologique démontre que la solution du litige résidait entièrement dans la lettre même de la loi ordinaire : ce n'était pas la loi qui méconnaissait la Constitution en excluant les personnes morales, mais bien l'administration qui méconnaissait la loi en y ajoutant une condition d'exclusion que le texte législatif ne comportait pas. En second lieu, le raisonnement au fond du Tribunal Suprême repose sur l'articulation directe et syllogistique de deux dispositions législatives expresses de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 : l'article 16-1 et l'article 2. D'une part, le juge suprême cite les termes mêmes de l'article 16-1 de la loi : « Nonobstant les dispositions de l'article 11, le propriétaire a le droit de reprendre le local pour l'occuper lui-même (…) ». Par cette citation volontairement tronquée après les mots « lui-même », le Tribunal Suprême isole le cœur de la prérogative légale. Il valide ainsi implicitement mais nécessairement la thèse de la société requérante selon laquelle le terme « propriétaire » est employé par le législateur de manière générale et inconditionnelle, sans opérer la moindre distinction selon que ce propriétaire est une personne physique ou une personne morale. La suite de l'article 16-1, qui étend ce droit aux ascendants, descendants, frères, sœurs et conjoints — et sur laquelle le Ministre d'État fondait toute son argumentation pour exclure les personnes morales dépourvues de famille —, est jugée inopérante lorsque le propriétaire entend occuper le local « lui-même ». Le juge refuse ainsi le raisonnement *a contrario* de l'administration : le fait qu'une modalité extensive du droit de reprise (l'occupation par la famille) ne puisse, par nature, bénéficier qu'aux personnes physiques ne saurait priver les personnes morales de la modalité principale de ce droit (l'occupation par le propriétaire lui-même). D'autre part, encore fallait-il que l'occupation « par elle-même » d'une personne morale fût matériellement et juridiquement concevable au regard de l'affectation des locaux régis par la loi de 2000. En effet, une personne morale ne pouvant physiquement « habiter » au sens domestique du terme, son occupation personnelle ne peut se concevoir qu'à travers l'implantation de ses organes, de son personnel, de ses bureaux et l'exercice de son activité sociale. C'est ici qu'intervient le second pilier du raisonnement juridictionnel. Le Tribunal Suprême mobilise les termes de l'article 2 de la loi modifiée, aux termes duquel : « Sont assimilés aux locaux à usage d'habitation ceux qui sont utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle sans caractère commercial ». Par une lecture combinée de ces deux textes, la démonstration juridique devient implacable : 1. L'article 16-1 confère à tout « propriétaire » (sans distinction de personnalité juridique) le droit d'occuper le local « lui-même » ; 2. L'article 2 assimile légalement à l'usage d'habitation l'utilisation des locaux pour l'exercice d'une « activité professionnelle sans caractère commercial » ; 3. Or, la requérante est une société civile particulière (dont l'objet et l'activité de gestion locative et de préparation de projets immobiliers pour son propre compte revêtent par nature un caractère civil et non commercial) qui est propriétaire du bien et entend l'occuper elle-même pour cette activité. Le Tribunal Suprême balaie ainsi l'argumentation complexe développée par le Ministre d'État dans sa duplique, qui tentait de neutraliser l'article 2 par le jeu de renvois en cascade vers l'article 13 alinéa 2 puis vers l'article 16-1. Pour le juge, l'assimilation posée par l'article 2 a une portée générale au sein de la loi : dès lors que l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale vaut usage d'habitation au sens de la loi, un propriétaire personne morale exerçant une telle activité peut parfaitement « occuper lui-même » le local au sens de l'article 16-1. La conclusion du syllogisme juridictionnel tombe alors avec la rigueur du contrôle de l'erreur de droit dans le contentieux de l'excès de pouvoir : « qu'il s'ensuit qu'en estimant, par sa lettre du 18 juin 2010, que la société civile particulière S.C.I. VIGFRIM DEUX "ne peut occuper le bien qu'elle vient d'acquérir", l'autorité administrative a commis une erreur de droit ». La décision administrative encourt dès lors l'annulation pure et simple. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision rendue par l'assemblée plénière du Tribunal Suprême le 15 avril 2011 est ainsi rédigé : > « DÉCIDE : > La décision attaquée en date du 18 juin 2010 est annulée. > Les dépens sont mis à la charge de l'État. > Expédition de la présente décision sera transmise à S.E. Monsieur le Ministre d'État. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *S.C.I. VIGFRIM DEUX c/ Ministre d'État* du 15 avril 2011 constitue une décision de principe majeure dans le paysage du droit administratif et du droit immobilier monégasques, ce qu'atteste au demeurant la formation de jug
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 mars 2012, n° 8358 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 mars 2012, n° 8358 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2012/03-22-8358)) Le jugement rendu le 22 mars 2012 par le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco s’inscrit au cœur d’une problématique classique mais fondamentale du droit public et des voies d’exécution : la conciliation entre le droit du créancier à l’exécution forcée d’une décision de justice — corollaire de la protection du droit de propriété — et les impératifs liés à la préservation de l’ordre public, enrichis de considérations humaines et sociales. Par cette décision, la juridiction monégasque réaffirme et précise les conditions d’engagement de la responsabilité sans faute de l’État du fait du refus d’accorder le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre. En articulant la légitimité de l'abstention administrative avec le principe d'égalité devant les charges publiques, le Tribunal livre une analyse rigoureuse des caractères du préjudice indemnisable, écartant avec fermeté toute prise en considération de la consistance du patrimoine de la victime. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire trouve son origine dans l’inexécution d’un contrat de bail d’habitation consenti en Principauté de Monaco. Suivant un contrat conclu le 20 mars 2003, prenant effet le 1er avril 2003 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction par périodes de douze mois, la hoirie T., composée de Madame L. T. née To., de Monsieur G. T. et de Monsieur A. T., a donné à bail à Madame B. F. un appartement de trois pièces situé au huitième étage d’un immeuble à Monaco, ainsi qu’une cave, moyennant un loyer annuel initial fixé à la somme de 29 400 euros, outre les provisions sur charges. Au cours de l’exécution du bail, la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses obligations financières. Face à cette défaillance, les bailleurs lui ont fait délivrer, le 27 novembre 2007, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, la sommant de régler la somme de 9 479,90 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus pour la période du 1er octobre 2007 au 31 décembre 2007, ainsi que divers frais. Cet acte étant demeuré infructueux, la hoirie T. a saisi le juge des référés qui, par une ordonnance rendue le 27 février 2008, a : - constaté la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire ; - ordonné à Madame B. F. de libérer les lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant deux mois ; - ordonné d’ores et déjà, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de l’intéressée et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. La locataire s’étant maintenue dans les lieux et étant ainsi devenue occupante sans droit ni titre, la grosse en forme exécutoire de l’ordonnance de référé lui a été signifiée le 4 avril 2008, accompagnée d’une sommation de quitter les lieux dans les quinze jours. Le 24 avril 2008, Maître Claire NOTARI, huissier, a tenté en vain de procéder à l’expulsion de l’occupante. Dès le lendemain, soit le 25 avril 2008, l’officier ministériel a sollicité l’assistance de la force publique auprès du Directeur de la Sûreté publique. Cette réquisition n’a pas été suivie d’effet. L'examen de la situation par les services de l'État a mis en lumière la grande vulnérabilité de l'occupante : âgée de 78 ans au début de la procédure, isolée, sans enfants ni famille susceptible de lui porter secours, elle ne disposait que de très faibles revenus mensuels s’élevant à 675 euros, la plaçant sous le seuil de pauvreté et dans l'incapacité de se reloger dans le secteur libre, tant à Monaco qu'en France. Un rapport de la Sûreté publique du 20 mai 2008 a estimé que l’expulsion envisagée semblait « devoir entraîner un trouble à l’ordre public ». Parallèlement, un rapport social établi par la Direction de l’Action et de l’Aide Sociales (DASS) le 24 juillet 2008 a fait état de l'échec des nombreuses démarches entreprises par l'assistante sociale pour reloger l'intéressée, ses demandes d’admission au sein des établissements « Le Cap Fleuri » et « Fondation Hector Otto » n’ayant pas reçu d'accueil favorable. Face à l'inertie de l'administration, le conseil des propriétaires a adressé, le 19 janvier 2010, un courrier au Conseiller de Gouvernement pour l’Intérieur. Il y exposait que la dette de l'occupante atteignait désormais 27 339 euros au 18 janvier 2010, que l’absence de concours de la force publique depuis vingt mois privait la hoirie de la libre disposition de son bien en lui causant un préjudice financier important, et réitérait la demande d’assistance tout en annonçant que la responsabilité de l’État pourrait être recherchée. Ce courrier est demeuré sans réponse. Parallèlement, les propriétaires ont poursuivi les voies d’exécution de droit privé sur le patrimoine de leur débitrice. Autorisés par une ordonnance présidentielle sur requête du 1er avril 2010, ils ont fait pratiquer, selon procès-verbal de Maître NOTARI du 15 avril 2010, une saisie-conservatoire sur les meubles et effets mobiliers garnissant l’appartement. Madame B. F. a finalement quitté les lieux le 4 août 2010, l'État ayant obtenu pour elle une place au sein d'une résidence à Monaco. Postérieurement à cette libération des lieux, le Tribunal de première instance, par un jugement du 21 septembre 2010, a notamment condamné l’ancienne occupante à payer aux hoirs T. la somme de 34 171 euros, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 3 416 euros jusqu’à parfaite libération des lieux, rejeté sa demande de délais de paiement, alloué aux propriétaires 3 000 euros de dommages et intérêts, validé la saisie-conservatoire du 15 avril 2010 en la convertissant en saisie-exécution et ordonné la vente aux enchères publiques des biens saisis. Après un nouveau commandement de payer délivré le 24 novembre 2010, la vente aux enchères du mobilier a permis de recouvrer la somme de 20 032,12 euros. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties C’est dans ce contexte que, par exploit d’assignation du 2 avril 2010 — soit avant même le départ effectif de l’occupante —, les membres de la hoirie T. ont attrait l’État de Monaco devant le Tribunal de première instance. Dans leur assignation initiale, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu’il dise et juge que l’État de Monaco avait engagé sa responsabilité sans faute et qu’il le condamne au paiement d’une somme prévisionnelle de 34 171 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice locatif (sous réserve des indemnités et charges à échoir jusqu’à la libération effective des lieux), outre 8 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et les dépens. Actualisant leurs demandes après le départ de l'occupante et la réalisation de la vente sur saisie, les hoirs T. ont, aux termes de leurs dernières conclusions du 3 mars 2011, demandé au Tribunal de condamner l’État de Monaco à leur payer : - la somme de 31 218,88 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice locatif ; - la somme de 5 784,20 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires destinés à couvrir les frais engagés pour recouvrer la dette locative ; - la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs reconnaissaient que l’État avait pu refuser le concours de la force publique pour des motifs humanitaires, d’ordre public ou de sécurité, sans que cette décision ne soit entachée d’illégalité. Toutefois, invoquant la jurisprudence monégasque et française relative au principe d’égalité devant la loi et les charges publiques, ils soutenaient que le particulier victime d’un tel refus implicite ne devait pas en supporter les conséquences financières dès lors que le préjudice subi présentait un caractère anormal et spécial. Ils chiffraient leur préjudice locatif sur la période courant du 1er décembre 2008 (date postérieure à la réquisition du 25 avril 2008) au 31 juillet 2010, déduction faite des sommes recouvrées notamment grâce à la saisie-exécution. Ils faisaient enfin valoir que l’étendue de leur patrimoine immobilier à Monaco était indifférente au litige et qu’aucune obligation légale ne leur imposait de souscrire une assurance contre le risque d’impayés locatifs. En défense, aux termes de ses conclusions déposées les 10 novembre 2010 (ou 7 décembre 2010 selon les mentions du jugement) et 12 octobre 2011 (ou 8 novembre 2011), l’État de Monaco concluait au débouté intégral des demandeurs et formait une demande reconventionnelle tendant à leur condamnation au paiement de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre les dépens. Pour réfuter toute responsabilité, l’État se prévalait en premier lieu de la jurisprudence du Conseil d’État français autorisant l’administration à différer son intervention au regard de la situation de la personne expulsée. Il soulignait avoir agi par « pure humanité » compte tenu de l’âge, de l’isolement et de l’extrême précarité de l’occupante, ainsi que sur le fondement de l’avis de la Sûreté publique caractérisant un risque de trouble à l’ordre public, tout en ayant œuvré activement pour trouver une solution de relogement. En second lieu, sur le terrain des conditions de la responsabilité sans faute, si l’État admettait l’exigence d’un lien de causalité direct et d’un préjudice spécial et anormal, il contestait vigoureusement la réunion de cette seconde condition. Selon le défendeur, un préjudice anormal supposait un dommage corporel grave ou un préjudice matériel d’une ampleur exceptionnelle, non démontré en l’espèce. Surtout, l’État soutenait que l’anormalité faisait défaut au regard, d’une part, du « patrimoine immobilier très important » détenu par la hoirie T. à Monaco et, d’autre part, du règlement par la locataire, au 1er avril 2009, de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer initial. Enfin, l’État opposait aux bailleurs une forme d’acceptation des risques inhérente à la location immobilière, leur reprochant de ne pas avoir souscrit d’assurance pour se prémunir contre les impayés. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance était ainsi conduit à résoudre une question de droit comportant plusieurs strates d’analyse : **Le refus implicite et prolongé de l’État de Monaco d’accorder le concours de la force publique pour l’exécution d’une décision judiciaire d’expulsion, bien que légalement justifié par des considérations humaines et sociales constitutives d’un risque de trouble à l’ordre public, est-il de nature à engager la responsabilité sans faute de la puissance publique sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques, et dans quelle mesure la fortune immobilière du bailleur ou l'absence de souscription d'une assurance contre les impayés influent-elles sur l’appréciation de l’anormalité et de la spécialité du préjudice indemnisable ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour accueillir l’essentiel des demandes de la hoirie T., le Tribunal déploie un raisonnement structuré en quatre étapes successives, allant de la qualification de la légalité de l’action administrative jusqu’à la liquidation précise des différents chefs de préjudice. #### 1. La reconnaissance de la légalité du refus de concours et l'exclusion corrélative de la responsabilité pour faute Le Tribunal constate d’abord l’existence d’un refus implicite de l’État d’accorder le concours de la force publique depuis la première réquisition du 25 avril 2008 jusqu’au départ effectif de l’occupante le 4 août 2010. Toutefois, loin de condamner cette abstention sur le terrain de la légalité, les juges s’attachent à démontrer le bien-fondé de la position administrative. Rappelant précisément les données factuelles issues des rapports de la Sûreté publique (20 mai 2008) et de la DASS (24 juillet 2008) — âge avancé de 78 ans, isolement familial total, revenus de 675 euros par mois interdisant tout relogement dans le secteur libre en France comme à Monaco, refus d’admission dans les structures spécialisées —, le Tribunal pose en principe que « l’État a le droit et même le devoir d’apprécier les conséquences d’une mesure d’exécution au regard de l’ordre et de la sécurité publics, sans que le refus opposé à cette exécution ne puisse être considéré comme entaché d’illégalité ». Opérant une synthèse remarquable entre les données sociales et la notion de police administrative, le jugement énonce que le refus de l’État apparaît justifié « compte tenu de considérations humaines et sociales qui compte tenu des conditions de vie dans la Principauté doivent être considérées comme de nature à caractériser le trouble à l’ordre public ». Dès lors que les motifs de l’abstention sont valables et exempts d’illégalité, le Tribunal relève que l’action des demandeurs ne se situe pas sur le terrain de la responsabilité délictuelle (pour faute), mais appelle l’application du régime de la responsabilité sans faute de la puissance publique. #### 2. La consécration de la responsabilité sans faute et l'indifférence du patrimoine de la victime Pour fonder l’obligation de réparation de l’État, le Tribunal s’appuie expressément sur sa propre jurisprudence antérieure (TPI, 5 mai 1977, *veuve R. c/ État de Monaco*), aux termes de laquelle le préjudice résultant d’un refus légitime du concours de la force publique ne saurait être regardé comme une charge incombant normalement au propriétaire. Le fondement juridique est clairement identifié : il s’agit du « principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques ». Restait à caractériser les conditions d’engagement de cette responsabilité, à savoir l’anormalité et la spécialité du préjudice. Sur ce point, le Tribunal juge que ces deux caractères « découlent du délai non raisonnable pendant lequel l’État n’a pas ordonné le concours de la force publique, sans pour autant justifier sa décision ». Surtout, répondant directement au moyen de défense principal de l’État qui tentait de relativiser la gravité du préjudice au regard de la richesse des demandeurs, le Tribunal tranche par une formule lapidaire et dépourvue de toute ambiguïté : « L’étendue du patrimoine des propriétaires est une donnée indifférente à l’obligation de réparation pesant sur l’État. » Le silence gardé par le jugement sur l’argument relatif au défaut de souscription d’une assurance contre les impayés vaut également rejet implicite mais nécessaire de ce moyen inopérant. #### 3. La détermination de la période de responsabilité et l'évaluation du préjudice locatif Le principe de l’indemnisation étant acquis, le Tribunal devait fixer le point de départ de la période ouvrant droit à réparation. Pour ce faire, il mobilise à nouveau les précédents jurisprudentiels monégasques rendus dans la même affaire de référence (Cour de révision, puis Cour d’appel statuant après révision). Il rappelle ainsi que la responsabilité de l’État ne s’engage pas instantanément au jour de la réquisition, l’administration devant disposer d’un délai normal d’instruction et d’action, lequel avait été fixé à trois mois par la Cour d’appel dans le précédent cité. Appliquant cette grille de lecture à l’espèce, le Tribunal observe que la première réquisition de l’huissier date du 25 avril 2008. Or, les hoirs T. ne sollicitaient l’indemnisation de leur préjudice locatif qu’à compter du 1er décembre 2008 — soit plus de sept mois après la réquisition (le sommaire de la décision mentionnant huit mois) — et jusqu’au 31 juillet 2010. La période réclamée étant nettement postérieure à l’expiration du délai de réflexion de trois mois accordé à l’administration, la demande est jugée intégralement recevable dans son étendue temporelle. Sur le plan comptable, le Tribunal valide le décompte précis produit par les demandeurs : sur un total de loyers (indemnités d’occupation) et charges échus de 67 615,17 euros sur la période considérée, il déduit les versements effectués par la locataire (16 364,17 euros) ainsi que le produit de la vente aux enchères publiques de ses meubles (20 032,12 euros), arrêtant ainsi le solde restant dû à la somme exacte de 31 218,88 euros. #### 4. Le sort des demandes accessoires et reconventionnelles Enfin, le Tribunal statue sur les trois demandes annexes : - Il accueille la demande des propriétaires au titre des frais engagés pour recouvrer leur créance locative, les considérant comme une conséquence dommageable indemnisable sur production d’attestations de versement d’honoraires d’avocat (à hauteur de 6 325 euros). On notera à cet égard une légère discordance matérielle entre les motifs, qui mentionnent une condamnation à hauteur de « 5 724,20 euros », et le dispositif (ainsi que le rappel des prétentions), qui fixe cette condamnation à la somme demandée de « 5 784,20 euros ». - Il rejette en revanche la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les hoirs T. (8 000 euros), jugeant que l’État, qui s’est fondé sur des rapports officiels (Sûreté publique et DASS) et a obéi à des considérations humanitaires et d’ordre public, n’a commis aucun abus dans sa résistance. - Par voie de conséquence logique à la reconnaissance de sa responsabilité, l’État est débouté de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive et condamné aux entiers dépens sur le fondement de l’article 231 du Code de procédure civile. ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > LE TRIBUNAL, statuant contradictoirement, > > Dit que l'État a engagé sa responsabilité sans faute en raison du refus d'accorder le concours de la force publique à l'expulsion de B. F.. > > Dit qu'il se trouve par conséquent tenu d'en réparer les conséquences dommageables pour les hoirs T., en leur qualité de propriétaires. > > Condamne l'État à payer aux hoirs T. la somme de 31.218,88 euros. > > Condamne l'État à verser la somme de 5.784,20 euros aux hoirs T. à titre de dommages et intérêts. > > Déboute les parties du surplus de leurs demandes. > > Condamne l'ÉTAT DE MONACO aux dépens, distraits au profit de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. > > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 22 mars 2012 par le Tribunal de première instance constitue un jalon majeur dans l'édifice du droit de la responsabilité de la puissance publique à Monaco. Bien qu'il s'inscrive dans une lignée jurisprudentielle déjà établie, il en consolide les fondations théoriques
# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1999, n° 26714 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1999, n° 26714 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/10-05-26714)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'exécution et l'extinction du contrat de bail d'habitation cristallisent fréquemment des tensions juridiques, tout particulièrement au stade crucial de la restitution des lieux loués. L'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'articulation entre le départ physique du preneur, les modalités formelles de remise des clefs, le délaissement d'effets mobiliers et la mise en œuvre de stipulations contractuelles sanctionnant le maintien illicite dans les lieux. Aux termes des constatations souveraines issues du jugement entrepris, des pièces de la procédure et des débats, les relations contractuelles entre les parties ont débuté le 21 avril 1986. À cette date, M. de K. a consenti à É. M. d'A. un contrat de bail portant sur un appartement à usage d'habitation dépendant d'un immeuble situé à Monaco. Ce contrat initial avait été conclu pour une durée de trois ans renouvelable. L'économie temporelle de la convention a toutefois été aménagée par la suite. Par un avenant en date du 21 février 1992, le bailleur et la preneuse sont convenus d'adapter le rythme des reconductions contractuelles. Il a ainsi été stipulé qu'à compter de l'expiration de la période triennale prenant fin le 30 avril 1992, le bail se renouvellerait désormais d'année en année par tacite reconduction. Ce mécanisme de reconduction annuelle était assorti d'une faculté de dénonciation unilatérale ouverte à l'une ou l'autre des parties, sous réserve du respect d'un délai de préavis de trois mois avant l'expiration de la période annuelle en cours. Le contrat stipulait par ailleurs — élément qui deviendra le cœur de la controverse juridique — une clause spécifique prévoyant qu'une indemnité d'occupation serait due par le preneur si, par des manœuvres dilatoires, ce dernier parvenait à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux. Selon les écritures de la locataire rapportées par l'arrêt, cette stipulation figurait au sein du paragraphe intitulé « clause résolutoire » de la convention du 21 avril 1986. Au cours de l'année 1994, la locataire a entrepris de quitter matériellement l'appartement pris à bail. Il ressort des éléments de preuve versés aux débats, et notamment d'une facture produite par É. M. d'A., que son déménagement est intervenu dès le 18 août 1994. À la suite de ce départ physique, et selon les énonciations des premiers juges rappelées dans la décision commentée, la locataire a remis les clefs de l'appartement le 30 septembre 1994 à la concierge de l'immeuble. Sur le plan formel et juridique, É. M. d'A. a manifesté sa volonté de mettre un terme définitif au contrat de location quelques mois plus tard. Le 27 janvier 1995, elle a officiellement fait connaître au propriétaire son intention de ne pas poursuivre la location au-delà de l'échéance annuelle du 30 avril 1995, respectant ainsi scrupuleusement le préavis conventionnel de trois mois fixé par l'avenant du 21 février 1992. Toutefois, un différend majeur est né quant à la réalité et à l'effectivité de la libération des lieux. Le bailleur, M. de K., a soutenu n'avoir pu reprendre effectivement possession de son appartement que le 18 avril 1997, soit près de deux années après la date d'effet du congé donné pour le 30 avril 1995, et plus de deux ans et demi après la remise des clefs à la concierge. Au soutien de ses griefs, le propriétaire s'est notamment prévalu d'un procès-verbal de constat établi à sa requête par un huissier, lequel attestait que les lieux loués étaient « restés encombrés de meubles et d'objets sans valeur » appartenant à la locataire. Contestant en outre la validité de la remise des clefs opérée entre les mains de la concierge au regard des stipulations du bail, M. de K. a estimé que la locataire s'était maintenue dans les lieux et a engagé une action judiciaire aux fins d'obtenir le paiement d'arriérés de loyers et de charges, ainsi que d'une substantielle indemnité d'occupation. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le litige a suivi un cheminement procédural complet devant les juridictions monégasques, illustrant le mécanisme spécifique de cassation avec renvoi devant la Cour de révision elle-même pour statuer au fond. En première instance, M. de K. a saisi le Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 23 juillet 1996, cette juridiction s'est prononcée sur les différentes prétentions des parties. Elle a notamment statué sur les loyers afférents à la période courant du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995 (date d'effet du congé). En revanche, s'agissant de la demande d'indemnité d'occupation formée par le bailleur pour la période postérieure au 30 avril 1995, le Tribunal de première instance a déclaré M. de K. non fondé en sa demande de ce chef. Pour motiver ce rejet, les premiers juges avaient relevé que les clefs de l'appartement avaient été remises par la locataire dès le 30 septembre 1994 à la concierge de l'immeuble, considérant que cette dernière avait agi « en qualité au moins apparente de mandataire du propriétaire ». Insatisfait de cette décision, M. de K. a interjeté appel. Par un arrêt infirmatif en date du 16 juin 1998, la Cour d'appel de Monaco a fait droit aux prétentions du propriétaire sur ce point et a condamné É. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K. La locataire a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Par un premier arrêt rendu le 1er juin 1999, la Cour de révision a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 16 juin 1998, mais uniquement « en ce qu'il a condamné É. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K. ». Conformément aux règles procédurales applicables devant la haute juridiction monégasque, la Cour de révision a renvoyé la cause et les parties à sa prochaine session afin qu'il soit statué au fond sur l'appel du jugement de première instance, dans les limites de la cassation intervenue. L'affaire a ainsi été inscrite au rôle de la session qui s'est ouverte le 1er octobre 1999. Statuant dès lors comme juridiction de fond sur l'appel interjeté par M. de K. à l'encontre du jugement du Tribunal de première instance du 23 juillet 1996, la Cour de révision s'est trouvée saisie des conclusions des deux parties. D'une part, l'appelant, M. de K., a développé des prétentions financières articulées autour de trois chefs de demande, qu'il a maintenus dans ses écritures en réponse tout en concluant au rejet des demandes adverses : - Il a sollicité la condamnation d'É. M. d'A. au paiement de la somme de 71 190 francs, représentant le montant des loyers et charges pour la période courant du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995 ; - Il a réclamé la somme de 266 686 francs au titre des indemnités d'occupation relatives à la période s'étendant du 1er mai 1995 (lendemain de l'échéance du congé) au 18 avril 1997 (date à laquelle il affirmait avoir pu reprendre possession des lieux) ; - Enfin, il a demandé la condamnation de son ancienne locataire au versement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance manifestement abusive et injustifiée. Au soutien de sa demande principale relative à l'indemnité d'occupation, M. de K. faisait valoir l'impossibilité dans laquelle il s'était trouvé de reprendre possession des lieux avant le 18 avril 1997. Il contestait formellement l'analyse des premiers juges ayant retenu l'existence d'un mandat au moins apparent de la concierge lors de la remise des clefs du 30 septembre 1994. Il invoquait en outre le procès-verbal d'huissier attestant de l'encombrement des lieux par des meubles et objets sans valeur. Sur le terrain du droit substantiel, son argumentation reposait « pour l'essentiel » sur l'application des dispositions du bail du 21 avril 1986 mettant à la charge du preneur une indemnité d'occupation si, par des manœuvres dilatoires, celui-ci parvenait à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux. D'autre part, l'intimée, É. M. d'A., a conclu à la confirmation pure et simple du jugement entrepris rendu le 23 juillet 1996 et au débouté intégral de M. de K. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Formant une demande reconventionnelle, elle a sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 200 000 francs à titre d'indemnité pour procédure abusive. Pour s'opposer à la demande d'indemnité d'occupation, É. M. d'A. a opposé une double ligne de défense. Sur le terrain de l'interprétation structurelle du contrat, elle a rétorqué que la clause invoquée par le bailleur n'était insérée que dans le paragraphe intitulé « clause résolutoire » de la convention et qu'elle se trouvait, par conséquent, « extérieure à la cause » (le bail ayant pris fin par l'effet d'un congé régulier et non par le jeu d'une clause résolutoire). Sur le terrain factuel et qualificatif, elle a soutenu qu'à titre surabondant (« au demeurant »), on ne saurait lui reprocher ni l'existence de « manœuvres dilatoires », ni un quelconque « maintien dans les lieux », dès lors qu'elle avait déménagé dès le mois d'août 1994 et donné régulièrement congé pour le 30 avril 1995. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Avant même d'aborder le fond du droit des baux, la Cour de révision devait circonscrire avec exactitude le périmètre de sa saisine après cassation. La question procédurale préalable consistait à déterminer si l'appelant pouvait valablement saisir la Cour de révision, statuant sur renvoi après cassation partielle, de conclusions additionnelles tendant au paiement des loyers et charges échus entre le 1er novembre 1994 et le 30 avril 1995, alors que l'arrêt de cassation du 1er juin 1999 n'avait annulé l'arrêt de la Cour d'appel qu'en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation postérieure au 1er mai 1995. Une fois cette question de recevabilité tranchée, le problème juridique central soumis à l'examen de la haute juridiction monégasque portait sur les conditions de mise en œuvre d'une clause contractuelle subordonnant l'exigibilité d'une indemnité d'occupation au maintien, même provisoire, du preneur dans les lieux par l'effet de manœuvres dilatoires. Plus précisément, la question de droit pouvait se formuler ainsi : **lorsqu'un bail d'habitation stipule qu'une indemnité d'occupation est due si le preneur parvient à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux par des manœuvres dilatoires, le bailleur est-il fondé à réclamer une telle indemnité postérieurement à l'échéance d'un congé régulièrement délivré par le locataire ayant préalablement déménagé, aux motifs, d'une part, que des meubles et objets sans valeur ont été abandonnés dans le local loué et, d'autre part, que les clefs ont été remises à la concierge de l'immeuble selon des modalités non rigoureusement conformes aux stipulations du bail ?** À titre accessoire, la Cour devait également apprécier si l'exercice des voies de recours par le bailleur ou la résistance opposée par la locataire dégénéraient en abus ouvrant droit aux dommages-intérêts respectivement réclamés par chacune des parties. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par la Cour de révision dans son arrêt du 5 octobre 1999 se caractérise par sa rigueur méthodologique, sa concision et son refus de s'engager dans des débats théoriques surabondants lorsque l'appréciation souveraine des faits au regard de la loi du contrat suffit à trancher le litige. La motivation se déploie en trois temps distincts : la délimitation procédurale de l'objet de l'appel (1), l'analyse substantielle du rejet de l'indemnité d'occupation (2), et le règlement des demandes indemnitaires annexes (3). #### 1. La délimitation stricte de l'étendue de la saisine sur le plan procédural La Cour de révision commence par purger le débat de la demande en paiement de la somme de 71 190 francs au titre des loyers et charges afférents à la période du 1er novembre 1994 au 30 avril 1995. Rappelant que le Tribunal de première instance s'était déjà prononcé sur ces loyers dans son jugement du 23 juillet 1996, la Cour énonce « dès l'abord que l'appel déféré à la Cour ne concerne que la partie du litige relative à l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 ». Cette restriction de l'effet dévolutif résulte directement de la portée de l'arrêt de cassation du 1er juin 1999, qui n'avait cassé l'arrêt de la Cour d'appel du 16 juin 1998 qu'en ce qu'il avait condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation. Les chefs de dispositif relatifs aux loyers antérieurs au 30 avril 1995 étaient donc devenus irrévocables. La Cour relève d'ailleurs que c'est « de l'aveu de l'appelant lui-même » que sont « dès lors irrecevables les conclusions additionnelles en ce qu'elles ont trait au paiement des loyers susvisés ». Cette irrecevabilité partielle trouve ainsi une traduction directe dans le dispositif de la décision. #### 2. L'analyse substantielle : l'absence de maintien dans les lieux et de manœuvres dilatoires Abordant le cœur du litige relatif à l'indemnité d'occupation réclamée pour la période du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 (266 686 francs), la Cour de révision opère un choix méthodologique remarquable. On observera en premier lieu que la Cour ne tranche pas le débat juridique soulevé par les premiers juges — et vivement contesté par le bailleur — relatif à la théorie du mandat apparent de la concierge lors de la réception des clefs le 30 septembre 1994. De même, elle ne se prononce pas formellement sur l'argument d'É. M. d'A. selon lequel la clause invoquée par le bailleur serait inapplicable par nature parce qu'insérée uniquement dans le paragraphe « clause résolutoire » du bail. Au lieu de s'arrêter à l'emplacement formel de la clause ou à la qualification juridique des pouvoirs de la concierge, la Cour de révision accepte de se placer directement sur le terrain choisi par le bailleur lui-même — qui entendait « pour l'essentiel se prévaloir des dispositions du bail du 21 avril 1986 » — pour démontrer que les conditions d'application de cette stipulation contractuelle font intégralement défaut en l'espèce. La clause litigieuse exigeait, pour que l'indemnité d'occupation fût due, la réunion de deux éléments cumulatifs liés par un rapport de causalité : d'une part, un élément matériel résidant dans le fait que le preneur « parvient à se maintenir, même provisoirement, dans les lieux » ; d'autre part, un élément intentionnel et comportemental tenant à l'emploi de « manœuvres dilatoires » permettant ce maintien. La Cour de révision démonte successivement ces deux branches de l'argumentation du bailleur : * **Sur l'absence de maintien dans les lieux :** La Cour s'appuie sur deux faits constants et objectivement prouvés. Premièrement, sur le plan juridique, « il est établi que la locataire a donné congé dans le respect de la convention le 27 janvier 1995 pour le 30 avril suivant ». Deuxièmement, sur le plan matériel, la locataire « verse aux débats la facture relative à son déménagement intervenu le 18 août 1994 », soit plus de huit mois avant l'échéance du bail. De cette double constatation, la Cour tire une conséquence logique implacable : « dès lors il ne saurait être valablement soutenu qu'elle s'est, même provisoirement, maintenue dans les lieux ». Surtout, la haute juridiction neutralise l'argument tiré du procès-verbal d'huissier en précisant que cette absence de maintien dans les lieux est acquise « nonobstant l'abandon dans le local loué d'objets lui appartenant » (lesquels avaient été qualifiés dans le constat de « meubles et d'objets sans valeur »). L'abandon résiduel de biens sans valeur après un déménagement effectif ne saurait donc être assimilé à une occupation ou à un maintien du preneur dans les lieux. * **Sur l'absence de manœuvres dilatoires :** Examinant ensuite le grief relatif aux modalités de restitution des clefs, la Cour fait preuve d'un grand réalisme juridique. Elle concède implicitement au bailleur que la remise des clefs entre les mains de la concierge de l'immeuble puisse présenter une irrégularité formelle au regard de la lettre du contrat (« même si elle n'est pas rigoureusement conforme aux stipulations du bail »). Toutefois, elle refuse catégoriquement d'ériger cette simple imperfection d'exécution en un comportement frauduleux ou retardateur : « la seule remise des clefs à la concierge, même si elle n'est pas rigoureusement conforme aux stipulations du bail, ne peut s'analyser en des "manœuvres dilatoires" destinées à se maintenir dans les lieux ». En effet, la remise des clefs exprime par essence la volonté de se dessaisir de la jouissance du bien, ce qui est exactement l'inverse d'une manœuvre visant à prolonger indûment l'occupation. Constatant que ni le maintien dans les lieux ni les manœuvres dilatoires ne sont caractérisés, la Cour conclut « en définitive qu'il convient de confirmer le jugement entrepris ». #### 3. Le rejet des demandes réciproques de dommages-intérêts En dernier lieu, la Cour statue sur les demandes indemnitaires annexes. Le bailleur succombant intégralement dans ses prétentions principales (pour partie irrecevables et pour le surplus mal fondées), sa demande de 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive se trouvait nécessairement privée de tout fondement et est rejetée par le débouté général prononcé à son encontre. Quant à la demande reconventionnelle d'É. M. d'A. tendant à l'octroi de 200 000 francs pour procédure abusive, la Cour l'écarte sobrement en énonçant « qu'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts au profit de É. M. D'A. ». ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS : > > Dit M. de K. pour partie irrecevable et pour le surplus mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; l'en déboute ; > > Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts au profit d'É. M. d'A. ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1999 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale
# Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1994, n° 26311 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1994, n° 26311 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/10-06-26311)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière hautement réglementée des baux d'habitation relevant du secteur protégé, et plus spécifiquement dans le cadre d'une opération de promotion immobilière impliquant la démolition d'un bâti ancien pour édifier un immeuble neuf. En l'espèce, la société Sefonil s'est portée acquéreur d'une villa située sur le territoire monégasque (l'adresse exacte et la date de l'acquisition ne sont pas précisées dans la décision). Cette acquisition immobilière répondait à une finalité précise de promotion et de densification urbaine : la société cessionnaire avait acquis le bien en vue de procéder à sa destruction intégrale et de construire, sur le même emplacement foncier, un nouvel ensemble immobilier. Les modalités financières et juridiques de cette cession comportaient une particularité notable, fréquente dans les opérations de promotion immobilière : l'ancienne propriétaire de la villa, la dame M. Vve M. (telle qu'identifiée dans l'intitulé de la décision), avait perçu une partie ou la totalité du prix de vente sous la forme d'une dation en paiement. Aux termes de ce mécanisme, la venderesse devait recevoir en propriété quelques appartements au sein du futur immeuble nouvellement construit par la société Sefonil. De surcroît, l'acte d'achat conclu entre l'ancienne propriétaire et la société promotrice contenait une stipulation expresse destinée à aménager le sort des occupants de l'immeuble voué à la démolition. En effet, lors de la vente et préalablement à la destruction de l'édifice, un appartement situé dans la villa était donné à bail à Madame M. D. C., laquelle possédait la nationalité monégasque. Cette qualité nationale conférait à la preneuse le statut protecteur institué par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. L'exécution des travaux de démolition puis de reconstruction rendant la totalité du local utilisé par la locataire inutilisable, son éviction des lieux s'est avérée indispensable. Durant la phase d'exécution des travaux de démolition de la villa et d'édification du nouvel ensemble immobilier, la société Sefonil a pourvu à l'hébergement temporaire de Madame M. D. C. en la logeant à titre provisoire. Toutefois, une fois la construction du nouvel immeuble achevée (la date d'achèvement n'est pas précisée dans la décision), la locataire évincée a entendu faire valoir ses prérogatives légales définitives. Elle a ainsi réclamé directement auprès de la société Sefonil, nouveau propriétaire ayant procédé à la reconstruction, le bénéfice de son droit au relogement à titre définitif. La société Sefonil s'est opposée à cette réclamation. Pour décliner toute obligation de relogement définitif dans les locaux dont elle avait conservé la propriété au sein de l'immeuble neuf, la société promotrice s'est prévalue des stipulations de l'acte d'achat conclu avec la venderesse. Selon l'argumentation de l'acquéreur, le contrat de vente mettait expressément à la charge de l'ancienne propriétaire l'obligation de reloger Madame M. D. C. au sein des appartements que ladite venderesse avait reçus à titre de dation en paiement dans le nouvel ensemble immobilier. Ce refus d'exécuter l'obligation légale de relogement définitif sur l'assiette globale du nouvel immeuble a cristallisé le différend, conduisant les parties devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus opposé par le constructeur, le litige a été porté devant les juridictions du fond de la Principauté (les détails relatifs à la procédure de première instance, notamment la date du jugement et la juridiction précise, ne sont pas précisés dans la décision). L'affaire a ensuite été dévolue à la Cour d'appel de Monaco, laquelle a statué par un arrêt rendu le 14 décembre 1993. Par cette décision d'appel, les juges du second degré ont accueilli les prétentions de la locataire, Madame M. D. C., et ont condamné la société Sefonil à procéder à son relogement définitif. La Cour d'appel a considéré que le nouveau propriétaire, après avoir assuré le logement provisoire de la preneuse pendant la durée des travaux, demeurait légalement tenu de la reloger à titre définitif en lui proposant, par voie de priorité dans l'immeuble reconstruit, des locaux correspondant à ses besoins. Les juges d'appel ont jugé que ce droit de priorité pouvait s'exercer sur l'entier immeuble reconstruit et ne saurait être cantonné aux seuls locaux remis à la venderesse en dation en paiement. En outre, la Cour d'appel a écarté la clause de l'acte de vente transférant la charge du relogement sur l'ancienne propriétaire, estimant que les dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 revêtaient un caractère d'ordre public et que le contrat de vente, auquel la locataire n'était pas partie, était contraire à la loi et ne pouvait décharger le constructeur de son obligation légale. Mécontente de cette issue, la société Sefonil a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 14 décembre 1993. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, la demanderesse au pourvoi a développé une argumentation articulée autour de deux moyens, que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement. Ces moyens se décomposaient en plusieurs branches critiquant tant l'interprétation littérale et téléologique de l'ordonnance-loi n° 669 que la qualification de son caractère d'ordre public et l'effet des conventions particulières. En premier lieu, la société Sefonil faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir violé les articles 34, 35 et 35.2 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Selon la demanderesse : - L'article 34 ferait obstacle à ce que le locataire puisse opposer un quelconque droit au maintien dans les lieux face à l'intention du propriétaire de détruire les locaux pour reconstruire ; - L'article 35, dès lors que la société avait assuré le logement provisoire de la locataire pendant la durée des travaux, ne lui imposerait nullement la charge de son relogement définitif ; - L'article 35.2 n'instituerait pas une véritable obligation de relogement définitif à la charge du propriétaire, mais se bornerait à créer un simple « droit de priorité » au profit du locataire quant à la prise à bail, auprès du constructeur, de locaux correspondant à ses besoins normaux. En deuxième lieu, le pourvoi contestait la rigueur impérative attribuée par la Cour d'appel aux textes susvisés. La société Sefonil reprochait aux juges du fond d'avoir qualifié ces dispositions d'ordre public, alors même que, selon son analyse, elles n'étaient assorties d'aucune sanction pénale et n'édictaient aucune nullité textuelle. En troisième lieu, la demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait méconnu la liberté contractuelle et le droit du locataire de disposer librement de son droit de priorité au logement. Selon le pourvoi, le preneur pouvait valablement renoncer à ce droit contre le versement d'une indemnité ou en acceptant que son relogement soit pris en charge par son ancien propriétaire. En corollaire, la société Sefonil faisait grief à l'arrêt d'avoir jugé que le droit du locataire avait pour assiette l'entier immeuble reconstruit, refusant ainsi son cantonnement aux seuls lots attribués à la venderesse par voie de dation en paiement. En quatrième et dernier lieu, dans une critique subsidiaire touchant à la théorie générale des nullités, la société Sefonil reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale ou d'analyse quant à la nature de l'ordre public retenu. Elle soutenait que les juges du fond auraient dû préciser si cet ordre public était de nature absolue (ordre public de direction) ou si, ayant été institué exclusivement pour la protection d'intérêts particuliers (ceux du locataire évincé), il n'était pas de nature seulement relative (ordre public de protection), ce qui aurait permis au bénéficiaire d'y renoncer ou d'accepter un aménagement conventionnel de ses droits. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était appelée à trancher une question fondamentale touchant à l'articulation entre le droit spécial des baux d'habitation du secteur protégé et le droit commun des contrats dans le cadre des opérations de démolition-reconstruction : **le propriétaire acquéreur d'un immeuble qui procède à sa démolition pour édifier un nouvel ensemble immobilier est-il tenu d'une obligation d'ordre public, pénalement et civilement sanctionnée, de reloger définitivement dans l'immeuble reconstruit le locataire monégasque évincé qu'il a provisoirement hébergé durant les travaux, sans pouvoir se décharger de cette obligation légale sur l'ancien propriétaire vendeur par l'effet d'une clause du contrat de vente prévoyant le cantonnement du relogement sur les lots remis audit vendeur en dation en paiement ?** Sous cette interrogation principale se profilaient plusieurs sous-questions déterminantes pour le régime de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 : 1. L'obligation de relogement en cas de démolition-reconstruction s'épuise-t-elle par la fourniture d'un logement provisoire durant le chantier, et quelle est la nature exacte du « droit de priorité » prévu par l'article 35.2 sur l'immeuble neuf ? 2. Les prescriptions des articles 34 à 35.2 de l'ordonnance-loi n° 669 sont-elles dépourvues de sanctions légales (nullité et sanctions pénales), ou relèvent-elles d'un ordre public impératif rendant inefficace toute convention contraire ? 3. L'effet relatif des contrats permet-il à un promoteur d'opposer au locataire protégé une stipulation du contrat d'acquisition de l'immeuble transférant la dette de relogement au vendeur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs articulés par la société Sefonil, la Cour de révision procède à une lecture systémique et combinée des dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Son raisonnement se déploie en trois temps logiques : l'exposé de l'économie générale du texte légal fondé sur un principe de contrepartie (1), la démonstration du caractère impératif et sanctionné de ce dispositif (2), et enfin l'application de ces règles d'ordre public et du principe de l'effet relatif des conventions aux faits de l'espèce (3). #### 1. L'économie du dispositif légal : le binôme éviction / relogement définitif La Haute juridiction commence par rappeler le mécanisme d'équilibre institué par le législateur monégasque lorsque le droit de propriété, se manifestant par la volonté de démolir pour reconstruire, entre en conflit avec la protection statutaire du locataire de nationalité monégasque. La Cour énonce qu'aux termes de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, le propriétaire qui a l'intention de reconstruire bénéficie d'une prérogative majeure : il « ne peut se voir opposer par son locataire monégasque aucun droit au maintien dans les lieux, lorsque la totalité du local utilisé par ce dernier est rendu inutilisable par l'exécution des travaux ». Le droit au maintien dans les lieux, pierre angulaire du secteur protégé, cède donc devant l'opération de renouvellement urbain. Toutefois, la Cour souligne immédiatement que cette paralysie du maintien dans les lieux n'est ni gratuite ni inconditionnelle. Le propriétaire « a l'obligation, en contrepartie, de reloger le locataire évincé dans les locaux en bon état d'habitabilité et correspondant à ses besoins normaux ». Le terme « en contrepartie » est l'axe central de la motivation : la privation du bail initial fait naître une dette légale de remplacement à la charge du propriétaire destructeur. Répondant ensuite directement à l'argumentation du pourvoi qui tentait de dissocier le logement provisoire du relogement définitif et de minimiser la portée de l'article 35.2, la Cour de révision précise la chronologie et la consistance de cette obligation. Elle relève que « si le propriétaire n'a pu le reloger à titre définitif dans d'autres locaux lui appartenant, le locataire dispose d'un droit de priorité pour obtenir dans l'immeuble reconstruit la location de locaux correspondant à ses besoins ». Loin de considérer que l'hébergement provisoire fourni pendant les travaux libère le propriétaire, la Cour démontre que seule la fourniture d'un relogement « à titre définitif » éteint l'obligation légale. À défaut d'avoir pu fournir un tel relogement définitif dans un autre immeuble de son patrimoine dès l'éviction, le propriétaire qui s'est contenté d'un hébergement provisoire reste débiteur du relogement définitif une fois l'immeuble neuf achevé. Ce relogement définitif s'opère alors par le truchement du droit de priorité sur l'immeuble reconstruit. La Cour insiste sur le fait que ce droit de priorité n'est pas un vœu pieux ou une simple faculté dépourvue de contrainte pour le constructeur : « une procédure spécifique, obligatoire pour le propriétaire ayant reconstruit, est, au demeurant, prévue par l'article 35.2 de l'ordonnance-loi, pour permettre au locataire de retrouver ses droits dans le nouvel immeuble ». L'emploi de l'expression « retrouver ses droits » confirme la continuité de la protection légale du preneur de l'ancien vers le nouvel édifice. #### 2. La consécration d'un ordre public assorti de nullités et de sanctions pénales La deuxième étape du raisonnement de la Cour de révision balaie avec fermeté l'affirmation factuellement et juridiquement erronée du pourvoi selon laquelle les articles 34 à 35.2 ne seraient assortis d'aucune nullité ni d'aucune sanction pénale, ainsi que le grief reprochant aux juges du fond de ne pas avoir distingué entre ordre public absolu et ordre public relatif. Opérant un rappel strict des textes figurant dans l'ordonnance-loi n° 669, la Cour énonce « que toutes dispositions contraires sont, en vertu de l'article 36 de cette ordonnance frappées de nullité et passibles de sanctions pénales prévues par l'article 44 alinéa 1 du même texte ». En mobilisant l'article 36 (qui édicte la nullité des clauses ou conventions contraires) et l'article 44 alinéa 1 (qui réprime pénalement les infractions à ces prescriptions), la Cour de révision démontre que le législateur a lui-même qualifié et organisé l'impérativité absolue de la norme. Dès lors que la violation de l'obligation de relogement et de la procédure de l'article 35.2 constitue une infraction pénale et est frappée d'une nullité textuelle expresse, le débat doctrinal soulevé par le pourvoi sur la distinction entre un ordre public absolu et un ordre public de protection seulement relatif devient inopérant. On ne saurait déroger par des conventions particulières à des lois qui, touchant à la politique du logement des nationaux et assorties de peines correctionnelles ou de police, relèvent d'un ordre public impératif indisponible pour le propriétaire. #### 3. L'inopposabilité et l'illicéité de la clause de décharge contenue dans l'acte de vente Dans un troisième temps, la Cour de révision tire les conséquences de ces principes sur la situation contractuelle particulière invoquée par la société Sefonil. Elle approuve pleinement la Cour d'appel d'avoir jugé que la société promotrice avait l'obligation de reloger Madame M. D. C. à titre définitif, après l'avoir logée provisoirement pendant les travaux, en lui proposant par priorité des locaux adaptés dans l'immeuble reconstruit. Surtout, la Cour verrouille l'impossibilité pour le constructeur de transférer sa dette légale à autrui. Elle juge que la société Sefonil « ne pouvait se décharger de cette obligation sur l'ancien propriétaire de l'immeuble en invoquant une disposition du contrat de vente, auquel la locataire n'avait pas été partie et contraire à la loi ». La motivation combine ici deux fondements rédhibitoires pour les prétentions du promoteur : - D'une part, le principe de l'effet relatif des contrats : le contrat de vente immobilière stipulant la dation en paiement et la prise en charge du relogement par la venderesse est une *res inter alios acta* à l'égard de la locataire, qui n'y a pas été partie. Une convention conclue entre le vendeur et l'acquéreur ne peut ni nuire aux droits légaux d'un tiers (le preneur), ni restreindre l'assiette de son privilège légal (l'entier immeuble reconstruit) aux seuls lots attribués au vendeur ; - D'autre part, la contrariété à la loi d'ordre public : en vertu de l'article 36 précité, toute stipulation tendant à exonérer le « propriétaire ayant reconstruit » de la procédure obligatoire de l'article 35.2 est frappée de nullité. Constatant que le raisonnement de la Cour d'appel est exempt de toute critique, la Cour de révision conclut qu'aucun des griefs soulevés par la demanderesse ne peut être retenu. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 6 octobre 1994 par la Cour de révision s'impose comme une décision de principe majeure dans l'architecture du droit monégasque des baux d'habitation régis par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Pour en mesurer toute la portée juridique, il convient d'analyser la manière dont la Haute juridiction articule la protection statutaire des locataires monégasques avec les impératifs du développement immobilier, tout en inscrivant sa solution dans les canons classiques du droit civil des obligations. #### 1. La nature réelle et personnelle de l'obligation de relogement en droit spécial monégasque L'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 a été conçue pour remédier à la crise du logement et garantir le maintien sur le territoire national d'une population particulière — au premier chef les personnes de nationalité monégasque — dans un contexte d'exiguïté territoriale et de forte pression foncière. Toutefois, le législateur de 1959 a pris soin de ne pas figer le tissu urbain de la Principauté : interdire toute démolition au nom du droit au maintien dans les lieux aurait empêché la modernisation et la densification indispensable du parc immobilier monégasque. C'est cet arbitrage législatif que l'arrêt commenté met magistralement en lumière à travers la notion de « contrepartie ». L'article 34 de l'ordonnance-loi lève l'obstacle du maintien dans les lieux lorsque l'intention du propriétaire est de démolir pour reconstruire et que les travaux rendent la totalité du local inutilisable. Mais cette éviction licite génère instantanément une dette légale de relogement. L'apport essentiel de l'arrêt du 6 octobre 1994 réside dans la clarification du régime séquentiel de cette obligation (articles 35 et 35.2) et dans l'identification précise de son débiteur. Le pourvoi tentait d'accréditer une lecture minimaliste et fragmentée des textes : selon la société Sefonil, dès lors qu'elle avait fourni un logement provisoire pendant le chantier, son obligation de relogement au titre de l'article 35 était éteinte, et l'article 35.2 n'ouvrait plus qu'un simple « droit de priorité » détaché de toute obligation active de relogement définitif. La Cour de révision condamne sans appel ce
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26716 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26716 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/10-07-26716)) L’arrêt rendu le 7 octobre 1999 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des biens et des obligations, à la croisée des mécanismes de la prescription extinctive et de la prescription acquisitive. Par cette décision d'une grande rigueur conceptuelle, la haute juridiction monégasque rappelle la frontière infranchissable qui sépare la simple détention précaire de la possession utile à l’usucapion. Elle affirme avec force que l'inaction prolongée du bailleur quant au recouvrement des loyers et l'effet libératoire de la prescription extinctive quinquennale ou trentenaire ne sauraient, à eux seuls, opérer une interversion de titre au profit du locataire ni transformer sa détention en une possession *animo domini*. L'intérêt majeur de cet arrêt réside dans l'audace de l'argumentation soumise à la Cour par la demanderesse au pourvoi. Pour tenter de contourner l'obstacle dirimant de la précarité de son titre locatif initial, celle-ci soutenait que le jeu de la prescription extinctive, telle que régie par l'article 2061 du Code civil monégasque, avait éteint non seulement sa dette de loyers, mais également son obligation contractuelle de restituer la chose louée. De cette prétendue libération intégrale, elle déduisait une disparition de son titre de locataire valant interversion de titre, lui ouvrant ainsi la voie de la prescription acquisitive. En rejetant catégoriquement ce syllogisme, la Cour de révision préserve la cohérence du droit des biens et la sécurité juridique des propriétaires bailleurs face aux tentatives d'appropriation par des détenteurs précaires. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans une occupation immobilière s'étendant sur plusieurs décennies au sein de la Principauté de Monaco. Le 1er octobre 1949, Monsieur G. est entré dans un bien immobilier dénommé la Villa « C. », située sur un boulevard de la Principauté (dont le nom exact et le numéro ne sont pas précisés dans la décision), en qualité de locataire. Au fil des années, Monsieur G. et son épouse, Madame A. A., se sont maintenus dans les lieux. Il ressort des constatations factuelles opérées par les juges du fond que le paiement des loyers a cessé à une date qui n'est pas précisément déterminée par l'arrêt, sans que les propriétaires initiaux, identifiés comme étant les consorts K., ne réclament le règlement de leur créance locative. Malgré cette interruption du versement des loyers et le silence des propriétaires, les époux G. ont continué à se comporter vis-à-vis des tiers en faisant référence à leur statut originel. Ainsi, au cours de l'année 1976, Monsieur G. a adressé une correspondance à un établissement bancaire ainsi qu'au service de la construction de la Principauté, dans laquelle il se qualifiait lui-même de locataire de la Villa « C. ». Quelques années plus tard, en 1980, son épouse, Madame A. A., a adopté exactement la même qualification de locataire lors de l'établissement d'un acte d'huissier. Devenue veuve, Madame A. A., veuve G., a toutefois entrepris un acte de disposition majeur portant sur cet immeuble. Le 27 décembre 1990, agissant comme si elle était la véritable propriétaire du bien, elle a consenti la vente de la Villa « C. » à une société civile immobilière, désignée dans l'arrêt comme la « SCI du . », située sur le même boulevard. C'est dans les suites immédiates de cette transaction immobilière que le contentieux s'est noué, Madame G. cherchant paradoxalement à remettre en cause la vente qu'elle venait de conclure tout en revendiquant la pleine propriété de l'immeuble cédé. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À une date non précisée dans la décision, mais postérieure à l'acte de vente du 27 décembre 1990, Madame A. A., veuve G., a pris l'initiative de saisir le Tribunal de première instance de Monaco. Son action poursuivait un double objectif, dont les branches étaient intrinsèquement liées : - D'une part, à titre principal et préalable, elle demandait à la juridiction de lui reconnaître la propriété de la Villa « C. » par l'effet de l'usucapion (la prescription acquisitive). Cette reconnaissance de propriété était une condition *sine qua non* de la recevabilité et du bien-fondé de sa seconde demande. - D'autre part, se présentant dès lors comme la venderesse légitime du bien, elle sollicitait la rescision de la vente du 27 décembre 1990 pour cause de lésion et, à titre éventuel, l'annulation de ce même contrat pour vice du consentement tiré de la violence. L'instance a connu une évolution importante en cause d'appel avec l'intervention volontaire d'une tierce partie, Madame M. S., épouse A. Cette dernière est intervenue à la procédure en revendiquant la qualité d'héritière des précédents propriétaires de la villa, les consorts K., afin de défendre ses droits successoraux sur l'immeuble litigieux face aux prétentions acquisitives de l'occupante et à l'acte de vente conclu avec la SCI. Le Tribunal de première instance de Monaco, puis la Cour d'appel de Monaco par un arrêt rendu le 15 décembre 1998, ont successivement rejeté l'intégralité des demandes formées par Madame G. Les juges du fond ont relevé que les époux G., puis Madame G. seule, n'avaient jamais cessé d'être des locataires et, par conséquent, de simples détenteurs précaires de l'immeuble. Faute de pouvoir prescrire la propriété du bien, Madame G. avait vendu la chose d'autrui. En conséquence, les juridictions du fond ont : - Rejeté la demande de reconnaissance de propriété par usucapion de Madame G. ; - Rejeté ses demandes en rescision pour lésion et en annulation pour violence ; - Prononcé la nullité de la vente du 27 décembre 1990 ; - Condamné Madame G. au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acquéreur évincé, la SCI du . (le montant de cette condamnation n'étant pas précisé dans la décision). Mécontente de cette décision, Madame G. a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco contre l'arrêt du 15 décembre 1998. Au soutien de son recours, elle a développé trois moyens de cassation : Les deux premiers moyens, réunis dans l'examen de la Cour, étaient pris de la violation de l'article 2061 du Code civil. Madame G. articulait son argumentation autour de trois branches : 1. Elle reprochait d'abord à la Cour d'appel d'avoir jugé que les époux G. n'avaient pas été libérés de leurs dettes de loyers au motif que la prescription quinquennale limiterait seulement à cinq ans la période de réclamation du propriétaire sans éteindre définitivement la dette. Selon la demanderesse, l'article 2061 du Code civil prévoit expressément « la libération » de l'obligation contractée par l'inaction du créancier, ce qui, en vertu des principes juridiques fondamentaux, implique nécessairement l'extinction définitive de l'obligation. 2. Elle faisait ensuite grief à l'arrêt d'avoir écarté l'application du principe légal selon lequel « on peut prescrire contre son titre » au sens de l'article 2061 du Code civil. Elle soutenait que la loi étant rédigée en termes généraux, il n'y avait pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. Elle dénonçait également une contradiction de motifs dans l'arrêt d'appel, affirmant qu'il résultait de sa propre motivation que la prescription de l'article 2061 permettait au locataire d'être libéré non seulement du paiement des loyers, mais aussi de l'obligation de restituer la chose louée. 3. Enfin, parachevant sa construction théorique, elle soutenait que cette disparition par prescription extinctive de l'obligation de restituer la chose louée constituait précisément l'interversion de titre transformant le détenteur précaire en un possesseur habilité à invoquer la prescription acquisitive. Le troisième moyen était pris de la violation de l'article 2055 du Code civil (relatif à la jonction des possessions), combiné à un grief de défaut de réponse à conclusions. Madame G. reprochait à la Cour d'appel d'avoir refusé de joindre à la possession exercée par son mari puis par elle-même avant le 27 décembre 1990, la possession exercée postérieurement à cette date par l'acquéreur, la SCI du ., sans répondre aux conclusions qu'elle avait développées sur ce point le 9 septembre 1998. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était confrontée à une question de droit substantielle fondamentale, doublée d'une question relative au calcul du délai d'usucapion par jonction des possessions : En premier lieu, l'inaction prolongée du bailleur, qui s'abstient de réclamer le paiement des loyers, et l'effet libératoire de la prescription extinctive prévue à l'article 2061 du Code civil, ont-ils pour effet d'éteindre l'obligation de restitution pesant sur le locataire et d'opérer ainsi une interversion de son titre de détention précaire, lui permettant de prescrire la propriété de l'immeuble loué par usucapion ? En second lieu, un occupant dont la qualité de détenteur précaire est établie jusqu'à une période récente peut-il utilement invoquer les règles de la jonction des possessions de l'article 2055 du Code civil avec son propre acquéreur pour parfaire le délai trentenaire de la prescription acquisitive ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans son intégralité, la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse en deux temps, répondant d'abord aux deux premiers moyens réunis, puis au troisième moyen. #### 1. Sur l'absence d'interversion de titre et la persistance de la détention précaire (les deux premiers moyens réunis) Face à la thèse sophistiquée de la demanderesse qui tentait de faire jouer l'article 2061 du Code civil (selon lequel on ne peut prescrire contre son titre, si ce n'est que l'on peut prescrire la libération de l'obligation que l'on a contractée) comme un levier d'acquisition de la propriété, la Cour de révision replace le débat sur le terrain strict de la qualification du pouvoir de fait exercé sur la chose et des conditions de l'usucapion. La Haute juridiction s'appuie sur les constatations souveraines et non équivoques des juges du fond. Elle relève d'abord l'origine de l'occupation : Monsieur G. est entré dans les lieux le 1er octobre 1949 « à titre de locataire ». Ce fait initial fixe la nature juridique du rapport entre l'occupant et l'immeuble : il s'agit d'une détention précaire, exercée en vertu d'un titre contractuel qui oblige à reconnaître le droit supérieur du bailleur propriétaire. Ensuite, la Cour met en lumière la persistance de cette qualité à travers les propres déclarations des occupants. En 1976, Monsieur G. s'est qualifié de locataire dans des courriers officiels (à une banque et au service de la construction) ; en 1980, Madame G. a fait de même dans un acte d'huissier. La Cour souligne que le terme de « locataire » est « dépourvu d'ambiguïté ». En utilisant ce vocable, les époux G. ont expressément reconnu qu'ils détenaient le bien en vertu d'un bail. De ces éléments factuels, la Cour de révision approuve la déduction juridique opérée par la Cour d'appel : ce titre de locataire « implique la reconnaissance par son titulaire de la propriété d'autrui ». Dès lors, il « rend précaire sa détention et lui interdit de se prévaloir de la prescription acquisitive ». La Cour insiste sur le caractère absolu et permanent de cet obstacle par une formule particulièrement ferme : cette interdiction de prescrire s'applique « quelles que soient la durée de cette détention et la volonté du détenteur ». Ainsi, ni l'écoulement du temps (fût-il supérieur à trente ans depuis 1949), ni l'intention interne ou psychologique du détenteur de se comporter en propriétaire ne suffisent à purger le vice de précarité. La seule issue juridique ouverte au détenteur précaire pour commencer à prescrire est d'établir une « interversion du titre ». Or, répondant implicitement mais nécessairement à l'argument tiré de la prescription des loyers, la Cour de révision juge que « le seul fait de cesser de payer le loyer ne constitu[e] pas la contradiction opposée au propriétaire ». En d'autres termes, l'abstention d'exécuter l'obligation principale du preneur (le paiement du loyer) et la passivité corrélative du bailleur sont des attitudes purement passives. Elles ne constituent pas un acte positif de rébellion ou de contradiction manifeste opposé au droit du propriétaire, seul apte à inverser le titre de détention en possession *animo domini*. Par conséquent, la libération éventuelle de la dette de loyers par la prescription extinctive n'affecte en rien la précarité du titre d'occupation et n'emporte aucune interversion de titre. #### 2. Sur le rejet de la jonction des possessions et le défaut de production des pièces (le troisième moyen) Pour écarter le troisième moyen relatif à l'article 2055 du Code civil (permettant de joindre à sa possession celle de son auteur pour compléter la prescription), la Cour de révision mobilise un argument procédural doublé d'un argument de fond mathématique et juridique imparable. Sur le plan procédural, le grief de défaut de réponse aux conclusions déposées le 9 septembre 1998 est déclaré irrecevable. En effet, la demanderesse au pourvoi s'est abstenue de produire lesdites conclusions devant la Cour de révision, mettant ainsi la juridiction suprême dans l'impossibilité de vérifier la réalité et la teneur des moyens prétendument délaissés par la Cour d'appel. Sur le fond, le moyen est jugé dépourvu de fondement par une simple chronologie. Indépendamment même de la question théorique de savoir si un vendeur peut joindre à sa propre possession la possession *postérieure* de son acquéreur (l'article 2055 visant classiquement la jonction par le successeur de la possession *antérieure* de son auteur), la Cour relève un obstacle temporel rédhibitoire. La Cour d'appel ayant souverainement constaté que les époux G. avaient conservé la qualité de locataires — et donc de détenteurs précaires — au moins jusqu'en 1980 (date de l'acte d'huissier de Madame G.), aucune possession utile à l'usucapion n'avait pu commencer à courir avant cette date. Dès lors, entre 1980 et l'introduction de l'action en justice (ou la décision de 1998), « la durée de la possession prétendue ne pouvait être trentenaire ». Même en additionnant la période postérieure à la vente du 27 décembre 1990, le délai légal de trente ans requis pour l'usucapion sans titre ni bonne foi était mathématiquement impossible à atteindre. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation particulièrement dense, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et sanctionne financièrement la demanderesse sur le fondement des dispositions du Code de procédure civile relatives aux recours abusifs ou aux indemnités de procédure devant la Cour de révision : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Vu l'article 459-4 du Code de procédure civile, condamne Madame G. à payer à Madame A. 10 000 francs à titre de dommages-intérêts ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 octobre 1999 par la Cour de révision constitue une décision de principe majeure en droit civil monégasque, illustrant la fidélité de la jurisprudence de la Principauté aux grands principes de la tradition civiliste franco-monégasque en matière de possession et de prescription. L'analyse approfondie de cette décision permet de dégager trois axes théoriques fondamentaux : la distinction étanche entre prescription extinctive et prescription acquisitive, la rigueur de la règle de l'immutabilité du titre précaire, et les conditions strictes de l'interversion de titre. #### 1. L'étanchéité fonctionnelle entre la prescription extinctive des créances et la prescription acquisitive des droits réels Le cœur de l'argumentation du pourvoi reposait sur une lecture littérale et extensive de l'article 2061 du Code civil monégasque. Ce texte dispose traditionnellement que si l'on ne peut pas prescrire contre son titre (en ce sens que l'on ne peut pas se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession), on peut néanmoins prescrire contre son titre en ce sens que l'on prescrit la libération de l'obligation que l'on a contractée. La demanderesse tentait d'opérer une fusion entre ces deux alinéas ou ces deux aspects de la règle : puisque l'article 2061 permet au débiteur de se libérer de son obligation contractuelle par la prescription extinctive, le locataire qui ne paie plus son loyer et à qui le bailleur ne réclame rien pendant le délai légal (cinq ans pour les loyers, voire trente ans pour les obligations générales issues du bail) serait totalement libéré des liens du contrat de louage. N'étant plus tenu de payer le loyer ni de restituer la chose louée, son titre de locataire s'éteindrait. Par un effet de vase communicant, l'extinction du rapport d'obligation (prescription libératoire) ferait naître une situation de possession pure de tout lien de précarité, ouvrant droit à l'acquisition de la propriété (prescription acquisitive). La Cour de révision condamne fermement ce sophisme juridique. Le sommaire officiel de la décision, qui synthétise la doctrine de la Cour en la combinant avec l'analyse des juges du fond, rappelle d'abord que le défaut de réclamation par le bailleur de sa créance de loyers permet certes au locataire d'invoquer la prescription quinquennale, mais n'a pas pour conséquence de fonder sa prétention à la prescription acquisitive. Sur le plan des principes du droit civil, cette solution est irréprochable. Elle repose sur la distinction fondamentale entre le droit personnel (de créance) et le droit réel (de propriété), ainsi que sur le mécanisme propre au contrat de bail : - **Sur la prescription des loyers :** La créance de loyer est une créance périodique soumise à la prescription quinquennale. Chaque échéance de loyer non réclamée depuis plus de cinq ans est éteinte (ou ne peut plus être réclamée au-delà de cinq ans d'arriérés), mais cette extinction ne frappe que les créances monétaires échues. Elle n'éteint nullement le contrat de bail lui-même, qui est un contrat à exécution successive. - **Sur l'obligation de restitution :** L'argument de la demanderesse selon lequel l'obligation de restituer la chose louée se serait éteinte par prescription pendant le cours de l'occupation procède d'une erreur sur le point de départ de la prescription extinctive. Dans un contrat de bail, l'obligation du preneur de restituer le bien loué ne devient exigible qu'à l'expiration du bail. Tant que le bail est en cours — fût-ce par tacite reconduction ou maintien dans les lieux sans opposition du bailleur —, l'obligation de restituer n'est pas née ou, à tout le moins, n'est pas exigible. Or, une créance non exigible ne peut pas se prescrire (*contra non valentem agere non currit praescriptio*, ou plus exactement, la prescription ne court pas à l'égard d'une dette qui dépend d'un terme non échu). Le locataire en place ne peut donc jamais prescrire contre son obligation de restitution tant que le titre locatif n'a pas pris fin. - **Sur l'imprescriptibilité du droit de propriété par le non-usage :** Enfin, admettre que l'inaction du bailleur à réclamer les loyers et la restitution du bien entraîne la perte de son droit au profit du locataire reviendrait à faire perdre le droit de propriété par le simple non-usage. Or, le droit de propriété est perpétuel : il ne s'éteint pas par le non-usage trentenaire
# Cour de Révision de Monaco, 01 juin 1999, n° 26692 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 juin 1999, n° 26692 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/06-01-26692)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre de l'exécution et surtout de l'extinction d'un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation. L'examen des faits constatés par les juges du fond, tels qu'ils sont fidèlement rapportés par l'arrêt de la Cour de révision, révèle une chronologie singulière marquée par un décalage temporel important entre la libération matérielle des lieux par la preneuse, l'échéance juridique du contrat de location et la reprise de possession effective par le bailleur. Par un acte sous seing privé ou authentique (la nature exacte de l'acte n'étant pas précisée dans la décision) en date du 21 avril 1986, Monsieur de K., propriétaire, a consenti un bail portant sur un appartement au profit de Madame E. M. d'A. Ce contrat de location a été conclu pour une durée initiale de trois ans, assortie d'une clause de renouvellement. Compte tenu de la date de conclusion initiale fixée au 21 avril 1986 et de la mention ultérieure d'une échéance au 30 avril 1995, il apparaît que le bail s'est renouvelé par périodes triennales successives (1986-1989, 1989-1992, 1992-1995) conformément aux stipulations contractuelles. Durant le cours de la troisième période triennale, la locataire a souhaité mettre un terme à la relation contractuelle. À cette fin, le 27 janvier 1995, Madame E. M. d'A. a formellement signifié au propriétaire, Monsieur de K., son intention de ne pas reconduire la location à l'arrivée de l'échéance contractuelle fixée au 30 avril 1995. Sur le plan strictement formel de la rupture du lien contractuel, le congé a donc été délivré environ trois mois avant le terme prévu du bail. Toutefois, la situation matérielle de l'appartement avait évolué bien en amont de cette signification officielle. En effet, la décision relève que la locataire avait, dans les faits, remis les clefs de l'appartement au concierge de l'immeuble dès le 30 septembre 1994, soit près de quatre mois avant la signification de son congé et sept mois avant l'échéance normale du bail. Les raisons ayant conduit la preneuse à se dessaisir des clefs entre les mains du concierge à cette date anticipée ne sont pas précisées dans la décision. Malgré ce dépôt des clefs auprès du concierge dès l'automne 1994 et l'expiration du bail au printemps 1995, le propriétaire n'a pas immédiatement récupéré la maîtrise matérielle de son bien. Il ressort des constatations souveraines des juges du fond que Monsieur de K. n'est entré en possession effective des clefs de l'appartement que le 18 avril 1997. Cette restitution tardive n'a d'ailleurs pas eu lieu de manière spontanée ou amiable, mais est intervenue en exécution d'une ordonnance de référé rendue quelques jours plus tôt, le 9 avril 1997 (les modalités exactes de cette procédure de référé et l'identité du défendeur à cette instance — locataire ou concierge — ne sont pas précisées dans la décision). Ainsi, une période de près de deux années s'est écoulée entre la date d'expiration régulière du bail (le 30 avril 1995) et la date à laquelle le bailleur a finalement recouvré les clefs de son bien (le 18 avril 1997), alors même que la locataire s'en était dessaisie dès le 30 septembre 1994. C'est précisément le sort financier de cette période intermédiaire courant du 1er mai 1995 au 18 avril 1997 qui a cristallisé le contentieux entre les parties. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite de cette récupération tardive des clefs, le propriétaire, Monsieur de K., a engagé une action en justice au fond à l'encontre de son ancienne locataire, Madame E. M. d'A., afin d'obtenir réparation du préjudice qu'il estimait avoir subi du fait de l'impossibilité de disposer de son appartement entre la fin du bail et la remise effective des clefs. Il réclamait à ce titre la condamnation de la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation couvrant l'intégralité de la période litigieuse, soit du 1er mai 1995 au 18 avril 1997. En première instance, devant le Tribunal de première instance (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision), les prétentions du bailleur relatives à cette indemnité d'occupation avaient été rejetées. En effet, le texte de la Cour de révision indique expressément que l'arrêt de la Cour d'appel est « infirmatif sur ce point », ce qui implique nécessairement que les premiers juges avaient refusé de condamner Madame E. M. d'A. au paiement de ladite indemnité. Saisie sur appel du bailleur, la Cour d'appel de Monaco a rendu son arrêt le 16 juin 1998. Infirment la décision entreprise sur la question de l'indemnité d'occupation, la juridiction du second degré a fait droit à la demande de Monsieur de K. et a condamné Madame E. M. d'A. à lui verser une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er mai 1995 au 18 avril 1997. Pour fonder cette condamnation, les juges d'appel ont retenu une analyse strictement contractuelle de l'obligation de restitution. Ils ont considéré qu'en déposant les clefs chez la concierge de l'immeuble, laquelle était une personne dépourvue de tout mandat pour les recevoir au nom du bailleur, la locataire n'avait pas valablement exécuté son obligation contractuelle de restituer les lieux au propriétaire à l'expiration du bail. Pour la Cour d'appel, ce défaut de restitution régulière suffisait à justifier l'octroi d'une indemnité d'occupation jusqu'à la reprise de possession effective par le propriétaire. Mécontente de cette décision qui mettait à sa charge près de deux années d'indemnités d'occupation pour un logement dont elle avait pourtant rendu les clefs au concierge avant même la fin du bail, Madame E. M. d'A. a formé un pourvoi en révision en matière civile devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son pourvoi, la demanderesse a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de la violation de deux textes fondamentaux du droit monégasque : l'article 1229 du Code civil et l'article 199 du Code de procédure civile. En substance, la locataire reprochait à la Cour d'appel d'avoir prononcé une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement d'une inexécution contractuelle (le défaut de remise des clefs au bailleur ou à un mandataire habilité), alors d'une part que l'indemnité d'occupation relève de la responsabilité délictuelle (visée par l'article 1229 du Code civil) et suppose un maintien indu et fautif dans les lieux — ce qui n'était pas le cas puisqu'elle avait quitté les lieux dès septembre 1994 —, et alors d'autre part que les juges du fond n'avaient pas vérifié si les conditions d'application d'une éventuelle clause particulière du bail prévoyant une telle réparation étaient réunies en l'espèce. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit soumise à la sagacité de la Cour de révision de Monaco touche à la nature juridique exacte de l'indemnité d'occupation après l'expiration du bail ainsi qu'à la distinction fondamentale entre la responsabilité contractuelle (ou l'application des clauses pénales/indemnitaires du contrat) et la responsabilité délictuelle de droit commun. Plus précisément, le problème juridique pouvait se formuler de la manière suivante : **Le juge du fond peut-il condamner un ancien locataire au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à l'expiration du bail, au seul motif que ce dernier a manqué à son obligation contractuelle de restitution en remettant les clefs à un tiers sans mandat (le concierge), alors même que le locataire ne s'est pas maintenu dans les lieux et sans que le juge ait recherché si les conditions d'une réparation contractuelle spécifiquement prévue par les clauses particulières du bail étaient réunies ?** À travers cette interrogation centrale, la Cour de révision était invitée à préciser les conditions cumulatives ou alternatives permettant d'indemniser le bailleur qui ne retrouve pas la libre disposition de son bien au terme du contrat : 1. Sur le terrain extracontractuel (article 1229 du Code civil), l'octroi d'une indemnité d'occupation au sens strict exige-t-il la caractérisation d'une faute consistant en un maintien effectif et indu de l'ancien preneur dans les lieux loués ? 2. Sur le terrain contractuel, à défaut de maintien dans les lieux, la sanction du dépôt irrégulier des clefs peut-elle prendre la forme d'une indemnité forfaitaire ou d'occupation sans que le juge procède à une analyse concrète des stipulations particulières du bail organisant cette réparation ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et accueillir favorablement le pourvoi, la Cour de révision procède par un syllogisme rigoureux et concis, caractéristique de la technique de cassation pour manque de base légale. La haute juridiction ouvre son raisonnement par un double visa : « *Vu lesdits articles* », faisant référence aux textes invoqués par le moyen unique, à savoir l'article 1229 du Code civil et l'article 199 du Code de procédure civile. Le choix de ce visa est d'emblée très éclairant. L'article 1229 du Code civil monégasque constitue le siège de la responsabilité civile délictuelle (l'équivalent de l'ancien article 1382, devenu 1240, du Code civil français), posant le principe selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 199 du Code de procédure civile, quant à lui, a trait à l'obligation de motivation des jugements et arrêts, dont la méconnaissance ou l'insuffisance se traduit par le grief de défaut de motifs ou de manque de base légale. Dans un premier attendu, la Cour de révision rappelle les faits constants tels qu'ils résultent des constatations des juges du fond : la conclusion du bail le 21 avril 1986 pour trois ans renouvelables, le congé signifié le 27 janvier 1995 pour l'échéance du 30 avril 1995, la remise matérielle des clefs au concierge dès le 30 septembre 1994, et enfin l'entrée en possession des clefs par le bailleur le 18 avril 1997 en vertu d'une ordonnance de référé du 9 avril 1997. Ce rappel factuel met en évidence un élément déterminant : à compter du 30 septembre 1994, et *a fortiori* après le 30 avril 1995, la locataire n'occupait plus matériellement l'appartement puisqu'elle s'était dessaisie des clefs. Dans un deuxième attendu, la Cour de révision reproduit fidèlement la motivation de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel du 16 juin 1998. Elle souligne que pour condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation du 1er mai 1995 au 18 avril 1997, la juridiction d'appel « *se borne à énoncer* » qu'en déposant les clefs chez la concierge dépourvue de mandat, la preneuse n'avait pas exécuté son obligation contractuelle de restituer les lieux au propriétaire à l'expiration du bail. L'expression « *se borne à énoncer* » annonce déjà la censure pour insuffisance de motivation au regard des exigences légales. C'est dans le troisième et dernier attendu que la Cour de révision livre le cœur de sa doctrine juridique et opère la censure de l'arrêt d'appel. La motivation se dédouble en deux branches complémentaires qui enferment le raisonnement de la Cour d'appel dans une contradiction insurmontable : En premier lieu, la Cour de révision énonce un principe fondamental régissant le droit des baux : « *une indemnité d'occupation n'est due qu'en raison d'une faute de celui qui se maintient indûment dans les lieux* ». Par cette formule lapidaire, la haute juridiction définit strictement le régime juridique de l'indemnité d'occupation de droit commun. Le bail ayant pris fin le 30 avril 1995 par l'effet du congé régulièrement délivré, les rapports entre les parties après cette date ne sont plus régis par le contrat de bail expiré, mais par les règles de la responsabilité délictuelle (d'où le visa de l'article 1229 du Code civil). Or, sur ce terrain délictuel, le fait générateur spécifique qui donne naissance à la créance d'indemnité d'occupation est le « *maintien indu dans les lieux* ». Il s'agit d'une faute d'occupation sans droit ni titre. En l'espèce, dès lors qu'il était acquis aux débats que la locataire avait remis les clefs au concierge dès le 30 septembre 1994, elle ne se maintenait plus dans les lieux après le 30 avril 1995. Elle avait certes commis une erreur dans les modalités de restitution des clefs (en les confiant à un tiers sans mandat), mais cette erreur ne constituait pas un maintien physique ou matériel dans les lieux loués. Par conséquent, la Cour d'appel ne pouvait pas la condamner à une « indemnité d'occupation » de droit commun en l'absence de tout maintien indu dans l'appartement. En second lieu, la Cour de révision envisage l'autre fondement possible de la condamnation, à savoir le fondement contractuel, que la Cour d'appel avait d'ailleurs effleuré en parlant d'inexécution de « *l'obligation contractuelle de restituer les lieux* ». Il arrive fréquemment que les contrats de bail contiennent des clauses particulières (souvent qualifiées de clauses pénales ou de clauses d'indemnisation forfaitaire) stipulant qu'à défaut de restitution régulière des clefs au bailleur ou à son mandataire à l'expiration du bail, le locataire sera redevable d'une indemnité forfaitaire (parfois improprement appelée indemnité d'occupation par le contrat lui-même) jusqu'à la remise effective des clefs. La Cour de révision relève qu'en statuant comme elle l'a fait, « *sans rechercher si les conditions d'octroi de la réparation prévue aux clauses particulières du bail étaient réunies en l'espèce* », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale. Autrement dit, si l'indemnité accordée par les juges d'appel n'était pas l'indemnité d'occupation délictuelle de droit commun, mais une réparation contractuelle prévue par les clauses particulières du bail sanctionnant le retard ou l'irrégularité dans la restitution des clefs, encore fallait-il que les juges du fond analysent ces clauses particulières et vérifient concrètement si toutes les conditions contractuelles de leur mise en œuvre étaient satisfaites. Faute d'avoir caractérisé un maintien indu dans les lieux (condition de l'indemnité d'occupation délictuelle) et faute d'avoir recherché si les conditions des clauses particulières du bail étaient remplies (condition de la réparation contractuelle), la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de révision en mesure d'exercer son contrôle sur la bonne application de la règle de droit. La cassation est donc prononcée pour manque de base légale. ### C. Le dispositif En conséquence de ce raisonnement, la Cour de révision prononce une cassation partielle (limitée au chef de dispositif critiqué relatif à l'indemnité d'occupation) et renvoie l'affaire pour qu'il soit à nouveau statué au fond. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS : > Casse et annule l'arrêt rendu le 16 juin 1998 entre les parties en ce qu'il a condamné E. M. d'A. à payer une indemnité d'occupation à M. de K. ; > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision ; » Conformément aux particularités procédurales de la Principauté de Monaco, après cassation, l'affaire n'est pas renvoyée devant une autre cour d'appel (institution unique dans l'ordre judiciaire monégasque), mais devant la Cour de révision elle-même, autrement composée ou siégeant lors d'une session ultérieure pour statuer au fond comme juridiction de renvoi. ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 1er juin 1999 par la Cour de révision de Monaco revêt une importance théorique et pratique considérable en droit des baux et en droit des obligations. Malgré sa brièveté formelle, il opère une clarification dogmatique essentielle sur plusieurs concepts clés du droit civil : la portée de l'obligation de restitution pesant sur le preneur, la nature juridique de l'indemnité d'occupation et l'articulation des ordres de responsabilité à l'expiration du contrat de louage. #### 1. L'inexécution de l'obligation de restitution : le statut du concierge et la remise des clefs Bien que l'arrêt de la Cour d'appel soit cassé, il est fondamental d'observer que la Cour de révision ne remet nullement en cause le postulat initial des juges du second degré concernant l'irrégularité de la remise des clefs. Au contraire, ce point demeure acquis : la remise des clefs au concierge de l'immeuble ne vaut pas restitution libératoire des lieux loués. En droit des baux, l'obligation de restituer la chose louée à l'expiration du bail est l'une des obligations principales du preneur, découlant de la nature même du contrat de louage qui ne confère qu'une jouissance temporaire. Cette restitution se matérialise juridiquement et symboliquement par la remise des clefs de l'appartement. Toutefois, pour être libératoire, cette remise doit être faite entre les mains du bailleur lui-même ou d'un mandataire spécialement habilité à le représenter à cette fin (tel qu'un administrateur de biens ou un gérant d'immeuble investi d'un mandat de gestion). En l'espèce, la locataire avait déposé les clefs chez la concierge de l'immeuble dès le 30 septembre 1994. La Cour d'appel a qualifié cette concierge de « *personne dépourvue de tout mandat* ». Cette qualification est parfaitement orthodoxe. En effet, le concierge (ou gardien d'immeuble) est lié au propriétaire de l'immeuble ou au syndicat des copropriétaires par un contrat de travail. Ses fonctions consistent en l'entretien, la surveillance et la garde des parties communes de l'immeuble. Sauf stipulation expresse ou mandat spécial donné par le propriétaire d'un lot privatif, le concierge n'est pas le mandataire juridique du bailleur pour la gestion des baux d'habitation. Il n'a ni le pouvoir de donner congé, ni celui d'établir un état des lieux de sortie contradictoire, ni celui de recevoir les clefs au nom et pour le compte du propriétaire en fin de bail. En déposant les clefs dans la loge du concierge sans s'assurer que ce dernier disposait d'un mandat du bailleur ou qu'il les transmettrait immédiatement avec l'accord de ce dernier, Madame E. M. d'A. a commis une faute contractuelle dans l'exécution de son obligation de restitution. La Cour de révision ne dément pas cette analyse. Mais tout l'apport de l'arrêt du 1er juin 1999 consiste à démontrer que l'inexécution de cette modalité de restitution ne se confond pas avec un maintien dans les lieux et ne saurait, à elle seule et automatiquement, engendrer la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun. #### 2. La consécration de la nature délictuelle et des conditions strictes de l'indemnité d'occupation Le cœur de l'arrêt réside dans l'affirmation de principe placée sous le visa de l'article 1229 du Code civil : « *une indemnité d'occupation n'est due qu'en raison d'une faute de celui qui se maintient indûment dans les lieux* ». Cette proposition juridique est d'une richesse remarquable. En premier lieu, par
# Cour de Révision de Monaco, 15 mai 1984, n° 25980 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 mai 1984, n° 25980 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/05-15-25980)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre délicat entre la protection des locataires, la régulation étatique du marché immobilier et la liberté contractuelle des propriétaires fonciers constitue un axe fondamental du droit des baux à usage d'habitation. À Monaco, cette tension trouve une expression technique toute particulière à travers la classification administrative et conventionnelle des immeubles, mécanisme déterminant directement le régime juridique applicable au contrat de louage de choses, et singulièrement la fixation du prix du loyer ainsi que les conditions de sa libération. C'est au cœur de cette mécanique classificatoire que s'inscrit l'arrêt rendu par la Cour de révision le 15 mai 1984. À l'origine du litige se trouve un bien immobilier à usage d'habitation, plus précisément un appartement dont la demoiselle B. était propriétaire (l'adresse exacte et les caractéristiques physiques précises du bien ne sont pas précisées dans la décision). Ce local avait fait l'objet d'un contrat de location consenti par la propriétaire, la demoiselle B., au profit d'un preneur, le sieur A. S. (la date de conclusion initiale de ce bail n'est pas précisée dans la décision). La particularité déterminante de cette relation contractuelle résidait dans les stipulations relatives à la classification du bien loué. En effet, aux termes mêmes du contrat de location conclu entre la demoiselle B. et le sieur A. S., l'appartement litigieux était formellement classé dans la catégorie dite « 2 C ». Ce classement revêtait une importance capitale au regard de l'évolution législative intervenue en cours d'exécution du bail ou antérieurement à sa cessation. Le 25 juin 1970, le législateur monégasque a adopté la loi n° 887, dont l'objet spécifique était de libérer certaines catégories de locaux à usage d'habitation des contraintes du secteur strictement réglementé. Cette loi a été officiellement publiée le 26 juin 1970. À cette date précise du 26 juin 1970, qui cristallise l'état du droit et des situations juridiques pertinentes pour l'application du nouveau texte, le contrat de location liant la demoiselle B. au sieur A. S., mentionnant le classement du bien en catégorie 2 C, était en vigueur. Ultérieurement, à la suite du départ du locataire (la date et les circonstances exactes de la libération des lieux par le sieur A. S. ne sont pas précisées dans la décision), le local est devenu vacant. C'est à la faveur de cette vacance que la propriétaire, la demoiselle B., a entendu modifier le statut locatif de son bien. Estimant que le classement conventionnel en catégorie 2 C, tel qu'il figurait dans le bail consenti au sieur A. S., était inférieur à la valeur et à la configuration réelles de son appartement au regard des normes réglementaires en vigueur, la bailleresse a cherché à faire reconnaître que son bien relevait en réalité d'une catégorie supérieure, à savoir une catégorie libérée (plus spécifiquement la catégorie 2 B, ou plus généralement les catégories A et B visées par le texte). L'objectif patrimonial et juridique de la demoiselle B. était ainsi de soustraire son appartement au régime contraignant de la catégorie 2 C pour le soumettre aux dispositions plus favorables de la loi n° 887 du 25 juin 1970, qui permettaient une libération des conditions de location pour certaines catégories de biens. Face au refus de voir son appartement bénéficier du régime de la loi n° 887 — refus impliquant l'intervention ou l'opposition du Ministre d'État, partie défenderesse au pourvoi, garant de l'application de la réglementation sur les locaux d'habitation (les modalités exactes de la décision administrative initiale ou de la naissance du contentieux avec le Ministre d'État ne sont pas précisées dans la décision) —, la propriétaire a engagé une action contentieuse visant à faire constater judiciairement l'applicabilité de la loi du 25 juin 1970 à son bien immobilier. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le litige a suivi la voie procédurale spécifique au contentieux des baux d'habitation à Monaco, avant d'atteindre la juridiction suprême de l'ordre judiciaire monégasque. En première instance, l'affaire a été portée devant la Commission arbitrale des loyers d'habitation de Monaco. Par un jugement rendu contradictoirement le 3 décembre 1981, cette juridiction spécialisée a statué sur la demande de la demoiselle B. tendant à ce que son appartement soit soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Le sens de cette première décision fut défavorable à la propriétaire, puisque la cour d'appel rendra par la suite un arrêt confirmatif rejetant ses prétentions. Mécontente de cette décision de première instance, la demoiselle B. a interjeté appel. La Cour d'appel de Monaco s'est prononcée par un arrêt contradictoire en date du 19 avril 1983. La juridiction du second degré a confirmé le jugement entrepris. Pour rejeter la demande de la propriétaire, les juges d'appel ont retenu qu'à la date de la publication de la loi n° 887, soit le 26 juin 1970, l'appartement litigieux était classé dans la catégorie 2 C en vertu du contrat de location consenti au sieur A. S. La cour d'appel en a déduit que la loi n° 887, en ses articles 1 et 2, ne s'appliquait qu'aux locaux ayant fait l'objet, avant sa publication, d'un classement dans une catégorie libérée (catégories A et B, et plus précisément la catégorie 2 B en l'espèce), refusant ainsi à la bailleresse la possibilité de remettre en cause a posteriori ce classement conventionnel pour revendiquer le bénéfice de la loi nouvelle. C'est contre cet arrêt confirmatif du 19 avril 1983 que la demoiselle B. a formé un pourvoi devant la Cour de révision, dirigeant son action contre le Ministre d'État. Au soutien de son pourvoi, la demanderesse articulait un moyen unique de cassation, particulièrement dense sur le plan de la théorie juridique, reprochant à la cour d'appel une violation directe de la loi, à savoir des articles 1 et 2 de la loi n° 887 du 25 juin 1970 libérant certaines catégories de locaux à usage d'habitation. L'argumentation développée par le pourvoi reposait sur une distinction fondamentale entre le classement *conventionnel* (subjectif et formel) et la catégorie *réelle* (objective et matérielle) du local. La demoiselle B. faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir restreint le champ d'application de la loi n° 887 aux seuls locaux ayant fait l'objet, antérieurement au 26 juin 1970, d'un classement conventionnel dans une catégorie libérée (A et B), et d'avoir par conséquent interdit au bailleur, une fois le locataire parti, d'apporter la preuve que le classement conventionnel dans une catégorie inférieure (en l'occurrence 2 C) ne correspondait pas à la catégorie réelle du local déterminée en fonction des normes réglementaires. Selon la thèse du pourvoi, l'application de la loi n° 887 du 25 juin 1970 ne exigeait que la réunion de deux conditions objectives et cumulatives : 1. D'une part, qu'à la date de la publication de la loi (le 26 juin 1970), le local ait répondu matériellement aux normes réglementaires correspondant objectivement à la catégorie libérée, et ce, « quelle qu'ait été la convention des parties à cet égard ». Le pourvoi soutenait ainsi la primauté de la réalité matérielle et réglementaire du bien sur les stipulations contractuelles potentiellement erronées ou de complaisance. 2. D'autre part, que le local devienne ultérieurement vacant, le départ du locataire permettant précisément, selon la demanderesse, de purger l'effet relatif du classement conventionnel antérieur pour revenir à la vérité objective du classement réglementaire. La Cour de révision était ainsi invitée à trancher un conflit méthodologique majeur quant à l'interprétation des conditions d'application dans le temps et dans l'espace normatif de la loi n° 887 du 25 juin 1970. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soulevé par le moyen unique du pourvoi peut être formulé de la manière suivante : **L'application des articles 1 et 2 de la loi n° 887 du 25 juin 1970, qui libèrent certaines catégories de locaux à usage d'habitation (catégories A et B), est-elle strictement subordonnée à l'existence d'un classement formel du local dans l'une de ces catégories libérées à la date de publication de la loi (le 26 juin 1970), ou le propriétaire d'un bien conventionnellement classé dans une catégorie inférieure (catégorie 2 C) à cette date est-il recevable, lors de la vacance ultérieure du local, à démontrer que celui-ci répondait objectivement aux normes réglementaires d'une catégorie libérée (catégorie 2 B) afin de bénéficier dudit régime de libération ?** Autrement dit, la condition tenant au classement du local à la date du 26 juin 1970 s'entend-elle d'un état de droit formellement cristallisé (notamment par le contrat de bail en cours), ou d'un état de fait matériel susceptible d'être prouvé et requalifié *a posteriori* par le juge au regard des normes réglementaires objectives ? Au-delà de la seule exégèse des articles 1 et 2 de la loi n° 887, la question interrogeait également l'office du juge du fond et la répartition des compétences entre les juridictions du fond et le juge de cassation : la détermination de la catégorie d'un local à une date donnée relève-t-elle d'une qualification juridique contrôlée par la Cour de révision ou du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La réponse de la Cour de révision est empreinte d'une grande fermeté et se caractérise par une concision toute classique. La Haute juridiction rejette la thèse de la réalité objective soutenue par le pourvoi et consacre la thèse formaliste et chronologique adoptée par la cour d'appel. Le raisonnement de la Cour se déploie en deux temps complémentaires : une validation de l'interprétation stricte de la loi par les juges d'appel, suivie d'un retranchement derrière le pouvoir souverain des juges du fond quant à la constatation factuelle du classement. Dans un premier temps, la Cour de révision relève les constatations opérées par la juridiction du second degré : à la date charnière de la publication de la loi n° 887, soit le 26 juin 1970, l'appartement appartenant à la demoiselle B. « était classé dans la catégorie 2 C aux termes du contrat de location par elle consenti au sieur A. S. ». Partant de ce constat, la Cour de révision approuve explicitement la déduction juridique opérée par l'arrêt attaqué en affirmant que celui-ci « a décidé à bon droit que les articles 1 et 2 invoqués de la loi 887 ne s'appliquaient, en vertu de ce texte, qu'aux locaux déjà classés à la date précitée du 26 juin 1970 dans la catégorie 2 B ». L'emploi de l'adverbe « déjà » (« locaux déjà classés ») et de la locution « à bon droit » révèle un contrôle de légalité positif sur l'interprétation de la règle de droit. Pour la Cour de révision, le texte même de la loi n° 887 (« en vertu de ce texte ») impose une condition d'antériorité formelle. La loi ne vise pas les locaux *susceptibles d'être classés* ou *répondant aux normes* de la catégorie 2 B au 26 juin 1970, mais exclusivement les locaux *déjà classés* dans cette catégorie à cette date précise. Dès lors que le contrat de bail en vigueur au 26 juin 1970 assignait au bien la catégorie 2 C, la condition légale faisait défaut. La convention des parties, loin d'être un élément neutre ou contournable après le départ du locataire comme le prétendait le pourvoi, avait cristallisé le statut juridique du bien à la date critique de l'entrée en vigueur de la loi. En conséquence, le rejet de la demande de la demoiselle B. était juridiquement inéluctable. Dans un second temps, la Cour de révision parachève son raisonnement en consolidant l'arrêt d'appel sur le terrain de la technique de cassation. Elle énonce « qu'en statuant ainsi, les Juges d'appel qui n'ont fait qu'user de leur pouvoir souverain en constatant la catégorie du local litigieux à la date susvisée, ont légalement justifié leur décision ». Ce second mouvement de la motivation est remarquable. Alors que le pourvoi tentait d'ériger la question du classement en une question de conformité objective à des normes réglementaires — ce qui aurait ouvert la voie à un débat probatoire et potentiellement à un contrôle de qualification —, la Cour de révision ramène la détermination de la catégorie du local à la date du 26 juin 1970 à une simple « constatation » relevant du « pouvoir souverain » des juges du fond. En lisant le contrat de bail qui mentionnait la catégorie 2 C, la cour d'appel a souverainement constaté un fait juridique (l'état du classement au 26 juin 1970). Ce fait souverainement constaté excluant par lui-même l'application de la loi n° 887, la décision se trouve légalement justifiée, sans qu'il soit besoin ni même permis d'ouvrir un débat sur les caractéristiques matérielles intrinsèques de l'appartement. ### C. Le dispositif En conclusion de cette motivation resserrée, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 15 mai 1984 par la Cour de révision de Monaco (sous la présidence de M. R. Combaldieu, premier président, avec M. J. Marion, vice-président, et sur les conclusions de Mme Picco-Margossian, procureur général) constitue une décision de principe majeure dans l'architecture du droit monégasque des baux à loyer, comme en témoigne le sommaire publié en tête de la décision qui érige la solution en règle générale : « La loi n° 887 du 25 Juin 1970, libérant certaines catégories de locaux à usage d'habitation ne s'applique qu'aux locaux déjà classés à la date de sa publication (26 Juin 1970) dans la catégorie libérée (A et B). » Pour mesurer pleinement la portée théorique et jurisprudentielle de cet arrêt, il convient d'analyser les mécanismes juridiques profonds qui sous-tendent cette solution : l'interprétation stricte des lois opérant une libération sectorielle (1), la force obligatoire et l'opposabilité dans le temps du classement conventionnel (2), et enfin la délimitation de l'office du juge de cassation face aux constatations des juges du fond (3). #### 1. L'interprétation stricte du champ d'application temporel et matériel de la loi n° 887 du 25 juin 1970 La loi n° 887 du 25 juin 1970 occupe une place singulière dans l'histoire législative de l'immobilier d'habitation à Monaco. Intervenant dans un contexte où les locaux d'habitation faisaient l'objet d'un encadrement strict (divisé en catégories réglementaires déterminant la soumission ou non à la taxation des loyers et au maintien dans les lieux), cette loi a eu pour objet de « libérer certaines catégories de locaux à usage d'habitation », à savoir les catégories supérieures dites A et B (et plus spécifiquement la sous-catégorie 2 B mentionnée dans l'arrêt, par opposition à la catégorie 2 C). Sur le plan de la théorie générale du droit, la question centrale posée à la Cour de révision touchait au conflit de lois dans le temps et à la détermination du critère de rattachement permettant le passage d'un régime d'encadrement strict à un régime de liberté (ou de libération partielle). Deux conceptions s'affrontaient : * **Une conception matérielle et évolutive (thèse du pourvoi) :** Selon cette approche, la loi n° 887 aurait fixé un standard objectif de confort ou de standing (les normes réglementaires correspondant aux catégories A et B). Tout local répondant *de facto* à ces normes à la date du 26 juin 1970 aurait vocation à intégrer le secteur libéré, dès lors que l'obstacle contractuel temporaire (le bail en cours stipulant une catégorie inférieure) disparaîtrait par la vacance du local. * **Une conception formelle et cristallisée (thèse de la Cour de révision) :** Selon cette approche, le législateur de 1970 n'a pas entendu ouvrir un droit général à la réévaluation ou au reclassement rétroactif du parc immobilier monégasque au jour de la publication de la loi. En visant les locaux classés dans les catégories A et B, les articles 1 et 2 de la loi n° 887 ont saisi les situations juridiques telles qu'elles étaient formellement établies et reconnues au 26 juin 1970. En consacrant la seconde conception (« ne s'appliquaient, en vertu de ce texte, qu'aux locaux *déjà classés* à la date précitée du 26 juin 1970 »), la Cour de révision fait prévaloir un impératif supérieur de sécurité juridique et de stabilité du parc locatif protégé. Si la thèse du pourvoi avait été admise, tout propriétaire d'un local classé en catégorie inférieure (telle la catégorie 2 C) aurait pu, au départ de son locataire, dix ou quinze ans après 1970 (l'affaire est jugée en 1981-1984, soit plus d'une décennie après la publication de la loi), susciter un contentieux probatoire complexe par voie d'expertise pour tenter de démontrer qu'en juin 1970, son appartement possédait déjà les caractéristiques matérielles de la catégorie 2 B. Une telle ouverture aurait engendré une double conséquence néfaste que la jurisprudence se devait de prévenir : d'une part, un aléa probatoire majeur lié à la reconstitution de l'état matériel d'un bien plus de dix ans en arrière ; d'autre part, une érosion progressive et incontrôlée du secteur locatif relevant des catégories inférieures (comme la catégorie 2 C), au détriment des objectifs de politique du logement poursuivis par l'État monégasque (ce qui explique d'ailleurs la présence du Ministre d'État comme partie défenderesse au pourvoi, veillant au maintien de l'équilibre réglementaire des catégories de logements). #### 2. La force cristallisatrice du classement conventionnel et la théorie de l'acte juridique L'un des aspects les plus riches de l'arrêt du 15 mai 1984 réside dans le rôle qu'il confère au contrat de bail pour déterminer l'application d'une loi d'ordre public économique. Le moyen du pourvoi tentait habilement de dissocier la sphère contractuelle de la sphère réglementaire. L'argumentation de la demoiselle B. reposait implicitement sur le principe de l'effet relatif des contrats et sur la caducité des stipulations contractuelles à l'expiration du bail : certes, disait-elle en substance, j'ai consenti au sieur A. S. un bail classant l'appartement en catégorie 2 C ; mais ce classement purement conventionnel n'avait de valeur qu'entre les parties et pendant la durée du bail. Une fois le locataire parti et le local vacant, ce vêtement contractuel tombe, laissant apparaître la nudité réglementaire et objective du bien, lequel répondait aux normes de la catégorie 2 B. La Cour de révision brise net cette dissociation. Elle juge qu'à la date du 26 juin 1970, l'appartement « était classé dans la catégorie 2 C aux termes du contrat de location par elle consenti au sieur A. S. ». Ce faisant, la Haute juridiction confère au classement conventionnel un effet de cristallisation statutaire. Cette solution s'explique parfaitement au regard des principes gouvernant l'acte juridique. En signant un contrat de location stipulant
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 avril 2017, n° 16033 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 avril 2017, n° 16033 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/04-27-16033)) ## Faits et procédure Par deux actes sous seing privé du 8 novembre 1995, la SAM A a consenti à M. d. CO. un bail portant sur un box de garage (n° 328/329) et un emplacement de parking (n° 3). Un bail d'habitation, enregistré sous le n° 59 393 et daté du même jour, portait sur un appartement et une cave dépendant de l'immeuble « X1 ». Le bail d'habitation contenait une clause résolutoire. Les deux baux de dépendances étaient intitulés « Engagement de location ». Après une notification de hausse de loyer par courrier recommandé du 29 août 2013, fixant le loyer annuel à 115.000 € à compter du 1er décembre 2013, le bailleur a fait délivrer au locataire, le 28 mai 2015, un commandement de payer de 67.119 €. Ce commandement rappelait la clause résolutoire du seul bail d'habitation. Par ordonnance de référé du 16 mars 2016, le président du Tribunal de Première Instance a constaté la résiliation de plein droit du bail de l'appartement, à la date du 8 juin 2015, et ordonné l'expulsion. Il a en revanche débouté la SAM A de sa demande de constat de résiliation de plein droit des engagements de location portant sur le garage et le parking. Par assignation du 5 juillet 2016, la SAM A a saisi le tribunal de première instance afin de faire constater la résiliation des trois baux depuis le 5 juin 2015, d'obtenir le paiement de 233.683,26 €, puis, par conclusions du 17 novembre 2016, de 243.386,37 €, et de réclamer 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le défendeur a conclu à l'irrecevabilité des prétentions relatives au paiement, sollicitant la production d'un décompte hors augmentation du loyer et l'imputation des sommes qu'il estimait avoir indûment versées. ## Question de droit Le tribunal devait trancher plusieurs questions : 1. La demande tendant à faire constater à nouveau la résiliation de plein droit du bail d'habitation, déjà constatée par une ordonnance de référé, est-elle recevable ? 2. La résiliation des baux de dépendances, dont la clause résolutoire n'avait pas été invoquée, peut-elle être prononcée sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, et à quelles conditions ? 3. La hausse de loyer notifiée en 2013 est-elle devenue opposable au locataire, et quel est le montant de la créance du bailleur ? 4. La résistance abusive du locataire est-elle caract
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15390 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15390 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/09-27-15390)) ## Faits et procédure Par contrat du 25 août 2014, la SAM PA. a loué à M. AN. un appartement à Monaco, moyennant un loyer trimestriel de 42.500 euros hors charges, pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2014. Un bail portant sur un parking, à effet du 1er juillet 2011, s'y ajoutait. Face à la défaillance du preneur, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire. Par ordonnance de référé du 18 mars 2015, la résiliation du bail et de l'engagement de location du parking a été constatée à compter du 20 février 2015, et un délai d'un mois accordé pour libérer les lieux. L'expulsion est intervenue le 19 juin 2015. Parallèlement, une saisie conservatoire portant sur une motocyclette appartenant au locataire a été pratiquée. Par jugement du 22 septembre 2015, le Tribunal a condamné M. AN. à payer 68.379,22 euros, outre intérêts, et 3.000 euros de dommages et intérêts. Il a validé la saisie conservatoire, l'a convertie en saisie-exécution et a ordonné la vente du véhicule, laquelle a donné lieu à une adjudication sur folle enchère (non précisé dans la décision : le détail des incidents ayant conduit à cette seconde vente). La SAM PA. a ensuite fait pratiquer, le 15 mai 2015, une saisie-gagerie des meubles garnissant les lieux loués. Elle a assigné M. AN. par acte du 3 août 2015 (l'acte est daté du « 3 août 2016 » dans l'en-tête du jugement, erreur matérielle manifeste au regard de la date de l'assignation mentionnée dans les motifs). Dans ses dernières écritures, elle sollicitait notamment des arriérés de loyers, des frais de remise en état, une indemnité de relocation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, les frais de déménagement et de gardiennage des meubles, ainsi que les frais de gardiennage du véhicule, et la validation de la saisie-gagerie. Le défendeur a formé une demande de bâtonnement de plusieurs passages des écritures adverses, et contesté le montant des sommes réclamées, invoquant notamment un versement de 30.000 euros et la caution de 57.500 euros. ## Question de droit Le Tribunal était saisi de plusieurs questions distinctes, dont deux présentent un intérêt doctrinal particulier : 1. Les passages incriminés des écritures adverses, qui évoquent des infractions pénales (entrave aux enchères publiques, escroquerie), constituent-ils des propos injurieux, outrageants ou diffamatoires susceptibles de bâtonnement au sens de l'article 34 de la loi n° 1.299 du 15 juillet 2005 et de l'article 23, alinéa 2, de la loi n° 1.047 du 28 juillet 1982 ? 2. Une saisie-gagerie peut-elle être validée et convertie en saisie-exécution lorsque le bail a été résilié, et quelles sommes, au regard de l'article 754 du Code de procédure civile, peuvent servir d'assiette à cette mesure ? Accessoirement, la décision pose la question de l'articulation entre le titre antérieur (jugement du 22 septembre 2015) et les nouvelles demandes en paiement de loyers, ainsi que celle de l'indemnité de relocation due en application de l'article 1599 du Code civil. ## Solution et dispositif Sur le bâtonnement, le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-23-11789)) ## Faits et procédure Par deux actes sous seing privé, la SCI R a loué à G. CA. et A. C. BE. RO., à compter du 1er octobre 2006, deux emplacements de parking, puis, à compter du 1er mai 2010, un appartement et une cave situés dans le même immeuble. Les locataires ont cessé de payer loyers et charges à compter de janvier 2012, malgré une mise en demeure et la notification de la résiliation du bail. Par ordonnance présidentielle du 16 avril 2012, la bailleresse a été autorisée à pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers des locataires se trouvant dans les lieux, pour une somme évaluée provisoirement à 50.000 €, « sauf à parfaire ou à diminuer ». La saisie a été réalisée le 14 août 2012. Le procès-verbal mentionne notamment la présence d'un clerc d'huissier accompagné du représentant de la SCI R, et la saisie de 22.000 € en espèces. La bailleresse a assigné les locataires le 13 novembre 2012 en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, en validation de la saisie et sa conversion en saisie-exécution, en vente aux enchères des biens saisis, et en 4.000 € de dommages-intérêts. Par conclusions successives, la créance a été actualisée jusqu'au 31 décembre 2013. Les défendeurs ont sollicité, à titre principal, la nullité de la saisie, en invoquant la violation des articles 514 et 518 du Code de procédure civile. À titre subsidiaire, ils ont demandé une mainlevée partielle fondée sur un principe de proportionn
# Cour d'Appel de Monaco, 26 mars 2019, n° 17966 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 mars 2019, n° 17966 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/03-26-17966)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 21 mai 2014, la bailleresse, Mme p. M., a loué à M. et Mme T. un appartement situé au quatrième étage d'un immeuble monégasque, pour une durée de deux ans à compter du 15 janvier 2014, avec reconduction tacite d'un an sauf préavis de trois mois. Le bail prévoyait un dépôt de garantie égal à six mois de loyer, soit 168 000 euros, et mettait à la charge du preneur la remise en état des lieux, avec une clause d'indemnité journalière de retard et une clause de responsabilité pour « perte de location ou trouble de jouissance ». Les locataires ayant fait connaître, le 28 juillet 2015, leur volonté de ne pas renouveler le bail, un pré-état des lieux de sortie fut dressé le 17 septembre 2015. Dans la nuit du 3 au 4 octobre 2015, un important dégât des eaux survint dans l'appartement à la suite de pluies torrentielles. Un devis de remise en état fut établi le 6 octobre 2015, prévoyant une durée d'environ dix jours ouvrables avant le sinistre. Après diverses échanges, un nouveau devis fut émis le 17 novembre 2015, avec un planning prévoyant une phase d'assèchement confiée à une société spécialisée, puis des travaux achevés le 15 janvier 2016. Les clés furent remises le 1er décembre 2015. La bailleresse retint sur le dépôt de garantie, lors de la restitution, 60 000 euros de loyers et charges perdus pour la période du 1er décembre 2015 au 14 janvier 2016, ainsi que 49 538,39 euros de travaux liés au dégât des eaux, et 31 287,43 euros de travaux hors sinistre, outre d'autres sommes accessoires. Les locataires assignèrent la bailleresse en restitution du solde et en dommages-intérêts. Par jugement du 1er février 2018, le Tribunal de première instance condamna la bailleresse à verser 80 944,63 euros et rejeta les demandes reconventionnelles. Celle-ci interjeta appel. ## Question de droit La Cour devait déterminer si les dégradations résultant d'un dégât des eaux causé par des précipitations exceptionnelles constituent un cas de force majeure dispensant le preneur de les réparer, et si le retard dans la restitution des lieux, dû aux travaux rendus nécessaires par ce sinistre, peut être imputé au locataire, ouvrant droit à indemnisation au profit du bailleur. Plus précisément, la question se décomposait en deux branches : (i) la qualification de force majeure au regard des articles 1570 et 1571 du Code civil, et l'effet de cette qualification sur l'obligation de remise en état pesant sur le preneur ; (ii) l'appréciation de la responsabilité du locataire pour le retard, au regard des articles 1002 et 1003 du même code. ## Solution et dispositif ### Sur la remise en état La Cour rappelle que, selon l'article 1570 du Code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure », et que, selon l'article 1571, il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ». Elle retient que le phénomène pluvieux était exceptionnel, les précipitations ayant atteint plus de 70 mm en moins d'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 2016, n° 15492 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 décembre 2016, n° 15492 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/12-01-15492)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, la société de droit panaméen A a loué à M. v. ME. et Mme a. PA. un appartement de cinq à six pièces situé dans un immeuble de Monaco, moyennant un loyer annuel de 252.000 euros payable par trimestres anticipés. Le bail était conclu pour un an à compter du 1er décembre 2013, avec reconduction tacite annuelle, sauf congé par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de trois mois. Le 27 octobre 2014, les locataires ont remis en mains propres à la société I, administrateur de biens, une lettre annonçant la résiliation du contrat « pour des raisons personnelles », avec libération des lieux souhaitée au 1er décembre 2014. Ils précisaient toutefois demeurer liés jusqu'à la relocation et s'engageaient à payer loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. Le 30 janvier 2015, leur conseil a demandé la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs de la bailleresse, en invoquant des dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du thermostat, ainsi que des défaillances de fenêtres, de portes et de la piscine. La bailleresse a contesté cette demande et réclamé le loyer et les charges du premier trimestre 2015, puis fait délivrer un commandement de payer le 13 février 2015. Par requête du 13 avril 2015, elle a obtenu l'autorisation de pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de deux établissements bancaires, pour 140.053 euros au titre des premier et deuxième trimestres 2015. La saisie s'est révélée infructueuse, le seul compte identifié présentant un solde débiteur. Les locataires ont été assignés le 30 avril 2015 en paiement et en validité de la saisie. Le Tribunal de première instance a été saisi des prétentions respectives des parties : la bailleresse sollicitait la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires au 30 juin 2015 et leur condamnation au paiement des loyers ; les locataires soutenaient que la bailleresse avait failli à ses obligations, et demandaient la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2015, la restitution du dépôt de garantie et des dommages-intérêts. ## Question de droit Le litige soulevait deux questions. La première portait sur le sort du bail à l'échéance de la première période annuelle : le congé notifié par les locataires était-il valable et intervenu dans le délai contractuel ? La seconde concernait la possibilité, pour les preneurs, de mettre fin au bail avant son terme pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien, tels que définis par les articles 1559 et 1560 du Code civil monégasque. Le Tribunal devait donc déterminer si les conditions d'une résiliation anticipée, fondée sur les désordres allégués, étaient réunies, et, à défaut, quelles conséquences tirer de la rupture unilatérale intervenue en janvier 2015. ## Solution et dispositif Le Tribunal retient, en premier lieu, que le bail a été reconduit tacitement. Il relève que le congé devait être notifié avant le 30 sept
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 janvier 1992, n° 26114 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 janvier 1992, n° 26114 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-15-26114)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 18 juin 1985, enregistré à Monaco le 24 juin 1985, la société anonyme monégasque « Le Brasilia » a donné à bail à S. K. une « villa-duplex » pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 1985, moyennant un loyer annuel de 600 000 F payable trimestriellement et par anticipation. Le bail comportait deux clauses déterminantes. La première, le seizième paragraphe, stipulait que le preneur prenait les locaux « en parfait état » et s'engageait à les restituer « dans le même état » en fin de bail, avec une indemnité journalière de retard en cas de remise en état tardive. La seconde, le vingt-deuxième paragraphe, interdisait au preneur tout travaux sans l'accord écrit de la bailleresse, qui devait également agréer les entreprises et l'architecte. Le preneur a réalisé des travaux de transformation. Par ordonnance de référé du 29 février 1988, le président du tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de l'occupant, qui a libéré les lieux le 30 septembre 1988, et prescrit une expertise. L'expert Veisseire, dans son rapport du 19 mai 1989, a comparé la distribution d'origine et la distribution issue des travaux. Il a relevé que les travaux étaient restés inachevés (sol, cuisine et salles de bains, installations électriques, de chauffage et de climatisation, menuiseries, peintures). Il a chiffré à 1 545 386,46 F TTC le coût des travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur état initial. Le préjudice de la bailleresse tenait à l'indisponibilité des locaux jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection, en décembre 1989. Se fondant sur ce rapport, la SAM Le Brasilia a assigné S. K. le 6 juillet 1990 en paiement de quatre chefs de demande : 840 310,82 F au titre des travaux de remise en état, 304 600 F d'indemnité d'occupation et d'acomptes sur charges, 761 500 F d'indemnité de privation de jouissance, et 30 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 30 000 F pour procédure abusive. À titre principal, il soutenait que la bailleresse, en autorisant les travaux, avait renoncé à exiger la remise en état initiale. À titre subsidiaire, il faisait valoir que les travaux avaient amélioré le standing des locaux et que la remise en état était inutile. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, il s'agissait de déterminer la portée d'une clause de restitution « dans le même état » lorsque le preneur a, avec l'accord écrit du bailleur, modifié la distribution des lieux. Plus précisément, la clause impose-t-elle de rétablir la configuration d'origine, ou seulement de restituer les lieux en bon état ? En second lieu, il fallait apprécier l'incidence du comportement du bailleur, qui a autorisé les travaux puis a procédé lui-même à la redistribution des pièces sans mettre en demeure le preneur de poursuivre les travaux inachevés. Ce comportement emporte-t-il renonciation à l'exécution en nature de l'obligation de faire ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord la prétention à la remise en état initiale. Il retient que la clause de restitution en « parfait état » ne peut être interprétée comme imposant au preneur de rétablir la distribution d'origine dès lors que les lieux sont restitués en parfait état. Il relève que la bailleresse ne prouve aucun entretien défectueux et que les travaux ont été autorisés par elle. Il ne retient donc que les inachèvements constatés par l'expert, pour lesquels la bailleresse « serait seulement fondée à réclamer le coût des finitions ». Le tribunal rejette ensuite cette demande de finitions. Il retient que la bailleresse, « en s'abstenant de toute mise en demeure en vue de la poursuite des travaux, délivrée à son locataire, a implicitement mais nécessairement renoncé, de manière définitive, au bénéfice de cette exécution en nature d'une obligation de faire », et qu'elle a également renoncé à la créance d'indemnisation du trouble de jouissance lié à cet inachèvement. S'agissant de l'indemnité d'occupation, le tribunal retient que le preneur, dont le bail était résilié, a occupé les lieux sans droit, ce qui ouvre droit à réparation. Il fixe l'indemnité à un montant égal au loyer précédemment exigible, soit 152 300
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12115 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12115 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/04-10-12115)) ## Faits et procédure Par contrat du 3 décembre 2012, la société anonyme de droit panaméen W. (la bailleresse), représentée par une agence immobilière, a loué à M. KA. (le preneur) un appartement de quatre pièces au quatorzième étage d'un immeuble monégasque. Le bail était conclu pour treize mois à compter du 15 décembre 2012, moyennant un loyer annuel indexé de 171 000 euros, auxquels s'ajoutaient 12 000 euros de charges annuelles. Lors de l'état des lieux d'entrée, réalisé le 14 décembre 2012, il était constaté que le parquet de la chambre centrale avait été entièrement déposé. Le bailleur indiquait que ce parquet serait refait et pris en charge par l'assurance de la copropriété. Selon la défenderesse, le gonflement du parquet, qui rendait sa dépose nécessaire, s'était manifesté après le départ du précédent locataire, le 5 décembre 2012. Par acte du 6 juin 2013, le preneur a assigné la bailleresse devant le Tribunal de première instance. Il demandait la restitution de 22 875 euros de loyers correspondant à six semaines d'indisponibilité de la chambre, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier. Il soutenait que la chambre n'avait été remise en état que six semaines après la prise d'effet du bail, délai qu'il qualifiait de manifestement déraisonnable. Il invoquait également le manquement à l'obligation de délivrance conforme et l'article 1564 du Code civil, tout en précisant qu'il ne sollicitait pas la résiliation du bail. La bailleresse concluait au débouté et formait une demande reconventionnelle de 2 500 euros pour procédure abusive. Elle faisait valoir que le preneur avait accepté les lieux dans leur état à l'article 1.2 du bail, et que l'article 5.3.4 l'obligeait à souffrir les travaux « sans indemnité ou diminution de loyer ». À titre subsidiaire, elle soutenait que seule la chambre concernée était inhabitable, et qu'elle avait supporté un solde de 4 012 euros, la copropriété ayant pris en charge le reste du coût. Le tribunal, statuant contradictoirement et en premier ressort, a rejeté l'ensemble des prétentions du preneur et la demande reconventionnelle. ## Question de droit La décision soulève principalement deux questions. La première porte sur la portée de l'article 1564 du Code civil, dans sa version reprise par le tribunal. Ce texte prévoit qu'en cas de réparations urgentes, le preneur doit les souffrir malgré les incommodités, mais que, si elles durent « plus d'un mois », le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. Il s'agissait de savoir si ce seuil légal s'impose aux parties, ou si une clause contractuelle peut en écarter l'effet. La seconde question concerne le contrôle des effets d'une telle clause. Le tribunal devait déterminer si, malgré la validité de la stipulation, un abus du bailleur pouvait être caractérisé, notamment à raison de la durée des travaux. Le tribunal examine également, à titre préalable, la conformité de la délivrance au regard de l'article 1560 du Code civil, ainsi que la portée de la clause d'acceptation des lieux figurant à l'article 1.2 du bail. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que l'article 1564 « n'étant pas d'ordre public, les obligations du bailleur peuvent être écartées conventionnellement ». Il relève que l'article 5.3.4 du bail prévoit que le preneur « devra souffrir, sans indemnité ni diminution du Loyer, et ce, sans pouvoir en discuter l'urgence, tous travaux, réparations [...] quelle qu'en soit la durée (même supérieure à quarante jours) et l'intensité ». Il constate que la durée de six semaines « dépasse certes le seuil légal », mais que ce dernier « a néanmo
# Cour d'Appel de Monaco, 18 janvier 1977, n° 25846 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 janvier 1977, n° 25846 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1977/01-18-25846)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 11 avril 1974, enregistré le 27 décembre 1974, la S.C.I. Le Régon, représentée par l'Agence Sotransco, a loué à M. A. H. un studio meublé portant le n° 429. Le bail était conclu pour une durée d'un an à compter du 1er mai 1974, renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception (A.R.) deux mois au moins à l'avance. Le bailleur autorisait le preneur à domicilier dans les lieux une filiale d'une société dont le siège est à Dublin et dont il était l'agent responsable. Un état des lieux et un inventaire des meubles étaient annexés au contrat. Le montant du loyer n'est pas précisé dans la décision. Le 12 février 1976, le gérant de la bailleresse a adressé au locataire une lettre recommandée A.R. donnant congé pour le 30 avril 1976. Le preneur ne l'a pas reçue à sa présentation et ne l'a pas retirée auprès des services postaux. Elle a été renvoyée à l'expéditeur le 28 février 1976. Le 20 mars 1976, la bailleresse a rappelé son congé et annoncé des visites de l'appartement à d'éventuels candidats à la location. Le locataire, qui répondait depuis Paris le 29 mars, contestait les modalités de ces visites sans contester leur principe. Il a ensuite refusé à l'huissier l'accès aux lieux, le 11 mai 1976, à la suite d'une sommation du 7 mai lui enjoignant de libérer les locaux. La bailleresse a saisi le juge des référés aux fins d'expulsion. Par ordonnance contradictoire du 9 juin 1976, le Magistrat des référés s'est déclaré incompétent, en estimant qu'existait une contestation sérieuse portant, d'une part, sur la validité du congé, et, d'autre part, sur la qualification commerciale de la location. La S.C.I. Le Régon a interjeté appel. La Cour statue sur cet appel par l'arrêt commenté. ## Question de droit La Cour devait trancher trois questions. En premier lieu, un congé notifié par lettre recommandée A.R. adressée au domicile du locataire est-il valable lorsque le destinataire n'a pas retiré le pli malgré l'avis de passage, et plus généralement lorsque la lettre n'est pas parvenue à sa connaissance ? Le locataire soutenait en effet qu'un congé, acte unilatéral, ne produit d'effet qu'à compter de sa réception effective en temps utile. En deuxième lieu, la location d'un studio meublé, reconduite une seule fois, peut-elle être qualifiée de commerciale, alors que la loi sur les loyers commerciaux n'accorde sa protection qu'aux locaux où une exploitation s'exerce depuis au moins trois ans consécutifs ? En troisième lieu, ces contestations présentaient-elles un caractère sérieux de nature à priver le juge des référés de sa compétence ? ## Solution et dispositif La Cour infirme l'ordonnance entreprise. Elle écarte successivement les deux contestations du locataire, puis fait droit à la demande d'expulsion. Sur la validité du congé, la Cour retient que « la Société bailleresse a usé de son droit contractuel de dénonciation du bail en se conformant aux modalités et délais prévus par celui-ci ». Elle précise que le préavis de deux mois « doit nécessairement s'entendre de la prise à effet de la location, 1er m
# Cour de Révision de Monaco, 17 juin 2024, n° 30522 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 juin 2024, n° 30522 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2024/06-17-30522)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de l'exécution, puis de la résiliation contentieuse, d'un contrat de bail à loyer portant sur un bien immobilier de prestige, couplée à la mise en œuvre de mesures conservatoires et d'exécution forcée. Suivant un contrat de bail à loyer conclu le 11 mars 2016, la société anonyme monégasque (SAM) B. a donné en location à Madame a. A. une villa duplex située à Monaco. Ce contrat a été consenti pour une durée de six années, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 840 000 euros. Le contrat comportait diverses stipulations organisant les relations des parties en cas de défaillance ou de fin de bail, et notamment une clause résolutoire ainsi qu'un article 31 relatif à l'élection de domicile. Aux termes de cet article 31, il était expressément convenu que : « pour l'exécution des présentes et de leurs suites, et notamment pour l'envoi de tout courrier ou signification d'actes, il est fait élection de domicile, pour le bailleur à son siège social, pour le preneur à l'adresse de son appartement loué et ce, même après son départ des lieux loués ou de son départ de la principauté de Monaco ». Au cours de l'exécution du contrat, la locataire a manifesté son intention de quitter les lieux loués à compter du 1er juillet 2020. Dans cette perspective, un accord portant sur une résiliation anticipée du bail sous condition de relocation a été envisagé. Des échanges ont eu lieu concernant la recherche d'un nouveau locataire : Monsieur b. E., en charge de la relocation des biens pour la société bailleresse, a adressé des courriels les 23 juin 2020, 21 septembre 2020 et 22 juin 2021, desquels il ressortait la communication à un tiers des plans des biens à louer ainsi que du prix de la location, et l'organisation d'une visite le 23 septembre 2020. Parallèlement, le bailleur a eu connaissance de la nouvelle adresse électronique de la locataire le 30 novembre 2020 et lui a adressé divers courriels au sujet de l'appartement. La locataire a quitté les lieux pour résider en Angleterre, sans toutefois qu'il soit démontré qu'elle ait formellement informé la société bailleresse de sa nouvelle adresse postale dans ce pays. Confrontée à d'importants impayés de loyers, la SAM B. a engagé le recouvrement forcé de sa créance et la reprise des lieux. Le 10 mars 2021, elle a fait signifier à Madame a. A. un premier commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail, pour un montant de 459 197,50 euros. Le délai de huit jours prévu par ladite clause résolutoire a expiré sans que la preneuse se soit acquittée des causes du commandement, entraînant ainsi la fin du bail à la date du 19 mars 2021 par l'effet de la clause résolutoire. Face à la carence persistante de la débitrice, la société bailleresse a fait délivrer, le 20 avril 2021, un second commandement de payer tendant à la saisie-gagerie des effets et fruits détenus dans les locaux loués, impartissant un délai de 24 heures avant saisie. Le lendemain, soit le 21 avril 2021, le bailleur a été informé de la constitution de Maître Richard Mullot, avocat-défenseur, aux intérêts de la locataire. Le second commandement étant demeuré tout aussi infructueux que le premier, l'huissier de justice commis a procédé, le 30 avril 2021, aux opérations de saisie-gagerie dans les lieux loués. En l'absence de la locataire, l'ouverture des lieux et la saisie ont été pratiquées en présence d'un capitaine de police, et Monsieur C., concierge de l'immeuble, a été établi en qualité de gardien des biens saisis aux termes du procès-verbal. L'huissier a dressé procès-verbal de la saisie-gagerie et l'a signifié à Madame a. A., l'acte étant déposé en mairie le 18 mai 2021 en raison de l'absence de l'intéressée de son domicile. Tout comme pour les commandements des 10 mars et 20 avril 2021, les significations ont été opérées à l'adresse de l'appartement loué en vertu de la clause d'élection de domicile de l'article 31 du bail, déposées en mairie en l'absence de toute personne sur place, avec la mention expresse sur les actes que « le requis a été avisé par lettre recommandée conformément à la loi ». Ultérieurement, le 4 octobre 2021, un procès-verbal de récolement d'objets saisis et de remise des clefs a été dressé par l'huissier de justice. Lors de ces opérations constatant la restitution matérielle des locaux, l'officier ministériel a relevé divers désordres et dégradations dans l'appartement : « des traces ternes visibles sur les plans lavabo en marbre, dans la salle de douche de la chambre 2, des traces de tartre blanchâtres visibles au sol devant la douche ainsi que deux dégâts des eaux dans l'appartement à savoir dans le séjour, une large trace de dégât des eaux avec moisissures visible sur la partie du mur formant poutre à gauche en entrant et dans la pièce sur terrasse, large trace de dégât des eaux avec moisissures en faux-plafond et au niveau de la grille ». D'autres constatations faisaient état de la présence de papier-peint sur les murs des pièces principales (alors qu'ils étaient peints lors de la prise de possession), de fines griffures d'usage sur les marbres au sol et de légères rayures et marques sur les parquets des zones de nuit. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi par la SAM B. suivant exploit d'assignation en date du 2 septembre 2021 aux fins de résiliation du bail, d'expulsion de la locataire et de condamnation pécuniaire, le Tribunal de première instance de Monaco a statué par un jugement rendu le 22 septembre 2022. La juridiction du premier degré a déclaré valides les commandements de payer des 10 mars et 20 avril 2021 ainsi que la saisie-gagerie opérée le 30 avril 2021, a constaté la résiliation du bail et a condamné Madame a. A. à payer à la société bailleresse diverses sommes : le texte de la décision mentionne d'une part une condamnation à hauteur de 759 686,68 euros au titre des loyers impayés, et d'autre part que la preneuse a été déclarée redevable d'une somme globale de 969 686,98 euros envers la SAM B., incluant en outre les frais acquittés par la bailleresse au titre de la saisie-gagerie (frais de garde). Sur appel, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile par un arrêt rendu le 31 octobre 2023 (signifié le 13 décembre 2023), a confirmé la validité des actes d'exécution mais a infirmé partiellement le jugement sur le quantum des condamnations. Devant la juridiction du second degré, la SAM B. a notamment versé aux débats, pour la première fois en cause d'appel, les factures acquittées au titre des travaux de remise en état des lieux. La Cour d'appel a débouté Madame a. A. de ses demandes de nullité des exploits et de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat, l'a déclarée débitrice d'une somme de 38 000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux, et l'a condamnée au paiement d'une somme totale de 1 221 203,20 euros (dont un poste de condamnation de 1 011 203,20 euros incluant les 38 000 euros de réparations locatives). Le 12 janvier 2024, Madame a. A. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt, soutenu par une requête déposée et signifiée le 12 février 2024. Elle sollicitait la cassation de l'arrêt d'appel ainsi que la condamnation de la défenderesse au paiement de 8 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Son pourvoi s'articulait autour de cinq moyens de cassation : - Le premier moyen, divisé en quatre branches, contestait la validité de la signification du commandement du 20 avril 2021 et de la saisie-gagerie du 30 avril 2021. Il soutenait que la clause d'élection de domicile avait pris fin le 19 mars 2021 avec la résiliation du bail (1re branche, visant les articles 82, 989, 1039 et 1089 du Code civil et 148, 152 du Code de procédure civile) ; que le bailleur avait usé de cette clause de mauvaise foi en signifiant des actes à une adresse qu'il savait inoccupée sans prévenir la locataire par courriel ou via son avocat (2e branche, visant l'article 989 du Code civil) ; que l'huissier, ne trouvant personne au domicile élu, devait rechercher le domicile réel avant tout dépôt en mairie (3e branche, visant les articles 148 et 152 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme) ; et que la cour d'appel n'avait pas constaté l'envoi de l'avis de dépôt en mairie par lettre recommandée (4e branche, mêmes textes). - Les deuxième et troisième moyens réunis attaquaient la régularité au fond et en la forme de la saisie-gagerie ainsi que l'imputation des frais de garde. Le deuxième moyen soutenait que la saisie-gagerie exige un bail en cours au jour de l'acte (1re branche, article 754 du Code de procédure civile) et qu'elle était nulle pour avoir été pratiquée en l'absence de la débitrice avec l'assistance d'un capitaine de police au lieu d'un commissaire de police ou du juge de paix (2e branche, articles 515 et 756 du Code de procédure civile). Le troisième moyen faisait valoir que le bailleur saisissant ne pouvait être gardien des meubles qui n'étaient pas entre ses mains et ne pouvait donc réclamer les frais de garde (articles 525 et 757 du Code de procédure civile). - Le quatrième moyen, en trois branches, critiquait la condamnation à hauteur de 38 000 euros pour remise en état des lieux, reprochant à l'arrêt un défaut de motivation faute de détail du calcul (1re branche, article 199 du Code de procédure civile et article 6 § 1 de la CEDH), ainsi que l'imputation au preneur de simples aménagements comme le papier-peint (2e branche, article 1572 du Code civil) et de dégradations relevant de l'usure normale telles que de fines griffures, légères rayures et traces de tartre (3e branche, articles 1572 et 1594 du Code civil). - Le cinquième moyen reprochait à la cour d'appel un défaut de base légale au regard de l'article 989 du Code civil (bonne foi contractuelle) pour avoir écarté la déloyauté du bailleur dans l'exécution de l'accord de résiliation anticipée sous condition de relocation, au seul vu de quelques échanges avec un tiers insuffisants à caractériser une recherche réelle de locataire. En défense, la SAM B. a déposé et signifié une contre-requête le 12 mars 2024 concluant au rejet du pourvoi et sollicitant reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour pourvoi abusif. Le Ministère public a déposé ses conclusions le 18 mars 2024. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était appelée à trancher une série de quatre questions juridiques distinctes touchant au droit processuel civil, au droit des procédures civiles d'exécution et au droit substantiel des contrats de louage : 1. **Sur la survie et la mise en œuvre de la clause d'élection de domicile :** Une clause contractuelle d'élection de domicile stipulant expressément son maintien après le départ du preneur des lieux loués ou de la Principauté demeure-t-elle efficace pour la signification des actes d'exécution postérieurs à l'acquisition de la clause résolutoire, et dans quelles conditions le dépôt en mairie des exploits signifiés à ce domicile élu inoccupé est-il régulier et exempt de mauvaise foi ? 2. **Sur le régime juridique de la saisie-gagerie :** La mise en œuvre de la procédure de saisie-gagerie sur le fondement de l'article 754 du Code de procédure civile est-elle subordonnée à l'existence d'un contrat de bail toujours en cours au jour de l'acte, le moyen pris de la qualité de l'officier de police assistant l'huissier peut-il être soulevé pour la première fois en révision, et le bailleur saisissant dispose-t-il d'un recours contre le débiteur saisi pour le remboursement du salaire versé au tiers constitué gardien ? 3. **Sur l'indemnisation des réparations locatives :** Quelle est l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'évaluation et la motivation par les juges du fond de l'indemnité de remise en état des lieux loués lorsque les factures produites excèdent les seuls désordres constatés par procès-verbal d'huissier ? 4. **Sur la bonne foi dans l'exécution d'un accord de relocation :** L'appréciation des diligences accomplies par le bailleur pour proposer le bien à la location en exécution d'un accord de résiliation anticipée relève-t-elle du pouvoir souverain des juges du fond au regard de l'exigence de bonne foi de l'article 989 du Code civil ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement méthodique, combinant l'interprétation stricte des textes de procédure civile avec un rappel appuyé du domaine relevant de l'appréciation souveraine des juridictions du fond. **En premier lieu**, s'agissant de la régularité des significations des commandements de payer des 10 mars et 20 avril 2021 (premier moyen), la Haute juridiction approuve la cour d'appel d'avoir fait produire effet à la clause d'élection de domicile. Elle relève que l'article 31 du contrat de bail stipulait sans ambiguïté que l'élection de domicile dans les lieux loués valait « pour l'exécution des présentes et de leurs suites » et « même après son départ des lieux loués ou de son départ de la principauté de Monaco ». Dès lors, la clause demeurait applicable au-delà de la date d'effet de la clause résolutoire, jusqu'à ce que la procédure ait atteint son terme (marqué par le jugement du Tribunal de première instance du 22 septembre 2022 validant les exploits). Sur le terrain de la loyauté et des formalités de signification en mairie, la Cour de révision constate, d'une part, que les actes déposés en mairie mentionnaient expressément, contrairement aux affirmations du pourvoi, que « le requis a été avisé par lettre recommandée conformément à la loi », faisant ainsi tomber le grief de manque de base légale. D'autre part, elle retient que la locataire ne démontrant pas avoir informé la bailleresse de sa nouvelle adresse postale en Angleterre, elle ne pouvait valablement lui reprocher d'avoir signifié les actes à l'adresse monégasque élue bien qu'elle n'y résidât plus. La Cour juge que l'ensemble de ces motifs relève de l'appréciation souveraine des juges du fond et justifie légalement la décision. **En deuxième lieu**, sur la validité de la saisie-gagerie et la charge des frais de garde (deuxième et troisième moyens réunis), la Cour de révision apporte trois réponses de droit pur et de technique de cassation : - Sur les conditions de fond de la saisie-gagerie, elle énonce une règle d'interprétation de l'article 754 du Code de procédure civile : dès lors que le bailleur détient une créance de loyer échue, la procédure de saisie-gagerie peut être mise en œuvre, le texte légal « ne conditionnant nullement la mise en oeuvre de cette procédure à l'existence d'un bail toujours en cours au moment de la délivrance de l'acte ». - Sur la régularité formelle de l'ouverture des portes en présence d'un capitaine de police (et non d'un commissaire de police au sens de l'article 515 du Code de procédure civile), la Cour oppose une fin de non-recevoir procédurale classique : n'ayant pas été soulevé devant la Cour d'appel, ce grief est nouveau, mélangé de fait et de droit, et par conséquent irrecevable devant le juge de cassation. - Sur les frais de garde (articles 525 et 757 du Code de procédure civile), elle écarte l'argumentation du pourvoi qui confondait la qualité de gardien et la charge définitive des frais d'exécution. La Cour valide le raisonnement des juges du fond ayant retenu que « le créancier saisissant ayant un recours contre le débiteur saisi après règlement de son salaire au gardien requis », c'est à bon droit que les frais acquittés par la société bailleresse pour cette mesure régulière et fondée ont été mis à la charge de la locataire. **En troisième lieu**, concernant l'indemnisation des travaux de remise en état des lieux à hauteur de 38 000 euros (quatrième moyen), la Cour de révision se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond tant pour la constatation des dégradations que pour l'évaluation du préjudice. Elle rappelle que la Cour d'appel s'est appuyée, par motifs propres et adoptés, sur le procès-verbal de récolement et de remise des clefs du 4 octobre 2021 faisant état de désordres précis (traces ternes sur le marbre, tartre, et surtout deux importants dégâts des eaux avec moisissures dans le séjour et la pièce sur terrasse). Surtout, elle souligne que les juges d'appel ont examiné les factures produites pour la première fois en appel par la bailleresse, ont constaté qu'elles correspondaient à une remise à neuf de nombreux équipements pour lesquels l'huissier n'avait relevé aucun désordre, et ont opéré une réfaction en fixant souverainement à 38 000 euros la « juste indemnisation des travaux de remise en état des lieux ». Ce faisant, l'arrêt est jugé motivé et légalement justifié. **En quatrième lieu**, sur l'allégation de déloyauté contractuelle dans la recherche d'un nouveau locataire (cinquième moyen), la Cour de révision valide là encore l'appréciation souveraine des éléments de preuve par la juridiction d'appel. Relevant que la bailleresse produisait trois courriels (des 23 juin 2020, 21 septembre 2020 et 22 juin 2021) établissant la communication à un tiers des plans et du prix ainsi que l'organisation d'une visite, tandis que la locataire ne versait aucune pièce attestant avoir proposé des repreneurs, les juges du fond ont pu légalement en déduire, en répondant aux conclusions, que la SAM B. avait satisfait à ses engagements sans faire preuve de déloyauté au regard de l'article 989 du Code civil. Enfin, statuant sur les demandes accessoires, la Cour rejette la demande de dommages-intérêts pour pourvoi abusif formée par la SAM B. « eu égard aux circonstances de la cause », et rejette la demande de Madame a. A. au titre des frais irrépétibles (article 238-1 du Code de procédure civile) en raison de sa succombance. ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Rejette la demande de la SAM B. en condamnation de a. A. à lui verser
# Tribunal Suprême de Monaco, 07 octobre 2022, n° 20772 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 07 octobre 2022, n° 20772 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/10-07-20772)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La présente affaire s'inscrit dans la matière particulièrement dense et stratifiée du droit spécial des baux d'habitation à Monaco, qui régit avec une rigueur singulière le parc immobilier édifié antérieurement au 1er septembre 1947. L'articulation entre la préservation de l'habitat, la liberté contractuelle des propriétaires et les impératifs du développement économique local constitue une source constante de contentieux administratifs, dont la décision rendue le 7 octobre 2022 par le Tribunal Suprême offre une illustration topique. À l'origine du litige se trouve Monsieur R. D., propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés au sein d'un même immeuble construit avant la date charnière du 1er septembre 1947. Ce patrimoine immobilier se compose plus précisément d'un appartement situé au premier étage (constituant le lot n° 16), d'une « chambre de bonne » située à l'entresol (lot n° 6) ainsi que de deux caves localisées au sous-sol. Souhaitant valoriser ces actifs immobiliers et modifier leur affectation, Monsieur R. D. a engagé des démarches administratives auprès de la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité au cours de l'année 2018. Sa demande initiale tendait à obtenir l'autorisation de procéder à un changement de destination de l'une de ses caves afin de la transformer en bureau. L'Administration a, dans un premier temps, accueilli favorablement cette requête par une décision en date du 29 mai 2019, acceptant le changement de destination de la cave en « bureau administratif sans réception de public », sous la réserve expresse que le propriétaire produise une attestation de conformité des installations électriques rédigée par un organisme de contrôle agréé de la Principauté. Toutefois, l'objet de cette transformation administrative a évolué au cours de l'année 2020. Par un courrier daté du 14 juillet 2020, le propriétaire a sollicité une modification de sa demande initiale, précisant que le changement de destination souhaité portait en réalité sur la « chambre de bonne » située à l'entresol (lot n° 6) et non plus sur la cave. L'Administration a de nouveau fait droit à cette demande par une décision rectificative intervenue le 23 juillet 2020. Parallèlement à ces démarches d'urbanisme, Monsieur R. D. a entrepris une double opération contractuelle de mise en location et de cession portant sur son bien. Dès le début de l'année 2020, il a manifesté l'intention de donner à bail la « chambre de bonne » à une société à responsabilité limitée dénommée N.W., représentée par son gérant, Monsieur K. N. Un contrat de bail (qualifié de projet par l'Administration mais signé le 25 mai 2020 et enregistré le 15 juin 2020 auprès de la Direction des Services fiscaux selon le requérant) a été établi pour une durée de trois ans, courant du 1er juin 2020 au 31 mai 2023. Il convient de relever une divergence matérielle dans la désignation du bien au sein des écritures rapportées par la décision : le texte du contrat visait la location du « bureau lot n° 16 situé au 1er étage de l'immeuble », bien que l'opération projetée par les parties concernât, dans l'esprit du bailleur, la « chambre de bonne » (lot n° 6). Aux termes des stipulations contractuelles, les lieux loués étaient « exclusivement destinés à un usage de bureau, avec la possibilité d'un employé sur place », moyennant un loyer annuel fixé à 14 000 euros hors taxes (soit 16 800 euros toutes taxes comprises). Surtout, le contrat comportait une clause déterminante stipulant que « le présent contrat est conclu sous réserve de l'autorisation d'exercer délivrée par le Gouvernement monégasque ». Dans le prolongement de ce bail, le gérant de la société preneuse, Monsieur K. N., a adressé une lettre le 12 juin 2020 aux autorités monégasques afin de solliciter l'autorisation de transférer le siège social de la SARL N.W. au sein de l'immeuble. Simultanément, le 14 juillet 2020 — soit le jour même de sa demande rectificative de changement de destination —, Monsieur R. D. a conclu un compromis de vente portant sur ce bureau (lot n° 6) au profit de Monsieur et Madame M. H., moyennant un prix de cession fixé à 365 000 euros. L'acte préparatoire reflétait avec précision la situation administrative et juridique hybride du bien. D'une part, le vendeur y déclarait projeter de changer la destination de la chambre de bonne en « bureau administratif sans réception de public », l'acquéreur déclarant être parfaitement informé et ne vouloir acquérir le bien que si ce changement de destination devenait effectif. D'autre part, le compromis faisait état d'un courrier du 23 mars 2018 annexé au titre de propriété, aux termes duquel la chambre de bonne ne relevait pas des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 par application de son article 1er, premier tiret, mais demeurait soumise aux dispositions de l'article 38 de ladite loi s'agissant d'un immeuble construit avant le 1er septembre 1947, tout en précisant expressément que le bien était soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Une condition suspensive était néanmoins insérée au compromis, subordonnant la vente à la confirmation par la Direction de l'Habitat qu'une fois le changement de destination en bureau administratif devenu définitif, le bien ne relèverait plus de ladite loi n° 887. C'est dans ce contexte d'opérations juridiques étroitement imbriquées qu'est intervenue la décision administrative litigieuse. Par une décision du 10 juillet 2020, prise après avis défavorable de la Direction de l'Habitat, le Ministre d'État a rejeté la demande présentée par la société N.W. tendant au transfert de son siège social. Pour motiver ce refus, l'autorité administrative a relevé que si le logement n'était effectivement pas soumis à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée (en vertu de son article 1er, premier tiret, visant les locaux relevant de la loi n° 887 du 25 juin 1970), il n'en demeurait pas moins que, « s'agissant d'un local à usage d'habitation construit avant le 1er septembre 1947, seule une activité professionnelle sans caractère commerciale peut y être exercée ». Estimant que ce refus opposait un obstacle dirimant à ses projets locatifs et patrimoniaux, Monsieur R. D. a formé, le 24 juillet 2020, un recours gracieux auprès du Ministre d'État. Il y soutenait que son bien, par l'effet de l'autorisation de changement de destination rectifiée la veille (le 23 juillet 2020), ne constituait plus un logement mais un bureau, et que la loi n° 887 du 25 juin 1970 demeurait silencieuse quant à l'exercice d'une activité professionnelle. Il exposait également les conséquences économiques de ce refus, qui paralysait tant la location que la vente indispensable au financement de frais d'entretien et de mise en conformité de l'immeuble. Par une décision explicite en date du 30 novembre 2020, le Ministre d'État a rejeté ce recours gracieux. Maintenant sa position, il a rappelé que le local, ainsi que le mentionnait le compromis de vente du 14 juillet 2020 lui-même, relevait de la loi n° 887 du 25 juin 1970, laquelle n'autorise pas l'exercice d'une activité professionnelle à caractère commercial. Surtout, le Ministre d'État a précisé que la rectification de l'autorisation de changement de destination accordée le 23 juillet 2020 par la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité « ne remet pas en cause l'interdiction d'exploiter une activité commerciale au sein des locaux précités ». ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à ce double refus administratif, Monsieur R. D. a saisi le Tribunal Suprême par une requête enregistrée au Greffe Général le 29 janvier 2021 sous le numéro TS 2021-12. Son recours comprenait deux volets distincts mais complémentaires : d'une part, un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation de la décision initiale du Ministre d'État du 10 juillet 2020 refusant le transfert du siège social de la SARL N.W. ainsi que de la décision du 30 novembre 2020 rejetant son recours gracieux ; d'autre part, un recours de plein contentieux indemnitaire tendant à la condamnation de l'État de Monaco à réparer le préjudice financier résultant de l'illégalité fautive de ces décisions, outre les entiers dépens. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri d'écritures — requête, contre-requête du 26 mars 2021, réplique du 19 avril 2021 et duplique du 18 mai 2021 — cristallisant l'opposition des parties autour de trois axes majeurs : la recevabilité de l'action du propriétaire tiers à l'acte, la détermination de la loi applicable au local litigieux, et la réalité du préjudice allégué. Sur le terrain de la recevabilité, le Ministre d'État opposait, à titre principal, une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité pour agir du requérant. L'Administration soutenait que la décision du 10 juillet 2020 constituait une décision individuelle adressée exclusivement à la SARL N.W., laquelle s'était d'ailleurs abstenue de la contester devant le juge de l'excès de pouvoir. Le Ministre d'État faisait valoir que le bail n'était qu'un projet non signé ou, à tout le moins, que sa validité n'était nullement affectée par le refus de transfert du siège social. Selon l'analyse gouvernementale, la clause du bail stipulant la réserve de « l'autorisation d'exercer délivrée par le Gouvernement monégasque » renvoyait uniquement à l'autorisation administrative d'utiliser le local comme bureau — obtenue le 23 juillet 2020 — et non à l'autorisation de transfert d'un siège social, les deux notions étant juridiquement distinctes. Dès lors, les décisions attaquées ne faisaient pas grief au bailleur. En réplique, Monsieur R. D. revendiquait un intérêt direct et personnel à agir, excipant de sa qualité de propriétaire et de bailleur en vertu d'un contrat dûment signé le 25 mai 2020 et enregistré fiscalement le 15 juin suivant. Selon lui, le refus de transfert du siège social avait mis un terme à l'engagement de la société locataire et entraîné la rétractation des acquéreurs sous compromis, le privant ainsi directement de revenus locatifs et du produit de la vente. Sur le fond du droit, l'argumentation du requérant reposait sur un moyen unique tiré de l'erreur de droit dans la détermination du régime juridique applicable au local. Monsieur R. D. soutenait que l'Administration avait fait une fausse application de la loi n° 887 du 25 juin 1970 (régime du secteur dit libéralisé mais réglementé), alors qu'elle aurait dû appliquer la loi n° 888 du même jour. S'appuyant sur l'abrogation, par l'article 4 de la loi n° 888, du chiffre 1° de l'article 1er de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, ainsi que sur la jurisprudence du Tribunal Suprême (décision n° 2011-1 du 17 juin 2011, *Sieur G. M. c/ Ministre d'État*), il affirmait l'existence d'une règle générale selon laquelle tous les locaux, quelle que soit leur catégorie, qui ont été constamment occupés par leur propriétaire avant le 25 juin 1970 et sont affectés pour la première fois à la location à compter de cette date, échappent au secteur réglementé pour relever du régime de droit commun (secteur libre). Affirmant que sa « chambre de bonne » avait toujours été occupée par son propriétaire jusqu'à sa mise en location en 2020 et qu'elle avait au surplus été transformée en bureau par décision administrative, il en déduisait qu'aucune restriction relative à l'exercice d'une activité commerciale ne pouvait lui être opposée. Il ajoutait que le bail ne prévoyait qu'un usage de bureau, donc administratif, et mentionnait que son frère louait des caves dans le même immeuble à des sociétés commerciales. À titre subsidiaire au fond, le Ministre d'État réfutait cette analyse. Il rappelait que le bien relevait incontestablement de la loi n° 887 du 25 juin 1970, ainsi que le vendeur l'avait lui-même déclaré dans le compromis de vente du 14 juillet 2020, la condition suspensive insérée dans cet acte de droit privé ne pouvant modifier le statut légal du bien en l'absence de confirmation par la Direction de l'Habitat. Surtout, le Ministre d'État exposait la permanence du principe législatif monégasque interdisant l'exercice de toute activité commerciale dans les locaux d'habitation situés dans des immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Ce principe, initialement posé par l'article 37 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, puis repris par l'article 2 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, demeurait pleinement applicable aux locaux régis par la loi n° 887, sans que la loi n° 888 ou le précédent jurisprudentiel de 2011 n'aient eu pour objet ou pour effet de le remettre en cause. Enfin, sur le terrain indemnitaire, Monsieur R. D. réclamait la condamnation de l'État à lui verser la somme totale de 262 340 euros. Ce montant décomposait, d'une part, une perte de revenus locatifs évaluée à 51 840 euros sur les trois années du bail (à raison de 1 400 euros mensuels charges comprises depuis le 1er juin 2020) et, d'autre part, une perte de valeur vénale évaluée à 210 000 euros (la valeur du bien chutant, selon une estimation de l'Agence M., de 365 000 euros dans le secteur libre à 154 500 euros sous le régime de la loi n° 887, avec une valeur locative réduite à 500 euros mensuels). Le Ministre d'État concluait au rejet de ces prétentions, contestant le caractère direct et certain des préjudices allégués et observant que si l'annulation était prononcée, le bien retrouverait ipso facto sa valeur initiale. Il est tout à fait remarquable de noter que, lors de l'audience publique du 22 septembre 2022, le Procureur Général a prononcé des conclusions tendant à ce qu'il soit fait droit à la requête de Monsieur R. D. Malgré cet avis favorable du Ministère public, le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en Assemblée plénière, a, par sa décision lue le 7 octobre 2022, intégralement rejeté la requête. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine de l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême confrontait la haute juridiction monégasque à une double problématique, l'une de nature procédurale, l'autre touchant à la substance même du droit spécial des locaux d'habitation. À titre liminaire se posait la question de la recevabilité du recours pour excès de pouvoir exercé par le propriétaire d'un bien immobilier à l'encontre d'une décision administrative individuelle refusant à une société commerciale locataire l'autorisation de transférer son siège social dans les lieux loués. Un tel tiers à l'acte administratif justifie-t-il d'un intérêt direct et personnel lui donnant qualité pour agir, lorsque ce refus compromet l'exécution d'un bail commercial et la réalisation d'une promesse de vente ? Toutefois, c'est sur le fond du droit que résidait la question juridique centrale et inédite tranchée par la décision. Elle peut être formulée ainsi : un local situé dans un immeuble construit ou achevé avant le 1er septembre 1947, initialement soumis au régime dérogatoire de la loi n° 887 du 25 juin 1970, peut-il basculer dans le régime de droit commun issu de la loi n° 888 du 25 juin 1970 au motif qu'il ferait l'objet d'une première mise en location et d'une autorisation administrative de changement de destination en « bureau », et échapper ainsi à l'interdiction légale d'y exercer une activité commerciale ? Plus fondamentalement, le Tribunal Suprême devait déterminer comment s'articulent dans le temps les différentes strates législatives régissant le secteur protégé et libéralisé (Ordonnance-loi n° 669 de 1959, lois n° 887 et n° 888 de 1970, loi n° 1.235 de 2000) afin de préciser si l'abrogation de l'Ordonnance-loi de 1959 par la loi de 2000 a privé de base légale l'interdiction d'affectation commerciale pour les biens relevant de la loi n° 887. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette question complexe, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement particulièrement didactique et structuré, caractéristique des arrêts de principe rendus en Assemblée plénière. La motivation procède en quatre temps : le rappel exhaustif du cadre textuel, la synthèse dogmatique des régimes juridiques coexistants, la résolution du conflit de lois dans le temps quant à la prohibition de l'usage commercial, et enfin l'application de ces principes à la situation du local litigieux, permettant par ailleurs de faire l'économie de l'examen de la fin de non-recevoir. #### 1. L'exposé minutieux de la généalogie législative Le juge constitutionnel et administratif commence par reproduire avec exactitude les quatre textes fondamentaux qui ont successivement façonné le statut des locaux d'habitation construits avant le 1er septembre 1947 : - **L'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959** modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation : le Tribunal cite intégralement son article 1er (dans sa rédaction antérieure à son abrogation), qui définissait sept cas de vacance soumettant les locaux au régime protecteur, et notamment le 1° visant « Les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation ». Surtout, il relève la teneur de son article 37, aux termes duquel « les locaux affectés à un usage professionnel sans caractère commercial » étaient assimilés aux locaux affectés à l'habitation. - **La loi n° 888 du 25 juin 1970** : le Tribunal rappelle que son article 4 a expressément abrogé les dispositions insérées sous le chiffre 1° de l'article 1er de l'Ordonnance-loi n° 669 précitée. - **La loi n° 887 du 25 juin 1970** portant limitation du champ d'application de l'Ordonnance-loi n° 669 : la juridiction cite ses articles 1er, 2, 3 et 4. Ce texte a soustrait certaines catégories de biens de standing plus élevé (catégorie 1 à compter du 1er octobre 1970, et catégorie 2 sous-catégories A et B à compter du 1er octobre 1971, selon le classement de l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949) aux dispositions les plus contraignantes de l'Ordonnance-loi de 1959 (articles 3, 4, 5 et 14 à 23), dès
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2020, n° 19331 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2020, n° 19331 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/09-29-19331)) ## Faits et procédure Par un contrat « Habitation – Capitalisation » conclu le 12 janvier 2010, l'État de Monaco, par son Administration des Domaines, a consenti à deux époux monégasques un appartement avec cave situé dans un immeuble domanial, pour une durée de soixante-quinze ans, moyennant un prix de 246 367,30 euros. Estimant que le logement avait été loué en méconnaissance du contrat, l'État a assigné les titulaires, par acte du 24 novembre 2017, devant le Tribunal de première instance. Il sollicitait la résiliation du contrat, la constatation de leur qualité d'occupants sans droit ni titre, leur expulsion, ainsi que 20 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal a déclaré l'action recevable, prononcé la résiliation, constaté l'occupation sans droit ni titre, ordonné l'expulsion, prévu la restitution de la somme versée à la signature, rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et mis les dépens à la charge des défendeurs. Il a retenu que la location, intervenue à deux reprises en 2016 et 2017 par le petit-fils des titulaires, était imputable à ces derniers. Les époux ont interjeté appel. Ils soutenaient, en substance, que l'action en résiliation était irrecevable faute de mise en demeure préalable, qu'aucune faute grave ne leur était imputable, et que la faute d'un tiers ne pouvait engager les parties au contrat. À titre subsidiaire, ils demandaient qu'il soit enjoint à l'Administration de réexaminer leur dossier d'attribution d'un logement domanial en qualité de locataires. L'État a formé appel incident, sollicitant des dommages-intérêts pour résistance abusive et pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait résoudre deux difficultés principales. La première portait sur la **recevabilité** de l'action en résiliation : l'article 39 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 permet-il à l'une des parties de demander en justice la résiliation pour inexécution, sans être astreinte au formalisme des articles 32 à 38 de la même loi, et notamment à la mise en demeure préalable ? La seconde concernait le **fond** : le titulaire d'un contrat habitation-capitalisation peut-il voir son contrat résilié à raison d'une sous-location réalisée par un tiers, en l'occurrence un membre de sa famille, sans qu'il ait lui-même procédé à la mise en location ? Il s'agissait, plus précisément, de déterminer si la faute reprochée était imputable aux titulaires et présentait un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1039 du Code civil. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour approuve les premiers juges en ce qu'ils ont retenu que l'article 39 n'instaure pas une voie subsidiaire et que l'État n'était pas tenu de suivre le formalisme des articles 33 à 38. Elle en déduit qu'il « apparaissait dès lors indifférent que cette action n'ait pas été précédée d'une mise en demeure telle que prévue dans le cadre de la résiliation de plein droit ». L'action en résiliation judiciaire fondée sur le droit commun demeure donc ouverte, indépendamment de la procédure de résiliation de plein droit. **Sur le fond.** La Cour retient que la loi n° 1.357, d'ordre public, interdit au titulaire de consentir un bail sans l'autorisation préalable de l'État