202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 21 février 2017, n° 15844 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 21 février 2017, n° 15844 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/02-21-15844)) ## Faits et procédure Par contrat du 9 juillet 2012, enregistré sous le numéro 129884, M. c. MO. a loué à M. s. SH. MO., à compter du 15 juin 2012, un appartement n° 8 au 14e étage d'un immeuble monégasque, ainsi qu'une cave n° 151 au 2e étage, moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros. Le bail était conclu pour douze mois et demi, puis renouvelable annuellement « sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties avec préavis légal ». Par courrier du 26 février 2015, la société A, agissant pour le bailleur, a informé le locataire de la résiliation du bail à son échéance du 30 juin 2015. Le 15 juillet 2015, le bailleur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux, puis, le 23 octobre 2015, a assigné le locataire en expulsion devant le juge des référés. Il soutenait que le bail renvoyait au « préavis légal », fixé à trois mois pour les baux d'un an ou plus, et que le terme « signifié » de l'article 1579 du Code civil n'imposait pas une délivrance par acte extrajudiciaire. Par ordonnance du 6 juillet 2016, le juge des référés a constaté que le bail n'avait pas été renouvelé à son échéance du 30 juin 2015, accordé au locataire un délai d'un mois à compter de la signification pour quitter les lieux, et ordonné, à défaut, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. Il a également condamné le locataire aux dépens. Le locataire a interjeté appel. Il demandait notamment de constater une résiliation « irrégulière », de dire le bail tacitement renouvelé jusqu'au 30 juin 2016, d'enjoindre au bailleur de délivrer des quittances et, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de trois mois pour libérer les lieux. Le bailleur concluait à la confirmation de l'ordonnance, sauf en ce qu'elle accordait un délai, et formait des réserves quant aux indemnités d'occupation. En cours d'instance, le locataire a sollicité la restitution d'une caution de 4 260 euros, que le bailleur contestait en invoquant l'irrecevabilité de cette demande devant le juge des référés. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions : 1. Le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au domicile du locataire, satisfait-il à l'exigence de l'article 1579, alinéa 1er, du Code civil, qui vise un « congé signifié » ? 2. Le congé, notifié plus de quatre mois avant le terme, a-t-il été délivré dans le délai requis de trois mois, et le bail a-t-il ainsi pris fin le 30 juin 2015 ? 3. Le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, peut-il obtenir des quittances de loyer pour la période postérieure au terme ? 4. Le juge des référés peut-il statuer sur une demande de remboursement de caution ? 5. Le délai d'un mois accordé pour quitter les lieux doit-il être réformé ? ## Solution et dispositif La Cour retient que, « par application de l'article 1579 du Code civil, le congé do
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 janvier 2017, n° 15558 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/01-05-15558)) ## Faits et procédure Par contrat signé les 8 décembre 2013 et 4 juillet 2014, enregistré le 11 juillet 2014 sous le numéro 139539, Liliana LA. a loué à M. c. EV. et Mme t. BE. un appartement situé au dixième étage d'un immeuble monégasque. Le bail était consenti pour trois ans, du 1er juillet 2014 au 30 juin 2017, avec tacite reconduction. Le loyer annuel s'élevait à 80 000 €. Par acte notarié du 10 septembre 2015, M. g. S. a acquis l'appartement. Il reprochait ensuite aux locataires d'avoir, en violation du bail, sous-loué le logement à l'occasion du Grand Prix de Formule 1. Par exploit du 7 janvier 2016, il les a assignés devant le Tribunal de première instance aux fins de voir prononcer la résiliation du bail avec libération des lieux dans le mois de la signification, ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer à compter de la résiliation. Les défendeurs ont sollicité le rejet des pièces adverses n° 4 et 5 et des demandes faute de manquement grave. Ils faisaient valoir, d'une part, que le demandeur avait tenté à deux reprises, avant et après l'acquisition, d'obtenir leur départ (offre d'achat, puis offre d'indemnité de 100 000 € en septembre 2015) ; d'autre part, que le contrat de location conclu avec la société First class organisation avait été annulé et que l'appartement n'avait pas été loué lors du Grand Prix 2016. Le demandeur soutenait que le bail interdisait toute sous-location sous peine de résiliation, que les locataires sous-louaient habituellement le logement lors de cet événement pour une somme importante (27 000 € pour trois jours), et que « peu importe la gravité de la faute ». Le tribunal a d'abord déclaré recevables les pièces n° 4 et 5, dûment traduites en français par le demandeur. ## Question de droit Le litige posait deux questions. La première portait sur la temporalité des manquements invoqués : le bailleur pouvait-il se prévaloir de sous-locations intervenues avant son acquisition de l'immeuble ? La seconde concernait l'appréciation de la gravité de la violation du bail, au regard de l'article 1039 du Code civil, qui dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement », la résolution devant être demandée en justice, et un délai pouvant être accordé « selon les circonstances ». Le tribunal rappelle qu'il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation d'établir « l'existence effective d'une violation grave du bail », en considération de l'ensemble des circonstances survenues jusqu'au jour du jugement. ## Solution et dispositif Le tribunal retient deux motifs cumulatifs. **En premier lieu**, le bailleur « ne saurait se prévaloir des conditions d'exécution du bail antérieures à l'acquisition de l'appartement ». Il ne peut donc reprocher à M. c. EV. d'avoir sous-loué pendant les Grands Prix antérieurs au 10 septembre 2015. **En second lieu**, la violation alléguée n'est pas, à la date du jugement, suffisamment grave pour fonder la
# Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15304 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15304 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/09-26-15304)) ## Faits et procédure Par contrat du 6 août 2004, M. j. HA. a donné à bail à M. j. JO-FL. un appartement de cinq pièces avec terrasse et jardin, ainsi qu'un emplacement de parking, dans un immeuble de la rue Grimaldi à Monaco. Le loyer annuel était fixé à 96 000 euros, avec un dépôt de garantie initial de 24 000 euros, porté à 27 447 euros en cours de bail. Le bail était conclu pour trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 30 novembre 2004, à la suite de travaux réalisés par le locataire. Après des griefs formulés en février 2010 relatifs à des modifications non autorisées dans la cuisine et la salle de bains, la bailleresse a délivré congé le 14 mai 2010. Elle a fait dresser un constat d'huissier le 11 juin 2010, puis fait signifier le 13 juillet 2010 un commandement d'effectuer, dans un délai de huit jours, les travaux de remise en état énumérés, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire. Les travaux n'ayant pas été exécutés, le locataire a quitté les lieux le 31 août 2010, date du constat de sortie. La bailleresse a assigné le locataire devant le Tribunal de première instance pour voir constater la résiliation du bail aux torts de celui-ci au 22 juillet 2010 et obtenir réparation. Par jugement du 19 février 2015, le tribunal a constaté la résiliation à cette date, condamné le locataire à 123 774,87 euros au titre des loyers et des frais de remise en état, validé une saisie-arrêt à hauteur de 90 000 euros, et rejeté les demandes indemnitaires réciproques pour résistance et procédure abusives. Le locataire a interjeté appel. Il soutenait notamment que le bail avait été résilié par l'effet du congé et non de la clause, que les travaux litigieux avaient été tacitement ou verbalement approuvés, et que la bailleresse ne justifiait pas de la durée de la vacance. L'intimée a formé appel incident. ## Question de droit Deux questions principales étaient soumises à la Cour. La première porte sur la validité de la résiliation : des travaux réalisés en cours de bail sans autorisation écrite et préalable du bailleur, suivis d'une absence d'exécution du commandement de remise en état dans le délai imparti, permettent-ils de constater l'acquisition de la clause résolutoire, et la date de résiliation peut-elle être fixée au 22 juillet 2010 ? La seconde concerne les conséquences pécuniaires de la résiliation : le locataire fautif doit-il l'indemnité prévue par l'article 1599 du Code civil, et comment en apprécier la durée, en distinguant le « temps nécessaire à la relocation » et la période effective de vacance ? Se pose enfin la question de l'imputation des frais de remise en état, qui suppose un examen comparatif des états des lieux. ## Solution et dispositif La Cour confirme la résiliation de plein droit du bail, aux torts exclusifs du locataire, sur le fondement de la clause résolutoire. Elle relève que la clause 4.3 du bail subordonnait « tous travaux ou modification des lieux loués, jardin inclus » à l'autorisation écrite et préalable du bailleur. Elle retient que, si l'autorisation de la modification de la porte-fenêtre de la cuisine résultait de la signature d'une demande de permis de construire (19 mai 2006), il ne résultait pas des pièces « que j. JO-FL. ait obtenu l'accord écrit préalable de sa bailleresse » pour les autres travaux, « quand bien même lesdits travaux auraient-ils été destinés à embellir les lieux ». La Cour ajoute que les causes du comm
# Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/02-18-11894)) ## Faits et procédure M^me g. GA., propriétaire d'un appartement de cinq pièces soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation afin de faire fixer le loyer mensuel de ce logement à 3.111 euros. Par jugement du 10 avril 2013 (R.4701), la Commission a fixé le loyer mensuel, hors charges, à 2.121 euros. M^me GA. a relevé appel par exploit du 18 octobre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000058), aux fins de réformation et de fixation du loyer à la somme initialement réclamée. Le Procureur général, intimé, a déposé des conclusions le 30 octobre 2013 et a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la Cour. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 janvier 2014. À l'appui de sa demande, l'appelante faisait valoir plusieurs moyens : - la rareté du bien, qui expliquerait l'absence de loyers de référence pour un appartement de cinq pièces dans le même quartier ; - le caractère prestigieux du quartier de Monaco-Ville ; - une moyenne d'environ 3.266,66 euros par mois, résultant de trois évaluations émanant de professionnels de l'immobilier ; - l'omission, par la Commission, de la présence d'un ascenseur dans les parties communes et de la vue sur le Port Hercule et Monte-Carlo depuis la cuisine et le salon ; - la réalisation de travaux conséquents dans les lieux. Elle a produit, à l'appui de son appel, le courrier recommandé adressé à la Commission, le jugement critiqué et les trois estimations de valeur locative datées de juin et juillet 2013. ## Question de droit La question posée était de savoir si le propriétaire d'un logement relevant de la loi n° 1.235 peut obtenir la réformation de la décision de la Commission arbitrale fixant le loyer lorsqu'il n'apporte ni référence de comparaison ni les caractéristiques du logement exigées par l'article 18 de cette loi. Le texte de l'article 18, tel que reproduit par la Cour, prévoit que le loyer « est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique (…), situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes ». Le juge devait donc apprécier si l'appelante avait satisfait à cette exigence de comparabilité. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de la Commission. Son raisonnement procède en deux temps. **En premier lieu**, la Cour relève que l'appelante n'établit pas le bien-fondé de son grief. Elle ne produit aucun plan permettant de connaître la superficie, la composition intérieure et la situation exacte du logement. Les trois estimations sont jugées « non suffisamment étayées par des éléments extérieurs (photographies ou plans) » et reposent « sur les seules déclarations des agents immobiliers », à l'exception de l'évaluation AGEPRIM, qui permet d'établir la réalité des travaux entrepris. L'appelante ne fournit par ailleurs aucune référence utile de comparaison ni aucune offre de location dans le quartier. La Cour en déduit qu'« il est dès lors impossible (…) de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15052 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15052 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/06-23-15052)) ## Faits et procédure Par un bail d'habitation conclu par acte sous seing privé du 1er décembre 2000, la Société anonyme monégasque A (ci-après la SAM A) a loué à MM. n. TE. et k. g. TE. un appartement situé au 16e étage de l'immeuble « X1 », à Monaco, moyennant un loyer annuel indexé de 180 000 francs. Les locataires ont cessé de s'acquitter des loyers et charges à compter du 15 mars 2015. Un commandement de payer de 21 161,14 euros en principal a été délivré le 8 septembre 2015, visant une clause de résolution de plein droit huit jours après mise en demeure ou commandement demeuré infructueux. Une assignation en référé aux fins d'expulsion a été délivrée le 8 novembre 2015 et demeure pendante. Les locataires sont, selon la demanderesse, occupants sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2015. Sur requête du 9 octobre 2015, le Président du Tribunal de première instance a autorisé, par ordonnance du 14 octobre 2015, une saisie-gagerie sur les biens garnissant les lieux. Elle a été pratiquée le 3 décembre 2015 et signifiée le 9 décembre 2015 à k. TE. Par exploit du 29 décembre 2015 (RG n° 2016/000275), la SAM A a assigné les locataires en validation de la saisie-gagerie, conversion en saisie-exécution et vente aux enchères publiques, avec exécution provisoire. Elle sollicitait en outre que soit constatée la possibilité de recouvrer sa créance sur le produit de la vente. Le décompte arrêté au 14 mars 2016 faisait apparaître une somme de 53 061,14 euros. Les défendeurs, assignés à personne pour l'un et à domicile pour l'autre, n'ont pas comparu. Par jugement avant dire droit du 17 mars 2016, le tribunal a soulevé d'office l'irrecevabilité tirée de l'absence de demande de condamnation à paiement, ordonné la réouverture des débats et invité la demanderesse à conclure sur ce moyen. Par conclusions du 21 avril 2016, la SAM A a maintenu ses demandes et formé une demande additionnelle en paiement de 135 743,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2015 au 30 juin 2016. Elle soutenait que cette demande était connexe à la demande principale, qu'elle était « implicitement » contenue dans l'assignation, et que la décision rendue par défaut pourrait faire l'objet d'une opposition. Les défendeurs n'ont pas davantage comparu. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, une demande en paiement formée par conclusions additionnelles, après une assignation ne sollicitant que la validation d'une saisie-gagerie, peut-elle être regardée comme recevable au motif qu'elle est connexe à la demande principale et qu'elle résulte de pièces visées dans l'assignation ? En second l
# Tribunal Suprême de Monaco, 12 juillet 2022, n° 20637 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 12 juillet 2022, n° 20637 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/07-12-20637)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La question du logement au sein de la Principauté de Monaco cristallise depuis la seconde moitié du XXe siècle une tension permanente entre, d'une part, la garantie constitutionnelle du droit de propriété et, d'autre part, les impératifs démographiques et sociaux liés à l'exiguïté du territoire monégasque. Dès l'année 1949, l'État monégasque a instauré une régulation du secteur locatif d'habitation afin de permettre aux foyers monégasques ainsi qu'aux ressortissants étrangers privés de logement à la suite de la guerre de continuer à se loger sur le territoire national. Cette régulation s'est traduite par l'instauration d'un secteur locatif dit « protégé », caractérisé à l'origine par un système d'encadrement légal au sein duquel l'État fixait unilatéralement un loyer forfaitaire pour les locaux concernés. Au fil des décennies, des réformes législatives successives ont aménagé ce régime. La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 a substitué au loyer forfaitaire un régime d'encadrement imposant aux propriétaires de fixer le loyer par référence aux loyers appliqués à des logements comparables, relevant du même régime juridique et situés dans des immeubles présentant des caractéristiques équivalentes. Alors qu'il avait été initialement envisagé de mettre un terme à ce régime à l'issue d'un délai de cinq ans, la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 a pérennisé le système d'encadrement des loyers dans le but de permettre aux nationaux de se loger dans leur pays, aux côtés d'une population stable justifiant d'attaches réelles et anciennes avec la Principauté, indépendamment de toute considération de fortune. Toutefois, le critère temporel d'assujettissement à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 — à savoir les locaux construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 — emportait une conséquence mécanique majeure : la démolition d'un immeuble ancien en vue de sa reconstruction faisait sortir les nouveaux logements édifiés du champ d'application de la loi de 2000, ces derniers étant achevés postérieurement à la date butoir de 1947. Face à la multiplication des opérations de promotion immobilière, ce mécanisme a engendré un phénomène de disparition progressive du parc locatif relevant du secteur protégé. Pour endiguer cette érosion, une proposition de loi n° 239 a été déposée le 1er juin 2018 sur le bureau du Conseil National. Ce texte initial entendait élargir le champ des personnes protégées et créait un dispositif imposant aux propriétaires souhaitant démolir et reconstruire des immeubles du secteur protégé de céder à titre gratuit à l'État des locaux similaires afin de les soumettre à la loi du 28 décembre 2000, avec pour contrepartie un droit de surélévation relevant du secteur libre. Le Gouvernement Princier a transformé cette initiative parlementaire en un projet de loi n° 1.006, déposé le 2 décembre 2019 (également mentionné au 12 décembre 2019 dans l'exposé des requérants). Tout en conservant l'économie générale du dispositif de reconstitution du parc protégé, le projet de loi a substitué à la cession gratuite un mécanisme de cession à titre onéreux, dont le prix devait néanmoins être calculé en prenant pour base le seul coût de la construction. Ce processus législatif a abouti à l'adoption de la loi n° 1.508 du 2 août 2021 relative à la sauvegarde et à la reconstruction des locaux à usage d'habitation relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Cette loi modifie substantiellement le régime du secteur protégé à travers plusieurs séries de mesures : * Elle élargit la catégorie des personnes protégées aux « Enfants du pays » (tels que définis par la loi du 2 juillet 2021) ainsi qu'aux parents étrangers d'enfants monégasques sous certaines conditions de résidence et de charge effective (article 2). * Elle réforme les obligations en matière de congé, de préavis (fixé à six mois) et de prise en charge financière ou matérielle du relogement des locataires évincés lors d'opérations de démolition-reconstruction ou de travaux de surélévation et d'addition de construction rendant les lieux impropres à l'habitation (articles 3, 4 et 5). * Elle précise les règles de détermination des loyers par référence au sein du secteur d'habitation (article 6). * Enfin et surtout, par son article 8 (insérant un article 39-1 dans la loi du 28 décembre 2000), elle conditionne la délivrance des autorisations de démolir et de reconstruire des immeubles comprenant au moins un local régi par la loi de 2000 à l'obligation pour le propriétaire de construire, à l'étage médian du nouvel édifice, un ou deux « étages spécifiques » composés exclusivement de locaux de substitution (assortis chacun d'un emplacement de stationnement et d'une cave), et de les céder à l'État à l'achèvement des travaux moyennant un prix calculé sur la base du coût de la construction défini par arrêté ministériel (ou, à défaut et avec l'accord de l'État, de procéder à une dation de locaux existants ou à une affectation dans une opération concomitante). En contrepartie de cette cession obligatoire, la loi prévoit l'octroi de plein droit d'une majoration du volume constructible d'un ou deux étages libres de toute contrainte locative. En application de ce texte, deux arrêtés ministériels n° 2021-816 et n° 2021-817 ont été édictés le 17 décembre 2021 pour fixer le mode de calcul du coût de la construction et les critères d'équivalence des locaux de compensation. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que ce nouveau dispositif législatif portait une atteinte inconstitutionnelle à leurs droits fondamentaux, deux recours en annulation distincts ont été introduits devant le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, statuant en matière constitutionnelle et siégeant en Assemblée plénière. Le premier recours (enregistré le 5 octobre 2021 sous le numéro TS 2022-01) a été formé par les hoirs M. (Monsieur C. M., Madame D. M. et Madame M. M.), propriétaires de biens immobiliers situés dans le secteur protégé. Leur requête tendait à l'annulation du seul article 8 de la loi n° 1.508 du 2 août 2021, ainsi qu'à la condamnation de l'État aux entiers dépens. Le second recours (enregistré sous le numéro TS 2022-02, dont le développement initial dans les visas est partiellement omis dans le texte reproduit de la décision, mais dont la teneur ressort intégralement des motifs et du résumé officiel) a été introduit par l'Association des propriétaires de Monaco et visait à l'annulation des articles 2, 3, 4, 5, 6 et 8 de la même loi. À l'appui de leurs prétentions dirigées contre l'article 8, les hoirs M. soutenaient que ce texte violait le droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution monégasque, tant au titre d'une privation de propriété dépourvue de juste indemnité qu'au titre d'une atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice de ce droit. Ils faisaient valoir une série d'arguments techniques particulièrement circonstanciés : * Le mécanisme de cession forcée à l'État constitue une véritable expropriation qui ne dit pas son nom, privant les propriétaires de la faculté de conserver leurs biens reconstruits ou de choisir librement leur acquéreur. * Le cahier des charges imposé par l'État (détermination étatique de la typologie des logements, obligation d'affecter des étages entiers dès lors qu'un seul appartement de l'immeuble démoli relevait de la loi de 2000) engendre un « effet de cliquet » obligeant les propriétaires à céder à l'État des surfaces supérieures à celles détruites, pénalisant par ailleurs les copropriétaires de lots libres dans les immeubles « mixtes ». * Le mode de calcul des surfaces ne retient que la « surface intérieure », aboutissant à une dépossession gratuite des superficies extérieures (balcons, loggias, terrasses), tandis que l'obligation d'assigner l'étage médian (et le cas échéant l'étage immédiatement supérieur) aux locaux cédés à l'État valorise artificiellement le patrimoine public au détriment des copropriétaires privés relégués aux étages inférieurs. * L'obligation de rattacher à chaque local de substitution une cave et un emplacement de stationnement (dont la valeur unitaire sur le marché monégasque oscille entre 200 000 et 300 000 euros) excède le champ de la loi de 2000, qui ne vise que l'habitation, et se heurte à des impossibilités matérielles tout en privant les propriétaires de profits légitimes. * Les alternatives de dation ou d'affectation dans une opération concomitante sont en pratique réservées aux seuls promoteurs immobiliers disposant de plusieurs immeubles neufs. * Sur le terrain indemnitaire, le prix de cession est plafonné au seul coût de revient de la construction (évalué en moyenne à 5 000 euros par mètre carré contre une valeur vénale de revente sur le marché du neuf de 50 000 euros par mètre carré, soit un rapport de un à dix). De surcroît, l'arrêté ministériel n° 2021-816 du 17 décembre 2021 exclut ou réduit de nombreux postes de dépenses (fixant un prix forfaitaire, non révisable et non indexable) et la loi met les frais d'acte à la charge exclusive du propriétaire vendeur, à rebours des usages et de l'article 1435 du Code civil. * Enfin, la contrepartie résidant dans la majoration du volume constructible d'un ou deux étages est jugée illusoire, car enserrée dans les règles strictes d'urbanisme, privée du bénéfice des hauteurs sous plafond de trois mètres prévues par l'Ordonnance Souveraine du 13 septembre 2013 (limitant les étages à 2,7 mètres), et dépourvue d'intérêt lorsque le règlement d'urbanisme autorisait déjà de tels volumes. L'Association des propriétaires de Monaco contestait quant à elle, outre l'article 8, l'élargissement des bénéficiaires du secteur protégé opéré par l'article 2 (estimant qu'il excédait les limitations constitutionnellement admissibles au droit de propriété), la participation financière du propriétaire au relogement étatique et les préavis de six mois instaurés par les articles 3 et 5 (jugés excessifs), l'obligation de relogement pesant sur le propriétaire réalisant des travaux de surélévation ou d'addition de construction prévue par l'article 4 (invoquant une rupture du principe d'égalité par rapport aux propriétaires procédant à une démolition-reconstruction), ainsi que les modalités de fixation des loyers de référence de l'article 6 (reprochant au texte de ne pas permettre une comparaison adéquate et d'exclure les loyers du secteur libre neuf). En défense, par une contre-requête du 7 décembre 2021 et une duplique du 7 février 2022, le Ministre d'État concluait au rejet des requêtes et à la condamnation des requérants aux dépens. Le Gouvernement Princier soutenait que la loi poursuivait trois objectifs d'intérêt général majeurs : mettre fin à la disparition programmée du secteur protégé, assurer le renouvellement qualitatif de ce parc pour offrir des logements confortables aux personnes protégées, et libérer à terme les propriétaires privés des contraintes de la loi de 2000 en repositionnant l'État comme acteur principal et stratégique du secteur social. Sur la constitutionnalité de l'article 8, le Ministre d'État réfutait toute qualification d'expropriation ou de privation de propriété : selon lui, le texte n'imposait pas aux propriétaires de céder leurs biens existants, mais édictait une simple « obligation d'édifier des locaux revenant à l'État moyennant indemnité » à l'occasion d'une opération volontaire de reconstruction. Il affirmait que l'équilibre économique était pleinement sauvegardé et même très favorable aux propriétaires, puisque ceux-ci conservaient l'intégralité de leurs volumes antérieurs désormais libérés du régime de la loi de 2000 et bénéficiaient de plein droit, par dérogation aux cotes maximales du Règlement d'urbanisme, d'un volume supplémentaire équivalent aux étages transférés à l'État, doté d'une valeur vénale et locative en secteur libre très supérieure. Il ajoutait que le coût de construction intégrait celui des terrasses, caves et parkings, et que l'invocation des arrêtés ministériels d'application du 17 décembre 2021 était inopérante pour apprécier la constitutionnalité d'une loi. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême était invité à résoudre une question fondamentale de droit constitutionnel économique et social : dans quelle mesure le législateur monégasque peut-il, au nom de l'objectif d'intérêt général visant à préserver et renouveler le parc immobilier à loyer modéré destiné aux nationaux et aux résidents durablement établis (« Enfants du pays »), alourdir les obligations pesant sur les propriétaires bailleurs du secteur protégé — en élargissant le cercle des bénéficiaires, en renforçant les contraintes de préavis et de relogement, et surtout en subordonnant toute opération de démolition-reconstruction à la construction et à la cession forcée à l'État, au prix coûtant, d'étages entiers de logements de substitution avec leurs dépendances contre l'octroi d'un bonus de constructibilité — sans méconnaître le droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution ni le principe d'égalité devant la loi ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir joint les deux requêtes connexes, le Tribunal Suprême déploie un contrôle de constitutionnalité différencié et d'une grande précision chirurgicale. S'appuyant sur sa grille d'analyse classique qui concilie la protection du droit de propriété (article 24 de la Constitution) avec les exigences résultant de l'exiguïté géographique du territoire et de la priorité accordée aux Monégasques (articles 25 et 32 de la Constitution), la Haute Juridiction procède en deux temps : elle valide les dispositions d'aménagement du régime locatif (articles 2 à 6), au besoin sous le bénéfice de réserves d'interprétation, avant de frapper d'une censure totale le mécanisme de cession forcée de l'article 8 et ses dispositions indissociables. #### 1. La validation sous réserves des aménagements du statut locatif protégé (articles 2 à 6) Le Tribunal Suprême examine successivement les griefs formulés par l'Association des propriétaires de Monaco contre les articles 2 à 6 de la loi n° 1.508 du 2 août 2021 : * **Sur l'élargissement des bénéficiaires (article 2) :** La loi ajoute à la liste des personnes protégées le père ou la mère d'un enfant monégasque ayant eu pendant au moins dix ans la charge effective de cet enfant et justifiant d'au moins dix années de résidence à Monaco, ainsi que les ressortissants étrangers reconnus comme « Enfants du Pays » par la loi du 2 juillet 2021 (qu'un de leurs auteurs ou adoptants soit lui-même né et résident à Monaco ou qu'ils relèvent des autres catégories définies par ladite loi). Le Tribunal juge qu'en prenant en compte « les liens étroits de ces catégories de personnes avec la Principauté », le législateur a fait usage de sa « liberté d'appréciation » sans porter au droit de propriété une atteinte excédant ce qu'autorisent les exigences constitutionnelles (considérants 6 et 7). * **Sur l'indemnité de relogement et le préavis de six mois en cas de démolition-reconstruction ou de travaux lourds (articles 3 et 5) :** L'article 3 confie à l'État le relogement des locataires évincés lors d'une démolition-reconstruction afin de ne pas en faire peser le poids financier sur ces derniers, mais impose au propriétaire de verser à l'État une indemnité forfaitaire par locataire, fixée par arrêté ministériel. Le Tribunal valide le principe d'une telle participation financière, mais assortit sa décision d'une première **réserve d'interprétation** directive à l'adresse du pouvoir réglementaire : « il appartiendra au Ministre d'État de fixer le montant de cette indemnité conformément à son objet et de veiller à ce qu'elle ne constitue pas une charge excessive pour les propriétaires concernés » (considérant 8). Par ailleurs, l'instauration d'un préavis de congé de six mois, tant pour démolition-reconstruction (article 3) que pour travaux rendant le local impropre à l'habitation (article 5), est jugée proportionnée eu égard aux délais nécessaires pour mettre en œuvre la procédure de relogement des personnes protégées (considérants 9 et 12). * **Sur l'obligation de relogement temporaire lors de travaux de surélévation ou d'addition (article 4) :** Au grief tiré de la violation du principe d'égalité entre le propriétaire qui démolit (où l'État reloge moyennant finance) et celui qui surélève son immeuble (tenu d'assurer lui-même le relogement temporaire), le Tribunal oppose une différence objective de situation juridique. Dans le cas d'une surélévation ou addition de construction, « la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire se poursuit [...], le locataire retrouvant son logement à l'issue des travaux », tandis que le bail prend définitivement fin en cas de démolition-reconstruction. La différence de traitement est donc en rapport direct avec l'objet de la loi (considérants 10 et 11). * **Sur la détermination des loyers de référence (article 6) :** Le texte maintenait la formule de la loi de 2000 visant les loyers appliqués aux locaux relevant du même régime juridique « à la date de promulgation de la présente loi ». Pour neutraliser le grief de l'association requérante qui craignait l'impossibilité de valoriser les logements neufs ou rénovés, le Tribunal émet une seconde **réserve d'interprétation** (mentionnée comme telle dans le dispositif) : cette disposition doit être lue comme englobant l'ensemble des locaux énumérés à l'article 1er de la loi de 2000. Elle permet ainsi la comparaison entre les biens neufs entrés dans le champ de la loi et les biens construits avant le 1er septembre 1947 ayant fait l'objet de « travaux significatifs de rénovation ou d'amélioration ». En revanche, le Tribunal écarte fermement la prétention visant à intégrer dans le panel de comparaison les loyers des logements neufs du secteur libre (considérants 13 à 16). #### 2. La censure du dispositif de cession forcée et de reconstruction sous contrainte (article 8) L'examen de l'article 8 donne lieu à une démonstration particulièrement nuancée, structurée en trois étapes dialectiques (considérants 17 à 30). Dans un premier temps, le juge constitutionnel **reconnaît la légitimité du triple objectif d'intérêt général** poursuivi par le législateur : faire obstacle à la disparition progressive du secteur protégé sous l'effet des promotions immobilières, assurer le renouvellement qualitatif de ce parc pour offrir des immeubles plus confortables, et libérer à terme les propriétaires privés des contraintes de la loi de 2000 par le « repositionnement de l'État en tant qu'acteur principal et stratégique du secteur protégé ». Ces finalités concourent directement à l'exigence constitutionnelle permettant aux Monégasques et aux personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté de se loger à Monaco (considérant 23). Dans un deuxième temps, de manière très remarquable, le Tribunal **écarte le grief central des requérants relatif à l'insuffisance de l'indemnisation pécuniaire principale**. Certes, la Haute Juridiction constate sans détour que le défaut d'accord de l'État sur le prix bloque l'autorisation de démolir, que les travaux préparatoires démontrent que le « coût de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 14 novembre 2019, n° 18584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2019/11-14-18584)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre de la gestion locative du patrimoine immobilier d'une société civile particulière de droit monégasque, la SCI A. Cette société, dont les seuls associés sont deux ressortissants italiens, g. V. et sa fille f. V., est propriétaire de deux studios situés en Principauté de Monaco. Historiquement, et ce dès le mois d'octobre 1998 selon les affirmations de l'agence défenderesse, la gestion de ces deux biens immobiliers était assurée par une agence immobilière exploitée à l'enseigne B par feue c. N-M. Cette dernière exerçait initialement son activité d'agent immobilier en son nom personnel, avant de constituer, peu avant son décès, la SARL de droit monégasque B avec sa fille, j. N-M., toutes deux ayant la qualité d'associées et de co-gérantes. Parallèlement, à compter de l'année 2009 et jusqu'à son décès survenu le 14 juin 2013, c. N-M. cumulait cette fonction de gestionnaire avec celle de gérante statutaire de la SCI A. Le décès de c. N-M., le 14 juin 2013, a ouvert une période d'incertitude juridique et de flottement dans l'administration de la SCI A et la gestion de ses actifs. D'une part, j. N-M. est devenue seule gérante de la SARL B et a entrepris de faire régulariser par écrit les mandats de gestion auprès des clients de l'agence. D'autre part, les associés de la SCI A, les consorts V., n'ont pas donné suite à la demande de signature d'un mandat de gestion écrit formulée par j. N-M. Au cours du premier trimestre de l'année 2014, les relations entre la SCI A et la SARL B se sont cristallisées autour du sort de l'un des studios, situé dans l'immeuble « X2 » à Monaco. Par des courriers électroniques des 14 et 18 février 2014, l. MA., ancienne employée de l'agence B, a informé j. N-M. de son intention de prendre elle-même à bail ledit studio, en ajoutant la mention : « je pense et j'espèce que tu es d'accord ». Or, les événements se sont précipités à la fin du mois de mars 2014 : - Le 24 mars 2014, suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire (qui ne sera toutefois publié au Registre du Commerce et de l'Industrie que le 7 avril 2014), la gérance de la SCI A a été confiée à l. MA. Ce même 24 mars 2014, g. V., associé de la SCI A, a rédigé une lettre adressée à j. N-M. dans laquelle il déclarait « mettre fin au mandat de gestion de mes appartements avec votre Agence et de ne pas vouloir les renouveler », sollicitant l'établissement d'un solde de tout compte, la rétrocession des sommes perçues, la remise des documents sociaux et l'informant que son nouveau mandataire était désormais l. MA. Selon l'agence immobilière, ce courrier n'a cependant été posté que le 28 mars 2014. - Le 25 mars 2014, par acte sous seing privé (enregistré auprès des services fiscaux le 2 avril 2014), la SARL B, agissant en qualité de représentante de la SCI A, a donné à bail le studio litigieux de l'immeuble « X2 » à un tiers, p. R. Ce contrat de bail, stipulé à usage mixte (habitation et exercice d'une activité professionnelle), a été conclu pour une durée de trois ans prenant effet le 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros. Le même jour, l'agence B a également procédé au renouvellement du bail portant sur le second studio appartenant à la SCI A. Dans le sillage de la signature du bail du 25 mars 2014, la SARL B, qui avait préalablement fait visiter les lieux à p. R., lui a remis les clés du local avant même la date de prise d'effet du contrat. Le 8 avril 2014, l'agence a établi au nom du preneur une facture intitulée « frais de location » d'un montant total de 16 110 euros, couvrant le dépôt de garantie, les loyers anticipés pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014, la provision sur charges, les frais d'enregistrement et de timbres, ainsi que les honoraires d'agence. p. R. s'est acquitté de cette somme par chèque libellé à l'ordre de l'agence. Toutefois, la nouvelle gérante de la SCI A, l. MA., s'est fermement opposée à l'exécution de ce bail. Si la SCI A soutient que le preneur a été informé verbalement de la nullité du contrat dès le lendemain de sa signature, soit le 26 mars 2014, il est formellement établi que par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 mai, 12 juin et 18 juillet 2014, la SCI A, sous la signature de l. MA., a notifié à p. R. qu'elle considérait le bail comme nul ou à tout le moins inopposable, faute pour la SARL B de détenir un quelconque pouvoir de représentation. Parallèlement, la désignation de l. MA. en qualité de gérante a été formellement notifiée à l'agence B par courrier recommandé du 9 mai 2014, réceptionné le 12 mai suivant. Malgré ces contestations formelles et l'invitation qui lui était faite par le courrier du 12 juin 2014 de prendre l'attache de la nouvelle gérante de la société bailleresse, p. R. n'a pas pris contact avec la SCI A et a dressé un état des lieux d'entrée avec la SARL B le 15 juillet 2014. Néanmoins, la SCI A ayant fait procéder au changement des serrures du studio, le preneur s'est trouvé dans l'impossibilité matérielle de prendre possession des lieux loués. Le 29 juillet 2014, p. R. a adressé deux courriers recommandés : l'un à la SCI A pour réclamer les nouvelles clés du local, l'autre à la SARL B pour lui demander de confirmer l'existence de son mandat, de lui permettre l'accès aux lieux ou, à défaut, d'exécuter sa promesse verbale de l'indemniser de l'intégralité de son préjudice et de lui trouver d'autres locaux en urgence. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'impossibilité d'intégrer le studio monégasque, l'instance s'est nouée en trois étapes successives, donnant lieu à une chaîne d'appels en garantie avant d'aboutir à la jonction des procédures. En premier lieu, par exploit d'huissier du 22 janvier 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000327), le preneur évincé, p. R., a fait assigner la SCI A devant le Tribunal de première instance de Monaco. Il sollicitait la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme principale de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution du contrat de bail, outre 2 000 euros (portés dans le dernier état de ses écritures à 5 000 euros) pour résistance abusive. À l'appui de ses demandes, p. R. soutenait que le bail avait été valablement conclu avec la SARL B. Il invoquait la validité du mandat verbal en vertu de l'article 1824 du Code civil, l'inopposabilité au tiers de bonne foi d'une éventuelle révocation du mandat sur le fondement de l'article 1844 du même code, et, en tout état de cause, la théorie du mandat apparent. Il faisait valoir qu'au jour de la signature, le 25 mars 2014, sa croyance dans les pouvoirs de l'agence immobilière — qui détenait les clés et gérait le bien depuis des années — était pleinement légitime. Au titre de son préjudice, il alléguait avoir été contraint de louer en urgence un logement meublé à Roquebrune-Cap-Martin, n'avoir trouvé un local de substitution pour sa société qu'en février 2015, avoir subi un manque à gagner lié au retard de démarrage de son activité, un préjudice moral, et avoir engagé des frais de modification de société et de transfert de siège (2 447,61 euros) ainsi que des frais de location pour le bien litigieux (16 110 euros). En deuxième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 7 mai 2015, la SCI A a, par exploit du 2 juin 2015 (enrôlé sous le n° 2015/000640), assigné la SARL B en intervention forcée aux fins d'être relevée et garantie de toute condamnation. Après le rejet, par un jugement avant-dire-droit du 14 juillet 2016, d'une exception de nullité de l'assignation et d'une fin de non-recevoir soulevées par l'agence, la SCI A a développé ses moyens au fond. Au principal, la SCI A concluait à la nullité du bail du 25 mars 2014 et au débouté intégral de p. R. Elle articulait une défense en plusieurs strates : 1. L'absence totale de mandat de gestion au profit de la SARL B, feue c. N-M. ayant géré les biens en sa qualité de gérante de la SCI A, et le caractère *intuitu personae* du mandat interdisant sa transmission automatique à une société nouvellement créée sans régularisation écrite (invoquant à cet égard un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 12 novembre 2014). 2. La nécessité d'une preuve écrite du mandat au-delà de 1 140 euros (articles 1162 et 1188 du Code civil) et l'incompatibilité de la théorie du mandat apparent avec les prescriptions de l'article 12 de la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 réglementant l'activité d'agent immobilier (à l'instar de la jurisprudence de la Cour de cassation française). 3. Subsidiairement, la résiliation expresse de tout éventuel mandat dès le 24 mars 2014 par le courrier de g. V. et la désignation de l. MA. comme gérante, ainsi que le dépassement de pouvoir commis par l'agence qui a consenti un bail mixte de trois ans là où le bail précédent était professionnel et d'une durée d'un an, tout en sachant que l. MA. souhaitait louer le bien. 4. Plus subsidiairement encore, l'absence de preuve du préjudice de p. R. et sa mauvaise foi, celui-ci ayant ignoré les avertissements de la bailleresse. À titre reconventionnel, la SCI A réclamait la condamnation de la SARL B à lui verser 30 000 euros de dommages-intérêts. En troisième lieu, autorisée par un jugement avant-dire-droit du 2 mars 2017, la SARL B a, par exploit du 24 mars 2017 (enrôlé sous le n° 2017/000443), assigné en intervention forcée les associés de la SCI A, g. V. et f. V., pour être relevée et garantie de toute condamnation. En défense face à la SCI A, l'agence immobilière concluait au rejet de l'appel en garantie et sollicitait 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutenait que l'apport du fonds de commerce de c. N-M. à la SARL B avait emporté transfert de la clientèle et poursuite des mandats verbaux existants depuis 1998 ; que la loi monégasque n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose nullement un mandat écrit à peine de nullité, rendant la jurisprudence française inopérante et autorisant la preuve par tous moyens ainsi que le jeu du mandat apparent ; que l'existence du mandat était avérée par la non-contestation du bail renouvelé le même jour sur le second studio, par le courriel de l. MA. du 14 février 2014 et par les termes mêmes de la lettre de résiliation de g. V. du 24 mars 2014 ; enfin, que cette résiliation, émanant d'un simple associé sans qualité et postée le 28 mars 2014, tout comme la nomination de la nouvelle gérante publiée seulement le 7 avril 2014 et notifiée le 9 mai 2014, étaient postérieures à la signature du bail et donc inopposables. Au soutien de son appel en garantie contre les consorts V., la SARL B invoquait leur responsabilité contractuelle par immixtion dans la gestion de la SCI (déplacements à l'agence, courriers de résiliation) les assimilant à des cocontractants ayant manqué à leur devoir de loyauté, et subsidiairement leur responsabilité délictuelle pour avoir entretenu une opacité volontaire à des fins d'optimisation fiscale vis-à-vis de l'Italie, tardé à nommer un nouveau gérant et laissé l. MA. faire obstacle à l'exécution du bail. Enfin, g. V. et f. V. concluaient au débouté de la SARL B et réclamaient chacun 15 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils opposaient l'effet relatif des contrats (n'étant ni propriétaires des biens ni gérants de la SCI), contestaient toute immixtion fautive, leur lettre du 24 mars 2014 visant uniquement à clarifier la situation face à l'obstination de l'agence, et rappelaient qu'en matière délictuelle, la responsabilité personnelle d'un associé à l'égard des tiers suppose la démonstration d'une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de ses prérogatives d'associé (une faute détachable), inexistante en l'espèce. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance de Monaco une double interrogation juridique, articulant le droit spécial de la représentation avec le droit commun de la responsabilité contractuelle : En premier lieu, un contrat de bail d'habitation à usage mixte, conclu au nom et pour le compte d'une société civile immobilière par une agence immobilière dépourvue de mandat écrit ou dont le mandat verbal fait l'objet d'une contestation ou d'une révocation non portée à la connaissance du tiers, engage-t-il valablement le bailleur à l'égard du preneur sur le fondement de la théorie du mandat apparent ? En second lieu, dans l'affirmative, l'inexécution par le mandant (le bailleur) de son obligation de délivrance des lieux loués ouvre-t-elle automatiquement droit à l'octroi de dommages-intérêts au profit du preneur, et quelle est l'incidence du comportement de ce dernier, informé postérieurement à la signature du contrat mais antérieurement à sa prise d'effet de la contestation des pouvoirs de l'intermédiaire, sur l'appréciation de son préjudice ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des trois instances en raison de leur lien étroit de connexité, le tribunal procède à une analyse scindée en deux temps forts, qui aboutit à un paradoxe apparent mais juridiquement rigoureux : la consécration de la validité et de l'opposabilité du bail au profit du preneur, suivie du rejet intégral de ses prétentions indemnitaires. #### 1. La reconnaissance de l'engagement de la SCI bailleresse par l'effet du mandat apparent Pour trancher la question de la validité du bail du 25 mars 2014, le tribunal commence par viser les textes fondamentaux régissant le contrat de mandat au sein du Code civil monégasque : l'article 1824 (qui admet le mandat verbal et l'acceptation tacite résultant de son exécution), l'article 1837 alinéa 1er (obligation du mandant d'exécuter les engagements pris par le mandataire dans la limite de ses pouvoirs), l'article 1842 (causes d'extinction du mandat), l'article 1844 (inopposabilité aux tiers de bonne foi de la révocation notifiée au seul mandataire) et l'article 1847 (exécution des engagements à l'égard des tiers de bonne foi). Toutefois, plutôt que de s'engager sur le terrain probatoire épineux de l'existence, du maintien ou de la transmission d'un mandat verbal réel entre la SCI A et la SARL B après le décès de c. N-M., la juridiction choisit de fonder sa décision directement sur la théorie jurisprudentielle de l'apparence. Le tribunal énonce ainsi deux règles de principe : - D'une part, « celui qui a laissé créer une apparence de mandat, est tenu de réparer le dommage causé aux tiers comme s'il avait été un véritable mandant ». - D'autre part, « il ne peut y avoir mandat apparent qu'à la seule condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant des circonstances l'autorisant à ne pas vérifier les dits pouvoirs ». Appliquant cette grille de lecture *in concreto* en se plaçant strictement à la date de conclusion du contrat (le 25 mars 2014), le tribunal relève un faisceau d'indices matériels et objectifs : 1. L'acte de bail mentionnait expressément en en-tête que la SCI A était représentée par la SARL B, et comportait en dernière page le tampon et la signature de cette dernière dans la case « le bailleur », avant d'être enregistré fiscalement le 2 avril 2014. 2. L'agence immobilière a fait visiter le studio au preneur préalablement à la signature. 3. L'agence a remis les clés du bien au preneur dès la signature, avant même la prise d'effet fixée au 1er juillet 2014. 4. L'agence a émis le 8 avril 2014 une facture officielle de « frais de location » de 16 110 euros incluant dépôt de garantie, loyers d'avance, charges, frais d'enregistrement et honoraires. Conjuguant ces éléments factuels avec les qualités respectives des parties — à savoir la qualité de « non-professionnel du preneur » et la qualité « d'agent immobilier du mandataire apparent » —, le tribunal juge que ces circonstances dispensaient légitimement p. R. de vérifier la réalité des pouvoirs de la SARL B. De surcroît, le tribunal écarte le moyen tiré de la mauvaise foi initiale du preneur en constatant qu'aucune pièce n'établit qu'à la date du 25 mars 2014, p. R. ait été informé de l'absence ou de la résiliation du mandat, la première notification officielle par lettre recommandée de la SCI A n'étant intervenue que le 9 mai 2014. Le tribunal écarte ainsi implicitement mais nécessairement l'argumentation de la SCI A qui prétendait que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 faisait obstacle au jeu du mandat apparent. Le bail est donc déclaré opposable à la SCI A, dont la responsabilité contractuelle est engagée du fait de la non-délivrance des lieux. #### 2. Le rejet de la demande d'indemnisation pour défaut de preuve du préjudice et manque de bonne foi Se fondant sur les articles 1002, 1004 et 1005 du Code civil relatifs aux dommages-intérêts contractuels, le tribunal rappelle un principe élémentaire du droit de la responsabilité : l'inexécution avérée d'un contrat ne dispense pas le créancier de rapporter la preuve effective de la perte qu'il a subie (*damnum emergens*) ou du gain dont il a été privé (*lucrum cessans*). Or, l'examen minutieux des chefs de préjudice allégués par p. R. conduit le tribunal à un constat de carence probatoire totale :
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 2015, n° 13463 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 2015, n° 13463 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-02-13463)) ## Faits et procédure Par contrat de bail du 1er juillet 2003, l'État de Monaco (Administration des Domaines) a donné à bail à Mme i. RO. un appartement de trois pièces, cuisine, salle de bains, WC et cave, situé dans l'immeuble « X A ». Le bail, d'une durée initiale de trois ans, était renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel s'élevait à 8.124 euros, soit 677 euros par mois, payable par trimestres anticipés et révisable selon l'indice des prix à la consommation. La locataire n'a plus acquitté ses loyers depuis janvier 2013. Son père a versé 5.800 euros en janvier 2014 pour réduire la dette, puis une somme mensuelle de 400 euros pour participer aux loyers courants. Par exploit du 18 décembre 2014, l'État a assigné la locataire en paiement de 7.166,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, et de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. La défenderesse a reconnu le montant principal réclamé. Elle a sollicité des délais de paiement, à raison de 50 euros par mois jusqu'à apurement, « sauf à ce qu'elle retourne à meilleure fortune ». Elle invoquait la fin de ses allocations de chômage le 25 janvier 2015, la perception de l'aide sociale et la situation patrimoniale de sa mère, propriétaire d'un bien immobilier évalué à 350.000 euros et mis en vente. Par conclusions du 16 avril 2015, l'État a porté sa demande à 8.178,23 euros, en raison des échéances impayées depuis l'assignation. Il s'est opposé à titre principal à tout délai et, à titre subsidiaire, a demandé un remboursement mensuel minimal de 200 euros, outre le paiement des loyers courants. Le tribunal de première instance, statuant contradictoirement et en premier ressort, a fait droit à la demande en paiement, rejeté la demande de délais, condamné la locataire à 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, et ordonné l'exécution provisoire pour le principal de 7.166,06 euros. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais de paiement à un locataire en situation de précarité, au regard de l'article 1099, alinéa 2, du Code civil, qui autorise les juges, « en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve », à accorder « des délais modérés pour le paiement ». La seconde concerne la qualification de résistance abusive. Il s'agit de savoir si l'absence de tout versement, même partiel, pendant une longue période, caractérise un comportement fautif ouvrant droit à réparation, indépendamment de la reconnaissance de la créance. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte les dél
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 novembre 2014, n° 12768 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 novembre 2014, n° 12768 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/11-27-12768)) **Parties** : SCI H (demanderesse) c/ A. FI. (défendeur) **Matière** : bail d'habitation ; recouvrement de créances ; indemnités d'occupation ; saisie-arrêt **Juridiction** : Tribunal de première instance de Monaco, jugement contradictoire rendu en premier ressort ## Faits et procédure Par contrat de bail, la SCI H a loué à A. FI. un appartement situé dans une résidence monégasque. Selon la requête présentée par la bailleresse, le bail a pris effet le 1er janvier 2008 pour une durée d'un an, avec tacite reconduction. La décision mentionne deux dates pour la conclusion du bail : le 14 juillet 2007 dans l'exposé de la requête, et le 14 novembre 2007 dans la citation de l'article 24 b). Le motif de cette divergence n'est pas précisé dans la décision. Le locataire a notifié, par courrier du 2 juillet 2013, sa volonté de mettre fin au bail à son échéance, fixée au 31 décembre 2013. Les loyers du quatrième trimestre 2013, ainsi que les frais liés au commandement de payer, n'ayant pas été réglés, la bailleresse a obtenu, par ordonnance du Président du Tribunal de première instance du 15 novembre 2013, l'autorisation de pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de l'établissement bancaire SAM D (Monaco) SA, à hauteur de 10.000 euros provisoirement évalués. La saisie a été signifiée et l'assignation délivr
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 décembre 1989, n° 25562 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 décembre 1989, n° 25562 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/12-07-25562)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse de l'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco remonte au milieu du XXe siècle et s'inscrit dans le cadre de la gestion et de la valorisation du domaine de l'État monégasque dans le quartier de Fontvieille. Par un acte enregistré en date du 23 juin 1950, l'État de Monaco a consenti un bail portant sur une parcelle de terrain domanial située à Fontvieille. Ce contrat a été initialement conclu au profit d'une personne physique, R. S. — laquelle a presque immédiatement cédé ses droits aux autres copreneurs — ainsi qu'aux sociétés Sicom et Sonoudex. La convention initiale présentait une architecture contractuelle singulière, mêlant mise à disposition foncière, autorisation d'édifier des ouvrages et prérogatives de puissance publique. Conclu pour une durée fixe de dix-huit années consécutives devant expirer le 31 mai 1968, moyennant le paiement d'un loyer déterminé, le bail autorisait les sociétés preneuses à construire sur la parcelle un bâtiment qui sera régulièrement édifié et connu sous la dénomination « Le V. ». Toutefois, la jouissance accordée aux constructeurs était strictement encadrée par des conditions particulières dérogeant au droit commun du louage : - En premier lieu, la liberté de disposer du droit au bail était entravée par une interdiction formelle de céder ce droit ou de procéder à une sous-location sans le consentement préalable de l'État, à la seule exception d'une cession intervenant entre les colocataires initiaux. - En deuxième lieu, le sort des constructions à l'échéance contractuelle était réglé par une clause d'accession différée et optionnelle : l'État de Monaco se réservait la faculté, à l'expiration du bail, de conserver les constructions édifiées sur sa parcelle moyennant le versement d'une indemnité aux constructeurs. - En troisième lieu, la pérennité même de l'occupation était affectée d'une précarité structurelle par l'insertion d'une clause de résiliation unilatérale : le contrat stipulait une résiliation de plein droit et sans formalité avant son terme normal dans l'hypothèse où l'État de Monaco devait, pour des raisons d'utilité publique, reprendre la libre disposition de la parcelle domaniale. Au cours de l'exécution de ce contrat de dix-huit ans, les sociétés Sicom et Sonoudex ont procédé à la cession de diverses parties de l'immeuble « Le V. » qu'elles avaient fait édifier. Conformément à leurs engagements ou par précaution juridique, elles ont pris soin d'informer systématiquement l'État de Monaco de chacune des cessions envisagées. La réaction de l'Administration à ces notifications a profondément modelé la configuration juridique des relations ultérieures entre les parties. Par voie écrite, l'Administration a fait savoir aux sociétés cédantes que les conditions restrictives du bail initial n'étaient pas applicables à la cession de tout ou partie des constructions elles-mêmes, dont les sociétés Sicom et Sonoudex étaient reconnues propriétaires le temps du bail. Cependant, l'Administration a assorti cette reconnaissance d'une double condition destinée à préserver ses droits sur le sol domanial et sur le devenir de l'immeuble. D'une part, elle a imposé aux différents cessionnaires des lots construits l'obligation de satisfaire à l'avenir à son éventuelle demande de rachat des locaux à l'expiration du bail. D'autre part, envisageant l'hypothèse dans laquelle l'État n'exercerait pas ce droit d'achat à l'échéance du 31 mai 1968, l'Administration a formellement indiqué aux intéressés qu'un nouveau bail, obéissant aux mêmes conditions que celles prévues dans l'acte du 23 juin 1950 — mais sous l'expresse réserve de la fixation du prix —, serait consenti aux cessionnaires s'ils en faisaient la demande, afin de leur assurer la jouissance indivise, aux côtés des sociétés Sicom et Sonoudex, du terrain domanial servant d'assiette aux constructions. S'agissant précisément de la réserve relative au prix de ces futures locations, l'Administration avait apporté par écrit une précision déterminante quant à la méthode d'évaluation : à défaut d'accord amiable entre l'État et les occupants, le montant du loyer serait fixé conformément aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les locaux commerciaux, ou conformément aux dispositions d'une législation comparable qui serait en vigueur à la date de la signature desdits contrats de location. À la date fatidique du 31 mai 1968, marquant l'expiration de la convention originaire du 23 juin 1950, l'État de Monaco n'a pas usé de la faculté qui lui était offerte d'acquérir les constructions édifiées sur son terrain. Malgré l'arrivée du terme, la situation est demeurée dans un état d'indétermination prolongée : aucune initiative formelle ne fut prise, de part ni d'autre, concernant le titre d'occupation du terrain domanial. Les occupants se sont maintenus dans les lieux et, à l'exception notable d'une seule société (la SCI Dalbou), les copropriétaires de l'immeuble « Le V. » ont cessé de régler le moindre loyer à l'État à compter du 31 mai 1968 pour l'occupation de la parcelle, fait constant attesté ultérieurement par une pièce produite en cours de délibéré le 3 novembre 1989. La seule démarche notable durant cette période immédiate post-contractuelle fut l'engagement de pourparlers au cours de l'été 1968 entre l'Administration des domaines et le représentant des propriétaires de l'immeuble « Le V. ». Ces discussions portaient sur une proposition étatique de renouvellement du bail pour une durée réduite à trois, six ou neuf années, assortie d'une augmentation du prix du loyer. Cette proposition s'est toutefois soldée par un refus des propriétaires, cristallisant un blocage qui allait donner naissance à un contentieux s'étalant sur deux décennies. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'échec des négociations amiables de l'été 1968, l'État de Monaco a pris l'initiative d'une première procédure judiciaire. Par un exploit en date du 26 septembre 1969, il a fait assigner les sociétés Sicom et Sonoudex devant le Tribunal de première instance. L'État demandait à la juridiction de prendre acte de l'accord de principe des parties sur l'établissement d'un nouveau bail reprenant les mêmes objets, charges et conditions que l'acte du 23 juin 1950, mais limité à une durée de trois, six ou neuf années devant expirer le 31 mai 1977. Il sollicitait en outre la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de recueillir tous les éléments d'appréciation nécessaires à la fixation de la valeur locative équitable du terrain loué. Au cours de cette première instance, les sociétés défenderesses ont soulevé une exception d'incompétence, soutenant que le contrat devait s'analyser en un bail commercial relevant des juridictions spécialisées instituées par la loi n° 490. Par un jugement rendu le 8 mai 1970, le Tribunal de première instance a rejeté cette exception d'incompétence, a refusé de qualifier l'acte administratif du 23 juin 1950 de bail commercial soumis à la loi n° 490 et, retenant sa propre compétence en tant que juridiction administrative de droit commun, a fait droit à la demande avant dire droit en désignant J. Porta en qualité d'expert. Saisie d'un recours, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt du 5 avril 1971, intégralement confirmé l'analyse juridique de la convention litigieuse ainsi que la mesure d'expertise ordonnée par les premiers juges. L'expert Porta a accompli sa mission et déposé son rapport le 10 décembre 1974. Toutefois, de manière inexpliquée par les éléments de la décision, l'État de Monaco s'est abstenu de poursuivre l'homologation de ce rapport et a laissé l'instance totalement inactive pendant plus de douze ans. C'est par un nouvel exploit introductif d'instance, délivré le 28 janvier 1987, que l'État de Monaco a relancé le contentieux en assignant devant le Tribunal de première instance les occupants actuels de diverses parties de l'immeuble « Le V. », à savoir la société Sicom, L. B. veuve C., la SCI D.G.M., la SCI Imofi et la SCI Ambrif. La SCI Dalbou est quant à elle intervenue volontairement aux débats aux côtés des défenderesses. Dans le dernier état de ses écritures, l'État de Monaco articulait ses prétentions tant sur le terrain procédural que substantiel : - Sur le plan procédural, il contestait que l'assignation de 1987 fût la simple continuation de l'instance de 1969. Il soutenait être en présence d'un litige nouveau ressortissant à la compétence générale du Tribunal, ce qui interdisait qu'on lui opposât la péremption d'instance. Il concluait par ailleurs à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Dalbou pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, observant que cette société s'était seule acquittée de ses devoirs en payant le loyer réclamé par l'État. - Sur le terrain des prescriptions, l'État réfutait toute extinction de sa créance sur le fondement de l'article 2097 du Code civil, faisant valoir qu'aucune prescription quinquennale ne pouvait courir à l'encontre de loyers litigieux dont le montant n'était pas encore déterminé. - Sur le fond, l'État soutenait que la convention administrative du 23 juin 1950 s'était renouvelée à son échéance de 1968, du fait du non-exercice de son droit de rachat et par l'effet de son appréciation souveraine acceptant de maintenir le bénéfice de l'acte initial, pour une période de trois, six ou neuf ans expirant le 31 mai 1977, puis pour une nouvelle période de neuf ans s'achevant le 31 mai 1986. Il demandait au Tribunal de juger que les droits des défenderesses dans l'immeuble (à l'exception du sol demeuré propriété étatique) découlaient de ces renouvellements et restaient affectés des mêmes obligations et de la même précarité que celles prévues en 1950. Il invoquait en outre l'article 1198 du Code civil pour soutenir que le jugement de 1970 et l'arrêt de 1971 refusant tout caractère commercial au contrat étaient opposables aux défenderesses. - Enfin, sur le plan financier, après avoir initialement réclamé dans son assignation des sommes chiffrées arrêtées au 31 mai 1986 sur la base des calculs de l'expert Porta (89 084 francs pour la société Sicom ; 86 300,12 francs pour la veuve C. ; 77 948,50 francs pour la SCI DGM ; 77 948,50 francs pour la SCI Imofi ; 139 193,75 francs pour la SCI Ambrif), l'État, prenant acte du rejet de son tableau chiffré par ses adversaires, a modifié ses demandes en sollicitant une nouvelle mesure d'expertise destinée à évaluer la contrepartie financière lui revenant depuis le 1er juin 1968 au prorata des surfaces mises à la disposition de chacune des défenderesses. En réplique, les défenderesses et l'intervenante volontaire opposaient une défense structurée autour de fins de non-recevoir et de moyens de fond subsidiaires : - Elles soulevaient en premier lieu l'exception de péremption d'instance sur le fondement de l'article 407 du Code de procédure civile. Selon elles, le silence gardé depuis le dépôt du rapport Porta le 10 décembre 1974 jusqu'à l'assignation du 28 janvier 1987 — laquelle reproduisait initialement les calculs exacts dudit expert pour en solliciter implicitement l'homologation — démontrait que l'instance actuelle n'était que la continuation d'une seule et même procédure, désormais éteinte par discontinuation des poursuites. - Elles opposaient en deuxième lieu l'inopposabilité à leur égard de la procédure menée en 1970 et 1971, à laquelle elles n'avaient pas été parties, déniant toute autorité de chose jugée aux décisions alors rendues et critiquant au surplus le travail de l'expert Porta. - Elles soutenaient en troisième lieu que l'action elle-même était éteinte par une double prescription : d'une part, la forclusion édictée par l'article 31 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux rendait l'État irrecevable en son action en fixation du prix du loyer depuis le 1er juin 1968 ; d'autre part, et en tout état de cause, la prescription quinquennale de l'article 2097 du Code civil faisait obstacle au recouvrement des loyers arriérés. - À titre subsidiaire sur le fond, les défenderesses prétendaient être en droit de se maintenir dans les lieux en vertu d'une reconduction du bail initial pour une durée identique à celle d'origine, soit dix-huit ans (de 1968 à 1986), suivie d'une nouvelle reconduction de dix-huit ans en 1986 reportant l'échéance au 30 mai 2004. Surtout, elles affirmaient que cette reconduction s'était opérée moyennant le loyer initialement convenu en 1950, qualifié par elles d'« immuable », et ne reconnaissaient à l'État le droit de solliciter une nouvelle fixation du loyer qu'à compter de l'assignation du 28 janvier 1987, sans aucune rétroactivité au 1er juin 1968. - Enfin, elles justifiaient la recevabilité de l'intervention de la SCI Dalbou par la nécessité d'aboutir à une solution uniforme pour l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, précisant que le paiement d'un nouveau loyer par cette société, intervenu dans des circonstances particulières, ne valait nullement acquiescement aux prétentions de l'État. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant successivement à la procédure civile, au droit des prescriptions extinctives, au droit des contrats administratifs et au régime civil du louage de choses : 1. **Sur la péremption et la recevabilité :** L'extinction par péremption d'une première instance en fixation de loyer (engagée en 1969 et délaissée après un rapport d'expertise de 1974) fait-elle obstacle, au regard des articles 407 et 408 du Code de procédure civile, à la recevabilité d'une nouvelle instance ayant le même objet, introduite par une assignation distincte en 1987 ? Parallèlement, un co-occupant ayant déjà réglé les sommes réclamées par le bailleur conserve-t-il un intérêt à intervenir volontairement à l'instance ? 2. **Sur la qualification du contrat et le jeu des prescriptions :** Une convention par laquelle l'État donne à bail pour dix-huit ans une parcelle domaniale avec autorisation de construire, assortie d'une faculté de rachat des constructions à l'échéance et d'une clause de résiliation unilatérale pour motif d'utilité publique, tout en renvoyant à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 pour la fixation du loyer de renouvellement, constitue-t-elle un bail commercial ou un contrat administratif ? Par suite, l'action de l'État en fixation et en paiement des loyers arriérés depuis 1968 se heurte-t-elle à la forclusion spéciale de l'article 31 de la loi n° 490 ou à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2097 du Code civil ? 3. **Sur le régime du maintien dans les lieux et la détermination du loyer :** Lorsque, à l'expiration d'un tel bail domanial de dix-huit ans, l'État n'exerce pas son droit de rachat et laisse les preneurs en possession des lieux après leur avoir annoncé l'octroi d'un nouveau bail aux conditions antérieures sous réserve du prix, selon quelles modalités de durée, de précarité et d'évaluation financière les rapports locatifs se sont-ils poursuivis au cours des périodes successives débutant en 1968 puis en 1986 ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance déploie un raisonnement méthodique en quatre temps pour trancher l'ensemble des moyens soulevés par les parties. #### 1. L'articulation entre péremption de la procédure ancienne et recevabilité de l'instance nouvelle (et le sort de l'intervention volontaire) Examinant en premier lieu la fin de non-recevoir tirée de la péremption d'instance, le Tribunal opère une distinction fondamentale, ancrée dans la lettre des articles 407 et 408 du Code de procédure civile, entre l'extinction de l'instance (le lien procédural) et l'extinction de l'action (le droit substantiel d'agir en justice). Les juges concèdent aux défenderesses que l'instance initiale, introduite par l'assignation du 26 septembre 1969 et laissée sans suite après le dépôt du rapport d'expertise en 1974, a effectivement pu s'éteindre par discontinuation des poursuites. Cependant, ils relèvent que l'instance actuelle, ouverte par l'exploit introductif du 28 janvier 1987, a quant à elle donné lieu à des échanges réguliers d'écrits judiciaires jusqu'au jour du jugement et n'est donc nullement périmée. Or, en vertu de l'article 408 du Code de procédure civile, la péremption de la procédure n'éteint jamais l'action elle-même. Dès lors, quand bien même l'action exercée en 1987 serait strictement identique à celle engagée en 1969, l'État de Monaco conservait intacte la faculté de faire valoir judiciairement son droit en introduisant une instance procéduralement distincte. L'exception de péremption est en conséquence écartée. Dans le même souci d'ouverture du prétoire, le Tribunal déclare recevable l'intervention volontaire de la SCI Dalbou. Il juge que cette société justifie d'un intérêt légitime à voir clarifier par décision judiciaire sa situation juridique vis-à-vis de l'État aux côtés des autres copropriétaires. Le fait qu'elle ait antérieurement payé les sommes réclamées par l'Administration n'emporte pas renonciation de sa part à faire valoir ses droits, d'autant moins que l'État a finalement abandonné ses demandes chiffrées initiales pour solliciter une expertise générale d'évaluation. #### 2. La qualification de contrat administratif et le rejet corrélé des prescriptions extinctives Abordant les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action, le Tribunal doit préalablement statuer sur la nature juridique du contrat liant les parties afin de déterminer le régime de prescription applicable. Pour écarter la forclusion de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les baux commerciaux, la juridiction affirme que l'action de l'État — qui tend à obtenir le paiement des loyers d'occupation d'une parcelle domaniale occupée sans contrepartie depuis 1968 — ne s'inscrit pas dans le cadre de ladite loi et n'est pas « exercée en vertu de cette loi ». Le Tribunal se réfère expressément aux motifs de son propre jugement du 8 mai 1970 et de l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel du 5 avril 1971 : les particularités de la convention initiale du 23 juin 1950 (location d'un terrain domanial, autorisation de construire avec option de rachat étatique, résiliation unilatérale pour motif d'utilité publique) confèrent à cet acte la nature juridique d'un contrat administratif. Cette nature exclut par essence toute qualification de bail commercial, plaçant ainsi l'action hors du champ d'application de l'article 31 de la loi n° 490. Quant à la prescription quinquennale de droit
# Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12686 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 octobre 2014, n° 12686 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/10-15-12686)) ## Faits et procédure Par acte du 9 février 2010, un notaire, Maître h. RE., a consenti à des locataires, les époux DI SO., un bail d'habitation portant sur un appartement situé à Monaco. Le bail était conclu pour trois années à compter du 1er mars 2010, moyennant un loyer annuel de 38 400 euros. Il était payable par trimestres « anticipés », les 1er juin, 1er septembre, 1er décembre et 1er mars de chaque année. Il comportait une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement du loyer à son échéance, le bail serait résilié de plein droit huit jours après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration du bailleur de son intention d'user de cette clause. Des retards de paiement étant survenus, l'agence immobilière mandataire du bailleur a proposé un rééchelonnement de la dette le 8 mars 2011. Les locataires étant à nouveau défaillants, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juillet 2012 pour une somme de 38 987,50 euros. Le bailleur a accepté de suspendre les effets de ce commandement, compte tenu des problèmes de santé de M. DI SO., moyennant l'engagement des locataires de régler mensuellement les loyers à venir. Un courrier du 10 août 2012, dont le contenu est rapporté par la Cour d'appel, proposait un nouvel échéancier reposant sur l'engagement de « régler le loyer comme initialement prévu ». Les locataires n'ayant pas exécuté cet engagement, une mise en demeure du 2 octobre 2012 réclamait le paiement sous huitaine des loyers d'août et septembre 2012, soit 7 052 euros. Un commandement de payer du 23 octobre 2012 portait sur 46 130,50 euros. Dans le délai de huit jours, les locataires ont réglé les 7 052 euros. Le bailleur a néanmoins fait assigner les époux DI SO. le 9 novembre 2012 aux fins de constat de la résiliation du bail et d'expulsion. Le juge des référés a accueilli cette demande le 19 juin 2013, et la Cour d'appel a confirmé par arrêt du 14 janvier 2014. Les époux DI SO. ont formé un pourvoi en révision (pourvoi n° 2014-31), déclaré le 10 février 2014. Le bailleur a conclu au rejet et sollicité 50 000 euros de dommages et
# Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2011/06-17-8697)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les conditions de location des locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947. La compréhension du litige suppose de retracer avec exactitude la chronologie des acquisitions immobilières du requérant ainsi que la nature juridique des lots concernés au regard des règles d'urbanisme et d'habitat monégasques. Au cours de l'année 1986, Monsieur G. M. a procédé à deux acquisitions immobilières successives au sein d'un même immeuble situé à Monaco. En premier lieu, par un acte notarié en date du 9 juillet 1986, il s'est porté acquéreur d'un premier ensemble immobilier constituant le lot n° 43. Ce lot se composait d'un appartement situé au premier étage du bloc A, d'une cave sise au sous-sol du bloc C, ainsi que d'une chambre de bonne localisée au sous-sol du bloc A. Selon les mentions mêmes de cet acte authentique, ce premier lot était soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 portant limitation du champ d'application de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. En second lieu, et c'est cet ensemble qui cristallise le contentieux, Monsieur G. M. a acquis dans le même immeuble, par un acte notarié du 20 octobre 1986, la propriété du lot n° 34. Ce second lot comprenait un appartement situé au deuxième étage du bloc A, une cave au sous-sol du bloc C et une chambre de bonne en sous-sol du bloc A. À la différence de la première acquisition, l'acte notarié du 20 octobre 1986 mentionnait expressément que les biens composant le lot n° 34 étaient soumis aux dispositions de la loi n° 888 du 25 juin 1970, ce qui impliquait, selon l'analyse du propriétaire, leur assujettissement au seul droit commun des baux d'habitation, à l'exclusion des régimes locatifs réglementés ou dérogatoires. Depuis cette acquisition intervenue en octobre 1986 et pendant près d'un quart de siècle, Monsieur G. M. a usé de son droit de propriété sur l'appartement et la chambre de bonne formant le lot n° 34 en toute liberté. Ces biens ont été librement donnés à bail à des locataires successifs, sans les contraintes propres au secteur protégé ou semi-protégé, et ce, selon les affirmations du requérant, à la parfaite connaissance des services de l'État monégasque. Cette situation de fait et de droit a toutefois été remise en cause par l'administration au cours de l'été 2010, à l'occasion de l'installation de nouveaux locataires dans les lieux (intervenue respectivement le 1er avril 2010 et le 1er mai 2010). Par deux lettres datées du 23 juillet 2010, la Direction de l'Habitat a enjoint à Monsieur G. M. de lui transmettre, tant pour l'appartement que pour la chambre de bonne du lot n° 34, la déclaration de location prévue par l'ordonnance souveraine n° 4.621 du 29 décembre 1970, texte pris pour l'application de la loi n° 887 du 25 juin 1970. L'administration réclamait également la production des pièces justificatives attestant de la résidence et/ou du temps de travail en Principauté de ces nouveaux locataires, conditions propres au régime restrictif de la loi n° 887. Contestant cette sujétion soudaine à un régime de contrôle, la fille du propriétaire, Mademoiselle E. M., agissant au nom de son père, a adressé un courrier le 18 août 2010 à la Direction de l'Habitat. Elle y faisait valoir que les dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 étaient inapplicables à l'appartement et à la chambre de bonne composant le lot n° 34, ces biens relevant exclusivement du droit commun par l'effet de la loi n° 888. Par une lettre en date du 26 août 2010, la Direction de l'Habitat a rejeté cette argumentation et confirmé les termes de sa correspondance initiale du 23 juillet 2010. Pour justifier sa décision de soumettre les biens litigieux à la loi n° 887 du 25 juin 1970, l'autorité administrative s'est fondée sur un critère purement objectif tenant à la classification de l'immeuble : les biens étant situés dans un immeuble classé en catégorie 2B, ils relevaient nécessairement, selon la Direction de l'Habitat, du périmètre de la loi n° 887. Une ultime démarche amiable a été tentée par Mademoiselle M. au nom du requérant, par une lettre du 6 septembre 2010 contestant derechef cette interprétation administrative et sollicitant de la Direction de l'Habitat l'envoi, avant le 26 septembre 2010, d'un courrier confirmant l'appartenance du lot n° 34 au seul secteur de droit commun. Ce courrier étant demeuré sans réponse, le différend s'est noué sur le terrain contentieux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de l'administration de revenir sur sa position, Monsieur G. M. a saisi le Tribunal Suprême d'un recours en annulation pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe général de la Principauté de Monaco le 21 octobre 2010 sous le numéro TS 2011-01. Dans sa requête introductive d'instance, complétée par un mémoire en réplique enregistré le 17 janvier 2011, le requérant formulait trois séries de conclusions : 1. À titre principal, l'annulation des décisions administratives individuelles de la Direction de l'Habitat résultant de ses lettres des 23 juillet et 26 août 2010 ayant assujetti le lot n° 34 à la loi n° 887 du 25 juin 1970. 2. À titre de mesure d'instruction, une injonction faite à l'État de produire deux rapports établis en juin et juillet 1999 (lesquels avaient été mentionnés lors de la séance publique du Conseil national du 30 juin 2000), ainsi que toute autre mesure d'instruction permettant d'établir la manière dont l'État avait fait application des lois n° 887 et n° 888 depuis 1970. 3. À titre accessoire, la condamnation de l'État au versement d'une indemnité de 15 000 euros au titre des dépenses d'honoraires d'avocat-défenseur exposés (frais irrépétibles), outre la charge des entiers dépens. Au soutien de ses conclusions à fins d'annulation, Monsieur G. M. développait un moyen unique mais particulièrement charpenté, tiré de l'erreur de droit commise par la Direction de l'Habitat dans l'interprétation combinée de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et des lois n° 887 et n° 888 du 25 juin 1970. Son argumentation s'articulait autour de la distinction fondamentale entre le retour au droit commun et l'assouplissement du secteur réglementé : * D'une part, il soutenait que la loi n° 888 du 25 juin 1970, en abrogeant purement et simplement le chiffre 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (qui visait « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation »), avait définitivement soustrait du secteur réglementé tous les appartements qui, toutes catégories confondues, avaient toujours été occupés par leurs propriétaires avant le 25 juin 1970 et n'avaient donc jamais été loués avant cette date. Ces biens, mis en location pour la première fois après la réforme, ont été restitués une fois pour toutes au droit commun. * D'autre part, il faisait valoir que la loi n° 887 du 25 juin 1970 n'avait nullement pour objet de restreindre le droit commun issu de la loi n° 888, mais uniquement d'aménager et de libéraliser le régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 pour les biens de catégories supérieures (catégories 1, 2A et 2B) qui y demeuraient soumis parce qu'ils étaient déjà loués avant le 25 juin 1970. Pour ces seuls biens relevant du secteur réglementé, la loi n° 887 exigeait deux conditions cumulatives pour bénéficier de son régime plus souple : devenir vacants (par décès, départ volontaire ou expulsion du locataire) et être de nouveau affectés à la location. * Sur le plan sémantique et exégétique, le requérant opérait une distinction subtile concernant l'adverbe « nouvellement » employé dans les textes : dans le cadre de la loi n° 888 (abrogeant le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669), « nouvellement » signifie « pour la première fois » ; en revanche, à l'article 1er de la loi n° 887, l'expression « s'ils sont nouvellement affectés à la location » signifie « de nouveau », permettant ainsi au propriétaire d'un bien anciennement protégé devenu vacant de le conserver vide ou de le relouer sous le régime assoupli de la loi n° 887. * Le requérant confortait cette lecture textuelle par trois éléments : la rédaction de l'ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (qui ne reprend pas la formule « nouvellement affectés à la location » et précise que la loi n° 887 ne s'applique qu'aux locaux assujettis à l'ordonnance-loi n° 669 telle que modifiée par la loi n° 888) ; le différé d'entrée en vigueur de la loi n° 887 (au 1er octobre 1970 pour la catégorie 1, et au 1er octobre 1971 pour les catégories 2A et 2B), qui démontre que les biens visés par la loi n° 888 (d'application immédiate) ne pouvaient basculer dans la loi n° 887 ; et enfin l'intention du législateur telle qu'elle ressortait des débats parlementaires de 1970 et de la pratique constante de l'administration depuis quarante ans, reflétée dans l'acte notarié du 20 octobre 1986. En défense, Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, par une contre-requête enregistrée le 23 décembre 2010 et une duplique enregistrée le 18 février 2011, concluait au rejet intégral de la requête. L'argumentation de l'État reposait sur une lecture radicalement opposée de l'architecture des textes du 25 juin 1970 : * Selon le Ministre d'État, les paragraphes 1° (« S'ils sont nouvellement affectés à la location ») et 2° (« Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire... ») de l'article 1er de la loi n° 887 n'énonçaient pas deux conditions cumulatives, mais deux hypothèses alternatives et distinctes d'assujettissement à cette loi. Si le législateur avait voulu créer des conditions cumulatives, il l'aurait expressément indiqué. * Dans la conception gouvernementale, la loi n° 888 avait certes sorti du secteur réglementé strict (ordonnance-loi n° 669, devenue loi n° 1.235) les locaux mis en location pour la première fois après le 25 juin 1970, mais la loi n° 887 était venue immédiatement tempérer cette libéralisation en fonction du standing des biens. Ainsi, pour les locaux nouvellement affectés à la location après le 25 juin 1970, seuls ceux relevant des catégories inférieures (2C, 2D, 3 et 4) bénéficiaient du retour au droit commun pur et simple, tandis que ceux relevant des catégories supérieures (1, 2A et 2B) tombaient automatiquement dans le champ de la loi n° 887 (aux côtés des biens des mêmes catégories déjà loués et devenus vacants sans intervention du propriétaire). * Quant à la mention figurant dans l'acte notarié du 20 octobre 1986 soumettant le bien à la loi n° 888, le Ministre d'État lui déniait toute valeur probante ou décisoire, soulignant qu'elle procédait de la seule déclaration de la venderesse au titre de la situation hypothécaire, laquelle ne pouvait produire aucun effet sur la situation juridique objective du bien immobilier. * Enfin, l'État s'opposait aux mesures d'instruction jugées inutiles face à la clarté alléguée de la loi n° 887, et concluait au rejet de la demande de remboursement des frais d'avocat par voie de conséquence du rejet au fond. L'instruction de l'affaire ayant été confiée à Madame Martine Luc-Thaler, Membre titulaire désignée en qualité de rapporteur par ordonnance du 29 octobre 2010, la cause a été appelée à l'audience du 9 juin 2011, au cours de laquelle le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en assemblée plénière, a entendu les plaidoiries des conseils des parties ainsi que les conclusions du Procureur Général, avant de rendre sa décision le 17 juin 2011. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question centrale soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême portait sur l'articulation et les champs d'application matériels et temporels respectifs des lois n° 887 et n° 888, toutes deux promulguées le 25 juin 1970 dans le but de réformer le régime d'exception des locations à usage d'habitation institué par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 pour les immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Plus précisément, le juge administratif suprême devait déterminer le statut juridique d'un local d'habitation construit avant 1947, classé en catégorie supérieure (catégorie 2, sous-catégorie B), qui n'avait jamais été donné à bail avant le 25 juin 1970 et qui a été affecté pour la première fois à la location par son propriétaire postérieurement à cette date : * Ce local relève-t-il définitivement et exclusivement du régime de droit commun des baux en vertu de l'article 4 de la loi n° 888 du 25 juin 1970 (qui a abrogé le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 soumettant au secteur protégé les locaux nouvellement affectés à la location), quelle que soit sa catégorie de classement ? * Ou bien ce local se trouve-t-il rattrapé, en raison de son classement en catégorie 2B, par le régime intermédiaire restrictif de la loi n° 887 du 25 juin 1970, dont l'article 1er vise les locaux de catégories 1, 2A et 2B lorsqu'ils sont vacants « 1° S'ils sont nouvellement affectés à la location ; 2° Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire du locataire... » ? En filigrane de cette question d'ordonnancement législatif se posait un problème d'interprétation textuelle décisif : les alinéas 1° et 2° de l'article 1er de la loi n° 887 du 25 juin 1970 instituent-ils deux cas d'ouverture alternatifs (incluant les premières mises en location de biens de catégories 1, 2A et 2B), ou fixent-ils les conditions cumulatives d'un régime dérogatoire réservé aux seuls biens qui demeuraient dans le champ de l'ordonnance-loi n° 669 après le vote de la loi n° 888 et que leur propriétaire choisit de relouer après une vacance ? À titre accessoire, le Tribunal Suprême devait se prononcer sur l'utilité d'ordonner la production de rapports administratifs lorsque la loi est claire, ainsi que sur la recevabilité d'une demande de condamnation de l'État aux frais irrépétibles en l'absence de fondement textuel en droit processuel monégasque. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce conflit d'interprétation et annuler les décisions de la Direction de l'Habitat, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, procédant par une lecture combinée et systémique de l'ensemble du corpus normatif relatif aux locaux d'habitation d'avant 1947. #### 1. La reconstitution de l'architecture législative issue de la réforme du 25 juin 1970 Le Tribunal Suprême commence par rappeler l'état du droit antérieur au 25 juin 1970. Sous l'empire de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, les locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947 étaient soumis à un régime d'exception très contraignant dès lors qu'ils étaient considérés comme « vacants ». L'article 1er énumérait sept cas de vacance, au premier rang desquels figurait, sous le chiffre 1°, « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation ». Le juge relève d'emblée l'intention générale du législateur en juin 1970 : il a entendu « réduire le champ d'application et tempérer » ce régime d'exception par le vote simultané des deux lois n° 888 et n° 887 du 25 juin 1970. Analysant ensuite l'effet de la loi n° 888 du 25 juin 1970, le Tribunal constate que son article 4 a procédé à « l'abrogation pure et simple des dispositions insérées sous le chiffre 1 de l'article premier de l'ordonnance-loi n° 669 ». La conséquence juridique qu'en tire la Haute Juridiction est radicale et sans appel : par cette abrogation, la loi n° 888 a soustrait au champ d'application et au régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 tous les locaux nouvellement affectés à la location. Le Tribunal pose alors le principe selon lequel « les locaux affectés pour la première fois à la location par leur propriétaire à compter du 25 juin 1970 relèvent ainsi du droit commun, quelle que soit leur catégorie ». L'absence de toute distinction catégorielle dans la loi n° 888 emporte donc une libéralisation totale et immédiate pour tout bien mis sur le marché locatif pour la première fois à compter de cette date. #### 2. La qualification de la loi n° 887 : un régime dérogatoire au régime d'exception Ayant ainsi fixé le domaine du droit commun restitué par la loi n° 888, le Tribunal Suprême s'attache à définir la nature et la portée exactes de la loi n° 887 votée le même jour. C'est ici que le juge tranche la controverse sémantique et logique opposant le requérant au Ministre d'État. S'appuyant non seulement sur les articles 1er à 4 de la loi n° 887, mais également sur l'article 1er de son ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (laquelle vise expressément les locaux « Lorsqu'ils sont assujettis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, telles que modifiées par la loi n° 888 du 25 juin 1970 »), le Tribunal Suprême juge que la loi n° 887 a institué « un régime dérogatoire au régime d'exception ». Cette qualification est fondamentale : la loi n° 887
# Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12159 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 mai 2014, n° 12159 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/05-06-12159))** ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 18 mai 1993, les consorts DE., aux droits desquels vient la SAM C, ont consenti un bail commercial à M. LO., aux droits duquel se trouve désormais la SAM E. Le local, situé dans un immeuble de Monaco, comprend un magasin, un arrière-magasin et une cave au sous-sol. La clause relative à la destination des lieux stipule que ceux-ci sont loués « à usage de bureau administratif de vente de produits pétroliers », avec interdiction d'y installer un entrepôt ou un lieu de vente directe. Le 22 juillet 2010, les bailleurs ont fait signifier au preneur une sommation de se conformer à la destination des lieux, rappelant les termes de la clause résolutoire conventionnelle. Une itérative sommation a suivi le 15 février 2013. Des procès-verbaux de constat ont été dressés les 2 avril et 29 mai 2013. Par acte du 2 mai 2013, la SAM C a assigné la SAM E devant le juge des référés aux fins de constater la résiliation du bail et d'obtenir l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, sous astreinte. Par ordonnance du 11 septembre 2013, le magistrat des référés a débouté la bailleresse. Il a retenu que la mise en demeure doit indiquer expressément les clauses méconnues, faute de quoi le preneur ne peut régulariser sa situation dans le délai contractuel. L'itérative sommation, qui reproduisait la destination du bail sans mentionner les distributeurs automatiques litigieux, ne satisfaisait pas à cette exigence, et la connaissance personnelle du locataire ne pouvait pallier cette lacune. La SAM C a interjeté appel par exploit du 20 septembre 2013. Elle sollicitait la réformation de l'ordonnance, le constat de la résiliation et l'expulsion de la SAM E. La date de résiliation invoquée dans ses prétentions, « 16 mars 1993 », est antérieure à la date même du bail, ce que la décision ne relève pas. L'intimée a soulevé la nullité de l'exploit d'appel, en ce qu'il ne mentionnait pas le mois de sa délivrance. À titre subsidiaire, elle a soutenu que les deux mises en demeure étaient rédigées en termes généraux, sans indiquer les mesures à prendre dans le délai d'un mois. Elle a également fait valoir qu'après la lecture de l'assignation, elle avait fait enlever les machines et distributeurs déposés dans les locaux. La bailleresse soutenait qu'un bailleur n'est pas tenu de décrire l'activité irrégulière lorsque le preneur n'est autorisé qu'à exercer une activité unique, et que la locataire savait pertinemment qu'elle se trouvait en infraction. ## Question de droit La question posée à la cour d'appel était double. Il fallait d'abord déterminer si l'exploit d'appel, dépourvu de la mention du mois de sa délivrance, était affecté d'une nullité que l'intimée avait éventuellement couverte. Il fallait ensuite se demander si le commandement valant mise en demeure, qui reproduit
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mars 2014, n° 11986 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mars 2014, n° 11986 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/03-20-11986)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 28 avril 1980, un appartement situé à Monaco est donné à bail à une locataire pour une année, renouvelable par tacite reconduction. Après le décès de la bailleresse initiale en 2007, le bien est transmis par testament olographe à son cousin, M. g. MI, défendeur à l'instance. Par acte du 1er mai 2011, enregistré le 6 octobre 2011, le nouveau bailleur conclut avec Mme r. FA. et M. g. TR. un bail d'un an à compter du 1er mai 2011, renouvelable par périodes de douze mois sauf dénonciation notifiée avec un préavis minimum de trois mois avant l'échéance. Le loyer est fixé à 3.200 euros par mois. Le 21 novembre 2011, le bailleur adresse une lettre recommandée avec avis de réception manifestant son intention de mettre fin au contrat. Reçu par Mme FA. le 25 novembre 2011, ce courrier n'est pas retiré par M. TR. Les locataires se maintenant dans les lieux, le bailleur saisit le juge des référés, qui, par ordonnance du 19 décembre 2012, constate l'expiration du bail au 30 avril 2012 et ordonne l'expulsion, avec un délai de six mois. La cour d'appel confirme cette décision le 25 juin 2013. Les locataires assignent alors le bailleur, par exploit du 12 mars 2013, devant le Tribunal de première instance. Ils demandent l'annulation du congé du 21 novembre 2011 et une indemnisation de 5.000 euros. Ils soutiennent que le congé a été délivré dans le seul but de se soustraire aux obligations d'entretien et de mise en conformité de l'appartement, après des réclamations de 2009 et du 28 octobre 2011. Le bailleur conclut au rejet et réclame à son tour 5.000 euros pour résistance abusive. ## Question de droit Le tribunal est saisi de trois questions. **La première** porte sur la validité du congé. Un congé délivré dans le respect des formes et des délais contractuels peut-il être annulé au motif que le bailleur aurait agi dans une intention dissimulée, afin d'échapper à ses obligations d'entretien ? **La deuxième** tient à la nature de la sanction d'un éventuel abus du droit de délivrer congé. Ce comportement entraîne-t-il la nullité de l'acte ou seulement l'allocation de dommages et intérêts ? **La troisième** concerne les demandes indemnitaires réciproques. La demande des locataires, non fondée juridiquement, peut-elle prospérer ? La demande du bailleur, fondée sur l'exercice abusif d'une voie de droit, est-elle recevable et justifiée ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande d'annulation. Il retient que le congé est régulier « tant en la forme que sur le fond ». Il rejette également les demandes indemnitaires des deux parties. Le tribunal précise d'abord la portée du contrat. Le bail devait s'achever le 30 avril 2012, sous réserve d'une dénonciation trois mois à l'avance. Le congé ayant été notifié le 21 novembre 2011,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11786 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11786 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-23-11786)) ## Faits et procédure Un locataire, M. D. DI., de nationalité suisse, a conclu un bail portant sur un appartement moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros. Le locataire soutenait que le bailleur s'était engagé à réaliser certains travaux, lesquels se seraient révélés impropres à un usage normal, notamment en raison de désordres affectant l'isolation. Contraint de se reloger, il a résilié le bail. Le locataire a ensuite assigné la SARL G, par exploit du 19 juin 2013, afin d'obtenir la restitution de sa « caution » d'un montant de 7 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2012. Il sollicitait également 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, la nullité de l'engagement le liant à la SARL G et la validation de la résiliation intervenue à son initiative. Il reprochait à la SARL G d'avoir conservé le dépôt de garantie après avoir obtenu son consentement à la location en dissimulant les désordres. La défenderesse a soulevé l'irrecevabilité de l'action, au motif qu'elle n'était que le mandataire du propriétaire. Subsidiairement, elle a demandé le rejet d'une pièce non traduite (pièce n° 4) et le débouté de l'ensemble des prétentions, soutenant que le preneur avait manqué à son obligation de réaliser les travaux, ce qui justifiait la conservation du dépôt. Le demandeur a répliqué qu'il appartenait à la SARL G, en qualité de représentant du propriétaire, d'attraire ce dernier à la procédure. Le tribunal a statué au terme d'un jugement contradictoire et en premier ressort. ## Question de droit La question soumise au tribunal était double : 1. **Recevabilité** : une action en restitution d'un dépôt de garantie, formée contre le mandataire du bailleur plutôt que contre le bailleur lui-même, est-elle recevable lorsque ce mandataire n'est pas partie au contrat de bail ? 2. **Abus** : le fait d'agir contre un tiers au contrat, en se prévalant d'une prétendue méconnaissance de l'identité du propriétaire, constitue-t-il une procédure abusive ouvrant droit à des dommages et intérêts ? Le tribunal n'a pas été appelé à se prononcer sur le fond (existence des désordres, validité de la résiliation, sort du dépôt de garantie). Les demandes relatives à la nullité de l'engagement et à la validation de la résiliation ne sont pas expressément tranchées dans le dispositif, l'irrecevabilité de l'action emportant nécessairement leur rejet sans examen au fond (non précisé dans la décision sur ce point). De même, l'exception tirée de la non-traduction de la pièce n° 4 n'est pas examinée. ## Solution et dispositif Le tribunal retient en premier lieu que les relations locatives sont régies par un bail « régulièrement signé le 25 novembre 2009 » entre M. D. DI., preneur, et la SCI U., représentée par la gérante de celle-ci, bailleur. Il relève que les « engagements auxquels le demandeur fait référence ne sont que des documents annexes au contrat de location ». En conséquence, « la SARL G n'est pas partie au contrat de bail litigieux, seule la SCI U. ayant la qualité de bailleur ». L'action est donc déclarée irrecevable. S'agissant de la demande reconventionnelle, le tribunal relève que le preneur « ne pouvait ignorer l'identité de son propriétaire », celle-ci figurant « dans l'entête du bail ». Il ajoute que le demandeur « ne peut sérieusement prétendre avoir légitimement cru pouvoir assigner le représentant du propriétaire ». La procédure engagée contre un tiers au contrat a causé à celui-ci un préjudice, constitué par « l'obligation de se défendre en justice », qui est réparé par une somme de 1 000 euros. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare irrecevable l'action introduite par Monsieur D. DI. à l'encontre de la SARL G ; > Condamne Monsieur D. DI. à verser à la SARL G la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; > Condamne Monsieur D. DI. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Ordon
# Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2014, n° 11735 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 janvier 2014, n° 11735 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/01-07-11735)) ## Faits et procédure Les époux SP ont cédé à la SARL Adriano Valente le droit au bail d'un local situé 33 rue Plati, à Monaco. La cession a fait l'objet de publications au *Journal de Monaco* les 15 et 22 mars 2013, effectuées par l'étude de Maître Henry Rey, notaire. Selon l'arrêt, la cession a été conclue le 1er mars 2013, et l'acte notarié mentionne que le fonds de commerce auquel se rattache le bail a été radié du Répertoire du Commerce et de l'Industrie le 29 mars 2010. Le 22 mars 2013, la SARL Hertrich, créancière des cédants, a formé opposition au paiement du prix entre les mains du notaire. Cette créance résultait d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 14 février 2013 condamnant les époux SP au paiement de 44 703,92 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2011, de 4 000 euros de dommages-intérêts et des dépens. Ce jugement avait été signifié le 8 mars 2013, sans exécution provisoire, et faisait l'objet d'un appel. Par exploit du 14 mai 2013, les époux SP ont assigné en référé la société Hertrich et le notaire aux fins de mainlevée de l'opposition. Par ordonnance du 18 septembre 2013, le juge des référés s'est déclaré incompétent, au motif que sa compétence en la matière était circonscrite aux articles 3 bis et 3 quater de l'ordonnance du 23 juin 1907 sur la vente des fonds de commerce, lesquels ne visaient pas la demande. Les époux SP ont relevé appel. Ils soutenaient, d'une part, que l'ordonnance de 1907 est inapplicable à la simple cession d'un droit au bail, de sorte que le référé relevait du droit commun ; d'autre part, que la société Hertrich ne disposait d'aucun titre exécutoire, le jugement n'étant ni définitif ni assorti de l'exécution provisoire. La société Hertrich concluait à la confirmation de l'ordonnance, subsidiairement à la régularité de son opposition, et sollicitait des dommages-intérêts pour procédure abusive. Le notaire s'en rapportait sur l'infirmation, tout en contestant toute condamnation le concernant. *Note sur le texte source : le résumé préliminaire et le visa de l'ordonnance mentionnent « ordonnance du 23 juin 2007 », alors que les motifs de l'arrêt visent « l'ordonnance du 23 juin 1907 ». La présente fiche retient la date de 1907, qui est celle des motifs et correspond au texte sur la vente des fonds de commerce.* ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions successives. **Première question** : le juge des référés était-il compétent pour ordonner la mainlevée d'une opposition au paiement du prix d'une cession de droit au bail, alors que la demande ne relevait pas des dispositions spéciales de l'ordonnance de 1907 ? **Seconde question** : une opposition entre les mains d'un notaire, formée sur le prix d'une cession de droit au bail par un créancier du cédant qui ne dispose pas d'un titre exécutoire, est-elle régulière ? ## Solution et dispositif Sur la compétence, la Cour infirme l'ordonnance. Elle juge que le texte de 1907, qui permet à tout créancier du vendeur d'un fonds de commerce de faire opposition au paiement du prix, « n'est applicable qu'aux seules cessions de fonds de commerce ». Elle relève que la cession du droit au bail
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11726 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 novembre 2013, n° 11726 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/11-21-11726)) ## Faits et procédure Par contrat du 10 décembre 2009, la SCI P. a donné à bail aux époux BA. un appartement de l'immeuble « X » à Monaco, à usage mixte d'habitation bourgeoise et de bureau administratif, destiné à la domiciliation du siège des sociétés SARL O. et SARL MONACO SOLAR ENERGY. Le bail a été résilié à l'initiative de la bailleresse, par courrier du 30 juillet 2010 à effet du 30 août 2010, les clés étant remises le 1er octobre 2010. Par acte authentique du 9 novembre 2010, la SCI P. a vendu le bien à la SCI C. La SARL O., qui n'était pas partie au bail, a assigné le 12 janvier 2011 la SCI P. et la SCI C. afin d'obtenir la restitution de la jouissance des lieux sous astreinte et l'indemnisation de sa privation de jouissance. Elle invoquait des avenants autorisant l'installation de son siège et de ses activités. La SCI C. a appelé en garantie la SCI P. et son gérant, Monsieur G. LA VE., par décision du 15 décembre 2011, puis assigné directement ces derniers le 5 janvier 2012 (instance n° 2012/000315). Par conclusions ultérieures, la SARL O. a demandé la nullité de la résiliation, la requalification de la clause 7 b) du bail (qui exclut la propriété commerciale) au regard de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et une indemnisation chiffrée à 960 665 euros. Les époux BA. sont intervenus volontairement le 13 février 2013 pour reprendre à leur compte ces demandes. La SCI C. a soulevé l'irrecevabilité des demandes, tirée notamment du défaut de qualité à agir et de la compétence de la commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC). Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances et a statué par jugement contradictoire et en premier ressort. ## Question de droit La question posée était double. Une société tierce à un contrat de bail, qui n'y est pas partie mais qui y est domiciliée, peut-elle agir en exécution de ce contrat ou en revendiquer les effets, notamment la propriété commerciale ? Des personnes physiques, parties au bail, peuvent-elles intervenir volontairement à l'instance pour « reprendre à leur compte » les demandes d'un tiers, au sens de l'article 383 du Code de procédure civile ? Le tribunal ne se prononce pas sur le fond du litige (validité de la résiliation, applicabilité de la loi n° 490, existence d'une activité commerciale pendant trois ans). Il statue exclusivement sur la recevabilité, puis sur les demandes indemnitaires formées par les défenderesses. ## Solution et dispositif **Sur la qualité à agir de la SARL O.** Le tribunal fonde sa décision sur l'article 1020 du Code civil, qui consacre l'effet relatif des conventions : elles « n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu à l'article 976 ». Relevant que le bail avait été conclu entre la SCI P. et les seuls époux BA., il en déduit que la SARL O. « ne peut revendiquer de droits induits par cet acte juridique, qui ne crée à son égard ni droit, ni obligation ». Elle n'a donc « pas qualité pour solliciter la nullité de la résiliation du bail, ni revendiquer la jouissance et la propriété commerciale des lieux ». **Sur l'intervention volontaire.** Le tribunal rappelle que l'article 383 du Code
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Bail commercial Clauses prétendues abusives : Demande de suppression de celles-ci et de remboursement de charges s'agissant de clauses relatives aux obligations du locataire afférentes à : - la modification des locaux et au choix de l'expert (14) - la responsabilité des risques et périls en cas d'utilisation de l'ascenseur et d'incendie (17) - les aléas causés par les travaux de réparation du bailleur (29) - la visite des locaux commerciaux (32) - l'application de l'article 989 du Code civil (39) - le transfert des charges de copropriété afférentes au local occupé (40) - le paiement des frais de bail (42) Clauses prétendues abusives - Rejet de la demande - Ces dispositions contractuelles, applicables en vertu de l'article 989 du Code civil n'entraînent pas un déséquilibre manifesté des droits et obligations entre les parties, étant compatibles avec la loi (article 1553 et suivants du Code civil) et l'usage, les clauses d'irresponsabilité et de transfert des charges limité à la quote-part concernant le local occupé et excluant les gros travaux exceptionnels de copropriété étant valables comme résultant de la liberté des contractants et ne portant pas atteinte à une obligation essentielle du bailleur - D'où en conséquence : clauses ne pouvant être qualifiées d'abusives Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 14 novembre 2013, Consorts d'A c/ AN**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial Clauses prétendues abusives : Demande de suppression de celles-ci et de remboursement de charges s'agissant de clauses relatives aux obligations du locataire afférentes à : - la modification des locaux et au choix de l'expert (14) - la responsabilité des risques et périls en cas d'utilisation de l'ascenseur et d'incendie (17) - les aléas causés par les travaux de réparation du bailleur (29) - la visite des locaux commerciaux (32) - l'application de l'article 989 du Code civil (39) - le transfert des charges de copropriété affére??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ne devrait être tenu que des charges locatives ; une telle clause étant de surcroît obscure et de nature à tromper le preneur au sens de l'article 971 du Code civil ; n° 42 relative au paiement par le seul locataire des frais et droits relatifs à la conclusion du contrat. Il est allégué que W AN ne peut de bonne foi affirmer que : il appartenait à C d'A de discuter des clauses lors de la prise à bail, et à F d'A de les renégocier lors de la cession du bail ou de ne pas s'engager ; les époux D'A n'ont jamais eu à subir à ce jour de pertes financières liées à des gros travau??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? rocadéro. Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts. Condamne C d'A et F d'A aux dépens, y compris ceux réservés par jugement avant-dire-droit du 3 mai 2012, distraits au profit de Maître Rémy BRUGNETTI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. Mme Humbert prem. juge ff de v. pres, Mr Bellinzona prem. juge Mme Leonardi juge. Mme Taillepied gref. Mes Sosso et Brugnetti av. déf. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 14 novembre 2013, Consorts d'A c/ AN**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1983, n° 25963 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1983, n° 25963 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1983/12-20-25963)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de Monaco trouve son origine dans une relation locative d'une exceptionnelle longévité, nouée avant la Seconde Guerre mondiale et dénouée plus de quatre décennies plus tard à la suite du décès de la preneuse. À compter de l'année 1938 (plus précisément à partir du 1er avril 1938 selon les constatations opérées au fond), la dame D. C. occupait des locaux à usage d'habitation situés à Monaco, en vertu d'un bail purement verbal conclu à l'année. L'historique de la propriété de l'immeuble abritant ces locaux révèle une succession singulière de titulaires : initialement, l'immeuble appartenait à la dame C. elle-même, première épouse de M. P.-P. J. En 1943, la dame C. avait vendu ce bien immobilier à une tierce personne, la dame F., épouse S. Par la suite, après le prédécès de sa première épouse (la dame C.), M. P.-P. J. avait racheté la totalité de l'immeuble par voie d'adjudication le 8 mars 1948. Au décès de M. P.-P. J., la propriété des lieux est revenue à sa veuve en secondes noces, la dame M. J. Les locaux loués à la dame D. C. consistaient originellement en deux appartements superposés. Au cours de la location, et plus précisément à une période que les investigations techniques ultérieures permettront de situer entre 1937 et 1949 d'après les plans dressés par les architectes N., d'importants travaux de transformation ont été réalisés au sein des lieux loués. Ces modifications substantielles ont consisté principalement en la réunion des deux appartements superposés en une seule unité d'habitation (formant un duplex) au moyen de la construction d'un escalier hélicoïdal intérieur. Outre cet ouvrage majeur ayant nécessité une trémie d'accès dans le plancher du premier étage, l'agencement interne et la destination initiale de certaines pièces ont été profondément remaniés : suppression des fonctions de la cuisine du premier étage, modification de la salle à manger avec cheminée au même étage, suppression ou nouvelle installation d'appareils sanitaires (bidets, salles de bains, W.C.), et aménagement de divers dégagements et penderies. Par ailleurs, le 19 mars 1951, M. P.-P. J., alors propriétaire, avait établi et déposé en l'étude de Maître Rey, notaire à Monaco, un cahier des charges de copropriété en vue de la vente par lots de l'immeuble, document dans lequel les deux appartements loués à la dame D. C. ainsi qu'une cave étaient englobés sous un seul et même lot, le lot n° 6. La dame D. C. s'est maintenue en jouissance de ces locaux pendant des décennies, bénéficiant à la fin de sa vie du droit légal au maintien dans les lieux institué par les dispositions de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Le 3 janvier 1980, par voie testamentaire, elle a institué sa gouvernante, la demoiselle A. B., en qualité de légataire universelle. Quelques jours plus tard, le 9 janvier 1980, la dame D. C. décédait à Monaco, événement qui mettait un terme définitif au droit personnel au maintien dans les lieux dont elle bénéficiait. Prenant acte de ce décès, la propriétaire bailleuse, la dame M. J., a fait délivrer le 28 mars 1980 un acte extrajudiciaire à la demoiselle A. B. Par cette sommation, elle lui rappelait que le bénéfice de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 avait cessé avec le décès de l'occupante et que la gouvernante ne remplissait pas elle-même les conditions légales pour se maintenir dans les lieux. En conséquence, la dame M. J. sommait la demoiselle A. B. : 1. De quitter les lieux loués au plus tard le 30 avril 1980 ; 2. De lui régler, en sa qualité de légataire universelle tenue des dettes et charges de la succession, la somme de 21 833,68 francs correspondant aux loyers et charges locatives demeurés impayés ; 3. De remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion de la location, en soulignant que la défunte avait fait réaliser d'importants travaux de modification, notamment au premier étage, « *et ce même sans l'autorisation de la requérante* », tout en exigeant que les locaux soient restitués en bon état d'entretien locatif. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Parallèlement à la sommation extrajudiciaire du 28 mars 1980, la dame M. J. a, par exploit du même jour, assigné la demoiselle A. B. devant le Juge des référés afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 3 avril 1980, le magistrat des référés a commis le sieur Lori en qualité d'expert, avec pour mission de décrire les lieux litigieux, de relever l'ensemble des modifications intervenues, de déterminer les travaux nécessaires tant à la remise des lieux en leur état primitif qu'à leur mise en bon état de réparations locatives, et d'en chiffrer le coût. L'expert Lori a déposé son rapport définitif le 1er juin 1981. Forte des conclusions expertales, la dame M. J. a, par exploit du 30 septembre 1981, assigné au fond la demoiselle A. B. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Elle sollicitait, après homologation préalable du rapport d'expertise, la condamnation de la défenderesse à faire exécuter à ses frais exclusifs l'intégralité des travaux de remise en état et de réparations locatives préconisés par l'expert, et ce dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte de 5 000 francs par jour de retard, pour être achevés dans un délai normal. Elle réclamait en outre l'exécution provisoire de la décision sur minute au vu de l'urgence, ainsi que l'allocation d'une somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts et la condamnation de son adversaire aux entiers dépens. Pour s'opposer à ces demandes devant les premiers juges, la demoiselle A. B. a développé une défense articulée autour de trois moyens principaux, allant de l'exception de procédure à la défense au fond : * En premier lieu, elle sollicitait un sursis à statuer, faisant valoir que sa qualité même de légataire universelle faisait l'objet d'une contestation judiciaire pendante devant le Tribunal de première instance de Monaco, introduite le 27 avril 1981 par des légataires particuliers poursuivant l'annulation du testament du 3 janvier 1980 ; * En deuxième lieu, elle soulevait une fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive trentenaire édictée par l'article 2082 du Code civil, soutenant que les travaux litigieux remontaient à plus de trente ans et que l'action de la propriétaire était par conséquent éteinte et irrecevable ; * En troisième lieu, sur le fond, elle affirmait que les travaux de réunion des deux appartements au moyen d'un escalier intérieur avaient été réalisés à titre définitif avec l'accord du propriétaire de l'époque, lequel devait dès lors être réputé avoir renoncé à exiger la remise des lieux en leur état primitif. À titre reconventionnel, elle concluait au déboutement de la demanderesse et sollicitait sa condamnation au paiement de 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure dolosive et en réparation du préjudice né du déboursement de frais irrépétibles. Par jugement rendu le 28 janvier 1983, le Tribunal de première instance a écarté l'ensemble des moyens de défense de la demoiselle A. B. Les premiers juges ont refusé de surseoir à statuer au motif que l'action en nullité testamentaire était sans incidence sur les rapports entre les parties, la défenderesse s'étant comportée à l'égard de la propriétaire en véritable légataire universelle tenue aux dettes successorales. Ils ont également rejeté l'exception de prescription en jugeant que l'obligation de remise en état ne naissait qu'à la cessation de la location, date à partir de laquelle l'action pouvait seulement être engagée. Sur le fond, estimant que les conclusions de l'expert Lori n'étaient pas sérieusement contestées et que la rédaction du cahier des charges de 1951 englobant les deux appartements dans le lot n° 6 ne valait pas renonciation expresse du propriétaire à exiger le rétablissement des lieux, le Tribunal a condamné la demoiselle A. B., sous le contrôle de bonne fin de l'expert Lori, à faire effectuer les travaux suivants : * Élimination de l'escalier intérieur avec rebouchage de la trémie d'accès au plancher du premier étage ; * Rétablissement des fonctions de la cuisine du premier étage ; * Rétablissement de la salle à manger avec cheminée au premier étage ; * Réinstallation des bidets et réaménagement des salles de bains et W.C. comme à l'origine ; * Remise en état des peintures, sols et plafonds. Cette condamnation était assortie d'une astreinte non définitive de 500 francs par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement. Le Tribunal a en revanche débouté les deux parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamné la demoiselle A. B. aux dépens. Par exploit du 13 avril 1983, la demoiselle A. B. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Lors des débats d'appel, elle a déclaré abandonner son grief initial tiré d'une prétendue contrariété de motifs relative au refus de sursis à statuer, ce moyen étant devenu sans objet à la suite d'un jugement rendu le 7 juillet 1983 ayant définitivement consacré sa qualité de légataire universelle de feue dame D. C. Maintenant le reste de son argumentation, l'appelante demandait à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la dame M. J. aux entiers dépens de première instance et d'appel, en s'engageant uniquement à procéder à un simple rafraîchissement des peintures au titre des réparations locatives. À l'appui de son recours, elle articulait plusieurs griefs : 1. **La violation de l'article 2082 du Code civil** : selon elle, en l'absence de bail écrit imposant une obligation de remise en état, le point de départ de la prescription trentenaire devait être fixé au jour de la réalisation matérielle des modifications (entre 1937 et 1949) et non au jour de la cessation du bail ; 2. **La violation des articles 1570 et 1571 du Code civil** : l'appelante soutenait que de la combinaison de ces textes résultait le principe selon lequel, en l'absence d'état des lieux dressé à l'entrée en jouissance, le preneur n'est tenu que de restituer la chose en bon état de réparations locatives, ce qui excluait toute obligation de démolir les transformations internes pour revenir à l'état primitif ; 3. **L'imputabilité et l'autorisation des travaux** : soulignant que l'expertise n'avait déterminé ni la date exacte des travaux ni leur auteur, elle avançait que l'intégration sans réserve des deux appartements en un seul lot dans le cahier des charges de copropriété déposé le 19 mars 1951 par M. P.-P. J. conférait à ce dernier la paternité des travaux ou, à tout le moins, démontrait qu'il les avait autorisés et avait renoncé à exiger le retour à l'état antérieur. En réponse, la dame M. J., intimée, concluait au déboutement de l'appelante, à la confirmation pure et simple du jugement déféré et à la condamnation de la demoiselle A. B. aux dépens. Elle faisait valoir que l'appelante se bornait à réitérer des moyens déjà justement écartés, que M. P.-P. J. n'avait jamais pris l'initiative de travaux contraires à ses intérêts patrimoniaux (la conservation de deux appartements distincts offrant une meilleure rentabilité et une relocation plus aisée), que l'interprétation adverse de l'article 1570 du Code civil était tendancieuse, et que la remise des lieux en leur état initial constituait une obligation légale inhérente au contrat de louage, dispensant le bailleur de la stipuler par écrit ou de la rappeler en cours de bail. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une série de questions juridiques étroitement imbriquées, touchant au régime de l'obligation de restitution du preneur à bail d'habitation lorsque d'importantes transformations matérielles ont été apportées à la chose louée au cours d'une location verbale de très longue durée : 1. **Sur la recevabilité et la prescription :** Quel est le point de départ du délai de prescription trentenaire (article 2082 du Code civil) de l'action du bailleur tendant à la remise des lieux loués en leur état primitif : court-il à compter de l'exécution matérielle des travaux modificatifs en cours de bail ou seulement à compter de la date de cessation effective de la location (en l'espèce, au décès de l'occupante bénéficiaire d'un droit légal au maintien dans les lieux) ? 2. **Sur le fondement et l'étendue de l'obligation de remise en état :** En l'absence de bail écrit, d'état des lieux d'entrée (articles 1570 et 1571 du Code civil) et de stipulation conventionnelle réglant le sort des aménagements, le bailleur est-il fondé à exiger la suppression des transformations réalisées par le preneur et le rétablissement des lieux dans leur configuration d'origine, alors même que ces travaux auraient été exécutés avec l'autorisation expresse ou tacite du propriétaire et que ce dernier aurait ultérieurement réuni les locaux en un lot unique dans un règlement de copropriété ? 3. **Sur l'incidence financière de la vétusté :** Lorsque l'obligation de remise en l'état primitif est consacrée à l'issue d'une occupation exceptionnellement longue (plus de quarante ans), le coût des travaux de rétablissement et de réfection doit-il être supporté intégralement par le preneur (ou son ayant cause universel), ou le principe prohibant l'enrichissement sans cause impose-t-il un abattement tenant compte de la vétusté ayant affecté les lieux et leurs équipements ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour d'appel structure sa motivation en deux temps distincts, examinant successivement la recevabilité de l'action au regard de la prescription extinctive, puis le bien-fondé de la demande de remise en état, avant d'introduire un tempérament d'équité fondé sur la théorie de l'enrichissement sans cause. #### 1. Sur la recevabilité de l'action et le point de départ de la prescription Pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'article 2082 du Code civil, la Cour pose d'emblée un principe général gouvernant la matière locative : en cas de modifications intervenues dans les lieux loués depuis la conclusion du bail et à défaut de stipulations conventionnelles contraires, le propriétaire est recevable à poursuivre à l'encontre du locataire, « *à l'expiration de la location* », la remise des lieux en leur état primitif. De cette règle substantielle découle mécaniquement une conséquence procédurale quant à la computation du délai de prescription : l'action en remise en état n'étant ouverte au bailleur qu'au terme du rapport locatif, le délai pour agir ne peut commencer à courir avant que ce droit ne soit né et exigible. La Cour affirme ainsi avec force que le délai de l'action réservée au propriétaire « *ne saurait donc avoir d'autre point de départ que la date à laquelle les lieux sont devenus vacants soit à la suite du départ du preneur en cas de non renouvellement du bail soit en raison du décès de l'occupant titulaire d'un droit au maintien dans les lieux* ». Constatant qu'en l'espèce la location, prolongée par l'effet du droit au maintien dans les lieux de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, n'avait pris fin que par le décès de la dame D. C. survenu le 9 janvier 1980, la Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir déclaré l'action engagée en 1981 non prescrite et parfaitement recevable. #### 2. Sur le fond : l'imputabilité des travaux et l'obligation de restitution en l'état primitif L'examen au fond conduit la juridiction du second degré à procéder d'abord à une analyse minutieuse des faits et des preuves pour déterminer l'auteur des transformations litigieuses, avant d'appliquer les règles de droit régissant le sort des aménagements réalisés par le preneur. **En fait**, la Cour relève que la comparaison par l'expert Lori des plans dressés par les architectes N. en 1937 puis en 1949 établit sans équivoque que l'escalier intérieur reliant les deux appartements superposés a été construit entre ces deux dates, et que d'autres modifications d'agencement sont intervenues postérieurement aux plans de 1949. Se penchant sur la thèse de l'appelante selon laquelle l'initiative de ces travaux pourrait être attribuée au bailleur M. P.-P. J., la Cour met en lumière les contradictions flagrantes entachant les écritures successives de la demoiselle A. B. En première instance, par conclusions du 12 janvier 1982, celle-ci soutenait simultanément que les transformations avaient eu lieu « *avec l'accord du propriétaire de l'époque* » et que la demanderesse ne prouvait pas qu'elles étaient l'œuvre de la locataire ; puis, par conclusions du 5 mai 1982, elle affirmait à la fois que M. J. avait « *autorisé la réunion des deux appartements* » et que les travaux avaient été « *entrepris par M. J. lui-même* ». Qualifiant cette attitude processuelle d'« *incohérente* », la Cour juge qu'elle ne saurait valoir dénégation formelle des affirmations de la bailleresse. Surtout, les magistrats retiennent une pièce déterminante produite aux débats et initialement communiquée par la demoiselle A. B. elle-même : la photocopie d'une lettre du 1er décembre 1981 rédigée par la dame M. A., ancienne employée de maison de la dame D. C. Ce témoignage épistolaire, dont la véracité n'était nullement contestée, précisait que la locataire avait pris les deux appartements en 1938 « *avec la permission de Mme et M. J. de faire un escalier à l'intérieur entre les deux étages* » et que « *depuis 1938 existe l'escalier* ». La Cour en déduit que la preuve est administrée que la construction de l'escalier a bien été entreprise à l'initiative de la locataire, avec l'autorisation des propriétaires. Quant aux transformations subséquentes (modifications d'agencement, changement de destination des pièces, installations sanitaires, dégagements, penderies), la Cour estime, par le jeu d'une présomption de fait tirée de leur nature même, que visant exclusivement à répondre aux convenances personnelles de l'occupante, elles doivent être présumées avoir été également réalisées à l'initiative de la dame D. C. avec l'autorisation au moins tacite des époux J. **En droit**, la Cour d'appel énonce le régime juridique applicable aux modifications matérielles de la chose louée. Si le principe demeure l'interdiction faite au preneur de modifier l'état matériel des lieux, une tolérance lui permet, sauf clause prohibitive expresse ou avec l'accord du bailleur, d'effectuer des transformations non nuisibles à la chose et conformes à sa destination, à la condition expresse « *que les lieux puissent être remis en état en fin de bail* ». Faisant explicitement référence à la jurisprudence constante de la Cour de cassation française — dont elle cite deux arrêts dans le corps même de
# Tribunal Suprême de Monaco, 16 avril 2012, n° 9312 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 16 avril 2012, n° 9312 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2012/04-16-9312)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal Suprême de Monaco s'inscrit dans le cadre spécifique de la législation monégasque régissant le secteur locatif protégé, déterminé par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Les faits s'articulent autour d'une opération de cession immobilière portant sur un appartement de quatre pièces dépendant de l'immeuble dénommé « Villa Augustine », situé à Monaco (adresse non précisée dans la décision). Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2010, Monsieur V. et Madame H. ont consenti à Madame F. une promesse synallagmatique de vente relative à ce bien immobilier. La perfection de cette convention était expressément assortie d'une condition suspensive tenant à la non-préemption du bien par le Gouvernement Princier, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2010. Conformément aux prescriptions de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 (modifiée par les lois n° 1.256 du 12 juillet 2002 et n° 1.291 du 21 décembre 2004), les promettants ont procédé, par lettre du même jour (31 mai 2010), à la notification officielle de l'acte sous seing privé à Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, ouvrant ainsi le délai légal imparti à la puissance publique pour exercer, le cas échéant, la faculté de préemption instituée à son profit. Entre-temps, la situation juridique de l'une des venderesses a connu une modification substantielle : par jugement rendu le 25 juin 2010, le Tribunal de Première Instance de Monaco a placé Madame H. sous le régime de la tutelle et désigné sa fille, Madame V., en qualité de tutrice chargée de la gestion de son patrimoine. Par lettre en date du 28 juin 2010, le Ministre d'État a fait connaître sa position en notifiant à Maître Crovetto-Acquilina, notaire instrumentaire chargé de la vente, que « le Gouvernement Princier n'entend pas avoir recours à l'exercice du droit qui lui est conféré par la loi dans le cadre de la future vente de cet appartement ». La renonciation expresse de l'État monégasque levait ainsi la condition suspensive légale et contractuelle qui grevait la promesse de vente. Néanmoins, en raison de l'incapacité civile survenue et du placement sous tutelle de Madame H., la régularisation de la cession nécessitait une autorisation judiciaire spécifique. Le 11 octobre 2010, Madame V., agissant ès-qualités de tutrice, a sollicité de Madame la Présidente du Tribunal de Première Instance l'autorisation de procéder à l'aliénation de l'appartement objet du compromis du 31 mai 2010. Dans l'attente de cette décision juridictionnelle indispensable, la vente n'a pu être formalisée par acte authentique dans le délai initialement stipulé, échu au 15 septembre 2010. L'autorisation d'aliéner a finalement été accordée par ordonnance du Juge Tutélaire de la Principauté de Monaco en date du 7 janvier 2011, habilitant Madame V. à vendre conjointement avec Monsieur V. le bien dont s'agit. À la suite de cette ordonnance, les notaires concernés ont formalisé la persistance de l'accord des parties en leur faisant souscrire, les 15 et 16 février 2011, un nouveau document contractuel réitérant l'opération aux mêmes charges et conditions que l'acte initial du 31 mai 2010. Ce document a fait l'objet d'une nouvelle notification au Ministre d'État par lettre du 16 février 2011. À rebours de la position arrêtée le 28 juin 2010, le Ministre d'État a informé Maître Crovetto-Acquilina, par lettre du 15 mars 2011, que « l'État entend faire jouer la faculté qui lui est conférée par la loi de se porter acquéreur de ces biens dans les conditions financières ci-dessus énoncées ». Madame F., acquéreur évincé par cette volte-face administrative, a formé un recours gracieux le 18 mars 2011 contre la décision de préemption. Ce recours administratif a été expressément rejeté par le Ministre d'État le 14 avril 2011. Le même jour, 14 avril 2011, Maître Crovetto-Acquilina a régularisé par acte notarié la vente de l'appartement litigieux au profit de l'État de Monaco, représenté par le Ministre d'État, avec le concours de Monsieur V. et de Madame H. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi d'un contentieux à rebondissements, le Tribunal Suprême de Monaco a été rendu destinataire de deux requêtes parallèles formées par l'acquéreur évincé, Madame F. : - Une première requête enregistrée sous le numéro TS 2011-12 tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption du Ministre d'État du 15 mars 2011 et du rejet consécutif de son recours gracieux du 14 avril 2011 ; - Une seconde requête enregistrée au Greffe général le 14 juin 2010 (mentionnée ainsi dans la décision, marquant une probable coquille de plume pour l'année 2011 au regard de l'enregistrement sous le numéro TS 2011-11), objet de la présente décision, tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du Ministre d'État du 14 avril 2011 de signer l'acte d'acquisition de l'appartement situé dans l'immeuble « Villa Augustine », ainsi qu'à la condamnation de l'État aux entiers dépens. À l'appui de son recours dirigé contre la décision de signer l'acte de vente, Madame F. soulève à titre principal un moyen d'illégalité par voie de conséquence : la décision de signer l'acte d'acquisition, intervenue le 14 avril 2011, découle directement de la décision de préemption prise le 15 mars 2011, de sorte que l'illégalité affectant l'acte de préemption doit nécessairement emporter l'annulation de l'acte juridique subséquent de signature. Sur le fond, la requérante articule quatre séries de moyens dirigés contre la décision de préemption originaire : 1. *Une erreur de droit tirée du champ d'application de l'article 38 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée* : Madame F. reproche à l'autorité ministérielle d'avoir fait application du délai de péremption de six mois imparti par l'avant-dernier alinéa de l'article 38 pour parfaire la vente. Elle affirme que ce délai de six mois, dont le dépassement obligerait à procéder à une nouvelle notification équivalant à une nouvelle offre de préemption, ne concerne exclusivement que l'hypothèse d'un bien donné à bail pour lequel le preneur en place a renoncé à exercer son droit d'acquisition prioritaire. L'appartement en cause étant libre de toute occupation locative, ce délai était selon elle inapplicable au droit de préemption de l'État. 2. *L'absence d'aliénation nouvelle* : Elle fait valoir que la promesse signée les 15 et 16 février 2011 ne constituait nullement une nouvelle aliénation au sens du texte légal, mais un acte purement confirmatif de l'engagement initial du 31 mai 2010, passé aux mêmes charges et conditions et entre les mêmes parties. 3. *La suspension des délais par l'effet de l'ouverture d'une tutelle* : Madame F. soutient qu'à compter du placement de la venderesse sous tutelle (25 juin 2010) et jusqu'à l'ordonnance d'autorisation du Juge Tutélaire (7 janvier 2011), le cours des délais légaux de l'article 38 et des stipulations contractuelles s'est trouvé suspendu de plein droit par application de la règle générale de protection des incapables, rappelant dans ses mémoires ultérieurs le principe issu de l'article 2072 du Code civil monégasque suspendant la prescription contre les interdits. 4. *La violation des droits acquis et l'irrévocabilité de la renonciation administrative* : Elle excipe du caractère créateur de droits de la décision initiale du Ministre d'État du 28 juin 2010 par laquelle le Gouvernement avait formellement renoncé à préempter, décision devenue définitive sur laquelle l'autorité administrative ne pouvait revenir rétroactivement le 15 mars 2011. Dans sa contre-requête enregistrée le 12 août 2011, Son Excellence Monsieur le Ministre d'État conclut au rejet de la requête. L'administration avance : - Que l'obligation de notifier une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner à l'expiration du délai de six mois s
# Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8721 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2012, n° 8721 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/03-23-8721)) ## Faits et procédure Par un engagement signé le 7 mars 2005, Mme r. PO. s'est engagée à louer à M. f. D'I. un appartement sis à Monaco. Le versement par anticipation, le jour de la signature du bail, de deux années de loyers, d'un dépôt de garantie et de frais divers était prévu. La somme ainsi versée devait demeurer la propriété du bailleur en cas de départ de la locataire avant la fin du bail. En contrepartie, le bailleur s'engageait à réaliser divers travaux et à mettre l'appartement en conformité électrique avant l'entrée dans les lieux. Le contrat de bail a été signé le 14 mars 2005, et un état des lieux contradictoire a été établi le 31 mai 2005. Invoquant la carence du bailleur dans l'exécution des travaux qui lui incombaient, la locataire a saisi le tribunal de première instance. Elle demandait la constatation de la résiliation du bail et le remboursement des sommes versées. Le tribunal a accueilli ces demandes. Sur appel, la cour d'appel a infirmé le jugement par un arrêt du 10 mai 2011, signifié le 4 juillet 2011. La locataire a formé un pourvoi par déclaration du 2 août 2011, assorti d'une consignation de 300 euros au titre de l'amende éventuelle. La requête a été déposée le 1er septembre 2011 et la contre-requête le 30 septembre 2011. Le ministère public a conclu le 4 novembre 2011. L'audience s'est tenue le 19 mars 2012 sur le rapport de Mme Cécile PETIT, conseiller. Le pourvoi soulevait deux moyens. Le premier, fondé sur l'article 989, alinéa 3, du Code civil, reprochait à la cour d'appel de ne pas avoir relevé le caractère excessif, au détriment du locataire, de la clause excluant tout remboursement des sommes perçues. Le second critiquait la non-restitution de « la caution », au motif que le contrat ne prévoyait pas expressément la faculté pour le bailleur de conserver cette somme. Il invoquait la dénaturation de la convention, la violation de l'article 989 précité et celle de l'article 199 du Code de procédure civile. Le défendeur sollicitait en outre 25 000 euros de dommages et intérêts. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de deux questions. **Première question.** Un moyen fondé sur une prétention qui n'aurait pas été soumise aux juges du fond, et dont la solution suppose l'appréciation de faits et de droit, peut-il être accueilli devant la Cour de révision ? **Seconde question.** Une cour d'appel qui interprète une clause contractuelle ambiguë, en retenant que le bailleur n'avait pas renoncé à conserver la somme versée en cas de résiliation anticipée du bail, dénature-t-elle le contrat ? ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi sur les deux moyens, pour les motifs suivants. Sur le premier moyen, la Cour relève qu'« il ne résulte ni des conclusions, ni de l'arrêt, que Mme r. PO. ait soutenu devant la cour d'appel les prétentions contenues dans le moyen ». Le grief est donc qualifié de « nouveau » et, « mélangé de fait et de droit », déclaré irrecevable. Sur le second moyen, la Cour retient que la cour d'appel a procédé « par une interprétation que l'ambiguïté du contrat rendait nécessaire et ainsi exclusive de dénaturation ». Elle en déduit que « le bailleur n'avait pas renoncé à conserver le montant de la caution en cas de résiliation anticipée du bail pour quelque cause que ce soit de la part du locataire ». Le moyen est écarté comme non fondé. Sur la demande reconventionnelle, la Cour estime qu'« au regard des circonstances de la cause ci-dessus rappelées, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi, > Rejette la demande de dommages et intérêts de M f. D'I., > Condamne Mme r. PO. à l'amende et aux dépens dont distraction au profit de Maître SOSSO sur sa due affirmation. » ## Portée et enseignement pratique **Sur la recevabilité du moyen nouveau.** L'arrêt rappelle une exigence procédurale classique : le moyen qui n'a pas été soumis aux juges du fond ne peut être présenté pour la première fois devant la Cour de révision. La Cour vérifie cette condition au regard des seules conclusions et de l'arrêt attaqué. Le demandeur
# Cour de Révision de Monaco, 16 mars 2012, n° 8712 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 mars 2012, n° 8712 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/03-16-8712)) ## Faits et procédure Par contrat du 17 juin 1996, M. A. C. a donné à bail à Mme C. N. de F. un appartement, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Un nouveau bail, conclu le 1er juillet 2008, fixait le loyer annuel à 21 408 euros et portait le dépôt de garantie à 5 352 euros. La locataire ayant cessé de payer à compter du 1er juillet 2009, le bailleur lui a adressé plusieurs lettres recommandées réclamant 13 061,40 euros. Cette somme comprenait la différence de dépôt de garantie (1 540,78 euros), des charges pour 2008 (816,62 euros) et les loyers échus depuis le 1er juillet 2009. Le 11 novembre 2009, un commandement de payer a été signifié à la locataire. Il visait la clause résolutoire du bail, selon laquelle le défaut de paiement « entraînera de plein droit, à la volonté du bailleur, seul, la déchéance du preneur dans tous les droits et bénéfices qu'il lui confère, sans qu'il soit besoin de faire prononcer la résiliation judiciairement et ce, un mois après un commandement demeuré infructueux ». La locataire a versé 5 000 euros le 4 décembre 2009. Le bailleur l'ayant assignée le 21 décembre 2009, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé la résiliation de plein droit du bail, ordonné la libération des lieux dans un délai de 45 jours à compter de la signification et, à défaut, l'expulsion. Sur appel, la cour d'appel a réformé l'ordonnance par arrêt du 11 janvier 2011 et dit n'y avoir lieu à référé. Elle a relevé l'existence d'une difficulté sérieuse tenant à l'appréciation des causes de l'inexécution, la locataire invoquant sa bonne foi et une force majeure. La Cour de révision a cassé cet arrêt par décision du 14 octobre 2011, pour violation de l'article 989 du code civil, et renvoyé la cause devant elle, autrement composée, statuant comme juridiction d'appel. Le bailleur étant décédé le 23 novembre 2010, ses héritiers ont repris l'instance. La locataire soutenait que son hospitalisation d'urgence du 15 juillet 2009, suivie d'une longue convalescence, constituait un cas de force majeure. Elle invoquait également sa bonne foi, plusieurs années d'exécution sans défaillance et le règlement intégral des sommes dues entre le 4 décembre 2009 et le 20 février 2010. Elle en déduisait que ces moyens faisaient naître une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés. Les héritiers soutenaient, à l'inverse, que seul le paiement de la totalité des sommes dans le délai d'un mois pouvait écarter la clause résolutoire, les paiements partiels étant inopérants. ## Question de droit La Cour de révision devait déterminer si, dans les circonstances de l'espèce, la clause résolutoire était acquise et si le juge des référés
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7571 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7571 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7571)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la haute juridiction monégasque trouve son origine dans un événement délictueux survenu au sein d'un immeuble d'habitation situé dans la Principauté de Monaco. Madame s. RY-PE., de nationalité danoise et née le 15 mars 1953 à Frederiksberg au Danemark, résidait à Monaco en qualité de locataire d'un appartement. Le bien loué se situait dans un immeuble appartenant à la Société Civile Immobilière (SCI) VILLA MIMOSA, dont le siège social est établi à Monaco, au sein de l'immeuble Le Formentor, 27 avenue Princesse Grace, représentée par Monsieur j-v. PA. Au cours de l'exécution de ce contrat de bail (dont la date de conclusion et la nature exacte ne sont pas précisées dans la décision), Madame s. RY-PE. a été victime d'une agression physique. Les faits se sont déroulés dans les parties communes de l'immeuble, et plus précisément dans le sous-sol du bâtiment. L'auteur de cette agression était un tiers au contrat de location. Les circonstances matérielles de l'introduction de cet individu dans les lieux loués constituent le point nodal du litige. Selon les constatations factuelles rapportées par l'arrêt, ce tiers est parvenu à s'introduire à l'intérieur du bâtiment en utilisant une clé d'accès. Cette clé n'avait pas été dérobée par effraction complexe, mais se trouvait contenue dans un boîtier spécifique, lequel avait été installé à l'extérieur même de l'entrée de service de l'immeuble. Il ressort des écritures des demanderesses en révision que ce boîtier contenant la clé permettant l'accès à l'immeuble aurait été laissé non verrouillé, facilitant ainsi la pénétration de l'agresseur dans l'enceinte de la propriété jusqu'au sous-sol où l'agression a été perpétrée. À la suite de cette agression, la locataire a subi un préjudice (dont la nature exacte, corporelle, matérielle ou morale, ainsi que le quantum chiffré ne sont pas précisés dans la décision). Madame s. RY-PE. était assurée auprès de la Société Anonyme CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES, société dont le siège social est implanté au 107 rue Neerveld à Bruxelles, en Belgique. Estimant que les conditions d'accès à l'immeuble révélaient une défaillance du propriétaire dans la sécurisation des lieux loués, la locataire victime et sa compagnie d'assurances ont décidé d'engager une action en responsabilité civile contre le bailleur afin d'obtenir la réparation intégrale du préjudice subi. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus ou à l'absence d'indemnisation amiable (non précisé dans la décision), Madame s. RY-PE. et la Société Anonyme CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES ont conjointement assigné la SCI VILLA MIMOSA devant la juridiction de première instance monégasque aux fins de la voir condamner à réparer le préjudice résultant de l'agression. En réaction à cette assignation principale, la SCI VILLA MIMOSA a procédé à un appel en garantie dirigé contre son propre assureur, la Société Anonyme de droit français « SWISSLIFE ASSURANCES » (également désignée dans les actes de procédure comme la SA de droit français dénommée SWISSLIFE ASSURANCE de BIENS), dont le siège social se situe au 86 boulevard Haussmann à Paris. Par un jugement rendu le 29 janvier 2009, le Tribunal (de première instance de Monaco) a rejeté les prétentions des demanderesses. Le juge du premier degré a en effet débouté Madame s. RY-PE. et son assureur, la SA CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES, de l'intégralité de leur demande en réparation. Par voie de conséquence, le Tribunal a également débouté la SCI VILLA MIMOSA de sa demande formée au titre de l'appel en garantie contre son assureur. Insuffisamment convaincues par cette première décision, la locataire et sa compagnie d'assurances ont interjeté appel de ce jugement. L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoire rendu le 14 décembre 2010, et signifié le 25 janvier 2011, la juridiction du second degré a intégralement confirmé le jugement entrepris. Pour motiver sa décision de rejet, la Cour d'appel s'est placée sur le terrain de la garantie du bailleur quant aux troubles du fait des tiers, au visa de l'article 1565 du Code civil monégasque, et a retenu que le préjudice subi par la locataire trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur, relevant ainsi l'absence d'un lien de causalité direct entre la faute reprochée au bailleur et le dommage invoqué. C'est dans ces circonstances que Madame s. RY-PE. et la société CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES ont formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au Greffe Général le 23 février 2011 par leur conseil, Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel, et signifiée le même jour aux parties adverses. Conformément aux exigences procédurales monégasques, ce dépôt a été accompagné du versement d'une somme de 300 euros au titre de l'amende éventuelle prévue par la loi, attesté par un récépissé délivré le 23 février 2011 sous le numéro 40442 par la Caisse des Dépôts et Consignations. Une requête à l'appui du pourvoi, accompagnée de 26 pièces, a été déposée au Greffe Général et signifiée le 25 mars 2011 par Maître Patricia REY. En réplique, la SCI VILLA MIMOSA, ayant élu domicile en l'étude de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, et plaidant par Maître Gilbert RIVOIR et Maître Jean-Louis FACCENDINI, avocats au barreau de Nice, a déposé et signifié une contre-requête accompagnée de 2 pièces le 11 avril 2011. De son côté, la société SWISSLIFE ASSURANCES, représentée et plaidant par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, a déposé et signifié sa propre contre-requête, assortie de 11 pièces, le 26 avril 2011. Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 17 mai 2011, attestant de l'expiration de tous les délais légaux, suivi dès le 18 mai 2011 par le dépôt des conclusions du Ministère Public. À l'appui de leur pourvoi (enregistré sous le numéro 2011/26 en session), les demanderesses articulaient une argumentation dense, structurée autour d'un premier moyen divisé en deux branches et d'un second moyen. Leur thèse visait à démontrer que la Cour d'appel avait commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale en cantonnant son analyse aux dispositions de l'article 1565 du Code civil (qui exonère le bailleur de la garantie des troubles de fait causés par des tiers). Dans la première branche du premier moyen, il était reproché aux juges d'appel de s'être bornés à relever l'absence d'un lien de causalité direct entre la faute et le dommage dans le cadre de la responsabilité contractuelle du fait d'autrui, sans rechercher, comme ils y étaient pourtant invités, si le bailleur n'avait pas manqué à son obligation personnelle de faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail en ne satisfaisant pas à son obligation de sécurité. Dans la seconde branche du premier moyen, les demanderesses invoquaient expressément l'article 1559-3° du Code civil, qui met à la charge du bailleur l'obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur. Elles soutenaient qu'en s'abstenant de rechercher si le fait d'avoir laissé un boîtier non verrouillé contenant la clé d'accès à l'immeuble constituait une faute, et si, par cette négligence, le bailleur n'avait pas participé au trouble de jouissance souffert par la locataire, la Cour d'appel avait à la fois dénaturé les termes du litige et privé sa décision de base légale. Enfin, par un second moyen, les demanderesses faisaient valoir que la responsabilité contractuelle du fait d'autrui exige seulement l'existence d'un lien entre le dommage et l'inexécution contractuelle. Selon elles, la responsabilité du bailleur devait être envisagée en dehors du régime restrictif de la garantie de l'article 1565 du Code civil dès lors que le trouble avait pu être causé ou facilité par sa propre faute. En ne recherchant qu'un lien de causalité direct entre la faute et le dommage, et en excluant le lien de rattachement pouvant exister entre le fait dommageable et l'exécution ou l'inexécution du contrat par le débiteur de l'obligation, la Cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 1002 et 1559-3° du Code civil, ainsi que de l'article 199 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'ensemble des moyens soulevés par la locataire et son assureur posait à la Cour de Révision une question fondamentale touchant à l'articulation entre le droit des contrats spéciaux (le contrat de louage de choses) et le droit commun de la responsabilité civile contractuelle, plus particulièrement sous l'angle de la théorie de la causalité. La question de droit pouvait être formulée de la manière suivante : le bailleur d'un immeuble d'habitation peut-il voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement de son obligation générale de délivrance et de jouissance paisible (article 1559-3° du Code civil) et du droit commun des obligations (article 1002 du Code civil), à raison d'une négligence dans la sécurisation des accès de l'immeuble ayant permis l'introduction d'un tiers auteur d'une agression sur la personne du preneur, ou la constatation par les juges du fond que le préjudice subi trouve son origine première dans les agissements délictueux de ce tiers suffit-elle, à elle seule, à exclure tout lien de causalité juridique et à exonérer le bailleur de toute responsabilité, conformément au principe de non-garantie des voies de fait des tiers posé par l'article 1565 du Code civil ? En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si l'allégation d'une faute personnelle de négligence du bailleur (l'absence de verrouillage d'un boîtier contenant une clé de service) obligeait le juge du fond à caractériser l'inexécution d'une obligation contractuelle de sécurité en recherchant un simple « lien de rattachement » avec le dommage, ou si l'intervention volontaire et violente d'un tiers constituait la cause première et exclusive du dommage, absorbant ainsi toute éventuelle défaillance antérieure du propriétaire et rendant inopérante la recherche d'une faute contractuelle. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique complexe, la Cour de Révision, réunie en audience le 11 octobre 2011 sur le rapport de Monsieur le conseiller Guy JOLY, après avoir entendu les conseils des parties et le ministère public, a rendu son arrêt le 14 octobre 2011. Elle a choisi d'examiner conjointement le premier moyen, pris en ses deux branches, et le second moyen, en raison de leur étroite connexité logique et juridique. La motivation déployée par la haute juridiction monégasque se caractérise par une extrême concision, typique des arrêts de rejet entendant conférer une autorité décisive à l'appréciation souveraine ou légalement justifiée des juges du fond sur un point de droit déterminant. La Cour de Révision écarte l'intégralité de l'argumentation des demanderesses en énonçant un attendu unique de réfutation : « Mais attendu que l'arrêt retient que le préjudice subi par Mme RY-PE. trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur ; que, par ce seul motif, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ». Le raisonnement de la Cour opère une neutralisation radicale des griefs relatifs à la faute contractuelle et à l'obligation de jouissance paisible par le prisme exclusif de la causalité. Les demanderesses tentaient d'opérer un déplacement du débat juridique : elles voulaient extraire le litige du champ de l'article 1565 du Code civil (qui dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance) pour l'ancrer sur le terrain de l'article 1559-3° (l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail) combiné à l'article 1002 du Code civil (relatif aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation contractuelle). Leur postulat était que la négligence du bailleur (le boîtier non verrouillé) constituait une faute personnelle ayant facilité l'accès du tiers, créant ainsi un « lien de rattachement » suffisant pour engager sa responsabilité contractuelle. La Cour de Révision refuse d'entrer dans cette distinction subtile entre garantie des voies de fait et responsabilité pour faute personnelle de sécurité. En validant l'arrêt d'appel « par ce seul motif » que le préjudice « trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur », la haute juridiction consacre une approche sélective et directe du lien de causalité. Juridiquement, le raisonnement implique que, même à supposer que le bailleur ait commis une négligence dans la gestion du boîtier à clés et que cette négligence puisse être qualifiée de manquement à une obligation contractuelle, cette circonstance demeure sans incidence sur la solution du litige dès lors que la condition relative au lien de causalité fait défaut. Pour la Cour, l'acte intentionnel et délictueux du tiers agresseur constitue la « cause première » — au sens de cause génératrice, directe, adéquate et exclusive — du dommage corporel et moral subi par la locataire. La présence de la clé dans le boîtier n'a été, tout au plus, qu'une condition matérielle ou une occasion ayant permis à l'agresseur de pénétrer dans le sous-sol, mais elle n'est pas la cause juridique de l'agression elle-même. Dès lors que le lien de causalité entre le comportement du bailleur et le dommage est rompu ou absorbé par le fait du tiers, l'une des trois conditions cumulatives de la responsabilité civile (faute, préjudice, lien de causalité) disparaît. Par conséquent, les recherches supplémentaires réclamées par le pourvoi (sur l'existence d'une obligation de sécurité, sur la qualification fautive du non-verrouillage du boîtier, ou sur un simple lien de rattachement au contrat) devenaient surabondantes et inopérantes. La Cour d'appel n'avait pas à rechercher l'existence d'une faute contractuelle puisque, en tout état de cause, cette faute n'aurait pas été considérée comme la cause directe du préjudice. La décision des juges du second degré se trouvait ainsi légalement justifiée par ce seul motif, excluant tout grief de défaut de base légale ou de dénaturation des termes du litige. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de Révision prononce le rejet intégral du pourvoi et applique les sanctions pécuniaires et procédurales afférentes. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > - Rejette le pourvoi ; > - Condamne Mme RY-PE. et son assureur, la société CHUBB FRANCE COMPAGNIE D'ASSURANCES à une amende de trois cents euros et aux dépens dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur sous sa due affirmation ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de Révision de Monaco s'inscrit au cœur d'une problématique classique mais toujours renouvelée du droit des obligations et du droit des baux : celle de la délimitation des obligations du bailleur face à l'insécurité et aux actes délictueux commis par des tiers à l'intérieur des lieux loués ou de leurs dépendances. En droit monégasque, l'architecture des obligations du bailleur repose sur un diptyque textuel directement issu de la tradition civiliste, que le pourvoi mettait parfaitement en exergue. D'un côté, l'article 1559-3° du Code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. De l'autre côté, l'article 1565 du même code apporte une limite franche à cette obligation de garantie en excluant la responsabilité du bailleur lorsque le trouble apporté à la jouissance du preneur résulte de voies de fait commises par des tiers qui ne prétendent d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Toute la tension doctrinale et jurisprudentielle réside dans l'articulation de ces deux textes lorsque la voie de fait du tiers (un vol avec effraction, une dégradation, ou, comme en l'espèce, une agression physique sur la personne du locataire) a été rendue possible ou facilitée par une défaillance matérielle ou organisationnelle imputable au bailleur. Les demanderesses au pourvoi tentaient d'importer devant la Cour de Révision une construction juridique sophistiquée visant à contourner l'obstacle de l'article 1565 du Code civil. Leur argumentation reposait sur deux piliers théoriques : 1. D'une part, la découverte d'une « obligation de sécurité » autonome ou intégrée à l'obligation de jouissance paisible de l'article 1559-3° du Code civil. En soutenant que le bailleur devait assurer la sécurité physique des locataires dans les parties communes (le sous-sol) en verrouillant les accès de service, le pourvoi cherchait à transformer une obligation de délivrance et d'entretien d'un bien immobilier en une obligation de protection de la personne du cocontractant contre la malveillance d'autrui. 2. D'autre part, le recours au concept de « responsabilité contractuelle du fait d'autrui » et d'un simple « lien de rattachement » entre le dommage et l'inexécution du contrat, au visa de l'article 1002 du Code civil. Selon cette thèse, l'article 1565 du Code civil ne serait qu'un régime de garantie objective (applicable uniquement lorsque le bailleur est exempt de tout reproche). Dès lors qu'une faute personnelle de négligence est reprochée au bailleur (avoir laissé le boîtier à clés ouvert), l'immunité de l'article 1565 devrait céder la place au droit commun de la responsabilité contractuelle pour faute, où la négligence du débiteur ayant facilité l'acte du tiers suffirait à engager sa responsabilité. La réponse de la Cour de Révision est d'une fermeté remarquable et témoigne d'une conception rigoureuse, voire restrictive, du lien de causalité en matière de responsabilité civile, qui fait primer la théorie de la causalité adéquate sur celle de l'équivalence des conditions. Si la Cour avait appliqué la théorie de l'équivalence des conditions, elle aurait dû accueillir le pourvoi. Selon cette théorie, tout événement sans lequel le dommage ne se serait pas produit en est la cause juridique. Or, en l'espèce, il pouvait être soutenu que si le boîtier installé à l'extérieur de l'entrée de service n'avait pas contenu une clé accessible sans verrouillage, le tiers n'aurait pas pu s'introduire par cette issue dans le sous-sol, et l'agression n'aurait pas eu lieu dans ces circonstances. La négligence alléguée aurait alors été retenue comme une condition *sine qua non* du dommage, obligeant la Cour d'appel à vérifier l'existence de cette faute. Or, en approuvant la Cour d'appel d'avoir jugé que le préjudice « trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur » et en déclarant que « par ce seul motif », la décision était légalement justifiée, la Cour de Révision consacre pleinement la théorie de la causalité adéquate (ou de la *causa proxima* / cause génératrice). Dans
# Cour d'appel de Monaco, 18 novembre 2003, n° 27086 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 novembre 2003, n° 27086 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2003/11-18-27086)) ## Faits et procédure Par bail du 11 janvier 2002, enregistré à Monaco le 18 janvier 2002, A. L. a consenti à F. B. la location d'un appartement pour trois ans à compter du 1er février 2002, moyennant un loyer annuel de 41 160 euros, payable mensuellement et d'avance. Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit huit jours après une simple lettre recommandée avec accusé de réception sommant de payer restée infructueuse, la constatation de la résiliation et l'expulsion relevant du président du Tribunal de première instance statuant en référé. Le locataire, en relation d'affaires avec M. L., a proposé à ce dernier de lui succéder dans les lieux. Par télécopie du 17 septembre 2002, M. L. a fait état de réserves sur le coût de l'opération, tout en se réservant de renoncer. Le même jour, une télécopie émanant de l'agence Atlantic Agency, mandataire de la bailleresse, proposait à M. L. la location de l'appartement. Un accord de paiement a ensuite été conclu le 20 septembre 2002 entre F. B. et M. L., agissant par son représentant. Le 20 septembre 2002, F. B. a adressé à l'agence une lettre l'informant de ces accords, lettre communiquée à M. L. le 23 septembre suivant. Le même jour, un commandement de payer 7 614,98 euros, visant notamment les loyers et charges du 18 août au 30 septembre 2002 et mentionnant la clause résolutoire, a été notifié à F. B. Le 11 octobre 2002, la bailleresse l'a fait assigner en référé pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. F. B., qui sollicitait un report d'audience et avait communiqué les accords conclus, était absent de Monaco. Par ordonnance du 28 octobre 2002, rendue par défaut, le président du Tribunal de première instance a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion. F. B. a interjeté appel. Il demandait l'annulation du commandement et soutenait que la clause résolutoire avait été mise en œuvre de mauvaise foi, en violation de l'article 989 du Code civil. Il est à relever que l'intitulé de la décision fourni dans les métadonnées (« B. c/ L.-C. ») ne correspond pas à la désignation des parties figurant dans le texte (F. B. et A. L.) ; le présent commentaire retient les désignations du texte. ## Question de droit La question posée était la suivante : le bailleur qui se prévaut d'une clause résolutoire de plein droit, pour défaut de paiement des loyers, peut-il l'invoquer de bonne foi lorsque le mandataire de ce bailleur a connaissance d'accords par lesquels un tiers prend en charge la dette locative et que le