62 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1990, n° 25616 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1990, n° 25616 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1990/11-28-25616)) ## Faits et procédure Les époux M. sont copropriétaires d'un appartement de l'immeuble « Château Périgord ». Ils se plaignent de nuisances sonores provenant de la chaufferie de l'immeuble, plus précisément du fonctionnement des pompes de circulation d'eau chaude et des brûleurs des chaudières. Un litige antérieur, opposant en 1973 les époux M. à leur venderesse et au promoteur-constructeur, avait conduit à la réalisation de travaux destinés à réduire ces nuisances. La décision indique que ces travaux ont été réalisés, sans préciser l'issue exacte de ce litige. Par ordonnance de référé du 18 avril 1986, un expert, M. Cina, a été désigné au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la Société Soleco. Son rapport a été déposé le 19 décembre 1986. Il relève la persistance des nuisances, avec des niveaux de pression acoustique de 32 décibels (A) lors du seul fonctionnement des pompes et de 35 décibels (A) en cas de fonctionnement concomitant des pompes et des brûleurs. Il estime que l'émergence de 3 dB (A) provoquée la nuit par la mise en route intermittente des brûleurs peut perturber le sommeil. Saisi sur la demande des époux M. (assignation du 4 février 1987), le Tribunal de Première Instance, par jugement du 6 avril 1989, a déclaré le syndicat responsable des nuisances. Il l'a condamné à faire exécuter, dans un délai de six mois à compter de la signification, les travaux préconisés par l'expert, sous contrôle de bonne fin de ce dernier. Il a ordonné l'exécution provisoire, au motif de « la réparation de nuisances anciennes et reconnues ». Le tribunal a en revanche débouté le syndicat de sa demande en garantie dirigée contre la Société Soleco. Le syndicat a relevé appel par acte du 26 mai 1989, puis a assigné le 27 juillet 1989 pour obtenir des défenses à exécution provisoire sur le fondement de l'article 13 de l'Ordonnance souveraine sur l'appel du 21 mai 1909. Il soutenait que la mesure entraînerait une transformation complète de l'installation de chauffage, excédant un simple entretien au sens de l'article 43 du règlement de copropriété et de l'article 6 de l'Ordonnance n° 662 du 23 mai 1959, et qu'elle produirait donc des effets irréparables au sens de l'article 11. Il invoquait également le caractère apparent du vice affectant le lot acquis par les époux M. Les époux M. ont répliqué que leur état de santé, attesté par des certificats médicaux, était incompatible avec la prolongation de la situation, et que le coût des travaux (77 090 F selon leurs écritures) ne revêtait pas un caractère irréparable pour la copropriété. La Société Soleco, pour sa part, a soutenu que les nuisances trouvaient leur origine dans la conception de l'immeuble et s'en est remise à justice. La S.C.I. Antinea a également déclaré s'en rapporter à justice. ## Question de droit La cour devait déterminer si l'exécution provisoire, ordonnée par les premiers juges sur le fondement de l'article 11, alinéa 2, de l'Ordonnance souveraine du 21 mai 1909, pouvait être suspendue par des défenses, en raison de la nature des travaux qu'elle imposait. Le texte dispose que l'exécution provisoire « pourra être ordonnée avec ou sans caution, dans tous les cas d'urgence, à moins qu'elle ne soit de nature à produire des effets irréparables ». Le problème se décomposait en deux questions. La première concernait l'existence d'une urgence, caractérisée au regard de l'ancienneté des troubles et de leur incidence sur la santé des occupants. La seconde portait sur l'absence d'effets irréparables, appréciée au regard du coût et de la nature des travaux, ainsi que de la possibilité, pour la copropriété, d'obtenir réparation devant le juge du fond. ## Solution et dispositif La cour retient que l'urgence est établie. Elle relève que les troubles, constatés par l'expert, sont anciens, qu'ils persistent malgré les travaux de 1973, et qu'ils sont « préj
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-25-25352)) ## Faits et procédure La dame C., agent immobilier, a obtenu de la Société Ambre, le 11 janvier 1982, une confirmation de principe quant à une commission de 5 % sur le montant des transactions réalisées. Cette demande a été suivie, le 4 février 1982, de deux actes sous seings privés (ou « bons de commission ») par lesquels la société reconnaissait que deux clients lui avaient été présentés par l'agent et s'engageait à verser des honoraires représentant 5 % T.T.C. du montant total des acquisitions. Ces honoraires devaient être perçus « le jour de la signature de la promesse de vente et dès que la société serait en possession du deuxième versement par l'acquéreur ». En réalité, les clients n'avaient pas acquis les lots visés. Ils avaient signé des conventions de réservation avec engagement d'acquérir, portant sur des portions d'immeuble en l'état futur d'achèvement, l'un le 25 janvier 1982, l'autre le 4 février 1982. Ces conventions prévoyaient un dépôt de garantie de 10 % du prix de base, acquis à la société en cas de non-réalisation de la vente imputable aux réservataires. Cette hypothèse s'étant réalisée, les réservations ont été résolues. L'agent a assigné la société en paiement de deux sommes de 100 446,94 F et 356 505,95 F, avec intérêts de droit à compter d'une mise en demeure du 2 août 1984, et sollicité en outre 20 000 F de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. Elle invoquait la théorie du mandat et une jurisprudence française relative à la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de vente. La société contestait la qualité de mandataire, soutenait à titre subsidiaire que la condition de réalisation de la vente n'était pas remplie et formait une demande reconventionnelle de 517 651 F, correspondant à la moitié du préjudice forfaitaire contractuel, en reprochant à l'agent une faute dans les retards des clients. ## Question de droit Le litige posait deux questions principales. **La première** concernait l'interprétation des bons de commission : le droit à rémunération de l'agent immobilier était-il subordonné à la réalisation effective de la vente, ou ce droit était-il acquis dès la présentation des clients et la signature de l'engagement de réservation ? Plus précisément, la clause de paiement devait-elle s'analyser comme un terme, qui différerait l'exigibilité d'une créance déjà née, ou comme une condition, dont la défaillance empêche la naissance de la créance ? **La seconde** portait sur les conséquences de cette qualification : l'agent pouvait-il, en l'absence de vente, prétendre à une rémunération quelconque, et la société pouvait-elle engager la responsabilité personnelle de l'agent pour des retards imputables aux clients ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention principale de l'agent. Il retient que « la commune intention des parties lors de l'établissement des bons de commission était bien de n'accorder à la dame C. un pourcentage du prix de vente à titre de commission en rémunération de ses peines et soins que dans le cas où l'acquisition serait effectivement réalisée ». Il relève que « la clause de règlement de cette commission vient confirmer l'intention des parties puisque son paiement était suspendu à la signature de la promesse de vente et au versement par
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mars 1974, n° 25695 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/03-07-25695)) ## Faits et procédure Par un bail sous seing privé du 23 décembre 1963, les époux C. ont loué à A. M. une villa soumise à la loi n° 669 du 17 septembre 1959. La durée du bail est indiquée comme étant de 3, 6 ou 9 années (la décision ne précise pas la durée retenue). Le loyer annuel était de 18 000 F, payable par trimestres échus, et faisait l'objet d'une clause d'indexation. Un congé a été délivré aux locataires le 24 février 1972. Les parties ont ensuite convenu de faire établir la surface corrigée de l'immeuble, conformément à la loi n° 669, et se sont rapportées à l'estimation de deux experts, MM. G. et B. Ceux-ci ont fixé un nouveau loyer mensuel de 2 113,07 F à compter du 1er janvier 1973, sur la base d'un décompte établi au 19 juin 1973. Le bailleur, représenté par l'Agence Poget, a assigné les locataires en paiement de 9 112,63 F au titre des loyers de janvier à septembre 1973, outre 153 F de frais de notification et sommation de payer. Il sollicitait en outre la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, une astreinte de 100 F par jour de retard jusqu'à la libération des lieux, leur expulsion et 3 000 F de dommages-intérêts. Les défendeurs ont conclu au rejet et ont formé une demande reconventionnelle de 2 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si, après l'expiration du bail originaire et la prise d'effet du maintien dans les lieux, le loyer d'un immeuble protégé devait être payé à terme échu, comme le prévoyait le bail initial, ou à terme à échoir, selon l'usage invoqué par le bailleur. Cette question déterminait l'existence même des impayés. Le demandeur soutenait que les locataires ne payaient pas régulièrement. Les défendeurs faisaient valoir qu'ils exécutaient leurs obligations conformément au contrat. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention du bailleur. Il rappelle d'abord le cadre légal, selon lequel « le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions de la location, non contraires aux dispositions de ladite loi ». Il en déduit que les modalités de paiement du loyer demeurent régies par la convention originaire, dès lors que cette stipulation n'est pas contraire à la loi n° 669. Le paiement doit donc intervenir à terme échu. Le tribunal relève ensuite que les locataires ont apuré, le 17 septembre 1973, le nouveau loyer fixé par l'expertise du 19 juin 1973, et qu'ils ont ensuite payé à terme échu. Le retard relatif au loyer du troisième trimestre 1973, réglé le 8 octobre, n'est pas imputable aux locataires. Le tribunal considère en effet que « le loyer est quérable » et qu'il appartenait au bailleur d'en réclamer le paiement dès le 1er octobre, plutôt que d'attendre l'envoi du chèque à son domicile. Enfin, le tribunal juge que « le caractère abusif de la procédure diligentée par l'Agence Poget à l'encontre des époux C. n'est pas établi », et rejette en conséquence la demande reconventionnelle. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute l'Agence Poget, agissant en qualité de mandataire du sieur A. M., de ses demandes, fins et conclusions. » Les dépens demeurent à la charge du demandeur, qui succombe. *Observation sur le texte fourni :* la décision désigne les époux C. tantôt comme « locataires » de la villa, tantôt comme bailleurs ay
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 novembre 1973, n° 25665 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 08 novembre 1973, n° 25665 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1973/11-08-25665)) ## Faits et procédure Un créancier, A., agissant en qualité de créancier d'une société civile immobilière (la M.C.R.P.) et porteur de quarante grosses fractionnelles établies en 1967 par un notaire, fait pratiquer une saisie immobilière sur l'immeuble de la société. Le cahier des charges est déposé le 30 décembre 1970. À l'audience de règlement du 18 février 1971, le Tribunal, saisi d'un dire émanant de deux tiers qui avaient introduit une action en nullité de la procédure, sursoit à statuer jusqu'à ce qu'il soit définitivement jugé sur cette action. Par jugement du 11 janvier 1973, le Tribunal déclare sans cause le prêt à l'origine des grosses hypothécaires et annule la procédure de vente. Ce jugement fait l'objet d'un appel, pendant à la date de la décision commentée. La même date, G. engage une nouvelle saisie immobilière sur les mêmes biens, fondée sur d'autres grosses, qui matérialisent deux prêts distincts (1964 et 1968). Le procès-verbal de saisie est dressé le 23 février 1973, mais le Conservateur des Hypothèques refuse la transcription, au motif qu'une saisie antérieure a déjà été transcrite à la requête d'A. G. se fait alors subroger dans la procédure initiale. Les héritiers d'A., décédé entre-temps, déclarent, par exploit du 12 mai 1973, ne pas s'opposer à la demande et lui donnent quittance subrogative. G. assigne ensuite les parties pour voir déclarer sa subrogation, enjoindre aux héritiers de lui remettre les pièces de la procédure et fixer les conditions de l'adjudication sur une mise à prix de 8 000 000 F. Le syndic (O.) conclut au déboutement, soutenant que le subrogé reprend la procédure originaire et doit en subir les nullités. G. réplique que le sursis à statuer ne le concerne pas, car il agit au moyen de titres qui lui sont propres et qui ne font l'objet d'aucune contestation. ## Question de droit La question posée au Tribunal peut être formulée en deux branches. **Première branche** : la subrogation dans les poursuites d'une saisie immobilière emporte-t-elle reprise d'une procédure existante, avec les conséquences qui s'y attachent, ou constitue-t-elle l'ouverture d'une procédure nouvelle, alors même que le subrogé fonde son intervention sur des titres différents de ceux du créancier originaire ? **Seconde branche** : lorsque la subrogation n'entre pas dans le cas prévu par l'article 647 du Code de procédure civile, un sursis à statuer prononcé sur une action en nullité de la procédure initiale est-il opposable au créancier subrogé, et ce, alors que le retard ne procède ni de la négligence ni de la mauvaise foi du premier créancier ? ## Solution et dispositif Le Tribunal répond à la première branche en qualifiant la subrogation de **continuation** et non de recommencement. Ses motifs sont explicites : > « le second créancier n'entame donc pas une nouvelle procédure, mais continue celle qui est en cours, aux lieu et place du premier saisissant ». Il en déduit que le second créancier « prend la procédure au stade où elle est parvenue et dans l'état où elle se trouve », quels que soient les titres qu'il invoque, lesquels « ne peuvent qu'être, à l'évidence, différents de ceux visés dans le commandement de payer originaire ». Le Tribunal distingue ensuite, parmi les moyens de défense du débiteur saisi, ceux qui sont **personnels** au premier créancier, inopposables au subrogé, et ceux qui touchent à la **validité même de la saisie**, opposables au second créancier. Les nullités entachant la saisie relèvent de cette seconde catégorie. Sur la seconde branche, le Tribunal écarte d'abord l'application de l'article 647 du Code de procédure civile, le retard ne procédant pas d'une négligence ou d'une mauvaise foi des héritiers, qui étaient tenus de respecter le sursis. Il fonde toutefois la solution sur la subrogation conventionnelle du 12 mai 1973, « non contestée par aucune des parties au procès », pour appliquer les principes précédemment rappelés. Il juge que le sursis est opposable au subrogé, d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 octobre 1975, n° 25761 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 octobre 1975, n° 25761 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/10-30-25761)) ## Faits et procédure La société SO.MO.TRANS.MA. (Société Monégasque de Transports Maritimes) est copropriétaire, au sein de l'immeuble « Le Mercure », d'un local représentant 34 millièmes. Elle conteste la répartition de la prime d'assurance incendie de l'immeuble, qui était répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, alors que, selon elle, le paragraphe b de l'article 26 du cahier des charges imposait de mettre la surprime à la charge du copropriétaire responsable du risque aggravé. Ce paragraphe avait été ajouté par l'assemblée générale du 7 avril 1971, à l'unanimité, à la suite d'une hausse de la prime, passée de 1 280 francs à 8 431 francs en 1970. Cette hausse était liée à la présence, dans l'immeuble, d'une usine de matières plastiques, qui justifiait une surprime de 38,50 %. La demanderesse sollicitait la reprise de la répartition depuis 1970, sous astreinte, ainsi que 2 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le syndic initialement assigné, V., ayant démissionné, la copropriété comparaissait par son nouveau syndic, D., désigné lors de l'assemblée du 25 février 1975. La copropriété soulevait deux moyens : un moyen de procédure, tiré d'une clause compromissoire prévue à l'article 29 du règlement de copropriété, et un moyen de fond, tiré du quitus donné au syndic par l'assemblée du 16 novembre 1973 pour la gestion de 1972. ## Question de droit Le tribunal devait trancher deux questions. La première était de savoir si l'article 29 du règlement de copropriété, qui prévoit qu'en cas de désaccord les difficultés sont soumises à un arbitre « ou à défaut » à la juridiction compétente, constitue une clause compromissoire faisant obstacle à la saisine du juge étatique. La seconde était de savoir si un quitus de gestion, voté par l'assemblée en connaissance d'une répartition contraire au cahier des charges, emporte renonciation à l'application de la clause relative à la surprime, et si la modification de cette clause peut résulter d'un vote ordinaire. ## Solution et dispositif Sur le premier point, le tribunal retient que l'article 29 « n'impose pas le recours à l'arbitrage, mais laisse le choix de saisir un arbitre ou les tribunaux compétents », de sorte qu'il « ne constitue pas une clause compromissoire ». Le moyen est rejeté. Sur le second point, le tribunal relève que « ces divers documents établissent que le principe avait été admis par l'assemblée du 7 avril 1971 que toute surprime imputable à un risque d'une nature particulière [...] devait être supportée par le copropriétaire responsable de cette industrie ». Il ajoute que cette disposition « fait la loi des parties, n'a jamais été modifiée ni abrogée par la suite ». Il écarte le quitus en retenant que « les dispositions formelles du deuxième paragraphe de cet article 26 ne pouvaient être modifiées que par un vote spécial, intervenu dans des formes identiques à celles qui avaient été celles de l'assemblée du 7 avril 1971, vote subordonné à des conditions de majorité imposées par le cahier des charges ». Le tribunal limite toutefois les effets de la condamnation. La répartition ne vaut qu'à compter de 1973, car « en donnant son quitus pour l'année 1972, lors de l'assemblée du 16 novembre 1
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 1992, n° 26176 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juillet 1992, n° 26176 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/07-09-26176)) ## Faits et procédure F. J., de nationalité monégasque, est décédé le 7 février 1984 en Principauté de Monaco, à l'âge de 73 ans. Il y demeurait avec son épouse, M. M. Il laissait pour lui succéder son épouse, son fils R. J. et sa fille, M.-A. épouse E. M. L'acte de décès, dressé le 8 février 1984 par l'officier de l'état civil monégasque, figure parmi les pièces produites. R. J., fils du défunt, est décédé le 3 juillet 1990 en laissant pour légataire universelle son épouse, J. M. Celle-ci a assigné M. M. veuve J. et M. E. M. née J. afin d'obtenir la désignation d'un notaire chargé de la liquidation amiable ou judiciaire de la succession, sur le fondement des articles 913 et 914 du Code de procédure civile. Elle sollicitait également que le notaire dresse les comptes actifs et passifs, y compris un prêt consenti à une dame C., et qu'il se fasse restituer des bijoux anciens remis en garantie par J. M. aux époux J. La veuve du défunt s'en est rapportée à justice sur la désignation du notaire, mais a contesté la réalité des prétentions relatives aux bijoux, faute de pièces, et a demandé le déboutement de la demanderesse sur ce point ainsi que la mise sous séquestre. M. E. M., comparant en personne à l'audience du 16 mai 1991, n'a pas conclu, déclarant que ses intérêts étaient communs à ceux de sa mère. La demanderesse a produit les pièces établissant l'existence des bijoux et leur possession par le défunt avant son décès. Le tribunal était saisi après un premier jugement en date du 7 mars 1991, dont le contenu n'est pas reproduit dans la décision. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. La première est de compétence internationale : un tribunal monégasque peut-il connaître d'une action en partage portant sur une succession ouverte à Monaco, lorsque la masse comprend un bien immobilier situé à l'étranger ? Le tribunal articule à cet effet les articles 83 du Code civil et 3 (3e) du Code de procédure civile. La deuxième est de conflit de lois : quelle loi régit la succession mobilière ? Le juge retient la règle de conflit monégasque qui rattache la succession mobilière à la loi nationale du de cujus. La troisième, d'ordre procédural et substantiel, porte sur la vocation successorale des parties, sur le principe du partage et sur les modalités de détermination de la masse partageable. ## Solution et dispositif Sur la compétence, le tribunal affirme que la succession s'est ouverte à Monaco, où le défunt avait son dernier domicile. Il se déclare compétent pour la succession mobilière, mais ret
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 janvier 1992, n° 26116 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 janvier 1992, n° 26116 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-16-26116)) ## Faits et procédure Par jugement contradictoire du 25 juillet 1980, signifié le 17 mars 1981, le Tribunal de première instance de Monaco a condamné M. M. veuve K. à payer à la société civile immobilière « Passiflora » la somme de 63 687,19 F, avec intérêts de droit à compter du prononcé. Ce jugement a déclaré régulière une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire prise le 13 décembre 1979 sur la quotité des droits indivis de la débitrice sur des parties d'immeuble. Le certificat de non-appel délivré le 6 mai 1981 a conféré à la décision un caractère définitif. La SCI « Passiflora », devenue « Soleil Beach », a fait signifier à la débitrice, le 8 octobre 1990, un commandement de payer avant saisie immobilière portant sur la somme de 192 976,74 F. La débitrice a assigné la SCI le 9 novembre 1990 en nullité du commandement et en mainlevée de l'inscription d'hypothèque complémentaire prise le 30 mai 1990. Elle soutenait, d'une part, que la SCI n'avait pas qualité pour agir, faute de justifier qu'elle était aux droits de la SCI Passiflora ; d'autre part, que le commandement excédait les sommes dues en vertu du jugement de 1980. La SCI a conclu au rejet. Elle faisait valoir que les sommes réclamées correspondaient au décompte des condamnations en principal et intérêts. Elle sollicitait par ailleurs, à titre reconventionnel, le paiement de 15 288 F au titre de frais de remise en état de l'appartement loué, outre 123 001,55 F d'intérêts au taux légal. Elle demandait en outre qu'il soit jugé que l'opposition au commandement suspendait le délai de l'article 579 du Code de procédure civile, de sorte que celui-ci ne commencerait à courir qu'au prononcé du jugement à intervenir. La débitrice a formé une demande additionnelle de 15 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le décompte du commandement comprenait donc, selon les motifs du jugement, deux éléments critiqués par la débitrice : une somme de 15 288 F au titre de frais de remise en état « non justifiés » et des intérêts calculés à compter du 1er mars 1978, alors que le cours des intérêts n'avait débuté qu'au prononcé du jugement. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur l'effet d'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant de la créance résultant d'un titre exécutoire. Il s'agit de savoir si un tel excédent entraîne la nullité de l'acte dans son ensemble, ou si le commandement demeure valable dans la limite de la créance effectivement reconnue. La seconde concerne l'incidence de l'opposition du débiteur sur le délai de 90 jours imparti par l'article 579 du Code de procédure civile avant qu'il soit procédé à la saisie immobilière. Le tribunal devait déterminer si la contestation élevée à l'encontre du commandement suspend ce délai, comme le demandait la créancière. Le jugement examine également la qualité à agir de la SCI, question préalable à laquelle il apporte une réponse qui ne fait pas l'objet d'un développement autonome. ## Solution et dispositif Sur la qualité à agir, le tribunal relève que la SCI justifie d'un intérêt à agir « dès lors qu'elle a désormais seule qualité pour le faire », en raison du changement de dénomination de la SCI Passiflora, décidé par résolution de l'assemblée générale du 25 février 1980 et publié au répertoire spécial des sociétés civiles le 5 mars 1980. Le tribunal en déduit qu'il s'agit de la même personne morale et que la débitrice ne peut invoquer une confusion sur l'identité de sa
# Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1994, n° 26305 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1994, n° 26305 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/10-03-26305)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'étroitesse géographique d'un territoire conjuguée à la densité des opérations d'aménagement urbain engendre inévitablement des frictions entre l'exercice du droit de bâtir et la jouissance paisible de la propriété immobilière préexistante. L'arrêt rendu le 3 octobre 1994 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les tensions factuelles inhérentes aux opérations de construction immobilière en milieu urbain. À l'origine du litige se trouve une opération d'édification immobilière entreprise par la société anonyme monégasque (SAM) Rigel. Cette personne morale a engagé des travaux en vue de la construction d'un immeuble. L'assiette foncière de ce chantier présente la particularité topographique d'être située directement en face de l'appartement dont une personne physique, M. C., est propriétaire. La localisation exacte des biens immobiliers au sein de la Principauté ainsi que la date précise du démarrage des travaux demeurent non précisées dans la décision. De même, l'ampleur architecturale du projet immobilier initié par la société Rigel n'est pas détaillée par le texte de l'arrêt. Toujours est-il que l'exécution de ces travaux d'édification a immédiatement modifié l'environnement immédiat du propriétaire riverain. M. C. s'est plaint de subir divers troubles directement occasionnés par le chantier de construction faisant face à son appartement. Bien que la décision soit synthétique sur la matérialité brute des faits avant leur qualification juridique, il ressort des énonciations de l'arrêt que les désagréments invoqués s'articulaient autour de nuisances physiques et sensorielles propres aux activités de génie civil et de bâtiment, telles que des bruits, des vibrations et d'autres gênes diverses, outre des interrogations relatives au respect des autorisations administratives encadrant l'opération de construction, spécifiquement la conformité de l'édification au permis de construire délivré. Afin d'établir la matérialité des désagréments subis du fait de cette opération immobilière, M. C. a pris l'initiative de faire réunir des éléments probatoires préconstitués. Il a ainsi fait dresser des constats d'huissier et a fait réaliser des photographies, dont les dates d'établissement et la teneur exacte ne sont pas précisées dans la décision, mais qui avaient vocation à attester de l'état du chantier et de ses répercussions sur son bien immobilier. C'est sur le fondement de cette situation factuelle conflictuelle, opposant un promoteur ou constructeur en pleine activité à un propriétaire voisin s'estimant lésé dans ses conditions d'existence et de jouissance de son bien, que le différend s'est cristallisé et a été porté sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confronté à la persistance des nuisances alléguées et soucieux de préserver ses droits en vue d'une éventuelle action indemnitaire ultérieure, M. C. a fait le choix procédural de saisir la juridiction des référés. La date de l'assignation initiale ainsi que le sens de l'ordonnance rendue en première instance par le juge des référés demeurent non précisés dans la décision. Le litige a ensuite été dévolu à la Cour d'appel de Monaco, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre de cette ordonnance de référé. La date de l'arrêt rendu par la juridiction du second degré n'est pas davantage mentionnée dans le texte soumis à l'analyse. Devant les juridictions du fond statuant en matière de référé, la prétention de M. C. tendait à la désignation d'un expert judiciaire. Pour emporter la conviction des magistrats, le propriétaire riverain a versé aux débats les constats d'huissier ainsi que les photographies qu'il avait préalablement fait établir. La Cour d'appel a accueilli favorablement cette prétention. Statuant en référé, elle a fait droit à la demande d'expertise formulée par M. C., en ordonnant une mesure d'instruction confiée à un technicien avec pour mission de procéder aux constatations requises concernant les troubles allégués et d'évaluer l'importance du préjudice susceptible d'en résulter éventuellement pour le demandeur. Insatisfaite de cette décision ordonnant une mesure d'investigation judiciaire sur son chantier, la société Rigel a formé un pourvoi devant la Cour de révision. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi, représentée par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de quatre branches distinctes, bien que l'arrêt de la Cour de révision les regroupe synthétiquement dans son exposé en trois griefs principaux visant à démontrer l'excès de pouvoir et le défaut de base légale ou de motivation commis par la juridiction d'appel. En premier lieu, la société Rigel reprochait à la Cour d'appel un vice de motivation affectant une condition essentielle de la compétence du juge des référés. Selon la demanderesse au pourvoi, la juridiction du second degré n'avait pas motivé l'urgence justifiant le prononcé de la mesure d'expertise. Ce grief postulait que le juge des référés ne pouvait légalement ordonner une telle mesure sans caractériser explicitement les circonstances rendant nécessaire une intervention immédiate sans attendre l'issue d'une procédure au fond. En deuxième lieu, le pourvoi s'attaquait à la pertinence substantielle même de la mesure d'instruction au regard du droit positif de la responsabilité civile. La société constructrice soutenait que l'expertise ordonnée portait sur des faits qui, par leur nature même, ne pouvaient juridiquement constituer des troubles anormaux de voisinage. En substance, l'argumentation de la société Rigel reposait sur l'idée que les nuisances générées par un chantier de construction — par essence temporaires et inhérentes à toute activité d'édification urbaine — échappaient par principe à la qualification de trouble anormal de voisinage, rendant ainsi la mesure d'expertise totalement inutile et dépourvue d'objet juridique pertinent. En troisième et dernier lieu, le moyen faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir méconnu la limite fondamentale assignée aux attributions de la juridiction des référés : l'interdiction de préjuger le fond du litige. La société Rigel soutenait qu'en ordonnant une expertise destinée à constater l'existence de troubles de voisinage et à évaluer le préjudice en découlant, sur la base d'une qualification juridique implicite mais nécessaire des faits allégués, la Cour d'appel avait empiété sur les prérogatives exclusives du juge du principal et avait, de ce fait, préjugé le fond de l'affaire. Les prétentions éventuelles de M. C. en défense devant la Cour de révision ne sont pas précisées dans la décision. C'est en l'état de cette argumentation critique, remettant en cause tant l'office procédural du juge de l'urgence que les contours matériels de la théorie des troubles de voisinage appliquée aux chantiers immobiliers, que la Cour de révision a été appelée à trancher le litige. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du moyen unique en ses différentes articulations confrontait la Cour de révision à une problématique juridique double, située au carrefour du droit judiciaire privé — régissant les conditions d'intervention du juge des référés — et du droit substantiel des biens et de la responsabilité civile — relatif à la théorie des troubles anormaux de voisinage. La question de droit principale soumise à la Haute juridiction monégasque pouvait dès lors être formulée de la manière suivante : la juridiction d'appel, statuant en matière de référé, méconnaît-elle l'obligation de motiver l'urgence ainsi que l'interdiction de préjudicier au principal lorsqu'elle ordonne, sur le fondement de constats d'huissier et de photographies, une mesure d'expertise aux fins de constater des nuisances temporaires issues d'un chantier de construction et d'évaluer le préjudice éventuel, et de telles nuisances temporaires sont-elles juridiquement susceptibles de revêtir la qualification de trouble anormal de voisinage ? Derrière cette interrogation globale se profilaient plusieurs sous-questions techniques d'une importance capitale pour la pratique contentieuse. D'une part, sur le terrain du droit substantiel, il s'agissait de déterminer si le caractère par nature transitoire ou temporaire d'un chantier d'édification immobilière constituait un obstacle dirimant à la mise en œuvre de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, ou si, à l'inverse, certaines circonstances — telles que le dépassement des inconvénients ordinaires inhérents à ce type d'activité ou l'irrégularité administrative de la construction au regard du permis de construire — permettaient d'attraire ces nuisances éphémères dans le champ des troubles indemnisables. D'autre part, sur le terrain strictement procédural, la Cour de révision devait préciser l'étendue de son contrôle sur la caractérisation de l'urgence par les juges du fond statuant en référé, et délimiter avec exactitude la frontière séparant la simple prise en compte d'une éventualité juridique (nécessaire pour justifier l'utilité d'une mesure d'instruction probatoire) du préjugé au principal (formellement prohibé au juge du provisoire). Il convenait ainsi de savoir si le fait de confier à un expert la mission d'évaluer un préjudice « éventuel » lié à un trouble « pouvant résulter » d'un chantier emportait reconnaissance anticipée de responsabilité civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'ensemble des griefs formulés par la société Rigel et conclure au rejet du pourvoi, la Cour de révision développe un raisonnement particulièrement dense et structuré, bien que condensé en un seul attendu de principe répondant simultanément aux différentes branches du moyen unique. La Haute juridiction procède en deux temps logiques : elle pose d'abord le cadre conceptuel du droit substantiel applicable aux nuisances de chantier, avant de valider la régularité procédurale de la démarche suivie par la Cour d'appel tant au regard de la condition d'urgence que du principe de non-préjudice au principal. Dans un premier mouvement, la Cour de révision répond frontalement à la branche du moyen qui soutenait que les faits litigieux ne pouvaient, par nature, constituer des troubles anormaux de voisinage. La Cour énonce sous la forme d'une règle générale et abstraite « qu'un trouble anormal de voisinage peut résulter temporairement des bruits, vibrations et autres gênes, lorsqu'ils excèdent les inconvénients normaux d'un chantier ou lorsque la construction ne s'effectue pas en conformité du permis de construire ». Cette affirmation jurisprudentielle décompose avec une grande rigueur les critères d'appréciation du trouble de voisinage en matière de construction immobilière. En premier lieu, la Cour consacre explicitement la notion de trouble temporaire. Contrairement à ce que sous-entendait le pourvoi, la permanence ou la perpétuité de la nuisance n'est nullement une condition *sine qua non* de l'anormalité du trouble. Des désagréments circonscrits dans le temps — à l'instar de ceux générés par la phase d'édification d'un bâtiment — sont parfaitement aptes à engendrer un trouble de voisinage juridiquement appréhendable. En deuxième lieu, la Cour dresse une typologie indicative et ouverte des nuisances susceptibles d'être prises en considération : il s'agit « des bruits, vibrations et autres gênes ». En utilisant la formule générique « et autres gênes » après avoir cité les nuisances acoustiques et mécaniques classiques, la juridiction suprême refuse d'enfermer le trouble de chantier dans une liste limitative, permettant ainsi d'englober toute forme de désagrément matériel, visuel ou d'accès que pourrait subir le riverain. En troisième lieu, et c'est là le cœur du dispositif conceptuel, la Cour de révision définit les deux hypothèses alternatives (« ou ») dans lesquelles ces gênes temporaires basculent dans l'anormalité répréhensible. La première hypothèse relève d'une appréciation quantitative et qualitative de l'intensité de la nuisance : le trouble est caractérisé lorsque ces gênes « excèdent les inconvénients normaux d'un chantier ». La formulation est d'une grande finesse. La Cour reconnaît implicitement qu'un chantier de construction génère inévitablement des « inconvénients normaux » que tout voisin est tenu de supporter sans indemnité au titre des charges ordinaires de la vie en société et du renouvellement urbain. Ce n'est plus l'inconvénient normal du voisinage ordinaire qui sert d'étalon de mesure, mais l'inconvénient normal *d'un chantier*. Il y a donc un rehaussement temporaire du seuil de tolérance exigé des riverains, mais ce seuil n'est pas infini : dès lors que les bruits, vibrations ou gênes dépassent ce qui est habituellement tolérable pour une opération d'édification, l'anormalité réapparaît. La seconde hypothèse alternative posée par la Cour introduit un critère d'illicéité ou de non-conformité administrative : le trouble peut également résulter de la circonstance que « la construction ne s'effectue pas en conformité du permis de construire ». Ici, le raisonnement change de registre. Même si les nuisances matérielles (bruits, vibrations) ne dépassaient pas intrinsèquement celles d'un chantier ordinaire, le fait que l'édification s'opère en violation des prescriptions de l'autorisation administrative d'urbanisme suffit à rendre le trouble potentiellement anormal. La méconnaissance du permis de construire prive le constructeur de la légitimité qui obligeait le voisin à supporter les désagréments habituels des travaux, ou laisse présager que l'ouvrage final lui-même causera une gêne illicite. Ayant ainsi démontré que les faits sur lesquels portait l'expertise étaient parfaitement susceptibles de recevoir la qualification juridique de troubles anormaux de voisinage, la Cour de révision aborde, dans un second mouvement, les griefs d'ordre procédural relatifs à l'office du juge des référés. Répondant conjointement au grief de défaut de motivation de l'urgence et à celui de préjugé au principal, la Cour affirme « que c'est sans préjudicier au principal que la Cour d'appel a souverainement estimé qu'en l'état des constats d'huissier et des photographies versées au débat, il y avait urgence à désigner un expert pour procéder aux constatations requises et évaluer l'importance du préjudice qui en résulterait éventuellement ». Sur la question de l'urgence, la Cour de révision rappelle un principe fondamental de la technique de cassation : l'appréciation de l'urgence relève du pouvoir souverain des juges du fond (« a souverainement estimé »). Toutefois, ce pouvoir souverain ne dispense pas de motivation. Or, la Cour de révision relève que la Cour d'appel a bel et bien motivé sa décision en se référant aux éléments de preuve soumis à son examen, à savoir « en l'état des constats d'huissier et des photographies versées au débat ». En outre, la nature même des faits — des troubles résultant « temporairement » de bruits, vibrations et gênes d'un chantier en cours — justifiait intrinsèquement l'urgence : s'agissant de phénomènes éphémères destinés à disparaître avec l'achèvement des travaux, il y avait une nécessité impérieuse à les faire constater contradictoirement par un homme de l'art avant que les preuves matérielles ne s'évanouissent. Sur la question de l'interdiction de préjudicier au principal, la Cour de révision valide pleinement l'orthodoxie de l'arrêt d'appel. Pour démontrer que le juge des référés n'a pas empiété sur les attributions du juge du fond, la Haute juridiction met en exergue le caractère purement hypothétique et conservatoire de la mission confiée à l'expert. La Cour d'appel n'a pas affirmé que la société Rigel était responsable d'un trouble anormal de voisinage, ni même qu'un préjudice certain existait. Comme le souligne le sommaire officiel de la décision éclairant la portée de l'attendu, l'expert a été désigné pour constater un trouble « pouvant résulter » des travaux et pour évaluer le préjudice qui en résulterait « éventuellement ». L'emploi du verbe « pouvoir » dans l'attendu (« qu'un trouble anormal de voisinage peut résulter... ») et de l'adverbe « éventuellement » atteste que la juridiction des référés s'est bornée à vérifier la plausibilité juridique et factuelle de la prétention du demandeur afin de s'assurer de l'utilité de la mesure d'instruction, laissant intacte la liberté d'appréciation ultérieure du juge du principal quant à l'existence effective du trouble, à son caractère anormal et au principe même d'une indemnisation. Constatant ainsi que la Cour d'appel a légalement justifié sa décision sans encourir aucun des reproches formulés par le moyen unique, la Cour de révision déclare ce dernier non fondé et prononce le rejet du pourvoi. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de révision a prononcé la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que d'une grande concision formelle, caractéristique du style rédhibitoire des arrêts de rejet des juridictions suprêmes de tradition francophone, la décision rendue le 3 octobre 1994 par la Cour de révision de Monaco revêt une importance doctrinale et jurisprudentielle considérable. Elle opère une synthèse remarquable entre les exigences du droit processuel de l'urgence et l'affinement des critères substantiels de la théorie des troubles anormaux de voisinage dans un contexte économique et géographique où l'acte de bâtir est omniprésent. Sur le terrain du droit substantiel de la responsabilité civile, l'apport majeur de l'arrêt réside dans sa conceptualisation précise du trouble de voisinage généré par un chantier de construction. La théorie des troubles anormaux de voisinage, construction prétorienne autonome détachée de l'exigence d'une faute au sens du droit commun de la responsabilité délictuelle, repose sur un équilibre subtil entre des droits de propriété concurrents. En affirmant qu'un trouble anormal « peut résulter temporairement des bruits, vibrations et autres gênes, lorsqu'ils excèdent les inconvénients normaux d'un chantier », la Cour de révision consacre un double standard d'appréciation de la normalité qui mérite une analyse approfondie. Traditionnellement, le trouble de voisinage est appréhendé dans sa dimension durable ou permanente : c'est l'implantation définitive d'une usine bruyante, l'édification d'un immeuble privant définitivement le fonds voisin d'ensoleillement ou de vue, ou l'exploitation continue d'un commerce générant des nuisances olfactives. La société Rigel tentait d'exploiter cette conception classique en soutenant que les faits reprochés, liés à la phase transitoire de construction, ne pouvaient par nature constituer des troubles anormaux de voisinage. La Cour de révision balaye cette restriction temporelle : le caractère temporaire de la nuisance n'exclut nullement sa qualification de trouble anormal. Une nuisance aiguë, même limitée à la durée de quelques mois ou années que requiert l'édification d'un bâtiment, est susceptible de rompre l'équilibre des rapports de voisinage et d'ouvrir droit à réparation. Toutefois, la Cour de révision fait preuve d'un grand réalisme pragmatique en adaptant le seuil de tolérance à la nature spécifique de l'activité en cause. Elle ne dit pas que les bruits et vibrations du chantier sont anormaux dès lors qu'ils excèdent les inconvénients normaux *du voisinage* (ce qui serait systématiquement le cas, le silence ou le calme résidentiel étant immédiatement rompu par le moindre engin de chantier). Elle précise qu'ils deviennent anormaux lorsqu'ils excèdent « les inconvénients normaux d'un chantier ». Cette distinction sémantique est fondamentale. Elle signifie qu'il existe une « normalité de chantier » distincte de la « normalité d'occupation paisible ». Le propriétaire riverain, M. C., ne peut exiger qu'un immeuble se construise en face de son appartement dans un silence absolu et sans la moindre poussière ou vibration. Le renouvellement urbain impose aux citoyens une tolérance accrue pendant la phase des travaux : ce sont les « inconvénients normaux d'un chantier », qui constituent une charge normale du voisinage en milieu urbain. L'anormalité — et donc la responsabilité du maître de l'ouvrage — ne commence qu'au-delà de ce second seuil : lorsque les bruits, les vibrations ou les autres gênes deviennent excessifs même
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/12-11-12786)) ## Faits et procédure Un appartement situé dans un immeuble de Monaco, soumis à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux logements du secteur protégé, est occupé par une locataire, Mme s. AB. épouse GA. Les propriétaires, M. et Mme OL., lui ont délivré par exploit d'huissier du 24 février 2014 un congé aux fins de reprise, pour prendre effet au 1er juin 2014. Ils indiquent vouloir occuper personnellement le logement avec leurs deux enfants, locataires eux-mêmes d'un autre appartement à Fontvieille, et affirment ne disposer d'aucun autre logement en Principauté répondant à leurs besoins normaux. Ils soutiennent avoir notifié copie du congé au Ministre d'État. Par assignation du 18 juin 2014, les bailleurs ont saisi le Tribunal de première instance aux fins de validation du congé, de libération des lieux et, en cas de maintien abusif, d'une astreinte de 200 euros par jour de retard. La locataire a opposé la nullité du congé pour violation de l'article 16-2 de la loi n° 1.235, faute de respecter le préavis de six mois. Elle a aussi sollicité 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir son âge avancé, la durée de son occupation des lieux, ainsi qu'une intervention antérieure du Conseiller du Gouvernement pour les Finances et l'Économie à la suite d'une sommation de quitter les lieux en 2007. Ces éléments, présentés par la défenderesse, ne sont pas tenus pour établis par le tribunal. Le tribunal était saisi de deux questions : la validité du congé au regard du délai de préavis, et le caractère abusif de la démarche des bailleurs. ## Question de droit La première question tient à la conformité du congé aux conditions de forme et de délai posées par l'article 16-2 de la loi n° 1.235. Ce texte impose au propriétaire qui entend exercer le droit de reprise de notifier son intention « au moins six mois à l'avance », selon les formes recommandées ou extrajudiciaires, en précisant le bénéficiaire de la reprise, puis de transmettre au Ministre d'État, dans les quinze jours et dans les mêmes formes, une copie de la notification. Le texte prévoit que cette exigence est sanctionnée « à peine de nullité de la procédure ». La seconde question porte sur la responsabilité civile du bailleur qui agit en reprise. Elle suppose d'apprécier si l'action en validation d'un congé annulé constitue un abus du droit d'agir, au sens de l'article 234 du Code de procédure civile, qui renvoie à l'article 1229 du Code civil. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la loi n° 1.235, « modifiée en dernier lieu par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 pour tenir compte de l'invalidation par le Tribunal Suprême de dispositions résultant de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 », fixe le délai applicable à six mois. Il constate que le congé, délivré le 24 février 2014 pour un effet au 1er juin 2014, ne respecte pas ce délai, qui était de trois mois. Il en déduit la nullité du congé. Sur les dommages et intérêts, le tribunal rappelle que l'article 234 du Code de procédure civile suppose « la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux ». Il relève qu'« au regard de la succession de dispositions législatives et des décisions du Tribunal Suprême, il n'est pas démontré que M. et Mme OL. b. qui pouvaient légitimement se méprendre sur la durée du préavis applicable, ont abusé de leur droit de reprise du logement loué ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare nul le congé aux fins de reprise signifié à Mme s. AB. épouse GA. le 24 février 2014 ; > Déboute Mme s. AB. épouse GA. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; > Condamne M. et Mme OL. b. aux dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » Le tribunal a en outre ordonné la liquidation provisoire des dépens par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. ## Portée et enseignement pratique **1. La rigueur du délai de préavis.** La décision applique strictement l'article 16-2 dans sa rédaction issue de la loi de 2011. Le juge ne recherche pas si le bailleur a été induit en erreur par la législation antérieure. Il constate la non-conformité objective du délai, ce qui conduit à la nullité. Pour le praticien, le point essentiel est que le délai de six m
# Tribunal Suprême de Monaco, 07 octobre 2022, n° 20776 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 07 octobre 2022, n° 20776 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/10-07-20776)) L’arrêt avant dire droit rendu en Assemblée plénière par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco le 7 octobre 2022 (affaire n° TS 2021-16) offre une illustration remarquable de l'office du juge de l'excès de pouvoir face aux décisions administratives restreignant l'accès aux professions réglementées. À l'occasion d'un litige relatif au refus — requalifié en retrait — d'une autorisation d'exercer l'activité d'agent immobilier et d'administrateur de biens, la Haute Juridiction monégasque précise tout à la fois l'articulation des textes régissant la police des activités économiques, la portée de l'exigence de moralité professionnelle dans le cadre de demandes collectives, et la dialectique de la preuve devant le juge administratif. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans une opération de reprise d'un fonds de commerce d'agence immobilière situé à Monaco, au 45, avenue de Grande-Bretagne. Ce fonds appartenait à la société à responsabilité limitée (SARL) A., laquelle avait été placée en état de cessation des paiements par un jugement du Tribunal de première instance en date du 8 novembre 2019, désignant Monsieur J-P. S. en qualité de syndic. Dans le cadre de cette procédure collective, la SARL A., représentée par son syndic, et la société par actions simplifiée (SAS) de droit français dénommée M. Z. R. E. ont conclu, le 11 novembre 2020, un compromis de cession portant sur ledit fonds de commerce, incluant le droit au bail, moyennant un prix total de 900 000 euros. Cette convention était assortie de deux conditions suspensives principales : d'une part, l'obtention de l'agrément du Tribunal de première instance ; d'autre part, la délivrance d'une autorisation administrative d'exercice au profit de la société de droit monégasque en cours de constitution (la SARL M. Z. R. E. Monaco) appelée à se substituer à la société française cessionnaire pour exploiter le fonds. La première condition suspensive a été rapidement levée : par une ordonnance du 17 novembre 2020, le juge-commissaire ou le Tribunal de première instance a autorisé le syndic à procéder à la cession projetée aux conditions financières convenues. En parallèle de ces démarches judiciaires et contractuelles, les acteurs du projet de reprise ont engagé les formalités administratives requises par la législation monégasque. Le 9 octobre 2020 (date mentionnée dans l'exposé des faits de la requête et de la contre-requête, bien qu'une coquille au considérant 6 de la décision indique le « 9 octobre 2021 »), une demande collective d'autorisation d'exercer les activités de « transaction immobilière, gestion immobilière, administration et syndic d'immeubles en copropriété » au sein de la future SARL monégasque M. Z. R. E. a été déposée auprès de la Direction de l'Expansion Économique. Cette demande émanait conjointement de quatre pétitionnaires : la SAS de droit français M. Z. R. E., Monsieur M. Z. (en qualité de cogérant associé et représentant de la SAS M. Z. R. E.), Monsieur H. Z. (en qualité d'associé) et Monsieur J-C. A. (en qualité de gérant non associé). Par un courrier officiel daté du 26 novembre 2020, la Direction de l'Expansion Économique a confirmé aux intéressés que leur dossier de demande d'autorisation était complet et, par conséquent, déclaré recevable, l'ensemble des pièces administratives nécessaires à son instruction ayant été dûment communiqué. Conformément aux dispositions de l'article 5 de la loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 concernant l'exercice de certaines activités économiques et juridiques, cette notification de recevabilité faisait courir un délai d'instruction de trois mois, à l'issue duquel le silence gardé par l'Administration valait décision implicite d'acceptation. Aucune décision expresse n'ayant été notifiée aux pétitionnaires à la date d'échéance du 26 février 2021 à minuit, ces derniers ont fait valoir auprès des services administratifs, face à ce qu'ils estimaient être des délais d'instruction inhabituels, qu'ils étaient désormais titulaires d'une autorisation tacite d'exercer. C'est dans ce contexte que, quelques jours après cette démarche et plus de quatre mois après l'accusé de recevabilité, le Ministre d'État a pris, le 29 mars 2021, une décision expresse rejetant la demande d'autorisation. Cette décision, rédigée en termes identiques sur les courriers de notification et identifiée sous le numéro 3/2021.03390, reposait sur un double motif : d'une part, l'absence de garanties de moralité professionnelle suffisantes au sens de l'article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, au motif que « l'instruction de la requête fait apparaître que l'agence M. Z. mentionne exercer en Principauté alors qu'elle ne dispose d'aucune autorisation » ; d'autre part, une considération d'opportunité économique tenant à la surreprésentation de l'activité d'agence immobilière sur le territoire monégasque, lequel comptait déjà 153 entités autorisées. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité de ce refus tardif, la société M. Z. R. E. ainsi que Messieurs M. Z., H. Z. et J-C. A. ont, après avoir formé un recours gracieux collectif, saisi le Tribunal Suprême le 28 mai 2021 d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation de la décision ministérielle du 29 mars 2021 et à la condamnation de l'État aux dépens. L'instruction a donné lieu à un échange nourri d'écritures : après la contre-requête de l'État enregistrée le 29 juillet 2021 et la réplique des demandeurs du 30 août 2021, le Ministre d'État a déposé une duplique le 1er octobre 2021, conduisant le Président du Tribunal Suprême, par ordonnance du 8 octobre 2021 faisant suite à une demande des requérants du 7 octobre, à autoriser le dépôt d'une triplique, finalement enregistrée le 4 novembre 2021, avant la clôture de l'instruction prononcée le 10 décembre 2021. Les débats se sont cristallisés autour de la recevabilité du recours et de quatre séries de moyens touchant tant à la légalité externe qu'à la légalité interne de l'acte attaqué. **1. Sur la recevabilité de la requête.** Dans sa duplique, le Ministre d'État a soulevé une fin de non-recevoir partielle tirée de la violation de l'article 17 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963, qui impose de joindre à la requête la décision attaquée. Les requérants ayant souligné dans leurs écritures que seul Monsieur A. avait reçu notification de l'acte du 29 mars 2021, l'État a répliqué que quatre décisions individuelles distinctes avaient été expédiées par voie postale à chacun des demandeurs. Produisant des accusés de réception postaux, le Ministre d'État soutenait que, seule la décision adressée à Monsieur A. ayant été jointe au recours initial dans le délai contentieux, la requête était irrecevable en tant qu'elle émanait de la société M. Z. R. E. et de Messieurs M. et H. Z. En triplique, les requérants ont vigoureusement contesté la valeur probante des avis de réception produits (jugés illisibles, dépourvus d'adresse identifiable et revêtus d'une signature unique ne correspondant ni aux destinataires ni à leur personnel de maison à Cannes), tout en faisant valoir qu'il n'existait en réalité qu'une décision unique (portant le même numéro administratif) dont la production par Monsieur A. suffisait à satisfaire aux exigences de l'article 17 précité. **2. Sur la compétence *ratione temporis* et la nature de l'acte attaqué.** Les requérants soutenaient à titre principal que le régime d'autorisation des agents immobiliers résulte de la combinaison de la loi générale n° 1.144 du 26 juillet 1991 (qui fixe la procédure et le délai de trois mois générant une décision implicite d'acceptation) et de la loi spéciale n° 1.252 du 12 juillet 2002 (qui détermine les conditions de fond). Une autorisation tacite étant née le 26 février 2021, le Ministre d'État était dessaisi et incompétent *ratione temporis* pour opposer un « rejet » le 29 mars 2021. Selon eux, l'Administration ne pouvait anéantir cette autorisation tacite qu'en mettant en œuvre la procédure de révocation-sanction prévue aux articles 9 et 10 de la loi de 1991, dont les conditions restrictives de fond et de forme n'étaient pas réunies. En défense, la position de l'État a évolué. Dans sa contre-requête, le Ministre d'État admettait l'existence d'une autorisation tacite née le 26 février 2021 sur le fondement de la loi de 1991, mais soutenait que l'acte du 29 mars 2021 s'analysait non pas en une abrogation-sanction au titre de l'article 9, mais en un retrait rétroactif (*ab initio*) d'un acte créateur de droits illégal, intervenu dans le délai du recours contentieux de deux mois conformément à la jurisprudence administrative classique. Toutefois, dans sa duplique, l'État a modifié son argumentation principale pour soutenir que la loi de 1991 excluait de son champ d'application les professions dont l'accès est déjà soumis à autorisation ; dès lors, seule la loi du 12 juillet 2002 était applicable, laquelle ne prévoit aucun mécanisme d'acceptation tacite, de sorte que la décision du 29 mars 2021 se bornait à confirmer une décision implicite de rejet, le moyen tiré du retrait d'un acte illégal n'étant plus maintenu qu'à titre subsidiaire. **3. Sur la motivation et le grief tiré du défaut de moralité professionnelle.** Les demandeurs invoquaient une violation des articles 1er et 2 de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs ainsi qu'une erreur de droit et de fait au regard de l'article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002. Ils reprochaient à l'Administration de s'être fondée sur une affirmation vague, non étayée par des pièces jointes ou produites aux débats, selon laquelle « l'agence M. Z. » aurait mentionné exercer à Monaco sans autorisation, alors qu'aucune transaction n'avait été réalisée en Principauté. En outre, s'appuyant sur un précédent du Tribunal Suprême du 30 juin 2017, ils faisaient valoir que la condition de moralité professionnelle est d'interprétation stricte, qu'elle ne vise dans la loi de 2002 que les personnes physiques, et qu'un grief imputé à une personne morale associée (la SAS M. Z. R. E.) constituait une considération étrangère à la personne des pétitionnaires physiques, ne pouvant légalement justifier un refus global. Le Ministre d'État rétorquait que le précédent de 2017 concernait une demande purement individuelle de marchand de biens, tandis qu'en l'espèce, la demande était présentée collectivement par des personnes physiques et morale souhaitant s'associer pour exercer en commun au sein d'une même structure, Monsieur M. Z. représentant d'ailleurs la SAS M. Z. R. E. Dès lors, l'exercice irrégulier d'une activité en Principauté par la société française entachait nécessairement la moralité professionnelle de l'ensemble des membres du groupement pétitionnaire. **4. Sur le motif tiré de la surreprésentation économique.** Enfin, les requérants contestaient la légalité du second motif de refus tenant à la présence suffisante de 153 agences immobilières à Monaco. Ils soutenaient que la loi de 2002 n'institue aucun quota ou *numerus clausus*, que d'autres autorisations avaient été publiées au *Journal de Monaco*, et que ce motif était en tout état de cause inopérant s'agissant de la reprise d'un fonds de commerce préexistant (celui de la SARL A.) déjà comptabilisé parmi les 153 entités. L'Administration défendait son pouvoir d'appréciation au titre de la sauvegarde de l'ordre public économique et de l'adéquation de l'offre aux besoins de la Principauté, même en cas de reprise d'un fonds rendu inactif par une faillite, et précisait que les publications invoquées par les demandeurs ne concernaient que des constitutions de sociétés et non des autorisations d'exercice. À l'audience du 23 septembre 2022, après le rapport de Monsieur Guillaume Drago, le Procureur Général a prononcé des conclusions tendant à ce qu'il soit fait droit à la requête des demandeurs. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal Suprême devait résoudre une série de questions juridiques successives commandant l'issue du litige : 1. **Sur la recevabilité :** Lorsque plusieurs personnes physiques et morale forment une demande collective d'autorisation administrative qui fait l'objet d'un rejet notifié individuellement à chacune d'elles en des termes identiques, la production au soutien d'une requête collective de l'un seulement des exemplaires de notification satisfait-elle à l'obligation de produire la décision attaquée prévue par l'article 17 de l'Ordonnance Souveraine du 16 avril 1963 ? 2. **Sur le cadre légal et la qualification de l'acte :** Le mécanisme d'autorisation tacite après trois mois de silence, institué par l'article 5 de la loi générale n° 1.144 du 26 juillet 1991, s'applique-t-il aux demandes d'autorisation d'exercer la profession d'agent immobilier régie par la loi spéciale n° 1.252 du 12 juillet 2002 ? Dans l'affirmative, comment le juge de l'excès de pouvoir doit-il qualifier une décision expresse de rejet intervenue postérieurement à la naissance de cette décision implicite d'acceptation ? 3. **Sur le fond du droit et l'office du juge en matière de preuve :** En premier lieu, la circonstance qu'une société associée ait fait état d'un exercice professionnel à Monaco sans autorisation préalable est-elle légalement de nature à caractériser un défaut de moralité professionnelle au sens de l'article 3 de la loi du 12 juillet 2002 à l'encontre de l'ensemble des auteurs d'une demande collective ? En second lieu, lorsque les requérants contestent sérieusement la réalité matérielle de ce fait générateur et que l'Administration s'abstient de produire en défense les pièces fondant son appréciation, comment s'articule la charge de la preuve et quels pouvoirs d'instruction le juge administratif doit-il mettre en œuvre ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par une décision particulièrement structurée, l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême tranche définitivement la recevabilité du recours, la qualification juridique de l'acte attaqué ainsi que la pertinence théorique du motif tiré de la moralité professionnelle, avant de surseoir à statuer au fond en ordonnant une mesure d'instruction visant à vérifier la matérialité des faits allégués par l'Administration. #### 1. Le rejet de la fin de non-recevoir par une approche substantielle de l'acte attaqué Aux considérants 2 et 3, le Tribunal Suprême écarte sans hésitation la fin de non-recevoir partielle opposée par le Ministre d'État sur le fondement de l'article 17 de l'Ordonnance Souveraine du 16 avril 1963. Pour ce faire, le juge privilégie l'unité substantielle de l'opération administrative sur le formalisme de l'instrument de notification. Il relève que la demande initiale avait été présentée collectivement par les quatre requérants — fait reconnu par le Ministre d'État lui-même — et que, si chacun d'eux s'était vu adresser une lettre de notification distincte, ces courriers étaient « rédigés en termes identiques ». La Haute Juridiction en déduit que l'autorité administrative a, en réalité, « rejeté leur demande collective par une décision unique », laquelle fait l'objet d'une requête collective en annulation. Dès lors, la production de l'exemplaire notifié à Monsieur A. suffisait à saisir valablement le juge de cette décision unique à l'égard de tous les co-requérants. Le Tribunal ajoute, à titre surabondant (« au demeurant »), que la régularisation est en tout état de cause acquise puisque le Ministre d'État a lui-même versé aux débats les lettres de notification adressées à chacun des demandeurs. #### 2. La consécration de l'applicabilité cumulative des lois de 1991 et 2002 et la requalification du refus en retrait Aux considérants 4 à 6, le Tribunal Suprême tranche la controverse relative à l'articulation des textes applicables. En visant et en reproduisant successivement l'article 5 de la loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 (dont il affirme expressément qu'il est « applicable à la demande d'autorisation présentée par les requérants ») et l'article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, le juge condamne la thèse développée en duplique par l'État selon laquelle la loi spéciale de 2002 aurait évincé la loi générale de 1991. Les deux dispositifs se complètent : la loi de 1991 régit la procédure d'instruction et les délais, tandis que la loi de 2002 fixe les conditions substantielles d'accès à la profession d'agent immobilier. Faisant application de ce cadre normatif combiné, le Tribunal rappelle au considérant 6 le principe fondamental selon lequel « il appartient au juge de l'excès de pouvoir de donner aux décisions qui lui sont déférées leur exacte qualification ». Constatant que la recevabilité du dossier a été notifiée le 26 novembre 2020 et que l'Administration a gardé le silence pendant trois mois, le juge constate la naissance, le 26 février 2021, d'une « décision implicite d'acceptation ». Par conséquent, la décision expresse du 29 mars 2021 par laquelle le Ministre d'État a déclaré « rejeter » la demande ne saurait être prise au pied de la lettre : par l'effet du pouvoir de requalification du juge, « cette décision doit être regardée comme une décision de retrait de la décision implicite d'acceptation née le 26 février 2021 ». Ce faisant, le Tribunal écarte implicitement le moyen des requérants tiré de l'incompétence *ratione temporis* absolue ou de l'obligation de recourir à la procédure de sanction de l'article 9 de la loi de 1991 : le litige se déplace sur le terrain de la légalité du retrait pour illégalité d'un acte créateur de droits intervenu dans le délai du recours contentieux. #### 3. La validation en droit du motif de moralité professionnelle et l'injonction d'instruction sur sa matérialité Pour que le retrait d'une autorisation tacite soit légal, encore faut-il que cette autorisation initiale ait été entachée d'illégalité au regard des conditions de fond posées par la loi. Après avoir rappelé au considérant 7 les deux motifs du retrait (défaut de moralité professionnelle et surreprésentation économique), le Tribunal Suprême concentre son examen sur le premier motif. Au considérant 10, la Haute Juridiction prend parti sur la qualification juridique des faits invoqués par l'Administration au regard de l'article 3, 4° de la loi du 12 juillet 2002. Écartant l'interprétation cloisonnée que les requérants entendaient tirer de la jurisprudence du
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31016 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 avril 2025, n° 31016 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/04-30-31016)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans des opérations successives de rénovation, de démolition et de reconstruction immobilière intervenues sur deux fonds mitoyens situés dans la Principauté, révélant les difficultés structurelles et juridiques inhérentes aux chantiers réalisés en milieu urbain dense et sur des sols géologiquement complexes. Les époux g.G et t M épouse K sont propriétaires d'une villa dénommée « Villa ZC », sise 4, rue Louis Aureglia à Monaco, laquelle constitue leur résidence principale. Après l'acquisition de ce bien, ils en ont confié la rénovation à une entreprise de construction, identifiée dans la décision tantôt sous la dénomination « SAM ZA », tantôt sous celle de « l.L » ou « société N » (les écritures et les motifs du jugement employant alternativement ces désignations pour viser le même opérateur économique défendeur). Ces travaux de rénovation de la Villa ZC ont été exécutés en 2008 et achevés, selon les écritures de l'entreprise, le 17 mars 2008. Le fonds supportant la Villa ZC est mitoyen d'une parcelle sur laquelle était anciennement édifiée une construction dénommée « ZD » (également mentionnée dans les motifs sous les noms de « Villa L'Hirondelle » ou « villa Kerber »). Cette propriété voisine appartenait initialement à une société de droit panaméen dénommée « ZB », puis, à la suite de la dissolution de cette dernière, à la société civile immobilière dénommée « S. C. I. C ». Ultérieurement, la S. C. I. C ayant elle-même fait l'objet d'une dissolution anticipée suivie d'une radiation, ses associés, a.B et e.F épouse B, sont devenus personnellement propriétaires de cette villa voisine à compter du 23 avril 2019. Au cours de l'année 2009, et plus précisément suivant un marché de travaux confié en décembre 2009, la même entreprise de construction (la SAM ZA / l.L) est intervenue sur le fonds voisin pour le compte du maître de l'ouvrage de l'époque, dans le cadre d'un vaste projet immobilier consistant à démolir en grande partie la villa existante (ZD) pour édifier à sa place une nouvelle construction dénommée « Villa ZE ». Préalablement au démarrage de ce chantier de démolition et de reconstruction, l'entreprise de travaux a pris la précaution de faire établir un constat d'huissier de justice le 3 septembre 2009 afin de dresser un état des lieux contradictoire ou préventif de la Villa ZC appartenant aux époux G-K. Ce procès-verbal initial, développé sur sept pages, relevait la présence à divers endroits de simples microfissures et craquelures (en façade, sur les terrasses et balcons, ainsi qu'à l'intérieur dans le bureau du troisième étage, la cuisine du rez-de-jardin, le sous-sol et le dressing), sans toutefois faire état de fissures franches ou ouvertes. Toutefois, au début de l'année 2010, au cours de l'exécution des opérations de démolition et de terrassement de la villa voisine ZE, l'entreprise de travaux a procédé à l'implantation de plusieurs tirants d'ancrage (également qualifiés de « clous » dans les rapports techniques) directement dans le tréfonds de la Villa ZC, afin d'assurer le soutènement nécessaire à la construction nouvelle. Cette incursion dans le sous-sol de la propriété des époux G-K a été réalisée sans qu'aucune autorisation préalable n'ait été sollicitée ni obtenue de la part de ces derniers. Par la suite, selon un compte rendu de chantier de la Villa ZE en date du 17 septembre 2010, les tirants ont été désactivés après la première étape des travaux par le découpage des têtes de clous boulonnées, mais les tiges métalliques prises dans le béton sont demeurées définitivement scellées dans le tréfonds de la Villa ZC. Concomitamment et postérieurement à ces travaux, les époux G-K ont constaté l'aggravation des microfissures antérieures ainsi que l'apparition de nombreuses nouvelles fissures, beaucoup plus importantes, au sein de leur villa. Ils ont alors mandaté Maître Claire NOTARI, huissier de justice, laquelle a dressé un procès-verbal de constat le 11 mai 2010. Cet acte a formellement établi, d'une part, que six tirants avaient été ancrés dans le mur de soutènement de la Villa ZC et, d'autre part, qu'étaient apparues au niveau -1 de la villa une fissure ouverte partant du mur côté droit de l'escalier, se poursuivant en plafond et redescendant verticalement jusqu'à l'interrupteur, ainsi qu'une fissure verticale ouverte sur toute la hauteur du mur dans la cave située juste au-dessus de la zone d'ancrage des tirants. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'évolution de ces désordres matériels et à l'atteinte portée à leur tréfonds, les époux G-K ont initié une première démarche judiciaire de nature probatoire. Par exploit d'huissier en date du 2 septembre 2016, ils ont assigné la société S. C. I. C ainsi que l'entreprise de construction (SAM ZA / l.L) devant le juge des référés afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire contradictoire. Par ordonnance de référé du 16 novembre 2016, il a été fait droit à cette demande et Monsieur j.H a été désigné en qualité d'expert, avant d'être remplacé par Monsieur j A suivant ordonnance du 4 mars 2019. La mission confiée au technicien était particulièrement large : décrire les désordres affectant la Villa ZC, en rechercher les causes et origines, fournir tous éléments techniques permettant d'en déterminer l'imputabilité, préconiser et chiffrer les travaux de remédiation, dire si l'immeuble présentait à court ou moyen terme un risque ou une contre-indication pour l'habitation, et donner tous éléments d'appréciation des préjudices subis. Avant même le dépôt du rapport d'expertise définitif, et afin de préserver leurs droits au fond tout en tenant compte de la dissolution anticipée et de la radiation de la S. C. I. C intervenues dans l'intervalle, les époux G-K ont, par acte d'huissier du 24 juin 2022 (et exploit du ministère de Maître Claire NOTARI du 5 juillet 2022 enregistré sous le n° 2022/000523), assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco la société S. C. I. C, ses anciens associés devenus propriétaires a.B et e.F épouse B, ainsi que l'entreprise de travaux l.L. Dans leur acte introductif d'instance, ils sollicitaient notamment un sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise, la reconnaissance d'un empiétement irrégulier et d'un trouble anormal de voisinage, ainsi que la condamnation *in solidum* des défendeurs à les indemniser pour la remise en état de leur propriété, pour leurs frais de relogement (à hauteur de 10 000 euros par mois) et pour leur préjudice moral. L'expert judiciaire j A, qui s'était adjoint le concours d'un sapiteur géotechnique (le bureau d'études du sol OGEO, auteur d'un rapport en juin 2021), a finalement déposé son rapport définitif le 28 avril 2023. Ce document technique a mis en lumière une causalité plurielle des désordres affectant la Villa ZC (appelée également à un endroit des motifs « Villa Les Echauguettes »). L'expert a en effet identifié trois causes distinctes aux fissurations : premièrement, un phénomène de tassement différentiel du sol lié à la conservation de murs en moellons sans confortement des fondations et au creusement d'une gaine dans la roche lors de la rénovation de 2008 ; deuxièmement, une erreur de conception affectant l'encoffrement d'une gaine technique dans la buanderie (chape flottante sans armature et trop mince) lors de ces mêmes travaux de 2008 ; et troisièmement, les vibrations provoquées par la mise en œuvre des clous (tirants d'ancrage) dans le tréfonds de la propriété en 2010 lors du chantier voisin. Au vu des conclusions de ce rapport, les parties ont développé leurs demandes et moyens de défense par voie de conclusions récapitulatives successives avant la clôture des débats prononcée le 21 février 2025. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 10 février 2025, les demandeurs, g.G et t M épouse K, ont considérablement précisé et amplifié leurs prétentions financières, articulant désormais leur action autour d'un double fondement juridique : - D'une part, sur le terrain délictuel et immobilier, ils demandaient au Tribunal de juger que l'implantation sans autorisation des tirants d'ancrage dans le tréfonds de la Villa ZC constituait un empiétement irrégulier sur leur propriété ainsi qu'un trouble anormal du voisinage ; - D'autre part, sur le terrain contractuel, tirant parti des révélations de l'expertise sur les malfaçons affectant leur propre rénovation de 2008, ils demandaient de juger que la responsabilité civile de l'entreprise SAM ZA (l.L) était engagée en raison des « fautes dolosives » commises lors de la rénovation de la Villa ZC ; - En conséquence, ils réclamaient la condamnation *in solidum* d'a.B, d'e.F épouse B et de l.L à leur payer : 1 039 152,79 euros au titre des travaux de reprise nécessaires à la remise en état de leur propriété ; 2 330 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'occupation illicite de leur tréfonds et la dépréciation consécutive de leur villa ; 360 000 euros au titre d'une indemnité de relogement jusqu'au récolement des travaux assorti d'une autorisation d'occuper les locaux ; et 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - Ils sollicitaient en outre qu'il soit fait injonction aux époux B de ne pas entraver les travaux de remise en état du tréfonds (au besoin en donnant accès à leur propre tréfonds), que le jugement soit déclaré opposable aux acquéreurs éventuels et successifs de la Villa ZE, qu'il leur soit réservé le droit de parfaire leurs demandes selon l'évolution des désordres, que soit ordonnée l'exécution provisoire, et que les défendeurs soient condamnés *in solidum* à leur rembourser 42 235,01 euros de frais d'expertise judiciaire, outre 20 000 euros au titre des frais de procédure et les entiers dépens. En défense, les propriétaires actuels du fonds voisin, a.B et e.F épouse B, par conclusions récapitulatives du 18 février 2025, opposaient tant des moyens d'irrecevabilité que de fond : - À titre principal, ils soulevaient l'irrecevabilité des demandes dirigées contre la SCI C (dissoute) et soutenaient que l'action fondée sur le trouble anormal de voisinage était prescrite. Sur le fond, ils demandaient au Tribunal de constater que les désordres affectant la Villa ZC résultaient exclusivement d'un tassement différentiel du terrain et d'une erreur de conception consécutifs aux travaux de rénovation et d'extension de ladite villa par les demandeurs eux-mêmes. Ils faisaient valoir que l'expert n'affirmait pas formellement que les clous provisoires étaient à l'origine des désordres, qu'il ne préconisait ni la suppression des clous ni la remise en état du tréfonds et ne les chiffrait pas, et qu'il ne leur imputait personnellement aucun désordre. Surtout, ils invoquaient l'engagement contractuel pris par l'entreprise l.L d'assumer seule tout désordre lié aux travaux réalisés et affectant les avoisinants, concluant au débouté intégral des demandeurs à leur encontre ; - À titre subsidiaire, ils soutenaient que l'atteinte à la propriété ne pouvait se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts limités au regard de la faiblesse du préjudice ; - En tout état de cause, ils appelaient en garantie l'entreprise l.L afin qu'elle soit condamnée à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux, et réclamaient 50 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. De son côté, l'entreprise de travaux l.L, par conclusions récapitulatives du 4 février 2025, articulait principalement sa défense autour de deux fins de non-recevoir tirées de la prescription extinctive : - Elle demandait à titre principal de juger que toutes les actions engagées à son encontre au titre des travaux de rénovation de la Villa ZC achevés le 17 mars 2008 étaient prescrites, et qu'il en allait de même de toutes les demandes formées au titre d'un trouble anormal de voisinage, lesquelles devaient dès lors être déclarées irrecevables ; - À titre subsidiaire, elle concluait au débouté pur et simple de l'ensemble des demandes des époux G-K, et réclamait en tout état de cause leur condamnation solidaire à lui verser 10 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais de l'expertise de Monsieur A. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La complexité factuelle et chronologique de l'espèce, caractérisée par l'intervention d'une seule et même entreprise de construction sur deux fonds mitoyens à deux périodes successives (2008 puis 2009-2010), confrontait le Tribunal de première instance de Monaco à une série de quatre questions juridiques majeures, mêlant droit transitoire de la prescription, droit de la responsabilité des constructeurs, régime des troubles de voisinage et protection du droit de propriété immobilière : 1. **Sur la recevabilité et le bien-fondé de l'action contractuelle contre le constructeur après l'expiration du délai décennal :** Le maître de l'ouvrage qui découvre, à l'occasion d'une expertise judiciaire déposée quinze ans après l'achèvement des travaux de rénovation de son immeuble, l'existence de malfaçons et d'erreurs de conception imputables à son entrepreneur, est-il recevable et fondé à rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de ce dernier au-delà du délai de garantie décennale de dix ans prévu par les articles 1630 et 2050 du Code civil monégasque, en invoquant l'existence d'une faute dolosive ? 2. **Sur le calcul de la prescription de l'action pour trouble anormal de voisinage en présence d'un changement législatif et d'un référé-expertise :** Comment s'articulent, pour une action en responsabilité extra-contractuelle née de désordres constatés en mai 2010, l'entrée en vigueur de la loi du 5 décembre 2013 réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription de droit commun (article 2044 du Code civil) et l'effet suspensif attaché à une demande d'expertise en référé formée avant tout procès en septembre 2016 (article 2059-1 du Code civil) ? 3. **Sur l'imputabilité du trouble anormal de voisinage et la ventilation d'un préjudice à causalité multiple :** Lorsque des travaux de démolition-reconstruction exécutés sur un fonds voisin avec implantation non autorisée de tirants d'ancrage dans le tréfonds contigu provoquent des fissures sur l'immeuble mitoyen, les propriétaires du fonds auteur des travaux peuvent-ils être mis hors de cause au profit de la seule entreprise de construction en vertu d'une clause de transfert de responsabilité stipulée dans le marché de travaux ? En outre, comment le juge du fond doit-il liquider le préjudice matériel et moral lorsque l'expert judiciaire, tout en retenant trois causes distinctes aux désordres (dont deux inhérentes aux vices propres de l'immeuble endommagé), a refusé d'établir une quote-part d'imputabilité entre ces différentes causes ? 4. **Sur la sanction de l'empiétement perpétuel dans le tréfonds :** Sur quel fondement et selon quelles modalités d'évaluation doit être réparée l'atteinte au droit de propriété résultant du maintien définitif, dans le tréfonds d'un immeuble et sans l'accord de son propriétaire, de tiges métalliques de tirants d'ancrage désactivés dont le retrait n'est techniquement ni nécessaire ni souhaitable ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ces différentes problématiques, le Tribunal développe une motivation analytique particulièrement structurée, procédant par étapes successives pour écarter les fins de non-recevoir avant d'opérer un tri rigoureux entre les chefs de responsabilité et de préjudice. #### 1. L'examen de l'action en responsabilité contractuelle au titre des travaux de 2008 : recevabilité temporelle mais rejet au fond Se plaçant à la date de l'assignation au fond du 24 juin 2022 pour apprécier la prescription, le Tribunal rappelle tout d'abord les textes gouvernant la responsabilité spécifique des constructeurs en droit monégasque : l'article 1630 du Code civil, selon lequel les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans si l'édifice construit à prix fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction ou du sol, et l'article 2050 du même code, qui les décharge de la garantie des gros ouvrages après dix ans. Constatant que les travaux de rénovation de la Villa ZC dataient de 2008, les demandeurs admettaient implicitement l'acquisition de la prescription décennale mais contournaient cet obstacle en invoquant la responsabilité contractuelle de droit commun pour « faute dolosive » du constructeur. Sur le terrain de la recevabilité, le Tribunal accueille ce mécanisme : l'action pour faute dolosive échappe au délai décennal et relève de l'article 2044 du Code civil, lequel édicte une prescription quinquennale courant « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de les exercer ». Or, ce n'est qu'à la lecture du rapport d'expertise déposé par Monsieur j A le 28 avril 2023 que les époux G-K ont découvert que les travaux réalisés chez eux en 2008 n'avaient pas respecté les règles de l'art. Le délai de cinq ans n'ayant commencé à courir qu'à cette date, l'action introduite en 2022 (et régularisée par conclusions postérieures) n'était nullement prescrite, ce qui conduit au rejet de la fin de non-recevoir soulevée par l'entreprise l.L. Cependant, sur le bien-fondé de cette action, le Tribunal entérine explicitement la transposition à Monaco de la jurisprudence de la Cour de cassation française relative à l'articulation entre la garantie décennale et la responsabilité de droit commun, au motif que « ces deux régimes de responsabilité cohabitent dans le droit positif monégasque ». Il pose alors deux conditions cumulatives strictes pour que le maître d'ouvrage puisse agir au-delà du délai décennal : d'une part, « la faute doit être intentionnelle puisque c'est la notion de dol qui en est le fondement » ; d'autre part, « les conséquences dommageables doivent être d'une particulière gravité ». Confrontant ces exigences aux constatations du rapport d'expertise relatives aux deux premiers désordres (le tassement différentiel dû à l'absence de confortement des fondations des murs en moellons et au creusement d'une gaine en pied de mur de refend ; et le défaut de rigidité de la chape flottante de la gaine technique de la buanderie), les juges relèvent que l'expert emploie uniquement le vocable d'« erreur » de conception sans jamais évoquer une quelconque faute intentionnelle assimilable à un dol. De surcroît, la condition de gravité fait également défaut, l'expert ayant expressément conclu que ses investigations n'avaient pas permis d'établir un risque à court ou moyen terme pour l'habitation et ses occupants. Faute de preuve d'un dol et d'une gravité exceptionnelle, les demandeurs sont déboutés de leur action contractuelle. #### 2. La recevabilité de l'action pour trouble anormal de voisinage au regard du droit transitoire de la prescription
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2025, n° 30855 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2025, n° 30855 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2025/03-13-30855)) Dans le tissu urbain particulièrement dense de la Principauté de Monaco, les opérations de démolition-reconstruction et de surélévation immobilière engendrent de fréquentes frictions entre fonds contigus. Le jugement rendu le 13 mars 2025 par le Tribunal de première instance de Monaco en offre une illustration topique, à la croisée du droit des biens et du droit de la responsabilité civile extracontractuelle. Appelée à se prononcer sur les conséquences de l'édification d'un immeuble de quatre étages en remplacement d'une bâtisse qui n'en comportait qu'un seul, la juridiction monégasque livre une décision riche d'enseignements quant à la délimitation du régime de la mitoyenneté (articles 540, 544 et 549 du Code civil), aux conditions de mise en œuvre de la théorie des troubles anormaux du voisinage en milieu fortement urbanisé, ainsi qu'à la rigueur probatoire exigée du demandeur sollicitant une expertise judiciaire dans le cadre d'une instance au fond. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige oppose deux propriétaires de biens immobiliers contigus situés à Monaco. D'une part, p.M est propriétaire, suivant acte notarié de vente enregistré à Monaco le 15 septembre 1960, d'un immeuble d'habitation élevé de quatre étages sis xxx x1, lequel comprend une cour intérieure et confronte au sud « l'immeuble ayant façade et entrée sur la Emile-de-Loth ». D'autre part, e.E a acquis, selon acte notarié de vente enregistré le 24 mai 2017, un immeuble sis xxx x2, composé d'un simple rez-de-chaussée et d'un étage, confrontant à l'ouest la propriété de p.M (n° xxx x1) ainsi que le numéro xxx x2. La genèse du contentieux réside dans le projet immobilier développé par e.E sur sa parcelle. Par un arrêté ministériel n° 2020-451 délivré le 29 juin 2020, cette dernière a obtenu l'autorisation administrative de démolir l'immeuble existant sis xxx x2 et de réaliser sur cette même parcelle la construction d'un nouveau bâtiment à usage d'habitation comportant quatre étages, soit une surélévation de trois étages supplémentaires par rapport au bâti initial. Dès le 7 janvier 2021, p.M, par le truchement de son conseil, a adressé à sa voisine un courrier recommandé avec demande d'avis de réception afin d'obtenir des précisions techniques sur les travaux projetés. Il exprimait alors une double inquiétude : l'une tenant aux répercussions de l'opération sur le mur mitoyen séparant leurs fonds respectifs ; l'autre relative à la perte d'ensoleillement susceptible d'affecter son immeuble du fait de la surélévation autorisée. Par courrier officiel du 3 mars 2021, le conseil d'e.E s'est voulu rassurant sur ces deux volets. S'agissant du mur, il soutenait que les travaux n'affecteraient aucunement le mur de p.M, au motif que celui-ci était mitoyen du xxx x1 et que le nouveau projet se tiendrait en retrait des ouvrages existants. S'agissant de la luminosité, il affirmait que seul l'immeuble sis n° xxx x2, intercalé entre le fonds de p.M et la rue x2, serait susceptible en cas de surélévation d'obstruer la vue sur la rue ou la mer ou d'engendrer une perte importante d'ensoleillement. Le lot d'e.E se situant à l'angle sud-est du n° xxx x1, la surélévation projetée ne serait pas de nature à caractériser un trouble anormal du voisinage. Ce courrier annonçait enfin le démarrage imminent du chantier. Le 19 mars 2021, par courrier officiel de son conseil, p.M a contesté cette analyse. Il maintenait, d'une part, que les deux immeubles étaient bien mitoyens tant au niveau du pignon sud que du mur intérieur de la cour de l'immeuble sis xxx x1. Il exposait, d'autre part, que la façade de son bâtiment donnant sur la cour intérieure du n° 14 de la rue comportait au deuxième étage une terrasse et une fenêtre dont l'ensoleillement serait nécessairement impacté, à l'instar de ses appartements situés au rez-de-chaussée et aux trois étages supérieurs donnant sur la cour intérieure du n° 12 de la même rue. En l'absence de réponse à cette ultime missive et face à l'engagement effectif des travaux de démolition et de construction par e.E, p.M a fait dresser plusieurs procès-verbaux de constat d'huissier (notamment le 6 juillet 2022 sur l'état du chantier et du mur, venant s'ajouter à un constat antérieur du 3 octobre 2019 et complété ultérieurement par un constat du 13 juillet 2023) avant de porter le différend devant la justice monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit d'huissier du ministère de Maître Frédéric Lefevre en date du 30 janvier 2023, p.M a fait assigner e.E devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 14 mai 2024, le demandeur articulait son action autour de deux axes principaux : la violation de son droit de propriété au titre des règles de la mitoyenneté et l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Sur le terrain de la mitoyenneté, p.M demandait au tribunal, à titre principal, de « dire et juger » que les travaux menés par e.E s'appuyaient sur le mur mitoyen sans son autorisation préalable en violation de l'article 549 du Code civil et, en conséquence, d'ordonner la démolition de l'ouvrage litigieux. Il soutenait que le caractère mitoyen du mur séparatif ne se cantonnait pas au pignon est sur une longueur linéaire de 1,05 mètre, mais s'étendait également au mur longeant la cour intérieure, dès lors qu'il s'inscrivait dans le prolongement du mur mitoyen en tant que limite séparative. Arguant que l'accord préalable du copropriétaire mitoyen constitue le principe en vertu de l'article 549 du Code civil — l'article 544 n'ayant pas selon lui la portée générale que lui prêtait la défenderesse —, il affirmait que des poutres avaient été ancrées jusqu'à 15 centimètres dans le mur (excédant la limite légale de 5,4 centimètres de l'article 544) et que le constat d'huissier du 6 juillet 2022 ainsi que la note technique de l'architecte de la défenderesse du 19 juin 2023 (mentionnant des cadres tubulaires métalliques « en contact » et « plaqués » sur le mur mitoyen) démontraient un appui effectif destiné à stabiliser l'ouvrage et ayant endommagé le mur ancien. À titre subsidiaire, si le tribunal estimait ses preuves insuffisantes, il sollicitait la désignation d'un expert judiciaire aux fins de constater l'atteinte au mur mitoyen et de chiffrer son préjudice. Sur le terrain des troubles de voisinage, p.M demandait au tribunal de « dire et juger » que la construction en cours engendrait une modification substantielle des lieux lui causant un préjudice résultant de la perte inévitable d'ensoleillement et de luminosité, ainsi qu'une dépréciation de la valeur de son bien. Estimant le risque de perte d'ensoleillement certain bien que l'immeuble de quatre étages fût inachevé, il sollicitait en conséquence la désignation d'un expert judiciaire chargé de quantifier en pourcentage cette perte de lumière dans toutes les zones de sa propriété et de fournir les éléments d'évaluation de son préjudice, se réservant le droit de le chiffrer ultérieurement. Il réclamait enfin 15 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens. En défense, aux termes de ses conclusions récapitulatives du 12 mars 2024, e.E concluait au débouté intégral de p.M et sollicitait 20 000 euros sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile outre les dépens. À titre principal, sur la mitoyenneté, elle faisait valoir que le mur séparatif n'était mitoyen que sur une longueur linéaire d'environ 1,05 mètre (épaisseur de 50 centimètres) à l'angle sud-est du lot du demandeur, là où s'appuyaient historiquement les deux constructions, à l'exclusion du mur longeant la cour intérieure qui séparait un bâtiment d'une cour. Sur le fondement des articles 544 et 549 du Code civil, éclairés par les controverses doctrinales et jurisprudentielles françaises nées notamment d'un arrêt de la Cour de cassation du 4 janvier 1973, elle soutenait que l'accord préalable du voisin n'est requis que si l'ouvrage est susceptible de nuire à ses droits ou d'affecter la solidité du mur, à l'exclusion d'une construction autoportante simplement accolée. Appuyée par deux notes techniques de son architecte f.F, elle expliquait que lors de la démolition de son ancienne maison (dont le plancher bois sur poutrelles métalliques était originairement ancré dans le mur), les anciennes poutres avaient été remplacées provisoirement par des poutres métalliques supportant des cadres tubulaires transversaux destinés uniquement à conforter et stabiliser les bâtiments existants durant le chantier. Ces ouvrages métalliques avaient vocation à être déposés au fur et à mesure de l'érection des murs périphériques du nouveau bâtiment (dépose déjà effectuée au niveau du rez-de-chaussée), de sorte que la nouvelle construction était purement autoportante, sans ancrage ni appui sur le mur mitoyen. Subsidiairement, elle plaidait que l'absence d'autorisation préalable n'emporte pas automatiquement démolition en l'absence de nuisance, d'empiètement ou d'atteinte à la solidité du mur. S'agissant du trouble anormal de voisinage, e.E opposait le caractère hypothétique et incertain d'un trouble futur lié à un immeuble en cours d'édification. Invoquant un précédent du tribunal du 12 octobre 1995 et critiquant les constats d'huissier adverses, elle soutenait que son immeuble se situait en retrait à l'angle sud-est et non directement à l'arrière de celui de p.M, dont la cour intérieure était déjà totalement enclavée et privée d'ensoleillement direct (hormis à partir du deuxième étage pour une courte durée matinale en plein mois de juillet). Enfin, s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour de révision, elle s'opposait aux demandes d'expertise au motif qu'une mesure d'instruction ne saurait suppléer la carence du demandeur dans l'administration de la preuve. L'instruction ayant été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2024 et les plaidoiries entendues à l'audience publique du 5 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, puis prorogée au 13 mars 2025. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La juridiction monégasque était confrontée à une triple interrogation juridique et probatoire : 1. **Quant à l'assiette et au régime de la mitoyenneté :** D'une part, la présomption légale de mitoyenneté édictée par l'article 540 du Code civil s'étend-elle à la portion d'un mur séparant un bâtiment d'une cour intérieure au seul motif qu'elle se situe dans le prolongement d'une portion de mur mitoyenne séparant deux bâtiments contigus ? D'autre part, comment s'articulent les articles 544 et 549 du Code civil lorsqu'un propriétaire procède, lors d'une démolition-reconstruction, à l'insertion temporaire de poutrelles métalliques (en remplacement d'anciennes poutres) supportant des cadres tubulaires de confortement en contact avec le mur mitoyen, en vue d'ériger in fine une construction autoportante : de tels travaux constituent-ils un « appui » exigeant le consentement préalable du copropriétaire mitoyen à peine de démolition ? 2. **Quant au trouble anormal de voisinage :** La construction en cours d'un immeuble surélevé de trois étages dans une zone fortement urbanisée permet-elle au propriétaire voisin, sur le fondement de l'article 438 du Code civil et du principe prohibant les troubles anormaux du voisinage, d'obtenir en cours de chantier la désignation d'un expert judiciaire au fond pour évaluer un préjudice futur de perte d'ensoleillement et de luminosité ? 3. **Quant à l'office du juge en matière probatoire :** Dans quelle mesure le juge du fond peut-il user de la faculté que lui confère l'article 300 du Code de procédure civile d'ordonner une expertise judiciaire lorsque le demandeur ne produit pas d'éléments techniques contredisant les notes d'architecte adverses sur la mitoyenneté, ni ne démontre le caractère potentiellement anormal de la perte d'ensoleillement alléguée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Avant d'aborder le fond du droit, le Tribunal de première instance procède à une mise au point méthodologique et procédurale classique mais rigoureuse. Rappelant que la mission du juge est de trancher le litige conformément à la règle de droit et que l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties (entendues comme le résultat qu'elles recherchent), il distingue fermement ces prétentions des simples moyens de fait et de droit. Il en déduit que les multiples formules de « dire et juger » émaillant le dispositif des conclusions des parties ne constituent pas des prétentions autonomes, mais des moyens auxquels il est répondu dans les motifs du jugement sans qu'il y ait lieu de les reprendre au dispositif. #### 1. Sur l'étendue de la mitoyenneté et le rejet de la demande en démolition Le raisonnement du tribunal sur le premier volet du litige se décompose en deux temps : la détermination de l'assiette exacte de la mitoyenneté, puis la qualification juridique des travaux au regard des articles 544 et 549 du Code civil. En premier lieu, au visa de l'article 540 du Code civil selon lequel « Dans la Principauté tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire », le tribunal pose deux règles d'interprétation strictes. Si le mur séparant deux bâtiments contigus est présumé mitoyen, « sont exclus du champ d'application des présomptions de l'article 540 précité les murs séparant un bâtiment d'une cour ». Surtout, le tribunal énonce en formule de principe qu'« un mur ne saurait être qualifié de mitoyen par la seule circonstance qu'il se situe dans le prolongement d'un mur mitoyen », relevant au passage que la jurisprudence de la Cour de cassation française invoquée et partiellement citée par le demandeur ne dit pas l'inverse. Appliquant cette grille de lecture aux pièces du dossier (en l'absence de toute mention dans les titres de propriété, le tribunal s'appuie sur le plan cadastral, les constats d'huissier des 3 octobre 2019 et 6 juillet 2022, et les notes de l'architecte f.F des 29 juin 2023 et 8 mars 2024), les juges constatent que le mur séparatif ne séparait deux bâtiments contigus qu'au niveau de l'angle sud-est de la propriété de p.M (jusqu'au niveau R+1, soit le plancher du niveau 2) et nord-ouest de l'ancien immeuble d'e.E, sur un linéaire d'environ 1,05 mètre. Seule cette portion réduite est donc mitoyenne. En revanche, le prolongement du mur vers le sud, le long de la cour intérieure de p.M, ne bordait un bâtiment (avant démolition) que du côté de la défenderesse et faisait partie intégrante de son immeuble : il est par conséquent purement privatif et échappe à la mitoyenneté. En second lieu, pour apprécier la régularité des travaux réalisés sur la portion mitoyenne de 1,05 mètre, le tribunal opère une conciliation didactique entre l'article 544 (qui permet à tout copropriétaire de faire bâtir contre un mur mitoyen et d'y placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur à 54 millimètres près) et l'article 549 du Code civil (qui interdit de pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni d'y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans règlement par experts). Citant expressément la doctrine classique française du XIXe siècle (C. Demolombe, *Cours de Code Napoléon*, t. XI, Paris, 1855, n° 416, *in fine*), le tribunal trace une ligne de partage matérielle et téléologique entre les deux textes : * Relève de l'article 544, et se trouve donc dispensé du consentement du voisin, le fait de placer des poutres nécessitant un enfoncement ou d'ériger une construction légère, c'est-à-dire de « petits ouvrages tout à fait inoffensifs qui n'entament pas le mur, et qui ne peuvent par leur poids, leur poussée ou autrement, nuire ni à ce mur, ni au voisin ». * Relève en revanche de l'article 549, exigeant le concours des deux volontés, le fait de bâtir contre le mur en y appuyant ou appliquant un ouvrage, cette précaution ne visant toutefois « uniquement [que] les travaux d'une certaine importance qui sont susceptibles de compromettre la solidité du mur, d'en augmenter la charge ou encore de provoquer des dommages au mur et/ou au voisin ». Le tribunal ajoute qu'« il est tout aussi constant qu'une construction autoportante accolée à un mur mitoyen ne constitue pas un appui ». Se livrant alors à une analyse minutieuse des faits techniques, le tribunal confronte l'unique pièce technique du demandeur sur ce point (le constat d'huissier du 6 juillet 2022) aux déclarations du responsable de l'entreprise de travaux (r.N) et aux deux notes explicatives de l'architecte de la défenderesse (f.F). Il en dégage trois séries de constatations décisives : 1. **Sur les poutres IPN et les cadres tubulaires provisoires :** Les poutres IPN n'ont été insérées dans le mur mitoyen (sur 15 cm) qu'en lieu et place des poutrelles préexistantes (qui s'enfonçaient de 25 à 30 cm pour soutenir l'ancien plancher en voûtain). En outre, elles ne supportent plus l'immeuble d'e.E, mais uniquement des cadres tubulaires métalliques posés transversalement. Ces cadres sont simplement « en contact » ou « plaqués » contre la paroi sans l'altérer ni rogner son épaisseur, et ont pour seule fonction d'assurer la stabilité et la pérennité des bâtiments attenants durant les opérations de démolition et de terrassement. Qualifiant ces cadres tubulaires de « menus ouvrages », le tribunal juge qu'ils ne constituent pas un appui au sens de l'article 549 et ne requéraient pas l'accord préalable de p.M. 2. **Sur le caractère autoportant du futur immeuble :** Les notes de l'architecte f.F et les schémas techniques démontrent que l'installation métallique de confortement est purement provisoire (maintenue jusqu'au niveau R+1) et retirée au fur et à mesure de la réalisation des murs périphériques et voiles de façade montés au droit du mur existant. Le bâtiment est édifié selon le principe technique de « la boîte dans la boîte » : sa stabilité est assurée par la seule rigidité de sa forme et ses appuis propres. S'agissant d'une construction autoportante, l'article 549 est inapplicable. Le tribunal souligne avec insistance que p.M n'a produit aucun « avis d'un homme de l'art »
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 2018, n° 16607 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 janvier 2018, n° 16607 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/01-11-16607)) ## Faits et procédure La SARL A., agence immobilière monégasque, a loué ou tenté de louer, pour le compte d'un bailleur, un appartement situé dans la résidence X à Monaco. Des candidats locataires, les époux PA., ont été mis en relation avec elle par l'intermédiaire de la SARL française C., à l'enseigne « D. », travaillant en partenariat avec la SAM B., agence monégasque. Le 2 juillet 2015, les candidats ont signé une « offre et décompte de location », prévoyant le versement d'une somme de 82.140 euros à titre de réservation, dont 55.500 euros revenant au propriétaire et 26.640 euros aux agences à titre de dommages et intérêts en cas de désistement. Le 3 juillet 2015, ils ont souscrit un « engagement de location » pour une durée d'un an à compter du 1er septembre 2015, assorti d'une indemnité de réservation de 55.500 euros. La facture de mise en location, émise par la SAM B. pour un montant de 13.320 euros TTC au titre de la commission due aux deux sociétés, a été acquittée par la SARL A. Le 4 août 2015, la SARL A. a indiqué à l'agence D. que « la location ne s'est pas faite » pour des raisons indépendantes de sa volonté, et qu'elle avait remboursé aux époux PA. la part de commission, soit 13.320 euros. Après mise en demeure du 9 novembre 2015, réceptionnée le 16 novembre 2015 pour la SARL A., restée sans effet, celle-ci a transigé avec les candidats locataires et leur a versé 14.000 euros, incluant une partie de leurs frais d'avocat. Par acte du 23 mai 2016 (RG n° 2016/000668), la SARL A. a assigné la SAM B. et la SARL C. en paiement solidaire de 13.320 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, de 680 euros avec intérêts à compter de l'assignation, et de 2.000 euros pour résistance abusive. Les défenderesses ont conclu au débouté, à titre reconventionnel à l'indemnisation de la perte de leurs honoraires (14.000 euros), et à 5.000 euros pour action abusive et dolosive. Le tribunal de première instance, statuant en premier ressort et de manière contradictoire, a rendu son jugement le 11 janvier 2018. ## Question de droit Le tribunal était saisi de deux questions principales. La première porte sur le droit à commission d'agents immobiliers ayant « apporté l'affaire » sans convention de répartition des missions, lorsque le contrat de bail n'a finalement pas été conclu : une agence qui a mis en relation le client avec l'agence mandatée peut-elle conserver sa part d'honoraires, et l'agence ayant encaissé ces honoraires est-elle tenue de les restituer sur le fondement de la répétition de l'indu ? La seconde concerne la responsabilité de l'agence mandatée pour défaut d'information des candidats locataires (interdiction des animaux domestiques dans l'immeuble) : ce manquement ouvre-t-il droit à réparation au profit des agences intermédiaires, et si oui, sous quelle forme ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond par la négative à la première question. Il rappelle que, selon l'article 22 du règlement intérieur de la chambre des agents immobiliers monégasques, « sauf convention contraire, les commissions se partagent par moitié entre les confrères ayant collaboré à la réalisation d'une affaire », et que les conventions particulières entre agents « servent de lois entre eux ». En l'absence de toute convention, aucune répartition précise des missions n'étant démontrée, et la facture de la SAM B. ne mentionnant qu'« la location d'un appartement de 5/6 pièces », l'argument tiré du seul rôle d'apporteur d'affaires est écarté. Le tribunal retient ensuite que le droit à commission est subordonné à la réalisation de l'affaire, c'est-à-dire à sa conclusion, en se référant à une décision antérieure du même tribunal (TPI, Centre immobilier Pastor, 18 janvier 1996), « sauf éventuelle disposition contractuelle contraire ». Il expose que la commission est acquise à partir de la signature d'un acte constatant l'engagement réciproque des parties, non affecté d'une faculté de dédit, « au sens de l'article 1549 du Code civil ». Or l'« offre et décompte de location » est établie « sous réserve de l'acceptation
# Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16432 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16432 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/10-16-16432)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 15 juin 2010, Mme A. MA. épouse CA-CA. a acquis, dans l'immeuble « Villa Juliette », soumis au statut de la copropriété, un appartement au troisième étage, l'intégralité du quatrième étage mansardé et l'aire libre, soit, selon l'arrêt, le droit de construire au-dessus de cet étage. Lors de l'assemblée générale du 12 mai 2014, la résolution n° 8, portant sur le projet de rehausse de la toiture présenté par la copropriétaire, a été soumise au vote. Elle a été rejetée, la majorité de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, n'ayant pas été atteinte. Mme MA. épouse CA-CA. a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de première instance afin d'obtenir, sur le fondement de la loi de 2007, l'annulation de cette résolution. Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal a déclaré l'action recevable mais a rejeté la demande. Par arrêt du 10 janvier 2017, la cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. La demanderesse s'est pourvue en révision. Le pourvoi était articulé en quatre moyens. Les trois premiers concernaient la qualification de l'opération (article 17), la nature privative du droit de surélever et la prétendue atteinte au droit de propriété (article 24 de la Constitution, articles 18 de la loi et 439 du Code civil). Le quatrième, fondé sur l'article 199 du Code de procédure civile, visait le rejet de l'action en abus de majorité. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de plusieurs questions : 1. Une opération de surélévation destinée à rendre habitables des zones situées sous comble relève-t-elle de l'article 17 de la loi n° 1.329, qui soumet à une majorité qualifiée les travaux « en vue de créer de nouveaux locaux privatifs » ? 2. Le droit de surélever
# Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16743 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16743 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2018/02-19-16743)) ## Faits et procédure Un « protocole d'accord » a été conclu en 2004 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « EDEN TOWER » et la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. Il autorisait cette société à implanter dans le tréfonds de l'immeuble des tirants, moyennant une contrepartie financière, les ouvrages devant être désactivés au fur et à mesure de l'édification d'une construction sur un terrain contigu. Le nombre de tirants posés ayant excédé celui prévu, les parties ont conclu un second « protocole », qui augmentait la contrepartie financière initiale et autorisait l'implantation des tirants supplémentaires. Ce second protocole a été approuvé à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale du 8 avril 2010. Le tribunal de première instance a annulé cette décision, au motif qu'elle relevait de la majorité des deux tiers de l'ensemble des copropriétaires prévue par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. Pendant que l'appel était pendant, la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 a assoupli les conditions de majorité. Une nouvelle assemblée s'est alors tenue à l'automne 2012 et a adopté les termes du second protocole. Les époux GA., copropriétaires venant aux droits de la société MAGA II, ont assigné le syndicat en annulation de cette nouvelle décision le 4 janvier 2013. Par jugement du 25 février 2016, le tribunal les a déboutés et les a condamnés à verser des dommages-intérêts au syndicat. Par arrêt du 13 juin 2017, la cour d'appel a confirmé en toutes ses dispositions et a rejeté la demande de communication des pièces visées dans l'avis technique de M. M. Les époux GA. ont formé un pourvoi en révision le 24 juillet 2017, puis une requête le 26 juillet suivant. Le syndicat a répliqué par une contre-requête. Le ministère public a conclu. *Observation liminaire.* Le texte fourni comporte plusieurs divergences de dates et de références qui ne peuvent être tranchées à sa seule lecture : l'assemblée est datée tantôt du 24 octobre 2012 (moyens 2 à 4), tantôt du 27 octobre 2012 (exposé des faits et premier moyen) ; le jugement d'annulation est daté du 23 février 2012 dans l'exposé et du 23 avril 2012 dans le troisième moyen ; la loi de 2007 est citée comme « du 8 juillet 2007 » dans un passage et « du 8 janvier 2007 » ailleurs ; l'article 16-2 et l'article 17-2 sont mobilisés selon les passages. Le présent commentaire retient les dates de l'exposé des faits et signale les divergences lorsqu'elles affectent l'analyse. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de quatre moyens et d'une demande de sanction pour procédure abusive. Quatre questions se posaient. 1. **Motivation et réponse à conclusions.** La cour d'appel pouvait-elle refuser la communication de pièces annexées à un avis technique sans motiver spécialement ce rejet ? 2. **Atteinte à la destination de l'immeuble.** L'implantation de tirants définitifs dans le tréfonds relevait-elle de l'article 17-2 de la loi de 2007, qui exige en pareil cas un vote renforcé ? 3. **Effet de l'annulation et application de la loi nouvelle.** L'annulation d'une assemblée n'interdit-elle pas la réitération d'une décision identique selon les nouvelles règles de majorité ? Cette réitération est-elle exempte de fraude, compte tenu du principe de non-rétroactivité ? 4. **Abus de majorité.** Les époux GA. rapportaient
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mars 1992, n° 26138 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 mars 1992, n° 26138 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/03-19-26138)) ## Faits et procédure La Banque Paribas, partie poursuivante, a fait pratiquer une saisie immobilière le 30 décembre 1991 à l'encontre de la SCI Valrose, débitrice saisie. Le procès-verbal, dressé par Maître Escaut Marquet, huissier, portait sur trois biens : un appartement (lot n° 271, 14e étage), une cave (lot n° 705, 2e sous-sol) et un parking double (lot n° 913, 4e sous-sol). Par acte authentique du 15 janvier 1992, reçu par Maître Rey, notaire, la banque Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 19 mars 1992, Banque Paribas c/ Dame C., Communauté Immobilière Parc Saint-Roman.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Saisie immobilière Audience de règlement - Dire formulé par un créancier inscrit - Rejet Les articles 593 et 594 du Code de procédure civile, donnant la faculté à tout créancier inscrit et régulièrement sommé de demander l'insertion de tous dires ou observations qu'il jugera utiles, à la suite du cahier des charges établi lors d'une procédure de saisie immobilière, il y a lieu de déclarer recevable en la forme, le dire formé par un créancier inscrit, qui a été déposé dans le délai prévu par l'article 600 du même code. Cependant, ce dire n'appar??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ant de biens distincts, à savoir un appartement formant le lot n° 271 situé au 14e étage et une cave formant le lot n° 705 situé au deuxième sous-sol ; Attendu que la communauté immobilière de l'immeuble Parc Saint Roman, réitérant son dire, a sollicité son insertion au cahier des charges, en exposant que, dès lors qu'elle bénéficiait d'une hypothèque judiciaire, au sens de l'article 1961 du Code civil, celle-ci frappait tous les immeubles de sa débitrice, la SCI Valrose, conformément aux dispositions de l'article 1988 alinéa 3 du même code ; SUR CE, Quant à la jonction, At??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ux millions deux cent mille francs (2 200 000 F) ; outre les clauses, charges et conditions fixées dans le cahier des charges ; Ordonne, outre la publicité légale dans le Journal de Monaco, la publicité supplémentaire suivante : une insertion dans le journal Nice Matin, Édition régionale, une insertion dans le journal « Le Figaro », six placards à apposer par l'huissier ; quinze affiches, vingt-cinq affichettes ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Sbarrato et Karczag-Mencarelli, av. déf. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 19 mars 1992, Banque Paribas c/ Dame C., Communauté Immobilière Parc Saint-Roman.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13669 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13669 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-28-13669)) ## Faits et procédure Un commerçant, exerçant à Monaco sous l'enseigne « H », fait l'objet d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 6 janvier 2011 constatant sa cessation des paiements et désignant un syndic. Un jugement du 8 mars 2012 prononce ensuite la liquidation des biens. Le juge-commissaire avait arrêté l'état des créances à 388.190,38 euros, le passif définitif s'établissant à 390.391,94 euros. La société anonyme A, de droit français, avait consenti au débiteur un prêt notarié le 11 octobre 2005, d'un montant initial de 508.725 euros, garanti par une hypothèque conventionnelle sur un bien immobilier situé à Grimaud (France). La déchéance du terme a été prononcée le 17 janvier 2011, la dernière échéance ayant été réglée le 13 juillet 2010. Le capital restant dû est évalué à 423.431,78 euros. La créancière a produit sa créance le 19 juin 2014, soit très largement après l'expiration du délai d'un mois applicable aux créanciers résidant à l'étranger, compté à partir de la publication du jugement de cessation des paiements au Journal de Monaco le 28 janvier 2011. Elle a assigné le syndic le 4 février 2015 afin d'être relevée de la forclusion opposée et de voir admise sa production, pour 447.318,40 euros, outre intérêts. Elle soutenait qu'aucune publication des jugements n'avait été effectuée en France, en méconnaissance de l'article 7 de la Convention franco-monégasque du 13 septembre 1950. Le syndic concluait au rejet. Il faisait valoir que les opérations de liquidation avaient révélé le bien de Grimaud, sur lequel il avait inscrit, le 5 mars 2013, une hypothèque légale au profit de la masse, en
# Cour d'Appel de Monaco, 11 février 2014, n° 11864 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 février 2014, n° 11864 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/02-11-11864)) ## Faits et procédure La SCI Annonciade B a acquis, le 24 novembre 1982, une parcelle située quartiers Saint-Léon et de la Rousse à Monaco, sur laquelle a été édifiée la « Résidence Saint Georges », après autorisation ministérielle obtenue en 2003. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin « Château Périgord » soutenait que le projet et la construction ne respectaient pas les servitudes grevant ce terrain. La généalogie des droits, telle que retracée par la Cour, comporte plusieurs actes. En 1958, la SCI Antinea a acquis en pleine propriété une parcelle grevée de servitudes réelles et perpétuelles. Le 8 mars 1965, elle a cédé à titre gratuit une partie de cette parcelle à la SCI Saint Léon, dans le cadre du Plan de coordination du quartier Saint-Léon, sous des conditions architecturales tenant à la conformité de la construction à l'ensemble formé par l'immeuble « Château Périgord ». En 1969, des servitudes réciproques ont été constituées entre d'autres fonds, que la Cour écarte expressément du litige. En 1969 également, la parcelle a été apportée à la SCI Périgord-Annonciade, qui devait la supporter en pleine propriété, puis cédée à l'appelante en 1982, avec reprise des servitudes actives et passives. Par jugement du 14 juin 2012, le Tribunal de première instance a accueilli la demande de mise en conformité de la résidence, ordonné une mesure d'expertise avant dire droit et condamné la société Annonciade B à 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. L'appelante a interjeté appel le 26 juin 2012 et sollicitait l'infirmation, l'irrecevabilité des demandes du syndicat, une demande subsidiaire d'irrecevabilité tirée d'une demande nouvelle relative au règlement de copropriété, ainsi que 50 000 euros de dommages-intérêts. Le syndicat a formé un appel incident partiel, formalisé le 22 janvier 2013, en demandant la réalisation de travaux sous astreinte, subsidiairement un complément de mission d'expertise et 50 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La décision soulève trois questions. La première, de recevabilité, porte sur la qualification du moyen tiré de l'absence de pluralité de propriétés : s'agit-il d'une exception de forme ou d'un moyen de fond ? La deuxième, de fond, est double : une charge conventionnelle stipulée lors de cessions successives constitue-t-elle une servitude au sens de l'article 522 du Code civil, et une parcelle peut-elle être regardée comme un lot de copropriété faisant obstacle à la constitution d'une servitude ? La troisième, procédurale, concerne la recevabilité du moyen subsidiaire fondé sur le règlement de copropriété, au regard du principe d'immutabilité du litige. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité des appels.** La Cour relève que l'appel principal, « non signifié », a été régularisé dans le délai légal et que l'appel incident a été formé par conclusions. Elle rappelle que « tout appel incident peut être formé par conclusions même après l'expiration du délai d'appel contre certaines dispositions du jugement déféré n'ayant pas fait l'objet d'un appel principal (Cour de Révision : 15 mars 2004) ». **Sur la qualification du moyen.** La Cour refuse de voir dans l'argumentation tirée de l'absence de pluralité de propriétés une exception de forme. Elle constitue, selon elle, un « moyen de fond dans la mesure où il appartient à la Cour, et auparavant au Tribunal de Première Instance, [...] de déterminer l'existence ou la non existence des servitudes invoquées et leur applicabilité ou non applicabilité aux parties en cause ». Il en résulte que la réserve de conclusions ampliatives formulée par l'appelante est « inopérante ». **Sur l'existence de la servitude.** La Cour retient que la parcelle a été cédée en pleine propriété, et écarte l'existence d'une copropriété. Elle relève que l'appelante n'a pas critiqué la motivation du premier juge fondée sur le défaut d'entrée en vigueur du règlement de copropriété à la date de la cession de 1965, sur la servitude d'ordre public résultant du plan de coordination, et sur le fait qu'à cette date
# Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11698 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 décembre 2013, n° 11698 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2013/12-17-11698)) ## Faits et procédure Une société de droit des Îles Vierges britanniques, propriétaire de la villa « M » à Monaco, située en contrebas et dans l'axe de vue des villas « N » et « L », entreprend en octobre 2003 des travaux visant à élever son immeuble et à aménager sa toiture-terrasse. Les propriétaires des fonds dominants, la SCI N et l'établissement U, invoquent une servitude *non altius tollendi* résultant de leurs titres d'acquisition. Une ordonnance de référé du 1er décembre 2004 ordonne une expertise, suspend les travaux sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, confirmée par arrêt du 20 juin 2006. Le rapport d'expertise, déposé en 2005, confirme la violation de la servitude. Par jugement du 8 janvier 2009, le Tribunal de première instance homologue ce rapport, ordonne la démolition de tout ouvrage situé au-delà de 60,97 mètres NGM sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, liquide à 31 000 euros l'astreinte attachée à l'ordonnance de 2004 et alloue diverses indemnités. L'arrêt de la Cour d'appel du 29 juin 2010 confirme le jugement, sauf sur les dommages-intérêts, et fixe un délai de six mois pour la mise en conformité, passé lequel une astreinte de 1 000 euros par jour est prévue pendant un an. Un pourvoi en révision est rejeté le 30 mars 2011. Une ordonnance de référé du 14 mars 2012, non frappée d'appel, rejette la demande d'expertise de mise en conformité formée par la société appelante, au motif qu'il a été « définitivement jugé » qu'elle devait démolir les ouvrages litigieux. Les intimées assignent alors en liquidation de l'astreinte. La société appelante, de son côté, a introduit le 15 juin 2012 une action tendant à faire constater l'inexistence de la servitude, et sollicite un sursis à statuer dans l'attente de cette instance. Le Tribunal de première instance, par jugement du 20 décembre 2012, liquide l'astreinte à 365 000 euros, rejette le sursis à statuer, fixe une nouvelle astreinte de 2 000 euros par jour pendant un an et alloue 1 500 euros à chaque intimée pour résistance abusive. La société appelante interjette appel. ## Question de droit La Cour devait se prononcer sur plusieurs points : 1. Le sursis à statuer peut-il être accordé lorsque le débiteur d'une astreinte fondée sur des décisions passées en force de chose jugée saisit parallèlement le juge d'une action tendant à contester l'existence même de la servitude ? 2. Le propriétaire qui a vendu son bien conserve-t-il un intérêt à agir en liquidation de l'astreinte ? 3. Le montant de l'astre
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 février 1986, n° 25197 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 février 1986, n° 25197 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/02-13-25197)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco plonge ses racines au XIXe siècle, à l'occasion du lotissement d'un vaste tènement immobilier d'environ 25 000 mètres carrés, alors dénommé « Domaine de Roqueville ». Ce domaine a fait l'objet d'une division parcellaire en trente-quatre lots individualisés sous les numéros 1 à 34 aux termes d'un plan dressé le 18 janvier 1875, dit « Plan Baron ». Ce document topographique a été annexé à un premier cahier des charges établi le 20 mars 1875, dont les stipulations ont été reprises dans un cahier des charges ultérieur rédigé le 20 mars 1876. L'ensemble du terrain loti se caractérise par une configuration topographique en déclivité vers la mer et le port dominé par le rocher, s'étendant des lots périphériques situés au nord (en amont, approximativement limités par l'actuel boulevard Princesse-Charlotte au niveau des lots n° 33 et 34) vers le sud (en aval, délimités par l'actuelle avenue de la Costa que bordent les lots n° 1 à 8). Afin d'organiser harmonieusement l'urbanisation de ce quartier et de préserver les agréments des parcelles, les cahiers des charges de 1875 et 1876 ont institué deux séries de charges réelles et de prescriptions urbanistiques privées qui se sont imposées aux acquéreurs successifs des différents lots : D'une part, une servitude de prospect et de limitation de hauteur des constructions (*servitus non altius tollendi*) a été expressément stipulée en ces termes : « *Il est spécialement stipulé que les constructions qui seront élevées sur les lots nos 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31 et 32 ne devront être composées que d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, afin que la vue des lots placés immédiatement derrière ne soit pas enlevée ; dans ces constructions, les acquéreurs devront en outre respecter les hauteurs qui seront déterminées dans le plan dont il est parlé ci-dessus, de manière à ce que lesdites constructions n'aient pas plus de 8,90 mètres de hauteur de plancher du rez-de-chaussée au faîte de la maison* ». D'autre part, une clause relative à la destination des immeubles et prescrivant une occupation bourgeoise a été insérée : « *Ils (les acquéreurs) ne pourront non plus ouvrir aucun magasin pour le commerce sur les avenues et la route de Menton, ni faire aucun établissement pour usine ou dépôt de marchandises incommodes par le bruit ou les exhalaisons, lesdits terrains étant destinés à des villas et des maisons qui devront être occupées bourgeoisement ou à des hôtels et maisons meublées ainsi qu'il est dit plus haut* ». Au milieu du XXe siècle, la physionomie du Domaine de Roqueville a profondément évolué. Le 7 juin 1952, la Société Foncière du Domaine de Roqueville a acquis plusieurs parcelles, identifiées dans l'acte transactionnel ultérieur comme les lots n° 21 à 34 (le jugement précisant par ailleurs que l'ensemble immobilier a été bâti sur la réunion des lots n° 21 à 28 et 34). Sur ce tènement, située à l'est de l'actuelle avenue de Roqueville, cette société a entrepris l'édification d'un important groupe d'immeubles à usage d'habitation. Par un règlement de copropriété du 18 janvier 1956 et ses annexes, elle a placé ces terrains et immeubles (comprenant notamment les blocs A1, A2, B et C édifiés sur les lots n° 34 et 28) sous le régime de la copropriété et les a vendus par appartements. C'est dans ce cadre que M. B. et Mme M. M. veuve D. ont respectivement acquis un appartement au sein de cet ensemble immobilier, dénommé « Le R. », les 18 mai 1956 et 10 novembre 1961. Dès le 10 mai 1958, date d'une assemblée générale des copropriétaires, la société constructrice n'était, selon la copropriété, plus propriétaire d'aucune partie d'immeuble dans les blocs précités. Or, dès 1956, cette promotion immobilière avait suscité un premier contentieux majeur avec les hoirs S., alors propriétaires, à la limite ouest du domaine et en bordure de l'avenue de Roqueville, des lots n° 29, 30, 31 et 32 sur lesquels était bâtie une construction dénommée « Villa L. C. ». Estimant que les constructions entreprises par la Société Foncière du Domaine de Roqueville violaient la servitude *non altius tollendi*, les hoirs S. avaient agi en justice pour obtenir la destruction partielle des ouvrages, soutenant en particulier que le lot n° 28, placé immédiatement « devant » leurs parcelles (c'est-à-dire en aval), était un fonds servant grevé de la servitude au profit de leur propriété. La société défenderesse objectait que ses constructions n'empiétaient que sur les lots n° 25 et 27, exempts de servitude. Par un jugement du 13 avril 1956, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 18 mars 1957, le Tribunal a déclaré la demande des hoirs S. infondée concernant les lots n° 25 et 27 faute de servitude les grevant au profit de la propriété S., mais l'a dite fondée dans son principe à l'égard du lot n° 28, reconnu tributaire d'une servitude *non altius tollendi* au profit du lot n° 31 compris dans la propriété des hoirs S. Une expertise avait été ordonnée avant dire droit sur la demande de démolition de la partie d'immeuble débordant sur le lot n° 28. Alors que la Société Foncière du Domaine de Roqueville avait formé un pourvoi devant la Cour de révision, les parties se sont rapprochées et ont conclu une transaction par acte de Maître Rey, notaire, en dates des 30 mai et 8 octobre 1958, transcrite à la Conservation des hypothèques le 12 février 1959. Aux termes de cet accord : - Les hoirs S. ont renoncé définitivement, pour leurs lots, à la servitude *non altius tollendi* en faveur de la propriété de la Société Foncière du Domaine de Roqueville, ainsi qu'au bénéfice des décisions de justice rendues en leur faveur, tout en se désistant des instances pendantes et de toutes actions futures relatives à cette servitude ; - En contrepartie, la Société Foncière du Domaine de Roqueville s'est désistée de son pourvoi en révision et a confirmé, en tant que de besoin, qu'aucun des lots acquis par elle le 7 juin 1952 ne se trouvant en amont et immédiatement derrière l'un quelconque des lots des hoirs S., il ne pouvait exister aucune servitude *non altius tollendi* en faveur de sa propriété à la charge de la propriété S. Postérieurement à cette transaction, la propriété des hoirs S. (lots n° 29 à 32) a connu plusieurs mutations : vendue le 17 juin 1974 à V. G., elle a été revendue par acte du 13 juillet 1976 à la S.C.I. Saint-André, laquelle l'a cédée à son tour à la S.C.I. Saint-André II suivant acte reçu par Maître Rey le 26 septembre 1978. En vertu d'un arrêté ministériel du 2 février 1979, complété le 14 décembre suivant, la S.C.I. Saint-André II a fait édifier sur ces parcelles un immeuble à usage principal d'habitation dénommé « Le S.-A. », au sein duquel un local a par ailleurs été vendu et affecté à l'exploitation d'un commerce de restaurant et piano-bar à l'enseigne « T. » (également désigné « établissement M.-M. » dans le jugement). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que l'édification de l'immeuble « Le S.-A. » et l'exploitation commerciale qui y était exercée contrevenaient aux stipulations des cahiers des charges de 1875 et 1876 ainsi qu'au plan Baron, « l'immeuble Le R. » — qui a ultérieurement conclu sous l'appellation de « copropriété du R. » (désignée par le Tribunal comme « La Copropriété ») — a fait assigner la S.C.I. Saint-André (laquelle, bien qu'ayant conclu sous cette dénomination erronée, est en réalité la S.C.I. Saint-André II, dernière propriétaire des lots n° 29 à 32) devant le Tribunal de première instance de Monaco. M.-M. K. veuve B. (venant aux droits de son époux décédé) et N. D. veuve D. (venant aux droits de sa mère M. D. née M.) sont intervenues volontairement à l'instance pour s'associer aux demandes de La Copropriété et les reprendre à leur compte. Au soutien de ses prétentions, La Copropriété et les parties intervenantes sollicitaient, sous astreinte : 1. La « *démolition des étages excédant la hauteur réglementaire* » de l'immeuble « Le S.-A. », en soutenant que les lots n° 28 et 34 de la copropriété bénéficiaient, en qualité de fonds dominants situés en amont, de la servitude *non altius tollendi* grevant les lots servants de la défenderesse. La Copropriété a fait évoluer son argumentation au fil de ses écritures, soutenant successivement que le lot n° 34 dominait les lots n° 29, 30, 31 et 32 (conclusions du 9 décembre 1982), puis les lots n° 29, 30 et 31 (conclusions du 14 avril 1983), et enfin le seul lot n° 31 (conclusions du 9 octobre 1985), tout en affirmant que le lot n° 28 dominait immédiatement le lot n° 29 ; 2. La « *fermeture* » du commerce de restaurant et piano-bar à l'enseigne « T. », au motif que cette exploitation générait de graves nuisances pour les appartements des lots n° 28 et 34 et violait la clause d'occupation bourgeoise, la S.C.I. Saint-André II devant en répondre pour avoir vendu le local en vue d'un usage prohibé par les cahiers des charges. Face au moyen de défense tiré de la transaction de 1958, La Copropriété répliquait que cet acte lui était inopposable, ainsi qu'aux copropriétaires des lots dont la vue était masquée. Elle faisait valoir qu'à la date de la transaction (30 mai et 8 octobre 1958), et ce dès l'assemblée générale du 10 mai 1958, la Société Foncière du Domaine de Roqueville n'était plus propriétaire d'aucune fraction des blocs A1, A2, B et C bâtis sur les lots n° 34 et 28, de sorte que son représentant était dépourvu de qualité pour transiger sur des droits réels dont la société n'était plus titulaire. En défense, la S.C.I. Saint-André II concluait au débouté intégral des demandeurs et articulait plusieurs moyens : 1. **Sur la fin de non-recevoir ou le moyen de fond tiré de la transaction de 1958 :** Elle excipe de l'acte notarié des 30 mai et 8 octobre 1958, régulièrement transcrit le 12 février 1959, par lequel les auteurs des parties ont reconnu qu'aucune servitude de hauteur ne grevait l'ex-propriété S. (lots n° 29 à 32) au profit de la propriété de Roqueville. Elle soutient que ce jugement de 1956 et cette transaction sont opposables à La Copropriété nonobstant les ventes d'appartements antérieures, la Société Foncière du Domaine de Roqueville s'étant à tout le moins comportée, à l'égard des hoirs S. (tiers de bonne foi), comme le mandataire apparent de tous ses ayants cause à titre particulier pour la réalisation de l'opération immobilière ; 2. **Sur le fond de la servitude *non altius tollendi* :** Se fondant sur le texte du cahier des charges et son interprétation jurisprudentielle, elle soutient qu'un fonds n'est servant que s'il est situé en aval du fonds dominant (selon la déclivité vers la mer), s'il s'interpose entre celui-ci et la mer dans un champ de vues semi-circulaire sud-sud-est, et s'il est contigu au fonds dominant conformément à l'adverbe « immédiatement ». Dès lors, le lot n° 28 est un fonds servant par rapport au lot n° 31 (comme jugé le 13 avril 1956) et non dominant. Quant au lot n° 34, s'il est limitrophe ou contigu au lot n° 32 et, au sud, au lot n° 31, la servitude ne saurait jouer : le lot n° 32 ne comporte aucun ouvrage en superstructure dépassant la hauteur permise, et le lot n° 31, situé à l'ouest, se trouve hors du champ de vue sud-sud-est ; 3. **Sur la fermeture du commerce :** Elle conclut au rejet de la demande en raison de l'absence de tout lien de droit entre elle-même et l'exploitant du fonds de commerce ; 4. **À titre reconventionnel :** - *À titre principal*, elle réclame la condamnation *in solidum* de La Copropriété et des intervenantes au paiement de 1 000 000 de francs de dommages-intérêts pour procédure abusive, leur reprochant une ignorance volontaire de la transaction décisive de 1958 ; - *À titre subsidiaire*, pour le cas où la transaction serait déclarée inopposable à La Copropriété, elle sollicite la reprise de l'action initiale (éteinte par ladite transaction) tendant à la démolition des bâtiments édifiés par la copropriété sur le lot n° 28 grevé de la servitude au profit de son lot n° 31, outre 1 000 000 de francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la violation de cette servitude. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit des biens (servitudes conventionnelles et copropriété) qu'au droit des obligations (effet relatif des contrats, transaction et responsabilité délictuelle pour abus du droit d'agir) : 1. **Quant à la servitude *non altius tollendi* :** Quelle est l'étendue spatiale et matérielle d'une servitude de ne pas bâtir au-delà d'une certaine hauteur, stipulée au XIXe siècle dans un cahier des charges de lotissement au profit des « *lots placés immédiatement derrière* » pour préserver leur vue, lorsque le quartier a subi une profonde mutation urbanistique (transformation d'un habitat de villas individuelles en grands ensembles d'immeubles collectifs en copropriété et élargissement des voies publiques séparatives) ? Plus précisément, des lots supportant un ensemble immobilier en copropriété peuvent-ils revendiquer la qualité de fonds dominants à l'égard de parcelles voisines situées latéralement ou séparées d'eux par une voie publique élargie ? 2. **Quant à l'opposabilité de la transaction (question préalable ou subordonnée) :** Le juge doit-il trancher la question de l'opposabilité au syndicat des copropriétaires d'une transaction portant renonciation ou reconnaissance d'inexistence de servitude, conclue par le promoteur-vendeur postérieurement à la vente des lots de copropriété, dès lors que l'examen au fond révèle l'inexistence même de la servitude revendiquée ? 3. **Quant à la clause d'occupation bourgeoise :** Le promoteur ou propriétaire initial d'un immeuble qui a cédé le local dans lequel un tiers exploite un commerce prohibé par le cahier des charges d'un lotissement peut-il être personnellement condamné à faire procéder à la fermeture dudit établissement ? 4. **Quant à l'abus du droit d'ester en justice :** L'exercice d'une action en démolition et en fermeture de commerce, fondée sur une interprétation erronée de titres anciens de servitude mais non dépourvue d'ambiguïté, constitue-t-il une faute génératrice de responsabilité civile en l'absence de démonstration d'un préjudice précis par le défendeur ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance déploie un raisonnement méthodique, structuré autour d'un choix d'ordre d'examen des moyens qui lui permet d'évacuer les difficultés liées à la transaction de 1958 pour trancher directement le fond du droit des servitudes. #### 1. L'inversion de l'ordre d'examen des moyens : la priorité donnée au fond sur la recevabilité ou l'opposabilité de la transaction Au lieu d'examiner en premier lieu la fin de non-recevoir ou le moyen de défense tiré de la transaction des 30 mai et 8 octobre 1958 (et la délicate question du mandat apparent de la Société Foncière du Domaine de Roqueville après la mise en copropriété), le Tribunal décide qu'il lui appartient « *en premier lieu [...] d'apprécier le bien-fondé éventuel des demandes formées à titre principal par La Copropriété* ». Cette démarche pragmatique se justifie pleinement en logique juridique : si les lots n° 28 et 34 ne bénéficient, d'après les titres constitutifs de 1875-1876 eux-mêmes, d'aucune servitude sur les lots n° 29 à 32, la question de savoir si la société constructrice avait qualité en 1958 pour renoncer à une telle servitude ou en reconnaître l'inexistence devient sans objet. #### 2. L'analyse topographique et téléologique de la servitude *non altius tollendi* Pour apprécier l'existence de la servitude, le Tribunal se réfère au plan Baron de 1875 et fixe la grille d'interprétation de la clause du cahier des charges à la lumière de la jurisprudence de la Cour d'appel de Monaco, et tout particulièrement d'un arrêt rendu le 28 février 1984. Selon cette jurisprudence, l'utilité de la servitude litigieuse consiste à « *permettre au fonds supérieur immédiatement voisin du fonds servant, non pas d'avoir une vue sur la mer ou vers le large, mais d'avoir une vue suffisamment dégagée* », compte tenu de la déclivité générale du Domaine de Roqueville du nord vers le sud en direction de la mer et du port. L'expression « *lots placés immédiatement derrière* » est ainsi interprétée strictement comme exigeant que le fonds dominant soit situé « *immédiatement en amont* » du fonds servant, dans un rapport de voisinage direct et sans intermédiaire dans le sens de la pente. Le Tribunal applique ensuite ces critères successivement aux deux parcelles revendiquées comme fonds dominants par La Copropriété : - **S'agissant du lot n° 28 :** Ce lot est situé à l'est des lots n° 29, 30 et 31, dont il est séparé par l'avenue de Roqueville. - *Vis-à-vis des lots n° 29 et 30 :* S'il est placé « derrière » eux selon un axe est-ouest, il n'est nullement situé « immédiatement en amont » dans le sens de la déclivité. Le Tribunal procède à un relevé précis des cotes altimétriques du plan Baron : les points les plus élevés des lots n° 29 et 30 sont à 9,97 mètres et 11,24 mètres, tandis que le lot n° 28 se situe à 10,85 mètres ou 10,45 mètres. Il s'agit donc de « *fonds
# Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8700 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8700 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2011/06-17-8700)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière complexe et économiquement sensible de la législation monégasque sur les locaux à usage d'habitation, et plus particulièrement dans la délimitation précise des frontières séparant le secteur locatif libre du secteur dit « protégé » ou réglementé. À l'origine de cette affaire, la société anonyme panaméenne dénommée « SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA » a procédé à l'acquisition, sur le territoire monégasque, d'un bien immobilier consistant en un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble dénommé « Villa M. ». L'objectif patrimonial et immobilier poursuivi par la société propriétaire ne se limitait pas à une simple conservation du bien en l'état, mais impliquait une transformation structurelle majeure de la consistance des lieux. En effet, l'acquisition a été réalisée en vue de transformer ce lot initial, par le biais d'une surélévation d'un étage supplémentaire, en un vaste appartement duplex s'étendant désormais sur les deuxième et troisième étages dudit immeuble. L'opération a ainsi eu pour conséquence matérielle directe l'adjonction d'une superficie nouvelle supérieure à la superficie initiale de l'appartement d'origine. Ces travaux d'envergure, qualifiés de travaux de restructuration, ont fait l'objet d'un encadrement administratif rigoureux et ont été dûment autorisés par les autorités compétentes de la Principauté. Le processus d'autorisation s'est matérialisé par la délivrance de l'arrêté ministériel n° 2001-706 en date du 19 décembre 2001, lequel a été ultérieurement complété par deux autorisations successives portant les numéros 2003-16390 du 9 mai 2003 et 2003-18587 du 14 juillet 2003. Sur le plan opérationnel, les travaux de démolition, de restructuration et de surélévation se sont étalés dans le temps pour être finalement achevés à la date du 31 décembre 2004. Toutefois, l'aboutissement administratif de cette opération de construction ne s'est concrétisé que plus de deux ans et demi plus tard, par la délivrance officielle du certificat d'habitabilité le 4 juin 2007. Estimant qu'à compter de cette dernière date, elle disposait de la pleine et entière liberté juridique de jouissance et de disposition de son bien nouvellement configuré, la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA a mis l'appartement, désormais composé de sept pièces principales, sur le marché locatif libre. C'est dans ces conditions que le bien a été donné à bail librement dès le 27 juin 2007. Ce premier contrat de location a été conclu pour une durée de trois ans, moyennant la stipulation d'un loyer annuel s'élevant à la somme de 240 000 euros. Conformément aux exigences fiscales et administratives en vigueur, ce bail a été régulièrement présenté à la formalité de l'enregistrement le 26 juillet 2007 (folio 132, case 17), sans soulever alors d'objection immédiate quant à son régime juridique. L'occupation des lieux par le preneur a pris effet le 1er juillet 2007. À l'approche de l'échéance triennale, les parties ont entendu poursuivre leurs relations contractuelles. Un nouveau contrat de bail est ainsi intervenu le 24 mai 2010 au bénéfice du même locataire, pour une durée identique de trois ans, lequel a été enregistré le 8 juin 2010 (folio 88, case 30). C'est à la suite de ce renouvellement contractuel que l'administration monégasque est intervenue, remettant en cause la liberté locative dont se prévalait la société bailleresse. Par deux courriers successifs en date des 29 juillet et 30 août 2010, l'Inspecteur Principal de la Direction de l'Habitat s'est adressé à la société propriétaire afin d'exiger la production de justificatifs établissant que le locataire, présent dans les lieux depuis le 1er juillet 2007, remplissait effectivement les conditions personnelles requises par l'article 3 de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Cette exigence administrative impliquait nécessairement que, selon l'analyse des services de l'Habitat, le logement litigieux relevait du champ d'application de ladite loi n° 887 et, par conséquent, des contraintes inhérentes au secteur locatif réglementé applicable aux immeubles anciens. Contestant fermement cette qualification juridique, le conseil de la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA a adressé, le 12 octobre 2010, un recours gracieux au Directeur de l'Habitat, sollicitant de ce dernier qu'il reconsidère la position de ses services. À l'appui de cette demande de réexamen, la société a développé un double argumentaire tenant, d'une part, à la date d'achèvement des travaux (antérieure au 31 décembre 2007) qui devait selon elle soustraire le bien au secteur dit « protégé », et, d'autre part, à la nature même des travaux réalisés (création d'un étage supplémentaire et restructuration complète), lesquels interdisaient de considérer le bien comme ayant été « construit ou achevé avant le 1er septembre 1947 ». Après avoir adressé une simple réponse d'attente le 19 octobre 2010, le Directeur de l'Habitat a, par un courrier décisoire du 30 novembre 2010, opposé une fin de non-recevoir aux arguments de la société propriétaire. Il a maintenu la position initiale de l'administration en se fondant sur la circonstance que le certificat d'habitabilité n'avait été délivré que le 4 juin 2007. C'est cet ensemble de prises de position administratives qui a cristallisé le contentieux et conduit à la saisine de la haute juridiction administrative monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de l'administration de revenir sur l'assujettissement de l'appartement duplex aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970, la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA a formé un recours contentieux devant le Tribunal Suprême. La requête, enregistrée au Greffe Général le 31 janvier 2011, tendait à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du Directeur de l'Habitat, telle que formulée à travers ses lettres successives des 29 juillet, 30 août et 30 novembre 2010. Au soutien de son recours en annulation, la société requérante a développé une argumentation juridique substantielle visant à démontrer que la décision administrative attaquée était entachée d'un défaut de base légale. L'architecture de sa démonstration reposait sur l'articulation des textes régissant les baux d'habitation à Monaco et sur les principes gouvernant l'interprétation des lois d'exception. En premier lieu, la requérante rappelait la généalogie normative du droit des loyers monégasques : la loi n° 887 du 25 juin 1970 constitue une loi d'exception par rapport à l'ordonnance-loi n° 669, elle-même remplacée pour l'essentiel par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation. Or, tant l'ordonnance-loi n° 669 que la loi n° 1.235 voient leur champ d'application matériel strictement circonscrit aux seuls locaux « construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 ». Selon la société requérante, en prétendant assujettir l'appartement litigieux à cette réglementation tout en relevant elle-même que le certificat d'habitabilité avait été délivré le 4 juin 2007, l'administration commettait une contradiction interne et privait sa décision de base légale, puisqu'elle faisait entrer dans le secteur protégé un bien construit ou achevé postérieurement à la date butoir du 1er septembre 1947. En deuxième lieu, la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA invoquait le principe d'interprétation stricte des régimes dérogatoires. Les textes codifiant le secteur protégé portant atteinte aux attributs classiques du droit de propriété et à la liberté contractuelle, ils constituent un régime d'exception dérogatoire au droit commun. Dès lors, ils ne sauraient être étendus par analogie à la situation d'un appartement ayant fait l'objet d'une démolition totale suivie d'une reconstruction intégrale entre 2003 et 2007. En troisième lieu, la requérante tirait argument de l'état des travaux parlementaires alors en cours dans la Principauté, en se référant expressément au projet de loi n° 867 déposé le 24 juin 2009 et visant à modifier la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Elle citait notamment les articles 10 et 11 dudit projet, aux termes desquels : « lorsque le propriétaire réalise une extension de construction, les nouveaux logements ainsi créés ne relèvent pas du secteur protégé… tel sera le cas lorsque la superficie habitable du lot ne relevant pas du secteur protégé est la plus importante. De même, en cas d'agrandissement d'un logement existant par extension de construction, ce logement ne continuera à relever du secteur protégé que si l'extension est d'une superficie inférieure ou égale à celle du lot préexistant ». Pour la société requérante, l'initiative même du Gouvernement Princier de légiférer sur cette question précise démontrait *a contrario* l'absence, dans le droit positif alors applicable, de tout fondement textuel permettant d'inclure dans le secteur protégé les surélévations et extensions réalisées après le 1er septembre 1947. En dernier lieu, la requérante écartait l'application éventuelle de l'adage civiliste selon lequel l'accessoire suit le principal (*accessorium sequitur principale*). D'une part, elle soutenait qu'un tel principe général ne peut servir à étendre le périmètre d'un texte d'exception ; d'autre part, et à titre subsidiaire, elle faisait valoir que même si cette règle devait trouver à s'appliquer, l'élément « principal » du duplex résidait désormais dans la partie nouvellement construite (la surélévation), puisque celle-ci présentait une superficie plus importante que l'étage d'origine, entraînant ainsi l'ensemble du bien dans la sphère du droit commun de la location libre. L'instruction de l'affaire a débuté par une ordonnance du Président du Tribunal Suprême en date du 2 février 2011 désignant Monsieur José Savoye, Membre Titulaire, en qualité de rapporteur. Toutefois, le cours normal de ce contentieux de la légalité a été interrompu par une initiative unilatérale de l'administration défenderesse. En effet, le 1er avril 2011, des conclusions aux fins de non-lieu à statuer ont été enregistrées au Greffe Général. Par cet acte procédural, le Directeur de l'Habitat informait officiellement le Tribunal Suprême qu'il avait pris la décision de rapporter ses décisions antérieures des 29 juillet, 30 août et 30 novembre 2010. Ce retrait administratif avait été formellement notifié au conseil de la société requérante par un courrier daté de la veille, soit le 31 mars 2011. L'administration en déduisait que le litige avait perdu son objet et concluait à ce qu'il n'y avait plus lieu pour la haute juridiction de statuer sur la requête. Par un courrier en date du 5 mai 2011, Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur agissant au nom et pour le compte de la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA, a déclaré accepter ce qu'elle a qualifié de « désistement de l'État de Monaco ». Le lendemain, par ordonnance du 6 mai 2011, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé l'affaire à l'audience publique du 10 juin 2011, lors de laquelle ont été entendus le rapporteur, les avocats des parties ainsi que le Procureur Général en ses conclusions. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Si la requête initiale soulevait une question de fond d'une grande richesse théorique et pratique — à savoir la détermination du régime locatif applicable à un appartement ancien ayant fait l'objet, après le 1er septembre 1947, d'une restructuration complète avec surélévation doublant plus que sa surface initiale —, l'évolution procédurale du dossier a intégralement déplacé le centre de gravité du litige vers une problématique de pure procédure administrative contentieuse. Le problème juridique que devait résoudre le Tribunal Suprême, siégeant en assemblée plénière, se formulait dès lors de la manière suivante : quelles sont les conséquences juridiques, sur l'office du juge de l'excès de pouvoir et sur le sort de l'instance en cours, du retrait unilatéral par l'autorité administrative compétente de l'acte administratif individuel faisant l'objet du recours en annulation, lorsque ce retrait intervient avant que la juridiction n'ait statué au fond ? Par voie de conséquence, comment le juge doit-il qualifier la clôture de l'instance et répartir la charge des dépens face à une telle disparition de l'acte attaqué ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette question procédurale, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement syllogistique d'une grande rigueur conceptuelle, particulièrement concis mais dense sur le plan des principes du contentieux administratif. La motivation de la décision s'articule autour de trois mouvements logiques distincts : la définition téléologique du recours pour excès de pouvoir, l'analyse des effets substantiels et procéduraux du retrait administratif définitif, et enfin la détermination de la partie succombante aux fins d'imputation des dépens. Dans un premier temps, la haute juridiction pose une prémisse majeure relative à la nature même de la voie de droit exercée par la société requérante. Le Tribunal énonce ainsi de manière liminaire : « Considérant qu'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre une décision administrative n'a d'autre objet que d'en faire prononcer l'annulation avec effet rétroactif ». Par cette formule classique, le juge monégasque rappelle que le contentieux de l'annulation prévu par l'article 90-B de la Constitution est un procès fait à un acte. Le demandeur ne sollicite pas du juge la reconnaissance d'un droit subjectif ou une condamnation pécuniaire au titre du principal, mais exclusivement l'anéantissement juridique de la norme individuelle ou réglementaire qui lui fait grief, cet anéantissement opérant *ab initio*, c'est-à-dire de façon rétroactive à la date d'édiction de l'acte. Dans un deuxième temps, le Tribunal Suprême confronte cette finalité du recours à l'hypothèse de l'intervention d'un acte de retrait émanant de l'administration active en cours d'instance. La juridiction précise les conditions cumulatives auxquelles ce mécanisme produit un effet extinctif sur le procès : « Que si, avant que le juge ait statué, l'acte attaqué est rapporté par l'autorité compétente et si le retrait ainsi opéré acquiert un caractère définitif, il emporte alors disparition rétroactive de l'ordonnancement juridique de l'acte contesté, ce qui conduit à ce qu'il n'y ait lieu pour le juge de la légalité de statuer sur le mérite de la requête dont il était saisi ». L'analyse du Tribunal met ici en lumière l'identité parfaite des effets juridiques entre l'annulation contentieuse et le retrait administratif. Contrairement à l'abrogation, qui ne dispose que pour l'avenir et laisse subsister les effets passés de l'acte, le retrait (« l'acte attaqué est rapporté ») efface l'acte de l'ordonnancement juridique de manière rétroactive. Dès lors que ce retrait émane de l'autorité compétente (en l'espèce, le Directeur de l'Habitat, auteur des décisions initiales) et qu'il présente un caractère définitif, le résultat recherché par le requérant à travers la saisine du juge est intégralement atteint par la voie administrative. L'acte contesté étant réputé n'avoir jamais existé, le juge de la légalité se trouve privé de la matière même sur laquelle devait s'exercer son contrôle. Il ne peut plus examiner le « mérite de la requête », c'est-à-dire le bien-fondé des moyens de légalité (tel que le défaut de base légale soulevé par la société SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA), faute d'objet à annuler. Il est particulièrement intéressant de noter que le Tribunal Suprême opère implicitement mais nécessairement une requalification des termes employés par la société requérante dans ses derniers écrits. Alors que l'avocat-défenseur de la société avait déclaré, par son courrier du 5 mai 2011, accepter le « désistement de l'État de Monaco », le Tribunal ne prononce nullement un donné acte de désistement. En bonne technique contentieuse, seul le demandeur à l'instance peut se désister de son action ou de son instance. Lorsque le défendeur (l'administration) retire l'acte attaqué, il ne se désiste pas : il prive le recours de son objet, ce qui entraîne mécaniquement un non-lieu à statuer. Dans un troisième et dernier temps, le Tribunal Suprême tire les conséquences financières du comportement procédural de l'administration en statuant sur les dépens. Le motif est lapidaire et sans ambiguïté : « Considérant qu'en procédant par courrier du 31 mars 2011 du Directeur de l'Habitat au retrait de la décision attaquée, l'administration a fait droit à la requête dont elle supportera donc les dépens ». En rapportant les décisions des 29 juillet, 30 août et 30 novembre 2010 après le dépôt du recours juridictionnel, l'administration a implicitement reconnu le bien-fondé de la démarche contentieuse de l'administré et lui a donné entière satisfaction. Bien qu'aucune annulation ne soit prononcée par le juge, l'État de Monaco doit être regardé comme la partie perdante au sens procédural du terme, justifiant que les frais de l'instance soient mis à sa charge exclusive. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, le Tribunal Suprême de Monaco a rendu le dispositif suivant : > « DÉCIDE : > Il n'y a lieu de statuer sur la requête. > Les dépens sont mis à la charge de l'État de Monaco. > Expédition de la présente décision sera transmise à S.E. M. le Ministre d'État et à la Société Anonyme panaméenne dénommée « SEA VIEW ESTATE CONSULTING GROUP SA » . » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 17 juin 2011 par le Tribunal Suprême, siégeant en assemblée plénière, constitue une illustration archétypale de l'orthodoxie procédurale qui gouverne le contentieux administratif monégasque, lequel puise largement ses racines conceptuelles dans la tradition juridique franco-monégasque du recours pour excès de pouvoir. Sur le plan de la théorie générale du procès administratif, cet arrêt réaffirme avec force la conception objective du recours en annulation pour excès de pouvoir, ancrée à Monaco dans l'article 90-B de la Constitution et mise en œuvre par l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée. En rappelant que ce recours « n'a d'autre objet que d'en faire prononcer l'annulation avec effet rétroactif », le Tribunal Suprême s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante qui distingue radicalement l'office du juge de l'excès de pouvoir de celui du juge de plein contentieux. Cette formulation fait directement écho aux principes dégagés de longue date par le Conseil d'État français — dont l'influence doctrinale et organique sur le Tribunal Suprême est manifeste, comme en témoigne du reste la présence à l'audience d'un avocat aux Conseils français. La mécanique du non-lieu à statuer consécutif au retrait de l'acte attaqué repose sur une exigence fondamentale de sécurité juridique et d'effectivité : la disparition de l'objet du litige ne peut être constatée par le juge que si l'anéantissement opéré par l'administration active est rigoureusement équivalent, dans ses effets temporels et matériels, à celui qu'aurait produit un arrêt d'annulation. C'est pourquoi le Tribunal Suprême prend soin
# Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/01-24-25516)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier en cours de construction à Monte-Carlo, dénommé « L. R. », réalisé par la société civile immobilière (S.C.I.) Ambre. Aux fins de commercialisation des lots de cet ensemble immobilier, Madame J. C., propriétaire-exploitante de l'agence immobilière « I. » sise à Monte-Carlo, est intervenue en qualité d'intermédiaire professionnel. Son entremise a consisté à mettre en relation deux de ses clients, à savoir la société Verguimmobil Establishment Vaduz et la société Olimar Investment SA Panama, avec la S.C.I. Ambre, en tant qu'acquéreurs potentiels de plusieurs appartements. Antérieurement à la formalisation des engagements entre le promoteur et les candidats acquéreurs, les modalités de la rémunération de l'intermédiaire ont fait l'objet d'échanges écrits. Par une lettre en date du 11 janvier 1982, Madame J. C. a sollicité de la S.C.I. Ambre la confirmation qu'elle percevrait une commission fixée à 5 % sur le montant des transactions réalisées par ses soins. Aux termes de ce courrier, cette commission devait être « reconnue par un bon de commission » signé par ladite S.C.I. et « payée au moment du deuxième versement » effectué par les acquéreurs. À la suite de cette mise en relation, les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama ont conclu avec la S.C.I. Ambre, respectivement les 25 janvier et 4 février 1982, deux conventions intitulées « de réservation de portions d'immeuble en copropriété avec engagement d'acquérir ». Ces conventions portaient sur des locaux précisément définis quant à leur emplacement et à leur prix. L'économie contractuelle de ces actes de réservation reposait sur deux mécanismes principaux : 1. D'une part, le versement immédiat par les sociétés réservataires, à titre de dépôt de garantie, d'une somme correspondant à 10 % du prix de base des portions d'immeuble réservées. Ces fonds devaient être déposés sur un compte bloqué ouvert auprès de la Banque de Paris et des Pays-Bas à Monaco. Il était expressément stipulé qu'en cas de non-réalisation de la vente du fait des réservataires, ce dépôt de garantie resterait acquis à la S.C.I. Ambre. Inversement, le réservant conservait la faculté de ne pas vendre en restituant ce dépôt assorti des intérêts stipulés. 2. D'autre part, le report de l'établissement des conditions générales et particulières de la vente dans une « promesse de vente et d'achat » à intervenir ultérieurement et destinée à lier respectivement les parties. À cet égard, la S.C.I. Ambre s'engageait à notifier aux réservataires le texte de cette promesse et à leur faire connaître le délai dans lequel la signature devrait intervenir, concomitamment au paiement de la portion du prix alors exigible. Concomitamment à la signature de la seconde convention de réservation, le 4 février 1982, la S.C.I. Ambre a souscrit deux bons de commission préalablement établis par Madame J. C. Aux termes de ces documents, la S.C.I. reconnaissait formellement que les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama lui avaient été présentées par l'agence « I. » de Monte-Carlo. Elle s'engageait en conséquence à lui verser « des honoraires de 5 % TTC du montant total des acquisitions ». Toutefois, ces bons de commission présentaient deux particularités rédactionnelles majeures : ils indiquaient, de manière erronée au regard de la chronologie des actes, que les clients présentés avaient d'ores et déjà « acquis » les lots visés dans la résidence « L. R. », et ils stipulaient expressément que le règlement de la commission interviendrait le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat, dès que la S.C.I. Ambre serait en possession du deuxième versement effectué par l'acquéreur, lequel représentait 25 % du prix (portant ainsi le total des sommes versées à 35 % du prix global). Cependant, l'opération immobilière projetée n'a pas connu son dénouement. Les deux sociétés réservataires n'ont pas donné suite aux conventions de réservation et ont renoncé à acquérir les lots. Les promesses de vente et d'achat prévues n'ont jamais été signées, et le deuxième versement de 25 % du prix n'a pas été effectué. En application des stipulations des contrats de réservation, les dépôts de garantie initiaux de 10 % ont été conservés par la S.C.I. Ambre à titre de dédit. Estimant néanmoins que sa rémunération lui était acquise en dépit de la résolution des actes de réservation, Madame J. C. a adressé une mise en demeure à la S.C.I. Ambre le 2 août 1984, avant d'introduire une action en justice pour obtenir le paiement intégral des commissions stipulées dans les bons du 4 février 1982. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par assignation introductive d'instance, Madame J. C. a attrait la S.C.I. Ambre devant le Tribunal de première instance de Monaco. Fondant son action sur la théorie du mandat ainsi que sur une jurisprudence française relative au maintien de la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de la vente, la demanderesse sollicitait la condamnation de la société défenderesse au paiement de : - La somme principale de 456 952,89 francs au titre des commissions prétendument dues en exécution des deux engagements souscrits le 4 février 1982 ; - La somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. En défense devant les premiers juges, la S.C.I. Ambre s'est opposée à ces prétentions en soutenant qu'à défaut de réalisation effective des transactions envisagées, en raison de la défection des bénéficiaires des conventions de réservation, aucune commission n'était due à l'agent immobilier. En outre, la S.C.I. a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Madame J. C. au paiement de la somme de 517 651 francs à titre de dommages-intérêts, somme représentant la moitié du préjudice forfaitaire contractuel qu'elle estimait avoir subi. Par un jugement rendu le 25 juin 1987, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une solution médiane. Après avoir analysé la portée des conventions de réservation et des bons de commission, le tribunal a estimé que la commune intention des parties était de subordonner le versement du pourcentage de 5 % TTC à la réalisation effective des acquisitions, analysant la clause de paiement lors de la signature de la promesse et du versement de la deuxième fraction du prix comme une condition suspensive et non comme un terme. Déboutant Madame J. C. de sa demande en paiement intégral des commissions, les premiers juges l'ont néanmoins déclarée partiellement fondée en son action au titre des « peines et soins » accomplis, relevant que par son intermédiaire, la S.C.I. avait perçu et conservé les dépôts de garantie. Le tribunal a ainsi condamné la S.C.I. Ambre à payer à Madame J. C. la somme de 50 000 francs en rémunération de ses peines et soins, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 1985. Enfin, le tribunal a débouté Madame J. C. du surplus de ses demandes, a rejeté la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre — faute de preuve d'un retard imputable à l'agent l'ayant empêchée de disposer de son bien ou d'une faute personnelle détachable de son mandat — et a condamné la S.C.I. aux dépens. Insatisfaites de cette décision, les deux parties ont interjeté appel. Madame J. C. a relevé appel par acte du 5 octobre 1987, suivie par la S.C.I. Ambre par acte du 12 octobre 1987. Devant la Cour d'appel, Madame J. C., appelante principale, fait grief aux premiers juges d'avoir méconnu la loi des parties et violé les dispositions de l'article 989 du Code civil. Ses moyens s'articulent autour des arguments suivants : - Le tribunal, tout en lui reconnaissant la qualité de mandataire, n'a pas fait une stricte application de la convention résultant des bons de commission ; - Les premiers juges ont statué *ultra* ou *extra petita* en disqualifiant sa rémunération de commission en rétribution pour « peines et soins », alors qu'elle réclamait le paiement intégral de sa commission et que la S.C.I. Ambre elle-même n'avait nullement sollicité une telle disqualification ; - Elle invoque le règlement de la Chambre des Agents Immobiliers de Monaco ainsi qu'une jurisprudence française (notamment un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 1963) consacrant le droit au paiement de la commission en cas de non-réalisation définitive d'une vente pour une cause étrangère à l'intermédiaire, dès lors que celui-ci justifie de sa contribution au rapprochement des parties ; - Elle reproche au tribunal d'avoir fait prévaloir sur sa convention, qu'elle estime claire et précise, une prétendue violation des actes de réservation par les parties signataires, violation qui lui serait en tout état de cause inopposable en vertu de l'effet relatif des contrats. Elle demande en conséquence à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la S.C.I. Ambre à lui payer la somme globale de 456 952,98 francs (montant légèrement rectifié dans ses écritures d'appel par rapport aux 456 952,89 francs de première instance) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 1984, outre 20 000 francs de dommages-intérêts pour frais irrépétibles et les entiers dépens. De son côté, la S.C.I. Ambre, appelante à titre principal dans sa propre instance dont elle sollicite la jonction, approuve le jugement en ce qu'il a dénié à l'agent tout droit à la commission contractuelle, mais en poursuit la réformation *parte in qua* sur deux chefs : 1. Elle conteste l'allocation d'une rémunération pour « peines et soins », soutenant que cette condamnation est dépourvue de fondement contractuel ou délictuel justifié. Elle fait valoir que Madame J. C. n'a agi que dans le seul intérêt de ses deux clients réservataires, dont elle était la mandataire, et que la conservation des dépôts de garantie — qui revêt un caractère à la fois contractuel et indemnitaire — ne saurait profiter, même indirectement, à un intermédiaire tiers aux actes de réservation et intimement lié à la carence de ses propres mandants ; 2. Elle réitère sa demande reconventionnelle en paiement de 517 651 francs de dommages-intérêts, reprochant aux premiers juges une inexacte appréciation des faits. Selon la S.C.I., Madame J. C. a fautivement contribué, postérieurement à la signature des contrats de réservation, aux atermoiements de ses mandants, en laissant croire au promoteur qu'ils étaient toujours intéressés par l'acquisition alors qu'elle n'ignorait pas leur intention de ne pas conclure définitivement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une triple problématique juridique touchant au régime du mandat d'entremise immobilière et aux conditions de la responsabilité de l'agent d'affaires : 1. En premier lieu, quelle est la nature juridique de la modalité affectant le paiement de la commission d'un agent immobilier lorsqu'un bon de commission subordonne ce règlement à la signature future d'une promesse de vente et au versement d'une fraction complémentaire du prix : s'agit-il d'un terme suspensif n'affectant que l'exigibilité d'une créance déjà née du seul rapprochement des parties, ou d'une condition suspensive subordonnant la naissance même du droit à commission à la conclusion effective et parfaite de la vente immobilière au regard des exigences de l'article 1432 du Code civil monégasque ? 2. En deuxième lieu, à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la défaillance des candidats acquéreurs, l'agent immobilier, privé de son droit à la commission contractuelle, peut-il néanmoins prétendre à une indemnisation au titre de ses « peines et soins » lorsque ses diligences ont permis au promoteur d'encaisser et de conserver un dépôt de garantie substantiel à titre de dédit ? 3. En troisième lieu, dans quelle mesure la responsabilité civile de l'agent immobilier, agissant comme mandataire des candidats acquéreurs, peut-elle être engagée à l'égard du promoteur réservant en raison de la temporisation et de la défaillance finale de ses mandants ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des deux appels en raison de leur lien de connexité évident, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse rigoureuse et séquencée des actes juridiques en présence pour confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré. #### 1. Sur le rejet du droit à la commission contractuelle : l'analyse des conventions et le particularisme du droit monégasque de la vente immobilière Pour écarter le grief de violation de l'article 989 du Code civil (relatif à la force obligatoire des contrats) invoqué par l'agent immobilier, la Cour se livre à une interprétation souveraine de la commune intention des parties en confrontant les conventions de réservation et les bons de commission. Tout d'abord, la Cour qualifie exactement les conventions des 25 janvier et 4 février 1982. Elle relève que ces contrats de réservation ne constituent « nullement des contrats de vente non plus que des promesses synallagmatiques de vente ». En effet, le mécanisme de dédit réciproque (perte du dépôt de garantie de 10 % pour les réservataires s'ils n'acquièrent pas ; restitution du dépôt avec intérêts pour le réservant s'il ne vend pas) démontre que les parties ont conservé leur liberté fondamentale de ne pas contracter. L'engagement définitif était reporté à la signature ultérieure d'une promesse de vente et d'achat. Ensuite, la Cour examine les bons de commission du 4 février 1982 à la lumière de la lettre préalable de l'agent du 11 janvier 1982. Elle écarte l'inexactitude matérielle de rédaction des bons (qui mentionnaient à tort que les clients avaient « acquis » les lots) pour s'attacher à la clause gouvernant le règlement des honoraires. Ceux-ci n'étaient payables que le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat et dès la mise en possession par la S.C.I. du deuxième versement de 25 % du prix. La Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir qualifié cette modalité de **condition** et non de **terme**. Le raisonnement est d'une orthodoxie civiliste irréprochable : le terme implique « la réalisation future d'un événement certain », ce qui n'était nullement invocable en l'espèce puisque la conclusion des ventes demeurait hypothétique. En subordonnant le paiement à ces deux événements incertains, les parties ont entendu lier le droit à commission à « la réalisation de conditions de nature à consacrer l'engagement ferme et définitif du vendeur et des candidats-acquéreurs ». La commune intention des parties était donc bien de ne rémunérer l'intermédiaire au pourcentage convenu qu'en cas de réalisation effective des acquisitions. Poursuivant son raisonnement, la Cour constate la défaillance de cette condition. Non seulement les promesses prévues dans les contrats de réservation n'ont jamais été signées du fait du désengagement des réservataires, mais la Cour ajoute un argument de droit positif monégasque déterminant, introduit par la locution « étant au demeurant observé que ». Elle rappelle que **l'article 1432 du Code civil monégasque** ne confère pas aux promesses de vente la valeur juridique qui leur est reconnue en droit français (où la promesse synallagmatique vaut vente par le seul échange des consentements sur la chose et le prix). En Principauté de Monaco, l'article 1432 subordonne la perfection même d'une vente d'immeubles sis sur le territoire national à la passation d'un **acte authentique**. Dès lors, à défaut d'accord définitif par compromis interposé et, *a fortiori*, d'acte authentique, la vente n'a pu revêtir un caractère parfait. Cette spécificité du droit interne permet à la Cour de balayer l'argumentation de droit comparé développée par Madame J. C. Celle-ci invoquait un arrêt de la Cour de cassation française du 16 octobre 1963. La Cour d'appel de Monaco écarte cette référence en démontrant son absence de pertinence tant factuelle que juridique : - D'une part, cet arrêt est antérieur à la loi française du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), laquelle interdit désormais en France à un agent immobilier de percevoir une rémunération tant que l'opération n'a pas été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » ; - D'autre part, dans l'espèce française de 1963, le vendeur « reconnaissait que la vente était parfaite » et seul le versement de la commission était différé à l'acte authentique, la Cour de cassation ayant d'ailleurs par la suite aligné sa jurisprudence sur le principe codifié par la loi de 1970. #### 2. Sur la consécration d'une rétribution au titre des « peines et soins » Bien que déboutée de sa demande contractuelle, Madame J. C. se voit confirmer l'octroi d'une somme de 50 000 francs au titre de ses « peines et soins ». Pour rejeter l'appel incident de la S.C.I. Ambre qui déniait tout fondement à cette indemnisation et arguait que l'agent n'avait agi que dans l'intérêt exclusif de ses clients défaillants, la Cour développe une motivation fondée sur l'équité, l'utilité de l'intervention et le profit retiré par le promoteur. La Cour relève d'abord que les démarches de Madame J. C. ont été effectuées « dans l'intérêt non seulement de ses clients réservataires mais aussi de la S.C.I. réservante », puisque son entremise tendait à la réalisation d'une opération immobilière « envisagée avec profit de part et d'autre ». L'agent a donc bien fourni une prestation de service bilatérale de rapprochement. Surtout, la Cour souligne que si l'opération a échoué en raison de la défaillance des mandants de l'agent, la S.C.I. Ambre « a néanmoins tiré quelque profit en encaissant des sommes à titre de dédit » (les dépôts de garantie de 10 % versés par les deux sociétés étrangères). La Cour précise alors que, « nonobstant le caractère conventionnel et indemnitaire de ce dédit », les diligences accomplies par l'agent immobilier justifient une rétribution au titre des peines et soins. En d'autres termes, le fait que le dépôt de garantie ait juridiquement la nature d'une indemnité contractuelle pour le promoteur n'efface pas la réalité économique : c'est grâce au travail de prospection et de présentation de Madame J. C. que la S.C.I. Ambre a pu conclure les contrats de réservation et percevoir ces fonds. Se référant « aux circonstances de la cause et à la jurisprudence suivie en semblable occurrence », la Cour confirme l'évaluation équitable de cette rétribution à 50 000 francs, outre intérêts légaux à compter de l'assignation. #### 3. Sur le rejet des demandes indemnitaires accessoires et reconventionnelles Enfin, par adoption des motifs des premiers juges, la Cour confirme le rejet des deux demandes de dommages-intérêts : - La demande de Madame J. C. (20 000 francs pour frais irrépétibles) est écartée faute de preuve d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation des intérêts moratoires au taux légal ; - La demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre (517 651 francs) est rejetée sur le fondement des règles classiques de la responsabilité du mandataire à l'égard des tiers. La Cour juge qu'il n'est pas établi que Madame J. C
# Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 1994, n° 26222 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 1994, n° 26222 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1994/06-17-26222)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'exiguïté du territoire de la Principauté de Monaco confère au droit de l'urbanisme et de la construction une acuité singulière, où chaque opération d'aménagement met en tension les nécessités de l'exploitation économique privée et les impératifs de la planification urbaine étatique. La décision rendue le 17 juin 1994 par le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en Assemblée Plénière et statuant en matière administrative, s'inscrit au cœur de cette problématique en précisant avec une rigueur remarquable le régime juridique des constructions existantes non conformes aux plans d'urbanisme prévisionnels. Les faits à l'origine du litige trouvent leur source dans un projet de restructuration immobilière d'envergure mené dans la zone Nord du quartier de la Condamine, précisément au sein de l'îlot n° 7 tel que défini par la réglementation d'urbanisme propre à ce secteur. M. G. C., propriétaire d'immeubles abritant des locaux à usage commercial — en l'occurrence les ateliers et garages des marques Ferrari et Honda —, souhaitait procéder à d'importants travaux de transformation de ses installations. À cette fin, M. G. C. a déposé, le 30 janvier 1992, une demande d'autorisation auprès du Service de l'urbanisme et de la construction de la Principauté, accompagnée des plans et documents techniques afférents. Aux termes mêmes de la demande présentée par le pétitionnaire, l'opération projetée était qualifiée à la fois de « modification à la distribution intérieure » et de « modification des dispositions extérieures ». Plus concrètement, l'objet de la requête tendait à obtenir l'autorisation de créer un sous-sol sous le garage Ferrari afin de lui permettre de communiquer directement avec le garage Honda voisin, de réaménager les ateliers Ferrari en leur adjoignant un niveau intermédiaire de parcage supplémentaire — l'administration précisant que cela s'effectuerait sans modification de la hauteur de la toiture —, ainsi que de réhabiliter les façades de l'édifice. L'examen attentif des pièces techniques et des plans annexés au dossier de demande, tel que révélé ultérieurement par l'instruction juridictionnelle, témoignait toutefois d'une intervention structurelle lourde sur le bâti préexistant. Le descriptif des travaux faisait en effet état d'un « terrassement sous niveau actuel atelier Ferrari permettant l'agrandissement des ateliers Honda », d'une « reprise en sous-œuvre des murs périmétriques » et de la création de trois nouvelles dalles. Les plans détaillaient, pour l'aménagement du niveau situé à la cote -0,41, la construction d'un nouvel espace obtenu par excavation, l'édification de murs nouveaux directement sous les murs préexistants et la coulée d'une dalle. En outre, la création de deux autres niveaux intermédiaires et supérieurs, situés respectivement aux cotes +2,95 et +8,43, impliquait la réalisation de deux dalles nouvelles supplémentaires ainsi que l'élévation de nouveaux murs porteurs ou de refend. Ce dossier a été soumis pour examen au Comité consultatif pour la construction lors de sa séance du 6 avril 1992. Après avoir pris connaissance de l'avis émis par cette assemblée consultative, le Gouvernement Princier a estimé que la demande présentée par M. G. C. pouvait être accueillie favorablement. En conséquence, par une lettre ministérielle en date du 20 mai 1992, le Ministre d'État a délivré à M. G. C. l'autorisation de construire sollicitée. Cette décision administrative d'autorisation était assortie de plusieurs réserves et conditions. D'une part, elle était délivrée sous la réserve générale des droits des tiers et du respect des conditions générales imposées par la législation et la réglementation en vigueur, à savoir l'ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 (modifiée par la loi n° 718 du 27 décembre 1961) et l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 (complétée par les Ordonnances Souveraines n° 9527 du 21 juillet 1989 et n° 9542 du 10 août 1989). D'autre part, elle imposait des conditions particulières touchant à la couverture des ateliers Ferrari, à la remise préalable d'un descriptif détaillé portant sur les conditions de conduite du chantier, et à l'observation stricte des mesures de sécurité prescrites par le Service de l'urbanisme et de la construction. Surtout, la lettre ministérielle du 20 mai 1992 comportait une clause déterminante relative à la précarité du titre délivré. Relevant que les réaménagements projetés se situaient dans l'îlot n° 7 de la Condamine Nord, régi par l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 portant règlement d'urbanisme, de construction et de voirie de cette zone, le Ministre d'État stipulait expressément que ces travaux « ne pourront avoir qu'un caractère précaire et révocable et ne sauraient, par voie de conséquence servir de fondement à une demande d'indemnité qui serait présentée à quelque titre que ce soit ». C'est cette autorisation ministérielle du 20 mai 1992 qui a cristallisé le contentieux, provoquant la réaction d'un tiers voisin, M. A. V., qui s'est estimé lésé tant par l'irrégularité procédurale de l'instruction que par la méconnaissance frontale des règles d'urbanisme régissant les bâtiments frappés d'alignement ou de non-conformité aux plans de masse. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité de cette opération immobilière, M. A. V. a saisi le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco d'un recours pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe Général le 8 février 1993, tendant à l'annulation pure et simple de l'autorisation de construire délivrée par la lettre ministérielle du 20 mai 1992 à M. G. C. Le déroulement de l'instance devant la haute juridiction monégasque s'est opéré en deux temps, illustrant le rôle actif du juge administratif dans la conduite de l'instruction. Par une première décision avant dire droit en date du 2 février 1994, le Tribunal Suprême a, d'une part, déclaré recevables tant la requête initiale de M. A. V. que l'intervention volontaire en défense de M. G. C., bénéficiaire de l'acte attaqué. D'autre part, estimant que les pièces alors versées aux débats ne lui permettaient pas d'exercer pleinement son contrôle de légalité, le Tribunal a enjoint au Ministre d'État de produire, dans un délai d'un mois à compter de la notification de ladite décision, deux séries de documents essentiels : le dossier complet présenté par M. G. C. au soutien de sa demande de travaux, ainsi que les documents graphiques annexés à l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 « dans un état permettant d'en déterminer exactement le sens et la portée, spécialement en ce qui concerne le plan de masse », tout en réservant les dépens. En exécution de cette mesure d'instruction, le Ministre d'État a déposé, le 3 mars 1994, un mémoire de production comportant le dossier de demande du 30 janvier 1992 ainsi qu'une copie de l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 accompagnée de ses quatre annexes graphiques. Par ordonnance du 8 mars 1994, le Président du Tribunal Suprême a invité les parties à prendre communication sans déplacement de ces pièces au Greffe et à produire leurs observations dans le délai d'un mois. Cette consultation sur place a été effectuée le 11 mars 1994 par M. C. V. (fils du requérant M. A. V.) et le 22 mars 1994 par Maître Léandri pour le compte de M. G. C. À la suite de cette communication, Maître Georges Blot a déposé, le 8 avril 1994, de nouvelles observations en réponse au nom du requérant, persistant dans ses conclusions aux fins d'annulation. Enfin, par ordonnance du 12 mai 1994, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé l'affaire à l'audience publique du 16 juin 1994. Les prétentions et moyens des parties, enrichis par cette mesure d'instruction, s'articulaient autour d'une opposition radicale quant à la qualification juridique et matérielle des travaux litigieux et quant à la portée des servitudes d'urbanisme grevant l'îlot n° 7 de la Condamine Nord. **L'argumentation du Ministre d'État (défendeur) :** Pour conclure au rejet de la requête, l'administration monégasque développait une défense fondée sur le caractère limité, interne et précaire des aménagements autorisés : 1. *Sur la finalité et l'économie générale de l'acte :* Le Ministre d'État soutenait que l'autorisation avait été délivrée à titre précaire et révocable dans le seul but de permettre la rénovation d'un bâtiment ancien, sans pour autant compromettre l'exécution future du plan d'urbanisme prévisionnel du quartier résultant de l'Ordonnance Souveraine n° 5700. Selon lui, les travaux n'avaient pas pour effet de modifier le volume du bâtiment existant ni d'empiéter sur l'alignement réglementaire. 2. *Sur la procédure et l'absence d'accord préalable :* L'administration faisait valoir que la demande portait sur de simples travaux de modification d'aménagements intérieurs et extérieurs, ne constituant ni une construction neuve, ni une surélévation, ni une démolition. Les démolitions et constructions envisagées ne portant que sur des parties internes et limitées de l'immeuble sans affecter ni les structures ni l'aspect extérieur du garage, la formalité de l'accord préalable n'était juridiquement pas requise. 3. *Sur la conformité à l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 :* Le Ministre d'État affirmait que les constructions existantes respectaient l'alignement réglementaire figurant au plan de masse, que les travaux projetés n'impliquaient aucun empiétement sur cet alignement, et que dans la bande d'implantation du garage Ferrari, l'édification de constructions à usage commercial (tels que garages et parkings) demeurait autorisée par ladite ordonnance. 4. *Sur le respect des articles 101 à 104 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 :* L'autorité administrative soutenait que la décision attaquée n'autorisait ni travaux d'exhaussement ni travaux confortatifs. S'agissant spécifiquement de l'autorisation de creuser le sous-sol du garage, le Ministre d'État avançait une interprétation téléologique de l'article 101 : cette excavation ne correspondait pas à une reprise en sous-œuvre prohibée dès lors que l'article 101 n'interdirait les reprises en sous-œuvre que lorsqu'elles sont réalisées « dans un but confortatif ». Enfin, il invoquait l'article 102, qui permet expressément d'autoriser à titre précaire, révocable et sans indemnité des travaux de modification des aménagements intérieurs, dès lors qu'ils n'augmentent pas la solidité du bâtiment, ce que l'administration affirmait être le cas en l'espèce. **L'argumentation de M. A. V. (requérant) :** À l'opposé de cette présentation, le requérant, après avoir pris connaissance de l'intégralité du dossier administratif déposé au Greffe, dénonçait tant des vices de procédure et de forme majeurs que des violations directes de la réglementation d'urbanisme : 1. *Sur la légalité externe (nécessité d'un accord préalable et inexactitude frauduleuse ou substantielle des plans) :* M. A. V. soutenait qu'un accord préalable était impératif puisque les plans autorisés prévoyaient d'importantes démolitions de structures pour transformer le garage primitif, notamment la démolition totale de la dalle du rez-de-chaussée pour permettre le terrassement de l'entière surface de l'immeuble et la création d'un sous-sol de trois mètres de profondeur. Il révélait également qu'avait été autorisée la démolition d'une maison indépendante de deux étages avec toiture, située initialement en dehors du garage Ferrari, et dont le volume avait été incorporé au nouveau garage. De plus, il relevait l'existence d'une mention « accord préalable du 15 octobre 1991 » sur le document intitulé « Descriptif des travaux », démontrant selon lui qu'un tel accord avait en réalité été octroyé sous une forme « pour le moins inhabituelle ». Par ailleurs, le requérant soutenait que l'absence d'instruction régulière et les graves anomalies des plans avaient vicié l'appréciation de l'administration et l'avis du Comité consultatif pour la construction : le plan de situation était inexact en omettant de figurer un immeuble tiers situé en vis-à-vis de la partie basse du garage (immeuble dont deux fenêtres du deuxième étage se trouvaient désormais occultées par le nouveau garage) ; aucune des fenêtres des immeubles jouxtant l'opération ne figurait sur les plans (lacune dont l'administration elle-même s'était étonnée dans une lettre postérieure du 20 octobre 1992) ; enfin, le plan n° 2 comportant une « Coupe selon B.B. » omettait de faire apparaître les immeubles gênés par l'exhaussement. 2. *Sur la légalité interne (violation des articles 101, 102 et 103 de l'Ordonnance Souveraine du 9 septembre 1966) :* Quant au fond, le requérant contestait radicalement la qualification de simple réaménagement intérieur relevant de l'article 102. D'une part, les travaux accroissaient de façon substantielle le volume primitif du garage et comportaient une reprise en sous-œuvre formellement interdite par l'article 101. D'autre part, en violation de l'article 103 prohibant tout exhaussement, le projet comportait un exhaussement, sinon du faîtage de la toiture, du moins de ses pentes par un rehaussement des parties latérales ; dès lors, la lettre ministérielle, en approuvant des plans prévoyant un tel exhaussement des pans de toiture tout en mentionnant formellement « sans modification de la hauteur de la toiture », était entachée de contradiction et méconnaissait l'interdiction absolue d'exhaussement. 3. *Sur la violation de l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975 :* Enfin, M. A. V. faisait valoir qu'une partie du garage était en saillie sur l'alignement imposé par le plan de masse ainsi que sur les espaces verts prévus par ce document. Se fondant sur l'article 15 de l'ordonnance n° 5700, aux termes duquel « la bonne réalisation du plan nécessite le remembrement de certaines parcelles », il soutenait que le plan annexé interdisait toute construction nouvelle avant le regroupement préalable des différentes parcelles composant l'îlot défini par le plan de répartition du sol, et que le nouveau garage Ferrari ne correspondait aucunement à la volumétrie réglementaire (en longueur, largeur et hauteur) imposée par le plan de masse. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au regard de l'enchevêtrement des moyens soulevés par la requête et des justifications avancées par le Ministre d'État, le Tribunal Suprême devait résoudre une question de droit centrale, décomposable en deux interrogations successives et complémentaires : En premier lieu, comment déterminer si un immeuble existant, situé au sein d'un « secteur des ensembles ordonnancés » doté d'un règlement particulier d'urbanisme (en l'occurrence la zone Nord du quartier de la Condamine régie par l'Ordonnance Souveraine n° 5700 du 11 novembre 1975), présente le caractère d'une construction non conforme au plan de masse, entraînant par renvoi son assujettissement au régime restrictif de droit commun applicable aux constructions en saillie sur l'alignement (prévu par les articles 101 à 104 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966) ? En second lieu, dans l'affirmative, l'autorité administrative peut-elle légalement qualifier de simples « modifications des aménagements intérieurs » autorisables à titre précaire et révocable (au sens de l'article 102 de l'Ordonnance Souveraine de 1966), et exclure la qualification d'« ouvrages confortatifs » prohibés (au sens de l'article 101 du même texte), des travaux qui, bien que ne modifiant apparemment pas les dimensions extérieures de l'enveloppe du bâtiment, consistent à réaliser un terrassement complet sous l'immeuble existant, à opérer une reprise en sous-œuvre des murs périmétriques avec édification de nouveaux murs sous les anciens, et à créer plusieurs niveaux supplémentaires par la coulée de trois nouvelles dalles ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige et parvenir à l'annulation de la décision ministérielle, le Tribunal Suprême déploie un syllogisme juridique d'une grande clarté, faisant application du principe de l'économie des moyens. Sans qu'il lui soit besoin d'examiner les griefs de légalité externe (relatifs à l'absence d'accord préalable ou aux inexactitudes des plans quant aux vues des tiers) ni le moyen tiré de l'exhaussement des pans de toiture (article 103) ou de l'obligation de remembrement préalable (article 15 de l'ordonnance n° 5700), la Haute Juridiction concentre son contrôle sur l'erreur de droit commise par le Ministre d'État au regard des articles 101 et 102 de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966. Le raisonnement du juge s'articule en trois étapes méthodiques. #### 1. L'articulation des normes d'urbanisme générales et spéciales Dans un premier temps, le Tribunal Suprême reconstitue avec minutie l'architecture normative applicable au terrain d'assiette du projet, démontrant comment les textes spéciaux renvoient aux prohibitions édictées par les textes généraux. Le juge rappelle tout d'abord le cadre législatif posé par l'article 5 de l'ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959, qui divise le territoire monégasque en trois secteurs distincts, dont le deuxième est « Le Secteur des ensembles ordonnancés ». Ce secteur regroupe les quartiers délimités par ordonnance souveraine (prise après avis du comité compétent) destinés à faire l'objet de plans de coordination définissant les dispositions générales et particulières de construction (indice, orientation, implantation et gabarits). Prenant le relais au niveau réglementaire général, l'article 12-B de l'Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 classe expressément dans ce secteur des ensembles ordonnancés le quartier de la Condamine, en le subdivisant en deux zones, dont « a) La zone Nord délimitée par la rue Grimaldi, la rue Princesse Caroline et le boulevard Albert 1er ». Le Tribunal énonce ensuite le régime général de police de la construction applicable aux bâtiments non conformes ou frappés d'alignement, tel qu'il résulte des articles 101 à 104 de cette même Ordonnance Souveraine n° 3647 du 9 septembre 1966 : - L'article 104 pose une règle d'assimilation fondamentale : toutes les constructions existantes non conformes aux dispositions du règlement sont soumises aux mêmes règles que les constructions en saillie sur l'alignement, et notamment aux articles 101, 102 et 103. - L'article 101 édicte un principe d'interdiction absolue : « Tous les ouvrages confortatifs sont interdits dans les constructions en saillie sur l'alignement, tant aux étages supérieurs qu'au rez-de-chaussée, et
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 avril 1989, n° 25534 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 avril 1989, n° 25534 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/04-06-25534)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans la durée, trouvant sa source dans l'édification et la commercialisation d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété en Principauté de Monaco, dénommé « C. P. » (également désigné « L. C. P. » dans le cours de la décision), dont la réception est intervenue au cours de l'année 1967. Suivant acte authentique en date du 12 décembre 1972, la société civile immobilière (SCI) Antinea, agissant en qualité de promoteur-constructeur dudit immeuble, a vendu à Mme M.-R. F., épouse J., un appartement situé au premier étage du bloc « L ». Très peu de temps après cette acquisition initiale, par un nouvel acte authentique dressé le 23 janvier 1973, les époux M.-C. se sont portés acquéreurs de ce même lot privatif auprès de Mme J. Dès leur entrée dans les lieux, les nouveaux propriétaires ont été confrontés à d'importantes nuisances acoustiques affectant la jouissance paisible de leur bien. Ces bruits prenaient leur source dans les locaux de la chaufferie collective de l'immeuble, située directement en dessous de leur appartement. Face à ce trouble, les époux M. ont initié une première séquence procédurale. Ils ont sollicité et obtenu, par une ordonnance du 9 mai 1973, la désignation d'un expert judiciaire, au contradictoire de leur venderesse, Mme J., et du promoteur-constructeur, la SCI Antinea. La mission confiée à l'homme de l'art consistait à rechercher les causes et à déterminer les remèdes des désordres affectant leur lot privatif. L'expert ainsi commis, M. Ledentu, a déposé son rapport le 26 mai 1974. Ses conclusions mettaient en évidence que les bruits émanant de la chaufferie de l'immeuble dépassaient les tolérances admissibles et constituaient une gêne qualifiée d'indiscutable pour les époux M. Plus précisément, les relevés acoustiques établissaient un niveau sonore de 42 décibels à l'intérieur de l'appartement lors du fonctionnement des installations thermiques, conduisant l'expert à préconiser des travaux propres à ramener ce niveau à 30 décibels. S'appuyant sur ces constatations techniques (et anticipant même légèrement le dépôt formel du rapport), les époux M. ont, par exploit du 24 avril 1974, fait assigner Mme J. et la SCI Antinea afin d'obtenir leur condamnation solidaire à exécuter les travaux de réfection préconisés. Ce premier volet contentieux s'est toutefois dénoué de manière amiable. Aux termes d'un procès-verbal de transaction en date du 20 juin 1974, la demanderesse s'est désistée de son action moyennant l'engagement pris par la SCI Antinea de faire réaliser, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l'expert Ledentu, l'intégralité des travaux prescrits. L'achèvement de ces ouvrages correctifs a été acté le 26 novembre 1975. Cependant, cette exécution transactionnelle n'a pas suffi à éteindre matériellement le problème acoustique. Faisant état de la persistance des troubles sonores postérieurement à la réalisation des travaux de réfection, les époux M. ont de nouveau saisi la juridiction monégasque aux fins d'obtenir l'instauration d'une nouvelle mesure d'instruction. Par un jugement rendu le 28 octobre 1976, devenu définitif, le Tribunal de première instance a déclaré les époux M. irrecevables en leur nouvelle demande, leur opposant l'autorité attachée à la transaction du 20 juin 1974 qui avait définitivement mis fin au litige les opposant tant à leur venderesse qu'au constructeur de l'immeuble. Le trouble n'en a pas moins perduré pendant une décennie supplémentaire. Se plaignant toujours des nuisances sonores provoquées dans leur appartement par le fonctionnement de la chaufferie collective, les époux M. ont alors modifié l'orientation de leur stratégie procédurale. Délaissant le vendeur et le constructeur, protégés par l'effet extinctif de la transaction de 1974, ils ont dirigé leurs griefs vers la collectivité des copropriétaires et le prestataire technique en charge de la maintenance. C'est ainsi qu'ils ont obtenu, par une ordonnance de référé du 18 avril 1986, rendue au contradictoire du syndicat de la copropriété de l'immeuble « L. C. P. » et de la société anonyme (SA) Soleco — entreprise titulaire du contrat d'entretien de la chaufferie —, la désignation d'un nouvel expert, M. Georges Cina, avec pour mission de déterminer les causes et les remèdes des bruits provenant de cette installation commune. Le rapport d'expertise, daté du 4 décembre 1986 et déposé le 19 décembre 1986, a confirmé de manière circonstanciée la réalité et l'ampleur des nuisances. L'expert Cina a établi que les bruits identifiés provenaient du fonctionnement des pompes de circulation d'eau chaude ainsi que de celui des brûleurs des chaudières. Les mesures de pression acoustique effectuées dans l'appartement des époux M. ont révélé un niveau de 32 décibels lorsque seules les pompes étaient en marche, niveau s'élevant à 35 décibels lorsque les pompes et les brûleurs fonctionnaient simultanément. Or, l'expert a relevé que ces valeurs excédaient le seuil réglementaire fixé par l'Ordonnance Souveraine n° 5178 du 31 juillet 1973 relative à l'isolation acoustique dans les bâtiments d'habitation, lequel est arrêté à un maximum de 25 décibels pour les bruits engendrés par un équipement collectif tel qu'une chaufferie d'immeuble. Afin de faire cesser définitivement le trouble constaté, l'expert Cina a préconisé une série de six mesures techniques confortatives, dont le coût global a été estimé à la somme de 77 090 francs : 1. Le déplacement des pompes de circulation à l'opposé de leur position actuelle ; 2. Le déplacement des équipements se trouvant à l'aplomb du mur séparatif de l'appartement de M. M. ; 3. L'interposition de dispositifs antivibratifs sur les tuyauteries « aller et retour » des pompes ; 4. La construction d'un mur séparatif en aggloméré de 0,20 mètre d'épaisseur entre la chaufferie et l'appartement de M. M. ; 5. La création d'une porte double lourde dans ce nouveau mur, permettant le remplacement éventuel des chaudières tout en évitant une perte d'isolement acoustique trop importante ; 6. La mise en place de ventilateurs équipés de pièges à sons (« pièces à sons » selon la graphie du jugement) pour assurer la ventilation basse de la chaufferie. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Fort des conclusions du rapport Cina, les époux M.-C. ont introduit l'instance au fond. Suivant exploit en date du 4 février 1987 (enrôlé sous le numéro 357 du rôle général de 1987), ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « L. C. P. » devant le Tribunal de première instance de Monaco. Leurs prétentions s'articulaient autour de deux axes, assortis d'une demande d'exécution provisoire : - D'une part, une condamnation en nature visant à contraindre le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte et sous le contrôle de l'expert judiciaire, l'ensemble des travaux de réfection prescrits par ce dernier ; - D'autre part, une condamnation pécuniaire au paiement de la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, outre une somme de 10 000 francs sanctionnant la résistance abusive du syndicat. En réponse à cette assignation, le syndicat de la copropriété « L. C. P. » a opposé une défense particulièrement étoffée, concluant à titre principal à l'irrecevabilité de la demande et, à titre subsidiaire, au rejet de toute responsabilité, tout en formant une demande reconventionnelle et en initiant des appels en garantie. Sur le terrain de la recevabilité et du fond, le syndicat a soulevé plusieurs moyens : - Il a d'abord soutenu que les demandeurs avaient acquis leur appartement en parfaite connaissance de cause, dès lors que les bruits provenaient des locaux de la chaufferie située immédiatement en dessous de leur lot. Selon le syndicat, cette configuration conférait au désordre le caractère d'un vice apparent, privant les acquéreurs du droit de s'en prévaloir ; - Il a ensuite invoqué l'existence de la précédente instance ayant opposé les époux M., pour les mêmes faits, à leur venderesse et au promoteur-constructeur. Le syndicat faisait valoir que les demandeurs avaient déjà obtenu la réalisation par le promoteur des travaux destinés à remédier aux désordres et que, depuis lors, aucune aggravation des nuisances n'était survenue ; - Enfin, le syndicat a contesté le principe même de sa responsabilité en soutenant que le vice affectant la chaufferie remontait à l'installation de celle-ci lors de l'édification de l'immeuble, c'est-à-dire à une époque antérieure à la création même de la copropriété. S'estimant victime d'un acharnement procédural, le syndicat a sollicité reconventionnellement la condamnation des époux M. au paiement de 20 000 francs pour procédure abusive. Les époux M. ont répliqué pour maintenir l'intégralité de leurs demandes initiales. Pour écarter l'argument du vice apparent, ils ont souligné que l'existence même de la première procédure dirigée contre leur vendeur démontrait *ipso facto* qu'il s'agissait d'un vice caché, auquel les travaux de 1975 n'avaient apporté qu'un remède partiel et insuffisant. Sur le fondement de leur action contre la collectivité, ils ont soutenu être parfaitement en droit d'agir contre le syndicat des copropriétaires, tenu pour responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. À cet égard, ils ont invoqué par analogie les principes de la loi française du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, soulignant qu'aucune disposition contraire n'existait dans la législation monégasque, et se sont prévalus des stipulations expresses de l'article 43 du règlement de copropriété de l'immeuble « L. C. P. », lequel confie au syndic « l'administration générale de l'immeuble, sa surveillance, l'initiative, la direction des travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes ». Parallèlement à sa défense au fond, le syndicat des copropriétaires a cherché à transférer la charge finale d'une éventuelle condamnation. Suivant exploit en date du 19 mai 1988 (enrôlé sous le numéro 532 du rôle général de 1988, bien que le tribunal mentionne également dans ses motifs un exploit du 26 mai 1988 pour l'introduction de l'action au fond contre le promoteur), le syndicat a fait assigner en intervention forcée la SCI Antinea et la SA Soleco. Demandant la jonction de cette nouvelle instance avec l'instance principale en raison de leur connexité, il a sollicité que ces deux sociétés soient condamnées à le relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. Au soutien de cet appel en garantie alternatif ou cumulatif, le syndicat a fait valoir que les désordres acoustiques ne pouvaient résulter que soit d'un vice de conception de l'ouvrage — engageant la responsabilité du constructeur Antinea —, soit d'un défaut d'entretien de la chaufferie — imputable au prestataire Soleco. Les deux appelées en garantie ont vigoureusement conclu au rejet de ces prétentions : - La SCI Antinea a soulevé l'irrecevabilité et, en tout état de cause, le mal-fondé de la demande dirigée contre elle. Elle a soutenu que sa responsabilité de constructeur ne pouvait plus être recherchée, tant en raison de la nature spécifique des travaux et équipements à l'origine des désordres concernant la chaufferie, que du fait de l'écoulement du temps depuis la livraison de l'immeuble ; - La SA Soleco a sollicité sa mise hors de cause pure et simple. Elle a exposé que le marché de fournitures et de services la liant à la copropriété avait un objet strictement limité à la surveillance et à l'entretien courant des installations de chauffage central, alors que les nuisances litigieuses procédaient d'un défaut originel dans la conception même de la chaufferie, imputable au seul constructeur. Estimant avoir été attraite à tort dans la procédure, elle a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 10 000 francs au titre de ses « frais irrépétibles ». ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La jonction des instances principale et en garantie, ordonnée par le tribunal sur le fondement de l'article 271 du Code de procédure civile dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, a conduit la juridiction monégasque à résoudre une série de questions juridiques imbriquées, touchant à la fois au droit de la copropriété, au droit de la responsabilité civile et au droit de la construction. Le problème juridique central se décomposait en deux volets distincts mais successifs : En premier lieu, sur le terrain de l'action principale, un copropriétaire qui subit dans son lot privatif des nuisances sonores excédant les seuils réglementaires, générées par le fonctionnement d'un élément d'équipement commun (la chaufferie collective), est-il recevable et bien fondé à agir directement contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité et l'indemnisation de son trouble de jouissance, nonobstant l'existence d'une transaction antérieure conclue avec le vendeur et le promoteur-constructeur pour les mêmes désordres, et alors même que le vice affectant l'équipement commun serait antérieur à la constitution de la copropriété ? En second lieu, dans l'hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue, ce dernier peut-il exercer avec succès une action récursoire en garantie : - D'une part, à l'encontre du promoteur-constructeur sur le fondement de la garantie décennale (articles 1630 et 2090 du Code civil monégasque), lorsque le défaut d'isolation phonique n'affecte qu'un seul lot privatif, provient d'appareils mécaniques livrés en l'état, et que l'action est engagée plus de vingt ans après la réception de l'immeuble ? - D'autre part, à l'encontre de l'entreprise chargée de la maintenance des installations thermiques, lorsque l'expertise démontre que les nuisances résultent du fonctionnement intrinsèque, de la conception et de l'installation des chaudières ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal de première instance de Monaco livre une motivation particulièrement structurée, répondant point par point aux moyens soulevés tant dans le cadre de l'action principale que dans celui des appels en garantie. #### 1. Sur la recevabilité et le bien-fondé de l'action principale des copropriétaires contre le syndicat Le tribunal commence par écarter les fins de non-recevoir opposées par le syndicat des copropriétaires. S'agissant tout d'abord de l'autorité de la chose jugée (ou de l'effet extinctif) attachée à la première procédure ayant abouti à la transaction de 1974 et au jugement d'irrecevabilité de 1976, la juridiction relève l'absence de la triple identité requise, et plus spécifiquement le défaut d'identité des parties et de cause juridique. Les juges observent en effet qu'on ne saurait opposer aux époux M. l'instance les ayant précédemment opposés à leur venderesse et au promoteur, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'y était pas partie. Surtout, le tribunal souligne l'autonomie radicale des fondements juridiques : les règles gouvernant la garantie des vices cachés due par le vendeur et celles régissant la responsabilité du constructeur sont juridiquement distinctes des obligations propres qui pèsent sur le syndicat de la copropriété quant à la gestion et l'entretien des parties communes de l'immeuble. Ensuite, le tribunal consacre formellement la recevabilité de l'action individuelle du copropriétaire contre la collectivité. Dès lors que les demandeurs invoquent un vice provenant du fonctionnement d'un élément d'équipement commun (la chaufferie) qui affecte directement la jouissance de leur lot privatif, leur intérêt et leur qualité à agir à titre individuel contre le syndicat sont pleinement caractérisés. Abordant le fond du droit, le tribunal s'appuie sur les constatations techniques non contestées du rapport de l'expert Cina. Il relève que les bruits trouvent leur origine dans la rotation des pompes de circulation d'eau chaude et le fonctionnement des brûleurs des chaudières du chauffage central. Les niveaux de pression acoustique mesurés dans l'appartement (32 décibels avec les pompes seules, 35 décibels avec les pompes et les brûleurs) excèdent manifestement le plafond légal de 25 décibels édicté par l'article 6 de l'Ordonnance Souveraine n° 5178 du 31 juillet 1973 relative à l'isolation acoustique dans les bâtiments d'habitation, applicable aux bruits engendrés par un équipement collectif dans les pièces principales d'un logement. Or, la chaufferie est expressément qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété de l'immeuble « L. C. P. ». Pour imputer la responsabilité de ce désordre au syndicat des copropriétaires, le tribunal combine deux sources normatives : - Une source conventionnelle : l'article 43 du règlement de copropriété, aux termes duquel le syndic, qualifié d'« agent officiel des copropriétaires obligatoirement groupés en un syndicat », est tenu de prendre « l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes » ; - Une source légale d'ordre public : l'article 6, alinéa 1er, de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 réglementant le statut de la copropriété, qui impose impérativement au syndic « de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l'entretien en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes ». Opérant un glissement logique des prérogatives du syndic (organe d'exécution) vers les obligations du syndicat (personne morale ou groupement représenté), le tribunal énonce le principe selon lequel le syndicat de la copropriété, qui détient l'administration et la garde des parties communes de l'immeuble, doit répondre du trouble de jouissance provenant du fonctionnement des chaudières qui constituent des parties communes. Le fait que le vice soit d'origine ou antérieur à la mise en copropriété est implicitement mais nécessairement jugé indifférent : la qualité de gardien et d'administrateur actuel des parties communes oblige le syndicat à maintenir celles-ci dans un état qui ne nuise pas aux lots privatifs, a fortiori lorsque le seuil légal de tolérance acoustique (25 décibels) est franchi. Ayant constaté le manquement de la copropriété à ses obligations légales et réglementaires, le tribunal prononce une double condamnation : - Sur le plan indemnitaire, il évalue souverainement le préjudice subi au titre du trouble de jouissance à la somme de 50 000 francs, en tenant compte du caractère intermittent du trouble (lié aux périodes de fonctionnement du chauffage). Il y ajoute une condamnation à 5 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive, jugeant que le refus persistant de la copropriété de réparer un dommage dont elle avait pourtant admis l'existence procédait d'une mauvaise foi caractérisée ayant contraint les époux M. à ester en justice ; - Sur le plan matériel, il condamne le syndicat à faire exécuter les travaux d'aménagement indispensables préconisés par l'expert Cina, sous